土地產(chǎn)權(quán)管理匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇土地產(chǎn)權(quán)管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中圖分類號：D92文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）27-0104-03

在土地產(chǎn)權(quán)理論界，存在許多熱點乃至經(jīng)典的問題：土地產(chǎn)權(quán)不清的問題、土地私有化問題、土地征用問題以及農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是物權(quán)還是債權(quán)的問題等等。這些問題長期爭論不休的主要原因，是所運用的理論有問題。現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)理論主要來自于西方經(jīng)濟學(xué)和民法學(xué)，這些理論以研究私有財產(chǎn)為主。實際上，財產(chǎn)可以分為兩類：第一類是只有私益性、沒有公益性的財產(chǎn)；第二類是既有私益性、又有公益性的財產(chǎn)。這兩類財產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是有本質(zhì)區(qū)別的，但現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)理論研究基礎(chǔ)是從第一類財產(chǎn)出發(fā)的，因此，不太適用于第二類財產(chǎn)。不幸的是，土地財產(chǎn)屬于第二類財產(chǎn)，因此，應(yīng)用現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)理論，必然無法解釋許多的土地產(chǎn)權(quán)問題。在分析土地作為既有私益性、又有公益性財產(chǎn)的屬性基礎(chǔ)上，提出了土地產(chǎn)權(quán)位移理論，然后，運用這一理論對土地的熱點問題進行分析，試圖使這些問題得到合理的解釋。

一、土地產(chǎn)權(quán)位移理論

根據(jù)現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)理論，一個財產(chǎn)權(quán)利，不是物權(quán)就是債權(quán)，不是私有就是公有。實際上，對于土地財產(chǎn)權(quán)利，由于其既有私益性、又有公益性，情況并不是這么簡單，往往是界于物權(quán)與債權(quán)之間乃至在二者之間位移，也介于私有與公有之間并在二者之間位移。

（一）土地產(chǎn)權(quán)在物權(quán)與債權(quán)之間的位移

理論上，物權(quán)是一種支配權(quán)，權(quán)利主體完全可以依據(jù)自己的意志和意愿行使自己的權(quán)利，不需要聽從任何其他主體的意見。債權(quán)是一種請求權(quán)，除了不當(dāng)?shù)美o因管理等少數(shù)法定之債外，大多數(shù)情況下，債權(quán)都是依據(jù)合同雙方當(dāng)事人的約定而形成，因此債權(quán)人在行使權(quán)利時，往往要受到對方當(dāng)事人的制約，獲得對方的同意后才能行使權(quán)利，雖然這種權(quán)利一經(jīng)約定，即具有一定的穩(wěn)定性和保障性，但對方當(dāng)事人可以要求變更權(quán)利內(nèi)容，甚至可以撕毀合同，收回權(quán)利，只不過是承擔(dān)違約責(zé)任而已。物權(quán)和債權(quán)的本質(zhì)區(qū)別是，物權(quán)的權(quán)利主體可以獨立行使自己的權(quán)利，而債權(quán)主體則要通過請求后才能行使權(quán)利。

以上區(qū)別，是當(dāng)前民法學(xué)上的一種理論區(qū)分，物權(quán)就是絕對的支配權(quán)，不需要向任何人提出請求；債權(quán)就是絕對的請求權(quán)，不具有一點點的直接支配性。顯然，這種區(qū)分過于絕對化了，對于只有私益性、沒有公益性的財產(chǎn)，情況是這樣的。比如對于衣服、手表等普通的財產(chǎn)，物權(quán)人是具有絕對的支配權(quán)，債權(quán)人只具有請求權(quán)。但是，有時，物權(quán)的主體并不能完全獨立地行使權(quán)利，債權(quán)的主體也不是完全不能獨立地行使權(quán)利。這時，在物權(quán)和債權(quán)之間，依據(jù)直接支配性的差異，存在一種連續(xù)變化的狀態(tài)（如圖1所示），將具有100%直

圖1土地物權(quán)與債權(quán)的直接支配性關(guān)系

接支配性的財產(chǎn)權(quán)利稱為純物權(quán)，其權(quán)利的行使完全是權(quán)利主體說了算；將沒有直接支配性的財產(chǎn)權(quán)利稱為純債權(quán)，其權(quán)利主體在行使權(quán)利時，完全聽從權(quán)利相對方的意思表示。在純物權(quán)和純債權(quán)之間，財產(chǎn)權(quán)利的直接支配性是連續(xù)變化的。對于這類財產(chǎn)權(quán)利，物權(quán)與債權(quán)的本質(zhì)區(qū)別就不是絕對的支配權(quán)與請求權(quán)那樣簡單了，物權(quán)只是直接支配性相對較高的財產(chǎn)權(quán)利，債權(quán)也不是一種完全沒有支配性的財產(chǎn)權(quán)利，只是其直接支配性相對較低。理論上，在直接支配性連續(xù)變化的過程中，還無法找到物權(quán)和債權(quán)的分界點，也就是說，物權(quán)和債權(quán)的界限有時會不是很清楚，正是因為這個原因，對于一個直接支配性不高也不低的財產(chǎn)權(quán)利，會存在其究竟是物權(quán)還是債權(quán)的爭論。

對于只有私益性、沒有公益性的財產(chǎn)，如衣服、手表等，不存在上頁圖1中所示的直接支配性連續(xù)變化的狀態(tài)，屬“離散”狀態(tài)，要么具有100%的直接支配性，即為純物權(quán)，要么就是沒有直接支配性，即為純債權(quán)。對于這一類的財產(chǎn)，其物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別是非常明顯的。上頁圖1中所示的直接支配性連續(xù)變化的情形，多發(fā)生在既具有私益性、又具有公益性的財產(chǎn)上，典型的例子就是土地財產(chǎn)權(quán)利，如前面提到的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，作為權(quán)利主體的農(nóng)民，并不具有對土地100%的直接支配性，改革開放以來，土地承包經(jīng)營權(quán)人對于土地的直接支配性是在逐漸提高的，但即使現(xiàn)在《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《中華人民共和國物權(quán)法》皆已承認這種財產(chǎn)權(quán)利是一種物權(quán)，其直接支配性也還沒有達到100%，在一定條件下，農(nóng)民集體和國家對其土地具有一定的直接支配性。

可見，對于既有私益性、又有公益性的財產(chǎn)，物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別，只是權(quán)利人的直接支配性大小存在差異而已，甚至隨著直接支配性大小的變化，物權(quán)和債權(quán)還可以相互轉(zhuǎn)換的。當(dāng)直接支配性由大變小時，物權(quán)的屬性逐漸變?nèi)酰瑐鶛?quán)的屬性逐漸增強，法學(xué)上稱之為物權(quán)的債權(quán)化；反之，稱為債權(quán)的物權(quán)化。

（二）土地產(chǎn)權(quán)在私有與公有之間的位移

現(xiàn)有的物權(quán)理論認為，物權(quán)具有排他性，主體只有一個。這種理論也只適用于只有私益性、沒有公益性的財產(chǎn)。土地是典型的既有私益性、又有公益性的財產(chǎn)權(quán)利。如果土地物權(quán)的主體只有一個，在實踐中，農(nóng)民或市民擁有的土地物權(quán)，有時可能被國家或集體征用或拿走，對此，現(xiàn)有的物權(quán)理論就無法解釋，有的學(xué)者就認為土地征用是對農(nóng)民或市民物權(quán)的侵犯。顯然，這種解釋過于簡單。還有，一些學(xué)者在中國農(nóng)村做土地產(chǎn)權(quán)調(diào)研時，一個“經(jīng)典”的問題就是問農(nóng)民“你認為土地屬于誰所有”，給出的選擇答案是“A.國家；B.集體；C.農(nóng)戶；D.不知道”，農(nóng)民的回答往往是這四種選擇皆有，于是，這些學(xué)者給出的研究結(jié)論是中國的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不清。這樣的結(jié)論也過于簡單。

出現(xiàn)以上的問題，其根源是現(xiàn)有的物權(quán)理論過于簡單，對于像土地這樣的既有私益性、又有公益性的財產(chǎn)權(quán)利，其物權(quán)主體不只一個，如農(nóng)民集體所有的土地，農(nóng)民個人、農(nóng)民集體和國家皆是土地物權(quán)的主體，只是他們各自擁有的直接支配性大小不一。簡單地說，既有私益性、又有公益性的財產(chǎn)權(quán)利，其物權(quán)主體應(yīng)該是兩個方面的：私人主體和公共主體（國家或集體）。私人主體和公共主體共同擁有物權(quán)的100%的直接支配性（如圖2所示），當(dāng)私人主體的直接支配性由小變大時，即是私有化過程，反之，就是公有化過程。

將私人永遠擁有物權(quán)的100%直接支配性界定為純私有，將公共主體擁有物權(quán)的100%直接支配性界定為純公有。對于土地產(chǎn)權(quán)，一般很少出現(xiàn)純私有或純公有的狀態(tài)，往往是介于其間。由于土地具有公益性，私人永遠不能擁有土地100%的直接支配性，土地產(chǎn)權(quán)永遠不能完全清晰地界定為私人所有。理論上，法律只能盡量明確地界定在一定條件下私人和公共主體分別擁有什么樣的直接支配權(quán)，但完全清晰地界定是不可能的、也是不必要的。根據(jù)交易成本理論，產(chǎn)權(quán)界定是有交易成本的，要完全清楚地界定土地這樣的復(fù)雜產(chǎn)權(quán)，其交易成本無限大。

圖2土地私人主體與公共主體的直接支配性關(guān)系

（三）土地產(chǎn)權(quán)位移的內(nèi)涵與社會意義

土地產(chǎn)權(quán)在物權(quán)與債權(quán)之間、私有與公有之間的位移，有其深刻的內(nèi)涵和社會意義。雖然財產(chǎn)權(quán)利屬民法或私法范疇，但是，對于土地這樣的具有公益性的財產(chǎn)，土地權(quán)利人對于土地權(quán)利的行使，不僅僅涉及私人利益，可能涉及公共利益。當(dāng)一個財產(chǎn)的權(quán)利人對其財產(chǎn)具有100%的直接支配性時，即權(quán)利人擁有純物權(quán)時，對權(quán)利人個人是絕對有利的，但該權(quán)利人也可能憑借其100%的直接支配性，對公共利益導(dǎo)致不利的影響；反之，當(dāng)權(quán)利人擁有的是純債權(quán)時，權(quán)利人的利益有時得不到絕對的保護，但是，如果該財產(chǎn)權(quán)利的直接支配性還掌握在集體或國家手中，這時，對于公共利益是有好處的。因此，土地物權(quán)與債權(quán)的相互轉(zhuǎn)換與位移，實際上是保護公共利益還是保護私人利益的一種抉擇。過分地保護私人利益（讓私人擁有100%的直接支配性），或者過分地保護公共利益（讓私人擁有0%的直接支配性），都不利于財產(chǎn)權(quán)利的有效行使和財產(chǎn)的高效利用。最佳的方式是在私人利益和公共利益之間，形成一種均衡，即直接支配性在0%~100%之間，找到一個平衡點。這個平衡點并不一定就是50%或中點，平衡點應(yīng)處何處，取決于社會制度和諸多社會關(guān)系。

依然以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)為例。建國之后，為了充分保護集體和社會公共利益，在時期，農(nóng)民個人對于集體土地的直接支配性很小，這種制度安排在當(dāng)時有利于社會的穩(wěn)定，有其存在的必要性，但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，變得越來越不利于土地資源的有效利用與農(nóng)民個人收益的增加；改革開放后，開始實行土地承包經(jīng)營制，而且承包期不斷延長，這一過程，實際上就是農(nóng)民對于土地的直接支配性不斷提高的過程，土地承包經(jīng)營權(quán)的債權(quán)屬性不斷降低，物權(quán)屬性不斷增加。這個過程，就是債權(quán)的物權(quán)化過程，很明顯，也是私人利益和公共利益關(guān)系不斷調(diào)整的過程。在這一逐漸變化的過程中，私人利益和公共利益得到了充分的調(diào)和，改革取得了很大的成功；今后的改革方向，是進一步提高農(nóng)民對于土地的直接支配性，但為了保護公共利益，農(nóng)民對于土地的直接支配性，永遠達不到100%，即農(nóng)民不可能獲得土地的純物權(quán)。也許將來有一天，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，私人利益發(fā)展到極致，需要更多地保護公共利益，也就是要降低農(nóng)民對于土地的直接支配性，這個過程就是物權(quán)的債權(quán)化。

二、有關(guān)土地財產(chǎn)權(quán)利熱點問題的解釋

在以上的分析中，實際上已經(jīng)解釋了土地產(chǎn)權(quán)不清的問題和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是物權(quán)還是債權(quán)的問題，下面解釋土地私有化問題和土地征用問題。

（一）土地私有化問題的解釋

對于是否應(yīng)該土地私有化的問題，不能簡單地回答“是”或“否”。由上頁圖2可知，將私人主體或公共主體擁有100%直接支配權(quán)的情形分別稱為純私有或純公有，對于土地產(chǎn)權(quán)，純公有和純私有都不是好的選擇，而是介于二者之間。目前，中國土地產(chǎn)權(quán)制度變遷的總體趨勢是：從純公有向純私有位移，但永遠不會移到純私有，而是移到公有和私有的調(diào)和點。任何國家、任何時期的土地產(chǎn)權(quán)，皆是在進行這樣的從純公有向純私有或者相反方向的位移，通過這樣的位移，形成土地財產(chǎn)在個人和公共之間的利益均衡機制。

（二）土地征用問題的解釋

篇（2）

問：房產(chǎn)管理局的這種做法是否有法律依據(jù)？

背景資料：某公司用于抵押的國有土地使用權(quán)，為一宗土地使用權(quán)，未作分割。用于抵押的房屋所有權(quán)，位于該宗國有土地使用權(quán)之上。

二、法律分析

現(xiàn)根據(jù)某公司提供的情況及背景資料，依據(jù)現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)、部門規(guī)章及規(guī)范性文件，進行具體分析。

（一）房地產(chǎn)抵押登記的主管部門

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第35條規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物抵押，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理抵押登記。

《房地產(chǎn)管理法》第61條第1款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

《擔(dān)保法》第42條第2項也作了相同的規(guī)定。

根據(jù)《某市城市房地產(chǎn)交易管理暫行辦法》第28條第1項規(guī)定，辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)持土地使用證、房屋所有權(quán)證、主合同、抵押合同、評估報告、有效身份證明等，到房產(chǎn)管理部門申請抵押登記，同時到土地管理部門申請土地使用權(quán)抵押登記。

《山東省城市房地產(chǎn)交易管理條例》第26條規(guī)定，抵押房地產(chǎn)，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押契約，并持有關(guān)證件到房地產(chǎn)交易主管部門申請抵押登記。該條例第4條第1款明確規(guī)定，省建設(shè)行政主管部門是省人民政府房地產(chǎn)交易主管部門，負責(zé)全省房地產(chǎn)交易管理工作。

《山東省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》第30條第1款則規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租或抵押時，須經(jīng)城建或房產(chǎn)管理部門審核同意后方可簽訂租賃、抵押合同。

《城市房屋地產(chǎn)抵押登記管理辦法》第7條則規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市房地產(chǎn)抵押管理工作。

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理工作。

《擔(dān)保法解釋》第60條規(guī)定，以擔(dān)保法第42條第2項規(guī)定的不動產(chǎn)抵押的，縣級以上地方人民政府對登記部門未作規(guī)定，當(dāng)事人在土地管理部門或者房產(chǎn)管理部門辦理了抵押物登記手續(xù)，人民法院可以確認其登記的效力。

由此可見，《某市城市房地產(chǎn)交易管理暫行辦法》與山東省地方性法規(guī)，部門規(guī)章的規(guī)定均不一致。而山東省地方性法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定則基本一致，即均規(guī)定，以房地產(chǎn)抵押的，辦理抵押登記的部門為房產(chǎn)管理部門。而沒有規(guī)定房產(chǎn)和國有土地使用權(quán)同時進行辦理抵押登記。在實務(wù)中，對房地產(chǎn)抵押登記，也只是向房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效（《擔(dān)保法》第41條規(guī)定）。

（二）抵押登記的法定條件

《房地產(chǎn)管理法》第48條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。

《擔(dān)保法》第44條規(guī)定，辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門提交下列文件或者復(fù)印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證書。

《城市房屋地產(chǎn)抵押登記管理辦法》第32條規(guī)定，辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機關(guān)交驗下列文件：

（一）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；

（二）抵押登記申請書；

（三）抵押合同；

（四）《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；

（五）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；

（六）可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；

（七）登記機關(guān)認為必要的其他文件。

由此可見，向房地產(chǎn)管理部門提交《國有土地使用權(quán)證》是抵押當(dāng)事人的法定義務(wù)。如果不提交，則登記機關(guān)不予辦理抵押登記手續(xù)。

經(jīng)我們向某市房產(chǎn)局咨詢，該市房產(chǎn)局辦理房地產(chǎn)抵押登記的手續(xù)與《城市房屋地產(chǎn)抵押登記管理辦法》第32條規(guī)定的條件相同。即提交材料：

1、抵押當(dāng)事人為個人的，提交身份證或有效身份證明；抵押當(dāng)事人為單位的，提交營業(yè)執(zhí)照或法人登記證和法人有效身份證明（原件、復(fù)印件）；

2、房屋所有權(quán)證，共有的房屋還必須提交房屋共有權(quán)證和其他共有人同意抵押的書面證明；

3、國有土地使用權(quán)證（原件、復(fù)印件）；

4、房地產(chǎn)抵押范圍平面圖；

5、抵押登記申請審批書（表）；

6、借款合同；

7、抵押人為單位的應(yīng)提供：

集體企業(yè)出具職代會證明及上級主管部門證明；

股份制企業(yè)出具董事會或股東大會決議及公司章程。

8、抵押人配偶的身份證、戶口本及同意抵押的證明（配偶雙方到場）；

9、可以證明房地產(chǎn)價值的資料；

10、委托的，個人出具公證委托書和受托人身份證或有效證明。單位出具委托書和受托人身份證或有效證明；

11、登記部門認為必要的其它資料。

工作時限：符合辦理條件的，自交易中心受件窗口受理之日起5個工作日內(nèi)辦理完畢。

稅費標準：抵押登記費80元/宗；住房抵押手續(xù)費抵押金額在50萬元以下的150元/套，50萬元以上的300元/套；其他房屋抵押手續(xù)費按照抵押金額分檔累進計收：2000萬元（含）以下部分0.7‰；2000－5000（含）部分0.175‰；5000－10000（含）部分0.105‰；10000以上部分0.035‰。由抵押人承擔(dān)。

（三）關(guān)于國有土地使用權(quán)抵押問題

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條規(guī)定，地上建筑物，其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。

《擔(dān)保法》第36條第1款的規(guī)定與上述規(guī)定相同。

《房地產(chǎn)管理法》第47條第1款規(guī)定，依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

因此，某公司以房屋所有權(quán)抵押的，該房屋所占有范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)隨之抵押。

根據(jù)《土地登記規(guī)則》第5條第1款規(guī)定，土地登記以宗地為基本單元。第60條第2款規(guī)定，宗地分割的，在原土地登記卡順序上按宗地分割后支號的順序排列。并應(yīng)辦理相應(yīng)的法律手續(xù)。因此，某公司在沒有辦理宗地的分割手續(xù)的情況下，只能以該宗地的全部抵押，而不能分割。否則，就不符合《房地產(chǎn)管理法》第48條的規(guī)定。

（四）房產(chǎn)管理機關(guān)能否留置貴公司的國有土地使用權(quán)證書

《城市房屋地產(chǎn)抵押登記管理辦法》第32條規(guī)定，提交國有土地使用權(quán)證是抵押人的法定義務(wù)。但根據(jù)該辦法第34條第1款規(guī)定，以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。即貴公司在辦理完畢相應(yīng)的抵押登記手續(xù)后，《房屋他項權(quán)證》由抵押人收回。因此，作為國有土地使用權(quán)證，其沒有任何權(quán)利不返還貴公司。也就是說，其留置國有土地使用權(quán)證沒有任何法律依據(jù)。根據(jù)某市房產(chǎn)局辦理抵押登記的條件，也不能得出其不返還國有土地使用權(quán)證的結(jié)論。

如果其不返還，可參照《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》第1條第3款的規(guī)定，即土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是《土地他項權(quán)利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權(quán)的法律憑證，抵押權(quán)人不得扣押抵押土地的土地證書。抵押權(quán)人扣押的土地證書無效，土地使用權(quán)人可以申請原土地證書作廢，并辦理補發(fā)新證手續(xù)。向國土資源管理部門申請原土地證書作廢，并辦理補發(fā)新證手續(xù)。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)抵押登記的主管機關(guān)是房產(chǎn)管理部門。

提交國有土地使用權(quán)證是抵押當(dāng)事人的法定義務(wù)。

篇（3）

原告：姚嘉應(yīng)，男，1933年3月6日出生，加拿大籍，醫(yī)學(xué)博士，現(xiàn)住加拿大安大略省。

被告：廈門市房地產(chǎn)管理局。 法定代表人：王生柴，副局長。

被告：廈門市土地管理局。 法定代表人：林劍聰，局長。

座落在廈門市鼓浪嶼區(qū)內(nèi)厝沃路128號的房屋是洪活源、洪三捷和姚貽春等三人于1946年共同購買的，1952年廈門市人民政府經(jīng)審查發(fā)給房屋所有權(quán)證。1985年9月25日原告陳定、洪友順、姚嘉應(yīng)共同繼承了該房屋。1988年10月27日，陳定受洪友順、姚嘉應(yīng) 的委托，向廈門市房地產(chǎn)管理局（以下稱房管局）、廈門市土地管理局（以下稱土管局）申請辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證（以下稱“兩證”）。兩被告受理后，多次到現(xiàn)場勘察和調(diào)查，發(fā)現(xiàn)原告所提供的材料不足，口頭通知其補齊上手契三份和土地所有權(quán)狀翻建（維修）執(zhí)照等契證 材料。但原告一直沒有補交。

1992年12月2日陳定向鼓浪嶼區(qū)人民法院提起訴訟，訴稱：1988年10月27日，原告依據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定向廈門市房管局、土管局申請辦理“兩證”，并提交所需的材料，但是至今未見兩被告給予公告和發(fā)放“兩證”，而且沒有對不予辦理的行為作出書面答復(fù)，要求法院 判令被告立即給予辦理產(chǎn)權(quán)公告并發(fā)放“兩證”，對不給予發(fā)證的行為作出書面答復(fù)，并賠償因侵權(quán)行為所造成的經(jīng)濟損失。 兩被告答辯稱：原告陳定向房管局、土管局申請辦理“兩證”，他們已受理進行初審，并共同組織人員到現(xiàn)場進行勘察丈量、計算，由于原告所提供的材料不足，他們曾口頭要求原告補齊材料，但原告仍未補齊，并非不作為，請求法院駁回原告的訴訟請求。

「審判

鼓浪嶼區(qū)人民法院審理查明：被告在受理原告申請辦理“兩證”后，曾到現(xiàn)場進行勘察認為：內(nèi)厝沃路128號房屋東面與筆架山路擋土墻鄰界，原告的土地使用權(quán)東面界線應(yīng)確認在擋土墻腳內(nèi)側(cè)，原告不同意此認定。因此，此房屋東面界線墻的土地使用權(quán)屬爭議未解決之前，原告尚 未具備發(fā)證的條件，原告也不應(yīng)改變土地的現(xiàn)狀和土地上的附著物。同時，原告以被告不作為造成侵權(quán)為前提條件，要求被告賠償經(jīng)濟損失的請求理由不成立，不予支持。鼓浪嶼區(qū)人民法院于1993年9月5日依照《中華人民共和國行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定判決駁回原告的訴訟請求。

陳定對此判決不服，向廈門市中級人民法院提起上訴，其理由是： 1.鼓浪嶼區(qū)法院以內(nèi)厝沃路128號土地使用權(quán)屬爭議為由，認定原告未具備發(fā)證的條件，沒有事實和法律根據(jù)； 2.一審判決認定原告在確認解決權(quán)屬之前不應(yīng)改變現(xiàn)狀和土地上的附著物是不顧客觀事實和不符合社會主義法理道德標準的。 請求二審法院對一審判決改判并依法保護他的訴訟請求。

廈門市中級人民法院審理認為：鼓浪嶼內(nèi)厝沃路128號產(chǎn)權(quán)，上訴人陳定只是共有人之一，無權(quán)對全部產(chǎn)權(quán)提起訴訟，原審認定事實不清，證據(jù)不足，據(jù)此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（三）項之規(guī)定，于1993年9月8日作出行政裁定書：一、撤銷鼓浪嶼 區(qū)人民法院的行政判決；二、發(fā)回鼓浪嶼區(qū)人民法院重審。

鼓浪嶼區(qū)人民法院重新組成合議庭對本案進行審理。1993年9月14日陳定根據(jù)洪友順、姚嘉應(yīng)的委托申請，向法院提出追加他們作為原告共同參加訴訟，法院采納了他們的申請。鼓浪嶼區(qū)人民法院經(jīng)審理，認為：被告自接受原告申請“雙登”后即對原告“雙登”內(nèi)容進行審查和 實地勘察，因原、被告對該屋界址和權(quán)屬確認有爭議，故造成被告至今未發(fā)放“雙證”，原告所訴被告不作為，不予發(fā)放“雙證”的理由不能成立，原告籠統(tǒng)提出要求被告賠償經(jīng)濟損失的訴訟請求不具備賠償條件，本院亦不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十三條第一款， 參照城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第八條、《福建省土地登記發(fā)證辦法》第四條規(guī)定，該院于1994年1月6日作出判決： 1.駁回原告陳定、洪友順、姚嘉應(yīng)的訴訟請求； 2.訴訟費六百一十元由原告負擔(dān)。

宣判后，陳定、洪友順、姚嘉應(yīng)不服，向廈門市中級人民法院提起上訴，其理由是：1.原審判認為被告至今未發(fā)“雙證”系因“權(quán)屬確認有爭議”，沒有事實和法律依據(jù)；2.被告不作為事實清楚。3.原審法院收費不合理。請求二審法院依法改判并保護其合法權(quán)益。被上訴人房管 局、土管局則辯稱：造成“雙證”無法按期發(fā)放的主要原因是上訴人接到通知后，至今未全部提供應(yīng)交的契證材料，因此無法辦證，并非不作為。

篇（4）

    1．凡使用國有土地的企業(yè)、行政事業(yè)單位及社會團體（以下稱土地資產(chǎn)使用人）在向國有資產(chǎn)管理部門申辦產(chǎn)權(quán)登記（行政事業(yè)單位和社團為財產(chǎn)登記）之前，必須先到土地管理部門辦理土地登記。

    土地管理部門代表政府頒發(fā)的《國有土地使用證》及有關(guān)土地資產(chǎn)的證明是進行國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記必要的證明文件。

    2．資產(chǎn)使用人因分立、合并、遷移、撤銷及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等原因，引起土地權(quán)屬、使用面積、用途等變化的，必須及時到土地管理部門辦理變更土地登記，并持變更土地登記后的《國有土地使用證》或土地管理部門出具的其他證明文件向國有資產(chǎn)管理部門申辦變動產(chǎn)權(quán)登記或注銷產(chǎn)權(quán)登記。

    3．在國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記年度檢查時，凡土地登記內(nèi)容或土地資產(chǎn)情況發(fā)生變化，尚未辦理變更土地登記的，必須先到土地管理部門辦理變更土地登記。

    4．資產(chǎn)使用人未按上述規(guī)定進行土地資產(chǎn)登記的，國有資產(chǎn)管理部門不予辦理國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。

篇（5）

中圖分類號：TU714 文獻標識碼：A 文章編號：

一、地鐵土建工程安全管理探討

（一）土建工程的特點與建設(shè)中存在的問題

地鐵土建工程存在施工（設(shè)計）單位多、結(jié)構(gòu)類型多樣、地質(zhì)變化幅度大、周邊建筑物和地下管線復(fù)雜、工序多、施工空間小等特點。

此外，目前地鐵土建工程建設(shè)現(xiàn)狀中存在如下問題：建設(shè)單位更多關(guān)注的是地鐵盡快投入運營，主觀上存在壓縮土建工程施工工期的做法，工期不夠合理；建設(shè)、施工單位往往更注重節(jié)約投資資金或片面追求效益，忽視保證足夠的安全生產(chǎn)費用的投入，或降低安全措施費用；為了追求建設(shè)進程，部分城市地鐵建設(shè)存在一邊設(shè)計一邊施工的情況，設(shè)計、施工單位只能套用相關(guān)工程方案，不能拿出針對性強的、合理的方案；分包隊伍監(jiān)管不到位，部分土建工程項目出現(xiàn)“以包代管”或“包而不管”現(xiàn)象。

（二）重大安全風(fēng)險分析

根據(jù)土建工程施工工藝的不同，重大安全風(fēng)險源主要有深基坑開挖、暗挖區(qū)間施工、旁通道開挖、承壓水控制、盾構(gòu)穿越建筑物或江河流域、盾構(gòu)進出洞、盾構(gòu)轉(zhuǎn)場、古建筑保護、地下管線保護、沼氣有毒有害氣體的危害等。

（三）強化土建工程安全生產(chǎn)管理的意義

由于參建分包隊伍的施工人員絕大多數(shù)來自農(nóng)民工，其穩(wěn)定性查、專業(yè)素質(zhì)參差不齊、安全意識淡薄，習(xí)慣性違章屢禁不止，加之地鐵土建工程固有的特點與現(xiàn)狀等因素，生產(chǎn)安全事故時有發(fā)生。此外，隨著建設(shè)工程形勢的發(fā)展，技術(shù)的進步、體制的變化、人們價值觀的改變，安全生產(chǎn)管理在建設(shè)社會主義和諧社會中的地位越來越重要和敏感，故強化安全生產(chǎn)管理，遏制生產(chǎn)安全事故的發(fā)生，是保護人民人命、物質(zhì)財產(chǎn)的需要，也是共建和諧社會的需要。

二、地鐵土建工程安全生產(chǎn)管理控制的措施

（一）建設(shè)單位在關(guān)注投資、建設(shè)進程的同時，應(yīng)該更加注重工期制定的合理性與安全生產(chǎn)費用投入的合法合規(guī)性。應(yīng)建立行之有效的監(jiān)督機制，強化對施工單位安全生產(chǎn)費用使用的監(jiān)督，嚴格審查施工單位購買、租賃、使用的安全防護用具、機械設(shè)備、機具等安全性能。

（二）設(shè)計單位要嚴格執(zhí)行法律、法規(guī)、建設(shè)工程設(shè)計強制性標準的規(guī)定，因地制宜進行設(shè)計，充分考慮施工安全操作和防護設(shè)施，制定切實可行的設(shè)計方案；強化設(shè)計技術(shù)交底工作；對關(guān)鍵部位、工序工點設(shè)計人員要親臨現(xiàn)場指導(dǎo)、檢查、核實。

（三）施工單位安全生產(chǎn)管理控制措施

1.安全管理組織機構(gòu)的建立，安全生產(chǎn)責(zé)任制的落實

建立合理的安全管理組織機構(gòu)是有效進行安全生產(chǎn)指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督、落實的組織保證。施工單位安全管理組織機構(gòu)是否健全，是決定施工單位安全生產(chǎn)工作的全面開展和安全管理體系能否有效運行的關(guān)鍵；安全生產(chǎn)責(zé)任制是對各級領(lǐng)導(dǎo)、職能部門、安全管理人員、施工人員職責(zé)與權(quán)限的界定，是安全生產(chǎn)規(guī)章制度的核心，是責(zé)任追究的基礎(chǔ)依據(jù)。因而，施工單位務(wù)必強化安全管理組織機構(gòu)的建立，全面落實安全生產(chǎn)責(zé)任制。

2.施工組織設(shè)計及專項安全方案的編制

施工組織設(shè)計是項目組織施工的綱領(lǐng)性文件，在編寫過程中，應(yīng)結(jié)合本工程特點、重難點、安全風(fēng)險等，將相應(yīng)的安全技術(shù)措施、安全作業(yè)注意事項及應(yīng)急預(yù)案納入其中，并經(jīng)相關(guān)部門會簽，上級單位技術(shù)負責(zé)人審批；對專業(yè)性強、風(fēng)險性較大的分部分項工程，要制定專項安全方案，并附具安全驗算結(jié)果，經(jīng)施工單位技術(shù)負責(zé)人簽字后實施，專職安全管理人員現(xiàn)場監(jiān)督。

3. 監(jiān)測、檢測手段的運用

地鐵土建工程施工，潛在的安全風(fēng)險較高，例如深基坑施工、區(qū)間暗挖作業(yè)，施工過程控制不當(dāng)，輕者由于不均勻沉降導(dǎo)致建筑物（構(gòu)筑物）開裂、管線變形，重者建筑物（構(gòu)筑物）倒塌、管線開裂，甚至出現(xiàn)人員傷亡。故基于土建工程的特殊性，施工單位必須利用日常監(jiān)測、超前地質(zhì)的探測等超前技術(shù)指導(dǎo)施工，項目技術(shù)負責(zé)人必須每天查閱監(jiān)測、探測資料，分析相關(guān)數(shù)據(jù)，預(yù)測事態(tài)發(fā)展趨勢，若出現(xiàn)異常及時采取相應(yīng)措施。

4.分包隊伍的選擇與管理

分包隊伍是施工作業(yè)的主體，隨著地鐵工程建設(shè)不斷增加，一些內(nèi)部管理混亂或不具備施工條件或不具備相應(yīng)資質(zhì)的分包隊伍，通過非法取得或借用、掛靠其他單位資質(zhì)承攬項目，擾亂了建筑市場固有秩序，同時給安全生產(chǎn)帶來了重大隱患。故在分包隊伍的選擇上，施工單位要制定相應(yīng)管理辦法，通過公開招標，嚴格資格審查，優(yōu)先選擇信譽好，得分高的隊伍；分包合同要明確雙方安全生產(chǎn)管理職責(zé)及權(quán)限，項目管理人員在分包隊伍組織協(xié)調(diào)和管理過程中，嚴格按照合同辦事，對違反法律法規(guī)、公司及項目規(guī)章制度行為，從嚴處罰，情節(jié)嚴重的按照合同規(guī)定，移交相關(guān)部門依法處理。

5.安全技術(shù)交底與教育培訓(xùn)

由于地鐵土建工程施工人員專業(yè)素質(zhì)相對比較低，安全意識淡薄，理論知識極其貧乏，項目技術(shù)、安質(zhì)人員就施工難度大、安全風(fēng)險高、施工復(fù)雜的工藝，要向施工人員進行詳細的交底，講明工藝流程、安全注意事項、個人防護等，特別是特種作業(yè)人員，要分專業(yè)進行交底；要定期組織施工人員進行教育培訓(xùn)，使其了解和掌握相關(guān)理論知識，強化安全意識，提高自我保護能力。

三、結(jié)語

目前，面對地鐵建設(shè)大規(guī)模的開展和地鐵工程固有的特殊施工區(qū)域、不同的地質(zhì)條件、復(fù)雜的周邊環(huán)境等特點，給建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位甚至政府監(jiān)管部門帶來了新的、千變?nèi)f化的安全管理方面的挑戰(zhàn)，如何避免或遏制地鐵工程建設(shè)中突發(fā)事件、事故的出現(xiàn)，是地鐵工程參建各方，特別是施工單位必須引起高度重視和認真研究的新課題。

參考文獻：

［1］《建筑工程安全生產(chǎn)管理條例》.2003

［2］《地下鐵道工程施工及驗收規(guī)范》（GB50299-1999）（2003年版）

［3］《地鐵工程施工安全管理及技術(shù)》.中國建筑工業(yè)出版社.2012.5

篇（6）

第二條、根據(jù)《方案》，市國土房管局（以下簡稱“市局”）對區(qū)國土房管局（以下簡稱“區(qū)局”）實行業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督，由區(qū)局組織實施征地拆遷、土地監(jiān)察、房地產(chǎn)登記、租賃、鑒定、測繪、評估、危房改造工作。

第三條、為適應(yīng)國土、房地產(chǎn)管理的各項業(yè)務(wù)工作，區(qū)局應(yīng)根據(jù)本區(qū)實際，相應(yīng)建立和健全區(qū)征地辦、區(qū)土地開發(fā)中心、區(qū)拆遷辦、區(qū)房地產(chǎn)登記所、區(qū)房屋租賃管理所、區(qū)房屋安全鑒定所等職能機構(gòu)，所需人員可從區(qū)局機關(guān)定編人員中調(diào)整解決，或由區(qū)編辦協(xié)調(diào)解決。

各區(qū)房管局應(yīng)指導(dǎo)各房管站轉(zhuǎn)制，各房管站轉(zhuǎn)制后從事房產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)管理，保證公有房屋的保值和增值，不再具備行政職能。

第四條、區(qū)局建立和健全與市局相應(yīng)的職能機構(gòu)時，須具備以下條件：

1.成立專業(yè)機構(gòu)并具備固定辦公場所；

2.配備有經(jīng)培訓(xùn)考核合格、領(lǐng)取上崗證書的專業(yè)人員；

3.開展檔案綜合管理，實現(xiàn)檔案管理電腦化，并與市局聯(lián)網(wǎng)。

第五條、市局委托區(qū)局實施具體工作，行政行為主體為市局。《城市房屋拆遷公告》、《建設(shè)用地通知書》、《建設(shè)用地批準書》、《土地使用權(quán)出讓合同》、《房地產(chǎn)證》均以市局名義、簽署或簽發(fā)。在工作中形成的文件材料，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)移交市局房地產(chǎn)檔案館。

依法或依協(xié)議應(yīng)由區(qū)局負責(zé)的工作，區(qū)局應(yīng)積極完成。

第六條、區(qū)局應(yīng)對市局負責(zé)，按照市局的委托、授權(quán)范圍和法律法規(guī)，認真履行職責(zé)；市局及所屬機構(gòu)對口派出聯(lián)絡(luò)人員，具體指導(dǎo)、監(jiān)督區(qū)局及所屬機構(gòu)的業(yè)務(wù)活動。對區(qū)局的不當(dāng)行政行為，市局有權(quán)予以糾正，區(qū)局拒不改正的，市局可收回委托區(qū)局的權(quán)限或停辦區(qū)局的相關(guān)業(yè)務(wù)。

第七條、凡市局委托區(qū)局實施具體工作，實行備案制度。區(qū)局辦結(jié)的案件應(yīng)在7個工作日內(nèi)向市局申請備案。市局對申請備案的案件不核準的，應(yīng)在收到案件的10個工作日內(nèi)書面通知區(qū)局，逾期的視作同意并生效。

第二章、建設(shè)用地管理

第八條、市、區(qū)兩級建設(shè)用地管理實行市管兩頭，區(qū)管中間的原則，市管兩頭，即“批前”（建設(shè)用地通知書）和“批后”（建設(shè)用地批準書）的工作；區(qū)管中間即征地、收稅費、監(jiān)證、交地、農(nóng)轉(zhuǎn)非、核減面積等工作。

第九條、建設(shè)用地管理要積極地、逐漸地實行“五統(tǒng)一”，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地（拆遷）、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓和統(tǒng)一管理。建設(shè)項目用地規(guī)模涉及征用集體土地400畝以下的（包括區(qū)屬大型項目的統(tǒng)一包干征地工作），由區(qū)局辦理征地補償手續(xù)。包括直接與村鎮(zhèn)商談土地補償事宜，申辦減免農(nóng)業(yè)稅以及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的初審手續(xù)，主持土地交接等工作。400畝以上和市重點項目、特殊項目等建設(shè)項目的征地和交地工作由市土地開發(fā)中心負責(zé)辦理。

前款由市土地開發(fā)中心負責(zé)辦理的工作，也可由市局委托區(qū)局辦理，但必須辦理委托合同。

第十條、區(qū)局應(yīng)建立閑置土地檢查、建檔、處理制度，對轄區(qū)內(nèi)批出的土地情況進行定期追蹤檢查，對批而不征、征而不拆或者拆而不建的用地紅線進行檢查及認定工作。凡批出時間超過兩年又未經(jīng)市局批準延期的，由區(qū)局負責(zé)向市局提出收回土地的申請。凡認定屬閑置土地的，負責(zé)依法征收土地閑置費。

第十一條、區(qū)局受市局委托，對由區(qū)組織實施的道路市政和舊城改造項目的用地，辦理有償出讓的前期工作；對有條件的地塊由區(qū)政府組織統(tǒng)一拆遷，將“生地”改造成“熟地”后再交由市局組織出讓實施工作。

第十二條、凡由區(qū)負責(zé)辦理的用地，市局憑區(qū)局建議核發(fā)《建設(shè)用地批準書》函，辦妥土地有償手續(xù)后，準予發(fā)出《建設(shè)用地批準書》。

第三章、房屋拆遷管理

第十三條、市局的職責(zé)和事權(quán)

1.宣傳貫徹國家、省、市有關(guān)城市房屋拆遷的法律、法規(guī)和規(guī)章。

2.制定全市城市房屋拆遷的規(guī)范性文件。

3.對全市的房屋拆遷總量實施總體控制。

4.對拆遷單位和拆遷人員實施管理，依法核發(fā)房屋拆遷單位資格證、房屋拆遷員證和房屋拆遷工作證。

5.對委托拆遷合同實施審查備案。

6.審批中央、省、市、部隊、外地駐穗機構(gòu)（包括與其合作開發(fā)的項目）的拆遷計劃和拆遷方案。

7.對拆遷當(dāng)事人簽訂的補償安置協(xié)議實施審查備案，依法核發(fā)房屋拆遷公告、房屋拆遷許可證。

8.審批永遷點和永遷安置面積增幅。

9.房屋確權(quán)、房屋代管。

10.對拆遷糾紛依法實施行政栽決。

11.對拆遷違法行為依法實施行政處罰。

12.核發(fā)拆遷結(jié)案意見書。

13.對拆遷工作實施跟蹤檢查。

第十四條、區(qū)局的職責(zé)和事權(quán)

1.對區(qū)組織出讓和區(qū)屬單位的建設(shè)項目的拆遷計劃和拆遷方案進行審批，報市局備案。

2.對區(qū)組織出讓和區(qū)屬單位建設(shè)項目（包括與其合作開發(fā)的項目）的拆遷補償安置協(xié)議進行審批，報市局備案。

3.對拆遷范圍內(nèi)的危房實施安全檢查，提出處理意見。

4.對區(qū)局管轄內(nèi)的房屋拆遷，作出房屋確權(quán)、代管建議，報市局審批。

5.對區(qū)局管轄內(nèi)房屋拆遷的違法行為提出處理意見，報市局審批。

6.對區(qū)局管轄的房屋拆遷案件，提出結(jié)案意見報市局審定。

7.對區(qū)局管轄內(nèi)的房屋拆遷實施跟蹤檢查。

8.行使市局下放的市重點工程項目（包括市政建設(shè)、公益建設(shè)）的部分管理事權(quán)。

9.辦理市局交辦的其他拆遷管理事項。

第四章、土地監(jiān)察

第十五條、土地違法案件由土地所在市、區(qū)、縣級市國土局管轄、查處。

1.市局主要負責(zé)對大案、要案和跨區(qū)、縣級市案件的查處，區(qū)、縣級市主要負責(zé)對轄區(qū)范圍內(nèi)違法用地案件的查處。

2.對土地違法案件，區(qū)、縣級市發(fā)現(xiàn)后五個工作日內(nèi)，應(yīng)向市局報告；區(qū)、縣級市對立案和作出行政處罰決定五個工作日內(nèi)，應(yīng)向市局抄送立案報告和行政處罰決定書。

3.區(qū)、縣級市對已立案查處的土地違法案件，應(yīng)在立案后的一個月內(nèi)作出行政處罰決定，涉及犯罪的，應(yīng)移送司法機關(guān)。個別案件不能按時作出的，應(yīng)向市局書面報告。

4.凡區(qū)、縣級市新發(fā)生的土地違法案件在15天內(nèi)未發(fā)現(xiàn)或不按第2條規(guī)定辦理，累計三次未向市局報告、抄送的，市局將予以通報批評。

第五章、房地產(chǎn)登記發(fā)證

第十六條、市局的職責(zé)

1.負責(zé)全市國土房產(chǎn)登記發(fā)證作業(yè)的管理，負責(zé)貫徹執(zhí)行國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)登記發(fā)證的法規(guī)、規(guī)章和制度；負責(zé)全市房地產(chǎn)登記發(fā)證方面的規(guī)范性文件制定和實施；負責(zé)協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督、指導(dǎo)各區(qū)局發(fā)證辦的業(yè)務(wù)工作。

2.負責(zé)全市國有土地上的房產(chǎn)總登記和初始登記。對全市房改房、商品房、部隊房、宗教房、涉外房予以確權(quán)發(fā)證以及變更登記、注銷登記；對全市單位自管房及私房的總登記和初始登記的確權(quán)登記。

3.負責(zé)他項權(quán)利的登記發(fā)證，核發(fā)他項權(quán)證或出具抵押備案證明書。

第十七條、區(qū)局的職責(zé)

1.負責(zé)對轄區(qū)內(nèi)不涉及改制、資產(chǎn)重組的非生產(chǎn)性單位自管房的初始登記及總登記、落實政策的私人房屋的登記和直管公房的在市局整幢初始確權(quán)后的公、私房進行變更登記、轉(zhuǎn)移登記（除買賣交易外的繼承、贈與登記）。

2.負責(zé)涉及土地出讓金的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的收案和到市局辦理土地出讓金的審核及征收工作。負責(zé)對轄區(qū)內(nèi)不涉及收取土地出讓金的房地產(chǎn)進行抵押登記，核發(fā)他項權(quán)證。

3.負責(zé)對集體土地房產(chǎn)的總登記和初始登記發(fā)證，對“兩違”集資房經(jīng)市局確權(quán)后發(fā)證。

4.條件成熟后，逐步施行國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)初始登記。

第六章、房地產(chǎn)測繪

第十八條、市局的職責(zé)

1.負責(zé)全市房地產(chǎn)測繪作業(yè)的監(jiān)督管理，房地產(chǎn)測繪資質(zhì)審查報批，并對區(qū)局和受委托測繪單位進行技術(shù)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

2.負責(zé)貫徹測繪技術(shù)標準，制定我市房地產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)范。

3.負責(zé)全市房地產(chǎn)的地籍管理，負責(zé)地籍圖地號的編寫、管理、圖件資料的收集、保存、更新、利用等工作。

4.負責(zé)提高測繪管理自動化水平，完善改進房地產(chǎn)繪圖軟件，建立地籍現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)。

5.負責(zé)組織全市房改房、商品房、部隊房、宗教房、涉外房、拆遷征審等測繪工作及其他屬市局發(fā)證需進行房地產(chǎn)測繪的工作。

6.負責(zé)全市房地產(chǎn)地籍基礎(chǔ)圖和較大項目房地產(chǎn)測繪的組織實施。

7.負責(zé)房地產(chǎn)測繪成果質(zhì)量的監(jiān)督管理。

8.負責(zé)裁定房地產(chǎn)測繪糾紛。

第十九條、區(qū)局的職責(zé)

1.負責(zé)區(qū)轄內(nèi)直管公房、集體土地房產(chǎn)的測繪，受市局委托和監(jiān)督可進行區(qū)轄內(nèi)房改房和集資房的測繪工作及其他屬區(qū)局登記發(fā)證需進行的房地產(chǎn)測繪。經(jīng)市局審批的區(qū)局也可負責(zé)其他屬市局登記發(fā)證需進行的房地產(chǎn)測繪。

2.負責(zé)建立區(qū)局地籍現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)。在系統(tǒng)未建立聯(lián)網(wǎng)前，區(qū)局負責(zé)每月將修繪的資料送市局歸檔，作統(tǒng)一管理。

3.區(qū)局施測的房地產(chǎn)基礎(chǔ)地籍圖、分宗圖及較大項目的房地產(chǎn)測繪的圖件、資料、控制點坐標、驗收報告等，需復(fù)制送市局整理歸檔。

4.地籍圖應(yīng)按保密條例進行管理，嚴禁擅自復(fù)印、復(fù)制。

5.負責(zé)市局交辦的其它測繪任務(wù)。

第七章、房地產(chǎn)評估

第二十條、市局的職責(zé)

負責(zé)政府指令性評估即政府公益性、職能性評估，包括：

1.國有土地使用權(quán)出讓；

2.行政、司法機關(guān)決定或裁定以房地產(chǎn)作價補償、賠償；

3.依照房地產(chǎn)價值為納稅基數(shù)的項目等。

第二十一條、區(qū)局的職責(zé)

評估業(yè)務(wù)范圍包括：

1.國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；

2.組建中外合資企業(yè)、股份制企業(yè)及上市公司對房地產(chǎn)作價投資、入股；

3.不涉及土地出讓金的企業(yè)兼并或破產(chǎn)需對房地產(chǎn)評估；

4.房屋抵押、典當(dāng)、投保等。

第八章、房屋租賃管理

第二十二條、市所的職責(zé)

1.負責(zé)《廣州市房屋租賃管理辦法》及《廣州市房屋租賃管理辦法實施細則》在全市范圍的貫徹執(zhí)行；參與制定房地產(chǎn)租賃管理法規(guī)、政策。

2.負責(zé)全市房地產(chǎn)租賃管理行業(yè)的業(yè)務(wù)管理，對各區(qū)房地產(chǎn)租賃管理所的業(yè)務(wù)具有指導(dǎo)、管理、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職能。

3.為統(tǒng)一、平衡全市房屋租賃管理工作，市所每年向區(qū)所下達工作指標，提出工作要求。

4.負責(zé)辦理涉外（指當(dāng)事人雙方或一方是境外，含臺灣、香港、澳門的經(jīng)濟組織駐國內(nèi)的辦事機構(gòu)、外資獨資、中外合作、中外合資企業(yè)及香港、澳門個人）的房屋租賃，以及市屬以上的賓館、酒店房屋租賃登記管理；其澳臺同胞出租住宅的，由區(qū)局辦理。

5.組織全市房屋租賃管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核。

6.參與制定房屋租賃參考價格（原為指導(dǎo)價格）。

7.檢查監(jiān)督全市房屋管理執(zhí)法情況，受理對違法房屋租賃行為和違法管理行為的檢舉、投訴；協(xié)助房屋租賃案件的行政復(fù)議、調(diào)查處理工作。

8.負責(zé)全市房屋租賃管理辦事表格的統(tǒng)一印制工作。

9.參與房地產(chǎn)租賃市場的調(diào)研和信息收集、工作。

10.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的或市局授予的其他職責(zé)。

第二十三條、區(qū)所的職責(zé)

1.按照工作要求，全面完成市所下達的工作指標。

2.負責(zé)轄區(qū)內(nèi)除涉外房產(chǎn)及中央、省、市、部隊、外地駐穗機構(gòu)的賓館、酒店以外的房屋租賃登記和市所委托辦理的房屋租賃合同審查、登記、管理。

3.負責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋租賃價格評估。

4.負責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋租賃市場的稽查。

5.負責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋租賃違法案件的查處和房屋租賃糾紛的調(diào)解，并上報市所備案；協(xié)助執(zhí)行市局作出的行政處罰決定。

6.協(xié)調(diào)與政府其他職能部門的關(guān)系，配合所在轄區(qū)做好社會環(huán)境綜合治理工作。

7.每月5日前向市所上報房屋租賃管理統(tǒng)計報表、會計報表和數(shù)據(jù)磁盤。

8.完成上級主管部門交辦的其他任務(wù)。

第二十四條、建立年度考核制度。市局和市所對區(qū)所每年進行一次考核，以委托要求和每年市所下達的任務(wù)的完成情況（包括質(zhì)量和數(shù)量等）為考核內(nèi)容，對考核不合格的，責(zé)令限期整改，逾期仍不能改正的為不合格，連續(xù)兩年不合格的，市局收回委托。

第九章、房屋安全鑒定

第二十五條、市所的職責(zé)

1.負責(zé)《廣州市房屋安全管理規(guī)定》在全市范圍內(nèi)的貫徹執(zhí)行。

2.負責(zé)全市房屋安全鑒定行業(yè)的業(yè)務(wù)管理，對各區(qū)房屋安全鑒定所的業(yè)務(wù)具有指導(dǎo)、管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)的職能，督促區(qū)所按照《貫徹廣州市房屋安全管理規(guī)定的若干意見》的“八統(tǒng)一”（鑒定標準、鑒定程序、鑒定文書、鑒定專用章、培訓(xùn)發(fā)證上崗、使用電腦軟件、資料歸檔、收費標準）要求開展工作。

3.為統(tǒng)一、平衡全市房屋安全鑒定工作，市所每年制定工作計劃，對區(qū)所提出工作要求。

4.負責(zé)辦理涉外的非住宅房產(chǎn)和市屬以上的賓館、酒店、公共娛樂場所（含影劇院、歌舞廳等）以及省、市法院委托，其他技術(shù)難度較大、項目較復(fù)雜的房屋安全檢查和鑒定。

涉外房產(chǎn)是指房產(chǎn)當(dāng)事人雙方或一方在境外，含臺灣、香港、澳門的經(jīng)濟組織駐國內(nèi)的辦事機構(gòu)，外資獨資、中外合資、中外合作企業(yè)及香港、澳門個人。

其他技術(shù)難度較大、項目較復(fù)雜的房屋安全檢查和鑒定是指：

（1）災(zāi)難性房屋：300平方米以上的房屋發(fā)生火災(zāi)或塌故的房屋鑒定；

（2）因建筑施工質(zhì)量原因引起房屋整體損壞，建筑面積在1000平方米以上的房屋鑒定；

（3）因集體性糾紛而需要房屋鑒定；

（4）因施工事故造成工地周邊房屋需緊急排危搶險的鑒定。

5.組織全市房屋安全鑒定人員的學(xué)習(xí)交流、業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核，帶動全市房屋安全鑒定技術(shù)和管理水平的不斷提高。

6.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的或市局授予的其他職責(zé)。

第二十六條、區(qū)所的職責(zé)

1.接受市所在業(yè)務(wù)上的指導(dǎo)、管理、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，按照《貫徹廣州市房屋安全管理規(guī)定的若干意見》的“八統(tǒng)一”要求，開展房屋安全鑒定和管理工作。

2.根據(jù)工作要求，全面完成市所下達的工作任務(wù)。

3.負責(zé)轄區(qū)內(nèi)除市所辦理的業(yè)務(wù)以外的房屋安全鑒定工作，包括開具新基坑開挖周邊房屋的安全鑒定證明，市局市場處在核發(fā)商品房預(yù)售證明時把關(guān)。

4.每月5日前向市所上報上月房屋安全鑒定統(tǒng)計報表（在全市鑒定所未聯(lián)網(wǎng)前，用磁盤將工作數(shù)據(jù)復(fù)制）及會計報表。

5.完成上級主管部門交辦的其他業(yè)務(wù)。

第二十七條、建立年度考核制度。市局和市對區(qū)所每年進行一次考核，以委托要求和每年市所下達的任務(wù)的完成情況（包括質(zhì)量和數(shù)量等）為考核內(nèi)容，對考核不合格的，責(zé)令限期整改，逾期仍不能改正的為不合格，連續(xù)兩年不合格的，市局收回委托。

第十章、危房改造

第二十八條、市所的職責(zé)

1.負責(zé)全市危房改造管理行業(yè)的業(yè)務(wù)管理，對各區(qū)危房改造管理所具有指導(dǎo)、管理、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職能。完成由市負責(zé)的危房改造任務(wù)。

2.制訂危房改造的近期和遠期工作計劃。

3.負責(zé)辦理危房改造項目向市計委申請立項的有關(guān)手續(xù)。

4.參與制定組織實施危房改造管理的政策、法規(guī)等。

5.組織全市危房改造管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，支持、幫助區(qū)所解決工作中存在的困難和問題。

6.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的或市局授予的其他職責(zé)。

第二十九條、區(qū)所的職責(zé)

1.在市所的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，按照市、區(qū)兩級簽訂的責(zé)任狀，負責(zé)本轄區(qū)危房成片改造和零星分布的危房改造工作。

2.負責(zé)轄區(qū)內(nèi)危險房屋的督修工作，確保轄區(qū)內(nèi)房屋不發(fā)生倒塌傷人事故。

3.協(xié)調(diào)與政府其他職能部門的關(guān)系，配合市所完成全市危房改造工作。

4.完成上級主管部門交辦的其他任務(wù)。

第三十條、獎懲辦法

1.在規(guī)定期限內(nèi)完成危房改造任務(wù)的單位，市局應(yīng)按危房改造建筑面積每平方米20元給予獎勵。

2.在規(guī)定期限內(nèi)未能完成危房改造任務(wù)的單位，市局按未完成部分的危房改造房屋建筑面積每平方米10元予以懲罰。

第十一章、業(yè)務(wù)收費的分配

第三十一條、按照市局與區(qū)局的職責(zé)和事權(quán)分工，區(qū)局收取職權(quán)范圍內(nèi)的征地管理費、拆遷管理費、房地產(chǎn)登記費、房地產(chǎn)測繪費、房屋租賃登記費和房屋安全鑒定費，并按規(guī)定的比例上交市局。各項收入以實際發(fā)生數(shù)為依據(jù)，并在會計報表中反映。

第三十二條、征地管理費的收取標準，仍按省國土廳〔1986〕136號和市政府〔1996〕125號文執(zhí)行。區(qū)局收取的征地管理費，應(yīng)在次月15日前將上月收入總額的25％上交市局。

第三十三條、區(qū)局收取由區(qū)政府組織出讓的項目和區(qū)屬單位建設(shè)項目的拆遷管理費。在次月15日前將上月收入總額的30％上交市局，余額上繳區(qū)財局，并按規(guī)定返還使用。其他項目的拆遷管理費由市局收取，并連同區(qū)局上交的費用一并上繳市財局，按規(guī)定返還使用。

第三十四條、區(qū)局受理的房地產(chǎn)登記，其登記費、工本費、測繪費由區(qū)局收取，在次月15日前將上月收入總額的10％上交市局作為市局業(yè)務(wù)指導(dǎo)、圖冊資料和證書印制等費用。

第三十五條、區(qū)局收取的房屋租賃登記費和房屋安全鑒定費按收入總額的30％在季度結(jié)束后15天內(nèi)上交市局。根據(jù)需要市局從區(qū)局上交收入中提取30％支持區(qū)所作業(yè)務(wù)費和獎勵金。

第三十六條、各區(qū)租金與市局的分配比例，由市局與各區(qū)局另行協(xié)商確定。

篇（7）

    一、指導(dǎo)思想和目標

    按照黨的十五屆五中全會和市委七屆七次全會關(guān)于進一步開放市場，規(guī)范有序的市場體系的要求，依照房地產(chǎn)中介服務(wù)的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，集中力量在一段時間內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行專項執(zhí)法檢查。加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，發(fā)展和規(guī)范本市的房地產(chǎn)市場，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進市政府提出的2001年房地產(chǎn)業(yè)的“六個到位”的實現(xiàn)，推進上海房地產(chǎn)業(yè)成為上海經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

    專項執(zhí)法檢查的階段性目標是：依法查處房地產(chǎn)中介服務(wù)中的違法違規(guī)行為，整治一些嚴重違法違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員，使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范有序。

    二、專項執(zhí)法檢查的范圍和內(nèi)容

    專項執(zhí)法檢查的范圍，主要是發(fā)生在2000年1月1日之后的中介服務(wù)業(yè)（特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)）中的違規(guī)情況。包括被舉報、揭發(fā)的，發(fā)生在2000年1月1日之前，性質(zhì)嚴重，尚未改正的違規(guī)行為的追查。

    執(zhí)法檢查的主要內(nèi)容：

    （一）違反房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員執(zhí)業(yè)資格管理規(guī)定的行為。主要包括：

    1．從業(yè)人員未取得執(zhí)業(yè)資格證書的；

    2．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未按規(guī)定向房地產(chǎn)主管部門備案的。

    （二）從事成套獨用使用權(quán)房買賣的；

    （三）采取弄虛作假損害當(dāng)事人合法權(quán)益的；

    （四）未取得工商登記、擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的。

    三、專項執(zhí)法檢查的方法

    （一）加強內(nèi)外協(xié)調(diào)配合。市局和市工商局加強聯(lián)系和合作，各區(qū)縣房地局要主動和各區(qū)縣工商局聯(lián)系，聯(lián)手整治房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)中的違法違規(guī)行為。各區(qū)縣房地局執(zhí)法監(jiān)察部門還要加強和房地產(chǎn)市場主管部門的聯(lián)系，共同抓好這次專項執(zhí)法檢查工作。

    （二）要充分發(fā)揮房地辦事處的作用。房地辦事處是房地資源行政主管部門執(zhí)法監(jiān)察的一支基本隊伍，也是這次專項執(zhí)法檢查的重要力量，要充分發(fā)揮房地辦事處在執(zhí)法檢查、協(xié)助辦案、督促整改等方面的作用。

    （三）采用對經(jīng)紀機構(gòu)內(nèi)部檢查、門市部現(xiàn)場檢查和以舉報揭發(fā)的案件為線索等多種形式進行檢查。主要查工商登記、查備案資料、查執(zhí)業(yè)資格、查合同文書、查業(yè)務(wù)臺帳、查經(jīng)營憑證、查舉報案件。對違法違規(guī)行為的處理，要求證據(jù)確鑿，適用法律法規(guī)和規(guī)章正確，符合法定程序。

    （四）專項執(zhí)法檢查要同年檢工作結(jié)合起來。執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)嚴重違法違規(guī)的經(jīng)紀公司情況要及時與市場主管部門聯(lián)系，為經(jīng)紀公司的年檢提供相關(guān)資料。

    （五）認真抓好整改工作。整改工作是衡量專項執(zhí)法檢查階段性成效的重要標志。要通過行政的、法律的手段和新聞輿論工具，督促房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)對違法違規(guī)行為進行整改。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)制訂和完善規(guī)范服務(wù)的制度，防止新的違法違規(guī)行為的產(chǎn)生。

    四、專項執(zhí)法檢查的步驟和要求

    第一階段：培訓(xùn)動員、組織落實階段（1月上旬--1月中旬）

    1．市局執(zhí)法部門會同市場處，并聽取工商等相關(guān)行政機關(guān)的意見，明確工作重點，制定實施計劃，并由市局執(zhí)法監(jiān)察部門組織區(qū)縣房地局專項執(zhí)法檢查人員進行相關(guān)法律、法規(guī)的培訓(xùn)，統(tǒng)一思想，提高認識。召開專項執(zhí)法檢查動員會，布置專項執(zhí)法工作。

    2．各區(qū)縣房地局應(yīng)成立由局領(lǐng)導(dǎo)任組長，執(zhí)法監(jiān)察和市場管理部門負責(zé)人參加的專項執(zhí)法檢查領(lǐng)導(dǎo)小組，明確專項執(zhí)法檢查的具體主辦部門和負責(zé)人，名單報市局。

    3．區(qū)縣房地局組織執(zhí)法部門和房地辦事處的同志進行相關(guān)法律、法規(guī)的培訓(xùn)，成立相應(yīng)的機構(gòu)，摸清本轄區(qū)內(nèi)中介服務(wù)公司的基本情況，根據(jù)市局的統(tǒng)一要求制訂具體工作計劃，召開本轄區(qū)內(nèi)房地辦事處和經(jīng)紀機構(gòu)負責(zé)人動員布置會。具體工作計劃要書面報市局。

    本階段的工作要求：了解房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)狀，掌握相關(guān)法律、法規(guī)，統(tǒng)一認識，落實組織，制訂計劃，明確任務(wù)，有計劃有步驟地開展工作。

    第二階段：執(zhí)法檢查階段（1月中旬--3月中旬）

    1．由市局執(zhí)法部門抽查全市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，抽查率達到15％。

    2．以區(qū)縣地局為重點對本轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)公司進行檢查。檢查率要達到85％。

    本階段工作要求：認真查處房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員中存在的違法違規(guī)行為，整治一批嚴重違法違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員。并結(jié)合檢查，發(fā)現(xiàn)一批依法經(jīng)紀，服務(wù)規(guī)范，業(yè)績顯著的優(yōu)秀經(jīng)紀機構(gòu)。

    第三階段：動員整改階段（3月中旬--4月上旬）

    1．在執(zhí)法檢查的基礎(chǔ)上，由各區(qū)縣局召開中介服務(wù)公司經(jīng)理會議，組織學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī)，提高自覺守法的意識。對存在違規(guī)行為的經(jīng)紀機構(gòu)要求制定有效的整改計劃，要明確整改內(nèi)容和整改期限，并報區(qū)縣房地局。

    2．落實整改措施，標本兼治，實事求是。各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)都要制定規(guī)范的服務(wù)制度，嚴格的服務(wù)標準。

    本階段的工作要求：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要切實提高認識，使整改落在實處，取得明顯的成效。

篇（8）

二、在辦理劃撥用地手續(xù)時，可根據(jù)不同地段和建設(shè)用地面積，收取每平方米5？50元的土地使用權(quán)出讓預(yù)定金，以督促開發(fā)建設(shè)單位在拆遷完成后盡快按市政府1993年6號令的規(guī)定辦理土地出讓手續(xù)。

三、此項出讓預(yù)定金收繳入庫手續(xù)按地價款入庫手續(xù)辦理，在交款單位辦理正式出讓手續(xù)時，可充抵地價款。

四、各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局在辦理房屋拆遷許可證時，必須嚴格按規(guī)定核發(fā)，對未取得建設(shè)用地批準書的建設(shè)項目，一律不得發(fā)放房屋拆遷許可證。

特此通知。

附件：城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓預(yù)定金標準

地區(qū)等級        預(yù)定金標準（元／m2，地）

一                        50

二                        45

三                        40

四                        35

五                        30

六                        25

七                        20

八                        15

篇（9）

第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)，1998年12月31日前積壓的商品房、停緩建工程項目、閑置土地和房地產(chǎn)交易，未辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，房產(chǎn)所有者和土地使用者應(yīng)從1999年10月1日起60個工作日內(nèi)依法申請辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第三條 市房產(chǎn)管理部門和市土地行政管理部門分別負責(zé)處置積壓房地產(chǎn)中的房產(chǎn)和土地的權(quán)屬確認工作。

第四條 有下列情形之一的，權(quán)利人可向市土地行政管理部門提出全部或部分土地使用權(quán)確認申請：

(一)已經(jīng)依法批準出讓并按出讓合同約定付清土地使用權(quán)出讓金，尚未辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)的;

(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或聯(lián)營合作開發(fā)房地產(chǎn)，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的;

(三)已經(jīng)依法批準并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，由于未付清土地使用權(quán)出讓金，未辦理土地使用權(quán)登記的;

(四)只支付全部或部分征地補償款，未辦理土地出讓等后續(xù)手續(xù)而未取得土地使用權(quán)的;

(五)以土地使用權(quán)設(shè)定抵押，抵押期限屆滿，抵押當(dāng)事人依法達成書面協(xié)議或人民法院判決以土地作價抵債，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的;

(六)因破產(chǎn)、兼并、重組等原因造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移而未辦理變更登記手續(xù)的;

(七)因其他原因需確認土地使用權(quán)的。

第五條 有下列情形之一的，權(quán)利人可向市房產(chǎn)管理部門提出全部或部分產(chǎn)權(quán)確認申請：

(一)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，因違反城市規(guī)劃、建設(shè)、綠化、消防、人防等規(guī)定，有關(guān)手續(xù)不完備，或未支付有關(guān)規(guī)費等原因，未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的;

(二)因不規(guī)范合作開發(fā)房地產(chǎn)，未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的;

(三)在房地產(chǎn)交易中未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的;

(四)以房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)定抵押，抵押期限屆滿，抵押當(dāng)事人依法達成書面協(xié)議或人民法院判決以房產(chǎn)作價抵債，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的;

(五)債權(quán)債務(wù)當(dāng)事人協(xié)議以房產(chǎn)清償債務(wù)，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的;

(六)其他房屋產(chǎn)權(quán)不明確而需要確權(quán)的。

第六條 主體未完工且未預(yù)售的停緩建商品房項目，尚未確認產(chǎn)權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)向市土地行政管理部門提出確權(quán)申請。

主體已完工或主體未完工但已預(yù)售的停緩建商品房項目，尚未確認產(chǎn)權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)向市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門提出確權(quán)申請。

第七條 在規(guī)定的產(chǎn)權(quán)登記期限內(nèi)，權(quán)利人申請確認房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門提供相關(guān)資料和證明材料，市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門經(jīng)審查認為手續(xù)齊全、產(chǎn)權(quán)清晰、符合有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)自受理之日起15個工作日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，核發(fā)土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。

市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門經(jīng)審查認為產(chǎn)權(quán)申請人提供的相關(guān)資料和證明材料有疑義的，應(yīng)自受理之日起15個工作日內(nèi)在省級媒體上產(chǎn)權(quán)征詢異議公告。提出異議的期限不得少于60日。

對產(chǎn)權(quán)有異議的利害關(guān)系人，應(yīng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)向受理異議機關(guān)提出書面異議并填表登記。

第八條 經(jīng)依法批準出讓的土地，因拖欠或經(jīng)政府同意緩交地價款的，按出讓合同約定的出讓地價標準和實際支付的地價款額確定相應(yīng)面積的土地使用權(quán)。

確權(quán)后，經(jīng)市城市規(guī)劃行政管理部門審查認為不能分割的土地，按有關(guān)核發(fā)換地權(quán)益書的規(guī)定給權(quán)利人核發(fā)換地權(quán)益書，收回土地使用權(quán)。

第九條 經(jīng)依法批準征用的土地，權(quán)利人只支付全部或部分征地補償費但未辦理土地出讓等后續(xù)手續(xù)的，按征地協(xié)議約定的征地補償費標準和實際支付的征地補償費金額，將相應(yīng)面積的土地征為國有，并按當(dāng)時市政府規(guī)定的出讓地價標準和實際支付的征地補償費金額給權(quán)利人確定相應(yīng)面積的土地使用權(quán)。

確權(quán)后，經(jīng)市城市規(guī)劃行政管理部門審查認為不能分割的土地，按有關(guān)核發(fā)換地權(quán)益書的規(guī)定給權(quán)利人核發(fā)換地權(quán)益書，收回土地使用權(quán)。

第十條 購房者直接與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，已按合同約定付清購房款，但由于開發(fā)商原因未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，由市房產(chǎn)管理部門在查明事實和公告的基礎(chǔ)上，在規(guī)定的工作時限內(nèi)直接給購房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

購房者與中間人簽訂房屋買賣合同，已按合同約定付清購房款，但由于開發(fā)商或中間人的原因未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，只要購房者提供房屋買賣合同、付款憑證等主要證明材料真實合法，并在公告期限內(nèi)無異議或者異議不成立的，由市房產(chǎn)管理部門確認房屋產(chǎn)權(quán)，并給予辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

第十一條 購房者已經(jīng)履行房屋買賣合同約定的部分義務(wù)，但由于售房者下落不明等原因未能按原合同約定交足購房款的，經(jīng)市房產(chǎn)管理部門審核認定可按本辦法規(guī)定辦理過戶手續(xù)的，由購房者按原合同約定向市房產(chǎn)管理部門交足購房款后，予以辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

市房產(chǎn)管理部門代收的購房款必須設(shè)專戶管理。

第十二條 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，開發(fā)商因未繳清土地使用權(quán)出讓金或者無力交納規(guī)劃報建、土地轉(zhuǎn)讓等規(guī)費而未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，開發(fā)商可用現(xiàn)值相當(dāng)?shù)姆课莸謨斢嘘P(guān)規(guī)費，補辦有關(guān)手續(xù)后，予以辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù);也可以先予以辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后，再由有關(guān)部門繼續(xù)追繳所欠費用或作其他處理。

作價抵償規(guī)費的房屋作為國有資產(chǎn)統(tǒng)一管理，由市政府授權(quán)并移交有關(guān)職能部門經(jīng)營管理。

第十三條 因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人拖欠稅款而未能辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，只要轉(zhuǎn)讓人提供擔(dān)保或最終受讓人已繳納本人應(yīng)繳納的稅款，由市稅務(wù)部門出具可辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的證明或完稅憑證，市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)為其辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人拖欠的稅款，由稅務(wù)部門予以追繳。

符合本規(guī)定第十一條規(guī)定的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人拖欠的稅款可從市房產(chǎn)管理部門代收的購房款中扣繳，不足部分由稅務(wù)部門予以追繳。

第十四條 以劃撥土地開發(fā)或合作開發(fā)建設(shè)的商品房，權(quán)利人申請轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用住房銷售的，經(jīng)市土地行政管理部門審核并報市政府批準后，依法補辦有關(guān)手續(xù)，免交土地使用權(quán)出讓金。

第十五條 對涉及同一房地產(chǎn)的投資者、債權(quán)債務(wù)當(dāng)事人達成該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)處置協(xié)議的，市土地行政管理部門、市房產(chǎn)管理部門可按照其協(xié)議約定辦理確權(quán)登記手續(xù)。

第十六條 房產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)抵押合同依法成立，擔(dān)保債務(wù)到期未能清償，抵押人和抵押權(quán)人達成書面協(xié)議以抵押物作價抵債的，市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門可以按照其書面協(xié)議的約定辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

《中華人民共和國擔(dān)保法》實施以前，以土地使用權(quán)或房產(chǎn)所有權(quán)抵押貸款而未辦理抵押登記，且抵押人和抵押權(quán)人雙方對抵押的效力沒有爭議的，也不涉及第三人權(quán)益的，可以補辦抵押登記手續(xù)。

第十七條 未在本辦法規(guī)定的產(chǎn)權(quán)登記期限內(nèi)申請辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房產(chǎn)，由市房產(chǎn)管理部門公告征尋產(chǎn)權(quán)人。公告期限屆滿無人主張權(quán)利的，由市房產(chǎn)管理部門依法代管，在代管期間該房產(chǎn)所得收益，由市房產(chǎn)管理部門代為收取、保管，并按收益的5%提取代管費。

房產(chǎn)代管期限為二年。代管期屆滿，市房產(chǎn)管理部門可依法向人民法院提出認定該房產(chǎn)為無主財產(chǎn)的申請，人民法院判定為無主財產(chǎn)的，收歸國家或集體所有。

第十八條 未在本辦法規(guī)定的產(chǎn)權(quán)登記期限內(nèi)辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)的在建項目及土地，由市土地行政管理部門按非法占地依法查處。

第十九條 對有債權(quán)、抵押權(quán)申請的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)通過仲裁或司法程序解決。仲裁機構(gòu)或司法機關(guān)生效的法律文書應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。

第二十條 對土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)有爭議的，由當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，由市政府處理。

不服市政府對土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)處理決定的，可以依法申請復(fù)議或向人民法院起訴。

市房產(chǎn)管理部門、市土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)生效的復(fù)議決定、人民法院或仲裁機構(gòu)的法律文書進行產(chǎn)權(quán)登記。

第二十一條 本辦法自1999年10月1日起施行。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型房地產(chǎn)所有權(quán)

房地產(chǎn)所有權(quán)是房地產(chǎn)所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，獨占性地支配其所有財產(chǎn)的權(quán)利。房地產(chǎn)所有人可以對其所擁有的房產(chǎn)行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，并可以排除他人對于其財產(chǎn)違背意愿的干涉，它是一種最充分、最完整的財產(chǎn)權(quán)或物權(quán)。

房地產(chǎn)占有權(quán)

房地產(chǎn)占有權(quán)是指依法對房地產(chǎn)進行實際支配和控制的權(quán)利。房地產(chǎn)占有可分為所有權(quán)人占有和非所有人勸人占有。

房地產(chǎn)用益權(quán)

包括以下五類：

(1)房地產(chǎn)使用權(quán)

(2)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)

(3)地上權(quán)

(4)地役權(quán)

(5)房地產(chǎn)典權(quán)

房地產(chǎn)處分權(quán)

包括以下五類：

(1)房地產(chǎn)出售權(quán)

(2)房地產(chǎn)租賃權(quán)

篇（10）

中圖分類號：F306 文獻標識碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20160333143

根據(jù)相關(guān)資料顯示，建設(shè)新型的農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系能夠有效的解決當(dāng)前我國農(nóng)村面臨的相關(guān)問題。在新興農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系下完善農(nóng)地產(chǎn)權(quán)機構(gòu)，主要目的就是優(yōu)化農(nóng)村土地的資源配置，促使農(nóng)業(yè)產(chǎn)權(quán)的合法化與規(guī)范化，創(chuàng)建健全的法律監(jiān)督系統(tǒng)，深化農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的改革，進一步的提升農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展進程。

1 新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系下農(nóng)地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)中出現(xiàn)的問題

1.1 農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度與土地所有權(quán)不夠明確

農(nóng)村土地除了國家所有權(quán)外，其他都歸農(nóng)村集體組織所有，并由這一組織進行相應(yīng)的經(jīng)營及管理。在實際的發(fā)展運營過程中，通常是由農(nóng)村村委會進行統(tǒng)一的規(guī)劃及管理，按照人口進行土地的分配，但是這一組織通常會忽略農(nóng)民自身的經(jīng)濟來源，從而導(dǎo)致土地產(chǎn)權(quán)及所有權(quán)不夠明確[1]。

1.2 農(nóng)村田地的分化趨于細碎化

隨著經(jīng)濟建設(shè)進程的不斷發(fā)展，我國的農(nóng)業(yè)土地產(chǎn)權(quán)制度制約了現(xiàn)代化新型農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展進程，使得農(nóng)業(yè)用田逐漸呈現(xiàn)分散化。因為農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展形勢較為單一，所以農(nóng)村無法對農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施進行綜合化的管理，從而導(dǎo)致在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中出現(xiàn)“靠天吃飯”的問題。

1.3 農(nóng)村土地逐漸呈現(xiàn)荒廢化

近幾年我國大力推行了城鎮(zhèn)化的建設(shè)，深化了農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的改革，使得國家的經(jīng)濟發(fā)展水平逐漸的呈現(xiàn)工業(yè)化與城鎮(zhèn)化。但是根據(jù)相關(guān)資料表明，現(xiàn)如今，我國很多農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)揮仍然沒有變化，人口呈現(xiàn)老齡化，缺乏勞動力，土地呈現(xiàn)荒廢化。隨著國家勞動力發(fā)展水平的不斷提高，農(nóng)村經(jīng)濟水平得到提高，因而導(dǎo)致了農(nóng)村生產(chǎn)投入力度降低。

2 新型農(nóng)村經(jīng)營體系下農(nóng)地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的法律權(quán)益

新型的農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制下農(nóng)地產(chǎn)權(quán)管理制度的原則受到了農(nóng)業(yè)用地產(chǎn)權(quán)制度的制約，同時也是農(nóng)地使用權(quán)及所有權(quán)的問題。主要問題就是農(nóng)業(yè)用地財產(chǎn)與財產(chǎn)管理體系問題，這也是農(nóng)業(yè)用地管理制度中最重要的問題，因為這一問題涉及到了土地產(chǎn)權(quán)的的規(guī)定與管理，以及關(guān)于農(nóng)村用地相關(guān)經(jīng)濟法規(guī)所屬權(quán)的問題。采用合理的圖例產(chǎn)權(quán)管理制度能夠科學(xué)的分配農(nóng)村土地資源，這樣既能改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素的分配原則，也能促使農(nóng)村土地所有權(quán)趨于合理化。嚴格的規(guī)范農(nóng)村土地的使用權(quán)與收益權(quán)，能夠有效的調(diào)整農(nóng)地產(chǎn)權(quán)管理制度。根據(jù)我國《土地管理法》與《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定，只有完善農(nóng)地的承包管理權(quán)以及住宅基地的使用權(quán)，才能進一步的促進農(nóng)村經(jīng)濟的綜合發(fā)展。

深化農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度改革，可以確保農(nóng)民合法權(quán)益不受侵害，可以進一步的健全農(nóng)村經(jīng)營及管理制度，明確農(nóng)村用地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，達到保護農(nóng)民的目的。提升對農(nóng)村土地的使用效率，不僅能確保農(nóng)村土地資源的合理化應(yīng)用，還能深化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化改革。

3 新型農(nóng)村經(jīng)營體制下農(nóng)地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的法律邏輯

3.1 明確農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度

農(nóng)村用地產(chǎn)權(quán)指的就是農(nóng)村土地的占有權(quán)、所有權(quán)、使用權(quán)以及處理權(quán)，屬于農(nóng)民財產(chǎn)的主要權(quán)利。在貫徹落實土地集體所有權(quán)的同時，應(yīng)確保農(nóng)民具有土地處理權(quán)以及使用權(quán)，從而達到減少土地集體所有權(quán)的問題的目的，加快農(nóng)村土地流動要素的重組，明確農(nóng)村用地主體。

3.2 健全農(nóng)村用地的法律法規(guī)

盡管我國制定了與農(nóng)村土地集體所有權(quán)相關(guān)的法律法規(guī)，但是在很多方面仍然存在著制約問。在征用農(nóng)地時需要確保土地市場能夠正常運行，健全新型農(nóng)村土地管理制度，確保農(nóng)民的合法權(quán)益，面對相關(guān)問題應(yīng)及時予以解決，不能阻止農(nóng)民進行土地交易，不能減弱農(nóng)民合法權(quán)益。

4 結(jié) 論