信托投資論文匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇信托投資論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、我國信托業風險分析

隨著《信托法》及《信托公司管理辦法》的出臺，我國信托業的發展走上了快車道，許多信托公司迅速推出了大量的信托產品，這些信托產品打通了資本市場與貨幣市場的隔閡，提供了一種新型的理財方式，受到廣大投資者的普遍歡迎。我們在對此感到欣喜的同時，還應對信托業存在的風險進行認真的分析和強有力的控制，以使信托業走上可持續發展之路。

1.信用風險。信托行動中的信用風險是指由于受托人信用存在的不確定性而對其他信托主體人造成損失的可能性。受托人的信用是信托公司經營的生命線，而委托人正是出于對其無比的信任才將自有財產委托給信托公司，而一旦信托公司喪失了信用，那么它也就喪失了存在的基礎，就會迅速被市場所淘汰，甚至還會對同業其他企業的信用造成很大的影響。因此，信托公司在經營中一定要堅持誠信原則，努力鍛造本企業的金字招牌。

2.流動性風險。流動性風險是指委托人因信托產品流動性的不確定變化而遭受損失的可能性。當前，信托投資公司推出了大量的資金信托計劃，這些信托計劃一般屬于中長期金融產品，但是沒有一個可以進行法定交易的平臺，這就使其極其缺乏流通性，其流通性甚至遠遠比不上債券等其他投資工具。一旦宏觀經濟或金融市場發生較大的變化，委托人就有可能會面臨損失。因此，提高信托產品的流動性是信托業一個急迫的課題。

3.投資風險。投資風險是投資收益的不確定性變化給委托人帶來損失的可能性。根據信托法規，信托投資公司不能承諾或保證信托產品的收益，而其風險應由信托財產承擔。而信托公司往往在投資中追求高回報，管理又缺乏風險控制，造成由于投資項目和合作對象選擇不當使投資的實際收益低于投資成本，或沒達到預期收益，以及由于資金運用不當而形成風險。如：資金來源利率高于資金運用利率，短期資金來源作長期運用等等。這種狀況以往普遍存在于信托投資公司的自營投資和委托投資中，是造成信托投資公司資產質量差的主要原因。

4.財務風險。財務風險是指因財務管理不善而造成的風險。根據信托法規，信托公司應對信托資產與自有資產分開管理，單獨核算。我國許多信托投資公司財務管理手段落后，在財務狀況發生危機時還全然不知，更沒有建立起信托資產與自有資產之間的防火墻，容易引起信托當事人之間的法律糾紛。

5.管理風險。管理風險在信托業中主要是指信托公司的管理不善給其他信托當事人帶來損失的可能性。信托公司以往大都屬于國有獨資的行政性公司，其內部往往沒有真正建立起現代企業制度，多數公司沒有做到政企分開，在經營過程中受政府干預較大，缺乏科學管理的機制。這種較為弱化的管理模式往往會給委托人及其收益人帶來較大的風險。

6.法律風險。指當信托企業正常的業務經營與法規不相適應時，公司就面臨不得不轉變經營決策而導致的風險。在我國《信托法》已出臺，與其相配的制度法規尚不完善，而信托業有著強烈的拓展新業務的沖動，因此在高速發展的信托業與滯后的法規建設之間蘊藏著很大的風險。

二、信托業風險防范與控制

從1998年開始，中國人民銀行對信托投資公司進行了清理整頓并重新登記，80多家資產質量較好的信托公司得以保留。在此過程中，國家還出臺了一系列的法律、法規對信托活動進行規范和指導。信托業面臨著空前的發展機遇，但此時我們更應保持清醒的頭腦，認真總結過去的經驗教訓，充分借鑒西方同行的成功經驗，在開拓新業務之前，首先建立一套健全的風險管理機制。

1.健全內部控制機制，防范化解金融風險。“千里之堤，毀于蟻穴。”英國著名的百年銀行巴林銀行，由于缺乏內控機制，竟然毀于一個普通交易員之手。我國當前處于市場經濟發育初期，外部環境還沒有建立起一套成熟的市場規則體系，在這種條件下，信托投資公司必須勇于從自身做起，建立和健全內部控制機制，從而有效地防范風險，大幅度提高自身的經營管理水平。

（1）全員參與，制定信托機構風險控制制度。建立風險控制機制，首先要制度先行。必須在有利于防范風險的前提下制定業務計劃、操作規程和經營管理的各項規章制度。在領導體制上，要充分體現監事會的監督制約職能，對企業管理層的管理、決策活動違規風險進行有效的控制。動員全體員工，充分發現經營活動中各個環節所存在的風險，只有全員參與風險控制，才能把各個部門，各個環節的工作聯系起來，上下一致，相互協調，形成一個嚴格防范風險的工作體系，將防范風險的工作落到實處。

（2）建立信托機構的風險控制機構，落實各級風險控制責任。風險控制作為信托機構的大事，必須要有專業的部門來抓。這個部門應直屬總經理管理，并定期向董事會匯報風險管理的工作。通過此部門把企業各部門、各環節的風險控制活動嚴密地組織起來，并使之責權明確、相互促進、協調統一，嚴格落實已制定的責任制度，并積極開展風險教育，組織群眾性的風險控制活動。

（3）建立內部風險控制機制要以預防為主，保證業務穩健運行。信托機構一旦發生業務風險，后果往往非常嚴重，輕則會使信譽受到嚴重的損失，重則會立即導致企業破產倒閉。因此信托機構要對經營風險實行嚴防死守的態度，把風險消滅在萌芽狀態。要實現信托機構內部組織體系的控制、資金交易風險的控制、衍生工具交易的控制、信貸資金風險的控制、基金風險的控制、會計系統的控制、授權授信的控制和計算機業務系統的控制等。全面貫徹內部風險控制制度，確保國家法律、法規和央行監管規章的貫徹執行，確保將各種風險控制在規定的范圍之內，確保自身發展戰略與經營目標的全面實施，并有利于防弊查錯，堵塞漏洞，消除隱患，保證業務的穩健運行。

（4）完善內部控制約束機制，建立合理規范的信托投資公司治理結構。信托企業內部控制的效率取決于其治理結構的合理與健全程度。信托公司治理結構是一種據此對公司進行管理與控制的體系，它規定了公司的董事會、經理層、股東和其他利害相關者的責任與權力分布，并且清楚地說明了決策時，所以遵循的規則與程序。信托企業只有建立起了良好的治理結構，委托人與收益人才會對其樹立起高度的信心。股東的基本權利應包括：穩妥可靠的所有權登記辦法，可以轉讓和轉移自己的股份；及時、定期地獲取公司的有關信息；出席股東大會并投票；選舉董事會成員，參與公司利潤分紅。股東有權參與并了解有關公司重大變化的決定，在良好的公司治理結構中，內部人交易和濫用權利進行自我交易必須受到禁止，利害相關者的合法權益應當受到尊重，在其權益受到侵害時，應有機會得到補償。利害相關者應當能夠得到有關的信息。

（5）建立信托風險基金制度，提高防范系統風險的能力。在銀監會的領導和監督下，建立信托業基金制度。各信托機構應按每年實現利潤的一定比例提取，專款專存，統一交由銀監會管理。當信托機構整體出現系統性風險時，可用此基金挽救陷入經營困境的信托公司。金融風險防范與金融風險補償是相輔相成的，只有建立了金融防范機制，又擁有金融風險補償的雄厚經濟實力，才能經受起金融風險的考驗，從而立于不敗之地。

（6）保證信托企業的信息透明度。作為公信力很強的信托企業，應建立起完善的信息披露制度，增強其內部信息的透明度。應當披露的重大信息至少應包括：信托財產的經營情況及財務狀況；信托企業自身的經營情況和財務狀況；公司的發展戰略和階段目標；公司股份的分布；高級管理人員的基本情況；可預見的風險因素；重大的關聯交易及對外擔保情況等重大事項。

篇（2）

缺乏有效的融資渠道制約了我國房地產企業擴大經濟規模，增強市場競爭力。國外（或地區）經驗表明，REITs是解決這一問題的有效途徑。REITs在國外(或地區)的成功經驗使我們有理由相信這種投資產品能為我國的房地產業和金融業注入新的活力，推動我國房地產業的健康轉型，促進我國金融業的健康發展。近年來，我國一直在邁向REITs的道路上摸索前進、不斷創新，但我們的產品與REITs仍有一定的距離。各種現象表明，我國國內環境基本具備REITs的發展條件，各方對REITs的迫切需求也迫使我們加快發展REITs的步伐。雖然制約REITs發展的因素仍有存在，但我們相信通過努力，REITs在不久的將來就會在我國內地市場誕生。本文在借鑒他人研究的基礎上，通過閱讀國內外大量文獻來探討REITs的中國化發展策略。通過研究，本文得出以下幾點結論：首先，房地產投資信托基金是解決我國房地產業融資問題的一種有效途徑，我國已經基本具備了發展REITs的條件，我們應該在已有房地產信托產品的基礎上，通過借鑒國外（或地區）的成熟經驗，完善相關法律法規，加快發展REITs的步伐。其次，在借鑒國外（或地區）經驗時，要對其REITs產品進行認真地分析比較，有選擇地加以吸收，并結合我國國情因地制宜地進行一定的創新。再次，在我國發展REITs市場時，宜采取分階段發展策略。同時，筆者認為在我國已有房地產信托產品的基礎上，結合國內的專項資產管理計劃，我國REITs的組織形式宜采用直接式契約型，并采用封閉式運作方式，但同時需要采取措施對封閉式的缺陷進行一定的彌補；運用資產組合理論和投資風險決策模型進行投資資產的選擇和組合，在地域選擇上可以多關注二、三線城市有增值潛力的房地產資源，同時對開發性項目進行一定的限制；應該盡量延長REITs的期限，這有助于提高產品的收益和穩定性，要盡快解決REITs上市的問題，增強產品的流動性；制定合理評估REITs價值的方法，盡量做到減少誤差，同時對REITs的分紅比例和分紅時間作出明確的規定；此外要合理并有選擇地使用REITs的財務杠桿，-60-在提高產品競爭力的同時注意防范財務杠桿過高帶來的風險。總之，我國發展REITs還處于起步階段，未來的道路還很長，需要各方積極努力，加大理論研究力度，加快完善法律政策的步伐，推進產品的突破和創新。同時希望本論文能對我國REITs的發展提供一些幫助。

6.2本文的局限和有待進一步研究的問題

本文在研究和撰寫過程中，通過閱讀相關書籍、文獻、瀏覽相關網站和文章，獲得了大量資料，對本文的論證提供了有力的支持。但是由于我國房地產投資信托基金（REITs）尚未誕生，而國外的實際情況與我國存在差距，所以沒有足夠相關成熟的理論可以借鑒。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不斷完善和改進。

1．由于我國尚未有房地產信托投資基金（REITs），同時我國信托機構對已有信托產品的信息披露不夠充分，本文無法收集到更多的資料來進行實證分析和數據分析，有待今后進一步研究。

2．房地產投資信托基金（REITs）涉及領域較廣，包括金融領域、房地產領域、法律領域等。同時內容較復雜，如RETIs的稅收問題，就涉及到眾多稅種和稅目。因此，本文在某些方面分析還不夠深入，需要今后加以完善。

3．房地產投資信托基金（REITs）的發展屬于應用領域，更注重產品的開發介紹和相關政策研究。在運用經濟學理論具體分析問題方面仍有不足。由于筆者水平有限，所提觀點不一定正確，不足之處懇請各位專家批評、斧正！

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篇（3）

中圖分類號：F832，43

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3309(2009)04-0069-03

近年來，央行逐步提高了房地產業的融資門檻，房地產企業開始積極尋求創新的融資方式，于是房地產投資信托以其融資的優勢和靈活性獲得了投資者的認可，并逐步在我國房地產市場發展起來。

一、我國房地產投資信托的現狀

(一)房地產投資信托的概念

房地產投資信托是指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委托給信托公司，由信托公司以公司或信托基金的組織形式經營。對外發行受益憑證，向投資大眾募集資金。并以委托人的名義，由具有專門知識經驗的人，按照委托者的要求進行管理、處分和收益。并將所獲得房地產管理的收益，分配給股東或投資者。所獲利潤扣除一般房地產管理費用及買賣傭金后，由受益憑證持有人分享的一種融資方式。

(二)我國房地產投資信托的發展現狀

從本質上來說，房地產投資信托是一種資產證券化的形式。從已有的經營模式來看，都是收購已有的商業地產并出租，靠租金回報投資者。

2003年6月，央行出臺的“121文件”促使商業銀行加強了對房地產信貸的控制。于是開發商紛紛利用信托填補資金缺口，當年9月，房地產信托發展到30億元，12月達到60億元。從2003～2008年，5年間房地產信托一直保持良好的發展勢頭。2004年，銀監會啟動REITs基礎制度的研究。全年資金規模達到將近120億；2005年，商務部提出打通內地REITs融資渠道的建議，當年信托資金達到約160億：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。共有51只房地產融資類信托成立，產品規模17.35億元，占集合信托資金比例為47.74％。比2007年略有增長。

2008年12月21日，國家要開展房地產投資信托基金試點，并且可以在上交所和深交所上市。中國大陸地區的房地產投資信托設立的前期籌備工作已經到了最后階段。雖然在我國推出房地產信托投資基金目前還面臨較多創新和突破，REITs的發行時機已經臻于成熟。

二、我國房地產投資信托存在的問題

從1992年信托融資引進至今，房地產信托發展速度很快，發展規模不斷壯大。有效解決了房地產企業的融資困難。信托融資為房地產業提供了新的融資渠道，對我國房地產業的發展起到了積極的促進作用。但是，我國現階段還處在市場經濟初期，信托融資的過程中還存在一些問題。

(一)房地產投資信托產品規模小且模式單一

按照《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》規定，每個信托計劃要求普通投資者的資金一般在20-40萬元，但因為房地產融資額大，有的需要一兩個億的資金，單筆金額便很大，給融資造成困難。信托計劃認購起點不低于5萬元，對于個人投資者而言。并不容易接受。目前，國內信托公司在房地產開發過程中普遍扮演了一個貸款發放機構的角色，而且通過信托計劃募集得到的資金基本上都運用在一個房地產項目上，而且房地產商的開發和投資沒有完全分離。信托計劃應有的組合投資、分散風險的作用也并未發揮。

(二)信托公司在房地產業務中的道德問題

由于我國缺乏完善成熟的監督機制，信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關聯的房地產企業，違背投資收益最大化的原則。

1，職責“轉委托”現象

信托公司在行使投資決策的職責時存在“轉委托”的現象。目前市場發售的以房地產投資為主體的基礎設施建設信托產品中，信托計劃中列明由政府發文確認債務，并由人大通過決議，列入財政預算，這實際上屬于變相的政府擔保，與《擔保法》的有關規定不符。而且，信托公司無法控制當地政府的或有負債、后續財政收入、支出情況，甚至無法及時獲取準確信息，一旦出現流動性不足，就會引發這類信托產品的延期兌付。或是出現發新還舊的市場道德問題。

2，信息不對稱引發的道德風險

信息不對稱也會導致道德風險。在信托公司尋找項目的過程中，由于其與項目提供方之間存在的信息不對稱，劣質的項目可能會比優質項目提供更高的預期收益率，劣質的信托公司利用投資者的信息不對稱，以提供比優質信托公司更高預期收益率水平的信托計劃吸引投資者，從而把優質信托公司驅逐出這個市場，導致信托公司與項目提供者之間以及委托人與受托人之間的“逆向選擇”問題。

(三)稅收問題

目前，我國法律尚未對信托收益的納稅做出明確規定，缺少對房地產投資信托的稅收激勵政策，這不利于鼓勵房地產投資信托的發展。在美國，房地產投資信托只要滿足了《國內稅收法》第856-858條的法定要求就可以免繳公司所得稅，1960年。艾圣豪威爾總統簽署了將RElTs作為利潤傳遞的特殊稅收條例，一直持續至今。

而在我國，由于《信托法》規定委托人將不動產委托給信托公司進行投資、管理、應用和處分時，雙方發生信托關系，伴隨著產權的轉移。需交納一定稅金。當信托合同終結時，作為委托人的信托公司要將資產還給委托人或信托合同規定的其他人時，再次發生產權轉移，又交納了一次個人所得稅。所以，對于信托財產的課稅既有對收益的課稅。又有對流轉的課稅。多重征稅提高了信托公司的經營成本，影響了投資者的收益率水平。

(四)流動性問題

信托產品的流動性問題是一項難以解決的系統工程。信托產品作為一種全新的金融產品，其相對高收益、低風險的特征吸引了廣大投資者。但在流動性方面，卻成為制約我國房地產信托融資發展的另一個瓶頸。

1，信托產品認知度低

根據我國的《信托法》規定，信托產品不能通過公共媒體進行營銷宣傳，因此，信托產品的知名度、認可度比銀行儲蓄、國債、證券投資基金都要差很多。而信托產品的銷售，不能公開宣傳，不能異地銷售，其整體銷售計劃難免受影響。現行法律規定：信托公司發行資金信托產品不得采取委托投資憑證、投資憑證、受益憑證等形式，目前，信托公司發行信托產品通常采取與投資者分別簽訂信托合同的形式，其本身流動性較差。

2，信托產品缺乏轉讓平臺

房地產信托產品的二級市場尚未建立，沒有有形的集中競價交易場所。缺少轉讓平臺，絕大多數的投資者只能在認購后一直持有信托產品到產品的到期日，信托產品流動性不足直接影響投資者的購買意

愿，進而制約信托產品的資金募集。由于沒有集中競價交易場所，投資者欲轉讓所持信托產品，只能通過協議轉讓方式進行變現，持有者尋找合適的轉讓對象和確定轉讓價格比較困難。

按照現有的轉讓模式，流通市場發展的滯后已制約了信托產品的進一步發展。信托產品不像有價證券可以隨時轉讓。因此不能進入流通領域，這樣就限制了信托產品的活躍程度。尤其是在沒有兌現前，其產品的價值無法實現。使得一部分購買者在急需資金時，無法進行等值兌現，會帶來投資者的資金到期不能及時兌現的風險。這直接導致信托產品的認知程度低、交易成本高，限制了信托流通市場的形成。

三、完善我國房地產投資信托的對策

(一)完善法律制度

我國已經初步建立了信托業的基本法律框架，包括《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》等一系列法規，雖然出臺了這些法律法規，但是針對性并不強，尤其是關于投資信托的立法僅僅處于初級階段。雖然有《中華人民共和國信托法》作為我國REITs經營事業的法律基礎，但是關于房地產信托的各項實施細則，尤其是投資信托的具體運作、稅收制度等細節并沒有很清楚的操作法則。最新的規定，信托產品200份上限已經被突破，而且在房地產投資信托運營中的雙重征稅問題也有待于補充和修改。

(二)培養機構投資者

在美國，無論是權益型REITs,還是抵押型REITs，房地產經紀機構、房地產咨詢機構、房地產評估機構等各種專業的房地產中介都發揮著重要的作用。而我國目前的房地產中介市場的發育很不完善，房地產中介機構數量較少，管理也很不規范，在執業過程中時有違法違規情況發生，有時還會發生詐騙等刑事案件。

因此，房地產投資信托必須具備嚴密的組織機構，包括管理委員會、監督機構以及具體運行操作機構。我國應建立由房地產信貸部、住宅銀行、抵押銀行、信托銀行、房地產信托投資公司等組成的多元化投資機構體系。由房地產信托投資公司等金融機構具體負責操作運行，由保險公司對開發項目開立擔保信用證，還要組建大批房地產評估機構和房地產證券等級評估機構，并由證監會進行監管。

(三)完善信托投資公司法人治理和內控制度

可以考慮引進獨立董事制度。獨立董事制度有利于強化上市公司內部制衡機制，規范大公司的行為，監督公司經營者：有利于保持董事會的獨立性，維護全體股東的利益：有利于公司法人治理結構的完善和上市公司質量的提高，從源頭上遏制企業的“內部人控制”現象，提高投資者信心。

我國房地產投資信托公司的信譽、管理水平、經驗等將關系到房地產投資信托的成敗及發展前途。我國目前還有不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內控制度薄弱的問題。很多公司股東關聯交易嚴重，個別公司甚至存在挪用信托資金的行為。因此，應加強信托投資公司法人治理和內控制度建設，規范信托投資公司受托行為，為房地產信托創造合格的受托人。這是我國房地產信托健康發展的前提和保證。

(四)改變雙重征稅制度

篇（4）

房地產投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設計由REITs基金（REITs投資公司）以發行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機構（基金托管公司）進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發源于美國，最初于20世紀60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長期房地產的投資工具出現，后來憑借在稅收方面的優惠政策得以快速發展壯大，發展到今天已有40多年的歷史。2000年開始，亞洲一些國家和地區效仿美國允許設立REITs，如日本和臺灣的“不動產投資信托”以及香港的“房地產投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產投資信托基金上市，市值超過800億美元，整體來看，亞洲已經成為全球REITs市場的一個新熱點。

由于相關的稅收政策和法律法規尚不完善，REITs在我國境內發展并不順利，尚不能上市流通，但我國房地產企業及相關投資者一直在REITs領域進行著積極的嘗試，一些企業已經通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場成功實現REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場，成為首只以內地物業為主要資產的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內地物業的REITs睿富在香港證券市場IPO上市。除香港證券市場外，新加坡證券市場憑借其較低的準入門檻成為我國REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國零售房地產信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場，為國內開發商在中國新的制度框架下海外發行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國境內的發展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國家普遍認可的融資方式，REITs仍將是我國房地產融資的未來發展方向之一。當前我國現有的條件下運用REITs融資有以下三種模式：

一、離岸式REITs操作流程及運作模式

由于政策法規等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業，必須到我國香港地區及境外操作。

離岸REITs的上市操作流程如下圖所示：

上市REITs結構主要由基金單位持有人、資產管理人、受托人、發起人、物業管理人和貸款人組成。其運作模式如下：

（1）公眾、機構投資者、發起人和戰略投資者等通過認購REITs基金單位成為基金單位持有人。發起人整合/收購各地的物業組成資產池，其租金收入扣除各種費用后作為投資收益支付給基金單位持有人。

（2）資產管理人向REITs提供資產管理服務，收取管理費。

（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關事務，收取信托管理費用。

（4）物業管理人為××資產提供物業管理服務，收取管理費。

（5）REITs在法律要求的范圍內（例如：香港要求不超過資產池總價值的45％），通過向貸款人融資的方式，利用財務杠桿擴大收購物業的規模。

離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市

越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開發售及國際配售分別獲得約496倍和74倍認購，最終發行售價為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內地物業為注入資產的REITs，越秀REITs的操作手法為國內REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。

越秀REITs的運作模式是典型的契約型REITs，其運作模式如下圖所示：

越秀REITs作為第一只在香港上市的內地房地產信托基金，盡管最終選擇以每個基金單位3.075港元上限定價發售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進行買賣一周內就累計升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開發商募集所需資金的同時，并未破壞物業產權的完整性（無需將物業散售），并保證了后期經營過程中的持續投入問題，在單一產權的情況下，由專業的國際租賃及運營機構進行管理，為商業項目的發展和持續運營提供了足夠的保障。

貸款類信托融資模式指信托公司通過質押資金使用方的公司財產或股權為基本貸款擔保方式發行房地產信托產品，將募集資金提供給資金使用方。

傳統貸款型信托融資的典型特點是資金成本低,進入門檻低,操作管理比較簡單、運行成本較低，收益比較穩定，雖然與商業銀行等金融機構的貸款類業務具有一定的重合性，但大多屬于點對點式的項目融資性質，在供給方式上比較靈活,可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產品，對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號文件出臺后，貸款型信托一度成為許多開發商解決資金問題的新渠道，特別是在從單個項目立項后到四證齊備前這個銀行資金不愿進入的階段，成為開發商資金的一個重要補充。

貸款型信托融資案例：萬科十七英里項目集合資金信托計劃

2004年，萬科開始廣泛與新華信、深國投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬年花城、云頂等項目融資，成為我國房地產開發企業積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。

2004年6月10日萬科聯合新華信托股份有限公司推出“萬科十七英里集合資金信托”。“萬科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計劃具有鮮明的特點：首先，該信托計劃靈活選擇融資方式，實現了財務費用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個百分點，按照1.9895億元的融資規模，萬科每年可節約財務費用近400萬元；其次，投資者在購買該信托計劃的同時，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對該房產的優先購買權以及購房價格的高折扣率。這種將融資與營銷相結合的模式在隨后的房地產信托項目中被廣泛地運用。最后，該信托產品可辦理轉讓、贈與或繼承，流動性較強。

三、股權型信托融資模式

股權型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權轉移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權。

股權型信托融資的突出優點有兩點：首先能夠增加房地產企業的資本金，促使房地產企業達到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計劃募集的資金進行股權融資類似于優先股，只要求在階段時間內取得一個合理的回報，并不要求與開發商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實開發商股本金的要求，開發商也沒有喪失對項目的實際控制權。

股權型信托融資案例：世紀星城住宅項目股權投資信托計劃

“世紀星城”項目預計總投資8.99億元，項目前期已經投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設用地規劃許可證，還需要取得開工證和建設工程規劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請貸款。但121號文的執行，使得項目開發商北京順華房地產開發有限公司，憑借自身1.5億元的注冊資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開發資金斷流的窘境。在這一關鍵時刻，北京順華房地產開發有限公司聯合重慶國際信托投資有限公司推出“世紀星城住宅項目股權投資信托計劃”，通過股權信托的方式籌集2億元資金對北京順華進行增資，使其自有資金達到3.5億元，并將此資金直接用于項目的開發，保證工程順利獲得開工證和建設工程規劃許可證，從而在四證齊全的基礎上獲得項目原貸款行興業銀行的銀行后續貸款支持，順利實現了2005年項目竣工銷售的預期目標。

世紀星城住宅項目股權投資信托計劃是典型的房地產優先股權信托融資模式，即股權在退出時附固定比例的投資收益。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃充分滿足了開發商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國股權型信托融資模式的一個范本。

目前我國的房地產信托正從貸款型向股權投資型發展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏。隨著國內相關政策法規的出臺，REITs將沿這一趨勢繼續發展。2005年3月，福建聯華信托推出“聯信•寶利中國優質房地產投資信托計劃”，其最大特點在于沒有確定項目下提前籌資，再進行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產企業貸款、股權投資、商業樓宇或住宅的購買，充分體現了REITs逐步“從貸款型向股權投資型發展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏”的未來發展趨勢。

參考文獻：

[1]張紅，殷紅.房地產金融學.北京：清華大學出版社，2007.

[2]王化成.財務管理學.中國人民大學出版社，2006，(6).

篇（5）

馬塞諸塞商業信托是目前REITs的前身，由于經濟利益的驅動，最初以信托作為規避公司形式是為了規避州法中禁止公司以投資為目的持有不動產的規定，隨后因其逐漸發展成為規避公司所得稅的不動產投資組織，而被美國最高法院認定為商業信托與公司相似，并視同聯邦公司組織加以課稅，導致其發展一度停滯。但是，隨著投資信托法規不斷健全、經濟發展態勢良好，美國投資信托的發展又日益壯大。1960年，在艾森豪爾大總統任期的最后幾個月前，簽署了《內國歲人法》的856條～859條的法條，該條文規定具有一定條件的房地產投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產投資信托法。

為了提供房地產市場所需的資金和為廣大中小投資者提供理想投資渠道的雙重目的，美國于20世紀60年代初期推出了第一只上市交易的房地產投資信托。房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡稱REITs)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。從本質上講，REITs是一種信托投資基金，它通過組合投資和專家理財實現了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉化為小額投資的需求，并在一定條件下可以免交企業所得稅。同時，REITs又類似于一個產業公司，它通過對現存房地產的獲取和經營來獲利，在不改變產權的前提下提高了房地產資產的流動性和變現能力，因此它是一種證券化的產業投資基金。

美國房地產投資信托的發展歷程，經歷了20世紀60年代初的興起和60年代末期的一度繁榮，70年代的重創和低靡，80年代的復蘇漸進以及90年代中后期至21世紀后的迅猛發展。截至2003年底，美國房地產投資信托股票的總市值達到2242億美元。40多年來，美國房地產投資信托得到了長足的發展，具有了相當的規模。

在亞洲，REITs最早出現于日本。日本REIT的發展始于1984年，其第一筆土地信托是由住友信托開始辦理，其后業務量逐年成長。截至1988年，有關REIT的各案已超過900件。當前，日本是亞洲REITs發展最成熟的地區。日本REITs的收益率在3％～5％左右，而該國的長期國債收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低風險的投資。日本市場上已有22項REITs，市值達209億美元，5年來已擴大1倍。可以說，日本此輪房地產價格上揚在很大程度上是因為REITs的激活。不過，日本的多數REITs仍以辦公大樓與公寓資產為主，與美國REITs的多樣化經營相比，還存在一定差距。新加坡緊隨日本，修改了相關法律，允許其他國家的REITs在新加坡掛牌。作為僅次于日本的亞洲第二大房地產信托基金(REITs)市場，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所掛牌，總市值約95億新元。新加坡政府的相關部門比較早就確定了新加坡做金融中心的發展方向。在發展REITs市場的過程中，對規則、稅務處理都作了相關的調整。比如，REITs的稅收透明制度規定，不在REITs的層面征稅，即派發股息給REITs單位持有人的時候不征收所得稅，等等。中國香港第一只房地產投資信托基金(REITs)——領匯基金(0823HK)于2006年6月25日掛牌上市，目前正廣受矚目。

據不完全統計，目前有200只REITs在紐約交易所、美國交易所或者納斯達克上市，市值超過2000億美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超過300億美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超過100億美元。

二、國外房地產投資信托發展的主要經驗

美國的房地產投資信托在幾經波折后，進入健康發展的軌道，是多種因素共同作用的結果。在諸多決定因素中，關鍵因素主要有以下三個方面。

(一)創造必要的法律環境

1960年的美國稅法修正案，在給予房地產投資信托公司稅收優惠待遇的同時，對其股東構成、分配比例、收入來源、資產構成和經營方式等方面也作出了明確的規定。如：股東人數在100人以上且前5大股東持股不能超過50％，總收入中直接來源于房地產的收入不得低于75％，每年須至少將其應納稅收入的90％分配給股東，總資產的75％必須是房地產資產、現金和政府債券等。這些規定是房地產投資信托運行的規范，使得在隨后的40多年里，房地產投資信托的發展，尤其是重創后的復蘇以及20世紀90年代中后期的突飛猛進，主要歸功于相關法律法規的不斷改革所帶來的大力支持。

(二)房地產投資信托自身的改革

房地產投資信托自身的不斷改革和創新也推動了房地產投資信托的發展。其主要內容包括：(1)所有權形式的改革。從最初的成立時惟一的權益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產投資信托，專項貸款、聯合物業投資等多種形式，以適應市場的不同要求。(2)結構形式的創新。為有效應對來自房地產有限合伙公司(RELP)和業主有限合伙公司(MLPs)的競爭，及時推出了有限期房地產投資信托(FREIT)；為了給私人房地產投資的證券化開辟道路，創立了與房地產經營合伙公司合作的傘形房地產投資信托(UPREIT)結構。(3)專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業，如住宅、辦公和工業物業、商業中心等的房地產投資信托的數量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理結構的改革。隨著相關法律規定的調整，大部分房地產投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉變為內部管理，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經營業績。在這種轉變過程中，熟悉房地產自身的特點、熟悉公開市場運作的程序和方法的專業化的管理人員隊伍發揮了積極的作用。(5)規模經營意識的增強。許多REITs認識到了規模經營的優勢，使20世紀90年代中期REITs規模擴展的案例不斷增加。規模擴展的優勢表現在：提高經營效率及經營資金流動性；實現規模經濟，降低資本費用；金融分析師關注程度的日益提高，增加了對資本吸引力；提高股份流動性，吸引機構投資者的關注；有助于REITs獲得較大的市場份額等。(6)經營戰略的轉變。主要體現為積極調整所持有的資產結構，注重資產的流動性；積極調整債務結構，使用較低的財務杠桿；規避風險，實施穩妥的投資策略等。

(三)機構投資者的廣泛參與

初始設立REIT的目的之一是為小型投資者投資房地產提供方便。1981年，美國機構投資者所持有的REIT股票的交易量，大約占全部交易量的10％；截至到1999年，這比例則上升到了39％，這表明機構投資者對REIT股票越來越關注。

大量實證分析結果表明，在REIT股票市場中，隨著機構投資者參與程度的提高，REIT#5司的經營業績不斷提升，REIT股票市場的表現也越來越好。具體表現在：促進REIT股票價格的形成；提高REIT公司管理決策的質量；提高REIT的社會知名度和認可程度；提高REIT股票的績效，減少反常的價格波動；提高市場的透明度和效率。

三、中國REITs發展的可行環境及發展意義

(一)可行環境

房地產業的融資需求作為REITs發展的基礎行業，房地產業在中國隨著國民經濟的發展和人民生活的改善逐步成為經濟發展的主導產業之一。同時，近年來房地產貸款在金融機構及新增資產中的比重呈上升趨勢，中國房地產業已成為與銀行業高度依存的行業，約70％的房地產開發資金來自銀行貸款的支持，這將對銀行產生很大的壓力。為防止房地產市場的隱患最終轉嫁給商業銀行，抑制可能產生的泡沫，中國人民銀行在2003年出臺了新的房產信貸政策(銀發[2003]121號)，對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款及個人住房公積金貸款等七個方面提高了信貸門檻。而眾多房產商對銀行嚴格房貸政策的惶恐，更是突出反映了中國房地產融資渠道極其單一的現狀。構建渠道多元化、高效且利于風險分散的房地產金融成為中國房地產發展一個亟待解決的問題。目前，房地產行業迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發和經營的資金問題。

從資金供給角度看，改革開放為中國積累了巨大的社會財富，而在社會財富不斷積累的過程中，伴隨著的是民間資本的力量日益強大。截至2005年底，中國城鄉居民儲蓄存款突破14萬億元，達到141050．99億元，人均儲蓄超過1萬元，如此巨額的“民間資金”，必然需要相應的釋放渠道。

此外，隨著中國保險市場的發展和中國養老保障制度的改革，中國的機構投資者也已經成型。目前股市行情尚不穩定，銀行利率過低，民間個人資本和機構投資者投資渠道極為狹窄，民間資本資源沒有得到有效運用。而目前中國證券市場的產品結構存在兩大缺陷：一是風險結構不合理，風險結構倒置，高風險產品占主要地位，目前在中國證券市場上的可交易品種大約80％為風險較高的股權類產品；二是低風險產品品種單一，不但市場規模小，而且品種單調，只有少量流動性較差的國債及少量企業債、金融債、可轉債等，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側重地發展低風險市場產品，使中國證券市場的產品結構趨于合理，是證券市場發展的重點之一。

(二)發展意義

1．引入房地產投資信托基金有利于完善中國房地產金融架構。作為具有金融機構特征的房地產信托投資基金，發揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充；房地產信托投資基金在國外既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場的重要手段。房地產信托投資基金直接把市場資金融通到房地產行業，是對以銀行為手段的間接金融的補充。因此，推出房地產投資信托基金，能夠提高房地產金融的完備性，是房地產金融走向成熟的必然選擇。

2．引入房地產投資信托基金有助于分散與降低系統性風險，提高金融安全。銀行和市場對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易將風險在未來和現在之間合理地分配；市場跨空間風險分擔能力較強，可以在不同主

體之間進行分攤。跨時風險分配意味著銀行承擔的風險主要是信用風險，其資產的交易性較差，同期的調整難度較大，無法在當期解決風險積累的問題，在某一時期的風險一旦超過了警戒線，危機必然爆發。市場對風險的跨空間分散是指在不同的主體之間進行風險分配，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融的角度來看，引進具有市場信用特征的房地產信托基金，將在一定程度提高房地產金融當期的系統風險化解能力。

3．引入房地產投資信托基金有助于疏通房地產資金循環的梗阻。房地產的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱許多非系統因素的影響，因此房地產投資的收益相對比較穩定。房地產與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對象，當股市價格下跌時，以及物價持續上漲、貨幣迅速貶值時，房地產往往成為保值增值的主要追求對象。當前中國城市化進程加快，住房商品化日益深入，商品住房消費需求占消費總需求的比重持續提高，城市房地產的需求也不斷增長，這決定了在房地產投資總量不盲目擴大的前提下，房地產投資的長期預期收益較高，房地產投資信托基金的收益也相應較高。因此，房地產投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。

四、中國房地產投資信托之借鑒與啟示

(一)重視法律法規建設的基礎作用

稅收的優惠政策是房地產投資信托競爭力的主要源泉，而相關的制度規定是其經營靈活性的來源。任何金融產品的創新，必須在法律規范下進行。

在美國，REITs能夠獲得有利的稅收待遇，REITs不屬于應稅財產，且免除公司稅項，避免了雙重納稅。中國目前法律尚未對信托收益的納稅作出明確規定，現有的信托計劃發售時的信息披露對項目的收益和風險結構“輕描淡寫”。如在談及風險時，通常表述為因國家政策，如財政政策、貨幣政策、稅收政策等發生變化，將可能導致本信托計劃收益的相對變動。《資金信托管理辦法》對資金信托計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬元、三四十萬元，但因為房地產融資額大，有的需要一兩億元的資金，有了200份的限制，單筆金額很大，給融資造成困難。此外，要建立完善的法律體系，僅僅靠頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的，必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關法規。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次，制定出REITs的專項管理措施，如投資資格的審定、投資方向的限制及投資比例的確認等，以促進基金的規范發展。除此之外，還應逐步完善證券場外交易市場和產權交易市場，使基金的資金收入與回收機制更為完善。

因此，為了在中國盡快推出真正意義上的房地產投資信托，必須加大能與國際接軌的相關法律法規和已有法律中適應條款的研究。通過對房地產投資信托的規范，避免利用投資基金進行房地產投機和炒作，切實保障投資人的利益，真正實現拓寬居民投資渠道、為房地產市場提供資金的目的。

(二)重視機構投資者的參與和支持

機構投資者的參與，在吸引金融機構和廣大投資者參與房地產投資信托方面具有重要的作用。在美國REITs的資金來源中很大一部分是機構投資者的資金，只有在一個機構投資者占主體的市場上，才能保證有一個穩定的市場供給方，保證REITs這一金融產品的每次發售能夠快速、足額的發售出去。中國目前已有大量的機構投資者或準機構投資者，如何通過制定相關的鼓勵政策，將機構投資者吸引到房地產投資信托市場上來，是需要研究的問題。

(三)創新和發展是永恒的主題

國外的房地產投資信托，尤其是美國的房地產投資信托，一直是在變化中求生存、求發展。從所有制形式創新到組織結構改革和經營戰略轉變，標志著房地產投資信托在適應市場變化，提高自身競爭力方面的不斷成熟和完善。目前，中國的房地產信托還只是房地產投資信托的一種雛形，還沒有真正體現出房地產投資信托規模較大、投資多樣化、有效分散風險、流動性較好、管理人員專業化程度較高以及機構投資者踴躍參與的優勢，因此需要在這些方面加大研究的力度。

(四)完善專業管理隊伍建設是必要的前提

沒有專業化的房地產投資信托管理隊伍，就不可能有房地產投資信托的規范發展和壯大。國外的房地產投資信托發展得益于龐大的、專業化的管理隊伍。這些管理人員熟悉房地產自身的特點，熟悉公開市場運作的程序和方法等。中國的房地產投資信托的發展，必須加強專業人員的培養，研究建立相關的職業資格認證制度和職業道德規范，盡快建立起一支既精通基金業務，又了解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍，為房地產投資信托行業的發展提供高質量的人力資源。

篇（6）

美國的房地產投資信托（REIT）從1960年美國的房地產信托投資法成立以來，經歷了30多年的歷史，而房地產投資信托只是在20世紀90年代中期才被市場認識到它的巨大潛力。20世紀90年代初，美國金融市場發生了深刻的流動性不足的問題，由于房地產投資信托所具有魅力的投資手段，使其得以迅速發展，并成功地解決了美國金融市場的流動性不足的問題。這幾年，隨著中國房地產市場的迅速發展，房地產的泡沫、不良資產和流動性不足等問題也越來越引起政府以及金融界的關注，資產證券化正被納入立法的程序，而作為房地產證券化的先頭金融產品——房地產信托投資還沒有被金融界所認識，這不能不說是房地產證券化理論的一種缺陷，也是房地產證券化市場不能完善且很難啟動的重要原因。因此，我們有必要對美國房地產信托投資進行深入的研究。

一、房地產投資信托的內涵

房地產投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運用到房地產市場，把所獲得的收益，幾乎全部以紅利的形式分配給投資者，而且投資受益證券可以在證券市場進行買賣的一種組織形式。符合規定條件（包括資產構成、收入來源收入分配等）的房地產投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅。房地產投資信托對于希望投資房地產業的投資者來說，通過房地產投資信托這種方式即使是只有少額存款，或對房地產市場的知識和經驗不足，也可以投資到大型的房地產項目中去，而且在任何時候，都可以換回現金，被稱為是“夢幻般的金融商品”。

從房地產的開發和建設所需資金來看，房地產投資信托可以較低的成本來籌集資金，也正是這樣促進了房地產的供給，促進了房地產市場的發展。可以預見，房地產投資信托商品將成為21世紀最具有魅力的金融投資商品之一。

我國的資產證券化在理論界和金融界已經歷了多年的探討，甚至準備推出資產證券化產品（以下主要指房地產證券化），但是由于政策法律還不配套、證券化資產本身質量、資產證券化目的（主要是資產的流動性）不明確以及資產證券化的需求不足等原因，使我國迫切需要的資產證券化還只能停留在研究和探索之中。資產證券化的需求是保證資產證券化商品能否最后實現的關鍵。從目前我國的情況來看，我國的機構投資者——社會養老保險基金、商業保險公司、現有的投資基金以及商業銀行由于各種原因，用于投資資產證券化商品的資金規模非常有限，很難對資產證券化起到推進作用。而從現有我國個人儲蓄和投資環境來看，個人投資者應該是資產證券化的最大投資者，但是對于資產證券化這種高風險且信息不對稱的新金融商品，個人投資者很難有能力直接投資于資產證券化商品，只能以信托的方式，通過專門的房地產投資信托公司間接地投資于包括資產證券化商品在內的房地產投資。因此，房地產投資信托發展的情況很大程度上影響了資產證券化的進展。實際上我們也可以把房地產投資信托看做是一種資產證券化商品。遺憾的是在我國的理論界卻還很少有人研究房地產投資信托這一高端的新金融商品。

二、美國房地產投資信托的發展過程

房地產投資信托（REIT-RealEstateInvestmentTrust）的雛形起源于美國的19世紀末，當時在新格蘭頓這個地方，為了發展房地產業，以富裕階層作為對象，發放較大金額面值的信托憑證，共同投資到房地產業，這種信托組織被認為是房地產投資信托的起源。盡管由于30年代的美國經濟大蕭條，這種信托組織的發展開始停滯。但是，50年代末期，這種信托組織的構想在房地產界被越來越受到重視，以致房地產界努力爭取把這種構想通過立法得以承認。1960年，在艾森豪爾大總統任期的最后幾個月前，簽署了《內國歲入法》的856-859條的法文，規定滿足了一定條件的房地產投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產投資信托法。

房地產投資信托根據它的投資對象可分為權益型（equityREIT）、不動產擔保借貸型（mortgageREIT）和混合型（hybridREIT）三種類型。從1961年到1967年間，美國成立的房地產投資信托在法律上只承認直接所有型的房地產投資信托，再加上股票市場的低迷，在這一期間總共只有38家直接所有型的房地產投資信托成立。但是，這以后不動產擔保貸款型的房地產投資信托也被法律認可，而且房地產投資信托對于咨詢公司也好，對于投資者也好，都成了非常需要的金融商品。從1968年到1973年，有209家的直接所有型房地產投資信托和103家的不動產擔保貸款型房地產投資信托成立，在這5年間，房地產投資信托的總資產大約是以前的20倍。不動產擔保貸款型房地產投資信托開始高速發展。在1969年有10億美元，在1970年有13億美元以上的資金流入到房地產投資信托中。在1970年初，銀行和儲蓄金融機構也開始擴大貸款，銀行的貸款并沒有大量、直接投放到房地產市場，而是選擇了對房地產投資信托的貸款來擴大貸款規模，使不動產擔保貸款型房地產投資信托進一步擴大。1973年，FRB（美國聯邦準備銀行）再一次提高利率，同年又爆發了石油危機，經濟不景氣，房地產投資信托受到嚴重的打擊，近30家房地產投資信托倒閉。房地產投資信托又經受了一次危機。

從1980年初開始，REIT（房地產投資信托）市場開始復蘇并迅速發展。1981年，美國政府規定有限責任合資公司投資的房地產，可以加速提取房地產的折舊，這對投資者來說可以起到節稅的效果。正是這樣，美國的機構投資者以及國外的投資者積極投資于房地產，使美國的建設和房地產業得到空前的大發展。但是到了1986年，由于稅制改正法，對于有限責任合資公司的稅制上的優惠被取消，而房地產投資信托公司卻被允許直接開發房地產項目。可以說，這時的房地產投資信托完全取代了有限責任合資公司，成為了最具有代表性的房地產投資手段。

隨著20世紀80年代后期商業房地產的急跌，房地產市場經過幾年的調整，在1992年前后，美國房地產市場開始出現復蘇的跡象。以房地產投資信托為主的各種投資家開始從RTC（1989年成立的、專門處理金融機構不良債權的整理信托公社ResolutionTrustCorporation）中大量購買已經不良化了的債權（這些證券主要是用于擔保的不動產）從中獲取高額的收益。但是，房地產投資信托本身由于資金不足，在1992年前后，房地產投資信托公司開始公開上市，這樣，不但在短期內可以從市場上籌集大量的資金，而且，那些還沒有上市的房地產投資信托所擁有的房地產通過公開上市還可以獲得減稅。從1988年到1992年5年間，公開上市的房地產投資信托公司只有50家，而1993年一年間卻公開上市了50家房地產投資信托公司，籌集了93億美元。1994年又上市了45家，籌集了72億美元。1990年美國房地產投資信托公司的時價總值為87億美元，而到1997年房地產投資信托公司的總值則達到1405億美元，可以說房地產投資信托的發展在20世紀90年代已經達到了空前的。

三、日本的房地產投資信托的發展

日本的房地產證券化理論和房地產投資信托的理論開始盛行是在1985年前后，當時正是日本泡沫經濟的時候，人們對房地產和房地產的有關話題非常熱衷。理論界對房地產的證券化特別是對房地產投資信托的探討異常活躍，但是，由于當時的房地產的價格正在不斷地上漲，投資者只要直接購買房地產很快就可以得到增值，房地產公司的擔保能力也大幅增加，很簡單就能從銀行里得到貸款，因此，那時的房地產公司對于采取多樣化的籌集資金手段的必要性也認識不夠，這樣，投資者和房地產公司對于房地產投資信托這種金融商品都沒有現實的需求。

1987年，一些人把房地產投資信托的幾個法律提案提交到日本國會，但是由于受到強烈的反對而最后沒有被采納。反對這些提案的理由主要有兩個；一是房地產投資信托會進一步引起對房地產的潛在需求，從而引起房地產價格的上漲；二是日本的銀行有大量富余的資金，即使不實行房地產投資信托制度，對促進房地產的發展不會產生任何的不利影響。對于以上兩個理由，當時看來似乎有些道理，但是現在回頭來看是多么的鼠目寸光。這對日本來說是個經驗教訓，而對中國現在來說則是一種對經驗教訓的學習和啟示。

20世紀90年代初，日本的泡沫經濟開始破滅，股票和房地產的價格暴跌，日本房地產經歷了13年連續下跌，金融機構和房地產公司再也不能像以前那樣依賴房地產的增值來進行融資和開發。相反，金融機構卻留下大量貶值的抵押房地產，從而形成大量的不良資產，使金融機構接二連三地破產。面對這樣的現實，金融機構和房地產公司也開始認真考慮房地產的流動性，認識到房地產證券化的必要性，開始極力推出有關房地產的證券化產品。同時政府也在1998年9月開始實施《關于特定目的公司的特定資產的流動化的法》，2001年10月，房地產投資信托公司被允許在證券市場上市。但是，房地產投資信托的發展并不是那么簡單的事。日本的房地產證券化和房地產投資信托的發展并沒有像預期的那樣快，它既沒有解決金融機構的抵押房地產的流動性問題，也沒能馬上阻止房地產價格的下跌，房地產證券化和房地產投資信托并沒能給日本房地產業帶來更多的生機。

四、美國和日本的房地產投資信托發展對我國的啟示

我國的資產證券化理論大約在1999年前后才開始認真研究，各銀行對于住房抵押貸款證券化的研究更是特別的積極，并且對此寄予很高的期望。但是，至今資產證券化產品還沒有被推出，這其中有政策的配套、對產品的認識、投資環境、信息的披露、投資主體的缺乏、配套產品等原因。在這里筆者想通過對資產證券化的投資主體也可以說是配套產品的房地產投資信托的研究，并結合美國和日本的房地產投資信托發展，完善我國的資產證券化理論，使我國房地產證券化能夠更加理智、健康地發展。

從美國的房地產投資信托的發展過程可以看出，美國的房地產投資信托從1960年被立法到現在已經歷了40多年的市場的洗禮，才在法律、稅務、透明性、公正以及內部經營管理等方面逐漸完善。在這40年間，房地產投資信托業（包括房地產公司、投資者、房地產投資信托公司）也經歷了多次的失敗，并且受到了嚴重的損失，美國也正是在這些失敗中認識到房地產投資信托和其他房地產商品一樣只是一種優良的投資工具，而并非解決房地產市場問題的萬能手段。因此，美國能夠通過改善和調節投資的環境，讓新的金融商品能夠客觀地、理性地自然成長，而沒有被催化，使美國的金融商品能夠比較健康快速發展。

日本的房地產投資信托從1987年開始研究、調查到現在也經歷了15年，卻不見有多大的發展，充其量也只能說是剛剛開始，其中的原因是什么？筆者通過對房地產證券化、房地產投資信托、日本經濟文化的研究，對其原因進行了分析。

（一）房地產投資信托這種新的金融商品從產生、發展到投資者的認識要花費很長的時間。美國的房地產投資信托從1960年法制化以來，到1993年開始高速發展，經歷了30年的艱難歲月。日本雖然在20世紀80年代中期開始對房地產投資信托進行研究，但是中斷了近10年的時間，從1999年才真正把房地產證券化和房地產投資信托提到議事日程。

（二）房地產證券化是連接資金需求者和資金供給者的紐帶，如果不能保證在稅務、法律、財務和證券交易上的公正性和透明性，那么必然阻礙房地產證券化商品的發展。日本政府也正是在沒有認真調整房地產證券化所必須的條件下，單純為了處理銀行的不良資產和阻止房地產下跌趨勢而匆匆推出了房地產證券化產品和房地產投資信托產品。

（三）從日本人的文化特征來看，對新的事物在沒有完全確定的情況下，不敢輕易行動。另外日本泡沫經濟破滅，經過連續12年房地產價格下跌，日本人對房地產市場還抱強烈的不信任感，在這種對政策和市場都抱有不信任的背景之下，房地產投資信托確實很難發展。

從對美國和日本房地產投資信托的發展的成功經驗和失敗教訓的研究中，筆者認為，我國的房地產投資信托業的發展必須注意以下幾點

（一）我國的房地產投資信托在理論上幾乎還是空白，必須盡早對房地產投資信托進行認真細致地研究，并推動政策的市場化，來達到房地產的證券化。我國的現狀與日本的80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產，房地產公司也可以簡單地從銀行獲得資金，同時銀行還有大量的資金在尋找出路，這樣銀行和房地產公司對于房地產投資信托的熱情不會太高。但是，總結日本的教訓，我們應該未雨綢繆，盡快建立一套房地產投資信托的體系，完善房地產投資信托的操作。

（二）正確認識房地產投資信托的特性。房地產投資信托是一種新的金融商品，它有自己產生的條件和發展的規律，我們只能給它創造適合生長和發展的條件，不能只是為了處理銀行的不良資產（當然它可以作為處理不良資產的一種手段），更不能為了利用它的初期性來轉移金融機構的不良資產而極力發展，這樣只能起到拔苗助長的作用。

（三）在政策上，根據房地產投資信托的特點制定出相應的法律、稅務、財務和證券交易等相關法律法規，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。

（四）在房地產證券化的發展過程中，應極力開發相關和配套的房地產證券化商品，培養大量的機構投資者。例如，美國在發展房地產投資信托的同時，大力開發了房地產特定共同事業、特定目的公司（SPC）、公司型投資信托等中介商品，并由此發展了大批機構投資者，使美國的房地產投資信托和房地產證券化市場能夠形成一個相互聯系且日益完整的市場。

（五）我國房地產業才剛剛開始發展，我們必須通過房地產投資信托的發展建立一套完整的房地產投資的管理和戰略體系。

參考文件：

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（一）完善信托業公司治理結構的重要性

信托業是金融體系的重要組成部分，在改革開放的大潮中，通過吸引外資、吸收國外先進管理經驗等舉措，為促進經濟結構的調整和各項產業的發展發揮了重要作用。但由于缺少具體經驗，也走了不少彎路，從1982年開始先后經歷了五次大的整頓，交了很高的學費。分析起來，信托投資公司法人治理結構不健全、不真實、不作為是一個很重要的原因。

2001年以來，重新登記后的信托投資公司都按照《公司法》建立了公司治理基本結構，但在實際經營管理中，信托資金的違規運用、不顧風險的關聯交易屢禁不止，甚至個別公司的主要股東經營目的不良，有意模糊和弱化內部監控機制，達到渾水摸魚中飽私利的目的，使公司治理、內控體系有名無實，形同虛設，難以發揮應有的作用。

有鑒于此，銀監會正在制訂“非銀行金融機構公司治理指引”，指導信托投資公司等非銀行金融機構完善法人治理結構，明確“三會一總”（股東大會、董事會、監事會、總經理）的職權和職責；在董事會下，規范設立風險管理委員會、戰略發展委員會和審計委員會，做到有職、有權、有責，名副其實，不做表面文章，防止權力過于集中，在體制建設上加強內部牽制作用，防范道德風險和操作風險的發生。

信托業內人士希望通過完善信托業公司治理結構，更好地樹立行業形象，促進業務發展，實現將信托業發展成中國金融業第四支柱的戰略設想。而一個完善的公司治理結構將促進信托投資公司更好地合法合規經營，提高風險防范能力，而且也必將對信。托業整體的持續、穩定、健康發展產生不可估量的重要作用。

（二）完善信托業公司治理結構的現實緊迫性

1.違規事件的抬頭。重新登記后，一些信托投資公司在業務創新上表現出擴張的沖動，產生新的風險，引起社會公眾和監管機構的高度關注。不可否認，有些信托投資公司鋌而走險、險中求富貴有客觀的原因，如面臨股東方的短期盈利壓力、內部人控制等，2003年慶泰信托投資公司和2004年金新信托投資公司違規事件為其他信托投資公司敲響了警鐘，監管機構對個別信托投資公司的股東把金融牌照當成融資工具的問題也保持了高度的關注。

因此，信托投資公司建立健全公司治理結構，促使公司管理層和股東趨于理性，不僅是監管機構的指導意見，也是信托投資公司規范經營的必然選擇。

2.分類監管的要求。2004年，由于個別公司以創新之名，行違規之實，最終導致信托資金嚴重虧損，產生極其惡劣的社會影響，引起監管機構的高度重視，并引發了分類管理體制的啟動。銀監會將對全國的信托投資公司采取差異化管理的監管模式，“獎優、限平、驅劣”。對于資質好、信譽高的信托投資公司，在業務許可、經營范圍上都可以適當放開，并可單批業務，諸如信托合同200份放開、異地銷售放開、報批改為報備等。分類監管評級中，公司治理水平是一項很重要的考核指標，完善治理結構，提高自律水平，是信托公司獲得監管信任的重要工作之一。

3.增資擴股的需求。各公司為迅速做大資本規模，提高整體盈利能力和綜合實力，紛紛加快增資擴股的行動，不僅鼓勵現有股東增加投資，而且向國際著名金融公司頻頻招手，希望獲得外界的認可。

而良好的公司治理不僅可以向投資者表明較高的財務安全性，而且可以使投資者更愿意為治理狀況好的公司支付股本溢價。正如國內著名公司治理專家李維安教授所說，經營成果與公司治理好比一棵樹的果實與軀干，公司治理好的企業，它就能每年持續結果，越結越多。如果公司治理有問題，它的成果持續性就無法得到較高的保證。因此，完善公司治理結構是信托公司獲得外部資源的重要表現方式。

中國銀監會劉明康主席強調，信托投資公司將法人治理結構和風險內控搞好，行業就有了加快發展，健康發展的扎實基礎和核心競爭力，信托業實現跨越式發展也就有了較好的保證。因此，我們相信，在監管機關的指引下，全行業注重公司治理結構的建設與完善，將對信托業的健康發展產生巨大的推動作用。

二。內部審計功能對健全公司治理結構的意義

內部審計是在公司有權部門的領導下，依據國家相關法律、行政法規以及公司的規章制度，獨立監督和評價公司及所屬單位（含占控股地位或者主導地位的單位）經濟活動合法合規、效益、效率及內部控制健全有效的行為。在公司經營管理工作中，內部審計主要發揮著維護內部控制、支持業務創新、輔助領導決策等重要作用。

站在公司治理的角度看，內部審計作為監督和評價機制的主要手段，在平衡不對稱信息，使合同有效執行和促進股東與經理人利益最大化等方面發揮著不可替代的重要作用，是公司治理結構的重要組成部分。主要表現在：

1.內審部門的隸屬關系體現所有權監督的性質，通過審計協助所有者平衡不對稱信息，使合同有效執行。

審計產生的前提是兩權分離條件下（即財產所有權和經營權的分離），財產所有者為保護財產的安全和完整，確保經濟信息的真實可靠而建立的監督機制。在現代授權經營管理體制中，由于內審部門大都采取董事會（監事會）直接領導或者是董事會（監事會）和經營管理層雙重領導的模式，使內審部門具有所有權監督的性質，決定了其接受所有者授權對經營者進行監督評價的現實關系。

從世界范圍看，公司治理結構中所有者與經營者的委托關系至今未變，在兩權分離的條件下，管理公司的真正權力掌握在經營者手中，作為委托方的所有者，反而處于公司的外部。這樣的公司管理現實，如果不采取措施，建立高效連續及時的監督評價機制，容易混淆所有者與經營者的權責關系，形成“所有者缺位、經理層越位”的反常現象，并使經營者幾乎不再有如實披露經營信息（含會計信息）的壓力。

因此，為確保受托方充分履行受托責任，如實報告經營信息，就需要有專門的機構對其經營履約情況進行檢查和評價，而內部審計由于熟悉公司政策和內部體系，并擁有專業知識的優勢，通過稽核檢查，可以協助所有者平衡不對稱信息，評價履約責任，為委托合同的有效執行提供必要的條件。

2.內部審計不僅是所有者進行監督的有效手段，也是經營者經營業績報告的重要鑒證方式，為激勵和考核經營者能力提供必要的依據。

現代公司治理理論與古典公司治理理論的最大區別是將經營者的激勵與考核機制作為其重要的組成部分，在經營計劃管理下，由委托人和受托人協商，確定任期的經營目標，并簽訂任期經營責任書，然后以此要求受托人按委托人的目標利益從事具體經營管理活動。只有在完成所有者設定的經營目標后，經營者才能獲得其應有的報酬。

企業經營者能否獲得企業所有者給予的報酬，取決于經營者的綜合管理能力和實際經營效果。企業經營者為向企業所有者證明其經營能力，獲得所有者的信任，就必須定期向企業所有者匯報其工作成果，傳遞經營管理信息。而內部審計的存在就為經營者的業績報告提供鑒證幫助，為經營者迎接企業所有者的激勵與考核提供必要的依據。

公司治理的實踐證明，對內部審計的要求已不僅僅是資本所有者單方面的需求，而且是資本所有者與經營者的共同意愿，主要目的就是維護公司治理結構的有效運行，并服務于治理結構下各權利相關者的利益最大化。需要特別指出的是，不論是監督手段，還是鑒證手段，內部審計的結果都是體現治理結構下恰當的權利分配關系和相關利益各方的利益平衡和約束，達到多贏的效果。

在國際上，由于發生了美國“安然公司”、“世通公司”的造假案，促使紐約證券交易所下定決心制訂“上市公司誠信聲明”，進一步強調上市公司建立內部審計制度的必要性和重要性，把內部審計制度的健全與否，作為維護上市公司誠信守則一項很重要的內部制約機制，使內部審計不僅成為上市公司維護公眾形象的一項基本制度，而且也成為公司完善治理結構的有效手段。

現階段，我國信托業正處在改革、創新、調整、發展的時期，許多信托公司在不斷發展業務的同時，注重治理結構和內控體系的完善。但不足的是，仍有部分信托投資公司并未充分重視獨立監督和評價功能的重要性，只是將內部審計作為財務部門職能的一部分，或是將其放在公司高級經理層以下行使職能，并未重視發揮其維護公司治理結構、平衡不對稱信息的作用。這不僅與國內外公司治理趨勢相去甚遠，也與《信托投資公司管理辦法》的要求有較大的差距。因此，加強對內部審計的重視，發揮其對完善監督和評價機制的積極作用，將對健全公司治理結構產生深遠的影響。

三。內部審計對提高風險管理能力的作用

風險管理是一個復雜的系統工程，在一個組織內部，一般由董事會負責制定戰略管理目標，由高級管理層負責風險管理目標的具體實施，由中層管理人員負責一方面管理工作，由操作人員進行有授權的日常操作，而內部審計人員則定期評價和檢查工作的落實情況。信托業應堅持的風險管理理念是：全面體現信托產品不保底的特點，堅持風險效益原則；在信托產品設計、銷售中充分識別和揭示風險，通過信托機制和信托專家分解、分散、分擔和防范風險，給委托人和受益人留下與其收益相匹配的風險。實際操作中，體現風險管理目標的行動，主要從制度建設和制度落實兩個方面人手。作為公司治理下的內部審計，在提高風險管理能力的過程中主要采取的措施有：

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信托是一種以信任為基礎、財產為中心、委托為方式的財產管理制度，在運作上極富靈活性。現代信托已由單純的財產代管演變成集財產管理、資金融通和社會公益等功能為一體的金融制度安排，具有橫跨資本市場、貨幣市場和產業市場的獨特功能。近年來，我國信托業的發展漸入正軌，快速發展，不僅信托產品結構呈多元化態勢，而且信托品種及規模迅速擴大，其快速發展的融資步伐既提高了我國直接融資的比重，也增加了金融市場的投資品種。

投資者的信任是信托發展的根本，信用增級則是增強投資者信心、信托產品得以順利發行、保護投資者利益的重要保證。就信托產品而言，信用增級是指在信托產品中被用以保護投資者的方式，這些方式或單獨、或組合地用來提高信托產品的信用級別，并在實質上為投資者的利益提供保護。隨著我國信托業的發展，信托產品信用增級的操作仍處于不斷探索與完善中。

筆者根據信托公司的實力與信息披露的管理水平，從現有的信托公司中挑選了8家公司作為研究對象，即中誠信托、平安信托、中信信托、百瑞信托、北方信托、寧波金港信托、新華信托、中原信托。其中，中誠信托、平安信托和中信信托分別獲得2006年中國信托投資公司綜合排名的前三名，而其他5家公司則分別在2005、2006年中國信托投資公司的若干單項排名中居前10名，且該8家公司信息披露管理也相對完善。筆者查閱了該8家信托公司近年的信托產品信用增級的資料，分析目前我國信托產品中信用增級的現狀及存在的問題，以期從中獲得有關完善信托產品信用增級的啟示。

信托產品中信用增級的現狀及存在的問題

從2005年1月1日至2008年5月31日，8家信托投資公司共推出374個信托產品，其中貸款類64個，占17.1%；基礎設施類80個，占21.4%；房產類44個，占11.8%；準資產證券化或資產證券化類項目26個，占7%；證券投資類132個，占35.3%；其他類產品28個，占7.5%。信用增級方式依次為：企業擔保85個，占22.7%；財政承諾55個，占14.7%；政策性銀行擔保43個，占11.5%；商業銀行擔保16個，占4.3%；回購承諾16個，占4.3%；抵押質押53個，占14.2%；擔保機構擔保6個，占1.6%；受益權分級57個，占15.2%；保險保障1個，占0.3%；其他信用增級方式2個，占0.6%。

近年來，我國信托業發展漸如正軌，不僅信托產品結構呈多元化態勢，而且信托品種及規模也迅速擴大。但信托產品中信用增級還存在多方面的問題。

（一）濫用政府公信力而與現行法律法規沖突

根據《中華人民共和國擔保法》第八條：“國家機關不得為保證人，但經國務院批準為使用外國政府或者國際經濟組織貸款進行轉貸的除外”。2005年，《財政部關于規范地方財政擔保行為的通知》（財金[2005]7號）已經規定：2005年1月26日后，各級地方政府和政府部門對《擔保法》規定之外的任何擔保均屬嚴重違規行為，其擔保責任無效。2006年4月，中國銀行業監督管理委員會已《關于加強宏觀調控整頓和規范各類打捆貸款的通知》（銀監發[2006]27號特急）規定：嚴禁各級地方政府和政府部門對《擔保法》規定之外的貸款和其他債務，提供任何形式的擔保或變相擔保。各級地方政府和政府部門不得以向銀行和項目單位提供擔保和承諾函等形式作為項目貸款的信用支持。

在筆者統計的374個信托產品的信用增級方式中，“財政承諾”達到14.7%，地方政府為了自身利益濫用政府公信力，為信托項目提供財政擔保，與現行法律法規沖突。

（二）擔保方式問題較多

由于信托產品屬于私募發行，投資者對信托計劃的運作情況所知有限，之所以投資者敢于購買信托產品，主要就是出于對擔保方的信賴。信托產品利用擔保來增強信用的比重也日益增加，資料數據顯示，“政策性銀行擔保”、“企業擔保”、“商業銀行擔保”和“擔保機構擔保”的比重之和已達到40.1%，但目前我國信托產品的擔保方式仍然存在很多問題。

擔保方的信息不透明。作為信用增強的第三方，擔保方的信用等級高于所發行證券的級別是擔保有效提升證券信用級別的前提。擔保方的注冊資本有多少？目前經營狀況是否正常？盈利還是虧損？資產負債率是否過高？是否同時還為其他企業擔保？這些判斷擔保方實力的基本財務信息，在筆者搜集的信托計劃書中卻幾乎都未提及。信托計劃書對擔保方一般都是泛泛而談，報喜不報憂。

擔保方的雙重身份蘊藏風險。374個信托產品中，還有個別產品存在擔保方身兼二職的情況。某信托公司相繼推出的兩個信托產品中，其中一個產品的借款人同時又是另一個產品的擔保人，而兩個信托產品發行間隔僅一個月。兩個產品處于同一風險源的情況下，極易發生風險傳遞效應，然而對于其中蘊藏的風險，該信托公司卻沒有任何的風險提示。

擔保機構參與水平低。374個信托產品中，作為專業的擔保機構卻僅為6個產品提供了擔保服務，遠遠低于其他機構的擔保比重。截至2006年末，我國擔保機構數量為3366家，雖然擔保機構眾多，但注冊資本低、缺乏資金補充機制、經營管理水平參差不齊、專業人才嚴重不足等問題導致現有的擔保機構信譽不佳，得不到市場的認同。

（三）保險介入程度低

在筆者統計的374個信托產品中，只有1個產品引入了保險方式： 2005年9月，中信信托發行一款名為“國賓世貿中心（B座）項目”集合資金信托計劃，除了抵押、質押、償付準備金和實力企業擔保以外，還向平安保險投保了財產險、第三方責任險，以及為保障其收益按時兌付而投保的預期利潤損失險。這是國內首次通過保險來幫助信托公司控制即時兌付的風險。雖然目前已經有信托公司開始和保險公司合作，但從目前我國信托業的整體來看，保險在信托領域的介入程度還很低。

（四）信用評級缺失

信托項目的質量和信用等級能夠被準確評估，不僅能夠增強投資者的信心，也能夠提供市場信息，增加交易的透明度，這將關系到信托產品能否為廣大投資者所接受。而筆者統計的374個產品中，沒有一個產品經過信用評估，諸如項目的合法性和真實性、預期收益率的判斷依據、抵押物與質押物的保障程度、擔保方的實力和信譽等投資者關注的問題，都僅憑信托公司的一面之詞，缺乏最基本的公信力，投資者承擔了巨大的投資風險。

完善信托產品信用增級的對策

鑒于目前我國信托產品中信用增級的現狀及存在的問題，為了促進信托業的良性發展，筆者認為應從以下方面著手，完善信托產品中的信用增級環節。

（一）增大信息披露的透明度

根據2002年7月18日起施行的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，信托投資公司依據信托文件的約定管理、運用信托資金，導致信托資金受到損失的，其損失部分由信托財產承擔；當信托公司違背信托合同擅自操作時，投資者所受損失才由信托公司賠償，運營過程中的風險則完全由投資人承擔。

相比投資者承擔的巨大風險，由于信托的私募性，投資者對收益分配、資金運作、信用增級等方面獲取的信息卻要少得多，信息嚴重不對稱。因此，應增大信托項目信息披露的透明度，尤其是投資者最為關注的風險因素，諸如資金運用項目的投資情況、項目方公司的背景和實力、信用增級手段，如抵押（質押）物是否過硬、抵押（質押）比率、擔保方信用級別和資金實力等重要信息的披露，保護投資者的權益。

（二）強化擔保機構的信用增級作用

近年來，我國擔保業發展迅速，2003年擔保機構數量為966家，而2006年末就增長為3366家。強化擔保機構在信托產品信用增級中的作用，將會極大地促進我國信托行業的發展。

完善資金補充機制。截至2006年末的3366家擔保機構中，政府完全出資的有688家，占總體的20%，參與出資的有629家，占19%，政府出資仍是擔保資金的重要來源，但由于目前政府出資以各級地方政府財政資金和資產一次性劃入為主，且受制于地方財政能力，出資的規模有限。筆者認為可由地方政府根據擔保業務發展情況，每年按一定比例動態增資，并納入財政預算，變一次性劃入為持續“輸血”，這樣不僅能較大程度上解決擔保機構的資金補充問題，還能摒棄地方政府濫用政府公信力、為信托項目提供財政擔保、與現行法律法規沖突的弊端，變政府直接行政干預金融為通過間接、經濟的手段將政府行為融入到金融市場中來。除了以政府財政為主要的出資渠道外，還應鼓勵國有資產管理部門、金融機構、企業、社會團體等多種性質的資本參股。另外，可考慮適當增加政策性銀行對擔保機構的低息貸款補充擔保資金。

提高擔保機構的經營管理水平。擔保機構自身應加快信息化建設，完善風險防范、識別、控制的評價體系，真正實現企業化運作。政府應摒棄行政干預，加強對擔保機構運作的監管，減少擔保機構的無序競爭，凈化擔保行業規范發展的市場環境。

（三）強化保險的保障功能

保險公司與信托公司合作，推出能增強信托產品信用級別的新險種，不僅能開辟新的保險市場，還可以發揮保險的經濟補償職能，保證信托項目經營的現金流不 “斷流”，為投資者提供本金和預計收益的保險保障，為信托產品增信。由于保險公司的經濟償付責任，會促使保險公司從自身利益出發，參與對信托項目的評估和監管，強化信托項目的外部約束，既而維護投資者的權益。

（四）引入信用評級制度

專業、公正的信用評級具有取信于民、降低籌資成本和增加無形商譽的重要功能，因此，引入信用評級制度對于信托行業的持續快速發展具有深遠意義。據不完全統計，到2007年8月末為止，我國的信用評級機構有100家左右，低水平重復建設嚴重，評級公信力不強，核心競爭力不足，迅速提升信用評級服務水平已成為亟待解決的問題。

強化信用評級的質量管理。應健全信用評級的標準化管理，包括業務操作規范的標準化、業務流程的標準化等；建立完善的數據庫；采用科學的評級方法，包括多種模型的預測和檢驗；做好動態跟蹤，力求信用評級結果的準確、客觀與公正。

加強信用評級機構的獨立性與市場化。準確、客觀、公正的評級結果要求信用評級機構具備高度的獨立性，經營管理市場化。但是，當前我國許多評級機構都具有政府背景，發展過程中受到行政干預較多，非市場的行政評估、人情評估還存在，地方保護、市場分割、壟斷經營的現象長期存在，嚴重削弱了評級的公信力。因此，建立健全評級機構的現代企業制度，加強信用評級機構的獨立性與市場化是樹立評級機構權威性的重要任務。

篇（9）

「關鍵詞信托業務會計信托業務會計目標信托業務會計假設信托業務會計要素

一、信托業務會計概念探索

依通常的看法，信托應是起源于英國的用益權（Use）制度。Use制度的運用須以財產所有者對受托人信任為前提，故以其為代表的財產處分方式，被稱為信托（Trust）。各個國家在不同時期對信托有不同的理解和認識，因此各國對什么是信托的表述也不盡相同，但它們之間存在著明顯的共性，即信托行為的產生和信托制度的確立，必須具備以下兩個基本條件，一是財產的所有者必須對某人或某組織充分信任，并將自己的財產委托其管理、經營；二是委托人與受托人之間，必須達成某種形式的信托合同，約定對某項事宜進行委托。我國《信托法》規定，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。信托委托人之所以設立信托是為了有效地管理財產，信托的本質是對財產的管理，最終目的是使信托財產保值增值，可見信托財產是貫穿于信托全過程的核心主線。信托業務會計是反映并監督信托業務是否按照信托契約，為受益人的利益或者特定目的，對信托財產管理、運用、處分信息管理的特殊的專業性工作。

信托業務會計涵義的界定需清楚受托人的含義，《信托法》規定，受托人應當是具有完全民事行為能力的自然人、法人，受托人可采取信托機構形式從事信托活動。現階段從事信托業務的信托機構主要是信托投資公司，《信托投資公司管理辦法》所稱的信托投資公司是指主要經營信托業務的金融機構。由于我國的信托投資公司從一開始就定位于以銀行業務為主的混業經營體制，這一體制的特征集中表現為：一是信托業務銀行化，信托投資公司按銀行方式組織和經營資金，人民銀行也按監管銀行的方式監管信托業，從根本上扭曲了信托制度，使信托投資公司本應具有的資產管理功能沒有得到充分發揮；二是兼營業務混業化，信托投資公司既可以經營銀行、證券、融資租賃等多種業務，又可以從事實業投資、房地產投資等非金融業務，使其喪失了明確的發展方向。由于定位不當，信托行業自1979年恢復以來，雖曾在改革開放中發揮了一定的積極作用，但暴露的問題與日俱增，國家不得不對信托行業進行五次清理整頓，最終才將信托投資公司定位于主要經營信托業務的金融機構，因而造成信托投資公司目前既主要從事信托業務也從事非信托業務的事實，因此需明確信托業務會計不是指信托投資公司會計。另外信托業務會計也不是信托投資公司從事信托業務的會計。因為《信托投資公司管理辦法》規定信托業是以營利為目的而經營信托業務的組織機構。除信托投資公司以外，按照信托業務性質還應包括從事受托理財的綜合類證券公司、投資咨詢財務顧問公司等。我們認為會計是參與經濟組織信息管理的一個特殊系統，因此本文將信托業務會計定義為信托業的組織機構從事信托業務，對其受托管理、運用、處分的信托財產的信息管理與監督系統。

二、信托業務會計目標探索

信托，按其詞義，就是相信和委托，“信”是“托”的基礎和前提條件，“托”是“信”的表現形式和具體內容，信托就是“信”和“托”的有機結合而構成的行為整體。本文認為信托業務會計目標的確定應傾向于受托責任觀點，并在此基礎上拓展。首先，受托方應承擔如實地向委托方報告受托責任履行過程與結果的義務，以便解除受托責任；其次，受托方還應承擔向委托人或受益人報告其有效管理信托財產的信息，也就是受托人不僅向委托人或受益人如實報告受托責任的履行過程與結果的信息，還需報告受托責任履行過程中受托人是按照行業標準執業的、值得信賴的、以受益人的最大利益為標準進行財產管理的；另外信托起源于英美國家，盛行于西方世界，我國引進信托制度卻屢屢受挫，原因何在？本文認為這與信托行為是一種法律行為有關，我國本身不是一個崇尚法治的社會，表現在企業理財中即“人治”現象較為普遍。雖然國家、企業制定了許多制度、規章，但企業在理財中不按制度辦事現象司空見慣。這與英美等國家重法制、重信用的文化特點是截然不同的，因此在我國發展信托事業必須加強監管，信托業務會計除承擔向委托人或受益人如實報告其有效管理信托財產的信息外，還應向監管部門報送有利于監管部門判斷受托人是否忠實、努力地為委托人或受益人的最大利益服務的信息。

信托業務會計的目標可概括為以下三方面：一是能如實反映信托財產管理、運用、處分的信息；二是提供受托責任履行過程中受托人是值得信賴的信息；三是提供監管部門判斷受托人是否按照信托契約執行信托業務的信息。

三、信托業務會計基本假設探索

由于信托業務是一種特殊的財產管理制度，使信托業務會計具有特殊性。本文認為信托業務會計基本假設應在會計的基本假設之上，進行內容的拓展和必要的修正。

（一）業務主體假設

會計主體是指會計為其服務的特定單位或組織，它解決的是會計核算的空間范圍有多大。在該前提條件下，會計只為本會計主體服務，以本會計主體的存在為前提，只核算本主體所發生的經濟業務。界定信托業務會計主體需明確以下問題：

1.信托投資公司等信托業組織機構不是信托業務會計主體。《信托法》要求信托業務與非信托業務分開管理、分別核算。由此產生這樣的疑問，信托業務會計主體能否仍界定為信托業務組織機構？如果不能，分別核算是否意味著必然產生新的會計主體？一個單位內部是可以存在多個會計主體的，這取決于公司是否設立內部核算單位，但不管設立多少內部核算單位，資產負債表日不同內部核算單位的報表都應匯總反映，也就是公司有選擇權，可選擇建立還是不建立內部核算單位。信托投資公司等信托業組織機構從事的信托業務與非信托業務是兩種實質完全不同的業務，非信托業務屬于固有業務，信托業務屬于代人理財業務，兩者是不能在資產負債表日匯總反映的。1993年實施的《金融企業會計制度》將信托業務與固有業務納入信托投資公司同一核算系統是基于信托發展的前期，信托業務不是信托投資公司等信托業組織機構的主營業務，其實也是由于對信托的模糊認識。《信托法》明確規定，信托財產獨立于受托人，可見以信托業組織機構作為信托業務會計主體顯然不能明確信托業務會計核算的范圍，還會導致更多認識上的偏差，比如信托業務與非信托業務在資產負債表日是否合并會計報表，是否匯總報送等。因此信托業務會計主體不能是信托投資公司等信托業組織機構。

2.信托業務會計必須有新的會計主體。信托業務會計主體是誰？能否界定為信托委托人或受益人？如果回答是肯定的，信托投資公司等信托業組織機構就類似于記賬機構，顯然不符合信托的本質；另外《信托法》規定信托財產獨立于委托人未設立信托的財產、獨立于受益人，可見信托委托人或受益人作為信托業務會計主體不妥當。能否把信托業務界定為會計主體呢？信托業務作為信托業務會計主體能回答信托業務會計只為信托業務服務、信托業務會計以信托業務的存在為前提、只核算信托業務，但顯然以業務為主體不符合會計主體的涵義，在這里會計主體被定義為特定單位或組織。本文認為會計主體的界定需遵循實質重于形式原則，根據其本質，會計主體就是在于確定會計核算的范圍，信托業務應該可以作為信托業務會計主體；另外基金論的出現為以業務作為會計主體提供了佐證，基金論是以經營活動單位為基礎，考察其經濟活動，解釋權益性質并指導有關經濟業務處理的一種權益理論，它摒棄了業論中的以業主為中心的人格化關系和實體論中將企業虛擬為一個經濟實體和法人的觀點，而是以一個經營活動的單位作為會計處理的基礎，提出基金就是基金會計的核算主體。基金本身就是信托的一種，可見以信托業務為信托業務會計主體是合理的。

3.在解決了信托業務會計主體是信托業務的前提下，還應明確究竟是按每一信托業務單獨核算還是將全部信托業務納入同一核算系統。要明確這一問題就要看信托業務會計信息的主要使用人是誰。每一信托業務面對的是不同的信托客戶，信托投資公司等信托業組織機構在向委托人或受益人提供信托業務信息時要遵守信托信息保密義務，只提供受益人或委托人投入的信托資產管理、運用、處分的信息，而向監管部門提供的信托業務情況應該是全面反映信托投資公司等信托業組織機構所有的信托財產管理、運用、處分的信息。信托業務會計目標主要是向委托人或受益人如實提供旨在他們了解信托財產有效管理的信息，因此按每一信托業務單獨核算更合理。因為對不同委托人而言，無論該信托所涉及的交易或事項是簡單還是復雜，信托投資公司等信托業組織機構必須單獨報告信托財產管理、運用、處分信息并向具體受益人分配收益。至于向監管部門報送的信息可匯總，容易做到且不影響報表報送目的的實現。

（二）信托存續經營假設

會計的持續經營假設是指企業在可以預見的將來，繼續經營下去，不會停業，企業也不會重組、消失、撤消或破產。如果以信托業務作為信托業務會計主體，首先須明確信托業務的期限，是指信托合同的期限還是指信托存續的期限。其次應明確企業的存續是否是信托存續的必要條件。根據《信托法》的有關規定，信托期限是設立書面文件可以選擇的記載事項，也就是某些信托業務可能沒有明確的信托期限，故信托業務期限不能以信托合同的期限為依據，而應當是信托存續的期限。另外《信托法》還規定，信托存續不因委托人或受托人的死亡、喪失民事行為能力、依法解散、被依法撤消或者被宣告破產而終止，也不因受托人的辭任而終止。可見信托有相對的獨立性，信托的存續不因信托投資公司等信托業組織機構或者委托人的變化而變化，只取決于是否仍有必要委托他人管理運用信托財產。也就是說信托業務會計仍然需要持續經營假設，只不過表述的內容需適合信托特點，即信托存續假設是指信托在可以預見的將來，繼續經營下去，不因委托人或受托人的死亡、喪失民事行為能力、依法解散、被依法撤消或者被宣告破產而終止。在信托存續經營假設的基礎上，信托財產將在正常的經營過程中被出租、出售、投資、承擔債務，也將在正常的經營過程中分配信托收益。信托存續經營假設的確立為信托資產計價和信托損益確定提供了基礎。當然信托存續并不意味著信托業務永遠存在下去，當有證據表明不能繼續，即信托終止，需放棄信托存續經營假設進入信托清算。

（三）契約分期假設

會計分期是指會計核算應當劃分會計期間，分期結算賬目和編制會計報表。由于信托存續經營假設的存在，有必要在信托存續期分期進行會計核算，以便及時給委托人或受益人提供信托業務會計信息，使委托人或受益人及時了解信托業務經營、運作、風險情況。會計期間的劃分是人為的，究竟如何分期？信托行為是一種法律行為，信托當事人利用具有法律效力的書面文件，界定各方的權利、責任與義務，因此這種行為又具體表現為契約行為；另外擁有財產的人之所以要設立信托，把自己的財產委托給具有管理能力的人進行管理，是因為自己不具備管理的能力或者雖然具備管理的能力但可能受各種條件的制約而無法親自管理。可見從委托人設立信托的初衷來看，是為了有效地管理財產，從受托人的角度看是提供有償服務，只要受托人不違反信托契約，忠實履行了自己的義務，信托財產的損失就由受益人承擔。這種復雜的信托關系必須只能由具有法律效力的契約來保障。受益人由于不參與信托資產的管理，一般不能對受托人進行監督，卻承擔著信托風險，作為信托受益人或委托人必然在契約中具體規定受托人什么時期報送會計信息，而不同的信托受益人或委托人由于對風險的反應程度不同及會計信息對其判斷信托風險、收益的有用程度不同，因而必然形成不同會計間隔報送會計信息的要求，也有可能是實時信息，這就得看雙方的約定，因此本文認為契約分期假設可作為信托業務會計基本假設，至于向監管部門提供的信托業務會計信息可由監管部門統一規定，信托業可按規定匯總、報送，不影響契約分期假設的成立。

（四）貨幣計量與非貨幣計量并重假設

貨幣計量假設是指會計核算應以貨幣作為計量單位，信托業務會計同樣需借助貨幣進行信托資產管理、運用、處分的核算，并為使信托業務會計提供的信息相互可比，貨幣計量假設也應假定幣值不變。但是信托業務會計特殊的地方是受托人從事信托業務是按照約定收取報酬的，卻以自己的名義管理和處分信托財產，也就是通常賦予了信托業投資的權利，相關法律法規規定受托人僅對信托管理中沒有遵循行為標準而造成的損失承擔責任，可見受托人的行為標準對于受托人正確地履行管理信托的義務具有重要意義。我國《信托法》的規定是“受托人管理信托財產，必須恪盡職守，履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務”，非常籠統，很難量化，因此本文認為受托人為解除受托責任，需提供有助于委托人或受益人及監管部門判斷其財產管理行為是否遵循行為標準的信息，而這樣的信息只憑貨幣信息是難以合理判斷的。因此基于信托業務的這一特性，信托業務會計不僅需提供規范的貨幣計量信息，還需提供規范的非貨幣計量信息，因此信托業務會計必須建立貨幣計量與非貨幣計量并重假設。

四、信托業務會計要素探索

《金融企業會計制度》中，在不涉及損益的情況下對信托業務的核算設置了兩大類會計科目：信托資產來源類與信托資產運用類。會計科目是會計要素的具體化，由上述會計科目的設置可以看出新《金融企業會計制度》中，在不涉及損益的情況下有兩類會計要素即信托資產來源與信托資產運用。在涉及損益的情況下，有三類會計要素即信托收入、信托費用、信托損益。

我國《信托法》表明，信托是受托人為了受益人的最大利益和特定目的，以自己的名義管理、處分信托財產。可見信托利益歸于受益人，那么根據“所有權與利益相分離”的信托法理念，信托關系一經確立受益人就不應享有信托財產所有權。雖然《信托法》對信托的定義中有“以自己的名義管理、處分信托財產”的字眼，但不能由此說明是誰享有信托財產的所有權，只隱含說明信托是一種不完全轉移所有權的法律關系或受托人名義上享有信托財產的所有權。既然信托財產不能作為信托投資公司的資產與負債核算，又不能作為所有者權益核算，新制度就采用信托資產運用和信托資產來源作為信托業務會計要素，這一迂回戰術的使用使得信托業務會計與其他會計在會計要素的確認上相距太遠，有悖于會計制度改革的方向；另外，回避分歧并不能徹底解決問題。其實信托資產運用在實質上就是信托資產，信托資產來源主要就是信托受益人權益，只不過這種權益既不同于債權人權益即負債，又不同于所有者權益，也就是說受益人既不是信托投資公司等信托業組織機構的債權人，也不是信托財產的所有人。本文認為采用信托受益人權益更符合《信托法》確定的信托是一種財產不完全轉移的管理制度的規定。

明確信托業務會計要素還需討論的一個問題是：信托業務會計是否存在信托負債會計要素，2002年實施的《金融企業會計制度》中出現“信托資產不屬于信托投資公司的自有資產，也不屬于信托投資公司對受益人的負債”的規定，但制度并不是說信托業務在運作過程中不能有負債，而是說委托人投入的信托財產不能作為信托業務的負債。另外中國人民銀行于2002年6月26日頒布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》第四條，規定了信托投資公司在辦理資金信托業務時不得從事的五項禁止行為，其中前三項：不得以任何形式吸收或變相吸收存款；不得發行債券，不得以發行委托投資憑證、投資憑證、受益憑證、有價證券代保管單和其他方式籌集資金，辦理負債業務；不得舉借外債。可見制度限制信托投資公司從事信托業務過程中負債業務的發生，但不是說信托投資公司在辦理信托業務時沒有可能產生負債。在《金融企業會計制度》所設計的“應付信托賬款”、“代扣代繳稅金”、“待分配信托收益”、“應付受托人收益”等科目實為信托業務產生的負債類科目。

篇（10）

一、知識產權信托概述

近年來，由于知識產權人本身資金缺乏、知識產權市場交易信息不對稱，尤其是中介服務市場不健全等原因，企業、個人手中擁有著大量的閑置專利而沒有轉化為生產力，這從一個側面反應了我國知識產權科技成果轉化率低，知識產權的轉化急需找到一個新的突破口。其實，中國知識產權產業化的現狀并不復雜，只要在知識產權中介市場做足功夫，健全知識產權交易體制，產業化程度就會明顯提高。這就是引入知識產權信托制度，知識產權人通過信托方式委托信托機構經營管理其知識產權，不但可以讓知識產權人享受其智力成果帶來的豐厚利益，而且也不用負擔管理之責。

所謂知識產權信托，是指知識產權權利人，為了使自己所屬的知識產權產業化、商品化以實現其增值的目的，將其擁有的知識產權轉移給受托人，由信托投資公司代為經營管理、運用或處分該知識產權的一種法律關系。

二、信托制度在知識產權中應用的價值

信托制度作為一種現代財產管理制度，為何可以用于知識產權的利用呢?筆者認為，主要有以下三點:

1.知識產權人缺乏專業的推廣其知識產品的經驗。一方面，知識產權人往往是作品或者發明的創造者，讓他們拋棄創作或發明而從事專業的推廣活動.這無疑會導致社會人力資源的浪費:另一方面，知識產權價值的無形性、不易確定性等特點會讓其轉讓增加不少難度，并且還要花費大量的時間、精力。對于發明創造者而言，他們并不具有推廣、宣傳、談判等市場經驗，這也會讓他們在交易中處于不利地位。此時信托乃是他們的最佳選擇:由一個專業的信托機構來完成交易，這既保障了知識產權人的經濟利益，又節省了大量的時間精力，何樂而不為呢?

2.信托制度是一種高效的財產管理制度。專業的知識產權信托機構對于知識產權成果的有效管理能夠實現以下功能:

首先，信托制度能夠為知識產權人防御風險。我們知道，知識產權不同于其他財產權，它必須通過投入市場、完成轉化才能實現其價值。然而，山于知識產權的特殊性，其權利人在保有、維持知識產權方面存在著許多風險:知識產權的維持成本高昂，使得權利人面臨著經濟枯竭的風險:知識產權產品價值的不確定性，便得其權利人存在著評估失誤風險:知識產權人在擁有其權利的同時也伴隨著各種侵權行為發生的風險:在其許可他人使用或轉讓過程中也存在著對方當事人違約的風險。在引入了信托制度以后，這些風險就會隨之降低，甚至排除.在知識產權信托制度中，一方面，信托財產轉移后，風險即轉移給受托人，由有經驗和能力的信托機構來防御和處理管理中的風險。另一方面，信托機構擁有一流的專家團隊、評估系統和后續防御措施，能夠專業化的為知識產權人管理和利用其知識成果產出收益。

其次，信托制度能夠實現知識產權的保值增值。信托制度具有保值與增值功能，其與知識產權結合后，不僅能夠有效的防止知識成果價值的喪失與減少，還可以通過其專業化的運作流程將知識產權商品化、產業化，實現成果增值，獲得商業利潤。

3.知識產權信托為知識產權轉化提供了新途徑。我國的知識產權人往往是自然人，知識產權的許可、轉讓主要通過權利人與需求者單項交易的方式實現。這一交易方式必然導致的后果是:一方面，知識產權人擁有大量的發明專利而苦于尋找實施途徑或者造成知識產權的閑置，別一方而，許多企業需求專利等知識產權，卻不知從何處得到。’引入信托制度后，當委托人把知識產權交給受托人時，并不需要對該知識產權的價值進行評估，而信托機構不僅具有較強的市場操作能力、豐富的推銷經驗、一流的專業團隊，還掌握著大量的市場需求信息，與數量龐大的生產企業(即知識產權需求方)保持著千絲萬縷的聯系。信托機構能夠輕松的實現供需之間的互通，這必將成為知識產權權利人和需求知識產權的企業之間的橋梁。

三、信托在知識產權應用中的問題及完善措施

我國《信托法》第7條規定:“設立信托，必須有確定的信托財產，并且該信托財產必須是委托人合法所有的財產。本法所稱財產包括合法的財產權利。"2001年I月10日頒布的《信托投資公司管理辦法》第21條的表述就更為明確，該規定明確將知識產權信托納入信托投資公司的經營范圍。2007年I月23日中國銀行業監督管理委員會重新《信托公司管理辦法》，該法第16條規定:“信托公司可以申請經營下列部分或者全部本外幣業務:(一)資金信托:(二)動產信托:(三)不動產信托:(四)有價證券信托:(五)其他財產或財產權信托……。”《信托公司管理辦法》重新回到《信托法》的起點，用“財產權”概括了包括知識產權在內的財產性權利。可見，雖然我國法律未明確規定信托公司可以經營知識產權信托業務，知識產權信托在立法七仍未引起官方的重視，但知識產權信托在法律上是站得住腳的。

2000年9月，武漢國際信托投資公司率先在全國開展了專利信托業務，為專利權人期待以久的專利信托機構終于誕生，但僅僅是曇花一現，不到兩年的時間便宣告失敗，其中原因不得不另人深思:理論研究上的缺陷和實踐中各種配套設施的不健全都會使得知識產權信托這一制度在現實條件下實施起來相當困難，這必將成為我們再次構建知識產權信托機構應當思考的問題。筆者認為，目前我國知識產權信托制度在實踐中主要面臨的困難有:權屬不明，這使得作為委托人的知識產權人和作為受托人的信托機構法律定位不明確，不能夠正確的履行自己的權利:大部分知識產權都有一定的權利期限，在知識產權的權利期間內存在著各種法律風險，如專利無效、期限屆滿等，這也可以說是知識產權信托首當其沖的風險;知識產權信托登記制度不完善，尤其是登記機關不明確，登記制度的無章可循會使知識產權信托當事人的利益保障受到威脅。 釗對我國知識產權信托在實踐中存在的各種問題，筆者認為應該對癥下藥，從以下幾個方面進行完善:

(一)明確權屬

知識產權信托的運行機制應為，權利人將其知識產權轉移到信托公司名下，信托公司即享有信托財產的所有權繼而成為法律上的權利人，委托人即原權利人成為受益權人，簽訂信托合同后，應當在知識產權局進行登記。這種割裂信托財產權的管理屬性和利益屬性的制度設計大大提高了信托管理的效率。武漢市專利信托業務開展時，我國還沒有出臺《信托法》，所以當時關于信托財產的歸屬問題并不明確。武漢市專利信托機構采取的是以合同的形式明確當事人的權利義務關系，并將此合同交由當地專利行政管理部門登記備案，來保證此信托行為生效。不難看出這種合同形式使專利“所有權”并沒有在法律上予以轉移，這樣造成的后果是:一方面受托人沒有有效的專利處置權，所以在專利的轉化實施中無法以專利權人的名義去談判轉讓或許可實施事宜。另一方面委托人扔然擁有專利所有權。這使他們很難尊重信托投資公司對專利的經營管理，他們可以撇開信托公司，借助信托效應進行私下交易。這極大的影響了專利信托的順利進行。

(二)完善知識產權信托風險防范體系

知識產權信托風險，主要是指知識產權管理過程中由于種種問題帶來的收益不確定性以及給受益人、受托人帶來損失的可能性。在知識產權信托過程中，知識產權侵權、被訴無效、知識產權不能轉化等情況幾乎難以杜絕，這些都會使信托無法達到預期收益，受托人也要承受巨大的訴訟費用。筆者認為，要防范各種風險，最重要的是提高受托人對知識產權的鑒別能力。知識產權就像金融資產一樣，有時是價值大而風險小，有時卻是價值誘人但風險更大，受托人在受理知識產權信托時，應謹慎選擇、認真挑選知識產權項目。但是，百密一疏，誰都不可能是商場上的常勝將軍，因此，有必要引進保險制度，也就是信托公司與保險機構共同設計知識產權信托保險，當知識產權信托遭遇因各種原因引起的損失時，由信托公司和保險公司共同進行承擔的一種風險分散機制。

〔三)完善信托登記，確立信托登記機關

知識產權登記制度的不完善是困擾知識產權信托實踐急需解決的問題，一套完善的信托登記制度是必不可少的。信托登記制度的建立是一種法律制度的構建，所涉及的內容也方方面面，如信托登記機關、登記范圍、登記內容以及登記效力等，在這些內容當中，最核心的就是知識產權信托登記主管機關的確定。有不少學者建議建立一個獨立的知識產權信托登記機關，但筆者更贊同在原有知識產權登記機關下進行信托登記。