時間：2023-08-01 17:19:36
序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇養老院經營管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。
該崗位要求護理人員有一定的醫療衛生基礎知識和技能，具備老年人護理的經驗，但該工作時間長、辛苦勞累，職業風險也比較大，愿意從事的人比較少。
“開養老院不愁沒人住，只愁找不到工作人員。”該投資公司負責人士表示。
從業者重經驗重愛心
由于養老院服務對象的特殊性，對護理人員及管理人員的要求都比較高，一旦護理不當風險很大。養老托老服務雖然也是照顧老人，但與一般的家庭護理有很大區別，不僅要有愛心、耐心，更需要專業的護理知識，最好有醫院護士、護理、醫療工作的相關經驗。無論是養老院的經營管理者，還是聘用的服務人員，都需要了解一些醫療知識、護理知識、養生之道，還應熟悉老人心理以及老人飲食知識等。
記者了解到，目前養老院內的護理人員通常以下崗、失業人員為主。然而，下崗、失業和無業人員中，50歲以上人群已接近老年，無論是管理上還是服務水平上，己難以融入這個行業；40多歲的人群近年來大多已實現了再就業，社會閑散人員越來越少；30多歲的人群由于就業范圍還較寬廣，養老護理職業對這一年齡段不具吸引力。其次，護理人員待遇不高，月薪大約在800-1200元左右，且工作辛苦，因此不但難招，而且流動率高。護工隊伍不穩定、不專業，已經成為困擾養老院經營者的一大難題。
當越來越多的老年人開始改變傳統的養老觀念,準備選擇去養老院養老時,他們最關心的是什么樣的養老院才是最適合自己的,但是很多老年人在考察和了解了一些養老院的情況后,反而拿不定主意了,在家養老、去養老院養老,去公辦養老院養老,還是去民辦養老院養老,成了他們左右為難的選擇題。
事例
一床難求,一房更難
83歲的周奶奶為了能給獨生女兒減輕點負擔,物色養老院已經有些時日了,但是半年時間過去了,周奶奶還是沒想好要去哪家養老院。原因是,公辦養老院過于擁擠,想要一個單間或者雙人間都太難了,她看到很多老人都是四五個人住一個房間,這對于在家有單獨房間的周奶奶來說,沒了私人空間,也就多了很多的不方便,因此周奶奶心里很難接受。而民辦養老院有空余的單間,但收費又過高,這對周奶奶來說有壓力。因此,周奶奶依然住在女兒家,繼續物色合適的養老院。
事例
伙食單一,口味不同成遺憾
79歲的柳大爺是湖南人,從小愛吃辣椒。雖在廣東生活了幾十年,但對辣椒依然情有獨鐘。去年,老伴兒去世后,柳大爺就想去養老院,柳大爺身體雖不錯,但偶爾也會擔心自己年紀大了,一個人住,倘若突發疾病或者死了都沒人知道,他想到養老院,至少有人給做飯、洗衣服,有人照顧。但柳大爺考察了兩家養老院后,都對養老院的伙食單一感到遺憾,廣東的飲食都偏清淡,而他口重,且一日無辣就覺得度日如年。雖和養老院的負責人建議為個別入住者開小灶,但養老院考慮廚師人少,大鍋飯都忙不過來,即使開小灶收費也會過高等問題,沒有達成一致。
事例
離醫院過遠,求醫不方便
在一些環境優美的郊外,民辦養老院安逸舒適的環境成了很多老人的首選。鄧阿姨就選擇了這樣一家養老院。
在采訪中,鄧阿姨對記者說:“住進來以后才知道,養老院離家和醫院遠,存在諸多不便。我現在最遺憾的就是時間長了,想回家看看,交通不方便所帶來的煩惱。還有去醫院也不方便,我春節期間腦血管堵塞,如果能盡快送到醫院,治療的效果會比現在還好。”
最后,鄧阿姨建議一些想入住養老院,特別是身體不好的老人,一定要選離家近,離醫院近,交通方便的養老院。這樣,住到養老院里,才會有更多的安全感。
1.民辦養老院價格應該規范
非營利性養老機構是社會發展方向,但有些經營者一邊表白自己從事的是慈善福利事業,一邊又高收費,低服務,從中牟取利潤,明顯構成了市場行為。
有關專家認為,一些養老機構受市場影響和利益驅動,存在收費過高、與其規定服務不相符等問題,給養老事業社會化帶來潛在危機。因此急需出臺有關法規,規范民辦養老院的價格和服務,并予以監督管理。
2.完善配套的醫療服務設施
民辦養老院醫療能力是許多老人關注的焦點。調查報告分析,很多民辦養老機構雖然有生活護理,但沒有附設康復治療醫務機構,即使有要么是離得太遠,要么就是不屬醫保定點單位,給很多老人看病帶來麻煩和困難,像前面提到的鄧阿姨就是很具代表性的一個例子。養老院的老人大多行動不便,但又必須經常外出到其他醫院康復治療,為了能解決他們乘車、排隊、就診的方便,建議一些民辦養老機構完善配套的醫療服務設施。
3.提升品牌效應有利形成規模
目前我國養老機構的品牌意識還比較弱。為什么養老行業也要向品牌經營過渡呢?一方面在大眾消費心理中存在一種崇尚品牌,信任有良好形象的品牌傾向。另一方面,當品牌在消費者心理產生歸屬感以后,有利于推進品牌的規模擴張和連鎖經營,進而促進養老機構的產業化進程,形成有一定規模和影響的養老集團。這樣,不僅可以為老年人提供良好的養老條件和環境,同時可以引導養老消費市場更趨于合理,抑制亂收費和服務不到位的現象,有利于解決子女的后顧之憂,促進社會的安定團結。
4.落實對民辦養老機構的優惠政策
調查顯示,目前我國的民辦養老機構比重已超過60%,但經營管理情況存在兩極分化現象。部分地理位置優越,檔次較高的民辦養老機構有所盈利;而少部分位置偏遠、新開張的福利院由于交通、成本等問題,入住率低,虧本負債經營。
一位從事老年工作的地方官員透露,公辦養老院收費較低,環境較好,故很多人爭著住進去。但真正能住的只是少數,且多是干部,那些真正困難而又不具備經濟條件的,并無合適的養老機構可住。
該官員同時透露,也并非這些公立養老機構不虧損,而是國家為了保證福利性質的養老服務,“不計成本”,所有虧損由政府財政兜底和補貼。而與這些公立福利院相比,民辦養老院獲得的補貼力度很小。所以,加大和提高對民辦養老機構的優惠政策尤為必要。
在突破養老服務瓶頸探索過程中，蘇州市滄浪區區政府、區民政局最早提出了虛擬養老院的概念，在運行過程中得到了廣泛贊譽并逐漸為其他省市區所借鑒、推廣和試行。
一、虛擬養老院內涵和特點
虛擬養老院是指政府建設一個信息服務平臺，當老年人有服務需要時，撥一個電話給信息服務平臺，信息服務平臺就會按照老年人的要求，派服務企業員工上門為老年人提供服務，同時對服務質量進行監督。[1]這一模式由政府牽頭，企業運行，兼顧社會效益和積極效益。虛擬養老院利用其信息化系統進行個性化管理和服務，通過服務專線與老年人取得服務關系。
由于在虛擬養老院推動、創建與運營過程中，政府只是扮演者引導者、監督者的角色，真正管理和運作的主體是企業，采取市場化的方式，可以說虛擬養老院是民營資本參與養老服務體系的典型模式。這樣一種創建、運作模式就賦予了虛擬養老院整合國家、企業和社區資源、吸收民營資本等優勢。
二、虛擬養老院服務模式推進策略
（一）做好自身定位，拓展虛擬養老院的服務對象、豐富服務內容、優化服務結構
虛擬養老院是在政府、社區、市場和老年人之間架構起來的服務網絡，是信息交流的平臺。借助于發達的信息技術，通過老年群體和市場的各取所需來完成政府的社會管理目標。因而虛擬養老院的運作方式將不同于其他養老模式，走的會是一條市場化的實現路徑，不僅受到政府宏觀上的引導還需要考慮市場需求因素。此外，虛擬養老院是由加盟企業運行，企業的管理能力、服務水平等將直接影響到虛擬養老院的整體水平，由此需盡快建構專業嚴格的準入機制，于眾多企業中選擇兼具實力、品質和聲譽的企業，從源頭把關虛擬養老服務的質量。
虛擬養老院在設計之初便是考慮到突破機構養老和居家養老的局限性，迎合老年人需求的特殊性，將生活護理、精神慰藉、情感等因素充分考慮在內，讓老年人不離開家也可以享受到生活照料和不改變生活習慣。但是因為虛擬養老院施行時間不長，服務上的結合程度不高，服務內容較單一，生活護理仍舊占據主要地位，然精神方面的需求較少顧及到，為有效滿足老年人各方面需求營造生活的幸福感，有必要豐富服務的內容和注重生理同心理上服務的結合、群體性和個別的結合，讓老年人可以在居家之外通過接觸參加一些群體性的活動避免與集體和社會的脫節，創造老年群體間的互動機會，滿足老年人交流的需要和渴望。[2]
現有的許多虛擬養老院的服務對象較多局限在特定的享有政府補貼的弱勢老年群體，服務對象單一。要使虛擬養老院長遠發展，需要對其他老年群體開放，針對老年群體結構制定不同的服務方案，同時注重提高其產業化程度和完善該產業鏈以拓寬資金來源，維持其養老服務的長久發展。
（二）提高社區、家庭、社會力量等資源的整合程度、提升資源利用率
在一些養老機構曾看到某些低齡老人為中高齡老人提供相應的服務以獲得一定的經濟報酬。有的子女考慮到其老人在養老院中孤獨寂寞，也會在機構內找尋一些有經濟需求的老人照顧自家老人而付與報酬。那么在社區的老年群體中也有不同的年齡結構。充分利用老年群體的時間、精力、特點和意愿可以建立老年互助機制以降低養老服務的人力資源成本。例如低齡老人可以自愿為高齡老人服務，由相應人員記錄其服務時長，待日后其自理能力下降，根據之前的服務時長享受其他低齡老人的服務。另外，也可以通過社區的中介，架構起社區老人的經濟和服務需求信息傳遞渠道，讓有服務意愿和能力并有經濟方面需求的老人到中介處登記，中介根據此處記錄的有服務需求并愿付與一定經濟報酬的老人信息給予分配，使雙方各取所需。
虛擬養老院服務網絡下的該社區設施等資源分布不平衡、服務實力不均，需要架構起社區間資源共享機制、信息交流平臺，依賴于已有的娛樂設施、文化活動、老年中心等資源有效降低養老服務成本，規避養老服務設施再建的成本，最大限度實現同一虛擬養老院服務網絡下各社區間高效的資源配置狀況和使用效率。[3]
盡管虛擬養老服務網絡的運作主體在于加盟企業，當在其成長過程中社會力量諸如非營利機構、社會組織等都發揮了重要的推動促進作用。企業由于追逐利益的天性，面對虛擬養老院的投資收益尚不明朗的情況下，加盟企業的參與力度并不樂觀，主要還是從事于料理家政類的服務中心來承擔。因而虛擬養老院作為一個社會效益與經濟利益兼顧、整合來自各方面資源的服務平臺，需要在激發社會力量的參與，使其協調各方利益，并將社會力量所掌握的資源譬如資金、服務和管理經驗、人才、理念等融入虛擬養老院的運作，幫助虛擬養老院走出困境。
（三）加強相關財政補助項目審查及規范財政補助資金的使用
當前一些企業在政策支持項目和能夠拿到財政補貼的項目，盲目進行投資而忽視了自身是否具備經營管理能力，如此導致了用于養老服務的財政補助資金的濫用和浪費，也助長了企業投機的行為。在此相關部門理當出臺相應的虛擬養老院項目財政補助資金的管理辦法，讓資金的使用情況公開、透明，規范各項專用資金的使用。同時還需加強對項目的審查工作，嚴格把關企業進入虛擬養老院服務領域。政府對于養老機構建設等財政補助資金，需避免放在養老機構經營者的口袋里，而應該把有限的資金用在護理人員的補助上，如購買公益性護理崗位，給護理人員購買社保等，投入到迫切需要的地方。
參考文獻：
2、市場有多大?養老院的目標客戶
3、功能定位，現有面積的收支比例分析
4、老年服務項目
5、周邊老年愿意接受哪些服務項目?
6、市場獲利分析
7、制定什么樣的價格?如何制定價格?老人接受范圍
8、養老院周邊老人經濟收入與人員職業分析
9、養老院如何廣而告之?公眾宣傳
10、如何經營管理養老院?
11、員工來源，員工工資標準
12、日常各項開支與第一年總費用支出的匡算
13、經濟收益保本點和經濟保本運作需要多長時間
14、裝修設計與費用
15、設備、設施、器具種類與費用計劃
16、投資計劃(固定資產與流動資金分配與使用計劃)
養老院可行性報告現在是市場經濟，與其他行業一樣，要辦養老院，也要進行市場調查， 進行可行性分析。業內人士普遍認為， 開辦養老院， 僅有愛心是不夠的， 抱著賺錢的目的也是不可取的， 因為養老服務是微利甚至是不盈利的。 當然， 也確有人投資建養老機構純為回報社會， 不為賺錢也不圖虛名， 即使如此， 養老機構開辦以后， 也還有個維持良性動轉的問題，即如何保持其自身發展。所以，在開辦養老院之前要做個詳細的養老院可行性報告，做到心中有數。
一：辦院可行性分析
養老服務業是一個投資回收周期比較長的行業， 對此， 投資者要有清醒的認識。 進行可行性分析要考慮的因素有： 目前本地區同行業總量 (床位數)及分布情況， 本地區老人及家庭經濟狀況， 盡可能了解和收集其他養老機構的入住情況，地理位置的交通和環境情況等。
盈虧的主要因素是入住率和服務成本， 這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、 辦公費用、 維修費、 大型資產折舊費等， 都要考慮在內。 其計算公式為(預期入住人數╳收費)-服務成本即為盈虧，收費項目主要有床位費、 生活費、 取暖費三項， 養老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。
辦院的主要風險在于， 一是入住率的不足， 房租、 人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄， 導致開辦一年內甚至更長時間處于凈投入狀態，不能實現資產的良性循環。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態惡化等原因，造成入住老人不能及時續費， 養老機構又不能強行將老人趕出門， 造成墊付費用的局面。 三是老人的意外傷害風險。老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人群， 一旦產生糾紛， 訴訟和調解對養老機構都帶來人力和物力上的負擔。
下面拿深圳市作為例子，就深圳養老院現狀，試做開辦養老機構可行性分析如下：
一、 從市場角度
深圳是個適合老年人養老的的城市， 各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對 65 歲以上的老年人免費。隨著人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到深圳養老。目前深圳實際人口 1200 萬，其中老年人口占到 102 萬，占到 9%多。全市現擁有養老機構 86 家， 床位共計 3500 余張， 剛剛達到老年人口千分之二的最低要求， 應該還有很大的發展空間。
二、 目前深圳市內養老機構發展評價
深圳市養老機構應該說從數量上發展較慢， 但總體運營水平不夠高， 特別是缺少象鄭州和佑尊長園、北京雙井恭和苑、 北京太陽城銀鈴老年公寓這樣行業領軍型的養老機構。具體來講：
1 、百床以上規模較大的養老機構，收費較低(全部費用 800 元以下) 的入住率一直很高， 床位全年緊張。 辦這種類型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。
2 、 百床以上收費在 1000 元左右的養老機構， 在深圳市場目前屬于中檔以上養老機構， 目前存在一定程度的入住率不足， 經營情況多在盈虧平衡點以下。 但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。
3 、 30 張床位至 100 張床位之間的中等規模養老機構是深圳市養老機構的主流。 這部分養老機構， 由于床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派， 機構管理還處在簡單層次控制的范圍之內， 用人成本較低。 這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。需要特別提出的是， 這部分養老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少， 日常消耗低， 且收費較高。 只要輔助于較好的醫療， 是目前盈利概率最高的院所類型。
4 、30 張床位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活， 前期投入較小， 特別適合生活小區內建設。 經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持， 在房屋租金等方便實現優惠。 可能的情況下爭取到福彩基金的投入， “星光老年之家”用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助于水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。 經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差， 對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大， 每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。 迫切需要專業人士介入， 對這種養老機構財務運營進行專業指導，或采取集團式經營方式， 統一采購、 統一配餐、 統一調配醫護康復設施，達到降低服務成本的目的。
二：收支情況分析(以 50 張床位，四人間養老院為例)
一、開辦養老機構前期投入
50 張床位的養老機構總建筑面積在 700 平方米以上，合理租金控制在年 10 萬以下。
2 、房屋改造和簡單裝修費用，約投入 6 萬元。
3 、基本設施配備。
a) 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計 800 元×50=40000元。
b) 床上用品 700×50=35000 元
c) 室內每人一個圈椅 200×50=10000
d) 電視每房間一個 1000×15=15000
e) 活動室設施家庭影院一套， 麻將桌 2 個， 健身器材 2 件，預算約 10000 元。
f) 餐飲設施，灶具二套，餐具 60 套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在 8000 元。 (可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈)
g) 洗衣設備，預算 20xx 元。
h) 洗澡設備，預算 5000 元。
i) 辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。 (可時機成熟時再到位)合計最小投入 280000元。
4 、開業儀式和相關宣傳費用，約 20xx0 元。
以上租金+裝修+設施+宣傳=300000 元
二、養老機構年度運營投入
1 、員工工資。
院長(兼會計)1 人計 4000×12=48000 元
副院長 兼采購 1 人計 20xx×12=24000 元
護理員 5 人計 1000×12×5=60000 元
廚師 2 人計 1200×12×2=26400 元
以上共計 9 人計 158400 元。
2 、伙食費成本 300×50×12=180000 元。
3 、水電費 400×50=20xx0 元
4 、取暖費 700 平米×20=14000 元
5 、辦公費用 600×12=7200 元
6 、設備耗材、維護等 20xx 元
7 、租金 10 萬元。
以上投入合計 4820xx 元。
三、養老機構收入預測(按 80%床位利用率，680 元收費)
1 、床位費四人間 200×12×50×80%=96000 元。
2 、服務費 200×12×50×80%=96000 元
3 、餐費 260×12×50×80%=124800 元
3 、水電費 20×12×50×80%=9600 元
4 、取暖費 80×3 ×50×80%=9600 元
以上收入計 336000 元
四、經營評估
1 、此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率 55% 。
2 、可期達到全年平均 80%的床位利用率，每年做 1 萬元的資產折舊，5000 元意外損耗，保守收入 280000 元。
3 、每位老人入住時收取 5000 元意外保證金，可暫收付 20xx00元，可 60%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。
三：開辦養老機構相關手續
(另見：十六步詳解如何申辦養老院登記證書)
一、開辦養老機構應具備的條件
(一)符合當地養老服務機構發展規劃;
(二)有規范的名稱;
(三)有固定的場所和服務設施，有室外活動場所;
(四)有相應的資金(前期投入約 1 萬元/床) ;
(五) 有與其業務相適應的從業人員 (醫生護士可通過與屬地醫院診所簽約實現) 。
二、開辦養老服務機構，應當提交下列材料：
(一)開辦組織或個人的身份證明;
(二)機構章程;
(三)資金狀況證明;
(四)場所證明;
(五)消防安全、衛生防疫證明;
(六) 與養老服務機構所在地的一級以上醫療機構簽訂的提供醫療服務協議或者內設醫療機構的批準證書。
三、開辦養老服務機構，應辦理如下手續：
1 、 市和各區 (市) 人民政府以及非本市組織、 個人開辦養老服務機構， 申辦人直接向市民政部門提出申請。 本市其他組織和個人開辦養老服務機構， 申辦人應當向養老服務機構所在地的區 (市) 民政部門提出申請。 區 (市) 民政部門應當按照本辦法的有關規定進行審查，對符合規定的，報市民政部門。民政部門審查開辦養老服務機構申請的時限為自接到申請之日起 20 日內。
2 、核準開辦養老院的，申辦人應當按照有關規定和民政部門的要求進行籌建， 經民政部門會同有關部門驗收合格后， 由市民政部門發給登記證書。
3 、申辦人取得登記證書后，應當按下列規定辦理有關手續：
(一)利用非國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業單位登記管理機關辦理登記手續;
(二)利用國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書按事業登記管理的規定到事業單位登記管理機關辦理登記手續;
(三) 開辦營利性養老服務機構， 申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續。
四、養老機構享受優惠和社會資源利用
1 、養老機構用水、電、安裝電話實行居民價優惠。需每年到民政部門審批一次。
一、前言
隨著我國人口老齡化的持續加深，養老問題越來越受到社會的廣泛關注。尤其是高齡老人、失獨老人、慢性病老人等不斷增加，其對生活照料、醫療健康、康復護理等方面的需求也大量增加。而醫養結合是我國養老服務的重大發展與轉變，是應對未富先老狀況的一種新型養老模式，更是應對人口老齡化、高齡化與失能化的重要措施，這也是一種有效運用企業存量資產、發揮企業醫療資源優勢、實現企業服務社會、創造企業價值的有效手段。而該養老機構往往經營活動的資金回報率較低，投資需求相對較小，流通過程中成本較高，利用國家政策的靈活度較低，這給民營養老機構的發展設置了重重障礙。
二、民營養老業經營管理存在的問題及原因
1.投資回報率低
養老行業本身具有前期投資大，見效慢，資金回籠率較低的缺陷。按照目前養老產業普遍較低的投資回報率計算，普通養老機構收回成本至少需要10-15年。并且，與公辦養老機構不同的是，民營養老機構沒有政府提供免費的辦公大樓，也沒有穩定的財政撥款支持，因此，民營資本為主的養老企業生存更為艱難。
2.民間資本投資較小，以觀望為主
由于當前的民營養老機構有著之前提過的投資回報率低的現狀，并且在各個方面仍然比不上公立養老機構，市場認可度較低。對民間投資者來說，投資是為了獲得回報，使手中的資產不斷增值，所以投資養老機構這種低收益的項目對民間資本的吸引力較低。一些主動將資金投入養老機構的資本所有者的目的甚至并不是為了盈利，而是將其作為一種慈善行為，但僅僅從公益性的角度出發并不能夠很有效的促進民營養老業這一產業的發展。
3.成本管控力度不足
長期官辦養老機構的行業主導形成對成本的管控力度不足，事實上，如果想要提高企業的盈利能力，最直接有效的方法就是加強成本控制。民營養老機構與公立養老機構不同在于，民營養老機構最終目的還是盡可能的獲利，也就是利潤最大化。在市場價格沒有很多優勢的情況下，企業通過直接控制成本能夠直接明顯改善盈利質量。
4.缺少對國家扶持政策的創新應用
當前政府對民營養老機構的發展持鼓勵與支持的態度，各級政府也將養老服務工作納入經濟社會發展規劃之中。但是，由于國家準許民營資本進入養老行業的政策出臺時間較短，一方面，大部分有關部分沒有制定相應的具體政策措施，導致政府的扶持政策難以落實；另一方面，當前民營養老產業對國家政策的理解不深入，在利用國家政策方面靈活度較低，忽略了對國家扶持政策的創新應用。
三、民營養老業經營管理方式優化升級的對策建議
1.加強民營養老機構與公私立醫院、醫療藥品、醫療器械等行業合作。
在政府相關負責人的監督下挑選合適的合作廠商，形成“投資―分銷―均利”的合作模式，拓寬引資渠道。同時了解國家政策，購買有相應國家減免或補助的醫療藥品以節省開支。，同時與醫療器械供應商合作，通^網絡等相關渠道購買醫院更換淘汰下來功能齊全的二手設備，在保證養老機構基本醫療功能的同時節約資本。
2.運用適當的營銷策略維持并且逐步增加民營養老機構的客源。
民營養老機構要想盈利就不應該僅僅考慮從成本上進行控制，減少開支，還應該主動招徠顧客。如，運用人員推銷策略，聘用合適的老年人，經過簡單的培訓后人口相傳地向其同齡人宣傳入住該養老院的優點好處。運用廣告策略，在老年人匯集的老年文化中心設立廣告牌宣傳，且積極響應國家政策，與當地政府合作，定期組織參觀醫養結合型民營養老機構的建設，以提高養老機構的曝光率和知名度。
3.探索“以高養低“分步驟的定向服務模式
針對目前大部分民營養老機構依然照搬公立養老機構較為粗放的成本管理模式，創新提出“以高養低“分步驟的定向服務模式。結合目前國內，尤其是重慶市經濟仍處于較為快速的增長期，中產階級不斷壯大，消費水平逐步提高，消費結構中服務類，尤其是高端服務類消費所占比重不斷增加，同時中產階級生活節奏不斷加快，贍養老人的時間成本和經濟成本不斷加重，而公立養老機構為主體的現有養老機構仍主要提供的是中低端的養老服務，高端養老服務較為空白，所以主要前期將主要的資金、資源投入到高端養老領域，從養老院設施和人員服務兩方面入手，養老院設施主要參考國外較為優秀的民營養老機構的規劃建設，同時與重慶市南岸區本地的實際情況相結合。價格定位于高端市場，有一定的利潤空間，在形成穩定的現金流之后，利用良性的資金周轉，早日實現盈利。
在本市高端養老市場初步取得具有競爭性的市場地位后，有穩定的現金流的前提下，可以將盈余資金投入到中端養老市場。適當擴大養老院的占地面積，購入質量較優的內部服務設備，并對中端服務客戶限時開放高端服務設施的使用。同時，擴大服務人員隊伍，適應中端養老服務市場的形成。在建設中端市場時，也要注意維護高端市場客戶的核心利益，開放的高端服務要有計劃和限度，防止高端客服的流失。
四、結語
總之，我國老齡化問題的緩解依賴于養老行業的健康發展，而民營養老業是我國養老行業的重要組成部分。由于我國養老行業起步較晚，民營養老業有很大的發展空間。通過借鑒國外先進的理念和經驗，發展出一套具有中國特色的養老模式。在一些現有的好的基礎上，比如醫養結合模式下，民營行業積極參與和了解政府出臺的相關政策，并且靈活運用民營資本的優勢，利用現代管理知識不斷完善和發展，相信民營養老行業會獲得飛躍式的發展。
參考文獻：
[1]吳曄.淺談家庭養老、社區養老、機構養老協同發展.社會科學（全文版），2016.
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
收錄日期：2015年2月5日
一、引言
人口老齡化已成為困擾我國社會和經濟發展的突出問題。2010年全國第六次人口普查數據顯示，我國60歲以上的人口數為1.77億，將近占人口總數的13.26%，并且老年人口數量以3.40%的年均增長率遞增，預計到2020年我國老年人口總數將達到2.48億。隨著我國老齡化步伐的加快，以及“421”家庭結構的日益增多，相對單一和落后的養老模式越來越滿足不了老年人口的養老需求。養老地產可以在一定程度上滿足我國日益增長的養老需求。因此，分析及構建適合我國的養老地產經營模式對于促進養老地產更快更好地發展，解決老年住宅需求問題有重要的意義。
二、我國養老設施現狀及養老地產市場前景
（一）我國養老設施現狀。目前，我國的養老模式主要包括家庭養老，養老院、福利院等機構養老模式，但是不論是養老院、福利院等養老機構的管理水平、服務質量，還是其提供的床位和接納的老年人口數量，都遠遠不能解決龐大的養老需求。我國的老年設施相對單一，大部分是靠政府或社區投資建立的敬老院、福利院等機構，其管理水平很落后、規模小，設施陳舊。我國現有養老院大約42，000多所，另外加上社會興辦的其他老年機構，現在收養的老人總數還不足100萬，遠不及我國老年人口的1%。一方面從數量上來看，養老機構數量遠遠不能滿足老年人的養老需求;另一方面從質量條件上來看，設施和簡陋、服務水平較差，只能滿足老年人基本的生活需求，但是對于精神和醫療服務等特殊需求還無法滿足。
（二）我國養老地產市場前景分析。現如今，我國眾多家庭已經演變成“421”的家庭模式，即一對青年夫妻要同時贍養四位老人并撫養一個孩子，在現在的社會經濟下，子女的負擔越來越重，贍養老人力不從心，同時也造成了相當部分的“空巢老人”，無人看護。傳統的家庭養老模式已經滿足不了我國的養老需求。
我國“十二五”規劃提出建設“9064”養老模式結構的社會養老服務體系，即90%的老年人通過居家養老，6%的老年人通過社區養老，4%的老年人通過機構養老，這種“以居家養老為基礎，社區為依托，機構為支撐”的養老模式建設，表明了政府從強調家庭養老到社會養老的重大轉型，因此養老地產有很大的市場潛力。由于養老地產不同于普通商業地產，它的開發要涉及各方主體，包括政府、開發商、保險機構、醫療衛生及其配套服務機構等各方，還需要整合整個產業鏈的資源，所以運營過程很復雜，而且由于養老地產不只是提供住宅，更注重的是后期配套服務的盈利，所以投資回收期長，投資風險大，再加上我國對于養老地產項目的開發仍處在探索的階段，并沒有形成規范的商業模式，所以養老地產在我國仍處于初級階段。綜合來看，我國養老地產有很大的發展機遇。
三、國外養老地產經營模式分析
在上世紀中期，西方發達國家相繼步入了老齡化社會，經過幾十年的實踐和發展，對養老地產的運作積累了一定的經驗，其中最典型的是美國和日本，其養老體系建設已日漸成熟，值得學習借鑒。
（一）美國養老地產經營模式分析。美國施行以機構養老為主，政府立法鼓勵并監督的方式。養老機構主要有非營利性和營利性兩種模式，前者主要由政府或宗教機構投資建立;后者多為私人開發商建立。養老住宅的形式主要包括：健康老年人住宅、集合式老年住宅、護理型老年人住宅、綜合性住宅社區等。
一方面美國養老地產主要是通過專業的管理咨詢公司來實現其融資、運營管理、醫療護理、餐飲等項目。這樣就可以解決開發商缺乏運營經驗的短處，通過專業的管理公司可以使得后期配套服務做的更加完善，獲得更好的入住水平。營利性養老地產大多采用“一次性會費+月服務費”的收益模式，此種盈利模式既可以解決前期資金投入太多的問題，收回部分資金，又可以實現后期連續性的服務收益，可謂是一舉兩得。
另一方面通過“倒按揭”的運營模式來實現以房養老，從而解決了大量擁有私有住宅的老人的養老問題。“倒按揭”指的是老人可以將房產抵押給保險公司、銀行等金融機構，然后定期從金融機構獲得一定數額的養老金或是接受老年公寓提供的服務，等房主逝世后，其房產出售用于歸還貸款。倒按揭的形式有三種，即房產抵押倒按揭形式、商業公司倒按揭形式、政府擔保倒按揭的形式。
（二）日本養老地產經營模式分析。日本施行以政府扶持為推動的養老方式，注重以補助扶持的方式來推進養老事業，對于老年住房改擴建給予扶持，發展老年公寓、對老年人實行補助，而且對老年住宅的建設給予財政金融支持，以吸引開發商進入養老地產市場。
日本養老住宅的運營模式大多是出租并收取服務費的形式。盈利模式主要是與消費者簽訂出租合同后的后續養老服務。消費者可以根據自身需求選擇所需的養老服務，然后與經營者簽訂獨立于租房的合同，這樣個性化的服務，更能滿足消費者物質和精神生活的需求。
同時，為了降低運營成本，增加收益，日本很多養老服務機構實行全國連鎖經營的方式。連鎖養老機構不僅為常住的老年人提供養老服務，還對周圍有需求的老年人提供日托或是短期入住服務，這樣就可以利用現有養老設施為更多的老年人提供服務，還能提高收益。
（三）國外成功經驗對我國養老地產發展的啟示
1、政府支持是開發養老地產的有力保證。在我國福利制度和金融市場較不完善的背景下，養老地產的發展離不開政府的大力支持。首先，政府應加快完善建設福利保障制度，增加老年人養老資金來源。其次，提供優惠政策，鼓勵開發商開發養老地產。同時也應該建立監督保障制度，引導養老產業健康發展。
2、施行“倒按揭”養老方式。倒按揭即以房養老，其得以實施的前提條件是老年人有房產，而我國有眾多的有房產但收入水平較低的老年人，以房養老正是解決這部分老年人口養老問題的重要方式。目前，我國有關倒按揭的法律法規還不完善，具體實施起來存在一定困難，所以要加快相關法律法規建設，為倒按揭養老方式的施行提供保障。
3、通過專業化的管理咨詢公司來運營。我國養老地產的開發與運營尚處于嘗試探索階段，開發商缺乏養老地產經營管理相關經驗，通過專業管理咨詢公司負責養老地產的融資、運營、醫療護理、餐飲等的運作，可以很好地促進養老地產開發項目的實施。同時，實行養老服務機構全國連鎖經營的方式，以節約成本，擴大品牌知名度，培養專業管理團隊，使綜合效益最大化。
四、我國養老地產經營模式構建
（一）我國養老地產管理模式構建。養老地產管理模式主要根據運營主體的不同分為開發與經營管理相結合和開發與經營管理相分離的兩種模式。
1、投資開發與后續經營管理相結合的模式
（1）開發商管理模式。開發商管理模式是指養老地產開發完成后，其后期管理與運營由開發商直接負責。這種管理模式下，消費者只需面對單一經營者，有利于溝通和了解消費者的個性化需求。在開發商管理模式下，開發商除了前期的開發建設，還要負責后期的運營管理，所以更適合有物業管理服務優勢且社會資源整合力強的開發商。
（2）戰略聯盟管理模式。戰略聯盟管理模式是指開發商與提供各方面專業化養老服務的機構建立長期合作關系，來共同負責養老地產的日常運營，以此構成完善的養老服務體系。通過這種戰略聯盟的管理模式，開發商可以和一些競爭力強、品牌知名的機構建立戰略聯盟關系，從而打造整個服務產業鏈的品牌影響力，建立住宅和養老服務一體的養老地產。
2、投資開發與后續經營管理分離的模式――專業公司管理模式。投資開發與后期運營管理相分離的模式指開發商只負責前期地產開發，不對后期運營進行直接管理，而是通過引進專業管理公司來負責養老地產的日常運營。主要有以下幾種模式：
（1）凈出租模式。凈出租模式指養老地產的開發商將物業租賃給管理公司來運營，開發商通過每年收取固定的租金來獲得收益。運營過程中的各種費用和風險等均由運營商承擔，運營過程中所獲得收益也屬于運營商所有。采用這種模式，對開發商來說風險最低，收益也最穩定，但后期運營過程中的附加價值沒有很好地體現出來。
（2）委托經營模式。委托經營模式指養老地產的開發商將物業委托給管理公司運營打理，每年支付給管理公司一定比例的管理費用，而后期運營過程中的費用和各種風險都由開發商承擔，但開發商也可以獲得后期運營帶來的收益。此種模式下，開發商的收益大，但面臨的風險也高。
（3）出讓模式。出讓模式指養老地產的開發商將物業經營權益出讓給運營商，以此獲得一次性的收益，后期運營過程中的收益和各種風險費用均由運營商承擔。這種模式下，開發商可以一次性回收投資并獲得利潤，但是后期運營過程中的附加值也沒有體現出來。
（4）出讓+委托經營模式。出讓+委托經營模式是指養老地產開發商將物業的部分權益出讓給管理公司，并將物業委托給其管理運營。這種模式是前兩種模式的折中，運營商可以獲得管理費和出讓部分的權益。此種模式的優勢在于開發商出讓部分物業權益給運營商，可以充分調動運營商運營管理的積極性，從而獲得更好的物業收益。
（二）我國養老地產盈利模式構建。養老地產相對于傳統地產來說，社區配套成本和后期持續運營成本有很大的提高，所以選擇合適的盈利模式對于開發商回收成本獲取利潤尤為重要。養老地產的盈利模式要考慮到后期服務方面，總結起來包括銷售、出租、租售并存、會員制盈利模式和“倒按揭”模式。
1、租、售、租售結合、會員制盈利模式
（1）全部出售的盈利模式。全部出售的盈利模式指開發商出售養老地產的全部產權。其優勢在于快速回籠前期投入的資金，開發風險小，但是也放棄了由后期配套服務所衍生出來的利益增值。
（2）只租不售的盈利模式。只租不售模式的長期性收入來源，包括租賃項目的出租收益和配套設施的經營收益。這種盈利模式體現了養老地產的核心意義，即通過持續經營為老年人提供養老服務，在服務過程中獲得穩定的收入，而不是像一般的房地產通過銷售房產來獲得收益。由于前期開發過程中需要大量資金投入，再加上后期經營過程中的大量資金需求，因此這種模式適合有資金實力的開發商運用。
（3）銷售與出租結合的盈利模式。租售結合盈利模式的收入來源包括一次性收入來源和長期性收入來源，一次性收入來源是指獨立住宅的銷售收益;長期性收入來源，包括租賃項目的出租收益和配套設施的經營收益。這種盈利模式是前兩者持有和銷售模式的折中，是針對前期資本投入回收和后期服務盈利問題而產生的一種兩者兼顧的盈利模式。此種模式下，銷售和出租的合適比例需要開發商根據自身具體情況決定。
（4）會員制盈利模式。此種盈利模式是指銷售會籍，先繳納一定的定金入會，然后每月交取一定的服務費，最后定金返還的一種入住方式。此種盈利模式既可以解決前期資金投入太多的問題，運營開始便可以收回部分資金，又可以實現后期連續性的服務收益。這種模式適合資金實力不具優勢的開發商運營。
2、倒按揭盈利模式――“以房養老”。倒按揭盈利模式，指養老機構在獲得老人允許后，由其或是委托給金融機構將入住的老年人的住房出租，通過獲得的租金收益來入住養老機構;或者采取置換的方式，將老年人的住房與老年住宅進行等價對換，直到老人過世之后，再將原對換的房產折價返還其法定繼承人。倒按揭方式可以很好地解決中低收入但有房產的老年人的養老問題。
五、結語
通過對國外養老地產成功經營模式分析與借鑒的基礎上，構建了我國養老地產的管理和盈利模式。管理模式分為投資開發與經營管理相結合和投資開發與經營管理相分離兩種模式，具體包括開發商管理、戰略聯盟管理、專業公司管理三種管理模式，并根據委托方式的不同將專業公司管理模式分為凈出租、委托經營、出讓模式、出讓+委托經營四種模式。盈利模式，包括租、售、租售結合、會員制和倒按揭盈利模式。
主要參考文獻：
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根據20__年__市人口發展報告顯示：從全市戶籍人口年齡結構來看，人口“老齡化”略有加深，全市65歲以上的老年人口為63萬人，比去年增加2.44萬。據20__年數字統計，__區共有老年人53657人，占總人口的17.1%，而養老機構主要有民辦養老院、老人照顧站等形式，性質基本上屬于民辦，房子屬于政府低價出租。全區共有民辦養老院6所、老人照顧站10處。這些在城市城鄉結合部的養老院基本未辦理消防手續，消防隱患嚴重。
二、養老機構行業的消防安全隱患
（一）建筑先天患不少。這些養老機構基本上都是利用舊的廠房或舊辦公房改造而成，沒有經過消防部門審核驗收。__區的6家養老院中，就有5家沒有辦理消防審批手續。此外，還存在防火間距不足、袋形走道過長、樓梯間形式不符合規范要求等先天患。
（二）消防安全意識淡簿。由于養老院屬于微利甚至是沒有營利的行業，經營管理人員和服務護理員基本上是下崗職工或者農村人員，而且女的居多，對消防知識基本上是一知半解，消防法制觀念不強，思想麻痹，缺乏防范意識和安全知識，紀律松弛，一旦發生火災，起不到撲救初起火災和幫助老人逃生自救的作用。還有居住老人大多行動不便，安全意識弱化，為了貪圖方便，違反用火、用電等消防安全規定的情況時有發生。
（三）火災隱患突出，誘發火災因素增多。從檢查情況來看，考慮到經濟因素，用塑料扣板等可燃裝修材料局部裝修、亂拉電線，防止老人亂跑，為防止安全意外發生，對安全出口上鎖的情況也比較普遍。還有房間使用電爐、熱得快等高功率電器也容易誘發火災事故。
（四）老人床位供不應求，建筑局部違章搭建多。由于老人多，社會公共養老服務跟不上，養老機構為了增加床位局部搭臨時建筑，由此帶來了防火間距不足，消防設施未及時跟上等消防隱患。
（五）人員密度大，老人行動不便，疏散困難。__區6所敬老院共居住老人約820多人，其中有420人為無法行動的特護老人，而且老建筑大房間都在比較高的樓層，一旦發生火災，對人員疏散及救援帶來了極大的困難。
（六）安全投入少，隱患整改困難。由于養老機構是一個微利的行業，稍微增加成本就難以為計，再加上完全按照規范進行整改，經濟投入大，而且會影響老人的正常生活。
三、養老機構行業的火災防范對策
（一）堅持源頭把關杜絕先天隱患。雖然現在行政許可法實施以后，行政前置取消了，但社會養老機構申辦要經過民政部門備案。消防部門可以把一些基本的消防安全條件和管理要求書面提供給民政部門，從選址上進行把關，杜絕先天患產生。
（二）加強監督檢查和督促整改力度。由于養老機構是一個容易被忽視的行業，再加上檢查出來后隱患整改難度大，一些基層消防部門和派出所怕隱患查出后整改不了，存在畏難情緒。作為消防監督人員要切實從關愛老人這個弱勢群體出發，以解決最大的民生問題的態度，切實加強對社會養老機構的監督檢查力度，對一些確實整改不了要及時報當地政府，協調解決。
以北京太和盛世科技有限公司（以下簡稱太和盛世）為代表的養老信息化企業，正致力于保障養老機構的高效率運行和提高養老機構的高服務水準。通過對養老領域多年的研究調研，太和盛世研發了專業的智能養老管理軟件，能夠幫助社區養老、居家養老、地產養老、旅游養老等領域的企事業單位、機構全方位提升影響力和競爭力。
需求很緊迫
隨著國內養老行業信息化市場規模日益增長，養老機構要根據自身發展需求，深入了解自身管理模式和應用服務的特點，從性價比、安全性、可行性等多方面總結出一套針對實際業務的養老機構信息化管理系統選型標準。
目前來看，我國養老信息化市場上的需求具有以下幾個特點。
一是國內養老行業無論是機構組織養老的形式還是社區、居家的養老形式，信息化的普及工作不僅在資金投入、重視程度上存在欠缺，也在相關管理規章和規范標準上存在欠缺。不過，近幾年來，一批養老機構通過高效、合理的管理經營，規模上正逐漸從小到大。而隨著這些養老機構的發展壯大，管理層也不斷提升管理信息化意識，甚至已經在信息化方面進行了大規模的投入。此外，在投資新建養老機構的投資者中，也有一批投資者原來就具備一定的信息化項目實施經驗，在養老機構新建前和在建過程中都能考慮到老人護理和機構日常管理在IT方面的應用。并且，養老信息化產品更需要嚴格地按照國家相關養老政策、法規等來開發，既包括養老機構基礎管理系統，也要配置高標準的養老機構養護、醫療等管理系統和智能專家管理系統作為后續支持。
二是需求正從廣泛、分散走向標準和統一。養老機構信息化系統通常會包含各種管理模塊和相應的各類型產品。在具體的建設過程中，各種系統模塊和功能產品卻并未形成規范的、統一的信息化實施標準。由此導致的是，養老機構信息化系統建設前期，實施過程極為簡單，但后期對于系統上線后的管理效果評估、系統設備維護、系統更新升級等環節均缺乏良好的執行環境。當養老機構組織部門、服務、應用和其他相關項目逐漸細化和衍伸，原來個性化、多樣化的信息系統急需轉型為統一的、標準的新型信息化管理系統。并且，隨著社會各界對養老行業的重視，包括機構養老、居家養老和兩種形式兼備的各種養老企業逐漸林立，養老信息化服務商也將整合各方面技術資源和硬件設備，建立可統一管理的養老、養護平臺作為可滿足未來市場需求的優先解決方案。
三是要保障高可靠性、高安全性。老年人檔案管理、養護日志、醫護日志是老年人接受護理過程中的實時記錄，也是將要執行的養護操作的依據，所以在可靠性、穩定性、安全性等性能上與其他行業相比要求更高。養老機構的信息化管理系統要對不同的使用人員授予不同的使用和管理權限，不允許無權限的人員閱覽、竊取和篡改電子檔案養護記錄、醫護記錄等信息，因此老年人電子檔案系統必須要建立一套高度可靠的安全機制，應具有可提供用戶名+密碼身份認證、用戶身份鎖二次認證、分布式權限分配機制、數據庫安全性、表單安全性、文檔安全性、域安全性和系統加密鎖等多層次的安全設計，確保養老系統在養老機構安全運行。
四是要實現高兼容性和可擴展。養老機構信息化系統要與其他相關管理系統保持良好的兼容性，通過提供多種開放性強、擴展性大、形式靈活的接口，讓數據在系統之間暢通無阻地流通。此外對于機構前臺、老人養護和醫護等個別相對獨立但仍與主信息化系統保持業務關聯的其他系統，能夠做到數據的格式兼容和可自由調用。而對于醫保、社保、農保等其他系統也要預留外置接口。
五是服務質量和技術水平已成硬指標。服務能力是養老機構選擇IT供應商、信息化服務商時最為重視的因素。養老機構在選型過程中，會比較看重服務質量和技術水平。所以養老機構信息化服務商的軟件開發能力、商服務能力，尤其是在售前、售中和售后服務過程中的支持力度，會影響機構的采購決策。
核心競爭力需好產品支撐
了解當前養老信息化市場上的主要需求后，太和盛世為養老機構特別設計、打造了太和養老管理系統軟件。該管理系統軟件獨有的一系列優良特性和多元化功能體系，在該業務領域獨樹一幟。
太和養老管理系統軟件的全面問世在很大程度上解決社會養老機構低效率、資源浪費和管理無序等問題，全面提升養老機構的服務質量，將科學管理理念帶入養老機構，全方位實現各職能部門、服務單元和外部市場的有機結合，可進行快速、高效的信息收集和業務處理，為養老機構的管理和服務提供適時、準確、可靠的決策依據。
太和養老管理系統軟件是太和盛世開發的、專業的養老院管理軟件產品，集入住接待與協議管理、收費管理、生活照料與護理服務管理、老人檔案管理、倉庫管理、人事管理、考勤管理、工資管理、財務管理、辦公自動化、統計分析等管理組件為一體。通過該系統，養老院可將各職能部門、服務單元和外部市場連成一個有機整體，提高經營管理效能，增強養老機構的核心競爭力。
隨著我國老齡化社會問題的加劇，養老機構行業正處在一個快速發展的時期，床位出現供不應求的現狀，近年來養老機構發生的火災越來越引起大家關注。特別是今年河南平頂山市魯山縣城西琴臺辦事處三里河村一老年康復中心發生火災，死亡近40人，引起各界關注。都是所謂養老機構，其主要人員很多是有生理性問題的人，如老、弱、病、殘、孤、寡、呆傻、獨居等人群。如何將民生工程打造成為一個安全工程，讓老年人享受天倫之樂，不僅是各級民政部門的責任，也需要我們各級公安消防機構人員從實踐科學發展觀、建立和諧警民關系的高度去關愛老年弱勢群體，認真分析行業特點，查找火災原因，制定相應的消防安全措施。本人立足淮北市養老機構特點，現結合養老機構的火災特點探討養老機構的消防安全管理對策，旨在找出加強和改進養老機構消防安全的方法和措施。
一、養老場所的消防安全監督存在的問題
隨著經濟社會快速發展，人民生活水平和醫療衛生保健事業的改善，人口壽命延長，老年人口數量逐年增多。 而養老機構主要有民辦養老院、老人照顧站等形式，性質基本上屬于民辦，房子屬于政府低價出租。這些在城市城鄉結合部的養老院基本未辦理消防手續，消防隱患嚴重，更加是監管盲區。
（一）建筑先天患不少。這些養老機構基本上都是利用舊的廠房或舊辦公房改造而成，沒有經過消防部門審核驗收。很多養老院中沒有辦理消防審批手續。此外，還存在防火間距不足、袋形走道過長、樓梯間形式不符合規范要求等先天患。
（二）消防安全意識淡簿。由于養老院屬于微利甚至是沒有營利的行業，經營管理人員和服務護理員基本上是下崗職工或者農村人員，而且女的居多，對消防知識基本上是一知半解，消防法制觀念不強，思想麻痹，缺乏防范意識和安全知識，紀律松弛，一旦發生火災，起不到撲救初起火災和幫助老人逃生自救的作用。還有居住老人大多行動不便，安全意識弱化，為了貪圖方便，違反用火、用電等消防安全規定的情況時有發生。相當一部分養老機構缺乏相應的宣傳教育意識，更不要說開展相應的逃生和應急演練。
（三）安全投入少，隱患整改困難。由于養老機構是一個微利的行業，稍微增加成本就難以為計，再加上完全按照規范進行整改，經濟投入大，而且會影響老人的正常生活。從檢查情況來看，考慮到經濟因素，用塑料扣板等可燃裝修材料局部裝修、亂拉電線，防止老人亂跑，為防止安全意外發生，對安全出口上鎖的情況也比較普遍。還有房間使用電爐、熱得快等高功率電器也容易誘發火災事故。
二、加強養老機構消防安全的對策
鑒于養老機構身份特殊，要讓他們遠離火災危害，不是某一階段的事情，也不是某一個家庭的事情，而是一項長期性、社會性的系統工程，需要全社會的共同努力。
（一）延伸監管領域，把養老機構場所納入消防監督視線。公安、民政、教育、衛生、計生、安監部門要分別依據民政、教育、衛生、計劃生育、安全生產、消防等有關法律法規、標準規范的規定，對存在安全隱患和違法行為的責令改正；對存在重大安全隱患的單位場所，報請政府掛牌督辦，徹底整治。對非法違法場所，有關部門按照各自職責分工依法予以取締。對逾期未整改的，要依據有關規定予以處罰。對拒不整改的以及存在重大安全隱患的，要通過新聞媒體予以曝光。
同時，全面推行養老機構“包片聯戶”責任制，各區、市、縣消防部門根據轄區實際劃分若干片區，由每個消防監督人員負責聯系指導派出所，派出所專（兼）職消防民警和社區民警對具體的老年人等弱勢人群進行全方位幫扶。在實際工作中，對養老機構開展“必訪、必問、心記”；每月對幫扶對象的用火、用電、用氣、用油消防安全情況必問，配備消防設施和使用情況必問，對消防安全知識掌握情況必問；對困難家庭情況必記，居民互助服務必記，家庭走訪情況必記。
（二）打牢火災防線，推進管理人員“四種能力”建設工程。通過對養老機構的管理人員的進行教育，弱勢群眾家庭亡人火災進行分析，火災原因幾乎都是由于臥床吸煙、用火不慎、家用電器使用不當等簡單因素引發的，而且一旦發生了火災驚惶失措，缺乏自救和逃生知識，且不會報警求救于他人，在這三個環節上步步錯過逃生機會而葬送生命。消防部門要會同民政局定期召開養老機構負責人會議，集中學習消防安全法律法規，聯合簽訂消防安全責任書，落實場所日常消防安全主體責任；結合國家、省市級安全社區創建活動，將為孤寡獨居老人家庭燃氣以及電氣線路改造列為消防安全實事項目；開展老年人消防“結對子”活動，防火參謀、社區民警分別對口聯系養老和福利機構，實現消防安全監護無縫對接。
（三）建立檔案底數，強化幫扶指導。建立養老機構弱勢人群基本情況登記檔案，包括準確的住址、年齡、身體狀況、有何嗜好以及幫扶人的姓名、聯系電話。通過安裝在特護家庭中的一個呼叫器或電鈴，為特護者提供報警和緊急呼叫服務，危急時老人只需按動呼叫器或遙控按鈕，就可與社區消防工作站、義務消防員、鄰居取得聯系，獲得救助。同時建議民政部門為每個特護家庭配備一具手提式ABC干粉滅火器，以確保一旦發生火災能及時撲救。
（四）加強消防硬件設施建設。消防部門要聯合民政局、街鎮開展敬（養）老院、福利院消防安全調研，全面排摸養老機構消防安全現狀，并登記造冊，建立臺賬；在養老機構、福利院安裝火災自動報警系統或獨立式火災探測報警器，對已裝報警系統的場所實施城市火災自動報警信息系統聯網；提請政府專項經費購置滅火器、逃生面具（器）、單點式報警器，配發到各養老機構、社區活動室以及孤寡獨居老人家庭，不斷提升全區老年人場所火災防范能級。
參考文獻
據統計，在過去的五年內我國60歲以上的老年人口數量增長快速，據第六次全國人口普查的數據顯示，我國60歲及以上老年人人口已達到了1.78億人，占總人口的13.26%，而城鄉失能和半失能的老年人約為3300萬人，占老年人總數的19%，并且老年人人口正在以每年3%以上的速度快速增長，中國已經步入了老齡化社會。由于人口老齡化的迅速增長肯定會導致養老服務場所數量的大大加多,提高養老服務場所的消防安全管理水平，尤其是改善養老服務場所的消防安全條件，為老年人提供更加良好的消防安全環境，已經成為重要的社會課題。筆者根據養老服務場所的現狀，分析其在消防安全方面存在的主要問題，并提出改進的措施和建議。
一、養老服務場所消防安全存在的問題
養老服務場所的類型主要包括：接收自理老年人為主的養老服務場所、接收不能自理老年人為主的養老服務場所、同時領取養老機構證書和護理院證書的服務場所、農村敬老院、老年社會福利院、老年人日間照料機構、嵌入式或微型養老機構。通過對這些場所的調查研究，目前養老服務場所存在的消防安全隱患主要是由其建筑隱患、火災隱患以及安全管理隱患三個方面組成的。
（一）建筑隱患
由于很多養老服務場所用房多為既有建筑改造而成，公辦養老機構場地資源一般通過整合地區內閑置廠房、學校、辦公樓等存量資產，調劑余缺等途徑獲得，民營場地設施也多為租用一些舊廠房、招待所、閑置辦公樓、居民住宅等建筑改造而成。這些既有建筑改造而來的養老機構，不同程度地存在先天性建筑隱患，部分建筑的耐火等級較低、疏散通道的寬度及安全出口數量不足；部分建筑與居民住宅貼鄰而設，防火間距普遍不足；社區小巷的道路由于歷史原因，先天消防通道寬度不足，導致發生火災時消防車倆不能直接到達起火建筑，嚴重影響了滅火救援工作。
（二）火災隱患
1．疏散通道堵塞養老服務場所的業主為了提高建筑的使用率，將一些公共物資或設施設置或堆放在疏散通道上；個別老年人有在疏散通道上堆放物品的習慣，有的老年人會將塑料瓶、紙板、舊衣物等一些可燃的雜物收拾好擺放在房間里，有的甚至直接堆放在走道上或樓梯間內，一旦起火，大量的雜物極有可能堵塞逃生通道，導致人員無法順暢逃生。2.用火用電不規范由于既有建筑改造而成的養老用房使用年限久遠，電線電纜陳舊，此類場所電氣線路老化現象比較突出。同時建設較早的養老院，原設計的用電負荷較低，近年來由于空調、微波爐、電暖器等大用電設備的增加，用電負荷激增，給用電安全埋下了隱患。許多養老院的電氣線路敷設不符合規范，而且房間內還存在亂接亂拉的現象；老年人年齡較大，安全意識較為淡薄，用火用電不當也較多，比如使用蚊香、蠟燭不當、臥床吸煙這些都極易引起火災。
（三）安全管理隱患
1.消防安全責任制落實差，消防安全管理制度未制定多數養老服務場所沒有設立專門的消防組織、制度，明確消防崗位職責；未按規定制定滅火及應急疏散的預案，有的制定了預案，但也未定期進行演練。由于人員的配置及資金問題，部分養老院、敬老院的消防安全制度還停留在紙面上，夜間防火巡查制度、日常防火檢查制度未能完全落實，導致日常消防安全管理存在漏洞，不能及時發現隱患、整改隱患。其次，大部分養老院、敬老院的滅火、應急疏散預案可操作性差，未能針對老人實際情況制定切實可行的預案，落實火災疏散時相應的護理人員。此外，部分養老院、敬老院內護理人員消防技能較差，其消防宣傳培訓工作落實不夠。2.養老服務場所人員消防知識缺乏、安全意識淡薄養老服務場所屬于微利甚至沒有營利的行業，主要經營管理人員和服務護理員以下崗職工、農村人員居多，女性占比大，年齡結構也偏老化，缺乏安全防范意識和自防自救能力，撲救初期火災和幫助老人逃生自救的作用發揮有限。相關人員大多未經過專業培訓，民辦養老服務場所專業消防控制室值班人員短缺，公辦養老服務場所管理人員較老化，不能較好地使用消防設施器材，需經過專業的培訓考核，但管理人員年齡普遍偏大，無法取得消防行業特有工種職業技能鑒定合格證。
二、養老服務場所消防安全對策研討
（一）緊抓消防安全管理，落實消防安全責任制
要嚴格落實消防安全責任制，強化單位的主體責任意識，加強自身消防安全管理。確定消防安全責任人和管理人，明確消防安全責任人、消防安全管理人及員工的消防安全責任，建立健全消防安全管理制度，制定切實可行的火災事故滅火和應急疏散預案，加強對服務人員的消防培訓和預案演練，使每位員工做到會報警、會撲救初期火災、會組織逃生自救，確保消防安全責任、防火制度和措施真正落實到實處，最大限度預防和減少火災，尤其是杜絕群死群傷惡性火災事故發生。
（二）狠抓消防隱患治理，切實消除火災隱患
要加強政府主導，積極推進民政部門監管，消防部門及公安派出所按消防監督分級管理原則，加強對養老服務場所的消防監督檢查。第一，對于存在隱患，但是通過積極的整改可以達到消除隱患安全運行的場所，介于養老事業的特殊性，作為歸口管理部門的民政部門，應當對其進行政策和資金上的扶持，加快整改速度，在不影響養老服務場所正常運行的前提下，徹底消除火災隱患。同時要逐年加大各級財政對社會力量舉辦養老服務場所的基本建設性補貼份額，對建成的民辦養老服務場所視服務開展情況給予適當的安保經費補貼和對于安防人員的考核，防止已經整改的隱患，因資金不到位和管理不落實而死灰復燃。第二，對于存在先天隱患而后天無法整改到合乎消防要求的養老服務場所，這些單位要堅決予以取締。同時要加強對派出所、街道社區、民政部門的業務指導，強化各部門對養老服務場所的消防安全監管和消防隱患的督改，對于火災多發的時節要增加檢查的頻次。
（三）升級場所消防設施標準，消除先天性建筑隱患影響
從《建筑設計防火規范》(GB50016-2014)（以下簡稱《建規》)的修訂可以看出對養老服務場所的消防設施的設置提出了更高的標準。行業部門及監管部門可以借助新規的督促養老服務場所升級現有的消防設施，提高撲救火災能力。1.根據《建規》第8.3.4條和8.4.1條，總建筑面積超過500㎡的老年人建筑應設置自動噴水滅火系統，所有老年人建筑應設置火災自動報警系統。已投入使用的養老服務場所應結合后期改造考慮逐步增設自動噴水滅火系統和自動報警系統，正在建設的養老服務場所應嚴格按照規范要求設置雙自動系統。2.完善消防給水及室外消防設施建設，養老服務場所應通過市政供水或自建水池，確保消防水源充足。有條件的要逐步設置室外消火栓，偏遠鄉鎮養老院應配備移動式的消防水泵。3.養老服務場所的內裝修在現行的《建筑內部裝修設計防火規范》（GB50222-95）內有明確要求，應根據不同部位積極采用不燃材料或難燃材料，部分養老服務場所存在的塑料扣板吊頂、未穿管的電線應按照規范要求改造解決。
（四）增強消防安全宣傳力度，加大消防宣傳教育培訓
消防部門要協助民政部門落實《社會消防安全教育培訓規定》,組織開展養老服務場所負責人、從業人員及居住的老年人開展防火、滅火和組織人員疏散逃生的消防安全教育培訓,切實提高其消防安全意識和自防自救能力。消防部門要協助養老服務場所針對各單位實際及老人的認知特點,制定切實有效的滅火、應急疏散預案,落實疏散時護理人員的配比,切實做到一旦出現火災,確保人員能夠快速的疏散逃生。
（五）強化消防隊伍建設，提高消防安全自救能力
養老服務場所要按照要求成立志愿消防隊或微型消防站，配足裝備、消防設施，充分利用護理值班人員和歲數偏小、身體較好的老人作為滅火隊員，滿足第一滅火需要。各養老服務場所應建立和完善防火滅火預案，加大日常巡查力度，消防部門定期組織對志愿消防隊或微型消防站人員進行消防業務和技能的培訓，組織開展消防演練，不斷提高自防自救的能力。
（六）依托行業部門監管，落實互查互改制度
結合區域聯防工作要求，在各縣區內完善養老服務機構區域聯防制度的建立。每個縣區依托民政局督促各養老服務場所成立區域聯防組織，將轄區內所有養老服務場所納入區域聯防中來，每月定期召開聯防會議，組織養老服務場所相互檢查，相互提高，將消防安全隱患消除掉，將消防安全管理抓上來。
三、結語
總之，在老齡化的今天，養老服務場所的健康運作對社會穩定與發展至關重要，也是構建和諧社會的基本要素之一。作為消防人員，我們必須及時掌握養老服務場所的現狀，督促指導好養老服務場所做好消防安全工作，切實防止養老服務場所火災的發生，為老年人創造一個安全的養老環境，是有著深遠意義的大事。
參考文獻：
[1]GB50016-2014．建筑設計防火規范．
