房地產開發論文匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產開發論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

1.1土地的開發與經營。

企業將有償獲得的土地開發完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務。

1.2房屋的開發與經營。

房屋的開發指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋，開發完成后，可作為商品作價出售或出租。企業開發的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。

1.3城市基礎設施和公共配套設施的開發。

1.4代建工程的開發。

代建工程的開發是企業接受政府和其他單位委托，代為開發的工程。

2房地產開發企業的經營特點

房地產開發企業的生產經營與施工企業不同。其經營特點主要有以下幾點：

2.1開發經營的計劃性。

企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。

2.2開發產品的商品性。

房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。

2.3開發經營業務的復雜性。

所謂復雜性包括兩個方面：(1)經營業務內容復雜。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。(2)涉及面廣，經濟往來對象多。企業不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發生經濟往來，而且因工程的發包和招標與勘察設計單位、施工單位發生經濟往來，還會因受托代建開發產品、出租開發產品等與委托單位和承租單位發生經濟往來。

2.4開發建設周期長，投資數額大

開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。另外，上述每一個開發階段都需要投入大量資金，加上開發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。

2.5經營風險大

開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。

3房地產開發項目投資費用估算

經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。

由于房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。

房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用．由開發成本和開發費用兩大部分組成。

3.1開發成本

共有八項：

3.1.1土地使用權出讓金。

國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

3.1.2土地征用及拆遷安置補償費。

(1)土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。(2)拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。

3.1.3前期工程費

前期工程費主要包括：(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3％左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。(2)“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。3.1.4建安工程費

它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。

3.1.5基礎設施費

它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。

3.1.6公共配套設施費

它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。

3.1.7不可預見費

它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1～6項之和為基數，按3％一5％計算。

3.1.8開發期間稅費。

開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。

3.2開發費用

開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。

3.2.1管理費用。

可按項目開發成本構成中前1-6項之和為基數，按3％左右計算。

3.2.2銷售費用

它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售的各項費用。主要包括以下三項：(1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2％一3％；(2)銷售費。約為銷售收入的1．5％一2％；(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5％一1％。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4％一6％。

3.2.3財務費用。

它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。

3.3投資與成本費用估算結果的匯總

為了便于對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出，格式略。

4房地產開發項目投資估算的作用

一是籌集建設資金和金融部門批準貸款依據；二是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據；三是可行性研究和在項目評估中進行技術經濟分析的依據。

5、房地產開發企業會計核算特點

篇（2）

(二)政府對土地供給監管不力土地資源的稀缺性決定了土地資源供不應求現象的發生。政府對土地資源供給監管缺乏力度更加促進了土地資源的嚴重不足。首先體現在政府對用地審批不嚴，甚至越級批地造成土地資源國有化流失;其次是政府對土地的供應缺乏應有的調控措施，從而導致很多不能得到利用，同時又沒有收回土地資源，影響了土地資源市場的健康發展。

(三)違法征地現象的存在當前土地利用不合理現象十分嚴重，其中最明顯的就是違法征地現象，主要表現為對公共土地資源的限定不夠，一些企業利用農業園區、科技園區等名義變相圈地。政府部門存在、越級批地的狀況，這種行政行為嚴重影響了土地資源的合理利用，導致國有土地資源浪流失。同時，還有一些企事業單位對土地資源征而不用，導致土地資源浪費。

二、房地產開發中土地資源保護法律制度的完善方法與對策

(一)努力強化房地產開發中的土地利用規劃制度土地是每個人賴以生存與發展的基礎。在人口不斷增加，城市化進程不斷加快的今天，房地產開發力度將逐年加大，這也就對土地資源保護法律制度提出了新的要求。只有合理、科學的規劃配置土地資源才是土地資源法律制度的落實基礎，通過從實體上構建完整協調的土地利用規劃權利體系;從程序上建立科學民主的土地利用規劃制度等方面提高規劃土地利用率，實現節約用地的目的。

篇（3）

一、虛增無形資產和開發成本

2004年8月31日以前,土地交易未實際公開競價,房地產開發企業大多利用政策空間,以“危房改造”或“開發經濟適用房”的名義取得土地,并先按實際支付的價款記入“無形資產-土地使用權”,然后設法改變土地用途,聘請評估機構對原取得土地按商業用地或商品住宅地進行評估,且一般要求高估,形成大額的土地評估增值。房地產開發企業根據評估價值進行賬務處理,虛增了無形資產。房地產開發企業對該土地進行開發時,將該土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本,而開發產品成本中所含的土地成本為土地評估價值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計價的“成本與可變現凈值孰低”原則,虛增了開發成本。

對于房地產開發企業高估土地使用權的問題,建議審計時應將企業土地使用權賬面價值與當地土地市價進行對比,對高于市價的部分提請企業計提無形資產減值準備。對于轉入開發產品成本的土地使用價值的確認問題,企業會計制度未明確規定,筆者認為應按歷史成本計價的原則,在將土地使用權賬面價值轉入開發產品成本時,先將評估增值部分沖轉,按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產攤銷后的余額記入開發產品的成本。

二、人為調節經營收入

(一)將預收售房款長期掛賬,延遲確認收入。房地產開發企業收取的預售房款,在商品房已竣工驗收,與購房人辦理商品房交付使用手續后即應確認收入。但房地產開發企業為了調節收入,通常人為延遲商品房竣工決算,以商品房未辦理竣工決算為借口將預收售房款長期掛賬,不確認收入。

(二)隱瞞收入,私設小金庫。房地產開發企業除自行開發業務外,還經營合資開發、委托代建、待售商品房出租等業務。由于這些業務不受國家規劃制約,可操作空間大,成為房地產開發企業小金庫收入的主要來源。比如,在投資比例分配開發產品的合資中,房地產開發企業往往對分回的開發產品不入賬,而將其賬外銷售,收回銷售收入賬外存儲,形成小金庫;在委托代建業務中,房地產開發企業往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環,或只作往來核算,形成賬內小金庫;在待售商品房出租業務中,對收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫。

(三)將開發產品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務處理。按規定,房地產開發企業將產品用于對外投資、抵償債務、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產自用的,應視同銷售進行賬務處理,按規定計繳營業稅及附加。但房地產開發企業往往只按成本價作存貨減少處理,未作視同銷售的賬務處理。

(四)將出租房、周轉房銷售的收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉房三者之間變化頻繁,審計難度較大。房地產開發企業在銷售出租房、周轉房時,往往不按規定進行商品房銷售核算,而是將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修復費用支出,既虛減經營收入又造成開發成本和銷售費用不實。

對于上述調節經營收入的行為,建議審計時除應認真審核經營收入明細賬、往來明細賬和相關原始憑證外,還應審查《商品房買賣合同》、銷售不動產發票存根、動遷房發票存根、《建筑工程竣工驗收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發項目合同》、《房屋租賃協議》等相關資料,查閱企業的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經營收入與“銷售不動產發票存根、動遷房發票存根”相核對;將經營收入各分類明細賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發項目合同》、《房屋租賃協議》等相核對;將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項的決定與相關賬簿記錄及原始憑證相核對;同時采用查詢、觀察、分析性復核等審計方法,查實企業人為調節收入的問題。

三、人為調節開發成本和經營成本

(一)隨意提取公共配套設施費,調節開發成本。房地產開發企業在辦理商品房竣工決算時,對于尚未完工、不能有償轉讓的公共配套設施,通常采用預提辦法將所需配套設施費預估計入開發產品的成本中,預提標準由企業根據建筑面積或投資比例自行確定。房地產開發企業為了調節利潤,往往根據需要隨意確定配套設施費的提取標準,多計或少計開發成本。

(二)不遵循借款費用的計量原則,隨意分攤借款利息。根據借款費用的計量原則,企業在確定每期專門借款利息的資本化金額時,應將其與每期實際發生的資產支出數相掛鉤,根據累計支出加權平均數乘以資本化率計算確定。房地產開發企業在確認開發項目的借款費用時,不是按規定的方法計算分攤,而是根據企業利潤情況和財務報告的需要,在開發成本和財務費用之間為劃分,調節當期利潤;對于計入開發成本中的借款費用,在各開發項目中的分配也未經過認真計量,而是隨意分攤,造成各開發項目之間負擔借款費用不合理的現象。(三)不同類型商品房的經營成本計算不合理。房地產開發企業同一項目開發的不同類型的商品房,如底商、住宅、寫字樓等,在銷售價格上相差懸殊,其經營成本也應該各不相同。而企業在開發成本的核算中,一般以開發項目(同一塊土地上同期開發的各類商品房)為對象進行成本歸集,在結轉經營成本時統一按平均成本進行結轉,造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現象。還有的房地產企業在項目開發完畢,進行銷售時,將先期銷售的商品房多結轉經營成本,后銷售的商品房少結轉經營成本,形成同一開發項目同類商品房的單位經營成本前后不一。

(四)擠占和虛增開發成本。房地產開發企業是當前的高收入、高利潤行業,為了少繳土地增值稅和企業所得稅,房地產企業往往將自行開發的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發成本和代建房屋、代建工程的建設成本擠入商品房開發成本中,增大商品房開發成本和經營成本;此外,企業還通過虛報工程結算,虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式,虛增商品房開發成本和商品房經營成本,以降低開發產品增值率,少繳土地增值稅;虛減經營利潤,少繳企業所得稅。

對于以上問題,建議審計時除應認真審查開發成本、開發費用明細賬、短期借款明細賬、應交稅金明細賬、往來明細賬及相關原始憑證外,還應取得房地產開發企業的土地使用證、項目開發可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預算資料、當地政府部門頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、政府部門的關土地征用及拆遷補償的規定和項目投資費用估算資料等,還應查閱企業股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發成本、開發費用明細賬中的各項成本、費用發生額與工程項目概預算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當地地價、土地征用及拆遷補償標準等資料相核對;將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關賬簿記錄和原始憑證相核對;同時運用單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法及類似工程經驗估算法等方法對房地產開發項目中前期工程費、建安工程費、基礎設施費、工程配套設施費等進行估算;運用查詢、分析性復核等審計方法,根據總投資或預計總收入的一定比例,對規劃設計費、開發間接費、期間費用等進行估算;根據借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算;以合理認定開發產品的開發成本和經營成本,審查出人為調節成本的數額,并提請企業調整賬務,按規定補繳稅金。

四、漏繳規費

(一)漏繳土地出讓金。有的房地產開發企業通過各種關系以危房改造、開發經濟適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規定僅于回遷安置和按經濟適用房開發出售,而是開發成高檔商品住宅、寫字樓和商業用房出售。根據國家規定的土地出讓金繳納標準,出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數額相差懸殊,房地產開發企業取得土地后改變用途的,應按規定補繳土地出讓金。但實際上,房地產開發企業將危改房用地和經濟適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規定補繳土地出讓金,造成國家土地出讓金的流失。

(二)漏繳配套費、增容費及教育附加費等規費。房地產開發企業在商品房開發過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規定費用,如公共設施配套費、水電增容費、消防配套費、人防工程配套費、消防設施監督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費等等,由于以上費用名目繁多,繳納程序不透明,存在關系操作空間和政策利用空間,房地產開發企業往往利用各種關系,采取緩繳、欠繳或關系減免等方法,漏繳各種規費。

對于上述問題,建議審計人員應詳細了解房地產開發企業的經營過程,掌握相關法規和各項費用上繳標準,將企業已上繳的土地出讓金和各項規費與國家及當地政府部門規定的應繳數進行對比,查出漏繳金額,提請企業按規定補繳或披露。

五、套取銀行信用,違規貸款

房地產開發投資金額大,建設周期長,需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產開發企業融資的主要途徑。具體做法有以下幾種:

(一)將實際上已不擁有產權的資產抵押給銀行,套取銀行信用。房地產開發企業取得的土地使用權,在未曾開發時屬于企業的無形資產,可用于抵押貸款;在對該土地進行開發時,其土地使用權應從無形資產轉入開發成本,此時,該土地使用權的價值已轉化為房屋的成本,實質上已不具有價值。但房地產開發企業往往將已進行開發土地的土地使用權抵押給銀行,辦理抵押貸款。

篇（4）

關鍵詞：房地產；融資；房地產信托；房地產金融體系

房地產業在其生產過程中的生產、流通、消費的各個環節都離不開大量的貨幣資金，離不開金融機構的支援和配合。房地產業的資金融通，猶如房地產業發展中的血液流動，一刻不能停止。過去二十多年來，中國房地產開發企業的主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預售房款。2001年中國人民銀行關于房地產貸款的風險管理政策出臺，獲得銀行貸款和預售款的難度也越來越大。因此，現在的開發商在融資方面必須學會“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場直接融資，離開其中任何一項都不能做大。但是我國的房地產金融起點低、基礎差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過有效融資促進企業發展，是擺在全行業面前的重大課題。

1我國房地產融資現狀

（1）從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業信用貸款和項目貸款；三是上市發行股票募集資金；四是發行企業債券；五是房地產信托，它包括資金信托和資產信托等形式；六是房地產基金，基金的收入來源包括資產增值、房租收入等等，可分為私募和公開發行兩種；七是商業信用，如建筑施工企業的短期墊款等。

（2）從總量上看，近幾年，我國房地產開發資金來源持續保持快速增長勢頭，2005年1～11月房地產開發到位資金達到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產宏觀調控政策在房地產資金來源方面已經起到了一定的效果。

（3）從結構上看，我國房地產企業開發資金來源呈現三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據了房地產開發資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達到了8041.73億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～11月達到6065.21億元，同比增長速度達到了38.9%，其中開發商自有資金為3378.16億元，同比增長速度為42.1%，開發商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個百分點；國內貸款則占據著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達到3187.45億元，與2004年同期相比增長了16.5%。

2我國房地產業融資面臨的問題

（1）政策上——國家宏觀調控，增大融資難度。

近年來，國家對房地產業逐步實施了一系列的宏觀調控政策，如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次清土地出讓金等。各地方政府也針對中央政府出臺的政策制定了具體的實施細則，加大了宏觀調控力度，這些都對房地產開發企業造成了嚴重的打擊，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策，為房地產開發企業的融資帶來了前所未有的困境。

就我國目前房地產開發企業的資金運作模式來看，各種銀行貸款成了他們的“生命線”——完全靠滾動的銀行貸款來運作其項目，而銀行在這種狀況下承擔了大量風險。“央行121號文件”《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》從房地產開發貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業流動資金貸款、個人住房貸款等7個方面切實加強房地產信貸業務的管理，旨在減少銀行的風險。比如《通知》規定：“房地產開發企業的自有資金不得低于其項目投資總額的30%”和“商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對房地產開發企業在項目開展初期的資金來源提出了嚴格的要求；對房地產企業之前另外一個主要的融資渠道——預售房款也作了嚴格規定，“商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”。并進一步強調要“嚴格防止建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目”，這對房地產在項目開發過程中資金運作也提出了極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時，《通知》還規定,商業銀行對房地產開發企業申請的貸款,只能通過房地產開發貸款科目發放,嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放；同時,針對一部分房地產開發企業在當地貸款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區的房地產炒作,帶動了土地價格和房價過快上漲的情況,《通知》規定商業銀行發放房地產貸款,只能用于本地區的房地產項目,嚴禁跨地區使用。121號文件從房地產企業開發貸款、建筑企業流動資金貸款、消費者按揭貸款等方面，控制了房地產企業的銀行融資，使大部分房地產企業陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。

（2）結構上——融資渠道單一，風險集中。

目前，我國傳統的房地產融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種。在傳統的房地產融資渠道中，銀行信貸一直是我國房地產業的主要融資渠道。從20世紀80年代的商業性房地產進入中國以來，中國房地產業的資金來源十分單一，完全依靠銀行信貸來維持行業的發展，走的完全是一條“獨木橋”路線。

我國房地產業發展所需要的大部分資金來源于商業銀行體系的支持，房地產業融資渠道相對比較單一，而其他融資渠道，如房地產信托、上市發行股票、發行債券、房地產基金等融資渠道發展十分緩慢，多元化融資體系遠未形成，沒能構成資金支持體系和風險分擔體系，商業銀行體系承擔著房地產發展中的巨大風險。這樣的融資體系，無論是對房地產企業，還是對金融體系，乃至國家的整個宏觀調控和宏觀經濟都有著十分不利的影響。具體地說，存在四個方面的潛在風險：

①對于房地產企業來說，由于房地產業融資過度依賴于銀行，那么銀行信貸政策的變化與調整必然會對房地產業產生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產業自身的良性健康發展。

②對于銀行體系來說，給高風險高收益行業以資金支持并不是銀行的優勢所在。而目前我國房地產融資體系的現狀卻恰恰相反，銀行占據著超過一半的融資任務，而銀行業從中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行業所承擔的風險與其收益完全不對稱，這將十分不利于銀行體系的穩定。

③對于國家的宏觀調控來說，房地產業的高債務依存度導致企業形成軟約束預算，極其不利于國家宏觀調控政策的實施。

④從國民經濟的角度分析，房地產業的自有資本偏低導致行業投資過度，形成了對其他產業的擠出效應，這將不利于國民經濟的協調穩定發展。

（3）環境上——房地產金融市場尚待完善。

總體來看，目前我國的房地產金融市場尚處于起步階段，有關的制度和體系處于建設中，具有明顯的市場建設和制度創設等初級階段的特征，這些與我國房地產市場處于初創期和金融業的間接金融主導特征相一致。存在的主要問題有：

①房地產金融機構單一，系統性風險集中在銀行。

目前我國的房地產金融市場機構比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發達國家經濟體常見的、旨在分擔住房抵押貸款違約風險責任的保險(擔保)機構。

②房地產金融交易集中在一級市場上。

我國房地產金融市場發展還很不充分，主要以傳統的銀行信貸產品為主，缺乏直接融資產品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產金融市場結構不完善，盡管一級市場已初具規模，但能夠解決房地產金融流動性的二級市場正處于萌芽狀態，發展很不成熟。相對全國1.84萬億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30億元，需要進一步擴大試點證券規模和機構范圍。

③政策性房地產金融缺失。

篇（5）

一、房地產開發項目的一般特點

房地產開發是現代市場發展中的經濟活動,它直接從事土地與建筑產品的生產和經營,直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產和社會服務所需房屋的建設,以及土地的開發,為社會生產生活提供物質基礎保證。作為房地產企業開發經營的對象,房地產開發項目的一般特點概括如下:

1、地理位置的固定性

土地開發、房屋建設及使用,均具有不可變動的地理位置,在開發項目時必須考慮到地區差異,考慮到就地開發土地,就地建房,就地經營銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。

2、建設投資大

房地產業屬資金密集性產業,開發一個項目往往需要投入大量資金,對開發商的資金實力有很高的要求。

3、開發周期長

土地及建筑物作為項目開發的內容,一般體量較大,工程建設進度有其客觀規律性,有相應的時間要求。另外,項目開工建設前的有關手續繁雜,也影響著項目開發周期。完成一個開發項目一般需要1—3年甚至更長的時間。

4、受國家法規政策嚴格約束和調控

房地產開發作為特殊的經濟活動,涉及社會生產生活方方面面的綜合開發活動和過程,事關國民經濟(如土地資源配置、城市發展規劃等)和國計民生,必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導才能真正走上健康發展道路。從項目立項開始,房地產項目的各開發環節都有直接約束和控制。如項目開發必須符合國家產業政策,服從城市統一規劃,遵守城市建設法規,房地產售價受國家有關法規政策調控等。

5、建設環節多

這與項目開發受法規政策嚴格約束的特點直接相關。從我國現行管理體制來看,參與房地產開發項目管理的部門很多。一個房地產項目的全部開發過程涉及到計劃、土地、規劃、建設、消防、交通、教育、人防、環保、市政、城管、園林、衛生、技監、質監、安監、墻改辦、房管等眾多部門,項目建設環節多,而且各環節不可或缺。

6、多源資金籌措

由于房地產開發項目投資大,開發周期長,項目資金來源不可能完全依靠開發商自有資金來運作,大量建設資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務資金為主。

7、資金周轉慢

從房地產項目前期工作開始,到項目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產項目的投資回收時間較長,資金周轉慢。

8、項目投資即為項目成本費用

房地產項目投資與一般工業建設項目投資有一個顯著的區別,即一般工業項目是先投資,再生產產品,而房地產項目投資的過程本身就是房地產商品的生產過程。因此,房地產項目總投資即為房地產開發產品的總成本費用之和(自營自用情況暫不考慮)。房地產項目總投資包括開發建設投資與經營資金兩大部分,在項目財務評價時與項目的總成本費用存在一定的對應關系。

9、人員要求高

一個房地產項目的開發和建設,往往需要大量的投資環境及市場調研、精心的規劃設計、高標準的工程施工、專業化的營銷策劃、細致的全程服務,對從業人員的綜合素質與專業素質要求很高。

10、風險較大

由于房地產項目具有以上特點,也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發周期長,很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響;在項目建設期間,隨著時間的推移,建筑材料價格、勞動力價格等有可能發生變動,從而影響項目的投資額;當公共利益需要時,可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

11、開發項目的差異性

房地產開發項目可以分為很多種,由于項目用途、內容、規模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等不同,各開發項目存在很大的差異性。即使是同一類項目,由于項目所在的區位、環境等條件不同也會產生相當的差異性。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。

12、項目決策的多專業協同

正因為房地產項目具有前述特點,其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業協同也作為一個特點納入進來。一個房地產項目投資決策的完成需要多種專業人才的協同作戰,實際上也是多方面專業人才的集體智慧的結晶。如需要市場研究人員調查項目投資環境及市場狀況;需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案;需要規劃設計人員提品建議;需要工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測;需要造價人員估算投資;需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測;需要物業管理人員前期介入;還需要能與上述專業人員進行溝通協調并能整合他們思想的綜合人才等。

二、商業房地產開發項目主要特征

目前國內對商業房地產開發項目還沒有十分明確的定義。在國家建設部按用途對房地產項目劃分的九大類型中,商業房地產項目主要指零售批發商業,包括商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。而在實際運用中,人們有時將商業房地產涵蓋的范圍擴大,除零售批發商業房地產外,還包括餐飲、娛樂等其它營業性、經營性房地產。鑒于商業有廣義(指所有以營利為目的的事業)與狹義(指專門從事商品交換活動的營利性事業)之分,本文對商業房地產開發項目的研究側重于后者,即以狹義商業為基礎,主要指進行商品交易活動的零售批發商業經營場所的開發,與國家建設部關于房地產項目九大分類中的商業房地產項目范圍一致。除一般房地產開發項目的特點外,以下主要從顧客構成、項目選址、定位規劃、經營方式、資產經營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業房地產項目的主要特征。

1、顧客構成的雙重性

商業房地產項目與其它房地產項目的顯著區別之一就是其顧客構成包括兩個層次:第一層次是直接承租或購買商業用房的經營商戶,這個層次的顧客是開發商的直接顧客;第二層次是前來商業區購物的終端消費者,這個層次的顧客是經營商戶的直接顧客、開發商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購買商業用房的是投資者,而不是真正的經營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購買產權,然后轉租給經營商戶,立足長期穩定的回報,或者見機拋售,獲取收益。

這兩個顧客層次與科特勒將營銷環境中的市場分為業務市場和消費者市場相類似。對于開發商來說,第一層次的經營商戶(業務市場)固然重要,畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業的經營商戶,但項目整體的發展還是有賴于第二層次的終端消費者(消費者市場),因為廣大消費者的認同程度直接影響經營商戶承租或購買物業的行為,進而影響項目收益。此外,開發商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項目長遠運營。

2、選址分析的漸進性

所有房地產項目都存在項目區位的分析與選擇,包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業房地產項目來說,尤其要重視這項工作,并需按層次進行漸進分析。

商業房地產項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區的經濟總量、社會發展、人口數量、收入水平、消費水平等存在很大的差異,從而影響項目可達到的市場目標。根據有關宏觀指標數據,在行業內人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實就反映了不同城市或地區的消費市場容量水平。項目所在城市或地區的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況,包括消費需求和消費能力,對項目發展影響巨大。

一個城市或地區選定后,就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時,店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時,店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。商業房地產項目的場址一旦確定,就無法更改,若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者,經營商戶自然就不會前來承租或購買物業,也就無法實現項目收益。優越的項目區位是商業房地產項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優勢的重要途徑。

3、定位規劃的多方需求與整體性

對于商業房地產項目來說,潛在的直接顧客(即經營商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業店、個體經營戶等不同的經營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構,既有外資、國資,也有民企、個人。各經營商戶的經營內容、經營特色存在很大的差異,相應對物業的需求呈個性化。同時,商業房地產項目還要面對廣大的終端消費者,這一層次的顧客結構更加復雜。因此,若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業的經營商戶(如果有,項目的開發建設就可以按經營商戶的需求進行,也可稱之為定制),項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項目的開發建設需盡可能考慮多方面的需求。

另外,在已基本設定市場目標前提下,商業房地產項目的規劃更加追求整體性,體現在項目前期的策劃定位、中期的開發建設和后期的經營管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統一推出,盡可能避免單打獨斗、零散開發、零散租售,否則會破壞整個商業項目的完整性、協調性及對外形象。

考慮到商業房地產項目具有公共服務的特點,在具體規劃設計中需特別注意公共空間和配套設施的設計,強調功能作用、引導作用、服務作用,確保商業運營所要求的大規模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉。

4、經營方式的多樣性

不同于住宅等主要采用開發銷售的模式,商業房地產項目采用的經營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上,大中型商業房地產項目很少采用直接銷售,而以混合型運營居多。此外,項目是由開發商投資建設,租售的對象可以是直接經營的商戶,也可能是本身不經營而準備二次轉租轉售以謀求收益的投資者,這里面的經營方式又有很大的靈活性。

經營方式的多樣性使得經營方案的比選成為商業房地產項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續收益,還是通過出售獲得一次性回報,以及各經營方式如何有機組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外,擬定經營方案下的財務收益也存在很大的不確定性。

5、資產經營的長效性

商業房地產項目建成后,不再僅有物業管理,更多的是一種資產的經營。對于開發商來說,住宅開發銷售的模式決定了其資產難以實現增值(銷售完畢就意味著開發結束),而商業房地產項目具有長期經營的市場需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經營方式獲得長期的利潤回報,在長期經營中實現資產增值。

商業物業的經營管理搞好了,可以滿足企業在多方面的發展需求,如擴大企業知名度、提升企業品牌形象、保持一定穩定的現金流、實現經常性回報、增強融資能力等,并能以此固定資產作為更多機會發展的基礎,形成企業核心競爭力。商業房地產項目在資產經營這方面具有獨特的優勢,也正基于此,項目的成功不僅僅是所開發物業的出租與出售完畢,取得一定的經濟收益,還體現在所定位商業的運營成功。

6、高風險性

總體而言,商業房地產項目相對于其它一些房地產項目的投資回報較高。但是,商業房地產項目建成后,項目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費對象,項目的發展與商業發展密切相關。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環境條件、營銷策略,還取決于區域社會經濟發展狀況,城市發展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平。基于商業本身競爭的激烈性,商業房地產項目之間的競爭十分激烈,投資風險相對較高。

篇（6）

對于房地產開發業，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個，開發無從談起。即使是神通廣大的房地產商，也經常面臨擁有土地使用權但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯合開發應運而生。聯合開發作為紐帶，促成了資金和土地的結合，盤活了諸多房地產項目，對房地業的發展功不可沒。但同時，聯合開發引發的糾紛也不在少數，且糾紛一旦發生，往往標的數額巨大，案情錯綜復雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例）。因此，如何界定聯合開發的性質，如何確保聯合開發行為的合法有效，如何從法律角度預防糾紛的發生等問題，就成了房地產業內人事和從事房地產業務的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對這些問題做了點思考，現呈現給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。

一、聯合開發房地產行為的法律性質和特征：

所謂聯合開發房地產，指雙方當事人約定，由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發土地，建筑房產等項目，共擔風險，共享收益的房地產開發方式。提供土地使用權的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產開發經營的房地產開發企業，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯合開發房地產是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產項都可以納合開發房地產的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行房地產開發經營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規劃區國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯合建房。

從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬于《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特征：

（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件：設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。

（二）貫徹責、權、利統一的原則。

實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益。根據最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬于聯營合同的“保底條款”，應認定為無效。需要指出的是，所謂的責權利統一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統一，并非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監督），而是由房地產公司全權負責，這并不意味著違反了該原則。

（三）法律關系復雜。

聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和松散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）；其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批準文件。而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由于沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。

二、選擇恰當的合作方式是順利進行聯合開發的組織保障。

根據《民法通則》中關于聯營的規定，聯合開發房地產可以采取三種方式：

（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產管理法）第二十七條規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產”。該條對以土地使用權出資提供了法律保障。）成立項目公司，以項目公司的名義進行開發，雙方按照出資比例承擔風險、獲取收益。以項目公司方式開發的優點是責任明確、相對而言可以減少糾紛發生的概率。同時其不足之處也很多：比如組建項目公司需要一定的時間，成立規范的管理機構，費用較高且容易錯過商機；再比如以土地使用權出資必須辦理土地使用權轉移手續，而當土地使用權是劃撥取得時這一手續就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯合開發各方，對合作者來講這當然是不合算的。

（二）、組建聯合管理機構。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯合管理機構，實踐中有的叫“聯建辦公室”，有的稱“聯合管理委員會”不一而足，其職責是協調雙方的關系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作開發項目。聯合管理機構與項目公司的最高區別在于它僅作為內部機構，并非獨立民事主體，不具有締結合同等民事權利能力，也不能對立承擔民事責任。實踐中，曾出現過某建筑施工企業將某項目的“聯建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那么簡單了：某項目聯合開發雙方組建的“聯合管理委員會”不但行使內部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯合開發雙方都告上法庭。為了不出現這種情況，聯合開發雙方必須對聯合管理機構的法律地位有清晰的認識，并且注意避免對外使用聯合管理機構的名義。

（三）、不成立聯合機構，按照合同的約定各自獨立履行義務。這種方式主要使用于相對簡單的項目。

上述第2、3種方式（統稱非法人型聯營）中，除了合作雙方之間容易產生糾紛外（下文將詳細論述），實踐中爭議較大的還有一個問題：即聯合開發雙方是否對因項目產生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產生）都承擔連帶責任？有一種觀點對此持肯定態度，理由是聯合開發的項目最終由雙方共同收益，本著權利義務對等的原則雙方應對任何一方因該項目的產生的對債務負連帶責任，至于雙方在聯合開發協議中對各自責任做的劃分不能產生對外效力，只能作為內部追償的依據。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯和開發項目產生，就可以判令聯合開發雙方承擔連帶責任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯合開發合同中關于各自責任的劃分的影響。

筆者認為，對此問題不能一概而論，應做具體分析。如果聯合開發合同明確約定了雙方互負連帶責任，自然應以該約定為準。如果聯合開發合同沒有約定雙方互負連帶責任，則要正確界定聯合開發合同的雙方當事人的真實意思和合同性質。聯合開發房地產合同是一種無名合同，當事人人約定的內容不同，合同的性質就會不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權，另一方出資金，雙方在項目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對聯合開發項目產生的債務應當互負連帶責任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設工作，且進行建筑物與土地使用權的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對各自的行為獨立承擔責任。

二、簽定完備的聯合開發合同是避免糾紛的關鍵。

聯合開發房地產合同內容復雜，標的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發糾紛；而一旦產生糾紛，由于目前我國相應的法律規定尚不具體，實踐中對其法律性質認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預測。因此，簽訂聯合開發合同一定要謹慎。結合實踐經驗，筆者認為以下幾點尤其應當重視：

（一）、要明確劃分雙方的責任。對每一項義務的履行方式、時間、地點做詳細的約定，杜絕“爭取做到”“大約在某年某月”等模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應提供土地使用權的位置、面積、使用年限、使用權性質、批準文件或證書等準確信息并對此承擔責任，建筑方主要應對資金支付事宜作出明確承諾。

（二）對雙方分得房產的面積、位置作出明確約定。聯合開發的最終目的是獲取收益，一般以分配房產的方式體現。到了這一階段雙方的利益沖突表現的最為尖銳，因此也是矛盾多發的環節。房產的價值與所處的位置有很大關系，雖然在同一項目中，位置的差異往往導致價值不同。有些聯合開發合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具置只字不提，在分配時出現糾紛就不難理解了。另外，由于規劃變更等原因也往往出現聯合開發合同約定的面積與世紀竣工面積的差異，如何處理，也應事先作出約定。

（三）、重視約定違約責任。房地產項目的周期一般都較長，過程復雜。詳細具體的違約責任不當能夠起到督促當事人人善意履行義務，而且也能夠保證項目順利進行。比如，如果供地方沒有按約定時間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應的違約條款，不但會造成供地方沒有壓力，而且容易引發建筑方對其履約能力和誠意的嚴重質疑，進而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責任，比如遲延一天，相應減少若干平方米的房產分配，遲延超過若干天，對方可以杰出合同，并支付一定數額的違約金。

（四）、雙方當事人應當在合同中確實表達合作的意圖，而不能借聯合開發房地產項目之明，而行借貸之實。例如某聯合開發房地產合同約定，出資方僅負責提供資金，不承擔其他義務，由對方在項目完工后返還（當然要高于原出資數額）。根據國家有關部門金融法規，禁止企業間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認定為無效。對此，雙方當事人在簽定合同時，要倍加注意。

篇（7）

根據建設部的《房屋建筑工程質量保修辦法》的規定，地基基礎和主體結構工程的保修，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏的保修，為5年；供熱與供冷系統的保修，為2個采暖期、供冷期；電氣系統、給排水管道、設備安裝的保修為2年；裝修工程的保修為2年。在現在的房地產開發中，很多投資者大多數是成立一個與自己獨立的項目公司（也是其子公司）來對某一個具體的房地產開發項目進行房地產開發。《城市房地產開發管理暫行辦法》也規定，以依法取得的土地使用權可以依照有關法律、法規的規定作價入股，合資、合作開發經營房地產。合資、合作雙方應當在項目確定后，依法設立房地產開發企業。也就是說規定了在合作開發房地產時合作雙方應當共同投資設立一個與各投資者都獨立的房地產開發企業來進行房地產開發。這些規定本來是為了加強對房地產開發的監督與管理，但實踐中卻反而成了房地產開發企業逃避責任的手段。在現實的房地產開發中，很多項目公司往往在該商品房銷售完畢后就予以注銷，或者是故意創造條件讓工商機關予以吊銷。在這種情形時，不管是保修二年也好還是五年也好，房地產開發企業都不存在了，誰來給你保修呢？都只不過是一句空話而已。由于我國目前的公司法制度所采取的是較為嚴格的法人有限責任制度，當房屋質量或保修承諾等方面出現問題時很難追究到實際投資人的責任，現行的法人有限責任制度也就成了房地產開發企業逃避責任的重要方式，這也可能是劣質工程或者豆腐渣工程不斷出現的一個重要原因。項目公司不存在了，也無法追究到實際投資者的責任，業主的權利如何真正保障呢？看來不僅僅是司法實踐中面臨的一個問題，也是我國房地產立法與管理等方面存在的一個重要問題。

二、為什么會出現重復出售與抵押？

重復出售與抵押，本來是一件很容易管理與控制的事情。由于不動產出售與抵押在我國都是要式行為，必須履行一定的登記或備案手續。預售、現售與抵押都要辦理登記，都有據可查，怎么會讓買受人無法可查無處可查呢？房地產開發企業騙取了國有銀行的資金，說不定會讓全國的納稅人來承擔這些損失，畢竟不是直接讓買受人損失。但是如果騙取是某一個具體的公民的錢，可就很不一樣了，要知道這些錢也許就是一個人或者一個家庭多少年來的所有積蓄，也可能是一角一元節約積攢起來的血汗錢啊。本來法律制度規定辦理產權變動登記的一個重要目的就是公示，從而使有關交易相對人能夠清楚知道該標的物的權利狀態以及是否存在瑕疵，從而正確面對與預防風險。但是，我們的某些政府主管部門似乎并沒有明白這法律制度的目的，也根本沒有向老百姓負責的觀念，故意或過失地忘記了自己的職責。一個只要認真的履行了自己的職責、稍加留意略想一些措施就能避免的小小問題，為什么竟然屢見不鮮的如此嚴重的出現了呢？難道我們的某些政府主管部門不能對其行為進行反思、不能從這類事件中得到一些啟示嗎？

三、業主委員會是什么？享有什么權利承擔什么義務？

我們都知道在物業管理中應當成立業主委員會，但是業主委員會有什么法律地位呢？從現有的規定來看，僅有《物業管理條例》中有所涉及。該條例第16條規定：業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。而對于業主委員會是什么樣的性質卻未見任何法律、法規或規章提及。根據民法理論及民法通則的規定，在民事行為主體中，可大體分為公民、法人及其他組織，但是業主委員會顯然不具備任何一種類型的特征與要求。它既不是經過工商管理部門登記成立的營利性組織，也不是經民政部門核準登記成立的非營利性組織（如社團法人等），因為向房地產主管部門備案并不能使其當然成為一個合法的民事主體。那么它與物業管理公司所簽訂的合同是否合法呢？其在訴訟中是否具有合法的民事主體資格呢？而且它與居委會又是什么樣的關系呢？因此，對于業主委員會的性質與地位，現有的規定既不明確也不準確，操作性極差，也會給權利的行使帶來負面的影響。

四、如何正確、妥善處理房地產開發中的犯罪行為？

房地產開發中涉及到的犯罪主要為貸款詐騙罪與合同詐騙罪，前都主要是針對銀行，后者主要是針對買受人，而犯罪者多數是房地產開發企業。由于現行的房地產管理制度、金融制度等各項原因都給房地產開發企業留下了實施犯罪的足夠空間。試想一下，一家房地產開發企業可以用很少很少的資金以分期支付的方式取得土地使用權（也許取得土地使用權的價格也是很低很低），然后不僅可以把土地使用權抵押給銀行融資，甚至在房屋剛破土動工后就又可以把房屋以各種形式各種名義（比如是內部認購啊等等）賣出去再從買受人那里得到首期購房款，根本就不必要自己拿出多少錢來，但這些似乎還不算過分。某些房地產開發企業更是瘋狂的進行重復抵押與按揭，如果運氣好，房賣了錢賺了，什么事都沒有；如果運氣不好，也早已攜款潛逃，留下這些可憐的購房人給政府算了。萬一被拘捕了，說不定也會有些地方政府總是想方設法不讓這些人被判刑，否則誰來幫他們處理這一堆亂事誰替他償還這些債務呢？說不定某些政府為了穩定大局，也可能會把某些納稅人的錢來替他們彌補這些損失呢，或者是采取其他方法來變相處理算了。就算是被判了刑蹲了監獄，反正有了足夠多的錢，說不定在監獄里也會過得很痛快，也會比那些可憐的小業主日子過得好多了啊，所以也難怪他們樂此不疲如此“操作”。再加上刑法條款中對上述兩種犯罪的認定也存在一定的困難，而且司法實踐中的刑事責任民事處理化也比較普遍，的確無法讓這些房地產開發商們望而卻步。總的說起來原因大概就是一個：處罰得太輕了。如果給他重重的處罰，罰得讓他們傾家蕩產，罰得讓他們不敢有這個想法，他們還敢這樣去做嗎？看來，不僅要完善相關的法律規定，也要讓司法機關與政府部門切實按照法律規定來處理，以預防和打擊房地產開發中的犯罪行為。

篇（8）

1.設計方案優化

設計方案的優化是設計階段的首要任務，它對工程建設成本有著舉足輕重的作用。設計方案不但要考慮技術上的可行性，還要考慮經濟上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設計時，通過優化建筑造型、裝修方案、標準層面積、公共區域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率；再設備選型方面，再保證技術可行的基礎上，如在電梯空調弱電系統等方案設計時，通過合理的方案優化，可以節省大量投資，對降低工程成本起到了事半功倍的效果。如香江國際發展有限公司開發的財富中心項目和南新倉國際大廈項目，通過對地下停車場柱網及交通路線的優化設計，增加了約15%的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在北京香江別墅項目建設過程中，通過優化規劃方案，最大限度地利用原地形特點，規劃成獨具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過提高對回填土工程的技術要求，為后期的地基處理節省了投資。

2.前期造價分析

通常設計階段成本控制的具體程序是：專題調研—設計任務書—方案設計—圖紙會審。由于關注點的不同，設計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發單位，因此這一階段的成本控制應該由開發單位牽頭，由設計單位來實現。開發單位在委托設計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調研，通過考察相關項目、收集最新技術資料，組織專題專家會等方式，與設計單位共同完成。在確定項目技術方案的同時，確定成本控制目標。還可采用定額設計的方式，在設計任務書中，把包含成本控制內容的意圖系統、明確地告知設計單位。及時組織圖紙會審，從設計、工程，銷售等多角度對設計方案進行可行性分析。據統計，設計費一般只相當于建筑工程總費用的1%左右，但正是這1%的設計費用決定了幾乎全部后期的工程建設費用，由此可見，設計階段的成本控制在整個項目投資中的重要性。在設計階段，造價人員的工作重點是通過造價分析，協助技術人員按技術經濟分析方法和價值工程原理選擇最佳設計方案。

比如在中關村科技廣場21號地“中關村金融中心”項目中，由美國KPF設計公司提出了150米高雙曲面造型主塔樓方案，擔任結構設計的美國邁進設計公司和中國建筑設計研究院提出了可滿足結構要求的三種結構體系。業主委托了香港威寧榭擔任造價顧問，通過對上述方案進行造價成本分析，最終選定了全鋼結構體系，造價雖然比勁性鋼混結構略高，但提高了使用面積，增加了樓層凈高，最大限度地實現了外立面造型。

二、項目建設階段的成本控制

項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面。

1.采用招標方式選擇工程承包單位與材料供應商在選擇工程項目的承包單位和材料設備的供應商時，進行公開招投標是控制工程成本的最有效辦法。在招投標過程中，充分利用項目的規模優勢和供應商的自身優勢及相互競爭、可以獲得最優惠價格，特別是對于影響力大的重點項目，往往投標單位會根據規模效益及社會效益以低于常規造價的價格報標，同時盡量使更多的總承包商和材料供應商入圍。

在招標過程中，工程管理部門和造價管理部門應該仔細審閱圖紙，盡可能減少工程實施過程中的設計變更和中標單位以后的索賠機會。在評標過程中，要仔細分析各投標單位的投標文件，防止低價中標、高價索賠和不平衡報價的情況出現。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業角度出發提出各種合理化建議。優化設計方案。在本文前面提到的財富中心一期的弱電工程招標中，投標單位就提出了非常好的優化方案，最終為項目節約了數百萬元的投資。另外，在招標過程中，可以利用群體項目開發的優勢，確立一些長期合作的品牌和供應商，在保證質量的同時，提供更優惠的價格，實現雙嬴。

在招標中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式，工程量清單招標有利于項目實施中進行成本動態控制。工程量清單是指按照招標文件和施工圖紙的要求與規定，依據統一的工程量計算規則，結合現行預算定額子目分項要求，將擬建工程的全部項目和內容，按工程部位、性質或構件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標文件的組成部分，供投標單位填寫單價的一種工程量計價方法。采用工程量清單的形式，對開發單位而言，首先，工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞；其次，可控制因設計變更引起的工程價款的增加。

2.合同簽署要嚴密

簽訂規范、細致、嚴密的合同文本，是房地產開發項目成本控制的又一重點。在國際慣例中，業主常常聘請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設計選型的品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請，要求增加工程費用，如果合同中預告了合同報價充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調整報價的條款，就能有效地杜絕這類費用的增長；比如在設備安裝預算中，由于不同的品牌型號價格出入很大，如果在合同中的條款及相關附件中描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質量和壽命，損害開發商的信譽，造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經驗，對可能發生的情況有提前的預計，在這一點上需要多借鑒國外成熟的經驗。

目前我國已出臺了一系列建筑法律、法規和合同示范文本，但與國際標準合同文本，尤其是與國際通行的FIDIC合同文本相比，在合同的嚴謹性、合同主體的責權利方面仍存在一定差距，有必要吸收國外合同的合理部分，結合我國金融。保險、建筑法規，對現行的合同文本進行修訂。

3.提高工程變更的預見性

在項目建設過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應密切配合，嚴格控制洽商變更的發生，但由于工程項目周期長、技術復雜等特點，項目在實施過程中不可避免會發生變更。一般從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更三類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細的技術經濟分析，這時要充分利用設計單位和監理單位的技術資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價仍執行合同中已有的單價，如合同中無此單價或因變更帶來的變化，應按合同條款進行估價。經承包商提出的單價分析數據，監理工程師審定，業主認可后，按認可的單價執行。

4.結算審核要細致

工程竣工結算是核定建設工程造價的最終依據，也是建設項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產價值的依據。因此，這是控制工程成本的最后一關。

一般應從以下角度控制結算工程成本：

1、核對合同條款，只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能列入竣工結算，并在結算過程中嚴格執行合同約定的結算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優惠條款等；

2、檢查隱蔽驗收記錄，竣工結算時應該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進行檢查，手續完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結算；

3、落實設計變更洽商，只有經建設單位和監理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結算；

4、按圖核實工程數量，招投標工程按工程量清單發包的，需逐一核對實際完成的工程量，然后對工程量清單以外的部分按合同約定的結算辦法與要求進行結算；

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一、相關概念界定

（一）房地產開發項目成本的概念

項目成本是指為實現項目的總目標而進行的各項活動消耗人力、物力等資源而產生的各種費用的總和。對于房地產開發企業來說，其最主要業務活動是開發、生產房地產商品，所以房地產公司的成本就是房地產開發項目的成本。房地產開發項目的成本是指項目在決策立項、設計規劃、建設施工、竣工結算以及銷售等過程中耗費的所有費用的總和。

（二）房地產開發項目成本控制的特點

房地產開發項目管理的核心環節體現在對房地產開發項目成本的控制。房地產企業要實現穩定、可持續、健康的發展，實現項目的經濟效益和社會效益，就需要通過加強對項目成本的控制來提升房地產企業的核心競爭力，以保證開發項目順利實施，確保項目整個開發過程中合理均衡地配置各類資源，從而獲得良好的經濟、社會、環境效益。顯然，對項目成本的控制，對實現房地產開發項目的效益是非常有效的控制手段。房地產開發項目的成本控制具有高風險性、全面性、綜合性、程序性等幾個特點。

（三）房地產開發項目成本控制的對象

根據全過程控制項目開發成本的要求，主要的控制內容體現在如下幾個階段：

1.可行性研究階段。可研階段也是投資決策階段，對擬投資開發地塊在其公開掛牌前進行可行性研究，包括成本測算，市場分析及最終受益情況，最終形成可研報告供決策者決策。

2.規劃設計階段。規劃設計階段是從項目控規、規劃條件、項目總體方案、單體方案、景觀方案，一直到相應的施工圖紙設計全部過程，此階段基本確定了開發項目80%的成本，從結構形式、建筑體型、外立面形式、景觀等等，此階段成本管理者必須全程參與跟蹤，必要時把限額設計的指標提供給設計部門。

3.招投標階段。此階段是由招標部門組織，根據設計方案/圖紙及技術標準編制相應的招標文件，同時對招標項目進行成本估算，提出投標決策意見，盡可能做到合理低價選擇中標單位，做到有效控制成本。

4.施工階段。施工階段是依據設計圖紙和相關技術規范、操作規程等，編制合理的可行性的施工方案和施工工序的策劃，并編制有效的進度控制計劃和控制措施，這個過程中要兼顧對開發項目的成本進行事前、事中和事后的控制。成本控制要以合同、定額、規范為依據，參考市場行情，對施工過程中的設計變更、現場簽證進行控制，同時避免發生無效成本。

5.竣工結算階段。對已竣工且經過驗收合格后的總包/分包等項目及時進行結算，準確的確定結算費用額以及維修保養額度，做到依據充分、合理控制。

二、房地產開發項目成本控制原則

（一）全面全員過程控制原則

全面考慮開發項目壽命周期內各項事務的子目細化，全員參與成本控制并將責任落實到人，全程進行有機綜合，形成PDCA（計劃一實施一檢查一調整）的良性循環過程。它包括房地產開發項目的成本預測與決策、成本計劃和實施、成本核算和偏差分析等主要環節，其中以成本計劃的制定和計劃的實施監控為關鍵環節。

（二）成本控制的最低化原則

房地產開發項目的成本控制應該使用科學的手段和方法，比如企業的各類制度、流程和方法，保證可以不斷地有效合理的控制開發項目的成本，最終實現達到項目最低的結算成本目標。同時也要注意所控制成本項目的科學性和合理性，不能顧此失彼，應做到合理的降低，符合客觀規律、符合市場，避免事倍功半。

（三）目標成本管理的原則

實現目標成本管理，應包含以下內容:編制成本目標，并對其進行責任分解，落實到具體責任部門和責任人，定期對目標的實際執行情況進行檢查落實，對目標成本的實施、檢查、反饋、處理循環進行評價和修正。在規劃設計審批通過后，應將目標成本完成定稿并實施，真正體現目標成本的前置指導性。目標成本的修改應有嚴格的規定，體現決策嚴謹性要求。

（四）動態成本管理原則

房地產開發的多數項目不具有連續性，因此在項目的開發過程中成本控制應強調有效的動態的控制，充分體現出責、權、利相結合的原則。動態成本是通過對已發生及待發生成本隨時掌握和控制，是成本管理責任部門依據已審批的目標成本，對項目開發過程中各階段的業務活動進行連續監控。在房地產項目開發過程中，房地產開發企業應組成一個負責成本控制管理的機構或組織，可以是永久的，也可是臨時的，在對成本控制工作負責的同時，也應有一定的成本控制管理的權限，是成本控制的主導部門，同時項目管理負責人要定期檢查和考評各職能部門和各類工作小組在成本控制中的業績，并做到獎罰分明。

三、房地產開發項目成本控制具體方法

（一）決策立項階段成本控制的措施

1.做好可行性研究。可行性研究作為房地產開發項目前期階段的一個重要環節，對房地產開發項目的成敗起著至關重要的作用。房地產開發企業進行成本控制的根本目的是要實現經濟效益與社會效益的最大化。項目投資決策依據就是可行性研究報告，報告內容論證是否經濟合理，對項目建設成敗具有很大影響度。在房地產工程開發前期，需要充分考慮自身的地理條件、競爭優勢和市場需求，充分做好前期的基礎調研工作，收集大量的資料，嚴密論證房地產開發項目投資效益和投資方案的合理性，避免決策失誤。在選立項時就首先要對項目的開發規模大小進行說明，分析項目的選址條件以及所具備的建設條件、預期收入、及銷售利潤等，同時包括經濟利益和社會效益分析，以及環境影響和社會影響評價及風險分析等。

2.控制土地與拆遷費。土地和資金是房地產開發項目開發最重要的兩大要素。其中，土地資源的稀缺性和競爭性決定了土地成本作為房地產開發的主要成本之一。要控制好土地成本，需要對土地招投標制定好競買的策略及技巧，以最低的價格和風險獲得最大的利潤。要控制好土地費用所能承受的最高限額。土地競拍前，擬建初步方案前，確定要建什么樣的樓盤，預測未來幾年的銷售金額，根據建造需要的估算成本，假定方案以最低利潤的價格銷售，假設零利潤來計算土地成本限額，計算拍賣可以承受的價格底線，從而保證土地成本控制在一定的范圍內。

（二）設計規劃階段成本控制的措施

1.推行設計的招投標制度。在項目的設計階段應大力引入競爭機制，推行方案設計、工程設計的招投標制度，以達到控制成本的目的。通過網絡、報刊等媒體招標公告，吸引諸多的設計大單位參與設計方案，從而優選厲行節約，符合先進技術、建設節能并安全適用且設計美觀的方案。

2.加強技術溝通、優化設計方案。對于建筑師的設計方案，需由項目的成本控制負責人通過對設計方案的平面布局、結構特征、外觀造型等進行研究，并充分與設計人員進行建議、意見的溝通，明確規定設計質量不過關而造成變更的改進措施，以達到最大限度優化設計方案的目的。

3.實行限額設計方法。設計單位在進行設計中，要推行限額設計。所謂限額設計是指按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

（三）建設施工階段成本控制的措施

1.嚴格執行招投標制度。通過嚴格的合同條款的擬訂、簽訂等工作來控制投資，對成本控制具有非常關鍵的作用。主要是通過工程量清單，編制招標控制價格，為最終確定投標價）格確定依據。建設項目實行工程招投標制，能夠引入市場競爭機制，確保合理的工程造價，同時能夠防止建設單位的暗箱操作。招標工作應遵循公平、透明、公正、誠信的原則，認真編制工程標底和標書，做好評標定標工作，確保合理低價者中標。

2.加強合同管理。房地產項目是一個極為復雜的社會生產過程，包括建筑、結構、水電、機械設備、通訊等專業設計和施工活動，需要各種材料、設備、技術和勞動力的供應。在現代的社會化大生產和專業化分工條件下，一個稍大一點的工程參加單位就有幾十個，甚至上百個，它們之間形成各式各樣的經濟關系，而項目中維系這種關系的紐帶就是合同。合同管理不能流于形式，不是單純的起到檔案歸置的作用，應嚴格按照建筑行業的行規及法律規范，實行合同審查、會簽制度。以加強在項目建設過程中對于資金款支付情況的控制，避免因為職責不清，材料不全、相互扯皮等現象造成成本徒增、工期延誤等問題。

（四）竣工結算階段成本控制的措施

1.嚴格控制竣工驗收。竣工驗收是竣工結算階段成本控制的一項重要工作。竣工驗收要通過檢查工程質量，包括結構、門窗、綠化等是否達到規定的設計要求和規范，要檢查工程內容是否有缺漏，是否違反設計規格、各項配套設施功能是否良好等，通過實驗的方法，對設計各功能進行檢測，管線布置、氣密性是否良好等。工程完工后，房地產開發商要對工程主體和所有的工程變更、施工文件等材料進行全面交接，查擺問題，進行質量評定。符合竣工驗收依據的工程才能通過驗收，并使建設工程投資產生效益。在竣工驗收環節要注重對竣工圖紙和文件的交接，這部分材料不單純是項目各項工程建設技術參數、系統狀況的證明，更是往后工程改擴建、維護的重要依據。

2.嚴格審查竣工結算。工程決算書是由施工單位編制的，直接關系到甲方業主方和乙方施工方的利益關系，業主方和施工方都很關注項目總價款的審核結算。工程決算書由業主方委托有資質的中間機構進行監審對工程總造價的影響非常大。竣工階段要按照合同規定的結算方法、計價標準、收費定額、優惠政策等，對項目進行審核，如有紕漏，要認真復審，明確結算的要求。竣工材料完備時才能列入結算。嚴格控制工程變更等費用，認真落實變更簽證，根據規定的流程進行核準，施行規范化管理，以降低工程結算過程摻雜的水分。

作者:錢寶山 單位:浙江省象山縣地產房產開發總公司

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二項目SWOT分析及項目定位整體策略

1項目SWOT分析

1）優勢（S）。項目位于高新片區核心位置，地理位置較為優越。周邊配套齊全，交通便捷，3min可至經十路，可達性良好。生態自然環境優越，地塊南側傍山，具備較好的山體景觀資源，空氣清新，宜于居住。中海地產具有良好的品牌優勢，在濟南連續4年銷售金額第一名，品牌在濟南有較強影響力。

2）劣勢（W）。土地成本劣勢，從成本測算角度分析，本項目地價比區域內主要競品項目地價成本高出200～1000元/m2。從區域內12年以來成交的土地來看，未來主要競品保利華庭、萬科城均低于我公司項目。其他區域內競品項目拿地較早，地價全部在3000元/m2以下，而我公司項目拿地價格為3943元/m2，土地成本劣勢明顯。配套成本較高，按征地條約須無償建設小學、幼兒園，建設費用5500～6500萬元，增加了項目成本壓力。小學、幼兒園處于社區中央位置，噪音問題突出，影響社區品質。

3）機會（O）。濟南東部持續快速發展，漢峪金谷、總部基地等重點項目將相繼竣工，大量高新產業、金融企業將涌入高新區，區域內購買力將持續旺盛，具有良好的片區發展前景。項目配套建設幼兒園和小學，社區內具備引入濟南市名校的可能性，教育資源配套完善。與本項目僅相鄰500m的國華印象項目，定位為150m2以上大戶型產品，但開盤至今銷售速度緩慢，項目定位欠妥，為本項目大戶型的開發提供了機會。

4）威脅（T）。在土地成本較高的前提下，為實現較高利潤率必須開發高端物業，但因宏觀調控的影響，消費者對于房地產市場的觀望心態較為濃厚，對高端物業的消費更是持謹慎、保守的態度，增加了項目運作風險。區域內樓盤加快名校簽約節奏，保利華庭與解放路第一小學簽約，萬科城與歷下區第一實驗幼兒園簽約，可簽約的優質教育資源所剩無幾。區域市場競爭風險加劇，項目所在5km區域范圍內，知名房企林立，供給量持續放大，競爭壓力加大。

2項目定位整體策略

1）利用優勢，把握機會。突出項目地段、配套、環境優勢，開發高品質住宅社區，借助中海的品牌優勢，宣揚項目價值。在社區內引入知名幼兒園、小學，提供區域內主流客戶所需產品。

2）利用優勢，消除威脅。打造高品質社區，為客戶提供高附加值產品，提升產品性價比，在競爭中脫穎而出。

3）把握機會，規避劣勢。開發洋房等高品質項目，打造經典戶型，提升產品價值，進而提升項目利潤率。在環山道路設計上避免影響洋房產品的私密性，并在學校建設中采取有效手段降低噪聲影響。

4）規避劣勢，消除威脅。努力降低項目各類成本。因地制宜發掘產品優勢，做出差異化特征。

三項目客戶定位分析

通過對周邊項目的對比以及對此項目可研報告的論證分析，大體確定出本項目的客戶定位有3類

1）主力客戶。項目周邊高新區企事業單位的中高層職員是本項目的主力客源。他們工作區域主要位于奧體片區和高新片區，年齡在25~50歲之間，從事金融、電力、醫藥、軟件、高新產業等行業，家庭年收入在10~30萬元。此類人群將會成為本案的主力軍。

2）次主力客戶。東部高新區私營業主和高新區原住村民是本項目的次主力客戶。私營業主一般收入較高且穩定，對于生活的品質有著較高的要求。其次原住民主要泛指因拆遷富裕的周邊劉志遠村等原住村民，其擁有較強的購買力。

3）其他客戶。二環東路以東改善置業者大都為壟斷行業、外企員工、教師、律師等，年收入較為可觀，對于住房有著較高的要求，急于改善現有的居住環境，有著較強的購房需求。為了充分了解目標客戶對本項目的購買意向,我們采用了分層抽樣調研法，用問卷調研的方式針對不同客戶的戶型需求進行了采樣調研。通過近兩年是否有購房需求進行篩選，判斷是否為有效樣本，最終確定有效樣本298組。通過匯總統計分析得出潛在消費者的需求整體以兩房和三房為主，占到總比例的95%，具體相應數據匯總。通過對本項目的定位分析發現，濟南高新區地緣客戶占據絕大多數，在東部片區企業事業單位工作的客戶是主力目標客群，其次為東部片區拆遷的劉智遠村等原住村民等需求為輔。客戶年齡段整體偏低，大都在25~40歲之間，客戶文化層次較高，對濟南發展有長遠眼光，認可高新片區發展。此外，剛性需求仍占主導，改善性需求也有一定比例。

四項目產品定位分析

項目定位的本質在于凸顯自身的差異性和特色優勢，以此形成明確的競爭優勢和市場區隔,從而在競爭激烈的區域市場上脫穎而出。因此，尋找并制造與類似項目的差異優勢是進行本項目產品定位設計的關鍵。本項目位于濟南高新區的核心區域，依托的大山坡山景資源是濟南高新區保存最完好，山體形態最優美，植被覆蓋最完善的山景公園。項目絕佳的地理優勢構筑了其打造“一山之隔、出則繁華、入則靜謐”核心價值的天時與地利，其一經推出，必將獲得區域樓盤中鶴立雞群的地位。

1項目整體形象定位

通過上文對項目周邊在售樓盤狀況和項目SWOT分析，本項目形象定位方案如下：充分發揮項目的地段優勢（出則繁華，入則靜謐）和山景優勢，通過高品質、高附加值的產品，結合高水平的營銷策劃，形成項目的核心競爭力，定位為“濟南東部CBD后花園，半山觀景高檔社區”。該主題充分突出了項目的地段、配套、環境優勢，開發高品質住宅社區，并借助中海的品牌優勢，宣揚項目價值。

2項目產品及戶型定位

本項目的產品定位于分高層、小高層、花園洋房、社區商鋪4類產品,實現項目產品的豐富多樣化，滿足不同客戶的需要，構建東部核心高檔綜合社區。項目戶型面積定位上，經過對周邊在售樓盤置業顧問深度訪談信息反饋發現，對于高層和小高層，區域內客戶咨詢需求的戶型主要集中在80～100m2兩房和100～120m2小三房。其中，兩房產品戶型在90～95m2面積區間銷售好于80～90m2區間，原因在于高新區客戶多為外地人口，考慮90m2以上落戶需要，故90m2以上兩房更受青睞。90m2以下兩房產品購買人群主要為對價格敏感的剛需人群，單價低，不利于提升項目利潤率。95～120m2經濟型小三房為區域內最受歡迎產品，應適當增加小三房產品配比。區域內140m2產品為稀缺產品，少量配置有利于把握稀缺市場機會，拔升單價。戶型設計上，應充分借鑒保利華庭、恒生伴山等項目戶型設計，高層采用北連廊設計，顯著提升端戶與中戶戶型的均好性。小高層、花園洋房采用經典布局，戶型極佳。此外，小高層不封閉陽臺，贈送客戶約2～3m2面積，有效增加產品附加值。洋房戶型設計定位為面積140m2的三室，采用5+1層，三開間朝陽。整體戶型方正、朝陽、南北通透，滿足了濟南購房者對戶型評價的最重要的3個要素。

3本項目定位

可行性評估本項目在產品定位方面主要具有3個突破：1）定位的突破。本項目將奠定高新核心區域唯一的擁山美宅,獨樹一幟,不僅打破了區域同質化嚴重的狀況,也將為區域住宅發展提供有益的借鑒,促進了區域影響力的提升。2）產品開發的突破。天悅府力求項目的開發理念與產品的完善融合。一方面，追求產品戶型上的創新突破；另一方面，從建筑風格到園林規劃都賦予其濃郁、純正的歐式藝術韻味,著力將其打造為精神層次的理想家園。3）項目定位通過與山體美景的嫁接,將“綠色地產”概念滲入至產品的靈魂之中，在濟南市高新區域的房地產市場中具有適度超前的優越性,確立了項目獨一無二的核心競爭力,必將成為濟南市場標志性的高端文化擁山社區。