不動產登記規劃匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇不動產登記規劃范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

實踐中，部分房地不動產權利人辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記、拿到不動產權屬證書后，由于各種原因，要求辦理同一宗不動產的分割登記，將持有的不動產權屬證書分割為兩本或多本證書，或者要求辦理該不動產與相鄰不動產的合并登記，持多本不動產權屬證書要求合并為一本。但申請人往往不能提供不動產分割或者合并的批準文件，而單純要求登記機構直接辦理不動產分割或者合并登記，給登記機構造成很大壓力。

事實上，2012年下發的《國土資源部關于規范土地登記的意見》（國土資發〔2012〕134號）中提出了“土地以宗地為單位進行登記。宗地應當依據合法的土地權屬來源材料，結合實際使用情況，按照地籍調查程序劃定。……宗地一經確定，不得隨意調整。宗地確需分割、合并或調整邊界的，應經國土資源主管部門會同有關部門同意”的要求，2014年國務院《不動產登記暫行條例》第八條也規定了“不動產以不動產單元為基本單位進行登記”。辦理相關首次登記時，劃分不動產單元是以國有建設用地使用權出讓合同、項目規劃建設批準文件等作為依據的，登記機構無權隨意確定、改變宗地和不動產單元范圍，且按登記要求原則上按不動產單元核發一本單一版不動產權屬證書。因此，辦理不動產分割或合并登記也應以不動產分割或合并的批準文件為前提和基礎。

按照不動產登記的概念和內涵，不動產登記是一種記載行為，因此，無論是同一權利人分割或合并不動產，還是因為不動產的部分轉移需要分割或合并不動產，均需提交相應的分割或合并的權屬來源材料，以作為登記機構記載的依據：土地的分割或合并需要提供相應的用地批準文件，房屋的分割或合并需要提供相應的規劃批準文件。為妥善解決實踐中的此類問題，天津市在制定《天津市不動產登記條例》時，在第二十七條、第二十八條將“同一權利人分割或者合并不動產”“不動產分割、合并導致不動產權利發生轉移的”納入申請變更登記、轉移登記的情形，并在第三十四條、第三十五條等對申請材料進行了規定，如第三十五條規定應當提交“有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件”。我局在制定《天津市不動產登記規范》時，也在相關變更登記、轉移登記章節做出了“同一權利人分割或者合并不動產的，應當按照有關規定提交相關部門同意分割或合并的批準文件”以及“不動產分割、合并導致權屬發生轉移的，提交分割或合并協議書以及有權部門同意分割或合并的批準文件，或者記載有關分割或合并內容的生效法律文書”的規定。也就是說，權利人申請不動產分割或合并登記的，需先行辦理相關規劃、用地分割合并手續，作為辦理變更登記、轉移登記的要件。這樣，減少了登記機構和工作人員的自由裁量權，在兩個環節實現了不動產管理范圍的一致，切實加強了對權利的保護以及對不動產開發利用的管控。

二、關于房屋規劃建設范圍與登記銜接問題

與上述權利人主動要求調整不動產單元范圍的情況有所區別的一類問題是，房屋規劃建設范圍與宗地管理范圍發生沖突。經常出現的是分宗供應的土地統一實施規劃的問題，分宗供應的相鄰宗地，權利人雖為同一權利人，但土地用途不同、建設用地使用權終止日期不同，規劃部門在實施規劃時卻按照一宗地進行了規劃，導致有的建筑物同時占壓兩宗地，無法辦理建設用地使用權和房屋所有權首次登記。

例如，某單位持其建設的綜合樓項目的國有土地使用證、綜合樓項目規劃建設批準文件，要求辦理房地統一的不動產首次登記。登記機構發現，當事人先辦理了該不動產的土地登記，登記為兩宗地，土地用途分別為機關團體用地、住宅用地；之后經規劃部門批準建設了綜合樓，同時占壓上述兩宗土地，而住宅宗地部分已給購房人核發了房地產權證。又如，一房地產開發企業先分別辦理了兩宗相鄰土地的不動產登記，取得了兩本不動產權屬證書，土地用途均為城鎮住宅用地，土地使用權類型均為出讓，終止日期分別為2078年8月5日、2080年1月21日；但在商品房項目開發建設過程中，該項目規劃建設的建筑面積約4000平方米的地下車庫同時占壓了上述兩宗土地，項目竣工后，要求辦理房地統一的不動產首次登記。

上述問題產生的主要原因是規劃管理部門未按照土地登記范圍批準相關項目建設規劃造成的，本質上是規劃管理、土地管理基本單元不一致。對于歷史遺留的一個建筑物跨兩宗地等情形，本著“尊重歷史、保護權利、加強管理”的原則，我們在保證整個建筑物用地性質、權屬等一致的情況下，告知當事人按照建筑物范圍調整用地手續，按照新的宗地范圍辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記。下一步，我們將加強與規劃部門的溝通銜接，對于同一權利人使用的不同宗地，土地用途不同、建設用地使用權終止日期不同，如確需統一實施規劃，應先調整用地界線、土地用途后，規劃部門再辦理項目建設規劃審批手續。

篇（2）

1.相關上位法對登記結果提出了更精準的要求

《條例》用了整章篇幅對不動產登記簿（登記結果的體現）做出了規定，要求不動產基本單元及編碼、主體自然狀況、主體權屬狀況及權利事項等必須準確無誤。目前，重慶市正在擬定的《重慶市不動產登記條例》將進一步細化以上要求。因此，新系統建設須從登記業務的“收、審、登、發”主要環節全面考慮，以登記業務的法律特征和合理流程再造為驅動、信息技術為手段來確保電子登記簿中的登記結果準確無誤，進而維護不動產登記簿的核心地位。

2.農村不動產的納入對信息平臺的兼容性和高效性提出了更高要求

一是農村區域廣闊，我市農村區域占全市幅員總面積超90%，人口多，涉及登記的數據量將更大；二是原有基礎薄弱，數據格式不規范，數據銜接難度大；三是由于原多部門分別登記發證，已發權利證書存在權利重疊的現象，矛盾較多，情況復雜；四是農村區域廣，交通不發達，權利人多跑路，辦事困難；五是基層工作力量薄弱，鄉鎮辦理點少，通常一個片區國土所要轄2-4個鄉鎮。

3.相關部門及社會公眾對登記信息共享提出更精細、更便捷的新要求

隨著不動產統一登記的社會關注程度不斷增強，政府相關部門和社會公眾對登記信息共享利用的要求逐漸精細化、便捷化。以渝中區為例，2016年前三季度受理的登記案件數量為54563件，而受理的檔案查詢申請數量為88081件，不動產登記信息查詢的社會需求已經超過了不動產登記辦件的需求；另一方面，對登記信息利用的精細化程度要求不斷提高，金融機構在辦理抵押、注銷抵押時，稅務部門在辦理核稅、減免稅費時，公檢法紀部門在辦理司法協執、線索查詢時，均對登記信息查詢的精細化程度提出了更高的要求。

4.“互聯網+”“大數據”等概念對登記信息的安全提出更高的保密要求

隨著“互聯網+”“大數據”等概念深入人心，互聯網資源、信息通信技術、數據挖掘技術在信息利用、社會資源配置上的優勢日益明顯。這些新興的信息化形態在解決登記各方信息不對稱上、提供便捷化服務上、收集辦事群眾行為反饋上、輔助管理上凸顯了巨大的便民作用，但同時對登記信息的保密工作卻提出了極高的要求。

二、當前信息平臺建設取得的成效

我市自推進不動產統一登記工作以來，市國土房管局充分利用原有成果基礎，按照國土資源部相關要求和我市“先城市，后農村”的工作思路，目前在原“地房籍信息系統”基礎上順利完成了初步升級改造，及時滿足了城鎮不動產登記的需要。

1.信息平臺的建設總體規劃構建完成

于2015年10月完成制定的《重慶市不動產登記信息管理基礎平臺建設總體方案》（以下簡稱《總體方案》），構建了該行業平臺信息化建設的總體規劃。從背景、目的、內容、計劃等多個方面規劃了我市不動產登記信息平臺的建設藍圖，后續的平臺建設工作將按照《總體方案》的設計有序推進。

2.實現了城鎮區域國有土地上不動產登記信息平臺的統一

我市房地產交易管理、登記確權、權籍調查等信息系統，在歷史上存在各行政區域各自實施、標準不一、缺乏互通的情況。于2011年至2012年上線實施的“重慶市地房籍管理信息系統”，使相關各類信息系統在使用上完成了統一；2015年至2016年，在“地房籍系統”基礎上上線實施的“重慶市不動產登記系統”，實現了信息平臺的整合和集中。

3.滿足了城鎮區域國有土地上不動產登記的主要業務需求

以“不動產登記系統”為代表的現有信息平臺，實現了對城鎮區域國有土地上的不動產登記、房地產交易管理、權籍調查管理三個部分的信息化支撐，初步搭建了宅基地、農林不動產登記的雛形，并在長壽、豐都開展試點。現有信息平臺基本滿足了城鎮區域國有土地上不動產登記的主要業務需求。

4.為統一不動產登記的業務標準提供了手段

現有信息平臺依照《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例實施細則》的要求，實現了部分不動產登記業務標準的統一。一是統一了登記程序，實現了申請、受理、審核、登簿、發證的程序統一；二是統一了登記業務類別，設置完成了城區域國有土地上不動產登記的10個登記大類和69個登記小類，借助信息化手段明確了登記的業務范圍；三是統一了登記簿，實現了國有土地及其定著物的電子登記簿。

三、新形勢下信息平臺優化建設總體思路

為達到不動產統一登記的真正目的，信息平臺建設須以“便民、高效”為宗旨，不能出現因統一登記反而辦事困難，時間更長甚至給權利人帶來不必要的損失等情況。因此，在全市國土房管系統信息化建設總體規劃下，考慮到不動產統一登記所面臨的新形勢和新要求，“不動產登記系統”應按照“總體控制、業務獨立”的區分模式單獨進行打造。由于此項工作參與人數多、設備投入大，故工作推進中，應以《總體方案》為指導，管理上認真劃分信息化管理機構、信息化建設機構以及登記機構等參與各方的職責邊界；技術上要根據登記業務的類型、流程及要求，突出以滿足登記業務需求為主導、信息技術為手段的思路進行系統設計；應用上要以登記信息的合法應用需求為驅動不斷優化和升級系統，同時，使用先進技術手段做好登記信息的安全保密工作；保障上要充分考慮全市區域大、區縣基礎不一的實際特點，采取登記數據集中匯交管理下的分片區業務數據管理的模式。

四、信息平臺建設中參與各方的職能設置

要進一步厘清平臺建設過程中各個環節的職能劃分，承擔平臺建設職能的具體單位要各取所長、分工合作。考慮將平臺信息化建設職能劃分為三個層級，即信息化領導、監督職能，基礎平臺信息化建設職能，專業平臺信息化建設職能。

1.信息化領導、監管職能

承擔國土房管行業的信息化建設領導職責，制定行業信息化總體規劃，制定信息技術標準，開展信息技術指導、監督與培訓，提供信息化咨詢，指導信息安全工作等。體現為統一規劃，集中管理。

2.基礎平臺信息化建設職能

承擔國土房管行業基礎平臺信息化的建設職責，開展行業內通用領域的信息化建設。如基礎設施建設、“互聯網+”服務、云計算、大數據及數據分析、數據匯集、對外公示一致性、數據管理等。體現為標準統一，集中建設。

3.專業平臺信息化建設職能

是指國土房管行業內，與具體職能業務相關的一系列信息平臺的建設職能。如不動產登記、土地利用、執法監察、公積金、公租房等。體現為統籌安排、分部建設。

不動產登記機構作為具體的登記職能單位，需要在上級信息化建設部門的領導、監督下，在基礎平臺信息化建設成果的支撐下，開展不動產登記信息平臺的建設工作。

具體到不動產登記信息平臺的建設，主要需要支撐不動產登記行業的相關業務，如城鎮區域不動產登記、農村區域不動產登記、不動產登記信息查詢利用、房地產交易管理、不動產權籍調查等業務范圍。

五、健全登記業務為主導、信息技術為手段的建設機制

不動產登記具有法律專業性，登記工作涉及到眾多專業技術領域，登記信息利用的精確化要求也非常高。在建設信息平臺時，需要堅持登記業務為主導，充分發揮信息技術的優勢，登記機構同信息化建設機構分工協作、加強交流，健全平臺的建設機制。

1.登記業務主導，開展平臺的業務分析、需求分析、系統設計

在建設信息平臺時，應當按照“先摸清業務規則，再開展需求分析，最后設計信息系統”的步驟來進行。登記機構作為業務的具體承擔機構，應當在這部分工作中發揮熟悉業務的優勢。

首先，政策法規和辦件需要是信息平臺建設的業務依據，登記機構應當著力于這兩方面的研究工作，一方面開展政策法規研究，確保系統的合法合理，另一方面整理日常辦件過程中的業務需要，實現系統對登記辦件、信息利用、權籍調查、市場監管、管理決策等業務的支持。

其次，在進行業務分析的基礎上，開展系統建設的需求分析工作。主要包含三方面的工作：一是需求調研、收集工作，制定需求調研計劃，完成《軟件可行性研究報告》；二是需求評審工作，不動產信息平臺的相關使用單位、建設單位建立聯系機制，對需求分析報告進行評審，降低因需求調研不到位、分析有誤、人員理解不一致等原因帶來的風險，形成“軟件需求說明書”；三是需求管理工作，在系統試運行時、局部調整時、革新換代時，不斷收集因需求變化帶來的系統問題，并建立機制對這些變化的需求進行管理，確保系統生命周期的延續。

最后，在建立起需求分析機制的前提下，開展平臺的設計工作。一是邏輯模型設計，分析設計信息平臺的關系數據模型（如受理要件、審批流程、登記簿），以及非關系數據模型（如一張圖）；二是功能設計，對信息平臺將要實現的目標進行明確，劃分系統與子系統的功能邊界，接口方式，形成“系統功能說明書”；三是部署設計，充分利用現有的基礎信息資源（網絡資源、虛擬主機資源、存儲資源、數據災備資源等），劃分集中部署與分部部署的模塊，開展數據安全管理。

信息平臺的系統設計，既涉及業務，又涉及信息技術，登記機構與信息化建設機構需要在該環節上加強溝通，將業務優勢與技術優勢有效結合。

2.發揮技術優勢，運用軟件工程的思想開展信息系統建設與運營

盡管信息平臺的建設應當由業務進行主導，但最終仍會落足在信息技g上。信息化建設機構應在該環節中發揮知識優勢，合理運用先進的技術手段，提高系統的科技含量。建設一套系統是實現統一不動產登記信息平臺的起點，而運營好這套系統才是實現平臺價值的體現。

運用軟件工程的思想，開展系統版本迭代，通過機制不斷完善系統，實現系統生命周期的延續。

六、堅持登記信息合法利用、確保信息安全的原則

不動產登記產生的數據信息既要服務于社會利用，又要保障信息安全，這兩者看似一對矛盾體，但能通過合理地建設信息平臺來兼顧。

篇（3）

中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20161032067

2007年3月頒布實施的《物權法》將地役權明確定位為用益物權，地役權被當作一種他項權利對待，并對登記做了要求。隨后2007年12月公布的《土地登記辦法》對地役權登記做了更加完善的要求。2015年3月頒布的《不動產登記暫行條例》再次規定地役權應依法辦理登記。現實情況是地役權不為大眾所知，本文旨在通過一個平常的案例剖析讓大家認識到地役權就在人們身邊，地役權是大眾的一項合法權益，地役權登記同其他登記一樣重要，也是維護自身合法權益的有效途徑。

1 地役權的概念、特征及登記的意義

1.1 地役權的概念

地役權源于羅馬法，大陸法系很多國家都把地役權作為一項重要的權利來加以規定。如《法國民法典》、《德國民法典》、《日本民法典》、《意大利民法典》、《瑞士民法典》、臺灣地區民法典等都用專門的章節對地役權做了規定。地役權的傳統概念是指為自己特定土地的便利而利用他人特定土地的權利，承擔地役權的土地稱為供役地，利用地役權的土地稱為需役地[1]。

我國《物權法》第156條規定地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。地役權的主體多為不同的土地使用權人。在我國“房隨地走，地隨房走”的前提下，土地及其上的建筑物、其他附著物都成為地役權的客體[1]。

地役權既可以調節集體土地所有權之間、國有建設用地使用權及房屋所有權之間、宅基地使用權及房屋所有權之間、集體建設用地使用權及建筑物、構筑物之間、土地承包經營權之間、海域使用權之間的利益，也可以調節上述不同權力之間的關系。同時，地役權的設立突破了物權法定的原則，根據當事人合意約定，使雙方的利益最大化，是一種種類繁多可以廣泛使用的不動產權力。地役權具有地盡其力、物盡其用、人得其需的功效。

1.2 地役權登記的意義

《物權法》第158條規定，地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

地役權大多數時候存在于簽訂合同雙方的當事人之間，外人無從知曉。根據這條法律規定可以看出地役權登記采用登記對抗主義，登記的主要目的是對抗善意第三人。

隨著經濟的發展，不動產的變更日益增多，善意第三人也不斷增加。未經登記的地役權，不得對抗善意第三人，通過有償方式取得的地役權，在不動產發生變更時，直接影響到受讓人之間的經濟利益。地役權只有經過登記才能對需役地權利人產生完整的保護，對供役地人產生有效的約束[2]。

因此，地役權登記才是減少不必要損失、維護自身合法權益的高效有效途徑。

2 地役權登記中存在的問題及原因

如今，地役權登記中存在的最大問題是，以安州區為例沒有人申請地役權登記，地役權成了一項被人們遺忘的權利。筆者認為造成這種局面的原因主要有以下幾點。

2.1 對地役權認識不足

在我國的土地利用實踐中，注重建筑法規和城市規劃，這些建筑法規和城市規劃在很大程度上減少了地役權的使用。當可以利用地役權來調節不動產關系時，人們往往通過規劃的手段解決問題，避免使用地役權。

《物權法》、《土地登記辦法》、《不動產登記暫行條例》對地役權做了相應的規定。但地役權作為舶來品，在我國實施的時間太短，加之國民素質等因素，在我國老百姓意識中根本沒有地役權的概念。不知何時何地該如何使用這項權利，以及該項權利被侵害后該如何尋求法律救濟。

國土部門從事登記的工作人員也極少了解地役權，當地役權可以調節各方利益時不知該如何向權利人解釋。

2.2 對地役權合同認識不足

根據《物權法》關于地役權的規定，簽訂地役權合同是地役權設立的唯一途徑。同時，《物權法》第157條對地役權合同的內容作了詳細的規定。然而，這種標準制式的合同不同于《商品房買賣合同》、《存量房買賣合同》，在登記部門找不到。權利人自己擬定的合同不能詳盡的保護各方利益。這無疑減弱了申請登記的意愿。

2.3 對地役權登記認識不足

《物權法》第158條的規定地役權采用登記對抗主義，而不是登記生效主義。地役權通過簽訂合同產生效力，登記只是對抗善意第三人的手段。當物權發生變動的時候登記才發揮效力，如果物權不變動登記的效力得不到體現。通常情況下，人們因對潛在善意第三人帶來的利益變化缺乏預見性而忽視登記帶來的利益。

2.4 地役權與相鄰關系混淆

地役權和相鄰關系很容易混淆。多數人認為相鄰關系即可調節地役權才能調節的利益關系。然而，相鄰關系屬于所有權范疇，是法定權利具有強制性，不存在有償問題；地役權屬于用益物權范疇，根據合同設立具有自治自主性，可以是有償的，也可以是無償的。相鄰關系的適用范圍以相毗鄰的不動產為存在必要，地役權涉及到的不動產可以是相鄰的也可以是不相鄰的，只要是事實上的利用關系，都可以設定。相鄰關系僅能滿足相鄰不動產最低限度的需求，而地役權可滿足相鄰不動產和遠隔千里的不動產更高程度的利用需求。可以說相鄰關系解決的是吃的飽的問題，地役權是解決吃的好的問題[1]。

3 案例剖析

在安州區花D鎮某街有A、B、C、D、E、F六宗國有土地（位置如圖1，均已辦理國有土地使用權登記）。其中A-E等5宗土地毗鄰，中間有一個空壩及一個通道，空壩位于5宗土地的中間位置，通道位于A宗地與C宗地之間。E宗地和F宗地有自己的空壩及通道。經4宗土地的使用權人協商，該空壩和通道由4個土地使用權人共同分攤。這時，這4宗土地的使用權人各自享有空壩和通道的土地使用權。

2013年，為了提高房價， 6個人協商自愿將各自的土地統一規劃，統一修建形成了一個風格統一稍具規模的商品房小區，建筑物后的空壩形成了車位及一條車輛可以通行的通道（如圖2）。重新規劃后由原來的6宗獨用宗地，變更成為了現在的3宗獨用宗地和1宗共用宗地（B、C、D合并為G宗地）。為了方便車輛進出，G、E、F宗地各退讓了10cm形成了更寬的通道。F宗地只留有一個樓梯間，人可以通行，車輛必須從A宗地與G宗地之間的通道及G宗地上通過。

在該案例中，規劃的作用充分展現。建筑物的位置、外觀、進出大門的位置、車輛通行的道路及車位都依據規劃而建。規劃在很大程度上避免了地役權的使用。

G宗地與E宗地相鄰，構成相鄰關系，E宗地從G宗地上通行是法定權利，具有強制性；F宗地與E宗地相鄰，構成相鄰關系，F宗地從E宗地上通行是法定權利，具有強制性。

3.1 地役權的確認

F宗地與G宗地不相鄰，不能構成相鄰關系，F宗地的不動產權利人從G宗地上通行不屬于法定權利。這時就要運用到地役權。

筆者認為F宗地的不動產權利人從G宗地上通行符合地役權的定義。F宗地的不動產權利人為了提高房價，與G宗地統一規劃，統一修建形成了一個風格統一稍具規模的商品房小區。F宗地與G宗地的不動產權利人，達到了雙贏。F宗地的不動產權利人實現了利用他人不動產提高自己不動產效益的目的。F宗地為需役地，G宗地為供役地。

地役權的原始取得方式之依長期持續利用的事實，即根據事實上存在的土地利用關系，通過默示同意之推斷，或依據公平原則，而確認地役權之成立[1]。

根據規劃及建成的事實，F宗地必須從G宗地上通行，存在了事實上的土地利用關系，且在6宗地的不動產權利人協商建設時已默示同意了F宗地對G宗地的利用。或者依據公平原則，F也退讓了10cm作為通道，本應享有在G宗地上的通行權。由此可以確認地役權的成立。

如果，E宗地的不動產權利人對于從G宗地上通行有更高程度的要求，F宗地的不動產權利人對于從E宗地上通行有更高程度的要求，雙方也可以通過協商的方式簽訂地役權合同，辦理地役權登記。

3.2 地役權登記

G宗地和F宗地均修建的商品房，當不動產轉移后，面對幾十個不同的不動產權利人，F宗地的不動產權利人該如何維護自己的權利，地役權登記的主要目的就是對抗善意第三人。

根據《物權法》第158條的規定， G宗地受讓人可能不知道G宗地上存在地役權， 基于公示公信原則，G宗地受讓人所取得的不動產上視為不存在地役權負擔。如果G宗地受讓人不允許F宗地受讓人通行，F宗地的受讓人不得主張地役權。因此，為了維護自己的合法權益，F宗地的土地使用者和G宗地的土地使用者應共同向國土資源管理部門申請地役權登記。

根據《物權法》第166條規定，購買F宗地的不動產權利人依然對G宗地享有地役權。根據第167條規定，購買G宗地的不動產權利人依然對F宗地負有地役權。

根據《物權法》第169條規定，已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

2015年6月公布的《不動產登記暫行條例實施細則》第4章第8節對地役權的初始登記和變更登記都做介紹。2016年5月30日，國土資源部印發《不動產登記操作規范（試行）》對地役權首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記的適用范圍、申請資料、審查要點都做了詳細的介紹，具有操作性。

本文所舉案例發生在人們身邊且司空見慣， 是簡單的關于通行地役權的設立及登記，但因從事土地登記的工作人員對地役權知之甚少避免引起行政官司和權利人對地役權不了解，未提出登記申請而未做登記。

在現實生活中人們接觸到的，改革后的“公產房”，房子按照建筑面積分給了職工，空壩、通道等公共設施還留在原單位，當原單位想對這些資產進行處置時，勢必會使享受了“公產房”的業戶在空壩、通道等公共設施的使用上受到限制。如果，進行了地役權登記，業主和原單位之間的矛盾可以很輕松的化解。發生在人們身邊的與人們息息相關的信號發射塔的建設、廣告牌的安放、空調外掛的安放、通過協商進行的排水排污、農村中取水通行等都會運用到地役權。

4 對策措施

地役權可以廣泛地調節人們日常生活中不相鄰不動產或是相鄰不動產為提高自己的效益而在通風、通行、采光、用水、管道鋪設、電力電信設施安放等方面的利益。在登記情況下的地役權，可以使不動產的效能得到最大限度的發揮。

筆者認為改善地役權登記狀況主要從以下幾個方面入手。

4.1 完善法律法規條款

《物權法》中對地役權和相鄰關系分別在不同的章節做了介紹，規劃的作用進一步減少了地役權的使用。地役權與相鄰關系調節的內容有交叉重疊的之處，重新整合地役權和相鄰關系的適用范圍[3]。可以學習國外的做法將地役權按照不同的標準進行分類，以明確在什么情況下通過哪種方式使用何種地役權。

鑒于地役權今后可能在例如鐵路用地和鐵路保護、文物用地和文物保護、地鐵項目建設、水利項目建設[4-5]、西氣東輸、南水北調、城市風貌提升、電力事業、電信事業、開放式小區[6]等公共事業方面的諸多應用；以及滿足需役地人經濟利益要求的營業地役權[7]，例如鄉村旅游[8]；政府出于保護生態環境而設立的環境保護地役權[7]。由此，對地役權的適用范圍進行拓展是極有必要的。

鑒于地役權使用的廣泛性，種類紛繁復雜，《物權法》規定地役權實行登記對抗主義，不利于地役權登記工作的開展，也不利于保護地役權雙方的利益，借鑒同為用益物權的建設用地使用權的登記原則，采用登記生效主義。

4.2 加強地役權相關宣傳

《物權法》中關于地役權的規定是地役權登記的法律依據。在現實生活中，人們卻不知道何時何地該如何使用地役權。

借著《不動產登記暫行條例》的實施加強對地役權的宣傳，讓更多的人了解地役權。在進行不動產登記培訓中加強地役權的介紹，讓從事登記的工作人員可以清楚的辨別出何時何地怎樣使用地役權。在工作過程中，不斷地向社會大眾宣傳地役權以及地役權登記。

4.3 重視啟動登記工作

以綿陽市安州區為例，同為他項權利的抵押權，每年都有70宗左右進行登記，而地役權卻一宗也沒有。隨著不動產統一登記工作和“六五”普法工作的開展，在不動產登記過程中，鼓勵有地役權使用需要的不動產權利人簽訂地役權合同，申請地役權登記。并向社會公布，引起社會的關注，做到家喻戶曉，提高地役權登記在社會大眾中的認識度。

參考文獻

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篇（4）

隨著我國住房制度改革的不斷深入，房地產市場蓬勃發展，各地由于房產面積糾紛不斷出現，對房產面積的測算提出更高的要求，房產測繪行業得到更快的發展。1995年，針對當時商品房銷售中的面積計算和公用面積分攤中存在的問題，建設部下發了《商品房銷售面積計算及公用面積分攤規則》（建住房〔1995〕517號），及時規范了相關問題的操作處理，維護了房產地產市場秩序和社會穩定。2000年，國家質量技術監督局頒布了國家標準《房產測量規范》，建設部、國家測繪局聯合制定了《房產測繪管理辦法》。經過多年的快速發展，房產測繪工作在房地產管理中發揮的作用日益重要，全國各地城市已擁有較高技術素質的房產測繪從業人員和先進的測繪儀器設備，房產測繪正在走入法制化、專業化、規范化、市場化的軌道。特別是注冊測繪師制度的實施，將給房產測繪工作帶來質的變化和新的飛躍。

2.房產測繪的內容

不動產測繪分為地籍測繪、房產測繪、行政區域界線測繪、不動產測繪監理四個子項。房產測繪是不動產測繪的重要組成部分，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費和城鎮規劃建設等提供數據和資料。房產測繪主要工作是確定房屋的位置、界線、質量、數量、屬性和現狀等，并以文字、數據及圖件表示出來。基本內容包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等，提供的成果內容由房產簿冊、房產數據和房產圖集三部分組成。

3.房產測繪適用的標準

目前房產測繪的技術標準為《房產測量規范》（GB/T17986-2000），根據工作需要，湖南省建設廳出臺了《湖南省房產面積測算及共有建筑面積分攤規則》，以解決各地州市對《房產測量規范》理解不一致的情況。

4.不動產統一登記對房產測繪提出了新的要求

不動產統一登記是指全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據、信息平臺“四統一”。其中，建立全國統一的不動產信息管理平臺，使得不動產的登記、審批、交易信息在各個部門之間統一共享，提高不動產信息的流通效率，提高政府部門的辦事效率，降低不動產測繪的重復率，是不動產統一登記改革的重點。不動產測量工作的主要內容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產圖的測繪、面積計算、不動產測量報告的撰寫等。

二、房產測繪面臨的問題

1.房產測繪、面積管理

各地的房產測繪大多為住建（房產管理）部門的內設機構，主要為房產管理服務。房產項目測繪分為預測繪、實測繪（竣工測繪）。房產預測繪報告書主要用于在房屋交易與產權管理信息平臺中建立樓盤表，并按照房屋基本單元建立房屋唯一代碼，通過樓盤表對房屋交易與產權各項業務進行管理。主要用于辦理商品房預售許可，可以對商品房合同的網簽備案、在建工程和預購商品房抵押管理、商品房預售資金監管進行有效的管理。實測繪（竣工測繪）是建設工程項目完工后，在交付使用前，由有資質的測繪單位進行實地測量，生成房產實測繪報告，由房產管理部門將預測繪數據和實測繪數據對接，并將有關信息關聯到樓盤表中。房產測繪的主要程序和依據有：

（1）采集規劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質等信息；

（2）根據《房屋代碼編碼標準》（JCJ/T246-2012）編制房屋代碼；

（3）根據《房產測量規范》（GB/T17986-2000）按預測繪、實測繪要求，測算分攤各產權單元的面積；

（4）形成房產預測繪（實測繪）成果報告。

當事人提交房產測繪成果資料后，由管理部門對符合規劃、房屋交易和產權管理規定的房產測繪成果資料予以備案，并將經過備案的房產測繪成果的書面資料和電子數據資料歸檔、入庫。

2.不動產測量

根據《不動產權籍調查技術方案（試行）》，不動產測量工作的主要內容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產圖的測繪、面積計算、不動產測量報告的撰寫等。主要技術依據有：地籍調查規程（TD/T 1001）、房產測量規范 （GB/ T17986.1）。其他技術標準還包括《中華人民共和國行政區劃代碼》（GB/T 2260）、《信息分類和編碼的基本原則與方法》（GB/T 7027）、《標準編寫規則第3部分：信息分類編碼》（GB/T 20001.3）、《房屋代碼編碼標準》 （JGJ/T 246）等。形成的不動產測量報告涵蓋了土地、房屋等方面的內容，對于建筑物類的不動產，是綜合了地籍測繪、房產測繪等方面的測量報告書，主要為土地管理、房產管理以及不動產登記服務。

3.不動產統一登記改革后的變化

不動產統一登記改革后，作為與普通百姓日常生活聯系最為緊密的房地產登記，原來由住建（房產管理）部門、國土部門分別辦理房屋所有權證、土地使用權證。根據規定，房產管理部門負責房屋交易與產權管理，不動產登記機構負責不動產登記。即原來由房產管理部門辦理的交易登記一體化流程被劃分成交易、登記兩塊，分別由不同的部門辦理。房產測繪成果資料不僅要滿足房產交易與產權管理的需要，同時也要適應不動產登記的需要。

三、不動產統一登記改革后房產測繪工作的對策研究

1.認真學習不動產測繪知識

在目前不動產統一登記形勢下，要形成一份多用途的不動產測量報告用于房產交易管理和不動產登記，可以由國土測繪、房產測繪的專業隊伍根據專業化分工，分別完成地籍測量、房產測繪，再整合成不動產測量報告，也可以由一個測繪機構獨自完成一份完整的不動產測量報告。對于專業性的房產測繪、國土測繪機構來說，需要認真學習房產測繪、地籍測量方面的知識，全面掌握不動產測量所需要的技能，以應對房產交易、不動產登記的需要。

2.統一坐標系統

按照國家測繪管理部門規定，各地應適時建立與2000國家大地坐標系和1985國家高程基準的轉換關系。最終測量成果須轉換到2000國家大地坐標系和1985國家高程基準。目前我市的國土資源、房產、規劃等專業的測繪機構，均獨自承擔所需要的控制測量、地形圖測繪等，造成重復測繪，浪費了大量的人力、物力、財力資源。房產部門采用的是1954北京坐標系，而國土部門采用的是1980西安坐標系且目前已大部分轉換為2000國家大地坐標系。為了保證坐標系統的統一，需要將房產測繪的數據轉換到2000國家大地坐標系，以便房產交易與不動產登記的測繪數據統一。

3.建立測繪地理信息數據庫

根據《湖南省國土資源“十三五”發展規劃綱要》，要建立完善地理空間信息數據交換共享平臺，實現不同部門之間多源異構數據的交換共享，加快自然資源與空間地理基礎信息庫和國土資源數據云平臺建設。我市已經對于加強測繪地理信息工作達成一致，由市測繪管理部門負責建立測繪地理信息數據庫，并負責運營管理和維護，實現測繪地理信息數據共享。各測繪機構共享測繪成果，利用測繪數據“云平臺”，基礎數據可以互相利用，避免重復測繪。

4.測繪成果整合利用，全面適應房產交易與不動產登記的需要

根據《房屋交易與產權管理工作導則》，測繪機構應在采集規范劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質等信息后，根據《房屋代碼編碼規則》（JCJ/T246-2012）、《房產測量規范》（GB/T17986-2000）形成房產預測繪成果報告。房產測繪成果實行備案管理，只有經過備案的房產測繪成果信息才能記載至樓盤表中。房產測繪成果資料包括書面資料和電子數據資料。房產測繪成果資料內容和形式，應符合房產管理部門備案要求。房產測繪機構對房產測繪成果的真實性、準確性、合法性負責。

5.加強控制測量、界址測量、其他要素測量等工作，從單一房產測繪向全面不動產測繪轉變

根據《測繪資質分級標準》，不動產測繪包括地籍測繪、房產測繪、行政區域界線測繪、不動產測繪監理四個子項。由于不動產登記需要土地、房屋、界址等各方面的要素。因此，服務于房產交易、不動產登記的測繪機構應成為“全能型”選手，滿足各方面的需求。

6.做好房屋代碼與不動產單元代碼的編制工作

篇（5）

因為在進行不動產登記時，必須要有測量數據作為依據才能進行后續工作，因此相關部門一直對不動產測量工作極為重視，并不斷按照國家的政策以及時代的變化，在對不動產測量工作進行著改善。雖然目前不動產測繪工作的開展還是受到了測量機構不統一以及技術標準過于不規范等因素的影響，但整體還是呈現出了不斷進步的趨勢。為了能夠得到更加準確的測量數據，保證不動產登記的真實性與可靠性，相關人員必須要對測量工作的開展水平進行不斷的提高。而想要達到這一標準，工作人員首先應對不動產測繪工作的內容進行全面的了解。

一、不動產測量工作內容

（一）房產測量

相關部門在對房屋用地以及房屋進行的測量，就是房產測量。相關部門會根據產房測量的結果去對房地產進行合理血的分配、開發以及管理等等，對各地的城鎮規劃而言，都是極為重要的數據支持。在對房產進行測繪時，相關人員不僅要對因自然因素影響房屋的變化情況進行測量，同時還會根據房屋所有人及相關人員的要求，對房屋開展測量。但這項工作并不能所有人員都可以進行的，必須是國家承認的專業測繪機構。【2】

（二）林業以及草地等內容的測量

這項測繪主要是對森林以及草地等內容進行的不動產測量，在工作開展時，會對草地以及森林的管理現狀進行調查，并對實際情況進行實地拍攝取證，同時會將所有調查得到的數據以及科學的評價結果進行整理，并上報到相關部門處。由于人們對于不動產的內容了解并不全面，且這項工作的測繪難度相對較大，因此該項測繪工作在社會中的認知度并不高。【1】

（三）竣工測量

對竣工建筑物與建筑物附屬結構設施的面積以及屬性等內容進行測繪就是竣工測量。一般這種測繪工作的結果都會以信息化以及圖形化的方式進行呈現的。按照我國相關政策的要求，國內所有建筑企業必須要在建筑物驗的六個月之內向有關部門進行備案，并要將工程的竣工測繪材料一并上交，相關部門為以此為依托對工程驗收進行審核。【2】

（四）地籍測繪

通常地籍測繪都是由獨立的機構進行的，屬于壟斷式的運營方式。該項測繪工作開展目的就是要為社會提供發展中需要的土地資料。主要是使用專業的技術手段對土地進行測量，為土地管理提供了重要的數據支持。政府在對各地土地進行管理時，都會使用這項測繪技術對土地進行測量，在國家土地管理與開發工作中都起到了十分積極的作用。【4】

二、不動產統一登記后的測繪工作優化策略

（一）對不動產測繪機構進行明確

通過對不動產測繪工作實地走訪調查發現，目前國內進行不動產測繪工作的最大難點就在于測繪機構不明確，各地都沒有對不動產測繪部門達成共識，尤其是在不動產統一登記之后，測繪工作的任務量明顯加大，在這種形勢之下，測繪機構不明確的問題就變得更加突出了。想要解決不動產測繪機構不明確的問題，首先就需要對不動產登記機構進行確認，在明確之后就可以本則登記與測繪一體的原則，由該機構對測繪工作進行管理。根據對不動產工作的研究，我們可以看出目前該工作中的難點就是土地與房屋的測繪與登記工作，因此各部門一方面要對不動產登記機構的管理范圍進行確定，另一方面要對管轄范圍內的不動產測繪機構進行統一的管理，并要實施靈活的測繪工作模式，像工礦以及城市建成區的測量工作可以由市場進行處理，而鄉村的測繪工作可以在一段時間內交由當地政府機構進行協助，這樣不僅能夠對土地登記以及房屋登記的職能以及機構進行有效的整合，同時還完成了向政府職能的轉變，確保了各地測繪工作的開展質量與效率。【1】

（二）加大測繪技術的研發力度

不動產統一登記的內容一直在隨著社會的發展在不斷進行擴充，傳統的測繪儀器以及測繪工作開展方式已經出現了問題，與現代測繪要求存在著一定的差異。雖然目前已經在地籍測繪中融入了衛星定位、GIS技術以及航空攝影等先進技術，但由于統一登記的工作量過大，必須運用大量的新型技術對現有測量工作進行優化，所以有關機構必須要加大對測繪技術的研發力度，并將新技術應用到不動產的各項測量工作之中，以保證不動產管理以及登記等各項工作的高質量進行。例如要對大型數據管理軟件以及GIS系統功能進行開發，以達到對不動產數據進行有效管理的目的。【3】

（三）制定健全的測繪工作標準

各地政府不僅要對不動產測量機構進行明確，同時還要制定健全的測繪工作標準，以保證各項測繪工作開展的規范性。當不動產統一登記部門成立后，就需要按照登記工作的要求，對不動產測量工作的技術進行統一的規定，同時還要建立配套的管理系統，要確保技術標準與管理系統之間的關聯性。想要制定出符合標準的制度規定，不動產登記部門必須要與當地規劃管理部門以及測繪單位進行多部門聯合商討，同時要對測繪中可能出現的問題進行預估，并制定出相應的解決方案以及應急方案，以防突發事件對測量工作的開展造成影響，對不動產測繪工作的高效性形成良好地鋪墊。【4】

三、 結束語

進行不動產統一登記，是國家按照社會發展需要出臺的政策，能夠幫助各地政府對本地的房產、土地以及其他方面的資源進行合理的利用與管理，這對于社會的發展而言是具有十分積極地意義的，也是十分必要的。因此各地相關機構必須要對不動產測繪工作進行全面的了解，并按照當地不動產登記的實際需要，制定出合理的不動產測繪優化方案，進而為不動產登記工作提供真實、有效的數據支持。

參考文獻：

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篇（6）

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）09-0261-01

不動產關系著百姓生存的根基與生存利益，歷來受到廣大人民群眾的重視。物權法作為不動產物權變更的重要法律依據，賦予了不動產登記公示形式的公信力。不動產登記制度與物權制度是緊密結合在一起的。由此可見，對不動產登記制度的完善有著重要的意義。

一、不動產登記的特質性

不動產登記制度是保護個人不動產的有效手段，使不動產通過登記進行法律公示具有公信力，使物權法發揮效用，保護個人的不動資產。首先，登記是在當事人申請的前提下進行的。如果當事人沒有主動申請不動產登記，就不會產生不動產登記的法律關系。一旦當事人申請了不動產登記，就產生了與物權相關的權利和義務。因此申請不動產登記的主體與待登記的不動產之間一定是直接利害關系，涉及到物權與法律的相關事宜。其次，不動產登記的內容是關于不動產以及不動產變動事項所涉及的部分。一般情況下，法律會明確規定應當登記的不動產權利。再次，不動產登記制度是確認物權歸屬的重要手段，也是物權公示公信原則的法律表現形式[1]。公信原則的功能在于物權的存在的確認方式，使從事交易行為的主體不必擔心有公示內容以外的物權狀態存在，體現了法律對交易安全和效率的保護，同是也是現代物權法的基本原則。另外，不動產登記只需登記不動產權屬狀況，而不必詳細查找不動產的實際狀態。這種制度有利于保護交易活動的安全性，符合國家對經濟整體運行的調控和監管職能。

二、不動產登記制度現狀存在的問題

不動產登記制度高度反應了國家對群眾個人財產的保護措施，但在不動產登記制度執行過程中，由于登記過程中存在著很多人為因素，造成了不動產登記存在著一定的問題，主要表現在：其一，登記管理機構層次出現混亂狀態，使不動產登記成本與交易主體查詢成本增加。國家對不動產實行統一登記制度，統一登記的范、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。《物權法》對統一登記機構采取了另行規定的辦法，具體的統一機構并不明確。由此至使我國的不動產登記存在管理機構、管理層次缺乏統一管理的缺陷[2]。其二，登記機構之間的信息不能夠互通。登記機構之間的信息不能形成統一公開的登記查詢機制，降低了交易效率。在登記部門之間、各個分支機構之間、甚至同一部門的各地區之間互不聯網，不可以完成查詢工作，不利于提高工作效率，給不動產登記當事人也造成了極大的不方便，另外給不動產登記的公示工作帶來了麻煩，使不動產登記公信力不強。致使不動產重復抵押的不正常、不合法現象時有發生，對于維護不動產交易秩序造成了不利影響。

三、完善不動產登記制度的路徑

不動產登記制度有其特有的重要性，在現行的體制中也確實存在著一定的問題，但作為管理者應針對問題存在的方向，進行開創性思維，將不動產登記制度加以完善。

1、不動產登記制度以土地為核心展開

不動產制度的完善是經濟發展、人民生活水平提高、維權意識增強的一種表現。作為國家職能機構，應進一步完善不動產登記制度，以保障人民財產安全，增強不動產登記的公信力。職能部門應明確和落實統一的土地管理制度以及分類制度，只有制度化的規范方式才是不動產登記制度進一步完善的有效途徑[3]。應以土地為核心，登記在冊的土地為依據，分別羅列不動產的位置、層數、規劃等項目。獨立的房屋所有權是建立在地權上的，不動產物權的核心是土地的物權，直接針對土地上不動產的物權都是以土地為基礎和核心的。因此，不動產登記制度應以土地為核心展開。

2、不動產登記機構權限范圍

不動產是指依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、土地生成物等。不動產登記的權利應當包括實體權利登記和程序權利登記。現有的國有土地使用權、集體土地使用權、房屋所有權等都應屬于實體權利所包含的內容。實體權利則包括不動產租賃權，應予以登記，將不動產登記的本質功能體現出來。程序權利登記可以在制度層面上平衡不動產權利人和第三人的合法權益[4]。

3、不動產登記應引入人制度

不動產登記是一種高法律效力的職業活動，需要對專業的登記程序有足夠的了解，并熟悉相關的法律規定。而一般的不動產登記申請人不具備這種素質，也不能按照登記要求完成登記所需要的材料，為不動產登記雙方主體造成很大的麻煩。管理者應鼓勵專業人制度的建立和健全，一方面可以提高不動產登記的效率，為登記主體節約時間，一方面可以更專業、更完善地完成不動產的登記，提高工作效率的同時促進交易的成功。

4、將現代信息手段應用到不動產登記中

隨著現代化經濟的發速發展，互聯網技術可以說是突飛猛進，管理者可以利用網絡技術將不動產登記這一工作信息化，逐步實現不同的登記機關之間的信息互通、同一登記機關不同區域的信息互通，使不動產登記主體實現無障礙查詢。更有效的保護交易的合法化，堅決杜絕不動產的重復抵押現象的出現。

綜上所述，不動產登記在物權法中有著十分重要的意義，我國的不動產登記雖有一整套完整的體系，但在實施過程中仍然存在著問題。作為管理者，應對不動產登記管理的現狀及時做出總結，認識到問題存在的原因，針對問題提出解決的路徑，做創新式領導。完善制度的同時，不斷提高不動產登記的工作效率，使不動產登記制度為保護交易安全以及第三方關系人的合法權益提供保障，為創立良好的物權法秩序奠定良好的基礎。

參考文獻

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篇（7）

統一登記后，實現了不動產審批、交易和登記信息的互通共享，避免了分散登記模式下的信息查詢障礙以及由此產生的交易風險，切實保護不動產權利人合法財產權及不動產交易安全。同時一個窗口對外將減少辦證環節，讓當事人少跑路，能夠切實提高行政效率，降低老百姓和企業的辦證成本。

房屋交易以登記簿為準 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。我國目前全面啟用的統一不動產登記簿證樣式，包括《不動產登記簿》《不動產權證書》《不動產登記證明》等。

其中，《不動產登記簿》由不動產登記機構負責管理，并永久保存；《不動產權證書》則向申請人發放，是享有不動產物權的證明。進行房屋交易需以登記簿為準。

《不動產權證書》記載的事項，應當與《不動產登記簿》一致；記載不一致的，除有證據證明《不動產登記簿》確有錯誤外，以《不動產登記簿》為準。有證據證實《不動產登記簿》記載的事項確實存在錯誤的，應當依法進行更正登記。

新證舊證，區別不小 首先，不動產權證比“房產證”產權內容更詳細。房產證的內頁內容僅包括房屋所有權人、共有情況、房屋坐落、登記時間、房屋性質、規劃用途、房屋狀況和土地狀況；不動產權證則增加了鐳射區、不動產單元號、使用期限等內容。

其次，“房產證”對房屋使用年限和房屋價格采取了規避態度，而“不動產證”則對使用年限進行了明確規定。新版《不動產權證書》設置的“使用期限”指的是土地使用權和海域使用權的期限，而不是房屋所有權期限，房屋所有權本身也不存在期限的問題。但這個期限并非可有可無。一方面，它能夠讓權利人以及相關利害關系人清楚了解土地使用權、海域使用權等權利的起止日期，需要續期的，方便權利人及時續期，依法保護合法權利；另一方面，便于在轉讓或抵押等交易活動中依法保障權益。

但就權利人的實質影響而言，不動產登記證明只是房產證、國土證等不動產統一后的新證明，可以為入學、就醫、出國等作為證明和擔保。

有你的名≠你的房 老公房產證不肯寫我的名，咋整？

房產所有權的最高效力來自“房產登記”。房子作為不動產物權，它的設立、變更、轉讓和消滅，需要經依法登記，才會發生效力。所以，以后別糾結結婚前寫名還是婚后寫名了，房產登記簿上有你的名才靠譜！把名寫到房產登記簿上吧，嘿！

小產權不轉正 我的小產權房能趁機混個合法地位嗎？

這恐怕是大家最關心的問題，但現實是殘酷的！不動產登記是依法保護不動產所有人權利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西。法律法規明確，世界普遍實施土地用途管制，所以“小產權房”不可能予以登記。

一證可掛多房 作為一個擁有多套房產的土豪，我要辦一沓不動產權證？

不需要。集成版不動產權登記證即將面世。集成版不動產權登記證可記載同一權利人在同一登記轄區內享有的多個不動產單元上的不動產權利。

安全不側漏 我的信息誰都能查么？

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中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）11-0334-01

《物權法》是一部基本民事法律，對我國不動產統一登記制度進行了明確的規定，能夠反映出人民群眾的呼聲，對我國人民來說，《物權法》的頒布具有重要意義。《物權法》是2007年10月1日開始正式實施的，距今已有七年多了，但不動產分散登記等狀況仍然存在，急需相關人員進行解決處理。

一、不動產分散登記現狀分析和弊端

（一）不動產分散登記的現狀分析

目前，我國不同的各類不動產權利由不同的登記機關實行登記。比如，農村土地承包權是由農業部登記；建設用地使用權以及集體土地所有權等是由國土部門進行登記；房屋權由房管部門登記；林地和林木使用權和所有權向林業部門登記等。部門的分散登記，在登記薄、登記類型、等級證書等很多方面存在著不同。我國實行不動產分散登記與我國相關管理體制是相配套的。我國改革開放以后，建立了土地、房屋、森林等不動產在內的不動產管理體制，由于缺少全局性的、統一的規劃，針對不動產類別設立了不同的主管部門，賦予相應的管理職權。例如，1985年，《草原法》的頒布，將草原使用權以及所有權的登記職權由農牧業部門管理；1984年，《森林法》的頒布，將林地使用權以及所用權登記職權由林業部門管理。

（二）不動產分散登記弊端

我國現階段不動產登記機關以及職權分散設置會使不動產登記時常出現錯誤，并且登記效率低下，浪費登記機關行政資源。

1.登記時常出現錯誤

對于不同的不動產類型以及不同的不動產權利由不同部門的不同標準實行登記，會發生很多沖突，會有很多不一致的地方，影響不動產登記的正常運行。

2.不動產開發與監管很難實現

不動產開發與監管在不動產登記中是非常重要的一個環節，但由于不動產分散登記體系，我國對不動產開發與監管失去重要途徑。

3.不能有效保護當事人不動產權益

不動產分散登記是不同的機關進行登記，這樣會使登記信息各不相同，因此，導致權力公示受到影響，對交易安全有一定的影響，對社會和諧穩定也具有負面作用。

4.增加財政支出

由于實行不動產分散登記制度，會使設置登記機關重疊，增加了財政的支出，導致降低行政效率。在以上問題中，時常出現登記錯誤問題是分散登記存在的主要弊端，需要迫切解決。

二、推進不動產統一登記的具體構建路徑

我國制定不動產統一登記法，它是構建不動產統一登記制度的基礎，對不動產統一登記進行立法，能夠對不動產登記范圍、程序、信息等要素進行明確，從而避免不同種類的不動產登記產生沖突。具體推進不動產統一登記構建路徑如下：

（一）不動產登記程序進行統一

對于各類的不動產以及權力的登記程序、標準要做好相互統一。土地使用權、所有權等，是屬于不動產之列的，因此，在操作中，要理清相應的傳承關系，在分散登記的狀態下，要統籌登記的程序、標準等之間的統一與銜接。

（二）土地所有權登記機構進行統一

要從源頭上進行監控我國土地的開發與利用，還要記錄后續的不動產登記信息，積極推行土地所有權登記，達到全覆蓋的目標。國土資源部門一直負責城鄉土地管理職責，積累大量土地所有權的相關成果，因此，由國土部門承擔土地所有權統一登記是最合適的。而各類土地的使用權以及土地附著物等物權，維持登記機關職能不變的條件下，根據我國實際情況，對各類不動產登記范圍以及登記機構進行明確，以保證不同的登記機構的登記范圍不會出現遺漏和重疊現象。

三、以土地所有權為基礎，建立各類不動產登記可以共享的信息平臺

（一）以土地所有權登記為基礎，建立不動產登記信息系統，作為統一平臺

為實現不動產登記信息連貫性和完整性，不動產登記可以再不動產登記信息系統上完成，而后續的不動產登記要以前期的不動產登記記錄為基礎。該信息系統可以在全國不動產間實現互通聯網。

（二）對宗地代碼編制進行規則統一，完成對其信息的統一管理

宗地代碼是根據一定的規則進行宗地唯一標識碼，在各類的宗地檔案管理和登記信息中屬于關鍵字段，并通過宗地代碼能夠有效實現各地宗地信息的空間定位以及屬性查詢。按照統一宗地代碼規則，才能夠實現不動產登記信息的統一管理。

（三）以土地所有權為基礎，對國家地籍總圖進行編制

在國家地籍總圖中，主要包括基礎的地理信息、各地方的土地利用情況信息以及土地權屬等信息，土地權屬信息包括界址信息以及土地所有權宗地等信息。對國家地籍總圖進行編制和統一應用，能夠實現獲得各類不動產調查數學基礎、地類認定標準的統一。

（四）建立不動產登記信息共享制度

各類不動產信息的共享，能夠保證不動產登記信息的統一性和準確性，因此，要建立不動產統一登記的共享制度，并在制度中明確管理和共享實施方法，實現不動產統一登記的目的。

結語

綜上所述，不動產統一登記具有很多的用途，在客觀上，能夠促進社會的公平公正的發展，對抑制房價、反腐以及開征房產稅等能夠提供基礎數據，但不動產登記本身不具有這些功能。房產稅、反腐以及抑制房價等取決于頂層設計和制度的改革，而不動產統一登記不是問題的解決辦法，僅是有效的輔助手段。

參考文獻

篇（9）

不動產登記檔案是不動產登記檔案利用服務工作得到順利開展的重要資源，是不動產登記工作的關鍵環節，主要由不動產登記簿與登記原始資料所組成，是物權公示作用的最鮮明體現。不動產登記檔案在房地產市場調控、法院訴訟、住房保障、個人信用管理等方面都具有良好的應用價值。但隨著大數據時代的到來，當前不動產登記檔案利用服務工作在信息共享以及服務水平等方面存在一定不足，信息化服務能力有待提升，因此就當前不動產登記檔案利用服務問題提出可行的對策，對于不動產登記工作的開展具有重要意義。

1 不動產登記檔案利用服務中存在的問題

不動產登記檔案在利用目的、利用主體、利用對象、利用方式上也有較大差異，如：在利用主體上，可以是自然人、權利人、利害關系人、國家有關機關等，但不同的利用主體其利用權限是有所區別的，這種差異使不動產登記檔案的利用服務方式要求更為準確和細致。

不動產登記檔案服務面臨著條塊化分割的問題，各有關部門掌握著自己的數據庫和檔案管理系統，各部門之間的信息并不能共享和利用，數據格式不一致，系統無法對接，為檔案利用帶來了很大的不便。

近年來，雖然出臺了大量的相關制度，但缺乏統一的規劃指導，造成內容龐雜，標準不一，并沒有達到制定標準規范的目的，甚至有些基本內容并不符合工作規律，無法執行，給實際工作帶來困擾，降低了檔案部門的公信力和權威性。

由于管理基礎的不同，數據的整合仍在進行，各地的不動產登記檔案利用服務水平不一，且大多數自動化程度不高，部分內容還需要人工輔助查詢，尚未全面實現遠程異地查詢和自助查詢信息化服務水平遠落后于利用需求的增長，使得利用效果大打折扣，滿意度較低，無法獲得利用者的認可。

2 不動產登記檔案利用服務的策略

2.1 轉變不動產登記檔案利用服務模式

在當前社會發展新形勢下，為更好的推進不動產登記檔案利用服務的高效開展，提高服務質量與水平，應當在管理機構不斷優化整合的基礎上，加強不動產登記檔案的集成管理，規范不動產登記信息管理與服務機構的各項工作，從而為不動產登記檔案利用服務模式的轉變以及服務水平的提升打下良好的基礎。通過研究可知，不動產登記檔案的集成管理，是不動產登記檔案利用服務工作得以高效開展的重要前提條件。

第一，應當逐步完善內控機制，提高依法履職的能力。不動產登記機構檔案管理的基本要求是保證檔案的真實性，從而提高不動產登記檔案利用服務的整體效果。尤其是在社會發展新形勢下，更應當堅持做到依法履職，積極完善內部控制機制，保證不動產登記檔案管理工作的高效開展，從而提高不動產登記檔案利用服務的質量。不動產登記機構應當結合實際情況建立健全內部管理與控制機制，完善相關管理制度，切實保證不動產登記檔案信息的真實性與完整性，保證后續不動產登記檔案利用服務工作的高效開展。

第二，積極探索互聯網下的不動產登記檔案利用服務工作新模式。隨著信息時代的到來，新媒體的出現與應用為不動產登記檔案利用服務提供了可靠的支持，不動產登記檔案利用服務的開展，應當對移動互聯網技術加以合理應用，不斷創新不動產登記檔案利用服務模式，從而促進檔案利用服務水平的不斷提升。新媒體對于社會工種信息需求的影響主要體現在技術維度與傳播維度兩個方面，新媒體基于移動通信技術能夠滿足用戶的多元需求，不再受時間、地點等條件的限制。而在傳播維度方面，新媒體能夠實現雙向傳播，便于公眾開展深度互動，提高信息服務的質量與有效性。隨著信息時代的到來，不動產登記檔案利用服務的能力與效率也明顯改善，為促進相關問題的妥善解決，不動產登記檔案利用服務相關部門應當積極探尋便捷高效的信息查詢服務模式，并通過各部分之間的分工協作與溝通配合，規范不動產登記信息的互通共享以及校驗核對，強化業務銜接，從而切實提高不動產登記檔案利用服務質量與效率。

2.2 提升信息化服務能力

隨著大數據時代的到來，不動產登記檔案利用服務應當實現信息資源共享，提高信息化服務能力，從而促進不動產登記檔案利用服務相關問題的妥善解決。

第一，應當加強不動產登記信息資源的合作共享。具體來講，不動產登記管理與服務相關部門應當在合法合規的前提，利用互聯網與中介機構開展合作，消除信息壁壘，減少時間與空間上的限制，從而真正實現不動產登記信息資源的共享。

第二，加強統一不動產登記檔案管理系統的開發與推廣應用。在不動產登記檔案利用服務過程中，應當對不同類型不動產登記信息進行優化管理，強化主管部門的標準規范意識，加大力度對統一的不動產登記檔案管理系統進行開發和推廣應用，最大程度上避免多頭管理等問題的出現，切實提高不動產登記檔案利用服務效率。

2.3 完善保障和投入機制

第一，強化不動產登記檔案服務機構和人員的獎勵機制。不動產登記機構應建立健全針對不動產登記檔案利用服務工作的獎勵機制，對在此項工作中表現突出，在服務模式創新、服務規范和標準建設、服務流程再造、服務手段完善及信息平臺建設、數據資源整合與對接等方面取得新成績的機構、個人，給予精神和物質獎勵，樹立標桿。通^獎勵機制，提高檔案人員的工作積極性，同時使不動產登記檔案的利用服務工作得到重視。

第二，完善不動產登記檔案利用服務的成熟度和用戶滿意度評價機制。用戶的滿意度是評價檔案利用服務水平的重要指標。不動產登記機構應組織相關人員和專家，構建不動產登記檔案利用服務成熟度評價指標體系，不斷完善用戶滿意度的評價機制，使不動產登記檔案的利用服務工作獲得科學、合理、及時、有效的評價，及時發現新問題、新矛盾，并采取必要措施和手段予以解決。

結束語

當前社會發展形勢下，科學技術不斷進步，社會對于不動產登記檔案利用服務的需求也明顯加大。為更好的滿足社會公眾信息需求，維護公眾的切身利益，應當結合大數據時代下不動產登記檔案利用服務中存在的問題開展具體分析，認清社會發展的具體形勢，強化不動產登記檔案利用服務的意識，轉變服務的思想觀念與具體方式，提高不動產登記檔案利用服務的實效性與針對性，從而推進不動產登記相關工作的高效開展。

參考文獻

篇（10）

統一登記制度，主要是統一房、地的登記，因此，不動產登記的管轄應當在房屋或土地管理部門之間選擇一個為好。

時下有一種觀點：認為世界上無論大陸法系國家，還是英美法系國家，都將地上建筑物等視為土地附著物或組成部分。據此推導出土地使用權登記是其他不動產（房屋）登記的前提。因此，由一個部門承擔不動產登記就應該是由土地管理部門來承擔。然而，我國《憲法》直接規定了土地所有權的公有制，當事人能取得的都是從土地所有權中派生出來的使用權，這是我國和這些國家和地區的一個根本區別。因此，這種推理并不能成立。而由房屋登記機構管轄不動產登記，才更為有利。

一、我國大陸登記的只是土地的使用權而非土地所有權

確實，很多國家和地區都將土地登記作為不動產登記的代名詞，德國的不動產登記法就叫做《土地登記法》，我國臺灣地區把不動產登記辦法叫做《土地登記規則》，澳大利亞的登記機構就叫做地權登記局。這種登記模式以土地所有權為登記標的，而把地上建筑物、構作物等視為土地上的定、附著物。但是，這種制度有一個前提就是登記的是土地所有權，而非我國大陸登記的只是土地的使用權。在這一框架下，土地可以由私人擁有，房屋所有權人同時又是土地所有權人。如果是在他人土地上建造的房屋，并不能獲得房屋的所有權，而只是一種他物權即地上權。我國臺灣地區的“民法”就規定了地上權，德國還專門制定了《地上權法》，以保護這類房屋建造者的權利。如果按照這一模式進行登記，在我國大陸除了土地所有權人以外，就沒有人能擁有房屋的所有權了，眾多的房地產開發企業也不能再銷售房屋而只能轉讓地上權。這顯然不切合實際，也和我國現行的法律規定相悖。

二、土地使用權登記不是房屋登記的前提

土地使用權登記是否是其他不動產登記的前提？這一問題也是很值得商榷的。

1.從理論上說，房屋所有權是自物權，而土地使用權則是他物權。他物權的登記如何能成為自物權登記的前提呢？這是缺乏法理依據的。

2.從實際情況來看，早在1987年，原城鄉建設和環境保護部就部署了全國范圍的房屋總登記，此時國家土地管理部門還剛剛設立。土地登記還無從談起，而房屋所有權登記在1992年已基本完成。因此，不存在土地使用權登記是房屋登記的前提之說。

3.受理登記時需要收取的要件不等于就是登記的前提。建設部《房屋登記辦法》和《房地產登記技術規程》的相關規定都明確了房屋初始登記應當憑土地使用權證明申請，未辦理房屋所有權初始登記的，不得辦理房屋的其他登記。但這并不是說土地使用權登記就是其他不動產登記的前提，土地使用權證是房屋初始登記的必收要件。除了土地使用權證明以外，初始登記的必收要件還包括建設工程規劃許可證等登記文件，要求申請人提供土地使用權證明和建設工程規劃許可證只是用以證明申請人的房屋是合法建造，而非前提。如同規劃并非不動產登記的前提一樣，土地使用權登記并非不動產登記的前提。

三、由房屋登記機構管轄不動產登記，有許多有利因素

1.“建設部管理下的房地產部門……目前擁有中國最為詳備的不動產登記資料”（梁慧星：《中國物權法草案建議稿條文、說明、理由與參考立法例》第142頁），無論是管理工作的覆蓋面還是社會公眾的認知程度，房屋登記機構都明顯優于土地管理部門，這也為社會各界所公認。

2.有利于客觀、公正地進行不動產登記。土地管理部門作為土地的主管部門，從土地作為資源來管理開始，到土地的出讓、劃撥、轉讓和抵押直到土地使用權的收回，幾乎涵蓋了權利流轉的全部過程。如再由這一部門管轄包括土地在內的不動產登記，不利于客觀、公正地進行。

如現行的《土地登記規則》把土地租賃列入不動產物權登記就是一個明顯例證。國有土地租賃也是土地有償使用的一種方式。然而，土地使用權的有償使用方式與土地的權屬是兩個不同的概念，猶如房屋的租賃，承租人因租賃而取得房屋的使用權，這種方式也是房屋的有償使用方式，但是，承租人因租賃而取得的房屋的使用權屬于債權，并不存在進行物權登記的問題。

國家土地管理局在1995年12月重新印發的《土地登記規則》[（1995）國土（法）字第184號]第一章第二條第二款規定了“本規則所稱土地他項權利，……包括抵押權、承租權”。

房地產他項權利是公認的物權，而且這種權利應當是長期而穩定的，不能通過租賃來取得。我國的法律至今未將土地承租權確定為物權。按照物權法定的原則和《立法法》的規定，部門規章無權對基本的民事權利進行規定。然而，有很多當事人依據上述規定以租賃方式取得土地使用權。這類以租賃方式取得土地使用權明顯地不同于出讓、轉讓或劃撥所取得的土地使用權，而《物權法》所規定的建設用地使用權不可能有兩種不同的解釋。