精裝修施工總結匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇精裝修施工總結范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中圖分類號：F287.8文獻標識碼： A

目前，房地產市場批量住宅精裝修發展不夠成熟，對住宅精裝修缺乏實際管理經驗。為了全面提高裝修工程質量，有效地進行成本控制，規范精裝修管理流程，減少返修率，提高公司開發產品的競爭力，就必須加強精裝修項目的管理。作為房地產管理者如何管理呢？

一、做好精裝修項目前期準備工作

1、精裝修方案設計：技術部根據項目定位中建議的設計風格、材料/部品和設備及成本指標與建筑設計同步進行精裝修方案設計。

1) 精裝修方案設計可能對原建筑平面進行修改，請將修改情況及時告知技術部并通知建筑設計單位進行調整；同時，如建筑方案調整，建筑設計單位也應及時通知裝修設計單位，保持圖紙的一致性，避免重復、差錯；

2) 精裝修方案設計還應注意結構的影響，如梁高及位置等，特別是有梁的房間應注意凈高、設備安裝等，如退臺下層的廚房間、衛生間等。如果梁能上翻應盡量提請結構設計考慮上翻；柱的大小對家俱的布置影響也較大，應引起足夠重視；

3) 精裝修方案設計應達到一定的深度，對家俱、電器布置應明確，樓地面、天棚、墻面等做法明確，主要材料/部品應提供樣品或圖片，便于其他部門對裝修風格的認定及成本估算的審定；

4) 對有些部品的設計應提前，如廚柜設計，由于受燃氣管、表的影響，可能對廚柜設計進行調整，進而影響水槽位置、排水管位置等；

5) 為考慮施工方便、成本控制，對衛生間淋浴房、廚房廚柜設計盡量做到規格統一；

2、樣板房施工：對樣板房進行施工，以達到展示戶型、交樓標準和裝修效果的目的。

1) 為提高樣板房施工單位的積極性，提高工作效率，必要時可將瓷磚、石材等已明確品牌、型號的材料交于施工單位直接采購，同時對施工費等方面給予略高于市場價的優惠，以提高施工單位的積極性。

2) 樣板房施工期間由于受場地限止、各工種交錯作業多，施工時間緊，需公司各部門加強組織協調，注意文明施工，確保現場各工種有序進行。

3、精裝修交房標準的確定

1) 銷售部應根據銷售策劃和銷售合同的要求，提出合同中應明確材料標準，對那些材料/部件和設備應注明品牌的應明確提出；

2) 對能符合裝修效果的有多種品牌的材料/部品和設備應多列同檔次品牌或不列，爭取批量裝修時材料更換的靈活性，降低風險；

3) 對交樓標準的描述盡量簡單，不超標準進行承諾。

4、批量精裝修房施工圖繪制：根據樣板房實際施工效果對樣板房施工圖進行調整、完善，形成批量裝修的施工圖，供批量裝修招標、施工之用。

1) 批量裝修施工圖繪制人員必須要深入現場，嚴格按現場情況進行繪制圖紙，對樣板房裝修過程中有過調整的部分應重點關注；

2) 批量裝修施工圖繪制人員應核對樣板房與批量裝修時的差異，對差異之處應有詳細說明；

3) 批量裝修施工圖的深度應達到批量裝修要求，做好所有構造做法明確、尺寸標注詳盡，保證多家施工單位施工不發生差異(施工誤差除外)；

4) 批量裝修施工圖繪制人員應核對批量裝修的土建、安裝施工圖紙，對有差異的，盡早向技術部提出修改土建、安裝施工圖紙，避免造成事后返工；

5) 對無樣板房的戶型，應參照同樣標準進行設計。

二、 做好精裝修項目實施（施工）管理

1、批量精裝修施工招標

1) 造價部根據批量施工圖計算各戶型的工程量清單及材料/設備清單并按樓幢匯總各戶型，必要時進行標底編制；

2) 裝修施工管理部門負責收集裝修施工單位并組織考察，其他部門可共同參與推薦，優先從集團和本公司合格供應商名錄中選擇；

3) 裝修施工管理部門組織投標單位進行現場踏勘、答疑、投標；

4) 公司招標小組組織評標、定標，經辦部門進行合同簽訂。

2、精裝修施工

1) 開工準備工作的檢查。工程部和監理檢查精裝修總包單位是否完成施工準備工作（包括技術準備和人員、材料、設備是否到位等），認為具備開工條件后方可允許開工。

2) 批量裝修正式施工前要遵循樣板先行的原則，各施工班組在批量裝修前均應按工藝要求做好樣板，工程部組織監理、裝修總包、各分包單位等進行聯合檢查驗收，提出書面意見并簽字確認；批量施工時應嚴格按經確認的樣板間的質量標準和要求的施工工藝執行。

3) 工程部負責做好與政府部門、監理、設計及施工等相關單位的協調工作。就施工中存在的問題及時組織召開現場協調會，進行通報；

4) 工程部督促檢查承建商質量保證體系和安全保證體系的落實情況；

5) 施工進度控制。工程部根據公司主要節點計劃表編制精裝修工程施工控制計劃，并落實節點計劃的控制措施。工程部每周應定期檢查施工進度和施工組織，對進度計劃的落實情況進行控制；在月底檢查項目的月進度計劃完成情況并填寫月度進度報表報相關部門及集團公司對口部門；

6) 工程部應定期檢查監理單位對裝飾材料（特別是甲供料）和施工過程的質量控制工作，要求監理加大精裝修房的監理力度，加強過程控制，派專人負責裝飾裝修工程監理，使精裝修房的施工過程始終處于受控狀態；

7) 重點加強成品保護工作。貫徹誰施工誰負責的原則，并由精裝修總包單位安排專人負責加強巡視監督；對易受污染和損害的部位及產品應事先采取妥善的保護方案，報監理和工程部批準后實施；實施過程中，監理及工程部對現場保護情況進行檢查，對產品保護不利者應按合同有關規定進行處罰；

8) 施工期間應加強文明施工管理，定期進行檢查。

9) 為加強精裝修項目現場管理，獎優罰劣，工程部定期從監理公司、施工單位的管理質量即工作質量、完成的工程質量(實體質量)和文明施工三個方面進行檢查、考評。

3、材料/部品供貨

1) 裝修單位根據工程進度提出甲供材料供應計劃，包括材料的種類、數量、進場時間等，上報工程部；

2) 工程部根據裝修單位提出的材料供應計劃或自行編制的計劃，及時向造價部提交甲供材供應計劃；

3) 工程部會同監理公司、裝修總包單位對材料供應商的送達材料進行驗收，并直接轉交給總包單位進行保管、使用。

4) 對于分包項目，如樓梯、欄桿、廚柜、地板、設備(廚房設備、空調、洗衣機、冰箱等)，工程部應根據裝修進度及時通知進場施工、安裝；安裝后應做好驗收，合格后實施成品保護。

4、精裝修現場檢查

1)工程部每月對在建精裝修項目進行檢查，進行量化的項目評估，檢查內容分三個方面：工作質量、實體質量、安全文明。

2)月度檢查完成后一周內，工程部負責編制《精裝修工程管理檢查報告》，提出建議措施并跟蹤落實情況；

3)工程部在月度工作例會上對檢查情況進行綜述，總結發現的共性問題以及不同施工階段存在的質量問題，提出管理重點和改進意見。

5、精裝修整改：對精裝修初步驗收中發現的質量問題進行整改。

1) 裝修總包、各分包單位接到精裝修初步驗收整改通知書后安排整改人員進行整改，整改完成后提請監理公司及工程部驗收；

2) 監理公司和工程部對整改情況應對照整改通知書的要求進行驗收，戶內部分應逐戶進行驗收；涉及土建工程的應通知工程部參與驗收；

6、精裝修竣工驗收：當經過精裝修初步驗收并整改完成后，通知當地質量監督部門參加整體工程的竣工驗收。 由于本次參加驗收的人員眾多，注意在驗收過程中的成品保護，所有驗收人員必須穿鞋套才能進入戶內；

綜上所述，批量住宅精裝修項目管理可以看成是一門學科，它正確反映了住宅精裝修工程項目運動和管理的客觀規律，把掌握的系統的理論體系應用到實踐，通過實踐，總結研究出的經驗，升華到理論，再去指導實踐，循序漸進不斷創新。加強住宅精裝修管理,是大多房地產企業管理的一個重要環節,更是保證項目施工質量、進度、成本、安全的關鍵，也是企業長期生存下去的保證。

結束語：經過幾年的探索與努力，我們的管理模式經歷了從無到有、從討論到實際的各階段，還將不斷地總結與完善，我們始終貫徹“充分協同、優勢互補、管理創新、品質提高”的思想，按照“從源頭抓起，加強設計管控，從樣板抓起，加強標準管控，從細節抓起，加強過程管控”的工作思想繼續實踐。

參考文獻：

篇（2）

隨著人們生活質量的不斷進步，對住房標準的要求，也在不斷提高。而民用建筑工程作為關系到人們日常生活的工程，也是一項肩負重大責任的繁重工程，建筑結構設計和住宅的裝修不僅關乎建筑的安全，而且影響著建筑房屋的適用性和經濟性，因此，現代人們不斷提出對民用住宅的裝修要求，而建筑企業為了滿足人們需求，也努力在保證住宅建筑質量的同時，致力于住宅的裝修質量和效果。另外，住宅裝修施工也逐漸成為了建筑企業中必不可少的組成部分，成為滿足人們需求的重要環節。因此，為了推動建筑企業的發展，滿足人們居住質量的要求，大力創新住宅精裝修技術，加強裝修施工過程的管理和質量控制，對住宅精裝修施工進行深入的研究和分析，日漸成為我國現階段建筑企業發展的重要途徑。

1　精裝修住宅工程的施工管理

首先，由于精裝修工程的自身特點，存在施工的程序多、工種多、材料種類復雜，而且新工藝和新技術的更新較快。因此，要求施工管理人員必須在施工前對施工程序等有關施工進行細致的策劃和準備，要做好施工技術和施工管理上的充分，針對具體裝修圖紙，研究施工中的每一個細節，以求得最大限度的優化施工。而且，整個工程要按照公司的實際經營情況進行組織安排，如公司的資金狀況、施工人員配備及材料供應和施工技術水平等，都要做好充分的考慮。

其次，工程施工的監管人員也是整個工程的重要保障，為了確保項目的順利完成和有效運作，裝修施工管理人員的管理工作至關重要，在住宅的精裝修過程中，要保障有技術監管、施工監管、材料監管及裝修安全監管，具體人員配備和數量依裝修規模而定，一般小型住宅的裝修監管人員較少，但是仍然要保證施工的安排、協調及調度的合理，確保施工的順利完成。

另外，在施工材料和施工設備的使用和管理方面，不僅要保證裝修材料的質量和安全，而且要對材料的數量和清單進行細致的檢查記錄，提高施工計劃中關于材料的準確性，而且要對材料的使用和購入進行系統的預算查實，根據采購清單進行供貨和購入，還有，對裝修機械設備的管理，根據公司提供的機械設備清單進行查核后使用，而且在技術人員的施工上，要對專業技術人員進行必要的培訓及審核，而且在機械設備的檢修和維護工作上，也要安排專業的技術人員進行。

還有，在裝修工程完成后的驗收工作上，要對裝修的質量做必要的檢查，確保項目設計和施工質量全過程的合格，對發現的質量問題也及時查明，追查問題的責任，并且對工程的修復和整改施工要跟蹤檢查，而且，對裝修材料的購入的使用上也要進行嚴格的把關，保證施工材料的質量合格，杜絕質量不合格的裝飾材料投入施工。

最后，在住宅精裝修的施工工藝上，首先要在裝修協議上明確裝修的設計和工藝，明確施工項目中的具體技術和工藝的施工規范，對裝修中的各個項目進行明確的保修規定，而施工人員也需要按照裝修協議上的施工規范進行驗收和自檢，而施工管理人員和不同項目之間也要進行專業的檢查。此外，還要對裝修的樣板進行精心的打造，以保證業主對裝修完成之后的住宅規模有如實的了解，而施工人員也要按照標準認證的裝修樣板對施工工藝和流程上作好安排，確保裝修的標準、規范。另外，在裝修工程的最后階段，要嚴格施工的工藝上及質量上的改動，避免因小失大，影響整個住宅精裝修的效果。

2　精裝修住宅工程施工中的控制措施

關于精裝修住宅工程施工的控制措施，是圍繞著裝修工程施工部分進行的。首先在對裝修項目的進行定位，然后要明確裝修項目的開發進度和施工階段的交接，以及整個過程中的施工技術標準都要有明確的計劃，對每一個施工環節都要做到有效地控制，抓住施工過程中的控制點，保證整個裝修工程的順利進行。

首先，要對精裝修住宅工程的施工管理體系有效控制，在建筑企業決策部門建立相關管理體系時，要有專門的管理精裝修住宅施工的專門機構，全面負責整個裝修工程的運作，以及對建筑企業相關資源和工程施工進度進行策劃安排，為裝修工程的施工提高人員支持、技術支持、資金支持和管理支持。此外，在修裝工程施工管理部門之下，設置裝修項目部，對裝修施工過程中的現場管理及人員培養等必要工作進行有效監督檢查，另外，在住宅精裝修的工程技術方面，要發揮主管工程師本身的技術優勢及協調作用，全面推動裝修施工的管理工作。

其次，要對精裝修住宅工程的現場施工進行有效控制，制定裝修工程現場施工的規范和制度，對住宅精裝修的每一個環節都要有效地組織和控制，另外，為了保證精裝修的施工品質，還要做好精裝修技術的交底，從技術角度攻克裝修施工過程中的難關，保證裝修工作的質量。除此之外，還要對裝修樣板進行有效控制，對各種裝修樣板的應用、試制等工作進行深入的分析，避免因施工問題造成建筑材料的過度耗費和工期延誤，另外，還要提高裝修現場施工效率，通過加強現場施工中得材料加工工作，提高裝修工作的質量。

篇（3）

中圖分類號：K826.16 文獻標識碼：A 文章編號：

一、前言

進入新世紀,作為房地產開發市場的新的發展方向,精裝修住宅已經成為未來的發展趨勢。隨著精裝修競爭的激烈，在裝修過程中出現的問題也逐漸的引起人們的重視，如何做好施工管理、如何能通過良好的現場管理來提高精裝修的質量是需要探討的問題。

二、精裝修的優點

相較于傳統的毛坯房,精裝修樓盤的優勢是毛坯房所不能比擬的，主要體現在以下幾個方面。

1、節約資源

精裝修樓盤通常工程量大，施工區域廣，可以充分發揮大工程的特點，相比家庭裝修，能節約材料、能源。比如個人裝修，完成工后多下來的邊角腳或小半桶沒漆可能就配不上用場，造成資源浪費。

2、質量可靠

精裝修住宅的大批量材料采購，開發商大都會對主要材料進行招投標。招投標即是一種優勝劣汰的過程，這對規范市場，促進生產企業改進產品的質量，同時集中進行裝修往往是品牌裝修企業進行裝修，開發商也有專業人員對質量進行監督和指導，讓工程質量得到充分保障。

3、周期短

假若一個大型樓盤交付后,由各家各戶自己裝修,那整個小區或建筑全部裝修完成可能需要3～5年的時間,甚至更長。而統一精裝修,施工工期將會控制在短短4～6個月，大大節約了工期，還減少了家庭裝修對業主的影響。

4、方便業主

業主收樓后，只要帶齊相關日用品和必備的生活用品即可入住，省去裝修期間買材料、監督裝修質量等過程，節約了裝修時間。同時，減少了鄰居之間因為裝修影響帶來的噪音等互相打擾。

三、關于加強精裝修管理的建議

1、質量管理

（1）施工階段質量管理的主體是精裝部，擔負著精裝修質量管理的日常工作。

（2）在精裝修工程的重要分項工程中精裝部應邀請設計人員、施工單位一起進行技術交流。

（3）精裝修在施工準備階段應邀請設計人員、施工單位對精裝修設計圖紙進行圖紙交底，對設計中的難點、重點進行討論，提出施工解決方案，并做好相應記錄。

（4）對施工現場的日常巡視精裝部應加強，對施工中出現質量問題及整改情況進行跟蹤、作相應記錄。

（5）根據精裝修項目隱蔽驗收、中間驗收、預驗收的時間節點精裝部應牽頭相關職能部門安排檢查，并做好工程驗收記錄。

2、材料管理

（1）精裝部在施工階段，是材料管理的主要責任者。無論是對于乙供材料的管理，還是對甲供材料的管理，對材料供應的管理精裝部重點有以下幾個方面：

①采購計劃是否滿足施工進度要求，是否合理。

②與供貨方是否及時簽訂買賣合同。

③按合同約定的付款時間采購方是否支付材料款。

④是否可以保證材料的到貨時間。

（2）精裝部在施工準備階段協調施工單位準備材料樣板，交由設計單位、公司相關領導確認，同時對銅制品廠商、木制品廠商、石材廠商進行實地考察。

（3）對所有進場材料精裝部應進行驗收。對石材、瓷磚、木飾面、墻紙、地毯等主要面層材料與封樣材料進行比對，經精裝部簽字確認合格后方可進場安裝。

3、進度管理

（1）在施工階段精裝部進度管理主要有以下內容：

①要求施工單位擬訂施工進度控制節點、周進度計劃、月進度計劃及總體進度計劃。

②監督施工單位進度計劃的執行情況，并適時采取措施保證計劃的實現。

③分析施工單位進度計劃的可行性、合理性，并提出調整意見。

④將工程的真實進度及時上報公司。

（2）對進度偏差的修正方案及相關措施，精裝部根據對精裝修項目的檢查情況應提出指導意見。

4、精裝修工程成本控制管理

在精裝修工程項目生產經營中各項成本核算、成本分析、成本糾偏、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱，即為精裝修工程成本管理。目的是在保證產品質量、效果的前提下，充分動員和組織全體項目人員，科學合理的管理精裝修工程項目生產經營過程的各個環節，以求用最少的投入取得最大的生產成果。精裝修工程成本占售價的10%～15%、建安成本的30％～35％，因此對項目投資，精裝修工程成本部分的影響重大，并且對項目的質量、裝修效果、檔次均具影響，在精裝修項目尤其要合理管控成本，對精裝修工程項目，做好精裝修工程成本管理十分重要。

5、安全管理

在施工階段對安全管理，尤其是消防管理引起足夠重視，精裝部應增強安全管理意識，督促和監督施工單位做好安全管理工作，加強現場巡檢工作。

6、精裝修樣板工程施工管理

展示樣板間是為提前銷售服務的，精裝修樣板要先行，對于精裝修工程來說，實體樣板間要盡量在實樓做，實體交樓樣板間才有意義，將設計、施工工藝造成的各種問題反映出來，避免出現裝修不合理情況、后期大量裝修時發生大規模返工。成本是否可控、設計是否合理、營銷承諾是否切實都可以在實體樣板間得到反應，而且能指導精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補缺所用，對樣板間裝修效果進行反饋，并通過營銷實體感受，整理客戶的感受和意見，為交樓提前準備預案，避免交樓時出現不可預知的情況。

7、變更管理

（1）精裝修施工過程中精裝部是變更管理的責任主體。

（2）在原則上施工過程中不予設計變更方案，但在公司相關部門因市場調整或其他原因調整造成成本增加或減少時，精裝部應有相對詳細的品質提升的相關分析，在相關部門領導會簽意見后，報公司審批會審批。

（3）施工過程中，原則上不予設計變更方案，但精裝部因現場實際情況及施工工藝問題需對設計方案進行調整時應組織相關單位協調變更方案提交公司相關領導及設計單位確認后方可進行調整，如因此造成成本上面的變更需同時考慮并上報。

（4）考慮工程內容安排的合理性，因招投標時未含在投標范圍內，此部分追給施工單位，施工單位可以進行簽證，精裝部應提前上報公司領導審批后方可安排落實。

8、文明施工管理

（1）對精裝修施工單位的文明施工管理，精裝部應加強。對于各種非文明施工現象在日常加強巡視中應及時予以制止及采取相應的處理措施。

（2）文明施工的專項檢查和專題會議應由精裝部定期組織，檢查結果和會議紀要下發施工單位，并對其落實情況由專人跟蹤落實。

9、精裝修的驗收與交付

（1）通常情況下精裝修工程的驗收分為以下幾步進行，分別為施工方自檢、精裝部驗收、公司驗收。

（2）精裝修施工單位在精裝部要求下，將自檢和精裝部驗收發現的問題進行匯總上報，并進行限期整改。

（3）公司相關部門在精裝部負責組織下參加竣工驗收，按照國家、行業、地區的驗收標準、規范，雙方在施工合同中約定的標準、規范進行驗收。整理、匯總、分類驗收過程中發現的各種問題，及時要求施工單位進行整改。

五、結語

綜上所述，標準化精裝修住宅將成為我國未來房地產建筑的發展趨勢，作為房地產市場的從業人員必須不斷總結管理經驗，解決施工過程中的管理問題和技術難點，使施工流程簡化，提高產品的質量和效率，加快房地產建筑市場工業化的步伐。

參考文獻：

陳凱：《淺談優化建筑施工企業的現場管理》，《科技創新導報》， 2008年30期

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【中圖分類號】 TU712.2 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1727-5123（2012）05-008-03

1 引言

隨著我國城市化進程的加快和人民生活水平的日益提高，以及房地產行業的不斷發展，人們對房屋質量和居住環境要求也在不斷提高，開始從實用型向審美型發展，房地產住宅項目的精裝修越來越普及。目前，我國精裝修房集中在房地產發展較為成熟的南方和東部沿海城市，而且住宅的室內裝飾裝修越來越考究，高檔精裝修住宅項目所占比例逐年增多。

住宅精裝修符合國家提倡的綠色建筑“節材”的環保理念，土建和裝修統一設計和統一施工，事先統一進行建筑構件上的孔洞預留和裝修面層固定件的預埋，避免在裝修施工階段對已有建筑構件打鑿、穿孔，既減少了噪聲和建筑垃圾，又減少擾民，減少材料消耗[1]。

對于開發商來說，精裝修也具有提升項目的檔次、提升產品的附加值、拉開與其他競爭產品差異的意義。對小業主而言，由于對自身精裝修的了解往往非常有限，在設計、材料采購、施工管理等方面均難以進行有效的把控。選擇精裝修住宅，不但可以減輕小業主的資金壓力，而且有信譽的大開發商提供的交樓標準價格比較實惠，成熟實用。

但隨著房地產企業規模的不斷擴大，精裝修住宅項目的管理難度也越來越大，加上小業主維權意識越來越高，目前針對精裝修住宅項目的投訴也是逐年增加，如果處理不好，將會嚴重影響到房地產企業的信譽和銷售。所以，精裝修住宅的項目管理必須引起開發商的充分重視。

2 精裝修住宅項目的特點

大批量的住宅精裝修項目不同于小業主自行裝修住宅，也不同于一般的酒店裝修。精裝修住宅項目具有以下顯著特點：①參與精裝修的專業面多，建筑、室內裝飾、給排水、空調、建筑電氣、智能化等等；②非常繁瑣的細節管理，這涉及到精裝修產品的全部環節；③具有全局調度管理、合理組織施工工序的問題[2]。

現階段，我國還較為缺乏高水平的精裝修管理隊伍，其設計和施工管理水平與市場實際需求存在一定差距，造成目前小業主投訴現象較為普遍。客戶投訴的主要方面是產品質量問題，而且開發商對所出現的問題通常沒有及時處理或進行有效溝通。

3 精裝修住宅項目的前期準備工作

精裝修住宅項目開始實施之初，就需要做好前期的準備工作，強調嚴格的流程管理，要求參建工程的各方人員，包括甲方的項目管理人員、設計院各專業設計師、各工種施工單位，都要參與到精裝修住宅工程項目的規范化管理中來。

房地產公司應當召集所有的相關人員共同制定一個可行的總體設計施工管控計劃，同時還應該將總控計劃細分到各個相關單位，以利于詳細監控，在總控流程計劃中不僅要畫出關鍵路線，同時設置不同里程碑作為對工程不同階段的監控點[3]。

在總控計劃中還可以將確定重要里程碑的日期，以指導項目的執行。如在任何一項活動中有一點延期的跡象，那么將對此活動的負責人提出警告。在與項目經理討論并征得其同意之后，執行改善措施。利用以上項目程序監控，可使工程進度一覽無余及清晰明確地表現出來。

4 設計管理要點

任何建設工程項目的管理，首先都是要加強對設計的管理。精裝修住宅項目的設計管理工作更加是重中之重。

4.1 合理選擇設計單位。選擇一家合適的設計單位是做好設計工作的第一步。選擇設計單位一般有設計競標和邀請設計兩種方式，設計競標雖然規范，但是高水準設計公司設計任務多， 除非是大型工程或對提升自身知名度有價值的項目，很少參加競標。

然而激烈的房地產競爭需要高水準的設計公司承擔設計任務， 這樣， 房地產公司往往采用邀請的方式直接委托設計。但不管是設計競標、還是委托設計，都必須強調設計單位的質量自律意識，在圖紙設計之前，要求設計單位勘察現場，提供相關的建筑施工圖、結構施工圖、消防設備施工圖，讓設計人員對設計空間有充分的了解，避免不切實際。

4.2 推進設計進度。在工程總進度計劃中，裝修工程的進度受設計進度影響很大，由于裝修階段的設計變動較多，通常很多工程的主體結頂已很久了，還不能完成裝修圖，極大地影響招標準備和施工單位進場的時間，從而造成工程總進度的滯后。因此，裝修住宅的設計方案需在土建施工前確定，以保證土建施工能滿足精裝修的要求，避免因為裝修而導致土建大規模的改動。

通常來說，精裝修圖紙的設計進度跟不上總控計劃，雖有設計院的原因，但很多時候是房地產自身反復調整造成的。從精裝修住宅的整個設計流程來看，首先是設計方案效果圖，然后依次是平面布置圖、吊頂圖、立面圖。方案效果圖決定了裝修的效果，平面布置圖直接影響著今后的使用功能，因此，在這兩個階段論證和修改的時間比較多，而吊頂圖和立面圖兩個階段的工作量很大，如果在吊頂圖和立面圖完成后，再提出調整平面布局，設計修改量是比較大的，將影響整體出圖的時間[4～5]。

因此，為了確保裝修跟得上總體進度，最佳時間是在施工完成正負零后就能確定效果圖和平面布置圖，以便設計院能集中力量，在主體結頂前完成施工圖。

4.3 設計圖紙應符合各項規定。裝飾設計通過對原建筑圖的布局進行分隔，形成若干個空間，對原設計的變動是比較大的，因此建設單位應將裝飾設計的圖紙送原建筑設計院各專業審核，確認平面布置等的變動與建筑、結構等設計無沖突。此外，還必須得到消防和規劃等政府主管部門的審查，使得設計符合規定，滿足今后驗收的要求。

4.4 做好各專業設計的協調溝通。裝飾設計除了建筑、結構、水、暖、電外，還會牽涉到與智能化、空調等專項設計的交叉配合，譬如裝修確定某個房間、某個造型吊頂的標高時，除了需要考慮美觀和使用要求外，還要考慮結構高度、設備管路及橋架的走向及布置等各種因素。因此作為建設單位來說，設計協調的工作量很大，在遇到需要多專業解決的問題時，需要及時組織所有相關專業參加討論，使得各方能清晰地明確意圖，以利于設計推進，避免在實際出圖過程中，各個設計專業相互推諉，影響設計出圖的時間。

4.5 圖紙尺寸要與部品部件規格吻合。精裝修住宅的設計人員在設計前還應當及時了解開發商提供的材料庫產品的規格、樣式、品質及安裝方式，尤其對于廚房、衛生間的設備，必須通過排列后才能確定空間尺寸，并據此確定設備尺寸，否則容易出現潔具、廚具進場后不夠尺寸安裝的情況。

5 項目招標管理及施工單位選擇

5.1 項目招標管理。相對于其他建設工程，精裝修工程的標段劃分比較靈活，只要保證是相對封閉的區域即可，可以分棟，也可以在棟內分層。現場管理中，土建單位與裝修單位的工作界面劃分及施工穿插、協調是精裝修施工管理的難點，因此在總、分包合同中需將各自工作范圍予以明確，將各項配合事項及費用細化，避免在工程實施過程中出現扯皮現象。尤其對于圖紙上不能清楚表達的施工要求一定要有完善的文字說明，以免出現歧義。

招標文件中對于成品保護方面也需要引起足夠的重視，在招標文件中應該將成品保護作為專項費用開項，明確哪些部位應有精裝修施工單位提供保護措施，由施工單位進行報價，以減少工程管理難度，杜絕相互扯皮。

結合項目的工期規定施工單位各階段投入勞動力數量，并要求確定施工單位進場一周內提供詳細的節點計劃及組織架構表。詳細節點計劃應包括：人員進場計劃、材料定版及進場計劃、各階段施工時間等。其中主材定板建議在確定施工單位后馬上開始，使業主有充分的時間對主材進行比選。

5.2 施工單位選擇。一般來說，大的裝修公司既有設計隊伍又有施工隊伍，他們希望自己設計的方案由自己施工，這是往常的做法。但在實踐中，甲方逐步發現這種慣常做法的弊端：因為設計與施工是一家人，雙方可以直接溝通，結果造成房地產公司成為第三者，很容易受到蒙蔽。所以，現在房地產公司常常是將設計單位與施工單位分開，施工獨立招投標確定施工單位，抑或是直接委托房地產公司熟悉的施工隊來施工。

對于投標選擇的施工單位，房地產公司往往急于簽訂總包合同，要求施工單位在一定范圍內承擔風險， 這樣利于，房地產公司控制造價。對于，房地產公司直接選定的施工單位，有時簽訂合同較遲，這是因為在時間較緊的情況下，雙方預算人員所要完成的工作量太大，難以短時間內達成一致。往往邊干邊談價，甚至發展到等工程完成后直接決算，這需要雙方能夠建立起充分的相互信任。

6 精裝修住宅項目的施工管理

6.1 施工進場前現場協調。精裝修施工單位進場前，甲方的現場管理人員需要協調其與土建施工單位的相關事宜，協調場地移交。移交的現場必須嚴格按要按國家相關規范和合同要求的標準進行檢查，檢查的重點主要在以下幾個方面：①土建單位的洞口尺寸、樓地面平整度、標高等；②對于精裝修施工容易破壞而對小業主又比較直觀的土建成品，如陽臺欄桿、鋁合金門窗等；③小業主收樓后投訴意見最多的滲漏問題，滲漏問題最好在土建階段解決，一旦精裝修施工后再處理會出現很多問題。

另外，現場管理人員還需要負責協調精裝修施工單位及其它與相關的分包單位之間的配合事宜（諸如與空調、智能化、給排水、消防、安防等），并要求雙方簽訂相關合作協議。

6.2 圖紙會審和設計交底。現場管理人員在正式開工實施之前，需要協同監理召集施工進場動員大會、設計交底會議，由監理單位會后形成相關會議紀要并送各方簽字確認。

單位由于審圖時間短， 圖紙會審不能完全解決問題， 許多問題是靠邊干、邊發現、邊解決。所以設計單位也必須全程密切配合。

6.3 施工進度管理。精裝修施工單位進場后，房地產公司現場管理人員應當組織土建總包、精裝修單位、監理單位根據合同總工期，土建移交情況來確定關鍵節點。精裝修施工單位根據關鍵節點深化后，排出精裝修的施工進度計劃，計劃要求明確泥水完工日期、木門進度安排、乳膠漆的工作安排、廚具及潔具進場及安裝時間。影響進度的主要因素包括以下方面：①土建移交場地遲；②垂直運輸的效率；③精裝修單位的勞動力投入；④泥水及復雜的木作業的進度；⑤主要材料的供應。

6.4 施工過程質量管理。從目前中國的精裝修施工單位的市場來看，組織完善、資金實力較強的隊伍較少，因此施工過程中的管理特別重要。現場應確定樣板先行的思路。施工樣板要做到每個標段至少一層樣板層，每個戶型至少一間樣板房。每個勞務班組進場前必須進行現場交底，未進行交底的不能進場施工。針對小業主集中投訴的質量問題進行重點把控。

常見質量問題如下：①裂縫問題是非常常見的投訴問題，包括抹灰裂縫、輕質墻板裂縫、不同材質結合處的裂縫等等。②小業主比較關心的衛生間、廚房尺寸等，一定要認真復核。③地面、墻身、門窗、櫥柜的表面可見的，涉及感觀的部位。施工樣板確定后，根據合同及規范確定好項目的質量標準，標準盡量予以量化，以方便現場控制。④滲漏問題，外墻、門窗、陽臺、衛生間等位置漏水比較普遍的地方要重點關注，要做好試水實驗。

精裝修施工過程中的成品保護也要引起充分重視，很多單位只重視施工過程中的施工質量，而不重視成品保護，結果往往要花費相當大的精力和財力去處理后果。實際上，成本保護是精裝修施工管理中很重要的一環，也是能否保證如期交樓和保證精裝修感觀質量的關鍵環節，必須引起充分重視。成本保護的基本原則是各工序空間上分開，時間上錯開，盡量減少多工作在同一區域同時作用，每道工序完成后交給下道工序前必須進行檢查。

7 總結

隨著住宅開發的工業化標準化進程的加快，精裝修住宅將逐漸成為商品住宅市場的主導力量。精裝修住宅項目是一項非常復雜的工程，現階段的工程質量管理，主要依靠施工階段所進行的工程質量檢驗，沒有進行系統化的預防和管理。以高水準的策劃、規劃、設計加上高水準的專業室內設計和裝修，進行統一的完全精裝修，形成貫穿項目開發全過程的工程質量體系管理，將是房地產公司選擇的主要模式，只有通過全過程的管理，才能保障精裝修工程的質量，保障小業主的合法權益。

參考文獻

1 中華人民共和國建設部，中華人民共和國質量監督檢驗檢疫總局.GB/T 50378-2006 綠色建筑評價標準[S].北京：中國建筑工業出版社，2006

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中圖分類號：TU208文獻標識碼： A文章編號：

前言：“邦泰國際公寓”位于廣州市海珠區琶洲新港東路，為規劃中的珠江新城－琶洲－員村CBD的國際商務區，是一個結合商業、住宅、酒店為一體的高端建筑產品。項目占地5296M2，規劃總高度約85M ，總建筑面積23563M2，規劃報建共210戶40M2—150M2和4.45米層高挑空復式酒店式公寓。本次精裝修工程將對原有建筑格局進行重新劃分。

1精裝修交房的重點及公寓配置標準

精裝修交房較毛坯交房而言對公司的管控能力提出了更高的要求，需要全過程針對性進行各專業把控、優化和適時調整，同時各專業工作交叉較多，要求工作更為細致。

精裝修交房的重點在于項目整體定位，通過精裝修定位、初步精裝修設計、設備材料封樣和交房標準樣板房實施四個階段對效果和成本進行把控。

“邦泰國際公寓”項目實施過程中面對市場形勢和環境的變化，以及對客戶的不斷深入分析，及時調整和優化了精裝修的定位和設計，同時大幅度降低了精裝修成本。

廣州邦泰國際公寓配置標準如下：

墻面：A、客廳、臥室：“大師牌”環保乳膠漆

B、衛生間：“蒙娜麗莎”瓷磚

地面：A、門廳玄關、廚房、衛生間：巴黎米黃+布朗灰

B、客廳、臥室：“大自然”實木復合綠丙桑地板

C、陽臺：“蒙娜麗莎”防滑磚

廚房：A、整體櫥柜：廣東“西雅”櫥柜

B、廚房電器、設備：洗滌池+龍頭＝“弗蘭卡”;冰箱＝“華菱”

電磁爐+微波爐＝“美的”；消毒柜＝“康寶”；脫排＝“弗蘭卡”

衛生間：A、潔具：臺盆+座便器＝“杜拉維特”；龍頭花灑＝“高儀”

B、衛浴五金：“雅逸”

C、電器：電熱水器＝“奧特朗”；排氣扇＝“朗能”

其他： A、空調：“松下”

B、開關插座：“松下”；燈具：“雷士”

2精裝設計

精裝修交房是裝飾完成面交房，其樣板房也是按交付標準展示的，因而購房者很容易通過實地參觀感受到各種功能空間的尺度和今后實際使用的問題。因此，我們應從消費者角度重新思考我們的戶型設計理念，在臥室、廚房、衛生間等主要使用功能空間與陽臺等次要功能空間之間進行合理選擇。

從項目發展進程的需要來看，精裝修設計最好能夠在規劃設計階段戶型設計中期開始介入，這需要對產品進行明確的屬性定位，以便從精裝修的角度對戶型設計進行優化，減少從毛坯改造為精裝修過程中的工程損失和浪費。

施工圖設計階段，施工圖設計單位應根據規劃設計時提供的并經精裝修設計單位優化且確認的含室內水電接駁點位的條件圖開展施工圖設計工作。期間雙方應緊密配合，進行幾輪互為條件的圖紙審核和修改設計工作，最終在施工圖中應明確精裝修部分水電系統圖，并按精裝修實施標準確定開關插座位置、給排水點位等機電內容。

毛坯施工圖與精裝修施工圖通常是由不同的設計單位完成的，建議在毛坯施工圖的建筑做法中將相關地面、墻面、頂棚的做法標識至精裝修完成面，以便總包單位、各相關分包單位和監理單位及時了解相關精裝修做法，并有利于共同參與前期的圖紙審核工作，只要在合約招標階段明確總包單位的實施范圍和界面劃分即可。

需要強調的是，毛坯施工圖中的機電點位一定要與精裝修施工圖對應，以便總包單位一次施工到位。其中，廚房、衛生間的開關、插座位置以及地漏、馬桶位置需要與精裝修墻面、地面鋪裝排版圖協調統籌考慮。

804房間（A戶型）毛坯與精裝平面比較：

增加閣樓（含臥室與書房），增加了使用空間，性價比大大提高；餐廳調整位置至入戶門廳玄關位置，減少管線長度并方便管線布設；衣帽間取消；客廳挑空，增加使用舒適度。

3精裝修設計過程中應注意以下問題：

3.1 標高關系：

按精裝修做法對結構進行反向推算，從而確定結構是否應做降板處理：衛生間和廚房應與客廳、臥室等功能區保持20mm高差，則衛生間結構面應降低50mm；陽臺等需要與客廳、臥室等最好保持50mm高差，因此其結構面應降低50～100mm。另外，衛生間和陽臺還應考慮排水找坡增加的結構降板高度。

本項目實施過程中，由于除衛生間沉箱結構降板300mm之外（4F衛生間無沉箱），其余功能區未考慮裝飾完成面高低關系。陽臺結構板相對客廳、臥室結構板未做降板，易導致雨水倒灌影響使用安全，后在客廳移門內側增加100mm高擋水門檻，擋水門檻增加了建設費用，壓縮了心理使用空間。

3.2孔洞留設和管線敷設分析：

對于精裝修設計圖紙需要認真審核各類孔洞留設是否齊全、合理。比如設置油煙機、排氣扇等洞口的部位，吊頂高度與結構梁的高度需要預先審核，否則，當結構梁高與洞口標高沖突時，將只能調整吊頂標高，或者犧牲櫥柜空間以隱蔽排煙排氣管道。

精裝修設計圖紙要充分考慮各類管線的穿越方法和位置。比如在管線比較密集的廚房、工作陽臺和衛生間等部位，有冷熱水、強電管線等需要穿越，這使管線的穿越布置位置極為緊張。而這些問題在圖紙上是比較難以發現的，需要現場充分考慮。

3.3淋浴房、衛生間：

淋浴間的使用功能和舒適度應在精裝修設計中引起足夠的重視。淋浴空間的最小使用寬度應保證不小于850mm，同時應考慮與座便器等設施的合理間距，以此反推衛生間的合理設計尺寸。

3.4門垛：

精裝修內門一般采用木制門套包邊，門套寬度通常50～100mm，這需要內門側留有足夠寬度的門垛。對于一些獨立門洞考慮到美觀，兩側門垛必須等寬。而這些在毛坯交房的建筑設計中往往是容易忽略的。

本項目施工過程中有些部位在墻面上要生出8cm門垛作為門套基層，由于是新增附屬的構件，與原土建結構缺少連接，對于門體的長時間開關變形容易導致門垛根部產生裂縫，從而影響內門的使用。

3.5門洞尺寸：

精裝修設計應與毛坯建筑設計協調統一，盡可能在毛坯交房階段完成所有精裝修功能區域分隔墻體砌筑，但有時不可避免要求對內門尺寸或者位置進行重新調整，以適應客戶個性化或功能化的需要，這時應注意門頭過梁。

土建門頭過梁有不小于250mm的擱置寬度要求，如果是磚混建筑，毛坯交房的門洞一定要與精裝修門洞完全對應；如果是填充墻體上的門洞調整，應完全拆除原有門過梁后重新砌筑施工，確保使用安全。

3.6開間尺寸：

精裝修設計應充分考慮客戶使用舒適度要求，通過合理調整在保證使用功能的前提下保證舒適需求。圓盆深度640mm；方盆深度540mm。通過圓盆改方盆，使座便器前部增加100mm寬度，提高了使用舒適度。

3.7地域差別：

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中圖分類號：TU241.8文獻標識碼：A

自從2002年建設部開始在全國推廣精裝修住宅，住宅裝修就開始引起人們的關注。哥本哈根會議后，人們的目光又一次投入到綠色低碳住宅，房地產的精裝修的話題也開始成為住宅裝修的主要話題。住宅的精裝修在推行的過程中遇到了很多問題，其中如何將廣大消費者的需求與裝修成本的控制進行有效的結合成為裝修中最受關注的問題之一[1]。因此尋找既能夠滿足消費者對住宅功能的要求，又能對裝修成本進行有效控制的裝修體系是當前房地產商品房全面推進精裝修的過程中需要解決的主要問題。

一、住宅地產精裝修的形式

住宅精裝修是指在房屋交房之前，已經完成了所有功能空間的固定面的粉刷和鋪裝，并且衛生間和廚房等基本設施也已經安裝到位，住戶只需要增加一些家具、用具、飾品、用品等就可以進行居住了。精裝修房是脫離生產過程的，在基礎設施上滿足居住要求的商品房。住宅地產精裝修的形式主要分為菜單式裝修的毛胚房、一次精裝修的成品房以及全配置式的成品房三類[2]。其中菜單式裝修的毛胚房是在購房者選定之后，由房地產開發企業提出裝修設計，購買裝修材料和設備，進行統一裝修的住宅；一次精裝修成品房是將集團化購買和一體化裝配施工運用到裝修施工的整個過程中由房地產開發企業按照統一的裝修設計，進行現場作業，房間的各個功能都能夠符合購房者的要求的住宅；全配置式的成品房是除了進行統一的裝修和裝飾之外，還配置有日常生活用品和家用電器等的住宅。

二、住宅地產精裝修的設計原理和設計方法

總的來說，住宅的精裝修主要分為裝修和裝飾兩部分來完成的，其中裝修的部分是實際的交樓標準，其設計內容主要包括衛生間、廚房、客廳、臥房、以及墻面等的設計，一般要包含廚房基礎設施以及衛生間基礎設施等。櫥柜設計使精裝修房交樓標準中的一個重要內容[3]。

精裝修住宅主要包括九個系統，即家政空間區域、公共空間系統、廳房空間系統、玄關系統、廚房空間系統、人文空間系統、住宅的收納空間設計、衛浴空間系統、家居智能化系統。在進行精裝修的設計中，我們要首先從設計方案開始，對房間的戶型，室內設計、廚房和衛生間的設計、水電氣的設計等諸多細節進行統一的研究和規劃，同時還要注重系統的集成性[4]。現在的住宅裝修方法相對于之前簡單的在毛胚房上面進行裝修的施工方法已經有了很大的進步。

三、住宅地產精裝修成本管理體系

在住宅地產精裝修成本管理體系中我們又分為客戶描摹和與之對應的設計方案，客戶增值和與之對應的精裝施工技術體系和產品體系，客戶定位和與之對應的成本分配，客戶交付和對應的住宅精裝交付體系等四個體系。這個大的體系的實現方法包含有三個方法論。

第一，產品類型由客戶決定。精裝修成本管理是整個房地產商品開發的一個部分，如果缺乏完善的產品開發體系，只是單純的對成本進行管理是很難收到應有的成效的[5]。一般情況下，在決定產品類型的時候，大多數房地產公司都順從市場的主要導向，然而在具體實踐中，常常會因為在市場調研的過程中對客戶所臨摹的設計方案的清晰度和準確性把握不好，而導致設計任務書不夠完善，因此，在這種情況發生的時候住宅的開發很大程度上就轉移給了設計公司。目前房地產的開發周期比較短，市場施加給它的壓力也比較大，故而不能夠進入深入的研究工作，使在實際操作中產品的開發工作先天缺陷。在這種情形下，如果房地產公司的組織結構又沒有產品開發部門的設置，就會使地產公司無論是內部還是外部，對產品的整合研發增加了很大的難度。客戶導向能夠有效的解決這個問題，實現公司組織結構和外部資源的整合，這對于房地產產品的開發有非常重要的意義。

第二，精裝技術的體系化。住宅地產的精裝技術體系主要包括裝飾材料體系、裝修技術體系、設計規范體系、質量維護體系、產品配置體系等方面的內容。其中，產品配置體系主要包括內門、沙發、櫥柜、衛浴、木地板、軟裝等。裝飾材料體系主要包括石材、涂飾材料、木作(含板式家俱)等。裝修技術體系主要包括施工工藝示范手冊、收口和節點項目定制圖集等。質量維護體系主要包括四方驗收外的質量交付體系、裝飾常見質量問題應對體系、業主收房使用手冊等[6]。

第三，設計方向管理。設設計方案對成本的規劃方向起到了很大的決定作用，因此成本管理要從設計管理開始。目前，很多設計公司在對成本進行管理的時候，還是很大程度上依靠大概估算的方法或者是單純的依靠經驗，當然，這也是由于房地產公司對與設計公司的定位導致的。SL將成本模塊和設計模塊有效的合并在了一起，并在此基礎上提出了DC（即Design+Cost）服務模式[7]。這種整合的體系主要是針對住宅地的特點來進行設計的。我們知道，住宅地產的產品具有很強的復制性，只要在樣板間階段找到合適的工藝、配置及設計方案即可。這是它與辦公樓、酒店、餐廳等最大的不同之處，這種復制性導致住宅地產早期的產品研發具有被限制的開放性。設計是住宅地產進行精裝修的過程中的溝通的媒介和信息載體，如果設計本身對于客戶定位、成本管理、技術標準和營銷策劃缺乏比較專業的了解，那么就很難對其成本管理起到作用。

在實際工程實踐中，我們可以對設計方案進行一定的調整，使成本管理控制更加的具有操作性。

四、住宅地產精裝修成本管理的方法

住宅地產精裝修工程中常見的方法主要有五種：工程招投標、設定精裝修成本目標、精裝修成本測算、指導精裝修設計、竣工驗收與結算。在住宅地產精裝修的成本管理中，其本質屬性是與一般工程相同的。首先我們要先設定成本目標，在這個目標范圍內要采取科學、合理的方式處理好裝修成本和裝修效果兩者之間的對立和統一的關系，找出兩者最優界點，將精裝修設計價值達到最大。精裝修的過程中要注意以下幾點。

（一）要先做好精裝修的樣板

對于精裝修工程來說，實體交樓的樣板比設計方案圖更具有實際意義。精裝修的樣板展示是為產品的銷售進行服務的。在進行實體樣板的制作和設計的時候要盡量在實體樓進行設計和施工，這樣有利于將設計方案和施工工藝中的一些不容易被發現的問題都暴露出來，能夠有效的避免在后期裝修的時候出現裝修不合格或者大規模返工的情況。

（二）住宅精裝修設計中要將其設計、施工過程標準化、規范化

在住宅地產精裝修中，建筑平面的布局基本確定之后就要將精裝設計的因素考慮進去，這是為了避免在裝修的后期由于裝修效果達不到理想要求而大量的對建筑進行拆改，使成本大大的增加。在進行裝修材料的選取的過程中，要避免使用稀缺的材料使成本增加，在考慮裝修效果和裝修成本的時候，還要考慮采購的難易程度以及運輸是否便利等問題[8]。在施工的時候也要盡量使用簡單并且成熟的裝修方法，以防由于各方面的問題考慮不周全而使施工發生拆改的現象。一切會耽誤工期和增加裝修成本的問題我們都要考慮到，這能夠有效的避免裝修后期成本的增加。另外，住宅地產精裝修不但要采用簡約的風格，給購房者留有更多的發揮空間，還要將裝修的亮點突出表現出來，對購房者關注的地方進行重點投入，這也是住宅精裝修成本管理中非常關鍵的一點。

五、總結語

隨著我國產業經濟的發展，房地產市場的競爭愈演愈烈。面對激烈的市場競爭，對住宅精裝修成本進行有效的控制，是提高企業的經濟收益以及企業競爭力的主要手段。在這個過程中，一方面房地產企業要加強成本管理意識，把握精裝修項目管理中的核心要素，對精裝修成本進行科學的控制，另一方面，在進行精裝修成本管理的時候要從全面、全過程、全方位著手進行。

參考文獻

[1].周凱.房地產住宅項目精裝修管理[J].廣東建材.2012(07):71-72

[2].徐幸.淺談精裝修住宅室內無線局域網方案設計和設備選型[J].中國新技術新產品.2012(01):47-48

[3].黃創斌.基于價值工程的住宅精裝修方案成本控制[J].山西建筑.2010(27):17-17

[4].陳四國.論住宅精裝修工程成本控制管理[J].消費導刊.2013(04):38-39

[5].聶曉燕;賀成龍;王靜涵.嘉興推行精裝修住宅存在的問題與對策研究[J].價值工程.2013(06):54-55

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[abstract] : the concept of clothbound room described, this paper introduces the development history of the clothbound room, this paper analyzes the fine decoration quality and restricting the development of clothbound room main reason, introduces the present situation of our country and the fine decoration development prospects are described.

[keywords] : clothbound room; Development history; advantage

中圖分類號：TU767文獻標識碼： A 文章編號：

一、精裝房的概念

根據建設部頒發的《商品住宅裝修一次到位實施導則》(建住房[2002]190號)的規定，“精裝修房屋”是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設施全部安裝完成的房屋。并且這里的"房屋"是指新建城鎮商品住宅中的集合式住宅。

二、我國精裝房的發展歷史

在許多發達國家和地區，沒有“毛坯房”的概念，售出的住宅是理所當然的精裝修“成品”,而我國早在1999年就頒布了《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》，推行一次裝修模式，逐漸取消毛坯房市場。

我國精裝房崛起是近十幾年的之間的事，精裝修最早出現在南方經濟發達的城市，并逐步得到推廣，其發展大致分為三個階段。

早期階段：簡單式拼湊

特點：施工較粗糙，只是毛坯房簡單處理

從1998年到2001年，廣州樓市開始出現“精裝修房”，從最初的概念到慢慢的普及，開始獲得一部分購房者的青睞。這一時期的精裝修房，更多是被房地產開發商作為推廣營銷的一個賣點，并非嚴格意義上的精裝修。為了節省成本，精裝修很多時候被轉包給“馬路施工隊”，因此家居設計缺乏統一規劃和布局，更談不上風格，更多只停留在“天地墻”的涂抹、鋪貼工藝，即墻壁涂上乳膠漆，地板貼上瓷磚或強化木地板，廚房、臥室里開始引入簡單的入墻式柜體。

成長階段：品牌化運作興起

特點：開始引入知名建材品牌、局部設計有亮點

從2001年到2006年，隨著精裝修房的質量糾紛增多以及生活品質的提高，越來越多人開始重視建材品牌。部分處在行業領先的房地產開發商為降低風險，在施工、管理上逐步規范化，并嘗試與一些知名的工程裝飾公司合作。精裝修房中的櫥柜、衛浴、地板、衣柜開始出現知名品牌的身影，質量比以往也有大幅提升，細節設計更注重品質。2003年，還有個別開發商首先推出了菜單式的裝修方案，為購房者帶來更多的個性化選擇。

成熟階段：整體化家居設計

特點：統一標準，統一風格，統一服務，家居強調整體化設計

從2006年至今，樓市的持續火爆，讓房地產開發商有足夠利潤空間去引進國際上標準化的運作模式。運用在家居中的櫥柜、衛浴、衣柜、五金甚至家電開始出現同一品牌，家居的整體化設計趨勢日益明顯。在前期的戶型結構、空間設計上，房地產開發商就引入了整體家居解決方案，預留標準化空間能夠與后期的裝修方案和功能使用結合起來。除了施工工藝采用統一的標準外，在售后服務上也由整體家居解決方案提供商進行統一負責。

三、精裝房的優勢

建設部《商品住宅裝修一次到位實施導則》指出推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結構、浪費和擾民等現象，提高住宅裝修生產的工業化水平，引導住宅產業現代化快速發展。在全球積極響應低碳主義的環保趨勢下，精裝房無疑將成為未來市場的主流，精裝修房有許多優勢，總結如下：

1、省時省力

與傳統的裝修模式相比，精裝房沒有裝修的煩惱，免除了水電改造、鋪地熱、貼瓷磚、粉刷墻壁等繁雜耗時的裝修過程，也無需經歷選購建材的過程、讓人心力交瘁的討價還價，以及裝修過程中讓人身心俱疲的灰塵噪音。這種模式縮短了工期，消費者拎包即可入住，對于快節奏的都市人來說精裝房是他們的首選。

2、降低成本

傳統裝修模式下，業主采購物品都是單個購買而精裝房建材統一采購必然節約購買成本，以水龍頭為例，一個名牌水龍頭零售價要幾百元，如果批量購買價格可能就會減半。由此可見，裝修物品種類繁多，每種建材都以批發價購買可大幅度降低造價，可謂物有所值。另外，精裝房降低了購房者的成本，使業主的資金有了更多投資空間。采用貸款購買精裝房的購房者可以直接將住房款和裝修款一起貸出，業主不用像買毛坯房一樣準備全部裝修資金，減輕了資金壓力。精裝房的即買即住也節省了毛坯房的裝修時間，投資的業主可以立即實現房租收益，縮短了資金投資回報時間。

3、質量保證

建設部建住房【2002】190號文件規定開發單位為住宅裝修質量的第一責任人，承擔住宅裝修工程質量責任，負責相應是售后服務。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中也規定在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏為五年，一旦出現了質量問題開發商會負責修好。

4、環保低碳

一方面由開發商統一采購的材料必須符合環保要求，消費者可根據國家頒布的“十類有害物質限量國家標準”及“民用建筑工程室內環境污染控制規范”對精裝房進行驗收，因此降低了裝修污染的風險；另一方面，由開發商統一購買及施工節省了材料，減少了建筑垃圾的產生，也更利于環境保護。

四、制約精裝房發展主要因素

精裝房雖然有很多優勢，但我國目前仍存在諸多制約精裝房發展的因素，主要有以下幾點：

1、成本高

多數購房者認為，精裝房價格過高，開發商宣稱一千甚至幾千元每平方米的裝修款價格過高、無法承受，另外開發商在裝修上的利潤也過高，購房合同中標注的高級地磚、進口潔具等即使寫明了品牌也沒有寫清型號，同一品牌產品價格會有幾百元的價差，這種價差成為開發商謀利的來源之一，這就使購房者認為精裝房價格過高。

2、缺乏個性化

有調查顯示，相當一部分購房者認為精裝房最不滿意的地方就是自己家和鄰居家基本一致，缺少個性。雖然建設部文件提倡菜單式裝修模式，但在實際執行中很多開發商為避免麻煩直接采用一次性裝修模式，使業主沒有選擇的余地。

3、未實現設計、建造、裝修一體化

由于設計、建造（采購與供應）、裝修的脫節，即使住宅實現了精裝修，仍可能因戶型的缺陷引起業主不滿，無形中增大了開發商的成本和難度。

4、開發商實力不均，質量參差不齊。

由于精裝修房缺少有效的標準，缺乏質量監管，精裝質量的后期投訴也一直居高不下。一些先期不被察覺的問題隨著時間的推移逐漸顯現出來，這也是很多消費者擔心、開發商不愿涉足精裝產品領域的關鍵。

五、結語

精裝修是一個城市房地產市場成熟度的表現，不僅反映開發商操作水平，也反映了購房者的消費習慣。中國加入WTO后逐漸與世界接軌，隨著收入多元化及樓盤供應量的飛速擴大，中國商品住宅必然走向“居者優其屋，住宅成品化”的道路，樓盤裝修大勢所趨，精裝房必然要取代半成品的毛坯房成為市場主流。

[參考文獻]

[1] 朱錦輝論精裝修商品房的發展與利弊 [J]現代商貿工業 2008,(20)

篇（8）

1 精裝修設計管理特點

大批量的住宅精裝修項目不同于小業主自行裝修住宅，也不同于一般的酒店裝修。精裝修住宅項目具有以下顯著特點：①參與精裝修的專業面多，建筑、室內裝飾、給排水、空調、建筑電氣、智能化等等；②非常繁瑣的細節管理，這涉及到精裝修產品的全部環節；③具有全局調度管理、合理組織施工工序的問題。

2 精裝修設計管理各階段主要工作重點

房地產精裝修的設計管理一般分成五個步驟：設計前的準備階段、設計過程的監督及審定階段、樣板房的評審階段、大范圍精裝房施工時的配合階段、竣工后的驗收階段。

2.1 設計前的準備階段

精裝修住宅項目開始實施之初，就需要做好前期的準備工作，房地產公司應當召集所有的相關人員共同制定一個可行的總體設計施工管控計劃，同時還應該將總控計劃細分到各個相關單位，以利于詳細監控，在總控流程計劃中不僅要畫出關鍵路線，同時設置不同里程碑作為對工程不同階段的監控點。因此，在精裝修設計管理中選擇適合項目的設計單位是重中之重，是做好設計工作的第一步，設計單位的選擇通常從如下幾方面著手：

（1）通過各渠道收集優秀設計單位中優秀設計師資料，如有條件盡量整成資料庫，把各類型的設計單位及設計師資料分類歸檔，資料需盡量全面，不限于成功案例、擅長風格、收費標準、設計周期等。

（2）根據自身的項目特點及預算情況選擇適合項目設計的設計師，設計師的選擇中，我們不否認知名度高的設計師的設計能力和創新能力都比較強，但他們的設計收費及設計周期相應的都較高和較長。因此這個階段設計管理需要有敏銳的洞察力及分析能力，從眾多的優秀設計師中選擇適合的設計者來承擔項目的設計。

（3）考察設計單位成功案例的配合度，很多優秀設計單位中的主創設計師會因為設計案子過多，經常會遇到設計師無法及時變更圖紙或是進行現場指導，所以在確定主創設計師及設計團隊前一定要充分了解主創設計師及設計團隊的檔期及其它成功案例的配合情況，如果選擇境外設計師，還需要考慮語言溝通等會影響項目設計的因素，從而才能應對項目設計過程保質、保量、按時完成。

2.2 精裝修設計的監督及審定階段

進入正式的項目設計階段，一般按項目設計的流程分成五個環節：概念設計階段、深化設計階段、施工圖階段、軟裝設計階段、招標配合階段。在這些設計階段中我們需重點關注其管理要點主要有：

2.2.1 對于設計進度的把控

在工程總進度計劃中，裝修工程的進度受設計進度影響很大，由于裝修階段的設計變動較多，通常很多工程的主體結頂已很久了，還不能完成裝修圖，極大地影響招標準備和施工單位進場的時間，從而造成工程總進度的滯后。所以，裝修住宅的設計方案需在土建施工前確定，以保證土建施工能滿足精裝修的要求，避免因為裝修而導致土建大規模的改動。

通常來說，精裝修圖紙的設計進度跟不上總控計劃，雖有設計院的原因，但很多時候是房地產自身反復調整造成的。從精裝修住宅的整個設計流程來看，依次是平面布置圖、效果圖、吊頂圖、立面圖。平面布置圖直接影響著今后的使用功能，方案效果圖決定了裝修的效果，這兩個階段的成果是后續設計的設計基礎，它確定了功能定位、設計風格、分區及室內交通組織流線，對設備系統的配置給予初步的組織，因此，在平面圖與效果圖階段論證和修改的時間比較多，而吊頂圖和立面圖兩個階段的工作量很大，如果在吊頂圖和立面圖完成后，再提出調整平面布局，設計修改量是比較大的，將影響整體出圖的時間。

2.2.2 確定標準

通過市場調查研究，結合裝修的流行趨勢，明確銷售對象，確定裝修標準。其裝修水平至少應達到購房者所期望的檔次和標準。

精裝修項目室內設計工作前，設計管理人員應根據項目具體情況，組織營銷、策劃、成本等部門一起完成市場精裝修需求調查和項目成本控制，完成對工程裝飾內容的裝修標準定位，確定項目是高端還是中端、或低端的裝修標準，為《室內設計任務書》的編制和材料設備選型提供依據。

2.2.3 設計圖紙應符合各項法規

設計圖紙應符合各項規定。裝飾設計通過對原建筑圖的布局進行分隔，形成若干個空間，對原建筑設計的變動是比較大的，因此建設單位應將裝飾設計的圖紙送原建筑設計院各專業審核，確認平面布置、設備安裝等的變動與建筑、結構等設計無沖突。此外，還必須得到消防和規劃等政府主管部門的審查，使得設計符合規定，滿足今后驗收的要求。

2.2.4 做好與各專業設計的協調、溝通工作

裝飾設計除了建筑、結構、水、暖、電外，還會牽涉到與智能化、空調、新風、吸塵、地暖等專項設計的交叉配合，譬如裝修確定某個房間、某個造型吊頂的標高時，除了需要考慮美觀和使用要求外，還要考慮結構高度、設備管路及橋架的走向及布置等各種因素。因此作為建設單位來說，設計協調的工作量很大，在遇到需要多專業解決的問題時，需要及時組織所有相關專業參加討論，使得各方能清晰地明確意圖，以利于設計推進，避免在實際出圖過程中，各個設計專業相互推諉，影響設計出圖的時間。最終能做到將已定各管線圖合并，出具一張能反映所有管線走向圖紙。2.2.5 圖紙空間尺寸與部品部件規格的吻合關系。

圖紙空間尺寸要與部品部件規格吻合。精裝修住宅在設計前應當及時了解建設單位提供的材料庫產品的規格、樣式、品質及安裝方式，尤其對于廚房、衛生間的設備，必須通過排列后才能確定空間尺寸，并此確定設備尺寸，否則容易出現潔具、廚具進場后不夠尺寸安裝的情況。

2.3 精裝修樣板房的評審階段

在項目設計完成后，通常對于精裝修項目，開發商會選擇有代表性的戶型制作樣板房，以實景板房進行設計評審，以確保大面積精裝施工的方向性和總體效果。樣板房完成后，為了保障大范圍精裝修房裝修效果及可行性，需要對已完成的樣板房的效果做一系列的評定。重點有如下環節：

（1）整體風格的審定，需要評定是否能夠達到購房者的要求。

（2）裝修造價的審定，需要評定是否按限額設計的要求，控制裝修的總價，是否滿足房價的標準

（3）施工過程及施工材料的優化，這是設計管理過程的重要環節，從而能更好的提高裝修品質，并且降低施工成本。

（4）制定精裝修房的交房標準。

2.4 大范圍精裝房施工時的配合階段

在對實景樣板房進行了可行性評定后，優化樣板房中的不足，便進入大范圍的精裝修房的施工，這個重要環節。設計管理的主要控制方向應該放在如何為精裝修設計方案有效地執行上，需要設計管理有統籌能力，對如下方面進行控制：

（1）協調室內設計與建筑的相互關系，包括與外墻的整體結合、效果的呼應、環境健康住宅的創造。

（2）按交房標準有效的對大范圍精裝修項目進行審核，有效的執行設計概念。

（3）配合項目部及監理單位對施工質量進行把關，有效的精裝修房嚴格按國家標準進行施工。

（4）總結項目設計在施工中的不足。

2.5 竣工后的驗收階段

篇（9）

【關鍵詞】成品房；精裝修；成本管理；管控思路；實施過程；關注重點

1 引言

近二十年來，隨著中國經濟的蓬勃發展，中國房地產行業歷經了快速的發展階段。但同樣也帶來了一系列社會問題，如商品房二次裝修帶來的資源浪費、安全隱患、噪聲擾民、環境污染等。為此國家、地方政府均發文大力推廣成品房交付，國內一些龍頭開發商也參與到了成品房開發這一行列中來。但值得關注的是，由于房地產業的高速發展，房地產商的房子不愁賣及成品房交付帶來的一系列業主投訴，導致了房地產企業成品房交付的積極性并不太高，部分地區只有高檔住宅、豪宅才進行成品房精裝修交付。應該說，毛坯房一統天下的格局沒有根本性的改變。

自2010年以來，隨著全球金融危機的蔓延及國家對房地產業的宏觀調控，房地產企業迎來了嚴冬，銷售業績一落千丈。房地產企業意識到只有改變長期以來的粗放經營的生存模式，方能在惡劣的市場環境中占有一席之地。因而幾乎所有的房地產企業都不約而同地把提高產品檔次放在了前所未有的位置上，成品房精裝修交付無疑就成為企業選擇之一。而如何控制好成品房的裝修成本卻決定著企業在劇烈的市場競爭中的生存與否，本文專門就房地產成品房裝修成本管理的一些問題進行了探討和研究。

2 當前成品房裝修成本管理中存在的問題

長期以來，由于房地產業的高速發展，房地產企業重點工作是拿地。因為只要拿到地，光憑土地溢價就能賺到錢，所以成本控制還沒有排上最重要的位置，一些管理嚴謹的標桿性企業，其成本的控制重點也僅限于毛坯房，所以在涉及成品房裝修工程時，就顯得不那么嫻熟，主要存在以下問題：

2.1缺乏系統的成本管控思路

2.1.1成本管控與設計分離

在前期規劃設計、尤其是施工圖設計階段，負責施工圖設計的設計院工作的著重點是必須滿足不同的規范要求，如建筑立面、容積率、綠化率、防火分區、結構規范等確保施工圖審查能順利通過，而不太考慮后續的裝修，如不同人群對生活的體驗。裝修設計單位，往往從使用者的角度出發，對住宅空間（含公共部位）進行裝修設計，而不太重視原有的施工圖設計內容。由于缺乏統一協調及資源整合能力，開發商往往將兩者的工作分開，成為獨立的、并行的兩項工作，這就造成了“鐵路警察各管一段”的局面。所以我們經常看到裝修圖紙改變了原先施工圖的戶型、改變了原先施工圖的用水、用電部位等狀況。對于開發公司而言，損失輕一點的需要對已通過施工圖審查的圖紙進行重新審查，損失重一點的需對已建成的毛坯房進行二次改造，根據常州市場的不完全統計，由于這種裝修階段對毛坯房的修正導致的成本支出約為30～200元/平米。

2.1.2成本管控與施工分離

施工過程是成本實現的過程，作為房地產企業，結算超合同價，似乎是一個難以解脫的魔咒。在成品房精裝修成本管控中，導致此類情況出現的原因有：

1、 招標內容中，未能窮盡所有的施工內容，或者是未能將工程量、施工價格摸清、摸透導致增項、增量、增價；

2、任意變更設計圖紙、改變施工做法，造成施工單位的工期、造價索賠，更難把控的是針對一種新的做法，由于不能通過充分的市場競爭，其價格往往會比通常的情況要高一點；

3、缺乏對施工過程的整合管控，精裝修工程是一個復雜的施工過程，綜合了較多的分包單位及材料供應商的勞動，尤其是住宅精裝修，不像公共建筑裝修工作面大，其調度、統一協調相對難度較大。一旦工序的搭接與交接沒有做好，那么工期索賠、造價索賠、成品保護損失等不利于成本管控的情況就會出現。

4、缺乏對施工界面的推敲與研究，導致返工、重復施工等無效成本的出現；

2.1.3成本管控與后期維護分離

成品房精裝修交付，意味著使用者不需再對房屋進行大的變動即可使用。對于開發商，必須要從全壽命的成本管控角度去設計、選型與施工，減少后期維護費用。但就目前來說，大多數開發商未能就這些問題進行深入研究，只是單純從賣房角度去考慮，這就為后期的使用、維護、保修都帶來了不可預測的成本支出風險。

2.2 缺乏對供應商能力的整合與提升

由于參與了房地產企業價值鏈的形成過程，供應商對房企的經營效益有著舉足輕重的影響。爭奪優秀供應商，并與供應商建立長期、穩定的合作關系，不但可有效降低成本，提高效率，保證產品品質，而且可以通過充分溝通有效地提高產品性價比。構建優秀供應商體系將是房地產企業成本管理的核心工作之一。但一些房地產公司對精裝修供應商與毛坯房供應商的管理未能有效區別，導致了供應商能力未能充分發揮。

2.2.1缺乏對供應商能力的深入了解

在設計過程中，設計人員考慮較多的是裝修風格、使用功能，對一些部品、部件往往只是一個選型，并沒有太多深入。開發商職能部門往往根據圖紙進行招標，盡量滿足設計需求。事實上，在專業方面，供應商是行家、專家。如何挖掘、深入研究其能力，去除冗余的功能增加必須的功能是開發商提高產品性價比、提高產品競爭力的有效手段。

2.2.2缺乏對供應商的培育

為節約成本，開發商材料采購部門在招標時通常的做法是盡量壓價。事實上，壓價不是唯一目的，也不是最優選擇。最聰明的做法，應該會同供應商、結合設計，形成標準化施工做法、建立工業化的部品、部件。通過標準化的做法、工業化的產品從而提高工效、降低材料、能源的損耗，從而達到不降品質，降低成本的目的。

2.2.3缺乏對供應商的信任

由于中國社會普遍存在信任危機，這就帶來了交易成本增加。開發商為規避風險往往在合同條款，特別是付款條款上絞盡腦汁，霸王條款層出不窮。這樣一來，供應商就會把可能遲付的工程款的資金成本、可能會造成壞帳、呆帳的費用統統算在報價中，造成了裝修成本的無端增加。

3成品房精裝修成本管控實施過程：

3.1精裝修成本控制流程圖

3.2系統規劃、抓大放小

在項目實施過程中，成本管控應貫徹 “整體規劃、重點突出”的原則，把企業的資源能夠有效地進行整合，并做到有的放矢。樹立全過程成本管控、全員成本管控的概念。同時要提高效率，不糾結某些小的成本細節。

3.3組織保障、持續改進

批量精裝修成品房綜合了較多的工種、部品部件。承包商、供應商多而繁雜。成本管控如何做到忙而不亂，多而不雜，必須要有強有力的組織支撐。通過對企業各項流程制度的嚴格執行，達到減少無效成本、提高工作效率的目的。同時應建立良好的責任成本評價機制，使項目實施過程中各成本責任中心的目標值不出現不可容忍的偏離。

在項目推進過程中，成本管控就是一個由粗及細的工作，開始時從總盤考慮、大的方向著手。隨著項目的不斷深入，成本管控的項點也逐步清晰明了，我們只能通過不斷總結，持續改進才能將成本管控的工作做到更富有成效。

4 精裝修成品房成本管理的關注重點：

4.1與營銷相結合，根據目標顧客制訂相應成本標準

在項目策劃階段，就應與銷售部門一起研究項目的目標顧客的行為特征、消費水平。同時對周邊樓盤或相似定位樓盤進行研究，特別是已開盤的相似樓盤。根據競爭對手的情況，分析其得失分之處，從而確定自己的產品定位，確定目標顧客能接受的房價。并根據此價合理分配并確定精裝修成本標準。

4.2與設計相結合，分解目標成本推行限額設計

通過對精裝修成本的研究，結合室內設計師對潛在顧客生活體驗，合理地將精裝修成本分配到室內各部位。并根據各部位的裝修成本進行限額設計。無論是材料、還是部品、部件的選擇都必須限定在各部位確定的成本范圍內。在此過程中，要注重使用價值工程的這個工具，要把錢用在刀刃上，使產品的性價比達到最高。

4.3與施工相結合，理清施工工序、劃清施工界面

在圖紙設計過程中，就必須要與工程部門研究合理的施工工序、各施工界面的劃分，并在不同專業的圖紙上繪制出來，繼而指導工程實施過程中的招標。通過明確不同施工單位、不同工種的交接界面及責任范圍，減少施工過程中由于不同專業之間、不同工種之間沒有充分劃分界面及充分協調、整合而造成的返工、扯皮等無效成本的支出。

4.4 與合作伙伴相結合，實現與供應商、承包商的雙贏局面

精裝修產品的最終成本在很大程度上取決于承包商、供應商提供的產品價格，要降低成品房的精裝修成本就一定要樹立與承包商、供應商同舟共濟、合作雙贏的心態。所以不管在設計過程中、還是在工程實施過程中，都一定要充分調動承包商、供應商的主動性、積極性，這樣一方面可以提高產品的適用性、另一方面可以有效地降低交易成本從而達到降低產品總成本、讓利于廣大消費者、提高合作各方資金周轉率的目的，最終實現雙贏。

4.5從最終用戶的角度出發，力求做到全壽命成本最優

做精裝修成品房決不能圖一時便宜，而降低產品的品質，在部品、部件選型前、造型中都必須與物業管理、市場緊密配合，結合報價并綜合部品、部件的使用壽命、保修期、維護、維修成本。從全壽命運行過程中找到真正意義上的性價比高的部品、部件。從而來達到為最終用戶考慮的目的。

4.6先試驗后推行、減少無效成本支出

篇（10）

1 總結目標成本管理經驗

（1）目標成本設定細化準確；

（2）詳細分解目標全成本并責任到人，實現全員全過程成本管理，并采取具體考核細則進行獎懲；

（3）必須明確目標全成本歸口部門（成本部），及時異動跟蹤分析反饋，并進行預警和強控。

2 限額設計及成本對標管理分析

2.1 限額設計指標的確定

千島湖度假公寓五期限額設計指標主要為精裝修和景觀，其中5#樓、6#樓軟裝到位精裝修指標3100元/m2（按可售面積），7～11#樓僅硬裝到位精裝修指標2050元/m2（按可售面積），五期景觀指標按景觀面積單方723元/m2。

2.2 限額設計的執行

現5#樓精裝修結轉單方成本3066.55元/m2，6#樓精裝修結轉單方成本2972.13元/m2（按可售面積），7～11#樓2045元/m2（按可售面積），景觀結轉單方成本723元/m2，均在限額設計指標之內。

限額設計帶來的經濟效益評估目標明確，控制實施更有方向，更有針對性，非常有效。

2.3 總結限額設計及成本對標管理

以下主要對精裝修限額設計成本管理心得，即使委托精裝修設計已明確提出限額指標，但真正把控還是需要項目公司逐項仔細落實，主要通過以下方面著手：

（1）精裝修單方指標目標設定，最重要參照對標項目進行各個子項詳細指標分解，并具體體現到各個合約規劃上；

（2）與工程部人員簽訂詳細分解指標責任狀，督促工程部成本管控主動性和積極性；

（3）抽取占比最多戶型精裝修圖紙施工樣板房，同時編制清單預算，根據限額指標倒算墻紙、石材、地毯、地板主材控制價，以便精裝修材料最終敲定；

（4）樣板房期間將各項成本指標鎖定，大面招標結果必須在樣板房確定各項指標范圍之內，否則必須通過設計優化、材料替代或設施設備選型調整實現目標成本可控。

3 設計成本優化分析

項目公司領導始終貫徹成本管理理念為“我們在營造項目時每花一分錢都應該像從自己腰包掏出來一樣”，正是因這種自上而下的成本管控意識促使項目事前控制做的非常到位。項目公司專門開展“我為成本獻計策”活動，要求全員各自提出十條切實可行節約成本合理化建議并加以評審執行，詳見如下：

（1）原1～4#樓所有消防樓梯均采用花崗巖面層，后考慮客戶基本上不會走樓梯，改為環氧地坪漆綜合單價由156元/m2調整為35元/m2，數量3553m2，成本節約43萬元；

（2）設備陽臺內側鋁板改為鋁塑板，女兒墻內側原設計石材跟到底，后改為掛下400mm，成本節約15萬元；

（3）5#、6#樓外墻石材原設計采用以色列貝砂金，經與設計師溝通，建議改為卡拉麥里金石材，主材單價600元/m2調整到322元/m2，數量11517m2，成本節約320萬元；

（4）7#～11#樓外墻石材厚度原設計為30mm，后與設計師溝通探討，認為調整為25mm就可以達到相關規范，平板綜合單價降低50元/m2，數量32868m2，成本節約164萬元；

（5）7～11#樓針對部分不影響外立面效果陽臺、采光井、格柵、架空層（除包柱外）石材幕墻改為真石漆，綜合單價由620元/m2降低到105元/m2，數量5000m2，成本節約258萬元；

（6）5、6#樓裙房屋頂網球場四周采用全封閉雙面石材干掛圍擋（周長118m，高度4.6m），現考慮該部位屬非重要外立面，同時全封閉不通透，經項目公司與設計單位溝通擬改為網架，該調整不僅可保證使用功能甚至效果更佳，同時節約成本50萬元；

（7）7～11#樓冷水設計采用不銹鋼管，考慮精裝修限額成本壓力，經與設計院溝通改為PPR管，成本節約15萬元；

（8）套內風管、靜壓箱經過多輪組織會審，通過合理排布，減少風管彎頭，減小靜壓箱尺寸，成本節約20萬元；

（9）五期板式換熱器板片根據設計要求預留20%余量采用傳特報價90萬元，項目公司認為可取消板片余量，經與設計院溝通認可，最終報價75萬元，該項調整成本節約15萬元；

（10）五期室外景觀設計圖紙上花缽數量高達100多個，經多次評審減少到35個，成本節約50萬元；

（11）五期室外泳池邊8棵高度6.5～7m、冠幅6.5m桂花調整為規格相近、樹形較好的香泡，成本節約32萬元，五期大堂門口樹池8棵高度4～4.5m、冠幅4.5m桂花調整規格相近、形態較好楊梅，成本節約7萬元，此舉不僅豐富了現場造景還使園區碩果累累，極大的豐富了景觀園區效果；

（12）五期地下室風管設計采用玻璃鋼風管，經溝通最終改為鍍鋅薄鋼板，此項節約成本15萬元。

通過以上合理化建議落實產生1004萬元成本節約不難看出，成本精細化管理的成效顯著，只要我們始終保持成本敏感性，保持各部門及時溝通，在保證品質或設計效果前提下，集思廣益，用心深入挖掘，確實還是有很多空間、很多細節可以節約成本，真正做到性價比最高才是我們所追求的目標。

4 招標采購的管理控制

（1）所有招標需采用清單招標，盡可能減少采用費率招標；

（2）招標標段劃分以及中標單位選擇在綜合考慮施工單位資金能力、公司管控以及以往項目施工項目口碑，同時重視項目經理選擇；

（3）招標前合理劃分界面有利于現場把控以及責任界定；

（4）即使是集團標準版本招投標及合同文件，同樣需要項目公司深入評審，結合實際情況進行完善。

5 總結設計變更及簽證的管理

（1）嚴格把控規劃設計評審質量，減少施工階段的規劃設計變更，提高前瞻性；

（2）設計變更一定要考慮周全具有可操作性，同時在條件允許下應采取多方案考慮比較，選擇性價比較高方案；

（3）設計變更、工程簽證一定要及時，否則影響施工單位積極性甚至影響項目正常推進；

（4）責任單位扣款或交付后維修扣款需及時發放給施工單位，避免結算扣款扯皮。

6 無效成本管理分析

6.1 無效成本產生的主要原因

（1）圖紙錯誤，不同專業圖紙不一致，圖紙與實際不符，施工前未提早發現；

（2）根據圖紙施工后發生設計變更；

（3）專業交叉施工綜合評審深度不夠；

（4）分管人員考慮欠缺指令錯誤；

（5）滿足各項驗收條件等因素返工。

6.2 無效成本對項目成本的影響

無效成本越少，反映項目綜合管控水平越好，反之，無效成本越多，反映項目綜合管控水平越差。針對五期項目營造，由于自上而下貫徹減少無效成本甚至杜絕無效成本理念，否則就是分管人員責任心不夠，因此在無效成本管控上收效較好。

6.3 總結無效成本的管理經驗

（1）從源頭杜絕無效成本管理就是保證設計圖紙及時性、準確性；

（2）目標成本分解一定要具體明確各項工程無效成本具體金額；

（3）對施工單位合同約定由于自身審圖不嚴等原因造成返工均由施工單位承擔，督促施工單位主動發現問題解決問題能力；

（4）針對精裝修項目可實行樣板層現行方式可最大限度減少無效成本發生。

7 動態成本管理分析

成本部每月根據實際發生情況及時認真編制全成本動態跟蹤表，必要時進行預警或強控，采取措施以達到可控。