房地產開發工程項目管理匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產開發工程項目管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

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引言 房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目開發成敗負總責。房地產開發商對其工程建設的項目控制管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現階段，我國房地產開發商的項目管理歷史較短、缺乏經驗，尚未形成一個系統性管理模式。 開發工程項目管理實例概況：

項目實例，位于廣州市中心區，南臨中山四路，西接農講所，東北部接多棟高層住宅，用地面積5400 m2，是一棟商住大樓，本工程總建筑面積23379m2，其中地下室3042m2。為單棟商住大樓，31層高。首層～2層為商場，首層高5.7m，3～6層為辦公層，裙樓高25.9 m ；7～31層為住宅，層高2.95m。建筑物總高度111.65m。外墻主要貼瓷質釉面磚，裙樓外墻面干掛花崗巖，公共部分墻面貼800×800釉面磚，屋面采用膨脹珍珠巖隔熱砌塊，地下室及天面防水采用APP防水卷材。

兩層地下室、層高6.0m。設高低壓電房，生活水池、消防水池及泵房，空調機房，車庫，人防工程。

基礎采用沖鉆孔灌注樁，樁長約25m，樁徑為0.8m、1.0m、1.2m、1.4m、1.6m、1.8m五種尺寸。樁身砼C30。地下室底板厚度為400mm，側壁板厚度為350mm，砼采用C40砼。梁板采用C30砼。±0.000以上主體砼為C40、C30、C25、C20。

開發建設時間2006年10月――2010年11月

該開發項目實施的全過程中，項目管理工作自始至終貫穿其中，項目部力求通過貫徹落實建設總計劃，分階段計劃、工作任務實施方案細則來實現項目建設總目標和各階段目標管理任務。本開發工程項目管理基本可劃分為規劃管理，設計管理，實施管理三個階段。

1．房地產開發的項目規劃管理階段

1.1規劃管理是房地產開發工程管理的第一階段。俗話說“萬事開頭難”，項目開發剛開始，千頭萬緒。這一階段的重點工作，就是確定建筑的規劃方案，此時一定要避免為趕時間而忽略了建筑規劃方案的謹慎取舍，因為建筑規劃方案在整個項目開發中具有極其重要的作用，關系到項目開發的成敗，所以必須認真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。

1.2規劃管理就是對規劃設計過程的管理，房地產開發企業將建筑樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。

1．3房地產企業可建立或采用規劃管理系統來對規劃設計進行管理。實施細則可具體依靠計算機輔助管理軟件，以求全面系統的指導管理任務落實完成。

1．4在規劃管理階段要做深做細全局控制計劃，項目管理人員在規劃管理階段就要深度介入，將工程建設計劃與營銷計劃、資金計劃相配合，以協同形成可行的項目計劃書。將全局控制計劃形成各層各單位各開發階段可操作的指導文件。

1．5在本開發項目實例中，項目建設實施前，各開發階段各專業已制訂了與總目標一致的相應工作計劃圖表，分解落實到專業負責人。其中重點工作：建筑的規劃方案的確認，根據項目地塊所處位置特點，確定以開發高級住宅為主，結合1―6層裙樓開發商業和辦公功能，最終取得了高于預期的住宅銷售價格，商業和辦公的出租率超九成的優良收益目標。

2. 房地產開發的項目設計管理階段設計理念的先進與否、建筑布局的適用效率、結構設計的規范合理，對給水、排水、供熱、燃氣、電氣、電訊、智能化安防系統等統籌設計的好壞，都將直接影響工程管理目標的實現。為此，房地產開發設計管理應做好以下幾個方面的工作：2.1、注重對設計單位的選擇，切忌因過分強調節約設計費用而選擇素質差、缺乏設計實力的設計單位。一定要以《中華人民共和國招標投標法》和《建設工程質量管理條例》等國家有關法律法規為依據，擇優選擇設計單位承擔設計任務。2.2、保持與設計人員的工作性溝通，隨時掌握設計的進度，及時解決設計中出現的，需由房地產開發企業確定的相關事宜，同時要把對于項目的設計要求、希望達到的目標等與主要設計人員進行及時溝通、探討。2.3、要督促設計單位嚴格執行國家有關強制性技術標準注重提高工程的科技含量，并按要求進行施工圖審查。房地產開發企業要以身作則，不要隨意自行變更已審查批準的施工圖設計文件，以杜絕工程隱患，確實需要改進圖紙時，必須按照有關規定程序辦理手續。

2.4、房地產開發企業擁有的核心資源和能力主要是對房地產需求的預測和判斷、資金運籌、策劃和營銷。但無論如何，都不能放棄對自己銷售的建筑產品本身的控制。設計階段初期，及時提供房地產市場的需求，對市場的發展趨勢有超前判斷分析，以引導設計的產品最大限度滿足市場需求，實現項目銷售的最大產出。

3. 房地產開發的項目實施管理階段

房地產開發工程項目管理實施階段，開發企業應始終掌握工程開發進程的控制權開發企業必須對整個工程建設有全局的統籌，在整體的安全、質量、進度、各專業之間的配合等方面，要有統籌和控制能力，要有具備相應經驗的管理班子。項目的風險管理為第一要務，協調設計、施工、監理單位各方力量，以實現工程安全，質量，進度管理的全方位控制目標。3.1 加強房地產開發項目風險管理 風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：

3.1.1風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用。

3.2項目部的管理工作

3.2.1工程項目部代表開發企業對工程項目的建設進行管理，其主要內容包括物料的采購及庫存、施工企業的確定與協調、施工質量及進度的控制、相關合同的管理、必要的細部結構設計的變更、報建等。

3.2.2開發項目實例中的措施，項目部根據設計圖紙文件和工程項目建設總計劃，提早介入招標工作，對合同合約中擬定的技術標準和驗收條件審查，做好入選承建單位的資格預審，防止不合格施工單位和材料設備進入本項目。為實現控制成本、保證質量、縮短工期的目標打前期基礎。

3.3.安全，質量，進度管理對策3.3.1質量和工期控制在房地產項目的施工管理中是極為重要的工作內容。直接關系到房地產開發企業和施工企業的切身利益。為此，要督促施工企業結合工程實際，編制出切實可行的施工組織設計和進度計劃，以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。3.3.2整合發揮團隊的集成經驗的作用

如果說對工程建設前期報建、竣工驗收等程序性工作的掌握，是在熟悉相關法律法規基礎上的運用，那么對工程建設過程中，整體質量和進度的控制，則是一種管理經驗的體現。項目部配備相應經驗專業技術管理人員，把個人做過某個項目的經驗加以總結提升，合并為集成經驗，運用于工程建設控制，做到分工協作，就可以有效的提升項目管理的效率。

3.3.3在項目實例中的措施；項目部要充分發揮委托監理公司住場小組在“三控兩管一協調”的作用。其中對工期控制是建設單位現場代表最主要的工作任務，要始終掌握工程質量和進度管理的控制權，在整體的質量、進度、各專業之間的工作配合等方面進行有效的駕馭。具體實施中針對關鍵工序有效控制（前期土建：地基與基礎、主體結構，后期水電安裝，關鍵設備到貨時間，永久用電開通時間），嚴格審核有關施工組織設計方案，會同組織設計，監理單位及時處置現場施工問題。

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1、房地產開發工程項目管理現狀概述

當前房地產項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業部制以及專業管理。作為部門制度的項目管理方式，是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業部制，從開發到工程施工，都必須參與管理，參與財務核算，以及參與工程的具體經營。專業管理運用比較少，主要承擔設計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產開發工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現為：

1.1 項目風險管理薄弱

房地產開發項目的風險，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染、廢水排除等相關環境影響所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，它涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。財務風險是企業經營必須規避的，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業破產。最后便是經營風險，即由于管理方面的原因，對企業造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。

1.2 項目成本管理問題

無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。

2、房地產開發工程項目管理優化措施

2.1 加強房地產開發項目風險管理

風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：

①風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，迫不得已的情況下，才能采用。因為采用風險回避的手段，必定使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。

②風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產項目開發過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。

2.2 全面完善項目成本管理

項目的成本管理是任何房地產開發投資方關注的重點。作為房地產工程，開發商應從開發成本的土地及拆遷費用、前期費用、建安工程費、基礎設施費、配套設施費、開發間接費等方面做好全過程的管理。

2.3 項目質量管理

房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產品不同于其他工業產品，工業產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較少，同批次產品質量較為穩定，而建筑產品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等均會對建筑產品質量產生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學科，如建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監理等合作單位及供電、供水等社會關系的協調處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。房地產企業正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產企業的項目管理范疇比施工、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入。因此對開發企業應注意項目管理團隊的建設，其素質必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。

在房地產開發、建設和施工實踐中，我們體會到，房地產開發企業在新的形勢下，必須正確處理好二個方面的要求：

一是房地產開發市場的競爭愈演愈烈，市場激烈競爭的外部環境對房產開發企業提出了新挑戰，市場經濟的最基本規則就是優勝劣汰。要在國有土地出讓項目招標中獲勝，除必須是具備企業資質和整體實力外，還須要在建筑施工的技術、質量、施工管理等方面具有優勢，使企業達到生產諸要素合理科學的配置，運用現代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質量、降低消耗，挖掘內部潛力，依靠科技進步以達到最大的經濟效益。

二是在房產開發和建設過程中，對施工企業內部推行項目承包制。作為一個集房產開發、建設和施工于一體的企業，施工項目也是企業生產經濟效益的基點。我們在對每一個開發項目的施工推行承包經營責任制后，從基數的確定，指標的制定，到實施落實，最終效益的考核，方法的采用是實現承包經營責任制一個非常重要的手段。根據項目特點，預測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而，取得最大的經濟效益，成了項目體現現代管理的內在驅動力。特別是在建設企業置于市場經濟之中，經濟運行規律將無情地檢驗企業對現代科學管理方法的運用，是企業在競爭中的很大的成敗因素。可以這樣說，在知識爆炸的時代，現代化管理方法的運用成為項目管理的當務之急。

3、正確選用“方法”，還需管理的保證

由于施工項目是一次性的任務，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于施工企業所具備的經營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環節，正確選擇一種或多種現代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。我們在運用量本利分析法進行項目目標成本管理中，不能簡單地對產量、成本、利潤三者的依存關系，應用數字模式，預測一個目標值，而且，還要根據企業生產管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統健全跟蹤制??信息反饋??總結考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經濟效益的提高。

4、抓好動態管理，堅持運用科學的管理方法

需要不等于存在。只有認真抓動態過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現實存在。如網絡計劃在施工管理中很實用，編制一個網絡計劃并不很難，但要堅持運用這一網絡計劃卻不容易。由于計劃執行過程是復雜的動態過程，又受到各種復雜多變因素的影響，在施工計劃實施中經常會與原計劃有出入，出現與實際進度不是提前就是拖后時，克服“網絡易破，畫了無用”的思想，堅持對網絡計劃執行過程進行跟蹤和控制，及時調整、反復運用取得實際效果。

5、用好“方法”，必須抓基礎管理

在實施現代化管理過程中，離不開基礎管理，如計量管理，監測手段、編制和執行各類定額、統計報表、信息管理等。無論運用何種現代化管理方法，都離不開這些基礎工作所提供的資料、數據和信息，如果沒有正確的計量技術和監測手段，沒有詳盡全面的統計報表、沒有及時有效的各類信息的反饋，再好的現代化管理方法也不能發揮它的威力。因此，必須抓好各部門的基礎管理，積累更多、更全面的基礎資料，為更好地使用現代化管理方法提供可靠全面的數據，使“方法”在施工項目中發揮更大的作用。

6、提高項目管理人員素質，科學實施項目管理

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中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

項目管理是房地產項目開發過程中的一個重要環節，在房地產開發企業做好了前期準備工作后，例如土地勘察、規劃設計、用戶搬遷等等，就要開始聘請專業施工隊伍進入施工現場進行項目建設。根據預先制訂的計劃有效地、合理地對工程建設進行管理，最終保證工程按時、按量、按質的完成。房地產開發工程是一個非常復雜而且變化多端的系統工程，因此，必須將各個環節結合起來，協調發展，才能使房地產企業同時獲得可觀的經濟效益和社會效益。可見，項目管理對房地產開發工程來說至關重要，所以，探究房地產開發工程項目管理中的問題與建議就顯得十分必要了。

房地產開發工程項目管理中的問題

（一）房地產項目開發前期調研不足

房地產在項目開發時應該充分做好前期準備工作，然而，現在很多開發單位，并沒有認真做好這項工作，而是在粗略的了解了項目開發的前提下，就開始了項目建設工作。為了加快工程進度，盲目而草率的開工，這就對后面工作的進行帶來了很多困擾，由于前期的準備工作沒做好，那么在后面工作開展中就難免會出現設計依據不足等問題，不僅對后期施工不利，而且竣工后對入住居民也會帶來一些不便。事實上，房地產企業在項目開始之前，應該做好前期調研論證和規劃設計評審。而不是一拿到地就開始開工建設，這樣就能適當的避免出現戶型單一、結構設計不夠合理，公攤過大等問題，有利于土地和資本的流通和優化配置。

設計委托及評審不夠規范

當前，由于對設計單位的要求不規范，對設計單位發出的“設計任務委托書”要求不細致、不明確，有的甚至沒有“設計任務委托書”；和設計單位沒有緊密聯系，協調配合，使得在方案設計和施工圖設計，尤其是結構設計上出現很多問題，導致在施工過程中經常變更圖紙，造成了成本上的浪費，管理上的混亂。加之工程設計的建立制度本來不夠完善，許多開發單位就忽視設計對項目投資控制的重要性，這種業務管理上的缺失，使得開發單位缺乏有效的制度保證和規范運行。

管理體制不健全

當前我國房地產企業在進行項目開發時，對項目管理還沒有一個深入透徹的理解，所以就出現了很多的企業在執行過程中照搬照抄項目管理的模式，沒有結合本企業的自身特點，沒有從企業的實際需求出發，使得項目管理發揮不了它強大的作用，造成了浪費。目前房地產企業的項目管理體制存在著一些問題，還有待完善。例如，有些房地產企業不重視規劃建設程序的相關規定，為了盡早竣工，經常在政府建設主管部門還沒有辦完相關手續和查勘現場與交底之前就開始施工。也有部分企業鉆制度的空子，將規劃審批手續辦下來之后，但是并沒有得到相關部門的施工許可，就開始施工，這樣很容易在施工過程中受到停工和經濟處罰，使房地產企業遭受損失。這些制度上的漏洞將會影響工程的順利開展，嚴重時還會造成不良社會影響。體制問題還表現在事前管理與事中管理中出現了脫節，那么也就說明在進度和成本方面也容易失控，使得實際結果與預期目標出現了很大的偏離。

（四）售后服務不到位

目前有很多房地產開發單位錯誤的認為工程竣工的驗收就意味著“收工”。因此，在驗收這個環節上并沒有做到足夠嚴格，以至于在工程完工驗收之后還存在著結算依據不足、驗收資料不完全等情況，導致出現不能辦理相關的驗收手續，出現拖延交付等不良結果。房地產是投資較大的產業，因此居民在購買時不僅重視房子的質量和舒適，更加重視售后的服務和配套設施，但我國很多中小房地產項目在開發過程中，品牌和售后服務意識較差，忽視了售后維修服務。除此之外，有些房地產企業還缺乏信用，對于之前承諾好的配套設施，也沒有兌現，甚至在房屋質量上還存在偷工減料的問題，這就容易造成住戶和開發商之間的沖突和矛盾，不利于房屋銷售，也不利于企業的可持續發展。

加強和改善房地產開發工程項目管理的建議

（一）加強項目開發的前期規劃管理

針對我國房地產項目開發前期調研不足的問題，現提出以下改進建議：全面優化項目管理，加強前期管理，包括規劃方案設計階段和施工圖設計階段。在項目開發前要充分做好市場調查工作，冷靜的分析投資決策，盡量降低市場風險。在設計階段，要重視和規范設計，以市場需求為出發點，綜合性能、經濟、生態、安全等多角度考慮設計，做到各方面利益的平衡與協調，避免出現不停的變更和超額設計所造成的巨大浪費。一方面，要結合實際，遵循預算施工設計圖，做到基本不偏離，另一方面，也要加強與設計單位的溝通，力求做到全面準確，不漏項，不超限，將意外風險控制在預期之內。

加強項目施工中的管理

施工管理涉及的內容多，時間長，影響大，直接影響到工程管理目標的實現。施工管理的關鍵之處要以國家相關法律法規與國家建筑質量管理中心的規定為原則，嚴格遵守相關法律法規，對工程的安全、造價、質量、工期進行嚴格控制。

1.加強施工合同管理

施工合同是房地產項目開發企業與施工企業共同簽訂的能夠互相約束的合同，同時也是房地產項目開發企業對項目施工實施管理的主要法律依據。因此，制定施工合同是施工管理的首要任務，國家針對施工合同的管理也提出了一些標準，各開發單位一定要遵循國家規定并結合企業和項目實際情況來制定和執行。此外，開發單位還應該根據項目的實際情況，對安全文明施工、工程材料供應、工程工期、工程質量獎罰以及工程驗收交付做出明確的規定，從而提高施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程項目開發能順利進行。

2.施工質量的控制

施工質量的控制是整個施工管理中最為關鍵和重要的工作，如果說一個項目連施工質量都無法得到保證，那么就更不用說其他的方面了。這是工程項目的基礎，因此對這個基礎的控制，當然就更加嚴格了。在項目施工過程中，相關管理人員一定要對施工質量進行嚴格的控制，要制定科學完善的現場管理制度、安排齊全稱職的管理人員來監督和控制。具體任務是：第一，管理制度的制定和執行，主要是要求管理人員嚴格依據管理制度的相關規定對工程實施進行管理和監督，尤其是重點部分與關鍵工序，要根據國家技術標準來進行檢驗。要等驗收合格后，才能進行下一個環節。第二，嚴格監督施工企業，最大限度保障施工質量，培養施工中自我質量控制意識。及時發現施工企業在施工過程中可能出現的技術難題并進行解決，保障技術方面的質量。第三，重視材料管理。設計要求與合同約定中明確提出的內容需要嚴格執行，做好市場調查，掌握市場材料的最新信息。依據國家相關法律法規，通過招標環節力求選擇信譽好、質量高以及價格合理的材料商進行合作。

3.控制工期

控制工期在房地產開發項目中的地位不可忽視，不僅關系到開發企業的利益，也關系到廣大用戶的利益，這是一個利益連環。因此，要掌握實際情況監督施工單位，再制訂切實可行的進度計劃與組織設計。每一個環節控制上，要結合監理人員對施工單位的細節檢查。若是有偏差，要及時分析出現偏差的原因，并監督施工單位進行及時的補救，保障施工項目按時完成。

綜上所述，房地產開發項目工程管理是一項復雜的系統工程，要優化房地產開發的項目管理，就必須在項目規劃前做好前期準備工作，并不斷完善管理制度和機制，加強對施工階段的控制，包括成本控制、工期控制、質量控制等，同時還要加強售后服務。只有著眼于存在的問題，用發展的角度來看待問題，才能有效的加強和改善房地產開發工程項目管理，從而促進房地產企業的健康穩定發展，最終促進社會和國民經濟的發展。

參考文獻：

[1]來豪.淺議房地產開發項目前期準備工作之管理[J].陜西建筑，2011（9）.

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房地產經營開發是系統化的復雜工程，具有風險多、投資金額大和開發周期長的特點。應該將建筑工程的項目管理劃分為項目實施、項目設計和項目策劃等階段。項目開發商是管理的主體，能夠對整個建設項目的策劃和驗收工作進行組織、實施，并對整個項目負責。本文對房地產項目管理之中平衡協調銜接問題進行闡述。

1 房地產工程項目開發管理

開發管理指的是房地產開發企業為了工程項目的順利完成，對企業的后勤部門、銷售、工程、財務和人事進行管理和組織，同時也是企業為了實現物業管理、施工管理和規劃管理而實行的經營模式。

項目工程開發商的代表是工程部門，能夠對項目進行管理，包括報建、變更細部結構設計、合同管理、施工進度控制、施工質量控制、確定施工企業、協調施工企業、物料的庫存、物料的采購等。財務部門負責管理企業的資金，對企業的經營成果和財務狀況以定期報表的形式進行顯示，主要有三個方面的工作內容：項目工程的財務計劃、發放施工企業的工程款和企業自身的行政費用。銷售部門的工作是負責賣出企業建設的產品，在工作過程中，涉及以下幾個方面的內容：選擇促銷方式、制定銷售價格、建立銷售渠道等。企業人事部門應該不斷優化項目相關人員的工作、管理人員資料，建立完善的激勵體系和績效考核。后勤部門為工程建設的生活提供保障。

2 房地產工程項目的規劃管理

房地產工程項目的設計可以分成兩個主要的階段，分別是設計施工圖階段和設計方案階段，最終形成了施工圖的藍圖和方案的報建文本。規劃管理指的是管理設計規劃的過程，開發企業將樓盤的設計和規劃托付給相關的單位來完成，對設計規劃的目標、進度和成本進行管理和控制。房地產企業可以采用或者建立完善的管理系統對設計規劃進行管理，使用相應的設計規劃軟件和管理軟件，從兩個相對獨立的方向進行管理，即從“設計”和“管理”兩個方面，對專業化的軟件進行使用。計劃階段是在報建文本中產生的，由于事先已經確立了方案，工作的流程相對有序、簡單，因此在這個階段應該首先進行項目知識積累、資源管理、質量控制和執行組織結構。對組織結構的執行相對單一，相關人員包括：設計總監、項目工程經理、建筑人員、結構人員、設備人員和概算人員，最終形成一個完善的矩陣管理模式。管理流程十分簡單，主要包括：委托設計、制定技術措施、過程質量、進度控制、技術交底、成果報建、成果審查。

3 房地產工程項目的施工管理

施工管理指的是對施工建設進行管理。房地產企業通過工程管理部門對施工負責，整體工程的承包模式和管理模式應該針對企業的實際情況和項目的特點進行指定。常規的承包、發包模式主要有：分別發包、施工總承包的管理模式等。我國的項目施工建設一般使用上述兩種方式進行，將工程發包給相關的施工單位進行，針對不同的市政管線、建筑設備、綠化、建筑結構等建筑項目的特征，發包給相關的施工單位進行。在一些大型的項目或者高檔樓盤之中，可以使用項目總承包模式進行管理，對整個項目的管理和組織負責，MC單位不直接參與到工程的施工中，然后再進行分包和招標，使用這種管理模式能夠提高施工的速度和進度，按照一定的比例對費用進行提取，使用快速路徑的組織生產方式，對施工進行管理，直接對施工進行指揮，對設計活動產生影響，它和開發商建立合同，使施工和設計相聯系，最大程度的保證工程項目的順利實施。

4 房地產工程項目的開發管理、規劃管理和施工管理三者的協調發展

房地產企業的工程管理主要包括施工管理、規劃管理和開發管理，應該不斷協調、發展這三者之間的關系，實現三者之間的合作和促進，提高企業的競爭能力。不斷提高工程的可施工性，使施工具有容易性和可行性，對勞動成本、時間氣候、施工設備和場地大小等因素進行考慮，對設計的相關內容進行探討、改進和分析。開發商和施工單位應該及時和設計單位進行協調、溝通，使規劃設計和竣工后的成果相一致。因此，設計的精準施工應該滿足以下幾個條件。

首先，應該取得開發企業的大力支持。房地產開發商作為投資者，應該重視對設計和施工性的研究，在進行設計的初始階段對施工的相關人員、施工人員和設計人員進行全盤的考慮，定期召開會議探討人員的協調工作，使用高效的討論和交流溝通，配合專業化、系統化和集成化的手段完成項目工程。

第二，盡早實施可施工性研究。在項目工程實施的初期，決策花費的成本較少，但是卻可以對成本產生很大的影響。對可施工性的研究可以對工程的造價產生影響，使物業管理階段、施工階段、設計階段和規劃階段的造價明顯減少，經濟效益和社會效益不斷增多。但是在設計說明和施工圖紙提交之后，對決策進行更改十分困難，因此，施工單位和開發企業應該盡快參與到可施工性研究之中。

第三，保證研究能夠持續開展。對可施工性的研究應該在整個項目實施的過程中進行，使相關人員的經驗和知識充分的發揮出來，將設計研究和可施工性研究相結合，成為項目總體規劃中的一部分。使用知識管理的方式，通過總結和計劃，對研究中的教訓和經驗進行升華和記錄，將業務之中零散的知識進行整合，使之成為系統化的知識體系，最終使知識成為可再生資源，實現知識的循環利用和共享。

為了與工程項目融資規模增大和風險分散等發展方向相適應，工程項目管理不斷產生信息化、集成化和國籍化的發展趨勢。在組織方面，使用專業的管理公司對業主進行代表，加強集成化管理的水平。隨著經濟發展的全球化趨勢和我國社會主義經濟的不斷發展，海外經營和海外投資的項目不斷增多。同時，隨著知識經濟時代和網絡時代的不斷發展，信息化的項目管理已經成為了眾人關注的焦點。應該重視協調進度、造價和質量三者之間的關系，針對項目工程的不同特點，選擇相應的管理方式。因為工程項目在每個階段都有不同的任務和實施主體，因此產生類型各異的項目管理。同時，還應該對項目管理進行明確的分類，提高企業的管理水平，將承包責任制落實到實處，提高成本管理水平，對招標方式進行完善，聘請專業的管理人員進行管理，不斷使施工人員的水平得到提高。在項目工程中，應該完善約束、監督、競爭和激勵等機制，不斷對資源進行優化配置，提高信息化建設的水平，使施工不斷向文明、安全的方向發展。

5 結語

總之，隨著社會的不斷發展，項目工程的管理面臨著新的挑戰和困難，應該使用先進的管理體系，提高管理手段的科學性和系統性。房地產開發企業應該將現代管理理念、房地產需求和對市場的把握相結合，使用現代化的施工技術和創新的管理模式，在經營的過程中提高顧客的滿意程度，在物業管理、施工建設、開發運營、設計規劃等方面堅持控制質量、控制進度和控制成本的原則，對房地產企業的經營管理進行改善，提高管理水平，提供讓顧客滿意的服務和產品。

參考文獻：

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中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：

前言

文章簡述了房地產開發項目管理的作用和意義 ，并對管理過程中存在的難點問題進行了介紹分析，通過分析，結合自身的實踐經驗和相關知識，對房地產開發工程項目管理難點的解決措施進行了探討。

二、房地產開發項目管理的作用和意義

1.房地產開發項目管理能減小項目風險

房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段開發過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時加強對開發項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。

2.房地產開發項目管理能促進建筑項目的質量管理

房地產開發項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現資源的最優化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發項目的管理和促進實現最優的設計和管理模式，充分實現項目管理設計對整個建筑工程的管理和規劃的整體掌控和全面管理，實現房地產開發項目對后續工作的促進和基礎性作用。

3.房地產開發項目管理能優化建筑項目的成本管理

房地產的開發項目管理能實現產品設計研發的整體控制和管理，實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。

三、房地產工程管理原則分析

1.科學合理原則。應當根據項目任務和具體施工環境，采用合理的操作方法和作業流程，科學合理地進行施工現場的各項工作，對施工現場的各項資源做到合理有效的利用，充分發揮施工人員和管理人員的工作能力，實現科學化現場管理。

2.經濟效益原則。房地產現場管理工作中，不可以只重視施工進度和項目質量而忽視項目成本和市場，要克服這種單純的生產觀以及進度觀。需要努力打造精品工程，在保證質量的同時努力降低成本，并要積極拓展市場，對于生產經營的各種要素，應當精打細算，努力做到以最少的投入獲取最多的產出，盡力避免不必要的浪費以及任何不合理的開支。

3.標準化規范化原則。標準化管理和規范化管理，能大大減低房地產現場管理難度，施工現場的諸要素管理都應當做到有章可循、分工明確，克服主觀隨意性，才能有效協調地進行施工生產活動，從根本上提高施工現場的工作效率，實現良好的管理效益，建立科學規范的現場作業秩序。

四、房地產開發工程項目管理現狀

1.項目風險管理薄弱

房地產開發項目的風險，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染、廢水排除等相關環境影響所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，它涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。財務風險是企業經營必須規避的，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業破產。

2.項目成本管理問題

無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。

3、物業和售后服務不到位，矛盾沖突隱患較為嚴重房地產是投資較大的產業，因此居民在購買時往往非常注重后期的維修和配套設施的齊備， 但我國許多房地產項目在開發過程中，品牌和售后服務意識較差，對于已經交房的商品房屋而言，如出現質量等其他問題，存在售后維修不及時，此外，對于一些事前承諾的基礎設施和配套措施，也存在著偷工減料，甚至直接沒有，這就容易造成買賣雙方之間的沖突和矛盾，對后期的商品房屋銷售也有負面影響，這種忽略事后管理和控制的做法不利于項目管理整體效益的發揮和積聚。

4.房地產項目開發前期調研不足，缺乏可行性研究

當前，我國房地產項目普遍存在著盲目決策開發的問題，在一個項目開始之前，往往缺乏前期調研論證，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就開始蓋樓，而不能對其進行技術、經濟方面的考量和論證，這就造成了項目管理在前期無法進行預測和控制，致使后期出現了一系列問題，影響著土地和資本的流通和優化配置。

5.管理體制不健全，致使進度和成本偏離預期目標

我國房地產項目在進行開發時，對項目管理的理解不夠深入，從而在運用過程中雖然照搬項目管理的模式，但是對項目管理的具體細節研究不夠深入，尤其是項目管理的體制普通存在著不夠完善的問題，這就在事前管理與事中管理出現了脫節，自然在進度和成本方面也就容易失控，與預期目標出現了很大的偏離。

6.物業和售后服務不到位，矛盾沖突隱患較為嚴重

房地產是投資較大的產業，因此居民在購買時往往非常注重后期的維修和配套設施的齊備，但我國許多房地產項目在開發過程中，品牌和售后服務意識較差，對于已經交房的商品房屋而言，如出現質量等其他問題，存在售后維修不及時，此外，對于一些事前承諾的基礎設施和配套措施，也存在著偷工減料，甚至直接沒有，這就容易造成買賣雙方之間的沖突和矛盾，對后期的商品房屋銷售也有負面影響，這種忽略事后管理和控制的做法不利于項目管理整體效益的發揮和積聚。

7.設計監理制度不夠規范，制約著行業規范化運行當前，設計單位和監理單位存在配合不緊密甚至脫節的問題，使得大量設計問題在施工中頻繁出現，許多施工單位變更圖紙比原設計圖紙還多，這既造成了成本上的浪費，也造成了管理上的混亂，加之工程設計的建立制度本來不夠完善，許多施工單位就忽視設計對項目投資控制的重要性，這種監理上的缺失，使得施工單位缺乏有效的制度保證和規范運行。

8.開發商質量意識不強

開發商總體質量意識不強房地產開發普遍存在偏重施工質量監督，忽視策劃和設計階段質量監督；偏重土建質量，忽視功能和配套設施及設備的質量；偏重表面質量，忽視隱蔽質量；偏重施工階段的現場質量管理，忽視工序進行前準備工作管理；偏重個體計劃質量及施工進度，忽視整體效率。作為民用建筑建設主體，開發商的行為在相當程度上影響房屋質量。開發商常常受經濟利益驅動，一味壓低造價，導致施工方出于成本的考慮，采用不合標準的材料；或為保證上市時間壓縮建設周期導致合理工期無法保證；或者前期資金不到位導致工期拖延，后期搶工導致建筑質量差；或將住宅質量視為由施工單位負責，將質量監管的任務完全交由建設主管部門。如此種種做法對住宅產品的質量產生了相當不利的影響。

五、房地產開發工程項目管理難點的解決措施

1.重視、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作。前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，“龍身”無法行動。沒有圖紙，無法建設;有圖常變，目標落空。要重視項目的前期可研工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學投入;要建立、完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。

2.要重視、加強項目決策實施階段的項目各階段設計和前期工程項目管理計劃工作。整合、招標或委托有資質、有類似業績、與項目匹配的專業設計資源，要求設計單位按照已批準的項目可研報告進行方案、初步設計、施工圖設計，并以可研報告的預設要求評價、審核各階段設計文件;此階段尚要依據項目可研和設計文件編制詳細的項目管理計劃和完善、周密的、包含接口條件在內的項目各工程內容招標文件。要嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經過必要的決策程序才能進行。

3.要從開發商整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作。在項目收尾階段可建立一個由開發商主管工程領導牽頭、整合工程管理、銷售、技術、開發、材供、物業管理等內部人員組成的工程項目收尾臨時機構，與工程項目管理現場人員分工協作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。

4.加強房地產開發工程項目中成本的控制政府規費、監理費用、設計費用、小區建設費用、建安造價等構成了一個房產開發工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機制，做到招標的公正、公平、公開，選擇質量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔工程施工任務。第二，施工前做好工程預算，在工程施工中控制工程款項。第三，嚴格執行三級簽證的制度，就是只有在經過三級負責人的審核通過后，現場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。

5.工期的控制工期的控制在房地產開發項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關施工企業和開發商的利益，還關系到房產消費者的利益，是一個利益的連環。所以要根據工程實際情況監督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設計。

6.加強房地產開發工程項目中安全的控制房地產開發商和施工單位應該對地產開發的永久性和施工安全結構足夠重視，必須根據國家相關安全規定進行嚴格控制，保證工程的安全性。

7、房地產施工質量管理

首先，積極使用先進的工藝技術，科學合理安排施工進度，科學調配勞動力，對總體計劃進行周全、翔實的安排，特別是對施工容易發生的技術問題要制定詳細的應急措施。同時，專門成立測量小組，認真細致做好測量放樣的工作，工程平面的點、線，都是通過坐標點和該點的高度來確定形成，因此，要重視放樣，數據要經有關人員復核后才能進行下道工序的施工。

而且，建立高效靈敏的質量信息反饋系統。設置專門機構作為信息中心，負責搜集、整理和傳遞質量動態信息給項目領導小組，便于領導小組對異常情況的數據信息迅速做出反應，把指令信息傳遞給執行工程部，及時調整施工安排，糾正偏差，進而形成一個對數據迅速反應、保證項目質量的信息網絡。現場質檢工作員要按時搜集班組相關質量信息，并且進行隨機抽樣，提取相關的質量數據，為決策提供可靠依據。

最后對材料進場嚴格執行檢驗制度。根據材料計劃檢查材料的規格、名稱、型號、數量，檢驗是否具有合格證、材料檢測報告，嚴把質量關，只有材料全部符合條件之后才能通過，并做好進貨驗證記錄。試驗員還要對使用中的材料進行抽查，做好材料二次檢驗工作。

8、對房地產施工進度管理

項目經理部要加強自身的學習，很好地掌握設計文件和業主的意圖，并通過

自審、會審，對設計的交流，主動進行事前控制，把可能產生的影響盡量降到最低。同時，可以實行計算機管理方式，要保證房地產項目工程在規定的工期內順利完工，就要對施工進度計劃重點把握關鍵工序和關鍵線路，它是工期進度的關鍵。可以通過對房地產工程進行網絡管理進行控制，只要關鍵工序出現工期的拖延，就可以在網絡進度的計劃中進行調整優化和壓縮，制定有效的現場措施，保證工程的按期完成。而且，為了確保房地產工程按期完工，要根據工程的需要配備足夠的大、中、小型施工機械，在保證正常施工使用的同時，還要采取有效技術措施保證緊急時候的備用。

9、房地產施工安全管理

啟動裝置、離合器、保險鏈、防護罩等防護設施要齊全完整。進行設備維修、保養、清理的時候必須首先切斷電源，并在專人監護下進行。圓鋸的鋸盤和傳動部位要安裝防護罩，并設置保險檔和分料器；長度小于500mm，厚度大于鋸盤半徑的木料，不能使用圓鋸。砂輪機要用單向開關控制。垂直運輸設備需有防沖頂限位裝置，垂直運輸設備需附著在主體結構上，并做好接地系統。

從事高空作業的人員要事先體檢，嚴禁不適合高空作業的人員從事高空作業。進行兩米以上的高空作業的時候，操作人員佩戴的安全帶（或安全帽）的尾繩長度不要超過2m。高處作業用使用的梯子要保證牢固完整。臺階的間距要在30cm左右，作業人員上下通行的時候一定要通過樓梯上下，不能用起重機器進行上下。高處作業人員必須穿平底鞋，不能穿硬底、帶釘和易滑的鞋進行作業。高空的上下交叉作業時，必須要在上下兩層作業間設置密鋪板進行隔離。作業過程中搭設的云梯、工作臺、腳手架、護身欄、安全網等，一定要保證堅固可靠，并在經過安檢不嫩檢驗合格之后才能夠進行使用。高空作業和地面的聯絡、指揮，要有規定的方式和人員，不能多人指揮或越權指揮。

10、充分發揮監理部門的作用

在施工過程中，監理單位必須本著公正客觀的原則，對施工流程中的各個工序進行嚴格實時監控，對施工單位施工標準作出監督考察，對不合理施工，違章施工作出及時有效的處理，保證整個工程施工的規范化。加強對原材料質量的監理。加強原材料的質量控制監理是房地產工程監理中相當關鍵的一個環節。監理單位必須全程參與到材料的采購，運輸，入庫，保管，領用等各個環節，確保原材料質量可以達到國家標準，確保原材的選用符合工程的特點。比如在外墻滲漏施工中，現有的房地產材料多以混凝土為主，選用這種材料，質量難以保證，使用時間較長就會發生變形，導致了房地產物之間接觸不牢，從而發生外滲現象。

六、結束語

房地產開發項目工程管理中的難點是制約房地產發展的主要因素，隨著房地產行業的不斷發展，涌現出的相關問題也越來越多，需要認真對待，及時解決，才能促進房地產行業正常有序的發展。

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由于房地產的開發的周期較長、金額投資大以及風險高等特點，房地產開發項目一直都是一項比較復雜的系統工程。房地產開發商作為項目的管理主體就要對整個工程建設項目負責。房產開發商的管理措施對工程的項目建設是否有效，與房地產的產品質量和收獲利潤密切相關。

一、房地產開發項目中工程管理現狀

目前房地產的開發項目中主要有四種管理方式，即部門制、公司制、事業部制以及專業管理，其中以部門制度的項目管理方式最為普遍，但在當前的形勢下，房地產開發工程項目的管理的形式并不是很樂觀。

1. 對房地產開發工程的中風險管理的不足

首先是政治風險，國內外政治環境的變化決定著相關投資的走向。其次是環保風險，房地產項目工程中所涉及到的噪音等相關環境污染也是具有一定風險的。還有金融風險，國家的貨幣政策以及國際金融風暴都會帶來房地產投資的風險，這是房地產開發項目中必須謹慎主義的風險。隨著建筑市場的擴展，建筑市場的供求關系的不穩定以及相關設備的資源短缺，也會給市場帶來市場風險。信用風險涉及到開發商和承包商，更牽涉到房地產產品的利潤收益，也是任何房地產產商需要關注的風險。接著是財務風險，如果房地產企業面臨財務風險，很有可能會導致資金的周轉出現問題，甚至導致破產。最后，如果由于企業管理方面而對房地產的工程管理造成損失，即被稱之為經營風險。然而大部分的房地產開發商對上述的風險并不能很好地進行管理與規避，經常會導致房地產開發項目工程中的質量難以得到保障，也致使工程的造價增高。

2. 房地產開發項目成本管理問題

房地產開發項目的各個階段無不涉及到工程的造價，從房產開發的決策階段、施工階段以及最后的竣工階段，所以對于竭盡減少開發項目的成本有著很重要的意義。在決策的階段，如果出現錯誤型的決策，就會大致房產工程項目投資的增多。在招投標過程中，有很多企業過于注重造價方面，卻忽略了在工程建設中的實際問題，致使在實際的施工階段，施工進程無法得到很好地保證，間接地增加了工程投資的成本，最終影響房地產投資的收益。

二、房地產開發項目工程管理措施策劃的主要內容

1. 確定項目工程管理的組織架構

項目管理的組織架構是指一個項目內各組成要素以及它們之間的相互關系，

主要涉及到項目的各單位構成、職能設置和權責關系等，由此可見，組織架構是整個項目實施的根本所在。在建設項目的工程管理中，線性組織架構是一種較為常見的模式。從項目的建設過程階段，可將項目中工程的實施分為策劃階段和決策階段，工程項目前期階段（主要為報建、報批工作）、工程項目設計階段、工程項目招標階段、工程項目施工階段、工程項目竣工驗收和總結評價階段。

2. 項目合同以及項目管理目標的分解

首先，從市場的角度來看，工程項目的管理是一種特殊的交易活動的管理，涵蓋于整個工程項目過程，而且，在此過程中有大量不同種類的合同，因此有必要將合同進行分解，同時也有助于合同的履行，并配合工程項目的實施。其次，

在項目管理策劃中，應制定項目的總控制目標，包括投資、進度、質量、安全等控制目標，然后在將這些整體目標進行分解，分解成各個易于具體執行的組成部分，通過各種有針對性的技術、組織和管理措施，來確保各個分解目標的實現，進而實現項目的整體目標。

3. 總控計劃的策劃

在國內許多大型項目的建設中，工程項目的完成進度始終是一個主要的矛盾，而只有做好項目工程的總控，才能解決這個矛盾。顧名思義，工程項目的總控計劃就是對項目進度的總體策劃，是保證工程順利按預期完成的前提。在編制總控計劃時建議使用網絡計劃技術進行編制，這樣可以掌握和控制項目進度，及時發現偏差并采取措施進行整改，同時按照工程的建設程序和各個項目目標的關系進行策劃，很好地實現總控計劃。

4. 各個項目溝通程序制度的設定

在房地產開發項目中，各個工程部門有不同的管理層次和單位，為了順利的進行項目中的工程管理，就要有效地讓彼此之間進行溝通。例如，及時恰當的搜集、傳播并儲存最終的項目工程信息，都是涵蓋于項目溝通管理的范圍之內。這是各個項目部門取得成功的關鍵聯系。因此，設定一套有效地溝通程序制度來便于項目各方的溝通是很必要的。

三、房地產開發工程項目管理優化措施

1.加強房地產開發項目風險管理

風險防御是指通過某些特定的技術管理方法來規避相關風險，以此來減少房地產開發相關的潛在性損失，盡可能的維護房地產投資商的利益。風險防御的方式種一般有以下兩種，首先是風險回避，當風險超過投資商的底線時，就要采取放棄投資決策等相關措施，這樣就能有效地避開相關的風險。但是風險回避這種方式過于消極，因為采用了這種手段，必定會使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。另一種就是風險轉移，通過運用一定的防范措施，將某種特定的風險的形式進行轉變。這種方式在當前的房地產開發工程管理中是應用較為廣泛的。

2.完善項目投資成本的管理

任何房地產開發項目中的投資方都會重點關注于項目的成本管理。在房地產項目開發工程中，必須加強整個過程的成本管理，從決策出發，再控制設計中的造價，在施工中全面實行策劃階段以及決策階段中的造價管理方式，以工程的周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。在房地產開發項目的各個階段的成本控制中，按照成本影響因子的程度大小來選取相關比例的措施來控制項目成本，不能因為只注重成本的節省而忽略了整個項目中的重點控制的相關內容。在房地產開發的任一階段，都要把握好成本的關鍵因素，全面把握效益的成本。

3.房地產開發項目中工程質量的管理

房地產企業的產品不同于其他行業的產品，工業產品屬于流水線式的生產，并沒有太多影響質量的因素，所以產品質量也較為穩定；而相對來講，影響房地產產品質量的因素卻有很多，例如人員、機械設備、施工方式以及施工環境等都會對建筑產品的質量有所影響，所以，房地產公司需要通過完善的工程質量管理來保障項目建設實施的質量。此外，項目工程的建設管理涉及到多種學科，如建筑、結構、電氣、造價、管理學等等，同時需要與很多單位進行合作，并且需要具有對新型建材和施工工藝的學習、接受、應用的能力的人才。由此可見，房地產開發項目中的工程管理范疇比施工、監理等企業所涉及的內容還要廣泛，考慮問題要更深入，因此，房地產開發企業應注意項目工程的管理團隊的建設，使得素質得到保證，同時，這也是項目管理成敗的基礎。

總結：

由于房地產企業的特殊性，需要全方位的進行整個工程的資源的有效分配、整合以及管理，加強房地產開發項目中的工程管理是非常必要的。良好的工程管理措施，可以使房地產商更加科學的把握市場經濟的走向，減少或避免建設資金的流失，最大限度地提高建設資金的投資效益，在一定程度上，也可以使工程的各個實施階段和環節很好的進行銜接，保證工程項目的順利實施與進行。

參考文獻

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中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

房地產質量的好壞，直接關系到經濟發展和人民的切身利益。房地產開發經營企業，既是房地產這一商品的組織生產者，又是經營者，其項目質量則是企業的生命，是提高競爭能力的重要手段，是打開房地產市場大門的金鑰匙。因此房地產施工管理及技術手段的實施和運用需全面性入手，進而做好房地產施工的質量控制。

一、房地產施工管理的方式

1、選擇優秀的勘探和設計單位

優秀的單位是工程建設的先頭兵, 一個好的勘探隊伍能準確地對土質情況進行定位,提供合理的基礎設計依據,從而節約工程的造價。一個優秀的設計單位能精確地對房屋進行設計,優化工程結構,減少并且避免不必要的浪費,節約了工程造價并加快了工程進度。

2、選擇素質高的施工企業和項目經理

施工企業和項目經理的素質好壞, 直接關系著工程進度和工程質量。怎么去選擇,應當有一個整套的組織架構,如:施工企業資質、施工企業技術力量、施工企業機械設備、近三年的工作業績、企業可靠度和誠信度、項目經理資質、項目經理素質及能力、員工素質及能力等。

3、建立高效合理的管理模式

高效的管理模式雖是一種廣泛的行為,但也可進行系統的分類。如:工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材,我們要加大甲供材的市場調研,多方面進行比較和區分,合理的選價和選材,嚴把材料質量和數量關,提高材料的供應速度,這就同時加快了工程進度、提高了工程質量和降低了工程成本。工程隊伍是工程建設的主體,要對工程隊伍進行行之有效的管理。

二、房地產項目開發過程中施工技術管理

1、項目實施前的技術質量管理，是提高房地產質量的關鍵環節和起點，主要包括：

（1） 策劃與規劃質量管理。房地產開發經營涉及面廣，協作單位多，建筑、供水、供電、供氣、市政園林、消防、郵電通訊等都要涉及到，在總體規劃實施前協調好各自關系，并在實施中適當調整，保證規劃質量。保證規劃與策劃的統一性，考慮好項目的市場定位，明確發展目標，在總體上指引項目的順利開展。

（2） 圖紙設計質量管理。房地產的質量起源于設計構思，設計先天不足必將帶來后患無窮。因此，要擇優選好設計方案，對房屋的造型、結構體系、平面布局功能、空間利用、節能省地等要在設計前充分考慮。要在保證結構可靠的前提下，達到兩個要求：一要合理開間，要在確定的套房面積內，合理安排居住、使用、衛生、交通等面積，讓人使用方便，居住舒適；二要做到建筑造型和風格有藝術感，對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當，能給人的視覺以美的享受，使開發的房地產具有較高的使用價值和觀賞價值，所以在注重圖紙設計質量的管理可在較大程度上避免后期產生各種不必要的沖突和監控困難現象。

（3） 統籌審查質量管理。對各專業圖紙進行深入的審查，尤其是建筑與結構、市政園林與綜合管線的相互關系，在圖紙上解決好大的方向性問題，盡可能減少交叉，并且要符合國家的有關規范、法規要求。

2、工程實施過程中的監控管理

工程實施過程中的技術質量管理，是提高房地產質量的中心環節和重點，包括輔助施工和現場施工兩個方面。輔助施工的技術質量管理，包括對施工隊伍的選擇，施工材料、構配件和設備的采辦，動力供應和后勤保障等方面，直接關系著施工質量和房地產質量。為了提高房地產質量，在同等或者相近造價的基礎上要擇優選用現場管理好、技術質量管理好、技術素質高、資質等級高的建筑企業開發施工。對建筑材料和各種構件的性能、規格、品種、色澤等，必須完全符合設計要求，完全達到有關規范、標準的要求，并必須有出廠合格證，在進入工地前進行嚴格檢驗。現場施工的技術質量管理，是保證和提高房地產質量的核心，在其管理過程中應把握好3 點：1） 要強化施工隊伍的質量意識。勞動力作為生產力最積極、最活躍的因素，既是質量管理的主體，又是質量管理的客體。勞動力的這種雙重性，決定其在質量中的中心地位。因此，加強對施工隊伍的“質量第一”、“質量是企業的生命”的思想教育，就顯得越發重要。通過思想教育，達到從企業領導到全體職工，都樹立起“百年大計、質量第一”的觀念，并把企業上質量、求生存與自己的實際工作緊密地聯系起來，與房地產市場要求緊密地聯系起來，形成“人人講質量，個個為質量”的良好風氣。2） 要強化施工隊伍的技術培訓。知識就是資源，人才就是“資本”。科學技術是第一生產力，而人才是科學技術的主宰者。有了高素質的施工隊伍，才能使用好先進的技術裝備，推廣好新技術、新工藝和新材料，把提高房地產質量落到實處。在強化施工隊伍的技術培訓中，方法是多種多樣的，既可以采取“請進來，送出去”的形式學習先進技術和先進經驗，也可以在施工現場實打實地普及基本知識，強化技能提高。3） 強化施工現場監理工作管理，對工程實行全面的監理制度。具體說來，就是嚴格把好“四關”：一是材料關。對施工單位使用的建筑材料、裝飾材料、半成品、預制品及其它一切構件，要嚴格把關檢驗，不合格的不準使用。二是抽驗關。現場工程技術人員要督促施工單位按規定制作混凝土及砂漿試塊，如期進行試壓，作出試壓報告記錄，并實行隨時抽檢制。三是施工關。現場工程技術人員和質量監督員，要現場監督施工人員嚴格按照施工設計圖紙及方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發現施工單位在施工中不按照設計圖紙或方案施工，應立即采取果斷措施，作出返工處理。四是記錄關。現場施工管理人員，每天都要認真負責填好“日志記錄”，詳細記錄“施工過程主要事項”、“隱蔽工程的驗收情況”、“檢驗的工程質量問題”、“詳細部位處理意見、措施及整改情況”，使施工質量的每個環節都達到設計要求，切實保證房地產質量的提高。

3、工程竣工后的技術管理

項目施工完成后的技術質量管理，是提高房地產質量的歸宿和落腳點。工程結束并不意味著房地產開發技術質量管理已經結束，即使所開發的房屋已經銷售出去，其質量管理也并沒有劃上句號，還有3 方面的管理工作要做。首先是要組織好竣工驗收。要組織專家及相關單位主要負責人，按照國家有關驗收規范和標準進行嚴格的驗收工作，對不合格的工程，決不允許使用。二是要做好售后服務。按照建設和管理并舉的方針，對開發出售后的房地產，要建立專門的機構，配備專人管理，并采取切實可行的管理方法。對房屋使用中存在的質量問題及時安排人員跟進處理，使工程項目質量達到業主客戶的要求。例如廣州有些房地產物業公司推出的“金鑰匙”服務，收樓使業主放心的做法，就解決了業主對于工程質量問題的困擾，良好的售后服務不僅可以使房屋保值，還可使物業增值。第三是要做好征求意見和調查研究工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進行處理；要深入調查研究開發的房地產還有哪些問題，還需要作哪些方面的改進，還有哪些潛力可挖等，并對調查了解到的材料進行全面整理分析，及時的回訪處理，可以進一步提高房地產開發的質量。

參考文獻：

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[3] 莊玉明.建筑工程現場技術管理探討[J]. 科技致富向導. 2011(02)

篇（8）

近幾年來，本人在經歷約60萬平方米三個房地產項目的管理實踐，經歷工程建設準備、建設實施、工程驗收、項目交付等過程，也通過對其他開發項目建設管理的考察和調研，發現有一定開發規模、多個項目同時實施的開發企業，其項目建設經常是慌慌張張開工、忙忙碌碌施工、緊緊張張交工，項目管理目標總不能如期實現。結合當前房地產開發流程及組織管理狀況, 針對開發項目管理中存在的難點問題，提出改進開發商工程建設項目管理質量的思路，降低項目管理難度，充分用好工程合同，規劃好項目開發組織，促使項目進行得穩健有序。

1 項目決策階段要重視加強市場調研工作和提高決策效率。

項目決策階段開發商擔心政策風險和市場風險的負面影響，以及公司人力資源的缺乏和管理機制不健全，項目市場定位及決策機制不完善，項目前期市場可行性研究工作不深入，是影響項目管理有效實施的根本。

1.1 項目前期對市場研究和決策

由于沒有詳細的項目可行性研究報告，使得項目規劃設計不能如期進行，即使進行了多方案的概念規劃設計，也會因為市場研究工作不充分細致、評判標準不明確、猶豫不決致使項目決策慢、效率低。開發商有些領導以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細可行性研究，決策遲緩浪費了項目時機。決策高層猶豫一段時間后匆忙決策，這樣決策確定的項目產品導致不科學、不系統、不全面，也不完全可行。

1.2 決策機制的完善

決策階段的猶豫和匆忙，引起的問題在項目實施過程中會造成管理諸多困難，一定會在項目建設、銷售、交付及使用過程中反映出來。當工程匆忙上馬、待定內容久拖不決時，因產品研究方面資源匱乏，所謂決策就成個別領導臨時倉促“拍腦袋”，領導成為具體工作的操作者和矛盾的焦點，也成工程建設等待的關注點，前期的市場調研和產品研究問題此時就演變成工程技術問題。例如某項目在建設過程中經常出現原則性、功能性的“傷筋動骨”大變動，在銷售階段才意識到戶型單一、戶型偏大等市場定位偏差問題，重新進行產品定位，重新設計而修改戶型，在建商住樓改成公寓樓等功能的修改，詳規設計經常調整建筑面積、建筑樓層、樓體布局、景觀布置、道路系統等。

1.3 提高決策水平和效率

決策階段工作效率低導致項目實施喪失機遇，效率就是效益，只有縱觀全局綜合性地算大帳，才能提高工作效率。前期可行性研究是項目的靈魂，據此進行的項目設計是龍頭，龍頭有魂才能使工程建設管理有章可循。重視項目的前期調研工作，就要重視前期研究決策的人力、物力、財力和時間的科學投入；要建立完善的決策支持機構，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”、“借力”；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。

2 項目實施階段要重視加強設計管理和計劃工作。

市場研究階段進行得不細致不規范，項目決策階段的問題拖到實施階段來解決。本屬設計師的工作，卻受到開發商的過多干預和限制，做出的規劃和建筑效果的確是完全體現了開發商意圖，但項目整體設計不系統、產品功能不配套、效果上不協調等方面設計失誤的責任也由開發商承擔。

2.1 設計階段的盲從

開發商認識到一定要在設計階段嚴格把關，某幾個領導的“感覺”就成為了規劃、建筑設計的評判依據。項目規劃和建筑方案是開發商“包辦”的，設計師成了開發商的工具，使得設計師無法創意。建設內容經常變化，施工圖提供慢，工程變更多，造成工程質量、進度、投資控制等項目管理目標無法如期實現。如某小區的變配電房、水泵房、停車位是臨時加上，分期建設的小區供電問題經常臨時性解決，經常調整建筑立面材料、顏色及窗型，景觀設計不系統、無主題等。設計師成了“改圖師”，工程人員成了“改圖員”，無論是工程管理部門，還是項目的設計、監理、施工單位，各方面都不滿意。

2.2 設計資源的簡單拼湊

細微創造差異，細節決定成敗，項目設計資源整合不足，影響項目設計質量、供應時間、工程內容對接等工作，從而影響項目管理。當今住區開發建設，景觀園林工程已成為一項不可或缺的內容。景觀設計資源整合不足，設計工作滯后造成整個小區景觀不協調，景觀設計意圖粗略，無層次地繁雜添加，設計圖紙內容做法不具體，景觀工程實施滯后，失去了景觀促銷的作用。住宅公共部分精裝，裝修設計在施工圖中得不到體現，建筑裝修設計滯后，往往后期裝修倉促上陣。

2.3 有效整合設計資源

招標或委托有相應資質、有類似業績、與項目匹配的專業設計資源進行整合，要求設計單位按照已批準的項目可研報告進行方案初步設計、施工圖設計、景觀設計，并以可研報告的預設要求評價、審核各階段設計文件；此階段要依據項目可研和設計文件編制詳細的項目管理計劃，對關鍵性的設計文件要進行相關部門的預審和討論。嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重，并經過必要的程序才能進行。

3 工程施工承包合同力求嚴密，重視項目收尾階段的管理工作。

工程施工承包合同不嚴密，從建設方手中直接分包的單位過多。項目收尾階段交叉施工作業時，發包工程內容及交接口界定不清，沒有采取措施重視工程收尾階段的工作，造成項目管理難度大大增加。

3.1 工程總分包管理難協調

工程建設前期主要是總承包單位進行的土建施工，管理工作比較單一，容易進行；對于施工合同有約定的納入施工單位管理的專業分包，管理工作也正常。到建設后期，專業配套分包單位與總承包單位，以及分包單位之間的配合和交接問題上，矛盾越來越突出，成為項目管理的難點。因大型小區的參建施工單位眾多、交叉作業多，進場、退場的時間也各不相同。甲方簽訂工程施工合同中無工程配合、交接內容等要求或約定不詳細、不嚴密，總承包單位對甲方分包的項目不承擔“總承包”責任，對甲方分包工程配合問題“斤斤計較”，使工程管理困難重重，總是在交接環節的工序細節、腳手架、垂直運輸、臨時水電、垃圾清運、成品保護、使用費和配合費、安全管理、交接驗收、工程資料銜接等方面糾纏不清，造成工期拖延。甲方分包單位有了需協調的問題也往往直接找甲方，甲方成了真正的“總承包”，出現工程質量和拖延工期問題后相互扯皮、推諉，責任不好界定。在項目收尾階段甲方很多精力花費在“協調”工作上，即將竣工交付客戶入住之前，售房簽訂的交付日期日益臨近，出現乙方不急甲方著急的尷尬局面，甲方現場代表總要“求”完這個乙方，再“請”另一個乙方，還要準備組織進行項目整體驗收和交付等工作，現場管理的工作壓力、工作難度可想而知。收尾階段現場大打亂仗，焦頭爛額，使得項目建設虎頭蛇尾，留下諸多問題。

3.2 甲方的分包項目要盡量少，施工承包合同要嚴密。

對于甲方分包各工程合同內容要系統化，細化各自之間配合條件，全面系統地進行建設合同管理。盡量讓總承包單位完成組織施工，需要分包的由開發商主持分包工程招標工作和確認分包單位，分包單位與總承包單位簽訂工程分包合同。這樣有利于甲方及監理的協調管理，規避質量、工期、安全、保修責任等風險。對于必須由開發商組織發包的工程，要細化發包工程的內容，事先研究各分包工程的建設時段、交接、場地、協作、安全、驗收、保修、資料、費用等配合條件，以及各工程之間可能產生的管理難點。事先制訂對策和要求，在工程建設承包合同中明確，減少甲方協調工作量，使得工程合同更具操作性，充分體現業主的主導性。

3.3從整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作。

在項目收尾階段可建立一個由開發商主管工程的領導牽頭、整合工程管理、銷售、技術、開發、材供、物業管理等內部人員組成的工程項目收尾巡查復查的臨時機構，與工程項目管理現場人員分工協作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。

4 開發商應重視對供方資源的整合和管理。

對于房地產項目工程管理者來說，工程勘察設計工作是由勘察設計單位完成，工程實物由施工單位承建，現場“四管控”工作委托監理單位實施，工程所用材料設備由材料設備供應商提供，開發商是社會資源的組織者、整合者和調動者。在項目實施階段，開發商與勘察設計、施工、監理及材料設備供應商之間是需方和供方的合同關系，供方資源的整合和組織就成為甲方項目管理的關鍵所在，是房地產項目管理預控主要內容。開發商工程計劃不完善，工程招投標工作組織流于形式，平時資源積累不足，參與的單位與工程建設不匹配，使得工程管理難度加大。

開發商是工程項目建設的主導者，是工程建設質量的第一責任人，在建設中應發揮主導性作用。有時開發商自身工作沒做好，影響工程項目規范化管理。其實，平時注意收集整合各種與項目建設相關的社會資源，建立嚴密的工程及主材、設備招投標制度，通過考察、鑒別、比較、評估、洽商等方法，建立適合自身需要的勘察、設計、施工、監理等承包商和材料設備供應商資源庫，然后再通過規范的招投標工作，選擇中意的供方，與供方建立責、權、利分明的合同關系。

有時開發商片面認為是買方就要高人一等，與供方合作誠信意識差，過度使用“主動權”，對供方提出超出其承受能力的不合理要求，過度擠壓承包方的贏利空間，拖延支付工程款，向承包商轉嫁現金流壓力，“主動”違約，忽略了供方的價值和伙伴作用，影響項目正常進展。開發商應當把承包方看成是通過項目實施，實現雙贏的、平等的、誠信的合作伙伴。

5甲方供料的范圍、交接方式要事先周密確定，不影響項目管理。

開發商為了集中整合利用社會資源，集中采購節約成本，保證設備質量和進場時間，經常在工程施工合同中約定有甲方供料的內容。甲方供料主要是電纜、電梯、水泵、變配電、空調等主要機電設備，而有的開發商甲供料越來越細，還存在供料交接、驗收、保存、結帳等方面的環節，加大開發商工作量，造成承包方的依賴性，而且承包方很容易將工程質量、工期問題責任歸結于甲方，產生承包商索賠，加大工程項目成本。甲方供料的范圍、方式選擇和實施效果不當，也會加大開發商工程項目管理的難度。

甲方供料的范圍、交接方式要計入工程招投標合同條件，并嚴格按合同履約。工程主要設備可由甲方組織招投標，由甲方與材料設備供應商簽訂供貨合同，也可增加部分采保費交由施工方與材料設備供應商簽訂供貨合同。

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中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

在房地產投資中要實現預期收益，就必須做好資金項目的落實和管理。房地產資金項目管理指的是用現代科學的管理手段和管理理念，結合房地產投資項目的特點，有針對性地對房地產投資項目進行管理。從房地產工程項目開始到結束的全過程來看，指的就是通過對技術資源、物質資源、人力資源的整合與統籌，從而實現投資者的收益目標。

在房地產投資項目管理的實施過程當中，主要會經過房地產投資項目決策、項目總體規劃、房地產工程設計、房地產項目行政審批和許可申報、房地產招標、房地產工程施工、房地產銷售、房地產交付使用以及房地產保修幾個主要的環節。加強房地產投資項目管理，最大程度保證實現房地產投資項目最佳效益，應該從以下方面入手。

做好房地產投資項目決策工作

房地產投資項目決策水平的高低，房地產投資項目決策是不是合理科學是一個房地產投資項目是否能取得成功的前提條件。針對房地產行業說來，房地產投資項目決策應該從房地產投資項目所在地的周邊環境，城市規劃中對房地產開發所在地的規劃要求，房地產商業需求、房屋消費群體以及國家相關政策法規等因素進行詳盡的市場分析和市場調查，找到房地產投資項目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產投資項目的規模、性質、形式。對房地產投資項目進行經濟技術指標論證和分析，對房地產投資項目進行成本預測，如果必要，可以同時提出幾個不同的項目定位方案，選出最優方案。

做好房地產投資項目規劃設計

根據房地產投資項目的前期決策方案，通過招投標的方式，選擇房地產規劃設計單位，對房地產進行規劃設計。房地產投資項目規劃設計包括總體平面設計和建筑功能設計，這是決定房地產投資項目的具體模式和房地產投資項目總體造價的關鍵階段。首先，房地產投資項目要負荷政府規劃部門的建筑指標，符合規劃部門的規劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達標。再者房地產投資項目規劃設計還要滿足度工程的環保、人防、市政、采光、通風以及消防等各方面的功能要求。最終房地產投資項目規劃設計還要盡量滿足投資者對項目的期望。通過對房地產投資項目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設計、外立面以及造型設計、建筑物布局等各個方面進行詳細籌劃，盡力反復完善修改房地產投資項目設計方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規劃設計效果。

在房地產投資項目設計階段，規劃設計單位、房地產投資人、建設單位應當和政府規劃部門緊密配合、加強溝通，做到信息互通和問題的及時反饋，這樣才能真正意義上做好房地產投資項目規劃設計，加快房地產投資項目規劃設計進度。

做好施工圖紙指導施工的過程監督

房地產投資項目施工設計圖紙是把規劃部門批復的規劃設計意圖做了實物化具體化的表達，是用作房地產投資項目施工指導的標準。在施工圖紙設計過程中，各專業設計部門應進行有機結合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發商也應對一些產生的矛盾進行從中調解。在房地產工程設計總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產建筑工程的細部的功能處理和考慮，追求實現房地產建筑功能的人性化和最優化，最終達到消費者滿意，開發商盈利的目的。

在工程建設方面，開發商也要督促建設方面的相關負責人和設計單位的設計人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設計單位的工程設計的意圖和具體細節，及時糾正房地產工程建設的設計誤差，調整工程建設過程中的施工誤差，讓房地產投資項目設計能落實和體現建設方對房地產工程建筑的功能要求，房地產投資項目造價控制指標，實現最大程度地減少設計的錯誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現投資的重復和浪費。

一個房地產投資項目是否能達到最好地實現盈利，就要看這個房地產投資項目的設計和規劃以及施工圖紙設計規劃是否科學詳盡。所以說房地產投資項目規劃設計和施工圖紙的設計階段是抓好房地產投資項目管理的重要階段，是提高房地產投資項目性價比關鍵環節。因此，房地產開發商一定要引起重視，同時也要提醒設計單位和建設單位引起足夠的重視。

抓好房地產投資項目行政審批和許可申報

房地產投資項目的行政審批和許可申報手續辦理工作可以說是貫穿了整個房地產項目投資開發建設的全過程。開發商在這個階段要發揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項目進行一一審批和申報，工作應有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項資料的準備和整理，盡快辦好房地產投資項目的行政審批和許可申報工作，才能保證房地產投資項目得以順利實施，減少房地產工程項目的利益損失。

項目審批的主要階段如下，開發商要避免遺漏。首先，對擬開發的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設用地批準證書》；再向規劃部門申請《建設用地規劃許可證》、報批《項目總平面規劃方案》、《項目建設詳細規劃（四圖一書）》，對房地產投資項目向政府發展計劃委員會申請辦理投資項目審批（預備項目）審批；請專業公司對房地產投資工程項目進行環境影響評價，向政府環保部門報批；房地產投資項目工程建筑設計完成之后，要想政府規劃部門申請建筑設計方案審查，繳納城市建設配套費，隨之完善其他相關的手續之后，領取《建設工程規劃許可證》；然后向建設主管部門報送房地產投資工程項目施工圖，由建設主管部門對房地產投資工程項目施工圖進行審查（包括抗震、安全等各項專項審查）、取得建設主管部門審查通過意見書，向衛生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關部門申請對房地產投資項目施工圖的專項審查，取得各個專項審查的通過意見書；通過招投標的方式選定建立房地產投資項目施工的監理承包單位，向質監局、安監部門辦理工程安全、質量保監手續，完善其他相關手續之后，再向建設主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會后，才能進行房地產投資項目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領取《商品房預售許可證》。

做好房地產工程項目施工階段項目的管理

房地產工程項目施工階段的項目管理應該從管理制度、管理的外部協調、管理的動作程序以及管理的組織結構抓起，開發商應對房地產工程項目的質量、進度和投資進行有效控制，把整個房地產工程項目施工過程掌握在有序可控的狀態之下。要做到這些，首先必須要建立一個健全的工程管理組織結構。開發商應根據房地產工程項目的復雜程度、規模以及特點建立一個與之相適應的組織管理機構。設立項目總經理，負責整個房地產工程項目的管理和規劃，總經理以下則設立副總經理、工程技術總負責人。下面再設立行政部門、銷售部門、財務部門、工程技術部門、工程報建部門、材料部門、合同預算部門等。這個組織構架各異根據房地產工程項目和公司具體的靈活情況進行相應調整。房地產工程項目組織設計的原則是，必須在房地產工程項目管理工作的每個部門都要有人管，但不能出現智能重疊。因此，房地產工程項目管理必須要做好度的掌握。只要實現對工程項目施工過程合理有序地管理，杜絕出現工程進度款亂支付和多支付，工程材料采購價過高，設計不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產投資的可控性，使投資收益實現最大化。

房地產的投資成本影響和制約著房屋銷售的價格，而房屋銷售的價格又與老百姓的生活息息相關。而且投資管理的效果又直接關系到企業的經濟效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業的浪費現象，節約有限的社會和經濟資源。只有在項目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發成本，平抑房價，這對國民經濟保持健康和可持續發展都具有現實意義，所以說在房地產項目中投資管理的控制對于國家還是企業都是雙贏，這樣企業才能永遠立于不敗之地。

參考資料：

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房地產行業的競爭激烈程度不斷加劇，使更多的房地產企業重視起工程管理工作。房地產開發項目工程管理水平的提高，有利于工程項目經濟效益的提升，更能讓房地產企業綜合競爭力得以提升。工程管理，是房地產開發項目實施中的重要環節，貫穿于房地產項目開發的每一個環節。強化工程管理，提升工程管理工作的科學度，才能讓房地產開發項目獲得最大的經濟效益與社會效益。

一、房地產開發項目工程管理存在問題

在當前的房地產開發項目工程管理工作串，還存在著在一些問題，影響了房地產項目工程質量。例如，房地產開發項目工程施工許可規定落實不足；房地產開發項目工程的準備工作不到位；房地產開發項目工程的驗收工作不合格等等。接下來，我們就來對房地產開發項目工程管理中存在的問題展開幾點分析：

（一）房地產開發項目工程施工許可規定落實不足

在激烈的行業競爭中，房地產企業的管理者往往重視企業經濟利益的實現。大多數房地產企業管理者每開發一個房地產工程項目，都希望在最短的時間內完成，從而獲得自己應得的利益。這也就使得許多房地產施工單位盡早開工，無視政府部門的房地產項目工程施工檢查工作以及施工手續的辦理，在施工手續齊全之前開發的房地產企業比比皆是。還有一部分企業會利用制度上的漏洞，在辦理完開挖與填坑手續之后就開始施工，一邊施工，一邊到建設主管部門辦理施工施可證明。這樣的情況一旦被發現，房地產工程的施工會被強制停止，無論是施工單位還是房地產企業，都會遭受經濟上的處罰。房地產企業對于施工許問規定的忽視，不僅會影響施工進度，損害企業的經濟效益，更不利于企業自身品牌的樹立。

（二）房地產開發項目工程的準備工作不到位

在開發房地產項目工程時，項目開發人員需要對開發地的地段價值進行分析，了解開發地周邊的商業環境以及基礎設施建設程度。許多房地產企業對于項目的開發力度不足，沒有做好工程施工前的準備工作。比如，房地產企業與施工單位所掌握的施工技術資料不足，為了趕工期盲目加快施工進度，最終會因為準備工作不足而造成很大的麻煩。一些施工企業在房地產開發項目施工開始之前，沒有細致地了解工程管線事務，也沒有就管線工程進行多方商討。技術信息的缺乏，會使工程完工后出現使用問題，給社會大眾帶去很大的居住煩惱。

（三）房地產開發項目工程的驗收工作不合格

工程的驗收工作發生在工程施工之后，但驗收工作的質量對工程的整體質量有重要影響。一些工程管理意識不強的房地產企業認為工程施工完成，就算完工。這些企業沒有主動驗收工程的意識，很容易造成安全隱患的長期存在。為了在最短的時間內得到屬于自己的經濟效益，房地產企業大多期望快速完成工程驗收工作。這就會造成房地產企業對工程驗收工作重視力度不足，檢查不仔細的問題產生。直到工程驗收完成，還缺少許多驗收資料，使工程其它驗收手續不能及時辦理，使房地產不能按時交付到消費者手里。存在分包現象的房地產工程驗收工作更加復雜，對工程效益的實現影響更大。

二、房地產開發項目工程管理優化措施

房地產開發項目工程管理優化措施包括：重視房地產項目工程開發中的管理；重視房地產項目工程施工中的管理等等。

（一）重視房地產項目工程開發中的管理

房地產項目工程的最初開發階段，是開發難度最大的階段。這個階段的管理工作，對于房地產項目開發成功率有直接影響。做好項目工程開發方案制定工作，才能提高房地產項目工程開發的成功率。項目工程開發方案的合理性越高，工程的建設可行性就越高。要促進工程建設可行性的提高，需要做到以下幾點：

首先，房地產企業要安排營銷部做好市場調查工作，調查的內容主要包括開發地的地段以及周邊環境，商業用地與住宅用地的情況等。根據營銷部的市場調查結果，組織各個部門對調查結果進行討論與分析，從施工技術與經濟價值角度去確定房地產項目開發的最佳地理位置。在規劃位置的同時，要對建筑戶型的要求等級進行規劃，確定具體建設的規劃與數量。

其次，做好房地產開發過程中各個部門的交流工作。房地產項目開發者要深入了解房地產行業以及建筑行業的法規政策，在最大程度上學習地域規劃的專業知識，從而在項目內部建立起嚴格的建設與施工規定。在此為指導，在多個部門的交流中開發出項目工程的總體規劃。

最后，要按照國家建筑行業的法律法規開展招投標工作。呈現最合理的設計方案，針對項目工程方案進行競標。在競標過程中，房地產企業要特別關注建筑的布局合理性、實用性以及美觀性。綜合考慮經濟、外觀、實用、安全等多個因素做出最合理的選擇，才能保障房地產開發項目工程的有效落實。

（二）重視房地產項目工程施工中的管理

房地產項目工程的管理內容十分龐雜，管理的時間很長，影響巨大。工程管理工作目標是否實現，直接關系著工程價值能否實現。將工程管理工作貫穿于房地產項目工程的始終，嚴格按照國家法律法規要求執行房地產開發與建設工作，才能讓工程管理工作得以嚴格化。

首先，要重視房地產項目工程的合同管理工作。在施工之前，房地產企業要與施工企業就雙方的權利與義務簽訂相互制約的施工合同，施工合同的簽訂，是維護房地產企業實施項目工程管理行為的重要依據。制訂與簽訂施工合同，是項目工程管理的重要組成部分。建筑行業法律法規在施工合同簽訂上提出了一定要求，房地產企業與施工企業還要就施工具體情況、施工安全、材料使用、施工文明、工期以及工程質量等因素敲定具體合作內容，給項目工程的順利實施提供保障。

其次，要重視房地產項目工程的質量管理工作。工程質量管理是工程管理必不可少的一部分，質量管理工作做不到位，其它管理工作都是無用的。在房地產項目工程管理中，管理者要建立全局意識，重視工程質量管理工作。從宏觀角度對施工單位以及監理單位的管理人員進行協調，建立一個質量管理團隊，集結各個方面的力量來保障質量管理工作水平的提升。重視工程監理合同的簽訂，明確工程質量管理工作人員的管理責任，確保工程管理者以法律為標準要求工程施工質量。特別要關注房地產施工的關鍵程序以及重點部分，加強技術質量檢驗。只有前一個環節的施工質量達標，才能實施下一個施工步驟。除此之外，要加大對施工企業的監督力度。堅決杜絕分包施工現象的出現，提升施工企業加強自我監督意識，在技術與質量上提供保障，做好工程驗收工，促進房地產開發項目工程經濟利益的最終實現。

三、結束語

綜上所述，社會經濟的快速發展，給房地產行業提供了前所未有的發展機會，也讓社會大眾加大了對房地產行業的監督力度。做好房地產開發項目工程管理工作，是房地產行業滿足社會大眾需求的重要手段，也是提高房地產企業生命力的方法。重視管理工作，對施工過程中每一個環節的管理工作進行提升，才能讓房地產開發項目的工程管理在整體上得以提升，服務于社會發展。

參考文獻：

[1] 王譜蘇.工程管理環節在房地產開發中的重要性[J].科技傳播.2010（05）