精裝營(yíng)銷方案匯總十篇

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篇（1）

一、北京市高層建筑現(xiàn)狀

據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市目前高層建筑有11664幢，超高層建筑56幢，而且每年數(shù)量在不斷增加，中央電視臺(tái)新址、國(guó)家大劇院等建筑規(guī)模大、造型奇特、內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜的高層建筑在建設(shè)過程中不斷出現(xiàn)，并且隨著CBD商務(wù)區(qū)內(nèi)北京財(cái)富中心、北京銀泰中心、國(guó)貿(mào)三期、金地國(guó)際花園、北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華貿(mào)中心等超高層建筑的竣工投入使用，該地區(qū)還將出現(xiàn)超高層建筑群。

二、高層建筑消防安全現(xiàn)狀

（一）城市消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)跟不上城市建設(shè)發(fā)展。

一是消防站建設(shè)還不能滿足高層建筑發(fā)展的需要。

北京市現(xiàn)有消防隊(duì)站的數(shù)量和布局仍然不能達(dá)到《城市消防站建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》的要求。尤其是隨著超高層建筑群的不斷出現(xiàn)，重點(diǎn)地區(qū)消防隊(duì)站匱乏的問題更加突出。

二是消防水源還不能滿足高層建筑發(fā)展的需要。

北京市公共消火栓建設(shè)受城市發(fā)展水平的制約，建城區(qū)內(nèi)尚有部分地區(qū)未建有市政供水管網(wǎng)或消火栓分布密度小，尤其是四環(huán)路與五環(huán)路之間以及五環(huán)路與六環(huán)路之間城鄉(xiāng)結(jié)合部位公共消火栓平均密度低。經(jīng)過努力，建立了供水分隊(duì)，建立了取水碼頭。但北京市天然水源綜合利用不夠，大多數(shù)天然水源周圍未設(shè)置消防車取水的通道和專用取水碼頭。

三是消防裝備還不能滿足高層建筑滅火救援的需要。主要體現(xiàn)在適合高層建筑火災(zāi)撲救及高層人員救援的舉高消防車數(shù)量不足，目前北京消防總隊(duì)僅有舉高車輛36部無(wú)論是從車輛分布、配備數(shù)量、高度、還是車輛性能都無(wú)法滿足北京日益增多的高層建筑的消防保衛(wèi)需要。同時(shí)，適用于高層建筑火災(zāi)撲救、人員救助的移動(dòng)式供水、排煙、照明設(shè)施以及救生氣墊、緩降器等器材裝備還沒有得到普及。一旦發(fā)生高層建筑火災(zāi)，往往需要跨區(qū)域調(diào)集增援力量，延誤了滅火時(shí)間。

（二）高層建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)存在消防隱患突出。

一是部分高層建筑設(shè)計(jì)不完善，存在先天性的火災(zāi)隱患。1982年12月8日國(guó)家經(jīng)濟(jì)委員會(huì)、公安部共同下發(fā)了關(guān)于頒發(fā)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的通知，自1983年6月1日起試行由北京市公安局會(huì)同有關(guān)單位共同編制的《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；1987年由建設(shè)部頒布實(shí)施了第一個(gè)版本的《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，從此開始把我國(guó)高層民用建筑防火設(shè)計(jì)納入法制軌道；1995年建設(shè)部頒布了《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的第二個(gè)版本（95年版本）于1995年11月1日正式頒布實(shí)施。在此之前，高層建筑設(shè)計(jì)沒有專門的國(guó)家消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)可以依據(jù)，只是參照其它國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)的專家技術(shù)洽商進(jìn)行設(shè)計(jì)，因此不可避免的有些建筑存在先天性的火災(zāi)隱患。

二是部分開發(fā)商在建筑建造時(shí)，為了追求經(jīng)濟(jì)利益和建筑裝飾美觀的效果，不考慮相關(guān)消防設(shè)施的實(shí)際使用性能和可操作性，對(duì)建筑安裝工程的消防設(shè)施隨意降低標(biāo)準(zhǔn)，在施工中以次充好，造成產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)，消防設(shè)施癱瘓的問題時(shí)有發(fā)生。

三是個(gè)別建筑開發(fā)商在工程驗(yàn)收投入使用后，因種種原因擅自更改建筑物的使用性質(zhì)、功能和消防設(shè)計(jì)，并且不執(zhí)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、不向相關(guān)行政部門進(jìn)行重新申報(bào)，造成防火分區(qū)、防煙分區(qū)、安全疏散等不滿足現(xiàn)行國(guó)家消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從而留下了新的火災(zāi)隱患。

（三）消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)方面不到位

一是部分單位法人消防安全責(zé)任意識(shí)淡薄，在高層建筑安全管理方面存在漏洞，特別是在兩家以上單位共租一座高層建筑時(shí)，由于多家使用，缺乏統(tǒng)一的消防安全管理，消防安全責(zé)任制難以落實(shí)。突出表現(xiàn)在：建筑使用上各自為政，對(duì)本單位使用的樓層進(jìn)行封鎖，往往造成安全門封閉，疏散樓梯堵死，建筑消防設(shè)施被“分割”；消防問題互相推諉，拖而不決，消防設(shè)施、設(shè)備、器材不能及時(shí)維護(hù)、保養(yǎng)，一旦發(fā)生火災(zāi)事故，消防設(shè)施根本發(fā)揮不了作用；自防自救預(yù)案不健全，一旦發(fā)生火災(zāi)，初期處置、人員疏散缺乏統(tǒng)一指揮。

二是消防管理人員消防常識(shí)薄弱。高層建筑面積大，功能復(fù)雜，建筑內(nèi)一般設(shè)有各種消防設(shè)施，包括：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)等。而現(xiàn)在建筑內(nèi)的消防管理人員往往是沿襲了以前的保安人員工作體制，不熟悉定期維護(hù)、檢測(cè)、操作上述各類消防設(shè)施的相關(guān)規(guī)程，有些管理人員甚至不能判斷滅火器是否過期。

三是對(duì)于高層民用建筑居住區(qū)的管理存在不足。部分小區(qū)管理責(zé)任不明確，沒有物業(yè)管理部門或是物業(yè)管理人員不依法履行消防安全管理責(zé)任，導(dǎo)致居民區(qū)缺少有效的滅火疏散預(yù)案；居民區(qū)內(nèi)停車占道問題嚴(yán)重，消防通道不暢；室外消火栓被埋壓、圈占，建筑內(nèi)消防水槍、接口丟失，防火門閉門器損壞、鎖閉安全疏散出口，應(yīng)急照明疏散指示標(biāo)志缺失等現(xiàn)象非常普遍。

（四）高層建筑施工工地火災(zāi)危險(xiǎn)性大

施工現(xiàn)場(chǎng)具有可燃材料多、臨時(shí)建筑多、臨時(shí)用電線路多、人員流動(dòng)性大、維修改造工程火災(zāi)危險(xiǎn)性大的特點(diǎn)。尤其是高層建筑施工工地存放有大量易燃可燃材料，為火災(zāi)的發(fā)生提供了必要條件，高層建筑在建設(shè)過程中工地門窗洞、樓梯間、各類管道井、孔洞沒有封閉，空氣水平、垂直流通迅速，煙囪效應(yīng)明顯，一旦發(fā)生火災(zāi)，火勢(shì)發(fā)展快，上下左右蔓延快，在短時(shí)間內(nèi)可能發(fā)展成立體的大面積火災(zāi)。又由于高層建筑樓梯、疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明等疏散設(shè)施沒有完全建成，如果發(fā)生火災(zāi)，加上現(xiàn)場(chǎng)堆放著各種建材，孔洞未封堵，無(wú)論是對(duì)施工人員還是消防營(yíng)救人員，疏散和搜救的難度都非黨大，極易造成人煙傷亡。

高層建筑作業(yè)面大，施工人員多，火災(zāi)潛在危險(xiǎn)范圍就廣，加之施工單位許多領(lǐng)導(dǎo)還不十分了解和熟悉高層建筑的火災(zāi)特點(diǎn)和規(guī)律，當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，往往缺乏應(yīng)急處置經(jīng)驗(yàn)和能力，導(dǎo)致指揮撲救不利，容易小火釀成大災(zāi)。然而高層建筑施工工地現(xiàn)場(chǎng)周圍環(huán)境復(fù)雜，特種消防車輛很難靠近高層建筑，施工現(xiàn)場(chǎng)范圍內(nèi)只設(shè)有臨時(shí)消防給水系統(tǒng)，消防用水匱乏，加上建筑內(nèi)部未建成、未開通自動(dòng)消防滅火設(shè)施，內(nèi)功時(shí)水壓、水量無(wú)法滿足滅火需要，導(dǎo)致高層建筑施工工地火災(zāi)撲救難度極大，特別是在施工后期發(fā)生在中、高層甚至頂層的火災(zāi)，滅火難度更大。

三、高層建筑滅火救援應(yīng)對(duì)措施

對(duì)于高層建筑火災(zāi)，必須堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針和“立足于自防自救”的根本原則。

（一）進(jìn)一步明確主體責(zé)任，落實(shí)消防安全責(zé)任制。

高層建筑建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和使用單位必須認(rèn)真貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》（公安部令第61號(hào)）等相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和消防技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)履行自己法定的職責(zé)。建立健全本單位消防安全管理規(guī)章制度，強(qiáng)化單位消防安全法律責(zé)任主體意識(shí)，完善、細(xì)化、落實(shí)消防安全逐級(jí)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制和職工全員崗位責(zé)任制。高層建筑業(yè)主和使用單位應(yīng)對(duì)本建筑物內(nèi)從業(yè)人員進(jìn)行全員消防安全培訓(xùn)，努力提高其消防安全素質(zhì)。對(duì)于消防控制室、配電室、消防水泵房、防排煙機(jī)房和電話總機(jī)房的工作人員和消防保安人員不僅要培訓(xùn)，還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格考試，實(shí)行持證上崗制度。高層建筑物各使用單位都應(yīng)明確本單位消防安全責(zé)任人和消防安全管理人，堅(jiān)持經(jīng)常組織開展消防安全檢查、巡查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患，建立本單位義務(wù)消防組織，并按有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)配備消防器材、設(shè)施，定期組織專（兼）職和義務(wù)消防人員開展消防業(yè)務(wù)訓(xùn)練，不斷提高其火災(zāi)防范、初期火災(zāi)撲救和組織人員安全疏散的能力。

（二）嚴(yán)格消防監(jiān)督檢查

消防部門應(yīng)依法加強(qiáng)對(duì)高層建筑的執(zhí)法監(jiān)督工作。首先要嚴(yán)格按照《消防法》和相關(guān)消防技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把高層建筑物的設(shè)計(jì)、建審關(guān)，力求從源頭上消除火災(zāi)隱患。其次，要嚴(yán)格施工過程中的監(jiān)督（包括對(duì)消防產(chǎn)品、系統(tǒng)的質(zhì)量監(jiān)督）和工程竣工時(shí)的驗(yàn)收，以及開業(yè)前的消防安全監(jiān)督檢查，確保消防工程質(zhì)量符合要求。再次，要認(rèn)真開展高層建筑物使用過程中的執(zhí)法監(jiān)督檢查工作，及時(shí)消除動(dòng)態(tài)狀況下新產(chǎn)生的火災(zāi)隱患。

（三）開展調(diào)研、完善預(yù)案

為保證高層建筑一旦發(fā)生火災(zāi)，消防部隊(duì)到場(chǎng)后能夠迅速展開有效的滅火救援工作，從建筑物建筑過程中開始，就應(yīng)當(dāng)組織各級(jí)滅火力量對(duì)建筑物進(jìn)行詳盡的調(diào)研，并及時(shí)制作詳細(xì)的滅火救援預(yù)案，其內(nèi)容包括：建筑物的高度、層數(shù)、結(jié)構(gòu)；建筑構(gòu)件的耐火極限；建筑物的重點(diǎn)部位；可能發(fā)生的火災(zāi)中火勢(shì)蔓延的主要特點(diǎn)；建筑物內(nèi)的消防設(shè)施情況；不同級(jí)別火災(zāi)所需要的滅火力量及特殊器材裝備；滅火作戰(zhàn)的組織指揮及各參戰(zhàn)單位的滅火任務(wù)；消防部隊(duì)到場(chǎng)后應(yīng)當(dāng)采取的戰(zhàn)術(shù)措施及力量部署；供水方式、人員救援途徑、貴重物資疏散的疏散途徑等，其間相關(guān)單位應(yīng)向消防部門提供詳實(shí)的數(shù)據(jù)。建筑物建成后，消防中隊(duì)還應(yīng)不定期對(duì)建筑物進(jìn)行再調(diào)研再熟悉，隨時(shí)掌握建筑物內(nèi)部情況變動(dòng)，并根據(jù)情況隨時(shí)調(diào)整滅火預(yù)案，以保證滅火救援現(xiàn)場(chǎng)的需要。

（四）加大宣傳、培訓(xùn)力度，

大力加強(qiáng)消防安全宣傳教育，不斷提高公眾消防安全意識(shí)。高層建筑物業(yè)主和使用單位應(yīng)對(duì)本建筑物內(nèi)從業(yè)人員進(jìn)行全員消防安全培訓(xùn)，努力提高其消防安全素質(zhì)。對(duì)于消防控制室、配電室、消防水泵房、防排煙機(jī)房和電話總機(jī)房的工作人員和消防保安人員不僅要培訓(xùn)，還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格考試，實(shí)行持證上崗制度。

（五）加快消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

消防隊(duì)站的建設(shè)應(yīng)與城市發(fā)展同步進(jìn)行，尤其是新建超高層建筑群和大規(guī)模的住宅區(qū)，作為消防安全的重點(diǎn)地區(qū)，消防隊(duì)站建設(shè)規(guī)劃務(wù)必落到實(shí)處。同時(shí)，因?yàn)楦邔咏ㄖ坏┌l(fā)生火災(zāi)，常規(guī)的消防裝備往往因?yàn)槟芰τ邢蓿鸩坏綉?yīng)有的滅火作用，在高層建筑相對(duì)集中的地區(qū)，轄區(qū)消防中隊(duì)在車輛器材裝備配置上應(yīng)當(dāng)有所側(cè)重。一是要配備多功能舉高消防車，滿足從建筑外部營(yíng)救被困人員及出水滅火的需要，同時(shí)，為滿足樓層滅火救援的需要，配備大功率水罐消防車、移動(dòng)式供水、排煙、照明設(shè)施以及救生氣墊、緩降器等救生器材。

（六）加強(qiáng)演練，執(zhí)勤備戰(zhàn)

針對(duì)高層建筑火災(zāi)，每年應(yīng)由建筑單位與消防部隊(duì)共同組織1至2次實(shí)地聯(lián)合滅火救援疏散演練，演練內(nèi)容應(yīng)包括內(nèi)部人員報(bào)警、撲救初起火災(zāi)、人員疏散、自救逃生；消防部隊(duì)組織指揮、火情偵查、人員救助、高層供水、出水滅火等滅火救援的全過程。通過演練增強(qiáng)單位內(nèi)部人員的自防自救意識(shí)，不僅要練從業(yè)（工作）人員，還要使進(jìn)入高層建筑物的非從業(yè)（工作）人員受到鍛煉，以做到一旦發(fā)生火災(zāi)臨危不亂，處變不驚，從容應(yīng)對(duì)。同時(shí)，通過演練達(dá)到消防部隊(duì)熟悉單位情況，完善滅火預(yù)案的目的，一旦發(fā)生火災(zāi)，有利于迅速有效地?fù)渚然馂?zāi)，減少災(zāi)害損失。

參考文獻(xiàn)：

篇（2）

中國(guó)商品房二十年來經(jīng)歷了毛坯房、半成品房、精裝房的發(fā)展階段。到今天，精裝房越來越受到客戶的青睞，成為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品而成為不可逆轉(zhuǎn)之趨勢(shì)，逐漸由產(chǎn)權(quán)式外租公寓、小戶型公寓、酒店式公寓中曼延開來，從高端的別墅項(xiàng)目到低端的廉租房都在搞精裝修。

精裝房，即是由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、主體結(jié)構(gòu)建造、室內(nèi)外裝修整體方案，一步到位建造好，房產(chǎn)商銷售已經(jīng)完成裝修的商品房，購(gòu)房者“拎包”即可入住，省時(shí)省力省心。但我們也注意到，往往有些客戶在入住前把好端端的精裝修“敲”掉，自行重新進(jìn)行二次裝修，造成極大的資源浪費(fèi)，令人痛心。說明這些精裝修達(dá)不到客戶的要求。

商品房的主體建造、室內(nèi)外裝修由地產(chǎn)商一體化開發(fā)建設(shè)，同時(shí)業(yè)主要求房子的質(zhì)量更好、價(jià)格更低，希望物有所值，物超所值。增大了開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，對(duì)開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求，促使其作出有效的運(yùn)作手段和應(yīng)對(duì)策略。

1.精裝房分析

精裝房的含義是開發(fā)商從主體建設(shè)到成品裝修一條龍開發(fā)，其裝修部分包括室內(nèi)室內(nèi)防水、水電管線插口和控制等工程，入戶門、房門、內(nèi)外窗等門窗工程，室內(nèi)及陽(yáng)臺(tái)的地面、墻面、天花等裝飾工程；提供廚具和衛(wèi)浴潔具，包括部分的燈具和家電；并保證裝修質(zhì)量和承諾維護(hù)服務(wù)。

1.1從開發(fā)商的角度：相對(duì)于毛坯房，精裝房增加了開發(fā)工作的范圍，增加管理的難度，延長(zhǎng)建設(shè)的時(shí)間。精裝房建設(shè)責(zé)任的加大，對(duì)開發(fā)商的要求更高。

1.2從客戶的角度：，擔(dān)心精裝房的質(zhì)量是否保證、價(jià)錢是否合理、能否滿足業(yè)主的個(gè)性的多樣化要求。精裝房為客戶省去繁瑣的裝修工作，局部改動(dòng)和變動(dòng)亦簡(jiǎn)易和方便。

1.3從建設(shè)的角度：前瞻的設(shè)計(jì)、過硬的質(zhì)量、精致的品味，使精裝房更受歡迎，易于銷售。集約式的、一次到位的建設(shè)避免了裝修噪聲的互相干擾，減少裝修粉塵、垃圾對(duì)環(huán)境的污染。

1.4從管理的角度：精細(xì)化管理、嚴(yán)格監(jiān)控確保高質(zhì)量；標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化施工建精品工程。采取材料團(tuán)購(gòu)、流水配裝、機(jī)械施工措施，促使生產(chǎn)成本降低。

2.精裝房裝修設(shè)計(jì)及質(zhì)量管理策略

精裝房時(shí)代的來臨，對(duì)開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求。精裝房既要有全面解決家居標(biāo)準(zhǔn)化方案，又要有裝飾個(gè)性化的對(duì)策；既要保證所開發(fā)住宅的品高、質(zhì)優(yōu)，又要保證其價(jià)廉、好用；既加長(zhǎng)項(xiàng)目建設(shè)周期、增大開發(fā)企業(yè)資金積壓，又增加裝修質(zhì)量責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。

精裝房開發(fā)建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的綜合工程，開發(fā)商應(yīng)具有精確把握市場(chǎng)動(dòng)向智慧、超前設(shè)計(jì)的理念、精細(xì)化管理的能力，有足夠的設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)策略，制訂詳細(xì)的裝修實(shí)施方案。進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，設(shè)置質(zhì)量控制點(diǎn)，明析控制參數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)，遵循工藝流程，標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范施工，建精品工程。

2.1精裝房裝修設(shè)計(jì)定位策略

房地產(chǎn)商在項(xiàng)目開發(fā)之初，通常會(huì)進(jìn)行一系列的調(diào)研及論證，為準(zhǔn)備開發(fā)的商品房項(xiàng)目進(jìn)行銷售定位，比如客戶的定位、建筑的定位、成本的定位等。精裝房的裝修設(shè)計(jì)無(wú)論是室外或室內(nèi)都要遵循商品房項(xiàng)目的一致性及整體性，精裝房工作在進(jìn)行到進(jìn)一步深入裝修設(shè)計(jì)時(shí)，首先考慮的應(yīng)該是精裝設(shè)計(jì)與商品房項(xiàng)目銷售定位相統(tǒng)一。另一方面即使是小項(xiàng)目的商品房開發(fā)，從立項(xiàng)運(yùn)作、設(shè)計(jì)，到建筑主體建成都要2-3年的時(shí)間，這個(gè)時(shí)間內(nèi)會(huì)發(fā)生很多的變數(shù)，比如外部地理環(huán)境、客戶的購(gòu)房取向、流行趨勢(shì)、建筑裝飾材料、設(shè)備的更新、相關(guān)的法律法規(guī)都會(huì)發(fā)生改變要，這時(shí)裝修設(shè)計(jì)就需要作出相應(yīng)的調(diào)整和修正，重新進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)定位。這主要從下面幾個(gè)方面進(jìn)行：

①根據(jù)外部環(huán)境的變化定位：從商品房所在地段的交通和地理環(huán)境的變化、區(qū)域功能調(diào)整、教育資源發(fā)展、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、智能化住宅設(shè)備的發(fā)展等方面分析，進(jìn)行最終裝修設(shè)計(jì)方案調(diào)整定位。

②根據(jù)客戶的需求定位：與簽約客戶進(jìn)行必要的交流，了解客戶喜好什么？追求什么？需求什么？討厭什么。明確作出詳細(xì)的客戶需求分析報(bào)告，以此為根據(jù)裝修設(shè)計(jì)師與開發(fā)營(yíng)銷策劃部門再次進(jìn)行產(chǎn)品的裝修定位分析。

③根據(jù)營(yíng)銷反饋信息調(diào)整定位：營(yíng)銷方案是否符合市場(chǎng)，目標(biāo)客戶群體是否適宜，是否有調(diào)整的必要，裝修設(shè)計(jì)師密切與開發(fā)商營(yíng)銷部門溝通，避免設(shè)計(jì)方案與營(yíng)銷目標(biāo)脫節(jié)。

④根據(jù)新材料、新設(shè)備進(jìn)行定位：建筑裝飾材料及設(shè)備升級(jí)換代非常之快，設(shè)計(jì)單位應(yīng)掌握建筑裝飾材料領(lǐng)域的最新成果及市場(chǎng)動(dòng)向。最終裝修設(shè)計(jì)盡可能利用性能更好、成本更低、施工簡(jiǎn)單的新材料和新設(shè)備進(jìn)行設(shè)計(jì)，與時(shí)共進(jìn)。

⑤根據(jù)流行趨勢(shì)進(jìn)行定位：大眾喜愛是之所以流行的原因，流行元素永遠(yuǎn)是營(yíng)銷的手段。緊跟潮流、鎖定營(yíng)銷目標(biāo)，運(yùn)用流行元素進(jìn)行設(shè)計(jì)定位。

⑥根據(jù)新的法律法規(guī)要求進(jìn)行定位：法律法規(guī)的安全、節(jié)能、再生等方面的要求符合社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的原則，以對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)的態(tài)度進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)定位。

2.2靈動(dòng)空間裝修設(shè)計(jì)策略

房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目的前期工作中，委托相關(guān)的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房項(xiàng)目的數(shù)據(jù)收集、分析，包括戶型及室內(nèi)空間的功能區(qū)的分析，設(shè)計(jì)公司根據(jù)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，一般來說戶型空間是謀定的。由于建筑技術(shù)的發(fā)展，框架結(jié)構(gòu)的住宅樓占的比重越來越大，樓房承重墻的數(shù)量的比例相對(duì)少了許多，為室內(nèi)空間的靈動(dòng)裝修設(shè)計(jì)帶來了更多的方便：

①盡量減少戶內(nèi)的非承重隔墻。在裝修時(shí)利用輕體隔墻或活動(dòng)隔墻，提高戶內(nèi)空間的可變性和靈動(dòng)性，以適應(yīng)不同客戶的要求；

②提高戶型在使用期內(nèi)的靈變性。住宅的設(shè)計(jì)壽命長(zhǎng)達(dá)50年-100年，在這期間必然會(huì)進(jìn)行多次的重新裝修，有可能的話，會(huì)對(duì)戶內(nèi)空間的功能布局重新規(guī)劃以適應(yīng)新的要求，建議戶內(nèi)的水電及其它設(shè)備的暗裝管線避免大量裝于非承重墻內(nèi)(特別是主干管線)，方便以后的改造。

③水電及其它設(shè)備的接口、開關(guān)，既要考慮簡(jiǎn)潔和靈動(dòng)空間的要求，又要方便使用。

2.3裝修成本控制策略

精裝房具有設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性與靈活性、施工規(guī)模化、工藝流程化、管理驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)化、裝修組件工業(yè)化的特點(diǎn)，如何保證管理到位、采取得力的措施來控制成本的合理性是開發(fā)商和客戶共同關(guān)心的問題：

①統(tǒng)一設(shè)計(jì)，為客戶提供裝修方案菜單，避免了大量重復(fù)設(shè)計(jì)所帶來的高額設(shè)計(jì)費(fèi)用

②材料招標(biāo)，集團(tuán)式采購(gòu)，或由生產(chǎn)廠家直接提供，減少中間環(huán)節(jié)，保證品質(zhì)、降低材料價(jià)格

③組件工廠定制，規(guī)范制作，節(jié)省損耗；流程施工，工期短。真正做到省料、省時(shí)、省力、省心

④規(guī)范材料、施工、驗(yàn)收的管理工作，保證施工質(zhì)量，提高精裝房的品質(zhì)，讓客戶放心，同時(shí)節(jié)省后續(xù)維護(hù)的成本。

2.4組件配裝策略

注重模數(shù)設(shè)計(jì)，裝修模塊、組件集成開發(fā)，機(jī)械化加工，配套使用，流水組裝，降低裝修生產(chǎn)成本。

①利用市場(chǎng)成熟的裝修模塊、部品組件進(jìn)行裝修，比如套裝門、配套衛(wèi)浴、成套廚房、整體吊頂?shù)日w模塊嵌入裝修設(shè)計(jì)中。

②配套部件的開發(fā)、選用要注意2點(diǎn)：A尊重重行業(yè)模數(shù)；B同一部件，多系列配套設(shè)計(jì)，便于客戶選擇與搭配

2.5個(gè)性化菜單定制策略

精裝房如何克服標(biāo)準(zhǔn)化裝修的統(tǒng)一性和適應(yīng)客戶個(gè)性要求的多樣性的矛盾。太尊重客戶會(huì)造成精裝個(gè)性零碎，不方便飾材的統(tǒng)一采購(gòu)、施工管理。唯一折衷的辦法是采取個(gè)性化菜單定制模式，制訂《全裝修菜單選擇表》給客戶多樣化的選擇和組合。

①裝修風(fēng)格菜單：根據(jù)樓盤的情況、設(shè)計(jì)出多種精裝方案供客戶選擇

②配裝部件菜單：配裝部件可以提多種品牌系列進(jìn)行選擇、搭配，方便自由組合形成多種風(fēng)格、色調(diào)的個(gè)性

③裝修材料菜單：選定一些好品菜單的材料，提供多材質(zhì)、多式樣的飾料供客戶挑選，打造不一樣的，自己喜歡的個(gè)性空間。

2.6材料的互換性和通用性策略

材料的互換性有材料的更多選擇和更換的便利，利于菜單材料的更多選擇及日后維護(hù)維修的更換，通用性設(shè)計(jì)特別適合水電設(shè)備的友好連接，其適用范圍廣，利于客戶的無(wú)障礙使用。

①選擇行業(yè)模數(shù)化標(biāo)準(zhǔn)材料及可能避免個(gè)性定制型材

②選擇施工工藝簡(jiǎn)單、便于安裝及更換的材料及組件

③選擇較友好連接和標(biāo)準(zhǔn)配件，不使用特殊配件。

2.7標(biāo)準(zhǔn)裝修材料的選用策略

根據(jù)品牌、市場(chǎng)質(zhì)量、價(jià)格、規(guī)格等方面選定標(biāo)準(zhǔn)裝修材料，并制作好《精裝修標(biāo)準(zhǔn)裝飾材料表》，材料選用策略如下：

①選用質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的材料：選擇市場(chǎng)品牌硬、質(zhì)量穩(wěn)定、規(guī)格統(tǒng)一的材料，并通過競(jìng)標(biāo)或直購(gòu)的方式降低材料價(jià)。

②多樣的品牌和材料規(guī)格：同一用途的材料可以多選一、二個(gè)品牌供客戶選用，多型號(hào)、多規(guī)格、多色樣、多色彩、多系列供客戶挑選使用。

2.8裝修施工質(zhì)量管理策略

裝修質(zhì)量直接影響精裝房的品質(zhì)，除了有好的設(shè)計(jì)方案外，精裝房的施工管理顯得尤為重要，需采取有力管理手段和有效的措施：

①制定管理方案：組織管理團(tuán)隊(duì)，明確分工責(zé)任。編制詳細(xì)管理實(shí)施方案，包括工程進(jìn)度、材料的采購(gòu)與檢測(cè)、施工管理與安全措施、設(shè)置質(zhì)量控制點(diǎn)及控制參數(shù)、裝修質(zhì)量驗(yàn)收的流程與方法。

②裝修施工企業(yè)的選擇：挑信譽(yù)好、有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的裝修公司。考察其是否具有大規(guī)模施工的能力、充足的資金周轉(zhuǎn)能力、良好的溝通能力，管理、施工人員是否具有上崗資格證。

③裝修材料管理：按裝修菜單和客戶自選定的材料菜單有步驟地進(jìn)行采購(gòu)。主要材料進(jìn)場(chǎng)嚴(yán)格進(jìn)行建、施、監(jiān)三方共同簽證，按照材料的相關(guān)技術(shù)參數(shù)查驗(yàn)，保證裝修材料的高品質(zhì)。

④施工及安裝管理：實(shí)行封閉施工安全管理，管理、施工人員憑資格證上崗。監(jiān)管施工的工藝及流程是否正確，材料的使用配合比例是否適當(dāng)，相關(guān)參數(shù)是否達(dá)標(biāo)，養(yǎng)護(hù)、保護(hù)措施是否到位。注意保存材料樣本及施工現(xiàn)場(chǎng)影象資料。

⑤驗(yàn)收管理：嚴(yán)格按照工程驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，主要有兩個(gè)方面：A根據(jù)分項(xiàng)施工驗(yàn)收技術(shù)參數(shù)單項(xiàng)逐一檢驗(yàn)；B根據(jù)工藝流程系統(tǒng)地、有序地分步驗(yàn)收，特別注意隱蔽工程的驗(yàn)收。同時(shí)做好驗(yàn)收簽證的管理。

3.結(jié)語(yǔ)

商品房精設(shè)計(jì)、裝修是一個(gè)復(fù)雜的綜合工程，它要求開發(fā)商精確把握市場(chǎng)動(dòng)向，通過超前的設(shè)計(jì)、精細(xì)化管理為客戶提供標(biāo)準(zhǔn)化的、高品質(zhì)的、性價(jià)比高、能滿足客戶多樣個(gè)性化要求的產(chǎn)品。這不僅檢驗(yàn)開發(fā)商設(shè)計(jì)、開發(fā)、管理的能力。亦考驗(yàn)住宅產(chǎn)業(yè)的整體智慧和策略。

參考文獻(xiàn)：

篇（3）

進(jìn)入21世紀(jì)以來，全球化競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，不斷加快的商業(yè)和生產(chǎn)模式創(chuàng)新與新技術(shù)的持續(xù)發(fā)展共同作用，使產(chǎn)品生命周期越來越短。在許多行業(yè)，特別是高科技行業(yè)中，從產(chǎn)品研發(fā)到市場(chǎng)飽和的時(shí)間跨度有時(shí)只需要3～6個(gè)月；服裝行業(yè)更甚，譬如ZARA品牌服裝從創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心到各個(gè)城市賣場(chǎng)，只有短短2周時(shí)間。傳統(tǒng)印刷很難通過提高產(chǎn)能規(guī)模和效率來適應(yīng)市場(chǎng)變化，并且國(guó)內(nèi)印刷企業(yè)因?yàn)椴捎孟嗤挠∷⒃O(shè)備和服務(wù)方式，印刷產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象越來越強(qiáng)，產(chǎn)能已然飽和甚至過剩。

傳統(tǒng)印刷媒體作為人類文明傳承和信息傳播的重要載體，其重要性在數(shù)字化新媒體浪潮的沖擊下日趨下降，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)空間的不斷延展，已經(jīng)影響到現(xiàn)代人們的方方面面。除信息傳播方式的改變外，閱讀終端也在不斷增加（譬如智能手機(jī)、電子書閱讀器和平板電腦），并日益普及到大眾家庭，從而完全改變了人們接受信息和閱讀的方式；同時(shí)，便捷廉價(jià)的電子信息擠占大眾的圖書閱讀空間，信息接受碎片化，專門的長(zhǎng)時(shí)間書籍閱讀被壓縮。這些行為導(dǎo)致了圖書的生命周期變得更加短暫，時(shí)效性更高，出版總量整體下降。但另一方面，圖書種類也會(huì)持續(xù)增加，表現(xiàn)在出版印刷上就是小批量、多批次印刷訂單越來越多，基于網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的按需出版印刷模式會(huì)成為圖書印刷服務(wù)提供商的運(yùn)營(yíng)模式，甚至生存狀態(tài)。

所以，無(wú)論商業(yè)印刷還是圖書市場(chǎng)都在發(fā)生劇烈變化，主要體現(xiàn)在長(zhǎng)版向短版轉(zhuǎn)變、商業(yè)向包裝轉(zhuǎn)變、傳統(tǒng)向數(shù)字轉(zhuǎn)變、統(tǒng)一向個(gè)性轉(zhuǎn)變、加工向服務(wù)轉(zhuǎn)變五個(gè)方面。對(duì)應(yīng)地，盈利模式也在變化，表現(xiàn)為加工向服務(wù)轉(zhuǎn)變、服務(wù)向產(chǎn)品轉(zhuǎn)變、產(chǎn)品向營(yíng)銷轉(zhuǎn)變。

數(shù)字印刷正是迎合了這些變化并切入了傳統(tǒng)印刷的“短板”。這些“短板”主要體現(xiàn)在針對(duì)客戶的服務(wù)能力、快速靈活作業(yè)處理能力、設(shè)計(jì)營(yíng)銷跟蹤能力和個(gè)性化優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品創(chuàng)意能力等方面的不足。相比于此，數(shù)字印刷則能更好地處理印刷的服務(wù)屬性和加工屬性，并將服務(wù)屬性放在第一位，在未來隨著技術(shù)的進(jìn)步，數(shù)字印刷中心制作的產(chǎn)品將完全媲美并超過傳統(tǒng)印廠的印刷產(chǎn)品。在認(rèn)真研究整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境的變化中我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前正是主動(dòng)從單一加工制造向產(chǎn)品設(shè)計(jì)營(yíng)銷服務(wù)轉(zhuǎn)型的良好時(shí)機(jī)。

系統(tǒng)布局，加快企業(yè)印刷數(shù)字化轉(zhuǎn)型

投資數(shù)字印刷、完成印刷數(shù)字化轉(zhuǎn)型，不是簡(jiǎn)單地購(gòu)買數(shù)字印刷機(jī)，更需要把握如下關(guān)鍵點(diǎn)：①清晰定位，系統(tǒng)考量，避免孤立地投資數(shù)字印刷設(shè)備；②投資數(shù)字印刷系統(tǒng)的過程中，確保業(yè)務(wù)有序開發(fā)及傳統(tǒng)印刷和數(shù)字印刷完美融合。

印刷企業(yè)引進(jìn)數(shù)字印刷的主要目標(biāo)和定位首先應(yīng)該清晰明確：堅(jiān)持以產(chǎn)品和服務(wù)為導(dǎo)向，以客戶需求為核心，不斷進(jìn)行微創(chuàng)新，促進(jìn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的改變，進(jìn)而形成新的盈利模式。選擇小批量、多批次趨勢(shì)明顯、個(gè)性化、具有可變數(shù)據(jù)、1∶1營(yíng)銷的產(chǎn)品作為突破口，比如服裝吊牌、標(biāo)簽、可變數(shù)據(jù)證卡、電子產(chǎn)品語(yǔ)言版本說明書標(biāo)卡、個(gè)性化照片書畫冊(cè)、個(gè)性禮品包裝標(biāo)簽、學(xué)術(shù)圖書、個(gè)人出版、針對(duì)個(gè)人的營(yíng)銷產(chǎn)品和直郵、證書和信用憑證等產(chǎn)品。我們相信隨著其他媒體的進(jìn)一步侵蝕，小批量的印刷產(chǎn)品會(huì)持續(xù)增加，最終只有值得印刷的產(chǎn)品才會(huì)被生產(chǎn)印刷出來。

值得印刷的產(chǎn)品正是值得我們?cè)鰪?qiáng)的應(yīng)用方向。這需要我們綜合考慮規(guī)劃，配套數(shù)字印刷形成應(yīng)用，兼顧當(dāng)前和未來發(fā)展，既要能滿足現(xiàn)在產(chǎn)品的產(chǎn)能需求又能適應(yīng)數(shù)字印刷靈活要求，為此，經(jīng)綸全訊引進(jìn)“數(shù)字印后”概念，并精選跨傳統(tǒng)和數(shù)字印刷的印后設(shè)備，通過生產(chǎn)高品質(zhì)的印刷產(chǎn)品來促進(jìn)兩種印刷形式的融合，圖1即為定位示意圖。

配套數(shù)字印后設(shè)備，確保數(shù)字印刷投資成功

數(shù)字印刷經(jīng)過近十幾年的發(fā)展，雖然規(guī)模上與傳統(tǒng)印刷存在很大差距，但市場(chǎng)發(fā)展蓬勃，數(shù)字印刷設(shè)備已經(jīng)由最初的非專業(yè)、小型化發(fā)展成如今的專業(yè)、大型化。設(shè)備品質(zhì)可與傳統(tǒng)印刷相媲美，產(chǎn)能和效率也完全能夠滿足中短版商務(wù)印刷和按需出版的要求，靈活性和網(wǎng)絡(luò)化零碎訂單處理能力更是傳統(tǒng)印刷很難做到的。

數(shù)字印刷設(shè)備的成熟還未能最大地提升印刷行業(yè)向數(shù)字化的轉(zhuǎn)變速度，因?yàn)榧词箶?shù)字印刷的色彩還原品質(zhì)和傳統(tǒng)印刷設(shè)備沒有任何區(qū)別，大眾客戶還是認(rèn)為只有傳統(tǒng)印刷廠才能夠提供最為專業(yè)的印刷產(chǎn)品。事實(shí)上，專業(yè)的數(shù)字印后設(shè)備能生產(chǎn)出和傳統(tǒng)印后設(shè)備一樣質(zhì)量的印刷產(chǎn)品。所以，配套數(shù)字印后，保證數(shù)字印刷投資成功，進(jìn)而推動(dòng)全行業(yè)印刷數(shù)字化進(jìn)程。

結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和數(shù)字印刷設(shè)備特點(diǎn)，我們認(rèn)為數(shù)字印后設(shè)備應(yīng)該具有以下特點(diǎn)：完全自動(dòng)化和智能化；占地省且一人操作；作業(yè)轉(zhuǎn)換效率高；開機(jī)準(zhǔn)備時(shí)間短；一本起裝，幾乎零浪費(fèi)；多能一體；帶來產(chǎn)品附加值；提升服務(wù)屬性；產(chǎn)能高，保證及時(shí)交貨；JDF流程保證網(wǎng)絡(luò)訂單到產(chǎn)品的準(zhǔn)確性；產(chǎn)品質(zhì)量高。數(shù)字印后能夠?qū)崿F(xiàn)跨長(zhǎng)版和短版業(yè)務(wù)、跨傳統(tǒng)和數(shù)字領(lǐng)域、跨加工和服務(wù)形態(tài)及跨包裝和商業(yè)印刷。

數(shù)字印后設(shè)備的崛起代表著未來市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，這與幾年前印刷廠投資的加工型印后設(shè)備存在諸多不同之處，具體詳見表1。

大約5年前，印刷公司選擇投資加工型印后設(shè)備來完成大量標(biāo)準(zhǔn)化印刷產(chǎn)品的生產(chǎn)任務(wù)，以生產(chǎn)加工為核心競(jìng)爭(zhēng)力；在如今移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代，營(yíng)銷和業(yè)務(wù)模式將發(fā)生重大變化――印量小、批次多，個(gè)性化需求增強(qiáng)，前端的營(yíng)銷設(shè)計(jì)和業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)推出的產(chǎn)品必須和印后產(chǎn)品成型特性結(jié)合起來才能形成新的核心競(jìng)爭(zhēng)力，即將特色營(yíng)銷設(shè)計(jì)方案注入最終的差異化、個(gè)性化產(chǎn)品，從激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，提升品牌辨識(shí)度。

基于以上定位和價(jià)值取向，經(jīng)綸全訊潛心研究全球印后設(shè)備供應(yīng)商，精選符合以上特征和市場(chǎng)趨勢(shì)的數(shù)字印后設(shè)備，主要包括：以色列視高迪SCODIX數(shù)字印品特效增強(qiáng)印刷機(jī)，德國(guó)凱馬KAMA多能一體自動(dòng)模切燙金機(jī)和多能一體自動(dòng)折疊糊封配套平臺(tái)，瑞士美達(dá)PBT精裝和蝴蝶裝組合，德國(guó)MOHR程控液壓切紙機(jī)，英國(guó)ABG標(biāo)簽及包裝多能一體平臺(tái)。下圖2是經(jīng)綸全訊印品增效和附加值數(shù)字印后產(chǎn)品分布。

仔細(xì)了解這些數(shù)字印后設(shè)備，您會(huì)發(fā)現(xiàn)它們非常契合以上我們分析的市場(chǎng)趨勢(shì)和特點(diǎn)。比如瑞士美達(dá)PBT精裝和蝴蝶裝組合中的MITABOOK美達(dá)自動(dòng)精裝包本機(jī)（圖3），生產(chǎn)情形會(huì)有很大的不同：設(shè)備占地僅四平方米，一人操作；七秒鐘一本精裝書，三分鐘二十本精裝書，一小時(shí)約五百本精裝書，一天約一萬(wàn)本精裝書；作業(yè)轉(zhuǎn)換幾秒鐘可以完成，每天可以轉(zhuǎn)換上百個(gè)作業(yè)；無(wú)損耗，一本起加工；直接關(guān)機(jī)，無(wú)需清洗。

再比如，德國(guó)凱馬KAMA公司的多能一體自動(dòng)糊封折疊分配平臺(tái)（圖4），只需更換平臺(tái)上的工具就可以加工橫跨商務(wù)和包裝的不同產(chǎn)品出來，極其靈活便利，堪稱印刷產(chǎn)品加工的“變形金剛”。其主要特點(diǎn)為：靈活且操作簡(jiǎn)便；XY網(wǎng)格型定位系統(tǒng)使得重復(fù)作業(yè)易如反掌；工具變化多端，而且不斷開發(fā)；機(jī)器節(jié)省場(chǎng)地，也能擴(kuò)展尺寸；所有選購(gòu)工具可以在客戶現(xiàn)場(chǎng)安裝；作業(yè)轉(zhuǎn)換效率高；產(chǎn)能高，用工少。

再比如，以色列視高迪SCODIX數(shù)字印品特效增強(qiáng)印刷機(jī)（圖5），該設(shè)備定位不屬于印后設(shè)備，它僅是印刷特別效果的數(shù)字印刷機(jī)，比如視高迪UV質(zhì)感Scodix SENSE、炫彩效果、金屬特效、不同密度變化、激凸效果、盲文和可變數(shù)據(jù)印刷特效，代表了未來印刷的發(fā)展方向；彩色和特效增強(qiáng)效果的結(jié)合，也是印刷行業(yè)利潤(rùn)的下一個(gè)增長(zhǎng)引擎。

數(shù)字印刷配套以上數(shù)字時(shí)代印后設(shè)備，才能進(jìn)一步提升企業(yè)營(yíng)銷和服務(wù)能力，降低加工屬性，提供綜合服務(wù)，創(chuàng)造多利潤(rùn)點(diǎn)，增加產(chǎn)品附加值，使其“值得印刷”，提高數(shù)字印刷打印平衡點(diǎn)，在提高自動(dòng)化、減少人工的同時(shí)保持生產(chǎn)的靈活性。

營(yíng)銷性業(yè)務(wù)軟件平臺(tái)，合力打造印刷服務(wù)的“微笑曲線”

配置數(shù)字印后，只是完成了印刷服務(wù)微笑曲線的一端，而另一端――數(shù)字印前也非常重要。

印前軟件的配套并不體現(xiàn)在工作流程上，而是體現(xiàn)在業(yè)務(wù)營(yíng)銷流程上―延展?fàn)I銷范圍，打造網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)平臺(tái)，能上線的業(yè)務(wù)就上線（如客戶關(guān)系），需要在線下跟進(jìn)的業(yè)務(wù)放到線下跟進(jìn)。上文中已經(jīng)詳細(xì)剖析了數(shù)字印后的特點(diǎn)和重要性，下面就詳細(xì)介紹經(jīng)綸全訊在營(yíng)銷型軟件平臺(tái)的整合方案（如圖6所示）。

方案中的軟件產(chǎn)品，具有營(yíng)銷性、業(yè)務(wù)自動(dòng)化和個(gè)性化特點(diǎn)。營(yíng)銷性是指能幫助印刷企業(yè)拓展新的業(yè)務(wù)，改善業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。通過這些營(yíng)銷性系統(tǒng)，幫助客戶拓展其品牌的傳播力度，增強(qiáng)品牌辨識(shí)度以及跨媒體營(yíng)銷宣傳。當(dāng)然，對(duì)于印刷企業(yè)，我們只是提供這些營(yíng)銷工具的工作能力和接口，便于直接客戶和廣告公司拓展應(yīng)用和無(wú)縫銜接，并不需要承諾營(yíng)銷結(jié)果，其實(shí)質(zhì)還是在新經(jīng)濟(jì)新業(yè)務(wù)環(huán)境下，以客戶為中心，提供多元化黏。

業(yè)務(wù)流程自動(dòng)化是將原來一對(duì)一的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)跟進(jìn)方式升級(jí)改進(jìn)，而非工作流程的自動(dòng)化。經(jīng)綸全訊在這方面引進(jìn)了相應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)到印刷的業(yè)務(wù)自動(dòng)化平臺(tái)，主要幫助印刷企業(yè)打造大客戶業(yè)務(wù)平臺(tái)和大眾業(yè)務(wù)平臺(tái)，其中大眾業(yè)務(wù)平臺(tái)主要采用B2B2C模式，線上線下相結(jié)合（O2O）實(shí)現(xiàn)從被動(dòng)加工到主動(dòng)生產(chǎn)，主要經(jīng)營(yíng)模板化商務(wù)印刷產(chǎn)品和個(gè)性化印刷產(chǎn)品；而大客戶業(yè)務(wù)平臺(tái)，主要是通過網(wǎng)絡(luò)化業(yè)務(wù)平臺(tái)深入到客戶的市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、審批和財(cái)務(wù)流程中去，為大客戶定制產(chǎn)品模板和服務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)和生產(chǎn)流程的自動(dòng)化，改善溝通，提高效率，降低成本，延伸服務(wù)，從而提高客戶忠誠(chéng)度。

個(gè)性化是數(shù)字印刷非常重要的應(yīng)用方向。可變的個(gè)性化信息和營(yíng)銷系統(tǒng)結(jié)合起來就是1∶1的跨媒體市場(chǎng)營(yíng)銷體系，包括個(gè)性化網(wǎng)頁(yè)、個(gè)性化視頻、個(gè)性化邀請(qǐng)函說明書和個(gè)性化營(yíng)銷信息等在內(nèi)的營(yíng)銷體系會(huì)共同拓展全新的商業(yè)和民用印刷領(lǐng)域。

前端的軟件平臺(tái)、惠普Indigo和后端的數(shù)字印后設(shè)備，構(gòu)成了微笑曲線的兩頭，有效地提升兩端，會(huì)形成燦爛的微笑。

選擇優(yōu)秀合作伙伴，經(jīng)綸全訊為您保駕護(hù)航

印刷數(shù)字化轉(zhuǎn)型是個(gè)系統(tǒng)且循序漸進(jìn)的過程，需要優(yōu)秀的合作伙伴持續(xù)不斷地提供相應(yīng)的解決方案。

經(jīng)綸全訊作為中國(guó)專業(yè)的數(shù)字印刷方案提供商，十幾年來一直致力于建立和完善數(shù)字印刷解決方案，能夠幫助您打造印刷服務(wù)的微笑曲線。

篇（4）

樂豪斯裝飾產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是青島地區(qū)一家房地產(chǎn)精裝修綜合服務(wù)商，雖然2010年才正式涉足裝修行業(yè)，但是憑借著在家居行業(yè)多年的積累，率先提出“平價(jià)精裝”的理念，成為家裝行業(yè)的一顆新星。

以平價(jià)開拓市場(chǎng)

低價(jià)對(duì)消費(fèi)者永遠(yuǎn)是最好的誘惑，尤其是對(duì)中國(guó)這樣尚不成熟的消費(fèi)市場(chǎng)來說。樂豪斯能夠向市場(chǎng)做出“平價(jià)”的保證，原因在于其具備強(qiáng)大的成本控制能力。

減少中間環(huán)節(jié)

樂豪斯是生產(chǎn)家居產(chǎn)品起家，自然明白家裝產(chǎn)業(yè)鏈中的秘密，在傳統(tǒng)的家裝流程中，主材產(chǎn)品從工廠要經(jīng)過品牌公司、商、專賣店、裝飾公司等層層環(huán)節(jié)，最終才能到消費(fèi)者手中，中間環(huán)節(jié)過多是造成裝飾產(chǎn)品價(jià)格居高不下的重要原因。

樂豪斯在家居產(chǎn)業(yè)有十幾年的積累，其業(yè)務(wù)已經(jīng)涵蓋家居整條產(chǎn)業(yè)鏈，依托家居產(chǎn)業(yè)高度縱向一體化而開創(chuàng)了家裝行業(yè)的F2C模式，即從工廠直接到消費(fèi)者的全新商業(yè)模式。這種模式徹底解決了中間環(huán)節(jié)過多的頑疾，減少了中間環(huán)節(jié)帶來的信息不對(duì)稱和不必要的成本。

集中采購(gòu)

規(guī)模化生產(chǎn)和采購(gòu)是當(dāng)今企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本控制的重要手段，但是在家裝行業(yè)中對(duì)單個(gè)消費(fèi)者來說規(guī)模化采購(gòu)是不可能實(shí)現(xiàn)的，因?yàn)樗麄冎徊少?gòu)家裝產(chǎn)品中的幾件甚至一件。但由于樂豪斯為眾多用戶甚至是整個(gè)小區(qū)做家裝，可以將分散的市場(chǎng)需求集中于樂豪斯一家，從而大大提高了樂豪斯與供應(yīng)商的議價(jià)能力，以較低的價(jià)格獲得優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

采用低營(yíng)銷費(fèi)用模式

家裝行業(yè)涉及建材、裝飾、家具、電器等多個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品，為了更好地將產(chǎn)品向消費(fèi)者展示，往往需要依托大型的店面，而僅僅是店面租金就占到整個(gè)行業(yè)營(yíng)業(yè)額的10%～15%。再加上家居裝飾企業(yè)在營(yíng)銷方面的投入，這些高昂的營(yíng)業(yè)費(fèi)用最終會(huì)層層累加到消費(fèi)者身上。

為了擠干產(chǎn)品中的水分，降低高昂的營(yíng)銷費(fèi)用，樂豪斯開創(chuàng)了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷+目錄營(yíng)銷+口碑營(yíng)銷的新型低成本營(yíng)銷模式，顛覆了家居裝飾行業(yè)的營(yíng)銷規(guī)則。樂豪斯注重口碑宣傳，因?yàn)榧揖赢a(chǎn)品具有很強(qiáng)的家庭依附性，媒體廣告通常很難起到良好的信息傳遞效果。通過過硬的產(chǎn)品質(zhì)量和追求完美的服務(wù)給消費(fèi)者留下良好的消費(fèi)體驗(yàn)，通過口口相傳，產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)在傳播中得以放大，從而形成一種輻射范圍廣、成本低廉、收效快的營(yíng)銷手段。

以精裝吸引顧客

裝修的目的在于營(yíng)造良好的宜居環(huán)境，獲得最好的家居體驗(yàn)。如果只是強(qiáng)調(diào)“平價(jià)”而忽略了裝修的質(zhì)量，則背離了裝修的初始目的，難以得到顧客的青睞。樂豪斯的成功之處在于能夠?qū)崿F(xiàn)平價(jià)之下的精裝，為消費(fèi)者提供一流的精裝修服務(wù)，讓精裝修平民化。

一站式服務(wù)，讓顧客省心、省時(shí)、省力

裝修絕對(duì)不是一件輕松的事情。首先要設(shè)計(jì)裝修風(fēng)格和空間布局，然后還要采購(gòu)各種裝飾材料、家具、配飾等。由于顧客通常對(duì)家裝行業(yè)不甚了解，被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)與各種建材店、家具店、軟裝店、家電賣場(chǎng)等，不僅浪費(fèi)時(shí)間，這種拼湊式的裝修也很難達(dá)到裝修風(fēng)格一致的目標(biāo)。

樂豪斯主打的整體精裝概念，就是為消費(fèi)者提供一站式服務(wù)，從設(shè)計(jì)到基礎(chǔ)裝修、定制家具、主材、配飾甚至是家電全部由公司團(tuán)隊(duì)解決，不但大大節(jié)約了客戶的時(shí)間成本，還實(shí)現(xiàn)了裝修風(fēng)格與材質(zhì)的統(tǒng)一，打造了真正的整體風(fēng)格。

支持定制化，滿足個(gè)性需求

隨著消費(fèi)者個(gè)性化需求的不斷增長(zhǎng)，定制化成為眾多行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，但由于家裝行業(yè)涉及行業(yè)多、非流動(dòng)性等特點(diǎn)限制了定制化的發(fā)展。當(dāng)前，受我國(guó)整體房?jī)r(jià)水平的影響，小戶型成為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，小空間之內(nèi)需要實(shí)現(xiàn)更多的功能性，對(duì)產(chǎn)品定制要求更高。

樂豪斯通過兩個(gè)方面來滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需求，一是為顧客提供免費(fèi)的專業(yè)設(shè)計(jì)指導(dǎo)。消費(fèi)者不需要擔(dān)心自己的設(shè)計(jì)水平有限，只需將自己的想法向樂豪斯的專業(yè)設(shè)計(jì)師說明，剩下的事便交給公司了，而顧客也可以隨時(shí)將自己的新創(chuàng)意加進(jìn)來，最終完成一項(xiàng)既專業(yè)又能符合自己要求的設(shè)計(jì)方案。二是為消費(fèi)者提供定制化的產(chǎn)品選擇。樂豪斯憑借其強(qiáng)大的上游供應(yīng)鏈系統(tǒng)可以滿足定制化的需求，顧客可根據(jù)具體要求，向工廠定制符合自己要求的產(chǎn)品。為了降低消費(fèi)者自主設(shè)計(jì)的門檻，樂豪斯創(chuàng)造性地推出了模塊化裝修模式，公司提供一系列的整體方案，如客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、兒童房等，消費(fèi)者需要做的僅僅是依據(jù)自己的需要隨意組合。

工廠化家裝——質(zhì)量與環(huán)保雙保險(xiǎn)

在傳統(tǒng)家裝行業(yè)中，消費(fèi)者一直關(guān)心裝修的質(zhì)量和環(huán)保，這兩個(gè)方面直接影響到消費(fèi)者的消費(fèi)體驗(yàn)。目前市場(chǎng)上家裝企業(yè)數(shù)量眾多，水平參差不齊，裝修精度和標(biāo)準(zhǔn)化很難實(shí)現(xiàn)，這也使裝修成為消費(fèi)者投訴較高的行業(yè)。另外，傳統(tǒng)的裝修會(huì)留下很多有害氣體，影響到室內(nèi)的空氣質(zhì)量，而且，裝修過程中的噪音和裝修垃圾均會(huì)對(duì)周邊環(huán)境與鄰里造成很大影響。

篇（5）

隨著我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)如火如荼的進(jìn)行，精裝修住宅成了房地產(chǎn)住宅的一種主流趨勢(shì)。精裝修住宅由于其施工理念迎合人們的物質(zhì)生活要求，在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的同時(shí)，有效減小私人裝修所造成的不必要浪費(fèi)以及對(duì)環(huán)境所造成的不利影響。但是精裝修施工過程中，往往會(huì)出現(xiàn)施工材料、施工工藝以及質(zhì)量管理等方面的問題，因此仍需要進(jìn)一步研究和完善。

1精裝修住宅的特點(diǎn)

1.1精裝修住宅的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。精裝修住宅將住宅的修建以及裝修過程中結(jié)合在一起，防止人們因?yàn)樗饺搜b修而導(dǎo)致的過多的財(cái)力浪費(fèi)以及精力投入，緩解經(jīng)濟(jì)壓力；避免了人們?cè)谘b修過程中可能會(huì)出現(xiàn)的安全隱患。精裝修住宅由于裝修規(guī)模較大，比起私人裝修有著不可比擬的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，因而越來越受到更多人們的青睞。1.2精裝修住宅的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。精裝修住宅作為近年來興起的房地產(chǎn)開發(fā)模式，在滿足人們特定的需求的同時(shí)，也是建筑裝修行業(yè)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的必然趨勢(shì)。精裝修住宅符合城市快速的生活節(jié)奏，在發(fā)揮建筑裝修單位的施工技術(shù)以及裝修質(zhì)量控制等方面優(yōu)勢(shì)的情況下，有效保證了精裝修住宅的實(shí)用性以及安全性。在促進(jìn)房地產(chǎn)營(yíng)銷發(fā)展的同時(shí)，加快了建筑裝修企業(yè)的整體發(fā)展。1.3精裝修住宅概念。作為將建筑與裝修統(tǒng)一協(xié)調(diào)起來的裝修模式，精裝修住宅的設(shè)計(jì)關(guān)鍵在于，裝修之前要掌握業(yè)主的生活習(xí)性及審美要求，從而使裝修的設(shè)計(jì)能得到業(yè)主的認(rèn)可。并在保留整體的設(shè)計(jì)風(fēng)格的前提下，盡可能的留給業(yè)主二次裝飾的室內(nèi)空間，滿足業(yè)主的個(gè)人需要。另外精裝修住宅的裝修材料要合理選用，要在充分體現(xiàn)裝修企業(yè)在技術(shù)、管理、經(jīng)濟(jì)等優(yōu)勢(shì)的前提下，選用滿足業(yè)主要求的裝修材料，從而實(shí)現(xiàn)高水準(zhǔn)的精裝修施工。1.4我國(guó)精裝修住宅的現(xiàn)狀。由于我國(guó)精裝修住宅起步較晚，根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)一，截止2015年末，我國(guó)精裝修住宅在商品房中所占比例只有10%左右。另外，我國(guó)精裝修住宅的營(yíng)銷市場(chǎng)仍在發(fā)展階段，市場(chǎng)營(yíng)銷手段不夠成熟，往往會(huì)出現(xiàn)很多的問題。比較常見的就是媒體經(jīng)常報(bào)道的裝修材料不符合標(biāo)準(zhǔn)，以及由于裝修單位的疏忽而出現(xiàn)的質(zhì)量問題。例如地板材料甲醛超標(biāo)、地板面不平、墻面粉刷過程不夠仔細(xì)。同時(shí)在裝修過程中，也會(huì)因?yàn)槟竟すぷ鞑粔蚓?xì)，而導(dǎo)致木板面過于粗糙以及油漆面不夠光亮等問題。因此在精裝修住宅的未來發(fā)展之中，要加大對(duì)于精裝修住宅施工的質(zhì)量控制力度，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行施工，避免問題的發(fā)生，從而建造出高質(zhì)量的精裝修住宅。

2精裝修住宅的施工質(zhì)量控制問題

在一般的精裝修住宅的施工過程中，施工質(zhì)量控制的要點(diǎn)主要包括質(zhì)量管理體系的構(gòu)建、基層質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料設(shè)備質(zhì)量以及質(zhì)量驗(yàn)收等方面。而在精裝修住宅質(zhì)量控制的過程中，為了保證精裝修施工的高質(zhì)量完成，需要注意以下幾點(diǎn)質(zhì)量控制的內(nèi)容：2.1建立質(zhì)量管理體系。在精裝修住宅的施工中，要在滿足建筑規(guī)范的要求的前提下建立合理的質(zhì)量管理體系。落實(shí)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，從工程的技術(shù)指導(dǎo)、工藝要求、施工進(jìn)度、材料管理、各部門的協(xié)調(diào)及質(zhì)量檢測(cè)等方面來完善質(zhì)量管理體系的內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)對(duì)精裝修施工準(zhǔn)確、有效的質(zhì)量控制。2.2設(shè)計(jì)質(zhì)量控制。精裝修施工的設(shè)計(jì)質(zhì)量控制關(guān)鍵在于住宅裝修的設(shè)計(jì)能否在符合建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求的前提下滿足業(yè)主的需求。而那些不符合建筑結(jié)構(gòu)要求的設(shè)計(jì)則應(yīng)該進(jìn)行合理的修改及進(jìn)一步的完善，避免因施工設(shè)計(jì)而導(dǎo)致安全隱患的出現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)精裝修施工有效的設(shè)計(jì)質(zhì)量控制。2.3材料、設(shè)備的管理和質(zhì)量控制。嚴(yán)格把好裝修工程中所涉及到的所有材料、構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)報(bào)驗(yàn)關(guān)卡。它的品種、規(guī)格、外觀以及尺寸等都要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)規(guī)范要求，要有完好的包裝以及齊全的產(chǎn)品合格證書、使用說明書、產(chǎn)品性能檢測(cè)報(bào)告及有害物質(zhì)含量檢測(cè)報(bào)告等。同時(shí)材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收簽字制度也必須要在材料進(jìn)場(chǎng)使用之前執(zhí)行，不能在工地上使用未經(jīng)檢驗(yàn)合格并簽認(rèn)的進(jìn)場(chǎng)材料。并且還要將其立即清除出去，存放在其他地方，各項(xiàng)施工試驗(yàn)及施工記錄要做好，使施工資料的保持完整正確，以便日后進(jìn)行查處。2.4施工過程中嚴(yán)格的質(zhì)量控制。在進(jìn)行大面積施工前，必須先做樣板間，以檢驗(yàn)裝飾效果、施工工藝和施工質(zhì)量。安排專人在現(xiàn)場(chǎng)督促檢查，配合設(shè)計(jì)部門落實(shí)設(shè)計(jì)方案，修正施工中出現(xiàn)的不足。樣板間施工完畢后，經(jīng)各有關(guān)部門驗(yàn)收達(dá)標(biāo)后，方可進(jìn)行大面積施工。在大面積施工的過程中，要全程跟蹤裝修施工過程，對(duì)關(guān)鍵工序嚴(yán)格實(shí)行質(zhì)量控制，進(jìn)場(chǎng)材料及時(shí)取樣送檢，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范要求的各項(xiàng)檢驗(yàn)。各類管線（強(qiáng)、弱電管，給排水管道等）、所有吊頂內(nèi)龍骨及基層、地板木龍骨、地板留縫等隱蔽部位是裝修施工質(zhì)量控制的關(guān)鍵。嚴(yán)格執(zhí)行隱蔽工程驗(yàn)收制度，督促檢查施工單位是否嚴(yán)格執(zhí)行工序交接驗(yàn)收制度，每道工序完成后，認(rèn)真實(shí)行自檢、互檢、專職檢測(cè)，上道工序不合格，不準(zhǔn)進(jìn)入下道工序施工。2.5質(zhì)量檢測(cè)驗(yàn)收。精裝修住宅要嚴(yán)格根據(jù)施工設(shè)計(jì)圖紙以及施工合同的要求進(jìn)行施工。而整個(gè)精裝修工程完工后，為了保證住宅投入使用后能給業(yè)主一個(gè)舒適良好的居住環(huán)境，相關(guān)部門要嚴(yán)格根據(jù)要求對(duì)精裝修住宅的工程質(zhì)量進(jìn)行審核。另外還應(yīng)該對(duì)居住相關(guān)的水電、暖通等工程項(xiàng)目以及相關(guān)單位進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。

3結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸步入精裝修住宅的時(shí)代，傳統(tǒng)的私人裝修已逐漸滿足不了城市飛速的生活節(jié)奏的要求。企業(yè)應(yīng)實(shí)時(shí)掌握精裝修住宅發(fā)展的相關(guān)信息，在“以人為本”的設(shè)計(jì)理念的指導(dǎo)下，加大對(duì)于精裝修住宅施工的投入力度，并嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)來制定相關(guān)的施工質(zhì)量控制措施，在確保精裝修施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，盡量減小精裝修施工的成本，從而保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。另外企業(yè)應(yīng)積極的學(xué)習(xí)并引進(jìn)國(guó)外一些先進(jìn)的精裝修施工技術(shù)，結(jié)合自身的實(shí)際情況，完善我國(guó)的住宅精裝修施工技術(shù)以及質(zhì)量控制的措施，促使企業(yè)能夠長(zhǎng)久的發(fā)展。

作者:邱成勇 單位:浙江亞廈裝飾股份有限公司

參考文獻(xiàn)：

篇（6）

Abstract: along with the real estate market becomes mature, each big estate business in all fields of the competition for the title. "Fine decoration" this has set up a file in the real estate industry's not new term, has become the hot real estate sales competition, fine decoration in the room of the quality and effect has become the important basis of the person that buy a house to buy a house, the fine decoration design management has set up a file in the real estate industry up an important role that the quality of the design management will directly influence the real estate sales, or even influence the gold-lettered signboard of real estate. Effective fine decoration design management will be to the whole of the residential quality play a decisive role.

Keywords: fine decoration design management

中圖分類號(hào)：S611文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

1、精裝修設(shè)計(jì)管理的概念

精裝修的設(shè)計(jì)管理是近幾年來才出現(xiàn)的新名詞，包括了兩個(gè)方面內(nèi)容：精裝修、設(shè)計(jì)管理。

1.1精裝修的概念

2002年建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心正式頒發(fā)了由有關(guān)單位和專家編寫的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》，就是專門針對(duì)精裝修房而定的，細(xì)則首次明確開發(fā)單位為精裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，承擔(dān)住宅裝修工程質(zhì)量責(zé)任，負(fù)責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)。而且，住宅開發(fā)單位必須向購(gòu)房者提交裝修質(zhì)量保證書，其中包括裝修明細(xì)表、裝修平面圖和主要材料及部件的生產(chǎn)廠家，并執(zhí)行有關(guān)的保修期。在裝修中，住宅開發(fā)單位負(fù)責(zé)裝修工程的全過程，不允許購(gòu)房者個(gè)人聘請(qǐng)施工單位自行裝修。其基本含義是房地產(chǎn)開發(fā)商將房屋交付消費(fèi)者使用前，房屋的水、電、廚房、衛(wèi)生間等基本硬件配套設(shè)施已施工完備。

1.2設(shè)計(jì)管理

設(shè)計(jì)管理的第一個(gè)定義由英國(guó)設(shè)計(jì)師Michael farry于1966年首先提出，“設(shè)計(jì)管理是在界定設(shè)計(jì)問題，尋找合適設(shè)計(jì)師，且盡可能地使設(shè)計(jì)師在既定的預(yù)算內(nèi)及時(shí)解決設(shè)計(jì)問題”，他把設(shè)計(jì)管理視為解決設(shè)計(jì)問題的一項(xiàng)功能，側(cè)重于設(shè)計(jì)管理的導(dǎo)向，而非管理的導(dǎo)向。其后，Turner(1968年)，Topahain(1984年)， Oakley(1984年)，Lawrence(1987年)，Chung，Gorb等學(xué)者都各自從設(shè)計(jì)和管理的角度提出了自己的觀點(diǎn)。

1.3精裝修設(shè)計(jì)管理

精裝修設(shè)計(jì)管理就是：“根據(jù)購(gòu)房者的需求，有計(jì)劃有組織地進(jìn)行設(shè)計(jì)研究與開發(fā)管理活動(dòng)。有效地積極調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)院(設(shè)計(jì)師)的開發(fā)創(chuàng)造性思維，把市場(chǎng)與消費(fèi)者的認(rèn)識(shí)轉(zhuǎn)換在住宅產(chǎn)品中，以更合理、更科學(xué)、更環(huán)保的方式影響和改變?nèi)藗兊纳睿槠髽I(yè)自身獲得最大限度的利潤(rùn)而進(jìn)行的一系列裝修設(shè)計(jì)策略與設(shè)計(jì)活動(dòng)的管理。”

2、精裝修設(shè)計(jì)管理的過程

房地產(chǎn)精裝修的設(shè)計(jì)管理一般分成五個(gè)步驟：設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)過程的監(jiān)督及審定階段、樣板房的評(píng)審階段、大范圍精裝房施工時(shí)的配合階段、竣工后的驗(yàn)收階段。

2.1準(zhǔn)備階段

準(zhǔn)備階段的管理過程主要有如下事項(xiàng)：

2.1.1整理項(xiàng)目資料

熟悉設(shè)計(jì)有關(guān)的規(guī)范和定額標(biāo)準(zhǔn)， 聯(lián)合營(yíng)銷、成本、工程等部門收集分析必要的資料和信息，包括對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)查踏勘以及對(duì)同類型項(xiàng)目實(shí)例的參觀等。形成各方面相關(guān)數(shù)據(jù)，為項(xiàng)目定位做足準(zhǔn)備。

2.1.2項(xiàng)目任務(wù)書的制定

明確設(shè)計(jì)任務(wù)和要求，如室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)的使用性質(zhì)、功能特點(diǎn)、設(shè)計(jì)規(guī)模、裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修設(shè)計(jì)控制價(jià)，根據(jù)任務(wù)的使用性質(zhì)所需創(chuàng)造的室內(nèi)環(huán)境氛圍、文化內(nèi)涵或藝術(shù)風(fēng)格等。從而保障正確的項(xiàng)目定位，能夠最大限額的滿足購(gòu)房者的需求。

2.1.3室內(nèi)設(shè)計(jì)單位的選擇

在精裝修設(shè)計(jì)管理中選擇適合項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位是重中之重，它將決定項(xiàng)目任務(wù)書的完成情況，目前市場(chǎng)我們把設(shè)計(jì)單位的級(jí)別分成三大類：國(guó)際知名的設(shè)計(jì)師、港臺(tái)知名的設(shè)計(jì)師、國(guó)內(nèi)知名的設(shè)計(jì)師。設(shè)計(jì)單位的選擇通常從如下幾方面著手：

通過各渠道搜集優(yōu)秀設(shè)計(jì)師資料，如有條件盡量整成設(shè)計(jì)師專家?guī)欤迅黝愋偷膬?yōu)秀設(shè)計(jì)資料分類歸檔，資料需盡量全面，不限于成功案例、擅長(zhǎng)風(fēng)格、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)周期等。

根據(jù)自身的項(xiàng)目特點(diǎn)及預(yù)算情況選擇適合項(xiàng)目設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)師，設(shè)計(jì)師的選擇中，我們不否認(rèn)知名度高的設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)能力和創(chuàng)新能力都比較強(qiáng)，但他們的設(shè)計(jì)收費(fèi)及設(shè)計(jì)周期相應(yīng)的都較高和較長(zhǎng)。因此這個(gè)階段設(shè)計(jì)管理需要有敏銳的洞察力及分析能力，從眾多的優(yōu)秀設(shè)計(jì)師中選擇適合的設(shè)計(jì)者來承擔(dān)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。例如項(xiàng)目原建筑戶型緊湊，想通過戶型改造來改善空間的使用，可選擇以“空間魔術(shù)師”著稱的臺(tái)灣設(shè)計(jì)大師史南橋先生主筆。

考察設(shè)計(jì)師成功案例的配合度，很多優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師會(huì)因?yàn)樵O(shè)計(jì)案子過多，經(jīng)常會(huì)遇到設(shè)計(jì)師無(wú)法及時(shí)變更圖紙或是進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，所以在確定設(shè)計(jì)師前一定要充分了解設(shè)計(jì)師的檔期及其它成功案例的配合情況，如果選擇境外設(shè)計(jì)師，還需要考慮語(yǔ)言溝通等會(huì)影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)的因素，從而才能應(yīng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程保質(zhì)、保量、按時(shí)完成。

2.1.4合同簽訂

雙方經(jīng)過充分的溝通之后，接下來便需要為了項(xiàng)目設(shè)計(jì)能預(yù)期完成并保障雙方的權(quán)力和義務(wù)，必須簽訂設(shè)計(jì)合同。合同的簽定主要控制如下幾部分：設(shè)計(jì)取費(fèi)、設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)成果的內(nèi)容、各階段設(shè)計(jì)費(fèi)的支付、施工配合的程度（包括現(xiàn)場(chǎng)配合的次數(shù)）、合同的違約處理及其它雙方的權(quán)利和義務(wù)。

2.2監(jiān)督及審定階段在設(shè)計(jì)合同簽定后，進(jìn)入正式的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段一般按項(xiàng)目設(shè)計(jì)的流程分成四個(gè)環(huán)節(jié)：概念設(shè)計(jì)階段、深化設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)、施工圖階段、軟裝設(shè)計(jì)階段

2.2.1概念設(shè)計(jì)階段管理需要對(duì)設(shè)計(jì)師提供的概念方案進(jìn)行論證，需要組織建筑、營(yíng)銷、策劃、成本等部門進(jìn)行會(huì)審，確認(rèn)概念設(shè)計(jì)的可行性，然后出具項(xiàng)目概念方向確認(rèn)書，從而進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)。

2.2.2深化設(shè)計(jì)階段

在此階段，需讓設(shè)計(jì)師安排深化家具布置及室內(nèi)陳設(shè)品，固定裝置并提供最終設(shè)計(jì)概念表述書，供審查確認(rèn)。內(nèi)容包括家具布置的樓層平面圖，同時(shí)提供彩色家具平面圖及透視圖表達(dá)整個(gè)設(shè)計(jì)概念。

為了保障項(xiàng)目設(shè)計(jì)的實(shí)際可行性，這一階段需要大致確認(rèn)樓面，墻壁和天花的主要飾面，并明確總體的初步風(fēng)格，已確定主要空間的總體室內(nèi)建筑概念,并要求設(shè)計(jì)師提供主要的飾面材料，地毯，木質(zhì)裝飾，織物的樣板，主要家具的選擇，裝飾燈具的圖片，以明確每個(gè)主要空間的室內(nèi)設(shè)計(jì)概念。同時(shí)組織營(yíng)銷、成本及項(xiàng)目施工相關(guān)部門進(jìn)行會(huì)審，最終確認(rèn)深化設(shè)計(jì)的可行性。

2.2.3招標(biāo)、施工圖階段

通過多方論證認(rèn)可深化方案設(shè)計(jì)成果后，需要求設(shè)計(jì)師提供招標(biāo)施工圖,在此階段，必須包括所有的主要裝飾點(diǎn)綴品的尺寸位置及選擇。此階段需審核設(shè)計(jì)師提供的設(shè)計(jì)成果包括：

總平面圖；

各樓層平面圖及天花面圖；

主要地區(qū)之大樣圖；

標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)圖；

更新的電腦立體效果圖及/或整體透視彩圖；

材料及飾面的最終規(guī)范綱要包括材料展示板及飾面顏色選定；

公共室內(nèi)位置，室內(nèi)衛(wèi)生間及廚房及文娛設(shè)施設(shè)計(jì)圖。

并且要求設(shè)計(jì)師與開發(fā)商聘請(qǐng)的相關(guān)顧問（建筑師、工程師、機(jī)電工程師等的顧問）進(jìn)行協(xié)調(diào)和聯(lián)絡(luò),從而保障項(xiàng)目施工圖有效的實(shí)施。

2.2.4軟裝設(shè)計(jì)階段

這個(gè)階段，通常在精裝修項(xiàng)目中是不可或缺的組成部分，也是項(xiàng)目個(gè)性化設(shè)計(jì)的主要表現(xiàn)方式及樣板房與交房標(biāo)準(zhǔn)的重要區(qū)別。這個(gè)階段需要對(duì)如下內(nèi)容進(jìn)行審定：

a軟裝陳設(shè)概念示意

b陳設(shè)情景

c主要物料材質(zhì)

d陳設(shè)平面彩圖

e各空間陳設(shè)布置（包括活動(dòng)家具、工藝品、紡織品、收藏品、燈具、花藝、植物等）

f詳細(xì)物品清單（包括所用區(qū)域、物品名稱、示意圖片、詳細(xì)尺寸、數(shù)量等）

2.3樣板房的評(píng)審階段

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)完成后，通常對(duì)于精裝修項(xiàng)目，開發(fā)商會(huì)選擇有代表性的戶型制作樣板房， 以實(shí)物樣板房進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)審，以確保大面積精裝施工的方向性和總體效果。樣板房的施工通常在30-50個(gè)工作日內(nèi)完成，這一階段需要組織設(shè)計(jì)師與項(xiàng)目相關(guān)部門進(jìn)行圖紙會(huì)審及項(xiàng)目交底，以保證樣板房施工的可行性及按時(shí)、保質(zhì)、保量的完成項(xiàng)目樣板房施工。在這一階段需要控制如下環(huán)節(jié)：

2.3.1圖紙會(huì)審

組織建筑、項(xiàng)目部、施工單位、設(shè)計(jì)師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，并對(duì)圖紙的所有內(nèi)容進(jìn)行審核，并提出合理化建議，從而優(yōu)化施工圖紙，解決施工的可行性。

2.3.2施工協(xié)調(diào)

a、配合成本及采購(gòu)部門對(duì)施工材料的選擇及采購(gòu)，在符合設(shè)計(jì)總體效果的前提下，盡量降低施工成本。

b、配合樣板房施工單位，制定樣板房施工進(jìn)度，解決施工中的技術(shù)問題，并定期要求設(shè)計(jì)師到現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)施工，不定期召集相關(guān)單位（包括水曖電等專業(yè)）進(jìn)行施工配合。

c、在施工各階段嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行階段質(zhì)量驗(yàn)收。

2.3.3軟裝配置

配合采購(gòu)及成本部門進(jìn)行軟裝配飾的選購(gòu)，以保證樣板房的個(gè)性化效果。

2.3.4樣板房效果的審定

這一階段是為了保障大范圍精裝修房裝修效果及可行性，需要對(duì)完成的樣板房的效果做一系列的評(píng)定。主要有如下環(huán)節(jié)：

a整體風(fēng)格的審定，需要評(píng)定是否能夠達(dá)到購(gòu)房者的要求。

b、裝修造價(jià)的審定，需要評(píng)定是否按限額設(shè)計(jì)的要求，控制裝修的總價(jià)，是否滿足房?jī)r(jià)的標(biāo)準(zhǔn)

c、施工過程及施工材料的優(yōu)化，這是設(shè)計(jì)管理過程的重要環(huán)節(jié)，從而能更好的提高裝修品質(zhì)，并且降低施工成本。

d、制定精裝修房的交房標(biāo)準(zhǔn)。

2.4施工配合階段

在對(duì)樣板房進(jìn)行了可行性評(píng)定后，優(yōu)化樣板房中的不足，便進(jìn)入大范圍的精裝修房的施工，這個(gè)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)管理的主要控制方向應(yīng)該放在如何為精裝修設(shè)計(jì)方案有效地執(zhí)行上，需要設(shè)計(jì)管理有統(tǒng)籌能力，對(duì)如下方面進(jìn)行控制：

a、協(xié)調(diào)室內(nèi)設(shè)計(jì)與建筑的相互關(guān)系，包括與外墻的整體結(jié)合、效果的呼應(yīng)、環(huán)境健康住宅的創(chuàng)造

b、按交房標(biāo)準(zhǔn)有效的對(duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行審核 ，有效的執(zhí)行設(shè)計(jì)概念。

c、配合項(xiàng)目部及監(jiān)理單位對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)，有效的精裝修房嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工

d、總結(jié)項(xiàng)目設(shè)計(jì)在施工中的不足

2.5竣工后的驗(yàn)收階段

在所有精裝修房完工后，參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，從設(shè)計(jì)的角度對(duì)項(xiàng)目施工情況做客觀評(píng)定，從而不斷的提升設(shè)計(jì)管理的有效性。

總而言之，在精裝修項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工中，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要設(shè)計(jì)管理進(jìn)行有效的把握，才能保證項(xiàng)目成果的最終效果，才能為購(gòu)房者創(chuàng)造更加合理、更環(huán)保、更加舒適的使用空間，精裝修設(shè)計(jì)管理也將成為房地產(chǎn)業(yè)不可或缺的重磅領(lǐng)域。

參考文獻(xiàn)

張曼主編. 環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)與理論. 北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社, 1996

駱中釗，張儀彬，蘭雪蘭編著.質(zhì)量監(jiān)督.北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2008

篇（7）

2﹑戶內(nèi)電氣管線絕大部分采用預(yù)埋，小部分采用明敷，大大減少了精裝修工程中明管的施工時(shí)間，地暖和空調(diào)控制的電源管由總包代預(yù)埋減少了后期開槽破壞剪力墻、預(yù)埋階段分包較多、分包單位因工作面小進(jìn)度滯后等現(xiàn)象。

3﹑電氣管預(yù)埋及二次配管由總包施工對(duì)精裝驗(yàn)收項(xiàng)目的好處在中驗(yàn)完成后總包單位從未提出因配管進(jìn)度滯后影響粉刷工期索賠事件。提出中驗(yàn)前需要進(jìn)行墻面二次配管建議，使粉刷介入時(shí)間提前，節(jié)省一定工期。

4﹑營(yíng)銷同事提出連體開關(guān)安裝完成后之間存間隙，在施工前組織監(jiān)理、精裝修單位對(duì)底盒預(yù)埋間距進(jìn)行測(cè)量并作了規(guī)定，提高開關(guān)完成后的觀感。5﹑切實(shí)落實(shí)樣板先行工作，各工作開展施工前均需施工樣板，對(duì)大面積精裝修管線施工設(shè)置了3套管線樣板房，并按公司要求邀請(qǐng)各職能部門進(jìn)行會(huì)驗(yàn)避免大批量返工，也為后續(xù)工作順利展開奠定基礎(chǔ)。規(guī)定監(jiān)理驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

6、根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況報(bào)領(lǐng)導(dǎo)同意后規(guī)劃了實(shí)景樣板區(qū)的具體范圍、落實(shí)景觀單位的進(jìn)度。

7、組織消防單位對(duì)地下室所有綜合管線進(jìn)行BIM深化，后續(xù)施工按此開展工作，減少因施工空間和位置不對(duì)產(chǎn)生的返工。

8、考慮到地暖施工厚度，在預(yù)埋階段要求所有防水套管加高5cm，確保完成面高出地坪。

9、因以往項(xiàng)目煤氣立管滲漏問題存在普遍現(xiàn)象，現(xiàn)要求煤氣立管套管補(bǔ)洞由總包單位負(fù)責(zé)。

10、提出亮化工程中路燈用電性質(zhì)與景觀路燈用電性質(zhì)不同需要統(tǒng)一。

11、與設(shè)計(jì)部黃工梳理前期土建遺留聯(lián)系單，并全部出具完成。

12、精裝修招標(biāo)中提醒成本部清單保溫漏項(xiàng)， ppr管材的大小與圖紙表示DN的換算問題。

13、提早要求總包單位按電梯單位要求完成土建條件。

14、組織墻改辦對(duì)墻體進(jìn)行驗(yàn)收，并根據(jù)文件要求（pc項(xiàng)目可以提前退一半押金）及時(shí)辦理完成墻改退費(fèi)，費(fèi)用已退到公司賬上。

15、安排精裝修單位對(duì)預(yù)埋盒進(jìn)行自檢，完成后報(bào)監(jiān)理驗(yàn)收，重點(diǎn)關(guān)注:1.盒子是否按圖紙尺寸施工，2.上下有沒有對(duì)齊，3.是否與灰餅對(duì)齊，4.盒內(nèi)是不是空鼓。

16、邀請(qǐng)材料供應(yīng)商對(duì)ppr管道施工工藝和注意要點(diǎn)進(jìn)行交底。

17、規(guī)定精裝修單位試壓、養(yǎng)水需要照片及時(shí)反饋便于檢查和時(shí)刻了解動(dòng)態(tài)進(jìn)度。18、編制技術(shù)標(biāo)的時(shí)候規(guī)避了以往會(huì)發(fā)生簽證的事項(xiàng)，盡可能的減少后期聯(lián)系單費(fèi)用。

二﹑存在的不足及改進(jìn)措施

篇（8）

安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層。現(xiàn)6至9層為bsf中國(guó)有限公司承租；

10至12層業(yè)主安惠公司計(jì)劃自用；

1至2層為商業(yè)用房現(xiàn)已全面進(jìn)駐銀行、餐飲等；

3層也已出租過半，分別由歐德油儲(chǔ)、三菱麗陽(yáng)和平安保險(xiǎn)承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國(guó)標(biāo)級(jí)寫字樓，中央空調(diào)、冷熱水、消防安全監(jiān)控等設(shè)施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對(duì)外租價(jià)為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月（不含空調(diào)使用費(fèi)），檔次和收費(fèi)均為本地之最，但因價(jià)格過高，除個(gè)別大型外資企業(yè)外還乏人問津。

其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場(chǎng)所在檔次及價(jià)格上均差異不大，通常在20-30元/㎡/月（簡(jiǎn)裝/精裝），辦公條件普遍比較簡(jiǎn)陋，管理費(fèi)也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；

新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30-40元/㎡/月（簡(jiǎn)裝/精裝），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月，無(wú)中央空調(diào)、熱水等設(shè)施，停車場(chǎng)也不完善，正式開盤5個(gè)月來租售業(yè)績(jī)約近三分之一。

二、租賃經(jīng)營(yíng)策略

我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產(chǎn)，單層建筑面積1262.84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經(jīng)形成了本地最高檔寫字樓形象，加之?dāng)?shù)家大型外企在此辦公，故對(duì)高端客戶的吸引力較大。

由于本地寫字樓租賃市場(chǎng)總體市道還較弱，新進(jìn)入的企業(yè)特別是有實(shí)力的企業(yè)數(shù)量不大，而寫字樓的供應(yīng)量還在持續(xù)增長(zhǎng)，形勢(shì)不容樂觀。受南海石化項(xiàng)目帶動(dòng)，一批中下游產(chǎn)業(yè)陸續(xù)來大亞灣考察，其中不乏世界級(jí)企業(yè)，但由于和中海殼牌的合作關(guān)系未確定，現(xiàn)階段設(shè)點(diǎn)進(jìn)駐的可能性很小。因此預(yù)計(jì)近期難有大面積承租寫字樓的機(jī)會(huì)，租賃市場(chǎng)仍以中小企業(yè)為主。

伴隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，明年可能出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)折性變化。南海石化項(xiàng)目在下半年投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，投資265億元的中海油煉油項(xiàng)目也要在上半年啟動(dòng)建設(shè)。中海殼牌鏈條企業(yè)及中海油15套煉油裝置承包商會(huì)逐一正式落腳本地，屆時(shí)寫字樓的高端租賃市場(chǎng)預(yù)期看好，我公司也正積極與中海油等有關(guān)企業(yè)進(jìn)行對(duì)接聯(lián)絡(luò)，爭(zhēng)取引進(jìn)。

我方的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主，并擁有安惠寫字樓的大部分產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對(duì)方已與石化企業(yè)系統(tǒng)建立了長(zhǎng)期穩(wěn)定的聯(lián)系且合作已久，有專業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)和充足的開發(fā)經(jīng)費(fèi)，具備配套物業(yè)和經(jīng)營(yíng)資源，與之相比我方除價(jià)格外無(wú)其他優(yōu)勢(shì)。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時(shí)間上及雙方的目標(biāo)客源接近，勢(shì)必與我方在市場(chǎng)爭(zhēng)奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。

寫字樓的營(yíng)銷渠道主要有二個(gè)：自主經(jīng)營(yíng)和外包與結(jié)合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報(bào)可觀，問題是與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比處于信息劣勢(shì)；

外包可利用外部資源，共享收益，創(chuàng)造的機(jī)會(huì)更多，但會(huì)降低單位回報(bào)率。

通過前段時(shí)間的市場(chǎng)推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯(lián)系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項(xiàng)目組、大亞灣財(cái)政局律師事務(wù)所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。

我方正與大亞灣惠橋公司等一些機(jī)構(gòu)探討有關(guān)合作或外包事宜，對(duì)方均有此意愿，但也對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況持謹(jǐn)慎態(tài)度，同時(shí)認(rèn)為明年上半年形勢(shì)較好，春節(jié)后至五月份之前有大規(guī)模出租的可能，眼下主要應(yīng)做好散戶租賃業(yè)務(wù)。

現(xiàn)實(shí)存在的問題是未經(jīng)分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長(zhǎng)期閑置不動(dòng)，公司的4、5層房產(chǎn)已被物業(yè)管理人封閉，帶領(lǐng)客戶進(jìn)入?yún)⒂^極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對(duì)大型高端企業(yè)也具有更強(qiáng)的吸引力，安惠公司投資1700萬(wàn)元精裝修寫字樓和公寓引進(jìn)中海殼牌和bsf公司即可作為佐證。因此急需進(jìn)行寫字樓裝修，至少應(yīng)將公共部位精裝修，其他部位簡(jiǎn)單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機(jī)會(huì)，盤活寫字樓資產(chǎn)。

三、成本與價(jià)格

經(jīng)測(cè)算，安惠寫字樓精裝修成本應(yīng)在520元/㎡左右，包括空調(diào)、消防系統(tǒng)的布置改裝。按每層1250㎡計(jì)，單層投資約為65萬(wàn)元。若只進(jìn)行公共區(qū)域的精裝修，其他部位簡(jiǎn)單裝修，則成本會(huì)降低1/4左右，單層投資不超過50萬(wàn)元。另外提供商務(wù)服務(wù)的必需設(shè)備預(yù)算投資4萬(wàn)元（可考慮暫時(shí)押后），詳見“寫字樓裝飾設(shè)計(jì)工程預(yù)算表”，總造價(jià)最終以審核決算結(jié)果為準(zhǔn)。

定價(jià)策略應(yīng)針對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手安惠公司的物業(yè)，參考本地的平均價(jià)格水平執(zhí)行。如前所述，市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，在精裝修基礎(chǔ)上50-60元/㎡/月的租價(jià)是極具競(jìng)爭(zhēng)力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可為大多數(shù)企業(yè)所接受。

按70%的進(jìn)駐率計(jì)算，以50元/㎡的價(jià)格出租，單層收入約為43750元/月，15個(gè)月收回裝修投入；

局部裝修租價(jià)以40元/㎡計(jì)，單層收入約為35000元/月，14個(gè)月回收投資。

如采用外包形式，我方僅需進(jìn)行局部精裝修，承包底價(jià)初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個(gè)月。我方還在和外界接觸商洽凈價(jià)承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價(jià)初步定為首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，讓利約為15萬(wàn)元，低于我方預(yù)計(jì)裝修投入。但落實(shí)以上方案尚需時(shí)日且無(wú)絕對(duì)把握。

四、總結(jié)與建議

1、目前大亞灣寫字樓租賃市場(chǎng)活躍程度不高，客戶資源非常寶貴。現(xiàn)有客戶基本是小面積需求，大企業(yè)進(jìn)駐估計(jì)要等到半年后。

2、抓住現(xiàn)有中小客戶的前提是將寫字樓進(jìn)行分隔裝修，同時(shí)也利于日后吸引大客戶。如在年底完成裝修工程，樂觀情況下明年五月份之前出租率可達(dá)80%以上。

篇（9）

站位前沿成就住宅精裝領(lǐng)導(dǎo)者

深圳處于改革開放的最前沿，由于本地發(fā)展空間有限，深圳的裝飾企業(yè)憑借毗鄰香港能吸收先進(jìn)裝飾理念的地域優(yōu)勢(shì)和進(jìn)取開拓精神，積極向全國(guó)各地拓展，形成了一批在全國(guó)具有較強(qiáng)影響力的優(yōu)勢(shì)裝飾企業(yè)，深圳廣田裝飾集團(tuán)股份有限公司，便是其中一員。它深耕于建筑裝飾領(lǐng)域數(shù)十載，為超越傳統(tǒng)裝飾行業(yè)手工作坊式的發(fā)展途徑，把握建筑裝飾行業(yè)工業(yè)化進(jìn)程，廣田股份確定了以創(chuàng)新技術(shù)為先導(dǎo)、以研發(fā)設(shè)計(jì)為中心、部品部件配套為基點(diǎn)的工業(yè)化整體戰(zhàn)略思路，先后成立了廣田建筑設(shè)計(jì)研究院、廣田技術(shù)研發(fā)中心和廣田高科材料公司等專業(yè)設(shè)計(jì)、研發(fā)及生產(chǎn)機(jī)構(gòu)。目前隨著裝飾產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的加速，公司設(shè)計(jì)部門與技術(shù)研發(fā)中心形成“產(chǎn)學(xué)研”集一體的產(chǎn)業(yè)化研發(fā)平臺(tái)，公司已經(jīng)從單一的設(shè)計(jì)施工服務(wù)者，發(fā)展為集所有成果為一體的綜合建筑裝飾解決方案提供者；形成了從設(shè)計(jì)演繹出產(chǎn)品生產(chǎn)控制、現(xiàn)場(chǎng)裝配、施工協(xié)作及標(biāo)準(zhǔn)化的集合平臺(tái)優(yōu)勢(shì)。如今的廣田，已成為我國(guó)公共建筑裝飾行業(yè)龍頭企業(yè)之一，更是住宅精裝修業(yè)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)者。在體現(xiàn)建筑裝飾企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力水平的資質(zhì)上，廣田股份更處于領(lǐng)先水平。

篇（10）

一、 前言

大連市公共租賃住房項(xiàng)目作為國(guó)家保障房建設(shè)的重點(diǎn)民生工程其意義和社會(huì)影響力深遠(yuǎn)而重大。該項(xiàng)目從開工建設(shè)到竣工交付，僅用了15個(gè)月時(shí)間。在配套工程、景觀綠化、內(nèi)部裝修過程中，堅(jiān)持新的項(xiàng)目管理體系，創(chuàng)造了住宅建設(shè)的“大連速度”，并開創(chuàng)了采用新型房地產(chǎn)代開發(fā)管理模式。將精裝修工程中的施工進(jìn)度計(jì)劃管理控制的內(nèi)容和方法在此表述。

二、工程概況

本項(xiàng)目為20棟34層高層商業(yè)及住宅項(xiàng)目，占地面積20萬(wàn)平方米，建筑面積40萬(wàn)平方米，精裝修面積30萬(wàn)平米，容積率5.30，綠化率25%，其中1-2層為商業(yè)， 3-34層為住宅。建筑結(jié)構(gòu)：現(xiàn)澆鋼筋混泥土框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，外立面材料：仿古通體瓷磚，窗戶：斷橋鋁窗。項(xiàng)目位居大連市甘井子區(qū)。項(xiàng)目以30-50㎡精裝為主，十六種戶型，共7800套。

項(xiàng)目2011年6月開始進(jìn)入準(zhǔn)備工作，計(jì)劃2012年7月土建竣工，精裝修工期4個(gè)月，2012年底交樓。

三、本項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制與制定

1、項(xiàng)目實(shí)施期的特點(diǎn)

公租房項(xiàng)目實(shí)施期是項(xiàng)目開發(fā)的重要開發(fā)節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目是否順利竣工直接影響公司的后續(xù)開發(fā)進(jìn)度和項(xiàng)目形象。具有以下幾方面特點(diǎn)：

（1） 管理系統(tǒng)的復(fù)雜性

管理公司能否順利開展受政府職能部門指導(dǎo)、前期開發(fā)手續(xù)、項(xiàng)目融資安排、產(chǎn)品研發(fā)、建筑和園林設(shè)計(jì)方案及施工圖出圖進(jìn)度和質(zhì)量、材料市場(chǎng)變化及施工進(jìn)度計(jì)劃調(diào)整等多種因素影響，眾多的參建施工單位。同時(shí)，項(xiàng)目專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)和協(xié)調(diào)能力，總部管理平臺(tái)對(duì)于項(xiàng)目部的管理授權(quán)，項(xiàng)目地氣候條件都將影響項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的落實(shí)，以致項(xiàng)目管理系統(tǒng)呈現(xiàn)復(fù)雜性。

（2）專業(yè)技術(shù)的協(xié)調(diào)性

在目前新的房地產(chǎn)開發(fā)管理模式下，管理公司所提供市場(chǎng)的產(chǎn)品和服務(wù)，并最終得到市場(chǎng)認(rèn)同是項(xiàng)目管理的重要目標(biāo)和工作。

（3）施工工期時(shí)間的緊迫性

精裝修施工面積大，精裝修施工時(shí)間只有3個(gè)月，部品部件及收尾時(shí)間一個(gè)月，本項(xiàng)目精裝修總包單位就十家，部品部件及供貨單位更是多達(dá)幾十家，對(duì)于如此體量大的精裝修規(guī)模在本省算是少有的。為達(dá)到既定的施工進(jìn)度目標(biāo)，需管理公司全員參與，抓緊時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)。

2、本項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃需要考慮的因素

（1）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)：（包括總體目標(biāo)、項(xiàng)目關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目目標(biāo)成本、項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)、安全目標(biāo)）。

（2）項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃制定的主要約束條件：（包括建筑方案設(shè)計(jì)進(jìn)度、建設(shè)手續(xù)報(bào)批時(shí)間、施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)度、總包施工單位組織、裝修施工單位及部品招標(biāo)要求、市政園林工程組織）。

（3）項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目工期較緊，土建與配套施工未完成對(duì)裝修及安裝施工影響大，產(chǎn)品屬于精裝修住宅，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)接受程度有待檢驗(yàn)，項(xiàng)目施工管理要求高。

3、本項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃制定的原則及階段

制定精裝修進(jìn)度計(jì)劃原則：在項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃基礎(chǔ)上編制精裝修工程專項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃，根據(jù)精裝修工程總進(jìn)度計(jì)劃，編制材料、設(shè)備采購(gòu)及分項(xiàng)工程實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃。

進(jìn)度計(jì)劃制定分成3個(gè)階段：

第一階段確定主要進(jìn)度計(jì)劃.

第二階段確定節(jié)點(diǎn)：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)控制節(jié)點(diǎn)的要求，充分掌握土建總包移交面的質(zhì)量（以制定分階段界面交接計(jì)劃）、甲供材料的情況，在充分考慮環(huán)境及資源和風(fēng)險(xiǎn)的情況下，結(jié)合分樓層流水施工，按工序的邏輯關(guān)系要求，編制節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，并把該計(jì)劃落實(shí)到裝修合同中。

第三階段確定詳細(xì)施工計(jì)劃：根據(jù)裝修總包合同要約時(shí)報(bào)送且經(jīng)審核符合要求的施工組織設(shè)計(jì)（主要為勞動(dòng)力、機(jī)械、材料的安排），確定進(jìn)一步細(xì)化的可測(cè)量、可監(jiān)控的計(jì)劃，該計(jì)劃需含各甲供材（甲分包）的計(jì)劃且得到所有參建單位的認(rèn)可，并落實(shí)到甲供材（甲分包）合同中。

工期管理注意事項(xiàng)：應(yīng)預(yù)留足夠的時(shí)間來完成細(xì)部整改、分戶驗(yàn)收和保潔。應(yīng)有不少于兩次的看房安排（建議開放時(shí)間選擇在砌體＼門窗施工、內(nèi)部裝修啟動(dòng)、交付前1個(gè)月等節(jié)點(diǎn)進(jìn)行。）

四、本項(xiàng)目進(jìn)度管理的組織與實(shí)施

1、關(guān)注本項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的關(guān)鍵線路及關(guān)鍵活動(dòng)

在本項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施中，關(guān)鍵線路是項(xiàng)目總計(jì)劃中最長(zhǎng)的路徑，關(guān)鍵路徑上的工作都是關(guān)鍵工作。關(guān)鍵線路上所花費(fèi)時(shí)間代表完成項(xiàng)目目標(biāo)的最短時(shí)間，關(guān)鍵線路上的任何活動(dòng)的延遲都會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目完成時(shí)間的延遲。因此，項(xiàng)目部管理工作的重點(diǎn)是保證關(guān)鍵工作的有效性和時(shí)間性。

在本項(xiàng)目中，關(guān)鍵性工作依次為：裝飾設(shè)計(jì)圖紙完善—主體移交—建筑裝飾工程—室內(nèi)精裝工程—室內(nèi)安裝工程—室內(nèi)外配套工程—綜合驗(yàn)收、移交

項(xiàng)目部針對(duì)關(guān)鍵性工作編制相關(guān)管理方案并落實(shí)責(zé)任人。

2、定期編寫本項(xiàng)目進(jìn)度周報(bào)及月報(bào)

客觀真實(shí)地反映項(xiàng)目實(shí)施情況，提示存在風(fēng)險(xiǎn)，明確存在困難是房地產(chǎn)管理者主要職責(zé)之一，總部管理平臺(tái)與項(xiàng)目部之間需要及時(shí)溝通并按公司授權(quán)體系要求處理相關(guān)工作，項(xiàng)目部編制的工程月報(bào)表及專業(yè)工程師編制的周報(bào)是公司各級(jí)管理層評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)度，考核實(shí)施效果，清晰存在風(fēng)險(xiǎn)，形成工作方針的重要工作手段，特別是實(shí)施期，項(xiàng)目部所建立的工作成果將有利于提升項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)和合作單位的工作效率。

3、組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)開展進(jìn)度計(jì)劃偏差分析，形成有效糾偏方案

通過項(xiàng)目進(jìn)度周報(bào)及月報(bào)，項(xiàng)目工程例會(huì)及公司辦公會(huì)議，結(jié)合定期的分項(xiàng)項(xiàng)目檢查，建設(shè)單位、管理公司和項(xiàng)目部將各標(biāo)段項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展情況與批準(zhǔn)的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃比較，找出項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展過程中存在的進(jìn)度偏差，并對(duì)這些偏差進(jìn)行分析，找出造成階段性產(chǎn)生偏差的原因并及時(shí)予以糾偏處理.

五、提升本項(xiàng)目施工進(jìn)度管理的方法

1.精裝修施工樣板先行

對(duì)于精裝修工程來說，建立實(shí)體施工工序樣板制度才有意義，工序樣板要盡量在實(shí)樓做，將設(shè)計(jì)、施工工藝造成的各種問題反映出來，避免后期大量裝修時(shí)發(fā)生大規(guī)模返工、出現(xiàn)裝修不合理情況。工序樣板先行制度不僅能反應(yīng)設(shè)計(jì)是否合理、成本是否可控、營(yíng)銷承諾是否切實(shí)，而且能指導(dǎo)精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補(bǔ)缺所用，并通過實(shí)體感受，對(duì)樣板間裝修效果進(jìn)行反饋，整理客戶的感受和意見，為交樓提前準(zhǔn)備預(yù)案，避免交樓時(shí)出現(xiàn)不可預(yù)知的情況。

2.設(shè)計(jì)盡早介入、探討精裝產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、先平面后立面再細(xì)化的設(shè)計(jì)模式

精裝設(shè)計(jì)要盡早介入，在建筑平面布局基本確定時(shí)，精裝修設(shè)計(jì)就要介入，避免后期為滿足精裝效果造成大量拆改，導(dǎo)致后期工期延長(zhǎng)，成本增加；選用的硬裝材料種類不宜多，在考慮裝修效果的同時(shí)，少用稀缺材料，為施工和采購(gòu)降低難度，同時(shí)施工做法盡量要簡(jiǎn)單、成熟，避免因考慮不周，導(dǎo)致施工過程中更改，以耽誤工期、耗費(fèi)成本為代價(jià)，造成后期工期及成本增加。

3.加強(qiáng)自主采購(gòu)、招標(biāo)采購(gòu)、培養(yǎng)戰(zhàn)略精裝修施工單位