不動產檔案管理匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇不動產檔案管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

2 不動產登記的檔案管理現狀

2.1 檔案交接難度較大

在原有的不動產登記檔案管理模式中，不同類型的檔案是由不同部門進行管理的，包括國土、住建房管、林業、農業等，檔案管理職權比較分散。要想實現不動產登記檔案的統一管理，就需要將這些部門分屬管理的所有檔案集中到一起，這就要求完成檔案的順利交接。而在交接檔案過程中，經常會出現檔案遺失、損壞現象，尤其是存儲時間的較長的老檔案，極易出現損壞現象，難以保證檔案資料的完整性，影響了檔案交接的順利進行，檔案交接難度較大。

2.2 檔案整合難度較大

檔案的科學整合，也是當前不動產登記檔案管理中亟需解決的問題。不同部門在管理不動產登記檔案時，所用管理模式、管理機制、管理系統等都存在較大差異，并且在對檔案類型進行劃分時所用分類標準也是不一樣的，并沒有統一、規范的分類歸檔標準，在對檔案信息進行整合時，經常出現歸檔混亂現象。同時，不同地區的不動產登記檔案管理水平參差不齊，規范管理工作存在嚴重的不平衡現象，落后地區仍然以紙張作為檔案信息載體，檔案信息載體類型不統一，整合難度較大。

2.3 部門合并難度較大

原有檔案管理部門自身運行機制的完整性，使得部門合并過程中困難重重。在不動產登記檔案分散管理時期，各個管理部門在長期實踐工作中都制定了符合自身特?c的管理標準和管理模式，基礎設施建設比較完善，管理部門運行機制比較成熟。在不動產登記檔案統一管理模式下，只要求將管理職責進行統一，沒有對其他管理職能的整合進行明確規定，每個管理部門都希望能夠保留原有管理職能，在部門合并過程中經常表現為不主動、不配合，并且還容易出現管理職權沖突現象。

2.4 專業管理人才稀缺

專業管理人才稀缺，是影響不動產登記檔案管理成效的主要原因之一。不動產登記檔案具有動態性、法律性、嚴謹性等特點，其管理工作專業性較強，對工作人員的專業能力和綜合素質有著較高要求。但是，當前很多檔案管理人員缺乏對不動產檔案管理的深刻認識，存在敷衍、懈怠等不良工作現象，對檔案管理專業知識掌握不足，難以承擔起不動產登記檔案管理重擔。再加上不動產登記檔案數量的不斷增多，所需要的檔案管理人員也越來越多，人才需求方面仍存在較大的缺口。

3 不動產登記的檔案管理改善措施

要想提高不動產登記檔案管理水平，實現更加理想的管理效果，就需要從工作現狀出發，針對其中存在的問題提出有效的改善對策，為該項工作的科學、有序開展提供保障。

3.1 制定檔案交接規范流程

檔案的順利交接是轉變不動產登記檔案管理模式過程中，需要克服的第一個問題，通過制定規范的檔案交接流程，可以確保后續管理工作的順利進行。首先，國土資源部門應制定統一的不動產登記檔案交接方式，包括檔案信息整理、移交及保存方式，對檔案交接條件進行明確規定，只有符合標準后才可以進行交接。其次，還需要明確固定檔案交接具體時間，保證檔案交接的有序性。同時，檔案交接需要由專業人員完成，并提供辦公所需場所，為檔案交接的順利完成提供基礎保障。

3.2 加大檔案信息整合力度

檔案信息整合是不動產登記檔案管理中的一項重要工作。首先，應該制定統一的檔案分類標準，根據不動產登記檔案具體內容，對其進行科學劃分，確保歸檔的科學性、規范性，避免出現檔案分類混亂現象。其次，不動產登記檔案信息應逐步向三位地籍及房產方向發展，實現圖文一體化，將文字形式檔案與圖像形式檔案進行整合，以權籍調查結果為依據，明確不動產產權具體歸屬情況。除此之外，還需要加快各地區不動產登記管理平衡發展，提高檔案管理整體水平，為實現檔案信息的順利整合創造有利條件。

3.3 構建部門協同配合機制

不動產登記檔案從分散管理到統一管理的轉變，需要將多個部門進行合并，這就需要構建部門協同配合機制，確保檔案管理模式轉變的順利完成。國家應該針對不動產登記檔案管理工作的科學開展頒布完善的法律法規，明確不同管理部門管理職能的重要性，從法律層面對部門整合進行強制約束，并派遣專業人員進行監督審核，落實檔案管理部門合并情況，提出指導性的工作意見。同時，還需要以實際情況為出發點，制訂科學有效的統一計劃，清楚劃分檔案管理責任，促進不動產登記檔案統一管理的快速實現。

3.4 加大專業人才培養力度

篇（2）

1不動產檔案管理系統及計算機通信技術概述

1.1不動產檔案管理系統

不動產登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變更事項記載于不動產登記薄的事實。不動產檔案管理系統是依托計算機通信技術，對不動產登記的結果和過程進行詳細記錄的系統，為不動產登記中心提供數據管理、數據查詢基礎服務，為其它政府部門和相關企事業單位提供不動產數據查詢依據，是新時代的必然產物，同時不動產檔案管理系統為公眾提供合理合法的查詢服務。

1.2計算機通信技術

計算機通信技術，是以計算機終端為信息數據傳輸基礎單元，以現代化通訊技術為手段，從而實現對信息數據進行高效精準傳輸，確保計算機與終端設備之間、計算機終端與服務器（應用服務器/數據服務器）之間信息數據傳輸的時效性、一致性和安全性。成熟的計算機通信技術和全面的網絡協議為終端間數據傳輸提供了高效、易用、安全、實時的數據傳輸方法和錯誤處理機制，確保數據傳輸的正確性，同時通信結構以及通信協議使通信雙方存在互相影響和重要聯系，在對計算機通信技術進行分析研究的過程中將二者看成共同整體。隨著現代化信息技術的快速發展，計算機通信技術已發展成為集合光纖通信技術以及電力載波通信等現代化通信技術，逐步向衛星通信技術、5G通信技術以及超光速通信技術發展。

1.3不動產檔案管理系統應用計算機通信技術的重要性

計算機通信技術具有良好的適應性、傳輸高效性、數據高度一致性、數據安全性、數據實時性、抗干擾性等優點，在不動產檔案管理系統中得到廣泛的應用。對于不動產檔案管理系統來說，主要功能是實現對信息數據的高效處理、按照終端使用者的具體要求對數據進行加工處理，確保信息數據傳輸的安全性、時效性、可靠性和數據一致性，在此基礎上為不同層面的用戶提供個性化的服務。

2計算機通訊技術在不動產檔案管理系統中的應用

(1)管理系統數據處理功能中的應用。不動產檔案管理系統借助于計算機通信技術對不動產管理系統中辦理完畢的案卷進行歸檔并生成電子檔案，在生成檔案時系統將不動產管理系統中的表單信息頁面化，生成不能修改的PDF文檔，同時保留表單信息數據源數據，為精準查詢和快速查詢提供數據基礎；將不動產辦理過程中權利人提供的相關數字化文件形成統一格式的PDF文檔，按不動產檔案目錄要求生成單一的完整的電子檔案，并根據檔案管理員的要求提供紙質檔案打印功能，在進行檔案打印時，遇到權利人提供的紙質材料時，系統自動保留空白頁，供檔案管理員將原始紙質材料放到檔案相應位置，最終形成完整的檔案。

（2）不動產登記中心業務辦理中的應用。不動產檔案管理系統為不動產業務登記提供基礎數據和審查依據。不動產業務登記過程中，窗口收到業務辦理申請，系統根據不動產單元號以及權利人信息，自動查詢檔案管理系統，根據業務規則及人員權限，將查詢結果反饋給窗口辦理人員，供業務辦理人員判斷該業務是否可以繼續辦理。如果權利人申請對自己名下的處房產進行轉移時，系統將查詢不動產檔案管理系統，看該房產是否被標記為查封或抵押，如果在檔案系統中標注為查封狀態或抵押狀態時，系統將自動告知窗口辦理人員，該房產不能進行不動產轉移申請業務辦理，從而保障了新權利人的合法權益不受損害，同時也為窗口業務人員提供快速、準確的判斷依據，降低由人工查詢檔案可能會有遺漏或疏忽造成誤判，避免業務辦理不符合規則的情況發生，提高窗口業務人員辦理效率。

（3）同級政府部門之間的業務辦理中的應用。在信息化和網絡化迅速發展的當下，法院可以通過法院系統向不動產檔案管理系統發送查封申請，不動產檔案管理員在檔案系統中能夠實時收到查封提醒，檔案管理人員對申請書的內容進行審核無誤后，向不動產登記系統發起查封強制執行申請，該申請會第一時間出現在不動產登記系統的待辦事項中，即使不動產業務辦理人員沒有對該業務進行辦理，在當事人辦理其他相關業務時，系統都會提示要對該當事人名下指定的不動產進行查封，同時系統也不允許當前正在辦理的業務繼續，強制業務辦理人員結束當前業務的辦理，轉入查封業務辦理流程，從而避免由于時間差的原因或人為原因造成法院無法執行查封申請，減少相應權利人的經濟損失。法院在某些案件執行完畢后，對當事人名下的不動產進行解除查封也可以直接通過系統間的接口進行解除查封申請。

(4)企事業單位之間業務辦理中的應用。當事人在購房時以及在實際生活過程中，需要以房產進行抵押向銀行申請貸款時，傳統的做法是當事人向銀行提出抵押申請，當事人依據銀行憑證到不動產檔案管理室申請無抵押憑證，最后將憑證交至銀行，然后進行相應貸款手續辦理，以及進行不動產抵押登記等業務辦理。在計算機信息化和網絡高速發展的當下，在銀行與不動產檔案管理系統實現數據對接的條件下，當事人可以直接向銀行申請貸款，銀行系統根據當事人提供的相關資料，向不動產檔案管理系統發起無抵押查詢，在得到查詢結果后進行判斷是否進行貸款，如果具備貸款條件則向不動產檔案管理系統發起抵押貸款業務申請，不動產檔案管理系統向不動產登記系統發起抵押貸款登記申請，并將抵押登記結果反饋給銀行以繼續后續貸款流程。在貸款清還完畢后，銀行系統向不動產檔案系統發起解除抵押貸款申請，不動產檔案管理系統向不動產登記系統發起解除抵押登記申請并將結果反饋給銀行，同時不動產檔案管理系統根據不動產登記系統辦理結果更新檔案信息。通過銀行系統與不動產檔案管理系統之間的數據共享和業務聯動，提高了業務辦理效率、簡化了業務辦理流程、提升了用戶滿意度。

篇（3）

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）12-0331-01

【前言】我國不動產的所屬權需要建立在依法登記的前提下，只有在經過依法登記的情況下不動產物權的建立、變更、轉讓和注銷才能產生法律效力。我國的不動產機構的主要工作任務就是將不動產歸屬權進行登記，形成不動產登記檔案管理系統。

不動產登記檔案不僅包括不動產登記本，還有各種與之相關的文件、圖表和網上登記信息等內容，包括文字信息，圖表信息，聲像影像等，記錄載體包括紙張、光盤等。因為不動產登記檔案的復雜繁瑣，所以不動產統一登記檔案管理的工作并不輕松。

一、我國當前不動產的特點

1.不動產在固定機構進行統一登記

不動產，顧名思義，就是指自然性質上或者法律規定上不可移動的財產。因為不動產的位置不可隨意改變，不動產的登記體現出唯一性的原則，所以在一個區域內的不動產統一登記只由固定的機構進行登記。不動產的統一固定登記更有利于不動產登記檔案的統一管理。

2.具備法律效力

我國對于不動產的登記都有明文規定，不動產登記檔案的管理一般由行政主管部門負責，不動產登記一般都是在政府機構進行注冊，改正等。由行政機構所認證的登記，登記信息作為原始憑證被登記部門保存，形成的不動產登記檔案受到法律保護，具備法律公信力。

3.檔案格式要求嚴格規范

不動產登記檔案是可變的。隨著不動產政策的調整改變，不動產登記流程會改變，不動產登記檔案也會隨著改變。不動產登記主要采取文本形式，對不動產登記格式有著嚴格要求，檔案的記錄必須嚴謹、規范、準確、詳細。不動產登記檔案可以在法庭上作為法律文件，具有法律效力，所以登檔案的格式必須嚴謹規范，避免因為內容模糊而造成糾紛。

4.檔案保存時效長

隨著不動產所屬人的變動，不動產登記檔案也會隨之改變，但是登記檔案的法律效力是不會改變的。不動產登記檔案的時效期非常長，有效地保證了不動產的物權保護，使不動產的權屬問題得到穩妥的保障。

二、我國不動產統一登記檔案管理的現狀

1.檔案的準確性欠缺

不動產登記檔案是具備法律效力的，登記工作中最重要的任務就是保證數據的真實性和準確性，登記檔案的準確性直接關系到登記者的法律權益。登記檔案準確性的欠缺也會導致行政部門的誠信危機，對行政部門的執法過程造成阻礙。目前，我國一些地區仍存在不動產檔案登記管理不嚴謹的現象，檔案信息缺失，資料數據模糊等現象。

2.不動產登記管理檔案資料數據庫不完善

由于技術問題，不動產登記管理檔案資料數據庫經常會出現連接錯誤，比如一棟別墅完成變更所屬權后，所屬權在數據庫上仍然顯示不動產的所屬人是變更前的所屬人。這些錯誤對不動產登記的后續工作產生的消極影響，阻礙了不動產登記檔案管理的開展。

3.檔案管理技術落后，沒有實行現代化

檔案管理的數字化對檔案的管理工作來說是個提高管理準確性和便捷性的新方式，檔案管理的信息化能夠提高檔案管理的效率。現在部分地區的不動產登記檔案管理過于依賴紙質文件，信息化水平低，管理技術落后。

4.檔案的存放雜亂

國家規定不動產的登記要合法規范，最重要的目的還是為了人民。規范的不動產登記會為群眾提供便利，減輕負擔。但是，一些地區的不動產登記檔案存放雜亂，多處存放，群眾在查詢時非常不方便。

三、改變當前不動產登記檔案管理方面缺陷的策略

1.不動產的登記行為進行規范化、標準化

對當前的不動產登記機構進行整合統一，規范不動產登記檔案文件的書寫，規范不動產登記檔案管理，提高不動產登記檔案數據的真實性和準確性。促進行政部門工作的嚴謹性，提高行政部門的社會公信力，推動不動產統一登記檔案管理的后續工作順利進行。

2.完善檔案管理資料數據庫，應用現代化技術

優化不動產登記檔案信息資源數據庫，緊隨現代科技發展，運用二維碼等信息技術將不動產登記檔案管理進行優化，整合。使不動產登記檔案管理變成一張條理清晰的信息網。在各部門之間實現便捷交流，為不動產登記的后續工作提供技術支持。

3.對資源進行優化整理，對不動產登記檔案進行高效管理

引進先進的管理理念，建立不動產統一登記檔案管理制度，對不動產資源進行合理有效地規劃，進行高效管理，減少在管理過程中耗費的人力和物力資源。

三、對當前新常態下不動產統一登記檔案管理的反思

建立起不動產登記檔案管理制度，使不動產登記成為更加高效且規范的機構，這是一個革故鼎新的過程。在這個過程中要制定目標，逐步地進行實施，將行動落實到實處，規范管理機制，形成規范的不動產登記管理流程，不僅為群眾提供便利，更為行政機構提高了社會公信力。當前我國提出的政策，正為我國不動產統一登記檔案管理提供了創新的平臺，這是一個機遇，要把握得當才能為不動產登記檔案管理的高效化提供強勁的動力。

參考文獻

[1] 渠濤：《不動產物權變動制度研究與中國的選擇》，《法學研究》1999年第5期.

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篇（4）

2018年，新組建的中華人民共和國自然資源部，開始對不動產登記檔案實施集中管理。不動產登記檔案是指在不動產登記工作中形成的具有保存價值的各種形式各種載體的原始性憑證和材料。不動產登記檔案客觀、全面、真實記錄了工作過程中的各種活動，對于不動產各項工作的開展具有重要的參考價值和指導意義。

1不動產登記檔案的特點

1.1復雜性。不動產登記主要涉及土地、海域、房屋及林木等定著物，涉及的部門和內容多。從不動產登記的類別來看，包括首次登記、變更登記、注銷登記、查封登記等；而從具體不動產權利來看，《不動產登記暫行條例》中明確了十大類適用不動產登記的權利，包括集體土地所有權、建設用地使用權、地域權及宅基地使用權，等等。可以看出，不動產登記工作本身就比較復雜，而從不動產登記的具體運行來看，各項工作的程序也十分復雜，譬如，房屋登記工作，需要全面了解土地信息、常住人口、房屋銷售面積等，需要搜集記錄大量的內容和數據。而我國疆域遼闊且人口眾多，不動產登記工作十分復雜，相對應檔案管理工作也具有復雜性，管理難度大。1.2動態性。市場經濟快速發展，不動產交易成為市場交易的一種普遍形式，最為常見的即商品房交易。有交易就會涉及不動產產權的變化。不動產登記工作是動態發展的一項工作，需要即時更新相關的信息，以確保信息的準確性，從而確保產權人的合法權益。基于此，不動產檔案同樣需實時更新，真實客觀地反映不動產交易的各項活動，檔案管理工作要求及時、全面、客觀、真實。1.3專業性。從專業性的角度來看，不動產登記檔案具有其獨特性，是一種特殊的專業檔案，2016年，《不動產登記暫行條例實施細則》頒布，其中第六章第九十四條明確了不動產登記檔案的具體內容：一是不動產登記簿等不動產登記結果；二是不動產登記原始資料，如申請人身份材料、登記原因等。［1］可以說，不動產登記檔案存儲了權利人的所有登記信息，能夠為相關職能部門和個體用戶提供不動產登記信息、出具相關證明，相比于一般的文書檔案，不動產登記檔案具有較強的專業性。

2不動產登記檔案管理的問題分析

2.1管理難度比較大。不動產登記檔案管理難度大主要源于三點原因：一是檔案意識薄弱。不動產登記檔案以法律的形式明確了物權所有者的權利，能夠保護物權所有者的合法權益。但在檔案管理的實際工作中仍存在意識不強的問題，部分單位并未出臺符合工作實際的配套管理制度，檔案管理缺乏規范性。二是配套設施不完善。互聯網+時代，檔案的信息化建設、數字化管理成為發展趨勢，但由于資金問題，部分基層管理部門仍存在基礎設施和設備不健全的問題，這不利于檔案的規范化管理。三是檔案數量與日俱增。隨著市場經濟的繁榮發展，城市規模不斷擴大，房地產市場十分活躍，不動產管理活動在社會生活中發揮著越來越大的作用，也造成了各種不動產檔案資料的不斷累積。［2］發達省份的市級單位產生的不動產檔案存卷可能多于100萬卷且資料分散保存在各個不同的部門，難以實現檔案的統一規范化管理。2.2信息更新不及時。前文已經提到，不動產登記檔案工作具有較強的動態性，隨著我國房地產市場的繁榮發展，不動產交易的數量和頻次與日俱增，房產權屬的變更成為普遍現象，這就要求不動產登記檔案管理工作做到信息的即時更新，以確保信息的準確性和真實性。但從不動產登記工作的實際運行來看，全國范圍內每天的交易次數多，可能存在應發生變更的不動權屬，但不動產檔案尚未緊隨權屬的變更而即時更新數據，這樣就可能造成后期產生法律糾紛問題。此外，隨著經濟和社會發展的需求，國家的土地政策也歷經了多次改變，由于檔案意識薄弱或者專業人員不足等原因，不動產登記檔案信息更新不及時，從而產生系列后續問題。2.3管理格局不成熟。不動產登記檔案涉及的內容十分廣泛，既包括自身各檔苑論壇類業務工作行程的檔案資料，還包括從不同部門，如農業部門、林業部門、房管部門等移交過來的檔案資料，形成了一個十分龐大的檔案信息資源庫。目前，不動產檔案管理工作主要由自然資源和規劃部門負責，能夠有效解決城鎮化建設中住房拆遷安置補償問題和市場經濟中房地產交易問題。但不動產登記檔案涉及多個部門，部分領域不動產登記檔案工作機制尚不成熟，仍存在收集不齊全完整、保管不規范等問題，這就給不動產登記檔案的規范化管理帶來了不良影響。如何進一步完善管理格局，逐步實現不動產登記檔案的統一規范化管理值得探究。2.4數字化管理不健全。“互聯網+”時代，信息技術快速發展，“互聯網+不動產登記”大大提升了不動產登記工作的效率，但給不動產登記檔案管理帶來了沖擊，主要體現為三個方面：一是不動產登記機構更加注重精簡流程，業務部門完成登記后，未即時與檔案管理部門完成有效對接，由此造成業務工作與歸檔工作脫節。二是“互聯網+不動產登記”，此種工作方式能夠實現“不見面審批”，推行“無紙化辦公”，但部分機構忽視電子文件的歸檔，只是在業務系統中完成信息的相關登記，并未完整保存好業務過程中形成的各類電子文件，導致登記材料缺失影響正常歸檔。三是“互聯網+不動產登記”形成的檔案資料包括紙質和電子兩種載體，相比于傳統的紙質檔案管理，檔案管理的手段和方式均需進行調整。［3］

3不動產登記檔案規范化管理探析

3.1參照相關標準，完善管理制度。完善的管理制度能夠為不動產登記檔案的規范化管理提供執行依據，為實現檔案管理的規范化、科學化、現代化，各省市職能部門均結合自身不動產登記工作實際出臺了相應的管理規范。譬如，2019年，湖南省不動產登記中心制定的《不動產登記檔案管理規范》正式，立足湖南省不動產登記工作實際，明確了不動產登記檔案的分類標準、歸檔范圍及保管期限等相關規范，［4］對于推動省內不動產登記檔案的管理具有重要意義。職能部門出臺的相關管理規范在檔案管理方面發揮著重要作用，完善相關管理制度要參照相關的標準，如《中華人民共和國檔案法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》等，這些是開展不動產檔案管理工作的重要參照標準，在遵循法律法規的前提下，要以上述規定標準為主要指導依據。3.2理順工作機制，實施動態管理。不動產登記檔案具有較強的實時性，需要進行動態管理，保障產權人的合法權益。實施動態管理需關注三點內容：一是實現業務工作與檔案工作的無縫對接。不動產登記工作本身就具有動態性，任何環節的變動、任何信息的更改均會影響檔案，檔案管理工作要緊隨業務工作的進度適時更新相關信息。二是明確各職能機構的職責。不動產登記檔案管理工作涉及多個部門，各部門之間應強化交流，對檔案管理工作進行統一規劃，明確各職能部門在檔案管理中的作用并督促落實各項工作，確保檔案收集的齊全完整。三是要強化檔案意識。通過宣傳教育進一步強化產權人、業務辦理人員和檔案管理人員的檔案意識，各參與人員意識到檔案的重要性有利于實現各方的良性溝通，有利于做好檔案數據的更新工作。3.3掌握核心技術，推進數字管理。“互聯網+”時代，不動產登記檔案面臨新的機遇與挑戰，檔案管理的模式需要進一步完善以適應不斷變化的形勢。不動產登記檔案管理機構應充分運用大數據、云存儲等先進技術，實現檔案的智能化管理。推進數字化管理可以從三個方面著手：一是逐步推進傳統載體檔案的數字化建設。將以前遺留的紙質載體檔案進行數字化處理，采用OCR識別技術將數字化形成的圖像文件轉化為文字文件，實現檔案的全文檢索。二是建立不動產登記檔案管理系統，實現各業務系統與檔案管理系統的有效對接，用大數據思維管理檔案，檔案的收集、利用等各項工作均實現在線辦理。三是注重信息化人才的引進與培養。不動產登記檔案的數字化管理是一項系統工程，是一個持續性發展的工作，需要專業的人才作保障。

在人才引進階段，注重考察人才的專業技能、信息技術及職業素養。此外，注重人才的培養，系統開展專業技能、信息技術、知識結構和服務理念等方面的培訓，以更好地適應不動產登記檔案管理工作出現的新變化和新需求。

參考文獻：

［1］不動產登記暫行條例實施細則［EB/OL］.［2020-08-30］.

［2］王小童.不動產檔案的集約化管理思路和策略分析［J］.蘭臺世界，2019（9）：73—75.

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中圖分類號：G272 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）14-0194-01

一、不動產登記檔案整合和集約化管理的必要性

從某種角度來說，不動產登記檔案整合有著重要的依據，即《物權法》，明確指出不動產登記檔案要由登記機構統一管理，相關部門必須永久保存這些檔案信息，也就是說，相關部門需要根據已有的資料，有效開展不動產登記檔案重建工作，優化利用相關法律法規，加以規范，動態管理各類不動產物權，物權登記是建立在檔案基礎上的，也是各項不動產物權登記工作有序開展的關鍵所在，是物權歸屬不可或缺的關鍵性依據，可以為社會全面發展提供關鍵性證明，有效維護社會大眾的合法權益。在這一背景下，有效整合不動產登記檔案已成為一種必然趨勢。其整合的必要性利于社大眾隨時隨地查找所需的不動產登記檔案信息，滿足他們在這方面的客觀需求，有效提高他們滿意度。此外，在新形勢下，檔案管理工作已被提出全新的要求，必須加強其集約化管理，這是不動產登記工作開展的必然結果，也符合檔案檔案管理的客觀要求，促使分散的不動產檔案信息處于統一化網絡結構體系中，高效保管重要的信息數據，尤其是成果性資料，確保不動產相關工作有序開展，有效提高不動產登記檔案方面的服務質量。

二、不動產登記檔案整合和集約化管理

1、不動產登記檔案整合具體內容

在日常管理過程中，檔案管理人員必須全方位客觀分析不動產登記檔案，根據其特點、性質、作用等，準確把握整合不動產登記檔案的核心內容，其并不指單一方面。檔案管理人員必須站在客觀的角度，準確、完整登記不同領域的不動產檔案，比如，房屋、土地，要根據相關技術標準，統一化管理不動產登記檔案，為檔案使用者提供優質的檔案服務。不動產登記檔案部門需要全方位有效整合檔案管理人員，使其積極、主動參與到不動產登記檔案管理中，要根據他們已有的管理水平，多角度對其進行系統化培訓，引導他們學習最新知識、最新理念等，強化他們責任意識，具備扎實的檔案管理知識，通過不同形式提高業務技能，熟練操作各類設備設施，提高他們綜合素質，更好地開展不動產登記檔案管理工作。此外，不動產登記檔案整合內容還體現其集約化整合，集中管理多種不動產登記檔案，使其具有鮮明的“標準化、規范化”特點，為不動產登記檔案工作有序開展提供重要保障，有效提高海量檔案資源利用率，避免出現嚴重的浪費問題。

2、不動產登記檔案整合難點

在社會市場經濟背景下，不動產登記檔案信息數據呈爆發式增長，其管理難度大幅度增加，想要對其進行合理化整合，檔案管理人員必須全方位客觀分析各方面影響因素，準確把握其整合難點，采取針對性措施有效整合不動產登記檔案信息。具體來說，就檔案移交來說，如果移交之前的整理工作不到位，不動產登記檔案整理等方面質量也會受到影響，而各個登記部門采用的管理形式、管理手段以及具有的管理水平并不相同，會在一定程度上增加不動產登記檔案整合難度，一定要準確把握這方面難點，科學整合各類不動產登記檔案。同時，不動產登記檔案入庫難度也比較大，其入庫是一項系統化、復雜化工程，極易受到多方面因素影響，需要做好檔案信息分類工作，根據不動產具體要求，進行合理化分類，比如，土地、房屋、林地，需要根據各方面情況，科學補建不動產登記檔案，正確、完整錄入對應的信息數據，便于其及時導入到所構建的不動產登記信息管理平臺中，各方面都必須建立在相關規定的基礎上，加上不動產登記檔案信息數據頻繁增加，類型又多樣化，整合難度相當大，需要花費大量的“人力、物力、財力”，否則，不動產登記檔案整合工作將無法順利進行。此外，在科學技術發展的浪潮中，各類技術頻繁出現，不斷應用到檔案管理中，合理化便編寫檔案庫的位號，借助物聯網技術，條形碼、二維碼等，和電子登記信息相同作用，構建關聯，還要對檔案進行掃描，構建影像檔案等，都在無形增加了檔案整合難度。

3、不動產登記檔案集約化管理

在新形勢下，不動產登記檔案工作日漸統一展開，檔案信息數據海量增長，類型日漸復雜化，檔案信息數據管理已成為一大難點。在這一背景下，檔案部門必須安排專業人員對不動產登記檔案進行必要的集約化管理，優化利用先進的技術，計算機技術、網絡技術等，充分發揮其多樣化作用，借助信息化手段，加大數字不動產檔案建設力度，確保不動產登記檔案各項工作有序開展，具有鮮明的信息化特點。在集約化管理方面，檔案管理人員必須以社會市場為導向，多層次優化利用一系列相關技術，云計算、大數據，根據各分檔案情況、特點等，為其配置合理化的身份證，科學設置其中的芯片，對不動產登記檔案信息進行一系列操作，比如，定位、監督，最大化降低不動產登記檔案信息出現失聯現象，為提高檔案管理工作整體質量做好鋪墊。檔案部門要優化利用移動通信技術，借助多樣化優勢，大力推廣移動通信終端，便于檔案信息使用者自動查詢相關數據信息，可以借助檔案網站，加大宣傳力度，促使檔案管理人員全方位正確認識不動產登記檔案，認真做好本職工作，充分發揮微信平臺作用，促使檔案管理人員相互探討、交流，比如，不動產登記檔案政策、社會大眾提出的意見、建議等，進一步優化不動產登記檔案管理工作，提高其集約化管理水平。

三、結語

總而言之，在新形勢下，不動產登記檔案具有鮮明的“系統化、復雜化”特點，其整合和集約化管理重要性不斷顯現。在日常工作中，檔案管理人員必須全方位正確認識不動產登記檔案，準確把握其整合內容以及難點，加強其集約化管理。以此，確保不動產登記檔案工作有序開展，最大化提高檔案信息利用率，將其靈活應用到實踐中，充分展現其多樣化價值，促使新時期不動產登記檔案事業不斷向前發展，走上健康穩定發展的道路。

參考文獻

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篇（6）

完整、準確、安全的不動產登記檔案信息資源是審查和確定產權、保障所有權人合法權益的重要依據，是進行城市規劃和建設必不可少的基礎材料，是反映城市房屋和土地現狀的縮影，也是衡量一個城市管理和房地產管理水平的重要標志之一，在國土資源保護、地籍調查、住房保障、法院訴訟、國家稅收、戶籍管理、個人信用管理等領域發揮重要作用。

二、不動產登記檔案信息資源特點

（一）專業憑證性

不動產登記檔案記載了不動產產權的歸屬和沿革，反映了不動產的權利狀況，專業性要求高。如房屋面積的丈量、土地界限的認定、房地產平面圖的測繪等，都必須由具有專業資質的部門出具報告。不動產權屬狀況的記錄和管理都是唯一能夠合法證明權利人與房屋土地之間權利關系的原始憑證，為實施產權管理和產權保障提供可靠的法律依據。

（二）復雜多樣性

一是構成復雜多樣，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面構成，涵蓋了不動產登記的所有形式。二是形式復雜多樣，傳統紙質檔案與現代電子檔案相結合，原始檔案資料以紙質為主，現代電子檔案以圖像文件為主。三是信息復雜多樣，空間地理信息與屬性綜合信息相融合，既含有與地理分布有關的數據，也包括權利屬性、自然狀況等基本信息。

（三）動態連續性

不動產登記中的房屋土地登記與老百姓日常生活息息相關，現代社會市場經濟的高度發展，也促進了房地產市場的交易劇增。從土地的劃撥、流轉，房屋的買賣、過戶、繼承，甚至是房屋的司法拍賣，一宗土地、一處房產的來龍去脈全部體現在不動產登記檔案中，自始至終反映房屋產權的真實情況。在房地產市場中，產權轉移在頻繁中更替，甚至存在一次買賣的過戶辦理尚未完成而下一次的買賣轉移已促成的現象。因此，具有動態常規性和連續必然性。

（四）流通增量性

不動產登記檔案信息，通過房地產市場交易的流通，不斷擴大不動產登記信息的使用范圍，促進區域間房地產市場的發展與壯大，促進經濟的發展。不動產交易的頻繁，決定了不動產登記業務量不斷增加，從而導致不動產登記檔案的不斷擴容。永久保存的不動產登記檔案，必然要求高質量的保存條件。

以上特點決定了不動產登記檔案信息資源管理模式要有利于保障不動產登記檔案的專業性，全面管理復雜多樣的不動產登記檔案，管理模式要適應于其動態連續性，保障不斷增長的不動產登記檔案的保存和管理。

三、不動產登記檔案信息資源管理模式

2015年3月1日《不動產登記暫行條例》正式實行，不動產統一登記工作在全國全面鋪開。《物權法》規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。《不動產登記暫行條例》規定，不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。由此可見，不動產登記檔案是不動產登記工作的原始依據，是不動產登記工作開展的基礎和基石，其重要性不言而喻。因此，不動產登記檔案信息資源管理模式的確定和建立至關重要。

不動產登記檔案基本由兩種介質構成，電子檔案和紙質檔案，因此，不動產登記檔案信息資源管理模式涵蓋虛擬管理與物理管理兩個方面。

（一）不動產檔案信息資源虛擬管理模式

虛擬管理是相對于物理管理模式而言的，是對不動產檔案信息資源中電子檔案信息資源的管理，必須符合“四統一”中對信息平臺建設的要求，即應建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，消除“信息孤島”；推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益。

不動產登記信息管理基礎平臺應當匯集管理行政區劃內的各類不動產檔案信息數據資源，成為不動產登記檔案數據中心，建立統一的不動產登記信息查詢系統，并按管理層次和登記類別設置查詢權限，統籌、協調對內、對外查詢服務，維護交易安全，保障個人隱私，確保信息數據準確、完整和安全。

（二）不動產檔案信息資源物理管理模式

即不動產登記檔案的實體管理，主要指紙質檔案、權籍圖冊的管理。筆者認為，就目前全國各省市不動產登記檔案管理的現狀而言，館藏檔案、管理水平、庫房條件、發展規模、人員管理狀況不一，面對不動產登記檔案管理問題，要因地制宜，采取不同的管理模式，符合檔案管理的基本原則：統一領導、分級管理，維護檔案的完整與安全，便于社會各方面利用。不動產登記檔案專業性程度較高，按照統一管理的程度不同，可劃分為高度集中式、相對集中式兩種模式。

1.高度集中式

即實行不動產登記檔案統一、集中管理，應建設不動產登記檔案館庫，統一存儲各類不動產登記實體檔案，確保檔案保管條件符合國家標準，對本行政區劃內土地、房屋等不動產登記結果和原始資料進行集中存放與保管。

高度集中式管理模式的優點是能夠集中保管不動產登記檔案，有利于不動產登記檔案的完整與安全，但其同時要求建設高標準的檔案庫房，以滿足不斷增長的不動產登記檔案的存放，而不同地區的不動產登記檔案的增速和增量不同，難以預計。以無錫為例，目前無錫房地產檔案館藏房產檔案約為240萬卷，庫房面積約為1500平方米，密集架總容量約為1600立方米，日益增長的房產檔案數量造成不小的庫房建設壓力。一方面是不斷地豐富館藏，另一方面要不斷地優化館藏。如果采用高度集中式管理模式，在不動產登記檔案庫房管理制度的基礎上，需要科學合理建設庫房甚至新建庫房，相關方案的制定、審批、動工建設等手續需要一定的周期性，相關資金、人員也要及時到位。

2.相對集中式

即按照不動產類型對不動產登記檔案進行相對集中保管，其中房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與相應土地、海域登記檔案相關聯，可通過二維碼、物聯網等現代信息技術實現。

相對集中式的管理模式，可在現有庫房管理條件基礎上進行不動產登記檔案管理，不需要大規模的人財物調動，可以在不動產登記檔案管理的實踐中逐漸摸索管理模式的適用性。缺點是庫房管理存在局限性，僅就某一類型的不動產登記檔案進行管理，分散的庫房存在一定的安全隱患，在登記機構統一的前提下，分別存放保管的不動產登記檔案易出紕漏，甚至造成檔案資料遺漏、遺失。

無論是高度集中式還是相對集中式，都應當執行標準化、規范化、一體化、實用化和科學化原則，建設符合標準的現代庫房，建立高效、安全的管理模式，達到管理規范化、標準化、科學化。具體來說，一是建立不動產登記檔案各項管理制度，包括歸檔、鑒定與銷毀、庫房管理等，規范不動產登記檔案管理；二是采用先進的現代信息技術管理不動產登記檔案，逐步實現現代化管理，由檔案管理向信息管理轉變，由數據管理向知識管理轉變；三是提高管理人員素質，完善工作人員的知識結構，全面掌握檔案專業知識、不動產登記業務知識及現代信息技術。

參考文獻：

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2.王懿男 白玉.淺析構建不動產登記信息管理基礎平臺.國土資源.2014.5

篇（7）

不動產登記檔案是不動產登記檔案利用服務工作得到順利開展的重要資源，是不動產登記工作的關鍵環節，主要由不動產登記簿與登記原始資料所組成，是物權公示作用的最鮮明體現。不動產登記檔案在房地產市場調控、法院訴訟、住房保障、個人信用管理等方面都具有良好的應用價值。但隨著大數據時代的到來，當前不動產登記檔案利用服務工作在信息共享以及服務水平等方面存在一定不足，信息化服務能力有待提升，因此就當前不動產登記檔案利用服務問題提出可行的對策，對于不動產登記工作的開展具有重要意義。

1 不動產登記檔案利用服務中存在的問題

不動產登記檔案在利用目的、利用主體、利用對象、利用方式上也有較大差異，如：在利用主體上，可以是自然人、權利人、利害關系人、國家有關機關等，但不同的利用主體其利用權限是有所區別的，這種差異使不動產登記檔案的利用服務方式要求更為準確和細致。

不動產登記檔案服務面臨著條塊化分割的問題，各有關部門掌握著自己的數據庫和檔案管理系統，各部門之間的信息并不能共享和利用，數據格式不一致，系統無法對接，為檔案利用帶來了很大的不便。

近年來，雖然出臺了大量的相關制度，但缺乏統一的規劃指導，造成內容龐雜，標準不一，并沒有達到制定標準規范的目的，甚至有些基本內容并不符合工作規律，無法執行，給實際工作帶來困擾，降低了檔案部門的公信力和權威性。

由于管理基礎的不同，數據的整合仍在進行，各地的不動產登記檔案利用服務水平不一，且大多數自動化程度不高，部分內容還需要人工輔助查詢，尚未全面實現遠程異地查詢和自助查詢信息化服務水平遠落后于利用需求的增長，使得利用效果大打折扣，滿意度較低，無法獲得利用者的認可。

2 不動產登記檔案利用服務的策略

2.1 轉變不動產登記檔案利用服務模式

在當前社會發展新形勢下，為更好的推進不動產登記檔案利用服務的高效開展，提高服務質量與水平，應當在管理機構不斷優化整合的基礎上，加強不動產登記檔案的集成管理，規范不動產登記信息管理與服務機構的各項工作，從而為不動產登記檔案利用服務模式的轉變以及服務水平的提升打下良好的基礎。通過研究可知，不動產登記檔案的集成管理，是不動產登記檔案利用服務工作得以高效開展的重要前提條件。

第一，應當逐步完善內控機制，提高依法履職的能力。不動產登記機構檔案管理的基本要求是保證檔案的真實性，從而提高不動產登記檔案利用服務的整體效果。尤其是在社會發展新形勢下，更應當堅持做到依法履職，積極完善內部控制機制，保證不動產登記檔案管理工作的高效開展，從而提高不動產登記檔案利用服務的質量。不動產登記機構應當結合實際情況建立健全內部管理與控制機制，完善相關管理制度，切實保證不動產登記檔案信息的真實性與完整性，保證后續不動產登記檔案利用服務工作的高效開展。

第二，積極探索互聯網下的不動產登記檔案利用服務工作新模式。隨著信息時代的到來，新媒體的出現與應用為不動產登記檔案利用服務提供了可靠的支持，不動產登記檔案利用服務的開展，應當對移動互聯網技術加以合理應用，不斷創新不動產登記檔案利用服務模式，從而促進檔案利用服務水平的不斷提升。新媒體對于社會工種信息需求的影響主要體現在技術維度與傳播維度兩個方面，新媒體基于移動通信技術能夠滿足用戶的多元需求，不再受時間、地點等條件的限制。而在傳播維度方面，新媒體能夠實現雙向傳播，便于公眾開展深度互動，提高信息服務的質量與有效性。隨著信息時代的到來，不動產登記檔案利用服務的能力與效率也明顯改善，為促進相關問題的妥善解決，不動產登記檔案利用服務相關部門應當積極探尋便捷高效的信息查詢服務模式，并通過各部分之間的分工協作與溝通配合，規范不動產登記信息的互通共享以及校驗核對，強化業務銜接，從而切實提高不動產登記檔案利用服務質量與效率。

2.2 提升信息化服務能力

隨著大數據時代的到來，不動產登記檔案利用服務應當實現信息資源共享，提高信息化服務能力，從而促進不動產登記檔案利用服務相關問題的妥善解決。

第一，應當加強不動產登記信息資源的合作共享。具體來講，不動產登記管理與服務相關部門應當在合法合規的前提，利用互聯網與中介機構開展合作，消除信息壁壘，減少時間與空間上的限制，從而真正實現不動產登記信息資源的共享。

第二，加強統一不動產登記檔案管理系統的開發與推廣應用。在不動產登記檔案利用服務過程中，應當對不同類型不動產登記信息進行優化管理，強化主管部門的標準規范意識，加大力度對統一的不動產登記檔案管理系統進行開發和推廣應用，最大程度上避免多頭管理等問題的出現，切實提高不動產登記檔案利用服務效率。

2.3 完善保障和投入機制

第一，強化不動產登記檔案服務機構和人員的獎勵機制。不動產登記機構應建立健全針對不動產登記檔案利用服務工作的獎勵機制，對在此項工作中表現突出，在服務模式創新、服務規范和標準建設、服務流程再造、服務手段完善及信息平臺建設、數據資源整合與對接等方面取得新成績的機構、個人，給予精神和物質獎勵，樹立標桿。通^獎勵機制，提高檔案人員的工作積極性，同時使不動產登記檔案的利用服務工作得到重視。

第二，完善不動產登記檔案利用服務的成熟度和用戶滿意度評價機制。用戶的滿意度是評價檔案利用服務水平的重要指標。不動產登記機構應組織相關人員和專家，構建不動產登記檔案利用服務成熟度評價指標體系，不斷完善用戶滿意度的評價機制，使不動產登記檔案的利用服務工作獲得科學、合理、及時、有效的評價，及時發現新問題、新矛盾，并采取必要措施和手段予以解決。

結束語

當前社會發展形勢下，科學技術不斷進步，社會對于不動產登記檔案利用服務的需求也明顯加大。為更好的滿足社會公眾信息需求，維護公眾的切身利益，應當結合大數據時代下不動產登記檔案利用服務中存在的問題開展具體分析，認清社會發展的具體形勢，強化不動產登記檔案利用服務的意識，轉變服務的思想觀念與具體方式，提高不動產登記檔案利用服務的實效性與針對性，從而推進不動產登記相關工作的高效開展。

參考文獻

篇（8）

一、前言

房地產作為國民經濟的支柱產業，隨著我國房地產市場的迅速發展，無論是征地、開發、拆遷、補償，還是建設、安置、交易、管理等項工作日益頻繁，交易手續日漸周密，交易管理日漸規范，都必須嚴格按照國家的方針政策進行操作，這種很強的政策性發映在房地產檔案管理上，檔案工作任務更加繁重。房地產的健康快步發離不開房地產檔案的支持，房產檔案是政府職能部門依照《中華人民共和國檔案法》《城市房地產權屬檔案管理辦法》及相關法律規定形成的一項專業性較強的工作，房地產檔案是房地產產權界定的有利存證， 是房地產管理部門在開展房地產產權產籍管理工作，組織房地產交易活動的重要載體。房地產檔案的形成，有其特殊的專業要求和獨立的對象，為實施產權管理和產權保護提供了可靠的法律保障。在房地產檔案管理中，工作的對象是房地產行業的全部檔案，這些檔案材料是證明權利人與房屋土地之間權利關系的原始憑證，具有法律憑證價值，是房地產糾紛中形成的產權證、契約、文件，圖紙、表冊、照片、電子計算機軟盤等不同載體的歷史記錄，無論是租賃房屋、購買房產、抵押房地產借款等，因此，作為檔案管理人員要對檔案的質量負責，要確保檔案的真實性、完整性、合法性。

二、房地產檔案的法律作用具體體現

1、保障房產交易順利進行

通過查閱房產檔案確定誰是真正的業主和該房產是否有權利限制等情況，對于購房者而言，是保護自己合法權益的重要手段。根據《物權法》第十六條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”。第十七條規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準”。不動產物權的歸屬和內容應以不動產登記簿為根據，而不動產物權證書只是不動產登記簿所記載內容的外在表現。限購令出臺以來，房產管理部門提醒市民在購房前，一定要認真核實自身是否符合通知所規定的條件，對不符合上述規定條件者，市房地產主管部門將不予以辦理備案和登記過戶，由此造成的法律責任由買賣雙方自行承擔。市房地產登記部門在辦理備案和登記過戶時，要嚴格按照通知要求，核查購房人所提交的戶籍、婚姻情況等證明材料，對不符合購房條件，不予辦理備案及登記過戶手續。如果房屋有被法院查封、房屋已列入拆遷范圍等問題，一般不會在房產證上反映出來，只有查詢房屋登記簿才能準確反映房屋所有相關信息。根據《房屋登記辦法》第二十四條規定：“房屋登記簿應當記載房屋自然狀況、權利狀況以及其他依法應當登記的事項”。才能代表國家管理房地產在所有權及相關權利進行交易、登記、確權等管理活動中進行有效管理。

2、維護房地產市場誠信經營

在城鎮住房體制改革及相關政策的推動下，中國住宅和房地產業持續快速發展，但也出現了很多不規范的問題，如房地產違規開發、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、合同欺騙、中介市場魚龍混雜、物業管理不規范等。產生這些問題的原因主要是社會誠實信用觀念淡漠、信用管理體系和法律法規不健全、缺乏有效的失信懲戒機制。我們通過房地產信用檔案的建立，將各類房地產企業和中介服務機構及相關人員的基本情況、經營業績以及經營中的不良行為記錄都將通過建設部的一個網上信用檔案系統向社會公示，接受社會監督。房地產信用檔案是覆蓋房地產行業所有企業和執（從）業人員的信用信息管理系統，記錄了房地產開發企業、中介服務機構、物業管理企業和房地產估價師、房地產經紀人、房地產經紀人協理等專業人員的信用信息。凡是可以判斷信用狀況的信息資料，包括房地產企業基本情況、業績及良好行為記錄、不良行為記錄、公眾投訴及處理等，在檔案中都有記錄。房地產信用檔案的建立，可以提高房地產開發企業、中介服務機構、物業管理企業及執（從）業人員依法經營、誠實經營的水平，使失信者為其失信行為付出巨大代價，得不償失，并且有利于規范房地產市場行為，維護消費者的合法權利。消費者要買房，可先上網了解企業信譽度和項目情況，做個基本判斷，然后再決定是否購買。社會公眾也可以在網上直接對房地產市場違規違紀行為進行投訴。

三、保障房地產檔案法律作用的措施

1、貫穿依法治檔的理念

房地產交易管理部門的檔案工作必須遵循相關法律規定，在房地產檔案管理過程中，應以《檔案法》、《檔案法實施辦法》、《物權法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《房屋登記辦法》等法律法規為依據。其中，《檔案法》是我國檔案管理的根本大法，連同地方制定和頒發的有關檔案法規，國家建設部頒發的《城市房地產權屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關文件，明確了房地產交易管理部門實施的房地產權屬檔案管理工作的規范。嚴格執行部門建立的各項規章制度，將檔案管理工作置于法律規范和部門制度的制約之下。

2、加強檔案管理人員法律責任

房地產交易管理部門的檔案管理人員應認真執行《檔案法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等有關規定，需要接受法律和法規的約束，損毀、丟失房地產權屬檔案的；擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產權屬檔案的；涂改、偽造房地產權屬檔案的；擅自出賣或者轉讓房地產權屬檔案的；不按照規定歸檔的；檔案管理工作人員，造成房地產權屬檔案損失的，將依法追究行政責任或刑事責任。從本崗位必須履行好的責任做起，夯實管理基礎，做實檔案管理工作，在自己的職責范圍內絕不發生違法行政問題。

總之，房地產檔案管理工作具有重要的法律作用，做好房地產檔案管理工作是我國依法管檔的重要體現。需要檔案管理人員加強法制觀點，依照法律規范要求做好檔案管理工作。

參考文獻：

1、肖愛娥.房地產產權檔案管理探析[J].檔案時空，2007.

篇（9）

伴隨著檔案管理數字設備使用率的增加，檔案管理水平大幅提升，房屋登記部門大都采用電子登記簿，很多房屋登記從業人員都未見過實質的房屋登記簿，部分人員甚至簡單認為，登記簿就是房產檔案資料。

2007年《物權法》開始實施，這是我國首次從法律層面提到不動產登記簿的概念，該法第16、17條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。明確了不動產登記簿要高于權屬證書的證明效力，改變了以前的房屋產權證書是房屋權屬證明最高效力的做法，將登記簿的地位和意義進行了明確規定。

房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的依據。房屋登記檔案是權利人在申請房屋登記時向登記機構提交的反映其產權來源的原始憑證以及登記過程中形成的相關材料。因此，登記檔案是登記過程中的原始材料，是判斷登記是否存在錯誤的最基礎的證據材料。房屋登記簿與房屋登記檔案有以下區別：

1.兩者內容不同

房屋登記簿是登記機構制作的記載房屋權利狀況、自然狀況和其他狀況的法定簿冊。房屋登記檔案主要是指登記案卷。登記案卷內除了當事人向登記機構提出的登記申請外，還有當事人提供的各種登記文件資料，以及登記機構在核準該項登記時審核過程的記錄。

2.兩者公開程度不同

登記檔案中有一些涉及當事人個人隱私的內容，如婚姻、收養、遺囑、訴訟等，不宜向公眾公開查閱。而設置登記簿的目的是為了公示，應當允許公開查閱，提供身份信息后，任何人都可以對房屋的自然狀況和權利狀況以及房屋是否設定抵押和地役等情況進行查閱。因此，建立房屋登記簿后，房屋交易人欲知悉房屋權利狀況，通過查詢登記簿即可，而無須查詢房屋登記檔案。

可以看出，房屋登記簿是檔案資料內容的集中體現，源于檔案資料，但又不是簡單的檔案資料的復制版，而是經過登記機構審核制作后，旨在體現房屋的權屬和權利狀況，并且對個人隱私內容進行了屏蔽。而房屋檔案資料是全部的房屋登記信息。兩者在查詢方面也有明顯區別：檔案資料的查詢要比房屋登記簿嚴格很多，要嚴格按照《城市房地產權屬檔案管理辦法》的要求，查詢者必須是所有權人或者利害關系人，或者是上述辦法明確規定的相關部門。

二、房產檔案立卷只能按丘建檔

《城市房地產權屬檔案管理辦法》第14條規定，房地產權屬檔案應當以丘為單元建檔。許多房地產檔案管理部門嚴格按照此規定，以丘為單元進行建檔，丘號的編定按照國家《房產測量規范》標準執行。丘是指地表上一塊有界空間的地塊，只屬一個產權單元時稱獨立丘，屬多個產權單元時稱組合丘。

伴隨著城市化進程不斷加快，舊城改造、棚戶區改造、城市功能區變化，都使城市房屋狀況經常發生變化，房屋的變動具有不可預見性。《城市房地產權屬檔案管理辦法》第15條規定，房地產權屬檔案應當以房地產權利人（即權屬單元）為宗立卷。卷內文件排列，應當按照房地產權屬變化、產權文件形成時間及權屬文件主次關系為序。因此，如果按照《城市房地產權屬檔案管理辦法》用丘建檔，我們必須給每一丘預留一定的空間，防止房屋變動后，新形成的資料無空間存放。但由于城市變化的不可預見性，所留空間有可能幾年不用，也可能變動頻繁，經常不夠用，因此會產生檔案管理人員最頭疼的檔案倒架問題。

在1990年以前，規范的房屋登記部門權屬檔案以丘為單元建檔，以房地產權利人為全宗立卷，將權利人的所有權登記檔案、所有權轉移登記檔案、他項權登記檔案、他項權注銷登記檔案都集中在一起，合并組成一卷。這樣的管理模式對數據統計以及檔案管理的規范起到了很大促進作用。但上世紀90年代后房地產業的飛速發展，房產檔案管理現代化水平的不斷提升，檔案管理已經逐步形成以電子管理為主的模式，目錄索引和檔案號的形成大都采用微機管理。如果按丘建檔和對房屋檔案的變化進行并卷，很多城市每年十幾萬卷新增檔案，倒架和預留空間都變得不現實，因此在實務中很多地方采用了流水號進行管理。

《房屋登記技術規程》5.3.3規定，紙質檔案宜采用每辦理1件登記所形成的材料立1個卷；合并辦理的登記材料宜合并立卷。5.3.5 紙質檔案可采用按歸檔流水號制定編號規則。5.4.2 電子檔案應以1次登記為1件，按件建立電子檔案目錄。從中可以看出，技術規程制定后，已經不再要求按丘建檔，而是采用更方便檔案管理的流水號管理。根據《立法法》中關于“同一部門制定的法律沖突，新法大于舊法”的規定，雖然住建部未修改《城市房地產權屬檔案管理辦法》，但已經不再強制要求按丘，并采取了開放的態度，以適應新技術和新形式的發展和變化。

三、律師在房產檔案查詢時不受限制

當前，登記部門的很多人員對律師可以查詢房產的范圍不是很清楚，感覺律師是從事司法工作的人員，可以和公檢法等部門工作人員一樣，提供相關證明后就可以和公檢法部門一樣對房產檔案進行查詢復制。

篇（10）

房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產權管理

1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的轉讓、抵押和租賃。交易管理是對上述行為合法性的審查、確認和備案。其主要內容包括商品房的預售、現售，存量房的轉讓，政策性住房銷售和上市，企業破產兼并和征收安置過程中的房屋轉讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務的合同備案、樓盤表的建立、資金監管、房屋面積預測繪、實際測繪、檔案資料的管理和利用等。

2.房屋產權管理。房屋產權即房屋的所有權、抵押權和用益物權。房屋產權管理按照中編辦和國土資源部、住房和城鄉建設部文件界定，應是房屋產權管理中除記載于登記簿、核發權屬證明以外的動態管理及產權產籍檔案資料的管理。

3.不動產登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權利狀況以及其他事項記載于不動產登記簿、核發權屬證書或權利證明的行為。

4.房屋交易管理與房屋登記是房屋產權管理鏈條中緊密相連的兩個環節。房屋所有權的登記公示是保障房屋交易安全的基礎，房屋交易審核又是防范房屋轉移登記風險的前提。沒有房屋的轉讓過戶就沒有房屋的轉移登記，房屋受讓人申請房屋交易過戶是為了房屋所有權登記并取得房屋所有權證，以保護自己對該房屋占有、使用、收益、處分的合法權益。交易管理和登記互為基礎，互相支撐，密不可分。從我國上世紀80年代末開始的全國范圍的總登記歷程來看，是先有市場交易管理制度，后有房屋權屬登記制度，由于當時交易機構和登記機構分設，申請人要跑兩個部門，遞交兩份申請，“辦證難”成了輿論關注的焦點。原建設部于2000年推行產權交易一體化并于2005年在全國推行房屋交易登記規范化管理，要求房屋交易和登記機構一體化，經過10年不懈努力，全國基本實現了房屋交易與登記的業務整合，很多地方實現了辦公系統合并，檔案合并，一套資料申請，一個窗口受理，一個窗口發證，轉移登記代行交易審核職能，方便快捷。

二、房產管理部門從事房屋交易和產權管理的法律、法規和政策依據

1. 《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條規定，本法所指房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。第三十七條規定，房屋轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉讓給他人的行為。

2.中央編辦《關于整合不動產登記職責的通知》。

3.國土資源部、住房和城鄉建設部《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》第二條第（一）項規定，各級房產管理部門要強化房屋轉讓、抵押、租賃、面積管理、房屋交易檔案、房屋中介、個人住房信息系統建設等工作。第三條第（一）項規定，房產管理部門要對新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活動進行監管，實時將依法辦理的房屋轉讓、抵押等相關交易信息提供給不動產登記機構，不動產登記機構應當依據交易信息進行登記。第三條第（三）項規定，房屋登記簿等房屋登記資料由不動產登記機構管理，房產交易資料由房屋交易管理部門管理。第三條第（四）項規定，加強服務窗口建設。各地要按照便民利民的原則，切實做好房屋交易、不動產登記窗口服務。房屋交易和登記業務辦理盡量在一個服務大廳，進一步優化服務流程，提升服務水平，實現一個窗口受理，“一站式”、規范化服務。為方便群眾辦事，對于能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求群眾重復提交。

4.住房和城鄉建設部《房屋交易與產權管理工作導則》第3.6、4.5、5.5條規定，房屋管理部門應及時將預售許可信息、買賣合同網簽備案表信息、現售備案信息以及查封抵押和存量房轉讓信息、抵押信息以交易告知單的方式提供給不動產登記機構。

5.建設部2001年第96號令《城市房地產轉讓管理規定》。

6.建設部2001年第61號令《城市房地產權屬檔案管理辦法》。

三、房屋登記和房屋交易管理有序銜接應堅持的原則和指導思想

1.堅決貫徹中央編辦文件精神，認真落實《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》和《房屋交易與產權管理工作導則》等文件規定，確保統一不動產登記制度改革任務的順利完成。

2.充分利用現有資源、減少辦證環節，方便企業和群眾，降低交易登記成本。在一個辦事大廳、一個服務窗口、“一站式”服務，凡是能信息實時互通共享的不能讓申請人重復提交。

3.堅持為申請人服務的理念，不動產登記和交易管理部門要相互配合、信息共享，做到交易和登記程序簡化、順暢、安全。

四、不動產統一登記制度的主要內容是實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。國土部門是各級不動產登記的主管部門，具體經辦工作應結合當地實際，可采取委托或合署辦公等形式確保不動產（房屋）登記工作按期開展

1.向當地政府充分闡述現房屋交易登記機構、人員、大廳、辦公系統、檔案管理以及樓盤表、面積測繪、合同備案的資源優勢；說明房屋登記的復雜性和工作量；市級不動產統一登記職責整合后，房屋交易登記具體經辦機構不宜拆分；國土局作為不動產統一登記的管理機構，要充分利用現有資源，方便群眾，可全部委托現房屋交易登記中心或部分委托和合署辦公的方式辦理房屋登記。目前，國土部門不具備單獨完成每年十多萬件房屋登記工作的條件，被委托部門要自覺接受不動產登記主管部門的指導和監督，并為不動產登記主管部門負責。如果一定要將現房屋交易登記工作拆分，是對原房屋交易登記一體化指導思想的倒退，不方便群眾房屋交易登記申請，思想阻力大。人員劃轉、業務切割、銜接非常困難。難免會為房屋交易登記工作帶來一定的混亂和波動，難以保證思想不亂，工作不斷。建議如下：

第一，委托房屋交易登記中心受理、審核、登簿、發放房屋的不動產權證。登記主管部門進行培訓，統一工作流程，統一辦公系統，統一申請表格，統一所需要件，統一登記簿冊，并對辦件質量進行檢查把關。

第二，現在運行的房屋交易登記信息辦公系統非常成熟完善，已運轉20余年，交易登記無縫銜接，且配有面積測繪、地理信息系統、預售、合同備案、資金監管、樓盤表、檔案（數字化圖像）查詢、統計等子系統。建議房屋交易部門和不動產登記部門共同對現行的信息辦公系統加以升級完善，在一個大的信息平臺上辦公。

第三，部分委托和合署辦公。委托交易登記中心對房屋轉移登記進行受理、審核和繕證、發證。不動產登記部門對審核結果進行審核確認，記載登記簿。兩個機構在一個大廳、一個窗口合署辦公。

2.房屋交易和房屋登記工作全部拆分時該如何銜接？

第一，將“房屋交易和登記中心”更名為“房屋產權交易管理中心”，其編制、級別不變。將原職責中的“房屋登記”變更為協助不動產登記部門抓好房屋登記工作。

第二，將房屋的初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預告登記和存量房查封登記的受理、審核、登簿、發證職責整體移交不動產登記部門。

第三，將房屋轉讓登記科更名為房屋轉讓管理科。

第四，權屬證書管理科改為房屋轉讓檔案管理科。

第五，房屋轉讓登記受理科更名為房屋轉讓受理科。

第六，預告登記科改為房屋轉讓合同管理科。

第七，初始登記科改為新建房樓盤表管理科。

第八，成立科、質檢科、信息科、政研室、工會辦公室、督查室、房屋轉讓受理科等。

3.房產檔案館更名為不動產檔案館。交易部門、不動產登記部門所形成的檔案資料統一由不動產檔案館管理、查詢和利用。交易部門和不動產登記部門持單位介紹信可免費查閱檔案資料。借閱、復印檔案資料按檔案館的規定執行。目前，房屋交易登記資料合為一體建檔，除電子登記簿外無法分割移交。

4.對現在的房屋交易登記信息辦公系統進行改造完善，屏蔽初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預告登記、存量房查封的受理、審核、登簿、繕證、收費、發證、統計等功能。將原來打印房屋所有權證（他項權證）環節改為打印“房屋轉讓（抵押）確認告知單”。

5.房屋交易和登記業務拆分后，應在房屋交易和登記兩個子系統中間設置一個房屋交易登記信息共享平臺，交易和登記的結果能及時寫入共享平臺，交易和登記工作人員能隨時查閱已交易登記的數據和圖像，實現信息實時互通共享。

6.在現房屋交易登記服務辦事大廳設立不動產登記服務窗口和房屋轉讓登記綜合服務窗口。不動產登記窗口負責受理房屋的初始登記、變更登記、注銷登記等，由不動產登記部門自行負責。房屋轉讓登記綜合服務窗口由兩個機構合署辦公。申請人提交原件和復印件一次性申請，首先經房屋轉讓審核、打印房屋轉讓確認告知單后，轉讓程序完結，將原件和確認單存根掃描歸檔。由房屋轉讓審核人員將復印件和確認單轉登記審核人員，進行審核、記載登記簿、繕證、發證。登記部門掃描、歸檔。