風險應對的方法匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇風險應對的方法范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中圖分類號：DF4 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）05－0112－02

近一段時間以來，為遏制房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，國家從宏觀調(diào)控角度相繼出臺了許多政策措施，如二套房利率、房產(chǎn)交易契稅等，各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款亦持審慎態(tài)度。其實，排除經(jīng)濟危機影響，單就房地產(chǎn)開發(fā)貸款自身而言就存在較高風險，對銀行而言，房地開發(fā)貸款的風險不容忽視。

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險成因

房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在許多風險，剔除單純的市場風險外，資本金、融資中的擔保設定以及其現(xiàn)實操作中存在的問題，都在一定程度上影響銀行貸款安全。

（一）資本金問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在初期運作的時候，資本金是否充足至關重要，因為它決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場空間。從房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實情況分析，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在資本金不足的問題，其有限的資金在通過相關招投標手續(xù)取得土地使用權之后，能夠推進開發(fā)的資金非常有限。為解決資本金不足問題，有些開發(fā)商利用其與政府職能部門的關系，在未繳納或未全部繳納土地出讓金的情況下取得開發(fā)資格，再將土地使用權抵押和在建工程抵押以及將已開發(fā)的部分房產(chǎn)抵押，從銀行取得貸款，然后推進其余房地產(chǎn)開發(fā)項目。換句話說，開發(fā)商有100萬的資本金就敢接1個億的房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)開發(fā)商通過向銀行融資的方式解決了資本金不足的問題，其實質是將其開發(fā)的風險間接轉移到銀行身上。

（二）融資中的重復抵押風險

房地產(chǎn)開發(fā)商在采取單獨將土地使用權抵押和在建工程抵押時，都存在重復抵押問題。因為單獨將土地使用權抵押時，評估價格應是土地的自身價值，并不包括房產(chǎn)，而在建工程抵押系土地連同其上房產(chǎn)的價值。也就是說，開發(fā)商在通過土地使用權和同一土地上的在建工程抵押分獲融資時，融資額度與對應資產(chǎn)的價值是不匹配的。房地產(chǎn)進入市場時的價值系包括土地價值的，如果開發(fā)商不能歸還貸款，銀行在行使抵押權時只能單純依靠拍賣房產(chǎn)受償，而此時土地使用權重復抵押所對應的貸款很難收回。如，開發(fā)商單獨將土地抵押獲得1億元貸款，之后又以在建工程抵押獲得1億元貸款，而房產(chǎn)的市場價值只有1億，那么剩余的1億元貸款，銀行將無法通過行使優(yōu)先權得到受償。可見在土地使用權重復抵押的情況下，銀行貸款全部收回只能寄托房產(chǎn)價格的持續(xù)走高，而不是土地資產(chǎn)單獨變現(xiàn)的價值。另外，因土地使用權抵押和在建工程抵押歸口管理的職能部門不同，如果銀行在實務中沒有關注開發(fā)商是否將土地使用權單獨抵押的事實，盲目接受在建工程抵押貸款，一旦市場行情出現(xiàn)變化，相關風險便會顯現(xiàn)。

（三）售房與收貸的兩難境地

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，售房是其按期歸還貸款的主要來源。但在實務中，許多開發(fā)商在房地產(chǎn)價格上漲時，為了追求利潤盲目擴張開發(fā)項目，將售房所得價款不及時還貸，而是投入到后續(xù)更大的建設項目，導致銀行貸款出現(xiàn)風險。如何控制開發(fā)商將銷售回款及時歸還貸款，對于銀行而言至關重要，但從目前體制分析，還沒有在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)建立起真正有效的保障和監(jiān)管機制，現(xiàn)實中銀行對于開發(fā)商大肆出售房產(chǎn)的行為無法遏制，這樣就形成了一個怪圈，銀行不讓開發(fā)商銷售房產(chǎn)就不能收回貸款，允許開發(fā)商售房又擔心開發(fā)商擴大開發(fā)項目不歸還貸款，導致貸款風險加劇。

二、訴訟及執(zhí)行過程中的風險

房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)風險后，大多數(shù)銀行都會選擇依法訴訟的方式加快清收不良貸款。但在實務中，由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險的特殊性，決定了此類案件在訴訟和執(zhí)行中仍然存在諸多風險。

（一）抵押房產(chǎn)被出售的風險

在房地產(chǎn)開發(fā)貸款訴訟實務中，一般來說，銀行占有絕對優(yōu)勢，這種優(yōu)勢來自開發(fā)商為融資需求將房產(chǎn)抵押給銀行或將在建工程為銀行設定抵押擔保。但即便這樣，也不能確保不出現(xiàn)其他風險。

（二）工程款優(yōu)先受償?shù)娘L險

2002年6月20日，最高人民法院針對上海市高級人民法院提出的《關于合同法第286條理解和適用問題的請示》，做出了《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（法釋[2002]16號），依法認定了承包人的工程款優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押物和其他債權。應當說，最高人民法院做出上述規(guī)定，從根本上說是為了防止開發(fā)商拖欠農(nóng)民工工資，充分保障其合法權益，因為生存權是高于一切權利的社會正義。但是，如果這種公平和正義被開發(fā)商拿來作為逃避銀行追索債權的手段的話，對于銀行貸款來講，其風險將進一步加大。2009年4月，工商銀行哈爾濱河圖支行依法對B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請強制執(zhí)行，但在執(zhí)行中案外人C集團股份有限公司卻提出執(zhí)行異議，認為被執(zhí)行人B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拖欠其工程款，盡管黑龍江省高級人民法院最終駁回了案外人提出的執(zhí)行異議，但是開發(fā)商與承包方惡意串通，拖延執(zhí)行，損害銀行利益的行為，仍不容忽視。

（三）評估環(huán)節(jié)中的風險

除上述實體階段出現(xiàn)法律風險外，實務中不少開發(fā)商利用評估環(huán)節(jié)惡意阻撓法院強制執(zhí)行。2006年工商銀行哈爾濱哈鐵支行依法對D房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請強制執(zhí)行，但在執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人D房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以抵押房產(chǎn)中存在無產(chǎn)權證明但有使用價值的房產(chǎn)未作評估為由，認為房產(chǎn)價值評估過低，要求重新評估。執(zhí)行法院認為被執(zhí)行人提出異議成立，要求評估公司重新評估，但新《評估報告》卻將房產(chǎn)價格的基準時間進行了調(diào)整，致使房產(chǎn)的每平方米單價增加了1萬多元，增加了拍賣變現(xiàn)的難度，也直接影響了債權的現(xiàn)金受償。另外，執(zhí)行實務中還存在開發(fā)商利用《評估報告》的時限做文章，公然逃廢銀行債務。2010年8月30日，前述提及的B房地產(chǎn)貸款案在第二次拍賣時又被執(zhí)行法院叫停，理由是被執(zhí)行人提出《評估報告》超期的異議。從法理分析，如果法院對執(zhí)行資產(chǎn)進行評估后，而申請人卻遲遲不申請法院拍賣該資產(chǎn)，那么該資產(chǎn)的價格因申請人怠于行使權利的原因而失效，這無可厚非，也與立法的本意相符。工行哈爾濱河圖支行在對B公司抵押房產(chǎn)評估后的第一時間內(nèi)已申請拍賣，故不存在人為原因導致評估報告失效的后果。但就是這樣一個簡單的執(zhí)行實務問題，執(zhí)行法院并沒有駁回而是立案審理，導致執(zhí)行拍賣資產(chǎn)的時間人為延期，增加了風險。

三、應對措施

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在上述風險，銀行在訴訟和執(zhí)行階段如何應對此類問題，就顯得至關重要。有效地克服各種干擾，加大執(zhí)行力度，盡量回避執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的社會矛盾，是應對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險的重中之重。具體措施如下。

（一）提級指定執(zhí)行的靈活運用

最高人民法院《關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第132條明確規(guī)定“對下級法院長期未能執(zhí)結的案件，確有必要的，上級法院可以決定由本院執(zhí)行或下級法院共同執(zhí)行，也可以指定本轄區(qū)其他法院執(zhí)行。”上述規(guī)定針對的是下級法院怠于行使執(zhí)行權的一種監(jiān)督程序和具體規(guī)定，即提級和指定執(zhí)行。實務中，為了克服地方保護主義以及開發(fā)商惡意干擾執(zhí)行工作，銀行通常采取上述兩種方式，按照最高人民法院的相關規(guī)定，將執(zhí)行時間達到或超過6個月的案件申請?zhí)峒壔蛱峒壓笾付▓?zhí)行，在一定程度上克服了地方保護主義對案件的干擾，有效地提高了勝訴案件執(zhí)行率。

（二）撤銷權的快速行使

從傳統(tǒng)的民法意義上講，撤銷權屬于形成權，即依照權利人單方的意思表示就能夠使既存的法律關系發(fā)生變化的權利。形成權的特征就在于依單方意思表示，就足以使既存法律關系生效、變更或終止，從而突破了雙方法律關系。基于形成權的法律特質，在開發(fā)商惡意轉讓抵押房產(chǎn)時，致使據(jù)以用作貸款擔保的有效資產(chǎn)被惡意懸空的情況下，撤銷權的及時行使對于銀行而言至關重要。但是應當看到，當善意取得制度被《物權法》引用且明確規(guī)定了房產(chǎn)等大宗不動產(chǎn)也適用善意取得制度的情況下，針對開發(fā)商將銀行抵押房產(chǎn)惡意轉讓的行為，銀行在行使撤銷權的時候要特別注意兩點：一是善意取得人是否為善意，二是考量善意取得人是否支付了合理的對價。如果有直接或間接的證據(jù)證明”善意取得人“取得抵押房產(chǎn)并非出自善意，或者其未支付合理的對價（房款），銀行就可以通過行使撤銷權，否定開發(fā)商與買受人之間的轉讓行為，保護擔保債權不受侵害。

（三）對“抵押可售”的法律思考

前文提及的銷售房產(chǎn)和銀行收貸收息的“兩難”問題，從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度分析，這實際上是一個融通資金的風險安排，即在保證資金周轉的前提下，對正常進入市場的房產(chǎn)和需要設定抵押的房產(chǎn)做出估算，如果房地產(chǎn)開發(fā)商盲目擴大建設規(guī)模，將開發(fā)房產(chǎn)以在建工程的方式全部抵押給銀行，必然將導致其資金周轉出現(xiàn)問題，實務中為了敦促開發(fā)商及時還款，不少銀行在不得已的情況下向房產(chǎn)管理部門出具了《抵押房產(chǎn)可售的說明》，于是關于“抵押可售”是否解讀為銀行放棄抵押權就成了問題的焦點。從法理上分析，“抵押可售”并不能作為銀行放棄抵押權的法律事實和法律行為。

首先，從書面意思解讀“抵押可售”，其實就是在抵押的情況下允許開發(fā)商銷售房產(chǎn)。房產(chǎn)雖然抵押，但其作為商品的所有權仍然歸開發(fā)商，故從這一角度出發(fā)，是否“抵押”并不能作為能否“銷售”的必要條件，只不過從房產(chǎn)管理的角度出發(fā)，需要向房產(chǎn)管理部門提供抵押權人同意的證明。

其次，“抵押可售”不能推定銀行放棄抵押權。房產(chǎn)抵押在《物權法》及《擔保法》中均明確規(guī)定了抵押成立及生效的條件，“抵押可售”的實質意義在于允許將抵押房產(chǎn)銷售后歸還貸款，在抵押債權實現(xiàn)后才消滅抵押，而不能解讀為解除抵押房產(chǎn)之后才能銷售，這是一個問題的兩個方面，其核心是以抵押為保障銷售房產(chǎn)，歸還貸款。《擔保法司法解釋》第67條規(guī)定“抵押權存續(xù)期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替抵押人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償”。從《擔保法司法解釋》的上述規(guī)定也可以看出，抵押人轉讓抵押物僅需通知抵押權人既可，并非抵押人必需同意，同時法律更賦予了抵押權在抵押物轉讓情況下，對抵押物予以追及的權利。

第三，轉讓已登記抵押物的法律后果分析。如上所述，抵押權設定后，抵押人的所有權并未喪失，只要不影響抵押權人的優(yōu)先受償權，抵押人可以對抵押物進行法律上的或事實上的處分，并不因此構成對抵押權的侵害。抵押人所有權行使的限制，只是受抵押權追及效力的限制，而不是債權人意志的限制。在“抵押可售”不能作為抵押權人單方解除抵押的事實之后，作為抵押權人的銀行當然可以行使相關權利，主要包括：

一是撤銷權的行使。依《擔保法司法解釋》第67條之規(guī)定，抵押人轉讓已登記的抵押房產(chǎn)應具備三個條件：通知作為抵押權人的銀行；告知買受人房產(chǎn)已抵押情況；轉讓價款明確低于其價值的，抵押人需提供相應擔保。在抵押人缺乏上述三個條件時，作為抵押權人的銀行當然可以提起撤銷之訴，主張轉讓行為無效。

二是物上代位權。作為抵押權人的銀行行使物上代位權的方式主要是要求抵押人轉讓抵押物所得價款，應當向銀行提前清償所擔保的債權或者是向第三人提存，債務履行期屆滿，根據(jù)履行債務情況，決定是否由提存價款清償所擔保的債權。但現(xiàn)實的問題在于，作為抵押人的開發(fā)商不會將銷售款清償貸款或提存，而是挪作他用，故物上代位權行使受到限制。

篇（2）

隨著我國社會主義經(jīng)濟的不斷發(fā)展，金融活動已日益廣泛地滲透到社會經(jīng)濟生活的各個方面，為調(diào)節(jié)經(jīng)濟活動，促進經(jīng)濟發(fā)展起了重要作用。因此，保證金融高效、安全、穩(wěn)健地運行，對國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，對國家的經(jīng)濟安全和社會穩(wěn)定都是非常重要的。

一、完善金融立法，規(guī)范金融活動

金融法治化的首要任務是加快、加強金融立法，健全、完善法律體系。首先應加緊制定商業(yè)銀行法、人民銀行法等金融法律的實施細則，盡快出臺信托法、證券法、融資租賃法、期貨交易法，并針對金融體制改革中的新問題，制定和完善一系列金融監(jiān)管的重要規(guī)章，使金融活動有法可依。其次是在完善立法的過程中，要注意行政規(guī)章、地方法規(guī)與金融法律、法規(guī)的一致和協(xié)調(diào)，充分重視法律、法規(guī)的可操作性。再次，最高人民法院對金融糾紛案件審理中出現(xiàn)的新情況、新問題，要及時做出司法解釋，指導和規(guī)范金融審判活動，彌補金融立法滯后之不足。通過立法保護金融創(chuàng)新者的利益，降低金融創(chuàng)新本身活動的風險，對金融創(chuàng)新產(chǎn)品，要有一定時間的收益保護期或應用專利保護期，另外，規(guī)范創(chuàng)新規(guī)則，金融創(chuàng)新不是無序創(chuàng)新，而應在一定的規(guī)則內(nèi)運行，在法律和規(guī)章許可的范圍內(nèi)，通過各種要素和條件的分解與組合，創(chuàng)造出新穎的、更富有效率的金融工具、交易種類、服務項目和金融管理方式，不能把違法違規(guī)行為與金融創(chuàng)新混為一談，要通過立法或管理條例等形式，使創(chuàng)新有規(guī)可循，這是金融創(chuàng)新業(yè)務順利運作的外部法制框架，從而降低和減少金融創(chuàng)新產(chǎn)品本身隱含的風險。

二、加強金融監(jiān)管，促進金融監(jiān)管的協(xié)調(diào)

銀行監(jiān)管者負有保證整個銀行體系健全的責任，為了使監(jiān)管切實有效，監(jiān)管當局必須擁有充分的獨立性、權威性和能力。當然，監(jiān)管的獨立性需要和法律責任相結合，不受政治影響，并有足夠的財力來實現(xiàn)其監(jiān)管的目標。獨立性問題通常與執(zhí)行監(jiān)管職能的部門有關。在許多國家，監(jiān)管職能由中央銀行來執(zhí)行，有時候由中央銀行里單獨的一個委員會來執(zhí)行。對于是否應由中央銀行來執(zhí)行監(jiān)管職能存在爭論。在許多新興市場國家，由中央銀行來執(zhí)行監(jiān)管職能是最合適的，因為這可以使監(jiān)管職能與其它職能相聯(lián)系，比如與最后貸款者的職能、支付系統(tǒng)監(jiān)督者的職能以及宏觀金融資料收集者的職能相聯(lián)系。而且，監(jiān)管者能夠由此獲得權威、金融獨立和經(jīng)驗。金融體系的不同部分容易在一些方面與銀行體系相互作用，任一個部門的動蕩都容易影響到銀行。在許多國家，銀行和金融體系的其他部分通常由不同的機構來監(jiān)管，這就要求監(jiān)管措施相互協(xié)調(diào)，盡量降低相互抵消的程序和規(guī)則套利的發(fā)生。對金融百貨公司進行聯(lián)合監(jiān)管的需要使得一些國家指定一定監(jiān)管機構作為主要的機構來協(xié)調(diào)所有監(jiān)管機構的工作。監(jiān)管規(guī)則和監(jiān)管措施還應該進行國際協(xié)調(diào)，這樣不僅方便了聯(lián)合監(jiān)管以及各國監(jiān)管者之間的信息共享，而且提高了監(jiān)管效率，并可能給國內(nèi)的監(jiān)管規(guī)則和監(jiān)管措施帶來不斷改進的壓力，在銀行業(yè)日益國際化的今天，這種國際化容易在許多方面破壞各國謹慎監(jiān)管的有效性，包括使用復雜的公司結構和離岸衍生工具來逃避國內(nèi)的金融限制，這就使金融監(jiān)管的國際協(xié)調(diào)變得越來越重要。

三、規(guī)范政府行為，減少地方政府對金融機構經(jīng)營自的干預

四大國有商業(yè)銀行要逐步建立完善的現(xiàn)代商業(yè)銀行制度，逐步實行以經(jīng)濟區(qū)劃設置分支機構，徹底打破按行政區(qū)劃的做法，建立以大城市、大經(jīng)濟中心為依托的區(qū)域性分行模式，從而避免地方政府干預銀行業(yè)務，并利于節(jié)約成本，形成統(tǒng)一的市場競爭機制。此外，還應大力發(fā)展多種經(jīng)濟成分的全國性、區(qū)域性股份制商業(yè)銀行和地方城市合作銀行，將競爭機制真正引入金融領域，使各種金融機構，特別是國有四大商業(yè)銀行能真正按效率、安全、盈利的原則運行。

四、實行高效的存款保險制度

存款保險用于當個別銀行倒閉時對某些類型的存款人進行補償。絕大多數(shù)有效的保險都僅限于保護小存款人，而不對大存款和其他債權人，包括其它銀行提供保險，以便使市場約束對銀行施加壓力，保險的涵蓋范圍取決于各個國家的具體情況，但都必須要有利于抑制風險。存款保險系統(tǒng)應該有充足的資金，以便及時對存款人進行賠償，并能使喪失清償力的銀行得以迅速關閉，雖然按照保險基金承擔的可能風險來確定保費是理想的做法，但實際上由于很難對風險進行客觀的測量，因此，通常還是不得不收取統(tǒng)一的保費。

五、金融監(jiān)管要有效的加強，實現(xiàn)局部金融安全

篇（3）

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）07-0-01

一、前言

所謂政策風險，它是指由國家頒布實施的、且與房地產(chǎn)相關的政策變動，為房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的風險。因為房地產(chǎn)業(yè)同國家的經(jīng)濟發(fā)展有著密切的聯(lián)系，所以它很容易受政策變動的影響。房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的政策風險主要由土地政策風險、貨幣政策風險、財政政策風險等組成，本文主要針對這些政策風險，提出相應的政策風險應對建議。

二、房地產(chǎn)開發(fā)的政策風險應對建議

在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，它將會面臨來自各方面的風險，其中政策風險則屬于系統(tǒng)性風險，由于系統(tǒng)性風險不但無法避免，并且還會給從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)造成巨大的影響。所以，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)要對國家的政策導向進行準確地把握，并及時了解國家頒布實施的各項與房地產(chǎn)開發(fā)相關的政策，從而積極應對這一類的風險。

1.摸清房地產(chǎn)政策的導向，及時識別政策風險

雖然政策風險對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是無法避免的，但是實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通常都會努力摸清相關的房地產(chǎn)政策導向，而那些中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，反而不太重視這項工作，他們的目光僅限于在開發(fā)之前核算成本與造價，以此來判定開發(fā)此項目能否獲利。尤其是在當前這個時期，房地產(chǎn)已經(jīng)成為了大眾關注的焦點，房地產(chǎn)的相關政策也不斷出臺，政策環(huán)境可以說是日漸從緊，所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都將成為其調(diào)控對象。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論規(guī)模大小，都應該及時且準確的識別來自房地產(chǎn)開發(fā)的政策性風險，對所有與房地產(chǎn)有關的政策，特別是新頒布的政策，都要迅速進行收集、分析以及整理，同時將政策研究的結果做成報告的形式，遞交給開發(fā)企業(yè)的管理層保管，以便在決策時作為參考。通過對相關政策的研究，它不但可以幫助房地產(chǎn)的投資者掌握正確的投資與開發(fā)方向，比較準確的對未來市場需求進行預測，并且還能有助于投資者在政策發(fā)生變化時，及時對投資策略進行調(diào)整，起到最大限度地控制政策風險的目的。

2.大力拓寬融資的渠道

大部分的政策風險其實都可以利用準確把握相關政策與規(guī)范其開發(fā)行為來進行應對，例如貨幣政策的變動為企業(yè)所帶來的融資風險，企業(yè)就可以通過大力拓寬融資渠道，從而改變太過依賴于銀行貸款的不良現(xiàn)象。目前，在銀行貸款之外還有多種融資渠道，可讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其進行選擇。

第一，以上市進行融資。上市無疑是房地產(chǎn)企業(yè)迅速籌措巨額資金的一個有效方法，而且籌措到的所有資金都可以當成注冊資金永久使用，不存在確切的還款日期。同時，上市還能為開發(fā)企業(yè)提供相對穩(wěn)定的資金，以滿足開發(fā)過程中的資金需求。據(jù)統(tǒng)計，我國在2009年底的時候，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有80407個，可直到2011年的3月底，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)上市的才149個。當然，上市對于房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)來說，還是會有一定的挑戰(zhàn)性，但是只要企業(yè)能夠上市成功，便會讓資金融通突破其瓶頸問題，讓它能在眾多實力強勁的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)里脫穎而出，并以此增強自身在該行業(yè)中的競爭能力。

第二，以房地產(chǎn)投資信托進行融資。它指的是以利用收益憑證進行發(fā)行的方法，使特定投資者的資金匯集在一起，交由專門的投資機構對其進行房地產(chǎn)的投資與經(jīng)營管理，再把投資所得的全部收入，按一定比例分給投資者的一種信托基金。它不但是一種難得的融資方式，同時也打通了民間資金直接參與到房地產(chǎn)開發(fā)中去的融資渠道。

第三，債券融資。因為房地產(chǎn)債券相比于一般債權來說，其收益要高得多，安全性也比股票要好，同時它還兼具一定的流動性，因此對于投資金額較大、開發(fā)時間較長的房地產(chǎn)業(yè)來看，對外發(fā)行企業(yè)的債券不失為一種好的方法。

第四，融資租賃。該方法是由房地產(chǎn)專門的租賃公司，通過各種融資手段對社會上的投資進行吸收，以此來轉變我國房地產(chǎn)業(yè)僅依靠銀行貸款這種單一的融資方式，從而把風險降到最低。

3.規(guī)范自身開發(fā)行為，積極應對政策風險

根據(jù)政策研究報告中的相關內(nèi)容，再把開發(fā)商的開發(fā)行為與之進行比較，使其開發(fā)行為更加規(guī)范化。只有開發(fā)商在實施開發(fā)行為之前就摸清國家的相關政策，明白哪些開發(fā)行為國家是大力支持的，哪些開發(fā)行為又是國家明令禁止的，才能夠對即將進行開發(fā)的項目做出正確的決策，從而有效保證該開發(fā)項目能順利進行。

三、結語

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，必然會面臨著不同的風險，目前越來越明顯的便是政策風險。為了能提高開發(fā)效率和保證開發(fā)效果，開發(fā)企業(yè)務必要仔細對房地產(chǎn)的相關政策進行研究，同時積極拓寬其融資渠道、規(guī)范自身的開發(fā)行為，切實做好政策風險的應對工作，確保房地產(chǎn)的開發(fā)能順利進行。

參考文獻：

[1]蘇亞莉,張玉.淺議房地產(chǎn)開發(fā)的政策風險應對[J].東華理工大學學報(社會科學版),2011,30(04).

[2]初彥峰.房地產(chǎn)開發(fā)的風險與應對策略[J].城市建設理論研究(電子版),2012(06).

篇（4）

隨著注冊會計師的行業(yè)規(guī)模和業(yè)務范圍的不斷擴展，獨立審計無時無刻不處于嚴峻的風險中。審計方法對獨立審計風險的影響毋庸置疑，其產(chǎn)生的根源是由于審計主體在審計過程中對審計方法及路徑的選擇和操作，屬于審計風險的主體因素。本文分別從多個不同角度討論審計方法對獨立審計風險的影響，并提出相關防范對策。

一、審計方法對獨立審計風險的影響

（一）審計方法固有局限性對獨立審計風險的影響

1.審計抽樣的固有局限性。所謂審計抽樣，是指注冊會計師在實施審計程序時，從審計對象總體中選取一定數(shù)量的樣本進行測試，并根據(jù)測試結果，推斷審計對象總體特征的一種方法。審計抽樣這種審計方法本身固有的局限性在于與詳查法相比它雖然簡單省時效率較高但準確性偏低。一方面，如果審計樣本不足以代表總體特征，那么審計風險就不可避免；另一方面在采用判斷抽樣法時，由于審計抽樣會存在很多變量和不確定因素，因此通常需要審計人員憑自己的判斷予以合理確定與估計，如果審計人員的專業(yè)判斷有誤，則同樣會產(chǎn)生審計風險。

2.函證法所存在的局限性。函證法是審計人員為印證被審計單位會計記錄所載事項，向第三者發(fā)函詢證的一種方法。其局限性主要在于函證的效果幾乎完全取決于被函證單位回函的結果，取決于被函證單位對函詢的態(tài)度及工作作風等因素。而且，審計人員大都以此來確定被審單位往來業(yè)務的真實性與完整性的做法實際上難免有失偏頗。因為詢證回函的客觀公正性審計人員無法準確判斷，其函證結果的質量也就仍然無法保證。

3.監(jiān)盤法的局限性。監(jiān)盤法是審計人員現(xiàn)場監(jiān)督被審計單位各種實物資產(chǎn)及現(xiàn)金、有價證券等的盤點，并進行適當?shù)某椴椋源_定被審計單位實物形態(tài)的資產(chǎn)是否真實存在，與賬面數(shù)量是否相符的一種有效手段。由于監(jiān)盤程序需要根據(jù)歷史資料倒推，因而它只能對實物資產(chǎn)是否確實存在提供有力的審計證據(jù)，而無法保證被審計單位對該資產(chǎn)擁有所有權，也不能對該資產(chǎn)的完整性及價值提供證據(jù)。此外，存貨價格的確認如選用不同的計價方法將使存貨的價值不可避免地存在較大的差異。

4.分析性復核的局限性。分析性復核是指注冊會計師分析被審計單位重要的財務比率或趨勢，包括調(diào)查這些比率或趨勢的異常變動及其與預測數(shù)額和相關信息的差異，以發(fā)現(xiàn)存在的不合理因素，并以此確定審計重點。其局限性主要在于此方法的運用必須要考慮會計信息各構成要素之間以及會計信息和相關非會計信息之間的關系。如果不存在預期關系，則不應采用這種方法，否則就會造成審計失敗。因此，相關判斷的偏差從另一方面增加了出現(xiàn)審計風險的可能性。

5.審閱法、核對法與分析法所存在的缺陷。審計過程從某種程度上講，就是審計人員搜集、查證審計證據(jù)，最終獲取審計證據(jù)支持的過程。審閱法、核對法與分析法是現(xiàn)代審計方法里最基本、最常用的審計方法。其重點側重于審計證據(jù)尤其是對原始憑證合法、真實性的審核與驗證上。對于習慣相信憑證的審計人員來說，在審計過程中，只要發(fā)票真實、單據(jù)齊全，就可以認定這些經(jīng)濟業(yè)務是公允的、客觀的或真實的。由于部分企業(yè)存在著舞弊動機，某些舞弊者在充分了解傳統(tǒng)審計中審計人員最終只能追查至原始憑證的這一局限性后，便在原始憑證及單據(jù)上造假。

（二）審計方法的選擇對獨立審計風險的影響。審計方法的不恰當選取以及審計路徑的偏差會對獨立審計的準確性產(chǎn)生影響，造成審計風險。依據(jù)審計方法的選用原則可知，審計方法的正確選用受眾多因素影響，同時也直接影響審計結果的準確性。審計方法的選擇要考慮到審計目標及審計業(yè)務的實際情況，并進行全面分析以做出正確選擇。審計方法的選擇正確與否將密切關系到審計的結果和質量，不恰當?shù)膶徲嫾夹g方法和路徑的選擇會將審計過程引入歧途，正確運用審計技術及方法是保證審計質量的關鍵因素。總之，審計中，在明確了審計內(nèi)容、目標后，審計人員應根據(jù)實際情況選擇必要、有效的審計方法來開展審計，以保證審計質量，提高審計效率。

（三）審計方法的環(huán)境適用性問題對獨立審計風險的影響。順應市場經(jīng)濟的發(fā)展，審計方法已發(fā)展為廣泛運用審計分析與調(diào)查、制度基礎審計等技術，并向抽樣審計、風險基礎審計、電算化審計等現(xiàn)代審計技術過渡，且日趨多樣化和現(xiàn)代化。但由于審計是對被審計單位的經(jīng)濟活動、會計報表的合法性與公允性進行審查和鑒證，其性質決定了審計總是滯后于社會經(jīng)濟的發(fā)展，審計技術方法作為審計人員審查、驗證的一種手段也會滯后于經(jīng)濟活動發(fā)展的需要，由此造成審計方法與審計環(huán)境不相適應的情況也會對獨立審計風險帶來一定影響。

如現(xiàn)有審計方法模式不能適應當前審計環(huán)境，必將會引發(fā)審計風險。在審計業(yè)務中，假設審計方法模式滯后，仍停留在賬項基礎審計和制度基礎審計階段，財務報表以歷史成本來反映企業(yè)的資產(chǎn)和負債，那么隨著時間推移，很多資產(chǎn)和負債得不到公允顯示，使審計人員依審計論據(jù)為基礎形成的審計報告不能滿足報表使用者所要求的時效性，那么審計結果的準確性則會受到嚴重影響。審計方法理論的研究跟不上經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展的要求，審計實務就會缺乏業(yè)務指導和技術支持，審計執(zhí)業(yè)質量也會大受影響。因此，審計行業(yè)應該重視審計理論與技術的研究，與時俱進，保證審計方法與環(huán)境的適應性。

（四）審計主體的主觀因素對獨立審計風險的影響

審計機構和審計人員是審計的主體，審計過程的每個階段，審計人員的主觀操作恰當與否都將直接影響審計結果。因此，審計主體的個人主觀因素是獨立審計風險不容忽視的直接影響因素。

首先，注冊會計師嚴重違反審計規(guī)定，審計模式及技術方法選擇錯誤，會造成審計風險；再者，注會審計理念偏頗傾向，偏袒熟人與客戶的心理導致失去應有職業(yè)謹慎以及高層對公司的評價對注冊會計師獨立判斷的影響等，都會對審計質量產(chǎn)生影響；此外，由于審計人員的專業(yè)技術及經(jīng)驗水平的限制，在實際工作中審計操作不規(guī)范，沒有按操作規(guī)程做，審計報告辭不達意等因素，也會嚴重影響審計工作質量，對審計的權威、信譽帶來一定的風險；最后，審計人員的對審計理念把握不當，審計技術手段落后，應變能力不強，對許多新型的經(jīng)濟業(yè)務極不適應，主觀臆斷多，量化分析少等等個人主觀因素，都導致審計差錯多、效率低，審計結論的科學性、準確性也就無法得到充分體現(xiàn)。

二、審計風險的防范對策及建議

眾所周知，審計方法對獨立審計風險的影響無法降低為零，這就需要審計行業(yè)采取相應的有效的防范對策以減少審計方法對獨立審計質量所帶來的不利影響，提高審計執(zhí)業(yè)質量。為此，審計界應從以下幾方面著手，推進審計技術的進步。

首先，針對審計方法的固有局限性，我們應該發(fā)一方面加強對審計技術方法的研究與創(chuàng)新，盡快改進審計技術方法，實行審計技術方法的科學化、規(guī)范化、智能化與系統(tǒng)化，推動審計技術方法更趨完善；另一方面，要多管齊下，采用復合的方法，使多種審計技術的缺點和優(yōu)勢互補，發(fā)現(xiàn)審計技術方法組合的最佳模式及更有效率的審計方案。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，社會對審計的要求提高，廣大審計工作者也必將認真總結經(jīng)驗、尋求科學的方法，努力提高審計技術水平以滿足社會的需要。

其次，在審計方法與審計手段的選擇上，注冊會計師應嚴格遵守獨立審計準則及審計方法的選用原則，提高專業(yè)判斷能力，對審計實務進行系統(tǒng)全面的分析，注重科學手段與經(jīng)驗總結相結合，將歷史經(jīng)驗總結、科學規(guī)律推導和審計人員的專業(yè)判斷結合起來，靈活運用恰當?shù)膶徲嫹椒ǎ⒁龑徲嬋藛T得出合理的審計結論，從而規(guī)避審計方法固有局限性引發(fā)的審計風險，保證審計結果的準確。

再次，審計方法的環(huán)境適用性問題上，應該改善審計行業(yè)的執(zhí)業(yè)環(huán)境，并及時修改和完善與新環(huán)境相適應的審計準則，審計人員要重點關注所選審計方法模式是否適應現(xiàn)有的審計環(huán)境，提高職業(yè)敏感度，認真分析審計實務的具體情況，靈活采取與現(xiàn)有執(zhí)業(yè)環(huán)境相符合的審計技術方法與模式，從傳統(tǒng)的定期和滯后審計轉向適時或實時審計，充分利用先進技術，改變審計手段落后的局面，克服審計方法與審計環(huán)境切合度不佳的問題，將這方面問題對審計結果質量的影響降到最低。

最后，在審計主體方面，相關部門應根據(jù)實際情況積極推行審計技術規(guī)范，為審計項目提供技術支持，以解決審計準則與審計實務之間的矛盾，保證執(zhí)業(yè)效果，并從源頭把關，加強審計隊伍的建設，提高審計人員的審計技能和整體素質，增強其執(zhí)業(yè)水平和能力，促使其廣泛而有效地利用現(xiàn)代審計技術，提高審計質量和審計效率，進而從整體提高審計行業(yè)的職業(yè)水準。此外，對于審計人員自身來說應加強專業(yè)學習積累豐富經(jīng)驗，對自己嚴格要求，提高專業(yè)素質及職業(yè)道德水平。在審計實務中，按照專業(yè)標準執(zhí)行，強調(diào)在工作的每一個環(huán)節(jié)上識別風險因素，消除或減少風險因素，保證會計師事務所的業(yè)務質量。只有這樣，才能從根本上控制審計風險、提高審計質量，會計師事務所才能在激烈的競爭中求生存、謀發(fā)展。

三、結論

綜上所述，審計風險的防范與控制是一個涉及多方面的系統(tǒng)工程，在審計方法與手段上，應該克服制度基礎審計模式的不足，選用正確的審計方法，完善審計程序，以規(guī)避審計風險。只要將審計風險控制在可以接受的范圍之內(nèi)，就能更加合理的分配審計資源，提高審計效率，以滿足環(huán)境和時代對審計的要求，使審計更好地服務于社會。隨著社會的進步、經(jīng)濟的快速發(fā)展以及法制建設的日臻完善，將會有更多新的更為行之有效的審計風險防范與控制手段不斷產(chǎn)生，我國的獨立審計事業(yè)也必將走向美好的未來。

參考文獻：

篇（5）

緒論

在房地產(chǎn)市場興旺蓬勃的今天，各種各樣的法律問題和合同糾紛是非常不可忽視的一方面。最高人民法院的第一批指導性案例中就有上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案，通過研究這個案例，能夠給予我們關于居間合同和“跳單”問題的更深刻認識，并通過此案例，啟發(fā)出筆者對房產(chǎn)中介公司如何應對“跳單”的法律風險的一些思考和建議。

一、案情簡介

（一） 案件概況

原告：上海中原物業(yè)顧問有限公司

被告：陶德華

原告上海中原物業(yè)顧問有限公司訴稱：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產(chǎn)求購確認書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65萬元。

被告陶德華辯稱：涉案房屋原產(chǎn)權人李寶萍委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非獨家掌握該房源信息，也非獨家銷售。陶德華并沒有利用中原公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。

法院經(jīng)審理查明：2008年下半年，原產(chǎn)權人李寶萍到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產(chǎn)顧問有限公司（簡稱某房地產(chǎn)顧問公司）帶陶德華之妻曹美娟看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂了《房地產(chǎn)求購確認書》。該《確認書》第2.4條約定，陶德華在驗看過該房地產(chǎn)后六個月內(nèi)，陶德華或其委托人、人、代表人、承辦人等與陶德華有關聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、機會等條件但未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶德華應按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達成的實際成交價的1%，向中原公司支付違約金。當時中原公司對該房屋報價165萬元，而某房地產(chǎn)顧問公司報價145萬元，并積極與賣方協(xié)商價格。11月30日，在某房地產(chǎn)顧問公司居間下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續(xù)，陶德華向某房地產(chǎn)顧問公司支付傭金1. 38萬元。

（二） 法院判決

上海市虹口區(qū)人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912號民事判決：被告陶德華應于判決生效之日起十日內(nèi)向原告中原公司支付違約金1.38萬元。宣判后，陶德華提出上訴。上海市第二中級人民法院于2009年9月4日作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508號民事判決：1.撤銷上海市虹口區(qū)人民法院（2009）虹民三（民）初字第912號民事判決；2.中原公司要求陶德華支付違約金1.65萬元的訴訟請求，不予支持。

上海市第二中級人民法院生效裁判認為：中原公司與陶德華簽訂的《房地產(chǎn)求購確認書》屬于居間合同性質，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。根據(jù)該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。本案中，原產(chǎn)權人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶德華并沒有利用中原公司的信息、機會，故不構成違約，對中原公司的訴訟請求不予支持。

二、爭議焦點

在本案中，筆者主要探討兩個爭議焦點：

第一，雙方簽訂的《房地產(chǎn)求購確認書》的法律性質及禁止“跳單”格式條款效力的效力如何？

原告上海中原公司在11月27日與被告陶德華簽訂的《房地產(chǎn)求購確認書》這一合同是屬于什么性質的合同？房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定是否合法、有效？

第二，被告陶德華有沒有構成“跳單”，即構成違約？

賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售，陶德華通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息，而并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，這樣做是否構成“跳單”違約？

三、案件相關法律問題分析

（一） 《房地產(chǎn)求購確認書》的法律性質及禁止“跳單”條款的效力

1.居間合同和格式條款的法律概念引入

對于居間合同和格式條款的概念，《合同法》均有明確規(guī)定：

《合同法》第四百二十四條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。”

《合同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”

2.《房地產(chǎn)求購確認書》具有居間合同屬性

根據(jù)《合同法》關于居間合同的規(guī)定，居間人的義務是向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人的義務是在居間人促成合同訂立后向其支付居間報酬或傭金。在本案所涉及的合同中，居間人上海中原公司的義務是向委托人陶德華提供房源信息，提供訂立房屋買賣合同的機會，而委托人的義務是對上海中原公司提供的服務支付報酬。因此根據(jù)上文所引的法律規(guī)定，這一合同具有居間屬性，而不屬于合同等其他合同。

3.禁止“跳單”格式條款有效

根據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定：“如果格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方存在免除其責任、加重對方責任或者排除對方主要權利的，該條款無效”。對于本合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定這一禁止“跳單”格式條款是否有效，筆者認為該條款是為防止買方陶德華利用上海中原公司提供的房源信息卻跳過中原公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定雙方具有相應的民事行為能力，意思表示真實，且并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定是有效的。

（二）被告陶德華有沒有構成“跳單”

1.客戶構成“跳單”的要素分析

《合同法》第四百二十六條、第四百二十七條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬”。但是如果任由委托人看房后跳開中介公司，逃避支付傭金的約定義務，則對居間人顯屬不公平。因此，確認客戶“跳單”的要素就顯得很有必要，筆者認為認定客戶構成“跳單”的要素主要有以下四個方面：

第一，有效的禁止“跳單”條款。即在雙方訂立的居間合同中，具有不違反民法和合同法等相關法律的禁止“跳單”條款的存在，這是確認客戶構成“跳單”的法律依據(jù)和大前提。

第二，房產(chǎn)中介公司提供了居間服務。即房產(chǎn)中介公司履行了居間合同的主要義務，如根據(jù)客戶的要求提供房源信息，帶領客戶看房等等，并留下了相關證據(jù)。

第三，客戶在看房后的合理期間內(nèi)“跳單”。對于房產(chǎn)居間合同如本案《房地產(chǎn)求購確認書》中的禁止“跳單”的格式條款，里面約定了看房后的一定期限內(nèi)不得“跳單”。本案中的約定是6個月，上海市第一中級人民法院的周峰和李興認為3個月比較妥當，此3個月的期限從看房完成之日起開始算，而不是從居間合同簽訂之日起算。

第四，客戶“跳單”時是惡意的。比如為了逃避支付或者少支付居間報酬，自己或者利用第三人與賣房人直接簽訂房屋買賣合同，或者故意透漏信息給第三人使第三人與賣房人簽約，等等。而如果賣房人將同一所房屋通過多個中介公司出售，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息，買方選擇了服務更好，價格更低的中介公司，這符合民法的契約自由精神，此應為善意，與前面所說的惡意相對應，不應構成違約。

2.本案中被告陶德華并無違約

該案中，被告陶德華雖然與原告上海中原公司有合同在身，合同中也規(guī)定了符合法律規(guī)定的禁止“跳單”格式條款，中原公司也提供了房源信息、帶領看房的居間服務，但陶德華是通過正當途徑對多個中介公司的對比，善意的選擇了價格更優(yōu)惠的另一家中介公司，此做法并無不妥，符合傳統(tǒng)民法中的契約自由精神，彰顯了以人為本的原則，因此，筆者認為法院判罰非常準確，被告陶德華并沒有構成“跳單”違約。

四、本案帶來的一些思考——房產(chǎn)中介公司應對“跳單”的法律風險防范

在如火如荼的中國房地產(chǎn)市場，各種各種的房產(chǎn)糾紛數(shù)不勝數(shù)，該案中的房屋買賣居間合同糾紛就是一個非常普遍的存在。該案作為最高人民法院的指導性案例，它的判罰彰顯了社會主義法律以人為本的思想，但在間接上也使中介公司之間的競爭更加激烈，面臨的法律風險也更高。因此本人針對中介公司如何應對“跳單”的法律風險有一些思考和建議。

第一，房產(chǎn)中介公司人員應加強對“跳單”違約的法律認識。房產(chǎn)中介公司的相關人員，應該認真學習和分析最高人民法院的這一指導性案例，理解“居間合同中禁止買方利用中介公司提供的房源信息，卻撇開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定具有約束力，即買方不得‘跳單’違約；但是同一房源信息經(jīng)多個中介公司，買方通過上述正當途徑獲取該房源信息的，有權在多個中介公司中選擇報價低、服務好的中介公司促成交易，此行為不屬于‘跳單’違約”的深刻含義，從法律思維上武裝自己，以便在日后的中介工作中更加游刃有余，避免犯錯。

第二，房產(chǎn)中介公司應完善自己的合同和相關條款。一般來說，房產(chǎn)中介公司都有自己一整套的合同或者協(xié)議文本，這些文本都是事先做好，可重復使用的，也就是按照合同法的規(guī)定，屬于格式合同和格式條款。本指導性案例雖然認可了禁止“跳單”條款，但并非條款無懈可擊。比如本案的格式條款規(guī)定“看房后6個月內(nèi)禁止跳單”，筆者也認為期限偏長，如果改為3個月左右，避免出現(xiàn)加重買房人責任、排除買房人權利而被法院認為是無效格式條款的法律風險。同時，關于格式條款中的違約金或賠償金，在該案例中，如果陶德華惡意“跳單”，應按照與出賣方就該房地產(chǎn)交易價格的1%向

篇（6）

中圖分類號： U473 文獻標識碼： A

在天然氣長輸管道施工過程中，應對施工技術、施工工藝流程以及施工管理工作中存在的潛在風險進行分析，結合工程施工的特點，制定風險評價的指標，為風險預警和風險應對提供科學的依據(jù)。

1. 天然氣長輸管道工程施工風險問題

為了了解天然氣長輸管道施工中的各種風險問題，應先進行風險辨識。所謂風險辨識，即對天然氣長輸管道工程施工中的中危險因素、危險源進行分析和確定。天然氣長輸管道風險因素有很多，本文主要對技術風險和管理風險進行分析。

1.1 技術風險

可能由以下原因造成：一是在采用新技術時，對新技術沒有經(jīng)過科學驗證，導致與工程實際情況不相適應，增加了施工風險；二是關鍵施工部位的工藝比較落后，影響了整個工程的施工質量。三是在施工中采用了不成熟的技術，施工技術自身存在著缺陷與不合理之處，導致施工質量不合格。四是施工質量控制的方法和內(nèi)容不科學、不具體，導致工程質量存在問題。

1.2 管理風險

可能由以下原因造成：一是由于分包工程評審和定標存在失誤，導致分包單位施工環(huán)節(jié)存在漏洞；二是施工進度計劃和施工計劃方案不合理，影響了工程施工的進度和質量。三是施工作業(yè)現(xiàn)場的進度報告不具體，導致施工混亂。四是施工前期準備不充分，影響了施工作業(yè)的順利進行。五是施工安全管理環(huán)節(jié)存在漏洞，導致安全事故頻發(fā)。六是施工作業(yè)現(xiàn)場的管理文件不完善，施工現(xiàn)場管理比較混亂。七是沒有定期召開施工調(diào)度會和施工計劃執(zhí)行檢查會，導致停工、窩工頻繁發(fā)生，影響了工程的如期完工，也增加了工程造價。此外，在天然氣長輸管道工程施工中，還存在著社會風險、設備材料風險、自然環(huán)境風險、人員風險、經(jīng)濟風險等，在施工中應特別注意。

2 天然氣長輸管道工程施工風險管理

2. 1 技術風險的應對措施

對于技術風險問題，應重點做好規(guī)避風險和控制損失兩項工作。首先，由于天然氣長輸管道的施工作業(yè)現(xiàn)場環(huán)境比較復雜，在工程施工中，應對工程施工現(xiàn)場的實際情況進行分析，選擇合適的技術方案。隨著科學技術的發(fā)展，各種新技術在工程施工中廣泛應用，在施工中，如果需要采用新技術，應根據(jù)新施工環(huán)境來合理選擇，才能有效規(guī)避風險。其次，應特別注意關鍵施工部位的施工作業(yè)，在施工工藝的選擇上應力求創(chuàng)新和突破，拋棄不合時宜的施工工藝和作業(yè)方法。再次，不宜采用不成熟的技術，減少因技術缺陷而引起的施工質量問題。最后，在施工質量控制方面，應制定科學、合理的質量控制方案。同時還應該做好技術交底工作，方便施工作業(yè)。

2. 2 管理風險的應對措施

首先，在分包單位的選擇上，應對分包單位的資質情況進行審查，對工程分包問題進行嚴格控制。其次，做好施工前期的準備工作，如機械設備、技術、人員等。再次，在制定工程進度計劃和施工計劃時，應結合工程的實際情況，如自然條件、資金狀況、人員情況等。在施工作業(yè)中，應加強施工現(xiàn)場管理，定期召開施工調(diào)度會和施工計劃執(zhí)行檢查會，在保證工程如期完工的情況下，保證工程質量合格。最后，應加強施工作業(yè)現(xiàn)場的文件管理，防止施工現(xiàn)場混亂的情況。

2.3 風險監(jiān)控措施

在天然氣長輸管道工程施工過程中，可能會出現(xiàn)各種的問題，影響工程施工作業(yè)的順利進行。因此，有必要建成一個風險管理監(jiān)控系統(tǒng)，收集整理工程施工全過程的各種風險信息，根據(jù)收集的風險信息采取相應的應對策略，使風險管理工作更加制度化、規(guī)范化。

3. 天然氣長輸管道工程施工風險管控的重點環(huán)節(jié)

3.1 清掃作業(yè)帶是要點

作業(yè)帶清掃范圍是根據(jù)施工條件計算出施工場地寬度為準的。征地協(xié)調(diào)是由施工單位負責的，若撥地時未能按照施工場地需要的寬度劃定紅線，將直接影響作業(yè)機械的工作。若土石方堆放場地與管道安裝設置在同一側的話，不僅極易造成滑坡、崩塌、破壞管道開挖溝槽的情況，還會造成機械進場困難，壓塌溝槽的問題。

3.2布管是二次放線與事故事前預防的最后關口

布管工序的質量是減少施工事故的重要保證，主要應保證管路鋪設方向、坡度，防止造成路由改變，同時，注意管材防腐層和在裝卸運輸過程中的損壞。因此，生產(chǎn)物資管理是這個工序管材保護的關鍵，財務管理是掌握生產(chǎn)進度的關鍵。若發(fā)現(xiàn)布管時出現(xiàn)直管或彎頭管材與設計不符，可以提示判斷施工出現(xiàn)質量問題，如果立即查清原因，不僅可以避免事故，也能控制成本和質量。組焊是控制質量的重點，但不是關鍵點，關鍵點在于管材對接質量。焊接都采用自動焊接或者半自動焊接，所以焊接質量容易保證。只有通過管口對接質量，保證管路的方向和坡度，才能確保管線的路由和埋深。

3.3 管溝開挖需要監(jiān)管

管溝開挖是管道工程的利潤點，溝槽的深度、坡度、坡面以及土石方的開挖決定著后續(xù)施工安全、對管方向和埋深的保證及防腐層和管道的保護。因為土石方開挖一般是委托機械承包商進行的，開挖過程尤其需要重點監(jiān)理，否則容易產(chǎn)生很多后續(xù)問題。對于特殊地質條件段，溝槽的開挖必須采取打樁，抽排和破碎工藝。若溝槽開挖質量不高，對下管以及管道保護都有影響。

3.4 測量放線是重點

測量放線工序容易發(fā)生擅自更改路由，變復雜施工為簡易施工的問題，對后續(xù)的施工工序的質量產(chǎn)生直接影響，具體表現(xiàn)為線路放線結果與圖紙設計偏移太多，特別是對沒有進行地形勘察的情況下發(fā)生事故的概率將大為增加。測量放線工序的關鍵點是線路轉點的測設。放線結果直接與管材的彎頭及管線的設計相關。如果彎頭采購失控，使彎頭轉角與設計轉角產(chǎn)生差異，鋪設管線的方向一定偏移，或者放線結果發(fā)生偏移，即使彎頭轉角準確，也會導致施工線路與原設計線路完全偏離的問題。因此，在測量放線工序中事先就要檢查管材彎頭轉角是否合格，保證放線結果達到精度要求。特別需要注意的是，若實際施工中彎頭的使用數(shù)量超過設計數(shù)量時，一定存在某些路段路由更改的問題。

3.5 溝下焊接控制

溝下焊接質量控制在于管溝開挖，要創(chuàng)造良好的作業(yè)面，質量控制在于前一道工序。溝下焊接的質量關鍵點還是管道埋設，其中，管口對接和連頭連接是關鍵。

3.6 無損探傷

焊口檢測是焊接工序的最后檢驗關卡。焊口檢測主要利用 X 光和超聲波檢測。焊口易出現(xiàn)質量問題是由于焊接要完成打底、填充、蓋面 3 道工序，容易產(chǎn)生質量問題的關鍵還在于管口對接。坡口打磨的不好會直接導致對管質量問題。所以，施工準備是焊口質量的關鍵。因此，在焊接開始前就先應檢查對管、坡口的準備質量，然后才能允許焊接。

3.7 防腐是重點

防腐補傷是個大問題，因為防腐補傷在前一工序無法控制，且防腐效果又在現(xiàn)場無法檢測，出問題也在 1 年以后，所以事前預防是個非常重要的課題。由于現(xiàn)在管道的防腐以 3 層 PE 為主，所以防腐補傷的重點在現(xiàn)有條件下很難解決，唯一的辦法是及時獲取防腐過程全程的影像資料，給每個防腐隊配發(fā)監(jiān)理，且嚴格控制整個過程的處理時間。補傷工序還應要求熱熔膠和補傷棒的使用量大于補傷片的使用量。這樣作雖不屬于精細化管理，但是，可以保障補傷的有效性和全面性。這樣的質量控制是花費小錢而保大安全，是整個施工管理流程中唯一需要粗放式管理的關鍵節(jié)點。

4. 結語

我國對天然氣長輸管道工程施工的風險管理產(chǎn)生較晚，目前還處于初步形成和發(fā)展的時期。本文結合天然氣長輸管道工程的施工特點，分析了天然氣長輸管道工程施工的風險管理的方法，在此基礎上，重點探討了技術風險和管理風險的應對策略。我國應進一步加大研發(fā)力度，在風險控制方案的具體應用、風險評價技術的合理選擇上下功夫，才能解決我國天然氣長輸管道工程施工的風險管理中的中問題。

參考文獻

篇（7）

一、概述

隨著國家各項經(jīng)濟改革的不斷深入，國民經(jīng)濟高速發(fā)展，以銀行為代表的金融行業(yè)在國家經(jīng)濟建設中發(fā)揮著越來越重要的作用。尤其是信貸工作，更是為企業(yè)的不斷發(fā)展壯大提供了保障。同時，對于貸款企業(yè)風險管控的工作也隨之成為銀行工作的核心之一。由于貸款企業(yè)涉及的行業(yè)和領域復雜且多樣，給風險管控工作帶來了諸多的問題與困難。目前，針對貸款企業(yè)風險管控的方法種類繁多，但統(tǒng)計方法因為其所具有的獨特優(yōu)勢而被越來越多的金融企業(yè)運用到風險管理研究的領域中來，且發(fā)揮著越來越重要的作用。

二、應用于風險管控的主要統(tǒng)計方法

（一）統(tǒng)計調(diào)查

統(tǒng)計調(diào)查是在對貸款企業(yè)風險管控過程中所使用的最基本的方法之一。統(tǒng)計調(diào)查是指根據(jù)調(diào)查的目的與要求，運用科學的調(diào)查方法，有計劃、有組織地搜集數(shù)據(jù)信息資料的統(tǒng)計工作過程。

根據(jù)實際工作的需要，以調(diào)查企業(yè)風險因素所涉及的范圍為依據(jù)，統(tǒng)計調(diào)查可以分為全面調(diào)查和抽樣調(diào)查兩大類。全面調(diào)查是指對被調(diào)查企業(yè)中的所有風險因素及企業(yè)狀況進行調(diào)查，這類調(diào)查可以取得被調(diào)查企業(yè)較為全面、系統(tǒng)、完整的信息資料。但全面調(diào)查所耗費的人力、物力和時間相對較多。抽樣調(diào)查是指對被調(diào)查企業(yè)中一部分重要因素進行調(diào)查。全面調(diào)查和抽樣調(diào)查的主要區(qū)別在于兩者所選調(diào)查對象涉及的因素范圍不同，這兩類方法最終取得的結果都能夠反映出被調(diào)查企業(yè)的總體特征。只是在樣本數(shù)量規(guī)模相對較大時，采用抽樣調(diào)查所得到的結果，會因選取調(diào)查樣本比重的大小而影響到最終結果的誤差范圍。

在實際的具體工作中，比較常用的統(tǒng)計調(diào)查方法包括：普查、典型調(diào)查、重點調(diào)查和隨機抽樣調(diào)查等。其中，普查是一種全面調(diào)查的方式，例如銀行全面開展的貸款分類工作實際上就屬于一種普查的方式。但該種統(tǒng)計方式由于其消耗資源過大，時間長，效率較低，所以在日常工作中使用的局限性較大。一般情況下，在對于貸款企業(yè)風險管理過程中，采用普查方式主要是針對樣本或影響因素規(guī)模很小的企業(yè)使用。

重點調(diào)查、典型調(diào)查和隨機抽樣調(diào)查都是抽樣調(diào)查的一種。重點調(diào)查是指從被調(diào)查企業(yè)樣本中抽選一部分重點企業(yè)或影響因素來進行調(diào)查，從而了解被調(diào)查企業(yè)總體概況的一種方式。在重點樣本或因素選取過程中，通常會選擇占總體調(diào)查樣本比重較大的企業(yè)或影響因素來進行操作。例如貸款金額較大的企業(yè)或近期經(jīng)營狀況有較大波動的企業(yè)等。

典型調(diào)查是指根據(jù)銀行開展調(diào)查工作的主要目的和基本要求，有意識地、有針對的選取具有代表性的企業(yè)或因素進行調(diào)查的一種方式。這種方式具有很強目的性，因此可以有效的降低樣本的選取數(shù)量，使得調(diào)查工作易于操作且資源消耗較小，并且結合具體的調(diào)查目的可以在一定程度上反映出被調(diào)查企業(yè)或影響因素的基本情況和變化趨勢。

隨機抽樣調(diào)查是指按照相應的原則從全部被調(diào)查的樣本中隨機抽選一部分企業(yè)或影響因素來進行調(diào)查的一種方式，這種統(tǒng)計調(diào)查方式在國際上獲得了金融企業(yè)的普遍認可和廣泛應用。主要是由于其一方面可以實現(xiàn)對被調(diào)查單位較為客觀全面的了解，另一方面還可以用于對進行普查工作結束后的跟蹤檢查與校驗。結合貸款企業(yè)風險管理控制工作的需要，常用的隨機抽樣調(diào)查方法主要包括：純隨C抽樣調(diào)查，是指不對被調(diào)查的全部樣本作任何的前期處理，使得所有樣本被抽取的概率都是基本相同的，并完全根據(jù)隨機抽樣原則抽取樣本的調(diào)查方法。分類抽樣調(diào)查，是通過先對全部被調(diào)查樣本按照一定的需要或原則進行分類，然后在所劃分的類別中再進行隨機抽樣的一種調(diào)查方法。整群抽樣調(diào)查，是指將全部被調(diào)查樣本按照一定的原則或以純隨機的方式劃分為若干的組群，然后按照隨機原則抽取一定數(shù)量的組群作為調(diào)查的樣本，并對被抽到的樣本組群內(nèi)的各個組成因素進行全面調(diào)查的方法。

以上四種調(diào)查方式普查、典型調(diào)查、重點調(diào)查和隨機抽樣調(diào)查都有自身的局限性，其主要表現(xiàn)為：普查雖然準確性最高，但耗時、耗費資源的程度也最高，因此在實際工作中開展需要足夠的前提與條件；重點調(diào)查和典型調(diào)查，由于這兩種方式在選取樣本時會在一定程度上受制于人為主觀因素的影響，因此在調(diào)查結果的客觀性上會存在不足；隨機抽樣調(diào)查，由于其選取的樣本主要是按照隨機采樣的原則抽取的，會存在一定程度的代表性誤差，但是這種誤差可以通過一些后期的數(shù)理統(tǒng)計的方法進行修正或控制，以達到理想效果的程度。

（二）單變量統(tǒng)計分析

單變量統(tǒng)計分析是風險管理過程中最常用的統(tǒng)計方法之一。單變量分析主要包含兩方面的內(nèi)容：一方面是單變量描述統(tǒng)計，是指用最簡單概括的形式反映數(shù)據(jù)的基本信息。另一方面是單變量推論統(tǒng)計，主要是指用樣本數(shù)據(jù)推斷總體情況。

單變量統(tǒng)計分析的運用必然會涉及到單變量預測模型。單變量預測模型是通過單個財務比率指標的走勢變化來預測企業(yè)財務風險。單變量預測模型最早是由威廉?比弗（William.Beaver）提出的。他提出的單變量統(tǒng)計分析的風險預警作用主要是基于如下的認識：如果某一公司運營良好的話，其主要的財務指標也應該一貫保持良好，一旦某一單變量指標（主要的財務指標）出現(xiàn)逆轉，說明公司的經(jīng)營狀況遇到了困難，應引起管理層和投資者的注意。

通過單變量分析，可以有效的進行企業(yè)經(jīng)營風險的預警。借助財務報表、經(jīng)營計劃以及其他相關資料中的信息，結合利用財務、統(tǒng)計、金融、企業(yè)管理、市場營銷等領域的理論，以單變量預測模型為依托，對企業(yè)的經(jīng)營活動、財務活動等進行風險的分析預測，以發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營管理活動中潛在的經(jīng)營風險和財務風險，避免風險演變成損失。

單變量預測模型雖然比較簡便易于操作，但其也有一定的局限性和不足，主要表現(xiàn)為：一個企業(yè)的財務狀況是用多方面的財務指標來反映的，只用一個比率難以概括企業(yè)的全貌。從而造成對于同一個公司，使用不同的指標預測時，有時會得出不同結論的現(xiàn)象。所以，該方法更適合于業(yè)務相對單一，核算相對簡單的企業(yè)使用，或者是在針對某一指定的指標進行管理預測時使用。

（三）綜合風險指數(shù)模型評估法

在企業(yè)風險管理過程中風險指數(shù)模型也是一種常用的經(jīng)典的統(tǒng)計方法和手段。風險指數(shù)是對企業(yè)經(jīng)營風險的一種半定量測評，它可以用來對基于相似標準的一系列風險進行評級，以便于企業(yè)對各類風險進行比較。綜合風險指數(shù)模型評估法就其本質上來說，是一種對風險進行分級和比較的定性方法，因此其主要的作用是對企業(yè)所面臨的各類風險進行分析，而采用數(shù)學手段可以更便于定量和操作。

綜合風險指數(shù)模型評估法，最初源于投資學中的“多因素模型”。所謂“多因素模型”是指由影響公司價值的多個重要的基礎因素構成，并以回報率為核心的一種估r模型。在實際運用中經(jīng)過不斷的演化，逐漸轉變?yōu)獒槍ζ髽I(yè)運營風險分析的一種行之有效的風險管理模型，并被越來越多的企業(yè)所借鑒和運用。其數(shù)學模型的表達式如下：

V（t）=∑Vit=P1it×S1it+P2it×S2it+…+ Pnit×Snit+Eit

（i=0，1，…，n 假設各風險因素發(fā)生的概率P和敏感系數(shù)S是可知的）

V（t）――t時間內(nèi)的綜合風險指數(shù)；

Pnit――t時間內(nèi)第i個項目的第n個風險因素發(fā)生的概率；

Snit――t時間內(nèi)第i個項目的第n個風險因素的變化對預期收益率的敏感系數(shù)；

E――隨機誤差項；

I――風險投資公司投資的項目數(shù)；

T――代表時間。

應該說明的是，本模型在實際運用中應該充分考慮時間因素t的影響及取值范圍。由于企業(yè)在經(jīng)營周期內(nèi)所遇到的不確定因素較多，而且各因素在不同時點會有不同的表現(xiàn)，因此企業(yè)需要選擇一個合適的時間周期來定位整個評估模型。在確定因素t時，企業(yè)應該充分考慮自身的實際情況和所處的市場環(huán)境，如果周期太短，會加大風險管理的成本，周期太長，又會失去風險管理的意義，所以企業(yè)應該注重更加動態(tài)的過程管理，從而有效地控制風險。

該模型的局限性在于，由于其以多因素條件為基礎，在各因素概率判斷和權重分配過程中容易受到主觀因素的影響，從而影響到整個風險評估模型的準確性。因此，該模型更適合于企業(yè)所要評估的影響風險的各類因素，主要源于市場客觀條件或企業(yè)可以有效定量定性的情況下使用。

三、結束語

貸款企業(yè)的風險管控是銀行的一項重要工作，而統(tǒng)計方法又是一種嚴謹而科學的管理手段。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及金融管理研究的不斷進步，統(tǒng)計方法也正在被越來越廣泛的應用于金融領域的各個層面。相信隨著統(tǒng)計研究在金融領域中不斷發(fā)展與完善，未來一定會在風險管理工作中發(fā)揮積極重要的作用。

參考文獻：

篇（8）

1、審計國際化帶來的風險。

入世加快了中國審計國際化步伐，中國審計市場日益融合于各國審計市場。師事務所不僅可以在本國范圍內(nèi)從事審計工作，而且可以把在本國注冊的會計師派往國外處理審計業(yè)務，或與外國會計師事務所訂立國際協(xié)議，以聯(lián)營合伙等方式開展國際業(yè)務。但由于各國經(jīng)濟發(fā)展水平不同，我國與發(fā)達國家和其他發(fā)展中國家的審計環(huán)境存在巨大差異，審計實務一旦走向國際，往往因為環(huán)境因素造成審計標準不統(tǒng)一，使得審計人員在判斷和執(zhí)行國際審計具體業(yè)務時缺乏審計依據(jù)，加大了審計風險。

2、對“網(wǎng)上實體”審計帶來的風險。

隨著信息技術的發(fā)展，經(jīng)濟活動日益多元化，出現(xiàn)了所謂的“媒體空間”和“網(wǎng)上實體”。相對與傳統(tǒng)審計對象來說，“網(wǎng)上實體”的一大特點就是“虛”，看不見、摸不著，審計人員難以界定審計對象范圍，難以對會計資料進行審查，難以獲取審計證據(jù)，使得審計風險加大。

3、信息載體變化帶來的風險。

信息技術的發(fā)展使得無紙貿(mào)易得以實現(xiàn)。被審計信息由以紙張為信息載體轉變?yōu)橐源疟P、磁帶等磁性介質為信息載體。記錄于磁性介質上的信息是看不見的，必須借助于機才能以可見和易懂的文字形式打印或顯示出來；對磁性介質上的信息進行修改可不留下任何痕跡，利用磁性介質也難以實現(xiàn)諸如簽字、蓋章等使信息證據(jù)化的操作，這給審計帶來了新的風險。

4、無形資產(chǎn)審計帶來的風險。

入世加大了無形資產(chǎn)審計在我國審計業(yè)務中的比重。而由于無形資產(chǎn)帶來的經(jīng)濟利益與所處的環(huán)境有密切的關系，如某些實效性信息過時后，其價值便大打折扣；當有更先進的知識產(chǎn)生時，舊知識便大為貶值。因此對無形資產(chǎn)的價值計量帶有較大的不確定性，使得對無形資產(chǎn)審計帶有較大的風險。

5、管理審計帶來的風險。

入世提高了管理審計（即對管理活動信息進行全面的評價）在審計活動中的地位。企業(yè)處在激烈競爭的市場環(huán)境中，它的一舉一動都要受到市場的影響，應隨著市場的變化而采取不同的對策。對于處境不同的兩個企業(yè)或同一企業(yè)的不同時期，都應根據(jù)市場情況采取不同的對策。而管理活動本身帶有不確定性，其正確與否必須受到市場的檢驗。對管理活動進行審計也應受到市場的檢驗，從而加大了審計風險。

6、社會責任審計帶來的風險。

為了促進企業(yè)履行社會責任，必須對其社會責任報告進行審計。入世促使了社會責任審計的產(chǎn)生。企業(yè)履行社會責任的方式多種多樣，如治理環(huán)境污染，減少污染排放、增加職工福利、支持社區(qū)建設等，這使得對履行社會責任的確認和計量難以找到同一的標準，同時也給審計證據(jù)的獲取帶來了諸多不便，加大了審計的風險。

二、入世后審計風險的規(guī)避

入世后，經(jīng)濟的發(fā)展引起了審計環(huán)境的巨大變遷并對審計提出了更高的目標和要求，給審計實踐活動帶來了新的審計風險。為了迎接挑戰(zhàn)，減少審計風險，審計技術的改進、更新勢在必行。

1、加快我國審計的國際化與通用化步伐。

審計國際化帶來了一定的審計風險。隨著國際上審計程序的進一步協(xié)調(diào)和國際審計準則的制定和推行，我國也應加快實現(xiàn)審計的國際化與通用化。其途徑有：我國的審計準則應與國際審計慣例接軌，運用國際審計程序和，審計行為符合國際審計準則；在和審計領域加強對審計人員業(yè)務和素質；掌握國際審計信息，并運用最新的國際化的審計技術。

2、開發(fā)新的審計程序和方法。

入世后，審計對象和的擴大，給審計帶來了一系列。對知識信息、人力資源審計的比重將大大超過對存貨、固定資產(chǎn)等有形資產(chǎn)的審計；財務審計向管理審計延伸；責任審計提上日程；對“媒體空間”中的“網(wǎng)上實體”的審計監(jiān)督勢在必行。對此，傳統(tǒng)的審計程序和方法往往無能為力。審計目標多元化和審計實時、開放的特征，有必要開發(fā)新的審計程序和方法來分別規(guī)范無形資產(chǎn)審計、管理審計、社會責任審計行為，使其有統(tǒng)一的標準。

3、全面信息技術。

隨著的，“網(wǎng)上實體”的出現(xiàn)，會計操作更多地在機上進行。審計作為一項主要以會計信息為對象的經(jīng)濟活動，應充分采用現(xiàn)代信息技術、加快信息處理的速度，提高審計質量。“網(wǎng)上實體”的主要資產(chǎn)為知識、信息及人力資源等無形資產(chǎn)，對它們的審計就必須深入到媒體空間中去，這要求網(wǎng)絡審計技術的完善，和審計人員計算機審計操作能力的提高，爭取在有限的空間內(nèi)獲取最充分、有利的審計證據(jù)，降低審計風險。

4、控制會計經(jīng)營風險，規(guī)范會計行為。

入世后，在世界經(jīng)濟全球化和競爭激烈的國際市場上，會計信息的規(guī)范可靠與否成為審計成敗的關鍵。控制經(jīng)營風險將成為入世后會計的重要任務之一，因此，我們應建立一套支持控制經(jīng)營風險的信息系統(tǒng)。而建立信息系統(tǒng)，就必須改變企業(yè)傳統(tǒng)的“核算型”會計模式，加大會計的管理職能，企業(yè)應當向“管理及風險控制型”模式轉變，建立企業(yè)經(jīng)營風險預警機制，并以市場為核心，資金的籌集、分配和使用，利用會計特有的方法，加大對會計工作中弄虛作假的懲治力度，以保證會計信息的真實性。

5、進一步完善審計法規(guī)，加強審計司法力度。

篇（9）

關鍵詞 會計電算化 內(nèi)部控制 風險 對策

一、會計電算化和內(nèi)部控制的概述

會計電算化是指將電子計算機技術應用到會計業(yè)務處理工作中，應用會計軟件指揮各種計算機設備替代手工完成手工很難完成，甚至無法完成的會計工作的過程。

內(nèi)部控制是單位在會計工作中為維護會計數(shù)據(jù)的可靠性、業(yè)務經(jīng)營的有效性和財產(chǎn)安全完整性而制定的各項規(guī)章制度、組織措施、管理方法、業(yè)務處理程序等控制措施的總稱。

二、電算化會計環(huán)境下企業(yè)內(nèi)部控制面臨的新風險

1.會計信息失真的風險

這種數(shù)據(jù)安全的風險來自于兩方面，一是企業(yè)內(nèi)部人員。會計人員可能利用特殊的授權文件或口令，獲得某種權利或運行特定程序進行業(yè)務處理，例如會計人員被人收買，非法取得他人口令，利用他人權限，虛構、修改、刪除業(yè)務數(shù)據(jù)，通過在經(jīng)濟業(yè)務錄入前或加入期間對數(shù)據(jù)做手腳來達到個人目的。二是網(wǎng)絡黑客。互聯(lián)網(wǎng)的開放性和信息共享性給網(wǎng)絡黑客以可乘之機，會計信息被置于強大而又普遍的網(wǎng)絡中，通過開放的網(wǎng)絡實現(xiàn)傳遞，使得以往那種針對計算機機房而設計的保險箱式安全措施不再適用，企業(yè)財務信息有可能被截取、篡改、泄露甚至刪除。

2.數(shù)據(jù)錯誤的連續(xù)性風險

在電算化會計環(huán)境下，大部分處理由計算機完成，會計人員無法參與和控制，控制效率低，審查復核等控制措施被削弱，甚至消失。財務分工主要是通過設置口令或密碼來賦權，確定各崗位財務人員的職責和權限。口令或密碼存放在計算機系統(tǒng)中而不像印章那樣由專人保管，一旦被人竊取或破解，便會帶來巨大的隱患。

3.授權方式的改變帶來的控制風險

在電算化會計環(huán)境下，內(nèi)部控制的有效性取決于應用程序，如果程序發(fā)生差錯或不起作用，由于人們的依賴性和程序運行的重復性，使得失效控制長期未被發(fā)現(xiàn)，從而使系統(tǒng)在特定方面發(fā)生差錯或違規(guī)行為的風險加大。會計信息的真實性、完整性、準確性就大受影響。這樣會使企業(yè)對外提供錯誤的會計信息，導致信息的使用者做出錯誤的決策。

三、應對內(nèi)部控制新風險的對策

從目前國內(nèi)開展電算化會計的應用現(xiàn)狀來看，大多還停留在一般應用水平上。積極主動的去應對從手工會計到電算化會計而出現(xiàn)的新風險，就是要強化內(nèi)部控制管理，具體措施有以下種：

1.提高會計人員的業(yè)務素質

具體人員素質控制措施有：①制定員工工作規(guī)范，用以引導考核員工行為；②定期對員工進行培訓，幫助其提高業(yè)務素質，更好的完成規(guī)定的任務；③加強考核及嚴懲力度，定期對職工業(yè)績進行考核，獎懲分明；④工作崗位輪換，通過輪換及時發(fā)現(xiàn)存在的舞弊，甚至可以抑制不法分子的不良動機。

2.加強崗位責任制，建立與之配套的內(nèi)部控制機制

制定相應的操作權限控制制度，明確職責分工，保持不相容職能的分離。建立科學嚴密的電算化系統(tǒng)的組織機構，完善組織控制體制，根據(jù)不相容職務相分離的原則，合理地進行崗位分工，明確崗位職責，有計劃地進行崗位輪換，相互制約，相互監(jiān)督。

3.完善系統(tǒng)操作環(huán)境管理和控制系統(tǒng)

操作環(huán)境包括系統(tǒng)操作過程以及系統(tǒng)的維護。完善的會計電算化操作控制制度應具有以下四方面：一是為保證信息處理質量，應制定上機守則與操作規(guī)程和注意事項；二是明確上機人員操作會計軟件的內(nèi)容與權限；三是完善上機日志并派專人保管；四是操作人員離開前應執(zhí)行相應命令退出會計軟件，非授權人員不得隨意操作會計軟件。系統(tǒng)維護包括軟件維護和硬件維護。進行軟件維護應做好系統(tǒng)初始化維護、正常運行維護、故障性維護和管理性維護等幾個方面。硬件維護主要包括：①定期進行檢查并做好記錄；②在系統(tǒng)運行過程中出現(xiàn)硬件故障要及時進行故障分析并做好記錄。

4.加強計算機環(huán)境的安全控制

在實際操作中的具體措施有：①保證機房設備安全的措施，如機房防火、防震規(guī)定；②對進入機房的人員進行嚴格審查；③會計數(shù)據(jù)和會計軟件安全保密的措施，如數(shù)據(jù)備份規(guī)定及不能在計算機上玩電腦游戲的規(guī)定；⑤修改會計核算軟件的審批與監(jiān)督制度。

5.強化內(nèi)部審計控制

具體措施包括：①審計人員：提高內(nèi)審人員的素質,加大對審計人員的高層次培訓②對會計資料定期進行審計。③監(jiān)督數(shù)據(jù)保存的安全性、合法性，防止非法刪除，修改歷史數(shù)據(jù)等現(xiàn)象的發(fā)生。④對系統(tǒng)運行各環(huán)節(jié)進行檢查，防止存在漏洞。

6.加強網(wǎng)絡安全控制

可采用的安全技術有：訪問控制技術（如防火墻技術）、數(shù)據(jù)簽名技術、認證技術、虛擬專用網(wǎng)、數(shù)據(jù)加密技術（如數(shù)據(jù)簽證、認證信息的加解密、數(shù)據(jù)的加解密）。

四、結語

隨著信息技術的迅猛發(fā)展,電算化會計的普及將越來越廣，內(nèi)部控制的風險也會相應的變化，只有深刻認識到這些風險，主動地去適應這種變化，才能在傳統(tǒng)控制觀念的基礎上，充分利用會計電算化技術，進一步加強和完善內(nèi)部控制制度，開展內(nèi)部控制的創(chuàng)新工作，不斷探索新形勢新時期下會計電算化內(nèi)部控制的新思路、新機制，為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的發(fā)展和獲得良好的經(jīng)濟效益提供保障機制。

參考文獻：

[1]薄兆陽.企業(yè)會計電算化內(nèi)部控制研究.河北煤炭.2009(3):63.

篇（10）

近年來，自治區(qū)地稅以風險管理為導向，以信息管稅為依托，以分類分級為基礎的稅收專業(yè)化征管新體系的建立，進一步明確了“征、管、評、查”各環(huán)節(jié)的工作職能，建立起納稅服務、風險監(jiān)控、風險應對的稅源管理新格局。可以看出，在新體系中，風險管理所擔當?shù)慕巧种匾L險管理的好壞，直接影響到征管改革是否成功，影響到稅收任務的完成。稅收風險管理績效評價體系的建立，是風險管理規(guī)范高效運行的保證。基層稅務局就如何建立稅收風險管理績效評價體系作初步的探討。

稅收風險管理是將現(xiàn)代風險管理理念引入稅收征管工作，最大限度地防范稅收流失，規(guī)避稅收執(zhí)法風險，實施積極主動管理，最大限度地降低征收成本，創(chuàng)造穩(wěn)定有序的征管環(huán)境，提升稅收征收管理質量和效率的稅收管理模式。而稅收風險管理績效評價體系則是按照稅源專業(yè)化管理要求，在風險管理的全過程，科學評價各單位各部門各工作環(huán)節(jié)的工作績效，對風險管理的制度建設和體系建設，起發(fā)揮引領和導向作用，是風險管理績效的保證。

一是稅源管理的需要。要把潛在的稅源轉化為稅收，在稅源風險識別源頭環(huán)節(jié)上，必須結合社會環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展程度、經(jīng)營者素質、企業(yè)效益等因素綜合評價確定稅源風險點。建立起有效的，與實際情況差別不大的風險識別模型是關鍵，風險模型建設的成效如何，針對性是否較強，風險識別的準確如何，均需要通過考核體系來評估，以便不斷進行優(yōu)化和改進。二是風險管理的需要。風險管理是由“信息采集-信息核實-風險識別-風險應對-績效評價”等環(huán)節(jié)組成。風險管理工作本身，既是對征管質量的再次檢查，也是對稅收執(zhí)法過程的重新評定。因此，風險管理自身的工作，必須納入監(jiān)控之中，如果風險管理存在無計劃性、無目的性、無責任性，則風險管理就失去了其生存的基礎。稅收風險管理績效評價體系就是來保障風險管理的正常秩序的開展，使風險管理形成完整的閉合運行環(huán)鏈。三是納稅人遵從度的需要。促進提升納稅人遵從度，是風險管理的目標。通過風險管理的一整套工作流程，最終達到消除風險的目的，這種風險的消除，對于某一對象而言，是一次依法納稅的教育，是一次提高納稅意識的過程，可以說是一次性的，如果能達到同一問題而不再次發(fā)生，則對納稅人遵從度的提升起到了應有的成效。因此，風險管理的社會責任重大，必需要依靠稅收風險管理績效評價體系，來對風險管理工作進一步改進和督查。

風險管理的績效評價體系必須要符合其規(guī)律，符合風險管理的工作實際，適應風險管理的需要，貫穿于風險管理的全過程。風險計劃環(huán)節(jié)考評。此類考評的對象是風險計劃的制定、下發(fā)和落實，要對其內(nèi)容的合理性、完整性和時效性進行考核，對未按要求的進行扣分。如：未及時編制年度風險計劃等的情況。風險識別環(huán)節(jié)考評。一是數(shù)據(jù)信息的準備。基礎數(shù)據(jù)來源于大集中系統(tǒng)和第三方，基礎數(shù)據(jù)必須符合其固有的基本屬性，風險識別對此應提出標準和要求。二是模型建立。依照稅收政策和相關征收管理的規(guī)定，建立起規(guī)范的、可操作的、有針對性的數(shù)據(jù)模型，是風險識別的基礎和條件。風險等級排序及推送環(huán)節(jié)考評。風險監(jiān)控部門首先要負責依據(jù)風險識別結果對稅源管理影響的大小，分別計算風險點的得分，按納稅人歸集風險積分，實行積分制排序。其次，對臨時突發(fā)性并有跡象表明可能產(chǎn)生重大稅收流失等問題的稅收風險點，及時調(diào)整相應風險指標的權重系數(shù)。排序結果確定后，不得隨意更改。第三，根據(jù)按戶綜合排序結果將納稅人風險等級分為高度風險、中度風險和低度風險三個等級。第四，按已確定的風險應對任務，及時將高等風險推送稽查部門、中等風險推送稅源管理機構、低等風險推送納稅服務部門，并明確應對期限及反饋要求。第五，及時收集風險應對的反饋結果，并對反饋結果進行初步分析，為風險應對復審工作提供依據(jù)，為監(jiān)督、評價和考核提供依據(jù)。風險應對環(huán)節(jié)考評。高等風險的應對主體的各級稅務稽查部門，考評的重點是是否嚴格按照《稅務稽查工作規(guī)程》進行風險應對，并以稽查考核質量標準進行流程控制。中等風險應對的主體是稅源管理部門。其應對的主要方法是納稅評估，應按納稅評估的工作規(guī)范進行考評，重點考評評估過程的合規(guī)，時效性準確、應對指標是否達標、應對結果的成效等。低等風險的應對的主體是納稅服務部門，一般情況下的風險應對在日常的服務中完成，可以結合征管質量指標對其進行考評。風險應對復審環(huán)節(jié)考評。風險應對的復審是對應對的最后的監(jiān)督和檢查。對應對的復審也有具體的標準和要求，如每年復審數(shù)量應不低于該級風險完成應對總量的1%，其中應對過程未發(fā)現(xiàn)問題的不低于3%等，這一系列的指標，是根據(jù)實際情況及時進行調(diào)整，是我們進行評價的抓手。

緊緊抓住風險管理績效評價核心。要緊緊抓住風險管理的核心風險點：一是抓住稅源管理風險點。二是抓住稅收執(zhí)法風險點。嚴格控制風險管理績效評價過程。一是要完善風險管理績效評價方法，形成縱橫交錯、相互制約的績效評價體系。二是要評價到崗到人。以個人的風險管理績效推進單位的風險管理績效。三是要嚴格獎懲。風險管理績效評價結果要與榮譽相掛鉤，成為促進稅收工作的有力抓手。深入營造風險管理績效評價氛圍。一是在評價指標建立過程中，要充分聽取廣大干部的意見和建議，形成全體干部的共同奮斗目標，逐步形成習慣、養(yǎng)成氛圍，并長期堅持。二是要不斷適應新形勢、新任務的要求，進一步改進風險管理績效評價指標，完善風險管理績效評價措施，促進風險管理績效評價發(fā)揮更大作用。三是加大宣傳力度，特別是對納稅人的宣傳，幫助他們知曉稅源專業(yè)化改革的意義和風險管理中的做法，營造更為融洽的征納關系。