房地產企業稅務管理匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產企業稅務管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

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對于現在的房地產經濟來講，其稅務是其經濟支出的重中之重，稅務和企業利潤的關系密不可分，對于房地產企業的經營管理來講，如何加強稅務管理工作以及合理控制稅務成本是必須要放在第一位的，目前，房地產行業的競爭愈演愈烈，豐厚的利潤對于房地產來講，即將成為過去式，在這樣的形式之下，必須加強對稅務管理的重視，將稅務管理工作做好了，就能在一定程度上減輕房地產企業的稅務負擔，加大房地產的利潤。

一、企業稅務管理的基本概念

企業稅務管理是企業在法律允許的范圍內，按照本身的具體經營現象和經營目的，為在稅務管理基礎上實現完成在一定程度上減少企業納稅成本，而對企業的涉稅內容做出探討、規劃、監控、預測、實施等全過程的管理行為的總和。

二、目前房地產企業稅務管理的現狀

（一）對于稅務管理不夠重視

在嚴格的稅務制度下，在稅務方面仍然存在著很多問題，其中最重要的就是企業對于稅務工作的不重視。所以導致，偷稅、漏稅現象十分嚴重。部分房地產企業對稅務管理存在一定的誤區，因此在愈演愈烈的房地產競爭中，勢必會對自身的競爭造成影響，減少利潤的收入，同時在一定程度上也讓稅務工作存在著一定的安全隱患。

（二）相關部門對于財務的監管不夠

在利潤相對暴利的房地產企業，其中的從業人員，并不是每個人都很專業，甚至部分企業為了獲得更大的利潤，就偷稅、漏水，給財務的征收工作帶來了很大的困難，因此相關部門必須增強對房地產行業的調控。

三、房地產企業稅務管理中的風險防控

（一）確定防控重點

在進行房地產企業稅務管理的過程中，應該加強工作的效率，保證稅務管理的有效地進行。稅務管理不是一時的工作，它需要長期的管理，管理過程復雜、工作量巨大，因此在進行管理的過程中，房地產企業不僅需要了解各項稅務政策，還應該根據企業的實際情況進行稅務業務的管理，同時還應該增加稅務管理者的能力，保證稅務管理工作的運行。

（二）建立動態的基礎信息系統

現階段信息技術在企業各項管理中的應用越來越廣泛，信息技術可以為眾多企業的管理工作提供技術支持。所以，房地產企業也要建筑相應的信息系統。為了更好的檢查出企業的涉稅經營業務，就要建立時時更新的內部數據庫。同時更新企業發展的《稅法》法規政策系統，這樣可以保證企業財務會計系統與國家法律的要求步調一致。也能方便房地產企業的稅務工作人員和財務工作人員進行各項稅務數據的據算，稅務信息的輸出也能及時對法律法規的更新作出變化。

（三）加強稅務工作者的專業素養

對于房地產稅務工作者的專業水平一定要嚴格要求，時不時的對其進行培訓，增強其專業技能和綜合素質。第一就是房地產企業管理者必須具有責任心以及很大的強烈的管理意識；再者就是，從事相關稅務管理的人員必須考核通過后才能上崗。將培訓的核心放在稅收法律法規、財務理論、管理技能、稅務風險及防范意識的綜合管理能力上，為減少稅務管理的分析做出貢獻。

（四）保證做好和單位外面的聯系工作

我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機關稅務方面的負責人員。在稅務負責人這一方，它主要就是要做好監督管理的工作，同時要給我們的納稅人員進行解讀我們不懂得精神領域的內容和知識，還能夠從他們的手中獲得最新的消息，以便我們能偶做出及時的更改和改正。由于這個部門是負責執法的，所以他們還有自由裁量的權力。針對于這些現象，房地產的公司就要及時的與部門進行溝通，不能錯過最近更改的信息，學習最新的知識，必須取得在進行工作管理的時候正確性。在我們遇到不能解決而且還很敏感的地方要積極主動地找相關部門進行溝通，以便能夠及時的得到解決。而且我們在和政府部門進行合作學習的時候，還要與中介進行交流和溝通，運用中介的相關技能和知識來彌補在辦理稅務工作時所帶來的風險，涉及到不能夠直接和稅務機關溝通的事情時，可以和中介進行溝通，請他們來進行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門和中介方面，來積極的提高我們自身的素質和水平，必要的時候可以請中介對單位自身進行核查，最大可能的減少稅務造成的風險問題。

四、結束語

目前，中國在進行第三次稅制改革，盡管中國經歷了兩個對稅收制度的重大改革，但是全球化的經濟和中國經濟的發展，提高和改革稅制的任務仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國稅制的改革系統尚不完善，仍與成熟的現代稅制有一定的距離；另一部分就是成熟的稅制在傳統國際的通行上也有一些缺點，需要稅收制度的創新。因此，積極平穩地推動調整和改革稅收制度更加需要持續的努力。

參考文獻：

篇（2）

一、稅務風險的特點

（一）難化解

稅務風險一旦形成，如果企業不采取有效的應對措施，風險將會長期存在，不會自動化解。另外，稅務風險還會隨著企業經營活動的開展，呈現出累積效應，從隱形的風險逐漸轉化為顯性的資金流失，在引起稅務機關的注意后，將會給企業自身的經濟利益帶來嚴重的損害。對于房地產企業來說，由于行業內部競爭激烈，企業一旦出現稅務風險，還會使商業信譽受到損失，企業的市場競爭力也會一同下降，對未來的發展帶來了阻力。

（二）多變性

稅務風險的形成原因具有復雜性的特點，其中即包括企業內部管理不善、重視不足，也包括外部稅法不完善，以及稅務機關自由裁量權過大等。在企業正常的經營活動中，由于隨時面臨來自各個方面的不確定影響，導致稅務風險也呈現出多變性的特點。例如，企業為了減少稅費支出，會根據稅法規定和自身經營需要，實施納稅籌劃。一旦稅法做出調整，內容發生變化，而企業有沒有及時調整納稅籌劃方案，就有可能導致納稅籌劃方案從“不違法”變成“違法”，進而引起稅務風險。

（三）可控性

雖然企業稅務風險具有多變性和難化解的特點，但是稅務風險的形成和爆發，也并不是無跡可尋的。企業可以結合以往的稅務風險管理經驗，一方面提高對稅務風險防控和管理的重視，例如通過加強內部各個部門之間的信息交流，減少稅務工作中的失誤，降低稅務風險發生概率；另一方面，也可以提前制定一些應急方案，即便是出現稅務風險，也可以第一時間采取控制策略，避免風險損失的擴大化。因此，只要做到快速響應，就可以實現稅務風險的有效控制，這也是維護企業利益的一種有效手段。

二、房地產企業稅務風險的成因分析

（一）房地產企業內部原因引發的稅務風險

1.財務核算水平不高。財務核算是對企業涉稅進行處理的重要一環，它直接對企業的稅務情況產生影響。房地產企業財務核算的基礎數據對企業的全部涉稅行動產生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財務核算的基礎數據進行計算。房地產企業財務核算的水平，在很大范圍內決定了房地產企業涉稅行為處理的恰當程度。2.財務制度不健全。房地產企業制度的不完善是企業制度層面的一個重要問題。歷史證明，制度在房地產企業管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產企業的生死。目前，某些房地產企業內部規定的財務制度非常不合規范，且與國家的相關法制規定不相符，還有一些房地產企業在內部沒有確立有關的財務制度，以上狀況均讓房地產企業的涉稅行為潛伏一定的風險隱患。

（二）房地產企業外部原因引發的稅務風險

1.稅法改變后沒有及時調整納稅籌劃方案。納稅籌劃是房地產企業在合法前提下少繳納稅費的一種主要手段，納稅籌劃作為一種游走于稅法邊緣的經濟活動，直接損害了稅務機關的利益。當稅務機關對現行的稅法法律進行補充和完善后，原來的納稅籌劃方案中部分內容已經不再使用。但是從新稅法的實施，到企業更改納稅籌劃方案，中間需要間隔一段時間，如果企業沒有盡快結合當前的稅法內容對納稅籌劃方案進行調整，也容易引發稅務風險。另外，在激烈的行業競爭中，許多房地產企業將工作中心都放在經營業務上，對于稅法的變更缺乏足夠的重視，這也會直接增加稅務風險的發生概率。2.稅務機關的自由裁量權。代替國家行使征稅任務的行政機關和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關系，而他們的權利和義務具有不對等性，這是稅收法律的一個非常重要的內容。因為現階段的法制環境不良、文化傳統因素等原因，房地產企業作為納稅人，在相互關系中通常處于一個比較不利的位置。而且存在一些稅務機關執法不規范、自由裁量權使用不恰當等現象。例如，一些省級的國家稅務局自行地把企業正常申報且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務機關對稅法賦予的自由裁量權的濫用，這些行為通常會損害到了納稅人的權益，讓房地產企業的涉稅問題加大了很多的不確定，同時也把房地產企業稅務風險提高了。

三、房地產企業強化稅務風險管理的具體對策

（一）建立健全稅務風險預警系統

1.推出稅務風險評分評級機制。對于房地產企業的管理人員來說，稅務風險雖然會帶來損失，但是只要做好事前預防和管理，就可以做到風險可控，不會對房地產企業各項經營活動以及經濟效益造成大的損失。稅務風險的評分評級制度，就是采用定性分析與定量計算相結合的方法，立足于房地產企業當前工作的開展情況，對潛在的稅務風險進行評價，對其發生概率、可能造成的危害后果等進行預測和分析。這樣一來，就可以為稅務風險管理工作的開展提供必要的參考，便于企業集中人力進行稅務風險的防控。2.做好日常稅務活動的監督。在房地產企業的日常工作中，由于存在一些不良的習慣，引發稅務風險。同時，企業內部沒有開展有效的監督和檢查活動，也會導致稅務風險進一步擴大，最終給企業造成損失。針對這一問題，就要去房地產企業關注細節，從日常稅務活動著手，強化監督意識。例如，定期核對應收賬款，及時處理死賬、呆賬。加強倉庫存貨管理，對于滯銷的庫存物資要及時采取處理辦法，既可以減少庫存，騰出空間，又可以防止資金呆滯，對增加房地產企業資金的流動效率也起到了積極作用。

（二）營造良好的稅務風險管理環境

1.提升稅務風險管理意識。稅務風險的不確定性，決定了要想提高管理能力，必須要從日常工作的各個環節出發，采取有效的稅務風險防控策略，以最大限度的避免稅務風險。而這些工作的開展，需要房地產企業的稅務管理人員要具備強烈管理意識。一方面。房地產企業的管理人員，需要樹立長遠目光，能夠認識到稅務風險管理對企業經營活動順利開展產生的積極影響，進而為管理活動的進行提供必要的支持；另一方面，作為直接負責稅務管理的工作人員，也要具備憂患意識，切實從源頭上降低稅務風險的發生概率。2.重視稅務風險管理制度建設。在房地產企業的稅務風險管理中，一方面要求稅務管理人員具備較強的風險管理意識和豐富的稅務風險處理經驗，另一方面還必須建立起一套完善的稅務風險管理制度，能夠為各項工作的開展提供支持和保障。除了上文中提及的風險預警機制外，像合同管理制度、發票管理制度等，也都需要根據房地產企業工作的需要，盡快建立起來。以合同管理制度為例，作為一種具有法律效率的文件，房地產企業需要對合同中雙方的責任、付款時間等做出明確說明，這樣既可以方便后期稅務機關的稽查，又可以避免法律糾紛和稅務風險。

（三）與稅務機關建立良好關系

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一、房地產企業稅務管理的目標

（一）降低企業納稅成本

企業在其稅務管理中必須要做到的就是對于其稅費的降低。企業是一個經濟組織，其最根本的目的就是追求最大化的利潤，而對于稅務的降低就是對于成本的降低，能夠使得其利潤增加。所以，企業必須要利用各種手段，在法律允許的條件下進行合理避稅，從而減少其運營的成本。

（二）控制企業稅務風險

稅務在發展中的國家與地區中都有著非常重要的意義。但是由于稅務的復雜特性，很多企業在生產和發展的過程中都會有著很多的稅費需要交納。并且稅費在各個地區各個環節中都有著不同的制度。企業往往需要承擔未按時繳稅的風險。同時企業在其所在的環境差異中也會有著非常大的不確定性，提高其稅務風險。企業所面臨的最高稅務風險是稅務的處罰。在我國不斷完善和發展的稅務制度的情況下，政府對于稅務系統的管理能力越來越強，所以企業在生產和發展的過程中，不僅要通過各種手段來對于企業的稅務成本進行規避，也要通過對于市場和政府部門的不斷了解，來對于企業的稅務風險進行規避。

二、房地產企業稅務管理中存在的問題

（一）企業通過各種手段少報銷售收入

當下，房地產企業有著非常多樣化的房產開發方式，而國家在對于每一種方式的稅務管理上有著非常大的差異，這就使得房地產企業可以通過其中的漏洞來對于稅務進行偷漏，主要有以下幾個方面：將商品房冠以經濟適用房的名義，從而減少稅務的繳納；通過虛假的項目確立造成假象，使得其企業名下房產委托進行開發，在銷售的過程中產生的稅務就會免于承擔；開發自建房產進行銷售，并且不對于建安稅務進行申報；安置房按照其他的房產項目進行銷售稅費的繳納。在其實際的銷售過程中，也有些房地產企業通過轉讓房產的方式來進行稅款的偷逃，主要有以下幾個方面：合作建房，以房換地，從而透漏稅款；給投資人以部分房產，從而不申報繳稅；通過房產贈與的方式來逃避稅務；以房產抵償勞務款，從而透漏稅費；利用關聯企業之間的資金轉移以及企業內部優購的方式來進行稅款的偷漏。

（二）計稅營業額申報不真實、不準確

還有很多人對于其銷售的營業額進行有意的縮減，從而對于稅款進行偷逃。主要有以下幾個方面：在銷售過程中，對于房產以外的其他費用不進行收錄，如有線電視安裝費用，管理費用，物業費用等的一些其他費用。也就是在其房產的銷售過程中，使得其營業額只收錄房產的成本費用，對于其他的費用不計入在內，從而使得營業額得到減少，對于稅款進行偷逃；以房換地，以房抵債，其費用就可以不對于營業額進行記錄，例如以商品房沖抵銀行的借貸本息，從而對于房產開發和銷售過程中產生的其他費用不計入其銷售環節的營業額內，進行稅款的偷逃；將房產的預售房款計入其他的應付款賬目中，對于其所進行的銷售不進行稅款的申報，從而偷逃稅費。更有甚者將房產銷售款項放置在企業的銷售部門中，從而對于款項進行隨意的挪用，對于銷售業績進行虛假報賬。

（三）掛靠開發項目稅收流失嚴重

某些社會關系極廣的個人（個體戶）開發項目立項后掛靠正規房地產開發企業，按開發項目的一定比例向房地產開發企業交納管理費和營業稅及附加。而往往很多被掛靠企業收取了管理費和營業 稅及附加之后并沒有將該開發項目納入本單位的財務核算，而這些掛靠包工頭也沒有建賬。等開發項目交付后就溜之大吉，造成所得稅流失嚴重。而當稽查局查處時，房地產開發企業（被掛靠方）和個人（掛靠方）為逃避法律懲罰，相互推諉，混淆是非，人為地增加辦案難度。

三、房地產企業稅務管理的優化措施

（一）做好按項目結算檢查工作，督促企業及時申報納稅

房地產在項目已經完成并且進入銷售環節之后，稅務部門應該對于其房產項目進行檢查，以監督企業的銷售的申報情況。稅務部門在對于企業進行檢查時，應該采取一些有效的辦法來對于企業的銷售環節進行深入勘察，對于其銷售過程中的業績和成本費用進行有效的審核。在特殊情況下，要對于企業所上報的銷售情況和稅務部門掌握的實際情況進行有效的比對，對于企業賬目進行嚴格審查，以使得企業能夠按照相關的規定來對于發票進行開具，及時申報其銷售情況和繳稅情況。

（二）監控評估和稽查有機結合，提升稅收管理水平

在開發初期，做好基礎工作，加強日常監管；項目竣工后，要求企業及時上報成本費用分攤辦法，同時要求企業按季度上報《季度存量房產盤點表》，以便稅務機關對其銷售情況實施過程監控。對存在問題的企業進行檢查調整，對應繳未繳的稅款進行補征；依托計算機技術，根據房地產行業納稅情況的歷史數據，進行數據指標分析，搞好納稅評估；通過日常評估，對賬證健全、核算規范的企業實行查賬征收，對賬務不健全企業，實行核定征收管理辦法。

（三）改進稽查方法，加大處罰力度

對于房地產項目的審核以年度為其檢查時限是不能夠對于房地產的開發和銷售情況進行有效的勘察和監督的，其檢查往往有著非常大的局限性和單方面因素。稅務部門應該對于其檢查的力度和措施進行改善，將其年度為時限的檢查方法與房地產的項目的具體內容相結合，才能夠對于房地產項目進行有效的把握和衡量，對于出現的問題能夠及時調整和糾正。同時，稅務部門應該和監督部門進行有效的協作，提高其稅務檢查的力度和能力。對于檢查的力度的擴大能夠對于稅款偷逃的問題有效解決。對于重大的偷逃稅款的問題，可以根據其事件的發展程度，聯合各個相關部門加大力度進行執法。對于偷逃稅款數目較大，并且情節非常嚴重的，要及時予以處罰，并且要利用法律的手段來對其進行制裁。同時，監督部門要將此類事件通過社會發起的輿論來達到對于企業震懾的目的，并且應該提高納稅人的意識，提高其綜合素質，從而使得納稅人可以做到依法，誠信經營，最終使得企業可以積極納稅，達到稅務按時繳納，按量繳納的最終目的。

四、結束語

房地產企業對于其稅務管理的工作的加強，是有利于其經濟效益的提高，有利于其社會聲譽的增強，有利于國家的發展和企業長期目標的最終實現的。對于房地產企業來說，稅務管理可以使得其經營的成本降低，最終實現其經濟效益；也可以使得企業的稅務風險降低，對于企業在社會中的地位的提高有著非常重要的意義。在很長一段時間中，房地產企業都有著非常嚴重的透漏稅款的行為存在，在國家和政府對于此事重視以來，變本加厲的稅收管理和監督的政策也越來越使得企業的經營成本提高，最終使得企業的稅務風險提高，降低了企業的效益。通過稅務管理，能夠使得企業依法，誠信進行繳稅，并且能夠按照法律的約束范圍進行有效的合理避稅，能夠讓企業的稅務風險得到降低，使得企業在社會中有著更高的地位。

參考文獻：

[1]趙秋立.關于房地產企業所得稅管理問題與對策[J].經濟生活文摘（下半月），2011，（12）

篇（4）

我國的經濟高速發展帶動了房地產業的成長，房地產業經過近二十幾年的發展已經較為成熟，追逐暴利的時代已經過去了，為實現企業價值最大化，就必須不斷提高企業經營管理水平，降低企業經營成本。有效的稅務管理能夠優化資源配置、降低稅負、防范納稅風險，提高企業獲利能力，提升企業的綜合實力，從而推動企業的可持續發展。因此，加強房地產開發企業的稅務管理工作尤其重要。

一、房地產企業稅務管理的原理及現狀

企業稅務管理是企業在遵守國家稅法，不損害國家利益的前提下，充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切優惠政策，達到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實現稅收成本最小化的經營管理活動，是一種合理、合法的納稅、節稅行為。

從國稅發[2003]83號、國稅發[2006]31號到新企業所得稅法實施后的國稅發[2009]31號、國稅函[2009]342號、國稅函[2010]201號文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產企業量體裁衣的政策，讓諸多房地產企業“財富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達房產銷售收入的17%。稅收成本成為房地產企業除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產業的稅收占到了地方財政收入的20%以上，個別地方達到40%。房地產業成為地方財政的重要支柱，多年來都被列為稅收專項檢查對象。

新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調控施壓，2012年3月住建部重申房地產調控絕不會松動，嚴控地方微調，房地產企業面臨更嚴峻的考驗。另外，很多老總對企業稅收管理的重視程度不夠，大多數企業都是由財務人員兼做辦稅人員。有的認為只要跟稅務部門搞好關系，就能應付企業的稅收問題。在一些大型企業，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業務發生時，企業的稅務人員并不知道，無法進行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業務的人員對稅收政策不一定能掌握到位，使應稅事項不能及時有效地處置，給企業帶來涉稅風險。因此，進行有效的稅務管理，合理控制稅收成本，對降低企業運營成本尤其重要。

二、房地產企業常用的避稅措施

房地產企業相對繁重的稅負，促使房地產企業不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財務可能都在一個辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關聯企業轉移利潤。隨著經濟發展，房地產開發企業也在向集團化方向發展，有的房地產開發企業發展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業公司等關聯企業來轉移利潤，達到少繳企業所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應的建筑安裝公司、銷售公司、物業管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發商品房的建安工程交由關聯的建筑公司承建；將房地產的銷售業務分離出去，經營其房產開發企業的銷售業務、廣告業務等。這些關聯企業通過訂立各種假合同等手段，相互調控收入及利潤，以達到少繳稅款的目的。綜合起來，就是以下幾種方式：

(1)利用關聯建筑公司多開發票，加大成本。同時資金回流，避免個人所得稅。

(2)在國內設立咨詢公司、設計公司、綠化公司多列費用。

(3)在國外設立設計公司加大成本，尤其是香港等地。

(4)設立關聯的新辦商業企業，運用甲方供材以加大成本。

(5)設立關聯的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。

(6)設立關聯的公司，進行流程再造。

(7)設立銷售公司，分解收入，降低增值率。

企業與關聯方之間的業務往來，不符合獨立原則而減少企業或者關聯方應納稅所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門頌的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定開發成本的單位面積成本標準，并據以計算扣除。房地產企業應審核目前集團內關聯交易定價政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據稅務機關規定準備相關證明文件。

我們一定要注意逃稅和稅務籌劃的界限問題，合理、合法的稅務籌劃和稅務管理才是有效的。

三、房地產企業涉稅管理

房地產企業的稅務事項始終貫穿于土地取得、立項、建設、銷售、出租、項目清算等各環節之中。房地產企業涉及的稅費主要有十種：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業所得稅、房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅。本文淺要地分析房地產企業的幾項經營業務涉及稅務處理。

(一)代收款項的稅務處理

1、營業稅

篇（5）

自2010年1月10日出通知要求促進房地產市場平穩健康發展之后，國家先后出臺“國十條”、“新國五條”以及最新出臺的“新國八條”等多項房地產調控政策，意在遏制投資、投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展。照市場經濟環境下適者生存的不二法則，經歷了此輪房地產宏觀調控，房地產各參與方必然會轉換其自身的發展方式，朝著管理層和政策導向希望的方向發展。房地產企業要想走出困境并且持續發展，首先要管理的核心是自身內部的財務管理，應該說在房地產行業高速發展的昨天，房地產企業并沒有將財務管理納入企業管理應有的地位。因此，在目前這種經濟形勢下房地產企業加強自身內部財務管理是必須的。

一、房地產企業財務管理的概念和特點

1、房地產開發企業及其財務管理的概念

房地產開發企業，是指進行城市土地及房屋綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營和管理，獨立核算，自負盈虧的經濟組織。

房地產企業的財務管理，是指企業在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的一項經濟管理工作，它是企業管理的重要組成部分。

2、房地產企業財務管理的特點

（1）開發周期長，資金籌集任務繁重。房地產開發具有長期性、資金周轉期較長、周轉率比較低等特點。由于土地和房屋工程造價需要巨額的資金投入，而開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工、交付使用等過程，所需時間往往在三年甚至更長的時間，因此在目前經濟形式較差、企業融資較為困難的情況下，房地產企業需要通過各種融資手段來籌集開發資金，并進行項目滾動開發。

（2）房地產企業開發風險較大。宏觀調控給房地產企業開發帶來了財務風險，房地產開發企業籌資風險加大了企業的財務風險。房地產企業的財務關系包括投資者、承包單位、被遷單位和居民、勘察設計單位、材料供應單位、房屋購買者、土地轉讓單位以及工商、稅務等行政單位。由于財務關系復雜，房地產開發敏感性強，其自身調整能力較差，因而管理風險較大。

二、房地產企業內部控制存在的問題

“新國八條”的出臺，一方面與2010年末房地產市場的持續火爆有關，另一方面也表明國家對地方調控的結果不甚滿意。因此，“新國八條”在對以往調控政策深化的同時，明確要求各地限購，實行約談問責機制。房地產企業也應該及時發現自身財務管理內部控制中存在的問題，并及時根據國家相關政策以及內部調整增強自身的競爭能力。

1、房地產企業缺乏財務風險控制意識

財務風險是指在企業的各項財務活動中，因企業受內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而蒙受損失的可能性。將其具體到房地產開發企業上，主要是指由于財務狀況惡化而導致實際開發利潤與預計利潤之間發生較大背離，給企業帶來經濟損失的可能性。

有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地的使用權，工程項目能夠按期竣工就會產生經濟效益，其實則不然。由于開發商前期沒有對財務風險進行周密細致的可行性研究，對投資風險的認識不足，信息不全面，導致盲目投資，投資無法按期收回，使投資項目不能獲得預期的收益，因而會給企業帶來巨大的財務風險。應該說缺乏財務風險控制意識既影響了企業銷售收入的實現，又影響了企業的整體償債能力，成本負擔會不斷加重，隨著資金的循環使用，一旦資金鏈條發生斷裂就會面臨資金短缺的風險，從而產生損失。

2、房地產企業更傾向于舉債增加成本負擔，不能進行合理的財務預算

“新國八條”相對于此前兩輪調控，最大的特點是“抬高門檻，強化力度”，以抑制過度消費和投資需求。央行加息、上調存款準備金率等措施的推出，將提高房屋開發成本。目前，央行已連續三次加息和八次上調存款準備金率，大型金融機構調整后的存款準備金率達19.5%的歷史高位。加息和存款準備金率上調的疊加效應也將逐步釋放，進一步影響市場預期。這樣一來，嚴重影響了房地產開發企業資金的回籠。年內央行繼續加息和上調準備金率的可能性也比較大，信貸全面收緊將是2011年房地產金融市場的主基調。

當前，房地產開發企業的資金70%來自銀行，這種單一的舉債經營管理模式促使房地產開發企業的負債率加大，相應的債權人的債權保證程度就會大幅地降低，這在很大程度上限制了房地產開發企業從其他渠道增加負債籌資的能力。

房地產企業一方面著急上項目而沒有將成本合理的測算并且層層落實，另一方面當自身缺乏資金的時候更傾向于向銀行或其他單位借款，而沒有從財務管理內部挖掘資金潛力，沒有對項目資金做整體的財務規劃，加大了房地產項目的投資風險度。例如，在項目前期階段，財務人員如何根據調整的項目總體設計方案來不斷調整項目總體預算是財務管理的關鍵問題。在土地征用方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場供應節奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協議出讓土地，繼經營性土地全面實施“招拍掛”方式后，進而提高了開發商的拿地成本。再如，對建筑材料的價格變動預計不足，市場是不斷變化的，市場價格與合同價格往往會出現差距。對房地產企業來說，如果其無法合理估計其中存在的誤差，做好財務預算，企業的資金管理鏈條很可能會出現問題。而房地產項目工程成本管理的基礎資料，均來自于企來內部各職能部門及施工一線的管理部門，管理者認為成本管理和核算是財務部門的職責，而忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用，致使財務收集資料有限，成本管理偏離預算。

3、稅收籌劃困難

長遠來看，未來房地產宏觀調控政策將進一步細化，保持房地產政策的統一性和穩定性。如加強對土地增值稅清算監督，以綜合調控稅收等手段來多方面協調推進房地產調控政策。“十二五”規劃建議也提出，要研究推進房地產稅收改革。目前重慶、上海已試行房地產稅。未來，隨著試點的成熟，房產稅將逐步擴大至全國范圍，并從僅對增量征收推廣至對存量也征收，這對房地產市場短期和長遠健康發展影響重大，稅收的綜合調控政策使得房地產企業的稅收籌劃工作更加困難。

三、新形勢下加強房地產企業財務管理控制的對策

1、謹慎投資，嚴控風險

房地產企業在財務管理內部控制中要樹立風險管理意識，要實行財務集中管理模式，建立集中的現金管理、籌資管理以及投資管理系統，要逐步規范公司重要財務決策的賬務處理程序以及審批程序，提高財務報表的可靠性。

房地產公司融資結構的一個重要步驟是完成對項目風險的分析和評估。能否采用以及如何設計項目融資結構的關健之一是要求項目投資者對與項目有關的風險因素進行全面分析判斷，確定項目的債務承受能力和風險，設計出切實可行的融資方案。融資結構以及相應的資金結構的設計和選擇必須全面反映出投資者的融資戰略和要求。

2、根據國家的政策及時優化資本結構，加強資金管理

在國家的宏觀調控政策下，企業要充分考慮稅率、利率風險，合理安排資金的籌資渠道及方式，加強資金管理內部控制。企業要在稅法許可的范圍內稅收籌劃，盡可能獲得納稅節約的好處。企業要準確估計每個時期項目所需要的現金流入和流出，做到與銀行貸款金額、時間相匹配，加強資金回收和集中管理。企業應對國家宏觀調控的貨幣政策作出合理的判斷，如果預期國家利率會上升，那么企業應該簽訂長期合同，以免增加財務費用，如果預期國家利率會下降則應該簽訂短期合同，提早歸還借款。

房地產企業還應充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略。企業可通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，降低財務風險。

3、充分考慮財務預算的決策作用

房地產企業運用不同的方法進行項目成本的歸集，這對收入、利潤的確認都將產生不同的管理效益。因此，在制定項目計劃時，充分考慮財務預算的作用，對企業降低成本、防范風險、加強內部控制是非常重要的。制定成本預算目標時，需要將項目建設中發生的前期可行性研究費用、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入等納入到整體預算中來，對成本費用進行正確的歸集和核算，重視基礎數據的收集和整理，做好成本預測，挖掘內部潛力，設立目標成本，對投資成本開支進行預先的控制。為了更好地推進全面預算管理，房地產企業只有將預算管理績效考評與獎懲機制相結合，才能確保企業預算管理目標和戰略目標的最終實現。

在企業管理過程中，財務管理是最直接、最有效的影響企業獲得經濟效益的管理環節。許多企業的興衰史充分說明，重視并加強財務管理，企業才能充分獲益，迅速發展。這就要求企業各級領導層牢固樹立財務管理是企業管理的核心這一基本理念，建立完善的財務管理體系，并不斷創新，以利于房地產企業整體管理水平的跟進。

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中圖分類號：F230 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）033-000-01

引言

房地產企業在拆遷房屋的時候，會對被拆除房屋的所有人采取一定形式的補償，以彌補房屋所有人的損失。補償方式是按照《城市房屋拆遷管理條例》中的有關規定以及各地的拆遷補償政策執行的。對于存在拆遷補償情況的開發項目來說，拆遷補償費用的會計核算和稅務處理是房地產開發項目整體開發成本核算和稅務管理的關鍵。

一、房地產企業拆遷補償費用的會計處理

（一）對房地產企業產權置換所采用的會計處理方式

所謂的“房地產企業產權置換”，就是開發商在開發舊城改造、棚戶區改造、城中村改造等含有需拆遷房屋的項目時，用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進行置換，或是直接在拆遷補償協議中明確安置房建設的位置、面積、戶型等建設指標再按一定的標準與拆遷戶的被拆遷房屋進行置換。有些項目還存在按照拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價（簽訂拆遷補償協議時的期房市場價格）或優惠價進行結算調換差價的行為。

房地產開發成本有六大項，分別是土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、配套設施費、開發間接費。安置房的建設支出以及可能存在的差價，由于是屬于拆遷補償的范疇，是為了獲取土地而發生的，這個款項就需要計入到土地開發成本中。可在“土地征用及拆遷補償費”科目下設安置及動遷支出，核算安置房建設發生的各項成本費用。由于舊城改造、棚戶區改造、城中村改造等項目均伴隨商品房開發，等到項目整體（含商品房）建設完畢，該部分支出由商品房承擔，隨著商品房成本的結轉而轉入“開發產品”。

（二）作價補償業務所采用的會計處理方式

對于補償方式，拆遷戶可以選擇，貨幣的補償是被多數的拆遷戶所接受的，即拆遷戶從房地產公司那獲得補償金之后，就自己處理住房的問題。房地產公司將這部分費用作為開發成本計入到“土地征用及拆遷補償費”中。即借記科目為“開發成本-土地征用及拆遷補償費”，所涵蓋的內容包括所征用的土地費以及拆遷補償費；貸記科目為“庫存現金和銀行存款”等等。

（三）在會計處理中將產權置換結合作價補償來完成

房地產企業對拆遷戶的補償，是以一定面積的房屋作為補償條件，多余的面積就兌換為貨幣支付以作為補償費用。對于房地產公司而言，拆遷戶獲得安置房，房地產公司獲得可開發的土地，安置房屋建設發生的各類支出計入到土地成本中，科目設置和會計核算同“房地產企業產權置換所采用的會計處理方式”。拆遷戶另外獲得的補償費用，也是土地成本中的一部分，科目設置和會計核算同“作價補償業務所采用的會計處理方式”。再具體核算中應將兩者結合起來。

二、房地產企業拆遷補償費用的稅務處理

（一）“營改增”前對營業稅的處理方式

房地產企業在對拆遷補償費用的稅務處理上，按照國家稅務總局出臺的住房征收營業稅問題執行，所涉及的內容包括個人銷售拆遷補償和住宅小區建O補償。如果所補償的房屋面積與拆遷建筑的面積是相等的，就要按照同類住宅房屋的成本價格對營業稅進行核定。在房屋轉讓的時候沒有做出結算的房屋以及包括托兒所、車棚等等公共用房，如果房屋已經轉讓且營業稅已經征收了，就不需要征收營業稅了[3]。對于拆遷房屋中超出的部分，就要根據營業稅暫行條例中的相關內容確認營業額，一方面可以按照納稅人當期的應稅行為核定價格，另一方面可以按照其他納稅人的當期的應稅行為核定價格。計算公式如下：

營業額=[營業成本（工程成本）×（1+成本利潤率）]/（1-營業稅稅率）

（二）“營改增”后對增值稅的處理方式

“營改增”以后，對于房地產企業拆遷補償費用的稅務處理，國家稅務總局并沒有明確規定，但是營改增以后，安置房可按照增值稅視同銷售行為中的“將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人”這一項。同時，由于安置房沒有可參照的平均銷售價格，其視同銷售額應按組成計稅價格確定。

增值稅組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

（三）對土地增值稅的處理方式

土地增值稅的處理方式是按照土地增值稅清算管理的相關規定執行的，房地產公司對于開發的房地產產品作為抵償債務項，用于換取非貨幣性資產。當有所有權轉移的事項發生的時候，就要看作是房地產銷售行為，所獲得的收入就可以按照同類房地產的價格進行確認，也可以按照房地產市場中的同類房地產價格對評估該產品的價值，以此為依據對拆遷補償費確認。房地產公司向回遷戶支付補差價款，將這筆費用計入到拆遷補償費中。此外，對于按照政府有關規定支付的拆遷補償費以及房地產開發商與拆遷戶以協議形式確認的拆遷補償金額，可以計入到土地增值稅中。

（四）對企業所得稅的處理方式

企業所得稅的處理方式按照企業開發經營業務的所得稅處理方式以及相關的稅法執行。當出現開發的房地產存在所有權轉移的問題時，或者使用權轉移的時候，或者在獲得利益權利的時候都要對所獲得的收入進行確認。確認的順序為：按照房地產公司近期所開發的產品的銷售價格為準，確認產品的市場公允價值[4]，或者按照視同銷售的銷售額確認收入。對于產品可能獲得的利潤，就需要按照產品開發過程中所消耗的成本加以確認，要求產品開發中要有一定的成本利潤率。

三、結語

綜上所述，房地產企業拆遷補償并不是等同劃一的，而是根據拆遷戶條件的不同、拆遷項目的規劃要求不同而靈活選用產權調換的拆遷補償形式、作價補償的拆遷補償形式、產權調換的拆遷補償形式和作價補償相結合的拆遷補償形式。不同的拆遷補償形式都有各自的特點，在會計處理和稅務處理上要進行區別化處理。

參考文獻：

[1]國家稅務總局.國家稅務總局《關于企業政策性搬遷所得稅有關問題》的公告[DB/OL].2013年第11號，2013-3-12.

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一、引言

房地產開發行業是近年來發展迅速的行業之一，房地產開發企業面臨著嚴重的市場競爭問題，而涉稅問題屬于法律層面的重要問題，如何合理繳稅、合理節稅避稅成為房地產開發企業管理人的共同問題。房地產開發本身屬于運行周期比較長的項目，企業盈利浮動空間較大，若不能提前做好稅收籌劃，房地產開發企業就不得不面對優惠政策享受不到、多繳稅、稅務風險高的一系列問題，納稅支出也將成為企業運行成本提升的主要原因。

二、稅收籌劃概述

稅收籌劃是指企業在不違反國家稅法規定的前提下，通過事先籌劃的方式來合理避稅、節稅來達到涉稅零風險的行為，使企業自主完成的內部管理活動，能夠有效為企業控制運行成本、擴大利潤空間提供推動力，是現代企業重要的內部管理工作之一。稅收籌劃具有合法性、明確的目的性，是符合國家稅法立法意圖的企業行為，有助于企業的可持續發展，也有助于國家經濟的穩定發展。

三、稅收籌劃在房地產開發企業財務管理中的特點和必要性

(一)房地產開發企業財務管理稅收籌劃的特點

第一，稅收籌劃具有合法性。這一點房地產開發企業稅收籌劃也不例外，房地產開發企業在進行稅收籌劃時必須以國家稅法為基礎，遵循國家稅法的要求，否則，就會將原本的合法稅收籌劃變成違法的逃稅，反而會增加企業的稅務風險，影響企業的正常生存和發展。第二，稅收籌劃符合房地產開發企業的運行需求。房地產開發企業進行的稅收籌劃，是為了在應交所得稅產生之前根據稅法要求、新會計準則要求、行業和自身發展需求進行合理調整，對不必要的涉稅行為進行規避，節約納稅金額，合理規避一部分不必要的稅款，最大程度上提高企業生產經營行為的合法、科學水平，控制成本支出，提高經濟效益。第三，稅收籌劃具有準確性。房地產開發企業所進行的稅收籌劃涉及企業的每一個部門，影響到各個部門的傳統資金運轉方式、貨物采購方式、人員調動方式，牽一發而動全身。房地產開發企業進行稅收籌劃時，必須要提高籌劃的準確性，提高每一筆資金的利用率，將每一筆利潤的分配合理化，保證財務報告中數據的準確性，保證稅收籌劃方案準確落實于企業部門中，得到順利地開展。

(二)房地產開發企業財務管理中進行稅收籌劃的必要性

1．稅收籌劃能夠提升企業的財務管理效率

在房地產開發企業的日常運行中，投融資、項目推進、應付款項支出、應收賬款回收、員工福利待遇支出都屬于財務管理問題，也都牽涉納稅問題，即使不牽涉企業納稅問題也會涉及員工個人所得稅繳納問題，可以說，幾乎所有的財務管理都與稅收籌劃有關聯。因此，房地產開發企業財務管理中加入稅收籌劃十分有必要，能夠有效提升財務管理的效率，使每一筆資金都以正確的方式、在正確的時間、用在正確的地方，切實提高企業資金利用率。

2．稅收籌劃有助于企業實現戰略性發展目標

房地產開發企業的戰略性發展目標歸結到底就是追逐最大的利潤，在此過程中，企業必須從控制成本、提高經濟效益兩方面入手。稅收籌劃是關系到企業稅務成本支出的重要管理活動，企業稅務管理人員進行稅收籌劃的最終目標是合理的節稅、避稅，最大程度上利用納稅優惠政策，在法律允許的范圍內減少納稅總額，降低企業在納稅上的成本支出。稅收籌劃還關系到企業的稅務風險問題，若稅收籌劃工作不到位，企業沒有合法納稅或避稅方式不合法，都會給企業帶來更大的稅務風險，影響企業的正常運行，影響企業經濟效益的創造。從這兩方面來看，稅收籌劃是企業實現戰略性發展目標的必要工作，稅收籌劃做得好能夠推動企業盡快實現發展目標。

四、稅收籌劃在房地產開發企業財務管理中的具體應用措施

(一)提高稅收籌劃方案的可行性

房地產開發項目的開發過程中始終存在許多的不確定因素，項目的變更、國家某一方面政策的變化、市場價格的變動都會影響項目的推進和最終經濟效益。因此，房地產開發企業必須在投資項目前進行合理的評估，從土地成本、建設成本、項目收益等方面評估企業能夠從中獲取的利潤空間，提高項目的可行性。對于房地產開發企業來講，房地產開發項目是他們涉稅的大頭，項目的投資、負債、收益都會牽扯到企業的納稅金額變化，這也是房地產開發企業稅務管理人員必須聯合財務管理人員進行可行性評估的主要原因。在完成項目的評估后，稅務管理人員還要進行稅收籌劃方案的可行性評估，根據項目的融資模式、投資方式來籌劃合理的投融資時間點、方式、結算渠道，合理降低企業在此過程中的稅負。除此外，房地產開發項目中涉及的資金額度通常比較大，大筆資金收入需要集中納稅，而國家在此方面往往有一定的優惠政策，稅務管理人員要根據國家優惠政策調整投融資方式，盡可能多的享受優惠，盡可能在合法合理范圍內降低企業的納稅金額。

(二)強化對稅金風險的管控力度

稅金是指房地產開發企業財務賬戶中專門用于納稅的資金，這部分資金要進行專項管理，專款專用，不可隨意調用。房地產開發企業的稅務管理人員的稅務籌劃工作，包括事前風險評估、事中管理、事后監督等工作都會在稅金的應用上得到一定的體現。因此，企業財務人員要做好對稅金的監控工作，全面開展預算、核算管理工作，并每月、每季度、每年進行稅金使用情況的分析和報告，為接下來的稅務籌劃工作提供基礎數據支持，最大程度上避免稅金風險。

(三)加強增值稅發票管理

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一、基本理論

（一）“營改增”的基本理論

2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案。目前，“營改增”在我國全面推進，并在我國落實中，財政部門及稅務部門頒布了有關政策法規，對改革行業及計稅方法進行了明確規定，同時還對稅種稅率進行計算。

（二）房地產企業稅務風險基本理論

（1）房地產企業稅務風險定義。房地產企業稅務風險隸屬于風險范圍內，稅務風險實際上就是稅務責任所具有的隨機性，在企業所作出的涉稅行為內，沒有按照稅法規章制度，可能遭受到的利益損失。（2）如何降低房地產企業稅務風險。“營改增”稅收政策在落實前后，房地產企業需要面對稅務風險。“營改增”在房地產企業內開展，必然對房地產企業運營管理活動造成影響，不斷是“營改增”稅收政策所起到的何種影響，都會產生不同程度稅務風險，進而對房地產企業價值最大化目標造成影響。所以，房地產企業對稅務風險進行管理，提升對稅務風險防范意識。

（三）將稅務風險管理歸納到公司治理層面上

調整企業治理結構，提高稅務風險管理能力構建專門稅務風險管理機構，可以有效對“營改增”之后房地產所應對的稅務風險進行管理。房地產企業決策在制定中，必須從企業戰略層面進行研究，充分認識到稅務風險管理在房地產企業發展建設內重要性，將稅務風險管理歸納到企業戰略層面內，設置稅務風險專門管理機構，承擔起對稅務風險管理制度監督職責。按照我國房地產企業原有部門結構，筆者認為房地產企業在董事會下面應該設置稅務風險管理機構，主要承擔稅務風險監督管理職責。

（四）完善稅務風險管理人員結構

（1）稅務風險管理委員會內人員構成。房地產企業稅務風險管理委員會內人員主要由兩部分構成，分別為企業內部稅務風險管理工作人員及社會內專家。首先，稅務風險管理委員會和審計委員會相似，全部隸屬于董事會直接管理，對經理層決策制定起到監督作用。因此，稅務風險管理委員會內成員必須包含企業董事會成員，并且其中具有“營改增”稅務方面專業管理人員；其次，為了能夠對稅務風險管理規章制度進行完善，提升稅務風險管理質量，房地產企業稅務風險管理委員會需要積極了解企業運營實際情況，聽取不同人員意見。所以，房地產企業稅務風險管理委員會在具有企業內部稅務管理人員情況下，還可以向社會內聘請專業稅務風險管理人員。（2）稅務籌劃科人員。稅務籌劃科是稅務風險管理落實主要機構，需要對企業涉稅事項進行全面管理，進而稅務籌劃科工作人員必須了解稅法內容，進而才能夠開展日常管理工作。首先，房地產企業稅務籌劃科需要具有掌握稅務有關知識的管理人員，改名管理人員還需要對稅務風險管理工作有著一定了解，直接由房地產企業稅務風險管理委員會進行統一管理；其次，房地產企業可以借助人員培訓或者是外聘等方式，提升自身復合型人才數量，分配到稅務籌劃科不同稅務崗位上面，從源頭對房地產企業所存在的稅務風險進行管理。

（五）明確稅務風險管理崗位職責

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關鍵詞 房地產企業 稅務風險 策略

房地產企業成立的那天開始，就已經存在稅務風險。隨著我國稅務制度的發展與完善，當前稅務風險存在于房地產企業的各個經營環節中，也逐漸成為企業必須重視的部分。基于稅務風險的本質來分析，主要是我國稅收制度與企業納稅之間存在的差異，而可能會給企業帶來不可預見的損失。稅務風險會給房地產企業帶來很多后果，直接體現在房地產企業會支付一大筆資金用于繳稅與罰款，而這筆資金會一定程度影響到房地產企業的正常運作，導致房地產企業的資金流比較緊張。另外，稅務風險的存在還可能會讓房地產企業失去享受某些指定政策的機會，較為常見的是：一般納稅人資格、一般發票開具資格、享受稅收優惠資格等等，而這些資格對于房地產企業的發展具有很重要的現實意義。

另外，稅務風險的存在還可能為房地產企業帶來一定程度的法務風險，無論什么企業一旦涉及到法律上的問題，就必然會影響其正常經營活動的開展。最后，稅務風險的存在還可能影響到整個房地產企業的信用與聲譽，房地產企業必然會涉及到各大銀行、供應商等等，而這些合作企業必然因為企業的信用問題而不愿繼續合作。由此可見，稅務風險對房地產企業的影響是非常深遠的，基于這些影響度，房地產企業也必須加強對稅務風險的科學管理，對稅務風險進行合理規避。筆者結合自身工作經驗，嘗試性提出房地產企業規避稅務風險的一些策略，如下：

一、建立管理稅務風險的專設機構

房地產開發企業的稅收多達十余項，包括土地增值稅、企業所得稅、契稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅等，貫穿土地競拍、前期準備、項目開發、房子銷售、后期物業管理整個過程。難怪房地產行業流傳著“房地產每個毛孔都含著稅”。同時房地產交易金額比較大，繳納稅款的金額也很大，不同算法對稅額的影響也很顯著。根據相關統計報告顯示，2010國民稅收收入為77390億，同年真正的房地產稅收收入為17025.8億元，占22%，2011年全國稅收收入增長超過1/4是房地產行業增加的，說明房地產行業的整體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業根據銷售收入5%繳納營業稅，按應納稅所得額的25%繳納企業所得稅，土地增值稅率為30%到60%的。總之，房地產開發企業的稅收負擔較重，因此需要建立專門管理、應對稅務風險的專設機構，而且還必須明文規定房地產旗下所有涉及到稅務的工作都必須由專門的機構進行處理，盡力為企業打造一個科學合理的涉稅事務專業化處理流程，最大限度保障相關業務的實效性、準確性與客觀性。稅務管理機構的規模需要根據房地產企業的實際業務規模與實際要求來進行規劃，針對大企業來說，推薦設置稅務管理部，而且需要配置專業能力與責任心都比較強的人才來進行管理與實施。房地產企業根據實際的需求，來確定其規模的大小，中小型可以設立稅務管理科。企業可以通過稅務管理機構來有效管理稅務風險，并且可以及時全面的獲取與稅收相關的優惠政策，更重要的是通過專業機構可以加強與當地稅務機關的溝通與聯系，這樣便能幫助房地產企業對稅務風險進行更好的規避。

二、對稅務風險控制活動進行規范

稅務風險涉及到的控制活動主要是指企業管理層對稅務風險的識別與應對。房地產企業相關經營活動能否正常穩定的開展，是由控制活動的質量來決定的，由此可見，對房地產企業實現戰略目標有非常重要的現實意義。控制活動具體由一系列流程、授權、分權以及集權等等環節與制度構成的。《大企業稅收風險管理指引（試行）》也指出：企業需要在考慮稅務風險管理成本效益的基礎上，來對稅務風險管理內部控制體系進行設計，主要從這些環節入手，例如：風險評估辦法、應對策略、流程處理等等，進而制定出能夠對稅務風險進行有效應對的內部控制機制，進而一定程度上規避房地產企業可能會面臨的稅務風險。

案例：青島國際輕紡城擁有一塊土地500畝，擬轉讓其中的400畝，另外100畝建寫字樓自用。青島政建投資集團有限公司擬收購其土地并為輕紡城建設寫字樓。

稅務風險管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相關合同、協議和單據，作為稅務處理的依據。土地儲備中心、青島政建投資集團有限公司、輕紡城簽署“拆遷補償費協議”，同時，輕紡城與甲公司“委托代建協議”，寫字樓以輕紡城名義立項、報建，所有與寫字樓有關的建造成本單據抬頭必須開給輕紡城，由青島政建投資集團有限公司單獨裝訂憑證（先預計拆遷補償費，支出時沖減），竣工決算后，整體移交給輕紡城，由輕紡城做固定資產管理，同時輕紡城給青島政建投資集團有限公司出具拆遷補償費收據，青島政建投資集團有限公司憑政府收回土地文件、拆遷補償合同、拆遷補償費收據確認拆遷補償費出讓金、拆遷補償費、稅費共同構成400畝地的成本。根據財稅[2004] 134號，為取得土地支付的全部對價，包括出讓金、拆遷補償費、農民安置費、青苗補償、市政配套費，均作為契稅稅基，青島政建投資集團有限公司在辦理土地證時要先預估這些費用。

三、重視建立企業稅務風險防范管理體系

房地產企業如要真正實現科學規避稅務風險的目標，建立企業稅務防線防范體系是重要的實施手段。房地產企業需要根據實際的經營狀況，并且結合《大企業稅收風險管理指引（試行）》當中的一些規定，進而構建相關稅務信息的傳遞渠道與溝通制度，要收集、處理、傳遞信息的責任真正明確到每一個崗位上，建立房地產企業稅務風險管理責任制度。通過這種方式將責任進行劃分，不僅能保障房地產企業稅收管理相關工作能夠一一落實，其中相關工作的實際完成情況也能實現有崗可查，更重要的是保障房地產企業的管理層能夠及時獲得涉稅信息反饋，第一時間發現問題，并采取應對措施進行改善。例如：土地增值稅規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。利用這個優惠政策對土增稅進行籌劃，可以利用銷售定價臨界點籌劃法，就是建立一個計算模型，計算出房屋定價，使得增值率控制在上述20%以內，這樣也能很好的規避稅務風險。

又可以做好營業稅策劃，例如：合作建房。一方提供資金，一方提供土地使用權，共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業”兩種方式。成立合營企業，雙方風險共擔、利潤共享。提供土地使用權一方符合營業稅法中“以無形資產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”規定，故不必繳納營業稅。通過合作建房的方式將營業稅策劃工作做好，有利于規避營業稅務風險。

四、加強內部審計與自查

房地產企業稅收風險管理的內部監督通常由內部審計與自查兩個部分組成。通過內部審計與稅負自查相關工作的開展，房地產企業能有效提升涉稅事務的處理質量，能夠合理保障房地產企業安全納稅，有助于降低稅務風險率，有效規避稅務風險。具體來講，日常經營管理過程中，房地產企業需要堅持定期對涉稅業務進行審計與自查，若是發現有問題的環節要針對性進行改善與糾正。而針對一些階段性涉稅的工作。可以以統一檢查或者專項審計等等方式，例如：一些專業性或者規模較大的涉稅業務，可以請專業稅務機構來進行指導，進而提升房地產企業管理稅務風險的水平。例如：融資階段。融資階段的稅收籌劃應該做好以下的風險管理： 首先，房地產開發企業應該意識到利息費用雖然有稅遁的優勢，但是過重的負債也會給企業帶來巨大的財務風險，房地產企業在利用稅遁優勢時應該考慮到最優資本結構的問題； 其次，房地產開發企業應該盡量向金融機構貸款，雖然現在銀行對房地產的貸款限制越來越多，但是為防止稅務機構對于超額利息的剔除，房地產開發企業還是要向正規的金融機構貸款，比如說向非金融機構貸款的利息是不允許在計算土地增值稅的過程中作為扣除項目的。

我國在 2009 年 5 月由國家稅務總局印發了《大企業稅務風險管理指引（試行）》，就企業防范、評估、應對稅務風險所涉及到的各項工作作出了詳細的規范和闡述。從客觀的角度來看，當前稅法體系還存在一些漏洞，很多辦稅環節還停留在比較粗略的條例框架之下，當然稅法體系的不健全也會造成政策的真空地帶與更大的彈性空間，而這種尺度不好把握，很容易給房地產企業帶來稅務風險。基于這樣的背景，房地產企業要與當地稅務機關加強溝通，要及時全面的了解相關稅收政策，要善于聽取相關部門的建議與提醒，這樣才能保障房地產企業對于稅法的理解與稅務機關保持一致，進而更好的規避稅務風險，降低稅務風險所帶來的損失。

參考文獻：

篇（10）

一、房地產企業增值稅稅收籌劃的重要意義

長時間以來，房地產企業在我國社會經濟發展中發揮著重要力量，特別是進入新常態環境下，逐漸朝著分化改革方向轉變，房地產企業不但面臨較大去庫存壓力，同時也會出現房地產泡沫現象。在這種環境下，我國相關部門進行了多次改革，希望可以引導房地產行業的穩定發展。在這種情況下，我國各級部門加強對房地產企業內涵建設，并從增值稅稅收籌劃方向入手，促進整個房地產行業的持續發展。房地產企業通過加強稅收籌劃，可以提高整體效益，并以此為依據，增強企業發展潛力，促進自身長遠發展。增值稅稅收籌劃針對房地產而言，并非偷稅漏稅，而是結合法律標準合理避稅，以此促進自身效益提升。

二、“營改增”后對房地產企業稅收帶來的影響

（一）稅負影響

在“營改增”背景下，預示著營業稅正式在稅收舞臺中消失。房地產作為原營業稅主要的征收企業，在稅務改革后，正式步入到增值稅階段。在稅額繳納上，房地產企業由之前稅率17%更改成9%，針對房地產企業而言，稅率改變對提升企業經濟效益有著直接影響。與此同時，在稅務改革后，土地成本將會納入到可抵扣范疇中，便于房地產企業稅負的減少，減少各種稅務風險出現。所以，在增值稅稅收籌劃時，房地產企業應該對現有稅收政策有全面了解，以此實現節稅。當前，房地產企業采用各種拿地方式，如拆遷、投資等，不同拿地方式，征收稅額也會存在不同。所以，這樣采取合理方式拿地，減少房地產企業稅負，需要結合實際情況進行分析。

（二）土地增值稅影響

在“營改增”背景下，針對房地產企業而言，土地增值稅將會受到一定影響，這是由于房地產企業增值稅作為價外稅，所以，在核算中，不可將其當作抵扣項目進行核算，使得房地產企業土地增值稅中增值率不斷提高。從該角度來說，“營改增”政策的頒布，將會加劇企業稅負。所以，要求房地產企業在稅收籌劃過程中，應該給予該內容高度重視，采取合理方式，降低增值稅稅率增加給房地產企業帶來的不良影響。

（三）所得稅影響

鑒于上述內容得知，房地產企業增值稅作為價外稅，所以，需要將其融合到所得稅中，不能實現抵扣處理，使得企業所得稅稅額不斷提高，加劇企業稅負。但是從另一方面來說，在原有繳納營業稅過程中，房地產銷售收入需要全面納入到企業銷售額中，而在稅務改革下，在銷售收入明確之前，已經把增值稅從中扣除，所以，在明確所得稅額過程中，無須再進行稅額扣除，所以，站在本質角度來說，房地產企業所得稅沒有發生明顯變化，所以，在對房地產企業稅收籌劃分析時，應該具體分析，將影響房地產企業所得稅的各項因素抽離處理，全面處理。

三、房地產企業增值稅稅收籌劃對策

（一）加強企業稅收籌劃

隨著“營改增”政策頒布后，作為房地產企業一般納稅人，企業增值稅稅率由之前17%更改為9%，基于該現象，在開展稅收籌劃工作時，可以從房地產企業日常活動中進行，減少運營活動成本投放，結合實際情況，在經營活動中獲取增值稅發票，緩解房地產企業稅負壓力。并且，房地產企業還要給予增值稅專用發票管理高度重視，加大管理力度，通過采取各種宣傳方式，提高財務人員對增值稅專用發票管理意識，充分利用“營改增”政策，給房地產企業創造更多優惠，減少企業稅負。除此之外，房地產企業還要和合作企業合同約定，在選擇供應商的過程中，秉持“貨比三家”的原則，在確保供應材料質量的情況下，選擇最低的材料價格。假設在一般納稅人身份的供應商中采購材料，應該要求其提供增值稅專用發票，從而讓企業在納稅上，可以獲取更大的優惠。房地產企業在增值稅稅收籌劃時，需要利用存在的稅率差異。一般來說，供應商稅率一般為17%，但是房地產企業稅率為9%，所以，房地產企業需要迎合國家法律標準，通過應用稅率差異實現節稅。同時，房地產企業在增值稅稅收籌劃中，通過采用納稅時間延遲、優惠政策應用等方式，減少房地產企業稅負。

（二）及時和稅務部門交流

針對房地產企業來說，要想全面提高經濟效益，在納稅過程中，需要結合實際情況，采用一系列合理避稅方式，減少企業稅負壓力，但是這種避稅方式將會受到各種因素影響，如果操作不合理，將會觸及法律底線，給企業造成嚴重的損失。所以，在具體房地產企業增值稅稅收籌劃中，需要科學設定避稅方案，并對其進行具體分析，保證避稅方案的合理性和合法性，從而起到合理避稅的效果。在此過程中，稅收籌劃工作人員還要對國家稅法變化情況有所了解，及時掌握行業最新動態，保證房地產企業可以科學規劃各種稅務活動，從而實現緩解企業稅負的效果。在確保房地產企業稅收籌劃合法的基礎上，還要注重加強和稅負部門的交流，把來自執法部門的法律風險降至最小，通過制定一系列規范的稅務風險管理體系，實現對稅務風險把控，引導房地產企業穩定發展。

（三）改變傳統營銷策略