國家土地管理法規匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇國家土地管理法規范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、《土地管理法》第十九條所稱“土地管理部門”是指縣級以上人民政府土地管理部門。人民政府收回土地使用權的批準權限與原批準用地的審批權限相同。人民政府對用地單位已經撤銷或者遷移的；公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的，其土地使用權的收回，是一種行政處理決定。無償收回土地使用權時，其地上建筑物、附著物可酌情予以補償。對未經原批準機關同意，連續二年未使用的，不按批準的用途使用的土地使用權的收回，屬于行政處罰。其地上建筑物、附著物以及征地費等不予補償或返還。收回土地使用權的決定由市、縣土地管理部門依據縣級以上人民政府的批準文件下達。公路、鐵路、機場、礦場等的報廢，應由其主管部門核準，土地管理部門依據其主管部門核準報廢的決定，報經縣級以上人民政府批準后，收回土地使用權。

二、《土地管理法》第二十五條所稱“耕地”，是指用于種植農作物的土地。

篇（2）

一、根據《土地管理法》第三十三條規定，進行地質勘探需要臨時使用土地，由當地縣級人民政府批準，使用單位應與農業集體經濟組織簽訂臨時用地協議，并按照該土地前三年平均年產值逐年給予補償。鑒于地質勘探臨時用地的特點，在實踐中，可視給農業生產造成的實際損失情況，確定補償費用，損失一季農作物產值的，補償一季；損失二季農作物產值的，補償二季；損失全年農作物產值的，補償全年產值。臨時用地使用期滿，使用單位應及時歸還，并負責恢復土地的生產條件，或付給一定費用由當地集體經濟組織恢復實施。

二、進行地質勘探臨時使用土地給地上附著物（如青苗、樹木等）造成損失，應酌情給予補償。該補償費應支付給地上附著物產權所有人。

三、在國有土地上進行地質勘探，如給原國有土地使用者造成損失的，應酌情給予補償。

四、來函第五條所反映問題，實質是荒山、荒地的概念如何界定問題。按照1984年9月全國農業區劃委員會印發的《土地利用現狀調查技術規程》對土地的分類，荒山、荒地一般指未利用的土地，包括荒草地、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸土地、裸巖、石碟地以及其他未利用土地，其具體含義，該規程都有明確規定。

五、關于地質勘探計劃是否提前報送當地政府問題。我們認為，地質部門與地方政府應密切配合，加強聯系。地方政府應積極支持地質部門工作，依法保證地質勘探用地需要，同時，地質部門也需要與當地政府溝通情況，保持必要的工作聯系，在不違反地質勘探要求情況下，盡可能向當地政府報告有關勘探計劃和需要臨時用地的情況，以便為勘探單位作好服務工作。

六、地質勘測需要永久用地的，需按《土地管理法》和《土地管理法實施條例》有關規定辦理征用或者劃撥土地手續，支付征地費用。

附：地質礦產部政策法規司關于請求對地質勘探等交納用地費用中有關問題予以解釋的函

（1991年1月31日）

地質勘探工作的特點是分散流動、并具有探索性，地質勘探的手段主要是鉆探、坑探、槽探、井探等，施工用地均屬臨時用地。具體施工是根據以往探求的或前一施工工作了解的具體情況而布置的。因此，施工計劃是針對某一區域，某一工作區的，不可能在年初就確定全部施工的場地。

我國的地質勘探工作，基本上都是由中央或地方財政投資，由于國家財政困難，地勘費相當緊，物價及原、材料又不斷地上漲，地質勘探工作已步履維艱，再交納大量的施工占地費用，地質勘探工作就更難于維持。對于《土地管理法》規定“給予適當補償”這個尺度難于掌握，與地方的分歧也很大，因此，請國家土地管理局理解地質勘探的困難，并給予支持。同時我們有幾個具體問題，請你局予以答復。

一、根據《土地管理法》第三十三條第二款的規定，我們理解地質勘探需要臨時使用土地的，只要由當地縣級人民政府批準，并按照前款規定給予補償即可，而不需要辦理臨時征地手續。這種理解對不對？

二、鉆探施工周期長短不一，長的一兩個月，短的三五天就施工完畢，類似情況是否也要交納土地補償費？如交怎樣計算補償費？按實際使用日期計算，還是按月或年計算？

三、青苗、樹木賠償費與土地補償費是何關系？地質勘探單位施工臨時用地，按規定或協議如實交納青苗、樹木賠償費后，是否還需要交納土地征用費？

篇（3）

樂山市國土局：

你局有關征地問題的來電收悉。經研究，答復如下：

國家建設征用土地應按《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》有關規定辦理。近幾年來，一些地方改革征用土地方式，根據1984年原農牧漁業部、國家計委、城鄉建設環境保護部頒發的《關于征用土地費實行包干使用暫行辦法》實行由縣、市人民政府統一征地的辦法，從實踐看，有利于減少征地中的矛盾，加快征地速度，保證國家建設用地，應繼續推行。各級人民政府應切實加強領導，給予積極支持和具體的指導和幫助，保證這項工作的順利進行。

篇（4）

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.04.52 文章編號：1672-3309（2013）04-130-02

2012年11月28日，國務院總理主持召開國務院常務會議中討論通過的《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》（以下簡稱《土地管理法》）對農民集體所有土地征收補償制度作了修改。作為土地管理的基本法律，《土地管理法》在保護耕地、促進城市化等方面一直發揮著重要作用。但是該法在立法之初所堅持的國家主義立法思維及重管理效率、輕權利保障的立法理念使這部法律嚴重滯后。

一、土地資源配置與《土地管理法》

土地資源是一種不可再生資源，作為人類賴以生存和繁衍的基礎性資源，關系著國民經濟發展乃至國家社會安全。提高土地資源的配置效率關鍵是要依靠有效的土地資源配置方式。目前，我國土地資源配置方式主要有行政配置和市場配置兩種。所謂行政配置是指土地資源由政府根據國民經濟發展的需要安排各種用地類型的比例以及以何種代價提供給用地者。市場配置則是各類用地主體（政府、企業和個人）通過市場方式獲得相關土地資源，以市場價格為指針，供求關系相調節，各類用地主體根據市場價格的變化以及相應的成本和收益狀況確定用地區位和面積。

確立完善市場配置方式，必須通過健全相關的法律來保障。作為我國重要的土地資源保護和開發的法律，《土地管理法》的重要內容就是進行土地資源的配置。要通過市場的基礎作用來合理配置土地資源就要修改《土地管理法》中的相關內容，建立健全相關制度。

二、現行《土地管理法》中土地資源市場配置存在的問題

在市場經濟條件下土地作為特殊商品，必然趨向市場化。目前，我國土地市場不健全、國家干預不適當以及由此帶來的土地利用不高效等諸多問題，都與相關政策法規的不完善有關。

（一）不健全的土地市場

首先，中國現行的土地市場為城市與農村的“二元土地市場”。城市土地市場包括一級土地市場和二級土地市場，國家壟斷一級土地市場，而集體所有土地進入城市市場必須首先由城市政府進行強制征用。二元土地市場的存在根源于國有土地使用權和集體土地使用權嚴重的不平等，這種不平等是集體土地使用權的殘缺和不平等對待造成的。這種城鄉分裂的二元市場，使政府成為土地市場的壟斷經營者，一方面造成了地方政府對土地轉讓收入及土地融資的過度依賴，另一方面政府對土地儲備制度鮮有關注。

其次，土地市場不健全的交易制度。《土地管理法》第43條確立了國家對建設用地的壟斷制度。排除極少個例，在我國建設用地必須屬于國有土地。實踐中的弊端體現在兩個方面：一是各級政府的用地審批制度，容易產生腐敗現象，影響社會穩定；二是國家壟斷建設用地供給，集體土地無法進入土地市場，就產權而言，形成了國家所有制與集體所有制不平等。

（二）不完善土地收益分配制度

同樣作為市場主體，政府和被征地的農民本應該平等地享有利益分配的權利。但集體所有土地不能直接入市，這使得土地增值收益被開發企業、中央政府和地方政府獲得，被征地的農民只能獲得征地補償，土地出讓金純收益則分配較少。《土地管理法》第47條規定：“國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準”，但是實踐當中補償標準卻與實際市場交易可獲得的利益相距甚遠。而且土地補償無統一標準，“同地不同價”也屢見不鮮。現實中這種不平等的主體、不合理的利益分配以及不統一的賠償標準造成了嚴重的社會矛盾。

（三）國家干預的濫用

在土地資源的配置中，國家“濫用”市場干預情況凸顯為以下三個問題：第一，根據現行法律的規定，各級政府是土地一級市場的開發主體，土地市場的壟斷經營者和管理者的雙重身份使其權力過于集中又缺少監督；第二，地方政府依賴出賣土地獲得財政收入導致土地資源浪費、城建無序等現象；第三，征地范圍的不明確，“公共利益”界定不清。

三、土地資源市場配置的完善與《土地管理法》的修改建議

目前土地資源的市場配置機制不完善，要解決這一問題就要建立一套完善法律法規，特別是完善《土地管理法》中不適應現代市場經濟發展的方式。要建立統一、開放、競爭、有序的土地市場，至關重要的一點就是通過法律法規來規制和協調好市場機制與國家干預的關系。

（一） 健全土地資源市場配置機制

首先，改革土地收益分配制度。根據現行《土地管理法》第47條規定征地補償標準，其主要存在三點缺陷：第一，土地原用途補償制度，即政府對被征土地的補償未將增值部分計入其中；第二，限額補償制度，即補償額最高不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍，遠遠低于被征地農民的實際收益；第三，地方政府定價制度，即國家授權地方政府規定具體補償標準，而非土地市場調控價格機制。以上補償標準嚴重損害了被征地人利益，實際上是把土地收益交由政府和開發商共同分享，實踐當中屢釀 “征地悲劇”的惡果。

筆者認為，補償標準應當由供地和需地雙方通過自愿協商來決定補償標準；如協商不成時，由雙方都能接受的資產評估公司作為第三方，按照當地市場價格決定補償標準。此次《土地管理法（草案）》明確了公平補償的基本原則，規定征收農民集體所有的土地應當給予公平補償，而且補償資金不落實的，不得批準和實施征地。同時草案中還涉及授權國務院制定征收農民集體所有土地補償安置的具體辦法。這實際上是為《農村集體土地征收補償條例》的出臺鋪平道路。

其次，健全農村土地入市制度。《土地管理法》在土地市場交易主體上應當改革，轉變政府壟斷一級市場的現狀，使農民在未來成為農村集體土地交易的主體，再通過調節稅收的方式，使部分土地收益成為地方財政收入。土地市場適度引入競爭機制，使土地交易流程制度化，減少人為操作空間，減少腐敗發生。健全土地交易信息披露制度，以便更好地引入市場競爭。同時，從民法角度講，改革土地權利制度勢在必行。根據《物權法》中相關規定，完善集體所有土地的用益物權的流轉制度，改變目前《土地管理法》中集體所有土地不能進入市場的規定，建立統一的城鄉土地市場。

（二） 完善國家干預土地資源配置機制

國家對土地資源配置進行適當的干預是必要的，但是這并不代表政府可以替代市場，國家和市場應當在土地資源配置中相互補充共同推進的作用。

第一，縮小土地劃撥范圍。《土地管理法》第2條中“公共利益”的邊界難以確定，導致政府征地幾乎不受任何實質性制度的制約而擁有過于強大的土地征收權力。“實現公共利益”成為地方政府強制征收土地常用借口。因此，筆者建議首先政府征地的權力應當符合比例原則，以此限制其權力的濫用；其次必須依法明確 “公共利益”含義和范圍提高其可操作性。

第二，改革《土地管理法》中土地利用規劃和儲備制度。因地制宜的制定土地規劃制度，根據市場需求建立規劃機制，來保障規劃機制的科學、有效實施，充分發揮規劃的整體控制作用。同時，制定科學的土地儲備規劃，擴大公益性用地的收購與儲備，建立土地儲備金制度。

第三，強化耕地保護制度和改革土地用途管制模式。嚴格耕地保護將是《土地管理法》修訂的主要目的之一。實際上，耕地保護制度涉及的內容比較繁雜，但基本內涵應圍繞責任及其操作體系展開。現行《土地管理法》第四章“耕地保護”及第七章“法律責任”，各種耕地保護制度都缺乏法律后果的規定，致使立法的預期目的難以實現，而且削弱了法律的威懾力，影響了法律的權威性。《土地管理法》修訂時理應增加耕地保護制度法律責任的規定。《土地管理法（草案）》對此已有改觀，增設了各級政府耕地保護目標責任制及耕地保護考核制，對強化耕地保護無疑具有促進作用。不過，如何落實耕地保護目標責任制及考核制，以及考核不合格需要承擔何種法律后果，仍有待進一步細化。

四、結語

完善土地資源市場配置機制僅靠《土地管理法》是不夠的，必須依靠《憲法》及《城市房地產管理法》《土地承包法》等其他法律法規體系的健全。法律規范與政府干預相互協調，才能實現經濟效益、社會效益和環境效益的統一。下一個五年規劃推進中，城鎮化規模不斷擴張，土地利用數量不斷攀升，進一步推動市場穩定有序的發展具有巨大的現實意義。

參考文獻：

篇（5）

    本罪侵犯的客體是國家對國有土地使用管理的正常活動。我國《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律、法規,對出讓國有土地使用權的批準權限、程序和要求等都作了明確具體的規定,這對于合理開發、利用、經營土地,加強土地管理,促進城市建設和經濟發展有著十分重要的作用。國家機關工作人員徇私舞弊,違反土地管理法規,濫用職權,非法低價出讓國有土地使用權,就直接侵犯了國家對國有土地的使用管理制度,破壞了國有土地使用管理的正常活動。

    (二)客觀要件

    本罪在客觀方面表現為違反土地管理法規,徇私舞弊、濫用職權,非法低價出讓國有土地使用權,情節嚴重的行為。

    出讓,是指不以謀利為目的而賣出所享有的土地使用權。所謂土地使用權,是指對土地的占有、使用、收益的權利。

    違反土地管理法規,主要是指違反《土地管理法》、《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》等有關出讓國有土地使用權的規定,如越權審批出讓或者出讓給不符合條件的單位與個人。

    低價出讓,是指以低于國有土地使用權最低價的價格出讓國有土地使用權。國家土地管理局1995年6月28日《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》就明確規定,協議出讓最低價由省、自治區、直轄市人民政府土地管理部門會同有關部門擬定,報同級人民政府批準后下達市、縣人民政府土地管理部門執行。協議出讓最低價應當根據商業、住宅、工業等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定,具體適用比例由省、自治區、直轄市確定。但直轄市、單列市及省、自治區人民政府所在地的城市的具體適用比例,須報國家土地管理局核準。基準地價按《城鎮土地估價規程》確定。基準地價調整時,協議出讓最低價應當作相應調整。國家支持或者重點扶持發展的產業及國家鼓勵建設的項目用地,可以按行業或項目分類確定不同的協議出讓最低價。確定協議出讓最低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發費用、銀行利息及土地純收益等基本因素。以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于協議出讓最低價。

    非法低價出讓國有土地使用權的行為必須情節嚴重才能構成本罪。雖有非法低價出讓行為,但情節尚不屬于嚴重,也不能以本罪論處。所謂情節嚴重,主要是指多次實施本罪行為,屢教不改的;大量非法低價出讓國有土地使用權的;非法低價出讓國有土地使用權造成國家利益重大損失的;因嚴重徇私而非法低價出讓國有土地使用權的;因其行為造成惡劣影響的;等等。

    根據1999年9月16日最高人民檢察院施行的《關于人民檢察院直接受理立案偵查案件立案標準的規定》(試行)的規定,涉嫌下列情形之一的,應予立案:

    (1)非法低價 (包括無償)出讓國有土地使用權2公頃 (30畝)以上,并且價格低于規定的最低價格的60%的;

    (2)非法低價出讓國有土地使用權的數量雖未達到上述標準,但造成國有土地資產流失價值20萬元以上或者植被遭到嚴重破壞的;

    (3)非法低價出讓國有土地使用權,影響群眾生產、生活,引起糾紛,造成惡劣影響或者其他嚴重后果的。

    (三)主體要件

    本罪的主體為國家機關工作人員。任何國家機關工作人員,只要違法低價出讓國有土地使用權,情節達到了嚴重的程度,即可構成本罪。非國家機關工作人員則不能構成本罪。

    (四)主觀要件

    本罪在主觀方面必須出于故意,并且具有徇私的目的。即明知自己違反土地管理法規,在低價出讓國有土地使用權,但為了徇私而仍決意為之。過失不能構成本罪。對工作嚴重不負責任,玩忽職守,過失低價出讓國有土地的,即使構成犯罪,也不是本罪,而是玩忽職守罪。雖然出于故意,但不是為了徇私,也不能以本罪論處,構成犯罪的,應是濫用職權罪。

    二、認定

    (一)行為人收受他人賄賂而徇私舞弊,濫用職權,非法低價出讓國有土地使用權的,又會牽連觸犯受賄罪,對之應擇重罪從重論處。

篇（6）

第三條  省土地行政主管部門負責全省土地管理監督檢查工作。縣級以上土地行政主管部門負責本行政區域內土地管理監督檢查工作。

有關部門應當依照各自的職責，協助土地行政主管部門做好土地管理監督檢查工作。

第四條  土地行政主管部門監督檢查的職責是：

（一）對土地利用總體規劃和年度計劃執行情況進行監督檢查；

（二）對農用地轉用、土地征用、土地資產處置、土地使用權流轉行為進行監督檢查；

（三）對耕地保護和土地開發、利用、復墾進行監督檢查；

（四）對農村集體經濟組織興辦企業或者與其它單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式使用土地進行監督檢查；

（五）對土地初始登記、變更登記進行監督檢查；

（六）對有關土地費用的收繳、使用情況進行監督檢查；

（七）受理對土地違法行為的檢舉、控告及土地行政復議；

（八）依法應監督檢查的其他行為。

第五條  土地行政主管部門履行監督檢查職責時，對依法受到限期拆除新建建筑物和其他設施處罰的單位或者個人繼續施工的，有權對其施工的設備、建筑材料采取查封措施。

第六條  省土地行政主管部門管轄全省行政區域內有重大影響的土地違法案件和省人民政府、國家土地行政主管部門交辦的案件；州、市（地區）土地行政主管部門管轄本行政區域內有較大影響的土地違法案件和同級人民政府及上級土地行政主管部門交辦的案件；縣（市、區）土地行政主管部門管轄本行政區域內的土地違法案件。土地行政主管部門對其管轄的土地違法案件，認為需要由上級土地行政主管部門處理的，可報請上級土地行政主管部門決定。

第七條  查處土地違法案件，必須做到事實清楚、證據確鑿、定性準確、處理恰當、手續完備、適用法律、法規準確，符合法定程序和法定職責權限。

發現認定有違法行為的，應當及時發出《責令停止土地違法行為通知書》，予以制止。

第八條  凡具有違反土地管理法律、法規的事實，有明確的行為人，依照土地管理法律、法規應當承擔相應法律責任的，土地行政主管部門應當予以立案調查。

第九條  立案調查的土地違法案件，應當分別情況予以處理：

（一）認定舉報不實或證據不足的，予以銷案；

（二）認定違法事實清楚、證據確鑿的，依法作出處罰決定，并制作《土地違法案件行政處罰決定書》，送達當事人；

（三）認定國家工作人員的違法行為，需給予行政處分的，作出《行政處分建議書》并附調查報告和有關證據，移送當事人所在單位或上級主管部門、行政監察部門處理；

（四）違法行為構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十條  土地行政主管部門處理土地違法案件，應當自立案之日起三十日內作出處罰決定。屬重大復雜的案件，可適當延長期限。

第十一條  土地行政主管部門對下級土地行政主管部門違反土地管理法律、法規的行為，應責令其限期改正或者撤銷、變更違法的土地行政行為。

土地行政主管部門發現下級人民政府違反土地管理法律、法規的行為，應督促糾正，必要時可報請本級人民政府依法予以撤銷、變更。

第十二條  縣級以上土地行政主管部門應當加強土地違法行為舉報受理工作，設立舉報信箱和舉報電話，嚴格依法處理舉報案件。

第十三條  土地行政主管部門應當采取定期、不定期自查、抽查、聯查等檢查形式，發現違反土地管理法律、法規的行為及時處理。

第十四條  土地行政主管部門應建立土地管理監督檢查工作報告制度。對專項檢查結果和重大土地違法案件的處罰決定作專題報告，對階段性工作作定期報告，對突發性案件和較為復雜本級無力查處的案件應隨時報告。各級土地行政主管部門認為有必要時，可以越級報告工作。

第十五條  土地行政主管部門實行重大土地違法案件備案制度。土地行政主管部門在處理重大土地違法案件時，應分別在立案后七日內和結案后三十日內報上一級土地行政主管部門備案。

第十六條  土地管理監督檢查人員執行公務時不得少于兩人，并應佩戴統一標志，出示土地管理監督檢查證件。

第十七條  土地行政主管部門對其管轄的土地違法案件不及時查處，造成嚴重后果的，對主要責任人由其所在單位或上級機關、行政監察部門給予行政處分。

第十八條  土地行政主管部門負責人和土地管理監督檢查人員在執法過程中徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權的，視其情節輕重給予行政處分；造成經濟損失的依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十九條  土地管理監督檢查人員依法執行公務受法律保護。阻撓、干擾、妨礙土地管理監督檢查人員依法履行職責，或對土地管理監督檢查人員、舉報人實施打擊報復，違反《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機關依法予以治安處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十條  土地行政主管部門在查處土地違法案件中的罰沒款、財物，一律上繳同級財政。

篇（7）

前言

《行政訴訟法》頒布實施以來，土地行政案件逐步增多，處理土地行政案件需要事實和法律的認定，切實解決土行政案件。

近年來，隨著土地行政案件數量的增多，土地行政案件類型也隨之增多，在審判實踐中不斷出現新情況、新問題。歸納主要有以下幾個方面：

1 土地確權行政案件

《土地管理法》第十六條規定，土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院。

土地所有權和使用權爭議，簡稱土地權屬爭議，是指行政機關對個人之間、個人與單位之間、單位與單位之間發生的爭議，通過調查和調解工作，最后對土地權屬作出處理決定。此類案件到法院，應作為確權案件來審理。

土地確權案件有以下特點：一是土地權屬爭議，以人民政府先行處理為前提，當事人對人民政府的處理決定不服，才能向人民法院；二是爭議的土地權屬處于不確定狀態，當事人對其權屬不明確，由于歷史等原因，缺乏有效證據，長期以來形成爭議。三是此類屬于裁決類案件，訴訟中均涉及第三人的合法權益。根據《行政訴訟法》的規定以及上述特點，處理此類土地確權案件，應注意以下幾個方面的問題：

1.1 訴訟主體問題。

首先是縣級以上人民政府委托縣級以上國土資源行政主管部門處理權屬爭議，國土主管部門能否以自己的名義作出處理決定的問題，按照《土地管理法》第十六條的規定，只有鄉級以上人民政府有權作出土地權屬處理決定，國土資源部門不能以自己的名義作出處理決定。人民政府處理權屬爭議還存在處理權限問題，單位之間的爭議只能由縣級以上人民政府處理，個人之間、個人與單位的爭議可以由鄉級人民或者縣級人民政府處理。總之，土地權屬處理決定只能由人民政府作出處理決定。國土資源部《土地權屬爭議調查處理辦法》第四條也有相同的規定，縣級以上國土資源行政主管部門負責土地權屬爭議案件的調查和調解工作；對需要依法作出處理決定的，擬定處理意見，報同級人民政府作出處理決定。

1.2 事實認定問題

土地確權案件由于歷史、客觀等原因，土地權屬不明確，長時間存在爭議，大多數缺乏有效證據，給審理土地確權案件帶來一定的困難。特別是海南，、“四固定”不徹底，以及在后來一系列政治運動中土地權屬發生多次變更，歷史遺留問題多，且缺少書面形式的文字記載，時間長，地形地貌已變，難于認定。土地確權案件，多發生在農村，涉及面廣，政策性強，土地作為農民的生產、生活資料，與農民關系非常之大，特別是改革開放后，土地利用價值不斷提高，發生的糾紛也隨之增加。由于存在以上諸多原因，所以處理土地確權案件，要尊重歷史，尊重現實，要從有利于國家建設，有利于生產、生活，有利于管理和利用的角度來處理爭議。對時的土地證、1962年的“四固定”以及以后的一系列變化情況，要綜合分析認定。

1.3 適用法律問題

土地權屬糾紛歷史遺留問題多，處理此類案件應當根據不同時期的法律法規和政策，還應當參照有關的規章，如國家土地管理局關于《確定土地所有權和使用權若干規定》。土地確權案件，多為歷史遺留問題，當時無法律規定，時過境遷，缺乏有效證據，處理難度大，以上兩個規章對處理歷史問題作了較為全面詳細的規定，對處理不同時期的土地糾紛起到一定的作用。

2 土地違法行政案件

《土地管理法》第六十六條規定，縣級以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規的行為進行監督檢查。土地監督的主體是縣級以上人民政府土地行政主管部門，包括國土資源部、省、自治區、直轄市土地行政主管部門、設區的市、自治州土地行政主管部門和縣級土地行政主管部門。鄉級人民政府沒有監督檢查的職權，不是監督檢查的主體。土地管理所作為派出機構，也不是土地管理監督檢查的主體。土地監察的對象是違反土地管理法律、法規和行為，既包括單位和個人的違法行為，也包括地方人民政府和土地行政主管部門自身的違法行為。新的《土地管理法》強化土地管理，加大了土地執法力度，明確檢查監督職責，并賦予一定的權力和可以采取的措施：查閱和復制權、要求有關單位或者個人作出說明的權力、現場勘測權、制止權、行政處分建議權、直接行政處分權、土地犯罪的移送權、排除妨礙權等。

新的《土地管理法》加大了對土地違法行為的處罰力度，對禁止性條款在法律責任中都有相應的處罰條款。根據《土地管理法》的規定，違反土地管理法律、法規應承擔的法律責任主要是：一種是行政法律責任，包括行政處罰和行政處分，一種是刑事責任。在審判實踐中，與土地違法行政案件聯系較多的是行政處罰，其種類包括限期拆除違法建筑、沒收違法所得罰款、責令交還土地等四種。

土地違法行政案件與土地確權案件相比，在審理中，違法行為容易認定，《土地管理法》第七章法律責任有明確的規定，且也有相應的處罰條款，《土地管理法實施條例》第七章法律責任中對處罰作出更具體的規定。土地違法行為主要有以下幾類：

2.1 買賣或者以其他形式非法轉讓土地的違法行為。《土地管理法》第七十三條、第八十一條對此違法行為作了規定。我國實行土地公有制，國家所有和農民集體所有權，單位和個人只享有對國有土地的使用權。《土地管理法》第二條第三款規定，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。國家所有和農民集體所有的土地所有權均不得轉讓，國有土地使用權可以依法轉讓，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對國有土地使用權的轉讓都作了規定。

2.2 破壞耕地的違法行為。我國人口多，耕地少，后備資源不足，耕地保護是土地管理工作的重中之重。《土地管理法》第七十四條規定，違反本法規定，占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的，或者因開發土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，由縣級以上人民政府行政主管部門責令限期改正或者治理，可以并處罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。新的《土地管理法》加強了對耕地的保護，建立耕地占補平衡制度、基本農田保護制度、農用地轉用審批制度等，從根本上起到保護耕地的作用。

2.3 未經批準占地的違法行為。《土地管理法》第七十六條、七十七條對此違法行為作了規定。違法行為可分為三種形式：一是未經批準，擅自占用土地；二是采取各種欺騙手段，騙取批準而非法占用土地；三是超過批準的數量，多占土地；四是超過省、自治區、直轄市規定的宅基地面積標準，多占土地。未經批準是指行為人沒有取得任何批準文件而擅自使用土地的行為。認定騙取批準非法占地，應把握好三個條件：一是行為人申請用地時有騙取批準的主觀故意，如隱瞞或者虛構戶籍人口數量、隱瞞原土地使用面積或土地利用現狀、將耕地申報為非耕地等。二是行為人實施騙取行為后，已經取得用地批準文件，沒有取得的，其騙取批準行為不能成立。已經取得的，但其批準文件是無效的，其騙取行為依然成立。三是行為人已經實施了占地行為。農村居民非法占用土地建住宅的表現形式與上述形式基本一樣，區別主要是主體是農村居民。

篇（8）

第二條  本條例所稱土地監察，是指土地管理部門依法對單位和個人執行和遵守土地管理法律、法規情況進行監督檢查以及對土地違法行為進行查處的行政執法活動。

第三條  本條例適用于我省行政區域內土地所有者、使用者及有關單位和個人土地違法行為的監察管理。

第四條  縣（市）以上土地管理部門主管本行政區域內土地監察工作。

監察、公安、審計等有關部門和人民法院、人民檢察院應按照職責分工，各司其職，密切配合，做好土地監察工作。

第五條  設區的市土地管理部門對市轄區、縣（市）土地管理部門對鄉、鎮土地監察工作實行集中統一領導。

第六條  縣（市）以上人民政府應加強對土地監察工作的領導和監督，對土地管理法律、法規的實施，實行行政首長負責制，并納入政績考核的內容。

縣（市）以上人民政府應向本級人大常委會報告土地管理法律、法規實施情況和重大土地違法案件的查處情況。

第七條  任何單位和個人都有保護土地的義務，對違反土地管理法律、法規的行為，有權向土地管理部門和有關部門舉報。

對舉報土地違法行為、協助查處土地違法案件成績顯著的單位和個人，由人民政府給予表彰或獎勵。

第二章  監察職權

第八條  土地監察職責：

（一）監督檢查土地管理法律、法規貫徹執行情況；

（二）受理對土地違法行為的檢舉和控告；

（三）制止土地違法行為，查處土地違法案件；

（四）監督檢查建設用地的審批、征用和使用情況；

（五）監督檢查國有土地使用權的劃撥、出讓、轉讓、出租、抵押、終止等活動和集體土地使用情況；

（六）監督檢查土地權屬登記和發證情況；

（七）會同有關部門監督檢查非農業建設用地計劃執行情況；

（八）監督檢查土地開發利用和復墾情況；

（九）監督檢查征地費用和國有土地使用權出讓金繳納、管理和使用情況；

（十）依法應監察的其他事項。

第九條  土地管理部門對正在發生的土地違法行為，應責令違法單位和個人停止違法行為；對依法受到限期拆除新建建筑物和其他設施處罰的單位和個人，繼續施工的，有權查封繼續施工的設備和建筑材料。

第十條  土地管理部門發現下級土地管理部門實施違法或不當的土地行政行為，應責令其限期改正；逾期不改正的，上級土地管理部門有權予以撤銷、變更。

第十一條  土地管理部門發現下級人民政府實施違法或不當的土地行政行為，應報請本級人民政府予以糾正。

第十二條  土地管理部門發現本級人民政府實施違法或不當的土地行政行為，應及時建議本級人民政府糾正，并向上一級土地管理部門報告。

第十三條  土地管理部門應根據土地監察任務，配備相應的土地監察人員，具體負責土地監察工作。

第十四條  土地監察人員應恪盡職守，秉公辦事，清正廉潔，嚴格執法。

土地監察人員必須經過培訓、考核，取得執法資格后方可從事土地監察工作。土地監察人員依法履行監察職責時，須佩帶行政執法標志，出示行政執法證件。

第十五條  土地監察人員在調查土地違法案件時，有權查閱、復印有關文件，要求當事人提供證明材料，并可進入土地違法現場檢查。

被檢查單位和個人必須接受檢查，不得拒絕。

第十六條  土地監察人員依法執法公務，受法律保護。

第十七條  符合法定條件的土地監察隊可以接受土地管理部門的委托，行使土地監察職權。

土地監察隊負責人需要任免、調動工作的，有關部門應征求上一級土地管理部門的意見。

第三章  違法案件查處

第十八條  省土地管理部門管轄全省行政區域內下列案件：

（一）市人民政府（行署）及其土地管理部門非法批準占用土地的案件；

（二）在全省范圍內有重大影響的土地違法案件；

（三）省人民政府和國家土地管理局交辦的土地違法案件。

第十九條  市（地）土地管理部門管轄本行政區域內的下列案件：

（一）縣（市）人民政府及其土地管理部門非法批準占用土地的案件；

（二）在本行政區域內有重大影響的土地違法案件；

（三）同級人民政府和上級土地管理部門交辦的土地違法案件。

第二十條  縣（市）土地管理部門管轄本行政區域內的土地違法案件。本條例第十八條、第十九條規定的除外。

第二十一條  管轄權發生爭議的，由共同上一級土地管理部門指定管轄。鄉、鎮人民政府對管轄權有爭議的，由縣（市）土地管理部門指定管轄。

第二十二條  上級土地管理部門發現下級土地管理部門對依法由其管轄的土地違法案件不及時查處或查處不力的，應發出土地違法案件查處督辦通知書，必要時可以直接依法查處。

第二十三條  土地管理部門立案查處土地違法案件，應符合下列條件：

（一）有明確的行為人；

（二）有違反土地管理法律、法規的事實；

（三）依照土地管理法律、法規應追究行政法律責任；

（四）屬于土地管理部門管轄；

（五）在追責時效內。

重大土地違法案件立案后，應抄報上一級土地管理部門備案。

第二十四條  立案查處的土地違法案件，由兩名以上土地監察人員承辦。

案件承辦人員和主管負責人，與本案有利害關系或與本案當事人有近親屬關系的，應予回避。

第二十五條  經立案調查認定有違法行為的，土地管理部門應及時發出《責令停止土地違法行為通知書》，送達當事人。當事人接到通知書后，應立即停止土地違法行為。

第二十六條  土地違法案件調查結束后，土地管理部門分別情況依法作出如下決定：

（一）認定違法事實清楚、證據確鑿，應給予行政處罰的，作出土地違法案件行政處罰決定；

（二）認定侵犯土地所有權或者使用權的，作出土地侵權行為處理決定；

（三）認為國家工作人員有違法違紀行為需要給予行政處分的，提出書面處理建議，按照干部管理權限移送有關單位；

（四）認為當事人違法行為構成犯罪的，將案件移送司法機關；

（五）認定證據不足、違法事實不成立的，決定撤銷案件。

監察、司法機關對土地管理部門移送的案件，應及時查處，并將結果反饋給土地管理部門。

第二十七條  土地管理部門查處土地違法案件，應自立案之日起60日內作出處理決定。重大、復雜的案件，經上一級土地管理部門批準，可以適當延期，但延長的期限不得超過90天。

第二十八條  各級人民政府應積極支持并監督土地管理部門依法查處土地違法案件。對土地管理部門查處土地違法案件遇到干擾、阻撓的，應采取有效措施予以排除，保障土地管理部門依法進行查處。對土地管理部門不依法查處土地違法案件或查處不力的，應督促其糾正。

第二十九條  土地管理部門查處土地違法案件，應使用省土地管理部門統一監制的文書。

案件處理完畢后，承辦人應寫出結案報告，經本級土地管理部門審查批準結案。辦案過程中形成的文書、圖片、照片等資料收集整理立卷歸檔，并將下列文書報上一級土地管理部門備案：

（一）《土地違法案件行政處罰決定書》；

（二）《土地侵權行為處理決定書》；

（三）《土地違法案件結案報告》；

（四）經復議機關復議或人民法院審理的案件，應附復議決定書副本或人民法院判決書副本。

對重大的土地違法案件，土地管理部門或人民政府應予以通報。

第四章  法律責任

第三十條  非法批準征用、使用土地的，批準文件無效，對批準的單位主管人員或責任人依法給予行政處分；情節嚴重，構成犯罪的，依照《刑法》第四百一十條規定追究刑事責任。非法批準占用的土地嚴格依法處理。

第三十一條  買賣或以其他形式非法轉讓土地的，依法給予行政處罰，對主管人員依法給予行政處分；情節嚴重，構成犯罪的，依照《刑法》第二百二十八條規定追究刑事責任。

第三十二條  違反法律規定，在耕地上挖土、挖沙、采石、采礦等，嚴重毀壞種植條件的，或因開發土地造成土地沙化、鹽漬化、水土流失的，依法給予行政處罰；情節嚴重，構成犯罪的，依照《刑法》第三百四十二條規定追究刑事責任。

第三十三條  違法批準出讓或擅自出讓國有土地使用權的，批準文件或出讓行為無效，對有關責任人員依法給予行政處分，占用的土地由土地管理部門依法處理。

第三十四條  拒絕、阻礙土地監察人員依法執行公務或對土地監察人員、舉報人打擊報復的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規定給予處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十五條  土地管理部門依照本條例第九條規定查封施工設備、建筑材料等所發生的費用，由建設單位或個人承擔；因建設、施工單位或個人過錯造成查封財產損失的，由建設、施工單位或個人承擔。

土地管理部門違法實施查封措施，給建設、施工單位或個人造成損失的，應依法予以賠償，對直接負責的主管人員和直接責任人員依法給予行政處分。

第三十六條  當事人對土地行政處罰或行政處理決定不服的，可以依法申請復議或提起訴訟。

當事人逾期不履行行政處罰或行政處理決定的，由作出行政處罰或行政處理的決定機關申請人民法院強制執行。

第三十七條  各級人民政府、土地管理部門及其工作人員對土地違法行為隱瞞不報、不查，或者在處理土地違法案件中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，對有關責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章  附  則

篇（9）

在農村集體建設用地使用權流轉問題上，有很大一部分人所持的觀點就是農村集體建設用地使用權不能用于流轉，他們所持觀點的法律依據就是《土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”以及《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號,以下簡稱《決定》）第十條規定：“…改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”等規定，筆者認為，以此來作為農村集體建設用地使用權不能用于流轉的法律依據，是極其偏面的，是對法律規定的斷章取義。

對于農村集體建設用地使用權流轉這一概念，盡管在我國國家層面的土地管理法律規范中沒有明確的概念或規定，但并沒有排除法律為其留存的空間。對于農村集體建設用地使用權能夠用于流轉,包括出讓、轉讓、租賃、轉租和抵押、用于入股或聯營，我國的土地管理法及相關規定是留有一定的法律空間的。

我國《土地管理法》第九條“國有土地和農村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用”，第十一條“農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確定建設用地使用權”，第十三條“依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”，為集體建設用地使用權流轉提供了大的原則。

而《土地管理法》第四十三條盡管規定了“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的內容，但其同樣也規定了“興辦鄉鎮企業和農村建設住宅經依法使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公益設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”內容。《土地管理法》第六十三條盡管也同樣規定了“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”，但也同樣規定了“符合土地總體利用規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移”除外的內容；《鄉鎮企業法》第二十八條“舉辦鄉鎮企業，其建設用地應當符合土地利用總體規劃，嚴格控制、合理利用和節約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉鎮企業使用農村集體所有的土地的，應當依照法律、法規的規定，辦理有關用地批準手續和土地登記手續”；《決定》第十條規定：“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”；《擔保法》第三十六條“鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。”《土地管理法》第六十條“農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。”原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》（1995年5月1日實施）第四十三條“鄉（鎮）村辦企事業單位和個人依法使用農村集體土地進行非農業建設的，可依法確定使用者集體土地建設用地使用權”等等規定，對我國農村集體土地建設用地使用權流轉都進行了明確的規定，就是農民集體土地建設土地使用權可以確認給單位或個人用于非農建設并予以流轉。但根據上述規定，其流轉有著嚴格的條件，部分流轉方式，如農村宅基地的轉讓及宅基地上房屋轉讓附帶宅基地使用權的轉讓、抵押，農村承包經營的荒地，鄉鎮村辦企業房地產抵押甚至受到更嚴格的限制，但總的說來，其表現如下：）主體限定，使用農村集體土地建設用地的主體只能是鄉（鎮）村辦企事業單位，或因破產、實施兼并而取得、實現鄉鎮村辦企業房產抵押而一并實現土地使用權抵押權的單位及符合在農村申領宅基地或接受房屋使用權轉移（包括受贈、繼承、購買）的個人；

2）使用用途限定，僅能或必須用于興辦鄉（鎮）企業，鄉（鎮）公益設施和公益事業建設，或農村居民建設住宅三類情形；實現鄉鎮村辦企業房產抵押而一并獲得集體建設用地使用權的，未經審批不得更改土地性質和用途。

3）程序限定，必須符合土地總體利用規劃，并辦理有關非農建設用地批準手續和土地使用權或他向權登記手續。

以上三個條件缺一不可。只有在上述情況下，取得集體建設用地使用權才為合法、有效。這也是我國法律、法規、部門規章為集體建設用地使用權流轉留存的法律空間。

當然在對待農村宅基地使用權流轉問題和實現承包荒地和鄉鎮村辦企業房產抵押權而引起的集體建設用地使用權流轉問題上，我國有其特殊的規定。

對于農村宅基地使用權流轉問題，我國法律有著這樣的規定，《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，《決定》第十條規定的“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”，以及《擔保法》第三十七條規定的農村宅基地不能用于抵押。但這里僅禁止了城鎮居民不能取得農村宅基地，并沒有禁止可以向農村居民轉讓、出租宅基地及在轉讓房屋時附帶宅基地使用權一同轉讓的規定。對此，從《土地管理法》第六十二條第四款“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規定本意，可以一窺究竟。其內在含義對于住房出賣還是允許的，只是其出賣的主體不能是城鎮居民，而對出租對象則沒有限制。這是一個特殊情況。

對于實現實現農村承包荒地或農村鄉鎮企業房地產抵押權而取得的農村集體建設用地使用權流轉問題，根據《擔保法》第五十五條規定“依照本法規定以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。”但其集體如何實現，實現程序等還有待于明確規定。

二、應在法律層面明確集體建設用地流轉規定，建立合法、有效的農村集體建設用地流轉市場，規范集體建設用地使用權流轉制度。

法律規定的駁雜、語言文字的表述不明確、不明晰，往往導致人們對法律規定理解的曲解和錯誤，為斷章取義和任意取舍留存了空間。在關于農村集體建設用地使用權流轉問題上，相關規定的非直接、非明確、非明晰表述尤為明顯。

比如，在對于可以使用農村建設用地主體的表述上，《土地管理法》第四十三條、六十三條都在“但”字之后進行了表述，而在“但”字之前的內容規定及文意表達上又用了絕對性的文字表述，使法律條文的內容在邏輯上出現了前后矛盾；還比如，在對農村宅基地的取得和轉讓上則沒有給出明確的規定，《土地管理法》第六十二條在規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”同時，卻沒有規定取得或因繼承、受贈等方式取得多處宅基地，或由農村居民變為城鎮居民后擁有農村宅基地如何處理方式。同時，該條文又規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，而不對該出賣、出租的合法性做出規定，而結合《決定》第十條規定的“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”規定，推測《土地管理法》第六十二條第四款的本意，對于宅基地上房屋的轉讓除不能賣給城鎮居民外，還是可以轉讓、出租的，其結果只是對于出賣者不能再申請宅基地。使人只能去推測法律的本意或尋找法律給人們行為留存的空間。

再比如，對于因實施破產、兼并、實現農村荒地承包經營權或鄉鎮村辦企業房地產抵押權而獲得農村集體建設用地使用權的，如果其取得主體不是土地管理法規定的三類主體的話，由誰回收集體建設用地使用權，有無時間限制、程序如何掌握，均沒有明確規定。有的只是個性法律規定，如《商業銀行法》第四十二條規定“商業銀行因行使抵押權、質權而取得的不動產或者股權，應當自取得之日起二年內予以處分”，從中存在為實現農村荒地承包經營權或鄉鎮村辦企業房地產抵押權的情形。而這些規定僅僅指的是個性主體，不具有規范一般主體、特定行為的效力；再說這些個性法律條款，也需要土地管理法律法規中有進一步如何實現具體針對實現農村集體建設用地抵押權的明確規定。為此，應首先通過修改、完善土地管理法，或國土資源管理部門頒布的部門規章，進一步具體明確規定三種類型集體建設用地使用權取得、流轉的方式、程序和內容。

其次，為配合上述規定，由相應區域范圍內的某一級政府主導分類建立——興辦鄉鎮企業用地、農村建設住宅用地、鄉（鎮）村公益設施和公益事業建設用地使用權無償取得、劃撥、出讓、出租、轉租、抵押、入股、聯營等的農村集體建設用地使用權流轉統一市場或登記機構，明確規定相應集體建設用地使用權的主體資格、用途申報、相應權利流轉年限、登記、批準程序，規范集體建設用地使用權的流轉。

再次，規定或指導農村集體經濟組織按照《村民委員會自治法》的規定，對集體建設用地使用權流轉建立村民議決制度，避免影響國家基本土地管理制度和農村基本經濟制度。

第四，與時俱進，修改不應時代的法律法規，使法律概念與現實相統一。

如《鄉鎮企業法》對鄉鎮企業的定義，“鄉鎮企業”作為一個明顯帶有時代特征的字眼，隨著現代公司制度的日益深入、鄉鎮企業管理機構的改革和職能的改變、諸多原來所謂鄉鎮企業摘掉全民或集體的帽子或現代企業制度的建立，其已經越來越不合事宜，其作為一類使用集體建設用地的主體，應重新定義，并在相應法律規定中要取得統一。

只有通過以上四個方面的努力，才能建立我國合法、有序的集體建設用地使用權流轉法律制度。使全國各地不斷出現的、在地方性法規或政府規章層次上進行詳細規定的情形或付諸于司法實踐的情況，早日能夠上升到法律的層面，以盡快建立和完善我國的集體建設用地流轉制度。

附：以上文章參考了以下法律、法規、行政法規或國務院頒布的行政規范性文件、部門和地方政府規章：

1）中華人民共和國土地管理法

2）中華人民共和國鄉鎮企業法

3）中華人民共和國擔保法

4）中華人民共和國商業銀行法

5）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）

6）《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號）

7）原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》

8）《河北省集體建設用地使用權流轉暫行辦法》〔2008〕第11號

9）《河北省農村宅基地管理辦法》［2002］第7號

篇（10）

    The Impact of the Contract Registration and Approval on the Contract Effect from the Case

    Wang Deshan Jiang Xiaolin

    Abstract: "Contract Law" Article 44, paragraph 2 prescribed that contract must be registered or approved to take effect, although the Supreme People's Court have made the relevant judicial interpretations and the newly promulgated "property law" have made a further clearly defined. The effect of contract registration and approval performance in two major aspects: the registration or approval are elements of which the contract can take effect; contracts registered as the against elements.In the vast majority of cases the registration or approval do not have any influence on the contract. In particular, the contract registration system shall be separate from property rights registration system.

    Key words: Contract registration、Approval, Contract effect, Registration of the property rights

    [基本案情] [①]1995年5月16日,原告陳某(二審被上訴人、申請再審人)在澄邁縣老城鎮購買一塊宅基地,價款為15萬元,并取得了澄邁縣政府頒發的集體土地使用證。1999年10月6日,原告與同鎮的被告馮某(二審上訴人、再審被申請人)簽訂了《宅基地調換位置協議書》,該協議書約定:原、被告雙方對換調整宅基地位置,即原告將位于東邊的宅基地與被告位于西邊的宅基地互換位置,雙方所持的土地使用證中的尺寸不變。2001年9月,被告在未依法辦理宅基地使用權變更手續的情況下,在與原告調換位置的宅基地上建起一棟四層樓房并搬入居住。2002年1月27日,原告以“被告未依法取得宅基地使用權的情況下,擅自在其宅基地的位置上建房,其行為已構成民事侵權”為由向法院提起訴訟,請求法院判決被告補償購地款15萬元的經濟損失。被告在訴訟中均以雙方簽訂的協議書有效,并請求法院判決駁回原告的訴訟請求進行抗辯。上述事實,在一審、二審、再審的庭審質證中雙方均沒有異議。

    一審判決認為:原、被告雙方經過協商同意簽訂《宅基地調換位置協議書》,因原、被告雙方未向土地主管行政部門辦理宅基地使用權變更登記審批手續,其行為違反《土地管理法》第12條和《土地管理法實施條例》第6條的規定,根據《合同法》第44條第2款和最高人民法院《關于適用〈合同法〉若干問題的解釋(一)》(以下簡稱《解釋》)第9條的規定,確認雙方簽訂的協議書未生效。被告在沒有依法取得原告享有宅基地使用權的情況下,擅自在原告合法享有的宅基地使用權位置上建樓房,侵害了原告宅基地使用權,其行為已構成民事侵權。根據《民法通則》第117條和第134條第1款的規定,判決被告馮某在本判決發生法律效力之日起30日內補償購地款15萬元給原告陳某。

    二審意見與判決:馮某對上述判決不服,以一審認定協議書未生效屬于適用法律錯誤為由提出上訴。二審判決認為:雙方簽訂的《宅基地調換位置協議書》意思表示真實,其行為未給國家、集體或他人的合法權益造成損害,故認定雙方簽訂的協議書有效。一審認定事實基本清楚,但適用法律和判決結果錯誤。依據《民法通則》、《土地管理法》第12條等規定,判決撤銷一審判決;上訴人馮某與被上訴人陳某的調換宅基地行為有效,雙方在本判決生效之日起一個月內到縣土地管理局辦理各自宅基地使用權的權屬變更手續;駁回被上訴人陳某請求上訴人馮某賠償購地款15萬元的訴訟請求.

    再審意見與判決:陳某對上述生效的民事判決不服,以“二審判決認定協議書有效,屬于適用法律錯誤”為主要理由申請再審。再審認為:一審判決認定事實清楚,適用法律正確,處理結果并無不當;二審判決認定事實清楚,但適用法律錯誤,造成處理結果不當。根據《土地管理法》第12條和《土地管理法實施條例》第9條、《民法通則》第117條和第134條第1款、《合同法》第44條第2款和《解釋》第9條以及《民事訴訟法》第153條第1款和參照最高人民法院法[2001]161號《關于當前審判監督工作若干問題的紀要》第6條的規定判決:維持一審法院作出的民事判決;撤銷二審法院作出的民事判決。

    [問題提出] 本案案情簡單,事實清楚,但經過三審,存在兩種不同的觀點,并作出截然不同的判決結果。本案爭議的焦點是合同是否生效,而對此最核心的一點就是對《合同法》第44條第2款和《土地管理法》第12條及國務院《土地管理法實施條例》第6條的規定的理解。[②]一審和再審認為合同未生效,被告因此而承擔侵權責任。理由是雙方當事人未依照《土地管理法》第12條和國務院《土地管理法實施條例》第6條的規定向土地主管行政部門辦理宅基地使用權變更登記審批手續。二審認為,雙方簽訂的協議書有效,應依協議書所約定的內容履行。那么,究竟如何理解《合同法》第44條第2款和《土地管理法》第12條及國務院《土地管理法實施條例》第6條的規定?合同登記是否為合同生效的必要條件?

    一、《合同法》關于合同生效的規定

    合同生效是指已成立的合同在當事人之間產生法律拘束力或稱法律效力,如果一方當事人不履行合同義務,另一方當事人則可以依靠國家強制力強制當事人履行合同并承擔違約責任。根據《合同法》第44、45、46條規定,合同生效的時間主要有以下四種情形:①以合同成立時間為合同生效時間。依法成立的合同,自成立時生效。[③]②以批準、登記時間為合同生效時間。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,合同自批準、登記之日起生效。[④]依據該規定,辦理批準、登記等手續是合同生效的必要條件,未經批準或登記,合同僅成立而不生效。③以所附條件成就的時間為合同生效時間。合同當事人可以對合同的生效可以約定附條件,附生效條件的合同,自條件成就時生效。[⑤]因此,合同的生效取決于當事人約定的條件是否成就。④以所附期限屆至的時間為生效時間。合同當事人對合同的生效可以約定附期限。附生效期限的合同,自期限屆至時生效。[⑥]

    二、對合同批準、登記生效的理解

    司法實務及理論界對第②種情形,即《合同法》第44條第2款之規定往往發生錯誤的理解,即凡是法律、法規規定需要批準、登記而未批準登記的合同,一律被認定為無效或未生效。為了對該規定的準確理解,《解釋》第9條規定,“依照合同法第44條第2款的規定,法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續,或者辦理批準、登記等手續才生效,在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的,或者仍未辦理批準、登記等手續的,人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物所有權及其它物權不能轉移。”但《解釋》并未消除司法實務中對合同法第44條第2款規定的錯誤理解。

    (一)合同批準

    批準是有權審批機關依據法律、行政法規規定,對于當事人所簽訂的合同依法進行審核批準。審批或批準的性質是行政審批或行政許可,是一種國家行政管理手段,屬于公法的范疇。國家為了國家利益或社會公共利益的需要,對某些特殊的行業或經營項目須經國家相關的機關或部門進行審批。因此,絕大多數行政審批屬于行業準入性質的審批,當事人所簽訂的合同如果涉及這些特殊行業或項目,國家出于行政管理的需要,有關機關或部門對該合同進行審批,合同只有經過審批才能生效和履行。如《中外合資經營企業法實施條例》第14條規定:“ 合營企業協議、合同和章程經審批機構批準后生效,其修改時同”。這就意味著,當事人所訂立的合營企業協議、合同,包括對合營合同的修改,必須經審批機構批準后才能生效。須特別明確的是,該條明確規定有“經審批機構批準后生效”的字樣。有些法律、行政法規雖然規定合同須經批準,但未明確規定“批準后生效”,“批準”將不是合同的生效要件,對合同生效與否沒有影響。

    (二)合同登記

    合同登記是指當事人訂立的合同依法成立后,依照有關規定需到有關機關進行登記。除上述審批情形外,某些合同依據法律、行政法規規定,必須經過登記。關于合同登記的效力通常表現在二個方面:第一,合同登記為合同生效要件;第二,合同登記為對抗要件,即對抗第三人的要件。