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時間：2023-05-24 16:47:55
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)合同管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
1.目標(biāo)
1.1規(guī)范合同擬訂、簽約、執(zhí)行及監(jiān)控過程。
2.適用范圍
2.1本流程適用于悅達(dá)地產(chǎn)公司工程類(含設(shè)計、材料設(shè)備)合同的管理。
3.各部門職責(zé)
3.1 項目公司：負(fù)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)合同的審核，負(fù)責(zé)招投標(biāo)后合同技術(shù)條款的審核，負(fù)責(zé)合同的執(zhí)行及執(zhí)行中的問題上報及定期通報工作;
3.2 規(guī)劃設(shè)計部：負(fù)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)合同的審核，負(fù)責(zé)招投標(biāo)后合同技術(shù)條款的審核，負(fù)責(zé)合同的執(zhí)行及執(zhí)行中的問題上報及定期通報工作;
3.3 合約管理部：負(fù)責(zé)合同的擬訂，采購相關(guān)文檔的存檔，合同原件及復(fù)印件的分發(fā)，合同執(zhí)行過程中的協(xié)助協(xié)調(diào)及監(jiān)控;
3.4 其他合同執(zhí)行部門：指物業(yè)公司、商場經(jīng)營公司、銷售企劃部等部門，執(zhí)行與工程相關(guān)的合同時，須按照本流程進(jìn)行合同管理;
關(guān)鍵詞：
內(nèi)部控制；房地產(chǎn)；合同管理；方法
房地產(chǎn)公司合同管理是房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的重要內(nèi)容。本文將內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法作為主題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及如何完善房地產(chǎn)公司合同管理方法兩個角度進(jìn)行分析，希望可以對我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用，有效地推動房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。
一、房地產(chǎn)公司合同管理常見問題
（一）合同訂立缺乏嚴(yán)格的審核程序，導(dǎo)致合同內(nèi)容出現(xiàn)問題。目前，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)更是如火中天地發(fā)展著。房地產(chǎn)公司的每一項業(yè)務(wù)都離不開經(jīng)濟(jì)合同，每一份合同的簽訂都和房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)利益有很大的聯(lián)系。由于近幾年房地產(chǎn)市場比較火暴，企業(yè)利潤可觀，一部分房地產(chǎn)公司往往忽視合同的管理，覺得合同管理不是公司的重要經(jīng)濟(jì)行為，給予的重視度不夠。殊不知合同一旦出現(xiàn)了問題，會給企業(yè)帶來無法挽回的損失，對一些小企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)滅頂?shù)臑?zāi)難。究其原因，主要是合同管理不到位，在合同訂立方面由于缺乏嚴(yán)格的審核程序，在具體操作中，工作人員容易忽視合同中的一些細(xì)節(jié)問題，而導(dǎo)致合同內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)、合同條款不合理，缺乏完整性和嚴(yán)密性，漏洞百出，問題層出不窮。
（二）合同執(zhí)行過程中監(jiān)管不到位，導(dǎo)致合同執(zhí)行不力。在合同的執(zhí)行過程中必須要有一些必要的監(jiān)管行為，有專門人員處理、監(jiān)督每一個環(huán)節(jié)，這樣才可以保證合同的順利執(zhí)行，同時也可以降低房地產(chǎn)公司的潛在風(fēng)險。在實際工作中，有許多的房地產(chǎn)公司往往會忽視對合同執(zhí)行的監(jiān)管工作或者監(jiān)管不是非常完善和科學(xué)。這樣一來容易造成合同執(zhí)行不力，甚至出現(xiàn)合同違約的現(xiàn)象，給公司造成不必要的損失，對企業(yè)的形象造成了影響。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明白合同的執(zhí)行并不是一個人或是一個部門的事情，在監(jiān)管的過程中需要許多的部門共同協(xié)作，相互配合完成，這樣才可以保證合同及時有效地執(zhí)行，確保公司的經(jīng)濟(jì)利益不受損失，樹立良好的企業(yè)形象。
（三）對合同管理缺乏正確的認(rèn)識。由于合同的內(nèi)容不夠嚴(yán)謹(jǐn)曾給某些房地產(chǎn)公司造成非常嚴(yán)重的后果，這給許多企業(yè)敲響了警鐘，許多房地產(chǎn)公司才給予重視，大多都提高了對合同制定的重視程度。但是隱性的危機(jī)仍然存在，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型房地產(chǎn)企業(yè)，在合同制定并簽訂結(jié)束之后便認(rèn)為結(jié)束了，對合同后期的管理欠缺統(tǒng)一的管理流程，僅僅只是將合同交給相關(guān)的人員，對合同未執(zhí)行完畢的一些細(xì)節(jié)問題沒有后續(xù)跟進(jìn)，欠缺解決。同時更沒有對合同進(jìn)行復(fù)審的環(huán)節(jié)。這樣除了制定和簽訂的人員之外，其他工作人員對合同的內(nèi)容并不是很了解，很容易導(dǎo)致合同未執(zhí)行完畢的部分出現(xiàn)拖拉、甚至違約現(xiàn)象，給企業(yè)造成不必要的損失，或者牽涉經(jīng)濟(jì)糾紛。
二、完善房地產(chǎn)公司合同管理的方法
（一）建立一套完善的適合本公司的合同管理制度。在內(nèi)部控制下的合同管理部分，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)的引導(dǎo)，并結(jié)合企業(yè)自身的特點和戰(zhàn)略目標(biāo)，制定一套合理的適合自己的合同管理制度。合同管理制度對合同涉及的各部門職責(zé)要有明確的規(guī)定，對合同制定、簽訂、執(zhí)行及后續(xù)管理各環(huán)節(jié)均要有詳細(xì)明確的規(guī)定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，保障相關(guān)企業(yè)與本公司的利益，切實維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益不受損失，獲得雙贏。
（二）設(shè)立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)公司要想管理好經(jīng)濟(jì)合同需要建立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。首先，需要對相關(guān)員工進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作，要讓他們在思想上對合同管理的工作加以重視，時刻將合同的嚴(yán)謹(jǐn)性和條理化記于心中，作為標(biāo)尺；其次，需要建立一個專門的部門對合同進(jìn)行嚴(yán)格管理，合同管理部門的人員必須是能力強(qiáng)、素質(zhì)高、經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的員工，在實踐中嚴(yán)格執(zhí)行，保障制度的執(zhí)行；最后，需要根據(jù)房地產(chǎn)公司的具體情況來制定合同管理體系，既從宏觀把握全局，注重整個合同的完整性，又要注重合同中的每一個細(xì)節(jié)，著實處理合同簽署后的每一個環(huán)節(jié)的工作，使企業(yè)的合同管理制度更加完善，為企業(yè)的發(fā)展在合同環(huán)節(jié)掃除障礙。
（三）加強(qiáng)對合同各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)企業(yè)想要加強(qiáng)對合同的管理，就必須加強(qiáng)合同各階段的審核監(jiān)督工作。1、加強(qiáng)合同制定前的管理。首先，需要對制定合同的規(guī)范非常熟悉，對合同的訂立內(nèi)容充分了解，把握每一個條款對雙方的利害關(guān)系；其次，了解合同對方的各方面情況，確保對方當(dāng)事人具備合同履約能力，簽署的合同真實有效；最后，對于涉及專業(yè)技術(shù)或法律關(guān)系復(fù)雜的合同要組織法律、技術(shù)及相關(guān)人員參與談判，確保整個流程順利進(jìn)行。2、對合同制定中的監(jiān)督，要對合同的細(xì)節(jié)部分加以重視，防止在合同中出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)造成不必要的損失。在這個環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按照企業(yè)合同簽訂程序進(jìn)行，相關(guān)部門及人員對合同按程序進(jìn)行審核，特別注意合同的主體、內(nèi)容和形式是否合法，合同內(nèi)容是否符合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，合同各項條款是否簽訂明確，合同所涉及的雙方權(quán)利義務(wù)是否對，等等。3、合同履行過程中的監(jiān)督及控制。一是如果在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)條款有誤、對方有欺詐行為，或國家政策變更、市場變化等客觀情況發(fā)生，可能或已經(jīng)對企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益造成不利影響時，應(yīng)及時按程序上報并和對方協(xié)商變更或解除合同事宜；二是合同履行中有糾紛的，及時安排相關(guān)部門及人員與對方協(xié)商解決，協(xié)商無法解決的按約定選擇仲裁或訴訟，通過法律途徑獲得最好的解決辦法；三是加強(qiáng)合同登記的管理和監(jiān)督，定期對合同進(jìn)行統(tǒng)計、登記和歸檔，詳細(xì)登記合同的訂立、履行和變更情況，及時將變化的信息更新。另外，定期將相關(guān)員工集結(jié)起來，讓他們總結(jié)在此段時間內(nèi)合同各環(huán)節(jié)所遇到的問題和不足，并確定改進(jìn)方案，防止以后出現(xiàn)同樣的問題，防患于未然。
三、結(jié)束語
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)管理方面便會出現(xiàn)各種各樣的問題，人事、財務(wù)、風(fēng)險等各個部門都會存在不同的問題。但是比較重要的一點就是合同管理問題。合同管理在公司中舉足輕重，關(guān)乎企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)利益，以及潛在的風(fēng)險問題。本文以內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及完善內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法兩方面進(jìn)行分析，提出了一些對房地產(chǎn)公司來說相對適用的方法，對解決該問題時可以給予相應(yīng)的借鑒，希望可以為一些房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)合同管理方面有所幫助，解決了房地產(chǎn)公司中存在的潛在問題，解析了本領(lǐng)域的疑難雜癥，從而達(dá)到提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益以及社會效益的目的，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
主要參考文獻(xiàn)：
［1］余宜林，張海東.合同管理在施工企業(yè)中的重要地位［J］.交通標(biāo)準(zhǔn)化，2004.10.
二、企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財務(wù)所存在的問題
（一）合同管理意識淡薄
在企業(yè)合同管理過程中，對房地產(chǎn)財務(wù)狀況不夠重視，沒有有效的針對性的解決措施，在合同的執(zhí)行中管理意識還比較淡薄，房地產(chǎn)財務(wù)工作受到阻礙，相關(guān)的財務(wù)報表不夠詳細(xì)，信息不夠準(zhǔn)確，企業(yè)自身的管理上存在著片面追求利潤增長的理念，一些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)有著先施工，再簽合同的思想，對于企業(yè)合同管理意識不強(qiáng)，財務(wù)管理人員缺少相關(guān)的監(jiān)督，從而制約了房地產(chǎn)財務(wù)管理有效的實施。
（二）管理制度還不夠完善
在房地產(chǎn)財務(wù)管理工作中，對于管理制度還不夠完善。在企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財務(wù)管理是其中重要的環(huán)節(jié)。目前，在我國房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理制度的制定缺乏該有的重視，對財務(wù)管理上沒有一個合理的設(shè)計方法，導(dǎo)致在制定的過程中只是簡單的制作，沒有參照其它的數(shù)據(jù)，使得房地產(chǎn)報告缺失相應(yīng)的科學(xué)依據(jù)和事后評估報告。相關(guān)的合同簽訂和經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)計工作沒有一個具體的標(biāo)準(zhǔn)，對整個房地產(chǎn)財務(wù)管理運行造成一定的阻礙。
（三）合同管理不夠規(guī)范
隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革，合同管理工作在我國許多企業(yè)中都開展起來。當(dāng)時在合同管理方面還不夠科學(xué)和系統(tǒng)，隨意性問題比較嚴(yán)重，對一些相關(guān)事務(wù)的安排沒有統(tǒng)一的規(guī)劃。對于合同沒有統(tǒng)一的格式，合同中的一些條款不夠全面，相關(guān)條款制定不夠嚴(yán)謹(jǐn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動中，沒有按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)來制定合同，并且對一些注意事項、處理措施和責(zé)任分配都沒有納入合同中。轉(zhuǎn)讓合同、銷售合同、采購合同，沒有進(jìn)行分類，對簽訂的合同沒有合理、科學(xué)的編號，沒有全面的合同檔案體系，合同濫用現(xiàn)象比較明顯。對合同的保管不夠重視，使得財務(wù)部門不能及時的對合同所產(chǎn)生的交易信息進(jìn)行記錄，會計處理出現(xiàn)滯后現(xiàn)象，從而使得納稅不夠及時。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)信息化水平比較低，財務(wù)人員對合同的變更、登記等相關(guān)的操作全部依賴與手工，信息技術(shù)應(yīng)用不強(qiáng)，造成財務(wù)管理效率低下，管理中錯誤問題不斷提升。在資金方面出現(xiàn)數(shù)據(jù)偏差或者合同管理不足情況，對財務(wù)管理的工作造成一定的阻礙。
（四）監(jiān)督評估機(jī)制還不夠健全
在企業(yè)合同管理工作中，不僅要對計劃的制定和執(zhí)行落實，還要注重房地產(chǎn)財務(wù)活動的評估和監(jiān)督。當(dāng)前一些房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中沒有相應(yīng)的財務(wù)報表評估環(huán)節(jié)，對于財務(wù)的處理只是停留收支的環(huán)節(jié)上，沒有對非貨幣信息過多的關(guān)注，這就使得企業(yè)合同管理的開展上不能有效的體現(xiàn)出合同的嚴(yán)謹(jǐn)性和規(guī)范性，使得房地產(chǎn)財務(wù)報告的準(zhǔn)確性和關(guān)聯(lián)性不能得到有效的體現(xiàn)。在房地產(chǎn)財務(wù)管理的執(zhí)行和落實過程中，由于涉及的環(huán)節(jié)比較多，這就使得監(jiān)督體制不能很好的開展，房地產(chǎn)財務(wù)管理受到一定的制約。
（五）管理人員水平還有待提高
在企業(yè)合同管理的過程中，合同簽訂和合同格式相對比較繁瑣、結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜。由于缺少相關(guān)的專業(yè)人員，使得不能夠在房地產(chǎn)財務(wù)中對企業(yè)合同管理有效運用。在房地產(chǎn)合同管理和制訂過程中，工作人員專業(yè)知識比較缺乏，專業(yè)水平相對較低，這就使得企業(yè)合同管理過程中，不能發(fā)現(xiàn)問題的所在，制約了房地產(chǎn)財務(wù)工作進(jìn)行。一些企業(yè)管理人員對房地產(chǎn)財務(wù)進(jìn)行日常的審核時，由于專業(yè)水平的問題，很難發(fā)現(xiàn)其中的隱患，部分員工的工作積極性和工作責(zé)任意識不高，這些都使得在房地產(chǎn)財務(wù)工作難以開展和落實。
三、加強(qiáng)企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財務(wù)的應(yīng)用對策
（一）提升財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)
在房地產(chǎn)企業(yè)中，根據(jù)目前財務(wù)人員綜合性人才缺乏的情況，應(yīng)該要加強(qiáng)對各種層次、各種類型的綜合性人才隊伍培養(yǎng)，以此來滿足財務(wù)人員在合同管理中的需要[1]。推動財務(wù)工作模式的完善，更應(yīng)該對現(xiàn)有的財務(wù)管理人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，提升自我的職業(yè)道德素養(yǎng)，并且能夠讓他們能夠充分認(rèn)識到合同管理在財務(wù)活動中的重要性[2]。財務(wù)管理人員在工作中應(yīng)該樹立工作責(zé)任意識，提升工作的積極性。通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和相關(guān)的信息技術(shù)，對相關(guān)的人員進(jìn)行指導(dǎo)，更好的培養(yǎng)實踐性人才，保障房地產(chǎn)財務(wù)工作在合同管理中有效進(jìn)行，同時滿足合同管理中對財務(wù)人才的需求，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動有效進(jìn)行。
（二）建立有效的合同控制體系
當(dāng)前一些企業(yè)所采用的財務(wù)管理制度，對于財務(wù)管理體系主體上還不太明確，沒有特定的控制主體，造成企業(yè)財務(wù)管理工作沒有有效的落實到實處，企業(yè)合同管理不夠規(guī)范。對企業(yè)合同控制體系的完善和建立，對企業(yè)合同涉及到的數(shù)據(jù)應(yīng)該要注意及時的進(jìn)行記錄。對于企業(yè)發(fā)展的投資項目應(yīng)該做好審核工作，成立董事會，構(gòu)建完善的合同控制體系，并且建立多元會的監(jiān)事會結(jié)構(gòu)。確定控制體系主體，采用分級負(fù)責(zé)的方式，明確各個企業(yè)部門之間的職責(zé)，將責(zé)任落實到個人。加強(qiáng)財務(wù)部門與其他部門共同配合，保障房地產(chǎn)財務(wù)能夠有效的落實和實行。成立職工持股會，使員工的人力資本能夠權(quán)益化，進(jìn)而從內(nèi)部進(jìn)行監(jiān)督和治理，減少財務(wù)工作的不規(guī)范性出現(xiàn)。提升員工的積極性，加強(qiáng)房地產(chǎn)財務(wù)管理。
（三）提升合同管理水平
企業(yè)合同管理工作是企業(yè)經(jīng)營、發(fā)展的基本要求，根據(jù)當(dāng)前企業(yè)合同管理執(zhí)行不規(guī)范的狀況，加強(qiáng)企業(yè)合同管理制度的執(zhí)行是很有必要的。加強(qiáng)企業(yè)合同管理制度的執(zhí)行開始應(yīng)該做好合同中的編制工作，對合同的格式和內(nèi)容進(jìn)行要科學(xué)、合理的制定，合同管理中注重改革的重點，對于合同形式確定之后，不要隨意的對其進(jìn)行更改，尤其針對相關(guān)責(zé)任人對合同隨意更改的問題，制定企業(yè)管理者共同審定批準(zhǔn)制度，保障企業(yè)合同管理工作按規(guī)定程序批準(zhǔn)并且能夠嚴(yán)格執(zhí)行。根據(jù)合同簽訂的形式，做好合同糾紛的應(yīng)急預(yù)案和應(yīng)對措施，減少合同問題所帶來的經(jīng)濟(jì)損失。對于財務(wù)管理工作中出現(xiàn)的不符合財務(wù)管理制度的支出項目，做好監(jiān)督和管理工作。然后對合同管理制度執(zhí)行要加強(qiáng)檢查工作，企業(yè)的管理部門對合同制度執(zhí)行加強(qiáng)檢查力度，對每個月、季度進(jìn)行簽訂的合同數(shù)據(jù)狀況進(jìn)行審查，并且及時掌握和了解相關(guān)的合同制度執(zhí)行情況和合同財務(wù)資金數(shù)據(jù)，同時房地產(chǎn)財務(wù)部門對相關(guān)的專項經(jīng)費進(jìn)行專項審計，從而避免漏記、多記的現(xiàn)象出現(xiàn)，確保企業(yè)合同管理有效進(jìn)行，提升企業(yè)合同管理水平，促進(jìn)企業(yè)更好的發(fā)展。
（四）健全完善考核評估制度
在房地產(chǎn)企業(yè)的運作過程中，評估和核算是企業(yè)用來調(diào)整財務(wù)活動的方式，能夠有效的保障財務(wù)管理工作的標(biāo)準(zhǔn)化。在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中，應(yīng)該定期及時的對合同財務(wù)收支狀況和具體的資金流動狀況進(jìn)行評估和總結(jié)，以便于能夠在最早的時間內(nèi)對出現(xiàn)的問題進(jìn)行改正和調(diào)整。加強(qiáng)對合同項目考核和評估，進(jìn)而提升財務(wù)管理的價值。注重房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的改進(jìn)和創(chuàng)新，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，科學(xué)、合理的制定有效的考核評估制度，這樣才能保證財務(wù)管理在運行過程中對合同涉及到的收支情況真實性，確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動正常運行。
（五）轉(zhuǎn)變合同管理觀念
目前，房地產(chǎn)企業(yè)主要是以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為目標(biāo)，對企業(yè)合同觀念還比較落后。隨著經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，對于財務(wù)管理越來越重視。消費者的消費觀念對好的房地產(chǎn)樓盤更加的青睞，為保障房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運行水平提升，轉(zhuǎn)變合同管理觀念是很有必要的。通過多元化、科學(xué)化的合同管理觀念加入到財務(wù)管理中去，不僅能夠解決房地產(chǎn)企業(yè)運營中所出現(xiàn)的問題，還能夠改變當(dāng)前環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)外在性的情況，而且還可以協(xié)調(diào)好財務(wù)關(guān)系，組織好資金運動，有利于搶占市場份額，推動房地產(chǎn)企業(yè)合同管理與財務(wù)管理效益統(tǒng)一和諧，使房地產(chǎn)企業(yè)價值達(dá)到最大。
一、對當(dāng)前合同管理現(xiàn)狀認(rèn)識
我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前常用的合同體系主要有以下兩類:
第一類是以FIDIC、JCT為代表，像國內(nèi)外有外資背景的測量師行基本采用的是這兩個合同模板（由于FIDIC與JCT適用條件、合同內(nèi)主要內(nèi)容基本一致，以下只以FIDIC為例）。FIDIC條款在我國建設(shè)上的使用，始于八十年代中期的世行貸款項目及大型國際項目。由于其具有條款嚴(yán)密、非常強(qiáng)的系統(tǒng)性和可操作性，工程建設(shè)各方（建設(shè)單位、監(jiān)理工程師、承包商）風(fēng)險責(zé)任明確、權(quán)利義務(wù)公平的特點，使用范圍逐步擴(kuò)大。又因為FIDIC適用的法律環(huán)境、社會環(huán)境與國內(nèi)有較大差別，國內(nèi)企業(yè)在適用FIDIC條款的時候，會對其條款內(nèi)容的約定做較大的修改，使其盡可能的適應(yīng)投資管理方的實際需要。
第二類就是國家2007年標(biāo)準(zhǔn)施工招標(biāo)文件，以下簡稱“國家范本”。建設(shè)部于91年、99年，2007年多次頒布了合同范本，從99版的國家范本開始，引進(jìn)FIDIC條款，對91年的范本模式做了較大調(diào)整,將范本的組成參照FIDIC合同，分成協(xié)議書、通用條款、專用條款。2007年版結(jié)合建設(shè)部推廣的《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》,對合同中的清單報價的格式及計價內(nèi)容做了規(guī)定。從格式和組成來講，國家范本已經(jīng)和FIDIC越來越接近了。但就具體內(nèi)容上來講，“國家范本”仍較為簡略。在工程實際工作中，如合同雙方發(fā)生爭議，其條款操作性還不能充分滿足工程實際需求。國家范本與FIDIC合同，其實都是合同的通用條款，而體現(xiàn)合同個性化是靠合同的專用條款的針對性約定。
二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理特性的認(rèn)識
1.合同管理內(nèi)容的龐雜性。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設(shè)計、施工、物資采購、監(jiān)理、銷售等類型，這些合同的內(nèi)容各不相同。一個開發(fā)項目需要簽訂幾種不同類型的合同，每種類型的合同往往又會簽訂數(shù)個以上的合同，而且合同內(nèi)容又涉及很多工程技術(shù)等專業(yè)知識。
2.合同管理時間的長期性。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金投入大、技術(shù)要求高、建設(shè)周期長的特點。小型項目的建設(shè)周期可能有幾個月，大型項目建設(shè)周期可能長達(dá)數(shù)年，甚至更長，相應(yīng)合同的履行也具有長期性、連續(xù)性的特征。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理通常是隨著項目建設(shè)及合同履行進(jìn)度順序?qū)嵤┑模来谓?jīng)歷項目取得、設(shè)計、施工、銷售、前期物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。
3.合同管理涉及人員的眾多性。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理從內(nèi)部來講，需要涉及本單位主管領(lǐng)導(dǎo)、部門負(fù)責(zé)人、合同管理人員、工程技術(shù)人員、財務(wù)人員等人員。從外部來講，又涉及每個合同對方單位的主管領(lǐng)導(dǎo)、部門負(fù)責(zé)人、具體經(jīng)辦人員等人員，同時還涉及建設(shè)、土地、質(zhì)檢、稅務(wù)等政府相關(guān)部門的人員。
4.合同管理體現(xiàn)了較強(qiáng)的國家干預(yù)性。房地產(chǎn)開發(fā)項目建成投入使用后通常會對社會公共利益產(chǎn)生重大影響，因此，國家對房地產(chǎn)開發(fā)采取了嚴(yán)格的干預(yù)措施。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是對合同主體的限制。《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》等明確規(guī)定從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動的開發(fā)商、施工、勘察、設(shè)計和監(jiān)理等單位都應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)，只有取得資質(zhì)證書后，才可在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事相應(yīng)建設(shè)活動；二是對合同的履行制定了一系列強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)項目的質(zhì)量關(guān)系到民眾生命財產(chǎn)安全，為此，國家對項目的勘測、設(shè)計、施工、驗收等環(huán)節(jié)，都制定了大量的國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)并要求嚴(yán)格執(zhí)行，有關(guān)合同中的許多條款也都是嚴(yán)格按國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)訂立的；三是合同責(zé)任的法定性。我國法律對房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)合同責(zé)任有許多強(qiáng)制性規(guī)定，如采用招標(biāo)方式訂立合同、禁止轉(zhuǎn)包、施工方的質(zhì)量保修責(zé)任等規(guī)定。強(qiáng)制性規(guī)定的存在，使部分合同責(zé)任成為法定責(zé)任，部分或全部排除了當(dāng)事人的締約自由。
5.合同管理的高風(fēng)險性。房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)合同從簽訂到履行均面臨許多風(fēng)險，既有如自然災(zāi)害、法律法規(guī)變化、合同條件及國際慣例修訂等客觀原因造成的風(fēng)險，也有如合同訂立時的疏忽大意、合同條款不嚴(yán)謹(jǐn)、合同一方違約等主觀原因?qū)е碌娘L(fēng)險。這些風(fēng)險如果不采取一定措施進(jìn)行控制，勢必會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。
三、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理現(xiàn)狀的分析
1.從外部環(huán)境來看，由于我國合同制度尤其是建設(shè)工程合同制度的建立時間較短，相關(guān)企業(yè)對合同的重要性認(rèn)識不足，合同管理意識不強(qiáng)。我國的建設(shè)工程合同制度是隨著國家經(jīng)濟(jì)體制的改革，逐漸發(fā)展建立起來的。上世紀(jì)70年代末、80年代初,隨著《建筑安裝工程合同試行條例》、《勘察設(shè)計合同試行條例》、《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的頒布，初步建立起了建設(shè)工程合同制度。
2.從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理來看，在合同管理上主要存在以下幾個方面的問題：
(1)合同管理制度不健全。房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少相應(yīng)的管理制度或是管理制度存在漏洞，不能對合同實施有效管理，造成合同風(fēng)險事故的頻繁發(fā)生。
(2)合同管理人員缺乏合同管理的專業(yè)知識，綜合素質(zhì)不高。在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，管理人員多數(shù)集中在工程技術(shù)方面，專業(yè)合同管理人員所占的比重較低，這些合同管理人員缺乏合同管理及法律方面的專業(yè)知識及相應(yīng)的實踐經(jīng)驗，難以對合同進(jìn)行有效的管理。
(3)合同管理人員主觀上缺乏認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度。合同管理制度的缺位，使管理人員之間權(quán)責(zé)劃分不清，缺少相應(yīng)激勵和約束機(jī)制，管理人員責(zé)任心不強(qiáng)。有些風(fēng)險損失的發(fā)生源于管理人員的疏忽大意，專業(yè)知識本來就比較缺乏，再沒有一個認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，更加劇了風(fēng)險損失的發(fā)生。
四、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與完善
1.合同管理制度體系的建立與完善。在合同管理過程中的每個環(huán)節(jié)，建立和健全具體的、可操作的規(guī)章制度，通過制度來規(guī)范、協(xié)調(diào)各方的工作，從而使合同管理的有關(guān)各方做到分工明確、職責(zé)清晰、相互配合。這些管理制度主要包括：合同歸口管理制度；合同審查制度；合同考核制度；合同用章管理制度；合同臺帳、統(tǒng)計及歸檔制度等。
2.合同管理組織體系的建立與完善。要自上而下地建立和健全合同管理機(jī)構(gòu)，例如：在總部、分公司和各個項目部，分別設(shè)立合同管理部、合同管理辦公室、合同管理小組等機(jī)構(gòu)，使合同管理機(jī)構(gòu)覆蓋企業(yè)的每個層次，延伸到工程項目建設(shè)的各個角落。合同管理機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是制訂本企業(yè)的合同管理制度；檢查監(jiān)督本企業(yè)各類建設(shè)工程合同的訂立、履行；培訓(xùn)合同管理人員；采取措施有效預(yù)防合同風(fēng)險；參與解決合同糾紛；總結(jié)推廣合同管理經(jīng)驗等。
3.合同管理人員體系的建立與完善。人是合同管理中最活躍的角色，也是合同管理中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。建設(shè)單位應(yīng)設(shè)置合同管理人員從事合同管理工作，加強(qiáng)對建設(shè)單位合同管理人員的職業(yè)道德素養(yǎng)和專業(yè)技術(shù)素養(yǎng)的培訓(xùn)。加強(qiáng)建設(shè)項目合同管理隊伍建設(shè)，加強(qiáng)合同管理人才的培養(yǎng)，實行合同管理人員持證上崗制度，即是提高建設(shè)項目合同管理效果的重要舉措。目前，我國己正式推行注冊造價工程師制度，造價工程師的一項重要職責(zé)就是搞好建設(shè)項目的投資控制和合同管理。因此，建議在建設(shè)項目管理機(jī)構(gòu)中設(shè)置注冊造價工程師崗位，專司合同管理職責(zé)。合同管理機(jī)構(gòu)設(shè)置完成后，就需要配備相應(yīng)的管理人員，通過對外公開招聘、內(nèi)部選拔等方式，將有一定合同管理專業(yè)知識和經(jīng)驗的人充實到總部、分公司、項目部的各個合同管理崗位上，保證這些機(jī)構(gòu)中有充足人員從事合同管理工作。采取請進(jìn)來、送出去等方式，定期或不定期地對合同管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，包括建筑、法律、管理等專業(yè)知識，提高相關(guān)專業(yè)知識水平。
4.合同管理運行體系的建立與完善。在合同管理機(jī)構(gòu)已經(jīng)設(shè)立、人員已經(jīng)匹配后，如何使這些機(jī)構(gòu)和人員相互之間協(xié)調(diào)配合、有效地開展工作，便是合同管理運行體系要解決的問題。在合同管理工作程序上，應(yīng)采取簡捷、高效的方式。
五、合同管理精細(xì)化
目前，各省級人大常委會審議通過并頒布了各省級《合同監(jiān)督條例》，指導(dǎo)各級工商行政管理部門和其他有關(guān)行政主管部門進(jìn)行合同的監(jiān)督和管理。但是，由于合同的種類繁多，《條例》內(nèi)容只能對合同的監(jiān)督和管理做出粗線條的規(guī)定，無法滿足對房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作的具體需要。各級房地產(chǎn)企業(yè)主管部門針對房地產(chǎn)合同的特點，制定出一套房地產(chǎn)企業(yè)合同“管理細(xì)則”已經(jīng)迫在眉睫。
合同的各方要重視合同管理機(jī)構(gòu)設(shè)置、合同歸口管理工作。做好合同簽訂、合同審查、合同授權(quán)、合同公證、合同履行的監(jiān)督管理。建立健全合同管理制度，嚴(yán)格按照規(guī)定程序進(jìn)行操作，以提高合同管理水平。
參 考 文 獻(xiàn)
一、合同管理在財務(wù)管理上的重要性
合同是商品交換的法律形式，企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動通過合同形式來體現(xiàn)。企業(yè)合同管理是對企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行的有效管理。合同管理關(guān)系到整個企業(yè)的成敗與信譽(yù)，因此企業(yè)必須重視合同管理。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強(qiáng)合同管理尤為重要，因為房地產(chǎn)企業(yè)除一些日常費用支出外，其余大量的經(jīng)濟(jì)活動都是通過簽訂合同來完成的，例如銷售不動產(chǎn)、支付工程款等，都需要通過簽訂合同來實行資金流轉(zhuǎn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，加強(qiáng)合同管理可以對房地產(chǎn)的各個工程項目進(jìn)行有效管理，又可以對房地產(chǎn)的其他經(jīng)濟(jì)活動的運作進(jìn)行有效管理。在房地產(chǎn)企業(yè)中，合同管理與財務(wù)管理緊密相連，是財務(wù)管理中的一個重要組成部分，所以加強(qiáng)合同管理就是加強(qiáng)財務(wù)管理。具體地說，合同管理在財務(wù)管理上的重要性，可以從以下幾個方面來體現(xiàn)。
（一）資金管理
房地產(chǎn)企業(yè)資金流動性大，大額的資金都是依據(jù)合同來進(jìn)行支付的。只有加強(qiáng)合同管理，熟悉合同條款的相關(guān)內(nèi)容，才能準(zhǔn)確知道每一筆大額資金的支付時間，為制定資金計劃提供寶貴的第一手資料。
在為制定資金計劃起到重要作用的同時，合同管理也可以為資金支付提供可靠的依據(jù)。加強(qiáng)合同管理，可以準(zhǔn)確的支付每一筆合同款項。在支付這一筆合同款項時，也能根據(jù)合同條款，知道整個合同金額是多少，已經(jīng)支付多少，還有多少沒有支付。這樣就能控制企業(yè)在合同款項上的支付風(fēng)險，因此說，合同管理是控制企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的重要步驟。
（二）項目管理
合同是項目決算的前提，對房地產(chǎn)企業(yè)而言一個工程項目結(jié)束后，往往要對該項目進(jìn)行事后決算。做好事后決算，就需要對整個項目期間簽訂的所有合同進(jìn)行梳理。通過對合同的整理來確定該項目簽訂了多少合同金額，哪些合同在項目施工過程中因發(fā)生簽證等情況增加了合同金額的，每一筆合同金額的實際支付情況，后續(xù)還須支付多少金額，還有沒有未簽訂的一些工程整改合同，等等。通過對合同進(jìn)行以上的整理，就能明確整個項目的實際成本，確定該項目利潤，明確該項目的贏利情況，也為下一個項目提供寶貴的一手資料。加強(qiáng)合同管理，清晰齊全的合同資料是項目決算的必要條件。
二、加強(qiáng)合同管理的措施
基于以上幾點，在房地產(chǎn)企業(yè)里，合同管理對于財務(wù)管理來說，具有非常重要的意義。那么，如何加強(qiáng)合同管理？擬從以下幾個方面來探討。
（一）財務(wù)部確定專人進(jìn)行合同管理
合同管理人員不僅僅是一個檔案管理人員，而是一個財務(wù)管理人員。合同管理人員的職責(zé)，不僅是對合同進(jìn)行整理、記錄、歸檔，還包括對合同要素進(jìn)行審核。審核合同金額是否合理；審核合同付款方式是否科學(xué)；審核合同中是否明確合同款項結(jié)算時須提供符合當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)要求的發(fā)票；審核與合同有關(guān)的其他經(jīng)濟(jì)數(shù)字（如質(zhì)保金、違約金）是否合理。合同管理人員應(yīng)根據(jù)合同條款進(jìn)行付款審批，確定是否每筆款項都是嚴(yán)格按照合同條款進(jìn)行支付的，這是企業(yè)風(fēng)險控制的重要環(huán)節(jié)。
（二）建立完整的合同臺賬
合同管理人員在對資金支付申請進(jìn)行審核的同時，要登記合同執(zhí)行情況，即建立合同臺賬。一個完整的合同臺賬應(yīng)包括銷售類合同臺賬、管理類合同臺賬、工程類合同臺賬。銷售合同臺賬主要歸集與銷售活動相關(guān)的經(jīng)濟(jì)合同，也就是在財務(wù)賬務(wù)中計入銷售費用的合同。管理合同是和平時工作中日常經(jīng)營管理有關(guān)的合同，也就是在財務(wù)賬務(wù)中計入管理費用的合同。這兩類合同臺賬的要素比較簡單，主要包括合同編號、合同名稱、對方單位、合同內(nèi)容、合同總額、簽訂時間、支付條件、應(yīng)付款金額、實際付款金額等。當(dāng)支付每一筆實際付款金額后，合同管理人員就把實付金額填寫在本次申請額內(nèi)，以便準(zhǔn)確掌握已付款金額。
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中普遍存在著履約意識不強(qiáng)、項目合同管理水平不高、管理機(jī)制不健全的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，每個開發(fā)樓盤的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項目在開發(fā)過程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現(xiàn)的。提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同管理水平是十分必要的。
一、項目合同管理在工程項目中的意義與作用
（一）合同對整個工程項目的設(shè)計計劃和實施有決定性作用。
合同分配著工程任務(wù),具體地規(guī)定著工程任務(wù)相關(guān)的各種問題,工程所涉及到的生產(chǎn)材料和設(shè)備供應(yīng)、運輸,各專業(yè)設(shè)計和施工的分工協(xié)作關(guān)系由簽訂的各合同協(xié)調(diào)并統(tǒng)一工程各參加者的行為；合同確定了項目的組織關(guān)系，規(guī)定著項目參加者各方面的經(jīng)濟(jì)責(zé)權(quán)利關(guān)系和工作分配情況,直接影響著整個項目組織和管理系統(tǒng)的形態(tài)和運作；合同作為工程項目任務(wù)委托和承接的法律依據(jù)，是工程項目各參加者之間經(jīng)濟(jì)關(guān)系的調(diào)節(jié)手段，也是工程實施過程中雙方的最高行為準(zhǔn)則和解決雙方爭執(zhí)的依據(jù)。
（二）合同管理在項目管理中居于核心地位
建設(shè)項目點多、面廣、戰(zhàn)線長，合同標(biāo)的涉及的范圍寬、內(nèi)容復(fù)雜、金額巨大，通過合同管理,能夠落實項目的目標(biāo)和計劃,將項目的工期、成本、質(zhì)量目標(biāo)有效統(tǒng)一起來。工程項目管理的制度化要求嚴(yán)格合同管理,無論是設(shè)計、施工還是項目的運營,只有嚴(yán)格合同管理,才能按期保質(zhì)地完成工程項目。
二、建立項目合同管理系統(tǒng)
房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中會涉及建設(shè)單位、設(shè)計部門、監(jiān)理公司、材料設(shè)備供應(yīng)商、銀行、保險、政府職能部門等眾多錯綜復(fù)雜的關(guān)系,妥善處理和協(xié)調(diào)各種公共關(guān)系是房地產(chǎn)項目開發(fā)成功的關(guān)鍵。因而需要一些專業(yè)扎實、業(yè)務(wù)精通的合同管理人員在充分了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程后,識別企業(yè)各職能部門合同管理要素,系統(tǒng)地分析各要素相互間的關(guān)系,建立合理科學(xué)的合同要素網(wǎng)絡(luò),合同要素網(wǎng)絡(luò)要確保建設(shè)項目合同在談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等一系列過程中能妥善處理好與各關(guān)系人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系與法律關(guān)系,是建立項目合同管理體系的依據(jù)。建設(shè)項目合同管理體系的設(shè)計應(yīng)能確保提供對合同文本和條款的擬定、研究、審查、談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等的總體原則和操作方案,合同管理體系的框架應(yīng)能有效保證在合同“兩期”內(nèi)合同要素網(wǎng)絡(luò)的協(xié)調(diào)性和一致性。
（一）合同形成期
堅持“遵守、補(bǔ)充、審核”相結(jié)合的原則,保證簽訂的各類合同從過程體系上維護(hù)企業(yè)的根本利益。1)遵守各類合同標(biāo)準(zhǔn)文本的合同條款,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目的特點，保證簽訂合同的總體方向，維護(hù)合同各方基本的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系;2)補(bǔ)充合同條款要具體情況具體分析,以保證不同工程項目、不同時期、不同簽約方簽訂合同的差異性,最大限度地維護(hù)公司的利益;3)審核補(bǔ)充條款由合同管理部門負(fù)責(zé),合同責(zé)任人提出，項目部等職能部門參與會簽，以保證合同補(bǔ)充條款在合同日后順利履行。
（二）合同履行期
建立合同目標(biāo)管理責(zé)任體系,全面落實合同標(biāo)的,實現(xiàn)合同目標(biāo)。
1.確定合同執(zhí)行責(zé)任人,明確責(zé)任人在合同實施過程中不同時期的管理目標(biāo),并要求合同責(zé)任人根據(jù)目標(biāo)制定完成管理目標(biāo)的工作計劃。
2.建立合同責(zé)任部門定期匯報和合同管理部門定期檢查制度,從宏觀上監(jiān)督責(zé)任人按計劃履行合同的情況,保證合同管理工作計劃的落實和合同目標(biāo)的最終實現(xiàn)。
3.建立合同考核制度,把合同考核標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)納入企業(yè)部門績效考核體系中,激發(fā)合同責(zé)任人的工作潛能,保證合同網(wǎng)絡(luò)各要素之間的協(xié)調(diào)性。
三、完善合同管理制度
制度化和標(biāo)準(zhǔn)化是合同管理的基礎(chǔ)。建立一套適應(yīng)企業(yè)目前發(fā)展?fàn)顩r的比較完善、切實可行、合理合法、能有效調(diào)動各合同管理責(zé)任人積極性的管理制度,通過管理過程中的各類管理標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)化管理制度的執(zhí)行力,能夠有效堵塞各類漏洞,避免企業(yè)在簽訂、履行、變更合同時遭受經(jīng)濟(jì)損失。程序化是合同管理的保障。把合同管理工作要求和工作方法轉(zhuǎn)變成工作程序,有利于將合同和合同分析文件下達(dá)到責(zé)任人;在項目組織和項目管理體系的建立過程中,落實各合同規(guī)定,有利于協(xié)調(diào)各合同關(guān)系,明確合同規(guī)定的各項權(quán)力,執(zhí)行合同檔案管理,監(jiān)督合同實施過程,調(diào)解合同爭執(zhí),處理索賠與反索賠,從而對工程實施跟蹤診斷,來實現(xiàn)對工程進(jìn)度、成本、質(zhì)量控制。
1.合同臺賬及檔案管理程序:在程序的設(shè)計上除要考慮按標(biāo)準(zhǔn)編號收發(fā)、歸檔、保存合同外,還要記錄合同從談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等一系列過程,為合同后評價提供原始素材;
2.合同簽訂管理程序:要明確各類合同實施的目的,充分考慮合同在執(zhí)行過程中可能發(fā)生的各種情況,堅持程序化管理和例外管理相結(jié)合的原則,制定合同簽訂管理程序,從源頭上控制合同執(zhí)行的方向,保證簽訂的合同最大限度地維護(hù)企業(yè)的利益;
3.合同履行管理程序:為及時預(yù)測、發(fā)現(xiàn)合同在履行過程中出現(xiàn)的各種問題，監(jiān)督、追蹤、反饋各類合同信息,必須在堅持全面履行原則的前提下，堅持合同目標(biāo)管理與合同考核管理相結(jié)合的原則，設(shè)計并優(yōu)化合同履行管理程序，保證項目相關(guān)的各個合同按計劃高效率地執(zhí)行，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目按期保質(zhì)地正常實施；
(2)參與企業(yè)合同評審，提出與財務(wù)稅收相關(guān)的專業(yè)意見，有效規(guī)避財經(jīng)稅務(wù)相關(guān)法規(guī)風(fēng)險。房地產(chǎn)銷售企業(yè)，大多由市場客戶部拓展客戶，根據(jù)客戶需要起草合同，而此部分人員大多是非財務(wù)專業(yè)人員，在起草合同過程中對財務(wù)稅收相關(guān)法規(guī)不了解，這就需要財務(wù)部及相關(guān)人員參與到合同的起草訂立中，在相關(guān)領(lǐng)域提供專業(yè)可執(zhí)行的意見，從而降低、規(guī)避財務(wù)稅收風(fēng)險。在銷售合同訂立過程中，財務(wù)根據(jù)以往的項目結(jié)算經(jīng)驗提供可靠的數(shù)據(jù)支持。財務(wù)部門會監(jiān)控合同執(zhí)行全過程，進(jìn)行跟蹤分析，其結(jié)果可為簽訂新合同提供寶貴的經(jīng)驗借鑒，保障合同的可執(zhí)行性、安全性。
(3)確保銷售合同的順利履行。銷售合同簽訂后，在合約期，每月都將按照合同內(nèi)容由財務(wù)部辦理結(jié)算。由于合同從起草到執(zhí)行財務(wù)都參與其中，在每月結(jié)算時能及時發(fā)現(xiàn)合同條款之外的事項，并及時通知相關(guān)執(zhí)行人員及領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)各相關(guān)部門，訂立相應(yīng)補(bǔ)充協(xié)議，完善合同管理，促進(jìn)合同順利履行。
(4)能為公司經(jīng)營管理決策提供專業(yè)支持。合同執(zhí)行全過程參與、監(jiān)控、管理。從項目可行性分析數(shù)據(jù)測算、合同評審發(fā)表專業(yè)意見、合同執(zhí)行項目全盤結(jié)算工作到合同后的總結(jié)分析評價，財務(wù)部始終是在客觀獨立地發(fā)表專業(yè)意見，用數(shù)據(jù)和事實說話，在公司決策時提供客觀專業(yè)的意見和數(shù)據(jù)支持。
2財務(wù)人員在合同管理領(lǐng)域可以發(fā)揮的空間
(1)在市場客戶部拓展到項目時，給財務(wù)提供此項目相關(guān)的數(shù)據(jù)，如項目建筑面積，委托我方銷售的面積，預(yù)計銷售單價，基礎(chǔ)費率等信息，財務(wù)根據(jù)項目結(jié)算經(jīng)驗、利用專業(yè)知識，對項目在正常銷售期的銷售額、我公司將收取的服務(wù)費、將產(chǎn)生的人力成本費用進(jìn)行預(yù)測，測算出本項目可為公司貢獻(xiàn)的經(jīng)營效益，根據(jù)公司要求的最低項目收益率來判斷項目是否可以承接。
(2)在合同起草訂立階段。與開發(fā)商訂立合同時，財務(wù)部門參與到合同評審中，與公司法務(wù)部門對合同的合法性、合規(guī)性把關(guān)，以降低風(fēng)險、減少損失。法務(wù)部門重點審核合同文本的完整性、準(zhǔn)確性及合法性等。財務(wù)重點審核是否符合國家相關(guān)稅收法規(guī)、公司相關(guān)的財務(wù)管理制度;審核收款、付款、罰款、扣款及獎勵等與結(jié)算相關(guān)的合同條款的合理性、嚴(yán)謹(jǐn)性和可操作性。法務(wù)部門、財務(wù)部門提出專業(yè)意見，經(jīng)過修改及領(lǐng)導(dǎo)審批后簽訂合同。如房地產(chǎn)銷售公司與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《××項目銷售服務(wù)合同》，財務(wù)在合同評審時要關(guān)注:①合同中是否有附近樓盤的禁業(yè)條款，如簽訂了A項目樓盤，就不能在A樓盤周圍幾千米范圍內(nèi)再承接相競爭的樓盤。如果有類似條款，請?zhí)嵝褬I(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人關(guān)注，做好風(fēng)險提示。②甲乙雙方權(quán)利義務(wù)中是否有我方要承擔(dān)案場運營費用，如果有我方承擔(dān)的電話費等，要約定發(fā)票開給我公司，如果不能，可約定此部分費用從甲方應(yīng)支付給我方費傭金中扣除。這些條款細(xì)微的地方如果約定不清晰，容易導(dǎo)致會計稅務(wù)風(fēng)險且費用報銷不暢。③服務(wù)傭金結(jié)算關(guān)鍵條件應(yīng)重點關(guān)注。房地產(chǎn)銷售結(jié)算有其特殊性，一般約定每月按固定費用率結(jié)算，在完成季度、年度任務(wù)時，需要按照較高費率對項目之前較低費率結(jié)算的房源進(jìn)行補(bǔ)差結(jié)算。這時要注意是全額補(bǔ)差還是超過任務(wù)部分補(bǔ)差。甲方是否有內(nèi)部員工等關(guān)系優(yōu)惠客戶房源，關(guān)注此部分的結(jié)算條件可能與正常委托房源結(jié)算不一致。商品房銷售會涉及結(jié)算時點的確定，如在房款全額到達(dá)開發(fā)商賬戶才給我方結(jié)算費傭金;或者業(yè)主簽訂商品房買賣合同就可以按照開發(fā)商實際收到房款金額給我公司結(jié)算，等按揭款到達(dá)開發(fā)商賬戶后再結(jié)算剩余部分服務(wù)傭金。發(fā)現(xiàn)漏洞或表達(dá)不清晰的地方，及時修改，把風(fēng)險降到最低。④如果開發(fā)商要對銷售業(yè)績好的項目人員或團(tuán)隊進(jìn)行獎勵(費傭金之外的)，應(yīng)該按照稅法及公司制度規(guī)定，由開發(fā)商通過我公司的薪酬體系下發(fā)，員工收入合并計繳個人所得稅。不能由開發(fā)商直接發(fā)放，避免涉稅風(fēng)險。⑤在合同中會有一些罰款扣款項，此時要看如果是我方原因產(chǎn)生的，同意罰扣款，但應(yīng)約定此部分罰扣款從應(yīng)付的費傭金中扣除，并提出財務(wù)稅務(wù)法規(guī)規(guī)定的可操作性的意見。⑥財務(wù)部根據(jù)合同約定的時間，在項目執(zhí)行過程中對此進(jìn)行跟蹤，發(fā)現(xiàn)有延遲付款的開發(fā)商，給項目負(fù)責(zé)人發(fā)提示郵件，提醒催款，減少應(yīng)收賬款的發(fā)生。
(3)項目在執(zhí)行過程中，財務(wù)部應(yīng)按照合同條款，對項目結(jié)算信息進(jìn)行審核，看是否符合合同約定的結(jié)算條款，是否有漏結(jié)、少結(jié)現(xiàn)象，扣罰款內(nèi)容及金額是否與合同約定一致，財務(wù)部門對項目整個執(zhí)行過程進(jìn)行跟蹤監(jiān)控管理，確保公司收入的準(zhǔn)確性、完整性，并測算風(fēng)險預(yù)警，以降低風(fēng)險。項目結(jié)束時，財務(wù)部要對整個項目的結(jié)算進(jìn)行全盤的銷控，發(fā)現(xiàn)項目是否有應(yīng)該結(jié)算而未結(jié)算的費，并按照合同條款，提醒項目負(fù)責(zé)人追回相應(yīng)收入，減少呆賬、壞賬的發(fā)生，減少公司損失。
(4)對合同執(zhí)行后的評價。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合同履行的評價制度，定期對合同實施情況進(jìn)行匯總、分析、評價。包括項目預(yù)計收益實現(xiàn)率、合同履約率、尾款壞賬率、客戶付款履約率以及重大合同執(zhí)行情況的總結(jié)與分析等方面的內(nèi)容。通過總結(jié)與分析，找出合同管理中的不足之處，制定相應(yīng)的改進(jìn)和完善措施，完善合同管理制度。對項目合同的執(zhí)行完成情況，進(jìn)行統(tǒng)計分析，為公司經(jīng)營管理決策提供依據(jù)。財務(wù)按照項目大小、客戶結(jié)構(gòu)、商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等分類進(jìn)行匯總分析，建立客戶信用檔案，配合其他部門建立客戶信用評級體系，提高客戶服務(wù)能力，加強(qiáng)應(yīng)收賬款風(fēng)險管理能力。
b．合同談判。一旦中標(biāo)，招標(biāo)文件中合同的主要條款已經(jīng)確定，那么合同談判階段主要任務(wù)就是對合同的細(xì)節(jié)進(jìn)行研究協(xié)商的過程。建設(shè)過程中存在著許多不確定因素，通過談判完善合同內(nèi)容，合理分配合同風(fēng)險。比如施工合同中配合費包括的工作內(nèi)容、清單工程量變化措施費的調(diào)整方式等;分包方實際的水電費承擔(dān)、垃圾清理、對總包方工期的影響等這些細(xì)節(jié)都是合同談判過程中應(yīng)該考慮到的問題。
c．合同起草簽訂。合同條款中的文字表述盡量要嚴(yán)密、細(xì)致、準(zhǔn)確。例如:在設(shè)備采購合同中，對設(shè)備供貨商的卸貨地點、卸貨方式、一般合同都會明確，但有時表述不夠細(xì)致，如有的大項目，工地現(xiàn)場比較大，而合同條款僅寫明地點為工地現(xiàn)場，沒現(xiàn)場的具體范圍，這樣在合同的履行過程中就有可能產(chǎn)生糾紛。
2事中管理階段
a．重視合同交底。合同簽訂后，就進(jìn)入合同的履約階段即合同的事中管理階段。這個階段對合同的管理不僅僅是合同管理部門的事情，而是涉及到工程、質(zhì)量、財務(wù)、預(yù)算等多個部門。合同簽訂后，合同管理部門應(yīng)該對合同履行相關(guān)的部門進(jìn)行合同交底。只有各相關(guān)部門熟悉合同，才能更好的履行合同。在工程建設(shè)過程中，只有依據(jù)合同相關(guān)條款對工期、質(zhì)量、投資進(jìn)行有效控制，才能保證工程的順利完成，從而使企業(yè)的投資取得最大的收益。
b．在合同履行過程中對偏離合同的事項，要及時采取措施。尤其對施工合同中安全、進(jìn)度、質(zhì)量、投資的控制，一定要注重過程的管理。只有在合同履行過程中控制好每個環(huán)節(jié)，才能保證合同的順利履行。項目建設(shè)過程中安全是第一位的，一個小小的疏忽都可能造成重大的安全事故。工程師應(yīng)當(dāng)對施工單位編制的安全生產(chǎn)專項施工方案嚴(yán)格審核，并且對方案的落實情況進(jìn)行檢查監(jiān)督，比如四口五臨邊的防護(hù)、配電箱的設(shè)置、臨時用電等，對于有可能造成安全事故的操作及時糾正。工程進(jìn)度涉及到業(yè)主和承包商的利益，工程進(jìn)度控制的依據(jù)是施工進(jìn)度計劃，科學(xué)合理的工程進(jìn)度計劃是保證工程按期完工的前提條件，因此施工現(xiàn)場管理人員要對承包商所制定的施工進(jìn)度計劃的合理性和可行性進(jìn)行審查，并對計劃的執(zhí)行情況進(jìn)行追蹤檢查，當(dāng)發(fā)現(xiàn)實際進(jìn)度與計劃不符時，必須及時提醒承包商，幫助分析查找原因，適時指導(dǎo)承包商調(diào)整進(jìn)度計劃，并監(jiān)督其采取行之有效的補(bǔ)救措施。質(zhì)量是工程建設(shè)的核心，也是施工過程中管理的核心工作。
督促承包商完善內(nèi)部質(zhì)量管理體系，把好質(zhì)量管理關(guān);加強(qiáng)監(jiān)督管理，嚴(yán)格按規(guī)范施工，是施工過程中管理的重中之重;嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，未經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙不得使用，未經(jīng)同意不得變更工程設(shè)計，未經(jīng)檢驗或經(jīng)檢驗不合格的材料不準(zhǔn)使用，未經(jīng)試驗或證明不可行的施工方案不準(zhǔn)采用，上道工序未經(jīng)認(rèn)可不得進(jìn)行下道工序，未經(jīng)質(zhì)量檢驗認(rèn)可的工程不可計量等等，只有在每個細(xì)節(jié)上把好質(zhì)量關(guān)，才能保證工程竣工后達(dá)到合同要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。工程投資的控制是合同管理中的一項重要內(nèi)容，要控制投資就得重視過程控制，嚴(yán)格按照合同約定支付工程款。要控制好工程進(jìn)度款，除了預(yù)算上認(rèn)真審核外，施工現(xiàn)場的管理人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)場的施工進(jìn)度并結(jié)合合同的質(zhì)量要求嚴(yán)格形象進(jìn)度的審核。
c．業(yè)主相關(guān)人員對于一些作為合同依據(jù)的文件要認(rèn)真審核。對例會紀(jì)要、設(shè)計變更、技術(shù)核定、施工組織設(shè)計、施工方案的審批一定要仔細(xì)認(rèn)真。不僅要從技術(shù)角度考慮，還應(yīng)該從預(yù)算角度審核。因為這些文件一旦批準(zhǔn)同意，就意味著同意由此產(chǎn)生的費用。尤其是施工方案，方案的不同費用會相差很大。比如鋼筋的連接方式、腳手架的搭設(shè)方式、模板的材料等等。審批這些方案的時候應(yīng)該讓預(yù)算相關(guān)人員參與并進(jìn)行費用測算后審批，不能只考慮方案的可行性。
d．在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)問題，雙方要共同協(xié)商及時簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者變更合同。只有在合同履行過程中對小的爭議糾紛及時解決才能夠避免工程完工后發(fā)生一些大的合同糾紛，減少雙方的經(jīng)濟(jì)損失。
3合同的事后管理
合同的事后管理主要是對合同的執(zhí)行情況進(jìn)行評估和分析，對合同中的違約情況及時反映給法律顧問，盡量以協(xié)商的方式解決合同糾紛。同時對合同履行過程中容易產(chǎn)生扯皮和糾紛的部分進(jìn)行分析和研究，避免在下次簽訂合同時發(fā)生類似的問題。
4從思想上重視合同、加強(qiáng)法律意識
建設(shè)合同的履行涉及多個部門，多個專業(yè)，除了合同管理人員要具備一定的專業(yè)技術(shù)知識、法律知識外，還要加強(qiáng)建設(shè)項目相關(guān)人員的法律意識和合同知識的培養(yǎng)。只有相關(guān)專業(yè)人員了解合同，重視合同才能在合同的履行過程中及時發(fā)揮監(jiān)督作用，發(fā)現(xiàn)有偏離合同的行為及時采取措施，更好的促進(jìn)合同的順利履行，減少因違約帶來的經(jīng)濟(jì)損失。
［摘要］企業(yè)的經(jīng)濟(jì)往來，主要是通過合同形式進(jìn)行的。一個企業(yè)的經(jīng)營成敗和合同及合同管理有密切關(guān)系。企業(yè)合同管理是指企業(yè)對以自身為當(dāng)事人的合同依法進(jìn)行訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列行為的總稱。合同管理必須是全過程的、系統(tǒng)性的、動態(tài)性的。企業(yè)財務(wù)部門在合同管理中通過對合同評審中財務(wù)稅收相關(guān)條款的把關(guān)、合同預(yù)計效益的測算、合同執(zhí)行過程的跟蹤監(jiān)督、執(zhí)行后的總結(jié)分析等，發(fā)揮財務(wù)部門在合同管理中的監(jiān)管職能，不僅可以有效規(guī)避資金、稅務(wù)風(fēng)險，更可以提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
［
關(guān)鍵詞 ］銷售；服務(wù)合同；財務(wù)管理；房地產(chǎn)行業(yè)
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.35.174
1財務(wù)管理在參與房地產(chǎn)銷售企業(yè)合同管理中的必要性
（1）全面參與項目前期評判工作，減少公司損失，提高公司收益。在項目可行性分析中，財務(wù)對項目經(jīng)營效益進(jìn)行預(yù)測，根據(jù)公司利潤要求，對很可能出現(xiàn)虧損的項目，及時預(yù)警，努力為公司減少損失。當(dāng)出現(xiàn)競爭項目時，根據(jù)預(yù)測的項目收益，選擇最有利于公司的項目，提高公司經(jīng)營效益。
（2）參與企業(yè)合同評審，提出與財務(wù)稅收相關(guān)的專業(yè)意見，有效規(guī)避財經(jīng)稅務(wù)相關(guān)法規(guī)風(fēng)險。房地產(chǎn)銷售企業(yè)，大多由市場客戶部拓展客戶，根據(jù)客戶需要起草合同，而此部分人員大多是非財務(wù)專業(yè)人員，在起草合同過程中對財務(wù)稅收相關(guān)法規(guī)不了解，這就需要財務(wù)部及相關(guān)人員參與到合同的起草訂立中，在相關(guān)領(lǐng)域提供專業(yè)可執(zhí)行的意見，從而降低、規(guī)避財務(wù)稅收風(fēng)險。在銷售合同訂立過程中，財務(wù)根據(jù)以往的項目結(jié)算經(jīng)驗提供可靠的數(shù)據(jù)支持。財務(wù)部門會監(jiān)控合同執(zhí)行全過程，進(jìn)行跟蹤分析，其結(jié)果可為簽訂新合同提供寶貴的經(jīng)驗借鑒，保障合同的可執(zhí)行性、安全性。
（3）確保銷售合同的順利履行。銷售合同簽訂后，在合約期，每月都將按照合同內(nèi)容由財務(wù)部辦理結(jié)算。由于合同從起草到執(zhí)行財務(wù)都參與其中，在每月結(jié)算時能及時發(fā)現(xiàn)合同條款之外的事項，并及時通知相關(guān)執(zhí)行人員及領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)各相關(guān)部門，訂立相應(yīng)補(bǔ)充協(xié)議，完善合同管理，促進(jìn)合同順利履行。
（4）能為公司經(jīng)營管理決策提供專業(yè)支持。合同執(zhí)行全過程參與、監(jiān)控、管理。從項目可行性分析數(shù)據(jù)測算、合同評審發(fā)表專業(yè)意見、合同執(zhí)行項目全盤結(jié)算工作到合同后的總結(jié)分析評價，財務(wù)部始終是在客觀獨立地發(fā)表專業(yè)意見，用數(shù)據(jù)和事實說話，在公司決策時提供客觀專業(yè)的意見和數(shù)據(jù)支持。
2財務(wù)人員在合同管理領(lǐng)域可以發(fā)揮的空間
（1）在市場客戶部拓展到項目時，給財務(wù)提供此項目相關(guān)的數(shù)據(jù)，如項目建筑面積，委托我方銷售的面積，預(yù)計銷售單價，基礎(chǔ)費率等信息，財務(wù)根據(jù)項目結(jié)算經(jīng)驗、利用專業(yè)知識，對項目在正常銷售期的銷售額、我公司將收取的服務(wù)費、將產(chǎn)生的人力成本費用進(jìn)行預(yù)測，測算出本項目可為公司貢獻(xiàn)的經(jīng)營效益，根據(jù)公司要求的最低項目收益率來判斷項目是否可以承接。
（2）在合同起草訂立階段。與開發(fā)商訂立合同時，財務(wù)部門參與到合同評審中，與公司法務(wù)部門對合同的合法性、合規(guī)性把關(guān)，以降低風(fēng)險、減少損失。法務(wù)部門重點審核合同文本的完整性、準(zhǔn)確性及合法性等。財務(wù)重點審核是否符合國家相關(guān)稅收法規(guī)、公司相關(guān)的財務(wù)管理制度；審核收款、付款、罰款、扣款及獎勵等與結(jié)算相關(guān)的合同條款的合理性、嚴(yán)謹(jǐn)性和可操作性。法務(wù)部門、財務(wù)部門提出專業(yè)意見，經(jīng)過修改及領(lǐng)導(dǎo)審批后簽訂合同。如房地產(chǎn)銷售公司與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《××項目銷售服務(wù)合同》，財務(wù)在合同評審時要關(guān)注：①合同中是否有附近樓盤的禁業(yè)條款，如簽訂了A項目樓盤，就不能在A樓盤周圍幾千米范圍內(nèi)再承接相競爭的樓盤。如果有類似條款，請?zhí)嵝褬I(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人關(guān)注，做好風(fēng)險提示。②甲乙雙方權(quán)利義務(wù)中是否有我方要承擔(dān)案場運營費用，如果有我方承擔(dān)的電話費等，要約定發(fā)票開給我公司，如果不能，可約定此部分費用從甲方應(yīng)支付給我方費傭金中扣除。這些條款細(xì)微的地方如果約定不清晰，容易導(dǎo)致會計稅務(wù)風(fēng)險且費用報銷不暢。③服務(wù)傭金結(jié)算關(guān)鍵條件應(yīng)重點關(guān)注。房地產(chǎn)銷售結(jié)算有其特殊性，一般約定每月按固定費用率結(jié)算，在完成季度、年度任務(wù)時，需要按照較高費率對項目之前較低費率結(jié)算的房源進(jìn)行補(bǔ)差結(jié)算。這時要注意是全額補(bǔ)差還是超過任務(wù)部分補(bǔ)差。甲方是否有內(nèi)部員工等關(guān)系優(yōu)惠客戶房源，關(guān)注此部分的結(jié)算條件可能與正常委托房源結(jié)算不一致。商品房銷售會涉及結(jié)算時點的確定，如在房款全額到達(dá)開發(fā)商賬戶才給我方結(jié)算費傭金；或者業(yè)主簽訂商品房買賣合同就可以按照開發(fā)商實際收到房款金額給我公司結(jié)算，等按揭款到達(dá)開發(fā)商賬戶后再結(jié)算剩余部分服務(wù)傭金。發(fā)現(xiàn)漏洞或表達(dá)不清晰的地方，及時修改，把風(fēng)險降到最低。④如果開發(fā)商要對銷售業(yè)績好的項目人員或團(tuán)隊進(jìn)行獎勵（費傭金之外的），應(yīng)該按照稅法及公司制度規(guī)定，由開發(fā)商通過我公司的薪酬體系下發(fā)，員工收入合并計繳個人所得稅。不能由開發(fā)商直接發(fā)放，避免涉稅風(fēng)險。⑤在合同中會有一些罰款扣款項，此時要看如果是我方原因產(chǎn)生的，同意罰扣款，但應(yīng)約定此部分罰扣款從應(yīng)付的費傭金中扣除，并提出財務(wù)稅務(wù)法規(guī)規(guī)定的可操作性的意見。⑥財務(wù)部根據(jù)合同約定的時間，在項目執(zhí)行過程中對此進(jìn)行跟蹤，發(fā)現(xiàn)有延遲付款的開發(fā)商，給項目負(fù)責(zé)人發(fā)提示郵件，提醒催款，減少應(yīng)收賬款的發(fā)生。
（3）項目在執(zhí)行過程中，財務(wù)部應(yīng)按照合同條款，對項目結(jié)算信息進(jìn)行審核，看是否符合合同約定的結(jié)算條款，是否有漏結(jié)、少結(jié)現(xiàn)象，扣罰款內(nèi)容及金額是否與合同約定一致，財務(wù)部門對項目整個執(zhí)行過程進(jìn)行跟蹤監(jiān)控管理，確保公司收入的準(zhǔn)確性、完整性，并測算風(fēng)險預(yù)警，以降低風(fēng)險。項目結(jié)束時，財務(wù)部要對整個項目的結(jié)算進(jìn)行全盤的銷控，發(fā)現(xiàn)項目是否有應(yīng)該結(jié)算而未結(jié)算的費，并按照合同條款，提醒項目負(fù)責(zé)人追回相應(yīng)收入，減少呆賬、壞賬的發(fā)生，減少公司損失。
（4）對合同執(zhí)行后的評價。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合同履行的評價制度，定期對合同實施情況進(jìn)行匯總、分析、評價。包括項目預(yù)計收益實現(xiàn)率、合同履約率、尾款壞賬率、客戶付款履約率以及重大合同執(zhí)行情況的總結(jié)與分析等方面的內(nèi)容。通過總結(jié)與分析，找出合同管理中的不足之處，制定相應(yīng)的改進(jìn)和完善措施，完善合同管理制度。對項目合同的執(zhí)行完成情況，進(jìn)行統(tǒng)計分析，為公司經(jīng)營管理決策提供依據(jù)。財務(wù)按照項目大小、客戶結(jié)構(gòu)、商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等分類進(jìn)行匯總分析，建立客戶信用檔案，配合其他部門建立客戶信用評級體系，提高客戶服務(wù)能力，加強(qiáng)應(yīng)收賬款風(fēng)險管理能力。
3結(jié)論
合同管理全過程就是由洽談、起草、簽訂、生效開始，直至合同失效為止。不僅要重視簽訂前的管理，更要重視簽訂后的管理。凡涉及合同條款內(nèi)容的各部門要共同管理，注重履約全過程的情況變化，特別要掌握對自己不利的變化，及時對合同進(jìn)行修改、變更、補(bǔ)充或中止和終止。房地產(chǎn)市場在不斷發(fā)展，財務(wù)稅務(wù)法規(guī)也在不斷變化，財務(wù)人員應(yīng)多去了解、適應(yīng)市場的變化，努力學(xué)習(xí)相關(guān)政策法規(guī)，及時更新專業(yè)知識，不斷提高合同管理能力，以便在將來合同管理過程中發(fā)揮重要作用。
0引言
幾年來，房地產(chǎn)投資已然成為了投資的主流內(nèi)容之一，但是隨著國家相關(guān)政策的出臺，使得房地產(chǎn)市場得到了調(diào)控，使各房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)間的競爭已從以往的經(jīng)濟(jì)角力，轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品差異化上的角力，將開發(fā)戰(zhàn)略調(diào)整為高品質(zhì)、高質(zhì)量、低成本策略，隨著這一戰(zhàn)略的不斷落實，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程招標(biāo)及合同管理工作將面臨更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
1有效利用招標(biāo)手段，合理控制成本造價
以招標(biāo)形式為載體，引進(jìn)競爭機(jī)制，能夠有效控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，而且還可以在參與競標(biāo)的承包商中選擇出信譽(yù)好、工程質(zhì)量好、經(jīng)驗豐富、價格公道的承建單位，進(jìn)而在實現(xiàn)控制開發(fā)成本目的的同時，還為后續(xù)施工管理工作的開展提供便利條件。
1.1風(fēng)險把控
房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，招投標(biāo)工作是一項關(guān)鍵性的工作，其關(guān)乎著整個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否能后順利的建造，建造后是否可以盈利。因此，招投標(biāo)工作可以被稱之為房地產(chǎn)開發(fā)的生命線。同時，也是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中難度系數(shù)較高、流程較為復(fù)雜、風(fēng)險較高的環(huán)節(jié)。所以，房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格做好招標(biāo)工作，在選擇承建單位時對承建單位以往的建設(shè)信息進(jìn)行核實調(diào)查，以此來做好風(fēng)險把控。招標(biāo)工作的進(jìn)行，需要房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)有足夠準(zhǔn)備，時間越充足，可管控的風(fēng)險就會越低。但是實際的房地產(chǎn)招標(biāo)過程中，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序是一環(huán)扣一環(huán)的，時間較為緊湊，經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計圖還沒完善,工程就已經(jīng)開始建設(shè)了,留給招標(biāo)的時間非常有限。因此，就需要房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)，做好準(zhǔn)備工作，才能夠避免因時間緊帶來的風(fēng)險,且在具有充足準(zhǔn)備情況下進(jìn)行的招標(biāo)工作，才可以做到有的放矢。
1.2招標(biāo)原則
工程招標(biāo)工作進(jìn)行的原則就是控制房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本，所以招標(biāo)金額是結(jié)果的最好體現(xiàn)形式，而定標(biāo)的原則應(yīng)該是低價合理中標(biāo)，同時采用公開招標(biāo)的競標(biāo)模式，保證招標(biāo)工作的公平性、公開性與公正性。另外，在商務(wù)標(biāo)的審核環(huán)節(jié)，應(yīng)在招標(biāo)文件中著名，招標(biāo)方不接受不均衡競價，對明顯偏離正常標(biāo)準(zhǔn)的報價有權(quán)予以調(diào)整，以此來防治投標(biāo)單位的不均衡競價給招標(biāo)方帶來的風(fēng)險。
2加強(qiáng)工程合同管理和控制
對工程合同進(jìn)行嚴(yán)格的管理與控制，可以為工程成本的控制提供法律保護(hù)，合同是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承建單位維護(hù)自身利益的法律武器，對于工程合同管理的是否完善，產(chǎn)生的影響將直接決定企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益與社會效益。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)應(yīng)在經(jīng)營過程中加強(qiáng)對工程合同的管理與控制，強(qiáng)調(diào)合同的嚴(yán)肅性，并建立具有完善制度的管理團(tuán)隊。對工程合同的擬定，需要合同管理團(tuán)隊的參與包括合同的起草、訂立、審查、會簽等多個環(huán)節(jié)，以此來幫助合同管理人員了解合同中的諸多款項，熟悉建筑行業(yè)的一般管理與相關(guān)規(guī)定，對影響工程造價的相關(guān)條款，如：合同價款調(diào)整條件與調(diào)整原則、合同價款的計價條件與計價方式等。并對承建單位建筑施工時所采用的材料、設(shè)備要求建立詳細(xì)的購置清單，注明生產(chǎn)廠家、品牌等詳細(xì)內(nèi)容，以此來保證工程質(zhì)量，充分體現(xiàn)工程合同的控制、管理功能，進(jìn)而為工程造價的控制提供法律依據(jù)[1]。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標(biāo)階段，招標(biāo)企業(yè)為控制招標(biāo)成本，應(yīng)在招標(biāo)合同上明確以下幾點要求:第一，在具有完善的施工圖紙情況下，必須要做到一價包攬；第二，在不具備完善施工圖紙的情況下，招標(biāo)企業(yè)將采用模擬工程項目清單與費率的方式進(jìn)行計算招標(biāo)價格，并盡量做到一價包攬；第三，使用費率計算進(jìn)行招標(biāo)時，應(yīng)在內(nèi)容中詳細(xì)標(biāo)明總包服務(wù)費、建筑設(shè)備費、建筑材料費、工人費用等；第四，使用模擬清單進(jìn)行招標(biāo)時，應(yīng)確定施工圖紙，并根據(jù)施工圖紙與工程合同上注明的計價方式對招標(biāo)價格進(jìn)行組價計算。
3房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標(biāo)和合同管理之間的關(guān)系
房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)的管理人員需要對施工合同的簽訂與履行、工程招標(biāo)活動進(jìn)行監(jiān)督，這樣做是因為房地產(chǎn)項目開發(fā)的招標(biāo)與工程施工間存在著密切的關(guān)系。首先，此種關(guān)系建立與房地產(chǎn)項目開發(fā)工程建設(shè)的招標(biāo)過程，也就是施工合同的談判修改與簽訂的過程，就是說建筑工程甲乙雙方?jīng)Q策人決定簽訂提議的協(xié)商過程；其次，從市場交易角度來看，房地產(chǎn)項目開發(fā)工程招投標(biāo)的本質(zhì)就是一種變相的交易，在這個交易過程中，甲乙雙方還沒通過法律來建立交易關(guān)系，這種關(guān)系知識得到了招投標(biāo)相關(guān)法律的規(guī)范與調(diào)整,只有決標(biāo)之后，甲乙方簽訂了施工合同，此種交易行為才被法律保護(hù)，雙方的利益才能得到法律的維護(hù)；再次，從招投標(biāo)工作的評價與管理來看，能夠體現(xiàn)出招投標(biāo)工作成功與否的因素，只可從監(jiān)督甲乙方對于工程合同的履行程度來顯現(xiàn)；最后，從國家建設(shè)部擬定的建設(shè)工程施工合同范本與建設(shè)工程招標(biāo)合同范本來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標(biāo)文件中含有施工合同中的部分主要款項，由此可見，招標(biāo)文件又是組成工程合同的主要文件之一，所以說，工程招標(biāo)文件與合同管理之間的關(guān)系是互相依存不可分割的。
4房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理在招投標(biāo)中起的作用
在房地產(chǎn)項目開發(fā)中將合同管理與招投標(biāo)工作進(jìn)行結(jié)合，可以有效提高合同的履行率，同時，健全合同評價制度以及履行檢查制度，有效提升招投標(biāo)工作水平。房地產(chǎn)項目開發(fā)合同履約情況與招投標(biāo)工作是否成功有著較大的關(guān)聯(lián)。對甲乙雙方的工程合同履約情況進(jìn)行定期的評價，不但是對房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)工作成功與否的判斷，并且也是下一次招投標(biāo)工作進(jìn)行經(jīng)驗的累積。通過對房地產(chǎn)項目開發(fā)工程合同的管理與監(jiān)督，可以建立工程招投標(biāo)檔案的跟蹤管理，并引入市場競爭機(jī)制來選擇投標(biāo)企業(yè)，使投標(biāo)企業(yè)為求良好的社會信譽(yù)與長遠(yuǎn)的發(fā)展，提升建筑工程的施工質(zhì)量，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)項目開發(fā)招投標(biāo)工作的順利進(jìn)行。
5培養(yǎng)和選拔高素質(zhì)管理人才
房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程包涵了項目的設(shè)計與規(guī)劃、項目的投資預(yù)算、工程的招投標(biāo)、工程合同的管理、工程竣工后的結(jié)算與審核等多個項目。這其中的每個環(huán)節(jié)、每一項工作都需要相關(guān)專業(yè)且具有相關(guān)水平的人員來進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)必須把握人才、尊重人才、培養(yǎng)人才，從而建立一支高素質(zhì)、符合現(xiàn)代房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)發(fā)展的人才隊伍。
6結(jié)語
