房地產行業價值匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產行業價值范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、研究目的和背景

房地產行業資金的使用和供給和制造業、公共事業企業相比，房地產公司資本結構有下列顯著特點：第一，資產負債率很高。第二，房地產行業融資主要依賴銀行貸款。直接或間接占用的銀行貸款占企業資金來源的60％以上。第三，流動}生負債比重大。房地產企業貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續使用原貸款。第四，房地產行業受政策影響大。資本結構相關理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結構與企業價值無關；理論認為債務不僅會減少股東和經理人成本，還會增加股東和債權人的成本，資本結構與公司價值成U型關系；信號傳遞理論認為債務融資是向外界傳遞公司高質量的信息，債務水平和公司價值正相關；優序融資理論認為企業融資偏好次序為內部融資、債務融資、股權融資，資本結構與公司價值的關系并不能確定。

在實證研究方面，國外的研究大多表明公司價值與資本結構正相關。如米勒(1966)、羅斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結果均表明，資本結構與公司價值正相關。國內相關實證研究并未得到統一結論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認為資本結構與公司價值負相關；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結構與公司價值正相關；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀明(2007)研究結論是資本結構與公司價值成U型相關；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認為資本結構與公司價值不相關。國內學者對資本結構與公司價值的實證研究起步較晚，主要是以制造業、公共事業等上市公司數量較多的行業等為主，或者是多行業總體研究，由于房地產上市公司數量稀少，涉及房地產行業上市公司資本結構問題的專門研究數量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結構的影響因素，并未考慮到房地產行業預收款等特殊因素對公司價值的影響，也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產公司價值的影響，研究深度不足。

二、研究設計

1、研究假設提出。假設1：資本結構與公司價值相關。我國房地產行業國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結構理論假設。假設2：資本結構在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當房地產市場處于市場銷售旺季時，成交量放大，由于需求旺盛，房地產公司會加大房地產投資，增加對負債的依賴程度，負債比重會增加，而到了淡季，對房地產投資會減少，負債比重降低。

2、研究變量本文采用凈資產收益率作為公司價值的衡量指標。凈資產收益率，該指標反映了單位股東權益投資回報。凈資產收益率=凈利潤／股東權益有關資本結構的衡量，本文采用國內學者使用較多的總資產負債率來表示，資產負債率=總負債／總資產。國內外學者研究證明，公司規模，公司成長性，盈利能力，股權集中度等指標對公司價值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標采用國內學者普遍使用的方法描述。股權集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數／公司總股數。公司規模：公司規模=總資產的自然對數。公司成長性：公司成長性=(本年主營業務收入一前一年主營業務收入)／前一年主營業務收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當年的凈利潤／當年營業收入。

3、模型建立。模型1:POE＝a＋bDebt1＋r(control variable)＋e，模型2:ROE＝a＋bDebt＋r(control variable)＋season＋season*Debt＋e。Debt是總資產負債率；模型中1是檢驗資本結構與公司價值關系；模型2中加入市場繁榮度虛擬變量，當市場處于繁榮期時，season取1，否則season為0，該模型是檢驗市場周期性因素對資本結構和公司價值相關性的影響。

4、樣本選擇。本論文的樣本數據來自于巨潮資訊網2003年至2007年5年間上市房地產公司年報。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或*ST類公司；剔除樣本期間因重組導致主營業務發生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數量為200個。

三、描述性統計與分析

由表1統計結果可以看出，公司的平均凈資產收益率為10％，標準差為7％，說明行業整體凈資產收益率分化較小；資產負債率為54％，標準差為15％，這表明房地產行業資產負債率非常高，且行業內部分化明顯；凈利潤率均值為12％，最高達60％，標準差為10％，說明行業內部分化明顯；公司成長度均值為45％，標準差為1.19，這說明房地產行業發展迅速，但行業內公司差異明顯。股權集中度為56％，說明房地產行業大股東持股比例較高，行業內部差異不大。資本結構與公司價值回歸結果分析(見表2、表3)。

其一，方程整體通過F檢驗。方程的判別系數為0.32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產收益率的主要因素，總資產負債率是其次最影響凈資產收益率的主要因素，盈利能力和總資產負債率都通過了c檢驗，且兩者與公司價值存在正相關關系，因此假設1成立。其三，公司成長性對RoE影響顯著，成長性指標通過了t檢驗，它與RoE正相關。其四，公司規模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗，這兩個指標對RoE無統計意義，它們的影響不能確定。

本文按照房地產市場成交水平將市場分為繁榮期和調整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調整期為2005與2006年。從回歸結果可以看出，資產負債率的回歸模型整體通過啦驗，方程擬合度是0.33，但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗，無法說明市場變化對資本結構與公司價值關系的影響程度。

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一、研究目的和背景

房地產行業資金的使用和供給和制造業、公共事業企業相比，房地產公司資本結構有下列顯著特點：第一，資產負債率很高。第二，房地產行業融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業資金來源的60％以上。第三，流動性負債比重大。房地產企業貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續使用原貸款。第四，房地產行業受政策影響大。資本結構相關理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結構與企業價值無關；理論認為債務不僅會減少股東和經理人成本，還會增加股東和債權人的成本，資本結構與公司價值成u型關系；信號傳遞理論認為債務融資是向外界傳遞公司高質量的信息，債務水平和公司價值正相關；優序融資理論認為企業融資偏好次序為內部融資、債務融資、股權融資，資本結構與公司價值的關系并不能確定。

在實證研究方面，國外的研究大多表明公司價值與資本結構正相關。如米勒(1966)、羅斯(1977)、馬勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結果均表明，資本結構與公司價值正相關。國內相關實證研究并未得到統一結論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認為資本結構與公司價值負相關；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結構與公司價值正相關；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀明(2007)研究結論是資本結構與公司價值成u型相關；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認為資本結構與公司價值不相關。國內學者對資本結構與公司價值的實證研究起步較晚，主要是以制造業、公共事業等上市公司數量較多的行業等為主，或者是多行業總體研究，由于房地產上市公司數量稀少，涉及房地產行業上市公司資本結構問題的專業研究數量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結構的影響因素，并未考慮到房地產行業預收款等特殊因素對公司價值的影響，也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產公司價值的影響，研究深度不足。

二、研究設計

1、研究假設提出。假設1：資本結構與公司價值相關。我國房地產行業國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結構理論假設。假設2：資本結構在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當房地產市場處于市場銷售旺季時，成交量放大，由于需求旺盛，房地產公司會加大房地產投資，增加對負債的依賴程度，負債比重會增加，而到了淡季，對房地產投資會減少，負債比重降低。

2、研究垂量本文采用凈資產收益率作為公司價值的衡量指標。凈資產收益率，該指標反映了單位股東權益投資回報。凈資產收益率=凈利潤／股東權益有關資本結構的衡量，本文采用國內學者使用較多的總資產負債率來表示，資產負債率=總負債／總資產。國內外學者研究證明，公司規模，公成長性，盈利能力，股權集中度等指標對公司價值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標采用國內學者普遍使用的方法描述。股權集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數／公司總股數。公司規模：公司規模=總資產的自然對數。公司成長性：公司成長性：(本年主營業務收入一前一年主營業務收入)／前一年主營業務收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當年的凈利潤／當年營業收入。

3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產負債率；模型中1是檢驗資本結構與公司價值關系；模型2中加入市場繁榮度虛擬變量，當市場處于繁榮期時，season取1，否則season為0，該模型是檢驗市場周期性因素對資本結構和公司價值相關性的影響。

4、樣本選擇。本論文的樣本數據來自于巨潮資訊網2003年至2007年5年間上市房地產公司年報。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導致主營業務發生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數量為200個。

三、描述性統計與分析

由表1統計繕果可以看出，公司的平均凈資產收益率為10％，標準差為7％，說明行業整體凈資產收益率分化較小；資產負債率為54％，標準差為15％，這表明房地產行業資產負債率非常高，且行業內部分化明顯；凈利潤率均值為12％，最高達60％，標準差為10％，說明行業內部分化明顯；公司成長度均值為45％，標準差為1．19，這說明房地產行業發展迅速，但行業內公司差異明顯。股權集中度為56％，說明房地產行業大股東持股比例較高，行業內部差異不大。資本結構與公司價值回歸結果分析(見表2、表3)。

其一，方程整體通過F檢驗。方程的判別系數為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產收益率的主要因素，總資產負債率是其次最影響凈資產收益率的主要因素，盈利能力和總資產負債率都通過了t檢驗，且兩者與公司價值存在正相關關系，因此假設1成立。其三，公司成長性對ROE影響顯著，成長性指標通過了t檢驗，它與ROE正相關。其四，公司規模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗，這兩個指標對ROE無統計意義，它們的影響不能確定。

本文按照房地產市場成交水平將市場分為繁榮期和調整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調整期為2005與2006年。從回歸結果可以看出，資產負債率的回歸模型整體通過F檢驗，方程擬合度是0．33，但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗，無法說明市場變化對資本結構與公司價值關系的影響程度。

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1.引言

隨著中國房地產行業在國民經濟中的作用逐漸凸顯，對其的投入和產出研究也已經越來越多。作為一項回報率較高的投資項目，房地產行業正在受到越來越多的外資關注。外資參股會對我國房地產行業的市場價值產生什么樣的影響，是一個值得業內人員不斷研究和探索的問題，具有重要的意義，下面本文將分別從影響和對策兩個方面對這一問題進行分析，提出相應的對策。

2.外資參股對我國房地產市場的影響

2.1外資進入對房地產企業融資的影響

外資對我國房地產企業融資的影響主要表現為兩個方面，一是對房地產金融體系的完善有一定的幫助，二是有助于對我國房地產企業資本短缺現狀的彌補。長期以來，我國的房地產企業都存在資金來源渠道狹窄，容易受到資金鏈影響的金融模式之中，過度的依賴銀行貸款，很少能自己籌集到資金支持，這樣的現狀使得銀行承擔了交易過程中的大部分風險，表面上對銀行的利潤和業績有所促進，但是在不良貸款和周期性房地產矛盾的影響下，影響了商業銀行的信貸結構并加重了銀行的中長期流動風險，一旦出現房地產泡沫會對銀行的正常運營造成很大的影響。外資的進入，相應的承擔了一部分金融風險的責任，對緩解我國的這一問題有一定作用。同時，外資的投入增大了我國房地產企業的經濟實力，能夠有效的改善企業資金短缺的情況。

2.2外資進入對房地產企業專業服務化水平的影響

外資對房地產企業的服務水平影響同樣表現為兩個方面，即有助于提升專業水平和服務水平，加劇市場競爭。外資的進入將很多先進的經營理念和管理方法引入到了我國的房地產行業之中，從而帶來改革和創新，新理念的影響下勢必會帶動新一輪的競爭熱潮。在競爭的不斷激烈下，各企業開始全方面、立體式的改善公司的整體實力，特別是所能夠提供服務的能力，于是便要從專業水平和服務水平兩方面著手進行改進，從而帶來整個行業的發展。

2.3外資進入對房地產市場管理的影響

外資的進入對我國房地產市場管理帶來的不僅是推動，也同樣有沖擊。一方面，外資帶來了先進的管理制度客觀上完善了經濟規律，讓與居民生活息息相關的房地產行業具有更大的含金量和發展前景。另一方面，相對于本土行業，外資企業在資金和銷售甚至是物業方面都存在較為明顯的優勢，無可厚非的會沖擊本土房地產市場。國內房地產企業受傳統營銷模式和發展狀態的影響如不能盡管的適應這種形式、及時進行改變，很可能在市場競爭中遭到淘汰。

2.4外資進入對我國房地產價格的影響

已有的研究中表明，外資在進入我國房地產市場時，往往選擇高端或中高檔的物業。這種情況盡管在最初的一段時間中十分奏效，滿足了我國大中城市中的一些市場需求，但是接下來出現的開發商大規模投資高檔市場便導致了市場的供求結構失去平衡，造成風險的陡增，從而加劇了房地產市場的泡沫和市場的波動性。立足于我國國情來看，大部分資金投入到高檔住宅會造成百姓的經濟適用房減少，難以滿足居民的居住需求，從而影響房市價值。

2.5外資進入對宏觀調控的影響

外資進入的背景下，我國的宏觀調控受到了多方面的影響。首先表現為人民幣升值的壓力增大，受到金融效應和國際收支平衡的影響，外資會要求我國人民幣升值，施加更多的壓力。同時，外資會一定程度上制約我國宏觀調控政策的效果，對一些旨在改善市場投資結構的政策造成影響。最后，外資會大大增加我國金融體系的系統性風險，導致我國銀行處在高風險的地位，資產質量和正常運營都將受到威脅。

3.針對我國房地產管理外資的建議

3.1引導外資的投資模式與投資方向

外資進入是我國房地產行業市場價值上升的一個主要原因，這會導致我國的國內房地產市場出現諸多的蝴蝶效應。因此，對于進入房地產市場的外資，要進行合理的區分，必要的遏制短期投機，適當的進行抑制，以免過度抑制造成的國際宏觀經濟發展受影響。例如，印度在多年之前就曾對外資進行了嚴厲的稅收打擊，導致國家的宏觀經濟發展停滯不前。所以，我國可以在這一問題上鼓勵外資進行長期投資，通過中國房地產信托基金的嘗試性發展為國內的房地產企業提供更多的融資渠道和發展機會。

3.2預防房地產業的金融市場風險

金融市場風險是每一個業內人士共同擔心的問題，也是困擾中國房地產發展規模的問題，我們應當采取必要的措施進行預防，具體包括如下四個方面，即：“加強對外匯指定銀行結售匯的監管”、“提高非居民首付比例和按揭擔保要求”、“對非居民個人資金流入核定最高額度”、“采取有效措施緩解人民幣升值的壓力”。通過這些政策的實施來預防金融市場的風險。

3.3建立多途徑的融資渠道

一直以來，融資渠道都是制約我國房地產企業發展規模和發展速度的瓶頸問題，如何及時的幫助房地產企業的發展并提供資金來源是一個難題。在我國證券化市場成熟度不夠和我國房地產對銀行業依賴過于嚴重的情況下，銀行替房地產企業承擔風險的格局應當盡早改變。應當引導資金向房地產開發上游環節進行轉移，通過信托基金的投資來降低金融性風險，解決融資問題。

3.4采取稅收手段調控外資的投機行為

我們應當充分借鑒國外的先進經驗，有效的利用稅收手段，對境外資產在我國的投資進行適當的限制，重點抑制投機性需求，可以采用：嚴禁外籍居民匯出在我國房地產市場的投機所得、限制投資基金在房地產市場中大量購房、充分運用稅收手段限制境外資本的投機行為等方法進行調控，對海外熱錢進行一定的遏制和警示。

3.5加強部門協調，建立監測預警體系

政府相關部門在進行協調時應當對房地產市場的危險進行必要的預警，建立信息共享和聯合監管的平臺和機制，定期對相關政策的效果進行跟蹤，與房地產企業進行多方位的溝通的聯系，及時的了解其需求變化和發展問題，在政策上保證我國市場的健康發展。

4.結語

外資對我國房地產行業的影響是多方面的，我們應當積極努力的對這一問題進行研究和探索，擴大有力影響，摒除不利的影響，促進我國房地產行業的進一步發展。（作者單位：江西師范大學）

參考文獻

[1]侯若石，李金珊.資產專用性、模塊化技術與企業邊界[J].中國工業經濟.2006（11）

[2]邱兆祥，劉遠亮.我國銀行業引進境外戰略投資者效應的實證研究[J].金融理論與實踐.2009（12）

篇（4）

房地產品牌價值差異較大，行業領導品牌凸現。

中海地產和萬科憑借品牌強度和品牌溢價上的絕對優勢，品牌價值均超過20億，成為當然的行業品牌之首。復地、綠城和金地則以9億的品牌身價處于第二集團。房地產行業領導品牌的價值是第二集團品牌價值的兩倍；另一方面，從品牌規模和市場份額看，2003年中海、萬科銷售額分別達到46億和62億元，以全國商品房市場0.59%和0.81%的份額雄居行業榜首。

房地產品牌擴張日益加速，品牌發展呈多元態勢。

房地產品牌擴張勢頭異常迅猛，綠城、大華、金地平均成長速度（以企業近三年平均的銷售額增長率表示）高達68.29%，而復地、沿海，近三年更以每年100%的速度實行品牌擴張。從中國房地產品牌的發展規律看，公司品牌與項目品牌共生共存，呈現三種品牌發展模式：第一，單一品牌模式。以陽光100等為典型代表，公司、項目品牌合一。第二，多品牌模式。以中海、沿海為典型代表，針對不同檔次和物業類型開發多個相互獨立且市場定位明確的品牌。通過多品牌模式，從整體上提高市場占有率。第三，主副品牌模式。以萬科、金地、復地為典型代表，一般以“公司名稱＋項目名稱”的組合品牌形式，利用消費者對主品牌的信賴和忠誠度來推動副品牌產品的銷售。

房地產行業的品牌影響力度不及其他行業品牌，品牌建設和競爭意識有待加強。

品牌價值與銷售額的比值表現的是品牌對市場的影響強度，比值越高，對市場的影響越大。房地產公司品牌價值與銷售額之比大致在0.2～0.4的范圍內；而飲料等易耗品的比例在3～41，汽車等非易耗品的比例在0.3～0.41，說明房地產行業的品牌影響力度較弱。當前房地產企業的品牌建設意識還非常薄弱。多數企業缺乏清晰連貫的品牌策略和有效的品牌管理機制。只有極少數市場化的品牌企業通過整合現有資源來細分和占領市場，形成統一清晰的品牌形象。

2004中國最具價值房地產品牌基本情況

中國房地產TOP10研究組針對在全國范圍內有較強影響力和知名度的房地產開發企業進行品牌價值的量化評估，研究結果顯示：2004中國兩大房地產行業領導品牌是：中海地產和萬科。

2004中國10大最具價值的房地產公司品牌分別是：復地、綠城、金地、大華、萬通、陽光100、新世界、北京城建、沿海、金融街。

同時，課題組也針對全國范圍內影響力強、知名度高的房地產項目進行品牌價值的量化評估，產生“2004中國10大房地產項目品牌”：中體奧園、雅居樂、星河灣、SOHO、新華聯、高山流水、世茂濱江、億城、卓越蔚藍海岸、碧桂園。新華聯和高山流水等年輕品牌項目由于較強的發展潛力，品牌價值分別達到3.41億元和1.50億元。

另外，課題組也評出了“2004中國10大最具價值地方房地產公司品牌”，它們是上海綠地、北京天鴻、合生、首創、上海恒大、廣州富力、藍光地產、深圳華僑城、天津國泰、河南建業。其中華南、華北地區各占3席，華東以上海綠地和上海恒大為代表入圍10大，藍光地產成為西部惟一入圍10大的地方公司品牌。這些專注特定區域市場的地方品牌的價值并不低于全國性品牌，如上海恒大和藍光地產品牌價值分別達到5.12億元和4.10億元。

房地產品牌強度評析

品牌規模與盈利水平

品牌具有規模，是房地產公司品牌形成的最主要特征。盡管中海地產、萬科與國外頂尖房地產開發企業相比，所占市場份額還十分有限，但就當前我國的房地產市場而言，兩企業在銷售量上已處于絕對優勢的地位。10大房地產公司品牌也有較佳業績，平均銷售額17.5億。從凈利潤情況看，中海地產和萬科都在5億以上，10大公司品牌平均凈利潤1.79億元。10大項目品牌的銷售額普遍低于公司品牌，但也有優秀項目品牌獲得相對較高的收入和盈利，如新華聯和高山流水。10大地方公司品牌在規模上不輸于全國公司品牌，只是因為企業戰略不同而專注于某一特定區域市場，如上海恒大，2003年擁有當地商品房市場近1%的份額，凈利潤過億元。而天津國泰則以經濟適用房出奇制勝，2003年獲得3.3億元的銷售佳績。

品牌年齡與成長速度

中海地產、萬科發展已久，品牌年齡均超過20年，它們目前仍發展穩健，近三年平均銷售額的增長率分別為10.89%和37.9%。10大房地產公司品牌的平均年齡達到15年，成長速度高達68.29%。全國10大項目品牌的品牌年齡大約在3～5年，平均成長速度高達60%。10大地方公司品牌與全國公司品牌類似，品牌年齡較長，多在10年以上，且增速穩健，體現出較強的持續發展能力。

基于消費者的品牌強度調查

TOP10研究組就房地產品牌的“知名度”、“美譽度”和“忠誠度”，在全國及各大城市范圍內進行了廣泛的網絡問卷調查，其目的是了解消費者對品牌強度的認識。調查問卷自2004年10月8日至11月18日，41天的時間共收回問卷6453份，其中有效問卷5173份，有效率80.17%。

調查顯示，萬科、中海這兩家企業在全國范圍內消費者心目中的認知度、忠誠度、美譽度等方面的第一品牌平均得票率分別達到了11.9%和7.2%，10大公司第一品牌總得票率達到39.1%。從消費者認可的項目第一品牌情況看，奧園、SOHO的三度平均得票率分別達到10.8%和8.0%，另外，高山流水以較高的美譽度獲得西部消費者的認可，獲得3.5%的第一品牌得票率。

從調查結果的統計分析看，呈現四大特征，一是消費者對品牌認知透過了品牌的識別表層深入到質量層次。二是有較強識別意義的品牌更容易被消費者接受。三是一些品牌已經通過建立絕對強勢的區域性品牌，逐步向全國范圍滲透。四是一些地方公司品牌通過專業市場的開發在消費者中獲得較高的認知度。

中國房地產品牌的發展趨勢

品牌競爭將成為房地產企業生存與發展的關鍵。

長期以來，易耗品市場的品牌競爭激烈，然而在房地產這樣大規模的資本密集型行業，品牌卻一直得不到應有的重視。住房改革以前，我國尚無房地產市場，品牌無從談起；房地產市場逐漸形成以后，又面臨著空間高漲的購房需求，賣方市場極大的抑制了行業品牌的成長和產品質量的提升。隨著我國土地交易、金融政策日趨規范和透明，加上國外開發企業的強勢進入，房地產市場將由供不應求向供求平衡轉變，開發商不可避免要逐漸進入品牌競爭時代。品牌不是憑空制造，而是產品品質、企業信譽等一系列核心競爭要素的綜合體。在充分競爭的市場中，品牌對于企業是有價的，甚至可能超過企業所開發物業的有形價值。

品牌含金量提升，管理系統化。

目前，房地產公司的品牌管理尚未形成體系，大多數企業還只是簡單的利用廣告來宣傳公司和產品，導致品牌含金量下降。日趨激烈的品牌競爭將迫使企業將品牌管理提上議事日程，具體趨勢有三：第一，品牌管理成為公司管理層關注的頭等大事，其主要目標是針對競爭對手，采取一系列舉措增強自身品牌對市場的相對影響力。效果卓著的措施將得到更多的資金和行政支持，相反則被淘汰。第二，品牌的穩定成長依靠長期的管理。為了獲得長期的品牌價值，甚至需要幾代人的經驗累積和持續培養，而不能只靠短期的投入來贏得品牌。品牌管理不僅使每筆交易的收益最大化；更重要的是通過品牌建立公司長期的信譽度來挖掘客戶的終身價值。第三，品牌管理將以全局管理為本，向下延伸至區域、城市、項目等管理層次。當全局及區域決策確定后，品牌管理在城市和項目層得以貫徹實施，這樣就能充分發揮本地化的優勢，開發更適應消費者的產品。

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中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）01-0-01

近年來，越來越多的企業把自有財產轉換為以出租為目的的投資性房地產的現象已經屢見不鮮，而對于投資性房地產的計量模式則越來越多的引入公允價值計量模式。本文就投資性房地產采用公允價值計量模式對企業產生的影響進行簡要分析。

一、公允價值計量對企業資產的影響

1.對資產結構的影響

對投資性房地產采用成本模式進行計量時，雖然企業的資產總量不會發生變化，但是會影響到企業資產結構情況。而采用公允價值計量模式對投資性房地產進行計量時，企業的總資產和資本結構都會發生一些變化。

新準則規定企業必須對投資性房地產進行獨立核算。因此，企業首先應確認投資性房地產是否符合投資性房地產準則規定的采用公允價值模式計量的兩個條件，即：(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。(2)企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

在對投資性房地產進行核算時，那些原來計入存貨、固定資產和無形資產中核算和列報的投資性房地產，都會統一放到“投資性房地產”這一會計科目中核算，并且會單獨列報在資產負債表上，這樣就會對企業的資產結構產生影響，對于那些擁有很多投資性房地產的企業，經過調整，該企業的固定資產和無形資產在總資產中的比重會下降，投資性房地產在總資產中的比重會增加，從而對企業的資產結構產生影響。

2.對資產賬面價值的影響

新準則規定，“對于有確鑿證據表明可以采用公允價值模式計量的投資性房地產，在首次執行日可以按照公允價值進行計量，并將賬面價值與公允價值的差額調整留存收益”。投資性房地產用公允價值模式與成本模式計量的差別，不僅在于企業的資產結構會發生改變，而且公允價值上升也會使企業投資性房地產的賬面價值得到提升，這會使那些擁有大量投資性房地產的公司凈資產賬面價值得到大幅提升，而資產賬面價值的增加會相應的降低企業的資產負債率以及有形凈值債務率，會使企業的財務風險降低。

二、公允價值計量對企業所有者權益的影響

房地產企業通常采用成本模式對投資性房地產進行計量，只有在有確鑿證據表明其所有投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才允許采用公允價值模式進行后續計量。同一企業不得同時采用兩種計量模式對所有投資性房地產進行后續計量。新會計準則規定，企業的投資性房地產從成本模式轉換為公允價值模式時，視為會計政策的變更，應當根據《企業會計準則第28號――會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規定進行處理。因此，在符合條件的情況下，企業在對投資性房地產的計量模式由成本模式轉為公允價值模式的首年，各相關房地產企業應該采取追溯調整法，調整年初的所有者權益。另外，企業將自用房地產轉換為投資性房地產時，若轉換日的公允價值大于原來的賬面價值，應該將其差額計入資本公積，企業的所有者權益也將會得到較大幅度的提升，更好地反映出投資性房地產的市場價值，為會計信息的使用者提供客觀、真實的決策信息。

三、公允價值計量對企業稅負的影響

2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業所得稅法》中明確規定，在計算應納稅所得額時，企業按照稅法規定計算的固定資產折舊、無形資產攤銷費用，準予在稅前扣除。稅法允許投資性房地產的這部分折舊額在稅前扣除，這樣就減少了企業當期應交的所得稅。在用成本模式計量時，新會計準則的規定和稅法上的處理基本一致，若不一致，也只需調整其折舊或攤銷額。

但是在公允價值計量模式下，按照稅法規定計算的計稅基礎與采用公允價值模式計量的投資性房地產的賬面價值二者之間存在差異。會計準則要求期末要按照投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，公允價值和賬面價值的差額計入當期損益，不需要繼續計提折舊；而在目前稅法上，按照資產負債表債務法核算所得稅時，投資性房地產的賬面價值與計稅基礎不一致時會產生應納稅暫時性差異或者可抵扣暫時性差異，由此會相應的產生遞延所得稅負債或遞延所得稅資產，這部分資產或負債雖然不會影響當期的應交所得稅，但是會影響到利潤表中的所得稅費用，進而會對凈利潤產生一定影響。

四、公允價值計量對企業利潤的影響

投資性房地產采用成本模式計量時，需要對其按照固定資產或無形資產的有關規定，按期計提折舊或進行攤銷，甚至可能還要計提投資性房地產減值準備，這樣使得資產賬面價值減少；同時由于對投資性房地產計提折舊或攤銷以及計提資產減值準備以后，使得費用和損失增加，進而使當期利潤減少。

相比較而言，投資性房地產采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，企業應在資產負債表日對投資性房地產進行后續計量，以評估的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，今后每年對投資性房地產的資產價值將得到重估，如果以后投資性房地產得到增值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，投資性房地產公允價值的變動會對當期的凈利潤產生正面影響。但是當投資性房地產價格出現貶值的情況時，很可能由于前期確認了大量的增值收益，而需要在后期確認更多的減值損失，從而使得企業在該年度因該項業務嚴重虧損，出現了先盈后虧的情況，加大了企業的經營風險和財務風險。

目前，我國房地產市場暫時處于一個下滑的階段，其公允價值不斷下降，雖然暫時不會低于其成本，但還是對公司的利潤產生了一定的影響，企業應該謹慎選擇投資性房地產的計量模式，全面衡量公允價值對企業的影響，以期投資性房地產行業繼續健康向上發展。

參考文獻：

[1]中國注冊會計師協會.會計[M].北京:中國財政經濟出版社,2011.

篇（6）

一、引言

在經濟全球化不斷加快的今天,加入WTO后的中國迎來了一個嶄新的時代,這個時代的特征是機遇與挑戰并存,伴隨著經濟的迅猛發展,人們也越來越明顯地意識到經濟在發展過程中給環境帶來的負荷作用,不可避免要求企業應付出相應的代價。國家統計局在2006年年報中指出:經濟增長方式粗放、經濟結構矛盾突出,已經成為社會發展中存在的主要問題。正是基于這樣的現實,和諧成為了這個時展的另一主題。所謂“和諧”就是指企業和社會、環境、政府等一系列利益相關者和睦相處、共同發展進步。而企業將自己放在一個普通公民的位置,從這個獨特的角度對社會負責,從而產生了“企業公民”的概念,并衍生出“企業社會責任”這一新興的發展理念。根據新《公司法》第5條規定,公司必須“承擔社會責任”,深圳證券交易所《上市公司社會責任指引》鼓勵上市公司建全社會責任制度并對外披露《社會責任報告》,企業、政府、公眾對社會責任愈發重視。

目前,很多學者都在研究企業社會責任這一課題,相關的文獻也很多,但大多數都是從單一角度去分析,所采用的研究方法也相同,設計出的指標未能形成一個完整的體系,而現在的企業所需要的是對“企業社會責任”有一個完整的概念并有一個合理的體系指導它去怎樣做,這正是現在的研究中所欠缺之處。

本文旨在通過實證研究,設計出企業社會責任評價指標體系,來提供相對可靠的、可以評價企業社會責任履行情況的指標體系,企業根據該體系代入相關數據即可得出一個分數,分數的高低與企業社會責任實施的好壞成正負相關性。本文將萬科的數據應用于該模型,并對其打分,以而此作為樣本,以供其他企業提供參考、比較;其次通過體系的設計,明確企業社會責任應當涵蓋的要素以及各要素的重要程度,能夠幫助企業提高履行社會責任的水平。具體目的有以下幾個方面:1、明確企業社會責任包括的要素,及各要素的重要程度;2、推動統計模型在企業社會責任方面的應用;3、為各企業評價其履行企業社會責任的情況提供一個參考標準。

二、文獻回顧

(一)企業社會責任理論的文獻回顧

企業社會責任之父Bowen用“三個同心責任圈”來解釋企業社會責任:一是最里圈,包括明確的有效履行經濟職能的基本責任;二是中間圈,包括在執行這種經濟職能時對社會價值觀的有效履行經濟職能的基本責任;三是最外圈,包括新出現的還不明確的責任。斯通認為,企業社會責任是一個模糊地字眼,但正是源于這種模糊,才使得該詞獲得了廣泛的支持。哈羅德?孔茨認為,公司應當承擔社會責任,就是要認真考慮公司的一舉一動對社會的影響。美國國際商業委員會(USCIB)認為:企業社會責任是指公司對其社會責任所擔負的責任,這些責任是在自愿基礎上的并高于相關法律的要求,有利于保護公司的生產經營活動對社會纏上積極影響,主要涉及公司商業道德、環境保護、員工待遇、人權和社會公益行動等問題。

國內學者對企業社會責任也有不同界定。仲大軍認為企業社會責任是指企業除了對股東負責,即創造財富之外,還應對全體社會責任承擔責任。劉俊海認為公司的社會責任是公司能僅僅以最大限度的為股東們贏利或賺錢作為唯一存在的目的,而應當最大限度的增進股東利益之外的其他所有社會利益。高尚全也指出,“企業對社會的責任有兩類:第一類是基礎責任,就是立足于企業的發展。第二類是企業在承擔基礎責任的過程中,必然產生外部性的問題,應通過制度來實現責任的最優分擔。陳志昂等提出了企業社會責任的三角模型,認為企業社會責任可以分為法律層級、標準層級、戰略與道義層級三個層級。

(二)國內外主要的企業社會責任標準和評價體系

目前國際上比較有影響力的衡量企業社會責任和可持續發展的體系有道瓊斯可持續發展指數(DJSI)、多米尼社會責任投資指數(KI.D)和全球報告倡議(GRl)。而國內目前比較有影響力的社會責任標準和評價體系有以下三個,其中《中國公司責任評價辦法(草案)》由商務部跨國公司研究中心、社科院世界經濟與政治研究所聯合制定的,于2006年2月16正式,并向全社會征求意見。草案所界定的公司責任體系包括股東責任、社會責任和環境責任。公司社會責任首要是為公司利益相關者負責,包括公司員工、供應商、客戶、社區等。環境責任則包括提高資源的利用率、減少排放、推進循環經濟三個層面。

三、研究設計

(一)樣本數據的選取

研究樣本選自2005年―2009年在上海證券交易所和深圳證券交易所上市交易的房地產行業A股股票。樣本數據來自上海證券交易所(省略)、華泰證券數據庫、wind資訊金融終端。按照規定,選取房地產行業各企業年度報告“合并報表”中的相關數據,并以萬元為單位精確到小數點后四位。本文通過使用EXCEL進行權重、分值的處理,同時用專門的層次分析法軟件進行數據處理。

(二)指標體系設計方法的選取

本文采用的研究方法主要有:綜合分析法、比較分析法、定性分析與定量分析相結合的方法、層次分析法。

⒈綜合分析。本文采用綜合分析方法將經濟學、管理學、社會學等學科結合起來,從不同側面對企業社會責任進行了系統的綜合研究,以便研究內容更加具有全面性。

⒉比較分析。比較分析法是確定對象之間共同點與差異點的研究方法。本文運用比較分析法有兩個方面:一是對國內外企業社會責任研究文獻中,容易混淆的概念進行比較分析,對與企業社會責任密切相關的主要概念進行清晰的界定:二是對國內外企業責任研究文獻的各種對立或相近的觀點進行比較分析。

⒊定性分析與定量分析相結合。本文在對企業社會責任理論基礎、對企業社會責任界定等方面采用了定性分析的方法。對企業社會責任的7個因素采用定量的方法進行了深入研究,把定性分析和定量分析結合起來。

⒋層次分析法。它是一種定性和定量分析相結合的多目標決策分析方法。它吸收利用行為科學的特點,特別是將決策者的經驗判斷給予量化,對目標(因素)結構復雜且缺乏必要的數據的情況下更為實用,是一種整理和綜合主觀判斷的客觀方法。本文利用層次分析法將影響企業社會責任的7個因素進行權重分析,用層次總排序得出最終權重。層次分析法的基本計算問題是計算判斷矩陣的最大特征根及其對應的特征向量,即求解AW=λmaxW中的λmax及其對應的W,A為判斷矩陣。常用的計算方法有三種:冪法、方根法、和積法。鑒于數據的樣本量和計算上的誤差性和簡便性,我們選擇了和積法。

四、實證研究

(一)研究步驟

在深入分析所面臨的問題之后,將問題中所包含的因素劃分為不同層次,如目標層、準則層、指標層、方案層、措施層等,可用框圖形式說明層次的遞階結構與因素的從屬關系。當某個層次包含的因素較多時(如超過9個),可將層次進一步劃分為若干自層次。由于本項目所需研究的層次較少,因此僅要分為三個層次:目標層――企業社會責任,準則層――股東、債權人、政府、社會、環境、員工、消費者,共7個大因素。指標層――銷售收入增長率、凈資產收益率、主營業務利潤率(股東);流動比率、速動比率、資產負債率(債權人);銷售利潤率、資產負債率、就業增長率(政府);捐贈收入比、社會累計率、社會貢獻率(社會);材料用廢率、排污收入比、環保收入比(環境);工資增長率、勞動生產率、福利水平率(員工);對小區環境的滿意度、對投訴、意見處理的滿意度、對物業人員的滿意度(消費者)。

我們設A為目標層,其下一層的七個相關要素屬于標準層:政府C1,員工C2,債權人C3,股東C4,社會C5,環境C6,消費者C7。通過對要素C1、C2、C3、C4、C5、C6、C7之間的重要性進行兩兩比較,構造出比較判斷矩陣A_c。

表一中的數字是筆者在實地調研中對獲得的數據進行比較得出的,而判斷的依據是判斷矩陣的標度。要使判斷定量化,關鍵在于設法使任意兩個方案對于某一準則的相對優越程度得到定量描述。一般對單一準則來說,兩個方案進行比較總能判斷出優劣,層次分析法采用1-9標度方法,對不同情況的評比給出數量標度。

因此,按照重要性來排列為C4>C3>C1>C2>C5>C6>C7。對于一個企業來說,其本質是以盈利為目的的法人,其存在的最主要目的是促進企業資產的保值與增值,為投資者提供較高的利潤,確保投資者在企業中的基本利益的實現。為達到這一目的就要吸引各種資源,為社會創造財富,滿足人民群眾的物質和文化生活需要,因而涉及到社會、消費者與環境這些相關利益者。對于國家來說,企業應該合法誠信地進行企業的經營活動,誠信納稅;盡可能地促進就業,為社會、為所在地區減少就業壓力;在不損害其他利益相關者合理合法利益的情況下,應該保障廣大股東和投資者的合法收益權。同時,企業經濟責任的實現也是企業實現其環境責任和社會責任的基本保障和前提。

(二)層次分析法的應用研究

下面以萬科作為一個例子,來完整地運用企業社會責任評價指標體系的研究方法。萬科(股票代碼:000002)全稱為萬科企業股份有限公司,成立于1984年5月,是目前中國最大的專業住宅開發企業,也是股市里的代表性地產藍籌股。過去的十幾年里,銷售收入復合增長率為49.9%,凈利潤復合增長率達到42.3%。多次獲得《投資者關系》、《亞洲貨幣》等國際權威媒體評選出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。作為房地產行業的龍頭老大,萬科一直關注于履行好一個“企業公民”的職責。根據其近幾年的《萬科企業社會責任綠皮書》、2007和2008年的年報以及通過實地調研所獲得的數據,計算出通過企業社會責任指標體系所得到的分數。

計算同一層次所有因素對于最高層(總目標)相對重要性的排序權值,稱為層次總排序。這一過程是從最高層次到最低層次逐層進行的。上表中目標層A包含7個因素C1,C2,…,C7,其層次總排序權值分別為c1,c2,…,c7,下一層次指標層包含21個因素C11,C12,…,C73,它們對于因素Aj的層次單排序權值分別為c11,c12,…,c73,此時層次總排序權值由上表給出。

層次總排序的一致性檢驗:這一步驟也是從高到低逐層進行的。如果B層次某些因素對于Aj單排序的一致性指標為CIj,相應的平均隨機一致性指標為CRj,則B層次總排序隨機一致性比率為RI,它的計算方法見以下公式。當RI

由于層次單排序的檢驗結果符合一致性,同時層次總排序的結果也具有滿意的一致性,可以得知,該企業社會責任評價指標體系模型設計正確,具有實際運用性。

五、研究結果分析

根據以上表格,用萬科的數據和各指標占總權重的比例一一對應相乘,計算出萬科在履行企業社會責任方面的總得分是42.9651分。通過計算結果發現,債權人和股東這兩個最重要的利益相關者得到了較高的分數,分別為22.06分和6.70分。由此可見,萬科將確保企業正常運行和獲得利潤作為履行企業社會責任的基礎。因為企業最主要的任務是保證股東和債權人的利益,通過利潤的增長保證企業的發展。至于消費者部分,由于其所占的權重低,因而得分較低,僅為2.33分,但是萬科的業主們的平均滿意度達到了90%,這很好的說明了萬科將“衡量我們成功與否的重要的標準,是我們讓顧客的滿意程度”作為其核心價值觀。眾所周知,房地產開發商對顧客所負的責任就是建造好房、提供良好得售后服務能夠使他們安心、舒適地居住。其余的利益相關者――政府、員工、社會、環境,得分分別為5.96、3.72、1.97、0.19。萬科是首個《企業社會責任綠皮書》的中國企業,很長時間以來堅持不斷完善其企業社會責任,相信在未來的時間里,萬科可以做的更好。

六、研究結論

在全球經濟一體化趨勢日益加劇的市場競爭中,尤其是在我國加入WTO后,面對激烈的市場競爭,中國的企業只有放眼于國際市場,才能獲得生存和發展的機會。而在現代社會中,企業的各項活動都和利益相關者緊密聯系,僅僅追求自身利潤的最大化是遠遠不夠的。企業社會責任更是新興國際市場中人們予以高度的最重要的準則之一。企業作為市場經濟的主體,其首要責任是為社會提供合格的產品和服務,以獲取“最大限度的利潤”,這是企業生存之本。而在現代社會中,企業的各項活動都和利益相關者緊密相關,僅僅追求自身利潤的最大化是遠遠不夠的。本文通過研究,得出以下結論:

1.企業對股東的資產安全和收益負主要責任,并且有責任向股東提供真實的經營和投資方面的信息。

2.所謂要對債權人負責,就是按照合同的要求按期保數的還本付息,為其提供借貸安全的保證。

3.對于政府來說,社會責任是合法經營、按章納稅。

4.企業在生產過程中,要樹立人與自然和諧的價值觀,努力做到尊重自然、愛護自然、合理的利用自然資源,不能一味的追求利潤最大化,無視外部成本。企業應該以最低的生態代價和和會成本確保自然資源的持續利用。

5.消費者是企業利潤的來源,企業要尊重消費者的,維護消費者的利益。首先要提供安全的產品,對于萬科來說就是住房的質量;其次是提供正確的產品信息和優質的售后服務。

6.員工是企業的基礎,所以企業應該為其提供安全、健康的工作環境,提高工資待遇和福利水平,這樣能使他們安心的工作,最大的發揮人力資源潛能。

7.企業的社會責任是支持政府的社會公益事業、福利和慈善事業的保證。

七、研究的局限性

1.數據來源的局限性。由于筆者所進行的實地調研范圍只限于南京萬科,而萬科集團的業務遍布全國各地,在獲取數據上,無法確保其完整性和精準性。

2.評價方法的局限性。該層次分析法是在借鑒權威的研究成果的基礎上經討論得出的,鑒于筆者的實證研究能力的有限性,此模型在某種程度上缺少一定的理論支撐。

3.對企業社會責任內容的界定,還需要進一步完善。本文從利益相關者出發,把社會責任內容分為7個部分,對這7個方面的內容也進行了梳理,但這些內容還是不夠全面,這將是下一步研究的內容。

4.財務數據受會計準則的影響。本文實證應用中選取的是萬科2007、2008兩年的數據,而2007年出臺了新的會計準則,因而有些財務數據需要調整。為了研究的數據保持一致性,本文在對有些數據的處理上忽視了這一點。

參考文獻

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[2]田虹.企業社會責任及其推行機制[M].經濟管理出版社,2006.

[3]張萍.我國企業社會責任信息披露的研究[J].消費導刊,2008.

[4]萬科2007年企業社會責任綠皮書[Z].2007.

[5]萬科2008年企業社會責任綠皮書[Z].2008.

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篇（7）

1　房地產企業工程造價階段性管理與控制的意義

房地產企業工程項目建設的中心任務就是實現項目目標。從客觀意義上講，企業投資目標的實現才是業主經濟效益的真正體現；而工程造價的確定與投資的有效控制是房地產企業工程建設管理不可缺少的重要組成部分，在企業項目建設管理中有著特殊的地位。

企業內部的工程造價實際是企業進行一個工程項目建設所需費用的總和。大多數建筑工程的建設周期較長，生產要素價格頻繁變動，由于其具有固定性和單件性，造成整個工程造價也隨之頻繁變動。工程造價管理對于施工單位來說至關重要，它貫穿于項目建設的全過程，以最少的投入獲取最大的經濟效益是施工企業的經營目標，由此可以看出，工程造價管理把握著施工單位的經濟命脈。

通過有效的途徑規范施工流程，嚴格控制成本開支，獲取更多的最終利潤，是施工單位進行造價管理的根本出發點。工程造價管理是全方位、涉及全過程的動態管理體系，但仍有一部分人員對它還缺乏系統的認知，他們對于工程造價的理念僅局限于工程預結算方面。

2　企業建筑項目全過程的構成

企業建設項目是由一系列的建設項目階段共同構成的一個完整過程。房產工程的建設涵蓋了前期投資、中期建設和后期生產經營三個重要階段，其中每個建設階段又可以細化為多個具體的操作環節。

根據行業慣例，一個工程項目從設計理念的提出到最終投入使用，需要經歷可行性研究、決策、施工方案的甄選以及驗收等多個復雜的操作流程。鑒于此，要對整個項目建設實施造價管理，必須掌握識別建設項目的過程和應用“過程方法”。

3　企業全過程工程造價控制

3.1　項目建設前期工程造價控制　項目建設前期即項目的投資決策階段。這個階段企業的主要任務是進行立項研究可行性分析，并以此來控制工程造價。該階段工程造價管理往往對全局的造價控制起到關鍵性的作用。例如采用何種方式投資、項目選址及其可行性研究等，都決定著項目未來的發展方向。

3.2　項目設計階段的工程造價控制　設計圖紙和方案的選擇與工程項目總造價息息相關。投資決策以后，可采用限額設計的方式，將造價管理融入設計理念，嚴格控制每一分項工程的成本開支。在可研階段以及進行初步設計時，使價值工程中的功能分析與限額設計理念相互融合，在確保工程質量的前提下，力求以最少的成本投資獲取最大的經濟效益，同時兼顧良好的社會效益。在結構設計階段，本著經濟合理的設計理念仔細甄別結構方案，充分考慮項目的使用功能，敲定最佳結構方案，進而有效控制工程造價。

3.3　招投標階段的工程造價控制　在確立社會主義市場經濟體制改革目標20周年的今天，我國的經濟環境經歷了大變革，建筑行業的工程建設也迎來了由計劃完成指令性任務轉變為競標贏取最終利潤的市場經濟時代。市場需求變化多端，行業競爭愈演愈烈。建筑企業要在市場中謀得一席之地，并獲得長遠發展，只能通過競標的方式積極參與市場競爭，做好公司工程項目的投標工作。

3.3.1　房地產企業內部必須擁有一個實力雄厚的招標機構，培養一批專業知識儲備充足、行業經驗豐富且業務精湛的專業人才，特別要吸納一批專業技術人員。

3.3.2　廣泛搜集招標信息，然后分析篩選，仔細甄別后開始編寫標書。

3.3.3　嚴格按照行業規范編制標書。基于科學合理、經濟可行的原則編制施工組織設計，本著節省成本開支的目的，積極引進先進的工藝設備；標書的關鍵點在于對工程造價的計算工作人員必須認真負責，參考客觀數據信息準確計算項目工程造價，防止錯算、漏算、冒算。根據評標規則和招標單位的具體要求，結合本單位的客觀條件和實際能力來編寫一個合理的工程造價，往往能大幅度提高中標的機率。

4　公司施工階段的工程建設控制

施工階段是形成實體工程的重要階段。這個階段可能對工程造價造成影響的因素相對少一些，因此要求施工單位在保證工期質量的同時，嚴格控制施工中各分項開支，按照預期目標先制定有針對性的費用管理計劃，協調好各方關系；同時加強技術、經濟、管理等各項施工活動，切實做好工程造價管理，力求以最低的費用開支獲取最大的經濟效益。

4.1　加強合同管理，嚴格規范施工組織設計方案的論證及健全設計變更審批制度　工程建設的成本投入和工期質量的控制，以及竣工結算、工程款的支付和索賠等施工活動的開展必須以施工合同為準。工程合同具有法律效力，有助于明確甲乙雙方的權責關系，也有助于大大減少成本投資，增加經濟效益。因此，進行造價控制必須重視合同管理。在合同中，對材料供應、簽證變更管理、工程造價、竣工結算和工程款項的支付等都有明確說明，不論哪一項內容都與工程造價息息相關。合同管理應該把強化施工階段的合同管理作為工作重點，做好合同管理的攻與守。

項目施工需要在施工組織設計的指導下進行。合理的施工組織設計可以協助施工單位有序開展施工活動、實行嚴格的造價管理、保質保量完成工程建設的主要手段。為了對工程造價進行有效的管理和控制，施工單位必須提前甄選施工方案，并就技術、經濟方面的要求對其進行可行性分析，合理分配人、物、財等各類資源降低費用開支。此外，積極引進先進的工藝設備、嚴格現場管理等措施，都有助于大幅度提升工作效率，有效控制工程造價。

針對設計變更問題，首先為了減少工程原材料的浪費，最好使其發生在設計環節；其次盡量提早變更；再者，設計變更決策前，要準確計算變更所需的工程量和相關費用，經原設計者確認后再實施變更。

4.2　加強施工管理，重視現場簽證及施工索賠　強化施工管理。選用的施工隊必須是信譽良好、有一定資質且業界普遍認可的，盡量避免層層轉包，一是便于造價管理，二是能使工程質量有保證。

合同中未注明的施工內容和結算方式可以通過現場簽證來記錄。現場簽證也是進行造價控制的重要環節，它對于工程造價的影響無需多言。而施工索賠就是通過經濟手段控制工程造價。對于工程建設的經濟損失也可以通過合理索賠來彌補。在工程建設過程中，工程造價管控部門必須與設計、施工等部門保持密切的聯系，以便實時獲取可能索賠的信息，工程量的計算要準確、客觀；逐字逐句地推敲合同內容，力求工程索賠有理有據；施工單位首先要熟悉索賠流程，在日常的施工管理中隨時搜集趕工、設計變更或不可抗力等索賠數據資料，抓住每一次索賠的機會為單位爭取利益；未在合同中注明的工程量，必須得到業主和監理的確認，因此一定要全面記錄施工過程，隨時將索賠資料上報至監理部門，為日后的工程索賠提供依據。竣工結算時有理有據的提出索賠，往往勝算較大。通過成功索賠取得利潤收益在總利潤中占有相當大的比例。而且這部分利益完全合理、合法，所以不會出現業主、監理等利益方扯皮的問題。

4.3　加強竣工結算的編制工作，嚴把結算關　項目建設的造價水平可以通過竣工結算體現出來。竣工結算是工程造價合理確定的主要依據，因此預算人員必須秉承認真負責、嚴謹務實的工作態度，與設計、施工等各部門保持密切的聯系，廣泛收集用力結算的工程資料；根據招標文件及工程合同約定的相應條款對工程量進行統計。變更工程量也屬于工程量的統計范疇，計算時切忌忽略這一點；另外，施工簽證和索賠費用也是增加利潤收益的方法途徑。總而言之，竣工結算是綜合了技術、經濟等多方面的信息，需要各部門人員群策群力、密切配合，才能取得預期成果的綜合性的工作。

5　結束語

工程造價管理和控制貫穿工程項目建設的全過程，每一項分部工程的最終成果都與其息息相關；工程項目的質量及其投入使用后的效果反饋，以及該項目創造的經濟效益和社會效益，在很大程度上取決于設計、施工、竣工結算等各個階段性工作所取得效果。鑒于此，只有基于我國的基本國情，結合項目特點建立一套全面的、具有國際水準的方法程序來控制工程造價，才能達到“以最少的成本投資獲取最大的經濟效益”的建設目標。

參考文獻：

篇（8）

關鍵詞：規制；企業生物性；有效性檢驗；現金流管理

一、引言

2010年4月國務院頒布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出了十條房地產行業規制措施，目的在于打擊投機，抑制不合理需求，維護房地產市場平穩健康發展[1]。規制措施實施至今，據國家統計局的2013年12月份70個大中城市房屋銷售價格指數顯示：與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。12月份，同比價格變動中，最高漲幅為21.9%，最低為下降2.8%[2]。在政府持續規制房地產業的背景下，如何評價房地產業產業規制效果，成為規制經濟理論的現實課題。本文研究方法對于規制效果評價做了有益的探索。肖利芬、宮健根據對2001―2009年有關數據研究認為，在城鎮居民收入穩步增長的情況下，居民可以承受的房價收入比正常區間在4.75―8.52，一旦該值超過8.52，則認為房價收入比超出了居民的可承受能力[3]。其進一步的研究結果為，從2004―2013年全國平均新增住房水平看，房價收入比均在8.52以上，可見，房價的增長已遠遠超出了居民的可承受能力。因此，規制的出現是因為行業存在規制的需求[9]。規制是指政府根據市場失靈狀況和相關法規對于市場活動所做的限購[8]。

政府規制是對社會的公正和效率需求，所做出的有效的反應。規制問題實質上是在信息不對稱條件下委托人對人的最優控制問題[9]。從公權力角度分析，政府對房地產業進行有效規制是可能的；首先，政府有責任對影響經濟社會協調發展、影響社會成員福利水平的住房進行宏觀調控；其次，政府是普通住房共有產權的共有者，普通住房的價格含有社會福利，在一定條件下個人應接受政府的調控；再次，政府是土地和土地開發權的所有者，一定時期普通住房地基提供的規格和規模是由政府規制的，由此形成的供求變化也間接規制了普通住房的價格；因此，政府對普通住房規制以及由此引致對房地產業的規制是可能的。

二、研究設計

（一）樣本選擇和信息來源

本文選取2010年―2013年在滬深證交所上市的房地產公司為研究樣本，樣本選取以2013年12月31日公司總資產排名為依據：包括總資產排名前10名、總資產各區間值的首位值、中位值和末位值的公司，最終選取的樣本數為40家公司；數據來源于FSCC中國上市公司財務數據庫。文中相關數據的處理和檢驗采用SPSS20.0統計軟件進行。

（二）指標設計和變量選取

產業即具有某類共同特性的企業的集合，一定時期的產業規制效果可由一定時期具有共同特性的企業集合的業績指標來分析，而經營業績分析指標的選取始終是績效分析研究中的關鍵問題[11]。由于上市公司所披露的財務信息是公司內部具有公信力的經營信息，因此，基于財務指標對樣本公司業績乃至對房地產業規制效果進行分析具有普適。本文依據可計量性、可比性、可預測性和綜合性的原則，經多次適應性檢驗，選取10項財務指標用于分析2013年度房企上市公司經營業績以及由其反映的房地產業規制效果；這10項指標包括：

總資產（X1）、速動比率（X2）、經營現金凈流量對負債比率（X3）、現金流量比率（X4）、應收賬款周轉率（X5）、總資產周轉率（X6）、主營業務收入增長率（X7）、凈資產增長率（X8）、凈資產收益率（X9）、總資產利潤率（X10）

為能確切反映房企經營狀況，本文在上述指標體系中選取的各樣本指標數值進行相對數量化值[12 本文所采用的處理方法為SPSS20.0統計軟件提供的數據標準化法。

三、實證分析

（一）運用KMO檢驗和Bartlett檢驗對變量進行有效性檢驗

因子分析的條件之一是對所選取的原始指標進行KMO檢驗和Bartlett檢驗，以檢驗數據的有效性。本文采用了KMO檢驗和Bartlett檢驗兩種檢驗法，以驗證所取樣本10項指標做因子分析是否具有可行性。相關檢驗如表1所示：

表1KMO and Bartlett's Test

（二）因子提取

根據樣本標準化相關矩陣計算其特征值、方差貢獻率和累計方差貢獻率，變量的相關系數矩陣有4個大于1的特征值；根據特征值大于1的原則，本文提取4個公共因子，由于它們共同解釋了樣本公司指標標準差的82.503%，即這4個公共因子可反映出原始數據的絕大部分信息，能夠有效地代表原有的10個財務指標變量，因而提取4個公共因子即可達到降維、濃縮信息和簡化數據的目的[14]。

表2Total Variance Explained

（三）因子的命名

本文運用方差最大法（Varinax）對因子進行正交旋轉，旋轉后各個因子的載荷出現兩極分化，使每個變量僅在一個公共因子上有較大載荷，凸顯出各公共因子和其載荷較大變量的聯系，該公共因子的經濟含義可經載荷較大的變量做出合理的解釋并便于據此對研究對象進行綜合評價。本文所提取的4個公共因子經旋轉處理后的因子載荷矩陣如表3所示，其因子載荷所含經濟意義如下。

表3Rotated Component Matrixa

上表顯示，第1個公共因子在指標X9、X10、X8、X7上有較高的載荷，這4個指標度量了房企凈利潤與凈資產、房企利潤總額與總資產的比例關系，度量了房企主營業務收入和房企總資產的同比增長幅度，反映房企的獲利能力和成長能力；第1個公共因子在指標X6、X5上也有一定載荷，這2個指標度量了房企銷售收入與資產平均總額、房企賒銷收入凈額與應收賬款平均余額的比例關系，反映房企的營運能力，其中，總資產周轉率反映房企的資產管理水平及其綜合獲利能力[10]，因此，第1公共因子可以概括為房企的綜合獲利和成長能力因子。

第2個公共因子在指標X4、X3上有較高的載荷，這2個指標度量了房企經營活動現金凈流量與房企流動負債、房企經營現金凈流量與房企總負債的比例關系，反映房企獲取現金凈流量履約支付貨款和勞務費的能力，可以概括為房企獲取現金凈流量履約付款的能力因子。

第3個公共因子在指標X2上有較高的載荷；該指標度量了房企流動資產與流動負債的比例關系，反映房企的短期償債能力，從指標類型來看，X2屬于房企短期償債能力指標，可以概括為房企短期償債能力因子。

第4個公共因子在指標X1上有較高的載荷，該指標度量了一定期間內房企之間在總資產規模及其規模擴張方面的差異性，從指標類型來看，X1屬于房企規模擴張能力指標，可以概括為房企規模擴張能力因子。

這樣，房企的綜合獲利和成長能力、獲取現金凈流量履約付款的能力、短期償債能力、規模擴張能力的信息可分別由具有實際含義的公共因子來反映；據共同度信息顯示，各原始變量的共同度均集中分布于0.621-0.966之間，表明提取的4個公共因子很好地代表了10個原始變量的信息。

（四）計算因子得分

依據因子分析法流程提取的4個公共因子，基本上反映了房企經營業績主要方面的絕大部分信息，本文采用回歸分析法計算出4個公共因子得分系數矩陣根據其因子得分系數和原始指標的標準化值可計算出樣本房企的各因子的分數，其因子得分表達式如下：

F1=0.019X1+0.007X20-0.005X3-0.025X4+0.030X5+0.189X6+0.214X7+0.241X8+0.256X9+0.240X10

… …

F4=0.963X1-0.109X2+0.048X3+0.026X4-0.140X5-0.100X6-0.039X7+0.050X8+0.095X9+0.018X10

式中F1―F4為樣本房企在4個公共因子上的得分，ZXi為Xi（i=1，2，3…，10）標準化后的數值。本文以各因子的初始值占4個初始值之和的比重為權進行加權綜合，得出樣本房企的綜合得分。

綜合得分的計算公式是：

F=0.470061* Fac1+0.262061* Fac2+0.146182* Fac3+0.121697* Fac4

（五）因子結果分析

1、規制后因子變動總的情況

從規制后因子變動綜合績效得分分析，本文所選取的40家樣本房企中，綜合績效得分大于零的房企共有15家，占樣本總體的37.50%，說明在產業規制下其經營管理水平正經歷嚴峻的考驗；其中，中弘股份、萬科、京能置業、華麗家族、寶安地產、嘉凱城、濱江集團、廣宇發展、北京城建、保利地產綜合得分排序在前10名，其業績綜合得分在0.209497以上，在產業規制中獲得了持續性發展，主要源于以下方面。

2、規制后因子變動分別情況

（1）從綜合獲利和成長能力得分分析其經營業績，在40家樣本房企中，有18家綜合獲利和成長能力得分大于零，僅占樣本總體的45.00%，說明在房地產業規制中，房企的獲利難度和業績增長難度正在加大。

從因子權重關系來看，在這18家房企中有13家經營業績綜合得分大于零，這與第一因子在綜合得分公式中的權重最大有直接關系，說明該因子對于綜合業績起著首要的重大影響。比如，獲得業績綜合得分前3名的中弘、萬科、京能在資產周轉率上均有顯著表現，而較高的資產周轉率會提升其綜合獲利能力，如萬科以資產周轉率高見長，這得益于其所選擇的小戶型、剛性需求、快速開發的產品線策略，這種模式適用于產業規制中鼓勵中小型普通住房和政府保障房的開發，有利于通過提高資產周轉率和增加土地儲備來提高綜合獲利和成長能力。即，在同樣的規制環境中，房企的生物性首先表現為房企的活動及對房企活動的管理須具有快速與環境的交流能力和適應能力[8]。

（2）從獲取現金凈流量履約付款的能力得分分析，因其公共因子所度量的指標為X4、X3；反映房企本期經營活動所產生的現金凈流量足以抵補負債的倍數，因此，該比率越大，說明房企履約付款能力越強。

該因子得分大于零的有16家房企，僅占樣本總體的40.00%；說明在限貸規制下，60.00%的樣本房企因較低的現金流管理水平，致其獲取的現金凈流量不斷下降；而環境適應能力較快的40.00%的樣本房企只有通過降價回款來提升其獲取現金凈流量和履約付款的能力；說明產業規制對于打擊投機，抑制不合理需求的效果已經顯現。

（3）從短期償債能力得分分析，該因子得分大于零的有24家房企，占樣本總體的60.00%；說明仍有40.00%的樣本房企因環境適應能力較差導致銷量下降、存貨上升、現金緊缺引致其短期償債能力下降。其中，存貨上升的壓力仍在持續：

在流動負債一定的情況下，房企存貨上升，引致其速動比率下降、銷售周期延長、面臨償債和融資的雙重壓力，此時，資產規模或可成為其以抵押融資緩解規制壓力的憑據。

（4）從規模擴張能力得分分析，該因子得分大于零的有15家房企，僅占樣本總體的37.50%；說明能夠以資產規模擴張能力緩解規制壓力的樣本房企數量是有限的。

四、結論和規制建議

房地產業規制具有社會性規制的性質，其目的是要糾正經濟活動所引發的各種副作用和負外部性影響[5]，以利于經濟社會協調發展，其效果主要取決于政府與房企間雙邊規制的持續性與調適性；本文的主要結論和規制建議如下：

1、房地產業規制效果可由本文4個公共因子有效地反映出來，在規制條件下，2013年55.00%的樣本房企綜合獲利和成長能力得分小于零，62.50%的樣本房企資產規模擴張能力得分小于零，60.00%的樣本房企因較低的現金流管理水平，致其獲取現金凈流量下降，40%的樣本房企因較低的存貨周轉率和資產周轉率致其短期償債能力下降；實證分析表明，在同期條件下，房企4個能力的高低取決于其通過制度與產品創新適應規制環境的能力。

2、在持續規制條件下，適應價格信號、具有品牌、品質、成本、效率優勢的房企有機會整合土地市場和并購市場的資源；2013年房地產業發生的并購數量與交易金額已破了歷史記錄；并購的事實說明，房企發展的可持續性須基于其良性的資金循環，應當通過大量的剛性需求產品加快自有資金、開發貸款、銷售回款的周轉，從而加快銀行貸款的回收和經濟社會的協調發展。

3、實證研究表明，房地產價格波動與地方財政收入存在正相關關系，2010-2013土地交易價格年均增長為9.8%，此間商品住宅價格年均增幅為10.1%，形成地價、房價螺旋式輪番上漲的局面；因此，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，應積極探索“綜合評標”等更為合理的土地出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲，將地價控制在一定限度之內，減緩地價與房價之間的相互推動作用。與此同時，貫徹新預算法精神，深入財稅體制改革，擴大地方政府集資權限，中央政府適度向地方政府讓渡一部分財稅資源，改善地方政府事權與財權之間的協調關系[7][4][6]。（作者單位：云南財經大學財政與經濟學院）

參考文獻：

[1]國務院.關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，國發〔2010〕10號.

篇（9）

房地產抵押是商業銀行貸款的主要擔保方式之一。房地產抵押價值評估既是商業銀行貸前審查的必要程序、合理確定貸款額度的依據，也是維護商業銀行信貸資產安全，降低損失的最后一道防線。因此，房地產抵押價值評估的合理性和有效性就顯得尤為重要。

一、商業銀行房地產抵押價值評估存在的問題

（一）房地產評估機構缺乏有效監管，導致房地產抵押價值高估現象普遍存在

現行的房地產抵押價值評估程序是先由房地產評估機構評估后再由商業銀行評估審查確定的。因此，房地產評估機構成為房地產抵押價值評估的當事人之一。

我國開展房地產抵押價值評估工作已有近20年的歷史，隨著市場化的進程加快，房地產評估機構、估價隊伍得到了迅速發展，估價技術漸趨成熟，有關的行業管理和行政許可不斷規范。但在日趨激烈的市場競爭環境下，也產生了許多諸如惡性競爭、職業操守偏離等問題。特別是一些地方政府的產權登記部門為自身利益指定有著利益關聯的評估機構為抵押登記評估的專門機構，這種非市場行為必然擾亂市場的正常運行，對評估機構缺乏監管和制約，滋生道德風險，阻礙房地產評估行業健康發展。

現實中房地產抵押價值評估的委托方大多數是抵押人，評估機構是為委托方服務并收取傭金。為了獲取較高的貸款額，抵押人要求高估房地產抵押價值；某些房地產評估機構，迎合客戶的不合理要求，隨意提高評估價值，形成房地產價值高估的風險。

另外，我國雖已形成了一支具有一定規模和專業水準的房地產估價師隊伍，但是沒有能力從事抵押評估的房地產估價師混跡其中。專業能力上的缺陷致使評估報告往往格式簡單、方法單一，不作認真細致和全面的分析，評估參數的選取是閉門造車所得，缺少市場調查，評估結果嚴重偏離合理的市場價值。

（二）商業銀行過分推崇和迷信外部評估機構的房地產抵押價值評估意見

目前，商業銀行基本上都建立了抵押品評估價值的內部評估審定程序，一定程度上改變了過去被動接受外部評估結果的狀況。由于迄今為止，我國還沒有建立起統一的房地產抵押價值評估理論與方法體系，加之商業銀行缺乏既懂金融又有房地產價值評估知識和技能的內部評估人員，對評估結論的內涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當的評估報告難以作出正確的判斷，有時只能簡單地依照評估值打個折扣。

另外，由于有較大的業務營銷壓力，加上商業銀行也是特殊的企業，而銀行業競爭同樣激烈，需要基層銀行向社會爭奪優質信貸客戶。績效的顯性和風險的隱性使得基層機構在委托評估時，更多情況下，其立場已實質站在客戶一邊。內部評估難以在業務營銷和基層機構的壓力而獨善其身。

（三）房地產抵押價值評估理論滯后，房地產抵押價值評估缺乏針對性

房地產抵押價值評估的實際操作中，房地產估價師只是對房地產在估價時的公開市場價格進行評估，并將其提供給銀行信貸部門。這不是房地產抵押價值，房地產抵押價值應是清算條件下的市場價值。由于沒有抵押貸款價值作為參照，銀行無法確定最適宜的、風險最小的貸款成數。往往是各家銀行都提供相同的貸款成數，這種盲目確定貸款成數的做法，一方面如果貸款成數過低，則有可能降低消費者本來可以享有的貸款效用，擠占了銀行的利潤空間；另一方面如果隨意提高貸款成數，又會增加銀行的信貸風險。

二、解決房地產價值評估存在問題的對策

（一）合理選擇評估機構，為防范房地產抵押價值高估風險提供基本保障

在政府和房地產估價師協會加強對房地產估價行業監管的同時，商業銀行要對外部評估機構的資質能力、評估結果、執業道德進行遴選和動態監管，對那些道德水平低、服務質量差的評估機構，要中止和它們的業務合作，將它們列入“黑名單”，金融監管機構對列入“黑名單”的評估機構要進行全行業的業務制裁。

（二）建立健全商業銀行內部評估體系，從內部強化房地產抵押價值評估風險管理和控制

無論外部評估機構提供怎樣的評估結果，商業銀行貸款最終發放的依據是內部評估確認的價值。商業銀行要加強對外部評估結果的審查，建立獨立于營銷和信貸審批部門的內部評估部門，對房地產抵押價值評估做到獨立自主；在內部配備既精通銀行業務又有房地產評估專業知識和技能的內部評估審查人員；加強對內部評估人員的培訓教育和崗位規范，提高內部評估人員的履崗能力。內部評估人員要認真審核外部評估報告，將外部評估結果中的“水分”擠出，以便準確確定貸款發放額度。

（三）商業銀行要制定房地產抵押價值評估準則，為進行風險控制和管理提供依據

我國尚無統一的房地產抵押價值評估準則。在評估假設、評估方法、評估目的等方面，外部評估與內部評估都存在差異。因此，商業銀行要根據自身的風險偏好，制定出內部的房地產抵押價值評估準則，針對不同的房地產類型，選取合適的評估方法，確定參數范圍，充分考慮未來市場變化和短期強制處置等風險因素，盡量使內部確認的抵押價值反映房地產在變現時的清償價值，有效發揮房地產抵押的風險緩釋作用。

三、結束語

房地產抵押只是風險緩釋的一種措施，具有違約風險，并且在價值評估方面存在諸多困難，因此商業銀行要強化房地產抵押管理，謹慎評估房地產抵押價值，嚴格控制抵押率，定期對存量房地產抵押價值進行重估，嚴格防范房地產抵押貸款風險。

篇（10）

目前，投資性房地產可以使用成本模式與公允價值兩種計量模式，那么二者之間有什么差距呢？

（一）兩種模式的差異在實例中的體現

成本模式與公允價值模式會計處理的比較與分析1 投資性房地產的初始計量核算

1.成本模式

企業外購、自行建造等取得的投資性房地產，按應計入投資性房地產成本的金額，借記“投資性房地產”科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

2.公允價值模式

企業外購、自行建造等取得的投資性房地產，按應計入投資性房地產成本的金額，借記“投資性房地-成本”科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

在新的會計準則下，投資性房地產無論是采用成本模式還是公允價值模式，外購或自行建造達到預定可使用狀態的投資性房地產，都是按照企業實際取得的投資性房地產的成本作為原始入賬價值，初始計量的賬務處理是一致的。

（二）投資性房地產后續計量模式使用比例[1]

人們預期會有大量公司采用公允價值模式，事實上卻屈指可數。（見表1）

據表中數據顯示，即使每年使用公允價值后續計量模式的企業數量在持續增加，只有很少量的企業選擇了這種模式。本文從公允價值計量模式本身的缺陷和使用過程中出現的實際問題作出分析。

二、公允價值計量模式的缺陷

由于公允價值計量需要從外部市場獲取相對客觀公正的數據信息，這就需要成熟的房地產市場和信息披露機制等條件，這個要求本身就為該計量模式設置了困難。

采用公允價值模式進行后續計量的，在資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產――公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目，公允價值低于其賬面余額的差額，就借記“公允價值變動損益”科目，貸記“投資性房地產――公允價值變動”科目。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”等科目[3]。

在兩種模式下，取得的租金的收入，只需按收入實現原則確認收入，賬務處理一致。采用成本模式進行的后續計量，只需根據投資性房地產的初始成本計提相應的折舊和攤銷，會計處理簡單，而采用公允價值模式計量，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，而是根據公允價值的變化重新計量投資性房地產的價值，引入公允價值計量模式，使會計處理變得相對復雜[4]。

（一）公允價值的取得比較困難

就意味著每年都要花費大量的金錢來取得專業人員的評估，這很大程度上增添了企業的運營成本。篩選使用他人的數據，是一個不太合適的行為和分析判斷的方法，或者這種途徑更多的是借用到理論分析中，而不是真實產生的數據。

（二）市場條件難以達到

想要使用公允價值模式的企業必須存在于大中型城市，否則所處地區無法擁有活躍的交易市場；其次，類似房地產要求和被估價的對象屬于同一個供求圈，并在使用途徑、規模大小和房產結構等方面都要相同或相近，這一要求也十分嚴格，很難達到。

真實的、準確的、及時的新數據，無法有效獲得，即便獲得了數據，也無法完全可信，這就給企業的應用埋下了參考的隱患。無從參考的同時，就要認真的用心的積累日常數據，逐漸分析數據是否真實被應用，確實給人民的生活帶來了變化，

（三）單方向不可逆轉性

準則要求：已采用公允價值模式計量的投資性房地產不允許轉為成本模式，而成本模式可以改變成公允價值模式，作為會計政策變更來處理。企業一旦決定采用公允價值模式就沒有轉圜的余地，除非將資產處置。

（四）企業利潤波動大、不可控

公允價值模式下，企業將公允價值和賬面價值的差異計入公允價值變動損益科目，從而期末影響到營業利潤進而影響凈利潤。

三、使用公允價值模式出現的問題

（一）對公允價值的監管不夠到位

如今，我國的公允價值制度正在逐漸完善，但較之發達國家還是有一定的差距。對內，在內部控制方面有很多漏洞，體制監管不嚴格；對外，針對公允價值的法律不具體、不完善。這就導致很多企業利用公允價值模式來進行盈余管理，以此來達到增加資產、利潤，粉飾財務報表的目的。

（二）公允價值的確定無法達到完全精確

在當今社會大量的數據和信息支持下，仍不能保證估值技術總是足夠精確。估值既然稱之為估值，就是因為它本身具有不確定性，并且估值的過程包含大量的判斷，很難控制它的公正性、合理性，這可能會成為企業操縱公允價值的原因。

（三）公允價值模式與稅收之間存在差異

當使用公允價值模式時，會計準則和稅法的會計處理有很大不同，稅法不承認公允價值變動導致的收益，所以征收所得稅時，仍計提折舊。雖然使用公允?r值模式不會增加企業的稅收負擔，但是在期末計算納稅所得額時，必須進行納稅調整，增加了會計核算的困難。

采用公允價值模式計量，會計與稅法處理存在差異。會計處理上，在年末按投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，差額計入損益，不計提折舊或攤銷；稅法處理上，投資性房地產持有期間的“公允價值變動損益”不承認公允價值的稅前列支或稅前收入，不確認公允價值變化所產生的所得，對投資性房地產在計算所得稅時，仍按計提折舊或攤銷處理，調減應納稅所得額，可見，采用公允價值模式計量對所得稅納稅調整的核算，勢必增加核算難度及工作量[5]。

四、建議

事實上，公允價值的計量模式并不是毫無用處，相對于成本模式的滯后性，它及時地體現了公司的真實資產水平，為企業的未來決策及融資提供更加科學的依據，也為股東和相關方及時、客觀地了解公司的實際資產狀況提供借鑒。

當然它需要一定的應用前提，例如相關主體的大力推行、法律法規的建立與完善、監督機構的職責權限設置、會計從業人員的素質提升等等。

（一）進一步探索公允價值計量模式的價值

公允價值計量模式的運用不夠廣泛，與它的價值挖掘、權威認定及傳播都有極大的關系。這需要高校、科研部門或行業協會針對社會及時代特點對其進行創新、規范與可操作性等方面探索和優化。

1.價值性探索

任何一種工具在創立時都有一定的時代和市場局限性，公允價值計量理論同樣如此。任何一種工具和手段只有對某一利益主體產生了深深地價值吸引，它才會廣泛的選擇運用，所以充分發掘公允價值計量理論的使用價值，也成為我們這一代會計人的使命和宗旨[6]。

2.降低復雜性

優化或標準化公允價值的計算方法、方式及手段，讓公允價值的計算簡單易行，降低企業計量的難度和成本，這也許是企業接受的另一原因。

3.提高傳播性

通過教育與媒體等多種方式進行宣傳，使得公允價值的概念深入人心，只有企業了解到公允價值模式帶來的切實好處，觀念上予以接受，行動上才能采用。

（二）需要相關主體積極推行

盡管推行公允價的值有很多積極方面，但仍需要政府相關部門（如財政、稅收、金融監管部門）、行業協會、投資人、企業決策者的大力推行和堅定執行，否則再好的政策也會因為缺乏堅定的執行者和明確的責任者而落空。

（三）增強公允價值信息披露的規范性

1.對公允價值的理論深入及實踐加強研究，參考國內外的相關準則，取其精華，去其糟粕，制定更為全面的會計準則。將之前披露的模糊區域具體化，進一步明確披露的相關問題，對是否需要披露、披露的范圍、披露的詳簡程度等問題都做出具體規定，從根源上杜絕企業尋找漏洞、投機取巧事件的發生，增強披露的規范性、科學性，使財務報表更加公允，更好地保護利益相關者的權益。

2.國家在法律層次上予以支持，對相關法律進行規范，執法人員嚴格執法，對違反國家法律的行為絕不姑息。政府要不斷完善市場信息公開制度，建立標準、嚴謹的房地產交易市場，提供信息共享平臺，幫助信息使用者獲得房地產交易的更多信息，使信息趨于透明化，緩解信息不對稱的局面。

（四）提高會計審計人員素質