住房貸款論文匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇住房貸款論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

前言：

住房公積金個人貸款風險準備金是抵御風險的最有效途徑之一，當前對其準備金的金額總數是否完備、提取的方式和使用是否合理的這些方面的問題還是有很多的不同意見。可想而知這些問題處理的妥善與否直接關系著貸款風險管理的合理與否。所以，本文就是基于住房公積金貸款需要面臨的風險和其機構當前擁有的風險管理的系統問題考慮，分析研究合理的準備金提取的辦法，從而找到貸款風險管理的相應策略和辦法。

1.　住房公積金業務發展狀況及風險分析

1.1住房公積金當前發展情況

自1992年以來，住房公積金制度在全國設區城市陸續建立起來，不僅深受廣大城鎮職工的歡迎，而且逐漸顯示出強大的生命力。截至2008年底，全國住房公積金繳存職工達11184.05萬人，繳存總額20699.78億元，累計為961.17萬戶職工發放個人住房貸款10601.83億元，住房公積金使用率達到72.81%。住房公積金制度已經成為關系國計民生、構建和諧社會的重要制度。隨著住房公積金使用率的不斷提高、個人貸款業務的不斷發展，其風險也不斷加大。

1.2住房公積金個人住房貸款風險分析

《住房公積金管理條例》（以下簡稱《條例》）規定，住房公積金本金用于繳存職工的提取、個人住房貸款和購買國債。因此，住房公積金在運作過程中面臨的風險主要有個人貸款風險、利率原因造成的國債投資虧損風險、住房公積金管理中心在進行資金操作時的違規形成的損失及具體操作人員工作失誤產生的損失等運行風險。因為住房公積金這樣的貸款還貸款的時間較長，所以隨著時間的逐漸推進，貸款人的實際收入、還款金額的出處和房產市場這些多方面的因素的變化，都是使住房公積金貸款面臨的風險更加的多樣和復雜化的因素。所以做好這些方面問題的處理，找到更好的規避風險的處理策略才是住房公積金貸款管理風險系統需要做的，需要面對的問題。

第一，住房公積金有其自身的政策特性，這就制約了其發放貸款的人員不可能像商業性的銀行那樣可以隨便的選擇，它依靠的是那些繳納住房公積金的廣大職工，更加重要的是很多職工收入不多，伴隨著經濟的發展和企業用工制度的發展，職工的工作調動變化逐漸的加快，工資的收入自然也就不能穩定，在加上其貸款的時間很長，還款人員在此期間有著不能預想的變化，這樣勢必會影響貸款的安全和質量。

可見正是因為住房公積金貸款這樣的特征，其貸款人員特殊的類型，以及還款方式的不同造成了很多不確定的因素影響著住房貸款管理的成果和貸款質量的提高，那么這就需要相應的策略和計劃做好這方面的工作，盡量減少這些不確定因素對住房公積金個人貸款風險管理的影響。

第二，住房公積金抵押貸款中，比較嚴重的風險就是信用，那是因為當前國內沒有對職工個人建立一個完善的資信情況的研究，估計組織，這樣在具體的借款中就只能依靠借款人提供的具體信息作為資信的情況來實行檢查，這樣對于借款人真正的收入情況沒有一個確切的評估，即便是合同簽訂之時借款人是有還款的能力的，但是正是因為住房公積金規定還款的時間較長，那么這樣期間還款人的收入變化和信用情況是不能估計的，所以對于住房公積金管理機構來說是不能對貸款的具體內容予以說明和控制的。

第三，住房公積金必須嚴格按照《條例》的規定運作，貸款業務單一、動作范圍狹窄，不能像銀行那樣可以根據自己的資產狀況及風險水平設計相應的貸款品種，以分散風險。房地產市場的波動直接影響住房公積金貸款的風險，房地產業直接受宏觀經濟和政策的影響，因此，住房公積金個人住房貸款也是一種宏觀性的、系統性的風險。他的產生是按照時間不同來分布的，這就是說有可能某一個時間段內什么都不會發生，這個時間段甚至可以是十年，但是在其他的時間內發生了。正是因為整個系統存在這樣的不穩定的發生危險的概率，所以對于將要發生的風險的可能和具體損失的情況都是很難進行估計的，從而對于這樣的系統存在的風險沒有比較合適的辦法進行防范。

第四，很多不能夠預見的災害或者意外事故所造成的傷病殘疾或者人員的失蹤、死亡等這些不能控制的因素都是會影響住房公積金個人貸款的那些不確定因素不斷增加的。

2.　住房公積金個人住房貸款風險管理的研究分析

現在住房公積金管理部門很重視公積金的使用和安全問題，加強對貸款人員的嚴格的審查，做好貸款之后的全面資產管理，建立完善了全逾期貸款方面催收的制度等等這些方式，在一定的程度上對風險管理的工作提供了幫助，但是因為住房公積金管理機構建立的時間不長，所以還沒有建立一套系統的完善的風險管理制度，對于個人貸款方面風險的防范管理能力不是很強，這些問題主要表現在下面兩個地方。

2.1沒有建立起完善的住房公積金個人住房貸款損失準備計提制度

根據《條例》的規定，住房公積金管理機構是不以盈利為目的的事業單位，沒有任何自有資本金，缺乏資金保障。住房公積金管理機構作為住房公積金的責任主體，承擔了較金融機構更大的的風險。提取的風險準備金僅限于貸款風險準備金的一種，沒有像金融機構那樣計提貸款損失準備。當前金融機構對個人住房貸款損失準備嚴格按照《貸款損失準備計提指引》（以下簡稱《指引》）的規定計提。《指引》規定貸款損失準備包括一般準備、專項準備和特種準備。一般準備主要用于尚未識別的可能性損失準備，應按季計提，其年末余額應不低于年末貸款余額的1%。專項準備是根據《貸款風險分類指導原則》，對貸款進行風險分類后，按每筆貸款損失的程度計提，用于彌補專項損失，即按照正常、關注、次級、可疑和損失五級分類法計提。關注類貸款計提比例為2%；次級類貸款計提比例為25%；可疑類貸款計提比例為50%；損失類貸款計提比例為100%。其中，次級和可疑類貸款的損失準備，計提比例可以上下浮動20%。特種準備由銀行根據不同類型（如行業等）貸款的特殊風險情況、風險損失概率及歷史經驗，自行確定計提比例。因此，借鑒西方國家成功經驗，及早制定完善的住房公積金個人住房貸款損失準備計提制度顯得尤為重要。

2.2缺乏完善、統一的風險管理體系

要研究住房公積金個人住房貸款風險，首先應識別貸款風險，新巴塞爾協議的核心內容就是準備的識別、計量和控制風險。從目前全國各住房公積金管理機構運行情況來看，住房公積金貸款缺乏一套完整、統一、規范的業務操作流程和科學、嚴謹的貸款管理模式。風險識別系統、計量和控制系統不完善，放出去的貸款沒有相金融機構那樣實行分類式的管理，再加上不同地方的住房公積金的管理都是各自管各自的，沒有形成一個強大的統一的資金鏈條，這樣假設某個地方出現大型的風險問題，想要在其他住房公積金管理部門得到資金的幫助是困難的。所以這就需要住房公積金的管理中心逐步的完善管理，做好貸款分類管理，各地區即便不能有效統一，也不能各自為政，只有相互的合作扶持才能更好的規避貸款管理的風險。

3.　住房公積金個人住房貸款風險管理對策分析

住房公積金管理機構肩負著住房公積金管理的職責，安全性是第一位的，是不以盈利為目的的實現保值、增值。就貸款風險準備金而言，目前按照財政部《關于住房公積金財務管理補充規定的通知》，建立住房公積金貸款風險準備金的比例，按不低于住房公積金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公積金貸款余額的1%核定，從住房公積金增值收益中分配的規定，截至2008年年底，全國已建立了住房公積金貸款風險準備金285.67億元，數額不小，但是全國各地分布不均衡。貸款風險準備金是抵御風險最重要的方式，其提取比例及提取基數的確定，需要經過大量的考察、論證以及準確的計量，不能僅根據目前已經建立的貸款風險準備金的多少來判斷是否足以抵御未來發生的風險。為保障住房公積金繳存人的合法權益，建議目前貸款風險準備金按不低于年度住房公積金貸款余額的1%提取，以期能達到抵抗風險的目的。

3.1研制符合住房公積金特殊性的呆賬準備提取及核銷管理機制

建立審慎合理的貸款風險分類標準對制定風險管理政策、揭示信貸資產質量至關重要。按照住房公積金貸款風險程度的高低將貸款分為正常、資級、關注、可疑和損失五類。按照財務制度的要求制定壞賬核銷辦法，發現那些是壞賬且符合核銷條件的貸款，就要遵照相關的程序和流程進行核銷，這是有效的解決貸款風險的一種必要的手段，在規定的程序審批之后，按照五級分類的辦法已計提的呆賬準備金進行核銷，而且要對那些已經核銷的壞賬保留追求索賠權利，進一步的實行催收策略。這樣可以保證系統內部風險的解除，也可以為利益的回收繼續努力。

3.2研究貸款逾期風險管理的指標體系，建立住房公積金貸款運行和還貸情況量化預警機制

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關鍵詞：住房抵押貸款保險保險費率政府擔保

住房抵押貸款保險，是指被保險人因自然原因或社會性原因致使無法繼續歸還住房抵押貸款時，由保險公司一次給付被保險人保險事故發生時，按貸款合同尚需歸還的貸款本息。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發展，但也存在著許多亟待規范的問題。

一、住房抵押貸款保險險種設計不合理

在國外成熟的金融市場上，主要有三類住房抵押貸款保險：防范抵押物滅失風險的財產險、防范借款人不履約風險的抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險。根據國際慣例，第一類保險是購房者獲得抵押貸款時必須購買的，后兩類保險則至少應選擇一種，這樣才能全面保障貸款機構和借款人雙方的利益。我國市場上各保險公司開展的住房抵押保險主要以《個人住房貸款管理辦法》中規定的房屋財產保險為主，抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險尚處于起步摸索階段，沒有充分展開。這種情況下，銀行在發放住房消費信貸時面臨借款人找不到真正意義上的擔保人，導致銀行只能通過提高購房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續等措施來規避信貸風險。

二、保費昂貴，設計不合理

1．保險金額的確定不合理。保險公司在確定抵押房產保險的保險金額時，通常都以商品房銷售合同載明的購置價格作為投保房屋的保險金額，但這種做法并不合理。這是因為：第一，購房者在貸款時已用自有資金交付了首期款，購房款中只有部分來自個人住房貸款款項，從抵押房產保險為維護貸款人的資金安全目的來看，只要保險金額和貸款本息相等，貸款銀行的債權即可得以保障。銀行不應該把所有的信貸風險都轉嫁出去，強制購房者按照住房購買總價來全額投保該險種，增加了購房者的保費負擔。第二，房屋購置價主要由地價和房價兩部分組成，而從抵押房產保險所列出的保險條款責任來看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可滅失的，土地被列為不保財產，地價部分實際上并不能也不需要得到保險保障，現行做法違反了《保險法》關于“保險金額不得超過保險價值”的規定。

2．保險費率過高。費率作為保險產品的價格，顯然是廣大投保人最為關心的問題，也是影響投保人是否購買保險的重要因素之一。我國以前住房抵押貸款保險的費率為1％左右，30萬元15年期的貸款躉繳保費超過1萬元。而國外同種業務的保險費率卻相對低得多，加拿大和美國不到0．5％，而日本只有0．3％②。這主要是因為：第一，保險公司給貸款銀行的費較高。盡管中國保監會明文規定費是5％，但實際中平均費為40％，最高的甚至達到50％。第二，盡管保險費率在市場上最終達到均衡是市場供需雙方長期博弈的結果，但保險公司為降低風險，在厘定費率所需已往統計數據不足(開辦時間短)的情況下，會把保費定得過高，而過高的保費其實恰恰增大了保險公司的風險。因為，在保險中由于逆向選擇的作用，風險低的人(收入流穩定或道德風險與行為風險較低)不愿意參加保險，而風險高的人卻積極參加保險。當費率提高后，其中低風險的人會選擇退出保險，留下風險更高的人，普遍高的風險迫使保險公司制定更高的費率，也就使更多風險相對低的人退出保險。逆向選擇若得不到有效控制，此類保險業務必然開辦不長，就會面臨夭折的危險。

3．保險期限設計不合理。眾所周知，抵押房產可以為現房和期房①。若是在投保時抵押房產為期房，也就是說住房所有權證還沒有在被保險人手中。而在房地產開發過程中，存在著很多未知的風險，就算是售房合同中規定了交房日期，最后購房人能夠真正入住的日期也是很不確定的。購房者在房屋未建成、產權未辦時往里投月供都有風險，而且因為沒有房屋，此時的抵押房屋財產保險基本上是無效的。正在建設中的期房屬在建工程質量險承保范疇，這個險種是法律強制開發商必須投保的，讓貸款者投保交房前的房產險，存在重復投保嫌疑。所以，這段時間是不應被計入保險期限內的。保險期限應該在真正交房時才開始。在保險合同簽訂后到被保險人拿到房屋鑰匙之前這一段時間的風險，應由開發商投保工程質量保證險來規避。

4．保費繳納方式不合理。在保費繳納上，目前普遍實行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費，但辦理貸款保險費時，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費者逐年交費的選擇權。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會增加申貸人即期付款壓力。另外，部分公司的條款對于一次性繳清的計算方法并不合理。一次性投保的保險費＝保險金額X年保險費X繳費系數，其中繳費系數為連續多年保費貼現值。保費計算公式僅僅考慮了貨幣的時間價值，并未考慮房屋價值由于折舊逐年減少，保險金額相應地逐年減少，年保險費也應當逐年減少的因素。一次性投保以房屋購置價為保險金額，借款人實際是多繳納了保險費。

三、受益人不合理

目前，我國含還貸保證責任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務和受益權利嚴重扭曲。在實際操作中，商業銀行往往要求購房者到其認可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應有的保障。這種受益人不合理的狀況不利于我國住房抵押貸款保險業務的發展，亟需解決。

四、壟斷操作，強制購買保險

作為向銀行貸款購房的消費者，貸款人有權選擇是否要購買住房按揭保險，也有權選擇投保的保險公司和保費的支付方式，但在實際操作中，銀行一般采取強制購買保險和指定保險公司的手段。首先，在貸款時，消費者必須按照銀行的要求為房屋購買一份保險，否則就無法得到貸款，住房保險成了按揭貸款“毫無彈性的強制搭配商品”。其次，在購買保險時，銀行和保險公司往往實行“聯姻”，在購買貸款保險時通常由銀行指定一家保險公司。因此消費者根本無法自由選擇保險公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險公司的“聯姻”侵害了消費者的權益，排斥了其他經營者的公平競爭，也使保險行業失去了應有的服務質量和水平。這類做法違反了我國反不正當競爭法和國家工商行政管理局《關于禁止公用企業限制競爭行為的有關規定》。這種建立在銀保雙方聯手控制基礎上的行為，不僅排斥了其他經營者的公平競爭，也使保險行業失去了應有的服務質量和水平，因此難逃“不正當競爭”和“壟斷”之嫌。

個人住房抵押貸款保險是住房抵押貸款市場風險管理的重要手段，有利于分散住房抵押貸款業務的各種風險。它不僅可以增強購房者的信用等級，或者在其遭受不幸時，獲得一定的經濟補償，而且對我國住房制度的改革和房地產業的發展有著重要的作用。因此，我們應該正確并深入認識我國住房抵押貸款保險存在的問題，以此提出具體的解決措施，大力推進住房抵押貸款保險的發展。

參考文獻：

1．曹曉燕、楊益：“規范住房抵押貸款保險的思考”，載《保險研究》2003年第10期。

2．劉穎、劉東英：“以客戶需求為導向科學定位住房抵押貸款保險”，載《中國房地產金融》2004年第1期。

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一、住房抵押貸款證券概述住房抵押貸款指的是銀行等金融機構發放的,以個人或家庭為貸款對象,以購置、建造自有住房等為目的,以住房為抵押條件的中長期貸款。

住房抵押貸款賦予了貸款人在借款人不能支付合同約定的還款時沒收貸款抵押物的權利。回顧我國房地產金融的發展歷程,自從20世紀90年代以來,住房金融業務的重心由支持住房開發建設開始向支持個人住房消費轉移。個人住房公積金貸款與個人住房抵押貸款是居民購房的主要信貸品種。其中,住房抵押貸款又因其可貸額度高、貸款發放限制條件少而成為住房信貸市場最重要的支持個人購房的信貸資金供應形式。1997年末,我國個人住房抵押貸款余額僅為190億元;2002年底,個人住房抵押貸款余額就達到了近8000億元;2004年底,個人住房抵押貸款余額就達到了15922.3億元;到2005年,個人住房抵押貸款的余額已經遠遠超過了房地產開發貸款的余額。

從增長率來看,雖然2003年以來個人購房貸款的增長率在逐步下降,但仍維持30%以上。2004年和2005年第一季度的個人住房抵押貸款余額同比分別增長35.1%和30.9%,同期的銀行信貸增長率只有14.4%和13%。盡管中國住房抵押貸款得到了快速發展,但未來的發展空間還相當巨大。我國要實現人均居住面積8平方米的目標,還將投資數億元,僅靠公積金的積累遠遠不能滿足需要。國外商業銀行的銀行信貸資產中,房地產貸款在中占有近40%的比重,而我國住房抵押貸款規模最大的中國工商銀行和建設銀行,2003年底住房抵押貸款余額也僅為7.23%和10%。另據央行的報告表明,我國居民個人住房按揭貸款的規模與西方發達國家相比仍偏小。2004年底我國居民個人住房按揭貸款占GDP的比例為11.7,而歐盟國家2001年居民按揭貸款占GDP的比率平均達到39,其中英國為60,德國為47,荷蘭達到74。住房抵押貸款具有現金流量穩定而且可預測、違約率低、貸款契約標準化、單筆貸款數額小、易組合分散風險等特點,因而非常適合作為證券化的基礎資產。住房抵押貸款證券化是指金融機構(主要是商業銀行)把自己所持有的流動性較差,但具有較穩定的未來現金收入的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款池,由金融機構或其他特定機構以現金方式購入,經過政府擔保或其他方式的信用增級后,以證券形式出售給投資者的融資過程。

二、住房抵押貸款證券的違約風險

2.1違約風險和早償風險的區別對住房抵押貸款的借款人而言,違約是終止合同要求的每月計劃償還,而早償是超出每月計劃償還金額;但是對投資者而言,如果MBS進行了信用升級,那么借款人的違約就導致了同早償完全相同的效果。根據有關規定,對于違約行為,金融機構有權沒收其作為抵押物,改由抵押物價值(如拍賣所得)抵償尚未清償的貸款余額,不足的差額部分,金融機構擁有追索權。

2.2違約的分類按其原因,違約行為可以分為二類:被迫違約和理性違約。被迫違約是指由于借款人支付能力不足,無法如期償還抵押貸款的月付款而造成的違約。發生被迫違約的可能性大小直接取決于借款人的相對支付能力,也就是借款人的收入水平。所以,在訂立住房抵押貸款合同時,作為貸款發放方的金融機構,會通過借款人職業與收入的穩定性等因素來衡量借款人是否有能力如期償還貸款。借款人的被迫違約通常由失業、疾病、離婚等客觀原因造成。理性違約是指借款人從自身利益出發,處于經濟理性而采取的放棄還貸責任的違約行為。理性違約的發生與下述因素密切相關:(1)房產價格:房產價格下跌幅度越大,借款人越傾向于理性違約;(2)貸款房價比:該比例越低,理性違約的可能性越小;(3)貸款期限:期限越短,理性違約的可能性越小;房產價格不是金融機構能夠控制的,所以提高貸款房價比(首付率)和縮短貸款期限就成為了防范違約風險的主要手段。

2.3違約風險的度量美國住房抵押貸款違約率的度量主要是依靠PSA標準違約假設(Standarddefaultassumption,SDA)基準,該基準將住房抵押貸款的年違約率表達為貸款帳齡老化程度的函數。100SDA意味著:———第1個月的違約率為0.02%,以后在第30個月前,每月上升0.02%;———第30個月至第60個月之間,違約率固定為0.60%;———第61個月至第120個月之間,違約率從0.60%線性下降至0.30%;———從第120個月起,違約率固定為0.30%

三、住房抵押貸款證券的早償風險MBS是一種分期償還的,每月計劃償還的金額包括按計劃償還的本金和支付的利息。

如果借款人實際償付的金額超過了每月計劃償還的金額,超出的部分就構成了早償。由于借款人通常具有隨時早償的權利,一旦選擇早償,就會加速支付現金流,投資者極可能面臨一個以低于MBS收益率進行再投資的風險。

3.1早償的衡量指標(1)單月清償率(SingleMonthMortality,SMM)是衡量早償速度的最基本的指標,表示一個月內抵押貸款組合中被早償的本金占原計劃未情償本金的比例。(2)條件早償率(ConditionalPrepaymentRate,CPR)是計算早償率的最常用指標,是以年利率表示的SMM,兩者的換算關系為1-CPR=(1-SMM)12(3)PSA基準(PublicSecurityAssciationStandard)于1985年提出的。100%PSA即指在抵押貸款合同生效后的第1個月內0.2%的本金被提前清償,且這一比例每月增加0.2%直到上升至6%的水平后恒定不變。以此為參照,可以產生對不同提前還款速度的描述。(4)FHA經驗基準FHA擁有一個龐大的關于抵押貸款提前還款情況的經驗數據庫,基于該數據庫可以預測任何一年里某些抵押貸款被清償完畢的可能性。結合FHA關于提前還款行為的經驗數據,我們可以計算特定月份抵押貸款被提前清償的概率。由此而得到的被稱為100%FHA經驗指標。最早的12年提前還款假設定價法就是由100%FHA經驗指標得出的。

3.2早償的決定因素(1)利率和再融資動機(Refinancing)利率水平是影響早償率的最重要的因素。當利率下降至一定水平,借款人對住房抵押貸款進行再融資,因此提高了早償率。利率效應反映了再融資動機,再融資可以視為借款人持有的買入期權,利差和CPR的關系就是MBS領域眾所周知的"S曲線":即當借款人能以更有利的利率再融資時,他們將執行早償期權。如果當前利率高于貸款合同利率,沒有再融資動機,CPR保持相對平穩;如果當前利率低于合同利率時,由于再融資動機,CPR隨著利差增大而上升。在利率變化和CPR變化之間會有2個月左右的時滯,一方面反映了借款人申請新貸款所需時間,另一方面反映了從借款人早償到投資者得到支付所需的時間。(2)老化效應(Seasoning)通常在住房抵押貸款發放后,借款人要經歷數月乃至數年才會愿意或有能力在早償上花費精力和支出。早償率在MBS的早期從一個極低的水平開始上升,并在12-60個月后趨于平穩。因此,新發行的MBS將呈現較低的早償率,而且逐月上升。當然,對于不同種類的MBS老化速度也是不同的,一般而言,合同利率低的MBS老化速度慢于合同利率高的MBS。(3)燃盡效應(Burnout)燃盡效應是早償的一個重要的,也是最難度量的效應。它反映的是:當貸款池經歷了多次再融資機會以后,其對再融資利率的要求比沒有經歷再融資機會的貸款池要更低。表現出來的現象就是當利率下降時,早償率提高;然后,即使利率保持不變,早償率也會下降;最后,即使利率進一步下降,早償率也決不會達到最初的峰值。如果將貸款池看作是由異質性借款人構成的,燃盡效應可以得到最好的理解。鑒于借款人的多樣性,因各自的需要進行再融資就不足為奇了。當利率下降時,由最大再融資傾向的借款人首先早償;剩余的借款人面臨著更高的再融資成本,早償率較低;最后,組合中的是那些具有很高再融資門檻的借款人。(4)季節性效應(Seasonality)季節性反映了早償行為和住房市場活動間密切的相互作用。在美國,早償率往往在夏季月份較高而在冬季月份較低,其原因在于夏季月份增加的住宅成交額。

四、住房抵押貸款證券的其他風險MBS作為固定收益證券的一種,具有和其他固定收益證券類似的風險。以下各種風險都是內含在MBS以及普通固定收益證券中的固有風險。

4.1利差風險以國債收益率代表市場收益率水平,利差就是其他證券化產品的收益率與國債收益率的差額。這是投資者投資風險證券所要求的風險溢價。利差不是一直不變的,當利差變大時,證券的價格就會下降。利差期限是度量利差風險的工具,表示的是證券的價格對利差變化的敏感度,具體計算上使用的是期權調整利差(OAS)。假定國債利率和波動性固定在當期說水平,分辨別將證券的OAS上升和下降100個基點,在這二個新的OAS上計算出二個新的價格,然后得出。

4.2再投資風險一般情況下,證券產生的現金流會用于再投資。再投資獲得的額外收入取決于再投資時的利率水平及投資策略。再給定的投資策略下,由于市場利率變化導致的再投資收益的變化稱為再投資風險。持有期越長,再投資風險越大;原有的投資期間的收益率越高,再投資風險也越大。利率風險和再投資風險方向相反。利率上升會導致證券價格降低;而利率降低會導致再投資收益的減少。

4.3期限風險一種期限長度的證券化產品可以替代另一種期限長度的證券化產品。由于二種證券化產品的利率風險不同,所以在替代是應進行一定的調整。投資者在調整時會使用平行移動假設,即不同期限長度產品的收益率會變化相同的數額,而收益率的實際變動通常又會背離該假設,這就產生了期限風險。

4.4流動性風險流動性風險反映了證券以接近于真實價值的價格出售的難以程度。衡量流動性的主要指標是交易商買入價和賣出價之間的差額:差額越大,流動性風險就越大。但是,如果投資者計劃將證券持有至到期日,那么流動性風險就不是很重要。

參考文獻

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[4]陳釗.住房抵押貸款理論與實踐[M].復旦大學出版社,2000.

篇（4）

我國的按揭業務參考的是香港的作法，按揭實際是為幫助房地產開發商和購房者完成樓宇買賣而由銀行提供抵押貸款的融資業務活動。銀行提供的這種貸款稱為住房按揭貸款。住房按揭貸款糾紛案件，海口市新華區法院從1998年開始受理后，呈逐年上升之勢。

1.受理的基本情況

該院從1998年開始受理住房按揭貸款糾紛案，當年受理這類案件26件，訴訟標的額最小的為17萬元，最大的為74萬元；1999年受理住房按揭貸款糾紛案37件，訴訟標的額最小的為3.6萬元，最多的為80.17萬元。2000年僅上半年受理住房按揭貸款糾紛案為117件，訴訟標的數最小的為3萬余元，訴訟標的額最大的為219萬元。

從1998年以來，該院所受理的住房按揭貸款案中，所涉及的住房按揭貸款合同均為銀行提供的格式合同，合同的條款基本一致，簽訂合同的時間為1993年底至1995底這段時間。原告的訴訟請求均為要求解除按揭貸款合同，確認抵押關系成立，判令購房者償還尚欠的借款本金及利息、罰息，判令房地產商承擔連帶保證責任。的理由均為購房者與房地產商違約，未按期償還按揭貸款及承擔保證責任，判決結果一般為確認購房者與房地產商未按期償還借款，應負違約責任，購房者應償還尚欠的本息。但對房地產商所應承擔的保證責任及購房者以所購住房抵押給銀行的抵押合同的效力，則有不同的認識及判決結果。

2.住房按揭貸款合同糾紛案件的特點

（1）原告均為銀行。該院1998年以來所受理的這類案件，原告大部分為中國建設銀行海南住房城建支行，部分為省工商銀行營業部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地產信貸部改建而成，原建行海南省房地產信貸部最早辦理全省住房按揭貸款業務，放貸后因追索按揭貸款，建行海南住房城建支行將被告在海口市的案件，除個別案件標的額超300萬元的以外，都訴至新華法院，因此，海口市絕大部分的住房按揭貸款合同糾紛案均由該院審理。

（2）被告均有兩個，一被告為個人購房者，這部分被告往往在合同履行初期都能按月還本付息，但隨后就不再還款，也不主動與按揭銀行聯系；另一被告為售房方的房地產開發商，房地產開發商是作為保證人而被原告列為被告之一的。

（3）被告下落不明、不應訴者多。作為房地產開發商的被告均出庭應訴，但作為個人購房者的被告，則大多下落不明。如1999年所受理的這類案件中，出庭應訴的購房者只有4個人，2人收到開庭傳票后未到庭參加訴訟，其余的均為下落不明。這部分下落不明的當事人，有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所購的住房，既未還款也未與銀行聯系，法院查找無著，無法直接送達，只能按照我國《民事訴訟法》第八十四條的規定，按下落不明公告送達。有一方當事人下落不明的案件約占所受理的住房按揭貸款案件的81%，也就是說缺席判決的案件約占81%.

（4）個案的具體情況有所不同，涉及到法律適用問題的較多。雖然該院所受理的住房按揭貸款糾紛案均為追索尚欠本息的案件，但由于個案所涉及的住房按揭貸款合同的簽訂時間不同、期限不同，對擔保合同關系的效力、保證期限等方面所適用的法律均不同，處理結果亦有所不同。

3.產生訴訟的主要原因

從1998年以來，該院受理的涉及住房按揭貸款糾紛案件數量上升較快，經初步分析，產生糾紛引訟的原因主要有以下幾個方面：

（1）因購房者與房地產商之間的糾紛，引起住房按揭貸款合同的不完全履行。銀行與購房者及房地產商簽訂住房按揭貸款合同，其前提是購房者已與房地產商簽訂了買賣合同，為了購房者支付部分購房款而由銀行提供按揭貸款。對購房者而言，這里主要涉及到兩個法律關系，一為購房者與房地產商的房屋買賣合同關系，另一個法律關系為購房者與銀行、房地產商的按揭關系，所涉及的兩種合同關系密切，但屬不同法律性質。而購房者因按揭貸款的目的是為履行房屋買賣合同，所以往往更看重與房地產商的房屋買賣合同，一旦其就房屋交付的時間、質量等與房地產商發生糾紛，購房者就以房地產商違反房屋買賣合同為由，不履行按揭還款義務。

（2）因購房者自身的原因而不履行住房按揭貸款合同。有的購房者因對海南的經濟環境不滿意，而離開海南到別處發展，對原所購的房屋既不居住也不再還款；有的購房者因工作變動、下崗，每月按揭還款額較高等原因，無力償還按揭借款。

（3）因房地產行情變動等原因，購房者不愿償還按揭貸款。因引起糾紛的住房按揭貸款合同，簽訂的時間在1993年底至1995年，當時房地產尚有余溫，房價在當時看來不算高，但與這兩年相比，房價相對較高，而大部分的按揭期限均為五年，甚至更短，購房者每月等額償還的貸款額較大，購房者認為負擔較重，因而有些購房者轉而另行以低價購買其認為質量較好，房價便宜的住房而不履行原按揭貸款合同。

二、住房按揭貸款糾紛案審理中應注意的幾個問題

1.注意區分按揭貸款糾紛中涉及的法律關系。

從理論上分析，按揭貸款所涉及的法律關系較多。第一個法律關系是按揭人（購房者）因購房與房地產商發生的房屋買賣關系，第二個法律關系是按揭人因支付購房款向銀行貸款而發生的借貸關系，第三個法律關系是按揭人將所購房屋作為按月還本付息的擔保所發生的抵押關系，第四個法律關系是房地產商為保證按揭人清償貸款與銀行發生的保證關系，第五個法律關系是按揭人按銀行指定險種向保險公司辦理所購房屋保險而發生的保險關系，第六個法律關系是按揭人不能按規定向銀行償還本息，由房地產商將房屋回購的關系。〖ZW（〗參見李鍥：《試論按揭的法律屬性》，載《政法與法律》，1998年第3期。〖ZW）〗從實踐來看，通常涉及的是前四種關系。正確界定因按揭產生的法律關系，是正確處理這類案件的前提。

2.注意根據住房按揭貸款合同簽訂履行的時間，確定法律適用及處理原則。

為適應建立和發展社會主義市場經濟的需要，我國的法律在不斷地修改、完善，近幾年來頒布了不少新的法律。由于住房按揭貸款合同簽訂的時間、履行的期限不同，處理這類糾紛時適用的法律有可能不同，進而會影響到糾紛各方的法律責任的承擔問題。在所受理的這類糾紛案中，住房按揭貸款合同的簽訂時間跨度從1993年底至1995年底，同樣內容的合同、同樣的事由，其法律的適用與處理原則可能完全不同。

（1）關于法律適用：1993年底至1995年1月1日前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《民法通則》及最高法院適用民法通則的意見，《經濟合同法》及最高法院1994年頒布的《關于審理經濟糾紛案件中有關保證的若干問題的規定》、《借款合同條例》以及中國人民銀行的有關規定等，不能適用于1995年10月1日起實施的《擔保法》。1995年1月1日起至1995年10月1日之前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《城市房地產管理法》及《民法通則》及其《意見》、《經濟合同法》、《借款合同條例》等。1995年10月1日之后簽訂的住房按揭貸款合同，適用《城市房地產管理法》、《擔保法》、《民法通則》、《經濟合同法》、《借款合同條例》等，合同的履行期限跨過1999年10月1日的，可以適用《合同法》有關合同履行一章的規定。

（2）關于處理原則

①關于住房按揭貸款合同糾紛所涉及的購房及貸款行為，只要其不違反當時的法律、法規規定，一般認定為有效的民事法律行為。

②對于住房按揭貸款合同糾紛中涉及的購房者與按揭權人銀行的房屋抵押合同關系，依有關規定辦理了抵押登記的應確認為有效；除了合同中約定不辦理抵押登記無效外，在1995年1月1日前所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記不違反法律法規規定，應為有效合同，不應以未辦理抵押登記而認定為無效；在1995年1月1日之后所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記的應確認為抵押合同尚未生效，不能確定為無效。在審判實踐中對在這種情況下，抵押合同是尚未生效還是無效，有不同的認識。根據我國《城市房地產管理法》第61條、《擔保法》第41條的規定，抵押合同自登記之日起生效，而非無效。抵押合同未生效與無效是兩個性質不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具備生效的條件，合同尚不具備約束力，如生效的條件成就，合同即可生效，而無效的合同是指合同違反法律的禁止性規定等，自始就不具備法律約束力。有一種觀點認為，1995年1月1日前未辦理抵押登記，違反了國務院1990年的《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第35條有關地上建筑物抵押應依照規定辦理抵押登記的規定，因而無效。但由于在此之前一直無法律和行政法規規定如何辦理抵押登記，因而無法依該條例規定的規范辦理抵押登記，不能以未登記為由認定抵押合同無效。

③房地產商作為保證人是否承擔責任、承擔何種責任，審判實踐中有不同的認識。筆者認為，其處理原則是：保證合同有效的，依合同約定的保證期限、范圍、保證方式確定保證人的責任，住房按揭貸款合同中約定保證人承擔的是一般保證還是連帶責任保證責任的，從共約定。對由于合同未約定或約定不明的，依其應適用的有關法律法規、司法解釋來確定，如適用最高法院《關于審理經濟糾紛案件中有關保證的若干問題的規定》第七條的規定，保證人承擔的是賠償責任，如適用《擔保法》第十九條的規定，則保證人承擔連帶責任保證。對于保證人擔保的范圍，在沒有約定或約定不明確的情況下，保證人對保證人全部債務承擔保證責任；應適用《擔保法》的，因這類住房按揭貸款均用所購住房抵押，應注意根據該法第二十八條第一款的規定，同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人只對物的擔保以外的債務承擔保證責任。

保證責任期限未約定或約定不明確的，如應適用最高法院的《規定》，則保證人應當在被保證人承擔責任的期限承擔保證責任，如應適用《擔保法》第二十五條的，則保證期間為主債務履行期屆滿之日起六個月。

三、住房按揭貸款有關問題的分析

（一）住房按揭貸款合同與傳統按揭的異同：

從所受理的住房按揭貸款合同糾紛案分析，海南省有關銀行所辦理的住房按揭貸款業務與傳統的按揭相同之處在于：采用按揭的方法，其目的均是為了取得銀行貸款，進而促使購房者與房地產商之間的房屋買賣合同得以完成，采用按揭方法比一般的擔保貸款條件嚴格。以香港法律為例，房地產商以按揭方法出售商品房，必須具備的條件多達18項；〖ZW（〗見許合進，《略論住房按揭》，載《當代法學》，1999年第2期，第34頁。〖ZW）〗而中國人民銀行于1997年4月28日頒發的《個人住房擔保貸款管理試行辦法》和1998年5月9日頒發的《個人住房擔保貸款管理辦法》對個人住房貸款的對象、條件、程序都有嚴格的規定。

現住房按揭貸款合同與傳統按揭的不同之處在于：

（1）傳統的按揭一般是約定樓宇所有權不直接轉讓給購房者，而是由購房者充當按揭人，把樓宇作按揭標的物，由按揭人用按揭的方法將樓宇所有權轉讓給銀行（購房者保留贖回權），待銀行收回貸款本息后，按揭權人即銀行才將樓宇所有權讓渡給按揭人。而我省已開展的住房按揭貸款，其擔保方式一般為抵押加保證，即購房者除以所購住房抵押或采取質押外，房地產商必須作為購房者向銀行還本付息的保證人。而且購房者與房地產商在房屋買賣合同和住房按揭貸款合同中，均未規定樓宇所有權的讓渡問題，而都約定所購房屋直接轉讓給購房者。

（2）傳統的按揭一般不以住房儲蓄為前提，按揭權人銀行提供的是信貸資金貸款（以所購樓宇等按揭標的物），而現開展的住房按揭貸款包括兩種，一種為住房公積金貸款，以購房者有住房公積金為前提；另一種為信貸資金貸款，又稱自營貸款，是銀行用信貸資金發放的個人住房貸款。二者在貸款利率、期限上均有不同，這在《個人住房貸款管理辦法》中有明文規定。

（二）住房按揭貸款操作中的存在的問題及建議

1從住房按揭貸款糾紛案的審理情況看，住房按揭貸款的操作中，存在的問題主要有：

（1）按揭期限普遍太短。從我國的經濟發展、個人收入狀況和購房價來看，個人償付購房款的能力并不高，在已按規定支付首期不少于30%購房款的情況下，如實行的五年五成、二年五成按揭，每月還款額較高，超過一般收入家庭的承受能力，特別是在社會的轉型期，個人的收入起伏較大，大部分當被告的個人購房者系無力連續每月支付較高的貸款本息而違約的。

（2）按揭人（購房者）與按揭權人（銀行）大都未辦理房產抵押登記手續。其原因在于銀行不主動，購房者不配合或房屋抵押登記部門對按揭標的物為期房的不予辦理抵押登記等，共結果可能導致抵押合同未生效，銀行無法行使優先受償權。

（3）對保證人（房地產商）的保證方式約定不明。對保證方式的明確約定，有助于正確確定保證人應承擔的責任。《擔保法》規定保證方式有一般保證和連帶責任保證，而產生糾紛的住房按揭貸款合同中均未明確規定保證的具體方式，而代之以“無條件擔保責任”、“不可撤銷擔保責任”等字眼，以致訴訟中當事人和審判人員對這樣的約定是否屬于明確約定，或屬于哪一種保證方式有不同的看法。

2完善住房按揭貸款機制的對策

為啟動商品房市場，特別是為處置海南積壓房地產，解決空置房屋多，而居民購買能力不足的矛盾，完善住房按揭貸款機制是發展房地產業的一個重要的方面。

（1）合理確定按揭比例和按揭期限

篇（5）

住房抵押貸款保險（以下簡稱房貸保險）是指在運用住房資金過程中為消除抵押貸款風險，最大限度降低呆壞賬的發生，保障抵押權益實現而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補充制度。其風險轉移和損失賠償機制緩解了住房抵押貸款授信業務中銀行與客戶之間因信息不對稱等導致的風險，有力地推進了房地產金融市場的繁榮。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發展。1997年6月1日施行的《城市房地產抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》等法規使其有了初步的法律規定。但是我國至今仍無一部法規對其進行明確的界定、適當的安排。在實踐中，作為住房抵押貸款下的強制要求，購房者對住房抵押貸款保險頗多怨言，如保險責任的實際承擔期限短于合同規定的保險期限；保險公司不是按年，而是一次性收取全部保費；購房者花錢買房買保險，在貸款保險合同中卻不是受益人等。

近幾年，房貸保險有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開始，杭州各大保險公司先后調整了房貸保險的保險費率和責任范圍，保費平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實行新的房貸保險，不僅保險費率有所下調，而且在財產損失險之外增加了還貸保證險。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調整房貸保險，投保人既可以按抵押房屋的總房價來投保，也可以按照貸款金額來投保。2001年底，上海推出“個人抵押住房綜合保險，”有不少改進之處：其一，拓展了保險公司對購房者（被保險人）的保證責任；其二，保費雖然一次性收取，但在不增加保費的情況下，加大了保險公司的還貸保證保險責任；其三，投保金額由過去按全部房價計算改為按貸款余額計算；其四，改變了以往保費自貸款之日前支付而保險責任從滯后多日的交房之日起承擔的不合理做法，保險期限自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險的比例賠償，在借款范圍內按實際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險，明確保險費以“貸款余額”計算，并在財產損失險之外增加入壽險內容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無力還貸，保險公司將承擔部分或全部支付剩余房款的責任。總的看來，我國房貸保險各地做法不一，觀念上與實踐上均有不少誤區，亟待規范。

二、住房抵押貸款保險法律關系及其存在的問題

我國的房貸保險是建立在個人信用體系不健全基礎上的無奈選擇，是以商業銀行的貸款安全及其利益為基點的，對購房者與保險公司都有不公之處。實際上，在住房抵押貸款業務中，在對貸款人進行正確的資信評估和還貸能力分析的基礎上，以成本與收益權衡的角度合理進行風險管理，是基本上能夠規避風險的。以個人住房貸款業務量最大的建設銀行為例，截至2001年底，個人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設立，可見我國房貸保險的實質是：商業銀行憑借其自身優勢地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔保，還要求借款人進行保險，從而造成了借款人的雙重負擔，而商業銀行則享受著“XX重保險”，以期充分實現貸款安全。

對保險公司來說，房貸保險也有障礙與陷阱。商業銀行在辦理住房抵押貸款時往往為保險公司代為辦理抵押房屋的保險業務，并從中收取手續費。而這種行為有不少負面影響。首先，貸款行為、抵押行為、房貸保險行為集中于商業銀行，使商業銀行往往忽視對購房者資信狀況的嚴格審查，因為其通過“抵押+保險”方式已幾乎無風險而言。其次，按照現行我國保險兼業管理要求，一家兼業人只能為一家產險公司和一家壽險公司作，目的是為了防止兼業人炒作保險公司。但是實踐中商業銀行多為數家，按照各保險公司所支付手續費的高低和商業銀行合作關系的親疏來決定業務分配比例，而保險公司出于保費考慮，往往提高手續費或進行所謂“公關”，從而加大了經營成本。商業銀行獲得的收益遠大于保監會規定的8％的手續費，竟能達到保費收入的40％—50％。再次，過高的手續費又導致過高的保險費率，從而影響購房者利益；而且由于逆向選擇作用，可能進一步加大保險公司的風險。

我國房貸保險與美國等發達國家在觀念與實踐上有相當大的差別。美國等發達國家的房貸保險一般由政府提供的房貸保險和私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險構成，并以政府的房貸保險為主，帶有明顯的社會福利性質，其投保人多為低薪階層。如美國聯邦住房管理局、退伍軍人事務部提供的房貸保險就具有國家干預性與政策導向。而私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險也建立在購房者個人信用體系完善與保險業務市場化運作機制良好的基礎上，并具有費率低、險種多、靈活簡便等特點。相比之下，我國房貸保險以銀行信貸安全為中心的理念具有一定的偏差，而且房貸保險各險種法律關系混淆不清。

我國目前的房貸保險大致可分為三類，即財產保險、信用人壽保險和保證保險，雖然各險種已有初步發展，但是其法律關系仍不甚明晰。

財產保險是指為防止由于意外災禍而造成較重的房屋損失而以房屋或其相關利益作為保險對象的保險。作為抵押物的房產的保全是商業銀行實現抵押權的基礎，當房地產價值減少時，商業銀行就可以根據保險單和抵押協議，憑第一請求權人的身份向保險公司申請賠償房屋損失和合理施救費用。該險種在賠付過程中，第一受益人應明確為銀行，但以收回貸款未清償余額為限，其余部分還是要支付給投保人的。目前我國房貸保險以這種財產保險為主。根據《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》第25條的規定：“以房屋作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續。抵押期內保險單由貸款人保管。”在實踐中該險種保險責任范圍一般限于火災、爆炸以及暴風、暴雨、洪水等自然災害，保險金額按照實際購房金額計算。這就存在兩個極不合理之處：一是上述第25條中并沒有要求購房者以全部房價投保，而且消費者自己首付的那部分價值并不需要保險，實踐中的做法實是商業銀行濫用其優勢地位的壟斷行為。二是現行房價有近30％是土地使用價格，而土地受損風險幾乎為零，因此以沒有除去土地使用價格的房價投保，顯失公允。

信用人壽保險是維持借款人還貸能力為信用保險，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時，以保險金抵付貸款余額，使抵押房地產不致被收回或拍賣。該險種保額每年遞減，以與借款者的貸款本金余額相稱，故又稱“住房抵押貸款減額壽險”。相應地，該險種的保費也是按年繳納，逐年遞減。美國友邦保險上海分公司于1997年就推出了抵押貸款壽險，但實際運作效果不佳，投保者寥寥。

保證保險是還貸的履約保證，由保險公司對購房者提供違約保險。當借款者不能還清本息時由保險公司負責融通，或當房地產作為抵押貸款時，由保險公司對抵押物進行保險。1995年中保蘇州分公司曾開展房貸保證保險業務，后因總公司認為風險太大而停辦。中保總公司于1998年曾推出《個人購置住房抵押貸款保證保險條例》，但頗多保留，并要求購房者在辦理保證保險的同時必須購買財產保險，兩保險進行“捆綁”銷售。我國目前的房貸保證險尚屬萌芽，而且與信用人壽險有頗多混淆之處。

以信用人壽險為主的信用保險與保證保險是有嚴格區別的。凡權利人要求保險人擔保債務或買方信用的保險，屬于信用保險；凡被保證人根據權利人的要求投保自己信用保險，屬于保證保險。在西方成熟的房地產金融市場上，商業銀行以購房者的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽定由于購房者死亡或殘疾不能如期還款時由其賠付相應損失的保險合同，即為信用保險合同，保險費由商業銀行繳納，因為受益人是銀行；銀行可以在出售抵押房產（如在房市低迷、房價大跌時）仍不能收回全部貸款時，從保險人那里獲得不足部分的賠償。而當購房者以自己的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽訂由于自己收入流中斷而未能如期還貸時由保險人代為償付的保險合同，即為房地產保證保險合同。該合同保險費由購房者繳納，因為受益人是購房者及其家庭成員，從而保證購房者在其收入無著時仍然擁有所購房屋，不至于流離失所，但當購房者收人流恢復后有向保險公司償還所墊付資金的義務。

而目前我國含還貸保證責任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務和受益權利嚴重扭曲。在實際操作中，商業銀行往往要求購房者到其認可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應有的保障。

三、完善住房抵押貸款保險的相關法規

針對我國房貸保險理念與實踐上的種種偏差，實有必要由人民銀行與保監會聯合制定《住房抵押貸款保險管理辦法》，以對其進行制度重構。而在這部法規中應當合理設定三方面的內容。

（一）導入國家信用，完善險種安排

應當改變我國房貸保險以保障商業銀行信貸安全為中心的理念，將房貸保險看成是房地產金融市場的基本一環，更多的將其作為購房者信用的延伸與補充，以合理安排購房者、貸款銀行、保險公司的權利義務關系。而且，房貸保險應當具有一定的社會福利性質，應當導入國家信用，構建類似西方國家政府保險與商業保險并重的保險機制。適應我國國情，政府的政策性保險機構可主要定位于為中低收入者提供優惠的保險服務，而商業性保險公司則可主要定位于為中高收入者提供系列個性保險。筆者認為，可以國家信用為基礎建立政策性保險公司，由政府財政提供部分初始資金，由其集中管理來實現房貸保險發放的標準化，提高房貸保險的規模效益。同時保監會應加強對其業務活動的監管。

而商業性房貸保險的險種安排應當有一個大體的設計。財產險、信用壽險、保證險應當有一個明確的界定（特別是對其責任范圍），以體現《保險法》誠實信用、權責對應的基本原則。保證險由于我國個人信用體系不健全而尚不能大規模開展，信用人壽險應當是主攻方向之一，而且應當進行險種創新，推出一些具有個性化的綜合險，以適應社會需求。

（二）設立保險準備基金，規范房貸保險業

美國房貸保險行業實力雄厚、經營穩健，這得益于制度上要求保險公司保持設立三個相互獨立的準備基金用于償付保險金：一是意外風險籌備基金，存期不能少于10年，用于隨時可能的災難性損失理賠，保費收入的一半應投入此基金，從而保證了在由于如經濟衰退引起的高風險發生時有足夠的基金償付保險金。二是虧損儲備基金，以防止個人房貸出現拖欠和無力償還債務。該基金的比率因每個人的資信情況、抵押貸款的首期、貸款種類和對房產變化的預期不同而有所差異。三是無收益保險儲備，是保險合同期和扣除意外風險儲備之外的保險費收入，用于支付一般的保險賠償。我國應當要求保險公司設立保險準備基金以規范房貸保險業。

（三）完善房貸保險的基本制度

應當改變目前房貸保險中的不合理做法，完善房貸保險基本制度。

1.房貸保險的選擇權。對于購房者來說，應當享有是否購買房貸保險的選擇權，而不應設立如目前我國對財產險的強制要求，以體現保險自愿的原則，同時要保證購房者對保險公司的選擇權，以實現房貸保險市場的良性競爭秩序。對貸款銀行來說，其應有一定的選擇優質保險公司的優質保險的權利；對于保險公司來說，其也應有根據購房者資信狀況與貸款銀行的貸款質量來決定是否承保的權利，并且還有選擇機構的權利，以避免商業銀行的不當行為。

2.保險金額與保險費率。應當改變目前以房屋總購價來確定保險金額的做法，而以抵押房屋建筑價格（除去總購置價格中30％以上的土地價格）或購房者貸款余額來確定保險金額，真正做到“有險才保”，維持購房者權益。由于住房貸款的低風險性，我國目前房貸保險的費率為5％。左右，30萬元15年期的貸款應繳保費超過1萬元，顯然過高。對比美國和加拿大等國不到0.5‰的費率，我國實有必要抽樣測算普查數據，用精確的數理統計的方法厘訂出合乎實際情況的較低的費率。

3.保險期限。在財產險中保險期限應當根據現房抵押貸款與期房抵押貸款區別對待。如果是現房，房貸保險期限應自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止；如果是期房，由于貸款合同訂立與房屋實際交付之間有一兩年的建筑期，因此房貸保險期限應自房屋交付之日零時起至全部還清貸款24時為止。在信用人壽險與保證險中，則應自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止。

篇（6）

住房抵押貸款證券化是一種抵押擔保證券,指金融機構把自己所持有的流動性較差、但具有未來現金收入的住房抵押貸款,匯集重組為抵押貸款群組,由證券化機構以現金方式購入,經過擔保或信用增級后,以證券的形式出售給投資者,以融通資金,并使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔的融資過程。住房抵押貸款證券化運用成熟的交易框架和信用增級手段,改善了證券的發行條件,使住房抵押貸款證券化支出費用總額與交易總額的比率很低,從而大幅度降低了企業直接融資的成本。

2005年12月15日,中國人民銀行批準了中國建設銀行信貸資產證券化試點單位,在銀行間債券市場發行資產支持證券。建行作為發起人委托中信信托發行不超過31億元的個人住房抵押貸款支持證券(即MBS)“建行個人住房抵押貸款資產支持證券”。至此,已風靡海外30余年的資產證券化產品,終于正式亮相中國。建設銀行從上海市、江蘇省和福建省三家一級分行中篩選出了15000余筆、金額總計約30億元的個人住房抵押貸款組成資產池,委托中信信托投資有限責任公司發行,這是國內首單個人住房抵押貸款債權證券化產品。該信托的第一次利息將在2006年1月26日予以支付,信托的法定最終到期日為2037年11月26日。建行本身將購買其中9050萬元的次級資產支持證券,其余的29.26億元優先級資產支持證券將按照不同信用評級分為A、B、C三級。在29.26億元的優先級資產支持證券中,A級為26.69億元,B級為2.03億元,C級為5279萬元。MBS將和按揭貸款一樣,采取每月付息還本,并采用浮動利率。

住房抵押貸款證券化的模式

資產證券化是在“破產隔離”、“真實出售”這一中心的基礎上,圍繞現金流重組和信用工程這兩個基本點展開結構設計、產品衍生及市場運作的,是當今各國資本市場上極具活力的金融產品,在我國是全新的嘗試,選擇合適的證券化資產是成功進行資產證券化的良好開端。按照被證券化資產種類的不同,資產證券化可以分為住房抵押貸款支撐的證券化和資產支撐的證券化。美國作為資產證券化市場最發達的國家,資產證券化是從住房抵押貸款證券化起步,且從世界范圍來看,住房抵押貸款也是一種最為廣泛被證券化的資產。因此,我國推行住房抵押貸款證券化可以借鑒國際成功經驗,國際住房抵押貸款證券化代表性的模式大體有三種模式:一是美國模式,即表外模式,即在銀行外部設立特殊機構,用以收購銀行資產,實現資產的真實出售;二是德國模式,即表內模式,即在銀行內部設立一個特殊機構,由這個機構運作證券化業務,資產的所有權仍然屬于銀行,保留在銀行的資產負債表中;三是澳大利亞模式,即準表外模式,是上述兩種模式的結合類型。

但是,在借鑒國外模式的同時,必須清醒地看到,由于我國的房地產市場建立不久,發展很不平衡,加之證券市場發展的地區差異,我國的證券化模式的選擇必須多樣化且富有彈性:針對不同的經濟發展地區,推出不同的房地產證券化品種;對不同的投資主體,應有靈活的投資余地;證券化必須在我國現有的法律框架下構筑。

住房抵押貸款證券化的運作過程可以簡要的概括如下:首先,由住房抵押貸款機構充當原始權益人,以“真實出售”方式將其持有的住房抵押貸款債權合法轉讓給特殊機構。其次,特殊機構將其組成抵押貸款組,經標準化處理、信用評級及擔保公司擔保升級后,發行住房抵押貸款證券,獲得證券發行收入,并向原始權益人支付資產購買價款和向相關中介機構支付服務費用。第三,在證券發行后,特殊機構需要聘請專門的服務商來對已經證券化的住房抵押貸款資產及其現金流進行管理。住房抵押貸款證券化的關鍵是要實現“破產隔離”和“真實出售”。所謂“真實出售”是指貸款出售合同中應明確規定:一旦原始權益人發生破產清算,資產池不列入清算范圍,從而達到“破產隔離”的目的,保護投資者的利益。

在設計住房抵押貸款證券化運作模式中,需要特別強調市場主體——特殊機構的設立,即選擇表外模式還是表內模式運作。它是整個交易結構的中心。相比而言,表外模式更適合我國國情,即設立獨立的特殊機構。首先,從信用增級角度考慮,銀行外部設立的特殊機構是以證券化為唯一目的的、有法律限制的、獨立的信托實體,不受銀行等相關利益機構及財政等政府部門的影響和控制,真正意義上實現“破產隔離”和“真實出售”,從而避免了我國商業銀行信用等級不高的問題。從效率的角度考慮,獨立的特殊機構發行抵押證券具有優勢。成立專業化的住房抵押貸款證券化發行機構適應社會化大分工的發展趨勢,有利于提高市場的運作效率。特殊機構可以將不同商業銀行或其它金融機構發行的住房抵押貸款整合成一個大規模的貸款池,在此基礎上發行抵押貸款可以降低發行費用,分散投資風險。商業銀行出售自己的貸款給特殊機構,可以再有選擇性的購買抵押債券,有效的避免風險,改善銀行資產的質量。從資本充足率考慮,通過實施表外證券化并將回收的資金投資于現金、國債以及高質量的抵押貸款相關證券等風險權重比住房抵押貸款低的資產,貸款人的資本充足率會得到提高。實施表內證券化,住房抵押貸款仍然是貸款人的資產,貸款人的資本充足率不變。

此次建行首發MBS的證券發行是通過中信信托投資有限公司作為中介機構實施的,而作為一級分銷商認購這批資產的51家機構中商業銀行占21家。可見,此次的證券發行從發起人到承銷商都是以銀行系統為主體的,中介機構的加入使得發行證券的程序相對于2002年試點方案中的銀行內部機構發行的模式已有所發展,但相比于美國等發達國家,此次MBS首發的模式還不夠完善,沒有建立起從銀行到特殊目的發行機構,再到中介和承銷商,最后到投資者的四級體系。那么,建行首發MBS的模式可以說是不完整的表外融資抵押貸款證券化。

實施住房抵押貸款證券化的障礙

實施住房抵押貸款證券化,核心是要求有一個完備的制度與市場環境。

住房抵押貸款證券化在我國還屬試驗階段,相關法律體系不完善將成為我國住房抵押貸款證券化的主要障礙。一方面,缺乏住房抵押貸款證券化相關的法律法規。特殊機構作為住房抵押貸款證券化的核心,不僅涉及原始權益人、原始債務人、信托機構等多方參與主體的設置、進入、運營與退出等法律上的規范,更重要的是特殊機構實現“破產隔離”與“真實出售”的法律標準要有嚴格的界定。實現“破產隔離”一般要求特殊機構要與自身、原始權益人和其母公司的破產風險相隔離。目前我國法律對第一、第三種情況沒有明確規定。特殊機構與原始權益人的破產風險相隔離,要求資產組合的所有權徹底轉移給特殊機構,我國法律對此也沒有明文規定。另一方面,現有法律對住房抵押貸款證券化的束縛。我國《證券法》第6條規定,銀行業、證券業、信托業、保險業分業經營、分業管理。證券公司與銀行、信托、保險業務機構分別設立。而房地產證券化作為一項創新的金融工具,為發行人提供了靈活多樣的金融產品以供選擇,如過手證券、債券、商業票據等。針對不同金融產品,管理部門各不相同,導致了房地產證券化的發行障礙較多。特別是我國證券、信托、保險業的發展尚未成熟,能為抵押貸款證券化提供服務的中介機構不足,所以如果要在銀行和投資者之間建立多級的中介體系,一方面目前沒有專門的特殊機構發行證券,另一方面將可能出現很多部門間難以協調的問題,而且交易成本會比較高。從建行首發的MBS看,其中介機構不夠完善,交易主要在銀行系統內部進行,發行的廣度和深度都很不夠,MBS的諸多優點和功能都無法發揮出來,例如,融資渠道并沒有拓寬,流動性風險也沒有降低,對金融機構資產報酬率的提高還需要假以時日觀察等。從初次交易的情況來看,建行發行的MBS沒有國家開發銀行同時發行的ABS(資產擔保證券)受歡迎。

信用增強形式和信用評級機構匱乏,我國各種市場主體嚴重缺位。實行住房抵押貸款證券化的關鍵一步,是通過信用增強形式,提高發行的抵押擔保證券的信用等級。在保險方面,因抵押貸款保險業務規模很小,難以形成風險分攤機制,使保險公司提供保險的風險較大。同時,獨立客觀、公正的信用評估體系是住房抵押貸款證券化成功的關鍵,信用評級機構在抵押貸款證券化中的基本作用是評價證券的質量,并以“信用等級”的形式,向投資者公布評級結果,起到風險提示、降低交易費用的作用。現在我國缺乏有影響力的獨立資產評估機構和完整的信用擔保體系,還沒有完整意義上的個人信用制度。在缺乏擔保和信用評級制度和機構的條件下,若要發展住房抵押貸款證券化,國有商業銀行只能憑借自身的國有性質和資金實力進行擔保,而且也有較好的信用增級和評級的專業能力。

我國證券市場很不完善,機構投資者不規范。政府在對待證券市場的戰略思維方面比較模糊,政府作為證券市場的管理者應采取經濟手段、政策引導等措施,盡量避免行政性的干預,但政府對公司進入和退出證券市場采取種種限制,承擔了過多的非市場任務。作為管理機構,政府應該要以保持證券市場平穩運行,保護投資者的利益為重任,但實際上政府把幫助國有企業解困、提高總需求作為首要目標,把保護投資者的利益放在了次要地位,使投資者喪失信心。而專業投資機構具備人才、技術、資本等競爭優勢,在獲取政府部門的政策信息、探測經濟信息方面具有超前的意識和能力,成為操縱證券市場的主力。

完善住房抵押貸款證券化的對策

就目前的現狀而言,完善住房抵押貸款證券化實施的金融基礎環境,解決好以下幾個方面的問題,顯得尤為緊迫。

以法制化為中心夯實我國個人信用基礎。個人信用體系是整個社會信用體系的重要內容,我國的當務之急是有效的借鑒國外的成功經驗。首先,需要政府的協調與立法的支持。對消費信貸的環境、授信及還款等方面頒布一系列法律法規,并且在現有的全國性法規基礎上充實與規范一級住房抵押貸款市場的法律法規,如《住房抵押貸款法》,使個人信用體系在法定的框架下高效、有序的運行;其次,重視社會保障制度、社會擔保與保險制度及機構組織的建設,建立科學、嚴謹的評價指標體系;第三,以存款實名制為契機,推廣建立個人賬戶體系,通過銀行間的聯網、地區間的聯網,最終建立起國家個人信用調查和資源共享系統。

建立與完善資信評估體系。首先,要保持較高的獨立性與權威性。西方的資信評估機構的信譽由長期的業績所支撐,這種獨立性保證了評估結果的公正性、準確性與權威性。我國應通過合并、兼并等形式發展幾家全國性的、綜合的大型資信評估機構,與政府脫鉤,確保其結果的公正與公平;其次,有必要建立統一、規范的指標體系,并且盡量與國際慣例接軌。

進一步擴大和規范住房抵押貸款市場。一個成熟的、規范的住房抵押貸款一級市場,是開展住房抵押貸款證券化的重要前提。激發個人住房消費,壯大抵押貸款規模,必須以需求為導向,細分市場,充分考慮經濟上的差異、地區因素設計抵押貸款組合。實現金融機構在抵押合約、貸款合同、貸款程序等標準化服務,開發不同期限、不同利率水平、不同種類的貸款,實現銀行的多樣化服務,拓寬抵押貸款組合的數量和種類。

篇（7）

根據國際經驗，當一國經濟進入持續穩步增長的時期，城市化也將進入一個快速發展的時期。世界銀行的統計分析表明，人均GDP低于300美元的低收入國家，城市化水平僅為20％；當人均GDP提高到1000～1500美元，經濟步入中等發達國家行列時，城市化進程加快，住宅業將會進入迅速發展階段。這種發展規律在我國也得到了較完美的印證。據統計，截止2003年底，隨著人均GDP首次超過1000美元，我國城市人口比例已從1978年的17.9％提升到40.5％。

人均收入水平的提高和城市化進程的平穩推進，對我國經濟的各個方面都產生了極大影響，房地產業飛速發展并迅速成長為國民經濟的支柱產業。數據證明，從2001～2005年的五年時間里，我國的GDP從97314.8億元提高到182320.6億元，房地產投資則從6344.12億元增加到15759.3億元。自1999年國家實施擴大內需政策以來，出臺了推動住房抵押貸款業務發展的相關政策，我國住房抵押貸款得以迅速發展，并成為各商業銀行的重點發展業務。2003年底我國個人住房抵押貸款余額已經達到11779.74億元，占個人消費貸款余額的75％，占金融機構全部貸款余額的7.4％。我國今后一段時期內，平均對住房抵押貸款的需求規模將達到每年3000億元人民幣，并且這一龐大的資金一經沉淀就是10～30年。如果仍然繼續依靠商業性住房貸款和住房公積金貸款，將使商業銀行的流動性問題日益突出。此外，盡管住房貸款的不良率相對較低，但數據表明其絕對數卻在快速攀升。在此背景下，我們一方面應該盡快建立健全我國的住房金融體系，另一方面也要適時啟動住房抵押貸款證券化，優化房地產金融結構，促進商業性住房貸款的良性發展。

二、推行住房抵押貸款證券化的現實意義

住房抵押貸款證券化（MBS）就是將缺乏流動性但其未來現金流可測的住房抵押貸款進行組合建庫，以貸款庫內資產所產生的現金流作為償付基礎，再由證券化專門機構購入，通過風險隔離、資產重組和信用增級，在資本市場上發行住房抵押貸款債券做結構性融資行為，并使住房抵押貸款的風險分散為由眾多投資者承擔的金融運作過程。該金融創新形式起源于20世紀七十年代的美國，最初的目的是為了滿足退伍軍人與中低收入者的購房需求。基于強烈的政府支持背景，MBS對調節美國住宅產業的結構性需求與促進社會穩定起到了重要的作用，并逐漸為世界各國所效仿。

推行MBS可盤活大量長期性抵押貸款資產，對于我國房地產業和房地產金融業的發展有著十分重要的現實意義。

（一）改善融資結構，增加金融體系的流動性。我們知道，保持合理的資金流動性是健全金融體系的重要內容。MBS的發展，無論是在金融主體行為選擇還是在資本結構優化方面，都為一國金融體系的健康發展提供了穩定的資金來源。具體來看主要包括以下四個方面：

1、對住房抵押貸款本身的流動性改進。住房抵押貸款具有期限長、流動性差的特點。MBS通過資產重組，把住房貸款的未來現金流轉化為當前的證券融資，就可以改善住房抵押貸款的流動性，有利于金融機構改進資產管理。

2、對資本市場流動性的改進。MBS的最終環節就是發行住房抵押貸款證券，由于這種證券的信用等級較高、收益穩定、風險較低，在資本市場上會受到投資者的追捧。這對于資本市場交易的活躍程度、交易資本的利用效率都有正面影響。此外，也會引導資金向住宅產業合理流動，降低資本市場的投機程度。

3、對房地產企業流動性約束的改進。鑒于住宅建設需要一定的建設和銷售周期，必須有穩定持久的資金作保障。如果全靠住房抵押貸款，房地產企業就會受到嚴重的流動性制約，這不但影響企業和行業的發展前景，也增加了銀行貸款的償付風險。MBS的引入，為此提供了有效的解決途徑。

4、對個人購房者流動性約束的改進。由于住宅類商品的特殊性，個人購買住房往往會受到預算的約束。MBS可以來緩解這個問題，為商業銀行提供充足的貸款資金來源，從而增加個人住房貸款的可獲得性。

（二）分散金融風險，穩定金融市場。MBS依托于住房抵押貸款證券及其制度安排把原始貸款銀行的風險分散給更多的金融主體來承擔。一方面作為MBS發起人的貸款銀行通過發行住房貸款證券把原始貸款重組為不同風險與收益組合的標準化金融產品，從而把信貸風險分散給眾多的市場投資主體，降低住房抵押貸款風險，優化資產負債結構。一方面MBS實際上就是把住房抵押貸款作為標的物，從中進行風險剝離，根據與穩定現金流相對應的風險，創新出更多的金融產品。這種風險分散的過程，對于金融市場的穩定和金融深化程度的提高都頗有益處。

（三）實現信用分工，提高金融效率。信用問題是金融深化過程中必須面對的問題，一國的信用體系是否健全，直接影響到金融活動能否有效地進行，以及金融市場的運作是否具有可持續性。信用分工就是通過對金融主體業務的創新和重組，來調整和優化不同信用層次所形成的信用體系，從而促進金融活動效率的提高。MBS通過信用分工機制，把住房貸款的單一信用進行重組，以使得各金融性專業機構能夠專注于信用過程的某一個具體部分，從而形成競爭優勢。考慮到信用處理是MBS的核心環節，推進MBS的過程也就伴隨著信用體系的再創造和發展，這對于信用體系亟待完善的我國來說，具有特殊的意義。

三、我國推行住房抵押貸款證券化的制約因素

2004年個人住房抵押貸款總規模達到1.6萬億元，占全部金融機構貸款余額的比例上升到9.04％。這些都表明住房抵押貸款證券化的基礎資產已初具規模。同時，四大資產管理公司在處置不良資產的過程中也逐漸積累了豐富的經驗。開展住房貸款證券化業務條件已基本具備。但是，在我國仍然存在以下制約因素影響此項業務的開展。

（一）貸款的規模問題是影響證券化的基本問題。雖說我國住房貸款證券化業務的規模已經擴大，但其比例仍趕不上發達國家的水平。規模上的限制不利于形成貸款的資產池，不易達到證券化的規模經濟要求。除此之外，證券化還要求有不同期限、不同利率水平和不同種類的貸款，而我國目前的住房抵押貸款還難以達到證券化的要求。

（二）市場參與主體的缺位或局限將制約我國住房貸款證券化的發展。首先，在確立MBS模式之前，必須要設立證券化專門機構（SPV）。但對在我國無論是由政府、銀行共同出資組建專門的住房抵押證券公司，還是賦予國家開發銀行從事此項職能，亦或是由金融資產管理公司擔任SPV的職能，仍然存在爭議。其次，以住房貸款為基礎資產發行的證券信用等級不能達到投資級別，必須有信用擔保機構為其擔保以提高信用等級。但在我國沒有此類專門的機構，到底是由政府還是SPV作為擔保機構還沒有定論。最后，在我國現階段，投資主體主要是個人，帶有一定的投機性。而作為市場主導力量的機構投資者，如商業銀行、保險基金等投資于證券都受到一定的限制，不利于支持抵押證券在證券市場上的發展。

（三）有關法律制度中的缺陷亟待解決。住房貸款證券化必然涉及到商業銀行轉讓或出售債券的行為。而根據《合同法》的規定，我國對合同債權的轉讓采取通知債務人的原則，那么如果商業銀行每轉讓一筆債權都要通知債務人，銀行的成本將大大增加。同時，商業銀行出售債權會帶來收入，這又涉及一系列稅收，如所得稅、營業稅等使銀行的支出增加。成本和支出的增加會挫傷其開展業務的積極性。

（四）證券化專業人才的缺乏，也將影響我國住房貸款證券化業務的推行。住房貸款證券化是一項綜合性很強的業務。它聯系著房地產、銀行、證券、稅務、法律、會計等各行業。并且，在證券設計、銷售、評估等方面也需要較高的專業水平。這樣的人才有待抓緊培養。

四、對我國推行住房抵押貸款證券化的政策建議

第一，擴大一級市場規模，規范操作控制質量。一個具有相當規模的一級市場是對更好地推行住房抵押貸款證券化相當大的支持，而且如果沒有一個規范運作的一級市場就不能確保住房抵押貸款證券化的健康發展。

第二，著手建立證券化專門機構SPV。證券化過程中，最關鍵的中介機構就是SPV。它在證券化過程中承擔了信用增級和證券發行的工作，是聯接貨幣市場和資本市場、投資者與發行者的重要紐帶。我國應加快在政府主導下設立SPV的進程。

第三，健全完善評級機構，統一規范信用標準。在住房抵押貸款證券化過程中，信用評級機構擔負著十分重要的責任，其結果將對投資者的品種選擇產生直接影響。可以說，獨立、客觀的信用評級是住房抵押貸款證券化能否成功的關鍵。國內評級機構必須加強與國際著名評級機構的合作，學習先進的信用評級技術，借鑒豐富的信用評級經驗，提高我國信用評級水平，引導投資者開展投資業務。

篇（8）

2005年12月15日,我國首單個人住房抵押貸款證券化產品——“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”正式進入全國銀行間債券市場這一由中國建設銀行作為發起機構的試點成為開創國內住房抵押貸款證券化先河

一住房抵押貸款證券化概述

住房抵押貸款證券化,是指金融機構(主要是商業銀行)把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組,由證券機構以現金方式購入,經過擔保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程這一過程將原先不易被出售給投資者缺乏流動性但能夠產生可預見性現金流入的資產轉換成可以在市場上流通的證券

證券化的交易結構一般分為以下幾個步驟:

(1)商業銀行(即發起人,也是原始權益人)確定證券化目標,并組建住宅抵押貸款資產池

(2)設立抵押貸款證券化的專門機構——特殊目的載體(SPV:SpecialPurposeVehicle),目的在于對證券化進行專門的操作特設機構有公司形式(SPC)和信托形式(SPT)

(3)資產銷售發起人將所擁有的抵押貸款資產的未來現金收入的權益真實地銷售給SPV,目的是保持出售貸款資產的獨立性,使原始權益人的風險與未來現金收入的風險隔離,SPV只承擔未來現金收入風險這樣就可以實現資產與發起人之間的所謂破產隔離,從而達到保護投資者的目的

(4)經過中介機構的信用評級,SPV直接在資本市場發行證券募集資金,或者由SPV信用擔保,由其他機構組織發行,并將募集的資金用于購買被證券化的抵押貸款

(5)對資產的管理與資產收益的回收SPV管理證券化所產生的現金流入量,按計劃清償證券的本息,償還完畢時各種合同到期廢止,全部過程結束

從住房抵押貸款證券化的流程可見,證券化的過程涉及到《民商法》和《經濟法》領域相當多的法律門類:《合同法》《公司法》和《其他經濟實體法》《破產法》《信托法》《銀行法》《擔保法》《證券法》《房地產法》《會計法》《稅法》等可以說,住房抵押貸款證券化的法律問題構成了一項法律系統工程,證券化當事人的權利義務關系要以相應的法律規定為行為標準,各個環節的有效性也要由相應的法律來保證

二我國開展住房抵押貸款證券化的法律環境分析

1.設立特殊目的載體(SPV)的法律環境分析從設立機構看,公司形式的SPV(SPC)很難依據現有的法律設立

首先,《公司法》對于公司的種類設立的條件等規定較為嚴格,SPC由于業務的獨特性,不可能嚴格按照《公司法》的規定設立為國有獨資公司或有限責任公司,其次,目前,《合伙企業法》只規范了無限合伙,所有合伙人對合伙企業債務承擔無限連帶責任而SPC往往是按照有限合伙的法律結構運作的,因此,無法按照《合伙企業法》中關于合伙的組織結構設立再次,為了提高SPC的資信與住房抵押貸款債券的評級,SPC往往具有政府背景因此,當前也無法按照《個人獨資企業法》設立SPC

此外,我國《破產法》規定:“擔保物的價格超過其所擔保的債務數額的,超過部分屬于破產財產”以資產證券信用增級為目的,由發起人提供的超額擔保的超額部分,在發起人破產時將不得列為破產財產,從而使得資產的信用來源受損,破產隔離也就失去了其應有的意義

現今,無論是《商業銀行法》還是《貸款通則》,對貸款的出售都無法律界定因此,采取何種方式和手續轉移銀行貸款,并不與現行法律沖突,在實際中這些取決于雙方的協議

目前,國有銀行還沒有足夠的能力成立獨立的SPV,所以在建行的試點方案中,委托中信信托作為中介,SPV以信托形式(SPT)出現,利用《信托法》賦予它的破產隔離功能,暫時解決了SPV的法律困境但住房抵押貸款證券化的進一步發展和完善要求相關法律的同步建設

2.市場培育上的法律環境障礙一種金融工具的順利推行,市場需求是重要的因素金融市場需求主體有兩類:個人投資者和機構投資者由于住房抵押貸款證券化的復雜性,個人投資者的精力和能力有一定的局限,不能期待個人投資者托起住房抵押貸款證券化的市場因而,機構投資者是住房抵押債券市場的主體短期的證券適合流動性需求比較強的商業銀行和非銀行金融機構,而長期的證券(住房抵押貸款證券的期限一般都相對較長)適合于規避再投資風險的保險資金和養老基金等但是,機構投資者的準入資格受到法律的嚴格限制如1993年頒布的《企業債券管理條例》規定:辦理儲蓄業務的機構不得將所吸收的儲蓄存款用于購買企業發行的債券,不得用于房地產買賣股票買賣和期貨交易等與本企業生產經營無關的風險性投資又如,《商業銀行法》只規定了商業銀行可以買賣政府債券,而《保險法》明文規定,保險公司的資金應用僅限于銀行同業存款買賣國債同業拆借,購買證券投資基金以及須經國務院批準的其他方面,從而明確規定了保險資金不得用于購買企業債券及抵押貸款同樣,我國養老保險基金失業保險基金等投資面也受很多限制目前住房公積金則只能存入銀行

所以,在抵押貸款證券機構所涉及的投資者上,立法應放寬限制,允許上述機構投資者進入抵押貸款二級市場操作,在證券設計與發行上向機構投資者傾斜

3.稅收法律的限制在當前我國的稅法框架內,證券化所涉及的主要稅種有三項:營業稅所得稅和印花稅三者將決定證券化產品的成本和投資收益

首先,營業稅問題委托人將資產轉讓給SPV究竟屬于資產銷售活動還是融資活動?芽這將決定轉讓收益是否需繳納營業稅另外,中介機構所取得的服務費用是否應繳營業稅?芽受托人取得的利息收入是應全額繳納營業稅,還是按扣除服務費用后的差額繳納?芽

其次,所得稅問題SPV是否應作為納稅主體?芽是否是隱性的納稅主體?芽即為投資人代扣代繳目前,財政部和稅務總局提出的分歧主要集中在此另一個重要問題是,投資人的投資收益應屬于債券利息收入還是股息收入?芽如果作為股息收入,個人投資者是否允許免征20%所得稅?芽以避免雙重征稅否則,SPV在住房抵押貸款上的收益要打20%的折扣,其交易成本可想而知

最后,印花稅問題一方面,在簽訂相關合同(如信托合同和委托管理合同)時,是否應繳印花稅?芽另一方面,發售買賣證券化產品,是否征收印花稅?芽如果比照基金的稅收政策,目前投資者申購贖回開放式基金單位,以及買賣封閉式證券投資基金時都免征印花稅

我國對于發起人向SPV(SPT)出售貸款的銷售行為,《稅法》一般規定要繳納營業稅和印花稅雖然營業稅率不高,印花稅也只在萬分之零點五到萬分之三之間,但由于資產池規模巨大(美國學者阿諾德在1986年就曾估計,只有當其資產規模突破1億美元大關時,銀行向公眾發行資產證券化的債券才有利可圖),這勢必造成住房抵押貸款證券化的稅務成本過高而使SPV難以維系

4.關于抵押權轉移處置方面的法律環境分析

(1)抵押權轉移登記的法律問題銀行出售住房抵押貸款給SPT時,按我國《擔保法》的規定,抵押權不能與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保抵押權與其擔保的債權同時存在,債權消滅,抵押權也消滅,針對該貸款設立的抵押權也應隨之轉移給SPT問題在于房地產抵押應當辦理抵押登記,SPT在受理住房抵押貸款時,按國家現行規定,應進行抵押變更登記但SPT若逐一對抵押權進行變更登記,則將大大增加證券化的成本,使得證券化不具有操作性

因此,我國在2004年5月16日出臺了《關于個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記有關問題的試行通知》,允許批量辦理個人住房抵押權變更登記,為證券化試點解決了法律限制

(2)抵押權處置的法律問題根據我國現行的法律,當借款人由于各種原因不能償還貸款時,貸款人(按揭權人)處置抵押房屋有許多困難雖然中國人民銀行頒布實施的《個人住房貸款管理辦法》第2條規定:“借款人到期不能償還貸款本息的,貸款人有權依法處理其抵押物或質物,或由保證人承擔償還本息的連帶責任”第31條規定:“借款人在還款期間內死亡失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人,或其法定人受遺贈人拒絕履行借款合同的,貸款人有權按照《中華人民共和國擔保法》的規定處置抵押物或質物”但事實上,包括擔保法在內的有關抵押物處置的法律法規中,沒有關于處置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中居民的處理規定因此,客觀上造成貸款人在借款人不還款時難以處置抵押物和實現債權此外,從2005年1月1日起施行的《關于人民法院民事執行中查封扣押凍結財產的規定》第七條明確指出,業主抵押自己所有的房屋,如果該套房產是屬于業主唯一可以居住房產,而且有充分證據可證明這一點時,那么即使抵押權人(通常為銀行)向業主追討欠款,法院也不能拍賣變賣或者抵債,業主可以繼續居住這使得抵押成為有名無實的擔保,增加了按揭貸款風險,這不利于以按揭貸款為基礎發行證券的信用級別提升

三國外房地產證券化的立法借鑒

國外房地產證券化的法律規定,從體例上看,可以分為分散立法型和統一立法型,這兩種體例跟各自的國情是緊密聯系的

1.分散立法型采用分散型立法的國家和地區有美國英國印度尼西亞法國德國澳大利亞加拿大和我國香港地區2.統一立法型采取統一立法型的國家和地區主要有日本韓國馬來西亞泰國和我國臺灣地區

3.比較借鑒就法律而言,分散立法型國家如美國盡管沒有針對資產證券化的專門立法,但以散落在聯邦和州不同層面法規中的規范在資產證券化過程的各個環節始終如一地貫徹其證券化的基本精神,再以海洋法系特有的判例法靈活地適應市場的變化和多樣化的需求,從而保持資產證券化法制體系的完整,并有效運作在經濟法規,如會計法規等的不斷修訂中也不斷體現市場的新變化和要求統一立法型的日本韓國是大陸法系國家,參照美國資產證券化立法的精神,制定了整套完整的資產證券化的立法反思其立法過程,作為一個傳統的亞洲國家,資產證券化的精神在日本文化中沒有傳承因此,就需要先建立制度和規范體系,才能以此為依據建立一個全新的資產證券化市場但日本在資產證券化的立法過程中采取了不必要的保守謹慎做法,在早期的立法中對市場限制過多,發展嚴重受阻后再重新立法,從而導致了二階段式的立法過程,走了不必要的彎路,阻礙了日本資產證券化市場和經濟金融的發展,錯過了最好的發展機會這是我國在立法時應該注意避免的

四我國完善住房抵押貸款證券化法律環境的思考

1.可借鑒推行證券投資基金的立法經驗,先參照國際慣例,并結合我國國情制定《住房抵押貸款證券化管理暫行辦法》,構筑住房抵押貸款證券化的法律框架,使住房抵押貸款證券化的運行能有一個相對嚴謹規范的法律環境

2.在經過一段時間的試點,住房抵押貸款證券化有了一定的基礎之后,逐步對《商業銀行法》《證券法》《保險法》《企業債券管理條例》《合同法》《破產法》中的個別條款進行修改,并在此基礎上頒布《住房抵押貸款證券化法》,使之形成一套適合住房抵押貸款證券化運作的完善有效的法規體系

3.制定和完善證券化交易的會計和稅收法規根據證券化交易的特點,設計針對證券化交易的會計和稅收法規,主要需解決以下問題:避免重復征稅SPV是否作為納稅主體征稅環節的確定以及征稅收入的屬性等如免征減征營業稅的印花稅等,以降低SPV的運營成本,更好地促進其業務的開展

4.建立完整的資產證券化法律體系我們要避免日本首次立法限制過多,導致二次立法的教訓,應在資產證券化立法中充分理解美國資產證券化立法的精神實質,為政府在制度中恰當定位,做自己應該做的事情,由市場做市場的事情,各司其職在法制構建上提供多元選擇及完善的配套措施,使市場能依據此法制順應市場發展選擇有利的發展模式,進而奠定市場發展的長遠基礎

參考文獻:

[1]趙宇霆,徐榮祥.我國目前法制環境下的資產證券化對象選擇[J].西南科技大學學報(哲學社會科學版),2006,(3).

[2]楚天舒,毛志榮.美國日本資產證券化市場比較及借鑒[R].深圳證券交易所綜合研究所,2006-04-05.

[3]陸珩慎,顧芳芳.房地產抵押貸款證券化的法律思考[J].廣西金融研究,2003,(2).

[4]程宗璋.我國住房抵押貸款證券化的法律研究[J].山西財經大學學報,2001,(8).

[5]張振高,何德旭.論中國資產證券化的現實選擇[J].經濟評論,2001,(6).

[6]簡莉莉.我國推行房地產證券化的法律障礙及對策[J].經濟與法,2001,(7).

[7]秦慈.我國住房抵押貸款證券化思路[J].上海投資,1999,(1).

篇（9）

一、引言

住房抵押貸款證券化是近二十年來國際金融領域最重大的創新之一,它發源于美國,后在發達國家廣泛流行,現在是目前西方一些國家普遍采用的住房金融形式。它是指金融機構(主要是商業銀行)為了分散在發放住房抵押貸款時面臨的貸款風險,把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組,由證券化機構以現金方式購入,經過擔保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。從本質上講,發行住房抵押貸款證券是發放住房抵押貸款機構的一種債權轉讓行為,即貸款發放人把對住房貸款借款人的所有權利轉讓給證券投資者。住房抵押貸款可獲得穩定的現金流且相對獨立,不但有擔保且可以被準確地評估質量和信用,資產還可以被剝離。這些特點都決定住房抵押貸款是一種非常適合證券化的資產。

我國商業銀行在90年代初開始發放住房抵押貸款,住房抵押貸款余額占金融機構貸款總余額已達10%,業務發展勢頭良好,壞賬率只有0.25%,是銀行中最優質的資產之一,這給我國住房抵押貸款證券化的實施創造了良好的條件。實施住房抵押貸款證券化在我國具有現實意義,但任何新生事物都有一個發展的過程,我們在借鑒一些西方國家經驗、走中國特色的同時,對一些難點問題應加以重視。

二、住房抵押貸款證券化的意義

1、有利于增強商業銀行資產的流動性

商業銀行資產的流動性是指商業銀行在資產不蒙受損失的情況下迅速變現的能力。商業銀行在業務經營中,常常由于流動性不足而導致經營風險。住房抵押貸款證券化有利于解決這個問題,它使商業銀行在沒有損失甚至有贏利的情況下縮短了貸款平均期限,增強了資產的流動性,提高了商業銀行應付突發危機的能力。提高流動性是中國銀行業開展資產證券化的主要動因,在中國銀行業資本充足率普遍不足的情況下,資產的流動性就顯得尤為重要。

2、解決了銀行資產和負債不匹配的問題

根據銀行長期進行資產負債管理得出的經驗,短期資產應跟短期負債匹配,長期資產應跟長期負債匹配。但在現階段,我國商業銀行的負債絕大部分是短期負債(活期存款和一年期存款),而住房抵押貸款卻是時間可長達30年的長期貸款,這就出現了資產不匹配問題。雖然銀行對資金有借短貸長的轉移功能,但這僅僅是一定范圍內的,若長時間超負荷運轉,就會給銀行的經營帶來不安全的隱患,有可能出現擠兌現象。把長期的住房抵押貸款短期化,能使商業銀行的資產和負債不匹配問題迎刃而解。

3、提高了商業銀行的資本充足率

根據《巴塞爾協議》,資本充足率是以資本對風險資產之比來衡量的,該比率不應低于8%。一個銀行的資本充足與否是表明銀行經營管理是否健康和可靠的重要標志。近年來,世界銀行業難題中一個最為棘手的問題就是如何籌集并保持充足的資本,我國銀行業也不例外。若住房抵押貸款證券化,商業銀行則有可能把大量的表內資產轉化為表外資產,而表外資產所需的資本金要大大少于表內資產,這樣就可提高四大商業銀行的資本充足率,增強我國銀行業抵御風險的能力。

4、有利于促進房地產業的發展

我國的房地產業處于持續發展階段,但相對于人們的需求來說,房地產市場還是過于萎縮,除了居民收入低這個因素之外,另一個重要的原因是取得銀行貸款難。雖然人民銀行將住房貸款與房價款比例從70%提高到80%,并把個人住房貸款最長期限延長到30年,但還是沒有解決貸款來源的問題,致使商業銀行辦事打折扣,縮短貸款期限、減少按揭成數,使得我國住房抵押市場發展不良,制約了房地產業的發展。若住房抵押貸款債券化,商業銀行就有充足的資金來發放貸款,圓居民的住房夢。

5、豐富了金融投資品種

我國金融市場比起發達國家還不是很成熟,隨著利率的連續下調,幾個單調的金融品種已不能滿足投資者的需求,致使大量的資金閑置,住房抵押貸款證券化的出現可謂正當其時。

三、住房抵押貸款證券化的難點及對策

1、住房抵押貸款證券化的模式

有關方面提出兩種模式。一種是美國模式,即成立一家專門的證券化組織機構,負責購買并重組銀行的個人住房抵押貸款,發行證券,歸集現金流,組建沒有經營業務的特設機構。特設機構僅代表證券投資者擁有貸款的所有權,保證其不受任何機構的影響。這種模式可實現個人住房抵押貸款的“真實出售”和抵押貸款庫的“真實隔離”。另一種是德國模式,即在銀行內部設立一個機構,由這個機構運作證券化業務,被證券化資產的所有權仍然屬于銀行,保留在銀行的資產負債表中。實施住房抵押貸款證券化的關鍵是要實現“真實出售”和“真實隔離”,從理論上看,美國模式似乎更能符合要求,但實施美國模式要求金融市場比較成熟和發達,相關的法律制度比較健全,對金融技術手段的要求也比較高,我國現階段顯然還達不到;從操作上來看,如果能設置有效的防火墻,德國模式應該是比較現實的選擇。

2、住房抵押貸款證券化工具的確定

國外住房抵押貸款證券化的工具有很多,以美國為例,美國一共有三種抵押擔保證券,一是抵押轉遞證券,二是剝離式抵押擔保證券,三是擔保抵押債務。若我國住房抵押貸款證券化市場比較成熟,這幾種工具都可借鑒。但在目前的起步階段,我們應選擇簡單、宜操作的工具。抵押傳遞證券應該是首選。這種證券是這樣產生的,即一個或多個抵押品持有者組成一個抵押品的集成體(組合),然后出售該組合的股份或參與證書。一個組合可以包括幾千種或僅僅幾種抵押品。這種證券操作簡單,而且分散了風險、增強了流動性,對投資者有著很大的吸引力。

3、如何重組現金流

抵押轉遞證券的現金流取決于基礎抵押的現金流。住房抵押貸款的核心技術是現金流的重組,其現金流量包括本金及利息的償付。一個抵押品組合里所有品種的利率及貸款期限不可能相同,這使得銀行必須重組現金流以滿足需要。一個組合里貸款有成百上千筆,銀行不可能測算出每一筆貸款的違約程度,但每一組住房抵押貸款在違約率的大小、平均還款期限方面卻有很強的規律性。商業銀行可根據大數定律使整個組合的現金流呈現出一定的規律性,簡單快捷地預測現金流。鑒于我國對于把貸款風險進行量化的技術不是很高,若重組現金流不當,會給住房抵押貸款證券化帶來很大障礙。我國抵押轉遞證券的現金流支付方式最好與住房抵押貸款每月支付一次本息的還款方式相符合,采用靈活的按月、按季、按半年等方式支付利息(將提前償還的比率也考慮進去),并在適當的時間償付本金。

4、住房抵押證券定價的問題

具體操作上,住房抵押貸款證券如何定價是首要解決的問題,也是證券能否發行的前提條件。一般國家多以國債利率為參照,但在我國按此實行有一定難度。銀行若想獲得收益,證券利率必須低于貸款利率。目前,我國的住房抵押貸款利率比正常的固定資產貸款利率要低,而固定資產貸款利率與當前的國庫券利率相比,也相差不大,若證券利率參照國債利率,則銀行幾乎沒有利潤可言,這樣就加大了實施住房抵押貸款證券化的難度。從我國目前的經濟發展情況來看,利率不可能在短期內走向市場化,人民銀行可強制解決利率倒掛問題,把國債利率視為無風險利率,其他利率的制定在參照國債利率的基礎上加上風險溢價。這樣就理順了利率,打開了利差空間,有利于證券化的順利進行。但僅有利差空間是不夠的,由于住房抵押貸款一般為浮動利率,住房抵押證券一般為固定利率,二者之間利率基礎不同,在住房抵押證券定價問題上還需要利用金融衍生工具,如利率互換等來防范利率風險。

5、有關擔保、資信評估等中介機構的培養

篇（10）

1、有利于增強商業銀行資產的流動性

商業銀行資產的流動性是指商業銀行在資產不蒙受損失的情況下迅速變現的能力。商業銀行在業務經營中,常常由于流動性不足而導致經營風險。住房抵押貸款證券化有利于解決這個問題,它使商業銀行在沒有損失甚至有贏利的情況下縮短了貸款平均期限,增強了資產的流動性,提高了商業銀行應付突發危機的能力。提高流動性是中國銀行業開展資產證券化的主要動因,在中國銀行業資本充足率普遍不足的情況下,資產的流動性就顯得尤為重要。

2、解決了銀行資產和負債不匹配的問題

根據銀行長期進行資產負債管理得出的經驗,短期資產應跟短期負債匹配,長期資產應跟長期負債匹配。但在現階段,我國商業銀行的負債絕大部分是短期負債(活期存款和一年期存款),而住房抵押貸款卻是時間可長達30年的長期貸款,這就出現了資產不匹配問題。雖然銀行對資金有借短貸長的轉移功能,但這僅僅是一定范圍內的,若長時間超負荷運轉,就會給銀行的經營帶來不安全的隱患,有可能出現擠兌現象。把長期的住房抵押貸款短期化,能使商業銀行的資產和負債不匹配問題迎刃而解。

3、提高了商業銀行的資本充足率

根據《巴塞爾協議》,資本充足率是以資本對風險資產之比來衡量的,該比率不應低于8%。一個銀行的資本充足與否是表明銀行經營管理是否健康和可靠的重要標志。近年來,世界銀行業難題中一個最為棘手的問題就是如何籌集并保持充足的資本,我國銀行業也不例外。若住房抵押貸款證券化,商業銀行則有可能把大量的表內資產轉化為表外資產,而表外資產所需的資本金要大大少于表內資產,這樣就可提高四大商業銀行的資本充足率,增強我國銀行業抵御風險的能力。

4、有利于促進房地產業的發展

我國的房地產業處于持續發展階段,但相對于人們的需求來說,房地產市場還是過于萎縮,除了居民收入低這個因素之外,另一個重要的原因是取得銀行貸款難。雖然人民銀行將住房貸款與房價款比例從70%提高到80%,并把個人住房貸款最長期限延長到30年,但還是沒有解決貸款來源的問題,致使商業銀行辦事打折扣,縮短貸款期限、減少按揭成數,使得我國住房抵押市場發展不良,制約了房地產業的發展。若住房抵押貸款債券化,商業銀行就有充足的資金來發放貸款,圓居民的住房夢。

5、豐富了金融投資品種

我國金融市場比起發達國家還不是很成熟,隨著利率的連續下調,幾個單調的金融品種已不能滿足投資者的需求,致使大量的資金閑置,住房抵押貸款證券化的出現可謂正當其時。

二、住房抵押貸款證券化的難點及對策

1、住房抵押貸款證券化的模式

有關方面提出兩種模式。一種是美國模式,即成立一家專門的證券化組織機構,負責購買并重組銀行的個人住房抵押貸款,發行證券,歸集現金流,組建沒有經營業務的特設機構。特設機構僅代表證券投資者擁有貸款的所有權,保證其不受任何機構的影響。這種模式可實現個人住房抵押貸款的“真實出售”和抵押貸款庫的“真實隔離”。另一種是德國模式,即在銀行內部設立一個機構,由這個機構運作證券化業務,被證券化資產的所有權仍然屬于銀行,保留在銀行的資產負債表中。實施住房抵押貸款證券化的關鍵是要實現“真實出售”和“真實隔離”,從理論上看,美國模式似乎更能符合要求,但實施美國模式要求金融市場比較成熟和發達,相關的法律制度比較健全,對金融技術手段的要求也比較高,我國現階段顯然還達不到;從操作上來看,如果能設置有效的防火墻,德國模式應該是比較現實的選擇。

2、住房抵押貸款證券化工具的確定

國外住房抵押貸款證券化的工具有很多,以美國為例,美國一共有三種抵押擔保證券,一是抵押轉遞證券,二是剝離式抵押擔保證券,三是擔保抵押債務。若我國住房抵押貸款證券化市場比較成熟,這幾種工具都可借鑒。但在目前的起步階段,我們應選擇簡單、宜操作的工具。抵押傳遞證券應該是首選。這種證券是這樣產生的,即一個或多個抵押品持有者組成一個抵押品的集成體(組合),然后出售該組合的股份[]或參與證書。一個組合可以包括幾千種或僅僅幾種抵押品。這種證券操作簡單,而且分散了風險、增強了流動性,對投資者有著很大的吸引力。

3、如何重組現金流

抵押轉遞證券的現金流取決于基礎抵押的現金流。住房抵押貸款的核心技術是現金流的重組,其現金流量包括本金及利息的償付。一個抵押品組合里所有品種的利率及貸款期限不可能相同,這使得銀行必須重組現金流以滿足需要。一個組合里貸款有成百上千筆,銀行不可能測算出每一筆貸款的違約程度,但每一組住房抵押貸款在違約率的大小、平均還款期限方面卻有很強的規律性。商業銀行可根據大數定律使整個組合的現金流呈現出一定的規律性,簡單快捷地預測現金流。鑒于我國對于把貸款風險進行量化的技術不是很高,若重組現金流不當,會給住房抵押貸款證券化帶來很大障礙。我國抵押轉遞證券的現金流支付方式最好與住房抵押貸款每月支付一次本息的還款方式相符合,采用靈活的按月、按季、按半年等方式支付利息(將提前償還的比率也考慮進去),并在適當的時間償付本金。

4、住房抵押證券定價的問題

具體操作上,住房抵押貸款證券如何定價是首要解決的問題,也是證券能否發行的前提條件。一般國家多以國債利率為參照,但在我國按此實行有一定難度。銀行若想獲得收益,證券利率必須低于貸款利率。目前,我國的住房抵押貸款利率比正常的固定資產貸款利率要低,而固定資產貸款利率與當前的國庫券利率相比,也相差不大,若證券利率參照國債利率,則銀行幾乎沒有利潤可言,這樣就加大了實施住房抵押貸款證券化的難度。從我國目前的經濟發展情況來看,利率不可能在短期內走向市場化,人民銀行可強制解決利率倒掛問題,把國債利率視為無風險利率,其他利率的制定在參照國債利率的基礎上加上風險溢價。這樣就理順了利率,打開了利差空間,有利于證券化的順利進行。但僅有利差空間是不夠的,由于住房抵押貸款一般為浮動利率,住房抵押證券一般為固定利率,二者之間利率基礎不同,在住房抵押證券定價問題上還需要利用金融衍生工具,如利率互換等來防范利率風險。

5、有關擔保、資信評全國公務員共同的天地－盡在（）

估等中介機構的培養

信用增級是住房抵押貸款證券化順利實施的基礎,為了刺激投資者的購買欲望,除了提高證券的收益性外,還應減小其風險性。沒有科學合理的住房貸款擔保體系,已成為制約我國住房抵押貸款迅速發展的障礙,若一級市場不發達,則二級市場根本無從發展。鑒于住房抵押貸款證券還不為投資者所了解,為了提升證券的信用、推動住房抵押貸款的良性發展,我國應借鑒美國由政府設立擔保機構的做法對抵押貸款進行擔保。政府信用擔保債券由于有國家信譽作擔保,其信用程度幾乎與國債相同,被稱為“銀邊債券”。美國作為住房抵押貸款證券化初創的國家,其政府在證券化的發展過程中起了關鍵性的作用。但僅有擔保機構是不夠的,我國還應大力發展和規范其他中介機構。住房抵押貸款證券的發行需要多家中介服務機構參與,根據國外經驗,住房抵押貸款證券化交易往往要涉及到投資銀行、會計事務所、資產評估機構和資信評級機構等多家中介服務機構。中介機構的服務可為市場提供對稱信息,增加交易的透明度,增強人們對證券的信任感。