企業(yè)委托管理合同匯總十篇
時間：2023-06-19 16:14:56
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篇（1）
2、本示范文本于適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時止的物業(yè)管理（前期物業(yè)管理）。
3、經(jīng)雙方當事人協(xié)商確定，可以對本示范文本的條款內(nèi)容（包括選擇內(nèi)容、填寫空格部位的內(nèi)容）進行選擇、修改、增補或刪減（空格部位供甲乙雙方以打“√” 方式選定，未選擇部位打“x”）。
4、在簽訂合同時，合同雙方應(yīng)當出示有關(guān)資質(zhì)證明及簽約主體資格的證書、證明文件。
5、簽約之前，合同雙方應(yīng)當仔細閱讀本示范文本的內(nèi)容，對文本中的條款及專業(yè)詞匯理解不一致的，可向當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門咨詢。
6、合同簽訂生效后，手寫項及未被修改的文本印刷文字視為雙方對該部分內(nèi)容意思表示一致，涉及到選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。
7、根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當在合同訂立之日起15日內(nèi)，將合同報送當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門。
蘇州市房產(chǎn)管理局監(jiān)制
委托方 （房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以下簡稱甲方）：
單位名稱：
法定代表人： 住所地：
聯(lián)系電話： 傳真：
受委托方（物業(yè)管理企業(yè)，以下簡稱乙方）：
單位名稱：
資質(zhì)等級： 證書編號：
法定代表人： 住所地：
聯(lián)系電話： 傳真：
甲方通過（招投標，協(xié)議選聘）方式將_______（物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理服務(wù)。為保障本物業(yè)正常運行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方達成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況：
物業(yè)名稱：________________________ 物業(yè)類型：____________
座落位置：___________區(qū)____________路（街道）_______號
四至范圍：
總建筑面積：_______平方米；其中住宅_______平方米，商場_______平方米，辦公樓________平方米，工業(yè)廠房______平方米，停車場（庫）______平方米。其他：______________。
物業(yè)構(gòu)成見附件一，規(guī)劃平面圖見附件三。
篇（2）
乙方：_____________________銀行地址：________________________法定代表人：__________________注冊資本：____________________營業(yè)范圍：____________________組織形式：____________________營業(yè)期限：____________________企業(yè)年金基金托管業(yè)務(wù)資格證書編號：________________郵政編碼：____________________聯(lián)系電話：____________________為了確保__________企業(yè)年金基金財產(chǎn)的安全，保護受益人的合法權(quán)益，根據(jù)《企業(yè)年金試行辦法》《企業(yè)年金基金管理試行辦法》 《__________企業(yè)年金計劃》《__________企業(yè)年金基金受托管理合同》及其他有關(guān)規(guī)定，甲方委托乙方為__________企業(yè)年金基 金的托管人，從事托管業(yè)務(wù)。
雙方同意本著真誠合作、平等自愿和誠實信用的原則，開展此項合作。
為明確甲、乙雙方在__________企業(yè)年金基金財產(chǎn)的管理、托管運作以及相互監(jiān)督等相關(guān)事宜中的權(quán)利、義務(wù)及職責，確保受托財產(chǎn)的安全，保護雙方的合法權(quán)益，特訂立本合同。
第一章 定義和釋義
在本合同中，除上下文另有規(guī)定外，下列用語應(yīng)當具有如下含義：
1.1 本合同：指甲方與乙方簽署的《__________企業(yè)年金基金托管合同》（合同編號：）及其附件，以及甲、乙雙方對該合同及附件作出的任何有效變更。
1.2 企業(yè)年金：指__________企業(yè)及其職工在依法參加基本養(yǎng)老保險的基礎(chǔ)上，自愿建立的社會養(yǎng)老保險制度。
1.3 企業(yè)年金基金或受托財產(chǎn)：指__________企業(yè)根據(jù)《__________企業(yè)年金計劃》所歸集的資金及其投資運營所形成的企業(yè)補充養(yǎng)老保險基金。
1.4 投資管理人：指根據(jù)中華人民共和國法律依法設(shè)立、有效存續(xù)，并取得企業(yè)年金基金投資管理業(yè)務(wù)資格；根據(jù)《__________企業(yè)年金基金投資管理合同》，管理企業(yè)年金基金投資資產(chǎn)的專業(yè)性投資管理機構(gòu)。
1.5 委托投資資產(chǎn)：指__________企業(yè)年金基金財產(chǎn)中已委托投資管理人投資的資產(chǎn)。
1.6 受托財產(chǎn)托管專戶：指乙方根據(jù)甲方的指令以__________企業(yè)年金基金的名義在乙方營業(yè)機構(gòu)開立的企業(yè)年金基金財產(chǎn)銀行存款托管專用賬戶，專門用于歸集企業(yè)年金的繳費支付待遇。
1.7 委托投資資產(chǎn)托管專戶：指乙方根據(jù)甲方的指令以__________企業(yè)年金基金的名義在乙方營業(yè)機構(gòu)開立的企業(yè)年金基金銀行存款托管專用賬戶，用于委托投資資產(chǎn)交易的清算等。
第二章 聲明并承諾
2.1 甲方聲明并承諾。
2.1.1 甲方對__________企業(yè)年金基金財產(chǎn)來源及用途的合法性做出書面承諾，保證受托財產(chǎn)沒有設(shè)立任何擔保，也沒有任何其他限制性條件妨礙乙方對該受托財產(chǎn)的托管權(quán)。
2.1.2 甲方認真履行合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，并為合同有效執(zhí)行負有責任，而且該項委托不會為任何其他第三方所質(zhì)疑。
2.1.3 甲方依據(jù)企業(yè)年金計劃設(shè)立的相關(guān)文件和《__________企業(yè)年金基金受托管理合同》等簽訂本合同并履行本合同所約定的職責。
2.1.4 甲方簽署本合同、履行其在本合同項下的義務(wù)、行使其在本合同項下的權(quán)利，不會違反甲方章程和適用于甲方的任何判決、裁定、授權(quán)、協(xié)議。
2.1.5 甲方同意將與本合同有關(guān)的受托財產(chǎn)托管專戶和委托投資資產(chǎn)托管專戶的印章印鑒及相關(guān)文件交乙方托管，并承諾在本合同執(zhí)行期內(nèi)不做出掛失、重新登記等導致印 章、印鑒和相關(guān)文件無效的行為；甲方同意將與本合同有關(guān)的證券賬戶交乙方使用，賬戶原件由乙方托管。
2.1.6 甲方在此保證提供給乙方的一切信息資料為真實、完整、準確、合法，沒有任何重大遺漏和誤導。
2.2 乙方聲明并保證：
2.2.1 乙方為一家依法成立并有效存續(xù)的托管銀行，具有獨立的法人資格，享有充分的授權(quán)和法定權(quán)利以其資產(chǎn)承擔民事責任；
2.2.2 乙方聲明具備有關(guān)監(jiān)管部門批準的企業(yè)年金基金托管業(yè)務(wù)資格，在國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策允許的范圍內(nèi)，有合法資格從事企業(yè)年金基金托管業(yè)務(wù)；
2.2.3 乙方具備簽署和履行本合同的權(quán)利能力和行為能力；
2.2.4 乙方簽署本合同、履行其在本合同項下的義務(wù)、行使其在本合同項下的權(quán)利，不會違反乙方章程，以乙方為主體的任何合同、契約以及適用于乙方的任何判決、裁定、授權(quán)、協(xié)議等法律文件；
2.2.5 乙方承諾采取措施保證其工作人員嚴格遵守有關(guān)法律、職業(yè)道德規(guī)范及本協(xié)議，不挪用受托財產(chǎn)，不將受托財產(chǎn)用于擔?；蛸Y金拆借；
2.2.6 遵循誠信原則，選派專職人員負責受托財產(chǎn)托管工作；
2.2.7 乙方在此保證提供給甲方的一切資料均為真實、完整、準確、合法，沒有任何重大遺漏或誤導。
2.2.8 乙方承諾受托財產(chǎn)的托管符合國家有關(guān)規(guī)定和本合同約定。
第三章 甲方的權(quán)利與義務(wù)
3.1 甲方的權(quán)利：
3.1.1 增加或減少受托財產(chǎn)。
3.1.2 要求乙方按照信息報告的規(guī)定，提供受托財產(chǎn)托管業(yè)務(wù)信息報告。
3.1.3 按照本合同的規(guī)定對乙方進行監(jiān)督和檢查；有權(quán)查閱、抄錄或者復(fù)制與其
受托財產(chǎn)有關(guān)的賬目以及其他文件，取得受托財產(chǎn)財務(wù)狀況、證券交易記錄等資料。
3.1.4 要求乙方賠償因其違約給甲方或受托財產(chǎn)造成的損失。
3.1.5 按照本合同的有關(guān)規(guī)定終止本合同。
3.1.6 按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理本合同終止后的相關(guān)事宜。
3.1.7 本合同規(guī)定的其他權(quán)利。
3.2 甲方的義務(wù)：
3.2.1 按照本合同規(guī)定及時將受托財產(chǎn)交乙方托管。
3.2.2 在本合同有效期內(nèi)及規(guī)定的范圍內(nèi)，甲方不得單方面動用或處分受托財產(chǎn)，也不得干預(yù)乙方托管行為。
3.2.3 受托乙方在證券登記機構(gòu)開立證券賬戶，在乙方指定銀行營業(yè)機構(gòu)開立受托財產(chǎn)托管專戶和委托投資資產(chǎn)托管專戶。
3.2.4 按照本合同的約定，及時將《__________企業(yè)年金計劃》《__________企業(yè)年金基金受托管理合同》《__________企業(yè)年金基金賬 戶管理合同》《__________企業(yè)年金基金投資管理合同》等乙方履行托管職責必需的資料交付乙方；所有根據(jù)本合同由甲方向乙方發(fā)出的指令和通知，必 須以書面形式做出，并加蓋甲方公章和法定代表人（或授權(quán)人）簽名，甲方有義務(wù)保證其印章和法定代表人（或授權(quán)人）簽名的真實有效。
3.2.5 按照本合同的約定向乙方支付托管費。
3.2.6 要求投資管理人協(xié)助、配合乙方對投資管理人監(jiān)督。
3.2.7 本合同規(guī)定的其他義務(wù)。
3.2.8 國家有關(guān)法律法規(guī)和監(jiān)管部門規(guī)定的其他義務(wù)。
第四章 乙方的權(quán)利與義務(wù)
4.1 乙方的權(quán)利：
4.1.1 按照本合同規(guī)定及時、足額取得托管費收入；
4.1.2 對投資管理人的投資行為行使監(jiān)督權(quán)，發(fā)現(xiàn)投資管理人的投資運作行為違反國家有關(guān)法律、法規(guī)、合同及其他有關(guān)規(guī)定時，及時以書面形式通知投資管理人，并同時向甲方報告有關(guān)情況，監(jiān)督投資管理人限期糾正；
4.1.3 對甲方受托財產(chǎn)托管專戶和委托投資資產(chǎn)托管專戶的資金調(diào)撥行為行使監(jiān)督權(quán)，發(fā)現(xiàn)甲方的劃款指令違反國家有關(guān)法律、法規(guī)或合同及其他有關(guān)規(guī)定時，及時以書面形式通知甲方，并同時向委托人和監(jiān)管機構(gòu)報告；
4.1.4 按照本合同的有關(guān)規(guī)定終止本合同；
4.1.5 本合同規(guī)定的其他權(quán)利；
4.1.6 國家有關(guān)法律法規(guī)、監(jiān)管部門及甲方授予的其他權(quán)利。
4.2 乙方的義務(wù)：
4.2.1 以誠實信用、勤勉盡責的原則履行托管人義務(wù)。
4.2.2 配備足夠的、合格的、熟悉基金托管業(yè)務(wù)的專業(yè)人員，由專門部門負責受托財產(chǎn)的托管事宜，并將本托管財產(chǎn)與其他托管資產(chǎn)和固有財產(chǎn)嚴格分開，對不同的資產(chǎn)分別設(shè)置賬戶，實行分賬管理。
4.2.3 執(zhí)行甲方和投資管理人的指令，辦理受托財產(chǎn)名下的資金往來；對甲方和投資管理人的正常、合法、合規(guī)的指令不得無故拖延或拒絕執(zhí)行。
4.2.4 除甲方的指令或合同另有規(guī)定外，乙方不得自動用或處分托管財產(chǎn)。
4.2.5 建立、健全與受托財產(chǎn)托管業(yè)務(wù)相關(guān)的內(nèi)部管理制度和風險控制制度。
4.2.6 定期向甲方提供會計師事務(wù)所出具的關(guān)于本受托財產(chǎn)托管內(nèi)部控制以及與本受托財產(chǎn)托管有關(guān)系統(tǒng)的可靠性的專項評審報告。
4.2.7 向甲方報告其發(fā)生的任何可能與受托財產(chǎn)利益或履行本合同相關(guān)沖突的行為。
4.2.8 按照本合同等文件的約定，采取適當、合理的措施，對投資管理人進行監(jiān)督。
4.2.9 采取必要的措施、政策與程序，跟蹤、獲取委托投資資產(chǎn)投資的上市公司公開信息，并確保公開信息的及時性、全面性與來源的可靠性。
4.2.10 按照本合同的有關(guān)約定對受托財產(chǎn)進行會計核算。
4.2.11 依據(jù)《__________企業(yè)年金基金受托管理合同》《__________企業(yè)年金基金投資管理合同》及本合同，計提并支付相應(yīng)的受托費、投資管理費和托管費。
4.2.12 嚴格按照本合同有關(guān)信息報告的約定，向甲方提供受托財產(chǎn)托管業(yè)務(wù)信息報告。
4.2.13 復(fù)核投資管理人計算的委托投資資產(chǎn)凈值等財務(wù)信息以及編制的受托財產(chǎn)投資運作報告的有關(guān)內(nèi)容，并向甲方出具書面復(fù)核意見。
4.2.14 及時將支付企業(yè)年金基金的資金信息以及受托財產(chǎn)收益情況發(fā)給甲方和賬戶管理人。
4.2.15 按本合同約定完整保存與受托財產(chǎn)有關(guān)的檔案資料；在本合同有效期內(nèi)及終止后至少15年內(nèi)，完整保存有關(guān)受托財產(chǎn)的原始憑證、記賬憑證、賬冊、交易記錄和重要合同。
4.2.16 配合與協(xié)助投資管理人辦理委托投資資產(chǎn)交易席位租用與變更等相關(guān)事宜。
4.2.17 配合與協(xié)助甲方按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定完成本合同終止和《__________企業(yè)年金投資管理合同》終止的相關(guān)事宜，向甲方及時出具委托投資資產(chǎn)投資清算報告。
4.2.18 協(xié)助甲方追究投資管理人的違約責任。
4.2.19 賠償因乙方原因提前終止合同使受托財產(chǎn)造成的損失以及因違約或違規(guī)行為給甲方或受托財產(chǎn)造成的損失。
4.2.20 協(xié)助甲方或應(yīng)甲方的要求向任何第三方追償該第三方給受托財產(chǎn)造成的損失，追償所得歸受托財產(chǎn)所有。
4.2.21 本合同約定的其他義務(wù)。
4.2.22 國家有關(guān)法律法規(guī)和監(jiān)管部門規(guī)定的其他義務(wù)。
第五章 賬戶管理人和投資管理人的指定與變更
5.1 賬戶管理人。
5.1.1 甲方確定或更改企業(yè)年金基金名稱和對應(yīng)的賬戶管理人，應(yīng)向托管人出具書面通知。如涉及到甲方、乙方和賬戶管理人三方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系時需要簽訂三方協(xié)議書的，可以作為附件。
5.1.2 賬戶管理人因故不能履行職責時，甲方應(yīng)及時通知乙方并出具書面通知。
5.1.3 乙方應(yīng)根據(jù)本合同的規(guī)定向本企業(yè)年金基金的賬戶管理人發(fā)送由乙方法定代表人或其指定的授權(quán)代表簽字并加蓋預(yù)留印鑒的指令或通知。
5.2 投資管理人5.2.1 與本受托財產(chǎn)相對應(yīng)的投資管理人和投資政策等情況由甲方確定后書面通知乙方。
5.2.2 乙方應(yīng)根據(jù)本合同以及《__________企業(yè)年金基金投資管理合同》的規(guī)定，接受投資管理人法定代表人或其授權(quán)代表在其權(quán)限范圍內(nèi)發(fā)送的指令和通知及其他業(yè)務(wù)文書。
5.2.3 甲方應(yīng)在終止投資管理人簽署的《___
_______企業(yè)年金基金投資管理合同》前向乙方發(fā)出書面通知。乙方應(yīng)配合、協(xié)助甲方按照有關(guān)法律、法規(guī)完成合同終止后的相關(guān)事宜。
第六章 受托財產(chǎn)的托管
6.1 受托財產(chǎn)。
6.1.1 本合同項下的受托財產(chǎn)是指甲方受托乙方托管的__________企業(yè)年金基金的全部財產(chǎn)。
6.1.2 受托財產(chǎn)獨立于甲方的固有財產(chǎn)及其受托的其他財產(chǎn)，獨立于乙方的固有財產(chǎn)及其托管的其他資產(chǎn)，獨立于投資管理人的固有財產(chǎn)及其投資管理的其他資產(chǎn)。
6.1.3 甲方和乙方在因依法解散、被依法撤銷或者被依法宣告破產(chǎn)等原因進行終止清算時，不得將受托財產(chǎn)及其收益歸入其清算財產(chǎn)。
6.1.4 甲方和乙方不得將受托財產(chǎn)的債權(quán)與不屬于受托財產(chǎn)的債務(wù)相互抵消。
6.1.5 非因受托財產(chǎn)本身承擔的債務(wù)，甲方和乙方不得主張或同意第三方對受托財產(chǎn)進行強制執(zhí)行。
6.2 受托財產(chǎn)增加或減少。
6.2.1 在本合同有效期內(nèi)，甲方按月向乙方下達受托財產(chǎn)增加與支付的指令或通知，通知乙方接收新增受托財產(chǎn)和支付受益人企業(yè)年金待遇等。
6.2.2 甲方在本合同有效期內(nèi)，將增加的委托投資資產(chǎn)劃撥至托管人的委托投資資產(chǎn)托管賬戶，托管人應(yīng)于收到委托投資資產(chǎn)當日以書面形式分別通知甲方與投資管理人。
6.2.3 在合同存續(xù)期內(nèi)，如遇甲方需要減少委托投資資產(chǎn)，甲方需提前通知乙方并抄送投資管理人。甲方通知乙方將相應(yīng)資金從委托投資資產(chǎn)托管賬戶劃撥至受托財產(chǎn)托管賬戶，乙方應(yīng)于劃撥資金當日以書面形式分別通知甲方與投資管理人和賬戶管理人。
6.3 賬戶的開設(shè)與管理6.3.1 交易席位的租用與管理6.3.1.1 委托投資資產(chǎn)證券買賣的證券經(jīng)紀機構(gòu)由投資管理人聘用，并由投資管理人告知甲方和乙方，投資管理人指定證券經(jīng)紀商提供的席位用于本項委托投資資產(chǎn)的投資交 易工作，上海證券交易所席位號為： ，深圳證券交易所席位號為： .投資管理人應(yīng)確保該證券經(jīng)紀商有足夠的交易和清算能力。
6.3.1.2 甲方或投資管理人有充足理由認為證券經(jīng)紀機構(gòu)不能履行證券經(jīng)紀職責時，可選擇新的證券經(jīng)紀機構(gòu)代替，但投資管理人應(yīng)提前1個月通知甲方和乙方，原任經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)在業(yè)務(wù)完全移交后方可退任。
6.3.2 資金賬戶的開設(shè)與管理。
與受托財產(chǎn)有關(guān)的資金賬戶（受托財產(chǎn)托管專戶、委托投資資產(chǎn)托管專戶、清算備付金賬戶等）的開設(shè)與管理由乙方依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和有關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則執(zhí)行。資金賬戶的預(yù)留印鑒由乙方保管。
6.3.3 證券賬戶的開設(shè)與管理。
6.3.3.1 根據(jù)甲方指令，乙方以__________企業(yè)年金基金的名義在上海、深圳證券交易所分別開立一個或分不同的投資組織開立多個證券賬戶。
6.3.3.2 甲方為乙方開設(shè)證券賬戶提供相關(guān)便利。乙方應(yīng)及時將證券賬戶開通信息通知投資管理人，并將賬戶開設(shè)確認資料和股東代碼卡等的復(fù)印件送交甲方備案，乙方保留原件。
6.3.3.3 本受托財產(chǎn)的證券賬戶開設(shè)和使用，僅限于滿足本受托財產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，乙方不得出借和轉(zhuǎn)讓，亦不得使用這些賬戶從事本合同約定以外的活動。
6.3.3.4 乙方應(yīng)制定受托財產(chǎn)有關(guān)賬戶的管理制度，并實施完善的風險防范措施，安全保管受托財產(chǎn)。賬戶管理制度、風險防范措施及其修訂應(yīng)及時報甲方備案。
6.4 受托財產(chǎn)移交。
6.4.1 在向乙方轉(zhuǎn)交受托財產(chǎn)前，甲方應(yīng)向乙方發(fā)出受托財產(chǎn)移交通知書；通知書中應(yīng)注明移交時間、移交金額以及該財產(chǎn)對應(yīng)的投資管理人名稱及委托投資資產(chǎn)賬戶名稱與賬號等。
6.4.2 乙方應(yīng)在移交受托財產(chǎn)到賬的當日，向甲方及相關(guān)的投資管理人出具受托財產(chǎn)到賬確認書；確認書中應(yīng)注明到賬金額以及對應(yīng)的投資管理人名稱及委托投資資產(chǎn)的賬戶名稱與賬號、到賬時間等，并加蓋乙方公章。
6.4.3 甲方向乙方下達受托財產(chǎn)支付指令后，乙方應(yīng)按照甲方要求，辦理資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)，并及時將辦理結(jié)果報告甲方。
6.5 實物證券的保管。
乙方根據(jù)投資管理人發(fā)送的指令，辦理實物證券的購買和轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并根據(jù)相關(guān)規(guī)則安全保管實物證券。委托投資資產(chǎn)的實物證券及保管憑證由乙方持有。
6.6 指令和通知的執(zhí)行。
6.6.1 指令和通知的內(nèi)容。
6.6.1.1 來自甲方的指令和通知包括但不限于受托財產(chǎn)托管專戶與委托投資資產(chǎn)托管專戶的款項相互撥人、停止清算、受托財產(chǎn)的增加、支付受托費、投資管理費和托管費以及向受益人支付企業(yè)年金待遇等。
6.6.1.2 來自投資管理人的指令和通知包括場外交易（如新股配售、新發(fā)國債認購、銀行間市場債券買賣、銀行間市場回購等）收付款、收付券指令等。
6.6.1.3 指令必須載明下列內(nèi)容：賬號、金額、劃款方式、用途、預(yù)留印鑒、簽字、日期和其他需要載明的事項。
6.6.2 指令和通知的發(fā)送確認。
6.6.2.1 甲方及投資管理人的指令和通知應(yīng)由其法定代表人或其指定的授權(quán)代表簽發(fā)并加蓋預(yù)留印鑒。
6.6.2.2 指令必須以書面方式發(fā)送，書面方式包括原件送達和傳真。
6.6.2.3 乙方收到指令或通知后，應(yīng)指定專人驗證簽名和印鑒。簽名和印鑒驗證一致的，按照7.4.3 有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；簽名和印鑒驗證不一致的，該指令或通知無效，乙方并應(yīng)立即報告甲方。
6.6.2.4 對于限時到賬的指令或通知，甲方應(yīng)當考慮乙方辦理業(yè)務(wù)的必要時間。
6.6.3 指令和通知的執(zhí)行。
篇（3）
1 引言
近年來，由于中國高星級酒店國際化進程的加速，以及國際酒店管理集團對中國經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Φ年P(guān)注，促使大量國際酒店管理集團進入中國，其中絕大部分都采用了委托管理方式快速進入中國市場。伴隨著國際酒店管理集團的迅速擴張，高昂的管理費用與低下的投資回報已成為中國酒店業(yè)主與國際酒店管理集團管理方關(guān)系緊張的導火索，甚至導致管理合同的終止。本文重點研究我國高星級酒店業(yè)主與國際酒店管理集團的委托管理關(guān)系現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上，提出影響我國高星級酒店業(yè)主與管理方關(guān)系的關(guān)鍵因素與相應(yīng)對策，以期為改善委托管理下我國高星級酒店業(yè)主與國際酒店管理集團的合作關(guān)系提供一定的借鑒。
2 文獻綜述
委托管理模式發(fā)源于美國，現(xiàn)已成為國際酒店管理集團拓展海外業(yè)務(wù)的重要途徑。1988年美國康奈爾大學James教授首次闡述了委托管理模式下酒店管理合同的相關(guān)概念、運作特點、談判要點和合同條款。此后，國外學者進行了以管理合同為關(guān)注點的酒店業(yè)主與管理方關(guān)系的相關(guān)研究。
第一，酒店管理合同契約條款的相關(guān)研究。酒店管理合同是雙方建立合作關(guān)系的法律前提。James(1988a，1988b)認為隨著酒店業(yè)主談判能力的增強，業(yè)主得以更多地介入酒店運營，在管理合同期限長短、績效考核標準的制定及合作終止條款設(shè)置等方面都掌握了更多的發(fā)言權(quán)。James(1997)指出酒店管理合同的變化趨向?qū)I(yè)主有益。Howard(1998)指出，管理合同不僅會影響酒店管理目標的實現(xiàn)，還會影響酒店組織架構(gòu)的安排以及業(yè)主和管理方的關(guān)系。Karen(1999)指出合理平衡雙方利益的酒店管理合同才是實現(xiàn)業(yè)主與管理方良性互動和酒店長期經(jīng)營目標的重要保證。James(2009)詳細闡述了管理合同條款的十二個改變。Richard,(2010)通過對2009年各酒店集團委托管理收益的比較分析，以及金融危機對酒店管理合同條款影響的研究，預(yù)測了業(yè)主與管理方未來五到七年的合作趨勢。
第二，對委托管理模式下酒店業(yè)主與管理方矛盾糾紛處理實例的研究。Michael(1994)指出溝通協(xié)商和內(nèi)部調(diào)解是酒店業(yè)主與管理方處理矛盾糾紛的主要選擇，而一旦溝通破裂、協(xié)商無門時，就要依照管理合同約定的爭議解決程序提起仲裁甚至訴訟。Michael(1997)和Michael(1998)認為酒店業(yè)主的優(yōu)勢正在加強，盡管管理合同中已寫明合同終止條件，但當業(yè)主單方終止合同時，管理公司別無選擇只能離場。James和Kristi(2003)認為無論業(yè)主與管理方在管理合同上簽署了怎樣的條款，那些法律裁決的先例才是爭議解決辦法的最終依據(jù)。William(2003)通過對法庭處理的多起管理方違背業(yè)主利益行為的判決的分析，指出管理方隱瞞業(yè)主收受回扣、同意接管與現(xiàn)管酒店存在競爭關(guān)系的酒店等行為都損害了業(yè)主利益，也為管理合同的延續(xù)埋下了隱患。
近年，國內(nèi)研究者也開始關(guān)注中國酒店委托管理中業(yè)主方與管理方的合作問題。尹真(2006)認為酒店管理公司的經(jīng)驗對創(chuàng)造良好的業(yè)績起著重要作用。鄒益民和鮑娟(2007)指出，業(yè)主自身角色正確定位、飯店硬件匹配、合同全面合理、業(yè)主準確選擇管理集團和管理合同有效實施這五個維度都會影響委托管理成功與否。對管理方的研究主要集中于委托管理模式的研究。陳勇(2006)在對酒店管理合同發(fā)展歷程梳理的基礎(chǔ)上，指出酒店管理合同發(fā)展初期具有“將不可抗力導致的酒店管理公司的經(jīng)營風險轉(zhuǎn)嫁給酒店業(yè)主，以確保酒店管理公司在委托管理模式下生存和發(fā)展”的特點。陳勇(2007)結(jié)合新制度經(jīng)濟學相關(guān)理論，探討了如何構(gòu)建酒店管理合同受托方激勵約束機制，并分析了酒店管理合同所涉及的利益相關(guān)方的職責與權(quán)限。陳勇(2008)在對國內(nèi)52家國際品牌酒店的業(yè)主代表訪談和問卷調(diào)查的基礎(chǔ)上，從酒店管理方的選擇、報酬、控制、競爭和聲譽五方面，分析了酒店管理方激勵約束現(xiàn)狀，提出業(yè)主應(yīng)由直接管理向間接管理轉(zhuǎn)變。
3 中國高星級酒店委托國際酒店管理集團管理的發(fā)展動因
3.1我國高星級酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
3.1.1行業(yè)規(guī)模不斷擴大
隨著中國經(jīng)濟持續(xù)增長，星級酒店固定資產(chǎn)投資在2000至2008年間顯著增加，其中五星級和四星級酒店投資額分別增長361％和312％，居行業(yè)領(lǐng)先水平；星級酒店的數(shù)量從2001年的7358家增加到2009年的14237家，年均增速為8.7％，其中五星級酒店更是從1989年的3家、1999年的77家，迅猛發(fā)展到2009年的506家，四五星級酒店比例也由10年前的7.7％升至2009年底的17.5％，即使在經(jīng)濟不景氣的09年，高星級酒店仍然維持了20％的增長率。
3.1.2國際品牌增量明顯
國際酒店管理集團管理的高星級酒店數(shù)量逐年增多。1982年北京建國飯店引進香港半島酒店集團管理，拉開了國內(nèi)酒店引進國際酒店管理公司和國際酒店品牌的序幕。2005年，洲際、希爾頓、萬豪和雅高集團相繼出售其在歐美市場的大量酒店以騰出資金用于拓展中國市場。“僅2006年2月的一周，洲際便在中國新簽10家酒店，而喜達屋、萬豪、雅高等集團也都對自己中國區(qū)域的負責人提出了高端酒店數(shù)量3年內(nèi)增長50％的要求”。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2010年初，已有40多家國際酒店管理集團的70多個品牌進入中國，共管理1000多家酒店。世界排名前十位的國際酒店管理集團均已進入中國市場，管理酒店480家。
3.1.3行業(yè)進入微利時代
2009底中國旅游飯店業(yè)協(xié)會與仲量聯(lián)行集團對全國25個城市酒店業(yè)績的問卷調(diào)查顯示：截至2009年年末，全國星級酒店平均客房出租率為57.88％，較2008年下降了0.42個百分點，而五星級酒店平均客房出租率更是在全國平均水平以下，僅為51.06％。平均房價方面，由于2009年初高星級為酒店應(yīng)對金融危機普遍為采取了壓縮內(nèi)部費用等措施降低成本，甚至“降星銷售”，致使五星級酒店2009年平均房價降至622.80元，較2008年下降了10.08％。近年來高星級酒店的“投入產(chǎn)出比”僅維持在O.35左右，表現(xiàn)為高端酒店規(guī)模增長最階段恰恰為酒店經(jīng)營效益下滑最為明顯階段，行業(yè)已進人微利時代。
3.2中國高星級酒店委托國際酒店管理集團管理的動因
3.2.1國際酒店管理集團的利益驅(qū)動
采用委托管理模式，國際酒店管理集團可以達到不通過原始資本的積累而實現(xiàn)迅速擴張的目的，因此，為了更好地把握中國市場的拓展機遇、獲得更強的市場 話語權(quán)，采取與背景誠信且頗具實力的大業(yè)主“捆綁”簽約的戰(zhàn)略合作模式已成為國際酒店管理集團的首選。如：洲際酒店管理集團與保利集團合作管理佛山保利洲際酒店、與綠地集團合作管理南京綠地洲際酒店；萬豪酒店管理集團與綠地集團建立鄭州萬豪酒店、與富力地產(chǎn)集團建立北京富力萬麗酒店。此外，國際酒店管理集團還通過建立中國區(qū)客戶服務(wù)中心，控制旗下各酒店的客源輸送，并以此獲得可觀的渠道費用和訂房傭金，這些財務(wù)報表中顯示為銷售費用的收益，往往不為業(yè)主察覺，卻正逐漸成為國際酒店管理集團商業(yè)盈利的中心。
3.2.2業(yè)主實現(xiàn)投資目標的利益驅(qū)動
近年來，大量有實力的地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進入酒店領(lǐng)域，如萬達、泰達、恒大、綠地等公司，委托國際酒店管理集團管理能為其帶來“最大化的綜合價值”。一是公關(guān)活動平臺。通過高星級酒店來展現(xiàn)企業(yè)的品牌、形象、實力和企業(yè)文化。二是穩(wěn)定的現(xiàn)金流。雖然酒店的經(jīng)營毛利潤只有35％左右，卻可以產(chǎn)生穩(wěn)定而充沛的現(xiàn)金流，保證企業(yè)信用、支付能力和經(jīng)濟實力的體現(xiàn)。三是快速培育聯(lián)動品牌。通過聘請國際品牌酒店集團管理配套酒店提升未來土地升值空間。四是合理避稅。房產(chǎn)開發(fā)商將企業(yè)所得轉(zhuǎn)化為飯店的固定資產(chǎn)投資以減少稅款，相當于部分酒店投資來源于政府稅收。五是獲取政府優(yōu)惠政策。很多城市對含有高星級酒店項目開發(fā)的住宅給予優(yōu)惠政策，如土地出讓“半買半送”、稅費減免等。六是不動產(chǎn)保值增值，滿足資本市場在財務(wù)統(tǒng)計上對連續(xù)經(jīng)營收入要求的目的，同時起到增加公司市值的作用。七是建立長期資本收益。酒店屬于商業(yè)用地，原則上只要用地規(guī)范，在供應(yīng)上不受限制，因此容易獲取土地資源。因此，當酒店項目成為地產(chǎn)開發(fā)的一部分時，業(yè)主會從綜合土地成本、政府要求、商業(yè)地產(chǎn)增值、避稅等多個角度加以考慮。
3.2.3地方政府的政策引導
在各地舊城改造中，規(guī)劃了很多體量巨大的城市綜合體，作為綜合體中的高星級酒店，不僅為城市提供高端商務(wù)平臺，還扮演著城市會客廳的角色。2007年，河北石家莊出臺《關(guān)于鼓勵新建五星級酒店的意見》、深圳出臺《龍崗區(qū)關(guān)于加快高星級酒店發(fā)展暫行規(guī)定》；2008年湖北鄂州出臺《關(guān)于加快發(fā)展高星級酒店業(yè)的若干意見》；2009年，包括江蘇南通、內(nèi)蒙固陽、重慶武隆、湖北大悟、海南儋州等近20個地方政府出臺了相關(guān)政策，鼓勵高星級酒店建設(shè)；2010年，福建上杭、廣東陽江、廣西貴港亦出臺相關(guān)政策加快高星級酒建設(shè)。各地政府在用地面積、土地價格、稅費優(yōu)惠、現(xiàn)金獎勵等多方面的優(yōu)惠政策成為高星級酒店建設(shè)的重要推手。
4 中國高星級酒店委托國際酒店管理集團管理問題分析及預(yù)防化解
4.1中國高星級酒店委托國際酒店管理集團管理中存在的問題
酒店業(yè)主和管理方之間實際上是一種將酒店業(yè)主的有形資產(chǎn)與管理方的無形資產(chǎn)相結(jié)合的利益共同的合作方式。伴隨著高星級酒店采用委托管理模式迅速擴張，管理方與業(yè)主矛盾也日益凸顯。
在酒店策劃籌建階段，問題主要表現(xiàn)為酒店開業(yè)前預(yù)算的制定是否嚴格執(zhí)行國際酒店管理集團的制度與品牌標準，如證照不齊是否仍如期開業(yè)，是否聘用集團指定的設(shè)計師，是否選擇酒店集團推薦的設(shè)備供應(yīng)商等。
在管理合同簽署階段，問題主要集中在酒店人事安排、財務(wù)安排、資產(chǎn)安排、業(yè)績考核等四方面。首先是業(yè)主方權(quán)利的保障。如大部分酒店管理合同的區(qū)域非競爭條款中限制性區(qū)域界定模糊、限制年限過短等，致使很多酒店開業(yè)不久就面臨同一集團旗下同品牌競爭。其次是業(yè)主方管理權(quán)限范圍的界定。以人事任免為例，業(yè)主方通常要求派駐業(yè)主代表或委任副總經(jīng)理、財務(wù)副總監(jiān)在酒店任職，以享有充分的監(jiān)督和控制權(quán)；而管理方則擔憂委派人員的雙重身份不便酒店的日常管理，甚至影響最終業(yè)績考評。再次，酒店業(yè)主有效行使權(quán)利存在障礙，如業(yè)主很難知曉年度財務(wù)預(yù)算中詳實的酒店經(jīng)營數(shù)據(jù)；業(yè)主對管理方推薦的總經(jīng)理等高層人選的工作背景等信息知曉不夠全面；物資采購方面，因?qū)I(yè)所限，對大額支出、供應(yīng)商的選擇等也存在審批難度。
在經(jīng)營管理階段，矛盾主要反映在雙方經(jīng)營理念、人員效率和集團費用分攤及年度財務(wù)預(yù)算方案編制等方面。一是關(guān)于人員效率的分歧。管理方往往指責業(yè)主派駐的高層管理人員作用不明顯且有的傾向。二是關(guān)于集團費用分攤比例的分歧，主要集中在高昂的集團海外促銷宣傳費與營銷效果的問題、前期中央預(yù)訂系統(tǒng)投資與后期實際收益不符問題、酒店員工接受集團培訓的費用和顧客忠誠計劃費用問題等。三是在年度財務(wù)預(yù)算方案編制上的分歧。按酒店管理方的財務(wù)預(yù)算方案實施，當達到業(yè)主設(shè)定的財務(wù)指標時對管理方給予獎勵，這一“雙重指標”做法目前普遍存在于外資品牌酒店。
典型的矛盾沖突案例有：南京希爾頓酒店和上海仕格維麗致酒店因經(jīng)營業(yè)績不佳分別于2006年和2009年被撤牌；雅高集團在上海的首家精品酒店――璞邸酒店和由萬豪集團管理的廣州天倫萬怡大酒店，因管理合同中未對業(yè)主酒店物業(yè)轉(zhuǎn)讓行為設(shè)限而導致管理方話語權(quán)缺失最終被撤牌；由新加坡華業(yè)集團投資建設(shè)的蘇州吳宮喜來登和廈門索菲特大酒店，因業(yè)主發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整，于2009年先后變身為蘇州吳宮泛太平洋大酒店和廈門泛太平洋大酒店。
4.2委托管理中矛盾預(yù)防與化解
4.2.1前期策劃籌建階段
第一，科學規(guī)劃綜合體項目。開發(fā)商需慎重對待綜合體項目酒店建設(shè)的必要性以及開發(fā)時序問題；管理方要全面評估和篩選項目，同時還應(yīng)將自己的優(yōu)勢體現(xiàn)在項目總體規(guī)劃和定位能力上，找到與業(yè)主的契合點。第二，業(yè)主方與管理方應(yīng)緊密配合開展籌建開業(yè)工作。在策劃籌建階段，遵循“功能決定結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)決定外觀”原則進行設(shè)計建造，并從投資和管理的角度對項目建設(shè)進程統(tǒng)籌兼顧。第三，在籌備開業(yè)階段，雙方應(yīng)對團隊人選嚴格把關(guān)。審慎選擇酒店總經(jīng)理，籌備團隊的工作應(yīng)貫穿于酒店前期準備及開業(yè)后的初期經(jīng)營階段。第四，高質(zhì)量的可行性研究和市場調(diào)研先行。研究報告對投資回報的測算可以幫助管理方對項目潛在的收益和風險進行評估，引導處于建設(shè)階段的酒店在相關(guān)布局和設(shè)施上進行調(diào)整以適應(yīng)市場需求，幫助酒店管理層制定準確的開業(yè)收支預(yù)算，并制定合理的定價策略及收益預(yù)測。
4.2.2中期合同簽署階段
第一，業(yè)主必須熟悉國際酒店管理集團的管理合同。要掌握合同談判節(jié)奏，談判期太短不利于爭取有利條款，而過分拖延也會產(chǎn)生風險。第二，業(yè)主應(yīng)從總體利益上審視管理合同。在指定供應(yīng)商方面，若業(yè)主希望自己采購且有能力自己采購，則采購權(quán)應(yīng)該歸業(yè)主所有，管理方提供協(xié)助。在合同里應(yīng)明確限制集團同一品牌或同檔次品牌在一定地域、一定時期內(nèi)的發(fā)展。在人力成本方面，業(yè)主應(yīng)要求管理方做出人員成本占營收比例的財務(wù)測算，并在合同中寫明約束性條款。在成本劃分方面，應(yīng)明確劃分“營運成本”和“業(yè)主成本”。在酒店運營賬戶監(jiān)管方面，應(yīng)建立財務(wù)雙簽制度，合理監(jiān)控酒店重大合同簽署和預(yù)算外大額費用支出；業(yè)主還要獲取對酒店年度計劃和年度預(yù)算的審批權(quán)。在對酒店高層的任命權(quán)和審批權(quán)方面，業(yè)主應(yīng)擁有委派業(yè)主 代表和酒店副職(副總經(jīng)理、財務(wù)副總監(jiān))的權(quán)力，以及對總經(jīng)理、營銷總監(jiān)和財務(wù)總監(jiān)三大關(guān)鍵崗位的審批權(quán)。第三，科學設(shè)計業(yè)績考核指標?？稍趥鹘y(tǒng)的RevPAR和GOP兩大考核指標基礎(chǔ)上，增加“收益指數(shù)(RGI)”考核指標，跟蹤比較一定數(shù)量競爭酒店的RevPAR情況，判斷本酒店在競爭市場上的相對位置。此外，典型的房地產(chǎn)指標――“物業(yè)每平方米收入(RevPSM)”對評估酒店投資回收情況及管理效率也有一定可取之處。第四，創(chuàng)新薪酬機制。要建立經(jīng)營價值與物業(yè)價值掛鉤的酒店管理方薪酬機制，將所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)融合，激勵管理方在關(guān)注經(jīng)營業(yè)績的同時，平等地關(guān)注酒店物業(yè)價值，利于降低業(yè)主為了出售酒店物業(yè)尋求終止管理合同的欲望，實現(xiàn)雙方長久穩(wěn)定的合作。第五，對酒店物業(yè)轉(zhuǎn)讓行為設(shè)限。酒店管理方應(yīng)對業(yè)主股份轉(zhuǎn)讓、重組以及酒店實物資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓設(shè)定一些條件。比如：業(yè)主有義務(wù)在交易前，促使股份或資產(chǎn)的受讓人與酒店管理方簽訂協(xié)議，確保新的業(yè)主接受原管理合同條款，使酒店管理方可以不受干擾繼續(xù)經(jīng)營酒店。
4.2.3后期經(jīng)營管理階段
第一，家具、裝置和設(shè)備(FF&E)儲備資金的提取和使用。雙方應(yīng)聚焦于如何審慎靈活使用儲備資金，既保證酒店有充足修繕資金可供使用，又兼顧業(yè)主自由支配這部分資金的意愿，避免資金的占用和閑置。第二，合理控制人力成本。要對酒店組織結(jié)構(gòu)和崗位進行流程再造，增加管理寬度，壓縮管理層級。實施區(qū)域化集中管理措施，將收益管理、營銷和IT支持等業(yè)務(wù)整合到集團劃定的“小區(qū)域”，起到減員增效作用。第三，建立酒店業(yè)主與管理方企業(yè)文化融合機制。在尊重彼此文脈、人脈基礎(chǔ)上，以文化整合和價值認同為紐帶，促進業(yè)主公司利潤導向的傳統(tǒng)層級文化與管理公司品牌價值導向的制度規(guī)范文化相融合，形成適應(yīng)酒店現(xiàn)實情況的獨特的企業(yè)文化。第四，化解預(yù)算編制爭議。酒店年度預(yù)算和資源配置的討論必須圍繞兩個主題展開：如何戰(zhàn)勝競爭對手，如何超越去年的收入。雙方討論的著眼點應(yīng)從成本和收入方面的討價還價轉(zhuǎn)向?qū)で蟾玫亟鉀Q問題的方法。
4.2.4重視四大相關(guān)因素
第一，聘請堅守職業(yè)道德的專業(yè)酒店咨詢?nèi)藛T。富有責任感的專業(yè)咨詢?nèi)藛T能客觀地評價項目。在酒店發(fā)展階段出具全面客觀的可行性研究報告、推薦業(yè)主代表和副職人選、協(xié)助業(yè)主進行合同談判。在酒店業(yè)績明顯下滑時，對存在問題進行診斷，獻計獻策。在管理公司撤牌前期，分析原因，評估終止管理合約的風險。在更換品牌期間，輔助管理團隊平穩(wěn)過渡和交接。第二，構(gòu)建行業(yè)協(xié)會和業(yè)主聯(lián)盟的信息分享平臺。首先，行業(yè)協(xié)會應(yīng)與旅游行政管理部門脫鉤，成為不帶行政色彩的專業(yè)社會組織，公正維護業(yè)主與管理方權(quán)益及規(guī)范酒店經(jīng)營行為。其次，行業(yè)協(xié)會應(yīng)與酒店業(yè)主聯(lián)盟共同打造一個交流經(jīng)驗、分享心得的渠道，幫助業(yè)主協(xié)調(diào)與政府、管理公司、旅行社等各方關(guān)系。第三，加強旅游管理部門服務(wù)功能。在政策層面建立協(xié)調(diào)機制，根據(jù)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀制定有利于引導不同檔次、不同特色酒店均衡發(fā)展的政策。從信息服務(wù)層面，及時采集酒店經(jīng)營數(shù)據(jù)，為投資者和酒店業(yè)主提供參考。第四，完善相關(guān)法律法規(guī)。在市場監(jiān)管方面，出臺行業(yè)準入條件或公告，從源頭上控制酒店供給過剩帶來的各種不利；在職業(yè)標準方面，制定酒店職業(yè)經(jīng)理人標準，建立酒店職業(yè)經(jīng)理人發(fā)展平臺；在品牌標準方面，應(yīng)就國際酒店管理集團在中國從事委托管理提出具體的信息披露要求，向業(yè)主方提供完整的品牌標準。
5 結(jié)論
5.1本研究的結(jié)論與貢獻
第一，本次研究發(fā)現(xiàn)酒店管理集團的利益驅(qū)動、業(yè)主實現(xiàn)投資目標的利益驅(qū)動以及地方政府的政策引導共同驅(qū)動了中國高星級酒店委托國際酒店管理集團管理的發(fā)展。
第二，歸納了造成業(yè)主方和管理方?jīng)_突的主要原因。在酒店策劃籌建階段，主要為酒店開業(yè)前預(yù)算的制定是否嚴格執(zhí)行國際酒店管理集團的制度與品牌標準；在管理合同簽署階段，主要集中在酒店人事安排、財務(wù)安排、資產(chǎn)安排、業(yè)績考核等四方面；在經(jīng)營管理階段，主要反映在雙方經(jīng)營理念、人員效率和集團費用分攤及年度財務(wù)預(yù)算方案編制。
第三，良好的酒店業(yè)主與國際酒店管理集團的委托管理關(guān)系需要旅游管理部門、行業(yè)協(xié)會和酒店衍生機構(gòu)的支持與配合(如圖1)。
篇（4）
第二條本辦法所稱全國社會保障基金(以下簡稱社?；?是指全國社會保障基金理事會(以下簡稱理事會)負責管理的由國有股減持劃入資金及股權(quán)資產(chǎn)、中央財政撥入資金、經(jīng)國務(wù)院批準以其他方式籌集的資金及其投資收益形成的由中央政府集中的社會保障基金。
第三條社保基金投資運作的基本原則是，在保證基金資產(chǎn)安全性、流動性的前提下，實現(xiàn)基金資產(chǎn)的增值。
第四條社?；鹳Y產(chǎn)是獨立于理事會、社保基金投資管理人、社保基金托管人的資產(chǎn)。
第五條財政部會同勞動和社會保障部擬訂社?；鸸芾磉\作的有關(guān)政策，對社?；鸬耐顿Y運作和托管情況進行監(jiān)督。
中國證券監(jiān)督管理委員會(以下簡稱中國證監(jiān)會)和中國人民銀行按照各自的職權(quán)對社?；鹜顿Y管理人和托管人的經(jīng)營活動進行監(jiān)督。
第二章理事會
第六條理事會負責管理社?；?，履行以下職責：
(一)制定社?；鸬耐顿Y經(jīng)營策略并組織實施。
(二)選擇并委托社?；鹜顿Y管理人、托管人對社保基金資產(chǎn)進行投資運作和托管；對投資運作和托管情況進行檢查。
(三)負責社保基金的財務(wù)管理與會計核算，編制定期財務(wù)會計報表，起草財務(wù)會計報告。
(四)定期向社會公布社?；鹳Y產(chǎn)、收益、現(xiàn)金流量等財務(wù)狀況。
第七條理事會應(yīng)嚴格執(zhí)行本辦法。對理事會的違法違規(guī)行為按照國家有關(guān)法律法規(guī)進行處罰。
第三章社保基金投資管理人
第八條本辦法所稱社保基金投資管理人是指依照本辦法第十條規(guī)定取得社?；鹜顿Y管理業(yè)務(wù)資格、根據(jù)合同受托運作和管理社保基金的專業(yè)性投資管理機構(gòu)。
第九條申請辦理社?；鹜顿Y管理業(yè)務(wù)應(yīng)具備以下條件：
(一)在中國注冊，經(jīng)中國證監(jiān)會批準具有基金管理業(yè)務(wù)資格的基金管理公司及國務(wù)院規(guī)定的其他專業(yè)性投資管理機構(gòu)。
(二)基金管理公司實收資本不少于5000萬元人民幣，在任何時候都維持不少于5000萬元人民幣的凈資產(chǎn)。其他專業(yè)性投資管理機構(gòu)需具備的最低資本規(guī)模另行規(guī)定。
(三)具有2年以上的在中國境內(nèi)從事證券投資管理業(yè)務(wù)的經(jīng)驗，且管理審慎，信譽較高。具有規(guī)范的國際運作經(jīng)驗的機構(gòu)，其經(jīng)營時間可不受此款的限制。
(四)最近3年沒有重大的違規(guī)行為。
(五)具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)。
(六)有與從事社?；鹜顿Y管理業(yè)務(wù)相適應(yīng)的專業(yè)投資人員。
(七)具有完整有效的內(nèi)部風險控制制度，內(nèi)設(shè)獨立的監(jiān)察稽核部門，并配備足夠數(shù)量的稱職的專業(yè)人員。
第十條社?；鹜顿Y管理人由理事會確定。申請社保基金投資管理業(yè)務(wù)，需向理事會提交申請書以及由中國證監(jiān)會出具的申請人是否滿足本辦法第九條規(guī)定的基本條件的意見。理事會成立包括足夠數(shù)量的獨立人士參加的專家評審委員會，參照公開招標的原則對具備條件的社?；鹜顿Y管理業(yè)務(wù)申請人進行評審。評審委員會經(jīng)投票提出社?；鹜顿Y管理人建議名單，報理事會確定。評審辦法由理事會制定。評審辦法及評審結(jié)果報財政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會備案。
第十一條社?；鹜顿Y管理人履行下列職責：
(一)按照投資管理政策及社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同，管理并運用社?；鹳Y產(chǎn)進行投資。
(二)建立社?；鹜顿Y管理風險準備金。
(三)完整保存社保基金委托資產(chǎn)的會計憑證、會計賬簿和年度財務(wù)會計報告15年以上。
(四)編制社?；鹞匈Y產(chǎn)財務(wù)會計報告，出具社?；鹞匈Y產(chǎn)投資運作報告。
(五)保存社?；鹜顿Y記錄15年以上。
(六)社保基金委托資產(chǎn)管理合同規(guī)定的其他職責。
第十二條有下列情形之一的，社?；鹜顿Y管理人應(yīng)當及時向理事會報告：
(一)社?；鹳Y產(chǎn)市場價值大幅度波動。
(二)社?；鹜顿Y管理人減資、合并、分立、解散、依法被撤銷、決定申請破產(chǎn)或被申請破產(chǎn)。
(三)社?；鹜顿Y管理人涉及重大訴訟或者仲裁。
(四)社保基金投資管理人的董事、監(jiān)事、經(jīng)理及其他高級管理人員發(fā)生重大變動。
(五)有可能使社?；鹞匈Y產(chǎn)的價值受到重大影響的其他事項。
(六)委托資產(chǎn)管理合同規(guī)定的其他報告事項。
第十三條社保基金投資管理人應(yīng)適應(yīng)社保基金管理的要求，建立、健全相關(guān)內(nèi)部管理制度和風險管理制度。
第十四條有下列情形之一的，社?；鹜顿Y管理人必須退任：
(一)社?；鹜顿Y管理人解散、依法被撤銷、破產(chǎn)或者由接管人接管其資產(chǎn)。
(二)理事會有充分理由認為更換社?；鹜顿Y管理人符合社?；鹄妗?/p>
(三)托管人有充分理由認為更換社保基金投資管理人符合社?；鹄娌⒄鞯美硎聲?。
(四)財政部、勞動和社會保障部或中國證監(jiān)會有充分理由認為社?；鹜顿Y管理人不能繼續(xù)履行委托資產(chǎn)管理職責。
(五)社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同規(guī)定的其他情形。
第十五條當社?；鹜顿Y管理人更換或退任時，理事會必須盡快委任新投資管理人，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會備案；新任投資管理人確定并履行職責后，原任投資管理人方可退任。
第十六條禁止(一)以社保基金的名義使用不屬于社?；鹈碌馁Y金從事投資活動，或以他人的名義使用屬于社?；鹈碌馁Y金從事投資活動。
(二)不公平地對待社?；鹳~戶的資產(chǎn)。
(三)挪用社?；鸬奈匈Y產(chǎn)。
(四)從事可能使社?；鹞匈Y產(chǎn)承擔無限責任的投資。
(五)用社?；鹞匈Y產(chǎn)從事信用交易。
(六)法律、法規(guī)和社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同規(guī)定禁止從事的其他活動。
第四章社?；鹜泄苋?/p>
第十七條本辦法所稱社?；鹜泄苋耸侵赴凑毡巨k法第十九條規(guī)定取得社?；鹜泄軜I(yè)務(wù)資格、根據(jù)合同安全保管社保基金資產(chǎn)的商業(yè)銀行。
第十八條申請辦理社?；鹜泄軜I(yè)務(wù)應(yīng)具備以下條件：
(一)設(shè)有專門的基金托管部。
(二)實收資本不少于80億元。
(三)有足夠的熟悉托管業(yè)務(wù)的專職人員。
(四)具備安全保管基金全部資產(chǎn)的條件。
(五)具備安全、高效的清算、交割能力。
第十九條社保基金托管人由理事會確定。申請社?；鹜泄軜I(yè)務(wù)，需向理事會提交申請書以及由中國人民銀行批準其從事社?；鹜泄軜I(yè)務(wù)的證明。理事會按照招標原則評選社?；鹜泄苋耍u選辦法及評選結(jié)果報財政部、勞動和社會保障部、中國人民銀行備案。理事會應(yīng)逐步創(chuàng)造條件采用招標方式確定社?；鹜泄苋?。
第二十條社保基金托管人履行下列職責：
(一)盡職保管社?；鸬耐泄苜Y產(chǎn)。
(二)執(zhí)行社?；鹜顿Y管理人的投資指令，并負責辦理社?；鹈碌馁Y金結(jié)算。
(三)監(jiān)督社?；鹜顿Y管理人的投資運作。發(fā)現(xiàn)社?；鹜顿Y管理人的投資指令違法違規(guī)的，向理事會報告。
(四)完整保存社?；饡嬞~簿、會計憑證和年度財務(wù)會計報告15年以上。
(五)社?；鹜泄芎贤?guī)定的其他職責。
第二十一條社?；鹜泄苋藨?yīng)適應(yīng)社?；鹜泄艿囊?，建立、健全相關(guān)內(nèi)部管理制度和風險管理制度。
第二十二條有下列情形之一的，社?；鹜泄苋吮仨毻巳危?/p>
(一)社保基金托管人解散、依法被撤銷、破產(chǎn)或者由接管人接管其資產(chǎn)。
(二)理事會有充分理由認為社保基金托管人應(yīng)當退任。
(三)財政部、勞動和社會保障部或中國人民銀行有充分理由認為托管人不能繼續(xù)履行社?；鹜泄苈氊?。
(四)社保基金托管合同規(guī)定的其他情形。
第二十三條當社?；鹜泄苋烁鼡Q或退任時，理事會必須盡快委任新的托管人，并報財政部、勞動和社會保障部、中國人民銀行備案；新任托管人確定并履行職責后，原任托管人方可退任。
第二十四條禁止社?；鹜泄苋藦氖孪铝谢顒樱?/p>
(一)將其托管的社?；鹳Y產(chǎn)與托管的其他資產(chǎn)混合管理。
(二)托管的社?；鹳Y產(chǎn)與其自有資產(chǎn)混合管理。
(三)挪用其托管的社?；鹳Y產(chǎn)。
(四)有關(guān)法律法規(guī)禁止從事的其他活動。
第五章社?；鸬耐顿Y
第二十五條社?；鹜顿Y的范圍限于銀行存款、買賣國債和其他具有良好流動性的金融工具，包括上市流通的證券投資基金、股票、信用等級在投資級以上的企業(yè)債、金融債等有價證券。
理事會直接運作的社保基金的投資范圍限于銀行存款、在一級市場購買國債，其他投資需委托社?；鹜顿Y管理人管理和運作并委托社?；鹜泄苋送泄?。
第二十六條社?；鹜顿Y管理人與社?；鹜泄苋隧氃谌耸隆⒇攧?wù)和資產(chǎn)上相互獨立，其高級管理人員不得在對方兼任任何職務(wù)。
第二十七條理事會持有的國債在二級市場的交易，需委托符合本辦法第九條規(guī)定的專業(yè)性投資管理機構(gòu)辦理。
第二十八條劃入社保基金的貨幣資產(chǎn)的投資，按成本計算，應(yīng)符合下列規(guī)定：
(一)銀行存款和國債投資的比例不得低于50%。其中，銀行存款的比例不得低于10%。在一家銀行的存款不得高于社?；疸y行存款總額的50%。
(二)企業(yè)債、金融債投資的比例不得高于10%。
(三)證券投資基金、股票投資的比例不得高于40%。
第二十九條單個投資管理人管理的社保基金資產(chǎn)投資于一家企業(yè)所發(fā)行的證券或單只證券投資基金，不得超過該企業(yè)所發(fā)行證券或該基金份額的5%；按成本計算，不得超過其管理的社?；鹳Y產(chǎn)總值的10%。
投資管理人管理的社?；鹳Y產(chǎn)投資于自己管理的基金須經(jīng)理事會認可。
第三十條委托單個社保基金投資管理人進行管理的資產(chǎn)，不得超過年度社?；鹞匈Y產(chǎn)總值的20%。
第三十一條社保基金建立的初始階段，減持國有股所獲資金以外的中央預(yù)算撥款僅限投資于銀行存款和國債。條件成熟時由財政部會同勞動和社會保障部商理事會報國務(wù)院批準后，改按本辦法第二十八條所規(guī)定比例進行投資。
第三十二條劃入社保基金的股權(quán)資產(chǎn)納入社?；鸾y(tǒng)一核算，按照國家有關(guān)規(guī)定進行管理。股權(quán)資產(chǎn)變現(xiàn)后的投資比例按本辦法第二十八條的規(guī)定執(zhí)行。
第三十三條根據(jù)金融市場的變化和社?；鹜顿Y運作的情況，財政部會同勞動和社會保障部商有關(guān)部門適時報請國務(wù)院對第二十八條所規(guī)定的社?；鹜顿Y比例進行調(diào)整。
第三十四條經(jīng)中國人民銀行批準，理事會可按照有關(guān)規(guī)定，與商業(yè)銀行辦理協(xié)議存款。
第六章社?；鹞型顿Y管理合同和托管合同
第三十五條理事會與社?；鹜顿Y管理人必須簽訂委托資產(chǎn)管理合同，對雙方的權(quán)利義務(wù)、委托資產(chǎn)管理方式、投資范圍、收益分配等內(nèi)容作出規(guī)定，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會備案。
社保基金委托資產(chǎn)管理合同到期或中止時，相關(guān)事宜的處理辦法另行制定。
第三十六條理事會與社?；鹜泄苋吮仨毢炗喩绫；鹞匈Y產(chǎn)托管合同，明確??部、中國證監(jiān)會、中國人民銀行備案。
社?；鹞匈Y產(chǎn)托管合同到期或中止時，相關(guān)事宜的處理辦法另行制定。
第七章社?；鹜顿Y的收益分配和費用
第三十七條社保基金凈收益全額納入社?；?，按國家有關(guān)規(guī)定分配使用和投資。
第三十八條社?；鹜顿Y管理人提取的委托資產(chǎn)管理手續(xù)費的年費率不高于社保基金委托資產(chǎn)凈值的1.5%。
理事會可在委托資產(chǎn)管理合同中規(guī)定對社?；鹜顿Y管理人的業(yè)績獎勵措施。具體方案由財政部會同勞動和社會保障部批準。
第三十九條社?；鹜泄苋颂崛〉耐泄苜M年費率不高于社?；鹜泄苜Y產(chǎn)凈值的0.25%。
第四十條社?；鹜顿Y管理人按當年收取的社?；鹞匈Y產(chǎn)管理手續(xù)費的20%，提取社保基金投資管理風險準備金，專項用于彌補社?；鹜顿Y的虧損。社保基金投資管理風險準備金在托管銀行專戶存儲，余額達到社?；鹞泄芾碣Y產(chǎn)凈值的10%時可不再提取。
理事會按社?；饍羰找娴?0%提取一般風險準備金，專項用于彌補社保基金投資發(fā)生重大虧損時社?；鹜顿Y管理人所提管理風險準備金不足以彌補的虧損。一般風險準備金余額達到社保基金資產(chǎn)凈值的20%時可不再提取。
第八章社?；鹜顿Y的賬戶和財務(wù)管理
第四十一條社?；鹜顿Y管理人的社?；鹞匈Y產(chǎn)管理業(yè)務(wù)必須與該管理人的其他業(yè)務(wù)在財務(wù)、賬戶上分開，不得混合操作和核算。
第四十二條社?；鹜泄苋吮仨殲樯绫；痖_設(shè)獨立的證券賬戶和資金賬戶。
第四十三條社?；鹋c理事會單位財務(wù)分別建賬，分別核算。
第四十四條社保基金投資管理人和托管人應(yīng)認真進行日常會計核算，嚴格按照有關(guān)規(guī)定編制會計報表，定期就社?；鸬臅嫼怂恪蟊砭幹频冗M行核對。
第九章報告制度
第四十五條理事會、社?；鹜顿Y管理人、社?；鹜泄苋藨?yīng)當按照本辦法的要求報告社保基金投資運作的情況，保證報告內(nèi)容沒有虛假、誤導性陳述或者重大遺漏，并對所報告內(nèi)容的真實性、完整性負責。
第四十六條理事會的信息披露和報告應(yīng)符合以下要求：
(一)每年一次向社會公布社?；鹳Y產(chǎn)、收益、現(xiàn)金流量等財務(wù)狀況。
(二)每季度一次向財政部、勞動和社會保障部提交社?；鹭攧?wù)會計報告、投資管理報告。
(三)單個社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同到期后，向財政部、勞動和社會保障部提交經(jīng)具備證券從業(yè)資格的會計師事務(wù)所審計的報告，對社?；鹞匈Y產(chǎn)的投資情況作出說明。
(四)社保基金發(fā)生重大事件，立即報告財政部、勞動和社會保障部，并編制臨時報告書，經(jīng)核準后予以公告。
第四十七條社?；鹜顿Y管理人應(yīng)按社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同及理事會的要求定期和不定期向理事會提供社保基金委托資產(chǎn)投資運作報告。
第四十八條社?；鹜泄苋藨?yīng)按托管合同和理事會要求定期和不定期向理事會提供社?；鹜泄苜Y產(chǎn)報告，并對第四十七條社?；鹜顿Y管理人編制的報告的有關(guān)內(nèi)容復(fù)核，向理事會出具書面復(fù)核意見。
第十章罰則
第四十九條社?；鹜顿Y管理人違反本辦法第十二條規(guī)定，不及時或者未向理事會報告該條所列情形之一的，責令改正，給予警告，并處5萬元以下的罰款。
第五十條社保基金投資管理人或者托管人有本辦法第十六條和第二十四條所列行為之一的應(yīng)退任，有違法所得的，沒收違法所得，處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款；沒有違法所得的，處50萬元以下的罰款。
第五十一條社保基金投資管理人違反本辦法第二十五條規(guī)定，超出范圍進行投資的應(yīng)退任，并處以50萬元以下的罰款。
第五十二條社保基金投資管理人和托管人違反本辦法第二十六條規(guī)定的，責令限期改正，并給予警告，逾期不改的應(yīng)退任。
第五十三條社保基金投資管理人違反本辦法第二十九條規(guī)定，責令限期改正，給予警告，并處10萬元以下罰款，逾期不改的應(yīng)退任。
篇（5）
第二條 凡本市市區(qū)內(nèi)的新建住宅小區(qū)，必須根據(jù)本辦法實行物業(yè)管理。本辦法實施前已經(jīng)驗收交付使用的住宅小區(qū)，應(yīng)當積極創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱住宅小區(qū)是指以住宅為主，經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)以及機關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位等自建的建筑面積在3萬平方米以上的居民居住區(qū)。
本辦法所稱物業(yè)是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋、公用配套設(shè)施及住宅小區(qū)使用范圍內(nèi)的公共場地。
第四條 長春市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，其主要職責是：
（一）宣傳貫徹國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章；
（二）負責住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會組建的指導工作；
（三）會同有關(guān)部門制定住宅小區(qū)物業(yè)管理專用資金的收取辦法、標準及管理規(guī)定；
（四）制定物業(yè)管理有關(guān)合同，公約等示范文本；
（五）負責物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查；
（六）參與新建住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)方案的論證和竣工驗收；
（七）監(jiān)督、檢查、指導物業(yè)管理活動。
建委、計委、規(guī)劃、城建、公用、民政、衛(wèi)生、環(huán)保、公安、財政、物價、廣播電視、電業(yè)、電信等部門（以下簡稱有關(guān)部門）及住宅小區(qū)所在地人民政府按照各自職責，負責住宅小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)工作的監(jiān)督、指導。
第五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式；遵循經(jīng)營自主、有償服務(wù)、自負盈虧、微利經(jīng)營的原則。
第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會
第六條 住宅小區(qū)應(yīng)當成立住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。
管委會由住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人在物業(yè)管理行政主管部門的指導下，選舉代表組成，委員總數(shù)為單數(shù)。管委會選舉辦法由市人民政府另行規(guī)定。
管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。
本辦法實施前成立的住宅小區(qū)管理委員會應(yīng)當在物業(yè)管理行政主管部門批準的期限內(nèi)，直接改組為住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會；改組確有困難的，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以重新選舉管委會。
第七條 管委會決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。
第八條 管委會的權(quán)利：
（一）制定管委會章程，維護房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)利；
（二）決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，代表房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人簽訂住宅小區(qū)委托管理合同；
（三）審議物業(yè)管理專用資金和住宅維修儲備金的使用計劃；
（四）審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理計劃，決定住宅小區(qū)維修和管理服務(wù)的重大事項；
（五）檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。
第九條 管委會義務(wù)：
（一）維護房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，并接受其監(jiān)督；
（二）不得選聘不具備物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)管理住宅小區(qū)；
（三）保護和改善住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量；
（四）接受物業(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)部門以及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導；
（五）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實有關(guān)管理工作。
第十條 管委會應(yīng)當通過住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人大會制定住宅小區(qū)公約。
住宅小區(qū)公約對全體房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人具有約束力，由管委會和物業(yè)管理企業(yè)共同監(jiān)督執(zhí)行。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十一條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本辦法和住宅小區(qū)委托管理合同對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。
委托管理合同應(yīng)當包括管理項目、管理標準、管理費用、雙方權(quán)利和義務(wù)、合同期限用違約責任等條款。委托管理合同期限一般不得超過三年。合同期滿后，經(jīng)管委會續(xù)聘的，應(yīng)當重新簽訂委托管理合同。
委托管理合同由物業(yè)管理行政主管部門制定示范文本。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當具備下列條件：
（一）有固定的辦公、經(jīng)營場所；
（二）具有30萬元以上的貸幣注冊資金；
（三）有合法的管理章程；
（四）具有進行物業(yè)管理所需相應(yīng)數(shù)量的有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員；
（五）物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的其他條件。
第十三條 成立物業(yè)管理企業(yè)必須持申請書及有關(guān)資料到物業(yè)管理行政主管部門辦理資質(zhì)審查手續(xù)，經(jīng)審查合格、領(lǐng)取《物業(yè)管理資證書》后，方可接受委托從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
本辦法前成立的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當自本辦法之日起九十日內(nèi)到物業(yè)管理行政主管部門申請資質(zhì)審查，領(lǐng)取《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。
《物業(yè)管理資質(zhì)證書》實行年審制度。
第十四條 新建住宅小區(qū)在工程開工前，由物業(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)部門、住宅小區(qū)所在地街道辦事處組成物業(yè)管理監(jiān)督；機構(gòu)對住宅小區(qū)的物業(yè)進行前期管理。
第十五條 物業(yè)管理監(jiān)督機構(gòu)在住宅小區(qū)工程建設(shè)中，應(yīng)當配合有關(guān)部門對住宅小區(qū)的工程質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)及環(huán)境保護情況進行監(jiān)督；開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當嚴格按照批準的規(guī)劃和設(shè)計方案進行建設(shè)。
第十六條 住宅小區(qū)竣工時，物業(yè)管理監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)當參與住宅小區(qū)工程建設(shè)綜合驗收。
物業(yè)管理監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)當向驗收主管部門提交住宅小區(qū)工程建設(shè)情況書面意見。
第十七條 住宅小區(qū)選舉產(chǎn)生管委會后，物業(yè)管理監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)當將小區(qū)移交給管委會，由管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)進行物業(yè)管理。
第十八條 開發(fā)建設(shè)單位和房屋產(chǎn)權(quán)人出售房屋或者出租房屋時，在合同中應(yīng)當具有產(chǎn)權(quán)人或者使用人承諾遵守該住宅小區(qū)管理規(guī)定的條款。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
（一）根據(jù)有關(guān)法規(guī)、規(guī)章制定住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體規(guī)定；
（二）依照委托管理合同和管理規(guī)定對住宅小區(qū)實施管理；
（三）依照委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取相關(guān)費用；
（四）制止違反住宅小區(qū)管理規(guī)定的行為；
（五）選聘清潔、保安等專業(yè)承擔專項管理業(yè)務(wù)；
（六）在住宅小區(qū)內(nèi)依法開展為房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人服務(wù)的多種經(jīng)營項目，以其收益補充小區(qū)管理費用。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
（一）履行住宅小區(qū)委托管理合同，依法經(jīng)營；
（二）接受管委會和房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督；
（三）物業(yè)管理企業(yè)年度管理計劃、住宅維修儲備金使用計劃和住宅小區(qū)維修管理服務(wù)的重大事項，應(yīng)當提交管委會審議批準；
（四）接受物業(yè)管理行政主管部門、有關(guān)部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導；
（五）為住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人提供各項優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
第二十一條 住宅小區(qū)委托管理合同和住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定應(yīng)當報物業(yè)管理行政主管部門備案。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)可以享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第四章 住宅小區(qū)房屋、設(shè)施的管理和維護
第二十三條 新建住宅小區(qū)竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當通過物業(yè)管理行政主管部門，向小區(qū)管委會移交下列資料：
（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖；
（二）單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（三）地下管網(wǎng)竣工圖；
（四）《城市規(guī)劃驗收合格通知書》和《 工程質(zhì)量檢查合格證》；
（五）住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)明細表；
（六）其他必要的資料。
第二十四條 住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)當遵守下列規(guī)定：
（一）不得擅自改變房屋的用途和承重結(jié)構(gòu)；
（二）不得私自增添、拆除、改裝房屋設(shè)備及附屬設(shè)施；
（三）不得挖掘、連接、壓埋、遷移城市煤氣、供電、供熱、供水、電信、有線電視等管網(wǎng)設(shè)施；
（四）不得私搭亂建和隨意占用房屋共用部位，不得破壞綠化、污染環(huán)境、噪聲擾民；
（五）不得占用、挖掘綠地和道路；
（六）按照規(guī)定及時交納各項費用；
（七）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十五條 住宅小區(qū)內(nèi)異產(chǎn)毗連房屋的共用部位、共用設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維護。
第二十六條 住宅小區(qū)的供氣、電信、有線電視，有關(guān)管理單位應(yīng)當加強專項管理，根據(jù)實際需要可以委托物業(yè)管理企業(yè)管理；住宅小區(qū)的供水、排水、供電、供熱，原管理單位應(yīng)當按其管理范圍加強專項管理，根據(jù)實際需要也可以委托物業(yè)管理企業(yè)管理。委托管理的，應(yīng)當在住宅小區(qū)委托管理合同期限內(nèi)簽訂專項委托合同，并承擔相應(yīng)費用。
有關(guān)單位應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)密切配合，作好相應(yīng)的維修、養(yǎng)護工作。
第二十七條 住宅小區(qū)保安服務(wù)的具體內(nèi)容由管委會與物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)委托管理合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)的保安人員應(yīng)當在派出所的指導下加強小區(qū)值勤巡邏，積極配合派出所做好小區(qū)內(nèi)治安工作。
第二十八條 住宅小區(qū)內(nèi)的綠地，游園，樓道衛(wèi)生，環(huán)境衛(wèi)生，道路維護、保潔以及垃圾收集、運輸，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維護，根據(jù)實際需要，垃圾收集、運輸也可以委托專業(yè)單位管理和維護，有關(guān)管理部門有權(quán)監(jiān)督檢查。
第二十九條 住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：
（一）亂拋垃圾、雜物；
（二）隨地吐痰、亂丟煙頭、紙屑和瓜果皮核；
（三）飼養(yǎng)家禽、家畜；
（四）隨意停放車輛、鳴喇叭和亂設(shè)攤點；
（五）排放有毒、有害物，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音、振動；
（六）損毀、涂刻園林藝術(shù)雕塑；
（七）攀折樹木、采摘花果、踐踏草坪；
（八）住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定禁止的其他行為。
第五章 住宅小區(qū)專用資金和相關(guān)費用
第三十條 新建住宅小區(qū)、單體商品樓房的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當按照多層建筑安費2％、高層建筑建安費4％的比例，向物業(yè)管理行政主管部門劃撥住宅小區(qū)物業(yè)管理專用資金。專用資金由物業(yè)管理行政主管部門代儲，并實行專戶管理，專項用于該小區(qū)在實施物業(yè)管理后購買管理、服務(wù)用房和住宅小區(qū)公用設(shè)施更新、大型設(shè)施的增改以及環(huán)境保護工程建設(shè)。
開發(fā)建設(shè)單位繳納專用資金，應(yīng)當在拆遷前與物業(yè)管理行政主管部門簽訂繳納合同，并按照合同規(guī)定繳納專用資金。
本辦法前已建成的住宅小區(qū)，其物業(yè)管理專用資金在公有住宅售房款中按一定比例劃撥解決；缺少公用配套設(shè)施的，凡是未按照規(guī)劃、設(shè)計配套的，由原開發(fā)單位按照物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的時間一次性補交所需資金；原規(guī)劃、設(shè)計中未包括，但又屬于必須增設(shè)的公用配套設(shè)施，補建資金由政府在城市建設(shè)維護費、教育專項資金和小區(qū)網(wǎng)點費同中調(diào)劑解決。
第三十一條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時，應(yīng)當按住宅小區(qū)總建筑面積0.5％的比例，以成本價格為小區(qū)提供管理用房和服務(wù)用房。該管理用房和服務(wù)用房為國有直管房產(chǎn)，按民宅租金標準出租給物業(yè)管理企業(yè)使用和經(jīng)營，嚴禁改變其用途。
第三十二條 住宅小區(qū)應(yīng)當按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定設(shè)立異產(chǎn)毗連住宅維修儲備金，住宅維修儲備金由房屋產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定分攤、分期繳納，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一收取，用于房屋本體共用部位、共用設(shè)施的維修養(yǎng)護。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)可以按照規(guī)定向住宅小區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人收取綠化費、清潔衛(wèi)生費、保安費等公共服務(wù)費，用于小區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)項目支出。
公共服務(wù)費收費標準和辦法由物價管理部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定。
第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)為房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人開展的特約服務(wù)，可以收取特約服務(wù)費用。
第六章 法律責任
第三十五條 因故意或者過失造成住宅小區(qū)公用設(shè)施損壞的，由損壞者負責修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當賠償損失。
第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十三條第一、二款規(guī)定，未取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書》從事在住宅小區(qū)物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，責令限期改正，并處以經(jīng)營收入一至三倍的罰款。
第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十三條第三款規(guī)定拒不辦理年審的，由物業(yè)管理行政主管部門吊銷其《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。
第三十八條 開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第十五條、第三十條、第三十一條規(guī)定的，物業(yè)管理行政主管部門可以責令其限期改正，在規(guī)定期限內(nèi)仍不履行的，有關(guān)部門不予辦理建設(shè)工程開工、房屋拆遷、房屋產(chǎn)權(quán)登記及房地產(chǎn)交易手續(xù)。對違反本辦法第三十條規(guī)定的，物業(yè)管理行政主管部門還可以向開發(fā)建設(shè)單位按日加收應(yīng)繳資金總額3％的滯納金。
第三十九條 住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法第二十四條第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項規(guī)定的，由物業(yè)管理企業(yè)予以制止、批評教育、責令恢復(fù)原狀、賠償損失。
第四十條 住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人違反本辦法第二十四條第（六）項規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其限期交納并按照規(guī)定收取滯納金。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。
第四十一條 房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法第二十九條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)除有權(quán)制止、批評教育外，還可以提請相應(yīng)行政管理部門依法予以處罰。
第四十二條 當事人對物業(yè)管理行政主管部門和有關(guān)行政管理部門的行政處罰不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》及《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定申請復(fù)議和提起訴訟。
第四十三條 管委會與物業(yè)管理企業(yè)因委托管理合同發(fā)生糾紛，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中與房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)生糾紛，可以向仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可以向人民法院起訴。
第四十四條 對于干擾、阻礙物業(yè)管理行政主管部門、管委會和物業(yè)管理企業(yè)的工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安機關(guān)依照治安管理處罰條例的有關(guān)規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十五條 管委會和物業(yè)管理企業(yè)工作人員應(yīng)當秉公辦事、不徇私情、忠于職守、盡職盡責，做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。
第七章 附則
第四十六條 各縣（市）住宅小區(qū)和本市市區(qū)的單體住宅樓宇、商廈、寫字樓可以參照本辦法規(guī)定實行物業(yè)管理。
篇（6）
甲方：____________________公司
地址：________________________
法定代表人：__________________
注冊資本：____________________
營業(yè)范圍：____________________
組織形式：____________________
營業(yè)期限：____________________
企業(yè)年金基金受托管理業(yè)務(wù)資格
證書編號：________________
郵政編碼：____________________
聯(lián)系電話：____________________
乙方：_____________________銀行
地址：________________________
法定代表人：__________________
注冊資本：____________________
營業(yè)范圍：____________________
組織形式：____________________
營業(yè)期限：____________________
企業(yè)年金基金托管業(yè)務(wù)資格
證書編號：________________
郵政編碼：____________________
聯(lián)系電話：____________________
為了確保__________企業(yè)年金基金財產(chǎn)的安全，保護受益人的合法權(quán)益，根據(jù)《企業(yè)年金試行辦法》《企業(yè)年金基金管理試行辦法》《__________企業(yè)年金計劃》《__________企業(yè)年金基金受托管理合同》及其他有關(guān)規(guī)定，甲方委托乙方為__________企業(yè)年金基金的托管人，從事托管業(yè)務(wù)。
雙方同意本著真誠合作、平等自愿和誠實信用的原則，開展此項合作。
為明確甲、乙雙方在__________企業(yè)年金基金財產(chǎn)的管理、托管運作以及相互監(jiān)督等相關(guān)事宜中的權(quán)利、義務(wù)及職責，確保受托財產(chǎn)的安全，保護雙方的合法權(quán)益，特訂立本合同。
第一章 定義和釋義
在本合同中，除上下文另有規(guī)定外，下列用語應(yīng)當具有如下含義：
1．1 本合同：指甲方與乙方簽署的《__________企業(yè)年金基金托管合同》（合同編號：）及其附件，以及甲、乙雙方對該合同及附件作出的任何有效變更。
篇（7）
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當事人轉(zhuǎn)而向法院。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計，目前海口市所受理的物業(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債（包括服務(wù)管理關(guān)系、關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個問題。
（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。
確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業(yè)所在地的法院，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構(gòu)所在地，而并非是實施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。
（二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。
1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同（或稱聘用管理合同）時，應(yīng)主要從當事人是否具備民事主體資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同的內(nèi)容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務(wù)的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù).隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物業(yè)管理權(quán)的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務(wù)。因此，物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)來認定無效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，或注冊成立物業(yè)管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)認定合同無效。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時，還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益；必須在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對于業(yè)主不能在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的，應(yīng)認定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費，其收費標準、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費標準或報經(jīng)物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經(jīng)批準擴大收費范圍的條款，應(yīng)確認為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂谩⑹找?，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不向業(yè)主交付相應(yīng)對價的，均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)益的不平等條款的，應(yīng)確認部分無效.
2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。
由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權(quán)在其手中，而在無能力或精力實施物業(yè)管理時，或為牟利，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將受托進行物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實施管理，其由此所享有的受托權(quán)實質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)，而是受托管理權(quán)，將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給他人經(jīng)營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認為無效合同。有受托管理權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包，其無權(quán)收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求，不應(yīng)得到支持。
3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。
在考察物業(yè)委托管理合同時應(yīng)注意審查合同的當事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實質(zhì)上是屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管理合同，其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，也無權(quán)另行委托他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實施了無權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為，應(yīng)確認合同無效。在審查物業(yè)委托管理合同時，應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。
三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。
（一）關(guān)于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權(quán)，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會制度和由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會制度。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會，但《辦法》未對業(yè)主大會制度，包括業(yè)主大會如何召集、選舉如何行使權(quán)利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對業(yè)主大會制度和管委會制度做出規(guī)定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會？如何選舉產(chǎn)生管委會？在未召開業(yè)主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權(quán)？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權(quán)實現(xiàn)自治，應(yīng)盡早召開業(yè)主大會，以確定物業(yè)管理中的重大問題。第一次業(yè)主大會的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會，業(yè)主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會或通過應(yīng)由業(yè)主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關(guān)決議的效力。應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機構(gòu)，及召集第一次業(yè)主大會的前提條件，形成業(yè)主大會有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，應(yīng)當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權(quán)，則難以保障業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大會也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業(yè)主大會，成立管委會，這是保護業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應(yīng)規(guī)定開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會，這對于保護業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)是較為有利的。
關(guān)于業(yè)主的投票權(quán)如何確定，關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到業(yè)主大會的決定是否有效，這是業(yè)主實際行使物業(yè)管理權(quán)的重要一環(huán)，應(yīng)在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權(quán)。由于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產(chǎn)權(quán)人或使用人一票，對購置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權(quán)及票數(shù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權(quán)，其權(quán)益如何體現(xiàn)？筆者認為，應(yīng)規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應(yīng)享有業(yè)主大會或管委會的投票權(quán)，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權(quán)人有一票，非業(yè)主使用人的投票權(quán)從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產(chǎn)權(quán)人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權(quán)的基礎(chǔ)上，規(guī)定業(yè)主大會的決議，須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權(quán)或使用權(quán)的份額達半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。
（二）關(guān)于管理委員會的主體資格問題。
管理委員會是在房地產(chǎn)行政管理部門指導下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授權(quán)或與其有管理權(quán)約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會有權(quán)選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業(yè)主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業(yè)主的自治性機構(gòu)，須依法成立，才能行使權(quán)利、承擔義務(wù)。管委會經(jīng)業(yè)主大會按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應(yīng)由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會授權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司，報經(jīng)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認。未經(jīng)登記確認，或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權(quán)利，應(yīng)視為管委會在物業(yè)管理中具備了一定的民事權(quán)利能力和行為能力。管委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發(fā)生的管委會訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應(yīng)屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利的行為，又是有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權(quán)利義務(wù)。但畢竟由于有關(guān)規(guī)定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。
（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。
與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應(yīng)配套的公用設(shè)施的良好運行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實施專業(yè)化的物業(yè)管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對優(yōu)勢的大業(yè)主直接進行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務(wù)的要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發(fā)糾紛。而建設(shè)部《辦法》，國家計委、建設(shè)部印發(fā)的有關(guān)服務(wù)收費辦法，都只對住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務(wù)收費予以規(guī)定，未對商廈的物業(yè)管理及服務(wù)收費進行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權(quán)，收費標準、服務(wù)要求如何確定既無法可依，也無行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場體系的建立和完善。因此，應(yīng)將商廈的物業(yè)管理納入法律的調(diào)整范圍，在有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點，明確各自的服務(wù)內(nèi)容、范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費標準、方法，以及行使物業(yè)管理權(quán)的方式。
（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。
篇（8）
物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的， 該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超 常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱 為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務(wù)方面的做法 不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴 大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以?？谑?新華區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩 年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理 糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè) 主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求 物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè) 管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管 理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財 務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn) 管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債（包括服務(wù)管理關(guān)系 、關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是 否合法。如海口市順發(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù) 的情況下，海口市房產(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益 ，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和 其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管 委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系 、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn) 開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公 司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現(xiàn)成的 依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通 則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不 詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個問題。
（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。
確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴 訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般 都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院 也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當事人向?qū)Ψ?提起侵權(quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院 管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng) 適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的， 業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所 在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住 所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構(gòu)所在地，而并非是實施物業(yè)管理的所在地，但由于物 業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理 ，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛， 但其不屬于不動產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。
（二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理 糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開 發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務(wù)的書面協(xié) 議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn) 開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承 包 的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán) 委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同 的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。
1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同（或稱聘用管理合同）時，應(yīng)主要從當事人是否具備民事主體 資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同的內(nèi)容是否合法來審查
其效力。物業(yè)管理 權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人，或是與業(yè)主 約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng) 由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時，物業(yè)管理多是作為商品房售后 服務(wù)的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù) .隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物 業(yè)管理權(quán)的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物 業(yè)管理有償服務(wù)。因此，物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管 理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的 房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分 ，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè) 管理經(jīng)營權(quán)來認定無效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實施物業(yè)管理 ，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng) 一實施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管 理，或注冊成立物業(yè)管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂 物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)認定合同無效。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時，還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合 同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益；必須在 平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對于業(yè)主不能 在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的，應(yīng)認定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費，其收 費標準、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費標準或報經(jīng)物價管理部門批準，超過標準收取費用 和滯納金，未經(jīng)批準擴大收費范圍的條款，應(yīng)確認為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外 墻體、屋頂?shù)鹊氖褂?、收益，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不 向業(yè)主交付相應(yīng)對價的，均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主 ，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為 常常發(fā)生，物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)主權(quán)益的不平等條款的，應(yīng)確認部分無效 .
2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。
由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權(quán)在其手中，而在無能力或精力實施物 業(yè) 管理時，或為牟利，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將受托進行物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)發(fā)包 給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承 包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管 理權(quán)屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提 供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實施管理，其 由此所享有的受托權(quán)實質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)，而是受托管理權(quán)，將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給 他人經(jīng)營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認為無效合同。有受托管理 權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包，其無權(quán)收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托 管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求，不應(yīng)得到支持。
3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。
在考察物業(yè)委托管理合同時應(yīng)注意審查合同的當事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的 管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實質(zhì)上是 屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確 認有效。但在實踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司 簽訂的合同，而是由正在實施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進 行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管 理合同，其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給 他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。 業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管 理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，也無權(quán)另行委托他人 對業(yè)主的物業(yè)進行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主 ）同意，接受委托進行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使，所簽訂的物 業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實施了無權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為，應(yīng)確認合同無效。在審查 物業(yè)委托管理合同時，應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開 來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。
三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管 理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善 ，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。
（一）關(guān)于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權(quán)，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會制度和由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會制度。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)成立 住宅小區(qū)管理委員會，但《辦法》未對業(yè)主大會制度，包括業(yè)主大會如何召集、選舉如何行 使權(quán)利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管 理規(guī)定》中已有對業(yè)主大會制度和管委會制度做出規(guī)定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急 需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會？如何 選舉產(chǎn)生管委會？在未召開業(yè)主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是 否可行？如何確定業(yè)主的投票權(quán)？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為 一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作 .筆者認為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權(quán)實現(xiàn)自治，應(yīng)盡早召開業(yè)主大會，以確定物業(yè)管理中的 重大問題。第一次業(yè)主大會的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集， 但持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會，業(yè)主或其委托人未出 席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會或通過應(yīng)由業(yè)主大會決定的其他重大事項 的決議的，不能確認管委會或有關(guān)決議的效力。應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會是住宅小區(qū)或商廈物業(yè) 管理的最高決策機構(gòu)，及召
集第一次業(yè)主大會的前提條件，形成業(yè)主大會有效決定的程序。 住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在 出售房屋前，應(yīng)當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須 召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全 部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權(quán)，則難以保障業(yè)主應(yīng)享有的權(quán) 益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大 會也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法 召開業(yè)主大會，成立管委會，這是保護業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認為，住 宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達 到50％以上的，應(yīng)規(guī)定開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報告，在管理 部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會，這對于保護業(yè)主的物業(yè) 管理權(quán)是較為有利的。
關(guān)于業(yè)主的投票權(quán)如何確定，關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到業(yè)主大會的決定是否有效 ，這是業(yè)主實際行使物業(yè)管理權(quán)的重要一環(huán)，應(yīng)在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權(quán)。 由于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產(chǎn)權(quán)人 或使用人一票，對購置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商似不公 平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權(quán)及票數(shù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致的原則， 有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權(quán)，其權(quán)益如何體現(xiàn)？筆者認 為，應(yīng)規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積 大小，均應(yīng)享有業(yè)主大會或管委會的投票權(quán)，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房 屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票， 計票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權(quán)人有一票，非業(yè)主使用人的投票權(quán)從其與業(yè)主的約定。 如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的 每 一產(chǎn)權(quán)人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主 大會的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利 于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權(quán)的基礎(chǔ)上，規(guī)定業(yè)主大會的決議，須由出席 會議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權(quán)或使用權(quán)的份額 達半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。
（二）關(guān)于管理委員會的主體資格問題。
管理委員會是在房地產(chǎn)行政管理部門指導下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授 權(quán)或與其有管理權(quán)約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組 織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會有權(quán)選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對 物業(yè)進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業(yè)主。而管 委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題 目前在實踐中爭議較大。管委會是業(yè)主的自治性機構(gòu)，須依法成立，才能行使權(quán)利、承擔義 務(wù)。管委會經(jīng)業(yè)主大會按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應(yīng)由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會授權(quán)的房地產(chǎn)開 發(fā)商或物業(yè)管理公司，報經(jīng)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認。未經(jīng)登記確認， 或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于 依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位， 其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見， 筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權(quán)利，應(yīng)視為管委會在物業(yè)管理 中具備了一定的民事權(quán)利能力和行為能力。管委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認其簽訂物業(yè)管理 合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發(fā)生的管委會訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā) 生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立 的自治管理組織，應(yīng)屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。 管委會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利的行為，又是有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合 同所派生出的權(quán)利義務(wù)。但畢竟由于有關(guān)規(guī)定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在 有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。
（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。
與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業(yè)主 或使用人的房屋及相應(yīng)配套的公用設(shè)施的良好運行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實施專業(yè) 化的物業(yè)管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對優(yōu)勢的大業(yè)主直接 進行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務(wù)的要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)商或其 他物業(yè)管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發(fā)糾紛。而建設(shè)部《辦法 》，國家計委、建設(shè)部印發(fā)的有關(guān)服務(wù)收費辦法，都只對住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務(wù)收費予 以規(guī)定，未對商廈的物業(yè)管理及服務(wù)收費進行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入 物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權(quán)，收費標準、服務(wù)要求如何確定既無法可 依，也無行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場體系的建 立和完善。因此，應(yīng)將商廈的物業(yè)管理納入法律的調(diào)整范圍，在有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī) 定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點，明確各自的服 務(wù)內(nèi)容、范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費標準、方法，以及行使物業(yè)管理權(quán)的方式。
（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。
篇（9）
要想把物業(yè)管理工作搞好，首先應(yīng)當理順物業(yè)管理中心的法律關(guān)系。只有理順了關(guān)系，才能夠知道臬直轄市各方面的關(guān)系。物業(yè)管理工作中幾個主要方面有：房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其他與物業(yè)管理相關(guān)連的行業(yè)以及政府有關(guān)部門。
1、發(fā)展商早期在物業(yè)管理中的作用
發(fā)展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗收合格后，經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是發(fā)展商由原來擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。對于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時發(fā)展商也自己充當物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來管理物業(yè)或是委托其他管理公司來管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供服務(wù)。對于新建物業(yè)來說，由于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱ξ飿I(yè)的擁有或完全不擁有。
發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業(yè)初期，廣大新的產(chǎn)權(quán)所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人委托物業(yè)管理公司進行管理。這一時期物業(yè)管理公司的費用一般由發(fā)展商支付或預(yù)先墊付，因為這一時期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對新建物業(yè)的作用逐漸退居二線。如發(fā)展商直接聘請管理公司，發(fā)展商應(yīng)當與物業(yè)管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業(yè)主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。
2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）
由于購買了物業(yè)，購房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地擁有所購物業(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)所有人對物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前，已臨時安排物業(yè)管理公司對所購物業(yè)進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，認同發(fā)展商的安排。當新建物業(yè)入住率達到50%或50%以上時，發(fā)展商應(yīng)會同物業(yè)管理公司召開房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會（或稱業(yè)主大會）。
3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會（業(yè)主大會）
房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會是一個非常重要的會議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門負責召集此會議。因為產(chǎn)權(quán)所有人來自不同蝗地方，互不相識，不可能有效地組織起來召開此大會，所以召集、組織業(yè)主大會的責任就落在發(fā)展商或物業(yè)管理公司戶上。發(fā)展商在與物業(yè)管理公司的委托管理合同中就應(yīng)明確規(guī)定，當入住率達到50%時，物業(yè)管理公司有責任牽頭組織召開業(yè)主大會。
業(yè)主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構(gòu)——物業(yè)業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機構(gòu)。業(yè)主大會每年至少召開一次。住宅
區(qū)業(yè)主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權(quán)利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權(quán)利，維護自己的合法權(quán)益。
業(yè)主大會主要行使以下職權(quán)：
（一）選舉、罷免物業(yè)管理委員會的組成人員；
（二）監(jiān)督管委會的日常工作；
（三）聽取和審查管委會的工作報告；
（四）對住宅區(qū)或物業(yè)（寫字樓、商廈）內(nèi)有關(guān)業(yè)主重大利益的事項做出決策；
（五）修改業(yè)主公約；
（六）改變或撤銷物業(yè)管理委員會的有關(guān)決定。
（七）批準管委會章程。
4、物業(yè)管理委員會的性質(zhì)及法律地位
物業(yè)管理委員會是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設(shè)最高權(quán)力機構(gòu)，管理委員會的成員景要由房屋產(chǎn)權(quán)所有人選出的代表構(gòu)居，代表廣大業(yè)主的權(quán)益。同時管理委員會也應(yīng)當吸收當?shù)鼐用裎瘑T會和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會是帥業(yè)主大會選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益，是物業(yè)管理中常設(shè)的最高權(quán)力機構(gòu)，那么管理委員會就應(yīng)該是一個長期的、穩(wěn)定的組織，一個松散、虛設(shè)的管理委會不可能起到應(yīng)該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應(yīng)該到房屋管理機構(gòu)備案，并到民政部門社團法人機構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與法律地位。物業(yè)管理委員會的主要職責如下：
（一）管理委員會負責制定管委會章程；
（二）負責今后召集并主持業(yè)主大會；
（三）負責考察、選擇、招聘物業(yè)管理公司；
（四）與新的或原來的物業(yè)管理公司重簽訂委托管理合同；
（五）管委會有權(quán)審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準；
（六）保管、監(jiān)督和決定物業(yè)維修基金和公用設(shè)施專用基金（啟動基金）的使用；
（七）審議管理公司上年的財務(wù)收支善和來年的財務(wù)預(yù)算；
（八）審議管理公司制訂的年度管理計劃、配套工程和重大維修工程項目（鍋爐、配電設(shè)備、電梯、中央空調(diào)、供暖等）；
（九）監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理工作；
（十）審議新的物業(yè)管理公約及各種管理規(guī)章制度等等。
物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理公司之間是聘用關(guān)系。物業(yè)管理委員會是物業(yè)的主人、所有人，物業(yè)管理公司是為之提供服務(wù)的。物業(yè)管理委員會一般應(yīng)設(shè)常務(wù)工作人員一至兩名，費用一般應(yīng)從管理啟動基金里撥付。
5、物業(yè)管理公司
物業(yè)管理公司是一種信托機構(gòu)，屬中介組織。它是執(zhí)行信托職能的服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理這個行業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域里有著非常重要的位置。開發(fā)和拆遷都是一時性的工作，幾個月或幾年就可以完成，而物業(yè)管理卻是延續(xù)性的，可延續(xù)幾十年。搞物業(yè)管理應(yīng)眼光放遠，急功近利是不會搞好的。
物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂。等召開業(yè)主大會，業(yè)主物業(yè)管理委員會成立后，再由物業(yè)管理委員會代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽委托管理合同。
有的情況下，發(fā)展商并沒有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當管理者的話，也要經(jīng)過房地局的批準，并禽《物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。即使是發(fā)展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。
6、承租人（房屋租用人）
篇（10）
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理服務(wù)收費，是指經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊和市建設(shè)委員會資格認可的物業(yè)管理單位，接受開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主（小區(qū)）管理委員會（以下簡稱“業(yè)主管委會”）的委托，對房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、安全防范和環(huán)境等項目開展日常維護、修繕、整治及提供其它相關(guān)管理服務(wù)所收取的費用及其收費行為。
第四條 市物價局是本市物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)。
市建設(shè)委員會在其職責范圍內(nèi)與市物價局密切配合，共同做好物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
第五條 本辦法下列用語的含義是：
㈠ 物業(yè)管理服務(wù)費包括綜合管理服務(wù)費、停車場收費、特約服務(wù)費及其它經(jīng)濟收入。
㈡ 綜合管理服務(wù)費，是指物業(yè)管理單位為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的小區(qū)、樓宇公共部位、公共場所、公共事務(wù)管理服務(wù)所收取的費用。
㈢ 特約服務(wù)費，是指物業(yè)管理單位應(yīng)業(yè)主或非業(yè)主使用人要求而提供的個別服務(wù)所收取的費用。
㈣ 其它經(jīng)濟收入，是指開發(fā)建設(shè)單位按市政府有關(guān)規(guī)定向業(yè)主管委會提供的商業(yè)用房及小區(qū)、樓宇范圍內(nèi)可以產(chǎn)生經(jīng)濟收入的公用配套設(shè)施、設(shè)備和公共場地由物業(yè)管理單位按物業(yè)委托管理合同經(jīng)營所產(chǎn)生的收入。
㈤ 裝修保證金，是指業(yè)主和非業(yè)主使用人在入戶裝修時，為保證遵守有關(guān)規(guī)定，維護房屋總體安全而向物業(yè)管理單位預(yù)交的押金。
㈥ 公共水電費，是指小區(qū)、樓宇的消防和對講系統(tǒng)，公共部位照明、清洗和綠化，及電梯、中央空調(diào)、水泵等機電設(shè)備運行電費和其它公共用電、用水的費用開支。
第六條 物業(yè)管理單位收取的綜合管理服務(wù)費實行基準價管理。基準價按小區(qū)、樓宇類型，經(jīng)市物價局按咨詢聽證程序核定，并報市政府批準后，于每年1月31日向社會公布。
由政府統(tǒng)一建設(shè)的小區(qū)、樓宇物業(yè)綜合管理服務(wù)收費標準，應(yīng)低于非政府統(tǒng)一建設(shè)的小區(qū)、樓宇物業(yè)綜合管理服務(wù)收費標準。
物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的停車場收費實行政府定價，其管理辦法由市政府另行制定。
物業(yè)管理單位為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的特約服務(wù)，市物價局有收費標準的按規(guī)定執(zhí)行，沒有規(guī)定收費標準的實行經(jīng)營者定價。
第七條 物業(yè)管理服務(wù)收費實行經(jīng)營性收費許可證制度，物業(yè)管理單位應(yīng)亮證收費，并接受市物價局年審。
第八條 物業(yè)管理服務(wù)費的支出由以下項目構(gòu)成：
㈠ 直接參與管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利、社保費用；
㈡ 公共設(shè)施、設(shè)備正常運行和維護費用；
㈢ 綠化、美化費用；
㈣ 清潔、保潔、消毒等衛(wèi)生費用；
㈤ 安全防范費用；
㈥ 物業(yè)管理單位和業(yè)主管委會辦公費用；
㈦ 納入委托管理服務(wù)合同的固定資產(chǎn)折舊費用；
㈧ 特約專項服務(wù)費用；
㈨ 法定稅費；
㈩ 合理利潤。
第九條 實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費項目和標準，由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會或業(yè)主和非業(yè)主使用人協(xié)商議定，并向市物價局備案。
第十條 物業(yè)管理單位收取綜合管理服務(wù)費，應(yīng)提供下列服務(wù)項目：
㈠ 物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、場所的日常養(yǎng)護、維修和管理，監(jiān)督業(yè)主和非業(yè)主使用人按有關(guān)規(guī)定裝修、使用房屋；
㈡ 與小區(qū)或樓宇管理服務(wù)收費標準要求相適應(yīng)的安全防范服務(wù)；
㈢ 環(huán)境衛(wèi)生管理，包括物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的公共場所、道路、電梯、公共水池和水塔、化糞池的清潔、保潔、消毒和垃圾收?。?/p>
㈣ 園林綠地以及環(huán)境美化的日常維護、管理；
㈤ 協(xié)調(diào)解決日常工作、生活中所涉及的其它公共事務(wù)；
㈥ 物業(yè)委托管理合同中規(guī)定的其它服務(wù)項目。
第十一條 綜合管理服務(wù)費標準需低于基準價的，由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會或業(yè)主和非業(yè)主使用人代表協(xié)商制定，并報市物價局備案。
因增加服務(wù)內(nèi)容或被各級政府評為優(yōu)良的小區(qū)、樓宇，其收取的綜合管理服務(wù)費需高于基準價格的，須向市物價局提交書面申請，經(jīng)審核批準后方可執(zhí)行。
前款提交的書面申請應(yīng)包含以下內(nèi)容：
㈠ 物業(yè)所在位置、建筑總面積、建筑物或小區(qū)、樓宇功能配置情況；
㈡ 物業(yè)委托管理合同及業(yè)主管委會、業(yè)主和非業(yè)主使用人對調(diào)高收費標準的意見；
㈢ 物業(yè)單位經(jīng)營現(xiàn)狀及人員配備；
㈣ 增加的服務(wù)項目與內(nèi)容，或被各級政府評定為優(yōu)良小區(qū)、樓宇的證明以及擬報的收費標準；
㈤ 年度物業(yè)管理服務(wù)費用收支預(yù)決算；
㈥ 企業(yè)工商登記證書、企業(yè)資質(zhì)等級證書等有關(guān)資料。
市物價局應(yīng)自收到申請書之日起十五日內(nèi)提出審核意見，并書面送達申請人，逾期未答復(fù)的，視為同意。
第十二條 業(yè)主或非業(yè)主使用人在取得入住合法手續(xù)或租賃合同之日起，應(yīng)按規(guī)定支付綜合管理服務(wù)費和應(yīng)攤公共水電費。
尚未出售的住宅和非住宅房屋由開發(fā)建設(shè)單位支付綜合管理服務(wù)費。
第十三條 尚未入住的業(yè)主或非業(yè)主使用人按入住戶分攤標準的50％分攤公共水電費。
尚未出售的住宅和非住宅房屋由開發(fā)建設(shè)單位按前款分攤標準分攤公共水電費。
第十四條 物業(yè)管理單位使用開發(fā)建設(shè)單位按市政府有關(guān)規(guī)定向業(yè)主管委會提供的商業(yè)用房以及小區(qū)、樓宇范圍內(nèi)的公用配套設(shè)施、設(shè)備和公共場地，以自有資金投入商業(yè)性經(jīng)營的，其利潤分配比例由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會協(xié)商議定。
第十五條 綜合管理服務(wù)費按建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》及本市有關(guān)規(guī)定分攤計算。
綜合管理服務(wù)費，小區(qū)的每半年收取一次，樓宇的按月收取。
第十六條 高層樓宇的電梯、中央空調(diào)和水泵等機電設(shè)備運行電費及其他公共水電費的收取，物業(yè)管理單位應(yīng)以每個水電計費總表為計費單位，公布每月使用公共水電費的度數(shù)、單價、總額及分攤辦法，按實際支出費用和約定方式向計費單位全體業(yè)主和非業(yè)主使用人合理分攤，單項收支并按月代收代繳。
物業(yè)管理單位代收代繳水、電費等政府定價的價格，必須按分類價格分別執(zhí)行，不得自行加價，不得以任何借口混合收費。
第十七條 房屋裝修保證金應(yīng)在裝修戶與裝修單位簽訂裝修合同后或發(fā)生實際裝修前，由物業(yè)管理單位向裝修戶收取。
房屋裝修保證金按每單元建筑面積每平方米15元的標準收?。ㄗ罡呦揞~為5000元），裝修完畢，應(yīng)由物業(yè)管理單位驗收，沒有破壞主要房屋結(jié)構(gòu)或平面的，裝修保證金應(yīng)在驗收后如數(shù)退還，其代管利息應(yīng)作為物業(yè)管理單位承擔監(jiān)管任務(wù)的費用列入收支范圍；破壞主要房屋結(jié)構(gòu)或平面的，物業(yè)管理單位有權(quán)制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可會同有關(guān)部門進行強制恢復(fù)；造成損失的有權(quán)要求責任人賠償。
第十八條 按規(guī)定由開發(fā)建設(shè)單位繳交的各項行政事業(yè)性收費不得攤給業(yè)主和非業(yè)主使用人。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)承擔物業(yè)掃尾工程全部費用。物業(yè)管理單位接手物業(yè)管理時應(yīng)監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位完成掃尾工程，不得將掃尾工程費用以任何形式分攤給業(yè)主和非業(yè)主使用人。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)承擔尚未出售或租賃的建筑面積的各項應(yīng)攤費用，以及施工用水電未辦理民用水電供應(yīng)手續(xù)前所發(fā)生的價格差額。
第十九條 向物業(yè)管理單位或委托物業(yè)管理單位收取的行政事業(yè)性收費，收費單位應(yīng)在《企業(yè)稅外收費負擔監(jiān)督卡》上登記，不作登記的，物業(yè)管理單位有權(quán)拒絕。
市政、城管、園林、公安等部門委托物業(yè)管理單位的收費，須是經(jīng)價格行政管理部門批準的行政事業(yè)性或經(jīng)營性收費，并應(yīng)向承擔代辦業(yè)務(wù)的物業(yè)管理單位支付一定的代辦費。
物業(yè)管理單位已接受委托實施管理，或相應(yīng)收取綜合管理服務(wù)費的，其它單位和部門不得再重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第二十條 物業(yè)管理單位在物業(yè)管理服務(wù)收費方面享有下列權(quán)利：
㈠ 有權(quán)要求業(yè)主和非業(yè)主使用人按物業(yè)委托管理合同和規(guī)定的收費標準，交納物業(yè)管理服務(wù)費；
㈡ 業(yè)主或非業(yè)主使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理單位有權(quán)要求其限期繳交，并從滯納之日起，按日加收所欠繳費用0？3％的滯納金。逾期不交欠繳費用和滯納金的，提交業(yè)主管委會處理或采取公布欠繳戶名單的方式追繳，也可依法向人民法院提起訴訟；
㈢ 有權(quán)依據(jù)物業(yè)委托管理合同，要求業(yè)主管委會協(xié)助解決物業(yè)管理服務(wù)收費方面的有關(guān)事宜。
第二十一條 物業(yè)管理單位在物業(yè)管理服務(wù)收費方面應(yīng)履行下列義務(wù)：
㈠ 物業(yè)管理單位應(yīng)在物業(yè)委托管理合同中詳細寫明所提供的服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量和數(shù)量標準，并接受有關(guān)部門、業(yè)主管委會或業(yè)主和非業(yè)主使用人代表的監(jiān)督。
㈡ 履行物業(yè)委托管理合同，依法收費，并提供合法收款票據(jù)。收款票據(jù)應(yīng)填寫每項收費的全稱、收費單位、數(shù)量、單價及金額；
㈢ 物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)明碼標價，收費項目、收費標準和收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布；
㈣ 物業(yè)管理單位不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費；經(jīng)批準可以預(yù)收的，預(yù)收期不得超過6個月；
㈤ 物業(yè)管理單位應(yīng)每半年公布一次財務(wù)收支項目，接受業(yè)主管委會或業(yè)主和非業(yè)主使用人的監(jiān)督，并在下年初向業(yè)主管委會提交上年度收支決算報告和下年度收支預(yù)算報告；經(jīng)業(yè)主管委會及有關(guān)部門確認的物業(yè)管理單位的不合理支出，物業(yè)管理單位應(yīng)從自有資金中補償；
㈥ 物業(yè)管理單位出臺的具有普遍性的收費、維修方案，應(yīng)提交業(yè)主管委會審議；屬政府指導價、政府定價的收費標準，應(yīng)經(jīng)物價局批準后方可實施；
㈦ 對公共設(shè)施維修、養(yǎng)護不善或因沒有及時修理而造成業(yè)主或非業(yè)主使用人損失的，物業(yè)管理單位應(yīng)負責賠償；
㈧ 物業(yè)管理單位對社會上的各種集資、捐贈等，未經(jīng)業(yè)主管委會或業(yè)主和非業(yè)主使用人代表同意，不得列支。
㈨ 物業(yè)管理單位發(fā)生改變時，物業(yè)管理單位應(yīng)對其管理過程中所造成的虧欠款在商定的時限內(nèi)予以催繳；不足部分，物業(yè)管理單位應(yīng)先從自有資金中墊付。
第二十二條 業(yè)主管委會在物業(yè)管理服務(wù)收費方面的職責：
㈠ 業(yè)主管委會應(yīng)代表全體業(yè)主及非業(yè)主使用人的合法權(quán)益，根據(jù)本辦法的規(guī)定和物業(yè)委托管理合同，對物業(yè)管理單位的收費和收支平衡情況實行監(jiān)督；
㈡ 業(yè)主管委會的正?；顒咏?jīng)費，由物業(yè)管理單位從物業(yè)管理服務(wù)收入中提取，其提取范圍、比例、開支項目及標準，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會通過；
㈢ 審議、確定樓宇服務(wù)內(nèi)容、項目方案；審議批準物業(yè)單位對公用設(shè)施的大、中修或更新改造的工程項目和預(yù)決算方案；
㈣ 配合有關(guān)部門檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位服務(wù)收費標準的執(zhí)行及收支情況；督促業(yè)主及非業(yè)主使用人履行物業(yè)委托管理合同，按時交納管理服務(wù)費用；
㈤ 協(xié)調(diào)業(yè)主和非業(yè)主使用人與物業(yè)管理單位的收費關(guān)系，共同維護小區(qū)、樓宇利益，降低公共支出成本。
第二十三條 物業(yè)管理單位與業(yè)主和非業(yè)主使用人之間發(fā)生收費爭議，業(yè)主管委會無法協(xié)調(diào)或協(xié)調(diào)不成的，可由市物價局進行調(diào)處，也可通過訴訟程序解決。
第二十四條 有下列行為之一的，由物價檢查機構(gòu)依照《廈門市價格管理條例》等有關(guān)規(guī)定予以處罰：
㈠ 越權(quán)定價、擅自設(shè)立收費項目收費或擅自提高收費標準的；
㈡ 不按規(guī)定的收費日期和收費期間提前收費的；
㈢ 不按規(guī)定實行明碼標價的；
㈣ 提供服務(wù)質(zhì)價不符的或只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)的；
