外包合同管理匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇外包合同管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中圖分類號：TE867文獻標識碼： A

外保溫施工過程中，多數施工單位對其施工技術掌握不夠，節點部位處理不當、保溫板虛貼、錨固件安裝不到位、耐堿網格布及材料配比使用不當、面層厚度薄遍厚不均勻、或者有偷工減料的現象等等，這些施工質量隱患都會導致外保溫系統面層開裂。如何加強外保溫系統施工質量？如何才能有效得控制外保溫墻面裂縫、滲水等質量隱患？這是外保溫系統材料廠家及建設單位、監理單位、施工單位都共同關系的話題。

作為國內著名的主要從事建筑工程、建筑材料等方面科學研究和開發公司――蘇州市建筑科學研究院有限公司，這幾年已將外保溫系統材料應用到市場當中，并取得了一定的成績，現將總結的一套加強施工質量的經驗介紹給大家，以便共同學習。

蘇州市建筑科學研究院作為外保溫系統的材料廠家，將材料應用到市場當中，采取直接供材加提供技術指導服務和包工包料這兩種方式。在加強外保溫系統施工質量管理方面本院從以下幾個方面進行把關。

一、把好外保溫系統材料檢測關

外保溫系統壽命25年，而實際應用到市場上才短短幾年時間，那么材料的性能好壞，是決定外保溫系統壽命的一大因素。我院的外墻外保溫系統具有江蘇省建設廳頒發的推廣證書，并且整個外墻外保溫系統由蘇州市建設局見證取樣，送上海市檢測中心對其外保溫系統的整體耐候性、粘接強度、抗風壓荷載等大型試驗作了全面檢測，各項指標均達到甚至超過現行的JGJ144-2004《外墻外保溫工程技術規程》及JG149-2003《膨脹聚苯板薄抹灰外墻外保溫系統》的規定。鑒于目前外保溫市場混亂，魚目混珠、以次充好的現象比較突出；許多廠家連外保溫系統耐候性等大型試驗都未做，又怎么承諾這種產品能達到25年壽命呢？再加上這些外保溫廠家無實際施工經驗，施工過程中的質量又如何保證呢？所以，把好外保溫系統材料檢測關是質量管理的第一個環節。

二、把好提供技術指導人員的素質關

派往施工現場的技術指導人員作為本院外保溫材料研究助理人員，對外保溫系統材料性能有著豐富的經驗，通過他們的專業知識，能對施工單位的一些不規范的操作提出針對性的建議。技術人員不但要知道怎么做，更要知道這個節點這樣做是否合理，當方案變更后，要知道這個方案存在哪些優缺點，如何改進，以利于外保溫施工順利進行。這樣才能為客戶提供更好的、更全面的技術指導服務。

三、把好施工質量的事中控制關

對于素質較差的施工單位，廠家的技術指導人員工作將變得非常艱難。施工單位在利益的驅使下，將工程質量視為兒戲，一味的偷工減料。而監理、甲方目前對外保溫的認識還不夠，都以為現場反正有廠家技術員全程把關，也就容易忽略質量監督。所以每周一次的監理例會，技術指導人員都準時參加，在例會上，技術指導人員可如實將現場外保溫施工存在的質量問題向監理、甲方匯報。技術指導人員先口頭對施工單位提出整改，如不整改，再寫書面聯系單，及時取證，拍照，并抄送監理、甲方。這種情況下監理工程師通常會針對外保溫質量召開專題會來解決。通過這樣的方式來控制質量，會比廠家要求施工單位整改更有效果。

四、嚴把包工包料項目經理的技術能力、管理能力關

項目經理是外保溫分包工程項目的主要負責人，其技術能力、管理能力的強弱對一個項目的實施起著重要作用。在質量管理、材料管理、人員管理等等方面必須具備整體協調和全局觀念。所有項目經理必須經過嚴格的考試和考核，并取得國家認可的項目經理證書人員方可擔任。

為保證外保溫系統的施工質量，項目經理在質量保證體系通過PDCA的循環原理，實施事前控制、事中控制、事后控制，來達到質量管理或質量控制，對于質量檢查所發現的施工質量問題或質量不合格，及時進行原因分析，采取必要的措施予以糾正。真正做到上道工序驗收合格才允許下道工序的施工。

篇（2）

國家外匯管理局各省、自治區、直轄市分局，計劃單列市、經濟特區分局；各省、自治區、直轄市外經貿委（廳），計劃單列市、經濟特區外經貿委（廳）：

為了更好地實施中國人民銀行1996年9月25日公布的《境內機構對外擔保管理辦法》，規范對外商投資企業對外擔保的管理，便利外商投資企業正常經營，根據《境內機構對外擔保管理辦法》的規定，現將有關外商投資企業對外擔保管理事宜通知如下，請遵照執行：

一、對外商投資企業以其財產或者權益為自身債務對外提供擔保（包括對外抵押和質押）的，除外資企業須經其原審批機關批準外，國家外匯管理局及其分支機構（以下簡稱外匯局）采用事后監督方式進行管理，即提供對外擔保的外商投資企業須在出具對外擔保后15天內持主債務合同（如主債務合同未涉及抵押和質押內容，則應隨附有關抵押或質押協議）到所在地外匯局辦理對外擔保備案手續，無需在出具對外擔保前到外匯局辦理報批手續。

二、對外商投資企業以第三人身份為他人債務提供對外擔保的，外匯局采用事前審批與事后監督相結合的管理方式，即外商投資企業出具此類對外擔保之前須事先獲外匯局的批準，并應在出具對外擔保后按本通知第一條規定的內容辦理登記備案手續。

三、本通知自下達之日起生效，并于《境內機構對外擔保管理辦法實施細則》公布之日起失效。

篇（3）

Abstract: with the development of our national economy and international status has improved, the nations of the world market also eager to open the door in our country, our country more and more enterprises to go into the international market, there are more and more foreign countries friendly to our country.

Keywords: international position improve the international market

中圖分類號：F715.4文獻標識碼：A 文章編號：

1、關于工程的承包模式

對于工程的承包模式在我國的應用已經許多年了，據記載已經有了三十多年的歷史，近年來，隨著我國的經濟的發展與我國的研究，我國采用工程承包模式的項目是越來越多基本上成為了我國學術研究的重點模式。但是雖然我國有許許多多的項目已經進行了工程承包的模式，可是我國還是在工程承包問題上明顯的存在許許多多的不足：組織、招投標等等，我國還是存在各種各樣的不足，另外，不足也是隨著我國的工程承包模式的應用，也在明顯的增多。

1.1關于工程承包模式的發展歷史

首先是八十年代，在八十年代初的時候，我國開始推行一些工程的總的承包的工作并且和項目管理有關的工作。

一九八四年國家的機關印發了關于改革建設以及改革建筑的管理的一項法律的條目；一九八四年十二月印發關于一些工程的承包的公司的管理項目的通知；一九八七年四月國家政府聯合推出了關于設計單位的若干問題暫定的有關法律條目；一九九二年十一月頒布了一部關于設計方面的管理的法律條目；一九九九年印發了一部有關于大型的建筑的指導意見的法律條目；二零零零年五月六部委制訂了關于全面并且大力的發展承包的項目的法律條目；二零零三年十二月發表了一部關于大型的工程的承包問題以及承包管理的法律條目；二零零四年十二月發表了關于建設的項目的管理的法律的條目。

2、關于路橋海外項目

我國最先走上國際建筑承包工程和勞動合作項目的是中國公路橋梁建設總公司，經國務院國有資產監督管理委員會批準。主要從事承包項目、施工項目、設計項目等等。

中國路橋具有多重優勢，并且施工覆蓋所有公路建設資質項目類別。并且承包了許多技術含量高、施工難度大的工程。并且在一九七九年進入了國際承包市場，先后在多個州以及地區承包工程，并且完成了巨大的營業額。

3、路橋海外項目承包所要面臨的問題

3.1路橋海外項目承包所要面臨的問題概括

隨著我國的承包市場的加大，國際趨勢不斷地對企業提出一些新的要求，然而，對于已經在海外打拼市場多年的路橋集團，所要面臨的問題巨大，各種各樣的新的問題將接踵而來。這就造成了企業深層的矛盾不斷突出，在經濟全球化的影響之下，并且在經濟全球化進程的加快，國家走出去發展戰略使得路橋公司面的經營面臨著新挑戰。我們應該分清現在的局勢，不斷分析新的環境，在面臨著新的機遇的時候，可以有效地把握。

3.2路橋管理研究

對于管理，一個企業的管理是十分重要的，并且要配合真正的人才。管理的方法也是各式各樣的，其中發達國家的企業一項重要的管理就是推行全面預算的管理，通過分解、編制、以及各種各樣的考核對企業起到了發展規劃、控制經營和完善業績等等作用。

4、預算管理

近幾年來，無論是從企業自身的發展需要的內因出發還是從國家對企業的監督因素來看，財務的信息化已經成為了現代化的企業管理的重要的組成部分。隨著企業財務的中心由核算到決策過度，財務工作的準確度、安全度、空考度就先得十分的重要。然而，目前我國的大部分的集團、公司或是企業仍然對這方的問題重視度十分薄弱，在風險的管理方面仍然不夠到位。

這時候，預算管理也就顯得十分的重要，并且，有很大的不可缺少的一個作用，它的功能、作用以及方方面面都讓人不可小視。

4.1采用預算管理的意義

預算管理，通過任務、資金、信息以及人才等的整合，來實現企業的資源合理配置，并且反映企業的真實需要從而推動企業又好又快的發展。并且預算管理是對信息社會對財務管理的要求所在，對于抓住市場的變幻方式、掌握市場信息的關鍵所在。

4.2預算管理的作用

提升戰略管理能力：通過預算可以發現企業未知的挑戰，以提高企業戰略管理的應變能力。

監控與考核：與企業執行的情況進行分析對比，為經營者提供了有效地控制有段

高效使用企業的資源：通過預算全面的分配企業的資金問題，有效地使得企業資金進行最大的合理使用。

有效管理經營風險：得到的預算結果可以有效地顯示企業的風險弊端所在，并提前做好防御工作。

可以使企業的收入提升，并且節約成本：通過理性的預測，并且監控有關收入和有關的成本，使得企業對市場經濟作出有效并且迅速的反映，提升企業的應變能力。

4.3預算管理的優點

預算有助于管理者協調計劃并且有效地實施計劃：

預算管理有助于制定計劃：預算管理有助于管理者通過預算制定出一個符合本公司的合理的可行方案，并且可以使得管理者考慮到公司未來的發展和考慮到各種以后可能出現的形式。

預算管理有助于促進合作與交流：預算管理可以協調組織活動，并且把所有的有價值的事情聯系到了一起，這促使預算管理成為了一種有效地溝通手段并且可以聯系到整個企業或是集團的各個角落。

預算管理有助于提高業績評價：預算管理管理各個項目的預測以及組織，并且促使企業的各個目標的實現，保證了企業、集團或是公司的各個項的項目不斷地提高，使各個項目的產品不斷地優化，預算管理是企業、公司或是集團體現企業業績、公司業績以及集團業績的一種良好的管理模式。

正是由于預算管理的對于企業、公司以及集團有這么多的好處，并且給企業、公司和集團帶來了巨大的優勢，預算管理才得以在諸多大型企業中得以應用，并且廣泛的使用，并且，取得了很大的成功。企業預算管理師在企業自身的目標下完成的，通過考評以及執行等一系列的工作或是這些一系列的活動，才使得公司、企業或是集團全面的提高了管理的水平和管理模式下的經營效率，并且使得公司、企業以及集團的價值實現了最大化。

4.4預算管理的特點

可以對未來進行一個長期的規劃：預算可以反映出企業的諸多問題，也可以正確的反映出公司的走向問題，從而使得公司可以做出一個長期而又穩定的規劃。

以市場為主導：把握市場經濟體制，掌握市場經濟規律，注意市場的經濟特點和經濟變動，在實際中為企業創造財富。

以員工參與為保障：企業全員參與并且參加預算，重視預算，才能提高員工對此的重視，并且可以使得員工對此接受，并且順利的完成預算任務。

預算管理給公司企業還有集團帶來了許多福祉，也保證了公司企業或是集團的又好又快的發展。

結論：

無論是對于什么樣子的企業來說，管理是非常重要的，并且管理也是必不可少的。總承包模式給我過帶來了機遇，但是也給我國帶來了新的挑戰。隨著我國經濟的日益發展，我國大型的跨國公司中國公路橋梁建設總公司也有了越來越多的挑戰。全面預算管理給我過帶來了福祉并且使得許多企業快速發展，對于管理，全面預算管理可以說是在路橋海外項目中最適合的，并且也使得路橋海外集團創造了很大的收益。

參考文獻：

[1]劉海峰.工程總承包模式研究[D]2008

[2]藺成新.艱苦創業 走向世界[J]1991（06）

[3]王學忠.路橋海外發展戰略選擇的研究[D]2005

[4]蘇芳.路橋施工企業全面預算管理應用研究[D]2006

[5]史君勝.中國路橋集團公路一局經營戰略研究[D]2002

篇（4）

【關鍵詞】 MTX聯合米非司酮 宮外孕保守治療 觀察及護理

1 資料與方法

1．1 一般資料 所選病人為2010年 11月一2011年10月在我院住院的宮外孕病人，符合條件的宮外孕患者52例，年齡20～43歲，停經31～56天者.

1．2 病例選擇條件 ①生命體 征平穩，無藥物 治療的禁忌癥；②輸卯管妊娠未發生破裂或流 產，無明顯內出血癥狀③B超檢查異位妊娠的包塊直徑≤4cm；④血-HCG4X109／I，血紅蛋白>80g／1，血小板>100×l09／L； 患者與家屬同意并簽字。

1.3 用藥方法 甲氨蝶呤75―100一次肌內注射，配合米非司酮50mg口服bid,連用5d, 第6天復查血B-HCG水平、血常規、肝腎功能指標，指導下一療程的治療。

2 觀察結果 治愈標準：用藥1周血HCG下降≥15％，3周下降至正常；臨床癥狀消失；超聲檢查盆腔包塊縮小或消失。失敗標準：用藥后HCG不下降或升高；包塊不縮小甚至增大；保守治療過程中出現腹痛加劇異位妊娠破裂致內出血而急診手術。本組患者平均治療2~4個療程，46例患者血-HCG恢復正常，尿-HCG陰性，包塊明顯縮小或消失，無內出血、臨床癥狀消失，保守治療成功；5例患者保守治療失敗中轉手術治療；3例患者自行出院后隨訪不到。住院時間為8~24d，平均19d。

3 護理

3． 1 心理護理 當確診為宮外孕時，大多數患者及家屬會擔心保守治療后能否再懷孕，異常緊張、恐懼。護理人員要安慰、鼓勵患者，講解藥物治療可避免手術創傷、方法簡單、毒副作用小、成功率高，有保留生育功能等特點，讓病人認可并接受治療。

3.2 預防出血 囑患者臥床休息，除基本生活活動外，盡量避免劇烈活動及突然改變，而導致宮外孕破裂出血。飲食宜營養易消化，多吃蔬菜水果，以保持大便通暢，避免大便時導致腹壓增高而引起病灶破裂出血。

3. 3 病情觀察 護理人員應嚴密觀察患者的生命體征，腹痛情況，陰道流血情況以及定期監測 血-HCG。如腹痛加劇，并伴隨墮脹，陰道流血增多，叩診有移動性濁音，提示可能出現宮外孕破裂，要立即通知醫生。防失血性休克，病人取平臥位或中凹位，給予氧氣吸人，保持呼吸道通暢，建立靜脈通道，給予快速輸液、備血及術前準備，行手術治療。

3.4 用藥護理 遵醫囑嚴格掌握用藥劑量和時間，MTX聯合米非司酮用藥有許多不良反應，有惡心嘔吐者給予對癥治療、注意觀察白細胞水平的變化、MTX有口腔潰瘍的副作用，用藥期間應加強對患者的口腔的護理，指導避免吃油炸堅硬的食物，給予生理鹽水每日漱口，發生潰瘍者要及時處理。

3.5 健康教育 做好育齡婦女的健康指導，如懷孕要了解妊娠部位、胎兒發育等情況；如發現腹痛或陰道流血，應盡快到醫院診治。

3.6 出院指導 告知患者定期來院復查的時間，定期門診復查HCG、超聲檢查，有條件者可以輔以腹部理療，促進炎癥吸收，準備懷孕者做好孕前檢查，確保輸卵管通暢。日常生活中應注意保持外陰的清潔和性生活衛生，積極治療盆腔感染。囑患者注意采取有效的避孕措施，避免意外懷孕后人工流產增加輸卵管炎、輸卵管不暢的發生。如有生育要求者，短期內盡量不放置避孕環，因為避孕環的存在，影響受精卵在子宮正常部位著床而增加宮外孕的風險。

宮外孕是婦科常見的急腹癥，發病率約為 1%，是孕產婦主要死亡之一。隨著宮外孕治療方法的多樣化，保守治療宮外孕被越來越多的被宮外孕患者所接受，因為它優于手術治療，對于未生育的婦女尤為重要，近年來B超、血13-HCG測定 等診斷技術的發展使宮外孕早期診斷率不斷提高，使許多未破裂宮外孕得以藥物保守治療。最大限度地保全患者的生育功能，得到廣大患者的認可。

參考文獻

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二、居住在與我國有外交關系國家的外國人提供的當地公證人出具的公證文書，須經該國外交部或其授權的機構和中國駐該國使（領）館認證（根據領事條約，兩國互免認證的除外），其內容只要不違反我國法律和政策的規定，房地產管理機關應予采證。

三、華僑、外籍華人以及外國人在與我國無外交關系的國家辦理的公證文書，原則上需經該國外交部及與該國和我國均有外交關系的第三國駐該國使（領）館認證。

如果華僑、外籍華人辦理這些認證手續確有困難，可請求房產所在地的縣以上的僑務部門根據本部門所掌握的情況，出具確認是該國公證人出具的公證文書的證明，如果該公證文書的內容不違反我國法律和政策的規定，房地產管理機關可視該項房產的具體情況予以采證。

四、香港同胞提供的經司法部委托的26位律師之一辦理的公證文書應予采證。

五、澳門南光公司、澳門南光（集團）有限公司、中國銀行澳門分行及澳門工會聯合總會、澳門中華教育會、澳門中華總商會、澳門街坊會聯合總會等機構、社團為本機構、社團工作人員和會員出具的證明文書，房地產管理機關應予采證。

篇（6）

第一條  為促進福建省對外開放，鼓勵外商和臺灣、港澳同胞（以下稱外商投資者）到我省投資辦企業，根據國務院有關鼓勵外商投資的法規，結合我省具體情況，特制定本暫行規定。

第二條  本規定所稱外匯貸款抵押或擔保，系指外商投資者（下面稱抵押人）向我省境內外金融機構（下面稱抵押權人）申請外匯貸款時在境內發生的以自有資產和權益所作的抵押，以及外商投資者以境內自有資產和權益為其他企業申請外匯貸款所作的擔保（下面稱擔保人）。

第三條  國家外匯管理局福建分局及其所屬分局（下面稱外管局）為本省外匯貸款抵押和擔保的管理機關。

第四條  外商投資者可以在我省境內投資、購置的資產、工業產權和其他合法權益作抵押和擔保。

（1）擁有全部資本的獨資企業的資產；

（2）開展“三來一補”時所投入的機器設備、原輔材料或已生產出來的產品；

（3）在境內購買的股票、債券以及商業票據、提單和存單等有價證券；

（4）購置的房產、交通工具等不動產；

（5）在抵押或擔保期限內合法的土地使用權、開發經營權；

（6）法律和法規所允許的其他合法權益。

第五條  凡屬下列情況之一者，外商投資者在辦理外匯貸款抵押和擔保時，需征得有關方面的同意：

（一）合資經營企業、合作經營企業的外商投資者用其股權或權益作抵押、擔保時，須經董事會同意，并取得書面證明；

（二）外商投資者用與他人（包括直系親屬）共有的財產作抵押和擔保時，須征得共有人的同意，并以抵押人、擔保人所有份額為限。

第六條  抵押物或擔保物的估價和貸款比率，由抵押人或擔保人與抵押權人雙方共同商定。

第七條  抵押物或擔保物需要保險的，由抵押人、擔保人向中華人民共和國境內注冊的保險公司投保，并將保險單交抵押權人保管。

第八條  抵押人、擔保人和抵押權人應自抵押貸款合同、擔保合同簽定之日起，持公證處公證的合同到下列機關辦理抵押或擔保登記手續：

（一）房產應在房屋所在地房地產管理局登記；

（二）企業資產、工業產權、土地使用權和開發經營權應在當地工商行政管理局登記；

（三）股票、債券、商業票據和存單等有價證券應在當地中國人民銀行登記；

（四）合資、合作經營企業的外匯資產，應在當地外匯管理局登記。

第九條  抵押物或擔保物若為股票、債券等有價證券或財產證書時，經當事人商定后，可以在抵押貸款合同，擔保合同生效之日起，將抵押、擔保物交抵押權人保管。

第十條  因抵押權人過錯造成抵押物、擔保物毀損，抵押權人應賠償抵押人、擔保人的經濟損失。

第十一條  抵押物或擔保物若為機器設備、交通工具等，抵押人、擔保人在抵押擔保期間未經抵押權人同意，不得將抵押物、擔保物出租、出售、轉讓、再抵押、再擔保或以其他方式處理。

第十二條  因抵押人、擔保人過錯造成抵押物、擔保物失去抵押、擔保意義，抵押人、擔保人應在十五天內向抵押權人提供新的抵押物、擔保物。抵押人、擔保人不提供新的抵押物、擔保物，抵押權人有權解除抵押貸款合同、擔保合同，追索未償的貸款本息。

第十三條  抵押人在抵押貸款合同期內還清外匯貸款本息，或擔保人在擔保合同期內履行擔保責任，抵押人或擔保人與抵押權人之間的抵押、擔保關系即終止。抵押人、擔保人從而恢復其對抵押、擔保物的處置權。

第十四條  凡屬下列情況之一者，抵押權人有權處分抵押物或擔保物：

（一）抵押人未能按抵押貸款合同規定償還貸款本息，或擔保人未能按合同代替債務人履行償付義務；

（二）抵押人、擔保人在抵押貸款合同、擔保合同期間宣告解散或破產。

第十五條  抵押權人處分抵押、擔保物的方式，采取拍賣、轉讓或其他方式：

（一）房產和物資進行拍賣；

（二）有價證券、支付憑證和其他權利按有關規定轉讓；

（三）當事人雙方同意的其它方式。

第十六條  抵押權人拍賣抵押物、擔保物，應向原登記機關領取拍賣證明書，委托拍賣機構拍賣。

拍賣機構由當地人民政府指定，可以收取拍賣手續費。

第十七條  原以外幣計價的抵押物、擔保物在拍賣或轉讓時，經外管局批準，可以外幣計價成交。

第十八條  抵押物、擔保物拍賣或轉讓所得的人民幣資金，如需要調入外匯，經外管局批準，可以進入我省調劑中心參加外匯調劑。

第十九條  以外幣計價拍賣、轉讓抵押物、擔保物，或通過調劑所得的外匯按下列順序使用：

（一）支付處分抵押物的費用；

（二）繳納抵押物稅款；

（三）償還抵押人、擔保人所欠的貸款本息；

（四）扣除以上款項的余額全部交還抵押人或擔保人。經外匯管理局批準，可以匯往境外。

第二十條  拍賣、轉讓抵押物、擔保物所得款項，按第十九條規定的順序，如不足以償還貸款本息時，抵押權人可保留追索權。

第二十一條  在拍賣或轉讓抵押物、擔保物中，違反本規定或國家外匯管理局其他法規，外管局將按有關法律條文進行處罰。

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關鍵詞：物流外包 非系統性 風險防范

隨著社會分工的進一步細化和物流業的快速發展，物流外包正被物流服務供需雙方所認可。實行物流外包的企業可以集中有限的資源，專注于核心業務，培育核心競爭力，同時能減少庫存、降低成本，為企業和顧客創造更多的價值。但是，任何事物都具有兩面性，物流外包在給企業帶來收益機會的同時也蘊含著一定的風險。隨著物流外包市場范圍與規模的不斷擴大和其在企業中戰略地位的日趨重要，重視物流外包的非系統性風險管理，對于推動企業物流外包的成功實施具有重要的現實意義。

物流外包的非系統性風險概述

早在19世紀，西方古典經濟學家就提出了風險的概念，認為風險是經營活動的副產品，經營者的收入是其在經營活動中承擔風險的報酬。此后，不同的學者對于風險的定義給出了不同的解釋。直到目前，學術界對于“風險”尚未給出一個統一的定義，風險管理和保險界普遍采用的定義為“損失發生的不確定性”。

物流外包的風險按照風險因素所導致不確定性的影響范圍可分為系統性風險和非系統性風險。系統性風險是所有物流外包從事商品流通經營都有可能遭受到的風險，這種風險是由全局性的不確定性引起的，如戰爭爆發、利率及匯率改變、政局動蕩等；非系統風險是這一概念源于金融學領域，也稱個別性風險，指個別物流外包業務活動中可能遭受到的損失，通常由非全局性事件波動所造成，如個別物流外包企業自身經營管理不善、關鍵崗位物流外包人才的流失等。物流外包的非系統性風險主要包括經營風險、財務風險和信息不對稱風險。如何有效的識別物流外包的非系統性風險并予以合適的防御直接影響著外包價值的實現。

物流外包的非系統性風險分析

（一）經營風險

經營風險是指企業的決策人員和管理人員在經營管理中出現失誤而導致企業盈利水平變化從而產生的收益下降和成本增加。經營風險源于企業實現目標和戰略產生不利影響的重大情況、事項、環境和行動，或源于不恰當的目標和戰略：

1.決策風險。物流業務是否應該外包，哪些物流業務需要外包，物流業務外包后是否需要對組織進行業務流程重組，以及物流外包服務商如何選擇的問題，都需要企業慎重的做出決策，任何一個細微的差錯，都會導致企業的物流外包不能達到預期的目標，甚至會失敗。

2.供應商失控風險。因為企業是一個外部獨立運作的實體，雙方是合作伙伴關系而非隸屬關系，因此對對方的行為不易控制。此外，失控風險還與自身能力的局限性有關。當外包出去的物流業務具有戰略意義時，失去對物流的控制意味著企業失去對一些產品或服務的控制，從而增加了企業正常生產的不確定性。從長期來看，由于對物流活動的失控可能阻礙核心業務與物流活動之間的聯系而降低用戶滿意度。

3.文化差異風險。文化差異風險是企業和物流供應商合作過程中，由于諸如價值導向、行政制度和思維方式等文化環境因素的復雜性、使企業實際收益與預期收益目標相悖離，甚至導致企業經營活動失敗的可能性。對于文化差異風險化解的得當于否，顯現于物流外包的短期績效，也作用于長期的發展成績，而且往往對后者產生的影響更為深遠。所有對這種差異風險的成功管理都源于對文化差異的正確認識和系統分析。由于文化差異風險對物流外包合作影響的深遠性和持續性，使得企業管理者應該針對不同階段的合作特點積極應對、尤其注重將技巧的靈活與長遠的眼光相結合。

4.人力資源風險。物流外包必然涉及相關部門的資源整合而觸及部門利益，從而產生人力資源風險。一方面，一般的企業都有相對獨立的部門負責物流運作，一旦與物流供應商合作，很可能要解雇相關的物流部門從業人員以及將物流設施轉讓出售。同時，企業內部已經建立的部門聯系和工作流程必然要求重組。而企業資源的重新配置問題其實就是利益的再分配。另一方面，企業內部一些優秀的物流人才會認為企業對物流不重視而離開企業，然而對于處理企業物流外包的問題，專業的物流人才比企業領導更專業。物流人才能夠給項目帶來企業領導所不知道的東西，他需要去管理維護公司項目設計規劃的過程、提供物流需求以及項目數據，而這些與物流外包的成敗密不可分。如果企業缺乏具有經驗豐富和戰略眼光的物流管理人才，物流外包將無從談起。

（二）財務風險

物流外包財務風險主要是指物流外包未必能降低企業的物流成本，造成物流外包效果達不到期望值。由于若干未能預見的原因導致物流費用更高，從而企業將承受一些難以預計的成本：

1.隱藏的過渡與管理成本主要是指企業調整成本、資源的重新配置成本以及與接包上平行運作的成本；隱藏的管理成本則主要是指投入物流外包管理的人力資源。許多企業經常會忽視這兩種成本，而這兩種成本往往上升很快。

2.“鎖定”指企業無法擺脫與物流供應商的交易關系，除非企業愿意支付高額的轉移成本。鎖定成本源于企業的專用性資產和物流供應商的市場壟斷以及企業缺乏外包合同的專業知識。在物流外包中，企業與物流供應商之間目標的不同、信息的不對稱，以及合約的不完善加劇了物流供應商鎖定的風險。物流供應商鎖定將增加企業在物流外包關系中的戰略脆弱性，使企業在物流外包中處于被動的地位。

3.契約的修訂成本主要是指在物流外包的實施中，企業可能因為環境的變化而強制性要求修訂合同，而修訂合同所引發的相關管理與法律費用往往較高。環境的變化程度和技術的不連續性與修訂的頻率成正相關，為此企業必須支付相關的費用。

（三）信息不對稱風險

按照信息經濟學的理論，在物流外包活動中，企業和物流供應商之間形成“委托一”關系。委托人在選擇人時，人隱瞞了部分信息，而這些信息可能是對委托人不利的，導致委托人選擇了并不適合自己的人。由于信息不對稱和信息不完全，委托人往往比人處于一個更不利的位置，從而不可避免地給委托人帶來一定的信息風險：

1.逆向選擇風險，指市場的某一方如果能夠利用多于另一方的信息使自己受益而使另一方受損，那么傾向于與對方簽訂協議進行交易所產生的風險。一些物流供應商出于保密等因素的考慮，一般不會將所有的信息提供給企業，而有些信息往往是非常必要的，比如合作伙伴不具備提供某種質量產品或服務的能力，而做出虛假的質量或承諾服務，致使對方不能正確辨認合作伙伴的能力，由此產生逆向選擇問題。

2.道德風險，即企業與物流供應商在簽訂物流外包合同之后，企業不可能全面、細致的了解外包業務運作的全過程，物流供應商可能采取一些不利于企業的行為，從而損害包發企業的利益，表現在外包服務的不及時或者外包服務質量的降低。

物流外包的非系統性風險防范

（一）識別企業的核心業務

根據核心能力理論，企業在經濟組織中，只有物流資源可用于多種用途，是企業所具有的、稀缺的、難以模仿的、有價值的、可延展的核心能力，而且物流資源在公司范圍能夠得到保持，才不應該外包。如果物流不是企業的核心能力，且企業的物流資源與能力難以滿足企業自身的需求與顧客需求，企業就應該實施物流外包，將物流業務交給物流供應商運作。因此，企業必須從效益與規模的角度,根據發展核心業務的需要,在分析企業自身的優劣勢,并和物流供應商的優劣勢加以綜合比較的基礎上，來鑒定外包物流需求和界定服務項目。

（二）加強對物流供應商的選擇管理

從物流服務的需求方企業來講，最大的風險來自委托關系中人所固有的逆向選擇和敗德行為。企業必須認識到自己在合作關系中所處的這種劣勢，在選擇外包合作伙伴的時候，有針對性的采取措施來防范信息風險，包括以下幾個方面：

1.合理選擇供應商。首先，識別物流外包需求。結合企業自身的內外部劣勢，明確物流需求，并將物流的服務需求進行量化。第二，制定物流供應商選擇標準。根據系統性、綜合性、定量與定性相結合的原則，建立符合本企業生產運作環境下的物流供應商的綜合評價指標體系。第三，尋找或開發潛在的供應商。運用各種信息渠道或者專業的咨詢機構搜集供應商資料，在收集信息的基礎上，利用一定的工具和技術方法對物流供應商進行評價。第四，選擇供應商和簽署合同。向可能的供應商發盤并評估，選出重點的候選對象，然后確立最佳合作伙伴，根據預期目標、時間期限和價格進行合約的談判和訂立。最后，跟蹤評價物流服務。要對照合同對物流服務商進行定性和定量評估，監控服務水平，提出改正意見，提高合作的質量。

2.科學管理物流外包合同。首先，企業必須真正認識到合同管理對物流外包的重要性，通過學習交流提高員工的合同管理意識；其次，隨著管理的規范化、科學化和法律化，合同管理應從完善制度入手，制定切實可行的合同管理制度，比如成立由專業人員組成的合同管理機構；第三，建立信息交流和溝通機制，在合同訂立到履行直至結束的全過程加強合作雙方的交流和溝通，同時也注重企業內部各部門和員工之間的交流溝通；第四，建立監控和評價機制，及時解決合同履行中出現的問題；第五，物流外包合同管理需要相關人員具備較高的合同管理知識和法律知識，因此，企業要重視和加強合同管理人才的培養。

3.物流外包管理與風險預警系統是以現代信息技術為手段，基于互聯網的物流業務信息傳遞與處理，同時也對物流外包業務系統實施實時風險監控并有輔助決策功能的信息管理平臺。如果企業能建立融物流外包業務管理與風險預警管理于一體的信息管理平臺，無疑將有助于物流外包業務的實施、管理與風險防范。

（三）規范物流外包成本管理

所謂物流外包成本管理，是指以物流外包成本信息為基礎，按照外包成本最優化的目標，有組織地進行預測、決策、計劃、控制、分析和考核等管理活動，也就是對物流外包相關費用進行的計劃、協調和控制。要切實規范外包成本管理，降低物流外包費用，就必須將以下一系列的工作落到實處，以達到外包的預期效果：

1.確定外包成本管理對象。企業可以根據自身的外包特點和管理需要來確定外包成本管理對象：比如以物流外包過程作為對象，包括外包前期費用，中期費用，后期費用；以物流外包成本項目作為對象，包括各物流外包項目的成本。

2.制定外包成本標準。確定物流外包成本管理對象，即人為地把項目繁多、難以分離的物流外包成本作一個劃分，在此基礎上便可以進行外包成本預算管理，比如顯性成本和隱性成本。

3.實現預算管理。外包成本標準制定以后，企業要充分考慮其財力狀況，制定出每一種成本的資金預算，以確保物流外包活動的正常進行。同時，按照成本標準進行定期和不定期檢查、評價與對比，以求控制外包活動和成本水平。

4.實現責任成本管理制度。要控制好外包成本，除了制定成本標準以外，還需要在物流部門、生產部門和銷售管理部門實行責任制，實現全過程、全人員的成本管理，明確各自的權利和責任。因此，必須將外包成本指標分解到各個相關部門，編制記錄、計算和累積，并定期編制業績報告，以形成企業內部完整的外包成本系統，并且建立成本反饋與評價系統。

（四）加強組織內部溝通

物流外包的成功實施離不開全體員工和各部門的共同努力和協作，但是因為物流外包將對企業的生產經營方式產生重大影響，企業的生產、營銷、財務、人力資源等部門的運作方式和工作內容必須進行相應的變革，甚至裁員，易導致員工的抵觸情緒。因此，必須加強組織內部人員的溝通，以保證外包活動的順利實施。在整個物流外包的活動過程中，交流和溝通是貫徹始終的，各部門應通過召開會議或其他形式定期進行溝通。管理人員應主動與員工溝通，并選擇部分在團隊中有影響力的員工參與到整個外包的規劃當中，讓他們了解企業物流外包的優勢，并迅速傳遞有關信息。此外，企業還應妥善處理好原物流部門人員的安置工作。

篇（8）

1.公司集權式的發包方式這是應用較為廣泛的分包發包方式。分包商與總包商都以法人的地位簽署分包合同,合同的法律地位自然。由公司的發包職能部門選擇合適的分包商承攬總包項目的分包工程,簽定分包合同,其工程施工交由項目團隊管理執行。這種方式,公司掌握著較項目更為廣泛的信息渠道,公司的采購發包管理更為規范和程序化,又有能與承包商建立長久合作關系的優勢,公司集中管理發包,能夠在市場中找到更有價值的(性價比最佳)分包價格,有利于公司對項目成本的宏觀控制。缺點是,項目團隊在執行中,存在一些信息不明,形成“難管”局面,但通過建立良好的管理組織架構和溝通渠道,這個問題是可以克服的。

2.項目團隊發包這是由項目團隊根據項目需要,自行尋找和選擇分包商,由公司授權項目與分包商簽定分包合同,工程管理由分包商直接管理。這種方式效率高,發包便捷,更貼近實際,項目管理較為有力。

3.公司發包與項目發包結合式這是上述兩項的結合,對大中型的、復雜程度高的、合同額較大的分項由公司集中控制;小型的、簡單的、合同額不大的采用項目自行處理,公司審批的方式。

(二)合同管理(分包)

1.合同類型以下為按合同支付方式分類的合同類型:

1.1總價合同也稱約定總價合同,一般是投標者按招標要求,與招標方達成一個總價,在總價格下完成合同規定內容。

1.2單價合同

a.估計工程量單價合同以估計的工程量為依據,投標者只填報單價,而計算出的合同價格的發包方式。b.純單價合同工程量未知,僅以單價簽定合同 c.單價合同與總價合同結合對工程量明確的部分,可使用總價合同,變化較大,不確定的以單價合同簽定協議。

1.3成本補償合同也叫成本加酬金合同,指業主在支付工程實際成本后,再按實現約定的方式支付給承包商管理費用及利潤(酬金)。這種合同方式靈活機動,應用的巧妙的話,可起到非常好的激勵作用。

2.合同準備項目分包合同準備包括下列內容:分包計劃―合同范圍確定―詢價(招投標)―合同談判―形成合同文件

2.1總包商應在對業主的投標期間,就著手擬訂項目分包計劃,初步確定工作范圍、數量、開竣工時間等。

2.2 確定合同范圍根據分包計劃,便可對分包工程進行合同內容確定。這里所說“合同范圍”不僅指工作內容,而是指“對分包工程合同價格構成影響的所有因素”,包括工作內容、質量標準、技術規范、材料規格、開竣工時間、進度安排、責任和義務、使用設備、技術和管理人員、風險分攤等等因素。

2.3詢價詢價是一個選擇分包商的決策過程。詢價過程具有法律效力。根據分包合同范圍說明.

2.4合同談判合同談判一般要對以下幾點進行深入的討論和澄清:a.合同范圍因合同范圍一般由總承包方擬訂,對總承包有利,分包商往往對合同范圍要進行討價還價。b.變更進一步明確,變更的處理程序和辦法、費用。c.甲乙方責任和義務d.違約責任明確包括質量、工期等方面的懲罰規定

3.合同執行執行階段的合同管理是一個動態的管理過程,實質是監督合同的執行情況,努力促使合同賣方按合同要求認真完整地履行合同義務。

4.合同文件管理系統建立合同文件管理系統是合同管理的基礎性工作,合同文件管理系統應有兩方面的工作:合同文件的文檔化管理、合同事件的程序化管理。

二、分包生產過程管理分包生產過程主要的工作

1.質量管理建筑工程項目分包工程具有任務型工作的特點,它區別于工廠重復性作業的特點。傳統的質量保證體系起源于工廠作業型的質量生產方式,并不適用于任務型的生產方式。傳統的質量保證體系認為合格的輸入和合格的生產過程就能夠得到合格的產品,偏重于過程控制。但項目生產的特點,以及強調滿足顧客要求為中心的今天,項目質量管理不僅要關注過程,更要關注結果(目標)。因此新版的ISO9000也提出了如何在項目環境里建立質量體系的問題,項目多采用目標管理的方式完成任務。新版的ISO9000弱化了建立龐大的剛性體系內容,轉而突出了柔性的8大質量管理原則。筆者認為,對分包的質量管理,應以目標管理的方式,貫徹質量管理原則的過程,來完成分包任務。目標融入過程,過程實現目標。

2.進度控制根據前面分析,進度管理仍然要采用目標管理的方式,總包方應做好下列工作:

2.1制定目標,計劃進度分包商的工作不一定是象總包那樣,生產是連續的,分包商只承擔了工程的某一個部分的工作,受其他分包影響,分包的工作可能是間斷的,所以總包對分包的工期目標或進度計劃也是動態的,根據實際情況隨時調整的,總包商要讓分包方認識到這一點,在合同中予以明確,以免分包商因非自身原因的工期耽誤,向總包提出過多索賠。總包的計劃或工期目標,務必要仔細計劃,符合實際。

2.2整體協調由于上面的原因,總包商在指定計劃時,必須整體協調,不能專注于某一項,整體協調包括時間上、空間上的、與其他施工單位的系統協調,這是總包在項目管理中必須要做好的管理義務。

2.3動態檢查進度管理的基本工作就是進度檢查,這跟過程方法時相一致的。“加快進度的最有效方法,就是縮短進度檢查的時間間隔。”項目進度在不斷變化,只有動態的檢查進度,才能控制進度。

3.總分包協調項目總分包之間是由合同這一法律關系來確定的權利義務關系,與企業內部的行政關系不同。

三、對未來建筑工程項目分包管理的預測

1專業化程度更高專業化程度更高,使總包向管理方向分化,分包商則向專業施工更精分化。總包對分包的依賴度要增加,更多的具體施工任務要尋找分包商來完成;分包商將專注于其專業核心競爭力,分包商的一些不重要的輔工作將會外包,由更專業的分包商來完成。

2 組織更靈活,組織界限將模糊,總包項目團隊也將出現分化,總分包將更多的以針對任務的臨時性團隊組合(任務小組)來完成工作。項目組織將會更趨靈活的組建,分包商會更多的參與總包的項目團隊工作,合同的聯系使各方更趨于平等合作的關系。項目會有更多的補充協議。

篇（9）

1 軟件開發與管理的問題及分析

1.1 需求質量不高

軟件項目是需求驅動的，需求是軟件項目的基礎。需求是軟件項目中最難把握的問題，也是關系軟件項目成敗的關鍵問題。據調查數據分析，很多失敗的軟件項目都是由于需求問題導致的。需求質量不高的問題，通常主要表現在幾個方面，一是需求的有效性差。有些需求目標過高，范圍過廣，較難實現；二是需求的層次低。部分需求僅限于業務操作人員的操作經歷，不了解同行業成熟和先進的實踐與理念；三是需求的清晰度低。部分需求模糊和不明確，極易造成業務和技術人員理解不一致，導致返工；四是需求穩定性差。需求變更，必然造成后續開發工作的變更，這也是項目進度不可控、質量無法保證的原因。

1.2 缺乏高素質的開發人員

由于企業體制等原因，部分商業銀行不能從社會引進專業技術人才，學院教育與實際軟件研發能力要求之間脫節嚴重，造成軟件開發人員缺乏必要的技術積累，整體素質偏低。同時，部分商業銀行也沒有形成培養高水平軟件研發管理與技術人員的土壤與環境。

1.3 軟件開發過程不規范

由于缺乏組織層面的軟件過程定義和管理，項目基本處于“單打獨斗”狀態，無論是項目管理，還是技術實踐，均取決于項目負責人等個人的意愿和喜好。由于缺乏組織層面的經驗傳承、過程管理和質量保證，很多項目的成敗很大程度上取決于項目組某一個或幾個關鍵成員。

1.4 軟件開發過程不確定

軟件項目開發雖然制定了“軟件項目開發計劃”，但限于業務需求不穩定、技術人員能力等因素，軟件開發基本上是“隨心所欲”的，因而其項目管理和開發過程都是不確定的。

1.5 項目進度和成本不可控

業務需求以不可控的方式進入軟件過程，繼之無約束的設計、開發，最后生產出質量不可預知的產品，其進度和最終成本又往往是超出計劃要求的。

1.6 軟件質量無法保證

由于整個開發測試過程的不規范，軟件質量基本取決于技術人員的個人水平。由于未能準確地理解用戶需求，系統開發完成后卻發現與用戶的要求不符；有的項目似乎完成得很快，但缺乏充分和有效的測試，往往在上線后要付出幾倍的代價對系統進行維護和優化。

2 軟件開發與管理的對策

2.1 完善人才培養機制

軟件開發是智慧密集型工作，高質量的人才對于軟件開發來說至關重要。商業銀行要提高軟件開發能力，就必須建立并拓寬軟件人才供應鏈，重視和加強人才的培養，特別是復合型人才的培養。

商業銀行一般每年定期從高等院校招聘部分優秀畢業生以充實人才，但商業銀行必須正視目前學院教育與實際軟件開發能力要求之間脫節的事實。對于應屆畢業生的培養，必須從提高他們實際動手能力著手，逐步提高軟件開發能力。同時，為提高專業人才的層次，商業銀行還要積極爭取政策和創造機會，適時從社會引進專業技術人才。

復合型人才是指既精通技術又熟悉業務的人才。開發人員只有“懂”業務，才能準確和完整理解業務目標和業務需求，幫助業務部門梳理、分析、甚至優化業務流程。商業銀行可以通過業務技術人員的雙向交流、集中培訓、定向培訓等多種形式加強復合型人才的培養。

2.2 加強需求開發和管理能力

商業銀行信息化需求的變化之快，對IT部門提出了巨大挑戰。對需求的快速反應能力既是商業銀行IT部門的核心能力體現，也是其服務價值的體現。

需求的質量關系到軟件開發的成敗。然而，在需求職責分工這一問題上，部分商業銀行至今仍未梳理清楚。IT部門認為業務部門應該對需求的完整性、系統性、正確性負責任，業務部門則堅持認為“沒有哪個裁縫會要求客戶先提供一份需求規格說明書再做衣服”的道理。以至軟件開發進度或質量出現問題時，業務與IT部門都不愿對結果負責，相互抱怨，甚至相互推諉。

實際上，不僅是商業銀行，相當一部分企業的業務部門都沒有完整定義自己業務需求的能力。為適應現實，商業銀行需要將需求開發和管理能力后移，成立獨立的部門或由IT部門承擔這部分職能。畢竟，需求對軟件開發來說，實在太重要了。

2.3 建立并完善組織過程改進能力

管理的作用是隱性的，不都是立竿見影的。在實施CMMI時，管理層在開始時往往會對過程改善期望值太高，希望短時間內效果顯著，事實上這很不現實。但過程經過不斷的實踐與改進，經驗不斷積累，軟件產品的生產率必然進一步提高，產品質量進一步可控，研發成本進一步降低，CMMI的價值也就真正體現出來。

實施CMMI要堅持用數據說話，也就是堅持過程和產品的數據度量。生產效率的高低、產品質量的好壞、項目進度的拖延、需求的質量和風險控制水平，定性的說明常常蒼白無力，不能令人信服，只有有了客觀的數據，量化的比較才最有說服力，這也是CMMI進級的基礎和保障。

2.4 加強軟件外包管理

首先，商業銀行要正確識別核心業務和非核心業務，將非關鍵的軟件外包出去，一方面可以集中有限資源打造核心競爭力，形成競爭優勢；另一方面可以整合一切可利用的內外優勢，幫助企業快速成長。

其次，要加強對外包服務商的管理。謹慎選擇外包服務商可以降低部分風險。對風險的管理除了要求銀行與IT廠商間有很好的合作機制，彼此信任以外，商業銀行必須保證對整個外包項目具有決策和控制權，確立“以銀行為主”的方針。同時，應對IT廠商進行整體評價，不僅看其現有產品，而且要通過對廠商的整體實力、資信等級的評估，確認廠商具有良好的發展前景，要有適當的評價和監測手段，商業利益分配也應盡可能合理。在項目招標中，盡量選擇實力強大，信譽良好的公司。

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1 房地產項目合約管理的目標及意義：

1.1 房地產項目合約管理的目標：

房地產項目開發目標一般是通過項目開發建設及營銷從而取得預期回報及超額利潤。而房地產項目合約管理就是緊緊圍繞完成項目開發目標而進行的。

具體來說就是在房地產項目通過設定預期利潤從而制定開發計劃、銷售計劃、投融資計劃等決策后制定合約規劃，并以此為目標制定合約簽署計劃。合約簽署后對合約的履約情況、風險情況、實際變動情況進行跟蹤管理：分為簽約前計劃管理、簽約后過程管理的全過程管理。

1.2 房地產項目合約管理的意義：

合約管理對于房地產項目開發來說有著重要的意義。不僅為項目順利開展保駕護航，同時為降低企業風險、樹立企業形象、降低企業開發成本、監控項目開發狀態等起到積極的作用。其意義體現在企業本身及管理者兩方面：

1.3對于企業：

1.3.1 最顯而易見的作用是監控企業的經營風險；

1.3.2 企業合同管理的一個最基礎的作用是提升企業形象:重合同、守信用是企業最重要的形象；

1.3.3 企業合同管理的一個很重要的作用就是創造經濟效益；合同管理通過控制隨意的決策，通過對合對方的準確分析判斷，通過科學的談判對策，通過對合同條款的的合理設計，通過對旅行過程中集體問題的妥善處理，通過合法合理的糾紛解決程序，可以最大限度的降低成本，獲得最大限度的收益。

1.4對于管理人員：

1.4.1了解項目運行全過程的合同組成；

1.4.2 了解企業項目運營的費用組成；

1.4.3 掌握項目全過程運行狀態、進度；

1.4.4 了解企業管理模式、業務組成等。

2 房地產合約的分類：

2.1 根據項目開發過程分為：

2.1.1 項目前期合同：獲取土地類合同、融資借款類合同、勘察測繪合同、設計合同等

2.1.2 項目開發期間合同：建安工程類合同、工程監理合同、造價業務委托管理合同等

2.1.3 項目開發后期合同：銷售租賃合同、委托經營管理合同等

2.2 根據項目外包策略分為：

2.2.1 自主管理類合同：

2.2.2 業務外包類合同：

3 房地產項目合約管理的思路

合約管理思路：

此房地產項目合約管理思路可以概括為：

3.1 制定項目合約規劃的依據：

3.1.1 根據項目可研報告以及投資決策文件，確定項目最高拿地價格，并以此參與項目土地競標，競標成功后簽訂土地使用權轉讓合同；

3.1.2 方案設計完成后編制項目投資估算文件。根據投資估算文件，確定最少自有資金數額，已經融資方案，確定融資借款類合同的簽訂安排；

3.1.3 施工圖設計完成后編制項目開發進度計劃、銷售計劃、成本控制方案。根據項目開發進度計劃，倒排計劃，確定最遲合約簽訂時間完成項目合約規劃架構的編制（如下圖所示）；

3.1.4 根據項目項目成本方案，確定項目開發個階段合約的預計合同金額；

3.1.5 根據項目營銷、招商方案，確定營銷、招商等活動確定合約預計簽訂時間及金額；

3.1.6 根據項目風險防范方案，確定需要注意防范風險部分的相關合同的預計簽訂時間及金額。

由以上項目信息完成項目整體合約規劃：

3.2 根據項目合約規劃的安排推進合約的簽訂：

3.2.1 合作伙伴的選擇：根據合約規劃的安排，在預期的時間內先對擬簽合同的合作伙伴進行篩選。隨著越來越多的項目建成完工，合作伙伴資料庫就得以建立，這樣每次選擇合作伙伴的時候就相對輕松，而且通過項目合約的監控反饋，還能給合作伙伴進行評分，為下一次選擇更合適的合作伙伴提供歷史參考數據。

3.2.2 明確各個擬簽署合同的細節及相關簽約要點，如：

建設工程施工合同簽約要點

一、工程總包施工合同簽訂的條件二、簽訂分包合同的條件三、明晰無效施工合同及其法律后果 四、審查工程承包合同文本 五、明確發包人和承包人的權利及義務六、明晰無效施工合同及其法律后果 七、約定索賠的內容和有關條款