信托基金論文匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇信托基金論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs)2的概念，根據(jù)已有資料可以分為兩大類：一類是側(cè)重于指產(chǎn)品，認(rèn)為REITs是一種專門投資于房地產(chǎn)業(yè)的證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票（受益憑證），集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險的同時通過將投資不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。另一類是指機(jī)構(gòu)，REIT在美國也是一種機(jī)構(gòu)，可以采取公司、信托或協(xié)會的組織形式，在納稅時視同國內(nèi)法人。REIT作為一種機(jī)構(gòu)，可以發(fā)行權(quán)益證券籌集權(quán)益資本，也可以發(fā)行各種債務(wù)證券負(fù)債經(jīng)營，評級機(jī)構(gòu)對REIT及其發(fā)行的債務(wù)進(jìn)行評級[17]。本文在探討我國發(fā)展REITs的策略時，主要將REITs視為一種產(chǎn)品加以討論。

2.1.2REITs的相關(guān)主體

REITs一般有以下四方基本當(dāng)事人。

1．基金管理人（發(fā)起人）管理人是具體對基金財產(chǎn)進(jìn)行投資運(yùn)作的機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)基金的設(shè)立、募集、投資和管理等。大多數(shù)REITs是由某個組織或某個機(jī)構(gòu)發(fā)起的。發(fā)起人通常包括基金管理公司、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司等。

2．投資者(委托人、受益人)投資者購買了基金份額就成為基金的持有人和出資人，同時又是受益人。如果是契約型基金，投資者就享受合同規(guī)定的權(quán)利并承擔(dān)一定的義務(wù)。如果是公司型基金，投資者因購買公司股份而成為公司股東，享受股東應(yīng)有的一切權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

3．基金托管人（保管人)基金管理人將其基金財產(chǎn)存放在獨(dú)立的保管機(jī)構(gòu)處，以滿足REITs作為信托形式的法律要求。保管機(jī)構(gòu)作為資產(chǎn)的名義持有人，即受托人，負(fù)責(zé)資產(chǎn)的保管、2房地產(chǎn)投資信托基金,在美國等大多數(shù)國家稱為RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs,或RealEstateInvestmentTrust,簡稱REIT.只是在英國和亞洲一些國家才稱之為房地產(chǎn)投資基金(PropertyInvestmentFund,簡稱PIF)。-7-過戶與收益的收取。

4．基金承銷人（人）基金通常不是由投資者直接向管理人購買，而是通過基金承銷人進(jìn)行買賣活動的。承銷人是管理人的人，一般可以由信托公司、投資銀行或證券公司擔(dān)任[18]。

2.1.3REITs的類型

1．根據(jù)REITs投資對象的不同，分為股票型REITs、抵押型REITs和混合型REITs

（1）股票型（權(quán)益型）REITs股票型REITs主要投資房地產(chǎn)的所有權(quán)，收購現(xiàn)存房地產(chǎn)或即將開發(fā)的房地產(chǎn)，其投資者取得的是房地產(chǎn)的股份所有權(quán)，依靠擁有和經(jīng)營不動產(chǎn)帶來收益。

（2）抵押型REITs抵押型REITs主要是發(fā)行房地產(chǎn)抵押貸款，投資人取得的是抵押貸款債權(quán)，主要依靠利息取得收入。

（3）混合型REITs混合型REITs既投資購買物業(yè)，又發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，收入也來自租金收入或地產(chǎn)增值收益和利息收入等方面。理論上，混合型REITs在向股東提供該物業(yè)增值空間的同時也能獲得穩(wěn)定的貸款利息。早期的房地產(chǎn)投資信托基金主要為股票型信托，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入，但隨后抵押型信托發(fā)展較快，曾一度超過股票型信托。近些年來，混合型信托也有一定的發(fā)展。目前，無論是數(shù)量還是市值,股票型REITs占絕對主導(dǎo)地位,其次是抵押型REITs,混合型REITs的重要性最低。

2．根據(jù)REITs能否被投資人贖回，可以分為開放式REITs和封閉式REITs

（1）封閉式REITs封閉式REITs的發(fā)行規(guī)模固定,投資人若想買賣此種投資信托基金的證券，只能在公開市場上競價交易，而不能直接同REITs以凈值進(jìn)行交易。同時,為保障投資人的權(quán)益不被稀釋,此種REITs成立后不得再募集資金。同時其基金份額上市交易要符合REITs專項(xiàng)法的一系列規(guī)定和交易所上市交易規(guī)則規(guī)定的上市條件。封閉式REITs的規(guī)模一般不發(fā)生變化，但是如果在基金募集說明書中注明遇到新的投資機(jī)會可以選擇發(fā)行新的基金單位，則基金可在適當(dāng)條件下可以擴(kuò)大規(guī)-8-模。事實(shí)上，不少房地產(chǎn)投資基金在募集說明書中都會附有這樣的選擇權(quán)，以省去每次發(fā)行新基金時審批的麻煩和注冊所需的成本[19]。（2）開放式REITs開放式REITs的發(fā)行規(guī)模可以增減，投資人可按照基金的單位凈值要求投資公司買回或向投資公司購買股份或認(rèn)購權(quán)證。此類基金資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)保持一定比例的現(xiàn)金或者政府債券,以備支付投資人的贖回款項(xiàng)。相關(guān)贖回的程序按照REITs專項(xiàng)法的規(guī)定,如基金合同另有規(guī)定的,則要按照其規(guī)定。

3．根據(jù)REITs組織結(jié)構(gòu)的不同，可以分為契約型REITs和公司型REITs

(1)契約型REITs契約型REITs是指在信托人與受托人締結(jié)以房地產(chǎn)投資為標(biāo)的的信托契約的基礎(chǔ)上，將該契約的受益權(quán)加以分割,使投資人取得表示這種權(quán)利的受益憑證。此類基金依據(jù)信托契約成立,由信托者(管理者)、受托者(托管者)和受益者(投資者)三方構(gòu)成，依據(jù)《信托契約》運(yùn)營。契約型REITs本身不具有法人資格,投資者的出資額全部置于受托者的管理下,信托者代替投資者就信托資產(chǎn)的投資內(nèi)容向受托者發(fā)出運(yùn)用指示。

（2）公司型REITs公司型REITs是指設(shè)立以房地產(chǎn)投資為目的的股份有限公司,使投資人取得公司股份的形態(tài),公司再將收益以股利形式分配給投資人。公司型REITs在法律構(gòu)造上由投資者、投資公司、基金管理人和基金托管人四方當(dāng)事人組成。這四方當(dāng)事人間存在兩層互動的法律關(guān)系:一是發(fā)生在投資人和投資公司之間的股東與股份公司的關(guān)系,兩者的權(quán)利義務(wù)關(guān)系由《公司法》予以調(diào)整,投資收益和盈利由投資公司分配給投資人；二是發(fā)生在投資公司、基金管理人和基金委托人之間的信托關(guān)系,三方當(dāng)事人的關(guān)系如同信托制度中信托人、受托人和受益人的關(guān)系,其中的投資公司兼具信托人和受益人雙重身份,基金管理人和基金托管人為共同受托人[20]。在美國，自九十年代以來，借用高科技風(fēng)險投資的合伙制成為美國房地產(chǎn)投資信托的主流。此外，根據(jù)REITs是否上市流通，可以分為公募REITs和私募REITs，等等。

2.1.4REITs的運(yùn)營結(jié)構(gòu)-9-契約型REITs的運(yùn)營結(jié)構(gòu)相對比較簡單，亞洲國家大多發(fā)展契約型REITs3，其結(jié)構(gòu)如圖1所示。圖1契約型REITs的運(yùn)營結(jié)構(gòu)美國的REITs一般為公司形式，在發(fā)展過程中，逐步與其它房地產(chǎn)企業(yè)組成合伙企業(yè)，并出現(xiàn)了聯(lián)合經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象，運(yùn)營模式開始多樣化和復(fù)雜化，先后演變出多種結(jié)構(gòu)。

（1）傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)，UPREIT和DOWNREIT傳統(tǒng)REITs的資產(chǎn)管理和運(yùn)作、房地產(chǎn)租賃服務(wù)、向承租人收取租金等活動一般外包給獨(dú)立的合約方進(jìn)行。此時，房地產(chǎn)基金公司和管理公司屬于兩個不同的概念。房地產(chǎn)投資基金直接擁有資產(chǎn)、而不是通過經(jīng)營性合伙企業(yè)間接擁有資產(chǎn)[21]。UPREIT(UmbrellapartnershipREIT)（傘形合伙REIT）對傳統(tǒng)REIT的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行了創(chuàng)新。如圖2所示[22]，UPREIT有兩個實(shí)體組成：REIT和合營合伙公司（Operatingparnership，OP），兩者均發(fā)行所有權(quán)股份。REIT對公眾發(fā)行股票，用其所籌集的資金購買物業(yè)和OP公司的股權(quán)（通常是控股），通過OP間接地?fù)碛衅湮飿I(yè)。經(jīng)營合伙人（通常包括REIT的管理層，以及在將物業(yè)轉(zhuǎn)換成REIT之前物業(yè)持有人）為其提供給REIT的房地產(chǎn)資產(chǎn)發(fā)行OP股份。這種UPREIT結(jié)構(gòu)通過允許經(jīng)營合伙人延緩繳納資本利得稅，直至這種轉(zhuǎn)換的稅收收益達(dá)到最大，因此促進(jìn)了房地產(chǎn)的證券化。UPREIT能夠使新建立的房地產(chǎn)投資信托基金迅速達(dá)到公開上市融資的規(guī)模，從而使房地產(chǎn)投資信托基金的IPO熱潮成為可能。3關(guān)于亞洲國家的REITs發(fā)展情況，下文會詳細(xì)介紹。REITs托管持有REITsREITs管理人服務(wù)服務(wù)房地產(chǎn)或房地產(chǎn)有關(guān)資產(chǎn)組成REITs投資者（持有人）-10-DOWNREIT由UPREIT結(jié)構(gòu)演變而來，它同樣允許REIT通過發(fā)行合伙公司的單元股份，在延緩納稅的基礎(chǔ)上，購置房地產(chǎn)。不同的是，一家DOWNREIT可以同時擁有多重合伙關(guān)系，并且能夠以REIT和合伙公司的形式擁有資產(chǎn)。因?yàn)镈OWNREIT可以和每一宗所購置的房地產(chǎn)形成合伙關(guān)系，所以這種結(jié)構(gòu)比UPREIT具有更大的靈活性。圖2UPREIT的概念圖示（2）合股結(jié)構(gòu)（Stapledstockstructure）在合股結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)投資信托基金中，房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)營運(yùn)公司的股份被“合訂”（stapled）在一起，REIT股份持有人同時持有并不控股的運(yùn)營公司的股份，兩公司具有相同的所有權(quán)。REIT通過募集設(shè)立，且房地產(chǎn)運(yùn)營公司（operatingcompany）采取“C類公司4”組織形式。這種房地產(chǎn)投資基金具有以下優(yōu)勢。第一、合股房地產(chǎn)投資信托基金通過房地產(chǎn)投資基金運(yùn)營公司股東的同一性規(guī)避法律限制，同時可以獲得經(jīng)營受限房地產(chǎn)的營運(yùn)優(yōu)勢。第二、運(yùn)營公司和房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營目標(biāo)趨同，有利于減少兩個公司在公司目標(biāo)上的利益沖突。第三、房地產(chǎn)投資信托基金把持有的房地產(chǎn)出租給運(yùn)營公司經(jīng)營，運(yùn)營公司可用租金抵減收益，得到與REITs類似的稅收優(yōu)惠。1984年的美國聯(lián)邦4C類公司是美國的一種有限責(zé)任公司，納稅主體是公司而不是股東。現(xiàn)金REIT股份UPREIT經(jīng)營合伙公司（OP）現(xiàn)金和/或REIT股份OP單元股份物業(yè)市場開發(fā)商投資者物業(yè)所有者現(xiàn)金和/或OP單元股份股票市場機(jī)構(gòu)投資者個人投資者-11-立法已經(jīng)禁止新設(shè)這種結(jié)構(gòu)的REITs。

（3）紙夾結(jié)構(gòu)（Paperclipped）“紙夾”結(jié)構(gòu)與“合股”結(jié)構(gòu)十分相似，兩者都是由REITs和其運(yùn)營公司組成，“紙夾”結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)在于投資者可以單獨(dú)買賣REITs或其運(yùn)營公司的股份。因此，這種結(jié)構(gòu)可以獲得“合股”結(jié)構(gòu)REITs全部優(yōu)點(diǎn)，同時可以有效地避免1998年立法對“合股”結(jié)構(gòu)獲得稅收優(yōu)惠的限制。“紙夾”結(jié)構(gòu)與“合股”結(jié)構(gòu)的主要差別在于其各實(shí)體之間的聯(lián)系比較松散。近年來，“紙夾”結(jié)構(gòu)REITs在美國得到了很好的發(fā)展，許多“合股”結(jié)構(gòu)REITs正在向“紙夾”結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變[23]。

2.1.5REITs的相關(guān)特點(diǎn)

1．產(chǎn)品的收益特征REITs投資最大的優(yōu)點(diǎn)是高分紅，有著定期的股息收益。根據(jù)美國法律，REITs必須把至少90%的應(yīng)課稅收入，以股息形式派給股東，因此股息率相對優(yōu)厚，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入。在過去十年里REITs平均年度股息率達(dá)6.96%，遠(yuǎn)高于十年期美國政府債券5.86%、標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)公用股4.45%和標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)1.79%[24]。此外，從歷史數(shù)據(jù)來看，與美國的主要股票指數(shù)相比，REITs股票收益比較高。圖3顯示了股票型REITs，混合型REITs，和S&P500（標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)），DowJonesIndustrial（道瓊平均工業(yè)指數(shù)），Russell20005，NASDAQindexes（納斯達(dá)克綜合指數(shù)）在過去1年，5年，10年，30年期間的收益比較[25]。5低市值股票的指標(biāo)，是Russell3000指數(shù)中最小2000家企業(yè)股價表現(xiàn)的指數(shù)。-12-圖3REITs與主要股票指數(shù)的收益比較2．產(chǎn)品的風(fēng)險特征REITs與其它金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，因此有相對較低的波動性，風(fēng)險較小。表1顯示了美國股權(quán)類房地產(chǎn)信托投資收益與其它投資產(chǎn)品的相關(guān)系數(shù)6，從70年代開始到2005年，REITs與其它投資產(chǎn)品的相關(guān)性在逐步降低。表1股權(quán)類REITs與市場的相關(guān)系數(shù)市場指數(shù)1972-19791980-19891990-20001990-19941995-20002000-2005Russell20000.830.740.50.670.360.31S&P5000.640.650.390.530.280.22NASDAQComposite0.730.710.290.640.090.04S&PUtilities0.650.380.330.290.370.3NASDAQ100NA0.680.230.570.010.03MerillLynchGovt/Corp0.470.170.250.390.10.14資料來源：IbbotsonAssociates,NAREITs根據(jù)資產(chǎn)組合理論7，在資產(chǎn)組合中加入相關(guān)系數(shù)低的資產(chǎn)能有效分散風(fēng)險，6關(guān)于“相關(guān)系數(shù)”，將會在下文“資產(chǎn)組合理論”中加以說明。7美國股權(quán)類REITs指數(shù)和其它指數(shù)收益率1.374.554.918.2912.172.248.230.030.5418.9019.087.689.207.769.0813.8714.5011.808.8312.7215.920.2113.79-50510152025NASDAQRussell2000DowJonesIndustrialsS&P500NAREITCompositeNAREITEquity1年5年10年30年（截止到2005年12月31日）百分比-13-表現(xiàn)在機(jī)會集8上就是使市場有效邊界（Efficientfrontier）向左上方移動。圖4顯示了REITs對市場有效邊界的優(yōu)化[26]。246810121416180510152025風(fēng)險（平均每年標(biāo)準(zhǔn)差）％均收益率年說明：T-Bills(短期債券)—30天美國國債；Bonds（長期債券）—20年期美國政府債券；LargeStocks（大盤股）—標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)；InternationalStocks（海外股票）－摩根斯坦利歐洲、澳洲及遠(yuǎn)東地區(qū)國際指數(shù)；SmallStocks（小盤股）－由紐約交易所市值占有1/5的股票代表；REITs－NAREIT股票型REITs指數(shù)。圖4REITs對市場有效邊界的優(yōu)化3．產(chǎn)品的保值特征因?yàn)镽EITs的價值基礎(chǔ)為房地產(chǎn)，這使得REITs在通貨膨脹時期具有保值功能。當(dāng)通貨膨脹上升，物價上漲，房地產(chǎn)物業(yè)的價值升值就很快，REITs的資產(chǎn)價值與租金收入也隨之上升，間接幫助投資者抵消通貨膨脹的影響。因此，REITs是一種很好的保值類投資工具。

4．產(chǎn)品的稅收優(yōu)惠特征對于REITs的投資者而言，稅收優(yōu)惠包括兩個方面。一方面，REITs具有避免雙重征稅的特征。由于REITs的經(jīng)營利潤大部分轉(zhuǎn)移給REITs股東，一般是將90%的稅后收益分配給投資者，因此，REITs在公司層面是免征公司所得稅的，這對于投資者來說具有很大的吸引力。另一方面，REITs在支付股利時具有遞延納稅功能，這也是許多投資者投資REITs股票的主要原因。8隨著組合中證券比例的變化，組合的預(yù)期報酬率和風(fēng)險組成的對應(yīng)點(diǎn)就會變化，連接這些點(diǎn)所形成的曲線稱為機(jī)會集。相關(guān)系數(shù)越小，機(jī)會集曲線越彎曲，風(fēng)險分散效應(yīng)越強(qiáng)。完全正相關(guān)的投資組合，不具有分散化效應(yīng)，其機(jī)會集是一條直線。TBillsBondsLargsStocksREITsInternationalStocksSmallStocks含有REITs的多項(xiàng)資產(chǎn)組合不含REITs的多項(xiàng)資產(chǎn)組合含有REITs和不含REITs的資產(chǎn)組合的有效邊界（1972-2005年）-14-

2.2相關(guān)理論

2.2.1金融創(chuàng)新理論

根據(jù)熊彼特的“創(chuàng)新”理論，金融創(chuàng)新是在金融領(lǐng)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)主體為適應(yīng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求和為了追求利潤機(jī)會而進(jìn)行的新的生產(chǎn)函數(shù)的創(chuàng)新活動，是各種金融要素的重新組合。它泛指金融體系和金融市場上出現(xiàn)的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融資方式、新的金融市場、新的支付清算方式以及新的金融組織機(jī)構(gòu)與管理方法等內(nèi)容。REITs是在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，在房地產(chǎn)行業(yè)對資金的需求超過自身資金積累的能力，而以銀行業(yè)為代表的傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)又不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)資金的規(guī)模和期限結(jié)構(gòu)需求的情況下，隨著新的融資方式的出現(xiàn)和資本市場的深入發(fā)展而產(chǎn)生的。同時也是房地產(chǎn)金融領(lǐng)域?yàn)闈M足投資者對資金增值和分散投資風(fēng)險的需要而進(jìn)行的金融創(chuàng)新行為。作為一種新的金融組織機(jī)構(gòu)和金融工具，REITs也為儲蓄轉(zhuǎn)化為投資提供了一種新的機(jī)制。

2.2.2資產(chǎn)組合理論

資產(chǎn)組合理論是關(guān)于風(fēng)險控制和增加收益的理論，應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)差和期望值進(jìn)行資產(chǎn)組合配置，以期望在風(fēng)險程度一定的條件下實(shí)現(xiàn)期望收益最大化，或是期望收益一定的條件下達(dá)到風(fēng)險程度最小。其核心思想是通過資產(chǎn)的重新組合來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)收益的重新分割和重組，是從資產(chǎn)收益角度對投資資產(chǎn)的現(xiàn)金流進(jìn)行分析。資產(chǎn)組合的收益率：兩種或兩種以上資產(chǎn)組合的預(yù)期收益率（報酬率）是單個資產(chǎn)收益的加權(quán)平均數(shù)，可用下列公式表示：∑==mjpjjrrA1（1）其中，jr是第j種資產(chǎn)的預(yù)期收益率；jA是第j種資產(chǎn)在全部資產(chǎn)中的比重；m是組合中的證券種類總和。資產(chǎn)組合的風(fēng)險用標(biāo)準(zhǔn)差表示，組合的標(biāo)準(zhǔn)差不僅取決于是單個資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)差，還取決于各個資產(chǎn)之間的相關(guān)系數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)差∑∑===mkjKjkmjpAA11δδ，其中，jkjkjkδ=ρδδ（2）其中，jA，KA分別是第j種和第k種資產(chǎn)在資產(chǎn)總額中的比例；jkδ是兩種資產(chǎn)收益率的協(xié)方差；jkρ是兩種資產(chǎn)收益率的預(yù)期相關(guān)系數(shù)。在資產(chǎn)組合中加入-15-相關(guān)度低的產(chǎn)品，即jkρ較小的產(chǎn)品，則pδ就會變小，風(fēng)險降低[27]。單一的房地產(chǎn)投資資金量巨大，風(fēng)險集中，而通過資產(chǎn)組合，特設(shè)機(jī)構(gòu)將具有某種特質(zhì)并在地域分布呈現(xiàn)出一定多樣性的資產(chǎn)組合起來以分散風(fēng)險，并能夠根據(jù)資產(chǎn)的歷史數(shù)據(jù)，利用各種模型較為準(zhǔn)確地確定房地產(chǎn)投資信托基金的收益率。

2.2.3委托理論

篇（2）

REITs最早誕生于美國，美國是房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）最發(fā)達(dá)的市場，其規(guī)模約占全球的76%左右。美國型REITs相比其它國家（或地區(qū)）的REITs有其自己的特點(diǎn)。

3.1.1稅收優(yōu)惠對美國

REITs的推動縱觀REITs在美國的發(fā)展歷史，其變化發(fā)展均受稅法變動的顯著影響。REITs傳統(tǒng)的含義是專門持有房地產(chǎn)、與抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時持有這兩種資產(chǎn)的一種封閉式基金[30]。目前REITs的前身為馬薩諸塞商業(yè)信托(Massachusettstrusts)，它是為了享有稅收優(yōu)惠，規(guī)避相關(guān)法律而誕生的9，隨后這種信托投資方式很快在美國各大城市發(fā)展起來。到了1935年，美國最高法院取消了這種信托的稅收優(yōu)惠，房地產(chǎn)類信托在美國開始進(jìn)入基本停滯狀態(tài)。1960年美國《國內(nèi)稅法改革》正式批準(zhǔn)成立REITs業(yè)務(wù)，并規(guī)定了REITs能夠享受的稅收優(yōu)惠政策，同年出臺的《房地產(chǎn)投資信托法案》（RealEstateInvestmentTrustActof1960）進(jìn)一步明確了REITs享有與共同基金同樣的特殊稅收優(yōu)惠政策。REITs成立后，隨著美國經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化和稅法等相關(guān)法律的不斷調(diào)整，經(jīng)歷了曲折的發(fā)展過程。其中《1976年稅制改革法》（TaxReformActof1976,TRA76）和1986年的《稅收改革法案》（TaxReformActof1986,簡稱1986）對當(dāng)時處于低迷的REITs起到了有利的推動作用。2001年的《REITs現(xiàn)代化法》允許REITs獲得稅后補(bǔ)貼，同時將REITs應(yīng)納稅收益的分配比例從95%降低到90%，這使得在亞洲金融危機(jī)時期受到嚴(yán)重打擊的REITs又開始穩(wěn)步發(fā)展[31]。美國REITs稅收的變革對REITs發(fā)展的影響如圖5所示。9當(dāng)時美國的法律禁止一般的公司持有與經(jīng)營無關(guān)的房地產(chǎn)，而允許信托持有房地產(chǎn)，只要信托的收入被用來分配給各個受益人的，就不必納稅。-18-1971-2007年1月底美國REITs的數(shù)量與市值05010015020025019711976198119861991199620012007年份個050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000百萬美元美國REITs數(shù)量美國REITs的市值來源：根據(jù)NAREIT網(wǎng)上資料整理編制，具體數(shù)據(jù)見附錄1圖5稅收政策與美國REITs數(shù)量和市值的變動關(guān)系

3.1.2美國REITs的法定條件自1960年《美國房地產(chǎn)投資信托法》起，美國多次出臺稅收改革法案，對REITs的收入來源、擁有、運(yùn)營、管理、服務(wù)范圍、稅收補(bǔ)貼等作出了詳細(xì)的規(guī)定。稅收優(yōu)惠已經(jīng)成為其主要優(yōu)勢之一：凡符合稅法規(guī)定要求的REITs具有避免雙重征稅的特征，獲準(zhǔn)把股利支出從公司應(yīng)稅收入中扣除；同時REITs在分紅時具有遞延納稅的功能。為了取得免繳公司所得稅的地位，REITs必須滿足以下5方面的法定要求。這些要求被業(yè)內(nèi)稱作是取得REITs免稅資格時的一系列“測試”（見表2）。1986年稅收改革法1976年稅收改革法2001年《REITs現(xiàn)代化法》-19-表2REITs資格的法定要求資料來源：InternalRevenueCode,IRC,Secs.856-858.

3.1.3美國REITs的運(yùn)營流程

美國房地產(chǎn)投資信托基金的基本運(yùn)作模式如圖6所示[32]。根據(jù)REITs的基本運(yùn)作模式，其基本運(yùn)營流程如下：REITs通過在股票市場發(fā)行股票（IPO或增發(fā)）募集資金后10，持有并管理房地產(chǎn)資產(chǎn)11，投資者通過購買REITs股票間接投資于房地產(chǎn)，并可以在股票市場進(jìn)行交易，獲得資本利得和流動性。REITs的收入主要包括出租房地產(chǎn)的租金、投資于其它REITs股票所得的股利、投資于房地產(chǎn)抵押貸款和短期債務(wù)工具的利息收益。10這里的REITs是指公開上市交易的REITs。11REITs所持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)的類型范圍較寬，包括持有

（1）實(shí)際房地產(chǎn)和房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)的所有權(quán)及其他收益；

（2）其他REITs的股票。另外，REITs還可以持有不超過1年的短期投資（債務(wù)工具或股份）。主要方面具體要求組織結(jié)構(gòu)（組織測試）1.必須采取公司、商業(yè)信托或者協(xié)會（association）的組織形式；2.必須由一個或多個董事或者受托人進(jìn)行管理；3.征稅時視為國內(nèi)公司法人；4.不屬于金融機(jī)構(gòu)和保險公司。股權(quán)結(jié)構(gòu)（所有權(quán)測試）1.股票或收益憑證必須可以轉(zhuǎn)讓；2.“百人原則”：股東或收益人不得少于100人；3.“五人原則”：在一個納稅年度的后半年，5個或5個以下的個人持有的REIT股份不得超過50%。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)（資產(chǎn)測試）1.房地產(chǎn)、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、政府證券必須占到總資產(chǎn)的75%以上；2.除了上述政府證券之外，REIT持有單個發(fā)行人的證券不得超過總資產(chǎn)的5%，不得超過該發(fā)行人已發(fā)行有投票權(quán)證券余額的10%。收入結(jié)構(gòu)（收入測試）1.下列收益必須占到總收入的95%以上：股利、利息、房地產(chǎn)租金，股票、證券和房地產(chǎn)處理收益，房地產(chǎn)相關(guān)稅種的減稅或退稅，被取消贖回權(quán)的房地產(chǎn)拍賣所得等；2.下列收益必須占到總收入的75%以上：房地產(chǎn)租金，房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押擔(dān)保債務(wù)孳生利息，房地產(chǎn)處置收益，從其他REIT投資中所得收益，房地產(chǎn)相關(guān)稅種的減稅或退稅，被取消贖回權(quán)的房地產(chǎn)拍賣所得等。3.下列收益占總收入的比例不得超過30%；處置持有期不滿1年的股票或其他證券所得，處置持有期不滿4年的房地產(chǎn)所得等。收益分配（分配測試）每年95%（2001年1月1日降低至90%）以上的應(yīng)稅收入必須作為股利分配給股東。-20-圖6美國房地產(chǎn)投資基金的基本運(yùn)作模式

3.2亞洲的房地產(chǎn)投資信托基金與擁有

40多年歷史的美國REITs相比，亞洲REITs市場如同一個“新生兒”。但近年來，以日本、新加坡和我國香港地區(qū)為代表的亞洲房地產(chǎn)投資基金市場發(fā)展較快。其中，馬來西亞的房地產(chǎn)投資信托基金問世雖已有10多年時間，但發(fā)展?fàn)顩r不好。韓國和我國臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)驗(yàn)并不理想。下面主要以日本、新加坡和香港為代表，介紹亞洲REITs的發(fā)展情況。

3.2.1日本的房地產(chǎn)投資信托基金

日本房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展背景如下：（1）房地產(chǎn)價格飆升，資產(chǎn)膨脹；（2）政府對于證券發(fā)行管制放寬；（3）住宅融資貸款余額增加；（4）企業(yè)已發(fā)行證券籌資需求增加；(5)休閑與商用不動產(chǎn)漸趨熱火[33]。2001年日本首只REIT(J-REIT)NipponBuildingFundInc在東京證券交易所上市，標(biāo)志著亞洲REITs市場的誕生。到2006年底，日本房地產(chǎn)投資基金公司數(shù)量在一年內(nèi)從22家上升至38家，REITs市場規(guī)模已經(jīng)達(dá)到290億美元，占亞洲REITs將近65%的市場份額。1．日本REITs的運(yùn)作模式和流程（1）運(yùn)作模式投資者證券市場REIT(上市公司)IPO/增發(fā)投資組合投資資產(chǎn)管理公司委托管理持有租金股利利息資本利得（股票升值收益）買賣股票股利持有股份-21-日本REITs的基本運(yùn)作模式如圖7所示。圖7日本REITs的運(yùn)作模式（2）運(yùn)作流程日本REITs基本運(yùn)作流程如下：A.不動產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者；B.投資者將其持有的共有持分權(quán)信托給信托銀行；C.信托銀行給投資者發(fā)受益憑證，并將不動產(chǎn)全部貸給（即租賃給）不動產(chǎn)公司，同時向該公司收取租賃費(fèi)；D.信托公司向投資者發(fā)放紅利；E.信托銀行也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。2．日本REITs的組織形式REITs在日本既可以是公司型也可以是契約型，契約型REITs根據(jù)投資管理人的不同又可分為間接型和直接型。間接型REITs的投資管理人需要聘請國內(nèi)某基金管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)作。直接型RETIs不需要從外聘請基金管理人，基金經(jīng)理可由信托公司內(nèi)部人士擔(dān)任[34]。

3.2.2新加坡的房地產(chǎn)投資信托基金

新加坡早在1986年就提出了設(shè)立房地產(chǎn)投資信托市場的想法。1999年新加坡金融管理局頒布了房地產(chǎn)基金準(zhǔn)則，為設(shè)立REITs跨出了關(guān)鍵一步。2001年11月新加坡嘗試通過SingMallPropertyTrust房地產(chǎn)信托（SPT）發(fā)行第一只REIT。由于首次公開募股的認(rèn)購不足，導(dǎo)致首只REIT上市計劃無法實(shí)現(xiàn)。失敗的原因主土地所有者（委托及受益人）信托受益權(quán)信托紅利信托期滿歸還財產(chǎn)信托銀行土地信托銀行信托財產(chǎn)（土地）信托財產(chǎn)（建筑物）建筑公司承包合同金融機(jī)構(gòu)建筑貸款支付利息承租或買受人出售出租租金價格-22-要?dú)w咎市場時機(jī)不理想和缺乏稅收優(yōu)惠。2002年嘉德置地（CapitaLand）重組了SPT,并以“CaptiaMallTrust”（CMT）的名字再次發(fā)行12，取得了成功。隨后騰飛基金（A-REIT）在2002年11月19日也首次公開募股。新加坡國內(nèi)稅務(wù)局給予的稅收優(yōu)惠是這兩只REIT獲得成功的主要因素。另一個原因是REIT客觀的收益率，CMT和A-REIT的預(yù)期收益分別是7%和8%[35]。目前新加坡有16只房產(chǎn)投資信托掛牌，涉及市場資金超過260億新元，使新加坡成為日本以外亞洲最大的房產(chǎn)投資信托市場，投資領(lǐng)域涉及到商場、工業(yè)廠房、辦公樓、車庫等，2006年又?jǐn)U展到旅店業(yè)，甚至保健業(yè)13。

1．新加坡REITs的特點(diǎn)新加坡房REITs主要有以下幾個特點(diǎn)。

（1）很大程度上參考了美國和澳大利亞房地產(chǎn)信托基金的法規(guī)和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，為了使新加坡成為世界金融中心，新加坡政府放寬了很多相關(guān)的規(guī)定，包括稅務(wù)優(yōu)惠政策，如REITs將收入的90%分配給投資者后其盈利可免繳所得稅，同時個人投資者收益可免繳個人所得稅，豁免注入REITs的物業(yè)所應(yīng)繳付的印花稅等。

（2）法規(guī)較齊全，業(yè)務(wù)開展較早，市場信譽(yù)較好，且近年來發(fā)展很快，前景很好。新加坡已經(jīng)吸引了16只REIT股,市值約為193億美元,而香港則只吸引到了7只REIT股,市值為88億元。在吸引來自中國大陸的REIT上市方面,新加坡的優(yōu)勢變得越來越明顯。

（3）REITs的大股東都有很強(qiáng)的實(shí)力和房地產(chǎn)開發(fā)背景。這些大股東愿意在不失掉這些物業(yè)的情況下，增加資產(chǎn)的流動性即融到更多的資金來進(jìn)一步開拓自己的主營業(yè)務(wù)。

（4）新加坡的房地產(chǎn)投資信托投資者中有16%是散戶，這個比例比一般股票的5%散戶投資者要多[36]。

2．新加坡REITs的運(yùn)作流程新加坡REITs的基本運(yùn)作流程如下。

（1）選擇包裝的物業(yè)。被選擇的物業(yè)必須能夠獲得穩(wěn)定租金收入并有較廣的增值空間。

（2）以選出的物業(yè)為基礎(chǔ)，發(fā)行有價證券來募集資金。12CMT的IPO定價為每單位0.96新元，據(jù)估計大約是給予了凈資產(chǎn)（NAV）2%的縮水。第一次的IPO的縮水大約為2.7%。13《新加坡16個REITs260億新元:位居亞洲信托市場第二》，聯(lián)合早報，2007年5月28日。-23-

（3）將募集的資金用于投資其它房地產(chǎn)，獲得穩(wěn)定的租金收入。

（4）房地產(chǎn)投資信托基金的有價證券可以在二級市場上流通轉(zhuǎn)讓，從而解決投資者的資金退出問題。

（5）以作為基金基礎(chǔ)的物業(yè)產(chǎn)生的租金收入和基金募集之后投資的物業(yè)產(chǎn)生的租金收入來作為基金分配的紅利。

3.2.3香港的房地產(chǎn)投資信托基金

2003年8月，香港證券和期貨委員會(SecuritiesandFuturesCommission,SFC)了房地產(chǎn)投資信托的相關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)投資信托的設(shè)立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員資格、投資范圍、利潤分配等方面做出了明確的規(guī)定。2005年6月16日，香港證監(jiān)會對03年的《香港房地產(chǎn)投資信托基金守則》的兩處地方進(jìn)行了修改:一是REITs允許的投資領(lǐng)域發(fā)生了變化。原來《守則》規(guī)定，在香港上市的REITs只可投資于香港的物業(yè)，現(xiàn)在改為海外的物業(yè)也可投資；二是放寬REITs的負(fù)債比率，從原來的35%放寬至45%。2005年11月18日14，香港第一只REIT，也是全球最大的房地產(chǎn)信托IPO——領(lǐng)匯基金（LinkREIT）發(fā)行，募集到1,100多億港幣，獲得19倍的超額認(rèn)購15。2005年12月16、17日又分別成功推出繁榮房地產(chǎn)投資信托基金（ProsperityREIT）和第一只以廣州物業(yè)為基礎(chǔ)、跨境上市的越秀地產(chǎn)投資信托基金（GZIREIT）。到目前為止，香港已有七只REIT股,市值約88億元。

1．香港REITs的運(yùn)作流程和特點(diǎn)香港房地產(chǎn)投資信托基金的基本運(yùn)作流程與新加坡相似，將合適的物業(yè)進(jìn)行包裝募集資金，通過募集的資金去投資更多的物業(yè)，分派的股息收益主要來源于物業(yè)的租金收入，基金單位可以在證券交易所上市交易。香港的房地產(chǎn)投資信托基金有以下特點(diǎn)。（1）專注投資于可產(chǎn)生定期租金收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目。禁止投資于空置土地或從事和參與物業(yè)開發(fā)活動（不包括修繕、裝修）；不得以借出、承擔(dān)、擔(dān)保、加簽或以其它任何方式，直接或間接就任何人的任何責(zé)任或債務(wù)承擔(dān)責(zé)任；不得購入任何可能使其承擔(dān)無限責(zé)任的資產(chǎn)。（2）為了確保房地產(chǎn)投資信托具有較為清晰的資產(chǎn)隔離，香港規(guī)定房地產(chǎn)投資14LinkREIT曾嘗試于2004年12月公開募股，但由于房屋租戶的法律訴訟而被擱置。15“LinkREITIPOsetspriceattheupperendofrange”,BusinessTimesSingapore,2005年11月21日。-24-信托必須以信托的結(jié)構(gòu)模式組成。房地產(chǎn)投資信托可以通過特別控股公司持有物業(yè)。（3）必須持有每項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目最少2年，分派股息占稅后凈收入比率不少于90%，借貸不超過資產(chǎn)總值的45%，可以將資產(chǎn)抵押作為借入款項(xiàng)的抵押品。（4）對股東沒有REITs分紅、地產(chǎn)稅和資本利得等方面的特殊優(yōu)惠。但是越秀REITs作為香港上市的內(nèi)地離岸REITs，由于越秀投資在海外注冊了六家BVI公司，根據(jù)香港有關(guān)規(guī)定，BVI公司自香港以外地區(qū)所得的租金收入一般被視為香港以外地區(qū)或源自香港以外地區(qū)的收入，免繳香港利得稅16。

2．香港REITs的實(shí)例分析鑒于香港地區(qū)的REITs對我國內(nèi)地有較大的借鑒作用，下面選擇領(lǐng)匯（Link-REIT）房地產(chǎn)投資信托基金為例對香港REITs的資產(chǎn)選擇、運(yùn)營結(jié)構(gòu)和運(yùn)作流程進(jìn)行分析。（1）上市選擇領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金通過在香港聯(lián)合交易所（“聯(lián)交所”）掛牌上市募集資金，公開發(fā)售集資237.06億港元。投資者購買房地產(chǎn)投資信托基金的基金單位，可分享及分擔(dān)房地產(chǎn)投資信托基金持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)的利益和風(fēng)險。（2）資產(chǎn)的選擇領(lǐng)匯基金籌集資金后，購買香港房委會旗下的物業(yè)（包括151個房委會旗下商場和178個停車場）以賺取租金收入，從而為基金單位持有人帶來穩(wěn)定的回報。領(lǐng)匯管理有限公司為基金管理人，領(lǐng)匯管理的商場、鮮活食品市場和停車場附近的公共屋及私人住宅樓宇居住的人口，接近全港一半人口，即約300萬人。領(lǐng)匯基金管理有限公司的主要任務(wù)是負(fù)責(zé)制定領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金的投資和財務(wù)策略、資產(chǎn)提升、收購和出售資產(chǎn)政策，以及領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金旗下物業(yè)組合的整體管理。（3）運(yùn)營結(jié)構(gòu)與運(yùn)作程序領(lǐng)匯基金的運(yùn)營結(jié)構(gòu)如圖8所示。16REITs問路：越秀REITs案例解析，和越秀領(lǐng)跑內(nèi)地首只離岸REIT分拆上市可帶來雙贏，證券市場周刊，2005年12月5日。-25-資料來源：領(lǐng)匯的招股說明書圖8Link-REIT運(yùn)營結(jié)構(gòu)領(lǐng)匯基金因需規(guī)避有關(guān)法律挑戰(zhàn)，結(jié)構(gòu)設(shè)計相對復(fù)雜。根據(jù)領(lǐng)匯基金發(fā)售通函顯示,其基本運(yùn)作程序是：A.香港房屋委員會組建領(lǐng)匯基金管理公司,領(lǐng)匯基金管理公司在香港注冊成立FinanceCo，在開曼群島注冊成立HoldCo和PropCo兩個公司，由PropCo作為承接香港房屋委員會旗下商場及停車場等物業(yè)的主體；B.根據(jù)有關(guān)合約，領(lǐng)匯基金管理公司、HoldCo公司、PropCo公司、FinanceCo公司都是香港房委會附屬公司，一旦上市成功，領(lǐng)匯基金管理公司和HoldCo公司所有股本都以信托方式由受托人匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)（亞洲）有限公司代為擁有，并為基金單位持有人之利益而持有；HoldCo公司成為PropCo公司的控股公司；FinanceCo公司則在領(lǐng)匯發(fā)售后作為領(lǐng)匯融資工具；C.PropCo公司向香港房委會購買有關(guān)物業(yè)，以基金發(fā)行所募集的資金作為對價；D.領(lǐng)匯基金管理公司及受托人為投資者提供管理服務(wù)，并收取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用[37]。3.3各國（地區(qū)）REITs的比較從發(fā)展歷程看，美國REITs主要是市場廣泛需求和稅收制度驅(qū)動的結(jié)果；而亞洲REITs主要是亞洲國家為了加強(qiáng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的競爭力，政府通過專項(xiàng)法律法規(guī)驅(qū)動的，沒有明顯的稅收優(yōu)惠驅(qū)動。亞洲國家的REITs借鑒了美國的模式，因此和美投資者及基礎(chǔ)投資者受托人管理服務(wù)費(fèi)用費(fèi)用該等物業(yè)之擁有人、HoldCo、ProCo及FinanceCo以信托方式為基金單位持有人持有基金單位持有基金單位費(fèi)用HoldCoPropCo該等物業(yè)FinanceCo管理人策略伙伴策略伙伴服務(wù)-26-國REITs有一些共同的特征，但因?yàn)楦鲊鴩榈牟煌诤芏喾矫嬉泊嬖诿黠@的差異。

3.3.1各國（地區(qū)）模式的比較表3各國（地區(qū)）REITs的比較

亞洲國家/地區(qū)美國日本新加坡香港法律結(jié)構(gòu)立法法度產(chǎn)品結(jié)構(gòu)所有權(quán)結(jié)構(gòu)用于房地產(chǎn)投資的最少份額分紅政策(最少分配)負(fù)債杠桿限制(占總資產(chǎn)百分比)對開發(fā)行為投資的限制稅收優(yōu)惠地產(chǎn)區(qū)域限制公司稅收比較復(fù)雜5/50法則,最少100位基金投資者,根據(jù)OBR93,養(yǎng)老基金視為獨(dú)立投資者75%90%無無對分紅有優(yōu)惠無投資信托或投資公司專項(xiàng)法規(guī)較簡單至少1000位基金投資者,最多的3位不得持有50%以上股份。前10位投資需少于總股份的75%75%90%無無對分紅有優(yōu)惠無信托單位或共同基金專項(xiàng)法規(guī)較簡單至少25%的股份應(yīng)被多于500位投資者所持有70%90%35%或65%(如有信用評級)，(最早25%,后逐步提高)有(工程完成時擁有該物業(yè)，不超過總資產(chǎn)的10%)對分紅和交易有優(yōu)惠無信托單位專項(xiàng)法規(guī)較簡單無90%90%45%(2005年6月17日起，原為35%)禁止對分紅無優(yōu)惠無(2005年6月17日前僅限香港)來源：筆者根據(jù)相關(guān)資料整理通過本章上述分析，我們對國外（或地區(qū)）的REITs發(fā)展做以下小結(jié)。-27-

（1）各國的REITs以封閉式為主，開放式較少。而且封閉式期限較長，有利于基金更好地運(yùn)作。上市型基金成為房地產(chǎn)基金的主流品種，而上市的條件一般參考主板股票上市標(biāo)準(zhǔn)。對上市REITs的信息披露有嚴(yán)格要求。

（2）美國是最典型的采用公司型REITs的國家，美國的傳統(tǒng)REITs以公司型為主，大量的現(xiàn)代REITs是以契約型和公司型相結(jié)合的混合型REITs。而在亞洲契約型REITs是主流：香港REITs采用契約型組織形式；在日本和新加坡，兩種組織形式均為法律許可，但實(shí)際操作中，日本以公司型為主，新加坡目前發(fā)行的均為契約型REITs[38]。

（3）美國REITs的結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜（有UPREIT,DOWNREIT，合股和紙夾等），亞洲國家的REITs結(jié)構(gòu)相對簡單。

（4）很多國家REITs發(fā)展得到了稅收優(yōu)惠，且投資者必須獲得大部分投資收益（大多為90%）。

（5）各國都要求將REITs的大部分資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)，并對REITs資產(chǎn)的出售有嚴(yán)格的控制，這與一般房地產(chǎn)開發(fā)商通過開發(fā)出售方式盈利有較大區(qū)別。

（6）各國（地區(qū)）REITs的投資對象具有廣泛性。可以投資商業(yè)地產(chǎn)、倉庫、工業(yè)廠房、優(yōu)質(zhì)零售商鋪、高科技園及工業(yè)園區(qū)等。同時，美國的REITs可以發(fā)放抵押貸款，而香港明文規(guī)定不允許REITs發(fā)放抵押貸款。

3.3.2對我國發(fā)展REITs的啟示

通過上文對各國（或地區(qū)）REITs的介紹和比較分析，可以從以下幾個方面得出對我國發(fā)展REITs的啟示。

1．時機(jī)的選擇房地產(chǎn)投資信托基金除受到整體社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境——對房地產(chǎn)的市場需求與總體空置水平的影響外，投資對象選擇不當(dāng)、投資時機(jī)把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、營運(yùn)成本的增加或貸款償還的拖欠，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)投資信托基金的營運(yùn)業(yè)績與市場價值。如上文介紹，新加坡首次嘗試通過SingMallPropertyTrust房地產(chǎn)信托（SPT）發(fā)行第一只REIT，就由于市場時機(jī)不理想和缺乏稅收的優(yōu)惠而導(dǎo)致失敗。我國在推出REITs產(chǎn)品的過程中，要引以為戒，選擇合適的時機(jī)非常重要。

篇（3）

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）可以看成是基金的一種，其特殊之處在于房地產(chǎn)投資信托基金通過發(fā)行收益憑證籌集的資金主要用途是投向房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)投資信托基金拓寬了我國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，緩解了銀行信貸的壓力，使得我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控更加行之有效，也推動了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展朝著更加健全和健康的方向發(fā)展。但由于我國房地產(chǎn)市場、信托市場以及基金市場發(fā)展相對滯后，我國還未發(fā)行真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金。隨著我國市場環(huán)境和政策環(huán)境日益成熟，房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)行已經(jīng)成為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，改善房地產(chǎn)金融市場的首要任務(wù)。

一、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的最優(yōu)路徑

（一）準(zhǔn)備階段

由于金融市場產(chǎn)品多樣化的發(fā)展，我國已發(fā)行若干類房地產(chǎn)投資信托基金，如蘇寧旗下11家門店的資產(chǎn)證券化、新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃和暢星-高和紅星家居商場資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃等。這些類房地產(chǎn)投資信托基金雖然已是場內(nèi)發(fā)行交易，但還只是面向機(jī)構(gòu)投資者，并無確切意義上的公募房地產(chǎn)投資信托基金。因此在政策方面，我國立法當(dāng)局需完善有關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)定，對房地產(chǎn)投資信托基金市場的準(zhǔn)入、組織運(yùn)營、業(yè)務(wù)合規(guī)、收益分配以及風(fēng)險防范方面做出具體確切的規(guī)定。

（二）試點(diǎn)階段

由于房地產(chǎn)投資信托基金涵蓋諸多投資領(lǐng)域，包括住房、辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、寄宿房地產(chǎn)、醫(yī)療房地產(chǎn)、倉儲房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、林地、數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)以及房地產(chǎn)債券等。因此我們可將房地產(chǎn)投資信托基金分為三類，即房地產(chǎn)類投資信托基金、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)類投資信托基金和房地產(chǎn)債券類投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金政策完善并實(shí)行后，我們首先發(fā)展房地產(chǎn)類投資信托基金，并選擇符合目前供給側(cè)改革這一政策大環(huán)境的住房類這一單一類型的房地產(chǎn)類投資信托基金為試點(diǎn)。經(jīng)過一段時間的試行后，綜合研究該試行房地產(chǎn)類投資信托基金的運(yùn)營情況和投資者的市場反應(yīng)，并提出相應(yīng)的整改措施。

（三）完善階段

經(jīng)過試點(diǎn)階段的試行和整改，我國單一類型的房地產(chǎn)類投資信托基金的發(fā)行及運(yùn)營已趨于成熟。此時政府可在市場上試行房地產(chǎn)類投資信托基金的其他單一類型如辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、寄宿房地產(chǎn)、醫(yī)療房地產(chǎn)、倉儲房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、林地和數(shù)據(jù)中心等。其后可實(shí)行多類型的房地產(chǎn)類投資信托基金和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)類投資信托基金。最后房地產(chǎn)投資信托基金市場基本成熟后發(fā)行房地產(chǎn)債券類投資信托基金。此階段我國可以完成房地產(chǎn)投資信托基金市場從單一到多類型，從房地產(chǎn)到相關(guān)行業(yè)，再到房地產(chǎn)金融市場的完善過程。

二、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的募集方式

基金的募集方式有兩種，公募方式和私募方式。同樣，房地產(chǎn)投資信托基金的募集方式也可分為公募和私募兩種。采取公募方式的房地產(chǎn)投資信托基金可以面向社會公眾公開發(fā)售。這種基金可以向社會公開發(fā)售基金份額和宣傳推廣，基金募集對象不固定且基金份額的投資金額要求較低。因此公募房地產(chǎn)投資信托基金適合有房地產(chǎn)投資需求的中小投資者。但這種房地產(chǎn)投資信托基金要遵循的法律法規(guī)較多，受到的監(jiān)管也比較嚴(yán)格。相較公募房地產(chǎn)投資信托基金而言，私募房地產(chǎn)投資信托基金則收到的監(jiān)管力度要小，這是由于其投資者都是特定的，人數(shù)不超過200人，并且投資者需要是合格投資者。但由于私募房地產(chǎn)投資信托基金不面向公眾發(fā)售，不進(jìn)行公開宣傳，基金份額的投資金額較高，因此私募房地產(chǎn)投資信托基金的投資范圍更大以及所受限制更小。

三、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的資金來源渠道

目前我國的房地產(chǎn)市場的資金來源可分五種，分別為國內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金和其他資金來源。而房地產(chǎn)投資信托基金的來源渠道有面向特定或者不特定的投資者募集的資金以及基金在運(yùn)營過程中產(chǎn)生的收益或者利得。由于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，私人財富迅速積累，全國范圍內(nèi)形成了大量的社會閑散資金，房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立可吸收大量中小企業(yè)投資者的資金，對金融資源配置起一定的促進(jìn)作用。而從養(yǎng)老金入市這一行為來看，養(yǎng)老金和社會保險金等的管理機(jī)構(gòu)會作為機(jī)構(gòu)投資者也可為房地產(chǎn)投資信托基金提供一定的資金。當(dāng)然，在房地產(chǎn)投資信托基金的管理運(yùn)營過程當(dāng)中，房地產(chǎn)投資信托基金投資的標(biāo)的也會由于升值或者盈利產(chǎn)生一定的資金來源。這又刺激了投資者對于房地產(chǎn)投資信托基金的投資信息，從而達(dá)到良性循環(huán)的目的。

四、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的產(chǎn)品定位

針對目前我國的現(xiàn)實(shí)國情，我國更加適合發(fā)展公募封閉契約權(quán)益型的房地產(chǎn)投資信托基金。首先，公募型房地產(chǎn)投資信托基金的投資金額要求較低，可以吸收社會小額閑散資金，促進(jìn)金融市場的資源進(jìn)行優(yōu)化配置的同時受到法律法規(guī)監(jiān)管較嚴(yán)格，從而降低基金的運(yùn)營風(fēng)險；其次封閉型房地產(chǎn)投資信托基金具有更高的流動性，并能在一定程度上規(guī)避不利因素對基金整體的影響；再次契約型房地產(chǎn)投資信托基金的基金資產(chǎn)為信托資產(chǎn)，受信托法保護(hù)，安全性更高也更適合我國市場現(xiàn)狀；最后，針對我國目前較高的房屋空置率及嚴(yán)重的房地產(chǎn)存量與增量失衡的現(xiàn)象，權(quán)益型不僅可以滿足投資者的需求，而且可以滿足真正房屋承租者的需求，從根本上解決投資者和需求者的矛盾。

參考文獻(xiàn)：

[1]姜偉偉.我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展模式與運(yùn)行機(jī)制研究[D].中南大學(xué)碩士論文,2007.

篇（4）

房地產(chǎn)投資信托基金 (簡稱REITs)作為一種新興融資工具,它既能拓寬房地產(chǎn)融資的渠道,讓只有少額資金,或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的知識和經(jīng)驗(yàn)不足的投資者參與到大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中去,從而滿足了廣大中小投資者對房地產(chǎn)業(yè)的投資需求,同時又降低金融業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險,大大促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

本文將結(jié)合我國實(shí)際國情,對我國未來信托與房地產(chǎn)的合作的途徑之一即房地產(chǎn)投資信托基金做簡要的分析。

一、我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的背景

房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts)屬于房地產(chǎn)證券化的一種,是指信托機(jī)構(gòu)面向公眾公開發(fā)行或者向特定人私募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托項(xiàng)目投向房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或房地產(chǎn)證券等,投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。它源于上世紀(jì)60年代的美國。繼美國之后,REITs概念也逐步出現(xiàn)在歐洲、非洲及大洋州,但在亞洲的發(fā)展卻很晚。雖然第一家REITs公司1989年成立于馬來西亞,但絕大多數(shù)亞洲國家或地區(qū)都是在經(jīng)歷了“金融風(fēng)暴”于2000年之后發(fā)展起來。近年來,日本、新加坡、韓國紛紛建立了REITs公司的市場,而中國的香港和臺灣地區(qū)的REITs市場也在快速發(fā)展過程之中。

我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展經(jīng)歷了很長的時間,最早是在建國以前,一戰(zhàn)后,中國各家商業(yè)銀行相繼成立。隨著的爆發(fā),房地產(chǎn)價格也一落千丈,從而使當(dāng)時的房地產(chǎn)信托業(yè)走入低谷。1979年以后,中國的房地產(chǎn)信托也隨著金融信托業(yè)的恢復(fù)而在全國發(fā)展起來。我國的信托業(yè)正處于快速發(fā)展中, 信托財產(chǎn)的運(yùn)用多集中于金融投資,房地產(chǎn)信托也得以快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資信托的制度優(yōu)勢

與一般的信托合同、證券投資基金相比,REITs制度具有很大的優(yōu)勢,這主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

1.REITs面向中小投資者。意味著一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資,這為小額投資者提供了一種通過低成本、低風(fēng)險以及最低投資額度最小化的專業(yè)理財工具,顯然有利于實(shí)現(xiàn)中小投資者的投資理財愿望。

2.REITs具有較高的流動性和變現(xiàn)性。它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品,一般采用股票或受益憑證的形式,從而使得使房地產(chǎn)流動起來。投資者可以通過金融市場自由買賣,這與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資相比,具有相當(dāng)高的流動性。同時,這也使得REITs與一般封閉式基金相比,能夠讓廣大投資者迅速退出,具有較高的變現(xiàn)性。

3.REITs是一種有效的保值增值投資工具,能夠有效抵御通貨膨脹。作為REITs價值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能。在通貨膨脹時期,伴隨著物價的上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價值也會升值得很快,但在同時,以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的RETIs股票價值也會隨之上升,因而RETIs的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的影響。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值增值投資工具。

三、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的路徑選擇

1.國外的REITs立法模式

目前國外對REITs的立法模式主要分為兩種類型:一種是美國的分散立法模式,REITs的相關(guān)規(guī)定體現(xiàn)在不同的法律領(lǐng)域中;一種是集中立法模式,對REITs進(jìn)行專門的立法規(guī)定,以亞洲各國和地區(qū)為代表。亞洲的REITs在結(jié)構(gòu)、投資范圍、收入分配等方面都與美國的規(guī)定十分相似,但亞洲各國和地區(qū)普遍采取了統(tǒng)一制定REITs專項(xiàng)法規(guī)的立法模式。造成這兩種立法模式的原因主要有以下兩點(diǎn)。

首先,美國由于最早獨(dú)立發(fā)展REITs,面對這種全新的投資理財產(chǎn)品,只能通過“摸著石頭過河”的方式,在出現(xiàn)新問題的時候不斷的出臺新規(guī)則或修改以前的規(guī)則,最終通過不同的法律規(guī)則形成對REITs的規(guī)制。而亞洲各國和地區(qū)則充分利用后期發(fā)展REITs國家的優(yōu)勢,可以借鑒美國發(fā)展REITs立法模式的成功經(jīng)驗(yàn),從一開始就進(jìn)行專門的統(tǒng)一立法。

其次,這也是由兩大法系的立法特點(diǎn)所決定的,在美國等英美法系國家,主要依靠判例法或者單個的法案對REITs進(jìn)行規(guī)范,成文法在法律體系中則處于次要地位。而亞洲各國則屬于大陸法系國家,一直采用成文法的形式進(jìn)行立法,不具備英美法系判例法那樣的靈活性,而采用統(tǒng)一立法卻可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎(chǔ)。

2.我國發(fā)展REITs的路徑選擇

我國應(yīng)當(dāng)充分利用后發(fā)展國家的優(yōu)勢,借鑒亞洲其他國家的做法制定專門的REITs法律法規(guī),即采用統(tǒng)一立法模式,這樣的操作具有巨大的優(yōu)越性。

首先,制定REITs專項(xiàng)法能夠減少立法沖突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我國目前的各項(xiàng)法律制度存在著一些局限甚至自相矛盾的問題,制定REITs專項(xiàng)法則顯然減少了這些法律制度之間的沖突,同時,統(tǒng)一的立法模式可以使REITs的過程及各種規(guī)定一目了然,從而在適用這一REITs專項(xiàng)法的時候有利于投資參與人以及裁判人員的實(shí)際操作,尤其對于我國現(xiàn)在的情況,對于大多數(shù)人來說,REITs是一種新生事物。這就從法律法規(guī)上保障了REITs的發(fā)展。

其次,制定REITs專項(xiàng)法可以維持法律的穩(wěn)定性,節(jié)約立法成本。REITs所涉及的法律部門比較多,如果對所有涉及的法律部門都進(jìn)行修訂,一方面立法成本很高,費(fèi)時費(fèi)力,另一方面現(xiàn)有法律都進(jìn)行修改不利于維持法律的穩(wěn)定性,而采取統(tǒng)一立法的模式則完全避免了上述弊端,也發(fā)揮了后發(fā)展國家的優(yōu)勢。

再次,制定REITs專項(xiàng)法也符合我國法律體系的完整性。我國作為大陸法系國家,成文法在我國的法律體系中占有不可動搖的地位,制定REITs專項(xiàng)法則繼續(xù)保持了成文法的優(yōu)勢,符合我國大陸法系的完整性。同時,制定REITs專項(xiàng)法也可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎(chǔ)。

基于上文的分析,我國發(fā)展REITs應(yīng)當(dāng)采取制定REITs專項(xiàng)法的統(tǒng)一立法模式,這樣既能發(fā)揮我國作為后發(fā)展國家的優(yōu)勢,充分利用我國發(fā)展REITs的有利條件,又能克服目前我國法律體系中存在的各種局限,最大程度的促進(jìn)我國房地產(chǎn)與信托業(yè)的合作。

參考文獻(xiàn):

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[3]葛紅玲.房地產(chǎn)投融資模式創(chuàng)新-基于REITS視角的分析.知識產(chǎn)權(quán)出版社,2009.

[4]俊平,徐秀清.國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)投資信托(REITs)結(jié)合的發(fā)展模式研究. realestate.cei.省略/image/infopic/070411o.doc.

[5]羅剛強(qiáng),王琴.我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的現(xiàn)狀、障礙及路徑選擇.北方經(jīng)濟(jì),2006,(7).

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[7]高菲.我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的法律障礙與對策.宜賓學(xué)院學(xué)報,2006,(2).

篇（5）

房地產(chǎn)行業(yè)是中國支柱產(chǎn)業(yè)之一，在我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，很多地方政府的一半以上的財政收入都來源于房地產(chǎn)行業(yè)。然而，因?yàn)榻┠陙矸績r高企，普通百姓無力購買房地產(chǎn)，想直接投資房地產(chǎn)行業(yè)，分享房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的收益，更加困難：一是上市房地產(chǎn)公司的股票，在整個行業(yè)受國家打壓的背景下，沒有活力，不好投資；二是直接投資房地產(chǎn)公司實(shí)體，需要的是大筆的資金，也不是一般人能投資的；

另一方面，房企融資渠道狹窄單一，過度依賴銀行信貸。在因房價高企，國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，緊縮了銀根的背景下，很多房企因融不到資，資金鏈斷裂而倒閉。

國外很常見的房地產(chǎn)投資基金，卻是普通百姓直接投資房地產(chǎn)行業(yè)的一條相對比較方便的途徑，同時也是房地產(chǎn)企業(yè)的融資的一條合法途徑。

引進(jìn)房地產(chǎn)投資基金，可以為普通百姓多一條投資房地產(chǎn)行業(yè)的渠道，也對房地產(chǎn)企業(yè)的融資開辟了另一條合法途徑。

一、房地產(chǎn)投資基金界定

房地產(chǎn)投資基金，在美國等多數(shù)國家簡稱為房地產(chǎn)投資信托，在英國和亞洲稱為房地產(chǎn)投資基金，是指在信托法基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一種專門投資于房地產(chǎn)業(yè)的證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票（受益憑證），集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險的同時通過將投資不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。

房地產(chǎn)投資基金，通俗地來講，是指投資人將資金投資在由專家管理的房地產(chǎn)投資組合里，主要用來購買有穩(wěn)定租金收入的成熟物業(yè)，以得到的收益來回報投資人。由于采取公開募集，并發(fā)行上市交易的收益憑證的形式，所以被定義為大眾投資工具。迄今為止，中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資基金只是一種房地產(chǎn)投資信托計劃，而并不是真正意義上的房地產(chǎn)投資基金。它們之間的共同點(diǎn)：首先是將房地產(chǎn)投資作為基金投資的重要目標(biāo)；其次是集中投資者的資金，交由投資專家進(jìn)行投資，所以被通稱為房地產(chǎn)投資基金。

在房地產(chǎn)投資信托的發(fā)明地及最發(fā)達(dá)的美國，如果要取得房地產(chǎn)投資信托資格，公司每年必須將至少90%的應(yīng)納稅收入分配給股東。取得房地產(chǎn)投資信托資格的公司可以從企業(yè)應(yīng)納稅收入中扣除付給股東的股息，因此，房地產(chǎn)投資信托沒有企業(yè)稅，股東要按收到的股息和資本收益付稅。

房地產(chǎn)投資基金，不同于房地產(chǎn)直接投資，也不同于房地產(chǎn)上市公司的股票。因?yàn)樗确康禺a(chǎn)直接投資方便靈活，也比房地產(chǎn)股票的回報穩(wěn)定。房地產(chǎn)投資基金也能通過上市發(fā)行，為房地產(chǎn)企業(yè)融來大筆資金。

二、房地產(chǎn)投資基金的意義

房地產(chǎn)投資基金通過集合社會各方面資金，使用專業(yè)人士投資和經(jīng)營管理，因此，它不僅可以解決開發(fā)企業(yè)外部融資渠道單一和困難的問題，而且可以促進(jìn)房地產(chǎn)資金和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化并減少商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險，更為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益提供一條現(xiàn)實(shí)的途徑。

1.有效降低銀行體系的經(jīng)營風(fēng)險

從1997年亞洲金融危機(jī)的產(chǎn)生可以看出，房地產(chǎn)泡沫的破滅是亞洲金融危機(jī)出現(xiàn)的一個重要原因。而銀行業(yè)不僅在房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生中發(fā)揮著重要作用，而且也深受房地產(chǎn)泡沫破滅的危害。因此，銀行體系的安全決定著金融體系的安全。作為銀行信貸資金的重要補(bǔ)充，房地產(chǎn)投資基金可以有效減少銀行體第所承擔(dān)的巨大金融風(fēng)險。作為國際金融市場上普遍的安全性和獲得性較為理想的投資方式，房地產(chǎn)投資基金可分流部分銀行儲蓄資金，以減速輕銀行系統(tǒng)的經(jīng)營負(fù)擔(dān)，對居民的消費(fèi)也將起到一定的刺激作用。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展也必將帶動銀行網(wǎng)點(diǎn)銷售、資金結(jié)算、托管等等一系列中間業(yè)務(wù)的產(chǎn)生，為銀行業(yè)創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)。

2.拓寬我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道較為單一，中國人民銀行在2003年6月16日的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，實(shí)際上切斷了房地產(chǎn)市場賴以生存的資金鏈。按照目前防地產(chǎn)市場的需求趨勢，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展的最根本問題不在與強(qiáng)制管理風(fēng)險，而是開辟多元化融資渠道，發(fā)展多種沖抵風(fēng)險的工具，保證防地產(chǎn)開發(fā)的資金供給，并分散資金供給雙方的風(fēng)險。因此，從發(fā)展的前景看，房地產(chǎn)投資基金具備成為我國房地產(chǎn)資金供給主流渠道的特性和條件。房地產(chǎn)信托投資的迅速發(fā)展幾乎引起了房地產(chǎn)融資方面的最大的變革。

3.促進(jìn)我國房地產(chǎn)資本市場的形成

從市場發(fā)展來看，我國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新仍停留在一個較第的水平，至今沒有建立一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)資本市場。房地產(chǎn)投資基金這種新型投資工具的出現(xiàn)為社會大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。正是由于房地產(chǎn)投資基金的迅猛發(fā)展，美國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從一個主要由私有資本支撐的行業(yè)過渡到主要由公眾資本支撐的大眾投資產(chǎn)業(yè)。因此，引進(jìn)房地產(chǎn)投資基金機(jī)制將有助與我國房地產(chǎn)資本市場的形成和發(fā)展。

4.有利于房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化和資源的優(yōu)化配置

我國的房地產(chǎn)主體行為很不規(guī)范，房地產(chǎn)投資基金的專業(yè)化運(yùn)作使房地產(chǎn)投資漸漸從投機(jī)行為轉(zhuǎn)向理性的投資行為。房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步細(xì)分，出現(xiàn)專門的房地產(chǎn)投資管理公司，土地交易公司，物業(yè)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司等等，從而使得整個房地產(chǎn)價值鏈進(jìn)一步豐富和完善。房地產(chǎn)投資基金由于具有較高的政策水平和投資管理經(jīng)驗(yàn)的專家操作，依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向合理進(jìn)行房地主投資，減少了盲目性。因此，在我國引進(jìn)房地產(chǎn)投資基金機(jī)制，將在客觀上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

三、房地產(chǎn)投資基金的案例分析

目前我國內(nèi)地尚處在房地產(chǎn)投資基金的起步階段。除了稅收政策、財務(wù)制度、資產(chǎn)管理等方面的障礙之外，還有國內(nèi)的金融體系以及現(xiàn)有房地產(chǎn)政策支持下的市場環(huán)境等深層次的問題。

從目前看來，盡管2004年10月18日出臺《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》（征求意見稿）已超過幾年，但由于存在房地產(chǎn)的配套法規(guī)和稅收政策等原因，該辦法的正式出臺進(jìn)展緩慢。同時一定數(shù)量的內(nèi)地開發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)，已經(jīng)在探尋將中國內(nèi)地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，作為房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，列入在新加坡或中國香港上市的可能性方法。譬如，由廣州越秀集團(tuán)旗下上市公司越秀投資有限公司（0123.HK）、越秀房地產(chǎn)投資信托基金（0405.HK）于2005年12月21日在香港證券交易所掛牌交易。也有的國內(nèi)信托公司開始率先進(jìn)行準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金的嘗試，譬如，聯(lián)華國際信托投資有限公司設(shè)計并推出了國內(nèi)首只準(zhǔn)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)信?寶利。

第一只國內(nèi)發(fā)行的類房地產(chǎn)投資基金聯(lián)信?寶利，值得業(yè)內(nèi)人士分析研究。

2005年1月22日，聯(lián)華國際信托投資有限公司順利推出了被譽(yù)為國內(nèi)首只“準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金”的“聯(lián)信?寶利”1號（“聯(lián)信?寶利”中國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計劃，募集資金金額≥2000萬元，期限9-18個月，信托預(yù)期收益為5.3%+浮動收益+超額收益，信托資金運(yùn)用方式為貸款或股權(quán)融資）。同年3月11日，聯(lián)信?寶利一號公開發(fā)售，原定30天的推介期，提前于3月25日便發(fā)行結(jié)束，投資者認(rèn)購金額達(dá)8515萬元。資金運(yùn)用的主要方向是：給房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)貸款；投資于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)股權(quán)；購買商業(yè)用途樓房或住宅。信托資金收益主要來源是房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息收入；房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資收益；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃收入。首期募集的資金，將主要用于給房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款。自正式面世以來，聯(lián)信?寶利就受到市場追捧，至2006年7月21日已發(fā)行到“聯(lián)信?寶利”第九期，總共籌資10多億元。

該產(chǎn)品是按照房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計的，并借鑒了美國REITs、我國香港領(lǐng)匯房地產(chǎn)信托基金和內(nèi)地證券市場基金的成熟管理模式。

之所以說準(zhǔn)“房地產(chǎn)信托基金（REITs）”，源于聯(lián)信?寶利產(chǎn)品從發(fā)行、設(shè)計上借鑒了國外流行的房地產(chǎn)信托投資基金方式。據(jù)聯(lián)華國際信托業(yè)務(wù)管理部經(jīng)理陳穎介紹，聯(lián)信?寶利首次引進(jìn)中介機(jī)構(gòu)參與管理、首次實(shí)行受益人大會制度、按照公募產(chǎn)品要求進(jìn)行充分的信息披露，而這些都是國外房地產(chǎn)信托基金最經(jīng)常使用的REITs方式。為了防范風(fēng)險，聯(lián)華信托還為該產(chǎn)品引入了一家國有商業(yè)銀行作為托管銀行，負(fù)責(zé)監(jiān)督該項(xiàng)基金的使用；普華永道會計事務(wù)所負(fù)責(zé)審計工作，戴德梁行提供項(xiàng)目的可行性咨詢。除此之外，聯(lián)信?寶利產(chǎn)品內(nèi)容與以往的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目大有區(qū)別。一方面，該信托產(chǎn)品改變以往由特定項(xiàng)目委托發(fā)行的模式，采用先發(fā)行產(chǎn)品募集資金，再把資金匹配到項(xiàng)目上去，按基金的模式滾動來做，與現(xiàn)行的證券投資基金非常類似，只是聯(lián)信?寶利是專門用于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。

REITs匯合眾多個人和機(jī)構(gòu)資金，然后從已上市或未上市公司手中收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包，像股票一樣在主要交易所掛牌上市，根據(jù)法律，REITs只能投資于房地產(chǎn)行業(yè)，而且要求財務(wù)制度更加透明，有明確界定的最高負(fù)債水平。

“聯(lián)信?寶利”由于高收益而大受投資者歡迎。根據(jù)設(shè)計，優(yōu)先受益人的預(yù)計最低基準(zhǔn)年收益為5.3%，如果信托計劃年收益率達(dá)到5.3%以上，優(yōu)先受益人還可享受10%的超額收益。如果整體信托計劃運(yùn)作收益低于年5.3%，則由劣后受益人以其信托財產(chǎn)補(bǔ)足。

四、房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的未來展望：市場極大，未來發(fā)展?jié)摿Υ笥锌蔀?/p>

由于目前中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定成長，人民幣有升值預(yù)期，加上2010年上海世博會等利多因素影響．不動產(chǎn)需求隨之提振，長期以來大量人口自農(nóng)村遷入城鎮(zhèn)地區(qū)，使得城市地區(qū)房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升。大環(huán)境的經(jīng)濟(jì)景氣，必然會影響投資者的投資意愿。而預(yù)期投資者對于宏觀經(jīng)濟(jì)情況越樂觀，其購買房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的機(jī)率越高。看到中國房地產(chǎn)投資基金發(fā)展市場的原因，除了內(nèi)地龐大的房地產(chǎn)市場需求外，包括自住性與投機(jī)性需求，更因?yàn)橛性絹碓蕉嗟腝FII等外資，開始對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極高的興趣，這對發(fā)展中國不動產(chǎn)證券化必可造成正面的積極作用，更何況，中國將以其優(yōu)于全球的經(jīng)濟(jì)成長與人口成長成為亞洲地區(qū)第一大市場。

何宗益（2003）在探討臺灣地區(qū)房地產(chǎn)投資信托證券化商品市場規(guī)模的研究中，以各國房地產(chǎn)投資基金市值占其股市市值的比率，推算臺灣地區(qū)房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模。以美國2007年3月房地產(chǎn)投資基金市場發(fā)展為例。擁有近50年發(fā)展歷史，約有300多個房地產(chǎn)投資基金在運(yùn)作，基金所控制的商業(yè)物業(yè)，包括商業(yè)辦公大樓、廠房、購物中心的運(yùn)營等，其管理資產(chǎn)總值（RE1Ts規(guī)模）超過26,384億元（人民幣，以下同），有近三分之二的房地產(chǎn)投資基金在全國性的證券交易所上市交易，其房地產(chǎn)投資基金市值約占股市市值2.7%；日本房地產(chǎn)投資基金市值約4,091億元，其房地產(chǎn)投資基金市值約占股市市值1.4%；新加坡房地產(chǎn)投資基金市值約占其股市市值6.5%：而澳大利亞的房地產(chǎn)投資基金市值占股市市值的比率最高，約為29.9%。若深滬兩市2009年3月底A、B股市值合計161,474.24億元來推估中國房地產(chǎn)投資基金市場規(guī)模，假設(shè)其比率約1%，則保守預(yù)測將直逼1億元。因此，以目前中國經(jīng)濟(jì)繁榮情勢來看，加上房地產(chǎn)投資基金市場規(guī)模在中國都還是起步階段，如果成功將不動產(chǎn)證券化推展開來，中國的房地產(chǎn)投資基金市場極大，未來發(fā)展?jié)摿Υ笥锌蔀椤?/p>

參考文獻(xiàn)：

[1]陳志剛.房地產(chǎn)投資基金的研究[J].經(jīng)濟(jì)與管理科學(xué)輯,2007(5).

[2]孫瑞娟.對我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題的研究[D].中國海洋大學(xué),2009.

[3]陳增波.我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金研究[D].上海海事大學(xué),2006.

篇（6）

關(guān)鍵詞 保障房 建設(shè) 融資 房地產(chǎn)信托基金

鑒于當(dāng)前形勢下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，以及從我國公民的住房情況來看，仍然有大部分的居民居無定所。對此，政府提出了一個建設(shè)性的政策，即保障房建設(shè)。這對解決我國絕大多數(shù)人的住房問題有著重大的意義。但是，由于保障房建設(shè)的利潤空間比較小，屬于公眾服務(wù)性措施。自然而然地就提不起房地產(chǎn)投資商的積極性。由此，便導(dǎo)致了資金問題成為保障房建設(shè)項(xiàng)目中最突出的困難。而資金問題具體地體現(xiàn)為建設(shè)的投入資金不足與融資渠道的狹窄。所以，保障建設(shè)的資金問題重任自然而然地就落到了政府的肩上。保障房的融資問題對政府來說，是個極大的挑戰(zhàn)。如何拓寬融資渠道、如何確保資金的有續(xù)投入？本論文從幾個方面提出建議，希望對解決保障房融資問題有一定的幫助。

一、當(dāng)前保障房融資出現(xiàn)的困難

根據(jù)相關(guān)法規(guī)的精神，要求在二零一三年前為全國一千五百多萬戶低收入家庭解決住房問題。但由于投入的資金有限，必將會在很大程度上限制了保障房建設(shè)的效率。如今，政府為保障房建設(shè)所撥出的資金只占總需求的不到百分之八，使保障房建設(shè)資金仍然存在很大的缺口，難以補(bǔ)足。以目前情形來看，要按時按量達(dá)標(biāo)是非常困難的。如此一來，政府在保障房建設(shè)中的主導(dǎo)位置便突顯出來了。因此，政府如何發(fā)揮其主導(dǎo)作用、如何帶動各界參與到保障房建設(shè)的融資問題中便成為了最具挑戰(zhàn)的困難。

由此可見，資金問題是保障建設(shè)最大的障礙，而融資的方式與渠道則是關(guān)注的重點(diǎn)。

二、融資渠道探討

鑒于目前保障房建設(shè)所體現(xiàn)出來的資金困難，政府應(yīng)當(dāng)把重點(diǎn)放在拓展融資的方式與渠道多元化。為此，筆者結(jié)合當(dāng)前形勢提出以下幾點(diǎn)建議：

一是制定相關(guān)的法規(guī)政策。政府可以制定新的稅收政策，以加強(qiáng)管理稅收的合理使用，使其中一部分可以作為保障房建設(shè)的資金來源。政府還可以利用相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)如銀行以便為保障房建設(shè)提供部分資金來源。諸如此類的財政政策都可以為解決保障房建設(shè)的資金缺口作一定的保障。總之政府要為保障房的建設(shè)給予政策性的支持。

二是明確中央政府的主導(dǎo)作用，發(fā)揮地方政府的作用。首先，政府財政撥款是保障房建設(shè)最基本也是最固定的資金來源。可見，在保障房建設(shè)中政府是處在一個主導(dǎo)的位置上，這是不容置疑的。政府除了財政撥款以外，還可以利用其主導(dǎo)地位降低融資的成本并以拓展保障房建設(shè)融資渠道作為政府主要的責(zé)任，以增強(qiáng)融資能力。除了中央政府撥款之外，還應(yīng)當(dāng)充分地發(fā)揮地方政府的作用。從長遠(yuǎn)來看，政府要轉(zhuǎn)變思路，積極引導(dǎo)其他資本參與保障性住房合作建設(shè)。

三是引進(jìn)市場。的確，保障房的低利潤很難吸引房地產(chǎn)開發(fā)商的興趣。但以政府為主導(dǎo)而推進(jìn)的保障房建設(shè)投資，具有可信性與安全性。這對少數(shù)投資能力較低的開發(fā)商來說，則是一個不錯的選擇。政府還可以通過一些激勵機(jī)制把保障房建設(shè)投資引進(jìn)市場，如提供相應(yīng)的補(bǔ)貼，甚至可以直接把保障性住房建設(shè)作為一個指標(biāo)直接與開發(fā)商拿地中標(biāo)相關(guān)等，以增強(qiáng)私營企業(yè)對保障房建設(shè)的投資力度。此外，以市場機(jī)制引入民間資本作為保障房建設(shè)的部分資金來源也不失為一個有效的融資渠道。具體地，如可以在建設(shè)過程中通過部分的建設(shè)權(quán)與動營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，在私營企業(yè)投入資金并收取了一定的利潤后再收歸政府管理。如此一來，不僅可以緩解保障房建設(shè)資金的缺口的問題，也減輕了政府的壓力。

四是引入土地出讓金與住房公積金。政府可以每年從土地轉(zhuǎn)讓的收入中拿出一定比例用于保障房建設(shè)。有必要引入部分土地出讓金作為保障房建設(shè)資金的一個重要來源。另外，根據(jù)國外的成功經(jīng)驗(yàn)，公眾住房公積金也可以作為一個融資渠道。中國很多城市的住房公積金閑置率很高有的甚至達(dá)到70%，政府可以通過管理先使用一部分作為投資，使資金得以有效利用的同時也為保障房建設(shè)提供幫助。以住房公積金支持保障房建設(shè)將成為我國融資渠道的開創(chuàng)性措施。

五是利用房地產(chǎn)信托基金REITS。房地產(chǎn)信托基金是一種發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金屬于不動產(chǎn)證券化的一種。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗(yàn)，可以看到，房地產(chǎn)信托基金模式已漸漸成為一種普遍的融資渠道。房地產(chǎn)信托基金是投資機(jī)構(gòu)通過對房地產(chǎn)進(jìn)行管理，將經(jīng)營所得的利潤按比例回報給投資者的一種方式。政府同樣可以通過房地產(chǎn)信托基金，轉(zhuǎn)讓保障房以獲取建設(shè)的資金，也可以把經(jīng)營所得分給投資者。如此一來，便可以互惠互利，不僅緩解了保障房建設(shè)的資金壓力，投資商也得到了長期穩(wěn)定的利益回報，達(dá)到了共贏的局面。在不久的將來，可以預(yù)見，房地產(chǎn)信托基金模式將成為保障房建設(shè)的融資渠道多元化的開創(chuàng)性道路之一。

總而言之，融資多元化是保障房建設(shè)中最核心的問題。各方都應(yīng)當(dāng)致力于解決保障房建設(shè)的融資問題，使保障房建設(shè)得以順利完成。從而保證將人民利益落在實(shí)處，確保低收入家庭的基本住宿。進(jìn)而體現(xiàn)“以人為本”的理念，促進(jìn)國家和諧有序地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇（7）

房地產(chǎn)業(yè)具有資金密集度高、風(fēng)險高、投入高、產(chǎn)出高的特性，保證充足的資金是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)（萬容，2010）。在2008年中央出臺的“金融國九條”房地產(chǎn)政策措施中，首次將房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）作為一種國家層面上企業(yè)融資渠道方式提出來，被認(rèn)為是一種創(chuàng)新的融資形式。由于我國房地產(chǎn)基金制度環(huán)境較國外有許多不同，而且REITs在我國也只是處于初步發(fā)展的階段，因此，亟需加強(qiáng)對REITs的理論和實(shí)踐研究。從而更好地完善我國的房地產(chǎn)投融資體系（徐云松，2010）。

實(shí)施REITs的重要意義

首先房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金投入高的行業(yè)，一般需要大量資金注入，REITs的出現(xiàn)，可以使民間眾多小額資金有效集聚并投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，通過較少的資金獲得較高的收益，從而激發(fā)投資者的投資熱情。其次從國外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)上來看，引入REITs還可以有效保護(hù)中小投資者的權(quán)益，并能夠有效分散和降低房地產(chǎn)企業(yè)的投融資風(fēng)險，從而提高金融系統(tǒng)的安全性。同時REITs可以像股票一樣在交易市場上上市，可以以證券化方式體現(xiàn)不動產(chǎn)的價值，并且發(fā)行后能夠在一些次級市場上進(jìn)行買賣，而且買賣地點(diǎn)也不受限制。從而，消除地產(chǎn)不動產(chǎn)的顧慮，改變以地產(chǎn)所有權(quán)為目的的投資方式，獲得較高的流動性。

國外房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

（一）發(fā)展歷程解析

房地產(chǎn)投資信托是美國國會1960年參照共同投資基金的形式立法創(chuàng)立的。截止目前，美國已經(jīng)有300多個REITs正在運(yùn)作中，其中有60%以上的基金是通過國家證券交易所進(jìn)行交易的，招募資金已經(jīng)達(dá)到了3000億美元。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2006年底美國共有183只REITs在證券交易市場上市，總市值達(dá)到4000多億美元（李駿，2010）。

在亞洲國家，REITs發(fā)展速度也是驚人的。在2000年左右，REITs在亞洲就已經(jīng)有了突破性的發(fā)展：自2000-2007年之間，在新加坡就已經(jīng)出現(xiàn)了騰飛基金、新達(dá)城、嘉茂信托、致富產(chǎn)業(yè)信托和佳康五個優(yōu)秀的REITs。到目前，這五個REITs的市場價值已達(dá)到了100億新幣，折合人民幣近800億元。同時在日本，REITs也得到了迅速的發(fā)展。到目前為止，已經(jīng)有30多家REITs在東京證券交易所上市運(yùn)行中（賴雄傳，2008）。

（二）比較經(jīng)驗(yàn)借鑒

1.以權(quán)益型為主導(dǎo)：在歐美發(fā)達(dá)國家中，權(quán)益型REITs的發(fā)行量是最大的，市值和數(shù)量都分別占到了80%以上。圍繞REITs所開展的業(yè)務(wù)包含“收購、租賃、整修、維護(hù)和管理”等，而且偶爾也會銷售房地產(chǎn)，直接投資不動產(chǎn)；根據(jù)美國的《基金管理辦法》的規(guī)定，發(fā)展權(quán)益型的REITs可以不受法人級別的制約，而且在法人級別上還具有不納稅的優(yōu)惠。同時，還規(guī)定了該種基金對投資者的收益回報要求，認(rèn)為應(yīng)將至少90%的凈收益作為給投資者的收益回報。從而大大提高了投資者的投資熱情。

2.適度規(guī)模經(jīng)營：無論是在歐美發(fā)達(dá)國家還是在日、韓、新加坡等發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)中都可以看出，REITs的規(guī)模效益是比較明顯的，發(fā)行越多的REITs就會降低銷售的平均固定成本，更容易吸引較多的投資者參與投資，從而獲得較多的資金支持。但是，當(dāng)發(fā)展規(guī)模達(dá)到了REITs的最佳效益點(diǎn)以后，也可以產(chǎn)生規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，從而會誘發(fā)信息阻礙、募集資金線的波動、甚至停滯等，會由規(guī)模經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。因此，對于我們國家來說，也應(yīng)做好REITs的發(fā)展計劃，不可以盲目市場擴(kuò)大化，從而就會有可能誘發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的產(chǎn)生。

3.嚴(yán)格的設(shè)立條件：歐美和亞洲部分國家等針對REITs都設(shè)有專項(xiàng)立法體系（見表1），有專項(xiàng)法律支持，對REITs的運(yùn)作設(shè)定了嚴(yán)格的條件，所有體系的運(yùn)作都必須要滿足這些條件后才能成為法律意義上REITs，并受法律規(guī)定的約束和享受法律規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。這些約束范圍包含收益分配、資金投向、持股限制、地區(qū)限制、存續(xù)期限、收入來源、上市要求、地區(qū)限制等（張紅等，2007）。

我國REITs的發(fā)展的現(xiàn)狀及問題

適宜我國國情的運(yùn)作模式還有待于探索。由于中國REITs基金發(fā)展較晚，再加上中國房地產(chǎn)的特殊環(huán)境，中國REITs的融資模式表現(xiàn)出不同的發(fā)展特征。總結(jié)我國的REITs運(yùn)作模式可以有三種類型，即信托計劃模式、產(chǎn)業(yè)基金模式、上市公司模式，這些模式的出現(xiàn)大都是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身需求的情況而衍生出的，具有自身的環(huán)境特性。因此，我國的REITs在法律規(guī)程、發(fā)展規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)化程序還有待于進(jìn)一步的完善，這些因素同時也會制約其發(fā)展壯大。

還未建立起長期盈利的商業(yè)模式。國外發(fā)達(dá)國家已經(jīng)建立了比較完善的、標(biāo)準(zhǔn)化的REITs制度，具有較為成熟的商業(yè)化運(yùn)作模式，一般都是通過投資于抵押貸款和租賃物業(yè)來直接進(jìn)行參股和買斷。而我們國家還存在REITs投資管理上的混亂，部分企業(yè)片面追求利潤最大化，往往采用房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的方式進(jìn)行控股投資方式的合作，對于租賃物業(yè)和抵押貸款領(lǐng)域還較為少見。這樣雖然一定程度上可以規(guī)避風(fēng)險，但是融資方式較為單一，再加上目前我國依然還存在基金法律和制度的不完善、市場秩序的不規(guī)范等制約因素，整體上不利于建立長期盈利的商業(yè)模式，從而阻礙了我國REITs的有效擴(kuò)張。

缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)的支持。從目前現(xiàn)狀上來看，雖然我國已經(jīng)出臺了《信托法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》與《信托投資公司管理辦法》等基金管理法規(guī)，相關(guān)的基金管理運(yùn)作也是按照這些規(guī)定來開展業(yè)務(wù)的，但是還缺乏關(guān)于針對REITs的各類專項(xiàng)法律規(guī)范，而且有些已經(jīng)出臺的相關(guān)法規(guī)與規(guī)范中也缺乏對REITs業(yè)務(wù)的實(shí)施細(xì)則，如REITs如何具體運(yùn)作、稅收管理制度如何制定、房屋信托辦法中的產(chǎn)權(quán)變換、變更細(xì)則等問題都急需進(jìn)一步強(qiáng)化和完善。總體上，法律規(guī)范的滯后制約了我國REITs的發(fā)展。

案例實(shí)證分析—越秀REITs的發(fā)展之路

（一）越秀REITs的發(fā)展歷程

2003年底，“越秀投資”吸納了廣州城建集團(tuán)的260多億元的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)后，成為了廣州城建集團(tuán)下面的一個控股公司。為了擴(kuò)大融資力度，“越秀投資”開始謀劃奔赴海外上市發(fā)行REITs。2005年底，在中國香港掛牌上市發(fā)行了“越秀REITs”（香港聯(lián)交所代碼0405），主要是將廣州的估值40億港元的4個優(yōu)質(zhì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行“打包”，實(shí)行聯(lián)合海外上市融資策略。這4個商場房地產(chǎn)項(xiàng)目都地處廣州市區(qū)的黃金地段，總建筑樓面面積為16萬平方米，為辦公樓、零售及其他商業(yè)用途的投資收益型物業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

在基金單位上市后，“越秀投資”收購了其旗下的若干位于廣州市區(qū)的多個商業(yè)樓宇與甲級辦公樓，并向“越秀REITs”授予優(yōu)先購買權(quán)；在融資策略上，為吸引投資者，越秀開出的年息回報率高于領(lǐng)匯的收益率，高達(dá)7％；這樣在優(yōu)質(zhì)的物業(yè)條件和較高的預(yù)期投資回報率基礎(chǔ)上，越秀REIT吸引了眾多投資者的積極認(rèn)購。據(jù)2006年越秀REIT基金公布的招股結(jié)果顯示：國際配售及香港公開發(fā)售額分別獲得74倍及496倍認(rèn)購，募集資金高達(dá)17.92億港元，發(fā)行價格也達(dá)到了其招股書預(yù)測價格區(qū)間的最高價格3.075港元。

（二）越秀REITs的發(fā)展啟示

“越秀REITs”在中國香港的成功上市，開辟了內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外融資的全新之路，將國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)走向世界；“越秀REITs”不僅成功地實(shí)現(xiàn)了海外融資，而且通過海外融資平臺為未來的物業(yè)變現(xiàn)和再融資開拓了一條嶄新的通道；通過“越秀REITs”，“越秀投資”開始了其從純粹的房地產(chǎn)開發(fā)到房地產(chǎn)投資管理、從經(jīng)營項(xiàng)目到經(jīng)營企業(yè)、從物業(yè)驅(qū)動到資本驅(qū)動的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之路；“越秀REITs”的成功發(fā)行是中國房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型的成功案例，它對中國REITs制度的完善建立具有重要的觸動作用、啟發(fā)和借鑒意義。

發(fā)展我國REITs的建議

完善房地產(chǎn)金融市場。第一，要盡量避免政府意志對房地產(chǎn)基金投資方面的市場過度干涉，保障決策的自主性和獨(dú)立型；第二，我國的REITs市場還不夠完善，達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平還需要一段時間，因此，需要建立一套完整的退出機(jī)制，保障和提高房地產(chǎn)金融市場的流動性、便利性、安全性，從而保證投資者最終回收收益，并促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場的和諧發(fā)展。

創(chuàng)造必要的法律環(huán)境。第一，應(yīng)完善與REITs相關(guān)的法律法規(guī)體系，不僅要制定專門的REITs法律規(guī)范，還應(yīng)該用《基金法》、《合同法》、《證券法》、《公司法》、《信托法》等相關(guān)法律來共同規(guī)范、協(xié)調(diào)。尤其是和REITs發(fā)展最為相關(guān)的《信托法》、《基金法》更需要與REITs的專項(xiàng)法律進(jìn)行同步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)；第二，制定關(guān)于REITs的專項(xiàng)法規(guī)。應(yīng)借鑒亞洲國家的REITs專項(xiàng)立法模式，結(jié)合對REITs的內(nèi)涵、設(shè)立條件、體系結(jié)構(gòu)、經(jīng)營模式、運(yùn)作程序、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、稅收制度以及變更登記等進(jìn)行法律規(guī)章，從而創(chuàng)造一個有利于我國REITs健康發(fā)展的法律環(huán)境（郭建鴦等，2009）。

加強(qiáng)投資基金的監(jiān)管。第一，應(yīng)建立完善的REITs信息披露審查制度。規(guī)避我國證券投資基金信息披露流程中所存在的不夠詳細(xì)全面、信息只局限于募集基金時向投資人承諾的披露范圍的問題，從而保障投資者獲得可靠的信息價值；第二，應(yīng)加強(qiáng)金融監(jiān)管部門的職責(zé)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的優(yōu)化建設(shè)。設(shè)立專門REITs監(jiān)管部門，或與REITs相關(guān)的監(jiān)管一起加強(qiáng)監(jiān)管部門職責(zé)建設(shè)，與時俱進(jìn)地改進(jìn)監(jiān)管技術(shù)和規(guī)章制度，從而完善REITs的金融監(jiān)管體系，不斷強(qiáng)化REITs的風(fēng)險管理意識，切實(shí)保障金融安全穩(wěn)定。

加強(qiáng)人才環(huán)境建設(shè)。我國REITs基金的運(yùn)作要想獲得較高收益和較低風(fēng)險效益，就必須要強(qiáng)化專業(yè)管理人才的建設(shè)。我國REITs基金管理人才還比較匱乏，而REITs體系的運(yùn)作從本質(zhì)上來看，比較偏重市場融資活動與房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)作的有機(jī)結(jié)合，只有擁有一批既具有戰(zhàn)略投資眼光、懂財務(wù)、通法律的專家，及對房地產(chǎn)業(yè)整個行業(yè)有比較全面的把握的專項(xiàng)REITs人才，才能更好地保障REITs體系的順利運(yùn)作。REITs專項(xiàng)人才的培養(yǎng)是一個比較緩慢的過程，因此，在目前的發(fā)展初期階段，尤其需要強(qiáng)化國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)和國外企業(yè)的聯(lián)合合作培養(yǎng)人才模式，通過與國外REITs管理團(tuán)隊(duì)的合作、交流，加快我國REITs管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。還可以加快國外REITs人才的引進(jìn)，從而建立起一支精通REITs和房地產(chǎn)市場的專門管理人才隊(duì)伍；此外還應(yīng)該加快培育與REITs相關(guān)的律師、會計師、審計師、資產(chǎn)評估師等服務(wù)型人才隊(duì)伍建設(shè)，從而形成REITs人才智慧團(tuán)隊(duì)，為我國REITs的順利發(fā)展提供人才智力保障。

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篇（8）

[中圖分類號]F832[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）32-0069-03

1引言

2010年6月，《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》的出臺，拉開了公租房建設(shè)的大幕。在“十二五”期間，公租房建設(shè)要成為保障性住房的主要形式。隨著公租房建設(shè)項(xiàng)目的推進(jìn)，該項(xiàng)目融資難的問題逐漸凸顯，且因融資模式的確定帶來的一系列問題也未能得到很好的解決。

2公租房建設(shè)項(xiàng)目融資現(xiàn)狀

2.1項(xiàng)目建設(shè)所需資金量分析

根據(jù)“十二五”規(guī)劃在保障房建設(shè)工作思路“突出公租房，確保廉租房，淡化經(jīng)適房，加快棚改房”，將加大公租房的建設(shè)投入力度。據(jù)住建部介紹，進(jìn)行保障性住房建設(shè)前兩年所需資金約為1.37萬億元和108萬億元，后三年平均每年所需資金約為08萬億元。因此，公租房建設(shè)所需資金量將會很大。

2.2項(xiàng)目建設(shè)融資現(xiàn)狀

截至2011年年底，中央政府僅在保障性住房上投入資金1713億元，地方政府保障住房支出3492億元。金融機(jī)構(gòu)共出資約2000億元。其中政府以及政策性銀行出資總額超過所需資金一半，可見保障性住房建設(shè)融資還依賴于政府補(bǔ)貼以及金融機(jī)構(gòu)貸款。原因分析：

中央政府作為政策的制定者，同時為了保障此項(xiàng)目的順利實(shí)施，中央政府在財政支出上在一定程度上向保障性住房項(xiàng)目傾斜。但是，保障房建設(shè)所需資金量大，僅靠中央政府的財政撥款是不能支撐的。地方政府雖作為重要的資金供給主體，但是由于保障房投資回收期較長，配套、維護(hù)和建設(shè)用地拆遷的成本比較高，資金的良性循環(huán)難度大等原因，致使各地政府加大公租房建設(shè)投入還存在顧慮。

在金融機(jī)構(gòu)中，政策性銀行貸款占主導(dǎo)地位，大多數(shù)商業(yè)銀行對保障性住房建設(shè)項(xiàng)目提供貸款的意愿并不明顯。至2011年年底，國家開發(fā)銀行新增保障性安居工程貸款1095億元，同業(yè)占比逾六成，成為支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的主力銀行。究其原因，保障性住房贏利模式尚未形成是影響除政策性銀行外的金融機(jī)構(gòu)保障性房貸積極性不高的首要因素，因此這類金融機(jī)構(gòu)大多持觀望態(tài)度，即使放貸也是為了完成政府下達(dá)的指標(biāo)或?yàn)榱烁玫卦诋?dāng)?shù)匕l(fā)展業(yè)務(wù)。

除上述融資渠道，公積金增值收益及貸款、保險公司等也為公租房建設(shè)提供了資金。但由于公積金等其他融資方式都有自身缺陷，致使目前加大公租房建設(shè)投入力度只能靠政府。因此怎樣運(yùn)用市場資源來解決公租房建設(shè)融資難問題顯得尤為緊迫。

3REITS融資模式的提出

從理論的角度看，馮志艷[1]、張桂玲[2]和彭小兵[3]等學(xué)者分別從不同的角度分析了REITS融資模式在理論上是可行的以及是必要的，同時他們還構(gòu)建REITS融資模式并提出他們相關(guān)建議。

從實(shí)踐的角度看，2000年以來，美國、澳大利亞等REITS發(fā)展較早的海外市場保持持續(xù)增長。REITS也已成為亞洲資本市場重要的新興品種，而且發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，日本、新加坡、韓國、中國臺灣、中國香港等亞洲國家和地區(qū)先后推出了REITS產(chǎn)品。截至2011年年底，美國市場上市REITS為153只，總市值3890億美元。截至2012年年底，亞洲市場上市REITS已達(dá)138只，總市值1180億美元。

無論從理論的角度還是從實(shí)踐的角度，REITS融資模式應(yīng)該在中國房地產(chǎn)市場推出。截至2012年年底，經(jīng)過反復(fù)討論的上海版REITS以及天津版REITS的推出再次遭到推遲。不禁要問為何中國版REITS千呼萬喚仍出不來？

4REITS推出困境原因分析

為了保證保障性住房建設(shè)項(xiàng)目順利實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)要試水REITS以解決保障性住房建設(shè)所面臨的“極差錢”的境地，但截至目前沒有一單放行。

4.1宏觀原因

（1）房地產(chǎn)調(diào)控問題：近兩年我國房地產(chǎn)市場泡沫問題突出，政府多次出臺政策加大調(diào)控力度，同時由于通脹、股市低迷等因素，政府擔(dān)心此時推出REITS，可能會引起更多的熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，加大房地產(chǎn)市場泡沫。

（2）審批權(quán)歸屬問題：因證監(jiān)會、銀監(jiān)會、央行都參與REITS中，批復(fù)權(quán)的歸屬不明確，使原本在2010年就應(yīng)推出的REITS推進(jìn)遲緩。

4.2微觀原因

（1）租金問題：在REITS模式中，租金作為REITS收益的主要來源。以上海為例，根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格確定的租金實(shí)際上是偏貴的，因此導(dǎo)致主動進(jìn)行申請且通過申請的居民相對較少，致使承租率較低。但同商業(yè)物業(yè)相比，保障性住房是一項(xiàng)惠民政策，租金又不能超出所惠及對象的財務(wù)負(fù)擔(dān)。因此租金如何確定又是一大難題。

（2）政府補(bǔ)貼問題：為了體現(xiàn)保障性住房的保障功能，要盡可能地降低租金；同時租金是REITS收益的主要來源，又要保障REITS的合理的收益率。如何解決兩者的矛盾，就要靠政府補(bǔ)貼，但是怎樣補(bǔ)貼，以及相應(yīng)的稅收政策優(yōu)惠如何確定還不明確。

（3）管理與運(yùn)營問題：市場以及企業(yè)管理環(huán)境的不成熟也是REITS遲遲未推出的原因之一。

5公租房REITS的融資模式構(gòu)建

關(guān)于上述REITS推出困境，宏觀方面問題的解決還要靠政府平衡各方利益。而針對解決上述微觀方面問題，本文構(gòu)建了基于REITS的PPP融資模式。

5.1PPP融資模式簡介

PPP模式即Public—Private—Partnership的字母縮寫，是指政府與私人組織之間，為了合作建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)，彼此之間形成一種伙伴式的合作關(guān)系，并通過簽署合同來明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達(dá)到比預(yù)期單獨(dú)行動更為有利的結(jié)果。5.2融資模式構(gòu)建

基于REITS的PPP融資模式圖

其中：

REITS管理公司對募集到的資金進(jìn)行管理，與政府簽訂協(xié)議承諾向項(xiàng)目公司提供貸款，項(xiàng)目完成驗(yàn)收合格后，進(jìn)行整體回購，即獲得公租房的所有權(quán)，并在公租房開發(fā)機(jī)構(gòu)以及政府協(xié)助下約定租金，進(jìn)行租賃。基金托管公司對信托基金的運(yùn)作以及租金的管理進(jìn)行監(jiān)督。項(xiàng)目公司經(jīng)政府牽線搭橋獲得REITS管理公司提供的貸款，以整個項(xiàng)目作為抵押獲得資金進(jìn)行公租房的開發(fā)建設(shè)。在項(xiàng)目完成驗(yàn)收后，獲得收益。開發(fā)商在政府特許下，通過項(xiàng)目公司獲得款項(xiàng)，授權(quán)公租房的開發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。政府在這里扮演了規(guī)劃建設(shè)方案、提供土地資源、批準(zhǔn)特許經(jīng)營協(xié)議、提供政府補(bǔ)貼等角色，另外在項(xiàng)目公司的運(yùn)營內(nèi)控問題上也應(yīng)進(jìn)行監(jiān)督。

5.3融資模式創(chuàng)新之處

本模式構(gòu)建不僅考慮了公租房建設(shè)過程中的融資難問題，同時還結(jié)合目前公租房租金設(shè)定偏高、政府補(bǔ)貼以及項(xiàng)目運(yùn)營等問題進(jìn)行分析。下面就本模式的創(chuàng)新之處進(jìn)行簡述：

（1）REITS管理公司方面。REITS管理公司在公租房建成前作為債務(wù)投資者，在公租房建設(shè)完成后是所有者。租金可在政府以及開發(fā)商的協(xié)助下確定，既考慮了公租房的保障功能又考慮了REITS合理回報率。同時與政府簽訂的特許經(jīng)營協(xié)議是約定政府保證的最低承租率，如果達(dá)不到此承諾比率，政府按租金標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)齊。通過這種模式使投資者充分分享了公租房建設(shè)可能帶來的收益，同時在早期以貸款的方式進(jìn)行投資降低了風(fēng)險。

（2）政府方面。第一，政府以土地形式入股項(xiàng)目公司，對REITS管理公司和開發(fā)商等融資各方的利益約束，平衡政府、開發(fā)商以及REITS利益關(guān)系，同時使融資過程更加規(guī)范、透明，大大降低了風(fēng)險。另外，剝離了建設(shè)任務(wù)，減少了政府直接參與，使其更專注于監(jiān)督與服務(wù)，這在很大程度上提高了項(xiàng)目的效率。第二，由中央和地方政府共同設(shè)立專項(xiàng)補(bǔ)貼基金。地方政府用于補(bǔ)貼基金的資金來源主要是土地投資收益，即避免造成財政資源在地方公共事業(yè)分配上不協(xié)調(diào)。中央方面可酌情進(jìn)行貼補(bǔ)。根據(jù)西安建筑科技大學(xué)朱磊碩士[4]研究成果可知，廉租房REITS的投資收益率大約為6%，其中不到1%的收益率是西安市政府財政投入補(bǔ)貼和中央專項(xiàng)補(bǔ)貼。由此可見，同作為保障性住房的公租房，考慮到REITS的投資者所承擔(dān)的風(fēng)險，公租房REITS的投資收益率理論上應(yīng)該在6%左右，因此政府補(bǔ)貼應(yīng)該也不會超過1%，這一比率政府應(yīng)該可以接受。

（3）開發(fā)商方面。開發(fā)商通過與政府簽訂協(xié)議，可以以較少的資金與之共同成立項(xiàng)目公司，并運(yùn)作公租房開發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)行公租房的建設(shè)。在項(xiàng)目建設(shè)初期，通過項(xiàng)目公司向REITS管理公司申請貸款。項(xiàng)目建成后，可以直接獲得收益。在整個項(xiàng)目建設(shè)過程中，開發(fā)商通過運(yùn)用債務(wù)杠桿，大大地降低了投資風(fēng)險。

6啟示

公租房融資研究是具有現(xiàn)實(shí)意義的課題，公租房建設(shè)資金的籌集是公租房建設(shè)能否順利進(jìn)行的關(guān)鍵。本文通過對公租房融資方式再研究，提出更加切合實(shí)際、可操作性的融資方式。將REITS融資模式嵌入到PPP融資模式中，降低政府直接參與力度，也降低了政府投融資的風(fēng)險，減輕了財務(wù)支出的負(fù)擔(dān)，同時充分發(fā)揮市場資源配置的功能，加強(qiáng)了資金在公租房市場的流動。

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篇（9）

這是他在職業(yè)路徑上為自己做的第一次評估，幫他找準(zhǔn)了未來的職業(yè)方向。

碩士畢業(yè)后，楊枝在倫敦金融城的一家當(dāng)?shù)芈伤业搅说谝环莨ぷ鳎瑢I(yè)并不十分對口。起初，楊枝并不被看好，他希望能做出點(diǎn)兒成績證明自己。注意到當(dāng)時已經(jīng)有不少公司開始拓展來自中國的海外置業(yè)客戶，原本性格內(nèi)向的楊枝硬著頭皮拓寬自己的社交面，通過頻繁地發(fā)郵件、打電話、參與并組織活動，他成功進(jìn)入了英國華人房地產(chǎn)協(xié)會。

楊枝的努力為這家正在發(fā)展階段的律所拓寬了市場。2011年，他還代表事務(wù)所專門到北京、上海和香港做了幾場路演，宣傳律所幫助中國買家在海外置業(yè)的業(yè)務(wù)能力。

在職業(yè)路徑上，楊枝對自己的評估一次比一次清晰，意識到在律所的職業(yè)發(fā)展已經(jīng)到了天花板，他果斷選擇了辭職。“我會去想自己值不值得為一個不太熟悉的領(lǐng)域付出這么多。”楊枝說，“在律所，從業(yè)律師必須要執(zhí)證，而且過程漫長，但我的興趣還是在房地產(chǎn)。”于是他選擇2011年回國。

雖然沒有房地產(chǎn)評估的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，楊枝在戴德梁行的面試卻出乎意料地成功。當(dāng)時REITs的概念在中國剛剛興起，楊枝關(guān)于REITs的畢業(yè)論文為他爭取到了機(jī)會。

戴德梁行是全球房地產(chǎn)顧問行業(yè)的“五大行”之一，作為獨(dú)立第三方為客戶提供商業(yè)地產(chǎn)的咨詢、和物業(yè)管理服務(wù)。楊枝所在的評估部，主要工作是通過評估樓宇的各個方面，給出樓宇定價報告。這份評估報告既可以在交易中作為交易價值的參考，也可以幫助銀行或準(zhǔn)備上市的公司了解資產(chǎn)的價值。

原本認(rèn)為自己科班出身，工作起來應(yīng)該駕輕就熟，實(shí)際上手后，楊枝發(fā)現(xiàn)并不是想象中那樣簡單。因海外評估體系和國內(nèi)有差異，而且辦公樓、酒店、商場等各種業(yè)態(tài)有不同的評估方法和模型，需要學(xué)習(xí)的內(nèi)容非常龐雜。

迅速地調(diào)整了心態(tài)，楊枝對所有“打雜”的工作都欣然接受，努力抓住一切能夠?qū)W習(xí)的機(jī)會。除了參加公司的各種培訓(xùn)，楊枝還時常拿著表格，向同事請教看不懂的參數(shù)。

“求知欲是快速進(jìn)步的動力，感覺自己像海綿一樣每天都在吸水，有一種學(xué)不完的感覺。”楊枝說。期間，他考取了英國皇家特許測量師（全球最權(quán)威的房地產(chǎn)專業(yè)認(rèn)證之一），因?yàn)檫M(jìn)步迅速，他在戴德梁行的第一次升職就從助理分析師連升3級成為助理經(jīng)理。如今，他已經(jīng)是戴德梁行估價及顧問服務(wù)部的副董事。

回顧自己的職業(yè)道路，楊枝覺得能夠一直從事自己感興趣的事業(yè)是件幸運(yùn)的事情，而這一切都要從學(xué)會評估自己開始。

C=CBNweekly Y=Yang Zhi

C： 最近在讀什么書？

Y： 在讀《全球REITs投資手冊》。我會買一些海外的REITs，幫公司創(chuàng)造價值的同時也讓自己的財富積累起來。你可以把它看成一只股票，只不過它對應(yīng)的是一幢大樓，買了一定份額就會獲得相應(yīng)的租金分紅，它是強(qiáng)制分紅的。這也使我間接參與了商業(yè)地產(chǎn)投資。

C： 從剛起步的小律所到戴德梁行這樣的大公司你都待過，對于初入職場的公司人，你對平臺的選擇有什么建議？

篇（10）

中圖分類號：F830.8文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1674-2265（2008）09-0029-04

2007年初，《信托公司管理辦法》與《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》相繼出臺，預(yù)示著信托公司功能定位的重大轉(zhuǎn)變。今后，信托公司將從融資管理業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向投資管理業(yè)務(wù)，真正回歸“受人之托、代人理財”的功能本位。在今后的信托業(yè)務(wù)開展中，產(chǎn)業(yè)投資信托作為產(chǎn)業(yè)投資基金的一種組織形式，將成為信托公司的重要業(yè)務(wù)之一，并成為其他創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)平臺。本文在借鑒國外產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對我國信托公司發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資信托業(yè)務(wù)進(jìn)行了探討。

一、國外產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展模式分析

（一）產(chǎn)業(yè)投資基金的組織模式分析

1. 公司型基金。公司型基金依《公司法》成立，通過發(fā)行基金股份將集中起來的資金進(jìn)行廣泛投資。公司型投資基金在組織形式上與股份有限公司類似。基金公司資產(chǎn)為投資者（股東）所有，由股東選舉董事會，由董事會選聘基金管理公司，基金管理公司負(fù)責(zé)管理基金業(yè)務(wù)。

2. 信托基金（契約型）。信托基金是指依據(jù)信托契約，通過發(fā)行受益憑證而組建的投資基金。這類基金通常由基金管理人、基金托管人和基金投資人三方共同訂立一個信托投資契約：基金管理人是基金的發(fā)起人，通過發(fā)行受益憑證將資金籌集起來組成信托財產(chǎn)，并根據(jù)信托契約進(jìn)行投資；基金托管人依據(jù)信托契約負(fù)責(zé)保管信托財產(chǎn)；基金投資人即受益憑證的持有人，根據(jù)信托契約分享投資成果，三方之間依托的主要為“信托―受托”關(guān)系。

3. 有限合伙型基金。有限合伙企業(yè)通常有兩類合伙人組成：普通合伙人（General Partner）和有限合伙人（Limited Partner）。普通合伙人通常是資深的基金管理人，負(fù)責(zé)管理合伙企業(yè)的投資，對合伙企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任，從而把基金管理者的責(zé)任與基金的投資效益緊密聯(lián)系起來；有限合伙人主要是機(jī)構(gòu)投資者，是投資資金的主要提供者，不參與合伙企業(yè)的日常管理，故以投入的資金為限對基金的虧損和債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，從而為投資者所承擔(dān)的風(fēng)險設(shè)置了一個上限。基金各方參與者通過合伙協(xié)議可以規(guī)定基金的經(jīng)營年限、投資承諾的分階段履行以及實(shí)行強(qiáng)制分配政策等。

與契約型和有限合伙型相比，以獨(dú)立董事為特征的公司型組織模式更有利于保護(hù)投資者利益，但也有其不利因素：一是增加了監(jiān)督成本。監(jiān)督成本有董事的薪酬和為董事決策提供信息的成本、集體決策的成本、基金管理人為了自身利益影響決策的各種成本、集體決策的成本等。二是降低了效率。董事為了免除自身的責(zé)任可能濫用監(jiān)督權(quán)從而導(dǎo)致效率降低。而契約型組織模式也可以通過強(qiáng)化持有人在選擇管理人中的作用、改善基金管理公司的董事會結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化托管人的監(jiān)督功能等方式達(dá)到保護(hù)投資者利益的功效。因此，契約型基金也占有一定比例的市場份額。有限合伙型組織模式則不僅可以免繳企業(yè)所得稅，而且其制度本身就存在業(yè)績激勵機(jī)制，因而在實(shí)踐中極具優(yōu)勢。

在美國，1980年有限合伙企業(yè)形式的產(chǎn)業(yè)投資基金已占整個產(chǎn)業(yè)投資基金市場的40%，到1994年有限合伙企業(yè)進(jìn)一步增加到了81.4%，逐步成為美國產(chǎn)業(yè)投資基金最主要的組織形式。最近美國對按企業(yè)組織形式不同實(shí)行不同稅賦的制度進(jìn)行改革之后，由于公司型產(chǎn)業(yè)投資基金只要把收益分配給股東，由股東繳納所得稅，基金就可以免征企業(yè)所得稅，而有限合伙型投資基金逐步失去稅收上的優(yōu)勢，所以公司型投資基金又迅速增加。在歐洲和日本，由于民族習(xí)俗和政策導(dǎo)向的原因，公司型基金一直占據(jù)重要地位。

（二）產(chǎn)業(yè)投資基金的籌資模式分析

在美國產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展中，最初的資金來源以富有個人為主，一度占到投資結(jié)構(gòu)的60%左右。以后有限合伙制出現(xiàn)，機(jī)構(gòu)資金開始進(jìn)入，資金來源中個人的投資比重不斷減少。1978―1981年美國國會連續(xù)通過了5個重要法案，允許養(yǎng)老基金介入風(fēng)險投資，導(dǎo)致了風(fēng)險投資活動的機(jī)構(gòu)化，并由此確定了有限合伙制度在風(fēng)險投資領(lǐng)域的主導(dǎo)地位。1997年美國產(chǎn)業(yè)投資基金的資金來源中，養(yǎng)老基金占比高達(dá)40%，其他分別為：企業(yè)公司30%、個人13%、捐贈基金9%、銀行和保險公司1%。但從近年的發(fā)展趨勢看，公司企業(yè)和個人的出資比例正在迅速上升。

歐洲和日本的產(chǎn)業(yè)投資基金資金來源與美國相比有明顯的差別，銀行是其資金的主要來源。歐洲國家中，只有在英國退休金成為產(chǎn)業(yè)投資基金的主要來源之一。在日本，金融機(jī)構(gòu)和大公司（企業(yè)集團(tuán)）分別占了產(chǎn)業(yè)投資基金資金來源的46%和37%，而個人僅占7%。銀行的投資條件比較苛刻，且資金投資的長期穩(wěn)定性不如退休金，加之銀行投資實(shí)際上是風(fēng)險貸款，其作用遠(yuǎn)不及權(quán)益性投資。歐洲和日本產(chǎn)業(yè)投資基金來源上的缺陷在一定程度上阻礙了其自身的發(fā)展。究其根本，這是金融體制不同的必然結(jié)果，體現(xiàn)了以美、英為代表的“證券市場中心”模式與以歐、日為代表的“銀行中心”模式的區(qū)別。

私募股權(quán)基金的籌集通常采用資金承諾方式。基金管理公司在設(shè)立時并不一定要求所有合伙人投入預(yù)定的資本額，而是要求投資者給予承諾。當(dāng)管理者發(fā)現(xiàn)合適的投資機(jī)會時，他們只需要提前一定的時間通知投資者。這存在一定的風(fēng)險，如果投資者未能及時投入資金，他們按照協(xié)議將會被處以一定的罰金。因此，基金宣稱的籌集資本額只是承諾資本額，并非實(shí)際投資額或者持有的資金數(shù)額。

在實(shí)際的籌資活動中，基金有一定的籌集期限。當(dāng)期限滿時，基金會宣布認(rèn)購截止。同一個基金可能會有多次認(rèn)購截止日，但一般不超過3次。實(shí)踐中，基金可能會雇傭機(jī)構(gòu)來進(jìn)行籌資活動。

（三）產(chǎn)業(yè)投資基金的投資模式分析

1. 產(chǎn)業(yè)投資基金的投資對象與投資方式。從投資產(chǎn)業(yè)看，美國產(chǎn)業(yè)投資基金的重點(diǎn)是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，約占總投資額的70%以上，而歐洲對高科技產(chǎn)業(yè)的投資則不足20%，日本對高科技產(chǎn)業(yè)的投資比例也不高。

從投資對象與階段看，美國的產(chǎn)業(yè)投資基金主要投向中小科技企業(yè)，并主要集中在企業(yè)的初創(chuàng)及早期階段，而日本、歐洲情況相反，主要投資或收購一些已經(jīng)形成規(guī)模的企業(yè)，對企業(yè)創(chuàng)業(yè)早期的投資比例極小。

從投資方式看，美國的產(chǎn)業(yè)投資基金以股權(quán)投資（尤其以可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)換債券）為主，投資的目的并不在于獲取近期的財務(wù)利潤，而是待企業(yè)進(jìn)入成長期或成熟期股本增值后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓一次性獲取中長期高額回報，并且在進(jìn)行股權(quán)投資的同時還投入經(jīng)營管理、市場信息等社會資源，諸如參與董事會和監(jiān)事會，提供技術(shù)、經(jīng)營策略、市場信息、人才引進(jìn)與培訓(xùn)等方面的支持。而日本、歐洲等國主要沿襲銀行風(fēng)險貸款的做法，對目標(biāo)企業(yè)提供資金支持，但并不積極介入或支持目標(biāo)企業(yè)的經(jīng)營管理。由這種風(fēng)險貸款派生的投資方式主要有兩種：一種是直接投資形式；另一種是銀行不直接向企業(yè)投資，而是由一家私人投資公司向銀行申請貸款的形式。這種投資方式類似于美國小企業(yè)管理局的運(yùn)作方式。

2. 產(chǎn)業(yè)投資基金的激勵與約束機(jī)制。在歐美基金中，基金管理人一般會出資1%左右。管理人出資份額越高，往往投資者信心越高。基金管理人除了獲得管理費(fèi)之外，還會獲得分紅。在這種激勵機(jī)制之下，基金管理人有很強(qiáng)的動力去追求最大利潤。另一方面，私募股權(quán)基金的存續(xù)期間一般在15年以下。基金管理人有可能在原有基金尚未到期之前就必須重新融資成立新的基金。在融資過程中，基金管理人的聲譽(yù)和歷史業(yè)績非常重要。這種約束機(jī)制也是產(chǎn)業(yè)投資基金在沒有嚴(yán)格監(jiān)管情況下，仍然健康成長的重要原因。

（四）產(chǎn)業(yè)投資基金的退出模式分析

1. 首次公開發(fā)行（IPO）。IPO是美國創(chuàng)業(yè)資本最常用的退出方式之一。根據(jù)美國2002年產(chǎn)業(yè)基金的退出渠道統(tǒng)計，大約29.9%的創(chuàng)業(yè)資本采取這種退出方式。公開上市有其明顯的優(yōu)點(diǎn)：一是表明公司取得了較好的業(yè)績，監(jiān)管機(jī)構(gòu)、投資銀行對公司的業(yè)績和發(fā)展前景有了一種確認(rèn)，從而使基金管理公司也獲得較好的聲譽(yù)；二是包括投資基金在內(nèi)的投資者可以獲得豐厚的資本收益。

2. 并購（M&A）。并購指產(chǎn)業(yè)投資家把所投資的公司賣給另一家公司或與另一家公司合并，同時換回收購方的股票、債券（票據(jù)）或現(xiàn)金。如果收購方作為對產(chǎn)業(yè)投資家和其他股東的主要支付方，根據(jù)美國法律，這筆交易就可以被認(rèn)為是免稅的重組交易（Tax-free Reorganization）。根據(jù)美國2002年產(chǎn)業(yè)基金的退出渠道統(tǒng)計，大約30.3%的產(chǎn)業(yè)資本選擇這種退出方式。

3. 管理層收購和公司回購。管理層收購（MBO）是指企業(yè)管理層通過外部融資購買產(chǎn)業(yè)資本家持有的公司股份，現(xiàn)在有些公司還通過建立員工持股計劃（ESOP）來購買公司的股份。此外產(chǎn)業(yè)資本家通過運(yùn)用“買股期權(quán)”實(shí)現(xiàn)公司股權(quán)向管理層的出售。回購主要是指公司用留存收益購買公司發(fā)行在外的股份。根據(jù)美國2002年產(chǎn)業(yè)基金的退出渠道統(tǒng)計，大約2%的產(chǎn)業(yè)資本選擇了這種退出方式。

4.被投資企業(yè)的清算。被投資企業(yè)的清算是一種被動退出渠道。清算方式有三種：解散清算、自然清算和破產(chǎn)清算。根據(jù)美國2002年產(chǎn)業(yè)基金的退出渠道統(tǒng)計，以清算方式退出的投資大約占產(chǎn)業(yè)投資基金總投資額的32.8%，以這種方式僅能收回投資的64%。

此外，尋找新的產(chǎn)業(yè)投資人也是產(chǎn)業(yè)資本退出的一個有效渠道。根據(jù)美國2002年產(chǎn)業(yè)基金的退出渠道統(tǒng)計，大約5%的產(chǎn)業(yè)資本選擇了這種退出方式。

二、中國產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展環(huán)境分析

與發(fā)達(dá)國家相比，我國產(chǎn)業(yè)投資基金處于發(fā)展的幼年時期。但隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，我國產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展環(huán)境也日漸改善。

（一）法律環(huán)境

隨著近年來其他法律法規(guī)的出臺和修訂，我國產(chǎn)業(yè)投資基金面臨的法律環(huán)境已有所改善。如《合伙企業(yè)法》明確了有限合伙企業(yè)的法律地位；《信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》則為產(chǎn)業(yè)投資信托業(yè)務(wù)提供了法律依據(jù)。因此，雖然產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法仍未出臺，但其他法律法規(guī)也為準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)投資基金的成立提供了間接法律支持。

（二）資本市場環(huán)境

產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展與資本市場息息相關(guān)，資本市場不僅為產(chǎn)業(yè)投資基金提供資金來源，而且也是產(chǎn)業(yè)投資基金實(shí)現(xiàn)資本退出的重要渠道。

1. 從融資角度看，隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定地增長，以及收入分配制度的改革，居民收入不斷上升，個人財富不斷積累，富裕人群和中產(chǎn)階層逐步崛起。他們投資性動機(jī)和增值性需求較強(qiáng)，傾向財富管理等方面的產(chǎn)品和服務(wù)。產(chǎn)業(yè)投資基金的出現(xiàn)，豐富了我國富有個人的投資選擇，存在巨大的潛在市場需求。同時，機(jī)構(gòu)投資者投資產(chǎn)業(yè)投資基金的政策管制逐漸放寬，資金供給渠道將逐步拓寬。

2. 從資本退出角度看，近年來，我國資本市場體制改革取得了顯著成效，資本市場進(jìn)入新的發(fā)展階段。在股權(quán)分置改革過程中，市場上頻繁出現(xiàn)了借殼上市、換股收購等資產(chǎn)運(yùn)作模式，為產(chǎn)業(yè)投資基金退出提供了借鑒。但我國IPO核準(zhǔn)程序要求過嚴(yán)、多層次資本市場建設(shè)滯后、金融工具單一等問題仍然存在，妨礙了產(chǎn)業(yè)投資基金的成功退出。從長期來看，我國資本市場將逐步走向成熟，產(chǎn)業(yè)投資基金實(shí)現(xiàn)成功退出的障礙會越來越少。

（三）人才環(huán)境

來自清科的數(shù)據(jù)顯示，截至2006年，全國共有43家產(chǎn)業(yè)投資基金，其中本土基金6家，外資基金37家。外資基金比較活躍的有高盛資本伙伴基金、凱雷集團(tuán)、漢鼎亞太、華平資本與GIC Group等，本土基金比較活躍的有亞商資本、鼎暉國際、弘毅投資等。上述基金為產(chǎn)業(yè)投資基金知識在我國的普及起到了巨大推動作用，也為我國產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展培養(yǎng)了寶貴的人才。

三、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資信托―信托公司的現(xiàn)實(shí)選擇

產(chǎn)業(yè)投資信托是指以信托公司作為受托人，借助信托計劃發(fā)行，將特定委托人的資金集合形成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專業(yè)投資管理人進(jìn)行未上市公司股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)，獲取收益后由受益人按照信托合同約定分享的一種投資工具。從上述定義看，其實(shí)產(chǎn)業(yè)投資信托與信托契約型產(chǎn)業(yè)基金類似，是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種組織形式。目前，產(chǎn)業(yè)投資基金尚處于試點(diǎn)階段，市場準(zhǔn)入條件較高，而且政府主導(dǎo)性強(qiáng)，信托公司很難直接介入產(chǎn)業(yè)投資基金業(yè)務(wù)。鑒于產(chǎn)業(yè)投資信托與契約型產(chǎn)業(yè)投資基金類似，信托公司可以通過發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資信托業(yè)務(wù)達(dá)到曲線介入產(chǎn)業(yè)投資基金業(yè)務(wù)的目的，在取得一定的投資業(yè)績與投資經(jīng)驗(yàn)后，再申請設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金。

（一）募集方式

《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》規(guī)定，信托公司設(shè)立集合資金信托計劃，只能面向合格投資者（即機(jī)構(gòu)投資者與富有個人），因此，產(chǎn)業(yè)投資信托天然是私募的。以私募方式設(shè)立信托，投資者與投資管理人之間的關(guān)系便主要是一種基于相互了解和信任而達(dá)成的委托―或授信關(guān)系，信托運(yùn)作壓力相對較小，也較少受制于國家主管機(jī)關(guān)的監(jiān)管。

（二）交易方式

國外的機(jī)構(gòu)投資者通常先承諾給投資管理人一定金額的資金，但并非一次付，而是分批交付。投資管理人在實(shí)際操作中也不會取用所有已承諾資金，如果不能把全部資金投資出去，投資回報率就會受到稀釋，降低的投資回報率將嚴(yán)重影響到他們下一次的資金募集。同時，產(chǎn)業(yè)投資信托多為長期投資，資金沉淀時間較長，如果遭遇集中贖回的情況，信托就無法應(yīng)付，即使能夠支撐現(xiàn)有的投資項(xiàng)目，也會因?yàn)橼H回導(dǎo)致流動資金不足而喪失很多的投資機(jī)會。因此，產(chǎn)業(yè)投資信托不宜采用完全開放式，最好采取前開后閉式。當(dāng)投資管理人需要增加資金供給時，適時實(shí)行前端（購買端）開放，但后端（贖回端）最好封閉，以防流動性危機(jī)。

（三）管理模式及產(chǎn)品設(shè)計

出于對激勵機(jī)制與約束機(jī)制的考慮，筆者在此提出兩種管理模式。無論哪種管理模式，邀請與產(chǎn)業(yè)投資信托理念相適應(yīng)的高級專業(yè)人士加盟以及高級專業(yè)團(tuán)隊(duì)的確定都是最重要的，可以說，他們決定了產(chǎn)業(yè)投資信托運(yùn)作的成敗。此外，還需要設(shè)計一定的激勵與約束機(jī)制，來保證各方的利益。

1. 信托公司作為投資管理人。（1）選擇高級專業(yè)人士作為信托經(jīng)理，要求具有投資目標(biāo)行業(yè)專業(yè)知識、項(xiàng)目資源和社會資源，熟悉資本運(yùn)作和企業(yè)管理。（2）信托經(jīng)理與信托公司共同主導(dǎo)高級專業(yè)團(tuán)隊(duì)的搭建。（3）信托產(chǎn)品采取結(jié)構(gòu)分級設(shè)計，一般投資者為優(yōu)先受益人，信托公司為次級受益人，信托經(jīng)理為劣后受益人。在信托產(chǎn)品收益率超過優(yōu)先收益率時，超額收益由三方按設(shè)定比例共享，從大到小依次為信托經(jīng)理、信托公司、一般投資者。這種管理模式及產(chǎn)品設(shè)計基本可以達(dá)到激勵與約束要求，但也存在兩個問題：一是信托經(jīng)理違背信托計劃文件、處理信托事務(wù)不當(dāng)而信托公司未能及時制止時，信托公司將因此而面臨一般投資者的索賠；二是由于信托公司的體制原因，信托經(jīng)理及專業(yè)團(tuán)隊(duì)的薪酬體系很難獨(dú)立于信托公司之外。

2.信托公司與高級專業(yè)人士成立合伙型投資管理公司，管理信托資產(chǎn)。（1）選擇高級專業(yè)人士作為普通合伙人，信托公司作為有限合伙人，成立投資管理有限合伙公司。要求普通合伙人具有投資目標(biāo)行業(yè)專業(yè)知識、項(xiàng)目資源和社會資源，熟悉資本運(yùn)作和企業(yè)管理。（2）以普通合伙人為主，信托公司為輔，搭建高級專業(yè)團(tuán)隊(duì)。（3）信托產(chǎn)品采取結(jié)構(gòu)分級設(shè)計，一般投資者為優(yōu)先受益人，投資管理公司為次級受益人。在信托產(chǎn)品收益率超過優(yōu)先收益率時，投資管理公司按約定比例分享業(yè)績提成。這種管理模式及產(chǎn)品設(shè)計基本上避免了第一種模式的問題，比較理想地降低了委托―成本。

（四）運(yùn)作程序

科學(xué)的運(yùn)作程序是產(chǎn)業(yè)投資信托良好運(yùn)作的保證。產(chǎn)業(yè)投資信托應(yīng)該嚴(yán)格按照一般產(chǎn)業(yè)投資基金的運(yùn)作程序運(yùn)作，其運(yùn)作過程可分為籌資過程、投資過程和退出過程，而投資過程又有交易發(fā)起和篩選、評估、交易設(shè)計、投資后管理四個階段（見圖1）。

（五）運(yùn)營管理機(jī)制

信托公司應(yīng)該按照國家有關(guān)法律、法規(guī)和國際通行的經(jīng)營管理慣例，結(jié)合中國現(xiàn)行的投融資體制，通過制定一整套管理制度，以及一系列協(xié)議、合同、章程等法律文件的形式，建立一個職責(zé)分明、相互監(jiān)督、安全有效的產(chǎn)業(yè)投資信托運(yùn)作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)受托人、投資管理人與托管人的相互制衡，以保證投資者的安全投資與投資回報。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉昕：《基金之翼：產(chǎn)業(yè)投資基金運(yùn)作理論與實(shí)務(wù)》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社2005年版。

[2]魯銘揚(yáng)：《我國產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展問題研究》，2005年東北財經(jīng)大學(xué)碩士論文。