物業(yè)管理實(shí)踐匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇物業(yè)管理實(shí)踐范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

2.分析基礎(chǔ)上的現(xiàn)狀反思

那么是否在上述邏輯下，就能直接將物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)之中來呢。筆者認(rèn)為，還需要針對當(dāng)前現(xiàn)狀進(jìn)行反思，從而增強(qiáng)下文的可操作性。社區(qū)建設(shè)管理是一個(gè)大的系統(tǒng)，涉及到文化教育、市容秩序管理、市政設(shè)施管理、社會治安管理、環(huán)境保護(hù)管理、計(jì)劃生育管理、流動人口管理、鄰里關(guān)系以及房屋管理等內(nèi)容。而物業(yè)管理則是對小區(qū)內(nèi)的房屋、設(shè)備、設(shè)施、場地等進(jìn)行日常的維護(hù)保養(yǎng)，為社區(qū)內(nèi)的居民創(chuàng)造安全、整潔、舒適、優(yōu)美、方便的生活和工作環(huán)境。可見，物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)的本質(zhì)在于，小區(qū)管理納入到社會管理之中來。此時(shí)，如何進(jìn)行小區(qū)分類和社區(qū)范圍的構(gòu)成都將是需要認(rèn)真研究的問題。

3.反思引導(dǎo)下的實(shí)施模式定位

在以上反思引導(dǎo)下，實(shí)施模式可從以下兩個(gè)方面進(jìn)行定位：3.1社區(qū)管理的職能邊界定位從上文闡述中就可知曉，社區(qū)管理的公益性特征十分顯著，它不僅在于為居民搭建人際交往的橋梁，還在于幫助居民解決一些涉及切身利益，又需要政府出面的事情。這就表明，社區(qū)管理工作的重點(diǎn)在于：增加居民對社區(qū)的認(rèn)同度、讓居民參與社區(qū)管理，以及對社區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，不斷提高社區(qū)生活的質(zhì)量。3.2物業(yè)管理的內(nèi)容邊界定位物業(yè)管理活動屬于公司行為以盈利為目的，因此需要從工作細(xì)節(jié)入手，并以不斷提升服務(wù)質(zhì)量為己任。另外，物業(yè)管理公司還應(yīng)根據(jù)所管理小區(qū)的業(yè)主特征，拓展經(jīng)營服務(wù)內(nèi)容。拓展的內(nèi)在要求便是，需要根據(jù)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)水平、文化水平等不同層次的不同要求，組織經(jīng)營項(xiàng)目及內(nèi)容。

4.定位驅(qū)動下的實(shí)踐途徑構(gòu)建

根據(jù)上文所述并在定位驅(qū)動下，實(shí)踐途徑的構(gòu)建可從以下兩個(gè)方面來進(jìn)行。4.1社區(qū)建設(shè)方面（1）增加居民對社區(qū)的認(rèn)同度。根據(jù)所提供的數(shù)據(jù)可知，鄰里之間的關(guān)系很疏遠(yuǎn)，因此社區(qū)要增加居民對社區(qū)的認(rèn)同度，在社區(qū)生活中不斷加歸屬感。（2）讓居民參與社區(qū)管理，行使居民自治的權(quán)利。居民自治組織在行使職能時(shí)要接受政府的指導(dǎo)，同時(shí)將信息及時(shí)向居民傳遞，在就業(yè)和生活方面給予幫助，這在一定程度上提高了居民參與管理的積極性。（3）對社區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，不斷提高社區(qū)生活的質(zhì)量。在社區(qū)規(guī)劃過程中，要盡可能建設(shè)為綜合性比較高的社區(qū)，讓居民在社區(qū)內(nèi)就能享受到社會上才能享受的服務(wù)，社區(qū)主要參與這些服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，為居民維權(quán)。4.2物業(yè)管理方面（1）不斷提高服務(wù)的質(zhì)量和水平。要在本質(zhì)上提高物業(yè)公司的服務(wù)水平，必須從物業(yè)公司的選擇開始，招聘專業(yè)人士管理物業(yè)服務(wù)公司，不斷通過培訓(xùn)提高服務(wù)質(zhì)量和水平。（2）增加綜合經(jīng)營內(nèi)容。開展物業(yè)經(jīng)營離不開資金的支持，尤其是一些大型的綜合經(jīng)營項(xiàng)目所需的資金量更大，可通過其他渠道籌集經(jīng)費(fèi)并在以后的資金計(jì)劃中留足經(jīng)營發(fā)展基金，以保證項(xiàng)目的順利開展。此外，企業(yè)要舍得投入，要把經(jīng)營所得部分用于彌補(bǔ)物管經(jīng)費(fèi)的不足，更好地改善業(yè)主們的居住及工作環(huán)境，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主。

篇（2）

視察北京時(shí)明確了北京“四個(gè)中心”的核心功能，并提出要深入實(shí)施“三個(gè)北京”戰(zhàn)略，健全城市管理體制，提高城市管理水平，推進(jìn)城市管理目標(biāo)、方法、模式現(xiàn)代化。按照北京對新東城作為首都功能核心區(qū)的定位，東城區(qū)確立“首都文化中心區(qū)，世界城市窗口區(qū)”的新定位，推進(jìn)“兩新四化”成為新東城實(shí)現(xiàn)發(fā)展跨越的新戰(zhàn)略。東城轄區(qū)面積41.84平方公里，共17個(gè)街道，90萬常住人口。平房區(qū)主要集中在12個(gè)街道，總面積約12.8平方公里，平房區(qū)的常住人口約23萬。由此可見，東城的平房區(qū)面積約占轄區(qū)面積的1/3，平房區(qū)常住人口約占總?cè)丝诘?/4。北京市東城區(qū)平房區(qū)物業(yè)管理實(shí)踐研究文/韓曉婷等平房區(qū)人口平均密度高達(dá)2.21萬人/平方公里，產(chǎn)權(quán)歸屬復(fù)雜、房屋質(zhì)量問題嚴(yán)峻、設(shè)施落后、環(huán)境臟亂、交通擁堵等突出問題，形成了平房區(qū)擠、亂、陋、貧的居住狀況，不僅影響了平房區(qū)居民的生活質(zhì)量，而且影響了新東城的建設(shè)。為改善民生、優(yōu)化首都核心區(qū)功能和實(shí)現(xiàn)東城發(fā)展新戰(zhàn)略，彌補(bǔ)短板刻不容緩，實(shí)現(xiàn)平房區(qū)物業(yè)管理成為近幾年東城區(qū)政府的重點(diǎn)工作之一。2016年，東城區(qū)政府更是將平房區(qū)物業(yè)管理與文化強(qiáng)區(qū)、城市更新改造和居家養(yǎng)老四項(xiàng)工作作為區(qū)政府工作的重點(diǎn)。

一、平房區(qū)的特點(diǎn)

平房區(qū)是指以老北京胡同街巷為脈絡(luò)，以平房建筑群為主要構(gòu)成，具備一定四至范圍的區(qū)域。它既包括平房院落和胡同街巷，也包括交錯(cuò)其間的簡易樓、獨(dú)棟樓房和非封閉式小區(qū)。隨著城市管理的推進(jìn)，居住業(yè)態(tài)（樓房形態(tài)的住宅小區(qū)）的物業(yè)管理已經(jīng)十分普遍，也受到了廣大業(yè)主的認(rèn)可。樓房小區(qū)首先是封閉的；其次，產(chǎn)權(quán)明晰；最后，有《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物行業(yè)研究DOI:10.16141/ki.1671-8089.2017.04.012權(quán)法》等法律法規(guī)支撐。比較之下，平房區(qū)推行物業(yè)管理有一定的難度。第一，平房區(qū)相對開放，封閉性不夠。第二，房屋建設(shè)年代久遠(yuǎn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施相對落后。第三，房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，且在不斷分化，管理主體多元，呈現(xiàn)失管態(tài)勢。平房區(qū)院落開放、設(shè)備老化、建筑年代久遠(yuǎn)、多年來實(shí)施行政管理，加之平房區(qū)的物業(yè)管理沒有明確的政策和法規(guī)，致使在平房區(qū)推行物業(yè)管理難度較大。

二、東城區(qū)平房區(qū)推行物業(yè)管理的歷史進(jìn)程

東城區(qū)平房區(qū)主要集中在12個(gè)街道，即長安街以北的安定門、交道口、景山、東華門、北新橋、東四、朝陽門、建國門8個(gè)街道，長安街以南的前門、體育館路、天壇、永外4個(gè)街道。平房區(qū)物業(yè)管理工作由區(qū)城管委牽頭。自2014年以來，朝陽門、東四街道率先進(jìn)行胡同準(zhǔn)物業(yè)管理試點(diǎn)，取得良好效果。2015年底，區(qū)里（東四、交道口、北新橋、建國門4個(gè)街道）正式提出平房區(qū)推行物業(yè)管理服務(wù)。2016年5月24日，東四街道經(jīng)區(qū)政府特批，通過公開招標(biāo)方式率先完成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)政府采購工作，并于6月1日正式推行。2016年6月30日，東城區(qū)出臺《關(guān)于推行平房區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的意見》及配套文件，在平房集中的10個(gè)街道（12個(gè)排除天壇和永外兩個(gè)）每個(gè)街道選取兩個(gè)片區(qū)推行物業(yè)管理服務(wù)。2017年，東城區(qū)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)平房區(qū)物業(yè)管理服務(wù)全覆蓋，并在此基礎(chǔ)上探索解決平房區(qū)交通擁堵和停車難問題的根本方法。

三、平房區(qū)物業(yè)管理覆蓋之初轄區(qū)主要存在的問題

1、公共用地緊張，胡同停車難問題較為突出。在東城區(qū)的老舊平房區(qū)，現(xiàn)在的停車位和停車需求之間的關(guān)系是1：2.9，有的街道甚至可以達(dá)到1：6。由于“先天不足”，停車位資源不能滿足實(shí)際車輛對車位的需求，導(dǎo)致居民私裝地鎖、隨意停車以及“僵尸車”占地等現(xiàn)象屢見不鮮。2、胡同內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生較差。長時(shí)間以來，平房區(qū)居民認(rèn)為自己房門口的地方就是自己的私人區(qū)域，常常堆放一些廢棄物、廢舊物品，影響胡同的整齊和美觀。3、開墻打洞屢禁不止。開墻打洞，變居為商，在東城平房區(qū)的諸多街道較為普遍。小服裝店、煙酒店甚至五金店在街邊連成了排，路邊廣告牌大小形狀各異，不僅影響了周圍居民的正常生活，還破壞了古都風(fēng)貌。4、人員雜，居民安全感低。由于平房區(qū)多為背街，街面商鋪林立，行人眾多，致使平房區(qū)人員出入多、雜。一些平房區(qū)挨著名勝古跡，游人、車輛隨意出入也影響了轄區(qū)內(nèi)居民的安全，使得偷竊之事時(shí)有發(fā)生。5、設(shè)施落后，問題多。平房區(qū)內(nèi)大量的公共設(shè)施設(shè)備，公用電話亭、廢物箱、街牌、座椅、自行車存車架、各類電力通信設(shè)施、排水設(shè)施、健身器材等，無專門機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行日常管理，設(shè)施設(shè)備得不到定期的維修養(yǎng)護(hù)，部分功能退化，有些甚至失去應(yīng)有的功能，成為“擺設(shè)”，大量設(shè)施設(shè)備年代久遠(yuǎn)，功能落后，無法滿足居民生活需要。

四、東城區(qū)平房區(qū)推行物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)

平房區(qū)物業(yè)管理是指平房區(qū)行政管理機(jī)構(gòu)以提供公共服務(wù)的方式委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對平房區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)平房區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌和維護(hù)公共秩序等活動。平房區(qū)的物業(yè)服務(wù)包括六大項(xiàng)，即環(huán)衛(wèi)保潔、園林綠化、秩序維護(hù)、交通疏導(dǎo)、設(shè)備設(shè)施巡查維護(hù)和治安防范。近幾年，東城區(qū)平房物業(yè)管理主要從以下幾個(gè)方面來開展。1、明確主線，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)。平房區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、安全保障多年來都是由城市環(huán)衛(wèi)和城管部門來負(fù)責(zé)，居民集體意識不高，推行平房區(qū)的物業(yè)管理只能由行政部門來統(tǒng)領(lǐng)。與樓房物業(yè)管理不同，平房區(qū)的物業(yè)管理難度較大，單純依靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)的力量是無法做好平房區(qū)管理的，因此還需要區(qū)環(huán)衛(wèi)部門、市政部門、城管委、房管局、社會辦、財(cái)政局、街道和居委會等多部門的參與，這些部門思想意識統(tǒng)一十分重要。在響應(yīng)面對全國群眾所提出的號召，以疏解非首都功能為主線，東城區(qū)將“平房區(qū)物業(yè)管理”作為區(qū)政府四項(xiàng)重點(diǎn)工作之一。同時(shí)，區(qū)成立了平房區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，區(qū)委常委委員負(fù)責(zé)，副區(qū)長組織，城管、社會辦等部門負(fù)責(zé)人執(zhí)行。領(lǐng)導(dǎo)小區(qū)下設(shè)辦公室。2、建立健全物業(yè)管理制度體系，確保有章可循。經(jīng)過專家論證和群眾參與，東城區(qū)建立了“1+3+10”的制度體系。“1”即《關(guān)于推行平房區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的意見》，“3”即《東城區(qū)平房區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.0（試行）》、《東城區(qū)平房區(qū)物業(yè)管理服務(wù)專項(xiàng)資金管理暫行辦法》和《東城區(qū)平房區(qū)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)選取、考核及退出相關(guān)要求》，“10”是在10個(gè)街道推行管理。每個(gè)街道根據(jù)自己的實(shí)施方案選取物業(yè)企業(yè)簽訂合同。該套制度體系，明確了服務(wù)目標(biāo)、服務(wù)內(nèi)容、管理原則、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、資金管理和企業(yè)進(jìn)入及退出條件，實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，過程控制有章法，監(jiān)督評價(jià)有依據(jù)，為各街道引入物業(yè)管理做好了制度保障。3、建立政府主導(dǎo)的平房區(qū)物業(yè)管理模式。針對平房產(chǎn)權(quán)以公產(chǎn)房為主、地域開放、居民成分構(gòu)成復(fù)雜的現(xiàn)狀，東城區(qū)構(gòu)建了以“區(qū)政府主導(dǎo)，物業(yè)企業(yè)實(shí)施，居民參與”的多元協(xié)作模式，建立“居民自治，物業(yè)服務(wù)，社區(qū)指導(dǎo)”三位一體的管理模式，形成政府主導(dǎo)、多元共治、良性互動的治理格局，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建符合首都核心功能區(qū)的干凈、整潔、秩序、和諧的平房區(qū)新面貌。4、城市治理與物業(yè)管理并重，多項(xiàng)措施并行。東城區(qū)將平房區(qū)的物業(yè)管理問題視作城市治理的一項(xiàng)，強(qiáng)調(diào)了政府對于公共事務(wù)、公共設(shè)施、公共安全的管理義務(wù)，平房區(qū)引入物業(yè)管理旨在通過社會力量參與更為有效地促進(jìn)平房區(qū)的法治管理。在平房區(qū)的物業(yè)管理中，做到了執(zhí)法與物業(yè)管理相結(jié)合、公共服務(wù)與物業(yè)管理相結(jié)合、網(wǎng)格制與物業(yè)管理相結(jié)合、社區(qū)自治和物業(yè)管理相結(jié)合。由于物業(yè)公司沒有行政執(zhí)法權(quán)，因此當(dāng)發(fā)現(xiàn)開墻打洞、私藏違禁品等情況時(shí)，只能“勸”不能“管”。當(dāng)城市執(zhí)法和物業(yè)管理結(jié)合了以后，物業(yè)公司就可以第一時(shí)間將問題反映給城市執(zhí)法大隊(duì)，由執(zhí)法隊(duì)第一時(shí)間給予解決。這種緊密配合的工作機(jī)制，有效地緩解了執(zhí)法力量的不足，并及時(shí)將開墻打洞等違法行為扼殺在初期。平房區(qū)居民隨意丟棄廢棄物的情況居多，渣土類垃圾較多，城市環(huán)衛(wèi)主要負(fù)責(zé)主干道街面的垃圾收集和清運(yùn)，每天的工作時(shí)間比較固定，不能滿足平房區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生需求。引入物業(yè)公司后，物業(yè)企業(yè)根據(jù)轄區(qū)的垃圾丟棄量確定管理重點(diǎn)、人員分配和工作機(jī)制，發(fā)現(xiàn)垃圾可以第一時(shí)間收集、清運(yùn)，并能通過監(jiān)控系統(tǒng)追查丟棄人。“停車難”一直是中國城市的社會問題，對于公共區(qū)域狹小的平房區(qū)，停車更難，單靠物業(yè)公司是無法解決的。今年，東城區(qū)在東四、交道口、北新橋等13處平房集中區(qū)域，試點(diǎn)利用公房騰退等方式建設(shè)胡同立體停車場，緩解老城區(qū)居民的停車難問題。育樹胡同引進(jìn)錯(cuò)層式自走車庫的設(shè)計(jì)思路，對原有平面停車場進(jìn)行改造，使車位從原來的100個(gè)增加至300個(gè)，成為東四胡同首個(gè)立體停車庫。據(jù)介紹，目前正在施工的還有東四十條立體車庫，前門東大街籌建的立體車庫正啟動項(xiàng)目勘察和設(shè)計(jì)，東城區(qū)今年將建設(shè)13處立體停車設(shè)施緩解平房區(qū)的停車問題。5、依靠政治思想工作，加大居民宣傳。在實(shí)踐中，由于廣大居民對物業(yè)管理及收費(fèi)問題認(rèn)識不足，存在疑慮，給工作推進(jìn)帶來一定的阻力。各街道不斷探索運(yùn)用政治思想工作方式，加強(qiáng)平房物業(yè)管理的宣傳工作，廣泛深入發(fā)動群眾，爭取廣大居民的理解、支持和參與，堅(jiān)持以人為本，立足為居民服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)，積極推進(jìn)共建共享。事實(shí)證明，這種工作方式取得了很好的效果。

五、東城區(qū)平房區(qū)物業(yè)管理取得的成效

篇（3）

并逐漸成為了一個(gè)家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關(guān)系著居民的正常生活，更關(guān)系著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強(qiáng)相關(guān)

方面的立法和完善工作。

一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀

八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。

二、銅仁市是本次調(diào)查的必然選擇

銅仁地處中國貴州東南門戶，各個(gè)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經(jīng)取得了長足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提高。銅仁的社會發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此，在決定擬制此次社會調(diào)查活動并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調(diào)查報(bào)告的實(shí)踐基地。本次社會調(diào)查活動問卷調(diào)查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進(jìn)行上門問卷填寫.

在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過近20天的努力，我終于完成了本次實(shí)踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對問卷進(jìn)行總結(jié)和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。

三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析

（一）物業(yè)管理主體方面的缺陷

1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個(gè)區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設(shè)施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數(shù)不多。

2、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當(dāng)部分的專業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實(shí)踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。

3、小區(qū)業(yè)主大會的召開或定期召開現(xiàn)狀令人擔(dān)憂，業(yè)主缺乏對自己參加業(yè)主大會、行使相關(guān)權(quán)利的合理認(rèn)識。

4、尚有相當(dāng)比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員會，有些公民缺乏權(quán)利意識。在召開業(yè)主大會后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開業(yè)主委員會。

（二）物業(yè)管理合同及其違約責(zé)任追究

物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營特定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。

在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。

首先，在合同履行方面，從調(diào)查來看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問題相當(dāng)嚴(yán)重。

其次，對于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方面，缺乏較統(tǒng)一性。

再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時(shí)排除妨礙，消除危險(xiǎn)。

最后，對居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施出租的決定權(quán)等方面；

(三)、居民對物業(yè)管理服務(wù)的評價(jià)

在本次調(diào)查問卷結(jié)束后，被調(diào)查者提出了一些總結(jié)和評價(jià)：見下表：

（小區(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評價(jià)）：

總結(jié)評價(jià)

很好 好 一般 不好

比例 15.2% 42.4 39.4% 23%

(對所在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方面的總體評價(jià)）：

總結(jié)評價(jià) 優(yōu)秀 良好 及格 不及格

比例 15.2% 42.4% 27.3% 15.1%

(四)對發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議

上述調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現(xiàn)實(shí)問題，但是必須認(rèn)識到上述認(rèn)識的局限性。我試從上述問題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。

1、積極促進(jìn)物業(yè)管理市場性。實(shí)現(xiàn)對專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調(diào)控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)。

2、完善法律程序，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理定價(jià)的法律化。正確解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平低、收費(fèi)率低，代收代繳墊支多，個(gè)別管理部門亂收費(fèi)，導(dǎo)致企業(yè)虧損嚴(yán)重等問題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的繳納和比例。避免在實(shí)際中亂收費(fèi)和收費(fèi)不到位等問題。

3、加強(qiáng)有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權(quán)利意識。

篇（4）

一、精益服務(wù)的核心思想與實(shí)現(xiàn)精益服務(wù)的原則

精益服務(wù)是源于精益生產(chǎn)理論提出的一個(gè)全新的服務(wù)模式，這里所說的“精”不是精根細(xì)作、錦上添花，而是指在精打細(xì)算的前提下精雕細(xì)刻；“益”也不是越多越好，而是效益和成本控制前提下的益。具體說來，精益服務(wù)的核心思想就是通過對服務(wù)流程的精簡，以較少的人力、較少的設(shè)備和較短的時(shí)間創(chuàng)造出業(yè)主確實(shí)想要的服務(wù)。

在物業(yè)管理服務(wù)過程中，要實(shí)現(xiàn)精益服務(wù)，具體來說要把握住如下幾個(gè)原則。

其一，從業(yè)主或客戶的角度而不是從公司或項(xiàng)目的角度確定價(jià)值，這就意味著物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)過程中要考慮業(yè)主的需求和客戶真正想要的服務(wù)，一切從業(yè)主或客戶的角度出發(fā)，根據(jù)業(yè)主或客戶的需求提出精益服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

其二，確定服務(wù)設(shè)計(jì)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)工藝、服務(wù)流程、服務(wù)質(zhì)量、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的整個(gè)價(jià)值流中所有的步驟，以找出不增加價(jià)值多余的東西。以較少的人力、較少的設(shè)備和較短的時(shí)間創(chuàng)造出業(yè)主確實(shí)想要的服務(wù)。

其三，使那些創(chuàng)造價(jià)值的步驟流動起來，沒有中斷、迂回、回流、等待和不合格，以達(dá)到流程的精簡和服務(wù)的高效性。

其四，按照業(yè)主或客戶的需求拉動價(jià)值流，這就意味著所有的過程都要緊緊圍繞業(yè)主的需求來進(jìn)行，根據(jù)業(yè)主的需求來組織服務(wù)。

其五，環(huán)環(huán)相扣，由表及里地發(fā)現(xiàn)和消除浪費(fèi)，不斷追求完美。就是要根據(jù)業(yè)主和市場的變化來確定對服務(wù)價(jià)值的理解和服務(wù)流程，以滿足業(yè)主需求。因此，精益服務(wù)是一個(gè)不斷完善自己的過程。

精益服務(wù)的目的是最大限度的消除浪費(fèi)。如精益服務(wù)方式下的公共照明管理，通過對業(yè)主需求情況的了解，把小區(qū)需要照明的場地劃分為該亮和不該亮兩個(gè)類別，對于該亮燈的場地還設(shè)置了亮燈的時(shí)間范圍，而且這個(gè)亮燈的時(shí)間范圍也不是一塵不變而是根據(jù)氣候的變化和業(yè)主的需求來設(shè)定，如在夏季將該亮燈的小區(qū)道路亮燈時(shí)間范圍設(shè)置為20點(diǎn)至次日凌晨6點(diǎn)，做到天黑燈亮天亮燈黑，并盡量采用LED節(jié)能燈作為照明燈具。

又如，服務(wù)缺陷造成的浪費(fèi)。業(yè)主駕駛汽車刷卡進(jìn)出小區(qū)已是業(yè)主進(jìn)出小區(qū)的主要方式，但由于駕駛技術(shù)原因，駕車人進(jìn)出小區(qū)時(shí)經(jīng)常會出現(xiàn)停車的位置不恰當(dāng)，因而駕駛?cè)瞬坏貌惶匠錾砩踔潦窍萝噥硭⒖ǎo車主帶來了不方便，如果小區(qū)門崗保安對此采取熟視無睹的態(tài)度，那就會易造成交通堵塞和業(yè)主抱怨，影響車輛通行和業(yè)主對服務(wù)的不滿。門崗保安的這種熟視無睹是一種缺陷服務(wù)，造成了業(yè)主時(shí)間的浪費(fèi)。但如果按照精益服務(wù)的模式，門崗保安應(yīng)主動上前幫助車主刷卡，這樣既提高了車輛的通行效率，又超出了業(yè)主對服務(wù)的期望，充分體現(xiàn)了精益服務(wù)從業(yè)主角度來確定服務(wù)流程。

二、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施精益服務(wù)的方法和實(shí)踐

根據(jù)精益服務(wù)的核心思想和實(shí)施原則可以把物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施精益服務(wù)總結(jié)為“2+8法則”，即從兩個(gè)入手，做到八個(gè)要求。

“2”是指實(shí)施精益服務(wù)的兩個(gè)方面，具體包括設(shè)施設(shè)備精益管理和服務(wù)精益管理兩個(gè)方面，具體如下。

1、設(shè)施設(shè)備精益管理

設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)的狀況直接影響到服務(wù)管理和服務(wù)質(zhì)量的好壞，所以精益服務(wù)提出了設(shè)施設(shè)備總效能的概念，將設(shè)施設(shè)備效率從過去單一考慮使用率改為在考慮使用率的基礎(chǔ)上還要考慮服務(wù)符合業(yè)主需求的服務(wù)能力。如果設(shè)施設(shè)備的完好率達(dá)不到要求，即使設(shè)施設(shè)備的使用率可能很高，但其總效能卻非常之低。在精益服務(wù)過程中設(shè)施設(shè)備管理總的來講，就是通過采用相應(yīng)的科學(xué)方法分析確定設(shè)施設(shè)備所在問題并加以持續(xù)的改進(jìn)，最終得到一個(gè)理想的設(shè)施設(shè)備狀況。維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)施設(shè)備的保值增值必不可少的重要手段。我們不能以犧牲設(shè)施設(shè)備的使用壽命，換取短時(shí)間的經(jīng)濟(jì)效益。平時(shí)花小錢，才能保證在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)不花大錢或少花大錢。維護(hù)保養(yǎng)不到位省下的是小錢，一旦設(shè)備設(shè)施壞了動不了，修復(fù)就需要花大錢，“大錢”的數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“小錢”數(shù)的集合。所以說，只有注重平時(shí)的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，并且精益服務(wù)到位，才能夠保證和實(shí)現(xiàn)“準(zhǔn)時(shí)化服務(wù)”，達(dá)到消除浪費(fèi)的目的。

2、服務(wù)精益管理

服務(wù)的精益管理主要是一種理念、一種認(rèn)真的態(tài)度、一種精雕細(xì)刻的文化，它要求服務(wù)的每一個(gè)流程都要精簡，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要精細(xì)，這樣的服務(wù)才最大限度的消除了浪費(fèi)，具體來說要做好如下幾個(gè)要素。

（1）減少準(zhǔn)備時(shí)間。減少過程準(zhǔn)備時(shí)間可以相對的增加產(chǎn)品的增值時(shí)間，提高效率。此外，較短的生產(chǎn)準(zhǔn)備時(shí)間是實(shí)現(xiàn)批量生產(chǎn)的前提。

（2）個(gè)性化服務(wù)。服務(wù)過程只有做到“個(gè)性化”，“同質(zhì)化”才能加快在企業(yè)內(nèi)的周轉(zhuǎn)，減少服務(wù)的停滯和服務(wù)周期，使價(jià)值流流動起來。

（3）縮短產(chǎn)品服務(wù)周期。實(shí)現(xiàn)多品種混流均衡服務(wù)，從而提高企業(yè)對市場變化的反應(yīng)能力。

3、精益服務(wù)要求在精打細(xì)算的前提下做到精雕細(xì)刻

要做到這一點(diǎn)，就要求在實(shí)施過程中要做到八個(gè)要求，即做到“八化”。

（1）細(xì)化。細(xì)化是精益服務(wù)的基礎(chǔ)，按照精益服務(wù)的思想，細(xì)化就是要找出公司管理服務(wù)中存在的不嚴(yán)謹(jǐn)、不規(guī)范、不精細(xì)的環(huán)節(jié)和做法，再采取針對性的具體措施予以細(xì)化和完善。

（2）量化。精益管理要求對服務(wù)目標(biāo)和質(zhì)量能做到可測量和可計(jì)量，服務(wù)目標(biāo)、服務(wù)質(zhì)量評價(jià)，需要通過具體數(shù)字來進(jìn)行衡量，“差不多”、“大概”等應(yīng)在工作中盡量避免。

（3）流程化。按照ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的思路，要求做到業(yè)務(wù)盡可能流程化，流程中業(yè)務(wù)的步驟和相互關(guān)系及服務(wù)人員的具體要求都要給予明確，服務(wù)才能做到有序、高效。

（4）標(biāo)準(zhǔn)化。標(biāo)準(zhǔn)化要求服務(wù)流程、測量要求、服務(wù)質(zhì)量評價(jià)等都要有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，通過標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范各項(xiàng)服務(wù)。

（5）協(xié)同化。企業(yè)內(nèi)部管理必須強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)意識和協(xié)作精神，真正的高效來自協(xié)同，而不是單打獨(dú)斗，企業(yè)要通過制訂管理制度來給予規(guī)范和引導(dǎo)。

（6）落地化。推行精益服務(wù)如果沒有嚴(yán)格的管控措施，就不能從根本上保證各項(xiàng)服務(wù)工作能按規(guī)定開展和按標(biāo)準(zhǔn)完成，那所推行的精益服務(wù)也就無法落地，預(yù)期的目標(biāo)也就無法達(dá)成。

（7）貼近化。服務(wù)講究滿足業(yè)主需求，這就要求所有的服務(wù)要從業(yè)主的角度從發(fā)，站在業(yè)主的立場來設(shè)計(jì)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供業(yè)主想要的服務(wù)，讓服務(wù)貼近業(yè)主，杜絕做表面文章和浮夸。

（8）效益化。持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量和嚴(yán)控成本是企業(yè)管理中永恒的話題，精益服務(wù)就是在成本節(jié)約的前提下實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量精細(xì)和效益最大化。

三、總結(jié)與展望

就服務(wù)行業(yè)而言，我國企業(yè)與國外先進(jìn)企業(yè)之間的差距，主要不在服務(wù)設(shè)施、設(shè)備、資金等方面，而在服務(wù)理念和服務(wù)方式上。所以，如何引進(jìn)國外先進(jìn)的服務(wù)理念和服務(wù)方式，適應(yīng)新的環(huán)境進(jìn)行房屋創(chuàng)新已成為企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。精益服務(wù)對物業(yè)管理企業(yè)來講就是一個(gè)全新的理念，利用精益服務(wù)的思想和原則結(jié)合企業(yè)實(shí)際創(chuàng)新企業(yè)的服務(wù)方式是提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的有效途徑。HT物業(yè)公司通過幾年的探索和實(shí)踐，在精益服務(wù)方面取得了一定的成績和諸多的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

第一，通過實(shí)施精益服務(wù)使企業(yè)的業(yè)務(wù)流程的到了優(yōu)化和完善，找出了因流程設(shè)計(jì)不合理而產(chǎn)生的浪費(fèi)和業(yè)主對服務(wù)的不滿，大大提高了服務(wù)的效率、企業(yè)效益和業(yè)主滿意度。如因服務(wù)流程的精簡，減少或縮短了業(yè)主的等候時(shí)間，并降低了人力成本，使企業(yè)的利潤率比原來提高了2%～3%，使業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意度提高了5%左右。

第二，通過精益服務(wù)的推行，大大提高了企業(yè)管理和服務(wù)的規(guī)范性，減少了服務(wù)的差異性，讓每個(gè)業(yè)主都享受到服務(wù)統(tǒng)一性，避免了原來因服務(wù)人員的不一樣而使所提供的服務(wù)具有差異性。

篇（5）

1908 年成立的世界上第一個(gè)全國性的物業(yè)管理行業(yè)性組織――國際建筑物業(yè)主和管理人員協(xié)會(BOMAI),它標(biāo)志著物業(yè)管理進(jìn)入法制化,現(xiàn)代化時(shí)代。自我國首家房產(chǎn)物業(yè)管理公司――深圳市物業(yè)管理公司于1993年3月成立以來,我國的物業(yè)管理已風(fēng)風(fēng)雨雨地走過十六年,房產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)已呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢,但由于我國房產(chǎn)物業(yè)管理起步晚,業(yè)主和相關(guān)當(dāng)事人法制差,法制的不完善,我國的房產(chǎn)物業(yè)管理同時(shí)也存在著不少的問題。如業(yè)主大會不能按時(shí)成立或職權(quán)不明,業(yè)主被物業(yè)管理企業(yè)或開發(fā)商侵權(quán)而法律無法予以有效地保護(hù),專項(xiàng)維修基金使用不規(guī)范,去向不明等,上述問題在我們房產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)踐中都不同程度地存在著。本文擬從房產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)踐中遇到的問題提出以下對策。

1.物業(yè)管理在實(shí)踐中遇到的問題

2003 年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會會議通過《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱物管條例),同年9月1日正式施行。條例共七章70條,涉及業(yè)主、業(yè)主委員會,前期物業(yè)管理、服務(wù)與物業(yè)使用等內(nèi)容,可以說物管條例的內(nèi)容在理論上是比較完善的,然而在實(shí)踐中施行起來,卻遇到以下幾個(gè)方面的困境:

1.1業(yè)主委員會的法律地位不明確。物管條例第八條規(guī)定:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。”第十五條規(guī)定:“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。”這一規(guī)定從立法上說似乎明確了業(yè)主委員會的法律地位,但是,實(shí)際操作起來卻有不少困難,學(xué)術(shù)界和法律界對其法律地位也存在爭議。業(yè)主委員會法律地位的不明確,使業(yè)主委員會處于尷尬的處境,也不利于保護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益,長此以往,容易造成社會的不穩(wěn)定。

1.2開發(fā)商與房產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)責(zé)權(quán)利不對等。物管條例第24條規(guī)定國家“提倡”建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。然而,在實(shí)際操作中,不少地開發(fā)商自行組建物業(yè)管理企業(yè),并將其建設(shè)中的質(zhì)量、服務(wù)承諾推到物業(yè)管理企業(yè)頭上,使其成為“替罪羊”。比如業(yè)主按規(guī)定交 2%的專項(xiàng)維修資金,由開發(fā)商收取后即自行挪作它用,并未按規(guī)定轉(zhuǎn)到物業(yè)管理企業(yè)帳上。物業(yè)公司收不上費(fèi)用只能少服務(wù)或不服務(wù),如此一來,便會形成惡性循環(huán),對小區(qū)的治安、公共環(huán)境設(shè)施的維護(hù)極為不利。

1.3業(yè)主大會與建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)地位不平等,易引起雙方的矛盾沖突。按條例規(guī)定,業(yè)主大會是業(yè)余的松散的沒有法律地位的非贏利組織。而建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)卻是具有法人地位的商業(yè)性組織,這種法律地位的不平等必然導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)不對稱,如建設(shè)單位能自行決定挪用專項(xiàng)維修資金,物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)決定提高物業(yè)管理費(fèi),自行出賣或出租公共停車場等。

4、房管部門有權(quán)利、義務(wù)卻無處罰責(zé)任,導(dǎo)致業(yè)主大會無法及時(shí)召開,業(yè)主委員會無法及時(shí)成立,業(yè)主與物業(yè)公司(開發(fā)商)發(fā)生矛盾時(shí)無法及時(shí)有效地解決。但從實(shí)際操作來看,困難極大。

2.解決對策

前面已經(jīng)提到,我國物業(yè)管理在立法與實(shí)踐中的困境極不利于保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,不利于社會的安定團(tuán)結(jié),因此,完善我國現(xiàn)行物業(yè)管理方面的法規(guī),是解決上述困境必須著力解決的一項(xiàng)問題。有鑒于此,特提出以下對策:

2.1立法上明確劃分建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任(包括前期物業(yè)管理)。首先應(yīng)當(dāng)在立法中明確建設(shè)單位對開發(fā)完畢已竣工驗(yàn)收合格的小區(qū)住宅必須實(shí)行前期物業(yè)管理,其組成應(yīng)由建設(shè)單位在當(dāng)?shù)胤抗懿块T指導(dǎo)下進(jìn)行。規(guī)定入住率達(dá)到一定比例(如30%―50%)或首次交付使用達(dá)到一定期限,房管部門必須組織業(yè)主籌備成立業(yè)主大會,如果建設(shè)單位或前期物業(yè)管理企業(yè)阻撓業(yè)主大會成立的,一定比例(如10%―15%)的業(yè)主可向房管部門申請強(qiáng)制成立業(yè)主大會,房管部門應(yīng)當(dāng)給予支持,否則,業(yè)主可向上一級行政主管部門提出行政訴訟,狀告房管部門“不作為”。

業(yè)主大會成立并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后,在一定期限內(nèi)(如6個(gè)月)應(yīng)當(dāng)做出選聘新物業(yè)管理企業(yè)的決定,在選聘新物業(yè)公司期間,建設(shè)單位必須將物管條例第29條規(guī)定的竣工驗(yàn)收資料、技術(shù)資料說明文件等移交業(yè)主委員會保管,由業(yè)主大會授權(quán)委托業(yè)主委員會在房管部門的指導(dǎo)和街道辦事處的配合下確定物業(yè)管理企業(yè),定聘后,業(yè)主委員會再將上述物業(yè)資料轉(zhuǎn)交物業(yè)管理企業(yè)保管。物業(yè)管理企業(yè)直接對業(yè)主委員會負(fù)責(zé),最終對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。以此杜絕“老子”遺禍“兒子”擔(dān)罪現(xiàn)象發(fā)生,對現(xiàn)有建設(shè)單位已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),可采取限期分離辦法解決,使建設(shè)單位逐步淡出物業(yè)管理行業(yè)。

2.2立法應(yīng)明確業(yè)主委員會的法律地位,建立建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主三者互相平衡制約、相互監(jiān)督的制約機(jī)制。業(yè)主委員會的產(chǎn)生,體現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)人通過建立團(tuán)體關(guān)系、維護(hù)共同性物業(yè)權(quán)益的強(qiáng)烈愿望。它由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,其對公共物業(yè)財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)利,來自于區(qū)域內(nèi)全體區(qū)分所有權(quán)人以業(yè)主公約或業(yè)主大會授權(quán)的方式所做的委托,雙方之間產(chǎn)生的是一種類似于信托性質(zhì)的民事關(guān)系。因此,法律應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會可在依法成立并登記后取得法人資格,業(yè)主委員會是大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),它負(fù)責(zé)實(shí)施其決議,代表業(yè)主大會對物業(yè)進(jìn)行有效管理。這有利于改變業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)責(zé)不對稱的狀況,從而有效地緩解矛盾,并最大限度地避免糾紛的發(fā)生。

2.3用法規(guī)或司法解釋明確物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系――服務(wù)與被服務(wù)、被委托與委托的合同關(guān)系、業(yè)主大會與政府的關(guān)系,它們之間是互相配合,互相支持,互相協(xié)助的關(guān)系。這一規(guī)定能更有針對性地解決物業(yè)管理糾紛,以南寧市澳洲麗園物業(yè)管理為例,物業(yè)管理公司就明確了本身的權(quán)利義務(wù)和地位,對于業(yè)主投訴的問題都能及時(shí)有效地以解決。這種到位的服務(wù)深受業(yè)主歡迎。業(yè)主就更加支持物業(yè)管理公司的正常管理活動,形成良性循環(huán)。與此同時(shí),政府部門也應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主大會開展工作,兩者相互配合,互相支持,互相協(xié)助,共同搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全衛(wèi)生、交通、綠化等工作。

2.4明確地方房管部門的失職責(zé)任,把物業(yè)管理的監(jiān)督權(quán)授予廣大業(yè)主。根據(jù)國務(wù)院《行政法規(guī)制定程序條例》“起草行政法規(guī),應(yīng)當(dāng)符合體現(xiàn)行政機(jī)關(guān)的職權(quán)與責(zé)任相統(tǒng)一的原則,在賦予有關(guān)行政機(jī)關(guān)必要的職權(quán)的同時(shí),應(yīng)當(dāng)規(guī)定其行使職權(quán)的條件、程序和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任”的規(guī)定。物管條例應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充規(guī)定地方房地產(chǎn)行政管理部門對業(yè)主大會成立遭遇阻撓應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任及其失職時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。廣大業(yè)主也可以行使監(jiān)督權(quán),只有如此,才能夠確保物業(yè)公司管理的規(guī)范化。

2.5建立專項(xiàng)維修基金管理委員會。專項(xiàng)維修基金的收取、管理、使用、續(xù)籌與監(jiān)督等均應(yīng)明確到位,建立專項(xiàng)維修基金管理委員會,對其使用情況、利息情況定期予以公布。從實(shí)際情況看,專項(xiàng)維修資金的籌集一般有三種途徑,第一是開發(fā)商售房時(shí)按房款2%收取,然后轉(zhuǎn)給物業(yè)公司保管。第二是業(yè)主購房時(shí)不交專項(xiàng)維修基金,待用時(shí)再以業(yè)主大會決議形式籌集。第三是在收取物業(yè)管理費(fèi)用中分兩部分,一部分為平時(shí)物業(yè)管理支出,另一部分為專項(xiàng)維修資金。至于采取哪種方式續(xù)籌專項(xiàng)維修基金,也必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3 以上通過。

【參考文獻(xiàn)】

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[2]《物業(yè)管理?xiàng)l例》[N].法制日報(bào),2008年6月20日第3版.

篇（6）

（一）對實(shí)踐教學(xué)設(shè)施投入不足，實(shí)踐基地建設(shè)工作滯后高等院校的建設(shè)資金多投入學(xué)校基礎(chǔ)建設(shè)，資金方面僅能滿足正常的理論教學(xué)開展，不足以支撐實(shí)踐教學(xué)的正常開展，實(shí)踐教學(xué)建設(shè)跟不上學(xué)院整體發(fā)展的速度。一些高校的實(shí)踐教學(xué)，以教師為主體，一味地安排學(xué)生去一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)參觀，走馬觀花，學(xué)生回校后感覺一無所獲。參觀并沒有幫助學(xué)生開拓視野，產(chǎn)生對物業(yè)管理行業(yè)的興趣及探究問題的熱情，學(xué)生只是被動地完成參觀的任務(wù)，實(shí)踐效果很不理想。

（二）實(shí)踐教學(xué)管理體系不夠完善我國高等院校應(yīng)用型本科教育中管理體系中，對實(shí)踐教學(xué)缺乏科學(xué)合理的考核、監(jiān)控和評價(jià)體系。目前大多數(shù)學(xué)校的實(shí)踐教學(xué)考核以學(xué)生最后提交的實(shí)踐報(bào)告為考核的主要依據(jù)，這樣并不能完全反映學(xué)生的實(shí)際實(shí)踐情況。實(shí)踐教學(xué)的評價(jià)體系不科學(xué)，激勵(lì)機(jī)制不完善，嚴(yán)重抑制了教師從事實(shí)踐教學(xué)研究的積極性。

（三）師資隊(duì)伍年輕化“，雙師型”教師缺乏從實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)師資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀來看，“雙師型”教師嚴(yán)重缺乏，且年輕教師占有較大比例，這些教師大都“從學(xué)校到學(xué)校”，沒有企業(yè)一線的實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，缺乏行業(yè)背景，實(shí)際動手能力普遍比較差。而由這些教師為主組成的師資力量在實(shí)訓(xùn)教學(xué)方面基礎(chǔ)必然薄弱，其理論教學(xué)常常與實(shí)踐相脫節(jié)，教師本身也需要加強(qiáng)實(shí)際技能技巧的學(xué)習(xí)和訓(xùn)練。教師必須走出課堂，融入生產(chǎn)企業(yè)，參加社會實(shí)踐，不斷提高專業(yè)水平和實(shí)踐性教學(xué)的能力。

二、社區(qū)經(jīng)濟(jì)與物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐教學(xué)體系

（一）社區(qū)經(jīng)濟(jì)與物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐教學(xué)目標(biāo)體系社區(qū)經(jīng)濟(jì)與物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)綜合產(chǎn)業(yè)，因此物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展所需要的是具有實(shí)踐才能的綜合性人才。因此，社區(qū)經(jīng)濟(jì)與物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐教學(xué)的目標(biāo)是培養(yǎng)適應(yīng)社區(qū)經(jīng)濟(jì)與物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，具有較強(qiáng)的應(yīng)變能力及發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題能力的高級應(yīng)用性管理人才。

1.培養(yǎng)學(xué)生理論聯(lián)系實(shí)際的能力。實(shí)踐教學(xué)的第一個(gè)目標(biāo)就是要求學(xué)生具有將專業(yè)知識(理論知識)和工作能力(實(shí)際操作)相結(jié)合的能力，能夠?qū)⒄n堂教育與社會實(shí)踐相結(jié)合。在進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)工作以后，能夠站在一定的理論高度去觀察、處理問題。充分發(fā)揮理論基礎(chǔ)知識深厚的特點(diǎn)，解決實(shí)際工作中遇到的現(xiàn)實(shí)問題。

2.培養(yǎng)學(xué)生物業(yè)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)意識。實(shí)踐教學(xué)還有一個(gè)主要的目標(biāo)就是提高社區(qū)經(jīng)濟(jì)與物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生的從業(yè)基本技能，物業(yè)管理行業(yè)是服務(wù)行業(yè)，從事物業(yè)管理行業(yè)最重要的不是高深的物業(yè)管理理論知識，更不是熟練的操作技能，而是服務(wù)的意識。提高學(xué)生服務(wù)意識的最佳時(shí)間就是學(xué)生接受物業(yè)管理理論知識和學(xué)習(xí)服務(wù)技能的時(shí)候，高等教育階段我們只有通過實(shí)踐教學(xué)來完成這個(gè)工作。

3.提高學(xué)生發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的能力。現(xiàn)在的畢業(yè)生發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的能力不強(qiáng)，在實(shí)際工作中很難發(fā)揮高學(xué)歷的優(yōu)勢。因此，在實(shí)際教學(xué)中調(diào)動學(xué)生的觀察力、記憶力、想象力、理解力、思考力，提高學(xué)生發(fā)現(xiàn)問題并利用理論知識解決問題的能力是實(shí)踐教學(xué)的一個(gè)重要目標(biāo)，這方面能力是很難單方面地從課堂教學(xué)中獲得提高的，實(shí)踐教學(xué)應(yīng)該注重培養(yǎng)學(xué)生這方面的能力，以適應(yīng)物業(yè)行業(yè)人才市場的需要。

（二）社區(qū)經(jīng)濟(jì)與物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容體系社區(qū)經(jīng)濟(jì)與物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容應(yīng)以專業(yè)應(yīng)用能力和基本素質(zhì)培養(yǎng)為主線，圍繞“提高學(xué)生綜合素質(zhì)”，構(gòu)建全方位、多角度、菜單式的實(shí)踐教學(xué)體系。根據(jù)學(xué)習(xí)的認(rèn)知規(guī)律，實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容體系應(yīng)該包括專業(yè)認(rèn)知實(shí)習(xí)、專業(yè)課程實(shí)習(xí)、業(yè)務(wù)技能實(shí)習(xí)和畢業(yè)實(shí)習(xí)四個(gè)子系統(tǒng)。

1.專業(yè)認(rèn)知實(shí)習(xí)。社區(qū)經(jīng)濟(jì)與物業(yè)管理專業(yè)課程體系中，專業(yè)基礎(chǔ)課是學(xué)生接觸專業(yè)的起點(diǎn)，教師應(yīng)根據(jù)課程教學(xué)實(shí)際，安排若干學(xué)時(shí)，采用參觀、現(xiàn)場教學(xué)、見習(xí)、觀看錄像等手段，使學(xué)生對今后要從事的工作產(chǎn)生感性認(rèn)識。通過組織學(xué)生考察本地物業(yè)管理公司、大型社區(qū)等，使學(xué)生全面了解物業(yè)管理行業(yè)構(gòu)成要素及其相互關(guān)聯(lián)程度，初步了解物業(yè)管理專業(yè)所涉及的操作、管理環(huán)節(jié)和系統(tǒng)，為進(jìn)一步學(xué)習(xí)專業(yè)理論打下感性認(rèn)識基礎(chǔ)，加深學(xué)生對專業(yè)課的理解，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。

2.專業(yè)課程實(shí)習(xí)。課程實(shí)習(xí)由專業(yè)基礎(chǔ)課實(shí)驗(yàn)（訓(xùn)）、專業(yè)必修課實(shí)驗(yàn)（訓(xùn)）等教學(xué)環(huán)節(jié)組成，在實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行，教學(xué)的目標(biāo)主要是基本知識和實(shí)驗(yàn)基本技能的訓(xùn)練，強(qiáng)化獨(dú)立實(shí)驗(yàn)?zāi)芰头治鰡栴}能力的培養(yǎng)。該環(huán)節(jié)的專業(yè)實(shí)踐教學(xué)，在實(shí)踐核心技能的基礎(chǔ)上應(yīng)突出特色，主要培養(yǎng)學(xué)生在各類物業(yè)服務(wù)活動中的實(shí)務(wù)操作技能，學(xué)生也可以在這一環(huán)節(jié)看到自己在實(shí)踐操作中的特征，課程實(shí)習(xí)是社區(qū)經(jīng)濟(jì)與物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐教學(xué)的核心模塊。

3.業(yè)務(wù)技能實(shí)習(xí)。業(yè)務(wù)技能實(shí)習(xí)一般在實(shí)習(xí)基地進(jìn)行，要求達(dá)到的教學(xué)目標(biāo)主要是強(qiáng)化學(xué)生的技術(shù)水平和實(shí)踐操作能力，以及提高學(xué)生運(yùn)用所學(xué)專業(yè)知識獨(dú)立分析問題、解決問題的能力。實(shí)踐教學(xué)要和物業(yè)管理公司、大型社區(qū)等的實(shí)際工作密切結(jié)合起來。可組織學(xué)生設(shè)計(jì)并負(fù)責(zé)完成物業(yè)管理企業(yè)具體工作項(xiàng)目，這樣既可讓學(xué)生了解物業(yè)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)作，而且激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣和主動性，加強(qiáng)了實(shí)踐教學(xué)的實(shí)際應(yīng)用性。

4.畢業(yè)實(shí)習(xí)。畢業(yè)實(shí)習(xí)是學(xué)生到相應(yīng)的職業(yè)崗位上崗，親身實(shí)踐專業(yè)知識與理論，使其將知識與能力運(yùn)用到實(shí)際工作中，為實(shí)際工作服務(wù)，時(shí)間安排在第七學(xué)期末第八學(xué)期初。由物業(yè)企業(yè)給學(xué)生安排崗位，指定有工作經(jīng)驗(yàn)的老員工帶教學(xué)生，進(jìn)行3個(gè)月的實(shí)習(xí)，使學(xué)生在實(shí)際的工作中加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)的體驗(yàn)，將在課堂上學(xué)習(xí)的理論知識與物業(yè)行業(yè)、企業(yè)的實(shí)踐有效結(jié)合，通過對專業(yè)實(shí)習(xí)中的操作與思考，達(dá)到理論—實(shí)踐—理論的互動與循環(huán)，提高理論知識水平，加強(qiáng)實(shí)踐操作能力。

（三）社區(qū)經(jīng)濟(jì)與物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐教學(xué)評價(jià)體系科學(xué)的評價(jià)不僅具有激勵(lì)功能，導(dǎo)向功能，改進(jìn)功能，決策功能，而且也是考察素質(zhì)教育成果最有效的方法。社區(qū)經(jīng)濟(jì)與物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐教學(xué)評價(jià)體系包括以下內(nèi)容：

1.階段性評估。根據(jù)各實(shí)習(xí)隊(duì)在各階段的作業(yè)完成情況及計(jì)劃的實(shí)施進(jìn)度、落實(shí)情況進(jìn)行評分。這是整個(gè)評估中極為重要的一個(gè)部分，因?yàn)椴徽撌菍W(xué)習(xí)，還是具體計(jì)劃的執(zhí)行，都應(yīng)注重過程，不能忽視過程中的評估。

2.考試評估。試卷以主觀題為主，考題在設(shè)計(jì)上擺脫傳統(tǒng)考試的僵化內(nèi)容，而且充分結(jié)合實(shí)踐基地的具體實(shí)際，重點(diǎn)突出考察學(xué)生的實(shí)務(wù)能力，即運(yùn)用所學(xué)知識解決實(shí)際問題的能力。按照事先規(guī)定的評分標(biāo)準(zhǔn)及比例分配標(biāo)準(zhǔn)，從學(xué)生實(shí)務(wù)能力、專業(yè)知識、合作意識、團(tuán)隊(duì)精神及創(chuàng)新能力等方面對各實(shí)習(xí)隊(duì)和個(gè)人予以評分，得出最后成績。

三、社區(qū)經(jīng)濟(jì)與物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐教學(xué)的保障措施

（一）加強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)師資隊(duì)伍建設(shè)教師在教與學(xué)的過程中處于主導(dǎo)地位，高素質(zhì)和實(shí)踐技能強(qiáng)的師資隊(duì)伍，是實(shí)現(xiàn)社區(qū)經(jīng)濟(jì)與物業(yè)管理實(shí)踐教學(xué)目標(biāo)，培養(yǎng)學(xué)生掌握較高的實(shí)踐技能的關(guān)鍵。

1.加強(qiáng)對中青年教師的培訓(xùn)。社區(qū)經(jīng)濟(jì)與物業(yè)管理實(shí)踐教學(xué)師資培訓(xùn)是全面提高實(shí)踐教師素質(zhì)的有效手段。社區(qū)經(jīng)濟(jì)與物業(yè)管理專業(yè)在師資隊(duì)伍建設(shè)中應(yīng)貫徹可持續(xù)發(fā)展和終身學(xué)習(xí)的思想，重點(diǎn)加強(qiáng)對中青年物業(yè)實(shí)踐教師的培訓(xùn)，在政策、經(jīng)費(fèi)、時(shí)間等多方而提供有利條件，支持中青年物業(yè)實(shí)踐教師參加各種形式的培訓(xùn)，盡快提高其實(shí)踐教學(xué)的能力和水平。還應(yīng)給骨干教師適時(shí)提供外出進(jìn)修或出國學(xué)習(xí)的機(jī)會，使實(shí)踐教學(xué)教師能夠不斷吸收先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)做到知識的更新和拓展。

2.提高青年實(shí)踐教學(xué)教師綜合能力尤其是雙師素質(zhì)。加大實(shí)踐教學(xué)教改科研推進(jìn)力度，充分持續(xù)地發(fā)揮經(jīng)驗(yàn)豐富的老教師的作用，以老帶新，利用假期以培訓(xùn)骨干教師為重點(diǎn)，選派中青年教師到企業(yè)進(jìn)行實(shí)踐進(jìn)修工作，促進(jìn)“雙師型”實(shí)踐教師隊(duì)伍的建設(shè)，使青年實(shí)踐教學(xué)教師早日具備雙師素質(zhì)。

3.健全激勵(lì)約束機(jī)制，為實(shí)踐師資培養(yǎng)提供保障。要想做好社區(qū)經(jīng)濟(jì)與物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐教學(xué)師資建設(shè)，就要制定相應(yīng)的規(guī)章制度，建立一套好的激勵(lì)約束機(jī)制。要通過科學(xué)、合理、可行的激勵(lì)約束機(jī)制留住實(shí)踐師資人才。建立實(shí)踐教師工作考核制度，使激勵(lì)約束機(jī)制與分配制度相銜接，建立教師梯隊(duì)制度，完善教師職務(wù)聘任制度。

篇（7）

二、物業(yè)管理校外實(shí)習(xí)時(shí)間的選擇與安排

物業(yè)管理實(shí)習(xí),三個(gè)學(xué)校分別安排在第二學(xué)期、第四學(xué)期。其中,有兩個(gè)學(xué)校安排在第二學(xué)期,一個(gè)學(xué)校安排在第四學(xué)期。95.3%的學(xué)生普遍對第二學(xué)期就安排校外實(shí)習(xí)不贊同,贊同第四學(xué)期的占41.9%。其根本原因是他們對專業(yè)的了解程度低,專業(yè)知識掌握少,缺乏整體理解和綜合知識運(yùn)用能力。而專業(yè)教學(xué)計(jì)劃中,一般第一學(xué)年僅僅開設(shè)了專業(yè)基礎(chǔ)課程,第二學(xué)年則陸續(xù)開設(shè)了相應(yīng)專業(yè)課。因此,在第二學(xué)期期間,學(xué)生會感覺理論知識不夠用或不能銜接。在第四學(xué)期,學(xué)生由于具備了較系統(tǒng)的理論知識,有急于上崗實(shí)踐的迫切要求。因此,從實(shí)際教學(xué)出發(fā),“工欲善其事必先利其器”,應(yīng)在相應(yīng)開設(shè)了專業(yè)基礎(chǔ)課以及專業(yè)課的前提下,及時(shí)安排學(xué)生校外實(shí)習(xí),且以第四學(xué)期為宜,實(shí)習(xí)時(shí)間為四周。

三、實(shí)習(xí)企業(yè)的選擇

這三個(gè)學(xué)院的學(xué)生所在實(shí)習(xí)單位的資質(zhì)等級有一級、二級和三級。主要以居住性物業(yè)管理為主,管理項(xiàng)目單一。調(diào)查中,學(xué)生在對實(shí)習(xí)單位的選擇上,側(cè)重于管理規(guī)范、制度健全、有綜合管理項(xiàng)目的物業(yè)管理企業(yè),選擇率達(dá)68.2%;而對企業(yè)資質(zhì)低、管理項(xiàng)目內(nèi)容單一的企業(yè)則不選擇。這在一定程度上集中反映了學(xué)生對校外物業(yè)管理的實(shí)習(xí)正向綜合性、規(guī)范性、實(shí)務(wù)性方面延伸,希望能為未來就業(yè)提供上崗見習(xí)的鍛煉機(jī)會,擴(kuò)大就業(yè)選擇面。同時(shí)也折射出現(xiàn)有的學(xué)院專業(yè)實(shí)習(xí)模式、觀念及實(shí)施效果不能滿足學(xué)生需求,不適應(yīng)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。即物業(yè)管理專業(yè)實(shí)習(xí)不能停留在完成教學(xué)任務(wù)的淺層次理解上,要進(jìn)行深層次思考。從實(shí)習(xí)內(nèi)涵、學(xué)生就業(yè)等多角度審視,為學(xué)生運(yùn)用理論知識去驗(yàn)證、探索、實(shí)踐提供更多的選擇,以激發(fā)學(xué)生的思維,引導(dǎo)感性認(rèn)識的升華,從而提高實(shí)習(xí)教學(xué)的效果。隨著市場經(jīng)濟(jì)成熟度的提高、城市化進(jìn)程的加快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整、服務(wù)業(yè)比重的擴(kuò)大,物業(yè)管理行業(yè)的覆蓋面將不斷擴(kuò)展。寫字樓、高檔公寓、大賣場、酒店、會展等業(yè)態(tài)的物業(yè)管理需求將進(jìn)一步上升,為校外實(shí)習(xí)提供了平臺,便于我們選擇管理規(guī)范、綜合性強(qiáng)的企業(yè)作為學(xué)院實(shí)習(xí)基地,以推動校企合作。

四、實(shí)習(xí)內(nèi)容的安排

有78.3%的被調(diào)查學(xué)生認(rèn)為,實(shí)習(xí)期間,熟悉工作制度、工作程序、工作崗位是首要任務(wù)。61%的學(xué)生認(rèn)為,實(shí)習(xí)期間,獲取工作經(jīng)驗(yàn)是主要目的之一。學(xué)生對工作崗位印象最深刻的是客戶服務(wù)崗位,占54.3%;其次是保安崗位,占34.1%;其它為工程維修崗位、綠化保潔崗位。這說明學(xué)生的就業(yè)取向更傾向于從事客戶服務(wù),從事綠化保潔工作意愿不強(qiáng)。也反映出現(xiàn)有的《物業(yè)管理》教材在設(shè)備設(shè)施維護(hù)、綠化保潔等理論知識方面少、淺,可操作性教學(xué)實(shí)務(wù)知識缺乏。一句話,仍不能充分滿足專業(yè)教學(xué)需要。在調(diào)查中,有41.8%的學(xué)生認(rèn)為,所學(xué)知識現(xiàn)實(shí)中缺乏適用條件,41.9%的學(xué)生認(rèn)為,理論知識不能解決實(shí)際問題。這對現(xiàn)有專業(yè)教學(xué)計(jì)劃、課程體系、教材建設(shè)提出了挑戰(zhàn)。如何避免“學(xué)非所需”、“教非所用”這種人才培養(yǎng)尷尬局面,是高職教育研究的緊迫課題。

五、學(xué)生實(shí)習(xí)期間的實(shí)習(xí)管理

通過調(diào)查顯示,企業(yè)對學(xué)生實(shí)習(xí)較重視,都有實(shí)習(xí)計(jì)劃安排,并將學(xué)生納入所屬部門管理,對于實(shí)習(xí)學(xué)生,作到有問必答,安排跟班,并落實(shí)到具體崗位。學(xué)生的實(shí)踐技能,主要通過與跟班師傅交流、上崗體驗(yàn)和現(xiàn)場觀察等方式來獲得。調(diào)查中:與跟班師傅交流獲取技能的占54.3%;上崗親身體驗(yàn)的占61.2%;在現(xiàn)場觀察獲取技能的占49.6%。這說明學(xué)生十分珍惜實(shí)習(xí)機(jī)會,超過一半的學(xué)生實(shí)習(xí)期間態(tài)度認(rèn)真、目的明確;87.6%學(xué)生都能自覺遵守紀(jì)律,90.7%的學(xué)生對實(shí)習(xí)過程感到滿意。實(shí)習(xí)單位對員工管理的要求主要集中在專業(yè)技能、職業(yè)道德、儀容儀表、知法懂法用法等四個(gè)方面。學(xué)生在實(shí)習(xí)過程中的體會是:企業(yè)強(qiáng)調(diào)員工專業(yè)技能的占72.1%,重視職業(yè)道德的占70.5%,重視員工儀容儀表的占56.6%,要求員工知法懂法用法的占45%。這說明企業(yè)的用人要求與高職物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)的要求總體協(xié)調(diào),但在具體的側(cè)重點(diǎn)方面有較大差異。如:職業(yè)道德教育方面,學(xué)院更多的是強(qiáng)調(diào)公民道德素質(zhì)教育,而對企業(yè)的職業(yè)道德教育方面,缺乏深入研究。服務(wù)行業(yè)員工的儀容儀表體現(xiàn)著員工的精神風(fēng)貌和企業(yè)的物質(zhì)文化,企業(yè)對員工的著裝、文明用語、掛牌等方面都做了嚴(yán)格詳實(shí)的規(guī)定。而各校專業(yè)教學(xué)計(jì)劃中,對學(xué)生在儀容儀表方面的教學(xué)與訓(xùn)練缺乏專業(yè)教學(xué)安排。,學(xué)生實(shí)習(xí)后,認(rèn)為學(xué)院很有必要開設(shè)禮儀類課程。

六、學(xué)生實(shí)習(xí)后的體會

調(diào)查中,有84.5%的學(xué)生非常希望實(shí)習(xí)前提供相應(yīng)的實(shí)習(xí)指導(dǎo)資料,做到實(shí)習(xí)上崗有針對性,思想上有一定的準(zhǔn)備,操作上有一定的指導(dǎo)性。學(xué)生希望今后專業(yè)課教學(xué)能進(jìn)一步做到理論聯(lián)系實(shí)際的占52.7%;希望能經(jīng)常去企業(yè)實(shí)地參觀,了解實(shí)際的占44.2%;希望任課教師最好擁有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的占35.7%;希望能常請企業(yè)專業(yè)人士來校講座的占27%。有82.9%的學(xué)生通過實(shí)習(xí)進(jìn)一步加深了對該行業(yè)的認(rèn)識,其中49.6%的人非常愿意從事物業(yè)管理行業(yè),33.3%的學(xué)生希望能從事房地產(chǎn)行業(yè)。這表明,校外實(shí)習(xí)能加深學(xué)生對所學(xué)專業(yè)的認(rèn)識和職業(yè)忠誠度,對教與學(xué)的有機(jī)結(jié)合、校企合作是非常有裨益的。

七、校外實(shí)習(xí)教學(xué)中應(yīng)遵循的原則

(一)專業(yè)知識與校外實(shí)踐相結(jié)合原則。專業(yè)知識的掌握是學(xué)生開啟專業(yè)理論研究、為勝任專業(yè)工作作準(zhǔn)備的重要環(huán)節(jié)。校外實(shí)踐教學(xué)是學(xué)生獲取專業(yè)技能、增強(qiáng)綜合運(yùn)用專業(yè)知識解決實(shí)際問題能力和增強(qiáng)職業(yè)感性認(rèn)識的重要途徑;也是學(xué)校驗(yàn)證專業(yè)教學(xué)培養(yǎng)是否符合社會需求的綜合評價(jià)途徑,以及開展專業(yè)實(shí)踐教學(xué)改革與創(chuàng)新不可缺少的依據(jù)。因此,理論與實(shí)踐教學(xué)兩者間要有機(jī)協(xié)調(diào)與銜接,理論教學(xué)要導(dǎo)入實(shí)踐案例,予以剖析,幫助學(xué)生深刻理解專業(yè)知識內(nèi)涵。實(shí)踐要以理論為基礎(chǔ),為知識綜合運(yùn)用營造相應(yīng)氛圍與環(huán)境,為學(xué)生掌握實(shí)踐技能提供保障。

篇（8）

在此次調(diào)查中，年齡在45~65歲的有占總體人數(shù)的91.1%，文化在小學(xué)及小學(xué)以下的占83.7%，造成他們對新知識新信息的接受難，知曉率低。他們中沒有工作經(jīng)歷占34.1%，平時(shí)沒有制度約束就養(yǎng)成了隨意、散漫的習(xí)性，責(zé)任心不強(qiáng)，不愿意接受管理。

2員工數(shù)量不充足

由于待遇低，工作環(huán)境差，工作量大，所以招工難，招工時(shí)應(yīng)聘人數(shù)少，可選擇的余地小，所以公司對應(yīng)聘人員要求低，造成人員素質(zhì)參差不齊。有時(shí)由于人員短缺、就會出現(xiàn)兩個(gè)人的工作一個(gè)人做，工作忙碌、他們?yōu)榱粟s時(shí)間圖方便，常出現(xiàn)一塊抹布抹到頭，一把拖把拖到底的現(xiàn)象，給醫(yī)院感染管理帶來一定的隱患。

3人員流動性大

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在今年4月公司因各種原因離職的員工有11人，這種反復(fù)招工應(yīng)付空崗的被動狀態(tài)，極大影響保潔質(zhì)量和病人的滿意度。同時(shí)頻繁的人員辭職也造成了其他員工的浮動，不安心工作。

4管理不到位

物業(yè)的管理人員來自非醫(yī)學(xué)非管理專業(yè)，有的直接從保潔員中選拔來的，人員素質(zhì)和管理能力都達(dá)不到要求，而且對醫(yī)院感染與保潔的關(guān)系和防控知識知之甚少，他們的檢查監(jiān)管僅限于物體表面、環(huán)境的終末清潔的效果，而忽視了具體操作流程的監(jiān)管。

5缺乏規(guī)范培訓(xùn)機(jī)制

物業(yè)公司沒有醫(yī)學(xué)專業(yè)的專職培訓(xùn)員，保潔員的培訓(xùn)主要依靠領(lǐng)班，有關(guān)醫(yī)院感染知識只有通過醫(yī)院感染管理科組織的培訓(xùn)。再加上領(lǐng)班的主要職責(zé)是負(fù)責(zé)現(xiàn)場的監(jiān)督管理，頻繁人員培訓(xùn)，影響了領(lǐng)班在現(xiàn)場監(jiān)管。

二、實(shí)踐和探索

1規(guī)范物業(yè)公司行為督促其合法經(jīng)營

物業(yè)公司的合法經(jīng)營是為臨床一線提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的重要保證。第一督促物業(yè)公司與員工之間簽訂勞動合同，明確雙方的責(zé)任和義務(wù)，待員工穩(wěn)定后，對其進(jìn)行必要的健康體檢，對不適合保潔工作的人員給予辭退，以避免職業(yè)病的糾紛發(fā)生。第二制定嚴(yán)格的規(guī)章制度，特別是根據(jù)醫(yī)院感染的要求制定保潔工作制度、評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)部考核細(xì)則以及規(guī)范的工作流程。第三對于數(shù)量不足的員工，要求公司及時(shí)招工信息，與社區(qū)、家政公司、勞務(wù)市場簽訂長期用工協(xié)議等，通過一系列的措施，來緩解用工短缺的矛盾。第四我們不定期查看物業(yè)公司為員工繳納的保險(xiǎn)金的憑據(jù)、尋訪員工的工資實(shí)際發(fā)放數(shù)額以及節(jié)假日加班費(fèi)用的發(fā)放情況，以確保員工的利益。

2深化員工培訓(xùn)提高認(rèn)知水平

保潔工作與醫(yī)院感染息息相關(guān)，必須注重對公司員工醫(yī)院感染知識的培訓(xùn)，由醫(yī)院感染管理科的老師先分層次對保潔領(lǐng)班、保潔員工進(jìn)行院感知識培訓(xùn)，在方法上采取通俗易懂的語言結(jié)合多媒體、幻燈片等多種形式講解。在新員工上崗前，先由保潔領(lǐng)班予以業(yè)務(wù)技能及院感知識的培訓(xùn)，考核合格后方可上崗。其次加大物業(yè)公司經(jīng)理、領(lǐng)班的經(jīng)驗(yàn)交流，公司組織他們?nèi)バ值軉挝粚W(xué)習(xí)參觀，取人之長補(bǔ)己之短。再次員工常在無人監(jiān)管下工作，加強(qiáng)他們職業(yè)道德教育，培養(yǎng)慎獨(dú)精神是十分必要的，突出強(qiáng)調(diào)保潔員也是醫(yī)院的一份子，只是所從事的工作和崗位不同，病人的康復(fù)需要包括保潔員在內(nèi)的每一個(gè)工作人員的共同努力，營造一種病人需要我的工作氛圍，使他們有一種使命感，認(rèn)識到自身的工作價(jià)值，最大限度的發(fā)揮自己的潛力。

3人文管理增強(qiáng)歸屬感

尊重物業(yè)員工的工作，督促物業(yè)公司足額發(fā)放防護(hù)用品，教會正確的使用方法，防止職業(yè)暴露的發(fā)生。定期組織健康體檢、免疫接種等關(guān)愛措施，根據(jù)物價(jià)水平最大限度的提高工資水平和物業(yè)公司的管理費(fèi)用。對于工作量大的員工我們提醒公司在工資上給予傾斜，工作中體現(xiàn)多勞多得的分配制度。對外地的保潔工公司提供集體宿舍使他們安心工作。作為院方在部分福利上如防暑降溫費(fèi)、部分營養(yǎng)費(fèi)也要考慮對物業(yè)公司的發(fā)放，使他們?nèi)谌氲结t(yī)院這個(gè)團(tuán)隊(duì)中來，穩(wěn)定員工隊(duì)伍，提高規(guī)范服務(wù)的依從性。

4構(gòu)建保潔文化提升服務(wù)內(nèi)涵

制度的功能在于規(guī)范和約束人的行為，用文化層面來管理是真正心靈管人，文化管理才是最有效的管理手段。良好的企業(yè)文化能夠優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)及經(jīng)營決策，使員工朝著共同的目標(biāo)協(xié)同努力，所以物業(yè)公司的發(fā)展也需要企業(yè)文化的引領(lǐng)，首先統(tǒng)一的服飾、掛牌上崗、就是文化的形象表達(dá)，二要不斷的更新服務(wù)意識，轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，倡導(dǎo)員工改變要我服務(wù)的理念，轉(zhuǎn)變?yōu)槲乙?wù)的理念，服務(wù)時(shí)說話輕、關(guān)門輕；物品輕拿輕放，做到來時(shí)有問候，走時(shí)有交待。不斷熏陶根植入員工的心中。構(gòu)建保潔文化，是發(fā)揮物質(zhì)刺激所起不到的作用，從而形成一股合力，為病人提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

5精細(xì)核算降低人力成本

隨著社會經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，勞動力的成本提高是不可逆轉(zhuǎn)的，在簽訂合同時(shí)我們精確計(jì)算工作量，配備合理數(shù)量的保潔員，做到各盡所職、各盡所能。另外在部分可以用機(jī)器替代人工崗位，用機(jī)器替代人工，既可以提高勞動效率，又可以提高服務(wù)質(zhì)量，減低運(yùn)行成本。據(jù)調(diào)查比如一臺20寸的全自動洗地機(jī)，一天可以完成8個(gè)人工的工作量，效果既好用水又節(jié)約。所以物業(yè)公司中標(biāo)進(jìn)駐醫(yī)院之前，在綜合考慮人力成本的情況下，要求公司配備三臺洗地機(jī)、一臺大型洗衣機(jī)，從而大大縮減人員編制，減低用人成本。

6自查互查相結(jié)合加大監(jiān)督力度

再好的規(guī)章制度，沒有完善的監(jiān)督機(jī)制，各項(xiàng)制度也無法保障能有效落實(shí)，要求物業(yè)公司領(lǐng)班每天在臨床一線檢查督導(dǎo)員工工作，，組織由物業(yè)公司經(jīng)理牽頭組織各樓領(lǐng)班之間進(jìn)行互查，通過這種途徑發(fā)現(xiàn)對方薄弱環(huán)節(jié)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，防患于未然。樓宇專職人員監(jiān)督考核主要采用日常檢查、不定期抽查、滿意度調(diào)查相結(jié)合的方法，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)指出限期整改，進(jìn)行跟蹤，并與考核掛鉤。

三、加強(qiáng)物業(yè)公司管理的效果

1保潔員院感知識和主動服務(wù)意識增強(qiáng)

通過培訓(xùn)和教育，能主動使用文明用語；工作責(zé)任心加強(qiáng)。在平時(shí)工作中醫(yī)院感染知識也得到了很好的落實(shí)，有效減少了醫(yī)院感染的易感因素，切實(shí)降低了醫(yī)院感染，提高了醫(yī)療質(zhì)量，確保了病人安全。

2科室管理負(fù)擔(dān)減輕

保潔社會化之前，病區(qū)保潔均由病區(qū)護(hù)士長管理，在其交付物業(yè)公司以后，管理交給了物業(yè)公司和樓宇管理科，護(hù)士長負(fù)責(zé)日常工作質(zhì)量監(jiān)督和考核，而且臨床科室參加考核后，使保潔員更能服從科室安排，增強(qiáng)勞動紀(jì)律。護(hù)士長有更多的時(shí)間和精力投入業(yè)務(wù)工作，提高護(hù)理質(zhì)量。

3滿意度不斷提高

醫(yī)院保潔社會后效果顯著，醫(yī)院內(nèi)井然有序、病區(qū)、門急診地面整潔、窗明幾凈、衛(wèi)生間光潔照人，為醫(yī)院職工和患者提供了安全、整潔、舒適的診療環(huán)境，臨床工作人員、患者及家屬的滿意度提高，而且在歷年來的各項(xiàng)檢查中得到評審專家的一致好評。

篇（9）

中圖分類號 G712.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A 文章編號 1008-3219（2017）02-0024-04

一、物業(yè)管理專業(yè)人才需求狀況及目標(biāo)崗位分析

2014年以來，我國經(jīng)濟(jì)正在向形態(tài)更高級、分工更復(fù)雜、結(jié)構(gòu)更合理的階段演化。作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的組成部分，物業(yè)管理行業(yè)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢。2015年，總理在政府工作報(bào)告中指出，要深化服務(wù)業(yè)改革開放，促進(jìn)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，促進(jìn)服務(wù)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)比重提高、水平提升，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間格局，加快培育新的增長點(diǎn)和增長極，實(shí)現(xiàn)在發(fā)展中升級、在升級中發(fā)展。

2015年中國物業(yè)管理協(xié)會的《全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示：截至2014年底，全國31個(gè)省市自治區(qū)物業(yè)管理面積約為164.5億平方米，相比2012年的145.3億平方米增長了約13.5%，在管規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大；全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)約10.5萬家，較2012年調(diào)查的企業(yè)數(shù)量7.1萬家增長了約48%；物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員約為711.2萬人，較2012年的612.3萬增長了約16.2%，人員數(shù)量增長速度較快。

物業(yè)管理作為勞動密集型行業(yè)，目前人才儲備不足，從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展。企業(yè)競爭就是人才的競爭，高職層次應(yīng)用型物業(yè)管理人員就業(yè)容量大，高職院校必須針對行業(yè)特點(diǎn)培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才。

江蘇城鄉(xiāng)建設(shè)職業(yè)學(xué)院對物業(yè)管理專業(yè)人才需求進(jìn)行了精準(zhǔn)的市場調(diào)研，將學(xué)生的主要目標(biāo)崗位定位為客服專員、行政人事專員、品質(zhì)專員、項(xiàng)目經(jīng)理助理。目標(biāo)崗位及描述如表1所示。

二、“工學(xué)交替”模式下物業(yè)管理專業(yè)的課程體系設(shè)計(jì)

科學(xué)構(gòu)建實(shí)習(xí)模式是有效推進(jìn)“工學(xué)交替”的重要保證。有重點(diǎn)、有步驟、有層次地設(shè)計(jì)實(shí)踐性環(huán)節(jié)，能夠有序、有效地培養(yǎng)學(xué)生的關(guān)鍵職業(yè)能力，提升學(xué)生的職業(yè)素養(yǎng)。立足首崗適應(yīng)，多崗遷移的目標(biāo)，將多元化實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)有機(jī)地嵌入其中，形成復(fù)合型、多層次的課程體系。

三、物業(yè)管理專業(yè)主要實(shí)習(xí)模式的內(nèi)容及關(guān)注點(diǎn)

設(shè)計(jì)物業(yè)管理專業(yè)的實(shí)習(xí)模式時(shí)，橫向上要考慮每個(gè)實(shí)踐性環(huán)節(jié)與相關(guān)課程的有機(jī)銜接；縱向上應(yīng)考慮各實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)對職業(yè)技能的階梯式提升、職業(yè)素養(yǎng)的持續(xù)內(nèi)化。最終確定的專業(yè)實(shí)習(xí)有認(rèn)識實(shí)習(xí)、跟崗實(shí)習(xí)、頂崗實(shí)習(xí)等，從而構(gòu)成漸進(jìn)式、多元化的專業(yè)實(shí)習(xí)模式。結(jié)合學(xué)生的成長規(guī)律、知識結(jié)構(gòu)、能力特點(diǎn)，每個(gè)實(shí)踐性環(huán)節(jié)應(yīng)有各自的側(cè)重點(diǎn)、實(shí)習(xí)內(nèi)容和關(guān)注點(diǎn)。

（一）認(rèn)識實(shí)習(xí)――增加感性認(rèn)識

認(rèn)識實(shí)習(xí)是物業(yè)管理專業(yè)的第一個(gè)實(shí)踐性教學(xué)環(huán)節(jié)，其目的是在學(xué)習(xí)專業(yè)課程之前增加對本專業(yè)的感性認(rèn)識，引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)入專業(yè)領(lǐng)域，開闊專業(yè)視野，培養(yǎng)專業(yè)意識，激發(fā)專業(yè)興趣，樹立職業(yè)理想，明確專業(yè)學(xué)習(xí)目標(biāo)，為后續(xù)專業(yè)課程的學(xué)習(xí)和職業(yè)能力的培養(yǎng)奠定基礎(chǔ)。

認(rèn)識實(shí)習(xí)的兩周內(nèi)，分別安排專業(yè)錄像、企業(yè)家講座、優(yōu)秀畢業(yè)生分享、參觀優(yōu)秀小區(qū)、參觀城市綜合體等形式多樣的實(shí)習(xí)活動。邀請的行業(yè)企業(yè)專家可以有多種風(fēng)格，如創(chuàng)新型企業(yè)家、學(xué)者型企業(yè)家等，讓學(xué)生們多角度汲取專業(yè)營養(yǎng)。

（二）專項(xiàng)實(shí)訓(xùn)――參與前期物業(yè)管理

通過專項(xiàng)實(shí)訓(xùn)理解新建物業(yè)承接查驗(yàn)、入住、裝修管理、接待等具體業(yè)務(wù)的工作規(guī)程，同時(shí)錘煉愛崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)協(xié)作、吃苦耐勞的精神，培養(yǎng)善于溝通與合作的良好品質(zhì)，為后續(xù)專業(yè)課程的學(xué)習(xí)和職業(yè)能力的培養(yǎng)打下基礎(chǔ)。

專項(xiàng)實(shí)訓(xùn)的一個(gè)月，通常安排在12月份，此時(shí)集中交付的住宅小區(qū)也較多，企業(yè)剛好需要短期人力資源，學(xué)生在承接查驗(yàn)、辦理入住的關(guān)鍵業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)得到了鍛煉機(jī)會，為接下來的跟崗實(shí)習(xí)做好“熱身”。

（三）跟崗實(shí)習(xí)――體驗(yàn)客服專員工作

第六學(xué)期的跟崗實(shí)習(xí)，學(xué)生們在校內(nèi)學(xué)完《物業(yè)管理實(shí)操》《物業(yè)管理法規(guī)》《物業(yè)服務(wù)禮儀》《樓宇設(shè)備維護(hù)與管理》等課程，安排學(xué)生到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的客服崗位實(shí)習(xí)，按規(guī)定工作規(guī)程參與客戶服務(wù)、物業(yè)管理現(xiàn)場服務(wù)，將所學(xué)專業(yè)知識融會貫通。同時(shí)內(nèi)化愛崗敬業(yè)、開拓創(chuàng)新的素養(yǎng)，培養(yǎng)誠實(shí)守信、善于溝通與合作的良好品質(zhì)，為后續(xù)提高模塊的專業(yè)知識學(xué)習(xí)和職業(yè)能力培養(yǎng)打下基礎(chǔ)。

由于跟崗實(shí)習(xí)時(shí)間為一學(xué)期，所以需要提前和物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次接洽，確認(rèn)學(xué)生實(shí)習(xí)物業(yè)項(xiàng)目和崗位。因?yàn)閷W(xué)生在實(shí)習(xí)時(shí)尚處于三年級，還需寄望于企業(yè)和學(xué)校共同培養(yǎng)學(xué)生。

（四）輪崗實(shí)習(xí)――提升綜合職業(yè)能力

輪崗實(shí)習(xí)可以從兩個(gè)角度考慮：一是不同部門輪崗。第期的輪崗實(shí)習(xí)，學(xué)生們已經(jīng)完成了《物業(yè)服務(wù)品質(zhì)》《物業(yè)財(cái)務(wù)處理》《分類物業(yè)管理》等提高模塊的學(xué)習(xí)。學(xué)生可以在客服專員、行政專員、品質(zhì)專員三個(gè)目標(biāo)崗位中進(jìn)行輪崗實(shí)踐，全面拓展專業(yè)技能，更加人性化地考查自身的能力和特點(diǎn)，對未來的職業(yè)生涯做好理性分析。二是不同業(yè)態(tài)輪崗。隨著物業(yè)管理的發(fā)展，住宅、非住宅等各種業(yè)態(tài)的物業(yè)管理項(xiàng)目也越來越多。例如一些大型城市綜合體，其包含了住宅、星級酒店、寫字樓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，各種業(yè)態(tài)的物業(yè)管理既有共同點(diǎn)又有各自的側(cè)重點(diǎn)，給學(xué)生提供不同業(yè)態(tài)輪崗的機(jī)會，鍛煉職業(yè)遷移能力。學(xué)生通過輪崗能夠首崗適應(yīng)、多崗遷移，全面靈活運(yùn)用所學(xué)知識，積累職場經(jīng)驗(yàn)，為早日成長為部門經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理提供條件。

（五）頂崗實(shí)習(xí)――成為優(yōu)秀員工

到了第十學(xué)期的頂崗實(shí)習(xí)，學(xué)生已經(jīng)完全具備物業(yè)管理綜合職業(yè)能力，能全面運(yùn)用所學(xué)專業(yè)知識和技能解決實(shí)際問題，有的學(xué)生很快成為企業(yè)的骨干員工。也有獵頭公司鎖定筆者所在學(xué)校物業(yè)管理專業(yè)的畢業(yè)生，提出為學(xué)校物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生建立信息庫，視為日后物業(yè)管理精英庫的獵頭人選。

四、物業(yè)管理專業(yè)多元化實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)的管理

（一）實(shí)習(xí)前期充分準(zhǔn)備

1.精選校企合作企業(yè)

推行“工學(xué)交替”模式，合作企業(yè)的選擇至關(guān)重要，學(xué)校教師一定要嚴(yán)加把關(guān)。學(xué)校可以依托校外實(shí)習(xí)基地優(yōu)選規(guī)模較大、業(yè)務(wù)規(guī)范的企業(yè)共同培養(yǎng)。條件成熟時(shí)，可以選擇優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行訂單式培養(yǎng)。訂單培養(yǎng)具有以下特征：校企合作的規(guī)范性、人才培養(yǎng)的協(xié)作性、培養(yǎng)目標(biāo)的針對性、教學(xué)模式的職業(yè)性。

為了嚴(yán)格管理，除了頂崗實(shí)習(xí)是學(xué)生和企業(yè)之間的雙向選擇，其余的專業(yè)實(shí)習(xí)都是由學(xué)校統(tǒng)一安排。這要求物業(yè)管理教研室主任在行業(yè)中有較強(qiáng)的人脈關(guān)系和實(shí)習(xí)資源配置能力，在實(shí)習(xí)前就進(jìn)行反復(fù)溝通。根據(jù)每次實(shí)習(xí)的內(nèi)容和目標(biāo)，學(xué)校優(yōu)選萬科、龍湖等知名物業(yè)企業(yè)和優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目，精準(zhǔn)地落實(shí)實(shí)習(xí)崗位。

2.匹配學(xué)生特點(diǎn)合理分組

每個(gè)學(xué)生都有自己的閃光點(diǎn)，好的教師如同一名好的導(dǎo)演，給學(xué)生提供綻放能力的舞臺，幫助學(xué)生成長，做到人盡其才。教師應(yīng)分析學(xué)生的個(gè)性特點(diǎn)、興趣愛好、工作能力、團(tuán)隊(duì)協(xié)作等細(xì)微差異，對應(yīng)地匹配實(shí)習(xí)企業(yè)和物業(yè)項(xiàng)目。如將英語好的學(xué)生安排在涉外的物業(yè)小區(qū)實(shí)習(xí)，讓其發(fā)揮專長等。實(shí)習(xí)之前進(jìn)行統(tǒng)籌分組，每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)習(xí)人數(shù)通常在3人以上，并任命1名學(xué)生為組長。

3.重視實(shí)習(xí)動員和安全教育

學(xué)生到崗之前，必須進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致全方位的實(shí)習(xí)動員，動員時(shí)除了需要強(qiáng)調(diào)實(shí)習(xí)紀(jì)律、實(shí)習(xí)成果、四勤（眼勤、嘴勤、手勤、腦勤）、待人接物、自尊自重等事項(xiàng)，安全教育必不可少。安全教育通常強(qiáng)調(diào)實(shí)習(xí)場所安全、暫住地安全、上下班交通安全、財(cái)物安全、心理安全等方面。心理安全教育就是使初涉職場的學(xué)生學(xué)會心理調(diào)適和情緒管理，增強(qiáng)耐挫力，減少不良情緒和過激行為的發(fā)生。

（二）實(shí)習(xí)過程跟蹤指導(dǎo)

走訪與巡查。在校外實(shí)習(xí)期間，要求教師隨時(shí)了解學(xué)生的實(shí)習(xí)動態(tài)，教師定期到每個(gè)實(shí)習(xí)地點(diǎn)檢查。走訪企業(yè)指導(dǎo)教師填寫檢查記錄、批改實(shí)習(xí)周記等，定期匯總學(xué)生的情況，及時(shí)診斷、溝通和改進(jìn)。

指引與鼓勵(lì)。校內(nèi)教師和企業(yè)師傅共同指導(dǎo)和引導(dǎo)學(xué)生，對學(xué)生的工作表現(xiàn)及時(shí)關(guān)注。學(xué)生在實(shí)習(xí)的不同時(shí)期會碰到各種狀況，教師應(yīng)該在學(xué)生迷茫時(shí)給予指引，得意時(shí)給予提醒，困難時(shí)給予幫助，挫折時(shí)給予鼓勵(lì)，成功時(shí)給予欣賞。

匯報(bào)與分享。校外實(shí)習(xí)學(xué)生每月返校進(jìn)行實(shí)結(jié)、實(shí)習(xí)匯報(bào)、專題調(diào)研、心得分享。通過每個(gè)月的實(shí)習(xí)匯報(bào)，學(xué)生不僅總結(jié)了自己的實(shí)習(xí)崗位工作，還共享了其他公司的成功經(jīng)驗(yàn)，知曉不同崗位、不同項(xiàng)目、不同業(yè)態(tài)的管理模式的差異，豐富職場經(jīng)歷。學(xué)生的匯報(bào)分享還鍛煉了語言表達(dá)能力，增進(jìn)了團(tuán)隊(duì)意識，提高了梳理知識和總結(jié)能力。學(xué)生在循序漸進(jìn)的指導(dǎo)中明顯進(jìn)步。

（三）實(shí)習(xí)結(jié)束注重反饋

實(shí)習(xí)資料歸檔。每一個(gè)實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)結(jié)束，校企雙方結(jié)合學(xué)生表現(xiàn)，給予學(xué)生客觀的成績評價(jià)。將實(shí)習(xí)任務(wù)書、指導(dǎo)書、實(shí)習(xí)日志、實(shí)習(xí)報(bào)告、企業(yè)鑒定、實(shí)習(xí)成績等資料進(jìn)行裝袋歸檔。

及時(shí)總結(jié)反思。實(shí)習(xí)結(jié)束后，對每一次實(shí)習(xí)的策劃、組織、管理等方面進(jìn)行反思，進(jìn)行理論總結(jié)和專業(yè)研討，也為后期指導(dǎo)實(shí)踐性環(huán)節(jié)積累更多經(jīng)驗(yàn)。

五、物業(yè)管理專業(yè)多元化實(shí)習(xí)模式的成效

一是提高了學(xué)生的綜合素養(yǎng)。多元化、漸進(jìn)式的實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)，有助于學(xué)生理解專業(yè)知識，提升崗位能力，積累工作經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)職業(yè)氣質(zhì)。學(xué)生對即將從事的工作環(huán)境有全真的體驗(yàn)，在工作中培育了敬業(yè)精神，滲透了優(yōu)秀的企業(yè)文化。

二是推進(jìn)了專業(yè)課程改革。隨著課程改革的深入，更多的教學(xué)方式呈現(xiàn)在課堂教學(xué)中。如翻轉(zhuǎn)課堂、案例教學(xué)、任務(wù)驅(qū)動、團(tuán)隊(duì)合作等。這些課堂教學(xué)方法的改革都需要學(xué)生的積極互動。有過實(shí)習(xí)積累的學(xué)生，繼續(xù)學(xué)習(xí)提高模塊的課程時(shí)，對理論知識的領(lǐng)悟更快、更透徹，對課程改革內(nèi)容的響應(yīng)度明顯提高，促進(jìn)了教學(xué)目標(biāo)的達(dá)成。

三是提升了學(xué)生的就業(yè)競爭力。學(xué)生職業(yè)能力的增強(qiáng)帶動了學(xué)生整體培養(yǎng)規(guī)格的提高，最終體現(xiàn)在學(xué)生就業(yè)競爭力的提升上。連續(xù)多年招聘會上物業(yè)管理畢業(yè)生供不應(yīng)求，學(xué)生都被知名物業(yè)公司搶先錄用。學(xué)生2016年準(zhǔn)就業(yè)信息統(tǒng)計(jì)顯示，60%的學(xué)生都進(jìn)入了萬科物業(yè)、龍湖物業(yè)等公司。

四是實(shí)現(xiàn)了校企共贏。多元化實(shí)習(xí)模式給學(xué)生提供了邊學(xué)習(xí)邊實(shí)踐的平臺，學(xué)生與企業(yè)零距離接觸，體現(xiàn)了以能力為本位的職教理念，讓學(xué)生在實(shí)踐中成長。同時(shí)，此模式提高了學(xué)校的知名度，提升了學(xué)校形象，工學(xué)交替模式一經(jīng)推出，數(shù)家媒體以整版報(bào)道此事。多元化實(shí)習(xí)同樣深受企業(yè)的歡迎，企業(yè)可以把自己的企業(yè)文化提前滲透給學(xué)生，有了對學(xué)生的跟進(jìn)和培養(yǎng)，縮短新員工的培訓(xùn)期和考察期；同時(shí)可以增加企業(yè)的人才儲備，減少用人風(fēng)險(xiǎn)，還可以樹立企業(yè)“勇于承擔(dān)社會責(zé)任”的良好形象。

總之，物業(yè)管理專業(yè)多元化實(shí)習(xí)模式給學(xué)生提供了邊學(xué)習(xí)邊實(shí)踐的平臺，只有認(rèn)真策劃、系統(tǒng)安排、有序組織、欄窆芾硨妹懇桓鍪導(dǎo)性環(huán)節(jié)，才能彰顯專業(yè)特色，深耕學(xué)生未來，達(dá)到學(xué)生、學(xué)校、企業(yè)和社會多方共贏。

參 考 文 獻(xiàn)

篇（10）

我國的物業(yè)管理經(jīng)過30余年的成長，在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下，傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)從經(jīng)營管理到運(yùn)作模式都在悄然發(fā)生著變化。在科技浪潮的推動下，原本勞動密集型為主的經(jīng)營管理模式，逐漸向服務(wù)創(chuàng)新型經(jīng)營管理模式轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理行業(yè)對人才的需求無論從數(shù)量還是質(zhì)量上都提出了更高要求。物業(yè)管理職業(yè)能力的內(nèi)涵已經(jīng)由狹義的職業(yè)技能拓展到綜合素質(zhì)，不是單純的滿足上崗要求，而是要適應(yīng)社會及物業(yè)管理的不斷發(fā)展。從市場對物業(yè)管理人才的需求來看，需要那些懂管理，善溝通，綜合能力強(qiáng)、整體素質(zhì)高的人，而這些綜合能力和整體素質(zhì)的養(yǎng)成，在學(xué)校教育中主要依靠實(shí)踐教學(xué)開展，讓學(xué)生在模擬場景中或真實(shí)的工作環(huán)境下得以鍛煉和發(fā)展。另一方面，實(shí)踐教學(xué)水平的高低更能夠反映出學(xué)校對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)和學(xué)生的崗位適應(yīng)能力，是構(gòu)成院校核心競爭力的關(guān)鍵要素，也是一個(gè)專業(yè)發(fā)展的核心指標(biāo)。所以，對于物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)來說，建立與完善實(shí)踐教學(xué)體系至關(guān)重要。

一、高職物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐教學(xué)存在的問題

1.專業(yè)實(shí)訓(xùn)室、實(shí)踐教學(xué)基地建設(shè)緩慢

實(shí)訓(xùn)室是學(xué)生模擬工作情境，進(jìn)行實(shí)際操作技能訓(xùn)練的場所，然而由于經(jīng)費(fèi)預(yù)算不足、場地有限等種種原因，物業(yè)管理專業(yè)的實(shí)訓(xùn)室建設(shè)情況往往不如人意，全國開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)的院校中，僅有少數(shù)學(xué)校建立了實(shí)訓(xùn)室，部分院校利用設(shè)備管理、房地產(chǎn)等相關(guān)專業(yè)的實(shí)訓(xùn)設(shè)備完成了一些課程實(shí)踐，更多院校依托合作辦學(xué)單位作為實(shí)訓(xùn)基地，在時(shí)間空間選擇上具有很大的局限性，僅能完成部分培訓(xùn)課程，理論與實(shí)踐嚴(yán)重脫節(jié)。

2.實(shí)踐教學(xué)評價(jià)指標(biāo)體系不完善，學(xué)生對實(shí)踐環(huán)節(jié)重視不夠

高等職業(yè)教育的學(xué)生相對而言，學(xué)習(xí)能力弱，缺乏動手能力。而高職現(xiàn)有實(shí)踐教學(xué)中由于考核標(biāo)準(zhǔn)缺失、考核過程不細(xì)致等方面問題，致使實(shí)踐教學(xué)效果往往不盡人意。隨著教育觀念的轉(zhuǎn)變，學(xué)校越來越重視實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)的評價(jià)與考核，引入了多種評價(jià)方式。例如降低識記內(nèi)容考核比例，提高實(shí)踐能力評價(jià)權(quán)重，通過設(shè)計(jì)教學(xué)活動、布置策劃方案等替試環(huán)節(jié)。然而，目前并未形成系統(tǒng)的實(shí)踐教學(xué)評價(jià)指標(biāo)，傳統(tǒng)的應(yīng)試教育對學(xué)生還存有一定影響，學(xué)生對實(shí)踐環(huán)節(jié)的重視程度不夠，實(shí)訓(xùn)、實(shí)習(xí)課程開課前對理論知識掌握不深，操作中問題較多，課后又缺乏對實(shí)踐中出現(xiàn)問題進(jìn)行系統(tǒng)的分析總結(jié)，影響了教學(xué)效果。

3.專業(yè)教師缺乏行業(yè)實(shí)踐，教學(xué)方法及考評體系不完善

雖然高職院校大力推行“雙師型”教師隊(duì)伍建設(shè)，然而滿足高等院校教師招聘條件如年齡、學(xué)歷等剛性指標(biāo)的人員大多是剛完成學(xué)生角色到教師身份轉(zhuǎn)換的畢業(yè)生，往往缺乏行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。尤其是物業(yè)管理行業(yè)在我國起步較晚，教師大都是從管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等相關(guān)學(xué)科轉(zhuǎn)型而來，真正從事物業(yè)管理的老師鳳毛麟角。學(xué)科研究和行業(yè)實(shí)踐的脫節(jié)使得專業(yè)教育不能很好跟隨行業(yè)發(fā)展步伐，嚴(yán)重影響了教學(xué)水平和人才培養(yǎng)質(zhì)量。物業(yè)管理實(shí)踐教學(xué)體系中實(shí)踐內(nèi)容的設(shè)置，實(shí)踐教學(xué)評價(jià)和管理體系作為一整套完善的教學(xué)環(huán)節(jié)，缺一不可。物業(yè)管理專業(yè)課程，包括物業(yè)管理實(shí)務(wù)、物業(yè)經(jīng)營管理、設(shè)施設(shè)備管理、房地產(chǎn)營銷、社區(qū)管理等專業(yè)課程，要求在教學(xué)環(huán)節(jié)中合理配置實(shí)踐內(nèi)容。由于硬件基礎(chǔ)設(shè)施不完善，部分實(shí)踐環(huán)節(jié)只能通過教師講述，以“填鴨式”認(rèn)知實(shí)踐完成培訓(xùn)。這種教學(xué)方式不能真正激發(fā)出學(xué)生的主觀能動性。其次，物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐教學(xué)體系還處于探索階段，實(shí)踐教學(xué)效果評價(jià)過于簡單。

二、實(shí)踐操作能力對學(xué)生就業(yè)的影響

近年來，物業(yè)管理行業(yè)對社會發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長的推動作用越來越明顯，從業(yè)人員需求數(shù)量隨著物業(yè)管理項(xiàng)目（面積）大量增加。以10000?O需要4～5個(gè)物業(yè)管理人員計(jì)算，全國每年至少需要新增十萬名從業(yè)人員。隨著物業(yè)管理行業(yè)引入新技術(shù)，新業(yè)態(tài)開創(chuàng)新商業(yè)模式，提高物業(yè)服務(wù)的技術(shù)含量，不少企業(yè)對物業(yè)管理人員的要求從學(xué)歷到經(jīng)驗(yàn)都更為嚴(yán)格，專業(yè)物業(yè)管理人員需求將繼續(xù)走高；而相關(guān)培養(yǎng)單位的培養(yǎng)能力卻很有限。就目前的實(shí)際情況來看，行業(yè)需要大量掌握物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論、基本知識和技能，具有從事基層物業(yè)管理崗位的業(yè)務(wù)能力和一定的管理能力，適應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)（包括中介和咨詢服務(wù)）的高技能應(yīng)用型物業(yè)管理專門人才。這個(gè)要求對物業(yè)管理專業(yè)的畢業(yè)生來說相對較高，導(dǎo)致了學(xué)生就業(yè)并不十分順利，大多從事低技術(shù)含量的保安、保潔、客戶服務(wù)等價(jià)值體現(xiàn)不高的工作。

三、構(gòu)建高職院校物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐教學(xué)體系的建議

1.改善實(shí)踐教學(xué)條件

良好的實(shí)訓(xùn)條件是實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)的有力保障。學(xué)校因拓寬籌資渠道，加快建設(shè)步伐，滿足教學(xué)需求。對于有經(jīng)濟(jì)條件建設(shè)的實(shí)訓(xùn)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)盡快落實(shí)；有資金困難的項(xiàng)目，可通過與企業(yè)合作，拓寬籌資渠道，建成既能滿足專業(yè)實(shí)踐需要，又能為企業(yè)培訓(xùn)提供服務(wù)的實(shí)訓(xùn)基地，進(jìn)一步深化校企合作。此外，學(xué)校物業(yè)也可作為校內(nèi)實(shí)訓(xùn)基地充分利用。如校內(nèi)的停車場管理系統(tǒng)及鍋爐房、中控室等相關(guān)設(shè)備均為校內(nèi)實(shí)踐教學(xué)提供方便，具有耗資低且方便易行的優(yōu)勢。

此外，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會一定程度上能真實(shí)反映出當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的水平及行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。加強(qiáng)與行業(yè)協(xié)會溝通，有助于高職院校熟悉行業(yè)動態(tài)，加深學(xué)生對物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)知，為學(xué)生參加各種社會實(shí)踐打下良好的基礎(chǔ)，使人才培養(yǎng)更加滿足行業(yè)需求。其次，要加強(qiáng)開設(shè)相關(guān)專業(yè)高校之間的橫向溝通聯(lián)系，交流辦學(xué)經(jīng)驗(yàn)，立足實(shí)踐教學(xué)，豐富物業(yè)管理理論研究，推動學(xué)科良性發(fā)展。

2.重構(gòu)物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐教學(xué)體系

在實(shí)踐教學(xué)形式設(shè)計(jì)上，分兩種模式教學(xué)：一是公共協(xié)調(diào)能力為主的課程，采用案例示范與模擬情景相結(jié)合的形式，二是動手實(shí)操為主的課程，采用針對設(shè)備或產(chǎn)品實(shí)際操作和技術(shù)分析（或模擬項(xiàng)目）相結(jié)合的形式。在實(shí)踐教學(xué)方法的改革上，則強(qiáng)調(diào)專業(yè)技術(shù)應(yīng)用能力和綜合實(shí)踐能力的實(shí)訓(xùn)，以真正體現(xiàn)以學(xué)生為主體的教學(xué)理念，給學(xué)生創(chuàng)造一個(gè)團(tuán)隊(duì)協(xié)作、發(fā)揮潛能、實(shí)踐創(chuàng)新的空間。在教學(xué)環(huán)節(jié)中，可以引入企業(yè)專家走進(jìn)課堂，與學(xué)生進(jìn)行面對面的交流，使學(xué)生明白實(shí)習(xí)、實(shí)訓(xùn)等教學(xué)環(huán)節(jié)對畢業(yè)后盡快熟悉工作內(nèi)容、形成良好工作習(xí)慣的重要作用。在實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容的組織上，一方面要反映現(xiàn)代建筑的智能化管理的特色和不同類型物業(yè)的現(xiàn)代管理模式，另一方面要融入用人單位對員工的綜合素質(zhì)要求，將實(shí)訓(xùn)課程學(xué)習(xí)和合作項(xiàng)目企業(yè)培訓(xùn)結(jié)合在一起，努力使學(xué)生既得到專業(yè)技能的訓(xùn)練，又能感受現(xiàn)代企業(yè)文化的塑造。

物業(yè)管理專業(yè)要依托校內(nèi)實(shí)踐中心、結(jié)合校外實(shí)習(xí)基地，充分利用社會資源，參照物業(yè)管理崗位標(biāo)準(zhǔn)和工作任務(wù)，以“工學(xué)結(jié)合”為主線，將崗位標(biāo)準(zhǔn)融入實(shí)踐教學(xué)的各個(gè)環(huán)節(jié)，構(gòu)建“實(shí)訓(xùn)+實(shí)習(xí)+就業(yè)”的實(shí)踐教學(xué)模式，探索認(rèn)知學(xué)習(xí)、專項(xiàng)實(shí)訓(xùn)、頂崗實(shí)習(xí)等多種實(shí)踐教學(xué)方式。建立專項(xiàng)實(shí)訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)、簽訂頂崗實(shí)習(xí)合同、細(xì)化實(shí)訓(xùn)實(shí)習(xí)管理制度等產(chǎn)學(xué)結(jié)合的有效機(jī)制，提高實(shí)踐教學(xué)的學(xué)生、教師、學(xué)校、企業(yè)各方的滿意度，實(shí)現(xiàn)多贏。

3.推動 “雙師型”教師隊(duì)伍建設(shè)，引入職業(yè)資格證書制度