房地產估價法律法規匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產估價法律法規范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、前言

市場經濟日漸完善促使房地產市場不斷發展，房地產估價工作在其中具有越來越重要的作用，同時也為房地產市場發展提供了巨大的機遇。作為一種社會性中介活動，房地產估價主要實際由于房地產市場信息不平衡性以及不對稱性所產生的社會需求，無論是房地產買賣、房地產抵押、房地產交換、房地產拍賣、房地產征用、房地產糾紛、房地產合并等等，同時還涉及到企業合資、企業承包經營、企業合并等等，房地產估價服務在其中具有至關重要的作用。房地產估價專業性非常強并且涉及范圍非常廣，使得房地產估價服務的風險性非常強。市場經濟影響下，房地產估價服務具有非常重要的作用，從房地產市場角度分析來看，需要構建和平貿易發展模式，保證市場秩序合理性以及有序性，為房地產估價正常化以及規范化提供保障，對房地產估價具有非常重要的影響。

二、市場經濟條件下房地產估價存在的問題

（一）房地產估價法律法規存在著不健全

從目前的發展來看，房地產估價機構普遍存在著，但是并不是屬于專業化房地產估價機構，甚至一部分估價結構以及估價工作人員自身并不具備估計資質。雖然我國針對房地產制定了相關法律法規，但是卻并沒有提出針對房地產估價的法律法規，因此往往只能夠規范供給主體，但是對于估價市場供給主體之外的部分并不存在著約束作用。在房地長估價市場發展過程中，由于需求主體在其中具有非常重要的作用，但是由于約束限制性使得估價市場發展受到影響，使得供給主體存在著非常大的工作負擔，房地產估價工作的可持續發展受到影響。由于在房地產估價方面缺乏法律約束力使得缺乏配套懲處規定，因此，房地產估價工作的順利進行受到了非常大的影響。

（二）房地產估價工作人員綜合素質不高

我國房地產估價行業的起步時間非常晚，這就使得從事房地產估價的專業人員并沒有達到預期數量，實際的技術能力以及專業素質水平也并不是非常理想，這就使得房地產估價水平受到了影響。我國房地產的估價主要是采用職業資格認證工作制度，從事房地產估價工作的專業人員需要經過國家統一的資格考試，在成績合格之后才能夠獲得職業資格證。從目前來看，一部分估價技術工作人員綜合素質不高使得其從注冊資金方面弄虛作假，嚴重的影響到估價工作人員的估值技術以及房地產整體掛機質量，同時也不能夠真實反映出估價師資歷以及水平，房地產估價師缺乏工作熱情以及工作動力，鼓勵其提升自身專業素養更是難上加難。作為一名合格房地產估價專業人員，需要不斷研究執業過程，不斷突破自身，提升自身專業水平，為房地產估價質量提供保障。

（三）房地產估價監管工作力度不足

從目前發展來看，一部分監督管理工作部門由于改制使得評估結構往往與管理工作部門之間構建練習，但是由于雙重身份以及公司兼營等使得其背離了改制工作目標，特別是一部分行政工作部T在實際工作中往往存在著計劃經濟發展行為以及發展心態，存在著執行活動有效性不強的現象，進而權錢交易等腐敗行為非常常見，過多的行政干預使得市場競爭呈現出不公平性，房地產估價市場存在著混亂。從目前房地產估價市場來看，缺乏專業性、高水平專業房地產估價師。在進行房地產評估師注冊過程中，往往開設的勞動人事檔案轉移證明以及社會保險證明都存在著虛假性，往往空頭的資產評估師為其作弊使得資格驗證工作以及資格核查工作陷入形式化。由于缺乏有效監管工作，使得并沒有獲取法律認可評估機構實際數量不斷增加，特別是掛靠現象非常嚴重，這就需要結合目前的工作來強化審查工作、審批工作以及管理工作，避免房地產估價監管工作陷入形式化。

三、市場經濟條件下房地產估價對策

（一）構建房地產估價相關法律法規

在房地產估價行業發展過程中，需要結合房地產行業發展實際情況來構建更加完善房地產估價法律體系，同時還需要結合目前房地產市場發展實際情況制定房地產估價的針對性法律法規，明確房地產估價在市場經濟工作中的重要作用，嚴格的規范房地產估價組織結構以及實際的審批程序，同時對于房地產估價的違法行為以及違規行為制定有效的懲處工作標準。此外，還需要明確不同業務工作部門實際評估工作，為公平競爭提供有效保障。總之，需要不斷提升房地差估價組織能力以及估價準確性，提升估價市場競爭力，充分利用法律手段來為房地產估價市場正常運行提供有效保障。總之，需要針對放點產估價市場來構建信息反饋工作機制，促使房地產估價工作能夠居于社會監督下，同時也能夠為房地產估價糾紛提供法律依據。

（二）重視房地產估價市場規范性

市場經濟不斷發展使得房地產市場發展呈現出獨特性，房地產估價也并不只考慮到房地產價值，還需要涉及到其他方面的內容，這就對房地產估價工作人員提出了更大的挑戰。因此，估價工作人員業務水平以及整體素質直接的影響房地產估價的質量。為了能夠做好房地產估價工作，房地產市場規范性具有非常重要的作用。房地產估價工作人員需要嚴格遵守相關法律法規，堅持公正原則和客觀原則，提升房地產估價工作人員業務水平以及整體素質。為了能夠保障房地產評估結果的合理性和科學性，房地產評估工作人員需要結合房地產市場運行要求以及房地產運行原則，保證房地產估價組織以及房地產估價個人獨立性，政府工作部門需要明確自身的重要作用，保證政府不直接的干預房地產估價工作人員工，對于非法的房地產估價工作，需要加大實際的調查工作力度以及實際出發工作力度，嚴厲處罰哪些制造不實房地產估價報告的工作人員，同時還需要將不良記錄更新到個人檔案中。諸如，對于虛假報告對房地產當事人造成巨大損失的，房地產估價機構或者是房地產估價個人還需要承擔相應的法律責任，進而樹立法律權威性，為房地產估價行業快速發展提供保障。

（三）提升房地產估價工作人員業務素質以及整體素質

作為一項全面性、靈活性以及繼承性系統，房地產估價對房地產市場發展具有非常重要的影響。考慮到房地產市場發展特點以及市場經濟發展特點，房地產估價工作實際上并不只是房地產價值的估值，業務拓展對房地產估價工作人員提出了更高的要求。房地產估價工作人員的也睡水平以及整體素質直接的影響房地產估價質量。在房地產估價工作人員的培養過程中，不僅需要培養其公正原則和客觀原則，對其專業素養以及基本素質等具有更高的要求。諸如，房地產估價工作人員需要具備政策法律中關于房地產估價知識，培養房地產估價工作人員的職業道德素養以及誠信觀念，提升房地產評估工作人員語言文字的表達能力，促使其能夠更加熟練掌握評估工作方法，提升房地產估價工作人員的經驗，進而做好房地產估計的全面工作，為房地產估價工作的客觀性以及合理性提供保障。

（四）構建完善的房地產估價管理體制

為了能夠為房地產估價的健康發展提供保障，在實際工作中需要制定更加完善管理工作體制，構建房地產估價行業的全程性管理工作模式。政府在房地產估價市場發展中具有宏觀調控作用，這就需要縷清房地產估價行業中政企事之間關系，構建專業組織來有效規范房地產評估工作。因此，為了能夠完善房地產估價管理工作體制，政府需要發揮宏觀調控的作用，規范房地產估價機構、估價工作人員的行為，實現房地產估價市場的全面發展，為房地產估價行業可持續發展提供保障。

四、Y束語

房地產估價已經成為市場經濟發展中不可替代的部分，但是房地產估價運行工作系統卻無法有效滿足市場經濟環境發展需求，不利于房地產估價健康發展。因此，需要結合房地產估價發展情況來規范行業操作流程以及操作制度，及時監督房地產估價機構能夠嚴格尊重相關法律法規。為了能夠促進社會主義市場經濟更好發展，需要發揮房地產估價工作的重要作用，為房地產估價可持續發展提供保障。因此，為了能夠保證房地產估價行業有效發展，需要充分發揮相關法律法規的依托作用，結合行業發展實際來做好監督工作，引導房地產估價行業規范性、有序性以及穩定性發展。

參考文獻：

[1]朱澤標.市場經濟條件下如何提高房地產估價機構的競爭力探討[J].現代經濟信息， 2009（10）：24-25

篇（2）

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A

房地產估價是房地產中介行業的重要組成部分,伴隨著我國社會主義市場經濟的發展而逐漸壯大,房地產估價在我國從正式出現到現在不過十幾年的時間,卻取得了很大的發展,但目前我國房地產估價行業還不完全適應房地產市場快速發展的需要,還存在一些不容忽視的問題,這些問題阻礙了該行業的進一步發展。

房地產評估行業發展現狀

1、制定了房地產評估的有關法律規章

國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》、《城市房地產中介服務管理規定》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及《房地產估價師注冊管理辦法》、《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等法律法規，以法律法規的形式確立了房地產評估行業及估價師的地位，完善了評估行業的相法律法規和規范性文件。

2、形成了統一開放的房地產評估市場和行業自律標準

從2000 年6 月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產評估機構與部門的脫鉤改制工作。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產評估行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。

3、房地產評估服務領域逐步擴大

在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產評估業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。

房地產評估行業存在的問題

1、房地產評估機構的產權問題不明確

我國的房地產評估機構和工作人員沒有實現真正意義上的脫鉤。估價機構的管理人員由原來的主管部門任命，主要的業務來源依舊是原來的業務部門，與原來的主管部門依舊有著聯系。現實社會中，房地產估計機構幾乎全部是有限責任公司，因為，只有這樣，有限責任公司的出資人不會承擔無限連帶責任。我國的房地產評估機構的經營效率低，主要的原因就是受有限責任公司體制的影響。出資人投資的主要目的就是為了分紅，那些出資少的人，在公司占的股份也就比較少，因此，他們對公司的經營狀況就很難做到盡職盡責。這樣就導致了當地產評估機構的運營效率不高。

2、相關法律制度不健全

我國房地產評估產業雖然呈現快速發展的趨勢，但是仍舊處于發展的初級階段。很多評估機構是由政府房地產評估機構所改制而來，它們借助政府的關系壟斷了市場，因而不能在正常的市場競爭中去獲得業務。目前，針對評估師，沒有一部有針對性的法律來進行規范。在房地產評估的各項法律法規中，實施的細則還不健全，對不同用途的房地產，也沒有相應的針對性強的技術標準和規范。

3、估價人員的素質難以滿足行業發展的需求

(1)估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業工作經歷和從事評估業務的年限要求較低，因此應屆畢業生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產估價人員受所從事業務的限制，一般只掌握與自身所從事業務相關的評估業務，對其他類型的評估業務不熟悉。

(2)注冊房地產估價師設置單一，雖然設立了相當于巾級職稱的注冊房地產估價師，但卻沒有設立對應于新人業人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業的估價師。

(3)估價師再教育缺乏。我國社會經濟制度改革的不斷深入，對房地產評估的要求也在不斷提高，房地產估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業的知識。但從現有房地產評估業再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產估價人員與社會主義經濟發展脫節。

4、社會公信力不高

由于房地產估價行業相關法律法規不健全，缺乏行業標準及技術規范和規程，同時房地產行業協會缺乏自律，對違紀、違規等行為缺乏具體可操作的法律法規和行業規則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構容易受到政府或銀行等機構的干預、開發商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導致評估結果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結果損害國家利益。

促進我國房地產估價行業發展的對策

1、加強市場環境監管

采取有效措施，切實加強對市場環境的監管力度。通過整頓和加強有關部門的監管，為房地產評估市場創造一個公平和良好的競爭環境。維護房地產評估活動的獨立性，保證房地產評估活動不受外界因素的干擾，確保評估結果的龔振興和獨立性。努力完善房地產評估市場的監管規則，針對違規的行為，制定相應的嚴格的查處辦法。針對那些在評估過程中弄虛作假的機構，取消其房地產評估資格，并追究相關人員的法律責任。

2、完善法律法規體系建設

為了保證房地產評估行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產評估行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產評估在相關行業的技術需要；解決房地產評估行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產評估方法和程序。

3、加強房地產評估執業人員的資格認證工作

為了提高房地產評估從業人員的素質和行業整體水平，一方面應加強對房地產評估執業人員的資格認證，并設置至少兩級房地產估價師。可以參照日本的不動產鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產估價師管理制度，結合我國的客觀實際，實行動態的兩級管理體制，即根據房地產估價師的執業能力強弱、評估實踐經驗的豐富與否、評估報告的技術含量高低、職業道德的好壞等實際情況來確定相應的執業等級標準，做到有升有降、動態管理。這樣可以更好地確保房地產估價師隊伍的技術水平，促進房地產估價師隊伍的健康發展，另一方面要提高房地產評估從業人員的準入門檻。要從源頭控制好房地產估價師的素質。具體措施包括：第一，提高報考的學歷要求，至少應該具備大學本科以上學歷；第二，嚴格實行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執行力度不夠，估價師的掛靠現象非常普遍，沒有起到其應有的制約作用，所以要嚴格執行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優錄取。如擴大考試相關知識面，實行定量錄取等。

4、推進信用體系建設

目前，注冊房地產估價師和一級房地產估價機構的信用體系已經在國家和省級房地產估價協會建立和使用，但是二、三級房地產估價機構的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產估價行業的信用狀況。對各級估價機構、注冊房地產估價師實行誠信預警機制和失信懲戒機制，建立估價行業優秀的信用基礎。督促估價行業遵守本行業及相關行業的法律法規和技術規范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。

總結

我國房地產評估行業雖然起步晚，但發展十分迅速，已成為促進我國經濟發展的一支不可缺少的力量，而且隨著評估業務量的顯著增長，房地產評估業有著光明的發展前途。當然只有完善對房地產評估行業的管理，才能使它走上健康發展的道路。

篇（3）

當今世界，隨著現代經濟和科技水平的高速發展，經濟全球化已經成為世界經濟發展的必然趨勢，這將對各行各業產生廣泛而深遠的影響，既為我們提供了前所未有的發展機遇，又為我們提出前所未有的挑戰。估價行業作為現代服務業的重要組成部分，其重要服務對象----投資者、金融機構等的跨國、跨地區活動日益頻繁，不可避免地要為其提供跨國、跨地區的估價服務。這一方面會促使估價理念、估價術語及其內涵、估價方法、估價結果表述等在不同國家和地區之間趨同，另一方面需要估價師熟悉當地的相關制度政策，遵守當地對人員資格、機構資質等的要求。特別是房地產估價，由于房地產的不可移動特性，決定了它是一個地區性市場，不僅受到當地消費習俗等的影響，更受到當地政策、制度等的影響。本次論壇以“估價專業的地方化與全球化”為主題開展研討，對于準確認識估價專業的全球化和地方化，對于正確處理估價專業全球化與地方化的關系，對于妥善對待不同國家和地區估價行業組織、估價機構以及估價師之間的競爭與合作，從而促進不同國家和地區之間估價行業的共同進步與和諧發展，特別是促進以服務地區性市場為主的房地產估價行業的發展，具有十分重要的意義。

女士們、先生們：

自20世紀80年代以來，中國房地產估價行業快速發展，估價業務數量持續增長，估價法律法規不斷完善，估價標準體系逐步健全，估價技術方法日趨成熟，估價專業隊伍日益壯大，估價執業行為更加規范，估價服務質量明顯提高，估價行業的社會影響顯著提升。逐步建立起了政府監管、行業自律、社會監督的管理體制，基本形成了公平競爭、開放有序、監管有力的房地產估價市場。房地產估價在維護房地產市場秩序、保護房地產權利人的合法權益、防范金融風險、增進社會和諧等方面發揮著獨特的作用。

中國十分重視發展房地產估價行業。目前，全國有房地產估價機構近4500家，從業人員25萬余人，有35036人取得了房地產估價師執業資格，其中注冊執業的30274人。房地產估價業務包括了為房地產轉讓、抵押貸款、房屋拆遷補償、房地產損害賠償，以及稅收、司法鑒定、公司上市、企業改制、資產重組、資產處置等提供專業意見，同時積極探索估價業務的進一步深化和科學合理的拓展。

中國十分重視房地產估價法律法規制度建設。《城市房地產管理法》明確規定“國家實行房地產價格評估制度”、“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”。根據這一法定制度，建設部相繼頒布了《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等一系列規章和規范性文件，健全了房地產估價法規體系,使之更具操作性。

中國的房地產估價實行嚴格的市場準入制度。按照《行政許可法》規定，房地產估價師執業資格注冊和房地產估價機構資質核準均被確定為政府行政許可事項。從事房地產估價活動的人員必須取得房地產估價師執業資格并經注冊后方可執業。從事房地產估價活動的機構必須取得房地產估價機構資質后方可依法承擔房地產估價業務。同時，通過建立健全相關的法律法規，充分發揮房地產估價行業組織的作用，加強了對房地產估價業務的監管，保證了房地產估價市場的良好秩序。

中國十分重視房地產估價標準體系建設，*年頒發了國家標準《房地產估價規范》，此后還了《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產抵押估價指導意見》等。這些都有力地保障和有效地提高了房地產估價服務的專業水平和公信力。

今后，我們將繼續完善的法制環境、優質的政府服務、規范的市場秩序，積極扶持海內外房地產估價機構做優、做強、做大，鞏固和進一步拓展房地產估價市場。

女士們、先生們：

中國政府鼓勵內地房地產估價界與國際、國外及中國香港、澳門和臺灣地區同行進行廣泛的交流與合作。我們愿意不斷借鑒吸收發達國家和地區的先進經驗，進一步完善中國房地產估價法律法規體系，規范房地產估價市場秩序，加強對房地產估價市場日常監管，提高房地產估價人員的敬業精神、專業水平和職業道德水準。*年，在《內地與香港關于建立更緊密經貿關系的安排》（CEPA）框架下，內地房地產估價師與香港測量師（產業）率先實現了資格互認。*年，中國房地產估價師與房地產經紀人學會成為國際測量師聯合會全權會員。今天，中國房地產估價師與房地產經紀人學會攜手中國內地同行，與世界估價組織協會聯合舉辦本次論壇是中國房地產估價行業積極開展國際交流、加強相互合作、促進共同發展的又一體現。今后，我們還將積極探索開展多種形式的交流活動。

女士們、先生們：

篇（4）

（二）潛伏性估價工作完成之后，導致房地產估價風險的可能性已經客觀形成，但不一定顯現，有關當事人要承擔的責任和遭受的損失暫時還沒有成為現實。只有在相關風險因素顯現并發生變化時，才能轉化為風險，但是如果這種狀況一旦被相關利益人發現，并且他們不能再容忍這種狀況已經給他們造成的損失，那么，這種潛在的風險將會成為事實風險。

（三）模糊性 房地產估價的特點決定了房地產估價結果的非唯一性。在選擇客戶、選擇估價依據和方法、制定估價計劃等方面的不同，估價結果也會發生相應的變化，因此，估價風險難以定量判斷。目前，也沒有適當模型解釋風險各個因素之間的關系，風險衡量困難，責任難以界定。

（四）多因素性房地產估價風險存在多因素性，估價風險寓于估價全過程的每個環節、每個方面，每個環節的具體風險又是由多種因素構成的，同時涉及政府、估價機構、估價人員及相關經濟主體等多個利益方，政府法律政策、機構經營管理、人員職業操守等都會成為風險因素。

二、房地產估價風險成因分析

（一）客觀原因及分析 形成房地產估價風險的客觀原因是指不以估價主體的主觀意志為轉移的，無法通過估價主體自身努力予以控制和消除的導致風險的因素。這些客觀因素主要有：

一是房地產估價行業本身固有的風險。我國房地產估價行業形成和發展的時間較短，理論界和實務界對估價理論與方法的研究仍處于探索階段，存在理論的滯后和實踐的發展之間的矛盾，估價方法的有限性與估價對象的復雜性、估價目的的多樣性之間的矛盾，估價結果的咨詢性與估價報告使用者對估價結果的過渡依賴性之間的矛盾。這些矛盾不可避免地會給房地產估價行業帶來了一定風險。此外，房地產市場的區域性及不完善性都會不同程度地給房地產估價帶來風險。

二是政策法規風險。政策法規風險主要是由于估價人員未能全面掌握、透徹理解國家和地方的有關政策法規或政策法規運用不合理所引起的估價失誤而帶來的風險。在我國現階段經濟發展形勢下，有關政策法規變動頻率比較大，而且各地方也會根據本地的特殊情況出臺相應的規定。因此，估價機構和人員如果不能隨時掌握政策法規的最新變化和地方上的一些特殊規定，保持信息渠道通暢，理解政策背景，就會影響房地產的正常評估，引發政策法規風險。

三是社會公眾、政府部門對行業的理解存在偏差。房地產估價屬于專業性社會中介服務行業，具有自己獨特的角色和作用。然而，在現實社會中，房地產估價的功能和作用常被曲解，給行業執業帶來不必要的風險。隨著房地產估價事業的日益發展，社會公眾對估價主體具備的專業知識和實踐經驗不斷提出更高的要求，但注冊房地產估價師執行估價業務具有較強的主觀判斷色彩，與公眾獨立、客觀、公正的客觀要求之間存在一定的矛盾，如果不正確理解這種矛盾，也會給房地產估價業務帶來一定風險。

四是估價主、客體信息的不對稱。房地產估價工作是一項涉及面廣、估價對象復雜、估價目的各異、價值標準和方法各有側重的工作。房地產估價主體對估價標的物價值的揭示是通過對信息的收集、鑒定和分析來進行價值判斷的，是否掌握豐富的基礎資料和市場信息是估價結論能否準確公正的重要保障，而實際估價過程中信息不對稱現象普遍存在，使得估價主體在收集、鑒定和分析信息過程中可能產生遺漏或錯誤，致使對估價標的物的價值做出與實際價值不一致的結論，從而產生估價風險。

（二）主觀原因及分析主觀原因是指來自于資產評估行業內部的風險，主要體現在以下幾個方面：

一是房地產估價業務的性質。房地產估價業務具有價值判斷性質。根據價格規律，房地產估價的市場價格總是圍繞著理論價格而上下波動。房地產理論價格是長期均衡價格，它客觀地存在著，并發揮著作用，而房地產估價是市場價格，它是估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適當方法，并綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在某一估價時點的客觀合理價格作出的一種估測、判斷。由于影響房地產價格的因素較多，在實際把握中難以做到完全準確，評估價格與理論價格之間存在一定的差異是不可避免的，這就決定了估價工作的風險性。

二是估價人員專業能力不足。房地產估價需要運用知識和經驗進行判斷，采用哪種評估方法、哪種評估參數，收集多少評估依據，提出什么評估結果，都直接依賴于估價人員的判斷，取決于估價人員的經驗和業務能力。由于我國房地產估價起步較晚，估價人員的專業知識和實踐經驗都還有限，專業勝任能力和業務水平不高，在估價業務中面對錯綜復雜的評估內容往往會無所適從，使估價風險加大。

三是估價機構之間惡性競爭嚴重。現階段在我國房地產估價行業有一個突出的現象，由于房地產估價機構過多，估價業務不飽滿，各房地產估價機構之間為爭攬業務而不計成本，采取不正當的壓價競爭，造成了估價成本比例的不斷攀升，從而加大了估價工作的行業風險。

四是估價人員的職業道德和執業水平不過關。由于我國目前仍未形成一套非常完整、科學的估價人才培養、準入及晉級機制，且法律法規方面還不夠健全完善，缺乏對從業人員有效的約束和考核，因此受到知識結構和政策水平的限制，市場的激烈競爭就導致許多估價人員職業道德觀念淡薄，在實踐中發生程度不同的差錯，從而導致估價風險的產生。

三、房地產估價風險防范與規避

（一）強化風險防范意識，樹立質量競爭觀念要強化房地產估價風險，估價人員必須轉變思想觀念，充分認識到房地產估價風險的防范和控制不僅是理論研究的對象，也是關系到房地產估價行業生存發展的大問題。進而樹立起質量競爭意識，克服短期利益驅動，以質量求信譽，以信譽求發展。雖然房地產估價風險是客觀存在的，但只要估價人員充分認識到估價風險的廣泛性和危害性，強化風險意識，保持應有的職業謹慎，嚴格按《房地產估價規范》和有關法律法規進行估價工作，擬定科學的估價計劃，采用正確、恰當的估價程序和方法，制作全面規范的估價報告，就能降低估價風險發生的可能性。

（二）建立健全估價機構內部質量控制體系，加強內部控制管理建立和完善估價機構內部質量控制體系需要從獲取估價任務開始，一直到項目完成后向用戶提供估價報告為止。估價機構應建立有效的內部風險管理機制，一般包括風險預測、風險控制和風險監督三個階段。第一，風險預測，即估價機構承接業務要謹慎，一定要對委托目的、范圍、要求、時限等進行充分了解、分析，在制定項目實施計劃時，增加風險預測的內容，對待估價項目的可行性進行分析論證，找出其中可能存在的風險因素，并制定出有針對性的規避措施，同時要確定選派合適的、能勝任的專業人員，這是提高執業質量的關鍵。第二，風險控制，在項目實施過程中，要求估價機構有科學完善的內部控制計劃和實施流程，并貫徹于估價項目的各個環節。一定要遵循執業規范，作到取證充分、適當，底稿完整，記錄詳盡。第三，風險監督，主要作用在于及時發現反饋和規避風險，主要內容包括建立風險責任制、估價報告審核制以及風險監督獎罰制度，強化估價人員的風險意識，確保將估價風險減低到最低限度。

（三）加強房地產人員專業素質與職業道德建設 房地產估價人員專業素質和職業道德水平的高低直接關系著房地產估價風險，以及發生風險損失可能性的大小，同時也反映著房地產估價人員風險意識的強弱。降低房地產估價風險，必須從提高房地產估價人員的專業素質和職業道德水平入手。必須加強對執業人員的業務培訓，完善房地產估價師后續教育。繼續教育是不斷提高估價師業務水平和能力的必然要求，為了適應不斷變化的環境需要，估價師必須不斷學習，更新和拓寬自己的知識面，不斷關注行業新動態，及時把握房地產估價政策的調整，思考解決新問題的方式。要提高房地產估價人員專業技能素質，使其熟練掌握有關房地產估價方面的法律法規，在實踐中積極探求新的估價理論及方法，使之更好地與實踐相結合。房地產估價機構還應當積極創造條件，采用多種有效方式加強執業人員的業務培訓，組織開展與其他估價機構之間的業務交流活動，共同商討應對房地產估價風險的防范策略。

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一、地產評估行業發展現狀

房地產估價行業在近10年的發展和創新過程中，經過國家房地產主管部門、估價機構和估價人員的共同努力，建立了我國的房地產估價師執業資格制度，注冊的房地產估價機構逐漸步入正軌，估價行業正在健康發展。

(1)制定了房地產評估的有關法律規章。國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價師注冊管理辦法》《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等規章制度，以法律法規的形式確立了房地產估價師執業資格制度的核心地位，完善了估價的相關法律法規和規范性文件。

(2)建立了房地產估價師執業資格制度和制定了房地產估價技術規范。根據各級房地產管理部門的統計，目前我國擁有房地產估價師執業資格的約有14 500人，注冊成立的房地產估價機構有3 000多家，其中一級資質機構90家。國家房地產管理部門制定了《房地產估價規范》，對房地產估價行為從制度上進行規范，通過統一估價程序和技術方法，保證估價結果的客觀、公正、合理。

(3)形成了統一開放的房地產估價市場和行業自律標準。從2000年6月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產估價機構與部門的脫鉤改制工作。經過脫鉤改制，原有的房地產估價機構按照工商管理部門的規定改制成為有限責任公司或合伙制企業。在對中介機構改制的同時，房地產管理部門內部也逐步實現政事分開，發揮中國房地產估價師學會的職能。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產估價行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。

(4)房地產估價服務領域逐步擴大。在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產估價業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。

二、房地產評估的常用方法

根據本人的調查研究，我國房地產在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法，以下就對這三種常用方法進行簡單介紹和分析。

(1)成本法

成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測算過程如下：①計算取得待開發土地的成本。土地開發成本的取得分為向農村集體經濟組織實行征用取得的和國家城鎮土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內容是不同的。②計算開發成本土地開發成本和建筑物建造成本統稱為開發成本。土地開發成本在一定得情況下是可以不需要計算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設，那么可以不包括土地開發成本。③計算管理費用及其他費用管理費用包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可根據社會一般的開發資金的投入規律和時間，依據評估對象的投資規模來測算。銷售稅費的是銷售開發完后的房地產所需的費用和應由開發商繳納的稅費。④計算開發利潤如果是新建房地產價格，一般為所有成本之和乘以投資利潤率。在投資利潤率的選取時，大部分開發商都會選取行業平均利潤率。

(2)市場比較法

市場比較法是指在求取待評估房地產價格時，將待估房地產與近期內市場上已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，對以發生了交易的類似房地產的已知價格進行調整修正，得出待估房地產合理價格的一中評估方法。市場法是以商品交易的替代原理為理論依據，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價值的物品或服務所體現的價格是相等的。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產與交易實例之間的羞異因素調整來估算價格，其公式為：

待評估房地產單價=交易實例單價×交易情況修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數×交易時間修正系數在房地產市場比較發達的情況下，在同一地區或同一供需圈內，與待估房地產類似的房地產交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產。具體來說，市場比較法的適用條件如下：

①要有足夠數量的比較案例我國房地產市場處于發展階段，市場資料不夠充分，在利用市場比較法評估時，要求市場比較案例至少3個。在比較活躍的的市場，如果能夠收集到更多的案例，那么對最終的評估結果更為正確。

②交易案例資料與待估房地產具有相關性和替代性充分的房地產市場交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產具有相關性，如房地產所處區位條件、建筑物結構、用途、交易時間等，通常情況下這種相關程度越大，評估的結果就越具有真實性。

③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評估房地產精確程度的保證，所以要進行精確的房地產評估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對交易案例資料的數據信息進行充分的查實和核對，包括交易案例的交易情況、交易價格、權屬和實體狀況、

是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準確而又可靠的。

④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產拍賣、協議出讓等。

⑤交易資科的合法性利用市場比較法評估房地產價格時，不僅要排除不合理的房地產市場交易資料，而且注意研究有關法律的規定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內的，否則交易價格會有很大差異；交易案例與待估房地產的適用法律背景基本相似，如規劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產的未來正常純收益選用適當的還原率折現到評估基準日之和。

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產，一般在類似房地產有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，而費用包括房屋維修、物業管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產的稅費(包括房產稅、營業稅及附加、印花稅等)等。收益法在運用時根據房地產的收益情況和使用年限的不同有如下幾個公式：

①無限年期的情況下首先得假設純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產的價格=每年的純收益／還原利率

②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產的價格計算假設純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產的使用期限為有限年。其公式為：

上面兩個公式都是針對每年收益額與利率不變的情況，而第二個公式即為平時房地產評估最為常用的一個。

③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時用收益法評估時所使用的公式：

其中，V為待估房地產的價格：

a:為前t年的年純收益：

a為第t年后的年純收益：

r為還原率，還原率不變：

n為收益年限，即待估房地產的使用年限。

對于有些收益性房地產的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計算方法，但是我國對房地產采用的是有限年期的制度和在評估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對房地產的建筑物評估之后還要對土地的剩余年限產生的收益進行評估。在運用收益法時，一般有下面步驟：首先計算類似房地產的年純收益，或待估房地產的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產的其他因數，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產在評估時點的價格。

三、房地產評估行業存在估價人員的素質難以滿足行業發展的需求

（1）估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業工作經歷和從事評估業務的年限要求較低，因此應屆畢業生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產估價人員受所從事業務的限制，一般只掌握與自身所從事業務相關的評估業務，對其他類型的評估業務不熟悉。

(2)注冊房地產估價師設置單一，雖然設立了相當于中級職稱的注冊房地產估價師，但卻沒有設立對應于新人業人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業的估價師。

估價師再教育缺乏。我國社會經濟制度改革的不斷深入，對房地產評估的要求也在不斷提高．房地產估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業的知識。但從現有房地產評估業再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產估價人員與社會主義經濟發展脫節。

四、促進我國房地產評估行業發展的對策

（1）加強對房地產評估市場環境的監管.房地產評估行業是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介行業。由于各部門和行業存在多種形式的評估機構，評估業務收人主要靠部門和行業壟斷，使得評估行業問的競爭處于不平等的環境之巾。同時保持房地產估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產主管部門以及各行業、部門不得通過各種方式干預房地產估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結果的完整性、規范性。

（2）完善法律法規體系建設,為了保證房地產評估行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產評估行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產評估在相關行業的技術需要；解決房地產評估行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產評估方法和程序。

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近些年來，我國經濟高速發展的同時，商業房地產行業也呈現出一種高速發展的狀態。這也為我國的商業房地產評估行業帶來了更多的發展機會。在國家相關部門以及工作人員等的共同努力下，我國的商業房地產評估，經歷了十多年的創新與發展的歷程，也逐漸走向了正常發展的軌道。然而，縱觀我國商業房地產評估的現狀，還存在著一些不可避免的問題。這些問題制約著我國商業房地產評估行業的發展，商業房地產評估尚不能完全地適應商業房地產市場發展的要求，這些問題是迫切需要解決的。因此，要想把握整個行業的發展規律與趨勢，并積極地尋求解決這些問題的對策，盡快縮短與國際之間的行業差距，進一步健全、完善我國現有的商業房地產評估業，就必須正視商業房地產評估行業的發展現狀及現存問題。

一、商業房地產評估現存的問題

從發展的角度來看，商業房地產評估，盡管取得了很大的進步，但從整體上看，仍沒有一個較為健全的市場體系以及規范的管理制度，在這種環境下，商業房地產評估不可回避地存在著很多問題。

1.商業房地產評估方面的法律制度欠缺

雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產管理法》為基礎，由《房地產估價機構管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等規章構成，以房地產評估師注冊兩項行政許可和房地產評估機構資質標準為核心的房地產評估法律體系，對房地產評估人員、評估機構的管理進行了規定，但仍然缺乏相關的實施細則，同時，關于商業房地產評估的專門法律卻一直尚未出臺。而對商業房地產評估的程序、規范以及執業的道德標準等提供系統和權威的法律依據的各種規范性文件以及規章制度中也缺乏相關的規定。因此，使得房地產評估師由于沒有充分的法律保障在執業過程中往往受到很多限制，不能充分發揮其在評估過程中的作用，導致很難獲得社會認可的評價結果。

2.商業房地產評估中易出現連帶責任

雖然評估機構已經實現了脫鉤改制，但大部分估價人員仍然受原來的主管部門的管理，甚至一些人員的主要業務來源仍然是原來的主管部并且還在其中擔任職務，這使評估人員在評估過程仍存在著“人情交易”，這就避免不了連帶責任的出現。

3.商業房地產評估師執業資格水平欠缺

房地產估價師執業資格考試，是嚴肅和權威的。然而，不可避免的是，有一部分人，雖然根本沒有真正領悟到商業房地產估價的基本理論和方法也沒有商業房地產評估方面的相關經驗，但通過出具假的資歷證明取得報考資格，然后通過強行記憶理論條文通過考試，再者，獲得評估師資質的人員也并不一定是可以從事商業房地產評估工作的專業人員，像不是專業從事商業房地產評估工作的評估師也可以取得房地產估價師執業資格，這就使得行業管理的難度增大，從而影響了整個行業的整體形象。

4.商業房地產評估中存在不正當競爭

伴隨著房地產行業的迅猛發展，商業房地產評估在整個商業房地產市場中扮演的角色也越來越重要。由于目前一些不正當的競爭在我國商業房地產評估行業存在，這就使得委托方經常在評估業務中制約著評估人員或機構的工作，使得獨立、客觀、公正的原則不能得到很好地遵從。譬如為了使自己獲取更多的利益，在商業房地產拆遷補償過程中，經常會出現委托方“給商業房地產估價師回扣”的現象，從而導致估價人員的評估和判斷受到影響。此外，由于我國建立的評估機構準入制度方面要求比較低以及日益增長的評估需求，使得評估機構數量逐漸增加，進而導致眾多評估機構之間的不正當競爭增多，背離了評估行業的一些基本原則，從而使執業風險增加。因此，商業房地產評估風險成為影響商業房地產行業的健康發展的關鍵。

二、商業房地產評估中現存問題的原因

我國商業房地產評估行業起步較晚，并且各方面的建設和工作目前還尚不成熟，必然會存在很多的問題，出現這些問題的原因也是多方面的。

1.商業房地產評估行業發展時間較短

改革開放以后，我國才開始發展商業房地產評估業，所以相對來說發展歷史較短。因此目前，還沒有相關的各項法律法規，來對商業房地產評估的實施細則進行完善地規定。同時，針對評估師工作的相關法律法規也是同樣匱乏。目前，商業房地產估價的盲點隨著商業房地產交易種類地增多也逐漸增多，從而導致了許多由估價不合理引起的法律糾紛。

2.商業房地產評估管理體制欠缺

主要表現為兩個方面。其一，機構管理體制欠缺。雖然合伙制或有限責任公司制這兩種組織形態可以自由選擇，但是為了避免出資人承擔無限連帶責任，在現實社會中，大多商業房地產評估機構都采用有限責任公司制。但是在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權益，評估過程中的連帶責任便會大大增加。其二，行業管理體制欠缺。目前“政府主管、協會自律管理”成為我國商業房地產評估行業的主要管理模式。因此，作為非自發性的行業自律，靠著政府推動，效果較弱，這便造成了目前我國商業房地產評估市場的紊亂。

3.商業房地產評估的準入門檻較低

目前我國相關的法律法規也還不夠健全，尚未形成一套科學和完整的針對人才培養、準入以及晉級的機制。這導致了許多并非相關專業出身，學歷層次也相對較低的人員進入商業房地產評估行業，對商業房地產評估的嚴謹性和科學性并沒有足夠的認識，職業道德的遵守情況也較差。同時，目前我國一次性的房地產評估師資格考試制度，由于只有一個注冊級別，很難使評估師的水平高低和資歷深淺得到充分體現，因此很多評估師都不愿繼續學習和深造以提升業務水平或執業資格。

三、解決商業房地產評估現存問題的相關對策

在我國市場化經濟的快速發展中，商業房地產評估行業面臨著巨大挑戰的同時也迎來了許多機遇，要想戰勝挑戰，把握住機遇，就必須制定合理的對策去解決當前商業房地產評估中存在的問題。

1.建立健全商業房地產評估行業的法律體系

有法可依是商業房地產評估行業存在和發展的保證。為了確保商業房地產評估的健康順利發展，國家應根據《中華人民共和國城市房地產管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等有關法律法規，出臺專門的《商業房地產估價法》。該法除了應該綜合現有的法律法規的相關規定，還應該完善以下幾個方面：一是強化行業標準。制定商業房地產評估行業的操作規范和規程并強制推行。二是規范收費標準。應該詳細地對項目收費檔次進行劃分并適當調整其收費標準。三是制定職業道德標準。出臺《商業房地產估價師守則》等相關規定來規范評估機構和評估師的評估行為。四是提高商業房地產估價人員的風險意識和責任意識。因此要解決評估結果與社會發展不相協調的問題，就必須對商業房地產評估方法和程序進行規范和完善。

2.加強對商業房地產評估市場的監管力度

由于在不同的部門壟斷和行業壟斷，使得商業房地產評估行業間的競爭一直處于不平等的狀態。為了使房地產評估機構能夠成為真正獨立的中介機構，今后應加快評估機構的脫鉤改制工作，使得各評估機構在平等的競爭環境中靠質取勝，這樣才能使商業房地產評估行業的估價水平得到整體提高。對于商業房地產評估機構和評估人員的工作，房地產主管部門應當避免干涉，以防止保評估結果完整性或規范性的缺失。商業房地產主管部門要組織對商業房地產評估市場的調查研究，制定評估市場監管規則，明確評估的違規性質，制定評估的懲罰機制，追究違規人員的行政或法律責任。

3.加強商業房地產評估從業人員的資格認證和后續教育

要想使商業房地產評估從業人員的自身素質和行業的整體水平都能得到提高，一方面，應該結合我國的客觀實際，加強對商業房地產評估從業人員的資格認證工作，實行動態的兩級管理體制，即根據商業房地產估價師職業道德的好壞、執業能力的強弱、等實際情況來確定相應的執業等級標準，做到有升有降、動態管理。同時，要提高商業房地產估價人員的綜合素質。具體措施包括：（1）適當地提高從業人員的準入門檻，將報考人員的學歷要求提高。規定報考房地產評估師的專業人員應該至少具備大學本科以上的學歷；（2）嚴格執行注冊制度。加強對該制度的執行力度；（3）適當加大考試的難度，同時擴大考察知識面，選優錄取。最后，為了能夠提高從業人員的業務水平，以及及時地更新專業知識，相關從業人員的后續教育工作也將成為房地產評估行業協會的重要任務。

四、結論

商業房地產行業的快速對發展我國社會經濟的發展起到促進作用。作為我國房地產行業的重要組成部分，商業房地產評估對我國社會主義市場經濟的健康、全面的發展起到關鍵作用。在推動商業房地產經濟趨于規范化和穩定化的進程中的價值也不可替代。我國商業房地產評估作為新型產業，發展勁頭十足。雖然目前仍處于初級階段，且還存在著一些問題，但是，結合我國的國情采取適當的措施加以規范，商業房地產評估會日趨成熟，將在推動社會經濟快速協調發展方面發揮更大的作用。

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[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1009-9646（2012）5-0059-02

隨著經濟的快速發展和改革開放的不斷深入，我國房地產估價行業從無到有，伴隨著房地產市場的迅猛發展而逐漸成長起來，業務范圍從單一的房地產交易所需的評估到如今所涉及到的融資、司法鑒定、拆遷、課稅、企業合并、資產重組、房地產作價入股等各項經濟活動。服務的領域越來越廣且標的價值量越來越大，估價結果是否客觀合理關系到社會公眾利益，直接影響到社會經濟發展和社會的穩定、和諧。因此，如何做好房地產的估價工作是一個值得研究和思考的問題。

一、我國房地產估價業發展的現狀

我國在1992年建立了房地產估價師執業資格制度，1995年實施了全國統一的房地產估價師職業資格考試制度，1998年開始實行房地產估價從業人員持證上崗制度。目前我國從事房地產的中介機構有6000多家，約3.5萬人取得執業資格，3萬多人注冊執業，房地產估價行業從業人員超過25萬人。房地產估價機構活躍在房地產轉讓、抵押貸款、房屋拆遷補償以及稅收、公司上市、企業改制、資產重組等各種業務之中，房地產估價現已成為我國社會主義市場經濟體系中的一個重要的中介服務行業。我國房地產估價市場發展正處于整合的過程中，整個產業表現為低水平競爭，許多問題值得研究解決。

二、房地產估價行業存在的主要問題

1.行業立法滯后，業務缺乏法律保證

我國房地產估價行業起步時間不長。一直處在摸索和借鑒的過程之中，所以就難免存在行業法規、制度不健全。沒有做到真正意義上的“有法可循，有法可依”。這種狀況，使得房地產估價師在執業過程中無章可循，不能充分發揮其能動作用，估價結果很難得到公眾的充分認可。另外也無法對房地產中介活動進行有效的監督。

2.房地產估價行業從業人員的素質參差不齊，服務質量不高

由于房地產估價專業性較強，讓人很難識別服務質量的優劣。一些客戶用估價費作為籌碼使估價機構按其意愿進行評估。個別估價機構甚至為了獲得高額估價費而不顧職業道德，不到估價對象的現場進行查勘，甚至聘用一些非估價師從事房地產估價作業，根據估價對象的需求拼湊報告。這些估價報告根本不符合規范要求，不但影響了估價行業的社會信譽，而且直接威脅著房地產估價行業的生存和發展。

3.行政部門的管理越位，限制了市場的有效競爭

目前在房地產估價師協會注冊的評估機構大都是原來隸屬于行政部門，后脫鉤改制進入市場的。在這一蛻變過程中，有一些評估機構憑借與原管理部門的關系，同時兼營事業性評估和中介性評估，背離了脫鉤改制的目標。而一些行政部門則為了鞏固保護原隸屬于該管理部門下評估機構的收益，以口頭或默許的方式對執業活動進行行政干預。這些行為，已經超出了行政機構本身的行政職權，是一種嚴重違反市場規則的不正當競爭行為，也妨礙了房地產估價師公正、獨立地開展評估活動。

三、促進房地產估價行業科學、健康發展的建議

1.建立健全房地產估價行業的法律規范

有法可依是房地產估價行業存在和發展的根本和保證。只有明確的法律支持，才能保證房地產估價師獨立、客觀、公正地開展業務，真正實現其中介服務的職能。當前我國的房地產估價行業的相關法律法規都不太健全，應該制定《房地產估價法》，明確房地產估價師學會的地位，并授權房地產估價師學會制定行規，管理行業；規范組織機構的設立、審批；整合估價部門，保證估價機構的平等競爭；明確各種不規范行為，完善處罰措施；建立接受社會監督的反饋機制；提高估價機構的級別標準，增強市場競爭力，提高估價師的素質；用法制的手段規范房地產估價市場。

2.加強理論研究和隊伍建設，不斷提高從業人員的業務素質

房地產估價行業的規范化程度，決定著整個房地產市場環境的公平、公正程度，所以房地產估價行業建設的首要問題就是行業的規范化建設問題，在評估過程中，估價師充當了公信者的角色。所以房地產估價師必須在執業過程中誠信經營．規范執業，嚴格遵守本行業的職

（下轉第58頁）

（上接第59頁）

業道德標準，嚴格控制評估報告的質量，不斷改進和提高技術水平和服務質量。可以在條件允許時建立房地產估價師誠信檔案，實施信用公布和開放制度，提供網絡查詢服務。

3.加快拓展業務領域，積極創新業務種類

目前我國大多數估價機構的業務較為單一，從國外成功的估價機構的經營管理上可以看出，它們的業務范圍涉足多個方面，業務范圍多元化發展趨勢越來越明顯。我國的眾多估價機構應該走上多元化發展的道路，拓寬業務領域，創新業務品種。比如，積極介入各類房地產評估、咨詢、策劃、可行性研究等相關服務市場，為發展商、投資機構提供全面、便捷的一條龍服務；同時，充分發揮估價人員的專業技術優勢，全面介入城市房屋拆遷、城市更新與重建、城市資產運營、企業資產運作與并購等領域。

總之，隨著社會經濟的發展，各行業、各領域對房地產估價需求日益廣泛，房地產估價行業承擔的社會責任也會越來越大，將面臨更大、更新的挑戰，因此，只有不斷促進行業健康有序的發展才能做好房地產估價工作，造福于社會。

[1]楊希琴.芻議房地產估價行業現狀及發展趨勢[J].建設科技，2010（2）.

[2]吳炳灝.略論房地產估價行業的健康發展[J].中國房地產，2008（8）.

篇（8）

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：16723198（2007）11007802

1引言

近年來, 隨著經濟的快速增長、科學技術的進步，人民醫療條件的改善和生活水平的提高，人類在健康方面取得了驚人的成就，人口平均壽命大大延長。在全社會人口中，年輕人口比重的進一步降低和老年人口比重相對的提高，最終表現為全社會人口中老年人口過快增長和比重的加大，即人口老齡化社會的提前到來。在這種狀況下,我們更應當開拓養老金的來源渠道,放寬養老思路,使養老方式呈現多元化發展。 “以房養老”模式起源于荷蘭,發展最成熟的是美國,該模式在世界上20多個國家相繼推出,已經成為全世界老年人改變傳統生活方式、享受高質量生活和實現生活效用最大化的重要途徑。

2以房養老模式的含義和特征

2.1以房養老模式的含義

以房養老模式,是指以產權獨立的房產為標的,在不必出售房產所有權和繼續保留住房使用權的前提下,以中低收入老年人為對象,將其手中持有的房產以反抵押的形式向保險公司辦理住房養老保險,再由保險公司通過年金支付形式,每一期向投保人支付養老金,從而解決養老問題的一種養老模式。

2.2以房養老模式的特征

（1）投保人資格規定。目前不同國家對投保人的資格都有一定的限定：在美國,只有60歲以上且收入水平低于貧困標準的老年人才有資格申請這種模式;在日本,只有62歲以上,收入水平低于貧困線的無子女的老年人才有資格申請;在新加坡、英國等也有不同的要求。

（2）完善的房地產市場。在美國由聯邦全國抵押協會、政府全國抵押協會、聯邦住房貸款抵押公司共同組成房地產二級市場,與聯邦住房管理局和聯邦儲蓄等政府機構提供的擔保體系共同保證“以房養老”模式的低風險和高回報。房地產市場的流動性強是這種模式在美國盛行的重要原因之一。

（3）保險公司的配合。保險公司作為市場經濟條件下新興的金融機構,作為“以房養老”模式中重要的經濟主體, 可以發揮其自身獨特的優勢深化改革、創新經營,將保險資金用于配合住房養老保險,實現新的投資渠道,提高經濟效益。

（4）政策和法規環境的保障。“以房養老”模式的實施涉及資產評估、保險公司、社會養老保障等諸多主體,運行機制和具體操作復雜繁瑣,需要制定出相關政策和法律法規來約束市場秩序。因此,一個國家法規環境的狀況也直接關系到“以房養老”模式的正常運行。

3以房養老模式在我國的可行性分析

3.1傳統文化差異是巨大阻力

我國傳統的養老模式是養兒防老、家庭養老。隨著城市化水平的不斷提高,許多城鎮也普遍采用社會統籌養老和單位養老,儲蓄存款、商業保險和依靠政府最低生活保障等方式來養老。由于獨生子女政策的實行,“四二一”家庭結構在城鎮已經成為主流,四位父母給成家的兒女留下兩套住房,而與此同時,其養老問題也成為了兒女們沉重的負擔。 “以房養老”模式的實施,意味著兒女們將不再有老人房產的繼承權,中國傳統的養老方式被打破,老人與兒女之間的代溝將不可避免的出現。因此,基于我國現實國情上的傳統思想文化差異是“以房養老”模式面臨的一道不可逾越的鴻溝。

3.2房價走勢未料阻礙模式推行

近幾年來,我國房地產投資規模不斷擴大、房價猛增,成為社會投資的熱點。與此同時,房地產風險系數也不斷加大,房地產開發融資結構中仍有50%來源于銀行貸款。有關數據表明:截至2005年末不良貸款余額已達1093億元,房地產市場風險集中于銀行系統的問題成為隱患。據統計,今年6月份,我國70個城市房屋銷售價格同比上漲7.1%,漲幅較5月高了0.7個百分點。其中,深圳、北京等城市上漲較快,深圳已連續17個月同比漲幅超過10%,其中2007年6月達15.9%;北京已連續14個月同比漲幅超過8%,其中2007年6月達9.5%。房價的變動為房產評估工作增加了難度,阻礙了模式的順利推行。

3.3我國農村人口比例大是現實國情

國家統計局2007年9月26號的報告《從十六大到十七大經濟社會發展回顧系列報告之七:城市社會經濟全面協調發展》指出:黨的十六大以來,我國城市規模不斷擴大,城市經濟發展實力明顯增強。2006年,全國城鎮人口達5.77億,城鎮化水平達43.92%,預計到2015年城鎮人口將達到8億。就目前而言,我國仍然是農村人口居多的發展中國家,人們受地域環境及宗法觀念的束縛、受教育程度不高、對新事物的認知能力差,使得 “以房養老”模式缺乏賴以生存的廣闊空間。

3.4政府扶持不足不利于模式實施

“以房養老”模式是一項創新的養老模式,社會效益明顯,對養老事業的發展和社會穩定有積極的推動作用,其在推行過程中存在在種種阻力和風險。模式運作過程中周期長、涉及面廣、不確定因素多,政府應當積極介入、主動宣傳、加大扶持力度。同時,應當制定相關法律法規、嚴格進行監管、規范市場秩序。

3.5我國房地產估價行業正處改革階段

房地產價格評估制度是國家法定制度,在房地產買賣、抵押、房屋捭補償標準確定等方面發揮著重要作用。 目前，我國共有房地產估價師3.5萬人，房地產估價機構3500家，全行業從業人員25萬人。針對房地產估價行業存在的給 “回扣”、迎合委托人要求出具不實估價報告、轉借資質等突出問題，建設部先后出臺了部門規章《房地產估價機構管理辦法》和《注冊房地產估價師管理辦法》，下發了《關于加強房地產估價機構監管有關問題的通知》(建住房〔2006〕294號)，初步確立了政府監管、行業自律和社會監督相結合的行業管理模式。房地產估價行業監管制度日趨完善，對規范房地產估價機構和房地產估價師行為，維護房地產估價市場秩序，保障房地產估價活動當事人合法權益和“以房養老”模式的順利推行將發揮重要作用。

4結語

雖然“以房養老”模式在我國的推行還存在一系列的問題,但其作為一種新型養老模式并參考國外推行該模式的經驗,也帶給了我們許多新的思考。能夠推行“以房養老”模式的國家,無一例外都是經濟發達、法制健全、國民信用度高的國家,基于上述可行性分析, “以房養老”模式在我國還有很長的路要走。

參考文獻

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文章編號：2095-4085（2015）03-0095-02

房地產估價是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學估價方法，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。我國目前房地產估價師都是經過全國統一考試，取得產地估價師《執業資格證書》并注冊登記后才從事房地產估價活動的。可見我國對房地產估價方面的重視，對房地產估價的市場比較法研究對我國的房地產發展具有重大意義。

1 我國現今房地產估價行業的發展現狀

我國的房地產估價行業在近十年里都在健康發展著，這是無數的國家房地產主管部門和房地產估價師們所共同創造的。其成果突出表現在多方面，主要有下面幾方面：

（1）制定了有關房地產評估的法律規章。

（2）確立了房地產估價師職業資格證制度

（3）制訂了有關房地產估價的技術規范

（4）形成了良好的房地產估價市場和房地產估價行業標準

（5）擴大了房地產估價的服務領域

2 我國房地產評估行業中存在的主要問題

房地產行業是影響我國現今經濟技術發展的重要行業之一，我國現今房地產行業也存在一些問題。

2.1 房地產評估機構產權不明晰

房地產評估機構的產權問題主要表現在：第一，估價人員的人事關系在委托到當地人才交流中心的過程中人事合同的認定不夠規范。第二，估價人員沒有真正獨立，還在原來的主管部門任職。第三，估價機構的主要業務源還是原主管部門。第四，由于估價機構與主管人員之間存在多年的同事或者上下級關系，估價師在工作中難免會對其給予照顧。

2.2 行業的法制建設落后

中國現今還沒有類似于已有的《律師法》和《注冊會計師法》之類的《估價師法》。雖然我國現在已經根據房地產估價發展的要求，制定出了一些規章制度，初步形成了房地產估價法律法規體系，但是還仍然缺失有關房地產估價的各項法律、法規和規章制度。

2. 3 估價人員的整體素質不高，不能滿足行業的發展需求

我國現今的估價師考核幾乎只是注重理論方面的考核及學歷高低，因此，我國現今通過考試的人大部分是大學畢業生，其工作經歷幾乎為零。而許多擁有豐富經驗的多年從事評估事業的人卻由于欠缺理論知識而通不過考試。除此之外，估價師的再教育嚴重缺乏，以至于不能滿足行業發展需要。隨著我國經濟的不斷發展，對房地產評估的要求也不斷的增加，因此，估價師需要定期接受專業知識的培訓，積極學習國內外的先進技術，使得其技術能滿足行業的發展需要。

3 房地產估價的市場比較法

在我國長期的房地產估價發展中，市場比較法是最主要、最常用也是最重要的方法。隨著市場比較法的理論探索與實踐應用，市場比較法也在逐漸完善。

市場比較法是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。這是一種技術上成熟、比較貼切實際的估價方法。其原理主要是替代原理，將替代原理作用于房地產市場，表現為效用相同、條件相近的房產價格總是相互牽引、趨于一致的。最常用的估價公式是：估價對象價格一可比實例價格*交易情況調整系數*交易日期調整系數*房地產狀況調整系數。當然，房地產估價師僅僅運用這些公式是遠遠不夠的，其要想在估價過程中充分運用市場比較法，需要注意以下幾點：

3.1 選取可比實例

雖然在進行實例選取時，沒有充足的房地產交易案例供選擇。但是，房地產估價師在選取可比的實例時，可供選擇的案例還是多多益善，原則上選取的案例要與估價對象盡可能接近，越接近越好。由于房地產行業的不確定性，在選取案例時，可以通過一些因素來參考，比如時間因素，一般情況下估價點相差一年以上的不宜采用。其次，在確定案例的相似度時，房地產估價員不應該加入太多的主觀因素而根據自己的個人經驗來選取，這會嚴重影響估價結果的準確度。

3.2 調整修正系數和調整系數的傾向性

在估價實務中，由于交易情況價格影響修正、交易日期價格影響一般估價師習慣采用的數學公式或模型加以量化的方法難以判斷。這就要求房地產估價師通過其專業分析和判斷來確定，從而進行傾向性選取修正系數和調整系數，對估價結果進行人為主導和操控。

3.3 對可比實例缺乏調查

現今的房地產估價市場由于缺乏可比實例的充分調查，造成了市場比較法中房地產狀況調整在很大程度上就難了很多。為了解決這個情況，在實際的房地產估價中應該要充分了解市場，比如做市場調查等。除此之外，還應該注意交易案例市場化、調整項目缺失等問題，在房地產估價師應該要綜合考慮上述問題，在實際的估價過程中，盡可能地做出準確的估價。

4 結論

我國經濟科技都在競爭中快速發展著。房地產行業也應該對我國的經濟發展做出貢獻，這對房地產估價工作又提出了更高的要求。為了提高房地產估價的技術水平，房地產估價的市場比較法是其中非常關鍵的方法。希望在未來，我國的房地產行業能夠發展的更加迅速，房地產估價工作能夠更加有效率。

參考文獻：

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P鍵詞： 房地產；估價；信用體系；內容；問題；對策

Key words： real estate；evaluate；credit system；content；problem；measure

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）10-0237-04

0 引言

誠信乃房地產估價行業存在之根本。目前，我國的房地產估價行業在誠信制度方面還有一定的欠缺，這對房地產行業的發展造成了一定的阻礙。因此，本文旨在通過加強我國房地產估價行業信用體系的建立，有效地推動我國房地產事業的穩健發展，為國家的經濟發展做貢獻。

1 房地產估價行業信用體系建設現狀與存在問題

進入到二十一世紀后，我國的房地產行業的發展呈現出一派繁榮的景象，這也進一步推動了房地產估價行業的快速發展。我國的房地產估價行業一直處在政府部門的主要管轄下，從宏觀上能對房地產估價行業起到一定的促進作用，但是結合社會整體的經濟發展勢態，處在政府部門統籌下的房地產估價行業在其發展上也受到了一定的限制。我國的房地產估價行業在近十年的蓬勃發展中已經建立起了一系列相關的法律法規，相應的職業資格制度也在不斷的更新和完善，其業務范圍也是在不斷擴展。另外，隨著社會經濟市場的不斷發展，誠信經濟的概念已經深入到每一個經營的環節中，像房地產這種涉及范圍廣泛，涉及的資金龐大的行業更是應該將誠信的理念貫徹到每一個經營環節中，因此，信用體系的創建和完善在房地產行業中顯得尤為重要。但是，房地產行業目前的發展情況就是市場規范不到位，信用體系不健全，還存在欺瞞消費者，侵害消費者合法權益的現象。2006年，一份有關于北京市房地行業的消費者關于該行業誠信度問卷調查的結果顯示出只有百分之六的人對目前的房地產行業的誠信度較為滿意的，而超過半成的人認為目前的房地產行業的誠信度很低，經過了十年的發展，目前相關的消費者對房地產行業的誠信度依舊不是很滿意。總的來說，目前我國的房地產行業出現了很嚴重的信用危機，針對這種情況，房地產行業應該及時地采取措施，建立起一套完整的信用體系，為促進房地產行業的穩定發展提供有效的保證。

目前，在房地產估價行業快速發展過程中，行業協會對于其健康發展十分重視，2005年協會第三屆理事會選舉后，提出了加強行業研究的設想，并做出相關數據調查。以上海為例，有估價資產的房地產估價公司共有一百余家，其中外地估價公司在上海開設的分支機構有5家，一級估價結構相對較多，與此同時，對上海八達、城市、國城等三個估價公司展開調查，從調查結果來看，受訪公司的平均員工30人，估價報告二千份，二級和三級估價公司差別相對較小。與此同時，房地產估價行業的估價師占全國的10%，但是專職房地產估價師只有300名左右，數據調查結果顯示，大部分估價師出擁有此職業資格證之外，還有其他的資格證，估價師的專業化水平和對行業的認可度還有待提升。

其中絕大部分估價公司信息建設投入明顯不足，信用體系不完善，所以，主要通過公司高層的人際關系進行客戶維護，與此同時，其中僅有百分之25%的估價公司成立的專門的客服部門提高其信用度，此外，其中95%的估價公司由估價師自己尋找所學資料，所以其服務質量和專業水平仍有待提高，設立研究部門手機市場資料的估價公司進展25%，自身研究能力相對較弱，嚴重阻礙了房地產股價行業信用體系的構建和完善。

2 國外房地產估價行業信用體系建設經驗與借鑒

信用體系的成熟度很大程度上可以對市場經濟的穩定和發展起到促進作用。分析國內外信用體系的建立成果，我們不難發現發達國家都是具有較為完善的信用系統的，而我國的信用體系的建立起步晚，發展慢，較發達國家還有很長的一段距離要走。

2.1 國外信用體系的分析

就國外的房地產相關行業信用體系建設而言，以美國為代表的發達國家都具有一套完整的信用系統，主要由信用管理體系以及與之對應的法律體系和信用服務公司組成。到目前為止，這些發達國家的信用體系體現出來了以下特點：

2.1.1 有效的法律保障和監管機制

一些發達國家的信用體系發展歷史長達數百年，因此，發展到現在，相關的管理政策和法律政策都得到了完善，例如，美國針對于市場信用體系頒布的法律政策接近20部，相應的管理手段和有關的政策也是不停的在更新和發展。

另外，國外一些發達國家對信用體系的監管是采用政府和相關的協會共同協助來完成的，這樣的監管手段能有效的結合二者在信用體系建設過程中發現的問題，政府部門起主要的監管作用，行業協會根據行業的特點在政府部門和行業企業中起到樞紐的作用，綜合的從國家發展和民生建設兩方面來監督和管理市場信用體系的建設和發展。并且，一些發達國家的政務信息是公開透明的，這種透明的監管制度也能更好地督促社會信用體制的建設和發展。

2.1.2 很強的市場信用意識

除了有效的法律監管手段之外，國外發達國家對于信用體系中涉及的信用服務機構和征信公司都采取了有效的管理政策，能對信用信息的采集、分類和更新起到很好的督促作用，同時還能有效地促進信用產品生產和改革創新。此外，發達國家的政府部門對于采集到的信用信息會進行分析管理，對于信用記錄較為差勁的企業和個人都會采取相應的制約手段，用以限制其在生活和工作中的信用消費行為。又因為征信公開透明化，在這種背景中，一些公司在選擇服務和合作對象時，會將信用記錄差的公司和個人排除在外。因此，發達國家市場主體都會具有很強的信用在這種執行政策下，國家的市場主體部分都會自覺的形成很強的信用意識，這對信用體系的建設和管理有很大的促進作用。

2.1.3 嚴厲的懲罰制度

任何體系的建立和形成都離不開嚴明的獎懲制度，一些國家針對失信行為建立的懲罰制度也是信用體系的重要組成部分。例如，美國對于企業和個人的失信行為有著非常明確的懲罰機制，不僅將失信的內容擴大和公開化，更是將其失信的行為永久記錄在案，除此之外，還會進行相應的經濟和勞動處罰，對一些出現嚴重失信行為的公司和個人將會直接取締其營業資格，使其付出慘痛的代價。通過建立這種懲罰制度，可以有效地促使企業和個人形成良好的誠心習慣，以保證信用體系能健康的發展。

2.1.4 完善的信用體系

在國外，其房地產評估信用體系相對完善，就目前其發展狀況來講，遠遠超過我國房地產估價行業的發展水平，同時，在國外，包括美國、英國等國家在內的發達國家，其房地產估價信用體系構建過程中主要傾向于估價的技術路線的研究，同時也包括對估價工具的重視，此外，這些國家在構建房地產估價行業信用體系過程中，更加側重于估價實踐的效率和公平，因此建立了較為完善的信用體系，企業信用通常包括五個方面的基本要素，其中涉及到企業品格、能力、資本、擔保、環境。在財富全球100強企業中有一半以上被稱之為誠信企業，其信用體系相對完善，誠信是其企業文化的重要組成部分。

2.1.5 專業組織的創建

英國皇家特許測量時協會目前是一個全球性的專業組織，主要以維護公共利益為目的，并以此代表、規范、推廣特許測量師這一職業。1881年學會被允許皇家注冊，名稱至今。一百多年來，英國皇家特許測量時協會與很多相似道德組織合并，不斷發展，直接帶動了其房地產估價行業的進一步發展。

2.2 國內信用體系

對比國外房地產市場擁有的一套完善的信用體系，我國在這方面的建設還存在很大的不足，具體來講有以下幾個方面：

2.2.1 法律制度和監管職責不完善

由上面的介紹我們不難看出，國外的信用體系在建設的過程中都注重法律制度的規范性。相比較之下，在我國，與信用體系相關的法律規范倒是存在一些，但是真正的完全是以信用體系作為主要內容的法律規范一個也沒有。另外，我國的房地產信用體系是在政府部門單獨的監管下實施的，相比較國外的政府部門和行業協會共同監管，我國的這種監管情況沒有充分的發揮行業協會的作用，很容易因為片面性而出現一些紕漏，在這種情況下，我國的信用體系建設必會受到很大的阻礙。

2.2.2 信息公_程度不夠，市場信用意識不夠強烈

對比國外的政務信息公開透明化來說，我國在信息公開方面還存在很大的不足。我國對于企業和個人的失信行為不會將其公之于眾，導致行業部門在經營的過程中不會強烈的約束自己的行為，對于一些失信行為也不會給與足夠的重視，最終呈現出來的就是行業經營過程中信用意識不強烈，因此出現了很多經濟和合同糾紛。

2.2.3 缺乏明確的獎懲制度

我國的關于房地產信用體系的建設過程中缺乏對失信行為的懲罰行為，對比國外對失信行為的嚴厲懲罰而言，國內的信用體系似乎缺乏對失信行為的明確定義和管理。也沒有像發達國家一樣，對社會群體和個人的失信行為登記在案，更沒有將其擴大化和嚴肅化。另外，在對失信行為的經濟和勞動懲罰中，也沒有明確的懲罰機制，其懲罰力度也是一般，最終出現的結果就是失信行為在行業內部惡性循環。

3 體系框架

對于我國目前的房地產估價行業而言，綜合考慮房地產行業和國家市場經濟的發展，針對其信用體系的整體框架而言，具體來講應該包括以下幾個部分：

3.1 主要內容

房地產估價行業的信用體系在建立之初就應該明確其涉及的主體對象，提供估價服務的房地產建設公司、中介公司等，提供監督管理的政府職能部門，以及相應的從業人員和服務對象。另外一個不可或缺的就是支持房地產估價行業信用體系的法律和法規，任何一個體系的完善都離不開法律制度的支持和保護，因此，建立一套與之相關的法律和法規，有效的針對失信行為給與相應的法律處分，在信用體系實施的過程中作為其后盾的存在，能有效地促進信用體系的改革和發展。

3.2 運行過程

房地產估價行業的信用體系建立完成后，應該怎么運行就變得十分的重要了。首先要說的就是該體系的執行方式了。體系建立完成，明確了主體對象之后必須確定信用體系的實施方式，按我國現有的發展模式來看，我們應該借鑒國外成功的經驗，將信用體系的監控主題由原來的政府部門主管改變成為政府部門和相應的房地產估價行業協會公共監督管理，該行業涉及的群體和個人應該嚴格按照體系的要求展開工作內容，做到令行禁止。

當信用體系成功運行起來后，就應該嚴格的按要求執行，一旦出現不按要求執行的，又有違反法律法規的行為時，相應的懲罰制度就顯得尤為重要。因此，整個體系的框架結構中應該留出一部分作為針對失信行為實行的懲罰制度，通過在體系的運行過程中實行對失信行為不同程度的懲罰來約束該行業相關人員的失信行為。

與此同時，還要著重發揮政府在此過程中的相關職能，其中包括監督、抽查和審核等監管機制，眾所周知，在經濟生活中，信用可以發揮制度規范作用，但是在此過程中，必須滿足一下幾個條件，其一，市場中的行為主體更加傾向于關注長期利益，其二，構建暢通的信息渠道，最后是行為主體認識到不誠信行為會受到相應處罰，基于此，政府需要不斷加強監督和引導，針對估價行業發展過程中的失信行為進行相關處罰條例的頒布和實施，并進行適當監管和抽查，避免法律漏洞帶來的信用缺失。

房地產估價行業在構建信用體系過程中，大體可以針對以下幾個方向，建立信用管理制形象。其中信用建設的基礎是信用管理制度的構建，其中不僅包括估價機構誠信檔案制度，同時也包括房地產股價行業從業人員的職業道德守則以及政府的信用監督，從而使不守信的估價師和估價機構收到相應的懲戒，從而引領整個股價行業的健康良性發展，并保障守信的估價師以及估計機構收到相應鼓勵和褒獎，從而帶動良性風氣的樹立和形成。

房地產估價行業信用體系的構建還應該自身行業的自律和不斷規范化，在此過程中，可以加大自身企業信用宣傳，樹立企業信用形象，并在此過程中，不斷提高自身的服務水平和信用程度，提高服務質量的同時，形成帶有自身準則的信用服務意識，總而促進估價行業的健康可持續發展。房地產行業信用體系的構建不僅是為了提高股價是自身的道德準則和職業素養，同時也是為了將房地產股價行業發展成為一個經濟所需、社會所歡迎和認可、群眾所支持和尊重的健康行業。

4 評價體系的機制

社會經濟市場上的誠信問題日益嚴重，雖然信用體系建立已經有一段時間了，但是相應的評價機制還未成型，特別是房地產估價行業的評價機制，幾乎還處在零起步的位置。因此，針對房地產估價市場存在的評價機制空白的問題，建立有效的評價體系機制變得極其重要。通過分析目前存在于市場經濟中其他各行業中的誠信評價機制，結合國外一些較為成功的誠信評價機制的建立過程，我國房地產估價行業的誠信評價機制的建立應該由以下幾個部分組成：

4.1 企業素質

企業自身的素質從很大程度上可以決定企業完成業務的能力，也能對企業的誠信度產生很大的影響。企業自身的素質主要由企業資質、注冊資金、從業時間以及企業內部員工的數量這四個部分組成。這四個部分中，企業資質等級越高，相關的管理機制也就越完善，注冊資金的金額越大，其承擔的失信風險也就越高，而從業時間越長也就意味著企業的誠信度結較高，最后的員工數量就可以顯示出企業規模，對這四部分進行綜合的評價就能大致上確定該企業在誠信評價中是否占據優勢。

4.2 員工素質

評價體系機制中，納入對員工素質的綜合分析，主要的分析內容包括了對員工的學歷以及考取的專業資格以及業務能力，通過這些分析可以看出與房地產估價行業相關的管理和從業人員的專業知識技能和業務能力是否具有較高的水平。這也是反應房地產估價行業誠信度的一個重要的因素。

4.3 經營能力

經營能力指的是房地產估價企業展開的有關于估價行為的經營方式和取得的成果。經營能力很大程度上是與該公司的業務收入掛鉤的，一個擁有良好經營能力的企業必定也具有很強的市場競爭力。因此，將企業的經營能力納入評價體系機制的內容中能有效地提高企業的誠信度，促進企業更好的發展。

4.4 信用記錄

作為評價企業誠信體系的幾個機制，有關于企業的信用記錄是不能缺少的。信用記錄能夠反映出該企業在經營的過程中接受的來自外界，包括了政府部門、同行業競爭者以及客戶群的信用反饋。通過一套完整的信用管理檔案，我們可以很好的對企業的誠信水平做出評價，從而更好地實現對企業信用的督促。

5 完善房地產估價行業信用體系建設的對策

針對目前房地產市場出現的信用缺失和相關監督制度不夠完善的情況，在此提出以下幾點建議：

5.1 完善監督制度

完善房地產估價行業的監督制度主要就是提高國家和行業協會的監控能力，國家應針對目前房地產估價行業存在的問題提出與之相對應的法律條文，對于細節部分也應該更加完善和充足，從法律根本上杜絕房地產企業的僥幸心理。另外，有關房地產估價行業協會應該有針對性的對行業內部的違法亂紀現象制定相應的行業規則，保證房地產行業的正規經營。

5.2 提高企業自身的素養

房地產估價行業存在的一些問題從根本上來說與企業自身的素質文化有很大的關系，從企業內部的企業文化，到專業知識技能的培訓，再到員工的職業素養，各方面都對房地產估價行業的信用a生了影響，因此，從企業自身來說，創建企業文化知識，加大對職工素養的培訓，提升企業整體的職業素養很有必要。

5.3 消費者及時的監督舉報

任何一個行業，其失信行為都會給消費者造成一定的經濟損失，針對房地產估價行業的失信行為，消費者應該持有冷靜客觀的態度，一發現任何違反誠信現象就應該及時的舉報，堅決不姑息任何有違信用體系建立的行為。相信通過消費者的監督一定能夠對房地產估價行業信用體系的建立起到促進的作用。

6 結語

誠信是立人之本，也是一個行業存在于市場的根本所在。房地產估價行業信用體系的建立對于目前該行業的發展有著重要的作用，用一套完整的信用體系對房地產估價行業的服務行為進行約束和規范，以保證我國房地產市場的穩定發展。

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