房地產合作合同匯總十篇
時間：2022-10-31 15:24:45
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篇（1）
地址：________________
電話：______傳真：_____
授權代表：____職務：_____
乙方：________________
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授權代表：____職務：_____
甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，簽訂本合作建房合同。
第一條前言
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關法律、法規的規定，基于：
1.甲方已于___年___月___日依法以招標(或拍賣、行政劃撥，購買)方式取得位于_準格爾旗沙圪堵__、編號為___的地塊的土地使用權，該地塊的規劃用途為_商住_____、容積率為_2.2__、計劃建筑面積為_28__萬平方米、土地使用權年限自___年___月___日至___年___月___日止、土地使用權證(或用地紅線圖)編號為____;
2.由乙方提供建房資金，并承建全部建筑及附屬工程。
第二條合作建房
1. 甲方同意提供依現狀上述第一條所指的地塊的土地使用權，乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發建成約__28__萬平米的辦公(或商業、住宅)樓，并按本合同第 六條的約定進行利益分成。
2.工程造價以國家預算計算(不降點)，全部由乙方承建。
第三條建房資金
1.工程建設資金預計為人民幣__________元，全部由乙方提供，實際建筑成本高于或低于該預計數額的部分由乙方承擔和享有。
2. 建房資金指本合同生效后至房屋經驗收合格時止所需的一切成本、費用。該建房資金不包括甲方因招標、拍賣方式取得土地使用權而應繳的土地使用費或因劃撥方式取得土地使用權而應補繳的地價款。
第四條報批手續
除按規定應由雙方共同辦理的報批手續外，包括本合同在內的所有報批手續均由甲方負責辦理，但甲方有義務協助乙方辦理報批手續，包括毫不遲延地提供乙方持有的所需材料。
第五條設計、建筑
1.工程設計費用由甲方負責，但需經得乙方通過設計方案，建筑的招標、施工監督由乙方負責。
2. 工程設計的招標工作應在本合同生效后第__15__天內完成，整個建筑工程應在本合同生效后第20天內開工，并在第10個月內完成竣工驗收工作。
第六條利益分成
1. 全部建筑按每平米4200元的價格交由乙方銷售，除去乙方投入的建房資金，乙方找差價補足甲方每個建筑平米4200元。
2 .超出每平米4200元銷售以外的溢價，為乙方所得，不足部分由乙方承擔。
3.每平米4200元(含4200元)的銷售稅由甲方承擔，超出部分由乙方承擔。
4.乙方的銷售房款所得，除保證正常施工外優先支付甲方每平米4200元的差價部分。
第七條違約責任
1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設計的招標工作、或在本合同生效后第__20__天內開工、或在第_10___個月內完成竣工驗收工作，甲方有權解除合同，并有權要求乙方賠償損失。
2.因甲方的原因造成延誤的，乙方工期順延，造成損失的由甲方賠償乙方。
3.如因甲方的原因造成報批手續或工程的延誤，當拖延時間在__1__個月以內時，乙方有權要求甲方應按主管部門的指導租金價格向乙方支付違約金;當拖延時間超過三個月以上時，乙方有權解除合同，并有權要求甲方賠償損失。
第八條爭議解決
凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議，雙方應友好協商，協商不成，應提交中國國際經濟貿易仲裁委員會深圳分會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁規則進行仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。
第九條合同生效
本合同自政府主管部門批準后生效。
甲方：______________________乙方：_______________________
授權代表(簽字)：____________授權代表(簽字)：____________
日期：___________年___________月_____________日
地點：______________________________________________
【合作開發房地產合同(二)】甲方：
乙方：
根據《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規之規定，為明確責任，恪守信用，特簽訂本合同，共同遵守。
第一條 開發項目
項目名稱：旬邑原底鑫源小區
地址：旬邑縣原底街道306省道以南
第二條 項目規模
在本協議所述地塊上：擬建旬邑原底鑫源小區工程，規劃占地30000平方米，。
第三條 合作方式
1、投資方式：合作股份
2、股東組成：合作股份由四個股東組成、大股東占40%股份、其余股東各占20%股份
3、建設管理費用、施工手續等事宜從該項目中的總造價的5%計入建設公司
第四條 承包計算方式
1、包工包設備按平方米285元計算
2、包工不包設備按平方米188元計算
第四條 前期工作安排
合作開發項目的前期工作由甲方負責，包括但不限于以下各項：
(1)落實合作開發項目用地規劃手續，獲得合建項目占地的使用地規劃批文，土地使用權人為甲方，土地使用不附帶第三者的利益限制。
(2)落實合作開發項目占地的規劃報建工作。
(3)完成合作開發項目規劃用地的拆遷、安置及補償工作，拆遷安置及補償費用包含在總投資內。
(4)甲方負責合作項目的整體供水、污水處理、供電、安裝、供氣、通訊報裝手續，甲方應負責合作項目的資源供應。
(5)甲方負責合作項目開工手續的辦理，獲得開工證，使合作項目可以合法開工建設。
第五條 工程管理
本協議簽署后，甲方組織合作項目工程關聯辦公室，具體協商工程管理、項目進展、人員聯絡、財務及工程進度安排。
第六條 物業交付
1、合作開發物業應于竣工后交付使用，合作項目應取得《建設工程質量核驗證書》。
2、合作開發物業竣工交付時，甲乙雙方應共同參加施工方、設計單位的竣工驗收。
第十條 產權確認與產權過戶
1、本協議簽署后應報送旬邑縣原底社區(合作項目主管機關)審批，以便按本協議規定確定合作項目性質物業的產權歸屬，即甲方分得產權，
2、按法律及政策規定，乙方分得物業時，相應分攤的國有土地應辦理土地使用權變更登記手續，即將該片國有土地使用權人變更為乙方的手續。此項手續由甲方負責協調辦理。
第七條 保證
1、該項目資金在旬邑縣信用聯社營業部行開戶管理。
2、_________方經濟責任由_________擔保。保證方有權檢查督促_________方履行合同，保證方同意當_________方不履行合同時，由保證方連帶承擔經濟責任。
3、_________方愿以_________作抵押品，另附明細清單作為本合同的附件。_________方不履行合同時，_________方對抵押品享有處分權和優先受償權。
第八條 房屋的維修及管理：_________
第九條 違約責任：_________
第十條 聲明及保證
甲方：
1、甲方為一家依法設立并合法存續的企業，有權簽署并有能力履行本合同。
2、甲方簽署和履行本合同所需的一切手續均已辦妥并合法有效。
3、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
乙方：
1、乙方為一家依法設立并合法存續的企業，有權簽署并有能力履行本合同。
3、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對乙方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
第十一條 保密
甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執行本協議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術信息、經營信息及其他商業秘密)予以保密。未經該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。保密期限為50年。
第十二條 通知
1、根據本合同需要一方向另一方發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式。
2、一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起5日內，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。
第十三條 合同的變更
本合同履行期間，發生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規定的時限內(書面通知發出_5_天內)簽訂書面變更協議，該協議將成為合同不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。
第十四條 合同的轉讓除合同中另有規定外或經雙方協商同意外，本合同所規定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經征得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三者。任何轉讓，未經另一方書面明確同意，均屬無效。 第十四條 爭議的處理
1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。
2、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解;協商或調解不成的，按下列第_1_種方式解決：
(1)提交咸陽市仲裁委員會仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第十五條 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。
2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內通過書面形式將不可抗力事件的發生通知另一方，并在該不可抗力事
件發生后10日內向另一方提供關于此種不可抗力事件及其持續時間的適當證據及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3、不可抗力事件發生時，雙方應立即通過友好協商決定如何執行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續履行合同的能力，則雙方可協商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。
4、本合同所稱
第十六條 合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內容不明確，合同雙方當事人可以根據本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關聯條款的內容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
第十七條 補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。 第十八條 合同的效力
1、本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。
2、本合同正本一式4份，雙方各執2份，具有同等法律效力。
甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：
法定代表人(簽字)：法定代表人(簽字)：
委托人(簽字)：委托人(簽字)：
開戶銀行： 開戶銀行：
篇（2）
二、合作條件：
1、甲方提供待開發土地的使用權，乙方提供本房地產合作開發所需的全部資金。
2、乙方保證對外提供全套的房地產開發企業資質等房地產開發企業所需資料，保證本企業注冊真實、合法，經營范圍符合房地產開發要求。
3、由乙方辦理房地產開發的各種證照手續及房地產開發所需的各種行政審批事項，甲方積極予以協助。
4、房地產開發過程，乙方選任設計施工企業應有符合國家標準的資質證書及安全生產條件。
5、房地產開發的樓盤設計，建筑面積，樣式，經甲、乙雙方共同協商確定，未經甲方同意，乙方不得單方更改。
三、甲方提供本房地產合作開發所需土地的土地使用權，該土地面積 畝，使用期限 年，甲方保證該土地使用權為出讓取得，無抵押，不受其它權利人追究。如因房產經營銷售需要辦理該土地使用權轉讓手續，由乙方出資并辦理，甲方予以協助。
四、本房地產開發項目自本合同簽訂之日起啟動，自 年月 日竣工，合作開發終止。乙方負責日常的工程施工管理工作，因工程質量、安全生產造成的糾紛由乙方負責處理，并承擔相應的法律責任。
五、收益分配。本合同履行期間，由甲、乙雙方各派駐會計，共同負責樓房的銷售資金。甲方按開發房地產的建筑面積 元/㎡提取作為本房地產合作開發的收益，由乙方分三期支付給甲方。自本合同同簽訂之日支付 元，開發房地產銷售至一半支付 元，開發樓房工程完工乙方結清甲方全部收益。
六、違約責任
1、因甲方提供土地瑕疵造成乙方損失或本合同未能履行，由甲方按本房地產開發設計資金的10% 賠償乙方。
2、因乙方資金不到位或其他乙方原因造成甲方損失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地產開發設計資金的10% 賠償甲方損失。
3、因乙方經營、管理不善或資金不到位造成合同延期或不按本合同約定支付甲方的收益。按應支付甲方收益的10%賠償甲方損失。
甲 方： 乙 方：
法定代表人：
年 月 日
合作開發房地產合同屬合同法上的無名合同，由于我國城市土地的國有性質及國家對房地產市場的嚴格行政管理，有著眾多房地產管理行政法律法規，因而該類合同在相當程度上排除了當事人的意思自治，同時也呈現出較強的中國特色。通常說來，合作開發房地產合同體現出如下法律特征。
篇（3）
一、合作開發房地產合同的法律特征
合作開發房地產合同屬合同法上的無名合同，由于我國城市土地的國有性質及國家對房地產市場的嚴格行政管理，有著眾多房地產管理行政法律法規，因而該類合同在相當程度上排除了當事人的意思自治，同時也呈現出較強的中國特色。通常說來，合作開發房地產合同體現出如下法律特征。
1、主體的復雜性這是合作開發房地產合同的題中應有之義。與單一的房地產開發企業進行房地產開發不同，合作開發房地產合同的主體要復雜得多。我國城市房地產管理法等相關法律法規對專門的房地產開發企業有著嚴格的資質要求，而合作開發則給大量的非房地產開發企業介入房地產開發提供了空間。因此，合作開發房地產合同的主體呈現出較為復雜的形態，既可以是外國的法人和自然人，也可以是國內的法人和自然人。我國立法并未禁止國內的自然人作為合作開發房地產合同的主體，但由于房地產開發企業的資質限制，故個人只能作為房地產項目公司（非中外合作經營房地產開發企業）的股東參與合作開發，而不能以個人名義直接從事房地產開發活動。
2、較強的行政干預性合作開發房地產合同的行政干預性主要體現在應履行一系列的審批及登記手續，其效力等問題也受到土地、規劃、房屋及建筑管理等方面行政法律法規的諸多限制。具體說來，包括土地使用權制度及其登記制度、房地產開發企業的資質審批及登記制度，此外還有我國相關外商投資經營企業法關于中外合作（合資）開發房地產合同應履行的審批及登記制度等。對房地產開發進行規劃方面的限制是世界各國通例，而土地制度和外資準入的審批制度等則具有濃郁的中國特色。在我國合同法領域，房地產合同的行政干預性相對較強，而合作開發房地產的行政干預性在房地產合同中又屬相對較強。這是我們在合作開發房地產的實踐和理論研究中不能回避的問題。
3、合作形式的多樣性如前所述，合作開發房地產合同在合作形式上有著多樣性。在組織形式上，既可以是兩個以上民事主體為從事房地產開發而共同出資設立房地產項目公司，也可以是不成立項目公司而是由兩個以上民事主體聯合進行開發，各方對其開發所得房地產屬共有關系；既可以是內資企業之間的合作開發，也可以是中外合作開發；中外合作開發既可以是成立中外合作經營企業進行開發，也可以是成立中外合資經營企業進行開發。當然，不論合作形式如何多樣化，萬變不離其宗的就是合作各方均有出資。而出資的形式主要有以土地使用權出資和以資金出資兩種，此外還有一種特殊的出資，即以房地產開發企業資質作為出資。我們認為，在目前的環境下，房地產開發企業資質也是一種相對稀缺的資源，是無形財產的一種，以此作為出資，并不違反法律的禁止性規定。在實踐中，單純以房地產開發企業資質作為合作開發房地產的出資的較少，因為在合作各方擁有開發項目土地使用權的情況下，房地產開發企業資質可直接申請獲得，因此房地產開發企業資質通常與其他出資形式共同作為合作開發房地產的出資。
二、合作開發房地產合同的主要內容
由于合作開發房地產形式上的多樣性，其合同內容也隨著合作形式的不同而各不相同。下面就其中若干必要性條款進行介紹。
1、當事人條款對合作各方的基本情況應在合同中予以明確，如為企業，應注明其名稱、法定代表人、工商登記號、房地產開發企業資質（如有）、住所及聯系方式等；如為自然人，則應明確其姓名、身份證件號碼、住所及聯系方式等。
2、合作形式此為明確合作模式及合作各方主要權利義務的基本條款。合同應明確是成立項目公司進行開發，還是不成立項目公司進行開發，如不成立項目公司，是各方聯名開發，還是有一方或數方隱名參與開發。如成立項目公司，不論是否中外合資、合作經營企業，均需對其公司的組織形式、主要機構如股東會（中外合資、合作經營企業則無股東會的制度安排）、董事會、經營管理人員及其運作機制進行約定。
3、合作條件合作條件是指合作各方用于合作開發的主要投入，也可以理解為出資。前已述及，用于房地產合作開發的出資主要為資金與土地使用權，也可以是房地產開發企業資質等其他形式的財產。按合作合同約定投入其約定的合作條件是合作方的主要合同義務。
4、土地使用權條款任何房地產項目成立的基礎均是土地使用權，因此土地使用權條款在合作開發房地產合同中具有舉足輕重的地位。合同應明確合作開發項目的土地使用權的取得方式，是由合作一方取得再投入合作開發，還是由合作各方共同取得土地使用權；土地使用權出讓金的支付責任如何承擔；如項目用地原為劃撥用地，應明確補辦土地使用權出讓手續的主體及相關費用的負擔。值得注意的是，項目的土地使用權與項目的規劃存有密不可分的關系。國土部門通常按照項目的可建面積收取土地使用權出讓金，如規劃部門在開發商取得土地使用權后調整項目容積率，則極有可能需要就增加的建筑面積另行支付土地使用權出讓金。因此如存在調整規劃的可能，則應在合同中對此問題予以明確，以免滋生糾紛。
5、項目工期房地產項目投資巨大，能否按計劃完工對投資各方的利益有著重大影響。合作開發的各方由于在項目中投入的方式不同，追求的利益并不完全一致，因此在工期方面可能有不同的要求。如土地使用權投入方則會要求資金投入方盡快投入資金，確保工程盡快竣工，以保障其利益，而資金投入方則可能因融資問題，力圖在工期方面令自己的壓力減輕。因此，在合同中對項目的工期應予明確約定。如由一方負責日常的工程施工，則應明確其在工程質量方面的法律責任。
6、收益分配條款合作開發房地產的具體收益分配方式非常多樣化，但總的來說不外乎實物分配與現金分配兩種。如為項目公司型合作開發，則其收益分配應受公司法及外商投資法等相關法律法規的限制，如非項目公司型合作開發，其收益分配也應以不損害項目債權人合法權益為原則。如采取實物分配方式，則涉及到的稅費金額可能相當巨大，對此也應作出約定。
7、違約責任合作各方的主要可能違約行為便是不按合同約定履行投資義務，相應地違約責任條款也應重點規制這種情況。除此之外，項目公司型合作開發的合作方可能利用其在項目公司董事會或經營管理層中的優勢地位，侵害另一方的合法權益，應在合同中明確此種情形的違約責任。
第二節中外合作開發房地產合同的相關法律問題
依我國法律，中外合作開發房地產的形式有二，一為成立中外合作經營企業（合作企業）進行開發，二為成立中外合資經營企業（合營企業）進行開發。目前我國利用外資的相關法律不允許以不成立公司的形式進行中外合作開發，故項目公司型合作開發在中外合作開發中常見卻相對少見于內資企業合作開發。前述兩種形式中，合作企業在出資形式、分配模式、投資回收等諸方面相對具有較大的靈活性。實踐中，由于房地產項目資金需求量大，故通常的合作模式為中方提供建設項目土地使用權，外方提供資金進行合作開發。由于我國的土地使用權出讓制度的不健全及各種歷史原因，一般來說合作中方的用地成本相對較低，故以成立合作企業的方式進行中外合作開發房地產的占了絕大多數。而合資企業由于合營各方的權利義務均按其出資比例分享和承擔，而土地使用權的市場價值往往與土地提供方的用地成本不成比例，故在權利義務的分配方面較難按法律規定進行操作，因此采用該方式的相對較少。當然，隨著土地市場的逐漸規范，合資企業在操作規范性方面的優勢逐漸凸顯出來，采取中外合資經營的方式進行房地產合作開發將成為更多企業的選擇。但至少在目前，以中外合作經營的模式進行合作開發房地產仍然是主流。本文除特別提及外，所稱中外合作開發均是指該合作模式。
一、合作主體問題
中外合作開發房地產合同的主體至少應符合我國中外合作經營企業法的規定，即外方應為中國境外的自然人或法人，而中方應為中國境內的法人或其他經濟組織，中國自然人暫時還不能成為中外合作開發房地產合同的主體。在房地產開發的專業資質方面，立法對合作外方并無特別要求，與一般中外合作經營企業無異，只要能提供充足的外匯資金即可。對合作中方而言，如房地產開發合作企業并非專為開發某特定項目而設立的項目公司，則對中方無特別要求，只要具備相應的開發經營能力即可。成立的房地產開發合作企業應具備《城市房地產管理法》及相關法規規章所規定的房地產開發企業應具備的條件。如房地產開發合作企業是項目公司，而合作中方是提供土地使用權的一方，則其應是該項目土地使用權的完全權利人，應與政府土地行政主管部門簽署土地使用權出讓合同并繳納土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；如合作中方并非出地一方，則其應具備相應的開發能力，如在資金、人員等方面具備相當的能力。在前期，中外合作開發房地產的以中方提供土地使用權，外方提供資金的居多，目前已出現三個或三個以上當事人共同成立房地產開發合作企業的情況。在這種情況下，中方可能有兩個以上，其中一方可能是土地使用權人，其他中方當事人則可能僅僅是出資方，與外方地位相同。在這種情況下，不可能要求所有的中方都是土地使用權人。而且隨著我國土地一級市場的對外開放，外國企業通過拍賣出讓等方式成為土地使用權人的情況也逐步出現，而中方作為建設資金提供方的可能性也大大增加。本文認為，在這種情況下，對中方的主體要求應予放寬。
在此還有個問題值得探討，就是應如何理解《城市房地產管理法》對房地產開發企業資質規定的強制性問題。最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第2條規定：“不具備房地產開發經營資格的企業與他人簽訂的以房地產開發為內容的合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的，可認定合同有效”。從字面理解，凡以房地產開發經營為內容的合同，其當事人均應具備房地產開發企業資質，中外合作經營房地產開發經營合同亦然。但如照此理解，則大量的中外合作經營房地產開發合同均為無效，因為其中外雙方可能均不具備房地產開發企業資質。我們認為，這一司法解釋對《城市房地產管理法》關于房地產開發企業資質要求的強制性作了過于嚴格的理解。《城市房地產管理法》第27條規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產”。可見，只要是合法取得的土地使用權，均可作為出資作價入股，而一方以土地使用權作為出資條件設立中外合作經營房地產開發企業，并不違反法律的規定。此外，由于立法對中外合作企業合同的生效以批準為條件，故只要履行了中外合作經營企業的審批手續，其合同效力當無問題。對此問題，在內資合作開發房地產合同部分還要論及。
二、出資問題
對房地產開發企業而言，無論是否中外合作，出資主要有兩種，一為建設資金出資，一為土地使用權出資。無論中方或外方，均可以一種或一種以上方式出資。前已述及，通常外方是以資金作為出資，對其出資的要求主要見于外商投資企業法律法規關于外方出資比例和期限的規定。由于房地產開發項目資金需求量通常較大，開發周期又相對較長，因此合同中對資金出資方的主要限制為按照開發項目的建設工期按期出資，逾期則承擔相應的違約責任。對以土地使用權出資的一方，則主要要求其土地使用權的完整性。作為房地產開發用地的土地使用權，依法必須是出讓土地使用權。歷史上，由于種種原因，多存在土地使用權提供方的土地使用權并不完整的情況，主要是未能足額繳納土地使用權出讓金，導致建設項目不能取得相應的權屬證書，在開發、銷售等環節出現問題。此外，土地使用權出資一方的義務還在于依約提供開發用地，并辦理土地使用權轉讓的相關手續。
1、以預售收入作為項目投資的問題房地產開發實務中普遍存在著以房地產預售收入作為項目再投資的問題。目前情況下，房地產開發企業的融資渠道并不多，以商品房預售的方式籌集項目建設資金仍然是除銀行貸款外的主要融資方式。我國城市房地產管理法對商品房預售所設定的門檻并不高，在投資方面只需完成全部投資的25%即可，雖然不少地方以地方性法規或規章的形式對商品房預售設定了相對嚴格的條件，但只要允許預售，便存在以預售所得作為項目建設資金的情況。當然這種方式是法律明文允許采用的，問題在于，在項目具備預售條件并進行預售時，如合同約定的建設資金投入方尚未全額投入合同約定的應投入資金，而預售所得資金又足以完成項目建設，則此時資金投入方是否仍應繼續履行其投資義務。我們認為，如資金投入方未履行部分為注冊資本投資，則應依約履行，因為注冊資本投資義務是股東的法定義務。但如未履行部分屬注冊資本以外的投資，由于此部分基本屬項目公司負債，當其投入在經濟上顯得不必要時，資金投入方應可中止履行該義務。因合同約定的投資總額是基于合作前對項目投資的預算作出的，在項目預算已因預售而發生變更的情況下，資金投入方不再投入并不會對項目公司造成任何損失。
2、土地開發費在以土地使用權作為出資的問題上，實務中經常出現的一個問題是土地開發費（或稱土地綜合開發費）。土地使用權的出資方提供的土地，可能是不具備房地產開發基本條件的用地，即未完成征地拆遷手續，或未完成“三通一平”或“七通一平”的土地，即通常所謂的“生地”。也可能是“熟地”，即已具備房地產開發基本條件的用地。在后一種情況下，可能存在對土地使用權提供方的土地開發費的負擔問題。在政府土地行政主管部門與土地使用權人簽署的土地使用權出讓合同中，土地開發費通常指對擬出讓的土地進行拆遷、平整及用于通水、通電等基本開發條件所支出的費用，與土地使用權出讓金是兩個平行的概念。但在中外合作開發房地產經營合同中，其含義并不確定，一則由于土地開發條件的完善程度不一樣，土地使用權提供方可能進行了其他內容的投資；二則其中也可能包括土地使用權出讓金。我們認為，在土地開發費不包括土地使用權出讓金的情況下，土地開發費的負擔可由雙方自行約定，既可由土地使用權投入方負擔，也可由外方或建設資金投入方獨自負擔，也可將其列入合作公司開發成本由合作公司負擔。在土地開發費包括土地使用權出讓金的情況下，如由外方或資金投入方獨自負擔并將其單獨支付予土地使用權投入方，則土地使用權投入方的土地投入無從體現，其所需做的僅僅是將到手的土地使用權再轉手售出，實際上并未對合作公司真正進行投資，此時的中外合作合同應理解為土地使用權轉讓合同，應依其實際內容確定其性質及其合法性。當然，無論合同中關于土地開發費的負擔如何約定，房地產開發合作企業均需辦理將土地使用權轉至合作公司名下的土地使用權變更登記手續，合作公司與土地使用權投入方通常也要另行簽署土地使用權轉讓合同。但此時的轉讓合同應理解為僅僅是辦理土地使用權變更登記的必要手續，是進行土地使用權出資的程序性條件，其真實意思表示還是以土地使用權作價出資。如未將土地使用權作價出資，而是由資金投入方另行將土地開發費（含土地使用權出讓金）支付予土地使用權投入方，則土地使用權投入方的出資行為將無從談起。實務中，由于我國上世紀九十年代前期的土地一級市場并不規范，土地使用權擁有方往往奇貨可居，故一方面以土地使用權出資，另一方面又向資金投入方以收取土地開發費的名義收取土地使用權出讓金的的條款多有存在，但外商投資行政主管部門對此并未注意，通常對此采取批準的立場。
3、以劃撥土地使用權出資的問題依《城市房地產管理法》的規定，以劃拔土地使用權作為房地開發出資的，應履行土地使用權出讓手續，補繳土地使用權出讓金。現實中，由于劃拔土地使用權人擁有經登記的土地使用權并實際占有土地，因此，大量的劃拔土地使用權較易進入房地產開發市場。由于土地使用權人往往資金不夠充裕，無力自行補辦土地使用權出讓手續并進行投資開發，因此以劃拔土地使用權作為合作開發條件的房地產開發在早期為數相當多。依照《城市房地產管理法》等法律法規的規定，應在將劃拔土地使用權轉為出讓土地使用權后方可進行合作開發，但實際上補辦出讓手續與合作開發的過程往往合而為一。如劃拔土地使用權人無力繳納土地使用權出讓金，則雙方在合作合同中約定由合作另一方繳納土地使用權出讓金的情況就在所難免。對此種條款的有效性頗值得探討。
從理論上來說，既然是合作開發，則合作各方均應有所投資，劃拔土地使用權人劃拔取得該土地使用權的行為通常并未支付對價，如其既不支付土地使用權出讓金，也不進行土地開發，則其以該土地使用權出資的行為在性質上其實是一種轉讓政府批文的行為。按此理解，其以劃拔土地使用權出資的行為應認定為土地使用權轉讓，應依土地使用權轉讓的相關規定認定其合同效力。但是，如我們換一種思路來看待這一問題，則會得出完全不同的結論。在法律上，不論土地使用權人是以何種方式取得土地使用權，其是土地使用權的合法擁有者這一點應無疑義。劃拔土地使用權無疑也是一種有效的財產權利，其權利人的占有、使用甚至收益的權能并未受到影響，受到限制的只是其處分權能，即法律對劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押規定了一定的行政程序，只要履行了相應的程序，則劃拔土地使用權人對土地使用權的處分行為就能合法化。事實上，即便土地使用權人取得劃拔土地使用權的行為并未支付對價，但如國家建設需要或有房地產開發商欲征用該土地，依法仍應對劃拔土地使用權人支付相應的補償，也就是說劃拔土地使用權仍然是一種有其市場價值的財產權利。而且，土地使用權出讓金由何人支付并無損于國家和他人利益，因此硬性要求由劃撥土地使用權人支出讓金既無必要，也不現實。《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第44條規定：“劃拔土地使用權，除本條例第45條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押”，而第45條規定的條件為：土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；領有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；辦理土地使用權出讓手續并繳交土地使用權出讓金。可見，立法在劃拔土地使用權進行轉讓的主體方面僅規定應為公司、企業、其他經濟組織和個人，而未明確規定土地使用權出讓金的支付主體應為劃撥土地使用權人。因此，土地使用權人以劃拔土地使用權作為合作開發條件時，對其在合同中約定的土地使用權出讓金的支付主體宜從寬理解，即合作任一方支付該費用均可，決定合作開發行為有效性的關鍵在于應依法補辦土地使用權出讓手續并繳納土地使用權出讓金，而非由何人繳納土地使用權出讓金。
三、注冊資本與投資總額
房地產開發合作企業通常是具備法人資格的有限責任公司，因此合作各方應同時受我國公司法及外商投資法律關于注冊資本和投資總額方面規定的約束。通常來說，投資總額指合作項目所需要的全部投入額，包括土地及其開發成本、項目建造成本、合作公司運作成本及相關稅費等，而注冊資本則僅占投資總額的一定比例。對房地產開發項目而言，由于資金投入量大，因此注冊資本往往僅占投資總額的小部分。
合作方對合作公司的注冊資本以外的投資在法律上應如何定性，頗成問題。一般來說，股東注冊資本以外的投資應屬股東貸款性質，合作公司應在其將來的經營收益中予以償還，并可作為開發成本列支。合作公司破產或因其他原因清算時，該部分應認定為公司負債而非股東權益。但由于中外合作經營企業的契約型合作的特點，雙方可能在合作合同中作出特別約定，或雖未作特別約定，但從其約定可得出合作一方不得就其注冊資本以外的投資主張債權的結論。在不違反法律和行政法規強制性規定的情況下，此種條款應屬有效條款。如合作合同約定，全部投資總額由一方投入，雙方按約定比例以實物分成的方式分配項目全部收益，在此種合作模式下，很難將資金投入方超出注冊資本的投資視作其對合作公司的債權。
現實中，由于商品房預售制度的存在，在項目開發到一定程度后，可以通過預售方式籌集建設資金，因此資金投入方可能不需要足額投入合同約定的投資總額中注冊資本以外的部分即可完成項目開發。在此情況下，另一方是否可追究其違約責任，頗值商榷。理論上，合同應當信守，殆無疑義，但如其不履行無損于合同目的的實現，或其不履行在經濟上并無意義，則強制要求其履行在法律上應沒有必要。我們認為，股東的注冊資本投入義務與注冊資本以外的投資義務在法律上的地位并不完全相同。《公司法》第25條第2款規定：“股東不按照前款規定繳納所認繳的出資，應當向已足額繳納出資的股東承擔違約責任”，此處的“出資”應理解為注冊資本的出資。對注冊資本以外的投資，只要不影響項目的開發建設，對合作公司與合作對方沒有造成損失，追究資金投入方的違約責任在法律上沒有必要。此外，由于注冊資本以外投資的法律性質通常為股東貸款，是合作公司的對外負債，因此即使強制資金投入方履行了這部分出資義務，他也可以請求合作公司從經營收益償還（合作合同可約定該部分資金的利息），這樣反而會增加合作公司的資金運作成本，對各方均屬不利益。
四、利益分配
利益分配方式是中外合作經營企業與其他法人型企業最為主要的區別之一。中外合作經營是契約型合營，而非股權型合營，合作各方是通過合同對其收益分配進行約定，并非按其在合作公司中所占有的股份比例進行收益分配，因此在利益分配上存在多種形式。即使合作企業的組織形式是有限責任公司，由于中外合作經營企業法相對公司法而言屬特別法，依特別法優于普通法的原則，在利益分配上可排除公司法的適用。加上我國中外合作經營企業法又允許外商在一定條件下提前收回投資，更使得中外合作經營企業在此問題上呈現出多樣化的特點。
1、以合作公司開發的商品房分成的方式進行利益分配的問題這種分配方式其實就是產品分成的方式，是中外合作經營企業采用得較多的一種收益分配方式。在中外合作經營房地產開發企業合同中約定以開發所得商品房分成的方式進行收益分配并不為法律所禁止，合作公司直接將開發所得商品房分配予合作各方作為其投資收益應以保證合作公司的償債能力為前提。在法律上，股權的受償地位始終弱于債權，雖然中外合作經營企業在分配方式上可靈活處理，但合作公司始終是一個獨立的企業法人，合作各方作為合作公司的股東，不能以損害合作公司債權人利益的方式分享股份收益。只有在公司有盈余的情況下，股東才能分配公司經營收益。中外合作經營企業的特殊性只是在具體分配方式上可多樣化，并不意味著可分配收益有何不同，更不意味著合作各方的股權可取得優先于債權的超然地位。現實中，不少中外合作經營房地產開發企業在項目建成后即將開發所得商品房自行分配，這種分配或采取將商品房轉至合作一方名下的方式，或采取將分配予各方的商品房銷售所得直接分配予合作各方的方式，而采取后者的尤多，因為前者會因商品房轉名而產生一重交易稅費。我們認為，這種方式在合法性上存在問題。一方面，這種分配方式在實質上是對利潤的提前分配，而股東提前分配利潤只有在中外合作經營企業法規定的特定情況下才為法律所允許，而且立法在其分配主體、分配方式和審批程序上有特別規定。此點后面還要述及。另一方面，由于合作公司最終的經營狀況難以判定，在其或有負債的具體金額尚不明朗的情況下提前進行分配，將極可能損害合作公司債權人的權益。當然，不可能要求合作各方非得等到合作公司經營完畢后才能分配開發所得商品房，在以下兩種情況下，可以分配商品房：其一，在合作公司解散的情況下，如尚余有商品房未曾售出，則在履行清算程序后，合作各方可將其作為清算所得進行分配；其二，在合作公司當年盈利的情況下，合作各方也可以其分配所得利潤折算成商品房進行分配。
2、合作外方提前收回投資的問題《中外合作經營企業法》第21條第2款規定：“中外合作者在合作企業合同中約定合作期滿時合作企業的全部固定資產歸中國合作者所有的，可以在合作企業合同中約定外國合作者在合作期限內先行回收投資的辦法。合作企業合同約定外國合作者在繳納所得稅前回收投資的，必須向財政稅務機關提出申請，由財政稅務機關依照國家有關稅收的規定審查批準。”這是關于中外合作經營企業合作外方提前收回投資的主要法律依據。這一規定所設定的外商可提前收回投資也成為中外合作經營企業的主要法律特征之一，被中外合作經營企業所廣泛采用。但是，這一規定在操作方面有可能影響到合作公司的對外償債能力，甚至演變成了提前分配利潤，從而違反公司法關于股東責任的相關規定。如前所述，如將該規定理解為允許外方在合作公司不能明確是否確有盈余的情況下提前收回投資，有可能損害合作公司債權人或潛在債權人的利益。《中外合作經營企業法》第21條第3款雖然規定中外合作者應當依照有關法律的規定和合作合同的約定對合作企業的債務承擔責任，但其規定并不清晰。為此，《中外合作經營企業法實施細則》規定了合作外方提前收回投資的三種方式：擴大合作外方的收益分配比例；在合作企業繳納所得稅前回收投資；以分取合作公司固定資產折舊費的方式提前收回投資（該方式是由外經貿部規定的）。后兩種方式應經財政稅務部門批準，并報外經貿行政主管部門審批。同時規定，合作企業的虧損未彌補前，合作外方不得先行回收投資。外經貿部在1996年頒布的《關于執行〈中華人民共和國中外合作經營企業法實施細則〉若干條款的說明》中，對合作外方以收取固定資產折舊費的方式提前收回投資的問題予以進一步明確：合作外方經批準以分取合作公司固定資產折舊費的方式提前收回投資的，如導致合作公司資產減少，應提供由中國境內的銀行或金融機構提供的擔保函，以確保合作公司的償債能力。我們認為，照此規定，則基本上可在中外合作經營企業分配方式的靈活性與確保合作公司對外償債能力方面取得平衡。
房地產開發企業與工業企業不同，其產品即為不動產，因此合作企業終止后的固定資產不應包括開發所得商品房，故清算后剩余的固定資產價值不會太大，而且在開發過程中用于固定資產的投資并不大，主要是建設資金的投入，因此由外方以收取固定資產折舊費的方式提前收回投資基本不具備可操作性。而采取擴大外方分配比例和允許其稅前分配利潤則應在合作公司產生利潤的前提下才可實行。可見，如嚴格按照法律的規定進行操作，事實上中外合作經營房地產開發項目公司外方提前收回投資基本上不會對合作公司債權人的權益造成影響。現在存在的問題主要是項目公司外方甚至中方在項目公司尚未產生經營利潤之前即以提前實物分配的方式收回投資，而這一作法明顯與立法的規定相沖突，因此不能以此對抗合作公司債權人。但是，在未對合作公司進行審計的情況下，合作公司債權人往往不能知悉合作各方提前收回投資的情況，待了解相關情況，通常又已超過了可予追索的訴訟時效，在此情況下尚無對債權人進行救濟的有效措施。
3、合作一方收取固定利潤的問題無論是中外合作開發還是內資合作開發，都存在由合作一方收取固定利潤的問題。在成立項目公司的內資合作開發中，合作方作為項目公司股東受公司法關于利潤分配的限制性規定，通常無法規定合作一方收取固定利潤，只能采取一些變通的方法。但在非成立項目公司的合作開發房地產中，這類條款所在多見。中外合作經營房地產開發公司由于中外合作經營企業法對利潤分配采取了相對寬松的規定，在中外合作經營合同中規定一方收取固定利潤的情況也較多。早期，中外合作經營房地產開發企業的合作中方通常是項目土地使用權提供方，因此，這種固定利潤實際上具有土地使用權轉讓費的性質，對內資合作開發房地產而言，這種行為應按其實際內容即土地使用權轉讓進行定性處理，但對中外合作經營企業而言，問題就相對復雜。實務中，對外經貿行政主管部門對這種合作合同條款通常并不持否定態度，因此，一旦經其批準，該條款在法律上即應認定為有效，合作各方應按合同約定享受股東權利并承擔股東義務。問題在于，在合作公司虧損的情況下，如合作公司的債權人認為合作公司股東在合作公司未有經營利潤的前提下分配固定利潤侵害了其債權，是否可主張該條款無效或至少不能對抗債權人的債權？這一問題與此前論及的以實物（商品房）分成的方式分配合作公司利潤的問題同出一轍。我們的觀點也與前述一致：中外合作經營房地產開發公司雖然有其特殊性，但其組織形式仍然是有限公司，不能違背公司法的基本原則，股權始終不能取得在法律上優先于債權的效力。即便分享固定利潤的一方是土地使用權提供方，其提供的土地使用權作為其股東出資，也應屬合作公司的獨立的法人財產，只有在不損害合作公司債權人利益的情況下，才能將相關土地收益分配予合作一方。但是，如土地使用權提供方提供的土地使用權在價值形態上有部分不屬合作公司的注冊資本，即提供土地使用權的合作方將其提供的土地使用權在價值形態上進行分割，一部分納入合作公司注冊資本，另一部分作為注冊資本以外的出資，則注冊資本以外的出資作為股東債權可由合作公司先于股東利潤分配償還。不過，此時提供土地使用權的一方收取的并非利潤，而是土地使用權轉讓收益。但是，如債權人的債權產生于合作一方提取固定利潤之后，則該債權應不能溯及合作方此前提取的固定利潤。
第三節項目公司型內資合作開發房地產合同的相關法律問題
所謂內資合作開發房地產項目公司，是指兩個以上的境內投資主體設立的專為開發某一個或多個特定房地產項目的公司，其組織形式通常為有限責任公司。這一類型的合作開發也稱法人型內資合作開發。項目公司的主要特點在于以開發某一個或幾個房地產項目為經營目的，項目開發完成后，項目公司或轉為房地產經營企業，或因經營目的完成而予以終止。由于國家對近年來的房地產開發熱采取限制的立場，目前很多地方政府房地產行政主管部門對設立專門的非項目公司的房地產開發公司進行限制，加上項目公司對投資者而言存在責任明確、經營周期較短等優點，因此以項目公司的形式進行房地產開發也是行內的主流開發形式之一。
一、合作形式
項目公司既然采取有限責任公司的組織形式，自應遵守公司法關于公司設立及其運作的相關規定。首先，在出資方面，立法對內資企業和外商投資企業采不同的立場。我國公司法規定的是法定資本制度，股東出資必須是實繳資本，而且必須在公司成立之前到位；而對外商投資企業則采取近似于授權資本制度的立場，允許合營或合作各方分期繳付其出資，立法只是對各項出資應占總出資的比例及其繳付期限作出了限制性規定。因此，對內資房地產開發項目公司而言，其出資要求比中外合作經營房地產開發企業嚴格。由于房地產開發屬資金投入量巨大的行業，故采取設立中外合作經營企業的方式對投資方的資金壓力相對較小。但從另一方面來說，由于外商投資企業法對項目投資總額與注冊資本的比例有限制性規定，而內資項目公司這方面的規定相對較為寬松，因此內資項目公司往往并不需要象外商投資企業那樣投入巨額的注冊資本。建設部《房地產開發企業資質管理規定》對房地產開發企業設定了四個資質等級，分別對不同資質等級的房地產開發企業應具備的流動資金、注冊資本數額、從業人員資質、開發經歷及規模等問題進行了限制性規定。在資金方面，《規定》要求的一級資質房地產開發企業的注冊資本與自有流動資金為均不低于人民幣5000萬元，而這一要求相對于通常的房地產開發項目的投資總額來說較低，照此規定，則內資項目公司在注冊資本方面的壓力要比外資項目公司較輕。
項目公司與綜合性房地產開發公司的主要區別在于其經營目的為開發某一個或多個特定的房地產開發項目，而任何具體的房地產開發項目得以成立的首要前提是必須具備特定的項目開發用地。也就是說，項目土地使用權的取得是項目公司成立的前提，而土地使用權的價值往往較大，甚至可能與項目開發需投入的建設資金不成比例，因此，如項目公司合作一方是以土地使用權作為注冊資本出資，則無疑會使得項目公司注冊資本變得較巨大，在此情況下立法關于房地產開發公司注冊資本的最低要求將變得沒有太大的意義。
二、土地使用權的取得與投入
如前所述，項目公司成立的前提是具備特定的項目開發用地，沒有土地，項目公司將成無本之木，因此，對項目公司而言，首要的問題是取得特定開發用地的土地使用權。理論上，應先取得土地使用權，然后才談得上設立項目公司，而項目公司的有限責任公司性質又決定了其股東應為兩人以上（國有獨資公司除外），也就是說，在項目公司設立之前，應有一方股東已取得項目用地的土地使用權并將其投入項目公司。問題在于，是否投入土地使用權的股東只能將土地使用權作為注冊資本出資。我們知道，內資項目公司不具備中外合作房地產項目公司在分配方面的靈活性，股東只能按其出資比例分配利潤承擔風險，如土地使用權作價評估進入項目公司注冊資本，則勢必使得資金投入方需按其出資比例投入大量的資金作為注冊資本，這部分資金的數額甚至可能超出項目開發所需資金數量。巨額的資金積淀并不符合市場原則，如此操作將極可能導致出資方在驗資后又違規將資金抽出。我們認為，項目公司應以取得具體的項目開發用地的土地使用權為設立前提，此點殆無疑義，但是否必須以土地使用權作為注冊資本出資則不宜強作要求。只要在項目公司設立前一方已取得土地使用權，則可向主管部門申請就該用地的開發設立項目公司，但土地使用權進入項目公司的方式可靈活處理。如可由土地使用權擁有方承諾將該土地使用權轉讓予將設立的項目公司，并另行出資與他方共同設立項目公司用于開發該地塊，待項目公司成立后，再辦理土使用權轉讓手續將土地使用權轉入項目公司。但此時的土地使用權不是作為股東出資，因此其轉讓應符合《城市房地產管理法》第38條規定的實體性條件和程序性條件。事實上，即便土地使用權投入方是以土地使用權作價出資進入項目公司，由于土地使用權轉讓的程序性要求，各地土地行政主管部門通常要求項目公司與土地使用權投入方簽署土地使用權轉讓合同，并以此作為辦理土地使用權變更登記的程序性條件之一。此時的土地使用權轉讓合同屬無對價的合同，項目公司不需要為土地使用權的受讓支付土地使用權轉讓費，簽訂土地使用權轉讓合同的行為應作為股東出資的要式行為，并不需要完全符合城市房地產管理法第38條規定的土地使用權轉讓的條件。
此外，如項目公司的土地使用權投入股東提出將其所擁有的土地使用權在價值形態上進行分割，即將土地使用權作價后，將其中的一部分作為對項目公司的注冊資本出資，另一部分則作為注冊資本以外的出資投入項目公司，這種作法是否具有合法性呢？立法對此沒有禁止性規定。《城市房地產管理法》第27條只規定依法取得的土地使用權可作價入股，合資、合作開發經營房地產，但對作價入股的具體方式并未進行限制。我們認為，這種處理方式實質上是將土地使用權部分以股東出資形式部分以轉讓形式投入項目公司，從開發的角度來說，一個特定項目的土地使用權應是一個整體，政府在出讓土地使用權時已在規劃方面對其進行了限制，因此不能將特定項目的土地使用權分割轉讓予不同主體，但轉讓予同一主體并不會令政府的城市規劃受到影響，而且將土地使用權在價值形態上進行分割并不必然會在實質上影響項目土地使用權的整體性，項目公司仍然可一次性取得全部土地使用權，并一次性辦理變更登記手續。這種處理方式的結果是使項目公司對土地使用權投入方股東產生負債，而該部分債務作為股東債權并不違反相關法律的規定。因此，單純對土地使用權作出價值形態的分割并分別投入項目公司的行為應具有合法性。
三、項目公司的股東責任
房地產開發行為在法律上產生的直接后果是創設建筑物這一特定的不動產，同時還伴隨著將其進行處分的行為。由于不動產具有使用上的長期性及對民生的巨大影響，因此各國立法都對不動產的建設者規定了相對嚴格的責任。我國《建筑法》第60條規定：建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。該法及相關行政法規規章并對建筑物的保修責任進行了規定，該責任既涉及建筑施工單位，也涉及房地產開發企業。《城市房地產開發經營管理條例》還規定，對已售商品住宅實行住宅使用說明書和住宅質量保證書制度，對房地產開發企業的保修責任進行了強制性規定。由于項目公司是以開發經營某一個或多個特定房地產開發項目為經營目的公司，一旦經營目的完成，項目公司通常便會宣告解散，因此可能存在項目公司的存續期限短于開發商對商品房的保修期限的情況。當然，由于法律規定建筑施工單位對建筑物的地基基礎與主體結構質量也應承擔終身保修責任，開發商可將此責任轉嫁予施工單位。但對購房者來說，由于其只與房地產開發企業發生合同關系，因此購房者直接要求施工單位承擔責任缺乏法律依據，只能依法向房地產開發企業進行追索。而在房地產開發企業承擔違約責任的方式上，《城市房地產開發經營管理條例》規定的是購房者有權退房并要求賠償損失，故施工企業也因與購房者沒有合同關系而無法承擔此種違約責任。因此，在項目公司因經營目的完成而解散后，應由其股東承擔對購房者的違約責任。但項目公司是獨立的公司法人，股東依法只承擔有限責任，因此股東僅應在其清算所得范圍內連帶承擔有限責任。
第四節非項目公司型內資合作開發房地產合同的相關法律問題
非項目公司型內資合作開發房地產合同一般指通常所說的合作建房合同，但本文所理解的非項目公司合作開發與合作建房合同在形式上略有區別，本文所討論的是經營性的合作開發，而合作建房合同既可以營利為目的，也可能僅僅是為了自用而合作建房。當然，單純出于自用目的而合作建房的情況其實殊為少見，而且其法律關系相對簡單，主要是土地使用權的變更及所建房屋的分配問題，本文無意對此討論。對非項目公司型內資合作開發房地產來說，由于不設立具有獨立法人資格的項目公司，合作各方無法如項目公司股東那樣承擔有限責任，而是直接以自身的名義對外承擔責任。在這個意義上，這種合作開發類似于合伙，具有部分合伙型聯營的法律特征。但由于合作開發行為在現實中的多樣性，使得其并不完全等同于民法通則所規定的合伙型聯營。由于早期我國房地產市場規范化程度不高，各地政府對合作開發的立場及因此出臺的各種政策也不相同，因此，現實中合作開發的形式非常多樣化，由此引起的糾紛也較多。
一、合作形式及合同效力
非項目公司型合作開發可以有多種合作形式。由于在合作形式上受到的法律限制較少，因此當事人自治原則在此體現得相當明顯。在投資方式上，最常見的情況是一方提供土地使用權，另一方或數方提供建設資金共同開發，但也可能是合作各方共同投資取得土地使用權并共同投資開發。在市場經營主體方面，可能是合作各方共同具名進行經營，也可能是僅以其中一方或數方名義進行經營。在收益分配方面，可能是各方共負盈虧，也可能是一方或數方收取保底利潤或在此基礎上再提成收取利潤；可能是將開發所得商品房按一定比例分配予合作各方，也可能是將銷售所得進行分配。在開發項目的用途方面，可能一方或數方是將開發所得房屋用于自用或部分用于自用，也可能是將開發所得商品房全部用于銷售或經營。由于合作形式的多樣化，加之各地政府對合作開發房地產所持立場的不同，導致在合同效力的認定方面也較難把握。我們認為，對合作開發合同效力的認定，可遵循如下原則。
1、分清合作開發合同與土地使用權轉讓合同的區別依最高人民法院的司法解釋，以土地使用權作為投資與他人合作開發的，是土地使用權轉讓的一種特殊形式。我們認為，雖然是土地使用權轉讓的特殊形式，但合作開發合同畢竟不能等同于土地使用權轉讓合同。《城市房地產管理法》等法律對土地使用權轉讓設定的強制性要求必須遵守，但該種限制是否應同樣適用于以土地使用權與他人進行合作開發的合同則頗值商榷。至少現有立法并未將二者完全等同，如徑行要求所有以土地使用權作為投資與他人合作開發房地產的情況都按土地使用權轉讓來處理也不符合社會現實與市場原則，因此，應按合同的實際內容對二者進行區分。如提供土地使用權的一方不承擔任何開發經營風險，而是只收取固定利潤，則應認定該合作合同的實質性質為土地使用權轉讓合同，應適用法律關于土地使用權轉讓的限制性規定，否則應認定為合作開發合同。
2、分清合作開發合同與借貸合同的區別在合作開發中，存在由一方提供土地使用權，另一方或數方提供資金，但提供資金合作方并不參與項目開發經營，也不承擔開發經營風險，而是僅收取固定利潤，則應認定該合同的實質性質為資金借貸合同，而我國目前的法律禁止非金融機構的借貸行為，因此這種合同應依法認定為無效合同。
應注意的是，在前述兩種情況下，無論合作開發合同中約定是由提供土地使用權一方以自己的名義進行開發，還是約定由提供資金一方或數方以提供土地使用權一方的名義單獨進行開發，或是由合作各方的名義共同開發，不應影響對合同效力的認定。
3、是否辦理合作開發的審批與土地使用權變更登記手續對合同效力的影響最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》規定，合同法施行后，法律和行政法規規定合同應辦理登記或批準手續且規定辦理登記或批準手續方生效的，如當事人未能在一審辯論終結前補辦登記或批準手續的，則合同未生效；法律、行政法規規定應辦理登記手續，但未規定以登記為生效條件的，合同有效，但合同標的物所有權及其他物權不發生轉移。比照此規定，對合作開發合同而言，目前只有中外合作開發應依中外合作經營企業法的規定履行批準手續方生效，現有的法律和行政法規并未規定合作開發房地產應經行政主管部門批準，有些地方性法規對此作出了規定，但地方性法規不能作為判斷合同效力的依據，因此內資合作開發基本上沒有應履行批準手續的問題。當然，如用于開發的土地使用權屬劃撥土地使用權，則應以辦理土地使用權出讓手續為合同生效的前提，否則合同應屬無效，但此處所指審批不屬對合作開發合同的審批，而是對土地使用權出讓的審批。至于登記問題，一方以土地使用權作為投資與他人合作開發的，依法應辦理土地使用權變更登記手續，此點應無疑義。但此處所指的登記是物權變更的登記，而非對合同行為的登記，土地使用權的變更登記僅僅是合作開發合同這一債權行為的物權后果，而且立法并未規定未辦理土地使用權變更登記手續則合同無效，只是不發生土地使用權變更的效力，從而不能對抗第三人，但在此情況下合作開發合同的效力仍應予肯認。
4、合作主體是否具備房地產開發企業資質對合同效力的影響與項目公司型合作開發不同，法律對非項目公司型合作開發主體的房地產開發企業資質方面設有一定的限制。前已述及，我國對房地產開發企業實行資質管理，不具備房地產開發企業資質的主體依法不能從事房地產開發經營活動。因此，個人和不具備房地產開發資質的企業原則上不能成為此類合作開發的主體。正常情況下，非項目公司型合作開發是兩個以上主體共同進行開發的行為，不論其投資及分配形式如何，合作各方均為從事房地產開發的主體，都應符合城市房地產管理法及相關法規對房地產開發主體的限制性規定。問題在于，如合作開發合同的主體不具備房地產開發企業資質，因此簽署的合作開發合同是否有效？前文關于中外合作經營房地產開發合同的論述中已提及，最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》對此作了過于嚴苛的解釋，合同法施行后，立法對合同的效力問題采取了相對寬松的立場。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》規定，合同法施行后，當事人超越經營范圍訂立的合同并不當然無效，但違反國家關于限制經營、特許經營及法律、行政法規禁止經營規定的除外。比照該司法解釋的規定，我們可對合作開發主體資質對合同效力的影響進行判斷。《城市房地產開經營管理條例》第2條規定：“本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為”。《城市房地產管理法》及該條例均對房地產開發企業的資質問題作出了具體的規定，并規定了未取得經營資質（營業執照）從事房地產開發行為的罰則。由此可見，房地產開發行業應屬國家限制經營范疇，按前述最高人民法院司法解釋的規定，違反限制經營規定所簽訂的合同應屬無效。問題在于，進行合作開發的主體為兩個以上，是否必須所有參與合作的當事人都應具備房地產開發企業資質合同才有效呢？我們認為，對此問題不能簡單化處理。對房地產開發企業實施資質管理的立法目的在于規范房地產開發行為，保障其他市場主體尤其是消費者的利益。從現有規定來看，取得房地產開發企業資質的門檻并不是特別高，如合作開發當事人具備開發該項目的足夠的經濟實力，只是由于未辦理有關資質審批手續而直接導致合作開發合同無效，似與立法的本意不符。對此似可進行變通處理。一方面，如當事人在前已經過補辦資質審批手續而具備了房地產開發資質，應認定合同有效；另一方面，如合作各方并不是全部不具有房地產開發企業資質，即至少有一方具有房地產開發企業資質，也可認定合同有效。司法實踐目前也基本采此立場。廣東省高級人民法院《關于〈合同法〉施行后認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》即規定：當事人簽訂以房地產開發經營為內容的合同，雙方均不具備房地產開發企業資質，一般應當認定合同無效，但在前當事人已依法取得房地產開發企業資質的，可以認定合同有效。
二、投資方式與經營模式
在投資方面，是否成立項目公司對投資主體的要求并不相同。項目公司的股東出資應遵循公司法、中外合作經營企業法等法律關于股東出資及注冊資本、投資總額的限制，而非項目公司型合作開發則沒有這方面的限制，關鍵是要保證項目能如期完工。當然，房地產開發行政主管部門在對項目進行報建、施工等審批程序時對開發商有一定的要求，但這些要求的約束性并不強，不在本文討論范圍內。但是，與項目公司型合作開發一樣，土地使用權的取得與投入是合作開發的物質前提，因此土地使用權對合作開發而言是最為基本的投資。無論是否成立項目公司，現實中合作開發的主要投資模式都是一方提供土地使用權，另一方或數方提供建設資金，但是也不排除各方共同從土地市場上取得土地使用權并共同進行開發的情況。關于以土地使用權進行投資的相關法律問題，非項目公司型合作開發與項目公司型合作開發并無不同，此不贅述。
在經營模式方面，可以是各方聯名經營，也可以是一方或數方隱名經營，但是隱名者只能是資金投入方，提供土地使用權的一方是不能隱名的。前已述及，是否隱名并不影響合同的效力，但由于不發生物權轉移的效力，由此導致隱名方的經營風險大為增加，如由于土地使用權人的負債導致土地使用權被第三人追索，基于物權法定原則，隱名方將不能對抗第三人，只能依據合作開發合同向土地使用權人行使追索權。另一方面，如隱名者的債權人欲對其在合作項目上的權利行使追索權，在隱名方的權利未物化為對項目開發所得不動產的所有權之前，也只能基于其對合作項目的債權性權利進行追索。
三、收益分配及責任承擔
篇（4）
乙方：XX房地產開發有限公司
住所地：
法定代表人：
甲方是XX房地產開發有限公司的投資人，XX房地產開發有限公司全部股份是甲方持有。公司項目是甲方與其他合作伙伴共同投資運營的，甲方是實際經營管理人。現因甲方運營項目過程中出現資金問題，經與乙協商一致，雙方依據國家和有關法律、法規的規定，本著平等協商，互惠互利的原則，商定以“公司股權轉讓、項目合作開發”的形式開展合作，經協商一致，達成如下協議，以茲共同履行。
一、合作內容和轉讓標的
(一)、XX房地產開發有限公司成立于 年 月 日，是一家依據中國法律合法成立并有效存續的有限責任公司，法定代表人： ，注冊資本為萬元，注冊地址：，屬于房地產開發企業。
甲方是該公司合法有效股東，持有該公司的全部股權。
(二)、XX房地產開發有限公司擁有開發的項目及用地概況為：
1. 項目名稱：
2. 項目位置：
3. 項目四至：東至 ;南 ;西 ;北 。
4. 用地概況：項目規劃占地面積平方米，其中建設用地面積約平方米，代征用地面積約平方米;規劃用途為：商品住宅、商業及公建配套設施，規劃容積率為，總規劃建筑面積約為萬平方米，分期開發。
(1)一期(西區)：項目名稱為 ，規劃占地面積約 平方米，建設用地面積約 平方米，容積率 ，規劃用途為：
(2)二期(東區)：項目名稱為 ，規劃占地面積約 平方米，建設用地面積約 平方米，代征地面積約 平方米，容積率約，規劃用途為： 。
二、合作方式
1、按照本協?議約定的條件和方式，甲方同意以公司股權合法持有者之身份將其持有的80 %股權轉讓給乙方，轉讓價款為人民幣 萬元，乙方同意受讓該部分股權。
2、甲方提供依法取得的項目的土地使用權，乙方提供項目后續建設所需的土地、開發、報建、建筑、管理、營銷等全部資金。在乙方投資款項全部到位的情況下，乙方享有“”項目西區80%的開發經營權，東區75%的開發經營權，甲方享有該項目西區20%的開發經營權，東區25%的開發經營權。雙方按照該比例分享項目所獲的利潤。
乙方確認甲方前期投入本金人民幣 萬元到項目上，乙方同意將甲方前期投入以買斷經營權的形式一次性補償給甲方，該款乙方于 年 月 日前支付給甲方。
3、本合作項目所有的對外合同，報建、竣工驗收等手續的辦理均以xx公司的名義進行。
三、項目合作管理機構及職責
1、甲乙雙方共同派員組成“合作開發項目部”，負責建設項目的具體組織和實施。項目部設總經理一名，由乙方委派，副總經理一名，由甲方委派。其他工作人員由乙方委派，乙方應在同等條件下優先聘用甲方已錄用的人員。
2、項目部下設工程部、銷售部、財務部。工程部、銷售部負責人由 乙方委派。財務人員由雙方各委派一名，會計由乙方委派，出納由甲方委派。財務部印鑒與支票應分開管理，并按照國家法律、法規進行日常財務管理工作。
3、工程部負責本建設項目的招投標及施工管理、建設項目驗收工作;銷售部負責本項目的日常銷售、廣告宣傳、按揭貸款手續以及房屋產權登記過戶等事項。
4、項目部下設的部門對項目部負責，重大問題(重大問題的范圍由雙方另行補充約定)均應由項目部會議表決決定。會議內容應形成紀要，各方代表應在紀要上簽字確認。
四、工程投資款及其他費用的籌集與撥付
除非雙方達成新的書面協議，項目的后續資金均由乙方負責投入，乙方不得以任何理由要求甲方繼續投資或變更甲方的分配比例。
甲、乙雙方有其他項目需要合作經營，須另行協商簽定書面協議。
五、項目的成本核算和利潤分配
1、項目成本核算應當在項目竣工驗收后60日內完成。項目竣工后，由甲乙雙方共同委托一家有資質的會計師事務所進行決算審計。利潤分配應根據該審計報告并按照本協議約定比例進行利潤分配。
2、竣工決算前預售房屋的銷售收入，應按照甲方雙方約定比例分別記賬，未經雙方同意，任何一方不得挪用銷售款項。
六、審批手續的辦理
本協議簽訂后，乙方應負責辦理建設項目的審批、驗收等手續，包括工程設計方案的報批、工程招投標、施工許可證、工程竣工驗收手續、商品房預售許可證的申領等。
七、稅費承擔
與本協議相關的轉讓所得稅、印花稅等全部稅費，由乙方承擔。
八、違約責任
1、本協議簽訂后，若乙方未能按期支付股權轉讓價款或項目經營權買斷價款，本協議自動終止。
2、甲乙任何一方違反本協議約定，應按照違約所涉及的標的額的20%向守約方承擔違約責任。
3、乙方未能按照雙方簽字確認的用款計劃支付項目投資款，因此造成項目財務成本的增加，由乙方承擔賠償責任。若乙方逾期支付項目投資款超過60日，甲方有權單方中止本合同的履行。乙方已經投入的資金按照該資金占整個項目核算成本的比例進行利益分配。
九、特別約定
十、其他事項
本協議簽訂后 日內，甲乙雙方委派人員應列位并正式成立“合作開發項目部”。在此期間，甲乙雙方應共同派員刻制“合作開發項目部”印章，并在公安部門備案。
篇（5）
乙 方：___________________
立 本 協 議 當 事 人
甲方：_____________________________
法定代表人：
住所地：
乙方________________________________________。
根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》及其它相關法律、法規的規定，甲、乙雙方本著誠實信用、公平合理及互利互惠原則，就合作開發 ”房地產項目事宜，經友好協商一致并達成如下協議：
目 錄
第一章、總則
第二章、機構的設置和職責分工
第三章、費用的分擔
第四章、會計財務制度
第五章、房屋、利潤分配
第六章、合作項目所需資金和其他費用的支付方式
第七章、土地使用權情況：
第八章、工程前期：
第九章、工程營造：
第十章、房屋銷售：
第十一章、竣工材料報批：
第十二章、工程保修：
第十三章 物業管理
第十四章 本協議的變更和終止
第十五章、違約責任
第十六章、合同管理
第十七章、其他約定事項
第一章、總則
1.1 根據《___________________總體規劃(20xx-20xx)》的規劃用途和__________新區建設的需要______人民政府需收回甲、乙共同出資掛在甲方名下的位于__________大道南側的國有土地使用權面積5040平方米。__________國土資源局用位于________________工業園區秧一路西南側、秧____________平方米(包含公攤道路3527.8平方米)
1.2項目部是本協議約定合作項目(以下簡稱合作項目)的最高權力機構，由其全權負責合作項目的開發、決策和管理。項目部下設各部具體負責合作項目實施。
1.3 土地購買、工程前期的報批、對規劃設計單位、工程監理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營造、工程款支付、通過媒體推介合作項目、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業管理單位的選擇等事項由項目部統一管理。
1.4 本合作項目“__________小區”所使用的土地系本協議當事人通過置換補差價的方式取得(本協議第1.1條中已詳細說明)，項目用地面積 平方米，用途 ，土地使用年限自 年至 年止。項目預計總建筑面積 平方米，其中地上 層;地下 層(具體以最終的審批手續為準)。
1.5 本協議當事人共同共有合作項目的土地和根據經審批的施工圖建成的房屋，共同共有的房屋，統一以甲方名義辦理《商品房預售許可證》并銷售房屋，雙方書面議定房屋銷售價格并由甲方報批。
1.6 合作項目設立獨立的財務帳戶，費用的支取按本協議的約定統一撥付。
1.7 本協議當事人按比例分攤合作項目所發生的相關工程費用和其他稅費。
第二章、機構的設置和職責分工
2.1 為便于合作項目的開發、建設、管理，由本協議當事人派員共同設立“項目部”(以下簡稱項目部)，項目部全權負責合作項目的開發和管理，是合作項目的最高權力機構。項目部下設綜合部、工程部、銷售部、財務部等部門。
2.2 項目部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人。項目部設總經理1人,副總經理 人。
項目部的職責：
全權負責和決定合作項目的一切事宜。
項目部的議事規則：
項目部實行工作例會制度，決定合作項目所涉一切事宜。項目部召開會議時，由專職人員負責記錄，參加會議人員對會議記錄無異議時應在會議記錄上簽名。會議記錄由專職記錄人員負責保管。專職記錄人員由本協議當事人協商后確定。項目部例會由項目部經理主持，經理因故不能參加的，由副經理主持。合作項目所涉事項由項目部協商一致確定，達不成一致的，不同意方簽字寫明自己的不同意見。一般事項由項目部人數的_____通過為有效;重要事項應由項目部人數的100%通過方為有效。重要事項和一般事項的劃分，屆時由工程部另行確定。
經理的職責：組織和協調項目部的日常工作，主持項目部的例會。
副經理的職責：協助總經理的工作。
2.3 綜合部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人。綜合部設經理 人。
綜合部的職責：
綜合部經理的職責：
2.4 工程前期部由 人組成, 其中甲方派員人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程前期部設經理 人。
綜合部的職責：
綜合部經理的職責：
2.5 工程部由 人組成, 其中甲方派員人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程部設經理 人。
工程部的職責：
工程部經理的職責：
2.6 銷售部由 人組成, 其中甲方派員人,乙方派員 人,丙方派員 人。銷售部設經理 人，銷售部經理的人選由項目部決定。
銷售部的職責：
銷售部經理的職責：
2.7 財務部由 人組成, 其中甲方派員人,乙方派員 人,丙方派員 人。財務部設經理 人。
財務部的職責
：
財務部經理的職責：
第三章、費用的分擔
3.1 合作項目的配套費用，按各自承擔50%的比例予以分攤。本項目的配套費用是指建設和安裝房屋基礎圍墻以內的所有的建筑物、構筑物、地下管線、綠化、建筑小品、配電室等所發生的全部費用。
3.2工程款、稅款，按各自承擔50%的比例予以分攤。本項的工程款是指建設和安裝房屋基礎圍墻以內所發生的全部工程款和相關稅費。
3.3 合作項目發生的土地出讓金、行政性和事業性收費，按各自承擔50%的比例予以分攤。
3.4 項目部及下設各部專職人員的工資、辦公費用、招待費用、辦公家具和配備車輛等所發生的費用，按各自承擔50%的比例予以分攤。
3.5 售樓處的建造費用和售樓處經理的工資，按各自承擔50%的比例予以分攤。
3.6 項目部下設各部實行費用包干，超資不補，節余作為獎勵由各部自行支配。各部下設各部的具體費用數額，屆時由項目部確定。
3.7 本協議當事人派員到項目部及下設各部工作的專職人員的福利、保險、工傷費用等，均按雙方各自50%的比例負擔。
3.8 本協議項下合作項目的貸款利息按50%比例予以分攤。
3.10 項目部及下設部門租用的辦公場所發生的租賃費用按50%比例分攤,
第四章、會計財務制度
4.1 合作項目所涉的會計、稅務由本項目部下設的財務部統一處理，財務部所需全部的文書均以甲方名義進行記賬管理。
4.2 合作項目所需資金實行統一管理、統一支出的原則。為便于資金的管理，其資金設立獨立帳戶，該帳戶須預留兩方代表人的印鑒。資金的支出由兩方代表人簽字并經項目部書面決定后，由財務部實施。
4.3 主管會計和出納應由 、 兩人分別擔任，本協議當事人有權隨時派員審閱、了解費用支出情況。
4.4 財務部應定期以書面的方式公布費用支出情況。
4.5 通過銀行貸款解決合作項目建設資金，如使用本開發項目土地進行貸款的，貸款得到的金額應按各方50%分配作為各方的實際出資，貸款利息各分攤50%。
第五章 房屋和利潤的分配
5.1 房屋分配：全部房屋均按各占50%份額共同共有的原則進行分配。
5.2 利潤分配：銷售房屋收入減去各項成本后的利潤按各自50%的比例分配。在本房地產開發項目的房屋分別銷售了總建筑面積的 %和 %和 %時，甲、乙雙方共同就本項目已發生的收支進行結算，除預留相應周轉資金外，雙方開始收回實際投資款和進行利潤分配。
第六章、合作項目所需資金和其他費用的支付方式
6.3 土地出讓金的繳納日期按1.1項辦理。
6.5 工程前期向有關部門所繳納的行政性事業性收費,在項目報批前由本協議當事人按各分攤50%支付。
6.6 合作項目各項稅收的繳納按稅法和稅務機關的規定繳納。
6.7 項目部及下設部租用的辦公場所發生的租賃費用,在房屋租賃合同簽訂前繳納。
6.8 根據《建設工程施工合同》的約定,屆時由項目部確定具體的支付工程款日期。
6.9 根據《建設工程設計合同》的約定,屆時由項目部確定具體的支付設計費日期。
6.10根據《建設工程監理合同》的約定,屆時由項目部確定具體的支付監理費日期。
6.11 其他費用的支付,屆時由項目部根據合作項目的進度另行確定。
6.12 以上合作項目所需資金和其他費用，當事人應在繳納費用的 日前支付給財務部。(注：甲方所繳納的錢款應特別注明此合作項目部(下設財務)收取)
第七章、土地使用權情況
1. 地塊位置: _____________________工業園區秧一路西南側、秧苗十七路東南側
2. 地塊總面積:15904.1平方米(包含公攤道路3527.8平方米)
3. 土地用途：住宅用地
4. 土地出讓年限：70年
5. 容積率：
6. 建筑密度：
7. 綠地率：
8. 規劃建筑面積：
第八章、工程前期
8.1 合作項目的工程前期工作由項目部統一管理和決策，工程前期部具體負責經辦，本協議當事人應予以積極協助。
8.2 工程前期部的報批工作包括但不限于下列事項：
1、報批建設項目的立項和可行性研究報告
2、建設項目的市場調研，確定開發項目的整體方案;
3、規劃設計單位招標(或確定規劃設計單位)，簽訂《規劃設計合同》;
4、規劃方案設計和規劃方案的報批;
5、申領《建設用地規劃許可證》;
6、建筑設計單位招標(或確定建筑設計單位)，簽訂《建筑設計合同》;
7、方案設計和施工圖的審批;
8、申領《建設工程規劃許可證》;
9、與建筑工程施工公司簽訂《建設工程施工合同》，施工單位則收取工程結算造價相應管理費。
10、監理單位招標(或確定監理單位)，簽訂《工程監理合同》;
11、委托質檢工作;
12、申辦開工計劃和《施工許可證》;
13、辦理規劃驗線，開發項目開工。
8.3 辦理上述事項向有關部門繳納的相關費用,本協議當事人應在繳納費用的 日前支付給財務部。
第九章、工程營造
9.1 合作項目工程施工單位的是經本協議雙方協商一致確定由哪個公司施工。
9.2 合作項目工程的監理單位的選擇，通過招標或其他本協議當事人協商一致的方式確定。
9.3 《建設工程施工合同》應具備下列條款：
9.4 工程款的撥付日期由項目部決定，由財務部統一支付。屆時由工程部按工程進度提出工程款撥付計劃，待項目部批準后，由財務部執行。
9.5 工程的簽證、隱蔽記錄等工程資料由工程部保存。
9.6 工程的施工和管理由工程部負責,工程施工過程中的資料由專人負責。
第十章、 房屋銷售：
10.1 根據已審批的建筑設計圖所確定的房屋,由甲方統一辦理《商品房預售許可證》，并統一以甲方名義由雙方派員進行銷售，甲方則收取建筑商結算造價1%的管理費。
10.2以甲方名義分別與購房的業主簽訂商品房買賣合同，并以甲方名義出具收款收據。收取的購房款進入合作項目設立的獨立專用帳戶。
10.3 售樓處房屋建設費用、營銷費用、購置辦公家具和銷售部人員的工資由雙方平均分攤。本條約定的售樓處房屋建設費用是指建設售樓處發生的土建和安裝費用。本條約定的營銷費用是指為銷售房屋通過媒體進行廣告宣傳所發生的費用。
10.4 房屋的銷售采用統一的《商品房買賣合同》文本。《商品房買賣合同》文本的起草由合作項目聘任的法律顧問負責。
10.5 本協議當事人選派的銷售人員，應經過培訓后方能上崗。
10.6 本協議當事人選派的銷售人員應服從銷售部經理的管理。
第十章、竣工驗收和竣工材料的報批：
11.1 工程的竣工驗收工作,由項目部負責統一組織,其他各部予以積極配合。
第十二章、工程保修：
12.1 房屋交付后,其保修單位的確定由本協議當事人協商的方式確定。協商不成的，由出價最低的一方承擔，或由本協議當事人共同委托第三人承擔。
12.2 房屋的保修金按工程結算價的 %計算，由本協議雙方平均分攤。除工程出現嚴重質量問題時，保修單位不得再要求追加保修費用。
12.3 保修合同由本協議當事人共同與保修單位簽訂。
12.4 工程保修金在工程保修合同簽訂時一次付清。
12.5 保修期限內，如因保修單位的原因造成業主損失的，由保修單位承擔賠償責任。如一方承擔了責任，其有權向保修單位予以追償。
第十三章 物業管理
13.1 房屋交付后,實行統一的物業管理。
13.2 物業管理單位的確定，由本協議當事人協商一致的方式確定。協商不成的，本協議當事人共同委托其他的物業管理單位，并與之簽訂物業管理合同。
第十四章 本協議的變更和終止
14.1 經本協議當事人協商一致,可以變更或終止本協議。
14.2未經本協議當事人的書面簽字一致同意，任何一方不得將本協議項下的項目向他人轉讓。
14.3購買土地使用權被有關部門收回的，本協議自動終止。
14.4 因不可抗力造成本協議不能履行的，本協議自動終止。
第十五章、違約責任
15.1 任何一方未按本協議第六章的約定支付費用的,每逾期1日,按應交金額的 ‰支付違約金。
15.2 任何一方未按本協議第六章的約定支付費用的，在對方書面通知逾期超過30日，視為違約方放棄本協議的一切權利和權益。其已支付的費用作為違約金。違約方已交的費用不足以賠償守約方損失的，違約方應足額賠償守約方的全部損失。
15.3 財務人員未經項目部同意擅自支付費用的，由派出方按實際支付費用的 ____倍承擔違約責任。
15.4 本協議15.1、15.2和15.3條對違約責任有特別約定的按該約定執行。針對沒有特別約定的其它任何一條，任何一方違反的應承擔違約責任，違約責任的范圍應包括守約方的直接損失和履約應得的合同收益。
第十六章、合同管理
16.1 合作項目所涉的合同,實行洽談權、審查權和批準權相對獨立、互相制約的原則。為保證合作項目的依法、規范開發，由本協議當事人共同聘請法律顧問。
16.2 合同的洽談根據合同所涉內容，由項目部牽頭，所涉各部派員參加。根據洽談的內容由參加人員起草合同要點或草擬合同。合同的審查均由本合作項目聘請的法律顧問負責。合同的批準權由項目部行使。
16.3 本項目所涉合同一律采用書面形式簽訂，嚴禁口頭合同和非正式的書面協議。杜絕合同履行在先，簽訂在后的現象發生。
16.4 洽談部門在合同簽訂前，應審查對方當事人的有效的營業執照、資質證書、資信狀況;驗明對方當事人是否具有簽訂合同的主體資格;審查人是否具有權、是否超越權限和期限及其真實性;審查對方使用印鑒是否合法與真實有效。在實施前述行為時，必要時應請求法律顧問予以協助。
16.5 洽談部門負責收集、記錄、整理、保管與合同有關的協議、 往來函件等。
16.6 合同履行過程中發生的糾紛，各部應及時上報項目部，所涉部門的負責人應及時組織本部門的人員及時分析查明原因，提出解決辦法。必要時應咨詢法律顧問，共同提出解決辦法，及時與對方協商解決。協商不成的，根據合同的規定，在規定的時效內向仲裁部門申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
16.7 各類合同統一由綜合部專人負責管理,綜合部應對收集、整理各類合同進行歸檔管理。
16.8 土地出讓合同、設計合同、工程監理合同、建設工程施工合同以及與前述合同有關的補充協議、會議紀要、信函、電報、電傳、電話記錄、簽證、索賠報告、合同臺帳等資料均是合作的主要原始資料，應定期按項目、合同分類建立詳細的臺帳，及時歸擋保存。
第十七章、其他約定事項
17.1 合作項目完成后，項目部及下設各部的辦公家具、辦公車輛和其他用品由項目部協商一致處理。協商不成的，通過變賣的方式處理，變賣所得的資金按各自50%比例分配。
17.2 本協議未盡事宜由本協議當事人協商一致解決。
17.3 本協議簽訂后,未經本協議當事人協商一致,任何一方不得擅自變更或解除本協議。
17.4 履行本協議過程中的有關補充協議、會議記錄等材料均作為本協議的組成部分，與本協議具有同等的法律效力。
17.5 本協議書自本協議當事人簽字、蓋章后生效。
17.6 本協議書一式四份，甲、乙雙方各執2份。每份協議書均具有同等法律效力。
甲方(蓋章)： 乙方(簽字)：
篇（6）
(適用于包括聯合竟買土地的合作開發)
立本協議當事人：
甲方：
乙方：
丙方：
目 錄
第一章、總則：
第二章、機構的設置和職責分工
第三章、費用的分擔
第四章、會計財務制度
第五章、房屋的分配
第六章、合作項目所需資金和其他費用的支付方式
第七章、土地竟買：
第八章、工程前期：
第九章、工程營造：
第十章、房屋銷售：
第十一章、竣工材料報批：
第十二章、工程保修：
第十三章 物業管理
第十四章 本協議的變更和終止
第十五章、違約責任
第十六章、合同管理
第十七章、其他約定事項
第一章、總則
1.1 根據青島市國土資源和房屋管理局等單位的青國土資房(預)告字[200×]×號儲備國有土地使用權拍賣預告的規定，青島市國土資源和房屋管理局定于200×年×月×日公開拍賣×宗儲備國有土地使用權。經本協議本協議當事人當事人(以下簡稱本協議當事人)充分協商，本協議當事人決定聯合參加青島市×區×路×號地塊(以下簡稱×號地塊)的竟買，拍買購得寧夏路×號地塊后，由本協議當事人按本協議的約定聯合投資開發。
1.2 項目部是本協議項下合作項目(以下簡稱合作項目)的最高權力機構，由其全權負責合作項目的開發、決策和管理。項目部下設各部具體負責合作項目實施。
1.3 土地竟買、工程前期的報批、對規劃設計單位、工程監理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營造(本協議當事人按整樓座取得房屋的除外)、工程款支付、通過媒體推介合作項目、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業管理單位的選擇等事項由項目部統一管理。分得房屋的銷售由本協議當事人自行負責。
1.4 本協議當事人通過聯合竟買的方式取得合作項目的土地。
1.5 本協議當事人通過竟買方式競得開發土地，實行土地按份共有。根據經審批的施工圖分配房屋。按照各自分得的房屋，分別辦理《商品房預售許可證》，本協議當事人各自銷售其分得的房屋。
1.6 合作項目設立獨立的財務帳戶，費用的支取按本協議的約定統一撥付。
1.7 根據本協議當事人實際分得房屋的確權建筑面積分攤合作項目所發生的相關工程費用和其他稅費。
第二章、機構的設置和職責分工
2.1 為便于合作項目的開發、建設、管理，由本協議當事人派員共同設立“ ”項目部(以下簡稱項目部)，項目部全權負責合作項目的開發和管理，是合作項目的最高權力機構。項目部下設綜合部、工程前期部、工程部、銷售部、財務部、工程予決算部等部門。
2.2 項目部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。項目部設總經理1人,副總經理 人。
項目部的職責：
全權負責和決定合作項目的一切事宜。
項目部的議事規則：
項目部實行工作例會制度，決定合作項目所涉一切事宜。項目部召開會議時，由專職人員負責記錄，參加會議人員對會議記錄無異議時應在會議記錄上簽名。會議記錄由專職記錄人員負責保管。專職記錄人員由本協議當事人協商后確定。項目部例會由項目部經理主持，經理因故不能參加的，由副經理主持。合作項目所涉事項由項目部協商一致確定，達不成一致的，按每方繳納竟買保證金數額比例予以表決，其重要事項按占竟買保證金數額的三分之二方的意見辦理，一般事項按占竟買保證金數額過半數方的意見辦理。重要事項和一般事項的劃分，屆時由工程部另行確定。
經理的職責：組織和協調項目部的日常工作，主持項目部的例會。
副經理的職責：副經理協助總經理的工作。
2.3 綜合部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。綜合部設經理 人。
綜合部的職責：
綜合部經理的職責：
2.4 工程前期部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程前期部設經理 人。
綜合部的職責：
綜合部經理的職責：
2.5 工程部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程部設經理 人。
工程部的職責：
工程部經理的職責：
2.6 銷售部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。銷售部設經理 人，銷售部經理的人選由項目部決定。
銷售部的職責：
銷售部經理的職責：
2.7 財務部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。財務部設經理 人。
財務部的職責
財務部經理的職責：
2.8 工程予決算部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程予決算部設經理 人。
工程予決算部的職責：
工程予決算部經理的職責：
第三章、費用的分擔
3.1 合作項目的配套費用，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。
本項的配套費用是指建設和安裝房屋基礎外墻以外的所有的建筑物、構筑物、地下管線、綠化、建筑小品、配電室等所發生的全部費用。
3.2工程款在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。如本合同當事人是按整樓座取得房屋的，房屋工程價款、稅費由各自負擔。
本項的工程款是指建設和安裝房屋基礎外墻以內所發生的全部工程款和相關稅費。
3.3 合作項目發生的竟買保證金、拍賣傭金、出土出讓金、行政性事業性收費，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。
3.4 項目部及下設各部專職人員的工資、辦公費用、招待費用、辦公家具和配備車輛等所發生的費用，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。
3.5 售樓處的建造費用和售樓處經理的工資，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤，分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤，房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。
3.6 項目部下設各部實行費用包干，超資不補，節余作為獎勵由各部自行支配。各部下設各部的具體費用數額，屆時由項目部確定。
3.7 本協議當事人派員到項目部及下設各部工作的專職人員的福利、保險、工傷費用等，均由派出方負擔。
3.8 除銷售部經理外，其他銷售人員的工資、福利、保險以及在銷售工程中發生的全部費用均由派出方負擔。
3.9 本協議項下合作項目的貸款利息按比例予以分攤。
3.10 項目部及下設部門租用的辦公場所發生的租賃費用, 在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。
第四章、會計財務制度
4.1 合作項目所涉的會計、稅務各自進帳，分別處理。
4.2 合作項目所需資金實行統一管理、統一支出的原則。為便于資金的管理，其資金設立獨立帳戶，該帳戶須預留不少于兩方法定代表人的印鑒。資金的支出由項目部書面決定后，由財務部實施。
4.3 主管會計和出納應由不同本協議當事人分別委派擔任，本協議當事人有權隨時派員審閱、了解費用支出情況。
4.4 財務部應定期以書面的方式公布費用支出情況。
4.5 通過銀行貸款解決合作項目建設資金的，不論以本協議當事人任何一方的名義申請貸款，本協議其他當事人應為此提供有效擔保。
4.6
第五章 房屋的分配
施工圖通過審批后，由項目部確定分房方案。協商不成的，由項目部根據本協議當事人繳納竟買保證金的比例，將房屋劃分為若干份，通過抓閹的方式分配房屋。任何一方拒絕抓閹的，視為拒絕抓閹一方接收本協議其他當事人抓閹分配后剩余的房屋。
第六章、合作項目所需資金和其他費用的支付方式
6.1 竟買保證金的繳納日期按7.4項辦理。
6.2 拍賣機構傭金的繳納日期按7.5項辦理。
6.3 土地出讓金的繳納日期按7.8項辦理。
6.4 竟買土地不成的,其竟買保證金的退還按7.6項辦理。
6.5 工程前期向有關部門所繳納的行政性事業性收費,在項目報批前由本協議當事人支付。
6.6 合作項目各項稅收的繳納按稅法和稅務機關的規定各自繳納。
6.7 項目部及下設部租用的辦公場所發生的租賃費用,在房屋租賃合同簽訂前繳納。
6.8 根據《建設工程施工合同》的約定,屆時由項目部確定具體的支付工程款日期。
6.9 根據《建設工程設計合同》的約定,屆時由項目部確定具體的支付設計費日期。
6.10根據《建設工程監理合同》的約定,屆時由項目部確定具體的支付監理費日期。
6.11 其他費用的支付,屆時由項目部根據合作項目的進度另行確定。
第七章、土地竟買：
7.1 本次拍賣會及本協議當事人共同擬竟買的地塊的簡介：
根據《青島市儲備國有土地使用權拍賣公告》青土資房告字[200×]×號，200×年×月×日，青島市國土資源和房屋管理局等單位將在青島市房地產交易中心(巫峽路9-11號)五樓拍賣廳舉行青島市儲備國有土地使用權出讓拍賣會。本協議當事人決定參加上述×號拍賣地塊的竟買。
7.2 1號地塊的基本情況和規劃設計主要指標
1. 地塊位置:
2. 地塊總面積:
3. 土地用途：
4. 土地面積:
5. 容積率：
6. 建筑密度：
7、 綠地率：
8. 規劃建筑面積：
7.3 本協議當事人一致同意，竟買×號地塊的樓面地價的竟買應價不超過人民幣 元/平方米。
7.4 竟買保證金人民幣 元，甲方支付 元，乙方支付 元，丙方支付 元。前述保證金應于青島市國土資源和房屋管理局規定的截止日期的×日前支付給出資最多的一方，由其代本協議其他當事人轉交青島市國土資源和房屋管理局。
7.5 拍賣機構的傭金，在拍賣機構規定日期的×日前向出資最多的一方支付，由其代本協議其他當事人繳納。本協議當事人按竟買保證金的比例分攤拍賣傭金。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按照每方分得房屋的確權面積具實結算。
7.6 土地竟買的有關手續，由出資最多的一方負責辦理。竟買不成的，應在拍賣機構退還保證金到帳后×日內退還本協議當事人。
7.7 每方派員一名參加拍賣會，由出資最多的一方派員負責舉牌。竟買成交的，由負責舉牌人簽署成交確認書和拍賣筆錄。
7.8 拍賣成交后,本協議當事人最遲應于青島市國土資源和房屋管理局規定的截止日期的×日前備齊土地出讓金,并通過出資最多的一方轉交青島市國土資源和房屋管理局。
7.9 《國有土地使用權出讓合同》由出資最多的一方代本協議當事人簽訂。
7.10 拍賣成交后至《國有土地出讓合同》簽訂前，任何一方毀約導致其他方將競得土地再行拍賣的，違約方應支付前次委托方和本協議當事人的傭金，如再行拍賣的價款低于原拍賣價款的，違約方負責補足差額。
7.11 應價超過7.3項約定的，其他本協議當事人有權予以追認，也有權單方終止本協議。選擇終止本協議的，負責舉牌的一方，應在拍賣結束后三日內退還其支付的保證金。
7.12 除竟買不成的，任何一方已支付的竟買保證金和傭金不再退還。
7.13 竟買不成的，除4.9項外,本協議的其他條款自動失效。
第八章、工程前期：
8.1 合作項目的工程前期工作由項目部統一管理和決策，工程前期部具體負責經辦,本協議當事人應予以積極協助。
8.2 工程前期部的報批工作包括但不限于下列事項：
1、報批建設項目的立項和可行性研究報告
2、建設項目的市場調研，確定開發項目的整體方案;
3、規劃設計單位招標(或確定規劃設計單位)，簽訂《規劃設計合同》;
4、規劃方案設計和規劃方案的報批;
5、申領《建設用地規劃許可證》;
6、建筑設計單位招標(或確定建筑設計單位)，簽訂《建筑設計合同》;
7、方案設計和施工圖的審批;
8、申領《建設工程規劃許可證》;
9、施工單位招標(或確定施工單位)，簽訂《建設工程施工合同》;
10、監理單位招標(或確定監理單位)，簽訂《工程監理合同》;
11、委托質檢工作;
12、申辦開工計劃和《施工許可證》;
13、辦理規劃驗線，開發項目開工。
8.3 辦理上述事項向有關部門繳納的相關費用,本協議當事人應在繳納費用的×日前支付給財務部。
第九章、工程營造
9.1 合作項目工程施工單位的選擇，應通過招標或其他本協議當事人協商一致的方式確定。未經其他本協議當事人協商一致，本協議的任何一方不得參加合作項目工程的招標和施工。
9.2 合作項目工程的監理單位的選擇，通過招標或其他本協議當事人協商一致的方式確定。
9.3 《建設工程施工合同》應具備下列條款：
1、工程總價款采用“包死價”和工程設計變更據實結算的決算方式：
2、工程材料由施工單位總包，未經本協議當事人協商一致，任何一方不得以任何方式向施工單位提供工程所需任何材料。
9.4 工程款的撥付日期由項目部決定，由財務部統一支付。屆時由工程部按工程進度提出工程款撥付計劃，待項目部批準后，由財務部執行。
9.5 工程的簽證、隱蔽記錄等工程資料由工程部保存。
9.6 工程的施工和管理由工程部負責,工程施工過程中的資料由專人負責。……
第十章、 房屋銷售：
10.1 根據本協議當事人分得的房屋,分別辦理《商品房預售許可證》。
10.2 分得的房屋由本協議當事人獨自派員銷售。以各自的名義分別與購房的業主簽訂商品房買賣合同，各自出具收款收據。收取的購房款進合作項目設立的獨立帳戶。
10.3 售樓處房屋建設費用、營銷費用、購置辦公家具和銷售部經理的工資按分得的房屋的面積分攤。待工程竣工測繪后，按確權的建筑面積據實決算。
本條約定的售樓處房屋建設費用是指建設售樓處發生的土建和安裝費用。
本條約定的營銷費用是指為銷售房屋通過媒體進行廣告宣傳所發生的費用。
10.4 房屋的銷售采用統一的《商品房買賣合同》文本。《商品房買賣合同》文本的起草由合作項目聘任的法律顧問負責。
10.5 本協議當事人選派的銷售人員，應經過培訓后方能上崗。
10.6 本協議當事人選派的銷售人員應服從銷售部經理的管理。
第十一章、竣工驗收和竣工材料的報批：
11.1 工程的竣工驗收工作,由項目部負責統一組織,其他各部予以積極配合。……。
第十二章、工程保修：
12.1 房屋交付后,其保修單位的確定由本協議當事人協商的方式確定。協商不成的，由出價最低的一方承擔，或由本協議當事人共同委托第三人承擔。
12.2 房屋的保修金按工程結算值的 %計算，每方按實際分得的房屋面積予以分攤。除工程出現嚴重質量問題時，保修單位不得再要求追加保修費用。
12.3 保修合同由本協議當事人共同與保修單位簽訂。
12.4 工程保修金在工程保修合同簽訂時一次付清。
12.5 保修期限內，如因保修單位的原因造成業主損失的，由保修單位承擔賠償責任。如一方承擔了責任，其有權向保修單位予以追償。
第十三章 物業管理
13.1 房屋交付后,實行統一的物業管理。
13.2 物業管理單位的確定，由本協議當事人協商一致的方式確定。協商不成的，本協議當事人共同委托其他的物業管理單位，并與之簽訂物業管理合同。
第十四章 本協議的變更和終止
14.1 經本協議當事人協商一致,可以變更或終止本協議。
14.2未經本協議當事人的一致同意，任何一方不得將本協議項下的項目向他人轉讓。
14.3 竟買土地被有關部門收回的，本協議自動終止。
14.4 因不可抗力造成本協議不能履行的，本協議自動終止。
篇（7）
甲方：
乙方：
丙方：
目 錄
第一章、總則：
第二章、機構的設置和職責分工
第三章、費用的分擔
第四章、會計財務制度
第五章、房屋的分配
第六章、合作項目所需資金和其他費用的支付方式
第七章、土地竟買：
第八章、工程前期：
第九章、工程營造：
第十章、房屋銷售：
第十一章、竣工材料報批：
第十二章、工程保修：
第十三章 物業管理
第十四章 本協議的變更和終止
第十五章、違約責任
第十六章、合同管理
第十七章、其他約定事項
第一章、總則
1.1 根據青島市國土資源和房屋管理局等單位的青國土資房(預)告字[200×]×號儲備國有土地使用權拍賣預告的規定，青島市國土資源和房屋管理局定于200×年×月×日公開拍賣×宗儲備國有土地使用權。經本協議本協議當事人當事人(以下簡稱本協議當事人)充分協商，本協議當事人決定聯合參加青島市×區×路×號地塊(以下簡稱×號地塊)的竟買，拍買購得寧夏路×號地塊后，由本協議當事人按本協議的約定聯合投資開發。
1.2 項目部是本協議項下合作項目(以下簡稱合作項目)的最高權力機構，由其全權負責合作項目的開發、決策和管理。項目部下設各部具體負責合作項目實施。
1.3 土地竟買、工程前期的報批、對規劃設計單位、工程監理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營造(本協議當事人按整樓座取得房屋的除外)、工程款支付、通過媒體推介合作項目、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業管理單位的選擇等事項由項目部統一管理。分得房屋的銷售由本協議當事人自行負責。
1.4 本協議當事人通過聯合竟買的方式取得合作項目的土地。
1.5 本協議當事人通過竟買方式競得開發土地，實行土地按份共有。根據經審批的施工圖分配房屋。按照各自分得的房屋，分別辦理《商品房預售許可證》，本協議當事人各自銷售其分得的房屋。
1.6 合作項目設立獨立的財務帳戶，費用的支取按本協議的約定統一撥付。
1.7 根據本協議當事人實際分得房屋的確權建筑面積分攤合作項目所發生的相關工程費用和其他稅費。
第二章、機構的設置和職責分工
2.1 為便于合作項目的開發、建設、管理，由本協議當事人派員共同設立“ ”項目部(以下簡稱項目部)，項目部全權負責合作項目的開發和管理，是合作項目的最高權力機構。項目部下設綜合部、工程前期部、工程部、銷售部、財務部、工程予決算部等部門。
2.2 項目部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。項目部設總經理1人,副總經理 人。
項目部的職責：
全權負責和決定合作項目的一切事宜。
項目部的議事規則：
項目部實行工作例會制度，決定合作項目所涉一切事宜。項目部召開會議時，由專職人員負責記錄，參加會議人員對會議記錄無異議時應在會議記錄上簽名。會議記錄由專職記錄人員負責保管。專職記錄人員由本協議當事人協商后確定。項目部例會由項目部經理主持，經理因故不能參加的，由副經理主持。合作項目所涉事項由項目部協商一致確定，達不成一致的，按每方繳納竟買保證金數額比例予以表決，其重要事項按占竟買保證金數額的三分之二方的意見辦理，一般事項按占竟買保證金數額過半數方的意見辦理。重要事項和一般事項的劃分，屆時由工程部另行確定。
經理的職責：組織和協調項目部的日常工作，主持項目部的例會。
副經理的職責：副經理協助總經理的工作。
2.3 綜合部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。綜合部設經理 人。
綜合部的職責：
綜合部經理的職責：
2.4 工程前期部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程前期部設經理 人。
綜合部的職責：
綜合部經理的職責：
2.5 工程部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程部設經理 人。
工程部的職責：
工程部經理的職責：
2.6 銷售部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。銷售部設經理 人，銷售部經理的人選由項目部決定。
銷售部的職責：
銷售部經理的職責：
2.7 財務部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。財務部設經理 人。
財務部的職責
：
財務部經理的職責：
2.8 工程予決算部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程予決算部設經理 人。
工程予決算部的職責：
工程予決算部經理的職責：
第三章、費用的分擔
3.1 合作項目的配套費用，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。
本項的配套費用是指建設和安裝房屋基礎外墻以外的所有的建筑物、構筑物、地下管線、綠化、建筑小品、配電室等所發生的全部費用。
3.2工程款在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。如本合同當事人是按整樓座取得房屋的，房屋工程價款、稅費由各自負擔。
本項的工程款是指建設和安裝房屋基礎外墻以內所發生的全部工程款和相關稅費。
3.3 合作項目發生的竟買保證金、拍賣傭金、出土出讓金、行政性事業性收費，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。
3.4 項目部及下設各部專職人員的工資、辦公費用、招待費用、辦公家具和配備車輛等所發生的費用，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。
3.5 售樓處的建造費用和售樓處經理的工資，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤，分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤，房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。
3.6 項目部下設各部實行費用包干，超資不補，節余作為獎勵由各部自行支配。各部下設各部的具體費用數額，屆時由項目部確定。
3.7 本協議當事人派員到項目部及下設各部工作的專職人員的福利、保險、工傷費用等，均由派出方負擔。
3.8 除銷售部經理外，其他銷售人員的工資、福利、保險以及在銷售工程中發生的全部費用均由派出方負擔。
3.9 本協議項下合作項目的貸款利息按比例予以分攤。
3.10 項目部及下設部門租用的辦公場所發生的租賃費用, 在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。
第四章、會計財務制度
4.1 合作項目所涉的會計、稅務各自進帳，分別處理。
4.2 合作項目所需資金實行統一管理、統一支出的原則。為便于資金的管理，其資金設立獨立帳戶，該帳戶須預留不少于兩方法定代表人的印鑒。資金的支出由項目部書面決定后，由財務部實施。
4.3 主管會計和出納應由不同本協議當事人分別委派擔任，本協議當事人有權隨時派員審閱、了解費用支出情況。
4.4 財務部應定期以書面的方式公布費用支出情況。
4.5 通過銀行貸款解決合作項目建設資金的，不論以本協議當事人任何一方的名義申請貸款，本協議其他當事人應為此提供有效擔保。
4.6
第五章 房屋的分配
施工圖通過審批后，由項目部確定分房方案。協商不成的，由項目部根據本協議當事人繳納竟買保證金的比例，將房屋劃分為若干份，通過抓閹的方式分配房屋。任何一方拒絕抓閹的，視為拒絕抓閹一方接收本協議其他當事人抓閹分配后剩余的房屋。
第六章、合作項目所需資金和其他費用的支付方式
6.1 竟買保證金的繳納日期按7.4項辦理。
6.2 拍賣機構傭金的繳納日期按7.5項辦理。
6.3 土地出讓金的繳納日期按7.8項辦理。
6.4 竟買土地不成的,其竟買保證金的退還按7.6項辦理。
6.5 工程前期向有關部門所繳納的行政性事業性收費,在項目報批前由本協議當事人支付。
6.6 合作項目各項稅收的繳納按稅法和稅務機關的規定各自繳納。
6.7 項目部及下設部租用的辦公場所發生的租賃費用,在房屋租賃合同簽訂前繳納。
6.8 根據《建設工程施工合同》的約定,屆時由項目部確定具體的支付工程款日期。
6.9 根據《建設工程設計合同》的約定,屆時由項目部確定具體的支付設計費日期。
6.10根據《建設工程監理合同》的約定,屆時由項目部確定具體的支付監理費日期。
6.11 其他費用的支付,屆時由項目部根據合作項目的進度另行確定。
第七章、土地竟買：
7.1 本次拍賣會及本協議當事人共同擬竟買的地塊的簡介：
根據《青島市儲備國有土地使用權拍賣公告》青土資房告字[200×]×號，200×年×月×日，青島市國土資源和房屋管理局等單位將在青島市房地產交易中心(巫峽路9-11號)五樓拍賣廳舉行青島市儲備國有土地使用權出讓拍賣會。本協議當事人決定參加上述×號拍賣地塊的竟買。
7.2 1號地塊的基本情況和規劃設計主要指標
1. 地塊位置:
2. 地塊總面積:
3. 土地用途：
4. 土地面積:
5. 容積率：
6. 建筑密度：
7、 綠地率：
8. 規劃建筑面積：
7.3 本協議當事人一致同意，竟買×號地塊的樓面地價的竟買應價不超過人民幣 元/平方米。
7.4 竟買保證金人民幣 元，甲方支付 元，乙方支付 元，丙方支付 元。前述保證金應于青島市國土資源和房屋管理局規定的截止日期的×日前支付給出資最多的一方，由其代本協議其他當事人轉交青島市國土資源和房屋管理局。
7.5 拍賣機構的傭金，在拍賣機構規定日期的×日前向出資最多的一方支付，由其代本協議其他當事人繳納。本協議當事人按竟買保證金的比例分攤拍賣傭金。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按照每方分得房屋的確權面積具實結算。
7.6 土地竟買的有關手續，由出資最多的一方負責辦理。竟買不成的，應在拍賣機構退還保證金到帳后×日內退還本協議當事人。
7.7 每方派員一名參加拍賣會，由出資最多的一方派員負責舉牌。竟買成交的，由負責舉牌人簽署成交確認書和拍賣筆錄。
7.8 拍賣成交后,本協議當事人最遲應于青島市國土資源和房屋管理局規定的截止日期的×日前備齊土地出讓金,并通過出資最多的一方轉交青島市國土資源和房屋管理局。
7.9 《國有土地使用權出讓合同》由出資最多的一方代本協議當事人簽訂。
7.10 拍賣成交后至《國有土地出讓合同》簽訂前，任何一方毀約導致其他方將競得土地再行拍賣的，違約方應支付前次委托方和本協議當事人的傭金，如再行拍賣的價款低于原拍賣價款的，違約方負責補足差額。
7.11 應價超過7.3項約定的，其他本協議當事人有權予以追認，也有權單方終止本協議。選擇終止本協議的，負責舉牌的一方，應在拍賣結束后三日內退還其支付的保證金。
7.12 除竟買不成的，任何一方已支付的竟買保證金和傭金不再退還。
7.13 竟買不成的，除4.9項外,本協議的其他條款自動失效。
第八章、工程前期：
8.1 合作項目的工程前期工作由項目部統一管理和決策，工程前期部具體負責經辦,本協議當事人應予以積極協助。
8.2 工程前期部的報批工作包括但不限于下列事項：
1、報批建設項目的立項和可行性研究報告
2、建設項目的市場調研，確定開發項目的整體方案;
3、規劃設計單位招標(或確定規劃設計單位)，簽訂《規劃設計合同》;
4、規劃方案設計和規劃方案的報批;
5、申領《建設用地規劃許可證》;
6、建筑設計單位招標(或確定建筑設計單位)，簽訂《建筑設計合同》;
7、方案設計和施工圖的審批;
8、申領《建設工程規劃許可證》;
9、施工單位招標(或確定施工單位)，簽訂《建設工程施工合同》;
10、監理單位招標(或確定監理單位)，簽訂《工程監理合同》;
11、委托質檢工作;
12、申辦開工計劃和《施工許可證》;
13、辦理規劃驗線，開發項目開工。
8.3 辦理上述事項向有關部門繳納的相關費用,本協議當事人應在繳納費用的×日前支付給財務部。
第九章、工程營造
9.1 合作項目工程施工單位的選擇，應通過招標或其他本協議當事人協商一致的方式確定。未經其他本協議當事人協商一致，本協議的任何一方不得參加合作項目工程的招標和施工。
9.2 合作項目工程的監理單位的選擇，通過招標或其他本協議當事人協商一致的方式確定。
9.3 《建設工程施工合同》應具備下列條款：
1、工程總價款采用“包死價”和工程設計變更據實結算的決算方式：
2、工程材料由施工單位總包，未經本協議當事人協商一致，任何一方不得以任何方式向施工單位提供工程所需任何材料。
9.4 工程款的撥付日期由項目部決定，由財務部統一支付。屆時由工程部按工程進度提出工程款撥付計劃，待項目部批準后，由財務部執行。
9.5 工程的簽證、隱蔽記錄等工程資料由工程部保存。
9.6 工程的施工和管理由工程部負責,工程施工過程中的資料由專人負責。……
第十章、 房屋銷售：
10.1 根據本協議當事人分得的房屋,分別辦理《商品房預售許可證》。
10.2 分得的房屋由本協議當事人獨自派員銷售。以各自的名義分別與購房的業主簽訂商品房買賣合同，各自出具收款收據。收取的購房款進合作項目設立的獨立帳戶。
10.3 售樓處房屋建設費用、營銷費用、購置辦公家具和銷售部經理的工資按分得的房屋的面積分攤。待工程竣工測繪后，按確權的建筑面積據實決算。
本條約定的售樓處房屋建設費用是指建設售樓處發生的土建和安裝費用。
本條約定的營銷費用是指為銷售房屋通過媒體進行廣告宣傳所發生的費用。
10.4 房屋的銷售采用統一的《商品房買賣合同》文本。《商品房買賣合同》文本的起草由合作項目聘任的法律顧問負責。
10.5 本協議當事人選派的銷售人員，應經過培訓后方能上崗。
10.6 本協議當事人選派的銷售人員應服從銷售部經理的管理。
第十章、竣工驗收和竣工材料的報批：
11.1 工程的竣工驗收工作,由項目部負責統一組織,其他各部予以積極配合。……。
第十二章、工程保修：
12.1 房屋交付后,其保修單位的確定由本協議當事人協商的方式確定。協商不成的，由出價最低的一方承擔，或由本協議當事人共同委托第三人承擔。
12.2 房屋的保修金按工程結算值的 %計算，每方按實際分得的房屋面積予以分攤。除工程出現嚴重質量問題時，保修單位不得再要求追加保修費用。
12.3 保修合同由本協議當事人共同與保修單位簽訂。
12.4 工程保修金在工程保修合同簽訂時一次付清。
12.5 保修期限內，如因保修單位的原因造成業主損失的，由保修單位承擔賠償責任。如一方承擔了責任，其有權向保修單位予以追償。
第十三章 物業管理
13.1 房屋交付后,實行統一的物業管理。
13.2 物業管理單位的確定，由本協議當事人協商一致的方式確定。協商不成的，本協議當事人共同委托其他的物業管理單位，并與之簽訂物業管理合同。
第十四章 本協議的變更和終止
14.1 經本協議當事人協商一致,可以變更或終止本協議。
14.2未經本協議當事人的一致同意，任何一方不得將本協議項下的項目向他人轉讓。
14.3 竟買土地被有關部門收回的，本協議自動終止。
14.4 因不可抗力造成本協議不能履行的，本協議自動終止。
第十五章、違約責任
15.1 任何一方未按本協議第六章的約定支付費用的,每逾期1日,按應交金額的׉支付違約金。
15.2 任何一方未按本協議第六章的約定支付費用的，逾期超過30日，視為違約方放棄本協議的一切權利和權益。其已支付的費用作為違約金。違約方已交的費用不足以賠償其他守約方損失的，違約方應足額賠償其他方的全部損失。
15.3 財務人員未經項目部同意擅自支付費用的，由派出單位按實際支付費用的×倍承擔違約責任。……。
第十六章、合同管理
16.1 合作項目所涉的合同,實行洽談權、審查權和批準權相對獨立、互相制約的原則。為保證合作項目的依法、規范開發，由本協議當事人共同聘請法律顧問。
16.2 合同的洽談根據合同所涉內容，由項目部牽頭，所涉各部派員參加。根據洽談的內容由參加人員起草合同要點或草擬合同。合同的審查均由本合作項目聘請的法律顧問負責。合同的批準權由項目部行使。
16.3 本項目所涉合同一律采用書面形式簽訂，嚴禁口頭合同和非正式的書面協議。杜絕合同履行在先，簽訂在后的現象發生。
16.4 洽談部門在合同簽訂前，應審查對方當事人的有效的營業執照、資質證書、資信狀況;驗明對方當事人是否具有簽訂合同的主體資格;審查人是否具有權、是否超越權限和期限及其真實性;審查對方使用印鑒是否合法與真實有效。在實施前述行為時，必要時應請求法律顧問予以協助。
16.5 洽談部門負責收集、記錄、整理、保管與合同有關的協議、 往來函件等。
16.6 合同履行過程中發生的糾紛，各部應及時上報項目部，所涉部門的負責人應及時組織本部門的人員及時分析查明原因，提出解決辦法。必要時應咨詢法律顧問，共同提出解決辦法，及時與對方協商解決。協商不成的，根據合同的規定，在規定的時效內向仲裁部門申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
16.7 各類合同統一由綜合部專人負責管理,綜合部應對收集、整理各類合同進行歸檔管理。
16.8 土地出讓合同、設計合同、工程監理合同、建設工程施工合同以及與前述合同有關的補充協議、會議機要、信函、電報、電傳、電話記錄、簽證、索賠報告、合同臺帳等資料均是合作的主要原始資料，應定期按項目、合同分類建立詳細的臺帳，及時歸擋保存。
第十七章、其他約定事項
17.1 合作項目完成后，項目部及下設各部的辦公家具、辦公車輛和其他用品由項目部協商一致處理。協商不成的，通過變賣的方式處理，變賣所得的資金按比例分配。
17.2 本協議未盡事宜由本協議當事人協商一致解決。
17.3 本協議簽訂后,未經本協議當事人協商一致,任何一方不得擅自變更或解除本協議。
17.4 履行本協議過程中的有關補充協議、會議記錄等材料均作為本協議的組成部分，與本協議具有同等的法律效力。
17.5 本協議書自本協議當事人簽字蓋章后生效。
17.6 本協議書一式 份，其中正本 份、副本 份。正本本協議當事人各方各執 份，副本各方各執 份。每份協議書均具有同等法律效力。
甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：
法定代表人(簽字)： 法定代表人(簽字)：
委托人： 委托人：
聯系電話： 聯系電話：
丙方：
篇（8）
一、甲乙雙方以各自的優勢聯合投標，就進行聯合投標并共同承擔責任。
二、聯合體在投標過程中，以甲方作為投標主體，乙方作為施工主體。對投標和施工過程中產生的經費和施工完畢后生成的利潤，甲乙雙方有共同的義務職責并享有平等分紅的權力。
三、投標書由甲方負責制作，費用由甲乙雙方承擔，在投標過程中，如需要乙方產品相關資料，乙方應積極配合并提供。乙方不得就本投標項目向其他單位或個人提供資料和材料價格。
四、工程中標后，由乙方組織人員施工和管理，工程使用乙方的材料。
五、在施工過程中，乙方負責提供本項目的施工技術和施工設備。所產生的材料及施工費用按實際發生額向甲方提前申報，甲方按申報額的50%給予批復，
六、甲乙雙方的付款結算方式及期限、施工方式及期限、產品質量標準驗收標準等相應條款以聯合中標后甲方與招標人簽定中標合同規定的內容為準。聯合中標合同對乙方有約束力。
七、乙方在收款時應開具正規的稅務發票，發票可以直接開給甲方，也可以開給招標方，以甲方要求為準。如甲方不需要乙方開具發票，甲方有權將相應的稅款扣除直接交給當地稅務機關。
八、工程中標確定使用乙方所材料后，乙方應保證按中標合同規定的期限及交貨方式保證材料的供應，保證材料質量并不提高產品價格，保證按工期進度要求提供技術人員和施工設備。如乙方違反上述內容或具有可能影響工期的情形，甲方有權更換材料。由此造成的所有損失全部由乙方承擔。
九、本協議未盡事宜，雙方友好協商解決。本協議簽定后對雙方有約束力，任何一方不得違反。任何一方違反本協議的規定，應向對方支付違約金元。
十、本協議一式2份，雙方各執1份，本協議經雙方簽定或蓋章后生效。
附：本協甲乙雙方有向第三方保密的的義務。
篇（9）
乙方：____________ 法定代表人：___________
住所地：___________________________________
丙方：____________ 法定代表人：___________
住所地：___________________________________
丁方：____________ 法定代表人：___________
住所地：___________________________________
______年______月______甲乙丙三方簽訂了合作開發的《意向書》，各方又按《意向書》同意丁方加入了合作。為了進一步予以明確，現上述各方就共同出資合作開發________________地塊(______號宗地)的有關事項協商達成如下條款：
一、項目簡況
項目名稱為_________________地塊，土地面積______平方米，土地用途為商住綜合用地，土地使用權出讓年限______年。由______市國土資源局以掛牌的形式出讓。
目前已經由甲方出面競得了土地使用權并于______年______月______日與______市國土資源局簽訂了《______市國有土地使用權出讓協議書》。為合作開發的順利進行，充分發揮乙方的本土優勢和品牌效應，現各方同意本合作開發不再設立項目公司，而是以乙方名義聯合開發經營，有關手續由各方共同協助向政府管理部門辦理;
二、各方出資比例、付款方式及收益分配
受讓該宗土地使用權的款項______萬元(包括市政配套費、代建費)，其中甲方已出資金額______萬元(于______年______月______日以______形式劃入______帳戶，票據號碼為：______)，丁方已出資金額______萬元(于年月日以 形式劃入______帳戶，票據號碼為：______)乙方出資金額______萬元(于年月日以______形式劃入甲方帳戶，票據號碼為：______)，丙方出資金額______萬元(于年月日以______形式劃入甲方帳戶，票據號碼為：______)，代建費______萬元(由乙丙二方分別承擔______萬元)。
依據上述出資，結合各方前期對合作項目的貢獻情況，各方確定對合作收益的分配比例分別為甲方______%、乙方______%、丙方______%、丁方______%。
收益的分配原則上在合作開發結束之后的一個月內進行，特殊情況另行商定。
三、管理形式
合作開發項目由乙方名義負責實施開發，設立開發管理委員會，委員會為最高權利機構，由5名成員組成，其中甲方2名，乙方、丙方和丁方各______名。
四、其他條款
1、 合作四方競得的土地使用權證辦入乙方后，各方出資的購地款由乙方逐步予以歸還。
2、 各方借款計息方法與歸還方式：各方借款年利率均按______%計息，在開發成本中列支，計息日期從______年______月______日開始，
3、 合作各方應嚴格遵守本協議，任何一方不得違反。
4、 未盡事項由四方協商解決，另行書面約定。
篇（10）
合同作為當事人之間在法律基礎上確定、變更和終止雙方權利與義務關系的協議，其基本屬性是一種契約。房地產企業在經營活動中，通過簽訂合同將房地產項目任務委托他人或者承接他人的房地產項目任務，是其在整個警用活動中擁有法律保障，在整個房地產項目的經營過程中，合同內容和準則是合同雙方執行任務的最高行為準則，合同雙方應嚴格按照合同相關規定享受合同賦予的權利和履行合同規定的義務，只有在合同的約束下，雙方當事人的行為才能夠被制約、監督，雙方當事人的權益才得以保證。因此，合同管理是房地產企業正常經營的基礎，也是促使經營目標實現的前提。 對企業的管理手段加以嚴格規范
隨著我國經濟的高度發展，市場競爭越來越激烈，要想保證市場中各個經濟主體能夠在公平有序的環境下競爭，必須對市場經濟體制的法律法規加以完善。房地產企業隨著建筑行業的高速發展而迅速崛起，其項目合同的簽訂可以說是涉及到多種領域，甚至還涉及到企業內部和合作單位之間的多個部門，因此，房地產企業的合同管理工作是相當復雜的。例如房地產企業管理過程中出現雙方溝通不暢、相互之間進行詆毀或徇私舞弊等不良現象時，通過雙方簽訂的合同，不僅可以對雙方行為加以約束，也能夠在一定程度上維護公平競爭的秩序。由此可以看出，房地產企業加強合同管理是規范企業管理手段的重要途徑，也是維護企業良好形象的依據。 有效防范企業經營風險
眾所周知，房地產開發具有投資成本高、工程施工量大、工程建設工期長、受到國家政策干預程度高等特點，由此在其經營過程中存在較大的經營風險，而企業要想對這些風險加以防范和管理，必須加強合同管理。房地產企業的工程在建設過程中的立項、施工和竣工驗收階段中都面臨著多種不同風險因素。比如，在工程項目的招標中，由于招標方和投標方了解的信息不通，對招標方而言需要對各種風險加以考慮，使得開發企業無法作出合理的選擇，如果企業對合同進行有效管理，便能夠對風險加以準確判斷和合理規避，進而更好地控制開發項目的進度、質量、成本和安全。 房地產企業加強合同管理的措施
（一）構建完善的合同管理體系
房地產企業從簽訂合同開始到履行合同結束的過程中，涉及到專業管理部門較多，無論其中哪一個部門出現錯誤，都會使房地產企業經營造成嚴重的經營損失。因此，為了避免合同履行過程中出現失誤情況，房地產企業必須構建完善的合同管理體系并制定高效的工作流程，從而確保企業合同管理效率的提高。房地產企業構建的完善的合同管理體系內容應包括完善的管理部門職責權限制度、合同編制制度、合同審核制度、合同監督制度等，只有對合同管理者的責任加以明確，才能保證合同管理者盡最大能力管理好合同;高效的工作流程應該與合同管理體系相協調，在合同管理體系構建的同時制定相應的管理工作流程，首先合同管理人員應該掌握合同管理制度的內容，然后對合同歸口進行管理，最后需要對合同內容及其履行情況進行審核。 制定并完善合同示范文本制度
在房地產企業合同管理中制定和完善合同示范文本制度，主要取決于兩方面的原因，一方面合同當事人可以借助合同示范文本對相關的法律、法律加以熟悉，以此確保合同是在法律規范的基礎上得以簽訂的，另一方面采用合同示范文本制度有利于提高合同的履約率。房地產企業在經營過程中，應該在原本的合同示范文本制度的基礎上對其加以完善，例如對當事人的權利、義務和責任進行更為全面的分析和了解，確保合同的可執行性，也可在很大程度上防止當事人出現主觀上的錯誤。總之，房地產企業在簽訂合同時，應對合同示范文本進行考慮，而在合同執行過程中，應完善合同示范文本，以此防范合同風險。 設立健全的合同管理機構
房地產企業在加強合同管理過程中，應根據企業經營的實際情況和企業本身的特點，設立健全的合同管理機構。合同管理機構的主要任務應該包括制定相關的合同管理制度、對企業簽訂的各個工程合同進行審核、對工程合同的簽訂和執行情況等進行跟蹤檢查和監督。在房地產企業對合同管理中，合同管理機構應該合同簽訂和履行中，承擔有關合同法律、法規的宣傳工作，對合同管理人員進行培訓，對合同內容進行審查，當合同中出現糾紛時應參與合同糾紛的解決。總之，房地產企業應該在合同管理過程中，設立健全的合同管理機構，明確合同管理機構應承擔的責任和義務，保證機構在企業管理中發揮的紐帶作用，最終使工程項目合同的簽訂、履行、變更和終止等活動得到有效控制。 加強對合同管理人員的培訓
