房地產調控研究論文匯總十篇

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我國房地產市場雖經一年宏觀調控，但是整個市場走向沒有改變，市場房價仍呈快速上漲勢頭。據國家統計局的數據顯示，2006年第1季度全國房地產開發投資同比增長20.2%，其中商品住宅投資增長23.1%，房地產企業開發土地面積同比增長53.3%，而70個大中城市房屋銷售價格則同比上漲5.5%，部分城市上漲幅度在10%以上。在這種形勢下，有必要認真審視政府調控房地產市場的政策目標，進一步明確調控的依據和政策邊界，以切實推進房地產市場宏觀調控工作。

一、房地產市場宏觀調控的理論依據

政府到底為什么要對房地產市場進行宏觀調控，為什么要給居民提供一定的住房保障？從現象上看，房地產市場出現投資過熱、商品房價格偏高以及百姓住房困難等都是原因，然而從本質上看房地產市場某些內在缺陷才是決定性因素，這些因素導致單純依靠市場機制，無法達到市場供求均衡，更不能避免出現嚴重的市場失靈。正因為如此，從理論上說政府必須通過積極的干預和調控，促進和保障房地產市場健康發展。

1.房地產市場具有高交易成本特征，存在投機炒作問題。與一般商品不同，房地產除了可以滿足居住需要的使用價值外，還具有較高的投機炒作價值。房地產為什么可以用來投機炒作，對這個問題有很多種解釋，但歸根結底在于房地產市場有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產是較為復雜和特殊的商品，房地產市場的參與者，無論是生產者還是消費者，都需要掌握較多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優決策?，F實中房地產的供應者與消費者之間往往存在嚴重的信息不對稱，占有更多信息的一方可以利用這種優勢攫取更多的利益，這一點在房地產商一方表現得特別突出。其次，與房地產相關聯的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產開發資金需要量較大，以至于房地產市場進入門檻比較高，難以在短期內形成完全競爭市場，進而無法保證市場信息是完全的、公開的。雖然房地產市場這種高交易成本特征可以隨著市場的逐漸發育成熟而有所弱化，但仍然會一定程度地存在，相應地市場投機炒作問題總是存在，因而依靠市場自身不可能解決投機炒作問題。

2.房地產具有準公共產品屬性，其價值無法依靠市場完全實現。房地產作為一種特殊的商品，具有準公共產品屬性，有時也稱作“二重性”、社會屬性或政策性。一般商品的消費可能只給私人帶來收益，而房地產卻不一樣，它的消費含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有適當的住房不僅給居民本人帶來利益，而且會對周圍環境，對其他居民帶來益處，包括公共衛生、市容環境、社會治安等方面的利益。另外，房地產消費，特別是居民購房置業，對增強其對國家及所在城市的歸屬意識有很大促進作用。目前包括美國在內的很多西方國家特別采取了鼓勵居民購房置業的政策，都存在這方面的動機。就不同檔次的房地產來說，中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，準公共產品屬性更為突出。不難證明，讓中低收入人士安居樂業將給社會帶來的好處，體現出的外部效益是無與倫比的。然而，房地產的準公共產品屬性所體現的外部效益并不能通過市場機制來實現，市場機制在公共產品供應或者說公共價值的實現上是失靈的。既然完全由市場機制調節，房地產的一部分價值得不到實現，那么房地產市場供應將可能相對不足，并且主要體現為普通商品房供應相對不足。這時房地產市場雖然可能會出現供求均衡，但那并非是與經濟發展水平相協調的均衡，不是保證居民充分享受到住房福利的最優均衡。

3.房地產具有一定的壟斷性特征，能夠導致市場供求結構失衡。房地產的供應以土地為基礎，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產的壟斷性特征。房地產的壟斷性體現為房地產的非同質性。在房地產市場上，受區位因素限制，盡管可以有兩套價格相同的商品房，但不可能有兩套品質完全一樣的商品房。房地產這種非同質性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨占性特征，使得房地產的供應者具備某種程度的壟斷地位。房地產的壟斷性特征最終導致房地產市場的供求結構失衡。壟斷表面上看是導致高價格，但價格不是問題的根本，供求結構失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實現甚至擴張壟斷收益，所以房地產企業會傾向于開發中高檔商品房。其結果必然是房地產供應結構失衡，房地產市場的這種供應結構失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權或使用權的壟斷引發的，因而無法靠市場力量來消除。

二、房地產市場宏觀調控的目標分類

政府對房地產市場進行宏觀調控，正是針對房地產市場內在缺陷展開的，其總體目標就是要消除市場失靈的影響，保障房地產市場的供求均衡和健康發展，促使其與經濟發展和居民生活水平提高相協調。根據所針對市場缺陷的不同和政策效應大小，政府房地產市場宏觀調控目標可分為投機抑制目標、均衡供應目標與福利保障目標。

1.投機抑制目標。把房地產市場上的投機活動抑制在一定程度之內，或者完全遏止投機行為，是政府房地產市場宏觀調控的最經常目標。針對房地產市場投機行為的抑制性政策則是房地產市場宏觀調控中最常見政策。房地產市場上投機行為包括商品房的炒作買賣和房地產開發投資過熱，其共性是沒有正常市場消費需求基礎。這些投機行為的存在，一方面可以給房地產市場集聚更多的資金，增加市場活力；另一方面又可能引發房地產投資過熱，市場炒作過度，導致房地產價格偏高，嚴重時可能形成影響經濟正常運行的房地產泡沫。正因為房地產市場投機行為存在兩種不同方向的作用，在實踐中各國政府往往根據實際情況，對市場投機行為有不同的價值取向和態度，實行不同的調控政策。不過，當市場炒作氣氛過于濃厚，房地產泡沫非常明顯時，各國政府無一例外地會制訂程度不同的投機抑制目標，采取相應宏觀調控政策。

2.均衡供應目標。在房地產市場發展過程中，投資者對于土地壟斷利潤的追求所導致的房地產市場供應結構問題既包括中高檔商品房供應量過大，而普通及低檔商品房供應量偏小，也包括房地產商為追求土地壟斷收益，對土地、商品房的囤積所引發的房地產市場當期供應相對不足。政府均衡供應目標就是針這些問題提出來的。政府根據房地產資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結合經濟發展水平，確定適當的，即與居民其它方面消費水平相協調的房地產供給水平，并通過政策引導予以保障，所實現的就是房地產市場均衡供應目標。它包括兩個層次供求均衡，一是房地產市場供應與其它商品的供應相對均衡，居民的居住消費與其它商品的消費水平相協調；二是房地產內部結構供應相對均衡，各種檔次的商品房供應都與需求基本相當，特別是中低檔商品房的供應與廣大居民的住房需求基本相當。

3.福利保障目標。政府為了實現房地產所包含的公共利益或價值，按照公共產品由公共提供的原則，通過有關公共政策參與和調節房地產的供應，為部分居民提供一定的房地產消費福利，由此所引起部分居民房地產消費水平的相對提高，享有基本的住房消費福利，使市場供求均衡得到優化和保障，體現的就是房地產福利保障目標。理論上政府的房地產福利保障極限是使房地產的公共價值得到充分實現，居民享受與經濟發展水平協調一致的住房福利，住房資源得到最優配置，市場達到最優均衡。簡單地說就是居民房地產消費水平不滯后或超前于其它商品消費水平。現實中政府的房地產福利保障因經濟發展階段、政府財力的不同而情況迥異。目前世界各國都沒有給居民普惠制的住房福利，但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場制度的美國也有住房福利保障政策。

三、我國房地產市場宏觀調控的目標選擇與政策邊界

根據我國房地產市場的發展成熟程度、政府財政狀況和國民經濟發展水平，結合區域差異較大的具體特點，我國宏觀調控的總體目標是抑制甚至局部性遏止市場投機炒作行為，調整市場不合理供應結構，促進房地產市場供求實現最優均衡，使得中低收入居民享有基本住房保障。房地產市場宏觀調控要在此目標之下確定政策邊界，在不超出相應政策邊界的前提下選擇制訂進一步的政策措施。

1.以抑制甚至局部性遏止市場投機炒作為目標，逐步強化宏觀調控相關政策。目前我國房地產市場發展中突出存在投機炒作問題，一方面，商品房價格偏高，遠遠超出居民的購買力；另一方面，中高檔商品房投資和銷售仍呈過熱態勢。因此，國家對房地產市場的宏觀調控應首先確定抑制市場投機炒作的具體目標，并有針對性出臺調控政策。由于我國的房地產市場總體上還存在資金缺乏問題，而市場投機炒作也有集聚資金的作用，同時全國房地產市場范圍很大，各地市場存在較大差別，所以從全國范圍看，不可能以徹底禁止市場投機炒作問題為調控目標，適度投機炒作將在一定市場范圍內是允許的。但是，對于一些房地產市場投機炒作氣氛濃厚，而市場資金已經度過短缺階段的大城市、特大城市，如上海、北京、廣州、深圳等城市，則可以把最大程度地抑制乃至最終遏止市場投機炒作問題作為政策目標。鑒于此，全國性宏觀調控政策將以允許適度的投機炒作，并保證不影響居民的正常房地產消費決策，特別是保護首次置業居民的房地產消費需求為界限，與此同時，部分大城市、特大城市可以制訂實施完全禁止市場投機炒作行為的政策。

迄今為止，我國抑制房地產市場投機炒作方面的宏觀調控政策遠沒有達到其政策界限，還有較大的政策擴展空間。我國已經出臺的房地產市場宏觀調控的相關政策，主要是提高房地產投資和交易的稅費負擔，通過提高市場投機炒作成本達到政策目的，這些政策在實施過程中應該視市場反應情況進行調整或加強。

為進一步加大抑制房地產市場投機炒作的宏觀調控政策的力度，從國家層面看，可以進一步制訂實施提高房地產增值稅和交易所得稅稅率，提高居民戶購買第一套以外住房的資金信貸成本，以及限制商品房的二手買賣等政策措施；地方政府，特別是城市政府則可以利用行政手段，促進市場信息進一步公開，以降低交易成本，壓縮投機炒作空間。地方政府也可以通過加強房地產市場監督管理，制訂措施規范市場交易行為；通過對違規行為的更嚴厲打擊，提高市場投機炒作道德風險成本，最終達到抑制投機炒作的目的。對于某些大城市、特大城市，則可以采取抑制效力較大的政策，接近甚至觸及遏止市場投機炒作的政策邊界，例如限定商品房使用五年后才可以二次交易；引導甚至限定一戶居民只購買一套商品房；規定商品房二次銷售收益政府所有等。

2.調整房地產市場供應政策，實現市場供求最優均衡。促進房地產市場供求均衡是房地產市場宏觀調控的長期的、基本的目標。目前從我國房地產市場的供求結構來看，存在著嚴重的內部失衡。一方面，商品房空置率越來越高。據國家統計局統計顯示，截至2006年3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%，據分析主要是中高檔商品房；另一方面，普通商品房及經濟適用房存在很大程度的供應短缺問題。因此，我國房地產市場供應方面的宏觀調控將首先以促進市場內部供求基本均衡為目標，通過制訂不同類型商品房均衡供應的政策，逐步消除房地產市場內部結構失衡問題。在房地產市場供求結構調整方面，國家可以出臺框架性、限定性的政策法規，包括要求各地房地產開發中普通商品房所占的最低比例，針對高、中、低檔商品房執行有較大檔次差別的稅費，針對我國人多地少的條件，限制居民的“豪宅”消費等。地方政府是土地的直接供應者和房地產市場行政管理的主要承擔者，可以制訂實施很多具體政策措施，特別是規劃管理、土地供應方面的政策，調節房地產市場供應，例如要求企業嚴格按照相關規劃進行房地產開發，不得突破建筑容積率的指標限制等等?？傮w上看，目前我國調節房地產市場供應的政策不多、力度不大，眼下還遠沒有達到其政策邊界，應在相當長時期內不斷有新的調控政策出臺。在實現房地產市場內部供求基本均衡后，更為積極的宏觀調控政策就是引導房地產消費，使居民住房消費與經濟發展水平相適應，使當前住房消費與經濟可持續發展相適應，實現房地產市場外部均衡的目標。這方面政策將以不影響企業的正常經營管理決策，不壓縮市場創新活動空間為界限。它包括國家和城市在土地供應、建設規劃、房地產項目實施等方面制訂更為科學的標準、更為系統和具體的政策，比如規定不同等級住房的開發量、套內面積、建筑成本、銷售價格以及配套設施的更為具體的標準等。

3.積極實施住房保障政策，使低收入居民享有基本住房保障。在房地產市場宏觀調控過程中，增加中低收入居民住房福利保障是必不可少的環節。實施住房保障政策，是政府的職責所在，其目標是充分實現房地產的公共產品價值，為中低收入居民提供適當的住房條件，實現住房資源的最優利用。針對我國人多地少、經濟發展水平不高的現狀，國務院1998年曾經下發過一個23號文件，提出“建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系”的目標，其中包含了為大部分居民提供住房福利保障，并引導居民適度安排住房消費成份，但實際上我國要為大多數中低收入居民提供住房福利保障，還有很長的路要走，這方面的宏觀調控政策更是遠沒有達到其政策邊界。

目前，我國的住房福利保障政策主要體現為面向中低收入居民的經濟適用房、廉租房建設等。由于居民收入調查及信用體系不完善，難以確定低收入居民情況，加上政府財政限制和政策執行方面的問題，我國迄今沒有做到為中低收入居民提供必需、充分的住房福利保障，現實保障程度非常有限。多年來，經濟適用房建設水平一直在低位徘徊，執行中還出現了較為突出的偏差問題，相反，商品住房的建設，特別是中高檔商品房的開發建設卻增長很快，成為住房供應的主體。據國家統計局統計，2005年全國經濟適用房投資僅565億元，同比下降6.8%，占房地產開發投資的比重則由上年的4.6%下降到3.6%。廉租住房建設在各地尚處于起步階段，實際建設的數量則更小。鑒于這種情況，我國增加居民住房福利保障方面的調控政策首先是擴大經濟適用房建設，大幅度提高經濟適用房供應量，為大部分中低收入居民享有經濟適用房提供保障；其次是適當增加廉租住房的供應，保證能為部分低收入居民提供必要的住房條件；再次是采取各種“補磚頭”、“補人頭”的政策，通過貨幣化的補貼方式，提高居民住房消費能力，全面、系統地增加中低收入居民的住房保障。

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由中國高等院校房地產學者聯誼會、《經濟研究》編輯部和浙江工業大學經貿管理學院聯合主辦的“2010年中國房地產學術研討會暨高校房地產學者聯誼會” 10月30-31號在浙江杭州召開。會議由浙江工業大學經貿管理學院院長虞曉芬教授主持，浙江工業大學副校長陳杰教授、《經濟研究》編輯部常務副主編鄭宏亮研究員、華東師范大學張永岳教授分別代表主辦單位致辭。

中國社科院經濟研究所副所長張平研究員作了“中國貨幣信貸政策和房地產市場”主題報告，深入分析了貨幣政策變動趨勢與房地產市場的關系。清華大學水利土木學院副院長、房地產研究所所長劉洪玉教授作了“住房價格統計指標體系與住房價格研究”主題報告，對我國住房價格統計中存在的問題作了探討，提出了改進方法。北京大學不動產鑒定中心主任馮長春教授作了“城市化與房地產”主題報告，圍繞城市化的內涵、趨勢，城市化與房地產發展的戰略重點和主要任務介紹了研究成果。同濟大學施建剛教授作了“以房價為核心的房地產市場分析”的主題報告，描述了住房價格“漲跌”的分析框架，并對住房價格走勢及其影響因素做了探討。浙江大學社會科學學部副主任、房地產研究中心主任賈生華教授作了“房地產市場調控政策動態與市場周期走勢”的主題演講，對當前宏觀調控中的“限購令”、“房產稅”等熱點問題做了分析。華中師范大學艾建國教授作了“對完善經濟適用房制度的思考”主題報告，對經濟適用房制度中存在的問題作了總結，并提出政策建議。南京大學高波教授作了“關于房地產稅制改革的思考”的主題報告，對開征房產稅帶來的預期效果，實施難點做了分析。最后，浙江工業大學經貿管理學院虞曉芬院長做了“公共租賃房若干問題研究”的主題報告，對公共租賃定位問題、建設管理問題、進入退出機制做了精彩演講。

本次大會共有來自清華大學、中國人民大學、北京大學、復旦大學、浙江大學、同濟大學、中央財經大學、上海財經大學等全國50余所高校、100多位學者集聚一堂，對提交的100多篇學術論文作了分組討論與交流。小組討論主題包括“房地產與宏觀經濟”、“房地產價格與波動”、“住房市場與住房保障”、“土地利用與土地管理”、“房地產金融”、“房地產開發與物業管理”、“房地產學科探討與其他”。在學術論文研討之外，大會還對房地產教育與教學問題進行了圓桌討論，圍繞“房地產投資與經營”、“房地產經濟學”、“房地產估價”等課題教學中的經驗、問題進行深入、熱烈交流。最后，經過論文評審委員會評審，確定獲得一、二、三等獎的優秀論文，并頒發了榮譽證書和獎金。

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1.我國房價現狀

我國的房地產價格自2000年以來呈現出逐年上升的態勢，自2003年以來，我國房地產業一直保持著持續快速的增長，投資增速始終高于全社會固定資產投資增速，因而房地產業己被公認為我國國民經濟發展的一大支柱產業，在我國的國民經濟貢獻中發揮著越來越重要的作用。伴隨著房地產投資增速的上升，房地產價格也持續上漲。2000-2007年我國房屋銷售價格累計上漲了82.9%，雖然2008年的金融危機，在很大程度上抑制了房價的持續上漲。不過，2009年以來，隨著我國經濟的復蘇和發展，房價又開始回升，2010年1月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，并且全年持續上漲。由此可見，近年來全國房價上漲速度迅猛。

2.我國房價高漲的原因

我國房地產價格有強烈的地域特點，但是我國部分經濟、文化較為發達地區房價增長速度高漲的原因卻有著可供研究的共性。

2.1 我國國民經濟總體形勢大好

在1978-2008年的30年，中國的增長速度大步加快，從農村到城市，從國家整體實力到個人居民收入及外部儲備，各種經濟指數的增長都是很快的，GDP平均年增長率在9%左右。中國經濟的發展速度世界罕見。依托于經濟的高速發展，中國的城市也在進行著多、快、好、省的建設中，城市的整體功能隨著大量有形和無形的人力、物力、財力等的相繼投入而得到大幅提升，蓬勃發展的房地產市場滿足了部分國民的住房需求。然而，房地產市場快速發展的同時不可避免地帶來的房價上漲。因此，這是我國房地產價格高漲的基本所在。

2.2 不規范的房地產金融市場

房地產行業是第三產業中的資金密集型行業，開發運營全過程是一個整合資金、資源的過程。金融業對于房地產業來說，其作用相當于血液之于心臟，依靠開發商自己的資金完成房地產運作對于現階段的中國房地產行業早已不可能。不僅如此，在房屋購買者買房過程中，金融業也為普通民眾提供了住房金融服務，幫助其改善住房條件。但是我國的一部分信貸資金價格是受政府管制的，并非完全按照市場化的要求運作。所以一些真正有需求，而且需求合理的房地產企業不是都能順利的得到所需要的資金，通過正規渠道獲取所需資金又由于金融制度本身的缺陷而難以實現；相反一些資質不良的房地產卻總能通過非正常渠道或者大筆數額的貸款或融資，這樣金融企業的資金流動安全就會受到嚴重影響。另外，房地產金融機構不健全，缺乏科學、合理、規范的經營，房地產商通過正規金融機構獲取資金的困難，這些都使得房地產市場資金的配置效率低下，增大了房地產行業的生產成本，那么最后這部分房地產企業的負擔最終還是要轉移到房價里面去的。所以最終結果是導致房地產價格的不斷上漲。

2.3 住房保障體系不夠完善

自1998年房地產實現了商品化與社會化之后，人民的住房需求主要是依靠市場解決。但是縱觀全球，即使是德國、日本、新加坡等經濟發達的國家依然有高達半數的民眾的住房問題是依靠政府保障性住房予以解決的。如果缺乏可靠、安全、完善的住房保障系統，商品住宅的剛性需求就會變成民眾頭上的一把劍，造成“住房永遠需大于求”的錯誤民眾認知，逼著房地產價格不斷上漲。雖然近兩年中央開始重視社會保障房的建設，但無論從資金的來源和保障性住房建設分配，還遠未形成制度和住房保障體系。因此，我國住房保障體系不完善是造成房價高漲的重要因素。

2.4 對于房地產行業定位不當

中國的房地產行業建設在住房制度改革的強力推動下，已經取得了舉世矚目的發展。其發展對鋼鐵、建材、化工、紡織、家電等60多個行業的拉動作用巨大，推動了其相關行業的發展，達到增大內需的目的，極大地發展了國民經濟。所以盡管目前房地產行業問題多多，但是卻有一個比較大的所謂“共識”，那就將房地產定位為：國家的支柱性產業。在這種思想的指導下，地方政府為了經濟的發展可能會倡導“土地經濟”，以高地價換取地方稅收、地方官員的政績。所以，對于房地產行業的定位不當也在一定程度上導致了房地產行業價格高漲。

2.5 中央與地方的博弈結果

房價的高漲引起了社會的廣泛關注，房價高漲所造成的社會不和諧問題也引起中央政府的關注。2005年3月底，國務院常務會議討論并通過了“國八條”，到2006年“國六條”對其進行的補充和更加強有力的落實，以及2010年1月的“國十一條”對首付比例的規定，無不顯示出我國政府對房地產價格調控的態度，目的只有一個，那就是一定要控制房價，不能讓房價再瘋漲下去了。但地方政府為了地方稅收和地方政績，反應并不積極，許多地方政府官員或者消極應或者曲解中央政策，明里暗里力挺房市，使中央政府調控政策的效果大打折扣。正如新華社所發文章的標題所言，管“政策效應初顯”，但住房供給的“結構問題仍未解決”。所以，中央和地方的博弈結果使得房價高漲未能得到有效調控。

3.法律調控體系的構建

3.1 構建合理房地產產業法律制度

產業法是指調整國家產業政策、實施過程中發生的經濟關系的法律規范的總稱，屬于經濟法中宏觀調控法的范疇。而我國房價快速增長的原因之一就在于政府對房地產業在國民經濟發展中的定位不明確。我國政府將房地產業定位為先導產業，支柱產業，國民經濟發展新的經濟增長點。這樣的定位導致地方政府為尋求加快城市建設和經濟發展資金，以經營城市土地獲取高地價，把地產作為“資產”來利用，放棄了經濟適用房的建設責任。因此，要調控房地產價格回歸理性，應當借鑒國際先進經驗，盡快制定房地產產業法，規范我國房地產業的定位、發展目標和指導原則，明確我國的房地產業的發展目標、原則，明確地方政府在保障居民實現住宅權的首要責任，制定切實有效的法律責任追究機制，使房地產業法得到切實有效的執行。

3.2 構建多元化的房地產法律制度

結合我國的具體土地制度和改革開放的現實國情，建立多元化的房地產市場制度勢在必行，即對部分的普通居民基本住房需求，應當建立具有社會保障性質的住房制度來解決；對于滿足部分普通居民對于改善住房條件的需求，則通過市場化的商品房制度解決，但在貸款、稅收、首付比例等問題上政府應給與必要的支持；對于對滿足國內高收入群體和外來投資者的住房需求，則通過完全市場化的商品房制度來解決。這樣保障了各類的住房需求得以實現，又實現了土地資源的利用最大化。我國目前的保障性住房體系正在逐步摸索完善中，缺乏專門性的法律保障實施。大部分保障性住房政策都是以政令形式頒布的，相較于法律法規，缺乏持久性、穩定性。因此，構建多元化的房地產法律體制勢在必行。

3.3 構建合理房地產土地、金融、稅收制度

法律的作用之一就是調整利益分配。因此，為了改變房價高漲的局面，可以從土地、金融、稅收等方面入手，從源頭上改變房地產市場的不合理的現象。首先，為了避免“土地財政”可以適當減少地方政府對土地使用金的占有份額，地方政府對土地使用金的使用應有法可依、公開透明、?？顚Ｓ谩Ｆ浯?，應加快我國金融體制改革步伐，引進先進的金融工具，在控制風險的前提下為房地產企業的發展提供高效、便捷、低成本的金融服務，也為廣大群眾提供有效的住房信貸服務。最后，應針對多元化的住房去求合理地利用房地產的各種稅收設置達到調節住房市場供需的目的。

4.結論

從前文可以看出雖然國家一直在對房價進行調控，但成效頗微。其中固然有房地產價格涉及面廣難以調控的因素，更是因為政府調控手段單一、調控力度不大以及缺乏法律的持久性。對我國房地產價格進行宏觀調控最直接、最有效、也最具有確定性的手段便是法律調控。法律所特有的預決性、穩定性、權威性和強制性恰好彌補了房地產價格的非理性和不確定性，法律調控能有效地保障房地產市場健康穩定發展。

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一、 引言

近年來，我國房地產價格一直上揚，且保持高位運行。而當房地產價格過分偏離內在價值時，泡沫成份被大量轉移給了金融機構。而當房地產金融系統中積累的泡沫壓力太大時，系統運行的內在機制將以急性和突發性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險的結構甚至會促成整個金融系統風險的爆發。因此，要深入研究我國房地產金融風險形成的特殊機理，促進房地產業和房地產金融業的穩定發展，為完善我國房地產市場體制和宏觀調控提供決策支持。

本文通過對房地產開發商與銀行建立演化博弈模型，并根據房地產市場化以來政府調控和利率調控的不同特點分階段進行分析，基于不同階段政府的不同調控行為，房地產開發商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩定策略和房地產金融狀況。

二、 房地產開發商與銀行的演化博弈模型

1． 博弈假設。根據模型的設計思想，對房地產開發商與銀行的演化博弈模型做出如下假設：

假設1：局內人。博弈雙方為房地產開發商和銀行，且均是風險中性的，博弈雙方各為相似個體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復制動態進化博弈；

假設2：策略空間。在不同的房地產市場發展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產開發商也只存在兩種策略集合：（投資，投機）；

假設3：支付。支付是房地產開發商與銀行在不同的房地產市場發展階段中得到的效用水平。

2． 博弈模型。以2×2非合作重復博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。

其中，假設p表示房地產開發商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產開發商和銀行采取不同策略時的收益。

通過分析可得：

房地產開發商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]

同理：

銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]

根據演化博弈理論，若同種群房地產開發商和銀行選擇相同的戰略S，其利潤相等，則任何一個房地產開發商和銀行不會改變其戰略。當同種群房地產開發商和銀行中某個參與者試驗不同的戰略S'，稱之為變異房地產開發商或銀行，而當變異房地產開發商或銀行獲得比同種群其它房地產開發商或銀行更高的利潤時，其它房地產開發商或銀行必然會模仿變異房地產開發商或銀行。反之，當變異房地產開發商或銀行的利潤低于其它房地產開發商或銀行的利潤時，其它房地產開發商或銀行將保持原戰略而該變異房地產開發商或銀行也將從戰略S'調整為戰略S這樣，戰略S成為有限種群演化穩定戰略。

房地產開發商與銀行的復制動態實際上是描述某一特定策略房地產開發商或銀行中被采用的頻數或頻度的動態微分方程。根據演化的原理，一種策略的適應度或支付比種群的平均適應度高，這種策略就會在種群中發展，即適者生存體現在這種策略的增長率大于零，即房地產開發商或銀行將持續的選擇這一策略。

復制動態方程為：

房地產開發商：

dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]

銀行：

dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]

于是動態復制系統平衡點所對應的策略組合為房地產開發商與銀行的演化均衡，而房地產開發商與銀行演化博弈均衡的穩定性取決于其在合作和非合作時所能帶來的收益大小比較，在達到演化穩定策略時群體中的個體仍在不斷變化，即呈現出內部不斷變化而總體不變的的過程。

對于上述由微分方程表示的群體動態演化過程，其均衡點的局部穩定性可由該系統的相應的雅克比矩陣局部穩定性分析得到：

J=

（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]

這樣，運用雅克比矩陣局部穩定性原理，通過分析房地產開發商與銀行在房地產市場化不同發展階段中演化穩定策略，可以系統地論述房地產金融風險的演進過程，從而為防范房地產金融風險提供一定的啟發和建議。

三、 演化博弈穩定性分析

從1998年房地產市場化以來，根據不同發展階段中政府調控的重點和央行基準利率調控政策的特點，本文將房地產市場化發展階段分為四個階段：

1． 1998年~2003年：初步繁榮發展階段。1998年，我國開始實行城鎮住房分配制度貨幣化改革，為了實現經濟的快速發展，政府提出了實施增加投資、擴大內需的方針政策，培育房地產業作為新經濟增長點，中央銀行在五年內共有五次降低存貸款基準利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進房地產業的發展來拉動國民經濟的增長。

同時由于人們改善居住條件的要求產生了巨大的房地產市場需求，房地產業迅猛發展，而國家政策法規對房地產開發商的限制與要求并不太高，房地產行業的準入門檻比較低，房地產投資額、施工面積等指標均出現大幅增長，與此同時，房價也快速上漲，房地產市場呈現出一片繁榮景象。

在該時期內，當銀行實行寬松的信貸政策時，由于房地產市場一片繁榮，房地產價格不斷攀升，并且處于市場化初期，房地產開發商進行房地產投機行為的違規成本也很小，因此當房地產開發商投資高風險的項目，基于巨大的市場需求，房地產開發商能夠及時賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產開發商投機的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產開發商投資時的收益。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

當銀行實行緊縮的信貸政策時，只有房地產開發商從事投資行為時，才能及時順利地獲得貸款從而取得更大的收益。

當處于1998年~2003年的房地產市場初步繁榮階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在房地產市場初步繁榮發展階段，房地產需求旺盛，房地產價格持續上揚，銀行短期內忽略了房地產的貸款風險，采取寬松的貨幣政策，而房地產市場不斷涌入大量的資金，這進一步加快了房地產價格的上揚，有可能會催生房地產價格泡沫，房地產金融風險開始形成。

2． 2004年~2007年：宏觀調控、抑制投機階段。2003年以來，房地產價格持續上揚，大部分城市住房銷售價格上漲明顯，部分城市住房價格上漲過快，房地產市場出現投資過熱的趨勢。

針對房地產市場的過熱現象，政府出臺了一系列密集的調控措施，期間房地產投資過熱的現象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續快速增長以及住房購買力的不斷增強，部分地區投資性購房和投機性購房大量增加。該時期內來自國內貸款的房地產開發投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。

雖然受到政府宏觀調控和加息等方式，但由于房地產市場供需兩旺的勢頭強勁，房地產市場火熱，同時對房地產開發商投機行為的打擊力度不夠，房地產開發商從事投機行為獲得的收益仍然遠大于所付出的成本。因此在該時期內，無論銀行采取何種信貸政策，房地產開發商的投機行為利益仍高于投資行為的利益所得。

但在此時期政府目標著重于宏觀調控、抑制投機，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產開發商的投機行為時的銀行收益將小于房地產開發商投資行為時的利益所得。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

則當處于2004年~2007年的政府機制投機階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。

此時處于房地產市場初步宏觀調控時期，盡管政策采取了一系列宏觀調控措施，房地產市場發展勢頭有所抑制，但房地產需求依舊異常旺盛，房地產價格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規模迅速擴大，使得銀行貸款的潛在風險處于急劇積累的過程中，同時貸款規模的擴大也進一步助長了房地產價格的上漲和投機活動的升級，二者之間形成了一種互相推動的螺旋式前進的惡性循環，房地產金融風險不斷膨脹。

3． 2008年~2009年：鼓勵合理住房消費階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機和經濟衰退的影響，整個房地產市場觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續五次降息，同時采取一系列稅費優惠政策，以鼓勵合理住房消費，從而能再次拉動國民經濟的增長。但2009年下半年以來，基于房地產市場迅速反彈，房地產市場供需兩旺的勢頭明顯，政府出臺了一系列密集且嚴厲的調控政策，旨在打擊投機性住房行為，維持正常的住房需求。

在此時期內，房地產開發商從事投機行為獲得的收益將小于其違規成本。因此，在此時期內，當房地產開發商采取投資行為時獲得的收益將大于其采取投機行為取得的收益。

而在該時期內，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產開發商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。而當房地產開發商采取投資行為時，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。

則該階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在鼓勵合理住房消費階段，受國際整體經濟的消極影響，房地產價格開始回落，房地產市場陷入不景氣的局面，房地產抵押貸款價值降低，房地產貸款風險將迅速增加，房地產貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標準，減少房地產貸款，則將加劇房地產市場的不景氣現象，加快房地產價格的下降，最終會使得房地產泡沫破滅，形成金融危機。

4． 2010年~2011年：加強保障性住房建設、嚴厲打擊投機行為。自2010年起，政府出臺一系列房地產重拳調控政策，綜合運用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺了房地產稅、限購令等嚴厲政策，極大地加強和改善對房地產市場的調控，遏制房價過快上漲，促進房地產市場健康發展。

在此時期內，房地產開發商從事投機行為獲得的收益遠遠小于其付出的成本。因此，在此時期內，當房地產開發商采取投資行為時獲得的收益將遠大于其采取投機行為取得的收益。

而在該時期內，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產開發商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。

則當處于該階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到房地產開發商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產開發商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。

在嚴厲打擊房地產市場投機階段，房地產價格將會受到調控影響，價格增速回落，房地產市場的投機行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產開發商都將采取投資的策略，房地產市場將會實現穩定健康快速的發展。

四、 結語

在房地產開發商與銀行的演化博弈模型中，當房地產市場處于市場化初期階段時和政府初步的不斷進行宏觀調控階段，房地產市場持續火熱，房地產開發商和銀行的演化穩定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產開發商采取投機的策略。這意味著當房地產市場繁榮發展時，供需兩旺的勢頭明顯，房地產價格迅速上漲，房地產業有利可圖，銀行忽略了房地產的貸款風險，紛紛擴大貸款規模，使得房地產市場不斷涌入大量的資金，同時這進一步加快了房地產價格的上揚，兩者交互作用，房地產金融風險開始形成并且不斷加劇。

而當處于鼓勵合理住房消費時，房地產市場不景氣，房地產開發商的演化穩定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產價格開始下滑，房地產抵押貸款價值降低，房地產貸款風險將迅速增加，而如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產貸款規模，則將加劇房地產市場的不景氣現象，加快房地產價格的下降，最終會使得房地產泡沫破滅，形成金融危機。

因此，為了促進房地產市場健康穩定發展，減少房地產市場投機行為，需要政府嚴格、持續的執行有效的房地產調控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調控房地產市場：

（1）從信貸政策的角度來看，根據現在的市場狀況，寬松的信貸政策對房地產市場效果不大，因此央行應加緊市場流動性的回收工作，繼續實施緊縮的信貸政策，降低房地產市場泡沫破滅的風險，同時也有助于降低通貨膨脹。

（2）從政府財政政策角度來看，政府應將資金重心向基礎制造業傾斜，大力發展實業，防止產業空心化危機的發生，以加強房地產泡沫破滅時的風險的抵御能力。

（3）從政府的金融體系改革來看，政府一方面要對整個金融體系加強監管力度，一方面應該進一步完善房地產開發商的貸款制度，促進其技術創新及產業結構調整，將股市與樓市之間的資金向實業轉移，從而在根本上解決房地產金融風險的問題。

參考文獻：

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6. 達慶利.有限理性條件下進化博弈均衡的穩定性分析.系統工程理論方法應用,2006,（3）:279-284.

篇（5）

人們常說的“衣食住行”，泛指穿衣、吃飯、住房、行路等生活上的基本需要，而住房作為人類生活休息的場所，是每個人在生活中所必須擁有的，因此住房是事關民生的一個大問題。由此而興起的房地產行業也在國民經濟的發展中起到很大的作用。作為國民經濟的支柱性產業，住房問題解決的好與壞直接影響國民經濟的持續穩定的發展以及社會的安定團結。然而住房問題的核心就是房價問題。房價問題一直以來都是社會關注的熱點問題。房價過高會引起國民生產成本大幅增加，導致中低層收入群買不起房而成為房奴。房價驟降會使房地產行業陷入混亂的狀態。因此由于一系列外部或內部、主觀或客觀因素的影響，房價并非一直處于一個平穩的狀態，無論是房價持續升高還是房價突然下跌都會對整個房地產事業的發展以及國家經濟的發展產生了不可忽視的影響。同時，房價的何去何從也引起全國人民的廣泛關注。因此，本篇論文通過研究北京市2005-2013年住宅商品房的價格，并挑取人均可支配收入、人口密度以及房地a投資額為影響因素，建立回歸模型旨在初步簡單探討北京市房價的影響因素及關系，為以后更加深入的分析房價影響因素做一個輔助的作用。

1數據搜集與整理分析

本論文中所用數據均來源于中華人民共和國國家統計局，具體查詢內容包括2005-2013年北京市住宅商品房平均銷售價格（元/平方米）、房地產開發投資額（億元）、人均可支配收入（元）以及城市人口密度（人/平方公里），選取住宅商品房平均銷售價格為因變量，房地產開發投資額、人均可支配收入以及城市人口密度為自變量來進行分析。以上數據均來源于《北京統計年鑒2005-2013》。

2模型的建立分析與檢驗

2.1模型的建立

設定因變量：住宅商品房平均銷售價格y以及三個自變量指標分別為：人均可支配收入 ，城市人口密度 以及房地產開發投資額 ，建立如下多元線性回歸模型：y= ，其中 ， ， 和 是未知的待估參數，ε是許多不可控或不了解的隨機因素的總和，是不可觀測的隨機變量，設ε服從N（0， ）。

2.2模型的檢驗

用Bivariate Correlations對話框作相關分析可知，住宅商品房平均銷售價格與人均可支配收入、城市人口密度以及房地產開發投資額在0.01水平上存在顯著的線性相關性。而且，人均可支配收入、城市人口密度以及房地產開發投資額之間在0.01水平上也存在顯著的線性相關性。

用linar Regression對話框作多元線性回歸分析可知，模型的負相關系數為0.970， 為0.940，模型擬合效果良好，DW值2.437，查DW檢驗的臨界值表可得 ，而DW值=2.437，介于 和 之間故不能判斷模型是否存在自相關。根據回歸方程的方差分析結果，檢驗的F值26.174，p值為0.002，可見方程整體是顯著的。根據常數項檢驗的p值為0.046，通過檢驗，所以應考慮擬合含常數項的回歸方程。除常數項外只有城市人口密度的p值小于等于0.05，但是其VIF值卻大于10，另外發現人均可支配收入以及房地產開發投資額和住宅商品房的平均銷售價格均呈負相關，顯然與實際的經濟情況不相符合，存在不合理的現象。綜合判斷，自變量之間存在多重的共線性。

2.3模型的修正

首先引入常數項以及城市人口密度。由分析結果可知 為0.934，p值為0.00，可見方程整體是顯著的。而且常數項以及城市人口密度的p值均通過檢驗，所以該回歸模型是顯著的。下圖給出的帶有正態概率曲線的直方圖以及標準化殘差的散點圖，可以判斷殘差符合正態分布、等方差性基本假定，基本不存在異常值會對回歸估計結果產生影響。再分別引入人均可支配收入和房地產開發投資額。由spss分析可知，兩個回歸方程的p值均為0.00，方程整體是顯著的。然而在分別分析的時候兩個后加入的變量有較強的自身紅線性且均未通過檢驗，因此后加入的兩個變量均不能加入到回歸模型中。

3結論

綜合以上分析，得出北京市住宅商品房平均銷售價格與城市人口密度表現出良好的正相關關系，然而在分析人均可支配收入以及房地產開發投資額兩個變量時，雖然整體的效果是顯著的，但是各自卻未能通過檢驗。在現實情況中，房地產開發投資額與人均可支配收入應與房價呈良好的正相關關系，但是由于房價問題是一個長期變化的問題，有其他外部因素諸如政府紫2005年開始實行的一系列房價調控政策以及當時所處的經濟狀況的影響，而且本篇論文中所用數據過少，分析自變量的個數過少，未能多設置一些重要的定量因素，導致未能得出理想的回歸模型。從結果中來看。城市人口密度對房價有著一定的影響，可以估計，由于人口密度增大，導致購房需求增大，使得整個北京市的房價處于持續上升的狀態。然而政府的調控力等因素并未能起到很好的作用，房價并未保持平穩的現象。

參考文獻：

篇（6）

短短10年時間,“買房難”已經成為讓中國老百姓最頭疼的問題之一。到底是什么在推動著中國房地產價格的迅速上漲?筆者認為,有如下幾個因素。

一、 宏觀因素。決定樓市走向的因素很多,包括人口結構、宏觀調控政策和房價泡沫程度等,下面我將逐個展開分析

1.人口結構的變化

這里的人口結構包括25―40歲人口占整個國家人口的比例和城市中城鎮人口與農村人口之比。從統計數據看,我國的生育高峰在1965年前后,1962年的出生率是3.71%,1965年是3.78%,1970年是3.3%,一直到1978年之前出生率都在3%以上。但在1978年,由于計劃生育政策的實施,這一數據下降到了2%以下。上世紀六七十年代出生的人們,在2000年左右正好是處于買房高峰――這是導致2000年以來我國房地產市場持續升溫的重要原因。

此外,98年開始的大學擴招使得近十年來每年都有幾百萬來自農村的大學生畢業生到城里工作,其中絕大部分人會成為永久城市居民。而且,隨著中國城鎮化不斷加速,農村人口大量涌入城市。這些人雖然大部分不會永久留在城市,但他們在城里一樣需要住房,他們產下的第二代也會有相當部分留下。以上兩個城市人口構成的變化使得人們對商品房仍有巨大的需求。

2.國家政府的宏觀調控政策

在美國房價大跌引發危機后,中國決策層終于清晰地看到樓市泡沫破裂時的巨大危害,從2007年7月開始陸續出臺措施,調整銀行的信貸政策、收緊房地產資金的源頭。銀行的信貸政策是影響資金供應直接的重要的因素,而資金供應又決定著房價走勢――當流向房地產的資金足夠多時,就可能同時在三個方面拉動房價:(1)開發商利用充足的資金囤積土地,導致土地供應緊張,推高地價,從而推高房價;(2)在房價將持續上漲的良好預期鼓舞下,開發商會故意囤積成品房,坐等房價上漲;(3)投機者、自住者和投資者可以更便利地買房,這必然刺激需求,推高房價。因此,資金是影響房價的“生命之源”,限制了資金供應,住房消費必然受到巨大影響。而上述措施的確在08年收到一些成效,但隨著次貸危機的加劇,政府再次放松了銀根,扶持房地產行業,由此引發了再一輪房價瘋長,甚至波及到了二、三線城市。

3.房地產的泡沫程度

2008年以前的10年,中國房地產處于“暴利時代”。何為暴利?根據已故諾貝爾經濟學獎獲得者詹姆斯•托賓提出的托賓Q比率判斷,目前我國商品房的市場價值與重置成本的比率,大約在3―5倍之間,遠大于1,表明房地產業仍有200%―400%的暴利,房屋售價中約有67%―80%的泡沫。而且,沒有證據顯示這一比率在未來有下降的趨勢。

二、中觀因素。中觀因素指房地產行業內部的影響因素

1.房地產的市場完全程度

房地產的固定性決定了其市場是地區性市場,不同國家、不同城市甚至一個城市不同地區之間都沒有可比性。同時,房地產市場的交易對象僅是一種權益,即所有權或部分所有權,這就使買賣雙方都不能及時了解市場的變化。此外,絕大多數購房者都是以自用為目的,并且很少有買者一生中多次購買,對市場供求信息了解不足;而投資或投機者由于人數較少,對諸如市場上是否存在足夠多的買家,區域內房產替代性是否強等信息同樣較難獲得。但開發商對供給信息卻心中有數,彼此容易結成壟斷或價格默契(同盟)。因此,房地產市場是標準的不完全市場,市場不完全,壟斷高價就很容易產生。

2.信息對稱程度

目前,與房地產相關的信息基本掌握在開發商與政府有關部門手中,既得利益集團把這些信息利用得可謂淋漓盡致。無論是地方政府、有關部門還是開發商,公布信息時都是最大限度地讓數據“體現”自己的利益,于是不僅開發商提供的數據與政府部門經常沖突,地方政府與有關部門提供的數據也往往有巨大差別。各種數據互相打架,各種信息彼此沖突,在這種信息極度不對稱、極度缺失的局面下,民眾無法得到真實的信息,謊言因此彌漫中國樓市。其結果就是民眾被既得利益集團牽著鼻子走了一程又一程。理論上房地產利潤是30%―40%,但開發商利用信息優勢,一方面對大眾質詢的房屋成本避而不談,另一方面大肆炒作,使利潤達100%甚至300%以上!

3.管理機制

中國房地產開發實行資質管理制度,對房地產實行專營。開發商只要拿到資質,通過前期運作,憑借優勢投入少量現金就可拿到土地,拿到土地就可在銀行進行土地抵押貸款付上地價款,開工建設后又可將在建工程抵押給銀行,房子完工時又可以進行按揭銷售刺激消費,每個環節都可實現空手套白狼,利用強大的銀行體系支持,大肆圈地,循環操作。管理機制的不合理加劇了房地產市場不完全性。高額的利潤使每個城市有限的幾片新規劃建設土地全被幾個開發商壟斷,高價幾乎不可避免。

中國人其實直到今天還是很傳統的,骨子里對家的歸屬感和認同感讓他們拼了命也要買下一套房子,這便成為了地產商們坐擁高價房的自信來源。在這場一個愿打、一個愿挨的游戲里,中國房價要降,依然長路漫漫。

參考文獻:

[1]學位論文 人口年齡結構對住房需求的影響――以廣州市為例 蔡春 中山大學 2008

篇（7）

文獻標志碼：A

文章編號：1000-8772(2015)25-0038-02

從1988年以來，我國的居民住房制度經歷了很大的改革變動，我國的房地產行業在這幾十年的過程中經歷了從無到有的發展。全國各地的房地產發展都經歷了很大的改變，內蒙古是我國的經濟發展大省，近幾年的內蒙古的房地產發展的變化也較為明顯。

一、房地產發展以及發展模式

1.房地產市場的基礎情況

在經歷了2008年至2011年這四年的快速發展時期后，的房地產市場進入了緩慢發展的時期，特別是在2013年后內蒙古給城市的房地產行業指標都有所下降，對內蒙古的經濟發展影響也是較為明顯的。

（1）房地產開發銷售

根據內蒙古住房廳和建設廳的調查報告現實，針對2013年全年房地產行業下滑的態勢，政府部門進行了相應的調控操作，并且取得了一定的成效。次年，內蒙古各地市縣的房地產市場綜合發展勢頭較好，各項指標呈現升溫狀態。2014年的1—7月份自治區房地產開發投擲達到了613億萬元，較去年同期增長了69億元，同比增長率達到了14.31%。整個區內的住房銷售面積達到了962.3m2，商品住房的銷售額達到了443.36億萬元。區內的商品房的平均售價為4212元/m2，環比增長不明顯，同比增長為6.64%。從這些數據我們就可以看到，內蒙古的房地產市場呈現持續回收的狀態，預計2015年的房地產形式將全面好于往年。

（2）區內稅收和信貸

房地產稅收主要會出現在房地產的三個環節，即開發、銷售和保有。根據相關的數據報告，內蒙古全區房地產稅收同比增長率為22.3%，占當地地稅收入的6%。

從近幾年內蒙古房地產發展態勢來看，區內的信貸增長較快，個人房貸形式區域平穩增長態勢。

2.內蒙古房地產的發展模式

近幾年我國經濟高速發展，作為我國的經濟發展大區，正在逐漸成為我國的政治、經濟、文化、體育和金融高速發展的典型大省，內蒙古的房地產需求已經出現了不斷上升的市場需求力度。但是，我國多數省市的房地產發展模式都是模仿其他省市或項目的，的房地產框架依然如此。的房地產發展可以說已經進入了不斷完善的階段，但是，還是與我國“北上廣”地區的房地產發展仍然有一定的差距，主要的差距是房地產項目設計、銷售理念、經驗、建設成本控制等多個方面?！氨鄙蠌V”等的房地產發展模板并不一定適用于的房地產發展方向，因此，我們應該從內蒙古房地產的實際情況出發，建設符合自治區的特色建筑，形成一套獨特的房地產開發模式。

二、房地產行業發展中存在的問題

1.區內房地產整體形勢不是很樂觀

當地房地產市場的運行很不穩定，住房的供應很不科學合理，個別地市縣出現了住房供應大于需求的表現，從而出現眾多的空房。因此，房地產的市場持續應該進一步得到規劃，住房開發、房地產銷售、二手房中介和物管服務等一些環節仍然經常出現侵害消費者合法權益的現象出現。住房產業化的整體水平較低，其品質有待進一步的提升。

2.城市化總體程度不是很高，有效住房的需求受到影響

最佳的城市化發展是工業與城市化的結合體，兩種發展要素互相協調共同發展。的土地城市化速度明顯快于人口城市化的速度。這一典型問題主要是受到內蒙古當地的歷史、人文、體制和發展方式等一些因素的影響。主要是以草原為主，以往人們多數過著游牧的生活，隨著內蒙古城市化建設的發展，并且在不斷的加快速度，在土地城市化的同時沒有考慮到人口城市化的因素，從而造成了人口與現有房地產行業出現沖突的現象。

3.房地產不良信貸的增加，信貸風險不斷增大

隨著房地產不斷的發展，大量資金不斷的融入，內蒙古的金融支持著開發商和投資商的資金運轉，但是這種需求缺乏剛性的支撐，長時間以后導致經濟蕭條現象的出現，民間借貸的鏈條隨之斷裂，隨之民間借貸鏈條的斷裂，房地產投資方和開發商的資金就會出現兩種狀態，既：套牢、撤離，最終導致當地房價直線下降。

三、完善當地房地產的市場調控，促進房地產平穩發展的建議

1.的當地政府應該繼續貫徹和落實國家各項有關于房地產的相關政策，把更多的調控自己投入到中小企業的發展中，從而讓當地經濟更好、更快、更平穩的發展。應該順應當地經濟結構轉型的發展的方向，讓更多的投資回歸到實體經濟當中，同時讓投資者看到實體經濟的重要性。經濟基礎穩定牢固發展的實體產業，是提升社會經濟和改善人民生活水平，應對房地產行業外部沖擊的有效保障。

2.全面推進大中小城市的整體發展，逐漸解決城市結構不科學合理的現象。如果在人口城市化和土地城市化的過程中，不能進行科學的分配，那么就會導致出現一二級城市出現住房供不應求，而三四線城市的住房無人購買的兩個極端現象。內蒙古小城鎮建設是內蒙古城市化過程中的特色表現?？梢哉f是小城鎮體系是發展的重要組成部分，建設過一批批具有發展機制、城鄉統籌活動、吸納游牧民等優勢的特色發展城市。鄂爾多斯可以說是這一建設方式下的典型城市。

3.地市縣的政府部門應該做好房地產市場的監管力度，防止房地產信貸風險的出現。要采取積極的態度對房地產市場進行合理的調控，從而讓房地產行業保持一個平穩發展的態勢。同時，還應該根據目前的情況，判斷出房地產未來發展的走勢。

結束語

在的城市化進程中，房地產行業具有極大的推動力。但是，我國的房地產發展集中區還是處于我國的東部，內蒙古地區的房地產行業想要得到蓬勃的發展，就應該結合當地城市房地產的實際情況，結合人們的住房需求，構建一個符合的房地產發展框架。

參考文獻：

[1]劉冰.壽光市房地產發展現狀與對策研究[D].咸

陽:西北農林科技大學碩士學位論文,2014.

[2]于淼.遼寧省縣域房地產發展問題研究[D].沈陽:

沈陽建筑大學碩士學位論文,2011.

篇（8）

并購是企業為了實現擴張，增強企業競爭力而采取的一種戰略手段。企業并購能夠對企業的經營策略、經營狀況甚至企業文化產生影響。借殼上市作為一種特殊的并購方式，是眾多企業為了避開IPO上市的眾多門檻所選擇的上市方式。其中，房地產企業一直是借殼上市中熱潮中的主力軍。房地產企業近年來高速的發展使得國家證監會出臺了多項限制房地產企業IPO上市的措施，加上房地產企業巨大的融資需求，使得房地產企業借殼上市熱潮從未消退。

2013年2月20日國務院常務會議，頒布了新國五條，釋放堅持調控政策不動搖、力度不放松的強烈信號。在這種壓制樓市上漲的形勢下，通過對比房地產企業借殼上市前后的財務績效，評價房地產企業迅速擴張的利與弊，對于引導房地產企業提高借殼上市業績有現實意義。

一、 文獻綜述

國內有學者對借殼上市績效進行了研究。李博雯、鄭韻楚（2012）以ST興業被借殼上市為例，研究得出ST興業在被借殼上市以后雖然在幾年內業績有所改善，但是總體來說，其償債能力、獲取現金能力和營運能力都比較差，財務績效水平有待提高。張睿、師萍（2011）選取了2009年滬深兩市發生股權并購的153家上市公司為研究樣本，采用因子分析法對我國上市公司股權并購績效進行研究，最后得出結論，企業并購后財務績效并沒有明顯提高。劉貴文、馮捷（2010）選用了兩篇論文來說明2009年房地產行業買殼上市的背景及動因，討論了買殼上市的效應，得出結論借殼上市的總體狀況不佳，大多數公司績效沒有得到提升，并且跨行業與同行業借殼上市對比，跨行業借殼上市的績效增加更為顯著。

從借殼上市的研究現狀來看，大多數是研究2006年以前的并購績效，對近幾年發生的借殼上市事件卻很少涉及。已有的研究結果大多表明借殼上市的績效并不樂觀。作為借殼上市的主力軍，表面上高速增長的房地產行業背后，其真實的經營狀況和財務狀況到底如何，是本文選題的出發點。

二、 實證研究

（一）研究方法

研究并購及借殼上市績效的常用方法是因子分析法。因子分析是將眾多相關、重疊的信息進行合并和綜合，將原始的多個變量和指標變成較少的幾個綜合變量和綜合指標，以利于分析判定，常用的方法是主成分分析法。

企業績效評價是運用數理統計和運籌學原理，特定指標體系，對照統一的標準，按照一定的程序，通過定量定性對比分析，對企業一定經營期間的經營效益和經營者業績做出客觀、公正和準確的綜合評判。評價內容重點在盈利能力、資產質量、債務風險和經營增長等方面，以能準確反映上述內容的各項定量和定性指標作為主要評價依據。本文為研究房地產企業借殼上市的績效，從研究企業借殼上市以后的償債能力、盈利能力、資產質量和發展能力的角度，選擇了流動比率、產權比率、總資產報酬率、凈資產收益率、每股收益、主營業務利潤率、總資產周轉率、主營業務收入增長率和凈利潤增長率九個指標來構建評價體系。

（二）數據來源

本文所選的數據主要來源于深交所、上交所以及和訊財經所公告的2009年借殼上市的房地產企業。具體收集數據的方法是：通過查詢房地產上市公司2008年至2010年間公告，選擇擬借殼上市的35家房地產企業，剔除未于2009年完成借殼上市的企業，得到19個股權發生變動并成功借殼上市的房地產企業樣本（如表1），并獲取了樣本企業2008―2012年度的財務評價指標。

（三）模型構建

本文采用SPSS19.0分析軟件對各個企業指標進行主成分分析，從中提取可以代表各指標的公共因子，然后計算各因子得分，以各因子方差貢獻率占公共因子總方差貢獻率比重為權重進行加權匯總，三、 實證結果

根據以上公式計算出19家樣本企業2008年―2012年的綜合得分，再計算出每年的平均得分，并作出以下變化趨勢圖：

圖1表示 19家樣本企業借殼上市前一年，借殼上市當年和借殼上市后三年的綜合業績變化趨勢，直觀的反映出其在借殼上市前后的綜合業績變化。由圖可知，企業樣本借殼上市前后綜合業績并沒有多大改善，雖然2011年綜合業績有了較大的改善，但是2012年樣本企業的綜合業績有了大幅度的下降，綜合得分低于2008年水平，并隨著時間的推移呈下降趨勢，這和之前的研究結果是一致的。為了驗證這一結果，本文進行了Kruskal-Wallis非參數檢驗方法對企業各年綜合得分進行顯著性檢驗，檢驗結果也表明企業借殼上市前后幾年的綜合業績沒有顯著差別。

四、 結論與思考

由實證結果可以得出結論：2009年借殼上市的房地產樣本企業近幾年的綜合業績并沒有多大改善。

借殼上市作為一種流行的融資方法，在實際操作中有利有弊。從本文的實證結果來看，在短期內，借殼上市的確能夠起到為房地產企業充分融資、快速扭虧為盈的效果。但從長期看，借殼上市逐漸顯現了其弊端，對于房地產這一受國家調控政策影響的特殊行業來說，這一弊端更加明顯。房地產企業借殼上市后綜合績效提高不明顯，筆者認為有以下幾個原因：

（一）不良殼公司加重企業負擔

被非上市企業青睞的ST殼公司大多是經營狀況不好、前景不明的劣質企業，吸收合并這種企業，無疑給本公司帶來一定的經營管理負擔。在借殼后的一兩年內，借殼上市的企業需要花費相當一部分成本整合資源和對殼公司進行運籌改造，給本企業增加一定的負擔。

（二）國家宏觀調控政策制約

從2008年開始，國家開始對房地產行業進行抑制，使得房地產市場持續低迷，資金緊張。雖然通過借殼上市能夠在短期內緩解資金緊張，但是房地產企業內在發展規律和國家緊縮性調控政策使得本身經營狀況就差強人意的房地產企業借殼后業績并沒有很大改善。

（三）借殼的短期投機動機

從房地產行業借殼上市的動機來看，資金緊張的房地產企業借殼上市主要是為了融資以緩解缺錢的燃眉之急，這種短期投機的借殼動機決定了這些企業忽略了企業的長期效益，造成了借殼上市后綜合業績沒有顯著提高的現狀。

參考文獻：

[1]李博雯，鄭韻楚.*ST興業被借殼上市后的成效分析[J].國際商務財會，2012（5）：45-46

篇（9）

我國自古就有安居樂業的古話，先安居才能樂業。因此，在中國對住房的需求自古就有，而且對人們來說，住房一直都是剛需需求。在十報告中，住房問題一直是熱議的焦點，近年來，我國經濟的快速發展與房地產經濟的飛速增長密不可分?！胺孔印币呀洸粌H僅是用于自住的必需品，也成為能夠保值增值的投資對象[1]。沈陽作為東北三省中經濟發展最強的城市，其房地產經濟也十分活躍。研究沈陽房地產市場的發展現狀是為了更充分地認識沈陽房地產市場存在的一些問題，使房地產經濟的發展與地區經濟發展相適應，也為購房者提供一定的參考。本文通過搜房網數據，對沈陽市2015年10—11月份房地產現狀進行實證分析，然后以此分析了影響房價的主要因素。

一、發展現狀

根據遼寧省統計資料來看，2015年10月沈陽市商品住宅銷售均價為6528/m2，與2014年10月相比，是呈下降趨勢的，但是與同年9月份比，同比增長0.61%。根據搜房網沈陽信息數據可以看出，沈河區、和平區、皇姑區商品住宅10月份交易均價排在前三名，這三個區基本都在二環內，地理位置極佳，因而房價也較高。而沈北新區、蘇家屯由于在三環之外，距離市中心較遠，商品房均價也偏低[2]。11月份，中國指數研究院的報告中顯示沈陽截至11月末，商品住宅均價達到7222/m2，大約每平方米較10月份上漲了15元，環比增長了0.21%。總成交面積達到百萬平以上，但環比跌7.8%，成交套數為14524套，總體比上個月多了41套。從整體銷售情況來看，渾南新城成為熱點區域，這與市政府南遷有密切關系。

二、影響因素分析

影響商品房價格的因素，一般認為與國家宏觀調控、地方政府政策、地區地價高低，人口遷移、城鎮化水平以及居民工資水平有著密切的聯系。從沈陽市10—11月份房價變動情況來看，其原因可以總結為以下幾點：

（一）國家政策是影響房價的主導因素

房地產及其產業鏈已經成為國民經濟命脈中不可缺少的部分，房地產經濟的發展將直接關系到國家經濟的發展情況。國家通過調整稅收、實行貨幣政策，適當調整匯率，加以控制房價。其中，房地產稅是政府干預房地產經濟活動，通過引導房地產資源合理配置對社會財富進行公平分配[3]。此外，政府所在地遷移情況也影響房價，渾南新城在11月份成為沈陽房地產市場中銷售最火熱的地區，這與政府南遷、南站即將開始運營有必然聯系。而且，地鐵四號線的建設以及部分公交線的開通等基礎配套設施的修建[4]，也促使渾南新城房價走高。

（二）經濟發展水平直接影響房價

國內許多學者的研究表明，國民生產總值與房地產市場存在高度的正相關性，房地產業的發展隨著經濟的發展而發展[5]，房地產經濟促進國民經濟的發展，特別是三、四線城市，城市發展活力不足，產業發展落后，城市造血功能較弱，便通過加大房地產投資力度，加快發展房地產經濟從而帶動城市經濟的發展。

（三）居民消費水平提高

隨著社會經濟的發展，人均收入水平有大幅度提高，人們的購買能力也隨著提升。根據遼寧省統計年鑒獲知，沈陽市和平區、沈河、大東、皇姑以及鐵西區的城鎮居民可支配收入都達到3萬元以上，蘇家屯、沈北地區的城鄉居民儲蓄存款余額都達到160億元以上。

（四）城鎮化進程間接影響房價

城鎮化進程的加快，必定使更多的人口轉為城鎮人口，對住宅的需求增大。根據六普資料，沈陽市非農人口比重都比較高，尤其是沈河、大東、皇姑其非農人口比重都達到了90%以上。人口城鎮化會加強居民對住宅的剛性需求。此外，人口城鄉之間的流動也能促進城市房地產的發展。本市遷入人口最多的區是沈北新區，截至2010年第六次人口普查期間，沈北新區遷入人口高達30萬。

三、總結與建議

（一）沈陽市各區房價變化情況與政府政策息息相關

由于政府宣布南遷以及地鐵等基礎設施的增加，使渾南區房價有小幅上漲，而且成為銷售熱點區。此外，國家宏觀調控房價最重要的手段是調整貨幣政策。

（二）居民收入水平直接影響房價

居民收入提高，其購買力也隨之提高，而且這樣使得居民的享受意識增強，對住房的剛性需求增大。這種炒房方式勢必太高房價，不利于房地產經濟持續健康發展。

（三）城鎮化中人口的遷移間接影響商品房價

人口規模是決定住宅最大的市場需求容量的關鍵因素之一，城市化水平決定了區域房地產市場發展潛力[6]。在城市化過程中，農業人口不斷進入城市變為非農人口，這導致人口規模增加。

作者:劉鴻雁 單位:遼寧師范大學

參考文獻：

[1]蘆浩.遼寧省房價與人口年齡結構關系的實證研究[D].大連：東北財經大學碩士學位論文，2014.

[2]10月沈陽房價地圖：蘇家屯漲幅度最大沈河售價最高[EB/OL].房價點評網，2015-11-07.

[3]杜雪君，黃忠華，吳次芳.房地產價格、地方公共支出與房地產稅負關系研究———理論分析與基于中國數據的實證檢驗[J].數量經濟技術經濟研究，2009，(1)：109-119.

篇（10）

房地產經濟周期波動在世界各國的經濟發展中都屬于十分正常的經濟現象，也是各國宏觀經濟研究的重點。隨著改革開放的進一步深入，我國房地產經濟周期波動也一直伴隨著國民經濟的發展。隨著我國和世界各國經濟交往的密切，房地產經濟周期波動也出現了新特點與新的發展趨勢。房地產經濟周期波動會影響我國的經濟發展，可見，分析我國房地產經濟周期波動，可以降低經濟周期波動頻率與幅度，防止頻繁波動造成的經濟發展障礙，這對于我國的經濟發展來說具有十分重要的意義。

一、研究我國房地產經濟周期波動的必要性

經濟的周期波動會影響產業經濟發展，導致同樣周期波動現象的頻繁發生，而房地產經濟與國民經濟相同，都是以波浪型的方式增長變化的。房地產經濟的波動會隨時間和條件變化產生擴張或者收縮等交替運動。

我國經濟處于高速發展的時期，對城鎮化的發展戰略已使房地產行業獲得了飛速的發展，逐漸成為我國經濟支柱型產業。研究我國房地產經濟周期，是市場經濟發展需要，也是房地產實現發展的必然選擇。研究房地產經濟周期波動的規律可以為我國經濟的宏觀調控提供更多的參考依據，也可以通過政府的干預，制定相應的房地產政策，促進我國房地產行業的穩定發展。研究房地產行業經濟周期波動還能有效避免受到周期波動影響造成的重大經濟損失及產業衰退[1]。

二、我國房地產經濟周期波動的分析

我國房地產經濟周期指房地產發展與趨勢間存在的偏差，是以長期波動所產生的趨勢為中心的。房地產經濟與國民經濟在增長是一致的，都不是直線的增長，是以波動方式進行上下起伏。這一點，從長遠角度來看，我國國民經濟的發展會影響房地產經濟不斷發展而呈現出上升的趨勢。從短期情況來看，受到不平衡與外部因素影響，房地產的波動曲線與長期趨勢有著很大的偏差。本文對房地產經濟周期不同時期進行分析為以下幾個方面：

1、隨著我國經濟水平提高，政府也要通過經濟擴張方式對外部經濟的需求進行刺激，房地產價格具有很大的需求彈性，在資源配置上可以從國民經濟基礎與行業配置上開始，房地產行業就進入到了復蘇的階段。

2、經過了房地產行業復蘇階段，我國宏觀經濟的增長，使房地產需求越來越大，房地產行業的短期供比和消費者的剛性需求又使房地產具有了保值的價值。而房地產的價格一路走高，使房地產的開發也得到了迅速的發展。

3、走向繁榮時期之后，我國政府也開始緊縮國家政策，開始壓低房地產的投入，努力降低房地產的消費需求，這時的房地產具有很強的投機性。這時的消費者也開始了理性的思考，這時的房地產行業進入了收縮期。房地產行業屬于先導行業，與其他行業相比會優先進入收縮期[2]。

4、出現經濟危機，我國的房地產行業因為乘數作用，會受到很嚴重的影響，這時會出現房價的大幅度下跌，而房地產的成交量也出現萎縮，同時，房屋的空置率也大大提高。

三、保持房地產行業健康發展的解決對策

1、國民經濟波動會影響房地產經濟波動的宏觀調控，這和我國經濟的宏觀調控政策是保持一致的，也是符合我國經濟政策的。如果房地產行業的發展超出了國家經濟的承受能力，就會給其它行業帶來沉重的壓力，要使宏觀經濟得到穩定健康的發展，就要以宏觀調控的措施，對房地產經濟采取必要的控制[3]。

2、我國房地產市場經常出現供需的不平衡，即便出現了供需平衡也只是短暫的。我國對房地產行業進行宏觀的調控可以減小這種不平衡的波動幅度，供需矛盾如果過于尖銳，就無法自動完成市場協調。這時，很容易發生房地產的經濟危機，從而以強制的手段完成供需的平衡。這就會使我國房地產市場元氣受損，需要很長一段時間才能使房地產市場恢復到正常的狀態。要避免這種情況的發生，就要在矛盾出現時，及時發現，及時化解。

3、我國房地產經濟周期波動的調控可以暫時將房地產經濟發展進行抑制，即便這種做法會使房地產經濟下滑也要執行到底，因為這種做法可以保障房地產經濟保持長期的、健康的可持續發展。如果出現失控的狀態，就要及時采取措施進行制止與糾正。我國對房地產市場的調控要盡可能的保持經濟的穩定，盡可能的避免做出影響重大經濟決策的改變，可能更利于房地產行業的發展[4]。

4、房地產價格如果發生變化也會引發房地產經濟周期的波動，我國一定要認真分析和區別房地產價格，做好調控工作，房地產價格的變動要在正常的范圍內，這時，國家不適合干預。價格波動是有利于房地產市場的競爭的，也會使房地產企業更好的完善企業管理與經營，使企業的經濟效益得到提高。房價的過度上升會限制了消費者的消費需求，使相關產業價格受到影響而提高，這就增加了我國經濟膨脹的壓力，所以，一定要把房地產價格控制到合理的范圍內，才能更有利于房地產經濟的發展。

結束語：

綜上所述，我國經濟在宏觀環境下得到了迅速的增長，隨著房地產行業中不合理投資結構和需求的增多，房地產經濟產生了過度的周期波動。我國的房地產行業具有特殊性，尤其國家政策對房地產經濟具有深遠影響，經濟周期波動必然受到國家政策的主導影響。通過政府的政策引導，對全國房地產投資進行控制，既要控制好土地與開發規模，也要控制房價的增長，使我國房地產經濟周期邁進調整期。

參考文獻：

[1]于斌.淺析房地產經濟周期與宏觀經濟政策的關聯性[J].現代經濟信息，2013，14（20）：114-115.