高校物業(yè)管理措施匯總十篇

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篇（1）

中圖分類號：G647 文獻標識碼：C DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2013.21.195

1 高校物業(yè)管理存在的問題

1.1 沒有真正實現(xiàn)市場化

高校的性質(zhì)決定了高校的物業(yè)管理具有行政性，這是它與社會物業(yè)管理的最大區(qū)別。很多高校建立了物業(yè)部門，從形式上看，物業(yè)和高校是分離的，但是高校習慣性地把后勤當作學校的行政部門，后勤的主要領(lǐng)導由學校的人員擔任，高校物業(yè)編制人員所享有的福利待遇以及任免等由學校進行直接的管理，在權(quán)利歸屬方面，物業(yè)和高校沒有完全地分離。高校的物業(yè)不能完全按照企業(yè)的運行模式進行實際的管理，制約了它的發(fā)展。

1.2 從業(yè)人員的結(jié)構(gòu)有待完善

現(xiàn)階段，高校的物業(yè)管理在人員結(jié)構(gòu)方面不合理，缺乏專業(yè)性的人才。現(xiàn)在的物業(yè)管理在編人員年齡較大，沒有接受系統(tǒng)性的培訓，知識比較老化，專業(yè)的技術(shù)人才缺乏。為了節(jié)省成本，部分高校物業(yè)雇傭外來務工人員到學校工作，這些人員的知識水平較低，對新知識以及新技術(shù)接受得比較慢，高校物業(yè)的管理人員服務水平以及觀念比較落后，與社會上的管理模式無法實現(xiàn)接軌。

1.3 員工的工作理念比較落后

高校的物業(yè)管理人員在服務理念以及經(jīng)營上沒有實現(xiàn)社會化，對高校的物業(yè)發(fā)展造成影響。高校的物業(yè)管理缺乏競爭的意識，物業(yè)管理不能激發(fā)出活力。現(xiàn)在，高校物業(yè)實行的是有償服務，很多學生以及職工對這種做法不理解。

1.4 經(jīng)費缺乏

高校的物業(yè)管理資金通常都是由學校行政撥款，經(jīng)費比較緊張。現(xiàn)階段，物價一直上漲，成本較高，高校的物業(yè)管理只能壓低成本，經(jīng)費處于長期缺乏的狀態(tài)，工作效率較低，運行比較緩慢，影響到企業(yè)的發(fā)展。

2 高校物業(yè)管理服務與經(jīng)濟效益高度統(tǒng)一的措施

在新的時期，高校的物業(yè)要想激活發(fā)展的動力，必須注重管理服務與經(jīng)濟效益的有機統(tǒng)一。高校的物業(yè)應當進行改革，健全組織，實現(xiàn)職能的轉(zhuǎn)變，完善管理機制，進行規(guī)范化管理，加強監(jiān)督，采取多種經(jīng)營手段。

2.1 形成競爭機制

在高校的物業(yè)管理中，人才因素起到很大的作用。應選拔優(yōu)秀的人才，引入高校的物業(yè)管理中。管理者在管理中應當注重以人為本，重視人所起到的作用。加強對人的重視，首先應當增強業(yè)主的權(quán)利意識，加強自治管理，讓廣大的群眾參與到物業(yè)管理的過程中，降低物業(yè)管理的難度。高校的物業(yè)管理部門應當充分依托高校的人力優(yōu)勢，引進人才，并善于運用人才。

物業(yè)管理部門要想充分激活員工的潛力，需要引入競爭的機制。根據(jù)學校的實際情況，對員工的編制、崗位以及職責做好分工，加強崗位的管理，做好職能的分配工作，對于工作人員實行聘任制，按照崗位制定薪資，根據(jù)物業(yè)管理的目標進行量化考核，引入競爭機制，合理地調(diào)配員工。管理者應當根據(jù)員工的特點，充分發(fā)揮員工自身的優(yōu)勢，關(guān)心員工，為員工提供相應的保障，如購買社會保險等，調(diào)動員工工作的積極性，塑造良好的物業(yè)形象。

2.2 降低投入成本

在社會主義市場經(jīng)濟條件下，一個經(jīng)營的原則是小投入，高回報。高校的物業(yè)管理也是如此，應計算成本，降低投入，提高效益。對于物業(yè)管理，學校投入的經(jīng)費有限，僅僅延續(xù)收取物業(yè)管理費用的方式難以取得經(jīng)濟效益，高校的物業(yè)管理公司應當注重提高物業(yè)管理的水平，應用新的物業(yè)管理手段，節(jié)省成本，加強管理，實現(xiàn)管理與效益的統(tǒng)一，實現(xiàn)資金的良性循環(huán)，使高校的物業(yè)管理實現(xiàn)良性的運轉(zhuǎn)。

高校的物業(yè)管理公司是經(jīng)濟實體，具有法人地位，使管理、服務與經(jīng)營成為一體，是有償化的勞動。現(xiàn)在高校的物業(yè)管理還沒有形成可以遵循的管理模式，但是，物業(yè)公司可以借鑒社會物業(yè)管理的經(jīng)驗，根據(jù)學校的實際情況，實現(xiàn)自主經(jīng)營，自負盈虧，不斷完善，并探索適合學校的管理模式。

2.3 完善人才建設

高效優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理離不開高素質(zhì)的物業(yè)隊伍。要想實現(xiàn)物業(yè)管理的現(xiàn)代化，應當培養(yǎng)高素質(zhì)的人才。高校的物業(yè)應當充分利用高校的技術(shù)資源以及人才資源，發(fā)揮高校的優(yōu)勢。高校的物業(yè)管理應當注重引進專業(yè)人才，對物業(yè)管理人員加強培養(yǎng)，為員工創(chuàng)造學習的機會，學習新的技能以及現(xiàn)代化的管理方法。物業(yè)管理應該把員工的培訓工作放在重要的位置，形成培訓人才的機制，實行持證上崗的制度。高校的物業(yè)管理部門可以為物業(yè)專業(yè)的學生提供實踐的機會，同時選擇部門優(yōu)秀的人員接受專業(yè)的培訓，鼓勵員工參加繼續(xù)教育，提高專業(yè)技能。與此同時，與物業(yè)管理的示范地區(qū)進行相互交流，通過學習以及交流，提高管理的水平，進行規(guī)范化管理，提高服務的質(zhì)量。

2.4 完善服務

從服務行業(yè)的角度來講，物業(yè)管理屬于第三行業(yè)。要想實現(xiàn)物業(yè)管理的經(jīng)濟效益，必須抓好服務的質(zhì)量，通過服務促進管理，通過服務創(chuàng)造經(jīng)濟效益，為住戶提供全方位的服務。高校是知識分子聚集的地方，物業(yè)管理的對象是高素質(zhì)的群體，他們對物業(yè)服務的要求比較高，因此，高校的物業(yè)管理應當突出服務的精神，提高服務的質(zhì)量，如注重服務態(tài)度等。使物業(yè)管理實現(xiàn)市場化，進行科學化管理，注重提高服務的質(zhì)量，增加娛樂的設施，拓寬服務的項目，進行多種便民服務，為業(yè)主提供方便。

3 結(jié)語

在社會主義市場經(jīng)濟體制下，高校的物業(yè)管理部門應當具備提供完善服務的態(tài)度，實現(xiàn)服務方法的創(chuàng)新，提升服務的質(zhì)量，拓寬服務的范圍，開拓新的服務項目，強化服務的意識，為住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務，使高校的物業(yè)實現(xiàn)管理服務與經(jīng)濟效益的高度統(tǒng)一。

參考文獻：

篇（2）

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和生活水平的提高，我國企業(yè)面臨著大好的發(fā)展前景，規(guī)模效益日益壯大。但同時也暴露出了不少問題，尤其是在企業(yè)財務管理方面，需要研究出一些改進措施以提高財務管理的質(zhì)量。

一、轉(zhuǎn)變管理觀念，高度重視企業(yè)的財務風險

財務管理的實質(zhì)就是風險控制，如何通過管理，使企業(yè)經(jīng)營沿著既定目標發(fā)展，并取得預期效果，這是財務管理的任務。當前，我國企業(yè)正處在又好又快發(fā)展的關(guān)鍵時期，要按科學發(fā)展觀和新的管理理念和管理方式的要求，進一步把握發(fā)展規(guī)律，特別要堅持與時俱進，轉(zhuǎn)變發(fā)展理念、完善發(fā)展思路、創(chuàng)新發(fā)展方式，正確處理速度與效益的關(guān)系，進一步提高發(fā)展質(zhì)量和效益，增強發(fā)展實力，防范經(jīng)營風險，以提高企業(yè)的財務管理質(zhì)量。

建立健全企業(yè)財務管理的構(gòu)架，財務管理實行“集中管理，統(tǒng)一經(jīng)營”管理模式，樹立“嚴、細、實、新、齊”的管理理念，努力降低經(jīng)營成本，提高效益，增強經(jīng)營活力。加強風險教育，使企業(yè)員工，特別是企業(yè)的領(lǐng)導者牢固樹立風險意識，減少賒銷行為，避免盲目決策，從根本上杜絕財務風險的發(fā)生。

財務工作需要得到企業(yè)領(lǐng)導一定程度的重視，并將企業(yè)財務部門的作用充分發(fā)揮出來，把其單一的“事后核算”職能改變，始終堅持“事前參與決策，事中跟蹤監(jiān)控，事后核算總結(jié)”的方針，促進企業(yè)財務人員切實參與經(jīng)營管理，給予其充分的發(fā)言權(quán)，并充分尊重財務人員的意見，最大限度地保證企業(yè)財務狀況的穩(wěn)定。領(lǐng)導干部要意識到財務管理對企業(yè)的重要性，意識到財經(jīng)紀律的重要性，意識到法律法規(guī)對領(lǐng)導干部的約束性和嚴肅性，才能使企業(yè)的財務管理由被動變主動。

二、強化資金管理，開源節(jié)流、厲行節(jié)約

企業(yè)中所有參與財務管理的人員要有高度責任心，工作認真負責，按章辦事。總經(jīng)理審批一定要嚴格控制在年度預算范圍內(nèi)，如果因特殊情況超出必須經(jīng)總經(jīng)理同意方可執(zhí)行。主管會計要及時做好各項報表和帳目，現(xiàn)金會計每周要及時準確地把收支情況報給主管會計，并要謹慎審核各項開支實行錢帳分開。現(xiàn)金會計和主管會計一定要配合好，把所有帳目要每月一結(jié)，每月一公布，做到帳款相符，不得拖延。企業(yè)的生存、發(fā)展離不開資金。企業(yè)可以承受虧損，但資金鏈不能斷裂。企業(yè)資金鏈一旦斷裂，就將危及企業(yè)的生命。

建立財務公開、政務公開制度，企業(yè)高管人員在利益分配、公務活動等方面要堅持按制度和有關(guān)規(guī)定辦事，不以權(quán)謀私，不搞特殊化。強化資金管理，認真落實“收支兩條線”制度。加強資產(chǎn)管理，做好建章立制工作，厲行節(jié)約，開源節(jié)流，重大開支項目要充分征求意見，反復論證，減少失誤。任何人不得擅自挪用公款，不得損公肥私，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)加倍處罰。教育員工要樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀和和正確的權(quán)力觀、地位觀、利益觀，養(yǎng)成嚴謹?shù)纳钭黠L，減少不必要的應酬活動，嚴禁用公款大吃大喝和進行高消費娛樂，鏟除為滋生貪污受賄、偷稅漏稅、挪用公款等腐敗現(xiàn)象的溫床。

三、推進信息化手段控制，確保財務管理信息的真實

企業(yè)構(gòu)建財務管理信息化管理平臺是財務電算化從核算型向核算管理型轉(zhuǎn)變，是提高會計信息的及時性和質(zhì)量、提升公司財務管理水平的需要，也是企業(yè)的信息化建設的重要內(nèi)容。企業(yè)要加強對財務管理信息系統(tǒng)本身的控制，使用統(tǒng)一的會計帳務處理系統(tǒng)，統(tǒng)一會計科目、會計政策，使用統(tǒng)一的財務報表系統(tǒng)，統(tǒng)一的財務報表格式，從而使得整個企業(yè)的會計處理和會計信息的形成均遵循統(tǒng)一的口徑和原則，避免財務會計人員理解偏差和科目混亂的現(xiàn)象的發(fā)生，促進提高財務管理信息化水平和質(zhì)量，增強財務管理的有效性。

將財務風險的責任制落到實處，建立健全業(yè)務、營賬系統(tǒng)、計費信息系統(tǒng)和財務各個環(huán)節(jié)的信息生成責任制度，在各部門之間形成協(xié)調(diào)機制，確保整個從輸入到輸出的流程處理全部正確。進一步完善企業(yè)的財務報告制度及報告責任，強化會計監(jiān)督、財務檢查及責任追究制度，通過執(zhí)行對財務管理信息的真實及會計制度的定期檢查，防范財務管理信息失真的風險，促進企業(yè)財務管理的質(zhì)量得到提高。

四、堅持“以人為本”，全面提高財務人員的綜合素質(zhì)

防范和化解財務風險以提高財務管理的質(zhì)量，其關(guān)鍵是人，人員素質(zhì)的高低和人情觀念決定了內(nèi)控制度是否能很好地執(zhí)行和落實，所以說財務管理質(zhì)量的提高歸根到底是對人的控制，不解決人的管理問題，再好的內(nèi)控制度也無濟于事。因此，全面提高全員的綜合素質(zhì)乃是當務之急。只有通過科學縝密的管理，為財務管理人才的健康成長和忠誠服務創(chuàng)造良好的條件，才能實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，才能達到提高企業(yè)財務管理質(zhì)量的目標和任務。

為此，必須加強管理層、職能部門及員工的民主監(jiān)督作用。加強思想教育和職業(yè)道德教育，提升財務人員的財務質(zhì)量理念認識，進一步建立和完善激勵機制，最大限度地調(diào)動團隊的工作熱情。所以，財務管理工作必須要以人為本，致力于長期把提高全員的綜合素質(zhì)，避免因人員素質(zhì)不高，致使在業(yè)務操作中存有風險，如因政治思想素質(zhì)不高造成的主觀風險，即道德風險；因?qū)I(yè)知識和業(yè)務素質(zhì)不高造成的客觀風險，即操作風險；因偏重人情關(guān)系，相互監(jiān)督意識不夠，致使某些內(nèi)部工作人員有恃無恐地作案。

總之，要提高企業(yè)財務管理質(zhì)量，就需要建立完善的財務風險防范與控制機制，就必須結(jié)合企業(yè)具體的實踐經(jīng)營過程，從建立完善的企業(yè)財務風險預警機制、強化資金管理、確保財務管理信息真實、全面提高財務人員的綜合素質(zhì)等措施出發(fā)，只有這樣，才能夠保證企業(yè)財務管理的順利開展，促進企業(yè)提升經(jīng)營水平，從而保證企業(yè)的財務管理質(zhì)量得到有效提高。

【參考文獻】

篇（3）

一、企業(yè)財務預算管理的作用及現(xiàn)狀分析

篇（4）

企業(yè)財務預算的管理關(guān)系著企業(yè)自身企業(yè)利潤目標的實現(xiàn)，主要表現(xiàn)在幾個方面：各個部門的工作目標、協(xié)調(diào)工作目標、控制工作標準、績效考核依據(jù)等方面。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及不斷復雜化的社會，高效的管理企業(yè)財務預算成為了企業(yè)在現(xiàn)在社會生存立足以及發(fā)展飛躍的關(guān)鍵因素。

一、企業(yè)財務預算管理意義與現(xiàn)狀分析

（1）企業(yè)財務預算管理重要意義。一是財務預算管理的含義。財務預算管理是指企業(yè)使用財務預算確定及完成企業(yè)年度經(jīng)營目標的過程，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標要求及開展計劃對企業(yè)的資源進行優(yōu)化配置、合理安排資金的收支、經(jīng)營成果分配等資金的運作。二是財務預算管理對企業(yè)重要意義。企業(yè)的最終目標是實現(xiàn)整體經(jīng)濟效益最大化，而企業(yè)的財務預算管理則是其達到目標的重要保障。財務預算管理在現(xiàn)代的企業(yè)管理體系中起著主導作用，充分發(fā)揮企業(yè)競爭優(yōu)勢。預算管理對企業(yè)的重要意義的主要體現(xiàn)在于：一是有利于資源的綜合與優(yōu)化配置，二是有利于正確嚴謹?shù)膶嵤?zhàn)略規(guī)劃，三是有利于業(yè)績考核的高效性等。企業(yè)的利潤最大化作為企業(yè)財務預算管理的導向，對企業(yè)經(jīng)營活動實施預算管理，按照預算的編制、審核、控制、跟蹤以及分析，建立預算管理控制體系，使其高效、科學、合理。財務預算也是將經(jīng)營活動量化的過程，這樣既可以便于管理者審核以及參考，也可以更好的確保戰(zhàn)略的達成。（2）管理現(xiàn)狀分析。在西方國家企業(yè)進行財務預算管理是一種企業(yè)普遍認可的做法，超過90%的使用率，而歐洲部分國家對該國家企業(yè)甚至有國家層面的要求。21世紀的到來，經(jīng)濟時代的不斷更新進步，我國越來越多的企業(yè)已經(jīng)開始重視財務預算管理在企業(yè)的有效運用。我國大部分企業(yè)通過實施財務預算管理提升了企業(yè)管理水平、管理效率、經(jīng)濟效益等。通過大量的實踐可以發(fā)現(xiàn)，財務預算管理在企業(yè)中的作用充分表現(xiàn)，對企業(yè)的生存發(fā)展有著重大影響。對于任何事物都具有兩面性，在實踐中仍然會發(fā)現(xiàn)財務預算管理過程中存在著很多的問題與不足，例如認識不足、相關(guān)組織架構(gòu)以及制度不健全、激勵措施無力度、人才缺乏等。這些問題都會影響到預算管理水平的提升以及其功效的發(fā)揮。對此本論文對如何提高財務管理的有效性以及基本要求進行了進一步分析闡述。

二、基本要求與提高其有效性措施

（1）基本要求。財務預算管理通過對企業(yè)進行量化以及細化的方式把控企業(yè)流程，有效的管理財務預算需要重視從實際出發(fā)、未來企業(yè)發(fā)展趨勢、合理分配企業(yè)資源與成果、不偏離企業(yè)目標。因此在編制預算時，應該嚴格按照以下要求進行：一是結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略目標。財務預算管理只有與企業(yè)的戰(zhàn)略目標相結(jié)合，符合企業(yè)發(fā)展方向，才能讓企業(yè)可持續(xù)的性發(fā)展，有計劃的推進戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。二是結(jié)合企業(yè)實際情況。財務預算既要與長遠的戰(zhàn)略目標一致，也要結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實情況，合理的分析判斷，設定短、中、長期目標，對于每個目標都必須具有可實現(xiàn)性以及意義，避免出現(xiàn)消極與冒進現(xiàn)象。立足與可持續(xù)發(fā)展，切忌滿打滿算，給風險預留一定的補救，做好財務風險的保障措施。三是企業(yè)全體員工齊參與。由于預算管理過程涉及到企業(yè)的方方面面，因此需要企業(yè)全員參與才能切實做好財務預算管理工作，保證工作的有效、準確可靠的進行。全員參與是指全體員工一起參與財務預算編制、分析、執(zhí)行、考核等全部過程。但是為了避免財務部對各個部門的錯誤估計，因此在財務預算管理中是不允許財務部完成所有編制工作。四是重點突出。在企業(yè)財務管理中需要有重點，并要突出重點，重點一般為企業(yè)管理的年度目標，重點方向等。面面俱到很難使預算達到應有的效果。五是合理設立獎懲制度。獎懲制度的設立，會對預算執(zhí)行好的人員或單位進行獎勵，從而提高其積極性與工作更高的熱情，也推動了其他人想這個方向努力，達到共同完成企業(yè)目標的目的；對預算執(zhí)行差的人員或者單位進行相應的懲罰，使他們有所反思與承擔相應的責任，對于其他人員與單位具有告誡的作用，以保證企業(yè)目標完成。獎懲制度的合理編制，也能夠為企業(yè)高層領(lǐng)導對企業(yè)情況以及相關(guān)人員的考核提供重要參考。（2）提高企業(yè)財務預算管理有效措施。一是提高財務預算管理的重視程度。財務預算管理工作是企業(yè)整體管理中的一個重要的管理方式，企業(yè)負責人的決策與審批對其工作的開展起這關(guān)鍵性作用，只有企業(yè)領(lǐng)導足夠的重視與支持，嚴把財務預算這一關(guān)，才能使得整個管理體系良性的運轉(zhuǎn)，廣泛的宣傳，普及預算管理相關(guān)規(guī)定與認識，為預算管理的落實開展創(chuàng)造良好的企業(yè)氛圍。二是完善財務預算的管理體系。第一，建立企業(yè)財務預算管理委員會，主要負責財務預算的管理與協(xié)調(diào)工作；第二，設立財務預算專職管理部門。該部門應歸屬于企業(yè)財務預算管理委員會，負責預算的編制、檢查、歸總、報告等工作，以及跟蹤預算落實情況、分析落實中與預算差異出現(xiàn)的原因、提出改進措施等工作。第三，設置內(nèi)部審計部門，專門負責審查企業(yè)預算執(zhí)行情況。三是設立有效的預算管理制度。主要的預算管理制度有編制與審批制度、監(jiān)控制度、考核制度等。對于獎懲制度在整個管理制度中是有著重要作用。在設立時應考慮各階層的不同需求而編制相應的激勵與懲罰規(guī)定。如獎金、工資、升遷、遲到扣款等。最終目的是達到員工個人目標與企業(yè)目標一致。四是引進現(xiàn)金的管理技術(shù)以及管理人才，提高財務預算管理有效性。時代不斷的發(fā)展，管理技術(shù)水平不斷的提升，而企業(yè)要生存或發(fā)展的關(guān)鍵因素就是管理人才以及管理水平的提高。因此，企業(yè)需要重視預算管理人才的引進以及現(xiàn)有員工的再培訓與提升。還需要與相關(guān)研究院校以及機構(gòu)進行交流合作，參考其相關(guān)研究成果；企業(yè)之間的交流學習也是積累預算管理經(jīng)驗最實效的方法之一。五是預算考核加強。財務預算考核是指考核與評價企業(yè)各個部門以及負責人的預算執(zhí)行結(jié)果，該考核圍繞預算目標，對項目執(zhí)行的結(jié)果與目標進行比較，審核差異，通過分析原因最終評價與考核責任人或部門的業(yè)績水平。這種考核也給預算執(zhí)行成果的執(zhí)行負責人的肯定。預算考核在預算管理體系中起到重要作用，只有切實落實預算考核，企業(yè)員工的積極性才能被充分發(fā)揮出來，預算方案才能被高效完美的執(zhí)行，最終實現(xiàn)企業(yè)財務預算管理目標以及企業(yè)目標。

三、結(jié)語

綜上所述，隨著我國國民經(jīng)濟水平不斷提升，市場經(jīng)濟水平不斷發(fā)展的社會里，企業(yè)財務預算管理也成為了新經(jīng)濟體質(zhì)下的產(chǎn)物，成為了社會發(fā)展的必然結(jié)果。在企業(yè)財務預算的管理中，企業(yè)將預算管理作為管理體系的主線，按照將權(quán)利責任分散以及集中監(jiān)督的方式，設置內(nèi)部健全的約束機制并規(guī)范管理行為，使得整個企業(yè)能夠正常有序的進行，可持續(xù)發(fā)展，不斷增強自身競爭優(yōu)勢。

參考文獻

[1]高俠.保障企業(yè)財務預算管理有效實施的幾點建議[J].地方財政研究.2005（3）：48～49

篇（5）

雖然我國企業(yè)規(guī)章制度在不斷完善，但現(xiàn)有建筑企業(yè)的財務管理方面仍存在著一些難題尚未解決。

（一）企業(yè)內(nèi)部信息交流不暢，信息可用度低

建筑企業(yè)內(nèi)部信息交流存在障礙，大中型建筑企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)復雜多樣，信息交流更加困難，個別部門存在營私舞弊現(xiàn)象，偽造虛假信息，加大了財務管理難度。由于信息的可用度較低，嚴重影響公司其他活動流程的正常運作。為了更好地推動建筑企業(yè)的發(fā)展，領(lǐng)導應積極促進企業(yè)各部門之間的信息溝通與交流，為企業(yè)提供真實可信的信息資源，避免造成企業(yè)的經(jīng)濟損失。

（二）管理體系分散，難以達到整體發(fā)展

在現(xiàn)行的建筑企業(yè)管理制度中，大型企業(yè)整體布局松散，上層管理者的全面調(diào)控能力減弱，使建筑企業(yè)財政權(quán)力過于分散，導致旗下企業(yè)發(fā)展不同步，甚至與企業(yè)整體發(fā)展理念相悖。針對這一局面，必須努力調(diào)整企業(yè)財政權(quán)力的合理配置，完善管理體系，提高財務管理部門相關(guān)人員的理論知識和實際操作能力，實現(xiàn)財權(quán)的集中并發(fā)揮財務管理部門的作用。

（三）財務管理缺少合理規(guī)劃

建筑企業(yè)缺少合理的財務管理規(guī)劃，在實際運作中就無法對情況加以適時調(diào)控和預測。如果制定好科學可行的計劃，做好每項支出的財務預算以及項目流程，即使面對突況也會有合理的判斷及應對策略，能最大程度地提高建筑企業(yè)的競爭力及創(chuàng)造力，從而達到利益最大化。

（四）中小企業(yè)資金匱乏，資產(chǎn)管理存在漏洞

資金在建筑企業(yè)的的日常運作中，起到至關(guān)重要的作用，如果資金鏈斷裂，將會嚴重影響企業(yè)的發(fā)展及規(guī)模的擴大，甚至有面臨破產(chǎn)的風險。在建筑行業(yè)中，資金管理是企業(yè)財務管理的重點項目。我國的建筑企業(yè)大部分以中小型企業(yè)為主，融資渠道單一，導致資金匱乏[3]。同時，公司內(nèi)部管理系統(tǒng)不專業(yè)，存在財務漏洞，常常會出現(xiàn)資產(chǎn)閑置或周轉(zhuǎn)不靈。在管理過程中，缺少合理的計劃安排，很可能會使企業(yè)陷入困境。面對這些問題，首先，應嘗試拓展中小型企業(yè)的融資渠道，通過健全的社會主義市場經(jīng)濟體制予以扶持。其次，完善建筑企業(yè)財務管理制度，嚴格審查賬目，制定合理的發(fā)展策略。最后，學會運用企業(yè)資產(chǎn)進行合理的項目投資，提高公司資本的利用率。使企業(yè)的財務周轉(zhuǎn)處于最佳狀態(tài)。

（五）法律意識薄弱，個別企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟犯罪行為

在財務管理活動運作中，由于人們法律意識薄弱，建筑企業(yè)的財務管理系統(tǒng)不健全，內(nèi)部監(jiān)督不完善，企業(yè)會出現(xiàn)管理人員濫用職權(quán)，胡亂行使特權(quán)，偽造信息等現(xiàn)象，嚴重破壞了我國企業(yè)的正常運作秩序。然而這一系列非法行為只靠執(zhí)法力度并不能從根本上杜絕。建筑企業(yè)應建設健全的財務管理制度和條例，領(lǐng)導者要重視財務管理的監(jiān)督工作，不斷深化企業(yè)內(nèi)部人員的法律意識，使指引、監(jiān)督、懲處共同作用，達到依法理財?shù)哪康摹?/p>

二、提高企業(yè)經(jīng)濟效益的有效措施

經(jīng)濟效益是企業(yè)正常運行的命脈，建筑企業(yè)只有不斷地提高自身的綜合競爭力，才能獲得最大的經(jīng)濟效益。為自己在市場經(jīng)濟體制中打下堅實的基礎。相應的，只有提高經(jīng)濟效益，才能促進建筑企業(yè)的健康和諧發(fā)展，提高企業(yè)的經(jīng)濟實力。

（一）培養(yǎng)全新理念，健全建筑企業(yè)財務管理制度

建筑企業(yè)應加強對財務管理工作的重視，培養(yǎng)全新的財務管理理念，健全財務管理體系，對企業(yè)資金進行合理利用，在保證工程質(zhì)量的前提下降低成本。對工程項目的成本進行準確預測和評估，使項目滿足市場的需求，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。在建筑企業(yè)的內(nèi)部運作中，要保證企業(yè)各部門做到權(quán)責明確，合理分工，全面改善企業(yè)的財務管理制度。

（二）注重建筑企業(yè)施工項目的效率，減少資源浪費

在建筑施工環(huán)節(jié)中，要在保證工程質(zhì)量的前提下全面提高施工效率。隨著科技化的不斷深入，企業(yè)為了增強競爭力，應不斷引進新設備，優(yōu)化生產(chǎn)技術(shù)，減少原材料的消耗。資源消耗的減少不代表偷工減料，而是在保證原有質(zhì)量的前提下通過優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來調(diào)整資源的使用，依靠技術(shù)的進步，減少商品的生產(chǎn)成本。相反，若因偷工減料而損害了建筑質(zhì)量，不僅會減少企業(yè)的經(jīng)濟效益，同時也會對名譽造成損害。

（三）合理利用企業(yè)資金，提高利潤率

在資金利用方面，公司應建立健全的資金管理制度，提高管理者的專業(yè)能力。建筑企業(yè)如果沒有從上至下健全的等級管理制度，便會導致內(nèi)部松散混亂，對公司項目的正常運行產(chǎn)生阻礙，從而失去市場競爭力。建筑企業(yè)在財務方面應做到分工明確，實現(xiàn)資產(chǎn)透明化管理，根據(jù)不同項目，對資金使用進行合理分配，避免出現(xiàn)資本閑置或周轉(zhuǎn)不靈的局面，嚴格遵守企業(yè)的財務制度，不任意超額使用流動資金，用有限的資本收獲最大的效益。只有合理利用資金，才能在市場競爭中取得勝利，獲得豐厚的經(jīng)濟收益。

（四）提高企業(yè)員工思想素質(zhì)和管理水平

當代建筑企業(yè)仍存在著較多員工或經(jīng)營管理者水平不足的現(xiàn)象。因此，企業(yè)如果要獲得更高的利益，經(jīng)營管理者必須不斷提高自身的管理能力和道德素質(zhì)，培養(yǎng)高尚的品德情操和文化素養(yǎng)，對建筑企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展有足夠的專業(yè)知識作為支撐，同時，具有強大的號召力，組織決策能力，能在關(guān)鍵時刻做出有利于企業(yè)發(fā)展的正確決策，做到對企業(yè)的妥善經(jīng)營。

篇（6）

首先，高校是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心主體。我國《物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定：“業(yè)主就是房屋的所有人。”在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主是物業(yè)的所有人———高校。值得強調(diào)的是物業(yè)使用人———學生（也即是高校中承租人的一種）和其他“非所有權(quán)人”均不是基于高校物業(yè)管理服務而產(chǎn)生的法律關(guān)系中的“業(yè)主”，不能成為高校物業(yè)服務合同的當事人。無論是高校學生或者其它承租人直接抑或間接與業(yè)主（高校）聯(lián)系，進而訂立契約，租賃高校中的某一部分物業(yè)，還是業(yè)主（高校）委托物管公司將其所擁有之物業(yè)的某些部分租賃給承租人（包括學生在內(nèi)），承租人與業(yè)主（高校）之間的法律關(guān)系仍舊是租賃關(guān)系。其次，物業(yè)管理服務公司是我國物業(yè)管理法律關(guān)系中的重要主體之一。具體說來，它指的是根據(jù)物業(yè)管理服務合同接受業(yè)主委員會或者某一業(yè)主的委托，依照我國相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)管理服務合同的約定，對指定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進行專業(yè)化的管理并且獲取相應報酬的一種法人。在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理服務公司是由高校自主選聘，對高校范圍內(nèi)的物業(yè)提供專業(yè)化管理，因此是高校物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體之一。結(jié)合我國物業(yè)管理行業(yè)所具有的行業(yè)性、專業(yè)化特點以及我國高校所秉持的“管理樹人”“、服務立人”、“環(huán)境育人”的要求，筆者對物業(yè)管理服務公司的作用進行概括定位，大致包括以下四個方面：一是為高校師生提供舒適的生活環(huán)境和文體活動空間；二是為高校教學和管理提供內(nèi)容多元化、具有實效性之服務；三是維護高校之安全和穩(wěn)定，構(gòu)建安全放心的和諧校園；四是通過各種專業(yè)化的措施實現(xiàn)高校物業(yè)的保值乃至增值。再次，高校學生是物業(yè)管理法律關(guān)系中的另外一個關(guān)鍵主體。嚴格說來，高校學生屬于物業(yè)使用人的范疇，而物業(yè)使用人主要指的是物業(yè)的承租人，以及在實際上使用該物業(yè)的人。具體到高校范圍之內(nèi)，此時的物業(yè)使用人也叫“非業(yè)主使用人”，它指的是不具有該物業(yè)的所有權(quán)，但對該物業(yè)擁有使用權(quán)，并且依照物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)管理合同或租賃合同之規(guī)定或約定，可以行使一部分業(yè)利的人。而處于高校管理下的高校學生，他們的第一個身份是作為學校行政管理下的被管理人，第二個身份是作為合法的民事主體與高校簽訂的住宿租賃合同關(guān)系的另一方當事人，第三個身份是享受物管公司提供之服務的另一個關(guān)鍵主體。學生接受物業(yè)管理服務公司的管理，享受其服務，高校學生雖然不是物業(yè)管理服務合同的當事人，但從其入學之時便已獲得“非業(yè)主使用人”之資格，自然而然地成為了高校物業(yè)管理法律關(guān)系中無法替代的一方主體。這第三個身份正是區(qū)別于我國一般住宅小區(qū)物業(yè)管理的一個最為重大的差異，也是筆者對高校物業(yè)管理法律關(guān)系進行分析研究的重要內(nèi)容。

（二）高校物業(yè)管理法律關(guān)系的客體

一般意義上的物業(yè)管理法律關(guān)系的客體，通常指物業(yè)所有人的權(quán)利義務所共同指向的對象，即是合同所規(guī)定的物業(yè)和物業(yè)的使用及管理。物業(yè)管理法律關(guān)系的客體包括物業(yè)和物業(yè)服務行為。通常意義上所界定的物業(yè)，一般是指用于商業(yè)和居住的各類建筑設施。高校物業(yè)則是指高校范圍內(nèi)的用于教學、居住和商業(yè)的各類建筑物及其相關(guān)設施，此外還包括校內(nèi)的道路、綠化地帶和用于其他事務的場地。物管公司提供的服務行為作為高校物業(yè)管理法律關(guān)系的重要客體，其范圍主要包括四個方面：教學樓、教工住宅樓、學生公寓和其它相關(guān)場地設施的綜合管理。具體說來其主要工作包括各類建筑物的管理、保養(yǎng)與維護，水電設備、消防設備等相關(guān)設施的管理、維護與保養(yǎng)，校園道路的維護與疏導，停車場地的管理與維護，校園環(huán)境的保潔，校園綠化的維護，校園文化體育設施的維護等活動。

二、我國當前高校物業(yè)管理法律制度的缺陷

（一）學生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)難以行使

盡管高校學生對物管公司是否履行合同以及履行的具體程度享有監(jiān)督權(quán)，但是在現(xiàn)實的物管實踐中，因為物業(yè)管理服務合同是高校與物管公司簽訂的，高校才是合同的相對方，而高校學生不是合同的相對方，并且物管公司還負有高校賦予的對高校學生的管理職能，物管公司通常是站在高校一邊，僅僅對校方負責。在此情形下，學生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)缺乏一種方便可行的反饋機制來提供保障。除此之外，由于高校學生反映的意見不會直接導致物業(yè)管理服務合同的解除，更不會成為影響物管公司營利的決定性因素。所以，學生的意見往往被忽略，學生與物管公司在校園生活中所產(chǎn)生之糾紛時有發(fā)生，并且遲遲得不到有效處理，導致學生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)名存實亡。

（二）高校物業(yè)管理重管理輕服務

通過對比外國作法發(fā)現(xiàn)，高校的物業(yè)管理應當堅持“服務第一、管理第二”的原則，然而在現(xiàn)實中，有許多有著悠久歷史的老牌高校通過對原有后勤保障隊伍的篩選、整合，引進一些專業(yè)化的物管人員，重新培訓物業(yè)管理隊伍，取得了國家承認的物業(yè)管理資質(zhì)，逐步發(fā)展成為較為專業(yè)的物管公司。但是，這樣的物業(yè)管理部門并不進行獨立法人的登記注冊，難以按照市場經(jīng)濟規(guī)律和企業(yè)運行機制辦事，也不進行獨立的財務核算，不向業(yè)主收取物業(yè)管理費。在這種自身管理隊伍管理模式下，高校物業(yè)管理都是重管理、輕服務。造成這種現(xiàn)象的原因是：這樣的物業(yè)管理部門不是專業(yè)物業(yè)管理公司，沒有建立現(xiàn)代企業(yè)制度，仍然把自己當作高校的職能部門，對學生行使管理職能。而對于那些通過公開競標方式引進的專業(yè)物管公司，它們本應把學生奉為“上帝”，好好履行服務職能，但由于在現(xiàn)實運行過程中，高校將部分行政管理權(quán)交由物管公司代為行使，客觀上造成了管理職能大于服務功能。因此，我國的高校物業(yè)管理仍舊處于“重管理輕服務”的狀態(tài)。

（三）高校缺乏專業(yè)的物管制度

大學生在高校范圍內(nèi)應當遵守《大學生行為準則》和高校物管制度，然而，由于高校缺乏專業(yè)的物管制度，這在客觀上造成了學生和物業(yè)服務企業(yè)把《大學生行為準則》當作物業(yè)管理制度，物業(yè)服務企業(yè)基于《大學生行為準則》規(guī)范大學生的行為，大學生基于《大學生行為準則》而接受“服務”。這就使得物業(yè)管理行為的性質(zhì)變得更加模糊不清，大學生搞不清物業(yè)管理行為到底是行政法上的教育管理行為還是民法上的物業(yè)服務行為。

（四）缺乏物管問題受理機制

在我國現(xiàn)行的相關(guān)物業(yè)管理法律制度中，高校既是業(yè)主，同時又兼具業(yè)主委員會職能，可謂集業(yè)主委員會與業(yè)主為一體的雙重身份。如果高校學生能夠絕對信任高校，高校又能夠很好地維護學生利益，雙方共同對物管公司進行全方位多角度的監(jiān)督，那么必然形成一種良性循環(huán)，更好地完成物管工作。要實現(xiàn)這一美好設想，就必須在學生向高校反饋意見方面開辟一條新的監(jiān)督渠道，然而在現(xiàn)實中，主動設立受理學生反映物管問題的“接待平臺”抑或“受理機制”的高校屈指可數(shù)。細究其原因，大致有三點：首先，從利益關(guān)系上講，高校與物管公司所訂立的物業(yè)管理服務合同是一份“雙贏”的合同，在學生管理方面，其利益是一致的；其次，從行政關(guān)系上講，高校與學生在教育行政管理關(guān)系中所處地位不平等，高校考慮的問題較多，不會一味地替學生說話；再次，從民事關(guān)系上講，學生與高校訂立了住宿租賃合同，雙方的地位雖然平等了，但卻處于管理者與被管理者的位置，處理問題時難免會出現(xiàn)對立的一面。

三、完善我國高校物業(yè)管理法律制度的幾點建議

（一）制定專門規(guī)制高校物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章

高校物業(yè)管理是我國一般物業(yè)管理中較為特殊的領(lǐng)域，而現(xiàn)行的法律規(guī)范在調(diào)整力度和適用內(nèi)容上都無法與現(xiàn)行高校物業(yè)管理的實際相適應。所以，應盡快改變高校物業(yè)參照普通居民住宅小區(qū)進行管理的現(xiàn)狀，適時出臺有針對性的管理規(guī)則，進而填補我國高校物業(yè)管理方面的法律空白。經(jīng)過比較，我們認為我國臺灣地區(qū)的管理經(jīng)驗頗具借鑒之價值。在臺灣地區(qū)，現(xiàn)行《公寓大廈管理條例》（以下簡稱《條例》）并未使用“業(yè)主”這一術(shù)語，反而采用了“住戶”這一概念。同時，在《條例》的第三條第十項將“住戶”范圍作出了詳細界定，具體包括3類人：“區(qū)分所有權(quán)人”、“承租人”和其他經(jīng)“區(qū)分所有權(quán)人”的同意，取得某一部分物業(yè)的專有使用權(quán)者。《條例》的這一規(guī)定，無疑是將所有權(quán)人之外的實際使用者納入《條例》調(diào)整之范圍，有利于更好的維護“承租人”和其他經(jīng)“區(qū)分所有權(quán)人”之同意取得某一部分物業(yè)之專有使用權(quán)者之利益。《條例》所稱“住戶”是某一具體建筑物的實際使用者，其雖不能像“區(qū)分所有權(quán)人”那樣對建筑物的相關(guān)事務擁有決策權(quán)，并且作為“非區(qū)分所有權(quán)人”的這一類“住戶”也無權(quán)參與“區(qū)分所有權(quán)人會議”（相當于業(yè)主委員會）。但是，我們知道建筑物的管理必定直接影響到各類“住戶”的物業(yè)使用，有鑒于此，臺灣《條例》賦予各類“住戶”推選管理委員會或者管理負責人的權(quán)利，從而為各類“住戶”提供了一條可行的渠道，借此方式參與物業(yè)管理。因此，我國高校物業(yè)之管理參照臺灣之《條例》及其制度模式較為可行。通過制定專門規(guī)制高校物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，賦予學生與高校同等之主體資格，完善學生在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中的權(quán)利義務，從而能夠更好地維護學生的合法權(quán)益。

（二）設立學生反映物業(yè)管理問題的接待平臺或受理機制

高校與學生存在教育行政管理關(guān)系，應當為學生提供良好的學習環(huán)境；高校與學生還存在住宿合同關(guān)系，應當為學生提供良好的住宿環(huán)境。不管處于哪一種法律關(guān)系下，高校都有義務聽取學生反映物業(yè)管理問題并采取積極的措施。本著“管理育人、服務育人、環(huán)境育人”的教學理念，高校應當設立學生反映物業(yè)管理問題的接待平臺或受理機制，認真聽取學生的意見，對學生所反映的問題采取有力的措施及時予以解決。

（三）設立高校物業(yè)服務企業(yè)準入制度

高等學校物業(yè)管理的主要對象是大學生，他們的頭腦中充滿著各類活躍的新思想、新理念、新信息，具有較高的綜合素質(zhì)，懂得如何接受物業(yè)管理，享受物業(yè)服務，知道如何判斷物業(yè)管理的合法、合理性，以及如何維護自身的合法權(quán)益。由于高校主要成員的特殊性以及高校物業(yè)管理法律關(guān)系比普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理法律關(guān)系要復雜得多，這就給高校物業(yè)服務企業(yè)提出了比管理普通住宅小區(qū)更高的標準。從事高校物業(yè)管理的人必須具備比普通物管人員更高的文化素質(zhì)、道德修養(yǎng)、工作能力、管理手段和服務質(zhì)量，從事高校物業(yè)管理之公司企業(yè)必須具備與之相當?shù)馁Y質(zhì)、相應的等級。而欠缺相當資質(zhì)的物管公司必須通過相關(guān)部門認可的考評和培訓，提高物管人員的綜合素質(zhì)和管理技能，否則不能通過行政管理部門的審批，不能從事高校物業(yè)管理服務。通過這一措施緩解當前普遍存在的學生與物管公司之間的緊張關(guān)系，減少對物業(yè)管理的抵觸情緒和糾紛，營造更和諧、更適合學習的校園環(huán)境。

篇（7）

SWOT分析是威瑞奇提出的一種企業(yè)戰(zhàn)略分析方法。通過分析，找出影響研究對象發(fā)展的內(nèi)部優(yōu)勢和劣勢因素以及外部環(huán)境對研究對象所帶來的發(fā)展機會和危機，并將分析結(jié)果描述成SWOT決策分析圖。SWOT的內(nèi)部分析著眼于描述組織的競爭優(yōu)勢和劣勢，外部分析著眼于描述外部環(huán)境給組織帶來的發(fā)展機會和危機。

1.1優(yōu)勢分析

第一，政治覺悟高。高校物業(yè)管理人員長期從事與教育有關(guān)的活動，了解國家的政治教育方向，也熟悉學生的思想狀況，具有一定的政治思想覺悟，與其他物業(yè)管理企業(yè)的員工相比，高校物業(yè)管理隊伍的政治思想水平普遍較高，員工的思想和行動容易與學校保持一致。第二，員工的專業(yè)技術(shù)水平高。在高校物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)崗位上都配備了相應的專業(yè)技術(shù)人員，如電工、管道工等。一般來說，這些人員的工作崗位穩(wěn)定，長期從事專業(yè)技術(shù)工作，與其他物業(yè)企業(yè)的員工相比，他們既有一定的理論知識，又有豐富的工作經(jīng)驗和較高的專業(yè)技術(shù)水平。第三，組織機構(gòu)和管理制度完善。一般來說，高校有較長的發(fā)展歷史，學校必須按照國家的有關(guān)規(guī)定，設置物業(yè)管理機構(gòu)和工作崗位，并要制定相應的人、財、物管理制度，配置相應的資源和人員，高校物業(yè)管理組織完善，高校開展物業(yè)管理具有較好的基礎條件。

1.2劣勢分析(weaknesses)

第一，管理制度不規(guī)范，執(zhí)行制度的力度不夠。雖然各高校都制定了完善的物業(yè)管理制度，但是由于受到管理體制的影響，各高校物業(yè)管理制度還不盡規(guī)范，執(zhí)行制度的力度還不夠，導致物業(yè)管理部門資產(chǎn)賬目混亂，勞動紀律渙散，服務不規(guī)范。物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)管理企業(yè)管理制度和物業(yè)轄區(qū)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)管理制度可分為綜合、行政、財務、業(yè)務管理制度等。物業(yè)轄區(qū)管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊等。盡管各高校物業(yè)管理機構(gòu)也制定了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規(guī)范等相關(guān)的制度，但是，高校的物業(yè)管理機構(gòu)缺少相應財產(chǎn)支配權(quán)和人事用人權(quán)，嚴格執(zhí)行各項制度的難度非常大，容易受到各種外部因素的影響。第二，缺乏專業(yè)管理人才。目前從事高校物業(yè)管理的員工老齡化現(xiàn)象非常普遍，缺乏從事物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)人員，更缺乏高級管理人才。一方面，雖然高等學校是人才聚集的地方，但是學歷高、專業(yè)技術(shù)能力強和管理水平高的各類人員都不愿意從事物業(yè)管理工作。另一方面，高等學校是事業(yè)單位，人員編制有嚴格的規(guī)定，對要進入學校的人員的學歷要求非常苛刻，高校物業(yè)管理需要的專業(yè)技術(shù)人員與高校教學系列的專業(yè)技術(shù)人員相比，他們的學歷文憑低，很難達到學校進人的基本條件。因此，高校往往與下崗工人、農(nóng)民工簽訂勞動合同，支付給他們的勞動報酬明顯低于學校的正式職工。目前，不少高校通過勞動力市場招聘員工，導致從事高校物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員的素質(zhì)出現(xiàn)了下滑趨勢，影響服務水平。第三，高校物業(yè)管理規(guī)模效應差。各高校獨立管理本校物業(yè)，物業(yè)管理規(guī)模較小，不能形成規(guī)模化經(jīng)營。按照規(guī)模經(jīng)濟理論，一個組織經(jīng)營的業(yè)務沒有達到經(jīng)濟規(guī)模時，經(jīng)營成本高，經(jīng)營效益差。高校各自為政，沒有統(tǒng)籌各高校物業(yè)管理資源，開展統(tǒng)一的規(guī)范化管理，這是各高校物業(yè)管理規(guī)模偏小的重要原因。

1.3機遇分析(opportunities)

第一，高校后勤社會化改革為高校物業(yè)管理提供了發(fā)展機遇。目前,各高校積極推進后勤社會化管理，勢必要改革用人機制和管理體制，為高校物業(yè)管理提供良好的政策環(huán)境和管理環(huán)境，促進員工轉(zhuǎn)變工作態(tài)度和工作作風，提高物業(yè)管理水平和管理效率。第二，推行ISO9000服務管理體系，規(guī)范管理行為，有助于提高管理質(zhì)量和服務質(zhì)量。目前,我國已經(jīng)有一批物業(yè)管理企業(yè)推行了ISO9000服務管理體系的管理方法。ISO9000管理體系是由一系列標準管理方法構(gòu)成，制度內(nèi)容、業(yè)務流程、員工行為等都是標準的。在高校物業(yè)管理活動中，推行ISO9000管理體系，有助于規(guī)范管理行為、工作行為等，有助于提高管理質(zhì)量和服務質(zhì)量。第三，后勤社會改革，形成靈活的用人機制，有助于解決人才短缺的問題。高校物業(yè)管理人才短缺的根本原因不在于人才供給不足，而在于高校用人制度的限制。高校后勤社會化將促進用人制度的改革，形成靈活的用人機制，能夠吸收優(yōu)秀的專業(yè)技術(shù)人才和管理人才進入高校物業(yè)管理領(lǐng)域，緩解人才短缺問題。

1.4威脅分析(threats)

第一，高校物業(yè)管理法律法規(guī)不完善。《物業(yè)管理條例》是最系統(tǒng)、最權(quán)威的物業(yè)管理法律規(guī)范,對高校物業(yè)管理具有指導意義。但高校物業(yè)管理與其他物業(yè)管理顯然存在一定的區(qū)別，不具有普遍性，高校物業(yè)管理的政策法規(guī)明顯滯后,目前政府還沒有頒布統(tǒng)一的政策法規(guī)來指導高校物業(yè)管理。高校的職工住房、教學和行政管理房屋、教學設施等有其特殊性，與普通商品房的物業(yè)管理存在較大的區(qū)別。高校物業(yè)管理法律的滯后性使業(yè)主和物業(yè)企業(yè)雙方都要承擔較大的法律風險。第二，高校物業(yè)管理缺乏社會管理機制。物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，管理還存在許多問題。許多高校的物業(yè)管理公司只是高校的一個管理部門，還不是獨立法人單位，導致產(chǎn)權(quán)不明，政企不分，形成多層次、多實體組織結(jié)構(gòu)。第三，經(jīng)費投入不足。經(jīng)費是物業(yè)管理的基礎。目前高校物業(yè)維修資金嚴重不足，給物業(yè)管理工作帶來很大的困難。隨著高校物業(yè)建設檔次的提高，對物業(yè)管理服務的要求也越來越高。各高校物業(yè)管理經(jīng)費主要來源于學校行政撥款和少量的物業(yè)收入，投入不足的問題日漸突出，各種物業(yè)管理設施設備嚴重不足或不完善，如自動消防、安防裝置、設備自動化管理系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)。

2提高高校物業(yè)管理水平的措施

2.1建立健全高校物業(yè)管理體制

高校應從實際情況出發(fā),按照《物業(yè)管理條例》的要求，建立適合高校管理要求的物業(yè)管理體制，從根本上理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系,建立產(chǎn)權(quán)明晰、自主經(jīng)營、自負盈虧、獨立核算的經(jīng)濟實體。完善決策機制，提高管理效率；建立人才激勵機制，不斷提高員工素質(zhì)；要積極參與市場競爭，拓寬經(jīng)費來源渠道,促進高校物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。建立高校物業(yè)管理的監(jiān)督機制，推動高校物業(yè)管理社會化、企業(yè)化、專業(yè)化和標準化。

2.2加強高校物業(yè)管理法制化、制度化建設進程

為了促進我國高校物業(yè)管理事業(yè)健康地發(fā)展,必須完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系和和監(jiān)督體系。通過法律法規(guī)、管理細則和監(jiān)督體系，規(guī)范高校物業(yè)企業(yè)管理行為，明確管理層、執(zhí)行層以及經(jīng)營層的管理職責，充分發(fā)揮他們各自的作用。推進思想觀念轉(zhuǎn)變，促進管理制度、組織結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新，規(guī)范物業(yè)管理行為。建立激勵與約束相容的獎懲制度，明確經(jīng)營者、所有者、勞動者各自的權(quán)利與義務，完善現(xiàn)代企業(yè)制度，建立科學合理的物業(yè)企業(yè)管理架構(gòu)。

2.3推行科學管理方法和手段

服務質(zhì)量是物業(yè)管理的立足之本,必須從提高自身服務水平、管理水平和服務技能入手,誠實經(jīng)營，提高服務質(zhì)量。各高校物業(yè)企業(yè)應導入和實施諸如ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系等科學管理方法，增強企業(yè)的科學化管理水平。有計劃地組織企業(yè)管理者和員工開展業(yè)務學習和培訓,提高管理者的管理水平和員工的專業(yè)技能水平，增強企業(yè)的執(zhí)行力。建立有效的人才激勵機制，對員工實施科學管理。建立內(nèi)部公平合理、外部具有競爭性的薪酬體系，最大限度地發(fā)揮員工的潛能，充分調(diào)動員工的積極性和創(chuàng)造性。

2.4加強人才培養(yǎng)

高校物業(yè)管理過程中，對物業(yè)管理人員的思想素質(zhì)、業(yè)務素質(zhì)、文化素質(zhì)的要求都很高,各高校物業(yè)管理企業(yè)要加大人才培養(yǎng)力度。一方面通過培訓、進修等方式，培養(yǎng)一批綜合素質(zhì)過硬的物業(yè)管理人才；另一方面,要通過各種渠道選拔一批高素質(zhì)的人才來充實高校物業(yè)管理隊伍,建立合理的人力資源結(jié)構(gòu)。

2.5強化服務意識，轉(zhuǎn)變服務理念

篇（8）

本文作者：王樹嫻工作單位：南京鐵道職業(yè)技術(shù)學院

1、服務觀念有待進一步提高在當前階段，高校都在推進后勤社會化，推動物業(yè)管理改革深入開展。但是應該看到，高校物業(yè)管理還處于發(fā)展階段，尤其是很多高校的物業(yè)管理企業(yè)是由學校原有的后勤部門轉(zhuǎn)型過來的，很多企業(yè)管理者的服務意識和服務觀念還不能適應高校后勤改革的需要，依然停留或保持在原有管理模式上，服務意識不強，市場觀念淡薄。而很多教職員工對于物業(yè)管理還存在著誤區(qū)，難以接受高校花錢買服務的市場意識和消費觀念，這些就嚴重阻礙了高校物業(yè)管理的健康發(fā)展。2、物業(yè)管理技術(shù)水平較低現(xiàn)代物業(yè)管理具有較強的技術(shù)性要求，而當前高校物業(yè)管理還存在著專業(yè)技術(shù)知識較低，難以滿足高校物業(yè)管理發(fā)展的需要。根據(jù)高校后勤化發(fā)展的要求，很多高校都引進了物業(yè)管理部門，劃分了保潔、綠化、維修等職能，物業(yè)管理得到了快速發(fā)展。但是，由于很多管理人員和工作人員但來自于學校原來的后勤服務部門，盡管有一定的工作經(jīng)驗，但管理水平較低，服務意識不強，很難滿足高校師生的服務需求。3、管理制度不夠完善規(guī)范的物業(yè)管理制度是加強物業(yè)管理的基礎。物業(yè)管理制度主要包括行政、財務、業(yè)務等方面的管理制度，主要明確職責范圍、崗位要求、工作程序以及服務規(guī)范等。在當前階段，很多高校物業(yè)管理公司主要是由本校后勤職工組建而來的，雖然也明確了崗位職責、工作程序、服務規(guī)范等相關(guān)制度，但與很多社會中的物業(yè)管理企業(yè)相比還存在著較大的差距，高校物業(yè)管理制度不夠完善，很多制度沒有得到嚴格的執(zhí)行。4、物業(yè)管理投入嚴重不足在當前高校物業(yè)管理過程中，由于學校教職員工人數(shù)較多，很多資源使用率較高，大大增加了物業(yè)管理的難度。而隨著高校公共設施技術(shù)水平的快速提高，這就對物業(yè)管理與服務提出了更高的要求。而高校的物業(yè)管理費用來源于學校的撥款以及一定的物業(yè)服務收費。由于高校物業(yè)管理經(jīng)費來源單一，物業(yè)公司對于物業(yè)管理和服務的投入嚴重不足，物業(yè)管理過程中存在著管理松散、服務質(zhì)量難以滿足廣大師生的需求等問題。

在實施后勤社會化改革的背景下，高校物業(yè)管理對于提高教育教學質(zhì)量，優(yōu)化育人環(huán)境，構(gòu)建和諧校園等方面發(fā)揮著重要作用。因此，為了做好高校物業(yè)管理工作，必須采取以下措施：1、切實轉(zhuǎn)變觀念，提高經(jīng)營意識隨著高校后勤社會化改革的深入發(fā)展，物業(yè)管理公司要加強宣傳力度，改變物業(yè)管理人員的傳統(tǒng)觀念，提高物業(yè)管理的服務意識和經(jīng)營意識，高校物業(yè)管理的健康發(fā)展創(chuàng)造有利條件。2、加強技能培訓，提高綜合素質(zhì)高等教育事業(yè)的快速發(fā)展對物業(yè)管理提出了越來越高的要求。物業(yè)管理部門及企業(yè)要著眼于學校事業(yè)發(fā)展的需要，加強對員工進行技能培訓，提高員工的綜合素質(zhì)。培訓內(nèi)容主要應當包括專業(yè)技能、文明禮儀、工作作風等。在進行技能培訓過程中，要制定科學的培訓計劃，創(chuàng)新培訓方式，邀請社會上專業(yè)的物業(yè)管理專家來開展技能培訓或示范訓練，切實做好實踐考核工作。要逐步實現(xiàn)持證上崗，不斷提高物業(yè)管理從業(yè)人員的技術(shù)能力和管理水平。3、注重制度建設，實現(xiàn)規(guī)范管理高校物業(yè)管理要真正走向市場化，就必須改變以前的行政化管理方式，建立起市場化制度體系。一方面，要建立起完善的管理制度，包括崗位職責、人事制度和考核辦法等。另一方面，要制定合理的服務工作規(guī)程，包括管理制度、培訓制度以及會議制度等。4、拓展服務范圍，提高服務質(zhì)量在高校后勤社會化發(fā)展過程中，要根據(jù)高等教育發(fā)展的需要對物業(yè)服務項目進行優(yōu)化和調(diào)整，加強教室及教學設施的管理和維護工作，切實做到為廣大師生服務，為教學工作服務方面。同時，要結(jié)合高等學校實際，積極拓展維修、家政等相關(guān)服務項目，積極開設和優(yōu)化各種商業(yè)服務網(wǎng)點，廣開財源，推動物業(yè)管理工作不斷向前發(fā)展。

高校物業(yè)管理工作是高校后勤化改革的重要組成部分。當前高校物業(yè)管理還處于發(fā)展階段，很多企業(yè)管理者的服務意識和服務觀念還不能適應高等教育事業(yè)發(fā)展的需要，必須要切實轉(zhuǎn)變觀念，加強技能培訓，不斷提高物業(yè)服務質(zhì)量。

篇（9）

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 16. 076

[中圖分類號] G251 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）16- 0130- 02

高校圖書館因其獨特的造型、先進的設施、一流的硬件、齊全的功能成為各高校自身價值的標志性不動產(chǎn)業(yè)和文化中心。隨著現(xiàn)代化的智能圖書館的迅速發(fā)展，圖書館服務范圍不斷擴大。要長期有效地維護、保養(yǎng)好龐大的圖書館物業(yè)，必須采取市場化調(diào)節(jié)、企業(yè)化經(jīng)營和社會化管理的模式來實現(xiàn)，以節(jié)省資源和提高工作效能。這對圖書館的正常運行起到了重要保障作用，但也有不少問題需要深入探索。

1 高校圖書館物業(yè)管理社會化的必要性

在傳統(tǒng)管理模式下，高校圖書館的管理相對獨立，大多數(shù)是采用行政和后勤服務相結(jié)合的管理形式。而在國務院《物業(yè)管理條例》頒布后，物業(yè)管理工作步入新的發(fā)展階段。高校圖書館引入物業(yè)管理就可以將后勤服務事務剝離出來，交由物業(yè)公司完成。長遠來看，這有利于高校圖書館的發(fā)展。

（1）把圖書館行政管理人員從繁雜瑣碎的后勤事務中解脫出來，把時間和精力用于文獻資料的專業(yè)研究、整理中去。在舊的管理模式下，圖書館館長或綜合管理部門在做好日常業(yè)務和行政工作的同時，還要兼顧于圖書館的物業(yè)管理與維護工作。館內(nèi)的衛(wèi)生保潔等工作也需要館員完成，放下重要的文獻服務等工作去做非業(yè)務領(lǐng)域的簡單勞動，這就造成了人力資源浪費的現(xiàn)象[1]。

（2）實現(xiàn)物業(yè)管理社會化解決了很多高校圖書館缺乏物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)人員的困難，可以利用物業(yè)管理公司具有的專業(yè)技術(shù)人才資源進行高效服務。對于高校圖書館，特別是現(xiàn)代化圖書館需要采用新的管理模式、新的標準和新的服務方式，有了專業(yè)的物業(yè)管理隊伍進行科學的管理，可以使圖書館的先進設備得到有效的綜合性利用，利于延長圖書館財產(chǎn)的使用壽命，從而為學校節(jié)省維修和建設費用[2]。

（3）在市場經(jīng)濟背景下，對傳統(tǒng)模式下圖書館的行政后勤管理體制形成了沖擊，現(xiàn)代化的高校圖書館物業(yè)管理模式應運而生。為長期做到全面管理維護好繁雜的圖書館物業(yè)，并不斷提高其使用效率，滿足高校學生和教職工等不同層次、多樣化的需求，需要采取市場化調(diào)節(jié)、企業(yè)化經(jīng)營和社會化的物業(yè)管理模式來實現(xiàn)。這是高校圖書館功能發(fā)生變化的客觀要求，也是社會分工的必然結(jié)果。

2 關(guān)于高校圖書館物業(yè)管理社會化的幾種機制

圖書館和物業(yè)公司的共同協(xié)作才能保障物業(yè)的正常運行，一方面物業(yè)公司要提高綜合服務能力和服務質(zhì)量，另一方面圖書館也要做好監(jiān)督和協(xié)調(diào)等方面的工作[3]。

2.1 高校圖書館物業(yè)社會化后的監(jiān)督機制

高校應全面考慮服務信譽和服務質(zhì)量等條件，嚴格要求專業(yè)資質(zhì)，選取實力強、信譽好、收費合理的物業(yè)公司進行合作，以雙方簽訂的《物業(yè)委托管理合同》為依據(jù)，定期或隨時進行檢查，并根據(jù)實際情況作出調(diào)整和補充。此外，圖書館的管理部門應制訂出一套具體有效的考核標準，對物業(yè)的服務質(zhì)量、服務態(tài)度等方面讀者和館員的滿意程度，按期進行考核，建立檔案記錄。依照考核結(jié)果，在舉行的定期例會上，參考群眾意見提出改進措施，并按合同期限內(nèi)年度綜合考核結(jié)果，決定該公司能否續(xù)簽[4]。

嚴格按照合同規(guī)定的雙方合作范圍、運作方式、責任劃分、檢查評估標準及賠償問題等進行實施[5]。每項工作都有具體的標準和要求，如圖書館管理部門對物業(yè)公司雇傭的消防監(jiān)控、設施維修等人員是否具有專業(yè)資格證書，有無上崗證；圖書館內(nèi)勤雜人員是否取得健康證和保險等情況，都必須進行監(jiān)督檢查。對物業(yè)公司的實際在崗員工數(shù)量、時間等與物業(yè)管理合同是否相符，進行定期或隨機檢查，明確違約責任和經(jīng)濟處罰辦法。

2.2 高校圖書館物業(yè)社會化后的管理機制

嚴格按照國家和地方頒布的各種物業(yè)管理法規(guī)、學校的規(guī)定，以及物業(yè)公司的企業(yè)標準進行物業(yè)管理，完善規(guī)章制度，明確不同崗位的工作職責和工作規(guī)范，包括安全防火制度、消防監(jiān)控及門衛(wèi)值班制度、衛(wèi)生清潔標準等。讓各個工作崗位，各項程序有章可依、按章辦事。合理的規(guī)章制度和工作規(guī)范還要結(jié)合本館的實際情況，做到具體明確，具有可操作性，具有獎勵與懲罰的措施，保證物業(yè)管理工作順利進行。

在實施物業(yè)社會化管理過程中，要始終參與到具體管理工作中去，尤其是對現(xiàn)代化圖書館內(nèi)消防設施、監(jiān)控系統(tǒng)、大型機電設備等各種關(guān)鍵崗位技術(shù)操作要領(lǐng)和運行情況要全面掌握，并且按照國家相關(guān)法規(guī)接受專業(yè)技術(shù)培訓，持有上崗資格證書。這樣在與物業(yè)公司談判簽訂合同和今后的日常管理中，就能掌握主動權(quán)。

高校圖書館的物業(yè)管理社會化后，也應該遵循市場規(guī)律，引入競爭機制。既可以引入資質(zhì)優(yōu)良、管理經(jīng)驗豐富、信譽好、實力強的企業(yè)為圖書館服務，也可以使現(xiàn)有物業(yè)公司產(chǎn)生危機意識。與物業(yè)公司簽訂合同的期限最宜為兩年一次，這樣能兼顧到雙方的利益。

2.3 高校圖書館物業(yè)社會化后的協(xié)調(diào)機制

圖書館既有監(jiān)督權(quán)、管理權(quán)，同時也有向物業(yè)公司支付費用、配合工作的義務。物業(yè)公司剛開展工作，必然需要一個過程。管理部門有責任幫助物業(yè)公司適應工作，讓他們盡快熟悉館內(nèi)環(huán)境、掌握各種設備的操作規(guī)程及崗位職責。在日常工作中與物業(yè)公司管理人員經(jīng)常交換意見，對他們提出的合理化建議積極采納，雙方在工作中要互相尊重，互相配合，開辟一個雙贏局面。

圖書館在物業(yè)管理方面實現(xiàn)了社會化，實際上仍離不開學校相關(guān)部門的領(lǐng)導、支持與配合。遇到大型裝修、維修改造工程，需要得到基建部門、后勤集團的支持；治安、消防工作也離不開學校保衛(wèi)處的監(jiān)督指導。因此，做好溝通、協(xié)調(diào)，處理好各種關(guān)系，也是圖書館管理部門的必要工作。

主要參考文獻

[1]伍茂戎，周茁.提升高校圖書館物業(yè)管理績效的途徑探析 [J].高校圖書館工作，2010（1）：56-59.

[2]吳燕.轉(zhuǎn)型期高校圖書館物業(yè)管理社會化探析 [J].教育教學論壇，2013（36）：5-6.

篇（10）

高校物業(yè)管理是在社會住房制度改革、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和高校后勤社化改革的推進過程中逐步發(fā)展起來的，高校物業(yè)管理是高校后勤社會化改革的一個主要內(nèi)容。因此，在目前的新形勢和新環(huán)境下，開展高校后勤物業(yè)管理工作的創(chuàng)新具有十分重大的意義。

1、高校物業(yè)管理的內(nèi)涵

1.1、高校物業(yè)管理的含義

高校物業(yè)管理是指專門的管理部門、機構(gòu)受學校和師生的委托，在后勤集團的領(lǐng)導下，依照國家有關(guān)法律法規(guī)、管理標準及合同、契約，運用現(xiàn)代管理科學和先進技術(shù)就學校已經(jīng)建成并投入使用的校園、各類建筑物、設施設備等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有者和使用人提供綜合性、有償性的服務。以經(jīng)濟手段對物業(yè)實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，并向?qū)W校或師生提供全方位、多層次的綜合服務，同時促進相互間的溝通與交流，從而構(gòu)筑一種和諧、健康、向上的人文環(huán)境，推動學校整體進步。由此可見，物業(yè)管理是一個集管理、經(jīng)營、服務為一體的系統(tǒng)工程。

1.2、高校物業(yè)管理服務的內(nèi)容

1.2.1、維護校園環(huán)境

校園環(huán)境的維護分為對自然環(huán)境的維護和對社會環(huán)境的維護。自然環(huán)境的維護主要包括：校園環(huán)境衛(wèi)生的管理與服務，主要是為了凈化校園及其環(huán)境，定時對各樓宇內(nèi)外環(huán)境進行清掃保潔，保持校區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的清潔而開展的管理與服務；綠化管理服務，主要是為了維護校區(qū)內(nèi)園林綠化，定期地進行保養(yǎng)和營造，使校區(qū)內(nèi)學習和生活更加舒適、健康。社會環(huán)境的維護主要包括：校園內(nèi)安全護衛(wèi)管理，主要是保護校園的安全，同時作為物業(yè)服務企業(yè)要做好預防和處理各類突發(fā)事件的準備，給師生營造一個安全的學習和生活環(huán)境；消防協(xié)助管理服務，主要是定期檢查消防設施設備，定期地進行消防安全教育和消防演習操練，保證在關(guān)鍵時刻義務消防隊伍能派上用場；校區(qū)交通協(xié)助管理，主要是對校區(qū)各種車輛、道路的管理，保證交通暢通、快捷，為師生創(chuàng)造安全、便利、舒適的環(huán)境。

1.2.2、校園物業(yè)修繕

物業(yè)的修繕主要包括建筑主體的管理與修繕和設施設備的管理與修繕。建筑主體的管理與修繕，主要是定期地對房屋（各類宿舍、教學樓、實驗室等）進行檢查、維修，保持房屋完好率，確保房屋的使用功能，努力使房屋保值、增值，它包括房屋日常維修、保養(yǎng)，房屋各類的小中大維修等；設施設備的管理，主要是為了保證房屋的配套設施設備及各種教學設施設備的完好及其正常使用而進行的管理和服務。除此之外，校園內(nèi)的市政道路、管網(wǎng)管理與維護和修繕，保證暢通和使用。

1.2.3、營造育人氛圍

高校物業(yè)管理既有社會化、企業(yè)化管理的特點，又與普通物業(yè)管理不同，它有著為教學、科研、師生提供服務的職能，更富有管理育人、服務育人積極開展校園文化的職能。物業(yè)管理人員熱情周到和文明規(guī)范管理對培養(yǎng)學生良好的道德品質(zhì)能夠起到一定的示范作用；優(yōu)美的校園環(huán)境、清新的空氣可以是學生們的身體健康、精神振奮，良好的校園文化熏陶，使學生形成良好的心理素質(zhì)，陶冶情操和培養(yǎng)高尚的審美情趣。正是由于物業(yè)管理這種對校園環(huán)境的優(yōu)化作用在不斷促進學校育人工作的全面實施。

2、當前高校物業(yè)管理現(xiàn)狀

2.1、管理服務觀念落后

高校物業(yè)管理仍然處于一種家庭式作坊制，存在小打小鬧的經(jīng)營意識，管理技術(shù)，服務手段相當落后。保潔工作，掃地只用掃帚、拖地板是用一把拖把，擦玻璃用一塊抹布。這一種服務方法，可謂：一把掃帚、一把拖把、一塊抹布“打遍天下無敵手”。由于經(jīng)營意識落后導致服務技術(shù)踏步不前，而社會上物業(yè)管理己采用了機械化服務、無紙化管理、電腦化報修等服務平臺的先進管理技術(shù)和服務手段。而作為高校物業(yè)管理必須更新服務理念經(jīng)營意識，不斷提高物業(yè)管理水平和服務技術(shù)，與現(xiàn)代物業(yè)管理相匹配。

2.2、物業(yè)管理隊伍知識老化、年齡老化

高校人事部門往往注重引進專業(yè)人才和學科帶頭人等高層次技術(shù)人才，很少考慮高級管理人才和物業(yè)管理技術(shù)人員。目前高校物業(yè)管理隊伍年齡結(jié)構(gòu)老化，在職員工的年齡已極大數(shù)接近50歲或50歲以上年齡，身體狀況欠佳，在40歲以下僅占在職人數(shù)20%左右，而物業(yè)管理是一項繁瑣而復雜的服務工作，更需要一些年富力強的青壯年，物業(yè)管理才能朝氣蓬勃。為了降低物業(yè)管理成本，在操作層面上的工作人員極大多數(shù)聘用了中年下崗、待崗人員和退休工人，以及外來勞務工。這一群體人數(shù)占物業(yè)管理隊伍75%左右，這一群體人員的文化水平低，接受新技術(shù)、新知識的能力受到限制。

2.3、制度不夠健全

規(guī)范的物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)管理單位的管理制度和物業(yè)轄區(qū)的管理制度。物業(yè)管理單位的管理制度可分為：綜合、行政、財務、業(yè)務管理制度等，常見的主要有管理機構(gòu)職責范圍、各類人員崗位責任制，操作程序和服務規(guī)范等。轄區(qū)的管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊等。目前各高校物業(yè)管理部門盡管也制定了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規(guī)范等相關(guān)的制度，但還不夠完善，不成體系，執(zhí)行也不夠嚴格。

2.4、物業(yè)員工亟待技術(shù)培訓

物業(yè)管理中保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術(shù)性，部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術(shù)知識，還要具備計算機應用、經(jīng)營學、心理學等多方面素質(zhì)。目前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識、專業(yè)技能相對缺乏，員工的培訓極為必要。

2.5、經(jīng)費投入嚴重不足

當今時代，我國高校正處于高速發(fā)展階段，建設施工、設備購買項目較多，資金使用缺口大。而當前我國高校物業(yè)管理經(jīng)費仍主要依靠學校財政撥款，經(jīng)費自然也就十分緊張。這就使得高校物業(yè)管理大部分時間都處于 “貧血”運行狀態(tài)，也就很難實現(xiàn)更大的突破，嚴重制約了高校物業(yè)管理的現(xiàn)代化發(fā)展。

3、加強和完善高校物業(yè)管理的建議

目前，從高校物業(yè)管理運行情況來看，還有一些問題。為此，應在后勤改革和發(fā)展的大背景下，確定高校物業(yè)管理發(fā)展的思路與對策。

3.1、樹立物業(yè)管理現(xiàn)代化發(fā)展理念

將物業(yè)管理理念引入到高校后勤管理中，本身就是要是引入競爭機制，使高校后勤管理步入專業(yè)化、一體化和企業(yè)化發(fā)展道路。因此，要樹立物業(yè)管理現(xiàn)代化發(fā)展理念，改變過去那種傳統(tǒng)的行政化物業(yè)管理習慣。要建立健全高校物業(yè)管理制度，以制度來規(guī)范物業(yè)管理的各項工作。另外，高校物業(yè)管理的企業(yè)化發(fā)展仍然需要政府和學校的大力支持，如爭取政府在金融信貸、稅收減免等方面給予優(yōu)惠政策，爭取學校在行政方面給予便利條件，等等，但僅僅靠外部支持是不夠的，物業(yè)管理企業(yè)要按照現(xiàn)代化、市場化、專業(yè)化的標準嚴格約束自己，努力克服各種困難，增強自身實力，參與市場競爭，實現(xiàn)企業(yè)的自我發(fā)展。

3.2、提高物業(yè)管理水平，走集約化道路

高校后勤不僅有一批物業(yè)管理隊伍，還有一批集物業(yè)維修、綠化、保潔、保安為一體的物業(yè)服務隊伍，他們長期為教職工和學生服務，熟悉服務對象的特點和要求。但也有服務意識差、“朝南坐”的習性。為此，迫切需要以素質(zhì)教育、崗位培訓、技術(shù)考核等形式，提高人員的專業(yè)水平和服務意識，并通過機制的轉(zhuǎn)換和專業(yè)部門利益的調(diào)整，做到優(yōu)勝劣汰，造就優(yōu)秀的物業(yè)管理隊伍，以增強企業(yè)的競爭力。高校轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理還應脫離“小而全”的格局，立足高校物業(yè)管理集中與分散并存的市場定位，形成向集團體發(fā)展的揚己之長，進行專業(yè)化、區(qū)域化有機統(tǒng)一的局面。日后，學校對公用房屋采納用大包大攬的行政管理方式也將退出，物業(yè)管理的觸角將會延伸至學校的各類用房。目前，從市場需求量和市場規(guī)則保障都為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的條件，高校物業(yè)管理應及早介入。

3.3、加強隊伍建設提升專業(yè)化管理和服務的水平

重點是對高校物業(yè)管理隊伍按照國家規(guī)定的物業(yè)管理標準結(jié)合實際加強專業(yè)化建設。一是要高校物管部門制訂物管隊伍建設規(guī)劃在引進物管隊伍上有優(yōu)惠措施及政策以吸引優(yōu)秀的物業(yè)管人員。二是加強對員工的技術(shù)培訓提高人員素質(zhì)。要依據(jù)職責分別進行專業(yè)技能、禮儀禮貌、文明執(zhí)勤、行為作風等方面的培訓。制定計劃、制定培訓大綱、組織編寫教材、進行專業(yè)講授、示范訓練、進行實踐考試。三是提升高校物業(yè)管理人文品位葛造良好的文化氛圍。高校物業(yè)管理處于高校這個特定的環(huán)境，受其濃厚的文化底蘊影響決定了其價值取向應服從于高校“教育育人，’的大目標。

3.4、以服務為本，樹立高校物業(yè)品牌形象

結(jié)合新時期學生出現(xiàn)的新特點和社會發(fā)展的要求，增加工作內(nèi)容和服務范圍，加強與學生的溝通和交流，向他們提供優(yōu)質(zhì)、廉價、高效、多方位、高品質(zhì)的服務。

3.5、理順物業(yè)管理體制和運行機制

高校后勤社會化改革引入物業(yè)管理模式，旨在對物業(yè)實施專業(yè)化的管理和經(jīng)營，通過對高校內(nèi)部特定的市場、特定的消費對象的全方位、多層次的有償服務，形成具有高校特色的物業(yè)管理模式。首先，需從改革原有的管理體制和運行機制入手，將原隸屬于物業(yè)管理范疇的資產(chǎn)、人員等成建制地從行政管理系統(tǒng)中規(guī)范分離出來，組建自主經(jīng)營、自負盈虧、獨立核算，并到工商管理部門正式登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)，不再按高校下屬行政組織管理。其次，需將原有服務區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營點、商業(yè)點等以租賃等方式同步劃入物業(yè)管理公司，以增加其造血和發(fā)展能力。再次，學校住宅區(qū)的教職工作為業(yè)主，應按標準交納專項維修資金，設立專門的賬戶，專款專用。同時，成立住宅區(qū)業(yè)主委員會。