關于房產的法律知識匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇關于房產的法律知識范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

你記得人小鬼大的劉鑼鍋嗎？你還記得電視片《刑事偵察》中的郭隊長嗎？我羨慕歲數小而學識淵博的劉鑼鍋，但我更崇拜通曉法律，活用法律的郭隊長。我是一個12歲的小女孩，可我卻有八年的學法經歷，也算是一個“老法民”啦！

不信，請看——

在我四歲的一天，我正在津津有味地看著動畫片《貓與老鼠》，鄰居張夢舟大姐姐到我家來玩。就在我去給她開門的幾秒鐘，爸爸和媽媽就把電視換到了他們癡迷的節目《今日說法》，當然我不會答應了，耍起了小孩“娃娃臉說變就變的看家本領”，哭著吵著要看動畫片，爸爸和媽媽差點也招架不住了我，此時夢舟姐勸我說：“《今日說法》就是一個個有趣的故事，很好看的，而且還能學不少的法律知識，尤其是我們可以用它來保護我們自己呢！”我也就勉強聽進了，停止了哭鬧，同爸媽和夢舟姐靜靜地聽著《今日說法》中關于一家夫妻鬧離婚產生的房產糾紛故事。

當我們正被故事吸引時，“張夢舟，快去練琴啦！”樓下的一聲大喊驚動了我倆，夢舟把頭從窗口探出去答應了一聲就走了。過了幾分鐘《今日說法》播完了，我馬上換回了兒童頻道，可是動畫片沒了。突然在我的腦海里閃過一個念頭：曾經媽媽給我看過我們家的房產證，房產證上不只有我爸爸的名字嗎？那不是說沒我和媽媽的份啦？這不公平！如果爸爸不要我和媽媽，那我和媽媽不就沒家了嗎？那要是把他換成我的名字，我們一家三口不就永遠不會分離了么？我從爸爸處要了鑰匙，悄悄地打開抽屜一看，房產證上果真只有爸爸的名字，我試著用橡皮察抹著爸爸的名字，可是名字改不了，難道就沒辦法了嗎？耶！房產證旁邊不是還放著戶口簿嗎？我要是把戶主爸爸改成我的名字，那房產證上就理所當然地是我的了吧？我仔細一瞧，戶口簿還是活頁呢，這不太簡單了，真是天助我了，把第一頁的爸爸與第五頁的我對換位置，不就行了嗎？不錯，我三下五除二地就換好了，并悄悄把它們放回了抽屜里。

晚上，我把這事鄭重其事地給媽媽說了一遍，媽媽拍著我的小腦瓜笑得流出了眼淚，爸爸在一旁聽了也覺得很好笑，我可急得要哭了。一會平靜后的媽媽將我摟進她的懷里，給我耐心地解釋起來，我睜著大眼睛似懂非懂地聽著，一會爸爸也湊了過來幫著媽媽解釋，許久爸爸和媽媽讓我終于明白了其中的道理：房產證上雖然只有我爸爸的名字，但房產是爸爸和媽媽結婚成家后買的，那屬于夫妻共同的財產。這下我可高興了，既然房產是爸爸媽媽共同的，當然就有我的一份啦！

經過這件事情，我也慢慢地喜歡上了每天中午的《今日說法》。逐漸地我又在喜愛法律知識的爸媽影響下從書本、電視上學到了更多的法律知識，尤其是我已經懂得怎樣用法律來維護我的合法權益，讓法律時刻保護著我。

篇（2）

2．抵押擔保存在的法律風險增加了貸款本息的收回難度。目前，農信社抵押貸款的抵押物主要有私有房產、國有土地使用權和房產、機器和運輸工具等。調查樣本中，私有房產抵押貸款額占抵押貸款總額的61．6％；國有土地使用權和房產抵押貸款額占24．3％；機器、運輸工具抵押貸款額占9．9％。在私有房產抵押中，70％以上為家庭居住房。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條規定，“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但小得拍賣、變賣或者抵債。”這一規定增加了對抵押房產的執行難度，也給以居住房抵押者逃廢貸款提供了機會。另外，少數農信社存在以宅基地作為抵押物的情況，這有違《擔保法》“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權”不得抵押的規定，一旦引發訴訟極有可能導致貸款損失。

3．質押擔保內部規定與法律有沖突。被調查的農信社質押貸款全部為權利質押，較為普遍地開展了存單或存折質押貸款業務，大部分信用社制定了相關的內部管理辦法。如某縣農村信用聯社的“工資存折質押貸款管理辦法”規定：“到期不能歸還貸款本息的，信用社有權全部扣留其工資存折上的資金，直至結清貸款本息。”這與《民事訴訟法》“人民法院有權扣留、提取被執行人應當履行義務部分的收入，但應當保留被執行人及其所撫養家屬的生活必需費用”的規定有沖突。如果借款人無力歸還貸款，信用社強行全部扣留其工資收入的行為將會敗訴。

4．為農民提供貸款擔保的擔保機構缺乏。被調查農信社發放的擔保機構擔保貸款僅占保證貸款總額的2％，主要是下崗失業人員小額擔保貸款。為農民提供貸款擔保的擔保機構缺乏是制約農民獲得貸款的一個主要原因。

完善現有擔保方式的對策：

篇（3）

【正文】

按照濟南市歷城區《關于實行國家機關“誰執法誰普法”普法責任制的實施意見》《濟南市歷城區國家機關“誰執法誰普法”履職報告評議活動實施辦法》等要求，現將街道2020年度普法工作履職情況報告如下：

一、推進部署普法工作情況

（一）加強普法工作組織領導。街道成立了由街道辦主任任組長、副書記任副組長、各相關科室、社區負責人任成員的普法領導小組，統籌安排全年普法工作。

（二）制定普法責任清單和工作計劃。年初，普法領導小組各成員單位按照“誰執法、誰普法”的原則上報年度普法計劃，各社區按照各自需求上報普法活動方案，司法所匯總各方信息，完成街道年度普法責任清單，詳細列明工作計劃，街道普法領導小組要求各相關單位各司其職，確保計劃落實到位。

（三）建設普法隊伍情況。以社區法律顧問為依托，成立普法講師團，共9人，全年開展活動20場，包括華信銀座廣場、憲法公園、七里河社區廣場等大型廣場宣傳；各社區利用三八節、重陽節、憲法日等重要節點開展針對性宣傳活動；充分利用各社區黨員活動日、老年大學、家長課堂等平臺開展普法講座。

二、重點對象學法考法情況

組織開展法律明白人培訓。按照上級要求，積極組織開展法律明白人培訓工作，目前共有6名同志參加培訓課程，2月底將參加全市統一考試。

三、開展普法宣傳活動情況

（一）組織開展“12.4”國家憲法日等重要節點宣傳活動，受眾1000人次。主要活動具體情況：

1.在街道辦事大廳電子屏上滾動播放憲法系列宣傳片，在各社區通過懸掛條幅、電子大屏等方式宣傳憲法精神。

2.12月3日司法所聯合東風街道政法科、禁毒辦、山東元序律師事務所及龍信社區，在綠地隆悅公館小區廣場開設憲法宣傳專場，為群眾發放了歷城區公共法律服務中心統一印制的法律常識一點通及憲法常識宣傳材料100余份，同時邀請山東元序律師事務所侯天瑜律師現場解答群眾法律問題，內容涉及房產繼承、遺囑公證、物業管理等群眾普遍關心的問題，

3.各社區法律顧問積極對接所服務社區，通過線上線下雙平臺開展宣傳活動，利用社區法律服務微信群，宣講《民法典》知識，解答群眾法律咨詢，積極引導居民尊法、學法、用法，提高居民的法制意識，增強法制觀念。

（二）組織開展“法治六進”活動5場次，受眾1000人次。主要活動具體情況：

1.2020年6月，街道應急管理辦公室聯系轄區部分企業，開展安全生產月活動宣傳，取得良好活動成效。

2.2020年7月，政法科、司法所、禁毒辦、元序律所聯合走進百花社區、辛甸社區、祝甸社區等進行普法宣傳，主要包括反、禁毒、法律條文知識，并進行現場法律咨詢解答。

3.2020年10月，街道政法科、司法所與元序律所聯合在化纖社區憲法公園開展普法宣傳活動，現場解答群眾關于房產繼承、遺囑公證等法律問題。

篇（4）

老人想要以房養老，怎樣才能保障安全？

產權人要直接與金融機構發生借貸關系

劉曉穎（北京市致誠律師事務所律師）

所謂“以房養老”，是一種產權換現金的模式，擁有房屋產權的老年人，把房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，由相應的金融機構綜合評估借款人的年齡、預計壽命、健康狀況、房屋的現在價值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。

在整個抵押期間，房主將繼續享有房屋的居住權，并負責維修。當房主去世后，金融機構將獲得房屋的產權，并對房屋進行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款的本息，金融機構同時享有房屋的升值部分。值得注意的是，無論正反向抵押貸款，均為產權人直接與金融機構發生借貸關系。

而北京這位老人以房產作抵押是把房子的管理、過戶等權利都全權委托給了合同的甲方，簽訂的是委托合同而非抵押合同，因此最終才會失去房子。

作為律師，我想提醒老年人及家屬，要言不輕信：生活中，有些人和老人非常聊得來，但是老人卻不知道他們的姓名、住址、背景，這些就是陌生人。老人要有防范意識，諾不輕許，守護好自己的房產。

老年人最基本的是要老有所養，老有所居。房屋價值居高不下，老年人切記要遠離與房子有關的一切抵押、擔保、投資、理財;掌握基本法律常識：包括房產抵押登記和公證常識，一切公證行為都將產生證據上的效力;增強風險意識，謹慎選擇投資渠道。投資過程中，既要考察有關企業是否合法注冊，也要分析其承諾的高額回報是否合理，更要考察其吸收資金的行為是否符合金融管理法律規定。

“押房理財”不等于“以房養老”

陳晴（重慶大學法學院經濟法研究中心副主任）

2014年保監會《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》。一些非保險機構迅速嗅到商機，在保險公司的“以房養老”產品尚未成型之前，搶先推出了打著“以房養老”旗號的各種產品。

“以房養老”是經國家審批的保險創新產品，有保險公司信用背書;而這些自稱房地產公司、第三方基金公司的非保險機構推出的則是“押房理財”，本質上是完全不同的項目。將“押房理財”冠以“以房養老”之名，是對概念的故意混淆，將導致三重風險。

一是老人將面臨居無定所、背上債務甚至要承擔法務風險。一旦公司經營不善倒閉，老人的房屋產權將被凍結;而根據相關規定違反申請用途的“消費貸款”申請人將被銀行訴訟追責。

二是銀行面臨抵押不足的風險。根據最高人民法院關于民事執行的相關規定，被執行人生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍賣變現或抵債，這可能導致銀行債權無法實現。

三是經營方涉嫌非法集資風險。最高人民法院主要依據非法性、利誘性、不特定社會公眾性等規則判斷是否存在集資行為。這與熟人社會的民事借貸關系不同，如果經營方以某種方式向社會公眾進行了產品宣傳，就存在涉嫌非法吸收公眾存款的法律風險。

養老金管理，要先謀穩健而非收益。為了避免“老無所居”的凄慘景象一再重演，對于那些不具備金融從業資質，打著“以房養老”名號，從事“押房理財”的機構，地方金融監管部門應該加強監管，避免造成不良影響。

“以房養老”推廣難

與詐騙案頻發有關

王琮瑋（京師律師事務所合伙人律師）

先來看一下養老房詐騙的基本模式：抵押房產――用抵押款理財――理財收益分文未獲――房產被低價過戶。

房子，是普通家庭最重要的資產，也是老年人的保障性財產。有些老年人擔心子女不履行贍養義務，老無所依，還有人擔心社會保障制度不完善，老無所養。這種種無奈給了詐騙者可乘之機。

老人一旦被騙，就很難收回房子。為了鉆法律空子，騙子們會對現有法律深入研究，簽訂完整的委托協議，甚至對委托合同進行公證，而一旦公證，如何證明老人被騙就變得更為棘手。

另外，老人維權意識和基本法律知識欠缺，被騙之后寧愿自己解決也不愿意涉訴，這些導致“以房養老”詐騙案頻發卻難以追究犯罪分子的法律責任的無奈現實。

“以房養老”詐騙案件的增多，進一步導致以房養老模式在全國各地的推廣遇冷，更是讓社會不信任這種養老方式。主要產生的社會影響有：

一是“以房養老”導致房屋產權的不確定性因素增多，極易引發法律上的糾紛，除了民事責任外，有的案例中甚至還會涉及刑事責任。

二是“以房養老”的政策保障并未完善。因為這種模式并未普及，養老市場依舊依靠傳統模式，導致以房養老政策被鉆漏洞，各類型的詐騙事件頻發，且相關法律法規缺位，老人無法及時有效地得到法律保護。

三是嚴重影響相關政治、經濟和社會制度的設計，在一定程度上令相關制度變得模糊和不確定，阻礙我國改革開放的整體進程及不斷深化。換句話說，就是凡是以房屋產權為基礎和依據的制度都難以設計和確立。

大棒加胡蘿卜，一手防范一手激勵

柴效武（浙江大學經濟學院教授）

不法機構借著“以房養老”的名義，詐騙老人房產，有多種狀況：

一是收羅老人的房產證，到銀行辦理抵押取得貸款資金后，用來炒股，同時將部分收益作為分紅分給老人。只要拿出房產證就可以坐在家中數錢花，部分老年人覺得“看上去很美”，但如果該機構炒股票虧本，抵押的房產就很可能被銀行沒收。老人喪失了賴以生活的居所。

二是不法機構利用有些老人愛占小便宜，文化程度不高，合同意識不強的特點，借故與老人簽訂房產抵押合同，實質上卻可能是移花接木，偽造住宅出售合同并公證，騙取老人的房產證后將該住宅私下出售。

三是未得到國家相關部門同意，私下辦理反向抵押貸款或其他“以房養老”業務，并在業務開辦過程中隨意增加收費項目，提高收費標準，加大貼現率，將一切好處留給自己，一切風險和壞處都推給老年人，最終用極低的價格將老人的房產哄騙到手。

篇（5）

平地起風波，原來兒子在外面欠債，而這套房子房產證上的唯一產權人是任老伯的兒子，債權人欲拿此房子抵債。老人會流落街頭嗎？又怎樣通過律師的幫助，憑借什么法律條款來保障自己的合法權益呢？

子債父償，遭遇法院查封房子

任老伯和老伴已年逾古稀，退休前兩人是國有企業的工程師，在那個年代，那可都是高級知識分子。兩人膝下有一子一女，都已經成家立業，平日里，兒孫滿堂，和樂融融，兩位老人的晚年生活可以說是過得有滋有味。

但是，平靜的生活在今年3月的某一天被打破了。這天，兩位老人與往常一樣，從外面鍛煉完回來，剛準備洗菜做午飯，這時，門鈴響起，任老伯打開房門一看，兩個穿著制服的人站在門口。那兩人自稱是外地某法院執行局的法官，今天是來查封房子的，等評估公司將房子評估完畢，這房子就要被拍賣了。任老伯與老伴聞言大驚失色，完全搞不清究竟發生了什么事情，兩位老人平日里都很本分，怎么會惹上官司，還要搞得被拍賣房子？

兩位老人連忙向法官了解情況，原來是老人的兒子任小山在外地工作的時候欠下了債務，經法院判決后仍不歸還，所以債權人向法院申請強制執行。法院執行局調查到任小山在上海有一套住房，所以今天就是來執行任小山的房產的。

追悔莫及，房產證上只寫了兒子的名字

在兩位法官走后，任老伯馬上聯系了兒子任小山，讓兒子過來說清楚情況。這時，老伴卻開始埋怨起了任老伯。這既然是兒子欠債，為什么老伴要怨任老伯呢？原來，兩位老人現在居住的房子是老伴在退休前通過單位福利分房分得的，當時還是共有租賃房。后來政府在1994年出臺了房改方案，允許私人將租賃房買下變為產權房。于是，任老伯便和兒子一起到房屋所屬的房管所簽下了房屋買賣合同，并用任老伯的工齡抵扣了部分房款。因為當時的政策只允許在產權證上寫一個人的名字，由于傳統思想的影響，任老伯覺得反正以后這套房子總是給兒子的，所以就直接在產權證上寫了兒子的名字。這不，現在就惹出問題來了，難怪老伴要埋怨任老伯了，如果當時不寫兒子的名字，而是寫任老伯或者是老伴的名字，現在不啥事都沒有了嗎？

“九四方案”幫老人解了圍

正在兩位老人一籌莫展的時候，兒子任小山來了。任小山對此事也是糊里糊涂，一時也想不出辦法，在寬慰了老人幾句，保證會處理好這件事后，也匆匆走了。接下來的幾天，兩位老人都是在惶惶不安中度過的，害怕自己已是年逾古稀之年，難道還要流落街頭？終于，老人決定不再坐等下去，來到律師事務所尋求幫助。

律師在了解了相關情況后，對老人說，根據相關規定，按九四方案購買的房屋，產權證登記為一人的，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人可以主張對該房屋擁有產權。當初，將租賃房買下變為產權房時，任老伯和兒子一起到房屋所屬的房管所簽下了房屋買賣合同，并用自己的工齡抵扣了部分房款。因此，任老伯夫婦完全可以向法院，要求確認自己對房屋擁有產權。這樣的話，因為牽涉到案外人權益，執行法院就不能強行拍賣房子了。

終于，在法院受理了任老伯和老伴對房屋要求確認產權的之后，從拍賣公司傳來消息，任老伯的房子暫停拍賣了，兩位老人這才長長地舒了一口氣，繼續在“老窩”中安心地居住下去。

評析：

1.“九四方案”是指：由上海市房改辦、市房管局制定的《關于出售公有住房的暫行辦法》（滬府發(1994)19號）和《關于出售公有住房的實施細則》（滬房改辦發(1994)第34號）的文件。根據1996年上海市高級人民法院的滬高法（1996）250號《上海市高級人民法院審理公有住房出售后糾紛的若干意見》第九條規定：“按九四方案購買的房屋，產權證登記為一人的，在訴訟時效內，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產權的，可確認房屋產權共有。”

2.老年人應保護好自己的財產，對重要財產如房屋、大額存款、股票等不宜過早就進行分配。許多老人認為自己的財產早晚都是子女的，產權意識淡薄，早早將房產贈與、轉讓給子女，一旦出現糾紛，后悔為時已晚。

中老年人維護房產權“三大注意”

篇（6）

一、不動產登記制度改革的主要內容及意義

1.不動產登記制度的主要內容

不動產，具有在自然或法律范圍內不可移動的屬性，包含土地及其定著物如房屋等。不動產登記是國家對于物權制定了的一項法律制度，由專屬部門在權利人或利害關系人申請下，對不動產物權及其變更情況進項登記，本質上具有司法效果。從最早2007年《物權法》的制定，到2013年11月國務院常務會議關于不動產登記統一制度的提議再到2016年1月21日《不動產登記暫行條例實施細則》的出臺，這一系列的相關工作彰顯了我國政府與領導對該項工作的積極重視的態度以及銳意改革的決心，標志著我國在不動產物權公示上取得了改革的實質性進步。

2.不動產登記制度改革的意義

我國的不動產統一登記制度是在市場經濟發展的基礎上產生的，具有經濟學價值。它的建立為我國的不動產交易提供了清晰的產權制度，對不動產交易、獲取、處置進行了規范。簿證統一是保護物權保障公民合法利益的有效途徑，它有效化解了權力矛盾，同時也生成了反腐敗等衍生價值。不動產統一登記制度在形式上讓土地與房屋實現了房地合一，簡化了工作程序，在流程上實行一站式管理，使管理更高效，促進了房產等行業的經濟發展。此前，我國實行不動產分別登記制度按不動產所屬經濟范疇來登記信息，在房產市場上，相應信息未進行實名登記，給腐敗留下了藏身之地。不動產實現統一登記之后，對公職人員的房產信息了解更充分，為反腐倡廉提供了有力的制度疊加效益。另一方面該制度實施后國家對公民的住房信息了解更全面，提高了房產宏觀調控的準確性，房產投資人群拋售房產，在一定程度上減弱了住房空置的現象，提高了我國住房使用效率。在該制度改革的同時也為國家關于農村土地三權（經營權、所有權、使用權）分立的制度管理提供了保障，進一步保證了農民的合法利益。從長期看為房產稅及遺產稅等新稅制的健全奠定了制度基礎。此外，依此制度建立的不動產登記信息管理系統，以電子存儲的方式對不動產信息進行登記，提高了信息的安全性與準確性，符合大數據時代的要求，是管理技術的一項革新。

二、關于不動產登記制度加強管理的具體思路及措施

我國的不動產登記制度從2007年《物權法》頒布至今，經歷了近10年的時間，可見改革任務的任重道遠。我國不動產管理的客觀環境決定了改革的實施進度。首先，我國缺乏統一的不動產管理機制與條例，不同部門、不同地域對不動產分別管理，給統一登記工作帶來了難度。其次，該項工作的管理過程觸及了部門和個人的利益，實行科學、合理的統一登記制度需要一個循序漸進的過程。具體可以從以下幾個方面進行加強改革管理：

1.提高員工素質

不動產登記工作是一項動態跟蹤的工作，隨著交易事項的頻繁發生，給該項工作帶來大量的工作量，需要相關工作人員要有認真、細致的工作態度，要依據該項工作的時態特性及時進行信息登記與更新工作。此外，不動產登記工作需要相關工作人員既要有法律知識又要掌握土地管理領域的測繪等專業技術，這就需要管理部門要加強對工作人員的專業培訓，不斷完善員工隊伍的知識結構，提高專業素質。

2.加強部門管理

不動產統一登記制度是對土地、林權、房產等進行的統一管理，該制度的實施需要國土、房管、農林等多個職能機構的密切配合，要破除部門利益，避免各自為政的工作狀態，要加強部門間的溝通與銜接工作，建立統一的工作局面。

3.注重制度建設

任何一項改革的實質都是制度的革新，不動產登記制度從分別登記到統一登記是我國不動產管理歷史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依據與之相配伍。國家及相關制度建設部門要做好頂層制度規劃工作，提高制度的合理性，從制度上引領與規范改革的腳步，同時要落實好各項相關政策，消除改革的不利因素，確保新制度實施期間的平穩過渡。

4.實施違規問責

落實責任制，是保證制度實施的有效途徑。不動產管理是對產權、財權的管理，在管理過程中常常觸及的是個人的利益，極易誘發風險。在制度推行中，要對工作人員的錯誤及違規行為給予相應的處罰，要加強員工的自律性管理，提高風險意識，將人為因素的風險降到最低。

5.拓寬登記領域

不動產統一登記制度的建立具有非常重要的意義，隨著相關基礎制度的建立和完善，我國該項工作也應該不斷的拓寬登記的領域與范圍， 要擴大公示及交易安全維護等方面的權利范圍，提高制度的公信力和影響力，讓改革工作進行的更測底。

三、結束語

伴隨著經濟與社會的發展，我國的各項法制得到了不斷的完善與健全，不動產登記制度的變革，規范了物權及產權管理，在法制層面上創建了良好的交易環境，推動了我國經濟的健康發展。改革至今，不動產統一登記制度還需在制度、管理等各方面不斷完善，要形成健全成熟的立法與管理體系，保證不動產登記制度改革實施的合理性、合法性。相關部門及個人要重視不動產登記制度，在最大范圍內維護該項制度，推進此項改革的進程。

篇（7）

根據《繼承法》規定，沒有訂立遺囑或遺贈、遺贈撫養協議的，需要在繼承開始后按照法定繼承辦理，這往往是家庭矛盾的導火索，也未必符合去世者生前的意愿，而訂立遺囑至少能夠在一定程度上保證訂立人的意愿得以實現。可見，作為遺產規劃的一部分，訂立遺囑是家庭理財不可分割的內容。

關于遺產分配、遺囑訂立其實牽涉到我國多部法律法規，涵蓋內容之多使得非法律界人士難以一夕之間通析，這里我們不妨先從最基本的兩個方面做些了解。不同形式的遺囑效力不同

我們都知道，訂立遺囑的目的是將自己的財產在生后按真實意愿進行分配，因此根據我國《繼承法》規定，無行為能力人或限制行為能力人所立地遺囑無效。遺囑必須表示遺囑人的真實意思，受到脅迫、欺騙所訂立的遺囑無效。當然，偽造和被篡改的遺囑也是全部或部分無效的。這些規定都是為了保護遺囑關系人的權益而設定的。

遺囑的形式可以是多樣的，比如自書、代書、錄音、口頭及公證遺囑，遺囑人可以根據自身情況自由選擇，但各種形式的遺囑所具有的法律效力卻是不同的。遺產的最終分配不僅需要考慮訂立遺囑的時間先后，還要依據不同形式的遺囑的效力高低。我們不妨通過一個案例看個究竟。

劉富貴老伴去世早，膝下有一兒一女，兒子叫劉飛，女兒叫劉陽。早年，劉富貴親筆立下遺囑，將自己的財產在死后由兒女平分。就在立下遺囑3年后，他被查出患了肝病。患病期間，劉飛很少來照顧父親，倒是女兒劉陽為老人洗衣做飯悉心照顧。劉富貴覺得應該多給女兒一點財產，于是親自到公證機關立下公證遺囑，將其財產中的絕大部分約80％交由女兒繼承。在劉富貴彌留之際，他又當著3個醫生護士的面，表示他的全部遺產由女兒劉陽繼承，劉飛不再擁有任何繼承權。劉富貴去世后，他的兒女之間因為繼承發生了糾紛。

劉富貴生前的三份遺囑中，究竟應該依照哪份執行遺產的分配?法律依據又是什么呢?

我國《繼承法》第17條的規定，遺囑有五種法定形式：

1　公證遺囑公證遺囑是指由遺囑人親自申請，經國家公證機關辦理的遺囑。擁有最強的證明力和最高的證據效力。

2　自書遺囑自書遺囑是指遺囑人親筆書寫的遺囑。自書遺囑必須由遺囑人親筆書寫、簽名、注明年、月、日。《繼承法意見》規定，自然人在遺書中涉及死后個人財產處分的內容，確為死者真實意思的表示，有本人簽名并注明了年、月、日，又無相反證據的，可按自書遺囑對待。

3　代書遺囑代書遺囑是指遺囑人口述遺囑內容，他人代為書寫制作成的遺囑。為保證代書遺囑的真實性，代書遺囑應當有兩個以上的見證人在場見證，由其中一人代書，注明年、月、日，并由代書人、其他見證人和遺囑人簽名。如遺囑人不能簽名，不能由他人代為簽名，而應當以捺指印代替簽名。

4　錄音遺囑錄音遺囑是指以錄音方式錄制下來的遺囑人的口述遺囑。這種形式的遺囑應當有兩個以上見證人在場見證，目的當然是保證錄制的遺囑確為遺囑人的真實意愿。

5　口頭遺囑口頭遺囑是指遺囑人用口頭表達方式設立的遺囑，是所有形式中最容易被篡改和偽造的一種，而且在遺囑人死后無法查證，容易產生糾紛。因此一般只在危急情況下使用，且應有兩個以上見證人在場見證。待危急情況解除后，遺囑人能夠用書面或者錄音形式立遺囑的，所立的口頭遺囑無效。這里的“危急情況”一般是指遺囑人生命垂危或者其他緊急情況，如突發疾病、人身意外事故等。

上述所有見證人均要符合《繼承法》規定，無行為能力人、限制行為能力人、繼承人、受遺贈人、與繼承人、遺贈人有利害關系的人都不能作為見證人。

反觀本案中的三次遺囑訂立，我們發現第一次是自書遺囑、第二次是公證遺囑、第三次是口頭遺囑。雖然三次均為有效的遺囑，但內容上的差別卻很大。

這種多份遺囑內容抵觸的情況在實際生活中并不少見，《繼承法》對此的規定是，以最后訂立的遺囑為準。但同時又規定，自書、代書、錄音、口頭遺囑不得變更、撤銷公證遺囑。也就是說，在有公證遺囑時，以公證遺囑為準，而在沒有公證遺囑的情況下，以最后所立遺囑為準。

因此，本案中應以第二份公證遺囑為最終財產分配的依據。女兒劉陽可以得到父親80％的財產，而劉飛得到剩余的20％。

此外，法律還規定，如果實際對遺產的處理行為與遺囑不符的，以實際行為為準，其效力甚至高于公證遺囑。

比如上例中劉先生在立下公證遺囑后，將名下所有的財產包括房產都轉入女兒名下，那么這種行動就是他對遺產的重新分配，原本所訂立的公證遺囑也就無效了。當然，行為處理必須基于行為人真實的意思表示。

遺產范圍有講究

關于個人遺產的范圍界定，《繼承法》第三條這樣寫著：遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產，包括公民的收入；公民的房屋、儲蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、圖書資料；法律允許公民所有的生產資料；公民的著作權、專利權中的財產權利；公民的其他合法財產。

僅僅百字的法律條文看似簡單，其實要搞清個人擁有的財產并不是件簡單的事情，單是家庭中夫妻共同財產與個人財產的鑒別就非常復雜了。而如果對自己的合法財產難以明確，很可能造成遺囑部分無效的結果。

李榮琪與太太王美娟結婚后育有兩個女兒，李蓉琪一直比較喜愛大女兒，于是早早立下遺囑，表示愿意生后將自住的100多平方米的房產、28萬元存款等幾乎所有的財產全部交給大女兒，而并沒有提到太太王美娟及小女兒的份額。

2007年，李榮琪因為突發性心肌梗塞死亡，大女兒拿著父親親筆寫下的遺囑要求執行，卻遭到了母親和小女兒的強烈反對，一家人最終鬧上了法庭。

王美娟表示，房產和存款應屬于夫妻共有財產，理應有她的一份，不能全部給大女兒所有；而大女兒則認為，根據父親的遺囑她有權利得到包括房產在內的所有財產，母親可以繼續留住，但房屋的產權應歸由她的名下。

篇（8）

1.圍繞全市經濟工作會議關于做好船舶修造、水產加工、航運、房產建筑四大支柱行業平穩發展文章，主動參與經濟建設主戰場，圍繞舟山發展海洋經濟的四大支柱行業，加強與發改委、經貿局、港務局、城建委、工商局等經濟管理部門的聯系，聯合發文出臺具體措施，為律師等法律服務人員參與經濟建設搭建平臺。

2.鼓勵律師在做好傳統業務的同時，積極為企業的資產重組并購、規范公司治理結構、完善企業管理和運作、強化困難企業的破產保護、保護企業債權人的合法利益等方面提供強有力的法律保障，幫助企業預防和化解各類風險。進一步整合職能資源，提高服務效能，充分發揮公證、法律援助、人民調解、法制宣傳的作用，努力維護企業經濟危機化解過程中的社會公平正義及和諧穩定。

3.進一步提高司法行政部門組織律師等法律服務隊伍服務企業發展的能力，引導法律服務隊伍積極為企業轉型升級、重點行業發展提供優質高效的法律服務和法律保障。繼續組織律師為企業開展法律體檢活動，提高法律服務的針對性，注重通過律師渠道收集供黨委政府參考的高質量信息，并探索新的服務載體。

二、做精專項經營工作，服務重大項目

4.繼續鞏固司法行政服務重大項目專項經營工作成果，加大工作指導力度，完善工作流程，鼓勵首創精神和團隊協作精神，總結推廣成功經驗，促進工作均衡發展，進一步做精專項經營工作，使其成為常態性工作。

5.在繼續服務好重大建設項目投資的同時，拓展工作領域，為事關我市經濟社會發展大局的重大事項提供專項服務。主動與黨委政府出臺的重大事項社會穩定風險評估機制接軌，進一步提高服務水平，更好地服務舟山經濟社會發展。

三、深化普法依法治理，服務法治舟山建設

6.發揮普法辦的組織指導協調作用，為各部門參與普法依法治理搭建工作平臺，進一步推進大普法工作格局建設。會同市直機關黨工委開展“法治機關”建設活動，在全市公務員中組織開展法律知識競賽活動，繼續向公務員贈送法制臺歷，著力提高領導干部和公務員的法治意識和依法行政能力。聯合工商部門開展誠信守法企業創建活動，促進企業誠信依法經營。聯合教育部門進一步加強青少年學法工作，促進青少年的健康成長。

7.鞏固“普法之光伴您行”工作機制，進一步拓展新的播放陣地，籌建海上法律圖書角。繼續開展法律進軍營活動，完善“法律擁軍”工作機制，為部隊提供“套餐式”法律服務，為舟山雙擁模范城建設增添新舉措。針對舟山宗教文化影響廣泛的特點，開展法律進宗教場所活動，向宗教人士和信徒普及法律政策知識，幫助宗教團體、宗教場所依法完善內部各項管理制度，鼓勵宗教教職人員在宗教活動中融入愛教守規、愛國守法的內容。把普法依法治理工作融入到司法行政工作的各項業務當中，使各項業務的實踐過程成為法律知識的普及過程。發揮法學會的理論研討作用，為促進法治舟山建設獻計獻策。

四、整合司法行政資源力量，服務新漁農村發展

8.認真貫徹省政府辦公廳《關于進一步加強農村法律援助工作的若干意見》，加大在漁農村的宣傳力度，提高法律援助在漁農村的知曉率；加強漁農村法律援助站點建設，方便漁農民群眾就近申請法律援助；適當放寬漁農村法律援助經濟困難標準，簡化涉漁農法律援助手續，讓更多的漁農民群眾享受到法律援助服務。

9.結合舟山實際全面推行鄉村法律顧問制度，繼續發揮新漁農村建設法律助手作用，組織引導法律顧問以提供法律咨詢、幫助制定村規民約和合同、開展法制宣傳教育、協助困難群體依法獲得法律援助等方式，積極為漁農村基層組織和漁農民群眾提供及時、便捷的法律服務，促進村集體經濟發展，推進漁農村民主法治建設。

10.積極為基層法律服務工作者履行職能搭建平臺，教育和引導基層法律服務所扎根基層，積極服務漁農村改革發展，為服務保障民生提供經濟高效的法律服務。加大在漁農村地區的公證宣傳推介力度，圍繞經濟民生探索開拓新形勢下漁農村地區土地流轉、漁民轉產等領域的公證服務，不斷滿足基層人民群眾日益增長的公證服務需求。健全漁農村矛盾糾紛排查調處機制，努力把矛盾糾紛消除在萌芽狀態，促進漁農村地區社會和諧穩定。

11.繼續深化民主法治社區（村）創建活動，聯合新漁農辦對漁農村社區干部和村兩委會成員進行普遍的法律知識培訓，提高基層干部依法治理的能力和水平。聯合相關部門繼續深入開展“送法下鄉”系列法制宣傳活動，聯合文廣部門編排一批適應基層人民群眾需要的法制宣傳文藝節目并在鄉鎮巡回演出，舉辦全市漁農民法律知識競賽，繼續開展送法制春聯、舉辦法制燈謎競猜等活動，在豐富漁農村地區文化生活的同時，提高漁農民的法律素質。

五、融入“網格化管理、組團式服務”，開展“基層基礎建設年”活動

12.主動融入到“網格化管理、組團式服務”這一舟山基層管理主模式中，把司法行政工作的最末端延伸到網格中，把基層司法行政的資源力量凝聚到網格內，把司法行政的業務數據載入網格化管理信息平臺。在網格內建立“人民調解員、法制服務員、法援聯絡員、社矯工作員”四大員，做到持證上崗，開展業務培訓，滿足網格內居民的司法行政管理服務需求。進一步推進直屬司法所建設，以司法所建設為平臺，突出抓好人民調解、社區矯正、法律援助等工作職能在基層的落實。

13.在全市司法行政系統開展“基層基礎建設年”活動，在五個方面尋求突破：一是逐步突破體制。提高直屬司法所比例，延伸司法行政工作觸角。二是力求破除機制性制約。完善已有的工作機制，探索建立新的工作機制。三是加大化解保障性困擾。以落實省財政廳、司法廳有關文件為抓手，推進基層人、財、物長效保障機制建設。四是大力提升服務性能力。加大市、縣（區）局對基層單位的工作指導力度、業務培訓力度和其他服務力度。五是努力強化激勵性力度。表彰獎勵盡力向基層傾斜，通過有效激勵手段，激活基層工作熱情。

14.通過開展“基層基礎建設年”活動盡力達到十項工作目標：一是直屬司法所比例明顯提高，達到或超過省廳考核標準；司法所建設努力朝“執法合法化、隊伍專業化、工作規范化、管理科學化”的目標邁進；在有條件的地方和企業建立配備準專職工作人員的司法行政服務工作室。二是大力推進專業化調委會建設，人民調解與司法調解、行政調解全面對接；保障“網格化管理、組團式服務”中的調解服務需求；調解成功案件數同比上升；建立優秀調解案件點評制度，加大對優秀調解案例的獎勵力度。三是建立全市司法行政工作信息化網絡共享平臺，實現市局、縣（區）局和鄉鎮（街道）司法所網上聯網辦公。四是鄉鎮街道配齊專職社區矯正工作人員，進一步規范社區矯正各項工作。五是法律援助基層組織網絡健全，切實發揮作用；辦案量同比遞增15%以上。六是民主法治村（社區）建設達到省廳考核要求，對村兩委會成員進行法律知識培訓。七是對人民調解員、社區矯正工作人員、法律援助工作人員進行登記、培訓、發證，做到持證上崗，并對其進行年審。八是加強對基層法律服務所的管理，切實發揮作用；全面推行鄉村法律顧問制度，組織法律服務人員積極參與“網格化管理、組團式服務”。九是全面建立歸正人員生活困難補助金制度，解決歸正人員回歸社會后的“第一頓飯”問題。十是司法所各類工作臺帳規范健全。

七、發揮綜合維穩優勢，維護社會和諧穩定

15.認真貫徹落實《關于進一步加強新形勢下人民調解工作的意見》（舟委辦[20*]73號）要求，積極推進大調解工作格局建設，進一步發揮人民調解預防化解矛盾糾紛的功能。做到“四個全面”：一是工作專業全面加強。在發揮群眾“老娘舅”式調解員作用的同時，大力推進專業性調委會建設，積極組建醫患、交通、治安等糾紛的專業調委會，探索物業糾紛、輕微刑事案件的調解。二是工作網絡全面覆蓋。構建以建立縣（區）人民調解指導委員會為重點，以鄉鎮（街道）調委會、社區（村）調委會為主體，以自然村（樓道、院）調解小組、調解義工為延伸的五級組織網絡體系。三是工作機構全面對接。以人民調解為主，積極探索建立訴調（民事訴訟和人民調解）、治調（治安調解和人民調解）、援調（法律援助和人民調解）、訪調（和人民調解）、輕傷害案件調解和人民調解對接機制。四是工作保障全面落實。逐步提高人民調解專項經費，全面建立以獎代補、案件補貼制度，繼續推廣等級人民調解員制度，不斷提高人民調解保障水平。

16.圍繞“首要標準”，發揮勞教、社區矯正、安置幫教工作的矯治職能和降低重新違法犯罪率的作用，積極開展社會化幫教活動，充分利用社會資源，加強工作交流，互享工作資源，提高教育質量，加大幫扶力度，促進工作對象的改過自新，減少不穩定因素。市勞教所進一步夯實管教基礎工作，維護場所安全穩定，提高教育質量，勞教場所確保實現連續十一年安全無事故，并力爭通過省級現代化文明勞教所達標驗收。完善社區矯正工作的督導考核機制，建立健全社區矯正工作隊伍懲防體系，推進社區矯正試點工作平衡發展，全年社區矯正對象重新犯罪率控制在0.8%以內。不斷提高歸正人員安置率、幫教率，歸正人員重新犯罪率控制在3%以內。

17.在做好法律援助維護弱勢群體合法權益、保障“應援盡援”的同時，進一步發揮法律援助在維護社會和諧穩定中的積極作用。加強法律援助機構和、勞動等部門的聯系，建立法律援助參與社會維穩工作的長效機制，引導困難群體依法、理性維權。各級法律援助中心在做好自辦案件工作的同時，加大工作指導監督力度，切實履行起管理者的職責，保證指派案件的辦案質量。在法制宣傳中融入倡導社會和諧的內容，在潛移默化中改變人的思想觀念，引導公民自覺遵紀守法。發揮法律服務人員的專業優勢，引導律師運用調解手段處理矛盾糾紛案件，鼓勵律師參與疑難復雜糾紛調解，及時化解各類矛盾糾紛。發揮司法行政系統的預警作用，落實律師參與社會維穩工作系列制度，及時掌握上報社會不穩定因素信息，為黨委政府的維穩工作贏得時間和主動權。

八、加強信息化和隊伍建設，提高工作保障水平

篇（9）

父親逝世多年，母親別無親人，財產按說應該由三個子女繼承。可是，老太太卻清清楚楚地在遺囑中寫明：她離世后，生前所住的一套商品房遺贈給鄰居張大嫂。至于兄妹三人，則壓根兒沒提一個字。

這回兄妹三個開會，就是要好好議一議這件事。他們納悶，這張大嫂到底給老太太吃了什么，放著自己三個親生子女不理，反倒把房子給一個外人？

其實，這也沒什么奇怪的，老太太只是知恩圖報而已。

鄰居恩人

都說養兒防老，周老太太早年喪夫，一個人辛辛苦苦養育了三個子女，可是人到晚年卻一個也指望不上。兩兒一女早已成家立業，但都在外省工作，常常一年到頭也回不來一次。老太太總是一個人留在老家，孤苦伶仃，自做自吃。

原來身體還算硬朗時，種種生活瑣碎老人都還能應付，可最近幾年，老太太年紀越來越大，身體也越來越差，連維持基本的飲食起居都做不到了，但幾個兒女還是常年不見人影。要說是工作太忙，沒時間來回奔波也有可能，可是，也沒見哪個兒女把老太太接到身邊照顧。趕上好不容易有人打個電話回來，老太太開口想讓幾個孩子商量個養老的辦法，但每每說到這，兒女那邊就沒了下文。于是，老太太的養老問題就這么一直拖了下去。

但是，這養老當然不是拖著不理就能忽略不計的。其實，周老太太能撐到現在，完全是鄰居張大嫂的功勞。

老太太隔壁住的是一對姓張的工人夫婦。張大嫂下崗前是紡織女工，現在是某個家政公司的鐘點工，靠幫顧客做家庭清潔掙錢，是個又勤快又熱心的好人。俗話說，遠親不如近鄰，還真是這么回事。自從發現周老太太生活不便，張大嫂就時常過來幫忙。老人家里縫縫補補、洗洗涮涮的活兒，差不多都被她包了，她給自家做菜做飯，總想著端過一碗來，趕上陽光好，曬被子一準是一起曬兩家的……

其實，張大嫂自己家里家外事不少，沒那么多空閑，可老太太一個人無依無靠，如果沒人幫忙，連活都活不下去，她看著實在不忍心。就這么著，這幾年，張大嫂忙忙碌碌地一個人扛兩家事，幫襯著周老太太過日子。雖然老太太沒享多大福分，可多虧了張大嫂，她沒凍著、沒餓著，平平安安地過來了。

今年不行了，老太太的身體實在熬不下去了，這么多年早已是油盡燈枯。一場大病把老太太送進了醫院，張大嫂二話沒說，跟過去陪床，看老太太病得可憐，還變著法兒的給老太太燉湯喝，羨慕得隔壁病床的大嬸直感嘆，看人家這女兒多貼心、多孝順！

周老太太聽這話眼淚簌簌地往下掉。想想自己那不知在哪的三個兒女，看看眼前張大嫂忙里忙外的身影，老人又是心酸，又是感激。張大嫂算是自己的恩人，可自己身無長物，只有一套十幾年前買下的商品房是自己的財產，只能以此為報了，將來自己走后，就把房子留給張大嫂吧。

老太太把這事兒一說，鄰床的大嬸都跟著掉眼淚，連說應該，應該，張大嫂想了想也就同意了。大嬸挺有法律意識，特意囑咐，這遺囑得去做公證，不然可能不算數。就這樣，老太太立下遺囑，將自己的房產遺贈給張大嫂，并請公證處辦理了這份遺囑的公證手續。

床前搶遺產

總算幾個兒女還有良心，老母親住了院，兄妹三人都趕了回來。剛到家，就都聽說了老太太立遺囑的事，兄妹三人當時就急了：現在房價這么高，老太太的房產，怎么能留給外人？老太太肯定是老糊涂了！可他們急沒用，老太太一口咬定，這房子就是要給張大嫂，于是就出現了三人開會的一幕。

眼看老太太時日無多，這兩兒一女心里著急啊，要是老太太就這么走了，房子可就真給那姓張的了。兄妹三人每天連番轟炸，對老太太曉之以理動之以情，力勸老太太重立遺囑。開始老太太不同意，可經不住他們軟磨硬泡。想想畢竟都是自己的親骨肉，老太太終于松了口。當天，六只眼睛的注視下，老太太在病榻上寫下了將該房屋給三個子女繼承的遺囑。

幾天后，孤苦半生的周老太太與世長辭，可是，關于她的事情沒完，張大嫂和三個子女各執一份內容相抵觸的遺囑，這房產到底該給誰？W

（文中人物姓名均為化名）

本欄責編／王迅

專家觀點

遺囑效力有不同

單親媽媽養育三個兒女，卻需要鄰居幫忙養老，不知這位母親會帶著什么心情離世。書歸正傳，一份先立的公證遺囑，一份重立的自書遺囑，到底哪個有效？我們聽聽律師怎么說――

編輯：關于遺囑的效力是如何認定的？

喬律師：一份合法有效的遺囑，有以下幾個條件：

首先，遺囑人須是完全民事行為能力人。無行為能力人或者限制行為能力人所立的遺囑無效。

其次，遺囑人的意思表示真實，受脅迫、欺騙所立的遺囑無效。

再次，偽造的遺囑無效。遺囑被篡改的，篡改的內容無效。

最后，遺囑所涉及的財產必須是遺囑人合法有效的財產，不得侵害他人的合法權益。

符合以上條件的遺囑才是合法有效的遺囑。

編輯：本案的公證遺囑與自書遺囑哪一個有效？

喬律師：在本案中，公證遺囑與自書遺囑都是成立并生效的，但是公證遺囑的效力優先于自書遺囑。

根據我國《繼承法》第二十條規定：“ 遺囑人可以撤銷、變更自己所立的遺囑。立有數份遺囑，內容相抵觸的，以最后的遺囑為準。”因此，一般情況下，存在多份遺囑，內容相抵觸的，以最后一份合法有效的遺囑為準。

但是，公證機構是我國法律明確的唯一的證明機構，《公證法》賦予公證機構的證明活動產生特定效力。根據我國《繼承法》第二十條規定：“自書、代書、錄音、口頭遺囑，不得撤銷、變更公證遺囑。”

因此，“公證遺囑”的效力優先于“自書遺囑”，周老太太的自書遺囑雖然順序在后，但是不能撤銷這份公證遺囑的效力。

另外，三個子女都有收入，因此周老太太前一份遺囑并沒有違反《繼承法》第十九條：“遺囑應當對缺乏勞動能力，又沒有生活來源的繼承人，保留必要的遺產份額。”

所以，公證遺囑具有法律效力，張大嫂有權依照遺囑繼承房產。

編輯：如果本案中，周老太太確實想變更遺囑，該怎么辦？

喬律師：根據《公證法》的相關規定，變更或撤銷原公證遺囑的，應當提交原來的遺囑公證書并到原公證處辦理。

篇（10）

房地產交易風險管理防范

中國人自古以來都非常重視“家”的概念，而在現代社會，人們會選擇購買一套商品房，建立自己的家。近年來，我國房地產的價格節節攀升，房地產市場發展迅速。與此同時，在房地產交易的過程中也暴露出一些風險問題。在當地產交易中，如果出現風險問題，不僅會給購房者帶來巨大的經濟損失，也在一定程度上影響了房地產行業的健康發展。對此，應該對這些風險有清醒的認識，并且有效管理風險，才能維護房地產交易市場的健康發展。

一、房地產交易的特點

房地產價格屬于固定資產，其個別性強、差異性大。房地產交易是房地產所有權、土地使用權等相關權益的轉讓過程。不像其他商品，房地產的價值一般無法被衡量，并且房地產交易并沒有一個固定的平臺。并且由于其不能移動，房地產無法被即時買賣，不能做到“一手交錢、一手交貨”。房地產交易所涉及到的金額巨大，權益轉讓的手續比較復雜。在我國，就有《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產管理法》等法律來約束和規范房地產交易市場。一般來說，一套商品房從開發商到客戶手中，中間要經歷多個過程及中介，流程的復雜性也滋生了風險。

二、房地產交易中存在的風險

（一）因自然環境變化帶來的交易風險

自然環境風險指的是發生海嘯、地震等由于不可抗拒的因素造成的環境風險。房產與自然環境息息相關，一旦發生自然災害，必然會影響到房地產的交易。如在2011年的日本大地震后，有調查顯示購房者的購買意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水災、臺風等自然災害有可能會對房地產本身造成一定的影響，給房地產企業帶來不可估量的損失。

（二）因社會環境變化帶來的交易風險

人們的“錢袋子”滿不滿、生活是否富足，直接影響到其購買房地產的意愿。在經濟下行時，人們勢必會減少商品房的購買。此外，國家的經濟形勢也在一定程度上影響到房地產的價格走勢。最近一年來，政府出臺了一系列的政策對商品房購買進行限制，從而抑制房價的上漲。諸如此類的政策對于房地產交易的影響不可忽視。

（三）房地產交易中的法律風險

法律風險指的是在房地產交易中因交易主體而發生的法律方面的風險。比如，若對相關法律不熟悉，或是審核不嚴密，則可能會造成無效的房屋買賣合同。我國《民法通則》中對于無民事行為能力人及限制行為能力人簽署的合同都做了明確規定，此外在多種情況下，房屋買賣合同都可能無效，需要特別注意。又如，若在房地產交易前對房產的權利狀況沒有足夠的了解，或者在辦理房地產交易的過程中房屋受到了司法限制等，都會引起法律風險，造成一定的損失。

（四）房地產交易參與者的道德風險

房地產交易的參與者，包括房地產開發商、中介、購房者等都有可能產生道德風險。首先，一些房地產開發商向公眾公布虛假和誘導性的信息，誘導消費者購買房地產。其次，當前房地產中介市場魚龍混雜，一些非專業機構匆匆進入這個市場，卻操作不規范，亂收費，以及向購房者夸大其詞等，還有些中介甚至將已經賣出的房產再賣給其他消費者。最后，購房者也可能在房地產交易中產生道德風險。

三、房地產交易中的風險防范措施

（一）注重保險的購買和使用

在風險管理中，保險是非常重要的風險管理手段。風險管理的四種方式包括回避風險、預防風險、自留風險和轉移風險，而保險就是轉移風險的方式之一。房地產企業可以在開發房地產的過程中就為房地產購買保險，從而確保在外界環境發生變化的時候其損失能降到最低。目前，我國房地產行業相關的保險包括房屋建筑工程保險、房屋保險、房地產財產保險。房地產開發商應根據實際情況，選擇合適的保險進行投保。

（二）健全房地產相關法規

近年來，我國經濟的發展帶動了房地產行業的飛快發展。在一些地區，房地產行業甚至成為了當地的支柱行業。但是由于發展速度太快，相關法律法規并不健全的問題逐漸暴露出來，許多房地產交易的風險正是因為法律的不健全而產生的。對此，政府首先要充分重視，發揮自身的主導作用，加快建設相關的法律法規，并督促各級地方政府盡快實施，從而為房地產交易提供相應的法律保障，逐步引導房地產市場走向健康發展的道路。此外，房地產開發商內部也應建立完備的規章制度，當問題和風險發生時，要依照規章制度追究責任，對違規行為嚴厲打擊。

（三）加大誠信宣傳力度

為了加強社會對于房地產交易的道德認識，政府部門可以利用電視、網絡等媒介促進全民樹立起房地產交易的誠信意識，在房地產交易中培養一個良好的分文，從而規范房地產交易。房地產開發商也要加大宣傳力度，在設計廣告時不能夸大其詞。房地產開發商可以加強房地產公益宣傳，培養購房者的風險防范意識，協助政府一道培養整個社會的購房誠信。

（四）增強工作人員的培訓工作

房地產交易的過程中可能面臨著各種各樣的問題，房地產行業的一線工作人員必須具備良好的素質，首先應以誠信待顧客，其次也要能夠有效分辨和預防風險。因此，要加強工作人員的培訓工作，對其進行法律知識方面的培訓，增強一線人員的法律意識，從而規范交易行為。此外，還要幫助一線工作人員樹立正確的思想觀念，在工作中能夠站在客戶角度為客戶考慮，不要為了蠅頭小利破壞與客戶之間的信任，保持一個清醒的頭腦，要抵制住誘惑，從源頭上避免風險的產生。

四、結語

總而言之，在我國社會主義市場經濟制度下，經濟的騰飛帶來房地產市場的飛速發展，取得了相當顯著的成果。然而發展速度太快，市場交易不規范、法律不健全的問題也暴露出來。對此，要充分重視這些風險，根據房地產企業的發展實際情況，實施有效的風險管理措施，才能維持房地產行業以及行業內企業的穩定健康發展。

參考文獻：