公司承包經營管理合同匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇公司承包經營管理合同范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

在大型商場里開珠寶店，這個消息對于長期靠販賣水果過日子的金菊初、張蘭妹來說，好比麻雀就要變成金鳳凰一樣興奮，他們認為這是一個難得的機會。兩人商量一番，從昆明來到了攀枝花，經過實地考察，了解招商條件，得知當地又有不少溫州商人都將入駐該購物中心后，他們決定抓住機會，在購物中心開設專柜銷售珠寶。

2004年4月10日，金菊初和購物中心的管理公司――攀枝花世久商務管理有限責任公司簽訂了《攀貿購物中心承包經營管理合同》。合同規定：金菊初以每月16538元（按季度繳納）承包貿購物中心商場一樓編號為02、03號的區位建筑面積45.94平方米，經營品牌為“金龍鳳”的珠寶產品，銷售黃鉑金、鈀金、K金、鉆石、翡翠等飾品，租賃時間為一年零八個月。

由于入駐商場心切，金菊初并沒注意到該承包合同內很多對自己不利的條款。例如第一條承包經營管理方式第5款：在本合同期限內，如甲方（世久商務管理有限責任公司）基于統一管理、營運或實際需要，而改動乙方經營位置、增減面積或作其他變動時，乙方須積極協助甲方實施，且甲方無須承擔任何費用；第十條商品管理第3款：甲乙方只對當日商品所發生的遺失進行處理，超過此間的遺失，雙方均不予處理，亦無須承擔任何經濟賠償；第8款：乙方存放在甲方商場內的商品和財產應由乙方自行購相關保險。無論何種情況，只要乙方在甲方內的財產未辦理相關的保險時，甲方均不承擔有關財產損失的任何責任……正是這些沒有在意的條款，為后來所發生的事埋下了隱患。

為了趕在合同規定的時間內營業，金菊初和大多數商家一樣，按照合同規定，繳納了入駐購物中心的各種費用（但甲方一直沒出具合法的發票，全部開的普通收據）后，又拿出了辛辛苦苦10多年賺的幾十萬元血汗錢，連同借來的300萬一起投入到剛開張的珠寶專柜中。由于他的珠寶品質過關，價格合理，生意非常紅火。

生意紅火惹招禍端

由于所有專柜的營業額都由購物中心的收銀專柜統一收銀，金菊初以其品牌的優良和良好的經營信譽，開業僅三個月，銷售額就達到了90多萬元。由于當時的“四九金店”64、65、66、67號專柜由世久公司在自行經營珠寶，生意清淡，世久公司的負責人指派手下人員通過金菊初的合同聯系人金振華，希望金振華幫他們再找兩家珠寶商，有意將自營的64、65、66、67號柜臺再承包出去，金振華認為自己身為商會副會長，能為當地企業在招商方面做點事十分樂意。

2004年7月25日，金振華將64、65珠寶柜臺介紹給張蘭妹，促成世久公司與張蘭妹簽訂了攀貿購物中心《承包經營管理合同》。張蘭妹以每月租金15833.33元（一次性付款半年）承包購物中心商場一樓編號為第064、065號的區位建筑面積133.08平方米的專柜。經營“金生生”品牌鉑金、黃金、鉆石、銀飾品、翡翠等珠寶，租賃時間為四年。一個月后的8月27日，在金振華的影響下，金菊初又與世久公司簽訂了01、04、66、67號珠寶柜臺的《承包經營合同》。并編為“四九一柜”和“四九二柜”，同時收購了“四九金店”價值116萬元的黃金珠寶等貨物。由于“四九金店”的翡翠飾品工藝質地較差，金菊初無法接收，重新簽訂《承包經營合同》后，金菊初和張蘭妹的生意照樣紅火，營業額迅速上升。但沒過多久，世久公司找到金振華商量，稱公司已經引進了“肯德基”，要對商場進行調整等諸多理由，要金菊初和張蘭妹終止合同，而珠寶區也決定全部租給另一家珠寶商，租金為100多萬元一年。金菊初和張蘭妹猶如受到當頭一棒，他們找到世久公司協商解決問題，但遭到拒絕……

2005年3月28日早上，金菊初在中心廣場晨練散步時，突然發現自己經營的“金龍鳳”柜和“四九二柜”（柜子裝有10多萬元珠寶首飾）及保險柜（內有400多萬元的黃金珠寶）不見了。令他吃驚的是，商場的專柜一夜之間面目全非，地上一片狼藉。他立即撥打110報了案。經公安機關調查，世久公司稱是他們“保管”了柜臺和保險柜，保險柜和柜臺被世久公司有關人員分別藏到了3個樓梯間和3個墻角邊。柜臺及玻璃已被砸爛，柜子被撬了，柜臺內珠寶全部被盜。

原來，2005年3月27日晚，世久公司根據合同中“在合同期限內，甲方要求乙方移位，乙方必須積極配合，且在協商之日內搬移位置，否則甲方有權中止合同”為由，以已經提前告知金菊初搬移位置、金菊初等商家沒有積極配合為由，單方面決定將大家的貨柜及貨物撤移到世久公司的其他位置代為“保管”。公安人員了解情況后，口頭告知是合同糾紛不予立案。后有其他人員再次報案，公安人員到現場看了一下，再次稱合同糾紛不予立案。然而世久公司一直以各種理由拒不返還金菊初的珠寶首飾。

討回珠寶貨款難上難

為了討回自己的珠寶和銷售款，2005年4月4日，金菊初向攀枝花市委市政府遞交了要求世久公司即返還被扣押的珠寶首飾的《緊急請求》（此后，攀枝花市政法委書記謝道全作了批示，要求相關部門盡快落實處理）。4月6日，在公安機關、攀枝花市總商會、新聞媒體的見證及監督下、公證部門現場公證下，世久公司才向金菊初移交所扣押私藏的珠寶（含珠寶證書等）。金菊初以對方單方面撕毀合同，柜臺已被砸爛，無法繼續使用，造成他5萬元的貨物遺失為由，要求世久公司承擔責任，遭到世久公司拒絕。

4月25日深夜，世久公司又以金菊初、張蘭妹3月28日停業一天，事前曾告知他們搬出購物中心為由，單方面決定將金菊初、張蘭妹兩家價值400余萬元的貨物強行扣押。次日上午，發現貨物不見的商家再次向公安機關報案。公安機關又認為是合同糾紛再次不予立案。事情一直拖了下來。后來，在市委市政府和社會輿論的強大壓力下，世久公司于4月30日不得不將貨物返還給金菊初和張蘭妹，但仍就給他們造成了巨大的經濟損失。

5月8日，攀枝花市政府責成相關部門立即組成調查組，調查組經調查認為雙方簽訂的《合同》不規范，認為“甲方（世久公司）不能為了自己的利益，隨意損害乙方（金菊初等商人）的利益，僅憑一紙通知，乙方沒有執行，即認為乙方違約，理由不夠充分；甲方理解合同認為乙方不積極配合時，就可以采取強制手段，那這份合同就是一份霸王合同，有失公平?！?/p>

調查結論認定：“2005年3月28日的事件，甲方的行為是單方面違約終止合同；2005年4月25日的事件，甲方是又一次違約終止合同的行為；甲方兩次扣押乙方貨物的行為是一種非法行為，而不是甲方所說的代管行為。在整個事件發生后，乙方的態度是積極的，有解決糾紛的誠意；甲方則不予同意，聲稱可花幾千萬來打贏這場官司，且在調節過程中當眾拂袖而去，被工作人員嚴肅叫回，才勉強坐下協商，且協商未果?！闭{查組建議市委市政府責成相關部門勒令甲方將扣押貨物退還乙方；責成攀枝花市東區人民政府牽頭，由公安、工商、稅務、物價、商務等部門配合，對購物中心的經營秩序進行整治。

討公道 被迫走上訴訟道路

2006年6月19日，記者來到了攀枝花市，呈現在眼前的“攀貿購物中心”和周圍商店興旺的人氣形成強烈的反差。

“攀貿購物中心”正門前一片地已經塌陷，花崗巖地板已經翹起，塌陷的正面的玻璃門緊閉著，進出商場只能走兩個側門。商場內，只有一樓還有部分商家，所有商家的商品都打出了2-8折銷售的牌子，但前來購物的人還是很少，不少售貨員趴在柜臺上睡覺，還有的在聊天。一樓中央正在施工，挖出了兩個巨大的坑。商場的金店專柜除了一家上海品牌專柜，所有的金店都打著“四九金店”或者“金店”的名字，據知情人士說，所有打“金店”名稱的專柜都是世久公司自己經營的“四九金店”。世久公司趕走其他商家后，大部分商家都撤出了商場。

“攀貿購物中心”的后面，和正面截然不同，紅色的磚墻沒有粉刷，地下一樓正在在大興土木，從背后看上去，一點不像一個大型商場，倒是很像一座沒有完工的爛尾樓。

在規劃與建設局1001用地處，工作人員告訴記者，世久公司投資修建的攀貿購物中心沒有經過驗收。1004辦公室規劃處于處長叫人在電腦里查詢該大廈的資料，找了半天也沒找到，最后只查到世貿大廈售樓部的資料，但那只是臨時建筑。工作人員稱，該大廈的資料應該是手寫的，沒有輸入電腦，無法查詢。后來，記者又打電話到攀枝花房管局產權所了解情況，工作人員告訴記者，“攀貿購物中心”的土地是世久公司買了的，只有土地證，因為沒有完工，一直沒通過驗收，沒有房產證。

一個沒有完工沒通過驗收的大廈，竟然能夠招商營業，并且在發生了多次合同糾紛，幾十個官司纏身后，還能再次招商，這實在令人費解。

篇（2）

建筑企業全部的生產經營活動，都必須根據工程承包合同來進行。沒有建筑合同，就無法實施與監管后續的生產活動，而合同一經簽訂，企業所有的生產計劃和各項經濟技術指標都隨之納入承包合同的規范之中。建筑企業實行的總包、分包、內部承包等，也正是按照其與建設方簽訂的工程承包合同所承擔的權利義務和經濟責任來確定劃分的，其內、外合同的關系不但一脈相承而且標的、權責也高度一致。也就是說，所有內部承包的具體內容，就是企業對外承包合同所含各項指標的分解與落實。這就使建筑企業的合同管理從形式、內容和管理范圍都不同于其他企業，而是一個格局完整的、自成系統的管理方式。

從實際操作結果分析，有些工程公司和建筑安裝公司正是缺乏對建筑合同管理的深刻認識，忽略了建筑合同管理的監督和落實，從而在激烈的市場競爭中逐步喪失了原有的市場份額而陷入經營困境，步履艱難。

二、當前合同管理工作存在的問題

（一）對合同認識及重視不夠現階段，各建筑企業基本上都是按合同管理的要求認真進行合同的標前及標后的評審，對合同的履約進行檢查，力求通過嚴格的組織程序、嚴密的合同評審，把自己能否按期履約、業主的能力及不穩定狀態消滅在萌芽狀態。但在工程施工時如何有效地把合同貫徹執行下去，我認為各單位執行還不夠。一是合同管理員只是把合同發給項目經理，沒有把合同的內容及簽約情況進行詳細交底；二是合同執行人即項目經理），只是組織正常的施工管理，如：加強工期及質量安全等方面的管理等，沒有認真組織學習合同內容。

（二）合同執行力度不夠合同作為維系雙方當事人的紐帶，任何一方均須按合同辦事。但由于雙方均沒有按合同辦事，且又不進行及時、必要的經濟技術簽證，造成雙方均違約。工期不能按期交工，工程款不能按時撥付，致使合同管理流于形式。

（三）招標監督機構和合同管理機構缺乏權威性招標監督機構在審核、編制招標文件的過程中，明明知道有的條款是不平等的，甚至是不合法的，但實際上還是按照建設單位的意圖辦理。例如在招標時降低工程的取費類別、施工單位優惠條件的承諾、工程質量標準的提高、工期的縮短等不合理條款，他們都無意進行修改。當然也有受投資者、權力者和周圍環境的干擾而改變中標結果的。合同管理機構不僅應有監督職能、仲裁職能，而且對不合理的條款應有糾正職能。

三、有效地實施施工過程中的合同管理

（一）首先建立合同實施的保證體系1.在施工項目中設有專職的合同管理人員，使現場的合同管理專職化。

2.在合同總分析和合同詳細分析的基礎上，將合同總體目標分解到合同實施的具體問題和具體工程活動上。

3.組織項目小組成員和各工程小組負責人學習合同文件和合同分析文件，對合同的主要內容做出解釋和說明，使大家對合同概況、主要精神、合同總目標有較為深刻的理解，樹立全局觀念，避免施工中的違法行為。

4.將合同事件責任分解落實到人，并做出問題的說明完不成責任的影響和法律后果。

5.建立有效方便的文檔系統，使合同的監督、跟蹤和診斷工作正常進行，有利于及時正確地決策，而且在發生糾紛時能及時地提供有力的證據。

6.建立報告和行文制度，工程中合同有關各方的溝通都應以書面形式作為最終的依據并形成制度，這樣才能保證各工程活動有根有據。

（二）及時做好合同跟蹤

1.對合同文件和各種工程文件資料進行分析整理，或通過對施工現場的直接了解得到反應工程實施狀況的信息。

2.分析工程實施狀況與合同、合同分析文件等的差異和差異程度。如未完成合同責任、工期拖延、成本超支、質量不合要求等。

3.分析工程中存在的問題，評價合同履行情況，提出分析報告。

（三）根據合同分析結果，實施有效的合同監督

1.現場中對各工程小組、項目小組或分包單位工作的監督，給它們以合同方面的幫助，如落實計劃、提供工作保證、協調他們之間的關系，對出現的問題進行合同方面的解釋。

2.對建設單位及監理單位進行合同監督，協調與他們的關系，如督促他們完成合同職責，檢查對方合同責任情況，追究其違約責任，進行合同索賠與反索賠，處理合同糾紛。

3.參與各種檢查驗收，并提出相應的報告。

4.對各種來往信件、請示、簽字指令、會議紀要、索賠文件、合同變更文件等做合同方面的審查和控制，并記錄在案，及時預防行為的法律后果，彌補自己工作中的漏洞，而且有利于尋找對方工作中的漏洞，及時提出索賠要求。

5.經常性地解釋合同，對工程中出現的特殊問題進行合，及時預防行為的法律后果，彌補自己工作中的漏洞，而且有利于尋找對方工作中的漏洞，及時提出索賠要求。

6.收集、整理、保存各種工程資料。

（四）進行有效的合同診斷

1.逐條分析各個問題產生差異的原因及內部和外部的各種影響因素。

2.分析各種影響因素達到影響程度的大小。

篇（3）

發包方： (以下簡稱甲方)

承包方： (以下簡稱乙方)

經甲乙雙方協商一致，特制定本合同，以明確雙方的權利和義務，便于雙方共同遵守。

一、承包經營土地的期限：

(一)甲方將 畝凈種植面積土地承包給乙方依法進行生產經營活動。乙方承包的土地和土地范圍內的水利設施的所有權屬于甲方，乙方只有土地種植使用權和經營權，不得買賣、荒蕪、不準轉作他用。

二、土地承包期限：土地承包期限為 年，自 年 月 日 起至 月 月 日止。

三、承包土地經營的用途：種植棉花各種經濟作物或糧食。

四、土地承包形式：

(一)年內生產資料費用全部自理，在上年 之前交清土地租金，其他一切費用全部自理。(包括自己新建任何設施費用自付，與甲方無關)

(二)上交指標方式：

年畝上交 元，年累計上交 元。

(三)房租：按房改辦規定，每月沒平方米 元，按建筑面積計算。每年11月付清。

(四)在簽定承包土地合同時，乙方應每畝交 元押金，合同期滿從租金中扣減，如違約押金不退。每年 月至 月冬灌水放完，否則棉花不準出售。

五、產品銷售：一切產品自銷。

六、水泵處理辦法：水泵甲方購買，共同使用，乙方以后發生的所有費用按照畝數分攤。折舊每年每畝 元。

七、甲方的權利和義務

(一)甲方享有如下權利

1.依法發包國家所有由甲方管理使用的土地;

2.有權監督乙方依照土地承包合同約定的用途，合理利用和保護土地;

3.合同期內，甲方有權對棄耕、破壞性、掠奪性種植行為予以監督并制止;

4.對乙方未按期交納租金或拖欠租金的，甲方有權收回土地，并依法追回應交費用;

5.有權安排乙方種植林帶及道路維修工作，樹苗由甲方一次性承擔， 年內條田四周林帶到位。

(二)甲方承擔下列義務：

1.維護乙方的土地承包經營權，不得非法變更、解除承包合同;

2.尊重乙方的生產經營自主權，不得隨意干涉乙方依法進行正常的生產經營活動。但承包的土地每年必須種植，否則每年 。

3.在承包期內，甲方代收水資源費，如上級政策變動，按上級政政策執行。如水不夠，乙方自己解決，與甲方無關。

八、乙方的權利和義務：

(一)乙方承包經營土地享有下列權利：

1.依法享有承包土地合同期內使用的權利;

2. 享有土地經營權、依法、自愿的權利。

(二)乙方承包經營土地承擔下列義務：

1.維護承包土地的用途不能用于非農業建設;

2.依法保護和合理使用土地，確保土地永續利用。凡造成土地污染、沙化、鹽堿化等損壞，并由此造成土地等級下降及其他損失的，由乙方承擔責任;

3.承包義務：植樹五年內成活率不低于 ，否則自行承擔樹苗款，五年內條田四周林帶到位。

4.守法、信守合同，不損失周遍團場職工的利益，在計劃生育、社會綜合治理、安全生產等方面自覺遵守，違反乙方自負責任。

九、合同變更和終止：

(一)如遇國家政策調整，合同需要變更的，乙方依照國家政策和有關法律進行調整。任何一方不得擅自變更合同條款;

(二)合同期滿，自動解除。

十、違約責任：

(一)甲方的違約責任：

如甲方擅自變更或解除合同的，應向乙方承擔違約責任，并賠償經濟損失，賠償金按每畝 元計算。

(二)乙方的違約責任：

1.因乙方隨意改變土地用途或者對承包經營的標物進行破壞或者掠奪性生產經營，或毀壞承包土地上的林木、水利設施，甲方有權要求乙方對造成的損失給予經濟賠償;

2.乙方如荒蕪土地，甲方有權收回土地。乙方如擅自出租變賣或轉讓承包土地，不按時足額交納租金，甲方可宣布買賣和租讓的土地無效，有權解除合同收回土地，并由乙方承擔違約責任;

3.乙方如拒不履行義務的，甲方有權收回承包的土地;

4.乙方擅自解除承包合同，應向甲方承擔違約責任，并賠償經濟損失，賠償金按每畝 元計算。

十一、解決爭議的方法：

在執行本合同的過程中發生爭議，由甲乙雙方協商解決，如協商不成，可由合同實際履行地人民法院裁決。

十二、本合同自雙方簽訂之日起生效，合同如有未盡事宜，應由甲乙雙方協商，作出補充規定，補充規定與本合同具有同等效力。

十三、本合同與國家法律、法規和政策相抵觸的，按照國家法律、法規和政策辦理。

本合同一式三份，甲乙雙方各一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

租賃承包經營合同范文2出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

為了強化公司經營管理，理順內部公司與股東的關系，保障本公司全體股東的合法權益，根據本公司章程，經董事會研究決定，公司實行租賃承包經營，即：將公司所屬門市部租賃承包給股東個人經營，試行期一年。雙方經協商自愿訂立如下合同，望雙方共同遵守。

一、甲方將所屬門市部及附屬設施(見附表)出租給乙方經營使用。

二、月租金 元。乙方必須在每季度第一個月十五日前繳清，若逾期一個月不交，甲方將采取終止合同，收回門市部，取消當年分紅，并從股金中抵扣所欠承租費等措施。

三、承租期為一年：從 年 月 日起至 年 月 日止;如不愿續租者，將由甲方收回門市部，發放基本生活費，由甲方另行出租。

四、租賃經營期間，乙方應自覺遵守法律和政策，接受有關部門的監督、管理和檢查。乙方自行負責繳納各種稅費。乙方必須接受甲方的行政管理和安排的任務，不得以任何理由拒不執行。

五、乙方在承租期內，對承租的門市部不能自行轉租，需轉租的必須經甲方同意。否則，甲方有權終止合同。

六、乙方自行負責所轄門市部內安全、衛生，若發生重大事故，乙方自行承擔法律責任。

七、乙方若需對門市部進行裝修改造，應先告知甲方知道，并不得影響主體建筑物和安全，否則責任自負。

八、在承租期滿后，對甲方提供的門市部及附屬設施，乙方必須按原值、原數交還，如有損失或損壞，按現行市場價賠償。

九、在履行合同中，乙方若違背以上其中一條，甲方有權終止合同。

十、為了便于年度管理，若需續簽下年度合同，雙方務必在上一年度十二月三十日前完成合同的簽訂工作。

十一、本合同一式二份，以雙方簽字后生效，具有法律約束力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

租賃承包經營合同范文3出租方(商鋪業主)： (以下簡稱甲方)

承租方(承租企業)： (以下簡稱乙方)

根據《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規的規定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎上，就甲方的商鋪及其附屬設施、備出租發包給乙方，由乙方按照商業規劃的用途有范圍進行承包經營或對外招商、招租、聯營等事宜，達成協議如下：

第一條：商鋪的基本情況

該商鋪房屋位于北京市延慶縣東外大街原中心市場舊址的金鑼灣商業中心第______座______號商鋪，該商鋪建筑面積為____________平方米。甲方對該商鋪房產享有所有權，該商鋪房屋用途為商業營業用房。(注：商鋪建筑面積按房管局實測的實際使用面積為標準)

第二條：租賃承包期限和租金承包費

租賃期限共計五年，起租日為金鑼灣商業中心開業日(20xx年7月1日，即在商鋪交付使用的兩個月內)，雙方約定年租金承包費按合同價款的8%計算，租金承包費額為 元/年(人民幣大寫： 元整)

第三條：租金承包費支付時間和支付辦法

1、雙方計算租金承包費的起租時間以金鑼灣商業中心開業日，即20xx年7月1日，(商鋪交付使用的兩個月內)起算，商場提前開業，則以實際提前開業的時間為起租時間。

2、每年租金分兩次支付，乙方每半年向甲方支付一次租金。首次租金承包費的支付時間，為直接從甲方首次交納商鋪購房款中扣除，以后每期租金交付時間為上期計租時間往后順延六個月的對應日七日內支付(遇法定節假日則相應順延);若無正當理由超過七日，則從第八日起，每逾期一日，乙方應按應付而未付的當期租金的萬分之3向甲方支付滯納金。

3、租金承包費應由乙方直接匯入甲方指定的銀行帳戶，該筆收入需要納稅的，由甲方自行承擔申報納稅。

第四條：在租賃承包經營期內，乙方享有對該商鋪擁有承包、轉包、出租、轉租、使用和收益的經濟權利，包括但不限于：

1、將該商鋪用于自主經營;

2、將該商鋪用于對外招商，交由商業管理公司統一管理營運，開發商作為擔保;

3、利用該商鋪與他人進行合作經營;

4、將該商鋪對外出租，并可允許承租方轉租。

5、其他法律所不禁止的經營方式;

上述轉承包經營期、出租租賃期、合作經營期未經甲方同意均不得超過本合同租賃期限，不得超過合同租賃承包期限，否則超出該期限部分無效。

第五條：租賃承包經營合同履行中雙方的權利、義務

1、 合同期限內，甲方有權將該商鋪轉讓、贈與、抵押，但甲方應提前三個月通知乙方，并確保該商鋪的受讓人、受贈人、抵押權人同時遵守本合同的所有條款，以及同意遵守乙方與第三人就該商鋪所簽訂的所有合同(如租賃合同、合作協議、物業管理服務合同和業主臨時公約等)。

2、 合同期限內，乙方或經乙方書面授權的第三人有權對該商鋪進行裝修、修繕、添加其他設備設施和隔斷，更改商鋪內部裝修和設施等，無需征得甲方同意。在商鋪到期還甲方時，乙方應將該商鋪恢復原狀(因自然損耗無法修復者除外)。

3、 合同期限內，如該商鋪需要進行大型修繕需要動用物業維修基金的，乙方有權代表甲方該商鋪所享份額對維修基金使用事宜進行投票和行使表決權。

4、 合同期限內，甲方同意將其所享有的一切與商鋪物業管理有關的業主的權利和義務，一并委托給乙方行使。包括但不代表甲方辦理該商鋪及配套設備、設施的交接驗收、交鑰匙手續，簽署商鋪物業管理合同等事項。但乙方在行使該項權利時不得損害甲方的合法利益。

5、合同期限內，甲方不得以任何理由干涉乙方的租賃承包經營活動。否則，應構成嚴重違約，乙方有權解除本合同，并可要求甲方賠償相當于六個月租金的違約金。

6、在該商鋪正式移交退還給甲方前，乙方應結清使用該商鋪所欠的物業管理費、水電費、通訊費等應由乙方或第三人承擔的相關費用。

第六條：本合同未盡事項，由雙方另行簽訂補充協議，該補充協議與本合同同樣具有合同法律效力。

第七條：本合同在履行過程中如發生爭議，雙方應友好協商解決，協商不成，任何一方均可向延慶縣人民法院起訴。

第八條：本合同一式二份，雙方各執二份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

篇（4）

首先，將管理合同文本的文字談判等同于管理合同談判，我們首先應當明確的是:管理合同是一種非股權式的酒店經營模式，它主要包含了委托民事法律關系在內的一系列契約安排。管理合同的這種模式，最早由希爾頓酒店集團在上世紀60年代引入，從利益共享的長期租賃合同中逐漸演變過來，管理合同與管理合同文本是有區別的，后者只是體現這一民事權利義務的法律文件。

其次，就合同文字談合同。管理合同誕生于英美法系的商業環境中，很多條款的表達方式及語氣異于國內合同，如果我們只關注了合同文本，忽略了這種契約制度本身的實質性含義，在談判中，就會出現就文字而文字，就條款而條款的談判方式，甚至糾纏于合同語氣上，并更多比照國內承包經營合同和單純的委托合同，且偏向于爭奪管理權限的條款。

這些不但無助于業主獲得合同利益，也與管理合同的契約精神相背離。管理合同的契約模式，決定了在管理合同的風險安排上，業主與管理公司的合同訴求不盡相同，但在酒店經營目標和經營成本的控制方面，業主與管理公司的訴求基本上是一致的，因此，業主作為酒店資產的所有權人，從資產運營的安全與效率方面，獲取管理合同的合同利益，不但符合業主的最大利益，也符合管理合同的契約模式，為管理公司所普遍接受。

其實，當業主獲得一塊土地資產時，管理合同對于業主，其本質上的意義只是業主確立資產管理的一個工具。所以，我們確立了業主從資產運營的安全和效率角度，去關注管理合同中的一些關鍵條款，在管理合同的契約特點中，去構筑并合理表達業主的合同訴求，比我們單純地去計較文字要重要得多。

結合過往經驗，業主需注意這樣的一些條款安排建議:管理公司的綿約相對人(業主)酒店資產(含土地)的合法所有權人。在過往的談判中，關于誰作為管理合同中管理公司的締約相對人，有多種不同的理解。事實上，需要明確的一點是，管理公司鎖定的締約對象，只是酒店物業資產含土地的合法所有權人，這會涉及到酒店管理權的委托來源的合法性和正當性。因此，這樣的一些條款，是需要業主正確理解的:

(1)管理合同會強調業主在簽約時以及在合同期內，對土地及酒店物業資產所有權的承諾(約定的業主轉讓，所產生的物權流轉除外)，并且，如果酒店在簽約時處于未建或在建狀態，管理公司還會關注整個酒店物業的建設投資是否有一個合理滿意的融資方案?；诖?，管理合同所需要業主自行承擔的費用就有:持有物業相關的稅賦、為物業資產購買財產類保險、預提設施設備準備金、各項資本性支出等等，而這些附隨產生的各項稅費，在管理合同的框架中，是不進入經營性支出的，這也是管理合同這種契約模式的特點之一。

(2)業主出讓自己的股份或實際控制權，以及業主出讓酒店物業資產所受到的合理限制。這里所涉及到的關鍵問題是，與管理公司產生合同關系的相對人發生變化，導致管理公司對未來的管理權穩定產生顧慮。因此，需要在管理合同中加以約定，業主在考量這些條款時，應當對未來的公司發展戰略有一個預期，同時，著重審核管理合同中對業主轉讓條款的條件，是否與這樣的預期相抵觸，并在管理合同中敘明。

酒店品牌的甄選影響投資規模的重要因素擬投資酒店的區域市場，在管理合同期限內，是否可以支撐一個擬選品牌的酒店，這永遠是需要業主首先解決的問題。國際性的酒店管理集團，其核心商業訴求在于:酒店產品的市場份額最大化所帶來豐厚的管理酬金，從而實現連鎖品牌的價值和集團利益的提升，因此，品牌和系統標準，是這些管理公司得以生存的核心價值，這在管理合同談判中會涉及到這樣的條款:

(1)業主會被要求對“品牌標準”(也稱“系統標準”)的遵守義務?；诖耍凹夹g服務協助服務協議”，這是國外管理公司通常需要業主強制性購買的技術協助服務，其目的在于敦促業主遵守品牌標準。這里面業主要考慮的重大因素有:①“品牌/系統標準”，與業主建造成本密切相關聯，它們與業主投資成本的預算要匹配。②技術協助服務所遵循的“品牌/系統標準”需要穩定和持續，避免業主投資與該等標準不一致導致的重置損失。③技術協助服務的重要節點的確立，技術服務團隊的服務方式，要滿足業主所聘請的各設計師、建筑師、裝修師、景觀師等等的要求。

(2)設施設備準備劍通常稱為“FF&E)的提取與使用。在一定程度上，FF&E的提取和使用，也是為“品牌/系統標準”的維護而服務的，需要充分地了解這個條款，這就是我們在獲得了品牌給物業帶來溢價的同時，需要考量的物業標準的維持成本問題。業主的控制是風險而不是管理權

管理合同時間跨度長，一般是在15到25年之間，個別高端奢侈品牌的管理期限會在30年左右。管理合同盡管法律關系復雜，但主合同以酒店經營管理權的全部委托為主要法律關系。所以，巨額的酒店資產長期交由管理公司，作為資產的所有權人，業主的顧慮和擔憂是理所當然的。有些業主認為:通過更加深入和廣泛地去控制酒店管理(比如審核各項制度和開支等等)，來實現對酒店的控制，我們認為，這樣的觀點值得商榷，事實上，業主作為資產所有權人，而不是酒店管理者，在管理合同中去考慮這樣的制度才是合適的。

(1)協助國際品牌酒店的本土化，協調酒店在當地建立良好的公共關系，業主應當根據自身的要求，考慮業主代表的派出方式業主代表的派駐制度有兩個因素是需要考慮的:一是任職的專業資格，二是權利邊界的劃分;

(2)盡管有業主代表，建立管理公司與業主間的慣常聯席溝通機制和臨時聯席的溝通機制;

(3)協商認可管理公司的業務計劃，約定業務計劃的內容和提交時間，并適時引入專家仲裁機制;(引資金支付的合理監管制度，這個制度度在管理合同中的設計，是否涉及到控制管理權，業主的立意是重要的，對于酒店資金的支付，項目和種類相當繁雜，因此，我們贊成的是一種合理的監管體制，而不是去束縛管理公司經營酒店，更不是為日常的經營管理去設置不必要的障礙。

經營業績評價體制利益的期待

顯然，任何一個業主均不希望酒店業績長期虧損，這是業主謀求訂立管理合同以獲得國際管理集團先進的管理理念和技術，以及集團服務的本意和目的，然而，任何一個管理公司均不會也不可能向業主承諾酒店業績的回報，因為，酒店業績并不取決于管理公司，而是取決于未來的市場，而這個市場又是敏感而脆弱的。怎樣在管理合同里面去充分解決業主的關切，同時，又可以讓管理公司無需去承擔本不是自己責任的義務呢，

問題的焦點不在“業績不好，誰承擔責任上”，而是，合同退出合理終止機制。有兩個內容需要業主在管理合同中去關注:

篇（5）

中圖分類號:F284 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)10-292-01

近年來,建筑業發展迅速,產值、隊伍不斷擴大,已成為地方經濟發展的重要支柱產業。但受國內外經濟形勢依然嚴峻的影響,目前建筑企業出現資金鏈斷裂、項目停工等一系列問題,特別是由于項目經理、建造師管理存在著嚴重漏洞,給企業帶來巨大的經濟、法律風險,成為建筑業進一步發展、轉型升級的主要瓶頸之一。針對這一情況,本文著力分析目前建筑施工企業項目經理管理存在的主要問題,與建筑業同行共同探討對策,引導企業走規范化、法制化道路,提高抗風險能力。

一、所謂項目經理

項目經理,從職業角度講,是指企業建立以項目經理責任制為核心,對建設工程實行質量、安全、進度、成本、環保管理的責任保證體系和全面提高工程項目管理水平設立的重要管理崗位;從從業角度講,指受企業法人代表人委托對工程項目施工過程全面負責的項目管理者,是企業法定代表在工程項目上的代表人。項目經理的權利和責任分述如下:

1.項目經理的權力。一是生產指揮權;二是人事權;三是財權;四是技術決策權;五是設備、物資、材料的采購與控制權。

2.項目經理的職責。一是確保項目目標實現,保證業主滿意;二是制定項目階段性目標和項目總體控制計劃;三是組織精干的項目管理班子;四是及時決策;五是履行合同義務,監督合同執行,處理合同變更。

在我國,項目經理必須取得《建設工程施工項目經理資格證書》才能上崗。項目經理責任制作為工程項目管理的主要模式之一,是結合我國建筑施工企業實際情況和管理經驗而逐步發展起來的,對于合理利用各種資源、有效控制項目成本、保證工程質量有著積極的作用。

但近年來我國國內外經濟發展形勢異常嚴峻,項目經理特別是第二種管理模式下的實際承包人,拖欠材料款、民工工資、卷資潛逃的事件頻頻發生,對企業正常經營造成嚴重影響,項目風險成為建筑施工企業的主要經濟風險來源,這為建筑企業管理敲響了警鐘。

二、項目經理管理存在的主要風險

從現實經濟生活中看,施工企業在工程中標后,簽訂項目承包合同有兩種常見模式:一是工程中標的項目經理與實際項目承包人是同一人,即直營模式。這一模式施行較早,能較好體現公司的管理,在高、大、難項目的實施上有優勢。二是中標的項目經理與企業實際項目承包人不是同一人。即承包責任制。這一模式的優勢在于機制的靈活性,可以最大程度地激勵項目經理的積極性和主觀能動性,在中、小型項目的實施中,采用該模式容易取得比較穩定的效益。

無論采用何種承包模式,當中標的項目經理不到位,特別是與項目實際承包人不一致時,極易發生以下問題:一是項目實際承包人在資金斷裂時,拖欠材料款、人工工資、公司貸款,甚至擅自逃逸,把包袱留給施工企業;二是對工程項目承包人難以追究經濟和法律責任;三是企業經營管理機制不完善,項目承包人個人素質參差不齊?？梢?項目實際承包人的個人素質和能力對整體項目影響很大。部分項目實際承包人施工技術管理水平低,法律意識薄弱,追求利潤而忽視安全,造成工程質量問題或是重大安全隱患,有的甚至出現質量安全事故。也擾亂了建筑市場秩序和社會經濟的穩定,對施工企業產生嚴重的經濟、法律和社會影響。

三、項目經理管理風險防范的建議

對任何一家建筑企業來說,要轉變增長方式,其核心任務無疑是具體工程項目管理模式的轉型。不可否認的是,項目經理責任制既是工程項目管理的常規模式之一,也是行之有效的管理模式。在嚴峻的經濟形勢和激烈的市場競爭下,企業首先必須認識到項目管理存在的經濟、法律風險,重新審視自身經營管理,積極尋求適合新形勢下的項目管理創新模式。

1.強化項目管理團隊建設,培養優秀項目經理。優秀的項目管理團隊,是企業未來發展的核心力量。對企業而言,要規避項目管理中的風險,首先應對項目經理進行全面、慎重地審核和選拔,通過廣泛聽取各方面的意見建議,全面了解項目經理的從業經歷、工作業績、為人品質、經營管理能力和承擔風險實力,將項目經理(實際承包人)分級評價,按不同的類別,有側重、有傾向地進行管理。對于信譽好、一直與公司息息相關的項目經理,采取資金大力支持、經營市場及時分析、服務加強的方式進行重點扶持,鼓勵項目經理做大做強;對于長期與企業合作的實際承包人,要加強監控,不但在政策上、資金上要支持,而且要有針對性地進行培養、扶持,盡快使其取得建造師執業資格,實現項目承包人與項目經理的統一。

2.完善企業經營管理機制,創新項目管理模式。面對國際國內不斷變化的經濟形勢,企業要轉變觀念,由盲目追求產值做大轉向做精做專做強,腳踏實地,提高企業自身資金、管理、技術力量,實施品牌戰略,吸引優秀的項目承包人為企業服務。加強自身建設,苦練內功,完善經營管理制度,杜絕“以包代管”。強化項目管理,提倡工程全過程管控,對于每個項目,企業都要派專人從經營管理、工程質量、安全生產、施工工期、工程成本、勞務分配等方面,及時發現問題、消除隱患。注重項目前期招投標預控和合同管理,招投標由公司統一進行標底評估、決算,控制成本和風險,不參與低于成本價的惡性競爭,全面考慮各種不可抗力或不可預測的市場風險,在項目前期就將可能風險因素降到最低;加強項目分包、勞務、購銷、租賃等合同管理,建立管理臺賬,注重合同簽定的細節。依托企業力量,協助項目部及時采取切實有效的方式對變更、催付工程款等事項進行協商,以切實維護企業自身的合法權益。針對項目管理,企業還需結合自身實際,創新項目管理模式,力求降低原有模式中的風險,提高效益,尋找一條適合于建筑施工企業持續快速發展的道路。

3.依法維護建筑企業合法權益。建筑施工企業要加強企業自身法律保護意識,一方面規范自身行為,另一方面通過法律途徑,維護企業合法權益。合理使用風險抵押承包責任制度,通過擔保增強項目經理、項目承包人的風險意識和守法經營、安全生產、文明施工等方面的自覺性,從而有利于保證承包經營活動的效果。要完善內部承包協議,做到內容齊全,條款完整,定義準確,具體詳細。內部承包協議雖然不具有對抗第三人的效力,但對建筑公司與內部承包人仍然具有法律約束力,一旦發生糾紛,建筑公司在對外承擔責任后可以根據內部承包協議要求內部承包人承擔責任,從而轉移風險,依法行使追索權。對內部承包人因違約或侵權行為而形成的債務,應依據內部承包合同的約定,及時向人民法院,確保企業的合法權益不受損害。

4.加強行業監管。建筑市場經過多年整治,已逐步趨于規范,但仍存在著種種不合理的現象。希望政府部門能加強監管,嚴格規范招投標市場,審查招投標文件,對存在明顯不合理條款的招投標合同不予備案,進一步凈化建筑市場,加強行業監督。

綜上所述,項目管理模式創新方法很多,模式好壞的檢驗標準在于能否提高效益、降低風險、促進資源投入和產出合理化,有利于隊伍成長、提高客戶滿意和市場競爭力。依照這一標準,建筑企業可以根據實際情況進行不斷的探索和嘗試。

參考文獻:

1.王建國.做合格的項目經理[N].中國水利報,2000

篇（6）

2010年2月8日上午9點多鐘，農歷臘月二十六，在江蘇省海安縣一家企業打工的馮家平接到電話，說她的丈夫駕車途中出了意外。

原來，2月8日凌晨1點左右，馮家平的丈夫王金喜駕駛出租車從海安縣城送客到鄰縣泰興市，行駛到泰興市古溪鎮境內時不幸墜入河中，與車中的兩名乘客同時溺水而亡。

馮家平含淚處理了丈夫的后事。然而一天早上，忽然一群人氣沖沖地找到她，要求她賠償40萬元。來人是當初坐她丈夫的出租車溺水而亡的一位乘客的親屬。

丈夫去世后，她上有84歲的公公和77歲的婆婆需要贍養，下有剛入大學的女兒需要撫養，全家的月收入全靠她打工掙來的1200多元錢工資，哪里還能拿得出錢來賠償?

死亡乘客家屬于是將馮家平及其女兒、公公、婆婆4人和丈夫生前所在的出租車公司告上了海安縣人民法院，索賠41萬余元。

法庭開庭時，出租車公司辯稱，王金喜所開的出租車系于2009年5月9日從呂秀手中轉租而來的，公司只與呂秀簽訂了《出租車全額租賃承包經營合同》，約定呂秀通過支付車輛全額租金的方法取得公司出租車輛使用權，公司每月向呂秀收取280元管理費。這份合同是經濟合同而不是勞動合同，表明出租車公司與呂秀之間是租賃合同關系。呂秀在其承包期間轉讓了出租車使用權，每月向王金喜收取4000元租金，王金喜與呂秀之間形成了轉租合同關系，王金喜不受雇于出租車公司，其與出租車公司之間不構成勞動關系，因此出租車公司不應承擔賠償責任。

出租車公司的抗辯理由得到了海安縣人民法院的支持，法院一審判決馮家平及其女兒、公公、婆婆4人繼承王金喜遺產范圍內賠償原告各種損失41萬余元。出租車司機與公司沒有勞動關系?

一審宣判令馮家平大吃一驚：丈夫開的車明明掛有出租車公司標識，為何最后出了問題，出租車公司卻把責任撇得干干凈凈?一審判決問題到底出在哪兒，僅有初中文化的她并不了解。朋友告訴她，“王金喜在送客途中如果不是故意墜河溺水而亡，那么依照工傷保險條例的相關規定，應屬因工死亡。你不但不需要賠錢，而且還應該領到一筆工亡補助金。”

丈夫不可能故意墜河，王家平認為領到這筆工亡補助金是板上釘釘的事。然而，海安縣人力資源和社會保障局接到她的工傷申請后，要她提供王金喜與出租車公司所簽的勞動合同，因為依據《工傷保險條例》和《工傷認定辦法》規定，在認定工傷過程中，受傷害的職工必須向工傷認定機構出具證據證明自己與用人單位存在勞動關系或事實勞動關系。如果職工認為自己所受傷害為工傷，而又不能舉出證據證明時，就要通過勞動爭議的途徑先來解決與用人單位之間是否存在勞動關系的問題。

2010年6月30日，海安縣勞動人事爭議仲裁委員會作出裁決，確認王金喜與出租車公司之間不存在勞動關系。

馮家平轉而找到呂秀，提出，既然與公司沒有勞動關系，那王金喜受雇于呂秀，應該形成雇傭關系吧。

呂秀辯稱，她與王金喜之間不是雇傭關系，而是轉租賃關系。王金喜每月向她繳納固定營運收入，余額歸他自己，“他的工資并不是我來發”；在客運期間，車輛損壞由王金喜自行維修并承擔費用，油費也是他承擔，而在雇傭關系中，雇員是不需要承擔經營成本的。海安縣法院的法官也認為呂秀與王金喜之間不存在雇傭關系。

難道出租車公司領個執照，就可以坐在家里每月收取上千元“份子錢”，卻不承擔任何責任，世上哪有這種美差?馮家平認為法院的這份判決不公平，準備向南通市中級人民法院提起上訴。

許多人勸她，在海安縣乃至于整個南通市，出租車公司與出租車司機之間沒有勞動關系是行業慣例，你這個官司即使打到南通市中院，還不是外甥打燈籠——照舊!

此時的她已經一貧如洗。女兒在南京上大學已經幾個月沒有生活費了，她將家里的400斤稻子賣了湊了280元錢，剛給女兒寄去。

為了籌錢，馮家平賣掉了家里剩下的口糧，義無反顧地向南通市中院提起上訴。

二審開庭前，馮家平找到了在南通市有一定知名度的江蘇洲際英杰律師事務所咨詢，楊海燕、謝慶斌兩位律師聽了她的遭遇后，決定無償向她提供法律援助。兩位律師看了她提供的材料后告訴她，王金喜取得二駕資格，一定有汽車駕駛員服務卡，因為依照《南通市出租汽車駕駛員服務卡管理規定(試行)》，凡在南通市駕駛出租汽車必須持有服務卡，無卡不得上崗。

馮家平在律師的幫助下，到管理出租車行業的市客管處查找丈夫生前的汽車駕駛員服務卡。在一大堆材料中，她終于找到了那張小小的卡片，原來，出租車公司在丈夫與呂秀簽訂協議前的2009年4月14日，專門為王金喜辦理了汽車駕駛員服務卡。這充分說明出租車公司對丈夫的二駕身份是認可的。

誓將官司打到底

不久后，南通市中級人民法院二審開庭審理這起要求確認勞動關系的上訴案件。

庭上，出租車公司再次申辯與王金喜之間不存在勞動關系。

馮家平的律師拿出出租車公司幫王金喜辦理的汽車駕駛員服務卡說，如果沒有勞動關系，出租車公司為什么要幫王金喜辦理服務卡?這表明出租車公司對王金喜的公司二駕的身份是明知的，也是同意的。如果出租車公司不為王金喜辦理服務卡，丈夫也不會作為二駕上崗服務，也就沒有后來的駕車墜河溺水而亡一說。

出租車公司辯稱，出租車只是一種勞動的工具，出租車公司以出租勞動工具獲取利益，駕駛員通過支付租金來取得勞動工具使用經營權，這是一種經營模式，而不是勞動關系。王金喜所開出租車公司雖然帶有公司標識，但王金喜經營不受公司約束，具有自主決定勞動時間、勞動地點的權利。而勞動關系的前提是，勞動者必須遵守公司規定的作息時間和指定的勞動地點。

馮家對說，表面上看丈夫開出租車時間、地點不受出租車公司控制，而實際上出租車公司有只無形的手無時無刻不在管理著出租車司機。出租車公司不管刮風下雨，也不管天冷天熱，每月收取4000元“份子錢”雷打不動，這就迫使像丈夫這樣的司機每天沒日沒夜地先掙完份子錢，再掙夠汽油費，最后才掙自己的那一塊收入。如果不是這樣，哪有人臨近年關深更半夜寒風凜冽仍在外出車的?

馮家平和她律師的當庭辯駁得到了二審法院的支持。

2011年5月11日，南通市中院終審撤銷了海安縣法院的一審判決，判決王金喜與出租車公司存在勞動關系。

由于南通市中院判決王金喜與出租車公司存在勞動關系，那么王金喜開出租車的行為就是職務行為，其駕駛出租車發生交通事故所造成的乘客傷亡損失就應當由出租車公司承擔賠償責任。于是，南通市中級人民法院對海安縣人民法院的一審判決作出改判，認定乘客的損失由出租車公司承擔。

南通市中級人民法院終審判決后，應馮家平的申請，海安縣人力資源和社會保障局認定王金喜受到的事故傷害為工傷。2012年2月10日，海安縣勞動人事爭議仲裁委裁定出租車公司支付馮家平及其女兒、公公、婆婆4人喪葬補助金、一次性工亡補助金近38萬元，并每月向馮家平的公公、婆婆各支付供養親屬撫慰金178.5元。

終審判決后，出租車公司不服，向江蘇省高級人民法院申請再審。2012年5月21日，江蘇省高級人民法院作出民事裁定，認為南通市中院的判決并無不當，駁回再審申請。

用經濟合同規避勞動合同行不通

篇（7）

二、范圍和原則

基本原則為：統一監管、分類實施、規范處置、收益統籌。

（一）統一監管：對納入首批集中統一管理的縣直行政事業單位國有經營性資產，由縣財政局統一監管，并由縣人民政府授權委托*國有資產經營公司統一經營管理，按照公開、公平、公正的原則，進行掛牌競價租賃；對縣直行政事業單位興辦的各類經濟實體，在清產核資和審計的基礎上，結合部門和單位實際情況，由縣財政局統一監管，按照國家有關規定，分別采取脫鉤轉型，面向社會租賃，承包經營等方式，報經縣人民政府審批后，交縣國資公司，實行市場化運作，建立有效營運機制，統一經營管理。非經營性資產由現資產占有單位與資產管理部門，簽訂使用管理協議，明確各自職責。

（二）分類實施：全縣行政事業單位國有資產實行集中統一管理，分類實施、分步進行。

1、縣直行政事業單位非經營性資產轉經營性資產（利用國有資產對外投資（股權）、出租、出借、興辦的經濟實體以及其它國有經營性資產、閑置資產、需處理的資產等）列入這次清理移交、集中統一管理的范圍。按照先易后難、循序漸進、分類實施、穩步推進的原則，逐步將非經營性資產列入移交范圍。醫院和社會福利性質的機構，縣政府直屬駐外機構暫不列入。

2、對未列入首批統一管理的單位，其國有資產管理仍按行政事業單位國有資產管理的有關規定執行。待首批單位移交資產啟動運行后，根據進展和運行情況，對這類單位占有使用的資產提出改革方案報縣政府批準后實施。鄉鎮國有資產管理改革方案另行制訂。

（三）規范處置：對縣直行政事業單位國有資產產權的轉移及核銷，包括各類國有資產的無償轉讓、出售、置換、捐贈、報損、報廢等，由資產占有單位按規定程序報批后，交財政部門集中統一調劑處置，對能夠通過調劑、置換解決的，原則上不重新購置；對需要處置的，由具有資質的中介評估機構進行評估后，采取拍賣、招投標、協議轉讓、市場競價等方式公開處置，公開透明、陽光操作，提高資產的使用效益。

（四）收益統籌：縣直行政事業單位國有資產實行統一經營管理，所獲收入，屬財政非稅收入，按照非稅收入管理規定，實行“收支兩條線”管理，其分配使用管理辦法，由縣財政局牽頭擬定方案，報縣政府審批后執行。

三、實施步驟和要求

（一）宣傳政策

充分利用廣播、電視、報刊、網站等媒體，大力宣傳行政事業單位國有資產管理改革的有關政策，宣傳這項改革的意義和要求，爭取各部門各單位和社會各界的理解支持，形成良好的工作氛圍。

（二）資產清查移交

1、對縣直行政事業單位閑置資產和已到租賃期的資產直接移交給國資公司。

2、縣直行政事業單位原已簽訂出租、出借合同、協議的，將合同原件和有關資料等移交到縣國資公司，進行移交登記、簽字。由縣國資公司依據法律法規制定統一的合同、協議文本，明確界定國資公司、資產占有單位和承租方的責任和義務，重新規范辦理合同、協議手續。

3、對縣直行政事業單位舉辦的經濟實體，這次清產核資和審計后，由財政部門提出具體管理辦法，報縣人民政府批準后，按統一監管的原則執行。

4、在清產核資和合同、協議移交期間，縣直行政事業單位不得使用國有資產進行抵押貸款；不得擅自舉債進行基本建設項目；不得擅自變更對外投資、出租、出借等經營性國有資產合同、協議或改變國有資產用途；不得擅自轉讓、出售經營性國有資產；不得將主管部門的國有資產劃撥到下屬單位；不得借機私分國有資產；不得拒報、拒交合同、協議原件和有關資料；不得以任何理由推諉、延誤、干擾、阻礙改革工作的順利推進。

5、縣直行政事業單位在今年上半年資產清查前，未經審批將其占有使用的國有房屋建筑物、土地使用權、鋪面等國有資產劃撥給下屬單位或其它單位使用的，應在本次清理移交工作中全部收回。對單位國有資產使用權屬不清的，應經縣財政等部門進行產權界定；對今年上半年資產清理后，將經營性資產轉為非經營性資產的原則上視同經營性資產，特殊情況需報縣人民政府審批；建辦文[*]21號文出臺后，未經縣人民政府批準擅自簽訂或延期的合同無效，由相關單位自行收回后交國資公司，并自行處理好遺留問題。

6、對需處置的國有資產，由單位提出申請，經縣人民政府批準后，由縣財政局按行政事業單位國有資產管理實施辦法有關程序辦理完畢后，交縣國資公司按規范處置原則運作。

（三）資產營運管理

1、國資公司接收的國有資產要建立檔案和電子信息管理系統，做到帳、卡、物相符，跟蹤統一管理。

2、經營性國有資產和需處置的資產，按照公開、公平、公正的原則，利用電視、網站、報刊和電子交易顯示屏向社會公告，公布相關信息，提供公平的競爭平臺。

3、縣直行政事業單位經營性國有資產和需處置的國有資產，經營所獲收入，直接進入財政非稅收入結算專戶，實行“收支兩條線”的管理。

（四）工作進度安排

資產移交單位必須密切配合，確保移交工作的順利進行。*年12月中旬組織移交工作，2007年1月1日起，按新的管理模式運行。

（五）嚴肅紀律，明確職責

篇（8）

“酒店式公寓”來源于歐洲的“產權式公寓”，起源于20世紀70年代歐美國家，由“時權酒店”（Time share Hotel）演變過來。酒店式公寓指由開發商將酒店的每間客房分割成獨立產權出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進酒店式物業管理，為業主開展出租服務和理財服務。這類物業一般建在市中心和交通便捷地區，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、中央空調、電容量等配套完備。

一、酒店式公寓的管理模式

（一）物業管理方式

全權管理模式。受發展商或業主委員會的委托，物業公司全權負責受托物業的管理，并以酒店式公寓的經營模式委托物業公司成立管理處，招聘員工，并按照合同確定的管理目標、要求、標準開展具體管理工作，此模式能充分體現全權管理的品牌效應。

合作管理模式。由發展商與物業公司合作成立項目管理公司，共同負責項目的物業管理。物業公司派員擔任公司的總經理和各部門主管，通過合作管理，提高項目管理水平并為合作方培養一支素質過硬的管理人才隊伍，以便在合作期滿后使合作方能接手管理。

顧問管理模式。由發展商自建物業管理隊伍，物業公司受聘擔任管理顧問，提供整套的管理規章，并指導發展商運行及操作。顧問管理又可以分三種情況：一是物業公司派駐高級管理人員長駐項目擔任管理公司的總經理及各部門主管，對項目進行具體的指導和管理；二是物業公司派人員長駐項目，但并不擔任管理公司的任何職務，只是應發展商要求提供顧問服務；三是物業公司不派駐管理人員，而是根據發展商的要求由顧問小組定期或不定期的到項目指導工作。

（二）酒店管理方式

顧問管理方式。根據發展商要求，酒店管理公司派出酒店管理專業人員對酒店的功能設計布局、裝修風格、工程配備、管理流程、服務配備、酒店市場定位、營銷推廣等提供顧問意見。

全權委托管理方式。酒店管理公司受發展商委托派駐總經理對一酒店實行全面經營管理。酒店的最高權力機構是董事會，酒店管理公司向董事會上報經營方案、營業計劃、財務預算，在征得董事會同意后開展經營管理工作。酒店管理公司不承擔酒店經營的風險，每月從營業收入中按一定比例提取管理酬金。

承包經營管理方式。酒店管理公司向發展商提供具體的酒店承包經營管理方案，發展商同意了承酒店式公寓的經營模式研究包指標后展商負責，酒店管理公司派駐項目總經理開展具體管理工作，并以承包指標對發展商負責。

二、國內酒店式公寓在經營管理過程中存在的問題

（一）國內物業管理公司缺乏酒店管理經驗

在硬件條件差不多的情況下，服務成為關鍵因素?？蛻羧チ舻臎Q定，60-70%受物業管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運作的酒店式公寓，至少應有70%以上的客戶簽訂租賃協議。一個具有良好市場經營能力的酒店式公寓物業公司，是保證投資者贏利的基本條件。但從現在市場上來看，這種物業公司非常少，存在物業公司缺乏酒店經營能力，而酒店管理公司又缺少物業管理經驗的矛盾。如果沒有物業公司高效、系統、專業的市場開發能力，業主最后只能是一種傳統粗放的出租方式，投資回報率很難得到穩定的保證。投資回報率低，反過來又影響到酒店式公寓開發的市場消費支柱，投資者的積極性。

（二）國內酒店管理公司不能勝任酒店式公寓管理

作為一個投資者，擁有良好的經營方式、豐富管理及經驗，對投資的盈利與否以及盈利大小，有著非常大的影響，業內人士一般認為，酒店消費價格（元/天）是房地產價格（元/平方米）的10%，酒店式公寓銷售價格比一般房地產價格高1.5-2倍左右，這是促使發展商去開發該產品的原因。但是，國內的酒店管理公司有兩個弱點，一是總想管理高檔酒店，但總是在外國著名酒店管理公司的競爭中處于被動地位；二是總想用中長期的全權委托方式的管理方法，與酒店業主的利益和經營習慣總有根本的矛盾。國內酒店管理公司普遍存在創新力不夠，無法尋找穩定的市場發展培育點。

（三）業權分割導致委托者虛位問題

作為一個一般性的酒店，投資方是唯一的業主，可以委托酒店管理公司來管理。但作為酒店式公寓，已將各房間分散地賣給不同投資者，因此就會產生委托者虛位，會侵害中小投資者的利益。所以就導致了酒店式公寓在管理過程中過于混亂，業益無法得到保護，租金收入無法得到保障。

三、如何規避風險投資酒店式公寓

（一）選址定位與經營方式決定升值空間

酒店式公寓的主要目標客戶群來自跨國公司和國內中小型企業中第三產業和創意產業機構。他們對辦公場所的空間要求不大，但必須便于信息交流人員交流和資金交流，配套服務全面，交通條件優越。酒店式公寓恰恰具備了這些特質。而且性價比遠遠優于酒店和普通寫字樓，所以會成為他們的首選。從常見的8-10%的年回報率來看，酒店式公寓比較適合中長線的投資者。對于開發商而言，在區域的選址上，就應當從產品的功能出發，滿足各類商旅人士和中小型服務企業的需要。一般地說，最有利的位置位于中心城區和交通樞紐的核心位置。

（二）物業管理決定客戶去留

提供良好的物業管理是吸引客源的最直接的條件，國內物業管理公司依然存在不能妥善管理的問題，打擊了部分投資者的信心，因此，酒店式公寓聘請專業的物業管理公司或酒店管理公司進行管理，客人不但可以享受到星級酒店的服務，并且物業公司還能幫助業主打理整棟物業的形象，幫助物業升值。

（三）物有所值，性價比高

找一個“性價比”高的酒店式公寓，能讓你在投資前賺錢。酒店式公寓看上去是一個價位非常高的投資產品，其實不然。在選擇那些包租的酒店式公寓一定要看清楚單價，一些開發商往往把包租的錢已經折合在房價里。因此，投資酒店式公寓，投資者還要掌握一些在“購買前賺錢”的技巧，而這種技巧取決于投資者在購買前

的比較。

四、案例研究――奧林國際酒店式公寓市場策略研究（海寧國際輪滑中心）

奧林國際酒店式公寓用地性質為70年住宅產權，總建筑面積1634434平方米左右，共25層，3臺電梯；其中1-2層為商業配套，第3層為恒地房產公司辦公用房，5-25層為酒店式公寓，共420戶，主力戶型建筑面積為30-50平方米，套內實際可利用面積為22.41-60平方米；戶型包括一室戶、一室一廳和二室一廳，以一室一廳戶型為主。

（一）地理位置優越

公寓位于海洲路和海昌路交叉處，北臨海州路，南靠海昌路，地處海寧新老城區交界處，是海寧市政府重點扶持工程――海寧國際輪滑中心的重要組成部分。公寓所處位置既擁有到老城區的便捷，又與海寧城市發展規劃接軌。城南新區占地7.4公頃的新皮革城已建成并使用，二期工程也已啟動。海洲路上的市行政中心、海寧文化中心、市文化館、市建設局等政府職能部門，與公寓近在咫尺。位于城南大道南側占地約7公頃的客運中心已動工建設。位于東南組團的教育園區初步建成。

（二）奧林國際酒店式公寓客源市場細分

短期旅游觀光、購物客源主要包括鹽官古鎮、錢江觀潮等著名景區旅游觀光，以及皮革城、輕紡城等專業市場旅游購物。該兩類客源市場一般以短程旅游觀光為主，主要來自于上海、杭州等周邊城市，一般來說，選擇在海寧住宿過夜的可能性較小。

政府接待主要包括各級政府來海寧視察、觀摩等，政府組織的招商引資、貿易洽談接待等，根據接待的檔次不同，一般是選擇相應的星級酒店。

公司商務主要包括來自海內外的采購商和批發商，以及周邊來海寧洽談業務的其他類公司商務客人。

輪滑運動中心比賽及訓練市場主要包括參加比賽和訓練的運動員和教練員，以及來自外省市的觀眾。

企業外來員工中短期住宿主要包括經編產業園區、經濟技術開發區內各大中型企業和科研機構的外來高級管理和高級技術人員在海寧的中長期居住，以及外省市企業常駐海寧的高級采購人員。

（三）奧林國際酒店式公寓配套功能及管理模式建議

管理模式主要是以奧林國際酒店式公寓的產品特征和它所處周邊的商業環境特征為主要制定依據，在充分考慮自住購買者享受到高品質酒店式服務的前提下，通過最佳的經營管理模式設計，為廣大投資客戶獲得最大的物業經營回報和物業保值增值。

穩定的經營收益＋物業增值，同時將獲得一定時段的免費入住權益（每年15-30天左右），極其適合穩健型私人投資者，其經營回報往往數倍于銀行儲蓄、國債和保險投資收益；酒店在專業酒店管理公司的精心打理下，其房地產的增值將超過其他類的房地產項目，是海內外養老基金、社保基金、私人資本在獲取穩定的現金收益的同時，能使資產得以保值、增值的最佳投資選擇。

租賃＋委托經營：酒店管理公司和所有產權酒店業主簽訂為期10年的統一經營管理合同，合同的前三年為租賃經營，租金回報相當于業主所購產權酒店總價的6-8%左右，后7年按照酒店的實際經營利潤分紅。

（四）經營財務預算

公寓房套內可實際利用面積22.41-26.18平方米戶型，根據市場調研數據顯示，海寧目前三星級酒店的年平均出租率為70%左右，經濟型酒店更高一些。商務型酒店一般的經營成本在45%左右。以經濟型商務酒店的經營數據來計算該項目最小一室戶的經營利潤如下：

第一，最小面積22.41-26.18平方米客房年經營指標：一間客房年總收入：140元×365天×70%＝35770元；營業稅：35770×5.67%＝2028元；經營成本：35770×45%＝16097元；經營利潤：35770－（2028＋16097）＝20116元；每平方米銷售價格預測：建筑面積31平方米左右，按租賃稅稅前投資回報8%來計算，該房屋每平方米銷售單價為：（20116元÷8%）÷31平方米＝8100元/平方米。

第二，較大面積一室戶和一室一廳（30.19-39.15平方米）年經營指標：該類客房面積已基本達到四星級左右的客房標準，以海寧目前三星級以上酒店平均房價200元為標準，平均出租率70%左右來計算：一間客房年總收入：200元×365天×70%＝43800元；營業稅：43800×5.67%＝2483.46元；經營成本：43800×45%＝19710元；經營利潤：43800－（2483.46＋19710）＝21607元；每平方米銷售價格預測：建筑面積平均38平方米，按租賃稅稅前投資回報8%來計算，該房屋每平方米銷售單價為：（21607元÷8%）÷38.75平方米＝7108元/平方米

第三，較大戶型的一室一廳和二室一廳（實際利用面積是47.69平方米和57.73平方米）年經營指標：該戶型主要以自住和中長期租賃經營為主，租賃經營的用途，一是中小企業作為商住用房，二是海寧企業外來高級員工的中長期住宿（一個月以上）。海寧市場上目前可參考的物業包括賓館的長包房，如財富大廈3500元/月，建筑面積：90平方米，住宿面積60平方米。以財富大廈作為參考，3500元/月，物業管理費和水電煤等日常費用由租戶自理：一間客房年租金總收入：3500元/月×12＝42000元；每平方米銷售價格預測：建筑面積49.63平方米，按租賃稅稅前投資回報8%來計算，該房屋每平方米銷售單價為：（42000元÷8%）÷49.63平方米＝10578元/平方米。

現在奧林國際酒店式公寓已經按照既定計劃運營，房間全部售出。

五、總結

面對來勢洶涌的酒店式公寓開發潮，開發商們無不想做大酒店式公寓租賃的這塊蛋糕。但是面對酒店式公寓投資，也面臨著很大的風險，因此在投資的同時，同樣也需要注意到經營管理中存在的不足，規避風險，找準自身的市場定位，獲得預期的收益。

參考文獻：

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2、丁運生.酒店式公寓的投資價值分析與經營模式研究[D].同濟大學,2004.

3、劉明學.酒店式公寓營銷策略研究[D].武漢大學,2004.

篇（9）

公開資料顯示，北京市共有醫院太平間119家，朝陽醫院京西院區（簡稱朝陽西院）太平間就是其中之一。

今年春天的一天，朝陽西院太平間內擺著各種款式壽衣和花圈，“除了火化外，這里都能辦理。”太平間人員說，“一場喪事下來，花六七千很正常?！?/p>

死者家屬郭先生介紹，去年4月，他父親去世后被送到朝陽西院太平間。當時太平間人員給他拿出一張服務項目單，“單子上好多都沒有價格”。3天后遺體從太平間運往殯儀館，郭先生發現，光在太平間就花了9450元，其中“壽衣”一項就2880元。

數十張朝陽西院太平間開具的《北京市殯儀服務收費收據（2013年）》顯示，花費在5000元以上達90%，八九千元、1萬以上并不罕見。一本“2012年5月至6月收費收據”顯示，花費1萬元以上就有9人，最高的花費39650元。

“這些只是在太平間的花費，并不包括火化等在殯儀館的花費?！倍嗝耪叩挠H屬證實。

王沖曾在朝陽西院太平間工作，主要從事遺體化妝整容、脫穿衣（壽衣）和銷售殯葬用品?！疤介g暴利，特別是殯葬用品?！蓖鯖_說，比如壽衣進價200至300元，太平間賣價為兩三千元；紙花圈進價15元，太平間賣價100元至150元；鮮花花圈進價不足200元，太平間賣價800元至1500元；守靈花進價幾十元，太平間出租300元以上，而且是反復使用出租。

王沖透露，太平間人員會根據家屬衣著和語言，判斷是否有錢再報價。如果逝者親屬說要高檔的，報價立即就上去?！拔遗龅竭^一例，光在太平間就花費10多萬元?！?/p>

“太平間月進數十萬”

“我們跟朝陽西院太平間是同一家公司的?！笔吧结t院太平間人員說。

石景山醫院與朝陽醫院一路之隔，太平間門口掛著“八寶山殯儀館服務站”的牌子，但工作人員自稱是北京八寶山盛軒殯儀服務公司的，“承包了醫院太平間經營”。

盛軒殯儀公司招聘信息稱，其與朝陽醫院京西院區、石景山醫院等多家醫院有合作業務，每年為2000多位逝者家屬提供殯葬服務。一張盛軒殯儀公司職工通訊錄中，殯儀服務站一欄標注著“朝陽西站（6人）、石景山站（6人）”，加上其他7個站，共有30余名人員。

盛軒殯儀公司一名曾負責收賬的員工向南（化名）稱，“站”就是醫院太平間，小站每月向公司上繳四五萬元，大站每月上繳數十萬元，公司承包北京9家醫院太平間，年收入千萬元以上。

盛軒殯儀公司法人代表李雙進在接受記者采訪時表示，公司是合法經營。但李雙進未回應公司收入等問題。

醫院太平間被轉包？

醫院太平間、八寶山殯儀館、盛軒殯儀公司是怎樣的關系？

在朝陽西院和石景山醫院出示的《委托管理合同》中，兩家醫院都把太平間委托給八寶山殯儀館經營管理，八寶山殯儀館每年給朝陽西院4萬元承包費，給石景山醫院10萬元承包費。

對于盛軒殯儀公司，這兩家醫院均表示不知情，“我們只跟八寶山殯儀館簽了委托合同?！?/p>

“盛軒殯儀公司是醫院和殯儀館共同認可的。”八寶山殯儀館的說法跟醫院不同。

八寶山殯儀館白姓副館長稱，八寶山殯儀館管理的北京醫院太平間有20多家，殯儀館與醫院簽署委托管理合同，殯儀館再將醫院太平間委托給殯儀公司具體管理，“但八寶山殯儀館與殯儀公司無任何利益關系?！?/p>

“無利益關系”的說法，受到王沖的駁斥。王沖說，八寶山殯儀館每個月給盛軒殯儀公司承包的9個醫院太平間下任務指標，如每個太平間賣多少殯儀館的骨灰盒，用多少殯儀館棺車和木棺，多少遺體送到殯儀館火化，“有很深的利益關系。”

在北京，太平間被承包經營的，并非只有上述幾家醫院。

朝陽西院相關負責人給出的數據是，北京二級醫院太平間的委托管理率在90%以上。

記者以逝者親屬身份探訪或致電了市區50多家醫院太平間，這些太平間人員都稱自己非醫院人員，而是殯儀館（以八寶山殯儀館和東郊殯儀館居多）服務站人員。“說這是殯儀館主管，醫院監管，但主要還是由我們承包方負責。”多家太平間工作人員說。

這些被承包出去的醫院太平間，收費也不一樣。其中“脫穿衣（壽衣）”一項，收費從100元至500元不等。“壽衣”的價格有的最低600元，有的最低800元，最高有的3000元，有的4800元，還有的“幾萬元錢的都有，不封頂”。按照國家發改委、民政部相關規定，殯葬服務分為基本服務（包括遺體接運、存放、火化、骨灰寄存等）和延伸服務（也稱選擇）。在北京，“脫穿衣”等收費被列為行政事業性收費，實施統一限價?！懊摯┮沦M”統一規定為100元。

“我們這脫穿衣費包括清洗等?！币患裔t院太平間工作人員，如此解釋他們的“脫穿衣費”為何要收400元。而在一張由盛軒殯儀公司開出的《北京市殯儀服務收費收據》中，“脫穿衣費”一項高達5000元。

對于“脫穿衣費”等行政事業性收費的監管，北京殯葬管理部門人員表示，不按規定價格收費可以處罰。但對于壽衣、花圈等殯葬用品價格監管，他們坦言，由于多是個體手工制作，材質不同很難統一限價，只能給一個指導價，比如壽衣“600元至3000元”。

數十張盛軒殯儀公司開出的《北京市殯儀服務收費收據》中，壽衣價格基本都是2000元以上，又以2880元占多數，還有個別的4600元。

高額“中介費”搶遺體

承包經營追求暴利下，北京大批醫院太平間開始“搶奪”遺體。王沖透露，醫院太平間為能得到更多的遺體，給能接觸到遺體的急救人員、醫護人員開出高額的“中介費”。各家醫院太平間相互抬價，“中介費”也水漲船高。目前“沒穿衣服”（行話，沒買壽衣）遺體，“中介費”在2000元以上，“穿衣服”（買過壽衣）的遺體，“中介費”在1000元至2000元。

“這已是公開的秘密。”北京多名從事急救工作人員稱，正常情況下，急救人員將正常死亡的逝者從家中等地拉走，開具死亡證明后，可直接拉往殯儀館。但為拿到“中介費”，急救人員往往將遺體送往醫院太平間。有時為了送到“中介費”高的醫院太平間，急救人員甚至舍近求遠，以附近醫院太平間裝修，不接收醫院外死者等理由欺騙家屬。

曾負責收賬的“向南”出示一張記賬憑證，表上4人提走“中介費”，其中前3項均標注為某急救單位名字，“這就是太平間給急救人員的中介費。”

對于盛軒殯儀公司被指給急救人員“中介費”，該公司法人代表李雙進對記者說：“你讓我怎么說，你們說有就有吧。”

記者了解到，在北京市民政局官網上，盛軒殯儀公司前員工王沖已實名舉報“公司亂收費，返急救人員中介費”等情況。北京市民政局回復稱，已將相關情況轉交北京市社會福利事務管理中心。

試點太平間管理嚴格

并非所有醫院太平間都給“中介費”。多名急救人員證實，也有個別醫院的太平間管理嚴格，不會給遺體“中介費”，宣武醫院是其中之一。

“沒錢，近也不愿拉?！币幻本热藛T說，去年10月的一天，他和同事出車去宣武醫院，急救車趕到時人已死亡。由于家屬執意要去宣武醫院太平間，他們最后沒拉這個活兒。

宣武醫院太平間門口也掛著“八寶山殯儀館服務站”的牌子。《委托協議》顯示，宣武醫院委托八寶山殯儀館在院內從事太平間管理和服務，八寶山殯儀館一年需繳納宣武醫院13萬元管理費，委派工作人員至宣武醫院管理太平間。

“委派人員必須是八寶山殯儀館正式人員?！毙溽t院總務處張金國說，這些人員上崗前，醫院都會進行資質審查，“包括工作證等，確保都是八寶山的人?！?/p>

委托管理后，宣武醫院未放棄對太平間的監管。張金國稱，要送到宣武醫院太平間的遺體，必須先由醫院急診室開具死亡證明，“急救人員收中介費在宣武醫院不可能發生，因為無法與太平間人員直接接觸?！?/p>

目前，宣武醫院太平間是北京首批納入規范試點8家醫院太平間之一。8家試點單位除對太平間進行統一裝修外，還統一限價、統一服務標準、統一服務標志、統一服務人員資質。

背景：很多大城市醫院太平間管理混亂

醫院太平間管理混亂的情況，在很多大城市都存在。

去年3月，天津明確要求，醫院太平間嚴禁出租或承包給其他單位或個人，已出租或承包的，醫院要將太平間交由民政部門指定的殯儀服務單位管理。

今年2月，天津市民政局表示，將取消醫院太平間存放遺體功能，建設覆蓋中心城區的大型綜合性殯儀服務中心，將集遺體存放、停靈守靈、追悼告別、遺體火化、骨灰存放等多種服務為一體。

至今年1月，哈爾濱取消62家市區內醫院太平間，成立兩個殯儀服務中心，對全市遺體存放實施集中統一管理。

“短時間內，北京不可能取消醫院太平間?！北本浽峁芾聿块T相關負責人坦言。這名負責人稱，北京有100多家醫院太平間，數量多分布廣，更主要的是太平間所在的醫院又分為部隊醫院、院校醫院、區縣醫院、民營醫院等多種類型和性質，這些都導致單靠北京民政部門管理的確存在難度，“一些醫院不配合”。

篇（10）

某某鎮在實踐科學發展觀活動中，結合本鎮實際，充分發揮資源優勢，加強招商引資力度，摒棄原有經營體制的弊端，科學決策，推進鎮屬企業——**林場的經營體制改革，進一步盤活資源，優化管理，扭轉了該林場長期以來經營虧損局面，為本鎮財政增收注入了新的增長點，推動了經濟社會的跨越式發展。

一、某某鎮**林場基本情況：

某某鎮位于粵北山區**縣的東南部，區域面積300平方公里，山林面積38.78萬畝，耕地面積18641畝，是個典型的山多田少的農業大鎮。由于該鎮經濟基礎差、底子薄，多年以來，鎮級經濟主要以農業為主，因此，該鎮也是**縣的貧困山區鎮之一。該鎮現有鎮屬企業**林場，是早在80年代初還是公社化時期原屬**、**、某某三個公社共同興辦的公社林場，后來在1977年某某公社從**公社分出之后，該林場按照屬地管理和受益的原則，歸回某某鎮管理和所有。該林場位于**縣九連山下的某某鎮，建辦時的管轄面積28000畝，其中劃入山態林面積11000畝，主要造林品種有伐葉林、速生林、桉樹、松杉木等，森林綠化率達90%以上。林場原有職工14人，負責林場日常的管理和保護，林場職工工資待遇與鎮政府聘請職工同等待遇。多年來，由于林場經營管理方式的滯后及體制的不盡完善，再加上非法盜砍盜伐的現象較為猖獗，國有集體資源流失現象嚴峻，造成林場經營多年來都是入不敷出，不但沒能給鎮政府帶來經濟效益，反而使鎮政府背上了沉重的包袱，年年虧損，每年都需要墊付10多萬元的工資和辦公費用，且經常誘發因山林權益問題而產生的各類群眾性矛盾糾紛，鎮黨委、政府疲于應付，已成為阻礙某某鎮經濟社會發展的絆腳石。因此，對**林場進行經營體制改革勢在必行，只有通過改革，引進外資承包經營，才能有效地發揮林場效益，增加鎮級財政收入，并能妥善解決林場職工的生活保障等問題。

二、林場經營轉制主要做法：

因**林場建辦年代久遠，林場范圍內的山林權屬涉及到某某鎮**等村及**鎮、**鎮，因此要理順好各方關系，確保林場轉制順利進行，需要充分的調查研究，并采取有力措施，逐步落實解決。鎮委、鎮政府非常重視，主要從如下幾方面著手：

1、加強組織領導，專人負責抓落實。經過鎮黨政領導班子會議研究，決定專門成立處置**林場轉制工作領導小組，由黨委書記親任組長，黨委副書記、主管林業的副鎮長任副組長，從經濟發展辦、企業辦、農工商公司、林業辦、司法所、維穩辦、派出所、林業站、林業派出所等有關部門抽調業務骨干組成成員，并領導小組下設招商組、調查摸底組、宣傳組、調解協調組，分工協作，集中精力，做好林場轉制前的各項準備工作。

2、深入調查摸底，掌握林場各方面信息，為順利進行轉制，且不損害到人民群眾利益提供保障。調查組深入到涉及到林場山林權益的有關村和鎮進行調查摸底，并要求林業部門提供詳盡的林場建場的歷史記錄，掌握全面的材料信息，為接下來進行轉制時確保有關村、鎮、經濟社、山主的合法權益得到保障。

3、加強宣傳教育，做好群眾的思想解釋工作。這次林場轉制是迫在眉睫，大勢所趨，只有通過轉制，林場才有出路，才能發揮更大的經濟效益。因此，我們宣傳組的工作人員經常深入群眾中去，正面接觸群眾，做好細致的解釋工作，明確這次林場進行轉制的緊迫性，并使廣大群眾理解林場轉制并不是賣掉林場，而是進行經營權的承包，林場的所有權仍屬某某鎮，山權仍屬各山主所有。如果不進行轉制，林場將繼續虧損，難于維持下去，并且各山主自林場建辦以來也從未得到過實惠。通過做好宣傳教育，廣大群眾普遍理解鎮黨委、政府的行為決策是正確的，是有利于林場長遠發展的，有利于廣大百姓的，能使廣大山主得到實惠的。

4、加大招商引資力度，引進外資承包經營林場。為促使林場轉制工作順利進行，關鍵在于要有外商老板前來投資承包經營。因此，鎮招商組由黨委書記親自帶隊，通過多方渠道加以宣傳推介，最終爭取到一名外商前來我鎮進行考察，并很快簽定了投資意向。接著在鎮委、鎮府妥善處理好轉制前的各種問題后，順利與該外商簽訂了經營承包合同。

5、堅持民主集中制原則，實現轉制工作民主決策。鎮委、鎮府對凡是涉及到政府重大事項都堅持尊重民主，實行民主、科學決策，確保重大事項決策的正確高效。對這次林場轉制問題，鎮委、鎮府多次召開領導班子會議，進行集中研討，認真分析，最終拿出可行性的工作方案。同時，我們就林場轉制問題還廣泛征求群眾和社會各界的意見建議，并及時通報轉制工作的進展，真正做到了集思廣益，民主決策，科學決策。

6、堅持發展和穩定并重原則，積極化解因轉制問題而引發的各類矛盾糾紛，確保轉制工作平穩過渡。這次林場轉制因牽涉到村、經濟社、兄弟鎮、各山主、林場職工等各方面關系，在所難免地容易引發有關村、經濟社、有關鎮就轉制后利益分成問題、林場轉制后職工何去何從及生活保障等問題，若處理不好將阻撓轉制的順利進行，并影響到社會和諧穩定大局。為此，我們安排調解協調組一要認真做好各方面的解釋工作，爭取社會各界的支持；二要尊重歷史，尊重事實，堅持在不損害人民群眾利益的前提下，統籌安排，確保轉制后涉及到鎮、村、社、戶四方面的利益分成合理合法；三要講究方法，妥善解決好轉制后職工的安置問題，要根據職工們的實際情況，按照企業職工管理若干規定，到退休年齡的就落實其辦理社保退休手續，未到退休年齡且仍想繼續在林場工作的，積極與承包商協商，在承包商招聘工人時盡量優先滿足原林場職工，不想再在林場工作的，按照企業職工辭退的有關規定，給予一次性補償金；四是對于一些借機進行煽動破壞阻撓轉制工作，意圖達到不正當利益的人和事，要依法依規給予嚴厲打擊。

三、林場轉制取得效果：