不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、不動(dòng)產(chǎn)登記合規(guī)管理的定義

所謂不動(dòng)產(chǎn)登記合規(guī)管理，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通過主動(dòng)發(fā)現(xiàn)登記程序各環(huán)節(jié)的內(nèi)部違規(guī)情形來有效識(shí)別行政訴訟與行政賠償發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，并且及時(shí)采取適當(dāng)措施予以糾正、中斷、制止的行為。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記主要違規(guī)情形

從房地產(chǎn)登記涉訟案例來看，違規(guī)登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中損害登記申請(qǐng)人及利害關(guān)系人合法利益，最終導(dǎo)致行政訴訟與行政賠償結(jié)果的主要原因。在實(shí)務(wù)中，違規(guī)登記的情形主要有兩種：程序違規(guī)和實(shí)體違規(guī)。

1.程序違規(guī)

程序違規(guī)主要存在兩種情況。（1）在受理之初因疏忽未鑒別出不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的權(quán)利證書（證明）的真?zhèn)危驎?huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤登記。（2）在之后的不動(dòng)產(chǎn)登記程序各環(huán)節(jié)中，登記工作人員未嚴(yán)格依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行當(dāng)場一次性告知，仔細(xì)查驗(yàn)，實(shí)地查看，客觀調(diào)查，審慎核查，準(zhǔn)確、完整、清晰登簿，按照權(quán)限查詢等而導(dǎo)致登記錯(cuò)誤。

2.實(shí)體違規(guī)

實(shí)體違規(guī)主要指登記工作人員對(duì)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)法律條文的理解和運(yùn)用產(chǎn)生偏差或登記行為未有現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)上的任何依據(jù)而導(dǎo)致的違規(guī)行為，主要表現(xiàn)為：（1）不作為，即應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟挥璧怯洝＃?）亂作為，即收件錯(cuò)漏的給予登記、法律法規(guī)明確規(guī)定不予登記的竟然登記。

三、構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記合規(guī)管理的路徑

1.崗位合規(guī)手冊(cè)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)崗位合規(guī)手冊(cè)的制定和修改是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的一系列相關(guān)制度和相應(yīng)操作的即時(shí)持續(xù)完善過程，是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)建立有效內(nèi)部控制機(jī)制的基礎(chǔ)和核心。

不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)繁雜精細(xì)，稍有不慎就會(huì)操作失誤，如未及時(shí)發(fā)現(xiàn)，最易導(dǎo)致行政訴訟與行政賠償風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。為理清各類業(yè)務(wù)頭緒，便于記憶，讓定期輪崗、交流崗位、調(diào)動(dòng)崗位、新進(jìn)崗位的登記工作人員能夠較快勝任本職工作，構(gòu)建登記安全“鐵打的營盤”， 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)編撰崗位合規(guī)手冊(cè)―― 《各類登記安全操作指南》，包括規(guī)章制度、簡要說明、操作步驟、注意事項(xiàng)、快捷方式、關(guān)鍵點(diǎn)、易錯(cuò)點(diǎn)、小竅門、口訣等。

2.全程動(dòng)態(tài)監(jiān)管

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可設(shè)立由三位及以上單數(shù)的不動(dòng)產(chǎn)登記專家組成審核委員會(huì)，平時(shí)可設(shè)合規(guī)管理部門，由審核委員會(huì)成員推薦或兼任專職合規(guī)管理人員，在接待申請(qǐng)-初審-受理-查驗(yàn)-登簿-發(fā)證各環(huán)節(jié)依次循環(huán)形成的不動(dòng)產(chǎn)登記程序中定時(shí)定崗檢查、隨時(shí)隨機(jī)抽查、定期全程排查，以期主動(dòng)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部違規(guī)問題后及時(shí)采取適當(dāng)補(bǔ)救措施加以糾正，并撰寫合規(guī)崗位責(zé)任到人制度、月度年度合規(guī)報(bào)告、違規(guī)調(diào)查處理意見、合規(guī)改進(jìn)措施、合規(guī)完善建議等。這一以服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人為宗旨而實(shí)施的全程動(dòng)態(tài)監(jiān)管過程，首先可有效減少不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)各業(yè)務(wù)職能部門間相互推諉扯皮現(xiàn)象的發(fā)生；其次可促使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員自覺運(yùn)用相關(guān)法律法規(guī)以及單位規(guī)章制度來嚴(yán)格約束自身的登記行為；再者可以為單位營造濃厚的合規(guī)氛圍，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)逐步形成合規(guī)文化奠定良好的思想基礎(chǔ)。

3.合規(guī)績效考核

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可在現(xiàn)行的績效考核機(jī)制中納入合規(guī)管理獎(jiǎng)懲制度，即增加績效考核中合規(guī)管理的比重，也就是說在績效工資中分配一定比例的合規(guī)考核工資，確立合規(guī)有獎(jiǎng)、違規(guī)重罰制度，可有效激勵(lì)登記工作人員防微杜漸、未雨綢繆、樹立合規(guī)意識(shí)、嚴(yán)格依法辦事、嚴(yán)謹(jǐn)合規(guī)操作、嚴(yán)守合規(guī)底線。

4.合規(guī)學(xué)習(xí)培訓(xùn)研討

篇（2）

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)的概念，我國現(xiàn)行法律沒有對(duì)其作出明確的闡述。從不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)有關(guān)規(guī)定來看，所謂不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)，是指權(quán)利人基于法律法規(guī)的直接規(guī)定或者政府行政特許而享有的就特定不動(dòng)產(chǎn)設(shè)施收取費(fèi)用的權(quán)利。從《辦法》里明確規(guī)定的公路、橋梁、隧道、渡口等這幾種不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)來看，不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)具有如下幾個(gè)特征：

不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)是一種“特許權(quán)”。不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)是由國家有權(quán)機(jī)關(guān)（包括國家行政機(jī)關(guān)及其授權(quán)的人）賦予具有特定資格的特定主體的專有權(quán)利。由于該權(quán)利的產(chǎn)生是基于有權(quán)機(jī)關(guān)的特許而產(chǎn)生，因此具有明顯的“行政授權(quán)”色彩，它不同于一般基于民事主體之間合意所產(chǎn)生的“債權(quán)”。

不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)是一種收益權(quán)，該種收益權(quán)往往以一定的投資為基礎(chǔ)產(chǎn)生。不動(dòng)產(chǎn)的收益權(quán)是立足不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)生需要一定投資而衍生出來，有權(quán)機(jī)關(guān)的特許收費(fèi)在一定程度上對(duì)該種投資的補(bǔ)償或回報(bào)。該收益權(quán)是因不動(dòng)產(chǎn)為諸多不特定主體使用而產(chǎn)生一定的便利，由這些受益的不特定使用主體做出適當(dāng)支付。從收益權(quán)角度來看，不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)具有物權(quán)的特性，具有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的共性。

不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)也具有請(qǐng)求權(quán)的特性。它是由權(quán)利人對(duì)不特定的使用其不動(dòng)產(chǎn)的主體收取一定費(fèi)用的權(quán)利，在這些不特定主體特定化――使用不動(dòng)產(chǎn)后便形成了明確的請(qǐng)求權(quán)，從這角度來看，不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)也具有債權(quán)的某些特質(zhì)。

不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)是一種期待權(quán)。收費(fèi)權(quán)無論從其權(quán)利內(nèi)容來看，還是從權(quán)利所指向的實(shí)體財(cái)產(chǎn)收益來看，它具有期待性，即它更多地指向未來不特定的義務(wù)主體。一旦這些不特定主體特定化地成為權(quán)利主體的債務(wù)人之后，則已經(jīng)不是收費(fèi)權(quán)意義上的權(quán)利，而是一種典型的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。期待權(quán)的特定決定了收費(fèi)權(quán)的權(quán)益含量有明顯的不確定性，因此收費(fèi)權(quán)的價(jià)值評(píng)估也有較強(qiáng)的不確定性。

不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)依附于特定的不動(dòng)產(chǎn)。特定不動(dòng)產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)產(chǎn)生的物質(zhì)基礎(chǔ)。雖然收費(fèi)權(quán)主體并不擁有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，但是收費(fèi)權(quán)的實(shí)現(xiàn)離不開不動(dòng)產(chǎn)；只有權(quán)利主體有效地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行使控制權(quán)才能真正實(shí)現(xiàn)收費(fèi)權(quán)。

接受不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)質(zhì)押存在的風(fēng)險(xiǎn)

近年來，銀行信貸業(yè)務(wù)中出現(xiàn)了越來越多的以不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)為質(zhì)押發(fā)放的貸款。一些不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目投資大、貸款期限長，而貸款主體多是為進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而新設(shè)立的項(xiàng)目公司，它們難以找到合適的抵押物、質(zhì)押物或第三方保證人，因此，收費(fèi)權(quán)質(zhì)押也就成為銀行和貸款人的共同選擇。盡管現(xiàn)今對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)質(zhì)押的合法性依據(jù)不再缺失，但在具體的操作中，還是存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在以下幾方面。

質(zhì)押無效的風(fēng)險(xiǎn)。《辦法》只明確規(guī)定了公路、橋梁、隧道、渡口這幾種不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)，那么其他未明確納入的不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)能否作為質(zhì)押標(biāo)的？法律法規(guī)和規(guī)章缺乏明確規(guī)定，如果在實(shí)踐中發(fā)生以其他不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)作為質(zhì)押的情形，可能存在收費(fèi)權(quán)質(zhì)押合法有效性的問題，一旦發(fā)生糾紛，可能在訴訟中被法院認(rèn)定為無效。

質(zhì)押權(quán)滅失風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，登記期限最長不超過5年，登記期限屆滿，質(zhì)押登記失效；質(zhì)權(quán)人辦理登記時(shí)所填寫的出質(zhì)人的法定注冊(cè)名稱或身份證件號(hào)碼發(fā)生變更的，質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在變更之日起4個(gè)月內(nèi)辦理變更登記，未辦理的，質(zhì)押登記失效。根據(jù)我國《物權(quán)法》第二百二十八條規(guī)定，“質(zhì)權(quán)自信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。”如此看來，我國對(duì)質(zhì)權(quán)成立的標(biāo)準(zhǔn)是采取登記生效主義的。因此若質(zhì)押登記失效，質(zhì)權(quán)也就隨之滅失。另外，由于收費(fèi)權(quán)依附于一定的行政權(quán)力，受政府政策的影響很大，若政府基于某種政策或是收費(fèi)權(quán)行使的方式不符合相關(guān)的規(guī)定，可能導(dǎo)致收費(fèi)權(quán)被有權(quán)機(jī)關(guān)撤銷。一旦收費(fèi)權(quán)的法律效力喪失則勢(shì)必導(dǎo)致質(zhì)押權(quán)的喪失，從而危及貸款安全。

重復(fù)質(zhì)押的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《辦法》第五條規(guī)定：“在同一應(yīng)收賬款上設(shè)立多個(gè)質(zhì)權(quán)的，質(zhì)權(quán)人按照登記的先后順序行使質(zhì)權(quán)”。由此可見，在同一收費(fèi)權(quán)上設(shè)立多個(gè)質(zhì)權(quán)是允許的。若出質(zhì)人以同一收費(fèi)權(quán)質(zhì)押在多家銀行貸款融資，當(dāng)其收費(fèi)權(quán)效益無法償還所有貸款資金時(shí)，則會(huì)影響質(zhì)押登記在后的銀行的利益實(shí)現(xiàn)。

第三人抗辯的風(fēng)險(xiǎn)。收費(fèi)權(quán)質(zhì)押貸款多用于建設(shè)項(xiàng)目的支出，因此，收費(fèi)權(quán)不是現(xiàn)有的，收費(fèi)權(quán)能否現(xiàn)實(shí)取得關(guān)鍵是看該工程能否順利完成。而一項(xiàng)工程的順利進(jìn)行必須依靠項(xiàng)目公司和其他與項(xiàng)目有利害關(guān)系的第三人的合作，若在項(xiàng)目施工進(jìn)行中一旦發(fā)生糾紛，尤其是施工方權(quán)益無法得到保障時(shí)，工程完成后不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)的質(zhì)押可能面臨施工方權(quán)利主張的挑戰(zhàn)。

不動(dòng)產(chǎn)收益不確定性風(fēng)險(xiǎn)。由于質(zhì)押是以貸款項(xiàng)目本身的收益作為質(zhì)押標(biāo)的，這種收益的測算往往具有很多的主觀性和對(duì)不確定未來的預(yù)測性，如果評(píng)估預(yù)測中受到某種干擾，還可能導(dǎo)致很高的不確定風(fēng)險(xiǎn)。以公路收費(fèi)權(quán)為例：出質(zhì)人以某兩地之間的公路收費(fèi)權(quán)為質(zhì)押標(biāo)的進(jìn)行貸款融資，在質(zhì)押期間，若在這兩地之間又修建了其他的交通設(shè)施，這樣勢(shì)必會(huì)影響前一條公路的交通流量，使得其收費(fèi)權(quán)的收益大大減少，最終影響到銀行的貸款收回。

收費(fèi)資金的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。由于收費(fèi)權(quán)是由權(quán)利主體行使，而不是享有質(zhì)權(quán)的銀行直接行使，因此銀行對(duì)收費(fèi)權(quán)行使所獲得資金的監(jiān)管也成為保障收費(fèi)權(quán)質(zhì)押有效落實(shí)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。如果收費(fèi)權(quán)主體濫用或惡意轉(zhuǎn)移收費(fèi)資金，則將導(dǎo)致對(duì)收費(fèi)權(quán)質(zhì)押項(xiàng)下貸款安全受到威脅。

應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)的注意事項(xiàng)

銀行為了有效防范不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)質(zhì)押有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，必需注意以下事宜。

第一，確保收費(fèi)權(quán)質(zhì)押合法有效。首先，確保收費(fèi)權(quán)的合法有效。用于質(zhì)押擔(dān)保的收費(fèi)權(quán)必須具備相關(guān)主管部門批準(zhǔn)核發(fā)的收費(fèi)手續(xù)，對(duì)于尚不具備批準(zhǔn)收費(fèi)條件的新建項(xiàng)目應(yīng)要求有權(quán)審批機(jī)關(guān)作出明確承諾，一旦項(xiàng)目竣工即盡快辦理相關(guān)手續(xù)保證收費(fèi)權(quán)的合法性。其次，確保收費(fèi)權(quán)質(zhì)押合法有效。有效的收費(fèi)權(quán)質(zhì)押最核心的環(huán)節(jié)是辦理合法有效的收費(fèi)權(quán)登記。為此，銀行應(yīng)及時(shí)到中國人民銀行征信系統(tǒng)進(jìn)行登記，并及時(shí)辦理質(zhì)押權(quán)證書。這是質(zhì)押生效的必經(jīng)程序。在質(zhì)押期間，出質(zhì)人辦理登記時(shí)所填寫的出質(zhì)人法定注冊(cè)名稱或有效身份號(hào)碼變更的，應(yīng)及時(shí)通知銀行并且在變更之日起的4個(gè)月內(nèi)辦理變更登記。注意登記期限，登記期限最長不超過5年，質(zhì)權(quán)人應(yīng)在登記期限屆滿前的90日內(nèi)申請(qǐng)展期。再次，應(yīng)當(dāng)簽訂有效的質(zhì)押書面合同。銀行不能因?yàn)檗k理了質(zhì)押登記手續(xù)而疏忽簽訂質(zhì)押合同，因?yàn)椤段餀?quán)法》第二百二十八條明確規(guī)定：“以應(yīng)收賬款出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。”

第二，通過收費(fèi)權(quán)質(zhì)押合同防控出質(zhì)人損害收費(fèi)權(quán)擔(dān)保的效果。收費(fèi)權(quán)是一種權(quán)利，容易發(fā)生變化，所以除質(zhì)押合同所具有的基本條款以外，還應(yīng)針對(duì)收費(fèi)權(quán)及其質(zhì)押的特點(diǎn)和問題，在合同中注意如下條款的設(shè)定：（1）要求出質(zhì)人承諾保證登記系統(tǒng)中資料的真實(shí)性。出質(zhì)人在法定注冊(cè)名稱或有效身份證號(hào)碼變更時(shí)，必須通知質(zhì)權(quán)人。（2）要求出質(zhì)人做出放棄對(duì)質(zhì)權(quán)人行使抵消權(quán)抗辯的承諾。（3）在質(zhì)押期間，出質(zhì)人進(jìn)行承包、租售、兼并、合并、分立、合資、聯(lián)營、變更或產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)應(yīng)提前通知質(zhì)權(quán)人，并征得出質(zhì)人的同意，以防止以后出現(xiàn)糾紛，而互相推卸責(zé)任。（4）注意協(xié)調(diào)主債務(wù)屆滿期限、質(zhì)權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)間與收費(fèi)權(quán)的時(shí)限關(guān)系。由于收費(fèi)權(quán)是一種有期限的權(quán)利，有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的收費(fèi)期限過后，將不能再收費(fèi)，因此銀行借款的最后履行期限必須先于收費(fèi)權(quán)期限屆滿。另外，質(zhì)權(quán)因收費(fèi)權(quán)質(zhì)押登記有一定的期限限制，銀行必需確保質(zhì)權(quán)的有效期間不短于主債務(wù)的屆滿期限。（5）妥善安排質(zhì)權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式。收費(fèi)權(quán)質(zhì)押屬于權(quán)利質(zhì)押，有關(guān)權(quán)利質(zhì)權(quán)以及普通債權(quán)質(zhì)權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式均可適用于收費(fèi)權(quán)質(zhì)權(quán)。銀行可以結(jié)合收費(fèi)權(quán)及其所依附的不動(dòng)產(chǎn)及有權(quán)機(jī)關(guān)批文的特殊性，適當(dāng)規(guī)范主債務(wù)屆滿質(zhì)權(quán)的具體實(shí)現(xiàn)方式。

篇（3）

同時(shí)，我國《物權(quán)法》也明確提出，不動(dòng)產(chǎn)要實(shí)行統(tǒng)一登記這一重要制度，國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。但《物權(quán)法》只確定了原則，并沒有具體的操作性方案。今后我國進(jìn)一步推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，主要是為不動(dòng)產(chǎn)交易提供法律依據(jù)，這也是基于市場經(jīng)濟(jì)的需求，為達(dá)到防范交易風(fēng)險(xiǎn)，保證交易安全的目的。

篇（4）

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的主要目的是：“實(shí)行一站式服務(wù)，減少辦證環(huán)節(jié)，方便企業(yè)和群眾”。房屋交易是不動(dòng)產(chǎn)（轉(zhuǎn)移、抵押）登記的起因，不動(dòng)產(chǎn)登記又是房屋交易的結(jié)果，房屋交易監(jiān)管能降低不動(dòng)產(chǎn)登記的風(fēng)險(xiǎn)，而通過不動(dòng)產(chǎn)登記明晰產(chǎn)權(quán)才能保障房屋交易安全。房屋的轉(zhuǎn)移、抵押登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中最頻繁、工作量最大的工作，房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記是緊密相連、一站式服務(wù)的上下環(huán)節(jié)。房屋是城鄉(xiāng)居民最重要的不動(dòng)產(chǎn)，房屋交易和登記能否做到便民、安全、高效，與人民群眾利益密切相關(guān)，直接關(guān)系著人民群眾對(duì)政府機(jī)關(guān)的評(píng)價(jià)和影響，也是檢驗(yàn)改革成敗的主要標(biāo)準(zhǔn)。

回顧我國房屋交易和房屋登記的發(fā)展歷程，是先有房屋交易后有房屋的權(quán)屬登記。為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保護(hù)交易安全，各地于上世紀(jì)80年代中期先后成立了房屋交易管理機(jī)構(gòu)和房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)。由于房屋交易管理和房屋權(quán)屬登記管理機(jī)構(gòu)分設(shè)，群眾辦事不方便，于2000年住建部倡導(dǎo)房屋交易登記一體化管理，全國各地陸續(xù)將兩個(gè)機(jī)構(gòu)合并成立房屋交易和登記中心，真正實(shí)現(xiàn)了“一站式”服務(wù)。這些歷史的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)應(yīng)吸取和借鑒。

二、房屋交易管理機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，充分利用現(xiàn)有資源，最大限度地方便群眾，減少兩個(gè)機(jī)構(gòu)間的協(xié)調(diào)困難

建議采用以下兩種模式：

第一，房屋交易不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)一體化，即一個(gè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記。黨政、人事管理直接隸屬市（縣）人民政府，房屋交易管理業(yè)務(wù)接受住建（房產(chǎn)管理）部門的指導(dǎo)監(jiān)管，不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)接受國土部門的指導(dǎo)監(jiān)管，按時(shí)完成住建（房產(chǎn)管理）和國土部門下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。

第二，房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分設(shè)者，房屋交易隸屬住建（房產(chǎn)管理）部門，不動(dòng)產(chǎn)登記隸屬國土部門。兩個(gè)機(jī)構(gòu)在一個(gè)辦事大廳，設(shè)立房屋交易不動(dòng)產(chǎn)登記綜合服務(wù)窗口，做到“一站式”服務(wù)。即群眾一次性申請(qǐng)，兩個(gè)機(jī)構(gòu)所需資料一次性收齊，一次錄入（掃描）信息共享，然后分別審核，資料內(nèi)部轉(zhuǎn)遞（分揀、建檔），一次性收費(fèi)，一次性發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，房屋交易申請(qǐng)資料和不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)資料分別歸檔。

三、只有做到房屋交易登記信息適時(shí)共享，才能降低房屋交易登記機(jī)構(gòu)分設(shè)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)

房屋交易登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)分設(shè)且沒有在一個(gè)辦事大廳設(shè)立綜合窗口的，為方便群眾辦事，防范交易登記風(fēng)險(xiǎn)，一定要做到房屋交易、不動(dòng)產(chǎn)登記信息適時(shí)共享。如果不能適時(shí)查閱住建（房產(chǎn)管理）部門的樓盤表，不能隨時(shí)查閱登記機(jī)構(gòu)的登記簿，就不能確定房屋的權(quán)屬、抵押、限制狀況，就有可能出現(xiàn)房屋重復(fù)買賣、重復(fù)抵押，將已抵押、查封的房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，不能上市交易或購買的房產(chǎn)被上市交易或購買，影響房地產(chǎn)市場的調(diào)控，造成房地產(chǎn)市場秩序的混亂，甚至引發(fā)法律訴訟和國家賠償。

四、機(jī)構(gòu)分設(shè)者，房屋面積管理和土地面積管理仍由房產(chǎn)、國土部門各司其職，互相配合

篇（5）

一般來講，不動(dòng)產(chǎn)登記程序按申請(qǐng)-受理-審核-登簿-發(fā)證的環(huán)節(jié)依次進(jìn)行，但在各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)踐中，咨詢服務(wù)環(huán)節(jié)一直客觀存在且日常接待量時(shí)或很大，并貫穿于不動(dòng)產(chǎn)登記的事前、事中、事后。咨詢服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣與否直接影響到不動(dòng)產(chǎn)登記的質(zhì)量和效率，不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人的首要需求通常是“登記咨詢服務(wù)”，但各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)提供咨詢服務(wù)的重視程度不一，有的還未專設(shè)咨詢窗口。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理逐步法制化與規(guī)范化，不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人必將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員的綜合素質(zhì)提出更高要求，而要求提供準(zhǔn)確全面、通俗易懂、文明禮貌、耐心細(xì)致的優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)更是首當(dāng)其沖并日益迫切。

國家已全面推行“首問負(fù)責(zé)制”，即“有問必答、有疑必釋”，各級(jí)地方政府對(duì)行政窗口咨詢服務(wù)的要求也越來越嚴(yán)格，在此形勢(shì)下，各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)都應(yīng)高度重視并傾力提供優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作夯實(shí)服務(wù)基礎(chǔ)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)的作用

除極少數(shù)不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人外，絕大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人對(duì)相關(guān)法律法規(guī)以及不動(dòng)產(chǎn)登記的辦理程序與相關(guān)知識(shí)知之甚少，甚至根本不懂，即不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)之間實(shí)際存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，而不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)是消除兩者間信息不對(duì)稱的重要手段，也是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提高窗口服務(wù)質(zhì)量、提升服務(wù)效能以及提高登記效率、優(yōu)化登記質(zhì)量的首要措施，更是絕大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人不斷增長的需求和愿望。

三、實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)的路徑

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)著重從三個(gè)方面來實(shí)現(xiàn)，即要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員做到以下三個(gè)必須：（1）必須學(xué)習(xí)、了解、熟悉、掌握、理會(huì)、貫通相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)程、不動(dòng)產(chǎn)登記管理及其相關(guān)專業(yè)技術(shù)知識(shí)；（2）必須在接待上下苦功夫，多說業(yè)務(wù)俗語口語，少說專業(yè)術(shù)語，最好能用形象的比喻解答提問，消除疑慮、迷惑、歧義、誤解、訛傳等，讓不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人了解和理解；（3）必須靈活接待不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人，對(duì)不同性格類型、不同文化層次、不同地域、不同要求的不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人最好能采取個(gè)性化、細(xì)節(jié)化的咨詢服務(wù)方式。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)的延伸

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)常常會(huì)面臨登記高峰時(shí)人聲鼎沸、窗口擁擠的延時(shí)服務(wù)局面，對(duì)此如何有效控制并優(yōu)質(zhì)保量地完成不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)，是擺在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)面前的難題，而延伸不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)應(yīng)是破解之道。

由此可設(shè)計(jì)一種不動(dòng)產(chǎn)登記受理式咨詢服務(wù)模式。這種模式特指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在應(yīng)對(duì)登記高峰時(shí)，采取增設(shè)平行受理窗口，增加人手人力，統(tǒng)一為申請(qǐng)人或其人邊提供咨詢服務(wù)邊指點(diǎn)填寫相關(guān)表格、幫忙復(fù)印相關(guān)材料，隨后即進(jìn)行受理環(huán)節(jié)中的如查驗(yàn)、核對(duì)、詢問等操作，將余下的如錄入相關(guān)信息、簽署受理意見、出具受理憑證等操作另行加班加點(diǎn)及時(shí)完成的靈活變通處理方法。

五、不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢顧問服務(wù)

1.不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢顧問服務(wù)的定義

所謂不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢顧問服務(wù)，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)委任具備較強(qiáng)的不動(dòng)產(chǎn)登記管理法律法規(guī)、專業(yè)技術(shù)等知識(shí)且具有較長實(shí)際從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專家，解答不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人主要就不動(dòng)產(chǎn)登記的復(fù)雜疑難、歷史遺留等問題在現(xiàn)行相關(guān)法律體系內(nèi)能否解決或如何解決的智力活動(dòng)。在提供不動(dòng)產(chǎn)登記優(yōu)質(zhì)咨詢服務(wù)的基礎(chǔ)上創(chuàng)建高度負(fù)責(zé)、邏輯清晰、善于聆聽、言語得體的不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢顧問服務(wù)制度應(yīng)是不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢服務(wù)的科學(xué)發(fā)展之路。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢顧問服務(wù)的主要作用

（1）為不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人提供高效滿意的服務(wù)

各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其工作變化發(fā)展過程中，至今或多或少地存在情形各異的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬歷史遺留問題以及不時(shí)出現(xiàn)的新情況，涉及此類問題的不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人或關(guān)系人渴望得到高效滿意的定性、評(píng)估、分析、厘清等解答服務(wù)，進(jìn)而以期獲準(zhǔn)登記。目前，唯有不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢顧問服務(wù)才能擔(dān)此重任。

篇（6）

[正 文]

一、轉(zhuǎn)交付的制度內(nèi)容

美國的物權(quán)變動(dòng)采物權(quán)意思主義的立法模式。不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的雙方當(dāng)事人僅就不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同意思表示一致，不足以導(dǎo)致所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律后果，轉(zhuǎn)讓人將表達(dá)其轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)心意思的契書（deed）交付給受讓人方發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果。“契書交付須具有三要素：一是轉(zhuǎn)讓人制成了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓契書；二是轉(zhuǎn)讓人具有轉(zhuǎn)移所有權(quán)給受讓人的內(nèi)心意思；三是將契書交付給受讓人占有。在上述三要素中，轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移所有權(quán)的內(nèi)心意思是最重要的因素。只要有事實(shí)能夠證明轉(zhuǎn)讓人的內(nèi)心意思，而不論契書實(shí)際上由轉(zhuǎn)讓人占有、受讓人占有，還是第三人占有，均發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果。易言之，轉(zhuǎn)讓人雖然將契書交付給受讓人，但并不具有使契書交付有效、所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓人的內(nèi)心意思，所有權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移，相反，轉(zhuǎn)讓人制成了所有權(quán)轉(zhuǎn)移契書，主觀上確實(shí)具有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的意思，盡管尚未實(shí)際交付給受讓人，所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。”[1]（P261—262） 可見，契書是載有轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移所有權(quán)內(nèi)心意思的書面文件，是轉(zhuǎn)讓人單方的意思表示，在買賣雙方就買賣合同達(dá)成協(xié)議的基礎(chǔ)之上，轉(zhuǎn)讓人實(shí)施交付契書的物權(quán)行為，方發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的后果，為了便于與德國法的物權(quán)形式主義的立法模式相區(qū)分，稱此為物權(quán)意思主義的立法模式。在這種立法模式下，登記不是所有權(quán)變動(dòng)的生效要件，而是公示要件，經(jīng)過登記的所有權(quán)可以對(duì)抗第三人。依英美早期的普通法，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移在債權(quán)契約意思表示一致后，須以交付不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)占有為要件，現(xiàn)實(shí)占有的交付須經(jīng)過嚴(yán)格鄭重的儀式。“首先，土地所有權(quán)人要站在自己的土地上，用雙手捧起地上的土、樹枝等象征土地本身的物親手交給受讓人，并用恰當(dāng)?shù)恼Z言表示：”在此我將我的土地所有權(quán)交付給你及你的繼承人。‘然后離開土地，接著，受讓人接過轉(zhuǎn)讓人交給的土等物后，留在土地上，表示對(duì)土地已經(jīng)實(shí)施了現(xiàn)實(shí)占有。“[1]（P245） 這種轉(zhuǎn)移所有權(quán)的儀式幾經(jīng)發(fā)展，終以交付載有轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移所有權(quán)意思的契書的方式取代。

不動(dòng)產(chǎn)交易的轉(zhuǎn)交付制度（escrow）是物權(quán)意思主義的產(chǎn)物，制度設(shè)計(jì)的目的在于預(yù)防或補(bǔ)救不動(dòng)產(chǎn)交易中雙方當(dāng)事人給付不能的風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)交付實(shí)際上是契書的轉(zhuǎn)交付，轉(zhuǎn)交付的成立須完成幾個(gè)環(huán)節(jié)：首先，轉(zhuǎn)讓人必須已經(jīng)簽署了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓契書，并且契書的內(nèi)容、形式完全合格；其次，轉(zhuǎn)讓人須親手將契書交付給負(fù)有轉(zhuǎn)交義務(wù)的第三人，即轉(zhuǎn)交人（escrow depositary），通常是由銀行充當(dāng)，此為契書的第一次交付。轉(zhuǎn)交人非任何一方當(dāng)事人的人或受托人，他的義務(wù)只是執(zhí)行轉(zhuǎn)讓人的指示，于一定事件發(fā)生或一定條件成就時(shí)將契書交付給受讓人。轉(zhuǎn)交人未依轉(zhuǎn)讓人的指示履行其義務(wù)而給轉(zhuǎn)讓人造成損失的，要承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。在Miller訴Craig案件中， 轉(zhuǎn)交人按照初級(jí)法院的判決未經(jīng)告知出賣人即將買受人支付的預(yù)付款性質(zhì)的定金退還給買受人，當(dāng)判決被高級(jí)法院的判決撤銷時(shí)，買方拒不交付金錢，使出賣人遭受損失，轉(zhuǎn)交人要負(fù)責(zé)賠償。最后，待轉(zhuǎn)讓人指示的一定事件發(fā)生或一定條件成就時(shí)，轉(zhuǎn)交人將契書交付給受讓人，此為契書的第二次交付。契書第二次交付須以一定條件的成就為前提，在不動(dòng)產(chǎn)的有償交易中，通常是受讓人向轉(zhuǎn)交人交付的應(yīng)當(dāng)支付的全部價(jià)款，或者履行其他義務(wù)。受讓人成就條件，接受轉(zhuǎn)交人交付的契書，取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過程完結(jié)。轉(zhuǎn)讓人采轉(zhuǎn)交付方式交付契書不以書面形式為要件。即轉(zhuǎn)讓人通過文書指示轉(zhuǎn)交人將契書轉(zhuǎn)交給受讓人和通過口頭方式指示轉(zhuǎn)交人將契書轉(zhuǎn)交給受讓人具有同等的法律后果。因?yàn)椋D(zhuǎn)交付雖涉及土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，但不是土地買賣合同，不屬欺詐法約束范圍，口頭的指示仍有效力。例如，A將其黑地出賣給B，簽署了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓契書，并親手將契書交給X銀行——轉(zhuǎn)交人，口頭指示X：當(dāng)B分期交付全部價(jià)款后，將契書轉(zhuǎn)交給B.B按照約定分五次全部交付了價(jià)金，但X經(jīng)A指示拒絕將契書交付給受讓人B，A提出將B交付的全部價(jià)金返還給B，遭B拒絕。此案中，A口頭指示X以B分期支付全部價(jià)款為條件轉(zhuǎn)交契書給B，只要B履行了交付價(jià)金的義務(wù)，轉(zhuǎn)交付即對(duì)B具有法律上的強(qiáng)制力。按照大多數(shù)州的法律，B擁有黑地的所有權(quán)，并有權(quán)要求X交付契書。

契書的兩次交付具有完全不同的法律后果：契書的第一次交付，所有權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，但是賦予轉(zhuǎn)讓人約束，轉(zhuǎn)讓人喪失對(duì)契書的全部控制，非遇有受讓人支付不能情形不得任意將契書撤回；契書的第二次交付，是契書交付制度，即物權(quán)變動(dòng)制度的重心，轉(zhuǎn)交人一經(jīng)完成第二次交付，所有權(quán)人喪失所有權(quán)，受讓人取得所有權(quán)，即所有權(quán)自第二次交付之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人。但是，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以第二次交付為準(zhǔn)認(rèn)定是原則，于契書的第一次交付后，發(fā)生了法律規(guī)定的特定情況，所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，或所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間可另作其他解釋：

1.第二次交付未完成的，仍可認(rèn)定所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移

在契書交付的諸多因素中，轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移所有權(quán)的內(nèi)心意思是最重要的因素，在契書的轉(zhuǎn)交付制度中亦如此。受讓人向轉(zhuǎn)交人支付價(jià)金或成就其他條件后，盡管轉(zhuǎn)交人尚未將契書轉(zhuǎn)交給受讓人，只要有事實(shí)能夠證明轉(zhuǎn)讓人有將契書交付給受讓人的主觀目的，也不影響所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。易言之，只要轉(zhuǎn)讓人約定的條件或事件發(fā)生，而不論契書的物質(zhì)載體——紙是否已經(jīng)由轉(zhuǎn)交人實(shí)際交付給受讓人占有，均發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果。但受讓人實(shí)際占有契書是其對(duì)土地享有所有權(quán)的最好的證據(jù)，只有借助占有的契書方可在登記機(jī)關(guān)予以所有權(quán)登記。因此，轉(zhuǎn)交人將契書實(shí)際交給受讓人占有亦有其重要的法律意義。轉(zhuǎn)交人未實(shí)際交付的，受讓人有權(quán)要求交付契書。

2.所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間溯及至契書的第一次交付之時(shí)

所有權(quán)自第二次交付時(shí)起轉(zhuǎn)移是原則，遇有法律規(guī)定的特定情況，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間溯及至第一次交付之時(shí)。法律規(guī)定的特定情況有幾種：

（1）轉(zhuǎn)讓人于第一次交付和第二次交付之間死亡。如前所述，只要轉(zhuǎn)讓人約定的條件成就或事件發(fā)生，即便契書未由轉(zhuǎn)交人實(shí)際交給受讓人，也發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果，因?yàn)槠鯐桓蹲钪匾囊蛩厥寝D(zhuǎn)讓人通過交付契書轉(zhuǎn)移其所有權(quán)給受讓人的目的。轉(zhuǎn)讓人于第二次交付前死亡，不可能有主觀目的，故所有權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)溯及到第一次交付之時(shí)。

（2）轉(zhuǎn)讓人于第二次交付之前喪失行為能力。轉(zhuǎn)讓人喪失行為能力如同死亡一樣喪失表達(dá)其主觀目的的能力，基于與轉(zhuǎn)讓人死亡的同樣道理，所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)溯及至契書的第一次交付之時(shí)。

（3）公平要求所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力溯及契書第一次交付之時(shí)的，所有權(quán)自轉(zhuǎn)讓人將契書交付給轉(zhuǎn)交人時(shí)起轉(zhuǎn)移給受讓人。例如，A是黑地的所有權(quán)人，將黑地以5000美元的價(jià)金賣給B，依照約定，B以分期付款的方式支付價(jià)金，每年支付100美元，5年內(nèi)全部支付完畢。A采契書的轉(zhuǎn)交付方式將契書交給X銀行，指示X于B全部支付價(jià)金時(shí)將契書轉(zhuǎn)交給B.當(dāng)B依約定支付3000美元的價(jià)金給X時(shí)，A的債權(quán)人C依法院的勝訴判決向B主張6000美元的債權(quán)， 行政司法長官依法定程序?qū)⒑诘赝ㄟ^買賣的方式抵債給C，并簽署了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓契書，交付給C.C立即占據(jù)了黑地，并要求B將黑地的全部價(jià)金5000美元交付給他。此案涉及兩項(xiàng)重要原則：其一，債權(quán)人的權(quán)利是一種派生的權(quán)利，由該派生性質(zhì)所決定，債權(quán)人所享有的權(quán)利不能大于或高于A的權(quán)利，A已經(jīng)受償3000美元，只有2000美元的請(qǐng)求權(quán)，因此，C作為A的債權(quán)人對(duì)B不能享有大于A的權(quán)利，只能請(qǐng)求B給付2000美元。其二，在契書的轉(zhuǎn)交付中，所有權(quán)自契書的第二次交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，公平要求所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)自契書的第一次交付之時(shí)的，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間應(yīng)溯及到契書的第一次交付之時(shí)。在此案中，受讓人已經(jīng)交付了3000美元，而且基于債權(quán)人權(quán)利的派生性，A的債權(quán)人只能對(duì)B享有2000美元的請(qǐng)求權(quán)，若令B向C支付全部價(jià)金是不公平的，為此，應(yīng)將所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間溯及到契書的第一次交付之時(shí)，以此禁止C向受讓人請(qǐng)求大于受讓人在轉(zhuǎn)交付中尚欠的價(jià)金數(shù)額。[2]（P587） A將土地轉(zhuǎn)讓給B，B分期支付價(jià)款，A簽署契書，并交付銀行，約定在價(jià)款全部交付時(shí)轉(zhuǎn)交給B.B按時(shí)交付了價(jià)金，但A將土地再度出賣給他人，并交付契書。此時(shí)，轉(zhuǎn)交付的效力如何？依據(jù)公平原則，第一買受人所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間可以溯及到契書的第一次交付之時(shí)。如此，第一買受人的所有權(quán)先于第二買受人，避免一物二賣給第一買受人造成損失。

3.第二次交付雖已完成，但所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移

轉(zhuǎn)讓人將契書交付給轉(zhuǎn)交人，指示轉(zhuǎn)交人以受讓人支付全部價(jià)金為條件轉(zhuǎn)交契書給受讓人，但在受讓人支付全部價(jià)金之前，轉(zhuǎn)交人錯(cuò)誤地將契書轉(zhuǎn)交給受讓人，受讓人接受契書，在登記機(jī)關(guān)予以所有權(quán)登記，此時(shí)轉(zhuǎn)交付的效力如何？回答是：在受讓人交付全部價(jià)金之前，所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)交人不是轉(zhuǎn)讓人的人，他違反轉(zhuǎn)讓人指示的行為對(duì)轉(zhuǎn)讓人無任何拘束力，即便受讓人已經(jīng)將土地出賣給善意的次買受人，轉(zhuǎn)讓人仍然可以契書轉(zhuǎn)交付無效對(duì)抗善意的次買受人，登記法也無法改變這一結(jié)果，依據(jù)登記法主張權(quán)利的善意次買受人不受法律的保護(hù)。當(dāng)然，在轉(zhuǎn)讓人與善意的次買受人的利益沖突中，法律決不會(huì)置一方當(dāng)事人利益于不顧，而只偏袒另一方當(dāng)事人。受讓人經(jīng)轉(zhuǎn)讓人允許實(shí)際占有土地，轉(zhuǎn)交人又錯(cuò)誤地轉(zhuǎn)交契書給受讓人，土地所有權(quán)的雙重表征——土地的占有和契書的占有均為受讓人所具備，次買受人根本無法得知受讓人所有權(quán)瑕疵的，或者轉(zhuǎn)讓人明知轉(zhuǎn)交人錯(cuò)誤地將契書轉(zhuǎn)交受讓人，而未及時(shí)主張契書轉(zhuǎn)交付無效的，轉(zhuǎn)讓人不可以對(duì)抗善意的次買受人，善意次買受人的權(quán)利優(yōu)先于轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利予以保護(hù)。轉(zhuǎn)讓人過早地轉(zhuǎn)移土地的實(shí)際占有即應(yīng)當(dāng)承受一定的風(fēng)險(xiǎn)；轉(zhuǎn)讓人明知轉(zhuǎn)交人錯(cuò)誤地交付契書給受讓人而沒有及時(shí)主張權(quán)利，是其有過錯(cuò)，轉(zhuǎn)讓人因此而喪失對(duì)抗善意的次買受人的能力在理論上是完全能夠成立的。

二、轉(zhuǎn)交付的制度價(jià)值

（一）轉(zhuǎn)交付制度的擔(dān)保功能

轉(zhuǎn)交付在不動(dòng)產(chǎn)的有償交易中是非常典型并普遍適用的一種交付方法。① 這種方法之所以普遍適用，是因?yàn)樗鼘?duì)于雙方當(dāng)事人預(yù)期利益的實(shí)現(xiàn)都具有非常好的擔(dān)保功能。受讓人從事不動(dòng)產(chǎn)交易預(yù)期實(shí)現(xiàn)的權(quán)利是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)所可能遭遇的最大風(fēng)險(xiǎn)② 是，他向轉(zhuǎn)讓人支付了價(jià)金后，轉(zhuǎn)讓人將不動(dòng)產(chǎn)再行轉(zhuǎn)讓他人，或在不動(dòng)產(chǎn)上為他人設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。轉(zhuǎn)交付制度以保障交易安全為宗旨而設(shè)立，轉(zhuǎn)交付的所有內(nèi)容均以最大可能地保障雙方當(dāng)事人權(quán)利實(shí)現(xiàn)為中心而設(shè)計(jì)，對(duì)受讓人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保是轉(zhuǎn)交付制度的天職之一。轉(zhuǎn)交付制度通過兩項(xiàng)功能達(dá)到對(duì)受讓人權(quán)利實(shí)現(xiàn)擔(dān)保之目的：第一，轉(zhuǎn)交付制度將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的決定權(quán)賦予受讓人自己。依所有權(quán)轉(zhuǎn)移的一般規(guī)則，受讓人不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)能否實(shí)現(xiàn)完全取決于轉(zhuǎn)讓人，轉(zhuǎn)讓人遵守誠信義務(wù)，如約將所有權(quán)契書交付給受讓人，受讓人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)即無障礙。至于受讓人是否如約交付價(jià)金則與能否如約獲得所有權(quán)無關(guān)。受讓人如約交付價(jià)金的，還有可能遭致所有權(quán)轉(zhuǎn)移不能，乃至于價(jià)金返還不能的風(fēng)險(xiǎn)；但是轉(zhuǎn)交付場合，第一次交付一經(jīng)完成，轉(zhuǎn)讓人喪失對(duì)契書的全部控制，非依合理理由，轉(zhuǎn)讓人不得任意將契書撤回。受讓人能否取得所有權(quán)不再取決于轉(zhuǎn)讓人，而完全取決于受讓人自己。一旦受讓人完成給付價(jià)金的義務(wù)或完成其他合同約定的義務(wù)，受讓人實(shí)現(xiàn)所有權(quán)便成為必然。即便轉(zhuǎn)交人未依約在收受價(jià)金后將契書轉(zhuǎn)交給受讓人，也不能阻止受讓人受讓所有權(quán)；即便轉(zhuǎn)讓人因可歸責(zé)的原因或不可歸責(zé)的原因轉(zhuǎn)移所有權(quán)不能，受讓人也不會(huì)遭致價(jià)金返還不能的風(fēng)險(xiǎn)。第二，轉(zhuǎn)交付制度具有保全順位的功能。轉(zhuǎn)交付場合，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間以受讓人接受所有權(quán)轉(zhuǎn)移契書時(shí)為準(zhǔn)認(rèn)定，這與所有權(quán)轉(zhuǎn)移的一般規(guī)則不無區(qū)別。但是，如果第一次交付完成之后，轉(zhuǎn)讓人將交易標(biāo)的物再行轉(zhuǎn)讓他人，或再行設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間可以溯及至第一次交付之時(shí)，保全了受讓人所有權(quán)的順位，并可以對(duì)抗第三人。這與德國法的預(yù)告登記制度有異曲同工之妙用。

轉(zhuǎn)交付制度最難能可貴之處在于：它在最大可能地保障受讓人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，又最大限度地保障轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移所有權(quán)后如數(shù)地收回價(jià)金。第一，轉(zhuǎn)交付制度賦予轉(zhuǎn)讓人價(jià)金債權(quán)以最好的擔(dān)保方式。第一次交付轉(zhuǎn)讓人喪失對(duì)契書的控制，但并不因此而喪失所有權(quán)，標(biāo)的物所有權(quán)仍然在轉(zhuǎn)讓人控制當(dāng)中。轉(zhuǎn)讓人實(shí)際上是用控制在自己手中的所有權(quán)擔(dān)保受讓人支付的全部價(jià)金。一旦受讓人未履行義務(wù)或未成就條件，轉(zhuǎn)讓人將重新恢復(fù)對(duì)所有權(quán)契書的控制，恢復(fù)所有權(quán)的完滿狀態(tài)。因此，就轉(zhuǎn)讓人基于不動(dòng)產(chǎn)交易而對(duì)對(duì)方享有的價(jià)金債權(quán)而言，轉(zhuǎn)交付制度實(shí)際上賦予了轉(zhuǎn)讓人相當(dāng)于所有權(quán)保留一樣的“擔(dān)保物權(quán)”。如果說，在物的擔(dān)保中，于自己物上設(shè)定的擔(dān)保（讓與擔(dān)保、所有權(quán)保留）較之于他人物上設(shè)定的擔(dān)保（抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)）更安全、更可靠，那么，轉(zhuǎn)交付制度無疑給轉(zhuǎn)讓人的價(jià)金債權(quán)提供了最安全的擔(dān)保方式。第二，轉(zhuǎn)交付制度賦予轉(zhuǎn)讓人對(duì)抗第三人的效力。因轉(zhuǎn)交人的錯(cuò)誤，于受讓人支付價(jià)金之前，將契書交付給受讓人，致使受讓人辦理登記手續(xù)后再度出讓給善意的第三人，只要轉(zhuǎn)讓人自己無疏忽而致過錯(cuò)，轉(zhuǎn)讓人可以對(duì)抗第三人——次買受人。

因此，如果給轉(zhuǎn)交付制度作一評(píng)價(jià)的話，不妨說它創(chuàng)造了“零風(fēng)險(xiǎn)”。“在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，所謂風(fēng)險(xiǎn)是指某種不利事件或損失發(fā)生的概率及其后果的函數(shù)，換言之，即指人們因?qū)ξ磥淼男袨榈臎Q策及客觀條件的不確定性而可能引起的后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生多種偏離的綜合。”[3]（P334） 在民法學(xué)上，不動(dòng)產(chǎn)買賣中的風(fēng)險(xiǎn)是指因?yàn)楫?dāng)事人不能預(yù)測或控制的原因?qū)е缕诖鎸?shí)現(xiàn)不能，并且因獲取期待利益而付代價(jià)的無意受損。不動(dòng)產(chǎn)交易中每一方當(dāng)事人所承受的可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)均源于彼此的相對(duì)方，即對(duì)方當(dāng)事人誠實(shí)信用、嚴(yán)于履約的不確定性因素是風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源。而風(fēng)險(xiǎn)之所以能夠存在，恰恰是因?yàn)榕c當(dāng)事人預(yù)定目標(biāo)偏離的不利后果的發(fā)生非當(dāng)事人本人的能力所能控制和避免，如果當(dāng)事人將導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的不確定因素轉(zhuǎn)變?yōu)榭纱_定因素，將未來行為的決策權(quán)掌控在自己手中，風(fēng)險(xiǎn)則不稱其為風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)交付制度功能就在于它將導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的不確定因素轉(zhuǎn)變?yōu)榭纱_定因素，將控制在對(duì)方當(dāng)事人手中的決定權(quán)轉(zhuǎn)移到自己手中，只要自己恪守諾言，誠實(shí)守信，就不會(huì)遭受因期待利益實(shí)現(xiàn)不能而致其所付代價(jià)的無意受損。

（二）轉(zhuǎn)交付制度與相關(guān)制度的價(jià)值比較

1.轉(zhuǎn)交付與預(yù)告登記

美國法上的轉(zhuǎn)交付制度對(duì)于買受人而言，具有保全所有權(quán)轉(zhuǎn)移請(qǐng)求權(quán)的效力、保全所有權(quán)設(shè)定順位的效力以及對(duì)抗第三人的效力。采完全不同物權(quán)變動(dòng)模式的德國法（形式主義）與美國法（意思主義），竟然存在效力如此相似的兩種物權(quán)變動(dòng)中的制度——轉(zhuǎn)交付制度與預(yù)告登記制度，可見現(xiàn)代法對(duì)動(dòng)態(tài)安全的重視程度。但是，認(rèn)真地對(duì)轉(zhuǎn)交付制度與預(yù)告登記制度做一比較，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)他們?nèi)源嬖谛┪⒉罹啵旱谝唬D(zhuǎn)交付制度與預(yù)告登記制度的功能和作用均為保證交易安全、防范交易風(fēng)險(xiǎn)，但是，在預(yù)告登記制度中受益的當(dāng)事人僅為買受人，預(yù)告登記制度本身賦予出賣人的是束縛而不是利益，對(duì)于出賣人在不動(dòng)產(chǎn)交易中所可能遭受的轉(zhuǎn)移所有權(quán)之后收回價(jià)金不能的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)告登記制度是無能為力的。轉(zhuǎn)交付制度則不同，它不僅可以防范買受人支付代價(jià)后，預(yù)期利益實(shí)現(xiàn)不能的風(fēng)險(xiǎn)，還可以避免出賣人價(jià)金受償不能時(shí)，標(biāo)的物所有權(quán)的無意喪失。第二，轉(zhuǎn)交付制度與預(yù)告登記制度均需第三人的介入，預(yù)告登記制度中介入的第三人為登記機(jī)關(guān)，轉(zhuǎn)交付制度中介入的第三人通常是銀行、信托公司或產(chǎn)權(quán)公司。而且，當(dāng)事人均因?yàn)榈谌说慕槿攵虻谌酥Ц兑欢ǖ馁M(fèi)用。但是，預(yù)告登記制度中登記機(jī)關(guān)的職責(zé)是單一的，即為買受人的利益辦理登記手續(xù)；而轉(zhuǎn)交付制度中，第三人須審慎為雙方當(dāng)事人的利益完成自己的工作，第三人未盡審慎注意義務(wù)，而給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人賠償損失。這實(shí)際上是將當(dāng)事人自己在不動(dòng)產(chǎn)交易中應(yīng)當(dāng)盡的注意義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給了第三人，無形中第三人在不動(dòng)產(chǎn)交易中充當(dāng)了安全衛(wèi)士的角色。第三，轉(zhuǎn)交付制度與預(yù)告登記制度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易中的一物二賣均具有防范功能，但是效果卻大相徑庭。在此，我們不妨以此買受人未查知前買人的存在而與出賣人簽訂買賣合同為假定條件。預(yù)告登記制度所保護(hù)的僅僅是預(yù)告登記的權(quán)利人，預(yù)告登記權(quán)利人以外的其他買受人，即便是先于預(yù)告登記權(quán)利人與出賣人簽訂買賣契約，并先于買受人向出賣人支付價(jià)金，也不會(huì)受到預(yù)告登記制度的保護(hù)。可以說，在確保預(yù)告登記權(quán)利人取得標(biāo)的物所有權(quán)的意義上，預(yù)告登記制度是無與倫比的制度，但是它沒有辦法杜絕出賣人以圖謀私利為目的收受多方買受人的價(jià)金，以及其他買受人支付價(jià)金后取得標(biāo)的物所有權(quán)不能的風(fēng)險(xiǎn)。因此，預(yù)告登記制度充其量在一物二賣場合各個(gè)買受人的利益沖突中，以及若干動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)關(guān)系的沖突中作出一個(gè)合乎理性的價(jià)值選擇。轉(zhuǎn)交付制度，中間人在嚴(yán)密的制度下履行轉(zhuǎn)交義務(wù)的必然結(jié)果是：任何一方當(dāng)事人只有履行了自己的給付義務(wù)，方可以得到對(duì)方當(dāng)事人的給付；任何一方當(dāng)事人沒有得到對(duì)方當(dāng)事人的給付的，決不會(huì)喪失自己所為的給付；出賣人絕不可能以一物收受多重價(jià)金，買受人決不會(huì)遭受取得標(biāo)的物所有權(quán)不能，又喪失價(jià)金的風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)交付制度在杜絕風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，仍然發(fā)揮著價(jià)值選擇與價(jià)值判斷的功能。

如果我們用功能的單一性和功能的復(fù)合性來概括轉(zhuǎn)交付制度與預(yù)告登記制度在價(jià)值功能上的差別，那應(yīng)該是再貼切不過的了。當(dāng)然，預(yù)告登記制度也有轉(zhuǎn)交付制度所不能替代的優(yōu)越性。例如，法院對(duì)標(biāo)的物采取財(cái)產(chǎn)保全措施，通過預(yù)告登記向世人宣布標(biāo)的物正在爭議當(dāng)中，以使財(cái)產(chǎn)保全措施貫徹到底，轉(zhuǎn)交付制度無法取代預(yù)告登記制度；又如，不動(dòng)產(chǎn)正在建設(shè)過程中，轉(zhuǎn)讓人尚未取得所有權(quán)，暫時(shí)無法通過中間人辦理轉(zhuǎn)交手續(xù)，而轉(zhuǎn)讓人又急需買受人支付價(jià)款，于此情形，預(yù)告登記制度的效果最佳。

2.轉(zhuǎn)交付與所有權(quán)保留

轉(zhuǎn)交付制度就出賣人以其保留的標(biāo)的物所有權(quán)擔(dān)保價(jià)金債權(quán)實(shí)現(xiàn)的功能而言，與所有權(quán)保留同。但是，所有權(quán)保留制度擔(dān)保功能的單一性和相對(duì)性又是我們不敢恭維的。所有權(quán)保留通常只適用于分期付款買賣，它最大的功能是擔(dān)保出賣人交付標(biāo)的物占有之后價(jià)金債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但是，這種擔(dān)保功能的效力不是絕對(duì)的，是相對(duì)的，出賣人在價(jià)金債權(quán)實(shí)現(xiàn)不能時(shí)能否將標(biāo)的物取回，以免遭風(fēng)險(xiǎn)仍然取決于買受人是否誠信。標(biāo)的物是動(dòng)產(chǎn)場合，買受人通過對(duì)標(biāo)的物的占有向世人展現(xiàn)了其對(duì)標(biāo)的物所有權(quán)的權(quán)利外觀，善意的次買受人通過合法有償?shù)姆尚袨槿〉脴?biāo)的物所有權(quán)，并已經(jīng)向買受人履行了價(jià)金給付義務(wù)，之后買受人破產(chǎn)，無力向出賣人支付價(jià)金，出賣人因善意第三人取得所有權(quán)而喪失自己對(duì)標(biāo)的物的所有權(quán)，所有權(quán)保留消滅，出賣人無法取回標(biāo)的物；次買受人對(duì)買受人的價(jià)金債務(wù)已經(jīng)因清償而消滅，出賣人于買受人破產(chǎn)時(shí)又不得向次買人行使代位權(quán)——出賣人本人無法控制的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生了。盡管如此，所有權(quán)保留制度對(duì)出賣人還可以稱其為擔(dān)保，但對(duì)于買受人，它卻種下了風(fēng)險(xiǎn)。在買受人交付全部價(jià)金之前，買受人對(duì)標(biāo)的物的所有權(quán)不是既得權(quán)，而是期待權(quán)。能否成就現(xiàn)實(shí)取決于不確定的條件。在標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)場合③，出賣人不僅對(duì)標(biāo)的物享有所有權(quán)，而且具有所有權(quán)的權(quán)利外觀——登記名義人，他對(duì)標(biāo)的物仍然享有處分權(quán)，甚至無須第三人為善意。一旦他將標(biāo)的物再次轉(zhuǎn)讓他人，買受人將可能遭致所有權(quán)取得不能，已經(jīng)支付的價(jià)金又無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。總之，所有權(quán)保留制度仍然具有預(yù)告登記制度相同的擔(dān)保功能的單一性和局限性，以及風(fēng)險(xiǎn)掌控的被動(dòng)性等特征，由此所決定，孤立地適用所有權(quán)保留制度，不僅無益于動(dòng)態(tài)安全的保護(hù)，還為動(dòng)態(tài)安全設(shè)下了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，只有與其他相關(guān)的制度配套運(yùn)用（如預(yù)告登記制度），方能在一定意義上驅(qū)除風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，轉(zhuǎn)交付制度所具有擔(dān)保功能的雙重性與風(fēng)險(xiǎn)掌控的主動(dòng)性不得不讓人佩服美國不動(dòng)產(chǎn)法對(duì)轉(zhuǎn)交付制度設(shè)計(jì)的周密及高超。

三、借鑒轉(zhuǎn)交付制度的成功范例

臺(tái)灣《不動(dòng)產(chǎn)交易法》經(jīng)對(duì)美國轉(zhuǎn)交付制度加以改造，建立了不動(dòng)產(chǎn)交易的付款中間人制度。不動(dòng)產(chǎn)交易在臺(tái)灣一直是一個(gè)困擾司法界的問題。不動(dòng)產(chǎn)糾紛層出不窮，尤其是期房交易，開發(fā)商收受買受人支付的價(jià)金后，將房屋再度出賣他人，或者撇下爛尾工程一走了之，買受人取得標(biāo)的物所有權(quán)不能，并喪失已經(jīng)支付的價(jià)金。在《不動(dòng)產(chǎn)交易法》頒布之前，臺(tái)灣雖不乏調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)交易的法律規(guī)范，但是牽涉之法律問題十分復(fù)雜，對(duì)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)實(shí)現(xiàn)頗有不利影響，為致力于不動(dòng)產(chǎn)交易糾紛之防止、交易個(gè)案安全與公平之保證、并建立良好的不動(dòng)產(chǎn)交易秩序，《不動(dòng)產(chǎn)交易法》制定并頒布。

對(duì)美國的轉(zhuǎn)交付制度予以借鑒并加以改造而建立付款中間人制度是《不動(dòng)產(chǎn)交易法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的一個(gè)突出貢獻(xiàn)。《不動(dòng)產(chǎn)交易法》第21條規(guī)定：“買受人得指定金融業(yè)者為付款中間人，出賣人不得拒絕。買受人為二人以上者，出賣人得就建議之金融業(yè)者中，選定其一為付款中間人。”《不動(dòng)產(chǎn)交易法》建立的付款中間人制度主要是用于期房買賣，買受人將房屋價(jià)款交付給付款中間人，付款中間人依據(jù)工程進(jìn)度向出賣人支付款項(xiàng)，工程全部完成，買受人期待的所有權(quán)成為現(xiàn)實(shí)的，付款中間人將價(jià)金全部交付給出賣人。在付款中間人制度中首先受益的是買受人，買受人免遭所有權(quán)取得不能時(shí)無意喪失價(jià)金的風(fēng)險(xiǎn)。其次是出賣人，只要出賣人依約履行義務(wù)，其價(jià)金債權(quán)的實(shí)現(xiàn)便成為必然，而非偶然。

《不動(dòng)產(chǎn)交易法》付款中間人制度的成功之處有二：第一，對(duì)美國的不動(dòng)產(chǎn)法上的轉(zhuǎn)交付制度作了適合于自己的物權(quán)變動(dòng)模式的改造。臺(tái)灣法的物權(quán)變動(dòng)模式為物權(quán)形式主義，與美國的物權(quán)意思主義的變動(dòng)模式不同，轉(zhuǎn)交付制度不可能原形照搬。在付款中間人制度下，付款中間人在中間為之轉(zhuǎn)交付的標(biāo)的僅為價(jià)金，付款中間人的義務(wù)不僅僅是轉(zhuǎn)交價(jià)金，而且負(fù)有審核工程進(jìn)度的義務(wù)，旨在，依據(jù)工程進(jìn)度將買受人支付的價(jià)金轉(zhuǎn)交給出賣人，這要求充當(dāng)中間人的金融業(yè)者具有審核工程進(jìn)度的能力。美國的轉(zhuǎn)交付制度，轉(zhuǎn)交人為之轉(zhuǎn)交付的標(biāo)的是所有權(quán)轉(zhuǎn)移契書和價(jià)金，所有權(quán)轉(zhuǎn)移契書為主要標(biāo)的。應(yīng)該說《不動(dòng)產(chǎn)交易法》經(jīng)改造轉(zhuǎn)交付制度而確立的付款中間人制度是臺(tái)灣民法確定的物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式所要求的。第二，臺(tái)灣借鑒德國的預(yù)告登記以及日本的假登記制度，在土地法及土地登記規(guī)則中確立了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記有保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的效力、保全所有權(quán)順位的效力和預(yù)警的效力。預(yù)告登記之后，發(fā)生中間處分，若中間處分行為為法律行為的，一旦預(yù)告登記推進(jìn)為本登記，中間處分行為與預(yù)告登記相抵觸的，失去其效力。臺(tái)灣法在借鑒德國法預(yù)告登記制度的同時(shí)，又不排斥美國不動(dòng)產(chǎn)法上的轉(zhuǎn)交付制度，在不動(dòng)產(chǎn)交易法中確立付款中間人制度，使得兩大法系的不動(dòng)產(chǎn)交易中的安全制度在同一個(gè)法度下完美的結(jié)合，這不失為對(duì)外國法借鑒的成功范例。其實(shí)，臺(tái)灣法借鑒外國法的成功也揭示了這樣一個(gè)問題：任何一個(gè)制度都有其功能上的局限性和片面性，而現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)交易中威脅動(dòng)態(tài)安全的因素卻是錯(cuò)綜復(fù)雜的，因此，孤立地設(shè)計(jì)并適用某一制度，欲達(dá)保護(hù)動(dòng)態(tài)安全之目的是及其困難的，動(dòng)態(tài)安全的保護(hù)須建構(gòu)一個(gè)完整而協(xié)調(diào)的制度體系。盡管我們?cè)趯?duì)各種制度進(jìn)行價(jià)值比較中已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)交付制度所具有的擔(dān)保功能的復(fù)合性與掌控交易風(fēng)險(xiǎn)的主動(dòng)性等其他制度所無法取代的優(yōu)點(diǎn)，但是，我們?nèi)匀粦?yīng)當(dāng)承認(rèn)，轉(zhuǎn)交付制度應(yīng)當(dāng)置于一個(gè)完整的制度體系當(dāng)中，只是因?yàn)槠涮赜械膬?yōu)越，在該制度體系中應(yīng)當(dāng)賦予一個(gè)重要地位而已。

臺(tái)灣的付款中間人制度是成功的，但仍然有缺憾。學(xué)者認(rèn)為在一些條款的規(guī)定上過于原則與抽象，還有待于進(jìn)一步研究。諸如：金融業(yè)者是否應(yīng)有審核建筑工程進(jìn)度的專業(yè)能力；若干買受人所指定的付款中間人為不同的金融業(yè)者，出賣人選定其一為付款中間人時(shí)，其他買受人提出反對(duì)意見，應(yīng)當(dāng)如何處理等問題法律均無具體規(guī)定。再者，目前實(shí)務(wù)中的建筑經(jīng)理公司，也完全符合條文所規(guī)定的付款中間人角色的全部條件，但《不動(dòng)產(chǎn)交易法》沒有規(guī)定建筑經(jīng)理公司應(yīng)當(dāng)扮演的角色，實(shí)為法之缺失，應(yīng)當(dāng)予以重新檢討。此外，經(jīng)過實(shí)踐檢驗(yàn)還需驗(yàn)證的一個(gè)重要缺憾是付款中間人制度適用范圍的錯(cuò)位。依《不動(dòng)產(chǎn)交易法》的初衷，付款中間人制度適用于期房交易。但是，開發(fā)商之所以在房屋尚未建成時(shí)即以低于現(xiàn)房交易的價(jià)格將房屋出賣他人，是基于融資的原因。然而，買受人不直接將價(jià)金交付給開發(fā)商，而由付款中間人視工程的進(jìn)度將價(jià)金酌情轉(zhuǎn)交給開發(fā)商，開發(fā)商的訂約目的便難以實(shí)現(xiàn)。由此會(huì)出現(xiàn)十個(gè)開發(fā)商采用付款中間人制度將會(huì)有八個(gè)開發(fā)商破產(chǎn)的嚴(yán)重局面。因此，實(shí)踐證明付款中間人制度不易適用于期房交易。與《不動(dòng)產(chǎn)交易法》的立法意旨相反，實(shí)務(wù)中現(xiàn)房交易適用付款中間人制度卻收到了良好的效果，是買賣雙方均喜聞樂見的制度。

四、我國物權(quán)變動(dòng)模式下轉(zhuǎn)交付的制度設(shè)計(jì)

我國的物權(quán)變動(dòng)模式，依現(xiàn)行法的規(guī)定為債權(quán)形式主義的立法模式。目前多有學(xué)者對(duì)物權(quán)變動(dòng)的模式進(jìn)行探討研究，爭論主要圍繞著我國應(yīng)采債權(quán)形式主義抑或物權(quán)形式主義展開。從我國的法律背景及學(xué)者的主張來看，法國和日本的債權(quán)意思主義和英美的物權(quán)意思主義不應(yīng)為我所采，而形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式似乎是必然，要么是物權(quán)形式主義，要么是債權(quán)形式主義。本文因?yàn)槠迺簩?duì)我國究竟應(yīng)采哪種形式主義模式不作論述，僅以形式主義的立法模式為背景設(shè)計(jì)適合我國國情的轉(zhuǎn)交付制度。

（一）轉(zhuǎn)交付制度在保護(hù)動(dòng)態(tài)安全制度體系中的地位

交易風(fēng)險(xiǎn)，簡言之，就是從事交易的當(dāng)事人所付代價(jià)的無意損失。導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生有以下兩大原因——不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因，如不可抗力以及可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因。就發(fā)生幾率而言，前者顯然遠(yuǎn)不及于后者。因不可抗力發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，非由任何一方當(dāng)事人所能控制，理論上研究重心與合同法的核心不在于防范風(fēng)險(xiǎn)，而在于風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后損失的合理分配；可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)掌控在對(duì)方當(dāng)事人手中，法律的核心重在風(fēng)險(xiǎn)防范，非損失的合理分配。損失的合理分配表現(xiàn)的是法的公平價(jià)值，風(fēng)險(xiǎn)的防范卻代表著法的安全價(jià)值。在法所追求的公平、自由、平等、安全等價(jià)值中，現(xiàn)代法將安全置于價(jià)值位階之首。風(fēng)險(xiǎn)防范的制度構(gòu)建在法律體系建構(gòu)中的重要地位不難想像。對(duì)于損失的合理分配，我國現(xiàn)行合同法已經(jīng)有系統(tǒng)而詳盡的規(guī)定，但是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的防范目前的現(xiàn)行法似乎無任何舉措。既然動(dòng)態(tài)安全是現(xiàn)代法奉為至上的法價(jià)值，我們應(yīng)當(dāng)不遺余力的建構(gòu)一個(gè)完整而協(xié)調(diào)的制度體系保護(hù)動(dòng)態(tài)安全。因?yàn)檗D(zhuǎn)交付制度與預(yù)告登記等制度均有不得被他項(xiàng)制度所取代的功能和作用，都應(yīng)該成為該制度體系中的重要組成部分。對(duì)此，臺(tái)灣法已經(jīng)為我們提供了可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)。但是，由于轉(zhuǎn)交付制度所具有擔(dān)保功能的復(fù)合性和風(fēng)險(xiǎn)掌控的主動(dòng)性等優(yōu)點(diǎn)，在建構(gòu)制度體系時(shí)，應(yīng)當(dāng)賦予制定轉(zhuǎn)交付制度一個(gè)非常突出的地位。

（二）轉(zhuǎn)交付制度的適用范圍

美國轉(zhuǎn)交付制度與臺(tái)灣的付款中間人制度僅適用于不動(dòng)產(chǎn)交易。筆者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)交易同樣會(huì)發(fā)生與不動(dòng)產(chǎn)交易一樣的風(fēng)險(xiǎn)，依據(jù)我國的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，若此制度擴(kuò)張適用于動(dòng)產(chǎn)交易無論在理論上還是在實(shí)踐上都不會(huì)存在障礙，因此，我們不妨做一嘗試，將轉(zhuǎn)交付制度擴(kuò)張適用于動(dòng)產(chǎn)交易。不動(dòng)產(chǎn)交易，出賣人將辦理所有權(quán)登記的所有文件交付轉(zhuǎn)交人，于買受人將價(jià)金交付轉(zhuǎn)交人時(shí)，轉(zhuǎn)交人辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)。所有權(quán)自登記之日起轉(zhuǎn)移給買受人。動(dòng)產(chǎn)交易，標(biāo)的物適宜轉(zhuǎn)交付的，出賣人將標(biāo)的物交付給轉(zhuǎn)交人，于買受人將價(jià)金交付轉(zhuǎn)交人時(shí)，轉(zhuǎn)交人將標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給買受人。標(biāo)的物所有權(quán)自轉(zhuǎn)交人將標(biāo)的物交付給買受人時(shí)起轉(zhuǎn)移給買受人。

（三）標(biāo)的物及價(jià)金所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間

買賣標(biāo)的物所有權(quán)若為不動(dòng)產(chǎn)的，自所有權(quán)登記時(shí)起轉(zhuǎn)移；動(dòng)產(chǎn)的，自轉(zhuǎn)交人交付給買受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。但是，公平要求的，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間可以溯及至出賣人將辦理所有權(quán)登記的所有文件或動(dòng)產(chǎn)交付給轉(zhuǎn)交人之時(shí)，以保全買受人所有權(quán)的順位。

價(jià)金所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間是一個(gè)復(fù)雜的問題。一般而言，價(jià)金是貨幣，即一般等價(jià)物，所有權(quán)人一經(jīng)喪失對(duì)貨幣的占有即喪失所有權(quán)，任何人一經(jīng)占有貨幣，即取得所有權(quán)，若所有權(quán)取得無合法根據(jù)，經(jīng)占有而取得貨幣所有權(quán)的人向原所有權(quán)人負(fù)有返還價(jià)金的債務(wù)。因此，買受人一經(jīng)將價(jià)金交付給轉(zhuǎn)交人，便喪失所有權(quán)，轉(zhuǎn)交人因占有而取得價(jià)金所有權(quán)。買受人于出賣人未履行給付義務(wù)時(shí)，對(duì)轉(zhuǎn)交人享有返還價(jià)金的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)；出賣人履行給付義務(wù)的，出賣人對(duì)轉(zhuǎn)交人享有返還價(jià)金請(qǐng)求權(quán)。若轉(zhuǎn)交人資不抵債的，買賣雙方的返還價(jià)金的請(qǐng)求權(quán)由債權(quán)請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槲餀?quán)請(qǐng)求權(quán)——所有物返還請(qǐng)求權(quán)。以確保轉(zhuǎn)交付制度對(duì)雙方當(dāng)事人擔(dān)保功能。

（四）轉(zhuǎn)交人

轉(zhuǎn)交人應(yīng)當(dāng)由法律認(rèn)可的銀行擔(dān)當(dāng)，不動(dòng)產(chǎn)交易的，還可以由登記機(jī)關(guān)擔(dān)當(dāng)。轉(zhuǎn)交人須依當(dāng)事人的旨意履行轉(zhuǎn)交義務(wù)，因過錯(cuò)而給任何一方當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。雙方當(dāng)事人可以商定轉(zhuǎn)交人，商議不成的，買受人有權(quán)指定轉(zhuǎn)交人，出賣人不得拒絕。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向轉(zhuǎn)交人支付一定的費(fèi)用，未支付費(fèi)用的，轉(zhuǎn)交人可不予受理。

注釋：

① 在土地的無償交易中，轉(zhuǎn)讓人通過轉(zhuǎn)交人轉(zhuǎn)交契書也是一種普遍適用的有效的交付方法，但與有償交易中的轉(zhuǎn)交付呈現(xiàn)出明顯的不同：1）無償交易中的轉(zhuǎn)交付通常以轉(zhuǎn)讓人死亡為條件。在轉(zhuǎn)讓人指示轉(zhuǎn)交人以其死亡為條件將契書轉(zhuǎn)交給受讓人的，所有權(quán)于契書第一次交付的時(shí)間，即轉(zhuǎn)讓人將契書交付給轉(zhuǎn)交人的時(shí)間發(fā)生轉(zhuǎn)移。非自轉(zhuǎn)讓人約定的事件發(fā)生時(shí)，即轉(zhuǎn)讓人死亡時(shí)轉(zhuǎn)移。這是無償交易中的轉(zhuǎn)交付與有償交易中的轉(zhuǎn)交付的主要區(qū)別。之所以如此，是因?yàn)椋D(zhuǎn)讓人的死亡是必定會(huì)發(fā)生的事件，不確定的是死亡的時(shí)間，轉(zhuǎn)讓人指示轉(zhuǎn)交人以其死亡為轉(zhuǎn)交付的條件，表明轉(zhuǎn)讓人具有確定的轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)給受讓人和放棄對(duì)已經(jīng)賦予給B的終級(jí)所有權(quán)控制的主觀目的。因此，第一次交付即為契書的有效交付。但此時(shí)受讓人所受讓的不是完整的土地所有權(quán)，而是一種將來所有權(quán)。即土地所有權(quán)雖發(fā)生轉(zhuǎn)移，受讓人并不可以實(shí)施對(duì)土地的現(xiàn)實(shí)占有，轉(zhuǎn)讓人死亡，受讓人方可以取得土地的占有。在轉(zhuǎn)讓人將契書交付給轉(zhuǎn)交人后，至轉(zhuǎn)讓人死亡之前，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間的關(guān)系實(shí)際上是終生所有權(quán)人與承繼所有權(quán)人的關(guān)系。但是，如果轉(zhuǎn)讓人約定他有權(quán)于契書交付給轉(zhuǎn)交人后隨時(shí)將契書取回，契書的第一次交付不為有效的交付，將來所有權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移。盡管轉(zhuǎn)讓人并未主張將契書取回。2）轉(zhuǎn)讓人將契書交給轉(zhuǎn)交人，轉(zhuǎn)讓人是否放棄對(duì)契書的控制、在多大程度上對(duì)契書有權(quán)控制取決于轉(zhuǎn)讓人的意志。而契書的交付是否有效，又取決于轉(zhuǎn)讓人對(duì)契書的控制程度。通常，轉(zhuǎn)交人在一定事件發(fā)生或一定條件成就之前，要聽從轉(zhuǎn)讓人進(jìn)一步的指示和控制。例如，轉(zhuǎn)讓人將契書交給轉(zhuǎn)交人，指示：“在我死亡時(shí)將契書交給受讓人，如果在那之前我沒有將契書取回。”很顯然，轉(zhuǎn)讓人雖將契書交給轉(zhuǎn)交人，但自己保留了對(duì)契書控制的權(quán)利，他可以隨時(shí)將契書撤回。此種情形下，轉(zhuǎn)讓人將契書交給轉(zhuǎn)交人，不發(fā)生契書交付的法律后果，所有權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移。將來受讓人是否能取得所有權(quán)不確定。3）轉(zhuǎn)讓人將契書交給轉(zhuǎn)交人， 指示轉(zhuǎn)交人以非轉(zhuǎn)讓人或受讓人所能控制的意外事件為條件轉(zhuǎn)交契書給受讓人，關(guān)于所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移的問題有多種觀點(diǎn)，更合乎邏輯的觀點(diǎn)認(rèn)為：受讓人于特定事件發(fā)生時(shí)取得所有權(quán)。例如，轉(zhuǎn)讓人將契書交給轉(zhuǎn)交人，指示：“如果我先于受讓人死亡，將契書轉(zhuǎn)交給受讓人，如果他先于我死亡，再將契書退給我。”轉(zhuǎn)讓人所指特定事件“我先于他死”“他先于我死”均不為轉(zhuǎn)讓人或受讓人所控制，轉(zhuǎn)讓人的目的很明顯是于特定事件發(fā)生時(shí)將所有權(quán)保留給自己，另特定事件發(fā)生時(shí)將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人。而特定事件的發(fā)生不確定，所有權(quán)不能自契書的第一次交付時(shí)轉(zhuǎn)移，而應(yīng)于特定事件發(fā)生為條件的第二次交付時(shí)轉(zhuǎn)移。在這一點(diǎn)上，與土地有償交易中的轉(zhuǎn)交付具有同樣效力。

② 不動(dòng)產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)包括可歸責(zé)于一方或雙方當(dāng)事人的原因所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)和不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)交付制度的設(shè)立非以預(yù)防或合理分擔(dān)不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)為目的，因此，本文所言風(fēng)險(xiǎn)專指可歸責(zé)于一方或雙方當(dāng)事人的原因所致之風(fēng)險(xiǎn)。

③ 關(guān)于標(biāo)的物能否為不動(dòng)產(chǎn)，各國法規(guī)定不同，《德國民法典》明確規(guī)定所有權(quán)保留不適用于不動(dòng)產(chǎn)，日本民法及我國合同法對(duì)此未有明文，學(xué)說認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)可以適用所有權(quán)保留。參見近江幸治著，祝亞等譯：《擔(dān)保物權(quán)法》，法律出版社2000年版，第52頁。

[參考文獻(xiàn)]

篇（7）

文章編號(hào)：1003-4625(2012)02-0119-02　中圖分類號(hào)：F830.4　文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

一、《婚姻法》司法解釋對(duì)銀行業(yè)的有利影響

(一)有利于保障所抵押的銀行債權(quán)安全

對(duì)婚前一方名義購買且支付首付款、婚后雙方共同還貸的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)其權(quán)屬認(rèn)識(shí)不一，可能造成不動(dòng)產(chǎn)分割后部分銀行債權(quán)懸空。《婚姻法解釋(三)》對(duì)此進(jìn)行了明確，夫妻一方婚前購買的不動(dòng)產(chǎn)以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下，但婚后由夫妻共同還貸的，如果雙方未能就不動(dòng)產(chǎn)歸屬達(dá)成協(xié)議，則不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記方，未歸還的銀行貸款也應(yīng)由其償還，且產(chǎn)權(quán)登記方需向另一方進(jìn)行公平補(bǔ)償。這就意味婚姻關(guān)系結(jié)束時(shí)，對(duì)于一方婚前購置的不動(dòng)產(chǎn)，不需要變更權(quán)屬，也不需要變更還貸的債務(wù)人和抵押人，有利于保持銀行債權(quán)的穩(wěn)定。

(二)有利于銀行提高中間業(yè)務(wù)的管理水平

《婚姻法解釋(三)》基本按照“誰出資、誰所有、誰受益”的原則來確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬，將極大改變民眾的行為方式，購買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)相關(guān)資金支付、還貸等行為的進(jìn)一步規(guī)范，對(duì)銀行服務(wù)也提出了更高要求。例如，誰支付首付款、雙方支付數(shù)量，以及婚后共同還貸情況等，都需要銀行出具相關(guān)證明或原始單據(jù)。銀行可以對(duì)相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，使得交易記錄更為規(guī)范、透明，且能夠作為公證、審判的證據(jù)。同時(shí)，《婚姻法解釋(三)》明確了夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的孳息、自然增值不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這可能導(dǎo)致部分即將結(jié)婚的客戶，要求銀行出具其所有的存款、債券的相關(guān)證明，以此確認(rèn)是“婚前財(cái)產(chǎn)”，便于婚后孳息、自然增值的“確權(quán)”。

二、《婚姻法》司法解釋給銀行業(yè)“四項(xiàng)考驗(yàn)”

(一)大量的“加名”現(xiàn)象，考驗(yàn)銀行抵押品管理能力

《婚姻法解釋(三)》正式實(shí)施后，很多地方出現(xiàn)了未在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明上署名的夫妻一方要求“加名”的現(xiàn)象。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，對(duì)于依靠銀行貸款購買不動(dòng)產(chǎn)，且以該不動(dòng)產(chǎn)作為抵押的，若想在房產(chǎn)證上加上另外一方的名字，應(yīng)當(dāng)征得貸款銀行的同意。抵押物上所有權(quán)的變動(dòng)對(duì)貸款銀行的利益有著至關(guān)重要的影響。一方面，抵押物從個(gè)人所有變成共同所有，如果離婚后對(duì)共同所有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分割，而相關(guān)銀行債權(quán)尚未到期，這可能會(huì)導(dǎo)致借款人償債能力不足，部分債權(quán)懸空等問題；另一方面，實(shí)踐中也存在夫妻雙方共同支付首付且使用共同財(cái)產(chǎn)還貸，但為了避免繁瑣的手續(xù)，只在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明上記載一方的名字，對(duì)本就屬于共有財(cái)產(chǎn)的“加名”要求雖然不會(huì)對(duì)銀行的債權(quán)構(gòu)成太大的影響，但是是否允許借款人“加名”，如何做好“加名”以后的風(fēng)險(xiǎn)防控應(yīng)當(dāng)成為銀行應(yīng)對(duì)《婚姻法解釋(三)》實(shí)施而考慮的重要問題。

(二)夫妻一方處置房產(chǎn)的行為，考驗(yàn)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的能力

一是夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)的糾紛可能引發(fā)銀行聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。《婚姻法解釋(三)》根據(jù)合同法中善意取得的原理，設(shè)定了有利于善意第三人的條款。對(duì)于尚未還清貸款的共有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，根據(jù)債務(wù)轉(zhuǎn)移的相關(guān)規(guī)定，第三人要完成“善意取得”必須經(jīng)過銀行同意并得到其在變更產(chǎn)權(quán)方面的協(xié)助。但對(duì)于銀行而言，這同時(shí)也是一個(gè)敏感的角色，夫妻中另一房產(chǎn)共有人可能會(huì)認(rèn)為銀行沒有盡到相關(guān)的義務(wù)，而是與擅自處分的一方“狼狽為奸”使其遭受財(cái)產(chǎn)損失，進(jìn)而將銀行卷入糾紛的漩渦。因此，除確保本行債權(quán)不受侵害外，銀行還有必要考慮處置不當(dāng)可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。二是夫妻離婚后債務(wù)人變更使得銀行面臨信用風(fēng)險(xiǎn)。司法實(shí)踐中審理涉及不動(dòng)產(chǎn)分割的離婚案件時(shí)，法院或債務(wù)人極少主動(dòng)通知作為債權(quán)人的銀行參加訴訟，直至新債務(wù)人持離婚判決書到銀行要求辦理變更貸款手續(xù)時(shí)，銀行才得知法院判決變更了其債務(wù)人。由于銀行對(duì)變更后的債務(wù)人資信不了解，或變更后的債務(wù)人可能不具備銀行發(fā)放貸款條件，這就使銀行面臨履約還款能力不足所導(dǎo)致的信用風(fēng)險(xiǎn)。

(三)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的新規(guī)定，考驗(yàn)銀行個(gè)人存款業(yè)務(wù)管理的能力

銀行存款利息是最常見的法定孳息，根據(jù)《婚姻法解釋(三)》的規(guī)定，夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)存入銀行產(chǎn)生的利息，應(yīng)認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。本規(guī)定的出臺(tái)，對(duì)銀行個(gè)人儲(chǔ)蓄存款業(yè)務(wù)管理的精細(xì)化程度提出了更高的要求。具體而言就是，對(duì)于夫妻一方要求支取配偶的個(gè)人存款本息的，對(duì)其授權(quán)手續(xù)是否真實(shí)有效應(yīng)當(dāng)做深入細(xì)致的審查，否則在無授權(quán)或授權(quán)無效的情況下辦理了支取存款本息業(yè)務(wù)的，將給銀行引發(fā)客戶糾紛。

(四)婚后父母為子女購置房產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定，對(duì)銀行常規(guī)信貸操作方式帶來考驗(yàn)

本次司法解釋規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)為其個(gè)人所有，不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；如果婚后由雙方父母出資購買的不動(dòng)產(chǎn)，盡管房產(chǎn)登記在一方子女名下，但該房產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按各自父母的出資份額按份共有。這將對(duì)銀行依照產(chǎn)權(quán)登記確定借款人的身份，主要審查產(chǎn)權(quán)人的還款能力，并以其所有房屋作為抵押的常規(guī)做法造成一定的沖擊。一方面，加大了銀行審查難度；另一方面，涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更或處置時(shí)，可能因共有權(quán)人未在抵押合同簽字引發(fā)糾紛，或?qū)е碌盅簾o效。

三、相關(guān)建議

(一)加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，全面掌握有關(guān)法律知識(shí)

建議銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)《婚姻法解釋(三)》的學(xué)習(xí)，了解新舊解釋的不同之處。同時(shí)，可以對(duì)《民法通則》、《婚姻法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)法律法規(guī)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行系統(tǒng)的梳理和學(xué)習(xí)，做到融會(huì)貫通，熟練掌握各類情況下不動(dòng)產(chǎn)及其他資產(chǎn)的權(quán)利歸屬，充分評(píng)估對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)可能帶來的影響，以便有效控制個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營服務(wù)水平，準(zhǔn)確高效地配合相關(guān)部門開展公務(wù)。

(二)嚴(yán)控各類風(fēng)險(xiǎn)，防止債權(quán)受到損失

一是各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)從完善貸后管理制度的高度出發(fā)，及時(shí)修訂內(nèi)部制度及法律文書，重點(diǎn)是重新審視本行關(guān)于抵押物管理、貸款擔(dān)保合同等重要法律文書、抵押權(quán)證管理等重要工作內(nèi)容，結(jié)合實(shí)際，制定和完善相關(guān)的制度和操作規(guī)程，在維護(hù)銀行合法利益的同時(shí)，配合客戶維護(hù)家庭穩(wěn)定和自身合法權(quán)利的要求。二是明確不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬。銀行在辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押的個(gè)貸時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)司法解釋，除了解財(cái)產(chǎn)是共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)外，還要了解實(shí)際首付出資情況，并要求借款人及配偶明確還貸資金來源，個(gè)貸的抵押物如為共有不動(dòng)產(chǎn)，即使夫妻一方不是個(gè)貸借款人，仍應(yīng)當(dāng)簽字知曉債權(quán)存在并同意將夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押。三是銀行應(yīng)要求夫妻雙方共同到商業(yè)銀行辦理貸款申請(qǐng)，將夫妻雙方列為共同還款人，要求雙方在借款及抵押合同上簽字。

(三)做精個(gè)人儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)，有效應(yīng)對(duì)新問題

篇（8）

中圖分類號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-0278（2013）08-122-01

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概述

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。

物權(quán)法是民法的重要組成部分，也是市場經(jīng)濟(jì)法律中不可缺少的部分。而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律制度在物權(quán)法中占有重要的地位。不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法律制度的重要組成部分，建立和完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記側(cè)度，對(duì)于完善我國物權(quán)法律制度有著重要基礎(chǔ)愈義。完善的物權(quán)法律制度對(duì)明晰財(cái)產(chǎn)關(guān)系，保護(hù)國家、集體和公民個(gè)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，調(diào)動(dòng)各類市場主體創(chuàng)造財(cái)富的積極性，維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全和市場經(jīng)濟(jì)秩序，合理利用資源有重要意義。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷

（一）沒有建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記體制

我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行調(diào)整的一些規(guī)定，并沒有一部專門的登記法的存在，而是零散的出現(xiàn)在一些法律法規(guī)之中。其次，登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。我國長期以來將登記作為行政管理職能，使登記機(jī)關(guān)呈現(xiàn)多方執(zhí)政的局面。這種局面既不利于當(dāng)事人查閱登記，以便獲取全面的交易信息，也不能給當(dāng)事人進(jìn)行登記帶來便利的條件，使登記制度的公示作用不能充分的發(fā)揮，更加不利于交易安全。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記制度登記審查制度不健全

我國法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記傾向于實(shí)質(zhì)審查方式。隨著我國不動(dòng)產(chǎn)交易市場日益昌盛，《物權(quán)法》出臺(tái)后，不動(dòng)產(chǎn)登記如何審查申請(qǐng)人提交的資料，檢驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料是否齊全、簽字蓋章是否真實(shí)等，將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行有效的登記。但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)數(shù)量也日趨增加，相對(duì)而言則登記人員數(shù)量較少，水平也參差不齊，加之工作任務(wù)繁重，不可能對(duì)各種登記一一調(diào)查取證，一些弊端又顯現(xiàn)出來，實(shí)務(wù)操作性在審查方式有很大的差距。

（三）異議登記制度不完善

異議登記制度的主要在于提醒物權(quán)利害人注意到該物權(quán)存在一定的異議，很可能針對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的交易是不受物權(quán)法保護(hù)的。目前我國物權(quán)法針對(duì)該制度主要存在以下兩個(gè)問題：一是異議登記的效力問題。雖然依靠異議登記可以提醒第三人在進(jìn)行該物權(quán)處分過程中可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問題，但是如果第三人愿意承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)，異議登記無法對(duì)第三人的處分行為進(jìn)行阻止。但是這個(gè)在物權(quán)法上并沒有給出明確的答案，對(duì)該效力問題進(jìn)行了回避。二是制度適用條件上的完善問題。在我國新物權(quán)法上針對(duì)異議登記適用條件規(guī)定了兩個(gè)方面的內(nèi)容：首先是利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記上存在問題；其次原登記權(quán)利人不愿意對(duì)該權(quán)利登記不同意更正。因此在實(shí)踐中，最重要是要求原登記權(quán)利人不同意對(duì)此進(jìn)行更正，但是這點(diǎn)對(duì)于利害關(guān)系人而言往往很難確定。

（四）預(yù)告登記制度有待進(jìn)一步完善在我國，2007年10月1日起開始施行《中華人民共和國物權(quán)法》，首次確立了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度

預(yù)告登記制度有利于鼓勵(lì)誠實(shí)信用、防止權(quán)利濫用，以法定方式強(qiáng)化了誠信原則的實(shí)現(xiàn)。但相較而言，我國的預(yù)告登記制度的范圍相對(duì)狹窄，并且預(yù)告登記的效力不明確。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

關(guān)于如何完善我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，針對(duì)登記制度的諸多弊端，從不同角度提出了建議，歸納起來主要有以下幾個(gè)方面：

第一，制訂統(tǒng)一使用的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。我國應(yīng)制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，改變現(xiàn)有的登記管理制度，對(duì)多樣的不動(dòng)產(chǎn)種類，進(jìn)行統(tǒng)一的登記管理。第二，統(tǒng)一登記部門，也就是說要建立專門的不動(dòng)產(chǎn)登記部門，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)事務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一的管理。第三，統(tǒng)一登記程序，在不動(dòng)產(chǎn)登記法中規(guī)定統(tǒng)一的登記程序，對(duì)登記的各個(gè)環(huán)節(jié)作統(tǒng)一規(guī)定。這樣有利于提高工作效率，同時(shí)起到了方便群眾的作用。

篇（9）

一、問題的提出

案例

原告系系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人。2003年7月，案外人甲獲悉原告的系爭房屋尚未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，遂冒充該集團(tuán)總經(jīng)理助理，騙取房產(chǎn)證，隨后辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，將產(chǎn)權(quán)人由原告變更為乙個(gè)人。之后，甲利用偽造的乙身份材料、虛假購銷合同，虛構(gòu)乙以該房產(chǎn)為抵押擔(dān)保，與被告A銀行簽訂《個(gè)人投資經(jīng)營貸款借款合同》和《個(gè)人投資經(jīng)營貸款最高額抵押合同》，騙取銀行貸款人民幣250萬元。

2004年6月25日，被告A銀行與被告B簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，被告A銀行將借款人乙1戶1筆債權(quán)轉(zhuǎn)讓給被告B，自雙方約定自債權(quán)轉(zhuǎn)讓之日起，與轉(zhuǎn)讓標(biāo)的有關(guān)的全部從權(quán)利（包括但不限于保證債權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)）同時(shí)轉(zhuǎn)讓。2004年11月19日，雙方在報(bào)紙上就包括系爭債權(quán)在內(nèi)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行公告。

2005年6月27日，房地產(chǎn)登記管理部門根據(jù)原告申請(qǐng)將上述房屋權(quán)利人更正登記為原告。系爭房屋的房地產(chǎn)他項(xiàng)狀況信息中登記的他項(xiàng)權(quán)利人為被告A銀行。

2009年，原告訴請(qǐng)法院確認(rèn)設(shè)立在系爭房屋之上的抵押行為無效。被告A銀行以善意取得系爭房屋之抵押權(quán)提出抗辯。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法律制度基礎(chǔ)

我國物權(quán)法第6條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。”從而確定了物權(quán)變動(dòng)的公示原則。第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”從而確定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記生效的規(guī)則。第16條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”從而確定了登記正確性的效力規(guī)定。而第106條正是確定了登記公信力的規(guī)定。這一法律規(guī)范群正是德國、瑞士、我國臺(tái)灣地區(qū)等以不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度機(jī)制從無權(quán)利人處合法取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)。在我國即不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。從這一制度群的設(shè)計(jì)和運(yùn)作機(jī)制來看，前一規(guī)范為后一規(guī)范提供邏輯前提和基礎(chǔ)，后一規(guī)范又是前一規(guī)范的必然結(jié)果，彼此銜接緊密，呈現(xiàn)遞進(jìn)式的應(yīng)用過程。故我國物權(quán)變動(dòng)立法正是采納了德國式的不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度。

三、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的構(gòu)成要件及本案例分析

根據(jù)我國《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定：“無權(quán)處分人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（2）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（3）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”第3款規(guī)定：“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”由此可見，我國《物權(quán)法》在對(duì)財(cái)產(chǎn)所有人的靜態(tài)財(cái)產(chǎn)安全與善意受讓人的動(dòng)態(tài)交易安全之間進(jìn)行權(quán)衡之時(shí)，優(yōu)先選擇了后者。楊立新、王利明老師曾對(duì)類似案例做過頗具代表性的邏輯推理過程：1.冒名處分人出賣他人房產(chǎn)屬于無權(quán)處分；2.第三人與冒名處分人之間存在有償法律行為；3.第三人已支付價(jià)款并完成過戶登記；4.第三人善意。[1]筆者認(rèn)為其將善意取得構(gòu)成的邏輯起點(diǎn)落腳于行為人的無權(quán)處分有所不妥，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的邏輯起點(diǎn)應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的錯(cuò)誤登記。因?yàn)樯埔馊〉弥贫鹊闹贫然A(chǔ)是物權(quán)變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力制度，其唯一可信賴的虛假權(quán)利外觀即為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的錯(cuò)誤權(quán)屬登記，無權(quán)處分等物權(quán)權(quán)利規(guī)范之外的虛假外觀都不在善意信賴的范圍之內(nèi)。

故，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的第一個(gè)要件為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的錯(cuò)誤登記。所謂登記簿的錯(cuò)誤權(quán)屬登記是指登記簿上的權(quán)利人并非不動(dòng)產(chǎn)真正的權(quán)利人。善意第三人正是基于對(duì)登記簿上的登記情況的信賴而進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)行為，若登記正確，則不存在登記公示帶來的善意保護(hù)。

第二，當(dāng)事人取得不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)為善意。

傳統(tǒng)民法上動(dòng)產(chǎn)善意取得制度規(guī)定為善意且無過失，這也即是動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意之涵義：不知情或非因重大過失而不知情。而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度一般認(rèn)為僅為不知即可。此種“善意”的產(chǎn)生是基于對(duì)以國家信譽(yù)為后盾的不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的信賴，通常只要抵押權(quán)人信賴了登記，除非其明知登記是錯(cuò)誤的或存在異議登記，就應(yīng)當(dāng)推定其為善意。苛刻的要求抵押權(quán)人非因故意或重大過失不知或不應(yīng)知抵押人不具有抵押不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或處分權(quán)，等于要求抵押權(quán)人肩負(fù)起調(diào)查核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的責(zé)任，而在我國目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度及相關(guān)配套制度不完備、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一的現(xiàn)狀下，將這種登記錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到抵押權(quán)人身上，明顯顯失公平。而從另一個(gè)角度來看，若因抵押權(quán)人的重大過失而未發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤，并因此排除了善意取得制度的適用，同時(shí)也是自降不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的表現(xiàn)，是與《物權(quán)法》第16條“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”效力規(guī)定相背離的。司法實(shí)踐中若過于寬泛的解釋抵押權(quán)人的應(yīng)知范圍，就會(huì)使登記簿的效力規(guī)定成為一紙空文。

所以這種善意應(yīng)以抵押權(quán)人對(duì)登記簿的信賴作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，這種界定也符合我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取的以公示公信為原則的立法理念。因?yàn)槲餀?quán)作為一項(xiàng)對(duì)世權(quán)，需要對(duì)方知情才具有對(duì)抗效力，登記作為一種公開手段向世人宣告了物權(quán)權(quán)利人。人們基于對(duì)公信力的信賴，通過登記的情況判斷所有者和其他權(quán)利人狀況。若僅僅將善意判定標(biāo)準(zhǔn)界定在受讓人的不知情或應(yīng)知情的標(biāo)準(zhǔn)中，而忽略物權(quán)公示原則的因素，這種善意或許在債權(quán)關(guān)系上具有一定的意義，例如雙方未惡意串通訂立合同，但在物權(quán)領(lǐng)域中卻缺乏立足點(diǎn)，因?yàn)槲餀?quán)的權(quán)屬并不因主觀善意而得以確認(rèn)。再者，物權(quán)法第16條確定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定效力，卻不曾對(duì)動(dòng)產(chǎn)的占有作出推定效力的確認(rèn)，這也說明不動(dòng)產(chǎn)的登記公示對(duì)于權(quán)力的推定效力要高于動(dòng)產(chǎn)之交付公示的權(quán)利推定效力。這也正是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中以登記公示取得公信力的特點(diǎn)，保障了抵押權(quán)人的利益，保護(hù)了交易的安全，也正是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度建立的初衷。

本案的關(guān)鍵爭議焦點(diǎn)在于被告A可否適用善意取得制度取得系爭房產(chǎn)的抵押權(quán)。在本案中，被告A通過查閱房產(chǎn)交易部門的產(chǎn)權(quán)登記情況判斷系爭房屋的權(quán)利人即為行為人，基于對(duì)產(chǎn)證公信力的信賴而辦理的抵押貸款業(yè)務(wù)，并且被告A與行為人的抵押貸款協(xié)議并不不合理的約定，被告A是以支付合理貸款數(shù)目為對(duì)價(jià)的，正也體現(xiàn)了被告A的善意。

本案判定銀行是否善意時(shí)還將爭議點(diǎn)集中在銀行是否盡到了審慎義務(wù)。《中華人民共和國銀行法》第35條規(guī)定“商業(yè)銀行貸款，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的借款用途、償還能力、還款方式等情況進(jìn)行嚴(yán)格審查。”第36條規(guī)定“商業(yè)銀行貸款，借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)保證人的償還能力，抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬和價(jià)值以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)的可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查。”《貸款通則》第27條規(guī)定“貸款人受理借款人申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的信用等級(jí)以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)抵押物、質(zhì)物、保證人情況，測定貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。”第28條規(guī)定“貸款人應(yīng)當(dāng)建立審貸分離，分級(jí)審批的貸款管理制度。審查人員應(yīng)當(dāng)對(duì)調(diào)查人員提供的資料進(jìn)行核實(shí)、評(píng)定，復(fù)測貸款風(fēng)險(xiǎn)度，提出意見，按規(guī)定權(quán)限報(bào)批。”從以上規(guī)定可知，銀行的審慎義務(wù)范圍在于對(duì)抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬、價(jià)值、實(shí)現(xiàn)可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查，核實(shí)資料。而基于對(duì)已登記材料的合理信賴，銀行已對(duì)行為人提供的各項(xiàng)資料進(jìn)行了核實(shí)。若要求被告A對(duì)登記在案的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，則未免過于苛刻，由其對(duì)行為人的惡意買單顯失公平。對(duì)登記真實(shí)性的審查屬于登記機(jī)關(guān)的義務(wù)，抵押權(quán)人并無此義務(wù)，因登記錯(cuò)誤造成后果應(yīng)當(dāng)由登記機(jī)關(guān)及其惡意抵押人承擔(dān)，而不應(yīng)由抵押權(quán)人承擔(dān)。這也違背了前述“善意”之界定標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)物權(quán)法第16條公示原則的違背。案例中原告所稱被告A未進(jìn)行實(shí)地查看，這不能作為銀行未履行審慎義務(wù)的抗辯，毫無法律法規(guī)依據(jù)。實(shí)地查看僅是銀行自身完成審查的手段，而不是法律規(guī)定必須履行的義務(wù)。

第三，抵押權(quán)人支付了合理對(duì)價(jià)。抵押權(quán)人不能無償或以明顯不合理的價(jià)格取得抵押權(quán)，《物權(quán)法》將“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”作為善意取得的構(gòu)成要件之一就是為了保護(hù)動(dòng)態(tài)交易的安全，合理有償?shù)慕灰仔袨橐彩呛饬康盅簷?quán)取得是否善意的標(biāo)準(zhǔn)之一。本案中，被告A已根據(jù)雙方簽訂的《個(gè)人投資經(jīng)營貸款借款合同》和《個(gè)人投資經(jīng)營貸款最高額抵押合同》，將250萬元的貸款發(fā)放給行為人，即已支付了合理對(duì)價(jià)。值得注意的是，此處不動(dòng)產(chǎn)抵押中的“合理對(duì)價(jià)”的界定是否要求與抵押物的真是評(píng)估價(jià)格相當(dāng)？基于抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)的特殊性質(zhì)，筆者認(rèn)為只要以雙方合意的價(jià)格有償取得抵押權(quán)便可。因?yàn)榈盅簷?quán)是基于債權(quán)而設(shè)立的，債權(quán)本身并不存在合理之說。

第四，物權(quán)變動(dòng)的形式要件――依法登記。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記公示為生效要件，未完成登記的，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)。抵押行為不進(jìn)行登記公示的，抵押權(quán)就無法設(shè)立。而在本案例中，被告A已經(jīng)對(duì)產(chǎn)權(quán)登記進(jìn)行了審查，抵押權(quán)也已經(jīng)法定登記。依法登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)具有公定力公信力。善意抵押權(quán)人就能夠基于對(duì)公信力的信賴確認(rèn)所取得的抵押權(quán)的效力。

基于以上分析，被告A在與行為人甲辦理抵押貸款的過程中，對(duì)系爭房屋的錯(cuò)誤登記系不知情且善意，并按約定支付了合理對(duì)價(jià)，抵押權(quán)也依法進(jìn)行了登記，符合善意取得的構(gòu)成要件，其應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為善意取得該系爭房產(chǎn)的抵押權(quán)。

四、結(jié)語

篇（10）

中圖分類號(hào):D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1005-5312(2010)22-0177-01

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度,在比較法上分為形式主義登記制和實(shí)質(zhì)主義登記制。形式主義登記制,即以登記為物權(quán)變動(dòng)之對(duì)抗主義實(shí)質(zhì)主義登記制,即以登記為物權(quán)變動(dòng)之生效主義。法國、日本民法典采形式主義登記制,德國、瑞士采實(shí)質(zhì)主義登記制。既然同為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記,那么無論是在法國民法中還是德國民法中,登記的效力必然具有相同之處,綜合來看,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記效力具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

一、物權(quán)公示效力

物權(quán)公示與公信原則是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的理論基礎(chǔ),動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示手段是交付,而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示手段是登記,這是財(cái)產(chǎn)法的一項(xiàng)基本規(guī)則。登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示方法,其根本目的并不是為了進(jìn)行行政管理,而是為了公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況完成物權(quán)變動(dòng)。所以登記首先發(fā)揮著向社會(huì)展示當(dāng)事人的物權(quán)變動(dòng)的公示作用。對(duì)法國法與日本法來說,登記的公示效力能夠達(dá)到一種自愿強(qiáng)制的后果。因?yàn)橐榔淞⒎?是否登記屬當(dāng)事人的自愿,法律并不予以強(qiáng)制,非經(jīng)登記之權(quán)利雖然可以有效,但是不得對(duì)抗第三人為交易安全考慮,當(dāng)事人又應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝?/p>

二、物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)效力

登記作為物權(quán)公示手段的作用十分重要。因?yàn)榈怯浽谶@里不但發(fā)揮著針對(duì)第三人的公示對(duì)抗作用,而且還同時(shí)發(fā)揮著決定當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)能否按照當(dāng)事人的意愿設(shè)立、變更與廢止的作用。登記的對(duì)抗第三人的效力是登記的消極作用,而登記對(duì)物權(quán)變動(dòng)的決定效力是它的積極作用,而且這是實(shí)質(zhì)之主義登記制度的最重要的作用。公示在此雖然只是一個(gè)形式要件,但它卻對(duì)當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)利有決定效力。《德國民法典》第873條、第875條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更與廢止均以登記為生效。故登記在這里實(shí)際上成為設(shè)立、變更與廢止不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)。

三、權(quán)利正確性推定效力

權(quán)利正確性推定效力,指的是以不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的效力。不動(dòng)產(chǎn)登記之物權(quán)應(yīng)該與實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一致,這是正常的不動(dòng)產(chǎn)秩序的基本要求。但是也不可否認(rèn),在當(dāng)事人有過錯(cuò)或者登記機(jī)關(guān)有過錯(cuò)時(shí),不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利與當(dāng)事人的實(shí)際權(quán)利并一不致。但無論是權(quán)利人、相對(duì)人的過錯(cuò),還是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò),登記對(duì)任意第三人說都應(yīng)該是正確的登記,登記的權(quán)利與權(quán)利人實(shí)際權(quán)利都應(yīng)該是一致的。這是因?yàn)?對(duì)第三人來說,登記是國家專門機(jī)關(guān)所為之行為,當(dāng)然也就是最具有社會(huì)公信力的事實(shí)。

權(quán)利正確性推定效力在實(shí)行實(shí)質(zhì)主義登記制的德國法典中有明確體現(xiàn)。《德國民法典》第891條規(guī)定,在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中為某人登記一項(xiàng)權(quán)利時(shí),應(yīng)推定,此人享有此項(xiàng)權(quán)利。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中涂銷一項(xiàng)被登記的權(quán)利時(shí),應(yīng)推定,此項(xiàng)權(quán)利不存在。這一規(guī)定在法律規(guī)定上稱之為法律推定。在在實(shí)行形式主義登記制的法國和日本,不動(dòng)產(chǎn)登記具有權(quán)利正確性推定效力也是毫無疑問的。因?yàn)橐廊毡久穹P(guān)于未經(jīng)登記之物權(quán)不得對(duì)抗第三人的規(guī)定,從學(xué)理上自然應(yīng)當(dāng)?shù)贸鲋挥械怯浿餀?quán)方可對(duì)抗第三人的結(jié)論。這一推斷自然也包括著登記對(duì)第三人應(yīng)視為正確的意思,否則它就不可能發(fā)揮對(duì)抗第三人的作用。因此,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的權(quán)利正確性推定效力應(yīng)當(dāng)說是一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)立法的基本規(guī)則。

四、善意保護(hù)效力