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序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇土地增值稅暫行條例范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。
稅務部門對土地使用權被收回（收購）作出征收土地增值稅決定的依據一般為：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅條例》）第八條第二款規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第十一條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）進一步規定，因城市實施規劃而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因國家建設的需要而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。據此判斷，土地使用者若不是因上述國家建設需要而被收回（收購）土地使用權取得補償款（收購款）的，不屬于免征土地增值稅的情形，應征土地增值稅。本文認為，這種判定并不能成立，其理由有三：
1.征稅范圍必須由稅法規范作出明確規定，不能依免稅范圍推斷征稅范圍，因為在邏輯上是錯誤的，不符合免稅條件的交易、事項、財產或行為，只有在征稅范圍內才成為課稅對象。以集合論的概念來表述，“征稅范圍”的絕對補集是“不征稅范圍”，即依據稅法規范不屬于征稅范圍的情形均屬不征稅范圍，“免稅范圍”相對于“征稅范圍”的相對補集是“應稅范圍”，即依據稅法規范不屬于免稅范圍但屬于征稅范圍的情形屬于應稅范圍，而“免稅范圍”的絕對補集是“不征稅范圍”和“應稅范圍”的并集，即依據稅法規范不屬于免稅范圍的情形包括了不征稅范圍和應稅范圍。因此，不能依據土地增值稅稅法規范的免稅條款判定土地增值稅的課稅對象，而應依據其關于征稅范圍的條款判定其課稅對象。
2.《土地增值稅條例》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照條例繳納土地增值稅。《細則》第二條進一步明確，條例所稱的轉讓房地產并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。據此可知，有償轉讓房地產的行為是土地增值稅的征稅范圍。不屬于轉讓的行為，則不在征稅范圍。何為轉讓？《土地增值稅條例》、《細則》及相關的土地增值稅規范性文件未有明確規定，對此應作系統解釋。系統解釋，是指將法律條文放在整部法律乃至整個法律體系中，聯系該法律條文與其他法律條文的相互關系，解釋法律規范的內容和意義。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條規定，土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為。根據土地管理法和土地使用權條例的有關規定，國有土地使用權的流轉環節包括：（1）出讓，是指土地使用權從土地所有人即國家讓渡給土地使用權人；（2）轉讓，是指原土地使用權人將土地使用權讓渡給新土地使用權人；（3）終止，是指土地使用權從土地使用權人收歸土地所有人，有期滿交還、提前收回（收購）等情形。此外還有劃拔、出租、抵押、續期等，不再贅述。
一、土地增值稅政策演變
1993年12月13日，國務院《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（從1994年1月1日起實施），該條例規定“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅”。1995年1月27日，財政部《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》。征收土地增值稅的目的之一是調節房地產開發企業增值收益，抑制房地產投機，但長期以來其一直是以按銷售收入一定比例預征的方式存在。2006年12月28日，國家稅務總局了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求從2007年2月1日起，對房地產企業土地增值稅項目進行全面清算。之后的執行情況并不好，尤其是我國實體經濟受2008年國際金融危機顯著沖擊后，國家對房地產行業的態度發生了改變。
2009年我國房地產價格再次出現快速上漲，一些城市甚至是爆發性增長。2009年5月12日，國家稅務總局頒布《土地增值稅清算管理規程》（從2009年6月1日起施行），對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等問題作出具體規定。該規程明確指出，納稅人符合下列條件之一的，必須進行土地增值稅清算：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。另外，第十條規定，對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
2010年4月國家再次對房地產市場進行調控。2010年5月25日國家稅務總局《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（以下簡稱新《通知》），相比2006年的政策，主要從以下兩個方面提高了要求。第一，提高預征率，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行；其次是為核定征收率設底線，對確需核定征收土地增值稅的，從嚴、從高確定核定征收率，核定征收率原則上不得低于5%。
從政策演變來看，國家對房地產行業的土地增值稅清算管理不斷加強，一些漏洞也逐漸彌補。值得一提的是征收方式的管理。2007年以來，一些地區較多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐漸減少。事實上，核定征收土地增值稅存在諸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地產投機和房價過快上漲的作用；改變了計稅依據，不但不能抑制房價過快上漲，反而可能助漲房價。
二、土地增值稅稅收籌劃策略
1、降低適用稅率
土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。第一，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；第二，增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數為5%（應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數）；第三，增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數為15%；第四，增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數為35%；第五，房地產企業建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。
降低適用稅率就要降低增值率，而降低增值率有兩種情況。首先，在扣除金額一定的情況下，通過降低收入來降低增值額。其次，在銷售收入一定的情況下，通過增加成本投入增加扣除金額，此時增值額不變，如果適用稅率下降，企業稅后利潤增加。
（1）利用國家對普通住宅的稅收優惠。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。因此對于屬于普通住宅的房地產項目，并且正常增值率僅略高于20%的臨界點，則可以通過適當降低售價使增值率低于20%，獲得免稅待遇。同時，降價銷售也能促使企業加快銷售速度，節約貸款利息。舉例來說，如果該項目正常定價銷售收入是1.21億元，扣除項目總金額1億元，則增值額0.21億元，增值率21%，需按增值額的30%繳納增值稅，稅后利潤：0.21×（1-30%）=0.147億元。現在如果少量降低售價，比如銷售收入降到1.19億元，增值率19%，可免征增值稅，增值額0.19億元就是凈利。當然如果正常價格下增值率明顯高于20%，比如30%，稅后凈利0.21億元就高于免征的0.19億元。
（2）增加成本投入來降低增值率。典型的是裝修成本。2006年《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條第四點“房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”，可以將原來毛坯房裝修后銷售，或者在市場接受的情況下，適當提高裝修標準。由于裝修成本是由購房者承擔，因此房地產企業獲得的增值額沒有減少。更重要的是，裝修成本增加房地產開發成本后，在計算“財政部規定的扣除項目”時可以加計20%，使得扣除項目金額進一步增加，導致作為增值稅稅基的增值額減少，而增值率進一步下降。如果本來增值率在某個臨界位置，則會使該房地產項目適用的稅率下降一檔。此時企業增值稅負可能明顯下降，一個是作為稅基的增值額減少，這是確定的；二是適用稅率有可能下降。
舉例來說，假定某項目毛坯房計劃銷售9.6億元，扣除金額6億元，其中開發成本3億元，則增值率60%，應納增值稅3.6×40%-6×5%=1.14億元；現增加1億元裝修費改為精裝修房，裝修成本由購房者承擔，即銷售收入10.6億元，則扣除金額7.2億元，增值率47.22%，應納增值稅1.02億元。
2、增加扣除金額
在查賬征收方式下，相關法規規定了一系列的扣除項目。在房地產企業銷售收入和成本投入確定（因而稅前利潤確定）的情況下，企業通過規范的會計處理，增加扣除金額，可以減少增值稅。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，扣除項目包括如下幾項：取得土地使用權成本；開發成本；開發費用，包括利息支出和其他開發費用；與轉讓有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。取得土地使用權成本、開發成本是房地產開發的直接成本，前者比較簡單，而后者包括較多內容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用，其中開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。開發費用是間接費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）點規定：“凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。”這里的（一）（二）指取得土地使用權成本和開發成本。
從上述規定來看，開發費用與開發成本中的開發間接費用有可能有交叉，可以通過更細致的會計處理來增加扣除項目。
（1）對利息費用的處理。對開發費用中的利息支出有三種處理情況：不能按房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，按5%計算；能按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明，且利息支出未超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，據實扣除；超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額時，則按該金額扣除。因此對于有大量借款的房地產企業，要權衡是據實扣除好還是按5%扣除好。關鍵是必須對能夠扣除的實際貸款利息支出與預先估計的（取得土地所支付的金額+房地產開發成本）×5%所計算出來的利息支出進行比較。如果前者更大，就要選擇據實扣除，平時就應該對貸款的利息支出詳細記錄，應用合理的分攤方法把它準確地分入各個項目中去，這樣也就避免了《條例》中對利息費用比例的限制。
（2）其他開發費用的籌劃。其他開發費用（銷售費用、管理費）是有扣除比例限制的：如果利息能按轉讓房地產項目計算分攤，則按房地產項目直接成本（取得土地使用權成本+開發成本）的5%扣除；否則和財務費用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些開發費用細化到具體房地產項目，進入開發成本，則其扣除不受限制，并且在其他扣除項目中還可以加計扣除20%。
（3）費用均分法。對于同時開發多個房地產項目的企業，不同項目因地價和房價等原因增值率不同，可能會加重企業的稅收負擔。而開發企業對開發成本和開發費用進行必要調整，使得各處開發業務的增值率大致相同，可以節省稅款。
最有需要特別指出的是，納稅籌劃也是有成本的，因此稅務籌劃必須遵循成本效益原則，只有籌劃成本小于籌劃所得減稅收益時，該項籌劃方案才是合理的。
【參考文獻】
營業稅 根據2003年1月15日財政部、國家稅務總局下發的《關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條第二十項之規定，營業額按照下面的方法計算。城市維護建設稅和教育費附加。以上述營業稅額為計稅依據，分別按照5%(納稅人在縣城、鎮的)和3%的稅率征收城市維護建設稅和教育費附加
土地增值稅 根據《土地增值稅暫行條例》規定，轉讓國有土地使用權的行為，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進稅率征收土地增值稅。
企業所得稅 企業所得稅要按照新企業所得稅法規定進行繳納。
印花稅 印花稅要根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定執行，按0.5‰的稅率征收印花稅。
（來源：文章屋網 ）
甲房地產公司預售商鋪10 000平方米,成本1 200萬元,期間費用150萬元,營銷部門提出兩個銷售方案。
方案一:正常銷售方案,即每平方米銷售價格為0.3萬元。
方案二:返租銷售方案,即每平方米銷售價格為0.4萬元,對已售商鋪返租三年,租金為1 000萬元,返租的租金用于抵扣客戶購房款。
下面對兩種方案的凈利潤進行分析,以選擇最優方案。
方案對比分析
(一)普通銷售方案:
1.主要業務收入為10 000×0.3=3 000萬元,主營業務成本為1 200萬元,期間費用為150萬元。
2.應繳稅金。
(1)營業稅:根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》的規定:轉讓不動產應繳納營業稅,稅率為5%,營業稅為3 000×5%=150萬元。
(2)城市維護建設稅:根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》的規定:繳納營業稅的同時應繳納城建稅,城市的稅率為7%,城建稅為150×7%=10.5萬元。
(3)教育費附加:根據《國務院關于修改〈征收教育費附加的暫行規定〉的決定》:繳納營業稅的同時應繳納教育費附加,城市的稅率為3%,教育費附加為150×3%=4.5萬元。
(4)土地增值稅:根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定:轉讓不動產應繳納土地增值稅。扣除額為1 200+165+1 200×30%=1 725萬元,增值額為3 000-1 725=1 275萬元,增值額與扣除額之比=1 275/1 725=74%,適用的稅率為40%,扣除系數為5%,土地增值稅為1 275×40%-1 725×5%=423.75萬元。
(5)企業所得稅:根據《中華人民共和國企業所得稅法》規定:一般企業所得稅的稅率為25%。企業所得稅為(3 000-1 200-150-588.75)×25%=265.31萬元。
甲公司主營業務稅金為150+10.5+4.5+423.75=588.75萬元,企業所得稅為265.31萬元。
3.甲公司實現的凈利潤為3 000-1 200-150-588.75-265.31=795.94萬元。
(二)返租銷售方案:
1.甲公司主要業務收入為10 000×0.4=4 000萬元,主營業務成本為1 200萬元,期間費用為150萬元。由于返租支付了1 000萬元的租金,因此甲公司其他業務支出為1 000萬元。
2.應繳稅金。
(1)營業稅:根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》的規定:轉讓不動產應繳納營業稅,稅率為5%,營業稅為4 000×5%=200萬元。
(2)城市維護建設稅:根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》的規定:繳納營業稅的同時應繳納城建稅,城市的稅率為7%,城建稅為200×7%=14萬元。
(3)教育費附加:根據《國務院關于修改〈征收教育費附加的暫行規定〉的決定》:繳納營業稅的同時應繳納教育費附加,城市的稅率為3%,教育費附加為200×3%=6萬元。
(4)土地增值稅:根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定:轉讓不動產應繳納土地增值稅。扣除額為1 200+220+1 200×30%=1 780萬元,增值額為4 000-1 780=2 220萬元,增值額與扣除額之比為2 220/1 780=125%,適用的稅率為50%,扣除系數為15%,土地增值稅為2 220×50%-1 780×15%=843萬元。
(5)企業所得稅:根據《中華人民共和國企業所得稅法》規定:一般企業所得稅的稅率為25%。企業所得稅為(4 000-1 200-150-1 063-1 000)×25%=146.75萬元。
甲公司主營業務稅金為200+14+6+843=1 063萬元,企業所得稅為146.75萬元。
3.甲公司實現的凈利潤為4 000-1 200-150-1 000-1 063-146.75=440.25(萬元)。
(三)兩種銷售方案對比分析:
返租銷售方案比正常銷售方案凈利潤減少:795.94-440.25=355.69萬元。
返租銷售方案與正常銷售方案差異進行分析如下:
1.主營業務收入與其他業務支出分別相差1 000萬元,但方向相反,正好相互沖抵持平,不影響凈利潤。
2.營業稅及其附加的差異為220-165=55萬元。
3.土地增值稅的差異為843-432.75=419.25萬元。
4.企業所得稅的差異為146.75-265.31=-118.56萬元。
差異合計為355.69萬元。
主營業務收入與其他業務支出的差異分別為正負1 000萬元,這個差異是“返租銷售”方案設計時為抵減支付租金而提高的售價,兩者剛好相抵。因此,兩種方案凈利潤存在的差異是由營業稅及附加、土地增值稅和企業所得稅的差異帶來的,返租銷售比普通銷售要多支付355.69萬元的稅金,其余各項指標對凈利潤沒有影響,返租銷售的利潤就減少了355.69萬元。
兩種銷售方案對比分析如下:
單位:萬元
-------------------------------------------------------
50以下 30 增值額×30%
50-100 40 增值額×40%-扣除項目金額×5%
100-200 50 增值額×50%-扣除項目金額×15%
200以上 60 增值額×60%-扣除項目金額×35%
1、確認收入金額扣除項目，計算增值額：（收入–扣除項目）；
2、增值率：增值額/扣除項目金額；
3、依據增值率，確定稅率、扣除系數，計算土地增值稅稅款，應交土地增值稅=增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數。
4、土地增值稅必須分項目、分類計算。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
（來源：文章屋網 ）
房地產開發行業具有投資資金多、周期長、風險大、利潤高的特點。土地增值稅作為流轉稅的一種,在房地產開發企業的稅費中占有相當大的比重。當前,國際金融動蕩、國內經濟不穩定,政府亦加強了對房地產業的宏觀調控,房地產企業如何在不利環境下,整合現有資源,籌劃土地增值稅,減輕企業稅收負擔,為企業爭取最大的現金流,顯得尤為重要。筆者擬就相關問題做一探討。
一、土地增值稅的有關概念
根據國務院頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱條例)規定,土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。房地產增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入,減除規定的扣除項目金額后的余額。應納土地增值稅額等于增值額乘以適用稅率。在稅率方面,土地增值稅的稅率為四級超額累進稅率.即增值額未超過扣除項目金額的50%,稅率為30%;增值額超過項目金額的50%未超過100%,稅率為40%;增值額超過項目金額的1O0%,未超過200%,稅率為50%;增值額超過項目金額的200%以上,稅率為60%。由此可見,土地增值稅是流轉稅的一種。通過調整房地產的收入額和扣除項目金額,可以影響增值額和增值稅率,進而影響土地增值稅的大小。
二、轉讓房地產取得收入的籌劃
關于土地增值稅的收入額,條例中做了比較明確的規定。比如,條例指出,納稅人轉讓房地產所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關經濟利益,不允許從中減除任何成本費用。對取得的實物收入,要按收入的市場價格換算成貨幣收入。對取得的無形資產收入,要進行專門的評估.在確定其價值后折算成貨幣收入等等。故轉讓收入的大小與成本費用的確認沒有任何關系,但是實務上,房地產企業可以利用合同拆分的方式,也就是在銷售轉讓房產時,將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離,分別簽訂合同,從而減少轉讓房地產所取得的收入。舉例如下:
假定某房地產開發企業準備開發一幢帶裝修的寫字樓。預計裝修過的寫字樓市場價值是2000萬元(含500萬元裝修費)。如果該企業和購買者分兩次簽訂合同。在毛胚房建成后先簽訂1500萬元的房屋買賣合同,等裝修時再簽500萬元的裝修合同,則該房地產開發企業只就第一份合同上注明的金額1500萬元繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額500萬元屬于裝修合同,是營業稅征稅范圍,不用計征土地增值稅。這樣就使得納稅人計算土地增值稅的收入額減少,達到了降低稅負的目的。
三、土地增值稅扣除項目的籌劃
關于土地增值稅的扣除項目,條例及其實施細則中做了詳細說明,包括取得土地使用權時所支付的金額;土地開發成本、費用;建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;與轉讓房地產有關的稅金;財政部規定的其他扣除項目等。故可以根據扣除項目的類別不同,分別進行如下籌劃。
1、增加成本的籌劃
第一、利用成本費用的可轉化性。房地產開發費用即期間費用(管理費用、經營費用、財務費用)不能全部據實扣除,而是按一定比例限額扣除。由于現行的會計準則對期間費用和工程項目的“開發費用”并無嚴格界定。因此,企業可以通過事前的籌劃,把可以轉移的開發費用合理轉移到開發成本中,則可以加大扣除項目金額,減少應繳納的土地增值稅。例如.企業人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍,它的實際發生數對土地增值稅的計算沒有任何意義,但如果這些費用是屬于房地產開發項目人員所發生的,則可以分攤到房地產開發成本中去,在計算土地增值稅時準予扣除。這樣,期間費用的減少不影響房地產開發費用和扣除,而房地產的開發成本卻增加了,降低了增值額,從而使應納的土地增值稅減少。
第二、利用費用均分進行籌劃。不同地方開發成本因為地價或其他原因而不同,一些地方的房產開發銷售后的增值率較高,而有的房產增值率較低,這種不均勻的狀態會加重企業的稅收負擔。對于同時在幾處進行房地產的開發業務的企業,可以利用費用均分進行籌劃。也就是通過事先對開發成本進行必要的調整,平均費用分攤來抵銷增值額,使得各處開發業務的增值率大致相當,從而節省稅款。如果結合其他籌劃方法,使增值率剛好在某一臨界點以下,則節稅效果更好。
2、借款利息扣除方法的籌劃
稅法規定,房地產開發企業借款利息的扣除,有兩種方式:一種是納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,并能提供金融機構的貸款證明的,可扣除的房地產開發費用為:利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內;另一種是如果納稅人不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出,或不能夠提供金融機構貸款證明的,可扣除的房地產開發費用為:(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×1O%以內。這兩種利息扣除方法的差額=利息一(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5% 。故當利息>(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%時,企業應采用第一種方法;當利息
3、利用“代收費用計價”的籌劃
根據財稅[1995]48號規定,對于房地產企業在銷售不動產時,代其他部門收取的城建配套費、維修基金等費用,可以并入房價,也可以在房價之外單獨核算。如果代收費用并入房價并且向購買方一并收取的,則代收費用計入房地產轉讓收人計稅。在代收費用支付時可以作為扣除項目金額予以扣除。若代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉讓房地產的收入。雖然與代收費用的單獨核算相比,并入房價核算不會影響銷售房產的增值額。但是,由于代收費用的存在,并入房價核算在房產轉讓環節的扣除數比單獨核算更高,使得轉讓房地產的增值率降低,減少土地增值稅。
四、利用其他稅收優惠政策的籌劃
除了直接減少分散收入、增加成本費用扣除金額外,企業還可以直接利用其他稅收優惠政策進行土地增值稅的籌劃,具體有:
1、房地產代建
房地產的代建行為是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發,開發完成后向客戶收取代建收入的行為。按稅法規定,代建行為繳納營業稅,不繳土地增值稅。房地產開發公司可以利用這種建房方式,在開發之初確定最終用戶,實行定向開發,就可以減輕稅負。具體可由房地產開發企業以客戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備,也可以通過協商由客戶自己購買和取得。
2、合作建房
稅法規定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免繳納土地增值稅;建成后轉讓的,應繳納土地增值稅。如房地產開發公司擁有一塊土地,擬與其他公司合作建造寫字樓,資金由其他公司提供,建成后按比例分房。對房地產開發公司而言,作為辦公用房自用,則不用繳納土地增值稅。
3、利用土地增值稅“起征點”優惠政策進行籌劃
現行稅法規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅;超過20%,就全額征稅。故企業可以考慮通過合理設置價格,使得增長率在20%以下,達到免繳土地增值稅的目的。
總之,房地產開發企業土地增值稅籌劃是一項具有前瞻性、綜合性、技術性的工作,在籌劃時要綜合考慮成本、收益的各個方面,以便減輕企業稅收負擔,實現長期、健康、穩定的發展。
參考文獻:
[1]中華人民共和國國務院.中華人民共和國土地增值稅暫行條例[Z].1993.
[2]中華人民共和國財政部.中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則[Z].1995
[3]周菊萍.房地產開發企業新形勢下的納稅籌劃[J]審計與理財.2007;5
Abstract: the land value added tax is imposed to standardize land market transaction order, curb real estate speculation ticket set a tax, currently a lawyer to question 29 land value-added tax in arrears for at least 64 billion yuan of listed companies lead the market. So the land value-added tax on land value added tax levied by the various regulations and conditions, a method, and the duty of a formula how sure is worth us to study, this paper studied the land value-added tax in our country duty based on file parsing, regulations, methods, accounting, puts forward some Suggestions on how to better handle the tax, land value-added tax payment and liquidation.
Key words: land value-added tax; Policy; Liquidation; Accounting work
中圖分類號：F810.42文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
近年來關于土地增值稅的征收和清算問題引起了人們廣泛的關注，特別是今年北京律師李勁松質疑29家上市公司拖欠土地增值稅640億元引起市場嘩然。土地增值稅總額為何有如此高的欠交數。通過下列分析和探討讓大家來認識一下該稅種。
一、什么是土地增值稅？它的征收范圍如何規定？
根據國稅函（1995）110號文件，土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）所取得的增值額為征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅。國務院在1993年12月13日了《中華人民共各國土地增值稅暫行條例》財政部于1995年1月27日頒布了《中華人民共和國的土地增值稅暫行條例實施細則》。土地增值稅從199年1月1日起在全國開征。
根據《條例》的規定，凡轉讓國有土地位用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅。這是因為，根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，國家為了公共利益，可以依照法律規定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經國家征用的集體土地不得轉讓。如要自行轉讓是一種違法行為。對這種違法行為應由有關部門依照相關法律來處理，而不應納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對轉讓的房地產征收土地增值稅，不轉讓的不征稅。如房地產的出租，雖然取得了收入，但沒有發生房地產的產權轉讓，不應屬于土地增值稅的征收范圍。三是對轉讓房地產并取得收入的征稅，對發生轉讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過繼承、贈與方式轉讓房地產的，雖然發生了轉讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。
二、土地增值稅的計算方法
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%，稅率為60%。
計算土地增值稅的公式：應納土地增值稅=增值額*稅率
三、土地增值稅清算時增值額計算的關鍵（以房地產開發公司新建造房屋為例）
“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
（一）納稅人轉讓房地產所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其它收入。房地產轉讓銷售收入金額的確定，有以下幾點值得特別關注：
納稅人因轉讓房地產收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他經濟利益，應當確訂為收入。因房地產購買方違約，導致房地產未能轉讓，轉讓方收取的該項違約金不作為與轉讓房地產有關的經濟利益，不確認為房地產轉讓收入。
根據國稅發（2009）31號第七條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。其收入按下列方法和順序確認：按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
關于地下車位或車庫的收入確認原則：各地稅務機關的處理方法有所不同。國家稅務總局答復無產權的車庫，其收入是屬于租賃收入，不交增值稅，同時其成本也不得扣除。江蘇省關于地下車位的規定分三種：1）是人防工程，是以人防部門規定標準建造的，不得進行轉讓的，應作為配套設施，扣除發生的成本費用；2）無產權的地下車位，不確認收入，也不扣除相關成本費用；3）有產權的地下車位，兩證齊全、可有償轉讓的車位，清算時，按已轉讓部分確認收入，并扣除相應的成本、費用。
售后返租確認收入：房地產開發公司銷售不動產，采取優惠方式要求購房者無償或低價將不動產交給開發公司使用若干年，其實質是優先取得了購房者的不動產的使用權，即取得了其它經濟利益。稅務機關可按“一定期限內房地產企業實際取得的使用收益，如對外轉租取得的租金等來測算或者按照同一區位相似樓盤的其它房產銷售價格確認銷售價格，如果還不能確定銷售價格應按相關稅收政策規定執行，判斷房地產轉讓價格偏低又無正當理由，應采用評估或其它合理的方法確定轉讓收入。
對于轉讓價格明顯偏低又無正當理由時（根據蘇地稅規（2012）1號關于土地增值稅有關業務問題的公告：納稅人申報的房地產轉讓價格低于同期同類房地產平均銷售價格10%的）稅務機關可按照下列原則處理：
采集同一企業銷售日當月同類房地產銷售價格，如不存在當月，可采集同一企業銷售日前后3個月內的同類房地產銷售價格，如不存在前后3個月內的銷售價格的，可采集相同或近似地段其它企業銷售日當月或前后3個月內的同類房地產銷售價格。
委托有資質的房地產評估機構評定交易價，按房地產評估機構評定的價格確認轉讓收入。
（二）扣除項目金額包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費。扣除項目金額的的確定需關注以下幾點
公共配套設施成本費用的扣除：房地產開發建造的各項公共配套設施，建成后移交給全體業主或無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用；未移交的，不得扣除相關成本、費用。項目規劃范圍之外的，其開發成本、費用一律不得扣除。
人防工程的使用權和收益權未無償移交給全體業主，其相關成本、費用不予扣除。根據財稅字（1995）48號《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》第六條規定：市政公用基礎設施配套費、人防工程異地建設費不得加計扣除，也不作為房地產開發費用扣除的計算基數。
修裝飾費用的扣除：以建筑物或構筑物為載體，移動后會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費用支出，一律不得作為開發成本扣除。
售樓處的裝修裝飾費分三種情況：第一種情況，售樓處使用的是房開公司自行開發的產品，則裝修裝飾費可以列入開發成本；第二種情況是售樓處是臨時建筑，則裝修裝飾費應計入房地產開發費用，不得計入開發成本；第三種情況售樓處是租賃房屋，則裝修裝飾費作為營銷設施的裝修費用，應計入房地產開發費用。
房開企業未支付的質量保證金扣除：根據國稅函（2010）220號房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
開發間接費用的扣除：根據國稅發（2009）91號《土地增值稅清算管理規程》開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。開發間接費用在開發項目初期開始歸集，以便于后期土地增值稅的清算。
土地使用權所支付費用的扣除：蘇地稅規（2012）1號規定：納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應以納稅人實際支付的土地出讓金減去因受讓該宗土地，政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益后予以確認。房地產開發企業支付的土地閑置費也不得扣除。
政府性基金和行政事業性收費的扣除：根據蘇地稅規（2012）1號規定企業建造房屋建筑物時特有的費用和基金，按其是否與開發建造活動相關的原則進行劃分。凡與開發活動直接相關，且可直接計入或分配計入開發對象的，允許計入開發成本；反之，則應計入開發費用。對企業非建造房屋建筑物時特有的費用和基金，應計入開發費用。允許計入開發成本的費用、基金，如果是在開發項目竣工驗收之后發生的，則也應計入開發費用。
在土地增值稅清算中，所有扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生才能扣除。如預提費用在土地增值稅清算中就不得扣除。
四、土地增值稅帳務處理
根據財會字（1995）15號文件，對于房地產開發企業交納土地增值稅有關的會計處理如下：
一）交納土地增值稅的企業應在“應交稅金”科目下增設“應交土地增值稅”明細科目進行核算。
二）轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業，按規定計算出應交納的土地增值稅，主營房地產業務的企業，應由當期營業收入負擔的土地增值稅，借記“經營稅金及附加”（房地產開發企業）、“經營稅金”（外商投資房地產企業）、“營業稅金及附加”（股份制試點企業）、“營業稅金”（對外經濟合作企業）等科目，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”科目。
三）企業交納土地增值稅時，借記“應交稅金——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。
四）企業在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，按稅法規定預交的土地增值稅，借記“應交稅金——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產營業收入實現時，再按本規定第二條規定進行會計處理；該項目全部竣工、辦理結算后進行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”科目。補交的土地增值稅作相反的會計分錄。
預交土地增值稅的企業，“應交稅金——應交土地增值稅”科目的借方余額包括預交的土地增值稅。
五）為了提供土地增值稅的計算依據，企業應將取得土地使用權時所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本、費用等，在有關會計科目或備查簿中詳細登記。
參考文獻：
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 國務院 1993
《中華人民共和國的土地增值稅暫行條例實施細則》財政部 1995
財稅字（1995）61號 財政部 國家稅務總局 國家國有資產管理局《關于轉讓國有房地產征收土地增值稅中有關房地產價格評估問題的通知》。
國稅函發（1995）110號 國家稅務總局關于印發《土地增值稅宣傳提綱》的通知。
財會字（1995）15號 財政部《關于印發企業繳納土地增值稅會計處理規定的通知》
國稅發（2006）187號 國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》。
由于經濟的發展，人們為了安居樂業，個人財富主要集中在住房方面。隨著萬眾創新和大眾創業，一部分創業人士將住房投資入股。
一、個人住房股權投資的涉稅問題
1.個人交易環節涉及的稅種
個人住房投資入股在稅法上視同銷售，涉及的稅種主要包括：
（1）增值稅
假設深圳市居民個人股東擁有住房，建筑面積120平米， 購買時間為2016年4月30日前，持有時間不足2年，價值500萬元；按照深圳市目前的租售比，月租金在8000元，以此進行演算。根據《財政部 國家稅務總局關于全面推行營業稅改征增值稅試點的通知》財稅[2016]36號文件，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。對北上廣深四城市，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含兩年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。鑒于此住房不足兩年，需繳納增值稅238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）
（2）附加稅種及印花稅
如城建稅7%、教育費附加3%、地方教育附加2%和印花稅0.05%。需繳納附加稅種及印花稅30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]
（3）個人所得稅
稅率是1%（房產證滿5年并且是唯一住房的可以免除）；房屋滿5年但不是首套房，個人所得稅1%也要繳納。需要繳納個人所得稅47，619.05元（=5，000，000.00元/1.05×1%）。此外，被投資公司需要根據評估價格繳納3%契稅及0.05%的印花稅。需繳納契稅及印花稅145，238.10元（=5，000，000.00元/1.05×3%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）。
此交易環節繳納增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、契稅和印花稅等共計461，877.77元。
2.被投資公司持有環節涉及的稅種
假設該公司的經營期限是20年， 涉及的稅種主要包括：（1）房產稅，該公司經營期限屆滿需繳納房產稅800，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×70%×1.2%×20年）。（2）土地使用稅，土地級別每年每平米×土地使用面積（一般為建筑面積/樓房總層數）。假設該房產小區地塊容積率為4.0，地段屬于深圳市二級納稅等級即年每平米21元，該公司經營期間應繳納土地使用稅12600.00元=（120/4×21×20年）。（3）企業所得稅，被投資公司將個人股東投資的住房可以作為固定資產按20年提取折舊，抵減企業所得稅，即107142.86元 [=5，000，000.00元/1.05×（1-10%）/20×25%×20年]。（4）該公司在經營期間持有房產在折舊費用遞減企業所得稅后仍需繳納稅款705，457.14元（=800，000.00元+12，600.00元-107，142.86元）。
以上（1）和（2）合計該住房在個人股東出售給被投資公司及被投資公司經營期間，共需繳納稅款1，167，334.91元（=461，877.77元+705，457.14元）。
二、個人住房出租的涉稅問題
個人住房出租涉及的稅種主要包括：
1.增值稅
根據《財政部 國家稅務總局關于全面推行營業稅改征增值稅試點的通知》財稅[2016]36號文件，個人住房出租按5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策。因此，每月8000元的租金無需申報繳納增值稅及相關附加稅種，稅率是萬分之五的印花稅可以忽略不計。
2.房產稅
2008年3月1日起，對個人出租住房不區分實際用途，均按出租收入4%的稅率征收房產稅，即每年應繳納房產稅3，657.14=8，000/1.05×4%×12，被投資企業在20年的經營期需繳納房產稅73，142.86元（相對于被投資公司持有該物業按余值繳納房產稅減少726，857.14元）。
3.個人所得稅
對個人按市場價格出租的居民住房取得的所得，2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個人所得稅。①每次（月）收入不超過4000元：應納稅所得額=每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）-800元；②每次（月）收入超過4000元：應納稅所得額=〖每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）〗×（1-20%）
在被投資公司經營期間，個人股東應繳納個人所得稅127，085.71元[=（8000/1.05-8000/1.05×20%-800）×10%×12個月×20年]
此外，被投資公司收到租金發票可以抵減企業所得稅，即=8000/1.05×25%×12個月×20年=457，142.86元，相對于被投資公司持有物業計提折舊抵減企業所得稅457，142.86元。個人股東將房產出租給被投資公司，個人股東所繳納的稅款房產稅及個人所得稅合計200，228.57元，相對于被投資公司取得租金發票抵減的企業所得稅457，142.86元，還節稅256，914.29元。
三、個人股東從被投資公司贖回住房的涉稅問題
如果個人財富獲得增長，需要從被投資公司贖回住房，相當于被投資公司向個人出售住房，由于涉及關聯交易，還需要稅局指定的專業評估公司評估作價。假設該房產沒有增值，個人股東原價贖回，被投資公司需要繳納的稅種主要包括：
1.增值稅及附加和印花稅
由于該物業系2016年4月30前取得，仍然使用簡易征收辦法，不分持有物業年限，統一按照5%的征收率全額征收。被投資公司還需繳納增值稅238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）
增值稅附加稅種及印花稅，需繳納附加稅種及印花稅30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]
2.土地增值稅
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含稅收入。
（1）增值額=申報價-扣除項目金額
（2）扣除項目金額=原值+原契稅+遞增額（原值×遞增年數×5%）
（3）增值額/扣除項目金額≤50%，稅率為30%，速算扣除系數為0
50%
100%
200%
雖然個人股東按原價贖回該住房，但根據現行稅法規定，主管稅局對此交易的價格認為明顯偏低，應找有資質的資產評估機構進行評估，以評估價來確認該筆交易是否繳納土地增值稅及計算應繳納的土地增值稅額。
3.契稅
個人需要繳納契稅（面積在90平米一下并且是首套房的可以繳納1%，，面積在90平米以上144平米以下繳納1.5%，面積在144平米以上的需要繳納4%）及0.05%的印花稅。個人股東贖回該住房需繳納契稅及印花稅50，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×1.5%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）
四、個人住房股權投資和出租的籌劃建議
個人股東將住房進行股權投資在交易環節和被投資公司經營期間，個人股東及被投資公司需要繳納各種稅款1，167，334.91元；而個人股東僅將住房出租給被投資公司收取租金，被投資公司以此租金抵減納稅所得額，個人股東及被投資企業雙方還少繳納稅款256，914.29元；至此，個人住房股權投資和個人出租住房給被投資公司，綜合繳納稅款差異達到1，424，249.20元。
綜上所述，如果避免繳納轉讓環節的契稅和土地增值稅、及每年繳納的房產稅、土地使用稅，還是個人持有物業出租較好。
參考文獻：
[1]《中華人民共和國企業所得稅法及實施條例》.
[2]《中華人民共和國企業房產稅暫行條例及實施細則》.
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[5]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實施細則》.
根據國家稅務總局國稅發〔20**〕187號通知規定：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算；開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。如果清算單位確定錯誤，計算出的增值額和應繳土地增值稅額是不相同的。
二、關于土地增值稅的具體計算問題
在土地增值稅的具體計算中，扣除項目金額的確定是土地增值稅清算工作的難點，也是重點。
(一)基本計算公式
應繳土地增值稅=增值額×適用稅率=(轉讓房地產收入-扣除項目金額)×適用稅率1.轉讓房地產收入包括：貨幣收入、實物收入和其他收入。
2.扣除項目金額包括：(1)取得土地使用權所支付的金額；(2)開發土地的成本、費用；(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；(4)與轉讓房地產有關的稅金；(5)財政部規定的其他扣除項目。
扣除項目具體為：
(1)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
(2)開發土地和新建房及配套設施(簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。
基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
(3)開發土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產開發費用)。是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按(1)、(2)項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按(1)、(2)項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。
(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
(5)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
(6)根據條例第六條第(五)項“財政部規定的其他扣除項目”規定：對從事房地產開發的納稅人可按(1)、(2)項規定計算的金額之和加計20％的扣除。但這條規定不適用“對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的”情形。國家稅務總局國稅函發[1995]110號第六點第（一）款規定：“對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。”這點在實際工作中要加以注意。
（二）簡便計算公式
實際工作中，用簡便計算公式計算土地增值稅額較方便。
1.增值額未超過扣除項目金額50％
土地增值稅稅額=增值額×30％
2.增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額=增值額×40％—扣除項目金額×5％
3.增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的
土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％
4.增值額超過扣除項目金額200％
土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％
以上公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數。
三、關于“起征點”問題
土地增值稅政策沒有起征點的提法，但細細分析其政策規定，對“普通標準住宅”和“轉讓國有土地使用權”實際有起征點。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅。”這條規定，實際上確保了納稅人增值額在20%以內是免征土地增值稅的，增值額超過扣除項目金額20%的應就其全部增值額按規定計稅。但這條規定不適用于建造“非普通標準住宅”出售的情形，也不適用于“對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓”的情形。
四、關于“普通住宅”的標準問題
我認為，關于“普通住宅”的標準，從20**年6月1日起按新標準執行，之前應按原標準執行。具體執行時以稅款所屬期對應標準的適用政策執行。
（一）原標準
自治區人民政府辦公廳桂政辦發[2000]47號文件規定：從2000年5月1日起，凡是在報建住房建設項目時，經有關部門審批對其建設類別未確定為高級公寓、別墅、度假村的住房為普通住宅。
（二）新標準
國家稅務總局、財政部、建設部國稅發[20**]89號規定：20**年5月31日以前，各地要根據[20**]26號文件規定，公布本地區享受優惠政策的普通住房標準，從20**年6月1日起執行。
以欽州市為例。欽州市人民政府規定欽州市普通住房應同時滿足以下條件：
1.住宅小區建筑容積率在1.0以上；
2.單套建筑面積在144平方米以下；
3.實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格的1.44倍以下。
五、關于同一項目既有普通住房又有非普通住房，如何分攤共有成本費用問題
對于房地產開發公司同一項目既有普通住房又有非普通住房，如何分攤共有成本費用，本人認為應分別按普通住房、非普通住房的建筑面積分攤共有成本費用，并分別計算扣除額計稅。統一共有成本費用的分攤方法很有必要，它可以減少征納雙方的矛盾，平衡納稅人之間的稅負。
六、關于成本費用扣除項目的相關問題
對于房地產開發公司為了臨街商用房好銷售，投資建設房地產開發項目范圍內的城建道路等發生的成本費用能否扣除問題，本人認為，可視同其投資建游泳池、假山以及公共綠化等公共配套設施的成本費用給予扣除。
七、關于扣除項目的“合法有效憑證”問題
現行政策規定，扣除項目扣除金額應有“合法有效憑證”才能給予扣除。但現行政策對“合法有效憑證”的規定不夠明確，在實際工作中難以把握。本人認為，對“合法有效憑證”應作出統一規定，以消除執法的隨意性。根據現行稅收政策規定，結合工作實踐經驗，本人認為“合法有效憑證”應包括：稅務發票、完稅證明；財政收款收據；各種產生法律效力的合同；法院判決書、裁定書、調解書以及由法院執行的仲裁裁決書、公證債權文書；拍賣成交證明；政府正式文件；符合財務制度規定可入賬的合法憑證等。但“合法有效憑證”需經稅務機關審定。
八、關于“預征”及“按實計征”的區別問題
(一)預征的前提
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。
實際工作中，由于房地產開發項目時間較長，“預征”容易成為基層稅務機關的普遍征收辦法，大家往往把“預征率”和“征收率”兩個概念混淆，把預征率作為土地增值稅的征收率來執行，其結果是造成稅款的大量流失。特別是對于純粹轉讓國有土地使用權的行為及從沒有進行過土地增值稅清算的地方更是如此。這點應引起高度重視。
例：某公司取得一塊國有土地使用權出讓原價是660萬元，現轉讓給另一家公司，轉讓價為1980萬元，基層稅務機關按預征率1.5%征收土地增值稅稅款為30萬元。實際應繳土地增值稅稅款計算：增值額=1980—轉讓收入繳納的稅款143-取得土地原價660=1177萬元，應繳土地增值稅=1177×50%—（143+660）×15%=468萬元，少征438萬元。
（二）按實計征的情形
我認為，以下情形應按實計征土地增值稅，不能按預征率計征：
1.納稅人取得國有土地使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的。這種情形，土地上并無項目，也就無所謂“在項目全部竣工結算前”，因此，是不適用預征政策的，應按實計征土地增值稅。
2.納稅人取得國有土地使用權后，只對土地進行“三通一平”或打好基礎尚未進行房屋建造，直接將土地使用權轉讓的。這種情形，可視同“該項目已全部竣工、辦理結算了”，因此，應按實計征土地增值稅。
3.納稅人取得國有土地使用權后，進行1棟或若干棟房屋建造，不預售，竣工辦理結算后一次性轉讓或未竣工辦理結算即整體轉讓的。這種情形不適用預征政策，應按實計征土地增值稅。
4.納稅人取得房產產權后，未進行任何實質性的改造即轉讓的；或雖進行實質性改造但改造竣工辦理結算后一次性轉讓的。這種情形也不適用預征政策，應按實計征土地增值稅。
5.納稅人一次性轉讓持有的全部股權，且以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物的，應按實計征土地增值稅。
九、關于“國有土地”和“農村集體土地”的區別問題
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。”實際工作中，要注意“國有”的前提。
《中華人民共和國土地管理法》第八條規定：“城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有”。目前，只有國家土地管理部門才有權征用農民集體所有土地轉為國有土地。實際工作中，對于國家因建設項目建設需要征用農民集體所有土地，農民取得的補償收入是不征收土地增值稅的。對于轉讓土地使用權的行為，要注意調查清楚是不是國有土地。
