房地產企業財務狀況分析匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產企業財務狀況分析范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

關鍵詞 ：房地產 杜邦分析 陸家嘴

一、引言

房地產企業是進行房地產開發和經營的行業。21 世紀以來，我國經濟飛速發展，其中相當大的部分是房地產業所做出的貢獻。與此同時房地產行業的發展也受到國家和政府的宏觀經濟政策的影響。經濟好轉，房地產企業發展的也非常快。相反，經濟形勢不景氣房地產企業回收資金緩慢，也會影響企業的發展。一方面房地產企業在飛速的發展，另一方面也存在很多的問題。因此，政府提出了許多限制性的政策來調控房地產企業的發展。這樣一來，房地產企業面臨的挑戰也愈加嚴峻。作為資金密集型的企業，房地產企業財務狀況直接影響著企業未來的盈利能力。因此如何根據財務狀況來了解企業的經營狀況以及未來的盈余能力就顯得尤為重要。這不僅可以給廣大的投資者一個指引，還可以使得企業在發展過程中不斷發現自己的弱勢，讓企業保持穩健的發展。

二、杜邦分析體系

通常我們可以通過利用上市公司財務報表的數據計算出相應的財務比率，進而了解企業的經營狀況和盈利能力。杜邦分析是以凈資產收益率為核心的財務指標，通過財務指標的內在聯系，系統、綜合的分析企業的盈利水平對企業財務進行綜合的分析。其基本思想是將企業凈資產收益率逐級分解為多項財務比率乘積。因為這種方法是由美國杜邦公司首先創造的，所以稱為杜邦分析法。圖1 是杜邦分析的系統圖：

三、基于杜邦分析法的上市房地產公司盈利能力因素分析凈資產收益率是杜邦分析體系金字塔模型的最上層比率，也是核心的比率。本文通過對篩選出來的100 家在近五年年持續經營的房地產企業進行數據分析發現，對于盈利企業，作用更加顯著的代表比率是總資產凈利率。因此本文將分別對權益乘數和資產凈利率對房地產企業盈利能力的影響進行進一步分析。

通過對資產收益率的進一步分解，我們可以詳細的了解上市房地產公司的收入和費用支出的具體情況。本文主要運用總資產周轉率、營業成本支出率、期間費用支出率、所得稅費用支出率四個指標進行分析。

四、我國上市房地產公司盈利能力的分析

我國房地產行業已經繁榮十年之久，如何在動蕩的經濟環境中繼續保持甚至提高自身的盈利能力，這個非常重要。本文以陸家嘴企業為例進行杜邦分析，了解企業財務狀況。

（一）資產收益率及其分解分析

（1）凈資產收益率可以用來衡量一個企業的總體的盈利能力。陸家嘴的資產凈利率2008—2012 五年間經歷了先增加后減少的過程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年資產收益率總體的趨勢是下降，這也說明了陸家嘴房地產集團總體盈利能力逐漸下降。

(2)主營業務毛利率的各項影響因素具體分析。

對于房地產企業來說，大多數房地產企業都經營著許多業務，包括房地產租賃，酒店業，物業管理等等。那么下面我們將分析各項業務對主營業務毛利率的貢獻。見表2

由表2 可知，2008-2011 年房地產銷售和租賃一直是企業主營業務利率的主要來源。而且二者交替成為影響主營業務利率的主要因素。2008 年由于受到美國次貸危機的影響，房產銷售并不景氣，而房地產租賃則火起來。由此可見，外界的經濟環境會影響企業的發展方向。2012 年企業把主營業務收入的重點轉移到動遷房轉讓上。目前偏遠郊區房產開發則主要集中在別墅上，購買者均是高收入人群。為了滿足大多數群眾的需求，把原低層樓房動遷改成高層，在原住戶入住的基礎上增加黃金地段的新住戶，企業的銷售收入也得以增加。

酒店業的變化不大，說明并不是企業的重心所在。物業管理是2010 年企業新逐鹿的一個產業。就近3 年的發展趨勢來看，物業管理每年的收入都在上升，對于企業的盈利的作用也是顯而易見的。未來普通住宅、拆遷房等均會改造成小區，因而物業管理將成為房地產企業未來主要發展的業務之一。

(3)陸家嘴集團這5 年的期間費用保持在較穩定的水平上，只是在2009 年有較大幅度的比重下降。營業外收入的貢獻處于較大的波動狀態，而且作用不是很明顯，近4 年的貢獻一直在0.05%以內。企業的中心仍放在了企業的主營業務上。

（二）權益乘數分析。

從這5 年的數據來看，從2009 年開始陸家嘴權益乘數逐漸上升，與此同時，凈資產收益率開始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而這上升的原因更多是因為2012 年資產凈利率的增加，這就說明，在目前情況看來，陸家嘴依靠大量負債獲得土地進而進行開發這個是具有很大風險的，企業在背負著沉重債務的同時短期無法獲得相應的回報，企業未來籌集資金會更加困難。

五、提高我國上市房地產公司盈利能力的建議

（一）樹立風險意識

企業應該具備預防企業風險的意識。在控制企業總風險方面，企業應該把握好經營風險和企業財務風險之間的關系，在合理的范圍內將總風險降到最低。在負債方面，企業要在結合企業現實情況的基礎上考察有哪些因素會影響負債，進而定下負債的數額。與此同時企業還應做好未來還款的規劃，使得企業在一個相對安全的范圍內開展經營活動。

（二）優化資金管理范圍和程度

為了進一步強化房地產企業對資金的整體控制，企業應該在投資于高收益高風險項目時充分估計風險的大小。還要考慮到國家的政策、民風民俗、居民收入、通貨膨脹率等因素的影響，經過嚴密的市場調查之后，由專業人員對項目進行規劃，進行開發進度安排，與此同時財務部門進行測度，制定詳細的費用測算，以便合理的利用和資金。

在資金流監控方面，企業應該加強從前期預算，到中期資金流的流入流出，還有后期的結算總結對企業資金流整體的監控，分析資金超出預算的原因，隨時糾正預算中不合適的地方，以便合理的利用資金。

篇（2）

【關鍵詞】房地產企業；財務風險；預警指標

財務風險是房地產企業所有風險的最集中的體現。若處理不好，會使房地產企業遭受巨大創傷，最嚴重的直接會導致企業破產。房地產市場可以說是波濤洶涌，充斥著太多的不確定性。因此，作為其中的“弄潮兒”，房地產企業要想在波濤洶涌中一路當前，就有必要構筑堅實的屏障用以抵御風險，那就是構建屬于房地產企業自身的財務風險預警體系。

一、房地產企業財務風險預警指標的選取

資金密集是房地產企業的特性，而且是最突出的特征。因此，在選取預警指標時，本文對與資金關系密切的指標予以重點考慮，以突出房地產企業的特性。其他的指標在借鑒前人研究成果的基礎之上結合房地產企業特性進行選取。選取原則是：具有可操作性的、禁得住推敲、具有成熟的預警經驗。選取結果如下：

（一）償債能力分析指標：房地產企業所需資金量大，資產負債率高，應格外注意對償債能力指標的分析，因為不能償還到期債務是財務風險最顯著的特征。

短期償債能力指標：

流動比率=流動資產/流動負債 （1）

速動比率=速動資產/流動負債 （2）

現金流動負債比率=年經營現金凈流量/年末流動負債 （3）

長期償債能力指標：

資產負債率=負債總額/資產總額 （4）

產權比率=負債總額/股東權益 （5）

已獲利息倍數=稅息前利潤/利息費用 （6）

上述對房地產企業償債能力指標的選取，既考慮了房地產企業的短期償債能力，又考慮了其長期償債能力。在短期償債能力指標中尤其考慮了現金流對債務的保證程度，這符合了房地產企業“現金為王”的特征。短、長期指標相融合，通過計算各項指標數值，將結果與標準值相比較，就能看出房地產企業在償債能力方面的強弱程度，給各方信息的使用者提供有利的警示。尤其是房地產企業本身，通過對該項數值指標的分析，發現企業在償債能力方面存在的問題，及時采取相應的補救措施，以使企業的償債能力維持在一個較合理的水平，充分利用財務杠桿的有利一面，給房地產企業帶來更大的財務杠桿利益。

（二）盈利能力分析指標：影響房地產企業財務風險的最大因素是償債能力。除此之外，糟糕的盈利能力必然會加大房地產企業的財務風險。因此，應設置一組反映房地產企業盈利能力的指標，通過對該組指標的分析，透視房地產企業在激烈的市場競爭中的優劣狀態。本文選取如下盈利指標：

銷售凈利率=凈利潤/銷售收入凈額 （7）

凈資產收益率=凈利潤/平均凈資產 （8）

總資產報酬率=息稅前利潤總額/平均資產總額 （9）

上述選取房地產企業反映盈利能力的指標當中，凈資產收益率是綜合程度最強的指標，在杜邦分析法中，可以將這一核心比率進一步分解，通過層層分解，可最終找出影響凈資產收益率的各個因素：企業的盈利能力（銷售凈利潤率）、營運能力（總資產周轉率）、資本結構（即償債能力如權益乘數）。后文在預警案例的分析中，將揉合杜邦分析法對案例企業的財務狀況進行更詳盡的分析，通過指標間的串聯關系，找出案例企業財務風險的問題所在。

（三）資產營運能力分析指標：房地產企業的資產營運能力反映了企業在資產管理過程中的效率。它也同樣會對房地產企業的財務風險產生影響。資產周轉速度快，會提升企業的盈利能力，同時也相當于企業增加了資產投入；相反，資產周轉速度慢，企業的盈利能力會降低，相當于浪費了企業的資產，資產營運能力指標和盈利能力指標相結合，對房地產企業盈利能力的評價才是全面具體的。本文選取房地產企業的營運能力指標如下：

總資產周轉率=銷售收入/平均資產總額 （10）

存貨周轉率=主營業務成本/平均存貨余額 （11）

應收賬款周轉率=銷售收入凈額/應收賬款平均余額 （12）

應收賬款的周轉速度快，說明了房地產企業應收賬款的變現能力強，壞賬損失的可能性就越小，同時也折射出企業管理水平較高，而這一點，恰恰是房地產企業的要害。當然，在進行這一項目的分析時，也要一分為二，不能因為只注重提高應收賬款的周轉率而忽視了利用賒銷來擴大銷售渠道這一因素。存貨在房地產企業中比重較大，應將該比率控制在一個較合理的水平，否則會導致資金的浪費。如目前在房地產市場當中，過高的空置率影響了開發商資金的周轉，使房地產企業始終處于財務風險的風口浪尖上。資產周轉率表明房地產企業運用其全部資產獲取利潤的能力，在杜邦分析法中，它是一個橋梁，它把利潤表和資產負債表聯系起來，使凈資產利潤率可以綜合整個企業的經營活動和財務活動的業績。

（四）發展能力分析指標：一個最終深陷財務危機的企業，一定會在危機爆發的前幾年就顯現了它的停滯不前的狀態。所謂的“冰凍三尺非一日之寒”，說的就是企業的發展能力與財務風險的關系。所以，在房地產企業，有必要選取若干顯示發展能力的指標來揭示財務風險的狀況，發展能力指標選取結果如下：

銷售收入增長率=（本期銷售收入-上期銷售收入）/上期銷售收入 （13）

總資產增長率=（期末總資產-期初總資產）/期初總資產 （14）

凈利潤增長率=（本年凈利潤-上年凈利潤）/上年凈利潤 （15）

上述發展能力指標越高，表明房地產企業的市場前景越好，其發生財務風險的可能性就越小。

上述選取的共15個財務指標基本上代表了房地產企業的特性，由它們作為房地產企業的財務風險預警指標進行預警，雖然在精確度上難以保證，但因為其簡便、容易理解的特點，而且，在企業財務危機爆發的最近時間（前2、3年）其預警能力還是很強的。因此，它一直被廣泛使用。本文將選取的房地產企業的財務風險預警指標作為財務風險預警體系的一個組成部分，除此之外，還將引入前人已創造的經典財務風險預警模型，下面就對幾個最常見的、經典的財務風險預警模型作以簡單介紹。

二、房地產企業財務風險預警模型的構建

（一）單變量財務預警模型：單變量財務預警模型最具代表性的人物是Bevaer，他同時也是運用財務比率對企業破產情況進行預測的先驅者之一（另一位是Altman，下文會述及）。Bevaer首先從1954-1964選出79家失敗企業和79家非失敗企業（兩類企業的行業、資產規模等都相同），他所選用的財務比率依然是借鑒了前人的研究成果。除此之外，他增加使用了現金流量方面的指標。他認為：企業擁有的現金多越多、營運資本支出越少、負債越小，企業失敗的概率就越小；反之，企業失敗的概率就越大。Bevaer仔細考察了樣本當中30個財務比率在企業失敗前5年的差異情況，最后證明有5個財務比率對企業破產的預警能力較強，按預測能力高低依次排序是：現金流量/負債總額（預測準確率達87%）；凈收入/總資產（預測準確率達79%）資產負債率（預測準確率達77%）；營運資本/總資產（預測準確率達76%）現值率（預測準確率達78%）。Bevaer構建的單變量財務預警模型獲得了比較高的預警能力，但他的缺陷也是暴露無遺的：各個單一的財務指標有時在反映同一信息的時候，結果會不一致。這種片面性使得人們不得不另外探索一種更加精確、更具說服力的財務預警模型。

（二）Z模型：Z模型的創始人是Altman。Altman和前文所述的Bevaer被并列稱之為運用財務比率來預測企業破產情況的先驅。他們二位這種具有開創性的研究為后來的財務預警模型的研究奠定了堅實的基礎。

Altman同時也是第一個使用多變量技術來判定企業財務危機狀況的學者。他克服了Bevaer創建的單變量模型的缺點，將多個財務比率結合起來，將這些財務比率融入同一個方程式來解釋和判別企業的財務狀況。Altman所帶給人們的這種綜合分析問題的思想，在對企業財務危機預測研究方面，影響是極其深刻的。Altman的Z模型創建經歷了以下幾個階段：

第一，Z-socre模型階段。這個階段的模型主要是針對上市的制造業研究的，Altman選取從1945—1965年間的33家破產企業和33家同類型、同規模的正常企業為樣本，經過大量細致的工作，從一開始選定的22個財務比率中敲定5個變量來對企業的財務狀況進行預測，構造出一個多元線性函數，命名Z-socre模型，其表達式為：Z=0.12X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5其中：

X1=營運資本/總資產；X2=留存收益/總資產；X3=息稅前利潤/總資產；X4=普通股、優先股市場價值總額/總負債；X5=銷售收入/總資產

上述表達式中，變量前的權重系數是按照變量對企業財務危機的影響程度大小設置的，經過加權計算之后得到的Z值代表企業綜合風險值。通過它與設定的臨界值對照，就能知道企業財務危機的程度。上式中臨界值的規定如下：Z—socre>2.765表明企業具有較好的財務狀況，破產機率小；Z—socre

第二，Z2模型階段。上述Z-socre模型只針對上市公司，且只面對制造業。而事實上，許多處于財務危機的公司是沒上市的，故直接用Z-socre模型預測，其準確性就遭到了質疑。針對這種情況。Altman重新對Z-socre模型進行了修改，形成了Z2模型和Z3模型，其表達式分別如下：Z2=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5適用范圍：用來預測非上市公司的財務危機狀況。此處表達式中，X4的含義與Z-socre中X4不同，更改為所有者權益/總負債。此時，臨界值的區間規定及意義如下：Z2≥2.99，表達企業陷入財務危機的可能性極小，企業財務狀況良好；2.7≤Z

第三，Z3模型階段。Z-socre模型的缺陷在于只針對上市公司，只面對制造業；Z2模型的缺陷在于只針對非上市公司。而在我國，是難以獲得非上市公司的財務數據的。故對我國房地產企業財務預警研究時，不能直接使用上述兩個Z值表達式。Altman的Z3模型克服了我們的難題，Z3模型是用來預測非制造業上市公司的財務狀況的，它的表達式是：Z3=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4。此表達式中，X1，X2，X3，X4的含義與Z2式中規定是一樣 的。臨界區間規定如下：Z32.9，表明企業的財務狀況是良好的，可不考慮破產的可能；1.23≤Z3≤2.9，表明企業財務狀況有問題，須嚴加注意，否則，后果不堪設想，若積極面對，企業才能擺脫困境。本文中，鑒于Z3模型的適用情況，筆者將直接選用Z3模型作為本文房地產企業財務預警體系的另一組成部分，直接用Z3模型來對后文的案例企業進行財務風險分析，計算Z3值，判別其財務風險的大小。

篇（3）

一、建立房地產企業財務預警系統的必要性

1、房地產對整個宏觀經濟的穩定的重要性要求建立財務預警系統

房地產行業涉及的行業范圍非常廣泛，其下游涉及到建材、水泥、鋼鐵等行業，上游又跟銀行業有密切關聯。因此房地產行業的發展可謂牽一發而動全身，一旦房地產行業出現危機，將會牽連為數甚多的行業，甚至危害整個社會經濟的穩定發展，美國的次貸危機就是明證。因此，建立房地產企業財務預警系統，可以及時監測房地產企業的財務狀況，針對財務狀況的情況，采取相應的對策，以防范和化解房地產危機，為國民經濟又好又快地發展保駕護航。

2、房地產的行業特點要求建立財務預警系統

由于房地產行業與國家經濟密切相關，因此在很大程度上受制于政府的控制，國家為保證國民經濟協調健康發展，常常運用稅收、金融、財政等多種手段對房地產行業進行調控，如2005-2007年國家就針對過熱的房地產市場，相繼出臺了多項政策規范其的發展。建立企業財務預警系統，就可以很好地監測國家政策對房地產企業所造成的微觀影響，從而為今后的政策制定提供依據。

3、房地產企業的財務特點需要建立財務預警系統

房地產行業屬于資本密集型行業，資金需求十分巨大。而由于我國房地產市場起步晚，多數房地產開發商規模較小，自有資金十分有限。因此我國房地產開發企業的資產負債率一直都偏高，據國家統計局統計，2005年我國房地產開發企業的資產負債率72.7％，遠高于發達國家的水平。財務危機往往都是因為到期債務無法償還而造成的，我國房地產企業如此高的資產負債率，為財務危機埋下了隱患。因此，需建立財務預警系統，以及早防范房地產企業財務危機。

進入2008年，在信貸政策從緊、購房者持續觀望的大背景下，房地產企業資金鏈緊張已是不爭的事實。為了彌補資金缺口，多數房地產企業不惜為了資金周轉而承受高利率，進行民間借貸。在資金鏈緊張的條件下，房地產企業還要背上20%-30%年利的沉重的債務負擔，一旦回款不利，就會導致財務危機出現。一旦出現“多米諾”效應，整個房地產行業的風險就會集中釋放。為保持我國房地產市場和金融市場穩定，必須建立財務預警系統，及早防范風險，避免危機發生。

二、基于Zeta模型房地產企業財務預警系統

Zeta模型實際上是一個多變量線性函數模型，通過對企業多個財務比率進行匯總，求出一個總判別值來預測企業財務危機的模型。1968年，Altman最早提出了Z模型。1977年，Altman、Haldeman和Narayanan在Z模型的基礎上提出了著名的Zeta模型，并運用Zeta模型對1969-1975年53家破產企業和58家非破產公司進行了實證分析，結果發現，Zeta模型用于預測五年和一年的財務危機的企業精度分別為70％和91％，而且越接近財務危機發生的時間，預測精度越高。其模型介紹如下：

Zeta＝6.56X1＋3.26X2+6.72X3+1.05X4

其中：X1―營運資本/總資產；

X2―留存收益/總資產；

X3―息稅前利潤/總資產；

X4―股東權益/總負債。

判別標準為：Zeta

三、基于Zeta模型對我國上市房地產公司的財務預警分析

1、樣本的選擇

有些企業可能注冊登記時的主營業務的是房地產企業，但實際經營過程中可能轉行或者引進其他的投資項目，從而使房地產項目不是主營業務，這類企業便不是真正意義上的房地產企業。為此，本文通過向專家咨詢，選取房地產類收入占主營業務50％以上的房地產企業為樣本（見表1）。

2、運用Zeta模型對我國上市房地產公司進行財務預警分析

運用Zeta模型對各房地產公司2007年至2008年一季報表數據進行測算，得出我國上市房地產財務預警狀況（見表2）。

從表2可以看出，2007、2008兩年，我國上市房地產企業的財務狀況良好，財務安全的企業占所有樣本企業的84％以上。對比兩年的情況可以看出，國家的宏觀調控政策的作用已經開始顯現，部分適應能力不強的房地產企業的財務狀況已經開始惡化。2008年新增1家陷入財務危機，另外兩家是已經被ST（特殊處理）的房地產企業，需要予以高度重視，積極防止財務危機由個別現象向整個行業蔓延。

四、結論與建議

第一，從整體上看，預警模型能夠對我國房地產企業起到較好的預警效果。因此建立房地產企業預警系統可以有效地監測房地產企業財務變動情況，并可以讓決策者根據監測的結果，制定相應的政策，更好地調控房地產市場，避免經濟大起大落。

第二，預警系統的建立，能夠幫助房地產企業提高自身防范風險的能力。尤其在當前貨幣政策從緊，居民又大多數選擇持幣觀望的背景下，房地產企業運用財務預警系統可以及時發現自身的問題，及早防范風險。

第三，根據我國國情，完善財務預警系統。包括Zeta模型在內的大多數學模型都是在借鑒國外模型的基礎上，根據我國的上市公司的資料進行統計得出的。雖然部分指標在不同國家也一樣具有有效性，但仍然可能存在“水土不服”的情況。如目前我國股市現在還沒有實現全流通，這樣就會導致計算出的Z值偏低，從而會增加誤判的概率。

【參考文獻】

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一、財務風險的內涵

財務風險是企業財務活動中由于各種不確定因素的影響，使企業財務收益與預期收益發生偏離，因而造成蒙受損失的機會和可能。企業財務活動的組織和管理過程中某一方面和某個環節的問題，都可能促使這種風險轉變為損失，導致企業盈利能力和償債能力的降低，這種觀點從財務本質角度出發來界定財務風險，外延廣泛，包括了所有財務活動的各種不確定性因素。

二、房地產企業財務危機出現的原因

(一)自身經營特點，從房地產業的經營特點看，房地產開發項目具有開發過程復雜、周期長、涉及部門和環節多的特點。從土地獲得、市場調研、投資決策、建設施工，到銷售推廣、物業管理等開發過程，涉及多家合作單位，并接受規劃、國土、建設、環保等多個政府部門的監督，從而使得開發商對開發工程的進度、質量、營銷控制的難度增大。一旦某個環節出現問題，將導致項目周期拉長、營業成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

(二)資金結構，主要是指企業全部資金來源中權益資金與負債資金的比例關系。房地產開發企業的資金由自有資金、預售款、銀行貸款、經營性欠款4部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金往往占企業全部資金來源的70%，有的甚至高達90%，一旦企業不能控制各類風險，出現不能支付到期本息的財務風險的可能性就非常大。

(三)財務管理水平，我國的房地產企業，特別是大型房地產企業都由國有資本控制或者本身就是國有企業轉化而來，國有企業所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現。企業與內部各部門之間及企業與上級企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。

(四)決策的風險意識，財務決策失誤是產生財務風險的又一重要因素。決策過程中，往往由于企業對投資項目的可行性缺乏周密系統地分析和研究，加之決策所依據地經濟信息不全面、不真實以及決策者決策能力有限等原因，導致投資決策失誤頻繁發生。決策失誤使投資項目不能獲得預期地收益，投資無法按期收回，為企業帶來巨大的財務風險。

三、房地產企業財務危機預警指標的確立

本文在廣泛考察了在以往的國外和國內相關研究中對最終預測模型有顯著貢獻的預測變量，參考了在實證研究中目前廣泛采用的財務和現金流變量，并結合我國實際情況，初步確定了24個預測變量。這24個預測變量主要反映了房地產企業五個方面的財務狀況，即：償債能力、經營能力、獲利能力和未來成長基礎及能力。具體指標見表1。

四、房地產企業財務危機預警系統的對策

(一)房地產企業財務預警系統的架構

1.財務信息收集――傳遞機制

良好的財務預警分析系統必須建立在對大量資料統計分析的基礎之上。這些資料包括房地產企業內部財務數據和外部信息(例如政府的政策、競爭對手的相關信息等)、房地產行業等相關數據，并形成一個資料系統。而且，這個系統應該是開放的，不僅包括內部信息，還包括外部信息，最為關鍵的是，系統信息要不斷更新以確保信息的及時性、準確性和有效性。財務信息收集的對象主要是企業內部財務信息和外部相關信息，而且數據資料系統可以通過信息的收集、剔出得到及時更新。

2.財務預警分析的組織機構

為使預警分析的功能得到正常充分的發揮，房地產企業應建立健全預警組織機構。該機構成員有企業經營者、企業內部熟悉管理業務，具有經營管理知識和技術的管理人員組成，并聘請一定數量的企業外部管理咨詢專家。該機構相對獨立于企業的組織體系，獨立展開工作，但不直接干涉企業經營管理過程，只對企業最高管理層負責。

3.財務危機分析機制

高效的風險分析機制是房地產企業財務預警系統的核心和關鍵。通過風險分析可以迅速排出對財務影響小的警情，從而將主要精力放在有可能造成重大影響的警情上。預警分析一般有兩個要素：即預警指標和扳機點(即預警指標的臨界點)。一旦評測指標超過臨界點，局部危機或者全面危機發生，應急計劃則應隨之啟動。在財務危機分析機制下，最為關鍵的就是預警指標的選擇和扳機點的確定。財務預警模型中的變量是關鍵財務指標，是形成預警結果的關鍵依據，診斷過程就是財務預警模型的應用，而其他指標知識幫助輔助判斷。對于扳機點的確定，不同的指標類型有著不同的設定，可以確定為行業均值或者歷史均值，甚至可以是一個區間。

4.財務危機處理機制

在財務危機分析清楚后，就應立即制定相應的預防、轉化措施，以減少危機帶來的損失。財務危機處理機制主要包括應急措施、補救方法、改進方案。其中應急措施主要是面對財務危機，應該采用何種手段去規避，控制事態進一步惡化；補救方法主要是如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內；改進方案主要是如何改進企業經營管理中的薄弱環節，杜絕和避免類似的財務危機再度發生。

(二)財務危機預警系統的日常監控

1.財務危機監測財務危機主要表現為財務支付風險和財務結構風險

財務支付風險可以通過以下幾個方面加以監測：(1)現金流動能力。企業年度現金流入總量能否保證房地產開發項目的各項強制性支出需要，例如：貸款利息、工資以及其他必需的投入。如果不能保證需要則應引起管理層的注意。

(2)資產變現能力。房地產企業相對于制造業之類的企業，固定資產比例較少，主要表現為暫時未能出售的物業，開發商能否按照既定的銷售節奏，即開發期、開盤初期、銷售中期、收盤期四個階段完成銷售工作是房地產企業資產能否順利變現的關鍵，一般而言，房屋能越早的出售，資產變現能力就越強，如果發生滯銷，則開發商就需要注意了。

(3)逾期負債率。包括未能在法定、約定期限內付款而欠繳的稅費、工資、銀行貸款本息和工程款等。這是企業發生財務危機最直接表現，所以應密切關注企業是否存在大量逾期負債。

2.經營風險監測

經營風險是導致企業發生財務危機的深層次原因。一般指企業因經營決策失誤、管理不善而造成的可能損失或經濟效益低下。經營風險大小反映了企業經營者管理水平和市場預測能力的高低，它對企業經濟效益具有決定性的作用，也最終影響了企業財務危機的程度。它可以通過以下幾個指標加以監測：(1)市場需求的變化。市場供應量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性，導致供需的動態性和不確定性，進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險；反過來，市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷，使投資者承受資金積壓的風險。在其他條件不變的情況下，其房屋市場需求越穩定，經營風險越小。

(2)產業政策的變動。國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化，決定著房地產業興衰。國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業、樓宇市場的繁榮；政府通過產業結構調整，降低房地產業在國民經濟中的地位，緊縮投資于房地產業的資金，將會減少房地產商品市場的活力，給房地產投資商帶來損失。這種損失不一定體現在房地產商品的絕對價格降低上，主要體現為市場交易活動的減少。

(3)房屋銷售價格的變動。目前我國房地產商品價格雖然面臨國家更嚴格的宏觀調控，但漲勢不見回落。這對于房地產企業來說是一把雙刃劍，如果房地產價格漲得太高太快，極有可能導致消費者購買力下降，從而導致樓盤不能按既定計劃銷售。

(4)管理者的素質和經驗。一個擁有豐富經驗和科學管理的領導就比沒有經驗、盲目管理的領導者風險要小。

3.日常監控與年終財務狀況的結合

會計電算化的廣泛應用使企業的信息傳遞方式已從桌面財務轉變為網絡財務，這就為企業的日常監控，提供了實現的可能。具體來說，房地產企業財務部門可運用財務信息實時報告系統軟件對其進行財務支付風險和財務結構風險的監控，管理部門可在日常生產經營管理過程中監控管理風險，而市場銷售部則時時監控市場營銷風險。企業內部局域網的發展在某種程度上可使這些財務危機監控和經營風險監控的信息更加及時準確地反映到企業管理當局。

五、結論

房地產企業在經營過程中，會面臨諸多問題，這些都將可能導致財務危機的發生，尤其是對于我國目前金融體系不完善，房地產法律法規不健全的環境下，房地產企業時刻需要警惕企業財務狀況會陷入危機。為此，房地產企業在經營過程中，需要隨時監測自己的財務狀況，如發現有財務危機的征兆存在，則運用各種定量和定性的分析方法，全面檢查公司的財務狀況，找出處于惡化趨勢的項目和原因，及時調整其財務活動，有效地阻止和抑制不利事態的發展，將企業的財務危機降到最低程度，從而保證其生產經營活動正常進行。

參考文獻：

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企業的財務報表可以及時且充分的反映出企業實際的財務狀況、經營成果以及現金流量情況。然而，如果我們只是盲目的從財務報表的表面數據來知悉企業的財務狀況的話，那將會造成一定的局限性，因為企業的財務報表無法全面反映出企業的經營水平與經營成果。這就需要我們對企業的財務報表進行分析。一旦能夠采取科學合理的財務報表分析方法，將可以準確且全面的反映出企業的財務狀況、經營成果和現金流量情況，還可以揭示出企業面臨的各種潛在風險，并對企業的預算完成情況進行細致的核實，并對企業經營管理人員進行一定的考核，盡可能的構建起一套完善高效的激勵機制。

（二）基本內容

企業的財務報表分析工作是由不同的使用者具體執行的，他們實際分析的核心與側重點各有不同，但最終的目的卻是一致的。一般來說，企業的財務報表分析主要包含了三個方面的基本內容，即對企業的實際償債能力、企業權益的結構進行詳細分析，估量對債務資金的利用程度。這三項內容之間是相互聯系，并有著互補作用的，可以為企業的會計信息使用者提供更為可靠的會計信息。那么，在財務報表分析中，能夠促使企業順利實現財務目標的核心部分就是其償債能力，企業的營運能力則是一種物質保障，盈利能力是償債能力與營運能力同時作用的結果。

2房地產企業財務報表的局限之處

（1）房地產企業的預收賬款增加

影響了財務報表使用者對于企業償債能力的判斷。由于房地產企業生產經營涉及的面很廣，并有一種特殊的預售制度，因此，它的項目預售到收入確定，需要經歷一個較為漫長的過程。一般來說，最少要花費幾個月的時間，有時甚至會需要幾年的時間。那么，應收賬款就是一個較大的問題，它不僅會加劇房地產企業的短期負債，同時還會大大削弱所有者的正當權益。而企業的財務報表則無法準確反映出企業實際的盈利數據，大大降低了房地產企業的財務報表分析結果。

（2）房地產企業的一些期間費用會計入當期損益

從而導致報表使用者無法準確判斷出企業的實際經營成果。根據當前的房地產企業會計制度規定，房地產企業的實際開發經營過程中所產生的各項管理費用、財務費用以及銷售費用都應該計入到期間費用當中去，并直接劃入當期損益。這就會導致企業在工程竣工前發生嚴重的虧損情況，即使看到隱含的利潤，但是卻無法真實的反映出來。

3房地產企業財務報表分析的科學方法

（1）我們應該根據房地產企業的收款方式來重新分析其應收賬款

并確認實際收入情況。房地產企業的商品具有自身的特殊性，不僅生產周期長，而且所需的資金量龐大，它的收款方式與一般的商品是不相同的。一般來說，房地產企業可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多種收款方式。在實際的收款過程中，一次性付款只是占到了少數。那么，針對一次性付款方式，我們就應該對房地產企業進行收入確認時，把收款項全部作為的核算數據，它可以明確表明房地產企業的財務風險得到了有效轉移。如果按照分期付款的方式進行銷售，房地產企業的收入確認就應該根據合同中約定的收款日期來進行確認，一旦出現了買方到了合同約定時間還存在費用欠賬情況，財務報表分析者就應該把買方的資信能力與實際欠付金額進行詳細且及時的分析。如果出現了買方缺乏資信以及欠付金額超過了房價的30%，就不可以確認收入。如果房地產企業的銷售以按揭付款形式為主，我們則必須以款項全部到齊為核心標準來確認最終收入。當然，房地產企業的所有預收賬款都應該進行相應的預結轉，并進行銷售稅金的計提。

（2）我們應該根據收入與費用配比原則來合理整改房地產

企業收入結轉前所產生的期間費用。這就需要房地產企業的財務總監強化財務報表分析工作，不僅需要編制出核心的戰略標準，還需要對金融市場與價值管理工作發揮出重要的作用。這是因為在全球經濟一體化趨勢日益加快的大背景下，傳統的財務管理知識顯然已經無法適應現代企業的發展需求，這就需要我們房地產企業的財務管理工作者與企業管理者都堅持優質的原則，并及時做好相關的資本市場與財務管理狀況研究與分析，還應該充分利用好現代化的技術手段，確保自己的財務報表分析工作做到位，最大程度的保護好相關企業所有者與股東的合法權益。

（3）我們還應該對房地產企業的成本構成進行科學合理的分析與研究

以讓房地產企業的成本得到有效的確認。房地產企業的開發建設工作較為特殊，它需要購置一個并沒有經過開發的土地，然后再根據周邊的土地價格進行細致比較后開展相關的評估工作。在評估過后，對于一些已經剔除到資金成本后的財務數據可以確認為土地增值額。對于一些本來應該入賬而并沒有實際入賬的工程款項，房地產企業則應該通過預算或估算的方式來進行入賬，從而確保房地產企業的收入與費用配比較為合理可行，并對收入結轉前產生的各項期間費用進行合理且適當的調整。

4房地產企業財務報表分析的特殊性要求

（1）充分利用財務報表外的信息

房地產企業的財務報表數據有著自身的局限性，并不能全面且客觀的反映出企業的真實財務狀況與經營狀況。因此，我們就應該對財務報表的大量表外信息進行合理的分析與運用，并選擇合適的會計分析方法，讓其為房地產企業的財務數據分析提供更為可靠的依據。

（2）重視對現金流量表的分析工作

房地產企業的現金流量表是以收付實現制來編制的，因此，它的數據更為客觀真實。因此，我們就應該對其進行相應的分析，讓其對企業的相對利潤指標發揮出切實的指導性作用，并對財務報表的項目進行具體分析和做出一定的調整，從而更好的應對財務報表中的數據受到會計準則的約束而造成的不良影響。這樣，財務報表分析則可以準確的判斷出房地產企業實際的償債能力。

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在我國政府對房地產市場一輪又一輪的宏觀經濟調控背景下，導致許多房地產企業原本就比較緊繃的資金鏈愈加脆弱，加之房地產企業經營中存在的一些問題，讓房地產企業面臨諸多財務危機的誘因，所以現階段分析它們的財務狀況和財務危機的成因，尋求能夠防范和化解財務危機的對策，提高房地產企業適應外部環境變化和抵御風險等不確定因素的能力，無論是對于房地產企業以及利益相關者還是對于我國房地產市場的健康平穩發展都具有非常重要的意義。

一、房地產企業經營現狀及面臨的主要問題

（一）資本結構不合理，資產負債率高，財務風險大

由于自有資金的不足，大多數房地產企業只能依靠高負債經營，這導致其資本結構失衡且不合理。2010年房地產企業的平均資產負債率為77.6%，這一負債比例大大高于國內其他行業（金融業除外）的平均負債水平。我國交通運輸業負債率均值為36.23%，電子行業負債率均值為45.21%，傳播文化業負債率均值為42.51%，采掘業務負債率均值為30.60%，均低于房地產行業均值。過高的負債率不僅增大了債權人的風險，而且會增大企業財務風險，大大降低了企業的融資能力。2011年上半年年末，上市房地產企業平均資產負債率已達到71.28%。其中上市房企總負債為1.24萬億元，總資產為1.73萬億元，總負債較去年年底增加1514億元，資產負債率已達近十年的數值高峰。

（二）融資方式單一，主要以銀行貸款為主

我國對企業發行債券的要求非常嚴格，能夠通過發行債券融資的房地產企業非常少；政府對房地產企業進行IPO和股權再融資的限制也越來越多，股權融資比例很低。所以，大多數房地產企業都主要通過高負債經營。我國房地產企業融資主要依靠銀行貸款，融資途徑比較單一，而且銀行貸款中短期貸款占的比較多，因為相對長期而言較容易取得。企業資金來源中，除了直接銀行貸款，自籌資金主要由上一期商品房銷售收入轉化而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款；以及工程墊款和預收款間接銀行貸款。據此推算，房地產企業直接和間接來自銀行的貸款占到總資金來源的70%以上。當前單一的融資渠道，必然決定了房地產企業在經營管理上出現困難，經濟效益和財務狀況不佳時，銀行從管控危機的角度勢必會限制放貸，而使本已資金短缺的房地產企業雪上加霜，造成嚴重打擊，最終釀成財務危機。

（三）“囤地”占用了大量資金，營運效率不高，缺乏核心競爭力

自2007年以來，房地產企業瘋狂地“囤地”行為，使得許多地方出現了“面粉比面包貴”的現象。目前我國商品房空置率高達22%，這大大超過國際公認的商品房空置率10%的警戒線。房地產企業大量資金沉淀在土地上，土地占用了大量房地產企業本身就比較匱乏的資金，延長了房地產項目開發的資金鏈，降低了存貨周轉率，嚴重影響企業的營運能力。拿地成本高，利潤空間被壓縮的情況下，存貨周轉率甚至比利潤更加重要，因為前者是生存問題，后者是發展問題。2010年房地產企業存貨周轉率平均值是0.5，優秀企業可達2.5，而陷入財務危機的企業一般只有0.1。這種狀況難以培育企業的核心競爭力，不利于房地產企業的可持續發展。

二、房地產企業財務危機成因分析

（一）企業外部環境影響因素

1.經濟周期。房地產行業與國民經濟多個行業聯系密切，其發展趨勢也要受到國家經濟周期的影響。一般來說，房地產行業的興衰與國家宏觀經濟環境是密不可分的，房地產行業發展周期和國家宏觀經濟發展周期趨同，根據國民經濟周期的四個階段劃分，房地產行業可劃分為繁榮、衰退、蕭條、復蘇四個階段。當宏觀經濟環境惡化時，出現財務危機可能性增大，房地產行業上市公司股票下行。而當宏觀經濟環境趨好時，房地產行業交易活躍，市場繁榮，成交量大，土地市場也重新強勁火熱，房地產行業上市公司股票呈上漲趨勢，財務危機發生概率較小。可見，房地產業去要密切關注宏觀經濟環境。

2.金融環境。國家目前現有金融環境是房地產企業融資渠道較窄，主要還是依靠銀行貸款。若貸款利率升高將會加重房地產企業支付利息的負擔，影響企業正常的現金流。目前我國的貨幣政策從原來寬松轉向當前適度，存款準備金率和利率多次調整提高，控制信貸規模，降低流動性。房地產行業作為重點調控對象，資金鏈條不斷緊張，這是房地產企業財務危機的重要誘因之一。

3.法律、政策環境。我國的房地產業在目前國民經濟中的支柱地位決定了該產業發展要受法律制度并與政府相關政策影響密切相關。近年來國家針對房地產行業不斷出臺一系列的法律法規，并完善制定了許多具體政策加以規范引導，為進一步促進房地產業的良性發展政府從宏觀調控也從未間斷過。當房地產市場低迷，國家會出臺一些列購房優惠政策，刺激樓市，拉動內需；反之，當經濟發展向好，房地產市場過熱，出現泡沫時國家就會采取控制信貸規模，影響房地產，穩定市場。

（二）企業內部條件影響因素

1.自有資金不足，較多依賴外部資金會帶來籌資風險。房地產企業從創立到生存與發展壯大，都必須以投入和保持繼續不斷再投入一定資金為前提條件，眾所周知作為資金密集型的房地產業，籌資活動是其生產經營的起點。但企業籌資后會導致債務的上升，一方面會增大企業的償債壓力從另一方面分析來看通常如果企業債務過大，必將會增加企業再籌資的難度。并且舉債成本負擔過重也會影響企業總體的經濟效益。其籌資風險主要受金額大小、資金成本、負債結構等方面的影響。

2.盲目多元化投資、投資失誤可能帶來投資風險。房地產企業在項目投資過程中，對國家政策、市場、顧客需求是否能準確把握到位，將直接影響開發項目的盈利與否。房地產企業項目投資風險主要來自于：a.市場風險；b.購買力風險；c.變現風險和流動性。房地產開發項目資金需求量大、回收緩慢、周期長，這些因素都會影響房地產的變現性和流動性。因此存在的這些風險可能使得房地產投資無法收回成本，不能帶來預期回報，與期望值相差甚遠，終將于項目投資失敗而導致出現財務危機。

3.營運效率不高會帶來營運風險。房地產企業的營運風險主要來自兩個方面：a.日常經營管理。房地產項目開發涉及面廣，周期長，資金需求量大，如果工程成本控制不到位，各部門溝通協調不通暢等，將會造成降低盈利能力，費用增加；b.建造過程。房地產企業大多用預售方式回籠資金，若最終房屋出現問題與銷售合同不符、或建造中出現安全事故、材料漲價等不利因素，可能會使企業陷入財務危機。

三、防范房地產企業財務危機爆發的對策及建議

（一）積極拓寬籌資渠道，改善企業資本結構

房地產企業在融資渠道上積極拓寬思路，探索多元化的組合式融資方式對于幫助企業提高其風險應對能力具有極為重要的意義。具體可以通過上市融資、房地產合作開發、資產證券化、采購融資、銷售融資、債券私募融資、期權融資、信托融資等其他金融工具融資模式，盡量避免由于準備金率或是利率的調整影響企業籌資能力。房地產企業的融資渠道應由最初單純依賴向銀行金融機構貸款，朝創新融資和依托私募策略為輔的融資方案努力，可用階段性組合融資，降低融資方面的成本，確保項目資金鏈的安全。在復雜多變的企業外部環境下，不合理的資本結構所潛藏的巨大財務風險會成為一顆隨時可能引爆的“定時炸彈”，因此，拓寬企業的融資渠道、確定企業的最佳資本結構，對于資金密集程度較高的房地產企業而言具有舉足輕重的意義和價值。

（二）完善企業投資決策機制，減少投資失誤

科學合理的投資決策流程是避免和減少投資失誤和投資盲目的重要保證。所以，企業在投資決策前，必須進行可行性論證，從定性分析和定量分析兩個方面進行調查研究，而不能僅憑領導拍腦袋或一時的感覺做出決策。這些年，由于房地產行業的投資回報率較高，高額的投資回報率導致決策者忽視了“高回報的背后必然潛藏著高風險”這一基本規律。致使許多國企、央企紛紛進入房地產行業，而對未來面臨的困難估計不足。它們盲目進行多元化投資，使企業陷入財務困境，不僅投資損失，而且還損害了原有盈利項目的收入，影響企業的整體盈利能力。

（三）提高企業經營管理水平，加強成本控制

房地產企業項目開發的成本控制應該貫穿項目的整個壽命周期。與此同時，還應從企業全盤考慮，各部門之間的協調，降低內耗成本，降低與外單位部門之間的協調成本。成本控制應從立項環節、招投標環節、銷售環節、工程預決算環節以下幾方面加強。在規劃環節采用成本控制是確保事前控制的前提，方可實現最大限度減少因事后變動增加的成本。在施工環節主要應注意因各種變更帶來的費用和材料、工程款的支付。

（四）增強企業現金流量創造能力，提高凈收益質量

房地產企業在工程款和土地出讓金的支付及銷售回款的管理中，最重要的就是銷售回款的管理。大多數房地產企業將銷售預售款作為可持續發展的重要資金鏈，因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多種支付形式。房地產企業需要在客戶資信、銷售責任、信用政策等級等制定相應的措施制度，合理確定還款期限與還款方式，因而對未來現金的流出量與流入量進行統籌與平衡。要在不斷加快資金周轉的同時進而增大流動比率，這樣才能使房地產企業擁有更多的營運資金。

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1.房地產企業財務現狀分析

房地產企業在我國剛剛起步，但是屬于朝陽產業，發展潛力巨大，然而房地產業自身具有投資量大，投資時間長等特點。所以，房地產開發企業一般需要通過貸款融資用于項目開發和建設，而運用貸款融資就會帶來一系列的財務問題。隨著市場經濟的深入發展，房地產業整體規模也越來越大，房地產企業之間的競爭也日趨激烈。而財務問題是影響房地產企業經濟效益的重要因素，如果房地產企業不能很好處理財務問題，很難在激烈的市場競爭中獲取成功。我國房地產企業，首先從財務資源的來源上看，財務資源來源較少，主要表現在融資難，周轉資金少。其次，我國房地產企業財務管理和監督體系的不完善是影響企業財務正常運行的重要問題，很多房地產企業沒有建立與自身企業發展相適應的財務運行體系。最后，從房地產企業的管理意識來看，房地產企業財務管理問題的意識不是很強，很多企業只是注重貸款和拿地，而忽視了企業財務的管理和監督。因此，在進行房地產開發投資決策前一定要在考慮自有資金和可貸資金的基礎上，同時加強和完善房地產企業的財務管理和監督體系，并增強企業財務管理的意識，最終實現降低企業成本、增加企業利潤，提高企業經濟效益的目的。

2.房地產企業財務問題分析

2.1 財務資源較少

我國房地產企業開發建設的主要動力因素是資金驅動型。在現行條件下，房地產企業自身所有的資金相對較低，主要用于解決前期的拿地問題，而對于后期的房地產開發和建設，則更多的是依賴各種融資途徑和銷售所得的資金回籠予以解決。因此，銀行貸款是房地產企業資金正常運行的重要組成部分。很多房地產企業不顧銀行借貸的高額成本以及如期不能償還的風險，大量的借貸銀行資金帶來了很大的財務問題[1]。

房地產企業資金來源較少還表現在借貸資金困難，資金周轉不通暢。房地產企業受自有資金和實力的限制，償款付息的能力相對比較差，銀行為了避免企業貸款可能帶來的風險，通常會對投向房地產行業的貸款設定較高的門檻，造成房地產企業貸款特別難，成本特別高。很多房地產企業轉而向擔保機構貸款，目前，從全國各個地方的擔保機構的的擔保數據來看，很多擔保公司的擔保能力還非常有限，擔保費用比銀行貸款相對偏高，出借能力明顯不足且擔保機構自有擔保資金十分有限，抵抗市場風險能力較差，難以滿足廣大房地產企業龐大的資金需求量。

2.2 財務管理和監督體系的不完善

（一）資金管理體系比較混亂。一是很多企業雖然制定了比較詳細的投資和開發建設計劃，卻沒有把相應的計劃目標進行層層分解，制定出更加詳細的實施步驟加以有效地實施。二是公司對開發建設項目投入的成本過高，無法對企業資金進行集中合理的分配和控制，資金運行效率相對比較低下。

（二）貸款途徑單一，由于房地產企業屬于資金密集型企業，其資金來源主要依靠銀行貸款。隨著國務院陸續加緊對房地產行業的調控、多次上調銀行借貸資金比率等一系列政策，銀行系統貸款監管越來越緊，房地產行業從銀行獲得信貸資金的門檻會越來越高，同時可以獲得的信貸資金總量也會越來越少。

（三）審計監督不規范。雖然很多房地產企業設置了內部財務監管部門，制定了財務監督制度，但由于各種原因財務監管部門難以準確有效的發揮相應作用，監管不力[2]。

2.3財務管理問題意識不強

一是房地產開發企業沒能對開發建設項目進行合理科學的規劃，一旦項目開始開發建設，資金不能如期到位，企業就面臨這兩難的境況，直接造成巨大的財務損失。二是房地產企業負債過高。很多房地產企業不考慮自身的償債能力，從銀行借貸大量資金用于開發建設。部分房地產企業在從銀行貸款無望時，為了解決自身資金問題，將融資的希望轉向了民間資本，很多企業的股東向自己的親戚朋友借貸，在以上途徑均不能獲得貸款的情況下，不得不向高利貸私人或地下錢莊借貸，這些貸款資金不但來源不合法，而且利息率普遍比銀行高，償還風險大。

3.房地產企業財務問題對策

3.1合理拓寬融資途徑

在各地房地產企業財務資金匱乏的前提下，應該盡量聘請具有一定資質的財務專員，發揮這些人員的作用，讓他們為企業尋找財務資金。由于企業的財務資金對企業的生存起著核心的作用，所以房地產企業應根據自身條件，利用社會內部的廣大有利條件，對企業自身有限的財務資源進行合理整合搭配。

3.2完善企業財務管理和監督體系

3.2.1改善企業的內部資產結構，建立合理的董事會管理制度

房地產公司要對企業進行有效的掌控和管理，確保財務政策與財務計劃的有效實施，就必須對公司進行有效地掌控和管理。要真正確立房地產企業財務管理的核心地位，有效的實現對企業財務的管理和運行，房地產企業必須從制度上、責任上、權限上及監管過程等方面，建立合理的董事會治理管理制度，針對不同的開發建設項目制定相應的計劃，采取不同的財務監管模式[3]。

3.2.2財務預算制度化

房地產企業開發建設過程中，財務預算存在很多的突發因素，這些都對房地產企業開發建設項目的經濟效益起著重要的作用。房地產企業財務部門應以開發建設項目的整體預算為基礎，對企業資金的整個的運行過程以及最后的分配結算等做出具體安排。在項目預算方面，企業財務部門要對項目建設的整個投入進行精確地研究部署、從項目的開發，設計、施工、結算等內容進行整體預算，嚴格執行財務預算編制，從而提高開發建設項目在決策階段的精確性，盡可能地減少決策失誤帶來的財務損失。

3.2.3加強資金監管

房地產企業的開發建設項目往往不能如期完工，大量借貸資金閑置，資金利用率低下，資金運行不暢。因此，要加強資金的流動管理，制定合理的資金流動監管制度，確保企業日常運營對資金的需求。在財務收支上要實施嚴格的財務監管，合理安排資金流向，確保開發建設項目建設和施工的資金需求；同時增強企業貸款償還能力，提高企業信用。

3.2.4房地產企業要進行資金成本監控

對項目開發建設的整個過程都實行成本監控。房地產開發項目成本監控是房地產開發建設項目財務管理的重要組成部分，是整個財務管理的核心。對從開發建設到最后的結算都要實行嚴格的成本計算和控制，確保資金得到最有效的利用[4]。

3.2.5加強外部審計監督

企業通過內部審計，可以通過內部的監督審計及時發現和解決企業的財務問題，同時也能起到加強內部審計對公司的監督作用。但是僅僅只靠內部的審計監督還是遠遠不夠的，必須加強社會外部對企業的審計監督，社會外部的監督相對比較公開，也比較公平，公正。因此，企業還應通過社會外部的審計機構對其公司進行外部審計。

4.結語

總而言之，在當今市場經濟的條件下，財務問題已成為我國房地產企業迫切需要解決的現實問題。因此，通過對房地產企業財務狀況存在的基本問題進行分析，并通過對房地產企業財務資源的相對匱乏，財務管理和監督體系不健全，加上財務問題意思的淡薄等各個方面的問題進行具體分析。同時提出解決困擾房地產企業財務問題的策略，最終保證房地產企業獲得長期的經濟效益以及得到穩定的發展。

參考文獻：

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進入本世紀以來,中國房地產行業進入了一個前所未有的快速發展時期,在發展過程中表現出房地產企業發展快、利潤高等特點,但是由于房地產企業的快速擴張與房地產行業的政策導向性,使房地產企業在快速發展的同時也面臨著較大的財務風險。因此,從中國具體國情出發,深入研究如何在房地產企業經營過程中發現所面臨的財務風險特征,進而采取措施來避免、減輕財務風險等方面的理論和實踐的研究則顯得尤為必要。

一、房地產企業財務風險概念

目前理論界對財務風險的理解,大體上有廣義和狹義兩種:

狹義財務風險是指由企業負債引起的,具體來說指企業因借入資金而增加的喪失償債能力或減少企業利潤的可能性,通常也稱為籌資風險。一般資本的來源有兩個方面:企業的所有者出資和企業向外界借入的資本。企業向外界借入的資本主要是向銀行、其他企業或個人借入。企業在經營過程中,可以完全用自有資本來經營,即企業全部負債為零。但是,這會導致企業盈利機會的減少和發展的緩慢。在市場經濟體制下,是找不到這樣的企業的,在實際經濟生活中,負債經營在企業中是普遍存在的。

廣義財務風險,是指企業在經營及各項財務活動中,由于各種無法預計或不可控因素的存在,及財務狀況的不確定性,使企業的實際收益與預期收益發生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財務風險是個綜合性極強的概念。首先,它涉及到企業資金運動的各個環節、企業內部經營的各個方面以及企業環境中的各個因素。其次,企業的其它風險對企業的影響最終也會通過財務成果得到反映。所以說,財務風險是企業經營活動過程中各種不確定性的綜合反映,是企業風險的貨幣化的集中體現。

通過比較我們可以看出,廣義財務風險概念更為符合人們對財務概念的理解,又便于人們站在更寬廣的角度來研究財務風險。財務風險是有著廣泛外延的一個概念,而不僅是籌資風險。對財務風險涵義的界定應按照廣義的財務風險觀來理解,更適合房地產行業。因此,房地產企業財務風險是指房地產企業由于經營不善和財務狀況惡化而致使企業的投資以及其報酬無法全部收回的可能。基于定義,房地產企業財務風險應涵蓋投資風險,籌資風險,償債風險及營業風險等。

二、房地產企業財務風險成因分析

(1)投資風險成因分析

投資決策失誤是產生投資風險的重要原因。決策過程中,往往由于企業對投資項目的可行性缺乏周密系統的分析和研究,加之決策所依據的經濟信息不對稱及決策者決策能力等原因,導致投資決策失誤頻繁發生。決策失誤使投資項目不能獲得預期的收益,投資無法按期收回,為企業帶來巨大的財務風險。具體可分為兩個階段:

第一階段,企業要支付取得、開發土地并進行房地產建設所花費的各種成本費用。從企業為房地產項目投入第一筆資金開始,就會面臨著投資支出無法收回的風險。由于房地產具有地域限制性,而且受規劃限制樓層高度,周邊環境的影響,常具有專用性,一旦建成完工,便很難更改。如果進行改建,投入將更大。因此如果投資者判斷失誤,房地產的投資支出便會有無法收回的可能性。另外,房地產投資周期長,一個新建項目由于建設周期較長,在建設過程中也會遇到投資支出增加或周轉失靈的情況,這可能導致企業不堪重負,從而造成項目停工停建,使企業蒙受損失。

第二階段是指在房地產開發建設即生產與出租、出售這兩個流通過程中的經營管理可能面對的投資風險。主要的風險為售價和租金、空置率。進行房地產出售經營主要面對售價變動的風險,能否正確預測未來房地產價格是有效進行房地產投資風險防范的關鍵。對于進行房地產出租經營的投資者來說,房地產租金價格和空置率大小是影響投資效益的兩個重要的不確定性因素。客觀上講,由于售價、租金和空置率的不確定性而帶來的風險是企業投資者最不易控制的,從而也是最具有威脅性的投資風險之一。

(2)償債風險成因分析

舉債盲目性加重成本負擔。房地產企業的項目投資,需要大量的資金參與投入運作,一些房地產企業為了使項目上馬,沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力,利用自己的積累和設法追回外欠的債款,而是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款,加大了房地產項目的償債風險度。房地產項目開工后,又沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃,盲目使用,分不清資金使用的輕重緩急,只考慮了個別項目的用款,影響了整體的收益目標。加之,在償債順序上,籌資時要求發行債券必須置于流通股融資之后,并要求注意保持間隔期,在舉債時也要考慮到債務到期的時間安排及舉債方式的選擇,使企業在債務償還期不至于因資金周轉出現困難而無法償還到期債務。還有就是銀行貸款上盲目抵押,既影響了銷售收入的實現,又影響償還貸款能力,使企業成本負擔加重,償債風險增大。

(3)籌資風險成因分析

①籌資規模策略不當。企業籌資規模的選擇不當會形成籌資風險。企業應當根據自身生產經營的規模大小來確定需要籌集資金的數額。投資規模大則籌資就要多,規模小則籌資就要少。倘若投資規模大而籌入資金過少,企業就可能因此而失去良好的獲利機會,或者使已投資在建的項目停工,企業無法獲取預期收益,甚至蒙受重大經濟損失。與此相反,如果投資規模小而企業籌入過多的債務資金,企業自身不能有效運用和支配這些資金,就會造成資金閑置,不但不會增加企業的獲利,反而會加大企業債務負擔,增加企業資金成本,造成企業的籌資風險。

②資本結構不當。這是指企業資產總額中自有資金和借入資金比例不恰當對企業收益產生負面影響而形成的財務風險。我國現在大多數房地產企業的生產經營資金主要依靠自有資金和銀行借入資金。資本結構不合理,必然會給企業帶來現時的和潛在的籌資風險。

(4)營業風險成因分析

①經營各部門協調能力不強。企業經營過程,表現為物資流、資金流和信息流的三個相互交織的運動過程。由于企業內部和外部的各種原因的存在,都可能使企業的這三大運動過程出現時間上的間斷和形式上的停滯。這種可能性的存在,決定了營業風險的存在。例如,對經營環節,房地產開發包括土地使用權的獲得、建筑施工、營銷推廣等一系列過程,涉及大量的相關部門和環節,任何一個環節出現差錯,都將導致項目工期延長、成本增加、預期收益大幅降低。

②對費用風險意識不強。有的房地產企業只注重工程進度和質量,忽視了財務部門的成本管理。沒有發揮財務部門自身擁有的成本管理優勢。在財務的成本核算上簡單、粗糙,使企業的財務人員成為簡單的機械算賬,致使整個企業財務管理的成本核算無從做起。有些個別房地產企業認為成本管理和核算是財務部門的事情,忽視了內部各職能部門進行全過程的成本核算的重要作用,致使財務部無法收集第一線成本基礎資料,導致成本管理工作與財務預算偏差大,資金管理跟不上,影響了企業預期收益。

三、房地產企業財務風險特征指標分析

(1)有財務風險企業的篩選

本文選擇A股房地產上市公司作為研究樣本,樣本選擇是根據大智慧軟件萬國測評結果作為基礎樣本,截止到2009年3月31日,中國滬深股市共有102家房地產上市公司。考慮到現金流量表于1998年才要求編制,所以樣本數據選自1999―2008年滬深兩市證交所網站所提供的上市公司十年的年報。本文以房地產類收入占主營業務收入的比重不小于50%作為判斷房地產企業的標準。又因為十年中房地產企業數動態變動,所以對102家上市公司按上述標準進行篩選,結果如下圖1所示。

然后對圖1中的房地產行業中的上市公司進行再次篩選,篩選條件為:第一,公司連續五年的凈資產收益率低于同期(一年)的基準貸款利率;第二,基于研究需要,貸款利率為每年年初的一年期的基準貸款利率為準。如下圖2所示。

由篩選結果可得到歷年符合標準公司數如表1。

(2)有財務風險企業特征指標分析

為了能準確靈活反映房地產企業當前所面臨的生存風險的強弱,基于指標構建原則的考慮,在設計研究變量時,借鑒了我國財政部等四部委聯合頒布的“國有資本績效評價規則”中廣泛應用的財務評價指標體系,以及財務指標獲取的難易程度和成本效益原則,并結合房地產企業自身的特點,根據1996年財政部頒布的關于《施工、房地產開發企業財務評價指標體系(試行)》的通知,選擇體現房地產企業財務狀況的財務指標。

數據來源:中國人民銀行網

因為一個房地產企業的整體財務狀況不是單一的一方面,而是一個綜合整體,所以在以上財務指標設計原則的指導下,反映房地產企業經濟運行狀況的財務風險指標體系,應包括企業的盈利能力指標、運管能力指標、償債能力指標、基于現金流量的指標。經綜合數據分析后發現特征指標如下:

①主營業務凈利率。該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤是多少。房地產企業在增加銷售收入的同時,必須要相應獲取更多的凈利潤才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。

在十年中,通過分析該指標的升降變動,企業主營業務凈利率偏低甚至連續幾年出現負數時,反映出企業經營風險增大,需加以警戒。同時企業在擴大銷售的同時,應注意改進經營管理,提高盈利水平。

分析該指標的同時,結合了國家總體經濟狀況,行業發展趨勢,企業所處競爭環境等具體條件進行客觀判定,另外企業一定時期實際的資產負債率指標應該與預期標準的指標、和同行業的、歷史狀況的指標等進行比較,才能真正了解企業資產負債狀況所面臨的實際風險。因此,應該正確地確定企業合理的主營業務利潤率水平,并確定一定的比例標準,給予一定的波動范圍,如果超出其波動范圍,就應及時進行控制。所以偏離行業主營業務凈利率向下偏離不能超過Y主營偏離率,如表2所示。

②資產負債率。該指標反映了企業資產對債權人權益的保障程度。

從十年趨勢分析來看,有財務風險企業的資產負債率(46.64%-54.41%),遠低于行業資產負債率(47.72%-62.87%)整體水平。對其從以下三個角度進行分析:

從股東的角度看,由于企業通過舉債籌措的資金與股東提供的資金在經營中發揮同樣的作用,所以,股東所關心的是全部資本利潤率是否超過借人款項的利率,即借入資本的代價。在企業全部資本利潤率超過因借款而支付的利息率時,股東所得到的利潤就會加大;相反,如果運用全部資本所得的利潤率低于借款利息率,則對股東不利,因為借入資本的一部分利息要用股東所得的利潤份額來彌補。因此,從股東的立場看,在全部資本利潤率高于借款利息率時,負債比例越大越好,否則相反。

從經營者的立場看,如果舉債很大,超出債權人心理承受程度,則被認為是不保險的,企業就借不到錢。如果企業不進行舉債,或負債比例很小,說明企業畏縮不前,對前途信心不足,利用債權人資本進行經營活動的能力很差。因此,借款比率越大(當然不是盲目地借款),越是顯得企業活力充沛。

從財務風險管理的角度來看,企業應當審時度勢,全面考慮,再利用資產負債制定借入資本決策時,必須充分估計可能增加的風險,在兩者之間權衡利害得失,做出正確決策。

所以,如果資產負債率過低,也會加大企業的財務風險。當企業資產負債率低于行業平均水平時,企業資產負債率向下偏離不能低于Y負債偏離率;高于行業水平時,不能低于Y負債偏離率。具體數值如表3所示。

③籌資凈現流與凈資產比率

從籌資凈現流與凈資產比率的走勢來看,可以分析企業未來短時間內潛藏的風險因素。自1999年以來,有財務風險的企業平均籌資能力一直處于行業水平之下,而資產負債率反映總資產中有多少是借款籌來的,體現公司長期償債能力。所以資產負債率不高原因,在這里可以得到進一步的印證。其向下偏離率不能低于Y籌資偏離率,如表4所示。

④管理費用率。管理費用率是指管理費用與主營業務收入的比率,反映了管理費用的有效性。由于管理費用中固定費用的比重較大,因此,管理費用在絕對規模上會保持一定的穩定性。在企業經營規模相對穩定的情況下,管理費用率也應保持相對穩定,不易發生巨大波動。在這種前提下,如果管理費用率升高,通常表明由于主營業務收入的下降,使得管理費用支出的有效性降低了,否則相反。

管理費用率如果在行業值以上,則不能高于行業Y管理偏離率,如表5所示。

⑤營業費用率是指營業費用與主營業務收入的比率,反映了營業費用的有效性,及其變動與主營業務收入變動的相關性。營業費用率保持一定范圍內的穩定性,表明營業費用的投入是相對有效的,其變動與主營業務收入的變動是相關的。營業費用率上升在一定程度上可能反映企業所面臨的市場競爭環境更加嚴峻,也可能反映企業營業費用(如展覽費和廣告費的投入等)支付的浪費和無效。營業費用率如果在行業值以上,則不能高于行業Y營業偏離率,如表6所示。

通過以上有財務風險企業特征指標的分析,我們可以看出財務風險管理是一項艱巨而又復雜的系統工程。對待房地產企業財務風險,應是一種對風險進行動態的控制。只要企業通過加強財務風險管理,不斷提高風險防范意識和能力,才能使企業的經營管理更加有序、有效,才能使企業在市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻

篇（9）

所謂的“風險”是存在于人們的日常生活與生產當中，對人類社會的發展而言，這屬于客觀存在的一種規律，然而就算知道存在也無法實現對其的準確判斷與預測。關于風險的界定，業界也對此展開了深入的研究與探討，在多個領域中發揮著十分重要的作用，包括經濟學、投資學、保險學、管理學以及風險管理與控制學等等。相關學者也針對風險的界定提出了不同的觀點與看法，包括“差異學說”“主觀性與客觀性”學說、“可能性”與不確定性“學說等等，通過對這些觀點的整合，并以房地產行業特點為出發點，筆者將風險定義為：房地產企業在經營的過程中，由于實際與預期報酬存在差異，這一差異與風險成正相關。對房地產行業而言，其涵蓋的經營活動包括融資、投資、資金與運營以及利潤分配，由于經營活動的繁雜性，決定了房地產企業始終存在較大的潛在的財務風險。關于風險管理理念，最早起源于美國，如今這已經成為重要的管理手段，并形成了相對科學完整的體系。風險管理指的是通過對科學的方法來識別、評估、處理以及監控可能存在的風險，并選擇最佳的措施來實現對風險的管理與控制，確保在基于低成本投入的情況下使風險帶來的損失降到最低，因此獲取安全性較高的保障的過程。風險管理這一過程中具有系統性與復雜性，其通過對風險的一系列應對方法以實現對風險的管理。風險管理是為了使風險帶來的損失得以最大程度的降低，這與額外收入相比，風險管理帶來的安全性保障與此是存在一定的差別的。

（二）財務風險的控制概念

在財務管理的過程中，財務風險控制具有十分重要的意義，其是為了使財務風險造成的損失得以最大程度的降低，以此保障企業利益，使企業由于財務風險而陷入財務危機的情況得以有效避免。企業財務風險控制是為了在風險決策時，權衡潛在的風險收益與潛在的風險損失，對企業的風險決策進行優化，力爭在降低風險成本的前提下獲得更多的效益。為了實現對企業財務風險的控制，企業決策主體采取的方法可以使為企業生產要素的正常投入提供保障，或者使企業財務風險控制系統得以強化，以此實現對企業內部管理信息與外部環境的有效調控。企業財務結果會表現出企業所有經營管理活動的最終結果，因此，企業的實際經營消極最終也會表現出企業財務控制的最終結果，會綜合體現出企業實際償債能力、運營能力以及盈利能力。

二、我國房地產企業財務風險的探析

（一）我國房地產企業的發展進程

房地產又被稱為不動產，其指的是土地與土地上的建筑物及其衍生物所附有的相關權益，除了房屋以外，土地財產也屬于房地產的范疇之內。房地產這一商品具有一定的特殊性，其形式可以作為居住也可以作為投資項目，其具有較長的開發周期，受到空間、地域以及時間的限制，自身也具有較高的價值，其剛性需求以及保值增值的特點也受到了大量投資者的推崇。隨著我國社會經濟的不斷進步，房地產行業在我國經濟建設發展過程中發揮著越來越重要的作用，并成為了國民經濟的支柱，在社會生活中的各個方面都可與房地產產生的附帶效應有著密切的聯系，同時作為基本的物質資料，房地產對于社會生產與人民生活而言也具有十分重要的價值與意義。此外，我國經濟一直呈現高速增長的走勢，這也反映出房地產行業的迅猛發展。作為一項綜合性行業，房地產行業即房地產生產與經營服務于一體，涉及到的領域十分廣泛，包括房地產籌資、開發、銷售、管理以及物業及相關增值服務。其中開發商、投資商、發展商、金融服務機構、房產中介以及房產評估機構共同構成了房地產行業的參與者，房地產開發具體分為前期、中期以及后期，其具體內容分別為籌資開發、招工建設以及流通銷售。而我國房地產行業的發展經歷了四個階段，分別是萌芽階段、初創階段、成長階段以及調整階段。如今，我國房地產行業的發展與建設基本形成了科學成熟的體系，對國家經濟建設而言發揮著不可替代的作用。

（二）我國房地產企業財務風險的因素分析

1.外部因素

第一，外部金融環境影響因素。在一定時期內，隨著國家宏觀金融政策的調整與改革，企業經營與財務管理活動可能會受到重大影響，包括宏觀經濟利率波動、信貸政策的調整、貨幣政策的變化、企業信用要求以及各類金融交易嚴格程度的變化等等，這些都會直接影響到企業的財務狀況。通常情況下，如果國家實行緊縮性的宏觀經濟政策，那么在很大程度上會影響到企業的籌資活動與資金運作，這一點對于房地產行業而言尤其突出。現階段，我國很大一部分房地產企業的資金鏈都非常緊張，這些企業處于高負債狀態，為了獲取充足資金，大多都會選擇銀行信貸業務，如此以來，如果國家實行的緊縮性貨幣政策，那么企業的資金鏈就很有可能由于銀行加息而斷裂，進而導致財務風險加大，情況嚴重時企業可能會直接破產。第二，法律環境影響因素。對企業的財務風險的控制與管理而言，法律環境起到的影響作用是非常重要的。就我國房地產行業現狀而言，法律環境的重要性更是突出。現階段由于房地產行業存在巨大的利潤空間，因此市場中涌現出大量的房地產企業，而房價問題也成為我國最主要的民生問題。而目前對于普通大眾百姓而言，房價過高已經超出了他們的承受范圍，對國家社會和諧穩定發展而言構成了威脅，因此國家也推出了一系列政策以實現對房地產行業的限制與調控，然而實際效果并不理想。這主要是由于缺乏完善的法律法規，地方政府與銀行的不合理政策使得良好的經濟環境遭受破壞，房地產企業的投資風險也由此增加。第三，經濟環境因素。在企業所處使其中，由于受到企業外部整個經濟環境發展狀況的影響，使得企業存在一定的財務風險，這就是經濟環境因素。企業的發展與整個社會經濟發展態勢呈正相關，如果外部經濟環境處于停滯或者收縮時期，那么企業的發展也會受到限制。第四，稅務環境因素。企業的資金與財務狀況會受到國家稅務政策調整的影響。對不同的地方其實行的稅收政策也有一定的差別，因此企業的財務狀況也會受到較大的影響。

2.內部因素

第一，企業規模。從某種意義上來講，企業規模能表現出企業對市場波動與經濟環境變化帶來影響的承受能力。不同規模的企業，其經營狀況與財務狀況也存在一定的差異，特別是在資金來源、貸款能力、籌資渠道、資金運作、投資規模、價格政策以及稅務又會等方面存在的差異都非常大。通常情況下，企業的規模、經濟性質以及股權結構與其存在的經營和財務風險成正相關，這是由于這類企業具有廣泛的籌資渠道與較強的資金運作能力，能有效抵御風險。

（三）我國房地產企業財務風險的歸類分析

對房地產企業財務風險而言，具體可分為三類，即融資風險、投資風險以及資金回收風險。融資風險指的是企業無法按照預期籌集到預期資金以支持經營活動正常開展的可能性。根據企業融資渠道，可以將融資風險劃分為兩類，即外部融資風險與內部融資風險。投資風險指的是企業在進行項目的投資過程中，由于預期投資回報與項目結束后帶來的投資收益存在差異，進行給企業造成損失的可能性。上文提出風險在人們生活生產中是客觀存在且無法預測的，因此企業的任何投資活動存在的投資風險都是難以避免的。根據企業的投資活動的性質，通常可以分為兩類，即對內投資與對外投資。而根據不同的投資對象可以將投資風險分為兩類，即對內投資風險與對外投資風險。此外就是房地產企業的資金回收風險。這是指商品在轉化為貨幣的過程中，成品向貨幣資金的轉化中，受到轉化時間與金額不確定性的影響，而導致企業經濟受到損失的可能性。通常情況下，可將資金的回收分為兩個環節，即產品向結算資金的轉變與結算資金向貨幣資金的轉化。任何一個轉變環節出現問題都會形成企業的資金回收風險，導致企業資金無法回收。對房地產企業而言，資金回收風險也是財務風險的主要表現形式，其對房地產企業產生的影響也非常大。

三、我國針對房地產企業財務風險的管理措施

（一）我國房地產企業財務風險控制的原則性內容及方式

我國房地產企業在進行財務風險控制與管理的過程中，必須遵循的原則包括：適應企業總體戰略目標原則、成本與效益均衡原則、風險防范與處理并行原則以及決策靈活性原則。而為了實現我國房地產財務風險的有效控制，具體采用的方法有投資可行性分析、對財務風險評價指標體系的完善、實現經營的多元化發展以及加強緊急預案措施的完備。

（二）以AHP的層次分析法為基礎構建財務風險的評價模式

本文基于AHP層次分析法，對財務風險的評價模式的構建進行探討與研究。AHP層次分析法是20世紀70年代美國著名運籌學家提出的。這是一種決策思維方法，該方法提出在決策過程中人的思維判斷起到了十分重要的作用，其通過一定模式來規范決策思維過程，對定性與定量因素相結合的決策問題而言具有較強的適用性。在決策問題中的應用，AHP層次分析法主要可以分為以下幾步：決策總目標的確定、目標影響因素的層次化、對影響因素重要性的評估、對判斷矩陣的求解，對其一致性進行檢驗。關于財務風險評價模式的構建，首先要根據房地產行業的特點，對財務風險評價指標進行構建，具體包括速動比率、流動比率、利息保障倍數、資產負債率、應收賬款周轉率、存貨周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率、銷售凈利率、凈資產收益率以及總資產周轉率等。同時對其進行分類以表現企業的償債、運行以及獲利能力。然后根據財務風險評價指標的重要程度，確定各項財務指標權重。不同的財務風險指標對企業的影響程度各有不同，而對我國房地產企業而言，為了實現對財務風險的有效分析，就要對流動比率、資產負債率、存貨周轉率以及凈資產收益率進行重點研究。

（三）我國房地產企業財務風險控制的相關解決策略

為了實現我國房地產企業的健康穩定的發展，就必須加強對企業財務風險的控制與管理。而為了實現這一目標，首先要加強企業文化建設，建立良好的企業文化，如此才能營造良好的企業內部環境，使企業員工的凝聚力與協調力得以增強，企業全體朝著同一個目標共同奮斗，以此使企業的發展得以推動。而企業文化的建設，具體應從價值標準的選擇、員工認同的強化、提煉定格以及發展方向的豐富入手。其次，還要加強房地產企業的內部控制。應從企業自身管理體制為出發點，并充分考慮企業整體發展戰略、內部控制手段與企業經營管理機制，使企業內部控制力度得以加強。如此才能實現對財務風險的控制與防范。同時為了從源頭上實現對風險的有效控制，就必須建立健全企業內部控制制度，使企業風險控制能得以提高。此外，企業內部控制機制的改善還需要實現控制制度的完善，應使員工的風險意識得到強化，基于正確的風險觀進行內部控制制度的建立。再者，還要對企業組織結構進行優化，提高內部控制效率與質量。此外，還要加強房地產應對外部環境變化的能力。與企業內部控制制度的完善相比，提高外部環境應對能力對于企業風險控制而言也具有十分重要的意義。企業應對宏觀經濟環境、行業發展趨勢與企業內部資源利用情況進行充分的考慮與分析，對房地產企業財務風險控制進行深入研究，以此為企業的健康長遠的發展提供強有力的支持。

篇（10）

一、房地產企業的概述

所謂的房地產就是從事房地產開發建設、租賃經營及相關中介服務等經濟活動的獨立產業部門。它主要包括土地開發、房屋買賣、房屋租賃、物業等，房地產企業的經營是屬于周期性質的。同時它的發展也能夠帶動相關企業的發展，其中包含建筑業、建材、機械、家電制造、家具銷售以及相關的服務行業，因此對于新時代的發展來說，房地產企業是國民經濟發展的促進因素和經濟支柱，還可以體現出一個國家的經濟發展水平。

二、房地產企業財務危機產生的原因

(一)財務管理人員缺少財務管理危機意識。房地產企業的財務管理人員由于門檻低，很多都缺乏對房地產企業的了解和缺少財務的知識，再加上房地產企業的財務結構混亂，自然管理人員對于房地產企業的財務危機的意識就很淡薄，很多人對房地產企業的財務危機無動于衷。而房地產企業在進行房產的經營決策的時候往往沒有依據企業的財務情況進行分析，對企業未來即將面對的財務風險沒有得到充分的認識，這很容易導致企業的決策失誤，這種失誤的結果無可想象。當房地產企業的財務狀況出現問題的時候，財務管理人員對危機的認識不足，在面對危機的時候缺少合理的解決措施，也就沒有辦法化解財務危機的負面影響。

(二)房地產企業資產負債的幾率大。房地產企業的主要經營特征是資金的使用率大，回收需要一定的時間，這就導致資產的負債率增大。很多房地產商在進行融資或者集資的時候，一般都把快速籌集到所需資金啟動自己的項目當做首要思考問題，或者利用籌集到的資金來為企業擺脫資金不足的問題，而大都忽視對企業整體經營狀況的思考和分析，或者企業進行融資的整體規劃問題，鑒于這樣的情形，企業在經營的路上負債的幾率是很大的，所以企業需要支付的利息費用也是應該在考慮的范圍內，這筆費用也加大了企業的財務危機的出現，一般情況下企業認為高的負債率經營是能夠擴大企業資本的回收的，但是卻忽視了高負債率給企業帶來的財務風險。

(三)房地產企業盲目擴大企業經營范圍。在我國的現代化進程中，房地產企業屬于高利潤的企業，因此受到廣大企業家的青睞，各地的房地產企業發展迅速，發展勢頭過猛，大家都想把自己的房地產企業做強，成為行業領頭羊，因此大家都盲目地進行擴張。房地產企業的資金流動性強，同時資金使用量大，資金的剩余也很多，因此在剩余資金的時候企業就想著去擴大自己的經營范圍，以提高自己的市場競爭力，但是市場競爭是受市場經濟的調控的，這樣的方式也提高了我國房地產企業的投資熱情，導致我國的房價上漲厲害，企業家們就看到了可觀的利潤，完全忽視了財務的風險的存在，大家都這樣的盲目經營，也會影響到整個房地產的圈的發展，最終帶領很多房地產企業走向財務危機。

(四)房地產企業組織結構不合理。房地產企業因為投資的項目很多，因此旗下的子公司也就很多，這是為了更好的管理每一個公司，但是卻會給企業的發展帶來管理風險和難題。一個房地產公司有一個總公司，還有很多子公司，他們之間的關系是委托的關系，每一個子公司都有自己的獨立經營的權力，資金的使用也就出現差距，導致子公司和總公司之間財務信息不真實出現。總公司獲得的財務信息會存在不確定性，因為總公司的放權行為，導致子公司的經營理念和經營方式脫離了總公司的發展目標，總公司就很難控制和管理子公司的財務工作，這不僅加大了房地產總公司的財務危機，也是阻礙企業的發展，造成這種局面的原因就是房地產企業的組織結構不合理造成的。

(五)國家宏觀政策調控作用。房地產企業的發展要在國家房地產的各項法規的基礎上開展自己的經營活動。我國房地產的大部分資金來源于銀行的貸款，因此政府要想對房地產業進行管理，就只要對銀行進行施壓就行，壓縮企業的貸款數額，實行嚴肅的貨幣政策，這樣的手段，影響的不是只有企業的成本，還有企業貸款利率，這種做法也會影響到企業的銷售，最終企業的資金回籠較慢，影響企業的擴大經營。現在我國有一些針對房地產泡沫的影響策略，這會嚴重打擊房地產企業的發展，如果國家對房地產企業實行市場調控的時候，那么企業就會突發財務危機，給企業弄一個措手不及的局面。

三、針對房地產企業的財務危機提出的防范策略

(一)對企業財務工作做好規劃。房地產企業的財務規劃工作是預防企業財務危機出現的有效措施，企業的財務工作要在企業規劃的范圍內進行。房地產企業可以定期對財務規劃做總結和分析，結合企業的發展實際情況，來調整企業財務規劃，以適應企業的發展，對企業會面臨的問題進行整理，有效的防止企業財務危機的出現。企業做好財務規劃的內容是資金的使用情況，適用范圍;企業財務的收入與支出;企業資金的結構成本等，分析企業的財務落實情況，預防企業財務危機。同時房地產企業應該不同情況不同政策，對待發展的每一階段都要做好分析工作，不管企業是縮減投資成本還是加大投資數額，都應該在了解自己企業的財務情況下通過合理的分析，科學的預測，來選擇合適的投資策略，符合企業當前的發展需要，預防財務危機。

(二)加強房地產企業財務管理工作。房地產企業重視對財務工作的管理，是減少企業財務危機出現的重要表現，也是實現房地產企業進一步發展的重要作用，因此房地產企業可以完善企業投資戰略，完善企業的利潤分配制度，同時更要對企業的財務管理工作做好管理，管理財務的基礎工作報表，明確財務人員的職責，保證財務信息的真實性，最終企業的監督部門也要發揮作用，監督企業的財務工作，這不僅對財務工作的規范管理，同時也是增加企業的競爭力，合理的利用資金，把企業的實際需要與企業的發展特點有機結合，推動房地產事業的發展。

(三)建立房地產企業預警機制。房地產企業建立自己的預警機制，是避免企業發生財務危機的有效措施，因為房地產企業是具有多變性和不確定性的，所以應該防止財務危機發生房地產企業中，并為此作出努力。房地產企業的危機不是很顯現的存在于企業中，而是隱藏的很神秘，所以需要我們不斷的預防和觀察，而預警機制就是起到預防的效果，一旦覺察到企業即將面臨的預警機制，那么企業的各個部門就應該行動起來，做好應對措施，及時扼殺在萌芽中，進而充分發揮出預警機制在企業中的作用，保存自己的利用價值，為企業的預防服務。

(四)采用資金集中管理模式。資金集中管理的方式主要發生在總公司與子公司的房地產企業中。總公司可以對子公司的資金進行統一管理，及時掌握各公司的資金使用情況和收入情況，然后依據各公司的發展勢頭，來優化資金配置，分配資金。總公司對資金的集中管理，避免資金的浪費，這也是對各公司的財務工作的管理，有統一的工作方法和管理模式，可以控制資金的流向，控制企業的現金流。這也是對整個企業的經營和財務活動進行統籌管理，及時地了解公司資金的流向、流量和存量等財務狀況，有效地監控各公司資金的使用情況，合理分配和使用總公司資金，滿足重點項目的資金需求，加快資金的周轉效率，從而提高整個集團公司資金使用效率，減少財務危機的發生。

(五)房地產企業的融資方式要科學。房地產企業在了解自己面臨的財務危機的基礎上要選擇適合自己的融資方式，以增加現金，減少財務危機的出現。企業的財務危機很高的時候，要利用銀行借款或者債卷的形式來降低財務危機;當財務風險非常低的時候，通過債券市場或者銀行進行大量舉債，以此提高資本回報率，減少財務危機的發生幾率，促進房地產企業的發展。因此房地產企業應該根據自身的財務危機程度合理選擇融資方式。

綜上所述，房地產企業的發展速度和特性決定了它在發展中要面臨的財務危機，危機不可清除，只有有效的減少和做好充足的防范就可以避免財務危機給企業的發展帶來積極影響。本文主要講述了房地產企業的概況以及房地產企業存在的危機的原因，以此為下文提出的合理的措施避免房地產企業的財務危機問題提出的防范策略，以幫助房地產企業面對風險臨危不懼，拿出自己的應有的工作熱情，幫助企業渡過難關。

【參考文獻】

［1］許杭．房地產企業財務風險的特點與防范［J］．審計與理財，2009(12)