相關(guān)期刊
時(shí)間：2024-03-22 14:54:51
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
前言：
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收種類相對(duì)較多，其中房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)繳納的較為主要的稅種之一。通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)繳稅情況進(jìn)行調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅款繳納的過程中，都會(huì)對(duì)納稅金額進(jìn)行控制，通過多種籌劃手段，降低企業(yè)納稅的成本。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌劃的過程中缺乏系統(tǒng)的管理，忽視科學(xué)手段的應(yīng)用等，使得房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃難以達(dá)到理想的效果。
1.房地產(chǎn)行業(yè)涉稅特點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在我國(guó)具有著一定的特殊性，尤其是在近年來住房?jī)r(jià)格居高不下的影響下，我國(guó)政府以及廣大人民群眾都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展十分的重視。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況與房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)有著密切的關(guān)系，并且對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及發(fā)展方向等都會(huì)產(chǎn)生影響。通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況進(jìn)行研究，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在納稅方面具有著以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：（1）不同階段稅收不同。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的過程中是分階段的，不同的階段其經(jīng)營(yíng)的形式也有所不同。（2）稅種多，稅額高。我國(guó)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行征稅的過程中采取的是分類征稅，也就是說在不同的領(lǐng)域進(jìn)行不同稅費(fèi)的征稅。（3）獨(dú)特的繳費(fèi)方式。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅款繳納的過程中，大多數(shù)的稅種都按照正常的繳稅方式進(jìn)行。
2.具體案例分析
甲公司是一家經(jīng)營(yíng)效益良好的房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中因資金不足，需要進(jìn)行8000萬元資金的籌措。在對(duì)資金進(jìn)行籌措的過程中，甲公司希望通過企業(yè)所得稅籌劃的方式，對(duì)企業(yè)將要繳納的企業(yè)所得稅進(jìn)行控制，在合法的范圍內(nèi)將企業(yè)需要繳納的個(gè)人所得稅降到最低。下面（表一）是甲公司成員提出的三個(gè)不同的籌資計(jì)劃，通過對(duì)籌資計(jì)劃進(jìn)行分析我們可以找出最優(yōu)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案。
通過對(duì)日常生活中企業(yè)所得稅的繳納方式進(jìn)行研究我們可知在日常生活中企業(yè)所得稅的繳納與企業(yè)的借款有著密切的關(guān)系，并且隨著企業(yè)借款的不斷提升，個(gè)人所得稅的數(shù)額也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的下降。因此巧妙的進(jìn)行資金的借貸成為了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅籌劃的主要方式之一。通過對(duì)甲公司的三個(gè)籌資計(jì)劃進(jìn)行分析，我們又可以發(fā)現(xiàn)不同的資金借貸方法產(chǎn)生的企業(yè)所得稅籌劃效果也有所不同，其中通過對(duì)三個(gè)不同計(jì)劃進(jìn)行研究我們可以直觀的看到，計(jì)劃三在可以進(jìn)行利息抵稅的比重更大，其在進(jìn)行企業(yè)所得稅的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三雖然節(jié)稅效果突出，但是在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上卻是最大的因此應(yīng)被有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)所重視。
3.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃
對(duì)上述案例進(jìn)行分析我們可以得出，房地產(chǎn)行業(yè)可以通過對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行籌劃，降低企業(yè)所得稅的支出，并且進(jìn)行資金的借貸是主要的應(yīng)用手段。通過進(jìn)一步的研究我們可以發(fā)現(xiàn)上述案例只是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行所得稅籌劃的一個(gè)縮影，在實(shí)際的工作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對(duì)不同的經(jīng)營(yíng)階段進(jìn)行不同的企業(yè)所得稅稅收籌劃。
3.1準(zhǔn)備階段
我國(guó)稅法對(duì)于納稅的對(duì)象進(jìn)行細(xì)致的劃分，通過有針對(duì)性的的稅收規(guī)定對(duì)我國(guó)的稅收工作進(jìn)行保障。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)設(shè)立的過程中，首先應(yīng)對(duì)稅法進(jìn)行掌握，明確其在納稅過程中的義務(wù)，通過對(duì)相關(guān)納稅內(nèi)容的了解，完善稅收籌劃的依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)具體的組建形式進(jìn)行考慮。這主要是因?yàn)槠髽I(yè)的組建形式不僅關(guān)系著企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式，經(jīng)濟(jì)發(fā)展等，同時(shí)也關(guān)系著稅收的多少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備階段應(yīng)從稅收以及企業(yè)發(fā)展的角度進(jìn)行綜合的考慮。最后，對(duì)分支機(jī)構(gòu)的形式進(jìn)行把握。企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)包括分公司和子公司兩種，針對(duì)不同的分支機(jī)構(gòu)我國(guó)法律在企業(yè)所得稅方面進(jìn)行了區(qū)分的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行分支機(jī)構(gòu)建立的過程中，應(yīng)用發(fā)展的眼光看問題，針對(duì)不同條件下分公司以及子公司的稅收特點(diǎn)，進(jìn)行合理的選擇。
3.2開發(fā)階段
房地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)比較復(fù)雜的過程，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行合理的把握對(duì)于控制企業(yè)所得稅的繳納有著重要的意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段首先，應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行各項(xiàng)資格的審批，并遵守具體的流程，完善開發(fā)過程中的各項(xiàng)工作。其次，進(jìn)行合理籌資方式的選擇。通過案例我們可以知道不同的籌資方式在節(jié)稅效果以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上都有所不同，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)二者進(jìn)行合理把握，進(jìn)行科學(xué)的稅收籌劃。
3.3銷售階段
銷售是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的重要環(huán)節(jié)，為了可以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行保障，我國(guó)大約80%以上的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中都會(huì)進(jìn)行房地產(chǎn)的預(yù)售工作。因此一般在對(duì)房地產(chǎn)銷售階段進(jìn)行研究的過程中，習(xí)慣性的會(huì)將該階段分為兩個(gè)部分。就房地產(chǎn)的預(yù)售部分而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)預(yù)售過程中收取的資金進(jìn)行合理的籌劃，并以季度為單位進(jìn)行利潤(rùn)的預(yù)算以便進(jìn)行企業(yè)所得稅的繳納。而對(duì)于現(xiàn)售部分來說，在對(duì)其進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)著重考慮可實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)收入以及經(jīng)營(yíng)過程中的資本支出以及經(jīng)濟(jì)虧損等因素，對(duì)應(yīng)該繳納的稅額進(jìn)行合理的計(jì)算，避免因資本控制失誤造成稅款繳納不準(zhǔn)確的現(xiàn)象出現(xiàn)。
4.總結(jié)：
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行發(fā)展的過程中，應(yīng)從多個(gè)角度出發(fā)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的資金支出進(jìn)行控制。通過加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃質(zhì)量的方式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額進(jìn)行合理的控制，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。（作者單位：1.北京開放大學(xué)懷柔分校；2.北京京北職業(yè)技術(shù)學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
一、稅收籌劃的定義
稅收籌劃是指納稅人站在企業(yè)管理的高度上，并在符合國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，選擇涉稅整體經(jīng)濟(jì)利益最優(yōu)化的納稅方案來處理生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和投資及理財(cái)活動(dòng)的一種企業(yè)涉稅管理活動(dòng)，也是一種既合理又合法的“節(jié)稅”行為。
二、稅收籌劃技術(shù)
（1）免稅技術(shù)。（2）減稅技術(shù)。（3）稅率差異技術(shù)。（4）分割技術(shù)。（5）扣除技術(shù)。（6）成本（費(fèi)用）調(diào)整技術(shù)。（7）臨界點(diǎn)籌劃技術(shù)。（8）利用稅收優(yōu)惠技術(shù)。
三、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)具有規(guī)模大、投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高等特點(diǎn)，這決定了房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的稅收籌劃是多方面的，合理、科學(xué)的稅收籌劃有利于企業(yè)抑制偷稅、漏稅的不合法行為，規(guī)范納稅行為，進(jìn)一步降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和管理與經(jīng)營(yíng)成本，從而有利于企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
四、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的必要性
（1）房地產(chǎn)行業(yè)涉及的征稅科目較多，稅負(fù)較重，涉及到的征稅稅種也較多，進(jìn)行合理科學(xué)的稅收籌劃，可以避免企業(yè)重復(fù)納稅，節(jié)約外部開支成本；
（2）合理的稅收籌劃有助于降低房地產(chǎn)行業(yè)的管理成本和經(jīng)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)稅后利益最大化，提高企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)能力；
（3） 進(jìn)行稅收籌劃，有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)自身對(duì)稅收籌劃的重視，這樣就會(huì)減少其負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、違法風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，有助于其健康發(fā)展；
（4） 房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃有助于企業(yè)提高自身的財(cái)務(wù)管理水平，完善自身的財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)合法、高效的財(cái)務(wù)控制，提高自覺納稅意識(shí)，也可以促進(jìn)我國(guó)稅收工作的開展；
（5）房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃有利于相關(guān)的稅收法律法規(guī)制度的完善，為實(shí)現(xiàn)我國(guó)構(gòu)建法治社會(huì)的目標(biāo)作出貢獻(xiàn)；
（6）房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃，也利于行業(yè)內(nèi)提高資源重復(fù)利用率，合理的配置資源，減少不必要的浪費(fèi)，為我國(guó)走可持續(xù)發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展作出貢獻(xiàn)；也有助于國(guó)家制定的宏觀調(diào)控政策的施行。
五、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的具體策略
1、從企業(yè)所得稅角度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了其在開發(fā)產(chǎn)品未完工時(shí)可以先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)繳企業(yè)所得稅，待完工時(shí)再重新調(diào)整計(jì)稅成本。稅務(wù)機(jī)關(guān)按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》指定的5%——20%的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率與實(shí)際毛利率相比存在較大差額，若將差額毛利率合法合理地應(yīng)用到稅收籌劃中，對(duì)于企業(yè)利用差額毛利率獲得資金使用的時(shí)間價(jià)值，緩解資金緊張?zhí)峁┯欣麠l件。
房地產(chǎn)行業(yè)所得稅的繳納情況是分月、分季預(yù)繳，年終匯算清繳，而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品完工與未完工結(jié)算之間也存在跨月、跨季度的情況，房地產(chǎn)行業(yè)所得稅的核算可分為三個(gè)階段來籌劃：第一階段為開發(fā)產(chǎn)品未完工，先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算；第二階段為竣工但未辦理結(jié)算手續(xù)，未取得全額發(fā)票，經(jīng)鑒證后按預(yù)算造價(jià)預(yù)提費(fèi)用，計(jì)算預(yù)計(jì)銷售毛利率；第三階段是完工并辦理竣工結(jié)算手續(xù)，根據(jù)銷售毛利率進(jìn)行納稅調(diào)整并計(jì)算企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)行業(yè)可以合理推遲竣工時(shí)間，合理地把差額毛利率應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃中，把合法推遲交納的稅款巧轉(zhuǎn)為無息貸款充分提高資金使用效率，獲得資金的時(shí)間使用價(jià)值。
2、從土地增值稅角度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃
從土地增值稅角度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃主要可從建房方式和分散收入兩個(gè)方面著手：
（1）根據(jù)不同建房方式進(jìn)行稅收籌劃
我國(guó)稅法規(guī)定，合作建房建設(shè)完畢后自用的，可暫免征收土地增值稅，建成后要轉(zhuǎn)讓的，就需補(bǔ)交土地增值稅，代建房不屬于土地增值稅的征稅范圍。故采用代建房方式進(jìn)行稅收籌劃可在一定程度上降低企業(yè)外部成本，減輕企業(yè)稅負(fù)。具體操作如下例：
某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一塊價(jià)值350萬元的土地使用權(quán)，2007年，公司在該土地上建造商務(wù)樓并以1100萬元價(jià)格售出。假設(shè)商務(wù)樓的建筑成本為500萬元，土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額為800萬元。則該公司應(yīng)該繳納的稅費(fèi)為如下幾步：（其中成本利潤(rùn)率10%，城建稅7%，教育費(fèi)附加3%）：首先計(jì)算應(yīng)納建筑安裝營(yíng)業(yè)稅=500×（1+10%）/（l-3%）×3%=17.01萬元，其次計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅=1100×5%=55萬元，第三，增值率=（1100-800）/800=37.5%，第四，應(yīng)納土地增值稅=300×30%=90萬元，第五，應(yīng)納城建稅、教育費(fèi)附加=（17.01+55）×（7%+3%）=7.2萬元，最后計(jì)算公司應(yīng)納稅費(fèi)合計(jì) =17.01+55+90+7.2=169.21萬元。
如果該公司進(jìn)行納稅籌劃，將其銷售行為轉(zhuǎn)為代建房行為，卻會(huì)發(fā)生不一樣的結(jié)果，籌劃前后成本基本相同，稅負(fù)卻不同，我國(guó)稅法規(guī)定單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置成本后的余額作為營(yíng)業(yè)額。如下例：
公司在開發(fā)寫商務(wù)樓前，首先將土地按350萬元的價(jià)格銷售給最終客戶，然后以800萬元的價(jià)格與客戶簽代建合同，房屋建成后可得800萬元的建筑安裝收入。因此，該公司將土地以350萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給客戶，只需繳納建筑安裝營(yíng)業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加，不須繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅，也不再負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅。
籌劃后該公司應(yīng)納稅：
建筑安裝營(yíng)業(yè)稅=800×3%=24萬元
城建稅、教育費(fèi)附加 =24×（7%+3%）=2.4萬元
籌劃后可節(jié)稅169.21-（24+2.4）=142.81萬元
（2） 用分散收入的方式來進(jìn)行稅收籌劃。
用分散收入的方式降低土地增值率，減輕房地產(chǎn)稅負(fù)。
常見的分散收入的方式有兩種：將可分除的房地產(chǎn)整體項(xiàng)目剝離出來單獨(dú)處理，達(dá)到盈利不繳納土地增值稅的目的；將一個(gè)整體項(xiàng)目分開多個(gè)工程處理，以降低增值稅率，減輕稅負(fù)。
3、從營(yíng)業(yè)稅角度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行稅收籌劃有很多方法，在這里簡(jiǎn)單從介紹以下三種方法：
（1）運(yùn)用減少流轉(zhuǎn)次數(shù)的方法進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)在銷售時(shí)按流轉(zhuǎn)次數(shù)繳納營(yíng)業(yè)稅的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中運(yùn)用合理方法減少流轉(zhuǎn)次數(shù)降低營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)。
（2）采用合作建房方式進(jìn)行稅收籌劃。
合作建房的方式一般分為兩種：一種是由雙方通過互換房屋所有權(quán)的方式和土地使用權(quán)的方式合作建房，這時(shí)雙方則需要分別按銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的方式來繳納營(yíng)業(yè)稅；一種是雙方分別以貨幣資金、土地使用權(quán)出資，成立合營(yíng)企業(yè)，此時(shí)的交易雙方均不用繳納營(yíng)業(yè)稅。
六、總結(jié)
隨著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體水平的提高，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)，如何做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃工作，將影響著其如何發(fā)展下去。房地產(chǎn)企業(yè)自身要做好經(jīng)營(yíng)發(fā)展，需要降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本與管理成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，因?yàn)樾袠I(yè)本身的稅負(fù)過重，因此科學(xué)合理的稅收籌劃工作的開展與施行，將有助于其降低這些成本，減輕稅負(fù)；從而促進(jìn)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住發(fā)展機(jī)遇，促進(jìn)自身能力提高，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，搶占市場(chǎng)獲得生存與發(fā)展。（作者單位：陽煤集團(tuán)統(tǒng)計(jì)部）
參考文獻(xiàn)
[1]會(huì)計(jì)之友 2011年3月《差額毛利率在房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃中的應(yīng)用》
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，屬于我國(guó)重要產(chǎn)業(yè)。通過房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，能夠充分帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)。基于此，稅收籌劃具體實(shí)施階段，力求充分考慮國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)際，發(fā)展水平方面來說，才能實(shí)現(xiàn)彼此相適應(yīng)。近年來，我國(guó)出臺(tái)若干政策，宏觀予以有效調(diào)控。房地產(chǎn)公司角度來說，要想實(shí)現(xiàn)自身行業(yè)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)提升，籌劃工作需要充分落實(shí)，只有這樣，競(jìng)爭(zhēng)力方面，才能得到不斷增強(qiáng)，才能真正提高自身經(jīng)濟(jì)效益。
一、房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃概述
關(guān)于稅務(wù)籌劃，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)能夠得到優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)良好管理。對(duì)于企業(yè)納稅人來說，規(guī)范指導(dǎo)作用，降低稅務(wù)支出，公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)目標(biāo)，能夠得到充分實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)公司，實(shí)際開展稅務(wù)籌劃環(huán)節(jié)，組成部分較多，比如說，避稅如何開展，怎樣實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，要想實(shí)現(xiàn)自身持續(xù)發(fā)展，需要充分做好稅收籌劃工作。通過開展稅收籌劃，繳納稅務(wù)意識(shí)方面，能夠得到有效提高。與此同時(shí)，通過較為科學(xué)合理稅務(wù)籌劃，經(jīng)濟(jì)效益方面來說，能夠?qū)崿F(xiàn)不斷增長(zhǎng)。企業(yè)核心價(jià)值方面來說，能夠得到充分凸顯。經(jīng)營(yíng)管理模式角度而言，通過較為科學(xué)有效稅務(wù)籌劃，能夠?qū)崿F(xiàn)明顯改善。從我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面來說，得到優(yōu)化升級(jí)，投資方向方面，實(shí)現(xiàn)更加合理。
二、房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀
（一）專業(yè)性不足問題
稅收籌劃人員來說，普遍存在素質(zhì)不高問題。房地產(chǎn)企業(yè)角度而言，難以實(shí)現(xiàn)較為良好稅收籌劃。稅收籌劃人員難以真正做到專業(yè)，能力方面，普遍需要不斷提高。與此同時(shí)，稅務(wù)籌劃人員具體工作環(huán)節(jié)，稅務(wù)規(guī)定存在不熟悉問題。這也就容易造成稅收籌劃難以真正實(shí)現(xiàn)良好開展，經(jīng)常容易出現(xiàn)脫離實(shí)際狀況。
（二）內(nèi)容界定難以清晰
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅務(wù)籌劃實(shí)際階段，籌劃核心難以真正掌握。更有甚者，稅收籌劃概念難以清晰，偷稅或者進(jìn)行漏稅，成為違法行為，社會(huì)難以實(shí)現(xiàn)和諧，稅收籌劃需和法律政策方面實(shí)現(xiàn)有效吻合。對(duì)于房地產(chǎn)公司，利益固然重要，但是需要避免不擇手段。措施實(shí)施環(huán)節(jié)，稅負(fù)高低盡管非常重要，但是同時(shí)應(yīng)該考慮違規(guī)行為。比方說，企業(yè)所得稅較為關(guān)鍵，稅收籌劃要想有效開展，需要嚴(yán)格控制所得稅。然而，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，普遍容易予以忽視。從利潤(rùn)降低方面予以考慮，實(shí)質(zhì)上，公司利潤(rùn)方面來說，反而得到一定程度降低。
（三）風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想真正實(shí)現(xiàn)較為良好稅收籌劃，籌劃風(fēng)險(xiǎn)需要力求嚴(yán)格控制。稅收籌劃活動(dòng)實(shí)施階段，受到外部不良因素作用，實(shí)際收益難以達(dá)到目標(biāo)，和預(yù)想收益之間對(duì)比，普遍存在一定出入。通常來說，內(nèi)部各項(xiàng)事務(wù)管理方面存在風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)方面存在一定風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)稅收政策方面存在一定風(fēng)險(xiǎn)。然而，稅收籌劃環(huán)節(jié)，普遍存在風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足問題，重視程度不夠，風(fēng)險(xiǎn)一旦出現(xiàn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)難以落實(shí)。
三、房地產(chǎn)稅收籌劃方法
（一）養(yǎng)成風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警
對(duì)于稅收籌劃來說，屬于房地產(chǎn)企業(yè)較為重要工作，通過開展合理有效稅收籌劃，企業(yè)能夠充分預(yù)測(cè)各項(xiàng)事務(wù)開展。然而，風(fēng)險(xiǎn)性問題不容忽視。尤其面對(duì)目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)方面，普遍得到，始終處于不斷變化之中。法律政策方面，普遍處于不斷完善階段。房地產(chǎn)企業(yè)角度來說，風(fēng)險(xiǎn)普遍存在。基于此，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)方面，需要予以充分樹立。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作等方面，需要充分貫徹落實(shí)。與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制方面，也應(yīng)力求實(shí)現(xiàn)科學(xué)有效建立。
（二）稅收籌劃人員方面，不斷提高綜合素質(zhì)
通過開展合理有效稅收籌劃，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，能夠?qū)崿F(xiàn)較為良好財(cái)務(wù)管理。稅收籌劃人員方面，需要具備良好專業(yè)技能，同時(shí)具備一定綜合素質(zhì)。企業(yè)人才招聘環(huán)節(jié)，專業(yè)技能方面，應(yīng)該不斷加強(qiáng)重視。專業(yè)技能培訓(xùn)應(yīng)該充分到位，企業(yè)人員應(yīng)注重加強(qiáng)這方面定期安排。只有這樣，員工才能真正進(jìn)步，稅務(wù)籌劃水平方面，才能得到有效提高。此外，職業(yè)道德同樣較為關(guān)鍵，需要不斷加強(qiáng)員工這方面培養(yǎng)。理財(cái)理念同樣不容忽視，因而應(yīng)引導(dǎo)其依法納稅，同時(shí)能夠做到合法節(jié)稅。
（三）關(guān)于稅收籌劃，應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)
目前處于21世紀(jì)，信息呈現(xiàn)爆炸增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要充分關(guān)注當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，掌握當(dāng)前出現(xiàn)變化。對(duì)于國(guó)家政策，需要充分了解存在何種變動(dòng)。只有這樣，稅務(wù)籌劃工作實(shí)施階段，才能對(duì)其予以時(shí)刻調(diào)整。風(fēng)險(xiǎn)方面問題，才能得到充分減少。關(guān)于稅收籌劃，工作具體實(shí)施階段，需要充分保障具備一定靈活性，稅收籌劃人員需要充分具備敏銳觸覺，同時(shí)具備長(zhǎng)遠(yuǎn)目光。只有這樣，市場(chǎng)一旦發(fā)生重大變化，反應(yīng)才能及時(shí)，稅收籌劃方案方面，才能得到充分及時(shí)調(diào)整。對(duì)于稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，才能真正實(shí)現(xiàn)有效降低，從而充分促進(jìn)企業(yè)不斷發(fā)展，企業(yè)收益等方面，才能充分實(shí)現(xiàn)有效擴(kuò)大。
四、結(jié)語
本文著重探討稅收籌劃實(shí)施階段，對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，存在何種實(shí)際問題，同時(shí)闡述一定解決措施。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，屬于我國(guó)重要產(chǎn)業(yè)。通過房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，各個(gè)行業(yè)來說，能夠充分帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)。只有實(shí)現(xiàn)良好稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)才能充分保持旺盛活力，作為基礎(chǔ)行業(yè)，房地產(chǎn)公司來說，才能真正實(shí)現(xiàn)提高自身效益，稅務(wù)成本方面，也能得到充分節(jié)約。關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力方面，也能得到不斷提升。參考文獻(xiàn)：
[1]穆北歌.房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃上的現(xiàn)狀及防范[J].財(cái)經(jīng)界，2014（29）：267-279.
[2]趙曉莉，趙德彥.利用稅務(wù)籌劃促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的探究[J].山西建筑，2014（13）：257-258.
關(guān)鍵詞：
土地增值稅；房地產(chǎn)；稅收籌劃
國(guó)家可以通過土地增值稅的征收來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)展開宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本是企業(yè)整體成本費(fèi)用中最重要的組成部分，在很大程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。而土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)土地增值稅的稅收進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，只有這樣才能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，有效控制和預(yù)防企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義
1.有利于適應(yīng)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在當(dāng)前日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃不僅可以合理地設(shè)置企業(yè)的相關(guān)稅費(fèi)制度，而且房地產(chǎn)企業(yè)在逐漸激烈的競(jìng)爭(zhēng)中可以更好的對(duì)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行適應(yīng)。近些年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了有力的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本不斷增長(zhǎng)，而利潤(rùn)空間卻不斷下降，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)又大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，而進(jìn)行合理的土地增值稅稅收籌劃可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。
2.有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平與創(chuàng)新隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理狀況變得更加困難，而進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃能夠在很大程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率，改善企業(yè)的現(xiàn)金流，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。另外，在房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃不斷發(fā)展過程中，相關(guān)的研究逐漸增加，在未來的發(fā)展中還需要進(jìn)一步的完善，促進(jìn)有著普遍意義的籌劃模式的形成，改善原有的單一的以整體稅負(fù)為研究?jī)?nèi)容的情況，提升稅收籌劃的針對(duì)性，使房地產(chǎn)企業(yè)在繳納土地增值稅方面獲得更多的實(shí)際效益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃策略
1.利用臨界點(diǎn)與分散收入的手段開展籌劃工作原有的稅收籌劃重點(diǎn)普遍放在了土地增值稅方面，而針對(duì)這一稅收開展的籌劃工作則主要目標(biāo)就是使增值率獲得降低，這樣就可以在稅收中減少土地增值稅的繳納甚至不繳納。一方面的方法就是利用臨界點(diǎn)，企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中可以根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行自身開發(fā)方案的制定，使得增值率低于起征點(diǎn)就可以避免繳納增值稅。另一方面，在土地增值稅中，扣除的項(xiàng)目金額假如是固定的，那么轉(zhuǎn)讓的收入減少，土地增值額也會(huì)相應(yīng)的減少，稅率和稅額就會(huì)降低。所以使用這種分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的方法就屬于合理降低土地增值額的有效措施。而在分散收入方式方面，一般的方法就是將能夠分開進(jìn)行處理的環(huán)節(jié)從整個(gè)房地產(chǎn)中劃分出來，進(jìn)行分次地單獨(dú)簽約，達(dá)到節(jié)約稅費(fèi)的目的。
2.利用增加可抵扣項(xiàng)目開展稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可通過增加合理的利息支出扣除項(xiàng)目金額來降低增值率，使其適用較低的稅率，達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的作用[1]。在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，相關(guān)政策明確的指出了利息支出扣除項(xiàng)目的相關(guān)細(xì)節(jié)內(nèi)容，這為房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅稅收籌劃提供了一個(gè)有利的途徑。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中，如果借款增加，利息偏高，則需提供金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)貸款證明，進(jìn)行利息支出的分?jǐn)偅_(dá)到利息的正確扣除。如果借款較少利息也較低，就不需要對(duì)利息支出進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算及出示貸款證明，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
3.利用建房的方式進(jìn)行稅收籌劃在稅法相關(guān)規(guī)定中部分建房行為不屬于土地增值稅的征收范疇，可以避免或減少土地增值稅的繳納。一方面是代建房方式，主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)[2]。在代建房過程中，房地產(chǎn)企業(yè)增加了經(jīng)濟(jì)方面的收益，但房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并沒有產(chǎn)生任何變動(dòng)，企業(yè)獲得的收入是勞務(wù)性質(zhì)的收入，因此只需要繳納營(yíng)業(yè)稅。相對(duì)于土地增值稅而言，營(yíng)業(yè)稅的比例較低，選擇代建房方式可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；另一方面是合作建房的方式。合作建房方式是指，在土地開發(fā)過程中，一方負(fù)責(zé)土地，一方負(fù)責(zé)資金，雙方進(jìn)行合作建房。我國(guó)有關(guān)土地增值稅的規(guī)定中表明，資金與土地由兩方各自承擔(dān)的，進(jìn)行的合作建房之后按比例分房自用的，可以不征收土地增值稅。建成之后如果進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，則需要收土地增值稅。這樣，如果房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買了一塊土地來修建房屋，這一企業(yè)就可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款來作為建房的資金，使得資金與土地的負(fù)責(zé)人進(jìn)行分離，在剩余的住房出售前，企業(yè)就不需要繳納土地增值稅，只有在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)部分的住房時(shí)，要繳納繳納特定部分的土地增值稅。
4.利用統(tǒng)籌的手段開展稅收籌劃房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的增值額與增值率是不盡相同的，這是因?yàn)橄嗤姆康禺a(chǎn)企業(yè)其經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)在檔次以及規(guī)格上都存在差異，而且客戶及價(jià)格也不同，地區(qū)間的房地產(chǎn)開發(fā)成本會(huì)受到許多原因的影響產(chǎn)生差異。房地產(chǎn)企業(yè)在降低土地增值稅稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方面，可以采用統(tǒng)籌全局的手段，使其中不同價(jià)位的房地產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行合并之后再向上級(jí)申報(bào)，這樣可以很好的適應(yīng)土地增值稅稅率的降低；根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整單個(gè)土地開發(fā)項(xiàng)目極其成本，這樣可以促使不同的項(xiàng)目開發(fā)之間的增值率相互一致，實(shí)現(xiàn)節(jié)省稅款的目標(biāo)。
三、結(jié)束語
綜上所述，面對(duì)當(dāng)前階段我國(guó)產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，決定房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的重要措施就是采取科學(xué)合理的土地增值稅的稅收籌劃措施，為企業(yè)達(dá)到節(jié)稅目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過合理增加扣除項(xiàng)目、利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策以及利用土地增值稅的征稅范圍，制定稅收籌劃方案，有效發(fā)揮土地增值稅稅收籌劃的作用，為房地產(chǎn)企業(yè)贏得更大的利潤(rùn)空間，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
稅收籌劃的內(nèi)容主要包括節(jié)稅、避稅、轉(zhuǎn)移稅負(fù)，也就是納稅人以遵紀(jì)守法為前提，通過合理的安排與科學(xué)的籌劃整理出最優(yōu)納稅方式，使企業(yè)在合理避稅中獲得更多經(jīng)濟(jì)利益。當(dāng)實(shí)施營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能通過科學(xué)的稅收籌劃有效減輕納稅負(fù)擔(dān)，還能成功避免重復(fù)征稅問題，使企業(yè)的成本及風(fēng)險(xiǎn)得到降低。因此，基于營(yíng)改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。
一、營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)受到的影響
長(zhǎng)時(shí)間以來，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)銷售都需要繳納營(yíng)業(yè)稅這種價(jià)內(nèi)稅，而營(yíng)業(yè)稅作為一個(gè)價(jià)內(nèi)稅，極易發(fā)生重復(fù)征稅問題，無論是建筑業(yè)或是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是營(yíng)銷企業(yè)，房地產(chǎn)鏈條上的分工越明細(xì)，重復(fù)征稅就越嚴(yán)重。這使房地產(chǎn)企業(yè)無形中增加了稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)營(yíng)改增在房地產(chǎn)行業(yè)得到實(shí)施后，由于每個(gè)環(huán)節(jié)就其新增價(jià)值額征稅，避免了重復(fù)征稅，在一定程度上降低了企業(yè)稅負(fù)。同時(shí)，營(yíng)改增進(jìn)項(xiàng)抵扣的方式能促使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其經(jīng)營(yíng)流程重新進(jìn)行設(shè)計(jì)，將以往的粗狂式管理轉(zhuǎn)化成精細(xì)化管理，達(dá)到降稅的目的。但在實(shí)際的運(yùn)作中，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)改增面臨許多改革中的問題，比如建筑業(yè)作為以提供建筑勞務(wù)為主的企業(yè)，其進(jìn)項(xiàng)購(gòu)進(jìn)業(yè)務(wù)非常少，營(yíng)改增之后如何對(duì)其制定合理的稅率，使其稅負(fù)不至于過重。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成中土地成本作為占比重最大的一個(gè)項(xiàng)目，由于是政府直接收取的土地出讓金，還不能作為抵扣進(jìn)項(xiàng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)有所增加；此外，增值稅納稅人作為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，不同的房地產(chǎn)企業(yè)選擇不同的納稅人，可能會(huì)給企業(yè)的稅負(fù)帶來不同的影響，不同的企業(yè)不能盲目選擇，而應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況以及稅法的相關(guān)規(guī)定申報(bào)不同的納稅人。
二、營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義
在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)是根基，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)行業(yè)，它是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，更是人民生活改善的一項(xiàng)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。當(dāng)實(shí)施營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能成功避免重復(fù)征稅問題，還能通過科學(xué)的稅收籌劃有效減輕納稅負(fù)擔(dān)，使企業(yè)的成本及風(fēng)險(xiǎn)得到降低。因此，基于營(yíng)改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。
營(yíng)改增以后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃有積極意義。一是稅收籌劃能幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高其經(jīng)濟(jì)效益。通過稅收籌劃，納稅人能減少房地產(chǎn)企業(yè)支出稅費(fèi)增加利潤(rùn)。二是幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低稅收風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)出臺(tái)并實(shí)施營(yíng)改增稅收政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員務(wù)必要熟練掌握一系列稅收政策，增強(qiáng)納稅意識(shí)，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的誠(chéng)信納稅，通過完善稅收籌劃來降低其稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。三是對(duì)提高辦稅人員水平、督促國(guó)家建立健全稅收制度等起到積極作用。在任何國(guó)家的避稅與反避稅的博弈中，稅制越健全避稅的空間越小，企業(yè)避稅的渠道趨于對(duì)政策的熟練運(yùn)用，比如減稅免稅的運(yùn)用等。而不是能有多少可鉆的空子。正所謂愚昧者抗稅、愚蠢者偷稅、聰明者避稅、精明者籌稅，營(yíng)改增促使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員獲得良好的培訓(xùn)空間與個(gè)人發(fā)展空間，為房地產(chǎn)企業(yè)依法籌稅、誠(chéng)信納稅提供良好條件，同時(shí)促使國(guó)家在稅收法律法規(guī)的不斷完善中堵住稅收缺陷與不足。
三、基于營(yíng)改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議
（一）科學(xué)合理申報(bào)納稅人身份
在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施營(yíng)改增后，所有增值稅納稅人都要按照增值稅納稅人的相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)納稅人身份，增值稅納稅人身份分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，劃分的標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)營(yíng)規(guī)模的大小和會(huì)計(jì)核算是否健全，一旦認(rèn)定后身份不同計(jì)稅方法不一樣，一般納稅人使用進(jìn)項(xiàng)抵扣計(jì)算繳納增值稅而小規(guī)模納稅人則以全部銷售額計(jì)算繳納增值稅，當(dāng)然一般納稅人使用的通用稅率為17%，而小規(guī)模納稅人使用的是征收率3%。
經(jīng)過測(cè)算我們以為企業(yè)的購(gòu)進(jìn)業(yè)務(wù)達(dá)到一定比例有必要按照規(guī)定申報(bào)一般納稅人，否則稅負(fù)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出小規(guī)模納稅人的平均稅負(fù)。并且需要提醒的是，按照現(xiàn)行增值稅納稅人管理規(guī)定，對(duì)于年應(yīng)稅銷售額超過財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，沒有按照規(guī)定期限申報(bào)一般納稅人的，稅務(wù)部門將要求按照一般納稅人稅率計(jì)算增值稅并且不得做進(jìn)項(xiàng)抵扣，亦不得為其代開增值稅專用發(fā)票，如果企業(yè)的財(cái)務(wù)管理發(fā)生了這樣的申報(bào)失誤，企業(yè)的稅負(fù)將大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都被認(rèn)定為一般納稅人才好，比如提供建筑勞務(wù)為主的企業(yè)和以不動(dòng)產(chǎn)銷售為主的企業(yè)由于進(jìn)項(xiàng)稅額很低，認(rèn)定為一般納稅人一方面使用一般納稅人的較高的稅率（預(yù)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)為11%的增值稅稅率），另一方面卻幾乎沒有進(jìn)項(xiàng)抵扣，那么同樣會(huì)大大增加企業(yè)的稅負(fù)。這種情況下不如按照小規(guī)模納稅人的征收率繳納增值稅。
（二）加強(qiáng)管理增值稅發(fā)票，及時(shí)獲取可抵扣發(fā)票
對(duì)于認(rèn)定為一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)將使用增值稅專用發(fā)票，要求專人開具、專人保管。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)使其內(nèi)部管理水平得到提高，并促使財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)學(xué)習(xí)稅務(wù)知識(shí)。作為增值稅一般納稅人一方面要管理好銷項(xiàng)稅發(fā)票的開具和管理，另一方面加強(qiáng)管理各項(xiàng)購(gòu)進(jìn)業(yè)務(wù)，包括固定資產(chǎn)購(gòu)進(jìn)的管理和采購(gòu)材料的管理，及時(shí)取得增值稅專用發(fā)票和相應(yīng)的抵扣聯(lián)。尤其是在與大多數(shù)建筑公司或銷售公司發(fā)生業(yè)務(wù)往來時(shí)，由于對(duì)方可能是小規(guī)模納稅人，要積極協(xié)調(diào)獲取稅務(wù)部門代開的增值稅專用發(fā)票以期正常完成抵扣。而作為小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)建筑施工企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，由于難于實(shí)現(xiàn)外部稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，致使一些建筑企業(yè)選擇從工程質(zhì)量入手，降低成本獲得期望的利潤(rùn)。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)管和外部質(zhì)量監(jiān)控，盡量選擇那些與增值稅一般納稅人資格相符的、具備正規(guī)資質(zhì)的建筑施工企業(yè)，既能保證工程質(zhì)量，又為后期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅打下基礎(chǔ)。
筆者可以預(yù)見，基于增值稅避免重復(fù)征稅促進(jìn)社會(huì)化專業(yè)協(xié)作的重要杠桿作用，未來幾年，社會(huì)上的建筑業(yè)會(huì)發(fā)生優(yōu)勝劣汰整合兼并的熱潮，那些資質(zhì)缺失、質(zhì)量不過關(guān)的游走型建筑施企業(yè)會(huì)大批淘汰。
（三）科學(xué)利用稅收優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)減稅免稅目的
增值稅減免稅條例有諸多規(guī)定，比如利用摻兌廢渣在生產(chǎn)原料中且比例不低于30%的生產(chǎn)的特定建材產(chǎn)品，給予免稅；以廢舊瀝青混凝土為原料生產(chǎn)的再生瀝青混凝土，且在生產(chǎn)原料中比重不低于30%的給與增值稅即征即退；采用旋窯法工藝生產(chǎn)并且生產(chǎn)原料中摻兌廢渣（含水泥熟料）不低于30%的給予增值稅即征即退；此外，隨著綠色建筑理念的推廣，增值稅對(duì)認(rèn)定為新型節(jié)能環(huán)保墻體材料的產(chǎn)品將給與免稅或即征即退的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)企業(yè)要科學(xué)利用好這些稅收優(yōu)惠政策，積極稅收籌劃實(shí)現(xiàn)減稅免稅。
（四）注重經(jīng)營(yíng)活動(dòng)管理，合理開展稅收與成本聯(lián)動(dòng)籌劃
一是對(duì)供應(yīng)方的資格和價(jià)格進(jìn)行比較。房地產(chǎn)企業(yè)到底應(yīng)該在一般納稅人處購(gòu)進(jìn)貨物還是在小規(guī)模納稅人那里購(gòu)進(jìn)貨物？在質(zhì)量相當(dāng)?shù)那疤嵯乱龀杀九c稅收的聯(lián)動(dòng)籌劃，比如從一般納稅人處購(gòu)進(jìn)一批增值稅稅率17%的貨物，價(jià)稅總計(jì)117萬元，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為17萬元；從小規(guī)模納稅人處購(gòu)進(jìn)同樣一批貨物，在無法取得增值稅專用發(fā)票的前提下，該批貨物只有等于100萬元，企業(yè)的預(yù)期成本才不會(huì)改變，低于100萬元企業(yè)獲得額外利潤(rùn)，如果高于100萬，即意味著企業(yè)成本費(fèi)用增加。二是利用稅率差異。當(dāng)同一納稅人的同一項(xiàng)業(yè)務(wù)既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務(wù)時(shí)候，一般物資的稅率是17%，建筑業(yè)的稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務(wù)不同納稅對(duì)象稅率不同的差異，減少企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)；
（五）加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法
在企業(yè)進(jìn)行合理避稅的過程中，制訂以及實(shí)施籌劃方案，要注意合法性的基本要求與準(zhǔn)則。所以，企業(yè)必須嚴(yán)格遵守我國(guó)法律、法規(guī)、制度的規(guī)范，在合法的范圍內(nèi)進(jìn)行合理避稅，保障合理避稅行為的合法性。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)充分關(guān)注國(guó)家法律環(huán)境的變化，考慮國(guó)際相關(guān)法規(guī)及行業(yè)準(zhǔn)則的約束。
另外，由于稅務(wù)執(zhí)法機(jī)關(guān)擁有自由裁量權(quán)，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)貒?guó)地稅機(jī)關(guān)的溝通與協(xié)調(diào)，熟悉當(dāng)?shù)氐亩愂照鞴芴攸c(diǎn)和具體要求，對(duì)稅務(wù)部門的指導(dǎo)要主動(dòng)積極地接受，定期向其咨詢政策的最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，并進(jìn)行理解、掌握，為制訂合理的籌劃方案提供參考。制訂方案、實(shí)施方案的過程中，對(duì)本地稅務(wù)部門的征收管理方法要時(shí)刻關(guān)注，以取得本地部門的認(rèn)同。實(shí)施方案的后期階段，倘若與稅務(wù)部門在理解上存在不一致的問題，企業(yè)應(yīng)予以合理解釋。
四、結(jié)語
“營(yíng)改增”的最終目的在于協(xié)調(diào)社會(huì)負(fù)擔(dān)和政府收入之間的矛盾，降低社會(huì)稅負(fù)。雖然，在“營(yíng)改增”初期，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨很多的問題，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)也會(huì)遭受一定的挫折，但是，只要合理進(jìn)行稅收籌劃，營(yíng)改增必定是推進(jìn)企業(yè)發(fā)展的重要保障。
參考文獻(xiàn)：
[1]金曉云.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2015（5）：64―65
[2]張偉巍.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃[J]. 當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2015（17）：26―27
[3]鈕德明.房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后的稅收籌劃[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015（19）：177―178
[4]徐秋玲.營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃探討[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016（7）：328―330
[5]甄月萍.房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”政策分析及稅收籌劃[J].管理觀察，2016（2）：171―173
[6]韓笑.實(shí)施“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)將面臨的問題及對(duì)策[J].市場(chǎng)研究，2014（7）：20―23
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題
（一）法律意識(shí)淡薄、稅收籌劃意識(shí)薄弱
我國(guó)稅收相關(guān)法律法規(guī)在不斷的完善，并且呈現(xiàn)出細(xì)化的趨勢(shì)，但從實(shí)際情況來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對(duì)部分稅種的規(guī)定，缺乏對(duì)稅法殊規(guī)定和政策的認(rèn)識(shí)，法律意識(shí)的淡薄導(dǎo)致企業(yè)無法對(duì)自身的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行有效籌劃和管理，甚至有可能產(chǎn)生漏稅或重復(fù)繳稅的情況。此外，我國(guó)稅收籌劃起步較晚，理論體系和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)均存在不足，這使得很多企業(yè)沒有認(rèn)識(shí)到稅收籌劃的重要性，甚至產(chǎn)生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)偷漏、漏稅的情況時(shí)有發(fā)生，違法行為不僅嚴(yán)重影響了政府的稅收收入，也不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而實(shí)際上企業(yè)是可以通過提高稅收籌劃意識(shí)和能力來降低企業(yè)稅負(fù)的，完全沒必要鋌而走險(xiǎn)，走上違法的道路。
例如：某地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，其中A項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格為1000萬元，可以扣除成本費(fèi)用為400萬元，則該項(xiàng)目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時(shí)還需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加%56萬元;B項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格為1500萬元，可以扣除的成本費(fèi)用為1000萬元，則該項(xiàng)目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時(shí)還需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加84萬元。在不考慮其他費(fèi)用的情況下，兩個(gè)項(xiàng)目共繳納稅金530萬元。如果企業(yè)將這兩處房地產(chǎn)項(xiàng)目命名為同一小區(qū)，那么項(xiàng)目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加140萬元，相比之下便可節(jié)稅20萬元，可見企業(yè)應(yīng)具有稅收籌劃意識(shí)，它與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān)。
（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系
目前，很多地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作都交給財(cái)務(wù)部門完成，但部門內(nèi)部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因?yàn)槠髽I(yè)的稅費(fèi)繳納工作均是由財(cái)務(wù)部門完成，所以企業(yè)的管理者往往也會(huì)將多繳稅費(fèi)、受到稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰等情況歸咎為財(cái)務(wù)部門的工作失職，但針對(duì)這種現(xiàn)象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實(shí)際上本身就是對(duì)稅收籌劃工作認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤。企業(yè)財(cái)務(wù)人員在辦理納稅業(yè)務(wù)時(shí)確實(shí)會(huì)與稅務(wù)機(jī)關(guān)產(chǎn)生互動(dòng)，但卻僅僅是將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的稅款繳納給稅務(wù)機(jī)關(guān)，完成納稅義務(wù)，并沒有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的稅收決策，從實(shí)際工作情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)很多業(yè)務(wù)都由企業(yè)決策人、市場(chǎng)部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業(yè)務(wù)在開展過程中都有可能產(chǎn)生納稅義務(wù)，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃工作機(jī)械的讓財(cái)務(wù)部門獨(dú)立負(fù)責(zé)，又沒有給財(cái)務(wù)部配備專業(yè)人才，顯然是不合理、不科學(xué)的。
（三）缺乏稅收籌劃事前管理
管理者對(duì)稅收籌劃沒有正確的認(rèn)識(shí)，以及對(duì)此項(xiàng)工作重視程度不夠都導(dǎo)致企業(yè)的后知后覺，通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)過重時(shí)才要求財(cái)務(wù)部門使用賬務(wù)處理手段做應(yīng)急處理，然后此時(shí)極端的操作往往會(huì)與稅收法律法規(guī)沖突，這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實(shí)際上，企業(yè)的納稅義務(wù)一旦發(fā)生，再通過其他的手段去處理為時(shí)已晚，這時(shí)再進(jìn)行稅收籌劃則更是不可能的事情了。可見，納稅籌劃的應(yīng)該是一種事前籌劃，同時(shí)也要求稅收籌劃人員對(duì)法律法規(guī)、政策動(dòng)態(tài)及時(shí)掌握，否則納稅籌劃就不能有效實(shí)施。
三、稅收籌劃問題的解決路徑
（一）提高稅收籌劃意識(shí)
積極轉(zhuǎn)變思維觀念，樹立科學(xué)的稅收籌劃意識(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財(cái)務(wù)部門，要把工作重點(diǎn)放在建立與完善的稅收籌劃?rùn)C(jī)制上，管理層要給予稅務(wù)籌劃工作高度的重視，企業(yè)各部門開展業(yè)務(wù)也要與稅收籌劃工作相配合，并在業(yè)務(wù)開展前便做好稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)還要鼓勵(lì)稅收籌劃人員積極學(xué)習(xí)政策法規(guī)，全面掌握國(guó)家稅收政策動(dòng)態(tài)，提升自己的法律意識(shí)及納稅成本節(jié)約意識(shí)，在涉稅工作上加強(qiáng)稅主動(dòng)性，最大程度的減輕納稅負(fù)擔(dān)。
（二）提高稅收籌劃能力
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1000-8772（2012）17-0092-02
一、稅收與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)性分析
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)高速發(fā)展的勢(shì)頭，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)模化、品牌化、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分的轉(zhuǎn)變，逐步發(fā)揮其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的重要導(dǎo)向作用。
經(jīng)濟(jì)決定稅收，稅收反作用于經(jīng)濟(jì)。這是稅收與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的辯證關(guān)系，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)也存在類似的情況。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值也會(huì)進(jìn)一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時(shí)隨著政府稅收收入的增加，也會(huì)相應(yīng)地增加對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施保障，增強(qiáng)房地產(chǎn)品保值增值的能力，進(jìn)而形成一個(gè)投入、產(chǎn)出相互促進(jìn)的良性循環(huán)。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適宜的稅收負(fù)擔(dān)、良好的稅收服務(wù)水平、較高的工作效率都將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。與此相反，沉重的稅收負(fù)擔(dān)、繁瑣復(fù)雜的稅種結(jié)構(gòu)、落后的稅收征管方式將阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)業(yè)的納稅現(xiàn)狀
我國(guó)現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構(gòu)成。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅費(fèi)名目繁多，其中，實(shí)體稅法是現(xiàn)行稅法體系的基本組成部分，目前的實(shí)體稅法由22個(gè)稅種構(gòu)成，在這22個(gè)稅種中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個(gè)人所得稅等11個(gè)，占到了我國(guó)稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費(fèi)助推房?jī)r(jià)高漲”。 根據(jù)國(guó)家財(cái)政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)性分析》顯示，2011年房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)收入1 102.36億元，同比增長(zhǎng)23.3%。房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。
房產(chǎn)稅的稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長(zhǎng)速度是由納稅人房產(chǎn)的保有總量和房屋出租價(jià)格的增長(zhǎng)速度決定的。財(cái)政部還說明了房產(chǎn)稅收入快速增長(zhǎng)的主要原因：一是辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的保有量一直保持快速增長(zhǎng)。2011年辦公樓銷售額同比增長(zhǎng)16.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額同比增長(zhǎng)23.7%。二是房屋租賃價(jià)格上升，2011年居民消費(fèi)價(jià)格中的居住類價(jià)格上漲5.3%。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)
由于房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)具有投資數(shù)額大、建設(shè)周期長(zhǎng)，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性，效益與風(fēng)險(xiǎn)并存；受政府的干預(yù)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)等特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃除了具有稅務(wù)籌劃的一般特點(diǎn)外，還具有其獨(dú)特性，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.稅務(wù)籌劃效益的顯著性
由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，而且每個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)都幾乎涉及到不同的稅費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的稅務(wù)籌劃空間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃的重視與投入，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益產(chǎn)生積極的顯著性的影響。
2.稅務(wù)籌劃的時(shí)效性強(qiáng)
我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)是屬于國(guó)家宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受政府干預(yù)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的影響極大，特別是對(duì)于作為國(guó)家宏觀調(diào)控重點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)來說，國(guó)家針對(duì)該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)、稅收、貨幣政策隨時(shí)可能發(fā)生變化，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的措施和方案都具有極強(qiáng)的時(shí)效性，而這也要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)政策的可能變化具有預(yù)見性和適應(yīng)性。
3.稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性
城市房地產(chǎn)除有其特定的開發(fā)目標(biāo)外，還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、投資計(jì)劃等條件的制約，涉及到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)環(huán)境等眾多因素，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，它的復(fù)雜性要比一般企業(yè)稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性更大。
四、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的必要性和可行性
1.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的必要性
稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和納稅風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。
隨著我國(guó)住房制度的改革，房地產(chǎn)行業(yè)投資快速增長(zhǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐步形成和發(fā)展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長(zhǎng)到2006年的19 382.46億元，13年間增長(zhǎng)了13倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期我國(guó)GDP的增長(zhǎng)速度。對(duì)于一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)來說，其發(fā)展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了強(qiáng)大的動(dòng)力。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的健全和完善，各行各業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，處于高速發(fā)展階段的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)極其激勵(lì)。競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果就是行業(yè)利潤(rùn)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，稅收籌劃意義將更重大。
2.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的可行性
不論是從國(guó)家的宏觀政策還是企業(yè)內(nèi)部的微觀環(huán)境來看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃都是可行的。國(guó)家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識(shí)、有利于增加國(guó)家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平、有利于優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有著多方面的積極作用，是國(guó)家允許并提倡的。企業(yè)在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，實(shí)施稅收籌劃，選取對(duì)企業(yè)較為有利的納稅方案進(jìn)行申報(bào)納稅，與依法誠(chéng)信納稅是完全一致的。
3.我國(guó)的稅收大環(huán)境越來越好，我國(guó)稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現(xiàn)實(shí)。新稅制實(shí)施以來，稅法得到統(tǒng)一，稅權(quán)相對(duì)集中，規(guī)范了減免稅，避免了各種越權(quán)減免稅收和隨意減免稅收的現(xiàn)象。稅收大環(huán)境的變好，為稅收優(yōu)惠政策完全落到實(shí)處和稅收籌劃提供了條件和可能。
4.企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)化
（1）專業(yè)人才不斷增多。稅務(wù)籌劃的技術(shù)含量高，不僅要通曉稅收法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)，還要了解企業(yè)的運(yùn)作、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，因此，需要擁有稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，專業(yè)人才的整體業(yè)務(wù)水平?jīng)Q定了稅務(wù)籌劃能達(dá)到的水平。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)效益較好的產(chǎn)業(yè)，隨著其發(fā)展成熟，其業(yè)內(nèi)吸引、積累了一批稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，再加上各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)愿意為房地產(chǎn)企業(yè)提供稅務(wù)籌劃服務(wù)，使房地的稅務(wù)籌劃人才增加，保證了其開展稅務(wù)籌劃的人力需要，為企業(yè)的稅收籌劃提供了條件。
（2）企業(yè)的法制意識(shí)不斷地增強(qiáng)。稅務(wù)籌劃在發(fā)達(dá)國(guó)家是一門被廣泛應(yīng)用的技術(shù)，但在我國(guó)僅興起數(shù)年。目前，我國(guó)不少人對(duì)稅務(wù)籌劃仍是認(rèn)識(shí)不深。隨著時(shí)間的推移，大眾對(duì)稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)日漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)界也不例外。另外，因發(fā)展迅速、經(jīng)濟(jì)效益佳，房地產(chǎn)企業(yè)云集了各種類型的專業(yè)人才，這些人對(duì)新生事物接受能力強(qiáng)，對(duì)稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)速度比一般的快。稅務(wù)籌劃作為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的有效措施之一，越來越引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視。
參考文獻(xiàn)：
[1] 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).稅法[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2012.
一、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)涉稅現(xiàn)狀分析
近些年來，伴著國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制不斷地成熟，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，緊接著房?jī)r(jià)日益攀升，不僅影響著普通大眾的越來越多的住房需求，更是形成了社會(huì)的不穩(wěn)定因素。？縱觀高房?jī)r(jià)的具體原因，從拆遷、買地到建造、銷售，較高的成本是造成高房?jī)r(jià)的重要原因，可以看到其中稅費(fèi)較高且最具籌劃降低的可能性。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資源整合型行業(yè)，開發(fā)流程長(zhǎng)、資金密集、涉及行政主管部門較多。正因如此，其涉稅也較為復(fù)雜。其幾乎涉及現(xiàn)在所有稅種。并且房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理過程中存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)財(cái)務(wù)方面也在稅務(wù)稽查面前屢屢出現(xiàn)問題，不僅不能省掉可以減免的稅額，甚至多繳不該繳的稅。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃專業(yè)技術(shù)人員的缺失也是該行業(yè)面臨的重大稅收籌劃問題。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)性業(yè)務(wù)知識(shí)和稅法知識(shí)都較為了解。
二、房地產(chǎn)行業(yè)的階段性稅收籌劃
首先介紹一個(gè)簡(jiǎn)要的流程：簽訂土地出讓合同――設(shè)立項(xiàng)目公司――立項(xiàng)――選址、方案審查、用地許可――辦理拆遷許可――初步設(shè)計(jì)審查審批――施工圖審查備案――工程招投標(biāo)及備案――辦理施工許可證――辦理商品房預(yù)售許可――專業(yè)驗(yàn)收――竣工驗(yàn)收辦證、備案――交房
通過簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開發(fā)完工流程，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)階段性明顯，財(cái)稅人員按照階段性發(fā)展進(jìn)行稅收籌劃適合大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)。
（一）設(shè)立階段
1.注冊(cè)資本的選擇。注冊(cè)資本的來源也是可以選擇籌劃的一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)周期長(zhǎng)，資金需要量大，因此借款、融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是必不可少的。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)資金主要有銀行信貸、外資投入、發(fā)行股票、內(nèi)部積累等四個(gè)來源，即負(fù)債籌資和權(quán)益籌資。權(quán)益融資不需要償還，沒有償債壓力，根據(jù)盈利情況分配股利就可以，但借款利息可以在土地增值稅的計(jì)算中扣除，又可作為所得稅的抵減項(xiàng)，而股息支付不能作為費(fèi)用列支。所以在籌劃角度來看，權(quán)益籌資效果是不如負(fù)債籌資的。
2.分公司和子公司的選擇。分公司是不具有獨(dú)立法人資格的，對(duì)子公司和分公司的稅率及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策方面我們國(guó)家有不同的稅法規(guī)定，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在建立之前作出合適的選擇。
設(shè)立分公司，好處就在于：首先，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其監(jiān)管力度相對(duì)子公司來說更小；其次，在項(xiàng)目的建設(shè)初期公司基本會(huì)處于虧損狀態(tài)，分公司的虧損對(duì)總公司的稅前利潤(rùn)可以有一些減少以達(dá)到減輕總公司企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)的作用；最后，分公司和總公司之間的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移不涉及所有權(quán)的轉(zhuǎn)變，因而是沒有納稅義務(wù)的。然而在分公司的開發(fā)建設(shè)階段總公司是負(fù)有連帶的稅務(wù)責(zé)任的，因而會(huì)給總公司帶來一部分的危險(xiǎn)。對(duì)于子公司的建立，利弊恰恰與分公司的設(shè)立相反。
（二）銷售階段
1.銷售價(jià)格的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷售價(jià)格的確定依賴各個(gè)因素，對(duì)銷售價(jià)格的合理確定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有重要意義。從稅收籌劃角度來看，銷售價(jià)格的確定主要依據(jù)是土地增值稅的計(jì)算中增值率未超過20%的暫不征收土地增值稅的優(yōu)惠政策和土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率。可見，房地產(chǎn)企業(yè)若提高房地產(chǎn)售價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅后利潤(rùn)可能增加、也可能減少，此時(shí)就要考慮如何做到利潤(rùn)最大。
2.銷售收入的確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過設(shè)立銷售公司對(duì)新開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行代銷或是轉(zhuǎn)銷。代銷是指新成立的銷售公司代原房地產(chǎn)企業(yè)銷售其產(chǎn)品，同時(shí)向企業(yè)收取一定的傭金作為報(bào)酬。由于雙方的關(guān)聯(lián)關(guān)系，傭金的多少便存在調(diào)整的空間。房地產(chǎn)企業(yè)向銷售公司所支付的傭金屬于其成本費(fèi)用的范圍，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)項(xiàng)目作為扣除項(xiàng)目。而銷售公司所取得傭金盡管要繳納營(yíng)業(yè)稅，但可作為企業(yè)所得稅的扣除。轉(zhuǎn)銷就是銷售公司先取得項(xiàng)目之后以自己名義銷售出去，此時(shí)同樣由于關(guān)聯(lián)關(guān)系的存在，可以調(diào)整銷售價(jià)格，因而減少土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)。同時(shí)，由于銷售過程中的交易成本費(fèi)用增加，可以在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)增加扣除數(shù)額，使企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅方面都達(dá)到節(jié)稅效果。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行土地增值稅稅收籌劃的必要性分析
目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受到市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模及趨勢(shì)的影響，已經(jīng)逐步邁入分化與調(diào)整的階段當(dāng)中。在這樣的發(fā)展趨勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的庫(kù)存問題以及泡沫問題嚴(yán)重加劇。針對(duì)于此，我國(guó)相關(guān)政府部門針對(duì)這一問題，實(shí)施多次稅制改革，以期徹底消除上述問題帶來的不良影響。然而，僅憑借稅收改革政策的支持是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，各級(jí)各類的房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷優(yōu)化內(nèi)部建設(shè)體系，最好以增值稅稅籌劃為重點(diǎn)實(shí)施對(duì)象，以期進(jìn)一步推進(jìn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)施土地增值稅稅收籌劃基本上可以提高企業(yè)自身的稅收效益，并且可以將其視為提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的基本途徑。從嚴(yán)格意義上來講，土地增值稅稅收籌劃絕不是傳統(tǒng)意義上理解的偷稅行為、漏稅行為。而是根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展情況，依法依規(guī)地行使自身的權(quán)利，并爭(zhēng)取合理的權(quán)益，為企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利開展提供合理保障。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過強(qiáng)化增值稅稅籌劃，基本上可以達(dá)到強(qiáng)化并提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的目的。與此同時(shí)，還可以達(dá)到提升企業(yè)納稅意識(shí)與強(qiáng)化財(cái)務(wù)籌劃能力的目的。根據(jù)實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資產(chǎn)規(guī)模、稅收成本均要比一般企業(yè)高得多，因此通過強(qiáng)化土地增值稅稅收籌劃，能夠加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范能力，并且可以進(jìn)一步解決以往財(cái)務(wù)管理效率不高的問題。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過強(qiáng)化土地增值稅稅收籌劃，利于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)效益的有效提高。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況，及時(shí)調(diào)整與優(yōu)化企業(yè)自身的戰(zhàn)略規(guī)劃，并且進(jìn)一步完善內(nèi)部管理內(nèi)容。最好可以在商業(yè)模式方面，集中體現(xiàn)長(zhǎng)足發(fā)展目標(biāo)。如此一來，土地增值稅稅收籌劃內(nèi)容基本上可以得到充分貫徹與落實(shí)，并且在某些程度上可以進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展水平。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃問題的建設(shè)思路
面對(duì)內(nèi)外復(fù)雜的形勢(shì)條件，各級(jí)各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)采取相關(guān)策略，達(dá)到強(qiáng)化土地增值稅稅收籌劃的目的。結(jié)合實(shí)際情況來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)土地增值稅稅收籌劃要求，并不是一朝一夕就可以完成的，往往需要全體人員不斷推進(jìn)與努力，才能夠達(dá)成預(yù)期的籌劃目標(biāo)。總體來看，基于新形勢(shì)下我國(guó)各級(jí)各類房地產(chǎn)企業(yè)最好應(yīng)該通過貫徹與落實(shí)土地增值稅稅收籌劃內(nèi)容、掌握國(guó)家宏觀調(diào)控政策，確保土地增值稅稅收籌劃得以順利實(shí)施。以下是本人結(jié)合相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)與歸納的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃問題的總體建設(shè)思路，僅供參考。一方面，我國(guó)各級(jí)各類房地產(chǎn)企業(yè)最好立足于國(guó)家最新頒布的財(cái)經(jīng)法規(guī)，尤其是與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緊密相關(guān)的政策內(nèi)容。結(jié)合具體財(cái)經(jīng)法規(guī)內(nèi)容，致力于做好解讀與分析工作，目的在于為后續(xù)稅收籌劃工作提供合理的經(jīng)濟(jì)保障。近些年來，我國(guó)“營(yíng)改增”政策基本上得到全面貫徹與落實(shí)。管理局為進(jìn)一步促進(jìn)相關(guān)政策內(nèi)容的順利落實(shí)，針對(duì)稅收政策問題形成了較多財(cái)經(jīng)法規(guī)措施，如今年頒布的《關(guān)于調(diào)增增值稅稅率的通知》等。與此同時(shí)，國(guó)家稅務(wù)總局結(jié)合行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)，頒布《國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第18號(hào)》等法規(guī)。面對(duì)眾多的條款內(nèi)容，建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該緊密結(jié)合最新動(dòng)態(tài)，優(yōu)化內(nèi)部資源內(nèi)容，確保土地增值稅稅收籌劃得以有效貫徹與落實(shí)。另一方面，我國(guó)各級(jí)各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該放眼市場(chǎng)環(huán)境的整體發(fā)展趨勢(shì)，重點(diǎn)做好關(guān)于土地增值稅稅收籌劃的業(yè)務(wù)管理工作。從某種程度上來說，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作，往往需要融合財(cái)務(wù)、法務(wù)、成本等多方面知識(shí)。若想切實(shí)達(dá)成預(yù)期的籌劃目標(biāo)，需要內(nèi)部人員具備專業(yè)的知識(shí)能力。針對(duì)于此，建議企業(yè)管理人員最好加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部人員的培訓(xùn)與管理工作。與此同時(shí)，積極強(qiáng)化各部門溝通與交流能力，緊抓實(shí)干、合力推進(jìn)，共同為土地增值稅稅收籌劃問題奉獻(xiàn)自己的一份力量，以期盡早完成任務(wù)。需要注意的是，管理人員必須遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，及時(shí)獲取相關(guān)資料，規(guī)避企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，從根本上提升籌劃質(zhì)量。
三、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的相關(guān)建議
（一）貫徹與落實(shí)土地增值稅稅收籌劃，迎合“營(yíng)改增”策略內(nèi)容
新形勢(shì)下，國(guó)內(nèi)各級(jí)各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收籌劃方面，主要將重點(diǎn)放在增值稅業(yè)務(wù)籌劃方面。自“營(yíng)改增”政策的全面實(shí)施以來，增值稅與土地增值稅問題逐漸成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)土地增值稅稅收籌劃的重要部分。針對(duì)于此，各級(jí)各類房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行土地增值稅稅收籌劃的過程中，應(yīng)該根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的稅收政策法規(guī)，從選擇計(jì)稅方法、提高精裝房開發(fā)比例與運(yùn)用銷售策略等方面入手，切實(shí)貫徹與落實(shí)土地增值稅稅收籌劃內(nèi)容。一方面，國(guó)內(nèi)各級(jí)各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)行土地增值稅稅收籌劃過程中，最好立足于本企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況以及未來某段時(shí)期的發(fā)展規(guī)劃，選擇合理的計(jì)稅法方法。另一方面，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模，適當(dāng)提高精裝房的開發(fā)比重值。根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)精裝房比例基本上很難超過35%，這與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，存在較大差距。根據(jù)現(xiàn)行的稅收法規(guī)來看，房地產(chǎn)企業(yè)若想實(shí)現(xiàn)精裝房的大規(guī)模開發(fā)，就必須獲取更多的固定資產(chǎn)、以及物料增值稅發(fā)票等資源，目的在于通過疊加使用進(jìn)行抵扣，并實(shí)現(xiàn)合理避稅目的。
（二）樹立良好企業(yè)形象，合理使用土地增值稅稅收優(yōu)惠政策
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國(guó)家出臺(tái)了一系列政策控制房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)卻居高不下，令人望而生畏，也給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴(yán)冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會(huì)出現(xiàn)各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現(xiàn)存問題
土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：
(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面
從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實(shí)施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務(wù)籌劃目標(biāo)不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務(wù)人員個(gè)人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導(dǎo)致稅收籌劃的片面發(fā)展。
(二)對(duì)國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策理解淺顯
21世紀(jì)以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而關(guān)系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是，在實(shí)際政策的實(shí)行過程中，有很多企業(yè)無法適應(yīng)國(guó)家政策，不能帶來成效。更有甚者對(duì)這一政策的理解出現(xiàn)錯(cuò)誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新的波動(dòng)。
(三)在稅收籌劃中風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較薄弱
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進(jìn)行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機(jī)。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務(wù)人員和企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，這具有極大的隱患性。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法
面對(duì)波密詭譎的房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：
(一)合理籌劃增值稅的扣除項(xiàng)目
房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項(xiàng)目金額，以此達(dá)到降低增值率，減小稅收負(fù)擔(dān)的目的。這其實(shí)也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲(chǔ)存力量，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。企業(yè)在籌集資金的過程中，應(yīng)該采取科學(xué)、合理的方法，僅靠貸款不是長(zhǎng)久之計(jì)，只會(huì)讓負(fù)債一直增加，對(duì)企業(yè)來說并無益處，而通過扣除項(xiàng)目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來信心。
(二)合理利用國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策
為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，合理利用國(guó)家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時(shí)，如果增值稅額中沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會(huì)想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)必要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅壓力。
(三)合理通過建房進(jìn)行稅收籌劃
在稅法相關(guān)規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi)，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。這樣一來，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，還減少企業(yè)繳納費(fèi)用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過程中，一方負(fù)責(zé)土地，一方負(fù)責(zé)資金，雙方進(jìn)行合作建房。通過這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對(duì)于合作雙方來說都是互利共贏的結(jié)果，值得采納。
(四)積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)支持
政府稅務(wù)機(jī)關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門，具有對(duì)企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢，給予專業(yè)的指導(dǎo)，由于各個(gè)地方的征管方式和征管地點(diǎn)的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時(shí)獲得溝通，達(dá)成雙贏的共識(shí)，將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。
(五)事后采取積極有效的補(bǔ)救措施
稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會(huì)采取各式各樣的措施進(jìn)行籌劃，但是風(fēng)險(xiǎn)不可避免，仍然會(huì)受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險(xiǎn)控制，采取積極有效的補(bǔ)救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。
(六)土地增值稅的核心是增值率
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個(gè)因素進(jìn)行開展，減少稅費(fèi)開支，在保證有合理利潤(rùn)的前提下，提供條件合理的減少稅費(fèi)，是稅收籌劃的目的。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：
(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)
在當(dāng)前日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對(duì)企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。目前，政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進(jìn)行了宏觀調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤(rùn)。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟(jì)效益，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中獲得生存機(jī)會(huì)。
(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平
房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘高溫’現(xiàn)象促使國(guó)家加大對(duì)該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成不少麻煩。國(guó)家干預(yù)力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財(cái)務(wù)管理水平自然會(huì)降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動(dòng)率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預(yù)力度過大的問題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。
(三)有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化
在房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務(wù)之中，土地增值稅給企業(yè)帶來的負(fù)稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務(wù)。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負(fù)稅壓力，給企業(yè)喘息的機(jī)會(huì)，減少稅務(wù)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)帶來巨大利益。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負(fù)稅壓力，還能給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進(jìn)行稅收籌劃，不僅對(duì)企業(yè)自身有好處，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是個(gè)很好的調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，積極配合，用好的方法達(dá)到好的目的。
參考文獻(xiàn)：
[1]胡艷.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J].遼寧工程技術(shù)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2014(4)：360-366.
[2]陳瑾.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題探索[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2014(9)：56-57.
[3]馬永霞.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算技巧[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2014(30)：83-84.
[4]劉立軍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究[D].財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所，2015.
