汽車消費金融市場分析匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇汽車消費金融市場分析范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、汽車金融的萌芽以及界定

（一）汽車金融在我國的萌芽

汽車金融在國外的發展已經接近百年的時間。最早是以分期付款消費的形式萌芽，于20世紀20年代在福特汽車公司首先出現。在當時汽車是奢飾品的情況下，分期付款的方式促進了汽車的銷售，但是也給廠商帶來巨大的資金壓力，因此汽車金融服務應運而生。最早的汽車金融服務提供機構是通用汽車設立的通用汽車票據承兌公司。發展到今天，發達國家70%～80%的汽車銷售是通過貸款實現的。汽車金融在我國的建立和發展也不過二十年的時間，遠未達到發達國家的發展水平。

回顧發展歷程，汽車金融是伴隨著我國汽車工業的發展而興起的。九十年代中期，國內的乘用車業務開創之初，一些汽車廠商開始與商業銀進行汽車貸款的嘗試。直到1998年，中國人民銀行《汽車消費貸款管理辦法》，汽車金融業務算是有了合法的身份。2004 年銀監會出臺的《汽車貸款管理辦法》對汽車消費貸款作了更進一步的規范。

（二）汽車金融的界定

汽車金融是金融行業和汽車工業的交叉產業，貫穿與汽車相關的全環節，為汽車的生產、流通、終端消費提供各種金融服務。汽車金融是汽車產業的金融，是汽車產業與金融業緊密結合的結果，涵蓋了產業鏈的方方面面，是金融服務提供者對汽車產業提供資金服務的過程。當前我國的汽車金融業務主要包括以下三個模塊：

1、為汽車生產提供融資支持，例如，汽車金融機構為廠商投入新的生產線提供貸款等；

2、為汽車銷售企業提供資金融通的服務，例如展廳建設、展廳擴建、庫存融資等。庫存融資是經銷商重要的資金融通方式，汽車金融機構根據經銷商的銷售預測核準一定額度，經銷商在額度內向廠家訂貨，銷售后還款，提高資金周轉的效率；

3、直接針對終端汽車用戶提供消費貸款，例如融資租賃、汽車消費貸款等。

（三）產融結合

金融融入汽車產業，市場參加者包括了商業銀行、汽車金融公司、汽車集團的財務公司以及其他的信貸機構等。汽車消費貸款是金融機構介入汽車消費的最重要的渠道。我國的汽車產業要穩健地發展，必須要走產融結合的道路。汽車廠商紛紛設立自己的汽車金融公司，或者設置金融衍生服務部門，原因就在于汽車產業發展的必然趨勢是要依賴于衍生服務體系的配套。

二、汽車金融在我國的機遇

（一）汽車金融的發展空間大

經過二十年螺旋上升式的發展，汽車生產、銷售仍未達到飽和的狀態，汽車工業發展空間巨大。汽車工業是拉動我國經濟增長的重要動力，近些年來，隨著汽車生產基地的增加以及現有汽車生產廠的產能擴張，汽車產品無論是從產品豐富性上還是從價格上，都給了市場更多的選擇。伴隨著汽車工業的發展，汽車金融服務的發展空間非常廣闊，將嵌入到整個汽車的產業鏈，深入到每一個產品的生命周期中。

（二）經濟發展水平和生活水平的提高帶來消費觀念的轉變

隨著經濟發展水平提高，城鎮化深入發展，人民生活水平提高，更愿意消費汽車這樣的提高生活品質的商品。這也為汽車金融帶來更好的發展前景。而“80后”、“90后”將成為消費的主體，這部分消費群體更能接受超前的消費觀念。消費群體將推動貸款滲透率的提升，未來十年預測能達到30%的滲透率水平。汽車不僅是交通工具，更帶給人們一種新的生活方式。

（三）多重驅動力推動汽車金融的發展

汽車金融市場的參與者，包括汽車廠商、經銷商、消費者、保險公司都不斷推動著汽車金融行業的前進，促使汽車金融走向綜合化、產業化經營。汽車廠商需要提高汽車金融的滲透率，增加潛在的購車用戶。汽車經銷商需要提高盈利水平，獲得更多的營運資金。銀行、專業的汽車金融公司不斷地進行金融創新和提高服務水平。消費者則通過實際的按揭購車行為推動汽車金融產業的發展。多重作用下，汽車金融產業將走上良性循環的發展通道。

（四）金融在經濟體系中的作用愈來愈重要

汽車金融作為金融行業的一個分支，面對的金融環境發生了巨大的變化。信息技術發展迅速，征信環境日趨優化，監管手段也趨向現代化，這無疑為汽車金融行業的發展帶來契機。金融功能不再被簡單地限定為中介功能，而在經濟發展的過程中，金融的內涵得到不斷的豐富和升華，為經濟的發展帶來杠桿作用。

三、汽車金融在我國面臨的主要挑戰

（一）汽車金融主要服務對象有更高的需求

目前的發展趨勢看，汽車金融的主要服務對象——經銷商和終端客戶，有新的變化趨勢。首先在經銷商方面，越來越趨向于集團化的經營，甚至有汽車經銷商集團已經成功上市，經營內容越來越綜合化，涵蓋了汽車銷售、保險經紀、擔保公司等方面。而在汽車產業方面，融資需求更加多元化，包括建店融資、過橋貸款、庫存融資、汽車消費信貸支持等內容。在終端客戶方面，客戶更加注重采用按揭的方式進行理財，也更加關注個人的征信記錄，對于貸款產品的豐富性、靈活性提出了更高的要求。

（二）汽車金融滲透率距離發達國家仍有很遠的距離

從全國看，作為汽車金融的主要業務——汽車消費信貸業務，發展動力不足。全國的滲透率水平仍停留在10%上下的水平。遠低于發達國家的70%～80%。同時，當前的經濟形勢較為嚴峻，信用環境欠佳，貸款的審批手續比較繁瑣，消費者對貸款購車的方式存在疑慮。貸款消費的觀念需要較長時間才能真正建立起來。

（三）征信體系仍不完善

征信體系的完善性，不僅影響消費者貸款的手續，也影響金融機構提供汽車消費貸款的積極性。目前我國征信記錄采集覆蓋面窄，審批依據很大部分仍是依賴于客戶提供的各種資料，包括資產證明、單位收入證明以及銀行流水。評審過程中征信記錄獲取面比較分散，包括央行的征信系統、公民身份信息查詢系統、銀行還款記錄等等來源，輔以客戶提供的各種資產資料，才能綜合判斷客戶的征信情況。只有健全、完善的個人征信體系才能為汽車金融行業的發展提供動力和保障。

（四）資產處置立法方面尚存在缺陷

商業銀行處置資產的手段基本為訴訟、債務重組、拍賣、以物抵債、自主清收、核銷等方式。對于汽車貸款來說，特殊性還在于，車輛作為動產，非常容易藏匿，加上車輛的價值貶值非常快，處置起來困難重重。通常的情況是“人車消失”，即使有房產，房產通常的價值遠高于汽車價值，法院查封上往往不給予支持。汽車金融服務機構通常沒有能力清收車貸客戶，而第三方清收機構游離于法律的邊緣，在有限的條件下進行汽車貸款清收。資產處理立法方面存在不足，比如動產擔保交易法律規范、汽車抵押法律規范、資產處置等等的法律法規未成體系。目前在汽車金融不良貸款處置方面沒有完善的法律支撐體系，金融公司的資產處置難度大，這也為汽車金融的發展綁上了枷鎖。

（五）創新能力不足

個人貸款業務是商業銀行中利潤較高的業務模塊，目前我國的汽車金融產品較以往豐富。通過市場分析，各大商業銀行產品雷同，各大汽車金融公司金融產品的同質化程度非常高。由于缺乏合理的風險評分模型，普遍沒有差別定價的能力。創新能力不足的根源在于我國汽車金融行業的外在動力、內在壓力和制度保障均有不足之處。商業銀行的業務范圍較廣，汽車金融只是其中的一小部分，缺少長期、持續的發展規劃，汽車金融公司受到資金問題的限制，業務規模受到制約，而在監管方面，當前的限制還是比較多，例如首付、貸款期限方面就作了嚴格的規定，靈活度不足。

四、汽車金融發展的展望

（一）專業的汽車金融公司成為汽車金融業的強勁動力

目前，市場主體包括商業銀行以及汽車金融公司。隨著商業銀行對汽車金融業務的日益重視，將越來越深入地滲透到經銷商融資以及汽車消費貸款業務中。據2011年的數據看，商業銀行的汽車貸款占到40%的市場份額，信用卡貸款業務占到25%左右，汽車金融公司的貸款業務約占30%的份額，另外還有少量的其他金融機構的汽車金融業務。反觀發達國家，銀行占汽車金融的比例僅為30%，行業競爭主體是專業的汽車金融公司，占到市場總額60%以上。

作為專業的汽車金融機構，專注于汽車產業鏈，與廠家渠道緊密聯系，具有先天優勢。此外，對終端客戶也具有更強的風險控汽車金融服務。同時，汽車金融公司往往是某大汽車集團的下屬企業，與整車銷售密切，對經銷商的掌控能力比較強，便于實行聯合的促銷政策。盡管有先天的優勢，汽車金融公司也有先天的不足之處，資本金有限并且融資渠道有限，規模往往在一定的水平就止步不前。再者，資金成本非常高，價格競爭力弱于銀行。但是，隨著汽車金融公司資金來源渠道的拓展，只要能解決資金問題，汽車金融公司未來的市場競爭力將非常強勁。

（二）汽車金融推動汽車行業的利潤結構變革

我國的新車銷售已經躍居全球第一，汽車的保有量早已突破了一億輛。中國成為了全球最大的新車銷售市場。各汽車廠家遍地開花，競爭加劇。整車銷售的利潤越來越薄，這是是必然的結果。觀察發達國家的汽車產業鏈，七成的利潤來源于售后市場。汽車消費不是一錘子買賣，圍繞一輛車的消費行為挖掘價值，拉長生命周期。除了整車銷售的過程外，消費者維修、保養、續保、二手車銷售、換車等環節還與經銷商發生密切的聯系。汽車廠商或者經銷商在銷售上讓利，甚至采用貼息的方式惠及消費者，增加消費者與汽車品牌的契合度，從而把客戶培養成為終身客戶。一些4S經銷商的整車銷售利潤甚至為虧損狀態，但是通過汽車貸款手續費、保險返利、汽車精品、維修保養等方面的服務，獲得巨大利潤。

隨著我國汽車的保有量增長，消費需求增加，汽車金融業務對汽車行業產業鏈的深入，將進一步提升售后業務利潤的占比，加快中國汽車行業的轉型和升級。

篇（2）

[DOI]1013939/jcnkizgsc201716119

1研究背景

11政策分析

111國家政策分析

2005年以來，國家商務部、公安部、工商總局、稅務總局頒布第2號令 《二手車流通管理辦法》《汽車品牌銷售管理實施辦法》《二手車流通意見》《二手車交易規范》，以上辦法及規范中，國家放開對二手車市場的管理，打破壟斷、實行多渠道經營，大力扶持以二手車品牌專營為主要形式的經營公司，增加了可從事二手車經營主體的二手車經銷企業、經紀機構。出臺的這一系列政策激發了二手車市場的發展活力，市場放開，這標志著我國二手車流通行業結構將逐步完善并且得到優化。據對全國975家營業面積達到3000平方米以上的二手車交易市場調查統計，截至2012年年底，其場內經營的二手車流通企業已達到32萬家，2012年二手車交易量達794萬輛，同比增長164%。

112地方政策分析

自治區政府下發《關于支持汽車工作發展的政策意見》（桂政發〔2009〕102號），將汽車產業列為我區“十一五”期間重點打造的千億元產業之一，并專門成立汽車產業發展領導小組，設立汽車產業發展專項資金，推動全區汽車產業結構調整和升級。柳州市人民政府辦公室印發的《柳州市汽車產業2010―2015年發展計劃》的通知中提出，柳州市政府計劃投資700億元打造“千億汽車城”，該汽車城建成后，預計2015年可為柳州新增1500億元工業產值，2020年形成工業產值2500|元、地區生產總值1200億元和180億元的財政收入。新車產業的振興，汽車產量的增加的確為二手車市場的繁榮興旺及二手車市場的發展提速打下了堅實的基礎。

12市場分析

121國內二手車行業增長快速

自1998年國內貿易部門頒布了《舊機動車交易管理辦法》起，二手車交易量就迅猛增長。從2000年到2010年的11年，二手車市場的交易量從2517萬輛上升到38519萬輛，增長15倍。2010年全年共交易了38519萬輛，同比增長達到1537%。

122國內二手車交易金額持續放大

交易總量的增長帶來了交易金額的顯著放大，使得二手車成為汽車市場中的一支重要力量。2000年到2010年，二手車交易金額已達到1778億元的規模，與2000年相比增長了1869倍。如今二手車的核心優勢在價格與品質――這也是汽車消費者最主要的兩大需求。二手車在逐漸迎合汽車消費者的這兩大需求，市場前景較好。二手車市場正在逐漸壯大，所以建立一個規范化的二手車交易市場很有必要。

2柳州市二手車市場分析

21市場需求

全國一、二線城市掀起轉型和變革之風，市場開始轉型，向著多元化綜合平臺的廣度和深度發展。以上海、杭州、深圳三大城市為例，在傳統二手車交易市場呈現飽和狀態的形勢下，“上海車王、杭州百優卡、深圳澳康達”早已經由市場轉向品牌直營，成功地由市場轉型升級，成為長三角及珠三角最具代表性的三家二手車企業。上海車王、杭州百優卡、深圳澳康達廣場，均實現年均17%以上的交易增長。回顧柳州市的二手車行業發展，現已經越過快速增長期，正處于緩慢調整期。根據柳州車管所數據統計，柳州市2010年、2011年、2012年汽車保有量分別為17萬輛、20萬輛、28萬輛。柳州的二手車交易量2011年為27萬輛，2012年為298萬輛，年二手車交易量只增長9%，較上年增加2800臺，這2800臺只占2012年汽車保有量新增的3%的比例。從交易數據上看，并無大的變化，增量不明顯，發展緩慢。

再觀察柳州二手車經營者數量，合計占到柳州二手車經營戶總數95%以上的西環路風馳二手車市場和燎原路保利捷二手車市場，兩個市場的重疊租戶達到70%，這一數據說明市場小規模的經營戶已至飽和甚至過剩，近四年二手車經營戶結構并無基本變化。

從上述二手車交易增量數據和二手車經營戶增量數據分析來看，若依靠傳統市場，依靠單一增加租戶來增加二手車銷量的方法并不可行。傳統市場的弊端目前已明顯顯露，市場的租戶增量已飽和，市場二手車銷售靠價格吸引，沒有差異化，也無法提升二手車交易量，且二手車存在嚴重的信息不對稱及誠信問題，二手車的售后質量無法保證等問題，這些問題制約著柳州二手車市場的發展。柳州二手車市場在未來的發展中，要大幅度提升二手車交易量，學習先進城市就地升級，需要延伸經營業務范圍，從銷售、售后、零部件、汽車美容、整車物流等各項領域中去挖掘新的盈利點，打造綜合平臺。

22社會需求

隨著我國二手車市場不斷發展壯大，消費者對二手車的期望也隨之不斷地提高。但由于消費者缺乏專業的車輛評估知識，在買賣交易的過程中處于弱勢地位的一方；加上二手車缺乏質保，消費者在買車時還需謹慎小心，四處咨詢各種消息、核實各種信息，以至于參考二手車主要看價格是否便宜，害怕商戶以次充好，對二手車市場仍然充滿懷疑的態度。可以說，二手車誠信的問題阻礙了二手車市場的發展。

二手車交易要朝著規范化、誠信化的道路發展，必須得前進一大步。深圳二手車流通協會在國內最早進行變革，其針對二手車交易中車輛品質保證，以及消費者權益保護制定管理規范，于2012年5月8日，宣布出臺“史上最嚴格”的二手車交易標準――《深圳二手車行業經營管理標準》。該標準規定，二手車經銷公司將二手車銷售給買方之前，應對車輛進行檢測和整備。需設有專門的檢測工位一個以上，配備檢測人員至少兩名，并出具車輛檢測報告，在售車時提供給消費者。該規范給眾多想發展品牌二手車的企業提供了很好的參考。

市場轉型迫在眉睫，如何“談品牌不談價格，讓二手車像新車一樣有質保和維修”呢？這是要提高現在二手車交易量需解決的主要課題，消費者正期待著二手車經營模式的新轉變。而目前該項目區的二手車行業都以市場的形式經營，其中多以個體商家各自經營為主，形式混亂，無秩序，無法完全保證消費者的權益，所以就需要一個規范化、品牌化的市場取代目前的混亂狀態。因此，該項目的產生不僅僅是二手車行業的市場發展方向所致，也是市場的需求所致。該項目的目的是在廣西建立首家大型的，規范化、品牌化的二手車旗艦店，以滿足市場需求，規范二手車市場。

23市場調查分析

如圖1所示，二手車消費群體主要是青年和中年消費群體，年齡在22～39歲。以私營企業和其他職業為主，最高學歷極大部分在高中及以下和大學本科。消費者在購買二手車的時候主要看重的是二手汽車的性價比和實用性的特點。有38%的消費者不愿意購買二手車，原因是他們擔心二手車的質量問題，以及出現過重大事故，所以他們表示愿意購買新車；41%的消費者在買與不買之間猶豫；21%的消費者則愿意去購買二手車。消費者對二手汽車的預算，主要集中在中、低檔的消費水平，6萬元以內的二手車和15萬～20萬元的二手車消費潛力較大，而且已經有了相當大的消費市場。

3業務模式

31汽車銷售

汽車銷售業務包括線上銷售、線下銷售、電話營銷及精品銷售。線下銷售指的是實體店銷售。線上銷售指的是App和公共平臺交易（采用與58同城、趕集網合作的模式開展我們的汽車網上交易的業務）。前期采用合作的模式，大大減少了公司的流動資金，不需要重新建立一個公眾交易平臺，并且有專業的團隊進行指導與協助。電話營銷指的是通過電話的形式進行汽車的銷售，包括汽車保險、檢車、置換。

32第三方評估

公司聘請專業評估團隊，對二手車進行評估，并且在網上交易平臺進行專業的評估，讓大家能放心地購買二手車。評估的方向包括單位、車輛、公務車輛拍賣、司法鑒定、評估查驗。

33業務代辦

由于很多車友不熟悉機動車的年檢、換駕照、辦理違章、路橋費續費續卡流程等手續，再加上牽涉無數“有關部門”和“有關窗口”；還有缺乏檢索手段、沒有時間精力排隊等問題，讓廣大車友抓狂。為給廣大車友提供可靠、優質的車務服務，避免被欺詐現象再次出現，我們要做到以最規范的管理和實惠的價格，以“熱情負責，快速準確，客戶至上”作為服務宗旨，以最專業的團隊，讓客戶足不出戶，就可以享受快捷、完善、貼心的綜合車管業務上門代辦服務。業務模式構架與人事組織構架見圖2、圖3，如此服務方式更人性化，所有項目明碼實價，不向車主收取任何年費。代辦項目：①駕駛證：年審、換證、補證等服務；②車輛：掛靠、年審、二手車過戶、新車上牌、變更信息；補牌、補行駛證、補登記證書；③違章：代繳違章罰款、辦理違章后續事宜。

34汽車維修

對出現故障的汽車通過技術手段排查，找出故障原因，并采取一定措施使其排除故障并恢復到一定的性能和安全標準。汽車維修包括汽車大修和汽車小修，主要是與成熟的維修公司合作，外包，范管理。

35汽車金融

自2004年8月18日《汽車金融公司管理辦法》正式實施起，我國汽車金融市場已經走過近九個年頭。在此期間，我國汽車銷量增長近300%，但汽車金融的滲透率卻僅僅翻了一番，與國外70%～80%的消費比重相距甚遠。此外，近幾年我國汽車金融公司數量增長幾乎停滯，截至目前總共不過十余家，且大部分都是外資主導。實際上，我國汽車消費信貸有很大的發展潛力，蘊藏著巨大的商機。根據中國汽車工業協會的預測，到2025年，中國汽車金融業將有5250億元的市場容量。目前，中國汽車消費信貸開始向專業化、規模化方向發展，有力地激發了汽車消費市場的潛力。

4結論

二手車行業都以市場的形式經營，多以個體商家各自經營為主，形式混亂，無秩序，無法完全保障消費者的權益，所以就需要一個規范化、品牌化的市場取代目前的混亂狀態。因此，不僅僅是二手車行業的市場發展方向所致，也是市場的需求所致。本文在政策分析、市場需求、業務模式、人事組織等幾個方面進行架構。力求為在廣西建立大型、規范化、品牌化的二手車旗艦店提供一定的可行依據，從而滿足市場需求，規范二手車市場。

參考文獻：

[1]黃朝慧我國二手車市場存在的問題及發展對策[J].汽車維修，2009（1）.

[2]彭龍中國二手車市場發展戰略研究[D].天津：天津大學，2012.

篇（3）

一、個人住房貸款業務的主要風險因素

房地產信貸引起銀行巨額壞帳從而引發金融動蕩，可謂屢見不鮮。1955～1980年間，日本住宅地地價上漲約40倍，而同一時期各產業現金工資總額僅增加14倍，進入1980年代以來，日本商業用地地價高漲，另一方面為抑制急劇的日元升值，采取金融寬松措施，使房地產信貸進一步擴大，并最終成為進入1990年代日本“泡沫經濟”破滅的重要原因之一。我國在1992年之后的二、三年間出現了房地產開發熱，尤其是海南、北海的房地產更是熱得炙手，要不是及時采取一系列的宏觀調控措施抑制過度的房地產開發熱，后果不堪設想。盡管如此，海南和北海的積壓房地產的處理問題，至今仍未徹底解決。前幾年發生在東南亞的金融危機，過度的房地產信貸也是元兇之一。

房地產業是我國近十年發展最快、關聯度最大、對GDP增長貢獻最大的行業，房地產的發展帶動房地產金融的發展，個人房地產貸款余額從1997年的190億元上升到2003年末的1.2萬億元，增長63倍。2003年末的壞帳率為1‰～2‰，但個人住房貸款的風險往往在3～8年后大量顯現，而2003年末的貸款余額大部分是在2000年之后發放的。那么，討論和分析個人住房貸款業務中的風險因素就顯得非常重要了。大體來說，個人住房貸款業務中的風險因素分為政治風險、法律政策風險、道德風險（或信用風險）以及市場風險（或商業風險）。所謂政治風險，是指貸款住房所在地區或國家發生社會動蕩，政權極不穩定，從而引起房地產價格的急劇貶值，導致個人住房貸款難以收回的風險。而法律政策風險，是指個人住房貸款手續的完備性、合理性和有效性存在問題以及稅收法律制度、宏觀經濟政策在個人住房貸款期內發生大的變化或調整，從而影響到整個住宅類房地產的市場租金和市場價格，進而對個人住房貸款的安全性帶來影響的風險。道德風險（或信用風險），是就開發商和購房者而言，如果他們不注重自身信用，故意違約導致個人住房貸款不能如期支付給貸款銀行的風險。市場風險（或商業風險），則指因市場供求的變化，使貸款住房的市場價格出現較大貶值，或者取得貸款支持的購房者發生非故意違約不能支付到期貸款，因而不能全部歸還銀行的個人住房貸款。政治風險不屬本文討論的范疇，下面僅就與法律政策風險、道德風險（或信用風險）和市場風險（或商業風險）相關的一些具體風險因素進行分析。

1.選擇項目風險一種情況是個人住房貸款所選擇的房地產開發項目本身存在嚴重問題，具體來說又包括如下情況：一是規劃報建手續瑕疵，如因土地出讓金未交而未領《國有土地使用證》等，這些房地產項目極容易在購房戶和開發商之間產生集體糾紛，現實中這種糾紛的往往造成購房戶集體拒付個人住房貸款，對這種項目發放個人住房貸款將給金融機構帶來極大的風險。二是該房地產開發項目事先未作好市場分析，市場定位不明確導致該項目本身根本就沒有市場前途；三是開發商自有資金不足，或者開發商缺乏經驗，沒有高素質的人員組成的管理隊伍等。出現以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項目開展個人住房貸款業務，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。

還有一種情況是銀行需了解商品房類型的不同，個人住房貸款的風險有較大差別，一般來說以投資為目的的客戶的違約風險大于以自省居住為目的的購房戶的風險，商業房大于住宅，而住宅中易于成為投資品種的小戶型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市場上小戶型購房戶中投機淘金的購房者占很大比例，在前幾年投資高回報的示范帶動下許多普通市民也加入投資小戶型的行列，推動小戶型的價格快速上漲，一旦租金達不到預期水平，違約的風險將大大增加，從金融部門反饋的信息來看，這類小戶型違約的概率明顯高于一般普通住宅。故銀行對投機性客戶應從嚴審查，對容易成為炒房戶目標的項目謹慎介入。

2.銷售價格不實風險。開發商銷售價格嚴重不實，普遍高于同一供需圈類似住房的市場價格。實際工作中已經出現這樣的情況：有的開發商因種種原因，將銷售價格人為抬高；；或者將銀行提供按揭支持的售房價格抬高，有的銷售價格甚至比同一供需圈的類似住房的公允市場價格高出20%～30%.試想，如果銀行辦理個人住房貸款業務之初，貸款金額就高于相應的住房的公允市場價格，還奢談什么防范信貸風險之類的話題呢？成都市市場上也出現了通過提高單價，同時對購房戶高贈送返現的方式，達到實際降低銀行按揭的首付比例，銷售單價實質并未抬高的方式。

3.開發商惡意套現風險。開發商可能因為工程建設資金的短缺而惡意套現，一是開發商組織一批假的購房者到銀行辦理按揭手續，或者開發商出具虛假的首付款證明從而放寬實際交付的首付款限額（比如，首付款應達房價款的30%，開發商私下答應為購房者在一定期限內墊付10%～20%的房價款），從而達到套取銀行現金的目的。而不論是開發商組織的那些不真實的購房者，還是開發商擅自降低首付款的真正購房者，歸還個人住房貸款的還款能力都是有極大疑問的。

4、個人信用風險。這里談到的個人信用風險，僅指購房者故意違約，如本來沒有還款能力而騙取銀行個人住房貸款，或者具有還款能力而惡意拖欠銀行的個人住房貸款。至于借款人經濟狀況惡化，以及發生借款人死亡、失蹤而無人帶其履行合同或繼承人或代管人拒絕履行合同等情況造成的借款人違約，屬于通過健全有關法規、完善社會保障制度可以解決的問題，可以不納入個人信用風險范圍。6~}1[o?/*s::%&98,3LqE7r&u.tkNHs數學論文=\7(*_&Q)+*;??u-h#AHy€

5、資本價值風險。房地產的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現金流和可能的未來經營費用水平，然而，即使收益和費用都不發生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上反映的較為明顯，房地產投資的收益率也經常變化，這種變化也影響著房地產的資本價值。預期的資本價值與現實的資本價值之間的差異即資本價值的風險。個人住房貸款業務中按揭住房的資本價值風險，是指該住房的預期市場價格與現實的市場價格之間的差異。影響住房的資本價值的因素主要有：

論文個人消費信貸業務的風險防范來自免費

（1）未來住宅類房地產市場的走勢關注房地產發展的階段，房地產市場是個周期性的市場，房價水平處于波峰時期的貸款風險肯定大于其他階段的風險，未來的預期市場價格可能普遍低于目前的市場價格。故金融機構要對不同階段在首付比例上區別對待，從宏觀上控制住該風險。

（2）住宅功能陳舊。以后人們對住宅的功能要求（如戶型設計、外部景觀、室內設施等）總是日新月異、不斷增強的，當前的住宅在功能上以后總會逐漸陳舊過時，相應地，其資本價值也有貶值的可能。

（3）房地產估價。如果某地區的房地產估價機構均有高估房地產價格的傾向，則房地產的融資能力、獲利能力均被抬高，相應地，房地產的資本價值也就容易高估，從而推動經濟泡沫的出現。

住宅資本價值風險的出現，可能使按揭住房的未來市場價格極大地低于辦理按揭之時的市場價格，導致借款人大面積理性違約，造成嚴重的金融動蕩和金融危機。

6.個人住房貸款資金的流動性風險。由于個人住房貸款的借款期限長達10～20年，甚至可達30年，貸款資金的流動性問題如不能解決，個人住房貸款抵押的一級市場必然出現自身無法解決的難題：資金占用的長期性與資金來源的短期性問題，住房抵押貸款市場的巨大需求與商業銀行等金融機構資金來源有限的矛盾。個人住房貸款資金的流動性風險，使銀行的長期資金使用和短期資金來源的不匹配，使商業銀行自身加大了資金短缺的壓力，從而讓個人住房貸款業務難以開展下去。

7.法律風險。個人住房貸款的法律風險，包括三個層面的內容：（1）合規性問題。個人住房貸款的手續是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預售的備案登記應辦妥等。（2）按揭住房的權利瑕疵。辦理個人住房貸款業務，要求按揭住房不存在權利瑕疵，如果按揭住房還存在其他抵押權人、典權人或其他買受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔保品，銀行的貸款風險自然就很大了。（3）抵押住房的處分問題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權利瑕疵，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

8.檔案管理風險。個人住房貸款業務的檔案保存相當重要，因為在如此長的借款期內（可長達30年），銀行工作人員必然產生變動，甚至從領導到信貸員要換四、五次班，現在已經發生了因工作人員變動而造成個人住房貸款業務檔案流失的情況，若銀行內部有人與外部勾結，則問題更為嚴重。若出現個人住房貸款業務檔案的失真、失實，則銀行的貸款就面臨極大風險。

二、個人住房貸款業務的風險防范

個人住房貸款業務的風險因素雖然很多，但其中許多風險因素通過加強制度建設、完善個人住房貸款的信貸管理工作是可以防范的，亦或減小風險。具體來說，有如下一些防范風險的措施：

1.加強個人住房貸款前期評估工作。通過個人住房貸款的前期評估工作，可以選擇市場前景好的項目給予貸款支持，從而避免項目選擇風險、銷售價格不實風險，部分避免資本價值風險和開發商惡意套現風險。個人住房貸款前期評估工作包括的基本內容有：

（1）貸款項目評估。通過對按揭項目的建設條件評價、市場前景分析、開發商素質和業績評價、項目的財務盈虧平衡分析和風險分析，可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優挑選好項目。

（2）對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進行市場評估，經銀行確認后，確定合理的貸款成數。

對期房價格的市場評估，避免了開發商高價銷售策略給銀行帶來的風險。有的商業銀行通過評估機構曾發現，開發商針對按揭住房的銷售價格高出一次性付款售價的30%左右，在這種情況下，開發商獲得了暴利，但銀行貸款的風險從一開始就額外加大了。通過評估，還可以部分避免開發商的惡意套現風險。因為即使開發商組織假的購房者辦理了按揭手續，套取了銀行現金，但個人住房貸款畢竟擁有了合法有效、足值的抵押擔保品——住房抵押，在開發商僅能獲抵押住房的公允市場價格的七成貸款的情況下（銀行還可以根據按揭住房在建項目的形象進度，預留開發商對購房者的保證金，以保證在建項目的資金需求。），開發商終究會想方設法按月代替虛假的購房者歸還貸款，否則銀行一旦處分抵押住房，加上銀行預留的保證金，應該可以使貸款風險降到最低，而開發商則得不償失。

對期房價格的市場價格評估，還可以避免抵押住房的資本價值風險。通過對未來同類住宅類房地產市場走勢的分析，對住房功能陳舊的判斷，以及對城市空心化趨勢的出現等諸多因素的分析、評估，可以評測出較為公允合理的住房理論價格，根據該理論價格計算的貸款成數發放個人住房貸款，無疑可以減小抵押住房未來的資本價值風險。當然，減小抵押住房的未來資本價值風險的前提，還是要有規范的房地產專業評估機構進行市場價格評估，而且對期房評估得出的理論價格應能基本反映類似房地產的未來市場趨勢，做到公允、合理和可信。否則，如房地產市場價格的虛假和不真實，遠遠高于其理論價格（往往由房地產抵押人、貸款銀行和評估機構三者共同推波助瀾），就會和證券投資的過度繁榮一道，形成“虛擬經濟”的極度興旺，即“泡沫經濟”，最后導致經濟的全面崩潰。

2.建立個人信用評級制度。不但個人住房貸款業務離不開個人信用評級，其實只要是開展個人消費信貸，都離不開個人信用評級。人們常說“市場經濟是法制經濟”，其實也可以說“市場經濟也是信用經濟”。個人信用評級制度的建立，目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產，掌握借款人有沒有個人負債，借款人以往有沒有不良信用記錄，從而據以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。但是，目前對個人信用評級制度的建立缺乏權威部門的統籌，往往難以實際推行。比如，建設銀行在1999年出臺了個人住房貸款資信評定標準，工商銀行也出臺了《個人住房貸款借款人資信評估指導意見》，但都限于住房貸款借款人資信評估和各自銀行系統，資信評級結論不能在其他商業銀行通用，也不能用于其他個人消費信貸。并且如果開發商同意賣房給購房者，購房者又支付了首期購房款，資信評級勢必流于形式；如果先辦個人資信評級，達不到資信標準的個人不擔不支付評估費，還可以換一家銀行辦理按揭。

因此，為了建立有效的個人信用評級制度，應抓好以下基礎工作：

（1）建立獨立、公正、權威的資信評級中介機構。該機構應由人民銀行進行業務指導，能夠調閱各商業銀行的電腦網絡資料，出具的資信評級結論在各商業銀行通用，適用于一切個人消費信貸領域，并可進行實時跟蹤，一但發現不良信用記錄，隨時調整其個人信用等級，對近三年信用良好的個人，可以按操作規程調高其個人資信等級。

（2）盡快建立個人存款實名制和個人財產申報制度。通過這兩項制度的建立，可以掌握個人真實收入和財產，評價個人的還款能力。所幸的是，二年伊始，人民銀行已宣布即將實行個人存款實名制，相信個人財產申報制也將很快出臺。

（3）實行個人信用實碼制和計算機聯網查詢系統。個人信用實碼制就是將可證明、解釋和查詢的個人信用資料都存儲在該編碼下。當個人需要向有關方面提供自己的信用情況時，個人資信評級機構通過個人信用實碼可以查詢所需資料，從而評定信用等級。

（4）建立個人銀行帳戶。將目前個人收支以現金為主，改為以個人銀行帳戶轉帳收支為主，個人只有零星的現金收支。這樣，銀行對個人的貨幣化資產、不動產等非貨幣資產（通過轉帳和稅收確認），個人收入和到期償付能力就可以全面掌握并進行評估。

3.健全法規，完善社會保障制度。個人住房貸款業務涉及一系列相關法律、法規，通過修訂和完善房地產抵押法律制度、房地產轉讓和預售法律制度，通過制訂物權法、個人破產法、社會保障法等法律，可以使個人住房貸款業務的手續在合法有效的基礎上更加完備、簡明，使抵押住房不存在權利瑕疵，保障抵押權人擁有能夠順利、合法地處分抵押住房的權利。