房屋分配公證書匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房屋分配公證書范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、繼承權公證界定范圍

受理繼承或遺囑公證后，尤其在審查當事人提供的遺囑，或為當事人起草遺囑時，必須明確合法的遺產范圍，避免當事人錯誤處分不屬于遺產范圍的其它財產。繼承法第三條明確規定：遺產是被繼承人死亡時遺留的個人合法財產，包括：（1）公民的合法收入（2）公民的房屋、儲蓄和生活用品（3）公民的林木、牲畜和家禽；（4）公民的文物、圖書資料；（5）法律允許公民所有的生產資料；（6）公民的著作權、專利權中的財產權利；（7）公民的其它合法財產；由于法律水平參差不一，個別公證員對“公民的其它合法財產”所含范圍的理解極可能與法律規定相悖，作者在這里也很難用文字一一羅列其它合法財產，我們不妨使用排除法，只需了解哪些財產不屬繼承范圍即可。

二、不能被繼承的財產及財產權利

（1）被繼承人的人身權、政治權利。人身權利包括：姓名權、勞動權、名譽權、生命健康權、受教育權、休息權等。政治權利包括：選舉權、被選舉權，言論、出版、集會，自由權、通信秘密等受法律保護權，擔任領導職務權，批評等權利被侵犯取得的賠償權。

（2）專屬于被繼承人本人的財產權利包括：1、國家、集體財產的使用權，包括：公共財產使用權、自留山、魚塘、果園等的經營權以及宅基地的使用權；2、承包權、房屋租賃權、財物代管權；3、繼承權、受遺贈權、勞動工資權等。

（3）不屬于被繼承人的財產：1、國家、集體的財產；2、被繼承人生前已處分的財產；3、被繼承人配偶的財產、婚前財產，夫妻共同財產中屬于配偶的部分；婚姻存續期間約定為配偶的財產；被繼承人與家庭其他成員的共同財產；死者家屬的撫恤發給金、生活補助費；被繼承人的人身保險合同中明確指定受益人的財產等。

以上財產和財產權利不屬公民遺產范圍，公證員在起草和審查遺囑時應注意規避和提示當事人。在公證實踐中，常見一些單位為避免糾紛，要求死者家屬辦理撫恤發給金、生活補助費的繼承權公證，而有的公證員因不明了死者家屬的撫恤發給金、生活補助費不是公民遺產，而給當事人錯誤的出具了繼承權公證書，直接侵犯了合法受益人的權益。

三、繼承權公證的處理方式

出具繼承權公證之前，對未經公證的遺囑的處理方式。

繼承分法定繼承和遺囑繼承兩種，繼承法第五條規定：繼承開始后，按照法定繼承辦理；根據中國繼承法的規定：第一順序繼承人為被繼承人的父母、配偶、子女，在沒有第一順序繼承人時由第二順序繼承人祖父母、外祖父母、兄弟姐妹繼承。有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養協議的，按照協議辦理。據此可知，遺囑如無違反法律之處，遺囑繼承應優于法定繼承。在當事人申辦繼承權公證時，如被繼承人生前立有未經公證的遺囑，必須首先要認定遺囑的法律效力方能辦理繼承權公證，在能認定遺囑效力的前提下，必須出具遺囑繼承權公證書，如按法定繼承權公證則極有可能侵犯遺囑繼承人的合法權益。例如，甲生前立有未經公證的遺囑，指定女兒乙一人繼承房產，某公證處在確定了其他法定繼承人都放棄繼承的意思表示后，依法定繼承方式為乙出具了繼承權公證書，大多數人都會認為此結果與甲的遺囑意愿相同，沒有不妥之處，但就是這種法定繼承方式為乙日后單獨處分該房產設置了障礙，致使乙不能單獨處分繼承到的房產。

婚姻法第十七條規定“夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有，夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。”第十八條第三項規定的除外條款是“有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：（一）一方的婚前財產；（二）一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；（四）一方專用的生活用品”。

確定遺囑的法律效力，會出現三種情況：一是法定繼承人對遺囑的有效性有爭議又難以達成一致協議的，則遺囑的法律效力必須經法院的審理方能確認，公證處無權僅憑幾個無利害關系證人的證言就認定遺囑的法律效力；二是法定繼承人對遺囑的有效性雖有爭議，但最終達成了一致的遺產分配協議的，在向所有的法定繼承人落實了協議的真實性后，公證處可以依法定繼承方式出具繼承權公證書；三是所有的法定繼承人對遺囑無爭議，且向公證處出具了無爭議聲明，只有在此情況下公證處才能直接認定遺囑的法律效力，此時出具的就是遺囑繼承權公證書，決不能因為法定繼承的結果與遺囑指向的是同一人而采用法定繼承方式出證。

四、對代位繼承和轉繼承的處理

篇（2）

近日，A銀行一客戶因存款繼承問題向A銀行上級部門進行投訴，要求盡快解決其繼承存款支取問題。客戶反映的基本情況是：存款人因病去逝，在A、B、C等3家銀行有存款20余萬元及房屋一套，有甲、乙2個子女，存款人生前遺囑對存款進行了分割，存單及密碼由乙持有，但甲向A銀行申請了存單掛失止付。因繼承問題產生糾紛，乙以甲為被告向法院提出了財產繼承糾紛訴訟。法院判決內容主要為：1.房屋由甲繼承，但甲應向乙支付現金23萬余元；2.存款24萬余無，由乙繼承20余萬元，甲繼承3萬余元。判決生效后，乙向銀行提供了判決書、定期存單，以判決書中甲還應向乙支付房屋款為由要求全額支付被繼承人在A銀行的存款19萬元及利息。A銀行以判決書中乙也享有部分繼承份額，在繼承人未全部到場情況下暫不能支付。乙遂向銀行投訴稱，銀行以二繼承人不能同時到場要求乙申請法院強制執行繼承人存款無理，因存款本身就是繼承人的，且被繼承人在其他二家銀行存款均已支付給乙，A行亦應立即支付，聲稱要向銀監局投訴或向法院A行，并要求賠償。

一、存款人死亡后存款繼承的辦理

存款人死亡后其存款的支取在銀行業務中屬特殊的個人金融業務，一般區分兩種情況：

（一）存款人已死亡，合法繼承人向銀行提交繼承權證明書或法院裁決（含判決書、裁定書、調解書，下同）的。《中國人民銀行關于執行的若干規定》（下稱《規定》）40條第二款第（一）項規定：存款人死亡后，合法繼承人為證明自己的身份和有權提取該項存款，應向儲蓄機構所在地的公證處（未設公證處的地方向縣、市人民法院－－下同）申請辦理繼承權證明書，儲蓄機構憑以辦理過戶或支付手續。該項存款的繼承權發生爭執時，由人民法院判處。儲蓄機構憑人民法院的生效的判決書、裁定書或調解書辦理過戶或支付手續。

從上述規定可知，只有公證機關和人民法院是判斷繼承人是否有繼承權的有權部門。也就是說，繼承人支取被繼承人存款分二種情況：一是各繼承人對存款的分割無異議或僅有一個繼承人的，繼承人憑公證機關辦理的繼承權證明書后向銀行要求支付；二是各繼承人之間對存款的分割存在分歧的，繼承人應向法院提起確權之訴或繼承權糾紛之訴，由法院對死者存款的歸屬和份額進行裁決，繼承人依據法院的生效裁決要求銀行予以支付。

（二）存款人已死亡，存單持有人沒有向銀行申明遺產繼承過程，也沒有持法律文書，直接要求銀行辦理支付的。銀行不知或存單持有人未告知存款人死亡的，也未向銀行提交相關繼承法律文書，而是直接去銀行支取存款人生前存款的，銀行視為正常支取或轉存。如引起存款繼承爭執的，銀行不負責任。

如銀行已知存款人死亡信息或在辦理辦理5萬元（不含）或等值外幣1萬美元以上現金存取中查詢存款人身份時發現存款人身份證件已被注銷的，銀行應告知持折（卡、存單，下同）人按存款繼承程序辦理。盡管實務中難以證明銀行對存款人已死亡情況知曉，相關人員可能未必對存款支取提出異議，銀行一旦按正常存取款程序辦理，如發生繼承糾紛，很可能以未審慎履行注意義務等事由被追究責任。前述投訴事件中如乙提供判決書向B、C行要求支取存款，B、C行認為乙的繼承份額大于在本行存款金額予以支付的，一旦甲的權益最終未能實現銀行可能面臨一定風險。

（三）繼承人支取存款應提供的材料。繼承人依據繼承證明書或法院裁決向銀行要求支付存款的應向銀行提供相關法律文書、所有繼承人的身份證件、存折，無需提供被繼承人的身份證件、預留的密碼或印鑒等。如存單遺失或滅失的，還應先申請掛失。

（四）繼承人不能全部到場情況的處理。繼承人辦理存款繼承的，所有繼承人（監護人代未成年人領取的應提供相應證明）應至銀行網點辦理存款的支取或過戶，這是目前辦理存款繼承最為便捷的方式；如所有繼承人無法至銀行網點的，可辦理經公證的授權委托書委托他人代辦支取（過戶）或由公證機關提存；各繼承人對上述途徑有分歧的，繼承人可向法院申請強制執行，未能到場的繼承人份額由法院提存。

二、銀行在辦理存款繼承中的風險防范

（一）認真審核相關資料。銀行經辦人員應仔細核對繼承人是否為法律文書上所記載的權利人，通過身份證聯網核查系統核實繼承人身份，并按繼承公證書、法院裁決確定的各繼承人份額支付，由各共同繼承人在支付憑證上簽字確認，并將繼承權證明書、法院判決書、裁決書、調解書原件作為取款憑證附件。對繼承公證書或法院裁判文書真實性有疑義的可與文書出具機關核實。

篇（3）

二、法定繼承。法定繼承又有三種路徑：

篇（4）

被申請人：朱X，男，19XX年X月X日出生，漢族，住址：XX區XX路XXXXXX號

請求事項：

請求人民法院依法調取位于XX區XXX路X號住房的具體信息。

事實和理由：

申請人與被申請人繼承糾紛一案已訴于人民法院，現正在審理過程中。申請人提交的遺囑公證書中載明XXX有住房一套，該房屋的相關證件在被申請人手中。現被申請人對該份證據材料拒絕提供。該房屋原屬單位分配住房，后由職工補繳價款后取得的個人住房。以上證據材料XXXXX均有檔案材料可查。庭審前，申請人曾多次前往，請求予以查閱,但均被拒絕。

基于上述事實，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第64條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第15、16、17條之規定，為維護申請人的合法權益，以便于法庭的正常審理，特請求人民法院依法調取以上證據材料。

此致

XX市XX區人民法院

申請人：

篇（5）

律師解答：

合同法第六十條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。如果你和張某協商不成，你可向法院，要求對方履行協助你辦理車輛過戶的義務。

關于侵權責任認定，當事人之間已經以買賣等方式，轉讓并交付機動車但未辦理所有權轉移登記，發生交通事故后應屬于該機動車一方責任的，由保險公司在機動車強制保險責任限額范圍內予以賠償。不足部分，由受讓人（即張某）承擔賠償責任。 （摘自《法制文萃報》）

母親去世，我能領取她的房補嗎

讀者問：

我母親過世后，幾位繼承人進行了遺產訴訟，法院對房產進行了分割。因當時母親單位還沒發放住房補貼，所以法院的判決中未包括住房補貼部分。后來母親單位開始發放住房補貼，但單位要求繼承人持公證書方可支取該項補貼。現在部分繼承人不愿去公證，在此情況下，我可否支取住房補貼？

律師解答：

由于你母親的住房補貼屬于未分配遺產，所以全部繼承人必須就如何分配該部分遺產達成一致。現因部分繼承人不愿去公證，所以你無權支取住房補貼。如繼承人不能就此協調一致，可至法院要求分割住房補貼，待法院做出生效判決后，可據此向單位要求支取。

（摘自《法制晚報》）

開校車需要什么條件

讀者問：

我是一名農村青年，具有3年駕齡。前不久，我看到鄰村幼兒園招聘校車司機的消息，便前往應聘，卻被拒絕。用人單位稱，根據相關規定，我沒有校車司機駕駛資格，請問，應聘校車司機有什么規定？

律師解答：

為了加強校車安全管理，保障學生的人身安全，國家對校車駕駛人員資格有著專門的要求，不是取得機動車駕駛資格就有資格駕駛校車。

2012年4月5日頒布的《校車安全管理條例》，第23條規定：“校車駕駛人應當依照本條例的規定取得校車駕駛資格。取得校車駕駛資格應當符合下列條件：（一）取得相應準駕車型駕駛證并具有3年以上駕駛經歷，年齡在25周歲以上、不超過60周歲；（二）最近連續3個記分周期內沒有被記滿分記錄；（三）無致人死亡或者重傷的交通事故責任記錄；（四）無飲酒后駕駛或者醉酒駕駛機動車記錄，最近1年內無駕駛客運車輛超員、超速等嚴重交通違法行為記錄；（五）無犯罪記錄；（六）身心健康，無傳染性疾病，無癲癇、精神病等可能危及行車安全的疾病病史，無酗酒、吸毒行為記錄。”第24條規定：“機動車駕駛人申請取得校車駕駛資格，應當向縣級或者設區的市級人民政府公安機關交通管理部門提交書面申請和證明其符合本條例第23條規定的材料。對符合條件的，在機動車駕駛證上簽注準許駕駛校車。”

因此，你如果有意從事校車駕駛職業，必須向當地縣級人民政府公安機關交通管理部門提交書面申請和證明材料，取得許可才行。

（摘自《檢察日報》）

公證贈與房產，事后能否反悔

讀者問：

篇（6）

有一種觀點認為,從維護房地產交易安全及《婚姻法》第十九條規定的夫妻財產可以約定來看,應當詢問申請人該房屋是否存在潛在的共有人或收取類似約定書的材料,以此作為是否登記為共有的依據;還有觀點認為根據《物權法》第九條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力”,即“不動產物權登記取得”原則,認為未進行房屋登記,買方當然沒有取得法定物權,買方在婚姻關系存續期間申請房屋登記,登記機構應當將其視為夫妻共有房產進行登記。筆者認為對此可分作兩種情況來分析。

1　婚前已交納全部房屋款項,婚后申請登記的。筆者認為,支持這類房屋登記在夫妻名下的前提是承認物權變動的無因性:即物權的變動在其效力和結果上不依賴其原因而獨立成立,即原因的無效或者撤銷不能導致物權變動的當然無效和被撤銷。然而,物權變動的無因性會導致諸多不當,如:盜竊他人財物者也取得該財物的所有權。因此,我國《物權法》并沒有采用物權變動的無因性,相反,物權的取得和變動必須有合理合法的原因作為依據。婚前簽定房屋買賣合同并付清了款項――此時債權關系已成立,以婚前已經取得的債權為依據取得的房屋所有權當然應當屬于債權人。對于夫妻的另一方而言,由于其并不是該房屋買賣合同的當事人,其不享有該債權,也即不能享有房屋所有權。由于簽定合同日期與申請登記日期之間有一個相對較長的時間差,可能當事人的的婚姻關系變化不止一兩次,如果他人通過婚姻登記就可以輕易地將另一方的個人財產變為共有財產,注銷婚姻登記就又不是共有了,這顯然是不公平的。

2　婚前購買,婚后支付余款并申請登記的。有一種觀點認為,這類房屋應登記在夫妻雙方名下,其理由為根據《婚姻法》規定,夫妻婚內財產歸夫妻共同所有。該房屋由婚后共同財產支付余款,另一方有理由成為共有人。筆者認為,這類房屋也應登記在婚前一方名下。其理由也是“承認物權變動的有因性”:婚后一方不是合同中的買方主體,不產生交付房屋和辦理房屋登記的債權。根據《合同法》相關規定,權利義務的轉移首先應當在買賣雙方之間形成合意,同時應當獲得相對方的同意。同時,即使雙方有合意,也應當獲得賣方的同意,在獲得賣方的同意前,婚后一方未成為合同的相對方。此種情形下,婚前一方作為合同相對方,在婚后支付的房款屬于夫妻共同財產,婚后一方系以共同財產為自己利益進行處分,這個部分的房款應當認定為夫妻共同財產對婚前一方的借貸,也就是說婚后由夫妻共同償還的款項,其性質是償還另一方的婚前債務。

當然,對于以上兩種情況,如果婚前購買一方愿意將房屋申請登記為共同所有的,根據《婚姻法》,可按約定內容登記為共有。

二、婚前合法建造的房屋,婚后申請登記

《物權法》第三十條規定:“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或消滅物權的,自事實行為成就時發生效力。”作為物權取得的特殊方式,合法建房自建成之日起,建造人就取得了物權,當然不因婚姻關系的變化而變化。這里需要特別指出的是,“自事實行為成就時發生效力”應指房屋竣工的時間,即建設工程竣工驗收備案書或房屋竣工驗收合格證明上記載的竣工日期。居民自建的房屋,如果建筑面積符合可以不申請竣工驗收備案的,應由建設單位出具房屋已竣工的證明并記載竣工日期。實務中一般在建造人申請房屋的初始登記時,只要能提供相關材料證明該房屋為其婚前竣工的,登記機構應當將該房屋登記為其單獨所有。如夫妻雙方約定為共有的,從其約定。

三、關于繼承中的問題

1　喪偶后另一方繼承配偶單獨所有的房屋。筆者認為,無論該遺產是死者的婚前財產,還是夫妻關系存續期間的共有財產,死者的配偶都從繼承開始時取得物權,應根據《繼承法》的相關規定按繼承人之間的約定來登記各自的份額。

2　夫妻一方的父母死亡后(無遺囑)留下的房屋。根據《繼承法》第十二條規定:“喪偶兒媳對公、婆,喪偶女婿對岳父、岳母,盡了主要贍養義務的,作為第一順序繼承人”。一般情況下,兒媳、女婿不是公婆、岳父母的法定繼承人,因為兒媳與公婆或女婿與岳父母之間沒有法律上的權利義務關系,而是姻親關系,隨著丈夫或妻子的死亡,他們的姻親關系也隨之終止了。但是為鼓勵贍養老人,發揚道德風尚,并通過這樣的方式對贍養行為予以鼓勵和補償,《繼承法》將對公婆或岳父母盡了主要贍養義務的喪偶兒媳或喪偶女婿作為第一順序繼承人。筆者認為這里要同時具備兩個條件:第一,必須喪偶。如果配偶還活著,他們就不能被列為繼承人,即便他們對老人盡了較多的贍養義務。第二,必須是盡了主要贍養義務。如果僅是盡了較多的贍養義務,也不能被列入第一順序繼承人,而只能按《繼承法》第十四條,分得適當遺產。

篇（7）

王軍明自退休后，王鑫履行了贍養義務并承擔了王軍明的全部生活費用，每月還另外給王軍明300元作為日常零用，而哥哥王磊卻從來沒有支付過贍養費用。王軍明考慮到王鑫盡了更多的贍養義務，加之300號房產的相關權也已分配給哥哥王磊，王軍明一直表示100號房產要給予王鑫。基于上述原因，王軍明多次書寫文件，明確表達將100號房屋產權歸王鑫所有的意愿。2005年1月1日，王軍明在王鑫妹妹王娟在場的情況下，親筆寫下一份遺囑，并再次明確了100號房屋產權歸王鑫所有。為了盡快將房屋產權過戶給王鑫，同年4月初，王鑫陪同王軍明一同前往北京市某區建委辦理房產過戶手續。因王軍明行動不便，且患有嚴重的白內障疾病無法親自辦理相關手續，由工作人員對王軍明的身份進行核實。確認身份后，工作人員問及王軍明是否同意將房產過戶給王鑫時，王軍明明確表示過戶是他的真實意愿。考慮到過戶稅費成本的問題，在咨詢了相關工作人員后，王軍明和王鑫決定采用房屋買賣的形式辦理房屋產權的變更手續，以買賣方式辦理過戶需要簽署《買賣合同》。在簽署完成買賣合同后，工作人員提出還要簽署一份《房屋所有權轉移登記申請書》。王軍明提出由王鑫代簽，工作人員已親自核對了父親的身份及辦理過戶的意愿，便同意王鑫到辦事大廳完成后續其他登記手續。在辦理了相關手續并交納了相關稅費后，王鑫取得了房屋所有權證。

2010年底，哥哥王磊將王軍明從王鑫家里偷偷接走，并控制著王軍明的人身自由，不允許他出門，至今拒絕包括王鑫在內的其他子女探望王軍明。王鑫曾多次試圖探望王軍明，都遭到王磊的阻撓。在將王軍明接走后不久，王磊以王軍明的名義在北京某區人民法院提訟，要求確認王鑫、王軍明之間無房屋買賣關系，并返還上述100號房房屋所有權。

一審法院經審理認為：原告稱與王鑫其父親簽訂買賣合同，未支付錢款，雙方買賣關系不能成立。故原告要求確認雙方無買賣關系的訴訟請求，法院予以支持。原告稱辦理房屋所有權過戶手續未親自到房屋管理部門，但經法院調查，北京市建委的工作人員在審查雙方的身份后才予以辦理變更手續。現訴爭房屋已變更到王鑫名下，故原告要求確認100號房屋歸其所有的訴訟請求，法院難以支持。據此，一審法院判決：（1）原告與被告之間無買賣關系；（2）駁回原告的其他訴訟請求。

原告不服，提起上訴。二審法院經過審理，判決為：訴爭房屋原系上訴人所有，王鑫將房屋過戶到自己名下應有合法的依據。王鑫稱雙方存在買賣合同關系，對此負有舉證責任。根據本案查明的事實，二人間亦未進行價款的實際給付，故本院認為上訴人與被上訴人之間并無買賣關系。法院認定訴爭房屋還應歸上訴人所有。二審法院維持一審判決第一項；撤銷一審判決第二項，改判100號房屋歸上訴人所有。

律師解析

現在房屋管理部門進行房產所有權登記時，如果雙方轉移依據是贈與關系，那么房屋管理部門就要求雙方出示經過公證處公證的《贈與合同》。而公證處辦理房屋贈與公證是按照房屋總標的收取的，房屋價值越高，公證費用就越高。這樣就造成一些真正受贈的業主，為了日后再轉讓時少交稅，而按假買賣的方式進行交易過戶。即私下真贈與，過戶時卻選擇按市場買賣價交納相關稅費。

本案中，王鑫正是考慮到辦理贈與要交納不菲的公證費用，才最終決定按照房產買賣來辦理了過戶手續，即實則贈與關系變為了買賣關系，但實際上并未真正支付給父親房款。

一、二審法院都認定非買賣關系，正是因為王鑫沒有支付房產的對價這一重要因素。

如果當初王鑫按照法律規定，先與父親到公證處辦理贈與公證，再拿著公證書到建委完成過戶手續，就不會出現現在房屋被要回去的情況了。本案做出終審判決后，王鑫也是后悔莫及，當年占了小便宜而如今卻吃了大虧。

篇（8）

一、涉港房產遺囑繼承變更登記的概念和法律效力

（1）涉港遺囑繼承的概念和法律適用。涉外遺囑繼承，指在遺囑繼承關系的構成要素中有一個或幾個涉及國外的遺囑繼承。本文擬主要討論房產在內地，而當事人為香港居民及法律事實發生在香港情形下，遺囑繼承房產變更登記的實務問題。基于香港和內地存在區際法律沖突，涉港遺囑繼承參照涉外民事關系法律適用的規定處理。（2）我國的不動產變更登記制度和法律效力。不動產物權的變更自記載于不動產登記簿時發生效力。因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。處分該物權時，依法需登記的，未經登記不發生物權效力。因此，繼承人于繼承開始時即獲得遺產的所有權，在進行遺產的分配和處理后，辦理房產變更登記，使繼承人處分該等房產不存在障礙。

二、房產變更登記方案設計

（1）公證后登記或訴訟后登記。繼承開始時繼承人即獲得遺產所有權，但繼承人不能僅持親屬關系證明、遺囑或法定繼承人關于遺產的分配協議申請變更登記。因為房管部門對申請僅作形式審查，對于實體問題，如遺囑的效力認定、繼承人的確定和意思表示等需通過有權機關出具一份明確不動產歸屬的生效法律文書，而后房管部門依文書登記。上述文書主要指公證機關出具的繼承權公證書或法院的判決。（2）不能依據香港出具的遺囑、繼承有關公證辦理變更登記。辦理房產公證事項，除證明遺囑、贈與書或委托書等單方法律行為，可以在遺囑人、贈與人或委托人住所地公證機關申請辦理外，其他應在房產所在地公證機關申請辦理。（3）不能依據香港法院作出的確認房屋屬繼承人所有的判決辦理變更登記。不動產所在地法院對不動產物權享有專屬管轄權。

三、涉港房產權屬狀態確認

（1）辦理涉港遺囑繼承、房產登記的先決事項。辦理遺囑繼承、房產登記的先決事項就是確認房產的性質。繼承開始前財產的權屬狀態，將影響被繼承人作出遺囑的效力，進而影響繼承時遺產的處理。（2）涉港房產權屬狀態所涉法律關系之識別。不動產物權適用不動產所在地法律。此處涉及識別問題。識別的結論不同，其應適用的沖突規范不同。涉外民事關系的定性，適用法院地法律。內地法律體系中，物權法律關系主要受《物權法》調整。另有單行法如《海商法》、《婚姻法》等對特殊物權關系進行規定。因此，對于婚姻期間購入房產的權屬認定，應依據內地物權法，除有證據證明登記確有錯誤外，以記載于不動產登記簿的內容為準。同時，被繼承人及其配偶對房產是否共有，基于物權法無法判斷，應適用夫妻財產關系沖突規范確定準據法。（3）沖突規范及準據法判斷房產權屬。夫妻財產關系沖突規范的連結點包括經常居所地、國籍國及主要財產所在地。如依沖突規范指向內地法，婚姻存續期間購入的房產，除非婚姻法及其司法解釋規定的特定情形，如夫妻另有約定、被指定贈與等外，應被認定為夫妻共同財產。

四、遺囑效力的確定

遺囑效力，適用遺囑人立遺囑時或者死亡時經常居所地法律或者國籍國法律。而內地法律亦規定，遺囑人在香港設立的遺囑，處分其在內地的房產，遺囑內容應符合我國法律。當事人申辦公證時，公證機關檢驗內容包括：確認遺囑是否本人所立，立遺囑時是否符合行為地法律；所處分的財產是否屬本人所有；遺囑受益人有無變化，有無取消缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人的繼承權等。對于前兩項立遺囑人及行為法律效力，應由香港高等法院進行檢定。為確認遺囑檢定書的真實性，可要求司法部委托的香港律師辦理公證證明。依法檢定并公證的遺囑，如其內容與我國法律無抵觸，應視為有效遺囑等等。

五、繼承人的確定和接受繼承的意思表示

遺產管理等事項，適用遺產所在地法律。通過繼承人對被繼承人婚姻情況、子女情況、父母情況的聲明（根據香港法律聲明人對聲明內容承擔法律責任），及結婚證明書、子女出生證明書等法律文件確定繼承人之合法身份。通過《繼承遺產聲明書》愿意繼承房產之內容確定繼承人接受繼承的意思表示。

綜上所述，在涉港房產遺囑繼承的變更登記中，房產權屬、遺囑效力、繼承人與接受繼承的意思表示等法律事實和法律效果需依不同沖突規范及準據法確認，并應考慮國內法律的限制性規定。根據明確反映上述事實的符合法定形式的相關文件，通過公證或訴訟程序取得確認房產歸屬的法律文書，進而辦理變更登記。

參 考 文 獻

篇（9）

甲方(姓名)： 乙方(姓名)：

住址： 住址：

身份證號： 身份證號：

聯系電話： 聯系電話：

甲方于 年 月 日以個人名義采取按揭貸款方式購買商品住宅一套，建筑面積 平方米，總價款 元。現甲、乙雙方因情投意合而生活在一起，為避免紛爭，愛情永固，雙方自愿達成如下協議：

一、乙方出資 元，一并作為該套房屋首付款。

二、房屋裝修費用 元由乙方負責，剩余 裝修費用由甲方負責。

三、雙方共同生活期間，水、電、煤氣及物業管理費等各項生活開支由甲、乙雙方共同承擔。

四、房屋按揭月供款每月 元，在共同生活期間由甲、乙雙方各自承擔一半，乙方于 年 月開始付款。

五、雙方領取結婚證時，該房產自動轉化為甲乙雙方的夫妻共同財產(或約定該房產由雙方按一定比例共同享有所有權，或約定仍作為甲方的婚前個人財產)。

六、若甲、乙雙方不幸分手，該套房產仍歸甲方所有，但甲方應將乙方已承擔的全部費用，包括首付款、裝修款、月供款償還給乙方(或按一定比例償還給乙方)。該房屋發生增值的，甲方應按照乙方實際投入的資金比例向乙方支付增值收益。

七、未經乙方書面同意，甲方在任何情況下不得將該套房屋以低于購置價的標準對外出售，否則甲方除應償還乙方的已付款項外，并應賠償因此給乙方造成的全部損失。

八、本協議一式兩份，甲乙各執一份，自雙方簽字之日起生效。

甲方(簽名)： 乙方(簽名)：

簽約時間： 年 月 日

婚前訂協議在離婚時候可以免糾紛：

(一)《婚前財產協議》是傳統婚戀觀的改變。過去由于社會生產力的落后，物質生活的貧乏，思想認識的局限等諸多原因，戀愛雙方大多數以"過日子"作為擇偶的目的。隨著社會生產力的發展，物質生活的日益豐富，思想認知度的提升，愛戀雙方的婚戀觀也隨之發生變化。新的婚戀觀讓戀愛雙方除追求感情的融合，情趣的一致外，更多的是事業的發展和個性的解放、以及雙方經濟地位的平等。戀愛雙方已不再看重對方婚前財產多寡，而將婚后共筑愛巢，作為共同甜蜜的事業，那么雙方選擇簽訂"婚前財產協議"約定婚前財產歸各自所有，也就順理成章了。

(二)《婚前財產協議》是婚前財產現實的需要。改革開放以來，隨著社會經濟的發展，人們經濟收入的提高，公民的個人財產和積累也有顯著的增長。大多數婚戀雙方都擁有一些存款、住房，特別是部分白領及高收入職業者，甚至民營企業的企業家，除擁有可觀的存款、別墅、轎車等高消費性個人財產外，還擁有公司、企業等事業型個人財產。這些戀愛雙方在婚前通過各自的勞動而擁有的財產，以簽訂"婚前財產協議"的方式加以明確，這不但體現了男女雙方婚姻中財產關系的平等，也有利于婚后各自事業在原有軌道上持續發展。

(三)《婚前財產協議》是再婚家庭更加和睦的需要。婚變和喪偶都會造成一個家庭的破裂和不幸，一個個體的痛苦和悲愴。但是生活還要繼續，在不斷調整自我的過程中，去找尋新的生活。再婚，對于大多數婚變或喪偶者來說，是不可回避的。多數中老人對再婚都抱有美好的愿望，都是經過深思熟慮的。然而許多時候，老人還沒有來得及享受天倫之樂，諸多的矛盾就逐漸暴露出來，特別是當一方老人健康出現危機時，雙方子女首先想到的共同問題不是積極為老人治病，而是遺產問題，有的甚至逼迫病危的老人離婚。因此，從某種意義上來說，解決再婚老年人的財產問題，成了維護老年婚姻的有力措施。做婚前財產公正，既解除了子女的后顧之憂，也杜絕了別人利用婚姻騙財的不良企圖，使雙方子女都能輕松地相處，兩位老人安度晚年。可見簽訂《婚前財產協議》這樣不但為再婚雙方增加了理解和感情，也讓彼此與子女間的關系更加融洽、和睦。

(四)《婚前財產協議》是預防"以婚為媒，圖謀財產"的有效方法。婚姻是神圣的，真誠的感情是婚姻的基石。雖然多數戀人把愛情看得高于生命，但也有極少數謀情謀財之徒也不可小視。他們明白圖財先迷人的邪道，在征服感情的同時，盤算的是對方的財產和腰包，這種人婚姻的目的是通過"聯姻"，使自己成為配偶財產的享用者和所有人。簽訂"婚前財產協議"并約定婚前財產歸"戀愛"雙方各自所有，這樣可阻斷某些想通過婚姻來提高自己身家的不勞而獲者的美夢，凈化婚姻這片神圣的天地，從而維護戀愛雙方的財產權益。

婚前財產公證有什么好處?

首先，婚前財產公證使夫妻財產產權明晰，避免糾紛產生。《物權法》的頒布，讓人們對自己的私有財產有了更深的認識，對財產產權劃分尤其關注。然而在現實生活中，卻還有不少的財產糾紛。就拿房產為例，房產產權的歸屬問題《物權法》中已有明文規定：即不動產產權權屬以不動產登記證為準，但是現實卻不像法律中來的那么明白。比如說：戀愛中的雙方在婚前共同出資購房，但產權證上只寫一個人的名字，產生糾紛房產歸誰呢?又如，夫妻雙方婚前一方出資購買婚房，婚后二人共同還貸，離婚時房產又歸誰呢?再如，雙方父母為兒女結婚，分別出資買房，兒女一旦感情出現問題，所買的房屋又該怎么分?如此紛繁復雜的產權糾紛該怎樣處理呢?辦理婚前財產公證不失為一個上上策，婚前夫妻雙方進行財產公證，明確財產產權歸屬，一旦感情出現問題就可依據協議進行分割財產，避免糾紛產生。

篇（10）

第三條市公安機關是本市戶籍管理的主管部門，負責戶口遷移、管理等工作。公安派出所為戶口登記機關，具體負責轄區內的戶口登記管理工作。

第四條普通大中專院校畢業生符合下列情形之一的，可以辦理戶口登記：

（一）具有碩士以上學位的普通高校畢業生自愿到我市就業的，可“先落戶、后就業”；

（二）入學前戶口在本省的大中專畢業生暫未就業的，可持報到證將戶口落入省、市人才交流中心集體戶，三年仍未就業的，將戶口遷回原戶口所在地；

（三）入學前戶口在本市市區及市轄縣的大中專、技校畢業生畢業后暫未就業非農業戶口的，可將戶口遷回原戶口所在地；農業戶口的，可將戶口落入省、市人才交流中心集體戶，三年仍未就業的，須將戶口遷入原戶口所在地，按自愿的原則可落為非農業戶口或農業戶口。

第五條符合本規定第四條規定情形之一的，申報戶口需向公安機關提交下列相關材料：

（一）畢業證書復印件；

（二）畢業分配報到證復印件；

（三）人事等部門錄用證明復印件及用人單位的落戶證明；

（四）常住戶口所在地戶籍證明或畢業院校所在地戶籍證明。

第六條被本市機關、企事業單位和社會團體聘用，且在我市有住房，具有中級以上職稱的專業技術人員（含本市急缺的技術工種和特殊工種人員），具有高級職業技能資格的工人、大專以上學歷人員，可以辦理戶口登記。

第七條符合本規定第六條規定的，申報戶口需向公安部門提交下列相關材料：

（一）畢業證書復印件；

（二）聘用合同復印件；

（三）資格證書復印件；

（四）原戶口所在地戶籍證明；

（五）房屋所有權證書復印件。

第八條在市區購置建筑面積70平方米以上成套商品房且取得房產證，并實際居住的本人、無工作的配偶及未成年子女可以辦理戶口登記。

第九條本省外州縣單位和國家、省直行業單位在本市購建住宅出售給職工的，其無工作的配偶、未成年子女可以辦理戶口登記。

第十條符合本規定第八、九條規定的，申報戶口需向公安機關提交下列相關材料：

（一）購房發票、商品房所有權證書；

（二）原戶口所在地戶籍證明；

（三）婚姻證明；

（四）配偶無工作證明。

第十一條因投資經商、創辦企業、納稅符合下列條件之一的，可以辦理戶口登記：

（一）在本市投資辦企業的外商，一次性投資10萬美元的，如本人不辦理，可允許一名公司工作人員辦理戶口記；

（二）在市區一次性投資50萬元、在國家級經濟技術開發區（包括城南新區）一次性投資30萬元、在本市市轄縣一次性投資20萬元的，項目開工或開業后，引資單位出具證明，且有固定住所的，本人、無工作的配偶及未成年子女可以辦理戶口登記；

（三）個體私營企業在本市當年納稅2萬元或3年累計納稅4萬元以上的，在本市有固定住所的投資者、無工作的配偶及未成年子女可以辦理戶口登記。

第十二條符合本規定第十一條規定的，申報戶口需向公安機關提交下列相關材料：

（一）投資證明、項目開工開業證明或稅票；

（二）工商營業執照、稅務登記證；

（三）原戶口所在地戶籍證明；

（四）婚姻證明；

（五）房屋所有權證；

（六）配偶無工作證明。

第十三條具有本市常住戶口人員的配偶、子女、父母，符合下列條件之一的，可以辦理戶口登記：

（一）夫妻兩地分居，投靠配偶的；

（二）未成年子女可隨父或隨母；

（三）男年滿55周歲、女年滿50周歲身邊無子女，來寧投靠子女的；

（四）父母雙亡，投靠其祖父母、外祖父母的未成年人；

（五）經民政部門依法批準被收養的非直系親屬以及社會福利機構依據法律規定程序收養的棄嬰兒和孤兒。

第十四條符合本規定第十三條規定的，申報戶口需向公安機關提交下列相關材料：

（一）婚姻證明；

（二）戶籍證明、出生證；

（三）父母投靠子女需出具當地鄉（鎮）政府或城市街道辦事處身邊無子女的證明；

（四）父母雙亡投靠直系親屬的，需由戶口所在地派出所及民政部門出具死亡證明或孤兒證明；

（五）收養的，需出具民政部門的收養證；寄養的，需出具寄養協議和公證機關的公證書。

第十五條其他符合下列情形之一的，可以辦理戶口登記：

（一）離退休后來本市定居且在市區有固定住所的干部、工人及其不在職的配偶和未成年子女；

（二）符合國家政策規定接受安置的軍隊轉業、退伍軍人；

（三）由上級批準安置在本市的地方和軍隊離退休、退役干部及其無工作的配偶和未成年子女。

第十六條符合本規定第十五條規定的，申報戶口需向公安機關提交下列相關材料：

（一）離（退）休證；

（二）民政、人事部門安置手續；

（三）房屋產權證明；

（四）配偶無工作證明；

（五）原戶口所在地戶籍證明。

第十七條符合隨軍條件的配偶及其未成年子女，可以辦理戶口登記。

第十八條符合本規定第十七條規定的，申報戶口需向公安機關提交下列相關材料：

（一）任職命令及家屬隨軍報告表；

（二）配偶無工作證明；

（三）原戶口所在地戶籍證明；

（四）婚姻證明。