銷售策略規劃匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇銷售策略規劃范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

根據前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標客戶群定位，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產品規劃設計基本要求，協助確定符合市場需求和投資回報的產品設計方案，產品規劃、設計理念，最終完成產品定位。

具體內容包括：項目總體市場定位；目標人群定位；項目開發總體規劃建議；組團規劃建議；交通道路規劃建議；戶型設計建議；整體風格建議；外立面設計建議 園林景觀規劃建議；社區配套設施；會所建議；樓宇配套建議；建議裝修標準建議；裝飾材料建議；物業管理建議。

二、市場推廣策劃

根據市場競爭環境分析和項目自身優劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好準備。

內容包括市場推廣主題策略；營銷策略；銷售策略；市場推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷售工具設計）；廣告設計創作；媒體投放；公關活動策劃等。

具體內容是：

（1）市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念；

（2）項目核心賣點提煉。

（3）項目案名建議。

（4）銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制。

（5）廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意（報紙，戶外，電播等）。

（6）媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期。

（7）公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行。

三、項目銷售策劃（項目銷售階段）

制定銷售計劃，協助展開促銷工作，做好銷售現場管理以實現預定銷售時間計劃和收入計劃。

具體內容包括：

1、開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式。

2、銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統一說辭。

3、銷售培訓，銷售制度，銷售現場包裝策略，樣板間策略。

4、布開營銷網絡，讓訪客變為業主。

5、銷售現場管理，客戶資料管理，客戶服務跟蹤，促銷計劃。

6、促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤。

7、市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調整，銷售策略調整。

房地產營銷觀念的演變:

（1）生產觀念階段：人們普遍喜歡低廉的房產。

（2）產品觀念階段：人們的需求并非局限于價格上，還有高質量，好性能和多樣化的特色。

（3）推銷觀念階段：顧客總是處于被動地位，通常對產品的判斷力不足。

（4）市場營銷觀念階段：與推銷階段相比，市場營銷階段將企業和顧客在產品關系上單向的“推”轉化到企業主導的“推”和“拉”結合的模式。

房地產營銷策劃分3個階段：(1)單項策劃階段。(2)綜合策劃階段。(3)復合策劃階段。

房地產營銷的類型 :

（1）房地產投資營銷。

（2）房地產定位營銷。

（3）房地產規劃設計營銷。

（4）房地產形象營銷。

（5）房地產建筑質量。

營銷策劃走向誤區：

（1）過分夸大營銷策劃的作用。

（2）忽視營銷策劃的作用。

篇（2）

    根據前期市場分析,確定項目的整體市場定位,并確定目標客戶群定位,進行目標客戶群體分析,在市場定位和營銷策劃總體思路下,提出產品規劃設計基本要求,協助確定符合市場需求和投資回報的產品設計方案,產品規劃、設計理念,最終完成產品定位。

    具體內容包括:

    項目總體市場定位

    目標人群定位

    項目開發總體規劃建議 組團規劃建議 交通道路規劃建議

    戶型設計建議

    整體風格建議 外立面設計建議

    園林景觀規劃建議

    社區配套設施 會所建議

    樓宇配套建議 建議裝修標準建議 裝飾材料建議

    物業管理建議

    市場推廣策劃:

    根據市場競爭環境分析和項目自身優劣勢分析,針對目標市場需求,制定有效的市場推廣計劃,為產品上市銷售做好準備。內容包括市場推廣主題策略,營銷策略,銷售策略,市場推廣工具設計(VI設計及宣傳品、銷售工具設計),廣告設計創作,媒體投放,公關活動策劃等。

    具體內容是:

    市場推廣主題定位:市場推廣主題,市場推廣概念,項目核心賣點提煉

    項目案名建議

    銷售策略:開盤時機選擇,定價方法,付款方式,銷售組織,銷售計劃,銷售控制

    廣告策略 :廣告推廣階段計劃,廣告推廣目標,訴求人群 項目訴求重點,各類廣告創意(報紙,戶外,電播等)

    媒體投放策略 :媒體選擇,媒體組合,投放預算,媒體計劃,媒體排期

    公關策略:媒體公關,軟文撰寫,公關活動策劃,協助活動執行

    項目銷售策劃(項目銷售階段):

    此階段主要是幫助發展商制定銷售計劃,協助展開促銷工作,做好銷售現場管理顧問,幫助發展商實現預定銷售時間計劃和收入計劃。

    具體內容包括:

    開盤時機選擇,回款計劃,回款方式,定價方法,付款方式

    銷售組織,銷售計劃,銷售控制,銷售流程,統一說辭

    銷售培訓,銷售制度,銷售現場包裝策略,樣板間策略

篇（3）

一、宗旨(任務)

二、公司簡介

三、公司戰略

1.產品及服務a：

2.產品及服務b，等等：

3.客戶合同的開發、培訓及咨詢等業務：

四、技術

1、專利技術：

2、相關技術的使用情況(技術間的關系)：

五、價值評估

六、公司管理

1.管理隊伍狀況

2.外部支持：

3.董事會：

七、組織、協作及對外關系：

八、知識產權策略

九、場地與設施

十、風險

第三章：市場分析

一、市場介紹

二、目標市場

三、顧客的購買準則

四、銷售策略

五、市場滲透和銷售量

第四章，競爭性分析

一、競爭者

二、競爭策略或消除壁壘

1.競爭者

第五章;產品與服務

一、產品品種規劃

二、研究與開發

三、未來產品和服務規劃

四、生產與儲運

五、包裝

六、實施階段

七、服務與支持

第六章市場與銷售融資合同：媒體融資商業計劃書樣本由精品信息網整理！

一、市場計劃

二、銷售策略

1、實時銷售方法

2、產品定位

三、銷售渠道與伙伴

四、銷售周期：

五、定價策略

1、產品、服務：

2、產品/服務b

六、市場聯絡;

1、貿易展銷會

2、廣告宣傳

3、新聞會

4、年度會議/學術討論會

5、國際互聯網促銷

6、其它促銷因素

7、貿易刊物、文章報導

8、直接郵寄

七、社會認證

第七章財務計劃

一、財務匯總

二、財務年度報表

三、資金需求

四、預計收入報表

五、資產負債預計表：

六、現金流量表：

第八章附錄

一、的背景與機構設置：

二、市場背景：

三、管理層人員簡歷

四、董事會

五、行業關系

六、競爭對手的文件資料：

七、公司現狀

八、顧客名單

九、新聞剪報與發行物：

篇（4）

這場突發的全球性金融危機，使國內的房地產企業首當其沖：各地大量樓盤普遍滯銷，有價無市；房地產企業資金多數積壓在土地和存量房上，資金周轉極其困難；一批經營不善的中小房地產企業直接倒閉或面臨倒閉。然而，危機中，萬科作為國內地產巨頭，針對房地產市場持續低迷，勇敢地先行一步，率先在各地大幅度降價促銷，使得眾多消費者爭相搶購，萬科的樓盤前再次涌現了千人漏夜排隊的情形。萬科此舉雖招來同行和地方政府及前期購房者的一片口水，但卻在短期內以薄利多銷的營銷策略快速回籠幾十億資金，增加了公司的現金儲備，也大大增強了公司資金周轉能力和抗風險能力，避免了存量房滯銷的進一步跌價損失風險。

萬科的快速降價促銷，作為企業應對低迷市場的銷售策略，值得其他企業深思、借鑒。其實萬科公司本身并不存在資金周轉的太大壓力。早在2006年萬科就做出了“資金將取代土地成為制約行業發展的主要瓶頸”的判斷，該公司一直致力于拓寬各種融資渠道，增強資金實力。萬科的經營策略一向比較謹慎，在2007年房地產市場還比較“亢奮”時，萬科就已經預見到其中潛在的風險，在經過詳細的財務分析和精心測算后，做出實施更為穩健的保資金保贏利的營銷策略的決策。在2007年中期報告中，萬科就已經提到：“萬科從不會因為市場的亢奮而轉向激進，將在市場的變化前保持冷靜，堅持萬科對行業趨勢的一貫判斷，堅持萬科既定的發展策略，更為重視成長的質量和財務的穩健性”。這說明萬科對房地產市場可能發生的變化經有了充分的預計，通過實施快速開發、快速銷售，提高資金周轉率，從而最終提高凈資產回報率的營銷策略和穩健的財務策略，萬科就能夠以更主動的姿態應對這場金融危機。

營銷策略調整中的財務管理價值

針對消費萎縮、市場需求不旺、訂單急速下降、企業贏利快速下滑、資金短缺的經營環境，企業必須快速調整自己的經營策略。

當然，在調整策略之前，企業必須組織銷售、采購、研發、生產、財務等部門對企業的價值鏈進行詳細分析論證，充分發揮財務管理的關鍵作用，以投入產出的眼光、專業的財務技術分析來判斷產品或服務價值鏈每一個環節可以挖掘的潛力、可以節省的成本、可以簡化的流程……然后對這些潛力和問題進行集中整理，找出相應的解決方案，按重要性原則，結合企業資源能力來調整和實施，以增強企業的抗危機能力。

營銷作為企業經營的核心環節，也是企業資源投入巨大的部門，在危機中，更需要快速調整營銷策略，轉變以往側重于銷售量及增長率為核心的經營策略，轉為牢牢抓住利潤和資金回籠這兩條主線，實行“以贏利為中心”的營銷策略，業務管理財務化，財務管理業務化，保障企業現時和持久的贏利能力，以幫助企業安全渡過難關。

業務管理財務化，這對大多數沒有財務基礎的銷售管理者而言，是一個較難的課題。但企業可以通過內外部財務資源，來系統培訓銷售管理者，提高銷售管理者和銷售人員的財務素養，并在銷售實踐中加以落實、推進。

營銷策略財務化的實施方式

國內外市場的快速變化，企業內外部環境的不確定性，使得企業的營銷策略總是需要不斷地改變和調整。在目前這樣的市場環境中，保贏利、保現金流可能是任何營銷策略首要出發點和核心所在。財務化的營銷策略大致分以下幾種方式：

1　合理快速降價式營銷策略

大多數經濟界人士認為，這場由美國次貸危機引發的全球金融危機，其影響在2009年才剛開始，全球消費者信心仍未恢復，大多數消費者還會捂緊錢袋子，節衣縮食過日子。因此，大多數企業仍將面臨需求下降，訂單萎縮的市場環境。面對短期不可能好轉的危機環境，企業應果斷降價，降低產品的毛利率，以薄利多銷的方式來快速銷售，提高銷售周轉率，增加銷售量，加快消化庫存量，回籠資金，以量的擴張來保障一定的贏利能力和安全的現金流。這樣的營銷策略對房地產企業、服裝業、食品業有較好的適用性。市場只會給反應敏捷者機會，誰先行一步，誰就會在競爭中處于有利地位。企業經營者不要再沉浸在以前的輝煌或暴利的回味中，心里還在不斷地指望政府給予救市。企業必須清楚，消費者才是產品的最終埋單者，市場最終還是消費者說了算，而消費者需要的是最具性價比的產品；只有牢牢把握住消費者的消費心理，才能緊緊把握住商機。近期蘇州陽澄湖大閘蟹滯銷，蟹農叫苦連天，就是一個很好的銷售策略失敗明證。除了蟹農單戶經營的高成本因素之外，蟹農對金融危機缺乏財務分析，還維持以往的習慣性思維，維持高價銷售策略而忽視金融危機中消費者的消費習慣變化，對消費者的現實購買力變化缺乏分析。維持原價，甚至漲價，結果是蟹賣不出去，大量的蟹囤在湖中和專賣店中，蟹農的經營成本進一步加大。如果蘇州蟹農再不降價促銷，其損失只會更大。

2　節衣縮食式銷售策略

如果面對需求總量絕對萎縮的市場環境，企業再降價也是徒勞無益。企業能做的銷售策略就是收縮戰線，裁減銷售區域和銷售人員，重新調整銷售組織架構，退出無量無利區域，保留有利潤或有潛力的市場，以不虧損和少虧損為導向，保存現金實力，保持產品的品牌影響力，在寒風中苦守希望，以期待經濟大環境的好轉。

單個企業無力改變全行業萎縮的大氣候。企業唯一要做到就是果斷壓縮經營成本和開支，裁減人員，減少不必要的市場投入，以壯士斷臂的勇氣來保存實力。像奢侈品行業，要在經濟危機中做到銷售增長、好的贏利回報，應該是件很不容易的事情。與其空想，還不如節衣縮食，保留希望，期待來年，這可能是最好的銷售策略選擇。

3　以利潤為中心式銷售策略

利潤是所有企業的核心追求，但要在企業的銷售實踐中真正體現，卻是件不容易的事。首先，企業的決策者要有以利潤為中心的經營理念；同時也要具備可執行的管理基礎和能力。企業老板往往求大貪大，以為大就是強，大就是贏利多。這與資本追求價值最大化的理念格格不入，結果往往使企業陷于經營誤區，空有銷量，少有贏利。

以利潤為中心，是在對企業的現有資源做科學的SWOT分析后，對企業做合適的市場定位，選擇合適的市場區域，開發和經營相應的產品或服務，在保證合理銷量的基礎上追求利潤最大化，從而保障資本的最優增值回報。

以利潤為導向的銷售策略，就是謀求產品結構的最佳組合，強調投入產

出比，而不是以單純的銷售量為出發點來安排配備資源。這體現在企業的銷售目標上，就是以現有的市場為基礎，對可能實現的銷售目標進行財務化測算，選擇投入產出率最好的銷售方案。

例如，A公司營銷中心2009年計劃銷售B系列產品20萬臺，其中B1產品出廠價4000元(不含增值稅)，銷售毛利15％，計劃銷售量10萬臺；B2產品出廠價4500元，銷售毛利Z0％，計劃銷售量5萬臺；B5產品出廠價5000元，銷售毛利z5％，計劃銷售量5萬臺。計劃總銷售額8.75億元，目標毛利1.675億元。但公司銷售副總仔細分析了市場和競爭對手后認為，B1產品與竟品相比，已經沒有多大的優勢，2009年要完成10萬臺任務基本不可能。但公司目標利潤不能改變，而B2產品還有很大的市場潛力，可以通過加大B2產品的目標量，以確保目標利潤達成。最后銷售副總把B1產品減少到7萬臺，B2產品增加了2萬臺，總計劃銷售量變為19萬臺，目標毛利保持在1.675億元。

以利潤為中心，同時需要改變對銷售區域和銷售經理的績效考核制度，以效益為導向引導銷售人員銷售方式，并根據利潤貢獻度來設計獎勵制度。

在金融危機中，改變企業決策者和經營者的經營導向，以資本報酬率來衡量經營的成敗，與以銷售增長率和銷售規模等非綜合指標的大小為成敗標準的方式相比，對現階段企業經營更具有現實指導意義。

4　渠道創新式營銷策略

在這場危機中，如果企業的傳統銷售渠道嚴重受阻，改變傳統銷售方式，尋找新的渠道來渡過難關就顯得尤為迫切和重要。

對大多數以出口為主的中小企業而言，2008年的這場金融海嘯，讓這些企業瀕臨倒閉，訂單急劇下降，應收款變成呆賬收不回來，出口產品的低利潤，這幾個因素同時襲來，很多的出口型中小企業就扛不住了。

對以出口為主的中小企業而言，為在危機中求得生存，惟有快速找到新的產品銷售渠道，才有可能解決產品的出路問題。我國的出口企業，原來產品往往多銷往歐美市場，但歐美市場現在是危機的重災區，短期內不會有大的改善，這些企業急需去開拓歐美以外的國外市場。

但在新開拓的市場中，企業一定要做好商業調查和財務風險評估，評估、核實新區域客戶的商業信用，以確保貨款資金的正常回收，降低出口貨款損失。同時，針對國家最近出臺的刺激國內消費政策的利好，出口企業也可以眼光向內，花力氣做好國內市場的調查分析，在現有產品開發能力的基礎上，開發相應的產品來豐富收入來源，保障企業的獲利能力。

企業實際運作時應注意的問題

1　營銷策略財務化的知識及能力準備

企業決策者的學識、能力和經驗決定著這個企業的經營策略，營銷策略從屬于企業的經營策略。如果企業的決策者缺乏對經營管理財務化運作的認可，那營銷策略財務化只會是一句空話。這就需要決策者具備良好的財務素養，企業具備較強的財務管理能力及規劃運作水平。財務知識可以通過短期培訓加以提升，但決策者對企業價值管理理念及財務核心作用的認同則是一個長期、漸進的過程，企業只有真正具備以上條件才可以大膽實施營銷管理的財務化運作。

2　需要企業對所處市場及行業有一個準確的判斷

了解市場，熟悉行業，對企業自身的優劣勢有清晰的判斷，只有這樣，企業才能作出準確的決策。企業對任何重大的經營及銷售策略調整，都需要建立在詳細調查研究的基礎上，只有信息完備，知己知彼，并對可能方案反復論證，集思廣益，群策群力，才能找到適合自己走的路。

3　樹立“不虧、少虧也是贏利”的經營理念

篇（5）

人數：1人　地點：武漢

崗位要求：30―40歲，10年以上營銷工作經驗，3年以上同崗位工作經驗；操作過全國30億以上大的建材市場，有較強的市場管理能力，帶領的銷售團隊至少200人以上；參與公司戰略決策，有優秀的營銷策劃、市場開拓及全局掌控能力；制訂營銷工作方針、政策，提供公司內部營銷管理改進方案，有很強的抗壓能力，敢于接受新挑戰。

招聘企業：北京安邦咨詢公司

招聘崗位：市場總監

人數：1人　地點：北京

崗位要求：32歲以上，本科以上學歷；具備豐富的銷售經驗，承擔整體業務管理的職能，主管銷售策略與綜合業務拓展，負責建立公司銷售策略與政策，開展經營活動；協助CEO制訂公司的業務發展計劃，并對公司的經營績效進行考核；很好的語言表達和溝通能力，善于識別方向，發現問題；有5年以上銷售團隊管理經驗者優先。

招聘企業：北京纖絲鳥服飾有限公司

招聘崗位：營銷總監

人數：1人　地點：北京

崗位要求：本科以上學歷，5年服裝行業營銷管理經驗；負責全國銷售渠道及銷售網絡的規劃與建設，解決渠道開發及網絡布局過程中出現的問題；合理分解任務，帶領團隊達成各項績效目標；具有良好的營銷策劃及執行力、優秀的公關能力，精通商務談判；勤奮敬業，高度的責任感，能適應經常出差。

招聘企業：漢王科技股份有限公司

招聘崗位：大區經理

人數：2人　地點：北京、上海

崗位要求：本科以上學歷，具有知名品牌IT／電子產品3年以上渠道開拓與維護經驗；負責管轄地區電紙書渠道銷售，及商的開拓和維護工作；負責管轄地區渠道推廣活動和行業推廣活動計劃制訂與實施；熟悉負責區域內渠道狀況，有豐富的客戶資源；有強烈的進取心和責任心，能長期出差，適應壓力。

招聘企業：福建福馬食品集團有限公司

招聘崗位：銷售副總監

人數：1人　地點：泉州

崗位要求：大專以上學歷，6年以上快消行業工作經驗，熟悉食品行業各渠道的銷售狀況；能出色完成銷售策略制定，達成銷售目標，有效管控市場費用，管理經銷商，以及內部團隊管理工作；抗壓能力強，可塑性強，心態積極，有較強的管理能力和執行能力；適應福馬的文化，認同福馬的價值觀，樂觀豁達，富有開拓精神和強烈的進取心。

招聘企業：公牛集團有限公司

招聘崗位：大區經理

人數：3人　地點：全國

崗位要求：擔任開關、插座、涂料、板材行業銷售大區兩年以上，上海、北京、廣州、深圳等大區域建材行業辦事處經理4年以上管理經驗；有電工行業多區域運作經驗，在行業內有豐富的人脈及資源；能獨立完成市場營銷計劃，管理過30人以上大區銷售團隊，能夠快速組建并管理銷售團隊；冷靜分析能力，適合長期出差。

招聘企業：大唐移動通信設備有限公司

招聘崗位：海外銷售總監

人數：若干　地點：海外

崗位要求：3年以上售前／銷售工作經驗；負責完成本地區市場的各項業績指標及新市場開拓，以及本地區政府／運營商項目的當地市場運作、招投標、商務談判、合同簽訂、回款以及發貨驗收等工作；英語或法語／俄語／西班牙語聽說流利，具備良好的溝通技巧和內外部協調能力；適應長期出差，擁有渠道和客戶關系者優先。

招聘企業：江蘇紫羅蘭家用紡織品有限公司

篇（6）

職責范圍：負責集團投資發展關聯信息研究及項目拓展工作，負責或協助地產項目開發營銷工作，負責對集團非地產類項目或公司經營優化提出建議并督導執行。

職責描述：

一、項目拓展與規劃

    1、負責集團投資發展關聯政策市場的研判工作，為公司經營決策提供信息支持。

2、根據公司的投資發展規劃,負責項目拓展工作。

3、負責拓展項目的初步可研及詳盡可研工作。

4、負責投資立項項目的開發或經營規劃工作。

二、地產項目開發與管理

1、牽頭負責地產項目關聯政策市場的研究并對項目定位及產品規劃提出策劃方案。

2、協助項目公司負責人制定項目開發計劃。

3、負責或審定項目公司擬定營銷計劃及策略并落實執行。

4、負責或審定項目銷售方式、銷售策略、銷售價格、銷售權限等銷售業務工作。

5、負責或協助項目公司銷售及售后服務工作。

6、負責項目存量資產的租賃或銷售工作。

三、優化非地產類項目或公司經營工作

篇（7）

銷售就像在行軍，你的銷售目標就是行軍的目標，這個目標必然包括走到哪兒、什么時間到、到了干什么。而每次行軍都是不同的，每次銷售也都是不一樣的，所以我們要為每一個項目設定一個目標。稱這種目標為“單一銷售目標（Single Sales Objective）”。

單一銷售目標就是我們制定戰斗策略的基礎，所以是我們在每次銷售開始要首先明確的。它包括賣給誰、賣什么產品，多少錢，什么時間簽單。就像戰爭中每一次戰斗都不一樣，我們必須認識到銷售中每一次交易也是獨一無二的，所以每一個單一銷售目標都需要具備以下幾個特點：

1.要具體和可度量。單一銷售目標對賣給誰、賣什么、賣多少做了數字化的準確回答。比如說：我要賣給一家公司汽車。這樣的表述就不能成為一個明確的單一銷售目標。因為沒有清晰描述賣給誰，就無法知道誰來決定購買；沒有描述具體賣什么汽車，就不知道對應客戶哪些具體需求；沒有描述賣多少就不知道項目金額，不能以此判斷客戶購買的決策流程。正確的描述是：賣一輛XX型號大巴車給華城科貿公司。

2.與時間相聯系。用單一銷售目標描述一項銷售任務，有極強的時間屬性，銷售目標的時間屬性，決定了我們的策略和步驟。銷售目標的其他屬性都沒有變化，只有時間的屬性變化了，那么銷售的策略就會發生變化。比如對于同樣的一個項目，如果時間從容，我們可以按照了解需求，建立信任等環節穩健推進，也可以在采購影響者中盡可能多地爭取支持者。但是如果時間緊迫，我們可能沒有時間覆蓋更多的采購影響者，也沒有時間深入地了解客戶需求，只能挑選最關鍵的采購影響者進行接觸，制定激進的銷售策略。另外，單一銷售目標的時間屬性對于分配銷售時間、進行業績管理也有重要意義。

3.簡單、清晰、明了，表述中通常沒有“和”這樣的字眼。在大項目銷售中常常出現這種情況，那就是容易將兩個甚至更多的銷售目標堆積在一起。因為兩個相互關聯的目標常常會有不同的采購影響者，所以這樣的混亂常常導致迷惑和制定策略的失敗。比如：如果一個銷售目標是“賣一輛奧迪A8轎車和兩輛宇通大巴車給華城科貿公司”。這樣的銷售目標其實應該分解成兩個單一銷售目標：“賣一輛奧迪A8轎車給華城科貿公司”和“賣兩輛宇通大巴車給華城科貿公司”。因為華城科貿買奧迪A8有可能是給領導出行代步的，這樣將來使用這輛車的領導可能會是使用購買影響者。但是購買宇通大巴可能是給員工作為班車使用，那么這時工會或者員工代表可能就會參與決策。如果將兩個銷售目標混為一談，可能無法清晰地找到購買影響者，從而影響制定有效合理的銷售策略。

確定單一銷售目標是制定大項目銷售策略的基礎。同時，單一銷售目標本身也是大項目銷售策略中重要的變量。圣誕節那天，一位老婦在某高校俱樂部門前擺了一個蘋果攤，因天寒地凍，問者寥寥。后來，在一位熱心教授的建議下，她買來紅彩帶將蘋果兩兩一扎，大聲喊道：“情侶蘋果喲！兩元一對！”路過的一對對情侶對此感到很新鮮，他們也很喜歡“成雙成對”的含義，兩筐蘋果很快賣光。在這個案例中，老奶奶本來賣單獨的蘋果，生意并不好。后來她改變了銷售目標，將蘋果成對出售，賣的就不是蘋果，而是寓意成雙成對的“情侶蘋果”。這就是典型的改變了銷售目標而取得銷售成功的例子。

改變提出與競爭對手不同的銷售目標從而取得競爭優勢的例子在我們生活中也屢見不鮮。幾年前，我在國內一家生產ERP的企業做銷售時，一家生產企業要上一套OA系統。當時我的競爭對手中有一家公司是專門研發OA系統的，他們的產品在國內首屈一指，競爭優勢非常明顯。當時我們幾乎用盡了各種辦法，疏通關系，制作精美的PPT，安排客戶參觀樣板客戶，都不見效。幾輪交流下來，競爭對手仍然遙遙領先。后來在一次需求調研時，我們發現客戶的一些關鍵部門需要在日常使用辦公系統的時候能夠查閱和調用生產及業務的數據。我們立刻意識到我們的機會來了！在接下來的交流中，我們向客戶灌輸一個思想，就是強調需要在辦公系統中調用生產和業務數據這個需求證明客戶的實際需求并不是OA系統，而是ERP系統。客戶聽完非常認可，將原來的采購目標從OA系統變成了ERP系統。就這樣，本來有著絕對競爭優勢的競爭對手直接出局，我們贏得了訂單和客戶的信任。在這個案例中，我們就是利用單一銷售目標的差異，取得了絕對的競爭優勢。

通過以上的案例，我們可以看出，在項目型銷售中，銷售目標的確定對銷售策略的制訂非常重要， 通常表現出以下幾個方面的特點：

1. 銷售目標的識別是動態的。

在上面這個案子中，客戶經過多輪交流，依舊認為自己需要的是一套OA系統。我們的銷售人員也認為此次銷售的目標是銷售一套OA系統，并按照銷售OA系統來制定銷售策略。然而，進入到客戶采購中期，一次需求調研中的發現扭轉了乾坤，我們識別出了客戶真正的需求，改變了項目的單一銷售目標，制定了新的銷售策略，才最終取得了勝利。這說明了識別單一銷售目標是一個困難的過程，同時也是一個動態的過程。隨著我們以及客戶對需求的認知逐步清晰，這個目標是可能發生變化的。

2. 通過制訂不同的銷售目標制勝是一種常用的大項目競爭策略。

兵法上講：“上兵伐謀。”銷售目標的設計是一個策略的重要來源，不可不重視。既然你可以打擊對手，對手也可以用來打擊你。所以在項目型銷售中，當雙方的銷售目標相區別的時候，往往是競爭白熱化的時候，勝負往往會立即顯現出來。 當你的銷售目標與競爭對手的銷售目標相區別的時候，就非常容易突出你的不同，就容易占據制高點，令對手無還手之力。上面那個OA采購的案例就很好的說明了這一點。

通過銷售目標的不同來制訂策略，除了在“賣什么”上區別外，還可以在“賣給誰”、“什么時間賣”、“賣多少錢”上展開競爭，這種較量往往也是根本性的，對項目的影響也是極大的。比如：

影響客戶買的金額。項目本來很小，你和其他的廠商比沒有什么優勢，你就故意做大，提高金額，通過改變銷售目標的金額改變銷售進程和競爭地位，改變決策的流程。

影響客戶購買的時間：你在項目中如果優勢領先，你的競爭中重要的手段是盡量縮短客戶的采購進程和時間，盡快落單；如果你在項目中落后，一個重要的競爭辦法就是拖延，以取得機會，拖延客戶的項目落單時間，以實施你的項目策略。

影響客戶購買決策流程。單一銷售目標的客戶，可能是內部的一個部門，也可以是客戶的整個組織，所以客戶的組織是否有決策權力，有相對的財務獨立權，是非常重要的，這條不具備，就不具備銷售的其他任何條件。好多項目運作了好長的時間，卻發現銷售的目標對象根本沒有財務的獨立權限。

3. 明確簡潔的銷售目標有利于我們進行商機的甄別。

單一銷售目標是一個試金石，可以通過它是否明確，來有效甄別商機。我們可以非常清楚地從銷售目標四個要素的明確程度上，明確客戶的采購決策到了什么程度，可以明確項目的真實性，也可以看出該項目的銷售狀況。有經驗的銷售經理可以用這個方法管理部門的項目。

一個有經驗的銷售人員和銷售主管，一般可以利用銷售目標進行快速的商機甄別，并確定項目的階段。如果一個項目的銷售目標不清晰明確，往往有兩種情況：

（1）項目處于前期，正處于銷售目標的明晰階段，這時候客戶購買的產品、成交時間、金額都不能確定，說明客戶項目的前期采購準備沒有完成。這時如果我們能夠與客戶進行非常好的交流，就有可能影響客戶的采購目標，在競爭中處于主動和有力的地位。

（2）項目開展一段時間了，銷售人員仍然說不清楚單一銷售目標的幾個要素。這種情況往往說明項目處于失控狀態或者根本不是一個有效商機。

4. 銷售目標的四要素是變化的、動態的，必須基于可靠的數據。

一方面，銷售目標的四要素，在項目型銷售中是不斷明確的，所以是一個逐漸清晰的過程；另一方面，銷售目標四要素在實際的項目中是不斷的調整和變化的。所以在大項目的銷售過程中，必須隨時識別這種變化，以判斷給項目帶來的影響，而這種影響往往給銷售進程帶來極大的變化。

在銷售進程中，銷售目標的四要素隨時都在調整，客戶經理須隨時掌握關于銷售目標的最新信息，不斷的提高信息的質量和可信度。

5.單一銷售目標的四要素對大項目策略的影響

銷售目標的確定是在大項目策略制訂時考慮的首要因素，也是一個根本性的要素，這往往會對大項目策略的選擇造成根本性的影響。具體來說：

銷售目標中的產品范圍決定客戶方的購買角色，哪些人對采購決策可以施加影響，都有哪些人是用戶，哪些是技術選型者，哪些是經濟選型者。

篇（8）

前言：

房地產的發展影響著越來越多的城市和行業，越來越多的資源涌向房地產行業，從事房地產銷售的工作人員隊伍也在迅速壯大，對房地產的銷售資源的管理控制是很重要的工作，本文就房地產行業的銷售資源進行探討，希望能夠對相關行業的資源管理提供理論支持。

1.房地產銷售管理

狹義的房地產銷售資源管理是指以銷售人員為中心的管理，是房地產企業的營銷組合中促銷策略的一部分，廣義的房地產銷售資源管理是指房地產行業所有的銷售活動進行管理，涉及到房產價格的制定、相關工作人員的銷售、對房產的推廣、對房地產的分銷渠道等。房地產的銷售管理是房地產企業經營活動的中心內容，重在實施和控制。

2.房地產銷售的程序

對房地產的銷售管理程序主要包括：根據經營環境和市場狀況，確立房地產企業的目標，這是進行房地產銷售管理的前提；依據市場狀況和公司發展的目標，制定企業的銷售規劃；依據銷售規劃的要求，設計銷售組織；對房地產銷售活動進行指揮和協調，這是房地產銷售活動中的管理過程；對房地產的相關銷售活動進行控制，這是對銷售成果的結果管理。

2.1定制房地產企業銷售計劃

銷售規劃是房地產企業營銷戰略管理的最終體現，是指對房地產企業銷售活動的計劃和安排。一般來說，銷售規劃是在銷售預測的基礎上，設定房地產企業的銷售策略和目標，編制銷售配額和銷售預算，具體內容包括：

2.1.1制定銷售目標

對于房地產企業而言，銷售目標包括階段性銷售目標和銷售總目標。

2.1.2選擇銷售策略

銷售策略包括租售方案，如：建成的房地產產品是出租還是出售，租售的速度以及租售的價格和調整等、銷售的渠道（直接銷售或者是間接銷售）、租售促成策略、房屋租金或者出售售價的回收策略、租售的遠景規劃、銷售部門或者銷售渠道的整體目標。

2.2設定房地產企業銷售組織

企業在設計銷售組織時應該行房地產企業的整體營銷戰略和現有營銷組合字、企業資源以及其經營環境出發，但更應該以已經指定的銷售規劃為前提。如果房地產企業認為有能力由自己來承擔銷售任務并且選擇直接銷售方式，那么企業就應該擁有一套屬于自己的營銷方案和營銷隊伍，其規模和人員素質應該能夠滿足完成銷售目標任務的需要，或者具備選拔、培訓和激勵銷售人員的合理機制，在銷售隊伍內有責、權、利的適當劃分。如果企業經過權衡之后考慮采用銷售的方式，那么企業就不需要擁有自己的營銷隊伍，但任然應該有專門負責經營業務的人員或者部門，其職能與直接銷售方式下有很大的不同，經營人員或者部門的主要任務就是協調與商之間的關系，對商實施監督和控制的權利。

2.3智慧和協調房地產企業的銷售活動

銷售活動以團隊形式展開，一個銷售團隊一般分為三個層次，即負責經營業務的高層管理人員、銷售經理和普通銷售人員，有時在后兩者之間還會設置項目銷售經理。對這些銷售資源的十幾分工包括，銷售經理負責對企業營銷策略的實施進行統籌控制，銷售經理和項目銷售經理具體負責對普通銷售人員的管理，普通銷售人員展開對具體房地產產品的銷售。

2.4評價和改進房地產企業的銷售活動

銷售經理或者項目銷售經理必須關注銷售人員以及其業務的發展狀態和動向，制定各種事宜的考核標準，建立評估與考核體系，適時對銷售人員及其業務進行評估和考核，并根據實際情況對銷售計劃與目標、銷售策略作必要的調整和修改，不斷地提高銷售人員的工作效率，控制企業產品銷售和整體服務質量。

3.房地產價格管理

3.1房地產價格的構成

房地產的價格構成主要包括：土地取得成本。是指取得房地產開發用地所需要的費用和稅金等，目前，土地取得的途徑也比較多，不同的途徑，獲得土地的成本也不同；開發成本。是指在開發用地上進行基礎設施和房屋建設所必須的直接費用或者稅金等，主要包括勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、房屋建筑安裝工程費、公共配套設施建設費用以及開發建設過程中的稅費等；管理費用。是指為組織和管理房地產開發經營活動多必須的費用，包括房地產企業人員的工資以及福利、辦公費等。

3.2影響房價的因素

3.2.1宏觀因素

是對幾乎所有地區房價水平有所影響的因素，比如：人口數量，分布和結構以及物價水平和財政政策等。

3.2.2中觀環境

是對某個地區房地產價格水平有所影響的因素，比如城市的基礎設施狀況，城市的規劃以及城市居民收入水平等。

3.2.3微觀環境

是房地產自身狀況或者條件對其價格水平有所影響的因素，如項目的區位，景觀以及建筑物本身的特征等。

3.3房價的制定

房價制定有很多因素影響的同時，也有很多種房價制定的理論依據和計算方法，包括：

3.3.1生產費用價值論

生產費用價值論認為，商品的價格是商品價值的貨幣表現形式，而商品的價值是由其生產所必須的費用所決定的，必須的費用得到補償是房地產企業獲得利潤的前提，也是房地產企業進行開發投資額前提。

3.3.2預期原理

預期原理認為，決定房價當前價值的，是基于購買者對其未來所能帶來的收益現金流或者能夠從中獲利的效用的預期。與生產費用價值論不同的是，預期原理是以消費者為基礎的定價形式。

3.3.3替代原理

一代原理揭示的是房地產企業或者商品之間的競爭關系，在同一市場上，相同的商品具有相同的價值，即價格具有替代性。

4.房地產銷售資源的管理

4.1房地產品牌管理

房地產說白了也是一種盈利性質的行業，對房地產品牌的追求是必不可少的。品牌效應能夠幫助房地產企業在人們心目中樹立良好的企業形象，為房地產的銷售建立渠道，因此，對房地產品牌的管理是房地產企業日常工作的重點之一。

4.2應該有自己的特色

不管是哪個行業的產品，打出品牌之后增加銷售業績最好的方式就是宣傳自己產品的特色。房地產也不例外，房地產的銷售離不開對房地產產品特色的推廣，企業可以將房地產本身所具有的價值，比如：地理位置、日照時間、交通方便性等作為房地產產品特色進行推廣銷售。

4.3房地產與住戶關系的建立于維護

對于房地產企業與住戶關系的建立而言，必須是基于良好的房地產質量之上，有一個好的基礎，才能構建一個好的關系。建立起關系以后，對房地產企業與住戶關系的維護也是重要的日常工作之一，企業可以采取通過舉辦小區聯歡會以及過年過節送福利的方式來增加與住戶之間的關系，為房地產企業營造一個好的口碑，這樣也能間接的幫助房地產企業的銷售

5.總結

房地產行業的興起，吸引了各方面資源的涌入，包括人力、物力、財力等。對于房地產行業當中對銷售資源的管理和控制，需要房地產企業自身或者合作伙伴擁有完善的管理和控制體制以及房地產企業需要對房地產進行綜合考量和投入以及定價銷售方案。面對房地產行業的快速開發、快速建設，房地產企業的營銷管理是房地產企業必須做的功課。

參考文獻：

篇（9）

我司將為本項目提供的營銷準備與項目推廣階段顧問服務，并與貴司及公司、廣告公司進行緊密協作，以下是我司提供服務的具體工作內容：

一、市場研究分析工作

1.1區域地段的過去與現狀

區域地段的過去與現狀分析，將包括區域在城市中的功能定位、人口的由來與遷移、經濟狀況、基礎設施狀況等。對于此區域地段而言，尤其要注重對于已有的城市印象的分析。由于貴司項目所處地段很具特色，使得在此項目的運作過程中，針對此地段的地段分析尤為重要。

其中，主要內容包括：

宏觀地段分析

中觀地段分析

微觀地段分析

城市印象分析

交通環境分析

1.2項目區域市場形勢分析

區域房地產形勢，是由區域的過去與現狀，以及區域未來在城市結構中的位置所決定的，在供應、銷售量、價位、產品品質、購買特征、推廣銷售等方面都有所體現。

其中，主要內容包括：

相關物業市場供應調查與分析

現有競爭項目分析

潛在競爭項目分析

市場空間分析

二、項目營銷策劃

??項目銷售成功與否關鍵環節在于對市場上目標客戶群的準確把握、對產品的深度挖掘及尋找項目準確的市場形象定位，項目策劃階段我們將對以上問題進行系統的研究，并提出營銷思路階段的具體工作計劃。

2.1項目營銷定位

項目明確的營銷總體策略是制定項目各個階段營銷、推廣、銷售執行方案的必要前提和基礎，也是項目營銷推廣運作的核心。主要包括：

營銷核心理念

核心理念及主題訴求

針對性客戶群分析

2.2營銷推廣總體策略

此部分主要目的是明確項目的賣點訴求，強化予消費者的產品特點，從而得到目標客戶的接受和認可。為項目的實際銷售創造良好的交流空間。

項目營銷推廣總體思路

營銷推廣核心理念

市場推廣主題

營銷形象定位

項目賣場整體包裝設計（售樓處外部風格建議、售樓處內部裝飾建議、內部功能、格局分割意見等）

產品規劃調整建議

三、項目入市與銷售策略

3.1項目銷售總體策略

分期銷售策略

分區銷售策略

銷售價格策略

1、?價格定位依據和原則

2、?項目價格具體定位（入市價格/均價/項目單體定價）

3、?價格變動原則

銷售節奏控制策略

階段性銷售策略

競爭性營銷推廣策略

制定完備的營銷推廣策略，必須了解與項目構成競爭的市場和對手。在這一環節中，我們主要針對競爭對手的所在區域、推廣策略、價格和產品的優劣勢進行全方位的對比和研判，不但為項目后期實施的價格策略提供可靠的依據，也為后期產品進入市場儲備應對有效的競爭策略。

3.2項目入市策略

???入市手段

入市時機

入市工作流程設計

?

四、項目媒介策略及市場推廣

4.1媒介策略

針對項目的營銷總體策略，制定出適合于項目推廣的媒介策略，這部分工作的主要內容，是結合項目的物業檔次和賣點選取相應的宣傳媒體，并對他們進行科學合理的搭配組合。

媒體市場分析

項目媒介選擇

項目媒介組合

推廣計劃

合理的制定廣告投放計劃，除了要配合項目的銷售周期確定以何種媒體、何種形式進行廣告宣傳，還要考慮甲方用于項目宣傳方面的投入預算，制定出適合項目營銷推廣的最佳方案。

4.2投放時間與投放強度

4.3階段性推廣亮點

4.4媒體廣告預算

4.5廣告投放效果預估

4.6競爭項目廣告監測

?

工作成果提交

1、???????階段性營銷報告

制定項目營銷工作策劃方案。

2、???????銷售跟蹤

2.1跟蹤項目營銷全過程，隨時調整營銷執行方案。

2.2銷售執行、廣告平面設計及具體方案的監督執行

項目具體的銷售過程中，許多工作將需要甲方、顧問單位、公司、廣告公司四者密切協作來完成，為明確各方工作重點，避免出現不必要的問題，需要在此明確幾方的具體合作關系。

顧問單位、甲方、公司、廣告公司四者的合作關系為：

顧問單位主要就甲方項目銷售過程中遇到的具體問題（具體見工作內容）提出參照意見與解決方案；由我司根據項目的整體形象定位，結合營銷總體策略配合公司、廣告公司。并且由我司協助甲方與之對接，指導并配合資源公司按照我們的初衷完成相關工作。

銷售執行、廣告平面設計以及具體方案的具體執行，由公司與廣告公司負責，并將執行中的實際狀況及時、準確反饋到甲方與顧問單位處，以利于甲方即時調整、完善具體的執行方案。

甲方整體把握項目開發銷售進程、協調與各公司的合作關系。

合作方式

根據貴司項目的實際情況，我司提出符合目前實際情況的具體合作方式為：

顧問單位以每月交流形式長期合作。

項目正式開盤前，顧問單位按照甲方實際進度與整體工作內容要求，經與甲方討論確定本月具體工作內容后，每月為甲方提供一份專題報告，及時解決以上工作計劃中的各項問題。

篇（10）

初步根據公司中層會議上老總下達的銷售目標臺，我個人擬定的目標是臺。(是根據建店年限廠家一般簽訂的任務量)可能明年廣本理念和本田共存銷售，會擴大市場份額的提升，那么就大膽的設定目標為臺，精品目標萬，保險目標也提升為萬。當然這一具體目標的制定也希望結合廠家年會商務政策領導能結合實際，綜合各方面條件和意見制定。在銷售人員中我會明確目標并大張旗鼓的提出。因為明確的銷售目標即是公司的階段性奮斗方向，而且給銷售人員增加壓力產生動力。

二、銷售策略

思路決定出路，思想決定行動，正確的銷售策略指導才能產生正確的銷售手段，完成既定目標，銷售策略不是一成不變的，在執行一段時間后，檢查是否達到了預期目的，方向是否正確，可以做階段性的調整。

1、結合銷售目標，銷售目標，精品目標，保險目標，規劃營銷思路，籌劃多種營銷方案，與銷售人員及時溝通，根據公司下達的銷售任務，把任務根據具體情況分解到每月，每周，每日。以每月，每周，每日的銷售目標分解到各個銷售人員身上，完成各個時間段的銷售任務，并在完成銷售任務的基礎上提高銷售業績

2、銷售部電話客戶資源不被重視，準備開展銷售電話專人接待，專人回訪，專人營銷，電話營銷，此人不參與店內銷售，負責把來電話的顧客邀約到店，然后提成初步建構是與店內接待銷售顧客5：5分成。此人兼職，績效考核和三表一卡意向顧客級別追蹤和錄入。

3、銷售部職責明確化，組織機構圖的建立如下：銷售助理-----銷售顧問(其中有保險做的好的，可以肩帶保險專員，主推保險,對貸款做的好的，可以肩帶貸款專員)---------銷售車管-------銷售落戶員，二手車專員，----------銷售內勤-----銷售經理助理(信息員)-------------銷售組長(展廳主管)-----銷售經理(主管)

其中銷售經理是否可以根據內部人員個人適合實際情況進行崗位調動的權利呢?是否有人事任免的權利呢?

三、銷售部建設和管理

1、建立一支熟悉業務而相對穩定的銷售團隊

一切銷售業績都起源于有一個好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團隊是企業的根本呢，在明年的工作中建立一個和諧，具有殺傷力的團隊作為一項主要的工作來抓

2、完善銷售制度，建立一套明確的業務管理辦法。

完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發揮主觀能動性，對工作有高度的責任心，提高銷售人員的主人翁意識

3、績效考核，銷售部是一支團隊，每一筆銷售都是大家共同完成的，因為不能單憑業績來考核為尺度，應該從以下幾方面：

(1)出勤率，

(2)業務熟練程度和完成度，業務熟練程度能反映銷售人員知識水平，以此為考核能促進員工學習，創新，把銷售部打造成一支學習型的團隊

(3)工作態度，“態度決定一切”如果一個人能力越強，太對不正確，那么能力越強危險就越大。有再大的能耐也不會對公司產生效益，相反會成為害群之馬。

(4)培訓是員工長期成長的推助劑，也是公司財務增值的一種方式。對培訓的吸收和掌握并在工作中加以運用也是衡量銷售人員指標之一。

(5)kpi指標的完成度。例如留檔率，試乘試駕率，成交率等

4、培養銷售人員發現問題，總結問題，不斷自我提高的習慣培養銷售人員發現問題，總結問題目的在于提高銷售人員綜合素質，在工作中能發現問題，總結問題并能提出自己的看法和建議，業務能力提高到一個新的檔次

5、在周邊地區建立銷售。擴大廳外銷售