房產(chǎn)投資成本匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房產(chǎn)投資成本范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

1.1編制項(xiàng)目估算不嚴(yán)謹(jǐn)項(xiàng)目在投資建設(shè)之前，企業(yè)都會(huì)對(duì)其作出投資估算，但是部分企業(yè)沒有意識(shí)到編制項(xiàng)目估算的重要性。對(duì)項(xiàng)目投資的估算不合理，有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)各種漏洞，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。企業(yè)在發(fā)展中沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)的計(jì)劃與預(yù)算，對(duì)資源不能做到合理的開發(fā)利用，導(dǎo)致隱形的成本支出，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展不利，無(wú)意中增加了投入，降低了利潤(rùn)。

1.2施工過程中監(jiān)管不嚴(yán)格施工過程中的監(jiān)管力度是影響工程成本的一個(gè)重要因素。一方面，企業(yè)忽視對(duì)材料、設(shè)備的監(jiān)管，設(shè)備費(fèi)用在工程建設(shè)中占有很大的比例，一旦忽略了對(duì)這方面的管理，造成材料的浪費(fèi)或者重復(fù)投入，整個(gè)工程的成本就會(huì)極大程度地增加。另一方面，施工過程中的權(quán)責(zé)不明確，領(lǐng)導(dǎo)對(duì)各職能部門的管理不到位，很容易在施工中出現(xiàn)問題，而問題產(chǎn)生時(shí)，沒有部門出來(lái)承擔(dān)責(zé)任，致使企業(yè)遭受進(jìn)一步的損失。

1.3招標(biāo)工作沒有起到控制作用我國(guó)在工程建設(shè)中采取招標(biāo)、投標(biāo)的方式，來(lái)提高競(jìng)爭(zhēng)的公平性，降低工程成本，提高工程質(zhì)量。但是在現(xiàn)實(shí)的投標(biāo)工作中，各施工單位并沒有依據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)與工程的難度進(jìn)行投資預(yù)算，而是按照省市統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工程預(yù)算定額，因而他們的報(bào)價(jià)近似。除此之外，很多房地產(chǎn)公司的建設(shè)項(xiàng)目并沒有招標(biāo)的程序，工程承建者早已內(nèi)定。因此總的來(lái)說(shuō)，投標(biāo)招標(biāo)工作沒有起到對(duì)項(xiàng)目建設(shè)成本的控制作用。

2房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資成本進(jìn)行控制的意義

在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的今天，只有成功地控制住房地產(chǎn)工程的項(xiàng)目投資成本，才能確保企業(yè)利益的最大化，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。就社會(huì)效益來(lái)說(shuō)，有效控制成本能夠有效地下調(diào)房?jī)r(jià)，改善民生住房條件，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。通過成本的降低使企業(yè)在房?jī)r(jià)與利潤(rùn)之間找到平衡點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的共贏。

3如何有效地對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行成本控制

3.1本控制的原則(1)全程控制。在項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過程中實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。包括從項(xiàng)目的確立、設(shè)計(jì)、施工、竣工直至銷售階段，有時(shí)還會(huì)涉及到后期的線上線下運(yùn)營(yíng)。保證項(xiàng)目的成本始終都處在科學(xué)有效的控制之中，避免出現(xiàn)嚴(yán)重超支的現(xiàn)象。（2）全員控制。企業(yè)內(nèi)職權(quán)的分配、責(zé)任的安排對(duì)項(xiàng)目成本是有著極大的影響的。合理的組織結(jié)構(gòu)安排，有利于提高員工的積極性，提高他們的責(zé)任感，讓他們樹立起控制建設(shè)成本的觀念。在問題產(chǎn)生時(shí)有人主動(dòng)承擔(dān)，主動(dòng)解決，將損失降到最低。合理安排人員，專人管理施工材料，避免材料的浪費(fèi)，從而有效地控制項(xiàng)目建設(shè)成本。(3)實(shí)時(shí)控制。一般的房地產(chǎn)工程建設(shè)都會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)期，在這個(gè)時(shí)期里，市場(chǎng)與資源可能會(huì)發(fā)生很多變化。因此，對(duì)成本的管理控制要有實(shí)效性與時(shí)效性。將市場(chǎng)的變化與前期預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，一旦出現(xiàn)偏差，要及時(shí)找到原因，并找到解決的方法。根據(jù)市場(chǎng)與資源的波動(dòng)，調(diào)整成本控制計(jì)劃，重新對(duì)資源進(jìn)行配置，提高工程質(zhì)量的同時(shí)，降低投資成本，實(shí)現(xiàn)利益的最優(yōu)化。

3.2成本控制的方法

3.2.1建立健全成本控制與監(jiān)督機(jī)制良好的制度保障是開展一切工作的前提，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資成本的控制過程中要建立健全兩個(gè)機(jī)制。一個(gè)是成本控制機(jī)制，遵循全程控制的原則，在項(xiàng)目的建設(shè)過程中實(shí)施有效的監(jiān)督管理，對(duì)施工過程中出現(xiàn)的不必要的成本損失要嚴(yán)懲，對(duì)于有效地進(jìn)行成本控制的工作人員進(jìn)行表彰，賞罰明確適度。另一個(gè)是責(zé)任制度，明確不同部門的職責(zé)與任務(wù)，將職能細(xì)化，做到每件事都有組織負(fù)責(zé)，遵循全員控制的原則，實(shí)行全員對(duì)成本的管理。提高員工的工作積極性與責(zé)任意識(shí)，使權(quán)利、責(zé)任的分配合理化，全員樹立成本控意識(shí)。

3.2.2.根據(jù)階段特點(diǎn)開展成本控制（1）前期階段。在項(xiàng)目開發(fā)之前，要根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、當(dāng)?shù)氐恼吆头ㄒ?guī)等，對(duì)項(xiàng)目的投資成本做出預(yù)算，探究項(xiàng)目的可行性，控制項(xiàng)目的最高成本，確立可行有力的項(xiàng)目建設(shè)方案。工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)一旦完成，后期就很難再將成本降低，預(yù)算人員要與項(xiàng)目設(shè)計(jì)的專業(yè)技術(shù)人員討論，將設(shè)計(jì)人員給出初步的設(shè)計(jì)圖紙與施工圖預(yù)算，與前期的項(xiàng)目預(yù)算想比較，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)階段的成本預(yù)算，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行監(jiān)管，務(wù)必選出相對(duì)來(lái)說(shuō)成本低、質(zhì)量高的設(shè)計(jì)方案。招標(biāo)過程要保證公正、公平與公開，避免暗箱操作等問題的產(chǎn)生。為了從眾多開發(fā)商中選擇優(yōu)秀的承包者，房地產(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)中要比較開發(fā)商的工程量計(jì)價(jià)、標(biāo)底的預(yù)算、施工單位的信譽(yù)度等，充分利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低地產(chǎn)的開發(fā)成本。在招標(biāo)結(jié)束后，按照招標(biāo)時(shí)提出的要求，簽訂合同，保證雙方的利益。（2）實(shí)施階段。在房地產(chǎn)工程的實(shí)施階段，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管力度。監(jiān)督施工方是否按照合同約定進(jìn)行施工，避免出現(xiàn)對(duì)材料的不必要浪費(fèi)或重復(fù)投入。在施工中鼓勵(lì)進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，進(jìn)而降低成本。施工中一旦出現(xiàn)問題要及時(shí)找相關(guān)部門進(jìn)行解決，避免矛盾的進(jìn)一步發(fā)生。除加強(qiáng)監(jiān)督外，還應(yīng)利用贏得值法（見圖1）對(duì)成本進(jìn)行有效地控制。圖1贏得值法原理贏得值法是通過比較某一時(shí)段的已完成工作量與該時(shí)段的計(jì)劃工作量，來(lái)對(duì)工作進(jìn)展進(jìn)行評(píng)估。其中BCWS表示計(jì)劃工作的費(fèi)用預(yù)算；BCWP是已完成工作的費(fèi)用預(yù)算；ACWP則表示已經(jīng)完成的工作的實(shí)際費(fèi)用。BCWS與BCWP都是以同一時(shí)間與同一預(yù)算為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算的，因此二者的比較可以得出預(yù)算與實(shí)際間的偏差。該進(jìn)度偏差用SV來(lái)表示，SV等于零則實(shí)際預(yù)算值與計(jì)劃預(yù)算一致；SV大于零則實(shí)際預(yù)算大于計(jì)劃預(yù)算；反之SV小于零，實(shí)際預(yù)算低于計(jì)劃預(yù)算。ACWP表示實(shí)際費(fèi)用，它與BCWP的差值通常用CV來(lái)表示，指費(fèi)用偏差。同理，CV等于零實(shí)際費(fèi)用與計(jì)劃費(fèi)用一致；CV大于零，計(jì)劃費(fèi)用高于實(shí)際費(fèi)用；CV小于零，計(jì)劃費(fèi)用低于實(shí)際費(fèi)用。另一個(gè)可以有效判定工程效益的指標(biāo)叫做費(fèi)用績(jī)效指數(shù)，用CPI表示，CPI=BCWP/ACWP，CPI等于零，表示經(jīng)濟(jì)效益符合預(yù)期目標(biāo)；CPI大于零，則經(jīng)濟(jì)效益高于預(yù)期目標(biāo)；CPI小于零則經(jīng)濟(jì)效益低于預(yù)期目標(biāo)。施工過程中，企業(yè)要將贏得值法應(yīng)用到實(shí)際中，通過計(jì)算得出SV、CV與CPI這三個(gè)指數(shù)，科學(xué)地判斷房地產(chǎn)工程的成本是否在合理的范圍內(nèi)。竣工階段要依據(jù)政策、法規(guī)，審核工程的各種款項(xiàng)，將工程中產(chǎn)生的工程量、費(fèi)用等嚴(yán)格送審。（3）銷售階段和后期階段。銷售過程中要注意銷售手段的實(shí)用性，不能盲目追求規(guī)模與檔次，要對(duì)自己開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目有一個(gè)準(zhǔn)確定位，找到目標(biāo)銷售人群，根據(jù)他們的需求選擇合適的銷售手段。選擇主流媒體，選擇及時(shí)有效的途徑進(jìn)行宣傳。在后期宣傳方面一些地產(chǎn)項(xiàng)目后期還有對(duì)客戶的回訪等一系列活動(dòng)，以加強(qiáng)對(duì)自己項(xiàng)目的宣傳。這些后期的宣傳活動(dòng)要適量與適度，否則不但會(huì)增加成本，還會(huì)產(chǎn)生負(fù)面的影響。

篇（2）

    序號(hào) 項(xiàng)目 建筑面積 樓面地價(jià) 總金額 估算說(shuō)明

    ------------------------------------------------------

     平方米 元/平方米 萬(wàn)元

    1 土地出讓金 321959.0  3000.00  77335

    2 契稅 321959.0  90.00  2897.63

     合計(jì) 80232.63

    

    

    前期反應(yīng)估算

    

    序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 單位 數(shù)量 金額(萬(wàn)元) 估算說(shuō)明

    ---------------------------------------------------------------------

    1 勘測(cè)費(fèi) 1.5 元/平方米 411685.0  61.75

    2 方案及施工圖設(shè)計(jì) 43 元/平方米 411685.0  1770.25

    3 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 14 元/平方米 82810.0  115.93

    4 三通一平費(fèi)用 2 元/平方米 411685.0  82.34

    5 臨設(shè)（現(xiàn)場(chǎng)辦公樓） 8 元/平方米 411685.0  329.35

     合計(jì) 68.5 2359.62

    

    

    基礎(chǔ)設(shè)施成本分項(xiàng)測(cè)算

    

    序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)基數(shù) 單位 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 總金額 估算說(shuō)明

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     萬(wàn)元

    1 供水工程 321959 元/平方米 30 965.88

    2 排水工程 321959 元/平方米 35 1126.86

    3 天然氣工程 321959 元/平方米 20 643.92

    4 變配電工程 321959 元/平方米 45 1448.82

    6 電信及閉路電視 321959 元/平方米 12 386.35

    7 綠化工程及景觀 82810 元/平方米 200 1656.2 含球場(chǎng)泳池等

    8 后期公共配套 321959 元/平方米 5 160.98

    9 道路及硬地 16132 元/平方米 80 129.06

    10 郵政報(bào)箱費(fèi) 2028 戶 250 50.7

    11 其他零星 321959 元/平方米 10 321.96

     合   計(jì) 687 6890.73

    

    建安成本測(cè)算

    

    序號(hào) 項(xiàng)目 建筑面積 單方造價(jià) 金額合計(jì) 備注

    ------------------------------------------------

     平方米 元/平方米 萬(wàn)元

    1 土建（地上） 321959 1150 37025.29

    2 土建（地下） 86946 2300 19997.58

    3 給排水 321959 90 2897.63 含消防

    4 暖通工程 321959 10 321.96

    5 電氣照明工程 321959 60 1931.75

    6 電梯 321959 120 3863.51 進(jìn)口高速

    7 監(jiān)控、電訊等智能工程費(fèi) 321959 100 3219.59 高標(biāo)準(zhǔn)

    8 室內(nèi)裝飾工程費(fèi)〔管理用房〕 1800 800 144

     合計(jì) 69401.31 

    

    

    配套設(shè)施測(cè)算

    

    序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 單位 數(shù)量 金額(萬(wàn)元) 估算說(shuō)明

    ----------------------------------------------------------------------

    1 小區(qū)配套費(fèi) 0 元/平方米 321959 0

     合計(jì) 0

    

    結(jié)果

    

    本小區(qū)不存在該項(xiàng)費(fèi)用

    

    

    稅金及規(guī)費(fèi)

    

    序號(hào) 項(xiàng)目 建筑面積 單方造價(jià) 金額合計(jì) 估算說(shuō)明

    ------------------------------------------------------

     平方米 元/平方米 萬(wàn)元

    1 人防費(fèi) 321959 0 0

    2 煤氣大市政費(fèi) 321959 15 482.94

    3 白蟻防治費(fèi) 321959 1.6 51.51

    4 各類審查，核準(zhǔn)費(fèi) 321959 5 160.98

    5 高等教育費(fèi) 321959 10 321.96

    6 墻改費(fèi)、水泥基金 321959 4 128.78 考慮了返還因素

    7 交易手續(xù)費(fèi) 321959 3 96.59

    8 面積測(cè)繪費(fèi) 321959 1 32.2

     合計(jì) 1274.96

    

    

    

    序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 單位 數(shù)量 金額(萬(wàn)元) 估算說(shuō)明

    -----------------------------------------------------------------------

    1 開發(fā)間接費(fèi)用 0 元/平方米 321959 0

     合計(jì) 0

    

    

    其他費(fèi)用

    

    序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)基數(shù) 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 總金額(萬(wàn)元) 備注

    -------------------------------------------------------------

    1 招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)及公證費(fèi) 76292.04 0.50% 381.46 計(jì)費(fèi)基數(shù)為建安工程費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

    2 工程結(jié)算編制和審核費(fèi) 76292.04 0.30% 228.88

    4 工程監(jiān)理費(fèi) 76292.04 0.80% 610.34

    5 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 76292.04 0.05% 38.15

    6 道路綠地占用費(fèi)及修復(fù)費(fèi) 411685 10 411.69

    8 檢測(cè)費(fèi)等零星費(fèi)用 411685 5 205.84

     合   計(jì) 1876.36

    

    成本估算

    

    序號(hào) 項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 合計(jì)

    --------------------------------------------------------------------------------------

    1 土地資金投入 40116.32  40116.32  80232.63 

    2 一期其他投入 7865.17  7865.17  7865.17  7865.17  31460.66 

    3 一期銷售回籠 (21926.03) (29234.71) (21926.03) (73086.77)

    4 二期其他投入 7865.17  7865.17  7865.17  7865.17  31460.66 

    5 二期銷售回籠 (21926.03) (29234.71) (21926.03) (73086.77)

    6 三期其他投入 3932.58  3932.58  3932.58  3932.58  15730.33 

    7 三期銷售回籠 (10963.02) (14617.35) (10963.02) (36543.39)

    8 凈需求資金 40116.32  40116.32  7865.17  (6195.70) (2263.12) (20534.81) (17436.96) (32610.80) (21926.03) (10963.02) (23832.64)

     累計(jì)貸入資金余額 40116.32  80232.63  88097.80  81902.10  79638.98  59104.17  41667.21  9056.40  479815.60 

     財(cái)務(wù)費(fèi)用 1604.65  3209.31  3523.91  3276.08  3185.56  2364.166744 1666.688329 362.2561812 0 0 19192.62 

    

     土地投入 80232.63

     其他投入 78651.66

     土地分?jǐn)?其他投入 總計(jì)投入 銷售回籠

     一期成本 32093.052 31460.664 63553.716 73086.7734

     二期成本 32093.052 31460.664 63553.716 73086.7734

篇（3）

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，為了能夠立足于市場(chǎng)，爭(zhēng)取獲得更大的效益，就必須把握好項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)和階段，力爭(zhēng)把投入成本控制在最少范圍內(nèi)，使項(xiàng)目取得更好的投資效益和實(shí)際效益。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是一個(gè)周期較長(zhǎng)，影響因素較多，較復(fù)雜的過程，要想以最少投資獲得最大的目標(biāo)，就必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)和階段進(jìn)行全面分析，有效的進(jìn)行控制成本。

一、首先是在項(xiàng)目投資的決策階段

投資決策前，應(yīng)對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利，并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考。作為投資決策的重要資料，在編制可行性研究報(bào)告時(shí)，應(yīng)深入市場(chǎng)調(diào)查并充分掌握各類資料，對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測(cè)，包括開發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象及開發(fā)周期、銷售周期等。關(guān)鍵是對(duì)土地成本的估算上，在總的成本中，該項(xiàng)費(fèi)用占用很大的比例，一般在45%以上，高者甚至達(dá)到項(xiàng)目總成本的80%，因此，要確定合理的土地買價(jià)，把土地成本控制在論證的目標(biāo)之內(nèi)。

二、其次是在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣不僅直接影響著建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)度，而且也影響建設(shè)項(xiàng)目的使用價(jià)值和投資收益。因此，選定優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位可以為建設(shè)單位在技術(shù)、服務(wù)等方面提供良好的服務(wù)，自然有利于成本的控制。 在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。設(shè)計(jì)階段作為控制開發(fā)成本最重要的階段，可鎖定可控成本80％以上。通過限額設(shè)計(jì)指標(biāo)來(lái)實(shí)施項(xiàng)目的成本控制，要求在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，對(duì)鋼筋、砼、節(jié)點(diǎn)等限定上限指標(biāo)，設(shè)計(jì)完成后對(duì)實(shí)際指標(biāo)進(jìn)行評(píng)定，采取一定的獎(jiǎng)懲措施；同時(shí)，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改，多選樣、多分析，避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)；強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性，如建筑設(shè)計(jì)時(shí)盡可能功能分區(qū)相對(duì)集中，避免不必要的裝飾，環(huán)境配套上做到實(shí)用美觀，不求奢華但求新穎；在設(shè)計(jì)時(shí)通過合理利用法規(guī)如設(shè)計(jì)錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)、飄窗、空中花園及局部挑空等手法，在容積率不變的情況下增加實(shí)際使用面積，本質(zhì)上攤薄樓面地價(jià)；在建筑布置上充分根據(jù)項(xiàng)目的地形地貌及鉆探數(shù)據(jù)考慮基礎(chǔ)形式從而節(jié)約地基處理成本，準(zhǔn)確計(jì)算土方平衡量，確定場(chǎng)地標(biāo)高以節(jié)約土方成本，等等。

三、施工前期階段

根據(jù)開工計(jì)劃預(yù)決算部編制完成工程量清單預(yù)算，合理確定招標(biāo)控制價(jià)，并審查招標(biāo)文件和合同的有關(guān)造價(jià)條款提出造價(jià)建議，通過招標(biāo)確定合同造價(jià)，從而進(jìn)一步鎖定目標(biāo)成本。在實(shí)際工作中也碰到過類似于在招標(biāo)前缺乏成熟的方案及確定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、或者在招標(biāo)完成后圖紙出現(xiàn)較大范圍的變更，甚至是顛覆性的變更，那么就會(huì)產(chǎn)生很多分部分項(xiàng)的綜合單價(jià)需要重新確定，既增加了工作量，又增加成本控制的難度。在今后的工作中，我們要提前研究和完善設(shè)計(jì)圖紙、確定材料樣板，盡量減少后期成本增加的可能性。

四、施工階段

1、嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證制度：建立工程、造價(jià)、監(jiān)理、跟蹤會(huì)簽制度，分清簽證性質(zhì)，了解每單費(fèi)用，加強(qiáng)各部門互相監(jiān)督，并由分管領(lǐng)導(dǎo)把關(guān)確認(rèn)。

2、建立動(dòng)態(tài)成本臺(tái)帳：根據(jù)公司預(yù)先制定的《工程聯(lián)系單業(yè)務(wù)規(guī)程》規(guī)定，對(duì)每單設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單和現(xiàn)場(chǎng)簽證聯(lián)系單做造價(jià)跟蹤，預(yù)決算部接單后啟動(dòng)《造價(jià)調(diào)整內(nèi)部聯(lián)系單》，完成材料詢價(jià)建議、調(diào)整造價(jià)的測(cè)算報(bào)公司簽閱審批，根據(jù)審批意見由開發(fā)部對(duì)外簽署生效《工程洽談?dòng)涗洝纷鳛楣こ探Y(jié)算依據(jù)。推進(jìn)跟蹤審計(jì)制度后，下步準(zhǔn)備啟動(dòng)《造價(jià)控制動(dòng)態(tài)分析報(bào)告》，定期披露合同額的動(dòng)態(tài)移動(dòng)情況，掌握目標(biāo)投資額的偏離狀況。

3、嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價(jià)格：材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價(jià)中

約占70%，工程材料成本控制是項(xiàng)目開發(fā)過程的重要內(nèi)容，對(duì)一些主要材料和設(shè)備一般采用甲供和定牌核價(jià)方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)準(zhǔn)確地了解市場(chǎng)上最新的材料設(shè)備的價(jià)格信息。要注意各項(xiàng)材料、設(shè)備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟(jì)合理等。大宗材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，采用招投標(biāo)方式采購(gòu)，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時(shí)機(jī)。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，材料會(huì)有差異，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售級(jí)別不同，價(jià)格也會(huì)有差異。因此要樹立成本意識(shí)，形成控制成本機(jī)制。

4、準(zhǔn)確履行合同對(duì)外簽署審批和合同款項(xiàng)支付審批，掌握合同條款精神并監(jiān)督其執(zhí)行情況，及時(shí)編報(bào)決算審核表和成本登記表。

五、竣工階段

該階段是對(duì)項(xiàng)目成本的最終反映和鎖定。根據(jù)竣工結(jié)算資料受理情況完成工程結(jié)算審核，待項(xiàng)目所有合同完成結(jié)算后編制《項(xiàng)目工程結(jié)算報(bào)告》，該報(bào)告內(nèi)容包括：項(xiàng)目工程概況、合同結(jié)算情況列表說(shuō)明、工程預(yù)決算受理及審核情況表、典型單體造價(jià)解析、造價(jià)預(yù)測(cè)和結(jié)算對(duì)比分析、經(jīng)驗(yàn)分享及建議等。對(duì)于竣工結(jié)算項(xiàng)目，我們認(rèn)真做好總結(jié)和統(tǒng)計(jì)分析，把經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)納入《工程造價(jià)預(yù)測(cè)分析系統(tǒng)》數(shù)據(jù)庫(kù)，以此作為今后開發(fā)項(xiàng)目制定目標(biāo)成本和采取改善措施的重要依據(jù)，達(dá)到實(shí)施一個(gè)項(xiàng)目，在成本控制方面提高一個(gè)水平。

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，總體要從管理和技術(shù)兩個(gè)方面來(lái)加強(qiáng)：

篇（4）

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投資成本 管理

一、土地成本

房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地，作為稀缺資源，國(guó)家一直嚴(yán)格控制土地出讓一級(jí)市場(chǎng)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，掌握市場(chǎng)數(shù)據(jù)，爭(zhēng)取以客觀合理的價(jià)格取得土地。具體在競(jìng)買過程中，應(yīng)認(rèn)真研究土地管理部門招標(biāo)掛牌拍賣文件及出讓合同文本，做好土地可能成交價(jià)的分析工作，應(yīng)特別注意土地在形成熟地之前的拆遷成本。同時(shí)為防范風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)預(yù)控的原則，在競(jìng)拍前要為自己確定一個(gè)包括拆遷成本在內(nèi)的可承受的心理價(jià)位。根據(jù)市場(chǎng)行情確定房地產(chǎn)銷售價(jià)格并依據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定各項(xiàng)開發(fā)成本、利潤(rùn)倒推計(jì)算出土地可能成交價(jià)，同時(shí)通過敏感性分析，根據(jù)銷售價(jià)格及各項(xiàng)成本的變動(dòng)幅度倒推計(jì)算出相應(yīng)的土地價(jià)格變動(dòng)幅度，以市場(chǎng)未來(lái)客觀銷售價(jià)格及可承受成本、利潤(rùn)結(jié)合開發(fā)企業(yè)的預(yù)期倒推計(jì)算出的結(jié)果作為可承受的心理價(jià)位。

二、政府規(guī)費(fèi)

房地產(chǎn)行業(yè)的主要工作對(duì)象除購(gòu)房者外就是政府各有關(guān)部門。政府規(guī)費(fèi)也是開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)界所謂“靠政策吃飯”所講的也就是政府規(guī)費(fèi)的管理。政府規(guī)費(fèi)主要包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、消防、環(huán)保、施工等手續(xù)辦理過程中應(yīng)向政府各有關(guān)部門交納的費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用的交納都有各級(jí)政府的文件規(guī)定。在這一階段工作過程中，正處于項(xiàng)目前期，開發(fā)企業(yè)尚未取得預(yù)售資格、很難取得銀行貸款，資金壓力很大。這時(shí)能夠利用各項(xiàng)政府優(yōu)惠政策，免交、緩交各項(xiàng)費(fèi)用，不僅能減輕資金壓力，還節(jié)省了貸款利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用。

三、建安成本

建安成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分，是開發(fā)建設(shè)的所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用之和。建安成本的控制可分招投標(biāo)合同價(jià)管理、建設(shè)中造價(jià)管理及項(xiàng)目結(jié)算管理三個(gè)階段。

招投標(biāo)合同價(jià)管理是建安成本控制的重點(diǎn)，這也體現(xiàn)了預(yù)控的重要性。首先應(yīng)根據(jù)工程定額及工程類別等確定項(xiàng)目預(yù)算；然后在招投標(biāo)過程中根據(jù)建筑市場(chǎng)、建材市場(chǎng)的供需情況，在預(yù)算的基礎(chǔ)上調(diào)整為招投標(biāo)底價(jià)；最后根據(jù)投標(biāo)方在招投標(biāo)過程中的競(jìng)爭(zhēng)情況確定中標(biāo)者，并確定合同造價(jià)。建造中造價(jià)管理是在工程建設(shè)過程中采用合理的管理手段控制建安成本支出的過程。建設(shè)中的建安成本管理應(yīng)從科學(xué)的工程項(xiàng)目費(fèi)用計(jì)劃著手，先將工程費(fèi)用分解，并進(jìn)一步分解為子項(xiàng)，再按時(shí)間進(jìn)度分解，隨后將費(fèi)用額度安排到相應(yīng)子項(xiàng)和時(shí)間段，形成費(fèi)用計(jì)劃；在費(fèi)用計(jì)劃的基礎(chǔ)上，主要采用比較、分析、預(yù)測(cè)、糾偏、檢查的分階段步驟實(shí)施建安成本費(fèi)用控制。

四、專業(yè)費(fèi)用

專業(yè)費(fèi)用是開發(fā)企業(yè)聘請(qǐng)勘察設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、前期物業(yè)管理等專業(yè)公司要支付的費(fèi)用。專業(yè)公司的參與是提高開發(fā)項(xiàng)目品位、質(zhì)量的重要手段，他們帶來(lái)了新的設(shè)計(jì)理念及工程、物業(yè)管理方式，從而能降低總體成本或者提高經(jīng)濟(jì)效益。建筑設(shè)計(jì)方面，應(yīng)從建筑設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃、景觀環(huán)境、節(jié)能環(huán)保材料的應(yīng)用等多方面入手，突出企業(yè)及其開發(fā)項(xiàng)目的個(gè)性與差異化，進(jìn)行明確的品牌定位，從而提高項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)，提高利潤(rùn)空間；工程監(jiān)理方面，優(yōu)秀的工程監(jiān)理企業(yè)可以協(xié)助開發(fā)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)的成本、進(jìn)度、質(zhì)量管理，進(jìn)而提高項(xiàng)目投資效益；前期物業(yè)管理方面，開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目前期引入物業(yè)管理理念，提高購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目建成后的良好預(yù)期，同時(shí)提高項(xiàng)目投資效益。

五、配套費(fèi)用

配套費(fèi)用包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)將市政公用線路連接到建筑物的道路、給水、排水、供電、供暖、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮自O(shè)施，車棚、圍墻等構(gòu)筑物，綠化、景觀設(shè)施等除建安成本以外的的建設(shè)施工費(fèi)用。配套費(fèi)用的支出一般處于項(xiàng)目后期，開發(fā)企業(yè)資金相對(duì)充裕，又是吸引購(gòu)房者的最后階段，這時(shí)開發(fā)企業(yè)舍得投入，但也應(yīng)注意采用新技術(shù)、新材料在滿足配套要求的前提下降低成本。如采用新式室外配電柜代替建設(shè)配電室既少占土地、降低成本，又能滿足業(yè)主的用電需要；綠化中多種喬木，少種草雖前期投入多一些，但在滿足環(huán)境要求的前提下可以大大降低養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；項(xiàng)目園林水體采用中水系統(tǒng)處理后的中水，既美化了居住環(huán)境，又節(jié)約了運(yùn)行費(fèi)用。

六、管理及銷售費(fèi)用

管理費(fèi)用是不管項(xiàng)目進(jìn)展如何開發(fā)企業(yè)一直要支出的費(fèi)用，包括企業(yè)辦公費(fèi)用、人員工資、招待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊等。控制管理費(fèi)用依賴于企業(yè)具備完善的管理體制，開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的內(nèi)部管理體系，對(duì)每項(xiàng)費(fèi)用設(shè)立專項(xiàng)的管理制度。銷售費(fèi)用是企業(yè)在商品房銷售過程中所支出的推廣宣傳費(fèi)用和中介機(jī)構(gòu)銷售應(yīng)支付的費(fèi)用。推廣宣傳費(fèi)用包括廣告費(fèi)、公關(guān)活動(dòng)費(fèi)等，應(yīng)在考查各種推廣宣傳效果的基礎(chǔ)上來(lái)決定費(fèi)用的投放量。費(fèi)用則根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的銷售難易程度分別向中介機(jī)構(gòu)支付，當(dāng)項(xiàng)目較難出售時(shí)，費(fèi)率較高；當(dāng)項(xiàng)目易于出售，開發(fā)企業(yè)就可以自行銷售，費(fèi)用就很低。

七、財(cái)務(wù)費(fèi)用

由于房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，所以它與金融行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，在資金融通的過程中，就存在手續(xù)費(fèi)、利息、傭金、發(fā)行費(fèi)及匯兌損益等各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用。降低財(cái)務(wù)費(fèi)用最主要的方式是降低負(fù)債率；其次，應(yīng)區(qū)別各種融資手段的財(cái)務(wù)費(fèi)用比率，根據(jù)自己所處資金狀況分別采取適宜的融資手段；此外，在項(xiàng)目運(yùn)作中應(yīng)特別注意資金的時(shí)間價(jià)值。項(xiàng)目初期支出的資金量很大，而且距離資金可回收時(shí)間較遠(yuǎn)，這時(shí)資金的運(yùn)用應(yīng)慎重。支出過大，金融機(jī)構(gòu)若不支持，將造成資金鏈斷裂，即使有金融機(jī)構(gòu)的支持，也會(huì)增大企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用。延緩支出的渠道有緩交政府各項(xiàng)規(guī)費(fèi)、減小工程款期初支付比例等。

八、結(jié)束語(yǔ)

隨著企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇以及當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)的成本管理方法，使得企業(yè)的成本管理上一臺(tái)階，并真正實(shí)現(xiàn)成本管理給企業(yè)帶來(lái)的效益，才能促進(jìn)企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展，才能順利地度過當(dāng)前的危機(jī)。

篇（5）

評(píng)估確認(rèn)價(jià)是指投資雙方在投資過程中，經(jīng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，共同認(rèn)可的價(jià)值，是多數(shù)投資行為中遵循的資產(chǎn)計(jì)價(jià)方式。按評(píng)估價(jià)確定放棄非現(xiàn)金資產(chǎn)初始投資成本，有以下幾種考慮。第一，符合我國(guó)關(guān)于國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的有關(guān)規(guī)定。國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)要進(jìn)行評(píng)估，衡量資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，保證國(guó)有資產(chǎn)價(jià)值，防止資產(chǎn)流失。評(píng)估可以根據(jù)實(shí)際情況選擇不同方法，例如收益現(xiàn)值法、重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法，幾種方法都是按現(xiàn)值來(lái)評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，共同點(diǎn)是體現(xiàn)現(xiàn)時(shí)價(jià)值，但大多數(shù)估價(jià)需要職業(yè)判斷，根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行估價(jià)。評(píng)估確認(rèn)價(jià)更能體現(xiàn)投資雙方的公允、公正。更容易被人們接受。第二，評(píng)估確認(rèn)價(jià)在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)上具有可操作性。幾種方法都有其計(jì)算模型。

在現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中也對(duì)股份制改造要求進(jìn)行評(píng)估，并采取評(píng)估價(jià)計(jì)量。以評(píng)估價(jià)計(jì)量缺點(diǎn)：第一，盡管評(píng)估更能體現(xiàn)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)值，但在放棄非現(xiàn)金資產(chǎn)中，如果每項(xiàng)資產(chǎn)都進(jìn)行評(píng)估會(huì)計(jì)成本會(huì)加大，太多的估價(jià)會(huì)導(dǎo)致很大誤差。有悖于投資目的。第二，評(píng)估價(jià)不利于投資方的會(huì)計(jì)處理。非現(xiàn)金資產(chǎn)在投資方是以歷史成本計(jì)價(jià)，而投資時(shí)又以評(píng)估價(jià)計(jì)價(jià)。非現(xiàn)金資產(chǎn)評(píng)估價(jià)與賬面價(jià)出現(xiàn)差額將無(wú)法處理，不能準(zhǔn)確反映其性質(zhì)。

二、按公允價(jià)值確定

公允價(jià)值在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中所下定義：“在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債結(jié)算的金額。”可以通過未來(lái)現(xiàn)金流量的估計(jì)，運(yùn)用預(yù)期現(xiàn)金流量法計(jì)算現(xiàn)值，公平交易是指雙方在互相了解、自由的、不受各方之間任何關(guān)系影響的基礎(chǔ)上商定條款而形成的交易。公允價(jià)值計(jì)量能夠真實(shí)反映資產(chǎn)給企業(yè)帶來(lái)的利益。在放棄非現(xiàn)金資產(chǎn)中如果采用公允價(jià)值計(jì)量體現(xiàn)幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)。第一，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，已在一定范圍內(nèi)使用這種計(jì)量屬性，具有實(shí)踐基礎(chǔ)。第二，公允價(jià)值體現(xiàn)了一定時(shí)間上資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，體現(xiàn)了交易雙方均為維護(hù)自身利益確定的價(jià)值，體現(xiàn)交易雙方的自愿性。第三，與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例接軌。公允價(jià)值作為計(jì)量模式被越來(lái)越多的國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用，國(guó)際準(zhǔn)則也將其作為一項(xiàng)重要計(jì)量屬性。公允價(jià)值是會(huì)計(jì)計(jì)量的發(fā)展趨勢(shì)，但基于我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，放棄非現(xiàn)金資產(chǎn)初始投資成本如果以公允價(jià)值計(jì)量，存在許多現(xiàn)實(shí)問題。公允價(jià)值確定非常困難，公允價(jià)值計(jì)量在理論上很完善但其前提必須有發(fā)育成熟的市場(chǎng)，而我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不存在活躍的資本市場(chǎng)不易取得資產(chǎn)的公允價(jià)值。再加之我國(guó)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)不高，職業(yè)判斷能力差，不易操作公允價(jià)值的計(jì)量。

三、按非貨幣交易原則確定初始投資成本

非貨幣交易原則是指放棄非貨幣資產(chǎn)取得投資時(shí)以投資方賬面價(jià)值作為初始投資成本。這種方法的優(yōu)點(diǎn)就是會(huì)計(jì)處理簡(jiǎn)單，體現(xiàn)歷史成本計(jì)價(jià)原則，不存在投資過程中賬面價(jià)與現(xiàn)時(shí)價(jià)差額。缺點(diǎn)包括：第一，未能真實(shí)反映投資價(jià)值，眾所周知賬面價(jià)只代表取得時(shí)的成本，隨著市場(chǎng)變化，資產(chǎn)的價(jià)值將發(fā)生變化，賬面價(jià)與真實(shí)價(jià)存在差異，在會(huì)計(jì)交易中資產(chǎn)價(jià)值計(jì)量要求反映真實(shí)的交易事項(xiàng)，而賬面價(jià)值并不能準(zhǔn)確反映資產(chǎn)的價(jià)值。第二，以賬面價(jià)值計(jì)量，將會(huì)影響以后各年投資收益取得時(shí)的確認(rèn)，賬面價(jià)反映投資方投資資產(chǎn)成本的情況，并不能反映在被投資方所占股權(quán)的大小。投資收益是被投資方按股權(quán)比例分配的。投資成本與收益不存在配比。容易出現(xiàn)利潤(rùn)操縱。

篇（6）

一、概述

房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品除了安全、科學(xué)、適宜、美觀的功能價(jià)值外，怎樣進(jìn)行投資成本控制，對(duì)創(chuàng)造社會(huì)物質(zhì)文明和提高人們生活水平，以及房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有非常重要的意義。

（一）投資成本控制的含義

投資成本控制就是在把開發(fā)項(xiàng)目的投資控制在批準(zhǔn)的投資限額以內(nèi)，保證開發(fā)項(xiàng)目投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，力求在開發(fā)項(xiàng)目中合理使用人力、財(cái)力、物力，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益[1]。

（一）投資成本控制的意義

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利時(shí)代，微利時(shí)代的房地產(chǎn)投資成本控制的意義比房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張更為重要。在未來(lái)售價(jià)不明確或只能預(yù)估售價(jià)的情況下，成本控制不力的企業(yè)必將被市場(chǎng)逐漸淘汰。

二、項(xiàng)目決策階段的投資成本控制

本階段基本上決定了項(xiàng)目的投資總額。

可靠的投資估算是項(xiàng)目決策的關(guān)鍵依據(jù)。投資估算的準(zhǔn)確程度，直接影響項(xiàng)目的可行性和投資效益。在該階段應(yīng)全面認(rèn)真收集有關(guān)資料，通過與類似工程的對(duì)比和各類技術(shù)參數(shù)的研究[2]，周密地編制投資估算，充分預(yù)計(jì)各種因素對(duì)工程造價(jià)的影響，使投資估算符合實(shí)際并留有必要空間，使其真正起到控制項(xiàng)目總投資的作用。

由于可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目建議書階段主要是以經(jīng)濟(jì)分析和方案為主，內(nèi)容和深度不夠，工程量不明確，投資估算的內(nèi)容都比較簡(jiǎn)單和粗略，漏項(xiàng)嚴(yán)重，所以準(zhǔn)確性較差。甚至有時(shí)建設(shè)單位為了所報(bào)項(xiàng)目能被批準(zhǔn)，在做投資估算時(shí)有意低估，增加了投資估算的不準(zhǔn)確性。 因此，在投資決策階段應(yīng)該充分做好基礎(chǔ)資料的收集，以及同類項(xiàng)目的相關(guān)資料等。投資管理人員要對(duì)資料的準(zhǔn)確性、可靠性進(jìn)行認(rèn)真分析和選用。

（一）進(jìn)行政策風(fēng)險(xiǎn)研究

房地產(chǎn)業(yè)隨時(shí)都有可能受到國(guó)家調(diào)控政策的影響，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，在策劃階段一定要專門研究國(guó)家對(duì)該產(chǎn)業(yè)的政策及其今后發(fā)展趨勢(shì)。

（二）進(jìn)行市場(chǎng)和受眾分析

進(jìn)行周密的市場(chǎng)調(diào)查，分析項(xiàng)目所在地的人文風(fēng)俗、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、消費(fèi)觀驗(yàn)等，充分掌握市場(chǎng)需求，掌握項(xiàng)目所在地施工行業(yè)的狀況，定位產(chǎn)品檔次和風(fēng)格、樓盤布局和戶型等。

（三）可類比項(xiàng)目分析等

收集周邊項(xiàng)目的情況，研究類似項(xiàng)目的實(shí)施情況等，進(jìn)行類比分析，確認(rèn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，并做好對(duì)策預(yù)案。

（四）進(jìn)行財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析和評(píng)價(jià)，確定評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)和開發(fā)的可行性

1、主要評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：

（1）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）；

（2）項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期；

（3）項(xiàng)目總投資收益率；

（4）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）；

（5）項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）等。

2、做好稅務(wù)籌劃工作。《企業(yè)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)操作手冊(cè)：合理避稅、稅務(wù)稽查、權(quán)益維護(hù)》對(duì)怎樣房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃減輕稅負(fù)、節(jié)約稅賦，智慧經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了深入的分析[3]。

3、合理確定評(píng)價(jià)基準(zhǔn)。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，評(píng)價(jià)指標(biāo)的選用是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的關(guān)鍵，直接影響評(píng)價(jià)的質(zhì)量。合理確定評(píng)價(jià)指標(biāo)和基準(zhǔn)參數(shù)，以合理評(píng)價(jià)投資效益對(duì)項(xiàng)目取舍實(shí)行效益否決制，達(dá)不到經(jīng)濟(jì)效益標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目不予立項(xiàng)。

（五）項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間跨度也直接影響項(xiàng)目成本和效益，必須制定切實(shí)可行的項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃。

三、嚴(yán)格設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位的招標(biāo)工作

嚴(yán)格資質(zhì)要求，采取招標(biāo)方式，通過競(jìng)爭(zhēng)，選擇信譽(yù)和業(yè)績(jī)良好，并且有長(zhǎng)期同類工程經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位。

四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是進(jìn)行投資控制最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)

設(shè)計(jì)階段的投資控制是項(xiàng)目投資成本控制的重點(diǎn)[4]。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利與否，除了政策的因素，對(duì)投資影響最大的就是設(shè)計(jì)因素，它延伸和執(zhí)行了項(xiàng)目決策的意圖，。因此，設(shè)計(jì)階段是進(jìn)行項(xiàng)目投資成本控制最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

投資成本控制并非一味強(qiáng)調(diào)投資成本越少越好，而是要積極運(yùn)用價(jià)值工程原理[5][6]以最合理的投資成本形成最有效的項(xiàng)目造型、安全和功能等要求，即合理進(jìn)行資源配置，選擇最優(yōu)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案。

（一）初步設(shè)計(jì)階段

實(shí)行限額設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)過程中行之有效的投資成本控制方法。

初步設(shè)計(jì)階段各專業(yè)設(shè)計(jì)人員應(yīng)掌握設(shè)計(jì)任務(wù)書的設(shè)計(jì)原則、建設(shè)方針、以及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，根據(jù)可行性分析和市場(chǎng)變化情況，調(diào)整和細(xì)化建筑總平面布局、單體形狀及平面布局，處理好關(guān)鍵設(shè)備和工藝流程等，多做幾套方案，同時(shí)建立造價(jià)控制系統(tǒng)，細(xì)化和修正決策階段的投資估算，通過多個(gè)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選，把初步設(shè)計(jì)造價(jià)嚴(yán)格控制在投資限額內(nèi)。

（二）技術(shù)設(shè)計(jì)階段

1、進(jìn)行基坑支護(hù)選型、建筑與結(jié)構(gòu)匹配的經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較論證。在住宅建筑中，基礎(chǔ)的施工占著極為重要的地位，它的施工質(zhì)量直接影響著建（構(gòu)）筑物的使用安全和壽命[7]，以及項(xiàng)目造價(jià)。

2、合理選擇設(shè)備。高層建筑尚需合理設(shè)置轉(zhuǎn)換層和設(shè)備間，既滿足使用功能，又考慮空間的美觀性要求。

3、合理采用新技術(shù)、新材料、新工藝。

4、掌握項(xiàng)目所在地的建設(shè)施工市場(chǎng)情況，因地制宜、就地取材，從設(shè)計(jì)源頭降低投資成本。

（三）施工圖設(shè)計(jì)階段

1、施工圖設(shè)計(jì)文件的規(guī)范性、深度、細(xì)度和精度對(duì)造價(jià)文件的編制以及施工階段的影響特別大，特別是目前實(shí)施清單報(bào)價(jià)模式，更對(duì)這方面提出了更高的要求。若上述方面達(dá)不到要求，一方面不能滿足準(zhǔn)確編制招標(biāo)清單的需要，另一方面容易導(dǎo)致施工圖設(shè)計(jì)階段變更頻繁，給投資控制工作帶來(lái)不確定性。

2、嚴(yán)密的編制投資預(yù)算和招標(biāo)控制價(jià)。

（四）各專業(yè)人員必須共同參與，密切配合

投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要各專業(yè)技術(shù)人員共同參與，密切配合，造價(jià)工程師、物業(yè)管理人員、銷售管理人員必須全面全過程全方位的參與設(shè)計(jì)工作。

五、做好施工招標(biāo)準(zhǔn)備是前期投資控制的又一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)

（一）合理確定發(fā)包模式，選擇資質(zhì)符合要求、信譽(yù)、實(shí)力和業(yè)績(jī)良好，且有同類工程經(jīng)驗(yàn)的施工單位

（二）做好編制施工招標(biāo)文件及招標(biāo)控制價(jià)的準(zhǔn)備工作

往往由于招標(biāo)文件編制不嚴(yán)密，有關(guān)表述模棱兩可，造成投標(biāo)報(bào)價(jià)不準(zhǔn)確，給施工階段帶來(lái)爭(zhēng)議。

（三）做好編制施工招標(biāo)清單的準(zhǔn)備工作

應(yīng)高度重視分部分項(xiàng)工程量清單工程量的準(zhǔn)確性，及其項(xiàng)目特征描述的正確性，避免在施工合同履約過程中產(chǎn)生分歧，導(dǎo)致糾紛和索賠。

（四）明確施工合同中以下方面的內(nèi)容尤其重要：承包范圍、合同價(jià)款方式的約定、合同價(jià)款調(diào)整的約定、計(jì)量支付合同條款的約定、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的約定、措施費(fèi)的約定等

六、結(jié)論

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本控制貫穿于項(xiàng)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)、招標(biāo)和施工建設(shè)三個(gè)階段的工作，進(jìn)行主動(dòng)投資控制，過去較長(zhǎng)時(shí)間卻普遍忽視了設(shè)計(jì)與招標(biāo)這兩個(gè)階段的控制，往往把精力放在施工階段。只有扭轉(zhuǎn)這種觀念，認(rèn)真做好上述各方面的工作，才能達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本控制的預(yù)期目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]卜一德：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理手冊(cè)》第二版，中國(guó)建筑工業(yè)出版社出版，2006年1月第二版

[2]中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》GB50500-2008，中國(guó)計(jì)劃出版社，2008年9月第一版

篇（7）

關(guān)鍵詞:產(chǎn)品 優(yōu)化設(shè)計(jì) 投資成本 線性規(guī)劃

企業(yè)在生產(chǎn)活動(dòng)中,經(jīng)常需要對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)改造,以提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。與此同時(shí),企業(yè)必須要增加相應(yīng)的投資成本。在企業(yè)追加投入的情況下,如何確保產(chǎn)品的升級(jí)改造取得預(yù)期的效果,關(guān)系到企業(yè)未來(lái)的發(fā)展成敗。

本文以此為背景建立了一個(gè)以投資成本為目標(biāo)函數(shù)、以資源為約束對(duì)象的線性規(guī)劃模型,由此可獲得產(chǎn)品的一種最佳設(shè)計(jì)方案。由于模型所描述的市場(chǎng)環(huán)境是動(dòng)態(tài)變化的,企業(yè)不可能通過生產(chǎn)一種不變的產(chǎn)品型號(hào)(即使當(dāng)前是最佳的)來(lái)滿足未來(lái)復(fù)雜多變的市場(chǎng)需求,必須不斷調(diào)整投資成本和約束資源,以促進(jìn)產(chǎn)品的多樣化和升級(jí)換代。這涉及到模型的優(yōu)化后分析,而優(yōu)化后分析有各種不同的形式。根據(jù)本文所討論的問題背景,筆者提出了線性規(guī)劃模型的一種新的優(yōu)化后分析方法,這種優(yōu)化后分析方法建立了投資成本、約束資源和設(shè)計(jì)變量之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系。通過這種關(guān)系,企業(yè)決策者可以根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化調(diào)整相應(yīng)的投資成本和資源量,以產(chǎn)生更合適的設(shè)計(jì)方案,確保產(chǎn)品的升級(jí)改造取得預(yù)期的效果。本文運(yùn)用此分析方法,對(duì)一個(gè)關(guān)于飼料配方的實(shí)例進(jìn)行了分析和設(shè)計(jì)。

產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計(jì)方法

假設(shè)一個(gè)產(chǎn)品由n種原料構(gòu)成,其含量分別是,x1,x2…,xn,如果要求該產(chǎn)品在滿足規(guī)定的資源約束條件下,使投資成本最低,則產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案應(yīng)該由以下的線性規(guī)劃模型確定。

(LPM)minf = cT x

s.t.Ax≥b,x≥0

其中,x∈Rn是設(shè)計(jì)向量,c∈Rn是費(fèi)用(成本)向量,Ax≥b是由m個(gè)資源約束不等式:gi=ai1 x1+…+ain xn≥b(i=1,…,m)構(gòu)成的不等式組。令xn+i=gi -bi(i=1,…,m),xn+i則是產(chǎn)品的第i種剩余資源量。

采用單純形法求解模型(LPM),本研究可以獲得產(chǎn)品的一個(gè)最佳設(shè)計(jì)方案。不妨設(shè)(LPM)的最優(yōu)基本解為xB*=b*,xN*=0,最低投資成本(目標(biāo)值)為f *,則(LPM)的目標(biāo)函數(shù)和約束條件可表示為:

f = f *- c TN* xN *(1)

xB* = b*-B*-1 N * xN * (2)

其中,B*與N *分別是最優(yōu)基矩陣與非基矩陣,c TN*=cTB*B*-1 N *-cTN*是與非基變量xN *相應(yīng)的縮減費(fèi)用(the reduced costs)。

由于市場(chǎng)環(huán)境時(shí)時(shí)處于變化之中,因此決策者必須不斷加大投入,研發(fā)新的產(chǎn)品來(lái)滿足未來(lái)的市場(chǎng)需求。開發(fā)新產(chǎn)品的一種方式就是調(diào)整原產(chǎn)品所含各種功效資源的配重(比),以產(chǎn)生具有不同功能的產(chǎn)品(系列)。相應(yīng)地,企業(yè)在模型(LPM)的最優(yōu)單純表(原產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計(jì))的基礎(chǔ)上,對(duì)投資成本進(jìn)行了調(diào)整。如果決策者將投資成本 f 從最低成本 f *增加到 f ,則投資成本平面:cTx = f 與模型(LPM)的有效資源約束:xN *≥0相交產(chǎn)生一個(gè)新的有界凸多面體,本文稱之為投資成本、約束資源和設(shè)計(jì)變量之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系體,記為S f,在這個(gè)動(dòng)態(tài)關(guān)系體上,每一點(diǎn)都對(duì)應(yīng)一個(gè)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案,它們具有不同的功效資源。注意到S f有n個(gè)極點(diǎn),不妨設(shè)S f的第j個(gè)極點(diǎn)為:

x j(f)=(x1j(f),x2j(f),…,x jn+m(f)T,j=1,…,n

根據(jù)凸集的有關(guān)理論,S f中的任意一點(diǎn)x可以表示成它的所有極點(diǎn)的凸組合,即:

(3)

其中,0≤λj≤1(j =1,…,p),且。

假設(shè)c TN * < 0,通過式(1)和(2),可以求得S f的n個(gè)極點(diǎn)的坐標(biāo)為:

其中,

是矩陣-B*-1 N *的第k行第j列元素。上述極點(diǎn)坐標(biāo)可統(tǒng)一表示為:

(4)

將式(4)代入(3)中,得:

(POM)(5)

(POM)就是優(yōu)化后分析模型。這是產(chǎn)品設(shè)計(jì)變量xi(i =1,…,n)和剩余資源量xn+i(i =1,…,m)關(guān)于新增的投資成本f的線性函數(shù)。于是,對(duì)新增的投資成本f,本文可以通過調(diào)節(jié)參數(shù)λ1,…,λn的適當(dāng)取值來(lái)控制產(chǎn)品中不同功效資源的含量,從而產(chǎn)生新的產(chǎn)品(系列)設(shè)計(jì)方案,滿足未來(lái)市場(chǎng)的需求。

一般地,λj(j =1,…,n)相當(dāng)于分配給各功效資源的權(quán)重。當(dāng)時(shí),所有功效資源在產(chǎn)品中均衡配置;當(dāng)被賦值較大時(shí),相應(yīng)的功效資源在產(chǎn)品中所占比重就大。λj(j =1,…,n)的具體取值,由決策者和研發(fā)人員根據(jù)市場(chǎng)的需求、產(chǎn)品的試制狀況確定。

模型應(yīng)用

本文以張建平(1989)提出的一個(gè)飼料配方問題為例來(lái)闡述本方法的應(yīng)用。設(shè)有八個(gè)飼料原料:玉米、大麥、麩皮、豆餅、魚粉、槐葉粉、骨粉和石粉,分別配重x1、x2、x3、x4、x5、x6、x7和x8公斤,要制成一噸的飼料,使所配飼料滿足規(guī)定的八種營(yíng)養(yǎng)成分(即消化能g1、可消化蛋白g2、粗蛋白g3、賴氨酸g4、蛋+胱氨酸g5、鈣g6、磷g7和粗纖維g8)要求,且總成本最低。

根據(jù)張建平(1989)給出的八種飼料原料的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),本文得到該飼料配方的一個(gè)線性規(guī)劃模型如下:

min f =0.236x1+0.256x2+0.132x3+0.43x4+

1.76x5+0.222x6+0.18x7+0.06x8

s.t. g1 =3.43x1+2.91x2+2.53x3+3.21x4+2.73x5 + 2.6x6≥3200

g2=64x1+74x2+90x3+346x4+439x5+132x6≥115000

g3=85x1+105x2+135x3+424x4+536x5+190x6≥150000

g4=2.9x1+3.5x2+5.8x3+28.1x4+24.7x5+ 10.6x6≥5600

g5=2.3x1+2.6x2+6.8x3+13.4x4+16x5+

2.2x6≥3700

g6=0.2x1+0.4x2+2.2x3+2.8x4+31.6x5+4x6

+300x7+400x8≥5000

g7=2.1x1+4x2+10.9x3+5.9x4+11.7x5+4x6 +135x7≥4100

g8=13x1+65x2+104x3+61x4+0x5+125.7x6≤45000

x1+x2+x3+x4+x5+x6+x7+x8=1000

x3≤70,x5≥40

x1,x2,…,x8≥0

應(yīng)用MATLAB V6.5語(yǔ)言編寫了單純形算法和本文提出的優(yōu)化后分析程序。通過該程序求解上述飼料配方線性規(guī)劃問題,得到八個(gè)飼料原料的最優(yōu)配方是:675.7015,0,70.0000,96.3468,40.0000,110.2964,3.2622,4.3931 (公斤),及最低總成本為:f *=305.8712 (元)。在按最優(yōu)配方配成的飼料中所含各種營(yíng)養(yǎng)(資源)量分別是:消化能g1=3200、可消化蛋白g2=115000、粗蛋白g3=150130、賴氨酸g4=7230、蛋+胱氨酸g5=4200、鈣g6=5000、磷g7=4100和粗纖維g8=35810,由此可見,除粗蛋白、賴氨酸,蛋+胱氨酸和粗纖維的指標(biāo)“超過”了給定的限度,其它營(yíng)養(yǎng)元素的指標(biāo)恰好達(dá)到給定的限度。

若根據(jù)市場(chǎng)需求,企業(yè)打算將每噸飼料產(chǎn)品的投資成本增加到f =310元,以研發(fā)新的飼料產(chǎn)品系列,要求在給定的成本預(yù)算下,在保持八項(xiàng)營(yíng)養(yǎng)(資源)量和兩種原料(麩皮和魚粉)不低(或不高)于原來(lái)制定的最低(或最高)標(biāo)準(zhǔn)的前提下,盡可能提高所配飼料的某一(幾)項(xiàng)營(yíng)養(yǎng)指標(biāo)。為此,本文建立該問題的優(yōu)化后分析模型如下:

(POM)(6)

其中,x8+i =gi - bi(i =1,…,7),x16 =45000 - g8經(jīng)計(jì)算,可得:

在(6)中,增大λ2的取值,可調(diào)高飼料產(chǎn)品中消化能的含量。若取λ2=0.8,λ3=0.2,λ j=0(j=1,4,5,6,7),得到一個(gè)新的飼料產(chǎn)品的配方:713.32,0,70,113.87,40,54.659,3.5595,4.585(公斤),該產(chǎn)品所含各種營(yíng)養(yǎng)(資源)量分別是:消化能g1=3240.645、可消化蛋白g2=116128、粗蛋白g3=150190.14、賴氨酸g4=7241.9、蛋+胱氨酸g5=4402.8、鈣g6=5000、磷g7=4100和粗纖維g8=30370,由此可見,當(dāng)投資成本調(diào)整到310元/噸時(shí),可研制新的飼料產(chǎn)品,使其消化能比原來(lái)提高40.645兆卡/噸,同時(shí),可消化蛋白提高了1128克/噸,其它營(yíng)養(yǎng)元素的指標(biāo)都滿足最低(高)標(biāo)準(zhǔn)要求。

如果需要調(diào)高新產(chǎn)品中鈣的含量,可在公式(6)中增大λ4的取值。我們不妨取λ4=0.85,λ3=0.15,λj=0(j=1,2,5,6,7),得到一個(gè)新的飼料產(chǎn)品的配方:710.16,0,70,127.87,40,25.928,3.8485,22.201 (公斤),該產(chǎn)品所含各種營(yíng)養(yǎng)(資源)量分別是:消化能g1=3200、可消化蛋白g2=116974、粗蛋白g3=150394.6、賴氨酸g4=7321.3、蛋+胱氨酸g5=4519.8、鈣g6=12056.6、磷g7=4100和粗纖維g8=27571,這樣,新產(chǎn)品配方的鈣含量比原來(lái)提高了7056.6克/噸,同時(shí),可消化蛋白提高了1974克/噸,其它營(yíng)養(yǎng)元素的指標(biāo)都滿足最低(高)標(biāo)準(zhǔn)要求。

總之,決策者可以根據(jù)環(huán)境變化、市場(chǎng)需求、原料供給等因素,通過優(yōu)化后模型的分析求解,重新設(shè)計(jì)合適的飼料配方。

結(jié)論

眾所周知,好的產(chǎn)品必須有足夠多的研發(fā)資金的投入作保證,但資金投入的增加不一定能帶來(lái)好的研發(fā)結(jié)果,必須要有科學(xué)的分析方法。本文提出的線性規(guī)劃優(yōu)化后分析模型為企業(yè)在產(chǎn)品研發(fā)投資過程中的產(chǎn)品設(shè)計(jì)決策提供了一種定量分析方法。通過投資成本的變動(dòng)(增加),可以根據(jù)投資成本、約束資源和設(shè)計(jì)變量之間的關(guān)系,設(shè)計(jì)出滿足未來(lái)市場(chǎng)需求的新產(chǎn)品(系列),以提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展能力。需要指出的是,本文所討論的投資成本僅僅指新產(chǎn)品的原材料成本,而不包括人力成本、研制成本等費(fèi)用。

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篇（8）

《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱“投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則”）是2006年頒布的一項(xiàng)新準(zhǔn)則，旨在將作為一種高風(fēng)險(xiǎn)高收益投資手段的房地產(chǎn)從原有固定資產(chǎn)中劃分出來(lái)，單獨(dú)加以會(huì)計(jì)規(guī)范。將“投資性房地產(chǎn)”這樣一個(gè)全新的概念運(yùn)用于實(shí)務(wù)界，其影響必將是深遠(yuǎn)的。通過對(duì)該準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)發(fā)現(xiàn)，投資性房地產(chǎn)在成本模式下轉(zhuǎn)化和處置時(shí)，其規(guī)范尚有不盡完善之處。

一、存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)減值計(jì)提不連貫

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第十三條規(guī)定：“企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：（一）投資性房地產(chǎn)開始自用。（二）作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。（三）自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值。（四）自用建筑物停止自用，改為出租。”可見，本條款所說(shuō)的“其他資產(chǎn)”應(yīng)當(dāng)包括作為自用房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨以及可能作為無(wú)形資產(chǎn)處理的土地使用權(quán)。在該準(zhǔn)則第十四條規(guī)定：“在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。”從準(zhǔn)則表述來(lái)看，當(dāng)自用房地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨、用于出租或賺取資本增值的土地使用權(quán)與投資性房地產(chǎn)因用途或功能改變而進(jìn)行轉(zhuǎn)換時(shí)，無(wú)需損益確認(rèn)，只按原有賬面價(jià)值對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重新分類，即將原有資產(chǎn)入賬價(jià)值、折舊攤銷和計(jì)提的減值分別記入新用途下資產(chǎn)的相應(yīng)科目中。由于固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)均作為非流動(dòng)性資產(chǎn)，它們的減值與折舊攤銷口徑均相似，在轉(zhuǎn)換中很容易對(duì)接，減值計(jì)提清晰連貫。異議在于存貨與投資性房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換時(shí)，如何體現(xiàn)減值計(jì)量的連貫性問題？

在現(xiàn)有會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系下，存貨屬于流動(dòng)性資產(chǎn)，不再通過設(shè)置折舊賬戶來(lái)反映其價(jià)值的補(bǔ)償問題，而且存貨的減值處理完全不同于投資性房地產(chǎn)（非流動(dòng)資產(chǎn)）的不可逆轉(zhuǎn)的計(jì)提理念，已計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備在減值因素消失后可以在原計(jì)提范圍內(nèi)予以轉(zhuǎn)回。由此可見，存貨與投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換中，兩者的口徑是有差異的。那么，如何體現(xiàn)轉(zhuǎn)化前后對(duì)同一資產(chǎn)計(jì)量的一致性問題呢？在財(cái)政部會(huì)計(jì)司編寫的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解2006》（以下簡(jiǎn)稱《講解》）中闡述道：“企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記‘投資性房地產(chǎn)’，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記‘存貨跌價(jià)準(zhǔn)備’科目，按其賬面余額，貸記‘開發(fā)產(chǎn)品’。”現(xiàn)舉例說(shuō)明。

例1：甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的上市公司，2007年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽定了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，該寫字樓的賬面余額55 000萬(wàn)元，已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備5 000萬(wàn)元，要求對(duì)甲企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

甲企業(yè)會(huì)計(jì)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)500 000 000

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 50 000 000

貸：開發(fā)產(chǎn)品550 000 000

從上例的會(huì)計(jì)處理可以看出，因持有目的的改變，將原有的流動(dòng)性資產(chǎn)存貨轉(zhuǎn)換為非流動(dòng)資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)時(shí)，沒有按照嚴(yán)格的重分類口徑將已計(jì)提的“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)至“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”中，而是一并在“投資性房地產(chǎn)”科目余額中扣減。由于在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)中斷了減值計(jì)量的連續(xù)性，就不能完整地反映出該項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)值變化全貌，不利于報(bào)表使用人依此作出正確判斷。

筆者建議，在將滿足條件的存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，也應(yīng)將該存貨視同固定資產(chǎn)理念處理，力求轉(zhuǎn)換前后口徑一致、科目一一對(duì)應(yīng)，保證該資產(chǎn)減值計(jì)提金額的連貫性。如上例甲企業(yè)的會(huì)計(jì)處理可以表述為：

借：投資性房地產(chǎn) 500 000 000

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備50 000 000

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備50 000 000

開發(fā)產(chǎn)品 500 000 000

通過這樣的會(huì)計(jì)處理后，就延續(xù)體現(xiàn)出該項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)值走向的全貌，利于報(bào)表使用人形成客觀正確的判斷。

二、投資性房地產(chǎn)處置時(shí)有利潤(rùn)結(jié)構(gòu)操縱空間

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第十八條規(guī)定：“企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。”在《講解》中闡述道：“處置采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額，借記‘銀行存款’等科目，貸記‘其他業(yè)務(wù)收入’科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，借記‘其他業(yè)務(wù)成本’科目；按其賬面余額，貸記‘投資性房地產(chǎn)’科目；按照已計(jì)提的折舊或攤銷，借記‘投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）’科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記‘投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備’科目。”可見，投資性房地產(chǎn)處置損益是通過“其他業(yè)務(wù)收支”來(lái)體現(xiàn)，最終反映到利潤(rùn)表中的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)項(xiàng)目中。顯然，應(yīng)將該活動(dòng)理解為“日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”，這與作為固定資產(chǎn)類的自用房地產(chǎn)（包括作為無(wú)形資產(chǎn)類的土地使用權(quán)）的處置理念是完全不同的，因?yàn)楹笳叩奶幚硎峭ㄟ^“營(yíng)業(yè)外收支”來(lái)體現(xiàn)，不形成營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，而直接體現(xiàn)在利潤(rùn)表中的利潤(rùn)總額項(xiàng)目中。也就是說(shuō)，針對(duì)企業(yè)的同一項(xiàng)房地產(chǎn)，若作為投資性房地產(chǎn)來(lái)處置，其形成的收益就構(gòu)成具有很好穩(wěn)定性的較高質(zhì)量的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)；若作為非投資性的一般自用房地產(chǎn)來(lái)處置，其形成的利潤(rùn)就不能作為高質(zhì)量營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的來(lái)源，這為利潤(rùn)結(jié)構(gòu)操縱留下了充分的空間！因?yàn)獒槍?duì)一項(xiàng)房地產(chǎn)，到底作為固定資產(chǎn)還是投資性房地產(chǎn)，是根據(jù)會(huì)計(jì)人員針對(duì)其用途的不同進(jìn)行職業(yè)判斷得來(lái)的，該判斷很難避免主觀的隨意性，這種主觀隨意性勢(shì)必要延續(xù)到利潤(rùn)表構(gòu)成上，導(dǎo)致利潤(rùn)結(jié)構(gòu)縱。現(xiàn)舉例說(shuō)明。

例2：甲企業(yè)是一家上市公司，為了滿足市場(chǎng)需求，擴(kuò)大再生產(chǎn)，將生產(chǎn)車間從市中心搬遷至郊區(qū)。2007年3月，管理層決定將原廠區(qū)陳舊廠房平整后，持有以備增值后轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的賬面余額為3 000萬(wàn)元，已計(jì)提攤銷900萬(wàn)元，剩余使用年限40年，按照直線法攤銷，不考慮殘值。2010年3月，甲企業(yè)將原廠區(qū)出售，取得轉(zhuǎn)讓收入4 000萬(wàn)元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)。要求對(duì)甲企業(yè)進(jìn)行賬務(wù)處理。

分析：由于甲企業(yè)“管理層決定將原廠區(qū)陳舊廠房平整后，持有以備增值后轉(zhuǎn)讓”，所以應(yīng)將原計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”科目的土地使用權(quán)計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”科目，最后以“投資性房地產(chǎn)”作為處置對(duì)象

甲企業(yè)賬此務(wù)處理如下：

①轉(zhuǎn)換日

借：投資性房地產(chǎn)――土地使用權(quán)30 000 000

累計(jì)攤銷9 000 000

貸：無(wú)形資產(chǎn)――土地使用權(quán)30 000 000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）9 000 000

②計(jì)提攤銷（假設(shè)按年）

借：其他業(yè)務(wù)成本 525 000

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 525 000

③出售時(shí)

借：銀行存款40 000 000

貸：其他業(yè)務(wù)收入40 000 000

借：其他業(yè)務(wù)成本28 425 000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）1 575 000

貸：投資性房地產(chǎn)――土地使用權(quán)30 000 000

從以上處理可以得知，其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)＝其他業(yè)務(wù)收入－其他業(yè)務(wù)成本＝40 000 000－（525 000+28 425 000）＝11 000 000元，即在利潤(rùn)表中營(yíng)業(yè)利潤(rùn)項(xiàng)目中增記11 000 000元。

若管理層沒有“持有以備增值后轉(zhuǎn)讓”意圖，而是一直待售直至最終成交，其利潤(rùn)影響又如何呢？勢(shì)必要按無(wú)形資產(chǎn)正常處置處理，通過“營(yíng)業(yè)外收入”和“營(yíng)業(yè)外支出”核算處置損益。那么，營(yíng)業(yè)外收入＝銀行存款累計(jì)攤銷－無(wú)形資產(chǎn)賬面余額＝11 000 000元（假設(shè)數(shù)據(jù)不變，同例2），即僅在利潤(rùn)表的利潤(rùn)總額項(xiàng)目中增記11 000 000元，這與前述處理形成11 000 000元的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成迥然不同。然而追其差異根源卻主要在于“管理層是否持有以備增值”這一主觀用意上，準(zhǔn)則如此規(guī)范實(shí)在差強(qiáng)人意。

筆者建議，為了保證企業(yè)報(bào)告的客觀性、公允性及其各企業(yè)間的橫向可比性，對(duì)同一項(xiàng)房地產(chǎn)在處置時(shí)就不應(yīng)過分強(qiáng)調(diào)其處置前的用途差別，我們的關(guān)注點(diǎn)應(yīng)落在處置該項(xiàng)資產(chǎn)將給企業(yè)帶來(lái)多少未來(lái)現(xiàn)金凈流量上，宜采取“用途不同但對(duì)利潤(rùn)金額及結(jié)構(gòu)影響卻趨同”的處理態(tài)度。也就是說(shuō)，在成本模式下進(jìn)行投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，要與該資產(chǎn)仍為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)采用相同的損益處理理念――一律視為非日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，通過“營(yíng)業(yè)外收入”和“營(yíng)業(yè)外支出”科目核算，不再影響利潤(rùn)表中的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)項(xiàng)目，避免人為地對(duì)利潤(rùn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行操控。

【參考文獻(xiàn)】

篇（9）

    因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商造成的損失是巨大的,比如像:市場(chǎng)需求、購(gòu)買力、匯率等等方面。從最初的可行性研究到最終的樓盤上市,中間間隔很長(zhǎng)的一段時(shí)間,在此期間內(nèi),市場(chǎng)需求會(huì)發(fā)生很大的變動(dòng),消費(fèi)者需求等各種因素的變化會(huì)直接導(dǎo)致投資收益與預(yù)期計(jì)算偏離很遠(yuǎn)。

    2.開發(fā)成本受法律政策的影響

    對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。法律政策風(fēng)險(xiǎn)是指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)以及相應(yīng)的法律政策調(diào)整,造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。貨幣正常的松緊直接影響到項(xiàng)目的開發(fā),從而影響到企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)所需的成本費(fèi)用。

    二、完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策經(jīng)濟(jì)分析的措施

    1.建立科學(xué)的評(píng)估指標(biāo)體系

    規(guī)劃評(píng)估指標(biāo)主要考慮的因素有:土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、交通、公共設(shè)施配套等等因素。在進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的評(píng)比過程中要充分考慮性價(jià)比、經(jīng)濟(jì)性以及環(huán)保、格調(diào)等等各個(gè)細(xì)節(jié)問題。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的過程中要綜合考慮財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià),每個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)所包含的因素都對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本存在直接或者間接的影響。適當(dāng)?shù)奶岣呓ㄖ骄鶎訑?shù)和建筑密度,控制適當(dāng)?shù)慕ㄖ莘e率,可以減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的單位造價(jià),同時(shí)節(jié)約用地,從而能有效降低整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)資金。

    2.規(guī)劃方案的優(yōu)選

    要想有效地控制工程造價(jià),必須在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查研究之后,結(jié)合項(xiàng)目的具體情況,保證能滿足使用功能與生產(chǎn)要求的雙重前提下進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的有效整合,制定出多個(gè)方案進(jìn)行比較,從中選出最優(yōu)方案。在進(jìn)行比較方案的優(yōu)選工作時(shí),一定要注意各個(gè)方案之間的可比性,根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況,選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為比較選擇過程的參考指標(biāo)。

    3.盡可能地提高項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力

    房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)資金密集型的行業(yè),資金的使用量非常大,市場(chǎng)的任何波動(dòng)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整都會(huì)直接給房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益造成嚴(yán)重的影響。這就要求開發(fā)商在投資決策階段通過對(duì)影響項(xiàng)目投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、正常和市場(chǎng)等因素的分析,了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度,幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)確定合理的投資收益水平,提出有效的控制風(fēng)險(xiǎn)的方案,有重點(diǎn)的加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。

    4.采取多樣化組合投資

    作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將資金有選擇的投資到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上,針對(duì)不同收入層次的居民建造不同類型的住宅、寫字樓或者娛樂場(chǎng)所等,以減少未來(lái)收益的不確定性。不同類型的房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中風(fēng)險(xiǎn)也是不同的,對(duì)應(yīng)收益高低也存在較大的差別。一般情況分析,開發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的對(duì)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也大。所以,如若將資金投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,可以將整體的風(fēng)險(xiǎn)降低,最終獲得的是一個(gè)相對(duì)平均的收益。

    三、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效成本控制的方式

    1.轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

    首先,可以向保險(xiǎn)公司進(jìn)行投保,以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為前提將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司,由保險(xiǎn)公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但是,保險(xiǎn)公司雖然是一種及時(shí)、有效且合理的實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?但是保險(xiǎn)的使用方位是有限的,而且在最初交的保險(xiǎn)費(fèi)金額也是非常大的。所以,通過保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)并不能解決一切風(fēng)險(xiǎn)。

    其次,以合同的形式將開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他的經(jīng)濟(jì)單位。比如在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程中,可以將部分危險(xiǎn)性極高的工作轉(zhuǎn)包給經(jīng)驗(yàn)豐富的施工單位,這樣也是變相地減少了自身的風(fēng)險(xiǎn)。

    2.透過目標(biāo)成本控制方案進(jìn)行投資決策

    開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前都要有可行性研究,如果盲目進(jìn)行投資,不僅使企業(yè)的利潤(rùn)得不到很好的保證而且極易導(dǎo)致企業(yè)的虧損,嚴(yán)重者會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的倒閉。因此利用目標(biāo)建筑成本控制方案來(lái)進(jìn)行投資決策具有一定的科學(xué)性和可行性。在立項(xiàng)以前,要經(jīng)過反復(fù)測(cè)算,在確定建筑成本的總額比建筑成本控制數(shù)低之后,才能確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是可行的。如果高于建設(shè)成本控制數(shù),則表示未達(dá)到利潤(rùn)的期望值,該項(xiàng)目不可行。通過系統(tǒng)全面的測(cè)算,能夠確保企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的目的性,減少因盲目開發(fā)而給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和不必要的開發(fā)成本。

篇（10）

[例1] 2011年12月15日甲公司以賬面價(jià)值200萬(wàn)元（假定無(wú)累計(jì)攤銷和減值準(zhǔn)備）、公允價(jià)值300萬(wàn)元的一塊土地使用權(quán)和賬面余額為600萬(wàn)元，已提折舊200萬(wàn)（假定無(wú)減值準(zhǔn)備）、公允價(jià)值700萬(wàn)元的房產(chǎn)作為對(duì)價(jià)，自同一集團(tuán)內(nèi)丙公司手中取得乙公司60%的股權(quán)。轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)和土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)稅率為5%。合并日乙公司賬面凈資產(chǎn)為1000萬(wàn)元。合并當(dāng)日甲公司資本公積45萬(wàn)元，盈余公積結(jié)存20萬(wàn)元。

甲公司會(huì)計(jì)分錄如下：（金額單位：萬(wàn)元，下同）

借：固定資產(chǎn)清理 400

累計(jì)折舊 200

貸：固定資產(chǎn) 600

借：固定資產(chǎn)清理 35

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 35

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 600

資本公積 45

盈余公積 5

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 200

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 15

固定資產(chǎn)清理 435

[例2]如上述案例中甲公司以一批賬面余額600萬(wàn)元、公允價(jià)值1000萬(wàn)元的庫(kù)存商品為合并對(duì)價(jià)，取得其同一控制丙公司控制的乙公司60%的股權(quán)，并于當(dāng)日起能夠?qū)σ夜緦?shí)施控制。該商品的增值稅率為17%，消費(fèi)稅率為10%。其余條件不變。

則甲公司分錄為

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 600

資本公積 45

盈余公積 20

利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn) 205

貸：庫(kù)存商品 600

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 170

應(yīng)交消費(fèi)稅 100

[例3]假設(shè)例1中甲公司以發(fā)行面值1元、市價(jià)10元的股票100萬(wàn)股為合并對(duì)價(jià)，取得丙公司控制的乙公司60%的股權(quán)，其余條件不變。

則甲公司分錄為

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 600

貸：股本 100

資本公積 500

上述三個(gè)案例中甲公司均以公允價(jià)值為1000萬(wàn)元的資產(chǎn)或權(quán)益取得乙公司60%的控制權(quán)，但因?yàn)閷?duì)價(jià)形態(tài)不同導(dǎo)致對(duì)權(quán)益和利潤(rùn)產(chǎn)生不同的影響（見表1）。

（二）多次交易分步形成企業(yè)合并 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：通過多次交換交易，分步取得股權(quán)最終形成企業(yè)合并的，在個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中，應(yīng)當(dāng)以持股比例計(jì)算的合并日應(yīng)享有被合并方賬面所有者權(quán)益份額作為該項(xiàng)投資的初始投資成本。初始投資成本與其原長(zhǎng)期股權(quán)投資賬面價(jià)值加上合并日取得進(jìn)一步股份新支付對(duì)價(jià)的公允價(jià)值之和的差額，調(diào)整資本公積，資本公積不足沖減的，沖減留存收益。

[例4]假設(shè)例1中變?yōu)榉植饺〉霉蓹?quán)。2011年12月15日甲公司以賬面價(jià)值200萬(wàn)元（假定無(wú)累計(jì)攤銷和減值準(zhǔn)備）、公允價(jià)值300萬(wàn)元的一塊土地使用權(quán)從同一集團(tuán)丙公司中取得乙公司20%的股權(quán)，2012年1月20日又以賬面余額為600萬(wàn)元，已提折舊200萬(wàn)（假定無(wú)減值準(zhǔn)備）、公允價(jià)值700萬(wàn)元的房產(chǎn)作為對(duì)價(jià)，自同一集團(tuán)內(nèi)丙公司手中取得乙公司40%的股權(quán)。轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)和土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)稅率為5%。2011年投資日乙公司賬面凈資產(chǎn)為900萬(wàn)元。可辯認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值為1400萬(wàn)元，其中一項(xiàng)固定資產(chǎn)賬面價(jià)值200萬(wàn)，公允價(jià)值700萬(wàn)元，投資當(dāng)日甲公司資本公積45萬(wàn)元，盈余公積結(jié)存20萬(wàn)元。2011年乙實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)100萬(wàn)元，當(dāng)年固定資產(chǎn)按賬面價(jià)值計(jì)算計(jì)提折舊20萬(wàn)，公允價(jià)值計(jì)算計(jì)提折舊70萬(wàn)，假設(shè)無(wú)利潤(rùn)分配。則甲公司會(huì)計(jì)分錄如下：

2011年12月15日

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——乙公司（成本） 300

貸：無(wú)形資產(chǎn) 200

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 15

營(yíng)業(yè)外收入 85

2011年底；應(yīng)確認(rèn)收益=（100+20-70）×20%=10（萬(wàn)元）

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——乙公司（損益調(diào)整） 10

貸：投資收益 10

2012年合并日

借：固定資產(chǎn)清理 400

累計(jì)折舊 200

貸：固定資產(chǎn) 600

借：固定資產(chǎn)清理 35

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅 35

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 600

資本公積 45

盈余公積 20

利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn) 345

貸：固定資產(chǎn)清理 700

長(zhǎng)期股權(quán)投資——乙公司（成本） 300

——乙公司（損益調(diào)整） 10

借：固定資產(chǎn)清理 265

貸：營(yíng)業(yè)外收入 265

本例與例1比較，用同樣的資產(chǎn)一次交易形成合并和多次交易形成合并對(duì)利潤(rùn)和所有者權(quán)益的影響有很大差別，見表2。

二、非同一控制下企業(yè)合并

（一）一次交易形成企業(yè)合并 非同一控制下的控股合并中，購(gòu)買方應(yīng)當(dāng)以付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債以及發(fā)行的權(quán)益性證券的公允價(jià)值，作為長(zhǎng)期股權(quán)投資的成本。企業(yè)合并發(fā)生的會(huì)計(jì)審計(jì)費(fèi)用、法律服務(wù)費(fèi)用、咨詢費(fèi)用和評(píng)估費(fèi)列入合并方的管理費(fèi)用。權(quán)益性證券的發(fā)行費(fèi)用在溢價(jià)發(fā)行前提下沖抵溢價(jià)，如果溢價(jià)不夠抵或面價(jià)發(fā)行的應(yīng)沖減盈余公積和未分配利潤(rùn)。

[例5]假設(shè)上述例1中甲公司和丙公司屬于非同一控制，其它條件不變。則甲公司會(huì)計(jì)分錄如下：

借：固定資產(chǎn)清理 400

累計(jì)折舊 200

貸：固定資產(chǎn) 600

借：固定資產(chǎn)清理 35

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 35

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 1000

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 200

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 15

營(yíng)業(yè)外收入 85

固定資產(chǎn)清理 700

借：固定資產(chǎn)清理 265

貸：營(yíng)業(yè)外收入 265

[例6]若例2中甲公司和丙公司屬于非同一控制，其它條件不變，則甲公司分錄為：

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 1170

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 170

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 100

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交消費(fèi)稅 100

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 600

貸： 庫(kù)存商品 600

[例7]若例3中甲公司和丙公司屬于非同一控制，其它條件不變，則甲公司分錄為：

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 1000

貸：股本 100

資本公積 900

上述非同一控制企業(yè)合并中，甲公司換出對(duì)價(jià)均為公允價(jià)值為1000萬(wàn)元的資產(chǎn)或權(quán)益，但由于形態(tài)不同對(duì)資產(chǎn)入賬價(jià)值、利潤(rùn)和所有者權(quán)益的影響也不同，見表3。

（二）多次交易形成企業(yè)合并 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定非同一控制通過多次交換交易分步實(shí)現(xiàn)的企業(yè)合并，應(yīng)當(dāng)區(qū)分個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表和合并財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行相關(guān)會(huì)計(jì)處理。個(gè)別報(bào)表角度的會(huì)計(jì)處理原則為：購(gòu)買方于購(gòu)買日之前持有的被購(gòu)買方的股權(quán)投資，保持其賬面價(jià)值不變；購(gòu)買日之前所持股權(quán)用成本法核算的，為成本法核算下至購(gòu)買日應(yīng)有的賬面價(jià)值；購(gòu)買日之前所持股權(quán)用權(quán)益法核算的，為權(quán)益法核算下至購(gòu)買日應(yīng)有的賬面價(jià)值；購(gòu)買日前持有的股權(quán)投資作為金融資產(chǎn)并按公允價(jià)值計(jì)量的，為至購(gòu)買日的賬面價(jià)值。

[例8]假設(shè)例4中，甲、丙公司不屬于同一母公司控制，其余條件不變。另外2012年1月1日乙企業(yè)接受捐贈(zèng)一項(xiàng)100萬(wàn)元的固定資產(chǎn)，合并日乙公司可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的公允價(jià)值為1600萬(wàn)元。

則甲公司會(huì)計(jì)分錄為：

2011年的會(huì)計(jì)分錄同例4

2012年

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——乙公司（其他權(quán)益變動(dòng)） 20

貸：資本公積——其它資本公積 20

借：固定資產(chǎn)清理 400

累計(jì)折舊 200

貸：固定資產(chǎn) 600

借：固定資產(chǎn)清理 35

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅 35

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 1030

貸：固定資產(chǎn)清理 700

長(zhǎng)期股權(quán)投資——乙公司（成本） 300

長(zhǎng)期股權(quán)投資——乙公司（損益調(diào)整） 10

長(zhǎng)期股權(quán)投資——乙公司（其他權(quán)益變動(dòng)）20

借：資本公積——其它資本公積 20

貸：投資收益 20

借：固定資產(chǎn)清理 265

貸：營(yíng)業(yè)外收入 265

例8與例5相比較，企業(yè)的對(duì)價(jià)和資金形態(tài)完全一致，只是一次交易或多次交易的差別，導(dǎo)致對(duì)利潤(rùn)和所有者權(quán)益及長(zhǎng)期股權(quán)投資的成本的影響也不同，見表4。

三、控股合并中盈余管理的啟示

（一）同一控制合并和非同一控制合并影響不同 總體來(lái)看同一控制企業(yè)合并因?yàn)榘淹顿Y成本和被合并企業(yè)資產(chǎn)賬面價(jià)值份額的差額沖減資本公積再?zèng)_減留存收益，所以對(duì)年初利潤(rùn)影響滯后，對(duì)資本公積和盈余公積影響大。而非同一控制把換出資產(chǎn)的公允價(jià)值和賬面價(jià)值的差額計(jì)入損益，導(dǎo)致對(duì)利潤(rùn)影響大，對(duì)所有者權(quán)益的資本公積、盈余公積影響小或無(wú)影響，所以同一控制和非同一控制的企業(yè)合并對(duì)所有者權(quán)益的總額乃至結(jié)構(gòu)影響不同，進(jìn)而影響到下一步的利潤(rùn)分配。

（二）一次交易和多次交易形成合并的影響不同 同一控制下的多次交易形成合并因最終要調(diào)整資產(chǎn)價(jià)值，類似追溯調(diào)整。所以一次交易和多次交易的長(zhǎng)期股權(quán)投資入賬價(jià)值相同。但因?yàn)橐淮谓灰撞淮_認(rèn)損益，所以對(duì)本期利潤(rùn)一般無(wú)影響，年初利潤(rùn)影響滯后，如果資產(chǎn)賬面價(jià)值和被合并方的賬面價(jià)值份額相差大會(huì)影響所有者權(quán)益。而如果換為多次交易形成合并，則會(huì)對(duì)不同年度的利潤(rùn)都產(chǎn)生影響，導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)的年度調(diào)節(jié)，也會(huì)對(duì)利潤(rùn)總額及權(quán)益總額產(chǎn)生不同的影響；而非同一控制下合并因?yàn)橐淮谓灰仔纬珊喜⒑投啻谓灰仔纬珊喜⒍紩?huì)考慮公允價(jià)值所以利潤(rùn)總額和權(quán)益影響差異不會(huì)太大，但會(huì)造成企業(yè)利潤(rùn)的年度調(diào)節(jié)，而且追加投資后權(quán)益法變?yōu)槌杀痉ú蛔匪菡{(diào)整，導(dǎo)致長(zhǎng)期股權(quán)投資入賬價(jià)值的不同。