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時(shí)間：2023-07-07 16:27:48
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)工程管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。
中圖分類號(hào)：F407.9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
1 工程管理的涵義
工程管理可具體分為工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進(jìn)度管理是管理過(guò)程，加快工程進(jìn)度，節(jié)約工程工期，快速高效地進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本。只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進(jìn)度管理才有其意義。
2目前房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的新問(wèn)題
2.1項(xiàng)目管理環(huán)境變化大，工程技術(shù)日益復(fù)雜。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理環(huán)境變化越來(lái)越大，可變因素增多，使得項(xiàng)目工程管理的預(yù)見性和可見性差，各類項(xiàng)目的技術(shù)要求也越來(lái)越高。因此，為適應(yīng)環(huán)境的變化以及工程項(xiàng)目的要求。需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷地運(yùn)用科技手段提升企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
2.2管理上的相對(duì)粗放，需要多方合作。房地產(chǎn)企業(yè)基本屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，產(chǎn)品的形成主要依靠勞動(dòng)力的投入，附加值較低，人員流動(dòng)頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項(xiàng)目管理人員和少部分技術(shù)工人，大多數(shù)的員工并沒有固定的工作單位和工作地點(diǎn)，造成培訓(xùn)困難，作業(yè)水平參差不起。并且，一個(gè)工程項(xiàng)目還涉及到業(yè)主方、分包方、材料供應(yīng)商等各個(gè)方面，而分包專業(yè)分工叉較細(xì)，項(xiàng)目工程管理難度大。管理上相對(duì)粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個(gè)施工項(xiàng)目。
2.3委托監(jiān)理存在的問(wèn)題。權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價(jià)控制，不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，管理混
亂，建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍，包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。
2.4對(duì)工程驗(yàn)收及備案管理不到位。對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言．工程竣工驗(yàn)收意味著可以“交樓”，工程驗(yàn)收也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實(shí)施過(guò)程中對(duì)相關(guān)的分部分項(xiàng)驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時(shí)驗(yàn)收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗(yàn)收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實(shí)施建筑施工的是多個(gè)土建、安裝、設(shè)備單位，那么工程驗(yàn)收和備案管理就顯得尤為重要。
3 房地產(chǎn)工程管理中的關(guān)鍵問(wèn)題分析
成本、質(zhì)量、進(jìn)度和安全貫穿于工程管理的全過(guò)程。抓好這四大關(guān)鍵任務(wù)，運(yùn)作一個(gè)成功的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目就顯得順理成章、得心應(yīng)手了。
3.1成本問(wèn)題。房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過(guò)一系列行動(dòng)把投入的資金升值的過(guò)程。因此，成本控制無(wú)疑成為建設(shè)工程管理的首要目標(biāo)。因?yàn)榉课莸某杀局苯記Q定著業(yè)主的購(gòu)買力，成本高了，房屋的售價(jià)也會(huì)高。這樣，大部分房屋由于售價(jià)太高就會(huì)囤積起來(lái)。賣不出去，開發(fā)商也會(huì)收不回成本，導(dǎo)致兩敗俱傷的局面。
3.2質(zhì)量問(wèn)題。工程質(zhì)量是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證，施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重點(diǎn)。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會(huì)購(gòu)買．房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。
3.3 進(jìn)度問(wèn)題。房地產(chǎn)進(jìn)度控制貫穿于項(xiàng)目的實(shí)施階段，滲透到項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)方面都要進(jìn)行進(jìn)度控制。房地產(chǎn)工程的進(jìn)度也會(huì)影響到整個(gè)工程的造價(jià)。進(jìn)度太慢，施工時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)，工程的綜合成本會(huì)增加。最后的結(jié)果就是房屋售價(jià)的提高，這也會(huì)影響到業(yè)主對(duì)房屋的購(gòu)買情況。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實(shí)際，編制出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度計(jì)劃，以確保工程按進(jìn)度計(jì)劃順利竣工交付使用。
3.4 安全問(wèn)題。沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個(gè)重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。
4 提高房地產(chǎn)工程管理水平的措施
4.1熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價(jià)及其調(diào)整的條件和方式、材料供應(yīng)情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等。熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時(shí)才會(huì)有理、有節(jié)、有據(jù)。加強(qiáng)合同履約檢查。應(yīng)加大對(duì)各參建單位的人員設(shè)備落實(shí)情況的檢查，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，對(duì)不符合招標(biāo)文件要求的，進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。
4.2 嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計(jì)及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設(shè)計(jì)及方案，不僅技術(shù)先進(jìn)、工藝合理，而且組織精干、費(fèi)用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟(jì)效益的好壞。嚴(yán)格控制工程變更。施工前應(yīng)對(duì)施工圖紙進(jìn)行會(huì)審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的錯(cuò)誤，避免施工中進(jìn)行修改．造成不必要的浪費(fèi)。
4.3嚴(yán)把設(shè)備、材料價(jià)格關(guān)。引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)條件，開展設(shè)備、材料的招投標(biāo)工作；根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位．在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，正確的確定產(chǎn)品品質(zhì)，選擇合適的價(jià)位；適時(shí)對(duì)設(shè)備、材料價(jià)格實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，了解市場(chǎng)中各種材料的價(jià)格，及時(shí)掌握其變動(dòng)情況．建立設(shè)備、材料價(jià)格信息網(wǎng)；或者根據(jù)企業(yè)資金狀況，可以在市場(chǎng)價(jià)位走低的時(shí)候，囤積一部分材料，以減少投資。
4.4推動(dòng)工程建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，抓好工程首件認(rèn)可工作。對(duì)主要分項(xiàng)工程實(shí)行首件認(rèn)可制，要從實(shí)施目的、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施范圍、組織機(jī)構(gòu)與責(zé)任范圍、實(shí)施程序、資料管理、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)等方面做了詳細(xì)的規(guī)定．消除質(zhì)量隱患．預(yù)防質(zhì)量通病。
4.5創(chuàng)建“平安工地”。編制“平安工地”實(shí)施方案，召開“平安工地”建設(shè)部署會(huì)，開展專項(xiàng)施工方案審查制，勞動(dòng)用工登記制和崗前安全培訓(xùn)教育制度；加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全隱患排查和治理的力度，認(rèn)真抓好施工作業(yè)的安全防護(hù)和安全生產(chǎn)演練工作；定期召開安全生產(chǎn)專題會(huì)議，實(shí)行安全技術(shù)交底臺(tái)賬化管理，會(huì)后被交底人需簽字，項(xiàng)目部留存影像資料；特種工作業(yè)人員需持證上崗，登記造冊(cè)并留檔備案等。通過(guò)以上措施，確保“平安工地”活動(dòng)能夠取得實(shí)效。
4.6做好三階段預(yù)防工作。按三階段安全風(fēng)險(xiǎn)分析與預(yù)防的要求落實(shí)各項(xiàng)安全措施。要根據(jù)工程進(jìn)展情況詳細(xì)編制項(xiàng)目總體預(yù)案及危險(xiǎn)源預(yù)案，通過(guò)防護(hù)和交底措施，做好預(yù)控工作。
5結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)工程周期長(zhǎng)，綜合性強(qiáng)，在工程的不同階段，工程管理內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)不同。盡管有這些內(nèi)容的不同側(cè)重點(diǎn)，但工程管理在各個(gè)階段都很重要。房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著住宅建造的品質(zhì)。房地產(chǎn)工程管理主要是通過(guò)優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位，素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)
目經(jīng)理并且建立高效合理的管理模式來(lái)得以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。提高房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別,在開發(fā)實(shí)踐中增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)理念。房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理有助于開發(fā)商識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功。房地產(chǎn)開發(fā)商建立科學(xué)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的正確性，提高房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)管理水平，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)損失的防范與控制，保障開發(fā)項(xiàng)目能夠順利實(shí)現(xiàn)。一個(gè)能充分防范風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)商總是受到人們信賴的，而這些對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的融資和銷售等都有很大的幫助。開發(fā)商加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理水平，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。所以，既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量和成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。
中圖分類號(hào)：E271文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
在我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問(wèn)題要更深入，因此對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應(yīng)注重工程管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)和建設(shè)，這些都是項(xiàng)目成敗的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜、龐大的工程，房地產(chǎn)開發(fā)工程管理是項(xiàng)目建設(shè)的重要任務(wù)之一，它貫穿于整個(gè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、實(shí)施階段和竣工驗(yàn)收的全過(guò)程。
從工程管理流程上看，從工程前期準(zhǔn)備到入住，工程管理主要包括以下幾個(gè)方面：
工程前期準(zhǔn)備
項(xiàng)目工程管理人員要從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開始加入，在項(xiàng)目前期對(duì)工程如何開展有個(gè)初步的認(rèn)識(shí)并且根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目的特點(diǎn)與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行探討。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及面廣，協(xié)作單位多，市政園林、郵電通訊、供水、供電、供氣等部門都要涉及到，要協(xié)調(diào)好關(guān)系，保證規(guī)劃質(zhì)量。
施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量是房屋產(chǎn)品質(zhì)量的基礎(chǔ)保證，先天不足必將帶來(lái)后患無(wú)窮。所以工程管理人員要對(duì)設(shè)計(jì)方案中住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等深刻理解，在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行仔細(xì)分析并設(shè)計(jì)出初步施工方案。
二、工程計(jì)劃管理
計(jì)劃是工程管理的牛鼻子，只有計(jì)劃安排的好，公司各個(gè)部門的工作才可以協(xié)調(diào)起來(lái)，嚴(yán)絲合縫地配合工程項(xiàng)目進(jìn)度的完成，因此工程部在編制施工計(jì)劃的同時(shí)，要保證配套計(jì)劃的完成以及配套計(jì)劃之間的配套關(guān)系，學(xué)會(huì)用配套計(jì)劃調(diào)動(dòng)公司的整體資源。工程部在編制每個(gè)月施工計(jì)劃的同時(shí)就應(yīng)該編制完成出圖計(jì)劃、分包進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、資金使用計(jì)劃等配套計(jì)劃，然后把這些計(jì)劃提交給相應(yīng)的部門，要求相關(guān)部門在計(jì)劃規(guī)定的時(shí)間點(diǎn)之前完成工作，工程施工的問(wèn)題工程部自已就可以解決，但是涉及到部門之間配合的問(wèn)題，就必須提前做好準(zhǔn)備，以計(jì)劃的形式明確的提出要求。
三、工程技術(shù)管理
工程技術(shù)管理是提高房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，其中包括輔助施工和直接施工兩個(gè)方面。輔助施工的技術(shù)管理，包括對(duì)施工隊(duì)伍的選擇，施工材料、配件和設(shè)備的采辦，動(dòng)力供應(yīng)和后勤服務(wù)等方面，輔助施工直接關(guān)系著房產(chǎn)質(zhì)量。為了提高房產(chǎn)質(zhì)量，一定要選擇項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理能力好、技術(shù)質(zhì)量管理能力高、專業(yè)素養(yǎng)高、資質(zhì)等級(jí)高的建筑企業(yè)施工。對(duì)建筑材料和各種構(gòu)件的性能、規(guī)格、品種、色澤等，必須完全符合設(shè)計(jì)要求，并且達(dá)到有關(guān)國(guó)際規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，并必須具有出廠合格證、保修證書。但在進(jìn)入工地前，仍需進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)、檢查。
直接施工的技術(shù)管理，是確保提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心，在其管理過(guò)程中，應(yīng)把握好三點(diǎn)：
1、要強(qiáng)化施工隊(duì)伍“質(zhì)量第一”的意識(shí)。通過(guò)思想道德教育，達(dá)到從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)到全體職工，都擁有“質(zhì)量為先”的觀念，形成“人人講質(zhì)量，個(gè)個(gè)為質(zhì)量”的良好風(fēng)氣。
2、要強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)。強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)，方法多種多樣，既可以采取請(qǐng)專業(yè)技術(shù)強(qiáng)，專業(yè)素養(yǎng)高的老師教學(xué)的形式學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，也可以根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地施工技術(shù)普及項(xiàng)目相關(guān)基本知識(shí)，強(qiáng)化技能。
3、強(qiáng)化施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)人員管理。具體說(shuō)來(lái)，就是嚴(yán)格把好“四關(guān)”：一是材料關(guān)。對(duì)施工單位使用的建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)件，要嚴(yán)格把關(guān)檢驗(yàn)，不合格的不準(zhǔn)使用。二是抽驗(yàn)關(guān)。現(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)人員要督促施工單位按規(guī)定制作混凝土及砂漿試塊，如期進(jìn)行試壓，作出試壓報(bào)告記錄，并實(shí)行隨時(shí)抽檢制。三是施工關(guān)。現(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)人員和質(zhì)量監(jiān)督員，要現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督施工人員嚴(yán)格按照施工設(shè)計(jì)圖紙、方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發(fā)現(xiàn)施工單位在施工中不按照設(shè)計(jì)圖紙、方案施工，應(yīng)立即采取果斷措施，作出返工處理。四是記錄關(guān)。現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員，每天都要認(rèn)真負(fù)責(zé)填好“施工日記”，使施工質(zhì)量的每個(gè)環(huán)節(jié)都達(dá)到設(shè)計(jì)要求，切實(shí)保證房產(chǎn)質(zhì)量的提高。
四、工程成本管理
無(wú)論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理、控制投資，意義重大。項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。由此工程管理人員必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對(duì)于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，應(yīng)及時(shí)予以批示。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程成本可通過(guò)多種方式進(jìn)行優(yōu)化，而工程管理人員主要做好兩個(gè)方面的工作：一是決策階段、設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目的定位、材料的選用進(jìn)行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。二是對(duì)材料價(jià)格進(jìn)行過(guò)程控制，主要是在招標(biāo)過(guò)程中嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)標(biāo)方案，選擇相對(duì)實(shí)力較強(qiáng)的施工單位。在保質(zhì)保量前提下，要求擇優(yōu)購(gòu)料，合理組織運(yùn)輸。三是要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項(xiàng)目。四是加強(qiáng)合同管理，控制工程成本。合同管理是工程管理的重要內(nèi)容，也是降低工程成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑。項(xiàng)目合同管理應(yīng)從合同談判開始，至保修日結(jié)束止，尤其加強(qiáng)工程實(shí)施過(guò)程中的合同管理，在合同執(zhí)行期間密切注意履行合同的效果，以進(jìn)行過(guò)程中的成本控制和防止被對(duì)方索賠。
總之，成本預(yù)測(cè)為工程成本確立目標(biāo)，成本控制才有針對(duì)性，不進(jìn)行成本控制，成本預(yù)測(cè)也就失去了存在的意義，也就無(wú)從談成本管理了，兩者相輔相成，所以，應(yīng)扎實(shí)有效地把這些工作開展好。
五、安全文明施工
項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)是一個(gè)露天、受到不同氣候影響,多工種立體交叉作業(yè),臨時(shí)設(shè)施多,作業(yè)面變化多,而且是人員集中的生產(chǎn)場(chǎng)所。由于“產(chǎn)品”固定,作業(yè)環(huán)境多變，人、機(jī)流動(dòng)性大,安全管理系統(tǒng)不能及時(shí)適應(yīng)、配套、跟上。并且隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革,建筑市場(chǎng)的開放,鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑隊(duì)伍發(fā)展很快,這些隊(duì)伍由于沒有很好地經(jīng)過(guò)安全培訓(xùn),職工隊(duì)伍安全素質(zhì)低,自我保護(hù)能力差,施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理混亂,致使鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑隊(duì)伍重大傷亡事故頻頻發(fā)生。因此,為減輕傷亡事故帶來(lái)的損失,在施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理中進(jìn)行經(jīng)常性的檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,防患于未然,強(qiáng)化施工現(xiàn)場(chǎng)的安全動(dòng)態(tài)管理刻不容緩。
六、成品保護(hù)及質(zhì)保期服務(wù)
中圖分類號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
前言
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(zhǎng)短、是否可獲取高額利潤(rùn)等方面，因此顯得尤其重要。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未形成一個(gè)科學(xué)有效的管理模式。
一、房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容
1、房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)管理
房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)管理應(yīng)做好以下工作:
（1) 選擇優(yōu)秀的勘探設(shè)計(jì)單位, 切忌因過(guò)分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用而選擇素質(zhì)差、缺乏設(shè)計(jì)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位。一定要以設(shè)計(jì)觀念先進(jìn), 設(shè)計(jì)實(shí)力雄厚, 成本控制合理等為依據(jù)擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)。
（2) 保持與設(shè)計(jì)人員的工作性溝通, 隨時(shí)掌握設(shè)計(jì)的進(jìn)度, 及時(shí)解決設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的、需由房地產(chǎn)企業(yè)確定的相關(guān)事宜, 同時(shí)要把對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求、希望達(dá)到的目標(biāo)等與主要設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通、探討。
（3) 要督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn), 注重提高工程的科技含量, 并按要求進(jìn)行施工圖審查。房地產(chǎn)企業(yè)要以身作則, 不要自行變更已審查批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)文件, 以杜絕工程隱患, 確實(shí)需要改進(jìn)圖紙時(shí), 必須按照有關(guān)規(guī)定程序辦理手續(xù)。
2、房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目工程管理
（1) 施工合同管理。有效的施工管理也是合理節(jié)約開支, 提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
（2) 工程質(zhì)量管理。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果, 工程質(zhì)量是工程之根本, 只有在滿足質(zhì)量的情況下, 工程進(jìn)度管理才有其意義。工程質(zhì)量管理是項(xiàng)目管理工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理人員, 要善于把握全局, 引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位共同完成好工程質(zhì)量的管理任務(wù)。
（3) 工程進(jìn)度管理。工程進(jìn)度管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中是極為重要的工作內(nèi)容。因?yàn)槠洳粌H關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)的切身利益, 還涉及到第三方購(gòu)房者的利益。為此, 要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實(shí)際, 編制出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度計(jì)劃, 以確保工程按進(jìn)度計(jì)劃順利竣工交付使用。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成
研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用管理, 必須清楚開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成非常復(fù)雜, 包括了內(nèi)部和外部因素, 涉及環(huán)境、經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理等各方面。
1、土地成本
土地對(duì)于整個(gè)社會(huì)而言是一種稀缺資源, 因此建造商品房所占用的土地必須支付相應(yīng)的土地費(fèi)用。土地成本主要包括以下幾部分: 土地出讓金、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)。
2、工程建設(shè)成本
工程建設(shè)成本包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)用、建筑成本、公共配套設(shè)施費(fèi)用等。
3、相關(guān)稅費(fèi)
房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的稅費(fèi), 不論是開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)還是購(gòu)房者負(fù)擔(dān), 最終都構(gòu)成房?jī)r(jià), 轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上。主要稅種有: 營(yíng)業(yè)稅及其附加、契稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅等。
4、管理費(fèi)用
只用于房地產(chǎn)開發(fā)到出售交付使用過(guò)程中, 開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費(fèi)用等。
5、籌資費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè), 需要大量資金。開發(fā)商通常選擇銀行貸款等方式融資, 產(chǎn)生了一部分費(fèi)用。通過(guò)上面構(gòu)成分析, 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本分為三大部分: 土地成本、工程建設(shè)成本、相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用和籌資成本。( 見圖1)
三、強(qiáng)化房地產(chǎn)成本管理的策略
1.制定項(xiàng)目成本計(jì)劃
(1)項(xiàng)目成本計(jì)劃的形成過(guò)程。成本計(jì)劃通常經(jīng)過(guò)確定總成本目標(biāo)、成本逐層分解、成本估算，再由下而上對(duì)成本進(jìn)行逐層匯集以及成本計(jì)劃對(duì)比分析與處理等過(guò)程。
(2)項(xiàng)目前期策劃的估算。在這一階段計(jì)劃成本的估算方法有：一是歷史數(shù)據(jù)法，這種方法是采用特定部門(學(xué)會(huì)、政府機(jī)關(guān))公布的有代表性的項(xiàng)目成本資料進(jìn)行同類項(xiàng)目的成本估算；二是定額資料法，這種方法就是按相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的圖紙計(jì)算工作量，套用相應(yīng)定額單價(jià)，結(jié)合規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的計(jì)劃利潤(rùn)，計(jì)算各種費(fèi)用；三是合同價(jià)法，這是開發(fā)商在分析許多投標(biāo)書的基礎(chǔ)上，選擇報(bào)價(jià)合理的投標(biāo)人中標(biāo)，雙方有可能再度商討(標(biāo)后談判)，修改雙方價(jià)格后形成統(tǒng)一的項(xiàng)目成本，作為合同價(jià)格在雙方簽訂的合同文件中加以確認(rèn)，并作為項(xiàng)目結(jié)算的依據(jù)；四是詢價(jià)法，這種方法是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的主要工程進(jìn)行詢價(jià)，或由承包商或供應(yīng)商對(duì)項(xiàng)目提出報(bào)價(jià)，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合調(diào)整而估算的項(xiàng)目成本，并以此作為成本計(jì)劃的依據(jù)。
(3)確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本和責(zé)任成本。經(jīng)過(guò)不斷調(diào)整的成本計(jì)劃，在不同階段均可作為企業(yè)確定項(xiàng)目目標(biāo)成本的依據(jù)。企業(yè)可在此基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)適當(dāng)調(diào)整，確定企業(yè)的目標(biāo)成本。或者將這種成本計(jì)劃作為企業(yè)的目標(biāo)成本，成為成本控制的依據(jù)。
2.制定期間費(fèi)用計(jì)劃
在制定期間費(fèi)用計(jì)劃時(shí)要注意以下兩點(diǎn)：一則期間費(fèi)用計(jì)劃與可行性研究中估算項(xiàng)目開發(fā)總成本有重復(fù)的地方，但這并不矛盾。可行性研究中所估算的開發(fā)總成本提供了項(xiàng)目在整個(gè)生命周期內(nèi)成本控制的總體目標(biāo)，而一個(gè)項(xiàng)目生命周期可能要橫跨若干個(gè)會(huì)計(jì)期間，期間費(fèi)用計(jì)劃正是要在總成本控制目標(biāo)的約束下，將總成本控制目標(biāo)所提供的管理費(fèi)用總額度(重復(fù)部分)按項(xiàng)目進(jìn)度在項(xiàng)目所跨的會(huì)計(jì)期間內(nèi)按一定標(biāo)準(zhǔn)和原則進(jìn)行合理分?jǐn)偂６t期間費(fèi)用計(jì)劃要與企業(yè)的規(guī)模、項(xiàng)目銷售完成的進(jìn)度相結(jié)合。
3.對(duì)開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程成本控制
(1)項(xiàng)目策劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對(duì)可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。此階段應(yīng)著重做好三方面的工作：搭建好有各類人員參加的策劃班子，完成投資決策階段的技術(shù)性工作；編制投資估算，形成初步的成本計(jì)劃，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目成本分析；在成本分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。
(2)設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn)，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75%以上，一般采用限額設(shè)計(jì)方式保證有效的成本管理，并要著重關(guān)注兩個(gè)問(wèn)題：要以項(xiàng)目可行性研究和策劃階段確定的計(jì)劃成本或目標(biāo)成本作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)；初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇，按投資估算進(jìn)一步落實(shí)成本，將施工預(yù)算嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi)，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作。
(3)動(dòng)遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動(dòng)遷工作，一方面，應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評(píng)估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動(dòng)遷職能部門、動(dòng)遷公司和評(píng)估機(jī)構(gòu)三方的相互制約；另一方面，要強(qiáng)化動(dòng)遷收尾的管理和控制
(4)招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算。
(5)結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制。
結(jié)論
房地產(chǎn)開發(fā)受政策影響強(qiáng)，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)已日趨理性化，企業(yè)發(fā)展不再呈暴利模式，相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理逐步成為房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。企業(yè)在運(yùn)作過(guò)程中要樹立工程項(xiàng)目成本管理意識(shí)，不斷創(chuàng)新成本管理方法，加強(qiáng)事前、事中、事后的成本管理工作，關(guān)注項(xiàng)目評(píng)價(jià)、成本數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)工作。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理者要有預(yù)見性和戰(zhàn)略思維，在成本管理問(wèn)題上要從整體利益出發(fā)，有效增進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益、降低工程造價(jià)成本，提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
Abstract: with the improvement of people's living standard, people on housing demand more and more, this from another Angle reflects the real estate project management must be more and more professional. This paper will be to the owner of the project management key point to some direction, also be helpful for it is advantageous to the coordination of real estate projects in the implementation of the real estate enterprises, construction units, the relationship between supervision institutions.
Keywords: real estate; Engineering management focus
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
一、探討房地產(chǎn)工程管理的背景
1、關(guān)于房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)狀的分析。
在我國(guó)工程建設(shè)中，工程項(xiàng)目管理的側(cè)重點(diǎn)、內(nèi)容、方法等會(huì)因?yàn)楣芾硇袨橹黧w的不同而產(chǎn)生不同的結(jié)果。這段時(shí)期，施工單位工程管理的模式相對(duì)比較成熟，監(jiān)理單位的工程管理也有了國(guó)家要求執(zhí)行的規(guī)范，而房地產(chǎn)企業(yè)這一工程管理主體至今尚未建立起規(guī)范的管理模式，市場(chǎng)上房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理模式五花八門，沒有相對(duì)規(guī)范的操作模式。現(xiàn)代項(xiàng)目管理學(xué)科的研究中，涉及到了業(yè)主工程管理的內(nèi)容，這對(duì)研究我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理有借鑒作用。
2、關(guān)于房地產(chǎn)工程分包管理模式的變化對(duì)業(yè)主工程管理影響的分析。
隨著人們的需求多樣化，房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)也變得多種多樣，各種專業(yè)公司逐漸獨(dú)立，比如幕墻公司、防水公司、智能化公司等等，他們不斷地直接向房地產(chǎn)開發(fā)商承接工程，傳統(tǒng)意義上的建筑施工總承包逐漸弱化為主分包，房地產(chǎn)公司控制著越來(lái)越多的工程資源，整個(gè)工程管理的指揮控制重心也逐漸轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)公司。
二、目前房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的新問(wèn)題
1、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)基本屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，產(chǎn)品的形成主要依靠勞動(dòng)力的投入，附加值較低，人員流動(dòng)頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項(xiàng)目管理人員和少部分技術(shù)工人，大多數(shù)的員工并沒有固定的工作單位和工作地點(diǎn)，造成培訓(xùn)困難，作業(yè)水平參差不起。并且，一個(gè)工程項(xiàng)目還涉及到業(yè)主方、分包方、材料供應(yīng)商等各個(gè)方面，而分包專業(yè)分工叉較細(xì)，項(xiàng)目工程管理難度大。管理上相對(duì)粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個(gè)施工項(xiàng)目。
2、關(guān)于監(jiān)理管理模式，房地產(chǎn)開發(fā)是采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，并且僅將施工階段委托監(jiān)理。而且為了確保其利益、便于造價(jià)控制，不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，管理混亂，建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍，包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。
3、在工程項(xiàng)目建設(shè)中，工程驗(yàn)收及備案管理不到位。對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言．工程竣工驗(yàn)收意味著可以“交樓“，工程驗(yàn)收也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實(shí)施過(guò)程中對(duì)相關(guān)的分部分項(xiàng)驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時(shí)驗(yàn)收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗(yàn)收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實(shí)施建筑施工的是多個(gè)土建、安裝、設(shè)備單位，那么工程驗(yàn)收和備案管理就顯得尤為重要。
4、工程計(jì)劃/進(jìn)度控制存在的問(wèn)題分析:房地產(chǎn)工程施工進(jìn)度計(jì)劃出現(xiàn)的問(wèn)題往往不是工程部施工計(jì)劃或施工單位施工計(jì)劃本身，而是出在施工計(jì)劃的配套計(jì)劃上。房地產(chǎn)工程經(jīng)常存在施工拖期的問(wèn)題，比如:施工按計(jì)劃應(yīng)該開工而設(shè)計(jì)圖紙仍為完成; 門窗工程按計(jì)劃應(yīng)該開始安裝而施工隊(duì)伍還沒進(jìn)場(chǎng)、電梯按計(jì)劃應(yīng)該開始安裝而電梯由于供貨不及時(shí)而未到場(chǎng)等等……以上皆是配套計(jì)劃的問(wèn)題。
5、質(zhì)量管理中存在的最大的問(wèn)題是：中小開發(fā)商往往不太會(huì)提出自己對(duì)于質(zhì)量的管理標(biāo)準(zhǔn)，而是要求施工單位、監(jiān)理單位按照國(guó)家公布的各種標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范來(lái)管理工程，目的為了保障工程的安全，不會(huì)出安全問(wèn)題，所有建筑工程必須達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)。但開發(fā)商更多的是面對(duì)客戶關(guān)心的問(wèn)題。萬(wàn)科曾經(jīng)專門對(duì)客戶投訴的質(zhì)量問(wèn)題做過(guò)統(tǒng)計(jì)，最集中的十類問(wèn)題分別是: 防水工程、層面工程、抹灰工程、門窗工程、凈空凈高、試水試壓通球、管材閥門質(zhì)量、燃?xì)夤艿馈N衛(wèi)預(yù)留口和電氣件安裝。這十類問(wèn)題如果按“國(guó)標(biāo)”來(lái)看的話，根本就不是質(zhì)量問(wèn)題，不在施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)量管理的范圍之內(nèi)，但對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)卻是天大的事情，真接影響到客戶對(duì)商品房的判斷。
6、工程監(jiān)理管理中存在的問(wèn)題分析: 開發(fā)商簽約時(shí)是和監(jiān)理公司確定合作關(guān)系，而現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理的卻是監(jiān)理工程師個(gè)人，開發(fā)商對(duì)監(jiān)理工程師沒有直接的管理關(guān)系，很難調(diào)動(dòng)其工作積極性。施工單位在正常的施工活動(dòng)中卻很容易和監(jiān)理工程師打成一片，當(dāng)工程出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，監(jiān)理工程師便有了幫助施工單位的可能性存在。
三、房地產(chǎn)業(yè)主工程管理認(rèn)識(shí)及實(shí)踐容易出現(xiàn)的問(wèn)題及解決建議
1、關(guān)于工程計(jì)劃/進(jìn)度控制相關(guān)解決措施的分析：房地產(chǎn)企業(yè)工程部門在編制每個(gè)月施工計(jì)劃的同時(shí)就應(yīng)該編制完成出圖計(jì)劃、分包進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、資金使用計(jì)劃等配套計(jì)劃，然后把這些計(jì)劃提交給相應(yīng)的部門，要求相關(guān)的部門在計(jì)劃規(guī)定的時(shí)間點(diǎn)之前完成工作，工程施工的問(wèn)題由工程部解決，涉及到部門之間配合的問(wèn)題，就必須提前做好準(zhǔn)備，以計(jì)劃的形式明確的提出要求; 工程部應(yīng)制定具體的時(shí)間表使其他部門更好的配合工程。
計(jì)劃是工程管理的牛鼻子，只有計(jì)劃安排的好，公司各個(gè)部門的工作才可以協(xié)調(diào)起來(lái)，嚴(yán)細(xì)合縫地配合工程項(xiàng)目進(jìn)度的完成，因此，工程部在編制施工計(jì)劃的同時(shí)，要保證配套計(jì)劃的完成以及配套計(jì)劃之間的配套關(guān)系，學(xué)會(huì)用配套計(jì)劃調(diào)動(dòng)公司的整體資源。
2、關(guān)于工程質(zhì)量控制相關(guān)方法的分析: 施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工、符合國(guó)家或地方的施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)建立自己的客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn); 施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)關(guān)心施工單位和監(jiān)理單位是否健全了保證工程質(zhì)量的管理體系。實(shí)際上，開發(fā)商做為投資方，完全可以以更高的標(biāo)準(zhǔn)要求工程的質(zhì)量。因此，開發(fā)商在項(xiàng)目開工前，應(yīng)當(dāng)形成一套《工程管理指導(dǎo)書》從工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工程成本、技術(shù)管理、材料管理、會(huì)議制度、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、現(xiàn)場(chǎng)安全、緊急事件處理等方面制訂出詳細(xì)的管理標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，開工前向監(jiān)理單位和施工單位進(jìn)行交底，明確要求《工程管理指指導(dǎo)書》做為工程管理的標(biāo)準(zhǔn)，一切按照此執(zhí)行，只有這樣才能保證工程質(zhì)量可以滿足客戶的要求。
3、關(guān)于工程監(jiān)理管理中有效方法的論述：解決此問(wèn)題的辦法是和監(jiān)理公司簽訂合時(shí)進(jìn)行約定: 開發(fā)商在監(jiān)理費(fèi)用之外，提供部分額外的獎(jiǎng)勵(lì)基金，如現(xiàn)場(chǎng)工程師在項(xiàng)目監(jiān)理過(guò)程中對(duì)工程進(jìn)度、成本、技術(shù)、質(zhì)量管理有重大貢獻(xiàn)，甲方將監(jiān)理工程師進(jìn)行個(gè)人獎(jiǎng)勵(lì); 同時(shí)還約定，如果現(xiàn)場(chǎng)工程師在項(xiàng)目監(jiān)理過(guò)程中對(duì)進(jìn)度、成本、技術(shù)、質(zhì)量管理有重大失誤，甲方將對(duì)監(jiān)理公司進(jìn)行處罰，扣減監(jiān)理費(fèi)用。
4 提高房地產(chǎn)工程管理水平的措施
4.1 嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計(jì)及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設(shè)計(jì)及方案，不僅技術(shù)先進(jìn)、工藝合理，而且組織精干、費(fèi)用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟(jì)效益的好壞。嚴(yán)格控制工程變更。施工前應(yīng)對(duì)施工圖紙進(jìn)行會(huì)審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的錯(cuò)誤，避免施工中進(jìn)行修改．造成不必要的浪費(fèi)。
4.2 推動(dòng)工程建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，抓好工程首件認(rèn)可工作。對(duì)主要分項(xiàng)工程實(shí)行首件認(rèn)可制，要從實(shí)施目的、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施范圍、組織機(jī)構(gòu)與責(zé)任范圍、實(shí)施程序、資料管理、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)等方面做了詳細(xì)的規(guī)定．消除質(zhì)量隱患．預(yù)防質(zhì)量通病。
4.3 做好三階段預(yù)防工作。按三階段安全風(fēng)險(xiǎn)分析與預(yù)防的要求落實(shí)各項(xiàng)安全措施。要根據(jù)工程進(jìn)展情況詳細(xì)編制項(xiàng)目總體預(yù)案及危險(xiǎn)源預(yù)案，通過(guò)防護(hù)和交底措施，做好預(yù)控工作。
中圖分類號(hào)：TL372文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一、房地產(chǎn)工程管理與一段工程管理的區(qū)別
業(yè)界通常所說(shuō)的工程管理有兩種 ：一般的建筑施工單位和監(jiān)理單位的工程管理與房地產(chǎn)工程管理，必須要理清的是，這兩種說(shuō)法是有區(qū)別的 。
1. 施工單位、監(jiān)理單位的工程管理可稱之為一般工程管理，主要分為工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理 、工程成本管理。工程進(jìn)度管理是管理項(xiàng)目施工過(guò)程，時(shí)間就是金錢，加快進(jìn)度，節(jié)約工期，快速高效才能不被蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)所淘汰。工程項(xiàng)目的進(jìn)度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的重要性是顯而易見的，如何做好進(jìn)度管理是一項(xiàng)很重要的工作，并且應(yīng)該從項(xiàng)目開始時(shí)就要重視 。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程的根本 ，只有在滿足質(zhì)量的情況下 ，工程進(jìn)度管理才有其意義。一個(gè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量也是房地產(chǎn)開發(fā)商生存的根本，因?yàn)楣こ藤|(zhì)量的好壞直接影響到產(chǎn)品的銷售，是開發(fā)商樹立品牌形象的重要影響因素 ，與其聲譽(yù)與發(fā)展緊密相關(guān)，而且工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)問(wèn)題 ，修復(fù)很困難 ，嚴(yán)重影響工期，而且會(huì)增加投資成本。工程成本管理是管理工程的造價(jià)，合理控制工程造價(jià)，不但可使房地產(chǎn)開發(fā)追求最大利潤(rùn)，更能加大房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。成本控制的關(guān)鍵，一是要合理控制工程洽商，二是必須嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，三是要做好材料的加工訂貨。在工程實(shí)踐中，工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理三者既相互對(duì)立，又相互統(tǒng)一：如果要縮短開發(fā)周期，加快進(jìn)度，就可能影響工程質(zhì)量和增加投資；如果要得到較高的工程質(zhì)量，就要增加投資，多花時(shí)間；如果要節(jié)約投資就可能影響到工程的質(zhì)量，或者降低功能配置。所以說(shuō)三者之間存在著對(duì)立的關(guān)系，但同時(shí)三者之間又有其統(tǒng)一的方面。提高工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和功能配置在增加一次性投資和建設(shè)周期的同時(shí) ，節(jié)約了項(xiàng)目建成后的周轉(zhuǎn)費(fèi)、延期費(fèi)和維修費(fèi)，從而能獲得更高的投資回報(bào)；增加了開發(fā)的投資，在增加投資成本的同時(shí)，促進(jìn)工程建設(shè)進(jìn)度，縮短開發(fā)周期 ，提前了投資的回收期 ，項(xiàng)目全周期效益得到了提高，更有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展 ；如果將進(jìn)度計(jì)劃定的科學(xué)合理 ，并執(zhí)行得力的話，在有效縮短建設(shè)工期的同時(shí)，也會(huì)獲得較好的工程質(zhì)量，投入較低的工程費(fèi)用。可見在工程管理中應(yīng)充分協(xié)調(diào)好三者之間的關(guān)系是一般工程管理中的關(guān)鍵 。
2.相對(duì)而言，房地產(chǎn)工程管理則是指將房地產(chǎn)項(xiàng)目的各類工程設(shè)計(jì)變?yōu)閷?shí)體的全過(guò)程的管理 ，它包括了更多的管理要素 ，是專門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言的其內(nèi)容涵蓋面更廣，且與一般工程管理關(guān)注的角度不同，采取的方式也不同。具體來(lái)講，在業(yè)務(wù)上，它包含了規(guī)劃管理 、設(shè)計(jì)管理、施工管理等內(nèi)容。涉及的單位有設(shè)計(jì)、施工、質(zhì)量監(jiān)督等。關(guān)系到的相關(guān)部門有土地、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、人防 、園林等等。在施工技術(shù)上沒有一般工程管理的要求高，但從管理的層
面上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)工程管理更宏觀、涉及面更廣。在工程進(jìn)度控制方面，房地產(chǎn)工程管理需要從業(yè)主宏觀控制的角度上，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行全面布置；在工程技術(shù)管理方面，其任務(wù)是將營(yíng)銷理念轉(zhuǎn)化為
工程技術(shù)參數(shù)，然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行招標(biāo)、施工，生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品必須符合營(yíng)銷意圖；在工程成本控制方面，更需要關(guān)注的是項(xiàng) 目的投資回報(bào)成本；在工程質(zhì)量控制方面，主要是要考慮消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)
品的要求。就工程管理過(guò)程而言，房地產(chǎn)工程管理的過(guò)程要貫穿地質(zhì)勘探、施工圖設(shè)計(jì)與審查、工程報(bào)建、工程招投標(biāo)、全面施工，竣工驗(yàn)收和結(jié)算等環(huán)節(jié)。可見，房地產(chǎn)工程管理不僅漢是施工階段的現(xiàn)場(chǎng)管理，還包括工程全面施工前的各項(xiàng)前期工作和房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷及其售后服務(wù)：前期工作質(zhì)量的好壞 ，會(huì)直接影響到現(xiàn)場(chǎng)施工等后續(xù)工作能否順利開展，后期的營(yíng)銷及售后服務(wù)關(guān)系到企業(yè)的最直接的利潤(rùn)。
二、目前房地產(chǎn)工程管理遇到的新問(wèn)題及對(duì)策
近幾年的房地廠開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)模、技術(shù)以及環(huán)境問(wèn)題等方面都已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的變化 ，但許多企業(yè)無(wú)論是對(duì)施工階段的管理 ，還是涉及可行性研究、招投標(biāo)、施工、商業(yè)運(yùn)作等方面都缺乏有效的管理方法和模式。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中存在盲目性，在眼前利益的驅(qū)動(dòng)下，項(xiàng)目上馬缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。在工程管理過(guò)程中亦缺乏計(jì)劃，更缺乏合理的決策和管理。有些即使制定了所謂的計(jì)劃，也只是流于形式，從而無(wú)法進(jìn)行目標(biāo)的全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理。而我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)由于技術(shù)水平與能力較弱，往往很難在質(zhì)量要求嚴(yán)格、技術(shù)要求復(fù)雜和科技含量高的項(xiàng)目領(lǐng)域占據(jù)一席之地。許多可以通過(guò)信息化產(chǎn)品與服務(wù)輕易完成的工作仍然要靠人工來(lái)完成，以致在項(xiàng)目信息的收集方面往往不夠全面，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情做出不準(zhǔn)確的判斷，從而給企業(yè)造成損失。而且，當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中項(xiàng)目管理水平低下，項(xiàng)目管理人員匱乏的現(xiàn)象很普遍，這直接導(dǎo)致了不少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在著不少質(zhì)量低劣、交房脫期、空置率高、缺乏與客戶溝 通的現(xiàn)象 。這些問(wèn)題都是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段不得不克服的瓶頸，而不斷增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力則被普遍認(rèn)為是解決這些問(wèn)題的根本。提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力可以是引進(jìn)人才，可以是實(shí)用先進(jìn)技術(shù)，亦可以是自主創(chuàng)新 ，當(dāng)然，更重要的是增強(qiáng)組織力，即在最合適的時(shí)間、空間，使各種資源達(dá)到最低的投入 ，創(chuàng)造最大的效益。這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)在承包項(xiàng)目時(shí)必須結(jié)合自身情況，制定一套行之有效的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制。同時(shí)，我們可以看到一些發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)工程管理經(jīng)過(guò)了百余年甚至數(shù)百年的發(fā)展歷程，其運(yùn)作模式已經(jīng)相當(dāng)規(guī)范和成熟，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)學(xué)習(xí)、借鑒別人的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn) ，對(duì)行業(yè) 的發(fā)展是益處頗多的。例如，國(guó)外項(xiàng)目業(yè)主方一般不會(huì)出現(xiàn)在項(xiàng)目的工程管理體系中，而是選擇專業(yè)的顧問(wèn)公司作為業(yè)主代表全面控制項(xiàng)目運(yùn)作，依托于顧問(wèn)公司本身已經(jīng)形成的一套高度專業(yè)化的管理模式和體系，業(yè)主的角色就是支付資金和接收成品工程。 這與國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)有很大不同。又比如，國(guó)內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目片面追求利潤(rùn)最大化而對(duì)原設(shè)計(jì)不加限制地更改，使設(shè)計(jì)師忙于應(yīng)付而無(wú)法充分發(fā)揮自己的設(shè)計(jì)理念。在國(guó)外，業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)師的意見往往采取非常尊重的態(tài)度，給設(shè)計(jì)者發(fā)揮靈感的空間，更容易出現(xiàn)讓人耳目一新的優(yōu)秀建筑作品。
結(jié)束語(yǔ)：房地產(chǎn)開發(fā)投資額巨大，技術(shù)復(fù)雜 ，是整個(gè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，也是決定房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最重要的因素。而做好其工程管理又是實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的不可缺少的部分，它可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和收益的最優(yōu)化 ，具體表現(xiàn)為：在建筑上使用功能良好，外形美觀新穎，環(huán)境宜人，能充分滿足購(gòu)房者的需求；在結(jié)構(gòu)上安全可靠，符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；在經(jīng)濟(jì)上達(dá)到 “ 物美價(jià)廉 ” ，在保證工程質(zhì)量的前提下合理降低造價(jià) ；在施工中能保證安全生產(chǎn)，不發(fā)生重大安全事故。做好房地產(chǎn)的工程管理，則能使房地產(chǎn)項(xiàng)目躍上一個(gè)新的臺(tái)階。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)工程管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言意義重大，是確保施工順利進(jìn)行，保證施工質(zhì)量，提高企業(yè)效益的有效措施。
一、房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容
房地產(chǎn)工程管理的范圍和內(nèi)容，從流程上看，包括前期準(zhǔn)備，工程的技術(shù)、計(jì)劃、質(zhì)量、成本、監(jiān)理、施工、移交以及保修維護(hù)等，核心是對(duì)工程進(jìn)行組織和調(diào)控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行其管理職能，對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行綜合的管理。工程管理部要根據(jù)相關(guān)的標(biāo)注和規(guī)范，運(yùn)用行之有效的方法和實(shí)際的管理措施，對(duì)整個(gè)工程系統(tǒng)運(yùn)行進(jìn)行有計(jì)劃的協(xié)調(diào)、組織和控制，保證整個(gè)工程能夠順利進(jìn)行。加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理，對(duì)實(shí)現(xiàn)工程預(yù)期的目標(biāo)和效益具有非常重要的作用。
另一方面，房地產(chǎn)工程管理對(duì)管理人員提出更高的要求。房地產(chǎn)工程管理人員要有較高的綜合素質(zhì)，還要在實(shí)際工作中通過(guò)不斷的學(xué)習(xí)，提高自身的實(shí)際操作能力、組織能力和表達(dá)能力等。具體表現(xiàn)在，管理人員要有良好的職業(yè)道德、責(zé)任心和事業(yè)心;良好的身體素質(zhì);扎實(shí)的基礎(chǔ)理論知識(shí);豐富的工作經(jīng)歷和實(shí)際經(jīng)驗(yàn);能夠充分熟悉和掌握房地產(chǎn)工程管理相關(guān)的規(guī)程和法律;對(duì)關(guān)鍵和重要的條文能夠進(jìn)行深刻的理解和認(rèn)識(shí)，具備較高的工程驗(yàn)收和監(jiān)測(cè)方面的專業(yè)知識(shí);同時(shí)，還要有較強(qiáng)的工作協(xié)調(diào)能力，能夠正確處理單位和個(gè)人之間的關(guān)系，具有較強(qiáng)的判斷識(shí)別能力;針對(duì)工程管理中出現(xiàn)的問(wèn)題能夠進(jìn)行妥善處理。
二、房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的問(wèn)題
1、對(duì)于開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足
大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司為了更快的把商品房建造起來(lái)或者為了與其他競(jìng)爭(zhēng)者競(jìng)爭(zhēng)，往往前期開始的比較迅速，沒有什么準(zhǔn)備工作，更不要說(shuō)是詳細(xì)的計(jì)劃了。在比較好的地段慌慌張張的建起了，然而因?yàn)闇?zhǔn)備不足，并不適合購(gòu)房者的意愿，這就造成了房源和消費(fèi)者的期望不對(duì)口，也造成了開發(fā)建造的失敗。有些也因?yàn)榻ㄔ旆颗c周圍環(huán)境和城市不符合，造成無(wú)法賣出房子。
2、 項(xiàng)目缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃
許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中存在盲目性，在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下，項(xiàng)目盲目上馬，目標(biāo)性差。往往就是做了一些臨時(shí)性的目標(biāo)，也會(huì)因?yàn)槟承┰驘o(wú)法實(shí)現(xiàn)，或者改成了其它的計(jì)劃，大大的影響了項(xiàng)目的正常進(jìn)行。這就造成了項(xiàng)目結(jié)果和顧客的要求有一定的誤差，還有造成預(yù)算遠(yuǎn)超預(yù)期。
3、完工時(shí)驗(yàn)收以及各種管理不嚴(yán)謹(jǐn)
為了縮短工期，都是盡量縮短驗(yàn)收環(huán)節(jié)，但是房地產(chǎn)開發(fā)單位對(duì)工程施工中分項(xiàng)驗(yàn)收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴(yán)格，一直到工程完工驗(yàn)收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗(yàn)收資料不完全等情況。所以如果施工有多個(gè)單位合作完成，那么在工程期間的詳細(xì)記錄對(duì)于驗(yàn)收就很重要了，可以發(fā)現(xiàn)是哪個(gè)公司出現(xiàn)了錯(cuò)誤，對(duì)于公司的責(zé)任分配起到很大作用。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理的方法和措施
1、 完善規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時(shí)了解國(guó)家規(guī)劃部門相關(guān)政策法規(guī)，尋找政策保護(hù)。尤其是在當(dāng)前形勢(shì)下，國(guó)家目前對(duì)于保障房配置率及限購(gòu)規(guī)定的新規(guī)定頻頻。同時(shí)，開發(fā)部門在負(fù)責(zé)考察、論證項(xiàng)目及拿地的過(guò)程中要全面了解項(xiàng)目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國(guó)家及地方相關(guān)部門批準(zhǔn)才能開展后續(xù)工作的，所以在項(xiàng)目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進(jìn)地完成。房地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合市場(chǎng)行情，要充分考慮土地價(jià)格、環(huán)境配套、戶型、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度、市場(chǎng)購(gòu)買力等因素，尋找更具商業(yè)價(jià)值的地理位置作為開發(fā)地點(diǎn)。同時(shí)要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合項(xiàng)目所在地的風(fēng)土人情，摸清預(yù)期數(shù)消費(fèi)者的需求，這些都要進(jìn)行合理的前期策劃。
2、 加強(qiáng)建筑工程招標(biāo)管理工作
招標(biāo)工作對(duì)于工程的質(zhì)量以及建設(shè)單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標(biāo)法過(guò)于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標(biāo)與個(gè)別分析招標(biāo)法相結(jié)合。在充分考慮競(jìng)標(biāo)價(jià)格的同時(shí)，要對(duì)投標(biāo)單位的各方面進(jìn)行評(píng)估。如競(jìng)標(biāo)單位的資質(zhì)、技術(shù)水平、資金周轉(zhuǎn)能力、信譽(yù)、已交付工程的質(zhì)量以及與本企業(yè)是否有過(guò)長(zhǎng)期良好的合作關(guān)系等。通過(guò)全方位的評(píng)估，選擇最優(yōu)的施工單位。認(rèn)真詳細(xì)編制招標(biāo)文件，做好與承建的中標(biāo)單位的合同簽訂工作。競(jìng)標(biāo)結(jié)束后，雙方要簽訂詳細(xì)的工程建設(shè)合同，一切的建筑生產(chǎn)活動(dòng)都要按合同的要求展開。
3、 加強(qiáng)對(duì)于工程項(xiàng)目的成本管理
在房地產(chǎn)開發(fā)工程中的項(xiàng)目成本管理， 是所有投資者都關(guān)注的焦點(diǎn)， 也是直接決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益的直接手段，因此，必須要采取有力的措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目在招投標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工以及后期的驗(yàn)收、養(yǎng)護(hù)等過(guò)程中的成本管理工作，加強(qiáng)對(duì)全過(guò)程的成本管理。在對(duì)成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中，應(yīng)該注意，必須要使用科學(xué)、合理、規(guī)范的手段予以管理，不能只是為了成本管理而一味的降低投入資金，忽略了對(duì)于建筑工程質(zhì)量方面的控制。
對(duì)于項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)部分來(lái)說(shuō)， 是房地產(chǎn)開發(fā)工程前期的決策階段以及中期的施工階段。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行前期的決策階段時(shí)，必須要嚴(yán)格控制成本，從實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合工程各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的預(yù)算，嚴(yán)格控制成本投入;在進(jìn)行施工階段時(shí)， 將成本控制的重點(diǎn)放在對(duì)工程的設(shè)計(jì)變更上， 因?yàn)橐坏┥婕暗皆O(shè)計(jì)變更， 就必須要有大量的資金支持，因此降低工程的設(shè)計(jì)變更，確保成本的有效管理;另外，必須嚴(yán)格控制建筑施工中所使用材料以及設(shè)備的質(zhì)量與數(shù)量，避免由于材料的浪費(fèi)造成的成本增加;嚴(yán)格控制工期等等。
4、建立統(tǒng)一安全與質(zhì)量管理體系
安全與質(zhì)量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質(zhì)量管理，才能增強(qiáng)管理力度，實(shí)現(xiàn)安全保質(zhì)量、質(zhì)量促安全的局面。要保證工程項(xiàng)目質(zhì)量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對(duì)安全和質(zhì)量有效控制。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工實(shí)行有效的控制，在保證安全和質(zhì)量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質(zhì)量換進(jìn)度，確保工程的安全和質(zhì)量可以落到實(shí)處。
5、 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制
房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時(shí)也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理;房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計(jì)方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。
6、 建立有效的考核機(jī)制
作為管理工作最后的殺手锏，在工程管理全過(guò)程工作中引入績(jī)效考核機(jī)制，提前制定計(jì)劃目標(biāo)，通過(guò)科學(xué)明確的獎(jiǎng)懲制度來(lái)提高員工工作的積極性、將管理工作落到實(shí)處，責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，從而保證建筑工程各項(xiàng)工作順利高效開展。
總之，在房地產(chǎn)工程的開發(fā)與建設(shè)中， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有首先認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目管理工作的重要性，并且從工程前期的決策、設(shè)計(jì)階段就加強(qiáng)項(xiàng)目管理，才能確保建筑工程能夠順利的開展，才能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)：
引言
人們?cè)陉P(guān)注房地產(chǎn)時(shí)，也更加注重其的實(shí)用性和安全性，而機(jī)電工程管理是保證建筑功能和安全的關(guān)鍵。將房地產(chǎn)機(jī)電工程管理做好，才能使得房地產(chǎn)得到保證。但是現(xiàn)如今還是有很多人對(duì)其不太了解，沒有意識(shí)到其的重要性。本文分別從關(guān)于房地產(chǎn)機(jī)電工程管理的定義，房地產(chǎn)機(jī)電工程管理，房地產(chǎn)機(jī)電工程管理各階段的重點(diǎn)三個(gè)方面為大家論述。
1.關(guān)于房地產(chǎn)機(jī)電工程管理的定義
1.1房地產(chǎn)的定義
關(guān)于房地產(chǎn)作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。
1.2機(jī)電工程的定義
機(jī)電工程專業(yè)主要培養(yǎng)從事機(jī)電運(yùn)用及管理、職業(yè)教育、科普工作的應(yīng)用型專門人才。利用理論與實(shí)踐結(jié)合的教學(xué)方式，充分的培養(yǎng)與提高學(xué)生的綜合素質(zhì)與技能水平。按照項(xiàng)目劃分可以分為建筑機(jī)電工程和工業(yè)機(jī)電工程。建筑機(jī)電工程項(xiàng)目的劃分為建筑給水排水及采暖、建筑電氣、建筑智能化、建筑通風(fēng)與空調(diào)、電梯五個(gè)。機(jī)電工程項(xiàng)目管理是以工程設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)，施工準(zhǔn)備階段生產(chǎn)要素的組織和施工條件準(zhǔn)備，施工過(guò)程中的質(zhì)量、工期、成本的控制，生產(chǎn)要素的動(dòng)態(tài)管理以及交工驗(yàn)收管理為主要內(nèi)容的施工全過(guò)程的管理。
2.房地產(chǎn)機(jī)電工程管理
2.1機(jī)電工程在施工時(shí)的特點(diǎn)
機(jī)電工程項(xiàng)目的各個(gè)專業(yè)通常是同時(shí)安裝、交叉施工，各個(gè)工種需要相互配合、協(xié)調(diào)施工面，確立設(shè)備、管線、管路的安裝位置，相互創(chuàng)造施工條件，才能正確地反應(yīng)符合機(jī)電安裝的客觀規(guī)律，滿足設(shè)計(jì)要求，確保工程質(zhì)量，保證安全，加快進(jìn)度以完成機(jī)電工程項(xiàng)目； 在建筑機(jī)電工程中，機(jī)電工程需要與土建、裝飾工程協(xié)調(diào)配合，所以在房屋建筑中，土建、裝飾工程為主線，機(jī)電工程應(yīng)以土建、裝飾的施工進(jìn)度來(lái)安排機(jī)電工程的施工進(jìn)度計(jì)劃； 在工業(yè)機(jī)電安裝工程中，機(jī)電安裝工程要依據(jù)生產(chǎn)工藝流程及各類動(dòng)力站（變配電所、熱力站、泵房）投運(yùn)順序來(lái)總體安排進(jìn)度計(jì)劃，因此應(yīng)以機(jī)電安裝為主線，土建工程為輔線。機(jī)電安裝工程在安排進(jìn)度計(jì)劃和安裝質(zhì)量時(shí)，要注意土建工程施工的進(jìn)度和土建質(zhì)量對(duì)機(jī)電安裝質(zhì)量的影響。機(jī)電安裝工程直接影響道工程的使用功能，在保證安裝質(zhì)量的前提下，在施工活動(dòng)中還要注意安全、環(huán)保、職業(yè)健康和公眾利益。涉及的學(xué)科和專業(yè)門類多；涉及新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備等；工業(yè)規(guī)模日趨擴(kuò)大，安裝工程規(guī)模也越來(lái)越大；高大建筑高大裝置增加使大型吊裝工程量越來(lái)越大，要求越來(lái)越高；大型、精密設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)組裝量大，對(duì)裝配與檢測(cè)技術(shù)要求高；壓力容器、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件、通風(fēng)管道與部件、管路配管需要在現(xiàn)場(chǎng)制作；控制系統(tǒng)的不斷更新使工程技術(shù)含量越來(lái)越高。
2.2做好房地產(chǎn)機(jī)電工程管理的要點(diǎn)
因?yàn)槭┕ぜ夹g(shù)標(biāo)準(zhǔn)是施工技術(shù)的依據(jù)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)可分為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和部標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)結(jié)合地方的有關(guān)政策及自然條件所頒布的地方標(biāo)準(zhǔn)，前兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)具有強(qiáng)制性企業(yè)和地方的自定標(biāo)準(zhǔn)必須高于前兩種標(biāo)準(zhǔn)，只有這樣才能作為管理的依據(jù)，才能提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，但是在具體的工程項(xiàng)目中，又必須按照項(xiàng)目的具體情況在招標(biāo)的合同中規(guī)定采用相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，否則將無(wú)法對(duì)施工單位進(jìn)行有序監(jiān)管。技術(shù)規(guī)程是為了貫徹技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)施工作業(yè)方法，作業(yè)程序，技術(shù)要領(lǐng)，施工安全等方面做出具體技術(shù)規(guī)定，是指導(dǎo)施工作業(yè)活動(dòng)，設(shè)備使用于檢修等技術(shù)依據(jù)。建立健全技術(shù)原始紀(jì)錄，包括機(jī)電工程材料，配件，工程用品及施工質(zhì)量檢驗(yàn)，試驗(yàn)，測(cè)定記錄，圖紙會(huì)審記錄和設(shè)計(jì)交底記錄，以及設(shè)計(jì)變更，技術(shù)核定記錄，工程質(zhì)量及安全事故分析及處理記錄，施工日記等。因?yàn)樵加涗浭翘峁┕こ绦纬蛇^(guò)程實(shí)際狀況的真實(shí)，憑據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)必須督促監(jiān)理單位或自身組織隨時(shí)對(duì)相關(guān)資料的真實(shí)性、及時(shí)性、完整性進(jìn)行檢查。只有督促施工單位做好以上各項(xiàng)管理工作，才能使管理過(guò)程中做出全面規(guī)劃并付諸實(shí)施，才能使資料的管理接近規(guī)范化。只有這樣，才能充分發(fā)揮技術(shù)檔案在企業(yè)管理工作中的探索進(jìn)步得以實(shí)現(xiàn)，才能使企業(yè)的管理活動(dòng)正常有緒，有章可查。由于社會(huì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，施工技術(shù)革新及新工藝的開發(fā)，新材料新設(shè)備的大量應(yīng)用，使建筑業(yè)的水平施工日益提高，無(wú)論從房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施一個(gè)工程項(xiàng)目還是從施工企業(yè)管理角度來(lái)看，必須十分重視建筑技術(shù)發(fā)展的最新動(dòng)態(tài)和情報(bào)信息，努力結(jié)合實(shí)際，推廣使用科學(xué)技術(shù)先進(jìn)的成果，只有這樣才能提高企業(yè)的管理水平，才能適應(yīng)任何形勢(shì)下的競(jìng)爭(zhēng)。
3.房地產(chǎn)機(jī)電工程管理各階段的重點(diǎn)
3.1設(shè)計(jì)階段管理
完善初步設(shè)計(jì)及技術(shù)施工設(shè)計(jì)大綱的設(shè)計(jì)管理在設(shè)備招標(biāo)設(shè)計(jì)和技術(shù)施工設(shè)計(jì)之前，應(yīng)避免設(shè)計(jì)出現(xiàn)大的方案性失誤，可與設(shè)計(jì)單位協(xié)商，先由設(shè)計(jì)院按專業(yè)分別編制技術(shù)施工設(shè)計(jì)大綱，由業(yè)主分別組織召開各專業(yè)的專題審查會(huì)（視情況邀請(qǐng)一些有經(jīng)驗(yàn)的老專家參加），對(duì)重要的設(shè)計(jì)方案和主要設(shè)計(jì)原則進(jìn)行完善和認(rèn)定。這樣就避免了技術(shù)施工設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)大的設(shè)計(jì)更改，同時(shí)也使得設(shè)備招標(biāo)書和技術(shù)施工設(shè)計(jì)更利于現(xiàn)場(chǎng)的施工和質(zhì)量的控制。招標(biāo)設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)機(jī)電設(shè)備大都采用招標(biāo)來(lái)選定設(shè)備供貨（制造）商，設(shè)備招標(biāo)書編制的技術(shù)條件以設(shè)計(jì)單位為主（業(yè)主提出補(bǔ)充意見），商務(wù)部分則由業(yè)主編寫，最后由設(shè)計(jì)單位統(tǒng)稿。可以說(shuō)招標(biāo)書質(zhì)量決定了設(shè)備的制造質(zhì)量及合同順利實(shí)施的條件。建立房地產(chǎn)各相關(guān)單位與系統(tǒng)設(shè)計(jì)單位之間的聯(lián)絡(luò)渠道，并成立了專門的協(xié)調(diào)小組，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與系統(tǒng)間的日常協(xié)調(diào)工作，不定期召開協(xié)調(diào)會(huì)議，及時(shí)解決問(wèn)題。綜上所述，技術(shù)管理實(shí)際是一種知識(shí)、技術(shù)、管理水平和智慧的價(jià)值體現(xiàn)，必須組織一支專業(yè)齊全、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)驗(yàn)豐富的技術(shù)管理班子；
3.2施工措施管理
根據(jù)組織設(shè)計(jì)，在工程開始施工之前，必須針對(duì)施工圖紙進(jìn)行施工工藝和措施的審查，要對(duì)施工措施進(jìn)行一定的編制，由監(jiān)理人批準(zhǔn)后交與施工單位進(jìn)行施工。項(xiàng)目管理與現(xiàn)場(chǎng)施工直接相關(guān)，因而信息化系統(tǒng)界面應(yīng)具備簡(jiǎn)單，易操作等屬性，降低數(shù)據(jù)輸入量，給出各項(xiàng)數(shù)據(jù)輸入操作提示，同時(shí)設(shè)置操作內(nèi)容檢驗(yàn)功能來(lái)降低操作錯(cuò)誤率。從而以此來(lái)對(duì)機(jī)電施工項(xiàng)目進(jìn)行更為合理的控制，避免不必要的工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證。
4結(jié)語(yǔ)：
由此可知，房地產(chǎn)機(jī)電工程管理并不像想象中的簡(jiǎn)單，其在很多方面都需要我們努力，是我們智慧的結(jié)晶。我們需要在了解他們的基礎(chǔ)上，掌握他們的重點(diǎn)，方便我們進(jìn)行施工，這樣才能讓房地產(chǎn)機(jī)電工程管理變得越來(lái)越好，滿足當(dāng)代人日益增長(zhǎng)的需求。
中圖分類號(hào)：K826.16 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
房地產(chǎn)園林景觀營(yíng)建的成本控制是一個(gè)長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)的問(wèn)題，工程管理階段就是將設(shè)計(jì)師的思想轉(zhuǎn)化成實(shí)質(zhì)，也是對(duì)設(shè)計(jì)的一個(gè)補(bǔ)充過(guò)程。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)管理的實(shí)際情況，及時(shí)修正設(shè)計(jì)階段未發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，提高材料利用價(jià)值；通過(guò)合理比較，吸取優(yōu)秀施工管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新施工工藝、工法等手段，合理降低施工管理成本。筆者結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，從四個(gè)方面探討房產(chǎn)綠化景觀成本控制的主要途徑。
l 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制
規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制是房地產(chǎn)綠化景觀工程成本控制最重要的階段，隨著設(shè)計(jì)工作的開展，工程項(xiàng)目的構(gòu)成進(jìn)一步明確，可以優(yōu)化的空間也越來(lái)越小，所以一定要重視在設(shè)計(jì)階段的成本控制。
(1)房地產(chǎn)綠地規(guī)劃要與房地產(chǎn)總體規(guī)劃同步進(jìn)行、統(tǒng)一規(guī)劃，使綠地均勻分布，綠地指標(biāo)與功能平衡，方便居民使用。因此，要特別考慮房產(chǎn)原有地形、地貌、樹木等因素，合理組織到規(guī)劃布局中，盡量保留這些因素，略加完善使之快速成景，降低成本。
(2)根據(jù)植物的生長(zhǎng)周期和習(xí)性確定適宜的速生樹與慢長(zhǎng)樹的比例以及種植密度。因此，在設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮建筑周邊的預(yù)留地，初建時(shí)密度一般要大一些，為后期樹種的更替設(shè)計(jì)做出必要的考慮，節(jié)約成本。
(3)在樹種選擇上就杭州而言，應(yīng)該以南方鄉(xiāng)土樹種為主，突出江南特色。選擇時(shí)除考慮采光、通風(fēng)外，還要注重安全意識(shí)。可設(shè)計(jì)一些冠幅大的遮陰樹種，避免用帶刺和有毒的植物、容易染上病蟲害的植物，影響居民生活健康。另外，在綠化布局設(shè)計(jì)上可采用大圍合和小圍合相結(jié)合的方式，實(shí)行人車分離，以保證居民的安全，同時(shí)可以保護(hù)住戶的私密性。
此外，在建筑的南側(cè)和北側(cè)的配置是不同的：通常南側(cè)光線好，場(chǎng)地大，可以多配置些落葉樹種，植物長(zhǎng)得健壯，冬天陽(yáng)光可以透過(guò)植物，灑向地面；建筑北側(cè)則以簡(jiǎn)單為主，不要配置大樹，以常綠為主，盡量少用色葉灌木及開花樹種。主要是考慮和建筑的關(guān)系。另外，大喬木不能緊貼建筑，距離5m為宜，大喬木種植最好避開建筑陽(yáng)臺(tái)的正對(duì)面，不要影響居民向外觀看的視線。適時(shí)的考慮給一樓居民留些觀賞點(diǎn)和觀賞距離。
2 施工階段的成本控制
隨著工程的全面展開，施工階段的成本控制越來(lái)越重要。需要工程管理人員在施工過(guò)程中落實(shí)成本控制的相關(guān)要求，合理的使用人力、物力、財(cái)力等。栽植苗木的階段要想控制好成本，就要對(duì)苗木栽植方法和技術(shù)措施非常熟悉，才能既快速有效地完成任務(wù)又降低栽植中的費(fèi)用。
(1)施工過(guò)程中，首先掌握苗木的生活習(xí)性及苗木成活的最佳季節(jié)，對(duì)施工企業(yè)節(jié)約成本有很大幫助。但作為施工、企業(yè)大部分時(shí)間也要配合業(yè)主的要求，滿足業(yè)主規(guī)定的開竣工要求，如出現(xiàn)反季節(jié)(夏季)栽植苗木，可以靈活地在施工時(shí)間上進(jìn)行調(diào)整。
(2)在施工過(guò)程中，設(shè)計(jì)師必須親臨現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)施工，把握與周圍環(huán)境的關(guān)系，隨機(jī)應(yīng)變、及時(shí)調(diào)整，提高苗木成活率，便于后期的養(yǎng)護(hù)管理。如若到場(chǎng)的苗木達(dá)不到質(zhì)量要求，需進(jìn)行及時(shí)更換。如過(guò)晚更換，可能導(dǎo)致吊車壓碎鋪裝石材。
(3)在具體施工中，由于業(yè)主原因造成施工場(chǎng)地不便使用等情況，施工單位也應(yīng)積極與業(yè)主溝通，辦理施工簽證，彌補(bǔ)機(jī)械閑置損失，獲取部分補(bǔ)貼。
(4)為提高施工質(zhì)量，建設(shè)單位要對(duì)施工單位的施工資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，經(jīng)園林主管部門核發(fā)施工等級(jí)證書的施工企業(yè)才能承接施工任務(wù)。若有條件應(yīng)聘請(qǐng)監(jiān)理或?qū)I(yè)技術(shù)人員對(duì)綠化整個(gè)施工過(guò)程進(jìn)行監(jiān)理，綠化苗木要由有經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員進(jìn)行檢查，驗(yàn)收合格后，才能允許用于施工，保證工程建設(shè)的質(zhì)量和效果。
另外，在施工過(guò)程中還要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以利于苗木的生長(zhǎng)，達(dá)到更好的景觀效果。施工完成后小區(qū)內(nèi)應(yīng)標(biāo)設(shè)植物標(biāo)牌，普及綠化知識(shí)，提高全民賞綠、護(hù)綠水平。
3 其他階段細(xì)節(jié)的成本控制
3．1 編制苗木清單，控制細(xì)節(jié)成本
某些房產(chǎn)項(xiàng)目綠化工程招標(biāo)過(guò)程中，在編制工程量清單時(shí)依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙中的木清單表進(jìn)行編制，因部分設(shè)計(jì)木的規(guī)格口徑與通常報(bào)價(jià)規(guī)格口徑存在較大差異，結(jié)果存在明顯的不平衡投標(biāo)報(bào)價(jià)現(xiàn)象，給評(píng)標(biāo)工作及成本控制工作帶來(lái)較大難度。因此在編制木工程量清單時(shí)，應(yīng)注意：
喬木及灌木規(guī)格劃分應(yīng)符合市場(chǎng)價(jià)格檔位。如紅楓設(shè)計(jì)圖紙中地徑為3～5cm ，因3cm、5cm市場(chǎng)價(jià)格相差較大，因此在編制清單時(shí)應(yīng)按3～4cm或4～5cm分別設(shè)置清單項(xiàng)目；（2）灌木類數(shù)量應(yīng)符合景觀要求，應(yīng)注明每1m2 種植密度；（3）地被植物類計(jì)量單位須明確，是“芽”、“株”、“叢”、“平方米”等；（4）水生植物須注明每叢含“芽”數(shù)量；（5）注明其它重要參考指標(biāo)，如主干分枝點(diǎn)、分叉數(shù)、蓬型等指標(biāo)的明確。
3.2自尋景觀材料，減少中介成本
營(yíng)造房產(chǎn)景觀所需的主要景觀材料，盡量自行尋找源，拓展優(yōu)質(zhì)木資源，且價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)，很好的控制成本。雖然過(guò)程艱辛、耗時(shí)較大，但是優(yōu)質(zhì)源的珍稀性，決定了這項(xiàng)工作的價(jià)值。如某房地產(chǎn)項(xiàng)目主入口營(yíng)造過(guò)程中，從找源開始，到大桂花進(jìn)場(chǎng)，前后聯(lián)系了幾十個(gè)商，看了30多棵大桂花，歷時(shí)3個(gè)多月，最后選中1棵。材料成本的節(jié)約，是降低項(xiàng)目成本的關(guān)鍵。在購(gòu)買景觀材料時(shí)，要通過(guò)市場(chǎng)行情的調(diào)查研究，在保質(zhì)保量的前提下，貨比三家、擇優(yōu)購(gòu)料。
3.3權(quán)衡植物材料成本，節(jié)約建設(shè)費(fèi)用
在選擇植物材料時(shí)，應(yīng)做到符合要求的前提下盡量用本土。樹木也不可盲目追求大樹，即可有效控制成本中的材料費(fèi)。
如筆者參加的某房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然景觀招標(biāo)工作已經(jīng)完成，但是筆者仍然時(shí)刻關(guān)注其木報(bào)價(jià)，在即將種植銀海棗時(shí)，發(fā)現(xiàn)施工單位的報(bào)價(jià)為81650元/棵，共計(jì)16棵，總價(jià)為1306400元。然而市場(chǎng)采購(gòu)價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該報(bào)價(jià)（大約僅需50萬(wàn)元左右），如此高的利潤(rùn)，究竟該如何節(jié)省下這筆費(fèi)用？首先，筆者立刻通知施工單位暫停采購(gòu)該種木，與其溝通該種木為海南樹種，不易成活的；同時(shí)，筆者與景觀設(shè)計(jì)師多次溝通，在保證景觀效果的情況下，設(shè)計(jì)師建議改為蒲葵，滿鋪種植，共計(jì)44棵，每棵的價(jià)格約在600元，共計(jì)僅僅26400元，最終節(jié)省128萬(wàn)元。
3.4掌握政策法規(guī)，節(jié)約投資費(fèi)用
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速了房地產(chǎn)的井噴式的發(fā)展，房地產(chǎn)毫無(wú)疑問(wèn)已成為國(guó)內(nèi)的主要產(chǎn)業(yè)之一。高速的發(fā)展也帶來(lái)了一系列的問(wèn)題，而這些問(wèn)題都可以歸結(jié)為企業(yè)管理不到位所致，而工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中起著舉足輕重的作用，因此，做好房地產(chǎn)工程管理對(duì)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)具有十分重要的意義。
一、房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容
開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投資的終極目標(biāo)是為了賣給業(yè)主從而獲得盈利。所以要牢牢把握野豬的心思,激發(fā)他們的購(gòu)買欲望,是開發(fā)商的首要任務(wù)。要做到這一點(diǎn),我們必須開始從以下房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容入手。
1、規(guī)劃管理：俗話說(shuō)“磨刀不誤砍柴工”，在項(xiàng)目開工前,進(jìn)行總體規(guī)劃管理是關(guān)鍵的一步。在這個(gè)階段,必須仔細(xì)謹(jǐn)慎,能夠制定具體的項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃。在這個(gè)階段,最忌諱的是盡快開始和縮短時(shí)間的早期階段的規(guī)劃,導(dǎo)致后期正常工作,浪費(fèi)時(shí)間和金錢。這將直接導(dǎo)致建筑物的綜合成本增加,業(yè)主將缺乏更多的購(gòu)買意愿。
2、設(shè)計(jì)管理：房地產(chǎn)項(xiàng)目在開始正式的施工之前需要做好前期設(shè)計(jì)的準(zhǔn)備工作。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)具有很重要的地位,好的設(shè)計(jì)也將吸引更多的業(yè)主買房。設(shè)計(jì)方案的好壞,直接反映出實(shí)施項(xiàng)目管理的質(zhì)量。好的設(shè)計(jì),不僅可以擴(kuò)大知名度的設(shè)計(jì)師,也將促進(jìn)所有人的購(gòu)買欲望,更在社會(huì)產(chǎn)生良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,可以說(shuō)是一應(yīng)俱全。
3、開發(fā)管理：開發(fā)管理階段是房地產(chǎn)工程管理最關(guān)鍵的一環(huán)。在這個(gè)階段,開發(fā)人員需要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)條件進(jìn)行調(diào)查和驗(yàn)證，之后還要制定一個(gè)嚴(yán)格的開發(fā)計(jì)劃,保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。在這個(gè)階段,業(yè)主最關(guān)心的房?jī)r(jià)將很快確定下來(lái),只要在以后的施工階段沒有太多的事故發(fā)生,價(jià)格不會(huì)有太大波動(dòng)。因此,這一階段也是所有業(yè)主的最關(guān)注的階段。
4、施工管理：房地產(chǎn)項(xiàng)目,由于建設(shè)時(shí)間長(zhǎng),范圍廣泛,所以在實(shí)際的施工過(guò)程有一定的困難。在施工管理階段,一定要秉持公開的原則,嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī),保證建設(shè)的高質(zhì)量。只有這樣,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目才能獲得支持,企業(yè)將在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取勝,獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理策劃分析
1、確定組織架構(gòu)
項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)是指各種元素以及它們之間的關(guān)系,主要包括項(xiàng)目單位構(gòu)成,功能設(shè)置和權(quán)力和責(zé)任之間的關(guān)系,等等,所以組織結(jié)構(gòu)是整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的靈魂。組織結(jié)構(gòu)可以使用組織結(jié)構(gòu)圖表來(lái)描述,通常線性組織結(jié)構(gòu)是一種常用的建設(shè)項(xiàng)目管理模式,這種模式以避免影響項(xiàng)目的矛盾進(jìn)行操作指令。根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中,在項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃和項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目早期階段(主要是申請(qǐng)建設(shè)和審批工作)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目招投標(biāo)階段、項(xiàng)目施工階段、工程竣工驗(yàn)收和總結(jié)評(píng)價(jià)階段。根據(jù)工作的階段,應(yīng)該設(shè)立特別管理部門監(jiān)督和控制相關(guān)的單位。
2、項(xiàng)目管理工作內(nèi)容分解
(1)前期及報(bào)建(批)管理。主要管理工作內(nèi)容為：環(huán)境調(diào)查、分析項(xiàng)目的詳細(xì)計(jì)劃,編寫可行性研究報(bào)告,可行性研究分析和規(guī)劃；準(zhǔn)備項(xiàng)目報(bào)告建立整體概念,明確的法律問(wèn)題和確定工作計(jì)劃,批準(zhǔn)指定的法律事務(wù)的人員分工。
(2)設(shè)計(jì)管理。主要管理工作內(nèi)容為：確定整個(gè)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格與規(guī)劃、優(yōu)化設(shè)計(jì)選擇方案；調(diào)查和設(shè)計(jì)進(jìn)度控制計(jì)劃,明確設(shè)計(jì)責(zé)任；跟蹤、檢查建立設(shè)計(jì)進(jìn)展；參與分析和評(píng)價(jià)建筑使用功能、面積分布、建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),審查設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)文件；控制設(shè)計(jì)變更,檢查設(shè)計(jì)變更的合理性和經(jīng)濟(jì)性。
(3)招標(biāo)(采購(gòu))管理。主要管理工作內(nèi)容為：初步確定整個(gè)項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)、規(guī)劃項(xiàng)目發(fā)包方式,根據(jù)確定的合同結(jié)構(gòu)和合同項(xiàng)目招標(biāo)(采購(gòu))進(jìn)度計(jì)劃,明確各方責(zé)任,草案主要材料,所提供的設(shè)備清單；委托不同專業(yè)工程招標(biāo)文件、招標(biāo)單位招標(biāo)過(guò)程中審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理策略；最高價(jià)格審計(jì)預(yù)算,合同談判,簽署合同。
(4)施工管理。主要管理工作內(nèi)容為：準(zhǔn)備項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃,確定施工進(jìn)度總體目標(biāo),明確各方的責(zé)任；準(zhǔn)備技術(shù)交底,檢查施工組織設(shè)計(jì)執(zhí)行情況；審查施工組織設(shè)計(jì)、人員、設(shè)備和材料,處理事情開始所需的政府批準(zhǔn),評(píng)審和測(cè)試質(zhì)量的材料和成品,半成品和設(shè)備；審計(jì)監(jiān)督組織,監(jiān)督規(guī)劃；施工階段準(zhǔn)備年度,季度,月度資金使用計(jì)劃和控制實(shí)施；檢查施工單位安全文明生產(chǎn)措施符合國(guó)家和地方的要求。
(5)竣工驗(yàn)收和結(jié)算管理。主要管理工作內(nèi)容為：準(zhǔn)備工程竣工驗(yàn)收和結(jié)算計(jì)劃,確保每個(gè)單位工程驗(yàn)收、轉(zhuǎn)移和結(jié)算總目標(biāo),明確各方責(zé)任,總結(jié)合同實(shí)現(xiàn),完成數(shù)據(jù)編譯；需要組織制定設(shè)施和設(shè)備清單及使用維護(hù)手冊(cè)使用部門,組織項(xiàng)目操作和維護(hù)人員的培訓(xùn)。
(6)全過(guò)程投資控制管理。主要管理工作內(nèi)容為：首先進(jìn)行分解,分析總投資目標(biāo)的項(xiàng)目總投資風(fēng)險(xiǎn),投資風(fēng)險(xiǎn)管理解決方案,準(zhǔn)備各種各樣的投資控制報(bào)表,明確各方職責(zé)范圍,編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的相關(guān)內(nèi)容和準(zhǔn)備投資控制基金使用計(jì)劃和控制實(shí)施；根據(jù)計(jì)劃的投資控制指數(shù)對(duì)限額設(shè)計(jì)管理；審查項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算,采用價(jià)值工程的方法,礦業(yè)投資節(jié)約潛力；投資計(jì)劃值和實(shí)際值的動(dòng)態(tài)跟蹤。
3、總控計(jì)劃的編制
在國(guó)內(nèi)大中型建設(shè)項(xiàng)目中,進(jìn)步成為了主要矛盾。為了解決這個(gè)矛盾,一般控制主要從進(jìn)度進(jìn)行控制。項(xiàng)目總進(jìn)度控制計(jì)劃是項(xiàng)目進(jìn)度的總體規(guī)劃,是確保項(xiàng)目總體規(guī)劃的綱領(lǐng)性文件。編制總體控制計(jì)劃時(shí)建議使用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)準(zhǔn)備,這樣我們就可以掌握和控制項(xiàng)目進(jìn)度的關(guān)鍵電路,關(guān)鍵工作,及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差,采取措施改進(jìn),實(shí)施整改。總精度控制時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃在項(xiàng)目的早期階段和應(yīng)用工作建設(shè)(集團(tuán))工程結(jié)算完成后,和所有的工作之間的邏輯關(guān)系建設(shè)的過(guò)程中,涉及工程建設(shè)的整個(gè)過(guò)程,以實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的完全控制。
三、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的管理具體措施
1、充分重視做好施工準(zhǔn)備工作
項(xiàng)目招標(biāo),施工單位應(yīng)該著手準(zhǔn)備詳細(xì)的施工組織設(shè)計(jì),并改善之前的投標(biāo)施工組織設(shè)計(jì),從生產(chǎn)、技術(shù)和關(guān)鍵部件的需求和建設(shè),以安全與質(zhì)量保證措施為主線,制定科學(xué)合理的具體實(shí)施細(xì)則,完成了施工組織設(shè)計(jì)。
2、精干施工管理人員，組織專業(yè)隊(duì)伍合理施工
施工現(xiàn)場(chǎng)管理組織和操作團(tuán)隊(duì)要少而精,需要廣大工程技術(shù)管理人員提高認(rèn)識(shí),轉(zhuǎn)變觀念,努力提高他們的技術(shù)業(yè)務(wù)素質(zhì),掌握許多技能而專攻干部和工人,減少外傭工的計(jì)劃,減少外部雇傭勞動(dòng)力支出,不僅可以增加職工收入,還可以調(diào)動(dòng)員工的積極性和創(chuàng)造性,提高員工的工作效率。
3、合理選用施工技術(shù)，采取強(qiáng)有力的趕工措施。
在滿足工程合同、設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量要求的前提下,采用新材料、新工藝、新方案,減少浪費(fèi)主要材料損失,消除返工、修理、合理縮短工期,降低工程成本。
結(jié)語(yǔ)：
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理主要是開發(fā)項(xiàng)目的范圍、質(zhì)量、成本、進(jìn)度四個(gè)基本要素的管理。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中項(xiàng)目的質(zhì)量,進(jìn)度,成本控制,項(xiàng)目管理規(guī)劃的控制是基于研究的基礎(chǔ)之上,為了實(shí)現(xiàn)知識(shí)管理和控制，執(zhí)行能力顯得非常重要,團(tuán)隊(duì)建設(shè)和溝通管理在一定程度上決定了項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)充分發(fā)揮執(zhí)行,項(xiàng)目的建設(shè)高效的管理團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目管理中是一個(gè)重要的問(wèn)題。這些因素在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作,影響著一個(gè)全面的項(xiàng)目管理水平。
參考文獻(xiàn)：
Abstract: Along with the rapid development of urban construction, real estate development project more and more, and engineering management in real estate development in the position is becoming more and more important. This paper real estate development project management of the main content, the existing problems and the appropriate improvement measures are discussed.
Keywords: Real estate; Development; Project management
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
引言
在房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中，工程管理是十分重要的組成部分。作為第一責(zé)任人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需對(duì)所建工程全面負(fù)責(zé)，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到施工，提高工程管理的水平不僅是“高品質(zhì)”產(chǎn)品推出的保障，也能滿足購(gòu)房者的需求。工程管理的主要目的就是按照制定的規(guī)劃方案，根據(jù)計(jì)劃而合理的管理工程建設(shè)任務(wù)，最終按區(qū)域、按時(shí)間、按批次的交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)十分復(fù)雜的過(guò)程，只有將各環(huán)節(jié)與整體的開發(fā)結(jié)合起來(lái)，才能更好地實(shí)現(xiàn)各環(huán)節(jié)相互配合，緊密聯(lián)系，協(xié)調(diào)發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的主要內(nèi)容
由于房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的復(fù)雜性，它不同于工程監(jiān)理或施工那種純技術(shù)型的工程管理，其主要包括計(jì)劃管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理和施工管理，因此需與多個(gè)單位協(xié)調(diào)合作，同時(shí)涉及政府及其相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)。
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)的計(jì)劃管理
對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃指標(biāo)體系是衡量和評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、速度、質(zhì)量、效益的標(biāo)準(zhǔn)及其尺度。它的確定要符合房地產(chǎn)開發(fā)的性質(zhì)、特點(diǎn)、關(guān)系和運(yùn)動(dòng)過(guò)程，要與國(guó)家相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)在指標(biāo)涵義、計(jì)算路徑方向保持一致，有助于對(duì)開發(fā)工程的管理，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)切合開發(fā)建設(shè)單位的實(shí)際，滿足企業(yè)統(tǒng)計(jì)核算、會(huì)計(jì)核算、業(yè)務(wù)核算的要求。
一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拈_發(fā)計(jì)劃能夠在項(xiàng)目管理前期論證階段，或者在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中及后期的考核中都有著不可替代的綱領(lǐng)性地位和作用。因此，在編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃的過(guò)程中必須嚴(yán)格遵循實(shí)事求是，從實(shí)際出發(fā)量力而行的原則，首先要進(jìn)行大量的調(diào)查研究，掌握大量歷史現(xiàn)狀的資料，如本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)隊(duì)伍的基本情況；對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的歷年規(guī)模和發(fā)展歷史資料城市規(guī)劃和城市建設(shè)的相關(guān)資料；城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的現(xiàn)狀和擬建項(xiàng)目、配套能力；設(shè)計(jì)施工、建筑材料、房屋設(shè)備等情況，以及國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)政策等。
2.2 房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)的首要階段，是對(duì)規(guī)劃過(guò)程的管理，此時(shí)應(yīng)規(guī)避因趕時(shí)間而忽略對(duì)方案自身的可行性論證。在采用建筑規(guī)劃方案之前，必須認(rèn)真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究，其中包括市場(chǎng)調(diào)查，住房需求量、布局合理性、建筑立面美觀度等等。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)管理
設(shè)計(jì)管理主要是包括設(shè)計(jì)理念的時(shí)效性、建筑布局的適用性、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的規(guī)范性等。第一，嚴(yán)格篩選設(shè)計(jì)單位，素質(zhì)差、缺乏實(shí)力的設(shè)計(jì)單位不予考慮，必須擇優(yōu)錄取。第二，加強(qiáng)與設(shè)計(jì)人員的溝通交流，隨時(shí)掌握設(shè)計(jì)的進(jìn)度，并及時(shí)解決設(shè)計(jì)時(shí)出現(xiàn)的，又需與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的相關(guān)事宜，把對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求與主管設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通探討。第三，督促設(shè)計(jì)人員嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，并進(jìn)行施工圖審查。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)以身作則，一切按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，以杜絕工程隱患。
2.4 房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理
在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中，施工管理的時(shí)間跨度長(zhǎng)、內(nèi)容繁雜、涉及面廣，與工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)息息相關(guān)。在施工企業(yè)的選擇上，應(yīng)從公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)守信的角度出發(fā)，擇優(yōu)選擇施工企業(yè)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)的合同簽訂是十分重要的，它是雙方進(jìn)行施工管理的法律依據(jù)，同時(shí)也為施工工期、質(zhì)量控制等提供了有效依據(jù)。施工質(zhì)量控制是施工管理工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員要善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位共同完成施工管理目標(biāo)的控制任務(wù)。工期控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，不僅影響多方的利益，還涉及到購(gòu)房者的權(quán)益。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)施工管理階段應(yīng)編制出適合現(xiàn)實(shí)需要的計(jì)劃，以確保各方利益。
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中存在的問(wèn)題
3.1前期調(diào)研不足
盲目決策開發(fā)一直是房地產(chǎn)開發(fā)的通病，前期可行性研究的不確定分析，嚴(yán)重影響了對(duì)資源的優(yōu)化分配。一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到土地就想著蓋樓，而忽略了對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的考量和方案的可行性論證，于是便在項(xiàng)目管理后期出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題，如商品房戶型單一、公攤過(guò)大、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理、空置問(wèn)題等等，嚴(yán)重影響了土地與資本的流通和優(yōu)化配置。
3.2 管理體制不健全
由于對(duì)管理的理解不深入，房地產(chǎn)開發(fā)在運(yùn)用的過(guò)程中容易忽略具體細(xì)節(jié)的研究，尤其是工程管理體制普遍存在不夠完善的問(wèn)題，這就導(dǎo)致事前管理與事中管理的脫節(jié)，自然而然地在進(jìn)度和成本方面就容易失控，偏離預(yù)期目標(biāo)，如開發(fā)成本過(guò)高、房?jī)r(jià)難以控制、竣工驗(yàn)收資料不齊全等等，這些都超出了預(yù)期很多。
3.3 規(guī)范化管理被忽視
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦準(zhǔn)備開發(fā)項(xiàng)目，就希望工程進(jìn)度盡快滿足銷售的要求。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)是個(gè)十分復(fù)雜的過(guò)程，涉及部門多、范圍廣，同時(shí)也受到許多條款的制約，項(xiàng)目的開發(fā)更是應(yīng)該遵循制度要求和促使項(xiàng)目規(guī)范化的有效運(yùn)行。當(dāng)前，設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位由于配合不夠緊密，使得大量設(shè)計(jì)問(wèn)題在施工中頻繁出現(xiàn)，既造成了成本上的浪費(fèi)，也造成了管理上的混亂。除此之外，不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)辦理許可證的要求不重視，常常要求施工單位不等辦完有關(guān)手續(xù)就匆匆施工，或先辦理基坑開挖的手續(xù)，在沒有得到施工許可證的情況下連續(xù)施工。對(duì)這些環(huán)節(jié)的薄弱管理使得企業(yè)處于被動(dòng)狀態(tài)，影響工程的順利推進(jìn)，還有可能造成不好的社會(huì)影響。
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的改進(jìn)措施
4.1 加強(qiáng)管理與控制
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行業(yè)的全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的規(guī)劃，包括項(xiàng)目的發(fā)展及其開發(fā)建設(shè)任務(wù)的規(guī)劃。科學(xué)管理和技術(shù)進(jìn)步、人才培養(yǎng)和發(fā)展、配套設(shè)施的建設(shè)和完善等，做出總的發(fā)展方向的預(yù)測(cè)及其分期實(shí)施的安排，從而有效地使得房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，與其他行業(yè)的發(fā)展協(xié)調(diào)同步。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要工作是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行需求的預(yù)測(cè)和判斷、資金運(yùn)籌、策劃和營(yíng)銷，同時(shí)也不能放棄對(duì)所銷售的建筑產(chǎn)品本身的控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)整個(gè)工程建設(shè)有全局的籌劃，統(tǒng)籌和控制整體的質(zhì)量、進(jìn)度、各專業(yè)配合等問(wèn)題，針對(duì)不同管理階段都應(yīng)該配備有相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)的管理部門。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)對(duì)全局計(jì)劃進(jìn)行分解，將控制計(jì)劃轉(zhuǎn)化為各單位可操作的指導(dǎo)文件。除此之外，要對(duì)人員、材料、機(jī)械、施工等方面嚴(yán)格管理和控制，保證產(chǎn)品質(zhì)量。同時(shí)，對(duì)商品房的其他基礎(chǔ)設(shè)施也做出讓購(gòu)房者滿意的承諾，保障暖通、給排水系統(tǒng)的順暢運(yùn)行，并提高售后管理與控制，積極回復(fù)購(gòu)房者的需求，組建專項(xiàng)的售后管理部門，針對(duì)后期的維修問(wèn)題，進(jìn)行處理并備案。
4.2管理組織形式的有效選用
一般有兩種管理模式可供選擇，即項(xiàng)目式和矩陣式。項(xiàng)目式是一種常見形式，主要按照項(xiàng)目分工的原則，在企業(yè)經(jīng)理下面設(shè)立數(shù)個(gè)或一個(gè)以經(jīng)理為首的獨(dú)立機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程進(jìn)行統(tǒng)一管理。矩陣式也稱系統(tǒng)式或多維式，主要有兩個(gè)管理部門，一個(gè)是傳統(tǒng)的職能部門，一個(gè)是為完成某種專項(xiàng)任務(wù)而由各職能部門分派人員組成的專門小組，由專門負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)。矩陣式優(yōu)于項(xiàng)目式主要在于資源的靈活運(yùn)用，但也存在雙重領(lǐng)導(dǎo)的困擾。其實(shí)，任何一種工程管理形式及其機(jī)構(gòu)的設(shè)置都不可能十全十美，對(duì)于某個(gè)特定的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)和環(huán)境進(jìn)行取舍，比如小型工程的開發(fā)就可以考慮用項(xiàng)目式的管理形式，易于管理和控制，若是大型的項(xiàng)目開發(fā)就可以考慮矩陣式的管理形式，使資源得到有效利用。
結(jié)論
從工程實(shí)踐表明，工程管理作為項(xiàng)目開發(fā)的重要操作，為達(dá)到管理的優(yōu)化，在管理前適宜采取前期的調(diào)研工作，通過(guò)完善工程管理制度，對(duì)項(xiàng)目采取全局統(tǒng)籌，基于房地產(chǎn)開發(fā)工程管理存在的問(wèn)題，實(shí)時(shí)加強(qiáng)管理機(jī)制，促使各方資源的綜合化和效益的最優(yōu)化，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加穩(wěn)健的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
