低風(fēng)險項目投資匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇低風(fēng)險項目投資范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼： A

一、前言

房地產(chǎn)投資項目大致包括三個階段：項目開發(fā)前期階段，項目工程施工階段及市場推廣營銷階段。每一階段都存在不同的風(fēng)險，而且風(fēng)險具有連續(xù)性。因此在房地產(chǎn)投資項目開發(fā)前期階段進行風(fēng)險預(yù)測非常重要。

二、 房地產(chǎn)投資項目前期具體風(fēng)險

1.自然風(fēng)險

自然風(fēng)險是指由于自然本身發(fā)生異常變化或人們對自然力失去控制給投資者帶來損失的可能性。如地震、滑坡、火災(zāi)等災(zāi)害因素給投資者會帶來風(fēng)險。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

2.合同風(fēng)險

在合同法上，廣義的合同風(fēng)險是指各種非正常的損失，它既包括可歸責(zé)于合同其中一方或雙方的原因所導(dǎo)致的損失，又包括不可歸責(zé)于合同雙方當(dāng)事人的原因所導(dǎo)致的損失。在房地產(chǎn)行業(yè)中，合同風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資者會因合同不完整、不完善或條款規(guī)定存在問題而可能承擔(dān)的損失。

3.融資風(fēng)險

融資風(fēng)險是指籌資活動中由于籌資的規(guī)劃而引起的收益變動的風(fēng)險。融資風(fēng)險要受經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的雙重影響。其中經(jīng)營性風(fēng)險是指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實際經(jīng)營結(jié)果與期望值背離的可能性。產(chǎn)生經(jīng)營性風(fēng)險主要三種情況：①由于投資者對交易所涉及的法律條文及相關(guān)條例等不了解而造成投資失敗；②由于市場信息不公開透明，投資者得不到準確充分的市場信息而經(jīng)營決策失誤；③因決策水平低而未能在最有利的市場時機將手中的產(chǎn)品賣出，使得經(jīng)營成果低于期望值。財務(wù)風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資主體財務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期甚至無法收回其投資報酬的可能性。產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因有：①購房者未能在規(guī)定的期限內(nèi)支付購房款；②投資者實施負債經(jīng)營，這種方式增大了投資的不確定性和收不抵支的可能性。

4.市場競爭風(fēng)險

市場競爭風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給投資者帶來的營銷成本的提高或樓盤滯銷的風(fēng)險。市場風(fēng)險的出現(xiàn)主要是由于投資者對市場調(diào)查分析不足而引起對市場把握能力的不足的。其中，市場競爭能力的主要風(fēng)險是銷售風(fēng)險。

2.4購買力風(fēng)險

購買力風(fēng)險是指由于通貨膨脹使物價總水平的上升而使得人們的購買力下降。在這種情況下，人們對房地產(chǎn)商品的消費需求會降低。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售收入減少，從而使房地產(chǎn)投資者遭受一定的損失。

3 .房地產(chǎn)投資項目前期風(fēng)險識別方法

（1）生產(chǎn)流程分析法

生產(chǎn)流程分析法又稱流程圖法。生產(chǎn)流程又稱加工流程或工藝流程，是指在生產(chǎn)工藝中，從原料投入到成品產(chǎn)出，通過一定的設(shè)備按順序連續(xù)地進行加工的過程。該種方法強調(diào)根據(jù)不同的流程，對每一階段和環(huán)節(jié)，逐個進行調(diào)查分析，找出風(fēng)險存在的原因。這種方法的結(jié)構(gòu)化程度較高，所以對對于識別房地產(chǎn)投資項目前期風(fēng)險非常有用。

（2）專家調(diào)查法

專家調(diào)查法，又稱德爾斐法，是指征集專家們意見以判斷決策的一種系統(tǒng)分析方法。這種方法比較簡單、節(jié)省費用，能集中各方面專家對同一問題的意見。它適用于研究未知因素多、主要靠主觀判斷和粗略估計來確定的問題，故適用于分析房地產(chǎn)投資項目前期風(fēng)險問題。使用時遵循的步驟:①組織專門小組,確定主持人。②所提問題要明確具體,數(shù)量不宜過多，并提供相應(yīng)的必要的背景材料。③所選的專家要有廣泛的代表性，要熟悉業(yè)務(wù)，要有較強的判斷能力和洞察能力。人數(shù)一般以10～50人為宜。④輪番征詢意見。通常要有三輪：第一輪是提出問題，要求專家們在規(guī)定的時間內(nèi)把調(diào)查表格填完寄回；第二輪是修改問題，讓專家了解其他見解后，再一次征求他本人的意見；第三輪是最后判定，加以整理專家們最后重新考慮的意見。⑤整理調(diào)查結(jié)果，提出調(diào)查報告。一般采用中位數(shù)法統(tǒng)計處理征詢所得的專家的意見，把處于中位數(shù)的專家意見作為調(diào)查結(jié)論，寫成調(diào)查報告。

（3）頭腦風(fēng)暴法

頭腦風(fēng)暴法又可分為直接頭腦風(fēng)暴法和質(zhì)疑頭腦風(fēng)暴法。直接頭腦風(fēng)暴法是在專家群體盡可能激發(fā)創(chuàng)造性，產(chǎn)生盡可能多的方案；質(zhì)疑頭腦風(fēng)暴法則是對前者提出的方案逐一質(zhì)疑，分析其現(xiàn)實的可行性。采用頭腦風(fēng)暴法組織群體決策時，要集中有關(guān)專家召開專題會議，主持者明確地向所有參與者闡明問題，說明規(guī)則，盡力創(chuàng)造在融洽自由的氣氛。一般用這種方法可以回答下列問題：如果投資這個項目可能會遇到什么樣的風(fēng)險？此風(fēng)險的原因是什么？此風(fēng)險的特征是什么？此風(fēng)險的危害后果是什么？

（4）文獻調(diào)查法

房地產(chǎn)投資者在投資經(jīng)營過程中需要了解市場行情、經(jīng)濟發(fā)展情況等信息。這些信息可以通過文獻調(diào)查法獲取。文獻調(diào)查法就是指通過尋找文獻搜集有關(guān)市場信息的調(diào)查方法，它是一種間接的市場調(diào)查方法。所有的市場調(diào)查都始于收集現(xiàn)有文獻資料，只有當(dāng)現(xiàn)存文獻資料不能提供足夠的依據(jù)時，才考慮實地調(diào)查等其他方法。文獻調(diào)查法需要建立嚴密的調(diào)查計劃，并對將要利用的文獻進行真實性的檢查，這樣才能保證調(diào)查的可靠性。

(5)盈虧平衡分析法

盈虧平衡分析法，又稱本量利分析法或保本點分析，是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量、成本、利潤之間的相互制約關(guān)系的綜合分析，用來控制成本，預(yù)測利潤，判斷經(jīng)營狀況的一種數(shù)學(xué)分析方法。盈虧平衡分析法的計算公式為：盈虧平衡點(銷售量)=固定成本/每計量單位的貢獻差數(shù)。盈虧平衡分析可以對項目的風(fēng)險情況及項目對各個因素不確定性的承受能力進行科學(xué)地判斷,為投資決策提供依據(jù)。

(6)蒙特卡洛模擬法

蒙特卡洛模擬法，又稱統(tǒng)計模擬法或隨機抽樣技術(shù)，是一種通過設(shè)定隨機過程，反復(fù)生成時間序列，計算參數(shù)估計量和統(tǒng)計量，進而研究其分布特征的方法。隨著模擬次數(shù)的增多，其預(yù)計精度也逐漸增高。蒙特卡洛模擬法是用電子計算機來實現(xiàn)統(tǒng)計模擬和抽樣的，因此只是在近些年才得到廣泛推廣。蒙特卡洛模擬法在數(shù)學(xué)的原理上對房地產(chǎn)投資項目中存在的模糊性問題和風(fēng)險進行評價分析以解決問題。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟的支柱行業(yè)，關(guān)系著一國的經(jīng)濟命脈。房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險不可避免，但可以通過前期項目風(fēng)險識別方法將風(fēng)險降低到最小程度，為后續(xù)階段的工作打好基礎(chǔ)。

篇（2）

一、研究背景及私募房地產(chǎn)投資基金介紹

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年高速發(fā)展之后，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。中國房地產(chǎn)業(yè)的資金主要來自銀行信貸，近期由于國家持續(xù)對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，銀行對房地產(chǎn)風(fēng)險評估趨嚴、信貸趨緊，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)項目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產(chǎn)業(yè)過分依賴銀行信貸的發(fā)展模式正在改變，其它渠道的融資逐漸發(fā)揮重要作用。私募房地產(chǎn)投資基金在我國作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，在房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型升級中發(fā)揮重要作用，促使房地產(chǎn)業(yè)慢慢步入金融化時代。

房地產(chǎn)投資基金首先出現(xiàn)在美國，是指從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。基金投資者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益收益和服務(wù)費用。私募房地產(chǎn)投資基金是房地產(chǎn)投資基金中的一個分支，是指通過非公開方式，面向少數(shù)個人或機構(gòu)投資者募集資金而設(shè)立，以房地產(chǎn)為投資對象的投資基金。

我國私募房地產(chǎn)投資基金的基金管理機構(gòu)按背景分主要有三類：PE背景類、產(chǎn)業(yè)背景類、開發(fā)商背景類。房地產(chǎn)投資基金的組織形式可以采用以任何一個合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產(chǎn)基金投資方式主要分為對房地產(chǎn)公司進行股權(quán)、債權(quán)或股債結(jié)合投資。但不論哪種方式，均應(yīng)對目標房地產(chǎn)公司進行調(diào)研及評價，對投資項目進行可行性分析、財務(wù)分析以及風(fēng)險評估，從而做出是否投資的決策。目前我國私募房地產(chǎn)基金受基金的存續(xù)期及規(guī)模所限，以項目導(dǎo)向型為主，也就是先有項目再募集資金。本文主要探討私募房地產(chǎn)投資基金在投資項目選擇階段如何進行風(fēng)險管理。

二、私募房地產(chǎn)投資基金在項目選擇階段面對的風(fēng)險種類及風(fēng)險管理

私募房地產(chǎn)投資基金按投資對象可簡單分為住宅和商業(yè)地產(chǎn)兩類，住宅可按檔次分類，如公寓、別墅等；商業(yè)地產(chǎn)可按用途分類，如寫字樓、酒店、零售地產(chǎn)、倉儲等。由于投資對象的特性不同，在投資策略上會有差異，但在投資項目選擇階段，結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)過程要系統(tǒng)考慮風(fēng)險的共性。

房地產(chǎn)基金的投資風(fēng)險和被投資房地產(chǎn)項目風(fēng)險之間有著緊密的聯(lián)系，當(dāng)開發(fā)商投資一個項目，明確項目定位后，該開發(fā)項目70%～80%的風(fēng)險其實已經(jīng)確定，房地產(chǎn)投資基金需要從自己的專業(yè)角度，對開發(fā)商風(fēng)險評估的標準、風(fēng)險控制的措施進行判斷，盡量減少信息不對稱帶來的風(fēng)險，只有在投資決策階段對項目進行風(fēng)險識別、風(fēng)險評估，制定風(fēng)險控制的措施，才能客觀、有據(jù)地進行投資決策。

房地產(chǎn)項目按開發(fā)過程分為以下四個階段，分別是投資決策階段、前期階段、建設(shè)階段、銷售和物業(yè)管理階段，各階段都存在特有的風(fēng)險。以下將根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程的四個階段，分別對房地產(chǎn)基金公司在投資項目選擇階段面對的風(fēng)險及風(fēng)險管理策略進行探討。

第一，房地產(chǎn)項目投資決策階段存在風(fēng)險如圖1所示。

針對此階段風(fēng)險，基金公司主要對政策風(fēng)險、時機風(fēng)險、區(qū)位風(fēng)險、類型風(fēng)險等進行風(fēng)險識別和評估。基金公司要建立經(jīng)常性信息收集和處理機構(gòu)，建立分區(qū)域房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)市場定期分析報告制度，對城市化、城市圈進行深入研究，著眼于存在長期發(fā)展機會的區(qū)域，進行多業(yè)態(tài)的投資布局。通過上述研究，評估政策風(fēng)險、投資時機風(fēng)險，建設(shè)區(qū)位風(fēng)險、投資類型風(fēng)險等，制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區(qū)位、投資物業(yè)偏重類型，例如區(qū)位是以低風(fēng)險的一、二線城市為主，還是以發(fā)展?jié)摿Υ蟮娜⑺木€城市為主，投資物業(yè)偏重類型是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)。按投資策略選擇投資項目區(qū)位及類型，分析后確定是否符合自身的經(jīng)營策略和風(fēng)險承受度。同時要重視投資項目可行性研究，減少投資項目的盲目性，謹慎做出投資決策。

第二，房地產(chǎn)項目前期階段存在風(fēng)險如圖2所示。

針對此階段的風(fēng)險，基金公司根據(jù)進入的不同階段主要對置地風(fēng)險、融資風(fēng)險、合同風(fēng)險等進行風(fēng)險識別和評估。通常地產(chǎn)基金介入項目都比較早，投資期限較長，期間如果國家宏觀調(diào)控政策、貨幣政策發(fā)生變化，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的工程進度節(jié)點得不到保障，進而導(dǎo)致現(xiàn)金無法按照預(yù)期回籠。如果是拿地前進入項目，基金公司要詳盡調(diào)查前期拿地工作的進展情況，落實相應(yīng)節(jié)點，基金投入項目后何時可以取得土地證，完成土地抵押。此階段要開展調(diào)查，了解開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐男抛u，積極同當(dāng)?shù)貒辆帧⒎康禺a(chǎn)交易中心等部門溝通，及時了解置地過程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當(dāng)?shù)亟鹑跈C構(gòu)聯(lián)系，了解投資項目在當(dāng)?shù)厝〉瞄_發(fā)貸及按揭貸款的難易程度，有無其他特殊問題，按揭貸款申請的難易程度，對項目銷售及現(xiàn)金流回籠有直接影響。

第三、房地產(chǎn)項目建設(shè)階段風(fēng)險如圖3所示。

針對此階段風(fēng)險，基金公司在投資階段要綜合評判開發(fā)商的操盤能力，可根據(jù)開發(fā)商以往開發(fā)項目的實際成果、開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐氖袌鼋邮芏鹊冗M行預(yù)判，也可借鑒銀行等金融機構(gòu)要求開發(fā)商具備二級開發(fā)資質(zhì)的參考標準。投資項目決策通過、執(zhí)行投資后，此類風(fēng)險的管理將貫穿投資項目投后管理的始終，并且是項目投后管理的重點內(nèi)容。

第四，房地產(chǎn)項目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險如圖4所示。

房地產(chǎn)項目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險

針對此階段風(fēng)險，基金公司應(yīng)根據(jù)融資期限的長短，預(yù)估投資項目的現(xiàn)金流回籠，擬定項目快銷、慢銷的營銷策略，同開發(fā)商達成一致，預(yù)先約定開發(fā)商應(yīng)滿足基金退出時間要求，操盤過程中根據(jù)項目實際銷售情況，適時調(diào)整項目銷售策略。

私募房地產(chǎn)投資基金公司除對前述貫穿房地產(chǎn)開發(fā)過程的風(fēng)險進行管理外，還有其自身不同于開發(fā)商的特有風(fēng)險管理。房地產(chǎn)基金本身的投資風(fēng)險包括：經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、流動性風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、管理風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策法規(guī)風(fēng)險和環(huán)境風(fēng)險等。房地產(chǎn)投資基金在項目選擇階段的風(fēng)險主要是由信息不對稱引起的，這一時期的風(fēng)險管理應(yīng)建立在如何保證房地產(chǎn)投資基金公司能夠盡可能得到來自被投資項目管理層關(guān)于其自身及被投資項目的完整、準確信息，只有被投資項目管理層值得信任，才能使房地產(chǎn)投資基金獲得最大利益。下面列示幾點筆者認為基金公司在項目選擇階段需特別進行的風(fēng)險管理。

其一，對被投資項目實際控制人和管理團隊進行考察，預(yù)先識別風(fēng)險，審慎選擇交易對手。基金公司可建立合作開發(fā)商檔案，針對開發(fā)商特質(zhì)進行分類，可分為穩(wěn)健型開發(fā)商、高成長開發(fā)商、機會型開發(fā)商，針對不同類型的開發(fā)商構(gòu)建多元的項目合作平臺。著重考察交易對手的契約精神、信用記錄、操盤能力等，被投資項目管理層的素質(zhì)是決定一個投資項目成敗的關(guān)鍵因素，基金投資成功與否除了項目本身的質(zhì)量外，很大程度上取決于被投資項目管理層是否值得信任，在未考察管理層前，不應(yīng)投資其資產(chǎn)。

其二，調(diào)查被投資項目法律關(guān)系是否清晰，識別法律風(fēng)險。基金公司應(yīng)開展法律盡職調(diào)查，調(diào)查被投資項目公司是否存在未決訴訟，未決訴訟的性質(zhì)是否會影響到基金交易；土地取得是否附條件，滿足該條件是否會影響基金交易；項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)是否清晰，如發(fā)生過股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價支付上的瑕疵；原始投資是否存在非法集資等情況。基金公司依據(jù)調(diào)查結(jié)果及相應(yīng)的法律意見書，根據(jù)自身風(fēng)險承受能力，結(jié)合投資客戶的風(fēng)險承受度及風(fēng)險預(yù)算，評判是否投資。

其三，了解、評估開發(fā)商融資真實意圖是否合理。基金公司針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資應(yīng)用于項目本身開發(fā)，若開發(fā)商僅以項目土地做抵押，融資所得資金外調(diào)用于其它高風(fēng)險投資，則基金投資的風(fēng)險則不可控。基金公司在投資項目選擇階段即應(yīng)明確資金的使用用途，并告知開發(fā)商投后將會執(zhí)行何種程度的監(jiān)管，例如基金投資資金將監(jiān)控支付，只可用于支付項目開發(fā)建設(shè)費用；項目銷售回款在未歸還基金投資前也將嚴格監(jiān)控，只能用于項目本身建設(shè)等。資金用途和投后監(jiān)管方式在基金簽約前和開發(fā)商達成一致，方能促成投資項目順利進行。

其四，被投資項目是否存在其它硬傷，如土地未完成動拆、土地抵押物價值不能覆蓋基金投資額、開發(fā)商自有資金投入比例不能滿足公司投資政策要求等。如存在上述問題則要結(jié)合公司的投資政策，根據(jù)對風(fēng)險的識別和評估，選擇是否放棄項目。

三、結(jié)論與展望

本文就私募房地產(chǎn)投資基金在投資項目選擇階段的風(fēng)險管理進行了初步的探討，試圖從房地產(chǎn)金融從業(yè)者角度給出實際項目選取、操作中不同風(fēng)險類型對應(yīng)的風(fēng)險管理、控制措施與需要引起重視的關(guān)鍵點，有利于投資人清晰認識到各種風(fēng)險和相應(yīng)關(guān)注點及對策。

私募房地產(chǎn)投資基金的未來很廣闊，它將會改變整個房地產(chǎn)的行業(yè)格局，提高房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的市場化資源配置效率，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長，成熟的私募房地產(chǎn)投資基金應(yīng)該最終實現(xiàn)真正的資本與產(chǎn)業(yè)的融合。可以預(yù)見在未來的幾年中，私募房地產(chǎn)投資基金在開發(fā)環(huán)節(jié)的參與度將會繼續(xù)提升，同時還將伴隨部分房地產(chǎn)開發(fā)商的金融化轉(zhuǎn)型，基金的風(fēng)險管理措施將不斷隨著創(chuàng)新方式的出現(xiàn)而改進，希望通過對私募房地產(chǎn)投資基金在投資項目選擇階段風(fēng)險管理的探討，為私募房地產(chǎn)投資基金行業(yè)在我國的健康發(fā)展起到一定的促進作用。

【參考文獻】

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（一）高投資量和高成本性

在泡沫經(jīng)濟時代，房地產(chǎn)、石油、股票三大行業(yè)的總價值超過了20萬億美元，占全球GDP的二分之一，這是經(jīng)濟發(fā)展過程中所占比例最大的時期。這足以說明房地產(chǎn)行業(yè)的投資量是巨大的，是一個資金高度密集的行業(yè)。投資巨大，房價高會帶來一系列的經(jīng)濟問題，如儲蓄率過低，負債過高等。土地開發(fā)成本高、房屋建筑成本高、及其相關(guān)開發(fā)費用高是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)高投資的本質(zhì)原因。

（二）回收期長和長周期性

房地產(chǎn)投資是整個房屋開發(fā)、建立、出售的過程，其本身周期長，2006年是房地產(chǎn)行業(yè)最困難的時期，政府政策變更、銀行貸款利息上升。導(dǎo)致開發(fā)商流動資金缺乏，延誤工期，投資者的回收周期也隨之變長。

二、風(fēng)險類型

（一）利率風(fēng)險

利率的變化會影響房地產(chǎn)投資的收益，利率上升會使成本增加，導(dǎo)致房屋的售價上升，消費者購買欲望降低，會形成一個嚴重的經(jīng)濟問題。在房地產(chǎn)行業(yè)中，成本上升，而市場需求降低，加大了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險系數(shù)。

（二）購買力風(fēng)險

由于物價總水平上升，導(dǎo)致人們生活消費上漲，用于房屋購買方面的資金減少，對高消費的奢侈品購買能力下降。這也是一種需求風(fēng)險，在收入水平?jīng)]有變化的情況下，大多數(shù)人面對這樣的情況會選擇住原有的房屋，減少自己的經(jīng)濟壓力，房屋銷售量減少，而且房屋的維護也需要資金，這對投資者是一個很大的挑戰(zhàn)。

（三）市場競爭風(fēng)險

市場發(fā)展過程中有一段飽和期，在這段時間里，同行的競爭巨增，開發(fā)商為了拉長房屋的銷售期，只能選擇縮短工期，然而這必將導(dǎo)致成本上漲。房地產(chǎn)市場供應(yīng)量太大，而市場需求沒有增長，這樣一來，市場營銷就會更加的激烈，最終使房地產(chǎn)開發(fā)商成本上漲。這一分析主要是因為投資者沒有做好充分的市場調(diào)查，也就是可行性研究所引起的。

（四）自然風(fēng)險

開發(fā)商在開發(fā)土地時，前期的勘測工作可能存在漏洞導(dǎo)致出現(xiàn)自然災(zāi)害時，房基不穩(wěn)，出現(xiàn)豆腐渣工程。其次，在施工期，施工人員可能發(fā)生事故。自然風(fēng)險是不可避免的，但是可以預(yù)防，投資者在做投資決策前，要充分考慮到自然風(fēng)險帶來的收益影響。

三、應(yīng)對策略

（一）分散投資

投資者可以選擇多個房地產(chǎn)開發(fā)工程進行投資，其目的是避免資產(chǎn)單一受一個項目的牽連而崩盤，最終達到減小投資風(fēng)險的目的，分析者提出分散投資包括三種類型；地區(qū)分散投資、時間分散投資和共同投資，下面淺析這三種類型。區(qū)域分散是指房地產(chǎn)投資者把資金投入不同的地區(qū)，防止資金的全部損失，一個區(qū)域不景氣不會導(dǎo)致整個投資的崩盤，從而減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險。時間分散則是指投資者需要根據(jù)市場份額，對自己的投資規(guī)劃一個時間間隔，避開高風(fēng)險期。

（二）組合投資

組合投資策略是指房地產(chǎn)開發(fā)商把一部分資金投入其他的行業(yè)，而房地產(chǎn)依然是投資的主體。開發(fā)商可以把聚集的資金的一部分投入到普通住在的建設(shè)樓、寫字樓等方面，根據(jù)區(qū)域?qū)Ψ课莸牟煌枨螅侠淼慕M合分配資金。在資金分配中，也需要考慮風(fēng)險系數(shù)的不同，風(fēng)險大的回報率相對要高，回報率低的投資相對風(fēng)險就低一些，投資者需要按照實際情況合理分配，達到降低整體投資風(fēng)險的效果。

（三）共同投資

房地產(chǎn)投資者聯(lián)合在一起共同開投資一個項目是常用的風(fēng)險分散方式，共同投資的本質(zhì)要求是平等享受投資帶來的利潤以及風(fēng)險，不同的開發(fā)商選擇共同投資方式和項目，能夠分散投資風(fēng)險，利益平均化，在重大決策時，可以各抒己見，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，使決策達到最大的優(yōu)越性，最終達到避規(guī)風(fēng)險的作用。共同投資的實例有投資者與大型的財團或者投資公司合作，減輕籌資方面的風(fēng)險；與國外集團聯(lián)盟，可以借鑒外國先進的管理經(jīng)驗，獲得技術(shù)上的支持等。

（四）購買保險

篇（4）

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625163

1引言

房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達到的損失。作為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，對我國國民經(jīng)濟的持續(xù)、健康和穩(wěn)健發(fā)展起了重要作用，是我國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，是國民經(jīng)濟健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)和明顯標志。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國有數(shù)萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，相當(dāng)多的企業(yè)規(guī)模小，只重視項目開發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險的管理，使房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的諸多風(fēng)險因素得不到有效的控制，從而導(dǎo)致項目的失利。為了有效地規(guī)避風(fēng)險，運用科學(xué)的方法對房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險進行客觀的分析和評價，并采取合理有效地控制風(fēng)險的措施，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，也有利于國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行。

由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動面臨眾多的風(fēng)險。一般來說，風(fēng)險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標之間發(fā)生的多種負偏離的綜合。探究我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險控制問題，對于房地產(chǎn)企業(yè)有效實現(xiàn)開發(fā)，有效避免和解決開發(fā)過程中所要面對的各種風(fēng)險，從而促進我國國民經(jīng)濟持續(xù)、有效發(fā)展都具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資項目出現(xiàn)了投資額度過高、盲目重復(fù)性建設(shè)、建設(shè)周期過長等的問題，針對當(dāng)前出現(xiàn)的問題，亟須一定的理論先導(dǎo)，從而為其提供一定的實踐指導(dǎo)。基于此，本文對此研究方向進行深入探討。本文將吸收和借鑒前人的研究成果基礎(chǔ)上，運用文獻分析與規(guī)范分析相結(jié)合的方法，結(jié)合相關(guān)理論對我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險進行深入研究和探討，以期為其提供有益的借鑒和參考。

本文具體結(jié)構(gòu)如下：第一部分為引言；第二部分是房地產(chǎn)開發(fā)投資項目控制風(fēng)險的重要性；第三部分為房地產(chǎn)開發(fā)投資項目產(chǎn)生風(fēng)險的原因；第四部分為我國房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險控制的路徑選擇；第五部分為總結(jié)與討論。

2房地產(chǎn)開發(fā)投資項目控制風(fēng)險的重要性

每個項目都存在一定的風(fēng)險，房地產(chǎn)項目也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)項目由多重環(huán)節(jié)組成，其風(fēng)險也散播在各個環(huán)節(jié)、各個階段中。不管是在項目投資、項目規(guī)劃、土地獲取等前期準備階段，還是在項目施工建設(shè)階段，還是到最后的商品房出售、用戶使用、物業(yè)管理階段，都有著這樣或那樣的不可知事件出現(xiàn)，而風(fēng)險就是指這些不可控因素導(dǎo)致的經(jīng)濟損失的概率。對于風(fēng)險這一客觀事實，我們只能用概率來估算它，而究竟發(fā)不發(fā)生只要在實際項目過程中才能知道，其產(chǎn)生的后果也只能事后知道。針對風(fēng)險的這一性質(zhì)，我們需要建立多風(fēng)險模型，全面考慮各個可能的風(fēng)險因素，從定量角度和定性角度綜合考慮，設(shè)計可以有效預(yù)估風(fēng)險大小的模型。

21風(fēng)險控制對于企業(yè)發(fā)展的意義

追求經(jīng)濟效益最大化是企業(yè)的核心目標，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，實現(xiàn)贏利，實現(xiàn)最大利潤就是做好經(jīng)營的關(guān)鍵指標，但是作為企業(yè)管理者必須清楚，進行何種投資都存在風(fēng)險。如果企業(yè)想要投資房地產(chǎn)的話，就要提前考慮風(fēng)險，用有效的方法手段防止風(fēng)險的發(fā)生，如果事先沒有預(yù)估準備，一味地自以為房地產(chǎn)項目好，盲目跟風(fēng)，對風(fēng)險認識不足的話，一旦風(fēng)險發(fā)生，很容易就血本無歸，陷入絕境。當(dāng)前有很多小型沒經(jīng)驗的企業(yè)就因為認識不夠，導(dǎo)致投資不當(dāng)，最后損失慘重。

22風(fēng)險控制對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的意義

房地產(chǎn)開發(fā)對于城市建設(shè)來說至關(guān)重要。隨著我國城市化政策的實施，需要大量的住房保障措施來配套跟進，有一個合理的開發(fā)規(guī)劃，才能有效處理經(jīng)濟發(fā)展所帶來的城市病：房少價高、交通擁堵、環(huán)保問題等，而且能夠有效促進公共基礎(chǔ)設(shè)施的完善，將與之相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)也帶動起來。那么要如何才能使房地產(chǎn)的開發(fā)健康有序進行呢？主要還是要看整體的規(guī)劃是不是合理，施工的過程是不是高效，后期的銷售是不是理性，風(fēng)險的管控是不是到位。而這其中風(fēng)險研究又是風(fēng)險管理的重中之重，一切規(guī)劃設(shè)計都是在風(fēng)險管控之下進行的，是房地產(chǎn)發(fā)展的馬前卒。

23風(fēng)險控制對于城市與社會經(jīng)濟發(fā)展的意義

在房地產(chǎn)開發(fā)之前，首先要考慮的是供求關(guān)系，其對房屋定價、開發(fā)時間、房屋數(shù)量、成本計算等都有重要的指導(dǎo)意義，對行業(yè)的發(fā)展有促進作用。對于城市建設(shè)而言，在規(guī)劃過程中，需要風(fēng)險研究來警醒限制，使得規(guī)劃更加現(xiàn)實，有可行性。

3房地產(chǎn)開發(fā)投資項目產(chǎn)生風(fēng)險的原因

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目這一復(fù)雜系統(tǒng)工程而言，必然有很多問題都會導(dǎo)致?lián)p失的產(chǎn)生，因此需要考慮很多影響因素，從風(fēng)險的性質(zhì)上分為系統(tǒng)和非系統(tǒng)風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險是全局的，全體項目都有這一風(fēng)險，不可避免；非系統(tǒng)風(fēng)險是局部的，只有某些項目有該風(fēng)險，可以采取有效措施進行防范。

31系統(tǒng)風(fēng)險

311通貨膨脹風(fēng)險

對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目而言，都需要經(jīng)歷多年的經(jīng)營、建設(shè)和銷售，存在一定的存續(xù)期間，這期間國家的貨幣政策、金融政策發(fā)生什么變化都是未知的，一旦發(fā)生通貨膨脹，那么必然導(dǎo)致企業(yè)的收益低于預(yù)期，這個風(fēng)險是不可避免的。

312利率風(fēng)險

銀行利率本身就有宏觀調(diào)整功能，其直接影響資本的流入流出，從而影響整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況。

313變現(xiàn)風(fēng)險

作為不動產(chǎn)登記的重要項目之一的房地產(chǎn)，其固定性導(dǎo)致其流通性差，資金的回轉(zhuǎn)很難在短時間實現(xiàn)，如果投資者在條件不成熟的情況下尋求變現(xiàn)的話，就會有很大的損失。

314政策風(fēng)險

任何行業(yè)的發(fā)展都和國家政策息息相關(guān)，房地產(chǎn)更受政府限制。首先，國家管著土地，哪些土地可以用來出售都是由國家政策規(guī)定的；其次，環(huán)保政策，開發(fā)過程中的廢物處理標準；最后，與資金直接掛鉤的稅務(wù)政策等，這些政策都是不可避的風(fēng)險。

32非系統(tǒng)風(fēng)險

321經(jīng)營管理風(fēng)險

項目能否順利實施和經(jīng)營管理有很大的關(guān)系，管理者如果管理不當(dāng)，就會導(dǎo)致無法達到項目預(yù)期，資金出現(xiàn)斷條等風(fēng)險，其如果因為自己的錯誤預(yù)估，產(chǎn)生錯誤決策，將會使整個項目處于危險之中。這一風(fēng)險受到不同管理者的經(jīng)營管理決策的影響而出現(xiàn)差異。

322財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)投資者總是利用財務(wù)杠桿原理，使用借入資金擴大投資可能收益范圍，實現(xiàn)投資利潤最大化的目標。然而，杠桿原理對自有資金的收益和虧損起著同樣的放大作用。財務(wù)杠桿的使用提高了稅前收益的期望值和可能收益的上限，但是也擴大了收益波動的范圍，降低了可能收益的下限，下端風(fēng)險增大了，所以增加貸款量也增加了營業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。

4房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險控制的路徑選擇

拋開一些不可避免的系統(tǒng)風(fēng)險，對于其他可以預(yù)防的非系統(tǒng)風(fēng)險，需要房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自身情況可以采取以下措施進行風(fēng)險控制，從而切實有效降低投資風(fēng)險。

41加強管理者對國家政策的研究

企業(yè)管理者是項目的最終決策層，其決策對整個項目的進行都起著決定作用，所以管理層首先要對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的國家政策爛熟于胸，并時刻關(guān)注政策新動向，最好要求相關(guān)部門每過一段時間，可以是半年、一年，提交一份房地產(chǎn)相關(guān)的國家政策。同時，其要有很嚴謹?shù)耐顿Y理念，豐富自己的投資經(jīng)驗，風(fēng)險投資意識一定得加強，對自己管理的項目風(fēng)險要如數(shù)家珍，項目的每一個階段要干什么，會出現(xiàn)什么問題，都要經(jīng)過科學(xué)的規(guī)劃和全方位的估測。最后，要將風(fēng)險的量化評估和國家政策相結(jié)合，同時考慮市場因素的影響，在可行性范圍內(nèi)，進行投資規(guī)劃。這其中，最需要注意的還是要和實際掛鉤，在企業(yè)實際情況下，再結(jié)合國家的開發(fā)政策，積極向政策靠攏，享受一些優(yōu)惠的政策，搭上國家發(fā)展的列車，促進企業(yè)健康發(fā)展。

42構(gòu)建完整的企業(yè)資源管理平臺

財務(wù)管理永遠是一個企業(yè)的根基，如何基于這一中心構(gòu)建一個企業(yè)內(nèi)部完備的信息共享系統(tǒng)是公司高層所需要重點思考的問題。這一系統(tǒng)的構(gòu)建對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目而言具有重要意義，首先能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息的傳遞效率，其次能起到監(jiān)控整個項目過程的作用。這樣的話，一旦房地產(chǎn)項目建設(shè)的任意環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都能夠及時反饋到公司高層，方便及時處理，有利于風(fēng)險管控和風(fēng)險預(yù)警。

43定期召集經(jīng)濟活動分析會議

對房地產(chǎn)開發(fā)項目的定期分析有利于風(fēng)險的管控。首先要擬定各部門的會議綱領(lǐng)，讓各部門知道明確的指標，然后由財務(wù)部組織召開會議，讓各部門一同全方位地分析現(xiàn)階段企業(yè)的投資情況。會議過程中，一旦發(fā)現(xiàn)問題，企業(yè)高層要根據(jù)企業(yè)情況作出恰當(dāng)及時的補救措施，保證項目按計劃進行。企業(yè)需重點關(guān)注投資過程中的資金變化，關(guān)注已投資項目的資金流通情況，明確項目的每一項支出和收益情況，利于減小投資風(fēng)險。

44加強風(fēng)險預(yù)測和重點風(fēng)險管控

房地產(chǎn)行業(yè)需要時刻關(guān)注市場供求關(guān)系的變化，調(diào)研活動必不可少，要順應(yīng)社會需求，只有滿足社會需求才能利益最大化。在項目進行時，對于具體施工合同的簽署一定要謹慎，將施工日期、施工金額等核算清楚，如無意外，不要隨意更換，最好能夠有專門的工程監(jiān)理全程跟進，負責(zé)工程質(zhì)量的監(jiān)督，從而降低這些方面的風(fēng)險。

篇（5）

房地產(chǎn)項目投資是專業(yè)技術(shù)性和綜合性極強的投資活動，具有投入大、回報率高、風(fēng)險大等特點[1]。在近年持續(xù)調(diào)控作用下，銀川樓市逐步恢復(fù)理性，商品房待售總量不斷增加。X公司在我國房地產(chǎn)市場面臨寒冬期的時候進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)具有很大風(fēng)險。

1 投資風(fēng)險識別

房地產(chǎn)項目投資存在一系列不確定性因素，根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險因素的性質(zhì)，可以把房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素大致分為以下幾類：政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險與市場風(fēng)險、自然風(fēng)險、建設(shè)風(fēng)險、社會風(fēng)險、管理風(fēng)險與退出風(fēng)險等[2]。

1.1 X項目概況

X項目位于銀川市北部，以高層住宅、公寓為主，項目總投資額約2.14億元，總建筑面積約118萬m2，屬于高端項目，最大特點是引進多種新型技術(shù)，具有恒溫恒濕恒氧的功能。

1.2 項目投資風(fēng)險識別與投資風(fēng)險指標體系的建立

根據(jù)對X項目實際情況的分析以及蔡建民[3]對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類，識別出X項目主要風(fēng)險，并根據(jù)項目各風(fēng)險因素間的關(guān)系，參照系統(tǒng)性，科學(xué)性，可行性，前瞻性，可比性原則，對影響該項目投資的風(fēng)險因素進行分析和整理，建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險指標體系。目標層（O）即項目投資風(fēng)險；主層因素（A）；子層因素（B）。

政策風(fēng)險（A1）=土地政策風(fēng)險（B1）+稅收政策風(fēng)險（B2）+城市規(guī)劃風(fēng)險（B3）；經(jīng)濟風(fēng)險與市場風(fēng)險（A2）=價格變動風(fēng)險（B4）+融資風(fēng)險（B5）+供求風(fēng)險（B6）；自然風(fēng)險（A3）=氣候風(fēng)險（B7）+不可抗力風(fēng)險（B8）+地質(zhì)條件風(fēng)險（B9）；建設(shè)風(fēng)險（A4）=施工質(zhì)量風(fēng)險（B10）+成本超支風(fēng)險（B11）+技術(shù)風(fēng)險（B12）+施工進度風(fēng)險（B13）。

2 項目投資風(fēng)險評價

在實踐工作中主要應(yīng)用層次分析法對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行綜合評價。

按以下步驟進行評價。

（1）根據(jù)專家對項目投資風(fēng)險的評價意見，進行層次單排序。即對目標層，主層因素各元素兩兩比較求出權(quán)重，對子因素層各個風(fēng)險因素兩兩比較，求出權(quán)重，并對各層次單排序進行一致性檢驗。

目標層O――主層因素（A）的一致性檢驗指標：λmax=4.0104，CI=0.0035，RI=0.90，CR=0.0039

（2）對以上計算得出的權(quán)重進行總排序，計算出各個風(fēng)險因素的綜合重要度，見表1。

通過表1分析可知，在各項風(fēng)險中，稅收政策風(fēng)險（B2），價格變動風(fēng)險（B4），技術(shù)風(fēng)險（B12），城市規(guī)劃風(fēng)險（B3）綜合重要度值較高，對X項目的影響較大。

3 對該項目投資風(fēng)險防范對策與建議

3.1 針對政策風(fēng)險的建議

投資者應(yīng)密切關(guān)注經(jīng)濟政策變動趨勢，找準投資方向。特別是政府對于房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度與政策動態(tài)，如宏觀經(jīng)濟政策、財政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度、國家稅收政策的改革等。

3.2 針對經(jīng)濟風(fēng)險與市場風(fēng)險的建議

通過分散風(fēng)險來降低風(fēng)險。應(yīng)了解整體經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)行業(yè)形勢，且項目開發(fā)周期往往較長，預(yù)測多年之后的房地產(chǎn)銷售形勢也非常重要。

3.3 針對建設(shè)風(fēng)險的建議

策劃為先，房地產(chǎn)投資項目從選址、定位、規(guī)劃布局到招商、租售，及后期管理等，都需要精心的策劃。要注意商業(yè)地產(chǎn)各開發(fā)環(huán)節(jié)的不可分割性，開發(fā)商們應(yīng)能夠多站在經(jīng)營者、商家的立場上進行商業(yè)地產(chǎn)的全盤策劃開發(fā)。

4 結(jié) 論

基于全國與銀川市房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢，以管理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)相關(guān)理論為指導(dǎo)，針對X項目的實際狀況，對房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及風(fēng)險因素進行評價，從定性的理論分析和定量的風(fēng)險評估角度，探討房地產(chǎn)投資風(fēng)險。并結(jié)合X項目的實際，主要得出以下結(jié)論：在各項風(fēng)險中，房價變動風(fēng)險、稅收政策風(fēng)險、融資風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險對X項目的影響較大，氣候風(fēng)險、地質(zhì)條件風(fēng)險、施工質(zhì)量風(fēng)險較小。

參考文獻

篇（6）

房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風(fēng)險類型復(fù)雜，涉及自然風(fēng)險、競爭風(fēng)險、清算風(fēng)險、流動風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、政策風(fēng)險6個方面內(nèi)容。其中，自然風(fēng)險，又稱不可抗力風(fēng)險，由于驟發(fā)性自然災(zāi)害或惡劣氣候條件，例如：臺風(fēng)、暴雨、地震等，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工時間或工程質(zhì)量造成企業(yè)經(jīng)濟損失的風(fēng)險。競爭風(fēng)險主要由于房地產(chǎn)市場存在多個相似樓盤引發(fā)激烈競爭影響樓盤銷售量提高營銷成本的風(fēng)險，與市場調(diào)研、市場供求、投資決策存在著密切聯(lián)系，是企業(yè)市場敏感度不足的主要表現(xiàn)。清算風(fēng)險由于樓盤出售價格低于預(yù)期價格造成企業(yè)經(jīng)濟損失的風(fēng)險。

受房地產(chǎn)交易特殊性的影響，即使用權(quán)與收益權(quán)間轉(zhuǎn)移，一旦地區(qū)人口過少，市場供求過多，造成房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動投資風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的交易價值高，房地產(chǎn)項目的投資資金多，造成房地產(chǎn)項目資金交易的周期長，一旦貨幣價值有所變動，造成企業(yè)內(nèi)部流動資金不足的變現(xiàn)投資風(fēng)險。政策風(fēng)險主要由于行業(yè)政策變動影響房地產(chǎn)市場造成企業(yè)經(jīng)濟損失的風(fēng)險，并且政策風(fēng)險的影響較為全面，一旦改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，企業(yè)蒙受巨大經(jīng)濟損失。此外，按政策類型，政策風(fēng)險可分為政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融改革風(fēng)險、環(huán)保政策風(fēng)險、施工法規(guī)改革風(fēng)險、審批風(fēng)險、法律風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險的產(chǎn)生原因

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險的產(chǎn)生原因包括：（1）回報周期。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資回報周期普遍偏長，造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風(fēng)險。有統(tǒng)計資料表明，除房地產(chǎn)開發(fā)投資伴隨開發(fā)結(jié)束于2至5年內(nèi)回收成本外，置業(yè)項目投資的回收周期普遍于8至10年，或10年以上。由此可見，小規(guī)模房地產(chǎn)投資企業(yè)不存在承受長期市場風(fēng)險及資金壓力的能力，客觀完成市場優(yōu)勝劣汰的過程。（2）經(jīng)營活動。作為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險的主要因素，企業(yè)經(jīng)營活動與經(jīng)營水平、經(jīng)營經(jīng)驗、經(jīng)營效果存在著密切聯(lián)系，并且為了保證投資項目處于正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)，企業(yè)普遍向銀行貸款，一旦企業(yè)經(jīng)營水平不足，缺乏經(jīng)驗，無法達到經(jīng)營目標，直接影響企業(yè)的信譽及籌資能力。（3）利率比例。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利率及借入資金利率間比例的不穩(wěn)定性造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風(fēng)險，即：一旦借入資金利率過低，企業(yè)以財務(wù)管理為依托提高利潤率，進一步保證企業(yè)的經(jīng)濟效益；一旦借入資金利率過高，企業(yè)存在效益虧損及負債過高破產(chǎn)的可能性。（4）財務(wù)風(fēng)險。由于房地產(chǎn)投資主體財務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款；二是投資者運用財務(wù)杠桿，大量使用貸款，實施負債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。（5）社會風(fēng)險。由于國家的政治、經(jīng)濟因素的變動，引起的房地產(chǎn)需求及價格的漲跌而造成的風(fēng)險。當(dāng)國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展處于時期時，房地產(chǎn)價格上漲；當(dāng)各種政治風(fēng)波出現(xiàn)和經(jīng)濟處于衰退期時，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價格下跌。（6）自然風(fēng)險。在人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化的情況下，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險的控制措施

1.分析市場行情

在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，以識別房地產(chǎn)投資風(fēng)險為切入點，做好房地產(chǎn)市場行情的分析工作，調(diào)研房地產(chǎn)市場，獲取調(diào)研結(jié)果，

2.做好市場調(diào)研

一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金投入巨大，籌備建設(shè)時間長，特別是管理過程中存在的不確定性投資風(fēng)險因素較多。如何有效控制不確定性投資風(fēng)險，是房地產(chǎn)投資企業(yè)在實際管理過程中所面臨的主要問題。因此在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅持實事求是的工作原則，做好房地產(chǎn)市場的調(diào)研工作，得出詳細的項目可行性報告，通過計算、研究、調(diào)查等方法，得出社會效益、財務(wù)管理、經(jīng)濟周轉(zhuǎn)等項目不確定性風(fēng)險，評估有效控制的可能性及可行性，為房地產(chǎn)項目投資提供強有力的保障。

3.利用投資戰(zhàn)略

房地產(chǎn)市場的地域性與房地產(chǎn)投資收益存在著密切聯(lián)系，即城市不同，經(jīng)濟環(huán)境不同，房地產(chǎn)市場的供需不同，房地產(chǎn)投資收益不同。因此在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，靈活運用投?Y戰(zhàn)略，盡可能分散房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資比例，避免房地產(chǎn)投資企業(yè)受投資比例的影響造成巨大經(jīng)濟損失，進一步分散投資風(fēng)險。

4.重視工程監(jiān)管

在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅持實事求是的工作原則，加大對于房建工程監(jiān)管的重視程度，積極引進科學(xué)的房建工程監(jiān)管理念，逐步構(gòu)建具有企業(yè)特色的房建工程監(jiān)管體系，做好成本投入的估算工作，特別是施工技術(shù)引進及施工設(shè)備更替的成本投入，做到成本投入側(cè)重化，合理配置人力資源，從根源上認識到房建工程監(jiān)管的重要性，便于解決在實際控制過程中所面臨的風(fēng)險。同時，及時簽訂施工合同，以保證承建雙方經(jīng)濟利益為前提，進一步細化管理責(zé)任，有助于完成工作目標，確保監(jiān)管的工作效率及質(zhì)量，降低投資風(fēng)險的發(fā)生率，避免延誤施工期限。

5.樹立風(fēng)險意識

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第一章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險概述

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的相關(guān)概念

風(fēng)險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動程度，是指投資的實際收益與期望的或要求的收益的偏差。

但是到目前為止，風(fēng)險的概念還沒有一個統(tǒng)一的定義。

項目風(fēng)險的定義：項目在其壽命周期內(nèi)自然存在的導(dǎo)致經(jīng)濟損失的變化，而項目的風(fēng)險評估就是對項目風(fēng)險的分析，也即分析項目在其存續(xù)的時空內(nèi)自然存在的導(dǎo)致經(jīng)濟損失之變化的可能性及其變化程度。項目的一次性使得項目中不確定性比其它的一些經(jīng)濟活動要大得多，項目的風(fēng)險也有其自身的特點，主要有風(fēng)險的客觀性、多樣性、持續(xù)性、補償性、全面性、可測性及規(guī)律性。

1.2 房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析的一般過程

一個工程項目進行風(fēng)險分析的過程，通常可以分為四個階段：風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價和風(fēng)險應(yīng)對[1]。

風(fēng)險分析是對風(fēng)險的識別、估計、評價和應(yīng)對作出全面的、綜合的分析，這四個部分是一個完整的整體，相輔相成，不可分割，缺少任何一部分，風(fēng)險分析都是不完整的。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別

2.1 概述

風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別是指風(fēng)險管理人員找出影響房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量、進度、投資等目標順利實現(xiàn)的各種風(fēng)險因素，運用各種方法對尚未發(fā)生的潛在風(fēng)險以及客觀存在的風(fēng)險進行分類，找出風(fēng)險產(chǎn)生的原因，并對風(fēng)險進行分類列表。 [2]。

2.2 房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別方法

房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別的方法很多，主要包括專家調(diào)查法、故障樹分析法（FTA 法）、幕景分析法

及篩選―監(jiān)測―診斷技術(shù)等方法。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估

3.1 風(fēng)險估計與評價常用方法

房地產(chǎn)項目風(fēng)險估計與評價是指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計風(fēng)險大小，找出主要的風(fēng)險源，并評價風(fēng)險的可能影響，以便以此為依據(jù)，對風(fēng)險采取相應(yīng)的對策。風(fēng)險估計與評價常用方法主要有調(diào)查和專家打分法、風(fēng)險報酬法、風(fēng)險當(dāng)量法和解析方法。

3.2 我國傳統(tǒng)項目風(fēng)險評估方法

我國傳統(tǒng)項目風(fēng)險評估方法包括：（1）盈虧平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三種方法均存在各自的優(yōu)缺點，且具有一定的互補性，現(xiàn)逐一論述。

3.3 盈虧平衡分析

盈虧平衡分析就是利用投資項目生產(chǎn)中的產(chǎn)量、成本、利潤三者的關(guān)系，通過測算項目達到正常生產(chǎn)能力后的盈虧平衡點，來考察分析項目承擔(dān)風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法[3]。所謂盈虧平衡點，是指項目在正常生產(chǎn)條件下，項目的收入等于支出的那一點。在這一點上，項目既不盈利也不虧損。如果低于這一點所對應(yīng)的生產(chǎn)水平，那么項目就會發(fā)生虧損；反之，則會獲得盈利。

3.4 敏感性分析

敏感性分析是一種有廣泛用途的分析技術(shù)。其基本目的是考察一個項目分析結(jié)果的穩(wěn)定性，即該項目投資分析結(jié)果以多大的程度隨著相關(guān)因素的變化而變化的，通過分析，可使決策者對項目的風(fēng)險程度有一個量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于將來客觀條件（如政府政策、通貨膨脹、投資等）的不確定性因素變化所產(chǎn)生的影響，引起項目的經(jīng)營產(chǎn)生變化而使項目主要效果指標發(fā)生變動的程度。

3.5 風(fēng)險概率分析

3.5.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型

房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及政策風(fēng)險、社會風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險和國際風(fēng)險等，而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大，同時又是可以預(yù)測、規(guī)避的主要是經(jīng)濟風(fēng)險。經(jīng)濟風(fēng)險主要包含市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險等。

3.5.2 風(fēng)險概率分析的方法

風(fēng)險概率分析總結(jié)起來主要有以下幾種：

（1） 利用已有數(shù)據(jù)資料分析風(fēng)險因素或風(fēng)險事件的概率

（2） 利用理論概率分布確定風(fēng)險因素或風(fēng)險事件的概率

（3） 蒙特卡羅模擬法

第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險應(yīng)對

4.1 風(fēng)險應(yīng)對概述

風(fēng)險應(yīng)對就是對項目風(fēng)險提出處置意見和辦法。通過對項目風(fēng)險識別與評估，把項目風(fēng)險發(fā)生的概率、損失嚴重程度以及其他因素綜合起來考慮，就可得出項目發(fā)生各種風(fēng)險的可能性及其危害程度，再與公認的安全指標相比較，就可確定項目的危險等級，從而決定應(yīng)采取什么樣的措施以及控制措施應(yīng)采取到什么程度。

4.2 項目風(fēng)險回避

風(fēng)險回避是指當(dāng)項目風(fēng)險的潛在威脅發(fā)生的可能性太大，不利后果也很嚴重，又無其他策略來減輕時，主動放棄或改變項目目標與行動方案，從而回避風(fēng)險的一種策略。采取這種策略，必須對風(fēng)險有充分的認識，對威脅出現(xiàn)的可能性和后果的嚴重性有足夠的把握。這種策略從根本上放棄使用有風(fēng)險的項目資源、項目技術(shù)、項目設(shè)計方案等，從而避開項目風(fēng)險的一類項目風(fēng)險應(yīng)對措施。

4.3 項目風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移是投資主體將其本身面臨的損失有意識地轉(zhuǎn)嫁給與其有相互經(jīng)濟利益關(guān)系的另一方承擔(dān)。風(fēng)險轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)開發(fā)商處理風(fēng)險的一種重要方法。風(fēng)險轉(zhuǎn)移也叫合伙分擔(dān)風(fēng)險，其目的不是降低風(fēng)險發(fā)生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或協(xié)議，在風(fēng)險事故一旦發(fā)生時將損失的一部分轉(zhuǎn)移到項目以外的第三方身上。

4.4 項目風(fēng)險控制

相對于風(fēng)險回避而言，風(fēng)險控制措施是一種積極的風(fēng)險處理手段，它是指投資主體對不愿放棄也不愿轉(zhuǎn)移的風(fēng)險，通過降低其損失發(fā)生的可能性，縮小其后果不利影響的損失程度來達到控制目的的各種控制技術(shù)或方法。

4.5 項目風(fēng)險自留

風(fēng)險自留是指開發(fā)商自己承擔(dān)由風(fēng)險事故所造成的損失。當(dāng)采取其他風(fēng)險規(guī)避方法的費用超過風(fēng)險事件造成的損失數(shù)額時，可采取風(fēng)險接受的方法。風(fēng)險接受是最省事的風(fēng)險規(guī)避方法。自愿接受風(fēng)險可以是主動的，也可以是被動的。

第五章 結(jié)語

5.1 本文主要工作和結(jié)論

本文詳細介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析的全過程，包括風(fēng)險投資的相關(guān)概念，風(fēng)險分析過程的四個階段（風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險評估和風(fēng)險應(yīng)對）的特點和相互關(guān)系，風(fēng)險識別的具體方法和存在問題，風(fēng)險評估的常用方法和適用條件，并重點介紹了我國傳統(tǒng)的風(fēng)險評估方法：盈虧分析、敏感性分析和概率分析。最后介紹了風(fēng)險應(yīng)對的四個策略：風(fēng)險回避、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險控制和風(fēng)險自留。

參考文獻

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關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險

隨著我國經(jīng)濟的增長，城鎮(zhèn)化建設(shè)在不斷地推進。作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)項目投資是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將籌集的資金和自有資金投入到房地產(chǎn)項目的開發(fā)、經(jīng)營及銷售的全過程中，以期獲得預(yù)期的收益。由于房地產(chǎn)項目投資過程中具有多種風(fēng)險，要想提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理水平，應(yīng)當(dāng)從項目投資風(fēng)險的特點、原因等因素進行分析，采取合理的風(fēng)險管理方案。

1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險管理概述

由于房地產(chǎn)項目具有投資數(shù)額大、地域性強、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢以及變現(xiàn)能力差等特點，受環(huán)境因素、經(jīng)濟因素以及社會因素影響，房地產(chǎn)項目的風(fēng)險極大，企業(yè)有可能遭受巨大的經(jīng)濟損失。換言之，房地產(chǎn)項目的投資過程是一種對未來需求進行預(yù)測并生產(chǎn)產(chǎn)品的過程。要想實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目投入與產(chǎn)出之間的良性循環(huán)，取得較好的經(jīng)濟效益和社會效益，應(yīng)當(dāng)采取必要的投資風(fēng)險管理方法。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理是指，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在多種影響因素，針對這些難以預(yù)測或控制的因素要進行風(fēng)險識別，經(jīng)過風(fēng)險評估后，采取必要的風(fēng)險應(yīng)對措施，以降低投資風(fēng)險對利潤的影響。引入風(fēng)險管理機制，對于健全房地產(chǎn)市場體系、培育新的經(jīng)濟增長點甚至于維護我國宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定性，都具有十分重大的積極意義。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因，主要體現(xiàn)在兩個方面。其一，宏觀環(huán)境因素，包括貨幣政策、投資增速、土地供給、生產(chǎn)與消費政策等，受經(jīng)濟環(huán)境和社會的影響而發(fā)生變化，進而為房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資帶來風(fēng)險。具體表現(xiàn)為政策風(fēng)險、金融風(fēng)險、資源風(fēng)險以及法律風(fēng)險。其二，微觀環(huán)境因素，包括企業(yè)的資本實力、商品定位、成本控制以及產(chǎn)品競爭力等。這些微觀環(huán)境因素受投資的具體項目所處的位置區(qū)域而發(fā)生變化，同樣會對項目投資帶來風(fēng)險。具體表現(xiàn)為投資決策風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、開發(fā)流程風(fēng)險以及管理風(fēng)險。

3房地產(chǎn)投資風(fēng)險的管理方法

在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險管理過程中，主要包括四個階段。具體表現(xiàn)為：風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險應(yīng)對和風(fēng)險監(jiān)控。這四個階段是密切相關(guān)的，按照一定的程序周而復(fù)始的運行。

3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別在房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理過程中，首先要進行必要的風(fēng)險識別。只有正確識別出所面臨的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)才能主動選擇有效的方法進行風(fēng)險應(yīng)對與監(jiān)控。因此，在具體的項目投資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要通過深入分析，運用感知、判斷或歸類等方式，進行系統(tǒng)的、連續(xù)的認識所面臨的各種風(fēng)險，提高風(fēng)險識別能力。在風(fēng)險管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險識別的參與者主要包括：風(fēng)險管理團隊成員、項目團隊成員、其他項目經(jīng)理、項目相關(guān)者、外部專家、房地產(chǎn)公司其他部門的同一問題專家、客戶、最終用戶等。在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別時，還應(yīng)當(dāng)注意，受環(huán)境的影響，風(fēng)險具有可變性，因此風(fēng)險識別是一項持續(xù)性和系統(tǒng)性的工作，而不是一蹴而就的事情。風(fēng)險識別工作要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程，并且隨時關(guān)注原有風(fēng)險的變化，及時發(fā)現(xiàn)新的風(fēng)險。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析在房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理過程中，對于已識別出的風(fēng)險，要進行詳細地分析。有助于確定有關(guān)因素的變化對投資決策的影響程度，為房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策提供依據(jù)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施過程中，可以在一定程度上降低風(fēng)險事件的發(fā)生概率，減少風(fēng)險損失，實現(xiàn)最佳經(jīng)濟效益和社會效益。風(fēng)險分析主要包括兩種方式。其一，風(fēng)險定性分析。通過評估風(fēng)險及其后果發(fā)生的可能性，并根據(jù)風(fēng)險發(fā)生對房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標影響程度，來評價風(fēng)險的優(yōu)先級，從而指導(dǎo)風(fēng)險應(yīng)對計劃的制定，幫助房地產(chǎn)開發(fā)項目的團隊成員糾正計劃的偏差。風(fēng)險定性分析的方法主要包括：風(fēng)險概率和后果、項目假設(shè)檢驗、后果風(fēng)險評價矩陣以及數(shù)據(jù)精度排隊。其二，風(fēng)險定量分析。在風(fēng)險定性分析的基礎(chǔ)上，對風(fēng)險發(fā)生的概率以及產(chǎn)生的影響進行量化處理。通過對風(fēng)險進行重復(fù)的定量分析，可以判斷是否需要采用風(fēng)險管理措施。因此，風(fēng)險分析是風(fēng)險應(yīng)對計劃的一項重要依據(jù)。

3.3房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險應(yīng)對根據(jù)風(fēng)險識別和風(fēng)險分析的結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對計劃。降低風(fēng)險對項目目標的威脅，以達到可接受的程度。風(fēng)險應(yīng)對計劃必須適應(yīng)風(fēng)險的嚴重程度，成功實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標效益有效性、及其成功的現(xiàn)實性與時間性。與此同時，風(fēng)險應(yīng)對計劃應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒康禺a(chǎn)開發(fā)項目中所有人的認可，并應(yīng)由專人負責(zé)。風(fēng)險應(yīng)對主要包括：規(guī)避風(fēng)險、接受風(fēng)險、降低風(fēng)險和分擔(dān)風(fēng)險這四種措施。

3.4房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控風(fēng)險監(jiān)控是利用反饋的信息，對原有的風(fēng)險管理計劃及時做出調(diào)整。為保證風(fēng)險管理計劃的順利實施，根據(jù)已發(fā)生變化的風(fēng)險對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響程度，重新進行風(fēng)險識別、分析和應(yīng)對，評估風(fēng)險降低的效果。風(fēng)險監(jiān)控貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施全過程，是建立在項目風(fēng)險的可控性、階段性以及漸進性的一種項目管理工作。

4房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險的對策

4.1加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資調(diào)研及決策分析要想有效應(yīng)對房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)分析市場行情，進行充分調(diào)研論證。通過了解房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體類型、目標人群、需求量以及市場購買力，識別該項目所面臨的風(fēng)險。其次，針對已識別出的風(fēng)險，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資之前進行深入分析。對于涉及到的經(jīng)濟、政策、資源等風(fēng)險，能否有效的規(guī)避與控制，進行綜合論證與評價。通過編制可行性研究報告，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策提供準確、合理的依據(jù)。最后，應(yīng)當(dāng)完善房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策風(fēng)險管理。通過構(gòu)建風(fēng)險管理判斷體系，在項目決策的過程中加強風(fēng)險管理意識，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險。

4.2采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略在不同地區(qū)，房地產(chǎn)市場中的經(jīng)濟環(huán)境與市場供需具有不同的特點。可以說，房地產(chǎn)市場具有鮮明的地域特點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略，將資金分散在不同的地區(qū)，以降低房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險。

4.3加強房地產(chǎn)項目工程建設(shè)的監(jiān)管為了按期完成項目，應(yīng)當(dāng)完善對投資項目的監(jiān)管體制。首先，聘請良好的施工隊伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。最后，選擇經(jīng)驗豐富的工程監(jiān)理，對質(zhì)量、工期、資金成本嚴格監(jiān)控。

5結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目在投資的過程中，存在多種不確定的影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)要想提高盈利能力，實現(xiàn)長遠發(fā)展，應(yīng)當(dāng)正確認識項目投資風(fēng)險，提高自身的風(fēng)險管理水平。文章從宏觀與微觀環(huán)境因素兩個角度，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因。按照風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險應(yīng)對和風(fēng)險監(jiān)控四個階段，提出具體的風(fēng)險防范措施。

參考文獻

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篇（9）

風(fēng)險是指在一定約束條件下和一定的時段內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動成都。房地產(chǎn)投資以其預(yù)期回報率高、抵抗通貨膨脹能力等優(yōu)點成為重要的投資工具。然而，由于房地產(chǎn)投資項目投資額大、周期長等特點，使風(fēng)險貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的整個經(jīng)營周期，不同的時期風(fēng)險的表現(xiàn)形式不同、內(nèi)容不同。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險有多種分類方法，按風(fēng)險的性質(zhì)可分為市場體控制性風(fēng)險和項目特異性風(fēng)險：按風(fēng)險的來源可分為社會風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、社會風(fēng)險有經(jīng)濟體制改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、城市規(guī)劃風(fēng)險，經(jīng)濟風(fēng)險包括市場供求風(fēng)險、籌資風(fēng)險等；按投資周期可分為投資前期、開發(fā)建設(shè)期、經(jīng)營期和管理期風(fēng)險，投資前期有市場定位風(fēng)險、投資方案決策風(fēng)險，開發(fā)建設(shè)期間有成本控制風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險、經(jīng)營期有融資風(fēng)險、按揭風(fēng)險、市場定位及定價風(fēng)險，管理期有物業(yè)管理風(fēng)險，其中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)紙漏，都可能影響全局。因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)對風(fēng)險的防范和控制有深刻的額理解，實施全面、動態(tài)、全時段的風(fēng)險防范。

二、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險防范的具體措施

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)活動的實際，針對房地產(chǎn)投資過程中的各種風(fēng)險，制定具體的防范與控制措施來規(guī)避和降低風(fēng)險。

1、設(shè)立房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理部門

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越成熟、規(guī)范，投資風(fēng)險雖然越來越被關(guān)注，但在行業(yè)內(nèi)部的開發(fā)企業(yè)很少會專門設(shè)立房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理部門，對投資風(fēng)險的分析往往僅限于某一個具體項目，缺少貫穿于真?zhèn)€投資過程的風(fēng)險管理，導(dǎo)致投資決策的局限性和短暫性。隨著進一步完善、規(guī)范的市場控制，加強和管理房地產(chǎn)投資風(fēng)險，控制和防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險，更應(yīng)從機制上、制度上加以落實，設(shè)立房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理部門顯得十分必要。

2、建立完善的房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

為了及時掌握中國房地產(chǎn)市場運行情況，加強宏觀調(diào)控和重點地區(qū)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，建設(shè)部已在全國35個大中型城市全面啟動房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)。這個系統(tǒng)包含數(shù)據(jù)采集、預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)和市場監(jiān)控三部分，通過整合房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、土地開發(fā)用地數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)等7種數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，定時縣官信息。

3、加強項目可行性研究工作

可行性研究室房地產(chǎn)開發(fā)整個過程中的關(guān)鍵步驟，是指投資者在投資決策前，在政府政策法規(guī)、城市規(guī)劃條件等約束條件下，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，對投資項目進行全面的分析、論證和評價，從而判斷投資項目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理，并對開發(fā)成本、需求量、售價或租金等做出預(yù)測，預(yù)測的結(jié)果大多是概率性估計，存在大量的不確定因素，因此，可行性研究階段對風(fēng)險的估計和分析真實與否，是十分必要的，是房地產(chǎn)投資項目開發(fā)成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

4、制定周密應(yīng)急計劃

投資額大、周期長是房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，周期短則兩年，長則五年，在這期間，國家金融政策、產(chǎn)業(yè)投資政策等宏觀政策的調(diào)整。以及企業(yè)內(nèi)外部各種因素的變動，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險增加。項目管理者必須對現(xiàn)在和未來做出有效的計劃，計劃包括項目具體實施計劃，同時還應(yīng)包括面臨應(yīng)急情況的應(yīng)急計劃，主要包括風(fēng)險的描述、風(fēng)險出現(xiàn)的可能性、完成計劃的假設(shè)、風(fēng)險的影響及應(yīng)對的反應(yīng)。

5、加強項目成本控制

篇（10）

0 引言

市場風(fēng)險具有普遍性，它反映了投資活動與市場需求，市場信息波動之間的差異，反映了投資活動能夠適應(yīng)市場需求和變化的程度。面對市場風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)不能以自己的行為對它施加影響，只有政府有可能通過制訂政策和利用多種管理手段，對經(jīng)濟運行的方向、規(guī)模和速度進行宏觀調(diào)控。但是，房地產(chǎn)企業(yè)可以盡可能通過市場調(diào)查和預(yù)測，了解和追蹤市場信息的波動、迅速作出反應(yīng)，并采取措施以適應(yīng)市場的需求、將投資風(fēng)險降低到最低程度。

1 房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險防范

1.1 進行投資前的準確預(yù)測

一項房地產(chǎn)投資策略的形成，首先取決于期望得到什么，其次取決于現(xiàn)實能得到什么。要解決這兩個問題，關(guān)鍵是要進行市場預(yù)測。在已經(jīng)確定了投資對象的前提下，要運用一切可能得到的信息資料，盡可能準確地預(yù)測擬投資項目的費用和收益。

1.2 盡可能縮短投資開發(fā)的周期

投資開發(fā)周期愈長，開發(fā)周期內(nèi)各種可變因素眾多，從而形成更大的投資風(fēng)險。社會經(jīng)濟條件的變化，勢必引起市場的波動，投資商的費用和收益也愈難確定，因此，可以采取必要的獎罰措施，盡量縮短開發(fā)周期，這是減少市場風(fēng)險的有效措施之一。

1.3 利用簽約形式固定某些易變因素

為了防止因開發(fā)周期長而引起的某些因素的變化，可以事先簽定合約，固定某些易變的影響重大的因素，以減少不可預(yù)知的風(fēng)險。如與銀行達成借貸利率固定合同，與建筑商簽定固定概預(yù)算合同等。當(dāng)然，簽定這些合同，就某一方面來說可以減少投資商的風(fēng)險，但從另一角度看，投資者必須付出比未簽約更高的代價以求得合約的簽定，因此，必須權(quán)衡利弊。此外，對于某些重要的大型投資項目，可以盡量尋求當(dāng)?shù)卣块T和金融、保險等部門的支持和合作。例如保險的援用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向保險公司投保，以合同的形式將一些自然災(zāi)害、意外事故等風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。

2 房地產(chǎn)投資個別風(fēng)險防范

2.1 采用組合投資法減少個別風(fēng)險

組合投資也叫多樣化投資，分為兩種情況：一種，是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)項目上，從而減少未來收益的不確定性。如在當(dāng)前實施“安居工程”的形勢下，把多數(shù)資金投放入住宅建設(shè)，少量投資于樓堂館所；組合投資的另一種，是根據(jù)所投項目資金的流動性和收益性，將資金按一定比例投放在現(xiàn)金和銀行存款、股票債券等有價證券以及房地產(chǎn)上。投資組合的比例如何確定，主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意圖和具體投資項目的特點來決定。如現(xiàn)金具有好的流動性，銀行存款安全性高，而房地產(chǎn)投資可獲得好的收益等。要保證投資兼有安全性、收益性和流動性，就必須進行投資組合，合理安排資金的流向和流量。國外有經(jīng)驗的投資者大都采用這種方法，以減少投資的風(fēng)險性。

2.2 放棄或終止某項可能引起風(fēng)險損失的房地產(chǎn)開發(fā)話動

在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商常常通過可行性研究來進行房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別和衡量，放棄在風(fēng)險較大的某個時間、某一開發(fā)位置，或以某種物業(yè)類型和投資方式乃至整個開發(fā)方案進行的房地產(chǎn)開發(fā)活動。在前期階段，基于對地塊自然屬性、社會員性或有關(guān)部門對地塊使用的規(guī)劃要求深入調(diào)查，放棄購買不合格土地，終止開發(fā)話動。當(dāng)然，在建設(shè)階段，如果發(fā)生了威脅自身安全的重大風(fēng)險因素，企業(yè)生存面臨重大考驗，同時亦不可能采取其他有效的風(fēng)險管理措施來轉(zhuǎn)移、分散時，如預(yù)測到市場的大蕭條，也不排除暫時中止繼續(xù)投資這種迫不得已的風(fēng)險回避措施，從而避免造成更大的風(fēng)險損失。

2.3 改變房地產(chǎn)投資開發(fā)活動的性質(zhì)、地點或工作方法

在投資決策階段，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進行商業(yè)樓字開發(fā)風(fēng)險較大，而進行使宅開發(fā)市場前景樂觀且收益有保障，此時開發(fā)商通過改變開發(fā)性質(zhì)從而回避開發(fā)商業(yè)樓宇的風(fēng)險；又如，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進行使宅開發(fā)成本高、位置差，而另一塊地卻比較適合，因此開發(fā)商改變開發(fā)地點從而回避在原地塊開發(fā)帶來的風(fēng)險。

在前期、建設(shè)、租售和物業(yè)管理階段，開發(fā)商可以通過拒絕采用某種建設(shè)方案、結(jié)構(gòu)類型或施工方法以及通過對融資方式、招標發(fā)包方式、合同類型、營銷渠道和方式以及物業(yè)公司的選擇，達到回避其中風(fēng)險的目的。

2.4 通過合理改變經(jīng)營形式轉(zhuǎn)移風(fēng)險

為了防范投資項目完工后空置、租金下降或售價下跌等帶來的風(fēng)險，可以按規(guī)定預(yù)租或預(yù)售樓花。還可以采用按揭貸款使購房者從欠開發(fā)商的錢變成欠銀行的錢。在租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中租約規(guī)定承租人負擔(dān)所有經(jīng)營費用、維修、保養(yǎng)費用甚至稅收，就能將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)移結(jié)承租人。在長期租約中規(guī)定租金隨著物價指數(shù)上升而相應(yīng)變動，就能把購買力風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承租者。在開發(fā)商與建筑商施工合同中、規(guī)定建筑材料由建筑商采購，也起到類似的作用。這些措施都可以起到分散風(fēng)險、降低成本，加快資金周轉(zhuǎn)的作用。

2.5 利用“財務(wù)杠桿原理”減少財務(wù)風(fēng)險

在房地產(chǎn)投資過程中，通常要采用多種渠道籌措資金，進行負債經(jīng)營，這樣，既可以提高目有資金利潤率，又可以緩解自有資金不足的矛盾。目前，進行房地產(chǎn)投資的資金來源渠道很多，如通過信用貸款、抵押貸款、按揭貸款等形式向銀行融資、以聯(lián)營方式吸資、預(yù)售樓花或企業(yè)內(nèi)部挖掘資金等。無論以何種方式籌措資金都要付出代價。要優(yōu)化資金來源結(jié)構(gòu).必須考慮投資的收益率和資金成本率時，所籌措和使用的資金才能取得較好的經(jīng)濟效益；因此，在實際的投資經(jīng)營中，首先要求取不同方案下各種來源資金的成本率，再計算出該方案下的綜合資金成本率，最后選擇綜合資金成本率最小的方案作為員理想的籌資方案。在利用所籌資金進行負債經(jīng)營時，還必須把握好負債經(jīng)營的度，即要正確確定借款的數(shù)額。目前各企業(yè)還未形成一個統(tǒng)一的負債經(jīng)營標準，但通常都要以一定自有資金比例為條件，并將借入資金用于經(jīng)濟效益較好的項目。否則，負債過多或資金利用不當(dāng)，則會發(fā)生較大的財務(wù)風(fēng)險，甚至由于喪失償還能力而面臨破產(chǎn)。

2.6 投資決策階段，建立一支高水平、多學(xué)科的專業(yè)開發(fā)隊伍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策階段應(yīng)把握國際、國內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟形勢、經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來發(fā)展趨勢等，理性研判該類物業(yè)的市場供求狀況進行科學(xué)的項目可行性研究，合理評價和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全公司員工正確的風(fēng)險態(tài)度，加強風(fēng)險資料的搜集、整理和比較。強化對房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視企業(yè)風(fēng)險管理；最后，要建立風(fēng)險管理制度，制定科學(xué)的考核標準和獎罰措施，并在實際中嚴格執(zhí)行，建立健全風(fēng)險管理機構(gòu)，編制并推行風(fēng)險管理計劃。

3 結(jié)束語

總之，在進行投資決策的過程中，必須充分認識各種類型投資的風(fēng)險，并制訂必要的防范及補救措施，以達到以最小的風(fēng)險而獲得最大收益的效果。

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