房地產財務風險分析匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產財務風險分析范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、前言

隨著國家近年對房地產企業的政策收緊，使房地產企業在發展壯大過程中被迫面對不利的系統風險。此外，房地產企業所持有資金相對密集的特質，也導致房地產企業要應對來自企業內部的非系統風險。借助對房地產企業可能遭遇的系統風險與非系統風險的分析，進而制定出適宜的外部風險規避措施與內部財務風險防控措施，對于當前國內房地產企業的發展有積極意義。

二、房地產企業財務風險分析

根據房地產企業可能遭遇的財務風險的來源不同，可以將房地產企業財務風險歸結為來自企業外部的系統性風險與來自企業內部的非系統性風險：

（一）系統性風險

系統風險產生于房地產企業外部，宏觀經濟環境、市場環境、資源環境以及法律政策環境等各類外部環境是系統性風險的主要誘因。

1、宏觀經濟環境

宏觀經濟的發展規模與速率，帶動著作為其子產業部門的房地產業的發展規模與速率。房地產業的產銷定價等活動受宏觀經濟的影響。在宏觀經濟整體呈倒退趨勢時，投資者會持觀望態度，審慎利用資金，同時減少投在規模過大的建設項目上。基于此類原因，將使房地產業的商品房成交量下降，開發商為激活市場被迫下調價格。

2、土地資源市場

土地資源以其稀缺性和不可再生性，成為房地產開發中必不可少的資源性要素。同時，國內經濟形勢的變化，國家土地法律法規、政策的修訂與更改，土地價格變動帶來的供需關系變動，土地區位等因素，都會對房地產開發商造成各類影響。房地產企業的開發成本中，土地占有極大比重，由于土地占用了大量的房地產企業開發資金，因而房地產開發商所投入的資金能否周轉靈活以及預期利潤獲益率的多寡在相當大的層面上受土地成本的影響。

3、介于市場氛圍的風險

行業競爭力如此之大，在越演越烈的基礎上，對于一般的企業來說，在開發以及銷售方面，其難度大大的增加了。然而現在，市場氛圍所引發的市場風險也在不斷的增加，例如：在某些銷售策略上、產品研發的定位上因沒有充足的事前準備，給產品帶來一定的滯銷的風險，還有潛在的價錢、購買力以及投資風險等。

4、關于政策的影響

對于房地產業的發展來說，來自政府政策的影響主要有如下幾個方面，其一：政府所制定的相關金融政策會給房地產業的融資帶來一定的影響；其二：來自政府的相關稅收，在影響房地產價格的同時，直接影響到其銷售情況；其三：直接影響到房地產暢通的是來自政府制定的房地產交易的相關規定；其四：政府對于土地資源的開發，以及供應上的限制措施，會在開發狀況方面影響到房地產。。

（二）非系統性風險

1、個性營銷

房地產開發項目具有開發過程復雜、周期長、涉及部門和環節多的特點。如果某個地方處理不善，就會影響企業的銷售效益。

2、資金結構

樓市投資即房地產投資需擁有大量資金，在類型上屬于資金密集型，而假設這些投資大部分或者全部都來自預售款或者銀行貸款。房地產市場的迅速發展，使得房地產融資呈多元化趨勢，如房地產信托投資基金（REITs）、股權投資基金（Private Equity）、信托貸款（Entrusted Loans）等融資方式的出現為房地產融資注入新鮮活力。房地產的另一個重要的特征是高負債率。項目資本化成為時下房地產最主要的經營模式，這一模式的資本融資是在立項之后。

3、決策失誤帶來風險

之所以產生財務風險，財務決策的失誤是重要原因之一。企業往往由于缺乏對所投資項目進行全面的可行性分析；兼以在對投資進行決策時依據的相關經濟信息片面或缺乏真實性；或做出決策的主要決策者能力不足等因素的存在致使決策失誤的發生。頻繁的決策失誤不僅使得投資失敗，而且使企業無法獲得相應的收益，從而因此承擔巨大的財務風險。

三、控制房地產企業財務風險的措施

（一）對投資項目進行可行性分析

房地產企業在項目開發之前，要做好對項目的可行性分析。因為任何一個細節環節出現問題都可能導致項目投資失敗。基于此，房地產企業必須對可能出現的系統性風險因素進行全面考慮，并有針對性的調整項目實施計劃，盡可能的避免財務風險的產生，以提高項目投資的成功可能性。對房地產項目可以采取一定措施如組合式投資等，在降低投資風險的基礎上保證收益的穩定化和最大化。房地產企業要保持發展勢頭，需要在發展過程中根據市場要求及時調整發展策略、堅持創新、不斷拓展視野并以產品質量為重。

（二）全面提升房地產企業管理人員與財務人員職業素養

基于房地產企業管理人員與財務人員在房地產企業的重要地位。因此在職業素養提升方面，針對企業管理人員，應以科學決策能力提升為導向，借助對資產負債表、現金流量表與損益表的學習和領會，使企業管理人員的財務管理水平得到提高，同時使其改變以往的憑借個人經驗主觀決策的方式，使其在決策過程中能融入對企業內外部環境的客觀分析，以便使企業財務風險發生的概率降低；對于企業財務人員的職業素養提升，應側重人力資源規劃與員工培訓兩個方面。

（三）建立健全完善的融資管理制度

基于房地產企業籌資風險防控目的出發，制定規范化與系統化的籌資管理章程并嚴格遵行章程規定。首先，房地產企業應借助市場調查等多樣化方式，搜集同類企業信息，尋求本行業的優化資本結構配置模式。其次，房地產企業對單一項目的籌資活動的專項管理，是降低籌資風險與節約籌資成本的有效途徑。最后，房地產企業在企業內部也應同時進行籌資活動效能化管理，借助對企業內部不同項目的籌資活動橫向對比，實現對風險的評估與成本的控制。

（四）構建財務預先警告體系

構建房地產公司的財務預先警告體系，即通過設立與分析部分敏感性財務相關數據的改變情況，對公司的支付能力、生產經營取得盈利的能力、運營的能力、公司發展能力等典型性指標深入的全面分析，運用金融理論、財務知識、企業的組織與領導理論、市場經營銷售理論等專業領域的知識，運用結構對比分析法、簡化的數學結構等趨勢分析方法和數量化的方法，找出公司存在的安全隱患問題，向有關領導發出預警信號。

（五）科學實施財務收支預算

財務收支預算在實施環節中存在諸多的易變化的、未知的因素，致使房地產公司在生產建設運營期間，可能將會產生不少難以預測的問題，房地產公司投資的項目能否成功與此有著直接的聯系。公司財務部應當將資本支出預算與項目預算作為基礎條件，科學周密地安排好公司資金的開發目標、收入支出比重、經濟效益獲得與資金運作規劃。在平時的管理工作實踐中，可以將每月的考查審核情況、每季度的檢查情況、年度總結情況等多種手段聯系在一起，以有效發揮公司的有關財務作用。

四、結束語

房地產公司應該增強財務安全隱患意識，掌握房地產公司財務的風險類型，對財務安全隱患的情況進行科學的識別并運用合理手段防止風險的產生，在公司計劃收益一定的前提下，將有關安全隱患情況減少至最低的限度，使房地產公司能夠可持續地健康發展。

篇（2）

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.07.049

1 研究背景

由于社會經濟不斷發展的需求，我國的房地產行業在近年來取得了飛速的發展。巨大的利潤讓越來越多的社會資源投入到這個行業中，但是房地產行業本身存在的特點，也讓房地產行業的財務風險加劇。資金投入大，資金鏈和建設周期長，資金回籠的速度慢，資產變現能力差。同時，對于企業的發展來說，如果資金和融資能力不強，也很難接到收益較大的項目。在2008金融危機之后，房地產行業出現了泡沫；“中國房地產上市公司2012年的TOP10研究報告”中說到，我國政府將不斷加大調控力度，繼續鞏固調控成果，促使房價回到正常合理的水平；2014年，國務院《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，這個規劃，給予了房地產行業全新的成長空間也促進了房地產行業的轉型升級。在這種情勢下，要想在激烈競爭的環境下求生存、求發展，我國的房地產企業必須要提升對財務風險的認識，如果增強對財務風險的抵御能力，如何將財務風險控制在一定的范圍內，保證企業的健康發展，降低遭受財務風險的可能性才是重中之重。

2 保利地產基本狀況

2.1 保利地產的發展現狀

保利地產（集團）股份有限公司前身為廣州保利開發公司，成立于1992年，1993年在國家工商局完成注冊。保利地產在2002年完成股份制改革之后開始全國范圍的發展。2006年在上交所上市。至2015年保利地產實現了凈利潤123.45億，增長1%，實現營業總收入1235.08億元，同比增長13.25%。

2.2 保利地產基本財務狀況

從資產負債表主要數據表可以看出，從2010年-2012年，保利地產的資產翻了近3倍，是因為保利地產投資性房地產的增加，在2010年投資性房地產金額為42.39億元。股東權益不斷擴大，而公司的負債速度跟不上股東權益擴大的速度，降低了保利地產抵抗外部風險的能力。

從利潤表的主要數據表可以看出，營業收入和營業成本都從2010年-2012年五年期間翻了三番，營業利潤從2010年的74.24億漲到了189.81億，利潤總額也從74.05億漲到了190.32億，凈利潤也翻了三番，保利地產的業務量增加是主要原因。

從現金流量表主要數據表中可以看出，現金流量凈額和投資現金凈額在2010和2011年都為負值，這是由于保利地產的高速發展，導致資金緊張，但在2012年開始取得收入，所以經營現金流量恢復到正常值，但是2013和2014年開始，又呈現了負值，因為市場的供過于求的原因，周期太長，無法及時取得收入。

從主要財務比率表中，可以看到，每股凈收益在下降，凈資產的增長率也在不斷下降，但是毛利率比較穩定，是因為保利地產之前的大規模擴張，導致有大量的貸款，三大費用增加，特別是財務費用。

2.3 財務比率指標分析

財務比率指標可以反映財務風險的變動情況，通過圖1我們可以看出以下四個問題。

2.3.1 償債能力

2010年-2014年，流動比率下降，從2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流動比率均小于2，低于合理值。速凍比率在五年間也低于正常標準值1，說明了保利地產短期償債能力不足?，F金負債比率也不斷下降，說明保利地產用現金償還短期債務的能力變弱，加大了公司的資金風險。

2.3.2 資本結構

保利地產的資本負債率，一直居高不下，超出了行業的平均水平，這樣會加大不能按時償還債務的風險。

保利地產從2010年-2014年，雖然股東權益比率呈上升趨勢，但是仍然處于較低的水平，應保持適中的水平，股東權益比率過小，說明企業負債過大，那么公司抵御外部沖擊的能力就會減弱。

2.3.3 總資產的收益率

保利地產從2010年-2014年，總資產收益率、營業利潤率、成本費用利潤率和主營業務利潤率都是下降趨勢，說明保利地產在創造收益的時候花費的資本更多，市場競爭力隨之減弱，應對財務風險的能力就被削弱。

2.3.4 營運能力

保利地產從2010年-2014年，應收賬款周轉率持續下降，從2010年的68.1下降到2014年的38.39。資金回收緩慢，經營活動的資金不能得到充分的利用，資金回收風險增大。

2.4 保利地產財務風險的總體評價

綜合保利地產公司財務風險的財務比率指標分析、單變量模型分析。Z3和F分數模型分析結果，我們可以得出，保利地產的風險水平是在不斷上升的，就是目前處于安全的狀態，暫時看不到財務危機，但是，從上述的分析綜合來看，它的安全程度還是有所下滑。從2010年-2012年保利地產的償債能力和營運能力皆有不同程度的下滑，現金流量也不樂觀，結合目前的國家的宏觀調控政策和行業形勢來看，同行業的格力地產，同樣是上市公司，但是格力地產的財務風險情況要低于保利地產，保利地產想要持續的健康的發展，確?？梢栽谕袠I中占據一個優勢地位，就必須提高財務風險的意識，分析財務風險上升的原因，在日常的財務活動和經營活動中加強管理和防范，及時的調整策略。

3 保利地產財務風險的成因

3.1 宏觀政策

3.1.1 宏觀調控

2010年，“國十一條”，發生違法違規行為的房地產開發企業，暫時取消新購置土地資格。

2011年，“新國八條”，加強對閑置房地產的清理力度，打擊囤地的行為，健全招標拍賣等制度。

2012年，繼續促使房價回到正常，落實安居工程。

2013年，“新國五條”，打擊投資投機性購房。

2014年，國務院《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，推動城鄉一體化發展，給予了房地產企業轉型的機會。

因為這些政策，保利地產作為國企的拿地優勢被削弱了，所以保利在購進土地的時候，成本增加，利潤下降，投資風險加大等。

3.1.2 稅收政策

我國房地產行業需要繳納十幾種稅。在房產首次交易的時候，開發商需要繳納營業稅、所得稅、建設稅、土地增值稅和土地使用稅，同時，購房者要繳納契稅和印花稅等。在房產二次交易時，個人所得稅、營業稅和教育稅附加由賣家繳納，繳納契稅和印花稅由買家繳納。而這些要繳納的稅實際最后都是房價的一部分。由于房產稅的范圍的擴大，勢必稅收成本會加重，那么那時保利地產的獲利能力就會被削弱，增加投資資本收回的風險。

3.1.3 其他政策

政府的保障房政策，雖然為我國低收入家庭解決了住房困難等問題，但是又對商業住宅造成了沖擊，商品住宅的需求量下降，房屋賣不出去，開發商的利潤出現波動，財務風險增大。

3.2 行業形勢

3.2.1 市場競爭激烈

因為近十年的社會的發展，我國的房地產行業也在加速發展，很多社會資源投入到了房地長行業，房地產企業的數量翻倍的增加，整個房地產行業不斷的壯大。保利地產在面對這么多強勁的對手時，必須保持市場的占有率，保證資金回籠的速度。

3.2.2 市場需求

房地產行業經過大熱之后，現在市場上的住宅等已經是供過于求的狀態，整個房地產行業利潤在不斷的下降，保利地產也已經告別了高速發展取得高利潤的階段，保利地產只有對財務風險進行防范，才能使實際盈利和預期盈利相差不遠。

3.3 內部原因

（1）保利地產一直以來的高速發展策略，在當下嚴峻的形勢下，財務風險會不斷的加劇，對此，保利地產應該順應環境做出調整和改革。

（2）資金投入量大，資金回收期長。保利地產作為行業的龍頭企業，對資金的依賴程度高，又因為房地產行業需要巨大的投入，從開發到銷售，時間周期長，一般要三到五年，所以資金回收的風險加劇。

4 保利地產財務風險防范的建議

4.1 決策者財務風險意識需加強

企業決策者對財務風險的重視程度直接影響整個企業的財務風險狀況，所以在做決策時，要將融資、投資、經營和利潤分配等問題納入決策的考慮范圍。保利地產在過去是跨越式的發展，然而如今國家的宏觀政策越來越嚴格，房地產行業的環境不佳，加之行業之間的競爭激烈，保利地產以前的發展廁所已經不適合當下，所以保利地產需要謹慎的進行投資活動，再次降低資金不能順利回收的可能性。

4.2 財務人員的風險管理能力

財務人員要對財務風險的認識必須提高，順應社會發展的要求，將財務風險的防范意識帶到日常工作中，除了對財務風險狀態進行及時的監控和防范，也要及時和客觀的將保利地產的財務風險變動情況反映給決策者，便于及時的做出財務風險的防范措施。

4.3 保障償債能力

從本文的分析我們可以得知，保利地產的償債能力在不斷下降，要將長期負債和短期負債控制在合理的范圍內，并且及時調整資本結構。加之國內融資環境嚴峻，現金和應收賬款的周轉率需要提高，提高償債能力要通過降低資金占有率來實現。

4.4 海外融資

篇（3）

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年1月23日

近年來，西安房地產業得到迅猛發展，越來越多房地產企業把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業相比發達地區起步晚、基礎差、規模小，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率保持在70%以上，這給其發展帶來巨大的財務風險。如何應對西安房地產企業的高財務風險來保障企業的科學規范發展，是值得關注的問題。

一、西安市房地產企業發展現狀

近年來，西安市房地產市場持續保持穩定、快速發展態勢，房地產市場出現了價格與成交量齊漲局面，供應項目明顯增多，尤其以高新、曲江和城北三大區域為主。隨著市政府北遷、金融論壇的舉行以及世園會的舉辦等大事件不僅引導了市場，也吸引了開發商的投資熱情。到目前為止已經吸引了中海、金地、綠地和萬達等國內眾多知名地產商來投資，而由其開發的樓盤備受購房者青睞。

二、西安市房地產企業財務風險分析

資本運動在籌資、投放、產出和分配四個節點上停留，由此引起籌資、投資、資金回收和收益分配四種類型的風險，下面將從這四個方面對西安房地產企業的財務風險進行分析。

1、籌資風險分析。從西安房地產企業資金來源可以看出，大部分企業利用財務杠桿效應，在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相對較低，貸款增長率持續偏高。在高利益回報的驅動下，很多企業盲目舉債，而不是真正從企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項獲得資金。在西安一些大型房地產集團，還出現連鎖籌資擔保鏈，這種做法相當冒險，一旦其中某一環節斷裂，就會給企業帶來致命打擊。

2、投資風險分析。西安市房地產企業投資狀況可從房地產投資總額/固定資產投資總額指標進行分析。國際上通常認為該指標標準值為25%。西安房地產這一指標近年來均高于25%，可以看出，西安房地產市場近幾年出現投資過熱的情況，每年有較多的資金流入企業，可能會造成當地投資結構失衡，存在一定的財務風險。

3、資金回收風險分析。從西安商品房銷售狀況和空置面積來看，房地產企業資金回收風險主要表現在房地產開發產品達到可出售狀態后，由于政策、市場因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導致回款緩慢，而企業自身負債較多，資金回收與資金需求不能同步，造成企業的償債能力下降，經營現金流得不到保證，進而陷入財務困境，甚至導致破產。

4、收益分配風險分析。隨著東南部房地產企業大力進軍西部，其較高管理水平和技術設備對西安房地產企業提出巨大挑戰。企業自身消費與積累是一種此消彼長的關系，西安房地產企業在獲得收益的同時大大提高員工尤其是管理層的薪酬待遇，造就了房地產高薪行業，使得企業在分配環節耗費資金過多，有的甚至超過收益的50%，結果是積累資金比例過小。

三、西安房地產企業財務風險防范措施

1、確定合理的籌資結構，優化資本結構。西安房地產企業應適當減少負債，合理確定負債規模和結構，加強負債管理。一般來說，債務資金的成本較低，但風險較高;權益資金的風險較低，但成本較高。根據組合風險分散化理論，多渠道融資能有效地分散企業的融資風險，單一籌資是不現實的，也可能是非常危險的或成本很高的。西安房地產企業應探索新融資渠道，部分大企業可通過發行股票、債券，或者信托基金等方式來進行籌資。企業應根據自身情況，通過提高權益資金的比例將風險控制在有能力承受的范圍內。

2、提高企業財務管理水平。首先，努力提高企業管理者的財務管理水平，對企業決策者進行培訓指導，對相關財務報表有科學認識，使管理者能夠根據客觀真實信息、企業自身情況以及所處外部環境做出科學決策，摒棄過去其主要依靠經驗或主觀感覺進行決策的習慣，這樣可以降低企業發生財務風險的可能性;其次，要加強對企業財務人員的管理與培訓。一方面要加強對企業現有財務人員的培訓，主要是專業知識和相關政策培訓，努力確?，F有人員知識和能力能夠勝任目前財務工作;另一方面企業要吸收具有較高專業素質的財務人員，使人員有合理的流動機制。

3、加強資金流動性管理。制定合理的資金使用計劃，西安房地產企業應保證企業日常經營資金需要，確保資金利用最大化。第一，企業資金支出多為大額、多筆，在財務收支上嚴格實施財務監控，合理安排資金調度，確保開發項目施工運營和營銷資金需求;第二，加速應收賬款回收，調整庫存，壓縮存貨資金占用，增強企業支付能力，提高企業信譽度，為下次融資進行鋪墊;第三，嚴格控制企業成本費用，防止費用超支，提高所投資金安全性和合理性，從而降低其財務風險。

4、提高企業自身競爭力。近幾年，西安房地產投資過熱，部分消費者處于觀望狀態的情況下，企業應積極應對激烈的市場競爭，不斷提高自身競爭力。選擇好的地段，開發適合大眾消費者的戶型，比如精裝修的小戶型。在確保企業盈利的同時，利用產品自身高質量與其他優勢贏得廣大消費者的青睞，尤其在價格方面讓消費者覺得物有所值。選擇有效促銷方式，如打折銷售、付現金折扣及商品保證等。提高房地產產品銷售量，降低西安房地產企業的存貨，從而降低資金回收風險。

篇（4）

關鍵詞：

房地產行業；防范；財務風險；優化策略；研究

目前，控制和防范財務風險是房地產行業建設中的重中之重，占據著重要的行業地位，已經得到了房地產內部的高度重視與認可。房地產行業在生存發展過程中，財務風險是重要的限制性因素，嚴重影響著房地產企業的正常運轉。房地產行業控制和防范財務風險的建設工作任重而道遠，要制定出切實可行的防范策略，避免財務風險的拓展和蔓延，要為房地產行業的發展建設提供強大的生命力。

一、房地產行業的財務風險的成因研究

(一)舉債方式的不合理，造成企業資產結構的失衡

房地產在進行項目投資過程中，資金是投資過程中重要的保障，一些地產行業往往會通過與各大銀行或者金融機構進行舉債來不斷滿足自身的資金需求。但是，對于部分企業的舉債來說，具有極大地不合理性、盲目性。與此同時，也沒有對自身的償債水平進行深入的分析，負債壓力如果過于沉重，就會進一步加劇企業的償債壓力，這也是造成企業資產結構失衡的重要影響因素。在房地產行業處于慘淡的情況下，財務杠桿的不良效應非常明顯。而財務杠桿系數是判斷財務杠桿效應的重要指標。在特定的條件之下，企業的負債情況、財務杠桿系數以及財務杠桿效應等三者之間是成正比例的關系，進而會造成企業財務風險的發生。

(二)成本費用的控制力度不夠深入

一些房地產企業對于成本核算與控制的理解存在著較大的誤區，普遍認為是財務部門分內的事情，進而加重了財務部門的工作量，難以正常的進行成本資料的收集、整理工作，而且其他各個部門也無法充分地認識到成本管理的重要性，從而引發企業的財務風險。例如：某個房地產企業尚未能建立專門的成本管理部門，企業的領導也缺少著高度的重視。在某市繁華地段的項目建設中，過于注重外墻裝飾的華麗與豪華，浪費了大量的成本費用，而且實用性也嚴重缺失，造成了企業財務風險的發生。

(三)企業內部財務控制機制較不完善、健全

目前，我國房地產企業的內控水平普遍較低，房地產項目的開發是一個較為漫長的階段，項目執行周期和資金周轉期比較長，具有較多的限制性因素。進而加劇了內部控制和財務管理工作的難度性。此外，在成本管理的建設中，由于欠缺著較為成熟的管理經驗，尚未形成統一全面的控制體系，進而無法對各個部門進行有效地管控，最終導致財務決算與預期差距過于懸殊，無形之中就會產生一定的財務風險。

二、加強控制和防范財務風險的優化策略

(一)確保企業資本結構的合理性，控制好企業資本負債率

企業在投資的過程中必須要籌集足夠的資金，而企業的籌資是處于高風險、高收益的局面。要想有效防范企業財務風險的發生，就必須要確保投資決策的正確性、合理性。因此，企業要從自身發展的實際情況出發，制定科學合理的戰略目標，對企業內部、外部環境進行深入的剖析，要研討投資的可行性因素和風險性因素，杜絕盲目隨意地投資。同時，要將負責比例控制在合理地范圍之內，在舉債之前，要充分考慮自身的債務風險承受水平，而且要將權益成本和負債水平控制在合理地范圍之中，長期負債和短期負債要保持相互協調與平衡。房地產的眼光要長遠化，切忌鼠目寸光，不能只顧眼前小利，避免企業財務風險的發生。

(二)建立健全企業內部控制體系，提升財務管理水平

房地產行業在控制和防范財務風險過程中，要對企業內部的各個部門、人員要進行全方位、多角度領域地控制。企業領導要始終保持著高度的重視程度，增強自身的管理經驗，不斷建立健全科學、完善的內部控制體系，并且加大財務管理的控制力度。同時，在項目成本預算中，要加強應收賬款的管理，強化自有資金的使用力度，要盡可能地減輕對外來貸款的依賴程度，企業自身要做到“自給自足”；對于資金的來往情況要進行深入的排查與管控，要最大程度地避免、貪贓枉法現象。

(三)制定房地產行業的風險預警評估機制

風險預警機制是房地產行業防范財務風險的重要手段，房地產企業要在建立內控制度的前提下，制度風險預警機制，以便于對財務風險進行預測，避免財務風險的擴散和蔓延。企業風險預警機制要包括風險基本信息系統、風險預測分析系統以及風險處理系統等方面。其中，風險基本信息系統是風險預警機制重要的前提條件在，主要負責財務信息的收集、整理等工作；其次，風險預測分析系統是風險預警機制中的關鍵所在，主要對財務風險進行識別、判斷以及監測等，并且要設置層級預警線，層級預警線越明顯，財務風險性因素就越明顯；最后，風險處理系統要深入結合財務風險發生的性質、成因、類型等方面，制定相應的防范措施，做到具體問題具體分析，從而將企業的財務風險控制在最低程度。

三、結束語

綜上所述，加強房地產行業財務風險的控制和防范工作勢在必行，可以提升企業的市場競爭力與影響力，并且在激烈的市場占一席之地。在房地產控制和防范財務風險過程中，是機遇與挑戰并存的局面，我們要積極抓住機遇、勇敢地迎接挑戰。提升防范財務風險能力，建立健全科學完善的內控制度，進一步強化企業的財務管理和成本管理，避免企業財務風險的發生。同時，財務管理人員要提升自身的專業水平與防范風險的水平，要做好成本控制管理工作，不斷降低企業的成本費用，要將財務風險造成的經濟損失降到最低，從而為房地產行業提供更為廣闊的發展空間。

參考文獻：

篇（5）

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.51.155

1 研究背景

在目前國家宏觀調控政策中，我國房地產行業早已完成買方與賣方市場的轉變，特別是最近限購及限貸相關政策不斷實施，房地產行業所面臨的市場發展環境也日趨激烈，在資金呈現不斷匱乏的同時，各方面均有完善的樓盤卻銷售情況不良，一些中小房地產企業資產負債率居高不下，即將面臨破產的風險，然而也有些房地產企業卻能從風險中尋求發展機會，在不斷開發的新樓盤中處于優勢地位，成為行業的領軍者，由此可以發現，環境給企業帶來的影響僅是一方面，對于房地產開發項目來說財務風險的控制才是發展的關鍵，和房地產開發是否成功有直接關系。

隨著我國經濟體制改革的不斷深化，房地產領域企業形式和經營產品品種的不斷革新，為我國房地產領域中企業的財務風險管理帶來了新的難度。近年來，我國政府不斷出臺新的政策來促進房地產行業的發展和去庫存，為房地產行業帶來了新的發展機遇，但同時，房地產公司的資金來源問題以及內部財務風險管理模式陳舊的問題成了房地產公司發展和業務革新的桎梏，因此，本文依托價值鏈分析方法對于房地產公司的財務風險管理方式提出了理論建議并構建了操作程序體系，并依托我國房地產上市公司的實例，分析了這一理論模式的可行性，為廣大房地產公司在財務風險管理模式升級上提供了參考。

2 我國房產企業價值鏈財務風險分析

2.1 基于我國房產公司產業鏈的縱向價值鏈分析

我國房產公司當前的發展，結合國內房地產行業的發展特征，以“做強銷售、做大外包、拓展管理”為目標，加快產業布局，目前，大多數房產企業已形成房地產開發、建設外包、租賃與管理三大主業，能夠在住宅、商業用地、商鋪、建筑建設、住宅管理等領域，為客戶提供高品質產品與服務，為客戶提供開發―產品―銷售―服務的一站式服務，業務鏈與管理詳見下圖。

對我國房產公司而言，其縱向價值鏈更多的是對于財務成本管理的分析，在整個價值鏈過程中，其基本成本分析表如表1所示。

由上表可看出我國房地產企業在整個產業鏈上的利潤率是比較平均的。

為了能夠促進公司更好地化解財務風險，提高公司盈利能力，我國房產公司應當進一步探究其利潤率平均的主要原因，并根據原因進一步分析后期的應對措施。

2.2 基于我國房地產公司內部價值鏈背景下的財務分析

所謂的我國房產公司內部價值鏈戰略，即我國房產公司通過對公司內部當前現有的各種財務資源以及其他資源進行整合，從而實現提高公司核心競爭力水平的一種發展戰略。

本文的分析，綜合考慮我國房產公司所處的行業環境以及其自身所具有的特性，通過引入SPM 公司財務戰略矩陣以及生命周期耦合象限的公司內部價值鏈戰略分析方法，來對我國房產公司的整個內部價值鏈發展戰略進行分析和說明。

根據我國上市房產公司 2011―2014年的平均相關財務數據，本文分析得出了我國房產公司內部價值鏈分析的相關指標，具體情況如表2所示。

分析上表中的數據，能夠發現：

對于我國房產公司而言，在2011―2014年經歷了一個較高的增長時期，但在2011年由于政府部門相關房地產調控政策的制定和實施，導致了公司的經營受到嚴重影響，公司經營的虧損導致了公司各項指標的嚴重下滑。而這種境況也迫使我國房產上市公司尋求業務的多元化發展與轉型。

2009―2012年，剔除國家宏觀調控的影響，根據所處公司財務矩陣與生命周期耦合象限來看，公司所處象限均在Ⅱ象限，表明公司的持續增長能力是極強的，在企業生命周期中是成長型企業，但現金短缺，籌資壓力大。

因此，對于我國房產公司而言，其財務風險管理應當專注于保障其財務戰略的實施上，對其價值鏈中財務風險的管理當集中在其財務戰略中的關鍵環節上，保證企業在整個價值鏈業務中的經營平穩性。

3 我國房產企業財務風險管理建議

3.1 內部價值鏈財務風險管理

（1）成本控制管理的建立。通過內部價值鏈分析，我國房產公司當前EVA水平較不理想，因此為了能夠提升公司財務水平，我國房產公司應當注重成本控制的建立。具體而言，應當做到平衡效益與質量的關系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明細賬以及完善內部成本管理體系，依靠科技創新等方面來實現成本控制。

（2）資本結構優化。基于價值鏈的資本結構優化戰略，主要是指企業在籌資上實施資本結構優化戰略，根據與價值鏈依存度的關系，合理確定融資戰略。

在當前房地產“去庫存”成為主基調的市場環境下，通過資產證券化模式來優化資本結構、降低資金成本，已成為房地產開發商和業主的新選擇，房地產資產證券化將呈現井噴式增長。有關專家甚至斷言，隨著國內房地產資產證券化業務趨于成熟，房地產行業的商業模式也將隨之改變。

近年來，我國房地產證券化市場已進行了許多探索和創新。從市場情況看，房地產資產證券化產品大致可分為標準的房地產信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）、準REITs（或類REITs）、住房抵押類貸款支持證券、涉及收益權和債權的基礎資產發行的資產支持證券等。

多種新型房地產金融工具的出現，都為我國房產公司資本結構的優化提供了良好的外部基礎，能夠在很大程度上實現資本結構的優化。

3.2 外部價值鏈財務風險管理

外部價值鏈戰略是指價值鏈的核心企業通過協調以其為核心的價值鏈企業群整體的財務資源來達到提升整個價值鏈核心競爭能力的策略。

當前我國房產公司已經形成了一整套圍繞客戶所展開的價值鏈體系，能夠為客戶提供一系列的價值服務。因此對于我國房產公司而言，其外部財務風險的管理應當注重合作伙伴的選擇，從而實現共贏。

（1）公司戰略伙伴與競爭者策略。對于我國房產公司而言，在橫向價值鏈中的合作中，應當通過吸引更多的戰略伙伴以及合作伙伴來實現公司技術以及銷售渠道的不斷拓寬；在縱向價值鏈的合作中，應當通過產業鏈的不斷整合來實現公司業務價值鏈的不斷拓寬。

（2）生命周期戰略。價值創新生命周期財務戰略，主要是基于價值鏈創新具有生命周期，不同的生命周期階段需要采取相應的財務戰略予以配合。

我國房產公司在籌資戰略上采取權益籌資戰略，以鞏固財務基礎，以支撐經營戰略；在投資上應集中財力，投資于最急切、最關鍵的環節上；分配上，應注重好激勵及內源性資金，抵御財務風險。

參考文獻：

[1]Steven Li.Future Trends and Challenges of Financial Risk Management in the Digital Economy[J].Managerial Finance，2006：Vol.30，Iss.11.

[2]俞衛國.成長期企業財務戰略研究――基于HF房地產公司的案例研究[D].廈門：廈門大學，2009.

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近年來我國的購房需求猛增，經濟高速發展，房地產行業很景氣。但在房地產行業高速發展的過程中，出現了不同的風險。我國房地產行業中的財務風險最為明顯，因此正確認識我國房地產行業中存在的財務風險問題，并進行積極的風險防范與風險控制預警至關重要。

一、財務風險及特征

（一）房地產企業的籌資風險

房地產企業的籌資活動主要是事前準備活動，房地產企業通過籌資活動籌集資金，進而開展房地產的開發、生產、銷售、再投資、再生產的循環過程。房地產的籌資活動是企業運營生產的起點，籌得足夠多的資金，然后進行資金的運營。然而目前中國房地產市場籌集資金的方式多樣化，同時就會有不同的財務風險。例如籌資方式不當、債務結構不合理等都可能造成資金浪費，增加企業的財務風險。

（二）房地產企業的投資風險

由于不確定因素，可能使投資項目不能達到預期的目標，影響房地產企業的盈利和償債能力，這就是房地產企業的投資風險。對于中國當前的房地產市場上投資環境的復雜性，投資過程中會出現很多風險。例如投資項目的滯后性，無法與時代接軌；投資項目大小的選擇無法適應企業的債務結構，有的企業負債經營，可能會造成企業的債務負擔，影響企業的經營效益。

（三）房地產企業的資金回收風險

房地產企業在完成前面的籌資活動與投資活動后，接下來的工作就是資金回收。俗語說“有付出就會有回報”，這同樣適于房地產企業。資金在回收過程中，不論是從時間上還是金額上都具有不確定性。且資金的回收與國家的經濟政策密切相關，受國家對房地產行業的監督、規定的影響，同時受國家財政金融利率政策的影響等。企業的管理水平也與資金回收有著密切的聯系。

（四）房地產企業的收益分配風險

房地產企業在經過上述系列過程后，獲得了收益，會面臨收益如何分配的問題。在如何分配收益問題上，我們又面對留存收益和分配股息如何分配的問題。是用更多的資金去重新投資，擴大規模，還是在現有的規模上穩定發展，分給股東更多的利益，不同的選擇會有不同的風險。企業的資金鏈至關重要，收益分配的好壞會直接影響投資者的積極性，影響企業的外在形象，可能會降低企業信譽。

二、加強財務活動的管理、建立預警防范體系

（一）加強籌資風險管理

房地產企業一般通過兩種途徑進行籌資，一是增發股票，擴大規模，即所有者投資。房地產企業同時可以利用上一循環的留存收益進行第二次投資。二是從外界借入資金，負債經營。房地產企業可以通過向銀行借款、信托資金貸款、銷售融資資產證券化等途徑最大效益的利用資金的時間價值，實現利益最大化，降低房地產企業的籌資風險。

（二）重視投資風險的管理

房地產企業在進行投資時，要認真分析房地產市場的現狀及發展趨勢，既要大膽迎接挑戰，又要謹慎對待投資風險，盡最大的努力降低投資風險。房地產企業要充分掌握市場需求，土地信息，經濟政策、相關利率等各方面的信息，努力實現房地產企業投資的最大效益、風險最小、穩健發展的目標。

（三）完善現金流量風險管理

在房地產企業的資金回收環節中，現金流出與現金流入在實踐上的上下不一致就會造成一定的資金回收風險。我們應盡量降低房地產企業的機會成本、應收賬款管理成本、壞賬損失成本。制定相應的信用政策、收賬政策、銷售政策等，以此來實現資金的快速周轉，加大現金的流動比率，使企業能有更多的運營資金進行企業的運營管理，降低資金回收風險。

（四）提高收益分配風險的管理

留存收益與分配股息在收益分配中是相互聯系，相互制約，此消彼長的關系。房地產企業應權衡兩者的關系與企業的實際情況，合理分配。企業如果處于快速發展的狀態，需要投入更多的資金擴大規模，這就需要更多的留存收益進行二次投資。企業如果利率過高，就要分配股息，吸引投資者的積極性，從另一方面保證企業的資金運營。

（五）建立風險預警體系，進行預警和分析

任何預測都是以數據為基礎的，企業應該注重財務報表數據的搜集整理，并進行相應分析，綜合考慮各種因素建立風險預警體系。通過對房地產企業長期指標、短期指標、動態指標、靜態指標等的分析對比，構建一個適合房地產企業運營管理的體系，并不斷完善該體系，真正的達到財務預警的作用。在建立預警體系的基礎上，要進行深入分析，降低企業的財務風險，為企業做出貢獻。

（六）樹立正確的成長觀念，堅持原則

面對房地產企業市場競爭中的各種誘惑，房地產企業首先要樹立風險意識，正視房地產企業中的“泡沫”風險等，不能盲目擴大規模，應在原有的基礎上穩步發展。追求質量，樹立良好的企業信譽，堅持自己的原則，努力在大趨勢下穩步發展。面對房地產企業的復雜性與風險性，積極采取防范措施，分散風險、順勢改革、打好基礎。從根本做起，從小事做起，努力實現企業的健康、經濟、高速發展。

三、結論

綜上，在經濟快速發展的趨勢下，房地產企業要緊跟時代步伐，不斷適應市場需求，針對企業的現狀做出正確的分析，并提出相應的政策。正確對待房地產企業的財務風險，針對行業特點，尋找適于企業的發展戰略與風險管理政策。如何在房地產企業開發經營過程中高效、全面的完善財務風險的防范系統與制定相應的預警措施，對我國房地產企業高速、穩定發展起著至關重要的理論意義。

參考文獻：

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隨著我國經濟的快速發展，房地產行業獲得了長足的發展，全國各地相繼出現了所謂的“房地產熱”。但是，由于我國房地產行業的起步較晚，基礎不夠硬，發展規模還跟不上時展的要求，有些房地產企業的發展和運行遠沒有達到規范化標準，與國外較為成熟的房地產業之間存在較大的差距。因而，我國已經出臺了相關的針對房地產業的宏觀調控經濟政策，以期為房地產企業的發展提供更好的政策支持和保障。但是，我國仍然有不少的房地產企業資產負債率較高，造成了較大的經濟壓力，面臨的財務風險也較大。同時，當前全球金融危機仍然沒有完全過去，這就使得我國房地產企業面臨著更大的發展壓力。

一、我國房地產企業財務風險分類及形成的原因分析

鑒于房地產企業在我國發展的時間并不長，加之房地產企業自身的特殊性，其面臨著較大的財務風險。一般來說，財務風險指的就是由于受到內外部環境的不同影響，使得企業的財務系統出現了偏離預期目標的經濟損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財務風險兩種。由于廣義的財務風險內涵更利于從全局和全方位上來把握，因此，我們更多的考慮房地產企業廣義的財務風險。根據房地產企業自身的特點，我們認為房地產企業面臨的財務風險一般包含了這幾個方面：無力償還債務風險；再籌資風險；利率變動風險；通貨膨脹風險；稅率變動風險以及投資收回風險等多種情況。那么，房地產企業為什么會產生這么多的財務風險呢？這是由于房地產企業自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經歷的經濟環境又是復雜多變的。在這樣一個受到多種因素影響的大背景之下，房地產企業就產生了較多的財務風險。究其原因，主要有這么幾個方面的因素：從宏觀方面來看，房地產企業較為容易受到國家和地區經濟的影響，未來走勢較為難預料。因此，作為資金量大，變現能力較低以及項目周期較長的房地產企業來說，當前不夠成熟的市場環境導致了房地產投資運作上有一定的盲目性，政府調控房地產融資的政策進一步加強，使得房地產企業籌融資變得愈加困難。作為一個新興的產業，房地產企業的會計體系還不夠完善，到目前為止還沒有形成較為完整的會計核算體系。從微觀方面來分析，房地產企業很多對于自身的經營狀況還缺乏財務預算和財務分析，導致了財務分析結果無法真正起到較好的財務管理作用。這種缺乏較強的財務管理意識的現狀使得房地產企業到處盲目舉債，資本結構不盡合理，導致了負債成本過高。此外，有些房地產企業的成本費用控制不夠嚴格，往往把項目成本管理看作是簡單的單項成本控制與管理工作，導致了財務預算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。

二、我國房地產企業財務風險的有效防范措施

房地產企業在我國的發展歷程并不算長，加上房地產行業自身的經營特點，使得房地產企業面臨的財務風險較大，其原因主要在于經營環節過于復雜，對預算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費用控制不嚴，缺乏財務預算管理意識，盲目舉債加重成本負擔，成本管理不力影響財務控制。認真分析當前房地產企業的財務風險，根據不同的理財環境和理財階段，把房地產企業的資本循環進行籌資、投入、生產、分配四個節點上的風險分析。此外，由于宏觀經濟政策調控的不力，比如說金融宏觀調控政策，土地宏觀調控政策，稅收宏觀調控政策等的執行不夠到位，這是由于我國房地產企業的財務管理意識薄弱，對預算管理職能重視不足，內部財務監控機制不健全，資金管理低效以及成本費用控制不嚴等。具體來說，我們可以從以下幾個方面來努力：（1）房地產企業首要的任務就是要不斷加強財務管理觀念和作用，盡可能的強化財務管理的地位，讓財務管理部門多參與到房地產企業的各項經營活動當中去，不斷的完善房地產企業的投資項目管理工作。在不斷完善之前，房地產企業要注意增加投資項目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報告，使得投資方案更為完善，降低投資風險。房地產企業還要充分了解各個部門的相關情況，拓展對于財務分析的領域。此外，房地產企業還要不斷提高企業管理者和財務人員的素質和能力，多提供機會并開發多種渠道讓管理者和決策者參加學習和培訓，從客觀的角度來分析自身情況和外部環境，降低財務風險。同時，房地產企業還應該努力提高對財務人員的管理和培訓工作，除了專門進行培訓以外，還可以吸收具有較高素質的財務人員。（2）房地產企業應該認真分析國家相關政策，一旦國家政策發生改變，房地產企業要能夠盡快的采取措施來調整財務管理手段，及時應對國家相關政策的改變，最大限度的規避和防范財務風險。比如說房地產企業應該選擇成本費用較低的建設用地作為開發項目用地，盡可能的避免購置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費。國家也出臺了相關的新稅收政策，房地產企業應該及時根據新規定調整和處理三項費用，盡可能的避免不必要的損失。房地產企業還要針對當前銀根縮緊的政策，及時改變自身的生產經營模式，盡可能的依照穩健發展的原則，多從中低價位、中小戶型的商品房中獲得應得的利益。（3）房地產企業應該著眼于整體利益，結合自身的行業特征和產品的特殊性，在項目開發之前就從整體效益出發，對成本進行動態分析，從而分析出房地產開發項目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財務風險的發生。此外，由于房地產開發項目是一個巨額投資的過程，籌融資任務尤其繁重，同時其資金周轉周期又較長。那么，針對這種特殊情況，房地產開發企業應該構建多元化的籌融資渠道，進行組合式的投資，更為有效的協調多方面的財務風險，盡可能的獲得更多更穩定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開發銀行以外的金融貸款業務，民間籌資，尋求海外有實力的資金團體等，使得房地產企業能夠以不斷優化的資產結構來充分發揮出負債的杠桿作用，將財務風險控制在合理范圍內。（4）房地產企業財務風險的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識不強。因此，針對這種情況，房地產企業應該全面加強對于企業自身的成本管理工作。應該來說，房地產企業的成本費用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業順利發展的重要基礎。具體來說，房地產企業應該制定成本預算目標，對成本費用進行正確的歸集和核算，對成本進行深入的分析，重視基礎數據的收集和整理等。房地產企業還要應對復雜多變的經濟政策環境，建立財務內部控制制度，強化風險管理，提高企業財務管理水平。

總之，對于我國房地產行業這樣一個新興的產業來說，面對復雜多變的國際國內經濟形勢，房地產企業應該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財務風險監測手法，并配之以風險回避策略，風險防范策略以及保險轉嫁策略來將風險的損失程度降到最低。房地產企業進行市場調研，防范市場風險，加強投資項目管理，控制投資風險，建立財務預警體系，加強和提高房地產企業決策者、財務人員的財務管理意識和綜合素質，大膽而謹慎地利用金融衍生工具規避風險，把風險管理提高到企業管理的突出位置，避免財務危機，保證房地產企業獲得穩定、長期的經濟效益。

參 考 文 獻

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[2]任書芳，高樹嶺，張行貴．當前房地產企業財務現狀及管理建議[J]．時代金融．2006（4）

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縱觀房地產行業的發展情況，主要與宏觀經濟環境、行業的景氣度等影響密切相關，在行業發生動蕩時勢必將引發企業的財務風險等問題[1]。以往的房地產企業財務預警機制主要是從內部采取防控措施，缺乏對外部環境的分析研究，最終導致風險防控效果較差，對此，本文基于風險定位理念對房地產企業的財務風險預警機制進行了系統研究，現將研究內容論述如下。

一、房地產企業財務風險概述

（一）房地產企業財務特點

房地產產業是帶動宏觀經濟發展的重要產業，其行業的財務問題一直備受關注，總結其企業財務特點主要包括以下幾點：①籌集資金的困難性較大，籌資方式較為單一。②企業資金鏈存在一定的風險，負債率持續走高。據統計[2]，目前我國的很多房地產企業的負債率高達70%。③對于債務而言，缺乏短期償還能力。自2013年上半年開始，企業的速動比率持續下滑，說明了國內的房地產業的償債能力較差。

（二）房地產企業財務風險形成原因

1.內部原因

內部原因主要是指企業發展的內部管理出現問題或紕漏，多包含這幾點原因：缺乏風險防控意識、投資決策失誤、資金結構有誤、資金鏈周轉不靈或斷裂以及缺乏內部風險管理和防控能力等。

2.外部原因

外部原因主要是指企業發展的大環境造成的風險，具體為宏觀經濟關節影響、行業周期波動不規律以及出臺的政策與產業發展供需關系不協調等。

（三）風險定位

房地產的財務風險多表現為利率變動風險、企業資產負債率風險、投資回收風險等，若想進一步明確風險，仍需要剖析風險傳導方式和傳導流程，其中，傳導方式與周期波動密切相關，表現為房地產財務狀況周期性波動受宏觀經濟的周期波動和房地產企業的經營狀況周期波動影響較深。而財務風險傳導路徑則是經風險因素導致的風險事件在風險載體的傳播下以及風險流的擴散作用下形成實質性的風險損失。

二、房地產企業財務風險預警機制的建立措施

（一）構建企業財務風險預警指標體系監測風險

首先，設計財務指標，包括經營風險指標、籌資風險指標、投資風險指標以及資金鏈風險四大指標。其次，設計非財務指標，主要從微觀、中觀和宏觀層面確定風險類別，設計其指標和代碼。接下來，設計滯后指標、同步指標以及先導指標，采用時差相關分析的方式選取指標并進行相關計算。為了確保體系的正確性，對相關指標需要進行相關測度，具體的方法如下[3]：①測度非財務指數。對非財務指數設定標準，進行專家打分，匯總統計進行加權平均，得出風險測度值。②測度財務指數。主要包括界定財務指標標準和測度單相功效系數兩方面。③編制財務風險預警綜合指數。依照相關流程進行指數編制，確定風險預警界限，獲取財務景氣狀況的相關預警信號。

（二）采取財務風險防控措施

1.防控外部因素導致的財務風險

首先，順應外部環境的變化情況，依照政策導向獲取最佳的政策扶持幫助。例如，使用房地產抵押貸款證券化等新型的融資渠道，降低銀行業對房地產業貸款產生的問題幾率。其次，正視行業的周期波動規律和特點，制定合理的財務計劃，采取相關的財務解決措施，例如，在行業繁榮時相對減少資金擴張，降低行業走勢較差時帶來的財務風險，而在行業蕭條期時，準備擴張，確保在行業復蘇時搶占先機。

2.防控內部因素導致的財務風險

該防控措施也要從四方面進行把握。①防控投資風險。首先，做好項目前期勘察工作，分析市場，進行成本評估和風險評估。其次，采取最優化的投資組合方式。有意識的組合不同的風險項目，提高風險規避能力。例如，設立物業管理子公司，以此分擔房地產母公司的財務風險。②防控經營風險。首先調整經營理念，將房地產建設轉向小城鎮，整合土地資源，細分建設項目，擴充企業經營模式?？梢赃m當與旅游行業等其他行業加強合作[4]。其次，加多方合作。走多區域聯合發展、共贏道路，建立強強聯合，提高行業競爭力。最后，完善營銷手段，切勿盲目投資，確保企業資金回籠迅速，降低財務風險。必要時可以適當放棄一些高風險項目。③防控資金鏈風險。首先，合理控制成本。加強成本控制 在前期做好投資部署，確立收益預算。在項目實施過程中控制成本，減少項目變更情況，在項目竣工時依據合同約定的條款進行核算。其次，建立企業資金控制系統，合理把握和管理企業資金，做好預算，明確資金使用情況。最后，管理好應收賬款。建立科學化的客戶資信等級，設立應收賬款的比例和相關的回款的責任制。④防控籌資風險。主要措施包括構建合理的資本結構以及增加產業投資信托能力。

三、房地產企業財務風險預警實證探討

（一）選取樣本，獲取數據來源

本文樣本為萬科企業股份有限公司，選取2009年3月份-2013年6月份的財務數據為樣本數據，對其進行研究分析。

（二）篩選預警指標

1.分析其探索性

檢驗萬科的原始財務數據是否異常，使用SPSS20.0的探索性分析，對樣本季度數據M值進行統計，最終發現長期股權投資比率X10的數值為0，不具有顯著性，所以可以剔除在外。此外，變量中的X7、X12、X17的奇異值較多，可以直接剔除。

2.分析其相關性

經相關性分析后，結果顯示經營風險指標保留X1、X3、X5、X6；投資風險保留X9、X11、X13；資金鏈風險保留指標X21和X23；籌資風險指標保留X15、X16和X19。

（三）測度個體指數

1.測定財務個體指數

首先，確定財務指標中的臨界值。明確其極小型變量、極大型變量、穩定型變量以及區間型變量[5]。然后計算指標單項功效系數。通過樣本測算結果顯示，不良資產比率X5、資本保值增長率X11、長期資產適合率X19的得分均符合指標要求，這表明萬科的長期償還能力和資本結構無風險。但是資金流動性較差，存在問題。

2.測定非財務個體指數

采取專家打分形式對萬科的非財務指標進行評價，最終結果顯示萬科的風險管理水平較好，內部控制也較好。但是投資風險較高。

（四）編制綜合指數

1.對指數進行分類

應用上述多種方法最終得出萬科的財務風險預警綜合指標體系，依照時序相關法，最終計算出同步、先導、滯后的財務風險預警結果。

2.確定綜合指數預警界限

經計算結果顯示，萬科的綜合預警指數的序列平均值為125，將該值作為萬科的財務風險預警警戒線。

（五）繪制預警信號圖，做好分析

將之前求出的同步、先導和滯后指數以及綜合合成指數制成指數走勢圖，將此作為萬科的財務景氣走勢圖。其中先導指數圖顯示了財務風險與外部環境的關系。同步指數圖反映了萬科財務風險與凈資產收益率同期的財務狀況和波動情況。滯后指數反映了萬科財務風險與行業景氣的關系。綜合指數綜合反映了上述財務因素和非財務因素與財務風險的關系。

（六）定位風險

制定風險雷達定位圖，最終發現萬科的外部環境較好，但是內部管理相對不佳，現金量較少，所以顯示萬科交易具有一定的財務風險。

四、總結

目前，在現行的宏觀政策調控下房地產企業仍然面臨著多種財務風險，主要源于外部環境不穩定和內部管控措施較差，本文就此發展現狀下分析了房地產企業的發展特點，并設計了相關風險指標體系，提出了正確的房地產企業財務風險預警方法，力求建立最佳的房地產企業發展模式和態勢。

參考文獻：

[1]戰昱達.上市公司財務風險預警研究――基于房地產行業實證分析[J].財會通訊，2013（17）：117-118.

[2]曹建梅.房地產企業財務風險分析及預警研究[J].中國外資月刊，2014（2）：58-58.

[3]杜俊娟.我國房地產企業財務風險的預警與防范[J].會計之友，2013（10）：

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一、房地產企業的風險類型和特點

（一）房地產企業項目的籌資風險及特點

1、房地產企業在項目開發初期，自有資本比例很低，主要依靠負債進行開發

當前，我國的房地產企業自有資金很少，資金來源主要依靠銀行貸款。期初時房地產企業較多的享受到借款資金所帶來的益處，然而隨著我國政府對房地產市場的調控和貸款的陸續到期，房地產企業出險了很多前期貸款的本金和利息無錢支付的現象。從某種程度上可以說，房地產企業有時候僅是空有亮麗的外表，在其背后其實背負著巨額債務。

2、房地產企業再融資困難

由于我國房地產企業資金大部分來自于銀行貸款，負債經營比重較大。造成房地產企業利息負擔沉重。房地產企業一旦再次獲得資金的能力降低，將會直接面臨資金斷裂的風險，這對房地產企業而言，將是致命的。

（二）房地產企業項目的投資風險及特點

房地產企業前期所需資金數額多、投入較大，這種行業特點使得投資活動成為房地產企業的活動核心。房地產企業的項目投資風險是指在房產項目投資中由于不可知因素的影響，使得房產項目無法達到預期收益或目的，而導致房地產企業的償債能力和盈利能力受到一定影響，直接造成房地產企業在投資環節需要面臨不確定性風險。

（三）房地產企業的項目經營風險及特點

房地產企業的經營風險主要是指兩部分，一種是材料采購風險；另一種是存貨變現風險。

1、材料采購風險

是指房地產企業在當前的物價不斷上漲的市場經濟環境下，鋼材、水泥等建筑原材料的價格日益增長。隨著原材料的價格上漲，房地產企業的采購成本被增加。使得房地產企業面臨著一定的風險。

2、存貨變現風險

房地產企業在正常運營中還會受到利率波動的影響。貸款利率的增長會增加房地產企業的資金成本，從而使其預期收益被減少。從2007年開始，我國政府為了抑制通貨膨脹，一共進行了六次加息。再加之當前金融市場不斷收緊，房地產企業的財務成本被持續增加，間接導致按揭貸款購房者的購房成本迅速上升，直接造成市場對房產的需求降低。

二、房地產企業應加強財務分析，防范財務風險

（一）通過償債能力分析，防范財務風險

1、從分析短期償債能力入手

房地產企業短期償債能力指標主要有流動比率、速動比率、現金比率。流動比率是流動資產與流動負債的比值；速動比率是速動資產與流動負債的比值。速動資產是流動資產中變現速度較快或者償債能力較強的資產?，F金比率是立即可動用的資金與流動負債的比值。一般而言，房地產企業的流動比率和速動比率越高，企業擁有的可用于抵償短期債務的流動資金就越多，短期償債能力也越強。但是，在實際的財務分析時，尤其是在通過分析財務指標評判企業風險時，還要結合房地產企業的自身特點和行業情況，比如，房地產企業資金回流慢，前期投入通常較多。在這種情況下，財務分析時就不能將其與一般的流通企業相提并論。比如，對房地產企業而言，有時流動比率和速動比率雖然較高，但并不能簡單評判其短期債務就一定能如期償還。因為，倘若應收賬款存在大量呆賬、壞賬，那么這兩個比率可能就會因為應收賬款的弱變現能力而失去其應有的特性。同理，現金比率也并非越高越好。若其過高，可能代表房地產企業沒能對資金進行合理的調度，從而造成資金浪費或閑置現象。

2、從分析長期償債能力入手

長期償債能力指標主要有凈資產負債率、資產負債率等。其中，資產負債率表明在房地產企業的總資產中通過借款方式籌集的資金占有的比例。該指標能夠直接反映出房地產企業債權人權益的保障程度。通常，該比率越低越好。比值越低，代表負債的償還度就越高，財務風險也就越小。凈資產負債率是房地產企業的負債總額與企業所有者權益的比值。該比值通常用于表明房地產企業的基本財務結構的穩定情況。比值越高，表明房地產企業具有較高風險的財務結構；反之，倘若比值較低，則表明房地產企業具有較低風險的財務結構。一般而言，該比值越低越好，比值越低，表明房地產企業債權人的權益就越有保障，財務風險越小。

（二）通過支付能力分析，防范財務風險

對房地產企業而言，支付能力的情況直接與財務風險緊密相連。從某種意義上可以說，支付能力的好壞，是衡量房地產企業財務風險的一個主要標志。關于支付能力，可以設置現實支付能力與潛在支付能力兩種指標。

1、從分析現實支付能力入手

現實支付能力是用房地產企業本期會計期末的貨幣資金的全部結存額與全部費用的月平均支出額進行比較，計算出期末全部貨幣資金數額在月平均支出額之下可供正常支付的周轉月數。一般而言，現實支付能力指標越大，房地產企業的現實支付能力就越強。反之，則相反。但是，并非該指標值越大越好。如果該指標值過大，則表明企業在一定程度上資金浪費現象較為嚴重。通常，計算得出的周轉月數在3上下較為合適。

2、從分析潛在支付能力入手

潛在支付能力是房地產企業在對外投資之前，會計期末的全部貨幣資金和有價證券（拋去借入款）的合計數與房地產企業當期費用的月平均支出額進行比較而得出的可供正常支付的周轉月數。通常，房地產企業的潛在支付能力與計算所得的可供周轉月數成正比?？晒┲苻D月數越多，則房地產企業的潛在支付能力就越強。反之則相反。然而，有價證券、銀行存款，以及借入款的期限都長短不一，變現能力和風險程度也各不相同，因此，在財務分析時需作具體分析。尤其是需要注意在財務分析的過程中，運用該指標數據時，所涉及的貨幣資金、借出款、有價證券、借入款燈，是否均來自同一會計期某時點的靜態數據指標。同時，還需要預測房地產企業近期的現金流入量和現金流出量；企業的收入和支出情況；借出款的收回情況和借入款的歸還情況等因素。唯有如此，實際支付能力的預測才能更接近實際。

（三）開展成本控制分析

無論何種企業，成本控制都是其改善經營管理和提高時常競爭力的關鍵環節。房地產企業也不例外。因此，在房地產企業的財務分析中，還應重視與開展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要對房地產企業的成本控制目標的執行效果進行正確評價。同時，面對成本升高與降低時，要及時分析其產生原因和對房地產企業財務風險的防范方面所帶來的深層次影響。其次，還要明確房地產企業在成本控制中的關鍵環節和關鍵的風險控制點。針對每一個關鍵環節和控制點，制定對應的操作規范和有效的防范方法，以尋求降低房地產企業房產項目成本的未來途徑和方法，以提高防范財務風險的能力。對此，可以適當借助《管理會計》中的“本、量、利”關系分析模式和邊際貢獻法、盈虧平衡分析法、變動成本計算法等，從整體上做好“全成本核算管理”，開展定量分析以及合理利用各種技術設備，實現對房地產企業的成本支出進行嚴格控制和科學規劃，調動企業上下全員降低成本消耗的積極性。

三、結語

總而言之，具有一個資金密集型的行業，房地產企業具有很大的發展潛力和高成長性。房地產企業的項目投資周期較長、風險性也較高。房地產企業若要在當前的市場經濟環境中有效防范財務風險，提高資金運轉效率和安全性，就要從分析短期償債能力和長期償債能力入手，分析企業的現實支付能力與潛在支付能力，并且對成本控制進行分析和掌握，唯有如此，才能更好的規避、控制和管理財務風險。繼而才能進一步實現企業利潤最大化，獲得更高的房地產項目投資收益，也為房地產企業的持續經營和下一步發展奠定了良好基礎。

參考文獻：

[1]李健.我國房地產企業財務風險及其防范[J].中國商界（下半月），2009；11

[2]邢姝媛.關于我國房地產企業財務風險分析[J].中國證券期貨，2011；6

[3]蔡河山.淺談投資性房地產財務風險的分析[J].現代商業，2009；15

篇（10）

一、前言

伴隨著社會主義市場經濟的深入發展，房地產企業所面臨的環境也發生了巨大的變化，由于經濟全球化的激烈競爭，施工企業財務風險性也在不斷提高，尤其是在社會主義市場經濟體制不健全的情況下，財務風險的危害性不容忽視，對于房地產企業而言，只有正確的樹立財務風險觀，建立健全財務風險管理制度，從客觀上分析財務風險的形成原因，并通過合理科學的方法和策略來進行防范研究，才能確保房地產施工的正常發展和運行。

二、房地產企業財務管理存在的風險

有些人會認為，財務風險就是損失，就意味著企業的失敗，其實不然，財務風險是企業的大量資金在正常的運作中產生的許多不穩定因素所造成的企業風險，它是一個大范圍的概念，包括資金風險，政策風險，經營風險等等，這些不確定的因素其實就是企業財務管理成果的體現，也是企業在財務管理活動中的綜合體現，其制約性是不言而喻的，在一定程度上，會對企業的財務管理工作造成不可估量的后果。

（一）集資風險

房地產企業為了實現項目的滾動開發，采取融資的渠道開發項目，但是集資會增加企業沉重的負債率，無法保障債權人的債權，在很大程度上，制約了項目開發的發展，由于負債經營會提高財務管理的財務風險，企業通過其他方式進行集資，一旦大規模的房產項目發生籌資效應，將直接限制項目開發管理，為企業的正常運行造成嚴重的后果。

（二）舉債風險

盡管我國的房地產企業實行資本金制度較早，但是仍以舉債的形式，來進行房產項目開發，尤其是在市場開發的早期，受舉債形式的影響，我國的資本金比例相對較低，關鍵是靠借貸的方式進行項目開發。如果房地產的資產舉債率過高，企業無法獲取預期的經濟效益，導致信譽度降低，企業面臨破產和倒閉的現狀，從根本上，也提高了財務風險。

（三）利潤風險

獲取較高的經濟效益是每個企業經營的最終目標，由于房地產企業的利潤風險具有不穩定性，企業無法預測經濟效益是否最大化，財務成本的控制是提高利潤的有效手段之一，兩者密不可分，但是房地產項目的成本一旦加大，就會提高財務費用，同時影響了房產項目的利潤率，另外，不穩定的利潤風險，也提高了財務管理的風險。

三、制約房地產企業財務管理的風險因素

（一）缺乏科學合理的財務決策

房地產企業產生財務風險的原因主要有以下方面，一是企業在決策時缺乏真實，新穎的企業信息，對企業的未來變化事先無法掌握，由于缺乏大量充分有用的信息，使得企業在決策方面處于被動的位置。二是由于內外制度環境的變化，財務風險風不確定性是決策者無法控制的，如果財務風險帶來經濟上的損失，決策者無法按期贏得利潤，就會造成很大的財務風險。

（二）缺乏有效的預算管理

作為支柱性產業，房地產企業的項目所需的投資金額巨多，又伴隨著開發地價與建筑造價的不斷提高，對于房地產企業來說，如果財務管理部門缺乏有效的預算管理，對整個房地產的財務管理造成極大的影響，財務管理不針對實際情況，分配資金的流動方向，來降低財務風險，最終導致項目難以順利實施，資金管理無法正常運作，進而加大了企業的財務風險。

（三）忽視現金流量管理

受市場經濟的沖擊，房地產企業由于項目開發時間較長，現金管理存在較長的周轉期，促使周轉率降低，然而房地產項目的加大，急需大量的現金流量，所以，企業必須重視現金流量的管理工作，現階段，我國的民營企業居多，在房地產市場中，缺乏現金流量的管理認知，只是盲目的擴大企業的規模建設，進而對財務風險的控制起到阻礙的作用。

（四）缺乏資本結構的合理性

由于我國的房地產企業資本結構不合理，導致企業無法正常運行，一旦企業的償還能力有限，無法采取舉債經營理念，為開發項目籌集資金，給項目的收益造成了負面作用，從而財務風險就會大大提高，企業的資本結構不合理，無法用傳統的方式進行籌資，從而增加了資產的負債，對財務管理工作造成影響。

（五）道德風險的危害性

在嚴峻的房地產市場經濟中，廣泛存在著企業與企業之間的欺詐、違約等狀況，這些不道德的經商行為，對企業的財務風險造成重大的影響。有些企業信譽度低，在違約和債務方面尤為可見，使得企業與企業在合作關系上出現嚴重的扭曲現象，更甚者不履行企業與企業之間的法定合同，任意妄為，造成部分企業存貨率高，資金又大量流失的財務風險，嚴重擾亂了市場經濟的正常發展。

四、房地產財務風險防范的對策研究

（一）充分的市場調研管理理念

隨著市場經濟日新月異的不斷變化，房地產企業應建立市場調研部門，在進行財務管理工作時，深入市場，全面了解市場發展的動向，挑選專業的調研人員進行市場的分析與考察，掌握市場發展的新信息，及時準確的獲取房地產市場的最新資料，在充分掌握競爭對手的實際情況下，制訂全新的房地產項目決策，確保項目順利的開展，將開發前期的財務風險降到最低。

（二）提高財務管理的預算管理

由于房地產企業的財務管理，存在較多的不穩定因素，在項目開發之前，必須進行財務預算管理，降低施工成本，促使企業的利益實現最大化，對于房地產企業來說，財務管理部門必須加強資本預算，以項目預算為前提，具體安排房地產企業資金的活動量，并提供可行性的項目研究，制定具有實效性的 預算管理計劃書，對整個房地產的財務管理，進行整體預算，進而提高項目決策的時效性和準確性，財務管理部門，應從企業的實際情況出發，分配資金的流動方向，降低財務風險，另外，必須建立健全完善的預算管理保障體系，加強績效考核，強化財務管理，全面開展房地產項目的預算分析工作，提高財務管理的預算管理，并以經濟利益為目標，降低房地產企業的財務風險。

（三）完善企業的資本結構

對房地產企業而言，結構的合理性是確保企業正常運行的前提，如果企業的償還能力很強，適當的采取舉債經營理念，為開發項目籌集資金，用傳統的方式進行籌資，企業通過各種融資手段，達到利益與結構的統一，從而降低資產的負債，完善企業資本結構，在很大程度上降低了房地產財務管理的風險。

（四）建立健全財務管理機制

要加強房地產企業的財務基礎管理工作，首先必須健全施工企業的財務管理機制，完善財務管理制度，從根本上提高施工人員的自身素質，不斷加強會計基礎工作，財務管理工作上的任何失誤對于施工企業都會帶來財務風險，所以要嚴格落實財務基礎管理制度，建立健全財務管理制度，才能把財務管理工作的風險性降到最低。

（五）誠實守信，注重道德的培養與提高

遵守合約制度，是每個施工企業的道德標準，在市場競爭日益激烈的形勢下，誠實守信不容忽視，它不僅是每個房地產企業的理念，也是自身的道德觀，價值觀的體現，只有注重道德的培養，才會提高施工企業在房地產企業中的優勢，為全球經濟化和市場經濟創造奇跡。

五、結語

在社會主義市場經濟體制不健全的情況下，房地產企業的財務風險伴隨著社會主義市場經濟的深入發展，所面臨的環境也發生了巨大的變化，由于經濟全球化的激烈競爭，房地產企業財務風險性也在不斷提高，因此，財務風險的危害性不容忽視，針對房地產企業，只有正確的認識財務風險，建立健全財務風險管理制度，完善企業的資本結構，提高企業的預算能力，分析財務風險的存在因素，并用合理科學的方法和策略來進行防范研究，才能確保房地產施工項目的順利開發和實施，完善預算管理保障體系，加強績效考核，全面開展房地產項目的預算分析工作，提高財務管理的預算管理，并以經濟利益為目標，進一步加強財務人員的業務技能與專業知識水平，強化財務管理，為房地產企業創造更多的經濟效益。

參考文獻：