房地產行業財務風險匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產行業財務風險范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

關鍵詞：

房地產行業；防范；財務風險；優化策略；研究

目前，控制和防范財務風險是房地產行業建設中的重中之重，占據著重要的行業地位，已經得到了房地產內部的高度重視與認可。房地產行業在生存發展過程中，財務風險是重要的限制性因素，嚴重影響著房地產企業的正常運轉。房地產行業控制和防范財務風險的建設工作任重而道遠，要制定出切實可行的防范策略，避免財務風險的拓展和蔓延，要為房地產行業的發展建設提供強大的生命力。

一、房地產行業的財務風險的成因研究

(一)舉債方式的不合理，造成企業資產結構的失衡

房地產在進行項目投資過程中，資金是投資過程中重要的保障，一些地產行業往往會通過與各大銀行或者金融機構進行舉債來不斷滿足自身的資金需求。但是，對于部分企業的舉債來說，具有極大地不合理性、盲目性。與此同時，也沒有對自身的償債水平進行深入的分析，負債壓力如果過于沉重，就會進一步加劇企業的償債壓力，這也是造成企業資產結構失衡的重要影響因素。在房地產行業處于慘淡的情況下，財務杠桿的不良效應非常明顯。而財務杠桿系數是判斷財務杠桿效應的重要指標。在特定的條件之下，企業的負債情況、財務杠桿系數以及財務杠桿效應等三者之間是成正比例的關系，進而會造成企業財務風險的發生。

(二)成本費用的控制力度不夠深入

一些房地產企業對于成本核算與控制的理解存在著較大的誤區，普遍認為是財務部門分內的事情，進而加重了財務部門的工作量，難以正常的進行成本資料的收集、整理工作，而且其他各個部門也無法充分地認識到成本管理的重要性，從而引發企業的財務風險。例如：某個房地產企業尚未能建立專門的成本管理部門，企業的領導也缺少著高度的重視。在某市繁華地段的項目建設中，過于注重外墻裝飾的華麗與豪華，浪費了大量的成本費用，而且實用性也嚴重缺失，造成了企業財務風險的發生。

(三)企業內部財務控制機制較不完善、健全

目前，我國房地產企業的內控水平普遍較低，房地產項目的開發是一個較為漫長的階段，項目執行周期和資金周轉期比較長，具有較多的限制性因素。進而加劇了內部控制和財務管理工作的難度性。此外，在成本管理的建設中，由于欠缺著較為成熟的管理經驗，尚未形成統一全面的控制體系，進而無法對各個部門進行有效地管控，最終導致財務決算與預期差距過于懸殊，無形之中就會產生一定的財務風險。

二、加強控制和防范財務風險的優化策略

(一)確保企業資本結構的合理性，控制好企業資本負債率

企業在投資的過程中必須要籌集足夠的資金，而企業的籌資是處于高風險、高收益的局面。要想有效防范企業財務風險的發生，就必須要確保投資決策的正確性、合理性。因此，企業要從自身發展的實際情況出發，制定科學合理的戰略目標，對企業內部、外部環境進行深入的剖析，要研討投資的可行性因素和風險性因素，杜絕盲目隨意地投資。同時，要將負責比例控制在合理地范圍之內，在舉債之前，要充分考慮自身的債務風險承受水平，而且要將權益成本和負債水平控制在合理地范圍之中，長期負債和短期負債要保持相互協調與平衡。房地產的眼光要長遠化，切忌鼠目寸光，不能只顧眼前小利，避免企業財務風險的發生。

(二)建立健全企業內部控制體系，提升財務管理水平

房地產行業在控制和防范財務風險過程中，要對企業內部的各個部門、人員要進行全方位、多角度領域地控制。企業領導要始終保持著高度的重視程度，增強自身的管理經驗，不斷建立健全科學、完善的內部控制體系，并且加大財務管理的控制力度。同時，在項目成本預算中，要加強應收賬款的管理，強化自有資金的使用力度，要盡可能地減輕對外來貸款的依賴程度，企業自身要做到“自給自足”；對于資金的來往情況要進行深入的排查與管控，要最大程度地避免、貪贓枉法現象。

(三)制定房地產行業的風險預警評估機制

風險預警機制是房地產行業防范財務風險的重要手段，房地產企業要在建立內控制度的前提下，制度風險預警機制，以便于對財務風險進行預測，避免財務風險的擴散和蔓延。企業風險預警機制要包括風險基本信息系統、風險預測分析系統以及風險處理系統等方面。其中，風險基本信息系統是風險預警機制重要的前提條件在，主要負責財務信息的收集、整理等工作；其次，風險預測分析系統是風險預警機制中的關鍵所在，主要對財務風險進行識別、判斷以及監測等，并且要設置層級預警線，層級預警線越明顯，財務風險性因素就越明顯；最后，風險處理系統要深入結合財務風險發生的性質、成因、類型等方面，制定相應的防范措施，做到具體問題具體分析，從而將企業的財務風險控制在最低程度。

三、結束語

綜上所述，加強房地產行業財務風險的控制和防范工作勢在必行，可以提升企業的市場競爭力與影響力，并且在激烈的市場占一席之地。在房地產控制和防范財務風險過程中，是機遇與挑戰并存的局面，我們要積極抓住機遇、勇敢地迎接挑戰。提升防范財務風險能力，建立健全科學完善的內控制度，進一步強化企業的財務管理和成本管理，避免企業財務風險的發生。同時，財務管理人員要提升自身的專業水平與防范風險的水平，要做好成本控制管理工作，不斷降低企業的成本費用，要將財務風險造成的經濟損失降到最低，從而為房地產行業提供更為廣闊的發展空間。

參考文獻：

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房地產行業對我國經濟社會的發展有著不可替代的重要作用，這就需要積極防范潛在的財務風險，防止財務風險造成損失。財務風險能分成狹義以及狹義兩大類，其中廣義財務風險指的是企業資金運環節，因為各種原因在利潤以及資金分配方面產生不足，從而對企業的長期發展帶來嚴重不良影響的風險。本文當中的財務風險屬于狹義概念，指的是因為企業內部財務結構不夠合理以及融資方式不夠恰當而導致的融資財務杠桿效果下降的風險。

一、房地產行業的主要財務風險

第一，按期償債的風險。目前階段我國的房地產行業資金主要包括自持有資金部分、銀行抵押貸款部分、樓盤預售款項部分以及其他借款部分共同組成。通常情況下，自持有資金占總體資金的比例較低，大多數的開發資金都是來源于其他借款以及銀行貸款。房地產行業作為一個收回成本過長比較較長的產業，其收益利潤同意存在著比較明顯的不確定性，這一環節的財務管理存在著較大的風險。如果無法有效及時地控制成本收回，那么銀行抵押貸款產生的利息就會顯著降低企業經營利潤。企業需要應對銀行高利率，甚至被迫選擇風險更嚴重的融資途徑，從而給行業的發展帶來不利影響。第二，工程項目管理導致的風險。目前房地產行業的工程施工建設過程當中，往往缺乏對工程項目施工的有效監督管理，在簡單投資以及工程設計后，就交付施工企業去執行，從而導致工程項目的管理不夠銜接，工程質量的控制不夠嚴格，容易使得工程質量顯著低于預期，引發改造成本以及后續維修成本的上升，從而直接影響到房地產企業的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工進度也容易受到影響，出現延期預售以及交房問題，進一步延長資金回籠的時間，加大企業資金成本以及資金壓力。第三，市場因素以及通貨膨脹的風險。通貨膨脹容易導致市場當中貸款利率出現變化，利率上升就意味著企業的投資出現縮水，難以達到預期的收益，甚至使得房地產項目面臨利潤下降或者是虧損的風險。因此在房地產項目投資建設之前，在做好房地產項目市場定位的過程當中，不能忽視市場信貸這一影響因素，并且要重點考慮項目市場前景，確定價格方面也要同市場供需關系匹配。簡言之，通貨膨脹的風向集中體現于銀行對房地產項目的評估環節，并且容易受市場泡沫影響而導致收益下降。

二、房地產行業財務風險的成因

第一，經濟周期以及市場環境變化。宏觀經濟以及市場環境在房地產行業發展過程當中扮演者重要角色，房地產行業的發展周期往往伴隨國民經濟周期而波動。例如近年來全球經濟發展不斷下滑，在這一背景下，我國企業受到重大的沖擊，在某一定度上對房價增長發揮抑制的作用，從而增加房地產的融資壓力，這些都有可能引發財務風險。除此之外，房地產行業發展還同其他行業存在著密切的關系。這部分行業發展的狀況會對房地產帶來間接或者是直接的影響。制造業以及商業銀行發展情況會影響到房地產行業的開發成本。房地產項目占據企業的大量的資金，征服的土地政策、土地位置以及供求關系都會給開發商的資金周轉率以及收益率帶來直接影響。第二，資本結構不夠合理。房地產行業如果不具備合理科學的資本結構，往往會將影響到經營收益，并且增加行業財務風險。房地產行業在前期要求投入大量的資金，資金回籠的速度比較慢。因為自身變現的能力比較差，房地產行業的大多數資金來自于外部的金融機構貸款以及工程項目預付款，只有少量資金來自于房地產企業的自有資金。這就導致房地產行業的資產負債率居高不下，債務資金比例過高，一旦實際收益率遠遠低于預期的收益率，容易發生資金鏈的斷裂問題，甚至出現無法支付到期利息的財務風險。第三，融資渠道簡單。隨著我國房地產行業的不斷的發展，目前房地產企業的數量超過六萬家，其中只有一百家左右的企業可以借助于發行股票等途徑來籌資。房地產開發項目的初期需要大規模投資額度，從而導致現金流的風險較大，因此保持資金鏈的連續有重要意義。不過目前我國金融體系以及房地產金融不夠健全，使得房地產業的銀行信貸依賴度比較高．銀行貸款成為房地產項目運營的主要資金鏈。融資渠道簡單導致房地產行業面臨財務風險無法利用資產的組合規避風險。尤其是在人民幣利率上調的情況下，銀行的貸款條件不斷提高，不斷加大房地產項目費用成本。

三、房地產行業財務風險控制措施

第一，構建多元化的融資渠道。只通過傳統融資方式顯然不利于房地產行業控制財務風險，也會加大銀行的壓力，所以需要持續豐富融資渠道，探索新融資方案，從而解決房地產行業面臨的負債率居高不下問題。首先需要持續加強對股票、債券以及房屋預售款等環節的管理，其次是要改善自身資金的擁有狀況，并不斷提高自引外資條件。例如能夠根據房地產信托計劃，在確保公司負債率不變的條件下，吸引外來投資，從而降低融資的成本，這樣一方面有利于減少財務管理成本，另一方面也有利于持續優化房地產公司資金結構。借助于多元化融資以及合理搭配各種資本權益，進一步加強企業成本控制，逐步增加企業價值從而降低財務風險。第二，加強內部財務監督控制。財務管理可以說是企業經營的核心內容之一，房地產企業應當從空間以及時間這兩個維度動態監測成本，通過約束以及非約束措施相結合，構建可續額度成本管理機制，從而更好地加強內部財務監督控制。在內部財務控制方面，需要承力由企業高級管理人員帶頭，并且財務部門作為核心的內控小組，對財務工作定期進行監督與考核，不斷完善財務內部控制。除此之外，還需要在房地產服務設計與開發方面，預先進行成本的規劃，確保設計圖紙成本同實際施工成本更加接近，盡可能降低誤差。房地產企業通過成立財務控制小組，在不同的環節根據制度以及控制目標嚴格進行監督，最大限度避免人為因素帶來的不良影響，提高財務風險的控制水平。第三，做好市場調研工作。房地產行業由于受外部因素以及自身因素的影響，其財務控制風險主要來自市場，尤其是市場需求量方面的變化，會給房地產行業帶來嚴重沖擊。這就需要房地產企業成立市場調研小組，招聘或者是聘請專業人才進行充分的市場調研，并在此基礎上制定財務管理方案，從而避免房地產企業盲目跟隨潮流而一味擴大投資，加大資金風險。這樣有利于房地產企業提高自身市場承受能力，從而更好應對行業變化過程當中出現的問題。第四，完善成本管理機制。財務風險控制離不開成本管理，而成本管理則離不開完善的預算管理機制。房地產行業要想建立健全預算制度，需要合理設置預算管理控制機構，通過組建權利與責任相一致的成本管理機制，有利于明確工作人員的管理職責，從而協調成本管理，監督成本控制的整體過程，確保房地產項目根據成本控制的目標施工建設。除此之外，房地產行業要執行全過程成本管理，在項目啟動之前根據具體情況確定成本控制目標，項目開發過程當中嚴格根據目標來監督控制成本，項目完工之后再度評估項目，對比目標成本以及實際成本，分析出現誤差的原因。

綜上所述，房地產行業的資金需求量大并且投資回收期限比較長，因此需要采取綜合性的措施來控制潛在的財務風險，最大限度減輕政策帶來的市場沖擊，從而穩定房地產行業穩定發展的態勢，并且為我國經濟社會的發展做出相應的貢獻。

作者:史功路 單位:西京學院

參考文獻：

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系統風險又稱市場風險，指由于企業外部某種因素的影響和變化，導致所有企業的財務成果具有不確定性。主要包括：宏觀經濟趨勢的不確定性、國家經濟政策的不確定性和稅收制度改革的不確定性。對于房地產企業來說，系統風險的成因主要表現在以下兩個方面。

1．國家經濟周期和市場經濟環境的變化

宏觀經濟趨勢的變化和市場經濟環境在房地產企業的發展中一直發揮著至關重要的作用，房地產企業的發展周期隨著國民經濟的周期波動，經歷了從蕭條一直到復蘇的四個階段。如自次貸危機爆發以來，全球經濟發展水平急劇下滑，使得金融危機漸漸演變為經濟危機，在這樣的經濟背景下，中國的企業必然會受到重大沖擊。同時，近年來國家不斷上調存款準備金利率，在某種程度上對房價的過快增長起到了抑制作用，但也增加了房地產購買者的實際購買壓力和房地產企業的資金融資壓力，這都將引發財務風險的產生。另外，房地產企業的發展還與我國的其他許多行業密切相關，這些行業的發展情況都會對房地產企業產生直接或間接的影響。制造業、商業銀行的發展狀況都將對房地產企業的開發成本產生影響。房地產的開發項目主要為土地且占據了企業的大量資金，國家土地政策、土地自身位置及供求關系都將對開發商資金的周轉率和收益率產生重要影響。

2．經濟法律政策的變化

房地產企業在我國的發展時期較短，但近年來已逐漸成為我國國民經濟的支柱產業并已達到白熱化的發展狀態。國家為了保證國民經濟的平穩協調發展，頒布了一系列財政稅收等政策法規對房地產行業進行宏觀調控，且一次比一次更加具有針對性和嚴厲性。

（二）非系統風險的成因

非系統風險又稱特殊風險，指由于個別企業某個特殊因素的變化而造成的風險。一般主要來源于企業自身的經營活動和財務活動。對于房地產企業，引發這些風險的因素主要表現在以下幾個方面。

1．資本結構不合理

一個企業倘若不具備一個科學合理的資本結構，必將影響企業的經營收益，同時增加企業的財務風險。眾所周知，房地產企業在前期需要大量資金投資，資金回籠速度又相對緩慢。由于自身變現能力弱，企業發展的大部分資金來源于外部金融機構貸款和工程建設項目的預付款，只有小部分來源于企業的自有資金。資產負債率過高，債務資金所占比例過大，一旦企業實際收益率低于預期收益率，將會導致資金鏈斷裂，可能產生不能支付到期付息的財務風險。

2．融資渠道單一

隨著經濟的發展，目前我國房地產企業已有六萬多家，但是其中只有一百多家企業通過上市發行股票來籌資。房地產企業開發項目初期通常需要較大的投資額度，因此企業的現金流風險較大，保持連續的資金鏈十分重要。但我國目前的金融體系和房地產金融不健全，導致房地產業對銀行信貸的依賴程度很高，銀行貸款幾乎成為了房地產開發項目運營周轉的主要資金鏈。由于融資渠道的單一，使得企業自身在面臨財務風險的時候不能利用資產組合來很好的規避風險。特別是在人民幣基準利率不斷上調的環境下，銀行貸款條件提高，不僅使企業開發項目的成本費用不斷增加，同時融資困難也在不斷加大。融資的困難可能會引發某種財務風險。

3．資金管理意識匱乏

房地產企業具有前期資金投入大、后期資金回收期長的財務特征，相應的企業應運用縝密的財務管理方式對企業的財務狀況和經營成果進行監督和管理。由于我國房地產行業起步晚，很多企業在財務管理制度上不健全，管理混亂或將財務管理僅局限于會計核算方面，缺乏對全面資金預算的嚴格管理和對成本的有效控制。資金管理意識匱乏主要表現在為未制定出成文的資金運用計劃。這些都在無形中增加了房地產開發項目的成本，導致企業自身的投資風險加大。

4．財務人員普遍缺乏風險意識觀念

目前來看，房地產企業對財務風險的事前控制普遍缺乏，重視事中控制而輕視事前管理的現象。風險控制的工作僅停留在表面上，如賬簿的規范性和完整性都未達到規范的要求，或僅僅滿足了相關部門的檢查，末充分發揮會計的監督和控制作用。這些都源于財務人員缺乏風險意識觀念，未意識到風險管理對企業生存和發展的重要性。財務人員的專業技能和知識滯后，已無法跟上當前經濟時展的步伐，從而導致其處理的財務信息質量普遍較低，不能為企業管理者做出正確決策提供應有的幫助。在風險決策意識方面，沒有系統和縝密的分析、比較和研究，這都將引發企業財務風險的發生。

二、有效防范房地產行業財務風險的措施

由于系統風險多為不可分散風險，我們無論采取任何措施都無法避免，只能通過適當的手段對其加以利用，使其向著對企業有利的方向發展。而關于非系統風險，我們可以通過一系列的有效措施將其至可接受的水平。

（一）緊跟宏觀形勢，產品多元化協同發展

縱觀房地產行業的發展過程，每一階段的發展都與國家的宏觀經濟形勢、國家或地方政府出臺的一些政策密切相關。在這樣的環境下，企業必須能夠對政策的導向做出合理的判斷，有效地預測房地產行業的走向，提前做好資金的融資預算等工作，最大限度地規避系統風險。與此同時，房地產企業要想有效地控制財務風險，應做到產品多元化協同發展。目前，我國房地產行業的上市公司多以住宅開發為主，但居民住宅市場將一直面臨宏觀調控的局面，建議房地產企業可以嘗試著開發多業化的市場。如選擇商業房地產、旅游房地產等供給缺口大、資金回籠快且幾乎不受干預的業務。

（二）完善企業的資金結構，實現科學化、合理化

企業在不同時期呈現的財務風險是不同的，且由于房地產企業的長期高負債經營模式，使得其營運成本明顯高于其他行業，因此必須對企業的資金結構進行完善，合理配置企業的資產結構，有效降低企業的營運成本與風險。鑒于房地產行業資金回籠相對較慢，在完善資金結構時，貨幣時間價值的觀念也不容忽視。

（三）拓寬融資渠道，實現多元化

目前房地產企業僅僅依賴銀行貸款形式進行融資，而銀行關于房地產行業的貸款限制條件逐年增加，使房地產企業的融資困難問題更加嚴重。逐步拓寬企業的融資方式，不僅可以解決融資困難的問題，還能增加企業的市場競爭力，從而謀求更好的發展。首先企業要充分挖掘自身發展潛力，科學利用現有的留存資金。其次可以增強對民間資金和其他企事業單位資金的利用率。同時，可以運用投資信托基金和資產證券化融資方式。在經濟全球化的背景下，還可以利用海外平臺進行融資，相對于我國商業銀行而言，外資銀行融資門檻較低且信貸機制靈活。在實現融資渠道多元化的同時，也最大限度的降低了融資成本，優化了企業現有的資本結構，這對企業的長期穩定發展十分重要。

（四）增強資金管理意識，實現效益化

鑒于房地產行業的資本結構中，自有資金較少，且融資困難，房地產企業在拓寬融資渠道的同時，應增強資金管理意識，充分利用自有的資金。在保持資金鏈持續的同時，充分利用閑置資金，對其實施有效地控制與管理。在不影響企業日常經營活動的同時，可以進行部分金融投資活動。有效提高閑散性資金的使用效率，最大限度地降低企業營運成本，實現效益化。

（五）增強風險意識、提高財務人員的管理素質

房地產行業作為一個高收益、高風險的行業，要保持企業的平穩健康發展，企業人員應意識到在企業經營過程中的各個環節都存在著財務風險。同時，要意識到對財務風險進行預測和防范并非僅是財務人員的責任，而是全體員工的責任。所以企業高層要做好表率作用，首先努力提高自身的管理和決策水平，切忌主觀臆斷，要充分權衡各方面的影響因素，提高財務信息的質量。其次，培養全體員工的風險意識觀念，把風險管理切實落到實處上，同時要求員工廣泛學習最新的專業知識，切實提高其自身的綜合素質，將企業的財務風險最大限度的降至最低點。

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（一）舉債方式的不合理，造成企業資產結構的失衡

房地產在進行項目投資過程中，資金是投資過程中重要的保障，一些地產行業往往會通過與各大銀行或者金融機構進行舉債來不斷滿足自身的資金需求。但是，對于部分企業的舉債來說，具有極大地不合理性、盲目性。與此同時，也沒有對自身的償債水平進行深入的分析，負債壓力如果過于沉重，就會進一步加劇企業的償債壓力，這也是造成企業資產結構失衡的重要影響因素。

在房地產行業處于慘淡的情況下，財務杠桿的不良效應非常明顯。而財務杠桿系數是判斷財務杠桿效應的重要指標。在特定的條件之下，企業的負債情況、財務杠桿系數以及財務杠桿效應等三者之間是成正比例的關系，進而會造成企業財務風險的發生。

（二）成本費用的控制力度不夠深入

一些房地產企業對于成本核算與控制的理解存在著較大的誤區，普遍認為是財務部門分內的事情，進而加重了財務部門的工作量，難以正常的進行成本資料的收集、整理工作，而且其他各個部門也無法充分地認識到成本管理的重要性，從而引發企業的財務風險。

例如：某個房地產企業尚未能建立專門的成本管理部門，企業的領導也缺少著高度的重視。在某市繁華地段的項目建設中，過于注重外墻裝飾的華麗與豪華，浪費了大量的成本費用，而且實用性也嚴重缺失，造成了企業財務風險的發生。

（三）企業內部財務控制機制較不完善、健全

目前，我國房地產企業的內控水平普遍較低，房地產項目的開發是一個較為漫長的階段，項目執行周期和資金周轉期比較長，具有較多的限制性因素。進而加劇了內部控制和財務管理工作的難度性。此外，在成本管理的建設中，由于欠缺著較為成熟的管理經驗，尚未形成統一全面的控制體系，進而無法對各個部門進行有效地管控，最終導致財務決算與預期差距過于懸殊，無形之中就會產生一定的財

務風險。

二、加強控制和防范財務風險的優化策略

（一）確保企業資本結構的合理性，控制好企業資本負債率

企業在投資的過程中必須要籌集足夠的資金，而企業的籌資是處于高風險、高收益的局面。要想有效防范企?I財務風險的發生，就必須要確保投資決策的正確性、合理性。因此，企業要從自身發展的實際情況出發，制定科學合理的戰略目標，對企業內部、外部環境進行深入的剖析，要研討投資的可行性因素和風險性因素，杜絕盲目隨意地投資。

同時，要將負責比例控制在合理地范圍之內，在舉債之前，要充分考慮自身的債務風險承受水平，而且要將權益成本和負債水平控制在合理地范圍之中，長期負債和短期負債要保持相互協調與平衡。房地產的眼光要長遠化，切忌鼠目寸光，不能只顧眼前小利，避免企業財務風險

的發生。

（二）建立健全企業內部控制體系，提升財務管理水平

房地產行業在控制和防范財務風險過程中，要對企業內部的各個部門、人員要進行全方位、多角度領域地控制。企業領導要始終保持著高度的重視程度，增強自身的管理經驗，不斷建立健全科學、完善的內部控制體系，并且加大財務管理的控制力度。

同時，在項目成本預算中，要加強應收賬款的管理，強化自有資金的使用力度，要盡可能地減輕對外來貸款的依賴程度，企業自身要做到“自給自足”；對于資金的來往情況要進行深入的排查與管控，要最大程度地避免徇私舞弊、貪贓枉法現象。

（三）制定房地產行業的風險預警評估機制

風險預警機制是房地產行業防范財務風險的重要手段，房地產企業要在建立內控制度的前提下，制度風險預警機制，以便于對財務風險進行預測，避免財務風險的擴散和蔓延。企業風險預警機制要包括風險基本信息系統、風險預測分析系統以及風險處理系統等方面。

其中，風險基本信息系統是風險預警機制重要的前提條件在，主要負責財務信息的收集、整理等工作；其次，風險預測分析系統是風險預警機制中的關鍵所在，主要對財務風險進行識別、判斷以及監測等，并且要設置層級預警線，層級預警線越明顯，財務風險性因素就越明顯；最后，風險處理系統要深入結合財務風險發生的性質、成因、類型等方面，制定相應的防范措施，做到具體問題具體分析，從而將企業的財務風險控制在最低程度。

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中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0241-01

我國房地產行業的發展歷史較短，規模還處在起步期，相對的房地產各方面基礎可能會薄弱一些，另外，加之以不科學的管理或經營，產業資產多呈現出負債率高的現象。房地產企業要想在激烈的市場競爭中獲得核心競爭力，就必須提高財務風險控制能力。

一、房地產行業財務風險分析

按期償債風險。現階段我國房地產行業企業的資金主要由自持有資金，樓盤預售款項，銀行抵押貸款，其他借款四部分組成。一般來說自持有資金占總體的極小部分，大部分開發資金來自于銀行貸款和其他借款。而房地產行業可以說是一個成本收回期相對較長的產業，收益利潤也存在著不確定性，在該方面的財務管理存在極大風險。若不能有效控制成本的收回，銀行抵押貸款的利息將大大降低企業的利潤。企業在面對銀行高利率的情況，還有可能選擇風險更大的融資活動，這將是企業生存的重要隱患。

土地浪費風險。近年來城市規劃的盲目擴大，房地產行業也在土地方面采取“粗獷式”開發，導致土地利用率與經濟收益率不成比例，重復開發，隨意建設的現象都嚴重影響了土地利用。有些企業為了追求更大的經濟利益，尋找法律空檔，過分征地，囤地等行為，不僅對于行業來說是浪費，對于國家資源來說也是浪費。

工程項目管理缺失帶來的風險?，F階段房地產企業對于房地產工程的建設，往往缺少對于工程項目的管理與監督，簡單的投資和工程設計之后，交付給施工企業執行，使得工程項目管理出現了斷層，對工程的質量控制不嚴格，導致工程質量低于預期，造成后期維修及改造成本的增加，最終影響到企業的收益。另外，工程管理的缺失，會影響工程進度，造成延期預售及交房，使得企業的資金回籠變慢，增大了企業的資金壓力和資金成本。因此，工程項目管理是整個房地產項目成功與否的基礎與關鍵。

通貨膨脹與市場因素帶來的風險。通貨膨脹會導致市場中貸款利率的改變，利率的增加就代表著企業投資縮水，無法完成預期收益，整個房地產項目也將面臨無利可圖或是虧損的危機。所以，房地產建設之前，房地產項目的市場定位分析往往要考慮到市場信貸的因素，要考慮到項目的市場前景，價格的確定要與市場的供需關系相適應，該類風險往往體現在銀行對于項目評估階段，很容易受到市場經濟泡沫的影響，導致項目收益縮水。

二、房地產行業財務風險控制

加強房地產企業建設投資的控制與管理。房地產項目的投資一般分為建設投資和銷售投資，對于成本的控制與管理要做到：第一、強化統籌，準確化成本核算，確保投資的最大收益；第二、加強工程施工的管理，確保資金到位，保證工程質量和工期，減少不必要的成本支出；第三、及時了解市場信息，及時調整企業經營策略，防止市場變動對發展的沖擊。在項目管理方面，要從實際收益目標出發，采用系統和理論的方法對項目進行決策和計劃。

健全企業財務管理體制，嚴格規范財務行為。房地產企業需要通過財務管理人員的研究，針對性地根據房地產企業的財務支出特點和管理重點，積極探索適合企業特點，適合市場特點的財務管理體制，并且要保證能夠及時地更新和優化管理體制，使得企業財務管理工作平穩安全的進行。管理部門要發揮監督職能，積極監督企業的財務行為，為其制定相關的規范化規定，對于不明財務問題及時查清并消除影響。

加強成本管理，降低消耗提高效益。為了獲得利潤企業就必須進行投入。而成本則是企業最根本、最直接的投入，成本是決定企業利潤的重要因素。企業要生存和發展，獲得最大利潤，就必須全員參與成本管理。加強房地產項目成本管理，嚴格控制成本，努力降低成本，才能在激烈的市場競爭中，取得競爭優勢，處于不敗之地。因此，房地產開發企業既要重視成本管理，又要切實搞好成本管理。

（1）強化成本管理體系，完善各部門人員的職能分配。加強成本管理離不開科學合理的預算制度，建立科學合理的預算制度就必須對預算管理與控制的機構進行合理的設置，通過建立一套規范的責任和權利相結合的成本管理體系可以明確管理職責、協調成本管理工作，監督成本控制過程，保障項目按照既定的成本控制目標進行成本控制工作。（2）實行全過程的成本管理，努力實現成本管理目標。在項目正式啟動前根據項目的實際情況先建立―個目標控制成本；在項目開發過程中嚴格按照目標控制成本來進行監督和控制，努力實現成本管理目標；在項目完工后要對項目進行再評估，用實際成本和目標成本作對比，分析成本增加或減少的原因，為以后的項目提供有價值的參考數據。

積極創新高效財務管理方法，提高財務控制能力。首先，房地產企業的財務管理可以應用網絡信息化管理系統，使財務數據具有實時性和統一性，提高企業的財務管理效率和財務控制能力。其次，需要管理人員積極探索適合企業發展的財務管理方法，通過工作經驗總結出不斷完善的財務管理體系，不斷強化財務的管理職能。

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中圖分類號：F23文獻標識碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.058

房地產行業需要的投資數額巨大，回收周期較長，而且變現能力不足，這些都使得房地產企業面臨著較高的財務風險。與此同時，由于我國房地產市場的起步較晚，存在制度和管理等很多不完善的地方，造成整個房地產行業較為混亂，而市場上存在的很多中小企業又使得市場集中度過低，不能有效的配置市場資源，而這些管理不完善的企業本身又會加大整個行業面臨的財務風險。因此，我們需要對目前我國房地產行業面臨的財務風險管理現狀進行研究和分析，并從中尋找出防范財務風險的措施，來達到完善整個地產行業的目的。

1財務風險的概念

1.1狹義的財務風險

我們一般將狹義的財務風險稱作籌資風險，企業的財務風險一般是由企業的負債所導致的，具體來說就是企業由于欠缺資金，不得不向外界借款，導致企業產生負債，從而使得企業未來的發展具有一定的不確定性，企業存在著一定的經營風險，如果企業不存在負債，它的財務狀況相對就比較穩定，因此我們可以說企業不存在財務風險。

1.2廣義的財務風險

廣義的財務風險一般是企業所面臨的各種各樣的風險通過貨幣化來表現出來，能夠更加全面地反映企業當前所面臨的風險，企業在經營過程中，面臨著復雜的外部環境，存在著很多不確定性，有很多企業并不能夠控制的因素，種種原因狀況的存在導致企業在經營過程中面臨著各種財務損失的可能性，這些都會對企業的進一步發展帶來巨大的影響。因此我們一般認為廣義的財務風險更加能夠反映企業的生產經營狀況，讓外界能夠更加清楚其面臨的財務風險狀況，這也更符合市場經濟的實際狀況。因此綜上所述，本文認為財務風險的主要含義是：企業在生產和經營過程中，由于各種不可預料因素以及不可控制狀況的存在，使得企I的生產經營存在著巨大的不確定性，從而進一步導致企業出現財務損失的可能。

2房地產企業財務風險的類型

房地產行業需要的投資數額巨大，回收周期較長，而且變現能力不足，這些都使得房地產企業面臨著較高的財務風險。理論界對其面臨的財務風險類型也有多種不同的分類方法。本文根據對房地產企業影響范圍的不同，將其面臨的財務風險分為系統風險和非系統風險。而系統風險和非系統風險又主要有以下幾種風險。

2.1政策風險

在房地產行業，政府政策主要有：土地拍賣政策、住房供給政策、金融政策、稅收政策、房產價格政策、環護政策和結構調整政策等。這些政策都會對房地產的經營發展產生影響，繼而影響到房地產企業的財務情況，影響其進一步的發展。眾所周知，房地產投資是一個周期很長的過程，在這個過程，很多房地產商都可能經歷不同的政策變動，而對于很多中小企業來說，他們資金本身就不雄厚，抵抗風險的能力很弱，很容易成為國家政策的犧牲品。例如：在2010年1月10日，為了穩定房地產市場和促進房地產行業的良性發展，我國政府出臺了促進房地產行業健康發展的五條措施，也就是我們熟知的“國五條”。2011年1月26日，我國政府又出臺了“國八條”，緊接著的是“新國八條”，從而直接導致“金九銀十”的房地產神話破滅，眾多開發商不得不紛紛降價。從以上內容我們可以看出，政府政策對房地產行業的發展起到重要的作用，一般我們認為這種風險屬于系統風險。這種風險是個別企業不能控制和消除的，所以為了避免這種風險，降低企業的損失，就需要選擇那些收益具有保障且國家支持的項目進行投資，而且資金的周轉周期也不能過長，比如可以投資國家保障性住房建設項目。

2.2社會風險

社會風險則指的是一個社會的人文、社會、環境等因素給房地產企業投資帶來的不確定性，從而導致其產生財務損失的可能。近年來，我國房地產價格居高不下，給民生帶來了極大問題，也讓房地產行業顯得有些混亂，加上一些房地產開發商的不文明行為，導致了很多社會問題，從而產生了極大的社會風險。一些房地產商在開發過程中，違背了城市發展的長遠規劃和區域發展趨勢，損害了廣大人民的利益，這些項目會很容易受到大多數人的反對。當房地產企業在擴大投資，將項目投資到不同區域時，由于地域環境和文化的不同，導致水土不服，讓房地產商在開發過程中面臨著極大地社會風險。例如，昆明市在城市化擴張中（2010-2011），大量拆遷城中村，對當地居民的生活帶來了極大的影響，導致后來的房地產開發集中放量，對昆明的房地產市場產生了極大的影響。

2.3籌資風險

籌資風險是指在房地產廠商在投資、經營、開發過程中，由于房地產商資金不能及時供應導致項目失敗，給開發商帶來財務損失而產生的風險。眾所周知，房地產開發資金投入巨大，基本上每個環節都需要充足資金的保證才能正常運營下去，一旦資金鏈斷裂，很可能導致投資項目失敗，給房地產開發商帶來無法估計的損失。在房地產開發過程中，企業一般都會向銀行貸款，當企業面臨著高額的債務時，就會存在著到期不能夠還款的巨大風險。如果房地產企業出現了這種風險，將會對房地產商接下來的運作產生影響，如企業不能及時處理這個問題，很可能造成房地產企業開發的項目資不抵債，最后經營失敗，出現巨大財務損失。在當前開放的市場環境下，如何通過風險最低、費用最少的方式籌到資金成為每個房地產企業投資經營的目標。雖然民間籌集資金的方式和流程簡單，但是潛在風險巨大，企業一定要慎用這種籌集資金的方式。比如2011年的溫州跑路事件就產生了惡劣的影響，給房地產行業帶來了巨大的沖擊，嚴重影響國民經濟的發展。

2.4投資風險

投資風險一般指的是在房地產商在進行投資過程中，面臨著復雜的外部經濟環境，存在著各種不可預知的狀況，導致投資結果不能夠達到預期，影響房地產企業的盈利水平，給企業的財務狀況帶來損失。與其他行業相比，房地產行業面臨的外部環境更加復雜，首先，它和政府、銀行以及市場都有著極為密切的聯系，如果政府政策出現變化，市場環境發生改變都會導致房地產企業投資的失敗，從而導致其投資達不到預期收益，因此，我們認為房地產企業相比其他行業面臨著更為嚴峻的投資風險狀況。

2.5資金回收風險

房地產投資數額巨大，在企業實際經營銷售過程中，企業難以短時間內回收全部資金，這種情況使得房地產企業存在一定的資金回收風險，雖然企業的銷售收入可以記到應收賬款項目上，并給企業的財務帶來利潤，但這些可能并未增加企業的現在流，可能反而會使企業用有限的現金流去墊支尚未實現的利稅開支，給企業帶來極大的負擔。資金回收風險一方面會受到國家宏觀政策和財政金融政策的影響，也取決于企業決策和管理水平的高低。

3房地產企業財務風險的防范措施

3.1培養房地產企業核心管理團隊

不管任何行業，取得成功的關鍵都在于人，在于企業的管理者們，任何一個企業的成功都離不開一個優秀的管理團隊。目前國內房地產商的利潤趨于下降，在這種環境下，一個企業想要健康的發展和壯大必備的條件就是需要職業化的經理人管理團隊，在他們的帶領下。為企業的發展營造一個和諧、良好的氛圍，讓員工們能夠更加愉快地、有效率地去工作，并幫助企業實現經營目標。

3.2加強房地產企業成本管理和控制

房地產行業投入資金巨大，對成本的控制就顯得尤為重要了，在企業投資一個項目前，一定要做好可行性分析、財務經濟評價及不確定性分析，從土地到物業管理這一整套經營過程，都要嚴格控制它們的成本，減少成本的關鍵就是加強對原材料和供應商的管理，大力倡導節價意思，實行成本責任制。而且，企業應該努力減少不必要的經營活動，盡可能的減少非生產性支出，努力降低管理費用從而達到控制成本的目的。

3.3善于利用市場機遇

雖然我國房地產行業存在著很大的泡沫，但是城市化進程、居民的剛性需求、人口結構和中國居民的財富性結構調整都表明我國房地產行業有進一步擴張和發展的潛力，在這種有利的環境下，房地產企業應該善于把握住機會，充分利用市場環境，爭取進一步發展和擴張的機會。

3.4提高資金使用效率

減少現金流出以及增加能夠控制的現金能夠提高企業的資金使用效率。房地產企業需要從經營過程的每個環節入手，要和房地產企業相關的行業建立長久的合作關系，使得房地產商能夠在各個經營環節充分利用合作方式，讓資金在采購環節盡可能實現間接融資，動態追蹤應收賬款的情況，謹慎估計壞賬的額度，改善企業的經營投資模式，促進企業的現金周轉效率，通過這些措施來保證房地產商現金流的充足，從而保證企業的正常運行和發展。

4對未來的展望

從宏觀經濟上看，我國人均GDP超過2000美元、城市化進程的加深、消費結構的變化都表明未來我國房地產行業有很大的發展潛力，雖然近期我國經濟處于下行壓力、銀行收緊信貸、大多數投資者持觀望態度給短期內的房地產行業帶來一定的沖擊，給很多房地產企業帶來巨大的資金和銷售壓力，也讓大多數人對房地產市場的發展持悲觀情緒。但是，在本文看來，我國經濟正處于結構轉型過程，短期內的市場低迷不可避免，這也是為經濟轉型付出代價，但同時我們應該看到房地產市場低迷背后的機遇。在當下的資金和融資渠道的壓力之下，很有可能就會產生新的融資渠道，房地產市場的融資渠道也會呈現專業化和多樣化。就未來房地產市場的投資方向而言，保障性住房將是一個非常重要的項目，結合當下我國國情，我國的房地產政策不可避免將會向保障性住房傾斜，保障性住房將成為我國多層次供房體系重要的組成部分，結構性的調整會主要通過土地、稅收和信貸政策實現，未來我國房地產行業的利潤率會逐漸回落到合理水平，開發商也會更多的涉及保障性住房方面。

總而言之，在當下我國房地產市場環境下，房地產企業應該積極采取各種有效措施，改變經營理念，提高企業的責任意識，提高財務風險的抵抗能力，總之，一個完善的財務控制體系是房地產企業長久發展下去的關鍵，同時也是我國經濟可持續發展不可或缺的一環。

參考文獻

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一、房地產企業所面臨的財務風險現狀

房地產企業所面臨的財務風險是其在經營過程中所自然產生的特性，首先，房地產企業作為資金密集型企業，其不僅資金需求量大，而且流動性差，資金鏈斷裂風險大。其次，房地產企業習慣于利用傳統的滾動開發模式，導致其債務杠桿比率過高，截至4月19日，剔除已經年報的93家上市房企，平均資產負債率就高達62.77%，因而償債風險高。最后，房地產企業其整個開發周期是現對較長，一般都在一年以上，因此其投資風險也不容忽視。

二、目前房地產企業產生財務風險的原因

（一）資金緊張

對于房地產開發企業來講，資金主要有三方面來源：一是銀行開發貸款，二是自有資金，三是預售款。前二者的大門已經緊閉或即將關閉剩下的就是預售款。然而自2010年10月1日起，杭州市開發商的商品房預售款將全部納入資金監管賬戶進行監管，預售資金將實行封閉式管理，銀行必須根據項目節點完工程度證明，分批次和分時段向開發商支付相關預售款資金。房地產企業作為資金密集型企業，對流動資金十分依賴，房地產企業的資金一旦緊張，由此帶來的房地產企業的財務風險也將迅速上升。

（二）抑制需求

各地限購令的陸續出臺，將抑制市場過熱，防范過熱的投機性購買等不合理需求，有利于房地產市場的健康發展和房價的平穩。然而這對于廣大房地產開發企業來說顯然不是一個好消息，與此同時，房產稅如“箭在弦上”，房產稅試點推行再次提上日程，從而增加購房成本，抑制需求。相關政策的陸續出臺，對于房地產企業可謂雪上加霜，目前房地產企業普遍依靠的是高價拿地，快速買樓的盈利模式，而如果抑制了需求，房地產企業原先貸款高價拿地建的樓盤不能很快售出，而又要向銀行支付高額利息，將進一步加劇房地產企業的財務風險。

（三）增加供給

2011年剛出臺的“十二五”規劃指出，未來五年，我國將建設3600萬套保障房（對于房地產企業來講，與其說是塊大蛋糕，其實更像一塊雞肋，因為建設保障房對于房地產企業來說，基本沒有什么利潤可言），其中保障房的用地將占土地供給的50%以上，使全國城鎮保障性住房的覆蓋面達到20%左右。伴隨著保障房建設的推進和提速以及相關調控政策落實，供給的大量增加，必將有效地滿足市場剛性需求，新建商品房的價格中樞很有可能隨著保障房的大量上市而下移，保障房這個雞肋將不斷侵蝕房地產企業的利潤區間，從而放大房地產企業的財務風險。

（四）行政督導

房地產作為資金密集型行業，資金需求量大，運作周期長，一般采用高價拿地，快速買樓的方式進行盈利，然而在新形勢下，政府不斷出臺房地產調控政策，并且開始細化落實，一方面卡住了房地產開發商的資金鏈，在銀行信貸，再融資等上面做文章，同時又通過房產稅、限購令、保障房等相關配套措施，抑制購房需求，甚至不惜動用行政手段，從而打亂了房地產企業長期賴以生存以來的盈利模式，放大了房地產企業的財務風險，很有可能導致房地產企業出現財務狀況惡化，導致房地產企業的投資以及其報酬出現無法全部收回的可能，而房地產作為我國國民經濟的支柱產業之一，對現代經濟社會有著舉足輕重的作用，如何針對目前出現的新形勢，采取措施有效控制房地產企業的財務風險就顯得十分重要。

三、新形勢下房地產企業財務風險控制的措施

（一）加強現金流量管理

要想加強現金流管理，房地產企業應當進行嚴格的資金預算管理，從預算的制定到預算的執行都必須從嚴把關，不斷監督落實到位，才能使長短線資金得到匹配，不至于出現資金鏈斷裂的情況，同時還應加強內部審計與監督，樹立現金流管理意識，房地產企業的各級領導必須切實認識到加強現金流量管理對于房地產企業的生存和發展的重要性，從戰略地位定位現金流量管理。最后還可以縮短項目的開發周期，提高資金的使用效率，采取分期開發、邊建邊銷售的開發模式，不斷縮短資金的回籠。

（二）調整資本結構，降低財務杠桿比率

伴隨著國家對房地產調控力度的逐漸加大以及相關配套政策的逐步落實，房地產市場出現萎縮已成定局，倘若房地產企業依舊維持現在70%以上的高負債，必將把房地產企業的財務風險進一步推高，特別是隨著基準利率的不斷調高，利息支出將成為房地產企業的沉重的包袱，因此房地產企業應積極調整資本結構，降低財務杠桿，從而有效其控財務風險水平。

（三）向商業地產轉型

商業地產是指通過合理經營從而達到取得可持續增長的收益或者可以持續升值的物業資產，比如酒店式公寓、商鋪物業等，其已不再是普通意義上的房地產，而是將整個城市生活的方方面面融為一體的大型商圈或城市綜合體。如果我們引入SWOT分析法，對房地產企業目前所處的情況進行分析，很容易得出房地產企業目前正好處于既有內在優勢，又有外在危險的情況（優勢――威脅）ST，此時應該采取的策略是利用優勢避免威脅，即利用房地產企業自身能力優勢，向其他領域進行擴張和進軍，實施多元化經營戰略才能有效控制房地產的財務風險。而從目前情況看，房地產企業如果能從普通住宅地產向商業地產轉型將有效地規避國家現行政策調控帶來的沖擊，從而有利于降低房地產企業的財務風險。

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中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01

一、房地產行業發展現狀分析

我國國民經濟發展的速度比較快，房地產行業的發展狀況較好，是國民經濟中的重要組成部分。房地產行業主要以土地和建筑物為其日常經營對象，是從事房地產開發、建設、經營、管理和服務等多種經濟活動為一體的綜合性產業，具有先導性和基礎性，在國民經濟中發揮著一定的帶動性作用。市場經濟不斷發展，城市化水平走勢穩步提高，同時人口流動增加和居民消費水平的不斷提高增加了居民對住宅的需求，因此人們對房屋的需求較為強烈，房地產行業處于買方市場。

但是，2011年國家針對房地產行業的發展頒布了一系列政策，比如出臺了限購、限貸、上調存款準備金率和利息率等政策，強化了對房地產企業的宏觀調控，房地產行業的發展不容樂觀，其行業競爭性逐漸增大。由于政府的宏觀調控，房地產行業的高收入和高利潤等特點被打破，出現了部分撤資現象，日常的資金營運工作質量直接影響到房地產企業的發展狀況，企業在進行市場運作過程中需要面臨的市場風險系數增大。在這樣的經濟發展背景下，房地產企業對內需要構建財務風險管理體系，轉變房地產企業在財務危機前的被動局面，提高自身的綜合競爭實力，保證財務管理工作的順利開展。

二、房地產企業財務風險管理目標

筆者認為，房地產企業財務風險管理目標是動態的，是在風險管理過程中不斷進行調整的，因此風險管理目標可以將風險作為管理目標區分的重要劃分線。

在風險對房地產企業產生影響之前，企業財務風險管理目標主要是為了實現成本支出合理并保證工程項目的安全開展。房地產企業作為一種經濟組織，其經營管理的目標就是實現自身經濟利益最大化，因此其會選擇預期收益或者是預期收益現值最高的投資方案，而且會盡可能的控制成本，以期通過合理的成本支出獲得合理的經濟收入。同時，房地產企業十分重視工程項目安全生產，安全生產直接影響到企業對工程的投入成本，同時還影響企業的形象和工程項目的進度。

在風險對房產企業產生影響之后，企業財務風險管理目標主要是為了保證企業正常運營和實現企業的項目預期目標。財務風險的產生會直接對企業的財務狀況帶來負面影響，甚至對房地產企業帶來重大的經濟損失，因此在風險產生之后，房地產企業需要盡可能降低財務風險對企業造成的損害，保證資金營運健康，以便保證企業的正常運營。同時，房產企業財務風險管理需要控制風險對項目開展的影響，縮小并調整企業在實際運行和計劃過程中出現的偏差，使得工程項目的收益達到預期目標。

三、房地產企業構建財務管理體系應該財務的措施

無論是房地產企業還是其他類型的企業，其構建財務管理體系都需要從三個方面入手，即財務風險識別、財務風險評估和財務風險防控。

（一）財務風險識別方面應該采取的措施

房地產企業要做好財務風險管理體系構建工作，首先就要根據企業的性質選擇科學合理的財務風險識別辦法，保證財務風險識別工作的嗜沸裕以便為風險防控和評估工作提供必要的信息，為風險管理部門提出針對性的管理方法和手段提供依據。其次，房地產企業在風險識別方面要重視財務風險調查表的使用，可以使用風險調查表對企業的財務風險識別工作進行輔助，以便對風險定性因素進行識別，幫助房地產企業迅速判定自身是否正面臨著財務風險。財務風險識別表簡單可靠，對企業的初步自查風險管理工作具有重要的積極作用。

（二）財務風險評估方面應該采取的措施

財務風險評估工作的開展需要有風險評估指標，可以將風險評估指標分為定量指標和定性指標。定量指標可以分為財務效益指標、資產運營指標、償債能力指標、發展能力指標等等，不同的指標下又可以分為不同的評估內容和指標。風險評估的定性指標可以主要分為產品市場占有率、領導綜合素質、員工綜合素質、組織運行效率、經營發展戰略、技術裝備等。房地產企業應該根據自身的性質和特點選擇科學的風險評估指標，根據典型性原則選擇并構建房地產企業財務風險評估指標系統，為風險評估工作提供必要的基礎。

房地產企業財務風險評估管理工作可以從財務指標和非財務指標入手進行選擇，并將財務性風險評估指標和非財務性評估指標結合起來。房地產企業可以對財務性指標進行分層次管理，可以設定一級的財務性評估指標，在一級財務性評估指標下設置二級財務評估指標。比如，房地產企業可以將短期償債能力設為一級財務性評估指標，在短期償債能力下設置流動比率、速動比率等二級評估財務性評估指標。非財務性指標可以分為組織運行效率、銷售渠道、人才管理、崗位設置、制度管理、戰略制定的科學性等方面。

（三）在財務風險防控方面應該采取的措施

房地產企業要做好財務風險防控工作，就要積極拓寬資金籌措渠道。房地產企業項目的開發周期較長，資金需求量大，因此房地產企業要重視資金運營工作的重要性，為項目的順利開展提供必要的可持續性的資金流，為項目開展提供必要的資金保障。其次，房地產企業要建立健全財務預算管理機制，根據項目和各個部門的實際情況開展預算編制工作，對資金的籌措、使用和分配進行科學的規劃。在資金的使用上，財務管理部門要嚴格按照預算計劃撥付資金，杜絕預算資金挪用和盲目借貸行為的出現。再者，要加強流動資金管理，重視大宗大額資金的財務稽核，定期進行對賬工作，隨時檢查項目后期的資金保障情況。同時要完善風險防控監督管理機制，保證風險管理制度的執行效力。

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目前，在我國的國民經濟體制中，房地產業一直扮演著“大佬”的角色。但近年來我國經濟在改革浪潮大趨勢下逐步開始轉型，在轉型過程中房地產企業所面臨的風險開始逐漸變大，主要基于以下問題：第一，我國一、二線城市中，房價過高導致大部分工薪階層買房難的問題逐漸顯現;第二，目前我國中小城市中產業缺乏導致人力流失，造成人口不斷涌入能夠提供更好工作崗位的大中型城市，這造成我國中小城市中房地產行業面臨著更大的去庫存壓力。由此可知，房地產企業在一、二線城市中面臨著高房價帶來的風險，在三、四線城市中面臨著高庫存所帶來的風險。總之，這些問題的存在都將房地產企業面臨的風險不斷放大。因此，積極探求能夠有效控制房地產企業財務風險的一套行之有效的方法，就成為目前幫助我國房地產企業擺脫困境、走向繁榮的重要策略①。

一、我國房地產企業所面臨的財務風險

資金投入大、資金回收緩慢、回報豐厚是房地產領域的特點，但房地產資產負債率高、生產周期長，資金風險高也隨之而來。高利潤相伴的是高風險，其實是在企業加速擴張的過程中，其面臨的風險愈加明顯，因此，如何深入分析其面臨的財務風險并嚴格加以管控是房地產企業的主要工作。財務風險是指企業在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項財務活動過程中，由于各種無法預料、不可控因素的作用，使企業的實際財務收益與預期財務收益發生偏差，因而使企業蒙受經濟損失的可能性。我國房地產企業發生財務風險的主要原因表現在以下幾個方面：

（一）政策不易把握，投資決策難

房地產業投資回報率雖高，但相伴而來的是同樣較高的投資風險。所謂房地產投資風險是指在進行房地產投資過程中可能存在的回報率遠低于預期，尤其是投資失敗的情況。投資房地產行業的投資者只有通過更多的調研，對投資可能帶來的風險進行更多的事先準備，以能夠及時把握其風險動向及變化規律，這樣才能夠及時地掌控風險，將風險問題降至最低，才能夠實現更多的投資回報。房地產企業面臨的投資風險涉及面較廣，但大體上有以下方面：第一，投資比重失調，造成最終的投資決策失誤；第二，國家在針對房地產方面采取的政策不穩定，容易因國內市場環境的變化而變化。近年來，雖然國家多次對房地產市場進行調控，但卻仍未能夠阻止房地產行業發展的兇猛勢頭，這帶來了房地產業的投資額不斷飆升，卻存在著投資項目分配不合理的現象。為了盡快獲得高利潤回報得這個機會，房地產企業會將項目更多分配到那些能夠及時獲得高回報的商業住宅上，而降低在其他商業用房方面的投資金額。例如，將資金大部分用在高檔公寓的投資建設上，而疏忽或根本不投資在能夠改善民生的經濟適用房的建設上。不管我國房地產行業如何發展迅速，不可否認的是我國仍處于以工薪階層為主的階層結構框架中，而我國的工薪階層家庭大多收入不高，這部分人群是難以購買高檔公寓的，與他們需求最接近的是價格較低的經濟適用房。對房地產商而言，不可否認的是高檔小區的確能夠獲得更多的利潤，但基于目前我國房價瘋狂上漲的形勢，工薪階層家庭難以購買，這會導致房地產商建設的高檔小區公寓難以及時賣出，這種情況就可能會造成投資資金難以及時回籠，最終導致不能及時償還銀行的貸款，從而可能造成企業面臨著嚴重的財務風險。房地產開發與國家的宏觀經濟政策密切相關，政府所頒發的任何一個政策法規都可能讓企業陷入巨大的財務風險中。在經濟調控過程中，政府所采取的調控是難以預測的，企業也同樣無法預見。對于政府的不可預見的政策變動，企業只能參考市場的動向及行業發展特點及政府的最新策略進行預估，但預計結果卻不能成為有力的參考，這無疑給房地產企業帶來了隱形風險②。近年來，國家為了遏制房地產市場發展太快，政府逐步頒布了一系列的宏觀調控政策，這些政策的頒布從多方面對房地產行業進行了限制，例如，降低資金供求、監控房地產價格波動等。這無形中影響了房地產行業的投資決策，也提高了房地產企業的投資風險。可以說，我國房地產企業的發展歷程與國家宏觀調控是密切相關的，國家平均間隔幾年便會采取一次有力的調控措施，而在歷次調控后房地產行業都會受到明顯的抑制。一般情況下，實力強大的房地產公司會十分關注國家政策的動向，而大多數中小型房地產企業更注重成本預算與控制，這樣其實隱藏了更多的危機，對企業的長期發展不利③。

（二）融資渠道少，資本結構不協調

房地產業是屬于資金投入較多的行業，故其對資金的依賴性較強。房地產企業為獲得資金主要采取融資手段，目前房地產行業常用的融資手段有內外部融資、債務性融資、權益性融資等等。其中債務性融資是我國房地產最常用的融資手段。目前我國房地產行業進行的債務性籌資利息部分是能夠獲得稅收方面的優惠，這在一定程度上降低了房地產行業的負擔，攤薄了其綜合成本，但由于債務性融資除了需要定期支付利息外，還應當在融資周期到達時歸還本金，這也給房地產行業帶來了財務壓力④。一方面，房地產企業的融資渠道較少，融資規模不夠大，這不利于房地產行業的長足發展；另一方面，房地產企業資本結構不夠科學，其中資產負債率過高的現象可能帶來重大的財務風險。近年來國內的房價攀升較快，加速了房地產企業規模的擴張，也刺激了地價的快速上漲，最終造成房地產企業不得不高負債的現狀形成，這對房地產市場的健康發展不利。自2000年以來，我國房地產企業的資產負債率大多都在80%左右，這遠遠高出了銀監會的要求比例。因此導致房地產市場一旦有風吹草動，就可能給房地產企業造成嚴重的財務風險，甚至可能造成部分小規模房地產企業的滅亡⑤。

（三）資金回籠不易，資金鏈難續截至

目前，我國的房地產行業仍處于一個較為活躍的階段，大多數房地產企業在成功推出房產項目后一般都會繼續購進地皮，以保證新項目的連續性。但在工程項目快結束時，市場行情可能會存在急劇逆轉的情況，此情況的出現帶來的是房子難以再賣出、企業無法及時回籠資金的情況，這樣資金周轉勢必出現問題，最終引發拖欠工程款及無法償還貸款的情況，從而引發財務問題。對一個房地產企業來說，資金續不上意味著“生命的終結”，造成資金續不上的主要原因是因為目前我國房地產融資的主體是銀行貸款，一旦發生不能及時償還貸款的情況，銀行便可能限制貸款甚至停止放貸，因此可能導致企業資金缺口產生。雖然近年來房地產市場熱度一直未減，但是從國家近年所采取的一些政策可知國家并不希望房地產市場過快地發展，各地政府遵照國家意見陸續頒布了基于限價、限售、限外的“限購令”，一定程度遏制了市場炒房現象，有效地遏制了人們的購買欲，這些措施的頒布一定程度上降低了房地產企業的營業收入。現在大多數人購房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的購房者并不多見，這也增加了房地產企業的財務風險。同時，按揭貸款在還款階段，也存在可能無法償還貸款的購房者，這也會降低房地產企業的應收款項，最終造成壞賬損失⑥。

二、房產企業財務風險應對措施

（一）加強項目驗證，采取科學化決策

房地產投資包含多方面的知識，因此在不具備多面性準備的情況下貿然進行投資風險性極大，其可能造成的后果也極其嚴重。因此，在做出房地產投資決策前，投資方應當加強項目的驗證，必須強化項目的論證，深入分析投資項目的可行性，讓投資決策更具有科學性。對投資項目進行多方驗證分析是投資項目前的關鍵所在，也是是否能夠進行項目立項的主要依據。一個項目的好壞直接影響到企業的利潤水平，因此，企業應當在進行項目投資前做好科學化分析驗證工作，及時制定出風險防范方案，以切實保障房地產企業的權益⑦。

（二）拓寬融資渠道，實現多渠道融資

房地產企業之所以能夠擁有雄厚的實力，其中很關鍵的一點在于其強大的融資能力，這也是房地產企業能夠有較強競爭力的原因之一。強大的融資能力能夠改善財務結構、維持企業的生命力，而且能夠為企業完成結構轉型提供資本支持。但是，當前我國的房地產企業的融資渠道較為單一、資本結構合理性不足，這已逐漸成為危及到房地產企業的生存問題。因此，我國的房地產企業應當積極需求多元化融資，不斷拓寬融資渠道，整合優化原有的資本結構，最終實現多渠道融資，為企業注入新鮮血液。

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(二)現有的財務預警機制不適應調控政策近幾年大量企業開始涉足房地產行業，銀行貸款的需求大增。而國家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準備金率，這就導致銀行貸款的相對緊張，因此，一些企業只能從銀行融得短期貸款進行投資，大大提高了房地產行業的資產負債率。因此，過去從總的資產負債率來考慮房地產企業的財務風險不能夠得到有效的反映，而應從短期負債在總負債中所占的比重來反映一個企業的財務風險程度。而且主要采取定量分析法來進行預警分析，如對凈利潤率、股利增長率、資產負債率、凈資產收益率等財務指標的分析來進行財務風險預測，預測變量的選擇及相關關系的確立依據不充分，預測變量的數據缺乏準確性，我國的財務預警是在國外的實證性研究的基礎上進行的。但是這種照抄照搬的經驗不適合我國房地產企業的財務風險預警。職業經理人的出現使房地產企業的經營權和所有權分離，投資人與經營者信息嚴重不對稱，經營者在信息編報方面享有相當大的權力，獨立審計機制和監督機制的缺失使得房地產企業的財務信息質量缺乏保障。

(三)調控政策對房地產市場的影響國家對房地產市場采取宏觀調控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經濟社會的正常有序發展，同時也會造成其他經濟方面問題的出現，如國家的加息政策，導致房屋購買者的觀念發生改變，房地產產品會出現滯銷，加息也會引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產的購買和投資，加息會增加房地產建設的成本投入，另外國家還會增收房產稅，即向產權所有人征收的一種財產稅，并且在必要的時候政府還會出臺限購令，限制房價的過快增長。這些政策都在有形無形中影響到房地產企業的投資決策和行為。

二、房地產企業應對調控政策的措施

(一)加強對投資各個環節的掌控，降低財務風險對于融資環節的風險管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實現低成本，高安全性的項目資金融資。

(二)建立健全適應經濟調控政策的財務預警機制要根據全面性和數據的可獲得性，以償債能力（包括長期償債能了和短期償債能力），發展能力，營運和盈利的能力，現金的流量能力等指標建立財務預警系統。我國房地產企業普遍存在高負債經營，以及較容易受政府調控政策的影響。由于目前政府的調控多屬于短期和突發的政策，因此企業的財務預警機制更應著眼于短期的償債能力，長期的償債能力不能夠及時預測企業的財務風險。包括企業自身的發展能力、營運能力、盈利能力、現金流量能力等因素的多方面原因造成中國房地產行業財務風險，都會影響到企業財務風險，在進行財務危機預警分析時都必須將它們考慮在內。財務預警機制建立可以將是否有財務危機的萌芽等信息及時反映，管理層將信息加以分析，并適時作出經營策略的調整。

(三)多做市場調研，了解政策的動態影響企業在宏觀調控的背景下，企業應多做市場調研，了解調控政策的動態影響，同時也要了解市場的需求，從而調整發展的方向和戰略。要實行差異化的發展戰略，也就是房地產類型的差異化投資，因為房地產政策的調控主要是針對住房市場，因此企業可以加強對于商業和工業用途的房地產的投資，房地產可以涉及的行業相當的廣泛，大多房地產企業同時涉足多個行業，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業要進行專業化的發展模式，將市場細化，在充分分析自身優勢和不足的基礎上適當縮小業務范圍，增強對具有競爭力的核心產品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業，在進行房地產投資時更應慎重，因為房地產投資項目攤子大，程序多，耗時長，因此中小企業應注重合作化的發展戰略，積極與其他房地產企業聯合，并且要做到資源共享。調控政策實施，給房地產企業帶來的資金來源，投入和銷售價格等方面的影響相當巨大，因此房地產企業在進行投資決策時要關注國家的宏觀調控政策方面的信息，并注意投資策略的改進和創新。房地產行業的資金密集性決定了其投資的風險很大程度上來源于財務風險，因此，企業應加大市場營銷的力度，加強對于成本的控制，加快資金流的運轉。暫緩對于土地和資金成本較高的項目進行投資，積極向銀行申請貸款，必要時對產品實行降價促銷的方法，對具有剛性需求的產品多予投資，按照市場的需求等措施來應對國家的宏觀調控政策。另外，房地產企業還必須進行多元化的開發投資模式，使自己應對行業周期風險的能力加強。業務開發、物業經營和房地產金融三者相結合，形成以房地產金融業務為主，多業務并舉產業結構。規模較大的房地產企業在自有開發業務的基礎上，進行資本運作和優質物業持有。