房地產企業經營分析匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產企業經營分析范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

房地產行業是國家經濟建設發展的命脈，經過政府長期對房地產市場的宏觀調控，房地產行業規模不斷擴大，逐漸發展成熟，房地產企業的經營水平不斷進步，經營方式也更加多樣，隨著房地產行業市場化改革的不斷深化和產業結構調整的深入，房地產行業形態發生了很大的變化，企業盈利空間逐漸縮小，房地產企業需要通過管理思路和經營方式的創新來適應房地產行業形式變化，使之能夠在市場中生存下來，實現房地產企業的長遠發展。

一、房地產企業經營管理工作的雙重管理模式

主要介紹了房地產企業經營管理工作的主要內容，可具體劃分成價值鏈管理和利益分配管理兩方面，二者之間形成了明顯的相互制衡關系，在房地產企業的經營管理活動中要充分利用其雙重性的特點，平衡內外部關系，形成良性循環，逐漸提高房地產企業經營水平，使之能夠在日漸激烈的市場競爭中勝出，實現企業的長遠發展。

（一）雙重管理

1.價值鏈管理

企業價值的創造來源于一系列經營和生產活動，包括設計、采購、生產、管理、銷售、服務等，不同經營活動之間的有機聯系就是企業的價值鏈，價值鏈中所有能夠創造價值的活動稱為價值活動，企業的價值鏈和價值活動客觀反映了企業的歷史、戰略、戰略實施方式以及價值活動的經濟效果，基于價值鏈的管理就是對企業所有價值活動的優化、協調、整合，提高企業的經營管理水平，控制企業經營和生產活動成本。

2.利益鏈管理

利益鏈的管理主要是對房地產企業生產經營利益的分配，不同于企業行業，房地產行業建設周期長，基礎投資大，人才、技術、資金密集，價值鏈上任何環節都對項目開發的最終效果有著直接影響，不合理的利益分配將會影響生產要素之間的協調和成本控制工作的落實，也就是對價值鏈的形態產生影響，影響房地產企業的最終經營水平和盈利能力，并最終加劇利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和價值鏈管理之間應該相輔相成互相協調配合，為了實現房地產的雙重管理，可以應用平衡計分卡管理工具，實現房地產企業內外經營目標之間的均衡兼顧。

（二）雙重管理的作用

1.適應市場競爭

我國市場經濟改革不斷深化，政府政策的不斷出臺，對市場發展形成了有利的規范和引導作用，提高了市場競爭的透明度和公平性，房地產企業之間的公平競爭更加激烈，生存和滅亡成為了每一個房地產企業都面臨的問題。房地產行業是我國拉動內需的重要突破口，是國家經濟建設最強有力的脈搏，但是行業發展不能過分依賴政策與經濟形勢的優勢，不利于在房地產行業中形成健康的競爭和淘汰機制，對行業整體的經營水平提升十分不利。所以，房地產企業面臨的生存難題其實是必要的，能夠刺激其主動找尋適應市場環境的發展策略，進行管理方式的創新，形成企業的核心競爭力。

2.企業發展的必然趨勢

每一個企業在經營發展過程中都會表現出一定的雙重性，企業產品的加工形成過程中不同的加工環節和企業生產要素之間形成了價值鏈，利益分配上，不同要素投入者之間的利益分配關系又形成了利益鏈，對于房地產企業，這一客觀規律仍然存在，仍然表現出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，且彼此之間相互制約，生產要素配置優化工作不到位，成本壓縮效果不理想，利益均衡分配必然將受到影響，利益分配不均衡必然會造成協作失敗，而協作失敗又會造成生產要素配置優化和成本控制不利的問題。

二、現階段房地產企業雙重管理策略

2015年，政策逐漸寬松，房地產行業開始緩慢回暖，但是房地產行業投資總量下降的趨勢短時間內難以改變，因此房地產企業轉型迫在眉睫，經營管理的雙重管理工作也顯得十分必要，但是一些管理者在進行雙重管理工作時也暴露出了一定的問題，表現為實際操作中指定指標計劃完成不理想時考核難以進行，制度理論可操作性差等，需要采取一定的策略有效規避這些問題。

（一）國際平衡計分卡的應用

不同時期，不同發展階段，不同外部環境條件下，企業經營管理工作的主要目標和任務都是存在差別的，房地產企業想要實現自身的可持續發展，就需要積極學習其他企業的成功經驗，并對自身的發展實際情況進行全面調查分析，在科學的管理工具輔助下，制定科學的企業發展目標和規范方案。現階段，平衡計分卡作為一種優秀的通用管理工具，有著數據顯示清晰、可操作性強的優勢，對于房地產企業的雙重管理來說十分適用。

1.內外部指標的雙重設定

平衡計分卡能夠同時設定內外部指標，維持企業內外部之間的協調。這樣的指標設計能夠避免房地產企業出現內部指標顯示經營狀況良好，但是外部指標卻不理想的情況。房地產企業的價值鏈管理更加傾向于對內部運營效率水平的提高，而利益鏈管理則關注企業和外部利益相關者之間利益分配的協調合理，而平衡計分卡同時設定了內外部指標，實現了價值鏈管理和利益鏈管理工作的均衡。

2.財務指標與非財務指標的雙重管理

平衡計分卡的指標設定中同時包含財務指標和非財務指標兩部分內容，在企業的績效考核中占有同樣的比重。財務指標主要包括企業資產回報率、利潤率等內容，非財務指標則主要包括產品質量以及客戶滿意度等，雙重指標的設定有利于限制企業對盈利的過分追求，對控制房地產項目建設質量有著一定的積極意義。

3.結果性和驅動性衡量指標的雙重標準

這兩部分內容的設置主要目的是實現不同管理環節的優化，平衡積分卡中的結果性衡量指標主要用于顯示房地產行使該策略之后的效果，涵蓋質量提升效果與盈利能力提升效果等內容，驅動性衡量指標則用于了解策略實行過程中發生的變化對最終結果的影響程度，主要考察其循環周期。平衡計分卡對驅動性指標更加關注，結果性衡量指標雖然也是十分重要的一部分。但是，考慮到驅動性指標能夠實現對最終結果的預見性衡量，所以在雙重管理的房地產企業中，驅動性指標能夠預見性的進行不同環節和生產要素之間的協調優化，改善最終效果，提高房地產企業的管理水平。

（二）雙重內部控制

1.不相容職務分離

房地產企業內部控制工作要嚴格遵循不相容職務分離的原則，在企業的價值鏈管理工作中形成相互監督相互牽制的機制，形成完善嚴密的內部控制體系。首先，要從財務管理工作入手，形成嚴格的會計人員崗位責任制，明確不同會計崗位之間的權責權限，實現不同崗位和職務之間的相互制衡。在具體業務上，應該實現記賬收款和保管現金職務分離，材料采購、驗收保管和付款職務分離，發票開具和收款職務之間相互分離，同時明確規定財產的清查范圍，制定明確的期限和程序，資產處置、開發投資、資金使用等重要決策的制定和執行要求負責部門之間要相互知情并且共同參與決策，防止出現一個人獨立處理業務全過程情況的出現，企業可以制定定期輪換規程，關鍵崗位輪換頻率要適當調高，提高內部控制效果。

2.資金管理流程的完善

房地產屬于高投入和高風險的長周期行業，需要通過對資金管理流程的持續優化，通過提高資金的有效性來規避投資風險，可以進行資金的統一監控管理來縮短預售時間，全面提高資金的利用效率，規避投資風險。在房地產企業中，現金流反映了企業現金收支情況，而經營活動現金流作為財務指標的主要反映，應該作為房地產企業資金管理工作的核心，通過對現金流等敏感性財務指標的跟蹤監測來預測企業在經營生產活動中可能面臨的財務危機。財務風險的規避同樣是房地產企業中非常重要的內容，作為高風險行業，房地產企業需要形成嚴格的內部控制程序和相互制約措施，重大事項要行使報告和集體決策制度，減少決策失誤和舞弊行為風險，企業要形成財務預警的短期和長期預警機制，將不同的財務風險劃分為遠期和當前風險，選擇不同的財務風險規避措施組合，控制經營活動財務風險造成的不利影響程度和規模。

三、結語

房地產企業的經營管理活動中表現出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，二者之間相互牽制，其中價值鏈管理傾向于內部生產關系和生產要素之間的協調，利益鏈條則涉及到利益分配等外部活動，采用平衡計分卡這種管理工具能夠協調好利益分配和內部價值鏈管理之間的關系，形成房地產企業經營管理活動的良性循環，提高企業生產經營效率，改善盈利能力，對提高房地產企業的核心競爭力有著重要意義。

作者:李茜囡 單位:中國人民大學

篇（2）

[中圖分類號]F49 [文獻標識碼]A [文章編號]1006―5024（2014）03―0147―04

一、引言

作為房地產行業的重要組成部分，房地產電子商務在房地產行業的發展中具有十分重要的作用。特別是近年來，隨著網絡的日益普及，房地產電子商務低成本、有效解決信息的不對稱問題及其所帶來的網絡外部性在企業盈利方面顯示了巨大優勢，因此房地產電子商務得到了長足的發展。然而，房地產電子商務行業發展時間較短，水平參差不齊，整體發展水平較低，這對其可持續發展構成嚴峻挑戰。在此背景下，通過對房地產電子商務企業進行經營效率評價，探討如何提升其經營績效和核心競爭力，對提高行業經營效率、促進行業的健康可持續發展具有重要意義。

目前，房地產企業的績效評價研究較多，但全面考察房地產電子商務經營績效的實證研究和績效評價研究較為少見。甘平（2012）運用DEA（數據包絡分析）方法對16家電子商務企業2007年的經營效率進行分析，并運用差額變量的分析方法對DEA無效的單位提供了改進建議。費小燕（2010）應用層次分析法對電子商務企業的績效進行綜合評價，研究認為現階段評價電子商務企業績效的主要指標為企業盈利能力狀況、資產質量狀況、市場份額等。眾多學者研究了房地產企業的績效，比如，馬曉南（2013）運用DEA（數據包絡分析）對2010年我國所有上市房地產企業效率進行評價并根據其效率值進行分類，然后使用PNN（概率神經網絡）和MDA（傳統多重判別分析方法）對分類效果進行模式識別，提出當前上市房地產企業總體效率偏低的結論。孟川瑾等（2008年）以中國企業500強中的房地產企業為決策單元，應用DEA（數據包絡分析）方法，對其技術效率、純技術效率和規模效率進行了研究，提出DEA方法是評價房地產企業相對有效性的一個科學方法，而對房地產企業而言，應該針對研究中效率相對不足的地方予以改進。

綜合國內外相關文獻發現：第一，目前研究房地產電子商務企業的文獻較少，更鮮有文獻涉及房地產電子商務企業的經營績效研究。第二，現有文獻對電子商務企業和房地產企業的績效運用了多種方法進行評價，DEA（數據包絡分析）是其中較為有效的方法，但相關文獻大多數缺少對影響企業效率的要素進行深入分析。本文擬針對以上兩方面進行補充，運用DEA模型對房地產電子商務上市企業2011年3季度到2013年2季度共8個季度的靜態效率進行評價，然后結合基于非參數DEA的Malmquist生產力指數對房地產電子商務企業的效率變化進行動態評價，最后利用Tobit模型對影響房地產電子商務企業效率的因素進行分析，試圖為提高房地產電子商務企業的競爭力和綜合實力，促進房地產電子商務企業實現可持續發展提供參考。

二、研究方法與數據說明

（一）研究方法

本文主要是采用DEA模型、Malmquist生產力指數和Tobit模型。

（二）指標選取與數據來源

DEA模型測算的關鍵在于投入產出指標的選擇。根據DEA指標選取的基本原則，結合房地產電子商務企業的投入產出特征以及數據的可獲得性，本文選取三個基本的投入變量――主營業務成本、固定資產凈額和在職員工人數，產出指標則選取主營業務收入和稅前利潤總額。截至2013年9月，在美國紐約證券交易所和納斯達克證券交易市場現有房地產電子商務業務的企業有21家。本文的研究樣本期間為2011年3季度到2013年2季度共8個季度，剔除不符合要求的企業，最終選取12家房地產電子商務企業。樣本期間內的所有數據均來自于12家房地產電子商務上市企業在樣本期間公布的財務報告。

三、實證分析

（一）房地產電子商務上市企業基本效率評價

1 總體規模效率、技術效率分析

本文將12家房地產上市企業8個季度的無量綱化數據代入基于投入導向的DEA的BCC模型中，利用軟件DEAP2.1運行得到房地產電子商務上市企業最近8個季度各效率的平均值，如表1所示。

從表1可以看出，房地產電子商務上市企業8個季度平均綜合技術效率為0.939，水平較高。造成綜合技術效率水平較高的主要原因是純技術效率水平較高，而規模效率水平相對較低。由此不難說明，對于房地產電子商務上市企業而言，核心技術對企業效率的提升有著重要的作用，而目前大部分企業在規模上還應該有所控制，提高規模效率。

2 各企業的效率分析

（1）綜合效率

綜合技術效率是純技術效率和規模效率的乘積，主要衡量企業在給定投入要素的條件下實現最大產出的能力。利用DEA的BCC模型測算出12家房地產電子商務上市企業在樣本期間的綜合技術效率值，其中HomeAway、CoreLogic和HFF三家的績效表現最好，年均綜合技術效率值為1。MarketLeader的綜合技術效率平均值最低為0.82。這說明大多數的房地產電子商務企業還沒有達到效率前沿面，仍需進一步發展。

（2）純技術效率分析

純技術效率衡量的是企業對現有資源的利用能力，主要體現企業的整體技術水平。通過分析可知，房地產電子商務上市企業的純技術效率值都很高，有7家企業的純技術效率值為1，達到純技術上的完全效率。而企業CoStar的純技術效率最低，為0.905。這說明房地產電子商務企業的技術趨于完善，要素配置較為合理。

（3）規模效率

規模效率是企業因規模擴大而導致產出增加的狀況。規模效率越高，表明企業的規模越接近與最優產出的規模。各房地產電子商務企業的規模效率變化趨勢與綜合技術效率保持一致，HomeAway、CoreLogic和HFF3家企業的規模效率值為1，其余企業的規模效率較低，綜合技術效率值最低的MarketLeader規模效率值也最低，僅為0.873。這說明房地產電子商務企業大部分在規模上距最優產出的規模還有一定距離。

（二）房地產電子商務上市企業的動態效率分析

根據各企業Malmquist生產力指數，房地產電子商務上市企業的生產經營效率以每季度3.8%的速度下降，這主要是由于樣本期間內以3.6%速度下降的技術變動。此外，各公司的Malmquist生產力指數僅有3家超過1，表明房地產電子商務上市企業的生產力在總體上呈衰退的趨勢。分析可知，在規模效率基本不變的情況下，樣本期間內房地產電子商務上市企業的Malmquist生產力指數仍有所下降主要歸因于技術變動的降低。這表明房地產電子商務上市企業還需進一步完善技術或者管理模式、盈利模式的創新，進而可以從外部推動生產前沿的變動，使企業向更優的方向發展。

在12家企業中排名前兩名的是易居購房網（EJ）和搜房網（soufun），其Malmquist生產力指數均大于1。兩家企業Malmquist指數大于1的原因在于其推出了具有特色的房地產電子商務業務――增值服務優惠券業務。該業務是以購房者通過預付金的形式購買相關優惠券以享受房價優惠和相關增值服務。以搜房網為例，在其2013年第二季度財務報告中。電子商務服務收入4497萬美元，同比增長84.2%，占總收入的比例也從25.1%升至31.2%，而該業務主要來源于搜房卡會員服務。

（三）Tobit回歸分析

為了進一步研究房地產電子商務上市企業效率的影響因素，本文以DEA模型得出的房地產電子商務上市企業綜合技術效率值為因變量，以房地產電子商務上市企業效率的各種影響因素作為自變量，構建Tobit回歸模型。

1 模型設定與數據說明

假設一：房地產電子商務上市企業的規模越大，企業效率值就越高。在傳統經濟學理論中，在規模報酬遞增階段，生產成本隨著規模的增加而減少，企業的生產效率也會隨之提高，而當規模擴張到一定程度上后，由于內部管理成本的不斷提高會使企業的生產效率出現下滑的情況。為了驗證企業的規模與其效率是否存在正相關的關系，本文選取企業規模（根據數據的可得性，選用企業的總資產來代表企業規模）作為效率影響因素之一。

假設二：房地產電子商務上市企業的資產負債率越高，企業效率值就越低。對于經營者來說，如果資產負債率過高則會造成還款緊張、資金短缺等問題，從而會增加企業的風險。而如果資產負債率過低則說明企業利用債權人資本的經營活動能力較差，部分資本尚未得到充分利用。本文將該變量列為影響因素之一，就是為了了解資產負債率對企業的生產效率究竟起正向作用還是負向作用。

假設三：房地產電子商務上市企業的資產周轉率越高，企業效率值就越高。資產周轉率代表了企業的運營能力，反映了企業的目前經營狀況，有利于企業的經營發展，選用該指標是為了判斷擁有較高的資產周轉率的企業是否會對其效率有正向的促進作用。

假設四：房地產電子商務上市企業的管理費用占比越高，企業效率值就越低。在一定程度上，管理費用占總支出的比例越大，企業的管理水平就越高，而過多的管理費用則對管理水平提高有限，反而會影響企業效率的提高。

假設五：房地產電子商務上市企業的人均產值越高，企業效率值就越高。人均產值等于企業的主營業務收入除以企業員工人數。該指標反映的是單位勞動力的產出水平，是衡量企業勞動力投入對產出貢獻率的重要指標。本文假設人均產值與企業效率成正比。

2 Tobit模型的構建

本文采用Tobit模型對各個影響因素進行回歸分析，進而得出各影響因素對效率的影響大小。以各影響因素為自變量，企業的綜合技術效率為因變量，構造Tobit模型如下所示：

EFFit=C+α1SCALit+α2DEB%it+α3TURNOVERit+α4FEEit+α5PEROUTit+εit

其中，因變量EFF代表房地產電子商務上市企業的綜合技術效率，自變量SCAL為總資產的對數，代表企業規模，DEBT為資產負債率，TURNOVER為資產周轉率，FEE為管理費用占比，PEROUT為人均產值。C為常數項，α1、α2、α3、α4、α5為各自變量的回歸系數。為殘εit差項，i代表企業數（i=1，2，3，…，12），t代表時期（2011年3季度，2011年4季度，…，2013年2季度）。

3 Tobit模型計算結果與分析

根據DEA模型計算出的效率值以及紐約證券交易所和納斯達克證券交易所選取樣本企業樣本期間的相關影響因素數據，采用STATA 12.0對房地產電子商務上市企業效率影響因素進行Tobit回歸，計算結果如表2。

由表2回歸結果，可以得到以下結論：

（1）企業規模SCAL這一影響因素在t統計檢驗下不顯著，表明企業規模的大小對房地產電子商務上市企業的經營效率沒有顯著的影響。房地產電子商務企業發展不均，部分企業規模已經達到最優規模，企業規模的增加并不能增加其經營效率；而不少房地產電子商務企業則還沒達到最優規模，隨著企業規模的發展其經營效率也會隨之增加。總之，房地產電子商務企業發展的不均衡性導致企業規模對其經營效率沒有顯著的影響。

（2）Tobit模型回歸的結果顯示資產負債率DEBT的t統計檢驗在5%下顯著，且系數為正，說明在一定范圍內擁有較高資產負債率的房地產電子商務企業其經營效率也較高，即如果房地產電子商務企業在一定范圍內提高自己的資產負債率，那么必將提升企業效率，進而提高企業的競爭力。與傳統行業相比，作為網絡經濟的一種，房地產電子商務更需要大量的資本維持其正常運轉。

（3）資產收益率的t統計檢驗在1%下顯著，且系數為正，說明擁有較高資產收益率的房地產電子商務企業其經營效率也較高，即如果企業的資本得到了充分的利用，企業的效率就必然提升，從而提高企業的競爭力。

（4）Tobit模型回歸結果顯示，管理費用占比的系數為正值，并且t檢驗值在10%的統計學意義下顯著。這表明管理費用占比越高，其經營效率就越高。特別是對于房地產電子商務企業來說，由于其發展時間較短，大部分企業管理和運營還不是特別規范，因此通過增加管理費用加大管理力度能夠提高其經營效率。

（5）人均產值在Tobit模型中通過了0.1%的顯著檢驗，并且與效率值呈現正相關的關系。即擁有較高的人均產值的企業其經營效率也相對較高。因為在相同產出的前提下，人均產值高的企業可以減少對勞動力資本的投入，從而削減生產成本，提升效率。四、主要結論和政策建議

（一）主要結論

1 房地產電子商務企業整體綜合技術效率較高，整體的純技術效率同樣維持在一個較高的水平，說明企業技術日臻完善，資源配置較為合理。與純技術效率相比，各房地產電子商務企業的規模效率值偏低，而這也限制了綜合技術效率的提高。

2 房地產電子商務企業的生產力指數除易居購房網等三家企業外呈下降的趨勢，說明房地產電子商務企業雖然在整體上技術較為先進，但其技術和經營、盈利模式并不能夠完全滿足當前的需要，有待進一步完善。

3 由于整個房地產電子商務行業發展不均衡，房地產電子商務的規模與效率水平無顯著關系。與傳統企業不同的是，房地產電子商務企業的資產負債率與企業經營效率顯著正相關，說明在一定范圍內保持較高的資產負債率可以幫助企業充分利用資本，保持企業的順利運轉。房地產電子商務企業的經營效率與其資產周轉率成正比，表明企業的資產管理質量和利用率越高，企業的經營效率就越高。從管理費用方面來考慮，管理費用占總費用的比例越高，企業的經營效率就越高，而這也說明作為互聯網企業的一種，房地產電子商務企業的管理水平和力度還有待加強。

（二）政策建議

篇（3）

一、“營改增”前的房地產企業老項目稅收籌劃

房地產老項目有以下兩種情況：（1）2016年5月1日前已獲得《建筑施工許可證》，其注明了房地產項目的合同開工日期在2016年4月30日前；（2）未在《建筑工程施工許可證》上明確標注合同開工日期或還沒有《建筑工程施工許可證》，但允許建筑項目在承包合同注明可在2016年4月30日前開工的。

房地產企業老項目可優先選擇簡易計稅辦，理由如下：

（一）“營改增”背景下，房地產開發企業老項目可供選用的增值稅稅率有兩檔，分別是5%和11%。房地產老項目在營改增后，若選用一般計稅辦法，其稅率將比簡易計稅辦法稅率高6%。

（二）由建筑施工企業開具的建安工程發票是主要的房地產開發項目增值稅進項稅額。因為房地產企業與建安工程簽訂合同時沒有將國稅政策變化考慮進來，房地產企業老項目若向建筑施工企業提出開具可抵扣的增值稅專用發票的要求，其所適用稅率將不再是原來的營業稅稅率3%，而是已提高的增值稅稅率11%，毫無疑問，這將加重建筑施工企業稅負情況。與此同時，建筑施工企業也會向房地產企業提出增加工程結算價款的要求，這只會使房地產企業的開發成本不降反而上升。如不能順利處理，容易在建安企業與房地產開發企業之間出現經濟糾紛，嚴重的會導致法律訴訟。

（三）過去十多年里，我國房地產市場呈井噴式增長，房地產價格突飛猛漲，已經上漲了5至10多倍。房地產老項目應選擇簡易計稅法，其稅率低，能使企業稅負保持在平穩水平上，避免了大幅度增長。房地產企業老項目計稅辦法選擇應充分考慮房地產項目自身的特點。房地產老項目可分為四大類：商業地產、高檔豪宅、普通住宅與政府安居工程。1.商業地產與高檔豪宅選擇簡易計稅辦法，會有較大的增值空間；2.普通住宅和政府安居工程雖其增值幅度小，綜合權衡考慮計稅辦法后，還是選擇簡易計稅辦法比較穩妥。

（四）營改增背景下，房地產企業的會計核算難度、工作量等都會大量增加，若選擇一般計稅辦法，增值稅核算的工作量、會計核算難度都會有大幅地增加，對會計人員提出了更高的專業知識要求。

二、“營改增”背景下的房地產企業新項目稅收籌劃

按照國家稅務總局的規定，從2016 年5 月1 日起的房地產企業新項目必須適用一般計稅辦法。

（一）一般計稅辦法中銷售額的概念

這一銷售額的概念完全不同于“營改增”前銷售額與簡易計稅辦法的銷售額的概念，國稅總局規定房地產企業選擇一般計稅辦法計算增值稅，其銷售額=（ 全部價款+價外費用-當期允許扣除的土地價款）/（1+11%）*11%，而當期允許扣除的土地價款=當期銷售的房地產面積/ 該房地產項目的可售面積*支付的全部土地價款。

（二）日常經營活動進行規范，合理取得企業增值稅專用發票

“營改增”背景下，房地產企業為了抵扣增值稅銷項稅額，達到降低企業增值稅應納稅額的目的，需要重新規范企業的日常經營活動，獲取增值稅專用發票，同時需注意以下幾點：（1）積極學習稅法。企業增強業務培訓，提高企業員工的業務能力，做到人人知曉營改增，最終形成購買固定資產、支付辦公耗材獲取可抵扣的增值稅專用發票。（2）只有建安工程費用與建筑材料取得增值稅專用發票，才能抵扣增值稅進項稅額。建筑施工企業是房地產企業增值稅進項稅額最大的來源，因此必須在與之簽訂工程施工合同時，在合同中明確提出建安企業開具增值稅專用發票的要求。而建筑材料供應商應按房地產企業的要求出具自行開具或由稅務部門代開的增值稅專用發票。

（三）適應“營改增”大環境，重構企業經營模式

營改增背景下，房地產企業購買的甲供材獲得了增值稅專用發票，即可抵扣17%的增值稅。若繼續采用營改增之前的承包方包工包法，建筑企業會選擇開具11%的增值稅專用發票，使房地產企業的稅負大大降低；而已經獲得增值稅專用發票的房地產開發企業存在少計增值稅進項稅額的現象，容易使房地產企業增值稅稅負水平上升。由此可見，房地產企業需重構企業的經營模式，將企業整體稅負水平保持在合理范圍內，最終實現增值稅稅負合理與優化。

（四）合理明確地劃分新老項目的費用界限，規避涉稅風險

房地產企業新老項目的計稅方法不同，因而在會計核算時應進行嚴格的區分。房地產新老項目需共同承擔的成本費用，且取得的增值稅專用發票進項稅額，需選用適合的方法進行合理的分攤，轉出房地產老項目辦法的增值稅進項稅額。對無法確認是房地產老項目還是房地產新項目產生的費用，由房地產新項目全額承擔，予以用相應的增值稅進項稅額給予全額抵扣的政策。

參考文獻：

[1]謝甜.“營改增”政策解析[J].大觀，2016.07：193-193.

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一、引言

我國的房地產行業在經過二十多年的發展之后，有了蓬勃的進步，在我國的經濟發展中占有舉足輕重的地位。但是這種增長主要是以數量擴張為主的粗放型增長方式，如果發展規模經濟的作用，房地產企業可以更有效的組織各類人才，形成完善的經營管理體系，使人力成本下降，提高勞動生產率，從而大大提高企業的運行效率。房地產企業如何利用規模經濟效應，盡量減少國家宏觀調控及市場的變化對企業的沖擊，是關乎我國經濟發展的重要問題。在此通過對我國幾個比較有代表性的房地產開發企業的規模效應的分析，探索適合我國房地產可持續發展的最優規模。

規模經濟及其效率的探討多集中在工業企業、金融業、醫療業以及教育業，對房地產業規模經濟的探討比較少。國外對房地產規模經濟的研究主要集中在三方面。首先是對房地產信托規模經濟的研究[1]，二是對房地產企業的影響[2]，第三方面房地產企業與其他行業的聯合規模經濟[3]。國內對于房地產規模經濟效應的研究還處在一個起步階段。主要討論的還是規模經濟效應的如何實現以及定性的研究房地產產業是否可以具有規模經濟效應。少部分做定量分析的有周頤和陳艷麗應用數據包絡分析法對我國的房地產企業的規模經濟效應進行評估，得出我國房地產企業存在規模不經濟現象的結論[4]。張巍則將產業組織理論與計量經濟學方法相結合，探討了促進中國房地產業市場集中度由分散向適度集中轉變的政策思路[5]。

二、理論基礎

馬歇爾規模經濟理論認為： 生產規模和經濟效益之間有著極其重要的函數關系，生產同一產品，成本是隨著產量的增加而降低的，設備效能的發揮是隨著大批量生產而逐漸增加的，人的管理潛力也是隨著規模的擴張而被開發和利用[6]。目前研究房地產企業效率方法應用最多的分析方法主要為傳統的超對數成本函數法及數據包絡分析法（DEA法）。在信息不透明、部分數據難以獲得的情況下，應用DEA方法對規模經濟進行研究也就成為首選的最為有效的方法[7]

三、數據分析

（一）DEA 步驟

本文選取的決策單元是2011年中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合的2011年中國房地產上市公司綜合實力榜100強測評榜單上的比較有代表性的四家公司。分別為第一名萬科企業股份有限公司、第二名恒大地產、第五十名花樣年控股和第一百名同濟科技。

第二步是確定各個投入產出因素。房地產企業規模主要體現在資產投入及人員投入上。而營業成本直接反映到企業的經營效率。因此，把員工數（S）、營業成本（M）及總資產（C）作為系統的輸入指標。資本收益水平和獲利能力是衡量企業是否具有規模經濟效應的重要依據。因此，引入企業的凈利潤（R）作為系統的一項產出指標。另外，資本市場講究的每股資本都能帶來最大的收益，所以利潤率（V）也屬于本文研究的產出因素。

第三步是確定決策變量。企業投入與產出的權重；DEA方法要求權重之和為1。運用C2R模型來建立目標數求解（E為效率指數）

（二）求解DEA模型

以萬科地產為例，根據表一數據代入（1）式。應用EMS-DEA模型求解軟件解出結果得E=1，則DEA有效。說明了萬科地產的企業規模已經實現了規模經濟效應。依次把其余三家企業的數據帶入到（1）式中得到各自的效率值E，恒大地產為0.975223；花樣年控股為0.772341；同濟科技為0.825049。其余三家企業中都DEA無效。

四、結論

應用DEA模型對我國四家上市房地產企業的效率進行分析，得到了如下個結論。（1）我國的房地產企業普遍存在利潤產出不足的情況。在投入合理的情況下，存在利潤過小及風險過大的情況。（2）我國房地產企業整體屬于風險厭惡型。在利潤與風險不能兼得時，企業多選擇降低風險為主，這也是利潤產出不足的一個重要原因。在此為探討房地產企業最適規模提出了新的著眼點，尤其將風險納入考慮范圍。對于企業自身，應該在實踐中綜合考慮企業自身特點及宏觀經濟環境，探索適合自身發展的適當規模。

參考文獻：

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[6]威廉?博伊斯，李自杰.新管理經濟學[M].北京：中國市場出版社，2011.

篇（5）

一、精細化管理的涵義和標準

所謂精細化，就是從思路上一般要體現流程化、定量化、信息化等要素，使紛繁復雜的工作盡可能地變成有條不紊的固化工作鏈。精細化管理的建立，需要以常規管理為基礎，是把常規管理進行深化改革的關鍵步驟，它的內涵主要包括規范化、精細化以及個性化三個方面。由此形成了精細化管理的標準：項目計劃管理的信息化、操作程序的規范化、工種分工的專業化、激勵考核的分段化。通過創新管理、細化流程的方式，在管理過程中獲得經濟效益，找到企業新的利潤增長點。

二、精細化管理在房地產企業工程管理中的應用

（一）建立并完善房地產項目工程質量管理體系

一般而言，房地產項目的具體實施過程包括：土建安裝工程、景觀工程和精裝修工程等幾個部分，而這幾個部分的施工與監管都必須以保障質量為重點。可以說，質量管理是項目管理的生命線，也是重中之重，一點也不能含糊。首先，更新質量管理的思路和系統，從以往的單方面的、單系統的質量管理上升為全面質量管理，費根堡姆所提出的“全面質量管理”，就是以系統論的協同思想，來理解企業的質量管理，從工程項目的采購設備材料等，到施工和監工人員的素養，以及設計階段的工程規劃等。其次，應用“ 樣板引路”。“樣板引路”即施工中各項工序只要建立樣板，通過實物展示、參觀學習，就可以把復雜的程序簡單化，工藝定型化、規范化，實現流水線作業。這樣不僅可以提高工作效率，而且能夠把控好質量關，將偏差控制在標準以內，交出令業主滿意的工程。在實際施工過程中，樣板工程 在整體、細部、施工工藝、功能要求上達到規范要求的質量標準，對整個工程能起到示范先行作用；還可降低房屋滲漏、開裂、幾何尺寸偏差等引起的質量風險。最后，引入第三方評估機構。第三方工程質量評估機構受房地產開發業主方委托，對多區域、多項目的各參建單位（ 業主方項目部、監理單位項目部、施工單位項目部）按照國家、行業相關質量規范文件及房地產開發企業工程管理的相關制度及文件進行工作質量及工程實體質量進行檢查，是一種房地產開發企業的工程質量總控模式。主要任務是定期的檢查各參建單位的工作質量和抽查工程實體質量，有利于 工程項目的質量管理監督。

（二）完善公司管控制度建設

針對無法滿足企業發展或是不符合發展需求的規章制度，應及時修改甚至是廢止，重新制定適應企業的制度。一旦新制作的規定出臺，企業需及時對管理人員以及檢查人員進行培訓，以便幫助管理人員以及檢查人員及時了解新規章制度，規范管理人員以及檢查人員的執行標準，從而使管理工作得到落實，實現管理工作精細化。房地產企業還需對各部門工作進行梳理以及精細化，一旦工作中出現問題或疏漏，企業可以根據責任制度及時確認事故由誰負責，避免出現工

作人員工作內容重疊以及事故無人負責的現象。作為管理人員，應明確自身責任以及管理范圍，對下屬員工工作狀態以及工作進程有清楚的了解，進而對整體工作的質量有所把握。企業完善公司管控制度，細化責任，能夠有效強化管理工作，提高工作質量。

（三）房地產企業的成本精細化管理

目標成本即預算成本，是項目成本的第一稿，也是項目成本控制的上限。 對目標成本進行管理的意義在于，目標成本以市場為導向，可確保項目的目標利潤。隨著項目的實施，從目標成本管理進入動態成本管理，動態成本即項目的即時成本，在項目的實施階段實際反映項目該階段的真實成本。項目的開發成本隨著開發的實施是動態變化的，它將直接影響到公司的經營決策，如項目開盤時的銷售價格的確定、土地增值稅的影響、項目利潤的影等等，因此做好各關鍵節點、各階段的動態成本尤為重要。實行動態成本精細化管理，加強動態成本的控制，建立動態成本監督預警機制，使項目的成本變化在項目的重要實施節點都能體現，真正動態地反映實際成本的變化。項目的完成，整個成本管理工作進入成本后評估管理階段，成本后評估是在工程項目竣工后，對項目發生的整個建造成本情況進行全面的、系統的評價及分析總結，總結成本管理的經驗教訓，積累成本資料，為新項目成本管理提供參照。對于在成本后評估中總結的經驗教訓，應落實到各責任部門，在后期開發的項目中重點關注，避免重復發生。

（四）房地產企業的人力資源精細化管理

一個項目要進行精細化管理，首先必須解決的問題是向參與管理的全員灌輸精細化管理的意義、必要性以及可實現性，從思想方面培養員工追求精細化的氛圍，并且認可精細化管理的理念。其次是要注重人才的培養，精細化管理的本質是對人員專業的要求，對項目管理參與人員進行專業素質的培養和提高，將職業技能滲透到每個人的工作習慣中。要想真正實現精細化管理，就必須培養一大批合格的專業人才，通過職業化的管理流程，實現專業化、精細化、規范化。最后企業要在管理中運用項目管理理論，通過合理的、科學的管控促進企業員工的工作積極性，通過考核、獎勵、處罰等手段，引導、培育、促進精細化管理，提高員工的工作效率。經過獎勵優良處罰劣質的形式，總承包和監理主管能逐步增強職責感、加大質量監管力度，將質量業務落實的更加細致、完整。

（五）房地產企業的物業服務精細化管理

精細化服務是一種先進的理念、態度及文化。在房地產企業中實行物業服務精細化管理，需要與企業文化建設緊密的結合在一起，營造出一種良好的物業服務精細化管理的企業氛圍。將物業管理覆蓋到每一個環節、細節、操作和數據等。它最終目標是利用服務精細化的理念、態度及文化對看似簡單的工作 進行精細、優質的管理。

三、結束語

總而言之，隨著房地產企業工程項目的不斷拓展，精細化的管理模式將會成為企業管理的主要方式，該管理方式也是一項長期的、系統性的工作，需要各項目工作人員的積極配合，將精細化管理的思想貫徹到企業發展的全過程，促進企業的快速平穩發展。

參考文獻：

篇（6）

一、引言

自從2003年以來，我國對房地產市場的調控增多，其中貨幣政策調控較為頻繁，對房地產企業的影響較為廣泛。多數學者從理論上對房價這一民生問題進行了深入研究，并結合貨幣政策的影響，為貨幣政策調控提供了重要的理論基礎。大量研究認為，房地產行業資金投入量大，所以貨幣政策調整對房地產行業發展影響非常大。但是研究基本上圍繞房價展開，因此對于貨幣政策的影響研究尚存在一些不足。其一是因為我國地區間的差異較大，房地產發展不均衡，如果以房價作為研究的對象，無法真實反映貨幣政策對企業的影響。其二，房地產企業作為經濟的主體，更關心企業自身的發展，房價很大程度上受外界供需因素的影響，并非企業關心的核心問題，因此，以房地產企業為研究對象，深入探討貨幣政策對微觀企業經營績效的影響具有重要的研究意義。不僅為房地產企業經營決策提供建議，更是為政府貨幣政策調整提供借鑒和參考。房地產上市企業是房地產行業重要組成，在行業里具有典型代表性，且上市公司數據可控性強，在研究貨幣政策影響時，上市公司既具有較強的代表性，又具有較強的操作性，因此成為理想的研究對象。

從數據上看，2010年至2013年房地產市場持續走高，2014年各項數據有所下降，這與當時宏觀經濟不景氣以及房地產市場自身調整有很大的關系，此時房地產市場進入了調控政策的拐點，市場不斷降溫。2015年開始房地產市場呈逐步回暖的趨勢。眼下，中國的貨幣政策正從穩健略偏寬松朝“穩健中性”轉變。2017年春節過后的第一個工作日央行上調了逆回購利率和SLF（常備借貸便利）利率，而在2017年春節放假前，MLF（中期借貸便利）利率也已上調。這一舉措提高了銀行放貸的資金成本，進而會影響按揭貸款利率。這也是貨幣政策調整對房地產企業經營績效影響的表現之一。

二、文獻回顧

對于貨幣政策調整對房地產企業經營績效的影響，國外學者進行了相關方面的研究。例如Gaike Warren與Clark Scott（2005）[1]的研究表明美國政府出臺的各項政策，有關房產稅、貸款及信用評級政策、土地監管政策等方面來影響房地產市場的發展。Kling和McCue （1991）[2]從宏觀經濟政策變量的變動（如利率和貨幣供應量的變動）的角度研究房地產企業的影響，結果發現影響效果并不明顯著，但是存在潛在的影響。Kashyap （1991）[3]認為， 貨幣政策緊縮雖然會使銀行貸款減少，但企業的商業信用融資卻增加了，緊縮性貨幣政策會導致企業無法獲得貸款，在企業又缺少其他融資渠道的情況下，企業資金緊張，導致最終產出降低。Ben Bernanke 和Mark Gerlter（1995）[4]指出利率上升將影響借款人的資產狀況，股價下跌，資產狀況惡化，商業銀行可用于發放貸款的資金減少，商業銀行等金融機構為了資金回收防范風險將減少對資產狀況不佳企業的貸款，導致市場經濟中資金減少，最終影響實體經濟產出。Bredin（2011）[5]的研究表明貨幣政策對房地產信托投資基金產生源源不斷的影響，而股利通道是產生這一影響背后的驅動力。Gabriel（2014）[6]研究表明非常規的擴張性貨幣政策沖擊是房地產市場利率下降的關鍵，住宅建筑商和房地產投資信托基金市場的股本回報率得到了提高。

在我國，有關貨幣政策對房地產企業經營績效影響也有大量的研究。王曼怡、劉同山（2010）[7]在理論分析的基礎上，使用金融加速效應分析貨幣政策與房地產企業之間關系，研究指出貨幣政策調控效果跟房地產企業規模有關。認為會比政策對小房地產企業影響顯著，對大房地產企業影響效果不如小房地產企業，指出大型房地產企業資金雄厚可以抵消貨幣政策調控帶來的影響。宋芳秀等（2011）[8]使用滬深73家房地產上市公司作為研究對象，選取1998-2007年總共9年的數據，研究利率與房地產上市公司投Y情況的關系，指出投資與利率之間不存在明顯因果關系，利率因無法區分投資需求和剛性需求導致調控效果不明顯，另外國有資本或國有資本控股背景附帶的資金保障削弱了利率機制的作用和政府調控的效果。陳歡、馬永強（2013）[9]采用2008-2011年房地產上市公司數據作為研究對象，研究貨幣政策與房地產企業融資決策的關系，研究結果表明，存款準備金率和貸款基準利率的變動對企業融資決策具有重要的影響。程正中、張緒通（2015）[10]利用59 家房地產上市公司2003-2013年的數據進行實證研究后發現貸款利率、存款準備金率和貨幣供應量的提高都對房地產企業盈利能力有負面影響。戶青等（2016）[11]以2007-2014年滬深A股上市公司為研究對象，研究貨幣政策對企業績效的影響，結果表明貨幣政策緊縮對企業績效具有顯著的負面影響。

三、我國貨幣政策調整與企業經營績效

（一）存貸款利率調整與企業經營績效

房地產企業對銀行貸款的依賴性強，企業的60%的資金來源于銀行貸款，利率的上市導致企業資金使用成本上市，影響企業的開發投資。房地產企業負債融資水平較高，融資的成本易受市場因素的影響，進而影響房地產企業的經營績效。房產作為一種價格較高的特殊商品，一次性購買的成本和費用較高，消費者購買多采用抵押貸款的方式。利率上升將抑制購買的需求，導致房地產銷售下降。利率的調整還會影響房地產企業的資本結構，當企業預期利率上調時，會更多考慮長期負債的融資方式；預期利率下降時，企業將減少長期負債，偏向于短期負債。從圖1可以看出，除了2007年異常波動外，貸款利率處于下降周期，房地產企業所獲取的資金成本下降，企業經營績效（凈資產收益率和營業利潤率）不斷提升。且同時期房地產企業不斷增加，說明在此期間房地產業是有利可圖的。

圖1 貸款利率與房地產業經營績效的關系

（二）存款準備金率調整余企業經營績效

央行貨幣政策提高銀行體系的存款準備金率，導致商業銀行無法通過資產負債結構（如發行票據、減少債券持有或者其他金融創新產品）抵消存款準備金率上升減少的貨幣量，銀行在面臨這種融資約束下的貸款決策也會發生變化。1央行每上調0.5%的存款準備金率將凍結商業銀行3500億元的資金，導致商業銀行的貸款能力受限。因此，存款準備金率的提高減少了市場的流動資金，商業銀行提高貸款難度，貸款額度受限，最終導致房地產需求下降，住房銷售量下降，房地產企業住房庫存增加，資金周轉率下降，降低企業的經營績效水平。

（三）貨幣供應量調整與房地產業經營績效

貨幣供應量對房地產企業經營績效有著重要的影響，特別是房地產開發投資和住房價格的影響。寬松的貨幣供應量提升房地產企業的投資信心。2009年寬松的貨幣政策，使得大量貨幣流向房地產，房地產開發投資同比上一年增長了22.4%，商品房銷售同比增長96.5%。大量研究表明，貨幣供應量與房價呈現顯著的正相關。多年來，我國M2保持著高速增長，2009年年末M2余額為60. 6萬億元，同比增長27. 7%；2010年年末M2余額72. 6萬億元，同比增長19. 7%；2016年末M2的余額達到155萬億元，同比增長11.3%2。寬松的貨幣政策為房地產企業獲得足夠的資金，且資金成本降低極大促進了房地產企業的開發投資。在此期間，房地產企業獲得資金比較充裕，消費者購房貸款的資金能夠有效保障，增加了住房的交易，推動了房價的快速上漲。圖2反映了1995-2015年貨幣供應與房地產經營績效的關系。從圖中可以得出：貨幣供應量（M2）的變化與房地產經營績效具有較強的線性相關，貨幣供應下降的兩個階段（1999年前和2009年后）均伴隨著房地產業凈資產收益率和營業利潤率的下降。

圖2 貨幣供應與房地產業經營績效的關系

注：數據來源于中國統計局數據，部分數據來源于CEIC數據庫和國泰安數據庫。

四、結論

本文從貨幣政策調整的角度探討房地產企業經營績效的影響因素。本文發現，利率、存款準備金率的變動對房地產企業經營績效具有負向作用。房地產企業資金需求量大、資金使用周期長等特點，導致其經營績效對資金價格較為敏感。而市場利率的調高直接增加了房地產企業的資金價格，增加了房地產企業成本，降低企業經營績效水平。貨幣供應量的變動對房地產企業具有正向作用，寬松的貨幣供應量將有助于提升房地產企業的經營績效。因此，房地產企業在面臨貨幣政策調節的不確定性下，應積極調整企業融資策略，拓寬企業融資渠道、調整企業資產結構，提升企業的經營績效。

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篇（7）

房地產開發活動的廣泛開展，使得當前房地產企業資金投入量變大、籌資任務加重，財務管理周期隨之變長。在相對較長的開發經營周期中，房地產企業經營管理遭遇諸多不確定、不穩定因素。為了更有效地降低企業損失，對企業財務管理工作及負責人員提出更高的要求。房地產企業財務關系包含開發企業與其投資人、債權人、債務人、內部職工、被投資單位的關系，開發企業必須首先強化自身債權債務管理，才能真正推動房地產企業經營活動順利開展。

1.　我國房地產企業財務管理中的常見問題

1.1　財務監控不嚴

當前，我國房地產企業行業內部財務核算制度十分不健全，財務監督控制機制建設較弱。比如企業經營管理者對財務管理不夠重視，財務人員素質不足，企業財務核算水平較低，使得財務會計資料真實性、可靠性、完整性、及時性無法達到標準，財務信息所具有的經濟價值幾乎喪失。再如房地產企業內部監督管理和控制機制不完善，企業內部控制制度流于形式，或者缺乏相應的內控制度和審核程序，則極易導致企業資產內部盜用和流失問題的產生。

1.2　管理水平偏低

企業經營者管理水平、財務人員業務素質等，都關乎房地產企業財務管理能否有序進行。現實情況是，一些企業經營管理者文化素質偏低、經營管理理念保守落后，完全缺乏現代化的財務管理觀念；還有經營者集權意識過重，憑著經驗和感覺管理、投資決策，企業內部又缺乏相應的監督機制，財務工作未能參與企業各項經濟業務，更加重了財務管理的無計劃和混亂狀態；一些財務人員業務素質偏低，且缺少相應的專業知識和經濟常識，而房地產行業稅收政策、法律法規等都較為復雜，財務工作者若不具備過硬的業務水平，則很難應對企業資本化、規模化經營后的各種財務問題和財務風險。

1.3　資金管理欠佳

融資困難、盲目追逐高端產品、流動資金管理落后，這幾乎是房地產企業財務管理中的幾大弊病。籌資活動上，房地產企業籌集資金時遇到融資困難、金融服務滯后的發展瓶頸，尤其是某些中小型民營房地產企業更是由于自有資金比例及財務管理規范程度較差而難以貸到資金，再加上房地產企業較難找到合適的金融中介機構及貸款擔保機構，以及市場經濟體系仍舊不甚完善，給企業貸款帶來更大難題，進而導致開發資金嚴重不足，企業便可能不惜代價、不計成本地向民間高息借款，這又進一步增加了企業經營業務成本和財務費用的壓力，項目開發也可能受到影響。

2.　完善房地產企業財務管理體系的各項措施

2.1　積極拓展籌資渠道

根據房地產行業特點，房地產企業開發項目過程中需要一筆巨大的資金投入國家展開了一系列的宏觀調控，銀行一系列的政策性信貸緊縮政策，使得房地產融資渠道單一的缺點顯露出來。于是，構建渠道多元化、高效并且有利于風險分散的房地產金融成為當前我國房地產發展一個亟待解決的問題。一則積極發展銀行貸款之外的其他形式金融業務，諸如銀行承兌匯票、保函、信用證、商業匯票等多種結算方式；二則尋找進入資本市場的最佳途徑，比如借助于發行股票、債券等方式籌集企業經營資金；三則由自然人或企業發起，向民間游資定期籌資；四則企業實施并購、重組等措施，逐步擴大市場份額，既增強、壯大企業實力，又成功幕得所需資金；五則嘗試融資新元素，比如在房地產投資信托基金基礎上，嘗試海外私募、股權回購、可轉債、租約變現、海外上市等一系列新的融資方式。

2.2　實施現代企業管理制度

在現代社會化大生產、市場經濟大發展的宏觀背景下，現代企業制度要求各類企業都應致力于構建產權關系明確、責權關系對策、治理結構嚴謹、制約機制健全、籌資渠道廣泛、企業規模迅速擴大且能持久經營的現代制度模式。

2.3　重視投資項目管理

作為一種資金密集型企業，房地產企業投資規模較大，尤其是一些重大項目投資，企業應在慎重做出可行性研究之后進行決策，以避免出現決策失誤、資金損失等結果。加強投資項目管理，應對投資效益合理性預測，對投資方案進行可行性分析研究，即對擬建投資項目進行全面的綜合性技術經濟分析，在房地產開發整體過程中，可行性分析研究階段尤為關鍵，此階段具有最大的不確定性和機動性，企業在這一階段對風險評估、分析的正確與否，對房地產投資項目結果產生直接性影響。

2.4重點加強資金管理

資金管理是企業財務管理重點內容，加強資金管理應做到：重視資金籌措管理，即強化企業信用管理，做好資金籌措計劃，知識經濟時代，信用已成為企業興衰的主要標識，企業信用狀態良好，則很可能獲取條件優厚的長期性低息貸款，以保證企業擁有開發經營更多房地產項目的豐厚資金，同時還要根據資金籌措計劃，逐步有序地擴大項目自有資金比例，實現大筆貸款利息支出向企業盈利的轉變；加快資金周轉，強化資金運用管理，關于資金流轉，由于受到多種外來因素影響，房地產企業所開發項目大多無法按時完工，大量資金被占用，這種情況下，企業應盡可能解決掉一些拖拉工程，加速資金流轉；加強企業現金管理，慎防企業過度預支資金，將應收賬款與應付賬款期限調至一致狀態，或者使應收賬款回收期限短于應付賬款交付期限，為按期支付應付賬款提供可靠保證，同時還要盡可能規避企業過度預支資金現象，消除企業講排場、講面子、鋪張浪費、大手大腳等擴大資金費用開支的問題。

篇（8）

一、新形勢下房地產企業財務管理所呈現特點

1.面臨財務風險加大

隨著國內經濟快速增長、城鎮化水平加快，房地產行業獲取了極大的發展優勢，房地產開發活動的廣泛開展，也使得房地產企業資金投入量變大、籌資任務加重，財務管理周期隨之變長。在相對較長的開發經營周期中，房地產企業經營管理遭遇諸多不確定、不穩定因素，致使房地產企業投資項目成敗、經濟效益大小等都面臨雙重結果，房地產開發極具風險威脅。為了更有效地降低企業所受損失，企業經營管理者應力圖避免投資決策失誤的現象，這便對企業財務管理工作及負責人員提出更高的要求，比如提供高質量的投資決策分析，提升投資決策分析準確性、可靠性，確保為企業經營者提供的投資項目決策方案具備及時、可靠信息作保證，最終將風險加以分散、降低。

2.財務管理難度增加

當前，房地產開發還涉及到多方面問題，房地產企業財務關系同樣出現復雜性選擇。一般來講，房地產企業財務關系包含有開發企業與其投資人、債權人、債務人、內部職工、被投資單位的關系，還有房地產企業內部各個單位與其上級管理部門間相互關系，其具體表現為被動遷單位或者居民、勘察設計單位、材料物資供應商、施工安裝企業、商品房購買者(個人)、管理部門(如工商、審計、稅務部門)等，與房地產企業所形成大量、頻繁的資金往來結算關系等。如此一來，房地產企業財務管理工作難度加大，開發企業必須首先強化自身債權債務管理，盡可能協調好企業自身與各個方面的關系，才能真正推動房地產企業經營活動順利開展。

二、我國房地產企業財務管理中的常見問題

1.財務監控不嚴

當前，我國房地產企業行業內部財務核算制度十分不健全，財務監督控制機制建設較弱。比如企業經營管理者對財務管理不夠重視，財務人員素質比高，企業財務核算水平較低，使得財務會計資料真實性、可靠性、完整性、及時性無法達到標準，財務信息所具有的經濟價值幾乎完全喪失。再如房地產企業內部監督管理和控制機制不完善，企業內部控制制度流于形式，或者缺乏相應的內控制度和審核程序，則極易導致企業資產內部盜用和流失問題的產生。

2.管理水平偏低

企業經營者管理水平、財務人員業務素質等，都關乎房地產企業財務管理能否有序進行。現實情況是，一些企業經營管理者文化素質偏低、經營管理理念保守落后，完全缺乏現代化的財務管理觀念：還有經營者集權意識過重，憑著經驗和感覺管理、投資決策，企業內部又缺乏相應的監督機制，財務工作未能參與企業各項經濟業務。更加重了財務管理的無計劃和混亂狀態；又有經營管理者在財務管理上采取家族式管理模式，比如由親屬擔任財務部門會計、出納職務，使得出納人員領導財務工作，業務上極易陷入混亂局面；不少財務人員業務素質偏低，且缺少相應的專業知識和經濟常識，而房地產行業稅收政策、法律法規等都較為復雜，財務工作者若不具備過硬的業務水平，則很難應對企業資本化、規模化經營后的各種財務問題和財務風險。

3.資金管理欠佳

融資困難、盲目追逐高端產品、流動資金管理落后。這幾乎是房地產企業財務管理中的幾大弊病。籌資活動上，房地產企業籌集資金時遇到融資困難、金融服務滯后的發展瓶頸，尤其是某些中小型民營房地產企業更是由于自有資金比例及財務管理規范程度較差而難以貸到資金，再加上房地產企業較難找到合適的金融中介機構及貸款擔保機構，以及市場經濟體系仍舊不甚完善，給企業貸款帶來更大難題，進而導致開發資金嚴重不足，企業便可能不惜代價、不計成本地向民間高息借款，這又進一步增加了企業經營業務成本和財務費用的壓力，項目開發也可能受到影響。此外，投資活動上，不乏有些房地產企業不以市場為導向，投資缺乏科學性，盲目追求高端產品，無視房地產行業市場所需，生產出一些滯銷產品或爛尾樓。日常經營活動上，流動資金管理欠妥，尤其是資金沉淀問題嚴重，比如出于加快資金回籠、產品促銷的目的，房地產企業往往會在缺乏市場調研的情況下，隨意為客戶提供購房擔保，一旦客戶將來不具備償還銀行貸款的能力，企業則不得不為此類客戶墊上歸還銀行按揭款項，其結果便是企業內部出現大量的長期應收款掛賬，資金無法及時回籠，再加上多數房地產企業不重視日常現金流量管理，或者未建立倉庫管理制度，不良資產長期掛賬，成品庫存積壓，財務狀況堪憂。

三、完善房地產企業財務管理體系的各項措施

1.積極拓展籌資渠道

根據房地產行業特點，房地產企業開發項目過程中需要一筆巨大的資金投入，籌資任務異常繁重，企業只有具備多元化的籌資渠道，才能很好地完成籌資任務。一則積極發展銀行貸款之外的其他形式金融業務，諸如銀行承兌匯票、保函、信用證、商業匯票等多種結算方式：二則尋找進入資本市場的最佳途徑，比如借助于發行股票、債券等方式籌集企業經營資金；三則由自然人或企業發起，向民間游資定期籌資：四則企業實施并購、重組等措施，逐步擴大市場份額，既增強、壯大企業實力，又成功幕得所需資金；五則嘗試融資新元素，比如在房地產投資信托基金基礎上，嘗試海外私募、股權回購、可轉債、租約變現、海外上市等一系列新的融資方式。

2.施現代企業管理制度

在現代社會化本生產、市場經濟大發展的宏觀背景下，現代企業制度要求各類企業都應致力于構建產權關系明確、責權關系對策、治理結構嚴謹、制約機制健全、籌資渠道廣泛、企業規模迅速擴大且能持久經營的現代制度模式。換言之，產權股份化、管理制度化、組織公司化。這是現代企業制度的基本要求，也是房地產企業經營的努力方向，在建立現代企業管理制度過程中，房地產企業應積極分離企業所有權和經營權，以最大程度上減少投資者對企業日常經營管理的干預和控制，使得企業管理人員真正具備管理企業的權利，并盡可能以新的管理理念和最優的企業管理制度對企業進行管理。同時，管理者還應在生產經營中主動采取現代化管理手段，調動經營者自身以及企業員工的創造性和生產力，既要解決企業中傳統家族式管理造成的規模小、機制不活、體制不順、管理混亂、綜合競爭力弱等缺陷，又要明晰企業發展方向。努力提升企業規模、檔次和水平。

3.重視投資項目管理

篇（9）

現階段房地產企業發展過程中主要出現了以下問題：

首先房地產企業財務預算管理模式不夠先進，現階段房地產企業在財務預算管理過程中使用的方法過于落后，從而導致財務預算不能對房地產企業經營管理提供有效的借鑒，同時也限制了房地產財務預算工作的開展，房地產財務預算工作的局限性也促使財務預算工作不能形成全方位的財務控制規模，從而降低了整體企業的財務管理能力；其次在目前房地產企業預算管理機制不夠完善，在房地產企業發展過程中，企業管理人員大多將工作重點放在了經濟開發、規模擴張上，對財務預算管理工作的關注力度不夠，從而導致房地產企業財務預算管理人員專業素質不足，且沒有合理規范的財務預算管理工作標準，再加上財務預算管理機構設置不夠合理等原因導致房地產企業財務預算管理不足以應對現階段房地產企業經濟發展的需要；最后房地產企業在財務預算管理過程中的監管力度不足，現階段房地產企業在財務預算管理過程中由于沒有規范的財務預算管理工作規范及財務預算責任管理規范，房地產企業財務預算管理過于形式化，從而導致房地產企業財務預算管理人員工作積極性較差，阻礙了房地產企業財務預算管理目標制定后的落實力度，也影響了房地產企業財務預算工作進一步開展。

二、財務預算管理對于房地產企業發展的作用

房地產企業自身的發展特點決定了在其發展過程中預算管理的重要作用。一方面房地產企業資金流動頻率較密集，且資金投資流出、流入數額較大，如在地皮拍賣過程中資金大多在一億以上，這種情況導致房地產行業不夠集中，而在我國房地產企業中，并沒有出現房地產市場份額一家獨大的狀況；另一方面房地產企業受相關國家機構的管理，因此國家政策的變化會導致房地產企業經營過程中出現一定的風險，且這種風險是不可控制的，因此在房地產企業預算管理過程中應加強對政策變動帶來的風險因素的考慮，并制定一定的風險管理措施，從而促使房地產企業健康長久的發展。財務預算管理可以降低企業經營安全風險，在房地產行業經營過程中財務預算管理工作可以通過規范的管理方式，然后對房地產企業經營過程中的決策進行綜合分析、復核，詳細制定經營決策風險預估方案，從而為房地產企業決策提供借鑒，最大程度的降低由于企業管理人員決策失誤而導致的財產損失。同時有效的財務預算管理工作也可以促使房地產企業財務管理的規范進行，財務預算管理可以以房地產企業生產經營及承攬項目的實際需求、財務能力等為依據進行統一分析，在這個過程中，財務預算管理可以通過更加科學的預算手段綜合分析自身所承攬項目，如資金回收措施、資金流通風險、前期成本投入、詳細施工周期等。[1]從而促使房地產企業能夠更加詳細的了解自身實際經濟水平及所開發項目的真實情況，為正確的財務決策提供依據。此外，房地產企業財務預算控制與管理可以進一步落實房地產企業財務管理規劃，促使房地產企業生產經營方式更加科學規范，為企業可持續發展提供保障。

此外，房地產企業開發成本可塑性較強，且隨著開發地域的區別會對成本整體的消耗費用造成一定的影響，而采用預算管理通過對工程整體前期開發費用及工程施工成本的管理可以對房地產企業開發成本進行有效的控制，并通過規范的財務預算促使內部開發資金得到最大限度的應用，降低企業開發成本消耗。同時由于目前房地產企業利潤越來越薄，只有通過預算來控制成本費用的支出，才能保證開發的項目有利可賺，促使整體企業穩定發展。

三、財務預算控制與管理強化措施

針對以上房地產企業在財務預算管理中出現的問題，房地產企業在日常生產經營過程中應增加對財務預算管理工作的關注力度，根據自身實際情況完善財務預算管理規范，在這個前提下可采取以下措施：

（一）完善資本預算程序

房地產企業管理人員應加大對財務預算管理工作的關注力度，正確認識財務預算管理工作在房地產企業生產經營過程中的優良影響，然后逐步轉變財務管理思想理念，在以往財務預算管理方式的基礎上，根據實際發展情況，不斷完善企業資本預算程序，而在企業財務預算控制管理工作中完善的資本預算程序可以為企業經營過程中資金投資過程提供保障。如房地產企業生產經營過程中會出現一些不可預估的風險因素，而通過有序的資本預算程序對房地產項目進行綜合分析，及時發現資金投資決策失誤，及時解決，防止因決策失誤而造成大規模的經濟損失。一般來說，完善的資本預算程序應包括預算編制、監督、復核、執行等流程，在整個財務預算管理機制中，房地產企業應注意加強各部門之間的協調力度，保證財務預算管理工作發揮最大的潛力。

此外，房地產企業在發展過程中很容易受外界影響，如國家政策等，因此房地產企業應根據相關政策不斷加大財務預算管理工作的執行力度，綜合考慮銷售回款、現金流通、融資管理等情況進行全面控制管理。如在付款管理過程中應遵循“內部服務監督，外部早收晚付”的原則，[2]然后詳細制定資金管理規劃，并以月為單位編制資金支付計劃，同時組織成本工作人員定期對項目施工場地進行實地考察并規定考察日期，通過與各相關機構的溝通控制付款的頻率，提升付款環節的規范有序性。

（二）優化預算管理機制

房地產企業財務預算管理工作順利進行保障是財務預算管理機制的建立健全，更加完善的預算管理機制應該包括激勵機制及考核獎懲機制，企業應以提高預算管理能力為工作重點，結合企業發展過程中的經濟能力及規模程度，通過一系列管理機制的制定完善可以細化各部門人員的管理職責，加強各部門人員的責任意識，促使企業內部各部門人員之間保持良好的溝通交流，為企業良好的發展營造一個更加寬容和諧的氛圍。同時預算管理機制的完善可以在推動企業系統科學的進行財務管理的同時，也可以提前預測企業經營決策項目中的安全隱患，從而保證企業利潤與內部員工利益同步增長。同時房地產企業在完善財務預算管理機制的過程中，要明確財務預算管理的各項標準，根據不同部門進行適當的調整，財務預算管理工作由于涉及范圍較廣，工作環節較復雜，財務預算管理人員工作負擔較重，財務預算管理工作的失誤不可避免，因此房地產企業可建立專門的財務預算監督機構對財務預算編制、執行等過程進行實時監督管理，并根據財務執行過程中出現的實際情況進行綜合分析，逐步調整各部門人員的工作強度，保證房地產企業財務預算管理工作效力。

此外，在預算管理過程中企業應加大對費用及項目利潤管理的關注力度，并制定相應的管理規范，如在費用預算管理過程中以年為單位結合企業上年度發展情況及市場變動制定整體費用預算標準，然后根據各部門實際情況以整體預算費用標準為依據制定不同部門的預算費用標準，同時以月為單位詳細收集各部門預算費用支出情況并進行記錄上報，然后進行綜合分析，對超預算的機構進行警告并財務適當懲處措施，保障整體預算費用管理的規范性。而項目利潤預算管理則是在企業土地招標前采取適當措施進行有效的可行性分析并預測評估成本盈利，如動態回收期、靜態回收期、凈現值等，同時在項目成立時相關財務管理人員也應及時考察項目執行過程，并據此進行項目成本盈利預測表的編制，[3]根據實際情況的變化及時進行銷售方案的更改調整，保證整體項目的成本盈利。

（三）加強內部資產控制力度

篇（10）

關鍵詞 房地產企業 稅務策劃 增值稅

從當前的房地產企業經營狀況來看，稅務負擔已經成為了企業的主要支出之一，與企業的切身利益聯系的最為緊密。對于房地產企業而言，如何優化稅務結構，合理控制稅務成本，已經成為了企業經營的首要問題。從國內的大環境來看，國家對于房地產市場的政策趨于嚴厲，房地產企業的暴利時代也將終結，在這種狀態之下，房地產企業要想在競爭中處于優勢地位，就要做好稅務策劃工作，要通過稅務策劃將企業的稅務負擔降到最低，有效的增加利潤空間，減少企業的稅務支出，促進房地產企業的健康發展。

一、目前房地產企業經營狀況和稅務負擔情況

房地產企業的經營狀況主要是營銷自己的產品—商品房，這與其他的營銷企業的目的一致，但是又有著許多不同，房地產企業的經營狀況呈現著以下特點：

1．商品房的建設過程是一個復雜的計劃性較強的過程

房地產企業的經營主要是建設并銷售商品房，而整個建設及銷售過程包括征地、拆遷、設計、建設、銷售等諸多環節，所有這些過程都需要周密的計劃。

2．房地產企業的開發周期長，投資額度大

由于房地產企業的整個商品房開發過程環節多，每個環節需要充足的準備時間和開展時間，所以房地產企業的整體開發周期較長。另外，房地產企業的開發過程需要支付大量的征地費、拆遷補償、設計費及材料費，所以投資額度大。

3．房地產經營的商品房的經營風險較其他產品要大一些

房地產經營的商品房與其他產品不同，其他產品的生產周期短，資金回籠快。而商品房建設周期長，屬于大宗消費項目，建設之后又面臨著一個較長的銷售期，所以，房地產企業的經營風險較其他產品要大。

當前房地產企業在經營過程中，按照國家的要求，需要上交一定比例的各種稅務項目。從總體稅務負擔來講，房地產企業的稅務負擔偏高，征收比例為：營業稅交納比例為銷售收入的5%，企業所得稅為所得額的25%，土地增值稅增收比例為30%—60%之間。所以，房地產企業要想降低稅務負擔，就要做好稅務策劃工作。

二、我國房地產企業需要交納的稅種分析

房地產企業需要交納的稅種可以按照商品房的開發過程來劃分，主要分為以下幾種：

1．房地產開發準備階段涉及的稅種

房地產企業在準備階段主要需要交納兩種稅務項目，一是耕地使用稅，這主要是發生在占用耕地的情況下。另一種是契稅，契稅的交納比例是購買土地款的3%—5%。

2．房地產建設階段涉及的稅種

房地產建設階段涉及的稅種主要有建筑營業稅、合同印花稅以及城鎮土地使用稅。這幾種稅務的交納比例為建筑營業稅按照營業額度的3%交納，合同印花稅按照合同金額的萬分之三交納，城鎮土地使用稅根據地方標準確定。

3．房地產銷售階段涉及的稅種

房地產在銷售階段涉及的稅種較多，主要分為：營業稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅、房產稅。

（1）營業稅是針對房地產項目銷售行為征收的，征收比例是營業額的5%，是房地產企業在銷售過程中交納的主要稅種。（2）土地增值稅的彈性較大，主要是針對土地的實際增值狀況加收的，按照土地的增值幅度，增值稅率從30%—60%之間。（3）印花稅的征收主要依據國家的產權轉移規定來征收的，稅率為0.05%，這是按照交易數量計算的。（4）企業所得稅主要是指房地產企業在經營過程中，按照出賣土地或者商品房而得到的收益的一定比例征收的稅務。目前企業所得稅的執行標準是25%。（5）房產稅的概念主要是指對商品房在賣出之前由于出租和出借而產生收入征收的稅種。

三、房地產企業稅收策劃的具體辦法和措施

房地產企業的稅收策劃是一種降低企業稅務負擔的有效手段，因此，為了降低企業稅務負擔，目前多數的房地產企業都盡最大的努力，下大力氣開展稅收策劃工作，其具體辦法和措施為：

1．房地產企業的土地增值稅的稅收策劃

在房地產企業的土地增值稅的稅收策劃中，具體措施為三個：（1）根據企業實際的借款規模，計算產生的利息水平，然后選擇適合企業的利息扣除的辦法，便于企業減少稅務支出。（2）研究國家的相關政策，特別是國家關于土地增值稅的起征點的優惠政策，研究透了之后，按照相關優惠政策執行，減低企業稅務負擔。（3）合理利用分拆、轉讓等經營行為，降低由于整體經營而帶來的高額的增值稅負擔。

2．房地產企業的企業所得稅的稅收策劃

做好房地產企業的企業所得稅的稅收策劃，主要應該做好兩方面的工作：一是要做好延遲納稅的策劃工作，因為按照國家的政策，企業所得稅可以延后一段時間交納。二是要研究稅務法律的規定，做好稅前的企業經營所得的扣除。

3．房地產企業的營業稅的稅收策劃

房地產企業的營業稅的稅收策劃，同樣需要做好兩方面的工作：一是做好營業業務的拆分工作，有效剝離價格以外的費用。二是將商品房的其他合同與營業合同分離，避免捆綁銷售帶來的高稅務負擔。

參考文獻：