醫院微觀市場分析匯總十篇
時間：2023-08-18 17:39:00
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篇（1）
中圖分類號：K928.73 文獻標識碼：A 文章編號：
由于某市人大、政協辦公樓剛建成，周邊道路尚未形成，場地內建筑垃圾堆積，西部圍墻沿線土方沒有到位。根據工程設計要求，需要挖除建筑垃圾，回填種植土；開挖水池，塑造地形；以開放式濱水景觀貫穿于整個環境，以中心休閑廣場為景觀核心，打造主次分明各具特色的濱水景觀。
一、園林綠化工程中施工組織設計的編制
（一）園林綠化工程概況
工程概況中應說明：工程地點、工程規模、工程內容、質量要求、創優計劃目標、園林綠化配置和計劃開竣工日期等內容。
1、中心休閑廣場和親水廣場作為市辦公樓綠化環境設計的主要景觀節點，是本工程施工的重點，此部位的施工質量至關重要，關系到本工程的施工質量。因此在施工中要重點關注此部位的施工質量。2、本工程要求種植的大樹樹種種類多、規格大、種植數量也大，如香樟和對節白蠟，要求胸徑達到20CM以上；胸徑12CM以上的大樹有廣玉蘭、欒樹、香花槐、楓香、女貞等，數量達195多株。其中的楓香、香樟等樹木不容易移栽成活，施工時要注意栽植的各個技術環節。
（二）園林綠化工程施工準備
1、施工組織機構設置：公司質安部門、項目經理、質量員、安全員、施工員、資料員、材料員、環保員。
2、園林綠化技術準備：現場踏看收集分析施工有關文件及技術資料專業圖紙會審，進行設計及施工技術交底，制訂最佳施工方案。
（三）園林綠化施工部署及主要部位施工方案
1、測量工程
1.1測量設備投入計劃
1.2測量方法步驟制訂
1.3測量保證措施 成立項目部測量小組
2、園林小品工程
基礎工程施工方案、主體結構施工方案、裝飾工程施工方案、木結構施工方案等。
3、園路及鋪裝工程
基礎工程施工方案、鋪裝工程施工方案等。
4、綠化工程
4.1栽植基礎工程： 略
4.2土方工程：土壤改良、土方造形、根據各地園林綠化技術規程。
4.3栽植工程：A定點放樣，B種植穴挖掘，C樹木起掘，D樹木裝運，E樹木栽植，F地被植物類工程。
以某市城市廣場地面工程為例，該園林綠化工程中胸徑50厘米的大樹栽植有160多株，為確保大樹移栽的成活率，達到預期的園林景觀效果，專門成立大樹全冠移栽QC課題小組進行科技攻關，取得了成功的經驗，達到了科技攻關的預期效果。具體技術措施如下：種植穴挖掘后設置20-30厘米砂石濾水層，樹木起掘采用3×3×1.2米木箱包裝法，樹木裝運采用木箱機械吊裝法，樹木栽植采用漿灌法，植物生根粉泥球處理，上設透氣管養護，采用電磁閥控制的全光自動噴霧技術措施。
4.4養護管理工程：根據季節不同和植物季相的變化，編制相應的養護技術措施和養護勞動力的投入量。
（四）園林綠化工程施工總進度計劃
1、按合同約定的工期，采用立體平行交叉作業編排施工班組。
2、采用橫道法或網絡法編制施工總進度計劃。
（五）園林綠化工程各項資源需要量計劃
1、施工機械設備的投入方案
2、勞動力組織投入方案 工程勞動力投入分布圖
3、物資供應計劃方案
（六）園林綠化工程施工場地總平面布置編制內容：
1、臨時圍護及臨時設施
2、材料土方運輸線路及入口分布
3、工程材料堆放布置
4、臨時施工用水用電分配圖
（七）質量工期安全降低成本及高溫雨季施工的技術組織保證措施
1、質量保證措施：質量保證五大要素—人機料法環、三級質量保證體系、質量目標責任制、措施材料及成品半成品質量控制。
2、工期保證措施：做好開工前準備工作，按總進度計劃編制：日周月計劃并逐級保證合理安排夜間作業、合理安排勞動力工種之間立體平行交叉作業。
3、安全文明施工保證措施： 建筑施工安全檢查標準JGJ5999三級安全保證體系、三級安全教育百日安全競賽、封閉施工設置安全警示標牌、現場專職保潔及環境衛生。
4、降低成本措施：工程質量一次性驗收達標，減少返工損失的現場科學管理，減少二次搬運費用的材料組織采購，質優價兼合理安排施工調度，縮短工期，減少人工機械與周轉材料費用支出。
5、雨季高溫季節性技術保證措施：工地現場合理搭設臨時遮雨棚，確保工程進度并采取現場防雷防電措施，及時落實園林綠化苗木抗旱養護。
（八）園林綠化工程主要技術經濟指標
1、編制工程進度目標
2、編制工程質量目標
3、編制材料消耗控制
4、編制機械使用和成本費用控制
三、園林綠化工程中施工程序的安排原則
（一）遵循園林綠化工程施工工藝及技術規則，合理安排施工程序。
園林綠化工程與市政建筑類工程在施工工序上有著共同的特性：全場性工程的施工單位工程的施工，園林綠化工程中首先應完成場地平整與測量定位等全場性工程，然后按單位工程的劃分逐個或交叉進行園林小品工程、園路鋪裝工程、綠化工程、綠化給排水及噴灌工程、電氣安裝及燈光照明工程，這樣不僅有利于工程施工的相互銜接，減少工種之間時間上的交叉沖突，而且有利于節約工程成本，提高工程文明施工程度。
（二）采用流水施工方法和網絡計劃技術，組織有節奏均衡連續的施工。
園林綠化工程中流水施工方法和網絡計劃技術的采用，有利于工程項目的計劃管理與順利實施，而且會帶來很大的技術經濟效果以園林綠化栽植工程為例：
1、栽植工程無節拍專業流水施工方法
1.1確定園林綠化施工起點流向，分解施工過程 六大過程
1.2確定園林綠化施工順序，劃分施工段 具體見栽植工程施工部署
1.3計算各個施工段上的流水節拍 累加數列
1.4確定相鄰兩個專業工作班組間的流水步驟
1.5計算流水施工的計劃工期
1.6繪制流水施工的進度表
2、栽植工程網絡計劃技術
（三）科學地安排高溫或冬雨季節施工項目，保證全年生產的均衡性和連續性。
園林綠化工程受氣候季節和植物季相變化的影響非常明顯，在編制園林綠化工程施工部署及施工方案時：必須采取常綠落葉與喜陽陰性等搭配樹種和在高溫冷冬季節的技術措施。土方工程應避開雨季作業，以防土壤團粒結構的破壞，從而影響植物生長所依賴的立地條件。
（四）盡量采用國內外先進的施工技術和科學管理方法
園林綠化工程中施工組織設計的編制涉及到大樹移栽或大面積草籽混播等技術要求高的環節或直接影響工程質量的工程項目，應及時采取QC課題小組進行科技攻關，并同時將成果轉化為工程施工的技術措施，提高工程勞動生產率，保證工程質量，縮短工期，降低工程成本。
（五）盡量減少暫設工程，合理儲備物資，減少物資運輸量，科學布置施工平面圖。
園林綠化工程的特性一般為工期較短、施工時效快，因而在編制施工組織設計時，臨時設施應采用可再用性的移動用房；園林綠化苗木、安裝管材及其他材料一般實行有計劃采供，而不采用物資儲備方式；土方工程要求就地取土或選擇最佳的運輸方式工具和線路，減少運輸量上的成本支出科學合理地布置施工平面圖，有利于減少施工用地的占據，為工程項目立體平行交叉施工作業提供場地條件，降低工程成本。
結語：
本工程施工的難點：開放式濱水景觀貫穿于整個環境的南北，每個景點之間互具連貫性，依靠水體形成流暢的景觀視線，因此水體是各個景點聯系的紐帶，水是本工程環境設計的核心。水體的防滲成為本工程的難點。在施工中要嚴格按照設計和有關施工規范要求施工，做到質量過硬、萬無一失。
參考文獻：
篇（2）
[中圖分類號]R197.322 [文獻標識碼]B [文章編號]1673－7210(2009)02(c)－100－02
現代化大型醫療設備通常投資大、科技含量高、更新換代產品推出的間隔時間短，因此，購置設備前進行充分、科學的市場調查和論證分析是投資成功與否的關鍵。隨著市場經濟的發展，市場需求量、市場占有率和市場風險分析等瑚資管理理論。已廣泛應用于大型醫療設備的投資分析。但是，在運用這些方法進行投資評價分析時，一些對評價指標有著重要影響的因素，又常常會被忽視，因而影響決策者的正確判斷。現對大型醫療設備投資的市場分析不能忽視的幾個重點問題分析如下：
1 市場需求量的分析
1.1市場需求總量分析
所謂市場需求量，就是指該醫療設備所針對的病種在醫療的市場范圍內的發病率情況調查。醫院根據對市場的調查和相關信息數據的采集以后，能夠得到這類患者的發病率等數據，據以計算市場需求的總量。以血液透析為例：通過調查，一般需要進行血液透析的患者在大連地區占全部人口的0.2‰，我院地處大連市，全市人口220萬，按此計算。全區需要進行血液透析的人數為440人。通常情況，每位患者2天1次，也就是說，每天僅有220人次需要進行血液透析。
1.2市場結構分析
市場結構就是醫院面對的市場所覆蓋地區的居民結構，進行市場結構分析就是為了判斷在總需求環境下，有多少需求是真實的需求。因為有許多需求可能是有病不能就醫，或者選擇其他替代方式診斷或治療。一般來說，市場細分可按以下幾個分類進行細分，如：按年齡段細分(10歲以下，10－20歲，20－40歲等)，不同年齡有不同的發病率，因此，年齡段細分有利于判斷發病率的準確性；按城鄉細分(城鎮、農村)。由于城鄉居民的收入水平和知識結構差異，決定他們對同種病可能做出不同的治療選擇；按家庭收入水平細分(家庭年收入2萬元以內，年收入2－10萬元，年收入10－50萬元，年收入50萬元以上)，由于收入水平的不同，決定消費水平的不同，消費水平的差異也會做出不同的治療選擇：按知識結構細分(初中及以下、高中和中專、大學、研究生及以上)，不同知識結構的人對醫療知識的了解不同，這種差異也會做出不同的治療選擇。市場結構分析一般國家統計局或地方統計局會每年或定期，進行市場細分，才能夠得到真實的需求量。
1.3醫院的市場占有率分析
醫院的市場占有率就是醫院面對的市場所覆蓋地區的同種患者來院就醫的份額。市場占有率數據的分析指標很多，通常我們可能對宏觀數據和微觀數據進行分析，宏觀數據有：醫院的醫療收入占本地區醫療收入的份額、醫院占本地區的醫療保險份額。微觀數據有：醫院在本地區在本病種的診斷水平；醫院在本地區在本病種中的專家數量、醫生數量、床位數量、床位使用率、床位周轉率；醫院在地區在本病種的影響力等。通過以上數據的分析，就能夠準確得出醫院市場占有率，以及本地區同種醫療設備的數量及其占有率。
1.4市場實際需求量分析
通過對市場需求總量分析、市場結構分析和醫院的市場占有率分析，就能夠得到醫院在本病種中可能的醫療市場，以血液透析為例：大連地區總需求量為每天220人，其中，有25％在農村，遠離醫院，沒有就醫條件，有15％的城鎮居民家庭年收入水平在2萬元以內，沒有就醫能力。能夠有條件和能力就醫的患者只有60％。醫院在血液透析方面專家僅2人，在本地區沒有絕對影響力，市場份額為20％，從而可以得出，醫院可能在血液透析方面的病源數量為每天220x60％×20％＝26人次。
2 設備的利用率分析
我們進行市場需求量的分析是為了提供設備的利用率分析，設備的利用率分析是醫療設備是否投資的關鍵問題。只有設備的利用率比較高，設備的購置才有意義，才能夠為醫院的社會效益和經濟效益發揮作用。筆者以CT為例：根據CT的不同型號，CT的利用率是不同的，一般而言，16層CT的總工作量為50000次，折合每天平均工作量為23人次，一天最高使用人次為40次，平均每做一次CT耗時約15分鐘，滿負荷工作每天工作時間為6小時。我院進行CT檢查的患者每天15人次，通常每周一做CT檢查的人略多一些，約20人左右，最高能夠達到28人次。如果購置16層CT機，平均每天進行CT檢查的利用率為15/23＝65％。極限利用率為28 /40＝70％。如果使用8層CT，CT機的利用率為120％；如果使用32層CT機，CT機的利用率為30％。通常情況下，必需的醫療設備利用率應高于20％，基本的醫療設備利用率應高于30％；提高醫療競爭力的醫療設備利用率應高于40％，提高醫療診療水平的醫療設備利用率應高于50％，提高醫院經濟效益的醫療設備利用率應高于60％，只有醫療設備利用率高于上述指標，說明醫療設備的投資才是應當的。
3 進行醫療設備投資的市場調查分析還應考慮的幾個問題
3.1醫療設備投資的盈虧分析
投資醫療設備對醫療機構的收入、收支盈虧影響很大。有效、合理的決策可以為醫療機構帶來可觀的效益，而不合理的、不科學的決策只能削弱醫院的盈利能力，甚至使醫療機構不能維持正常的業務收入。因此，投資醫療設備時，必須慎重、認真地進行可行性分析，保證資金收益高于成本。
3.2醫療設備投資未來現金流量分析
我們進行醫療設備投資的目的是了為提高醫院的社會效益和經濟效益，進行市場需求的調查分析和設備利用率的分析，都將為醫療設備投資的未來現金流量分析提供有力的數據，筆者仍以CT機為例：購置一臺16層CT機需要投資300萬元，投資當月即可投入使用，每天以15例患者為基準，收費標準為120元，即全年CT檢查收入為65.70萬元。每一例CT的耗材為15元，全年耗材消耗8.21萬元。需要2名醫生，工資5萬元，水電暖每年2萬元，房屋折舊1萬元，其他支出1萬元，支出總額為17.21萬元，全年現金流入48.49萬元，CT機的一般使用年限為10年，現金流入總量為484.90萬元，現金凈流量為484.90－300＝184.90萬元。說明醫院投資購買16層CT機是可行的。
3.3醫療設備購置對醫療技術和診治水平的影響
篇（3）
二、不對稱信息下的醫療保險市場分析
醫療保險是保險逆選擇發生的重要區域，由于投保人對自己的健康狀況具有足夠的了解，而保險人則很難得到明確的相關信息。在確定的保險價格之下，會發生健康不佳者積極投保的現象。投保逆選擇發生的主要原因在于投保人對保險的標的的質量、環境以及風險等因素以及和個人的損失期望具有密切關系的私人信息等具有足夠的了解，而且保險人由于成本和知識的約束，職能按照醫療保險標的的大類來確定保險費率。當標的的風險水平高于保險費率時，被保險人就傾向辦理醫療保險，反之則自留保險。投保人的逆選擇會導致其后果不斷的循環加強，由于逆選擇提高了保險的平均損失率，導致保險企業虧損。保險人為了減少虧損，就會相應的提高保險費率，這又會導致低風險水平的投標人退出醫療保險。這樣不斷的循環最終將會影響到醫療保險市場的發展，降低了保險市場的效率和質量[3]。投標人的道德風險也是影響保險市場發展的關鍵因素，辦理醫療保險的投標人由于投保的影響，而降低了在事故發生之前的投入，例如堅持不好的生活習慣等，對自己的身體狀況放松警惕等，這在一定程度上造成了事故的發生率。保險欺詐也是醫療保險中常見的消極現象，投標人以騙取保險金為目的，偽造保險事故的原因、故意夸大自己的損失、故意制造醫療保險事故等方式，使保險人因為認識錯誤而支付保險金的行為。保險欺詐是對保險市場信息不對稱的非法利益，是投標人道德風險的違法保險，是違法法律的道德風險行為。由于醫療保險市場中存在高度的信息不對稱現象，所以醫療保險出現之后欺詐也隨之出現。同時這種信息不對稱的現象，還具有比較高的隱蔽性，導致了欺詐隨著醫療保險的不斷壯大而不斷的上升[4]。道德風險增加了醫療保險事故的發生率，提高了保險標的的損失，同時也提高了保險的成本，破壞了保險市場的平衡。在我國的醫療保險市場發展中，由于信息不對稱而導致了一系列的問題，例如過度醫療的問題，表現在對新技術的過度使用、臨終過度治療等不僅浪費了大量的醫療資源，而且也影響了醫療保險的發展。為了降低我國醫療保險中的道德風險，應當在吸取國內外保險檢驗的基礎上，根據我國的醫療保險市場發展黨員實際，從建立完善的制度，把醫患雙方作為解決問題的根本，解決道德風險的問題。在信息不對稱理論下，要努力的保持信息的透明、公開和自由，避免在醫療保險的發展在出現信息扭曲、失真。因此對我國的醫療保險體制進行改革，是解決道德風險的重要措施。
篇（4）
醫院內部會計控制，是指醫院為提高會計信息質量、保護醫院資產安全完整和確保有關法律法規、規章制度有效貫徹執行，而制定實施的一系列控制方法、措施和程序。完善醫院內部會計控制制度，提高內部會計控制的有效性，是深化公立醫院改革、促進醫院持續健康發展的重要保障。
一、完善醫院內部會計控制制度的背景與意義
完善醫院內部會計控制制度，是推進公立醫院改革的重要舉措。為解決“看病貴、看病難”問題，2009年國家啟動了新一輪醫藥衛生體制改革，提出了推進公立醫院改革試點等重大改革任務。三年來，醫藥衛生體制改革取得了階段性成效，但是離人民群眾的期望仍有較大差距。究其原因，公立醫院微觀運行制度不完善是重要因素之一。從會計角度講，主要是內部會計控制薄弱及導致的相關問題。在市場經濟背景下，非營利性公立醫院不可避免地存在營利性沖動。如果內部會計控制制度規范且完備，便有可能將這種營利控制在合理的范圍內；反之，也可能助長開“大處方”甚至商業賄賂等行為。這要求新階段醫院內部會計控制制度，必須根據新情況新特點，從被動的風險處理轉到主動的財務風險防范，對醫院活動加強計劃、調節和監督，建立與公立醫院特殊屬性相適應的內部會計控制制度。
完善醫院內部會計控制制度，不僅是推進公立醫院改革的需要，也是推進會計改革發展的內容之一。公立醫院作為財政撥款的事業單位，實行事業會計制度。隨著我國市場化改革的深入推進，會計制度日漸與國際接軌，這要求公立醫院逐步建立起既與市場化經濟體制相適應、又保持公立醫院特點的會計制度及內部控制制度。2011年財政部的《會計改革與發展“十二五”規劃綱要》明確提出：推進行政事業單位等非企業內部控制規范建設，提高會計信息質量，保護資產安全完整，預防違法違紀腐敗行為的發生。市場經濟背景下，完善醫院內部會計控制制度，一定意義上就是要借鑒企業較成熟的會計理論和方法，對醫院事業會計制度進行改革，從而更好地規范財會行為，保證醫院會計信息真實完整，保護醫院財產安全完整，促進醫院健康發展壯大。
二、醫院內部會計控制制度的有效性問題
衡量醫院內部會計控制制度是否完善，最重要的標準就是有效性。當前，大多數醫院的內部會計控制體系中，不同存在地存在一些有效性缺陷，突出表現在以下幾個環節。
1、預算控制環節。預算管理是財務管理的起點，也是醫院內部會計控制的起點。不少公立醫院對預算管理的重要性認識不足，普遍認為預算只是財務部門的事，其他科室向財務科申報預算時，只是應付了事。預算項目沒有進行市場分析和可行性論證，只是粗略設想；預算內容沒有細化到科室，只是大體匡算；預算目標沒有與資源分配有效掛鉤，預算執行情況沒有分析評估，導致預算管理流于形式。
2、收入控制環節。收入控制環節的缺陷，主要包括三個方面：一是日常核對制度不完善，比如對預交款余額缺乏日常核對，導致醫院預交款總額與明細賬總額不相符，又比如票據管理、核銷、退費審核控制不嚴，導致一些偽造單據順利通過；二是財務核對工作流于形式，沒有起到應有的監督作用，從而導致醫院內部會計控制的失效。
3、貨幣資金控制環節。貨幣資金控制環節的問題，往往是因為工作中違反了互相牽制、互相監督的原則。比如為圖成本節約或簡便，讓會計出納，或者將結算憑證和印鑒置于一位工作人員可及之處，或者銀行對賬單不直接交于銀行對賬人員，或者稽核崗位沒有認真履行工作職責等。貨幣資金控制環節的缺陷將直接導致醫院財產損失。
4、藥品及庫存物資控制環節。加強藥品和庫存物資控制是醫院會計內部控制的重要內容，關系國家醫藥制度能否有效貫徹，關系病人經濟利益能否有效維護，關系醫院資產收益能夠有效保障。由于目前大多數醫院已經應用醫院信息管理系統，這個環節的缺陷往往與醫院信息管理系統設置和使用的不當有關。醫院信息管理系統絕大多數由軟件公司開發和維護。由于專業限制，他們對醫院管理流程及會計內部控制往往了解不全面，軟件設計不可避免地存在一些缺陷。而醫院會計人員由于計算機知識相對缺乏，往往難以有效參與軟件設計，從而導致醫院信息管理系統不能很好地匹配醫院內部會計控制的需求。同時，由于對醫院信息系統操作人員缺乏培訓和控制，也會產生操作人員操作不規范、權限不明確等問題，給醫院內部會計控制帶來新隱患。
5、固定資產控制環節。醫院固定資產管理是醫院內部會計控制制度的關鍵點。做好固定資產控制，不僅能保證醫院資產的安全完整，而且能促進固定資產合理配置和使用，提高固定資產使用效率。在醫院實際工作中，不同程度存在固定資產購置沒有科學論證，購進的設備使用率低甚至閑置；固定資產沒有實行計提折舊和減值準備，影響固定資產價值的真實性；固定資產多頭管理，帳物不清，報廢不規范，缺乏相互牽制；固定資產“物隨入走”，財務移交不清等問題，這些往往導致醫院固定資產虧損或資金浪費。
從這些醫院內部會計控制關鍵環節的有效性缺陷來看，概況起來主要有幾個層面原因。一是思想認識不到位。公立醫院管理層絕大多數為醫療專家，對醫院財務制度及內部會計控制體系了解不多，實際工作中重視不夠。二是預防控制不完備。沒有建立完善的會計工作制度，會計人員日常工作唯上司是從，業務流程不規范，會計報告不及時。三是內部牽制不到位。不相容職務沒有相互分離，對重要職位和關鍵控制崗位沒有實行回避。四是監督檢查不保障。目前很多公立醫院內部審計機構力量薄弱，定位低，工作滲透力不足，沒有較強的獨立性和權威性，發揮作用不大。
三、提高醫院內部會計控制有效性的建議
為增強醫院內部會計控制的有效性，必須進一步完善醫院內部會計控制制度。總體上，要把握好以下五個方面。
1、注重預防控制與懲罰查處并舉。預防性控制，是指為防止錯誤和非法行為發生，或盡量減少發生機會所實行的控制，具有事先籌劃、防患未然的特點。完善醫院內部會計控制制度，要求在嚴格懲罰查處的同時，更加注重預防控制，明確規定業務活動的程序和規則，形成完善的規章制度，不給違法行為以空間，事先避免錯誤和舞弊的發生。
2、注重整體推進與選擇關鍵控制點并重。完善醫院內部會計控制制度，既要全面系統地謀劃建設，更要注重突出醫院內部控制的關鍵環節。完善預算控制，關鍵要推行全面預算控制，建立醫院負責人負責、科學測算、嚴格考核的預算管理機制。完善收入控制，關鍵要抓好收款票據管理、退費管理等主要控制點，做到上下程序相互牽制、相互核對。完善貨幣資金控制，關鍵要嚴把支出關、收費報表金額稽核和票據核銷等主要控制點，定期對現金經辦人進行抽查和核對銀行賬戶。完善藥品和庫存物資控制，關鍵要提高醫院工作人員應用醫院信息管理系統的能力，優化計算機處理流程和環節，借助信息系統更好地發揮財務監督作用。完善固定資產控制，關鍵要做到大型設備事前論證和事后評價，加強固定資產的驗收、入賬和管理，完善固定資產處置報批制度，定期進行固定資產盤存，及時開展預防性維護等。
3、注重崗位配合與相互牽制相結合。完善醫院內部會計控制制度，既要合理設置醫院涉及會計工作的各個科室和崗位，合理劃分職責權限，形成會計控制工作合理；更要堅持不相容職務相互分離的原則，確保一項業務至少經過兩個及以上的崗位和環節，認真實施財務核對工作，形成部門之間、崗位之間、上下級相互牽制監督的控制格局。
4、注重主導性控制與預設補救相配套。補救性措施就是指當意外事件發生時，具有及時發現和揭示已經產生的差錯、舞弊和其他不規范行為的能力，確保及時采取適當的糾正措施。完善醫院內部會計控制制度，既要加強主導性控制，也要預設補救措施。當主導性控制不能正常運行時，補救控制措施要能及時啟動，來彌補主導性控制的缺陷，從而建立起一個安全有效的醫院內部會計控制制度。
5、注重內部審計與外部審計相補充。建立獨立的內部審計機構是實施醫院內部會計控制的重要保障。醫院要保障內部審計機構的獨立性，保護審計人員依法行使職能，保證審計資料的真實性、合法性和完整性，確保內部審計機構有效地行使監督權。可以根據實際情況將內部控制審計和財務報表審計進行整合，降低審計成本，提高審計質量。在加強內部審計的同時，要積極利用會計師事務所等中介機構，建立醫院年度財務報表注冊會計師審計制度，加強第三方審計監督。衛生廳等政府主管部門要認真組織做好醫院財務審計，推動醫院內部會計控制制度有效落實。
參考文獻：
[1]何芳.淺談醫院內部控制制度[J].財經界學術版，2010,4
[2]胡守惠，馮仇美.醫院內部會計控制操作指南[M].浙江文藝出版社，2006年8月第1版.
篇（5）
Abstract
Recentyears,theimpetusofrealestatedevelopmentinourcountryhasbecomemoreandmoreswiftandviolent.Thecompetitionofrealestatealsohasbecomemuchintense.Inordertomakestheownenterprisehasapositioninthemarket,makesprofitandtheenterprisewillgostepfurtherdevelopment,theproprietorsofrealestatebeginrealizingthatthetacticsofmarketingisveryimportantincompetition.Thispaperbeginsfromtheideaofrealestatemarketing,comesuptothetacticsofthemarketingimplementationcontent,furtherelaboratedmarketingoftherealestateprojectimplementationwhichexistsquestion、countermeasureanddevelopment,andmaketheunionconcreteprojectcaseapplication.
Keywords:realestatemarketingofrealestatetacticsofmarketing
引言
改革開放二十多年來，我國的住房改革一直在不斷地深入，房地產市場得以逐步發展壯大起來，2006年，我國經濟承接著2005年的穩健發展軌跡，繼續演繹高增長態勢。因此，作為國民經濟支柱產業的房地產業也順勢而動，在拉動經濟增長中依舊扮演著重要的角色。然而隨著房地產市場的迅猛發展，房地產行業的競爭也日趨激烈。房地產營銷作為房地產開發中的一個重要環節和手段，也越來越受到開發商們的重視。
在現代市場經濟條件下，那些能夠在競爭中取勝的房地產開發商，就是因為了解市場，了解目標群體的需求后，按照市場需求開發房地產項目，從而最終獲取利潤或占領市場，并促進了企業的不斷發展。但目前許多開發商還都缺乏以顧客為導向的理念，推向市場的住宅并不符合市場所需。市場營銷策劃是連接市場需要和項目開發建設的中間環節，是開發商將潛在的市場機會轉化為現實市場機會，從而實現企業自我發展的有效手段。故而可以說，房地產營銷策劃是關系房地產開發經營成敗的關鍵。
1房地產營銷策劃
1.1房地產營銷策劃內涵
房地產營銷策劃是一項系統工程，它統籌所有房地產銷售及宣傳推廣工作。是房地產開發商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內部資源進行優化組合，制定計劃并統籌執行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環節都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”[1]。因此房地產營銷策劃不但包括房地產營銷戰略與戰術分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業主題、規劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。
雖然目前房地產行業發展勢頭迅猛，但其中許多經營理念卻跟不上行業發展的速度，顯得相對滯后。一些地產開發商，盲目跟風，開發建設出來的住宅商品根本就不符合市場需要，導致大量房屋閑置。例如前些年刮起的“別墅”熱潮[2]。所以一個房地產開發企業要想在激烈的市場競爭中生存下去，就必須對市場進行深入地研究分析，“按需生產”，故而房地產營銷策劃就顯得尤為重要了。
1.2房地產營銷策劃特點
1.2.1“以人為本”
房地產開發企業面臨的首要問題是使開發的房地產商品適應顧客的需要，從而促進銷售，增加利潤，加快資金周轉。因此，房地產開發一定是首先強調“以人為本”的營銷策劃。中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產營銷的人性理念提供了堅實的文化基礎。企業的一切經營活動，都必須圍繞消費者的愿望、需求和價值觀念來展開，這是房地產營銷策劃的根本所在。
1.2.2地產營銷策劃是各種理念的復合
理念是營銷策劃的靈魂，當代房地產營銷策劃的主導理念一般包括[3]：
生態理念。近代以來，地球環境污染加重，客觀上要求房地產開發必須樹立起可持續發展生態理念，這不僅僅為目前的人類提供了更加適宜的生存空間，也為我們后代的發展鋪平了道路。
智能理念。人類科技水平的迅速發展使房地產開發逐漸從傳統的磚瓦營造習慣轉向各種新興材料的應用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務[4]。
投資理念。投資不動產愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段。
1.2.3策略和手段是營銷策劃的生命
樓盤最終需要通過市場的反應去實現自身的價值，由此，營銷策劃中所采用的合理策略、手段則成了“檢驗真理”的試金石。通過各種營銷策略，如產品策略、定價策略、促銷策略、渠道策略等的組合，再依靠營銷手段使其具體化，那么最終產生的結果也將會是令人滿意的[5]。
1.3房地產營銷策劃作用
1.3.1準確決策
房地產營銷策劃可以作為房地產企業的參謀，使企業及企業家的決策更為準確，以盡量避免項目在運作中出現的偏差。
1.3.2增強競爭力
房地產策劃能使房地產開發項目增強競爭能力，使其穩操勝券，立于不敗之地。在當前房地產業競爭十分激烈的情況下，房地產策劃更能發揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。
1.3.3增強創新能力
房地產策劃能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。策劃人就是遵循科學的策劃程序，幫助房地產開發企業管理創新，從尋求房地產開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。
1.3.4有效整合資源
房地產策劃能有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢。房地產策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。此外，房地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用[6]。
2房地產營銷策劃內容
2.1市場分析
2.1.1市場供給調查分析
針對某一時期該區域市場供給狀況的調查主要包括：市場上已有的在售住房、同期將要建設的項目以及它們的區位、結構、面積、售價、付款方式；同等級房地產企業的數量、實力和市場占有率；同等級房地產企業廣告訴求重點、營銷策略、服務以及效果；同等房地產企業、同等項目銷售情況和空置情況。
2.1.2市場需求調查分析
首先要調查消費需求的滿足狀況，即市場的實際需求狀況。包括某一時期該城市現有家庭中有多少家庭住房已經得到滿足。其次，這些有需求欲望的家庭結構和規模怎么樣，他們需要什么結構和面積的住房。再次，他們的收入水平、受教育狀況以及會購買、能夠買什么樣的住宅，愿意以什么價格購買。最后，這些潛在的客戶集中分布狀況，他們在租售、消費信貸等方面的消費心理和消費方式如何。
2.2項目自身分析
項目自身在分析外部環境的同時，必須分析其內部環境，即分析自身的能力和限制，找出所特有的優勢和存在的劣勢。所以應使用一些方法對項目自身情況進行分析，例如SWOT方法，它能把內、外部環境有機結合起來，使我們能調整策略，謀求更好發展，又因為是經過認真地分析得出結論，所以也能夠提高決策的質量[7]。
2.3目標市場的確定
不同消費者的需求和偏好有很大差異。依據不同的區域特點，針對目標客源的特定需求，制定合理的市場定位，就能取得良好的銷售業績。選擇了項目的目標市場也就確定了目標客戶群，此時在對目標客戶群進行深入分析是為了項目推廣能夠更加準確有效。這里的分析結果將決定整個項目的營銷策劃，包括媒體的選擇、組合，宣傳主題、力度，訴求方式和其它輔助手段，同時，人群定位的結果也將影響價格定位和付款方式。搞好人群定位，主要考慮如下問題：目標客源的經濟背景分析和目標客源的文化背景分析。
2.4項目定位
項目定位是在目標客源建立的基礎上，為最大限度的滿足客戶的需求而對項目的整體把握。它是圍繞目標市場將項目的功能、形象作特別的有針對性的規定。例如，“海逸長洲”的目標客戶是上層富裕家庭，它的項目定位是度假、休閑場所，身份地位的象征。“遠洋新天地”的目標客戶是白領人士，它的項目定位是文化豐富的和諧生活。
2.5項目推廣
2.5.1項目推廣過程
房地產的營銷過程共可分為四個階段：預熱期、強銷期、持銷期、尾盤期，所以項目推廣過程也應該相應的分為四個階段，一個項目取得成功的前提條件就是針對各個階段銷售任務的不同來制定不同的推廣計劃，所謂“量體裁衣”[8]。例如：在預熱期，可以以突出項目的物業主題為主，展示樓盤的基本情況。
2.5.2項目推廣方式
項目的推廣實施是整個推廣過程中的關鍵，是將推廣計劃具體落實的過程。從目前國內的實際情況來看，房地產項目推廣以廣告推廣為主，廣告效果的好壞直接影響到整個推廣過程的成敗。除此之外，活動推廣和品牌推廣也占據著重要的地位。活動推廣可以借由一些活動來吸引公眾關心，來提升形象、促進銷售的目的。而在房地產市場競爭日益激烈的今天，品牌的樹立就越發顯得尤為重要了，品牌推廣越來越成為決勝的關鍵。
3房地產營銷策劃存在的誤區、對策及發展方向
3.1房地產營銷策劃存在的誤區
3.1.1房地產公司在營銷策劃中的誤區
（1）只以銷售結果作為成敗關鍵
房地產營銷策劃的成敗單純以銷售結果來作為評價指標，不注重真正的全程營銷過程，主要以廣告投入為主。就拿天津來說，天津的房地產市場這幾年是很火的，房價一漲再漲，由均價3500元/平米左右一路飚升到5000多元/平米。但隨著房價的不斷急速攀升，市場銷售開始減緩。于是，各家房地產公司都在報紙上刊登半版或者整版廣告。而有些同時有兩三個樓盤在售的房地產公司還在同一時間在同一份報紙的不同版面上對各個樓盤項目分別做廣告。一時間，房產廣告鋪天蓋地席卷而來，然而最終，這些費用還是得由消費者來承擔。
（2）營銷策劃重心在營銷而非策劃
房地產公司只注意對樓盤項目銷售的經營，而忽視了對產品的開發，就如同手機市場一樣。中國的手機生產商購買到漂亮的手機設計，然后稍作變化就推向市場。其直接后果就是知名度遠高于美譽度，知曉度遠高于認知度，忠誠度低而且品牌聯想模糊零碎。房地產廣告看得多了，房地產公司任何人都能說出幾個，但深入程度僅僅局限于樓盤名稱。德式設計、美國小鎮、江南水鄉、歐式風格，一味追逐市場流行，而拋棄了真正的文化根基。
3.1.2策劃人對自身工作的認識誤區
（1）策劃人的專業性不強
現在很多房地產公司及策劃公司都在不斷地招聘房地產營銷策劃人員，但真正滿足需要的人卻很少。房地產業在近幾年來飛速發展，由于它在地域發展的不均衡和自身的周期性，使得現階段鮮有專業的從業人員，很多都是看著市場前景較好而從其他行業轉行過來的。由于缺少相關的專業知識，而對房地產業沒有一個整體的認識，有的只是一些其他行業的營銷操作經驗，不能正確認識到房地產營銷策劃的重要性和其深層次的涵義與特殊要求。
（2）策劃人過于注重甲方、乙方的概念
就現在看來，房地產營銷策劃更多的模式還是由房地產公司外聘策劃公司來對其進行操作，因而，策劃人往往把房地產公司擺在甲方的位置，把自己作為乙方，沒有有效的建立起一種平等的合作關系，沒有一種對于房地產營銷策劃的使命感與責任感。其實很多房地產公司也只是在看到這個行業的巨大利潤后由其他行業轉調資金而建立起來，根本不具有任何的專業性。策劃公司由于是專業從事這方面的工作，因而對市場具有更多的敏感性，在很多方面認識更深刻，經驗更豐富。可是卻在很多時候，在很多事情上不堅持原則，并且主動性不強。
3.1.3政府認識中存在的誤區
（1）政府沒有意識到房地產營銷策劃重要意義
房地產營銷策劃應該是一個全民參與的過程。這關系到一個城市的現在和未來，也關系到在城市中生存的每一個人的現在和未來。這是一個要將宏觀和微觀結合考慮的問題，涉及到城市的整體形象、可持續發展與城市文化。
政府沒有對其進行很好的指導與規范。由于認識方面的缺失，政府對房地產的整體發展沒有一個很好的長期規劃，過于注重短期的經濟效益，不能有一個準確地定位。這將嚴重阻礙城市的發展，阻礙經典城市和百年住宅的形成。
（2）政府對于其專業人才的培養還沒有引起足夠的重視
在各高校中，房地產專業設置很少，相比其他專業來說與實際需求人才是嚴重失衡的，而房地產營銷策劃就更加只是這個專業中的一門并不專業的課程。很多房地產專業有的還只是一種籠統的營銷策劃課程，沒有注意兩者之間所存在的根本區別。以至于，當前市場上專業人才嚴重缺乏，很多人只是沖著收入高而來得。其嚴重結果可想而知。
3.2應對房地產營銷策劃問題的對策
3.2.1擺正思路并認清房地產營銷策劃的正確概念
整體的營銷策劃不僅僅是房地產商或策劃人的工作，我們必須突破傳統意義的房地產營銷策劃的概念。營銷推廣在淺層次來說是一種先進的消費理念的引導，深層次來說是企業文化與核心理念的推廣，是一種強勢文化的自我表達。策劃應該是一種建立在整體規劃之上的全面的執行，既包括準確的規劃也包括嚴格的執行。我們必須要顛覆傳統的房地產營銷策劃的理念，營銷策劃必須符合城市可持續發展的要求，從城市的整體營銷入手，以鑄造經典城市為目的，建造與城市文化相融合的住宅，并注重環境與公共設施。構筑城市的個性并堅持它，需要大家共同的努力。
3.2.2政府正確調控及把握正確方向
政府的政策方向決定城市經營和房地產開發的方向。政府可以利用行政壟斷權的優勢，通過城市規劃對城市功能進行空間調整和遷移，使老市區和新開發區通過地價差，都獲得更新與發展的資金保障。政府也可在開發商的開發中進行指令性的規定，如：在全部規劃中規定10%——20%的規劃比例是屬于普通收入階層能夠消費得起的住宅，其他的方面由開發商自己掌控。這樣，開發商既能放手嘗試新的觀念或形式，底層市民的利益也有了一定的保障。
3.2.3房地產商的先進開發理念
房產商應有一種前瞻性的眼光，房地產業即將從新洗牌，產品品質將代表一切。天津的水晶城是一個很好的正面例子。水晶城的設計思想體現在各個細節的處理上。水晶城有著豐富的植被和人文資源，原址是天津玻璃廠，幾百棵大樹、古老的廠房、巨大的吊裝車間以及原有的調運鐵軌、煙囪等遺留物，做為開發商施展“手腳”的障礙，通常都被無情的鏟去。而萬科對于該地塊的開發則是立足于延續歷史的角度，保持原有建筑的歷史風貌，并使其巧妙的融入現在的建筑中，比如600棵大樹形成的舊廠區林蔭路和花園，在新的規劃中被保留下來；吊裝車間被賦予現代材料和形式，激活成為晶瑩剔透的社區會所；老的鐵路和水塔則滲透在景觀的規劃中，成為標志性的要素[9]。
3.2.4策劃人的責任感
策劃人，作為一個策劃人的意義，需要每一個策劃人不斷地思考。思考的過程也是實踐的過程,雖然存在著不小的阻力，但要戰勝它并且堅持下去。政府導向不一定支持，房地產開發商不一定理解，公眾的眼睛在廣告輿論的狂轟爛炸下不一定明亮，但我們的腦子應該清醒，這是一份重要的工作。經驗、技巧、手段、關系統統都不重要，重要的是責任感。有責任感就有思考，有思考就有希望。
3.3房地產營銷策劃發展方向
3.3.1品牌觀念與效益觀念轉變
房地產的策劃觀念從產品品牌觀念向企業品牌的觀念轉變；從追求社會效益和經濟效益觀念向生態效益和可持續發展的觀念轉變。現在，一些房地產開發項目策劃已初步表現出以上觀念的轉變，如天津的"水晶城"項目的策劃已在觀念轉變中大做文章。該樓盤在名稱上著重體現企業品牌的聲譽，在觀念上著重表達"歷史的慶典"的主題概念，追求生態住區可持續發展的至高境界。實現這一理念，不是策劃人的刻意做作，而是人們對住區觀念要求變化、創新的必然結果。
3.3.2房地產的策劃組織方向轉變
房地產的策劃組織從"自由策劃人"走向群體組織；從群體組織走向專業分工、相互協作的軌道。由于房地產策劃最早是由"自由策劃人"實踐、探索而逐漸發展起來的，至今還有不少"自由策劃人"。隨著房地產策劃業的深入發展，策劃人必然走向規范的組織化道路。這是因為房地產業的發展，項目開發涉及到人文、經濟、管理、建筑、IT業、生態與環境等多個方面，各方面需要互相協作。再有，策劃人要使策劃的項目成功，必須充分利用與策劃有關的信息，但策劃者個人無法收集、分析、整理、歸納大量的動態信息，進而作出正確的判斷和決策。
3.3.3房地產的策劃方法轉變
房地產的策劃方法從側重項目概念轉到項目概念與項目細節并重的方法上。項目策劃概念是當前房地產策劃方法上的主要特征，它強調某個概念的創意而使樓盤熱銷。隨著消費者消費出發點的改變，消費者買房不只是買"概念房"，還要買"精品房"。因而，樓盤的細節、細部的完美和舒適將進一步引起購買者的重視。
3.3.4房地產的策劃理論轉變
房地產的策劃理論由單薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科學的理論體系。幾年來，房地產策劃經過優秀策劃人的辛勤努力，策劃思想不斷豐富，策劃理論研究日益深入，這些實踐積累起來的真知灼見是房地產策劃理論不可多得的財富。經過策劃人不懈地實踐、積累和探索，全面、科學的房地產策劃理論必然會呈現在人們面前。
3.3.5房地產的策劃信息轉變
房地產的策劃信息從人腦搜集轉移到人機結合；在信息的分析上，從定性分析轉移到定性定量相結合。現代計算機業、互聯網業的發展，使人們利用計算機和互聯網進行房地產信息的搜集、分析、加工、整理乃至運用成為可能。從發展觀點看，處理信息時定性與定量相結合，互為補充、互為促進，才能使信息處理達到科學化，才能準確地反映市場動態情況。如果這樣，房地產策劃水平就會產生新的提高，新的飛躍[10]。
4房地產營銷策劃在“海韻家園”項目中的應用
海韻家園項目位于河北區呂緯路與三馬路交界，中山路商圈與北站商圈的交接地，鬧中取靜，是即將形成的“第三金街”的核心區域。總建筑面積為80000平方米。北起五馬路，毗鄰新開河；南至三馬路，與中山路咫尺相望；東臨調緯路，臨近規劃中的地鐵三號線；西側到呂緯路。在社區規劃上采用板式小高層與四層半花園洋房相結合的建筑形式，35%的超強主題綠化在河北區尚屬首舉。豪華業主會所：一層游泳館，二層乒乓球館將生活品質極盡凸現出來。同時有良好的教育氛圍：二中、鐵一中、十四中、五十七中、外國語附屬中學、育嬰里小學、昆實小學等多所名校皆在左右。并且世紀聯華超市、樂購超市、第四中心醫院、254醫院、工商銀行、農業銀行、建設銀行，生活配套設施一應俱全，行止皆宜。
4.1市場分析
4.1.1市場供給調查分析
2005年天津市房地產市場保持了持續、快速、健康發展的勢頭，房地產投資、施工形勢持續良好，增幅提高，與國民經濟發展保持了較合理的比例關系；目前，全市的商品房市場銷售活躍，各項交易記錄全面創新；空置房面積開始下降，市場供求結構進一步優化。進入2006年后，市場供銷兩旺，依舊呈現出活躍的態勢，并表現出強勁的增長勢頭。
筆者選取本案周邊五個項目進行對比分析：
項目名稱
建筑面積（M2）
均價（M2）
總價范圍（萬元）
春和景明
30萬
4600
35-62
風和日麗
9萬
4700
34-62
百合春天
22萬
4600
32-60
陽光星期八
46萬
5000
30-75
愛家星河國際
14萬
5500
50-77
與本案進行比較的項目中，經過一定的市場運作周期，春和景明、風和日麗、百合春天、陽光星期八等項目都已經開盤；海河新天地項目價格遠高于本案，與本案產品可比性較低；同時區域內暫時無新項目進入；春和景明、風和日麗、百合春天、陽光星期八處于銷售旺期，但由于項目在所處位置比較來看：百合春天、陽光星期八與本案相對較遠，所以開盤階段周邊市場競爭主要來自于這春和景明、風和日麗和愛家星河國際這三個項目，但在項目運作階段、定位、產品等綜合因素的影響下，本案周邊區域市場存留著比較大的市場空白空間。
項目名稱
面積指標（平米）
主要面積配比
兩室
三室
兩室
三室
春和景明
73-93
100-130
42%
40%
風和日麗
90-102
120-130
47%
33%
百合春天
90-100
120-130
47%
30%
陽光星期八
96-110
125-150
56%
30%
愛家星河國際
92-108
115-140
37%
63%
進行比較的項目戶型以75-110平米兩室與100-150平米三室為主，還有一部分60-70平米左右的一室，戶型面積指標普遍小于全市水平，戶型設計上少有創新，主要以平層為主要房型，錯層、躍層形式只在部分項目中有所體現。
項目名稱
環境特點
配套特征
春和景明
無顯著特征
樓宇對講
風和日麗
文化主題景觀
樓宇對講
百合春天
無顯著特征
會所、社區智能化水平較高
陽光星期八
水景式設計
會所、社區智能化水平較高
愛家星河國際
中心主題景觀
酒店式管理
進行比較的項目配套設施沒有過于顯著的特征，區別不大。客戶的需求不僅在項目本身上，而且對小區的環境和配套要求都比較高。會所式的管理是未來需求的熱點。開發商應該有區別于其他項目的設施，以吸引目標客戶群體的目光。4.1.2市場需求調查分析
2006年房地產市場將繼續保持健康穩定發展。據預測，全市商品房需求量將達到1280萬平方米左右，二手房需求量接近1000萬平方米，分別比2005年增長23％和17％。新婚家庭購房需求280萬平方米左右；拆遷安置型需求380萬平方米；隨著濱海新區納入國家發展戰略，外地居民購房預計比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉動改善型住房需求比2005年增長15％以上。近年來天津經濟增長在不斷加快，經濟實力顯著增強，這使得房地產市場需求旺盛。并且隨著宏觀調控取得初步成效，房價趨穩，去年以來積累的部分購房需求將在今年釋放[11]。
4.2海韻家園項目SWOT分析
4.2.1優勢
本項目是由隸屬于河北區人民政府，被建設部批準為房地產開發資質一級企業，年投資能力超億元的河北區房地產開發集團開發，具有很高的品牌公信力。這是一個位于水畔、能獨享靜謐水岸名流生活，使業主在工作的繁忙之余依舊能夠享受閑適生活的8萬平方米的低密度高品質的舒適社區。小區采用智能化的物業管理，由擁有高素質專業人員的物業公司為業主提供專業的服務，保證業主的品質生活。周邊配套設施完善已形成居住氣候，醫院、銀行、超市遍布周圍，使日常生活安然無憂，方便快捷。并且周邊有第二中學、鐵一中、第十四中學、第五十七中學、外國語附屬中學、育嬰里小學、昆實小學多所，有著良好的教育氛圍的學校，為孩子進入理想的學校提供了保證。
4.2.2劣勢
近鄰的北站立交橋日車流量很大、存在著噪音污染也會給業主的出行帶來不方便；北站地區規劃參差不齊，片區形象較為老化，多為老式住宅，新建項目較少，缺乏有特色的地標式建筑；到目前為止已經有兩年半的建設時間，相較于其他同規模的項目建設周期較長，并且處于中環的地理位置相對于內環以內的項目優勢稍遜一籌。
4.2.3機會
在日益繁忙的現代社會，便利的交通條件越來越成為購房者購房是考慮的關鍵因素，臨近規劃中的地鐵三號線——中山路站，為業主每日繁忙的工作學習提供了便捷的出行方式。在項目周圍以文化，宗教，旅游為依托的大悲院商圈；有歷史上遺留下來的意式建筑，形成具有濃郁意大利風情的意式風情區，有“純奧味”建筑風格，用途是商務辦公的奧式商務區；還有海河的改造，提供了優美的環境，能夠吸引很多人的關注。河北區發揮北站的地域優勢，打造北站商圈，再造中山路商業街商貿優勢，并結合新開河沿岸的綜合開發，使之形成商貿氛圍，與在海河的綜合開發中已經基本成型的海河北岸商業帶相呼應。所以隨著北站商圈的興起,天津“第三金街”的規劃建設能為本項目提供了人流保障，故而周邊市場有很大的上升空間。
4.2.4威脅
項目周邊競爭對手較多，像春和景明、風和日麗、愛家星河國際都是本案有利的競爭對手，由于有眾多的本地和外來地產商開發了大量的項目，所以整體市場上的競爭是比較激烈的；周邊整體形象較為陳舊，多為磚式結構的老式住宅；人文環境相對于河西、南開區稍差；在區域發展上河北區與市內其它幾個區相比較，其發展速度一直處于比較緩慢的局面，有待于進一步的提升。
4.3海韻家園項目目標市場分析
主客戶群：周邊企業的白領階層，區域內的本地居民，與區域內有姻親及其他關系，在區域內工作的公務員。
次客戶群：在河北區做生意的個體工商戶，周邊工作或居住的部分客戶，購買用于投資的目標客戶。
目標客戶主要需求集中在面積為100—120平米的兩室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的躍層。大部分客戶選擇面積為120平米左右的平層，為比較單一的人口構成，屬于在工作和個人方面上較為穩定。選擇120平米以上面積房型的客戶多為住房改善，他們有住房，并不單單要求住宅的面積還要求居住環境和居住質量，所以對價格上并不是很限制。他們在年齡上為中青年成熟的人群（30-45歲左右），在事業和家庭上有了一定的基礎。年齡、事業的成熟是選擇住房面積和地點的一個分差；100—120平米面積上選擇120平米的客戶較多；120—150平方米面積上選擇130平方米的客戶較多，150—200平方米面積上選擇170平方米的客戶較多。
4.4海韻家園項目定位
4.4.1定位依據
隨著城市的快速發展，直接導致了城區土地價格的不斷急速攀升，使得開發成本與市場消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城區內可以被開發利用的土地越來越少，為了降低開發成本更多的開發商選擇了城市邊緣的土地。中心城區的地價要偏高于邊緣地區，雖然本項目位于中心城區，但是相較于和平、南開、河西的地價要稍低，有利于開發商的成本控制。海韻家園位于天津市的北站地區，是現今天津市市內已少有的可開發利用的區域，本項目有著同春和景明、愛家星河國際、萬春美鉆時代、海河新天地等項目的地位，優于海河新天地、春和景明、萬春美鉆時代的交通條件。作為北站地區的優勢項目，其綜合優勢將在進入開盤銷售后進一步彰顯出來。
4.4.2海韻家園項目定位原則
挖掘市場空白點，力求在規劃設計、建筑形式、產品設計、園林風格等方面有所突破、有所創新；嚴格保證項目建筑質量，打造良好品牌口碑；避免同類競爭項目之間的產品同質化，追求項目個性，以增強產品的市場競爭力；細致分析市場的需求特點，分析市場供應，確定自身產品的設計方向和消費群體。
4.4.3定位方向
項目定位：CLD北岸風情典范社區
主題定位：獨享尊崇，私有首府
價格定位：板式小高層：均價5500-5600元/平米左右
四層半花園洋房：均價5800-6000元/平米左右
產品設計：主打房型為三室和躍層
園林風格：莊園式園林綠化，城中的綠色洋房
項目總建筑面積：8萬平方米
為了避免同類項目的競爭，海韻家園從建筑結構、環境綠化、安全防護、社區氛圍、會所等多個方面入手，在嚴格控制成本的前提下，豐富產品的內容，彰顯自身項目特點，區別于其他項目更加具有競爭力。
4.5海韻家園項目推廣過程
由于海韻家園項目目前尚沒有開盤公開發售，所以本文只涉及推廣過程中的前兩個階段。
4.5.1老客戶轉化期
本項目經過了一年左右的不確定因素，雖然淘汰了一大批客戶，但是也繼續積累下來部分客戶。現在項目重新開盤，應該積極把一直關注本項目的客戶轉化成最終購買者。
時間階段:9月10日——9月25日
主要營銷手段：
（1）通知老客戶即日起15日內到售樓處現場購認購卡——A卡（對持卡客戶能夠給予適當優惠。）
（2）確定客戶意向，簽訂意向書，通知客戶一周內可以選房。
時間階段:9月25日——10月15日
主要營銷手段：
（1）A卡的客戶分批次前來現場選房。
（2）對新增客戶開始進行發號——B卡，客戶在購買B卡后就可以開始選房，在意向書上進行登記，從而轉化為持卡客戶，從而實現了足夠數量的新增客戶，以實現開盤當月的回款目標，強化市場關注程度并進一步積累新增客戶。
4.5.2客戶新增期
在轉化老客戶的同時，也應該吸引更多的潛在客戶對本項目的興趣，通過一些活動來進一步加強客戶的信心。
時間階段:10月15日——11月6日
主要營銷手段：
（1）強化項目優勢，增強客戶信心，并對已購卡的客戶通過產品說明會的方式進行宣傳鞏固。
（2）以價格的浮動促進客戶轉化，可以提前進行合同的簽訂。
4.5.3開盤強銷期
項目正式開盤后，在前在客戶中的知名度也急劇攀升，越來越多的客戶會對項目有更多的關注和興趣。此時是項目銷售的重要時期，應把握住時機促成案子的最終成交。
時間階段:11月6日——12月30日
主要營銷手段:
（1）11月6日正式開盤，再次拉升價格，促進快速成交。
（2）通過銷量控制強力推薦高層產品，積累購買高層客戶，并通過拉升多層產品的價格，以體現高層的價格優勢，以此來積累和轉化購買的高層客戶。
（3）通過各種銷售政策以及適當的促銷政策，來促進銷售業績。
4.6海韻家園項目推廣方式
4房地產營銷策劃在“海韻家園”項目中的應用
海韻家園項目位于河北區呂緯路與三馬路交界，中山路商圈與北站商圈的交接地，鬧中取靜，是即將形成的“第三金街”的核心區域。總建筑面積為80000平方米。北起五馬路，毗鄰新開河；南至三馬路，與中山路咫尺相望；東臨調緯路，臨近規劃中的地鐵三號線；西側到呂緯路。在社區規劃上采用板式小高層與四層半花園洋房相結合的建筑形式，35%的超強主題綠化在河北區尚屬首舉。豪華業主會所：一層游泳館，二層乒乓球館將生活品質極盡凸現出來。同時有良好的教育氛圍：二中、鐵一中、十四中、五十七中、外國語附屬中學、育嬰里小學、昆實小學等多所名校皆在左右。并且世紀聯華超市、樂購超市、第四中心醫院、254醫院、工商銀行、農業銀行、建設銀行，生活配套設施一應俱全，行止皆宜。
4.1市場分析
4.1.1市場供給調查分析
2005年天津市房地產市場保持了持續、快速、健康發展的勢頭，房地產投資、施工形勢持續良好，增幅提高，與國民經濟發展保持了較合理的比例關系；目前，全市的商品房市場銷售活躍，各項交易記錄全面創新；空置房面積開始下降，市場供求結構進一步優化。進入2006年后，市場供銷兩旺，依舊呈現出活躍的態勢，并表現出強勁的增長勢頭。
與本案進行比較的項目中，經過一定的市場運作周期，春和景明、風和日麗、百合春天、陽光星期八等項目都已經開盤；海河新天地項目價格遠高于本案，與本案產品可比性較低；同時區域內暫時無新項目進入；春和景明、風和日麗、百合春天、陽光星期八處于銷售旺期，但由于項目在所處位置比較來看：百合春天、陽光星期八與本案相對較遠，所以開盤階段周邊市場競爭主要來自于這春和景明、風和日麗和愛家星河國際這三個項目，但在項目運作階段、定位、產品等綜合因素的影響下，本案周邊區域市場存留著比較大的市場空白空間。
項目名稱
進行比較的項目戶型以75-110平米兩室與100-150平米三室為主，還有一部分60-70平米左右的一室，戶型面積指標普遍小于全市水平，戶型設計上少有創新，主要以平層為主要房型，錯層、躍層形式只在部分項目中有所體現。
進行比較的項目配套設施沒有過于顯著的特征，區別不大。客戶的需求不僅在項目本身上，而且對小區的環境和配套要求都比較高。會所式的管理是未來需求的熱點。開發商應該有區別于其他項目的設施，以吸引目標客戶群體的目光。4.1.2市場需求調查分析
2006年房地產市場將繼續保持健康穩定發展。據預測，全市商品房需求量將達到1280萬平方米左右，二手房需求量接近1000萬平方米，分別比2005年增長23％和17％。新婚家庭購房需求280萬平方米左右；拆遷安置型需求380萬平方米；隨著濱海新區納入國家發展戰略，外地居民購房預計比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉動改善型住房需求比2005年增長15％以上。近年來天津經濟增長在不斷加快，經濟實力顯著增強，這使得房地產市場需求旺盛。并且隨著宏觀調控取得初步成效，房價趨穩，去年以來積累的部分購房需求將在今年釋放[11]。
4.2海韻家園項目SWOT分析
4.2.1優勢
本項目是由隸屬于河北區人民政府，被建設部批準為房地產開發資質一級企業，年投資能力超億元的河北區房地產開發集團開發，具有很高的品牌公信力。這是一個位于水畔、能獨享靜謐水岸名流生活，使業主在工作的繁忙之余依舊能夠享受閑適生活的8萬平方米的低密度高品質的舒適社區。小區采用智能化的物業管理，由擁有高素質專業人員的物業公司為業主提供專業的服務，保證業主的品質生活。周邊配套設施完善已形成居住氣候，醫院、銀行、超市遍布周圍，使日常生活安然無憂，方便快捷。并且周邊有第二中學、鐵一中、第十四中學、第五十七中學、外國語附屬中學、育嬰里小學、昆實小學多所，有著良好的教育氛圍的學校，為孩子進入理想的學校提供了保證。
4.2.2劣勢
近鄰的北站立交橋日車流量很大、存在著噪音污染也會給業主的出行帶來不方便；北站地區規劃參差不齊，片區形象較為老化，多為老式住宅，新建項目較少，缺乏有特色的地標式建筑；到目前為止已經有兩年半的建設時間，相較于其他同規模的項目建設周期較長，并且處于中環的地理位置相對于內環以內的項目優勢稍遜一籌。
4.2.3機會
在日益繁忙的現代社會，便利的交通條件越來越成為購房者購房是考慮的關鍵因素，臨近規劃中的地鐵三號線——中山路站，為業主每日繁忙的工作學習提供了便捷的出行方式。在項目周圍以文化，宗教，旅游為依托的大悲院商圈；有歷史上遺留下來的意式建筑，形成具有濃郁意大利風情的意式風情區，有“純奧味”建筑風格，用途是商務辦公的奧式商務區；還有海河的改造，提供了優美的環境，能夠吸引很多人的關注。河北區發揮北站的地域優勢，打造北站商圈，再造中山路商業街商貿優勢，并結合新開河沿岸的綜合開發，使之形成商貿氛圍，與在海河的綜合開發中已經基本成型的海河北岸商業帶相呼應。所以隨著北站商圈的興起,天津“第三金街”的規劃建設能為本項目提供了人流保障，故而周邊市場有很大的上升空間。
4.2.4威脅
項目周邊競爭對手較多，像春和景明、風和日麗、愛家星河國際都是本案有利的競爭對手，由于有眾多的本地和外來地產商開發了大量的項目，所以整體市場上的競爭是比較激烈的；周邊整體形象較為陳舊，多為磚式結構的老式住宅；人文環境相對于河西、南開區稍差；在區域發展上河北區與市內其它幾個區相比較，其發展速度一直處于比較緩慢的局面，有待于進一步的提升。
4.3海韻家園項目目標市場分析
主客戶群：周邊企業的白領階層，區域內的本地居民，與區域內有姻親及其他關系，在區域內工作的公務員。
次客戶群：在河北區做生意的個體工商戶，周邊工作或居住的部分客戶，購買用于投資的目標客戶。
目標客戶主要需求集中在面積為100—120平米的兩室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的躍層。大部分客戶選擇面積為120平米左右的平層，為比較單一的人口構成，屬于在工作和個人方面上較為穩定。選擇120平米以上面積房型的客戶多為住房改善，他們有住房，并不單單要求住宅的面積還要求居住環境和居住質量，所以對價格上并不是很限制。他們在年齡上為中青年成熟的人群（30-45歲左右），在事業和家庭上有了一定的基礎。年齡、事業的成熟是選擇住房面積和地點的一個分差；100—120平米面積上選擇120平米的客戶較多；120—150平方米面積上選擇130平方米的客戶較多，150—200平方米面積上選擇170平方米的客戶較多。
4.4海韻家園項目定位
4.4.1定位依據
隨著城市的快速發展，直接導致了城區土地價格的不斷急速攀升，使得開發成本與市場消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城區內可以被開發利用的土地越來越少，為了降低開發成本更多的開發商選擇了城市邊緣的土地。中心城區的地價要偏高于邊緣地區，雖然本項目位于中心城區，但是相較于和平、南開、河西的地價要稍低，有利于開發商的成本控制。海韻家園位于天津市的北站地區，是現今天津市市內已少有的可開發利用的區域，本項目有著同春和景明、愛家星河國際、萬春美鉆時代、海河新天地等項目的地位，優于海河新天地、春和景明、萬春美鉆時代的交通條件。作為北站地區的優勢項目，其綜合優勢將在進入開盤銷售后進一步彰顯出來。
4.4.2海韻家園項目定位原則
挖掘市場空白點，力求在規劃設計、建筑形式、產品設計、園林風格等方面有所突破、有所創新；嚴格保證項目建筑質量，打造良好品牌口碑；避免同類競爭項目之間的產品同質化，追求項目個性，以增強產品的市場競爭力；細致分析市場的需求特點，分析市場供應，確定自身產品的設計方向和消費群體。
4.4.3定位方向
項目定位：CLD北岸風情典范社區
主題定位：獨享尊崇，私有首府
價格定位：板式小高層：均價5500-5600元/平米左右
四層半花園洋房：均價5800-6000元/平米左右
產品設計：主打房型為三室和躍層
園林風格：莊園式園林綠化，城中的綠色洋房
項目總建筑面積：8萬平方米
為了避免同類項目的競爭，海韻家園從建筑結構、環境綠化、安全防護、社區氛圍、會所等多個方面入手，在嚴格控制成本的前提下，豐富產品的內容，彰顯自身項目特點，區別于其他項目更加具有競爭力。
4.5海韻家園項目推廣過程
由于海韻家園項目目前尚沒有開盤公開發售，所以本文只涉及推廣過程中的前兩個階段。
4.5.1老客戶轉化期
本項目經過了一年左右的不確定因素，雖然淘汰了一大批客戶，但是也繼續積累下來部分客戶。現在項目重新開盤，應該積極把一直關注本項目的客戶轉化成最終購買者。
時間階段:9月10日——9月25日
主要營銷手段：
（1）通知老客戶即日起15日內到售樓處現場購認購卡——A卡（對持卡客戶能夠給予適當優惠。）
（2）確定客戶意向，簽訂意向書，通知客戶一周內可以選房。
時間階段:9月25日——10月15日
主要營銷手段：
（1）A卡的客戶分批次前來現場選房。
（2）對新增客戶開始進行發號——B卡，客戶在購買B卡后就可以開始選房，在意向書上進行登記，從而轉化為持卡客戶，從而實現了足夠數量的新增客戶，以實現開盤當月的回款目標，強化市場關注程度并進一步積累新增客戶。
4.5.2客戶新增期
在轉化老客戶的同時，也應該吸引更多的潛在客戶對本項目的興趣，通過一些活動來進一步加強客戶的信心。
時間階段:10月15日——11月6日
主要營銷手段：
（1）強化項目優勢，增強客戶信心，并對已購卡的客戶通過產品說明會的方式進行宣傳鞏固。
（2）以價格的浮動促進客戶轉化，可以提前進行合同的簽訂。
4.5.3開盤強銷期
項目正式開盤后，在前在客戶中的知名度也急劇攀升，越來越多的客戶會對項目有更多的關注和興趣。此時是項目銷售的重要時期，應把握住時機促成案子的最終成交。
時間階段:11月6日——12月30日
主要營銷手段:
（1）11月6日正式開盤，再次拉升價格，促進快速成交。
篇（6）
中圖分類號：TU984.12 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2016）12（b）-0196-04
1 研究背景
1.1 背景
自上個世紀末起，中國60歲以上老齡人口占總人口的比例開始超過10%。按照國際通行標準，中國人口年齡結構自20世紀末已開始進入老齡化階段。進入21世紀后，中國人口老齡化開始加速。目前，世界上所有發達國家都已進入到老齡社會，許多發展中國家正在或即將進入到老齡社會。1999年，中國也進入到老齡社會，是較早進入到老齡社會的發展中國家之一。2007年底，我國60歲以上的人口為1.53億；2014年已超過2億；2026年將超過3億，2037年將超過4億，2051年將達到4.37億的峰值。
中國是當今世界上老年人口總數最多的國家，占全球老年人口總量的1/5。中國的人口老齡化問題的影響不僅來自中國自身，而且關系到全球人口老齡化的進程，因此，涫蓯瀾綣刈。隨著我國進入老齡化社會，養老問題越來越容易引起社會各界的關注。一方面，人口老齡化和老人高齡化的現象突增了人們的養老需求，尤其是服務照料需求。一方面，老年人生活照料需求及其他服務需求的急劇增長現象越趨嚴重，即使是傳統的大家庭也未必能滿足老年人的方方面面的需求；另一方面，家庭規模小型化的產生又使家庭養老的供給能力急劇減弱。在養老服務方面，未富先老的社會問題日益嚴重，政府為了解決該問題，提出了社會福利社會化的構想，提倡社會共同參與養老福利服務的同時，積極增加養老照料服務形式，以求擺脫政府單一的養老照料服務提供者角色。養老服務資源的緊缺是政府和社會各界越來越關心和重視的熱點問題。
1.2 研究目的
立足于我國老齡人口數量巨大（據《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》），老齡人口已達2.21億，并穩步上升，但養老缺口大的社會現實，考慮到大部分年輕家庭成員必須投入工作日快節奏而繁重日常工作，缺乏照料老人時間的情況。我們希望基于傳統養老院模式，結合新興的“托老所”管理方式，在保證老人身體健康，心情愉快的前提下，為老人們提供一個能夠相互交流，開展各類文娛體育活動又可以按時回家享受天倫之樂的平臺。同時，也可以為政府的制定相關的政策提供理論依據。
1.3 研究意義
老年人入住早進晚出的托老所養老是一種更符合中國國情和中國傳統觀念的養老方式。在我國現階段，托老所養老作為一種新型的社會化養老方式具有重要的積極的社會意義。托老所為老人提供一個社交，文娛體育活動的平臺，有助于豐富老年人養老生活，維持老年人的心理健康，提高老年人晚年的生活質量；對于老人家屬，托老所免除家人外出工作時對家中獨處老人安全的擔憂，減輕他們對老人孤獨無聊獨處或無暇陪伴的負罪感與愧疚感，有利于緩解家屬精神壓力，提升老人家屬的工作效率；對于社會，托老所減少長時間老人獨處帶來的各種社會問題，充分利用社區資源，減輕政府負擔，推動和諧社區建設，打破傳統養老定式，為社會提供一種新的服務業模式與養老可行方式。
2 市場環境分析
2.1 老年人市場
這里的老年人市場指的是以老年人為消費主體的市場。一般來說，老年人是指60周歲以上的老人。隨著計劃生育基本國策強有力的實施，老年人口逐年增多，中國迎來老年人口的增長高峰。在老年人口數量增長的同時，老年人口的需求也隨之增加。根據我國民政部的相關數據，截止至2011年底，我國60歲以上老年人口已達1.85億，占全國總人口的13.7%。預計從2021―2035年，我國將出現第二個老年人口增長高峰，年均老年人口增加數將達到1100多萬。2050年前后，我國將成為人口老齡化程度最高的國家之一，而且老年人口基數大、增長速度快和高齡化等特征趨勢明顯。根據最新數據顯示，中國老年人的消費需求已超過1萬億元，養老產業蘊藏巨大價值，這也吸引了越來越多來自各行各業投資者的關注。根據國家有關部門的預測，未來20年老年人口將超過4億，占總人口的20.8%，這意味著老年消費群體不但將在數量上繼續擴大，并且在市場結構上所占據的比例也日趨擴大。這一趨勢表明，老年市場的可開拓空間正在不斷擴大。有不少企業十分看好老年市場的巨大潛力，開始著手向老年市場進軍。然而，當下的中國并沒有像國外一樣，形成較為完善的老年人服務體系，也沒有具有一定影響力的老年品牌。種種現象說明，中國的老年市場幾乎是空白的，該市場的未來發展空間和前景是無限的。
再加上，一般老年人不了解自己的真實消費意愿，消費意識不強，但是具有的消費潛力卻不容忽視。由于生活在一個物質相對于匱乏的年代，節儉是大多數老年人養成的一個良好的習慣，所以老年人基本上都有一定的積蓄。但是受生活時代的烙印影響，仍有較多老人是為了自己下一代著想寧愿放棄自己當下的享受，他們不惜在生活上節儉，克制自己的消費需求而積累出一筆錢留給自己的下一代以備不時之需。甚至，老年人思考年輕人的生活享受，即換位思考，他們在生活上節省下來的錢會給自己的下一代進行消費，很典型的例子就是大部分老人會給自己的孫子女購買衣物、玩具，甚至是奶粉等等。這時，老年人消費群體就進入了年輕人市場。因此，開發老年人的消費潛力，協助老年人找到自己的消費目標也是一種“銀發市場”趨勢。顯而易見，老年人市場是一個龐大的潛在市場，關注“銀發市場”不僅僅是一個為老年人服務的問題，更是一個產業的聚集化的現象。
2.2 年輕人市場
這里的年輕人市場指的是以年輕人為消費主題的市場。這里的年輕人指15～60歲的青年以及中年群體。
大多數學者過多地關注越來越引人注目的老年人市場時往往忽視了另一個由于老年人市場所帶動的年輕人市場。相較于老年人而言，年輕人更容易發現自身消費的需求，甚至擅長發現老人的消費需求。而且，與老年人相比，由于生活的時代不同，物質條件豐富，年輕人更關注的是當下的享受。但是他們不但關注自身的生活享受，而且會思考老年人的生活享受，即換位思考。這也受到中華傳統文化“孝”的深刻影響。所以有一種市場行為就是年輕人代替老年人消費，其目的是滿足老年人本身應有而未去消費的需求。很典型的例子就是大部分年輕人會給自己的長輩購買衣物、新的家具等等。這時，年輕人消費群體就進入了老年人市場。
2.3 市場分析
當下，老年人市場與年輕人市場所面對的消費群體并不是完全分隔的。相反，由于受到傳統文化的影響，兩個市場所面對的兩種消費群體相互交織，所以，兩個消費群體的交織正在逐步聯系著當下老年人消費市場與年輕人消費市場相互交織，甚至逐漸成為一種趨勢，所以老年人市場與年輕人市場的結合其實很有可能是有“1+1>2”這種潛力的。也許在未來這種市場現象的烙印痕跡會逐漸消退，因為這更多地在于老年人對自身消費需求的思考以及他們所采取的消費行為。而年輕一代的人老的時候大多數仍然會重視自己的消費需求，豐富的物質條件對于現代年輕人基本上是習以為常了，所以這也許會使得更年輕的一代更難地去發掘他們的消費需求。這也是特殊歷史條件所形成的特殊市場現象。
3 我國當前養老模式
關于我國當前養老模式的研究，不同的學者所持的觀點不同。
徐勤和原野認為“養老包括經濟供養、生活照料（更多的是對老人身體上的照料）和精神安慰3個基本方面。中國的養老制度有不同的來源，家庭養老和社會養老是其中的兩種基本形式[1]。”
黃永正和王先益從老年人養老的經濟來源和居住方式的變化上認為“在養老方式上，家庭供養雖然仍然是我國現階段養老的一種重要形式，但與傳統意義上的家庭養老已有本質的不同”，“除經濟供養方面的養老方式外，老年人供養還有一種方式即設施供養，指老年人活動場所、老人公寓（敬老院、社會福利院、托老所）、老年病醫院、臨終關懷醫院、老年大學（學校）等老年福利設施提供的醫療、生活照料、精神方面群體性供養[2]。”
熊巍俊認為，“一般說來，養老形式指養老的生活服務保障而言的，它有家庭養老和社會養老兩種形式。家庭養老的居住方式有獨居、與配偶居住、與未婚或已婚子女居住等形式，它的特征是分散養老；社會養老的居住方式有養老院、敬老院、老人公寓、老人福利中心、扶老所等形式，它的特征是集中養老[3]。”
以我國目前的養老現狀，許多學者將我國養老模式分為家庭養老、養老院養老（機構養老）。然而這樣的分類過于簡單和片面。相較之下，宋小霞歸納，“學術界對養老模式的分類的所持觀點不同，但其本質還是以家庭養老和社會養老為主。學者在提供養老服務考慮老年人需求的共性的同時，還考慮老年人需求的個性，因此在提供的養老服務和模式構建時，根據學者的出發點不同，提出家庭養老、機構養老、社區養老、居家養老等模式的劃分。此外，由于時代的改變、生活水平的提高以及為了滿足更多老年人的意愿、需求，我國養老模式不斷完善和創新。不少學者提出新型的養老模式，促使養老模式由單一向多元化過渡，但大部分學者對多元化的養老模式只停留在理論探討、模式與模式間的比較、具體模式及微觀上的問題研究階段[4]。”
3.1 家庭養老模式
（1）子女養老。子女養老是最傳統的，相比之下其最大的優勢在于養老成本低，降低了社會養老負擔，而且一般子女最了解自己的老人，無論是在起居飲食還是生活習慣，都能更恰當地選擇老人最適應的方式進行照顧。可是現在人們的生活水平逐步提高，過去幾代同堂的大型家庭漸漸減少，家庭逐漸趨于“小型化”，年輕人普遍不愿意與老人共同居住，代際關系有點緊張。
（2）雇蟣D費老。雇傭保姆養老是比較方便的，由于子女平時忙于工作，比較難地抽空專門照顧老人，所以雇傭保姆對老人進行專門的照顧。但是，如今物價上漲，雇傭保姆本身就是一筆不小的開支，除去保姆對于照顧老人的專業程度不說，首先對于保姆照顧老人的質量就需要考慮，未必每一個保姆都能保證自己的服務質量，而且質量好的保姆難求，數量也不穩定，因為保姆這個行業本身就面臨著道德風險。也許保姆的不在意一小個細節，可是對于一個家庭是非常有可能造成較大的損失。
3.2 社會養老模式
篇（7）
作者簡介：鄭甜甜，首都經濟貿易大學會計學院，100070；
一、政府績效審計的現狀
我國政府績效審計經歷了一個漫長的發展階段，從1982年恢復政府審計后，1985年《關于審計工作的暫行規定》中指出對財務收支及其經濟效益進行審計監督，也包括了對經濟效益的評價，但是這種對經濟效益的評價仍局限在企事業單位、金融機構的財務收支方面，并不包括政府機構。1988年的《審計條例》更進一步，把政府部門財政收支的效益列入審計范圍。但是1994年的《審計法》似乎關注的財政、財務收支審計，對政府審計開展經濟效益審計并未予以充分重視。但是我國政府在實務中開展政府績效審計還是做了大量的工作，在2003～2007年審計工作發展規劃中提出實行財政財務收支的真實合法審計與效益審計并重，逐年加大效益審計分量；在2008～2012年審計工作發展規劃中進一步提出全面推進績效審計，提高財政資金和公共資源配置、使用、利用的經濟性、效率性和效果性，提高政府績效管理水平和建立健全政府部門責任追究制。可以預見，績效審計在我國一定會有一個更全面的發展。
但是與西方發達國家相比，我國績效審計總體上依然有很大的差距。廣度上，我國績效審計只局限在某些財政開支的使用上，如教育資金的使用、扶貧資金的使用、部分建設項目資金的使用等，幾乎并未涉及軍事、環保等經費的使用；深度上，我國績效審計一般只是在事后才對財政資金的使用進行審計，并未在事前對所使用的財政資金進行可行性分析，事后審計大多也只關注合法性或合規性，很少關注有效性；此外，對組織機構的設置、人力資源的利用、職能部門的考評在我國更是尚未涉及。
二、政府績效審計的涵義
從國外開展績效審計的情況來看，績效審計主要是對被審計單位業務活動的經濟性、效率性和效果性進行審計，現階段我國政府績效審計大多也采用了這種3E審計。隨著時代的發展，很多學者也提出了5E審計，即也對環境和公平性審計。但是根據我國國情的不同，如果只在表面開展3E或5E審計，似乎并不能真正評價政府職能的管理效率，也不利于政府長期工作的展開。要想提高政府績效審計工作的效率，首先要搞清楚“績效”是什么？
從字面意思分析，績是成績、業績的意思，包括目標管理也包括職責要求。目標管理能促使企業向著目標前進，實現目標或超額完成目標就能受到獎勵，比如加薪、獎金、升職等；職責要求是對員工個人日常行為的要求，例如市場滿意度調查、市場分析等，這些體現的就是工資。效就是效率、效果，體現員工完成目標的速度和成效。效包括紀律和品行，紀律是指企業的規章、制度，遵守紀律的員工可以得到認可和榮譽；品行跟品德掛鉤，是一種道德要求，只有業績突出品行良好的人才能得到重用和提升。績效，從管理學的角度講，是一個組織期望得到的結果，是為實現目標而在不同層次不同方面的投入產出比。
政府績效包括政府公共政策的選擇，以及公共政策運行中資源的耗費、公共政策選擇的運行效果等，從而使政府行為和政府目標受制于國家和人民的利益，便于人民監督和評價，以最大限度的縮小政府機關或政府官員與公眾之間的利益分歧，使政府職能和目標以及政府的公共政策選擇達到最優化。
三、政府績效審計的內容
績效是一個多維結構，觀察和測量的角度不同，結果也會不同，因此政府績效絕不是由一個簡單的因素體現出來的，它主要包括了政府機關的整體績效、重點績效、單項績效等多個層次。在審計實踐中，可以從以下三個層面進行評價：
（一）評價公共部門的績效
公共部門是指利用財政預算的公共支出，生產公共產品和提供公共服務，以滿足社會公眾對公共產品的需要的單位或組織。因此，對公共部門的績效進行評價時，不僅要評價公共部門資源消耗的績效，也要綜合考慮其職能履行的情況，是否存在有資源消耗卻沒有履行職能的情況，及評價公共部門管理的績效。
1.公共部門資源消耗績效評價
公共部門的資源包括人力資源和消耗的物質資源。評價人力資源的績效時，要考慮人力資源配置是否適當，是否存在閑崗、一崗多人的情形；也要考慮人力資源的質量和效率問題，員工的職業道德和能力水平是否達到了崗位的要求，出勤率、人均勞動生產率是否達到預期。物質資源消耗主要評價固定資產的購置制度是否健全，是否與其所承擔的公共管理和服務的任務量相適應，評價經費預算編制的科學性和規范性；也要評價經費的使用效果，業務工作量的完成程度和對社會經濟的印象程度，即公眾的滿意度。
2、公共部門管理績效評價
評價公共部門管理績效時，主要考慮公共部門的資源消耗是否合理，其目標是否兼顧近期效益和長遠效益，以長遠效益為主；是否兼顧微觀效益和宏觀效益，以宏觀效益為主；是否兼顧經濟效益和社會效益，以社會效益為主。也需要考慮公共部門組織系統的設置是否與組織目標和管理層次相關，分工是否明確，是否具有實際的控制力和執行有效，還需要對社會的貢獻程度、公眾的滿意度和社會福利的促進度進行評價。
（二）評價重大投資項目的績效
重大投資項目是以政府為主體的資源分配，目的是為了滿足公共的需要，因此重大投資項目的績效可以從前期決策績效、管理績效和效果績效三個方面進行評價。
1.重大投資項目前期決策績效評價
前期決策績效主要評價項目的公共性、決策程序的合規性、項目的經濟可行性和項目社會效益、生態效益目標的可行性。主要評價項目是否為國家所有，是否為社會公眾共同享用；是否按國家規定進行項目建設的可行性研究，是否經過專家評審，是否經過有關部門審批；是否節省投資，資金利用是否合理；是否對其未來社會效益進行預測論證，是否對其周邊地區的生態環境造成影響。
2.重大投資項目管理績效評價
管理績效主要從項目實施規范和項目執行兩方面進行評價。項目實施要檢查是否存在項目建議書、可行性研究報告，是否有恰當的規劃設計，是否執行了招投標程序，是否有規范的合同和監理，是否有適當的質量控制，是否存在初驗、試運行和最終竣工驗收等；項目執行要評價概預算的執行情況，是否存在概預算之外的項目，其存在是否合理，評價合同的執行率和項目進度，是否可以按時取得資金，是否可以按預算工期完成項目，是否存在違反國家有關規章、制度的情況，是否符合國家安全標準。
3.重大投資項目效果績效評價
評價效果績效時不能只關注經濟效益，還應將重點放在社會效益和生態效益上。對社會效益進行評價時，主要評價其是否有利于人民安居樂業，是否有利于防洪、減災等，是否有利于社會經濟的持續發展，也可以從對國民經濟發展的貢獻率、人民生活水平改善情況、是否節約資源和是否兼顧效率和公平原則方面進行評價。對生態環境的效益進行評價，可以考慮是否造成土地退化、是否對生物多樣性造成影響、是否破壞森林資源和對水資源造成浪費和污染、是否造成較多的廢棄物、是否埋下自然災害的安全隱患等。
（三）評價公共資源利用的績效
公共資源按其性質可以分為自然資源和社會資源，所以對公共資源利用的績效進行評價時，就可以從自然資源利用績效和社會資源利用績效兩方面進行評價。
1.自然資源利用的績效評價
自然資源利用績效可以從土地資源和礦產資源利用的績效方面進行評價。土地資源利用績效主要評價是否給人民帶來物質產品和貨幣價值，是否在持續利用土地方面是穩定的，是否有利于生態系統的保護，是否能給土地使用人帶來經濟效益，是否能滿足人類的需求等等；礦產資源利用的績效主要評價礦產資源的開發利用水平，是否合理利用，是否有利于地區發展和社會發展，還要評價對環境的保護程度，是否只為了開采資源卻以犧牲環境為代價，是否正確處理污染物的排放，是否有利于可持續發展等。
2.社會資源利用的績效評價
評價社會資源利用績效時，可以從公共教育資源、醫療衛生資源、社會保障資源和財政資金這幾項的利用方面進行評價。公共教育績效評價主要評價教育資源人、財、物的投入水平、教育資源的產出水平，評價是否發展了科學能力，是否提高了服務社會的水平和提高了教育社會效率，評價學校的師生比、畢業率和就業率、教師的人均科研經費、學生質量的社會評價；醫療衛生資源績效評價主要評價衛生機構是否合理設置，數量是否滿足需要，醫院病床數量是否合理，也可以從人民疾病發生的頻率和構成比例，疾病的防治效果等方面進行評價；評價社會保障基金利用績效時，可以評價是否執行了合理的預算和決算，評價社保基金的征收效益和撥付使用效益、評價政策執行情況和管理控制系統的有效性；財政資金績效評價主要評價公共資金分配是否符合宏觀調控需要、財政預算是否科學、是否有利于實現宏觀調控目標，評價基本建設財政支出服務環境和公眾滿意度，是否具有發展創新能力和戰略，是否對社會形成綜合貢獻等。
四、政府績效審計的難點
績效審計是一個存在很多爭議的領域，選擇合適的評價標準十分困難，除了評價標準選擇的困難，還有對人的評價也是一個難點。人不同于機器，人有思想，會變通，每個人的能力大小不一樣，對風險的喜好也不相同。簡單的業績評價，僅僅考核任務的完成程度，并不能完全說明情況，而應根據個人能力的大小，放在特定的環境中，實際判斷任務的完成情況。我國目前并沒有形成系統的評價方式，績效評價指標的構建也是從不同的角度進行的，為提高績效審計的效率，還需進行大量的研究。
參考文獻：
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