房地產稅務籌劃稅匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產稅務籌劃稅范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

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1引言

我國社會主義市場經濟不斷發展，經濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產現已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現代企業管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內容，對房地產企業的發展有著至關重要的作用。但房價出現了爆炸性和持續時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業風險，才是穩控房價的重要途徑。

2找出房地產面臨的稅務籌劃風險

2.1國家政策風險

房地產行業的持續發熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經濟下，房地產行業為我國國民經濟消費水平有著重要作用，推動著經濟的發展。而房價的居高不下使得房地產企業處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據國民經濟狀況隨時對房地產行業進行調整，但是房地產行業容易造成對稅務政策不理解的現象，從而導致違反法律的相關規定。

2.2房地產行業運營風險

房地產企業是房地產行業的重要組成成分，整個行業的發展前景與社會經濟生產活動有著密切關聯，如果房地產企業在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業在經濟發展上陷入困境，甚至導致嚴重經濟危機。員工是企業經營的動力，沒有員工就沒有企業生存的動力。員工情況，包括個人素質差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業運營風險的重要因素。

2.3法律風險

我國房地產事業取得不斷進展，關于房地產事業稅收籌劃的法律法規卻未得到同步發展和健全，在房地產稅務問題上，房地產事業的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關的稅務人員產生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產事業進行監督和管理。再者我國大部分企業對稅收籌劃未能全面理解甚至出現偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規的空子，出現偷稅漏稅的行為，從而在房地產領域產生違法犯罪的風險。

3分析稅務籌劃風險產生的原因

首先國家對于房地產行業的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經濟發展在不斷調整優化，房地產行業稅收政策也在變動中。我國頒布的關于房地產稅收的法律法規仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關稅務籌劃制度，致使對房地產行業稅務籌劃方面的監管力度不夠，房地產企業容易在稅收籌劃上出現誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產行業的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調控政策都對其有些極大影響，因此房地產行業過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關工作人員根據該行業發展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業稅務負擔。但影響房地產行業發展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。

4加強對房地產稅務籌劃的風險控制的措施

4.1國家對房地產稅務實行科學籌劃，防范風險

在法治社會前提下，房地產行業必須在法律法規的條框下運行，遵守法律法規，房地產企業有關部門應當準確了解國家和政府關于房地產行業稅收的政策和法律規定，稅務籌劃工作人員也應當根據法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產行業應當繳納的稅務及其基本市場發展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產稅務風險，深入了解國家和政府的法規和政策，使得房地產企業的經營與國家法律政策相聯系，讓房地產行業在遵守法律的前提下盡可能地節省產業成本，防范發展風險。

4.2建立健全稅務籌劃制度

國家通過稅務籌劃制度來對房地產行業進行監督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關開展政府相關工作，房地產企業的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監督下有效完成，讓政府與房地產行業在市場經濟背景下處于優勢地位。

4.3正確認識房地產稅務籌劃的作用

稅務籌劃工作能夠降低房地產的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據房地產行業所收集到的數據，與房地產實際運營狀況相結合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經濟不斷變化發展中，房地產的數據信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關信息。

4.4房地產行業工作人員要樹立風險意識

房地產企業對稅務籌劃方面的專業人才需求大，這也要求相關人員具備較高的專業知識能力和素質。房地產行業受國家政策、其他行業和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質。

5結語

綜上所述，稅務籌劃是房地產行業發展的重要舉措，如何加強房地產稅務籌劃的風險控制則是房地產行業發展的重要課題。在激烈的市場經濟競爭下，房地產企業利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產行業持續健康發展。

作者:余德梅 單位:海口中上財經顧問股份有限公司

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房地產企業納稅籌劃應該注意的幾個問題

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1、納稅意識薄弱

企業作為納稅人依法納稅是應盡的義務，但是由于房地產開發周期長，稅收對企業經營業績的短期影響不明顯，導致某些企業在未做稅務清算之前未能足夠重視各種稅負特別是土地增值稅和企業所得稅對企業盈利的影響。

2、對納稅存在錯誤認識

在很多房地產企業中，理所當然的將納稅籌劃作為財務部門獨立可完成的工作，不重視開發全過程中各個部門的配合，致使企業出現多交了稅、還被稅務機關處罰的情況。房地產企業的財務人員雖了解相關稅務知識并且經常與稅務機關打交道，但是如何將稅務知識以及稅務機關的各項要求貫徹到日常經營活動中去，是需要企業領導予以重視以及各部門進行配合才可以完成的，不然稅務工作也僅是事后的稅款計算與繳納罷了。因此，目前房地產企業特別是中小房企對稅收籌劃應有正確的態度和認識。

3、房地產企業內部缺乏納稅管理

目前我國的房地產企業內部，雖然企業財務人員也在進行稅收相關規定的學習，但是由于針對性不強，不夠系統全面，對房地產企業的納稅籌劃并沒有多少幫助，甚至由于斷章取義造成偷稅、逃稅的現象。

4、房地產企業不知如何規避風險

由于缺乏妥當的納稅管理，不僅不能以合理手段降低企業納稅成本，而且還容易給企業造成納稅風險。因此，只有加強企業領導層對稅收影響盈利的認識，以及各相關部門的節稅意識，才有可以真正實施稅務籌劃工作，從而減輕房地產企業的納稅負擔，規避房地產企業的納稅風險。

5、企業內納稅籌劃實施不及時

由于未能事前進行籌劃，等會計核算完成后，發現有可合法合理規避稅款，這時已無法改變交稅的現實，造成不必要的開支，減弱了企業的盈利能力。

二、加強房地產企業的稅務籌劃措施

1、項目開發全過程籌劃

即從取得土地使用權、項目立項、籌資、開發建設、銷售等各方面加強稅務籌劃。房地產企業產品開發周期長，涉及政府部門、企業繁多，決定了其稅務籌劃內容的復雜性。所以，房地產企業在制定稅務籌劃時，就應進行全局和全方位的籌劃，在取得某幅土地使用權時或之前，就應對在該幅土地上開發產品的定位及物業類型、戶型、自有資金與貸款的比例、自開盤至交樓的時間等方面進行一系列的測算。

以物業類型為例，在同樣的一幅土地上，開發不同類型的物業稅款占銷售額的比例差異很大。如為聯排或TH物業，各項稅金（包括營業稅金及附加、土地增值稅、企業所得稅，以下同）占銷售收入的比例為30%左右；如為高層住宅項目根據物業的定位標準不同，占比也不同。如為普通高層物業，各項稅金占銷售收入比例為18-20%；如為高端高層物業，各項稅金占銷售收入的比例為25%左右。

由于各地對普通住宅面積有規定，戶型設計直接影響到土地增值稅的計算；由于貸款利息稅前抵扣的規定，貸款規模影響企業所得稅的計算，同時要考慮公司的財務風險；開盤至交樓的時間影響到土地使用稅的計算；因此，房地產企業的財務人員需要在項目發展的全過程介入，才有可能進行稅務籌劃。（注：以上稅金未含契稅，因為該稅款以土地價款為基數計算，基本沒有籌劃的空間。）

2、選擇最優的會計核算方式

房地產開發企業在同一或相鄰地塊有不同的開發項目，對這些項目進行分開核算或是合并核算，都是合理的。所以，企業財務管理人員可以對這兩種方式的利弊進行衡量，對稅金進行計算，來確定最適用的會計核算方式，在我國稅法允許范圍內，減少稅金，減輕稅務負擔，提高企業綜合經濟效益。

3、充分運用國家土地增值稅“起征點”優惠政策

我國土地增值稅“起征點”為土地增值稅方面的稅務籌劃提供了條件，運用該政策需要根據政策本身的規定進行籌劃，避免產生籌劃上的失誤。另外，還可以計算稅務負擔平衡點，進行產品定價，實現稅負最小化。比如兩塊相鄰的土地，地價相同。一塊開發別墅住宅，一塊開發純高層住宅。別墅的均價將會是高層的3-5倍，而由于建筑結構的不同，高層住宅的建安成本卻高于別墅2-3倍。很顯然，別墅住宅將會產生很高的土地增值稅，而高層項目甚至達不到起征點而不需交納土地增值稅。這時可以將兩塊土地統一規劃，統一核算收入和成本，計算整體稅負。再與分別核算進行對比，選擇有利于企業的核算方式。

4、加強借款利息和營銷優惠的稅務籌劃

我國大部分的房地產企業主要通過銀行貸款進行籌資，銀行貸款借款期限長、費用高，可以利用適用的利息扣除方法進行借款利息的籌劃。我國稅法對企業借款利息有相關方面的政策，房地產企業可以根據自身特點，選用合適的籌劃方法。

三、房地產企業稅務籌劃的發展趨勢

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21世紀房地產業在我國土地產業和商場產業占據較為大的面積和巨大金額的投資，在這一基礎上存在一定的風險，涉及到眾多稅點。 主要稅種有營業稅、土地增值稅、房產稅和所得稅。這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產企業依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。

一、房地產企業稅務規劃及分析

房地產業大額投資隱形到了一定的風險及施工難度，涵蓋了一系列的稅點，筆者將在自己工作當中的一些遇到的問題進行分析將房地產業的稅務正確的運行及分配利用。促進多方面多方面稅務正確的分配，加強稅務在企業中的合法利用，完善稅務的避稅和漏稅。企業房地產稅務是遵守有關法規，在制定和施行相關稅務政策程序和措施的基礎過程上，來完善稅收。

我們將進一步的對稅務進行解刨及探析：

（一）合法性稅法是處理征納關系的共同準繩

稅務籌劃是在完全符合稅法、 不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，房地產企業做出繳納低稅負的決策，依法行政的稅務機關對此不應反對，這一特點使稅務籌劃與偷稅具有本質的不同。

（二）籌劃性經營行為的發生是企業納稅義務產生的前提，納稅義務通常具有滯后性

稅務籌劃不是在納稅義務發生之后想辦法減輕稅負，而是在前期通過充分了解現行稅法和財務知識， 結合房地產企業全方位的經濟活動進行有計劃的規劃、設計、安排來尋求未來稅負相對最輕、經營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預先籌劃，具有超前性。

（三）目的性房地產企業進行稅務籌劃的目標不應是單一的而應是一組目標

直接減輕稅收負擔是納稅籌劃產生的最初原因，是稅務籌劃最本質、 最核心的目標。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現任何關于稅收方面的處罰，以避免不必要的經濟、名譽損失，實現涉稅零風險，確保自身利益不受無理、 非法侵犯以維護主體合法權益。

（四）多維性

籌劃過程的多維性從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產企業生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節，均應進行稅務籌劃。不僅生產經營過程中規模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務籌劃，而且在設立之前、生產經營活動之前、新產品開發設計階段，都應進行稅務籌劃，選擇具有節稅效應的注冊地點、組織類型和產品類型；從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。

房地產業在我國國有產業中占有一定的領域，它的稅務率也占了一大部分。在企業中稅務這一方面占據好大一部分要素。增值稅和效率稅有著共同的特征及體系。現在好居民在購買房屋的同時房地產企業已經在銷售樓的同時包含了稅點進去。

二、房地產企業主要稅種的稅務籌劃

（一）營業稅籌劃

營業稅是我們稅務體系里最為主要的稅務， 在銷售的同時無形的已經形成了一種稅務。根據我國人口占據世界第一的要素上面，房地產業也普遍在國內外形成了一種史上以來的大體制的行業。尤其在房地產業售前服務，屬于不動產，稅率皆為5%。有些企業將售樓稅點降低在最低限度。

（二）增值稅籌劃

增值稅對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現的增值額征收的一個稅種。增值稅已經成為我國最主要的稅種之一，增值稅的收入占我國全部稅收的60%以上，是最大的稅種。增值稅由國家稅務局負責征收，稅收收入中75%為中央財政收入，25%為地方收入。進口環節的增值稅由海關負責征收，稅收收入全部為中央財政收入。2011年10月31日，財政部公布財政部令，增值稅、營業稅起征點有較大幅度上調。

（三）房產稅籌劃

房產稅的征稅的是房產，在合法的條件下引領稅務在房產業多元化利用。如何從房產的土地轉入正確的使用效率，來權證中小型企業中存在的一些稅務因素。上文已經明確的闡述了房地產業給人們帶來了便利，在房地占地有一定的空間。室內的裝備設施，都是進行核算及分析。

（四）企業所得稅籌劃

中小型企業在社會中占有一定的空間，公司內部都有每部分物資流動正確運營的程序化體系。就在酒店房地產業這一部分，闡述企業所得稅怎么籌劃的進程。來完善產地產業在企業當中的主營因素之一。企業所得稅在我國產業里占有博大的稅務，有些較為廣大的資產在一定程度上進行稅務查收。

三、房地產企業稅務籌劃中應注意的問題

（一）考慮經濟環境配套性

現在房地產這行業銷售方面競爭也很大，面臨客戶和房地產的投資的各種原因，有些單位采取各種相關行銷方式，建立和客戶良好的關系 盡量采取降低一些成本措施。 對稅務這一塊也有相對的了解和采取不同的方式進行， 對購買房價的市民帶來了一些幫助和優惠。 一些相關部分的政府采取一些措施引領百姓對房間稅務有基本認識， 這也需要一些部門工作人員良好的配合， 讓正確運營好稅收這一點，盡量取得一些稅務政策優惠。另外稅務機關單位對企業也有一定的影響。

（二）按照企業稅務規章，企業也有一定的利益效益

根據房產稅務籌劃條列， 大多數企業都在竭盡全力做好減稅務的措施， 通過另外一種方式來采取減稅的措施，盡量避免最小的稅務加收。當新發生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，當費用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一種優良的稅務必須是多種稅收的選擇， 不能就這樣的當做是最小的稅務就是好優秀的了。

（三）稅法和會計制度的分離

由于會計核稅法的規則不同、基本要素和遵循的法則也不同，房地產業和會計這一塊有一些不同的說法。會計主體是根據會計信息需求者的要求進行會計核算的單位，可以說是一種大家要遵循的法制也可以說是一種經濟的脊髓， 納稅主體是指依法直接負有納稅義務的基本納稅單位（或自然人） ，也就是稅法規定的獨立納稅人。因此，會計主體和納稅主體是相同的，有的時候也完全不一樣。由于會計制度與稅法的目的不同，對收益、費用、資產、負債等的確認時間和范圍有時也不相同， 從而導致企業稅前會計利潤與應納稅所得之間產生差異― ―時間性差異和永久性差異。

四、房地產企業稅務籌劃的發展方向

房地產企業設備了會計，有會計規章制度和培訓的最基本的知識， 尤其是要掌握好一定的專業知識和精通稅務知識，這樣在企業中也突出了會計稅務的這一要點。稅務會計的本職工作：一是要根據會計稅收規章法條、可免除一些不需要的項目、利潤和稅務進行比較和計量，計算和繳納應交稅金，編制納稅申報表來滿足稅務機關對稅務信息的要求。 二是根據企業的利潤進行預算和籌備，對稅務利潤進行運營和合理計劃，發揮房地產會計的實力和特點效果及作用，盡量保持在房地產稅收為最低。 稅務籌劃作為一種綜合的管理模式， 所采取的方案很多。 從環節上看，包括預測方法、決策方法、規劃方法等；從學科上看， 包括統計學方法、數學方法、運籌學方法以及會計學方法等，因此， 房地產企業稅務籌劃在方法上的綜合性特點使籌劃活動是一項高智 力的活動，需要周密的規劃、廣博的知識，深則精致的方案。

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稅務籌劃是隨著市場經濟運行的規范化、法制化以及公民依法納稅的意識提高而出現的，隨著市場經濟體制的不斷完善，稅務籌劃將具有更廣闊的發展前景。房地產開發企業要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須對納稅活動進行全方位、多層次的運籌。

所謂稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規定許可范圍內，通過對投資、經營、核算等一系列經濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切稅收優惠政策和運用稅收法規所允許的技術差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經濟利益。

在對房地產項目稅收進行籌劃之前，有必要先了解一下當前房地產項目稅收立法整體情況。一個房地產項目從招投標、開發、建設到銷售（轉讓）過程主要涉及以下這些稅種：企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等，相對應的法規為各稅種暫行條例及其實施細則以及財政、稅收部門的規章、通知、批復等。

因此，進行稅務籌劃，必須是在充分了解國家稅收政策的基礎上結合企業的自身情況進行。稅務籌劃的分類主要可以分為分行業、分稅種、根據經營活動三種類別進行籌劃。房地產項目可以從企業的經營活動以及區分不同稅種進行稅務籌劃。

一、根據房地產企業的應繳納的稅種進行稅務籌劃

一般來說，房地產企業需要繳納所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等。根據稅種進行稅務籌劃，主要是通過減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數量性條文等進行稅務籌劃，還可以通過稅基、稅率、稅額避稅的方法進行節稅。房地產企業需要承擔的稅種主要是營業稅以及企業所得稅，而5%的營業稅以及在此基礎上附加的教育附加與城建是根據企業的銷售額征收的，因而節稅空間不大。接下來主要從企業所得稅、土地增值稅兩個稅種簡單介紹一下稅種的稅務籌劃。

（一）、企業所得稅的稅務籌劃

根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》的規定在我國境內實行獨立經濟核算的企業或者組織，應當就其生產、經營所得和其他所得繳納企業所得稅。因此房地產企業從房地產開發經營和其他經營活動取得的所得，是企業所得稅的征收對象，同時還包括對外投資產生的股息、利息、租金、轉讓各類資產、特許權使用費等所得。目前，內資房地產企業的企業所得稅為25%。

（二）、土地增值稅的稅務籌劃

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應繳納土地增值稅。該稅種是針對房地產市場而設的特殊稅種，因此更有必要進對土地增值稅進行稅務籌劃。

1、根據土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

土地增值稅的征稅范圍為：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，像房地產中的代建房行為就是應該屬于勞務行為，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。

2、利用土地增值稅起征點作稅收籌劃

土地增值稅的起征點為：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔之間的關系，否則增值率稍高于起征點就會帶來損失。

陽光房地產開發公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。進行納稅籌劃后使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。

3、利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃

計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項目，因此適當增加分母，即扣除項目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達到降低稅負的效果。

稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20%。其中房地產開發費用中的利息費用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細則》中做了明確規定，房地產企業可以選擇適當的利息扣除標準進行稅收籌劃。稅法規定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的 10%以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。

二、根據房地產企業的經營活動進行稅務籌劃

（一）.利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃

房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。

假設2011年1月份陽光房地產開發公司新開發一個項目，需要資金1000萬元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負影響也必然不同。

如果企業選擇銀行貸款融資方式，按年利率6%計算，每年需要支付利息60萬元，根據稅法規定，該利息費用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為60萬元，可以為公司節稅60×25%=15萬元；如果陽光房地產開發公司經過批準發行債券融資，公司債券可以對社會公開發行，也可以局限于企業內部職工發行。稅法規定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即采用發行債券的方式融資可以為企業節稅25（100×25%）萬元。采用上述兩種方式融資，都可以達到節稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業通過發行股票的方式進行融資，由于發行股票屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，所以不能有效降低稅基。

（二）、通過不同的投資方式進行稅務籌劃

根據我國現行稅法規定，投資收益、經營收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會產生同樣的投資收入所對應的稅負不同的情況。因此出于對節稅利益的追求，可以通過將不同性質的收入進行相互轉換達到稅收籌劃的效果。

譬如陽光房地產公司有500萬的閑置資金，希望與某房地產開發公司A進行合作，至于采用什么樣的方式進行合作很有講究，畢竟采用何種方式進行合作將直接對陽光房地產公司的今后取得的合作收入的納稅活動產生決定性的影響。

陽光房地產公司主要可以采取三種方式與A公司進行合作：第一種是直接將500萬作為出資與A公司進行合作開發房產；第二種是通過金融機構將500萬資金出借給A公司參與房產開發；第三種是采取投資入股方式參與房產開發。

假設陽光房地產公司在1年以后中途退出該房產開發項目，經與A公司協商，分得現金100萬。第一種方式下，100萬收入按稅法規定作為項目收入分利。由于陽光房地產公司出資金，其收入不分攤任何成本，在公司分得100萬元時，相當于公司將合作開發的房產中屬于自己的部分轉讓給A公司，轉讓價格為600萬元。轉讓收入需要繳納不動產銷售的營業稅及附加、企業所得稅。其中營業稅及附加為33萬元，企業所得稅16.75萬元，稅后收入為50.25萬元。第二種方式下，假設陽光房地產公司通過金融機構將500萬借給A公司。1年后陽光房地產公司同樣收回100萬元，其作為利息收入，應繳納金融業營業稅及附加5.5萬元，企業所得稅23.625萬元，稅后利潤70.875萬元。在第三種情況下，房產完工銷售后分回股利100萬元。由于兩個公司的稅率相同，公司100萬稅后利潤不需要補稅，即陽光房地產公司所獲經濟利益為100萬元。從以上三種投資方式看第三種稅負最輕，但要承擔經營風險，而且B公司不負責還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負較重，但是陽光房地產公司直接參與了房產開發項目，獲得開發經驗。在實際操作中，由于經營收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質上可以相互轉讓，企業可以結合自己公司的實際情況、實際需求來確定經營投資方式以減輕稅收負擔。

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一、房地產企業進行系統稅務籌劃的迫切性

（一）房地產調控中稅收政策逐步取代行政直接干預的趨勢

在2012年1月31日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理明確提出，要繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。這說明遏制投機、投資已經成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關政策措施”意味著將會出臺更具市場引導性的長期政策來取代短期的行政直接干預。行政干預色彩濃厚的政策逐漸會被相應的稅收政策所取代。

（二）嚴厲調控措施下房地產企業告別暴利時代

史上最嚴厲的房地產調控已經走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產業出現了凈利潤下降、資產負債率上升、行業分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實現營業收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實現營業收入1952.49億元，同比增18.72%；實現凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點。有近半數房企凈利潤負增長。增收不增利成為普遍現象。部分多元化的企業開始剝離房地產業務，部分中小房地產企業開始推出市場。

（三）稅收是房地產企業成本的重要組成部分

在2010年房地產調控以前，我國房地產開發企業稅收負擔維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產調控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財政部、稅務總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。在可以預見的將來，房地產稅收負擔只會不降反升，這將會進一步削弱房地產開發企業的盈利能力。

因此，房地產企業在面臨如此嚴厲的宏觀調控措施且稅收機將會長期化的情況下，進行系統的全面的稅務籌劃，降低納稅負擔，增加利潤十分重要且非常迫切。

二、房地產開發企業稅務籌劃策略

房地產企業需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發企業應該如何進行稅務籌劃。

（一）土地增值稅的節稅關鍵點

我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉讓房地產的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。

1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業售價過低，影響企業的銷售收入，如果定價過高，增加企業的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業帶來巨大的節稅效應。因此，企業應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業獲得最大的節稅優惠。

2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業的可扣除項目，規避對房地產開發企業扣除項目的限制。而且此時，房地產開發企業是不用重復繳納營業稅的。

3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優惠。企業在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發成本的10%以內進行開發費用的扣除。房地產企業是資本密集型行業和高杠桿經營行業，大部分企業都有大量貸款，企業應當合理選擇扣除方式以最大化節稅效應和企業利潤。

（二）房產稅的節稅關鍵點

我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為：自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。

1.分解租金附加收入。當企業出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業可以單獨設立相應的物業管理公司，專門從事水電費、物業管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。

2.把房屋出租變為房屋承包。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業稅，稅率較高，稅負較重。企業可以將出租的房地產轉變為稅負較輕的房地產承包。企業將房地產作為一項資產承包出去，企業定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業既可以獲得相應的收入，又可以獲得節稅優惠。

3.把出租房屋變為投資用房屋。房地產企業將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業稅，還有城市維護建設稅及附加及企業所得稅。如果企業以房地產直接入股進行聯營，共擔風險，企業只需直接繳納企業所得稅即可。因此，可以將出租業務轉為投資業務降低稅負。

總之，房地產企業可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。

三、房地產企業納稅籌劃應該注意的幾個問題

（一）設立專門的納稅籌劃部門

相對于其他行業來說，房地產企業稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業經營中的重要性。為此，企業應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業的稅務人員，為企業進行系統的稅務籌劃。

（二）全程全方位的進行納稅籌劃

房地產開發企業應當在設立、項目建設開發、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔。總之，房地產開發企業稅收籌劃應當是貫徹在企業設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。

（三）時刻關注政策法規的變化

目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業發展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業應該時刻關注國家政策法律法規特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。

四、結束語

在長達兩年甚至持續更長時間的國家宏觀調控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產企業不能再依賴房地產價格持續增長帶來的暴利，亟待轉型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產企業面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調控中，土地增值稅和房產稅的改革是重要舉措之一。企業應當特別重視土地增值稅和房產稅的納稅籌劃，避免因為沒有經驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業應當特別設立相關稅務籌劃部門，時刻關注政策法規變化，及時作出調整，進行全程全方位的稅務籌劃工作。

參考文獻：

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4.張雁.淺析房地產企業土地增值稅納稅籌劃[J].中國鄉鎮企業會計，2012（7）.

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一、開發建設環節的稅務籌劃

房地產開發企業在房地產開發環節所繳納的稅種相對比較少。具體來說，土地所有權出讓之時，產權轉讓書據并不用納印花稅，而只有取得土地使用權時需要繳納城鎮土地使用稅和契稅外，在此階段，開發商可以依據具體情況規劃本企業的籌資和開發方式，并且對于未完工項目轉讓方式以實現營業稅和企業所得稅等的籌劃。所以，開發商在建設環節較為重視籌資與開發方式。

（一）融資方式及利息費用扣除方式的稅務籌劃

眾所周知，房地產開發項目建設時間較長，投資周期也較久，所需要的資金較多且占用資金的比例也非常高。總而言之，房地產開發企業融資的主要特點是資金量需求非常大、借款周期非常長、支付利息較高等特征。該行業的特性使房地產開發企業大多需要具備雄厚的資金及較強的融資能力。目前，房地產開發企業融資方式主要是債務債權融資，但是，當前很多房地產開發企業非常傾向于向銀行等主要金融機構借款，這一點比較符合稅務籌劃原理，特別是由于房地產開發企業經常是在項目開發地成立一個分公司。所以，房地產開發集團一般由若多個子公司或分公司構成，各子或分公司之間的資金需求情況肯定有所不同，資金短缺情況不一。所以集團進行協調，對各分公司的資金需求進行分析，對集團而言，一方面可以增強企業內部資金利用率；另一方面又可以起到節稅作用。向金融機構借款或者是進行分公司之間的臨時拆借，借款利息既可以在企業所得稅之前進行扣除，又可以作為土地增值稅增值額的部分進行扣除，從而在某一程度之上減少房產增值率。

（二）合作建房的稅務籌劃

房地產開發企業進行房地產投資可以有很多種方式，當房地產開發企業在相關資質及其他條件不完全具備時，他們經常會選擇與其他有條件的企業或個人合作。例如，合作辦企業以及合作開發相關房地產項目，從而實現資源互補和共享。由于合作開發房地產往往涉及收入及稅種非常多，且由于合作方式的有所差異，所承擔的稅負必定會存在一定的差異，稅務籌劃的空間也會有所不同。總體來看，采用構建合作企業方式并采取風險共擔與利益共享的收入分配方式最為節省需要上繳的稅費，只需要在銷售房屋取得收入時按銷售不動產進行納稅；而成立合作企業一般是待房屋建成以后合作者就按一定比例對房屋銷售利潤進行分，而以土地使用權出資的相關方還需就轉讓土地使用權繳稅相關稅費。而“以物易物”的合作方式，合作者一般是分別按照他們銷售房屋的金額及轉讓土地使用權的價值對應繳納企業營業稅、土地增值稅等等。合作建房者將劃分的房屋進行出售時還應按房屋銷售額相應交納營業稅、土地增值稅及企業所得稅等等，而且負稅程度最高。

（三）開發項目轉讓稅務籌劃

房地產開發項目轉讓主要是指對于獲得相關部門批準的房地產開發項目，在企業股東收益人之間、向他人轉讓其股權或合作開發權益的具體行為。一般而言，房地產項目轉讓交易形式主要有：股權轉讓、非整體資產轉讓、整體資產轉讓這三種形式。企業選擇股權轉讓還是進行資產轉讓作為房地產項目轉讓交易的形式，所適用稅法依據完全不同，從而會產生有差異性的稅收負擔。對比非整體資產轉讓，整體資產及股權轉讓交易在轉讓時的稅收負擔是比較少的，從而具有比較大的籌劃空間。

二、交易環節稅務籌劃

房地產企業在銷售環節所涉及的稅費種類最多，常見的比如有營業稅、企業所得稅、土地增值稅、城市維護建設稅等。接下來將從以下幾個方面探討銷售過程中的稅務籌劃。

（一）銷售價格稅務籌劃

土地增值稅總共有四級稅率，稅率種類為超率累進稅率，所以，從土地增值稅入手是房地產定價策略的稅務籌劃的主要內容。除此之外，還應利用土地增值稅的相關優惠政策。例如，普通住宅的增值率不高于20%的免征增值稅優惠。由此可見，房地產的價格高并不能代表企業實現的利潤一定高，如果稅負過重，也有可能導致企業的利潤降低。銷售價格稅務籌劃的具體對策為：找準土地增值稅的特點，充分利用土地增值稅的優惠政策，通過調整房地產銷售價格，在不超過稅收臨界點的條件之下，實現應納稅額的降低。從降低稅收成本的角度出發，房地產企業確定房地產售價時應遵循如下規律：售價與稅金之外扣除項目的1.2848倍時，土地增值稅的成本就比較高，從而導致企業收益較低。相反，售價低于上述金額時，企業就免交土地增值稅，企業的稅負成本就較低，實現的收益自然較高。

（二）房地產企業促銷方式與稅務籌劃

一般來說，房地產企業的促銷方式主要包括：現金折扣、贈送精裝修、贈送物業管理費等形式。上述促銷方式非常有可能改變房地產企業的納稅數額。比如說現金折扣會沖減營業稅的計稅依據；贈送精裝修可以使房地產企業降低營業稅納稅義務。稅務籌劃主要可以從兩個方面進行：第一，利用稅收政策。比如說，現金折扣作為企業銷售收入的減項從而使企業少上稅；贈送精裝修等可以視作為房地產開發成本的組成部分，從而減少上稅金額。第二，調整促銷的法律形式。人們可以對房地產銷售合同進行調整，銷售手段形式的改變可以有效降低稅收成本。

（三）房地產開發企業費用核算的稅務籌劃

相對于舊企業所得稅法的規定，新稅法稅前扣除費用比例已經大為提升，稅前扣除項目較以前也增加了不少，從而使得該方面成為稅務籌劃重點，房地產開發企業必須關注于其費用扣除及變化，做好企業費用核算籌劃。在企業納稅籌劃中控制作為資本性的支出，以盡量減少不能作稅務扣除的費用項目開支，在有限制列支的費用項目中，注意在類似性質的費用或者可替代費用開支之間進行調節，盡量將標準內的實際開支控制調整至標準臨界點，既防止出現超標準列支，也盡量減少各項費用標準未達空間，造成籌劃資源的浪費。

參考文獻：

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篇（8）

房地產項目投資大，周期長，涉及到許多稅種，如果經過科學合理的稅務籌劃，就可以為房地產企業節省資金，減輕企業負擔，促進企業進一步發展，促進稅收制度的完善。筆者從多年的財務工作中，對房地產稅務籌劃有一些實踐經驗，供大家交流。

一、房地產企業稅務籌劃

房地產企業稅務籌劃包括合理避稅、節稅、轉稅等多方面的內容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規避或減輕稅收負擔；節稅則主要是依據稅法規定的優惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優惠條款，以達到減輕稅負的目的；轉稅是通過提高或降低價格等方法將稅收負擔轉移出去的方法。房地產行業涉及的稅種主要包括：營業稅及附加、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務籌劃工作應主要圍繞這些稅種展開，其特點在于籌劃性、合法性、多維性。

二、房地產開發企業應從以下幾個方面入手進行稅務籌劃

（一） 營業稅的稅務籌劃

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》，房地產企業所涉及的應納營業稅的稅目包括服務業、建筑業、轉讓無形資產、銷售不動產稅率皆為5%。房地產開發公司營業稅的計稅依據是房地產開發公司的銷售額，房地產經紀公司的銷售額為向房地產開發公司收取的傭金。營業稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據業務特點進行稅收籌劃：1.減少營業稅應稅項目的流轉（轉讓）次數。我國稅法規定，房地產等不動產的轉讓屬于營業稅的納稅范疇，而營業稅是按次重復征收的。2.選擇合作建房方式。（1）合作建房是指一方提供土地地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。根據營業稅法的規定，甲企業以土地使用權，乙企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于甲企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。（2） 甲企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營業稅。3.在房地產企業中，如果企業在開發之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進行開發，而不采用先開發后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業適用的3%低稅率繳納營業稅，而且還不需繳納土地增值稅。

（二）土地增值稅的稅務籌劃

1.減低增值額：（1）降低房屋的銷售價格房屋銷售價格的降低會使銷售收入減少，從而會使增值額減少，也會使地增值稅減少。但是房地產開發企業在降低房屋的銷售價格時，必須認真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進行 稅收籌劃。（2）與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同，隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，其對土地增值稅的影響己不能忽視。若房地產開發企業與購房者簽訂合同時能稍加變通則可取得意想不到的效果。房地產開發企業可先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同： 一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。

2.增加扣除項目金額：（1）選擇適當的利息扣除標準，一種情況是依靠負債籌資，預計利息用較高，應計算分攤的利息并提供金融機構證明，以據實扣除；另一種情況房地項目主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，應不計算應分攤的利息或提供金融機構證明，以多扣除房地產開發費用，達到實現企業價值最大化。（2）慎重選擇銷售時間。

3.選擇合適的建房方式：（1）合作方式，稅法規定，對于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產開發企業可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。（2）代建方式，稅法規定，代建房屋是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，向用戶收取代建費的行為。對于房地產開發企業而言，雖然取得了收入，但沒有生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務性質的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。房地產開發企業可以利用這種建房方式，在開發之初就確定好最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免銷售繳納土地增值稅。

4. 利用稅收優惠政策的稅收籌劃。根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內以獲得免稅待遇。

5.利用銷售比例進行稅務籌劃。根據（國稅發（2006）187號），擴了對于開發商征收土地關于房地產開發企業稅務籌劃的思考。增值稅的清算條件規定：“已竣工驗收的地產開發項目”，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的以及“取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點進行籌劃。當開發項目不能全銷售時，視情況將其銷售比例控制在85%以內，將納稅時間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項新的稅收籌劃方法。

（三）企業所得稅的稅務籌劃分析

企業所得稅的計稅依據為應納稅所得額，應納稅所得額=收入總額一準以扣除項目金額。企業的收入總額是指企業在生產、經營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和，包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經營收入和其他業務收入。

1.合理延遲產權轉移時間。稅法規定，只有當房地產的權屬發生變更時，才能確認銷售收入的實現。房地產開發企業可以通過合理延遲房地產權屬變更時間，推遲房產證的辦理來推遲銷售收入的實現時間，以緩繳企業所得稅，達到緩解企業資金緊張狀況的目的。

2.合理推遲成本最終確認時間。房地產開發企業的稅務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間，以緩繳企業所得稅，實現企業利益最大化。

三、現代房地產開發企業稅務籌劃注意的問題

（一）加強稅法法律、法規學習。

現代房地產企業進行稅務籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對稅收政策的一知半解，稅務籌劃必須結合企業自身的實際情況，才能達到預期效果。

（二）稅務籌劃要規范化。

房地產企業在進行納稅籌劃時要注重規范性籌劃，萬萬不可只重投機；要合理、合法地做好納稅籌劃工作。

（三）戰略與戰術相結合進行稅務籌劃。

房地產企業雖然不能從對單個項目、單筆業務或單個環節進行籌劃，但還應構建整體的稅費籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大 “撿了芝麻丟了西瓜”。

（四）提高企業財務管理水平和財會人員的業務素質。

四、小結

總之，隨著房地產市場的競爭日益加劇，現代房地產企業需要靈活運用稅務籌劃手段，在合理承擔自身稅負的前提下，盡可能地降低經營成本和資源浪費。

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1房地產企業在土地增值稅稅務規劃工作中的實際問題

根據對當前房地產企業在稅務管理方面的實際工作，總結出土地增值稅在稅務籌劃工作中所遇到的問題主要有以下幾個方面：首先，許多房地產企業在開展土地增值稅稅務籌劃工作之前缺乏對自身實際情況的了解和調查，導致土地增值稅稅務籌劃工作沒有真正的落實，房地產企業在設計稅務方案的過程中忽略了稅收業務本身的真實特征，并沒有按照具體問題具體分析的實踐原則，與房地產企業的特有屬性相悖。其次，部分房地產企業在做增值稅規劃安排時，不僅忽略了稅務本身的實際特性，甚至還忽略了個體規劃稅務工作的重要性，土地增值稅的稅務籌劃并不科學合理，進而不能為房地產企業的增值稅稅務籌劃總體方案提供有價值的參考和幫助。最后，房地產企業的稅務規劃工作應用的是超額累計稅率的計算方式，稅率是依據增值額占比進行累計的。在國家規定的《土地增值稅暫行條例》相關條文中，在企業之外的財務費用中，持有相關、有效金融機構證明且房地產企業的相關項目是按照份額計提利息，允許企業按實扣除，但扣除費用要低于銀行同期貸款的利率額。因此，房地產企業應該結合國家相關的優惠政策對稅務工作進行合理籌劃，減輕房地產企業的土地增值稅的稅務負擔，保障房地產企業持續、健康、穩定的發展。

2房地產企業的相關稅務籌劃工作

2.1對稅務籌劃空間的分析和明確

土地增值稅的計算依據來自于房地產企業增值額，增值稅主要包括可扣除項目和收入這兩方面因素。房地產企業的收入額和可扣除項目額對增值稅率的高低有直接關聯，換句話說，就是房地產企業的納稅金額多少由企業的收入額和可扣除項目額直接決定。房地產企業所涉獵的項目業務相對較多，合作單位范圍廣，且項目開發過程很復雜，房地產工程建設需要較大資金來維持運行，項目實施工期長而且項目規模大，因此，房地產企業在進行稅收規劃工作時必須首先了解好項目涉及的業務類型和業務規模，掌控好稅務籌劃的空間邊界，對項目的各個階段做好財務預算，進而為增值稅稅收工作的順利進行打好鋪墊。

2.2應用合適的土地增值稅稅務籌劃方法

合理界定好稅務籌劃空間、科學選擇稅務籌劃方法能夠有效地提高稅務規劃的工作質量，因此，房地產企業就必須結合自身項目特性對增值稅稅務開展相關籌劃工作，再加以應用科學合理的稅務籌劃方法，才能夠保障房地產企業的利潤收入和發展水平。但是要考慮到土地增值稅進行稅務籌劃的目的是為了控制或者減少有關納稅金額，因此，房地產企業應將所有影響納稅金額的因素綜合起來進行分析和研究，在不違反相關法律規定的前提下，通過應用增加收入和稅額扣除分散法，并結合房地產企業實際的納稅份額增值稅所占比重，對土地增值稅進行合理有效的籌劃工作，切實減少房地產企業的納稅額度，保證房地產企業的經濟效益和社會效益。（1）分散收入法。為了減輕企業的稅收負擔，納稅人在兩人及兩人以上的需要依照法律規定分擔納稅責任。房地產企業可以運用與氣壓企業的合作關系來分散納稅負擔，除此之外，房地產企業可以將地產項目模塊化來獲得國家更多的稅務優惠，以分散投資的經營模式來獲取更多的企業效益，房地產企業土地增值稅的稅收壓力可以得到有效的緩解。房地產企業簽訂的不同銷售合同規定了不同的經濟收入，需要上繳土地增值稅的房屋是商品房、毛坯房，但是房屋的裝修金額不需要納稅，所以，降低毛坯房售價相對的提高房屋裝修費是提高房地產企業利潤收入的有效手段。（2）增加扣除項目法。增加扣除項目法就是指房地產企業為了調整稅收扣除額來適當增加部分扣除項目。在保證土地增值稅率恒定的基礎上，合理規劃、調整扣除項目，進而能科學規劃房地產企業的土地增值稅額，在實際調整扣除項目金額的工作規劃中，為了降低稅收金額，要不斷對房地產企業項目開發成本進行科學評估和合理規劃。我國稅法所規定的土地增值稅的扣除項目包括：房地產開發成本、取得土地使用權所支付的費用金額、與轉讓房地產有關的稅金和其他扣除項目。在其他扣除項目進行資金扣減時，房地產企業的納稅人能夠依據房地產開發成本與土地使用權所支付的費用之和比重的20%進行資金的扣減。房地產在進行稅收籌劃工作時，納稅人可以直接取一部分資金轉移到成本，再將一部分資金進行合理的稅務規劃，需要注意的是，稅收籌劃完成之后再進行資金轉移的行為均被視為偷稅行為，違反了國家相關法律規定，可見，房地產企業進行的稅務籌劃準備工作是相當必要的。（3）稅率臨界。國家頒布的相關稅法明確規定了土地增值稅的納稅比例，針對超出實際納稅金額的份額實行累加計算的稅收方式，因此，房地產企業必須高度重視國家規定的稅率臨界點，將企業土地增值稅稅額有效控制在預期額度之內，為房地產企業土地增值稅的稅務籌劃工作保駕護航。

3結語

綜上所述，房地產企業在我國國民經濟發展中占有相當大的比重，為了維護房地產企業的發展市場和發展環境，企業相關法人需要依法定期向國家繳納稅收。本文主要從收入、扣除項目額以及稅率三大方面對土地增值稅的稅務規劃工作進行研究、分析和比較，并針對房地產企業在稅務籌劃方面的實際問題提出相應的解決辦法，提高房地產企業的利潤收入，為企業的發展提供理論和經驗支持。

參考文獻

篇（10）

所得稅是房地產企業稅負的重要內容之一，就是對房地產企業取得收入征收的稅種，房地產企業的所得稅主要是依據我國的企業所得稅法以及房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法作為稅收的法律依據。根據相關的數據統計資料表明，目前企業所得稅已經成為我國僅次于增值稅的第二大稅種，而房地產企業則是我國所得稅的重要納稅主體，所得稅也已經成為房地產企業生產經營中的重要稅種。

（一）房地產企業所得稅的特點

1、不存在稅負轉嫁問題

企業所得稅就是對納稅主體所得收入征收的稅種，因此對于所得稅而言，納稅與負稅主體，不會出現稅負轉嫁的問題。

2、所得稅是以凈所得作為征稅依據

企業所得稅的應繳稅額就是應納稅所得額與適用稅率乘積，并扣除減免及抵免稅額，因此，所得稅充分體現了按能負擔。

3、所得稅的彈性較高

企業的所得稅與房地產企業的實際收入所得有著直接的聯系，所得額較高對應的稅基與稅率就高，反之則會降低，因此與納稅主體的經營情況有著直接關系。

4、稅額較大

房地產行業屬于資金密集型的行業，房地產開發企業的投資時間長，資金量大，因此稅基也相對較大，所得稅的稅金數額相比其他企業更高。

（二）房地產企業開展所得稅稅收籌劃的必要性

1、降低房地產企業的稅負

房地產企業項目開發資金流量大，涉稅種類多，稅金數額較高，開展所得稅的稅負籌劃，主要是通過合理的籌劃，有效地減少稅負支出，因而節稅效果明顯。

2、有助于防范房地產企業的稅務風險。房地產企業的所得稅的稅務籌劃是以法律法規作為框架和準繩，通過所得稅的稅務籌劃，可以及時發現企業稅務管理中的風險漏洞，避免由于納稅風險造成房地產企業的損失。

3、可以促進企業財務管理水平的提高

稅務籌劃是一項法律法規與政策性很強的專業工作，強化納稅籌劃管理，可以促使企業的財務管理人員提高自身的政策、理論、實務技能水平，對于提高房地產企業的財務管理水平具有較好的推動作用。

二、房地產企業所得稅稅務籌劃的原則

（一）合法合規性的原則

對于房地產企業的所得稅籌劃，應該嚴格基于國家稅法以及相關稅收政策執行，違反稅法、偷稅漏稅等行為不僅會造成房地產企業出現稅務風險，而且對于房地產企業的聲譽以及項目開發建設的實施都會造成嚴重的不良影響。

（二）實效性的原則

國家或者是不同的省市對于房地產行業的政策導向都是不斷的調整的，而房地產企業的所得稅稅務籌劃又具有明顯的針對性，因此在所得稅的稅務籌劃上應當注重實效性，準確地把握好各項稅收政策時機。

（三）統籌均衡的原則

對于房地產企業的所得稅稅收籌劃，應該將其置于房地產企業的整體稅負中統籌考慮，不能由于所得稅稅務籌劃方案造成其他環節稅負或者是整體稅負的提高，應該遵循綜合均衡的原則。

三、房地產企業所得稅稅收籌劃的具體措施

（一）合理的運用各種所得稅稅收籌劃技術

在房地產企業的所得稅的稅收籌劃上，應該全面的利用各種稅收籌劃技術，具體運作上可以采取以下幾項技術措施：

1、納稅時間的籌劃

對納稅時間進行籌劃主要是利用好貨幣的時間價值，因此房地產開發企業應該盡可能的合法延遲納稅。納稅時間主要是基于房地產企業經營業務完工，即房地產產品投入使用、竣工證明已在房地產管理部門備案、取得初始產權證明，房地產開發企業應該合理的把握這些完工條件，適當延后完工時間。

2、合理利用各種扣除項目

有效的增加成本扣除，可以降低企業的所得稅納稅基數。房地產開發企業可以通過加速固定資產折舊來減少稅基，同時在我國稅法中規定，對于一些關于職工保障及福利項目可以作為扣除，因此房地產企業可以合理的調整企業職工的福利支出，既可以起到激勵職工的效果，而且還可以增加扣除成本。

3、準確的運用各種優惠條件

不同地區在房地產行業稅收政策上都有著不同的優惠條件，房地產開發企業應該結合項目區域的實際政策情況，合理的利用好各種稅收優惠政策，提高減稅效果。

（二）針對重點環節開展房地產企業所得稅的稅務籌劃

1、科學的選擇房地產開發企業的會計政策

房地產企業的所得稅應稅利潤主要是以會計利潤作為計算依據，也就是對差異科目調整計算。因此，在房地產企業的所得稅的稅務籌劃上，應該全面分析不同會計政策、會計核算對于稅負的影響，選擇最有利于降低稅負的會計政策。

2、以固定資產的籌劃為突破

房地產企業經營業務就是以不動產為主要內容，因此在稅務籌劃上應該把固定資產籌劃作為重點。綜合考慮房地產企業的預計凈殘值以及折舊年限，適當的采取加速折舊的處理方法，增加前期成本，降低利潤，這對于后期資本的加速回收也非常有利。

3、根據收入和資金的不同針對性的制定籌劃方案

在收入階段，房地產企業就應該將收入劃分為征稅收入、不征稅收入、免稅收入，應該區別管理，同時盡可能的將征稅收入時間后延。同時，在資金的管理上，重點對于閑散資金可以作為國債或者是其他權益性的投資，把閑散資金作為免稅收入，而且權益性投資所得收益不必繳納所得稅，有助于降低稅負。

（三）分階段做好房地產企業的所得稅稅收籌劃

對于房地產開發企業而言，所得稅籌劃的關鍵就在于項目開發建設管理過程中，因此所得稅的籌劃也應該根據項目開發不同階段制定籌劃方案。

1、項目開發準備階段

重點是全面的組織財務管理人員掌握項目開發建設所在地的稅收政策以及稅收優惠，確定納稅申報地。同時，對項目分支機構組織形式根據稅收政策的不同進行把握。

2、項目開發階段

重點是合理的選擇項目開發建設的籌資方式，以及確定好開發項目的竣工時間以及銷售時間，確定好最佳的時間節點。

3、項目銷售階段