企業產品策劃方案匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇企業產品策劃方案范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

引言

產品策劃是房地產開發前期連接市場定位和建筑規劃設計的紐帶，目前學者們研究產品策劃的的理論主要是通過市場調研方法和經驗方法給出某項目的產品規劃建議（鄭華，2008[1]；杜偉，2009[2]）。市場調研方法可以為項目提供客觀的市場依據，但是經驗方法卻帶有很強的主觀性且缺乏創新。這些方法雖然適合于項目前期的產品定位和產品種類策劃等定性的研究，但是卻在定量化確定產品種類配比以及制定產品策劃方案的研究中顯得不足。以創新思維為基礎、以開拓創新規律和方法為研究對象的可拓工程（蔡文、楊春燕，2007[3]）在研究解決房地產產品優化組合的策略集生成方面有一定的優勢（周成斌、鄒廣天，2006[4]）。但是目前沒有把可拓工程與目標規劃結合起來，開展解決房地產開發前期產品策劃方案生成的研究。基于此，本文嘗試采用可拓目標規劃的方法來解決房地產產品策劃過程中產品策劃的問題。

1 可拓目標規劃模型

目標規劃方法[5]是1961年由A．Chrenes和W．W．Cooper提出的，用以解決如何利用有限的人財物等資源，取得最好的經濟效益的方法。可拓目標規劃方法[6]是蔡國梁等學者在可拓數學、物元分析理論、目標規劃方法基礎上建立的，此方法能夠根據實際需要，對在系數可拓范圍內最優解的選取、最優值的分布、解的滿意度加以研究，來得到人們最關心的滿意解。

在可拓環境下，設系統資源約束的可拓關聯函數為 ；目標的可拓關聯函數為 ；可拓決策為D，則有：

采用可拓關聯函數表示，有：

根據可拓優化理論，其可拓滿意解x*應滿足：

下面給出一般目標規劃與可拓目標規劃的轉換方法，首先考慮單目標情況。

記目標與約束的可拓函數分別為G（g），Bi(bj)；認為給定關聯度目標 ，則得可拓優化模型：

根據最大關聯度原則，此時目標函數為：

在多目標情況下，設目標的可拓關聯函數分別為 ，由于不同目標要求的達成狀況及重要程度不同，可以分別給出各自目標的優先級及權系數，則有如下可拓目標規劃的一般模型如下：

2 房地產產品策劃可拓目標規劃模型建立

以浙江桐廬分水鎮XX住宅項目開發前期產品策劃為例，建立企業資源合理配置的可拓目標規劃模型。并從地塊資料、當地政策規范、開發商訴求、市場調研的客觀事實以及從項目的主觀定位出發，確定該項目符合開發商訴求與市場消費需求的產品策劃方案。對能夠量化，也非常有必要量化的問題進行量化。這里用可拓目標規劃模型對該項目的產品策劃方案進行優化，具體步驟為：

第一步，確定該項目策劃目標和條件約束。XX住宅項目地處以制筆企業為龍頭經濟的浙江省桐廬縣分水鎮，通過前期的市場調查以及與開發商的溝通一致確定該項目走高端住宅物業的發展道路。以彌補目前分水鎮高端物業的市場空白。結合這一產品定位，該項目開發前期產品策劃的目標中可被量化的目標主要有以下幾個方面：

A 至少獲得不低于項目投入的20%的利潤；

B 項目投入至多1個億。

另外，該項目開發前期產品策劃約束條件主要有以下幾個方面：

A 項目容積率控制在1.2以內；

B 建筑密度控制在30%以內；

C 三種產品比例排屋：疊排：高層=5：2：3

第二步，通過實地調查研究、專家咨詢等途徑，選擇可能的決策變量，把該項目可能的建筑類型作為可拓目標規劃模型的決策變量。根據分水鎮以及分水周圍縣鎮住宅物業當前情況的調查研究及評價，結合專家咨詢，選擇可能的可拓決策變量如表1所示：

表1 桐廬分水鎮XX項目策劃可拓目標規劃模型的決策變量及參數

建筑類型 決策變量 決策參數 備注

建筑面積（平米） 戶型面積（平米） 層數 單位產出(元/平米) 單位投入（元/平米）

排屋 x1 (KT)A戶型：320 （KT）3層 7000~8000 3000~5000 ①建筑面積不包括地下室，半地下室面積

②單位產出和單位投入均取自當地市場的情況，并取整。

x2 (KT)B戶型：380

疊排 x3 (KT)C戶型：200 （KT）5層 6000~7000 3500~5000

x4 (KT)D戶型：270

高層 x5 (KT)E戶型：110 （KT）16層 4000~5500 2000~3000

x6 (KT)F戶型：140

配套 x7 ― （KT）1層 ― 800~1000 ③配套包括：住房配套用房、物業管理與經營用房

排屋地下室 x8 ― （KT）地下1層 7000~8000 3500~5000 ④半地下室和地下室面積不計入容積率

⑤假定半地下室層高≥2.2米，其面積記入房產建筑面積

疊排地下室 x9 ― （KT）地下1層 6000~7000 3500~5000

高層地下車庫 x10 ― （KT）地下1層 1500~2000 500~1000

表格由研究者整理所得

注：（KT）表示其后的數據是可以變化的，第一列表示住宅物業類型及配套；第二列為決策變量：建筑面積。第三列是決策參數，包括戶型面積、物業層數、單位產出和單位投入。決策變量的選擇與參數確定以當地房地產市場調查數據為依據。為了模型計算方便，這里結合市場調研數據對排屋、疊排和高層戶型給出一些代表性的戶型面積。

第三步，通過對項目當地樓盤的抽樣踩點調查、當地建筑部門統計資料分析、專家預測等手段，獲取模型建立的有關參數。主要包括，建筑層數、單位產出區間、單位投入區間等。通過對分水鎮以及周邊鄉鎮競爭對手的現狀調查和預測分析，得出XX住宅項目開發前期策劃可拓模型的決策變量的各種參數如表1所示。

第四步，根據第一步確定的2大目標以及第三步確定的可拓決策變量系數，結合項目產品策劃前期的基礎資料以及可拓目標規劃的一般模型建立桐廬分水鎮XX項目開發前期產品策劃的可拓目標約束方程：

（1）

（2）

（3）

（4）

（5）

（6）

（7）

第五步，根據政府及開發商建設用地的限制要求，以及根據所在區域高端住宅市場的需求，建立主要決策變量的約束方程。（單位：平方米）

0≤x1+ x2≤9666

0≤x3 +x4≤3866

0≤x5+ x6≤5800

0≤x8≤3570

0≤x9≤850

0≤x10≤500

3 房地產開發前期產品策劃可拓目標規劃方案生成及優選

3.1 XX住宅項目開發前期產品策劃可拓目標規劃方案生成

根據上述可拓目標規劃模型，通過人――機對話式的計算機模擬，通過將模型程序輸入LINGO軟件[7]后，再進行策劃活動中企業資源配置目標、約束條件、決策變量參數等變換，可以得到桐廬縣分水鎮XX項目開發前期產品規劃的可能方案。表2為決策參數的取值情況，通過變化覺得參數得到的代表性的方案有三個：

表2桐廬分水鎮XX項目前期產品策劃可拓目標規劃決策參數表

建筑類型（平方米） 主力戶型建筑面積 收入目標萬元 資金投入目標（萬元）

≥1.2個億 ≤1個億

方案1 方案2 方案3 方案1 方案2 方案3

排屋地上建筑9666 x1 8000 7280 7680 5000 4500 5000

x2

疊排地上建筑3866 x3 7000 5880 6880 5000 4500 5000

x4

高層地上建筑5800 x5 5000 3980 5080 3000 2500 2500

x6

配套 x7 ― 1000 800 1200

排屋地下室3570 x8 8000 7280 7680 5000 4500 5000

疊排地下室850 x9 7000 5880 6880 5000 4500 5000

高層地下車庫500 x10 2000 1480 1780 1000 800 900

表格由研究者整理所得

方案一結果分析

①x1=0；x2=9665 ；x3=0；x4=3866；x5=0；x6=5799；x7=0；x8=0；x9=0；x10=0；

②排屋地上建筑面積為9665平米，主力戶型為380平米；疊排地上建筑面積為3688平米，主力戶型為270平米；高層5799平米，主力戶型140平米；

③另外，根據軟件分析的結果可知，滿意解結果顯示小區內配套建筑面積為0，但如果要想增加1平米配套面積，投入需增加1300元；如果要增加1平米排屋地下室面積，投入增加1750元，如果增加1平米的疊排地下室面積，投入需增；

④項目容積率1.2

⑤建筑密度27%

⑥項目收入1.3個億，超過預計目標1000萬元；項目投入1.07億，比預期多投入700萬。

⑦可獲得932萬毛利

方案二結果分析

①x1=0；x2=9665 ；x3=0；x4=3866；x5=0；x6=5799；x7=0；x8=0；x9=0；x10=500；

②排屋地上建筑面積為9665平米，而且主力戶型為420平米；疊排地上建筑面積為3688平米，主力戶型為280平米；高層5799平米，主力戶型120平米；

③另外，根據軟件分析的結果可知，最優解結果顯示小區內配套建筑面積為0，但如果要想增加1平米配套面積，總投入要增加1040元；如果要增加1平米排屋地下室面積，投入需增加848元，如果增加1平米的疊排地下室面積，投入需增加562元。

④項目容積率1.2

⑤建筑密度27%

⑥項目收入1.19個億，比預計目標少0.01億；項目投入0.92億，比預期少投入800萬。

⑦可獲得968萬毛利

方案三結果分析

①x1=0；x2=9665 ；x3=0；x4=3866；x5=0；x6=5799；x7=0；x8=0；x9=0；x10=500；

②排屋地上建筑面積為9665平米，而且主力戶型為340平米；疊排地上建筑面積為3688平米，主力戶型為270平米；高層5799平米，主力戶型140平米；

③另外，根據軟件分析的結果可知，滿意解結果顯示小區內配套建筑面積為0，但如果要想增加1平米配套面積，總投入要增加1560元；如果要增加1平米排屋地下室面積，投入需增加2308元，如果增加1平米的疊排地下室面積，投入需增加308元。

④項目容積率1.2

⑤建筑密度27%

⑥項目收入1.34個億，比預計目標多0.14億；項目投入0.98億，比預期少投入200萬。

⑦可獲得1073萬毛利

3.2 XX住宅項目開發前期產品策劃可拓目標規劃方案優選

按照桐廬縣分水鎮當地房地產開發商供給和消費者需求狀況，以及根據當地政府對地塊規劃使用的要求和開發商人、財、物等資源分配的要求，從容積率目標、建筑密度目標、投入目標、產出目標四個方面，通過進一步研究、咨詢建立可拓決策目標規劃方案評價優選的域區間即滿意區間（經典域）、基本滿意區間（節域），桐廬分水鎮XX項目開發前期產品策劃可拓目標規劃方案評價優選的指標及其域區間如表3所示。

表3 桐廬分水鎮XX項目開發前期產品策劃可拓目標規劃方案評價優選的指標及其域區間

目標 權重 滿意區間 基本滿意區間

容積率 0.3 [1，1.2] （0，1）

建筑密度 0.2 [25%，30%] (0，25%)

投入（萬元） 0.2 [0，10000] (10000,12000)

產出（萬元） 0.3 [10000，14000] (7000，10000)

表格由研究者整理所得

根據上述三個方案對容積率、建筑密

度、投入、產出目標的完成情況以及方案優選指標及其域區間（如表3所示），通過可拓評價優選的方法，通過對計算得到的第一、二、三方案各指標關聯函數值和綜合優度如表4所示。

表4 桐廬分水鎮XX項目開發前期產品策劃可拓目標規劃方案各優選指標的關聯函數值及綜合優度

目標 方案一 方案二 方案三

容積率 1.35 1.35 1.35

建筑密度 0.2 0.2 0.2

投入（萬元） -15.5 1.4 0

產出（萬元） 0.3 0.5 0.7

綜合優度 -2.565 0.875 0.655

表格由研究者整理所得

第一、二、三方案的綜合優度分別為-2.565，0.875，0.655。由此經分析、比較、優選，最終得到桐廬分水鎮XX項目開發前期產品策劃可拓目標規劃模型獲得的滿意方案為方案二，本方案可以較好的實現項目的容積率、建筑密度、投入和產出的所定的目標。

4 研究結論和存在問題

本文初次把可拓工程和目標規劃方法結合起來，建立了房地產開發前期產品策劃的可拓目標規劃模型。并嘗試用此方法解決XX住宅項目初期產品規劃設計中的各項經濟指標的優化問題。該方法在房地產項目中的應用實屬第一次，在許多方面還有不成熟的地方，需要今后做進一步的深入探討。

參考文獻

[1]鄭華．房地產產品策劃_市場化的住區開發策劃研究［D］中南大學．2008，3 ．

[2]杜偉．煙臺埠嵐房地產項目定位與產品策劃研究［D］．江蘇大學．2009，12．

篇（2）

一、高職《營銷策劃實務》課程設計

1《營銷策劃實務》課程崗位素質研究為能培養出適應社會需求的營銷策劃人才,我們認真研究《營銷策劃實務》課程崗位素質,經過調研,了解到社會對營銷策劃人才所需要具備的知識技能如下:(1)能負責項目開發營銷策劃的工作;(2)能負責與相關媒體對接;搞好公司各類推廣項目;(3)能撰寫全程策劃報告、定位報告、規劃建議、執行報告;(4)熟悉營銷策劃,能夠完成前期策劃報告、營銷策劃報告、推廣策劃書等策劃過程中的策劃和撰寫工作;(5)熟悉國家相關法律法規,及時掌握市場動態,具有敏銳的市場洞察力、判斷力;(6)有良好的寫作及語言表達能力,溝通、協調能力強,對市場、客戶需求有一定的敏感性;(7)執行力強,具備較好的團隊合作精神。2高職《營銷策劃實務》課程設計在前面分析的基礎上,我們認為要改變現狀,營銷策劃實務課程設計應以提高課程的教學質量為核心,以市場策劃崗位和工作任務要求為導向、以營銷師職業國家標準為依據,以市場策劃職業能力培養為重點,與行業企業合作進行基于工作過程的課程開發與設計,課程設置與崗位能力需求直接對接。以學生為中心,開展工學結合,理論與實踐一體化教學。基于以上指導思想,我們經過多年的探索,對《營銷策劃實務》課程進行內容的整合和教學方法的設計。我們采用BEST訓練法,對每項營銷策劃的內容進行重新整合,BEST訓練法貫穿整個教學過程。“BEST”訓練最初源自于日本企業的“模擬總經理的一天”,全稱為BUSINESSEV-ENTSSIMULATIONTEST,目的是把總經理一天的各種活動與問題一一展現出來予以解決。我們經過多年營銷策劃課程教學的逐步摸索、探討出一套模擬訓練的方法,用“模擬總經理的一天”的思路把BEST訓練演繹成“模擬營銷策劃者的一天”,將學生在營銷策劃課程中應該具備、掌握的策劃知識、技能、方法等與營銷策劃實踐活動相結合,具體做法是,在學生學習各章的要點和方法運用后,用“一個營銷策劃人員(小王)的成長”案例為背景,系統地學習與掌握營銷策劃的知識和技能。總體來說共有以下九個項目:項目一:認識市場營銷策劃BEST訓練一:了解營銷策劃的程序:能撰寫市場營銷計劃書;用BEST訓練法模擬市場策劃的幾種方法:點子方法;創意方法;謀略方法;運籌學方法;通過實際訓練學習市場營銷策劃書的撰寫。項目二:制定目標市場開發策劃方案BEST訓練二:市場細分策劃;目標市場選擇策劃;市場定位策劃的內容;市場定位策略策劃;市場定位策劃的程序。項目三:制定市場競爭策劃方案BEST訓練三:識別企業的競爭對手,分析競爭對手的程序;企業競爭戰略策劃:市場領導者戰略策劃;市場挑戰者戰略策劃;市場追隨者戰略策劃;市場補缺者戰略策劃。項目四:撰寫企業形象策劃書BEST訓練四:為企業制定企業形象策劃方案,包括MIS—理念識別策劃;BIS—行為識別策劃;VIS—視覺識別策劃。項目五:撰寫品牌推廣策劃BEST訓練五:熟悉品牌定位策劃;品牌命名策劃;品牌化決策策劃;產品創名牌策劃。學會撰寫品牌推廣策劃,能確定目標受眾;會選擇溝通媒介;選擇品牌活動方式;確定預算與評估。項目六:撰寫產品上市推廣策劃書BEST訓練六:認識產品組合和產品包裝策劃;掌握新產品策劃的程序和內容。項目七:撰寫產品價格策劃方案BEST訓練七:熟悉影響價格策劃的主要因素;了解價格策劃的程序。通過模擬,了解新產品價格策劃的方法,能對產品價格調整進行策劃。項目八:撰寫分銷渠道策劃書BEST訓練八:通過模擬,了解影響分銷渠道設計策劃的主要因素以及分銷渠道設計策劃的程序及內容。并能對策劃銷渠道管理,了解渠道成員的選擇和激勵;渠道成員的評價和改進;分銷渠道沖突的處理方法;渠道成員的調整。項目九:撰寫促銷策劃方案BEST訓練九:確定人員推銷目標;確定人員推銷形勢;組織推銷隊伍;選拔推銷人員;培訓推銷人員;評價推銷效果。熟悉廣告媒體的選擇,了解廣告創意,媒體策略與廣告時機決策,對廣告進行預算,對廣告效果進行評估。學會策劃公關促銷策略;策劃選擇公關促銷媒體;策劃公關促銷時機;策劃公關預算。選擇營業推廣工具,確定營業推廣方案,確定營業推廣費用預算;營業推廣組織的實施。能撰寫人員推銷策劃書、廣告策劃書、公共策劃書、營業推廣策劃書。

二、結語

在市場競爭激烈的今天,社會亟需大批優秀的營銷策劃人才。如何能縮短學校與企業社會需求的差異,如何能使我們的營銷策劃課堂更具職業性,是高職教育工作者長期而艱巨的課題。愿大家集思廣益,營造良好的研究環境,共同推進高職營銷策劃教育的發展,為培養適合社會發展需要的營銷策劃人才而努力！

作者：盧彩秀單位：柳州師范高等專科學校

篇（3）

一、農產品營銷策劃書編制的原則。

為了提高農產品策劃書撰寫的準確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則；

(一）、邏輯思維原則。策劃的目的在于解決企業營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析農產品市場現狀，再把策劃中心目的全盤托出；其次進行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。

(二）、簡潔樸實原則。要注意突出重點，抓住企業營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際操作指導意義。

(三）、可操作原則。編制的策劃書是要用于指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中的每個人的工作及各環節關系的處理。因此其可操作性非常重要。不能操作的方案創意再好也無任何價值。不易于操作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜、顯效低。

(四）、創意新穎原則。要求策劃的“點子”（創意）新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受。新穎的創意是策劃書的核心內容。

二、農產品營銷策劃書的基本內容。

策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依據產品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是，從農產品營銷策劃活動一般規律來看，其中有些要素是共同的。

因此，我們可以共同探討農產品營銷策劃書的一些基本內容及編制格式。封面>策劃書的封面可提供以下信息：①策劃書的名稱；②被策劃的客戶；③策劃機構或策劃人的名稱；④策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為農產品營銷策劃具有一定時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執行效果也不一樣。

策劃書的正文部分主要包括：

(一）、農產品營銷策劃目的

要對本農產品營銷策劃所要達到的目標、宗旨樹立明確的觀點（如：提高市場占有率；擴大產品知名度；樹立規模、優質、專業、服務的良好形象），作為執行本策劃的動力或強調其執行的意義所在，以要求全員統一思想，協調行動，共同努力保證策劃高質量地完成。

企業營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：

>企業開張伊始，尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點策劃出一套農產品行銷計劃。

>企業發展壯大，原有的營銷方案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的農產品營銷方案。

>企業改革經營方向，需要相應地調整行銷策略。

>企業原營銷方案嚴重失誤，不能再作為企業的行銷計劃。

>市場行情發生變化，原經銷方案已不適應變化后的市場。

>企業在總的營銷方案下，需在不同的時段，根據市場的特征和行情變化，設計新的階段性方案。

如:首先強調“農產品的市場營銷不僅僅是公司的一個普通產品的市場營銷”，然后說明農產品營銷成敗對公司長遠、近期利益對長城系列的影響的重要性，要求公司各級人員及各環節部門達成共識，完成好任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。

(二）、分析當前的農產品營銷環境狀況

對同類產品市場狀況，競爭狀況及宏觀環境要有一個清醒的認識。它是為指訂相應的營銷策略，采取正確的營銷手段提供依據的。“知己知彼方能百戰不殆”，因此這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：

1、當前市場狀況及市場前景分析：

①產品的市場性、現實市場及潛在市場狀況。

②市場成長狀況，產品目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的產品公司營銷側重點如何，相應營銷策略效果怎樣，需求變化對產品市場的影響。

③消費者的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發展前景。

2、對產品市場影響因素進行分析。

主要是對影響產品的不可控因素進行分析：如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如消費者收入水平、消費結構的變化、消費心理等，對一些受科技發展影響較大的產品(如：計算機、家用電器等產品)的營銷策劃中還需要考慮技術發展趨勢方向的影響。

(三）、市場機會與問題分析

農產品營銷方案，是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了農產品營銷策劃的關鍵。只是找準了市場機會，策劃就成功了一半。

1、針對產品目前農產品營銷現狀進行問題分析。一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：

>企業知名度不高，形象不佳影響產品銷售。

>農產品質量不過關，功能不全，被消費者冷落。

>農產品包裝太差，提不起消費者的購買興趣。

>農產品價格定位不當。

>銷售渠道不暢，或渠道選擇有誤，使銷售受阻。

>促銷方式不務，消費者不了解企業產品。

>服務質量太差，令消費者不滿。

>售后保證缺乏，消費者購后顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。

2、針對產品特點分析優、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或消費群特點進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要消費群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。

(四）、農產品營銷目標

營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即農產品營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售量為萬件，預計毛利萬元，市場占有率實現。通過市場分析，找出市場機會，提煉自身優勢，確定銷售目標。例如確定的目標市場：以行業銷售為主（利潤和穩定市場）、渠道銷售為輔（提高知名度，擴大市場占有率）；行業主要主要系指工礦，交通，建筑，消防，制造，工廠等有一定采購規模的目標客戶；渠道銷售主要系指區縣級的加盟或者商。

(五）、農產品營銷戰略（具體行銷方案）

1、農產品營銷宗旨：

一般企業可以注重這樣幾方面：

>以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品準確定位，突出產品特色，采取差異化營銷策略。

>以農產品主要消費群體為產品的營銷重點。

>建立起點廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區域等。

2、農產品策略：通過前面產品市場機會與問題分析，提出合理的產品策略建議，形成有效的4p組合，達到最佳效果。

1）農產品定位。產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使產品迅速啟動市場。

2）農產品質量功能方案。產品質量就是產品的市場生命。企業對產品應有完善的質量保證體系。

3）農產品品牌。要形成一定知名度、美譽度，樹立消費者心目中的知名品牌，必須有強烈的創牌意識。

4）農產品包裝。包裝作為產品給消費者的第一印象，需要能迎合消費者使其滿意的包裝策略。

5）農產品服務。策劃中要注意產品服務方式、服務質量的改善和提高。

3、價格策略。這里只強調幾個普遍性原則：

>拉大批零差價，調動批發商、中間商積極性。

>給予適當數量折扣，鼓勵多購。

>以成本為基礎，以同類產品價格為參考。使產品價格更具競爭力。若企業以農產品價格為營銷優勢的則更應注重價格策略的制訂。

4、銷售渠道。農產品目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵中間商、商的銷售積極性或制定適當的獎勵政策

5、廣告宣傳。

1）原則：

①服從公司整體營銷宣傳策略，樹立產品形象，同時注重樹立公司形象。

②長期化：廣告宣傳商品個性不宜變來變去，變多功能了，消費者會不認識商品，反而使老主顧也覺得陌生，所以，在一定時段上應推出一致的廣告宣傳。

③廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。

④不定期的配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行，如重大節假日，公司有紀念意義的活動等。

2）實施步驟可按以下方式進行：

①策劃期內前期推出產品形象廣告。

②銷后適時推出誠征商廣告。

③節假日、重大活動前推出促銷廣告。

④把握時機進行公關活動，接觸消費者。

⑤積極利用新聞媒介，善于創造利用新聞事件提高企業產品知名度。

6、農產品營銷具體行動方案

根據策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密，操作性強又不乏靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得良好效果為原則。尤其應該注意季節性產品淡、旺季營銷側重點，抓住旺季營銷優勢。

(六）、農產品策劃方案各項費用預算

這一部分記載的是整個營銷方案推進過程中的費用投入，包括農產品營銷過程中的總費用、階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優效果。

(七）、銷售增長預測與效益分析

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1 品牌營銷策劃活動的重要性

1.1 實施品牌戰略的必然選擇 為了進一步提升中國煙草的整體競爭力水平，需要積極推動品牌建設。

1.2 工業企業的第一要務 對于工業企業來說，其第一要務就是培育品牌，促進自身的持續發展，通過對市場進行研究分析，實施品牌營銷策略，進而在一定程度上促進品牌的成長。

1.3 市場營銷的需要 品牌發展需要一個較長的過程，在這一過程中，需要扎實開展行業的品牌營銷策劃活動，進而在一定程度上擴大品牌的影響范圍和知名度，進一步促進品牌的成長，同時提升品牌價值。

1.4 整合工商零供應鏈資源的手段 開展品牌營銷策劃時，在供應鏈上要求工商零三方密切關系，通力合作，優化整合配置終端資源。

2 品牌營銷策劃活動存在的問題

在組織開展卷煙品牌營銷策劃活動的過程中，其問題主要表現為：主題缺乏鮮明性、對背景不夠了解、品牌診斷缺乏全面性，以及缺失費用預算和應急措施等。

3 卷煙品牌營銷策劃活動的政策建議

3.1 把握卷煙品牌營銷策劃遵循的原則

①從戰略高度把握全局和思考問題。在制定品牌發展規劃時，通常情況下需要按照行業的發展方針，從中長期發展規劃考慮，對行業品牌的發展戰略進行充分的把握。②以全面的信息為依據。通過構建信息網絡，對于與決策、策劃等有關的資料，采取措施進行全面地收集，進而在一定程度上減少其盲目性、風險性。③系統的制定營銷策劃方案。對于營銷策劃方案來說，通常情況下主要涉及制定營銷計劃、產品策劃、網絡營銷策劃等。④以科學技術為手段。為了進一步提高決策、策劃的效率、準確性，充分利用現代高科技手段。⑤注重權變管理。企業通過確定各種變數的關系類型和結構類型，需要進一步處理好系統內部之間，以及所處環境之間的聯系。⑥注重策劃方案的可操作性。在營銷活動的過程中，通過編制完善的營銷策劃方案，在一定程度上為其提供相應的指導，在營銷活動中，每個人的工作及各環節之間的關系都在不同程度上受到指導性的影響和制約。⑦注重策劃創意的新穎性。對于策劃方案來說，新穎的創意和嚴密的組織實施是核心內容，創意的新穎可以大大提高品牌形象的傳播能力。⑧把握投入產出效益。通過充分的調研分析品牌定位，采取相應的措施，進一步確保活動投放產出的合理性。

3.2 品牌診斷和調研 ①強化品牌診斷。為了準確掌握卷煙品牌的發展現狀，以及面臨的危機等信息，進而在一定程度上對品牌進行相應的診斷，為卷煙品牌營銷策劃進一步指明發展方向。②加強品牌調研。為了充分掌握品牌定位圖、品牌知名度等情況信息，通常情況下需要對品牌進行全面的調查，進而在一定程度上對品牌價值的成長空間進行系統的分析。

3.3 制定營銷策略及目標 ①卷煙產品策略。一是通過對卷煙產品進行定位，進而在一定程度上對產品的消費群體、賣點等進行明確。二是通過問卷調查、數據監測等方式及時與商業企業聯系，確保產品與消費者需求相互適應。②卷煙品牌價格策略。一是通過卷煙的檔次定價、功能定價等方式合理制定卷煙進入目標市場的價格。二是通過控量投放、建立市場價格監測體系等手段穩定市場價格。③渠道選擇與管理策略。一是要把握好市場布局。二是要把握好零售渠道規劃。三是要做好渠道管理工作。④推廣卷煙品牌策略。通過營銷策劃活動，從宣傳、促銷兩個角度加大品牌傳播的力度。

3.4 對活動品牌進行定位、選取客戶、細分市場 在開展營銷策劃活動的過程中，通過對品牌營銷進行清晰的定位，精準的選取客戶，對市場進行準確細分等，營銷策劃活動需要以此為基礎。組織營銷策劃活動時，首先對品牌營銷進行定位，其次細分目標市場，最后分析目標客戶。

3.5 加強活動的組織控制工作 ①加強組織領導。②加強過程控制。③加強工商協同。④加強督察考核。⑤加強市場監控。⑥加強客戶監控。⑦加強消費監控。⑧加強費用執行控制。

3.6 制定應急方案 通過事先制定突發事件應急處理方案，處理活動中出現的市場價格波動、社會庫存積壓等問題，進而在一定程度上確保活動的順利進行。

3.7 評估活動效果 ①加強市場效果評估。一是通過研究分析目標品牌客戶的鋪貨率、動銷率等，判斷客戶經營品牌的實際情況；二是通過分析目標品牌區域的覆蓋率，判斷品牌貨源投放的策略、發展能力等；三是通過分析目標品牌的銷量成長率，判斷品牌的市場整體發展周期、趨勢等。②評估運行效果。根據活動目標的完成情況，進一步判斷目標品牌的目標達成率，利潤貢獻率等。③評估管理水平。通過開展營銷策劃活動，通過分析把握市場、服務客戶等方面的能力，判斷客戶經理業務素質的提高程度。

3.8 加強活動與當前營銷網建重點工作緊密結合 一方面促進了目標品牌的良好成長；另一方面提高了營銷人員的工作素質和營銷管理水平。

參考文獻：

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（一）立足陽江優勢產業

陽江被評為“中國優秀旅游城市”，旅游是陽江優勢產業之一。陽江市2013年政府工作報告數據顯示，陽江市2012年接待游客總人數1085.5萬人次、旅游總收入86.4億元，分別增長20.7%和30.2%。陽江市旅游經濟蓬勃發展，需要大量的旅游市場營銷人才。

（二）依據學校辦學定位

我校作為地方院校，堅持“立足地方”、“為區域發展做出重要貢獻”的辦學定位。我校旅游管理專業與本地多家旅游企業有良好的合作關系。本課程設計人多年來從事旅游研究，熟悉旅游市場營銷運作。

（三）滿足學生學習需求

我校市場營銷專業有很多學生在陽江旅游企業參加實習實訓，他們希望學校開設相關專業課，幫助他們了解陽江的旅游資源，提升旅游市場營銷能力。

二、課程設計方案

我校市場營銷專業從實際出發，為陽江培養旅游營銷人才，開設旅游市場營銷課程。該課程作為選修課，共36課時，安排在學生實習前一學期。（一）教學目標：培養能滿足陽江旅游企業市場營銷管理需求的實用型人才。（二）教學內容：分為十個項目，每個項目都包括理論和實訓兩部分，理論部分內容和其他學校同名課程相似，因此本文不做贅述，只列舉實訓任務。

1.項目一：旅游資源與企業調查

實訓任務：（1）按照每個班的人數，從陽江豐富的旅游資源中，選擇相應數目的景點，讓學生抽簽選擇其中一個，收集文字圖片資料，向全班同學介紹。（2）要求學生分組，在陽江市區內十個旅行社（華龍、開心、龍之旅、天天、新里程、華泰、海之旅、青年、黃金假期、江之旅）中選其中一個，調查其旅游市場營銷計劃的制定、實施、控制及其成效。

2.項目二：旅游市場調研與預測

實訓任務：要求學生分組，在陽江十個著名景區（大角灣、十里銀灘、南海一號、陽西咸水礦溫泉、春灣溫泉、春灣、石林凌霄巖、崆峒巖、龍宮巖、玉溪三洞）中選其中一個，設計調查問卷和調查方案，開展旅游市場調查，完成市場調查與預測報告。

3.項目三：旅游市場環境分析

實訓任務：要求學生在上次實訓的基礎上，分析景點的市場環境。要求學生從宏觀（政治法律、經濟、社會、人口地理、文化、技術）、微觀（購買者、中間商、競爭者、公眾）、SWOT（優勢、劣勢、機會、威脅）等角度，分析上述因素對旅游市場的影響。

4.項目四：旅游消費者分析

實訓任務：選擇上述某景點或某旅行企業，觀察消費者行為，從購買習慣、客源地、決策過程等的角度，對消費者的進行分類，通過面談、電話、問卷等方式，了解消費者旅游后的滿意程度，了解影響滿意度的因素。要懂得在旅游消費者分析中運用馬斯洛需要層次理論。

5.項目五：旅游市場細分與定位

實訓任務：選擇上述某景點，根據某些變量（地區、城鄉、城市規模、年齡、性別、家庭生命周期、收入、職業、教育程度、社會階層、出游率、忠誠度），對旅游消費者進行細分，分析細分市場的前景、競爭的程度、旅游企業自身的條件，為旅游企業的產品選擇合適的目標市場和市場定位策略。

6.項目六：旅游產品策劃

實訓任務：（1）以被《中國國家地理》雜志評為“中國最美十大海島”之一的海陵島為例，從吃住行游購娛等角度，分析其旅游產品組合策略，嘗試為其設計產品的最優組合。（2）以被評為國家地質公園的凌霄巖為例，分析旅游產品所處的生命周期階段，分析影響其生命周期的因素，設計相應的營銷策略以及延長產品生命周期的策略。（3）以陽江市廣東海上絲綢之路博物館為例，分析旅游新產品的種類和開發策略，設計旅游產品的升級策略。（4）從陽江豐富的海山林洞泉湖等旅游資源中，選擇某一知名旅游產品，分析其品牌價值，為其設計品牌營銷和品牌延伸策略。

7.項目七：旅游產品定價

實訓任務：讓學生抽簽分組，調查陽江某個溫泉（春灣、儒洞、新洲、平岡、合山、崗美、八甲等）產品的定價，了解影響溫泉旅游定價的因素，為溫泉企業設計適當的定價策略。

8.項目八：旅游產品分銷

實訓任務：要求學生分組調查陽江某個溫泉產品的銷售渠道，分析影響溫泉企業營銷渠道決策的因素；分析溫泉產品中間商的類型和作用、選擇中間商的原則；分析渠道沖突的類型、原因、解決方案。

9.項目九：旅游產品促銷

實訓任務：（1）分組調查某旅行社的廣告預算、媒體、內容和效果。（2）分組調查某旅行社的陽江一天游、兩天游、三天游、四天游的旅游項目，分析其促銷組合策略。（3）為某種旅游產品或者旅游線路設計營業推廣方式、公關活動。（4）嘗試做旅游推銷業務員，熟悉業務流程、推銷的方法和技巧。

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通過央視核心時段的品牌廣告傳播，使雙匯繼續保持和鞏固了在中國肉制品市場龍頭品牌的位置。

在主要銷售區域市場投放地方衛視，提升雙匯在當地市場的品牌影響力，拉動全線產品銷量的提升。

通過在全國眾多銷售區域直接建立生產基地，增強企業的競爭力，進一步擠壓地方中小肉制品企業的生存空間。

根據消費者需求和市場變化不斷推出新的產品品類，通過做大系列主力產品繼續拔高雙匯在肉制品領域的專業度和領導地位，企業主品牌、產品副品牌和產品銷量得到了同步提升。

雙匯集團的銷售分支機構遍布中國的主要大中城市，直接負責當地市場的品牌推廣和產品銷售的促進。

通過直營和招商加盟等模式，加快雙匯商業連鎖店在全國大中小各類城市的布局，加強企業對產品銷售渠道的掌控力。

借助自己多年來形成的渠道優勢，可以對新產品在短時間內進行深度的分銷，并且通過在主要銷售終端做各類主題的促銷活動，拉近與消費者之間的距離，增加品牌的親和力等等。

雙匯肉制品與很多肉制品企業一樣，產品線主要包括三大類：冷鮮肉、低溫肉制品和高溫肉制品。雙匯在高溫肉制品特別是火腿腸（雙匯王中王和雙匯大肉塊等）類別中，在全國各區域市場競爭優勢明顯，銷量遠遠高于其它品牌的同類產品。雙匯冷鮮肉和低溫肉制品主要是通過異地建廠，通過在全國市場合理布局來實現產品的快速分銷和品牌占位。低溫肉制品需要冷鏈運輸，而且保質期短，是雙匯產品線中的營銷短板。雙匯冷鮮肉在離生產區域較遠的城市也很難實現產品的精細化營銷。可見，雙匯雖然是中國肉制品市場的第一品牌，但雙匯肉制品不可能在中國所有的區域市場都獨占鰲頭，地方肉制品企業還有足夠的市場空間提升自己的品牌和產品銷量。

地方肉制品企業在面臨全國知名品牌和地方強勢品牌夾擊的競爭形勢下不用懼怕，因為雙匯、雨潤、金鑼等這些全國肉制品知名品牌并沒有強大到不能與之競爭的程度。只要通過專業的品牌策劃、產品策劃、市場策劃和銷售策劃，地方肉制品企業在自己的本土市場是完全有可能打敗全國肉制品的龍頭品牌雙匯的。在品牌策略、產品線規劃、創意設計和賣場銷售方面，我們提出幾點建議供廣大肉制品企業參考：

1．在低溫熟肉制品市場推出相應的主力產品，避開與雙匯同類產品的正面、直接競爭。比如，天津肉聯廠在低溫熟肉制品中就成功推出老火腿香腸、玫瑰香腸、拐頭香腸和老粉腸四大主力產品，銷量遠遠超過了所有競爭對手。

2．有條件的肉制品企業在高溫肉制品市場，可以通過專業的營銷策劃推出兒童系列營養火腿腸、學生系列營養火腿腸和成人系列100%無淀粉高純火腿腸等核心產品（這兩款產品也可以做成低溫火腿腸），首先在產品力層面打敗雙匯王中王火腿腸、雙匯大肉塊火腿腸和金鑼肉粒多火腿腸等明星單品。

3．低溫肉制品和高溫肉制品的產品品牌名稱或副品牌命名要符合產品的賣點和消費者的需求，并進行形象化的創意設計，就像香飄飄奶茶和5100高端水飲料的品牌命名與創意設計一樣。

4．為自己企業的低溫肉制品和高溫肉制品創意設計卡通形象，使產品品牌更加生動化。

5．產品包裝設計引入休閑食品的設計風格——年輕、時尚、高端、國際化、色彩對比度強、有強烈視覺沖擊力，在產品包裝設計領域遠遠超出雙匯王中王和大肉塊系列產品。

6．在冷鮮肉產品（也包括低溫肉制品和高溫肉制品）盡可能多地布局銷售終端，比如超市專柜、冷鮮肉批發市場和零售市場、冷鮮肉專賣店等，需要通過專業營銷策劃與創意設計，營造節慶式的賣場氛圍，促進產品銷量的提升。

案例展示

天津肉聯廠有著60年的建廠歷史，是典型的國有改制型企業。迎賓品牌肉制品在天津市場有很高的品牌知名度和美譽度，而且產品品質非常好，但同時也存在品牌策略模糊、產品架構比較單一、包裝設計陳舊、品牌形象老化等諸多營銷問題。隨著雙匯、金鑼、雨潤、眾品、國順等全國和地方強勢品牌的進入與成長，迎賓冷鮮肉和熟肉制品在天津市場面對的競爭壓力也與日俱增。

清代著名文學家蒲松齡在自勉聯上的兩句話讓人印象深刻： “有志者、事竟成，破釜沉舟，百二秦關終屬楚，苦心人、天不負，臥薪嘗膽，三千越甲可吞吳”。迎賓無疑是一個優秀的品牌，要想走出現在的營銷困境，重新回到天津肉制品市場第一品牌的位置，迎賓人同樣要有這種破釜沉舟的決心，需要在營銷觀念和營銷行動方面與時俱進。

迎賓肉制品品牌規劃思考的原點就是要在迎賓肉制品和目標消費者之間建立連接和有效的溝通，所以首先我們需要找到迎賓肉制品品牌的利益點與目標消費者需求之間的最佳溝通連接點。

在天津、北京這樣的北方大城市，人們每天的工作壓力很大，他們向往輕松、快樂、無憂無慮的生活，他們也希望吃到綠色、安全、放心的好豬肉，在都市中感受自然的味道。

迎賓品牌肉制品給消費者的利益點是新鮮、色正、味香和安全；消費者對迎賓肉制品的需求點是天然、營養、肉香和放心。由此不難看出，消費者對迎賓品牌肉制品需求點與迎賓品牌肉制品能給消費者利益點之間的最佳連接點就是放心好肉。

所以迎賓肉制品最精準的品牌定位是“迎賓放心好肉”。 “放心”代表的是安全，而“好肉”代表的是能給消費者更深層次和更直接的利益點：新鮮、營養和味香等等。消費者不僅想吃到放心、安全的豬肉，還希望吃到新鮮、營養和味香的放心好肉。放心好肉的品牌定位能夠為迎賓成為天津肉制品市場第一品牌提供有力的品牌策略支撐。

迎賓冷鮮肉和熟肉制品要想在天津市場占據領導者的品牌位置，并逐步成為全國肉制品市場的領先品牌，需要完成“迎賓等于放心好肉”的品牌占位，并搶先競爭對手進一步制定迎賓放心好肉的營銷標準。營銷標準的制定者才能成為市場的領導品牌，就像金龍魚品牌搶先競爭對手制定了好調和油1：1：1的營銷標準，單品銷量遠高于競爭對手福臨門，成為調和油市場的第一品牌；魯花搶先制定了好花生油SS壓榨的營銷標準，價格明顯高于競品，而且產品銷量最好，并逐步成為花生油市場的第一品牌；太太樂搶先制定了好雞精產品新鮮、優鮮、倍鮮的3鮮營銷標準，成為雞精市場的領導品牌。而迎賓放心好肉的營銷標準就是： “新鮮、營養、肉好、色正、味香、安全”，這也是迎賓品牌肉制品給消費者的六大核心利益點。

為了做到“新鮮、營養、肉好、色正、味香、安全”，天津肉聯廠還建立了綠色安全產業鏈，包括：科學繁育、生態養殖、定期體檢、活體運輸、專業屠宰、科學加工、冷鏈物流和終端銷售八個組成部分，從而能夠讓消費者吃到綠色、安全、美味的放心好肉。

在總結肉聯廠綠色安全產業鏈特點、抓住迎賓放心好肉的品牌定位以及迎賓放心好肉的營銷標準的基礎上，迎賓肉制品的品牌廣告語也出爐——好肉天然香。這個品牌廣告語是“迎賓放心好肉”品牌定位的延伸，同時也是迎賓品牌肉制品“新鮮、營養、肉好、色正、味香、安全”六大產品利益點的精準提煉，能夠讓消費者快速記憶和有效觸動消費者的購買欲望，是中國肉制品行業最經典的廣告語，也是由迎賓品牌定位延伸出的對消費者的核心利益點。

目前市場上的熟肉產品包裝；無論是全國性的強勢品牌、地方知名熟肉品牌還是迎賓企業的熟肉產品包裝，基本都是顏色灰暗，在產品的零售終端缺乏足夠的視覺沖擊力，包裝設計水平整體較飲料、餅干、糖果等食品品類相差甚遠。

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所謂單一的市場策劃即是指針對某一項目或某一側重面而進行的策劃活動。它只能在局部或一時對企業營銷成功起到較大作用，但是它是有局限性的，盡管它在項目，產品，市場上給眾多企業帶來很多益處。

（二） 單一的市場策劃的弊端

1． 資源配置分散，不能發揮優勢資源作戰。

2． 單一的市場策劃只適合企業營銷在某個時期內的需求而不能在企業營銷的整個發展全程都起到作用。

3． 單一的市場策劃一般具有主觀意圖而不重視消費市場的客觀需求實際。

4． 單一的市場策劃不具有連貫性，易造成很多營銷環節失控。

（三） 企業營銷持續成功模式：建立系統競爭模式。

市場策劃應建立在認真調研消費市場需求狀況，采用科學分析市場的方法，并且要和銷售，技術，研發，財務等相關部門通力合作，在此基礎上依據企業自身和市場實際，和企業發展戰略結合作出的科學決策，是一套系統競爭模式。企業競爭制勝的秘訣就在于營銷系統競爭模式的建立，而非單一的市場策劃所能達成。消費市場是千變萬化的，任何態勢和情形都處于不斷發展變化當中，只有企業建立了系統營銷競爭模式，采用動態科學的市場策劃方法才能有效開發推廣銷售自己的產品，而且要不斷檢討和修正錯誤。

飲料市場可謂兩株常青樹的“兩樂”（百事可樂，可口可樂）就是拋棄單一市場策劃觀而集中整合資源成功的典型；而“健力寶”帶給我們的卻是反面的教訓，健力寶最終敗在股權紛爭和多元發展的戰略失誤，而其多元發展正是單一市場策劃帶來的惡果，其后來的“資本運營”和多元發展脫離了主業，分散了資源最終歸于失敗。

（四） 避開企業單一市場策劃的認識誤區

要達到企業營銷的持續成功，并不是否認市場策劃，也不是不需要市場策劃，而是科學策劃，要具體問題具體分析，不要把單一的市場策劃當成企業營銷策劃的全部，否則只能害了企業。

（五） 解決中小企業單一市場策劃迷局的途徑

1． 從根源上明晰單一市場策劃的作用，應用時限，科學應用。

2． 科學分析消費市場，建立具有可操縱性的營銷運營模式。

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一、房地產開發項目前期策劃與房地產開發項目前期策劃合同的概念

日本策劃專家和田創對策劃的定義是：策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智能，或智能創造行為。也就是在對企業內外部環境予以準確地分析并有效地運用各種經營資源的基礎上，對一定時間內的企業營銷活動的行為、實施方案與具體措施進行設計和計劃。我國房地產業界現在對房地產項目策劃一般分為房地產戰略策劃模式、房地產全程策劃模式、房地產品牌策劃模式、房地產產品策劃模式、房地產發展商自行策劃模式等等。對于房地產專業策劃公司而言，通常建議房地產開發商采取房地產全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經理馮佳先生提出，以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業服務、品牌培植等九個方面的內容。時間跨度自開發商委托日至業主入住、物業管理公司開始行使物業管理權之日止。

房地產項目的前期策劃也與房地產項目的銷售密切聯系，許多項目都采取策劃合同與銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現了房地產專業策劃公司免策劃服務費、只收取銷售費的新模式。

房地產開發項目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術咨詢合同。它具備技術咨詢合同的法律特征：首先，房地產開發項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當大一部分屬軟科學研究，凡屬工程設計、工程驗收、技術轉讓等實質性技術活動不屬此類合同調整。它主要發生在項目實施之前。其次，房地產開發項目前期策劃屬于決策服務，合同履行的結果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發生的損失，受托人不承擔責任。

二、房地產開發項目前期策劃合同雙方當事人的主要義務。

（一）委托人的義務

房地產開發項目前期策劃合同的委托人一般為房地產項目開發商或投資商。其主要義務有：

1、如實告知受托人房地產項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發土地的位置、欲開發土地的土地權屬、欲開發土地的土地權性質、欲開發土地的權證面積、政府主管部門的規劃要點、自籌資金規模等。背景情況材料和基本情況是受托人進行分析研究、提出咨詢報告的基礎和依據，委托人提供的報告材料、數據、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學性、合理化。

2、依據合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進行分析論證的出發點。一般而言，受托人應當提供市場調查分析、項目投資策劃分析、項目規劃策劃、項目可行性總評估分析四個方面的咨詢服務。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務，也是其權利。工作成果是指受托人完成的咨詢報告和意見，在受托人完成咨詢報告和意見后，委托人要及時組織評價鑒定，確認工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗收。

4、支付報酬。這是委托人最基本的義務。委托人應依據合同的約定，分次或一次性履行支付報酬的義務。

（二） 受托人的義務

1、依約完成策劃方案

受托人的主要合同義務包括三項，一是完成房地產項目的市場調查工作，二是依據調查情況進行有科學依據的市場分析，三是進行有獨創性的策劃。按照房地產業的特點，受托人完成的策劃方案應包含的基本項目包括：

（1）市場調研

A區域房地產市場調研

B類比競爭樓盤調研

C各類物業市場調研

D項目功能與主題定位分析

E目標客戶定性調查

F目標客戶定量調查

G市場定位分析和項目價格定位分析

F項目可行性總評估分析報告

（2）項目投資策劃

A宏觀經濟和本區域城市市場調研

B項目所在地環境、現狀及發展趨勢判斷

C項目開發方式和開發節奏建議

D項目土地SWTO調查和項目規模定位、價值分析

E項目投入產出分析及資金運作建議

（3）項目規劃策劃

A項目背景分析

B項目名稱和標志

C項目整體平面規劃、功能分區、道路系統布局概念提示

D單體主力戶型組合概念方案

E整體建筑風格定位、色彩計劃

F室內布局、裝修概念提示

G環境規劃及藝術風格提示

H公共家具設計概念提示

I公共裝飾材料選擇指導

J燈光設計及背景音樂指導

K項目建成后未來生活方式指引

依據以上義務，受托人要盡可能收集與所策劃項目有關的經濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經驗，綜合分析項目的技術內容，預測房地產項目的經濟前景，為委托人的房地產項目提供科學依據和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產項目策劃方案不僅僅是一個結論性的方案，它還應包括基本信息數據、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內容。

2、保證策劃方案達到合同約定的要求。

咨詢報告是委托人進行項目決策的主要依據。它要求受托人在技術咨詢工作中，采取嚴肅認真的態度，力求咨詢報告的先進性、可行性，避免咨詢報告華而不實或出現失誤、質量低劣、無參考價值等情況的發生，從而使策劃方案和意見達到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗收。

受托人進行的策劃，需經委托人對策劃方案驗收后方為履行完畢合同。在項目驗收過程中，受托人應委派專業技術人員和策劃方案設計人員按時參加由委托人組織召開的工作會議，對咨詢報告中的專業術語、調查依據、科學依據、策劃理念等進行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個書面報告的內容并有能力予以實施。

對于委托人在驗收過程中所指出的問題，受托人應依據合同的約定予以修改、補作或對委托人予以解釋。

（三）房地產開發商訂立房地產開發項目前期策劃合同應當注意的問題。

1、正確定位房地產開發項目前期策劃工作的性質，不進“策劃萬能論”的誤區。

如前所述，房地產開發項目前期策劃公司在房地產項目中應起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產項目起決定性作用。“策劃萬能論”將策劃不切實際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。它的觀點與實際是不相符的。

2、房地產開發項目前期策劃合同不必要與房地產銷售合同合并訂立。

依照策劃公司提供的合同樣本，房地產開發項目前期策劃合同往往與房地產銷售合同合而為一，稱《全程策劃與銷售合同》。筆者認為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：

（1） 兩類合同的法律性質不同，簽約雙方當事人在合同中的權利義務關系不同。

房地產開發項目前期策劃合同是一種技術咨詢合同，委托人與受托人之間發生的法律關系是咨詢服務關系；房地產銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發生的法律關系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權利、義務的構成還是從權利、義務的特點看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關聯性。

（2） 兩類合同合并訂立對于房地產開發商存在風險。

由于房地產開發項目前期策劃合同的技術咨詢合同特性，決定了沒有一個統一的標準衡量和評價受托人的工作業績。當事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對受托人產生信用危機，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護能力較差。

（3）筆者建議，開發商應當在房地產開發項目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業績再行選擇是否與受托人訂立《銷售合同》。

3、不要將前期策劃放在詳規之后。

開發商應在詳規之前完成前期策劃事宜。如果沒有項目區域市場調研數據支持、沒有競爭對手項目的市場營銷戰略的應對措施、也沒有確立項目的銷售方向，開發商就進行詳規，前期策劃就會失去其應有的作用。

4、給予受托人充分的時間。

對受托人而言，前期策劃合同的履行是一個調查－分析論證－獨創性策劃的過程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財力去進行廣泛的前期市場分析論證工作，用十幾天乃至幾天時間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測上；創作的策劃方案不具備獨創性，僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終，利益的受害者是開發商本身。

5、細分受托人的工作要點，對受托人應遞交書面報告的內容和形式作明確要求。

筆者在審閱一系列前期策劃合同后認為，對受托人應遞交書面報告的內容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因，也是此類糾紛處理的難點之所在。相對雙方當事人的專業分析，房地產開發商對此并不處于強勢，且我國現行法律、法規對此無詳盡規定。建議開發商在訂立合同時參考中國管理傳播網上的《房地產全程策劃營銷案提綱》一文，對受托人的策劃要點和文案作出細分之要求。

6、在合同中確認委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權、使用權、經濟受益權。

7、確定分期付款的付款方式。一般可以將付款分為四個階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經委托人驗收后的付款，四是房屋銷售達到某一額度后的獎金。將前期策劃分為四次付款，對于開發商所獲得的質量保障、服務保障，對于調動受托人的工作積極性和后期服務意識，都是具備良好作用的。

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一部分高職院校逐步建立理實一體化的概念，但理論與實踐的結合度較差,教師通常將課程分為理論課和實訓課，并分別在不同的場所進行。授課的方式不利于理論與實際的有效結合，教師一般通過理論課程完成知識點的講解,通過實訓課的案例分析或策劃訓練完成實踐部分的教學,這種教學實踐相分離的方法并不利于學生對于知識點的把握和策劃能力的提高,使得理論與實際脫節,很難達到預期的教學目標。

2.項目教學僅是案例操作。

教師在《營銷策劃》課程中所選擇的項目大多是企業已有的或已完成的項目或任務，其實質是一種案例操作。注重案例分析和技能的訓練，能有效的運用知識去解決問題，對職業能力的培養起到一定作用，但忽視了策劃完整項目的工作過程所帶來的學生可持續能力的發展，學生主動獲取知識的能力，發現知識的能力以及傳播知識的能力也受到限制。

3.忽視知識系統性學習。

此外，還有部分高職院校在實施項目教學法的過程中，將項目教學法當成萬能教學法，在實際教學中完全取代傳統教學法，過度強調每個任務的實施與完成，而忽視了理論知識與項目實施的高度結合，導致學生獲取知識的系統性不夠，對基本概念、原理不了解等問題。

二、認識CDIO模式下的項目運作

CDIO代表構思—設計—實現—運行（conceive-design-implement-operate）,是由麻省理工學院等四所大學通過幾年的研究、探索和實踐建立的一種先進的工程教育模式。CDIO模式下的項目運作是以產品從構思、研發、運行到廢棄和再利用的全生命過程為載體，讓學生在項目的全生命周期的運作中以主動的、實踐的、課程之間具有有機聯系的方式學習和獲取工程能力。CDIO工程教育模式是“做中學”和“基于項目教學”的集中概況和抽象表達。CDIO工程教育模式不僅強調過程的參與，更加注重項目過程的完整性；不僅強調職業能力的運用，更注重可持續能力的發展；不僅突出系統性知識做中學，更突出學而用，注重終身學習能力、團隊工作能力和在社會及企業環境下構建產品、過程和系統的能力。基于當前項目教學在《營銷策劃》課程中運用的反思和CDIO的認識，構思以項目教學為載體的CDIO教育模式的實施方案，以營銷策劃課程為對象進行項目教學的改革，探索一套可行的能力訓練方案，改變目前課程教學中“學生被動參與型”教學模式，構建一種能突顯、并能有效實現對學生策劃能力全面培養的教學方法，探索一種營銷策劃課程適用的“依托項目運作進行策劃能力和創新能力”的策劃實踐教學模式，采用項目教學法，通過完整的項目策劃過程將整個課程體系有機的結合起來，解決策劃理論與實踐相脫節的難題，引導學生自主創新思考，使學生將所學知識轉為為實際工作的能力與項目開發的能力，更能提高學生的實際工作水平，逐步實現對學生策劃創新能力的全面培養。使學生的綜合職業能力與可持續發展能力得到提高。

三、CDIO框架下的項目教學法的運用

CDIO內涵在營銷策劃中的體現，構思主要指分析市場需求開發新的項目，商業計劃的制定以及企業發展戰略思考。設計是指根據策劃項目內容設計實施計劃方案，實現是指計劃方案的確認及執行過程，運行包括對策劃方案的投入運行及方案的修訂、改進及淘汰等。根據CDIO完整的項目運作特點，結合《營銷策劃》課程目標，意在構建一種能力培養項目化、教學內容模塊化、實踐指導個性化、教學考核多樣化的教學模式。

1.能力培養項目化。

構思階段，教師幫助、引導學生找到合適的項目，是項目教學順利實施的關鍵。在教學時，教師首先要營造一種體現職業實踐環境特點的教學氛圍，通過崗位角色扮演，以完成一個具有實際價值的產品為目標，把所要掌握的知識技能，職業素養蘊含在每一個項目任務中，使學生在完成任務的同時提升技能，養成職業素質。學生以自愿或抽簽的形式被分成若干個團隊，每個團隊模擬成立一個策劃公司。每個公司選取一名策劃經理及若干個策劃人員。其次，教師需設計或引導學生自行尋找相關客戶，明確策劃問題。一方面，教師可鼓勵學生通過觀察生活，洞察市場行情，分析消費者需求，尋求潛在商機來擬定創業策劃項目,一般以學生消費群體為主，更有利于引導學生自主創新思考，培養學生敏銳的市場洞察力及創新創業能力。如“大學生旅行俱樂部營銷推廣策劃”，“大學生畢業形象設計中心營銷策劃”，“行知超市雙旦促銷活動”等。另一方面教師也可借助校企合作平臺，產學研基地，產學合作中心或利用自身的社會關系為學生提供具有可行性及實踐性的營銷策劃實訓題目以及全國大學生市場營銷策劃大賽提供的參賽題目等。如“哇哈哈蜂蜜檸檬茶新產品策劃”，“招商銀行學生信用卡營銷推廣策劃”等。合作企業主要為學生提供相關信息或資源獲取途徑，如為學生提供相關的企業背景，產品信息，以及企業營銷目標等。此階段注重構思，學生通過收集資料、頭腦風暴、整理方案、小組討論，確定策劃項目。最后，教師需要從項目的創新性、可實施性以及價值性等幾個方面把握學生所構思的策劃項目并需通過簡單講解，讓學生了解本策劃項目的意義、項目應完成的內容、項目完成所需的知識、技能及學習方法以及項目的流程及考核辦法等方面的內容。

2.教學內容模塊化。

設計階段，主要解決開展策劃工作實施的思路問題，實現教學任務及目標與學生工作任務計劃相融合。教師可按照市場營銷活動的過程以及營銷策劃的邏輯結構將總項目劃分成七個具體的模塊,明確策劃問題——市場調查與資料整理——市場環境分析——營銷戰略設計——營銷組合策略設計——營銷實施方案設計，教師通過角色扮演的形式實現基于工作過程的模塊化教學。為了克服項目教學法可能帶來的學生獲取知識的系統性不夠的問題，教師需要將理論知識與項目內容充分結合，把對營銷策劃的理論知識的學習融入到每一項營銷策劃活動完整流程的七大模塊中去講授并組織學生計劃各個策劃環節所要完成的任務。教師通過各種資源手段集中講授每個策劃板塊中可能遇到的疑難點及解決辦法，教授可能用到的策劃工具及策劃方法以及提供獲取資源的途徑。制定既符合學生的個性發展又注重能力培養的模塊教學方案。學生以工作小組為單位根據以上策劃的邏輯結構以及每個模塊的特點來擬定工作計劃，設定每一個策劃環節，確定工作步驟和程序。

3.實踐指導個性化。

模塊教學更偏重知識系統性的講授，以共性為主的講授方式，實踐指導則需要考慮學生個性化的發展需求。在具體的實踐環節中，教師除了要監控學生的策劃過程，督促學生按照項目計劃書中的要求完成各個環節，還需要在實踐過程中給予各個項目團隊個性化的指導。如教師輔助學生分析策劃主題，指導設計調查問卷，組織市場調研，指導資料收集整理，市場環境分析，指導SWOT分析、指導STP營銷戰略分析，指導營銷策略分析及策劃方案的撰寫等。基于學生對不同實訓項目的選擇，每個團隊所面臨的行業及企業都有很大差異，不同的項目在實施過程中遇到的具體問題不一致，學生能力參差不齊，教師要站在學生的角度，通過開展“一對一”指導，與各個項目成員面對面交流，共同探討分析，提供專業咨詢，示范思考模式，來幫助學生解決在項目策劃實施過程中面對的主要問題。對于學生完成的階段性的工作成果，教師及時給予指導并引導下一個工作任務的開展。教師要注重引導學生從思考框架中跳出來，讓學生學會自己反思問題，使學生具有批判性思考能力，從而學會持續性改進。師生“一對一”的深入交流，是實施過程中的“因材施教”，是實踐指導個性化的主要方式，能更好的激發學生興趣，挖掘學生潛能，提高學生學習的積極性。

4.教學考核多樣化。

教學考核通過三方評價，首先學生自我評估與組間互評。學生自評通過項目團隊展示項目成果，講述遇到的問題，解決方案，成果的優缺點以及需要改進的地方、收獲和感受，并對團隊成員的參與程度、所起的作用、合作能力給予評價。組間互評建立在互相學習、取長補短的基礎上，提出新的思路與解決方案。教師評估，教師要用形成性的評價來對學生點評，既要關注學生知識與技能的理解與掌握，也要關注學生態度與職業素養的形成于發展。首先，表揚學生自主探究與積極解決問題的態度，以此提高學生學習積極性；其次，肯定學生的成果，總結解決問題的過程、思路，加深學生理解；最后，根據學生成果及工作過程中所凸顯出來的個人能力來選拔選手參加省市乃至全國的市場營銷策劃比賽。最后企業評估，合作企業需從創新性及可操作性方面基于工作過程化的角度對學生成果給出評價，引導學生的策劃方案向可實施性方向發展。企業可選擇具有可實施性的方案給予一定的資金支持將策劃內容實施下去。

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由于首批進貨額定得比較高，而企業在業內毫無影響力，因此生肽紅顏為了展示實力以增強合作者的信心，選擇在全國性媒體上投放廣告。這些廣告雖然達到了說服商的目的，但是對消費者卻沒有多大的作用。投入資金1500萬元，而招商金額僅為1200萬元，二者顯然不成比例。之所以會如此，是因為對市場預測不準，沒有考慮到當時醫藥行業嚴峻形勢下招商的難度。

病因之二：對招商期望過高

生肽紅顏項目團隊成員主要來自于化妝品行業，他們完全是按照化妝品的市場操作模式來運作藥品。化妝品行業市場運作的成功很大程度上依賴于渠道招商，能否招到第一桶金往往是企業成敗的關鍵。而藥品則不然，招商對于企業而言只是萬里的一小步，最關鍵的是后期的市場啟動和品牌傳播。與化妝品依靠強大的渠道和終端加之以少量的形象廣告就可以打通市場不同，藥品需要就產品的功效和消費者的需求與消費者進行艱苦的溝通，兩者的差別是，前者依賴渠道，后者依賴推廣。但是生肽紅顏團隊把重要的資源都消耗在渠道建設上了。

病因之三：核心團隊隔行如隔山

常言說“隔行如隔山”。事實上，從其他行業轉入醫藥行業而大獲成功者微乎其微，而醫藥界人士轉入其他行業成功者卻不乏其人。生肽紅顏團隊把操作化妝品的市場套路搬過來推廣藥品，結果必然是隔山打牛效果不佳。生肽紅顏操盤者以自己的老部下組成核心團隊，固然可以提高建立組織的效率，降低成本，并有助于形成共同的企業文化，但操盤者卻忽略了一點：內部同質化往往會導致決策思路狹隘，最終釀成群體悲劇。

病因之四：市場推廣不當

生肽紅顏在招商活動中能夠讓商一擲百萬，其整體市場策劃方案還是有可取之處的，然而其市場推廣卻多有失誤。

首先，廣告策劃是一大敗筆。生肽紅顏選擇電視和報紙這兩種媒體做廣告，其中電視廣告的分量尤重。生肽紅顏的電視廣告風格與一般的化妝品廣告別無二致，表現了女性的生活態度和對時尚的追求，這一廣告在一定程度上提高了品牌知名度，但是對產品的功效宣傳卻沒有多大作用，這就在無形中延緩了市場啟動的步伐。生肽紅顏的報紙廣告后，專業服務卻沒有及時跟上，導致廣告效果流失。生肽紅顏的廣告雖說在一定程度上建立了品牌形象，但是缺乏強大功效訴求的形象只能是蒼白的。