時間：2022-07-04 21:42:35
序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇小產權房買賣范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。
城鎮房價近幾年迅速上竄，城市居民在農村購房，可以購買到價格相對合理的住房，在一定程度上緩解了住房難的問題，村民都能夠在得到可觀的收益，由此產生了大量小產權房的出現和農村房屋買賣糾紛。‘一、宅基地房與小產權房的定義。
所謂“宅基地房”是指修建于宅基地上的房屋。宅基地是農民基于集體成員身份而享有的福利保障，如果說土地承包經營權滿足了農民“耕者有其田”的愿望，那么宅基地使用權則是實現了農民“居者有其屋”的夢想（ 1） 。所謂小產權房，其通常都是在農村集體土地上，由享有該集體土地所有權的鄉（ 鎮） 府、村委會或是聯合房地產開發商或是村民在自己的宅基地建設，然后對村集體以外的人銷售的房屋。
二、宅基地房與小產權房的區別。
（ 一） 宅基地房是村民在自家的宅基地上建造的房屋，就其建造的土地權屬上看，宅基地是法定的用于農村集體居民個人建造房屋的土地，用于合法的土地使用權。而小產權房可能是建造在宅基地上，也有建造在集體建設用地上，有的甚至建造在農用土地上。對于后兩種土地，小產權房明顯改變了土地用途，其超過了法定的土地使用權限。
（ 二） 宅基地修建的目的大多是為了自住，而且在農村，普遍的觀念是宅基地作為祖產，一般是不會出賣的。通常在經濟發達地區的城鄉結合部，農民才會把多余空置的房屋用于銷售。而后者是一種開發性建設，修建的目的就是為了對外銷售，賺取利潤。
（ 三） 基于第二條兩者的區別，從國家保護耕地和保障農村居民基本生活的出發點看，由于村民出賣自身的宅基地房，一般是基于家里搬遷等原因要將閑置的宅基地房賣給他人，這對于國家保護耕地和保障農村居民住房條件并不沖突。而小產權房則不同，其一般都是以大批量的商品房形式買賣，這對于國家對農村土地的管理及其不利。
（ 四） 對于小產權房和宅基地房，二者在各自的缺陷上和承擔風險上也有很大的區別。由于小產權房的違法性，注定其房屋買賣合同也不受法律保護。由此產生了一系列的購房糾紛和各種后續問題。其中的幾個主要問題大多都集中在購房人的權益保護上，例如以下幾個可能產生的問題：
1. 購房人在夠買小產權房后，不能得到國家建設主管部門的批準，無法辦理合法的產權手續。因而在使用房屋的過程中，遇到房屋質量、售后保修、公共設施，入住后的物業管理問題，都難以解決。
2. 由于小產權房沒有國家認可的產權，購房后，不能轉讓過戶，對房屋升值保值影響很大，如果遇到國家征地拆遷，購房人不是合法的產權人，很可能就無法得到拆遷補償。
3. 購買小產權房，如果發生糾紛，即使是開發商違約，訴至法院，法院也不會按照正規房屋買賣糾紛處理，只能按普通合同無效處理。購房人其中的權益又將無法得到保障。但總體來說，購買村民自身的宅基地房的風險遠遠小于小產權房，因為小產權房在某種意義上可以說是一種不規范甚至不合法的房地產開發，購房人在購買小產權房時就要承擔開發時、開發后等各個階段的風險。而宅基地房在這些方面就好很多。
三、區別對待宅基地房和小產權房。
正是由于小產權房的諸多缺陷，尤其是其在以下兩個方面嚴重背離了國家的愿望和損害了政府的利益： 損害耕地以及農村居民的住房。
政府反對小產權是無可厚非的，但是政府應當區別對待宅基地房與小產權房。原因主要有三：
第一，對于上訴小產權房的兩個主要缺陷，村民自身的宅基地房出賣則幾乎不會出現上訴問題。
第二，隨著城市化進程的加快，農村居民涌入城市的人口數量大大增加，由此在農村的閑置的宅基地房則大大增加。對于這些宅基地房，一方面房屋主人很多都舉家在外地，房屋長期閑置； 另一方面，由于房屋主人通常未取得外地戶口，而且也不會想要拋棄房屋，因此村集體也無權利收回宅基地，由此就造成房屋的長期閑置，浪費房屋資源。
第三，城鎮的住房壓力在現今極大，對于那些想在城市生存，但對于住房實在負擔不起的，這些郊區閑置的房屋則是最好的去處。因此，適當的宅基地房屋買賣對農村居民和購房者雙方都是有利的，并且也無損國家和政府的利益。
四、解決宅基地房屋買賣糾紛的幾點建議。
（ 一） 可以該宅基地房屋買賣合同作為一個長期租賃合同，并且雙方在合同中約定房屋購買人可以對房屋轉租等，充分賦予房屋購買人對房屋行使的各項權利，使之與所有權相近。
（ 二） 就是與深圳的做法一樣，允許房屋“轉正”，由宅基地使用權人到有關部門補辦手續，補交各種費用的情況下，補發產權證，使之合法化，然后雙方再辦理產權過戶。而其中各種費用，可由雙方的購房合同中約定。
（ 三） 除上面兩種辦法外，我設想過一種于第一中辦法類似的方法。
就是房屋的擁有者可以就該房屋為購房人設立一個長期居住權，就居住權的各種權限去對抗購房人在今后可能遇到的各種侵害。
五、結束語。
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室——號——平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任1、甲方應當于2017年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向——區人民法院起訴。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執一份，見證人各一份。
甲方： 乙方：
年月 日
年月日
一、小產權房買賣合同效力的爭議
小產權房的買賣是指產權不全房屋的出售與購買，比如本集體經濟組織成員把房屋買給非本集體經濟組織成員，特別是指賣給城市居民。小產權房買賣可能破壞國家法律、法規的尊嚴，影響城市規劃及房地產市場的常態發展，違反國家耕地保護政策，但是有的小產權房買賣卻沒有綜上影響和危害，比如農村集體經濟組織成員將自己在集體所有土地上的房屋銷售給本集體經濟組織成員，就不存在上述危害，應該是有效的。所以當前對小產權房買賣合同效力在理論上就被分為了有效和無效兩種觀點。
認定小產權房合同無效的原因有二。其一，違反法律強制性規定。“小產權房的買賣違反我國《土地管理法》關于宅基地使用權只有農村集體經濟組織的成員才能夠享有，并且一家僅能享有一處宅基地，若非本集體經濟組織的成員一定不能夠享有的規定”。其二，違反了國家相關政策。小產權房的買賣雖然在一定程度上緩解了購房壓力，但是卻擾亂了國家土地利用開發規劃，影響了城市規劃和房地產市場健康發展，危及了國家耕地保護政策。也違背了國家出臺的一系列用來防范小產權房問題影響擴大化的政策措施。
認定小產權房買賣合同有效的觀點。一是認為，小產權房的權屬問題并不影響小產權房買賣合同的效力。小產權房買賣合同自成立時生效，不會受到小產權房嗍粑侍獾撓跋歟小產權房權屬是物權的范疇，小產權房買賣合同是債權范疇，分別屬于不同的范疇。依據《合同法》有關條文關于當事人之間訂立合同，無其他規定或約定的情況下，合同從成立時就生效的規定，又根據《物權法》規定的區分原則，小產權房權屬問題，不影響小產權房買賣合同的效力，小產權房買賣合同在法律沒有另外規定，當事人沒有另外約定的情況下，自合同成立時生效。二是認為，承認小產權房買賣合同有效是民法基本原則中公平原則的體現。國家所有的土地由國務院代表國家進行管理，國家可以對土地進行征收，給被征收者相應的補償，被征地者因而可以得到巨額的土地出讓金。同樣是土地，《土地管理法》規定不得流轉用于非農建設的土地理應有集體所有的土地，那么集體所有的土地只能被政府低價征收，政府然后以高價出賣給開發商，處于弱勢的農民就只能得到很少的征地補償。
二、小產權房買賣合同效力爭議的分析
我國現行法律、行政法規沒有對小產權房買賣合同的效力作出明確規定，只是對土地使用權的問題進行了立法；比如小雪和朱先生案件，因為雙方行為人都有相應的民事行為能力，不違反法律、行政法規和社會公共利益、雙方意思表示真實、符合法律規定或約定的形式要件，所以該小產權房買賣合同有效。該合同有效的關鍵是不違反法律，就是因為我國還沒有關于小產權房的正式立法，因此盡快完善對小產權房相關問題的立法才是上善之策，才能對小產權房買賣合同的效力問題進行一個明確的界定。其次法院在對案件進行實際審理的時候，對國家一些政策性規定作了自由裁量以及根據買方、賣方的身份不同而作了不同判決。比如李玉蘭和馬海濤案件，之所以買賣合同無效，關鍵是因為李玉蘭是城鎮戶籍，法律依據是《房地產管理法》明確規定農民集體所有土地的使用權不得流轉用于非農建設，而且城鎮居民不得享有集體土地使用權。所以該案的買賣協議也就因為違反了法律的強制性規定而無效。
三、對小產權房買賣合同效力認定的方法
小產權房的大量出現和交易，相關政策和法律對小產權房買賣也做出了限制或者禁止，因此買賣小產權房的法律風險也是顯而易見的，小產權房開發的背后還存在著大量農村集體所有的建設用地和耕地被占用，無序的開發、流轉土地，導致土地的管理、利用和城鄉規劃被破壞，這些對我國的社會穩定造成了一定的沖擊。所以筆者認為，小產權房買賣合同效力認定應當以無效為原則，有效為例外。首先對違反規劃建設的小產權房的買賣合同與質量不合格的小產權房買賣合同，應對認定為無效。其次，對農村集體經濟組織成員之間的小產權房買賣合同與簽訂時間已經較早并完成了相關手續的小產權房買賣合同，應對認定為有效。
我國《合同法》規定合同除了雙方具有相應的民事行為能力，雙方意思表示真實，具備法律所要求的形式，最重要的是不違公共利益和法律、行政法規。而小產權房違反規劃建設，就是對《土地管理法》強制性規定的違反，小產權房買賣合同也就因為合同內容所針對的標的不能而無效。但是《民法通則》卻規定了，公民進行民事活動必須遵循法律，法律沒有明文規定時，就應該遵循政策。國土部的政策是對質量不合格的小產權房進行拆除。公民把質量不合格的小產權房作為標的簽訂小產權房買賣合同，該小產權房買賣合同就因為標的的不能而無效。
四、結語
國土部部長徐紹史在2012年3月表示，2012年開始試點治理小產權房，為大規模清理小產權房做準備。小產權房主要集中到在大中城市城鄉結合部、城中村、旅游景區、休閑度假區，這些情況比較復雜的地區。對于小產權房的清理注重保護農民權益、依法依規行政。將會有更多的小產權房買賣合同將被判定無效，退房退款、進行信賴利益賠償將普遍化。小產權房最終還是不受法律保護，并且在今后會被逐漸清理出來。但是即使如此，仍然沒有任何一部法律來明確規定小產權房買賣合同的效力，所以小產權房買賣合同效力問題的最終解決還是需要通過立法來明確，但在明確規定小產權房買賣合同效力問題的法律出臺前，仍然要依據政策和相關法律來推導總結，因此小產權房買賣合同仍然是有的有效，有的無效，以無效為原則，以有效為例外。
參考文獻
合同編號：_________
甲方(出賣人)：_________
(本人/法定代表人)姓名：_________
國籍：_________
(身份證/護照/營業執照號碼)：_________
地址：_________
郵政編碼：_________
聯系電話：_________
委托人：_________
國籍：_________
電話：_________
地址：_________
郵政編碼：_________
乙方(買受人)：_________
(本人/法定代表人)姓名：_________
國籍：_________
(身份證/護照/營業執照號碼)：_________
地址：_________
郵政編碼：_________
委托人：_________
聯系電話：_________
國籍：_________
電話：_________
地址：_________
郵政編碼：_________
根據國家和_________省(市)法律、法規和有關規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就下列房地產買賣達成如下協議：
第一條 房屋的基本情況
甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于_________;位于第_________層，共_________(套/間)，房屋結構為_________，建筑面積_________平方米(其中實際建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_________平方米)，房屋用途為_________;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內部附著設施見附件二;(房屋所有權證號、土地使用權證號/房地產權證號)為_________。
第二條 房屋面積的特殊約定
1、本合同第一條所約定的面積為(甲方暫測/原產權證上標明/房地產產權登記機關實際測定)面積。如暫測面積或原產權證上標明的面積(以下簡稱暫測面積)與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積(以下簡稱實際面積)為準。
2、該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的_________%(不包括_________%)時，房價款保持不變。
3、實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的_________%(包括_________%)時，甲乙雙方同意按下述第_________種方式處理：
(1)乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內將乙方已付款退還給乙方，并按_________利率付給利息。
(2)每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整。
(3)_________。
第三條 土地使用權性質
1、該房屋相應的土地使用權取得方式為_________。
2、土地使用權年限自_________年_________月_________日，至_________年_________月_________日止。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓批準文件號為_________;該房屋買賣后，按照有關規定，乙方(必須/無須)補辦土地使用權出讓手續。
第四條 價格
按(總建筑面積/實際建筑面積)計算，該房屋售價為(_________幣)每平方米_________元，總金額為(_________幣)_________元整。
第五條 付款方式
1、乙方應于本合同生效之日向甲方支付定金(_________幣)_________元整，并應于本合同生效之日起_________日內將該房屋全部價款付給甲方。
2、已付定金將在最后一期付款時沖抵，支付方式為以下第_________種：
(1)現金_________;
(2)支票_________;
(3)匯款_________。
第六條 交付期限
甲方應于本合同生效之日起_________日內，將該房屋的產權證書交給乙方，并應收到該房屋全部價款之日起_________日內，將該房屋付給乙方。
第七條 乙方逾期付款的違約責任
1、乙方如未按本合同第五條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期付款有權追究違約利息。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按_________計算。
2、逾期超過_________天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權按下述第_________種約定，追究乙方的違約責任。
(1)終止合同，乙方按累計應付款的_________%向甲方支付違約金。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。
(2)乙方按累計應付款的_________%向甲方支付違約金，合同繼續履行。
(3)_________。
第八條 甲方逾期交付房屋的違約責任
1、除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本合同規定的交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在_________個月內按_________利率計算;自第_________個月起，月利息則按_________利率計算。
2、逾期超過_________個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列第_________種約定，追究甲方的違約責任。
(1)終止合同，甲方按乙方累計已付款的_________%向乙方支付違約金。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。
(2)甲方按乙方累計已付款的_________%向乙方支付違約金，合同繼續履行。
(3)_________。
第九條 關于產權登記的約定
在乙方實際接收該房屋之日起，甲方協助乙方在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實際交接之日起_________天內取得房地產權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的_________%賠償乙方損失。
第十條 保證
甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。
第十一條 稅費的交納
因本房屋所有權轉移所發生的土地增值稅由甲方向國家交納，契稅由乙方向國家交納;其他房屋交易所發生的稅費除另有約定的外，均按政府的規定由甲乙雙方分別交納。
第十二條 費用交接時間
水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接日期為_________年_________月_________日。
第十三條 聲明及保證
甲方：
1、甲方有權簽署并有能力履行本合同。
2、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
乙方：
1、乙方有權簽署并有能力履行本合同。
2、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對乙方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
第十四條 保密
甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執行本協議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術信息、經營信息及其他商業秘密)予以保密。未經該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。
第十五條 通知
1、根據本合同需要一方向另一方發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
2、各方通訊地址如下：_________。
3、一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。
第十六條 合同的變更
本合同履行期間，發生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規定的時限內(書面通知發出_________天內)簽訂書面變更協議，該協議將成為合同不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。
第十七條 合同的轉讓
除合同中另有規定外或經雙方協商同意外，本合同所規定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經征得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三者。任何轉讓，未經另一方書面明確同意，均屬無效。
第十八條 爭議的處理
1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。
2、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解;協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
(1)提交_________仲裁委員會仲裁;
(2)依法向人民法院。
第十九條 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。
2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內通過書面形式將不可抗力事件的發生通知另一方，并在該不可抗力事件發生后_________日內向另一方提供關于此種不可抗力事件及其持續時間的適當證據及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3、不可抗力事件發生時，雙方應立即通過友好協商決定如何執行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續履行合同的能力，則雙方可協商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。
4、本合同所稱不可抗力是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰爭(不論曾否宣戰)、動亂、罷工，政府行為或法律規定等。
第二十條 合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內容不明確，合同雙方當事人可以根據本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關聯條款的內容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
第二十一條 補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第二十二條 合同的效力
1、本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。
2、本協議一式_________份，甲方、乙方各_________份，具有同等法律效力。
3、本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
委托人(簽字)：_________ 委托人(簽字)：_________
簽訂地點：_________簽訂地點：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件一： 房屋平面圖(與《房地產權證》記載的一致)(略)
附件二： 合同補充協議(略)
規范小產權房買賣協議書二
賣方(以下簡稱甲方)：
姓名：___(身份證號碼)：
地址： 聯系電話：
共有人： 姓名：___(身份證號碼)：
地址： 聯系電話：
買方(以下簡稱乙方)：
姓名： (身份證號碼)：
地址： 聯系電話：
第一條 房屋的基本情況：
甲方房屋坐落于 ;位于第___層 戶，房屋結構為__，房產證登記面積____平方米，地下室一間，面積 平方，房屋權屬證書號為 .
第二條 價格：
以房產證登記面積為依據，每平米 元，該房屋售價總金額為 萬元整，大寫： .
第三條 付款方式：
乙方于本合同簽訂之日向甲方支付定金___元整，大寫： ， 日內交付 萬元(大寫 )，余款 元(大寫 )在房屋過戶手續辦理完畢之日支付。
第四條 房屋交付期限：
甲方應于本合同簽訂之日起 日內，將該房屋交付乙方。
第五條 乙方逾期付款的違約責任：
乙方如未按本合同第三條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約責任。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，每逾期一天，乙方按累計應付款的__%向甲方支付違約金。逾期超過__日，即視為乙方不履行本合同，甲方有權解除合同，追究乙方的違約責任。
第六條 甲方逾期交付房屋的違約責任：
除不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約責任。每逾期一天，甲方按累計已付款的__%向乙方支付違約金。逾期超過__日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權解除合同，追究甲方的違約責任。
第七條 關于產權過戶登記的約定：
甲方應協助乙方在房屋產權登記機關規定的期限內向房屋產權登記機關辦理權屬過戶登記手續。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起_____天內取得房地產權屬證書，乙方有權解
除合同，甲方須在乙方提出退房要求之日起__天內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的__%賠償乙方損失。
第八條 簽訂合同之后，所售房屋室內設施不再變更。甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，質量符合國家有關規定，符合房屋出售的法定條件。房屋交付使用之前的有關費用包括水、電、氣、物業、有線等費用有甲方承擔。由此引發的糾紛有甲方自行處理，于乙方無關。
第九條 甲方保證在辦理完過戶手續之日起 日內，將戶口遷出，逾期超過___日，乙方每日按已付款的__%收取違約金。
第十條 因本房屋所有權轉移所發生的稅費均按國家的有關規定由甲乙雙方交納。
第十一條 本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議。
第十二條 本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成時，甲、乙雙方同意由_方所在地人民法院。
二，按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫“大產權”，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫“小產權”，又被稱為“鄉產權”。購房人要注意的是“鄉產權”并不構成真正法律意義上的產權。
第一種小產權還好，第二種是完全不受法律保護的。等于你花錢在租房
購買小產權房會有什么風險：
第一，法律風險，前面已經詳細論述了由于小產權房的特殊法律屬性，使得小產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其并不是商品房。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。
同時，由于購買小產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是小產權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由于合同無效，購買人的權利將無法得到保障。由于小產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
第二，政策風險，在購買的是在建小產權房，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓小產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于小產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。
1．由村委會印制頒發的產權證不合法，國家不予承認。當“小產權房”遇到產權爭議時，產權擁有人的權益將得不到法律保護。
2．“小產權房”不能上市交易，不能辦理過戶手續。
3．如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償。
“小產權房”的風險真的很大嗎？
如果你買房的目的是自住，那么，風險并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有，所以，發生產權爭議的可能性非常之小。作為對該房產的準司法仲裁主體的村委會是承認你的產權的，如遇到拆遷，村委會將視你的產權為該村產權的一部分而予以保護。至于以違章建筑對待，于法于理均不通。
如果，你所買的“小產權房”在親屬、朋友、熟人中發生轉讓買賣，也是可以進行的。因為在此種轉讓中產權證并不重要，可以用民間的商業合同方式進行轉讓，它一樣具有約束力。
所謂“違章建筑”，是指未經城市規劃部門批準的建筑物，城市規劃部門能管到農村去嗎？還有違章建筑得不到拆遷補償本身便是一種野蠻拆遷。違“章”建筑不是違“法”建筑，憑什么拆了白拆?拆了白拆的法律依據是什么？
“違章建筑”仍然是公民的合法財產，(它不是偷盜、搶劫，欺詐勒索、貪污受賄等非法所得，憑什么“沒收”？)僅僅是“有瑕疵”的合法財產而己，“有瑕疵”就該處以極刑嗎？這是明顯的罰不當罪。
這件事早該改正了。
嚴格審查城中村農民建房售房的所有環節，未見什么不合法之處。“法所不禁，即為合法”。“小產權房”在手續上也許有些欠缺之處，應該允許他們補辦，并繳納該繳納的稅費。在這件事上，“堵”莫如“導”。
已建成的房不讓人家賣，正建的房子不讓人家建，堵塞農民的致富之路，于情于理于法，都不妥。
農民建房售房就像平價藥房的橫空出世，它作了政府多年來一直想作而未能做到的價格同盟，也許畸形的房價能從這里打開缺口，這是件天大的好事。
政府應該做的事是為城中村農民建房售房提供政策支持，提供法律幫助，而不是相反。
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,誠實守信，協商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于青島市市北區_____________________的房屋以人民幣______拾______萬___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價款出售給乙方。(一次性付清，附收款收據)
二、房屋的基本情況：
該房屋建筑面積_____平方米，套內建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號______，房屋用途為______。系 村委在集體土地上建造的房屋，由甲方于 年付款購得。該房有/無儲藏室，面積： 平方米。該房現尚無房地產所有權證。
三、本合同簽訂后,甲方對該房屋的相關權益(使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任，乙方保證按期繳納各項物業費用。本協議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
四、本協議簽訂時，該房屋尚不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應無條件協助乙方辦理房屋產權過戶手續。本協議發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。
五、甲方將房屋以現狀交接給乙方，乙方已對該房屋的現狀有充分的了解。甲方應同時將該房屋的購房合同、付款收據、契稅單據、房產證等有關該房屋的手續交付乙方。
六、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因或政府行為、法律法規規定導致本合同的解除、無效,甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款,并賠償乙方的房屋裝修費用。 七、如因該房屋被拆遷或征用，因該房屋所獲得的任何補償由乙方獲得，甲方有義務協助乙方辦理相關手續。甲方不能以戶口在該房屋而要求分得任何補償。
八、本協議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
甲方: 甲方配偶：
乙方:
日期： 年 月 日 九、本合同一式兩份,甲乙方各執一份。
村集體小產權房屋買賣合同范文二賣方(甲方):____________ 身份證號碼:____________________ 買房(乙方):____________身份證號碼: ____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,誠實守信，協商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于___________縣__________區_______________________________________的房屋以人民幣_____拾____萬___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價款出售給乙方。(___收據)
二、房屋的基本情況：
該房屋建筑面積_____平方米，套內建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號______，房屋用途為______。(含樓前車庫一間)
三、本合同簽訂后,甲方對該房屋的相關權益(使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任，乙方保證按期繳納各項物業費用。本協議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
四、本協議簽訂時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權過戶手續。其他稅費按有關法律規定負擔。
五、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除,甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款,并賠償乙方的房屋裝修費用。
六、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的,甲方應當通知乙方,如有補償款發放,甲方應當全額退還乙方
七、本協議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
本合同一式三份,甲乙方各執一份,見證人各一份。
甲方: 乙方:
年 月 日 年 月 日
見證人:
年 月 日
村集體小產權房屋買賣合同范文三賣方(甲方):_____________ 身份證號碼:____________________ 買房(乙方):______________身份證號碼: ____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,誠實守信，協商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于的房屋以人民幣 拾 萬 仟元整( )的價款出售給乙方(一次性付清，附收款收據，其中含甲方轉交安裝煤層氣20xx元在內)，甲方將所交村委出具購房款收據一并轉交于乙方，由村委、公證人見證，更正為乙方名下。
二、本合同簽訂后,甲方對該房屋的相關權益(使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任。
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2006年宋莊畫家村"李玉蘭案"宣判以來，"小產權房"問題得到廣泛的關注。可見，由于法律和現實的原因，在小產權房買賣中買受人是最容易受到利益損失的一方。本文從目前小產權房買賣市場現狀出發，重點談小產權房買受人的利益保護。
一、"小產權房"問題概述
（一）"小產權房"的含義及產生原因
我國目前廣泛存在的小產權房，是由村委會或鄉政府單獨或聯合房地產開發商在農民集體所有的土地上以城中村改造或新農村建設為名，建造的對農民集體組織以外的人出售的商品房。"小產權房"，顧名思義與"大產權房"相對。"大產權房"是指產權人擁有國家房管部門頒發的房產證，享有完全的國有土地使用權和房屋所有權。小產權房買受人沒有國家房管部門頒發的房產證，能證明其權屬的往往只有村委會或鄉政府頒發的證書。因此，小產權房買受人當然不具有完全的所有權，其房產的占有和流轉都受限制，我們不能稱其為所有人，只能稱其為買受人。
小產權房產生的現實原因是居高不下的房價。小產權房產生之初，多為高收入階層出于休閑等目的購買。隨著市場的發展，當前小產權房買受人大多是中低收入的城鎮居民，其目的主要是居住。小產權房產生的根本原因是我國城鄉二元制結構。當前，大量閑置的農村土地，只有經過征地變成國有土地之后才能進入房地產市場流轉，政府和開發商將大部分土地增值收益拿走，農村和農民收益甚少。在這樣的現實下，村委會和鄉政府為增加收入，借改革之名，大量開發房地產，造成當前我國小產權房數量多、范圍廣的局面。
（二）我國"小產權房"市場現狀
從2010年到2012年，國土資源部曾先后多次公開表態要在全國范圍內或試點城市調研、清理小產權房，但從未公布調研結果和清理情況。地方政府不配合調研和我國小產權房市場的復雜都是主要原因。目前，全國小產權房的存量、規模等情況沒有權威的數據。但可以肯定的是，小產權房在我國各地十分普遍，大城市尤為突出。據房地產公司的調查，深圳小產權房占百分之四十以上，北京、上海、廣州、鄭州等地小產權房比重都在百分之二十以上。
二、"小產權房"買受人利益保護
（一）"小產權房"買受人地位的確定
一般商品房所有人往往被稱為"業主"，是指在區分所有建筑物內或者在一個建筑區劃內擁有一個或者一個以上專有建筑物空間或者房屋的所有權人。由于小產權房買受人不享有房屋所有權，其當然不能被稱為"業主"，不能按照建筑物區分所有權中對業主的界定享有權利承擔義務。對于小產權房買受人地位應按照公序良俗觀念，只要買受人持有購房合同、公然合法的占有房屋，就應認定其可以所有形式行使權利。[3]
（二）買賣合同被判無效時買受人的利益保護
"李玉蘭案"不是第一個關于小產權房的案件，但是第一個被宣判的案件，因此產生了很大的影響。我國雖不是判例法國家，但典型案例對理論界和實務界都有很大的影響。該案最終宣判買賣合同無效，理由是我國法律限制農村集體建設用地的流轉，禁止其用于非農建設。李玉蘭不是農村集體組織的成員，其購買小產權房的行為必然導致農村集體建設用地向外流轉，因此觸犯了法律的強制性規定。這個判決從保護國家土地制度的角度出發，是意料之中的。
但從合同法的角度，小產權房買賣是一種合同行為，對其效力的認定應該依據《合同法》的有關規定，只要其符合《合同法》規定的合同有效要件："當事人具有完全民事行為能力；合同的內容是雙方當事人意思的真實表示；不違反法律、行政法規的強制性規定；合同的形式也符合《合同法》的規定"，該合同就是有效合同。在法律沒有明確禁止小產權房買賣的情況下，只要小產權房買賣合同符合合同有效要件，就應當認定為有效。小產權房買賣雙方是在協商一致的情況下簽訂的《房屋買賣合同》，符合"雙方當事人意思真實表示"的要件。同時也符合主體要件和內容合法的要件，所以應認定合同有效。"李玉蘭案"中，原告在買賣之初就應知道李玉蘭不是本集體組織成員，不具有購買宅基地資格，其后又以此為借口主張合同無效是為追逐更大的經濟利益，法院支持其主張固然有其考慮，但這必然造成法治不公，不利于社會公平正義的發展。
（三）解決"小產權房"買受人利益保護問題的根本途徑
我們固然能從民法的基本原則角度確認小產權房買受人的地位，從一定程度上保障其利益，但無法從根本上轉變其不受法律保護的地位。只有解決農村土地流轉問題才能解決小產權房合同效力問題，從而真正保障小產權房買受人的利益。我國限制農村土地流轉是為保障城鄉二元制結構，現在城鄉二元制結構的弊端已逐步顯現，它極大地阻礙了資源的整合和流轉，阻礙了農村發展，只有打破城鄉二元制結構，使農村土地和城市土地享有同樣的地位和流轉能力，才能從根本上解決小產權房問題，保障小產權房買受人利益。
小產權房是相對于普通商品房而言的,是指在農民集體土地上建設的房屋,有村委會或鄉鎮政府頒發權屬證書的房產,“鄉產權”房沒有國家頒發的土地使用證,國土和房管部門也不會給購房合同備案。城市居民對僅持有有關鄉鎮頒發的“小產權證”的房屋,其房屋所有權是不受法律保護的。因此,“小產權”實際上就是沒產權。
十幾年來,小產權房的規模和范圍不斷擴大,危及農業安全、破壞農村和諧和損害農民利益等社會弊端逐漸暴露并日益嚴重。本文從小產權房產生的主要因素、經濟利益關系分析、購買風險、負面影響等方面對小產權房進行了深入的研究和分析,從理論與實踐的結合上對小產權房問題進行探討研究。
一、與小產權房相關的主要法律、法規
(一)《憲法》
現行憲法第10條規定,城市的土地屬于國家所有,農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有。宅基地和自留地、自留山也屬于農民集體所有。
(二)《土地管理法》
雖然《土地管理法》對農村集體土地上的房屋的轉讓問題沒有針對性的規定,但根據《土地管理法》“嚴格管理土地、合理利用土地”的立法精神,結合該法第43條和第63條的規定,可以明確地看出,《土地管理法》是禁止集體建設用地使用權對外轉讓的。
(三)《城鄉規劃法》
集體土地制度本應是自2008年1月1日施行的《城市規劃法》運轉的前提,也是其實施的基礎。遺憾的是到目前為止,《土地管理法》還沒有根據《憲法》原則建立集體所有土地完整的法規體系,集體土地使用權也沒有根據《憲法》的原則進入市場流轉。本應與《城鄉規劃法》同期出臺的集體土地管理法規的延緩出臺,導致中國集體土地使用權流轉、鄉鎮企業建設用地、宅基地、小產權房等問題獲得了巨大的灰色運轉空間。因此,《城鄉規劃法》實際上強行拉開了解決中國小產權房的序幕。
(四)《物權法》
《物權法》第9條:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。《物權法》第59條規定:農民所有不動產和動產,屬于本集體成員集體所有。如果所開發的鄉產權房由農民自住,產權屬于集體中的農民,將受到物權法的保護,城鎮居民購買小產權房,這種交易本身不合法,購房人未取得房屋的產權證,而購房者的購房合同從法律角度來看,也屬于無效合同。雖然《物權法》頒布,保障私有財產特別是不動產的權利,但不會保護不合法財產。
(五)《房地產管理法》
《房地產管理法》第2條規定,房地產開發就是在國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。該條確定了房地產開發的對象,即國有土地。
(六)《房屋登記辦法》
2007年7月1日起實施的《房屋登記辦法》第82條:“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋,可以依照本辦法的規定申請房屋登記。”第87條“申請農村村民住房所有權轉移登記,受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的,除法律、法規另有規定外,房屋登記機構應當不予辦理。”
從現有的相關法律、法規來看,僅持有有關鄉鎮頒發的“小產權證”的房屋,在我國房地一體制度下,其房屋產權無法得到有效保護。
二、小產權房的購買風險
(一)買房人的利益很難得到保障
根據現有法律和《物權法》相關規定,通過國家正規渠道購買的房屋,經過房產管理部門權利登記后,買房人對所購房屋獲得所有權,在任何情況下第三人都不能對其進行侵害。但“小產權”或“鄉產權”房的買賣,因違反法律強制性規定,雙方所簽合同為無效合同,無法在房屋管理部門進行權利登記,買房人在交付房款后并未獲得房屋的所有權。因此,一旦發生相關當事人主張購買行為無效或者國家按照法律規定進行整頓時,買房人的利益很難得到保障。無法對所購房屋擁有長期、穩定、可不受任何第三人侵犯的權利保障。例如,經過若干年后村委會成員發生變動,或村內土地需要調整,或因其他原因村委會主張購房行為無效,想收回所售房屋時,買房人則無法得到法律保障,只能通過合同無效要求返還原價款,如果村委會在出售房屋時將房屋價款當作其他開發建設項目的資金,已無錢可還時,買房人事實上只能自己承擔損失。
(二)買房人很難獲得法律救濟
正規的商品房開發和交易,買賣雙方需簽訂房屋銷售合同,其中對所售房屋質量問題及買賣雙方各自的權利義務等都會做出明確約定,如果日后出現爭議或糾紛可按照合同約定獲得救濟,而“小產權”或“鄉產權”房的買賣,因所簽合同本身是無效的,因此,即使在合同中對此類問題做出了約定,買房人也無法通過合同約定要求出售方承擔相應違約責任,在對方拒不賠償的情況下,損失只能由自己承擔。
(三)三買房人無法獲得拆遷補償
征地或拆遷補償,按照法律規定,補償對象是被征收土地使用權人或被拆遷房屋所有權人,因“小產權”或“鄉產權”房買賣行為不合法,買房人既未得到所購房屋占用范圍內的土地使用權,也未獲得房屋的所有權,因此,因征地或危房改造發生拆遷時,無法獲得拆遷補償款,所遭受的損失也只能由自己承擔。
(四)小產權房無法繼承
按照我國《繼承法》的有關規定,可以繼承的遺產是指公民死亡時遺留的個人合法財產。小產權房因其買賣行為被法律嚴格禁止,買房人并未獲得房屋的合法權屬,因此并不屬于個人合法財產,不能發生《繼承法》上規定的繼承。即使繼承人暫時取得了房屋的占用、使用權,也得不到法律的保護,隨時可能被輕易地剝奪。
(五)小產權房無法自由買賣
根據法律規定,買賣必須是針對自己具有合法權屬、法律不禁止流通的物品進行,因“小產權”購房人并未取得房屋所有權,且該類房屋的買賣為法律所禁止,因此不能自由買賣,即使已經進行的買賣行為也屬無效,應
相互返還財產,恢復原狀。
(六)隨時面臨被拆除的風險
如果該類房屋是未經政府審批擅自開發建設的,則屬違章建筑,違章建筑違反法律規定,破壞城鎮合理規劃和布局,打亂了正常的用地計劃,剝奪了有限的土地資源,侵犯了公共利益,世界上任何一個國家或政府都不會容忍此類事件的發生,拆除或許只是時間問題。擔此風險,得不償失。
三、小產權房的負面影響
(一)對農民利益的侵害
建設小產權房,從短期看,農民得到了遠比保護農村集體土地所得利益高的多的收益,但這實際上是一種飲鴆止渴的方式。農民失去了土地使用權意味著失去了最基本的生活保障,也失去了土地升值所產生的收益。開發小產權房所產生的大量的土地收益都被村干部和開發商攫取了,小產權房實質上是房地產商和鄉鎮政府合謀榨取農民利益的結果。
(二)對國土資源的侵害
小產權房的大規模開發會對我國國土資源造成巨大侵害,導致關乎全國民生和國防安全的18億畝耕地不斷受到蠶食。小產權房是鄉鎮政府牽頭破壞農業資源的惡劣行為。集體土地需要實現收益最大化,農民需要發家致富
以減少城鄉貧富差距,但無序發展的小產權房絕對不是可取的做法。
(三)對房地產市場的侵害
目前的城市房地產市場是經過20多年發展形成的較為成熟的體系,有強力的政府進行宏觀調控,有一系列健全的法律法規,雖然隨著社會轉型逐漸暴露出很多不足,但是若沒有這些框架,問題將會嚴重到一發不可收拾的地步,導致全面的社會動蕩。小產權房實際上是游離于城市商品房市場之外的另一個住房市場,這個市場不受現有商品房法律體系的規制,存在著一系列的風險鏈,實際上就是房地產“黑市”。房地產市場確實需要改革,但那是在保留現有的穩定安全的市場及法律秩序下循序漸進的合理改革,市場及法律秩序具有連續性,那種全盤否定目前的既有秩序,不承認其內在合理性,主張徹底革新的做法是不值得提倡的。
(四)對法制建設的破壞
小產權房已經在我國存在和發展了十幾年,其各個環節的參與者:鄉鎮政府、農村集體經濟組織、農民、城市購房者從一開始就明知其違法性,希望法不責眾以便逃避處罰,獲取非法利益。他們在明知其產權不受法律保護,是有缺陷的情況下卻依然我行我素,是對法律的公然蔑視,其示范效應極其惡劣,如果其行為不受到嚴懲,
將極大地破壞法律的威懾力。
(五)對政府公信力的破壞
小產權房的主要推動和默許者是鄉鎮政府,其在土地征收過程中得不到太多收益,因此牽頭搞小產權房開發,這集中暴露了鄉鎮政府與政府主管部門、上級政府之間的利益博弈,其出發點并不是為了農民的利益,這使人們看到了鄉鎮政府帶頭違法、的丑惡嘴臉。且如果中央政府不對小產權房的當事人嚴懲,則會造成“守法的人吃虧,違法的人贏利”的嚴重心理暗示,極大地破壞政府的公信力。
四、結束語
由于我國農業經濟的相對落后、農村社會保障體系還未真正建立等多重因素的限制,從我國的農業安全、農村和諧和農民利益角度看,“小產權房”具有較大的社會危害性。首先,必須盡快改革現行的城鄉二元土地政策,禁止小產權房建設,以防其影響進一步擴大,從而造成更大的社會利益損失。其次,將已有的“小產權房”進行有選擇的合法化,規范化管理,以避免和根除其自由發展出現的土地無序占用、國家土地收益流失、物業管理混亂、違規拆遷、鄉村干部從中漁利等諸多問題,將“小產權房”引入健康發展的軌道。
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