城中村改造現狀匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇城中村改造現狀范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

0　引言

“城中村”是在城市總體規劃中已經劃定為城市建設區域的范圍內，仍然保留農村體制，使用集中土地，以村民委員會為組織形式的農民聚居村落，是中國快速城市化進程中的特有現象。20世紀90年代中后期，城市蔓延和郊區化進程加速，邊遠地區大量土地被征用，城市政府或開發主體為了規避極高的經濟成本和社會成本，導致被繞開的村落成為“城中村”，在土地利用、建設、景觀、規劃管理、行政體制方面表現出強烈的城鄉差異和矛盾。

目前，我國正在“科學發展觀”的指導下，構建和諧社會，走可持續發展道路，社區作為居民居住的主要場所，是社會的重要組成部分，且和諧社會的構建離不開和諧社區的構建，如果沒有和諧社區，和諧社會就無從談起。就西安市現狀而言，“城中村”問題是構建和諧社會的一個關鍵問題，也是一個難題。國外研究主要關心其所承載的社會經濟現象，通過社會學研究方法評價“城中村”在城市發展中的利弊，并通過制度因素尋找現狀形成的路徑和發展趨勢。國內學者在“城中村”概念界定、特點歸納、類型劃分以及對“城中村”的評價等方面取得了豐富的研究成果。雖然國內外對“城中村”現象有所研究，但是在“城中村”改造過程中并未提出一個明確的目標，且基本上都是定性分析。本文以西安市“城中村”為研究對象，在定性分析的基礎上，還給出了定量分析，定性與定量相結合。

1　西安市“城中村”現狀及原因分析

1.1現狀分析

西安市城中村數量和規模在全國大中型城市中是位居其前列，城中村問題日益突出。目前西安市共有城中村417個，城市農村人口多達47.3萬，其中200平方公里的城區城中村共有187個，農村人口共計19.58萬人，總用地130708.44畝，其中村莊占地36889.65畝、企業用地15423.26畝、耕地64214.1畝、其他用地14181.56畝。

1.2“城中村”所帶來的社會問題

(1)城市規劃滯后，土地利用粗放，用地管理混亂，土地資產流失嚴重。村里沒有統一的建設規劃，因而導致村民在自己的宅基地建設的各種建筑物高低不一，雜亂無章，違法用地和違法建設屢禁不止，隨意搭建成風，造成街不成街、巷不成巷，有的“城中村”建筑密度達到70％以上，最高甚至達到90％。房屋建筑相對于城市來說占地面積大，建筑密度高，而建筑容積率則非常低，造成土地利用率和產出率低下。

(2)環境衛生差，人員居住雜亂，社會治安復雜，公共設施缺乏。大部分“城中村”電力、電信線路雜亂，管道煤氣不通，給排水量容量不足，市政公共配套設施一般難以與之配套，從而導致排水排污不暢、內澇時有發生、垃圾成災、衛生死角多。由于缺乏公共設施，致使存在多種事故隱患，對居民生命財產構成嚴重威脅。社區基礎設施條件也很差，幼兒園、中小學、郵電局、公廁、垃圾站、社區活動服務中心等嚴重不足。村民住房一般都比較寬裕，受利益的驅使給外來求租房屋者大開方便之門。而這些外來人的成分五花八門、參差不齊，必然給“城中村”帶來大量的社會、經濟、治安等問題。

(3)村民文化素質低，就業問題嚴峻。西安市城市經濟的發展，吸引了大量的外來人口，由于城市住房租金較高并且管理規范，大部分外來人口對價格低廉的出租屋需求旺盛，所以，城中村成了出租屋的主要供應者，從而形成了獨特的“出租經濟”。在一定程度上鼓勵村民不勞而獲，抑制了村民參與市場經濟的積極性，導致城中村經濟畸形發展。

1.3“城中村”形成的主要原因

(1)城中村現象的核心是農民的實際利益問題。城中村這種特殊的建筑群體和村落體制的形成，是農民在土地和房屋租金快速增值的情況下，追求土地和房屋租金收益最大化的結果。城市化對農民土地的征用就是對農民最大利益的剝奪，城中村現象的本質是農民在試圖維護他們的土地。

(2)快速城市化進程是城中村形成的主要動力。城市的快速發展與擴張是城中村形成的主要推力。

(3)城鄉二元管理制度是城中村形成的制度根源。城中村的形成有深刻的體制根源，20世紀50年代開始實行的城鄉二元管理體制，人為地從政治、經濟、文化等方面把城市與農村截然分開，形成“城鄉二元結構”。在此結構下，城鄉之間明顯的“剪刀差”，使農村經濟發展嚴重受阻，也為農村與城市的協調發展設置了障礙。

(4)外來人口的大量涌入促進了城中村這種特殊的建筑群體和村落體制的形成。外來人口的大量涌入，在城市無法為他們提供廉價住房的情況下，城中村低廉、管理松散的出租屋就成為他們的首選。

2　案例解析一付村花園

付村花園位于西安市高新區錦業二路與丈八五路交匯處以西。2006年，西安市委、市政府開始了對付村的改造工作，以普遍高于《西安市城市拆遷實施細則》規定的最低標準，制定了切合實際的拆遷安置補償標準和實施方案。

2.1近郊農村變身“花園小區”

現在的西付村已經完全融入了城市。房屋出租和各種商店生意紅火，村里也正在考慮實施多元化經營戰略，同時加強勞動技能培訓，拓寬就業渠道，以期解決村民長遠的生計問題。

2.2問卷調查簡述

為了了解“城中村”改造前后的差異以及居民對改造后社區的滿意度，我們對付村花園進行了一次問卷調查，走訪了整個付村花園社區中的不同年齡段和不同身份職業的常住與暫住人口，村民對此非常配合。

對于整個數據，我們把對社區的滿意度作為因變量，把居住的房屋類型、居住面積、家庭月均收入、日常消費、出行方式、醫療便捷性、治安情況、與鄰居溝通、社區服務通這九個因素作為自變量，我們希望可以得到一個因變量和自變量的映射關系，使得我們可以通過確定自變量的值得出對應因的變量的值。但是由于自變量的個數過多，映射會變得非常復雜，而且有很多的重復信息，我們希望可以通過某種方法找出最具代表性的少數自變量，可以通過較少的自變量就能確定因變量的值。采用主成分分析法可以幫助我們解決這一問題。

2.3主成分分析

(1)主成分分析方法的原理：主成分分析法是一種數學變換的方法，它對把給定的一組相關變量通過線性變換轉成另一組不相關的變量，這些新的變量按照方差依次遞減的順序排列。在數學變換中保持變量的總方差不變，使第一變量具有最大的方差，稱為第一主成分，第二變量的方差次大，并且和第一變量不相關，稱為第二主成分。依次類推，n個變量就有n個主成分。主成分分析把原來多個變量化為少數幾個綜合指標的一種統計分析方法，從數學角度來看，這是一種降維處理技術。

(2)主成分分析方法的計算步驟：通過上述對主成分分析方法的基本原理的介紹，可以把主成分分析的計算步驟歸納如下：①數據標準化②計算相關系數矩陣③計算特征值與特征向量④計算主成分貢獻率及累計貢獻率⑤計算主成分載荷⑥計算因子得分矩陣。

2.4結果分析

根據上述提到的步驟，利用spss統計分析軟件對調查數據進行分析，得到以下結果：

從圖1可以看出，居住面積與日常消費、治安情況，月收入與出行方式，日常消費與治安情況，醫療服務與社區溝通情況之間有顯著的相關關系。可見許多變量之間直接的相關性比較強，說明它們存在信息上的重疊，有必要進行主成分分析。

主成分個數的提取原則為主成分對應的特征值大于1的前m個主成分。從圖2可以看出，第一、第二、第三主成分所對應的特征值大于1，且它們的累計貢獻率達到76.2％。因此提取這3個主成分即可，即m=3。

從圖3可以看出，治安情況、居住面積、日常消費在第一主成分上有較高載荷，說明第一主成分基本上反映了這些指標的信息；月收入、出行方式在第二主成分上有較高載荷，說明第二主成分基本上放映了月收入、出行方式這兩個指標的信息；醫療服務、與社區溝通情況在第三主成分上有較高載荷，說明第三主成分基本上放映了醫療服務、與社區溝通這兩個指標的信息。因此，提取這三個主成分是可以基本上反應全部指標的信息，說明以上所提取的三個主成分是合理的。

由圖4可知，治安情況、居住面積、日常消費之間具有很高的相關性，月收入、出行方式之間存在很高的相關性，醫療服務、與社區溝通之間有著很高的相關性。因此，可以選取這些相關指標之一作為其代表，在此選取其中相關系數絕對值最大者作為代表，則居住面積、月收入和醫療服務這三個指標作為代表。

由因子得分系數矩陣可以得到，居住面積、月收入、醫療服務的得分系數分別為0.454、0.551、0.191，因此，對社區滿意度的影響程度而言，月收入>居住面積>醫療服務。

以上分析結果表明，根據主成分載荷，該社區滿意度的九項指標可以被歸為三個，即居住面積、出行方式、醫療服務。針對這些主要問題，我們給出“城中村”的改造對策，使其更科學、合理、全面地指導“城中村”改造過程中的實踐操作。

3加快“城中村”改造工作的對策

(1)用平衡發展的規劃思想，實現各利益的平衡。從社會學的角度來看，“城中村”的形成存在是城市化過程中城鄉利益格局變革，城鄉不同社會階層利益博弈和妥協的結果。農民問題說到底是利益問題，因為政府沒有足夠的財力，將失土農民都買上社保。臺州民諺“一問店面房，一生人都牢靠”。店面房是好文章，能做到每戶都有一問店面房，農民心里就踏實，關鍵在規劃的統一建設、統一設計、統一管理。

篇（2）

新城規劃設計范圍的“城中村”（范圍涉及滄聯、南崗、沙步、夏園、南灣、廟頭、雙沙、文沖等8個項目）按區城改辦《關于辦理“城中村”改造方案編制基礎數據工作流程指引》要求，完成基礎數據及經濟平衡測算等工作，為濱江新城城市設計及控規編制提供基礎數據。

二、方法步驟

（一）宣傳發動階段（10月17日-10月31日）。

1.召開動員大會（10月17日）；

2.各改造主體制定專項工作方案、倒排時間表，落實分管領導和具體經辦人，工作方案及聯系人名單于10月24日前報區城改辦（10月17日-10月24日）；

3.各經聯社對是否啟動城中村改造及改造模式進行表決，并明確啟動時序，于10月28日前函報區城改辦相關情況（10月17日-10月28日）；

4.落實經費（各經聯社落實包括現狀建筑測量、現狀地形、勘測定界、方案編制等經費；區財政局保障相關專項工作經費；10月17日-10月31日）。

（二）前期準備階段（11月1日-11月30日）。

1.啟動改造的城中村項目。

（1）確定測量和編制單位（11月1日-11月6日）；

（2）確定改造范圍（11月7日-11月18日）；

（3）開展現狀摸查（全面掌握每宗用地的土地、房屋、人口、文物、歷史文化街區、有保留價值的建筑、古樹名木等現狀，留用地指標落實情況，明確需要完善手續的各類歷史用地情況，分類列表造冊、落圖標注。掌握用地的城市規劃、土地利用總體規劃及產業規劃等資料；11月7日-11月30日）。

2.暫不啟動城中村改造的經聯社完成改造范圍確定、提供改造范圍內的人口情況和二調數據收集等工作（11月1日-11月21日）。

（三）數據審核及經濟平衡測算階段（12月1日-12月31）。

1.數據審核。

區各職能部門按職責分工對基礎數據進行審查及出具相關證明材料（12月1日-12月9日）；

2.經濟平衡測算工作（12月1日-12月31日）。

（1）對于暫不啟動改造的城中村，國土部門協助提供二調數據交區城改辦，區城改辦匯總后統一提供給濱江新城編制單位，在編制濱江新城控規時進行初步的經濟平衡測算，城改、規劃等相關職能部門對測算進行指導和協助；

（2）對于有意向啟動但尚未有改造方案的城中村，經聯社會同編制單位對改造地塊進行初步的經濟平衡測算，城改、規劃等相關職能部門對測算進行指導和協助；

（3）對于已啟動并編制改造方案的城中村，上報改造方案，區城改辦初審后，將經濟平衡測算成果統一轉交黃埔規劃分局提供給規劃編制單位，作為調整用地性質、容積率等指標的重要參考；

（4）對于已明確改造模式為綜合整治的城中村，黃埔規劃分局指導規劃編制單位原則上不大幅提高規劃容積率。

三、職責分工

（一）區委辦區政府辦：負責濱江新城涉及“城中村”改造重大事項的綜合協調和督辦落實。

（二）區監察局：負責監督檢查各有關單位“城中村”改造工作，查處工作中的違法違紀行為。

（三）區國土房管分局：負責做好擬改造濱江新城“城中村”的以下工作：

1.協助區城改辦核定改造范圍；

2.現狀數據方面：

（1）對于啟動改造并開展現狀測量的城中村，按照《關于辦理“城中村”改造方案編制基礎數據工作流程指引》，對已辦理產權登記的現狀建筑，區國土房管分局根據區城改辦的來函直接予以確認；沒有產權登記或證載面積與現狀面積不相符的，社區將現狀測量成果分類造冊，并對現狀建筑情況和建造年份提出意見，經街道審核后報區城改辦，由城改辦發函至黃埔規劃分局審查并出具審查意見；區城改辦根據黃埔規劃分局的審查意見，發函至區國土房管分局，區國土房管分局給予確認；

（2）對于暫不啟動改造的城中村，協助提供該改造范圍內現狀建筑的二調測量數據；

3.受理各項目申請的改造范圍內勘測定界工作，按時完成，并對用地權屬情況進行審核；

4.核定留用地指標落實情況；

5.提供最新的土地利用總體規劃；

6.提供2006年及二調的土地利用現狀圖。

（四）區公安分局：協調提供擬改造范圍內常住人口、戶籍的現狀情況。

（五）區財政局：1.保障本項工作區財政所需各相關專項工作經費；2.負責相關財政資金劃撥和使用監督工作。

（六）區城管局：負責做好濱江新城“城中村”改造“兩違”和搶建行為的監管及服務工作。

（七）區城改辦：負責濱江新城“城中村”改造的指導、協調、督辦、服務工作。具體工作如下：

1.核準改造范圍；

2.核查擬改造村標圖建庫情況；

3.審核各“城中村”改造方案；

4.指導和協助濱江新城編制單位的經濟測算。

（八）黃埔規劃分局：負責協助做好改造濱江新城“城中村”的以下工作：

1.協助區城改辦核定改造范圍；

2.按照《關于辦理“城中村”改造方案編制基礎數據工作流程指引》，配合區國土房管分局對啟動改造的城中村改造范圍內現狀建設量進行確認；

3.積極協助推進濱江新城規劃范圍內城中村改造規劃的相關工作，做好規劃服務與指導，及時將國土部門提供的二調數據及經政府、城改辦等部門審核確認的改造方案提供給規劃編制單位，爭取在濱江新城規劃中為城中村改造預留適當的空間。

（九）區教育局、區文廣新局、區體育局、區衛生局、區民政局、區水務局、區經貿局、區環保局：根據各自職責權限負責濱江新城“城中村”改造中涉及教育、文化、體育、衛生和社區管理服務等公共配套設施設置，以及河涌、交通、環境保護等專業管理事項的規劃、管理和服務工作。

（十）相關街道：履行屬地管理職責，按照《關于辦理“城中村”改造方案編制基礎數據工作流程指引》，對改造范圍內現狀建設量、人口戶籍和改造方案進行審核，協助、督促轄區內濱江新城“城中村”改造項目按計劃推進。

（十一）相關“城中村”改造主體：負責完成改造范圍內的

現狀測量及統計、勘測定界、選定編制單位、協助編制單位編制改造方案、完成經濟平衡測算等涉及改造方案上報的各相關工作。

四、工作要求

（一）任務重大、時間緊迫，各有關單位思想上要高度重視；各相關單位要立即行動，解決工作經費，組織力量，共同推進。

篇（3）

"城中村"是各地區城市化發展中出現的普遍問題。按建設用地占總用地比例可把城中村發展的具體形態分為三類，即"典型城中村、轉型城中村、邊遠城中村"。因此，城中村大多分布在城市邊緣、城鄉結合部，被城市完全包圍或半包圍形態。這種形態直接形成"邊外城市化，邊內臟亂差"的鮮明對比，這也發映出城中村急需治理的現實。

一、天津市城中村改造現狀分析

天津市城中村改造從2004年開始，到2010年6月底，天津市中心城區涉及的66個城中村已經陸續改造完成20個，還有46個村中城有待改造。這46個村全部坐落在環城四區，涉及21萬人口，6.5萬戶。城中村改造的主要內容就是將城中村危陋、平舊的房屋拆除，集中建設現代化小區，節約出來的土地征為國家所有，用于城市建設的再發展。故這46個村需拆遷房屋達800萬平方米以上。其中有的村落確定了投資單位，有的因缺乏資金支持無法啟動改造，再加上在拆遷問題上的重重困難，因此，天津市城中村改造任重道遠。

二、天津市城中村改造問題分析

天津市城中村改造問題與我國其他地區有很多共性，但以下三點在天津市城中村改造中都比較突出。

1、公共服務設施欠缺，環境質量差與現代城市發展不同步

大部分城中村的道路曲折不通，不能滿足消防、急救、環衛等車輛通行。房屋高度無序，水、電管線混亂，煤氣管道不通，在消防、抗震等方面存在隱患。此外城中村建筑間距過小，采光、通風不足.建筑質量不高。由于缺乏統一的規劃和管理，城中村排水排污、垃圾處理等市政設施不足，加之村民的生活方式并未根本改變，使得生活性和生產性污水就近排入河道或農田，固體廢棄物無序堆放，環境質量差。這些都嚴重制約了城市整體服務功能的提高和生活質量的改善，社會治安混亂，管理難度高，嚴重影響了城市的現代化形象。

2、城中村占用大量土地資源，管理混亂，權屬界定不清

城中村大多位于城市中心地帶或次中心地帶，占用了大量城市建設用地，是豐富的土地儲備資源，但是這部分土地一般涉及若干集體土地所有權單位，而由于現行法律對農村集體土地所有權主體的概念設定模糊，在行使具體權利時，作為所有權人的農民集體的真實意愿難以得到真正體現，造成了農民集體在收益分配上的不均。這些權屬不清的土地使得土地在流轉的時候更加混亂。

3、土地利用效益低，違法違章建筑嚴重

城中村大多以獨門獨戶的傳統家庭模式建筑為主，房屋建筑占地面積大，建筑密度高，容易率低，造成土地利用率和產出率低下。由于管理制度和監督制度不完善，導致村民因利益驅動住宅往往盡可能占用公共空間，余留的公共空間狹窄，在城中村形成"一線天"等獨特"風景"。隨著外來務工人員的不斷增加，低廉的城中村住房有了巨大的需求市場，所以農民不顧一切的進行違法建設，任意侵占公共空間和道路，市政設施無人顧及，致使潛在的土地資源流失。

三、天津市城中村改造成因分析

城中村形成的客觀原因是我國城市進程的快速發展。城市化是城中村形成的主要外動力，然而城中村很多負面現象還是有其潛在的原因。

1、法律法規實施力度和監察措施不強

法律制度的滯后性是現實生活中出現"先發生后管理"問題的根本原因。而相應的監察制度是使法律等規章制度有效實施的保證措施。監察措施不及時，涉及到的相關問題就不能及時得到解決，這也是城中村改造問題難以有效實施的重要原因。

2、農民的文化素質有待提高

在環境保護和土地資源保護中，群眾一直是直接的實施者與受益者。良好的環境和充分的土地后備資源是社會安定、人民生活富足的重要基礎，但是這樣的意識并沒有深入到每個人群眾的心中。小民經濟的自私性與集體利益沖突時，大多數人首要考慮的還是自身的利益，公益性參與只存在于少數具有高文化層次的人群中，但是在具體做的時候還是要再打折扣。城中村改造是利國利民的一項長遠事業，以利導之、以利趨之除了提高群眾自身文化素養外，政府的獎勵機制也應大力實施。

四、天津市城中村改造對策分析

1、明晰土地產權關系，制定有針對性的土地管理制度

土地產權關系是城中村改造問題順利解決的基礎因素，明晰的產權歸屬可以化解很多現實問題，所以制度一部專門專門關于城中村改造問題的土地制度迫在眉睫，只要有法可依，一切關于權屬的紛爭才可迎刃而解。

2、處理好"城中村"三方關系是治理"城中村"問題的保障

城中村改造問題涉及到的主要利益主體有：政府、城市開發商、城中村居民，而城中村改造的實質是通過解決產權、規劃、地價及拆遷補償安置四方面問題來平衡政府、業主與改造單位三者之間的利益關系。因此抓住利益三方的主要矛盾，分析各利益主體最關注的問題才能妥善處理好城中村改造問題。

3、因地制宜，挖掘不同城中村的特色，勇于創新

"城中村"改造應深入了解本地區的現狀特征和改造的市場條件，綜合協調各方利益，根據各地區、各類型"城中村"的不同特點，多方論證改造方案的經濟可行性與空間可行性，提出操作性強、科學合理、特色鮮明的改造方案。

個性化是城市發展重要的內在動力，是城市發展永恒的話題。因此，應首先繼承傳統建筑，體現地方特色，深入研究，綜合考慮城市的自然、地理、社會、人文等各方面因素，挖掘城市特色，利用先進的規劃設計手法，編制富有地方特色、個性鮮明的改造規劃。做到"一村一策、一區一策"，把天津市打造具有活力的現代大都市。

參考文獻：

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[2]胡明杰.城市化進程中城中村改造問題研究--以天津市西青區為例[D].天津師范大學，2012.

[3]陳柳欽.關于天津市"城中村"改造問題的幾點建議[EB/OL].http：///newsdisplay.php？id=1417129&sib=1.

[4]周森.城中村改制和改造的思路與對策[J]南方經濟，2002，（2）.

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所謂城中村是指城市發展中占用了農村的耕地面積，農村居民失去了賴以生存的農村土地，而居民生存在城市區域內，使用集體土地，也就是雖然生活在城市，但仍沿用農村制度。

一、西安城中村改造現狀

1、西安市城中村現狀

西安算是我國第一批城中村改造的城市，作為一座歷史古城，其特點和發展歷史決定了城市和農村的發展一樣迅速。目前,西安市城中村的改造現狀是這樣：西安市的農村人口有40萬之多，建立了417個城中村（范圍東起十里鋪,西至三橋鎮,北起草灘鎮,南至三爻村），與同類城市相比數量是最多的。

2、西安市城中村特點

2.1、農民無地可耕，土地大多出租給外來人口，以收租金為主要生活來源。

2.2、由于各個城中村的地理位置不同，位置好的城中村經濟發展好，處于維護利益的角度，村民對城中村的改造很積極，有熱情；反之，地理位置不好的城中村，由于沒有利益誘惑，對改造一事消極對待，甚至不予配合。這回導致西安市政府計劃的“3至5年改造計劃”難以完成。

2.3、政府政策實施存在薄弱環節，光說不做，協議、政策等不兌現，農民的居住環境差，利益又得不到維護，影響農民對政府的信任。

2.4、城中村農戶超規定占用面積情況嚴重，普遍的情況是圍繞房屋四周搭建違法建筑，由于政府的不重視導致這種亂搭亂建行為愈演愈烈。

2.5、城中村人員身份復雜，由于流動人口多，出入城中村人員沒有登記，城中村的管理難度增加。

二、市政府出臺的“城中村”相關政策

1、2003年4月4日，西安市人民政府《西安市城中村改造建設管理暫行辦法》，2003年4月21日正式實施其辦法；

2、2005年10月，出臺《西安市城中村改造管理辦法(討論稿) 》、《西安市城中村村(居)民自建房屋管理辦法》、《西安市城中村改造工作實施細則》；

3、2007年10月20日施行《西安市城中村改造管理辦法》，該管理辦法是我國第一部以政府規范性文件形式并實施的城中村改造辦法。

《西安市城中村改造管理辦法》共八章，四十九條，分別從方案制定、改制原則、土地利用、規劃建設、拆遷安置等方面，結合相關法律法規而制定。

三、西安市城中村改造中存在的問題

1、政府管理工作出現脫節現象

西安市城中村的改造同其他地區一樣，都是由市政府做出統一規劃，將具體實行權利下放到鄉鎮和開發商，由于政府引導的缺失、開發商的重利本質，以及農村居民因拆遷款產生的糾紛等問題，影響了西安市城中村的改造進城。

2、城中村農民身份轉化無實際意義

《西安市城中村改造管理辦法》第三章第十五條中明確提出，“堅持戶籍制度、管理體制、經濟組織形式和土地性質同步轉變的原則”。也就是說把農民的農村戶口改為城鎮戶口，戶籍制度的改變意味著農民手中原有的私人土地，變為了國家土地，戶籍上的農村或者城鎮對農民來說是沒有任何實際意義的，對他們有意義的是土地的歸屬，農民世代的生活習慣教會了他們種田耕地是天職，不再種地那做什么？

如果僅僅是一部分的經濟賠償，那么如此多的失業人員給社會安定帶來了隱患，農民轉變為城鎮居民，關心的是否享有城鎮居民的福利待遇。如果這些問題不解決，那么城中村農民身份轉化根本沒有實際意義。

3、政府征用土地時，在補償問題上存在法律沖突

在補償問題上《土地管理法》有三方面的補償：土地補償；安置補

助；地上附著物和青苗補償。但是城中村農民早就失去了土地，到哪里去找補償標準呢？

而西安實施的《改造辦法》有兩種形式,第一種是易地置換,就是從原住地區搬到另一地區，農民享有該地區的使用權，再次轉讓需向國家繳納土地使用金。這就出現了問題，產權變成了使用權？土地轉讓時還要交錢？

另一種是就地改造，將土地同樣移交國家，留出村名住宅外，其余土地進行招商引資、有償開發,居住用地使用權歸農民。換句話說,“就地改造”就是土地權屬變成國家的,政府再給補償,房屋拆遷也沒有補償。

四、西安市城中村改造的建議

1、法律建議

1.1、地方政府在使用和分配土地賠償時，應當遵循《公司法》以及其他相關法律的規定。

1.2、關于村民委員會要嚴格執行和遵守《中華人民共和國村民委員會組織法》和《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的規定。

2、其他建議

2.1、完善社會保障及福利體系。“城中村”的改造要確保村民失地不失利，保證村民的生活來源；在戶籍轉變后，要建立、健全養老保險制度和基本醫療保險等福利問題。

2.2、鼓勵城中村居民自主創業，妥善安排就業問題。農村人員自主創業可以享受優惠政策，政府在年度預算中，可以劃出專款作為農民創業資金補助。

2.3、加強古城歷史文化的保護。西安作為歷史古城，不能盲目的追求城市化進程，各級文物保護單位要對西安城中村要按照相關管理

規定，對城中村的城墻、家族宗祠等具有歷史文化價值的地方深入調查研究，做好相應保護措施。

總結：我國城中村的改造面臨的是經濟、社會、歷史、文化等多方面的考驗，想要真正解決城中村改造中存在的問題，“加強社會保障，保護和尊重歷史，維護和改善環境實現”是基礎，城中村將農村向城市推進的最終目的，是將“城中村”建設成為與時俱進、人民安居樂業的現代化文明城市。

參考文獻

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關鍵詞：城中村；成因；現狀；改造障礙；改造措施

一、緒論

城中村是指在城市高速發展和擴張的進程中，由于農村農用土地全部或大部分被征用，仍居住在由原始村落基礎上自發建設而成的村莊。其在土地權屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農村模式的村落。但城中村產生以來受城市經濟發展影響，原村委會對其實施行政管理減弱，而當地街道、居委會又無權管理，致使城中村機制混亂。城中村的形成原因：城中村的形成是我國城鄉二元管理體制及土地的二元所有制結構所造成的，這也是深層次的制度原因。城中村的形成是我國城市化進程快速發展的結果。城中村用地結構的變化反映了城中村功能的轉變，在大片農田被征用，村落基本被城市用地所包圍，原始形態蕩然無存時，村落土地的農業生產功能己經逐漸完全喪失，而村落土地出租后的收益則成為村民謀生的重要手段，城中村是城市化過程中形成的一種新的“城市病”,嚴重影響了城市化的質量,對城市的持續發展和社會進步帶來了嚴重影響。城中村改造也是提高城市土地高效利用、改善生活質量等多方面迫切要求，所以城中村改造的緊迫性與必要性就顯得尤為重要。

二、城中村現狀分析

（一）村內沒有或基本沒有耕地

隨著城市化進程的不斷加快城中村的耕地不斷被征用作為城市發展規劃用地，村內耕地數量不斷減少，原有或新增村民因為沒有足夠的耕地，已基本不再從事農業生產，除極少數人由國家安置和部分條件適宜的進入村辦企業外，大部分村民是自謀職業。村民的“職業”逐漸從第一產業向第二、三產業轉變，必須慢慢的適應融入城市的生活模式。

（二）建筑密度過高，布局混亂，土地利用率低下

城中村的建筑密度和空間形態處于失控狀態。在土地緊缺和房租收益的刺激下，建筑已經失去了美學的意義并帶來一系列的問題。房屋建筑簡陋沒有統一的規劃，高低不齊、雜亂無章。居民區分布零散，不夠集中，基礎設施重復建設，沒有統一的管理與建設方案。這樣,大量的無序建設擠占了村莊內有限的綠地和道路空間,破壞了村莊內的空間布局。村里的土地資源由于缺乏統一規劃和管理,與周邊城市用地相比土地占有率高,利用率低,產出率更低,形不成開發的規模效應,從而破壞了土地利用的整體性,造成了城市土地資源的嚴重浪費。

（三）人口密度過高，社會治安混亂

目前,地方城市正處于快速城市化時期,大量農村剩余勞動力涌入城市。一方面,由于戶籍制度和城市住房制度的限制,外來人口只能將租賃房屋作為解決居住問題的主要方式；另一方面,城中村的房屋租賃價格遠遠低于城市商品房,更誘使外來人口向城中村高度集中。由于村內人口密度大，加上外來流動人口的不斷涌入，因此城中村具有人口流動量大、流動性強、結構復雜、管理難度大的特征。這致使城中村村內“魚龍混雜”,往往成了“黃、賭、毒”等社會丑惡現象的滋生地,甚至成為犯罪分子的藏身之地,嚴重危害當地的社會治安。

（四）市政設施不足,公共服務設施欠缺

城中村大多道路布局不合理,無法滿足城中村內,人流、物流、消防、急救、環衛等車輛通行；基礎設施陳舊,排水設施、供水、供電、供氣設施不配套、綠化面積不足,水、電管線混亂、路面質量差?,在消防、抗震等方面存在隱患。此外,城中村的公共服務設施欠缺、不足,學校、醫院、商業服務點等設施不足,村民生活質量較城市差。

（五）文化建設落后,村民素質較低

伴隨著村民由第一產業向第二、三產業的轉移，他們很多人不用勞作，有村社集體的分紅和出租屋的租金，足可以高枕無憂，進而產生勞動力富裕而就業不足，生活庸俗化現象嚴重。加上村內文化設施建設跟不上,村民文化生活單調。文化事業規模小,整體實力弱,文化消費量較少。多數村民靠房租維生,安于現狀,不追求提高自身修養的文化生活。村民素質相對較差,缺乏專業技能,在激烈的城市就業市場中缺乏競爭力。

（六）環境衛生條件差

由于缺乏統一的規劃和管理,建筑密度過高,城中村普遍缺少公園綠地和其他環境設施,城中村排水排污、垃圾處理等市政設施不足,加之村民的生活方式并未根本改變,使得生活性和生產性污水就近通過地下道排入河道或農田,固體廢棄物無序堆放,環境污染嚴重,污水橫流,垃圾遍地的現象在城中村普遍存在。由于人口流動性強、流量大，加上一些村民的素質低下，就容易帶來很大的管理難度，對整潔市容市貌的建設帶來困難。

三、城中村對城市發展的負面影響

（一）對城市建設的影響

由于對城中村的綜合管理不當，在利益的驅使下，居民隨意增建、搭蓋出租房屋的現象很普遍。由于環境衛生、生活服務等公共配套設施未完善，城中村的“臟、亂、差”現象嚴重,對城市整體建設以及構建衛生城、文明城市帶來很大的挑戰。城中村的存在嚴重妨礙了城市交通網絡的優化，對城市的規劃建設產生不利影響，也不利于城市環境保護工作的開展。

（二）對城市文化的影響

城中村村民的文化素質通常較低，村民求職處于不利地位，但由于他們擁有城市的稀缺資源—土地，通過房屋出租、集體分紅等獲利比較容易，無須四處奔波便能過上不錯的生活。精神文化相對匱乏，與城市快節奏生活不相適應，城中村幾乎成了現代城市理念的傷疤、城市文化的敗筆，嚴重阻礙了城市文化的健康發展。

四、城中村改造的障礙

城中村改造，雖然是城市化進程的必然要求，是國家支持的工程，但是隨著改造的開展也面臨著許多困難。綜合起來，其困難主要體現在以下幾點：

（一）資金缺乏

由于城中村(特別是成熟的城中村)規模大問題嚴重，改造工程量十分巨大。改造一個村需要資金動輒上千萬乃至上億也是一個巨大的數字。盡管，城中村集體經濟實力相對較強，但投資能力也畢竟有限。政府不可能大規模地直接投資，一般只能在公共基礎設施配套建設上給予適當的支持。開發商的介入是條很好的途徑，但開發商更多會考慮自己的利益。因此，城中村改造的資金籌措是一個難題，是城中村改造的瓶頸。目前，城中村改造的資金來源有三種：其一，政府支付全部拆遷費用，這就需要政府有足夠的財政能力和實力；其二，在政府提供優惠政策的前提下，開發商介入改造，開發商擔負拆遷改造費用；其三，村民自主改造，獨自承擔改造費用。

（二）村民阻力大

城中村的出租屋，已經成了村民經濟收入的重要來源。服務對象都是些低收入的外來人口。改造后雖然環境會有所改善，但租金的提高將失去大部分“租住客戶”。這將直接影響村民的經濟收入，所以很多村民不愿意接受改造。如果政府和開發商介入，就更涉及到利益補償問題。如何確定補償范圍補償方式、補償標準一直都是村民和開發商產生矛盾的導火線。此外，很多村民都還保留著“鄉村情節”、“重土難遷”，不愿離開自己的故土，不想去適應外面繁華的城市生活，希望保留原來單家獨院的生活方式。有些村莊在土地征用時，已經進行了戶籍轉換，但轉戶后的就業、養老、醫療等生活和社會保障問題沒有得到很好的解決，也成為城中村村民拒絕完成人口城市化最后一環的顧慮。

（三）思想觀念障礙

城中村的改造，要想取得最終成功，必須要取得村民的理解和支持。城中村的村民也都希望自己的生活環境能夠得到改善，希望能對自己的村莊進行改造。但具體到個人頭上，卻又都擔心自己的既得利益受到損失，生活沒有保障。再加上久居一個地方、舊的生活習慣和生活方式也需要隨著改造而重新適應，所以轉變思想觀念就顯得十分關鍵。

五、城中村改造的對策

（一）拓寬融資渠道

在城中村改造的過程中，要拓寬融資渠道，可以引進PPP模式，即公共政府部門與民營企業合作模式，是在公共基礎設施建設中發展起來的，以參與各方“雙贏”或“多贏”為合作理念的一種項目融資與實施模式。在PPP模式中政府部門通過招標方式，與中標單位組成的特殊目的公司簽訂合同，由該公司在合同期內負責項目籌資、建設、運營，政府則與提供貸款的金融機構達成一個直接協議，該協議使特殊目的公司能比較順利的獲得貸款，政府實行監督。這樣就可以減輕單方面帶來的資金壓力，同時促進城中村改造的順利實施，實現多方的共贏局面。

（二）健全法規，明晰責任管理，科學規劃

改造工作，政策先行。應制定有利于村民的拆遷政策，全力照顧到村民利益的方方面面，妥善處理好村社改造與老百姓利益之間的關系。鄉鎮規劃、村莊規劃應當從農村實際出發，尊重村民意愿，體現地方和農村特色。并根據當地的社會經濟發展水平和市場條件，制定出切實可行的配套政策。如拆遷期間村民的安置費及原有房屋的出租收入，由開發商來補償；原村集體在舊村改造范圍內的留用地、工業用地允許免交有關費用，納入統一規劃改造，土地增值的收益歸集體經濟組織。應積極擴大社會保障支出比例，實行普遍性保障。因此要完善責任管理的法規，城中村村委會要與上級政府部門協調，明確管理的范圍、管理的具體內容，協調城市整體的規劃與發展步伐，才能夠更好、更快的和諧、健康、可持續發展。

在城中村改造當中，整體規劃，高起點、高標準建設市政基礎設施，進行社會環境規劃和空間形態設計，科學規劃，充分兼顧經濟功能和其他社會服務功能，營造高水平的人居環境。把城中村改造作為推進“綠色社區”建設的有效載體，樹立尊重自然的規劃思想，認真科學地編制改造規劃，充分利用自然資源。做到既不浪費土地資源，又要留有一定的建設空間，確保城市未來發展的可塑性，避免低水平的簡單重復。

六、結語

城中村問題是在我國特殊國情下,農村城市化進程中,在從計劃經濟向市場經濟轉變過程中出現的一種獨特現象,集中反映了當前農村城市化進程中的各種矛盾,有其歷史性和必然性。目前已在全國大、中、小城市中都已經普遍存在,并伴隨城市化進程不斷蔓延和發展,因此,盡快研究制定、調整、完善相適應的法律、法規、政策,從源頭上斬斷城中村形成機理,避免新的城中村產生尤為迫切,同時,對已成型的城中村,盡管長期積累的問題錯綜復雜,積重難返,但改造的越晚,付出的成本和代價就會越大,而且加快城中村改造,促進城中村轉型發展也是加快城市化進程的必然要求,要克服畏難思想,充分認清城中村改造是時間跨度長、錯綜復雜、漸變式的系統工程,深入研究、積極探索,制定切實有效的措施,在確保社會穩定的前提下,村民盡早融入到城市生活中去，積極穩妥地推進城中村改造,加快農村城市化進程,構建社會主義和諧社會。尤其在改造完成初期的村莊，仍要注重可能出現的一些弊端，盡早發現、盡快解決。這些城中村的現狀雖然沒有出現大的問題，但是存在著很多的隱患，不能滿足于現在的成績，應該立足現實，著眼未來，向更高的層次發展，盡早著手，進行科學統一的重新規劃，為未來的健康、可持續發展提供良好的基礎。

參考文獻

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[2]易穎.石牌:一個“城中村”最后的背影[N].南方周末，2002-10-31.

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“城中村”是在我國“城鄉二元結構”的特殊國情下，由于城市發展引發的一種特殊現象，主要體現為由城建用地所包圍或者納入城建用地的原有農村聚落。從“城中村”的建筑形象、環境質量等方面來說，存在著形象差、環境臟、管理亂等一系列的問題，雖然地處城市卻很難融入城市。而從城市流動人口角度來看，“城中村” 演變為以外來進城務工人員為主體的低收入社區或流動人口聚居區。可以說，在城市建設與管理上，“城市村”被現代城市所“拋棄”，但“城中村”本身卻為城市的發展發揮著重要的作用。因而，有必要對“城中村”居住形態現狀及問題進行深入研究，才能把握好城中村改造問題的重點。

1 常州市“城中村”改造概況

同國內其他城市“城中村”一樣，常州市“城中村”存在著諸多問題：1）數量多，分布散；2）布局混亂，用地浪費；3）建筑質量參差不齊，違章建筑現象普遍；4）配套設施缺乏，居住環境較差；5）人員復雜且流動性大；6）出租經濟是村民的主要收入來源。

為整合城市空間資源，改善城市面貌，提高居民居住質量，推進和諧社會建設，常州市規劃局組織編制了《常州市“城中村”改造規劃》（2006-2020），根據常州市中心區“城中村”的現狀特點和常州城市總體規劃的要求，規劃對“城中村”按三種類型進行改造，如：a)全面改造類，共311個，占總量的72%；b)整合改造類，共93個，占總量的22%；c)保留治理類：共25個，占總量的6%（顧春平等，2006）。并且針對這三個類型，《常州市城中村改造規劃》（2006-2020）提出相應的改造策略。

然而，《常州市“城中村”改造規劃》（2006-2020）更多的是從城市整體風貌、土地資源利用、公共設施配套以及村民、政府與開發商三者關系等方面，來研究城中村的改造問題，而對“城中村”中居住形態現狀缺乏深入的研究，對流動人口以及低收入者的利益較少考慮。

2 常州市“城中村”居住形態現狀及問題分析

筆者選擇了《常州市城中村改造規劃》（2006-2020）中所提到的整合改造類和保留治理類的朱家村、紅塔村、蔣家村、馬公橋村、陳家村等12個“城中村”居住形態現狀進行了深入的調研分析研究。“城中村”中的居住形態問題主要包含兩大方面的內容：1）居住形態的社會層面——人的行為活動、社會交往、生產方式等。2）居住形態的物質層面——建筑、空間及其環境現狀。

2.1 居住形態的社會層面

1）居住人員構成

“城中村”的居住人員構成上有原住民、新市民、外來流動人口構成，人員構成相對比較復雜。根據筆者對常州市十多個“城中村”的調查發現，原住民民眾中老年的比例較高，并且50%左右的人沒有工作，以獲取出租房屋租金為生；新市民，多為剛畢業的大學生為主，事業剛剛起步，經濟基礎相對較弱；而外來流動人口中，包括打工的單身青年、進城需求工作的農民工夫婦、也有部分在校學生，如朱家村中就有一部分為常州工學院的在校學生。而“城中村”的所處的區域位置的差異，將影響到這三者的構成差異。

2）“租——住”現象

“城中村”之所以能夠成為城市低收入群體的聚居區，在于較為優越的城市區域位置，能夠有著低于市場價格的房屋出租，并且能夠提供一定的就業崗位；而租金收入，則成為原住民維持生計的必須。在所調研的“城中村”中發現，區位地段好的“城中村”近70%左右住房存在著不同程度出租現象，區位不太好的“城中村”這一比例也達到20%（表1）。甚至有的家庭將“城中村”住房專門用作對外房屋出租，并且由專人負責出租房屋的日常管理，家庭其他成員在城市居住小區居住。

3）居住人員的社會生活及交往

城中村中的人員構成上主要有原住民、新市民、外來流動人口構成。原住民因地緣、親緣等關系，彼此熟悉，因此在日常的生活中維持著彼此間的交往關系，在婚喪嫁娶、節慶生日等方面交往密切，保持濃厚的鄉村色彩；新市民多為剛畢業的年輕人，虛擬的網絡交往逐漸替代了部分的現實交往，并且因年齡文化差異等也使得他們不愿意與原住民或者外來流動人口進行交往；而對于外來務工人員來說，他們遠離家鄉，渴望與人的相互交往，但在實際調研中發現，這些交往的需求往往受到限制，如50%的人表示工作太忙、沒有時間去與人交往，40%的人表示缺乏交往的場所與空間。

另外，“城中村”中外來居住人口的不穩定性決定了他們僅僅把“城中村“的居住場所當作一個臨時的過渡，沒有“家”的概念，造成了人與人之間交往上的被動和低頻率。他們與雖然與原住民以及其他陌生的租住者混住在一起，但都有各自的工作，各自的交往圈，缺乏思想上、行動上乃至語言上的溝通。

2.2 居住形態的物質層面

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中圖分類號：TU984.1 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2012）11（b）-0196-01

1 城中村改造中的普遍問題

1.1 較少經濟增長點

城中村作為一個農業為主的村子，很難找到經濟上的亮點。據了解，一般現在的城中村主要的經濟來源就是出租房子給外地人，獲得租金。除此之外，還有政府征用土地時，發放的一次性補貼，或者是城中村拆遷改造過程中，政府給予的津貼。城中村的經濟發展嚴重落后于城區的迅猛發展，但是在這種落后的情況下，城中村的經濟發展卻依舊很少有較好的突破點，所以經濟的增長是短期內難以實現的。由于對城中村的改造中，對經濟帶來的動力還遠遠不夠，當地的村民從以前的農業中退出卻沒有更好的發展，導致城中村的經濟很局限，沒有脫離單一的以地換錢的改造模式，也很少有新的經濟增長點。城中村和在其改造中具有經濟起步晚，原有經濟薄弱，缺少新型經濟的特點。

1.2 缺少規劃，土地利用率低

根據統計顯示，在城中村中，違章建筑數量較多，管道線路較為復雜，市政管理最為松懈，而且城市的基礎設施和和基本功能都未能到位。在城中村中，各種違章違規的情況時有發生，村民缺乏法律法規的知識，利用所趨，盲目的建設簡易房出租；還有就是對現存土地的利用率低也很不合理，大部分都是棄而不用，等待政府征地，沒有體現土地應有的價值，而且這種棄而不用的做法，對土地造成了損失，造成嚴重的水土流失。缺少合理的統籌規劃或者沒有嚴厲的執行規劃是城中村改造中的大問題，由于不合理的規劃，會大大增加拆遷改造中的成本，從而拆遷改造的質量也就下降了。還有對建筑的不合理規劃，導致城中村的建筑風格很不統一，結構很凌亂復雜，不能拉近城村的距離，不能達到城中村改造的目的。

2 我國城中村改造的現狀

2.1 政府主導作用

城中村的改造就目前形勢來看，政府是唯一的主導作用者；而現有的改造形勢和改造方向也是政府所主導的。對于城中村目前的改造現狀而言，政府為拉近城鄉經濟差距，積極募資進去對城中村的改造和完善。其中，改造的主要工作是改造新建城中村的破舊民房，整體改遷或是聚集到較集中的居住地段；同時，對一般的商業用樓也會按照規劃的要求進行整體的整改。同樣的改造是具有一定的經濟方面的影響的，政府在當前主導的城鄉改造過程中，是希望改造和完善當地的基礎設施的同時，能夠為當地帶來足夠的經濟帶動力。政府優先考慮具有一般性經濟增長的模式進行對城中村的改革和改造，在要求整體設施完善的前提下，為當地的居民創造更多的經濟帶動力和經濟增長點。

2.2 市場帶動作用

政府對改造的影響是直接而短時見效的，而市場作用的是目前城中村改造中作用最具有深遠影響的，市場對城中村的直接的影響作用是促使城中村未來發展方向的重要的力量之一。和政府的直間作用相比較市場的影響是不易察覺的，而卻是時刻影響的，市場是利益的代表，有利益就會促使一部分人為了利益而進行一些運作和對現有狀態的一些改變，從而就會對城中村在改造過程中一些利益關系的合理調配，使之想利益的最大化方向發展。市場是一只看不見手，他對利益的巨大驅動會給城中村這種比較滯后的地域帶來契機，廉價的土地資源和低廉的勞動力市場，為資本實現其更大化的利益有非常重要的意義。而城中村就會在這種資本的帶動下朝著實現利益的和帶動發展的方向發展起來。當然資本的自由運作是具有其本身的局限性和盲目性，所以目前市場的作用是一把雙刃劍。

3 對中國城中村改造的建議

3.1 建立健全法律法規

建立和健全關于城中村的拆遷改造和整體規劃管理的法律法規是我國目前城中村拆遷改造的重要保障。國家有關部門應該建立普遍使用的改造措施規范，而地方的相關部門也應當建立適合當地的保障措施，和強制法律法規。并且要有具體的監督職能部門，就是這種監督會使相關的措施得到良好的執行。同樣的，有了法律規范就不會出現像以往類似的的混亂局面，在城市發展的過程中，城中村村民的文化水平不高，這也更容易出現一些素質不高的管理人員，損害集體和國家和城中村村民的利益的情況。

3.2 合理調整利益關系

在城中村的拆遷和改造過程中，應該認清各方的利益關系，并且考慮到各方面都利益的需要。在城中村的開發中，土地的征用和出讓是最大利益的所在。土地市場化，商品房的房價的飆升，是一種不安分的爆炸發展和增值。土地的利益將會有更多方面的問題出現，開發商和政府的角度是相對立的，政府一般考慮村民利益的最大化，而資本卻需要廉價的土地，需要從村民那邊榨取更多的利益。政府部門應該實事求是的為人民干實事，切實考慮到貧窮城中村村民的利益。合理的利用和征收土地，從經濟和各方面的發展需要妥善安排土地的規劃用途，不能只顧眼前短期的利益回報和進行竭澤而漁式的盲目開發和自殺性發展。

3.3 完善社會保障制度

完善和加強城中村的社會保障和加強村民的就業工作在城中村在改造過程具有十分重要的意義，也是城中村在改造中的內在要求。政府應該采取相關的措施，促進城中村村民的再就業或重新創業，保證他們得到應有的權益，支持鼓勵村民的創業，可以從發展現代農業，畜牧業，養殖業的方向開展，讓村民自己當家作主，靠自己的力量創造價值。同樣的，政府應該做好人才的培養工作，完善基礎教育并加強未來發展方向的人才重點培養。設立必要的培訓中心，保證村民能夠快速的進入價值的創作中。豐富和改善村民的文化環境，在提高村民素質的同時豐富他們的精神世界，保證村民心理的健康；提高醫療保障能力，醫療保險惠及每一位村民。

小結：城中村的改造任重而道遠，需要多方面的共同努力。根據實際發展的需要，制定行之有效的法律法規來指導城中村迅速而良好的改造，嚴格執行法律規范，控制操作層序，強化有關部門的服務意識，并且做好良性發展的宣傳工作，加強基本監督機制。不斷提高養老保險和失業保險的保險額度，循序漸進的完善和加強村民的社會保障制度。

參考文獻

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貴陽依山傍水，四季如春，森林覆蓋率位于全國省會城市首位，被譽為“林城”和“避暑之都”；但城中村阻礙了生態城市建設步伐，因此，如何把城中村環境通過有效途徑進行改造, 成為貴陽市生態城市建設重要內容。

1、生態城市

生態城市是按照生態學原理進行城市設計，建立高效、和諧、健康、可持續發展的人類聚居環境。其內涵包括三個方面：社會生態化、經濟的生態化、環境的生態化，最終實現經濟發達、社會穩定、人民安樂和生態良性循環。

(1)社會生態化，是指人們擁有自覺的生態意識和環境價值觀，人口素質、生活質量、健康水平與社會進步與經濟發展相適應，人人平等、自由、接受教育、人權和免受暴力的社會環境。

(2)經濟的生態化，是指采用可持續發展的生產、消費、交通和住居發展模式，實現清潔生產和文明消費，推廣生態產業和生態工程技術。

(3)環境的生態化，是指發展以保護自然與環境的承載能力相協調[1]。

2、貴陽市城中村生態環境現狀和問題

(1) 由于城中村存在大量廉價的出租屋，吸引著大量的外來務工人員及生產粗放的小型企業和加工業安家，平均每天產生數十噸垃圾,但80%的城中村沒有規范的垃圾堆放點，造成垃圾無序堆放，并且垃圾堆放點容量太小，如不及時清理，垃圾就會占據道路、甚至樓道，尤其在多雨的夏季，由于城中村無統一的排水系統，勢必造成城中村道路、居民區環境污染，甚至土地污染和地下水污染。

(2)清潔能源使用率低，煤和柴燃燒加劇空氣污染

經實地走訪調研發現，城中村原住民僅占5%，房屋大多租賃給外來務工人員，由于煤和柴相對廉價，他們都把其作為主要燃料，產生的灰塵、二氧化硫等惡化居住環境,加劇了城市的空氣污染。

(4)建筑布局紊亂，安全隱患多

由于缺乏整體規劃和管理，造成建筑布局紊亂，城中村大多棚戶密集,樓間距狹小，路徑狹窄，采光性差，通風設備及消防通道缺失，造成居住環境惡劣的同時，也帶來了區域治安案件、消防事故頻發。

(5) 植被覆蓋率低 , 配套設施缺乏

隨著城市化的推進，滋生了城中村種房現象，由于土地為村民各戶所有 , 所以村民竭力在有限土地上建大量違章建筑,使原本就擁擠的活動空間，變得更加擁堵；同時，公共娛樂場所缺乏，幼兒園、中小學在城中村覆蓋面小， 嚴重影響居住民身心發展。

3、貴陽市城中村改造指標體系建設

通過對生態城市建設的內涵及貴陽市城中村生態環境現狀和問題的剖析，基于城中村改造的艱難性，生態城市建設中城中村改造指標體系應具有可操性。通過設置具體指標，為貴陽市城中村改造提出可行性建議。這些指標主要包括：建筑密度、植被覆蓋率、集體供熱率、集體供氣率等。

建筑密度，指城中村改造項目建筑占地面積占總占地面積的比率。該項指標的參考數值為不大于20%[1]。

植被覆蓋率，指城中村改造項目中植被覆蓋面積占總占地面積比率。根據生態城市建設要求，該項指標的參考數值應大于40%。

集體供熱率，指城中村改造后項目房屋中實行集體供熱的比率。為促進節能減排，該項指標的參考數值為100%。

集體供氣率，指城中村改造后項目住房中實行集體供氣的比率。同樣出于節能減排的考慮，該項指標的參考數值為100%。

新能源使用率，指城中村改造中使用新能源的比率。參考數值為新能源、綠色能源使用量占城中村總能耗比例不小于10%。

噪音限定設計，指城中村改造項目中室內外噪音設計情況。室外白天不大于50分貝，夜間不大于45分貝；室內白天小于45分貝，夜間小于40分貝[2]。

采光設計指標，指城中村改造項目中采光方面的設計情況。參考數值為：自然采光房間率不小于80%，無光污染房間率100%，節能燈具使用率100%。

生活污水日處理達標率：是指在城中村生活污水每天處理量與生活污水中排放量的比值。參考數值為100%。

生活垃圾無害化處理率：是指標城中村在改造項目中對生活垃圾集中無害化處理的情況。垃圾堆放點的規范及覆蓋率的提高，不僅便于減少垃圾處理前期對道路、建筑、公共場所、水資源的污染，培養居民的環保意識，確保改造前的生態，而且又為改造奠定基礎，利于改造過程中的生態保護。據住房城鄉建設部印發的通知，2011年生活垃圾無害化處理率力爭達到74%，因此該項指標的參考數值為74%。

治安案件發生率：是指在城中村改造項目中，城中村治安案件占市區治安案件的比率，該項指標的參考數值設定在5%以下。其中，城中村道路的統籌規劃、治安亭崗的覆蓋率、普法宣傳的力度都與之有密切的關系，因此，設計該指標時，應充分考慮上述因素。

配套基礎設施覆蓋率：是指城中村在改造項目中，幼兒園、小學、中學、心理咨詢室、社區服務站、銀行、菜場、超市、醫院、娛樂休閑場所占城中村改造總面積的百分比。

納入社保率，指城中村改造過程中原住民納入城鎮社會保障的比例。是否將原住民納入城鎮社會保障體系，是城中村社會生態化重要標準之一。該項指標參考數值為100%[3]。

物業管理率，指城中村改造后實行物業管理的比例[5]。實現城中村的專業管理，保持其生態性，實行物業管理是一個趨勢。該項指標參考數值為100%。

經濟適用房和廉租房建設比率，是指城中村改造項目區內經濟適用房和廉租房占總住宅數量的比例[3]。按照國家要求面積90m2以下這類住房比例不應低于70%，從而減輕外來務工人員對城中村租賃房屋的需求，進而減輕城中村環境的承載壓力。

交通覆蓋面，是指在城中村改造后公交線路、輕軌線路、社區巴士服務輻射的范圍。交通的改善，尤其是待于發展的城中村，顯得尤其重要。

參考文獻：

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篇（9）

Abstract：Analysis of the city in August 2003, the "city" Comprehensive reform of the planning ideas, methods, summary of "Villages" planning in the planning system, the status, role, and how to develop ideas in the planning, integration of land resources, the region and improve the comprehensive utilization rate of land, the rational allocation of public resources, and properly handle the various urban and rural development interests, and guide the coordinated development of urban and rural areas.

Key words：Villages inside Cities；planning；planning of urban and rural；the scientific concept of development

中圖分類號：TU082文獻標識碼：A

文章編號：1674-4144（2011）-07-68（5）

1武漢市城中村情況綜述

1.1概述

城中村作為在我國城市二元土地管理制度下，城鎮化高度發展的產物，往往被人們稱之為城市中的“毒瘤”、“夾縫地”、“都市里的村莊”。其主要特征為：①缺乏整體規劃，違法用地和違法建設現象嚴重，村民采用“自給自足”的建設方式自建住房，用地布局混亂，環境衛生條件差，嚴重影響城市景觀。②市政配套設施建設匱乏，公共服務設施建設薄弱，過量的居住人口導致基礎配套設施不足，居住環境質量差，存在消防等各種安全隱患。③由于外來人口數量增多且文化素質不高，管理缺位等因素的影響，成為眾多社會問題并發癥的高危地區。總之，城中村的存在對所在城市的社會經濟發展產生了很大的負面影響，制約了城市可持續發展，影響了城市功能的發揮，損害了城市綜合發展實力。

在我國當前“嚴格保護耕地”的政策背景下，城市土地供應已由“增量調節為主”向“存量調節為主”轉變，城市發展模式由城市外延擴張的方式轉變為內涵集約挖潛的方式，城中村綜合改造已成為城市發展的必然趨勢，為進一步拓展城市發展空間、改善城市面貌、集約化利用土地，自2000年以來，全國各地城市相繼開展了城中村綜合改造工作。

1.2武漢市城中村的基本情況

武漢市作為華中地區中心城市，是國家實施中部崛起的重要戰略支點，隨著人口、經濟、城市規模等持續快速增長和產業結構的調整，城市化水平已由2001年的59.2％，提升至2008年的63.8％，城中村綜合改造顯得尤為緊迫。武漢市政府早在2003年8月開始進行全市城中村調查摸底工作，2004年9月正式啟動城中村綜合改造，成立了市、區兩級城中村綜合改造專項小組，全面組織協調綜合改造工作。武漢市城中村總體范圍包括江岸、江漢、口、漢陽、武昌、洪山、青山等主城區內的147個行政村和15個農林單位，土地總面積為21382公頃，總人口為35.66萬人，其中農業人口17.10萬人。按照市政府統一部署，2004年初步確定了16個試點村率先進行城中村綜合改造，隨后，綜合改造工作在全市范圍全面啟動。2009年2月市政府加大城中村改造力度，明確提出“在2011年底基本完成二環線內56個城中村綜合改造任務”的總體目標要求（見圖1）。

1.3城中村綜合改造規劃編制內容及實施效果

武漢市城中村綜合改造是一個系統工程，其政策框架確定為“六改一建”綜合配套改革，即是：①經濟組織改制：促進城中村集體經濟的管理模式轉變，使其成為符合市場經濟體制和現代企業制度要求的企業。②戶籍改登：將城中村村民農民戶口改登為城市居民戶口。③村改居：依法撤銷村民委員會，組建社區居民委員會。④福利改保障：村改居人員按月發放福利改為一次性納入城市社會保障體系。⑤土地改性：依法將城中村的集體土地轉變為國有土地。⑥村灣改造：按城市規劃和建設的標準及要求，改善公共設施。⑦建設文明社區：按照城市管理規范要求，建設文明社區。城中村綜合改造規劃是以上系統工程中的一個基礎組成部分，通過對村集體土地資源進行合理的空間布局，從而為改造實施提供指導依據。

1.3.1綜合改造規劃編制內容

深入調查村人口、土地資源、現有集體產業等現狀情況，按政策測算改造村灣需還建補償、補足的建筑面積，并針對土地存量情況制定不同的改造方式。按照村灣農業人口人均農用地擁有量分為3個類別，其中A類村為人均農用地小于0.1畝的村；B類村為人均農用地大于0.1畝、小于0.5畝的村；C類村為人均農用地大于0.5畝的村。A、B類村以開發項目和還建項目捆綁開發建設的方式進行改造，C類村通過土地統征儲備達到B類村標準后，再進行改造。

通過對村灣用地規劃選址研究，并與城市法定規劃對接，進行各類用地的空間布局規劃，用地主要分為五類：①保留和還建用地：包括經過改造整治后保留的居住用地和拆除后重新進行建設、用于村民拆遷安置的居住用地。②開發用地：按照還建用地的1∶1-1∶1.5的比例確定，主要用于房地產開發和改造建設資金平衡。③產業用地：主要用于改制后村經濟實體的發展和安排村灣勞動力就業，按照人均勞動力80m2標準配置。④規劃控制用地：主要指按照城市規劃要求，確定為城市道路、綠化、市政基礎設施和公共服務設施建設的規劃控制用地。⑤儲備用地：即是還建、開發、產業用地按規定滿足配置要求后，納入市土地整理儲備中心統征儲備的剩余土地。

對村民還建用地、開發用地等建設用地編制意向性詳細規劃設計方案，明確還建、開發等用地建設強度及相關規劃控制要求，并制定土地開發的規劃設計條件。依據設計條件，開發用地與還建用地通過市土地交易中心公開掛牌交易，進入規劃實施階段。

1.3.2改造實施效果

截止到2009年4月，武漢市二環線以內56個城中村中有2個村以土地統征方式納入市土地整理儲備中心儲備計劃；41個城中村已完成城中村綜合改造規劃的編制工作，其中11個村已進入土地開發實施階段；其余13個村正在進行綜合改造規劃的編制（見圖2）。

通過城中村綜合改造的實施，城市面貌及村灣環境質量得到極大改善，綜合改造在城市建設中的作用和效果已初步顯現，主要表現為：

①提升了城市形象，重新塑造了區域城市景觀，隨著城中村的拆遷，村民新的居住小區規整劃一，按規劃形成城市道路、綠地，市政和居住生活配套設施日趨完善。

②盤活了城市存量土地資產，特別是為中心城區提供了大量土地資源，進一步發揮出城市的集聚效益。二環線內41個已完成改造規劃編制的城中村，土地面積總計約為2547ha，其中開發用地約為702ha，儲備用地約為71ha。開發、儲備用地屬于新增的城市發展用地，即為中心城區提供了約773ha的可開發建設用地，約占改造土地總規模的30％。

③通過城中村改造項目的推進和“村改居”的方式，不僅實現了村民身份轉變，更重要的是實現了村民生活方式和社會價值觀的轉變，通過相關職業技能培訓，拓寬了村民的就業渠道，村民從根本上轉變為城市居民。

武昌區沙湖村是武漢市第一個進入城中村綜合改造試點和完成土地掛牌交易、進行改造的村灣，全村總用地面積為24.18ha，總人口為718人（215戶），現狀住宅總建筑面積為43220m2。改造前該村道路狹窄、環境衛生狀況差、建筑外貌陳舊，市政、生活配套設施嚴重不足，日照、消防、衛生間距均不符合規范要求。2005年10月該村改造土地在市土地交易中心以1.5億元的價格順利成交，2007年該村已完成還建用房約48700m2，開發商品住房約127000m2，并開始向社會售房，改造后的沙湖村環境面貌已煥然一新，成為武漢歷史上第一個城中村改造工程的開端，促進了“城鄉一體化”構想的實現，起到了很強的示范作用（見圖3）。

2規劃編制思路與方法

黨的十六大提出統籌城鄉經濟社會發展要求，并進一步強調：“堅持以人為本，樹立全面、協調、可持續的發展觀，促進經濟社會和人的全面發展。”因此，用城鄉統籌的理念和方法指導城中村改造規劃編制有其現時性和緊迫性，按照科學發展觀的要求，合理配置公共資源，妥善處理城鄉發展中的各種利益關系。以“依法行政，有情操作，改制先行，改建跟進，統籌兼顧，屬地管理”為原則，積極推進全市城中村綜合改造工作。

2.1納入規劃體系，統籌管理，協調城鄉發展

城中村改造規劃屬于城市規劃體系中的專項規劃，它有其特殊性，是一個調整城市產業結構、理順村內土地產權、重組城中村社會組織關系的過程，同時在改造過程中會涉及改造模式、拆遷安置補償方案的選擇，但所有這些改造意向最終會轉化為物質空間的落實，落實到對村屬土地功能的重新布局。因此，城中村改造規劃與城市分區規劃、控制性詳細規劃（以下簡稱控規）有著密切的聯系，應納入城市規劃體系。

城中村改造規劃編制也是落實和深化上位規劃的過程。城中村改造規劃以分區規劃和控規為指導依據，確定城中村土地利用功能要求以及建設強度。改造規劃編制中既要綜合考慮村集體經濟發展、村民安居就業等相關方面，同時還要保障城市公共利益，為公共設施留下建設空間，特別是落實控規中確定的公共服務設施、市政公用設施等“五線”控制要求，完善城市功能。二環線內41個已完成改造規劃編制的城中村中，規劃控制用地比例高達44％（見圖4），其中包括城市道路、公共綠地、市政設施、中小學、軌道交通控制用地等。

作為規劃體系的中一個重要組成部分，城中村改造規劃編制成果被納入到城市規劃設計研究信息系統（簡稱“一張圖”）①，與控規、城市設計、歷史街區及風貌區規劃、舊城改造、現狀信息等各層次、各類型的規劃信息一并作為規劃信息的支撐，以“一張圖”為統籌平臺，實現規劃對接及規劃管理雙重要求，以利于各規劃編制單位、審批管理部門、社會公眾的實時查詢，確保各類規劃信息的銜接，更好地服務于規劃管理工作。

2.2挖掘土地潛力，加強土地整合，增強板塊效益

土地資源是城中村改造的載體，土地存量大的城中村易于改造，存量小的村舉步維艱，挖掘現有土地潛力是城中村改造的重點。主要方法有兩方面：

其一，采取靈活多樣的拆遷安置方式。規劃編制中積極解放思想，采取實物還建、貨幣安置、實物貨幣相結合等多種安置方式，盡量減少還建村灣的用地規模，以保障開發量與還建量在經濟上平衡。位于城市中心區、存量土地缺口較大的城中村，一般采取用貨幣補償方式，鼓勵村民在市場自行購房，其騰退村灣用地納入統一開發建設中。

其二，各城中村現狀土地分布凌散、村界形狀不規整，獨立建設往往出現土地利用率低等問題。從城市規劃全局性角度出發，規劃編制中采取打破村屬地域界限，整合周邊國有土地、共同開發建設的模式，以增強土地板塊效益。為保障有效的落實規劃意圖，以區政府為責任主體，在行政區范圍內實行土地資源的調劑，跨村域范圍集中安置村民還建用地，并進一步整體進行土地開發及市政基礎設施配建，提升了土地利用價值。同時，結合人防、抗震等防災規劃要求鼓勵開發利用地下空間，有效復合利用土地資源。

2.3合理配置產業用地，拓寬村民就業渠道，構建和諧社會

城中村綜合改造是一項復雜的社會系統工程，它不僅是對舊村灣及其基礎配套設施等物質層面的改造更新，同時也是村民的生活、生存方式以及社會價值觀等精神層面的改造。在當前構建和諧社會的大環境下，村民的就業安置、社會保障等同樣成為改造工作的重要內容。隨著城鎮化的推進，村民的謀生手段逐步從傳統的農耕方式轉變為依托村集體經濟組織的方式，目前村集體經濟存在的主要形式體現為：村辦企業（包括商業、倉儲、工業）、物業出租（包括私房出租）、參股商業合作經營的方式等。城中村綜合改造規劃中從預留產業用地、經濟轉型等方面引導集體經濟的持續性發展。

其一，城中村改造規劃按照村勞動力人均80m2標準預留產業用地，用于改制后村集體經濟的發展和安排村民的就業。因村灣土地不足，產業用地配置無法達到標準的，按不足用地面積的2倍核準商業用房的建設指標，由改制后的經濟實體建設，用于發展經濟、安置就業。

其二，對原村集體產業用房避免采用全部拆除重建的“一刀切”方式，在符合上位法定規劃和產業政策的前提下，保留村集體現有的產業用地。同時充分結合區域產業結構，依據區域功能定位，積極引導村集體經濟轉型，中心城區以商業服務業為主，或以土地資源入股大型商業設施的開發，謀求長遠經濟發展；城郊結合部以無污染工業、倉儲、物流等產業為主，諸如鋼材市場、物流中心等多種形式，并與周邊都市工業園區相結合，共同發展。

2.4引入經濟評估測算，保證市場可操作性

城中村改造工作由政府主導組織推進，實施土地開發的主體為改制后的村集體經濟實體或房地產開發企業，土地開發方式均采用開發用地與還建用地捆綁掛牌出讓，即土地開發單位需同步完成村民還建住宅工程，土地成本能否與開發收益相平衡是推進實施的關鍵因素。由于各村情況錯綜復雜，為公平、透明，統一城中村改造掛牌出讓土地成本測算標準，以掛牌土地成本為基礎，對照項目區域現時樓面地價，估算相應的開發建設量，以此作為開發用地建設強度咨詢論證的參考依據。在成本過大、強度要求過高的情況下，仍應在交通、日照、消防等規劃要求基礎上，制定適宜地塊強度指標，但可在區政府統籌考慮下轉移部分容積率，以增強改造實施的可操作性。

2.5各級政府聯審，增強公眾參與

村民是城中村綜合改造中重要的利益攸關方，改造能否順利實施取決于村民的支持力度。城中村綜合改造規劃由始至終貫穿透明、公開、公正的原則，通過規劃建議書、現場調研會等方式，征求村集體經濟組織及村民意見。針對城中村改造問題的復雜性和動態性，為避免過去規劃自上而下地“指揮”基層，基層又缺乏對宏觀目標呼應，規劃與實際脫節的問題，城中村規劃編制中倡導“過程式規劃”，采取市、區、村聯合審查模式，宏觀指導與實際需求直接交流，協調解決問題。

3結語

城中村改造涉及到政策、規劃、市場等多個方面，是一個復雜的系統工程。“兩型”社會建設目標為城中村改造創造了歷史機遇，在改造過程中，各種特殊情況不斷出現，困難也是巨大的，但只要抓住發展契機，堅持以科學發展觀統籌城鄉協調發展，編制操作性強、有針對性的改造規劃，將為城中村改造提供科學指導依據，有效推進改造工作。

注釋：

①“一張圖”由“一圖三庫”構成,“三庫”分別為法定規劃庫、專項規劃庫與現狀信息庫三個數據庫,“一圖”是“三庫”中經審定的法定規劃信息的集成,是“一張圖”輔助規劃編制、審批、管理、執行以及對外的核心內容。

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篇（10）

Abstract: At present, with the rising land prices and the five policy implementation, cost of economic transformation of villages continue to improve, new period of transformation is more and more urban village, the author classified existence mode and pattern of interests of the villages in city village renovation, trying to find the core problem, put forward some analysis thinking so as to provide reference for relevant personnel.

Key words: reconstruction of the village; pattern; the pattern of interests

中圖分類號: F292 文獻標識碼:A 文章編號:

引言

城中村改造工作長期以來一直與城市建設息息相關，關乎著成千上萬村民的生活，也牽動著整個社會的心，改造工作過程中村民希望可以將自己的家園改造的更加美好，市民也希望改造之后可以在此置業，開發商則希望可以獲得預期的收益，政府也可以將城市環境改善，使市容市貌提升到一個新的臺階。

近期隨著北京國五條率先實施，各地國五條緊跟步伐也陸續實施，上行日漸緩慢的房地產行業又被安上了緊箍咒，可以預見的是隨著開發商資金鏈的緊張，城中村改造難度日趨增大，城中村的改造開發又面臨一個新的歷史時期，政府部門不得不站在新的高度上審視這一問題，城中村的改造難題亟待每一個城市建設參與者們去深思去破解。

1、城中村改造表象及其本質

城中村改造的過程是城市向外擴張的一種表現，也是城市包圍農村的一種現象，同時也是農村村民轉變為社區居民生活方式轉變的一個過程。城中村的發展有其必然性，城市化的過程中城市不斷向周邊拓展，城市輻射面積愈來愈大，周邊村莊必然被納入城市的版圖，深層意義上講也是因為經濟的發展已經上升到一個新的階段，我國已進入快速城鎮化發展時期。

2、城中村現狀模式分類

目前城中村有三種模式，第一種為城市化較為純粹的城中村，這類城中村已改造較為徹底，村民舊村基本不復存在，已成立社區為主導的發展模式，村集體轉化為社區居委會來繼續管理已轉變為居民的原村民。第二種為位于城市次中心位置，村民集體用地悉數不存在，基本被城市建設所征用，但村民舊村用地尚在，同時分布有少量村辦企業用地。第三種為城市邊緣區城中村用地，村民集體建設用地仍在，舊村住宅用地和耕地存量用地仍然較大，但位于城市主導發展方向上的村莊用地即將被征用。

第一種模式發展初期，由于地價較低及一些其他原因促使城中村改造模式相對簡單，村集體在受益轉型成村集團后也隨著房地產和商業的開發繼續受益，在此之后，隨著城市建設的推進以及經濟的發展，城市土地價格不斷攀升，因而城中村的拆遷成本明顯提升，第二種模式城中村改造難度不斷增加，拆遷城中村居民住宅成本加大，因而會逐漸占用村集體除舊村之外的其他用地并逐漸形成包圍城中村居民舊村的現象，第三種模式為村集體用地存量尚足，但由于地價的提升和城市的邊緣化效應存量用地仍然未得到充分利用和發展。

3、城中村改造核心問題思考

3.1 核心問題

城中村普遍成為城市低收入群體之所在聚居地，是因為其房租低廉同時離城市中心區較近的必然選擇，一些外來務工人員、及低收入群體往往會選擇這些地方作為暫時的居住場所，村民在出租房屋的同時也獲得了一定的收益可以供給生活，這種方式也可以認為是城中村村民穩定的收入來源和就業方式，村民在這一點上是得到保證的，如果城中村的改造過程中使村民的利益低于目前的狀態，同時不能保證村民的就業，那么城中村的改造就不會得到村民的認可。目前很多城中村政策不能保證給村民提供的利益遠遠大于現在的狀況，因而不會得到村民的積極認可，也致使城中村改造推進緩慢，這是城中村改造遇到的核心問題。

城中村運行的過程中涉及城中村村民利益最大，可作為村民、村集體一方的業主卻不會自行運作房地產等一些產業，因而需外力開發商的介入，于是出現了村民、開發商、代表村集體的村委會三種利益的角逐，隨著城中村的推進和城市的建設，又會有城改辦和區政府的介入，因而多方面的利益把握是放在城市推進這一事情亟需處理好的事情。

3.2 利益角色分類及剖析

城中村改造過程中可總結為三種利益角色：村民、為下一步村集體發展考慮的村委會，以營利為目的兼產生社會效益的開發商，這三種利益角色均需政府去協調，有很多案例說明城中村改造中的利益角逐，在這里我們很難說可以舍掉哪一方，只能認同平衡好各方利益，方能使項目合理發展，也不至于成為某些利益方的暴力項目。

筆者認為城中村改造中以村民利益為先，畢竟在這么多年共和國成長道路上農村的貢獻是驚人的，應對其補償到位，使當年未享受到城市發展成果的農民后代享受，而且隨著經濟的上行發展，通貨膨脹時代也應對農民的后代其生存問題予以考慮，在貨幣補償、房屋補償的同時給予一定的商業用房補償，或使其直接經商或使其租賃間接經商，解決其在城鎮化過程中受到的失地沖擊問題，有很多案例說農民在獲得補償款后揮霍的問題，也應當做好失地后農民生活的指導工作，避免上述現象的大量發生，畢竟獲得的補償是暫時的，但失地卻是永久的。做好城中村失地農民的就業工作指導，使其具備一定的生存技能，生活和工作各方面順利融入城市生活。代表村集體利益的村委會也是需重要考慮的問題，村委會或代表全體村民，或代表部分人的利益，但其作為現實存在基層組織，在城中村轉向社區的同時，扮演著極其重要的作用，村委會有其存在的必要性；開發商作為房屋建設的建筑承包商，本身是一種提供公共性產品的中介行為，而且其提供服務的同時以營利為根本目的，因此應當使其營利控制在合理的水平，不應使城中村改造成為暴利行為。作為城市的管理者，政府在運籌帷幄中扮演著重要的角色，應當處理好各種利益的關系，制定好政策，制定好內部法規，不能朝令夕改，因受到個別領導的暗示或是灰色利益而默許城市的無序發展。城市在發展的同時，城中村在改造的同時應制定好相應政策，一方面符合各方利益，另一方面也要符合當前城市發展需要，更要符合城市長遠發展戰略。

4. 城中村改造思路分析

4.1 從政府層面出發的改造思路

當前一些正在改造的城中村存在著一種現象，利用城中村改造政策的漏洞將村中已建成的違章高層、多層小區納入城中村的改造用地，使其借助政策的漏洞披上了合法的外衣，這樣的現象一部分造成城市土地出讓金的收入多數為零，一部分造成城市高層見縫插針式建設現象橫生，城市景觀環境極差，筆者認為從城中村現狀的一次性改造著手，應予以對舊村一次性拆除，周轉用房用政府統一配建好的公租房，等舊村徹底拆除之后，再行對土地的出讓由多方利益共同分享，因而避免了上述見縫插針式現象的蔓延，也避免了開發商“一錘子”買賣只建空地不拆舊村的現象。總而言之，城市的開發建設是一項持久的工程，不應只是某些利益的短期牟利行為，先難而易，方可以使城市的環境提高到一個新臺階，城市化的進程中城市建設理念城市建設風貌環境也可以相應改善，同時使開發商的開發建設理念水平也相應提升，另外這也是一個優勝劣汰的過程，通過政策的制定可以使有實力的開發商介入，淘汰只顧個人利益不顧及公共利益的開發商。

4.2 從城市規劃參與者層面出發的改造思路

城中村改造最核心的問題是保證村民的根本利益，同時改造的過程中應考慮其生活延續和村民就業，這樣便可以順利推進改造工作。落實到具體的物質環境空間，這就需要城市規劃工作者們在用地和方案的具體編制中制定因地制宜的方案，多調研多走訪切實從村民角度出發考慮方案的整體布局，也需辯證的看到方案的編制中過度的追求高住宅容積率、高住宅建筑密度也是不可取的，而是應當將住宅用地和村民產業用地共同考慮，同時又需兼顧城市政策，符合城市各項既定法規，制定出讓村民滿意，讓市民滿意，城市景觀美好的方面。因為房地產快速發展的今天，房屋的保值增值已面臨風險，村民的就業確是持續永恒的事情，這一點，城市規劃者們有責任有義務說服政府管理部門、說服村民、說服房地產開發商，這樣于開發地段環境有益，于村民有益，于城市有益，于城市規劃者們個人使命感有益。

5、總結

通過上述淺顯的分析，筆者認為城中村改造工作遇到的難度雖然越來越大，但只要梳理好城中村改造經濟賬、城市建設環境賬，通過多方參與人員的同心協力，遇到的問題都能一一克服。另外，目前各級領導組織換屆時間較快，任期較短，也存在著后續政策無法保證的現象，唯有建立長效機制，諸如政策法規的全市公告、電視臺的廣泛宣傳等使每一位市民都了解政策。另外也可多方籌劃，可以通過建立長期的專家團隊廣泛吸收城市市民的意見，廣開言論渠道，使多方獻計獻策，共同助力城市發展。城市的推進過程并不是單一政府的事情，我們每個市民都應為城市大家庭踴躍想出路想方法，終究可以制定出良好的方案，保證城中村工作的順利推進。

綜上所述，城中村的改造是一項難度較大的工作，同時也是承載千家萬戶夢想，關乎每一個市民的城市建設工程，如果每個參與這個過程的人少一點個人利益，多一點公共利益，多一點發展思路，我們的城市明天一定會更加美好。

參考文獻: