房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問題

1.風(fēng)險(xiǎn)過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段，間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位，而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國(guó)有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國(guó)實(shí)施住房市場(chǎng)化以來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。目前，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購(gòu)房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國(guó)尚未建立起個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢(shì)必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國(guó)相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速成長(zhǎng)提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無(wú)法滿足市場(chǎng)投資者的需要。總的來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

4.商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營(yíng)行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來(lái)，一方面我國(guó)連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個(gè)人住房市場(chǎng)化以后，國(guó)家鼓勵(lì)國(guó)有商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款的支持力度，同時(shí)由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。

三、對(duì)于目前所存在問題的解決方式

1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。住房金融市場(chǎng)不僅要有間接融資的信貸市場(chǎng)，也應(yīng)有直接融資的資本市場(chǎng)；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級(jí)市場(chǎng)，也要有分擔(dān)一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)，來(lái)解決住房貸款資金期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問題。鼓勵(lì)扶持包括房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場(chǎng)支持服務(wù)體系。加快市場(chǎng)交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場(chǎng)交易環(huán)境不斷優(yōu)化。

2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購(gòu)、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場(chǎng)，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國(guó)外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國(guó)的發(fā)展還處于初級(jí)階段。一方面，盡快制定和實(shí)施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國(guó)內(nèi)和國(guó)際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來(lái)。

篇（2）

中圖分類號(hào)：F830.99　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1672-3198(2009)05-0006-01

1　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移動(dòng)因分析

1.1　環(huán)境動(dòng)因分析

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受金融危機(jī)影響，行業(yè)整體正在走向衰退，市場(chǎng)需求不斷下降，從而使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的空間越來(lái)越小，這種壓力往往促使企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路；另外，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過這幾年的飛速發(fā)展，市場(chǎng)進(jìn)入者非常多，形成規(guī)模的大企業(yè)較少，絕大部分是中小企業(yè)規(guī)模，因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境非常激烈，在這種形勢(shì)下，整個(gè)行業(yè)必定面臨這一輪新的洗牌，只有重新分析環(huán)境和市場(chǎng)，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生存下來(lái)；最后，我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境也在發(fā)展變化，國(guó)家的政策在逐步調(diào)整，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也在不斷變化，城市化過程出現(xiàn)了新的特征，勞工結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)體系也在發(fā)展明顯的變化，區(qū)域間發(fā)展模式和其之間的聯(lián)系也在悄然改變，在這種大的背景環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)整體政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境形勢(shì)做出新的判斷，加強(qiáng)解讀環(huán)境的能力，更重要的是順勢(shì)而下，適時(shí)轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略方向。

1.2　企業(yè)內(nèi)部動(dòng)因

我們了解到房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著許多的問題，最大的問題就是融資問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有別于其它企業(yè)的一個(gè)顯著特征是前期投入資本特別大，而且是間歇期的投入。不需要持久投資，但是每期投資都需要大量資金。因此房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率都較高，融資受阻對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說是災(zāi)難性的，當(dāng)投機(jī)產(chǎn)生的虛高的房?jī)r(jià)和虛假繁榮的市場(chǎng)破滅的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著市場(chǎng)萎縮和資金鏈斷裂的困難，這種困難也讓房地產(chǎn)企業(yè)必須要進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整，從整體上重新確立戰(zhàn)略方向，在業(yè)務(wù)、市場(chǎng)和產(chǎn)品上都重新定位。企業(yè)為實(shí)現(xiàn)資源的最有效配置，短期內(nèi)獲得高利潤(rùn)回報(bào)，往往選擇并購(gòu)方式。兼并方為實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，需要整合資源，包括人力資源、財(cái)務(wù)資源以及其它資源，作為被兼并方，應(yīng)配合兼并方的整合方案，從兼并方的整體利益出發(fā)，調(diào)整自身的發(fā)展戰(zhàn)略，以適應(yīng)兼并方整體發(fā)展戰(zhàn)略。

2　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的幾種思路探討

我國(guó)國(guó)內(nèi)環(huán)境穩(wěn)定，我國(guó)城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)程速度仍然較快，因此在可以看見的未來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將面臨一個(gè)長(zhǎng)期的繁榮。我們既要認(rèn)清當(dāng)前金融危機(jī)對(duì)我國(guó)總體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的打擊是很大的，人們對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的心理預(yù)期和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心不足，但是，我們也要以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看，現(xiàn)在這種局面正是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的時(shí)期，金融危機(jī)只是這個(gè)時(shí)期的一個(gè)添加劑，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)不必盲目恐慌，更應(yīng)該做的而是認(rèn)清形勢(shì)，認(rèn)真分析環(huán)境和審視內(nèi)部資源和能力，順勢(shì)而上，看到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有著巨大的機(jī)會(huì)，只要重新對(duì)資源和能力進(jìn)行調(diào)配，適時(shí)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，就有很大機(jī)會(huì)走出泥潭。在此，我總結(jié)出幾種可供參考的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移思路。

2.1　房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)對(duì)象轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略

服務(wù)對(duì)象轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略是指對(duì)企業(yè)服務(wù)的顧客群體進(jìn)行重大調(diào)整。為了適應(yīng)新的顧客群體的需要，企業(yè)必須調(diào)整其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，推出新產(chǎn)品。前面分析到了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2002年開始進(jìn)入一個(gè)飛速發(fā)展期，在這個(gè)時(shí)期內(nèi)我國(guó)房?jī)r(jià)上升速度遠(yuǎn)大于銀行利率，因此很多投機(jī)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行炒房，曾一度形成專職的炒房族。而從2008年開始我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府政策約束和金融危機(jī)影響下，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格開始下降，成交量萎縮，投機(jī)者逐步退出市場(chǎng)。因此，在房地產(chǎn)是一個(gè)主要的投資市場(chǎng)還是消費(fèi)市場(chǎng)的問題上曾討論不止，不過從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)是為了滿足人們居住的要求，主要還是以消費(fèi)市場(chǎng)為主。現(xiàn)在購(gòu)房的大多數(shù)是剛性需求者。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到這種轉(zhuǎn)變，重新看到現(xiàn)在市場(chǎng)上真正的消費(fèi)者需要什么樣的產(chǎn)品。從戶型、樓層和區(qū)位選擇上都應(yīng)該考慮這種轉(zhuǎn)變。

2.2　房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略

西部經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)受整體環(huán)境影響不大，而且每年都有國(guó)家支持。因此雖然整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，但是西部省份經(jīng)濟(jì)仍然以較快速度上升，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然也帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在這種區(qū)域不平衡的情況必然要調(diào)整的，西部地廣人稀，資源豐富，在東部和中部污染嚴(yán)重情況下，西部良好的生態(tài)環(huán)境，清新的空氣都隨著交通的便利，人們會(huì)逐步認(rèn)識(shí)到其優(yōu)勢(shì)。因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該看得到東邊不亮哪邊亮，從而撤出一部分資源流入到西部去，打好根基。

受勞動(dòng)法影響，東部地區(qū)勞動(dòng)力成本明顯上升。而中部一些較靠近東部或者在鐵路和河流旁的城市為了發(fā)展，在政策執(zhí)行上相對(duì)于東部肯定較松動(dòng)，而且最低工資也低于東部，因此很多企業(yè)都開始向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，這也必然會(huì)帶動(dòng)這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也肯定隨著繁榮，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到這個(gè)機(jī)遇，慢慢轉(zhuǎn)移資產(chǎn)到這些地區(qū)進(jìn)行開發(fā)。

2.3　房地產(chǎn)企業(yè)向產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略

我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)都只從事房地產(chǎn)開發(fā)工作，開發(fā)完一個(gè)地區(qū)就實(shí)行資本轉(zhuǎn)移。其實(shí)很多人都犯了遠(yuǎn)視錯(cuò)誤。不能看清身邊的商機(jī)。從事房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的企業(yè)，也同樣犯了這個(gè)錯(cuò)誤，掌握戶主信息是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)巨大的優(yōu)勢(shì)資源，知道每個(gè)戶主的家庭狀況、職業(yè)、偏好、熱愛的體育運(yùn)動(dòng)等各方面全面的信息。很多企業(yè)認(rèn)為物業(yè)工作難做，盈利不高，因此在開發(fā)銷售完后就放棄對(duì)物業(yè)的管理。其實(shí)最開始可以通過建設(shè)小區(qū)社會(huì)，把開發(fā)區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施都構(gòu)建完善，特別是教育和老年中心，能夠以此吸引更多的潛在客戶。

篇（3）

商業(yè)銀行在我國(guó)金融體系中有著重要的地位，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用也非常的明顯，積極的利用商業(yè)銀行的作用對(duì)于現(xiàn)階段我國(guó)的經(jīng)濟(jì)而言意義重大。房地產(chǎn)是我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展速度和規(guī)模都在持續(xù)的擴(kuò)大中。從近年的表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范性和穩(wěn)健性還有待提高，特別是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)往年沒有過的快速爆發(fā)式上漲。商業(yè)銀行和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著密切的關(guān)系，生死相關(guān)，對(duì)公房地產(chǎn)金融便是商業(yè)銀行和房地產(chǎn)企業(yè)合作的產(chǎn)物。

一、當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)面臨的形勢(shì)分析

（一）房地產(chǎn)調(diào)控政策走向

目前，我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)面臨的主要形勢(shì)之一便是房地產(chǎn)調(diào)控政策變化起伏較大，調(diào)控動(dòng)作時(shí)緊時(shí)松。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國(guó)城市化的速度明顯的加快，而在這個(gè)過程中，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲過快，住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了嚴(yán)重不合理的情況，市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定性也被打破。為了解決此類問題，我國(guó)積極的進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，上屆政府為控制房?jī)r(jià)進(jìn)行行政控制，前期效果較好，調(diào)控已經(jīng)初見成效，不僅房?jī)r(jià)出現(xiàn)了回落，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也更加的合理。本屆政府又大幅度放松了調(diào)控政策，信貸持續(xù)寬松，房?jī)r(jià)、地價(jià)在一線、二線城市開始大幅度上漲，造成商業(yè)銀行無(wú)所適從，房貸政策年年變化。但房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策一直沒有變化，一直在實(shí)行貸款比例控制，造成商業(yè)銀行普遍進(jìn)行投行業(yè)務(wù)、影子銀行、股權(quán)基金等方式變相對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地開發(fā)、建設(shè)融資，監(jiān)控力度、風(fēng)險(xiǎn)防范程度均有所降低。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出四個(gè)方面的現(xiàn)狀。

第一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然比較旺盛。二胎政策放開、城鎮(zhèn)落戶放開、首付款下降、貸款利率不斷下降，國(guó)家今年利用一系列的調(diào)控措施進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，房?jī)r(jià)、地價(jià)快速上漲，政策傳導(dǎo)周期明顯縮短，半年內(nèi)就效果明顯，一些地方政府不得不進(jìn)行限購(gòu)。

第二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、供給結(jié)構(gòu)有了較大的改善。過去的投資供給不合理，現(xiàn)在慢慢的在向合理的方向發(fā)展，小戶型比例大幅度上升，針對(duì)二胎家庭的三室、四室戶型也在增多。第三是房?jī)r(jià)的總體漲幅快速增長(zhǎng)、地價(jià)攀升速度前所未有。9月份濟(jì)南的3宗土地進(jìn)行了掛牌出讓。其中郭店一宗住宅用地有11家房企參與競(jìng)拍，經(jīng)過311輪競(jìng)價(jià)之后，最終以12.05億元的高價(jià)落槌，而它的起始價(jià)是1.47億。其樓面價(jià)達(dá)6379元/m2，8個(gè)月前，郭店的樓面價(jià)在750元/m2。值得注意的是，719%的溢價(jià)率是濟(jì)南土拍賣史上溢價(jià)最高的，也是今年以來(lái)國(guó)內(nèi)土拍溢價(jià)率最高的。郭店位于濟(jì)南市郊，是比較荒涼的區(qū)域。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)與調(diào)控措施大幅度放松密切相關(guān)。

最后是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展非常不平衡。從總體而言，東部區(qū)域房?jī)r(jià)明顯要高于西部，而且一二線城市和三四線城市的房?jī)r(jià)差距也非常的大。比如與2012年相比，濰坊房?jī)r(jià)沒有多大變化，居民收入低、加上經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好、外來(lái)人口少等因素下，濰坊住商品房的交易量不活躍，五年來(lái)房?jī)r(jià)基本沒動(dòng)。

由于行業(yè)投資力量的多樣化發(fā)展，導(dǎo)致了現(xiàn)在對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，這種加劇的競(jìng)爭(zhēng)，雖然實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置，但是也造成了市場(chǎng)秩序的混亂。

二、當(dāng)前形勢(shì)下我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的影響

（一）發(fā)展的機(jī)遇

當(dāng)前的房地產(chǎn)快速發(fā)展形勢(shì)對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)而言有著重要的影響，首先便是給我國(guó)商業(yè)銀行帶來(lái)了發(fā)展的機(jī)遇。

具體來(lái)看，機(jī)遇主要分為三部分：第一是當(dāng)前形勢(shì)有利于商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)，而在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度、規(guī)模越來(lái)越快、越來(lái)越大，為對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。

第二是有利于商業(yè)銀行優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)進(jìn)步，商業(yè)銀行要想繼續(xù)發(fā)揮其巨大的作用，就必須做出改變。當(dāng)前形勢(shì)促使著商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)改變，必須大力發(fā)展房地產(chǎn)投行業(yè)務(wù)規(guī)避監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于銀行而言作用巨大。

第三是有利于商業(yè)銀行防范和化解信貸危機(jī)。房地產(chǎn)價(jià)格快速上升，為前期大量爛尾樓盤重啟創(chuàng)造了條件，濟(jì)南三聯(lián)彩石山莊爛尾盤化解就是很好的例子。隨著風(fēng)險(xiǎn)控制的到位，商業(yè)銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力持續(xù)提升，防范意識(shí)也得到了強(qiáng)化。

（二）面臨的挑戰(zhàn)

雖然說當(dāng)前的形勢(shì)給我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇，但是與此同時(shí)銀行也面臨更多的挑戰(zhàn)，從現(xiàn)狀來(lái)看，主要面臨的挑戰(zhàn)有三方面：第一是政策風(fēng)險(xiǎn)依然存在，不排除將來(lái)收緊政策、美聯(lián)儲(chǔ)加息，所以強(qiáng)化政策解讀與分析依然很重要。第二是局部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)存在率較大，所以這些區(qū)域還需要持續(xù)不斷的做好風(fēng)險(xiǎn)控制與房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范。第三是對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。由于制度等完善性更強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)者越來(lái)越多，造成了競(jìng)爭(zhēng)的加劇。

三、我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的策略

（一）強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)資本對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資的約束，強(qiáng)化貸款總量和投放節(jié)奏的科學(xué)化

商業(yè)銀行在具體活動(dòng)的時(shí)候，其重要導(dǎo)向是監(jiān)管部門的資本充足率。在商業(yè)銀行的市場(chǎng)活動(dòng)中，強(qiáng)化資本對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的約束，可以將經(jīng)濟(jì)資本作為分配的核心，然后便可以有效的對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行配置。簡(jiǎn)單而言，商業(yè)銀行的運(yùn)作要根據(jù)自身的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)進(jìn)行，在考慮房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)限額指標(biāo)的基礎(chǔ)上，對(duì)全年房地產(chǎn)對(duì)公信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)模要做出合理的規(guī)劃和確定，這樣，便可以有效的避免全年業(yè)務(wù)上的大起大落，從而對(duì)不同程度的資產(chǎn)質(zhì)量惡化的分行進(jìn)行限制。換言之，通過風(fēng)險(xiǎn)投資約束，貸款的數(shù)量和節(jié)奏都走向了科學(xué)化。

（二）實(shí)施客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整策略

實(shí)施客戶結(jié)構(gòu)的調(diào)整也是一項(xiàng)重要的策略。從實(shí)際效果來(lái)看，商業(yè)銀行需要對(duì)客戶進(jìn)行細(xì)致化的劃分，然后以此為基礎(chǔ)進(jìn)行各項(xiàng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)總結(jié)，這樣便可以制定出較為完善和科學(xué)的客戶準(zhǔn)入以及退出標(biāo)準(zhǔn)。在這樣的運(yùn)作機(jī)制中，對(duì)于優(yōu)良客戶和劣質(zhì)客戶也可以進(jìn)行一個(gè)很好的區(qū)分，由此便可以實(shí)現(xiàn)“有進(jìn)有退”和“進(jìn)退并重”。客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整策略的具體運(yùn)用分為兩個(gè)主要的部分：第一是在商業(yè)銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)受理的r候，按照嚴(yán)格的客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)對(duì)客戶進(jìn)行把關(guān)，從而做到風(fēng)險(xiǎn)的前移和控制。另一方面，商業(yè)銀行要根據(jù)客戶的評(píng)估進(jìn)行劣質(zhì)客戶的退出，支持全國(guó)大型房企，退出地方信用不佳有爛尾記錄的房企，通過此機(jī)制的應(yīng)用，可以有效的調(diào)控有利的契機(jī)，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行控制的風(fēng)險(xiǎn)降低。

（三）把握貸款項(xiàng)目投向，實(shí)施項(xiàng)目結(jié)構(gòu)調(diào)整

貸款是商業(yè)銀行的主要業(yè)務(wù)，但是和一般的公司貸款相比，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、工程款應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款、棚改貸款等對(duì)公房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)有一個(gè)非常顯著的特點(diǎn)，那就是這些項(xiàng)目的還款主要依賴于有特殊性質(zhì)的產(chǎn)品，比如房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售和土地出讓金返還，所以說進(jìn)行貸款項(xiàng)目的選擇意義重大。從目前的市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，商業(yè)銀行在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中的貸款重點(diǎn)應(yīng)該是區(qū)域優(yōu)勢(shì)較為明顯或者是有較好銷路的中低價(jià)位、中小型住宅項(xiàng)目，適當(dāng)介入高檔小區(qū)開發(fā)，限制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。另外，由于節(jié)能環(huán)保意識(shí)的深入，節(jié)能省地的項(xiàng)目也應(yīng)該是貸款的主要項(xiàng)目，還要注重房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭項(xiàng)目貸款聯(lián)動(dòng)，特別是封閉運(yùn)作，最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)。總而言之，通過對(duì)貸款項(xiàng)目投向的把握，可以有效的對(duì)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。

（四）關(guān)注區(qū)域變化趨勢(shì)，實(shí)施區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整策略

從目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看，東部區(qū)域的發(fā)展依然受到追捧，所以東部區(qū)域的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目得到了商業(yè)銀行的重點(diǎn)支持。其實(shí)，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，都需要進(jìn)行規(guī)范，所以為了進(jìn)行區(qū)域平衡，適當(dāng)?shù)膶?duì)某些區(qū)域進(jìn)行降溫，特別是一線、二線城市，將資金轉(zhuǎn)移到三四線城市，必須要利用商業(yè)銀行的全局性優(yōu)勢(shì)進(jìn)行區(qū)域結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在具體的調(diào)整中，時(shí)時(shí)的進(jìn)行區(qū)域變化趨勢(shì)的關(guān)注，從而對(duì)一些具有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤竭M(jìn)行支持的偏移，對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)漲幅過快的城市適當(dāng)進(jìn)行額度控制。適當(dāng)調(diào)整這樣就能夠?qū)崿F(xiàn)區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整的目的。

（五）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量意識(shí)，實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管，提高資產(chǎn)質(zhì)量

在商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的措施中，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量意識(shí)并利用動(dòng)態(tài)監(jiān)督來(lái)進(jìn)行資產(chǎn)質(zhì)量的提高具有重要的意義。簡(jiǎn)單來(lái)講，對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)所依托的房地產(chǎn)行業(yè)具有風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)性，所以為了要控制風(fēng)險(xiǎn)，必須要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制。從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)看，必須要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力，通過對(duì)形勢(shì)的分析，有效的判斷風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，這樣便可以針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一系列的控制措施實(shí)施。例如針對(duì)不理性的地王項(xiàng)目、小開發(fā)商地王項(xiàng)目需要進(jìn)行貸款限制，特別是溢價(jià)200%以上的項(xiàng)目，明顯透支未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?dòng)態(tài)監(jiān)管的目的主要是進(jìn)行行業(yè)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)把握，因?yàn)榉治龅陌l(fā)生從行業(yè)數(shù)據(jù)分析中可以看出端倪，所以強(qiáng)化動(dòng)態(tài)監(jiān)管，并在資本管理中積極利用質(zhì)量意識(shí)，資產(chǎn)的質(zhì)量?jī)?yōu)化必將實(shí)現(xiàn)。

（六）實(shí)施以客戶為中心、以市場(chǎng)為導(dǎo)向的產(chǎn)品創(chuàng)新策略

目前，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制已經(jīng)全面的建立，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要以市場(chǎng)為基本導(dǎo)向。雖然說以市場(chǎng)為基本導(dǎo)向可以明確發(fā)展方向，但是在實(shí)際操作中，不僅要照顧市場(chǎng)，還要考慮客戶和產(chǎn)品。簡(jiǎn)單來(lái)講，產(chǎn)品創(chuàng)新是市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展和繁榮的基礎(chǔ)，而客戶則是市場(chǎng)穩(wěn)定性的重要力量，所以商業(yè)銀行采取動(dòng)作時(shí)，要將客戶放在中心的位置上，主攻全國(guó)大型開發(fā)商、地方政府棚改項(xiàng)目、地方誠(chéng)信好的開發(fā)商，堅(jiān)決退出信用差、資金實(shí)力弱的開發(fā)商，然后抓好產(chǎn)品的創(chuàng)新，綜合運(yùn)用房地產(chǎn)開發(fā)貸款、應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、按揭貸款，最大幅度服務(wù)客戶降低風(fēng)險(xiǎn)，并做好市場(chǎng)導(dǎo)向的分析。在這樣的綜合格局之下，商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展才會(huì)更加的穩(wěn)定，更加具有價(jià)值。

房地產(chǎn)是我國(guó)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要增長(zhǎng)極，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和穩(wěn)定對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)而言意義重大。商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展有著巨大的促進(jìn)作用，通過調(diào)控作用的發(fā)揮，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以向更加科學(xué)合理的方向發(fā)展，而房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域性特征也會(huì)逐漸的得到改善。

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篇（4）

房地產(chǎn)金融作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分科，是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的學(xué)科，主要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)資金融通的運(yùn)動(dòng)及其規(guī)律性，有別于一般工商企業(yè)資金的融通。在我國(guó)，房地產(chǎn)金融是一門新興的學(xué)科，內(nèi)容豐富，主要包括：吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房?jī)?chǔ)蓄，辦理房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)按揭貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托、保險(xiǎn)、典當(dāng)和貨幣結(jié)算、發(fā)行房地產(chǎn)股票與債券，房地產(chǎn)信托投資，房地產(chǎn)保險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)擔(dān)保機(jī)制，房地產(chǎn)金融稅制，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)等。

1、“入世”對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的影響。由于房地產(chǎn)業(yè)是地域性非常強(qiáng)的行業(yè)，加入WTO對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響將主要通過對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)的整體作用而產(chǎn)生。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)及政府管理房地產(chǎn)業(yè)會(huì)帶來(lái)不同程度的影響。改革開放以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)金融在金融品種和體系上逐步得到培育和完善，商業(yè)性的房地產(chǎn)金融與政策性金融同時(shí)發(fā)展，以及金融機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)構(gòu)的形成，都為房地產(chǎn)金融的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。加入WTO，房地產(chǎn)金融作為房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)結(jié)合的產(chǎn)物，收到兩個(gè)產(chǎn)業(yè)對(duì)外開放的影響，既存在進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)遇，同時(shí)也不可避免地受到?jīng)_擊。客觀評(píng)判“入世”給房地產(chǎn)金融帶來(lái)的機(jī)遇和調(diào)整，制定前瞻性的發(fā)展戰(zhàn)略，將有助于推進(jìn)房地產(chǎn)金融的改革、創(chuàng)新及房地產(chǎn)金融體系的進(jìn)一步完善。

加入WTO，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)逐漸全方位對(duì)外開放，將推動(dòng)房地產(chǎn)金融業(yè)出現(xiàn)全面的金融創(chuàng)新，拓展金融機(jī)構(gòu)金融業(yè)務(wù)，并促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展，從而為房地產(chǎn)金融帶來(lái)難得的發(fā)展機(jī)遇。（1）入世將全面推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融系統(tǒng)為有效融通資金、降低金融交易成本、分散金融風(fēng)險(xiǎn)、追求利潤(rùn)最大化而發(fā)生的變革，具體包括房地產(chǎn)金融制度和金融工具的創(chuàng)新。加入WTO以后，房地產(chǎn)金融面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和制度環(huán)境的改變將推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新。這一方面表現(xiàn)在房地產(chǎn)保險(xiǎn)、信托等非銀行金融機(jī)構(gòu)的大力發(fā)展和對(duì)房地產(chǎn)金融的參與；另一方面表現(xiàn)在，“入世”將推動(dòng)現(xiàn)有的銀行金融機(jī)構(gòu)向國(guó)際化方向發(fā)展。“入世”以后的對(duì)外開放有利于引進(jìn)先進(jìn)的監(jiān)管理念和監(jiān)管技術(shù)，同時(shí)金融業(yè)金融管制的放松和利率市場(chǎng)化改革將推動(dòng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管制度的變革。在微觀層次上，房地產(chǎn)金融監(jiān)管和金融機(jī)構(gòu)的改革將大大促進(jìn)房地產(chǎn)金融工具的創(chuàng)新。國(guó)外成熟的房地產(chǎn)金融工具和金融技術(shù)將由外資房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)帶入國(guó)內(nèi)，中資房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)的提高和出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的需要，也會(huì)加大金融創(chuàng)新力度。由此可見，“入世”將加快我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的步伐。（2）拓展房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的金融業(yè)務(wù)。如前所述，“入世”以后將刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求和供給的增加，從而有利拓展銀行金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。除此以外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)非銀行金融業(yè)務(wù)的需求也將增加。從最近幾年國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展的實(shí)踐來(lái)看，非銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)在金融品種上已經(jīng)超過了銀行金融業(yè)務(wù)。加入WTO以后，保險(xiǎn)公司、信托機(jī)構(gòu)及投資基金參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的制度環(huán)境會(huì)更加寬松，業(yè)務(wù)量也必然呈現(xiàn)較大的增長(zhǎng)趨勢(shì)。同時(shí)，由于金融工具的創(chuàng)新以及金融機(jī)構(gòu)消費(fèi)者意識(shí)的增強(qiáng)，消費(fèi)者會(huì)逐漸增加對(duì)金融服務(wù)的需求，反過來(lái)促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大金融業(yè)務(wù)范圍、提升金融業(yè)務(wù)量。（3）入世以后，房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展將催生房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展。首先，大量外資房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，將繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)主體，擴(kuò)大房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來(lái)源渠道。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將形成中、外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)同時(shí)并存、相互競(jìng)爭(zhēng)的開放式格局；其次，入世以后住房制度改革和金融體制改革，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系的完善和金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。具體而言，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)證券化的進(jìn)程，促進(jìn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的建立；有利于改變房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的建設(shè)，改變房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡的狀態(tài)，推動(dòng)房地產(chǎn)直接融資的發(fā)展；有利于規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的運(yùn)行秩序。伴隨大量房地產(chǎn)金融法律、法規(guī)的出臺(tái)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)法制化趨勢(shì)會(huì)更加明顯。交易主體資格及交易行為都將更加規(guī)范，良好的市場(chǎng)秩序?qū)⒋龠M(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的持續(xù)繁榮和健康發(fā)展。

2、“入世”對(duì)房地產(chǎn)金融帶來(lái)的挑戰(zhàn)。由于與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，無(wú)論我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還是金融業(yè)都仍然處在較低的發(fā)展階段，因此，加入WTO以后，房地產(chǎn)金融與上述房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)一樣都將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行中可能導(dǎo)致市場(chǎng)主體蒙受損失的不確定性。隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的對(duì)外開放及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有放大的趨勢(shì)。這一方面源于入世以后國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的影響和大規(guī)模國(guó)際資本流動(dòng)對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體系和金融安全的沖擊；另一方面則源于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不確定因素增多，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)向金融市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移。在目前我國(guó)房地產(chǎn)金融體系不健全、金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移工具欠缺、金融監(jiān)管能力低下的情況下，金融風(fēng)險(xiǎn)就可能轉(zhuǎn)化為金融危機(jī)，危害房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)歷來(lái)是外資金融機(jī)構(gòu)金融業(yè)務(wù)的重要組成部分，入世后，外資金融機(jī)構(gòu)必將大規(guī)模金融房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。中外金融機(jī)構(gòu)將在金融業(yè)務(wù)、市場(chǎng)占有率、技術(shù)、金融服務(wù)、人才等方面展開激烈競(jìng)爭(zhēng)。由于外資金融機(jī)構(gòu)大多歷史悠久，已經(jīng)形成了成熟的經(jīng)營(yíng)管理制度，完善的競(jìng)爭(zhēng)策略、競(jìng)爭(zhēng)手段和豐富的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)驗(yàn)，擁有雄厚的資金實(shí)力和技術(shù)實(shí)力，不僅金融技術(shù)手段先進(jìn)，服務(wù)品種多樣，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率高，而且創(chuàng)新能力和市場(chǎng)開拓能力非常強(qiáng)。中資房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)如果不迅速進(jìn)行產(chǎn)權(quán)制度改革、加強(qiáng)內(nèi)部管理、開展切實(shí)有效的金融創(chuàng)新，充分發(fā)掘自身的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，就會(huì)在與外資的競(jìng)爭(zhēng)中處于被動(dòng)地位，逐漸喪失優(yōu)質(zhì)客戶和市場(chǎng)份額，最終在競(jìng)爭(zhēng)中失敗。

目前，我國(guó)還沒有建立起一個(gè)完整的包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保或保證機(jī)構(gòu)在內(nèi)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系。在房地產(chǎn)金融監(jiān)管上，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主管部門和金融監(jiān)管部門的意見分歧，往往影響金融監(jiān)管的效率，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的法治不健全、可操作性不強(qiáng)，對(duì)諸如房地產(chǎn)抵押貸款、住房公積金貸款等房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的運(yùn)作缺乏全國(guó)統(tǒng)一的規(guī)定。入世以后，隨著房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的進(jìn)一步開放、外資房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入將使上述問題暴露得更加突出，從而增加金融監(jiān)管的難度。

篇（5）

現(xiàn)代房地產(chǎn)研究學(xué)家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡(jiǎn)單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，融資是房地產(chǎn)金融的其中組成部分，房地產(chǎn)的融資，包含的內(nèi)容很多，因?yàn)殚T類的繁多，衍生出的房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)鹊确康禺a(chǎn)金融組成部分，還沒有形成真正意義上的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。論文以我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、解決房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的問題、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的思考三方面進(jìn)行論述，以其對(duì)消解我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，提供可行性建議。

一、 我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)金融涵蓋房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融，是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)資金融通的運(yùn)動(dòng)及其規(guī)律性的一門大學(xué)科。房地產(chǎn)金融對(duì)于吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房?jī)?chǔ)蓄，辦理房地產(chǎn)存款等等一系列金融市場(chǎng)行為，都有其自身規(guī)律性。我國(guó)金融體制改革正面臨著進(jìn)一步深化態(tài)勢(shì)，同樣房地產(chǎn)金融體制也處于逐步探索和建立之中。

目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融事業(yè)仍然處于初級(jí)階段，房地產(chǎn)金融體系還不完善。因?yàn)橄鄳?yīng)機(jī)制的不健全性，使得政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控仍然處于不成熟階段，而防范系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)難度就愈加大了。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，是由于在實(shí)施一系列的房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，遭遇到可預(yù)知卻不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產(chǎn)金融交易活動(dòng)中，因?yàn)楦鞣N渠道引發(fā)的資金回籠困難風(fēng)險(xiǎn)，概括起來(lái)可以分為四個(gè)方面，即：政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)家地產(chǎn)法律法規(guī)的不健全性，是房地產(chǎn)金融事業(yè)發(fā)展的最大障礙。盡管國(guó)家制定了一系列政策和行政法律法規(guī)，但法律法規(guī)中的漏洞，對(duì)于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規(guī)依據(jù)。因?yàn)檎叩谋锥耍L(zhǎng)了金融犯罪活動(dòng)，滋生了許多金融事端。

自然條件影響下，金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，涉及的法律和社會(huì)問題，使得房地產(chǎn)金融同樣被殃及。房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展，交易市場(chǎng)的復(fù)雜性，都使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的交易市場(chǎng)復(fù)雜度加大。房地產(chǎn)金融中，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)行為的不理性及商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力和風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，都在無(wú)形中增加了金融房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)金融行業(yè)中，融資是保障其資金有效安全運(yùn)行的最重要途徑。融資的來(lái)源使得資本市場(chǎng)的發(fā)育，仍然處于較低的程度。利潤(rùn)的誘惑，使得企業(yè)在涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，將利潤(rùn)作為其追逐目標(biāo)，然而，能夠?qū)崿F(xiàn)融資的企業(yè)數(shù)量極少。房地產(chǎn)金融事業(yè)全程依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)開發(fā)中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。

二、 解決房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的問題

為了解決房產(chǎn)金融業(yè)中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產(chǎn)銀行，通過抵押變現(xiàn)，避免交易帶來(lái)了交易帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)能在極短的時(shí)間內(nèi)消減其融資的壓力。

國(guó)家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風(fēng)險(xiǎn)提供約束機(jī)制。為了形成規(guī)范化和完善化管理，對(duì)于房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，有了良性的約束機(jī)制。國(guó)家和政府的政策方針，對(duì)于刺激房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展具有極大的指導(dǎo)意義。這就需要國(guó)家和地方政府在實(shí)施和制訂政策法規(guī)時(shí)，要避免企業(yè)的極端傾向。制訂的政策法律法規(guī)，必須適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約束，對(duì)房地產(chǎn)的虛擬抵押給銀行業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。健全我國(guó)金融信息信用制度，將房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)和收益統(tǒng)一到房地產(chǎn)企業(yè)的管理中去。

對(duì)于消減自然風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，主要在于拆遷風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于處理這些風(fēng)險(xiǎn)，在于回避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)的控制問題上，都需要房地產(chǎn)開發(fā)上對(duì)此作出充分的分析。

對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法，就是健全競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)，提升行業(yè)市場(chǎng)形象。就是對(duì)融資平臺(tái)的構(gòu)建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。在對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可持續(xù)發(fā)展中，要考慮到企業(yè)發(fā)展中提供可靠的技術(shù)支撐，在房地產(chǎn)金融管理中，解決效益的問題，提升整個(gè)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)于融資平臺(tái)上金融風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和解決對(duì)策，應(yīng)將房地產(chǎn)金融融資渠道的單一性擴(kuò)大，解決其財(cái)政資金短缺的問題。建立政府融資平臺(tái)的融資約束機(jī)制，對(duì)于融資的期限和融資的額度，都要由相關(guān)部門的授權(quán)。對(duì)于銀行的貸款，可以從各大行中進(jìn)行綜合融資，實(shí)施銀團(tuán)貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應(yīng)該立足對(duì)分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產(chǎn)融資困難問題。

對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法，要實(shí)現(xiàn)其企業(yè)的高度轉(zhuǎn)型，利用政策和法規(guī)加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，將鼓勵(lì)自主創(chuàng)新，提高其抗危機(jī)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行要保障其自身安全，加強(qiáng)商業(yè)銀行自身的管理，提高風(fēng)險(xiǎn)的防范能力，對(duì)于房產(chǎn)的低抵押上，要建立和完善個(gè)人信用制度。

三、 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的思考

我國(guó)房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運(yùn)用多種融資方式和金融工具籌集和資金融通，保障房地產(chǎn)事業(yè)的順利進(jìn)行，對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的資金合理流通，對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)事業(yè)具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，要有自身的形成機(jī)制。中國(guó)房地產(chǎn)金融事業(yè)的健全和發(fā)展，因?yàn)橛衅浒l(fā)展實(shí)力和上升空間，在未來(lái)的金融行業(yè)中，消減其風(fēng)險(xiǎn)，是仍然可以作為企業(yè)和個(gè)人投資增加收益的有效途徑。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融業(yè)的高收益高風(fēng)險(xiǎn)性，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受金融業(yè)的波及而一度呈現(xiàn)動(dòng)蕩性。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中，地產(chǎn)價(jià)格的一度飆升，吸納的更多信貸資金從而造成流動(dòng)性潛在風(fēng)險(xiǎn)或資源配置機(jī)制的扭曲。國(guó)家要消除房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，除了利用宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)外，還要準(zhǔn)確掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的情況。提高土地的使用效益，抑制土地投機(jī)，將金融業(yè)稅收改革刺激房地產(chǎn)的不合理發(fā)展力度。

房地產(chǎn)賣方的信貸擴(kuò)張和需求的增加，為房地產(chǎn)金融業(yè)迎來(lái)了新生，同時(shí)也為銀行金融業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了相當(dāng)大的管理難度，要想形成健全的調(diào)控機(jī)制和合理的消減對(duì)策。需要政府建立健全的約束機(jī)制，消除房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展瓶頸，實(shí)現(xiàn)資金的融通和現(xiàn)金的安全回流。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，一方面為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了資金保障，另一方面支持居民住房消費(fèi)能力的提高。因?yàn)檎摺Q策、自然、財(cái)務(wù)方面的制約，使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展和人民住房資金的投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在哦進(jìn)一步加大，為了解決這些問題，需要國(guó)家政策作為外部推動(dòng)力去真正推動(dòng)房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)金融業(yè)的融資渠道，要在金融體系下建立完備的房地產(chǎn)自控調(diào)配體系，要充分利用各種創(chuàng)新工具和手段，挑戰(zhàn)和消解房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]新阮濤.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析及防范對(duì)策[J]；疆職業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)；2010（5）

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[4]金立新.房地產(chǎn)金融的斷想[N]；金融時(shí)報(bào)；2010

篇（6）

房地產(chǎn)行業(yè)一直是國(guó)家和社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，近年來(lái)國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)整，特別是房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)建設(shè)，在很大程度上直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此對(duì)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系進(jìn)行研究是十分必要的。本文在結(jié)合相關(guān)研究文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，利用VAR模型協(xié)整關(guān)系的遞歸估計(jì)方法對(duì)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間關(guān)系進(jìn)行分析，為我國(guó)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)體制改革提供一些參考價(jià)值。

一、相關(guān)文獻(xiàn)綜述

近年來(lái)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的研究不是特別多，且研究起步比較晚，偏于定性描述研究；國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)研究比較多，但主要集中在房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)行業(yè)行情分析等上面，對(duì)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系研究相對(duì)比較少。

雖然研究不是很多，但也有一些參考文獻(xiàn)，比如Okunev和Wilson根據(jù)非線性相關(guān)原理證明了美國(guó)房地產(chǎn)（具有證券化的特點(diǎn)）和股票市場(chǎng)整合程度特別低，后來(lái)其又根據(jù)ARIMA模型證明了澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)發(fā)生了結(jié)構(gòu)突變；Herring和Wachter以國(guó)際化的眼光對(duì)房地產(chǎn)和銀行關(guān)系進(jìn)行了研究，認(rèn)為不同制度、不同國(guó)家都會(huì)使房地產(chǎn)周期在沒有房地產(chǎn)周期情況下發(fā)生，他們采用了不正當(dāng)激勵(lì)、脆弱分析和危機(jī)短視等假設(shè)方法對(duì)房地產(chǎn)繁榮和銀行危機(jī)關(guān)系進(jìn)行證明，并以此作為美國(guó)銀行危機(jī)、日本銀行危機(jī)等金融危機(jī)發(fā)生的依據(jù)。皮舜和武康平對(duì)中國(guó)月度數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，相應(yīng)的構(gòu)建了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與金融市場(chǎng)發(fā)展的ECM模型，并進(jìn)行了線性Granger因果檢驗(yàn)和非線性Granger因果檢驗(yàn)（主要針對(duì)模型的殘差項(xiàng)）。胡乃鵬、田金信等在《房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系研究》中分析了房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系。

二、房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系研究

（一）VAR模型協(xié)整關(guān)系的遞歸估計(jì)方法

相關(guān)文獻(xiàn)認(rèn)為，金融發(fā)展過程就是金融結(jié)構(gòu)的變化過程，因此通過分析房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)在不同時(shí)間段對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)態(tài)作用，可以為國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供依據(jù)。本文就此利用VAR模型對(duì)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)相關(guān)變量進(jìn)行分析，并對(duì)兩者之間的因果關(guān)系進(jìn)行了闡述。根據(jù)Johansen的極大似然方法，長(zhǎng)期因果關(guān)系檢驗(yàn)的公式為：

Vy=A1Vyt-1+A2Vyt-2+…+Ap-1Vyt=p-1+α（β`yt-1）+Dt+ut

其中，矩陣的秩r是協(xié)整關(guān)系的數(shù)量，α指的是向量誤差修正模型中的誤差修正參數(shù)向量，主要功能是對(duì)均衡狀態(tài)的調(diào)整速度進(jìn)行反映，若協(xié)整關(guān)系是正確且存在的，那么α中所有元素的零約束檢驗(yàn)結(jié)果為弱外生性檢驗(yàn)。而這正是本文所要采取的方法——利用弱外生性檢驗(yàn)對(duì)系統(tǒng)中所有變量之間的長(zhǎng)期因果關(guān)系進(jìn)行分析，且α=0可根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)似然比檢驗(yàn)值進(jìn)行確認(rèn)。

但是在這個(gè)檢驗(yàn)過程中，如果國(guó)家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行了調(diào)整，那么就會(huì)造成協(xié)整關(guān)系發(fā)生結(jié)構(gòu)突變。對(duì)于這個(gè)問題，可借鑒Quintos和Johansen的觀點(diǎn)，假設(shè)協(xié)整參數(shù)和秩數(shù)值是不變的，然后根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)利用遞歸估計(jì)方法對(duì)秩的穩(wěn)定性進(jìn)行檢驗(yàn)，則LR統(tǒng)計(jì)量相關(guān)公式如下：

其中，T和Tj為樣本觀測(cè)數(shù)；

λ為全樣本矩陣B特征值的估計(jì)；

λ1為遞歸樣本下矩陣B特征值的估計(jì)；

I為第i大的特征值；

k為全樣本中的協(xié)整向量個(gè)數(shù)；

k1為遞歸樣本中的協(xié)整向量個(gè)數(shù)；

j為遞歸估計(jì)的開始期，可表示為。

通過對(duì)遞歸樣本進(jìn)行檢驗(yàn)分析，與全樣本檢驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行對(duì)比，看兩者結(jié)果是否相同。

（二）指標(biāo)數(shù)據(jù)選取和分析

根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，選取房地產(chǎn)銷售額表示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的指標(biāo)，相應(yīng)的使用國(guó)內(nèi)貸款、企業(yè)自行籌款和其他資金來(lái)源表示房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)指標(biāo)，且相關(guān)指標(biāo)主要選取的是1999年至2006年的前4個(gè)季度，然后利用上述的VAR模型協(xié)整關(guān)系的遞歸估計(jì)方法對(duì)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系進(jìn)行研究，在這個(gè)過程中，要注意兩個(gè)問題，一個(gè)是房地產(chǎn)金融主要由國(guó)外投資、國(guó)內(nèi)貸款、國(guó)家預(yù)算資金、企業(yè)自行籌資、證券資金和其他資金來(lái)源等組成，因此本文主要考慮這三個(gè)因素，且在進(jìn)行相關(guān)處理后變量分別為房地產(chǎn)銷售額、國(guó)內(nèi)貸款、企業(yè)自行籌資和其他來(lái)源。

（三）房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系

房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增加是協(xié)調(diào)、均衡發(fā)展的，但會(huì)受到國(guó)家政策的影響。因此，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。

篇（7）

一、我國(guó)從國(guó)外房地產(chǎn)金融得到的借鑒

一般說來(lái)，西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系包括三個(gè)組成部分：專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)、非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和向住房融資提供擔(dān)保或保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)。專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)是指專門從事居民住房貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，例如英國(guó)的住房協(xié)會(huì)、美國(guó)的儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)、日本的住宅金融公庫(kù)等；非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)則是指兼營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)和住房信貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，例如這些國(guó)家的商業(yè)銀行。而住房融資擔(dān)保或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)則向住房融資提供擔(dān)保或保險(xiǎn)，以減輕房地產(chǎn)金融的信貸風(fēng)險(xiǎn)，如美國(guó)的退伍軍人管理局、聯(lián)邦住宅管理局、各國(guó)私營(yíng)保險(xiǎn)公司等。兩級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在發(fā)達(dá)國(guó)家金融界占據(jù)重要地位，這點(diǎn)在美國(guó)的房地產(chǎn)尤為突出。1993年美國(guó)各種房地產(chǎn)投資占公共和個(gè)人投資總額的42％；1996年美國(guó)第一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)抵押貸款余額達(dá)4.4萬(wàn)億美元。除此之外，二級(jí)市場(chǎng)主要機(jī)構(gòu)還有政府“國(guó)家住房貸款管理局”、“聯(lián)邦住房貸款抵押公司”等。政府控制的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)主要機(jī)構(gòu)(聯(lián)邦國(guó)家房地產(chǎn)金融管理局等)發(fā)行的“購(gòu)買抵押”地產(chǎn)債券規(guī)模僅次于國(guó)債，其信用與國(guó)債等同，收益略高于國(guó)債，是深受各類投資者歡迎，并至今在全世界廣為流傳的債券。

在這里，住房金融兩級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)為：一級(jí)市場(chǎng)發(fā)放住宅抵押貸款(消費(fèi)者――銀行)，二級(jí)市場(chǎng)買賣住房抵押貸款，將其變現(xiàn)(貸款銀行――證券中介機(jī)構(gòu)――投資者)。兩級(jí)市場(chǎng)的循環(huán)運(yùn)動(dòng)使住宅市場(chǎng)、金融市場(chǎng)和資本市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合吸納社會(huì)資金，為住宅產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大融資。所以，完善房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展創(chuàng)新的當(dāng)務(wù)之急。

二、房地產(chǎn)金融業(yè)當(dāng)前存在的問題

(一)商品房積壓日趨嚴(yán)重，供需矛盾仍未得到緩解

今年以來(lái)，雖然全國(guó)空置房的增長(zhǎng)速度已經(jīng)放慢，但空置房總數(shù)仍然偏大，全國(guó)商品房積壓已達(dá)8000多萬(wàn)平方米，按每平方米1800元左右的平均售價(jià)計(jì)算，其占?jí)嘿Y金1440億元左右。由于開發(fā)商60％以上的資金都是通過銀行貸款來(lái)解決的，大量的商品房積壓增加了銀行的呆帳；近兩年政府為了消化積壓商品房，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)備采取一些措施，如將積壓商品房按經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)銷售，這樣會(huì)使開發(fā)商基本上無(wú)利可圈，甚至?xí)潛p。然而，商品房積壓并不意味著我國(guó)的住宅建設(shè)真的已經(jīng)超過需求量。實(shí)際上，居民個(gè)人對(duì)商品住宅的購(gòu)買量也在逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，所謂商品住宅銷售難，實(shí)際上難就難在廣大居民對(duì)商品住宅的巨大的潛在需求，由于過高的商品房?jī)r(jià)值以及房改、金融政策滯后，沒有及時(shí)轉(zhuǎn)化成為有效的現(xiàn)實(shí)需求。很大程度上，房地產(chǎn)業(yè)能否成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)要取決于住宅建設(shè)能否成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，而這又取決于廣大普通居民能否成為這一領(lǐng)域的消費(fèi)主體。

(二)銀行風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，嚴(yán)重制約業(yè)務(wù)發(fā)展

我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制和金融體制改革的不斷深化，以證券市場(chǎng)為主的資本市場(chǎng)已對(duì)資源配置和宏觀經(jīng)濟(jì)流程發(fā)揮日益重要的作用，但銀行作為主要融資渠道的融資體制并沒有發(fā)生多大的變化。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的諸多矛盾和風(fēng)險(xiǎn)向銀行集中，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)所產(chǎn)生的死賬、壞賬、呆賬最后大都沉淀在商業(yè)銀行，使得商業(yè)銀行不良貸款不斷上升。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，8000多萬(wàn)平方米的空置房已經(jīng)給銀行帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)，為擴(kuò)大內(nèi)需而實(shí)施的抵押貸款卻又給銀行帶來(lái)了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，使銀行雪上加霜。

(三)中低收入居民的住房并未得到根本改善

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷推進(jìn)，原來(lái)作為福利的實(shí)物分房制度逐漸被市場(chǎng)化的貨幣制度所替代。在一批社會(huì)優(yōu)勢(shì)群體通過市場(chǎng)解決住房的同時(shí)，社會(huì)弱勢(shì)群體的住房困難問題凸現(xiàn)出來(lái)。為此，1995年2月，國(guó)務(wù)院制訂了《國(guó)家安居工程實(shí)施方集》，提出了加快解決中低收入家庭住房戶的居住問題。1998年，國(guó)務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)職工住房制度改革》的通知中，提出了要加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，出售給中低收入居民的意見。經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該說是中國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度的一個(gè)創(chuàng)舉，對(duì)于解決部分群眾的住房困難，起到了重要作用，并且有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但是，在這項(xiàng)制度的實(shí)施過程中存在以下問題：（1）經(jīng)濟(jì)適用房雖然以優(yōu)惠價(jià)格供應(yīng)，但仍超過中等偏低收入階層的承受力，特別是不低于20％的首付款比率，使相當(dāng)多的城鎮(zhèn)居民實(shí)際上無(wú)法享受政策優(yōu)惠，政策的目的也無(wú)法真正達(dá)到；（2）經(jīng)濟(jì)適用房雖然以中低收入階層為供應(yīng)對(duì)象，實(shí)際上有些地方基本敞開供應(yīng)，部分住房寬裕的官員和高收入者，通過各種方式購(gòu)買、多買，然后出租牟利，使政府的資源和補(bǔ)貼暗流向不應(yīng)該去的地方，造成了政策效應(yīng)減弱和腐敗現(xiàn)象。總之，經(jīng)濟(jì)適用房政策并沒有使中低收入居民的住房得到根本改善。

(四)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)

加入WTO后，我國(guó)除關(guān)稅有較大晤度的下降外，銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、證券業(yè)、通訊業(yè)及會(huì)計(jì)、律師、管理咨詢、建筑設(shè)計(jì)、工程等服務(wù)領(lǐng)域?qū)⑾蛲忾_放，外資、外資機(jī)構(gòu)、國(guó)外專業(yè)人士的進(jìn)入，使我國(guó)剛剛興起的房地產(chǎn)金融業(yè)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。目前，我國(guó)還沒有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保和保證機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用以外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。入世后，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)更加開放，外資金融機(jī)構(gòu)的廣泛進(jìn)入不僅會(huì)使國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)更加活躍，也使得對(duì)之加強(qiáng)監(jiān)營(yíng)的難度加大。隨著金融業(yè)的開放，外資銀行帶來(lái)的新型貸款服務(wù)將引發(fā)激烈競(jìng)爭(zhēng)。

三、發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新的借鑒

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)為金融產(chǎn)品創(chuàng)新提供了舞臺(tái)。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)周期的經(jīng)驗(yàn)波長(zhǎng)和近幾年消費(fèi)品市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，近期資訊產(chǎn)品、住宅和轎車正在成為消費(fèi)熱點(diǎn)。住宅價(jià)值量大，能保值、升值，在消費(fèi)方面的特點(diǎn)是住宅消費(fèi)在總消費(fèi)支出中所占比例高，發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)達(dá)到20％ 30％，而我國(guó)僅10％左右，隨著收入水平的進(jìn)一步提高，人們將會(huì)把更多的支出用于住宅消費(fèi)，這種住宅消費(fèi)浪潮持續(xù)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，使房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的景氣時(shí)期延長(zhǎng)。

新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)周期發(fā)生在中國(guó)正走向成熟的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)階段，城市化和再城市化快速發(fā)展，城市人口在總?cè)丝谥械谋戎匮杆偕仙司》棵娣e不斷擴(kuò)大，必然支撐房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年城鎮(zhèn)人口在總?cè)丝谥械谋戎貫?0％左右，城鎮(zhèn)人口為3.7億人。到2020年，城市人口在總?cè)丝谥械谋戎貙⑦_(dá)45％，考慮到總?cè)丝谧兓囊蛩兀鞘腥丝趯⑦_(dá)6.3億人左右，城市人口的大幅度增加將產(chǎn)生相應(yīng)的房地產(chǎn)需求。隨著人均居住面積不斷擴(kuò)大，住宅需求將成倍增長(zhǎng)，因而房地產(chǎn)潛在需求空間很大。因此，新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)周期的景氣時(shí)期延展是由中國(guó)所處的走向成熟的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)階段決定的。

2.房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新依托與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)的有效結(jié)合。房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)具有天然的聯(lián)系，房地產(chǎn)是天生的信用擔(dān)保品，房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)的有效結(jié)合，在促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，將帶動(dòng)房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。在金融全球化的推動(dòng)下，中國(guó)金融業(yè)的開放，海外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，促使先進(jìn)金融技術(shù)的引進(jìn)，推進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，增強(qiáng)金融業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，迅速提高金融業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。這將有效地拓展房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的市場(chǎng)空間，促進(jìn)房地產(chǎn)證券化，并刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，促使更多的居民通過向銀行按揭貸款實(shí)現(xiàn)住宅的超前消費(fèi)和房地產(chǎn)投資。而且房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，使居民可以擁有更多的金融產(chǎn)品和投資工具，便于理財(cái)和投資組合，大大拓展房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融投資的渠道。

3.海外房地產(chǎn)商進(jìn)入大陸房地產(chǎn)業(yè)有利于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)較為成熟，它們進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期內(nèi)雖然對(duì)中國(guó)大陸房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大沖擊，但也將導(dǎo)致大陸房地產(chǎn)企業(yè)的收購(gòu)、兼并浪潮，促進(jìn)資產(chǎn)重組和企業(yè)擴(kuò)張，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度。這種房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化，可以使某些房地產(chǎn)企業(yè)獲得相應(yīng)的發(fā)展機(jī)會(huì)，增強(qiáng)中國(guó)大陸房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

4.房地產(chǎn)金融的主流模式是“信托+銀行”金融組合工具。21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)金融的主流模式是以信托為主線，其他金融配套的一種多元化的融資模式。包括商業(yè)地產(chǎn)投資在內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)需要引進(jìn)的資金額度非常大，單純依靠信托或銀行貸款都不能完全解決問題，需要進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新，而“信托+銀行”金融組合工具可以構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目主流融資模式。融資數(shù)額需由以信托為核心的金融組合工具完成，實(shí)現(xiàn)信托前端融資，銀行后端資金支持。

大型商業(yè)物業(yè)如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)資本的支持，從國(guó)際發(fā)展看，房地產(chǎn)投資信托基金是非常好的與商業(yè)地產(chǎn)共同成長(zhǎng)的金融融資手段。香港和新加坡都允許發(fā)行境外物業(yè)的房地產(chǎn)信托基金，所以現(xiàn)在國(guó)內(nèi)有若干家企業(yè)和基金正在積極籌劃中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在新加坡或者是香港發(fā)行REITs，發(fā)行中國(guó)境內(nèi)物業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金。如果這條路一旦走通的話，將為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供非常良好的融資渠道。通過這樣一個(gè)金融企業(yè)的支持，加上商家的商業(yè)運(yùn)作，然后和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商三方通力合作，才能使商業(yè)地產(chǎn)很好地發(fā)展。廣大的投資人通過參與

房地產(chǎn)信托基金，既可以獲得相對(duì)穩(wěn)定的投資回報(bào)，同時(shí)可以規(guī)避投資單一物業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融發(fā)展的內(nèi)在要求，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵在于金融創(chuàng)新。中國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的快慢主要取決于房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新動(dòng)力，而創(chuàng)新動(dòng)力來(lái)自于房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的真正企業(yè)化經(jīng)營(yíng)與競(jìng)爭(zhēng)以及居民和各種投資壟斷機(jī)構(gòu)投資意識(shí)的增強(qiáng)，投資觀念轉(zhuǎn)變。現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新不足主要就在于銀行尚未形成真正自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自我發(fā)展、自我平衡的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和金融市場(chǎng)的壟斷經(jīng)營(yíng)格局。因此，要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融剖新，就必須加快金融體制改革的步伐。

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篇（8）

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指銀行為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動(dòng)中,由于各種事先無(wú)法預(yù)料(即不確定)因素的影響,使銀行的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離,從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn),也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個(gè)高投入、高利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè),先天就具備高風(fēng)險(xiǎn)性,金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后,如果支持過度,容易引起信用膨脹問題,從而誘發(fā)危機(jī)。

眾多周知,房地產(chǎn)與金融行業(yè)之間存在著一種相互聯(lián)系、相互依存、相互支持的重要關(guān)系。并且房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),具有投資規(guī)模大、周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)、利潤(rùn)大的特點(diǎn)。因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開金融部門的支持。房地產(chǎn)行業(yè)尤其對(duì)于銀行信貸有很高的依賴性。雖然房地產(chǎn)的資金渠道很多,但都是依靠專門組織進(jìn)行籌集,再投資于房地產(chǎn)事業(yè)。因此,房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合體。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分類

1.信用風(fēng)險(xiǎn)。它是由于借款人(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或住宅消費(fèi)者)無(wú)力償還或不愿償還,導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時(shí)收回甚至無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)收入來(lái)源缺乏穩(wěn)定性,企業(yè)償還能力沒保障;而銀行信用評(píng)級(jí)方法和貸款決策存在問題將面臨信用風(fēng)險(xiǎn),它可能是貸款前對(duì)借款人資信審查評(píng)估失誤造成的,也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產(chǎn)金融中的信用風(fēng)險(xiǎn),主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營(yíng)不善虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無(wú)力還款,以及借款的住宅消費(fèi)者失業(yè)收入減少意外支出增加死亡等原因?qū)е聼o(wú)力還款。

2.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。它是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn),以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)金融中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速過快,貸款比例失調(diào),又存在經(jīng)營(yíng)管理能力較弱,資產(chǎn)質(zhì)量惡化的狀況,將面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。一種是原發(fā)性的,即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過高,現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要,又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道,導(dǎo)致流動(dòng)性不足;另一種是繼發(fā)性的,是由信用風(fēng)險(xiǎn)帶動(dòng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物,當(dāng)借款人不能按期還款時(shí),貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償,如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來(lái)應(yīng)付提款等需要,也會(huì)形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3.資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長(zhǎng)期貸款為主,如果金融部門的負(fù)債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主,就可能形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn);如果負(fù)債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款住房專項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款等來(lái)源較穩(wěn)定的成分,結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)就能縮小。

4.資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。如果貸款中質(zhì)量差的貸款(逾期不還的無(wú)力償還的和無(wú)法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)與借款人信用有關(guān),與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān),也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理(如以什么方式作還款擔(dān)保以房地產(chǎn)抵押時(shí)該房地產(chǎn)是否容易銷售對(duì)抵押房地產(chǎn)的估價(jià)是否過高等)有關(guān)。

5.利率風(fēng)險(xiǎn)。如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動(dòng)但利率差縮小,都可能帶來(lái)經(jīng)營(yíng)效益方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資金融通,尤其是住宅金融的期限往往較長(zhǎng),在長(zhǎng)時(shí)期中利率變化越頻越大,利率風(fēng)險(xiǎn)也就更大。

6.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。由于名義利率減去通貨膨脹率才是實(shí)際的利率,在名義利率不變時(shí)通貨膨脹會(huì)使實(shí)際利率下降甚至可能為負(fù)數(shù),就使銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)固定利率下通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。

二、中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

1.個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款需要有幾個(gè)條件:具有中華人民共和國(guó)國(guó)籍和完全民事行為能力的自然人、持有有效的身份證明文件;具有穩(wěn)定、合法的收入來(lái)源;抵押房產(chǎn)有房地產(chǎn)證,產(chǎn)權(quán)明晰、可上市流通;銀行規(guī)定的其他條件。雖然中國(guó)各銀行建立了比較完善的個(gè)人信息檔案,但是仍然存在許多欺詐風(fēng)險(xiǎn),銀行無(wú)法真正核實(shí)客戶的真實(shí)信息情況。由于中國(guó)銀行連續(xù)6次上調(diào)人民幣利率,其中五年商業(yè)貸款利率提高到了7.7%,這使得一些客戶提前償還貸款,但是這也給銀行帶來(lái)了提前償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)。假按揭就是房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)的典型。有些房地產(chǎn)商本身并無(wú)資金,但是會(huì)假借他人名義向銀行申請(qǐng)巨額貸款。這樣下去中國(guó)的不良按揭越來(lái)越多,銀行收不回來(lái)的資金也越來(lái)越多。假按揭是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁過程,開發(fā)商通過假按揭,提前收回成本,變現(xiàn)利潤(rùn),把包袱和風(fēng)險(xiǎn)悉數(shù)丟給銀行,自己進(jìn)退自如,完全占據(jù)主動(dòng)。由于房?jī)r(jià)估值越高,假按揭從銀行套取的資金也就越多,開發(fā)商自然傾向于提高價(jià)格。假按揭會(huì)使一些不知情的消費(fèi)者會(huì)受到傷害。消費(fèi)者的貸款最終違約的話,將導(dǎo)致個(gè)人信用記錄上會(huì)有不良記載,導(dǎo)致其個(gè)人信用的負(fù)面評(píng)價(jià);假按揭還會(huì)導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量的下降,將對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生極為嚴(yán)重的惡劣影響;假按揭將造成房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮,嚴(yán)重危害住房金融業(yè)務(wù)的健康發(fā)展;假按揭將滋生職務(wù)侵占、受賄等違法犯罪行為。 3.一些房地產(chǎn)商炒作使房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱。自從2005年開始,全國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)漲幅較快,其中最為明顯的為北、上、廣、深等一線城市。其房?jī)r(jià)超過了市民能夠承受的范圍。而這產(chǎn)生的泡沫將會(huì)直接影響中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,造成社會(huì)不穩(wěn)定。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范

1.完善房地產(chǎn)信貸評(píng)估體系。隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn),但同時(shí)房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的行

業(yè),因此,作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估體系的健全就顯得極為重要。(1)借鑒國(guó)外的評(píng)估理論和方法。中國(guó)由于在評(píng)估理論和方法研究上的滯后,在抵押評(píng)估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場(chǎng)評(píng)估,忽略了貸款對(duì)投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化,缺乏科學(xué)依據(jù),主觀性大。(2)對(duì)現(xiàn)有評(píng)估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善。在中國(guó)由于抵押物評(píng)估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系,因?yàn)橐话阋?guī)定抵押評(píng)估報(bào)告的有效期為一年,而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生了很大的變化。 2.融資渠道多元化,打破單一渠道。(1)建立房地產(chǎn)投資基金組織,使廣大人民群眾也能參加到房地產(chǎn)建設(shè)中。不再僅僅依靠大的房地產(chǎn)開發(fā)商,真正讓人民管理自己。(2)中國(guó)政府應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的政策鼓來(lái)勵(lì)外國(guó)企業(yè)、資金加入到中國(guó)房地產(chǎn)這個(gè)大市場(chǎng)中。改變投資者主體的單一化,使市場(chǎng)主體更多元化、國(guó)際化。

3.項(xiàng)目管理與期限管理相融合。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類,是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理,實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置,為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。在實(shí)際實(shí)施以及運(yùn)作過程中,房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額大,建設(shè)周期長(zhǎng)和不可移動(dòng)等顯著特點(diǎn),可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)。而貸款期限越長(zhǎng)這種風(fēng)險(xiǎn)越大。因此,銀行應(yīng)縮短資金借貸的期限把風(fēng)險(xiǎn)降到最小。

篇（9）

作者簡(jiǎn)介：陳雪楚，湖南大學(xué)金融管理研究中心博士研究生(湖南長(zhǎng)沙410079)

彭建剛，湖南大學(xué)金融管理研究中心教授，博士生導(dǎo)師(湖南長(zhǎng)沙410079)

鄧彪，湖南大學(xué)金融管理研究中心碩士研究生(湖南長(zhǎng)沙410079)

一、引言

房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。隨著1998年住房制度的改革和我國(guó)城市化的推進(jìn)，近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展的軌道，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。保持房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序發(fā)展是保持我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展的需要。房地產(chǎn)金融作為一種重要的融資活動(dòng)，應(yīng)保障房地產(chǎn)業(yè)有效運(yùn)行。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一定程度上呈現(xiàn)了非健康發(fā)展的狀態(tài)，部分城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，“房地產(chǎn)泡沫”開始顯現(xiàn)。中國(guó)社科院的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出，2009年商品房每平方米價(jià)格為4935-5280元，城鎮(zhèn)居民收入房?jī)r(jià)比達(dá)到8.3倍，大大超出3-6倍的合理的承受范圍。藍(lán)皮書特別強(qiáng)調(diào)，85％的家庭沒有購(gòu)買住宅的能力。2010年以來(lái)，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)了“國(guó)十一條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”等政策文件，意在抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。我國(guó)是發(fā)展中大國(guó)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相差很大，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)不同的狀況，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題，不能按照統(tǒng)一的模式進(jìn)行控制和管理。考慮到金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展具有至關(guān)重要的影響，本文試圖探討房地產(chǎn)金融非均衡發(fā)展的問題，從中找到解決房地產(chǎn)市場(chǎng)主要問題的辦法。下面從商業(yè)銀行貸款和住房公積金貸款兩個(gè)方面來(lái)分析房地產(chǎn)金融的非均衡問題。

二、商業(yè)性房地產(chǎn)金融非均衡狀況分析

1　房地產(chǎn)金融呈現(xiàn)出以商業(yè)銀行貸款為主的發(fā)展模式

房地產(chǎn)金融的基本功能是運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。但是，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)融資當(dāng)前嚴(yán)重依賴于商業(yè)銀行，缺乏多元化的融資方式。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源的主要渠道為：國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金來(lái)源(主要包括定金和預(yù)收款)。根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2010》和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)可測(cè)算得出1999-2010年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金中直接來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款平均占比為20.51％。這一比例看似并不高，但仔細(xì)分析，其他資金來(lái)源、自籌資金中相當(dāng)大的部分也來(lái)自于商業(yè)銀行貸款。我們采用中國(guó)人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組在《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中的分析結(jié)果：自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30％計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70％來(lái)自商業(yè)銀行貸款；定金和預(yù)收款也有30％的資金來(lái)自商業(yè)銀行貸款。于是可得出：

房地產(chǎn)開發(fā)中銀行貸款占比=直接的國(guó)內(nèi)貸款占比+0.7*自籌資金占比+0.3*其他資金來(lái)源占比。

按照上述公式可測(cè)算出房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中銀行貸款(即包括銀行的直接和間接貸款)的真實(shí)占比，如圖1所示：

根據(jù)圖1，十二年來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)中商業(yè)銀行貸款占比均值為56.21％。國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)是銀行貸款不應(yīng)超過房地產(chǎn)總投資的40％。在房地產(chǎn)金融業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)的美國(guó)，在房地產(chǎn)企業(yè)使用資金總額中，商業(yè)銀行貸款只占15％左右。可見我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)過度依賴于銀行，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要集聚在商業(yè)銀行。

2　房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投向結(jié)構(gòu)不均衡

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自1998年向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型后，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資逐漸火熱。2009年全國(guó)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，其中商品住宅完成投資25619億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重的70.7％；而1999年房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品住宅投資分別為4103億元和2638億元。1999-2009年間我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)了近十倍。然而，投資的增加，并沒有使房地產(chǎn)市場(chǎng)完全沿著“居者有其屋”的方向發(fā)展，出現(xiàn)了一定的偏差。近幾年不斷飆漲的房?jī)r(jià)讓部分城市的老百姓望房興嘆，一些城市出現(xiàn)了房屋空置率高而許多老百姓買不到房或買不起房的現(xiàn)象。究其原因，這是住宅投資結(jié)構(gòu)嚴(yán)重偏離居民住房需求結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的結(jié)果。我們根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2010》的數(shù)據(jù)測(cè)算了1999年至2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各類住宅投資占比，見表1。

從表1可看出，作為保障性住房主體的經(jīng)濟(jì)適用房投資比例逐年下降，近五年平均不到5％的水平，而別墅、高檔公寓近五年投資比例平均達(dá)到了10％；而在普通商品住宅中，又以大戶型開發(fā)為主，中小戶型開發(fā)不足。以2006年為例，由建設(shè)部提供的調(diào)查結(jié)果，2006年1-11月份，套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重僅為20.5％。由《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2010》可知，1999-2009年間我國(guó)共竣工住宅3877萬(wàn)套，經(jīng)濟(jì)適用房491萬(wàn)套，占比12.66％。由中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)測(cè)算，從2000年至2009年，經(jīng)濟(jì)適用房竣工套數(shù)占比是逐年下降的。根據(jù)中金公司房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告，若按整個(gè)收入階層30％以下的家庭作為住房保障的對(duì)象，我國(guó)保障性住房需求缺口近5000萬(wàn)套。保障性住房供求結(jié)構(gòu)的失衡，使得大量中低收入人群只能通過商品住宅解決住房問題，也間接推動(dòng)了商品住宅價(jià)格的上漲。然而現(xiàn)今部分城市居高的房?jī)r(jià)，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其支付能力，而保障性住房供給的嚴(yán)重不足，不可避免地出現(xiàn)了很多人買不起房的現(xiàn)象。

這種現(xiàn)象的發(fā)生，表面上看是房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)的不均衡，本質(zhì)上是我國(guó)以銀行貸款為主的金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)支持的不均衡。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來(lái)源于銀行的貸款，2010年房地產(chǎn)開發(fā)中直接來(lái)源于銀行貸款達(dá)到了12540億元，加上間接的銀行貸款，這個(gè)數(shù)字更大。因?yàn)榻鼛啄攴康禺a(chǎn)開發(fā)商偏向于大戶型、別墅、高檔公寓的開發(fā)，忽視對(duì)小戶型、保障性住房的開發(fā)，銀行貸款的大部分投向了大戶型、別墅、高檔公寓的開發(fā)。銀行房地產(chǎn)貸款的結(jié)構(gòu)不合理是造成當(dāng)前房?jī)r(jià)過高的重要原因。

這種投資結(jié)構(gòu)的失衡可以說是開發(fā)商與銀行共同趨利作用的結(jié)果。這種不均衡的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)和信貸結(jié)構(gòu)，提高了銀行的風(fēng)險(xiǎn)暴露水平，系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸累積，是不可持續(xù)的。

三、政策性房地產(chǎn)金融非均衡狀況分析

政策性房地產(chǎn)金融是指按政策規(guī)定辦理的與房地產(chǎn)有關(guān)的各種貨幣資金的籌集融通和結(jié)算等信用活動(dòng)，目前主要指與住房制度改革有關(guān)的金融業(yè)務(wù)。政策性房地產(chǎn)金融與商業(yè)性房地產(chǎn)金融共同構(gòu)成了我國(guó)的房地產(chǎn)金融體

系。當(dāng)前，我國(guó)的政策性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要指住房公積金業(yè)務(wù)，下面將著重從住房公積金來(lái)剖析政策性房地產(chǎn)金融存在的非均衡問題。

住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。設(shè)立的目的是通過國(guó)家和單位的支持，以及個(gè)人的努力以提高廣大職工的購(gòu)房能力。運(yùn)用住房公積金發(fā)放個(gè)人住房貸款，可以幫助中低收入的職工買房，減輕他們的負(fù)擔(dān)。我國(guó)住房公積金制度自1991年建立開始，已經(jīng)取得了顯著成效。

截至2008年末，全國(guó)住房公積金繳存總額為20699.78億元，繳存余額為12116.24億元；全國(guó)累計(jì)為961.17萬(wàn)戶職工家庭發(fā)放個(gè)人住房貸款10601.83億元，個(gè)人貸款余額為6094.16億元；從而為改善城鎮(zhèn)中低收入職工的住房條件起到了很好的保障作用。

盡管二十年來(lái)住房公積金制度在不斷完善，但仍存在許多缺陷和不足，其中區(qū)域發(fā)展不均衡現(xiàn)象十分突出。

經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快地區(qū)，住房公積金歸集總額較多，如北京，上海，天津三市。當(dāng)然發(fā)達(dá)地區(qū)，由于職工數(shù)量多，收入水平高，繳存的住房公積金數(shù)額固然也多。歸集總額與其地區(qū)發(fā)達(dá)程度密切相關(guān)，這是常態(tài)，對(duì)此不必作過多的分析。這里有必要通過住房公積金運(yùn)用率來(lái)分析城市問的非均衡問題。住房公積金主要是通過低利率貸款來(lái)支持中、低收入職工購(gòu)房，一個(gè)地區(qū)住房公積金貸款發(fā)放得越多，運(yùn)用率越高，說明該地區(qū)住房公積金事業(yè)發(fā)展得越好，職工購(gòu)房得到了更多的保障。

因各城市公積金管理中心購(gòu)買國(guó)債比例較小(2008年末全國(guó)住房公積金購(gòu)買國(guó)債余額僅占住房公積金繳存余額的3.24％)，并且購(gòu)買國(guó)債并不是對(duì)居民購(gòu)房的直接支持，所以本文對(duì)住房公積金運(yùn)用率計(jì)算公式加以修改，省略購(gòu)買國(guó)債余額之和這一部分。

依照公式2收集的數(shù)據(jù)，計(jì)算出了各城市的住房公積金運(yùn)用率，如表2所示：

對(duì)表2作比較分析發(fā)現(xiàn)東、中、西部地區(qū)各城市之問住房公積金運(yùn)用率差異性明顯，指標(biāo)最大值達(dá)到1.089，而指標(biāo)最小值只有0.336。這種差異性并不是建立在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平上。即使在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相似地區(qū)，住房公積金運(yùn)用率也不盡相同。東部地區(qū)的廣州這一指標(biāo)低于0.5，而上海、南京卻高于1；西部地區(qū)的貴陽(yáng)和成都這一指標(biāo)值都在0.7以上，但烏魯木齊、昆明的指標(biāo)值卻小于0.5。表明當(dāng)前住房公積金的發(fā)展在區(qū)域間非均衡狀態(tài)明顯。

在現(xiàn)行的“屬地管理”原則下，住房公積金具有資金封閉運(yùn)行、不流動(dòng)的特性。各城市的住房公積金運(yùn)用率相差較大造成了一部分地區(qū)(如上海、南京等城市)住房公積金歸集量無(wú)法滿足住房貸款的需求，而另一部分地區(qū)(如海口、烏魯木齊等城市)由于貸款需求量低，出現(xiàn)資金大量沉淀的現(xiàn)象。這種城市問住房公積金使用的不均衡性，使得我國(guó)住房公積金總量出現(xiàn)大量閑置，造成住房公積金資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

四、我國(guó)房地產(chǎn)金融出現(xiàn)非均衡狀況的原因分析

1　造成非均衡的主要因素

(1)融資渠道單一

我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)金融產(chǎn)品少，除了銀行貸款，目前僅有的信托、發(fā)行股票、企業(yè)發(fā)債等，資金籌措渠道發(fā)育不足，金融風(fēng)險(xiǎn)難以分散。對(duì)于大部分房地產(chǎn)開發(fā)商，銀行融資是其主要的手段。近些年，國(guó)家的宏觀貨幣政策一直把控制通貨膨脹作為重要的目標(biāo)，銀行的利率也就維持在較低的水平，因而銀行融資成本相當(dāng)?shù)土Ｒ虼耍康禺a(chǎn)開發(fā)商通常會(huì)采取各種手段，甚至不惜抬高成本去銀行融資。盡管房地產(chǎn)金融市場(chǎng)經(jīng)過多年宏觀調(diào)控，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)融資至今仍然以商業(yè)銀行貸款為主。

(2)商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商的“脆弱性”

近些年房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前繁榮，給許多房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)了巨額財(cái)富，為其提供貸款的金融機(jī)構(gòu)也從中受益。據(jù)有關(guān)報(bào)告顯示，全國(guó)大多數(shù)城市房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)率普遍在10％以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率更高，甚至達(dá)到30％～40％以上。相比較而言，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的開發(fā)，開發(fā)商一般只能賺取不超過3％的利潤(rùn)。短期利潤(rùn)的巨大差異，房地產(chǎn)開發(fā)商自然傾向于投資高利潤(rùn)的別墅、高檔公寓等；為了追求高額利潤(rùn)，他們甚至不顧籌資風(fēng)險(xiǎn)盲目擴(kuò)張業(yè)務(wù)。而一些商業(yè)銀行受房地產(chǎn)業(yè)高投入高回報(bào)的誘惑，以追求盈利為目的，不顧風(fēng)險(xiǎn)地大膽向房地產(chǎn)商發(fā)放大額貸款，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的非均衡。

(3)住房公積金管理分散化

住房公積金設(shè)立的初衷是為了解決職工購(gòu)房困難的問題，目標(biāo)是支持職工基本的住房需求，貸款的對(duì)象應(yīng)當(dāng)主要是缺房戶和中低檔購(gòu)房戶。如果資金大量閑置，說明大量的中小戶型住房需求沒有得到應(yīng)有的滿足。各地住房公積金貸款業(yè)務(wù)發(fā)展不均衡，造成大量住房公積金閑置的根本原因在于目前我國(guó)的住房公積金未實(shí)行統(tǒng)一管理。各地繳存的住房公積金由各地單獨(dú)管理，且各地的管理政策和管理模式都不一樣，住房公積金封閉運(yùn)行，且不流動(dòng)，導(dǎo)致各地住房公積金運(yùn)用率差異性明顯，住房公積金不能按照供需得到有效配置，因而出現(xiàn)住房公積金大量閑置的現(xiàn)象。如果住房公積金在全國(guó)范圍內(nèi)能一定程度上進(jìn)行余額調(diào)度，一方面能有效地利用閑置的資金，另一方面也能調(diào)動(dòng)各城市住房公積金管理中心利用好住房公積金的積極性。

2　國(guó)家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)與商業(yè)銀行的博弈結(jié)果

針對(duì)房地產(chǎn)金融非均衡運(yùn)行的狀況，國(guó)家在不同的階段出臺(tái)了各種針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融調(diào)控政策，但一直收效甚微。所謂“上有政策下有對(duì)策”，各種房地產(chǎn)金融調(diào)控政策在商業(yè)銀行沒有得到有效落實(shí)。下面從博弈論的角度，對(duì)造成這種狀況的原因作出分析。

模型假設(shè)：

(1)博弈雙方為金融監(jiān)管部門與商業(yè)銀行。

(2)博弈雙方可能的策略：監(jiān)管部門：{檢查，不檢查}；商業(yè)銀行：{積極執(zhí)行，消極執(zhí)行}。

(3)設(shè)金融監(jiān)管部門實(shí)施檢查，能夠發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行是否積極執(zhí)行監(jiān)管部門規(guī)定的房地產(chǎn)信貸政策；若發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行消極執(zhí)行，則采用罰款等措施；監(jiān)管部門的檢查只付出成本，沒有收益。

(4)設(shè)金融監(jiān)管部門不實(shí)施檢查可獲得閑暇收益；但在銀行消極執(zhí)行信貸政策，而監(jiān)管部門不檢查時(shí)，有間接損失(如上級(jí)部門的問責(zé)，信譽(yù)損失等)。

(5)設(shè)金融監(jiān)管部門實(shí)施檢查的直接成本為c，監(jiān)管部門不實(shí)施檢查可獲得的閑暇收益為s，商業(yè)銀行積極執(zhí)行上級(jí)規(guī)定的房地產(chǎn)信貸政策所取得的收益為R，商業(yè)銀行消極執(zhí)行上級(jí)規(guī)定的房地產(chǎn)信貸政策所取得的收益為R*，監(jiān)管部門不檢查帶來(lái)的間接損失為L(zhǎng)，監(jiān)管部門對(duì)商業(yè)銀行消極執(zhí)行房地產(chǎn)信貸政策施行的罰款為F。

基于上述假設(shè)，建立監(jiān)督博弈模型如表3所示。監(jiān)管部門的純戰(zhàn)略選擇是檢查或不檢查，商業(yè)銀行的純戰(zhàn)略選擇是消極執(zhí)行或積極執(zhí)行。假定F-C>S-L(這一假定是符合邏輯的，否則金融監(jiān)管部門就無(wú)存在的必要)，則不存在純戰(zhàn)略納什均衡(純戰(zhàn)略納什均衡的結(jié)果是唯一的，即雙方肯定都不作為)，以下求解混合戰(zhàn)略納什均衡。

用P代表商業(yè)銀行消極執(zhí)行房地產(chǎn)信貸政策的概率，θ代表金融監(jiān)管部門檢查的概率。若給定P，金融監(jiān)管部門選擇檢查(θ=1)和不檢查(θ=0)的期望收益分別為：

Ⅱ(1，P)=Px(F-C)+(1-P)×(-c)

(3)

Ⅱ(0，P)=Px(S-L)+(1-P)×S

(4)

當(dāng)Ⅱ(1，P)=Ⅱ(0，P)時(shí)，即當(dāng)金融監(jiān)管部門實(shí)施檢查與不實(shí)施檢查的結(jié)果無(wú)差異時(shí)，將達(dá)到混合戰(zhàn)略均衡。混合戰(zhàn)略均衡意味著檢查與否不確定條件下博弈雙方可能同時(shí)得到的均衡結(jié)果。滿足這一條件時(shí)，可得：

S+C

P=――――

(5)

F+L

因F-C>S-L，P

從(5)式得出，商業(yè)銀行消極執(zhí)行房地產(chǎn)信貸政策的概率大小與金融監(jiān)管部門閑暇收益和檢查成本正相關(guān)，與對(duì)商業(yè)銀行的罰款和監(jiān)管部門間接損失負(fù)相關(guān)。

現(xiàn)實(shí)情形與前面的假設(shè)有相當(dāng)程度的相似性；由于目前的金融監(jiān)管機(jī)制，監(jiān)管部門的檢查只付出成本，卻沒有收益，缺乏有力的激勵(lì)機(jī)制；監(jiān)管部門缺乏上級(jí)部門的有效問責(zé)和社會(huì)有效監(jiān)督，間接損失小而閑暇收益大，并且銀行消極執(zhí)行政策獲得的額外收益遠(yuǎn)大于監(jiān)管部門對(duì)其罰款，即總體表現(xiàn)為s、c往往過大，而F、L比較小，因而往往P值較大，即商業(yè)銀行容易發(fā)生消極執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的房地產(chǎn)信貸政策的情況。所以盡管國(guó)家出臺(tái)了很多調(diào)控房地產(chǎn)的金融政策，但銀行的消極不作為，使政策效果大打折扣，房地產(chǎn)金融非均衡化運(yùn)行依然相當(dāng)明顯。

五、解決房地產(chǎn)金融非均衡問題的若干政策建議

房地產(chǎn)金融狀況呈現(xiàn)非均衡化不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展，為了解決房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在的不均衡問題，建議采取如下政策措施：

1　建立多元化的融資體系，改變以銀行為主的融資方式

房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來(lái)源于銀行貸款，根源于我國(guó)目前其他融資渠道不暢通，缺乏多元化的融資手段，為此，需大力發(fā)展有中國(guó)特色的多元化房地產(chǎn)融資體制。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用資本市場(chǎng)融資有限，8萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)中，滬深上市企業(yè)僅115家；房地產(chǎn)企業(yè)更是鮮有通過發(fā)行債券的方式獲得開發(fā)資金的情況。這其中既有上市準(zhǔn)入門檻高，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法達(dá)到上市條件的自身原因；也有受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，監(jiān)管層不易批準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)融資的客觀原因。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)向健康的方向發(fā)展，在融資政策上，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)采取差別化策略。

監(jiān)管層應(yīng)把承擔(dān)保障性住房建設(shè)業(yè)務(wù)作為房地產(chǎn)企業(yè)能否上市或發(fā)債許可的重要標(biāo)準(zhǔn)，并在一定程度上給予政策優(yōu)惠，支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目在資本市場(chǎng)融資。可推出中國(guó)模式的房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)；在資金來(lái)源上采取公募的方式，面向社會(huì)公眾募集資金，吸取民間資本；在資金投向上采取權(quán)益類模式，專業(yè)的房地產(chǎn)管理者根據(jù)國(guó)家政策導(dǎo)向和市場(chǎng)需求經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而大量分散的基金持有者通過投資房地產(chǎn)獲取穩(wěn)定的收入；這樣既能保證基金持有者分享房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的成果收益，又能避免民間資金過度直接投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成大量住房閑置，吹大價(jià)格泡沫。為了支持房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展，國(guó)家需出臺(tái)相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，如股息分紅收入免交所得稅等。

2　優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，對(duì)銀行放貸行為進(jìn)行監(jiān)管

銀監(jiān)會(huì)可對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款采用比例限制的方法進(jìn)行約束。要求商業(yè)銀行按照規(guī)定的貸款投向結(jié)構(gòu)比例進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的配置，如對(duì)保障性住房、中小套型商品住房開發(fā)貸款的投放設(shè)定比例下限；實(shí)施梯度化的貸款準(zhǔn)備金管理策略，依照保障性住房、中小戶型住宅、大戶型住宅和別墅的順序，對(duì)貸款準(zhǔn)備金的計(jì)提比例逐步提高。銀監(jiān)會(huì)每年對(duì)商業(yè)銀行采取動(dòng)態(tài)檢查的辦法，對(duì)不能按照銀監(jiān)會(huì)要求發(fā)放貸款的銀行進(jìn)行處罰。這樣做，可防止銀行同業(yè)間過度競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致房地產(chǎn)放貸結(jié)構(gòu)失衡，消除房?jī)r(jià)和房屋空置率高的怪現(xiàn)象。

3　建立發(fā)放住房公積金貸款的激勵(lì)與約束機(jī)制

篇（10）

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應(yīng)該說通過與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。

（2）減少企業(yè)過度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡(jiǎn)改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬(wàn)多人民幣，再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無(wú)力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。

（3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來(lái)的每一分錢，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。

【參考文獻(xiàn)】