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中圖分類號：F2933文獻標識碼：A文章編號：1009-5349（2016）23-0086-02
營銷是市場經濟運行的重要組成部分，在競爭日趨激烈的今天，誰能夠在營銷層面獲得更大的業績，誰將會擁有市場發展的主動權。因此，本文從市場營銷的基本內涵及意義出發，探討當前房地產市場營銷的發展現狀以及今后的改進與提升策略，對于促進我國房地產市場營銷業績水平的提升以及整體的房地產業的穩健發展具有現實的借鑒意義。
一、房地產市場營銷的基本內涵
在探討房地產市場營銷的基本內涵之前，有必要從宏觀的層面來分析市場營銷的基本概念。所謂的市場營銷是指在市場經濟運行過程中，營銷者通過采取一系列的方式與策略來將營銷對象推送至目標消費群體的過程。在整個市場營銷的過程中，其中包括營銷的策略、營銷的渠道與路徑等系列的組成部分。房地產營銷是市場營銷的一個有機組成部分，其對于整個房地產市場的運營與發展有著極為重要的現實意義。
（一）房產營銷是房地產生存的基礎
房地產具有商品的價值屬性，只有將這種屬性進行市場的變現，其在前期的投資才能收回，企業才能獲得相應的市場利潤，從而為今后的發展奠定一個良好的基礎。市場營銷的業績以及其所帶來的后續的收入都是一個房地產企業得以順利運營的重要血液。
（二）房地產營銷是促進整體經濟發展的重要動力
在今天的國民經濟的運行與發展的過程當中，房地產已然上升橐桓鮒匾的產業鏈條，其在帶動居民消費、拉動內需等方面發揮的作用正在日益凸顯。因此，更好地促進房地產市場營銷的發展，不僅是一個重大的經濟活動，也是維護社會穩定發展的重要的民生工程。
（三）房地產營銷是盤活房地產市場的關鍵所在
作為房地產市場運營體系的重要組成部分，通過房地產營銷不僅會從利潤與收入層面上得到相關的預定目標，也會從整體上盤活房地產企業的運營體系。例如，在進行市場營銷的過程中，銷售人員需要對消費者的消費心理以及消費需求進行必要的把握，從而為后期的房地產商品品質的改善與提升來提供必要的反饋與建議。
二、我國房地產市場營銷的現狀
由于諸多層面的原因，我國的整體的房產營銷還存在著以下幾個層面的問題。
（一）房產營銷的方式還不夠豐富
同別的行業的市場營銷策略相比較，我國的房地產市場營銷方式，尤其是在二線、三線的房地產市場營銷方式還需要進一步的補充與完善。因為，從某種意義上來看，房地產市場營銷的方式越豐富，其所要達到的市場營銷效果也將越來越傾向預期的方向發展。房地產營銷在方式方面的滯后，對于整個行業的發展所產生的影響也是極大的。一方面會影響著房地產企業自身對于市場運營業績的準確性與科學性的把握。另一方面，由于自身在營銷層面方式的不足，未來企業的房地產營銷所面臨的挑戰與壓力也會進一步的增加。
（二）房產營銷人員的素質有待強化
在房地產市場營銷的過程當中，其營銷人員市場營銷水平的高低，直接影響著業績的高低。所以，通過必要的方式來不斷提升房地產市場營銷員工的整體素質，尤其是營銷層面的專項素養已經作為一個重要的議題而提到了議事日程。
（三）房地產營銷思想及策略還需要改進
通過市場調研及分析發現，一些房地產企業之所以在市場營銷的過程當中沒有獲得比較大的進步與發展，其中一個主要的原因是在整體的營銷思想以及營銷策略層面還需要進一步的扭轉與提升。在信息資訊不斷發展與變化的當下，如果在市場營銷的理念及思想層面不能進行很好地與時俱進，那么其最后所要面臨的市場發展壓力則是非常大的。房地產營銷管理者的思想水平的高低將會在很大程度上影響著整個團體房地產市場營銷業績的表現。
三、房地產市場營銷策略的提升路徑
在今天的房地產市場營銷策略的改進過程中，需要從思想層面、員工的綜合素養的提升方面以及房地產企業市場營銷的方式多樣化層面來下更大的功夫。
（一）要充分把握電子商務的發展契機，注意房地產的網絡化營銷
今天的年輕的消費群體已經成為消費的中堅力量，他們的網絡購物的習慣已經逐漸成為一種重要的消費方式。因此，今后在房地產市場營銷的過程中，要善于借助網絡來更好地展開市場營銷。例如，依托大的電子商務平臺，將網上選房與線下參觀交易有機地結合在一起。通過這種方式，今后的房地產營銷將會呈現出更加多元的發展態勢。通過眾多的案例可以看出，房地產企業借助當下比較流行的互聯網媒體可以從營銷的市場媒介以及整體的營銷視野層面都得到一個很大水平的發展與提升。只要充分把握好電子商務發展中所帶來的機遇，今后的房地產市場營銷的效果也將會凸顯出更大的市場潛力與價值。
（二）打造一流的房產銷售隊伍
在上文中已經提到，在今天的房地產營銷過程中，營銷隊伍整體素質的不高是營銷行業業績提升的重要桎梏。因此，需要從兩個方面來對房地產營銷人員的整體素質進行提升。一方面，在員工隊伍的選拔與招聘層面，要注意素質的全方位的考察，從源頭上進行綜合素質的把關；另一方面，要加大崗位培訓的力度，在日常的房地產市場營銷的過程當中，通過經驗的傳授與總結的方式，幫助房地產市場營銷人員進行綜合素養的提升。在進行專業團隊的打造過程中，需要借鑒當下比較先進的人本主義的思想，通過這種方式整個團隊所具有的價值感與創造力，在市場業績的開拓與提升層面有一個質的飛躍。
（三）思想層面要不斷地與時俱進
在思想層面，需要不斷地從房地產市場營銷的大環境出發進行必要的改進與提高。一方面，可以在理論層面不斷地進行前沿的市場營銷理論的學習；另一方面，要在房地產整個的行業運轉的過程當中，善于把握市場的發展機遇，借助利好的商業發展政策來實現房產營銷業績的提升。在市場的快速發展的過程中，房地產企業要善于把握各種形式的途徑與路徑，為自身房產市場營銷規模的發展與提升來提供最大層面的支持。當然需要指出的是，在營銷思想不斷與時俱進的過程中，需要從企業自身的發展實踐入手，結合市場環境所呈現出來的特點，將兩者之間進行一個很好的對接。在不斷發展與完善的過程當中，更好地將房地產市場營銷的思想向其所具有的市場營銷價值來過渡。
這一點在今天以及以后的房地產市場營銷體系的發展過程中其所具有的價值將會得到更好的凸顯。
總之，房地產營銷水平的提升是一個系統的過程。在這個過程中，制定科學的市場營銷策略扮演著極為重要的意義。當然，在這個過程中要充分把控市場環境以及其他相關因素對房地產市場營銷的影響。
四、結語
本文主要分析了在當前的環境下，房地產市場營銷的發展策略。隨著我國整體經濟的平穩過渡，房地產市場也將會迎來另一個重要的發展高峰期。因此，本文對于房地產市場營銷現狀的分析以及市場營銷策略的探討，對于今后房地產市場營銷水平的提升具有一定的借鑒意義。
參考文獻：
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[2]鄭曉云，王雪.基于差異化管理理論的房地產市場營銷策略研究[J].建筑經濟，2009（5）.
Keywords: Real estate project, logical thinking, mode
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
策劃思維的邏輯起點
策劃與策劃思維
所謂策劃，簡言之即策略和謀劃，是對未來將要發生的事情所做的當前決策，表現為一種借助腦力進行模擬操作的理，出主意、想辦法、制定實施方案。要解決的是做什么、何時做、誰來做、怎么做的問題。任何一個成功的策劃都是策略和謀劃高度統一的結果，策略是前提，謀劃是關鍵，策略是“源”，謀劃是“流”，無源不成流，有流必有源。策劃特別是房地產項目策劃其本身具有哪些屬性呢？它當具有資源整合的合理性，實施運作的可控性、可操作性，把握市場不同凡響的準確性和利潤最大化的經濟性，這些基本元素的有機構成是策劃萬變不離其宗的要義，是保證策劃質量的根本。
策劃思維的邏輯起點
策劃思維之邏輯起點的正確選擇，對于策劃作業的全過程來說，具有不能忽視的重要意義。就人類思維“概念、判斷、推理” 的一般程式而言，無疑，概念設計是策劃思維的邏輯起點。這里所說的概念是指房地產的產品概念，或者說是項目概念，也可稱項目理念。廣州光大花園的“大榕樹下，健康人家”的生態概念；奧林匹克花園“運動就在家門口”的健康概念；碧桂圓“給你一個五星級的家”的身份概念和先辦學校，再建房子的教育概念，以及北京現代城的SOHO概念等都是房地產項目策劃概念設計有口皆碑的典范。
如果說上述概念設計是從整體規劃的角度進行的，那么，概念設計還存在另外一個單體建筑設計的領域，前者是生活概念，后者是住宅產品概念，前者是宏觀的小區概念，后者是微觀的建筑概念。上海康橋半島的“獨院式住宅”、北京現代城的“SOHO”空間，還有所謂的“TOWNHOUSE” “LOFUT” “COSMO”等均為住宅概念設計引領時尚的杰作和代表。
一個時期來，沿海城市房地產市場項目策劃，在思維模式的橫向嫁接方面有許多成功的探索，受到權威的肯定，媒體的追捧和消費者的廣泛認同。房地產與旅游的整合產生了旅游房產概念。產權式酒店，時權式酒店引入旅游度假類住宅項目，還有周末休閑的“5+2”生活概念等，潘石屹的博鰲藍色海岸是這一概念的知名項目。SOHO、E—house是網絡與房地產的嫁接，奧林匹克花園是體育與房地產的嫁接。這些概念是形成有效傳播的邏輯起點，是注意力經濟求之難得的發展商的產品賣點，消費者的記憶點，也是目前激烈的房地產市場競爭中營銷制勝往往能夠取得四量撥千斤之效果的重要訴求因子。
房地產項目策劃，在宏觀上可區分為或者說設計為“策劃項目”和“項目策劃”兩個基本概念或范疇，并由此順理成章地可把它確立為策劃思維的兩個基本領域，即“策劃項目”思維領域和“項目策劃”思維領域。 前者重策略，后者重謀劃。根據對房地產市場不間斷的調研分析，結合企業自身的發展戰略，策劃符合企業發展需要的各類項目，作為項目儲備，可稱之為軟資源儲備，與資金、土地、管理、關系，人、財、物等軟硬件物質資源儲備（可稱之為硬資源儲備）進行有機整合，雙向對接，確立項目，并進行“項目策劃”。當然，這一過程是雙向互動的，即根據項目儲備尋找資源，根據已有資源策劃項目，兩相結合，不可偏廢，實現房地產企業兩類資源的聯動和可持續發展。
房地產市場由初級競爭正逐漸過渡到完全競爭，并將最終走向壟斷競爭，房地產商、投資商面對逐漸走向規范、走向秩序、日趨激烈的市場競爭，在保證硬資源儲備的同時，不斷加強軟資源儲備，并根據策劃項目和項目策劃的需要，調整和健全企業的策劃班子，建立符合這一演變需要的策劃運作機制，可以說是十分必要的。相信有遠見的發展商將會越來越重視“策劃項目”對于企業在優勝劣汰的市場經濟法則面前的重要性，未雨綢繆，捷足先登，方能立于不敗之地。
項目策劃的思維模式
策劃思維有其獨有的個性特質，但決不排斥認識過程的一般規律和科學思維的基本程序。從信息論的角度，可以把策劃思維的全過程看成為“信息的輸入、加工、輸出、反饋”等構成的信息流動過程。區分為獲取信息、處理信息、產生方案、效果評估四個階段，對應項目策劃的市場調研、分析論證、方案策劃和市場反饋四個環節。各階段、各環節的思維方法都離不開人們思維歸納、推理的兩種基本模式。
策劃思維的歸納模式
從自然資源的利用上可把房地產項目歸納分類為：山景項目、水景（江河景湖景及海景）項目、名勝項目等
從區位上可分為市區項目、郊區項目；從規模上可分為單體住宅樓和住宅小區；從品質檔次上可分為安居房、經濟適用房、普通商品房、高尚公寓、別墅豪宅等；從建筑形式上可分為內廊式住宅、外廊式住宅、天井式住宅、點式住宅等。從渠道上可分為內銷房、外銷房（異地銷售或涉外銷售）；從建筑結構上可分為磚混結構、框架結構等，此外，還可從產品題材、建筑風格、社區文化、生活方式等方面進行分類。這種分析歸納的模式或方法在策劃思維的“獲取信息”階段，也就是市場調研階段的作用主要體現在對市場信息科學、有效、準確的把握上。在策劃思維的信息加工處理階段，對于明確項目的產品定位、市場定位十分重要。
1.城市房地產泡沫形成的原因分析
1.1土地價格的上漲。可以說土地價格的逐年上漲是房地產泡沫形成的直接原因。土地價格包括土地資本價格和土地資源價格兩部分，其中土地資本價格指的就是投入土地所產生的收益，土地資源價值指的就是所說的地租。社會經濟的不斷發展使得土地資本價格隨著對土地的高效頻繁利用而不斷上漲，土地的稀缺特性則使得其邊際生產力提高，如此一來收取的土地租金越來越高，土地資源價格上漲也是理所當然的。另外，就城市的房地產市場而言，土地的數量畢竟是有限的，當城市的規模和人口的數量不斷加大的時候，其對城市土地的潛在需求將會越來越多，這種情況下有限的土地數量毫無疑問是難以滿足需求的，從而導致土地價格不斷上升，房地產價格也隨之上漲。
1.2流動性過剩。近年來，全球范圍內普遍存在著流動性過剩的現象，所謂的流動性過剩指的就是對貨幣的供應量遠超過對貨幣的需求，這種情況決定了少量的商品將會被較多的貨幣所追逐，從而導致商品價格上漲幅度巨大。而房地產價格的節節攀升其實就是貨幣流動性過剩的直接產物，和國外相比國內的投資渠道相對較為單一，在貨幣流動性過剩的情況下大量的社會資金流向了房地產市場，從而導致資產價格迅速膨脹，加劇了城市房地產泡沫的產生和經濟過熱。此外，國際金融資本通過各種手段融入房地產市場也是加劇房地產泡沫問題的一個重要原因。
1.3消費預期的變化。所謂的消費預期指的就是消費者根據自己所掌握的相關信息對未來的變化進行評估和預測，并以此來進行經濟活動的一種心理行為。消費者的消費預期變化將會直接影響他們的決策，以房地產為例，在2008年之前石家莊的房價明顯低于其他省會城市的價格，當地政府為了支持房地產業的快速發展，適時出臺了一系列政策措施《關于促進我市房地產業健康發展的若干意見》中規定城市基礎設施配套費減半征收、個人購房可享受契稅額50％的補貼、無公積金職工，有擔保也可申請公積金貸款等。但是消費者根據自己所掌握的信息產生了預期心理，很多消費者對這些政策持不以為然的態度，普遍認為省下的錢畢竟是小數，感覺不到有多大的實惠，他們認為房價降低對于老百姓來說才是最大的實惠。他們還將繼續觀望房價的走勢，并不急于買房。從而導致了房地產市場出現跟風觀望現象，使得2009年房地產市場的施工面積遠遠超過銷售面積，推動了泡沫的膨脹。
1.4制度與政策性因素。推動城市房地產泡沫不斷膨脹的制度和政策性因素主要體現在以下幾個方面：首先是住房保障制度不夠完善。雖然說為了保障弱勢群體的住房，很多城市建立了廉租房制度，但是由于相對較少的廉租房資金來源，因此效果并不是很理想，導致商品房價格不斷上漲；其次是銀行的貸款制度不夠完善。房地產業屬于典型的資金密集型產業，其發展是離不開金融機構的支持的，當前普遍存在的問題是金融結構盲目的追求信貸規模，無視信貸過程中的潛在危機，很多銀行貸款行為是在違反規定和約束政策情況下進行的，金融機構的非理性擴張導致了房地產泡沫的產生。
2.城市房地產泡沫的治理以及預防措施
2.1改革土地出讓制度。土地屬于房地產市場的一級市場，是國家壟斷的，但是土地收益分配不合理、土地投機行為以及土地交易管理的粗放式等現狀刺激了房地產泡沫的進一步膨脹，因此欲要有效地抑制城市房地產泡沫的進一步膨脹，首先要做到的就是對現有的土地出讓制度進行改革，對此筆者認為應當從以下幾個方面著手：一是重新調整土地出讓金的收益分配，在中央政府、地方政府和個人之間建立一種合理的收益分配方式；二是將土地出讓金的管理公開與透明化，以此來減少地方政府尋租得利、降低土地拍賣成本等；三是改革征地農民的補償制度，減少因征地引發的農民和政府之間的緊張關系，為農民的收入提供固定來源。
2.2完善住房保障制度。當前我國的住房保障體系結構的不完善是商品房價格不斷上漲的一個重要原因，對此筆者認為一方面應當堅持商品房在整個住房供應體系中的主體地位，加大中小戶型和中低價位的普通商品房的供應量，以此來滿足人們的住房需求，另一方面政府應適當擴大經濟適用房、廉租房、公共租賃房、兩限商品房等保障性住房在住房供應體系中的比例。當然，對于廉租房等保障性住房中的一些問題如保障對象不清楚、管理不規范等問題也要給予足夠的重視，合理的確定保障性住房的供應對象，加強管理，維護社會公平正義。
2.3利用稅收杠桿調節房地產市場。分析當前我國的房產稅收我們不難發現，房產稅收體系中關于商品房開發和銷售的稅收額度是較高的，而對于居民投資性的房產持有則征收較少的稅收，從而導致了居民的投資和投機需求不斷擴大，刺激了房產價格。對此筆者認為一方面應當對現有的開發和銷售稅收進行整合，以此來降低房產的開發成本，控制房價，另一方面應當適度的加大對處于持有期的房地產的稅收力度，以此來提高居民保有房產的成本，減少其投資和投機需求。
參考文獻：
[1]李航.城市房地產泡沫檢測及其形成機理：理論模型與經驗研究[D].浙江大學,2014(06)
[2]趙飛,王崇鋒,溫霞.中國城市房地產市場泡沫水平度量研究——以青島市房地產市場為例[J].青島農業大學學報(社會科學版),2014(05)
第一章 國內房地產開發的現狀
1998年以來，中央為了拉動內需以保持國民經濟的持續增長，采取了積極有效的財政政策，把住宅消費放在極為重要的位置上，作為國民經濟新的經濟增長點，出臺了一系列促進房地產發展的相關政策，隨著沿海以及國內大城市房地產逐漸平穩發展，內地中小城市房地產也開始迅速的發展。總體上看，房地產市場供銷兩旺，連續四年投資和銷售都保持較快增長，增長比例也基本協調，商品房價格穩中有升，走勢總體平衡。按“十五”規劃要求以及未來10~20年我國現代化進程的進一步加快和城鎮人口的不斷增加，住宅需求和消費必將隨之擴大，市場需求空間極大，房地產投資將成為今后幾年內社會投資的一個持續熱點。
但隨著目前我國房地產業的迅速發展，一些問題也迅速暴露出來。部分地區盲目興建高檔公寓、別墅和寫字樓，而適應中低收入居民的低價位商品房、經濟適用房的供應不能滿足需求；部分地區房地產投資規模過大，價格上漲過快；一些地區炒賣房屋現象比較嚴重等問題。由于房地產項目的投資過程是一種預測將來需求而進行產品生產的過程,不確定性伴隨其始終；再加上其自身的不利因素決定了房地產業是一種典型的風險行業，因此，很有必要加強房地產投資風險意識，以確保房地產業健康有序發展。
第二章房地產投資及風險的基本概念
2.1 房地產投資
房地產投資就是將資金投入到房地綜合開發、經營、管理和服務等房地產業基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益，房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎。
2.2 房地產投資風險
房地產投資風險是指房地產投資主體直接或間接把一定量的資金投入房地產開發過程，由于受各種不確定因素影響而造成的收益下降、損失增加或投入成本增大等不利結果的可能性。
第三章 導致房地產投資風險的因素
3.1 信息不全不準，對開發的房地產項目前期調查不周，測算不精，決策草率
這在1992年-1993年的“房地產熱”中成為“通病”。許多房地產項目決策草率，所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目銷售前景預期過于樂觀，在運用中出現與當初的估計有較大偏差。
3.2 宏觀形勢出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險
表現為；一是前些年嚴重通貨膨脹；二是貨幣發行政策和銀行信貸政策；三是房地產市場供求形勢的變化。房地產市場已出現供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從“開發”變為“購買”。這對剛開發并需持續投入的房地產項目意味著不利。
3.3 投資商主觀上對房地產市場供求形勢、房地產政策、金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差
具體表現為：發展商過分相信自己的“感覺”，而實際上“感覺”錯了或反了。如有的投資商過分地相信自己會很容易地找到“下家”，將項目脫手，而實際并未如愿；有的投資者在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系“此一時彼一時”，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的開發商過分相信自己的“道”（即通過“關系”拿到“好項目”的能力），而經營實力（開發實力、管理能力、行銷能力）不足或較弱。項目運作中難以實現預期的經營業績。自然災害和意外事故的發生也是引發房地產開發中風險的原因。
第四章 房地產投資風險的特征
4.1 房地產的短期投資風險大，長期投資風險低
房地產作為一種投資工具，變動性差，交易成本高，短期內其市場需求很難調整，這就意味著房地產在短期內很難脫手或者雖能倉促脫手或易造成較大的損失，另一方面，房地產具有稀缺性，長期使用性，不可替代性，其長期需求是可以調整的，而且常呈增長趨勢，長遠來看，房地產升值的走勢顯著，對其長期投資的收益也會穩定。
4.2 政策與經濟形勢對房地產投資風險影響有雙重性
由于房地產具有消費與生產的二重性和房地產供求的反經濟循環特征，使其對政策的變化具有雙重的反應。例如，一般認為，利率下調對房地產投資有利，實際上利率下調可能使大量資本流向證券市場，引起貸款市場上的貨幣短缺，投資商不得以較高的貨款利率進行融資；利率上調時，資本將部分流回銀行，使貸款市場上的利率短期內并不一定下調。
經濟形勢的變化也存在著同樣的情形，如，經濟繁榮時期，普通消費者一般采用租房的方法，而將節余的資金投入到證券市場以獲得較高的投資收益率，此時住宅的銷售不會看好，寫字樓，工業廠房比較走俏，當經濟出現衰退時，普通消費者為了保值的需要將會購置住房，住宅為消費者看好，而其它物業可能出現疲軟。
4.3 房地產投資風險較難預測，地域性影響較大
房地產是指房屋和土地及其產權的總稱。隨著我國房地產市場的不斷發展，房屋交易也日趨活躍，企業持有的房地產，除了自身的生產經營活動以外，出現了將房屋用于賺取租金或增值收益的活動，形成了投資性房地產。
(二)公允價值計量模式的概述
公允價值亦稱公允價格、公允市價，指在一項公平交易中，熟悉情況、自愿的雙方交換一項資產或清償一項債務所使用的金額。在公允價值計量下，負債和資產按照在公平交易中，對市場情況熟悉的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。
(三)投資性房地產采用公允價值計量模式的必要性和可能性
1.投資性房地產采用公允價值計量具有必要性。投資性房地產性質特殊，與一般的固定資產和無形資產不同，投資性房地產的價值經常并不隨著時間的推移而逐漸遞減，相反，其價值往往逐漸增加。如果采用成本模式進行后續計量，投資性房地產的賬面價值將不能如實地反映其真實市場價值。只有采用公允價值模式，才能更好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力。
2.投資性房地產采用公允價值計量具有可能性。市場經濟的不斷發展，使得越來越多的房地產有了活躍的交易市場，活躍市場的交易價格為公允價值計量提供了良好的參考價格，有利于公允價值的應用范圍進一步擴大。財政部在2014 年1 月26 日了《企業會計準則第39 號一一公允價值計量》，為公允價值的應用提供具體操作指南，改善以前公允價值計量不一致的狀況，規范企業公允價值計量和披露，有利于正確和全面地使用公允價值。
二、我國上市公司投資性房地產公允價值計量的現狀
從2007 年準則實施以來，我國上市公司采用公允價值對投資性房地產進行計量的比例非常小，比例小于10%，從而可見上市公司采用公允價值計量屬性的積極性并不高。投資性房地產公允價值計量模式運用效果與預計的相差甚遠，究其原因是有多方面的。
三、上市公司采用公允價值計量的財務影響
(一)投資性房地產公允價值計量改善了上市公司財務狀況
在投資性房地產會計準則下，企業可以自己選擇投資性房地產后續計量模式。如果企業選擇成本模式對投資性房地產進行后續計量，按投資性房地產的成本確認賬面價值，若投資性房地產增值，則公司可以選擇將部分利潤隱藏起來。如果企業選擇公允價值模式進行計量，會在資產負債表日以投資性房地產的公允價值調整資產負債表賬面價值，使企業資產的賬面價值增值，將企業所持有的投資性房地產的隱性增值收益釋放出來，增加了資產總額，降低資產負債率，提高企業的償債能力。
(二)投資性房地產公允價值計量使財務數據波動不可預見性增強
投資性房地產公允價值變動損益的大幅增長依賴于房價的上漲，促使公司凈利潤快速增長;相反，如果房價沒有顯著變化或下跌，則會導致公司后期業績下滑。再者，近幾年來受到國家的宏觀調控影響，房地產市場不再呈現出前幾年繁榮的景象，房地產價格波動變化較大，采用公允價值計量的投資性房地產的價值可能會縮水，從而導致企業業績下滑，這樣會使得上市公司的業績波動較大。
四、建議
(一)加強信息披露
對于該類上市公司，應該對投資性房地產公允價值計量的信息披露予以加強。對于投資性房地產的相關信息，要結合表內披露和表外披露，強調兩者間的勾稽關系。表內披露投資性房地產的資產負債表日的價值，表外披露投資性房地產的功能用途、初始成本、使用狀態、公允價值計量引起的當期賬面價值的變化情況、公允價值的確定方法及理由依據等。
(二)制定配套稅收政策
一、 美國次級債務危機的概念及成因分析
所謂次優級抵押貸款證券（次級債）是相對優先級抵押貸款證券而言的。抵押貸款證券按獲得本金與利息支付的優先次序劃分為不同的等級，優先級證券信用等級高，收益穩定，可吸引風險規避型的投資者，次優級證券風險較高，但是收益也相對于優先級證券高，較適合機構投資者。次級抵押貸款是一個高風險、高收益的行業。與傳統意義上的標準抵押貸款的區別在于，次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應地比一般抵押貸款高很多。那些因信用紀錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優質抵押貸款的人，會申請次級抵押貸款購買住房。
美國次級抵押貸款是面向信用較差或收入較低的借款人提供的抵押貸款，以實現居者有其屋。該市場在20世紀90年代中期至2004年期間經歷了快速發展，從1994年的350億美元發展到2000年的1400億美元，而如今可能高達8000億美元。這一時期的繁榮得益于當時的政策環境、寬松的信貸環境，以及資產證券化盛行等多個方面的因素。
次級貸款的發放是建立在房價不斷上漲及低利率假設的基礎上。大部分次級貸款基于浮動利率，即貸款利率隨短期利率變動而變動。一旦房價回落利率上升，次級借款人將會面臨無力還貸風險。從2004年中開始，美聯儲先后17次加息，將基準利率從1%上調至5.25%，使得借款人還貸成本激增，遠超出實際還貸能力。另一方面，近兩年來美國住房市場逐步降溫，使得房屋所有人的再融資變得更為困難。這最終導致了2006年以來次級抵押貸款拖欠、違約及停止抵押贖回權數量的攀升，并使美國包括新世紀抵押貸款公司在內許多貸款公司已撤出次級抵押貸款市場，尋求破產保護或者被收購。同時，投資于次級貸款證券的基金與投資人也卷入到這場風波中并遭受巨額損失，使得危機影響出現向全球蔓延的跡象。總之，此次危機很大程度上反映了次級貸款市場制度上的缺陷。
二、 美國次級債務危機對我國資本市場的影響
1.美國次級債務危機對我國資本市場的直接影響
通過美國財政部近日公布的研究報告顯示，截至2006年6月底，中國機構購入的美國按揭債券總額為 1075 億美元，占亞洲國家購入總量的47.6％。通常，次級按揭債券在整個按揭債券市場中的占比接近 15%。如果單純按照該比例推算，中國機構購入的美國次級按揭債券接近160億美元。中國的金融企業，如中國銀行、中國工商銀行、中國建設銀行、交通銀行、招商銀行、中信銀行等6家上市銀行購買了美國次級按揭債券，但估計損失甚微。
這表明，受我國國內監管部門對金融機構從事境外信用衍生品交易管制嚴格的限制，這些銀行的投資規模并不大。加之涉及次貸危機的資金金額比重較小，帶來的損失對各大銀行的整體運營而言，影響非常輕微。通過香港股市影響內地股市，對內地市場產生估值壓力香港是金融自由港，受國際金融市場影響是直接的。而香港市場又有大量兩地發行的內地紅籌股，香港股市上的紅籌指數的變化通過比價效應影響到內地股市。經過港股市場的持續暴跌后，當前A股對H股的溢價率已逼近90％，達到了史無前例的高位。同時，在全球股市暴跌的沖擊下，近期恒生指數已從高位急跌了超過15％，無疑將觸發A股市場投資者的畏高情緒。當前A股投資者仍有慣性做多的觀念，但隨著市場對全球惡劣環境的認識逐漸深化，不排除會出現空頭情緒集中爆發的可能。短期內大盤藍籌股的上漲將受到制約，并影響指數的表現，A股的重估將更多地通過結構調整的方式展開。
那么，香港H 股市場波動到底會對國內股市產生多大影響？在市場分割的情況下，應該說這種影響是有限的。雖然國內居民投資H股的渠道即將被打通，但國內主要的機構投資者進入H股的渠道仍然不順暢，僅靠個人投資者的力量較難改變目前市場分割的狀態。
2.美國次貸危機對中國資本市場的間接影響
這種影響主要表現在心理因素、熱錢流向、管理層的判斷、國內企業的效益和加息等方面。對投資者心理的影響次貸危機會對投資者信心造成一定的影響。比如，國際對沖基金大規模減持銀行股的報道就動搖了銀行股的持股信心。前期中行、工行本身沒有技術性下跌整理的要求，但受銀行股持股信心動搖的影響，明顯有資金主動性殺跌。雖然中國股市相對獨立，但經過今年幾次“事件”的關聯，已經在很多投資者心中建立起了比較強的聯系。次貸危機會引發市場投資者信心低落，對風險類資產的偏好度降低。歐美股市大跌就是這種悲觀情緒的集中體現。
同時，次貸危機會使人們對未來經濟增長信心下滑、減息預期增加，導致美元匯率可能受到打擊。因為市場預期美聯儲很有可能再度降低利率，減輕次級債各方壓力，緩解危機升級。
3.對我國金融工具創新的影響
美國的次級貸款債券雖然不是嚴格意義上的金融衍生產品，但其作為一項金融創新產品，其價格運動以及收益水平的波動，都帶有衍生品的某些性質。近年來，隨著美國房地產市場持續上揚，住房抵押貸款和伴生的衍生品規模不斷擴大。然而，這種高度合成的信用創造產品并沒有經過風險的檢驗。隨著2007年年初以來房地產市場日益低迷，次級抵押貸款的風險終于全面暴露。盡管相對于美國及全球金融市場而言，次級債規模并不大，但這些金融衍生品放大了這一危機。因此，對于金融創新，不僅應看到其對經濟發展的促進作用，還應看到其蘊涵的風險。資本市場是一個信心市場、心理市場、預期市場，市場的負面預期具有海嘯般越滾越大的放大效應。在此次美國次貸危機中，股指期貨不但沒能發揮穩定股市的作用，反而對股市下跌起到了放大預期和放大傷害的作用。這在目前中國正在加緊推出股指期貨的關鍵時刻，需要加強風險意識，充分做好準備工作。
4.中國出口企業受美國經濟陷入衰退的影響
對于外貿依存度非常高的中國經濟來說，在內需的替代作用還沒有完全展開的情況下，如果有美國經濟衰退導致的世界經濟危機發生，中國很難獨善其身。隨著全球經濟一體化進程，中國經濟增長與國際市場早已緊密相連。如果次貸危機進一步惡化而拖累美國經濟，那么就可能導致美國消費減少，進而給中國出口產品造成壓力，最終影響境內上市公司業績。
匯豐銀行在2007 年年初發表的一份報告認為，目前中國的出口有60％是輸出到發達國家，其中美國就占了28％，因此美國經濟的放緩將使中國的出口增長受到壓力。在最壞的情況下，次貸危機可能引發主要金融市場的崩潰和全球經濟的嚴重衰退，從而導致中國出口增長的停滯和貿易順差的消失，這將大幅度降低中國經濟的增長率，從而迫使中國的中央銀行轉向降息和放松信貸控制的政策。在此背景下，由貿易順差擴大推動的中國的資產重估過程將逐步結束，并轉換到由銀行主動創造信貸所驅動的資產重估過程。從現在的情況看，發生這種前景的可能性仍然相當小。加息空間或被進一步抑制解決次貸危機的措施之一是降低利率。一方面，降低利率可以直接拉動經濟，恢復投資者信心；另一方面，降息也會壓低按揭利率和違約率。如果美國降低利率，那么中國未來的加息空間無疑將繼續縮小。統計顯示，目前一年期上海銀行間同業拆借利率為3.5970％，美元一年期倫敦銀行間同業拆借利率為5.2450％，二者之間的差距僅為1.6480％。可見，如果美國降息，那么中國的加息空間將繼續呈縮小趨勢。此外，還將加大人民幣升值預期。在降低利率、經濟衰退等預期下，次貸危機很可能促使美元繼續貶值。事實上，自2007 年6 月14 日起，美元指數一直處于下降通道之中，再破新低不是沒有可能。如果美元貶值，則會相應促進人民幣升值。
三、美國次級債務危機對我國房地產市場的影響分析
美國的房地產與中國有著密不可分的聯系。美國房地產市場同樣是在低利率、流動性過剩的情況下形成泡沫，泡沫又在高利率和經濟走軟的情況下被擠破。前車之鑒，美國房地產市場的問題，可能讓管理層加大對房地產市場的控制力度，避免形成惡性泡沫。
在中國，居民的住房按揭貸款一直理所當然地被認為是“優質資產”。這樣一個觀念在中國的房地產市場已經大行其道幾年了，而且即使到現在，除了銀監會及央行這樣的監管機構有所察覺之外，房地產市場、商業銀行對此仍然無動于衷，“住房按揭貸款是優質資產”的神話仍然是房地產市場主流意見。但實際上，當美國打破這種神話時，居民按揭貸款的潛在風險就暴露無遺了。這種資產的優質性就會受到嚴重質疑。從這個意義上來說，對中國有很大警示。
第一，從住房按揭的對象來看，美國的次級債券的次級貸款人的信用還有等級之分，即“次級信用”，但是對于中國的按揭貸款者來說，估計其中的大部分人連“次級信用”都不及。這幾年，凡是個人要申請住房按揭貸款的，沒有誰不能從銀行獲得貸款。既然人人都能從銀行獲得住房按揭貸款，那么住房按揭貸款者基本上沒有信用等級可分。
在中國房地產市場，不少人甚至利用假信用，大量地從銀行套取貸款炒作房地產。盡管目前國內不少個人住房按揭貸款的信用不好，但是在房地產市場價格一直上漲時，這種沒有信用的人就不會暴露出來，因為過高的房價會把這些潛在風險完全掩蓋起來。但是如果中國的房地產市場價格出現逆轉，其潛在風險必然會暴露出來。
第二，美國次級信用貸款的風險盡管很高，但是這種風險基本是通過證券化的方式分散了。中國住房按揭貸款的證券化程度低，因此其不良信用貸款的風險基本聚集在銀行體系內。如果房價出現向下逆轉的趨勢，這些聚集在銀行的風險就可能爆發出來。
第三，目前國內銀行基本上是國有銀行或國有股份占主要比重的銀行。這些銀行為了其自身短期效益，往往采取對住房按揭盲目擴張的做法。它們不僅放寬了個人住房按揭貸款者市場進入條件，也不嚴格遵守銀監會相關指引，甚至采取各種方式規避這種指引，而且以金融創新為名讓這種房價上漲的個人住房按揭貸款無限放大，比如什么加按揭、轉按揭等。
第四，從總量來看，美國的住房按揭市場發展50多年，其住房貸款余額也不過3萬億美元左右，而中國房地產市場剛發展不到10年，其個人住房按揭貸款余額就達到2.6萬多億元人民幣（下同），加上公積金住房貸款4000多億元，已經超過了3萬億元。這樣高的住房按揭貸款，在房價上漲時，銀行一定會把這些貸款看作是優質資產，但如果中國房地產市場價格出現逆轉，住房按揭貸款的潛在風險將暴露出來。
在美國次級債危機后，中國的金融監管部門一方面要對美國次級債危機認真研究并總結經驗教訓，另一方面該是全面檢討中國銀行的住房按揭貸款的時候。不要讓一些商業銀行為了短期利益、為了一己之利而讓國內銀行體系的風險越積越大。
筆者認為，美國次級抵押債危機的根源在于這種金融產品設計本身，次級抵押債的機制從誕生的那一刻起，自身就孕育了危機的種子，但是，美國的貨幣政策還是應當為這次次級抵押債危機承擔部分責任。更準確地說，格林斯潘的超低利率政策不僅導致了隨后的全球性流動過剩，而且也為次級抵押債危機提供了合適的土壤。簡單地回顧一下，在1994年時，美國的次級抵押貸款還只有350億美元，2000年時增加到1400億美元，而至今，次級抵押貸款余額至少達到了8000億美元。到2000年后，美國聯邦儲備銀行就開始不斷降低聯邦基金利率，這直接刺激了次級抵押貸款需求量的上升。次級抵押貸款的增加又促使了房地產市場的回升，這又使更多的人加入到了次級抵押貸款市場。然而，自2004年6月格林斯潘加息后，連續17次地提高利率極大地增加了次級抵押借款者的償還負擔，他們成了名符其實的“房奴”。又由于是零首付，違約對借款者又不會造成實質性的經濟損失。因此，歸納起來就是，為刺激經濟復蘇的低利率政策促使了次級抵押貸款的迅速增長，而為抑制經濟過熱和穩定通貨膨脹預期大幅度地提高利率的貨幣政策，又直接促使了次級抵押貸款償付危機的爆發。
參考文獻：
［1］鐘偉.美國次級債市場的現狀及其深遠影響.中國發展觀察，2007，10.
［2］虞立琪.美國次級房貸是局部微機.商務周刊，2007，17.
關鍵詞 房產稅 改革 稅收公平 房價
一、房產稅的基本概念及其目的
房產稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。從性質上看，房產稅屬于保有稅，即針對不動產保有行為的一種征納。
根據國務院1986年9月15頒發的《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產稅采取從價計征和從租計征兩種方式。從價計征是指依照房產原值一次減除10%-30%后的余值按1.2%的稅率計稅繳納；從租計征是以租金收入按1.2%的稅率計稅繳納。《房產稅暫行條例》同時規定征稅范圍僅限于城鎮的經營性房屋。從房產稅所具有的特性來看，房產稅具有兩個目的：一、有利于籌集地方財政收入。房產稅屬于地方稅，征集房產稅可以為地方政府籌集市政建設資金。二、有利于加強房產管理。房產稅是調節房地產市場的工具之一，可以提高房屋的使用效益，控制固定資產投資規模。
二、房產稅的法律本位分析
2010年5月31日，《國務院批轉發展改革委關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》中指出“深化財稅體制改革，逐步推進房產稅改革”。在國內房地產市場投資過熱，房價上漲過快的背景下，房產稅改革一次次被推上風頭浪尖。繼停止向購買第三套及以上提供公積金住房貸款以及對提高貸款首付比例進行一系列規定后，房產稅似乎成了調整房價的最后救命稻草。誠然，稅收作為國家調控市場的一種手段，必然能對市場中的經濟行為產生一定的影響。從征收對象來看，房產稅確實能夠提高房地產投機者的價格成本，從而抑制房地產市場的過度投資。
但從房產稅本身所應有的性質來看，房產稅些許程度上被誤解和扭曲。目前在房價過高的壓力下，房產稅的改革直指個人住房，這無疑是將從沒有產生任何收入的個人手中生生征走一部分稅收，房產稅的征收必將承擔很大的政治風險。稅收真正的目的是取之于民，用之于民。政府將征納的房產稅用于本地區的基礎設施建設和環境建設以促進本地區的繁榮，從而帶動房價上漲。因此，房產稅的征收本意應該是促進房地產的發展，但如果將房產稅用于抑制房價，明顯違反了房產稅的本意。
三、房產稅的稅收公平問題
稅收平等權要求根據每個納稅人的稅負能力確定征收標準，即量能課稅。量能課稅主張同等負擔能力的人負擔同等的稅收，不同納稅能力的人負擔不同的稅收。做到量能課稅是非常困難的工作，如個人所得稅就存在顯示公平的問題。具體到房產稅，問題更加復雜：1、房產稅的征收對象為房屋本身，但房屋所有者的稅負能力是不一樣的。2、房產稅征收范圍確定，如果只針對商品房勢必造成不公平。我國目前存在商品房，集資房、福利房、合作建房、經濟適用房等多種住房。針對哪些房屋征收以及設置多少的稅率都是棘手的問題。3、如何界定納稅人是投資者還是自用者。將投資者和自用者一視同仁，是對自用者的不公平，也會對房地產市場的健康發展造成負面影響。4、繼土地財政后，地方政府又會通過房地產稅聚斂大量的稅收。這部分稅收將何去何從，是否能夠用之于民。這部分稅負會不會轉移至購房者和租房者，都是值得關注的問題。
四、房產稅改革稅制設計問題
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.111
在20世紀70年代，信息不對稱現象便受到美國三位經濟學家斯蒂格利茨、阿克爾洛夫、斯彭斯的極大關注和研究，表明信息在交易雙方的不對稱分布中對市場交易行為和市場運行效率產生一系列重要影響[1]，其研究成果為市場經濟提供了一個新的視角，增進了人們對市場行為與市場參與者的經濟關系等問題的理解，為社會經濟的發展產生了重要的推動作用。因此，2001年，瑞典皇家科學院為了表彰他們在“使用不對稱信息進行市場分析”領域所做出的重要貢獻而授予諾貝爾經濟學獎。
1信息不對稱概述
信息不對稱是指由于外在環境的復雜性、不確定性以及參與者的主觀意圖，交易或合作雙方掌握的與交易或合作有關的信息在準確性、全面性、及時性、連貫性等方面存在的差異。差異發生在交易契約簽訂之前，容易引發“逆向選擇”;差異發生在交易契約簽訂之后，容易引發“道德風險”。
逆向選擇是指掌握信息較多的一方利用對方對信息的無知而隱瞞相關信息，獲得額外利益，客觀上導致不合理的市場分配行為。信息不對稱是造成逆向選擇的根本原因，解決的關鍵是獲得一方的私人信息并傳遞給另一方，建立信息共享渠道。逆向選擇會損害開發商的重要利益，其解決的方法有四種。一是樹立以顧客為中心的理念，給消費者傳達真實的信息;二是通過廣告、報紙、書刊等媒介傳遞可靠信息;三是建立質量擔保，給消費者信念;四是建立咨詢機制，給消費者更多的機會獲取信息。
道德風險是指占有信息優勢的一方為自身利益而故意隱藏相關信息，對另一方造成損害，增加交易的風險性和交易成本的行為，其本質上屬于問題。在房地產市場中，開發商與消費者簽訂合同后，消費者不知道且沒有約束條款限制開發商的操作過程、缺乏有效的市場監督機制是造成道德風險的主要原因。要避免道德風險的發生，需要在合同設計中，讓人承擔一部分不確定性風險并承擔相應補償責任。其解決方法有四種。一是設計激勵機制，使開發商不利用自己的信息優勢改變合同;二是實施保險制度，有效轉移風險;三是建立長期合同機制，讓開發商付出更多的機會成本;四是完善行業信譽體系，控制對方和克制自己的市場行為。
可見，信息不對稱必定導致信息擁有方為牟取自身更大的利益使另一方的利益受到損害，為減少或避免這類行為的發生或者降低信息搜尋的成本，提高社會資源配置效率，經濟學家為此提出了許多理論和模型。該理論在彌補傳統的經濟學理論的漏洞的基礎上推動了現代經濟學理論的新發展，標志著經濟學開始由以假設為基礎的推導理論模型向基于現實經濟的理論解釋位移，促使行為經濟學的誕生;同時，以信息不對稱為前提的心理博弈和經濟利益較量，為洞察市場經濟的運行拓寬了理論視角，將對博弈論的發展起著重要的推動作用，也為轉型經濟中的發展中國家進行體制設計和政策選擇提供了具有啟發性的思路。
2信息不對稱在房地產市場的表現形式
信息不對稱在各個行業都廣泛存在，如服務、制造、銷售等，但在房地產行業中表現尤為突出，主要體現在房地產交易、合同訂立、房屋質量、物業管理等多方面。
2.1房地產交易中的信息不對稱
房地產交易主要針對房屋建筑，涉及的內容可以概括為內部信息和外部信息兩方面。開發商掌握的外部信息主要包括市場環境、房屋的開發價值和潛在價值、環境位置、交通狀況及周邊環境等，甚至房地產行業的發展趨勢及風險大小。內部信息主要包括構成房屋的材料、結構、施工質量、物業管理等。作為普通消費者，僅知道開發商公布的外部信息和部分房地產行情內容，開發商有信息的絕對優勢，形成了嚴重的信息不對稱，損害了消費者的利益。
2.2合同訂立中的信息不對稱
根據合同法的規定，合同訂立是指當事人雙方經充分協商并達成一致，但房地產市場中，開發商單方面制定合同文本，消費者只有簽字權，對于其中的條款即使有異議，也只能接受，無法改變。開發商制定合同條款時在符合法律法規的前提下，盡可能地保護自身的利益，對消費者造成不利情景。一般消費者對于合同的相關知識了解甚少，不能有效通過合同維護自身的正當合法權益，而且當維護權益需要付出成本時，大多主動選擇放棄。
2.3房屋質量方面的信息不對稱
在房地產市場交易中，消費者得到最終的實物。對于構成實物的實體結構、內部構造、使用材料等不可見部分信息幾乎不知，如房屋的尺寸縮水。開發商為了節約成本對于材料經常以次充好、偷工減料等，消費者只能看到表觀而不能看到內部，許多質量問題只有在一定時間后才能發現。
2.4物業管理方面的信息不對稱
現階段的物業管理模式主要有兩種：專業物業管理公司和房地產開發商的人員，而我國大多數屬于后者。物業管理需要有較高的管理水平，好的服務質量，要有公平客觀的服務意識，能為消費者解決切實問題。但房地產開發商經常由自己專門的物業部門來進行物業管理，遇到事情追究責任時，物業管理公司和房地產開發商互相推責，權責難以限定，物業管理制度尚不完善，存在很多漏洞。消費者沒有選擇物業公司的權利，沒有雙向的選擇機制，缺少有效監管與制度，消費者在購房后許多問題得不到有效解決。因此相關部門需要不斷完善制度，大力推動物業管理行業的發展，使其正規化、科學化、標準化、廣泛化。
3信息不對稱對房地產市場的影響
信息不對稱對房地產市場的影響是深遠的、重大的。在房地產市場中消費者明顯處于信息劣勢地位，而開發商作為人，掌握著產品開發的全部信息，在許多方面信息都占有絕對優勢。開發商為了贏得更多的利益，會利用自身的信息優勢及一切資源來損害消費者的權益。根據資料分析，我國房地產市場仍處于發展階段，在制度不夠完善、監管不全面的情況下，由于信息不對稱而引起的逆向選擇、道德風險、交易率低下等問題已嚴重阻礙行業的發展，長此以往必將影響經濟的大趨勢。
3.1房地產市場中逆向選擇影響
開發商與消費者對于房屋建筑質量信息的不對稱，會造成“逆向選擇”。房地產市場中，房屋的質量參差不齊，價格與質量呈線性關系，好質量相對房價較高。開發商掌握著工程實體資料，清楚知道房屋的質量狀況，而消費者僅知道市場上房屋交易的平均質量，對于有質量缺陷的信息全然不知。因此，期望的購買價格只是按平均質量水平所對應的價格，消費者傳統消費心理希望物美價廉，大多數消費者在購買房屋時首先考慮的因素是房價，并選擇價格較低的進行購買，結果消費者會購買市場上房屋質量低劣的產品，而高質量的產品被空置，失去交易機會，造成“劣勝優汰”的現象。但是，房地產開發商為了銷售房屋產品以盡快回籠資金并賺取利潤，往往會重新評估市場、重新定位房屋品質及房價，以滿足消費者的需求。這種通過改善房屋質量而降低價格，使整個市場充滿太多劣質產品，必將影響房地產行業的健康發展。
3.2房地產市場道德風險影響
信息不對稱同樣會造成道德風險的發生，在市場上消費者了解到的信息都是開發商為了宣傳該商品的正面信息。開發商為了贏得市場和消費者認同，在房屋的廣告宣傳中通常夸大實際的外在環境效果，通過電腦處理出一些精美效果裝飾圖等，對于實質性信息，房屋內部構造、材料使用情況、潛在質量問題等都隱藏起來，給消費者一個美好的藍圖。由于信息不對稱，消費者無法知道隱藏的信息，一般根據知道的信息來判斷，往往會改變原來的消費心理。在簽約后，開發商同樣通過信息不對稱，在工程中通過對材料的使用、設計、容積率等變換來獲取利益，從而損害消費者利益，造成墻體開裂、漏水等質量問題，使消費者權益受到嚴重損害。
3.3對房地產經濟影響
房地產市場中信息不對稱不僅對消費者利益造成損失，還對社會經濟影響較大。房地產市場每年使用資金上萬億，開發商注重對高品質、高檔房屋的建設開發，缺少與收入水平相適應的房屋開發。開發商為賺取利潤，高檔房屋開發數量較多，但是需求量較大的小戶型的住房開發量較少，高檔房的供給量遠大于需求量，小戶型的房屋需大于供，使供需關系結構不對稱，大量消費者的需求得不到有效滿足;同時大量高檔小區房屋空置，不僅損害了土地資源利用率，還使大量資金被固定在房屋中，無法進行流通，開發商資金的使用風險也增大，因此，消費者的消費需求不能有效釋放，影響著市場經濟中擴大內需的發展。
總之，信息不對稱對開發商、消費者、社會經濟都有影響，開發商面對“逆向選擇”，好質量的房屋被空置、無法出售而缺少競爭力，消費者面對逆向選擇，很難買到自己期望的房屋，對于房地產市場而言，信息的不對稱造成房地產市場經濟的低迷，交易率低下，阻礙擴大內需經濟需求轉型，影響著房地產行業的健康發展，影響著國民經濟的發展。
4房地產市場中信息不對稱問題的解決對策
4.1建立完善的社會信用評價機制
信用是聯結不同經濟主體之間平等關系的紐帶，為所有進入市場的主體建立信用記錄，是當前亟待解決的社會問題。有了信用記錄，市場行為的參與者就可以很便捷地獲得利益相關者的誠信數據，為自身做出正確決策、維護正當權益奠定良好基礎。建立信用記錄，關鍵是借助社會公共資源，依靠網絡技術平臺，以法律法規、部門規章及相關制度為準繩，以守法、守信（市場交易信用和合同履行信用）、守德（道德和倫理信用）、綜合實力（經營、資本、管理、技術）為綜合評價指標，建立高增值的守信獎勵機制和高力度的失信懲罰機制。在交易過程中，一旦有失信行為，錄入信用管理系統予以公示，并根據情節輕重，進行法制教育，采取行政、經濟、法律和社會輿論等綜合懲治措施，提高失信成本，使失信者得不償失。目前，雖有不少開發商探索出一套符合誠信原則、促進公平交易的營銷模式，如：公示合同文本、延期交房按天賠付違約金等，但交易糾紛、投訴仍不絕于耳，離房地產行業的健康發展、持續發展仍有不小的距離。因此，建立房地產業“社會誠信綜合評價體系”，通過無限地放大信用缺失的成本，擴大守信者信用額度，可以有效解決房地產營銷中因信息不對稱帶來的誠信問題。
4.2建立透明的網絡在線交易系統
信息不對稱是市場經濟的弊病，要想減少信息不對稱對經濟產生的危害，政府應在市場體系中發揮強有力的作用。與建立信用的社會評價機制的方法不同，政府規制具有強制性。目前，政府采取的房屋建筑質量規范、物業管理條例、通用的合同文本、房地產中介和房地產經紀人的職業資格認定制度等，對緩解房地產市場信息不對稱問題雖有一定作用，但效果不佳。結合現實交易情況來看，如果政府對房產交易環節進行政策調整，建立商品房網上交易系統，實施透明、陽光的銷售方式，培育誠信中介機構等，可以改變房產交易中消費者的劣勢地位，有效促進行業的健康發展。
建立商品房網絡在線交易系統，實施透明、陽光的銷售方式，將改變銷售信息完全由開發商掌握的傳統銷售模式，為雙方平等交易創造公平、公正的銷售模式。在過去幾年中，銷售控制表被許多開發商、銷售商視為銷售秘訣，通過認購客戶積累、分批推盤、價格不斷拉升等人為手段，造成樓盤熱銷乃至脫銷的氛圍，以吸引更多的購房客，創造購房沖動，從而帶動樓盤快速銷售，創下了多個銷售當天即清盤的業界“奇跡”。房地產開發者的銷控行為，使不在乎樓盤居住價值，只在乎賺取差價的投資越來越多，從而擠壓自住型購房者的需求，造成供求關系的緊張。建立網上交易系統，實施透明、陽光的銷售方式，有利于讓消費者掌握更多的房產信息，消除消費者在房產交易中不平等的地位。從總體上來說，網上公示樓盤信息，觸動了房產交易中的利益格局，使消費者能以最低的成本獲得足夠的買房信息，改變房地產市場信息不對稱的狀況。
除此之外，培育誠信中介機構，建立信息對稱的機制，將改變交易中消費者的劣勢地位，有利于消費市場的信息和諧。目前房地產市場上，房地產中介機構或房地產經紀人，對解決信息不對稱現象有一定作用，但市場的魚龍混雜、從業人員素質低、誠信度差，將極大削弱其應有的作用。要解決該問題，需要一大批信譽好的、公正的、專職的經紀人從事中介工作，以獲得開發商的“私有信息”，并變成買家的“共享信息”，實現信息對稱。
4.3建立誠信的信息市場體系
對房地產開發商來說，要敢于把自己的“私有信息”變為“共享信息”，主動消除因信息不對稱給消費者帶來的疑慮，樹立“誠信為本”職業操守，真誠地向消費者提供完整、真實的商品信息，以吸引更多的顧客，尤其是售樓書和商業廣告，應力求妥當可信，樸實無華。同時，房地產企業也要努力增加自身的信息含量，仔細研究消費人群的偏好，最大限度地獲得消費信息，以最快的速度建設消費者滿意的商品房，將信息經濟作為盤活整個市場的原動力。對消費者而言，要充分利用信息社會的各種資源，從多方面、多渠道獲取更多的商品信息，當消費者掌握了真實的商品信息時，才可能獲得房產交易中的平等地位。但需要特別指出，開發商和消費者由于各自利益的不同，總會制造一些不對稱信息，以獲取自身利益的最大化。因此，真正意義上的房地產“信息對稱”銷售是不可能出現的，開發商與消費者信息不對稱的狀況始終會存在。
參考文獻：
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一、 資產證券化融資理論的介紹
1．資產證券化融資的基本概念
國內外專家學者對于資產證券化融資的定義都是基于兩點：一是證券化 資產必須能夠從原始持有 人的總資產池 中剝離出來，通過一些 運作安排實現證券化資產的風險和收益的獨立性：二是證 券化資產必須能夠產生未來可預測的收益。本文認 為資產證券化融資是指具有某種未來可預見 的資產或者資產組合匯集起來．通過結構性重組實現 與 原權益人的風險隔離，再輔 以獨特的信用增 級和信用評級，發行 基于資產價值和未來收益 的資產支持證券進行融資從信用關 系的角度分析，資產證 券化通常包括一級證券化融資和二級證券化融資；本文所指房地產行業的資產證 券化融資屬于“二級證券化”的范疇。
2．資產證券化融資的運作模式
資產證券化融資 的運作模式核心在于證券化資產的真實轉移 、風險隔離和信用增級 的操作；這個證券化的過程需要一個嚴謹而有效的交易結構來保證融 資的成功，其交易結構主要包括了以下幾個運行主體：融資發起機構 、特殊 目的載體、資產管理機構、資產托管機構、信用評級機構 、信用增級機構 、證券承銷機構等。
3．資產證券化融資的核心內容
一個完整的資產證券化融資運作過程，其核心內容主要包括：風險隔離、信用評級、信用增級三個部分。風險隔離是資產證券化融資成功運作的關鍵，它是通過證券化的“真實轉移”來實現的。信用級別是專業信用評級機構通 過一整套簡 單的符號。信用增級是指在資產證券化融資中被用來保護投資者利益的技術。
4．資產證券化的價值分析
(1)從 融資者的角度 ，其價值實 現主要體現在 以下幾 個方面 ：增 強資產流動性 ，降低融 資成本 ；分離信 用風險 ，拓寬融資渠 道 ；改善負債結構 ，提高資本效率 ：增加 企業收入 ，提高管理水平。
f2)從投資者的角度 ．是價值 實現主要體現在 以下 方面 ：獲得較 高的投資收益以及 較大的流動性 ：具有較低的投資風險 ：突破投資 限制，拓寬投資渠道 。
二、房地產資產證券化在我國發展 的可行性分析
我國改革開放 2O多年來 ．房地產 的迅速 崛起 與證券 市場的快速發展與繁榮 ，使得房地產資產證券化成 為可能 。
（一)實施房地產證券化 的宏觀環境 日趨成熟
1．宏觀經濟需要房地產有效投 資和有效需求進行拉動。房地產作為國民經濟新 的積極增長點 ，發展資產證券化 的融 資模式 有利于促進房地產市場和房地產業的發展：我們 在上海 、深圳 、北京等發達城市進行資產證券化領域 的初步嘗試 ，并取得 了一定成效 。
2．土地產權 和房地產權 改革為房地產資產證券化提供 了前提條件 。產權明晰是房地產證券化的必備條件 ；土地使 用制度改革為房地產權益 的分 割提供 了條件 ，為推廣房地 產資產證券化做 l『積極的準備 。
3．快速發展的房地產市場和金融市場是經濟基礎 。從整個 國家的宏觀經濟基礎看 ，我 國的金融體制改革不斷深化 ，經濟運行狀況 良好 ，發展勢頭強勁。
4．國家 針對房地產 金融領域 的違規操作 現象 ，自 2001年以來連續 出臺了一系列促進金融市場健康發展的房地產金融政策 ，繁榮 的房地產市場 和規范發展的金融 市場 為房地產資產證券化 提供了經濟基礎。
(二)初步具 備實施房地產證券化的微 觀基礎
1．房地產市場存在 巨大 的資金 缺口。只有推行房地產證券化 ，在金融市場上直接 向社會大眾融資 ，才能較好的解決房地產開發資金短缺的矛盾；龐大 的住房消費 市場的資金來源也不可能單純依靠國家財政或者銀行存款 ，住房 消費的直接融 資勢 在必行 ．推行 房地 產證券化成為一種必然
2．住房抵 押貸款證券化業務基本成熟。我 國隨著住房 貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來 ，住房抵押貸款不斷上升 已初步形 成規模
3．龐大的房地產證券化投資需求群體
4．日趨規范的資本 和證券市場 。以買賣發行各種債券和股票的資本市場在我國 已形成基本框架 ，資本市場 的發展不僅 為房地 產證券化提供 了市場規模 ，也因資本市場證券 品種豐 富而使房 地產融 資形 式有 多樣化的選擇 。
(三)政府的推動作用
證券化 是一種市場行 為．但 也離不開政府 的有力支持 ，特別是在制度 的改革和金融政策的推進方 面上 。 綜上所 述 ，房地產資產證券 化在我 國雖不 具備大規模推進 的條件，卻也有一些有利因素。因此，有選擇地漸進發展是非常必要的。
三、房地產資產證券化融資模式的分析
(一)國外房地產資產證券化融資平臺的基本模式
在 國外 ，已逐漸形成 了兩種房地產資產 證券化的融資模 式 ；分別是以股份制項 目公 司為平 臺的公 司型模 式和以第三方信托 機構為平臺的信托型模式 。不 同平臺開展 的資產 證券化融資有不 同的核心運作，不同平 臺也會有不 同的優勢。房地產企業設立股份制項 目公司是為了使后者成為項 目資產的載體并充 當特殊 目的機構開 展資產證券化融資 ，是國外房地產 資產證券化融 資普 遍采用融資平 臺 ，適用于大型或者特大 型的長期房地產項 目融資。從制度功能上 講，信托具有 的財產隔離機制 能夠很方便實現資產證券化融資要求的風險隔離 ，因此它在國外房地產資產證券化融資實踐中使用得很普遍 。
(二 )對我國實行房地產資產證券化的難點分析
1．體制的制約
我國現行的房地產投資與金融體制正在進行重大改革 ．專業銀行商業化 、利率市場化、項 目業 主負責制等舉措都是改革 的重大步驟 ，但這些 目標的真正實現還要經歷一個相 當長 的過程。這也在一定程度 上制約 了我國房地產證 券化進程 。
2．資本市場的制約
（1)現 階段 ．國證券市場雖然發展迅速 ．但仍屬 于初級 階段 ，市場容量和市場規模十分有限 ：
(2)目前 我國證券市場很不規范 ，難以識別證券的優劣 ；
f3)房地產證券流通市場要承受證券市場和房地產市場的雙重風險 ：
f4)我國現階段還沒有真正權威性的評級機構 ；
(5)缺乏專 門的政府擔保機構和保險公司和推行房地產證券化所需 的專 門人才 ：
3．房地產法律及其監督的滯后性
我 國現行《證券化》的相關條款中 ，缺乏對資產證券化在房地產融資業務應用的規定，這勢必會增加住房貸款證券化的推薦難度。同時，建立風險隔離機制的相關法律有《破產法》和《信托法》，但因為在國內出現的時間還不長 ．實施過程 中難免存在種種困難 。
4．信用制約
現階段．我 國尚無完整 意義上的個人信用制 度 ，銀行很難對借款人的資信狀況做出準確判 斷，對信貸業務 的前 的貸前調查 和對 貸款風險的評價顯的困難重重。
5．房地產 金融市場一級市場欠發達
我 國長期實行 的福利 住房制度使房地產金融市場一直沒有 獲得真正 的發展 ．尤其是 國有 四大銀行在金融市場的壟斷地位 ，決定 了我國房地產金融市場 以非 專業性房地產金融機構的商業銀行為 主體。
四、國外房地產資產證券化融資模式對我國的啟示
（一）國外房地產資產證券化 的融資模式對我國房地產證券化的啟不
1．創造 良好的房地產 汪券化的制度環境
繼續深化房地產制 度 、金融制度和企業制度改革 ，規 范資本市場特別是證券交易市 場的運作 ，加快制定和健全相關法律 法規 ，為我 國房地產證券化創造一個 良好的外部環境 ．實現房地產權的獨立化 、法律化 和人格化
2．建立房地產金融體系特剮是抵押貸款及其擔保 體系 ，培育多元化的投資主體
建贏專 門的政 府擔 保機構 ；積極開展各種信托業 務 ；成立由國家控 股或政 府擔保 的抵押 證券公 司，收購各商業銀行 的抵 押貸 款 ，并 以此 為基礎 發行抵 押貸款 證券。
3．創造適宜的房地產資產證券化需要 的環境
加快商 業銀行 的轉 制步伐 ；組建全 國性的住房銀行 ；完善一級市場 的風險控制機制：規范發展我國的資產評估業和資信評級業 。
4．構建房地產信托投資資金
借鑒美國模式 ，由金融機構組織發起 ，具體資產 管理 由專業的投資顧問操作。
（二）我國房地產資產證券化融資模式的選擇
不同的房地產證券化模式 ，其運行方式也各不相 同。尤其在制度框架不同的國家或地 區。這種不同會更加明顯 。在我 國還是半空 白的情況下運作 ．可以嘗試從 以下幾個方面來探索房地產資產證券化的道路 ：
1．確定證券化資產 ，組成資產池。原始權益人在分析 自身融資需求的基礎上，確定需要證券化的資產，然后進行清理、估算和考核，最后將這些資產分類匯集形成一個資產池。基礎 的資產的選擇直接關系到以后證券化 的成功與否。
2．資產轉移 ：這是證券 化過程中非常重 要的一個環節 ，在典型的資產證券化模式 中，會通過一個 專門的中介機構 ，也稱特殊 目的機構(SPV)，通過對原始資產的“真實轉移”，實現基礎資產和原始權益人之間風險隔離和破產隔離。
3．信用增級和信用評級 ；為了吸引投 資者 ，改善發行條件 ，必須對資產支持證券進行信用增級 ，以提高所發行的證券的信用級別。
4．發行證券及支付價款 ；專門機構將經過評級的證券交給具有承銷資格的證券商去承銷，可以采取公募或私募的方式來進行。一旦發行成功 ，專門機構就將從證券承銷商那里獲得的發行 收人按事 先約定的價格支付給原始 的權益人。
5．資產的管理與證券的清償；資產池的管理必須由專業的服務商來進行 ，這個服務商可以外請，也可以由原始權益人來擔 任 ，因為原始權益人已經比較熟悉基礎資產的情況 ，一般也具備管理基礎資產 的專門技術和充足人力 。至此 ，整個 資產證券化過程告結束。
【參考文獻】
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中圖分類號：F830.2 文獻標識碼：B 文章編號：1007-4392(2011)02-0048-03
2007年爆發、影響持續至今的本次全球性金融危機表明，僅僅依賴微觀審慎監管不足以維護金融穩定和經濟增長，因為微觀審慎監管將經濟波動視為外生風險，忽視了金融機構自身行為的系統性影響。因而，應當對現有金融監管體系進行結構性調整，加強宏觀審慎監管、構建宏觀審慎與微觀審慎監管有機結合的金融監管框架，已成為國際社會共識。
一、宏觀審慎監管的基本概念
就概念而言，宏觀審慎監管是一個相對于微觀審慎監管的概念，指金融臨管當局為減少金融危機或經濟波動給金融體系帶來的損失，從金融體系整體而非單一機構角度實施的監管。與微觀審慎監管相比，宏觀審慎監管最突出的特點是更加著眼于整個金融體系而不是單體機構，重點關注單體機構之間的相互作用及金融機構面臨的共同風險，目標是防范系統性風險：微觀審慎監管則主要著眼于單體機構的健康狀況，較少考慮個體之間的關聯度以及個體機構共同行為對整個金融體系的影響，主要目標是通過防止單體機構失敗或倒閉的外部性來保護存款人和投資者利益。
二、宏觀審慎監管政策工具
金融體系的系統性風險主要來自兩個方面，一是金融機構的“同質化”問題，即隨著金融機構之問依賴性和關聯性的增強，風險暴露日益趨同，在受到外部沖擊時同時倒閉的可能性不斷增大。二是金融體系與經濟周期的“共振”問題，即金融體系內在順周期性以及新資本協議、新會計準則等外部規則對順周期性的強化，一定程度上會放大經濟周期，加劇經濟波動。
宏觀審慎監管的提出，就是力求增加和強化傳統的資本、撥備等微觀審慎監管政策工具應對系統性風險的功效。一方面，高度關注同一時點上金融機構的共同風險及相互關聯，可采用政策工具主要包括適度擴大監管范圍、對具有系統重要性的機構實施更審慎的監管、改進對交易對手的風險管理和建設更有效的市場基礎設施等。當前國際上關注的重點是如何界定具有系統重要性的機構以及應對其實施哪些更為審慎的臨管標準。另一方面，通過緩解金融體系的順周期性來減小經濟的周期性波動幅度和頻率，主要政策工具包括逆周期資本、動態撥備、杠桿率、逆周期信貸政策和壓力測試等，目的是在經濟上行期控制信貸和資產價格過度增長，并促使銀行建立逆周期資本和撥備，吸收和消化經濟下行周期可能產生的損失，防止經濟在下行期過度收縮。
實際上，宏觀審慎和微觀審慎監管所使用的政策工具基本相同，如都會采用資本監管、撥備、杠桿率、審慎信貸標準和其他風險管理要求等政策工具，只是政策工具的著眼點和具體運用有所不同。如微觀審慎監管會在整個經濟周期上，對所有機構運用統一的資本監管標準；而宏觀審慎監管則會針對系統性風險提出隨經濟周期變動的逆周期資本要求，也會對系統重要性機構提出附加資本要求，這一思路同樣適用于撥備和其他審慎臨管工具。
三、宏觀審慎監管政策實踐
雖然宏觀審慎監管在此次危機之后才引起了國際社會廣泛關注，但宏觀審慎臨管的實踐卻很早就有。本文分別分析貸款成數比(Loan-to-Value Ra-tio，LTV)和動態撥備制度(Dynamic Provisioning)在各國監管實踐中的運用和功效。
(一)貸款成數比(Loan-to-Value Ratio.LTV)
這一政策工具屬于以控制信貸增長為目的、直接針對金融體系特定細分市場不平衡現象的“精確制導型”監管措施，目前主要在新興經濟體得到運用，發達經濟體的監管實踐還不多。根據全球金融系統委員會2009年底的一項調查，在接受調查的司法轄區中，共有11個使用過貸款成數監管，其中9個來自新興經濟體，2個來自發達國家。
1 香港地區。
為抑制房地產市場泡沫，香港自1991年起實行最高為70％的住宅按揭貸款成數比。香港《銀行業條例》中對住宅按揭貸款成數的監管要求為“無論購買價格和資產市場價值哪個更低，銀行貸款本金總額不得超過購買價格或資產市場價值的90％”，巴塞爾資本協議第一版正式實施前后，這一規定面臨監管套利可能，因為即使貸款成數比例高達90％，根據巴塞爾協議規定該筆貸款風險權重仍然較低，這將鼓勵銀行按照貸款成數比上限放貸。考慮到房地產市場風險已經較高，香港金管局于1990年咨詢建議，擬將90％的貸款成數的門檻降低至70％，并發出指示，建議銀行采取貸款成數70％的住宅按揭貸款的比例。為保留一定的靈活性，以避免被法律強制要求采用更高的風險權重標準，銀行普遍非常合作，自愿實施70％的貸款成數政策，消除了修訂監管規則的必要。
此后，鑒于香港住宅物業市場在90年代前半期持續上漲，針對越來越多銀行選擇以“例外”方式繞過監管限制，最終香港金管局下定決心，將70％的按揭貸款最高成數比作為正式監管政策。1995年11月2日，香港政府在立法會上證實，70％的貸款成數政策應該作為一項長期的監管政策繼續被采納。目前香港的貸款成數監管要求是：對物業價值2000萬港幣以上的房屋其最高成數比不得超過60％，對物業價值低于2000萬港幣的貸款成數比上限為70％。
堅持宏觀審慎監管視角，關注系統性金融風險的防范，長期執行按揭貸款最高成數上限是香港成功度過1997年回歸后房地產市場大跌的重要因素。
2 韓國。
1997年亞洲金融危機后，韓國一直注重加強金融市場的宏觀審慎監管，在按揭貸款市場，注重通過貸款成數比的動態調整等監管措施，加強風險管理，針對本世紀初全球市場低利率引發的住房價格大幅度上漲，韓國金融監管服務署(Finaneial SuoervisionService，以下簡稱FSS)一是及時對房地產市場實施壓力測試，估計房地產價格大幅度下降對建筑行業、房地產相關資產支持證券以及對房地產市場建立大規模敞口的貸款人的影響。相關分析的結果之一表明，如果房地產價格在4個季度內下降20％，銀行資產回報率將下降超過0.5個百分點，二是在有效識別風險后對房地產市場進行專門調查，隨后及時采取名為“改進風險管理計劃”的監管措施，根據該計劃，禁止特定區域二套房貸，將貸款房價比從以往的60％下降到40％。此外，自2006年3月起對價值超過6億韓元的住宅貸款借款人適用債務一收入比要求。采取上述措施之后，韓國各商業銀行發放按揭貸款的增長速度逐漸下降。(見下表1)
韓國的經驗表明，在壓力測試識別風險基礎上，
銀行監管者及時加強和收緊對按揭貸款的審慎監管標準，以此作為抑制地產泡沫的預防性措施，這是宏觀審慎監管幫助銀行監管者避免銀行業系統性風險的著名案例。
(二)動態拔備制度(Dynamic Provisioning)
危機爆發后，最先于2000年在西班牙實施的動態撥備制度引起了國際監管界的極大興趣。傳統撥備制度僅對已出現的損失計提專項準備，是對風險的事后估計，提取比例的差異反映損失程度不同，這在一定程度上扭曲了銀行的利潤和清償能力。
1 西班牙的政策實踐。
20世紀七八十年生的銀行危機，促使西班牙監管當局重新審視對銀行的監管制度和銀行的不良貸款問題，并自2000年開始實施動態撥備制度，即在傳統的一般和專項撥備的基礎上，引入動態準備，以反映對潛在信用風險的事前估計。經濟擴張時期，不良貸款比例低，事后計提的專項準備小于潛在的信用風險，銀行應建立動態撥備；經濟衰退時，不良貸款比例高，專項準備不足以覆蓋貸款損失，動用事前提取的動態撥備補齊差額。動態撥備制度涵蓋了對未來經濟周期的預測，是潛在風險估計值與實際風險值的差額。潛在風險可以南銀行運用內部模型法估計，也可采用監管當局規定的標準法算出；實際風險值就是當期撥備。動態準備每季從損益賬戶中提取，有助于熨平傳統撥備的親周期波動。該制度所蘊含的動態性、前瞻性和逆周期性特征，對增強銀行業的彈性，促使銀行針對特定類型貸款提取撥備很有幫助，從而有利于從整體上提高金融系統的安全性。
2 中國的政策實踐。
在中國，銀監會在借鑒國外動態撥備做法的基礎上，結合我國實際，充分考慮現行貸款損失準備體系和銀行監管指標，一方面進一步提高了貸款風險分類專項準備計提標準，另一方面要求商業銀行在計提專項準備基礎上，通過計算貸款潛在損失與專項準備的差額確定動態拔備，把拔備覆蓋率要求逐步提高到150％。將貸款撥備計提與經濟周期、銀行匯票經營狀況等因素緊密結合，發揮宏觀審慎監管工具的作用，在經濟上行、銀行盈利水平較高時期相對多提撥備，在經濟下行、銀行盈利水平較低時期相對少提拔備。以達到“以豐補歉”，熨平波動的目的。2010年9月末，我國商業銀行的撥備覆蓋率達203％，比年初上升了32.8個百分點，保持了較高的水平。
四、結論
危機前的金融監管體系并未低估宏觀目標的重要性，但在監管實踐中，由于監管者過分強調微觀審慎監管，忽視金融機構行為的系統性內涵，由此引發系統性風險。對宏觀審慎監管的再度重視是對傳統監管宗旨的回歸或落實，它與微觀審慎監管并非截然對立，而且其實現有賴于現有監管工具的完善，即提高金融監管政策工具的宏觀取向，或者將宏觀目標嵌入微觀監管措施。
