房產(chǎn)投資的策略匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房產(chǎn)投資的策略范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

審計(jì)風(fēng)險貫穿固定資產(chǎn)投資的全過程，造成審計(jì)風(fēng)險的原因主要是有以下一些方面：審計(jì)人員的風(fēng)險意識薄弱、審計(jì)方法和技術(shù)不專業(yè)以及審核機(jī)構(gòu)不健全。有效的對審計(jì)風(fēng)險進(jìn)行防范有利于投資的健康發(fā)展。

一、固定資產(chǎn)審計(jì)的概述

固定資產(chǎn)的投資審計(jì)是我國審計(jì)監(jiān)督體系的一個重要部分，它主要是指審計(jì)機(jī)關(guān)根據(jù)國家相關(guān)的法律法規(guī)以及政策制度，對固定資產(chǎn)投資的項(xiàng)目財務(wù)收支的真實(shí)性、合法性等效益進(jìn)行監(jiān)督和評價的過程。

二、固定資產(chǎn)審計(jì)風(fēng)險的定義

根據(jù)審計(jì)風(fēng)險的定義，通常可以把審計(jì)風(fēng)險劃為兩部分，即廣義風(fēng)險和狹義風(fēng)險。其中廣義風(fēng)險主要是針對審計(jì)職業(yè)風(fēng)險來說，內(nèi)容十分廣泛，主要包含以下這些方面：在審計(jì)過程中由于本身的缺陷會造成審計(jì)的結(jié)果與現(xiàn)實(shí)有差異，導(dǎo)致?lián)p失或者有可能導(dǎo)致?lián)p失;公司由于自身管理經(jīng)營不當(dāng)造成公司無法清償債務(wù)、破產(chǎn);審計(jì)人員以及審計(jì)組織不夠?qū)I(yè)造成的審計(jì)營業(yè)風(fēng)險。狹義的審計(jì)風(fēng)險主要是來自于審計(jì)的從業(yè)人員造成的，在審計(jì)中沒有及時發(fā)現(xiàn)其中嚴(yán)重的錯誤造成的風(fēng)險;錯誤判斷帶來的風(fēng)險。固定資產(chǎn)的投資過程中若不采取合理的辦法來進(jìn)行控制，會出現(xiàn)很大的差錯，審計(jì)是其中一個方面，另外一個方面是投資活動自身的投資問題引起的。前者屬于固有風(fēng)險，后者屬于控制風(fēng)險，二者相互關(guān)聯(lián)。所以審計(jì)人員應(yīng)該擁有專業(yè)的審計(jì)專業(yè)技能，對投資風(fēng)險做出準(zhǔn)確的判斷，制定相應(yīng)措施來降低風(fēng)險。

三、固定資產(chǎn)投資審計(jì)風(fēng)險的形式

前文也有提到，固定資產(chǎn)審計(jì)這項(xiàng)工作非常復(fù)雜，需要大量資料和數(shù)據(jù)來實(shí)現(xiàn)，所以會受到各種因素的影響，這就導(dǎo)致了不同程度以及不同形式的審計(jì)風(fēng)險形成。通過大量研究得出審計(jì)風(fēng)險的形式主要有以下幾個方面。

1、審計(jì)的方式有缺陷

在固定資產(chǎn)投資的審計(jì)過程中，通常會采用分析復(fù)核法和審計(jì)抽樣法。對于分析性復(fù)核，大量運(yùn)用會造成很懂分析性復(fù)核風(fēng)險，增加了審計(jì)風(fēng)險的內(nèi)容;對于抽樣調(diào)查，抽樣的樣本很有限，這種得出的結(jié)果通常都是不準(zhǔn)確的，比較局限性而不能推斷出整體的審計(jì)結(jié)果。

2、審計(jì)單位不配合

在對固定資產(chǎn)投資的審核中，往往需要很多資料來提供依據(jù)。如果審計(jì)單位不配合，提供的資料不全面、不真實(shí)，那么審計(jì)人員的判斷也會有誤，對于固定資產(chǎn)投資的審計(jì)就沒有真實(shí)性可言。

3、審計(jì)人員專業(yè)度不高

主要是說審計(jì)人員自身的專業(yè)知識以及技術(shù)水平有限，沒有辦法發(fā)現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資中存在的問題，然后提出錯誤性的意見。

四、固定資產(chǎn)投資審計(jì)風(fēng)險形成的原因

1、審計(jì)風(fēng)險意識淡薄

在固定資產(chǎn)的審計(jì)中，產(chǎn)生風(fēng)險的原因是多種多樣的，審計(jì)人員的風(fēng)險意識薄弱是其中重要因素之一。固定資產(chǎn)投資的審核具有復(fù)雜性，所以需要審計(jì)人員擁有很高的風(fēng)險意識，并時刻保持著對風(fēng)險的警醒。但是在實(shí)際生活中，對于固定資產(chǎn)投資的審計(jì)人員是否具有這方面的警惕性完全沒辦法去確定。根據(jù)我國現(xiàn)有的審計(jì)發(fā)展?fàn)顩r來推斷，由于審計(jì)人員意識淡薄引起的審計(jì)風(fēng)險時常發(fā)生。例如，在固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)場取證時，審計(jì)人員就沒有及時對固定資產(chǎn)的投資施工單位或者監(jiān)理單位進(jìn)行現(xiàn)場簽字確認(rèn)，沒有對固定資產(chǎn)投資中所使用的物資價格進(jìn)行一個審核和確定，從而導(dǎo)致了最后的審計(jì)沒有充分依據(jù)而出現(xiàn)缺陷。所以如果在審計(jì)中，審計(jì)人員沒有高風(fēng)險意識，不能時刻的保持警惕，會引起審計(jì)過程中的高風(fēng)險。

2、審計(jì)方法和技術(shù)缺陷

當(dāng)前由于市場機(jī)制還不夠健全，所以固定資產(chǎn)投資審計(jì)工作的技術(shù)和方法也存在一定的缺陷，這種狀況很容易引起審計(jì)風(fēng)險的發(fā)生。主要有以下幾個方面。

（1）固定資產(chǎn)的審計(jì)通常情況下都是簡單的“就項(xiàng)目審核項(xiàng)目”，內(nèi)容主要是側(cè)重于微觀層面，而不是對所獲得審計(jì)資料進(jìn)行深度分析研究，然后從宏觀上對于固定資產(chǎn)投資提出可行性的建議和審計(jì)方法。

（2）現(xiàn)有的固定資產(chǎn)審計(jì)內(nèi)容還是以傳統(tǒng)的方式來尋找審計(jì)過程中所出現(xiàn)的紕漏，審計(jì)的重點(diǎn)是真實(shí)性和可靠性，在固定資產(chǎn)的投資中發(fā)現(xiàn)其違紀(jì)違法的內(nèi)容仍是審計(jì)過程中的主要內(nèi)容。但是，就現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境而言，固定資產(chǎn)投資效益審計(jì)以及全過程審計(jì)成為未來的主流發(fā)展，但是現(xiàn)有的審計(jì)方法不能滿足審計(jì)實(shí)際的發(fā)展需求。

3、參建方責(zé)任機(jī)制不健全

固定資產(chǎn)的投資涉及很多責(zé)任方，所以參建方的責(zé)任機(jī)制是否健全將會影響到審計(jì)風(fēng)險。在我國現(xiàn)有的固定資產(chǎn)投資市場中，往往忽略了這個方面，固定資產(chǎn)投資參建方責(zé)任機(jī)制都不完善和健全，很容易誘發(fā)導(dǎo)致風(fēng)險因素。理論上來說，建設(shè)方應(yīng)該對固定資產(chǎn)的全過程進(jìn)行管理負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)方應(yīng)該對建筑的可行性和實(shí)施性負(fù)責(zé)，監(jiān)理方要對現(xiàn)場的施工情況進(jìn)行監(jiān)督，包括工程的變更、簽證的時效性和真實(shí)性。如果各個參與建設(shè)的合作方都能明確自己的責(zé)任，這就有效的減少了審計(jì)風(fēng)險的發(fā)生。但是在固定資產(chǎn)投資過程和實(shí)施過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)合作方自顧自的行事，管理不規(guī)范、資料不完整進(jìn)而導(dǎo)致了固定資產(chǎn)的投資風(fēng)險。

五、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目審計(jì)風(fēng)險的應(yīng)對措施

1、強(qiáng)化審計(jì)人員的風(fēng)險意識

為了應(yīng)對審計(jì)人員風(fēng)險意識薄弱而導(dǎo)致的固定資產(chǎn)投資風(fēng)險，審計(jì)人員應(yīng)該在對固定資產(chǎn)投資審計(jì)之前就樹立好風(fēng)險意識，對審計(jì)風(fēng)險有一定警惕性。首先，審計(jì)人員應(yīng)該清楚地了解自己所要審計(jì)的固定資產(chǎn)的具體資料，以及明確自己在審計(jì)中所需要承擔(dān)的責(zé)任和工作范圍，一絲不茍地對待固定資產(chǎn)投資的審計(jì)工作，尤其是將固定資產(chǎn)投資的審計(jì)規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化符合相關(guān)的要求和程序。其次，更要對固定資產(chǎn)做風(fēng)險評估，審計(jì)人員應(yīng)該對可能造成固定資產(chǎn)投資審計(jì)風(fēng)險的因素進(jìn)行分析，提前做出決策未雨綢繆，這樣才能有效的防止審計(jì)中的風(fēng)險發(fā)生，也能夠在突發(fā)性的風(fēng)險中快速做出決策。在風(fēng)險評估中，可以采取風(fēng)險的大小來合理安排審計(jì)項(xiàng)目的先后順序，確定審計(jì)工作的重點(diǎn)，明確降低固定資產(chǎn)投資審計(jì)的風(fēng)險方法與措施，這樣有利于審計(jì)人員在后期對于固定資產(chǎn)投資風(fēng)險的審計(jì)工作的有效防范。

2、完善審計(jì)的方法和技術(shù)

隨著經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)有的很多固定資產(chǎn)投資審計(jì)都沒辦法滿足固定資產(chǎn)投資的審計(jì)任務(wù)，不能適應(yīng)多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，審計(jì)難度大幅增加。由于審計(jì)具有審計(jì)范圍大、審計(jì)內(nèi)容多、審計(jì)時間長等特點(diǎn)，從而導(dǎo)致了固定資產(chǎn)的投資審計(jì)方法相比較一般的審計(jì)項(xiàng)目更加復(fù)雜，且技術(shù)要求更高，所以對于完善固定資產(chǎn)投資審計(jì)的技術(shù)和辦法刻不容緩。對于固定資產(chǎn)投資審計(jì)的改進(jìn)方向，根據(jù)現(xiàn)有的固定資產(chǎn)投資審計(jì)辦法的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善和改變，將原有的審計(jì)辦法轉(zhuǎn)變成以對內(nèi)部控制系統(tǒng)為基礎(chǔ)的抽樣審計(jì)，借助該控制系統(tǒng)的評價結(jié)果來確定審計(jì)工作的重難點(diǎn)。加強(qiáng)投資方內(nèi)控制度建設(shè)，同時要進(jìn)行充分的分析測試，根據(jù)分析結(jié)果擬定審計(jì)計(jì)劃、實(shí)施審計(jì)具體工作、得出重要的結(jié)論，最后在審計(jì)程序中把風(fēng)險因素列入進(jìn)去。

3、控制來源于各個參建方的風(fēng)險

實(shí)踐證明，固定資產(chǎn)的投資審計(jì)和其他項(xiàng)目的審計(jì)明顯不一樣，這就要求我們區(qū)別對待，一般的財務(wù)審計(jì)主要是根據(jù)材料來做出審計(jì)意見，而對于固定資產(chǎn)投資審計(jì)不僅要對資料進(jìn)行審計(jì)工作，同時也要對工程現(xiàn)場實(shí)物方面進(jìn)行審計(jì)。所以在進(jìn)行審計(jì)的時候，需要各個參建方提供真實(shí)有效的數(shù)據(jù)，審計(jì)人員根據(jù)自己的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)對參建方提供的資料進(jìn)行專業(yè)綜合性分析。如果在此過程中，參建方提供了錯誤的資料，而審計(jì)人員也沒有發(fā)現(xiàn)就會導(dǎo)致審計(jì)工作誤判，從而不能提出可行性的審計(jì)意見，所以審計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該督促參建方提供真實(shí)可靠合法的資料。嚴(yán)格要求固定資產(chǎn)投資的建設(shè)方對自己提供的資料負(fù)責(zé)，并簽訂承諾書，若出現(xiàn)資料的不真實(shí)性，切實(shí)追究有關(guān)人員的責(zé)任。

4、做好投標(biāo)招標(biāo)的工作

對于固定資產(chǎn)投資審計(jì)而言，由于工程施工招投標(biāo)審計(jì)為事后審計(jì)，加上違規(guī)手段隱蔽，往往存在較大的風(fēng)險，這就要求在審計(jì)過程中更加注重審計(jì)程序到位，掌握招投標(biāo)審計(jì)的重點(diǎn)和方法。

根據(jù)招投標(biāo)工作流程，工程項(xiàng)目招投標(biāo)審計(jì)主要分為三個階段：工程施工招投標(biāo)審計(jì)、開標(biāo)評標(biāo)以及定標(biāo)審計(jì)，簽訂合同審計(jì)。其中工程施工招標(biāo)審計(jì)是最為重要的一個環(huán)節(jié)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注招標(biāo)的合法性，關(guān)注建設(shè)項(xiàng)目是否符合招標(biāo)條件，主要審計(jì)初步設(shè)計(jì)及概算、招標(biāo)范圍及方式，審計(jì)招標(biāo)人是否具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的能力;關(guān)注招標(biāo)文件及投標(biāo)文件，重點(diǎn)審查是否存在招標(biāo)人以不合理的標(biāo)段或工期限制或排斥投標(biāo)人現(xiàn)象，以及是否存在哄抬標(biāo)價或泄漏標(biāo)底現(xiàn)象。開標(biāo)評標(biāo)以及定標(biāo)審計(jì)重點(diǎn)關(guān)注開標(biāo)過程是否符合程序，避免虛假評標(biāo)現(xiàn)象出現(xiàn)。簽訂合同審計(jì)重點(diǎn)關(guān)注合同主要條款是否與中標(biāo)文件中內(nèi)容一致，有無實(shí)質(zhì)性變更，避免中標(biāo)方違規(guī)將項(xiàng)目主體分包的風(fēng)險。

5、開展合同審查實(shí)施

加強(qiáng)審計(jì)人員的法律意識，針對合同條款是否嚴(yán)密規(guī)范做審查，關(guān)注相關(guān)文件審查的先后順序，規(guī)定雙方應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)以及權(quán)利，對風(fēng)險做好明確規(guī)定。針對一些工期較長的合同，應(yīng)定量做好風(fēng)險范圍的約定。加強(qiáng)對合同的追蹤管理，避免因文件遺失或者文件不齊全而導(dǎo)致的糾紛問題。

六、總結(jié)

固定資產(chǎn)投資是項(xiàng)龐大的工程，涉及單位多、建設(shè)內(nèi)容廣、項(xiàng)目周期長，資金投入以及流動都很大，這加大了審計(jì)工作的難度。再加上各種因素的影響，審計(jì)過程中難免會出現(xiàn)各種各樣的風(fēng)險，就更要求審計(jì)人員給予高度的重視，在審計(jì)過程中時刻有風(fēng)險意識，并采用科學(xué)合理的方法進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的審計(jì)工作。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 孫瑞平：淺談固定資產(chǎn)投資審計(jì)的風(fēng)險防范策略[J].全國商情?理論研究，2014（4）.

[2] 龔玲：固定資產(chǎn)投資審計(jì)風(fēng)險及防范策略探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2014（10）.

篇（2）

在后金融危機(jī)時期，歐美發(fā)達(dá)國家回歸再制造業(yè)，大力發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)，我國則提出大力支持戰(zhàn)略性性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。面對這種新的發(fā)展形勢，企業(yè)也加足了馬力向戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域進(jìn)軍。投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，獲得高收益的同時，也面臨諸多風(fēng)險，企業(yè)需有效化解和防范這種風(fēng)險才不會在機(jī)遇中喪失自我，獲得超常規(guī)發(fā)展。

一、企業(yè)是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資的重點(diǎn)

企業(yè)，作為經(jīng)濟(jì)社會的基本經(jīng)濟(jì)單元，同樣也是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資基本單元。特別是中央和各省的大力支持，以及國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，都促使對企業(yè)產(chǎn)生了投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的熱情。當(dāng)前，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為市場的投資的熱點(diǎn)。

1、政府的扶持直接激勵了企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)

當(dāng)前，大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)已成為各級黨委政府、社會大眾的共識，按照國務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》確定的目標(biāo)，到2015年，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到8%，而按照“十二五”發(fā)展規(guī)劃，2015年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值超過55萬億，按此計(jì)算，到2015年戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值將達(dá)到4.4萬億。如此龐大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)，必然需要大量的企業(yè)參與進(jìn)來。而政府也將制定相關(guān)的支持政策，以此來激勵企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

實(shí)際上，綜合中央與地方鼓勵企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的政策措施，主要分為四個方面。第一，在發(fā)展導(dǎo)向上予以明確。各級政府首先在發(fā)展理念上明確了大力支持戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這無疑會為企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)提供良好的環(huán)境，這將極大的激發(fā)企業(yè)投資的熱情。第二，財政稅收政策的支持。如國務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定就要求設(shè)立戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)基金，并將針對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的特征制定有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。這就使得企業(yè)會降低企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的成本，總體上增加盈利能力或者減少虧損損失。第三，企業(yè)融資上的支持。國家鼓勵金融機(jī)構(gòu)在信貸管理與評審等方面對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)予以扶持，同時在資本市場融資上予以直接的支持，這對于解決長期以來困擾我國企業(yè)特別是中小型企業(yè)融資問題，促進(jìn)企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)具有重大的促進(jìn)作用。第四，其他制度上的支持。如國家通過消費(fèi)政策來擴(kuò)大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的市場空間，這也會激勵企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

2、宏觀環(huán)境的變化間接的推動企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)

宏觀環(huán)境的變化主要表現(xiàn)在國內(nèi)國際兩個方面。從國內(nèi)來看，我國大力推動發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，國家采取強(qiáng)有力的措施實(shí)施節(jié)能減排政策，這對于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)而言無疑會形成高壓政策。企業(yè)投資于新項(xiàng)目，面臨嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)、能源消耗等方面指標(biāo)的考核評估，這不僅會延長企業(yè)投資前的時間周期，增加機(jī)會成本，同時在企業(yè)投產(chǎn)后也會面臨政府各種限制。這就要求企業(yè)在向高、精、尖方向發(fā)展，投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)無疑是較好的選擇。從國外來看，后金融危機(jī)時期，為保護(hù)國內(nèi)市場，不少國家設(shè)置了大量的貿(mào)易壁壘，對進(jìn)口商品進(jìn)行各種檢測，這就要求我國的出口商品能滿足這些要求，否則就會喪失或者減小相應(yīng)的市場份額。并且，發(fā)達(dá)國家的消費(fèi)者在購買產(chǎn)品時，也更加關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)保等方面的指標(biāo)。而戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品基本都能滿足這些國家的環(huán)保、能耗指標(biāo)等方面的要求，投資于這些產(chǎn)業(yè)，無疑會給企業(yè)在市場策略上以更多的選擇。因此，當(dāng)前的宏觀環(huán)境的變化趨勢會對企業(yè)的投資形成一種推動力量。

二、企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險

企業(yè)投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，是一種必然的趨勢。但在投資的過程中，必須充分關(guān)注同類產(chǎn)品競爭、技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新等帶來的風(fēng)險。

1、同類產(chǎn)品競爭帶來的風(fēng)險

同類產(chǎn)品競爭帶來的風(fēng)險，主要是指在投資于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)時，各省的投資金額都較為龐大，爭先上大項(xiàng)目，從而會帶來激烈的市場競爭。如上海、福建、湖南都提出“十二五”期間戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的增速達(dá)到20%以上，安徽省則提出到“十二五”末戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破1萬億，在這些高速發(fā)展的目標(biāo)背后，直接導(dǎo)致同類產(chǎn)業(yè)投資重復(fù)這一較為嚴(yán)重的現(xiàn)象。從目前各省公布的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃或相關(guān)會議材料來看，電子信息、新能源、節(jié)能環(huán)保、高端裝備制造、生物醫(yī)藥、新材料、新能源汽車等產(chǎn)業(yè)被廣泛的列入了各自的發(fā)展重點(diǎn)。雷同程度相對較低的主要是廣東和浙江等少數(shù)省份提出的海洋產(chǎn)業(yè)、安徽提出的公共安全產(chǎn)業(yè)。如此多省份集中投資于有限的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，必定會帶來激烈的市場競爭，這將使部分技術(shù)優(yōu)勢不明顯，管理水平不高，競爭實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)會面臨較大的競爭壓力，投資于這些領(lǐng)域風(fēng)險不容忽視。

2、技術(shù)創(chuàng)新帶來的風(fēng)險

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)是一個技術(shù)更新速度快，技術(shù)創(chuàng)新活躍的領(lǐng)域，在這一領(lǐng)域，企業(yè)投資于某一擁有技術(shù)優(yōu)勢的項(xiàng)目，可能若干天后，一種新的技術(shù)會使得當(dāng)前的技術(shù)優(yōu)勢蕩然無存，企業(yè)的投資出現(xiàn)大幅貶值。同時，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域還有部分技術(shù)還不夠成熟，有待于進(jìn)一步完善，但為了搶占技術(shù)優(yōu)勢，企業(yè)會花費(fèi)大量的資金購買這類技術(shù)，并進(jìn)行進(jìn)一步的研究開發(fā)，這些后續(xù)資金的投入使企業(yè)會擔(dān)負(fù)較大的資金壓力，若研究成果難以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，研究的技術(shù)被競爭對手趕上，則企業(yè)的投資可能會變得一文不值，這些風(fēng)險的存在要求企業(yè)必須要很強(qiáng)的抵御風(fēng)險的能力。此外，由于當(dāng)前人才市場已經(jīng)較為發(fā)達(dá)，各類人才在國內(nèi)外、區(qū)域內(nèi)部之間的流動也較為頻繁，一旦核心技術(shù)人才出現(xiàn)流失，則可能會帶來技術(shù)的外泄，并影響企業(yè)的競爭優(yōu)勢，這些都會給企業(yè)的發(fā)展帶來潛在的風(fēng)險。

3、管理創(chuàng)新帶來的風(fēng)險

管理創(chuàng)新帶來的風(fēng)險主要包括兩個方面。一方面，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)中部分行業(yè)特別是細(xì)分行業(yè)屬于隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展而出現(xiàn)的新領(lǐng)域，投資于這些領(lǐng)域，企業(yè)沒有經(jīng)驗(yàn)可供借鑒，這就要求企業(yè)在管理理念、管理制度與管理實(shí)踐中進(jìn)行創(chuàng)新，若這種新的管理不能適合于所投資的行業(yè)或企業(yè)，則可能會使得企業(yè)面對消費(fèi)者不滿，市場空間難以打開，合作企業(yè)難以履行合同，售后服務(wù)難以跟上等現(xiàn)實(shí)難題。另一方面，即使是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的延伸領(lǐng)域，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的管理也面臨諸多的難題。如由制造業(yè)向文化產(chǎn)業(yè)的延伸，企業(yè)是成立一個部門，還是設(shè)立單獨(dú)的子公司進(jìn)行管理，都面臨諸多的戰(zhàn)略難題。這些管理上的問題，是企業(yè)在進(jìn)行投資時必然會面臨的風(fēng)險。

三、防范與化解戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險的對策建議

化解潛在的投資風(fēng)險，企業(yè)可以從完善投資決策程序、爭取政府支持、創(chuàng)新體制機(jī)制等方面入手。

1、完善投資決策程序

完善投資決策程序，首先，要進(jìn)一步強(qiáng)化前期市場調(diào)研。企業(yè)要對擬投資項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格、詳盡的可行性分析，在調(diào)查分析中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)聘請咨詢服務(wù)企業(yè)或者企業(yè)內(nèi)部成立獨(dú)立的調(diào)查研究部門，對投資項(xiàng)目的投資前景、投資風(fēng)險、投資收益等進(jìn)行分析，并且這種前期分析應(yīng)力求客觀公正。其次，要進(jìn)一步完善企業(yè)內(nèi)部決策程序。在完成前期研究的基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)采取層層審批，審批負(fù)責(zé)制等制度，對調(diào)查研究中可能存在疑慮之處，要評估這種不確定性帶來的風(fēng)險，并在最終的決策時更多的采取民主的方式。再次，要對投資項(xiàng)目或者企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)密的后期跟蹤。企業(yè)要成立專業(yè)的風(fēng)險分析部門，分析所投資的領(lǐng)域最新的資訊，研究其可能給企業(yè)帶來的風(fēng)險，并制定應(yīng)急體系，以弱化潛在風(fēng)險。同時對于所投資金，要進(jìn)行更加嚴(yán)格的監(jiān)管，防止資金出現(xiàn)非正常的損失。

2、爭取政府支持

化解投資風(fēng)險，企業(yè)還需積極爭取政府扶持。首先，要在技術(shù)創(chuàng)新上爭取政府支持。要通過博士后科研流動站，技術(shù)研究中心等科技創(chuàng)新平臺的建設(shè)，爭取政府各類科技引導(dǎo)資金的投入，減少企業(yè)自身的投入，以此來降低投資風(fēng)險。其次，要在財政稅收政策上爭取國家的優(yōu)惠。企業(yè)要分析政府為發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的財政稅收政策，積極與政府溝通協(xié)調(diào)，如爭取戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金的支持，依托創(chuàng)新投入積極爭取稅收減免，申請高新技術(shù)企業(yè)等等，所有這些政策的優(yōu)惠，企業(yè)都可以積極的爭取，以降低發(fā)展成本。再次，在人才的引進(jìn)上可以爭取政府的扶持。企業(yè)要緊跟政府為發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)所出臺的人才政策，幫助各類優(yōu)秀人才申請政府補(bǔ)貼，從而激發(fā)各類人才的責(zé)任感，調(diào)動工作的積極性。

3、創(chuàng)新體制機(jī)制

創(chuàng)新體制機(jī)制，主要包括兩個方面。一方面，企業(yè)要進(jìn)一步靈活投資的股權(quán)制度。要在進(jìn)一步利用產(chǎn)學(xué)研用合作機(jī)制的基礎(chǔ)上，積極利用各類激勵制度來減小投資風(fēng)險。要進(jìn)一步重視技術(shù)骨干人才的作用，對于有突出貢獻(xiàn)者，可以充分利用股權(quán)激勵的制度來穩(wěn)定研究隊(duì)伍，防止出現(xiàn)核心人才流失。而對于管理型人才，則可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，以發(fā)展目標(biāo)為基本定位來實(shí)施股權(quán)激勵制度，以此調(diào)動管理人員的積極性。另一方面，企業(yè)要積極的引進(jìn)戰(zhàn)略合作者。首先，要積極引進(jìn)風(fēng)險投資基金，讓風(fēng)險投資成為幫助企業(yè)控制風(fēng)險，加強(qiáng)企業(yè)管理的重要力量。其次，可以充分與高等院校、科研院所、合作企業(yè)形成戰(zhàn)略同盟關(guān)系，讓這類合作者參與到戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的投資中，以此來分散風(fēng)險，提高抵抗風(fēng)險的能力。

參考文獻(xiàn)：

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篇（3）

前言

自改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式開始從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)。在這樣的大背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)既面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，也面對著很多發(fā)展機(jī)遇。如何應(yīng)對新時期的挑戰(zhàn)，抓住發(fā)展機(jī)遇，這是我國房地產(chǎn)行業(yè)急需解決的問題。面對這樣的情況，我國房地產(chǎn)行業(yè)必須要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造價管理工作，才能幫助我國房地產(chǎn)行業(yè)渡過難關(guān)，抓住發(fā)展機(jī)遇。影響房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的因素有很多，比如管理水平低下、制度不完善等，都會加大投資成本的支出，使房地產(chǎn)企業(yè)的效益降低。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造價管理作為控制成本投入和利潤收入的重要手段，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著非常重要的作用。本文首先分析了我國房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造價管理的內(nèi)容，然后分析了我國房地產(chǎn)投資造價管理的主要問題，最后闡述了我國房地產(chǎn)投資項(xiàng)目造價管理的主要策略。期望通過本文的分析，可以讓讀者對我國房地產(chǎn)投資項(xiàng)目造價管理有更為深刻的認(rèn)識。

1、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造價管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對我國的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有著極其重要的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資所涉及到的資金鏈廣、數(shù)額大，為了更好地對龐大的資金流進(jìn)行控制，就必須要加強(qiáng)造價管理。造價管理工作貫穿于房地產(chǎn)工程建設(shè)的每個環(huán)節(jié)，造價管理的內(nèi)容復(fù)雜，在每個建設(shè)階段都有不同的內(nèi)容。

（1）設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的主要階段，設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目造價的控制。在設(shè)計(jì)階段，首先要通過設(shè)計(jì)招標(biāo)選擇最佳的設(shè)計(jì)單位；然后再通過限額設(shè)計(jì)，對工程造價進(jìn)行有效的控制，對投資限額進(jìn)行合理分解和使用。另外，還必須要控制好設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量以及施工圖紙的設(shè)計(jì)深度。最后，再委托設(shè)計(jì)監(jiān)理管理，對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，在設(shè)計(jì)階段充分挖掘節(jié)省投資的潛力。

（2）招投標(biāo)階段

招投標(biāo)階段的造價管理主要有五項(xiàng)工作要完成。第一，控制招標(biāo)過程中的成本。招投標(biāo)是業(yè)主選擇施工單位、材料供應(yīng)商的主要方式，招投標(biāo)工作對房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資控制、質(zhì)量和進(jìn)度管理有著及其重要的作用。第二，要對投標(biāo)單位的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查。第三，招標(biāo)文件的編制工作必須要做到位，造價管理人員必須要對影響工程造價的眾多主、客觀因素進(jìn)行預(yù)測、分析以及評價。第四，選擇合理低價的投標(biāo)單位成為中標(biāo)者，避免投標(biāo)單位故意壓低成本形成惡意競爭。第五，合同的簽訂工作必須要規(guī)范到位。

（3）施工建設(shè)階段

施工階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目從施工圖紙轉(zhuǎn)換為建筑實(shí)物的過程，也是項(xiàng)目投資額度最大的階段。為了更好的落實(shí)造價管理工作，必須要加強(qiáng)對施工過程的管理。施工階段造價管理工作的主要內(nèi)容是：規(guī)范合同管理，控制工程索賠，通過一系列技術(shù)措施，加強(qiáng)對項(xiàng)目資金的有效控制，通過有效的經(jīng)濟(jì)措施加強(qiáng)對項(xiàng)目工程的管理。

（4）竣工決算階段

竣工階段是成本控制的最后階段，在此階段，工程造價管理工作是：根據(jù)合同規(guī)定的計(jì)價條款、招投標(biāo)過程中整理的重要資料、竣工資料以及國家與地方的相關(guān)法律法規(guī)條款，對工程款進(jìn)行仔細(xì)審核，核實(shí)實(shí)際的工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，保證最后所審核的結(jié)算是工程造價的真實(shí)體現(xiàn)。

2、我國房地產(chǎn)投資造價管理的主要問題

（1）法律法規(guī)不健全

相比以前，我國的法制建設(shè)工作已經(jīng)取得了巨大的成就，但是隨著時代的發(fā)展和進(jìn)步，又出現(xiàn)了很多新的違法現(xiàn)象。這就導(dǎo)致以前的法律不能適應(yīng)現(xiàn)代社會發(fā)展的需要，建筑行業(yè)亦是如此。尤其是我國加入世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易組織以后，我國的很多法制法規(guī)與世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易組織的相關(guān)法律存在違悖，導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)一直很難與世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易組織完全同步。由此可見，加強(qiáng)行業(yè)立法，與國際法律接軌，是目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。

（2）政府管理不完善

自我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)以來，我國政府就將工程項(xiàng)目的造價管理職能界定為政府的法定行為，由政府主導(dǎo)造價管理工作。但是，政府部門既是國家宏觀政策的制定者，同時也是眾多公共工程項(xiàng)目的投資者。兩者身份重合，這就容易造成政府部門在項(xiàng)目投資造價管理中的職責(zé)出現(xiàn)含混不清的情況。

（3）計(jì)價模式太單一

目前我國工程建設(shè)中的計(jì)價模式：首先是工程造價管理人員必須要根據(jù)施工圖紙計(jì)算出整個工程量，然后使用套定額單價求得直接費(fèi)，然后再根據(jù)有關(guān)的定額取費(fèi)率算出整個工程的造價。但是套定額的計(jì)價模式對政府職能的轉(zhuǎn)變以及市場競爭的發(fā)展有著很大的阻礙作用，嚴(yán)重影響到了我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（4）信息化管理落后

隨著信息時代的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也在積極的應(yīng)用各種信息技術(shù)促進(jìn)自身的發(fā)展，工程造價管理信息化建設(shè)就是具體的表現(xiàn)之一。但是在工程造價管理信息化建設(shè)的過程中也存在著很多問題，導(dǎo)致信息化管理落后。比如，信息資源管理缺乏系統(tǒng)性，造價信息的采集方式落后，信息分類、數(shù)據(jù)格式不統(tǒng)一，信息網(wǎng)的建設(shè)不完善等。

3、我國房地產(chǎn)投資項(xiàng)目造價管理的主要策略

（1）建立完善的工程造價管理體系

首先，必須要強(qiáng)化工程造價管理部門的職能，加快法制建設(shè)的速度，維護(hù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資者、經(jīng)營者、勞動者以及消費(fèi)者的利益。其次，理順不同工程造價主管部門之間的關(guān)系。將政府主導(dǎo)工程造價管理的模式漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)樾袠I(yè)協(xié)會主導(dǎo)工程造價管理。

（2）改革工程計(jì)價方式

工程量清單計(jì)價方式是當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)正在全面推行的一種計(jì)價方法。相對于套定額計(jì)價方式，工程量清單計(jì)價方式能夠更好的幫助企業(yè)獲得更加合理的工程造價，能夠幫助業(yè)主控制投資，有益于市場公平競爭體制的發(fā)展。與此同時，還要建立起與工程量清單計(jì)價方式相配套的管理制度。

（3）加強(qiáng)工程建設(shè)全過程的造價管理

首先，要加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程造價控制與管理工作。其次，加強(qiáng)對招投標(biāo)階段的管理，加強(qiáng)對預(yù)算環(huán)節(jié)的控制。最后，加強(qiáng)對工程造價咨詢行業(yè)的管理。理順工程造價管理的體制，提升房地產(chǎn)行業(yè)的整體素質(zhì)。

（4）建立工程造價管理的良好秩序，完善信息化建設(shè)

提升行業(yè)內(nèi)工程造價管理人員的整體素質(zhì)，使其能做好房地產(chǎn)工程建設(shè)全過程中的造價管理與控制工作。同時，行業(yè)內(nèi)各企業(yè)要充分利用現(xiàn)代化信息技術(shù)，加快工程造價管理的信息化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)信息資源的共享，加強(qiáng)整個房地產(chǎn)行業(yè)的交流，實(shí)現(xiàn)對建設(shè)各階段工程造價管理的動態(tài)控制。

4、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造價管理對提升我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有著極其重要的作用。我國房地產(chǎn)行業(yè)必須要加強(qiáng)對項(xiàng)目投資造價的管理，改革造價管理的模式，加快造價管理的信息化建設(shè)，以此促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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篇（4）

一、民營企業(yè)經(jīng)營用房產(chǎn)節(jié)稅背景

中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，成就了很多民營企業(yè)，在高通脹的背景下，民營企業(yè)在有了閑置資金后， 會考慮購買房產(chǎn)作為辦公場地，一方面可以滿足企業(yè)經(jīng)營的需要，另一方面也可以抵抗通脹、保值增值。然而，多數(shù)企業(yè)在投資購買房產(chǎn)時，都是以公司的名義購買，產(chǎn)權(quán)登記在公司名下，這是非常可惜的，也與投資保值增值的初衷南轅北轍。而且，從很多實(shí)際案例來看，這種民營企業(yè)自有房產(chǎn)的持有策略未必是最優(yōu)的選擇。

二、民營企業(yè)經(jīng)營用房產(chǎn)案例及問題分析

讓我們通過以下幾個案例，來大致了解部分企業(yè)經(jīng)營用房產(chǎn)面臨的瓶頸。

2.1 案例一：企業(yè)投資買房，資產(chǎn)跟經(jīng)營規(guī)模不匹配

甲公司注冊資本只有60萬，由境內(nèi)兩個自然人投資，經(jīng)營服裝，每年會計(jì)報表反映的營業(yè)收入一百余萬，盈利不足5萬元。實(shí)際上，甲公司擁有知名的服裝品牌，在各大都市繁華地段擁有自己的直營店，生意非常火爆。這些直營店是以個體工商戶的形式存在，稅款基本都是核定征收，稅負(fù)比較低。所以，甲公司看起來生意紅火，利潤實(shí)際上都在老板個人口袋，公司沒錢。甲公司打算以公司的名義投資購買房產(chǎn)，一方面便于向銀行抵押貸款，另一方面，向客戶展示自己的實(shí)力，擴(kuò)大競爭力，但同時又遇到以下難題：

1、公司買寫字樓，價值達(dá)五百多萬，但公司每年才一百多萬的營業(yè)額，資產(chǎn)規(guī)模跟經(jīng)營業(yè)務(wù)很不匹配，在以下方面可能對公司不利：

（1）如果營業(yè)額不增長，企業(yè)將會出現(xiàn)虧損。在甲公司所在地的實(shí)際稅收征管業(yè)務(wù)中，如果企業(yè)稅務(wù)上出現(xiàn)虧損，企業(yè)需花大精力對稅局做出情況說明。

（2）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)收益率較低，財務(wù)指標(biāo)不正常，不利于第三方，包括銀行、客戶、稅務(wù)機(jī)關(guān)等對公司的財務(wù)報表分析，影響了外界對公司的業(yè)績評價和再融資過程，也阻礙了眾多潛在投資者。

（3）資產(chǎn)規(guī)模長期明顯高于經(jīng)營規(guī)模，稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行納稅評估時，可能會質(zhì)疑公司賬外經(jīng)營，從而長期耗費(fèi)精力應(yīng)對稅務(wù)檢查。

2、 如果股東不增資、不借款，公司就沒有足夠的資金投資購買房產(chǎn)。

（1）如果增資，根據(jù)《公司法》的規(guī)定，公司以股東投入的資產(chǎn)對外承擔(dān)有限責(zé)任，其股東不愿意投入太多資本。

（2）如果借款，由于是關(guān)聯(lián)交易，根據(jù)《稅收征收管理法》第三十六條等的規(guī)定，其股東擔(dān)心稅務(wù)機(jī)關(guān)會對個人股東核定利息收入征稅（營業(yè)稅及其附加稅費(fèi)、個人所得稅）。

（3）甲公司的股東還有一個擔(dān)憂，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否會質(zhì)疑并調(diào)查股東財產(chǎn)的合法來源？

針對甲公司面臨的難題，只有兩種選擇，要么將更多的業(yè)務(wù)裝入甲公司，擴(kuò)大營業(yè)規(guī)模，然后投資購買房產(chǎn)；要么以股東個人的名義投資購買房產(chǎn)，然后出租給公司使用。

2.2 案例二：企業(yè)必須注銷，房產(chǎn)處置稅負(fù)高

丙公司成立于2003年，由3個自然人投資，均以貨幣資金投資，注冊資本3000萬元。丙公司成立后購買土地建造了一棟辦公樓，建造成本1200萬元。2009年，受金融危機(jī)的影響，丙公司嚴(yán)重資不抵債，難以持續(xù)經(jīng)營，被法院依法進(jìn)行破產(chǎn)清算。此時，該房產(chǎn)已經(jīng)升值到3400萬元，丙公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)繳納了大量的營業(yè)稅及其附加稅費(fèi)、土地增值稅。其股東王某才意識到，當(dāng)初要是個人投資建房租給公司，這時就會減少許多不必要的納稅環(huán)節(jié)，也會大大減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

三、民營企業(yè)經(jīng)營用房產(chǎn)節(jié)稅的持有策略

從以上案例可以看出，房產(chǎn)具有價值高、升值快、處置環(huán)節(jié)稅負(fù)高的特點(diǎn)。針對這些特點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)前涉稅法規(guī)，建議企業(yè)投資房產(chǎn)時，其產(chǎn)權(quán)持有采用以下策略：

1、如果公司持有，應(yīng)當(dāng)由集團(tuán)內(nèi)運(yùn)作規(guī)范、承擔(dān)法律風(fēng)險較小的企業(yè)持有，這類公司的壽命相對要長一些。

2、企業(yè)隨著規(guī)模的擴(kuò)大，業(yè)務(wù)、組織架構(gòu)隨時可能需要作出相應(yīng)調(diào)整，應(yīng)避免房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)因?yàn)榻?jīng)營的調(diào)整而出現(xiàn)變動。一般是將房產(chǎn)放在個人名下，哪個公司需要使用，就出租給這家公司。這樣，不管你投資的企業(yè)如何風(fēng)云變換，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)始終不變，并且相對安全。

現(xiàn)在已經(jīng)有部分民營企業(yè)在香港等境外地稅負(fù)國家或地區(qū)成立企業(yè)進(jìn)行國際資本運(yùn)作，開拓國際業(yè)務(wù)，也有部分境內(nèi)人士及其親屬移民到境外，因此，有部分企業(yè)咨詢是否可以由境外企業(yè)或個人持有房產(chǎn)。根據(jù)我國目前的法律法規(guī)，境外企業(yè)或個人在境內(nèi)持有房產(chǎn)是行不通的，主要是我國境內(nèi)實(shí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控，防止境外熱錢在境內(nèi)炒房，根據(jù)建住房〔2006〕171號、建房〔2010〕186號等文件規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)和個人只能購買自用、自住商品房。如果境外企業(yè)或個人在境內(nèi)購買房產(chǎn)用于出租，屬于經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需要先在境內(nèi)成立外商投資企業(yè)，以外商投資企業(yè)的名義購買房產(chǎn)經(jīng)營。

建住房〔2006〕171號文第一條明確規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

建房[2010]186號文規(guī)定，境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房。在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

綜上分析，對于民營企業(yè)經(jīng)營所需房產(chǎn)，以公司的名義持有，或遇到法律限制，或面臨稅務(wù)風(fēng)險，或面臨高稅負(fù)。如果換一種思路，房產(chǎn)由老板個人持有，出租給公司使用，收取租金，則會“柳暗花明”，不僅可以解決上述案例中公司持有房產(chǎn)所面臨的困惑，還可以為個人股東節(jié)稅。

四、個人投資者持有房產(chǎn)出租給公司策略的優(yōu)勢

個人投資者持有房產(chǎn)，將房產(chǎn)租給公司使用，在稅務(wù)方面和經(jīng)營方面具備以下優(yōu)勢：

1、 可以減少房產(chǎn)過戶轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，避免房產(chǎn)過戶面臨的高稅負(fù)。

目前公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，通過投資到另一家公司后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)、合并、分立等方式，可以規(guī)避一部分稅收，但并非所有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓都可以這樣操作，且操作起來也很復(fù)雜。

（1）利用房產(chǎn)投資，免征土地增值稅有條件限制，根據(jù)財稅字[1995]048號、財稅字[1995]048號文規(guī)定，如果所投資的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資，不免征土地增值稅。

（2）將房產(chǎn)投資到另一家公司后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)，如果被投資企業(yè)僅有房產(chǎn)，沒有其他資產(chǎn)、負(fù)債、勞動力等，避稅的意圖過于明顯，容易被稅局認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓“以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)”，參照國稅函[2000]687號文，稅務(wù)局有可能要求股權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅。

（3）合并、分立免征契稅的政策有期限限制，根據(jù)財稅【2012】4號文執(zhí)行期間為2012年1月1日至2014年12月31日，到期后是否繼續(xù)執(zhí)行，存在不確定性。

（4）合并、分立須符合財稅[2009]59號、國家稅務(wù)總局公告2010年第4號規(guī)定的特殊重組條件，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移才不確定轉(zhuǎn)讓所得繳納企業(yè)所得稅。特殊重組的條件比較苛刻，比如： 具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的；重組后的連續(xù)12個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營活動等。這些條件企業(yè)在操作中往往難以得到稅務(wù)局的認(rèn)可。

2、 房產(chǎn)在個人名下，更適合一些行業(yè)企業(yè)輕資產(chǎn)上市。

公司出資方式可以多樣，但是根據(jù)《公司法》第二十七條規(guī)定：全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的百分之三十。房產(chǎn)在個人名下，合理解決了公司股東以房產(chǎn)投資帶來的貨幣出資金額限制難題，擴(kuò)大了公司的融資渠道。

3、 房產(chǎn)在個人名下，可以提高企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率指標(biāo)。

企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率指標(biāo)是分析企業(yè)運(yùn)營情況的重要指標(biāo)，極大的影響著第三方對企業(yè)的評價。當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率指標(biāo)過低時，對于融資、投資、貸款都會產(chǎn)生不利影響。通過將房產(chǎn)持有在個人名下，可以提高企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率指標(biāo)，利于企業(yè)進(jìn)行發(fā)展、融資。

篇（5）

面對充滿諸多挑戰(zhàn)、機(jī)遇和不確定性的彎道，我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)彎道超越？

在思考這個問題時，筆者想到了杠鈴策略。杠鈴策略在投資上的運(yùn)用，是不主張中庸之道，不主張均衡用力，而是把全部力量分布于兩端：一端是極度的風(fēng)險厭惡，以防范罕見風(fēng)險的發(fā)生；一端是極度的風(fēng)險偏好，用于積極進(jìn)取。就像一個人如有10分力，不是把10分力平均分布在整條線上，而是把全部力量分布在這條線的兩端，5分用于防范極端情況下的風(fēng)險，5分用于出現(xiàn)機(jī)會時的果斷出擊。

基于中國經(jīng)濟(jì)社會處于變革的彎道期，在全社會金融去杠桿化的今天，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，杠鈴策略的實(shí)施可從兩方面入手：

一方面要保持資產(chǎn)負(fù)債表的穩(wěn)健，并時刻防范資產(chǎn)的流動性風(fēng)險；另一方面，越在主流預(yù)期悲觀的時候，越要緊盯可能出現(xiàn)的投資良機(jī)，敢于果斷出擊。

結(jié)合前面對利率市場化、房地產(chǎn)調(diào)控方式轉(zhuǎn)變、人民幣資本項(xiàng)目開放、股票發(fā)行注冊制改革、國企改革和移動互聯(lián)的分析，在彎道期，投資策略需以杠鈴策略為基礎(chǔ)，按照一定思路調(diào)整大類資產(chǎn)組合。

首先，要適度降低資產(chǎn)組合中的房產(chǎn)比重。盡管我國房產(chǎn)的剛性和改善需求依然強(qiáng)勁，房產(chǎn)的居住屬性不可替代，但考慮到房價已居歷史高位，加之居民資產(chǎn)組合中房產(chǎn)占比已高達(dá)60%以上，因此房產(chǎn)繼續(xù)升值的空間有限，其投資屬性在未來相當(dāng)長的一段時期內(nèi)將逐漸弱化。

其次，要牢固樹立理性的股權(quán)定價理念，提升資產(chǎn)組合中優(yōu)質(zhì)股權(quán)資產(chǎn)的比重。我們切不可忽視股票發(fā)行注冊制改革和人民幣資本項(xiàng)目逐步開放對A股市場的深遠(yuǎn)影響，目前是逐漸調(diào)整投資組合，買入被嚴(yán)重低估的優(yōu)質(zhì)股票和股權(quán)資產(chǎn)的絕佳時機(jī)。

再次，需提升對債權(quán)資產(chǎn)的風(fēng)險識別和風(fēng)險定價能力。在利率市場化快速推進(jìn)的今天，剛性兌付正在被打破，只要深入研讀目前市場上各類所謂“無風(fēng)險資產(chǎn)”的合約，不難發(fā)現(xiàn)其畸高的“無風(fēng)險收益”是偽的。

篇（6）

雖然目前房地產(chǎn)市場處于調(diào)整過程中，但專家表示這并非意味著房產(chǎn)就失去了投資的價值，只不過投資房產(chǎn)需要更加注重投資策略。

投資房產(chǎn)穩(wěn)取豐厚回報

李志楓是土生土長的上海人，前些年他把自己的投資組合做了調(diào)整，獲得了意想不到的收獲。他投資的方向主要集中在股市和樓市，當(dāng)然，最讓他感到滿意的還是在房產(chǎn)方面的投資。

其實(shí)，在房產(chǎn)投資方面李志楓屬于后知后覺型。當(dāng)溫州人在上海開始炒房時，他的注意力還放在股市上，雖然當(dāng)時股市并沒有多少機(jī)會。直到2004年的秋天，他去一個朋友家做客，發(fā)現(xiàn)原來經(jīng)濟(jì)情況與自己差不多的朋友，因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)如今已住上了別墅，過著富足的生活。這對他的觸動很大。

從朋友家里回來之后，李志楓開始關(guān)注房產(chǎn)。朋友建議他，市中心的小戶型住宅值得投資。“因?yàn)槭兄行牡男》孔尤菀壮鲎猓铱們r也不是特別高，適合一般的工薪階層投資。”他回憶說。

與其臨淵羨魚，不如退而結(jié)網(wǎng)。李志楓在徐家匯附近找到一套總價約45萬元兩室戶，兩個房間可分開單獨(dú)出租，月租金收入至少有1500元，他初略計(jì)算了一下，根據(jù)當(dāng)時的利率水平，向銀行申請20年期共20萬元的商業(yè)按揭貸款，每個月還款額為1320多元(等額本息還款法)，租金收入完全可以用于還貸。李志楓沒有猶豫，當(dāng)即拍板買了下來。

隨后，他又在浦東陸家嘴、莘莊尋找投資目標(biāo)。雖然在2005年初國家對樓市開始調(diào)控，當(dāng)時各種各樣的悲觀消息漫天飛，而且也不斷有溫州炒房客在報紙上現(xiàn)身說法，認(rèn)為房產(chǎn)已經(jīng)失去了投資價值。李志楓雖然一度也曾彷徨動搖過，但最終他覺得房產(chǎn)投資相對是比較安全的，因此堅(jiān)持了下來。他說：“我不像溫州人那樣，完全利用金融工具，而是給自己留有余地，因?yàn)槲颐客顿Y一套房產(chǎn)，總會根據(jù)月租金來倒推我的按揭貸款總額，這樣我不存在資金鏈斷裂的風(fēng)險，因此只要租金水平不下降，我的投資還是安全的。”

時至今日，李志楓已經(jīng)投資了4套小戶型住宅，雖然每個月需要向銀行歸還近8000多元的房貸，但這些都不會成為負(fù)擔(dān)，因?yàn)殡S著近兩年上海房租水平的整體上漲，租金收入已經(jīng)超過萬元，除了還貸還有結(jié)余。

李志楓認(rèn)為自己的投資還是比較劃算的，目前這4套房產(chǎn)的市值已接近300萬元，而自己的前期投入不到100萬元，投資收益頗豐。而如果把這些現(xiàn)金都存在銀行，兩三年的利息收入也不過十來萬元，而實(shí)際購買力還會隨著物價的上漲而有所下降。如果是全部投入股市，雖然能在剛剛過去的牛市里狠狠“撈上一票”，但誰又敢保證他不會在這波熊市中沉淪下去而前功盡棄呢?

李志楓準(zhǔn)備長期持有這些房產(chǎn)，用以養(yǎng)老。他開玩笑說：“即使我退休完全沒有退休金，光靠這4套房產(chǎn)的租金也能生活得很好。”他對自己將來的生活很有信心。目前市場又陷入觀望期，李志楓又在開始尋找物業(yè)，不過他這次考察的主要目標(biāo)是上海外環(huán)線附近的區(qū)域。他認(rèn)為龍柏板塊會受到軌道交通10號線的建成通車而愛到更多的關(guān)注。

何時投資房產(chǎn)?

房產(chǎn)是投資品種中一個很重要的組成部分，但是投資房產(chǎn)首先需要處理好節(jié)奏問題。

當(dāng)然首要問題是要掌握大勢，就如投資股市一樣，在熊市要學(xué)會休養(yǎng)生息，保存資金實(shí)力。樓市也有牛熊之分，如何避開熊市也是投資者需要認(rèn)真對待的問題。目前房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整階段，房價出現(xiàn)一定程度的回落，市場處于膠著狀態(tài)。這樣的市場還有投資機(jī)會嗎?

專家對中國房地產(chǎn)市場的長期走勢還是看好。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授表示，雖然目前房地產(chǎn)市場已進(jìn)入調(diào)整階段，但是根據(jù)中國的經(jīng)濟(jì)走勢來看，長期還是看漲的。“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場價格回落，是因?yàn)榍耙欢螘r間上漲過快，短期內(nèi)回調(diào)在情理之中。不過從長期來看，房價還是要上漲的。”他說。

《理財周刊》首席理財顧問徐建明也表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)。他認(rèn)為就目前的情形來判斷，房產(chǎn)依然是一個很好的投資品種。“我看好房產(chǎn)20年。”他樂觀地表示。由此看來，房產(chǎn)投資機(jī)會仍然存在。

對于個人而言，何時可以開始投資房產(chǎn)?理財專家認(rèn)為，需要根據(jù)自己的生命周期來把握投資理財組合。徐建明表示，對于剛剛走人社會的大學(xué)畢業(yè)生，一般以投資金融產(chǎn)品為主，而到了中年，則可以根據(jù)自己的資金量大小來決定是否投資房產(chǎn)。

長期持有是關(guān)鍵

房產(chǎn)投資不能與投機(jī)相提并論。因此對于投資者來說，投資房產(chǎn)要堅(jiān)持長期持有的策略。

專家表示，在過去的幾年里，由于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不理性因素，致使房價飆升，因而也讓一些投機(jī)者獲得了暴利。但目前國家一系列政策對投機(jī)行為進(jìn)行了嚴(yán)格限制，如禁止期房轉(zhuǎn)讓、對5年內(nèi)出售房產(chǎn)的行為征收高額稅收等政策，都在很大程度上限制了投機(jī)行為。理性的投資行為是使資產(chǎn)保值增值，而從房價長期穩(wěn)步增長的趨勢來看，長期持有才是硬道理。

至于如何投資房產(chǎn)，技巧有很多，不過專家提醒要留意兩大原則，其一是不要盲目貪大，其二當(dāng)然就是要注重租售便利。

專家表示，投資房產(chǎn)一定不能盲目貪大。此前一段時間，深圳的投資者就因?yàn)闊o法及時售出手中的房產(chǎn)，而致使資金鏈緊張，出現(xiàn)“斷供”現(xiàn)象。徐建明表示，目前房產(chǎn)投資者都借助了金融工具，向銀行申請按揭貸款。金融工具的杠桿作用放大了投資效應(yīng)，但同時也放大了風(fēng)險。如果在投資房產(chǎn)時，因?yàn)樨澊蠖鴮?dǎo)致資金壓力過大，一旦市場情況出現(xiàn)變化，應(yīng)對起來會很困難。

篇（7）

    房地產(chǎn)市場GERT網(wǎng)絡(luò)模型算法設(shè)計(jì)

    定理:設(shè)Wr(s)(r=1,2,…,n;n≥1)為節(jié)點(diǎn)u到節(jié)點(diǎn)v的第r條直達(dá)決策信息流動路徑的等價傳遞函數(shù),Wi(Lm)為m階環(huán)中第i環(huán)的等價傳遞函數(shù),則節(jié)點(diǎn)u到節(jié)點(diǎn)v的等價決策信息傳遞函數(shù)Wuv(s)的表達(dá)式為(式略)puv=Wuv(s)Wuv(0)。(7)節(jié)點(diǎn)的決策概率是外部環(huán)境的映射函數(shù),也是相鄰節(jié)點(diǎn)之間決策信息的映射函數(shù)。節(jié)點(diǎn)的決策概率受多方面的約束,因此很難直接求出其最優(yōu)決策概率。節(jié)點(diǎn)的決策過程是節(jié)點(diǎn)與外部環(huán)境及相鄰節(jié)點(diǎn)進(jìn)行協(xié)商博弈的過程,通過各節(jié)點(diǎn)的協(xié)商博弈,資源達(dá)到帕累托最優(yōu),此時節(jié)點(diǎn)所做決策是最優(yōu)策略,利用最優(yōu)策略中的決策信息可求出節(jié)點(diǎn)在每個行動中的決策概率范圍。證明:由實(shí)際背景易知該模型必有可行解。從模型中決策概率范圍、決策概率規(guī)范性約束的形式可以看出,該模型的可行解有界。根據(jù)目標(biāo)規(guī)劃理論,任意可行域有界的單目標(biāo)規(guī)劃一定可以在其可行域上達(dá)到最優(yōu),因此模型存在最優(yōu)解。由此定理3得證。

    房地產(chǎn)市場GERT網(wǎng)絡(luò)模型求解

篇（8）

指數(shù)的高低是市場一致預(yù)期和流動性共同作用的結(jié)果。南方績優(yōu)關(guān)心的并不是絕對指數(shù)的高低，而是目前指數(shù)背后代表的市場一致預(yù)期和流動性變化的趨勢。如果兩者都沒有發(fā)生改變，市場整體趨勢也不會發(fā)生重大改變。

目前經(jīng)濟(jì)依然在沿著復(fù)蘇軌道穩(wěn)定運(yùn)行，整體流動性環(huán)境并沒有發(fā)生明顯變化，降低倉位不是第一選擇。如何把握經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的節(jié)奏，發(fā)掘經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇每個階段中最受益的行業(yè)和公司，尋找不同行業(yè)的相對價值，才是目前南方績優(yōu)管理組面臨的最大挑戰(zhàn)。

南方績優(yōu)認(rèn)為，民間投資尤其是房地產(chǎn)投資，將成為下一步經(jīng)濟(jì)增長的主力。以政府投資為代表的“看得見的手”已經(jīng)將中國經(jīng)濟(jì)從休克中拯救出來。接下來，隨著市場信心恢復(fù)，資產(chǎn)價格穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)重回原有軌道運(yùn)行，以利潤為核心的“看不見的手”將成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的主力。房地產(chǎn)作為拉動內(nèi)需的龍頭，其地位無可替代。整個房產(chǎn)行業(yè)目前依然處于恢復(fù)期，房產(chǎn)開工增速依然低于其他基建投資速度，未來還有較大提升空間。三季度南方績優(yōu)將圍繞房產(chǎn)投資增長恢復(fù)這一主線，除了房產(chǎn)行業(yè)之外，還會關(guān)注受益于房產(chǎn)投資拉動的其他中游行業(yè)。看好與礦產(chǎn)資源和虛擬經(jīng)濟(jì)相關(guān)的行業(yè)、強(qiáng)周期的中游制造業(yè)與低碳經(jīng)濟(jì)相關(guān)的電力設(shè)備、新能源汽車等行業(yè)以及與城市化、工業(yè)化進(jìn)程相關(guān)的房地產(chǎn)和耐用消費(fèi)品行業(yè)。

注重行業(yè)配置有效性

篇（9）

下面我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對性的市場營銷策劃書：

房產(chǎn)行業(yè)解決方案：

09年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時期，本月初國務(wù)院正式聲明不會政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認(rèn)真研究購買者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營銷難題：

精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：

1）樓盤客群細(xì)分；

2）精準(zhǔn)短信營銷平臺；

3）精準(zhǔn)郵件營銷平臺；

4）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行；

5）目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。

房產(chǎn)專項(xiàng)規(guī)劃：

1）數(shù)據(jù)庫建立；

2）數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立（短信、郵件平臺）

3）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。

商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：

1）商圈分析；

2）地產(chǎn)主題設(shè)計(jì)；

3）招商方案與執(zhí)行；

4）集客策略。

中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：

1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；

2）高端客戶數(shù)據(jù)庫分析；

3）數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行；

4）項(xiàng)目推介會執(zhí)行規(guī)劃。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營銷模式。

篇（10）

中圖分類號：F293.3　文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A　文章編號：1673－291X(2009)05－0070－02

一、新形式下房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)

(一)金融危機(jī)的影響

源于美國的金融危機(jī)愈演愈烈，已經(jīng)發(fā)展為全球性的金融危機(jī)。對于資本市場比較開放的一些國家，嚴(yán)重影響了金融行業(yè)的穩(wěn)定和投資者的信心，甚至使一個國家瀕臨破產(chǎn)(比如冰島)。本質(zhì)上講，這次金融危機(jī)源自于房地產(chǎn)行業(yè)。由于歐美連年的房地產(chǎn)泡沫的爆裂，導(dǎo)致“次貸危機(jī)”爆發(fā)，進(jìn)而影響到投資人的信心，并反過來進(jìn)一步影響房價，最終導(dǎo)致的金融危機(jī)不斷深化。所以可以說房地產(chǎn)泡沫的爆裂是這次金融危機(jī)的“導(dǎo)火索和推手”。

房地產(chǎn)行業(yè)雖說是屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是卻是屬于“資金密集型”行業(yè)，和金融行業(yè)關(guān)系密切。從過去幾年的“流動性過剩”可以看出，信貸在房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)放、外行業(yè)(特別是基金公司等投資公司)及股市融資大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、外資過多的資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、銀行給買房人的過度放貸等等，都是對整個房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展起到了主要的“推波助瀾”的作用。而金融危機(jī)的發(fā)生使這些資金鏈都受到了不同程度的影響。

金融危機(jī)對房地產(chǎn)的具體影響表現(xiàn)在：

1、投資者喪失信心，消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)。金融危機(jī)使得大多投資者對資本市場產(chǎn)生了懷疑，資本市場的信用基礎(chǔ)出現(xiàn)了問題，股市一落千丈，房地產(chǎn)股價也一路殺跌，房價不斷回落，消費(fèi)者一直處于觀望狀態(tài)。房價的不斷走低使得房產(chǎn)不能保值，好多消費(fèi)者買房之后，發(fā)現(xiàn)不長時間內(nèi)同一樓盤價格縮水，去向開發(fā)商索要價差一般都是未果，這在一定程度上打擊了消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。

2、銀根緊縮，房地產(chǎn)資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)大部分都是負(fù)債率很高的企業(yè)，一般通過銀行借債進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，并且借貸金額都是巨大的。金融危機(jī)使得金融系統(tǒng)也提高了警惕，為了保證金融行業(yè)自身的安全運(yùn)轉(zhuǎn)，對其他行業(yè)特別是受政策性影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)的放貸開始壓縮。這對房地產(chǎn)行業(yè)來說，無疑是雪上加霜。金融危機(jī)的影響不是短暫的，對房地產(chǎn)行業(yè)來說需要幾年的緩和期。

(二)人民幣增值的影響

從整體上和短期來看，人民幣升值對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是有利的，但也得看到長期可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響到我國的出口額，如果出口下降，再加上內(nèi)需不足很容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)回落，這將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)受人民幣升值影響，出口量減少，利潤出現(xiàn)下滑，效益不好了，也就會影響這些企業(yè)租用寫字樓，減少辦公場所的投資建設(shè)，這對商業(yè)地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定的沖擊；另一方面，人民幣大幅升值，房地產(chǎn)市場的投資需求過度，很容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫并進(jìn)而影響國家經(jīng)濟(jì)安全。從上個世紀(jì)韓國和日本的發(fā)展歷史來看，房價與幣值升值有一定正向關(guān)系，最初的貨幣升值使得外資對房地產(chǎn)的投資需求增加，投資過熱進(jìn)而導(dǎo)致房價上漲，形成經(jīng)濟(jì)泡沫，而在升值后期外資撤退，房價下跌，泡沫破裂。這在一定程度上影響了整個國家的經(jīng)濟(jì)安全。

(三)國家宏觀調(diào)控政策的影響

房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是鏈條長，“裙帶關(guān)系”多，對整個國民經(jīng)濟(jì)的影響較大，所以易受國家宏觀調(diào)控，特別是貨幣政策的調(diào)控。人民幣升值吸引國際游資的涌入和資產(chǎn)重估的熱潮帶來的房地產(chǎn)價格快速上漲，2005年開始房地產(chǎn)進(jìn)入了蓬勃發(fā)展的全盛時期，2007年達(dá)到歷史高峰。面對這種形勢，國家開始相繼出臺相關(guān)的調(diào)控政策：緊縮信貸。嚴(yán)格限制土地供應(yīng)等。房地產(chǎn)行業(yè)再次面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

2006年以來，尤其是去年的二三季度，由萬科、金地、保利等上市公司為首的主要房地產(chǎn)商大量儲備土地，掀起了一股囤地。然而去年天價所獲得的地塊，現(xiàn)在正成為這些地產(chǎn)公司巨大的包袱。北辰在長沙92億元拍得得新河三角洲地塊，樓面地價為3090.58元/平萬米，按照此樓面價，成本至少6000元/平萬米以上，那么如果銷售價格達(dá)不到7000元/平萬米以上，北辰這個項(xiàng)目必將虧損。而目前在售周邊的項(xiàng)目，均價僅僅略高于5000元，平萬米。

不管房地產(chǎn)行業(yè)需求如何強(qiáng)勁，平均負(fù)債率超過70％的房地產(chǎn)企業(yè)，在金融杠桿調(diào)控前實(shí)在是脆弱得不堪一擊。相比行政手段，金融杠桿對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的效果要更明顯。銀根緊縮，首當(dāng)其沖受到影響的就是對金融資本高度依賴的房地產(chǎn)行業(yè)，而最先被調(diào)整的，當(dāng)然就是去年、前年極度囤積土地準(zhǔn)備擴(kuò)張的那些地產(chǎn)企業(yè)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對策略

目前。我國房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)，基本上來自于大環(huán)境的變化，不管是金融危機(jī)還是緊縮的貨幣政策，都是房地產(chǎn)行業(yè)所無法控制的，需要國家的相關(guān)調(diào)整來解決。投資者和市場對2008年的資金緊縮最為關(guān)注，不過資金緊縮不會是全面規(guī)模壓縮。再融資的緊縮主要體現(xiàn)為融資條件的提高和融資頻率的控制。比如，對公開增發(fā)的募集資金投向進(jìn)行控制，要求土地證、用地規(guī)劃證的法律手續(xù)完備等，而對于解決同業(yè)競爭、提高上市公司競爭優(yōu)勢和成長性的股權(quán)融資不會停止。

2008年的宏觀調(diào)控政策來看，降低流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，促進(jìn)房屋流通成為國家穩(wěn)定房價的一個手段。財政部、國家稅務(wù)總局3月發(fā)出通知，個人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個人出租住房取得的所得減征10％的個人所得稅，國家在對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收實(shí)行這些優(yōu)惠政策，目的就是刺激內(nèi)需。

從2008年5月以來，各地相繼出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低購房支出在居民實(shí)際收入中的比重能真正提升房地產(chǎn)的交易。宏觀經(jīng)濟(jì)減速、實(shí)際收入下降延長了房地產(chǎn)調(diào)整的時間；按揭利率降低可以減少實(shí)際房價，不過應(yīng)用具有剛性；目前市場成交量來自于剛性的自住需求，只有房價的調(diào)整才能帶來成交量的上升，目前調(diào)整仍會繼續(xù)，房價仍然有內(nèi)在調(diào)整的需要。由于一方面受制于中央嚴(yán)格的政策規(guī)定、另一方面受制于有限的地方財力，因此，力度和優(yōu)惠程度均有限，沒有改變市場成交下滑的趨勢。其實(shí)宏觀政策的目標(biāo)是保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，而不是救房價和救開發(fā)商。

房地產(chǎn)行業(yè)可以在能控制的范圍內(nèi)從以下幾個方面采取策略：

1、價格策略

最近幾年城市化的不斷推進(jìn)，使得城市房產(chǎn)需求具有一定的剛性。城市化首先表現(xiàn)為城市數(shù)量和地域的擴(kuò)張，同時帶來城市人口的增長和對住宅的需求，我們以城市化每年增加的百分點(diǎn)數(shù)來測算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面積。我們發(fā)現(xiàn)，城市化所增加的人口每年將新增3，5―

5.3萬平方米住宅的需求量，而這部分住宅需求基本上需要從商品房市場滿足。所以說房價具有一定的剛性，如果在目前大多消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)之際，再適當(dāng)?shù)膶οM(fèi)者進(jìn)一步讓利，不但可以增強(qiáng)消費(fèi)者欲望，也可以及時回籠資金，以增強(qiáng)企業(yè)的運(yùn)營能力。在價格政策上，房地產(chǎn)商還需注意的一點(diǎn)是：同一樓盤或同一地段的房產(chǎn)價格不能在短時間內(nèi)大幅跳水，這樣只會加重消費(fèi)者的觀望情緒，誰也不愿去買不斷貶值的房產(chǎn)。

2、變換銷售策略。在目前房市低迷的情況下。商家應(yīng)該變換營銷策略，比如，加大廣告力度，根據(jù)一般人的心理，人們更愿意為知名度比較高的東西買單，從心理上覺得“物有所值”；再比如，通過各種方式促銷，最近長沙有商家出奇招，只要通過該公司購買洗面奶、白酒等消費(fèi)品，超過一定金額后，就可以送一平米的房子，買主可以將這一平米房子在網(wǎng)上再轉(zhuǎn)手，等湊齊幾十平米后就可以作為首付去找房產(chǎn)商要房子；還可以通過提高服務(wù)質(zhì)量來增加銷售量。

3、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房產(chǎn)商可以提供多種形式和結(jié)構(gòu)類型的房產(chǎn)，比如，增加國家政策范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，同時增加雙限房和廉租房兩個種類，在目前經(jīng)濟(jì)疲軟的現(xiàn)狀下，應(yīng)該主要提供面向城市中低收入階層不同層次的基本住房。這也符合國家的兩分法的大政策，即把中低收入階層的住房需求從純粹由市場價格調(diào)節(jié)的商品住宅體系中分離H{來，通過由政府利用財政保障土地供應(yīng)、開發(fā)資金、銷售對象等開發(fā)條件的供給，而占人口大多數(shù)的中高收入階層對商品房的居住、消費(fèi)和投資功能則通過依靠市場調(diào)節(jié)的市場化住宅體系來滿足。當(dāng)然，面向中低收入者的住房開發(fā)利潤空間不是很大，但國家也給了房產(chǎn)商相應(yīng)的優(yōu)惠政策，在目前低迷的樓市狀況下，也不失為一種較好的策略。