房地產(chǎn)行業(yè)論文匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)行業(yè)論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

2、房地產(chǎn)建筑行業(yè)社會保險擴面征繳的難點和存在的問題

2.1單位和員工的特殊性導(dǎo)致參保困難：

2.1.1員工底數(shù)難以摸清

很多地產(chǎn)公司都是外來企業(yè)，要想摸清參保從業(yè)人員底數(shù)，客觀上難度較大。

2.1.2員工構(gòu)成復(fù)雜

從業(yè)人員有的來自農(nóng)村，有的來自城鎮(zhèn)，在城鎮(zhèn)的員工中，也有下崗、失業(yè)、停薪留職、退休返聘等人員。這種復(fù)雜的人員構(gòu)成也成為單位不參加社會保險或只給部分員工參保的擋箭牌。

2.1.3員工流動性大，穩(wěn)定性差

房地產(chǎn)建筑行業(yè)農(nóng)村務(wù)工人員占員工的75%左右，這些人受農(nóng)業(yè)季節(jié)性影響，農(nóng)閑進城打工，農(nóng)忙回家務(wù)農(nóng)，對這些對象的參保工作落實難度不小。

2.2企業(yè)雇傭雙方參保意識差：

2.2.1企業(yè)方面

作為單位法人在短期內(nèi)很難看到社會保險制度給職工帶來現(xiàn)實收益，只顧自身利益和眼前利益，將社會保險看作是企業(yè)的多余開支，想方設(shè)法逃避參加社會保險。有的單位迫于壓力，不得不參保，但也僅為管理人員或親屬或企業(yè)所在地的職工繳納社會保險，在繳費人數(shù)和繳費基數(shù)上動手腳以達到少繳社會保險的目的。

2.2.2職工方面

他們?nèi)狈趧语L(fēng)險意識和勞動風(fēng)險損失補償意識，沒有意識到社會保險是自己應(yīng)得的保障權(quán)益。他們不清楚單位應(yīng)負有什么樣的社會保險責(zé)任，法律知識也比較缺乏，對眼前利益考慮較多。部分職工特別是農(nóng)民工對社會保險的重要性認識不充分，參保意識不強，“發(fā)錢才是硬道理”、“生存才是大問題”，不愿意從為數(shù)不多的工資中扣除一部分參加社會保險。職工自己不愿意繳費，也不會監(jiān)督雇主為自己繳費，于是造成了參保主體的缺失，從而造成了房地產(chǎn)建筑業(yè)參保率低。

2.2.3社會保險繳費保底基數(shù)過高，單位和職工社會保險負擔(dān)加重。

我縣按照省、市文件有關(guān)要求，自2008年下半年按全省在崗職工平均工資的60%確定社會保險保底繳費基數(shù)。目前我縣保底繳費基數(shù)由最初的990元/月調(diào)整到了2025元/月，上調(diào)了105%。至今年6月，我縣企業(yè)參保職工85%以上按保底繳費工資繳納社會保險，個體靈活就業(yè)人員幾乎100%按保底繳費基數(shù)繳費。社會保險保底繳費基數(shù)過高，不利于社會保險擴面。

2.2.4相關(guān)部門缺乏協(xié)調(diào)配合，難以形成社會保險擴面整體聯(lián)動機制。

社會保險擴面征繳工作是加快建立社會保障體系的一項基礎(chǔ)工作，擴面征繳工作應(yīng)是全社會的義務(wù)。而從近幾年的實際工作來看，相關(guān)部門缺乏有機配合，整體聯(lián)動難度大，政府相關(guān)部門對社保工作的支持和配合力度不夠，尚未形成“部門聯(lián)動、齊抓共管、強制參?！钡木置妫瑥亩纬扇松绮块T唱獨角戲的局面，社會保險擴面征繳工作難以全面開展。

3、對策和建議

3.1加大社會保險擴面稽核力度。

在房地產(chǎn)社會保險擴面方面，重點突出新辦單位參保，重點突出參保不規(guī)范單位，利用勞動監(jiān)察網(wǎng)格化對其進行重點監(jiān)控，確保單位用工人員全員參保，進一步擴大社會保險覆蓋面。在社會保險稽核方面，突破難點單位。針對長期不能主動繳納稽核補收費用或拒不按時補繳的單位，將按照《社會保險法》有關(guān)規(guī)定，提交地稅部門采取強制征繳手段，進行重點突破，確保稽核補繳金額及時足額到賬。

3.2加強社會保險政策宣傳。

開展社會保險征繳專項宣傳活動，通過廣播、電視、報紙、網(wǎng)站等各類新聞媒體，多渠道、多形式地宣傳社會保險政策，各新聞媒體對拒不參保或欠繳保費的用人單位及其法定代表人予以公開曝光，形成有利于社會保險征繳的社會環(huán)境。

3.3建立多部門年檢聯(lián)動機制。

工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、質(zhì)監(jiān)、民政、交通、文化、安監(jiān)、建設(shè)、公安等部門在辦理單位年檢過程中，將社會保險參保登記年檢納入各部門年檢前置流程中，單位必須在社會保險參保登記證年檢后，才能辦理各部門相應(yīng)的年檢手續(xù)。通過各部門相互配合，進一步規(guī)范用人單位參保繳費行為，推進社會保險擴面征繳工作。

篇（2）

其次，各個小組按照“實體企業(yè)”調(diào)整后的調(diào)研主題修改完成最終的調(diào)研計劃，并討論制作相應(yīng)主題下的調(diào)查問卷。從問卷的邏輯性，卷首語的設(shè)計以及調(diào)研對象甄別等反復(fù)多次推敲，在課程教學(xué)團隊教師的指導(dǎo)下完成針對性調(diào)查問卷，規(guī)避問卷制作中常犯的十種錯誤，如一題多問，答案界定模糊，歧義性問句，多重否定句，假設(shè)性問題，誘導(dǎo)性問題，數(shù)組重疊，敏感問題的忽略印證，邏輯排序混亂，調(diào)研導(dǎo)語無針對性等。在逐一進行點評后，由小組成員共同完成修改，并提交調(diào)研問卷。在首次修改后調(diào)查問卷，每個小組制作不少于20份的問卷進行試調(diào)，并從試調(diào)過程中發(fā)現(xiàn)問題并對問卷進行再次的修改，結(jié)合教學(xué)團隊教師總體建議完成正式版調(diào)研問卷。各小組嚴格按照自己的調(diào)查計劃進行實際調(diào)查環(huán)節(jié)，小組組長負責(zé)組織小組成員實際調(diào)查，教師團隊進行抽查式考核，確保調(diào)研數(shù)據(jù)來源的真實性，把好實際調(diào)查中的首道關(guān)，這也是為了更好的鍛煉學(xué)生的社會實踐能力，以便今后更快的適應(yīng)市場需求。

篇（3）

（一）房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的社會影響大

社會影響大，是房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的顯著特點。因為，房地產(chǎn)企業(yè)建造的不僅是商品房、商鋪房、廉租房，更是以它的企業(yè)文化深刻影響著城市景觀、百姓生活的方方面面。所以，許多房地產(chǎn)企業(yè)把自身的價值理念融入建筑，傳播自己獨特的企業(yè)文化。與民生息息相關(guān)的地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，其一行一言自然成為一種話語導(dǎo)向和風(fēng)向標(biāo)，社會及媒體對SOHU潘石屹、萬科王石，萬通馮侖等的關(guān)注，其實已經(jīng)不再是他們的個人言行，而是整個房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的優(yōu)劣、態(tài)勢和走向，因為這種優(yōu)劣、態(tài)勢和走向不僅僅關(guān)乎他們的企業(yè)，更關(guān)乎一座城市、一個社區(qū)、一類居住群體的精神風(fēng)貌和文化沉淀。光明地產(chǎn)的企業(yè)文化，一直傳遞著“我們不是在建房子，而是在建一座城市的地標(biāo)，是在為城市構(gòu)建一張文化的名片”的價值取向，意在用一種參與的自豪感與文化的認同感，讓員工把責(zé)任和使命扛在肩上；一直打造著“文化無形，品牌有形”的光明地產(chǎn)，使光明地產(chǎn)的企業(yè)文化成為優(yōu)秀房地產(chǎn)品牌的代名詞，“光明地產(chǎn)”這個品牌中的文化元素足夠的厚實。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化發(fā)展并不平衡

房地產(chǎn)建筑的本質(zhì)，是人與自然的和諧、家園的承載、文化的具象呈現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)文化的基因，通過企業(yè)高素質(zhì)員工隊伍的培育而作用于企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)與品牌的表達，助推著企業(yè)經(jīng)濟的持續(xù)提升，成為企業(yè)的核心競爭力。文化興企、文化強企，已然成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識，這是房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化發(fā)展的主流。毋庸置疑，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化亦存在平庸甚至丑陋的痕跡。一些追求大投入、大產(chǎn)出的房地產(chǎn)企業(yè)，以速成、逐利為立業(yè)之本，往往紅極一時，卻在迅速的擴張中，由于人才、管理、資金等難以為繼的原因而中途崩塌。一些房地產(chǎn)企業(yè)重擴張、輕質(zhì)量，無序競爭甚至惡意競爭，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)建筑的平均壽命在三、四十年左右，嚴重影響居住者的安全。文化，是一張名片，寫著企業(yè)的來處與去路。文化，是一份力量，左右著企業(yè)發(fā)展的指向。當(dāng)企業(yè)的文化情懷，與員工、股東、客戶的利益同頻共振，那么你就是贏家。當(dāng)企業(yè)的文化戰(zhàn)略，僅止于當(dāng)前“爆款”式大起，也勢必會有大落的可能。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化，從平庸走向優(yōu)秀、從優(yōu)秀走向卓越，需要時間，也需要心態(tài)。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)態(tài)勢良好

總體上看，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)態(tài)勢良好，優(yōu)秀房企的企業(yè)文化引領(lǐng)發(fā)展。房地產(chǎn)市場的競爭，根本的是文化和品牌的競爭，是用思想構(gòu)筑行業(yè)的高度。光明地產(chǎn)成立28年來始終把企業(yè)文化建設(shè)作為發(fā)展基石，使企業(yè)進入21世紀以來連續(xù)躋身中國房地產(chǎn)50強、“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營”10強、上海房地產(chǎn)10強的企業(yè)行列，榮獲“中國房地產(chǎn)最具影響力品牌企業(yè)”和上海市“五星級誠信創(chuàng)建企業(yè)”稱號。光明地產(chǎn)文化，以內(nèi)在的優(yōu)秀價值觀和外在的社會責(zé)任形象，成為企業(yè)思想政治工作和精神文明建設(shè)的新載體，成為服務(wù)和促進企業(yè)發(fā)展的新抓手，受到社會、客戶和用戶的充分肯定。

二、光明地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的實踐探索

（一）努力增強對企業(yè)文化建設(shè)重要性的思想共識

增強員工對企業(yè)文化建設(shè)重要性的思想共識，是企業(yè)文化建設(shè)的根本。共識之一：企業(yè)文化建設(shè)是推進企業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要。文化發(fā)揮著引領(lǐng)和帶動的作用，它是一種向心的力量，讓團隊在一種正向的感應(yīng)里，與企業(yè)互促成長，雙向提升。光明地產(chǎn)通過28年的努力，將文化與經(jīng)濟互推并進，實現(xiàn)了有弱到強、擇地造城、鑄造品牌、成功上市的歷史性跨越，走出了一條國有房產(chǎn)企業(yè)煥發(fā)青春的獨特發(fā)展之路。共識之二：企業(yè)文化建設(shè)是促進企業(yè)和諧共享的需要。和諧的企業(yè)文化，在于最大限度地達成企業(yè)各方利益的協(xié)調(diào)、多贏、共贏，在于員工思想上的融合與認同。光明地產(chǎn)成于農(nóng)墾，長于農(nóng)口，造就了光明地產(chǎn)特有的親近土地、自然和質(zhì)樸的企業(yè)風(fēng)格，賦予了光明地產(chǎn)穩(wěn)健的個性，既充滿激情又沉穩(wěn)踏實，本著對土地負責(zé)的態(tài)度理性拿地與開發(fā)。與此同時，光明地產(chǎn)人奮發(fā)有為，在新的時代需求導(dǎo)向下，積極轉(zhuǎn)型，專注于人、專精于房、專心于事，為企業(yè)的可持續(xù)快速發(fā)展不懈進取。共識之三：企業(yè)文化建設(shè)是促進人的全面發(fā)展的需要。優(yōu)秀的企業(yè)文化是促進人適應(yīng)企業(yè)全面發(fā)展的土壤，不僅通過健康有益的文化活動豐富人的精神世界，也以企業(yè)的宏偉目標(biāo)與戰(zhàn)略愿景，增強人的精神力量，促進人的全面發(fā)展。光明地產(chǎn)重視人在企業(yè)發(fā)展中的決定性作用，把以人為本思想貫穿于企業(yè)發(fā)展和管理全過程，在管理中真正體現(xiàn)尊重人、培育人、善用人、凝聚人。

（二）不斷推進光明地產(chǎn)企業(yè)核心價值體系的建設(shè)

文化制勝戰(zhàn)略，越來越成為企業(yè)增強凝聚力和競爭力的重要發(fā)展戰(zhàn)略。在文化制勝戰(zhàn)略的實施中，企業(yè)核心價值體系的建設(shè)起著決定性影響。光明地產(chǎn)黨政班子緊緊圍繞房地產(chǎn)經(jīng)營、資源、資本等企業(yè)經(jīng)濟工作重點，大力塑造富有特色的企業(yè)文化，先后完成以《價值》為核心的4大系列共11個文本，形成了光明地產(chǎn)的核心價值觀體系。確立光明地產(chǎn)的企業(yè)使命。光明地產(chǎn)以“筑夢造福、強企富員”作為企業(yè)的使命“。筑夢造福”，是每個光明地產(chǎn)人追求的愿景。在光明地產(chǎn)，企業(yè)不止是一個平臺，更是一個大家庭。在這里，大家都有一個共同的名字光明地產(chǎn)人；大家擁有一個共同的報負共筑光明夢。每個人都為著這份愿景，用深入骨髓的海派文化基因，為一座座城市豎立獨一無二的精致的風(fēng)向標(biāo)。“強企富員”，是光明地產(chǎn)的第一要務(wù)。強企，讓基層員工看到希望；富員，給干部職工以奔頭。公司領(lǐng)導(dǎo)甚至將改善員工午餐，工作環(huán)境放在第一位，激勵員工牢記企業(yè)使命，積極作為。傳播光明地產(chǎn)的價值取向。讓“穩(wěn)健進取、務(wù)實果敢、責(zé)任創(chuàng)新”的核心價值觀深入人心，融入全員的自覺行動，成為全員思想、行為的主旋律。熙藏項目動遷工作曾歷經(jīng)八年“抗戰(zhàn)”，卻始終沒能成功，光明地產(chǎn)收購該項目后，項目團隊僅用了一年半就取得了勝利；民眾公司的財務(wù)部經(jīng)理吳慧萍在被廠里的狼狗咬傷后，堅持先把獎金如數(shù)發(fā)放給保安，再去醫(yī)院接受救治，只為讓所有員工開開心心過年；虹陽公司的周梅，為了趕在政府約定時間將材料交到有關(guān)部門，在出車禍、頭部鮮血直流的情況下還堅持先送材料，再去醫(yī)院治療等等。弘揚光明地產(chǎn)的企業(yè)精神。“大地情懷，海派精神”的企業(yè)精神，詮釋光明地產(chǎn)人立足上海，放眼全國的視野與雄心；同時，也以一種博大的情懷，納百川而厚發(fā)，磅礴有力。工作時間追求精益求益，工作以外大家也是以滿滿的愛心奉獻社會。匯航公司的董事長葉小芪多年來一直默默捐助云南“小芪希望小學(xué)”，從不向外人披露；光明地產(chǎn)攜手壹基金組織“溫暖包”行動，向邊遠地區(qū)兒童送去愛和關(guān)懷，用行動詮釋了擔(dān)當(dāng)和責(zé)任。根植光明地產(chǎn)的企業(yè)文化。光明地產(chǎn)黨政班子將企業(yè)文化建設(shè)納入各級領(lǐng)導(dǎo)干部培訓(xùn)的主要內(nèi)容，通過開設(shè)企業(yè)文化建設(shè)培訓(xùn)班、組織企業(yè)文化建設(shè)理論專題講座、企業(yè)文化建設(shè)交流會，以及組織先進企業(yè)文化學(xué)習(xí)參觀考察等形式，讓各級管理者全面了解企業(yè)文化，思考企業(yè)文化建設(shè)等問題；在高度認同的基礎(chǔ)上，集團制定了《光明房地產(chǎn)集團文化建設(shè)三年行動計劃》。

（三）有效推動企業(yè)文化與企業(yè)戰(zhàn)略融入發(fā)展

光明地產(chǎn)每三年都要制定發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，為企業(yè)未來發(fā)展擘畫美好的宏偉藍圖，而把美好的藍圖化為現(xiàn)實，需要員工的共同努力。為此，新的戰(zhàn)略規(guī)劃形成后，光明地產(chǎn)開展宣傳、解讀、培訓(xùn)，讓企業(yè)新的戰(zhàn)略規(guī)劃家喻戶曉，成為集團上下共同奮斗的目標(biāo)把企業(yè)愿景融入經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)，加強形勢任務(wù)宣傳教育。繼承借鑒以往好的做法，如培訓(xùn)、考核、激勵等把企業(yè)愿景融入經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)，化為集團上下的行動。創(chuàng)新現(xiàn)行的有效做法，用好微信、微博、官網(wǎng)等新媒體，加強形勢任務(wù)宣傳，使企業(yè)愿景內(nèi)化于心，外化于行。把經(jīng)營理念融入企業(yè)制度建設(shè)，提升企業(yè)經(jīng)營管理水平。注重把理念體系滲透到各個管理環(huán)節(jié)；建立科學(xué)、規(guī)范的內(nèi)部管理體系，實現(xiàn)由粗放型管理向科學(xué)、效益、文化管理型企業(yè)轉(zhuǎn)變。建立相應(yīng)的獎懲措施，在激勵約束中實現(xiàn)價值導(dǎo)向，引導(dǎo)和規(guī)范員工行為，促進經(jīng)濟管理和員工隊伍整體素質(zhì)的提升。2015年，光明地產(chǎn)在已有60多項制度的基礎(chǔ)上，研究制訂了58項更為細化的工作業(yè)務(wù)流程，通過制度建設(shè)實現(xiàn)集團集約化管理，通過制度加強行為層面的文化建設(shè)。把行為規(guī)范融入企業(yè)日常管理，提升干部員工整體素質(zhì)。開展創(chuàng)建“文明單位”、“學(xué)習(xí)型組織”，評選“青年文明號”、“紅旗班組”、“功臣”等活動，營造比事業(yè)心、比責(zé)任心、比貢獻、比進步的良好企業(yè)氛圍。開展豐富多彩、寓教于樂的群眾文體活動，有計劃地每年組織一次健康向上、特色鮮明、大型的文體活動，增加企業(yè)凝聚力，增強集體榮譽感，展示光明地產(chǎn)人昂揚向上、不斷進取、奮發(fā)有為的精神面貌。

（四）著力突出品牌文化建設(shè)塑造光明形象

以品牌理念為引領(lǐng)。把深化品牌建設(shè)、品牌理念深入人心作為統(tǒng)領(lǐng)性工作，不僅使品牌共識得到了各單位的認同，而且真正落實到行動上。通過樹立品牌，形成統(tǒng)一的公司形象、經(jīng)營理念、企業(yè)文化，來凝聚人心，把全體員工共同聚集在光明地產(chǎn)的旗幟下。2015年，光明地產(chǎn)旗下的“農(nóng)工商房產(chǎn)”獲中國馳名商標(biāo)。以社會責(zé)任為己任。以統(tǒng)一的具有社會責(zé)任感、現(xiàn)代意識的公司形象，提升光明地產(chǎn)形象。汶川地震發(fā)生后，響應(yīng)市委市政府號召援建了一座都江堰光明團結(jié)小學(xué)和10個社區(qū)衛(wèi)生中心。2013年，上海市保障性住房航頭拓展基地匯善嘉苑獲得了上海市建筑行業(yè)的最高獎項白玉蘭獎，并成為滬上首個觀摩工地。在20多年堅持社會慈善和公益的基礎(chǔ)上，光明地產(chǎn)的公益品牌初步得到了建立，光明產(chǎn)社會責(zé)任體系也不斷得到了完善。以清廉工程為基石。加強黨風(fēng)廉政建設(shè)，通過教育、完善制度、參觀學(xué)習(xí)、上課座談、廉潔談話等多種形式，做到警示教育常態(tài)化。建設(shè)一支政治思想信念堅定、善于創(chuàng)新思維、自覺廉潔勤政、敢于擔(dān)當(dāng)重任、精于企業(yè)管理、綜合能力素質(zhì)突出的優(yōu)秀干部隊伍。進一步完善廉政風(fēng)險防控機制，從制度層面、領(lǐng)導(dǎo)層面和監(jiān)控體系等源頭著手，將制度完善、科技支撐、隊伍提升三者緊密配套，形成強有力的監(jiān)管體系。

（五）構(gòu)建完善企業(yè)文化建設(shè)的體制機制

建立企業(yè)文化建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)體制。明確集團總裁和黨委書記應(yīng)當(dāng)同為企業(yè)文化建設(shè)的第一責(zé)任人，共同負責(zé)，把企業(yè)文化建設(shè)作為一項主要的工作列入議事日程，定期研究，制訂措施，檢查落實。構(gòu)建黨政領(lǐng)導(dǎo)一起抓、各部門協(xié)調(diào)抓、上下互通、左右聯(lián)動、整體運作和協(xié)調(diào)發(fā)展的工作格局。制定企業(yè)文化建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃。制定集團企業(yè)文化建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、制度等，做到工作有章可循。將企業(yè)文化建設(shè)納入光明地產(chǎn)總體發(fā)展規(guī)劃，納入精神文明建設(shè)責(zé)任制，形成行之有效的企業(yè)文化建設(shè)工作長效運行機制。同時，加大硬件投入，為推進企業(yè)文化建設(shè)提供必要的資金支持，為企業(yè)文化建設(shè)提供必要的物質(zhì)保證。完善企業(yè)文化建設(shè)的管理機制。光明地產(chǎn)宣傳部作為企業(yè)文化建設(shè)的主管部門，與經(jīng)營管理部門共同研究、制定企業(yè)文化建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)，確保了企業(yè)文化建設(shè)各項工作的落小落細落實，并融入管理系統(tǒng)，為優(yōu)化經(jīng)營管理提供文化支撐。

篇（4）

[關(guān)鍵詞]按揭現(xiàn)房按揭期房按揭

按揭被引入我國大陸房地產(chǎn)市場已十余年，它先由深圳建行在當(dāng)?shù)卦囆?，之后逐漸流行全國。目前因通過這種方式買賣商品房發(fā)展規(guī)模相當(dāng)之大，故對廣大置業(yè)者、房產(chǎn)商、銀行、甚至保險公司等的利益影響也無疑十分巨大，它的好處被認為是：緩解了房地產(chǎn)市場資金緊張的狀況，擴大了房地產(chǎn)的銷售市場，并帶動相關(guān)行業(yè)。所以這一制度是多贏的設(shè)計，似乎是1993年房市泡沫之后的一劑良方，房地產(chǎn)買賣言必稱按揭。但是，必須看到：按揭被引到我國大陸，與其說是制度的引入，倒不如說僅是稱謂的引入。盡管目前我國物權(quán)立法的步伐正在加緊，有些專家草案建議稿中根據(jù)大陸法的體例提出了讓與擔(dān)保（目前它們主要體現(xiàn)在判例中），[1]但畢竟是兩種不同的制度。在實務(wù)中，銀行常只是根據(jù)自己制定的業(yè)務(wù)規(guī)則操作，合同形式上多表現(xiàn)為格式條款。在筆者看來，所謂“按揭”在我國目前的房地產(chǎn)市場中，從某種意義上說，只是個偽概念，事實上并不存在。在此，筆者擬就以下幾個問題略述己見，希能起引玉之磚的作用。

一、普通法按揭制度的確立及衡平法的介入

“按揭”一詞，流傳我國大陸，可謂魯魚亥豕，貽誤廣遠。眾所周知，它是英美法中的mortgage在香港的粵音譯法，在我國內(nèi)地的法律文獻中mortgage常被譯成抵押，但此處抵押顯然不能簡單地等同于大陸法中的抵押概念。大陸法中的抵押雖自羅馬法起，至今歷經(jīng)更迭變遷，但其主旨仍一脈相傳，抵押權(quán)是指債權(quán)人對債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而提供擔(dān)保的財產(chǎn)，以其變價金額優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，為擔(dān)保物權(quán)[2]的一種。而在英美法上，與大陸法擔(dān)保物權(quán)對應(yīng)但不完全相等的概念里，pledge譯成質(zhì)權(quán)，lien譯成留置，charge作動詞時為廣義的擔(dān)保，為名詞時則譯為債務(wù)負擔(dān)或財產(chǎn)負擔(dān)。德國民法典1191條至1203條規(guī)定的土地債務(wù)與定期土地債務(wù)，都設(shè)定在不動產(chǎn)上，但英美法的charge并不只限在不動產(chǎn)上設(shè)定。英國早期的擔(dān)保制度最常見的是質(zhì)，質(zhì)權(quán)人可用質(zhì)物收益抵沖債權(quán)本金而使債務(wù)清償完畢者為活質(zhì)，質(zhì)物收益僅能抵沖債權(quán)利息而不能抵沖本金者為死質(zhì)。后來，羅馬法中信托質(zhì)傳入英國，死質(zhì)的性質(zhì)發(fā)生變化，依羅馬法的信托質(zhì)，債權(quán)人并不以擔(dān)保物的孳息抵償債務(wù)，債權(quán)并不因此消滅，正與死質(zhì)相似，這就是mortgage.從詞源上看，它源于法語，由詞根mort與gage構(gòu)成，前者意為永久，后者為擔(dān)保或抵押。

但是，須注意的是，質(zhì)是需要轉(zhuǎn)移占有的，英國早期如此，羅馬法也如此。質(zhì)權(quán)是對動產(chǎn)或不動產(chǎn)占有的簡單轉(zhuǎn)移，當(dāng)債權(quán)人的這種占有受到侵擾或受到剝奪時，裁判官采用占有令狀加以保障。而信托卻與此不同，主要表現(xiàn)為以提供擔(dān)保為目的實行所有權(quán)轉(zhuǎn)移，在習(xí)慣上可能主要針對的是“要式物”，它還包括一項簡約，為債務(wù)人（信托人）保留在清償債務(wù)之后向債權(quán)人（受托人）索還物品的權(quán)利，同時一般不發(fā)生占有的轉(zhuǎn)移，債務(wù)人繼續(xù)享用物品，并可通過占有來恢復(fù)所有權(quán)。但是債權(quán)人如果愿意，也可以有權(quán)出賣物品，其根據(jù)是他取得了所有權(quán)，而且必須是在清償債務(wù)期屆至?xí)r方可行使這種出賣權(quán)，否則，他可能會在“信托之訴”中受到追究.[3]所以從本意上看，按揭的法律構(gòu)成具備這樣的特點：特定財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移而占有不轉(zhuǎn)移，債權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時確定地取得所有權(quán)，債務(wù)人則享有通過履行債務(wù)而回贖擔(dān)保物的權(quán)利。

1475年，里托頓因?qū)Ρ恍拚母裉m維勒擔(dān)保方式在舉證上不利于債權(quán)人而對此進行改革，正式確立了普通法中的按揭，受揭人取得了絕對的不容的權(quán)利。在傳統(tǒng)上，按揭主要是不動產(chǎn)擔(dān)保，中世紀的英國土地屬于王室所有，故設(shè)定按揭時，所謂權(quán)原轉(zhuǎn)移，并非所有權(quán)而實為租借權(quán)轉(zhuǎn)移，嚴格意義上，絕對權(quán)利也不過是權(quán)利人可以終身享有，并且可以不受限制地繼承的土地租借權(quán)的附條件的轉(zhuǎn)移而已。但是，這并不意味著衡平法對按揭的介入從未出現(xiàn)過，其實，早在14世紀，衡平法就已開始對普通法中的按揭進行干預(yù)，以限制債權(quán)人不人道的行為，至17世紀，衡平法上的按揭正式形成[4].衡平法對按揭的態(tài)度，最主要的是按揭不論如何不是以取得擔(dān)保物權(quán)原為目的，而在擔(dān)保債權(quán)實現(xiàn)，所以它雖然承認普通法按揭權(quán)利的轉(zhuǎn)移，但僅只是法律上的利益罷了，在債務(wù)人不履行債務(wù)時并不象普通法一樣，債權(quán)人可以確定地取得擔(dān)保物所有權(quán)，而是給債務(wù)人的贖回權(quán)以一定的寬限期，并且債權(quán)人只可依取消贖回之訴實現(xiàn)取消債務(wù)人的贖回權(quán)。

至此，我們可以看到：大陸法中同一抵押物上的多重抵押、抵押物的讓與、抵押權(quán)實現(xiàn)時的變價清償?shù)仍诎唇业闹贫戎惺菦]有適存的土壤的，這與現(xiàn)代財產(chǎn)重在利用和流通的觀念極為不符。同時，它也不象我國傳統(tǒng)的典權(quán)存在找貼，當(dāng)債權(quán)額低于按揭物的價值時，債權(quán)人也可以通過取消回贖之訴確定地取得按揭物，這對債務(wù)人極不公平。1925年，英國財產(chǎn)法引進了大陸法的登記制度和變價清償，克服了上述缺點，有學(xué)者認為這已與大陸法的抵押非常接近，而英美法的抵押即由按揭和財產(chǎn)負擔(dān)構(gòu)成，[4]（52）從擔(dān)保債權(quán)實現(xiàn)的結(jié)果上看，這種觀點可以說是正確的，但未實現(xiàn)之前，按揭關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則與抵押大異其趣也十分明顯。

二、按揭在香港的的演化

在香港，雖然繼承了英國的按揭制度，但其按揭在廣義上還包括了質(zhì)押和抵押，此處的抵押是指使債權(quán)人取得“權(quán)益”作為保障的意思，而與狹義的按揭使債權(quán)人取得“產(chǎn)業(yè)”作為保障相區(qū)別，“權(quán)益”和“產(chǎn)業(yè)”或許可分別理解成大陸法中所有權(quán)概念中的交換價值和整個所有權(quán)本身，但是一定要使兩個不同法系的法律概念一一對應(yīng)則無疑是困難的，也是沒有必要的。故依此，香港的廣義按揭中的抵押與大陸法的抵押已經(jīng)幾無實質(zhì)區(qū)別。

按香港的法律，房地產(chǎn)被視為產(chǎn)業(yè)（或產(chǎn)權(quán)），它分為法定式產(chǎn)業(yè)和公義式產(chǎn)業(yè)，前者是法律承認的既存產(chǎn)業(yè)，后者則是目前暫不存在的產(chǎn)業(yè)，如“樓花”即是，樓花購買人只持有公義式產(chǎn)業(yè)，按衡平法的理論，這種產(chǎn)權(quán)是有效的。但是，只有發(fā)展商事實上建成樓宇，按法律規(guī)定取得工務(wù)司署頒發(fā)的“入伙紙”和屋宇地政處頒發(fā)的“滿意紙”，并簽訂正式的官地租契，方可取得法定產(chǎn)權(quán)，之后再依法律程序?qū)⒃摲ǘóa(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給樓花購買人。“入伙紙”意味著樓宇在實物上已建成可入住，在法律上已完成：“滿意紙”則是表明發(fā)展商履行了其在批地條款上向政府承諾的職責(zé)[5].狹義的按揭基于上述產(chǎn)業(yè)的分類也分為法定式按揭和公義式按揭，前者債權(quán)人獲得法定的產(chǎn)權(quán)作擔(dān)保，而后者則僅獲得衡平法上的公義式產(chǎn)權(quán)作擔(dān)保。但是，根據(jù)香港《地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)條例》第44條規(guī)定，自1984年11月1日起，以法定式產(chǎn)業(yè)擔(dān)保的，必須以契約形式設(shè)定法定式抵押而不可設(shè)定法定式按揭，該日之前設(shè)定的法定式按揭從該日起自動轉(zhuǎn)為法定式抵押，所以事實上不動產(chǎn)按揭只存在一種公義式情形，[6]這一點將對理解我國內(nèi)地所謂的現(xiàn)房按揭和期房（預(yù)售房）按揭會有重要的啟示，對應(yīng)于內(nèi)地的概念，也就是說，現(xiàn)房只能抵押，而期房則可按揭。香港人買樓既是生活必須又是一種投資，基本上都通過銀行按揭，上世紀90年代初，香港跟隨美國大幅減息，房市出現(xiàn)了歷史上罕見的大牛市直至1997年金融風(fēng)暴爆發(fā)。之后隨著經(jīng)濟復(fù)蘇，同時香港銀行又隨美聯(lián)儲數(shù)次減息，按揭利率創(chuàng)30年新低，房產(chǎn)市場曾一度十分火爆。[7]

三、我國按揭的現(xiàn)行做法和擔(dān)保體系構(gòu)造基礎(chǔ)的關(guān)系

當(dāng)我國內(nèi)地也試行著按揭的時候，馬上引發(fā)了關(guān)于它的法律屬性等問題的很多討論。就我國目前房市而言，買賣形式非常豐富。跟所謂按揭有關(guān)的是商品房買賣，即開發(fā)商在完成一級市場的運作后，進入二級市場與購房者之間發(fā)生買賣關(guān)系，包括期房按揭和現(xiàn)房按揭，也稱作甲類按揭與乙類按揭。其實際的做法經(jīng)常是：

1、現(xiàn)房按揭由購房者在合同簽訂生效后，將其買得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證書交銀行執(zhí)管，并在房地產(chǎn)管理部門作登記，向銀行擔(dān)保其用以清償開發(fā)商房款的借款本息，此外，開發(fā)商也常同時為保證人，借款額度一般最高為房款的70%左右，此后買受人依約分期還款至清償完畢。購房者不償還銀行貸款本息（通常約定連續(xù)六期不清償）時，銀行有權(quán)將該房折價或以拍賣、變賣該房的價款優(yōu)先受償，或者由開發(fā)商（保證人）將該房回購，并將回購款償付銀行本息。在按揭關(guān)系消滅之前，購房人未經(jīng)銀行同意，不得為負擔(dān)行為或處分行為。銀行為保障債權(quán)順利實現(xiàn)，常以格式條款要求購房人以銀行為受益人作房屋財產(chǎn)保險。由此也可看到，銀行在所謂現(xiàn)房按揭中事實上不過是言按揭之名，行抵押之實而已。

2、期房按揭則由購房人憑商品房預(yù)售合同向銀行貸款，將合同交銀行執(zhí)管，并向房管部門登記依此擔(dān)保銀行貸款，待房屋交付使用，購房人將取得的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證作登記擔(dān)保未清的貸款本息，其余同現(xiàn)房按揭。但值得注意的是，央行在2001年6月26日重申了1998年的“零首付”禁令時，也規(guī)定了借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的2／3.

由上可見，房屋按揭至少涉及以下幾種法律關(guān)系：首先是購房人與開發(fā)商的房屋買賣關(guān)系；其次是購房人與銀行的借款關(guān)系；再次是購房人與銀行的按揭關(guān)系，除此，可能還有開發(fā)商與銀行的保證關(guān)系以及后續(xù)的開發(fā)商與購房人的房屋回購關(guān)系等，他們之間關(guān)系相互交叉。表面十分復(fù)雜，但是剖析其各種關(guān)系，到最后常只是購房人與銀行的按揭關(guān)系，也即債權(quán)擔(dān)保關(guān)系。

基于房屋買賣中有期房與現(xiàn)房之別，有人認為現(xiàn)房按揭是不動產(chǎn)抵押，期房按揭為權(quán)利質(zhì)押，[8]也有人認為期房按揭為抵押，[8]（15）更有認為期房按揭為準(zhǔn)抵押[8]（48）或者“所有權(quán)之期待權(quán)抵押”的，[8]（60）這些不同的觀點主要在司法實務(wù)界流行。另外，有論者提出鑒于按揭的標(biāo)的既有現(xiàn)房又有期房，它的權(quán)利具有兩重性即物權(quán)性和債權(quán)性，同時又因自身的特性，因此不必將其歸于物權(quán)或債權(quán)，它是新型的獨立的擔(dān)保形態(tài)，其法律屬性就是按揭，[9]稍后，有人對這種觀點提出質(zhì)疑與批評，認為既然在我國大陸按揭是指房地產(chǎn)買賣的一種方式，就沒有必要將它解釋為與抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)同樣的物權(quán)效力，作為房地產(chǎn)買賣合同，以立法形式確定按揭的物權(quán)效力是多余的。[10]

之所以如此聚訟紛紜，筆者覺得是因為忽略了大陸法與英美法關(guān)于擔(dān)保體系的構(gòu)造基礎(chǔ)之間的差異造成的，從上述關(guān)于它的發(fā)展歷史來看，傳統(tǒng)上確實與我們的擔(dān)保制度有很大的不同，但說到底它是一種擔(dān)保制度，原來的擔(dān)保范圍也不局限在房地產(chǎn)領(lǐng)域，法制史上動產(chǎn)也可按揭，現(xiàn)在香港還有證券按揭，等等。除去一些細枝末節(jié)的區(qū)別，不管從1925年的英國財產(chǎn)法還是從1984年的香港地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)條例來看，其目前的按揭（尤其是現(xiàn)房按揭）已與抵押實質(zhì)上界限已很模糊，問題是在我國大陸，似乎已經(jīng)把按揭僅和房地產(chǎn)買賣聯(lián)系在一起，在房地產(chǎn)按揭中，按揭擔(dān)保銀行借款，而借款本身又構(gòu)成房地產(chǎn)買賣不可或缺的一部分。

所以，究竟如何看待按揭的法律屬性，關(guān)鍵在于我們將按揭制度置于整個擔(dān)保體系的平臺上設(shè)計，還是僅將它融合在房地產(chǎn)的買賣方式（或者至多還包括其他諸如車輛船舶航空器等買賣方式）中。筆者的意見是，如果制度設(shè)計是基于前者，則必須考慮它本來的本質(zhì)內(nèi)容，核心是讓渡按揭物的所有權(quán)益，作為專門一類的非典型擔(dān)保方式，目前我們沒有這方面的法律支持，日后物權(quán)立法時可改造成大陸法上的讓與擔(dān)保。如果是僅僅基于后者，則應(yīng)盡力使其能在現(xiàn)行擔(dān)保法的框架內(nèi)尋找適存的空間，以求得理論上的和諧。否則，將可能會出現(xiàn)許多混亂的情況，理論上前后矛盾，實務(wù)上難以操作。

四、筆者對我國所謂房地產(chǎn)按揭的看法

我國大陸的現(xiàn)房按揭依上述的實際做法來看，并非真正意義上的按揭，而很有一些特殊性，其主要表現(xiàn)為：第一它只讓渡交換價值而非所有權(quán)益；第二適用擔(dān)保登記和變價清償，這兩點與抵押完全相同。但是第三，擔(dān)保期間它排斥適用抵押的某些重要規(guī)則，如它以按揭物的全部價值僅擔(dān)保遠低得多的借款債權(quán)（隨著分期清償債權(quán)額越來越少）而不能就超出部分對其他債權(quán)設(shè)定后次序的多重抵押，又如原則上它不允許法律上處分等。關(guān)于第三點的實務(wù)做法嚴格來講是顯失公平的，也不符合現(xiàn)行擔(dān)保法的規(guī)定（第49條、第54條），造成這種局面的的原因純粹在于銀行的格式條款?，F(xiàn)在既然有立法上的根據(jù)，司法自然可以修正它，而不能將這種行業(yè)的不良慣例置于法律之上。所以不管今后立法如何，僅按目前而論，我國大陸所謂的現(xiàn)房按揭事實上是不存在的，就算想存在，也因與現(xiàn)行法律框架沖突而不能存在，其實質(zhì)只是一種被扭曲了的剝奪購房人許多合法權(quán)益的抵押而已?，F(xiàn)在，一般非專業(yè)人士對按揭的理解經(jīng)常只是落在分期付款的層面。

香港自1984年11月以后，已無法定式按揭而都改為法定式抵押，筆者認為似乎不只是主要從結(jié)果上欲實現(xiàn)按揭人與受揭人的實體權(quán)利平衡，還應(yīng)有簡化擔(dān)保結(jié)構(gòu)方面的考慮。盡管英國也已從1925的財產(chǎn)法起引進了登記和變價清償制度，然而畢竟清償前按揭物的所有權(quán)利屬于受揭人，按揭人可占有、使用和收益，但不能法律上處分，限制了按揭物的經(jīng)濟效益的發(fā)揮，香港干脆通盤改造，這一點對我們?nèi)蘸蟮奈餀?quán)立法不無借鑒意義。

至于期房按揭，首先要明確的是期房不是期貨，而是遠期現(xiàn)貨（現(xiàn)房是即期現(xiàn)貨），兩者大相徑庭；[11]其次期房買賣合同也非預(yù)約合同而是本合同，因為此合同有確定的標(biāo)的，能發(fā)生約定的私法上效果，而預(yù)約合同只是關(guān)于訂立合同的合同，本身不直接發(fā)生當(dāng)事人欲追求的私法效果。此兩點以前許多論著常有誤解。期房按揭的標(biāo)的物在物理上未最終成型，但在法律上可特定化，在香港即是公義式財產(chǎn)。我國城市房地產(chǎn)管理法第44條規(guī)定了商品房預(yù)售（期房買賣）的條件，建設(shè)部1994年11月15日40號令城市商品房預(yù)售管理辦法第2條也規(guī)定了它的定義：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。建設(shè)部又在1997年5月9日的城市房地產(chǎn)抵押管理辦第3條第4款規(guī)定：本辦法所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀代其支付其余購房款，將所購商品房[12]抵押給銀作償還貸款履行擔(dān)保的行為?？梢姡覈⒎ㄒ褜⑵诜坎粌H當(dāng)作買賣的標(biāo)的物來對待，而且也可當(dāng)作抵押的標(biāo)的，期房按揭也就變成了期房抵押。筆者認為在目前的擔(dān)保法體系下，期房不可抵押而只可質(zhì)押，理由是：

第一，期房雖是說遠期現(xiàn)貨，但購房人并未可取得可供抵押的權(quán)利

第二，遠期現(xiàn)貨買賣在動產(chǎn)領(lǐng)域最為常見，通常商家先獲得訂單，后組織生產(chǎn)，故該動產(chǎn)產(chǎn)

品產(chǎn)出來之前，該產(chǎn)品既非物理上的物，也非法律上的物。設(shè)定其買賣只產(chǎn)生債權(quán)人的請求效力，債權(quán)人不能就該尚未生產(chǎn)出來的產(chǎn)品設(shè)定抵押，但可對就該產(chǎn)品的交付請求權(quán)設(shè)定債權(quán)質(zhì)押。而在期房則有所不同，由于合同將它特定化并經(jīng)登記，所以很多人認為期房已經(jīng)屬于物的范疇或等同于香港的公義式產(chǎn)權(quán)，前述建設(shè)部關(guān)于其抵押的規(guī)定鞏固了這種觀念。但是我國沒有衡平法的淵源，孤立地引進一個公義式產(chǎn)權(quán)概念恐與我們法律框架沖突，造成混亂。從物權(quán)方面看，依通說，凡具有法律上排它支配可能性或管理可能性者，皆得為物。[13]期房預(yù)購合同雖經(jīng)登記備案，但其登記備案的效力究竟是什么，法律并不明確，購房人并未具有法律上排它支配或管理的可能性，售房人只依合同給購房人一個承諾，購房人又怎么能對一個承諾排它地支配或管理呢？盡管央行新近規(guī)定借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的2／3，但購房人并沒有對它享有物上的任何權(quán)利，所以建設(shè)部規(guī)定的期房抵押不能理解成物的抵押。立法與學(xué)理上都有權(quán)利抵押，我國擔(dān)保法第34條第（3）項、第（5）項、第（6）項也可資支持，但一般認為其標(biāo)的物為用益物權(quán)，[14]購房人對期房的權(quán)利顯然不是用益物權(quán)，而只是對開發(fā)商的交付現(xiàn)房請求權(quán)，故在此恐難以適用。可能有人會提到土地使用權(quán)，但是，要知道購房人在以期房設(shè)定“抵押”時是尚未取得該權(quán)利的，更重要的是這兩者有聯(lián)系但非同一概念，所以，期房抵押也不能理解成權(quán)利抵押。雖然擔(dān)保法第37條關(guān)于不得抵押的禁止性規(guī)定中未包括期房抵押，但根據(jù)物權(quán)法定的原則，只能將它理解成對第34條可以抵押的財產(chǎn)的限制。故筆者認為：建設(shè)部的規(guī)定違背了擔(dān)保法的精神，除非修改擔(dān)保法，目前的期房按揭不能按照抵押的方式運作。

第三，期房按揭人取得了可供質(zhì)押的普通債權(quán)

第四，期房按揭合同訂立后，購房人既然要以期房向銀行擔(dān)保借款而不能抵押，則只能質(zhì)押，

因為如上述購房人擁有的是對開發(fā)商交付房屋請求權(quán)。擔(dān)保法第75條雖未明文普通債權(quán)可作質(zhì)押，但該條第4項規(guī)定的其他權(quán)利在解釋上應(yīng)該容納它不成問題。不過，由于前述央行的新近規(guī)定，事實上，期房質(zhì)押只是非常短暫的過渡，因為設(shè)定期房按揭的時候，開發(fā)商的多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂，高層住宅完成投資的2/3，其轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房即在眼前。購房人一般須連續(xù)6期遲延支付銀行借款，銀行才有可能實現(xiàn)質(zhì)權(quán)。所以開發(fā)商負擔(dān)加重，銀行風(fēng)險降低，同時也使期房按揭淡化了其實際意義。一俟期房竣工購房人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，按建設(shè)部的城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第34條規(guī)定期房抵押（實為質(zhì)押）應(yīng)重新辦理現(xiàn)房抵押。

綜上，筆者的結(jié)論是：第一，我國事實上并沒有真正的按揭制度，所謂的房地產(chǎn)按揭在我國實際情況是：現(xiàn)房按揭即是抵押，而期房按揭前期是質(zhì)押，竣工交付后為抵押。它們既不是英美法上的按揭，也不是香港的按揭。但是稍需注意的是，當(dāng)期房竣工變?yōu)楝F(xiàn)房，質(zhì)押也相應(yīng)變?yōu)榈盅簳r，立法上對此應(yīng)進一步完善和明確，否則在嚴格意義上，易與物權(quán)法定主義產(chǎn)生沖突。第二，大陸法的非典型擔(dān)保中的讓與擔(dān)保，與英美法的按揭在擔(dān)保期間讓渡所有權(quán)益有本質(zhì)的相同之處，但該制度在我國物權(quán)法今后立法中如何取舍，應(yīng)視我國在可預(yù)見的未來社會經(jīng)濟對物權(quán)擔(dān)保制度的總體的要求而定，如果確立這種制度，則應(yīng)該在更廣泛的范圍設(shè)計其價值功能，而不是僅僅局限在房地產(chǎn)的買賣方式上，否則就是立法資源的浪費，因為僅就房地產(chǎn)買賣而言，根據(jù)本文前述的分析，目前的擔(dān)保法已經(jīng)可以解決銀行的債權(quán)擔(dān)保問題。

參考文獻

[1]梁慧星。中國物權(quán)法草案建議稿[M].北京：社會科學(xué)文獻出版社，2000.776-786，該部分主要由陳華彬負責(zé)撰寫。

[2]雖然有些學(xué)者認為抵押權(quán)為保障債權(quán)實現(xiàn)，與債權(quán)目的關(guān)系同一，應(yīng)屬債權(quán)。劉德寬。民法諸問題與新展望[M].1992.337.我國民法通則也將其規(guī)定在債權(quán)中，但綜觀各國通說，因其典型地具備物權(quán)性而為擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)屬無疑。

篇（5）

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會計準(zhǔn)則的時候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成了各種會計信息問題。

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認，費用確認因收入四個原則關(guān)系，使各期損益浮動較大。項目建設(shè)期內(nèi)的成本費用往往遠大于當(dāng)期確認的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預(yù)收款項或應(yīng)收款項確認為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則收入》以四個原則作為收入確認標(biāo)準(zhǔn)，而在會計實務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認有以下方法：

1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認收入。

2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認收入。

3、在房地產(chǎn)項目竣工驗收后，發(fā)出了入伙通知書并開具銷售發(fā)票確認收入。

4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認收入。

上述收入確認情況在房地產(chǎn)上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計師認同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會計師的原因。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費用計入當(dāng)期損益;由于部分項目尚未完工，其預(yù)售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費用的投入，因此該年的財務(wù)報表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預(yù)售款項確認為收入。該年度的收入實質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進一步完善房地產(chǎn)上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監(jiān)會了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項目反映期初余額、期末余額、預(yù)計竣工時間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報看來，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標(biāo)準(zhǔn)，會計核算的方法亦不一致。

篇（6）

中圖分類號：F293.35 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

一房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展概述

企業(yè)文化的就是企業(yè)精神，是企業(yè)影響員工在生產(chǎn)上的積極性和在生活上對企業(yè)的歸屬感的重要因素。這種精神可以使得員工把企業(yè)當(dāng)做情感生活的一部分，而不只是謀生的手段，如果每個員工都心里都把這個企業(yè)只是當(dāng)做謀生的手段，那么跳槽，泄露企業(yè)商業(yè)秘密等事情發(fā)生就不足為奇了。想要把員工的心捆在這個企業(yè)，使員工們齊心協(xié)力為企業(yè)做事就需要企業(yè)文化的力量。

在文化建設(shè)上普遍的存在兩種觀點，一是自然主義傾向。認為企業(yè)文化，企業(yè)理念是企業(yè)長期生產(chǎn)經(jīng)營活動中自然形成的，企業(yè)沒辦法也不應(yīng)該進行人為地設(shè)計；另一種是主觀主義傾向，認為企業(yè)文化，企業(yè)理念就是人為地設(shè)計。前者導(dǎo)致企業(yè)文化中的“無作為”現(xiàn)象，一切憑其自然發(fā)展，缺乏明確的理論指導(dǎo)；后者導(dǎo)致企業(yè)文化建設(shè)的“突擊”現(xiàn)象。

我國房地產(chǎn)業(yè)是在20世紀80年代市場經(jīng)濟發(fā)展中催生的新興行業(yè)，由于幾十年積淀下來的商品房供應(yīng)短缺引發(fā)了20世紀80年代至90年代市場空前繁榮，因而也使這一新興行業(yè)在當(dāng)時被視為“暴利”行業(yè)，蒙上了一層極強的投機色

彩。

隨著國家1994年～1997年宏觀調(diào)控政策到位，我國歷史上空前的房地產(chǎn)泡沫中誕生的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到了徹底的洗禮，企業(yè)從商品房空置帶來的市場壓力中尋求生機，從房地產(chǎn)價格下跌尋求自身的競爭優(yōu)勢，在擠壓泡沫市場化

過程中錘煉了這個新生產(chǎn)業(yè)，使業(yè)界在痛定思痛后走向成熟。

進入21世紀，房地產(chǎn)中比重最大的住宅產(chǎn)業(yè)被列為國家新的經(jīng)濟增長點，成為上世紀末中國經(jīng)濟軟著陸后啟動內(nèi)需的重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，城市居民住宅狀況成為我國全面建設(shè)小康社會的重要物質(zhì)指標(biāo)，更有上海市等房地產(chǎn)業(yè)較發(fā)達的城市將房地產(chǎn)列為“九五”規(guī)劃的支柱產(chǎn)業(yè)，一個資金密集型兼負我國城市改造重任的朝陽產(chǎn)業(yè)正崛起在中國大地，在改善人們居住環(huán)境的房地產(chǎn)經(jīng)營中獲得發(fā)展，

在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中贏得社會的尊敬，同時也伴生了具有我國特色的房地產(chǎn)企業(yè)文化。

二企業(yè)文化建設(shè)典型類型

企業(yè)文化建設(shè)的類型是多種多樣的，典型的有幾種類型：

（一）自我更新特征的學(xué)院型企業(yè)文化。

萬科地產(chǎn)是一家從商貿(mào)起家，從80年資房地產(chǎn)的深圳上市公司。由于萬科地產(chǎn)創(chuàng)造了重視企業(yè)品牌打造與推廣，激勵員工學(xué)習(xí)并張揚個性的強勢企業(yè)文化，從而不僅塑造了中國地產(chǎn)的知名品牌——萬科地產(chǎn)，同時也造就了一批業(yè)界知名人士，使萬科地產(chǎn)在全國各大城市的房地產(chǎn)中均享有較高知名度，產(chǎn)品的城市覆蓋率與其品牌知名度一樣居全國前列，是我國房地產(chǎn)業(yè)中的佼佼者。

（二）傳統(tǒng)公司優(yōu)化管理緩慢自我更新半學(xué)院型企業(yè)文化。

中海地產(chǎn)是一家從香港承建業(yè)(工程總承包)起家的全國性房地產(chǎn)企業(yè)，它從1990年代初涉足內(nèi)地房地產(chǎn)，從行業(yè)相關(guān)性而言是水到渠成，加上其特有的“中國建筑”背景，工程管理具有明顯優(yōu)勢，受其在香港從事工程總承包的成功經(jīng)營模式影響，形成了強調(diào)團隊精神，注重產(chǎn)品細節(jié)，服務(wù)貫徹始終的強勢企業(yè)文化，并成功地將其注重工作細節(jié)的企業(yè)文化稼接到中海物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌。這種強勢企業(yè)文化由于過于強調(diào)工作細節(jié)，使得其企業(yè)資源未得到最大的發(fā)揮。

（三）自我更新管理棒球隊型的企業(yè)文化。

合生創(chuàng)展是一家專業(yè)從事內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)的香港上市公司，1990年代中期與廣東珠江投資戰(zhàn)略合作投資珠江三角洲房地產(chǎn)，兩公司戰(zhàn)略結(jié)盟帶來了土地開發(fā)、市場策劃、工程總承包、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理的資源優(yōu)化組合，形成了重視工作結(jié)果，鼓勵員工創(chuàng)新與學(xué)習(xí)，包容多元亞文化的企業(yè)文化，從而使企業(yè)在較短的時間內(nèi)獲得迅猛發(fā)展。正是這種新型的多元企業(yè)文化，造就了全國各地房地產(chǎn)業(yè)的一個個巨人，多種資源整合極盡其能。

（四）緩慢自我更新能力學(xué)院型的房地產(chǎn)企業(yè)文化。

1990年代初期，以新世界地產(chǎn)為代表的一批香港、臺灣頗具實力的上市公司大舉進軍中國內(nèi)地房地產(chǎn)，由于其外資背景，在國內(nèi)發(fā)展房地產(chǎn)受到諸多政策限制，形成了注重規(guī)范運作，激勵員工學(xué)習(xí)，注重企業(yè)長遠利益的房地產(chǎn)企業(yè)文化。從而使企業(yè)的經(jīng)營穩(wěn)健抗風(fēng)險能力較強。港臺及東南亞在內(nèi)地投資的房地產(chǎn)公司大部分屬此類企業(yè)文化，它們在跌宕起伏的我國房地產(chǎn)市場投入巨資而回報并不高。

從房地產(chǎn)企業(yè)文化比較分析可以看出，我國的房地產(chǎn)企業(yè)文化處在傳統(tǒng)公司文化，緩慢自我更新企業(yè)文化與自我更新企業(yè)文化并存的狀態(tài)，并且各具特征，這一方面說明市場不平衡，各種企業(yè)文化均有其存在的合理性，另一方面說明我國房地產(chǎn)企業(yè)文化已經(jīng)影響著企業(yè)的發(fā)展。只有建立在自覺更新基礎(chǔ)上的企業(yè)文化才最具生命力，片面地、不適應(yīng)外部環(huán)境的企業(yè)文化都將成為制約企業(yè)發(fā)展的障礙。

三房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的方法

營造“以人為本”的文化氛圍。泰勒管理模式的特點是“物本管理”,即把企業(yè)看作是一個大機器,企業(yè)員工則是這一機器中的零部件,把人當(dāng)成物來管理。自20 世紀80 年代以來,企業(yè)管理理論出現(xiàn)了“人本管理”思想,認為人不單純是創(chuàng)造財富的工具,人是企業(yè)最大的資本、資源和財富。

創(chuàng)新知識資本經(jīng)營文化。知識經(jīng)濟時代,知識資本成為企業(yè)成長的關(guān)鍵性資源,企業(yè)文化作為企業(yè)的核心競爭力的根基將受到前所未有的重視。企業(yè)要生存與發(fā)展,提高企業(yè)的核心競爭力,就必須強化知識管理,充分發(fā)揮企業(yè)員工個體與團隊的整體效應(yīng),通過持續(xù)不斷地學(xué)習(xí)來掌握新科技、適應(yīng)新變化,加強跨文化管理,促進跨國家、跨地區(qū)以及跨行業(yè)企業(yè)文化的融合和重塑,從根本上提高企業(yè)的綜合素質(zhì),是迎接知識經(jīng)濟挑戰(zhàn)的積極戰(zhàn)略。

承接中華民族優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化。任何一個企業(yè)的文化底蘊來自本民族的傳統(tǒng)文化。以儒家思想為主的中國傳統(tǒng)文化著眼于以規(guī)范引導(dǎo)人們的日常行為,其精髓是“誠為本,和為貴,信為先”。這種文化的包容性和開放性,使中國的民族文化具有與時俱進和兼容并蓄的特征。因此,培育先進企業(yè)文化必須弘揚中華民族的優(yōu)秀傳統(tǒng)文化,并根植其中,吸取其精華。

建立適應(yīng)市場經(jīng)濟和現(xiàn)代企業(yè)制度的文化。在市場經(jīng)濟條件下,錘煉企業(yè)的根本在市場,打造企業(yè)的關(guān)鍵則在體制創(chuàng)新。在發(fā)展市場經(jīng)濟、建設(shè)現(xiàn)代企業(yè)制度的過程中,必然會伴隨企業(yè)文化的提升和轉(zhuǎn)型,培育先進企業(yè)文化必須與市場經(jīng)濟和現(xiàn)代企業(yè)制度相適應(yīng),用這種文化確立公平競爭原則,把握迅速變化的市場需求,構(gòu)建企業(yè)技術(shù)、管理和體制創(chuàng)新的機制。

優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)文化法制環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)的文化建設(shè)涉及面廣，不僅具有顯著的產(chǎn)業(yè)特色，而且又與社會文化處處相融。有學(xué)者提出的城建文化、居住文化、環(huán)衛(wèi)文化、園林文化、環(huán)境文化、社區(qū)文化、生態(tài)文化同樣如此。過去產(chǎn)業(yè)文化不發(fā)達的根本原因在于，沒有適應(yīng)產(chǎn)業(yè)文化生存與發(fā)展的法制環(huán)境。改革開放以后，國家法律法規(guī)體系的不斷完善，使產(chǎn)業(yè)文化的發(fā)展迎來了明媚的春光，特別是建設(shè)行業(yè)專業(yè)法律法規(guī)的配套產(chǎn)生，為房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)開拓出更加有利的發(fā)展空間。

參考文獻：

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[2]祁然.房地產(chǎn)企業(yè)文化.黑龍江科學(xué)技術(shù)出版社.2006.

篇（7）

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

進入21世紀，我國的房價成了普通老百姓關(guān)心的話題和抱怨的對象。房價飆升到今天這個令人瞠目結(jié)舌的價位，決不是一朝一夕形成的。 回顧中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展史：從1998年開始，住房分配貨幣的政策啟動了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的全面市場化，隨著福利化分房的結(jié)束，房地產(chǎn)業(yè)進入了持續(xù)快速發(fā)展的新時期。在這段時期內(nèi)，盡管中國政府為應(yīng)對高房價可能產(chǎn)生的泡沫，多次實施了宏觀調(diào)控政策打壓房價，但效果都不是太明顯。目前，中國房價的水平與中國人均GDP的比值，要遠遠高于美日歐等發(fā)達國家。房價這種持續(xù)走高的狀況直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格嚴重脫離實際價值， 產(chǎn)生泡沫，并被越吹越大，房地產(chǎn)的泡沫一旦破滅所帶來的后果卻是無法想象的。

二、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因

改革開放以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展的狀況一樣，都取得了長足的進步。但是，我們也不應(yīng)忽視因為房價過高所導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫化趨勢的問題。為深入剖析這個問題，我們首先應(yīng)該了解房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因：

1、土地資源的稀缺性。土地資源的供給有一個顯著的特點：它是一種不可再生資源，無論房價如何變動，土地的總供給大體上是不變的，因為人類只有一個地球，雖然有時候，人類可以將其它類型的土地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，但是受到各種各樣的條件約束和限制，大幅度增加建設(shè)用地的規(guī)模，這是不太可能的，因此土地供給的彈性具有很強的剛性。隨著土地需求的上升，土地價格大體呈現(xiàn)出越來越貴的趨勢。

2、城市化的進程。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，我國的城市化進程的速度越來越快。據(jù)統(tǒng)計，目前我國人口中占大部分的還是農(nóng)村人口，而根據(jù)發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)驗來看，經(jīng)濟發(fā)展必然帶來農(nóng)業(yè)人口下降這樣一個結(jié)果，因此，在相當(dāng)長的歷史發(fā)展時期內(nèi)，我國城市化的進程會持續(xù)推進，這意味著每年都有大量的農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用?，他們要在城市里立足就需要有住房，這也造成了對房屋的剛性需求，同時也推動著房價往上漲。

3、中國人的傳統(tǒng)觀念和消費習(xí)慣。中國人由于受到傳統(tǒng)觀念和消費習(xí)慣的影響，大多數(shù)人都希望擁有一套自己的住房，有沒有房子甚至成了年輕人能不能結(jié)婚的前提條件，因此，進入談婚論嫁的年輕人總是想方設(shè)法，要么靠父母贊助，要么靠銀行貸款，甚至不惜一輩子成為房奴也要去購買住房，這種不顧現(xiàn)實的消費觀造成了畸形的房屋需求，也造成了房價高企的結(jié)果。

4、房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點。房地產(chǎn)這種商品與其它的普通商品在行業(yè)特點上有比較大的差別：首先，房地產(chǎn)這種商品具有較大的差異性，特別是它座落的地理位置是具有唯一性，因此，房地產(chǎn)這種商品的供給具有某種程度的壟斷性，而其它普通商品在地理上是可以任意流動的，哪里的價格高、利潤高，這些普通商品就可以流動到哪里，形成競爭性比較強的市場狀況，因此普通商品的價格不可能太高，而房地產(chǎn)行業(yè)的這種特點注定了它是一個不完全競爭的市場，這也造就了房地產(chǎn)行業(yè)的暴利；其次，房地產(chǎn)這種商品的使用期限要遠遠高于其它普通商品，這也使房地產(chǎn)成為一種比較理想的投資對象，隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和人民物質(zhì)生活水平的提高，特別是居民可支配收入的增加，人們的投資意識不斷增強，而我國投資的渠道還極其有限，為避免通貨膨脹引發(fā)資產(chǎn)縮水，購買房產(chǎn)成了不錯的選擇。

5、地方政府的土地財政政策?！巴恋刎斦?，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財政支出。土地出讓后，地方政府還能獲得建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等營業(yè)稅為主的財政預(yù)算收入，這些收入全部歸地方支配，土地出讓金不折不扣地成了地方政府的“錢袋子”。由于地方政府現(xiàn)在的開支非常龐大，在沒有其它穩(wěn)定的財政來源的情況下，土地財政自然成了地方政府增加收入的首選，而高房價是增加土地財政收入的重要前提條件。因此，地方政府對中央政府下達的調(diào)控房價的政策執(zhí)行起來并不積極，甚至陽奉陰違，因為地方政府本身就是高房價的主要受益者。

6、銀行等金融機構(gòu)的助推。在我國，大部分的銀行都已經(jīng)商業(yè)化、企業(yè)化了，它們也要追求高利潤。目前，我國除房地產(chǎn)外的其它行業(yè)大多都不太景氣，利潤率不高，風(fēng)險也大。因此，銀行等金融機構(gòu)也看準(zhǔn)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的高回報的利潤，紛紛向房地產(chǎn)開發(fā)商貸款， 房地產(chǎn)開發(fā)商有了銀行的資金支持后，也不著急將手中的房子推向市場去變現(xiàn)，而是待價而沽。與此同時，銀行等金融機構(gòu)又向普通購房者提供優(yōu)惠的按揭利率，吸引他們?nèi)ベ彿?，這也造成房地產(chǎn)需求的膨脹。

三、消除房地產(chǎn)泡沫的措施

針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的種種弊端，我們必須正視現(xiàn)實，采取措施，消除房地產(chǎn)泡沫。為了讓這一行業(yè)健康有序地良性發(fā)展，我們應(yīng)采取以下有效措施：

1、建立有效的保障房制度，解決住房問題

房地產(chǎn)這個商品是一種涉及到千家萬戶利益的重要商品。根據(jù)我們之前分析的那樣，由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特殊性，若這個行業(yè)任由市場調(diào)控的話，必然會出現(xiàn)壟斷這種狀況，形成讓普通老百姓難以承受的高價。因此，政府在房地產(chǎn)供給方面不能置身事外，應(yīng)該想方設(shè)方積極地為老百姓，特別是中低收入的老百姓提供保障性住房。令人頎喜的是，在2011年全國兩會前夕，國務(wù)院總理在一次與網(wǎng)友交流的過程中表態(tài)，今后五年，我國要新建保障性住房3600萬套，保障性住房應(yīng)當(dāng)以公租房和廉租房為主，這是一個非常龐大的數(shù)字，如果實現(xiàn)的話，屆時我國保障性住房的覆蓋率將達到20%，有力地緩解我國住房的壓力，壓抑目前不斷上漲的房價，化解房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生的泡沫問題。

2、改變地方政府過份依賴土地財政的現(xiàn)狀

目前的土地財政政策容易讓地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商的利益捆綁在一起，成為高房價助推器。要改變這種現(xiàn)狀，首先應(yīng)當(dāng)適當(dāng)調(diào)整我國中央與地方的稅收分配的比例，因為我國地方政府要承擔(dān)的責(zé)任和事務(wù)很多，這都是需要用錢的，而目前我國地方政府在財稅分配比例中所占的份額過小，造成事權(quán)與財權(quán)不匹配；其次，必須改變目前土地出讓金由地方政府自收自支的財政體制，應(yīng)該增加省級政府監(jiān)督和審查這一環(huán)節(jié)，不能讓地方政府養(yǎng)成過份依賴土地財政的習(xí)慣。

3、整頓房地產(chǎn)金融市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)金融管理

銀行等金融機構(gòu)的資金是房地產(chǎn)市場中最重要的資金來源，因此，管好銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)就顯得猶為重要。首先，銀行應(yīng)當(dāng)嚴格執(zhí)行國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的金融政策，比如應(yīng)嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款發(fā)放條件，加強住房開發(fā)貸款管理；其次，要規(guī)范個人商品住房的按揭貸款管理，嚴格執(zhí)行央行頒布的按揭比率和按揭利率的要求。只有整頓房地產(chǎn)金融市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)金融管理，才能有效防范房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的泡沫化的可能。

4、強化土地資源的管理

土地資源是一種稀缺資源，一定要強化土地資源的管理。首先，要通過土地供應(yīng)量的調(diào)整，控制房價不合理的上漲。其次，在土地出讓的過程中，一定要實行公開的招投標(biāo)制度，避免土地交易的腐敗現(xiàn)象，因為如果出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象，這些腐敗的成本最終都會加入到房價當(dāng)中，讓房價居高不下。再次，要嚴厲打擊某些房地產(chǎn)商對土地資源的囤積積奇，對那些投標(biāo)后不開發(fā)，只是坐等土地價格上升來牟取暴利的開發(fā)商，一定要采取有效的手段予以打擊。只有通過強化土地資源的管理，才能避免土地資源的浪費，使稀缺的土地資源得到充分利用。

5、可以考慮設(shè)立房產(chǎn)稅，打擊房地產(chǎn)行業(yè)中的投機行為

房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。但房產(chǎn)稅的設(shè)立是一把雙刃劍，如果課稅范圍過大，容易誤傷普通老百姓，加重中低收入家庭的稅負負擔(dān)。因此，在制度設(shè)計的時候，一定要嚴格控制房產(chǎn)稅的征收范圍，只對那些豪華的、高價的、多套的房產(chǎn)才能征收房產(chǎn)稅，這樣才能起到精確打擊房地產(chǎn)行業(yè)中的投機行為的作用。目前，重慶、上海兩市正在試點運行房產(chǎn)稅，我們將根據(jù)試點的結(jié)果，進一步完善房產(chǎn)稅的實施細則。

總之，房地產(chǎn)行業(yè)是我國一個重要的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對我國宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展起到很重要的作用。我們要掌握房地產(chǎn)行業(yè)運行的客觀規(guī)律，不斷探索新方法、新路子，讓房地產(chǎn)行業(yè)真正成為我國經(jīng)濟新的、好的增長點，從而解決廣大群眾關(guān)心的居住方面的問題。

參考文獻:

[1]曲波，《房價、地價與土地供應(yīng)的前因后果》，中國土地期刊，2005.5

篇（8）

今天的房地產(chǎn)中介服務(wù)，不再是單一的房地產(chǎn)咨詢、價格評估，還有房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動，房地產(chǎn)中介企業(yè)也不再是單一為賣方（即一級房地產(chǎn)市場中的房地產(chǎn)開發(fā)商和二級房地產(chǎn)市場中的房屋產(chǎn)權(quán)人）服務(wù)，更多的要對消費者即購房者負責(zé)，充當(dāng)著“中間人”這一角色。在這些專業(yè)的交易活動中必然產(chǎn)生專業(yè)類型的風(fēng)險，因此參與房地產(chǎn)中介法律關(guān)系的各個主體需要對房地產(chǎn)中介活動中可能出現(xiàn)的各種法律風(fēng)險加以了解并作出積極的預(yù)防措施。

二、房地產(chǎn)中介活動中的法律風(fēng)險

房地產(chǎn)中介從法律角度解釋是一種民事法律關(guān)系。這種民事法律關(guān)系中各個主體的聯(lián)系主要是通過與房地產(chǎn)中介有關(guān)的合同。在房地產(chǎn)中介活動中常見的合同有委托合同、居間合同、行紀合同等。作為房地產(chǎn)中介機構(gòu)以及房屋產(chǎn)權(quán)人（使用人）、購房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風(fēng)險，實現(xiàn)交易目的，獲得預(yù)期利益。

（一）、通過中介進行房屋買賣是目前房地產(chǎn)中介機構(gòu)容易出現(xiàn)法律風(fēng)險的一項業(yè)務(wù)，其中比較常見的法律問題有：

1、來自交易主體方面的風(fēng)險。

交易主體的風(fēng)險一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，就是說出賣人并非房屋所有權(quán)人或者未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。

對于不同的房產(chǎn)所有人，其在房地產(chǎn)市場進行交易的動機各不相同，有的人想賣小房換大房，有的人想低價買高價賣，有的人則是由于出現(xiàn)法律糾紛或陷入債務(wù)危機，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋；房屋產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自將房屋出售；職工不告知單位便把單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的公房出售等等。上述情況在認定合同法律責(zé)任時一般認定合同效力待定，或者直接認定合同無效。

買方委托中介機構(gòu)選購房屋，是出于對中介機構(gòu)專業(yè)人士的信任和信賴，因此，對于交易主體是否合法，房地產(chǎn)中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)進行嚴格的審查，如果中介機構(gòu)未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致合同無效，給交易一方造成損失了，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、來自交易標(biāo)的物的風(fēng)險。

交易標(biāo)的物即是用于交易的房屋，中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對房屋的有關(guān)情況予以調(diào)查，如果出現(xiàn)下列情況，中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知該交易標(biāo)的物不能進行轉(zhuǎn)讓：①交易標(biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍；②房屋權(quán)屬有爭議或者房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的；③房屋已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；④交易房屋存在嚴重的質(zhì)量瑕疵等。

如果房地產(chǎn)中介機構(gòu)明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務(wù)，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，當(dāng)然如果是委托人（一般指賣方）刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產(chǎn)中介機構(gòu)造成經(jīng)濟損失的，則由委托人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

3、來自交易合同、交易手續(xù)方面的風(fēng)險。

房屋屬于不動產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到政府有關(guān)部門進行登記，出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產(chǎn)生房屋所有權(quán)變更的法律后果。買賣雙方要交納相關(guān)稅費，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門才會核發(fā)過戶并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。

但是在房屋交易過程中，如果雙方對交房時間、付款期限等約定不明引發(fā)爭議，其中一方的權(quán)益必然受到損害。為保證交易目的的順利實現(xiàn)，房地產(chǎn)中介機構(gòu)還應(yīng)提示交易雙方對諸如交房時間、付款方式等條款作出明確的約定，這樣做的目的也是為了使房地產(chǎn)中介機構(gòu)避免不必要風(fēng)險和損失。

房地產(chǎn)中介機構(gòu)如何防范以上述及的諸多的法律風(fēng)險，關(guān)鍵是應(yīng)當(dāng)在交易前對交易房屋的產(chǎn)權(quán)等情況作一個徹底的了解，謹慎與委托人簽訂房屋買賣合同及其他委托、獨家等關(guān)聯(lián)合同。同時為了避免給委托人造成損失，還應(yīng)認真審查該房屋產(chǎn)權(quán)證明、有無權(quán)利限制等情況，如中介機構(gòu)未能盡到謹慎審查的義務(wù)，致使房屋產(chǎn)權(quán)人或購房者因此遭受損失的，房地產(chǎn)中介機構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）、房地產(chǎn)評估過程中出現(xiàn)的法律風(fēng)險：

1、過失引起的風(fēng)險。

這一風(fēng)險包括估價師未盡到義務(wù)、受客觀條件限制，對可能存在的事項未能如實披露等。

一般情況下，估價風(fēng)險與主觀因素關(guān)聯(lián)較大，如因?qū)I(yè)能力和工作態(tài)度導(dǎo)致產(chǎn)生風(fēng)險。專業(yè)方面的風(fēng)險如估價人員未能正確掌握房地產(chǎn)價值標(biāo)準(zhǔn)對估價的影響，使估價目的與估價方法、估價價值不匹配，或估價報告文字敘述不當(dāng)，造成委托方誤解，或估價人員對評估參數(shù)及評估信息資料真實性的甄別、價格含義等缺乏正確的把握，而導(dǎo)致估價結(jié)果與事實相差懸殊，從而引發(fā)估價糾紛風(fēng)險。

由工作態(tài)度引發(fā)的風(fēng)險，主要表現(xiàn)有估價人員工作態(tài)度不認真，估價報告質(zhì)量低劣，或受自身執(zhí)業(yè)能力限制，使估價結(jié)論發(fā)生較大偏差，在未明確委托評估房地產(chǎn)的情況下，就盲目估價，導(dǎo)致估價不實。另外在對國家相關(guān)政策理解不夠充分的情況下，輕率確定經(jīng)濟性貶值率或貶值額，以及估價人員與委托方有利害關(guān)系，使估價結(jié)論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風(fēng)險。

2、非過失風(fēng)險，主要系客觀因素引發(fā)的風(fēng)險。

包括估價師與他人惡意串通、明知對方有隱瞞行為仍出具虛假估價報價等。除估價人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風(fēng)險也比較多，通常情況下有，委托評估房地產(chǎn)的情況未能真實告知評估人員，或有意拖延提供有關(guān)證件而造成評估不準(zhǔn)確造成了經(jīng)濟糾紛，例如隱瞞產(chǎn)權(quán)不明晰、產(chǎn)權(quán)證明文件不完整等情況，致使估價嚴重失實。同時，法律、經(jīng)濟政策等方面不可預(yù)料的變化也會導(dǎo)致某些風(fēng)險。另外，由于我國統(tǒng)計資料的存在不系統(tǒng)、不完全、嚴重滯后的問題，給估價操作帶來難度，易造成估價失實而引發(fā)爭議。委托方對估價報告使用不當(dāng)，也容易產(chǎn)生風(fēng)險，造成經(jīng)濟糾紛。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，其中專章對房屋中介機構(gòu)從業(yè)人員和機構(gòu)、業(yè)務(wù)的管理予以了規(guī)定，對于其法律責(zé)任未有專門明確，只是強調(diào)了違反管理規(guī)定的一般罰則，即行政責(zé)任問題，對于刑事責(zé)任規(guī)定了“房地產(chǎn)管理部門工作人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中、貪污受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。廣泛的法律責(zé)任還包括民事法律責(zé)任，通常，合同責(zé)任既包括合同約定的責(zé)任，同時也包括法律規(guī)定的責(zé)任。其中，合同各方對于違約責(zé)任的約定只要不違反法律規(guī)定，違約方就應(yīng)當(dāng)按照約定向守約方承擔(dān)責(zé)任；對于沒有約定的情形，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定追究違約方責(zé)任。

中介機構(gòu)為委托人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)以及居間業(yè)務(wù)等方面的服務(wù)，可以根據(jù)合同約定的違約責(zé)任和《合同法》的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)民事法律責(zé)任，承擔(dān)法律責(zé)任的方式有返還財產(chǎn)、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨適用，也可以合并適用，對此《民法通則》第一百三十四條已有明確規(guī)定。

三、如何減少房地產(chǎn)中介機構(gòu)的行業(yè)風(fēng)險，促進行業(yè)良性發(fā)展

（一）、房地產(chǎn)中介機構(gòu)自身應(yīng)盡妥善謹慎的審查義務(wù)。

房地產(chǎn)中介機構(gòu)在經(jīng)營活動中應(yīng)盡的謹慎審查義務(wù)，前面已經(jīng)陳述，此處不再贅述。

（二）、設(shè)立房地產(chǎn)中介機構(gòu)行業(yè)責(zé)任險，轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險，促進行業(yè)的良性發(fā)展。

1、何謂行業(yè)責(zé)任險。

行業(yè)責(zé)任險，又稱為專業(yè)賠償保險，是指保險公司承保專業(yè)人士在履行專業(yè)服務(wù)過程中因疏忽、過錯，造成其委托人或其它利害關(guān)系人的財產(chǎn)損失或人身傷亡，而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

行業(yè)責(zé)任險是化解執(zhí)業(yè)風(fēng)險的有效手段之一。在一些發(fā)達國家，法律規(guī)定某些從事專業(yè)服務(wù)行業(yè)的專業(yè)人員必須購買行業(yè)責(zé)任險，即常說的強制保險。行業(yè)責(zé)任險，作為責(zé)任保險的一個重要組成部分，從誕生至今已經(jīng)有一百多年的歷史。1885年，在英國出現(xiàn)了世界上第一張行業(yè)責(zé)任保單-藥劑師過失責(zé)任保單，但由于種種原因，行業(yè)責(zé)任保險在20世紀60年代以前一直難以得到眾人的重視，發(fā)展十分緩慢。而此后，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和法律的完善，發(fā)達國家因行業(yè)過失引發(fā)的糾紛和訴訟案件日益增多，因此，行業(yè)責(zé)任保險開始逐漸引起大家的關(guān)注，市場對行業(yè)責(zé)任保險的需求被極大地激發(fā)。目前，在發(fā)達國家的保險市場上，行業(yè)責(zé)任保險已經(jīng)涵蓋了醫(yī)生、護士、藥劑師、美容師、律師、會計師、公證人、建筑師、工程師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、保險經(jīng)紀人和人、公司董事和高級職員等數(shù)十種不同的行業(yè)?？梢哉f，行業(yè)責(zé)任保險在發(fā)達國家的保險市場上占有十分重要的地位。

2、我國已推行的有關(guān)行業(yè)責(zé)任險。

和發(fā)達國家相比，我國的責(zé)任保險起步較晚，水平也不高，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，國外責(zé)任險業(yè)務(wù)占其財產(chǎn)險業(yè)務(wù)總量的比例平均在15％以上，而目前我國責(zé)任保險業(yè)務(wù)量只占整個財產(chǎn)險業(yè)務(wù)的3％左右，并且主要集中在汽車第三者責(zé)任險、雇主責(zé)任險、產(chǎn)品責(zé)任險、公眾責(zé)任險等少數(shù)險種上，行業(yè)責(zé)任保險所占比例雖然很少，但這一領(lǐng)域的市場潛力和發(fā)展空間值得期待。正因如此，近段時間國內(nèi)各家保險公司顯然加快了行業(yè)責(zé)任保險的市場開拓和營銷，例如中國人民保險公司在近年先后一口氣推出了醫(yī)療責(zé)任險、律師責(zé)任險、建筑工程責(zé)任險等新的責(zé)任險種，并準(zhǔn)備繼續(xù)推出校園（方）責(zé)任險、物業(yè)管理責(zé)任險等全國性的新險種。

行業(yè)責(zé)任保險的不斷發(fā)展不僅對合理規(guī)避行業(yè)責(zé)任風(fēng)險、保障當(dāng)事人權(quán)益具有重要的意義，同時社會經(jīng)濟的發(fā)展、科學(xué)教育水平的提高和人們保險意識的增強是造成行業(yè)責(zé)任保險迅速走俏的主要原因。一方面隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，公眾對專業(yè)人士履行職責(zé)的期望值在不斷升高，消費者的自我保護意識也在不斷增強，法律環(huán)境的進一步完善也給消費者依法保護自身權(quán)益提供了強有力的保障，這使得行業(yè)責(zé)任引起的投訴和糾紛近年來呈快速上升勢頭。另一方面，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展，那些原先不同程度帶有“行政色彩”的專業(yè)職業(yè)，如公證、會計、律師、醫(yī)生等都已經(jīng)開始逐步走向市場化，它們成為自主開展業(yè)務(wù)、獨立承擔(dān)責(zé)任的法人機構(gòu)，因此，一些過去由國家負擔(dān)的行業(yè)賠償責(zé)任將逐步由機構(gòu)和個人自行承擔(dān)，這些都有效地激發(fā)了市場對行業(yè)責(zé)任保險的需求。此外，隨著改革開放的深化和社會經(jīng)濟的發(fā)展，會計、公證、律師等行業(yè)成了社會上的熱門行業(yè)，和老百姓的關(guān)系也越來越緊密，但同時這些專業(yè)行業(yè)也面臨著來自社會各個方面的道德風(fēng)險，如假證明、假報表、假材料等實在讓人防不勝防，因此，買份保險轉(zhuǎn)移一下風(fēng)險也就成了情理之中的事了。

3、房地產(chǎn)中介機構(gòu)設(shè)立行業(yè)責(zé)任險的必要性和重要性。

我國目前尚未設(shè)立房地產(chǎn)中介機構(gòu)的行業(yè)責(zé)任險，因此除了在合同中對風(fēng)險的防范作出約定外，如能積極利用社會保險手段來轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險，對于保障整個房地產(chǎn)中介市場經(jīng)營活動的順利發(fā)展，是非常必要的。對一個還沒有打開大門的發(fā)展中保險市場來說，差距代表著挑戰(zhàn)和機遇，也意味著巨大的市場潛力和發(fā)展空間，占據(jù)了這一市場的主動權(quán)，就有可能在這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域大有作為。對于保險公司而言，誰先開辟新的險種，誰就可能占領(lǐng)先機，而且房地產(chǎn)中介機構(gòu)的市場規(guī)模正是推行這一行業(yè)責(zé)任險最有利的市場保障。

房地產(chǎn)中介機構(gòu)參保行業(yè)責(zé)任險，從而使作為被保險人的房地產(chǎn)中介企業(yè)在承辦房屋中介業(yè)務(wù)過程中，因過失給委托人及其利害關(guān)系人造成的損失，可由保險公司在賠償限額內(nèi)負責(zé)賠償。有了這種專業(yè)保險的保障，房地產(chǎn)中介機構(gòu)無疑吃了一顆定心丸，在業(yè)務(wù)開展和企業(yè)規(guī)模發(fā)展上自然就可以免除太多的后顧之憂。設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險有利于保障安全交易，即使產(chǎn)生糾紛也會將風(fēng)險轉(zhuǎn)移，對保障當(dāng)事人合法權(quán)益也起到了積極的作用。

房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險設(shè)立的目的是為了培育更加有競爭力的房地產(chǎn)中介市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)中介行業(yè)加速整合，進入良性循環(huán)發(fā)展，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)中介企業(yè)和保險企業(yè)的雙贏。如今，我國的社會主義市場經(jīng)濟正走向進一步的完善和健全，市場經(jīng)濟乃是一種信用經(jīng)濟的觀念日漸深入人心，信譽立則企業(yè)興，信譽失則企業(yè)衰。誠信是社會形成過程中逐漸發(fā)展出的社會契約之一，也是社會得以健康發(fā)展的前提之一。誠實信用原則要求房地產(chǎn)信息的真實、準(zhǔn)確，是房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供房地產(chǎn)中介服務(wù)的基本條件，不偏不倚如實地向客戶提供信息，既是對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的職業(yè)道德的要求，也是其專業(yè)水準(zhǔn)的體現(xiàn)。房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供的信息不實、或作宣傳時故意夸大、掩飾租售房屋的優(yōu)、缺點，必然會損害當(dāng)事人權(quán)益的，設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險有益于房地產(chǎn)中介真正在品牌化道路上發(fā)揮誠信作為一種隱性資源的優(yōu)勢。

但并不是說房地產(chǎn)中介機構(gòu)投保了行業(yè)責(zé)任險就可以高枕無憂，因為房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險仍然屬于一種財險，對于造成損失產(chǎn)生賠償責(zé)任的責(zé)任人，保險公司仍有進一步索賠的權(quán)利。房地產(chǎn)中介機構(gòu)仍然需要加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與交流，提高房地產(chǎn)評估師、經(jīng)紀師以及相關(guān)從業(yè)人員的整體執(zhí)業(yè)水平，健全中介機構(gòu)內(nèi)部管理制度。

篇（9）

房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場發(fā)展中的經(jīng)濟活動,它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營,直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產(chǎn)和社會服務(wù)所需房屋的建設(shè),以及土地的開發(fā),為社會生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的對象,房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點概括如下:

1、地理位置的固定性

土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用,均具有不可變動的地理位置,在開發(fā)項目時必須考慮到地區(qū)差異,考慮到就地開發(fā)土地,就地建房,就地經(jīng)營銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。

2、建設(shè)投資大

房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè),開發(fā)一個項目往往需要投入大量資金,對開發(fā)商的資金實力有很高的要求。

3、開發(fā)周期長

土地及建筑物作為項目開發(fā)的內(nèi)容,一般體量較大,工程建設(shè)進度有其客觀規(guī)律性,有相應(yīng)的時間要求。另外,項目開工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜,也影響著項目開發(fā)周期。完成一個開發(fā)項目一般需要1—3年甚至更長的時間。

4、受國家法規(guī)政策嚴格約束和調(diào)控

房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟活動,涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程,事關(guān)國民經(jīng)濟(如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等)和國計民生,必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項目立項開始,房地產(chǎn)項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策,服從城市統(tǒng)一規(guī)劃,遵守城市建設(shè)法規(guī),房地產(chǎn)售價受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。

5、建設(shè)環(huán)節(jié)多

這與項目開發(fā)受法規(guī)政策嚴格約束的特點直接相關(guān)。從我國現(xiàn)行管理體制來看,參與房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的部門很多。一個房地產(chǎn)項目的全部開發(fā)過程涉及到計劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門,項目建設(shè)環(huán)節(jié)多,而且各環(huán)節(jié)不可或缺。

6、多源資金籌措

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大,開發(fā)周期長,項目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運作,大量建設(shè)資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。

7、資金周轉(zhuǎn)慢

從房地產(chǎn)項目前期工作開始,到項目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實現(xiàn)資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產(chǎn)項目的投資回收時間較長,資金周轉(zhuǎn)慢。

8、項目投資即為項目成本費用

房地產(chǎn)項目投資與一般工業(yè)建設(shè)項目投資有一個顯著的區(qū)別,即一般工業(yè)項目是先投資,再生產(chǎn)產(chǎn)品,而房地產(chǎn)項目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此,房地產(chǎn)項目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費用之和(自營自用情況暫不考慮)。房地產(chǎn)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營資金兩大部分,在項目財務(wù)評價時與項目的總成本費用存在一定的對應(yīng)關(guān)系。

9、人員要求高

一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè),往往需要大量的投資環(huán)境及市場調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專業(yè)化的營銷策劃、細致的全程服務(wù),對從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。

10、風(fēng)險較大

由于房地產(chǎn)項目具有以上特點,也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險較大。如由于開發(fā)周期長,很容易受到國家政策、宏觀政治經(jīng)濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響;在項目建設(shè)期間,隨著時間的推移,建筑材料價格、勞動力價格等有可能發(fā)生變動,從而影響項目的投資額;當(dāng)公共利益需要時,可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

11、開發(fā)項目的差異性

房地產(chǎn)開發(fā)項目可以分為很多種,由于項目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同,各開發(fā)項目存在很大的差異性。即使是同一類項目,由于項目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋浴＿@種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。

12、項目決策的多專業(yè)協(xié)同

正因為房地產(chǎn)項目具有前述特點,其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個特點納入進來。一個房地產(chǎn)項目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn),實際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場研究人員調(diào)查項目投資環(huán)境及市場狀況;需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案;需要規(guī)劃設(shè)計人員提品建議;需要工程技術(shù)人員提出工程實施的技術(shù)可行性和進度預(yù)測;需要造價人員估算投資;需要財務(wù)分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預(yù)測;需要物業(yè)管理人員前期介入;還需要能與上述專業(yè)人員進行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。

二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目主要特征

目前國內(nèi)對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目還沒有十分明確的定義。在國家建設(shè)部按用途對房地產(chǎn)項目劃分的九大類型中,商業(yè)房地產(chǎn)項目主要指零售批發(fā)商業(yè),包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。而在實際運用中,人們有時將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴大,除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外,還包括餐飲、娛樂等其它營業(yè)性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義(指所有以營利為目的的事業(yè))與狹義(指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè))之分,本文對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的研究側(cè)重于后者,即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ),主要指進行商品交易活動的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營場所的開發(fā),與國家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點外,以下主要從顧客構(gòu)成、項目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營方式、資產(chǎn)經(jīng)營、競爭風(fēng)險、城市功能及社會效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項目的主要特征。

1、顧客構(gòu)成的雙重性

商業(yè)房地產(chǎn)項目與其它房地產(chǎn)項目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個層次:第一層次是直接承租或購買商業(yè)用房的經(jīng)營商戶,這個層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客;第二層次是前來商業(yè)區(qū)購物的終端消費者,這個層次的顧客是經(jīng)營商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購買商業(yè)用房的是投資者,而不是真正的經(jīng)營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購買產(chǎn)權(quán),然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營商戶,立足長期穩(wěn)定的回報,或者見機拋售,獲取收益。

這兩個顧客層次與科特勒將營銷環(huán)境中的市場分為業(yè)務(wù)市場和消費者市場相類似。對于開發(fā)商來說,第一層次的經(jīng)營商戶(業(yè)務(wù)市場)固然重要,畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶,但項目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費者(消費者市場),因為廣大消費者的認同程度直接影響經(jīng)營商戶承租或購買物業(yè)的行為,進而影響項目收益。此外,開發(fā)商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項目長遠運營。

2、選址分析的漸進性

所有房地產(chǎn)項目都存在項目區(qū)位的分析與選擇,包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來說,尤其要重視這項工作,并需按層次進行漸進分析。

商業(yè)房地產(chǎn)項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟總量、社會發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費水平等存在很大的差異,從而影響項目可達到的市場目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù),在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實就反映了不同城市或地區(qū)的消費市場容量水平。項目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況,包括消費需求和消費能力,對項目發(fā)展影響巨大。

一個城市或地區(qū)選定后,就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時,店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時,店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項目的場址一旦確定,就無法更改,若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者,經(jīng)營商戶自然就不會前來承租或購買物業(yè),也就無法實現(xiàn)項目收益。優(yōu)越的項目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優(yōu)勢的重要途徑。

3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性

對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來說,潛在的直接顧客(即經(jīng)營商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個體經(jīng)營戶等不同的經(jīng)營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構(gòu),既有外資、國資,也有民企、個人。各經(jīng)營商戶的經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營特色存在很大的差異,相應(yīng)對物業(yè)的需求呈個性化。同時,商業(yè)房地產(chǎn)項目還要面對廣大的終端消費者,這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此,若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶(如果有,項目的開發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營商戶的需求進行,也可稱之為定制),項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項目的開發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。

另外,在已基本設(shè)定市場目標(biāo)前提下,商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)劃更加追求整體性,體現(xiàn)在項目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出,盡可能避免單打獨斗、零散開發(fā)、零散租售,否則會破壞整個商業(yè)項目的完整性、協(xié)調(diào)性及對外形象。

考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項目具有公共服務(wù)的特點,在具體規(guī)劃設(shè)計中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計,強調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用,確保商業(yè)運營所要求的大規(guī)模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉(zhuǎn)。

4、經(jīng)營方式的多樣性

不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式,商業(yè)房地產(chǎn)項目采用的經(jīng)營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上,大中型商業(yè)房地產(chǎn)項目很少采用直接銷售,而以混合型運營居多。此外,項目是由開發(fā)商投資建設(shè),租售的對象可以是直接經(jīng)營的商戶,也可能是本身不經(jīng)營而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者,這里面的經(jīng)營方式又有很大的靈活性。

經(jīng)營方式的多樣性使得經(jīng)營方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益,還是通過出售獲得一次性回報,以及各經(jīng)營方式如何有機組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外,擬定經(jīng)營方案下的財務(wù)收益也存在很大的不確定性。

5、資產(chǎn)經(jīng)營的長效性

商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后,不再僅有物業(yè)管理,更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營。對于開發(fā)商來說,住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實現(xiàn)增值(銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束),而商業(yè)房地產(chǎn)項目具有長期經(jīng)營的市場需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經(jīng)營方式獲得長期的利潤回報,在長期經(jīng)營中實現(xiàn)資產(chǎn)增值。

商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理搞好了,可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求,如擴大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實現(xiàn)經(jīng)常性回報、增強融資能力等,并能以此固定資產(chǎn)作為更多機會發(fā)展的基礎(chǔ),形成企業(yè)核心競爭力。商業(yè)房地產(chǎn)項目在資產(chǎn)經(jīng)營這方面具有獨特的優(yōu)勢,也正基于此,項目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢,取得一定的經(jīng)濟收益,還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運營成功。

6、高風(fēng)險性

總體而言,商業(yè)房地產(chǎn)項目相對于其它一些房地產(chǎn)項目的投資回報較高。但是,商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后,項目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費對象,項目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營銷策略,還取決于區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r,城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平?；谏虡I(yè)本身競爭的激烈性,商業(yè)房地產(chǎn)項目之間的競爭十分激烈,投資風(fēng)險相對較高。

篇（10）

1.新經(jīng)濟必然伴隨著新規(guī)則。這不僅為制度創(chuàng)新提供了更廣闊的空間，同時也強化了對制度的需求，加速并深化經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)市場的日浙成熟，產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的組織能力得到加強，從而使依賴于產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的各種動力因素對該系統(tǒng)的發(fā)展起到更為顯著的作用。

2.新經(jīng)濟以知識經(jīng)濟為顯著特征。知識在社會生產(chǎn)過程中的滲透，促進了生產(chǎn)迂回化、專業(yè)化發(fā)展和要素生產(chǎn)率的提高，帶來人類各種財富的加速增長。經(jīng)濟發(fā)展水平提高為產(chǎn)業(yè)成長提供了更堅實的物質(zhì)、知識基礎(chǔ)和更廣闊的發(fā)展空間。以知識為基礎(chǔ)的經(jīng)濟增長將一改過去主要依賴于稀缺資源投入規(guī)模的模式，轉(zhuǎn)而強調(diào)知識、信息服務(wù)于用戶的有效性，提倡敏捷制造和商品的個性化。借助于通訊科技的迅猛發(fā)展而掀起的網(wǎng)絡(luò)革命，為新經(jīng)濟運行模式提供了支撐，并進一步促進了經(jīng)濟全球化進程和知識信息的傳播利用。由于知識資源的非稀缺性，即非排他或重復(fù)使用，從而具有使用越多其價值創(chuàng)造越高的特征，使得依賴于不可再生的自然資源的經(jīng)濟形態(tài)得到改變，支持了經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)增長面臨的新動因

房地產(chǎn)業(yè)是指“從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、租賃、抵押、信托以及維修、裝飾等經(jīng)濟活動的行業(yè)”。受傳統(tǒng)體制和發(fā)展水平制約，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長幾乎一直是以物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的投資為主要推動力量的。建筑業(yè)盡管在官方口徑中被列為第二產(chǎn)業(yè)，但我國房地產(chǎn)業(yè)的成長與建筑業(yè)有著特殊的密切聯(lián)系。建筑業(yè)不僅是房地產(chǎn)業(yè)中不可缺的物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)，而且是我國房地產(chǎn)業(yè)迄今發(fā)展歷程中的主導(dǎo)環(huán)節(jié)。這也是某種程度上使我國房地產(chǎn)業(yè)運行至今難以完全擺脫生產(chǎn)導(dǎo)向的軌道，因而忽視了市場需求的改變。新經(jīng)濟時代，隨著人們收入水平和知識水平的提高，在房地產(chǎn)市場上，服務(wù)需求遠比物質(zhì)商品需求更具有彈性，且服務(wù)需求形式擴展也比物質(zhì)商品更多更廣。目前，房地產(chǎn)服務(wù)需求不僅包括對作為最終消費品的所謂消費者服務(wù)的需求，還包括對作為眾多社會生產(chǎn)環(huán)節(jié)的中間投入品的所謂生產(chǎn)者服務(wù)的需求。一旦真正步入市場需求導(dǎo)向的軌道，房地產(chǎn)業(yè)的生命力就必然從滿足日漸飽和的物質(zhì)商品需求轉(zhuǎn)向滿足不斷產(chǎn)生的服務(wù)需求。也就是說，房地產(chǎn)業(yè)的運行核心必然從物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向服務(wù)生產(chǎn)環(huán)節(jié)。這種產(chǎn)業(yè)核心的轉(zhuǎn)移，具體將依托于以下動力因素：

1.消費者服務(wù)的增長。首先是在收入提高、知識占有更充分以及以信息技術(shù)為主的高科技支持下，房地產(chǎn)消費者的服務(wù)需求將在規(guī)模和種類上快速增長，消費者服務(wù)部門將有相應(yīng)的供給規(guī)模和業(yè)態(tài)種類的增加，如維修、裝飾、家政等私人服務(wù)和現(xiàn)代社區(qū)服務(wù)行業(yè)的進一步成長，從而在房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)形成更長的產(chǎn)業(yè)鏈進而交織出更廣泛的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的消費者服務(wù)增長情況，在此有必要作一些經(jīng)驗性的分析：

（1）隨著觀念更新，人們對于傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，主要是各種私人服務(wù)業(yè)的地位低下、收入微薄的看法已得到極大改觀。許多傳統(tǒng)消費者服務(wù)行業(yè)如房地產(chǎn)業(yè)也正融入現(xiàn)代知識與技術(shù)，其自身得到發(fā)展。

（2）對于現(xiàn)階段我國的發(fā)展?fàn)顩r而言，消費者服務(wù)具有較高的收入需求彈性，消費者收入水平的提高，無疑為這類服務(wù)行業(yè)提供了更大的增長空間；

（3）婦女就業(yè)的增加以及個體、私營經(jīng)濟的迅速發(fā)展，也從供求兩方面為消費者服務(wù)增長創(chuàng)造了有利條件；

（4）網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)的社會化應(yīng)用，為形成由各類商品與服務(wù)的生產(chǎn)、分配、交換、消費構(gòu)成的經(jīng)濟網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)提供了支持，促使消費者服務(wù)在更廣泛有效的分工協(xié)作基礎(chǔ)上形成更多的新興業(yè)態(tài)和穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)。如近年來綜合布線的普遍引入，對物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)發(fā)展起到了極大的促進作用。2.生產(chǎn)者服務(wù)的增長。作為中間投入品的生產(chǎn)者服務(wù)，如房地產(chǎn)開發(fā)、管理、銷售、租賃、抵押、信托等日漸繁榮，生產(chǎn)者服務(wù)的迅速增長也成為房地產(chǎn)業(yè)增長的新動因。根據(jù)現(xiàn)有按經(jīng)濟活動類型統(tǒng)計的數(shù)據(jù)整理后發(fā)現(xiàn)，住宅建設(shè)和一系列屬于生產(chǎn)者服務(wù)行業(yè)的增長是推動我國房地產(chǎn)業(yè)整體增長的主要因素。

（1）住宅建設(shè)作為房地產(chǎn)經(jīng)濟運行中提供物質(zhì)產(chǎn)品的主要生產(chǎn)環(huán)節(jié)，盡管仍保持較高增長率，短期內(nèi)仍體現(xiàn)出相當(dāng)?shù)某砷L性，但一定程度上講，政府對于形成目前住宅商品供銷兩旺局面起了很大作用，而如果長期以較高的住宅建設(shè)投資規(guī)模來保持房地產(chǎn)業(yè)的增長點，勢必?zé)o助于改變整個產(chǎn)業(yè)偏重并依賴整個物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的格局；

（2）技術(shù)進步導(dǎo)致物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域勞動生產(chǎn)率提高從而就業(yè)相對縮減，這是現(xiàn)代社會經(jīng)濟的一大顯著背景；

（3）隨著居民收入水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可忽視。物質(zhì)產(chǎn)品的需求逐步飽和及服務(wù)需求不斷衍生的趨勢，而現(xiàn)在距離2010年我國人均住房面積目標(biāo)的實現(xiàn)不過是幾年的時間，因此，近期以住宅建設(shè)為產(chǎn)業(yè)的新增長點，在滿足消費者直接需求的同時，還應(yīng)重視物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)為各類房地產(chǎn)服務(wù)的發(fā)展提供載體的功能，即住宅業(yè)應(yīng)同時作為一種生產(chǎn)者服務(wù)行業(yè)而得到新的發(fā)展。

3.網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟為房地產(chǎn)業(yè)注入了新的理念與活力。在高科技廣泛應(yīng)用的新經(jīng)濟時代，網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合是一種發(fā)展趨勢，成為房地產(chǎn)業(yè)的“推動劑”。由于房地產(chǎn)商品屬于區(qū)域性

商品，不同區(qū)域的房地產(chǎn)商品信息量流通較少，對開發(fā)商和購房者都造成了一定的困難。網(wǎng)絡(luò)的參與就打破了區(qū)域性的限制，縮短了各種信息流通的時間，大大降低了資源、物源、信息源的傳遞和處理的成本。網(wǎng)絡(luò)對房地產(chǎn)這個傳統(tǒng)行業(yè)帶來巨大變化，使其更為規(guī)?；?、規(guī)范化。

（1）網(wǎng)絡(luò)為房地產(chǎn)業(yè)提供全面營銷信息技術(shù)服務(wù)?；ヂ?lián)網(wǎng)提供了企業(yè)與顧客雙向交流的通道，使房地產(chǎn)企業(yè)得以發(fā)展規(guī)模化的交互式的市場營銷方式。這種交互式的市場營銷方式一方面讓企業(yè)更直接、更迅速地了解顧客的需求；另一方面，使房地產(chǎn)企業(yè)有更多的空間為用戶提供更具價值的售前服務(wù)和售后服務(wù)?；ヂ?lián)網(wǎng)的商業(yè)從跨時空交易、交易現(xiàn)實的虛擬實現(xiàn)、交互式營銷、網(wǎng)絡(luò)市場以及整合性等方面給房地產(chǎn)市場營銷方式帶來了一場深刻的變革，也促進了房地產(chǎn)業(yè)新增長。

（2）定向銷售，中國互聯(lián)網(wǎng)用戶67％是25-40歲，受教育程度為大學(xué)及以上，屬中產(chǎn)階級或高層教育界人士。這部分群體購買力強且具有很強的市場影響力，同時隨著住房商品化和購房分期付款的支持，購房群體的年輕化趨勢更加明顯?；ヂ?lián)網(wǎng)用戶和購房者的趨同性，給網(wǎng)絡(luò)營銷帶來了巨大商機。