企業(yè)清算的稅務(wù)籌劃匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇企業(yè)清算的稅務(wù)籌劃范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

首先，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)充分收集需要征收稅務(wù)的土地面積、地段、價格等信息，妥善保管相關(guān)發(fā)票或憑證。準(zhǔn)備多份與合作公司企業(yè)的合同，避免由于證明材料不足帶來的稅務(wù)風(fēng)險。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在開展一個項目時要在多個方面進(jìn)行規(guī)劃，注意及時向上級報備房源信息。若一個房地產(chǎn)項目是一次性項目，其所有稅務(wù)將在一個時間內(nèi)全部繳清；若其是分期項目，那么稅務(wù)就以房地產(chǎn)開發(fā)的期限為單位分期繳清。

第三，在進(jìn)行稅務(wù)核算時，房地產(chǎn)企業(yè)可參照國家稅務(wù)總局的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知里面總結(jié)的土地增值稅扣除項目對符合項目扣除土地增值稅。這些項目可極大程度上減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，所以企業(yè)內(nèi)部人員需對這些知識多做了解。

第四，不同的項目具有不同的特點，那么其進(jìn)行的稅務(wù)清算方法也不盡相同。一些項目是根據(jù)企業(yè)規(guī)劃將土地整體計算增值稅，在確定相關(guān)稅率后，按不同的面積計算增值額度；一些項目是先按照面積計算增值稅和增值率，選擇好稅率之后再計算整體的增值額度。這兩種方法各有優(yōu)劣，根據(jù)實際情況選擇適合的方法也是至關(guān)重要的。

第五，在企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)做好土地增值稅的計算后可將相關(guān)材料呈遞給稅務(wù)機構(gòu)，由這些稅務(wù)機構(gòu)進(jìn)行增值稅的認(rèn)證，在政府有關(guān)部門下發(fā)材料后便可進(jìn)行清算工作了。

二、土地增值稅納稅籌劃過程中面臨的困難

（一）對納稅籌劃意識不足

納稅籌劃，顧名思義，就是在企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)核算進(jìn)行相關(guān)策劃，以盡可能的在合法范圍內(nèi)減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)收益。在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速換擋期的新環(huán)境下，我國的稅務(wù)制度逐漸完善并積極推進(jìn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅。這些環(huán)境的改變雖然都對企業(yè)有一定的益處，但若企業(yè)沒有積極去適應(yīng)這些政策，很容易導(dǎo)致企業(yè)賦稅只增不減。納稅籌劃并不是一個新名詞，早在20世紀(jì)30年代它就被英國法律所認(rèn)可，而中國在改革開放初期也有了納稅籌劃概念的雛形。但是時至今天，我國仍有許多企業(yè)納稅籌劃意識薄弱或者不重視納稅籌劃，他們一般錯誤的將納稅籌劃歸為企業(yè)財務(wù)人員的職責(zé)，認(rèn)為納稅籌劃無非是一種財務(wù)規(guī)劃策略，并不能給企業(yè)帶來直接利益。同時，有的企業(yè)人員將節(jié)稅規(guī)劃與偷稅漏稅概念混淆，他們認(rèn)為用納稅籌劃的方式減少稅負(fù)是在損害國家集體利益。這些錯誤的觀念使得許多企業(yè)不愿意做納稅規(guī)劃，甚至以納稅籌劃為恥。這些企業(yè)在主觀上納稅籌劃意識不夠，即使在進(jìn)行納稅籌劃也只是做表面任務(wù)，沒有發(fā)自內(nèi)心的積極參與納稅籌劃任務(wù)，所以導(dǎo)致許多節(jié)稅策略沒有發(fā)揮其應(yīng)有的效果。

（二）土地增值稅核算工作要求更高

眾所周知，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身就具有稅務(wù)繁多且復(fù)雜的特點，本來在計算稅務(wù)就具有極大的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)工作不僅是核算應(yīng)繳納稅務(wù)額度，而且包括層層遞交的繳納申請、計算收入額度等。對于一般的房地產(chǎn)企業(yè)計算能力要求更加嚴(yán)苛。而且一般來說，企業(yè)的財務(wù)管理人員不僅是稅務(wù)管理人員，他們常常被賦予企業(yè)預(yù)算、財務(wù)入賬、財務(wù)支出確認(rèn)等多項工作。另外，近年來不同的國家政策又使得清算條件頻頻變更，給本就復(fù)雜的會計工作又帶來了更大的壓力。拿稅務(wù)改革做個例子，許多企業(yè)在新型稅制下仍沿用舊體制下的稅務(wù)管理方法，這自然是行不通的。為使房地產(chǎn)企業(yè)跟上時代的腳步，企業(yè)財務(wù)必須進(jìn)行大幅度調(diào)整，結(jié)合外部環(huán)境特點重塑財務(wù)體系，這種變化也會使得財務(wù)預(yù)算與管理復(fù)雜化，需要更高的技術(shù)和能力。

（三）稅務(wù)繳納風(fēng)險加大

一方面，為適應(yīng)不同的市場條件，增加企業(yè)效益，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷的完善自己內(nèi)部的經(jīng)營管理，在調(diào)整過程中企業(yè)內(nèi)部管理可能會出現(xiàn)一些紕漏，對一些人員的管理也會較為松散，若土地增值稅的相關(guān)人員核算監(jiān)督?jīng)]有到位，其帶來的稅務(wù)風(fēng)險可想而知。另一方面，在房地產(chǎn)交易時，按照國家相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格必須低于其預(yù)期評估價格，而且若在轉(zhuǎn)讓時房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行銷售且超過15%的，原先的房地產(chǎn)企業(yè)是需要繳納土地增值稅的，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)不僅在交易時收入減少，還要承擔(dān)這個項目的土地增值稅，增加了企業(yè)承擔(dān)稅負(fù)的風(fēng)險，同時也給房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算任務(wù)帶來了極大的考驗。

三、房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃的相關(guān)策略

（一）增強企業(yè)納稅籌劃意識

增強納稅籌劃意識首先要理清納稅籌劃的概念。納稅籌劃是包括但不限于房地產(chǎn)企業(yè)選取適當(dāng)?shù)那逅惴椒ā⒗脟覂?yōu)惠政策的等方法減少稅負(fù)的內(nèi)部管理方式。國家為促進(jìn)中小型企業(yè)發(fā)展，是鼓勵企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的，所以企業(yè)不必以此為恥。另外，為提高各員工對納稅籌劃的重視程度，企業(yè)高層管理人員要起到表率作用，從長遠(yuǎn)利益出發(fā)，加大對納稅籌劃的投入和宣傳力度，明確納稅籌劃并非幾個人的義務(wù)，鼓勵全員參與執(zhí)行。除思想上要多強調(diào)納稅籌劃意識，在行動上可將納稅籌劃等易忽視卻必不可少的專業(yè)名詞打印成冊，這也不失為一種好的宣傳辦法。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作

現(xiàn)行土地增值稅的核算工作主要由財務(wù)人員負(fù)責(zé)，那么人才的篩選與培養(yǎng)就顯得尤為重要。首先，企業(yè)管理者應(yīng)在人員招收與考核上下足功夫，完善內(nèi)部考核評價體系。同時可定期組織相關(guān)人員培訓(xùn)，以挑選核算會計人才，為后面繁瑣復(fù)雜的會計工作提供保障。其次，為保證稅務(wù)工作的有序進(jìn)行，企業(yè)部門可分別細(xì)化財務(wù)人員的工作，將工作分為稅務(wù)核算、清算申請等多個工作重心，增大工作覆蓋面，平攤?cè)藛T工作以減輕人員工作負(fù)擔(dān)。最后，企業(yè)也應(yīng)協(xié)調(diào)好與合作方的稅務(wù)分?jǐn)偣ぷ?，這項內(nèi)容應(yīng)在與合作者的合同書上體現(xiàn)，從而避免重復(fù)繳稅或在不知情的情況下漏稅的情況產(chǎn)生。當(dāng)然，新時代新的會計體系的構(gòu)建并非個別人或個別單位就能完成的，企業(yè)應(yīng)在現(xiàn)有的會計核算工作上尋找切實可行的新方案，以便提高納稅籌劃效率。

（三）做必要風(fēng)險防控工作

篇（2）

二、中小企業(yè)稅務(wù)籌劃研究意義

（一）有利于中小企業(yè)提高稅務(wù)籌劃認(rèn)識 目前我國中小企業(yè)普遍稅務(wù)籌劃意識不高。由于規(guī)模和體制的限制以及內(nèi)部控制經(jīng)濟(jì)性的考慮，中小企業(yè)往往存在家族控股現(xiàn)象嚴(yán)重、上市圈錢欲望強烈、關(guān)聯(lián)交易易發(fā)性強等特點。為了降低稅負(fù)，不惜采用侵害國家利益的偷稅、逃稅等行為，給國家造成巨大的損失。開展中小企業(yè)稅務(wù)籌劃研究，為中小企業(yè)降低稅賦提供了合理的方法與途徑，更有利于中小企業(yè)稅務(wù)籌劃認(rèn)識的提高。

（二）有利于中小企業(yè)財務(wù)管理水平的提高 中小企業(yè)因規(guī)模和資金的限制，存在企業(yè)行為短視、管理制度不規(guī)范等問題，中小企業(yè)要進(jìn)行稅務(wù)籌劃，必然要進(jìn)一步規(guī)范管理制度，建立健全財務(wù)會計制度，這必然會促進(jìn)中小企業(yè)財務(wù)管理水平的提高，同時也能降低其財務(wù)風(fēng)險。針對不同生命周期的中小企業(yè)開展稅務(wù)籌劃研究，可以為不同生命周期通道的中小企業(yè)提供理論支撐，幫助中小企業(yè)降低成本，進(jìn)一步防范財務(wù)風(fēng)險。

（三）有利于中小企業(yè)提高生存能力 中小企業(yè)要全面開展稅務(wù)籌劃工作，這必然使得中小企業(yè)對國家相關(guān)政策和法規(guī)進(jìn)行透徹的研究，使得國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策得以有效貫徹，也使得企業(yè)能夠順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，改善經(jīng)營方式，緊跟國家發(fā)展步伐，實現(xiàn)企業(yè)社會的可持續(xù)發(fā)展。

（四）有利于中小企業(yè)不斷完善稅務(wù)籌劃理論與實踐的研究目前我國中小企業(yè)發(fā)展迅速，但我國對中小企業(yè)的稅務(wù)籌劃研究相比國外進(jìn)展還比較緩慢，更缺乏全面的、系統(tǒng)的研究。這種對中小企業(yè)稅務(wù)籌劃落后的研究狀態(tài)與目前我國中小企業(yè)迅速發(fā)展的局面形成了鮮明的對比。因此加快對中小企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的研究，有利于我國中小企業(yè)不斷完善稅務(wù)籌劃的理論和實踐工作。

三、基于生命周期理論的中小企業(yè)稅務(wù)籌劃

（一）中小企業(yè)創(chuàng)立期稅務(wù)籌劃中小企業(yè)的創(chuàng)立期是指企業(yè)從注冊到實現(xiàn)收支平衡且略有盈余狀態(tài)的期間。創(chuàng)立期的中小企業(yè)核心競爭力和生產(chǎn)發(fā)展能力弱、市場競爭大、企業(yè)各項事務(wù)處于起步時期，這期間需投入大量資金，企業(yè)往往處于虧損狀態(tài)，生存風(fēng)險也較大。因此，該期間中小企業(yè)稅務(wù)籌劃的核心問題應(yīng)是最大限度地減輕稅收負(fù)擔(dān)、控制成本、保證生存。

一是中小企業(yè)在創(chuàng)立初期可以通過對國家政策的分析，來確立組織結(jié)構(gòu)、注冊地點以及出資方式等。投資者在設(shè)立企業(yè)時往組織結(jié)構(gòu)選擇適當(dāng)與否會直接影響投資者的利益。比如分子公司的選擇問題，企業(yè)創(chuàng)立初期，虧損的可能性較大，中小企業(yè)宜采用分公司形式，轉(zhuǎn)嫁虧損，減輕總公司的所得稅負(fù)。

二是中小企業(yè)在創(chuàng)立初期可以通過選擇注冊地點來達(dá)到稅務(wù)籌劃目的。國家為進(jìn)一步改善我國產(chǎn)業(yè)布局和經(jīng)濟(jì)布局，對諸如經(jīng)濟(jì)特區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、沿海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)都實行稅收優(yōu)惠，從而可實施稅務(wù)籌劃。

三是中小企業(yè)可以選擇經(jīng)營項目來達(dá)到稅務(wù)籌劃目的。中小企業(yè)可以根據(jù)國家相關(guān)優(yōu)惠政策合理選擇經(jīng)營項目。如選擇高新技術(shù)，涵蓋生物技術(shù)、生命科學(xué)技術(shù)、光電技術(shù)、計算機及通信技術(shù)、電子技術(shù)、計算機集成制造技術(shù)、材料設(shè)計技術(shù)、航天航空技術(shù)、武器技術(shù)和核技術(shù)等經(jīng)營項目，均屬于國家稅收優(yōu)惠項目范疇。

四是中小企業(yè)在創(chuàng)立初期可以通過選擇籌資方式來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。中小企業(yè)在成立初期，由于企業(yè)特點，融資難成為制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。在創(chuàng)立初期，中小企業(yè)籌資渠道可以通過以下幾種方式：自身出資、信用擔(dān)保貸款、風(fēng)險投資、典當(dāng)?shù)确绞健Ｔ趯嶋H情況允許的情況下，中小企業(yè)可以多選擇自身出資的方式來籌集資金。中小企業(yè)的資信不如大型企業(yè)，因此銀行借款也相對困難，且債務(wù)風(fēng)險大于大型企業(yè)，而負(fù)債雖然具有節(jié)稅效應(yīng)，但過高的負(fù)債會導(dǎo)致負(fù)效應(yīng)的出現(xiàn)，同時也會增加企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。在資金籌集過程中，必須充分考慮企業(yè)自身的特點以及風(fēng)險承受能力，根據(jù)自身實際條件來合理確定債務(wù)資本的比例。

（二）中小企業(yè)成長期稅務(wù)籌劃 中小企業(yè)的成長期是指企業(yè)逐漸發(fā)展壯大、管理機制逐漸健全、核心競爭力逐漸增強的過程。在該時期，中小企業(yè)借款相對容易，因此可以更多的利用負(fù)債，通過大量地進(jìn)行外部籌資和投資，進(jìn)一步實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展與擴(kuò)張。處于成長通道的中小企業(yè)需以長期發(fā)展為目標(biāo)，制定可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，合理規(guī)劃投資結(jié)構(gòu)，以稅后利潤為重點，科學(xué)合理的完善稅務(wù)籌劃以達(dá)到節(jié)稅的目的。

中小企業(yè)在成長期發(fā)展迅猛，通過投資進(jìn)一步擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，提高市場競爭力。在選擇投資方式時，應(yīng)當(dāng)盡量多考慮固定資產(chǎn)投資，適當(dāng)壓降貨幣資金投資。根據(jù)財稅【2008】170號文件規(guī)定，納稅人2009年1月1日以后（含1月1日）實際發(fā)生，并取得2009年1月1日以后開具的增值稅扣稅憑證上注明的或者依據(jù)增值稅扣稅憑證計算的增值稅稅額，允許抵扣固定資產(chǎn)進(jìn)項稅。中小企業(yè)可以通過投資固定資產(chǎn)的方式達(dá)到稅務(wù)籌劃的目的。

（三）中小企業(yè)成熟期稅務(wù)籌劃 中小企業(yè)成熟期是指市場發(fā)展空間基本達(dá)到極限，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營模式都已達(dá)到成熟狀態(tài)。在該時期，企業(yè)管理模式和體制趨于成熟化，財務(wù)狀況良好，經(jīng)營活動產(chǎn)生正的超量的現(xiàn)金流量，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量趨于平衡。在該時期，中小企業(yè)可以通過利潤分配，投資設(shè)立分支機構(gòu)來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。中小企業(yè)步入成熟期后，往往需要設(shè)立分支機構(gòu)來保證供貨渠道和市場占有率。在選擇分支機構(gòu)時，因充分考慮分支機構(gòu)經(jīng)營情況以及國家稅收優(yōu)惠政策。以分公司還是子公司形式開設(shè)分支機構(gòu)，需要視企業(yè)的具體經(jīng)營情況而定。子公司作為獨立法人，可以單獨享受稅收優(yōu)惠、減免等優(yōu)惠政策，但其虧損不能抵減母公司利潤。分公司設(shè)立相對比較簡單，其虧損能抵減母公司利潤，但不能單獨享受稅收優(yōu)惠、減免等優(yōu)惠政策。作為成熟期的中小企業(yè)，其盈利能力及財務(wù)狀況良好，出現(xiàn)虧損可能性較小，因此可以選擇成立子公司的形式，盡可能多地享受國家稅收優(yōu)惠政策。

成熟期的中小企業(yè)可以通過合理分配利潤來達(dá)到稅務(wù)籌劃的目的。如企業(yè)可以采取多種形式向股東派發(fā)股利，一般而言，股利支付方式包括現(xiàn)金股利、股票股利，不同的股利分派方式反映了企業(yè)司不同經(jīng)營政策和稅收策略。稅法規(guī)定，個人股東獲得現(xiàn)金股利，按照20%的稅率征收個人所得稅，獲得股票股利，股東無需繳納個人所得稅。從個人角度講，股東取得股票股利可以從股票增值中獲益，從企業(yè)角度講，發(fā)放股票股利能緩解企業(yè)現(xiàn)金支出壓力，增強企業(yè)的財務(wù)管理能力。因此中小企業(yè)在分配股利時，應(yīng)從實際和長遠(yuǎn)的角度選擇股利分配方式，以實現(xiàn)稅企雙贏。

（四）中小企業(yè)衰退期稅務(wù)籌劃 中小企業(yè)衰退期是指企業(yè)盈利能力變差，管理體系逐漸開始混亂，核心競爭力逐漸消失，企業(yè)陷入危機。中小企業(yè)在衰退期要對外部市場環(huán)境進(jìn)行重新調(diào)查分析，尋找市場新機遇，進(jìn)行內(nèi)部體制改革，精簡組織結(jié)構(gòu)和管理體制，其稅務(wù)籌劃目標(biāo)應(yīng)以最大限度地減少籌劃成本為目標(biāo)。

篇（3）

（一）企業(yè)合并的稅務(wù)處理規(guī)定

通常情況下，被合并企業(yè)應(yīng)視為按公允價值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅；合并企業(yè)接受被合并企業(yè)的有關(guān)資產(chǎn)，計稅時可按經(jīng)評估確認(rèn)的價值確定成本。合并企業(yè)和被合并企業(yè)為實現(xiàn)合并而向股東回購本公司股份，回購價格與發(fā)行價格之間差額，應(yīng)作為股票轉(zhuǎn)讓所得或損失。合并企業(yè)支付給被合并企業(yè)或其股東的收購價款中，除合并企業(yè)股權(quán)以外的現(xiàn)金、有價證券和其他資產(chǎn)，不高于所支付的股權(quán)票面價值20％的，當(dāng)事人各方可選擇按以下規(guī)定進(jìn)行所得稅稅收處理：

被合并企業(yè)不確認(rèn)全部資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計算繳納所得稅；被合并企業(yè)合并以前的全部企業(yè)所得稅事項由合并企業(yè)承擔(dān)，以前年度的虧損，如未超過法定彌補期限，可由合并企業(yè)與被合并企業(yè)資產(chǎn)相關(guān)所得彌補；合并企業(yè)接受被合并企業(yè)全部資產(chǎn)的計稅成本，須以被合并企業(yè)原賬面凈值為基礎(chǔ)確定。

被合并企業(yè)的股東以其持有的原被合并企業(yè)的股權(quán)交換合并企業(yè)的股權(quán)，不視為出售舊股、購買新股處理。被合并企業(yè)的股東換得新股的成本，須以其所持舊股的成本為基礎(chǔ)確定。

（二）企業(yè)合并中納稅籌劃的策略

從上述規(guī)定可看出，在合并中由于產(chǎn)權(quán)交換支付方式不同，其轉(zhuǎn)讓所得、資產(chǎn)計價、虧損彌補等涉及所得稅事項可選擇不同的稅務(wù)處理方法。而對涉及所得稅事項的稅務(wù)處理方法不同，必然對合并或被合并企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)產(chǎn)生不同的影響，這就要求進(jìn)行企業(yè)合并稅收籌劃時必須考慮如下幾個方面：

1．資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益確認(rèn)與否對所得稅負(fù)的影響。在企業(yè)合并中，被合并企業(yè)是否確認(rèn)財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益取決于產(chǎn)權(quán)交換支付方式。在合并企業(yè)支付給被合并企業(yè)或其股東的收購價款中，非股權(quán)支付額不高于20％的，被合并企業(yè)可以不確認(rèn)全部資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，只有待股權(quán)轉(zhuǎn)讓后才計算損益，作為資本利得所得稅。如合并企業(yè)支付給被合并企業(yè)或其股東的非股權(quán)支付額高于20％的，被合并企業(yè)應(yīng)視為按公允價值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計算資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。由于上述兩種情況，其轉(zhuǎn)讓收益的確認(rèn)時間、計稅依據(jù)不同，對被合并企業(yè)的所得稅負(fù)影響也不同。例：A企業(yè)購買B企業(yè)，出價1000萬元，B企業(yè)賬面凈資產(chǎn)為850萬元。如A企業(yè)全部用股票支付，則B企業(yè)的股東在合并時不需繳納所得稅。如A企業(yè)用股權(quán)支付70％、用現(xiàn)金支付30％，則被合并企業(yè)在合并時應(yīng)按資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得1000－850＝150萬元，繳納150×33％＝49．5萬元的企業(yè)所得稅。即使在第一種情況中，B企業(yè)的股東將其股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)繳納資本利得所得稅，但那相當(dāng)于B企業(yè)的股東取得了一筆無息貸款。

2．資產(chǎn)計價稅務(wù)處理對所得稅負(fù)的影響。在非股權(quán)支付額不高于20％的情況下，合并企業(yè)接受被合并企業(yè)的全部資產(chǎn)的計稅成本，可按被合并企業(yè)原賬面凈值為基礎(chǔ)確定；而如果非股權(quán)支付額高于20％的，合并企業(yè)接受被合并企業(yè)的資產(chǎn)，可按經(jīng)評估確認(rèn)的價值確定計稅成本。由于兩種不同情況下，合并企業(yè)接受的被合并企業(yè)的資產(chǎn)計入成本費用價值基礎(chǔ)不同，必然導(dǎo)致稅前扣除的金額不同，從而使合并后合并企業(yè)的所得稅負(fù)不同。如在上述例子中，A企業(yè)接受B企業(yè)的資產(chǎn)中有生產(chǎn)線一條，原賬面原值300萬元，已提折舊210萬元，預(yù)計折舊年度10年，已折舊7年（不考慮凈殘值），該生產(chǎn)線在合并時評估作價150萬元。則：在第一種情況下，年折舊額＝(300－210)÷(10－7)＝30萬元；第二種情況下，其年折舊額＝150÷(10－7)＝50萬元。折舊額越大，應(yīng)稅所得越少，企業(yè)就可少納所得稅。

3．虧損彌補的處理對所得稅負(fù)的影響。在非股權(quán)支付額不高于20％的情況下，被合并企業(yè)以前年度的虧損，如果未超過法定彌補期限的，可由合并企業(yè)繼續(xù)按規(guī)定用以后年度實現(xiàn)的與被合并企業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的所得彌補；而高于20％的，被合并企業(yè)以前年度的虧損，不得結(jié)轉(zhuǎn)到合并企業(yè)彌補。如：A企業(yè)1999年初合并B企業(yè)，B企業(yè)當(dāng)時有200萬元虧損未得到彌補，其稅前彌補期限尚有1年。被合并的B企業(yè)凈資產(chǎn)的公允價值為100萬元，合并后合并企業(yè)全部凈資產(chǎn)的公允價值為500萬元，合并后合并企業(yè)1999年的彌補虧損前應(yīng)稅所得300萬元。則兩種不同支付方式的應(yīng)納所得稅額計算結(jié)果不同。第一種支付方式，合并企業(yè)1999年共應(yīng)繳納所得稅款33萬元，比第二種支付方式應(yīng)繳所得稅99萬元少了66萬元。

二、企業(yè)分立的納稅籌劃

（一）企業(yè)分立的稅務(wù)處理規(guī)定

通常情況下，被分立企業(yè)應(yīng)視為按公允價值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，計算被分立資產(chǎn)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅；分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的資產(chǎn)，在計稅時可按經(jīng)評估確認(rèn)的價值確定成本。如是存續(xù)分立，被分立企業(yè)未超過法定彌補期限的虧損額可由存續(xù)企業(yè)繼續(xù)彌補。如是新設(shè)分立，被分立企業(yè)未超過法定彌補期限的虧損額不得結(jié)轉(zhuǎn)到分立企業(yè)彌補。分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)或其股東的交換價款中，除分立企業(yè)股權(quán)以外的非股權(quán)支付額，不高于20％的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核確認(rèn)，企業(yè)分立當(dāng)事各方也可選擇下列規(guī)定進(jìn)行分立業(yè)務(wù)的所得稅處理：

被分立企業(yè)可不確認(rèn)分離資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計算所得稅；分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的全部資產(chǎn)和負(fù)債的成本，須以被分立企業(yè)的賬面凈值為基礎(chǔ)結(jié)轉(zhuǎn)確定；被分立企業(yè)已分離資產(chǎn)相對應(yīng)的納稅事項由接受資產(chǎn)的分立企業(yè)承繼，被分立企業(yè)的未超過法定彌補期限的虧損額由接受分離資產(chǎn)的分立企業(yè)承繼。

（二）企業(yè)分立中納稅籌劃的策略

在企業(yè)分立中由于產(chǎn)權(quán)交換所采用的支付方式不同，其資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益、虧損彌補等涉及所得稅的事項也可選擇不同的稅務(wù)處理方法。而選擇處理方法不同，會對分立或被分立企業(yè)的所得稅負(fù)產(chǎn)生不同影響，這就要求進(jìn)行企業(yè)分立的稅收籌劃時必須考慮如下幾個方面：

1．從是否確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益來看，當(dāng)被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格高于賬面凈值時，應(yīng)選擇分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)的非股權(quán)支付額不高于20％的支付方式；當(dāng)被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于賬面凈值時，則應(yīng)選擇分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)的非股權(quán)支付額高于20％的支付方式，從而降低被分立企業(yè)的所得稅負(fù)。

2．從資產(chǎn)計價的稅收處理來看，當(dāng)被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)資產(chǎn)的評估價值低于賬面凈值時，應(yīng)選擇非股權(quán)支付額不高于20％的支付方式，從而降低分立企業(yè)的所得稅負(fù)；當(dāng)被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)資產(chǎn)的評估價值高于賬面凈值時，要選擇哪一種支付方式，則必須考慮其他方面的因素，因為不管采用哪種支付方式，分立企業(yè)都可按其所接受的資產(chǎn)的評估價值確定結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本。

3．從虧損彌補的處理來看，如果被分立企業(yè)尚有未超過法定彌補期限的虧損額時，應(yīng)選擇非股權(quán)支付額不高于20％的支付方式。因為選擇這種支付方式，降低分立企業(yè)的所得稅負(fù)。而是否選擇非股權(quán)支付額高于20％的支付方式，則還必須看企業(yè)采用的是存繼分立還是新設(shè)分立。

從上述分析可以看出，不管是企業(yè)合并或是分立的稅收籌劃，都必須充分考量資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益、資產(chǎn)計價和虧損彌補的稅務(wù)處理方法對所得稅負(fù)的影響。為便于說明問題，我們分別從各個方面剖析其對稅負(fù)的影響。在現(xiàn)實中，應(yīng)把三方面對企業(yè)稅負(fù)的影響綜合起來進(jìn)行比較，方能達(dá)到稅收籌劃的最佳目的。

三、企業(yè)清算的納稅籌劃

（一）企業(yè)清算的稅務(wù)處理規(guī)定

企業(yè)清算是指企業(yè)由于經(jīng)濟(jì)或契約等原因，不能或不再繼續(xù)經(jīng)營時，按照國家有關(guān)法律法規(guī)及企業(yè)具有法律效力的章程協(xié)議等文件精神，依照法定的程序，對企業(yè)的資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)等進(jìn)行清理與結(jié)算，并對企業(yè)剩余財產(chǎn)進(jìn)行分配，解除企業(yè)法人資格的一系列行為。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、現(xiàn)代企業(yè)制度的建立和我國有關(guān)法律法規(guī)的不斷完善，企業(yè)清算的現(xiàn)象將越來越多。根據(jù)我國《企業(yè)所得稅暫行條例》和《外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》及其實施細(xì)則規(guī)定，企業(yè)清算時，應(yīng)以清算期間作為一個納稅年度，清算所得應(yīng)依法繳納所得稅。企業(yè)的清算所得可按下列公式計算：全部清算財產(chǎn)變現(xiàn)損益＝存貨變現(xiàn)損益＋非存貨財產(chǎn)變現(xiàn)損益＋清算財產(chǎn)盤盈，凈資產(chǎn)或剩余財產(chǎn)＝全部清算財產(chǎn)變現(xiàn)損益－應(yīng)付未付職工工資、勞動保險費等－清算費用－企業(yè)拖欠的各項稅金－尚未償付的各項債務(wù)－收取債權(quán)損失＋償還負(fù)債的收入(因債權(quán)人原因確實無法歸還的債務(wù))，應(yīng)繳清算所得稅＝清算所得×適用稅率。

企業(yè)應(yīng)繳納的清算所得稅，應(yīng)于企業(yè)辦理注銷登記之前，向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納。

（二）企業(yè)清算中納稅籌劃的策略

篇（4）

目前，我國正在進(jìn)行快速城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱之一，在國民經(jīng)濟(jì)中起著重要作用。土地增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一項重要的稅負(fù)，籌劃好土地增值稅對企業(yè)意義重大。

一、土地增值稅清算中存在的一些問題

（一）稅收政策掌握不全面導(dǎo)致稅負(fù)增加1.被清算單位的認(rèn)定清算單位的認(rèn)定，是土地增值稅清算的第一步。國稅發(fā)〔2006〕187號文規(guī)定：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。首先，清算單位的認(rèn)定需要審批；其次，分期開發(fā)需分期清算。然而在實際的清算過程，清算單位的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并不一致，有的根據(jù)規(guī)劃部門審批的《工程規(guī)劃許可證》作為標(biāo)準(zhǔn)；有的根據(jù)房管局或住建委審批的《銷售許可證》作為標(biāo)準(zhǔn)；有的根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)審核的獨立核算對象作為標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，部分城市和地區(qū)價格波動大，對清算單位認(rèn)定不合理，會導(dǎo)致各清算單位之間增值額不能互補，將造成企業(yè)稅負(fù)增加。另外，如果清算單位認(rèn)定不合理還將造成不必要的繁瑣的清算工作量。2.普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定由于現(xiàn)行政策中存在普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%免征土地增值稅的規(guī)定。所以區(qū)分普通住宅和非普通住宅，在納稅籌劃時就顯得很重要?！?005〕26號文雖已明確普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，但在實操中，各地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)又不盡相同，有的以單套建筑面積120平方米以下，有的140平方米以下，有的144平方米以下，有的又按平均單套面積計算；有的又規(guī)定平均價格標(biāo)準(zhǔn)；有的又同時限定了用地性質(zhì)等；實操過程中還存在認(rèn)定時間差異，有的按產(chǎn)權(quán)辦理時間認(rèn)定，有的又以規(guī)劃審批時間認(rèn)定，這也造成了清算時臨界面積的困擾。如果不能按標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分普通住宅和非普通住宅，沒有合理歸集和分?jǐn)偝杀?，無法享受稅收優(yōu)惠政策，增加企業(yè)稅負(fù)。3.稅收優(yōu)惠政策的使用在現(xiàn)行政策中，除了熟知的銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅和專門從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照開發(fā)成本加計20%扣除規(guī)定外，還有若干減免規(guī)定，如：政策性搬遷（省級以上）出售或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，可免征土地增值稅；以房產(chǎn)作價投資參股的，可免征土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自建房產(chǎn)轉(zhuǎn)自持出租或自用時暫不征收土地增值稅；一方出地，一方出錢合作自建自用房產(chǎn)的暫不征收土地增值稅等。熟練掌握稅收優(yōu)惠政策并加以運用，將有效降低企業(yè)稅負(fù)。4.“紅線外”成本的扣除在企業(yè)拿地和開發(fā)過程中，通常會增加一些審批規(guī)劃面積之外（“紅線外”）的支出。如：地下通道接駁口，過街天橋，“紅線外”綠化，甚至是學(xué)校等。實操中主要有①土地招、拍、掛中明確的需要交納的大市政配套費、承諾的修建的公共設(shè)施等；②土地招、拍、掛中未明確但有關(guān)部門要求增加的“紅線外”市政配套支出；③企業(yè)為營銷而增加且經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)可的“紅線外”市政配套支出等。第①種情況在清算時，稅務(wù)機關(guān)是允許成本扣除的。但后兩種情形，各地稅務(wù)機關(guān)規(guī)定不一，有的嚴(yán)格“一刀切”均不得扣除；有的要求與本項目開發(fā)有關(guān)且取得相關(guān)部門依據(jù)的，可以扣除；有的在取得相關(guān)依據(jù)后還要按照類別分基礎(chǔ)設(shè)施可以扣除，綠化不能扣除；有的只要是開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的，“無償”的就可以扣除。事前掌握好這些規(guī)定，既能節(jié)稅、降稅，又能為當(dāng)?shù)卣块T解決難題。5.地下車位的清算地下車位分類復(fù)雜，扣除規(guī)則不一。有產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)，無產(chǎn)權(quán)又劃分為歸全體業(yè)主的；無償移交給政府的；自用或出租的等。在清算時各地規(guī)定千差萬別。有的“一刀切”有產(chǎn)權(quán)就清算；有的無償移交政府的，成本可扣除等。目前，除部分城市外，其他地區(qū)會出現(xiàn)車位收入成本倒掛。部分企業(yè)在稅務(wù)籌劃時，采取與高增值產(chǎn)業(yè)進(jìn)行捆綁銷售的策略。實操中，各地對該捆綁銷售認(rèn)可度各不相同。有的認(rèn)為在售房合同中明確且直接在發(fā)票上注明附贈的，可納入清算；有的認(rèn)為，車位作為附贈部分未實現(xiàn)銷售，不納入清算。若不能熟練掌握當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定，將會造成該扣除的成本沒扣除，土地增值稅負(fù)增加。

（二）核算分類不清晰導(dǎo)致稅負(fù)增加1.二分法和三分法分類由于企業(yè)開發(fā)的普通住宅增值未超過20%的可以免征土地增值稅政策，出現(xiàn)了目前的二分或者三分法核算。2019年財政部和國稅總局在《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》中將這一“定價權(quán)”交給了各省級政府。目前，中國中鐵房地產(chǎn)業(yè)態(tài)分類有幾十種，如：商業(yè)、別墅、獨立商業(yè)、風(fēng)情小鎮(zhèn)、高層、公寓、共有產(chǎn)權(quán)房、酒店、經(jīng)濟(jì)適用房、寫字樓、洋房、展館等。分散且獨立，不能滿足二分法或者三分法需求，按照現(xiàn)行管理要求，如不能按照分類標(biāo)準(zhǔn)分別核算普通住宅、非普通住宅和其他房地產(chǎn)業(yè)態(tài)增值額，增值額將均攤，可能會導(dǎo)致稅負(fù)增加。2.成本歸集和分?jǐn)倗惏l(fā)〔2009〕91號文明確規(guī)定：扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆；扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?；分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。如不能按照普通住宅、非普通住宅和其他房地產(chǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行成本歸集和分?jǐn)?，將大大增加稅?wù)機關(guān)在清算時進(jìn)行調(diào)整，甚至平攤的可能性，導(dǎo)致稅負(fù)增加。

（三）核算不規(guī)范導(dǎo)致稅負(fù)增加1.未及時取得合法合規(guī)票據(jù)當(dāng)前，我國還處于以票控稅階段，合法合規(guī)的發(fā)票是土地增值稅清算時扣除的重要依據(jù)?！盃I改增”后，合法合規(guī)的發(fā)票不僅是土地增值稅扣除的重要依據(jù)，也是企業(yè)繳納增值稅的重要抵扣源。目前出現(xiàn)較多的是發(fā)票的備注欄里未填寫服務(wù)發(fā)生地點和項目名稱，根據(jù)稅務(wù)總局〔2016〕23號公告，嚴(yán)格意義上講，該類發(fā)票將不得清算扣除。部分單位簽訂合同以付款額開票，導(dǎo)致預(yù)留3%質(zhì)保金清算時未取得合法合規(guī)的發(fā)票，也無法在清算時扣除。2.利息支出核算及證明不規(guī)范當(dāng)前，企業(yè)的利息支出主要來源于外部金融機構(gòu)借款、外部非金融機構(gòu)借款、企業(yè)內(nèi)部借款、個人等。利息扣除方式主要有據(jù)實扣除和按比例扣除。目前出現(xiàn)問題較多的一是資本化時間選擇不恰當(dāng)，雖然當(dāng)前最通行的是以竣工備案日期為分水嶺。二是金融機構(gòu)證明提供不規(guī)范。從非金融機構(gòu)和個人取得的利息支出，即便取得發(fā)票也不能據(jù)實扣除，因此我們不能想當(dāng)然的認(rèn)為取得了發(fā)票就可以扣除。直接且僅從金融機構(gòu)取得借款的，比較容易取得相關(guān)證明，可以據(jù)實扣除。對于企業(yè)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)貸資金，需提供統(tǒng)借款時金融機構(gòu)借款證明，在不高于金額機構(gòu)利率水平的情況下，據(jù)實扣除。部分類金融機構(gòu)，如信托資金、委托貸款等，需要與稅務(wù)機關(guān)溝通是差額還是據(jù)實扣除。當(dāng)然以上都是在分別核算的基礎(chǔ)上，對于不能分別核算的，只能按照土地款和開發(fā)成本之和的10%內(nèi)計算扣除。未分別核算業(yè)態(tài)、資本化利息時點掌握不好、金融機構(gòu)證明準(zhǔn)備不及時都將對土地增值稅清算帶來不利影響。

二、土地增值稅清算的對策

（一）加強對土地增值稅法律法規(guī)的學(xué)習(xí)自1993年國家《土地增值稅暫行條例》和1995年暫行條例實施細(xì)則以來，陸續(xù)了若干補丁性質(zhì)的規(guī)定和通知。2019年7月16日財政部和國家稅務(wù)總局《土地增值稅法（征求意見稿）》，對土地增值稅進(jìn)行修訂和立法。土地增值稅高稅率的特點要求我們必須要吃透法律法規(guī)的條文規(guī)定，有理有據(jù)的進(jìn)行納稅籌劃。除了定期組織業(yè)務(wù)、財務(wù)人員進(jìn)行法律法規(guī)的學(xué)習(xí)研討之外，還要對新出臺的法律法規(guī)進(jìn)行解讀，同時選擇適合本企業(yè)實際的清算案例來研討、分解吸收，對于實際操作過程中遇到的目前法律法規(guī)未明確規(guī)定的復(fù)雜情況及時向稅務(wù)專家、專業(yè)機構(gòu)、稅務(wù)機關(guān)咨詢。必要時建立企業(yè)稅務(wù)顧問體系，將專業(yè)的問題交給專業(yè)的人去辦理。

（二）保持與土地增值稅清算相關(guān)機構(gòu)的良好溝通保持和加強與專業(yè)機構(gòu)、稅務(wù)機關(guān)、住建委等政府相關(guān)部門的良好溝通。目前，現(xiàn)行的土地增值稅法律法規(guī)中還存在著未明確規(guī)定的空白區(qū)，各省稅務(wù)機關(guān)具有一定的自由裁量權(quán)。如銷售價格明顯偏離市場水平的認(rèn)定，“明顯偏離”的界限相對比較模糊。所在區(qū)位、房屋質(zhì)量、開發(fā)商品牌、小區(qū)品質(zhì)、交易條件、產(chǎn)權(quán)年限、甚至開發(fā)商的資金狀況等對銷售價格有較大的影響。市場上具有絕對可比性的兩個銷售價格是不存在的，所以在認(rèn)定銷售價格明顯偏離市場水平時，與專業(yè)機構(gòu)、稅務(wù)機關(guān)、住建委等政府相關(guān)部門的良好溝通將有效降低稅負(fù)水平。比如，清算完畢后剩余物業(yè)的適用稅率問題。在實操過程中，由于開發(fā)周期長、工程量復(fù)雜、銷售周期長等特點，在達(dá)到清算條件時，仍有部分開發(fā)成本未及時取得發(fā)票；或大量產(chǎn)權(quán)車位未銷售完畢，產(chǎn)權(quán)車位的收入和成本倒掛，將會導(dǎo)致剩余物業(yè)未來收益大大降低，若按照清算時確定的適用稅率納稅，會造成企業(yè)稅負(fù)大大增加。如能取得專業(yè)機構(gòu)、稅務(wù)機關(guān)、住建委等政府相關(guān)部門的理解，對剩余物業(yè)的適用稅率進(jìn)行重新調(diào)整的話，將大大降低企業(yè)稅負(fù)。

（三）提高相關(guān)業(yè)務(wù)人員的管理和協(xié)作能力在提高工程、成本、運營、銷售、財務(wù)部門的業(yè)務(wù)管理水平的同時，要加強內(nèi)部工程、成本、運營、銷售、財務(wù)部門之間的溝通和協(xié)作能力。土地增值稅清算過程中會涉及大量的材料證明、數(shù)據(jù)計算，并且材料證明繁瑣、數(shù)據(jù)計算復(fù)雜。如果沒有一定的業(yè)務(wù)管理能力，該提供的材料證明沒有提供，或者提供的不正確，在不熟悉法律法規(guī)情況下進(jìn)行復(fù)雜的數(shù)據(jù)計算，這必將會導(dǎo)致收入調(diào)增或者成本調(diào)減，進(jìn)而導(dǎo)致稅負(fù)增加。比如，土地增值稅清算過程中的收入成本匹配問題，如果銷售部門在銷售物業(yè)時將房地產(chǎn)業(yè)態(tài)混亂登記，而成本運營等部門也在開發(fā)成本歸集時將房地產(chǎn)業(yè)態(tài)混亂登記，在財務(wù)系統(tǒng)登記的銷售收入和開發(fā)成本房地產(chǎn)業(yè)態(tài)必然錯配，在清算時，不能有效的對收入和成本進(jìn)行匹配而導(dǎo)致實際稅負(fù)大大增加。

（四）提前進(jìn)行土地增值稅清算籌劃房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)銷售周期通常比較長，短則一兩年，長則四五年，分期滾動開發(fā)的周期更長；土地增值稅采用超額累進(jìn)稅率，在實際清算的操作過程中涉及收入認(rèn)定、扣除項目確認(rèn)及資料提供等工作比較繁瑣；對于分期滾動開發(fā)的項目在成本費用歸集核算、清算單位認(rèn)定等工作也很復(fù)雜。提前做好土地增值稅清算籌劃，合理劃分清算單位、明晰成本歸集核算對象，同時做好各項臺賬數(shù)據(jù)，證明資料的準(zhǔn)備，是房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算合理降低稅負(fù)的開端。

篇（5）

納稅籌劃是指在遵循稅收法律法規(guī)的情況下，企業(yè)為實現(xiàn)企業(yè)價值最大化或者股東利益最大化，在法律許可的范圍內(nèi)，自行或者委托人，通過對經(jīng)營、投資、理財?shù)仁马椀暮侠戆才排c籌劃，對多種納稅方案進(jìn)行優(yōu)化并選擇一種的財務(wù)管理活動。

土地增值稅作為一個重要稅種，是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)規(guī)定和優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。我們根據(jù)國家稅法、相關(guān)規(guī)定和稅收政策總結(jié)有以下幾個方法，并對各方法的風(fēng)險進(jìn)行相關(guān)分析。

一、控制增值率

土地增值稅政策規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。扣除項目主要有五項：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按前兩項計算的金額之和加計20%的扣除。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以對增值率超過20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，通過收入和扣除項目的合理調(diào)整，使增值率低于20%，實現(xiàn)免繳土地增值稅的目的。

企業(yè)在進(jìn)行此項稅收籌劃的時候，必須具備一定的條件，就是增值率要在超過并接近20%的比例幅度內(nèi)。同時，在計算各項成本費用時，還要考慮稅法規(guī)定的計稅成本和費用，要留有余地，不要算得太緊；同樣道理，在住宅尚未銷售完畢的情況下，適當(dāng)降價讓利銷售住房，控制增值率，也可以達(dá)到目的。但是，控制土地增值稅增值率的籌劃方法實際上可操作性較差；一方面是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品銷售價格變動頻繁，企業(yè)無法掌握增值額。另一方面雖然開發(fā)成本等扣除項目可控性較好，但要精算到20%以內(nèi)也是難以做到的。稅務(wù)機關(guān)對扣除項目一般檢查較為嚴(yán)格，檢查判斷時稍與企業(yè)不同，就有可能突破20%的比例，到時候會給企業(yè)造成損失。

二、把銷售房款分解

由于土地增值稅實行超額累進(jìn)稅率，增值率高的部分稅率也高，企業(yè)從銷售收入方面入手進(jìn)行稅務(wù)籌劃，不少房地產(chǎn)企業(yè)通過設(shè)立自己的關(guān)聯(lián)企業(yè)，包括設(shè)立銷售公司、設(shè)計公司、園林綠化公司、建筑公司等，由于這些關(guān)聯(lián)公司都不需要繳納土地增值稅，因此可以將收入轉(zhuǎn)移至關(guān)聯(lián)公司以便避稅。

三、利用利息支出進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的過程中，一般都會發(fā)生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利息支出分兩種情況確定扣除。

第一，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的5%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用=允許扣除的利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（5%以內(nèi)）①。

第二，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費用一并計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（10%以內(nèi)）② 。

以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規(guī)定。這種規(guī)定就為納稅人籌劃提供了機會，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，如果公式①中的利息支出大于公式②計算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不提供金融機構(gòu)證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據(jù)減少。

根據(jù)上述規(guī)定，對房地產(chǎn)項目開發(fā)完工之后的利息費用支出，如果建設(shè)房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，并可提供金融機構(gòu)證明，可據(jù)實扣除。

反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。但在籌劃中有必要指出，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會計準(zhǔn)則——借款費用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算，一律不得扣。

四、清算階段納稅籌劃法

土地增值稅在項目清算前實行預(yù)征方式納稅，在項目達(dá)到清算條件后，按規(guī)定進(jìn)行清算，結(jié)算項目稅款，實現(xiàn)多退少補。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)測算預(yù)計，如果清算需要補稅的，盡量推遲清算時間；如果清算需要稅務(wù)機關(guān)退稅的，則盡量提前清算申請退稅。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號）的規(guī)定，已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓驗收的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。如果該企業(yè)控制房產(chǎn)銷售的速度和規(guī)模，將比例掌握在84%，剩余房產(chǎn)可以留待以后銷售或出租，這樣就可以避免在當(dāng)年進(jìn)行清算。假設(shè)可以將清算時間推遲到以后年度，則相當(dāng)于企業(yè)獲得應(yīng)納稅款的一年無息貸款。

篇（6）

[摘要]本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算問題，首先概述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中存在的各種問題，進(jìn)而詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算具體實施措施，可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理提供合理的參考。

[

關(guān)鍵詞 ]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；清算

土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體稅負(fù)中占有較大的比重，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)結(jié)構(gòu)的重要組成部分，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃管理的重要內(nèi)容。近年來，國家不斷強化了對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的規(guī)范化、公開化清算，對于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅管理起到了重要的作用。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算過程相對較為復(fù)雜繁瑣，因此在清算過程中仍存在著一些問題，如何進(jìn)一步的規(guī)范完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算工作，成為企業(yè)以及相關(guān)管理部門的重要工作。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算概述

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，土地增值稅就是以企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以后所得收入扣除企業(yè)的開發(fā)成本以及費用支出余額為依據(jù)，按照相應(yīng)稅率計算增值稅。設(shè)置土地增值稅的目的就是為了控制房地產(chǎn)行業(yè)的暴利問題。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目建設(shè)開發(fā)過程中成本項目非常多，核算較為復(fù)雜，因此除了根據(jù)預(yù)計銷售收入預(yù)征以外，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅都是在清算階段繳納。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算要點分析

（1）準(zhǔn)確的界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算條件。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算條件，一般情況下當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目建設(shè)竣工、完成銷售，或是直接對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，再或是整體對未竣工決算的開發(fā)項目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，必須及時進(jìn)行土地增值稅的清算。同時，對于已竣工驗收的項目、轉(zhuǎn)讓建筑面積超過85%、獲得銷售許可三年內(nèi)未完成銷售的、申請注銷稅務(wù)登記但未辦理增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目，應(yīng)該積極的進(jìn)行土地增值稅的清算。需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的清算過程中，如果存在未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則清算時不列收入也不扣除成本及費用。清算以后銷售或者是年限超過一年的使用過的房地產(chǎn)，則需要按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物等相關(guān)政策對土地增值稅進(jìn)行計算并清算。

（2）確保土地增值稅清算時收入計算的準(zhǔn)確性。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓所獲得的收入，主要是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售的全部價款以及相關(guān)的各項收益，主要包括了貨幣收入、實物收入和其他收入等幾方面的內(nèi)容。在收入的確認(rèn)過程中，需要注意的是如果清算時已經(jīng)出具了房地產(chǎn)商品房銷售發(fā)票，則應(yīng)該根據(jù)發(fā)票中所確定的金額來確定收入；如果沒有開具全額發(fā)票，則需要根據(jù)銷售合同中的相關(guān)規(guī)定確認(rèn)收入。對于合同中商品房面積與實際測量面積存在出入導(dǎo)致補退房款的問題，應(yīng)當(dāng)在計算增值稅時予以相應(yīng)調(diào)整。對于各種職工福利、債務(wù)抵償、拆遷換建、投資等將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為非貨幣資產(chǎn)的處理，也需要按照房地產(chǎn)的市場價格進(jìn)行價值評估后確認(rèn)收入。為了確保收入審核的順利，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的清算時，應(yīng)該全面的準(zhǔn)備立項報告、測繪報告、規(guī)劃許可證、銷售許可證等材料，尤其是確保收入與房地產(chǎn)面積之間具有合理的邏輯關(guān)系。

（3）準(zhǔn)確的確定扣除金額項目。在房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須全面清楚土地增值稅的可扣除項目，主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財政管理部門規(guī)定的其它扣除項目等5項內(nèi)容。其中，最為關(guān)鍵也最為重要的內(nèi)容就是開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，也就是開發(fā)成本的扣除，主要包括了土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用6部分的內(nèi)容，為了確保稅務(wù)管理部門審核通過，對于可扣除的開發(fā)成本，應(yīng)該確保所有成本盡可能地都取得了合法憑據(jù)，而且是實際發(fā)生的，對其進(jìn)行準(zhǔn)確的歸集計算。

（4）準(zhǔn)確的計算土地增值稅稅額。對于土地增值稅稅額計算，相對較為簡單，計算公式為土地增值稅的增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－扣除項目金額。計算中關(guān)鍵是要合理的確定適用稅率。具體的計算流程為，首先確定實際收入總額、已預(yù)繳土地增值稅、取得土地使用權(quán)支付的地價及相關(guān)費用、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、允許扣除的稅費、加計扣除額、允許扣除的項目金額、單位扣除項目金額等一系列的計算因子，之后確定增值額、增值率，進(jìn)而確定適用稅率為扣除系數(shù)，最后計算應(yīng)繳納的土地增值稅。需要注意的是土地增值稅是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用權(quán)分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓的，扣除項目的金額可以按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偂?/p>

3基于清算管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃措施

在當(dāng)前形勢下，國家對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅的預(yù)征、清算管理越來越嚴(yán)格，征管力度和清算力度不斷加強，在這種形勢下，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步的強化土地增值稅的稅收籌劃，防范稅收風(fēng)險，合法合規(guī)的實現(xiàn)增值稅稅負(fù)率的降低。具體的土地增值稅收籌劃措施可以在以下幾方面采取措施：

（1）合理合規(guī)的利用好各種特殊項目扣除。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃中，應(yīng)該合理的利用好國家現(xiàn)行政策中有關(guān)的扣除規(guī)定，以減少稅負(fù)的支出。例如，在我國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則中規(guī)定財務(wù)費用的支出可以按照實際金額進(jìn)行扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)利息支出抵扣進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這些政策要求，在法律允許框架范圍內(nèi)，增加抵扣。

（2）合理的對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本以及期間費用進(jìn)行劃分。在清算中應(yīng)盡量避免分期清算，在收入方面盡量避免關(guān)聯(lián)交易定價帶來的爭議，降低非普通收入。在支出方面，由于在我國相關(guān)的法律法規(guī)及政策中，明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)成本可以按照實際金額扣除，因此在土地增值稅的稅收籌劃管理方面，應(yīng)該盡可能的據(jù)此制定籌劃方案。例如，可以采用費用位移的方式，將開發(fā)費用轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)成本；同時進(jìn)行車位籌劃，避免將車位成本作為公共配套；采用車房同購等營銷手段，加大成本抵扣。

（3）防范稅務(wù)籌劃風(fēng)險問題。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃管理方面，應(yīng)該重點防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃風(fēng)險。尤其是全面的控制好由于成本分?jǐn)偛灰?guī)范、結(jié)算與申報不符、發(fā)票管理違規(guī)等各種可能造成出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險的問題，嚴(yán)格確保土地增值稅稅務(wù)籌劃的合法合規(guī)。

4結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的具體核算過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及業(yè)務(wù)處理部門，應(yīng)該重點明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算條件，規(guī)范清算審核，準(zhǔn)確的確定成本及可扣除項目，以確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的規(guī)范、準(zhǔn)確。

參考文獻(xiàn)：

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（一）股權(quán)投資

所謂的股權(quán)投資主要是指持有一年以上企業(yè)股份或者長時間投資于一家企業(yè)，以期達(dá)到對被投資企業(yè)的管控，或者是對被投資企業(yè)進(jìn)行影響，或者和被投資企業(yè)構(gòu)建良好合作管理，以起到分散運營風(fēng)險的效果。假設(shè)被投資企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品為投資企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)所需的原材料，這時，他可以以手上所持被投資企業(yè)的股份對其進(jìn)行合理管控，已達(dá)到生產(chǎn)原材料的直接補給，不僅可以有效避免市場的價格波動，生產(chǎn)運營也得以持續(xù)進(jìn)行。

（二）稅收籌劃

稅收籌劃，也稱“合理避稅”。1935年英國的“稅務(wù)局長訴溫斯特大公”案，對稅收籌劃有了很深刻的解釋：“任何一個人都有權(quán)安排自己的事業(yè)計劃。如果依據(jù)法律所做的某些安排可以少繳稅，那就不能強迫他多繳稅收。”也就是說，只要在法律許可的范圍內(nèi)，事先籌劃和安排經(jīng)營、投資、理財活動，合理規(guī)劃經(jīng)營活動的范圍，可以達(dá)到最大程度的節(jié)稅，以獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益。

二、新時期股權(quán)投資企業(yè)開展稅收籌劃工作存在的主要問題

（一）稅收籌劃標(biāo)準(zhǔn)單一

當(dāng)前股權(quán)投資企業(yè)稅收籌劃普遍存在一個問題，就是僅僅把開展稅收籌劃工作當(dāng)成是企業(yè)減少納稅負(fù)擔(dān)的一個途徑，忽略了企業(yè)的整體運營狀況，最終增加企業(yè)稅負(fù)，顧此失彼。因此，在制定企業(yè)的稅收籌劃標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)當(dāng)將眼光放得長遠(yuǎn)一些，實現(xiàn)整體和部分的統(tǒng)一，而不僅僅著眼于實現(xiàn)稅負(fù)的最小化，也應(yīng)當(dāng)注重減輕企業(yè)某項稅務(wù)的負(fù)擔(dān)。企業(yè)的經(jīng)營活動是不間斷的，而且是比較繁瑣的，業(yè)務(wù)上涉及的稅收種類繁雜，在多種稅收政策作用的交織下，難免會給企業(yè)的運營帶來一定的影響。因此，在制定稅務(wù)籌劃時，應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)稅收與效益的相融合，從而促進(jìn)穩(wěn)定長遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）稅務(wù)環(huán)境不完善

經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，稅務(wù)法律也在隨之改變，新時期下的稅務(wù)政策在近幾年的時間發(fā)生巨大變化，也進(jìn)行了一系列的改革創(chuàng)新。即使對于同一個稅務(wù)，一年期間多種闡述文件或給出不同的公告解釋，在實際應(yīng)用中難免會出現(xiàn)偏差，最終導(dǎo)致偷稅、漏稅的現(xiàn)象。我國的稅收發(fā)展環(huán)節(jié)缺乏完備性，納稅人對于納稅含義、條款以及相關(guān)要求不能充分理解，給稅收籌劃工作帶來極大制約。

（三）稅收籌劃存在的風(fēng)險

稅收籌劃的工作是一項對于專業(yè)能力要求甚高的崗位，一些股權(quán)投資企業(yè)為了節(jié)約企業(yè)運營成本，推動企業(yè)內(nèi)財務(wù)人員來開展此項工作，雖然從某種程度上說，財務(wù)人員具備一定的專業(yè)知識，對企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r也比較了解，但是他們對于稅收籌劃的相關(guān)工作并不了解，專業(yè)能力水平方面有很大的限制，這就導(dǎo)致在工作過程中考慮不周全時，會存在僥幸心理，使得稅收籌劃工作的可行性十分缺乏，相應(yīng)的，存在的風(fēng)險也就高了。

三、新時期下股權(quán)投資企業(yè)稅收籌劃的優(yōu)化措施

（一）轉(zhuǎn)變投資準(zhǔn)則的規(guī)劃范疇

1.投資方向上。各個國家的稅收政策存在差異，對于國家大力扶植的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)給予一定的稅收優(yōu)惠和相應(yīng)的補助政策，當(dāng)然，再給予企業(yè)優(yōu)惠時，必須符合國家頒布的有關(guān)企業(yè)所得稅的機制。例如，企業(yè)采購的設(shè)備在機制目錄范疇內(nèi)，這其中有10％的稅收可以抵扣，企業(yè)可以對相關(guān)的稅收政策進(jìn)行仔細(xì)研究，就可以達(dá)到減少稅負(fù)的目的。2.投資方式上。股權(quán)投資企業(yè)的投資方式主要有四種，分別是貨幣資金投資、實物資金投資、無形資產(chǎn)投資和股權(quán)債券投資。對于股權(quán)投資企業(yè)來說，假設(shè)直接開展投資工作，則不會實現(xiàn)類似會計處理的流程，不能起到節(jié)稅的效果。因此，企業(yè)在進(jìn)行投資時，應(yīng)結(jié)合自身企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，選取適合自己的、可以達(dá)到高效益的投資模式。

（二）提高原股權(quán)的權(quán)威效力

篇（8）

該方面的稅收政策遵循的原則是：若投資方為企業(yè)，享有的被投資企業(yè)相當(dāng)于股息、紅利的收入免征企業(yè)所得稅；若投資方為個人，享有的被投資企業(yè)相當(dāng)于股息、紅利的收入須計算繳納個人所得稅。投資者股息、紅利收入有三個來源，一是以留存收益直接分紅；二是以留存收益轉(zhuǎn)增資本的方式間接分紅；三是清算性分紅。

1.直接分紅

即被投資企業(yè)將除法定盈余公積外的留存收益分紅。其征免稅的基本依據(jù)是《企業(yè)所得稅法》、《個人所得稅法》及實施條例。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實施條例，居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的股息、紅利等權(quán)益性投資收益為免稅收入。根據(jù)《個人所得稅法》及實施條例，對股權(quán)持有環(huán)節(jié)個人投資者從被投資企業(yè)分回的股息、紅利等權(quán)益性投資所得，須按“利息、股息、紅利”所得繳納20%的個人所得稅。企業(yè)投資者的股息、紅利所得之所以免稅，是因為作為股息、紅利分配基礎(chǔ)的盈余公積和未分配利潤來源于企業(yè)稅后收益，若不免稅，會導(dǎo)致重復(fù)征稅；個人投資者之所以納稅，是因為股息、紅利雖來源于稅后收益，但前一環(huán)節(jié)繳納的是企業(yè)所得稅，并不是個人所得稅，不會產(chǎn)生重復(fù)征稅問題。

2.間接分紅

即被投資企業(yè)將留存收益轉(zhuǎn)增資本。該方式下企業(yè)投資者免稅，個人投資者不免稅。其征免稅原理仍是直接分紅的基本規(guī)定。間接分紅的實質(zhì)應(yīng)從兩個角度理解：一是被投資企業(yè)先將留存收益向投資者分配，即直接分紅；二是投資者將取得的上述股息紅利再投資，進(jìn)而增加注冊資本。由于企業(yè)投資者在直接分紅時是免稅的，所以被投資企業(yè)將留存收益轉(zhuǎn)增資本亦是免稅的；同理，個人投資者在直接分紅時不免稅，被投資企業(yè)將留存收益轉(zhuǎn)增資本時，仍須按“利息、股息、紅利”所得計算繳納個人所得稅。值得注意的是，盡管企業(yè)的法定盈余公積不能用于直接分紅，但其轉(zhuǎn)增資本時，征免稅的原理同未分配利潤轉(zhuǎn)增資本是相同的。國家稅務(wù)總局《關(guān)于股份制企業(yè)轉(zhuǎn)增股本和派發(fā)紅股征免個人所得稅的通知》（國稅發(fā)〔1997〕198號）及國家稅務(wù)總局《關(guān)于盈余公積金轉(zhuǎn)增注冊資本征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函〔1998〕333號），分別強調(diào)了用盈余公積金派發(fā)紅股和轉(zhuǎn)增注冊資本，應(yīng)按照利息、股息、紅利所得征收個人所得稅；《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強高收入者個人所得稅征收管理的通知》（國稅發(fā)〔2010〕54號）也強調(diào)，對以未分配利潤、盈余公積和除股票溢價發(fā)行外的其他資本公積轉(zhuǎn)增注冊資本和股本的，要按照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。

3.清算性分紅

股權(quán)清算是指投資者從被投資企業(yè)撤資或減少出資。若投資者為企業(yè)，享有的被投資企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積份額，視作股息所得免征企業(yè)所得稅；若投資者為個人，上述部分須計入財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得計征個人所得稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第34號），投資企業(yè)從被投資企業(yè)撤回或減少投資，其取得的資產(chǎn)分為三部分，一是相當(dāng)于初始出資的部分，確認(rèn)為投資收回；二是相當(dāng)于被投資企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積按減少實收資本比例計算的部分，確認(rèn)為股息所得；三是剩余部分，確認(rèn)為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人終止投資經(jīng)營收回款項征收個人所得稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第41號），個人因各種原因終止投資、聯(lián)營、經(jīng)營合作等行為取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入、違約金、補償金、賠償金及以其他名目收回的款項等，均屬于個人所得稅應(yīng)稅收入，應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個人所得稅。由上述公告可知，股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入全部計入股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，不得扣除投資者享有的被投資企業(yè)留存收益份額。股權(quán)清算環(huán)節(jié)，由于個人所得稅中的“股息紅利所得”與“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅率皆為20%，因此，上述公告對個人撤資或清算，未區(qū)分兩個具體稅目，一并按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”計征個人所得稅。

（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得的確定

無論是企業(yè)投資者，還是個人投資者，股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓價款不得減去投資者享有的被投資企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積份額，上述兩個份額一律視為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的一部分處理。

1.企業(yè)投資者確認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓

所得的稅收政策?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第三條規(guī)定“，轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權(quán)所可能分配的金額”。

2.個人投資者確認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓

所得的稅收政策。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人投資者收購企業(yè)股權(quán)后將原盈余積累轉(zhuǎn)增股本個人所得稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第23號），個人確認(rèn)投資轉(zhuǎn)讓所得時，“資本公積、盈余公積、未分配利潤”等盈余積累應(yīng)一并計入股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格計算征收個人所得稅。

（三）稅收籌劃空間

上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅稅收政策，對于企業(yè)投資者，其在股權(quán)持有環(huán)節(jié)和清算環(huán)節(jié)從被投資企業(yè)直接分紅、以轉(zhuǎn)增資本方式間接分紅和清算性分紅免稅，減少了稅收負(fù)擔(dān)；其在股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)確認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)留存收益份額，增加了稅收負(fù)擔(dān)。因此，企業(yè)投資者轉(zhuǎn)讓股權(quán)，納稅籌劃的關(guān)鍵是將應(yīng)稅所得轉(zhuǎn)化成免稅所得，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益中相當(dāng)于股息、紅利的部分轉(zhuǎn)化為股權(quán)持有收益和股權(quán)清算收益。對于個人投資者，上述環(huán)節(jié)無免稅規(guī)定，不存在稅收籌劃空間。

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓

所得稅納稅籌劃假定股東甲以450萬元貨幣資金和股東乙投資成立了聯(lián)營公司華勝公司，股東甲占有華勝公司30%的股權(quán)。后因股東甲經(jīng)營策略調(diào)整，終止了對華勝公司的投資。終止投資時，華勝公司資產(chǎn)總額5000萬元，負(fù)債總額1000萬元，所有者權(quán)益總額4000萬元。所有者權(quán)益中，實收資本1500萬元，盈余公積1000萬元，未分配利潤1500萬元。該項股權(quán)投資的公允價值是1200萬元。

（一）股東甲是居民企業(yè)

股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅的納稅籌劃存在四種終止投資的方法，其應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅計算。四種終止投資的方案是：

1.按普通方法直接轉(zhuǎn)讓股權(quán)

根據(jù)前述規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，無論是企業(yè)投資者，還是個人投資者，轉(zhuǎn)讓價款不得減去投資者享有的被投資企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積份額。企業(yè)股東甲應(yīng)繳納企業(yè)所得稅為187.5萬元。該種方法下，未分配利潤、盈余公積對應(yīng)部分均未享受免稅待遇。

2.以直接分紅方式避稅

即先分配再轉(zhuǎn)讓股權(quán)華勝公司先將1500萬元的未分配利潤進(jìn)行分配，企業(yè)股東甲收回450萬元（1500×30%），然后以750萬元價格轉(zhuǎn)讓股權(quán)。該方案實質(zhì)是將450萬元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益轉(zhuǎn)化為股權(quán)持有收益，分配的450萬元無須繳納企業(yè)所得稅，企業(yè)股東甲最終僅須繳納企業(yè)所得稅75萬元，較普通轉(zhuǎn)讓方式節(jié)稅112.5萬元。本方案中，企業(yè)股東甲享有的華勝公司未分配利潤部分享受了免稅待遇，享有的盈余公積部分未享受免稅待遇。

3.以間接分紅方式避稅

即先轉(zhuǎn)增資本再轉(zhuǎn)讓股權(quán)華勝公司先用625萬元盈余公積和1500萬元未分配利潤增加注冊資本，之后企業(yè)股東甲以1200萬元的價格轉(zhuǎn)讓股權(quán)。該方案的實質(zhì)是將637.5萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益轉(zhuǎn)化為持有收益并增加股權(quán)計稅成本。根據(jù)《公司法》的規(guī)定，公司分配當(dāng)年稅后利潤時，應(yīng)當(dāng)提取利潤的百分之十列入法定公積金。公司的公積金用于彌補公司的虧損、擴(kuò)大公司生產(chǎn)經(jīng)營或者轉(zhuǎn)為增加公司資本。法定公積金轉(zhuǎn)為資本時，所留存的該項公積金不得少于轉(zhuǎn)增前公司注冊資本的百分之二十五。本例中的“盈余公積”屬于《公司法》中的法定（盈余）公積金。由于法定盈余公積不能用于直接分紅，所以，本方案采取盈余公積和未分配利潤同時轉(zhuǎn)增資本的方式。華勝公司實收資本為1500萬元，盈余公積最多只能轉(zhuǎn)增資本625萬元（1000-1500×25%）。企業(yè)股東甲享有的部分為：（1500+625）×30%=637.5（萬元）。其應(yīng)繳納企業(yè)所得稅28.13萬元，較普通轉(zhuǎn)讓方式節(jié)稅159.37萬元。本方案中，企業(yè)股東甲享有的華勝公司未分配利潤的全部及盈余公積的對應(yīng)部分享受了免稅待遇。

4.以清算分紅方式避稅

即撤資方案企業(yè)股東甲從華勝公司撤資，直接收回貨幣資金1200萬元。其股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益750萬元轉(zhuǎn)化成清算環(huán)節(jié)股息性質(zhì)的所得。該方案中，投資收回450萬元，股息性質(zhì)所得為：（1000+1500）×30%=750（萬元），投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得為0，企業(yè)股東甲無須繳納企業(yè)所得稅，較普通轉(zhuǎn)讓方式節(jié)稅187.5萬元。企業(yè)股東甲享有的華勝公司未分配利潤、盈余公積全部享受免稅待遇。

（二）股東甲是居民自然人

股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅納稅籌劃由于個人投資者從被投資企業(yè)分得的股息、紅利無免稅規(guī)定，因此，其終止投資應(yīng)負(fù)擔(dān)的個人所得稅亦不存在納稅籌劃空間。

三、企業(yè)重組中股權(quán)收購業(yè)務(wù)的避稅思路

企業(yè)重組中的股權(quán)收購屬于特殊的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。股權(quán)收購支付方式分為股權(quán)支付和非股權(quán)支付。若采用股權(quán)支付方式，在收購企業(yè)支付的是其控股企業(yè)股權(quán)的情況下，股權(quán)收購行為中又包含了股權(quán)互換的行為，使股權(quán)收購行為產(chǎn)生了兩個股權(quán)轉(zhuǎn)讓主體和兩個股權(quán)受讓主體。盡管如此，其稅收籌劃的基本依據(jù)如前所述，原理是相同的。企業(yè)重組的稅務(wù)處理區(qū)分不同條件分別適用一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理，兩種不同稅務(wù)處理方式下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅納稅籌劃思路為：

（一）一般性稅務(wù)處理

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號），無論是股權(quán)支付，還是非股權(quán)支付，被收購企業(yè)的股東應(yīng)確認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得和損失，收購方取得被收購企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價值為基礎(chǔ)確定。股權(quán)支付方式下，如果收購企業(yè)支付的是其控股企業(yè)的股權(quán)，重組雙方皆涉及到股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易。收購企業(yè)轉(zhuǎn)讓了被支付的股權(quán)，被收購企業(yè)的股東轉(zhuǎn)讓了被收購的股權(quán)。收購方和被收購企業(yè)的股東都要就股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得計算繳納所得稅。非股權(quán)支付方式下，僅被收購企業(yè)的股東轉(zhuǎn)讓了股權(quán)，就股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得納稅。一般性稅務(wù)處理的避稅操作同前述股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅納稅籌劃方案原理相同。重組之前，擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)的一方應(yīng)采用直接分紅、間接分紅等方式減少被投資企業(yè)凈資產(chǎn)，以降低擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)的公允價值及應(yīng)稅所得，才能取得較好的避稅效果。

篇（9）

建筑安裝企業(yè)有著明顯區(qū)別于其他行業(yè)的典型特征，即建設(shè)周期長、投資金額大、產(chǎn)品唯一性、業(yè)務(wù)形式多樣性等。建筑安裝工程的業(yè)務(wù)形式，有總承包、轉(zhuǎn)包、分包等，不同的業(yè)務(wù)形式有著不同的納稅義務(wù)。

（一）稅務(wù)籌劃 是指依照國家法律法規(guī)，在稅收法規(guī)允許下、國家政策范圍內(nèi)進(jìn)行的策劃，其形式上、實質(zhì)上都必須順應(yīng)立法意圖，堅決反對偷稅、漏稅、避稅的行為。偷稅、漏稅，是指違反法律法規(guī)，逃避稅收負(fù)擔(dān)的行為。避稅行為，是指形式上符合法律規(guī)定，但其實質(zhì)上卻是違背立法意圖的，也就是故意鉆稅法上的漏洞的行為。避稅的行為使得無法獲得穩(wěn)定的稅收利益，稅務(wù)部門應(yīng)通過不斷完善稅法，將避稅行為扼殺在搖籃之中。而對于已獲得的稅收收益，稅務(wù)部門能夠通過反避稅調(diào)查，調(diào)整應(yīng)納稅事項，將納稅人少納的稅款追繳回來。

（二）稅務(wù)籌劃特點 為保證稅收利益的穩(wěn)定、可靠，必須進(jìn)行有效的稅務(wù)籌劃。

首先，應(yīng)保證稅務(wù)籌劃是在法律允許的范圍之內(nèi)進(jìn)行的，即稅務(wù)籌劃應(yīng)具有合法性，納稅人按照稅法的相關(guān)規(guī)定繳納自己應(yīng)繳納的稅款。稅務(wù)籌劃必須是合法的，稅務(wù)籌劃方案不能夠違背國家稅收法律法規(guī)，也不能違背其他法律法規(guī)，否則稅務(wù)籌劃方案就無法進(jìn)行實踐操作，也是無效的。

其次，納稅人按照同一經(jīng)濟(jì)活動的不同經(jīng)營方案應(yīng)承擔(dān)的稅收任務(wù)，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，即稅務(wù)籌劃應(yīng)具備籌劃性，綜合衡量多種方案，從而選取對納稅人最有益處的方案。保障企業(yè)獲得最大的稅后利潤，是建筑安裝企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的最終目的，即稅務(wù)籌劃應(yīng)具備目的性，選取的納稅方案要符合稅后利潤最大化這個目標(biāo)。按照稅法的規(guī)定，納稅人策劃出多種納稅方案后，為實現(xiàn)企業(yè)自身利益的最大化，可以實施稅負(fù)較低的方案。

（三）稅務(wù)籌劃作用 具體有：

（1）稅務(wù)籌劃是企業(yè)生存、發(fā)展的必然選擇。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，市場競爭激烈程度不斷增加，建筑安裝企業(yè)要想在激烈的競爭之中獲得一席之地，尋求更好、更廣闊的發(fā)展，就應(yīng)不斷地加強企業(yè)的管理，樹立節(jié)能減耗意識，降低原材料的消耗，減少生產(chǎn)成本，積極采用先進(jìn)技術(shù)、應(yīng)用新工藝、新方法，及時對固定資產(chǎn)進(jìn)行深層改造，逐步擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，加強勞動效率的提高，進(jìn)一步增加收入。然而現(xiàn)階段，建筑安裝企業(yè)要想降低生產(chǎn)成本、增加收入都有著一定的困難，因此，企業(yè)必須選擇稅務(wù)籌劃的方式，通過降低稅收成本來增加企業(yè)效益。

（二）稅務(wù)籌劃逐步成為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的重要組成部分 建筑安裝企業(yè)為實現(xiàn)自身利益的最大化，通過進(jìn)行稅務(wù)籌劃，對涉及稅收的經(jīng)濟(jì)事項進(jìn)行統(tǒng)籌安排，發(fā)揮了企業(yè)獨立自，是企業(yè)將社會賦予了它的權(quán)利的具體實踐。因此，企業(yè)應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)研究國家的稅收政策，依照企業(yè)自身的實際情況，選擇符合企業(yè)發(fā)展的稅收政策，并進(jìn)行積極的稅務(wù)籌劃。而且隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的健全、完善，稅務(wù)籌劃已逐漸成為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的重要組成部分。

（三）稅收優(yōu)惠政策為企業(yè)稅務(wù)籌劃提供了可能性 我國地區(qū)間、部門間存在著發(fā)展不平衡現(xiàn)象，而不合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也嚴(yán)重制約著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。為保證區(qū)域之間發(fā)展的平衡性，調(diào)整產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，我國將稅收的的經(jīng)濟(jì)杠桿作用予以充分發(fā)揮，制定了一系列的稅收優(yōu)惠政策，針對不同的情況可以不征收或者少征收所得稅，企業(yè)之間稅率有高有低，稅基大小不一。因此，這就為企業(yè)提供了充分的選擇機會，為企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃提供了充足的可能性與廣闊的操作空間。

二、建筑安裝企業(yè)稅務(wù)籌劃措施

由于建筑安裝企業(yè)的稅收具有其他行業(yè)不能比的復(fù)雜性與獨特性，從而也為企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供了充足的空間。

（一）依法納稅是稅務(wù)籌劃的前提 建筑安裝企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃必須是合法的，與偷稅、逃稅有著根本性的區(qū)別。納稅人在履行納稅義務(wù)時，應(yīng)根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定及時、積極進(jìn)行繳納足額的稅款，一切違反稅法及其他法律規(guī)定的行為都是違法的，都將受到法律的制裁，必須嚴(yán)厲杜絕逃稅、漏稅，不納，或是稅款不足額，繳納時間延遲的行為。而稅務(wù)籌劃是在依法納稅的前提下，是對稅法及其他法律嚴(yán)格遵守的基礎(chǔ)上，采取的一種合法、合理、合情的降低稅負(fù)的方案。然而現(xiàn)階段，許多納稅人對稅務(wù)籌劃理解不夠準(zhǔn)確，片面認(rèn)為稅務(wù)籌劃是為了幫助企業(yè)少繳納稅款，甚至不惜違法法律規(guī)定，實施偷稅、漏稅的違法行為，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃工作處于停滯不前的局面，因此建筑安裝企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時必須做到依法納稅。

（二）對混合業(yè)務(wù)的稅務(wù)籌劃 建筑企業(yè)進(jìn)行綜合性業(yè)務(wù)的現(xiàn)象時有發(fā)生，如既要銷售建筑產(chǎn)品，又要為客戶提供安裝勞務(wù)，因此要予以重點籌劃。建筑安裝企業(yè)在從事建筑、修繕、安裝、裝飾等工程作業(yè)時，與另一方簽訂工程合同，在銷售自己生產(chǎn)的貨物同時向客戶提供安裝勞務(wù)時，并在合同中予以單獨標(biāo)準(zhǔn)寫明安裝勞務(wù)價格，若企業(yè)擁有建設(shè)行政部門批準(zhǔn)的建筑施工（安裝）資質(zhì)，那么建筑安裝企業(yè)按照17%的稅收率對其取得的全部收入繳納增值稅。由此可以得出，企業(yè)為實現(xiàn)利潤的最大化，減少企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，可以考慮辦理相關(guān)資質(zhì)證明，并在合同訂立時另外單獨標(biāo)注建筑勞務(wù)價格，從而滿足相關(guān)規(guī)定，減少納稅成本。

（三）原材料稅務(wù)籌劃技巧 根據(jù)營業(yè)稅法，納稅人在從事建筑、裝飾、修繕工程項目時，不管核算方式如何選擇，不管項目工程是包工包料還是包工不包料，工程所用原材料與其他物資、動力價款都包含在營業(yè)額內(nèi)，但是建設(shè)方提供的設(shè)備價款除外。工程所需原材料的采購渠道不同，企業(yè)的計稅依據(jù)則會不同。建設(shè)單位若是從市場上直接采購材料，則價格較高，這樣施工企業(yè)就會在使用原材料時精打細(xì)算，加強原材料的管理，對工程原材料的預(yù)算開支進(jìn)行嚴(yán)格控制，從而保證原材料及其他材料的使用效率不斷提高。建筑安裝企業(yè)與材料供應(yīng)商建立了長期合作關(guān)系，則購買材料的價格相對便宜，因此工程材料物資的價款降低，采用合理、科學(xué)、合法的方式方法降低稅負(fù)，減少計稅的營業(yè)額，實現(xiàn)節(jié)稅目標(biāo)。

例如：建筑安裝公司甲方為一方企業(yè)修建廠房，工程承包價款總價為1000萬元，乙方負(fù)責(zé)購買工程所需各類裝飾材料，材料價格為500萬元，那么建筑安裝公司甲方所應(yīng)繳納的營業(yè)稅為：（1000+500）×3%=45（萬元）。若是建筑安裝公司甲方利用自身優(yōu)勢，只需花費400萬元就可從市場上采購?fù)晟圃擁椆こ趟柩b飾材料，則建筑安裝公司甲方與企業(yè)乙方訂立工程項目承包合同時，就要把采購材料的價款包含在其中，合同總的價款就為1400萬元，那么建筑安裝公司甲方所應(yīng)繳納的營業(yè)稅就是：1400×3%=42萬元。與第一種承包方式相比，建筑安裝企業(yè)承擔(dān)的稅收額要少3萬元。

（四）安裝工程產(chǎn)值稅務(wù)籌劃 在《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》中規(guī)定，企業(yè)進(jìn)行安裝工程作業(yè)活動時，若安裝工程的產(chǎn)值是以安裝的設(shè)備的價值來衡定的，企業(yè)的營業(yè)額就要包括設(shè)備的價值。

根據(jù)這項規(guī)定，建筑安裝企業(yè)在進(jìn)行安裝工程作業(yè)活動時，就要盡可能的避免將設(shè)備的價值作為工程的產(chǎn)值。機械設(shè)備由工程建設(shè)單位負(fù)責(zé)提供，建筑安裝企業(yè)只需對設(shè)備進(jìn)行安裝即可，獲得收入只是購買原材料費與安裝費，因此企業(yè)安裝工程的產(chǎn)值就不包括安裝設(shè)備的價值，最終實現(xiàn)合理避稅的目的。

例如：企業(yè)委托某一建筑安裝公司修建辦公樓，工程承包款總價為5000萬元，訂立的合同中包括了為大樓進(jìn)行價值500萬元的中央空調(diào)的安裝，建筑安裝公司負(fù)責(zé)提供中央空調(diào)，那么建筑安裝公司所需繳納的營業(yè)稅則為：

5000×3%=150萬元。

若是建筑安裝公司與企業(yè)在訂立合同時，對工程承包總價中不包含安裝中央空調(diào)的價格做出明確規(guī)定，由乙方負(fù)責(zé)提供與安裝中央空調(diào)，那么建筑安裝則應(yīng)繳納的營業(yè)稅是：

（5000-500）×3%=135萬元。

與前一種形式相比，建筑安裝企業(yè)所要繳納的營業(yè)稅減少了15萬元。

（五）籌集資金籌劃 建筑安裝企業(yè)進(jìn)行建筑、安裝、裝飾、修繕工程作業(yè)時，對資金的需求量很大，而不同的融資方式對企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)起著不同的影響。例如：建筑企業(yè)甲擁有建筑、房地產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)十多家，以往都是由公司統(tǒng)一各金融機構(gòu)進(jìn)行貸款，再轉(zhuǎn)貸于下面控股公司，并向控股公司收取一定的利息。公司從銀行處融資6000萬元，向銀行支付利息360萬元，從其他控股企業(yè)中收取信息396萬元。

為減輕企業(yè)稅負(fù)，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行積極有效的稅務(wù)籌劃，選擇最適當(dāng)?shù)挠嫸惙绞健＝ㄖ髽I(yè)甲魚各控股公司簽訂轉(zhuǎn)貸款合同，甲方向各控股公司收取利息360萬元，與銀行利息相同，同時甲方向各控股收取36萬元管理費。這樣一來，建筑企業(yè)甲就不需要繳納營業(yè)稅，而各控股公司所繳納的管理費在稅前就進(jìn)行扣除。各控股公司再向公司總部繳納的利息沒有超過同期的銀行貸款利息，也就沒有涉稅金額。這樣一來，與其他計稅方式相比，建筑企業(yè)甲所承擔(dān)的稅負(fù)明顯的下降，從而實現(xiàn)節(jié)稅的目標(biāo)。

（六）利用納稅時間進(jìn)行稅務(wù)策劃 建筑安裝企業(yè)承攬工程任務(wù)時，工程項目按照合同完成后一次性結(jié)算所有價款，這樣營業(yè)稅納稅義務(wù)就會以工程合同價款結(jié)算的當(dāng)天來做為發(fā)生的時間。

工程項目按照一旬結(jié)尾或是月中預(yù)支、月終進(jìn)行結(jié)算、工程竣工后進(jìn)行最終清算的辦法計算工程價款，這樣企業(yè)所要履行的營業(yè)稅義務(wù)則以月份終了清算已完工程價款的當(dāng)天作為發(fā)生的時間。

項目工程根據(jù)工程形象的不同進(jìn)度進(jìn)行不同階段結(jié)算價款，這樣建筑安裝企業(yè)所應(yīng)承擔(dān)的營業(yè)稅納稅義務(wù)則以以月份終了清算已完工程價款的當(dāng)天作為發(fā)生的時間。

工程項目按照企業(yè)結(jié)算方式的，企業(yè)營業(yè)稅義務(wù)以結(jié)算工程價款的當(dāng)天作為發(fā)生時間，而不是建筑安裝企業(yè)收到預(yù)付材料款與預(yù)收工程價款的時間。由此可以看出，建筑安裝企業(yè)科學(xué)、合理選擇結(jié)算方式，結(jié)算時間不要以預(yù)收款時間為準(zhǔn)，而是應(yīng)將結(jié)算時間盡可能的推遲延后，從而促使?fàn)I業(yè)稅繳稅義務(wù)發(fā)生時間不斷延遲，為企業(yè)的有效運轉(zhuǎn)提供足夠的資金，促使企業(yè)進(jìn)一步獲得資金的時間價值，不斷為建筑安裝企業(yè)的經(jīng)營活動提供便利。

（七）工資資金稅務(wù)籌劃辦法 與其他行業(yè)相比，建筑業(yè)工程周期很長，并且受到季節(jié)、氣候的影響較大，因此建筑安裝企業(yè)職工與其他行業(yè)職工的工資發(fā)放形式存在差別。按照稅收法律規(guī)定，發(fā)放年終獎的形式主要有分月發(fā)放、月獎按照比例發(fā)放、全年一次性發(fā)放。

為實現(xiàn)最好的節(jié)稅效果，應(yīng)將部分作為月獎，剩余的則進(jìn)行年終發(fā)放，而最科學(xué)的則是采用月獎按照比例控制發(fā)放，這樣都比全年一次性發(fā)放的節(jié)稅效果好。分月發(fā)放的獎金要與每月工資薪金進(jìn)行合并，使得納稅基數(shù)提高，從而讓工資薪金與獎金適用于較高稅率的機會不斷增加。若是將部分獎金作為月獎在每月中發(fā)放，則有效降低年終獎適用于較高稅率的可能性，并且保證了月收入適用于最高的稅率不會發(fā)生變化，從而獲得比全年一次性發(fā)放年終獎時所承擔(dān)的更低的稅負(fù)。

三、建筑安裝企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險防范

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，競爭愈演愈烈，越來越多的納稅人在關(guān)注、重視稅務(wù)籌劃，然而稅務(wù)籌劃的實踐操作常常是在稅收法規(guī)的邊緣，帶有很大的風(fēng)險性。由此可知，納稅人要想通過有效的稅務(wù)籌劃實現(xiàn)預(yù)期的減輕稅負(fù)的目標(biāo)，最為關(guān)鍵的就是注意防范風(fēng)險，保證籌劃行為符合稅法以及其他法律、法規(guī)要求。

（一）防范對稅收政策理解錯誤、片面的風(fēng)險 納稅人在進(jìn)行具體的稅務(wù)籌劃時，必須要全面、準(zhǔn)確地理解、把握與之相關(guān)的稅收政策的具體內(nèi)涵。避免由于在一個細(xì)小的方面、或是一個環(huán)節(jié)上出現(xiàn)問題，而致使整個稅務(wù)籌劃行為失敗。

（二）防范稅收優(yōu)惠政策條件要求執(zhí)行不到位的風(fēng)險 稅收優(yōu)惠政策通常有著確定的適用范圍，往往詳細(xì)規(guī)定了能夠享受這一優(yōu)惠政策應(yīng)滿足的基本條件，例如企業(yè)類型、特定人員比例、注冊地點等等。要想享受到這項稅收優(yōu)惠政策，納稅人就應(yīng)該保證符合這些條件，而且進(jìn)行實時動態(tài)監(jiān)控，保障隨時都能符合政策規(guī)定。

總之，稅務(wù)籌劃對于納稅人法律意識的提高有重要作用，能夠幫助建筑安裝企業(yè)有效增加財富，同時也是社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)更好地維護(hù)自身權(quán)利的具體要求與必然趨勢。建筑安裝企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時，應(yīng)明確企業(yè)自身的特點，掌握稅務(wù)籌劃的特征、作用，從而幫助企業(yè)更好地實現(xiàn)稅務(wù)籌劃。建筑安裝企業(yè)應(yīng)在稅收法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)進(jìn)行有效的稅務(wù)籌劃，從多方面進(jìn)行思考，如對混合業(yè)務(wù)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，利用工程承包方式進(jìn)行有效的稅務(wù)籌劃，從安裝工程產(chǎn)值方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃，利用納稅時間進(jìn)行稅務(wù)策劃，從工資薪金發(fā)放上思考稅務(wù)籌劃的辦法，并注意防范稅務(wù)籌劃的各類風(fēng)險，從而不斷的降低、減輕稅負(fù)，增強企業(yè)的市場競爭能力，最終實現(xiàn)企業(yè)的利益最大化。

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篇（10）

房地產(chǎn)開發(fā)周期較長,主要包括立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié),項目清算環(huán)節(jié)。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅。由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報,而稅務(wù)事項始終貫穿其中,因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運營成本的重要一環(huán)。所以有必要對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃機會進(jìn)行總結(jié),使管理者在實踐時盡量避免和及時處理這些問題,抓住一些稅收籌劃機會,以便管理層能更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

一、立項環(huán)節(jié)

實際中很多企業(yè)在做項目規(guī)劃及向有關(guān)部門報批時,都未考慮通過合理搭配立項來適當(dāng)降低企業(yè)的潛在稅負(fù)。

企業(yè)對同一項目可能同時或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn),有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等,他們的增值率和對應(yīng)的稅負(fù)會有所不同。我們知道,由于土地增值稅是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來分別立項,只能按這些分期項目為單位清算。但是,若企業(yè)對不同增值率的房產(chǎn)以一個項目或同一期來立項并經(jīng)批準(zhǔn),則可按一個項目或同一期項目的整體增值率來進(jìn)行土地增值稅清算。若整體增值率低于個別房地產(chǎn)的增值率,那么企業(yè)的土地增值稅的實際稅負(fù)可能會有所降低。

所以筆者建議,企業(yè)在立項時,就應(yīng)提早考慮項目的實際情況和相關(guān)影響,選擇一個較優(yōu)的方案來立項。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負(fù),為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益。這是一個很好的稅收籌劃機會。

二、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)

實際中有些企業(yè)在委托境外設(shè)計公司提供設(shè)計服務(wù)時,由于設(shè)計服務(wù)合同不規(guī)范和提供的證明材料不規(guī)范,可能導(dǎo)致為境外設(shè)計公司代扣繳一些額外的稅負(fù)。

境外設(shè)計公司提供設(shè)計服務(wù)時,可能會不涉及境內(nèi)服務(wù),也可能會涉及境內(nèi)服務(wù)。對于不涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計工作開始前派員來中國進(jìn)行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計方案、計算、繪圖等業(yè)務(wù)全都在中國境外進(jìn)行,設(shè)計完成后,將圖紙交給中國境內(nèi)企業(yè),對外商從中國取得的全部設(shè)計業(yè)務(wù)收入,暫免征收企業(yè)所得稅,且不征收營業(yè)稅。對于涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計工作開始前派員來中國進(jìn)行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計方案、計算繪圖等業(yè)務(wù)全部或部分是在中國境外進(jìn)行,設(shè)計完成后,又派員來中國解釋圖紙并對其設(shè)計的建筑、工程等項目的施工進(jìn)行監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo),已構(gòu)成在中國境內(nèi)設(shè)有機構(gòu)、場所從事經(jīng)營活動。因此,對其所得的設(shè)計業(yè)務(wù)收入,除準(zhǔn)許其扣除發(fā)生的中國境外的設(shè)計勞務(wù)部分所收取的價款外,其余收入應(yīng)依照稅法規(guī)定按營利企業(yè)單位征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅及營業(yè)稅。但對在委托設(shè)計或合作(或聯(lián)合)設(shè)計合同中,沒有載明其在中國境外提供設(shè)計勞務(wù)價款的,或者不能提供準(zhǔn)確證明文件的,不能正確劃分其在中國境內(nèi)或境外進(jìn)行的設(shè)計勞務(wù)的,都應(yīng)與其在中國境內(nèi)提供的設(shè)計勞務(wù)所取得的業(yè)務(wù)收入合并計算征收企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計公司協(xié)定提供設(shè)計服務(wù)的方式,若全部為境外提供的,應(yīng)在合同中說明。這要求境外設(shè)計公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機關(guān)審查。若需要境外設(shè)計公司在中國境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的,應(yīng)在合同中分別說明境內(nèi)和境外的服務(wù)費金額。這要求境外設(shè)計公司提供相關(guān)在境外和境內(nèi)工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機關(guān)審查。這樣可以避免為境外設(shè)計公司代扣繳一些額外的稅負(fù)和一些不必要的稅務(wù)麻煩。

三、融資環(huán)節(jié)

企業(yè)資金不足可以從其關(guān)聯(lián)方融資。如從關(guān)聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額。因此,部分超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的利息可能不得稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機構(gòu)證明的利息支出有限額,因此,部分利息可能不得作為扣除項目。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機關(guān)溝通,明確關(guān)聯(lián)方貸款利息可扣除限額,從而明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額,盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調(diào)整項目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來達(dá)到。

如企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過同期金融機構(gòu)的貸款利率,根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》的規(guī)定,向非金融企業(yè)借款的利息支出,不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額部分準(zhǔn)予扣除。因此,超過同期金融機構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機構(gòu)證明的利息支出有限額,因此部分利息可能不得作為扣除項目。對于超過貸款期限的利息部分在計算土地增值稅時亦不允許扣除。

所以筆者建議,為避免關(guān)聯(lián)方過高的利息支出和利息收入在稅負(fù)方面的不利影響,企業(yè)可考慮按同期金融機構(gòu)同類貸款利率來安排集團(tuán)內(nèi)資金借貸。

若企業(yè)是無償使用關(guān)聯(lián)方的貸款,企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應(yīng)的利息支出,那么就會虛增利潤;借出方的利息費用也不能在稅前扣除,將會導(dǎo)致雙重征收企業(yè)所得稅。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。

四、土地取得環(huán)節(jié)

(一)企業(yè)以國家出讓方式取得土地

在以前年度取得國有土地使用權(quán)時,沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本,費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)對不屬于預(yù)付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對應(yīng)開發(fā)成本、費用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。

對于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進(jìn)行土地開發(fā)而支付的土地閑置費,在計算企業(yè)所得稅時,土地閑置費能否扣除,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。該土地閑置費不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用,因此,在計算土地增值稅時不能從應(yīng)稅收入中扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強項目開發(fā)的管理,盡量在約定的期限內(nèi)進(jìn)行開發(fā);若的確需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商,爭取減免土地閑置費。并與稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。

企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金,在計算企業(yè)所得稅時可能會被視為與取得收入無關(guān)的支出而不得扣除。另外,此滯納金也不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用,因此計算土地增值稅時也不能從應(yīng)稅收入中扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強資金管理,按規(guī)定期限支付土地出讓金,如果確實需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商,爭取減免滯納金。

(二)以資產(chǎn)收購方式取得土地

實際中在資產(chǎn)購置時,存在實際交易價格可能與相關(guān)憑證價格不同的情況。由于相關(guān)憑證沒有反映真實交易價格,根據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定,納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計稅依據(jù)的,由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正,并處五萬元以下的罰款。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)按實際交易價格來訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證,以降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

五、拆遷安置環(huán)節(jié)

在拆遷安置環(huán)節(jié),拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證,根據(jù)《發(fā)票管理辦法》規(guī)定,不符合規(guī)定的發(fā)票,不得作為財務(wù)報銷憑證。

所以筆者建議,企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷,并向其索取合法有效的憑證。

六、工程建設(shè)環(huán)節(jié)

在工程建設(shè)環(huán)節(jié)若與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價高于當(dāng)?shù)厥袌鰳?biāo)準(zhǔn),根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來,不符合獨立原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根據(jù)國稅發(fā)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),并據(jù)以計算扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。

七、預(yù)售環(huán)節(jié)

企業(yè)有時未對取得的預(yù)售收入進(jìn)行確認(rèn)和進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)申報,根據(jù)規(guī)定,對預(yù)售收入,應(yīng)按預(yù)計利潤率計算出預(yù)計利潤額,計入利潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定,可對開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。對預(yù)售收入亦需繳納營業(yè)稅及其附加。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時就項目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

八、銷售環(huán)節(jié)

企業(yè)對于樣板房的裝修費用常計入營業(yè)費用,而不計入開發(fā)成本,造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定,開發(fā)企業(yè)建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費用,無論數(shù)額大小,均應(yīng)計入其建造成本。但是,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。在計算土地增值稅時,對此費用能否扣除,暫無相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。

所以筆者建議,企業(yè)可將樣板房的裝修費用作為開發(fā)成本核算,在計算企業(yè)所得稅時開發(fā)成本是可全部稅前扣除的。同時向主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)土地增值稅的處理方法。

企業(yè)為鼓勵業(yè)主介紹房屋銷售,以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費作為報酬,但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票作為費用列支的憑證。根據(jù)規(guī)定,未按規(guī)定取得發(fā)票的費用,不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。若業(yè)主取得的勞務(wù)報酬超過一定標(biāo)準(zhǔn),企業(yè)作為扣繳義務(wù)人需代業(yè)主扣繳他們的個人所得稅。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負(fù)有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個人所得稅。

九、出租環(huán)節(jié)

實務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用,并與業(yè)主簽訂車位使用權(quán)買賣合同收取使用費,確認(rèn)為銷售收入。

無論銷售收入或租金收入,企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅,對企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負(fù)影響不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的實質(zhì)為出租,若確認(rèn)為租金收入,按租賃期限來分期確認(rèn)租金收入,在合同簽訂當(dāng)年,租金對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)將相對低于確認(rèn)銷售收入所對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)。另外,若確認(rèn)為銷售收入,在計算土地增值稅時,可能會被視作應(yīng)稅收入;而作為租金收入確認(rèn),則不需繳納土地增值稅。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)將買賣合同改為租賃合同,避免稅務(wù)機關(guān)誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷售來征收企業(yè)所得稅。

十、項目清算環(huán)節(jié)

在項目清算環(huán)節(jié)對一些與其它“期”共享的公共配套設(shè)施的建造費用,可能在該“期”進(jìn)行清算時,仍未開始建造,企業(yè)會預(yù)提這部分費用。對這部分預(yù)提費用在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務(wù)機關(guān)允許企業(yè)在結(jié)算時,按項目最終的實際情況再計繳土地增值稅的實際稅負(fù)。

所以,筆者建議,企業(yè)在作項目開發(fā)時,應(yīng)考慮土地增值稅的清算時點,安排相關(guān)工程。對后建的工程,企業(yè)可與主管稅務(wù)機關(guān)協(xié)商在最終結(jié)算時,按項目(期)來重新計算土地增值稅的稅負(fù),多退少補。

總之,房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的稅務(wù)問題比較復(fù)雜,筆者希望能夠通過對這些稅務(wù)問題及其改善和籌劃機會的分析和總結(jié),能為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險,合理進(jìn)行稅收籌劃提供一些參考。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 中華人民共和國企業(yè)所得稅法.國務(wù)院令[1993]第136號.