投資性房地產(chǎn)核算方法匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇投資性房地產(chǎn)核算方法范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中圖分類號(hào)： F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1 引言

蟻群優(yōu)化算法是模仿螞蟻工作方式的一種新的啟發(fā)式算法。螞蟻算法已廣泛應(yīng)用于求解旅行商問題、指派問題、以及物流管理和施工管理中的最短路徑問題等。生物學(xué)研究表明一群相互協(xié)作的螞蟻能夠找到食物源和巢之間的最短路徑。螞蟻間相互協(xié)作的方法是他們?cè)谒?jīng)過的路上留下一定數(shù)量的信息素，該信息素能被其它螞蟻檢測出來，一條路徑的信息素越多，其它螞蟻將以越高的概率選擇此路徑，從而該路徑上的信息素會(huì)被加強(qiáng)。

2 動(dòng)態(tài)模型的建立及求解

設(shè)房地產(chǎn)市場上有n項(xiàng)投資項(xiàng)目，則第i種投資組合在第t時(shí)期內(nèi)投資額的收益率βit為

βit=(p1it-p2it+dit)／p0it，i=1，2，．．．，n=1，2，．．．，N(1—1)

其中p1it表示第i項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目在t時(shí)期的市場價(jià)格，p0it表示相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額，dit表示相應(yīng)的投資方在該項(xiàng)投資過程中所獲得的收益。顯然βit為一隨機(jī)變量。

假設(shè)房地產(chǎn)投資者在第t時(shí)期的投資金額為mt，mt為外生變量，令xit表示投資者投資到第i種房地產(chǎn)項(xiàng)目第t時(shí)期的投資額，xit為內(nèi)生變量。

2.1 以方差作為風(fēng)險(xiǎn)度量指標(biāo)的房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)模型

我們采用房地產(chǎn)收益率的數(shù)學(xué)期望作為房地產(chǎn)投資收益大小的度量指標(biāo)，用

房地產(chǎn)收益率的方差作為風(fēng)險(xiǎn)度指標(biāo)，記

bit=Eβit,σij(t)=E(βit- bit)( βjt - bjt)(1—2)

其中bit表示βit的均值，σij(t)表示第i種房地產(chǎn)投資收益率與第j種房地產(chǎn)收益率在第t時(shí)期的協(xié)方差。

在上述記號(hào)條件下，第t時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)組合投資總的期望收益bt為：

bt=，t=1，2…，N

第t時(shí)期n種房地產(chǎn)組合投資總的風(fēng)險(xiǎn)σ2t為：

σ2t=E=，t=1， 2…，N (1—3)

由此可得出如下房地產(chǎn)組合投資的動(dòng)態(tài)模型：minσ2= (1—4)

也可表示為如下矩陣形式 minσ2= XTVX(1—4a)

上述模型是一個(gè)動(dòng)態(tài)優(yōu)化問題，Kuhn-tucker條件是該問題最優(yōu)點(diǎn)存在的充要條件，其K-T條件可表示為為滿足K-T條件的解，可考慮如下動(dòng)態(tài)優(yōu)化問題的解，記為模型：minJ=eTN W (1-4b)

其中eTN=（1，1…）T1×N，W為人工變量組成的N維向量。若能求出模型(1-4b)的最優(yōu)解，且最優(yōu)值J為0，則模型(1-4b)最優(yōu)解中部分向量X*即為模型(1—4a)的最優(yōu)解。

3計(jì)算實(shí)例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市有A、B、C、D、E、F六處可供選擇的地段，可進(jìn)行(1)高層住宅、(2)普通住宅、(3)商業(yè)寫字樓、(4)大型商場、(5)商業(yè)步行街等五種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。各項(xiàng)目類型在不同地段經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)見表1。該公司在一地段只投資一種類型。試確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資組合方案。

表l各投資方案各項(xiàng)指標(biāo)評(píng)價(jià)情況

基于方差作為風(fēng)險(xiǎn)度量指標(biāo)的蟻群算法，計(jì)算結(jié)果如表2所示表2

如果引入靜態(tài)下的基本蟻群算法則得到如表3所示結(jié)果表3

4 二種算法的計(jì)算結(jié)果比較表4

從表4可以看出，利用方差作為風(fēng)險(xiǎn)度量指標(biāo)的蟻群算法在計(jì)算速度略慢但收益率比基本蟻群算法有了較大提高，投入相同的資金，獲得的利潤也比較大。可以說本文提出的以方差做為度量指標(biāo)并隨時(shí)間變化的蟻群算法，在解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資組合問題上是優(yōu)于基本蟻群算法的。

參考文獻(xiàn)

篇（2）

第三條發(fā)行人在主要會(huì)計(jì)政策中披露如下內(nèi)容：

（一）在合并會(huì)計(jì)報(bào)表編制方法中說明對(duì)合作開發(fā)項(xiàng)目編制合并報(bào)表時(shí)采用的方法。

（二）在存貨的核算方法中增加披露：開發(fā)用土地的核算方法；披露公共配套設(shè)施費(fèi)用的核算方法；披露出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房的攤銷方法；對(duì)不同類別存貨（如：庫存設(shè)備、開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房）計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的比例及依據(jù)。

（三）披露維修基金的核算方法。

（四）披露質(zhì)量保證金的核算方法。

（五）披露各類型業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)原則及方法

房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則及方法。應(yīng)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)確定具體的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)采用分期收款方式銷售、出售自用房屋、代建房屋和工程業(yè)務(wù)，應(yīng)單獨(dú)披露有關(guān)收入確認(rèn)方法。

*

（六）為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借入資金所發(fā)生的利息及有關(guān)費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理方法。

第四條發(fā)行人在存貨項(xiàng)目注釋中應(yīng)披露：

（一）按性質(zhì)（如：庫存設(shè)備、開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品、分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房）分類列示存貨余額。

（二）按下列格式分項(xiàng)披露“開發(fā)成本”：

項(xiàng)目名稱開工時(shí)間預(yù)計(jì)竣工時(shí)間預(yù)計(jì)總投資期初余額期末余額

合計(jì)

注：對(duì)尚未開發(fā)的土地，應(yīng)披露預(yù)計(jì)開工時(shí)間。

（三）按下列格式分項(xiàng)目披露“開發(fā)產(chǎn)品”：

項(xiàng)目名稱竣工時(shí)間期初余額本期增加本期減少期末余額

合計(jì)

（四）按下列格式分項(xiàng)目披露“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”：

項(xiàng)目名稱期初余額本期增加本期減少期末余額

合計(jì)

（五）應(yīng)按下列格式披露存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金計(jì)提情況：對(duì)于開發(fā)中項(xiàng)目，可以合并列示。對(duì)“停工”、“爛尾”、“空置”項(xiàng)目，如果不計(jì)提或計(jì)提跌價(jià)比例較低，應(yīng)詳細(xì)說明理由。

項(xiàng)目名稱期初余額本期增加本期減少期末余額備注

合計(jì)

第五條發(fā)行人在預(yù)收賬款項(xiàng)目注釋中，除按帳齡列示余額外，對(duì)預(yù)售房產(chǎn)收款，應(yīng)按下列格式分項(xiàng)目披露。

項(xiàng)目名稱期初余額期末余額預(yù)計(jì)竣工時(shí)間預(yù)售比例

合計(jì)

第六條發(fā)行人在主營業(yè)務(wù)收入項(xiàng)目注釋中，應(yīng)分項(xiàng)目披露報(bào)告期內(nèi)各期間金額。

第七條發(fā)行人的經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及不同行業(yè)的地區(qū)時(shí)，應(yīng)按行業(yè)和地區(qū)披露收入、營業(yè)利潤、資產(chǎn)的分部資料。行業(yè)可以按照房地產(chǎn)、施工、物業(yè)管理、商業(yè)等分類；地區(qū)可以按境內(nèi)、境外披露，對(duì)經(jīng)營環(huán)境存在差異的省、直轄市，也應(yīng)分別披露。

篇（3）

【關(guān)鍵詞】

投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算；不足與完善

0 引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，和城市化的不斷推進(jìn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為全國乃至全球投資收益率最高，風(fēng)險(xiǎn)最小的行業(yè)。這些年來，無論是國企還是民企，為了獲取利潤都紛紛投入房地產(chǎn)業(yè)。會(huì)計(jì)核算是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要方式，企業(yè)一味把投資性房地產(chǎn)按照固定資產(chǎn)處理按照歷史成本入賬或者是分期計(jì)提折舊方法的會(huì)計(jì)計(jì)量和處置。期限較長的投資性房地產(chǎn)無法實(shí)現(xiàn)其短期的市場價(jià)值。在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中，我們需要尋找存在的問題。就當(dāng)前看，投資性房地產(chǎn)在我國的會(huì)計(jì)核算方面存在一些問題，需要有關(guān)部門去修改相關(guān)的政策以完善制度。

1 投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算

1.1 投資性房地產(chǎn)初始的核算

在投資性房地產(chǎn)的投資過程中，第一步要對(duì)投資性房地產(chǎn)的初始化成本進(jìn)行準(zhǔn)確有效的計(jì)量，其次在進(jìn)行合理的核算建筑物出租日期和土地使用日期。常的工程中，核算部門對(duì)投資性的房地產(chǎn)總資產(chǎn)核算。分別對(duì)投資房地產(chǎn)企業(yè)中的固定和無形資產(chǎn)分別進(jìn)行分類和核算。并對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資預(yù)算，以提高投資性房地產(chǎn)為企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)利益。

1.2 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)核算

后續(xù)的會(huì)計(jì)工作中要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行記賬、算賬、報(bào)賬。房地產(chǎn)的維護(hù)、裝修、設(shè)施建設(shè)、管理等財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)量要嚴(yán)格按照相關(guān)的會(huì)計(jì)計(jì)量法則對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行日常計(jì)量，使其達(dá)到科學(xué)性、有效性，促進(jìn)計(jì)量的價(jià)值體現(xiàn)。以人民幣為記賬單位對(duì)投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行核算，通過設(shè)置賬簿、填制憑證和特定的記賬方式以及會(huì)計(jì)報(bào)表的編制，進(jìn)行的綜合、不間斷財(cái)務(wù)計(jì)量的反映以及風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)督，形成的測控指標(biāo)，為投資者提供可靠信息，考核經(jīng)營目標(biāo)的完成情況。

2 投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在不足點(diǎn)

2.1 公允計(jì)量問題

有效的投資性房地產(chǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)進(jìn)行投資的基礎(chǔ)。在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中，如果采用是公允價(jià)值核算模式進(jìn)行的評(píng)估，將投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入損益，就會(huì)增加或減少企業(yè)利潤的總額。但是虛擬的資產(chǎn)在企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營中并未起到效果，只有在出售是才能體現(xiàn)。一旦房價(jià)出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)時(shí)，就會(huì)給房地產(chǎn)投資企業(yè)造成嚴(yán)重錯(cuò)覺，并引發(fā)過度投機(jī)或者恐慌。同時(shí)，公允價(jià)值核算模式給了企業(yè)提供了控制利潤，偷稅漏稅的空子，影響到財(cái)務(wù)報(bào)表科學(xué)性和準(zhǔn)確性，難以對(duì)企業(yè)的盈利空間作出準(zhǔn)確判斷。

在我國會(huì)計(jì)的準(zhǔn)則中，不許將固定資產(chǎn)的盈虧同其他業(yè)務(wù)收入和支出一起核算。企業(yè)的實(shí)際計(jì)量同會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出現(xiàn)不一致性，就會(huì)造成在實(shí)際的財(cái)務(wù)處理中的誤差，就會(huì)降低信息的準(zhǔn)確性。

2.2 公允價(jià)值與賬面價(jià)值計(jì)量轉(zhuǎn)換誤差點(diǎn)

當(dāng)投資性房地產(chǎn)用途發(fā)生變化時(shí)，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重分類。

自用的房地產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，只是資產(chǎn)的用途變化，而資產(chǎn)根本性能變化，隨意的改變房地產(chǎn)原有賬面價(jià)值是不合理的。如表1，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差異會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值得到不真實(shí)的估量。

3 完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中的建議

3.1 出臺(tái)相關(guān)投資性房地產(chǎn)公允計(jì)量的建議

企業(yè)在投資的過程中，以公允價(jià)值方式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，當(dāng)其價(jià)值發(fā)生波動(dòng)時(shí)，將投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的與賬面價(jià)值差額進(jìn)行計(jì)量。這樣就不會(huì)出現(xiàn)單一的信息缺失，可以有效對(duì)企業(yè)固定資產(chǎn)進(jìn)行長期的評(píng)估，使投資性房地產(chǎn)的價(jià)值更加真實(shí)。

3.2 出臺(tái)計(jì)量方式轉(zhuǎn)變問題的建議

在轉(zhuǎn)換核算中，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時(shí)計(jì)量方式也由公允價(jià)值計(jì)量轉(zhuǎn)為成本價(jià)值計(jì)量，將投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值作為房屋計(jì)量的基礎(chǔ)，而公允所產(chǎn)生的價(jià)值與原賬面值差計(jì)入當(dāng)期盈利或者虧損。

4 小結(jié)

投資性房地產(chǎn)的討論成為學(xué)術(shù)界話題，尤其是2008年金融危機(jī)對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量方式的深刻反思，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和房價(jià)的過快上漲。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值方式計(jì)量尚有不足之處，但是這種方式是它的補(bǔ)充。這就需要會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定人員進(jìn)行更多思考，實(shí)踐和改進(jìn)，深入分析關(guān)聯(lián)準(zhǔn)則的有效性，真正實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)則合理運(yùn)行。

【參考文獻(xiàn)】

[1]曹萬選.“投資性房地”的會(huì)計(jì)核算及應(yīng)注意的問題[J].社科縱橫，2008

[2]趙素存.淺析投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算方法[J].商品儲(chǔ)運(yùn)與養(yǎng)護(hù)，2008，30

篇（4）

與它類型的企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算具有特殊的地方，如有著較為復(fù)雜的產(chǎn)品成本核算，相關(guān)稅金與經(jīng)營收入具有不同核算方式等；由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算本身的特殊性，在核算的過程中容易出現(xiàn)許多問題，如不對(duì)出現(xiàn)的問題加以解決，則可能會(huì)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的健康穩(wěn)定與公共財(cái)務(wù)的監(jiān)管效力與效率造成嚴(yán)重影響，也會(huì)損害到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的參與者等其他相關(guān)部門參與者的利益。因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題進(jìn)行研究，并找出相關(guān)的弊病，提出針對(duì)性的解決方法，有著十分重要的意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的突出問題

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以經(jīng)營土地和出售商品房為目的的生產(chǎn)企業(yè)，具有投入資金量大、投資周期長、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，所以，必須要求在會(huì)計(jì)核算上事先做好謀劃和精打細(xì)算的前提工作，從而有效的配合項(xiàng)目的成功開發(fā)。另外，就產(chǎn)品角度而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的特點(diǎn)是價(jià)值高，在銷售方面，一般采用預(yù)售和分期付款的銷售辦法，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作中的收入確認(rèn)比一般企業(yè)更具特殊性。一旦其業(yè)績浮動(dòng)變化比較大，加之信息披露不足時(shí)，就會(huì)采用不同的業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，來誤導(dǎo)投資者，這些特點(diǎn)都體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性。隨之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)問題也暴漏了出來。

（一）不全面的現(xiàn)金信息

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中現(xiàn)金的流量與其他類型的企業(yè)存在顯著性的差異，其特殊現(xiàn)金流量主要表現(xiàn)為因經(jīng)營時(shí)間的不同，現(xiàn)金流量單位也不相同。當(dāng)投資與籌措資金時(shí)，現(xiàn)金流量的單位是企業(yè)；當(dāng)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，現(xiàn)金流量的單位則成為了開發(fā)項(xiàng)目。在完成產(chǎn)品的開發(fā)期后，銷售建設(shè)項(xiàng)目流入的資金即為現(xiàn)金流入；而進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，所需物資、工資的費(fèi)用則為現(xiàn)金流出。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)時(shí)間很長，造成其資金流出與流入相比較于其他企業(yè)耗費(fèi)的時(shí)間會(huì)更長。所以目前，大部分企業(yè)的現(xiàn)金流量單位都會(huì)以企業(yè)為主，但就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，缺乏足夠完整的信息，會(huì)對(duì)其本身長期經(jīng)營的能力影響很大，并且也法給投資者提供完整的現(xiàn)金流量信息。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量狀況無法全面反映，這就成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的主要問題之一。

（二）收入確認(rèn)隨意性

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)時(shí)間比較長，其產(chǎn)品一般分為預(yù)售、分期付款等多種銷售模式，由于會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中的主要問題是確認(rèn)某個(gè)環(huán)節(jié)為收入，因此部分房地產(chǎn)企業(yè)就利用收入和成本不配比跟比較長的建設(shè)時(shí)間來調(diào)節(jié)利潤，進(jìn)而達(dá)到少納稅或推遲納稅的目的。甚至某些房地產(chǎn)企業(yè)拿預(yù)收房款做為“借資款”，其實(shí)只是掛在“其他應(yīng)付款”科目內(nèi)，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)采取“體外循環(huán)”的模式，把售房收入存放在其他公司的賬目上，然后假借其他項(xiàng)目來進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，進(jìn)而達(dá)到收入較為隱秘的目的。還有部分的房地產(chǎn)企業(yè)竣工之后，房屋也已經(jīng)全部售出，由于某些方面的問題的制約，不能及時(shí)有效地進(jìn)行竣工核算和會(huì)計(jì)核算等工作，以上種種現(xiàn)象，造成房地產(chǎn)企業(yè)的收入比較隨意。

（三）會(huì)計(jì)信息的風(fēng)險(xiǎn)披露不完善

伴隨著信息技術(shù)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中將會(huì)遇到各種風(fēng)險(xiǎn)，其中包括政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等一系列風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)更加使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比其他企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性更為突出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格要求披露質(zhì)量保證金的核算方法，按時(shí)披露還未結(jié)清的擔(dān)保金額，并注明風(fēng)險(xiǎn)程度，保證會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露的完善性。

二、強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效措施

（一）建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范體系

現(xiàn)行法規(guī)對(duì)于會(huì)計(jì)成本核算不具備太強(qiáng)的引導(dǎo)力，因其沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的方式制定出嚴(yán)格的規(guī)定；不一樣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)采用不一樣的會(huì)計(jì)核算方式進(jìn)行核算，因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，不僅對(duì)會(huì)計(jì)核算質(zhì)量造成了影響，也給企業(yè)之間的比較造成了不便。建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范體系，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算按照具體的準(zhǔn)則進(jìn)行處理，可將決策力度提高，并提供更準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息給財(cái)務(wù)報(bào)告機(jī)構(gòu)。我國的會(huì)計(jì)法中明確規(guī)定，權(quán)責(zé)發(fā)生應(yīng)作為會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)，但是用此標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本進(jìn)行衡量，則是存在一定的缺陷。因其容易發(fā)生人為的利潤調(diào)節(jié)，導(dǎo)致信息失真；且權(quán)責(zé)發(fā)生的制度與我國的國情不符，因此，在其開發(fā)成本中統(tǒng)一現(xiàn)金收付與權(quán)責(zé)發(fā)生是很有必要的。

（二）借款費(fèi)用合理化

房地產(chǎn)企業(yè)一般發(fā)生的借款費(fèi)用問題，歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)購建或生產(chǎn)，符合資本化條件，應(yīng)計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；而相對(duì)于其他借款費(fèi)用，則必須要在發(fā)生時(shí)按照發(fā)生額來確認(rèn)為費(fèi)用，并要?dú)w于當(dāng)期損益。但如果要符合資本化條件的資產(chǎn)，則需要經(jīng)過長時(shí)間的購建或生產(chǎn)活動(dòng)，從而達(dá)到預(yù)定可使用或者可以進(jìn)行銷售的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。房地產(chǎn)商品的要求非常嚴(yán)格，預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨商品是需要經(jīng)過較長時(shí)間的購建才能達(dá)到，一定要將其達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的借款費(fèi)用，一起計(jì)入開發(fā)成本。不僅如此，全新的制度還對(duì)借款費(fèi)用資本化的范圍進(jìn)行擴(kuò)大，新制度中的借款費(fèi)用不但是為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)專門借入的借款，而且也是為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用的一般借款。因此，必須對(duì)會(huì)計(jì)核算中的借款費(fèi)用核算進(jìn)行充分的配比。一旦借款費(fèi)用在減去存款利息或臨時(shí)投資帶來的收益后，按照實(shí)際占用金額計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，也可以先將未完工的成本累計(jì)發(fā)生額作為分?jǐn)偨杩钯M(fèi)用的成本對(duì)象，合理有效地處理借款費(fèi)用。

（三）收入確認(rèn)完善化

在進(jìn)行房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)核算時(shí)，必須同時(shí)滿足一些條件方可得到充分的確認(rèn)。首先是企業(yè)必須取得與該項(xiàng)房地產(chǎn)有關(guān)的租金收入和增值收入；然后是該房地產(chǎn)的成本必須可靠的計(jì)入會(huì)計(jì)核算之中；最后是對(duì)房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)而言，采取單獨(dú)計(jì)量和售出進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，就會(huì)使房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行單獨(dú)劃分和交割。與此同時(shí)，企業(yè)也可采取排除法來確認(rèn)房地產(chǎn)的投入情況，企業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理時(shí)所持有的房地產(chǎn)和存貨的房地產(chǎn)皆不屬于投資性房地產(chǎn)，企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使是根據(jù)市場價(jià)格來收取房租租金，一樣也不屬于投資性房地產(chǎn)。但是如果總公司是以經(jīng)營租賃的方式向子公司進(jìn)行房地產(chǎn)出租，這樣就被稱之為投資性房地產(chǎn)。這樣的房地產(chǎn)也稱之為總公司的投資性房地產(chǎn)，而在會(huì)計(jì)核算的過程中，應(yīng)當(dāng)作為企業(yè)的自用型房地產(chǎn)。

（四）提高信息披露質(zhì)量

會(huì)計(jì)核算中的信息披露問題也是重點(diǎn)問題，為了保證信息披露質(zhì)量的完善性，必須增加土地儲(chǔ)備量和成本構(gòu)成信息。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地成本占有量較大，無法滿足土地儲(chǔ)備量及土地儲(chǔ)備量的成本現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展動(dòng)向產(chǎn)生不穩(wěn)定性，因此，必須嚴(yán)格要求披露土地質(zhì)量和儲(chǔ)備量。通過增加房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息披露的方法，以開發(fā)項(xiàng)目作為企業(yè)的基本單位，客觀上披露其在企業(yè)開發(fā)過程中形成經(jīng)營活動(dòng)的所有現(xiàn)金流量，其中包括銷售房地產(chǎn)商品所取得的現(xiàn)金和購買工程物資及支付工人工資所支出的現(xiàn)金等等。最后必須加強(qiáng)產(chǎn)品的質(zhì)量保證和風(fēng)險(xiǎn)信息的披露。使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性在會(huì)計(jì)信息披露環(huán)節(jié)中得到充分的揭示，這樣在很大程度上提高了現(xiàn)金流量信息的實(shí)用性。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)做好會(huì)計(jì)核算的工作，完善信息披露質(zhì)量，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)的深入改革意義重大。而科學(xué)合理的會(huì)計(jì)核算工作可以提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，改善企業(yè)經(jīng)營理念，增加企業(yè)收入和利潤；重視房產(chǎn)開發(fā)會(huì)計(jì)核算，是我國現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)濟(jì)的市場需求，隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的逐漸完善，全新的會(huì)計(jì)制度和準(zhǔn)則也得到了廣泛的與應(yīng)用，受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊性的制約，現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法無法滿足正常的房地產(chǎn)企業(yè)的核算需求，因此，只有充分的發(fā)揮會(huì)計(jì)職能，才能確保房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)計(jì)核算工作的順利進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：

篇（5）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要經(jīng)營特點(diǎn)

一個(gè)完整的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目主要包括：土地的建設(shè)與開發(fā)、房屋的建設(shè)與經(jīng)營、普通房屋與商品房的售后服務(wù)等各種各樣的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要具有計(jì)劃性、復(fù)雜性、商品性、資金投資大、建設(shè)周期長、風(fēng)險(xiǎn)大等主要經(jīng)營特點(diǎn)。主要的經(jīng)營方式分為：其一是定向開發(fā)，是指與購買方簽訂提前預(yù)售合同，并嚴(yán)格按照合同規(guī)定來進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)；其二是投標(biāo)開發(fā)，通過對(duì)某一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投標(biāo)，然后取得該房地產(chǎn)的開發(fā)權(quán)，進(jìn)行商品房建設(shè)與銷售并從中獲取利潤；其三為自行開發(fā)，在取得當(dāng)?shù)卣拈_發(fā)使用許可后，在所屬土地規(guī)劃范圍內(nèi)，進(jìn)行房屋的開發(fā)與銷售。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以經(jīng)營、開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，通過對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)使用，房屋的建設(shè)規(guī)劃與銷售，使企業(yè)能夠從中獲取效益。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷擴(kuò)大，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也隨之繁榮，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭變得日趨嚴(yán)重，與此同時(shí)，由于物價(jià)的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)行成本也在不斷的增加，這些原因都造成了企業(yè)效益的減少。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資核算與建筑造價(jià)成本的核算，更好的控制開發(fā)成本，降低投資成本，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利潤的增加。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需運(yùn)作資金較為巨大，其流轉(zhuǎn)時(shí)間也較長，因此，企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作適當(dāng)，也能夠更好的降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，減少財(cái)務(wù)方面的各種問題產(chǎn)生，進(jìn)而確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中會(huì)計(jì)核算方面的不足

（一）會(huì)計(jì)核算的具體操作難度大

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有的特殊性與復(fù)雜性，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算存在很大難度。不但如此，在對(duì)土地與房屋進(jìn)行開發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要承擔(dān)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施的工程任務(wù)，因此，其相關(guān)的經(jīng)營活動(dòng)也顯得更加復(fù)雜，這些原因使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算方法具有自身的主要特點(diǎn)和方法。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)售商品房時(shí)，一般都并未完工，這時(shí)的商品房收益確認(rèn)并不符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的確定條件。與此同時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中還要求房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員必須準(zhǔn)確地將房地產(chǎn)企業(yè)的商品房進(jìn)行分類，這些具體核算工作都在很大程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算確認(rèn)收益的難度。

（二）費(fèi)用資本化缺少規(guī)范性

由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目具有復(fù)雜性的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)所需要投入的資金量也較大，因此，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)通過貸款等方式進(jìn)行資金的籌集和房屋的銷售，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)資金回籠較慢且時(shí)間較長。在我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，對(duì)貸款費(fèi)用資本化范圍雖然進(jìn)行了擴(kuò)大，但卻對(duì)貸款費(fèi)用資本化的條件進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定了。相關(guān)規(guī)定針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款費(fèi)用應(yīng)在滿足資本支出時(shí)開始且在借款費(fèi)用發(fā)生時(shí)還應(yīng)滿足開發(fā)建設(shè)活動(dòng)已經(jīng)開始這些基本條件，只有這樣才可以進(jìn)行資本化運(yùn)作。從以上可以看出，這些規(guī)定都為房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用資本化確定造成了很大的困難，并在對(duì)長期尚未進(jìn)行開發(fā)的土地中所包括的借款費(fèi)用也不能進(jìn)行資本化。

（三）成本與收入不成正比

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算還存在企業(yè)成本與收入不相匹配的問題。其一是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長，從進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)開始到資金收益的收回，大約需要的時(shí)間在四年左右。一般的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)前期所投入的資金，都按當(dāng)期費(fèi)用進(jìn)行核算，如果該項(xiàng)目尚未完工，那么即使商品房業(yè)已經(jīng)全部預(yù)售完成，其預(yù)售價(jià)款也不能當(dāng)作收入來進(jìn)行確定；其二，在整個(gè)的開發(fā)過程中房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本是主要經(jīng)營載體，然而在進(jìn)行商品房銷售時(shí)，商品房的售價(jià)依據(jù)房屋的樓層或戶型的不同而定價(jià)不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)在開始時(shí)會(huì)支出較多的成本費(fèi)用，然而其獲取的收入?yún)s很少，這使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本與收入不成正比。

（四）信息披露不準(zhǔn)確

根據(jù)新會(huì)計(jì)制度的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)做為現(xiàn)金流量表的主要編制主體，與此同時(shí)，也是投資的主體，但是真正進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作工作卻是屬項(xiàng)目部工作范圍，因此，造成了實(shí)際與投資活動(dòng)過程中可能會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)金流量的偏差。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，很多時(shí)其現(xiàn)金的流入與流出很難同步進(jìn)行，這也造成了會(huì)計(jì)核算過程中對(duì)現(xiàn)金流量的反映嚴(yán)重不足。房地產(chǎn)開發(fā)面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)問題，比如：質(zhì)量方面的風(fēng)險(xiǎn)、政策方面的風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)以及土地方面的風(fēng)險(xiǎn)等。與此同時(shí)，我國也頒布了相關(guān)的法律條文，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)問題方面的披露，允許房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行提取保證金的行為，但必須披露其具體采用的核算方法。但就目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算，其有關(guān)的質(zhì)量保證金方面問題并沒有真正的得到披露。

四、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中會(huì)計(jì)核算方面的對(duì)策

（一）對(duì)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行合理設(shè)置

在優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)先對(duì)其會(huì)計(jì)科目及明細(xì)進(jìn)行合理化設(shè)置，對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目的成本核算要依據(jù)其實(shí)際情況進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按依照會(huì)計(jì)法相關(guān)規(guī)定設(shè)置：資產(chǎn)類、負(fù)債類、所有者權(quán)益類、成本類及損益類相關(guān)科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)科目的合理設(shè)置，不僅能夠得到關(guān)于會(huì)計(jì)核算過程中所需的相關(guān)資料，還能對(duì)會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確進(jìn)行提供依據(jù)，充分發(fā)揮出會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的主要作用。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的收入核算

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的收入核算，主要分為兩個(gè)方面。其是一規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算范圍。房地產(chǎn)企業(yè)取得的商品房收入即是房地產(chǎn)企業(yè)的主要銷售收入，其主要有轉(zhuǎn)讓土地取得的收入和銷售商品房的收入等。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商品房的開發(fā)，還包括沒有與購買方簽訂的購買商品房合同以及已經(jīng)簽訂的商品房銷售合同。其二是確定銷售標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)都是確定房地產(chǎn)企業(yè)主要核算銷售收入的標(biāo)準(zhǔn)。因此，我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)，明確規(guī)定為包括：商品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移和無法對(duì)出售的商品進(jìn)行控制等條件。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)成本與收入的核算

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本與收入的核算，更好的完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算。房產(chǎn)地企業(yè)可以通過進(jìn)行計(jì)劃銷售價(jià)格的方式，來加強(qiáng)成本與收入的分配核算。比如已經(jīng)進(jìn)行開發(fā)的樓房，如果呈現(xiàn)出可以銷售的狀態(tài)，那么，房地產(chǎn)企業(yè)就可以依據(jù)其所需建設(shè)成本、市場的具體需求、具體地理位置及朝向等具體因素確定出該房產(chǎn)的計(jì)劃銷售價(jià)格定位，并以此來作為衡量開發(fā)項(xiàng)目的成本銷售衡量標(biāo)準(zhǔn)。與此同時(shí)，還可以通過采用實(shí)際售價(jià)成本率法和計(jì)劃售價(jià)成本率法來對(duì)實(shí)現(xiàn)成本收入進(jìn)行分配。

（四）提高信息披露透明度

提高房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露透明度，具體應(yīng)從兩個(gè)方面加強(qiáng)，其一，在披露房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的信息過程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地儲(chǔ)備量的披露。土地的成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中占據(jù)了較大的比重，房地產(chǎn)項(xiàng)目所擁有的土地儲(chǔ)備量也在很大程度上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展程度。而目前，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)信息的使用者很難了解到企業(yè)土地使用權(quán)總額，對(duì)企業(yè)發(fā)展情況分析更加難以確定，所以，因當(dāng)提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備量及其成本的相關(guān)信息加大披露力度。其二，還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量的披露，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量的披露主要包括對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)過程中所形成的全部現(xiàn)金流量披露。

參考文獻(xiàn)：

[1]石善女.淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算[J].中國新技術(shù)，2011（4）

篇（6）

房地產(chǎn)成本核算新模式涉及到當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營過程中所發(fā)生的支出和費(fèi)用的成本核算及成本核算的控制。成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)具有舉足輕重的作用，它不僅能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效節(jié)約資金，提高利用率，而且通過成本核算反映出來的信息能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層做出科學(xué)的決策，是推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要力量。尤其是在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)體制下，使得房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高對(duì)成本核算的關(guān)注，逐漸提高了對(duì)成本核算的重視。由此可見，成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要性。以下對(duì)其重要性進(jìn)行具體分析：首先，房地產(chǎn)企業(yè)與其它類型企業(yè)有著明顯的區(qū)別，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了狂熱到低迷的巨大變化，并且并不同于生產(chǎn)產(chǎn)品和提供服務(wù)為主的大部分企業(yè)。因此，成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中有著十分重要的作用。其次，隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)要面臨著不斷改革，規(guī)模越來越大，項(xiàng)目種類越來越多，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著改革的過程中的諸多問題。無論是規(guī)模的擴(kuò)大，還是項(xiàng)目種類的增加，都不開有效的成本核算體系予以支持。除此之外，有效的成本核算有助于企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部管理，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力，使社會(huì)資源實(shí)現(xiàn)合理配置。從人力資源的角度來看，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際人力資源情況，制定以此配套的成本核算制度，對(duì)工作人員隊(duì)伍進(jìn)行精簡，為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省了人力方面的投入資金，而且通過成本核算，能夠減輕工作人員的工作壓力，使各項(xiàng)工作更加科學(xué)，合理化，工作效率也得到大幅提高。從社會(huì)資源的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)信息資源存在著嚴(yán)重的不對(duì)稱，經(jīng)常發(fā)生資源配置不合理的問題，導(dǎo)致一些寶貴的社會(huì)資源被浪費(fèi)，造成了社會(huì)資源不足。第三，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)并非全部都是以營利為目的，其中，有些業(yè)務(wù)是不以營利為目的的，但是不盈利并不代表著無償服務(wù)，而屬于有償服務(wù)，有償服務(wù)說明在服務(wù)過程中資金產(chǎn)生流動(dòng)，主要體現(xiàn)在支出及收入兩個(gè)方面。因此，為了避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)增加負(fù)擔(dān)，需采取成本核算。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的特點(diǎn)

近年來，我國經(jīng)濟(jì)體制改革取得了諸多成就，國家出臺(tái)了一系列措施和規(guī)定予以扶持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)作為與人民生活關(guān)系緊密的行業(yè)，更需要進(jìn)行改革。就目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)受到會(huì)計(jì)體制的影響，加之成本本身存在著非透明及非精確性等特點(diǎn)，因此，到目前為止，還沒有一套行之有效的機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行核算。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算機(jī)制進(jìn)行研究，已是迫在眉睫。房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算包括在生產(chǎn)以及提供服務(wù)等環(huán)節(jié)中，所產(chǎn)生的有形和無形的勞動(dòng)價(jià)值的總和核算。主要有以下幾方面特點(diǎn)：首先，不完全性。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本核算時(shí)，有些項(xiàng)目即使有費(fèi)用產(chǎn)生，但是并沒有對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行明確的劃分，除此之外，并不是所有項(xiàng)目都有費(fèi)用產(chǎn)生，因此，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算具有不完全性。其次，成本核算方法不夠嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)有條件進(jìn)行成本核算，但是由于各種成本費(fèi)用之間并沒有明確的規(guī)定，因此，在成本核算方法上不夠嚴(yán)格。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的創(chuàng)新對(duì)策

成本核算是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要手段，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立正確的成本核算觀念，將成本核算與實(shí)際相結(jié)合，在不斷摸索的過程中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，最終形成適合本房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算方法。

（一）建立健全成本核算機(jī)制

任何企業(yè)都離不開制度的支撐，任何活動(dòng)都是在制度上建立起來的，尤其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，制度的建立要更加嚴(yán)格和規(guī)范，對(duì)制度的制定，要理論聯(lián)系實(shí)際，保證成本核算機(jī)制的科學(xué)性和合理性，并采取一系列的有效措施，保證成本核算機(jī)制得以真正落實(shí)，在今后的實(shí)際工作中，不斷總結(jié)，逐漸完善成本核算機(jī)制。健全的成本核算機(jī)制，能夠最大程度避免由特權(quán)等因素給成本核算帶來的影響，保證了成本核算結(jié)果的公正性和準(zhǔn)確性。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)首先需要建立起完善的定額管理制度，對(duì)引起超額的因素進(jìn)行全面分析，在此基礎(chǔ)上，逐漸將此制度加以完善。其次，建立完善的財(cái)產(chǎn)物質(zhì)登記盤存制度，無論是在前期記錄還是在后期處理上，都要保證其真實(shí)性。第三，建立完善的計(jì)劃價(jià)格制度，定期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)分?jǐn)偝杀静铑~。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)投入與質(zhì)量之間的關(guān)系進(jìn)行正確處理，即使成本降低，但服務(wù)質(zhì)量絕對(duì)不能低，這種處理方式在短時(shí)間內(nèi)看似對(duì)企業(yè)有利，但是從長遠(yuǎn)來講，存在著諸多阻礙因素，因此，在進(jìn)行成本核算時(shí)，需要對(duì)其進(jìn)行足夠的論證，全方位分析，找出兩種之間的最佳契合點(diǎn)，真正實(shí)現(xiàn)既降低成本，又保證質(zhì)量。同時(shí)，將計(jì)算機(jī)引用到成本核算工作中，不僅能夠減輕人工核算的壓力，大大提高工作效率，而且核算的結(jié)果更加準(zhǔn)確。

（二）規(guī)范成本核算方法

首先，認(rèn)真審核每一筆成本費(fèi)用，對(duì)此項(xiàng)費(fèi)用的必要性進(jìn)行劃分。如果此項(xiàng)費(fèi)用為必要開支，那么就要明確該成本的項(xiàng)目；其次，在進(jìn)行成本核算時(shí)，要嚴(yán)格按照“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則進(jìn)行，同時(shí)對(duì)對(duì)預(yù)提和分?jǐn)偛僮靼凑障嚓P(guān)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行準(zhǔn)確區(qū)分；第三，將成本費(fèi)用進(jìn)行歸集和分配，將提供的服務(wù)和生產(chǎn)成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算。此外，在收入符合國家規(guī)定的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用開支要依據(jù)預(yù)算對(duì)其進(jìn)行確定。并且對(duì)收入項(xiàng)目的屬性進(jìn)行確定，即間接和直接成本，如果是直接成本，需要將其直接納入到成本中，如果是間接成本，需要對(duì)其進(jìn)行分配，如果出現(xiàn)了支出大于規(guī)定金額的情況，那么需要房地產(chǎn)企業(yè)有效的方法將其解決。

（三）加強(qiáng)成本核算管理

首先，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開展，要以成本目標(biāo)為依據(jù)。將企業(yè)目前的資料信息加以收集，實(shí)現(xiàn)成本管理和分配的有效融合，這樣不僅能夠提高工作人員的積極性，而且，通過全體工作人員的共同努力，達(dá)到節(jié)約成本的目的。另一方面借助全體成員的努力，降低成本開支；其次，加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的管理。相關(guān)部門要充分發(fā)揮作用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行定期的監(jiān)督和考核等，通過相關(guān)措施，幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高流動(dòng)資產(chǎn)的管理能力。

篇（7）

1.備用金。應(yīng)用指南（征求意見稿）將備用金作為現(xiàn)金核算（也可單設(shè)“備用金”科目核算,但應(yīng)仍屬現(xiàn)金），《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定在 “其他應(yīng)收款”或者單設(shè)“備用金”科目核算（但仍屬于其他應(yīng)收款）。

2.存貨進(jìn)貨費(fèi)用。行業(yè)制度、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以及存貨準(zhǔn)則均規(guī)定，商品流通企業(yè)的進(jìn)貨運(yùn)雜費(fèi)用，包括運(yùn)輸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，不計(jì)入進(jìn)貨成本，單獨(dú)在經(jīng)營費(fèi)用中核算，這也是商品流通企業(yè)存貨成本核算與工業(yè)企業(yè)顯著的不同。此次應(yīng)用指南（征求意見稿）不再作此區(qū)分，即執(zhí)行新準(zhǔn)則后，商品流通企業(yè)應(yīng)執(zhí)行和其他企業(yè)一樣的進(jìn)貨成本核算辦法。

3.短期投資科目取消。“短期投資”科目和報(bào)表項(xiàng)目均取消，代之以“交易性金融資產(chǎn)”。由于交易性金融資產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值變動(dòng)之差計(jì)入“投資收益”，因此，短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備也不復(fù)存在。

4.委托貸款、長期債權(quán)投資取消。“委托貸款”、“長期債權(quán)投資”科目和報(bào)表項(xiàng)目均取消，代之以“持有至到期投資”。按攤余成本計(jì)量，會(huì)計(jì)期末需要按照實(shí)際利率法調(diào)整其賬面價(jià)值，調(diào)整計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用。

5.壞賬收回的處理。壞賬收回的處理一直是先恢復(fù)壞帳準(zhǔn)備和應(yīng)收帳款，再?zèng)_銷應(yīng)收賬款增加銀行存款。此次應(yīng)用指南（征求意見稿）在保留這一傳統(tǒng)做法以外，又規(guī)定，壞賬收回也可直接沖銷應(yīng)收賬款增加銀行存款。

6.資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定要計(jì)提八項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，由于已經(jīng)引入公允價(jià)值計(jì)量屬性，所以在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有些減值準(zhǔn)備已經(jīng)取消，同時(shí)又增加了一些新的項(xiàng)目。具體對(duì)比如表1。

除以上科目差異外，新準(zhǔn)則設(shè)置了“資產(chǎn)減值損失”損益類科目，集中核算計(jì)提的資產(chǎn)減值損失，不再是目前的分散處理模式（通過管理費(fèi)用、投資收益、營業(yè)外支出等科目），在利潤表中也單獨(dú)列示。

7.固定資產(chǎn)清理。現(xiàn)行制度規(guī)定固定資產(chǎn)的減少，除投資、盤虧外，都通過“固定資產(chǎn)清理”核算。此次應(yīng)用指南（征求意見稿）規(guī)定以固定資產(chǎn)對(duì)外投資，也通過“固定資產(chǎn)清理”核算。

8.股權(quán)投資差額取消。借差（溢價(jià)收購，成本大于權(quán)益份額）保留在賬面不動(dòng)，貸差（折價(jià)收購，成本小于權(quán)益份額）計(jì)入當(dāng)期投資收益。

9.無形資產(chǎn)核算方法改變。無形資產(chǎn)攤銷一直采用直接沖銷無形資產(chǎn)賬面余額的方法，應(yīng)用指南（征求意見稿）單獨(dú)設(shè)置“累計(jì)攤銷”科目，作為無形資產(chǎn)的抵減科目，這和固定資產(chǎn)折舊一樣了。另外，單獨(dú)設(shè)置“商譽(yù)”科目，在資產(chǎn)負(fù)債表上也單獨(dú)列示。

10．投資性房地產(chǎn)。根據(jù)新準(zhǔn)則，出租以及投資增值性的房產(chǎn)、土地，從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中單獨(dú)分出，計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”科目。投資性房地產(chǎn)可以選擇采用公允價(jià)值模式或者成本模式計(jì)量。應(yīng)用指南（征求意見稿）規(guī)定，采用成本模式計(jì)量的已出租建筑物，仍在“固定資產(chǎn)”科目核算，計(jì)提折舊也在“累計(jì)折舊”科目核算；采用成本模式計(jì)量的已出租土地，在“投資性房地產(chǎn)”科目核算，但攤銷在“累計(jì)攤銷”核算。

11．無法支付債務(wù)計(jì)入營業(yè)外收入。應(yīng)用指南（征求意見稿）規(guī)定無法支付債務(wù)計(jì)入營業(yè)外收入，這實(shí)際上是改回了行業(yè)制度的做法，也和稅法一致了。

12．應(yīng)付職工工資、福利費(fèi)取消。“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”科目和報(bào)表項(xiàng)目取消，代之以“應(yīng)付職工薪酬”，該科目除核算工資、福利費(fèi)外，還包括工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金等。相應(yīng)地，職工教育經(jīng)費(fèi)不再在“其他應(yīng)付款”科目核算、工會(huì)經(jīng)費(fèi)和住房公積金也不再在“其他應(yīng)交款”核算。

13．其他應(yīng)交款取消。“其他應(yīng)交款”和“應(yīng)交稅金”合并成“應(yīng)交稅費(fèi)”，教育費(fèi)附加、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)都不再在“其他應(yīng)交款”核算。

14．代銷、委托代銷商品。像代銷商品、受托理財(cái)?shù)葮I(yè)務(wù)，單獨(dú)設(shè)置“業(yè)務(wù)資產(chǎn)”、“業(yè)務(wù)負(fù)債”核算。

15．在預(yù)計(jì)負(fù)債中核算超額投資虧損。應(yīng)用指南（征求意見稿）規(guī)定對(duì)按約定需要承擔(dān)的對(duì)被投資企業(yè)形成的超額投資虧損，在預(yù)計(jì)負(fù)債中核算。借：投資收益，貸：預(yù)計(jì)負(fù)債。

16．在預(yù)計(jì)負(fù)債中核算重組義務(wù)。在企業(yè)重組、改制過程中要承擔(dān)的解除職工勞動(dòng)補(bǔ)償支出，在預(yù)計(jì)負(fù)債核算。借：管理費(fèi)用，貸：預(yù)計(jì)負(fù)債。

17．分期收款銷售商品核算方法改變。分期收款銷售商品（合同期限3年以上）不再按合同約定核算的收款日期分期確認(rèn)收入，改為在發(fā)出商品時(shí)一次確認(rèn)收入，且按收入現(xiàn)值計(jì)量。合同應(yīng)收款計(jì)入“長期應(yīng)收款”科目，現(xiàn)值和合同價(jià)款差額計(jì)入“未實(shí)現(xiàn)融資收益”科目以后分期攤?cè)胴?cái)務(wù)費(fèi)用。相應(yīng)地，“分期收款發(fā)出商品”科目取消，采購方未付分期貨款計(jì)入“長期應(yīng)付款”（按現(xiàn)值，現(xiàn)值和協(xié)議價(jià)款差額計(jì)入“未確認(rèn)融資費(fèi)用”科目以后分期攤?cè)胴?cái)務(wù)費(fèi)用）。這里需要探討的是，以上方法的改變?nèi)绾闻c現(xiàn)行稅法相協(xié)調(diào)（現(xiàn)行稅法與現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度均按合同收款日分期確認(rèn)收入，由此帶來應(yīng)交所得稅、增值稅的處理差異）。

18．資本公積核算內(nèi)容改變。“資本公積”科目現(xiàn)行7個(gè)子科目減為2個(gè)：資本溢價(jià)、其他資本公積。原來的股權(quán)投資準(zhǔn)備內(nèi)容轉(zhuǎn)入“其他資本公積”。其他諸如接受捐贈(zèng)非現(xiàn)金資產(chǎn)準(zhǔn)備等如何核算尚沒有明確，但按照新準(zhǔn)則的精神，接受捐贈(zèng)應(yīng)該直接計(jì)入當(dāng)期損益，因而也就沒有資本公積的問題了。對(duì)應(yīng)地，核算接受捐贈(zèng)的“待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值”科目在應(yīng)用指南（征求意見稿）中也取消了。

19．投資處置核算方法改變。按現(xiàn)行制度，長期股權(quán)處置時(shí)原計(jì)入“資本公積――股權(quán)投資準(zhǔn)備”的金額轉(zhuǎn)入“資本公積－其他資本公積”并可轉(zhuǎn)增資本，應(yīng)用指南（征求意見稿）規(guī)定將其一次性轉(zhuǎn)出計(jì)入當(dāng)期投資收益。這一改變相當(dāng)于把處置時(shí)賬面留存股權(quán)投資準(zhǔn)備從資本公積轉(zhuǎn)入當(dāng)期未分配利潤，對(duì)當(dāng)期期末權(quán)益沒有影響，但對(duì)當(dāng)期損益有影響。

20．取消補(bǔ)貼收入科目。應(yīng)用指南（征求意見稿）沒有明確相應(yīng)業(yè)務(wù)，比如增值稅返還如何核算，但按其精神，應(yīng)可以通過“營業(yè)外收入”核算。對(duì)應(yīng)地，“應(yīng)收補(bǔ)貼款”科目在應(yīng)用指南（征求意見稿）中也取消了。

21．其他業(yè)務(wù)稅金核算方法改變。由于銷售原材料產(chǎn)生的稅金及附加，現(xiàn)行制度規(guī)定通過“其他業(yè)務(wù)支出”核算，應(yīng)用指南（征求意見稿）規(guī)定其他業(yè)務(wù)稅金和主營業(yè)務(wù)稅金一樣通過“營業(yè)稅金及附加”科目核算，相應(yīng)地，取消“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目。

22．公允價(jià)值變動(dòng)損益。應(yīng)用指南（征求意見稿）單獨(dú)設(shè)置了“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，單獨(dú)反映按照規(guī)定以公允價(jià)值計(jì)量且公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的項(xiàng)目，比如交易性金融資產(chǎn)、交易性金融負(fù)債、投資性房地產(chǎn)等。利潤表上也單獨(dú)列示“公允價(jià)值變動(dòng)凈損益”。需要注意的是，按照應(yīng)用指南（征求意見稿），在出售處置相應(yīng)資產(chǎn)時(shí)，除將出售收入和資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期投資收益外，還要將前期累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)全部結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入當(dāng)期投資收益。

23．取消營業(yè)費(fèi)用科目。應(yīng)用指南（征求意見稿）改“營業(yè)費(fèi)用”科目為“銷售費(fèi)用”科目，核算內(nèi)容沒有變化。

24．開辦費(fèi)核算方法改變。應(yīng)用指南（征求意見稿）規(guī)定開辦費(fèi)直接計(jì)入管理費(fèi)用。現(xiàn)行制度規(guī)定先在“長期待攤費(fèi)用”中歸集，再于生產(chǎn)經(jīng)營之日一次性計(jì)入管理費(fèi)用。

25．存貨非貨幣易確認(rèn)收入。對(duì)于以庫存商品抵債、投資等非貨幣易，現(xiàn)行制度規(guī)定除“實(shí)物投資”、“對(duì)股東實(shí)物分配”兩種情況在交易時(shí)確認(rèn)收入外，其余情況按存貨成本結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)收入。應(yīng)用指南（征求意見稿）規(guī)定，只要交易具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的，全部確認(rèn)收入。改變后和稅法規(guī)定一致了。

26．研發(fā)費(fèi)用核算方法改變。根據(jù)新準(zhǔn)則，無形資產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用可以資本化，研究費(fèi)用費(fèi)用化。應(yīng)用指南（征求意見稿）設(shè)置“研發(fā)支出”科目，分“費(fèi)用化支出”、“資本化支出”明細(xì)，期末費(fèi)用化支出計(jì)入當(dāng)期管理費(fèi)，資本化支出在賬面保留。

27．按費(fèi)用性質(zhì)法編制利潤表補(bǔ)充資料。由于利潤表是按費(fèi)用功能劃分的，應(yīng)用指南（征求意見稿）要求在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中另外單獨(dú)編制按費(fèi)用性質(zhì)法列示的當(dāng)期成本費(fèi)用支出明細(xì)，并和上期數(shù)對(duì)比。

一些仍然保留的現(xiàn)行重要會(huì)計(jì)處理方法

1.短期投資（已改為“交易性金融資產(chǎn)”）核算中，持有期間收到現(xiàn)金股利或利息時(shí)沖減投資成本。

2.出售無形資產(chǎn)計(jì)入營業(yè)外收入。

3.收到的營業(yè)稅、消費(fèi)稅及附加的返還，仍按原渠道沖回，只是按現(xiàn)行制度沖減的是“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”、“其他業(yè)務(wù)支出”，而按新準(zhǔn)則沖減“營業(yè)稅金及附加”。

篇（8）

1.備用金。應(yīng)用指南(征求意見稿)將備用金作為現(xiàn)金核算(也可單設(shè)“備用金”科目核算,但應(yīng)仍屬現(xiàn)金),《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定在“其他應(yīng)收款”或者單設(shè)“備用金”科目核算(但仍屬于其他應(yīng)收款)。

2.存貨進(jìn)貨費(fèi)用。行業(yè)制度、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以及存貨準(zhǔn)則均規(guī)定,商品流通企業(yè)的進(jìn)貨運(yùn)雜費(fèi)用,包括運(yùn)輸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等,不計(jì)入進(jìn)貨成本,單獨(dú)在經(jīng)營費(fèi)用中核算,這也是商品流通企業(yè)存貨成本核算與工業(yè)企業(yè)顯著的不同。此次應(yīng)用指南(征求意見稿)不再作此區(qū)分,即執(zhí)行新準(zhǔn)則后,商品流通企業(yè)應(yīng)執(zhí)行和其他企業(yè)一樣的進(jìn)貨成本核算辦法。

3.短期投資科目取消。“短期投資”科目和報(bào)表項(xiàng)目均取消,代之以“交易性金融資產(chǎn)”。由于交易性金融資產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量,公允價(jià)值變動(dòng)之差計(jì)入“投資收益”,因此,短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備也不復(fù)存在。

4.委托貸款、長期債權(quán)投資取消。“委托貸款”、“長期債權(quán)投資”科目和報(bào)表項(xiàng)目均取消,代之以“持有至到期投資”。按攤余成本計(jì)量,會(huì)計(jì)期末需要按照實(shí)際利率法調(diào)整其賬面價(jià)值,調(diào)整計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用。

5.壞賬收回的處理。壞賬收回的處理一直是先恢復(fù)壞帳準(zhǔn)備和應(yīng)收帳款,再?zèng)_銷應(yīng)收賬款增加銀行存款。此次應(yīng)用指南(征求意見稿)在保留這一傳統(tǒng)做法以外,又規(guī)定,壞賬收回也可直接沖銷應(yīng)收賬款增加銀行存款。

6.資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定要計(jì)提八項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備,由于已經(jīng)引入公允價(jià)值計(jì)量屬性,所以在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有些減值準(zhǔn)備已經(jīng)取消,同時(shí)又增加了一些新的項(xiàng)目。具體對(duì)比如表1。

除以上科目差異外,新準(zhǔn)則設(shè)置了“資產(chǎn)減值損失”損益類科目,集中核算計(jì)提的資產(chǎn)減值損失,不再是目前的分散處理模式(通過管理費(fèi)用、投資收益、營業(yè)外支出等科目),在利潤表中也單獨(dú)列示。

7.固定資產(chǎn)清理。現(xiàn)行制度規(guī)定固定資產(chǎn)的減少,除投資、盤虧外,都通過“固定資產(chǎn)清理”核算。此次應(yīng)用指南(征求意見稿)規(guī)定以固定資產(chǎn)對(duì)外投資,也通過“固定資產(chǎn)清理”核算。

8.股權(quán)投資差額取消。借差(溢價(jià)收購,成本大于權(quán)益份額)保留在賬面不動(dòng),貸差(折價(jià)收購,成本小于權(quán)益份額)計(jì)入當(dāng)期投資收益。

9.無形資產(chǎn)核算方法改變。無形資產(chǎn)攤銷一直采用直接沖銷無形資產(chǎn)賬面余額的方法,應(yīng)用指南(征求意見稿)單獨(dú)設(shè)置“累計(jì)攤銷”科目,作為無形資產(chǎn)的抵減科目,這和固定資產(chǎn)折舊一樣了。另外,單獨(dú)設(shè)置“商譽(yù)”科目,在資產(chǎn)負(fù)債表上也單獨(dú)列示。

10.投資性房地產(chǎn)。根據(jù)新準(zhǔn)則,出租以及投資增值性的房產(chǎn)、土地,從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中單獨(dú)分出,計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”科目。投資性房地產(chǎn)可以選擇采用公允價(jià)值模式或者成本模式計(jì)量。應(yīng)用指南(征求意見稿)規(guī)定,采用成本模式計(jì)量的已出租建筑物,仍在“固定資產(chǎn)”科目核算,計(jì)提折舊也在“累計(jì)折舊”科目核算;采用成本模式計(jì)量的已出租土地,在“投資性房地產(chǎn)”科目核算,但攤銷在“累計(jì)攤銷”核算。

11.無法支付債務(wù)計(jì)入營業(yè)外收入。應(yīng)用指南(征求意見稿)規(guī)定無法支付債務(wù)計(jì)入營業(yè)外收入,這實(shí)際上是改回了行業(yè)制度的做法,也和稅法一致了。

12.應(yīng)付職工工資、福利費(fèi)取消。“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”科目和報(bào)表項(xiàng)目取消,代之以“應(yīng)付職工薪酬”,該科目除核算工資、福利費(fèi)外,還包括工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金等。相應(yīng)地,職工教育經(jīng)費(fèi)不再在“其他應(yīng)付款”科目核算、工會(huì)經(jīng)費(fèi)和住房公積金也不再在“其他應(yīng)交款”核算。

13.其他應(yīng)交款取消。“其他應(yīng)交款”和“應(yīng)交稅金”合并成“應(yīng)交稅費(fèi)”,教育費(fèi)附加、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)都不再在“其他應(yīng)交款”核算。

14.代銷、委托代銷商品。像代銷商品、受托理財(cái)?shù)葮I(yè)務(wù),單獨(dú)設(shè)置“業(yè)務(wù)資產(chǎn)”、“業(yè)務(wù)負(fù)債”核算。

15.在預(yù)計(jì)負(fù)債中核算超額投資虧損。應(yīng)用指南(征求意見稿)規(guī)定對(duì)按約定需要承擔(dān)的對(duì)被投資企業(yè)形成的超額投資虧損,在預(yù)計(jì)負(fù)債中核算。借:投資收益,貸:預(yù)計(jì)負(fù)債。

16.在預(yù)計(jì)負(fù)債中核算重組義務(wù)。在企業(yè)重組、改制過程中要承擔(dān)的解除職工勞動(dòng)補(bǔ)償支出,在預(yù)計(jì)負(fù)債核算。借:管理費(fèi)用,貸:預(yù)計(jì)負(fù)債。

17.分期收款銷售商品核算方法改變。分期收款銷售商品(合同期限3年以上)不再按合同約定核算的收款日期分期確認(rèn)收入,改為在發(fā)出商品時(shí)一次確認(rèn)收入,且按收入現(xiàn)值計(jì)量。合同應(yīng)收款計(jì)入“長期應(yīng)收款”科目,現(xiàn)值和合同價(jià)款差額計(jì)入“未實(shí)現(xiàn)融資收益”科目以后分期攤?cè)胴?cái)務(wù)費(fèi)用。相應(yīng)地,“分期收款發(fā)出商品”科目取消,采購方未付分期貨款計(jì)入“長期應(yīng)付款”(按現(xiàn)值,現(xiàn)值和協(xié)議價(jià)款差額計(jì)入“未確認(rèn)融資費(fèi)用”科目以后分期攤?cè)胴?cái)務(wù)費(fèi)用)。這里需要探討的是,以上方法的改變?nèi)绾闻c現(xiàn)行稅法相協(xié)調(diào)(現(xiàn)行稅法與現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度均按合同收款日分期確認(rèn)收入,由此帶來應(yīng)交所得稅、增值稅的處理差異)。

18.資本公積核算內(nèi)容改變。“資本公積”科目現(xiàn)行7個(gè)子科目減為2個(gè):資本溢價(jià)、其他資本公積。原來的股權(quán)投資準(zhǔn)備內(nèi)容轉(zhuǎn)入“其他資本公積”。其他諸如接受捐贈(zèng)非現(xiàn)金資產(chǎn)準(zhǔn)備等如何核算尚沒有明確,但按照新準(zhǔn)則的精神,接受捐贈(zèng)應(yīng)該直接計(jì)入當(dāng)期損益,因而也就沒有資本公積的問題了。對(duì)應(yīng)地,核算接受捐贈(zèng)的“待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值”科目在應(yīng)用指南(征求意見稿)中也取消了。

19.投資處置核算方法改變。按現(xiàn)行制度,長期股權(quán)處置時(shí)原計(jì)入“資本公積——股權(quán)投資準(zhǔn)備”的金額轉(zhuǎn)入“資本公積-其他資本公積”并可轉(zhuǎn)增資本,應(yīng)用指南(征求意見稿)規(guī)定將其一次性轉(zhuǎn)出計(jì)入當(dāng)期投資收益。這一改變相當(dāng)于把處置時(shí)賬面留存股權(quán)投資準(zhǔn)備從資本公積轉(zhuǎn)入當(dāng)期未分配利潤,對(duì)當(dāng)期期末權(quán)益沒有影響,但對(duì)當(dāng)期損益有影響。

20.取消補(bǔ)貼收入科目。應(yīng)用指南(征求意見稿)沒有明確相應(yīng)業(yè)務(wù),比如增值稅返還如何核算,但按其精神,應(yīng)可以通過“營業(yè)外收入”核算。對(duì)應(yīng)地,“應(yīng)收補(bǔ)貼款”科目在應(yīng)用指南(征求意見稿)中也取消了。

21.其他業(yè)務(wù)稅金核算方法改變。由于銷售原材料產(chǎn)生的稅金及附加,現(xiàn)行制度規(guī)定通過“其他業(yè)務(wù)支出”核算,應(yīng)用指南(征求意見稿)規(guī)定其他業(yè)務(wù)稅金和主營業(yè)務(wù)稅金一樣通過“營業(yè)稅金及附加”科目核算,相應(yīng)地,取消“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目。

22.公允價(jià)值變動(dòng)損益。應(yīng)用指南(征求意見稿)單獨(dú)設(shè)置了“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目,單獨(dú)反映按照規(guī)定以公允價(jià)值計(jì)量且公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的項(xiàng)目,比如交易性金融資產(chǎn)、交易性金融負(fù)債、投資性房地產(chǎn)等。利潤表上也單獨(dú)列示“公允價(jià)值變動(dòng)凈損益”。需要注意的是,按照應(yīng)用指南(征求意見稿),在出售處置相應(yīng)資產(chǎn)時(shí),除將出售收入和資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期投資收益外,還要將前期累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)全部結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入當(dāng)期投資收益。

23.取消營業(yè)費(fèi)用科目。應(yīng)用指南(征求意見稿)改“營業(yè)費(fèi)用”科目為“銷售費(fèi)用”科目,核算內(nèi)容沒有變化。

24.開辦費(fèi)核算方法改變。應(yīng)用指南(征求意見稿)規(guī)定開辦費(fèi)直接計(jì)入管理費(fèi)用。現(xiàn)行制度規(guī)定先在“長期待攤費(fèi)用”中歸集,再于生產(chǎn)經(jīng)營之日一次性計(jì)入管理費(fèi)用。

25.存貨非貨幣易確認(rèn)收入。對(duì)于以庫存商品抵債、投資等非貨幣易,現(xiàn)行制度規(guī)定除“實(shí)物投資”、“對(duì)股東實(shí)物分配”兩種情況在交易時(shí)確認(rèn)收入外,其余情況按存貨成本結(jié)轉(zhuǎn),不確認(rèn)收入。應(yīng)用指南(征求意見稿)規(guī)定,只要交易具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的,全部確認(rèn)收入。改變后和稅法規(guī)定一致了。

26.研發(fā)費(fèi)用核算方法改變。根據(jù)新準(zhǔn)則,無形資產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用可以資本化,研究費(fèi)用費(fèi)用化。應(yīng)用指南(征求意見稿)設(shè)置“研發(fā)支出”科目,分“費(fèi)用化支出”、“資本化支出”明細(xì),期末費(fèi)用化支出計(jì)入當(dāng)期管理費(fèi),資本化支出在賬面保留。

27.按費(fèi)用性質(zhì)法編制利潤表補(bǔ)充資料。由于利潤表是按費(fèi)用功能劃分的,應(yīng)用指南(征求意見稿)要求在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中另外單獨(dú)編制按費(fèi)用性質(zhì)法列示的當(dāng)期成本費(fèi)用支出明細(xì),并和上期數(shù)對(duì)比。

一些仍然保留的現(xiàn)行重要會(huì)計(jì)處理方法

1.短期投資(已改為“交易性金融資產(chǎn)”)核算中,持有期間收到現(xiàn)金股利或利息時(shí)沖減投資成本。

2.出售無形資產(chǎn)計(jì)入營業(yè)外收入。

篇（9）

按第3號(hào)準(zhǔn)則的規(guī)定，采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)，在轉(zhuǎn)讓、出售、報(bào)廢或者損毀投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)該把扣除賬面價(jià)值以及相關(guān)稅費(fèi)后的處置收入計(jì)入處置當(dāng)期損益，也就是說收入要記入到“其他業(yè)務(wù)收入”科目，相對(duì)應(yīng)的成本、所產(chǎn)生的費(fèi)用要記入到“其他業(yè)務(wù)成本”科目，另外為了還原投資性房地產(chǎn)處置前發(fā)生的公允價(jià)值變動(dòng)情況，應(yīng)當(dāng)在處置時(shí)將原有的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益或在轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的損益金額結(jié)轉(zhuǎn)為處置當(dāng)期損益，實(shí)務(wù)中常見的做法是結(jié)轉(zhuǎn)到“其他業(yè)務(wù)收入”或沖減“其他業(yè)務(wù)成本”。

[例]2006年6月25日，某房地產(chǎn)公司與C公司簽約，將其原為自用的一棟寫字樓自7月1日起出租給C公司使用。該樓的實(shí)際建造成本為46000萬元，已提累計(jì)折舊6000萬元，采用公允價(jià)值模式計(jì)量。2006年7月1日，寫字樓的公允價(jià)值為42000萬元，2006年12月31日的公允價(jià)值為45000萬元，2007年6月30日租期屆滿。房地產(chǎn)公司收回寫字樓，并以48000萬元售出，價(jià)款已經(jīng)收到，假定應(yīng)交營業(yè)稅2400萬元。根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定，相關(guān)的賬務(wù)處理如下：

在上例中，投資性房地產(chǎn)處置后總共獲利： 48000 - （46000 -

6000）-2400=5600萬元，包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)增值2000萬（先記入“資本公積”，處置后結(jié)轉(zhuǎn)到“其他業(yè)務(wù)收入”或沖減“其他業(yè)務(wù)成本”），投資性房地產(chǎn)存續(xù)期間的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)3000萬（先記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，處置后結(jié)轉(zhuǎn)到“其他業(yè)務(wù)收入”或沖減“其他業(yè)務(wù)成本”），最后處置環(huán)節(jié)收入與賬面價(jià)值的差額（減去稅費(fèi)）600萬，則通過“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”科目反映。

對(duì)于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益流入，主要有收入和利得兩種方式。收入是指企業(yè)在日常活動(dòng)中形成的，會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的，與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益總流入，包括銷售商品收入、勞務(wù)收入、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入等；利得是指由企業(yè)非日常活動(dòng)所形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的流入。收入與利得概念不同，在會(huì)計(jì)上也有相應(yīng)不同的處理方法。顯然，基于會(huì)計(jì)信息的重要性原則，企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的主要目的在于出租及持有增值，因出售、報(bào)廢和損毀導(dǎo)致的處置相對(duì)較少，所以投資性房地產(chǎn)的處置并非企業(yè)的日常經(jīng)營業(yè)務(wù)，其處置所得的價(jià)款不應(yīng)作為其他業(yè)務(wù)收入處理，相應(yīng)的賬面價(jià)值也不應(yīng)列為其他業(yè)務(wù)成本，其處置凈收益應(yīng)比照非流動(dòng)資產(chǎn)處置，作為應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益發(fā)生增減變動(dòng)的、與所有者投入資本無關(guān)的利得來處理。

同樣道理，自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)也不屬于企業(yè)的日常經(jīng)營活動(dòng)，所產(chǎn)生的收益源于企業(yè)的非經(jīng)常，也應(yīng)當(dāng)歸屬于利得，且僅僅體現(xiàn)在賬面獲利而已，實(shí)質(zhì)沒有增加企業(yè)的現(xiàn)金流入。出于謹(jǐn)慎性原則，在資產(chǎn)處置前將這一收益暫時(shí)“寄存”在權(quán)益項(xiàng)目，直接將該項(xiàng)利得記入“資本公積”，體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表上，可以真實(shí)反映企業(yè)資產(chǎn)的增值和相應(yīng)的所有者權(quán)益變化。但在該項(xiàng)資產(chǎn)處置后應(yīng)該將已實(shí)現(xiàn)的利得轉(zhuǎn)為處置當(dāng)期的損益，按準(zhǔn)則要求記入“營業(yè)外收入”科目，而不應(yīng)該記入屬于企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)所形成的“其他業(yè)務(wù)收入”或結(jié)轉(zhuǎn)至“其他業(yè)務(wù)成本”。

而對(duì)于投資性房地產(chǎn)在其存續(xù)期間因公允價(jià)值變動(dòng)累計(jì)形成的損益，則應(yīng)當(dāng)作為企業(yè)持有資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)形成的利得，視同投資收益來處理。因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)就其本質(zhì)而言，與企業(yè)的其他投資行為沒有什么區(qū)別，都是游離于企業(yè)正常經(jīng)營活動(dòng)之外的，以增值為目的的一種投資行為。投資性房地產(chǎn)因其不屬于對(duì)外的權(quán)益性或債權(quán)性投資而無法歸入到傳統(tǒng)意義上的“投資”范疇，但仍具有明顯的投資行為特征，其存續(xù)期間因公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的損益在未真正實(shí)現(xiàn)（現(xiàn)金流入）之前以“公允價(jià)值變動(dòng)損益”核算，待處置后形成真正收益如果記入“其他業(yè)務(wù)收入”或結(jié)轉(zhuǎn)至“其他業(yè)務(wù)成本”，其處理方法和同樣采用公允價(jià)值模式計(jì)量的金融資產(chǎn)處置時(shí)的處理方法完全不同，不利于會(huì)計(jì)信息的可比性，故而應(yīng)當(dāng)視同投資收益來處理。

事實(shí)上，在企業(yè)實(shí)踐和會(huì)計(jì)教學(xué)中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行的投資性房地產(chǎn)處置核算不僅混淆了收入和利得的概念，而且將該類資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換、持有和處置環(huán)節(jié)分別實(shí)現(xiàn)的收益在處置當(dāng)年視作一項(xiàng)整體業(yè)務(wù)予以反映，最終通過其他業(yè)務(wù)收入扣減其他業(yè)務(wù)成本的形式體現(xiàn)其總收益（損失），不能直觀的還原該項(xiàng)資產(chǎn)在處置前形成的賬面損益和各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)資產(chǎn)持有效益，而且前后邏輯不清晰，在處理具體業(yè)務(wù)時(shí)容易出錯(cuò)。

二、投資性房地產(chǎn)處置核算改進(jìn)

基于上述分析，企業(yè)在處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮將其處置引起的收益分為轉(zhuǎn)換利得、投資收益和處置利得三部分，分別進(jìn)行相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算：

（1）由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換而來的投資性房地產(chǎn)，在處置前實(shí)際上已經(jīng)經(jīng)歷過一次“自用房地產(chǎn)的處置”，在該處置環(huán)節(jié)，因投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值所形成的，直接記入“資本公積”的利得，在該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)最終被處置后因收益實(shí)現(xiàn)而轉(zhuǎn)為當(dāng)期損益，記入“營業(yè)外收入”科目；轉(zhuǎn)換時(shí)公允價(jià)值低于賬面價(jià)值的差額（記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目）則應(yīng)在投資性房地產(chǎn)處置后結(jié)轉(zhuǎn)至“營業(yè)外支出”科目。當(dāng)然，如果企業(yè)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前屬于企業(yè)的存貨資產(chǎn)則應(yīng)視同當(dāng)時(shí)的存貨銷售在處置后才得以實(shí)現(xiàn)，在處置當(dāng)期分別記入“主營業(yè)務(wù)收入”（“主營業(yè)務(wù)成本”）或“其他業(yè)務(wù)收入”（“其他業(yè)務(wù)成本”）科目。

（2）投資性房地產(chǎn)在其存續(xù)期間因公允價(jià)值變動(dòng)而產(chǎn)生的損益，視為企業(yè)持有資產(chǎn)的價(jià)值變動(dòng)，作為一項(xiàng)特殊利得，在損益未實(shí)現(xiàn)時(shí)記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，待投資性房地產(chǎn)最終處置后計(jì)入處置當(dāng)期的損益，自“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目結(jié)轉(zhuǎn)到“投資收益”科目。

（3）對(duì)投資性房地產(chǎn)的最終處置，可以參照固定資產(chǎn)處置的核算辦法，新增“投資性房地產(chǎn)清理”科目，將處置收到的價(jià)款等收入記入該科目的貸方；需要處置的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值（成本及損益變動(dòng)合計(jì)）、應(yīng)交的稅費(fèi)等記入該科目的借方；貸方與借方的差額即投資性房地產(chǎn)處置（環(huán)節(jié)）凈損益，作為處置利得或損失轉(zhuǎn)入“營業(yè)外收入”或“營業(yè)外支出”科目。

沿用上例，企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式下的投資性房地產(chǎn)處置的相關(guān)會(huì)計(jì)處理為：

顯然，投資性房地產(chǎn)處置業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算經(jīng)過上述改進(jìn)后，不僅嚴(yán)格區(qū)分了收入和利得的概念，符合會(huì)計(jì)要素的定義，顯得更為嚴(yán)謹(jǐn)；而且從會(huì)計(jì)分錄和賬面上可以非常清楚、直接地看到，企業(yè)因該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)總共實(shí)現(xiàn)的收益（不含租金）包括了處置利得600萬元、轉(zhuǎn)換利得2 000萬元和投資收益3 000萬元三部分，直觀地還原了該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)資在處置前形成的賬面損益，體現(xiàn)了企業(yè)資產(chǎn)在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)所形成的效益，真實(shí)反映了該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置過程中應(yīng)該確認(rèn)的各項(xiàng)收益。另外，投資收益的實(shí)現(xiàn)是基于“公允價(jià)值變動(dòng)損益”和“投資收益”兩個(gè)損益科目一借一貸形成的，并沒有影響處置當(dāng)年的損益，而轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的增值部分（轉(zhuǎn)換利得）和處置環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)的利得（損失）則構(gòu)成處置當(dāng)年的損益，整個(gè)處理過程脈絡(luò)清晰，且便于理解掌握，不易出錯(cuò)。

三、結(jié)論

投資性房地產(chǎn)是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新增的核算內(nèi)容，加之引入公允價(jià)值計(jì)量模式，其會(huì)計(jì)確認(rèn)和計(jì)量方法尚不成熟，存有爭議是正常的。事實(shí)上從某個(gè)角度看，準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量規(guī)定有其合理一面，例如將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益和轉(zhuǎn)換日存在的資本公積轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本，一定程度上較為真實(shí)地體現(xiàn)了處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的所獲得的收入和應(yīng)該確認(rèn)的費(fèi)用。但顧名思義，投資性房地產(chǎn)同時(shí)兼具了固定資產(chǎn)（房地產(chǎn)）和投資的性質(zhì)，其會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)同時(shí)兼顧兩者的特點(diǎn)，以符合會(huì)計(jì)信息的可比性原則要求。面對(duì)相似的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)而以完全不同的計(jì)量方式和會(huì)計(jì)核算體系來規(guī)范，會(huì)在一定程度上造成會(huì)計(jì)語言的人為復(fù)雜化，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)和教學(xué)中容易造成困惑，而且更重要的是在其核算過程中嚴(yán)重混淆了收入與利得的關(guān)系，無法清晰表明投資性房地產(chǎn)處置收益的構(gòu)成，所以需要加以改進(jìn)。如本文所闡述的，投資性房地產(chǎn)處置收益劃分為處置利得、轉(zhuǎn)換利得和投資收益三部分可以一定程度上有效解決上述問題。當(dāng)然需要指出的是這種改進(jìn)也有待進(jìn)一步完善，而且對(duì)投資性房地產(chǎn)處置的會(huì)計(jì)核算改變，勢(shì)必會(huì)同時(shí)影響到投資性房地產(chǎn)其他方面的會(huì)計(jì)核算問題，包括其確認(rèn)條件與計(jì)量方法，需要從多方面綜合考慮，最終在整體上進(jìn)一步修訂、規(guī)范投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，以提高其實(shí)踐指導(dǎo)性。

參考文獻(xiàn)：

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[2]財(cái)政部：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解》人民出版社2008年版。

篇（10）

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、前言

目前，我國房產(chǎn)建筑業(yè)成本核算的方法還不夠的科學(xué)合理，影響了核算的準(zhǔn)確度和效率，同時(shí)，對(duì)于降低成本的方法也沒有進(jìn)行科學(xué)的探析，因此，分析成本核算和降低成本的方法很有意義。

二、房產(chǎn)建筑業(yè)投資開發(fā)中的成本核算特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)特殊的行業(yè)又有著與別的傳統(tǒng)行業(yè)不一樣的特征，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

首先，跟傳統(tǒng)行業(yè)比較起來，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)的會(huì)計(jì)周期都比較長，大概需要經(jīng)過土地使用權(quán)取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、銷售、竣工驗(yàn)收和物業(yè)管理移交等六個(gè)階段，這六個(gè)階段的總計(jì)時(shí)間大約需要三年左右。因而，作為房地產(chǎn)企業(yè)而言如何在這么長的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行工程項(xiàng)目的預(yù)算計(jì)劃、成本核算、以及成本決算成為很多房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)的一個(gè)難題。

其次，成本核算方法和費(fèi)用分配方式也存在差異。一般的制造類企業(yè)成本核算方法可以分為品種法、分批法以及分步法等，而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)組織方式只分為自營和發(fā)包兩種，并且在具體成本核算時(shí)只能夠根據(jù)具體單個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工;費(fèi)用分配方式傳統(tǒng)上制造類企業(yè)一般有約旦產(chǎn)量法、定額成本法、定額比例法等，這些方法的共同特點(diǎn)是生產(chǎn)成本在一次會(huì)計(jì)時(shí)點(diǎn)上分?jǐn)傊撩總€(gè)品項(xiàng)的產(chǎn)品，而房地產(chǎn)企業(yè)則不行，基本上不存在一個(gè)時(shí)點(diǎn)上分?jǐn)偹匈M(fèi)用的問題。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)中具有巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)性和業(yè)務(wù)復(fù)雜性。房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營上不確定因素相對(duì)于一般企業(yè)而言會(huì)比較多，一旦房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營必然面臨著生死抉擇。所以做好房地產(chǎn)企業(yè)的事前成本核算具有十分重要的意義，可以從原則上幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避不必要的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)降低其經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。

三、熟悉開發(fā)流程并了解成本組成

1、房地產(chǎn)開發(fā)流程

一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)經(jīng)歷以下5個(gè)階段：前期規(guī)劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、工程管理階段、市場營銷階段、售后服務(wù)階段。

在前期規(guī)劃階段中，主要任務(wù)是分析土地出讓信息并進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，研究該地塊的投資價(jià)值，從企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展高度確定是否拿地，如果拿地則同時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)；在項(xiàng)目立項(xiàng)后則進(jìn)入項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，該階段應(yīng)根據(jù)前期的市場定位，運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法及工程技術(shù)理論，按標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目的工藝、土建工程、公用設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，合理地設(shè)計(jì)，形成設(shè)計(jì)文件并繪制建筑圖紙。通過合理的設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值最大化，并利用設(shè)計(jì)的科學(xué)性和獨(dú)特性激發(fā)消費(fèi)者的購買欲；設(shè)計(jì)完成后，進(jìn)入工程管理階段，房地產(chǎn)承包商在與開發(fā)商簽訂了承包合同后，按合同要求組織施工，按質(zhì)、按量、按期完成工程項(xiàng)目任務(wù)；市場營銷階段是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的構(gòu)思、定價(jià)、促銷和分銷的計(jì)劃與執(zhí)行過程，這一階段的主要工作目標(biāo)是在預(yù)定的成本范圍內(nèi)，提高企業(yè)的營銷素質(zhì)和競爭力，實(shí)現(xiàn)利潤最大化或市場占有率最大化；交房后售后進(jìn)入服務(wù)階段，應(yīng)利用現(xiàn)代管理和先進(jìn)的維修、維護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

土地、土建、設(shè)備費(fèi)用是開發(fā)成本的主體，大致占總成本的80%。土地費(fèi)用又是其中最重要的一塊，拿地成本大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房屋建筑開發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房屋建筑開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，管理費(fèi)用和籌資成本在開發(fā)成本中的地位也很重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往是通過銀行貸款來解決資金的需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出，構(gòu)成了成本的增加。房地產(chǎn)開發(fā)為了吸引業(yè)主來購買居住，必須施工相關(guān)的配套，這一部分成本支出主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。另外，還有一些其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等。

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本歸集對(duì)象。歸集對(duì)象不能過細(xì)，不能以單棟為單位，因?yàn)橐詥螚潪閱挝贿M(jìn)行核算勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化、復(fù)雜化。相反，也不能簡單地以整個(gè)小區(qū)為歸集對(duì)象進(jìn)行核算，因?yàn)榻ㄔO(shè)一個(gè)小區(qū)從開始到完全建成往往需要幾年甚至更長的時(shí)間，這樣做勢(shì)必會(huì)使成本核算資料滯后，失去其在房地產(chǎn)開發(fā)過程管理上的作用。科學(xué)、合理的作法應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度做為確定成本核算歸集對(duì)象的主要依據(jù)。對(duì)比較大的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分塊核算，便于費(fèi)用的歸集和成本核算，這樣才能充分發(fā)揮成本核算在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)立。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為了客觀反映成本結(jié)構(gòu)，尋找降低成本的途徑，就必須正確劃分成本項(xiàng)目。在進(jìn)行成本的核算時(shí)，首先選擇的成本項(xiàng)目不能太多，其次對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。如各種配套費(fèi)用的支出，可專門設(shè)立一個(gè)“配套費(fèi)用”明細(xì)科目進(jìn)行核算。而對(duì)于陸續(xù)發(fā)生的金額較大的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目進(jìn)行核算。如土地費(fèi)用、土建費(fèi)用以及大的設(shè)備費(fèi)用，特別是土建費(fèi)用。同時(shí)還可根據(jù)合同發(fā)包進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時(shí)了解工程進(jìn)度情況及付款情況，并為工程的決算提供資料做好準(zhǔn)備。

3.房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用的核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是三種渠道，一是房地產(chǎn)企業(yè)自有資金，二是收受的部分預(yù)購房款，三是從銀行貸款。從銀行貸款要支付相當(dāng)數(shù)額的利息，同時(shí)樓房銷售策劃、廣告費(fèi)用也占有一定比例，為了客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，將貸款利息列入“開發(fā)成本”，作為成本項(xiàng)目的一個(gè)組成部分，銷售費(fèi)用列入“遞延資產(chǎn)”科目下進(jìn)行核算，待開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售后，再轉(zhuǎn)入“銷售費(fèi)用”科目。

4.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的竣工決算。為了計(jì)算出開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營利潤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過項(xiàng)目成本核算計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本。項(xiàng)目決算有所不同，有可能由于種種原因變得搖搖無期，比如沒有按期完成小區(qū)個(gè)別配套，小區(qū)的工建設(shè)施暫時(shí)不能按計(jì)劃實(shí)施，或暫時(shí)收不回來各種押金等，開發(fā)項(xiàng)目的完全建成都將受到影響，進(jìn)而影響項(xiàng)目決算。

五、降低工程成本的方法

1、推行三級(jí)收料及限額領(lǐng)料

材料成本的節(jié)約，是降低工程成本的關(guān)鍵。組成工程成本的材料包括主要材料和輔助材料，對(duì)施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算，節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì)，超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān)，從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理的使用材料，減少了浪費(fèi)損失。

2、組織材料合理進(jìn)出場

為了降低損耗，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)組織工程師和造價(jià)工程師，根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況與分包商確定一個(gè)合理損耗率，由其包干使用，節(jié)約雙方分成，超額扣工程款，這樣材料用量上都與經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，降低整個(gè)工程的材料成本。

3、節(jié)約現(xiàn)場管理費(fèi)

施工項(xiàng)目現(xiàn)場管理費(fèi)包括臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)兩項(xiàng)內(nèi)容，此兩項(xiàng)費(fèi)用的收益是根據(jù)項(xiàng)目施工任務(wù)的大水而核定的。但是，它的支出卻并不與項(xiàng)目工程量的大小成正比變化，它的支出主要由項(xiàng)目部自己來支配。

六、結(jié)束語

在今后房產(chǎn)建筑業(yè)中，進(jìn)行成本核算的過程中，要明確合理的核算方式，另一方面，要積極的使用降低成本的方法來節(jié)約成本的支出，提高經(jīng)濟(jì)效益。