時間：2023-03-03 15:41:58
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
宋林飛：關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房屋的數(shù)量，目前沒有準確的數(shù)據(jù)。可以參考的，一是國土資源部公布的數(shù)據(jù)，2007年全國小產(chǎn)權(quán)房存量是66億平方米，也就是人均5個多平方米。二是全國工商聯(lián)統(tǒng)計的1995年-2010年全國小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量，為7.6億平方米，這是建筑面積，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工建筑面積的8%。這都是不完全統(tǒng)計，因為統(tǒng)計起來實在很難。在我看來，從現(xiàn)在全社會關(guān)注的小產(chǎn)權(quán)房來說，66億平方米有點過高，7.6億平方米又有點過低，可能有10億平方米以上，相當于城鎮(zhèn)居民人均2個平方米左右，占城市商品住房的10%以上。
小產(chǎn)權(quán)房的分布，深圳最密集，小產(chǎn)權(quán)房所占的比例達40%以上。西安占30%左右，北京占20%左右。城市化快速的地方，容易出現(xiàn)“城中村”與小產(chǎn)權(quán)房。還有近郊的農(nóng)村、小城鎮(zhèn)，也是小產(chǎn)權(quán)房集中分布的區(qū)域。
人民論壇：就小產(chǎn)權(quán)房來說，有哪些類型呢？
宋林飛：根據(jù)不同的標準，可以劃分不同的類型。小產(chǎn)權(quán)房主要有四類，第一類是農(nóng)村集體建設用地上的小產(chǎn)權(quán)房；第二類是農(nóng)民宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房；第三類是農(nóng)業(yè)用地、耕地上的小產(chǎn)權(quán)房；第四類是未使用地上的小產(chǎn)權(quán)房。目前問題主要出在第三、第四類地的使用上，最嚴重的是第三類土地使用，因為耕地是不經(jīng)批準不得建房的，未使用地、廢棄的土地也不能私自建房。而從房屋類型看，又可以分為四類：第一類是可以出租的廠房；第二類是可以購買的普通公寓住房，這是大家最關(guān)心的；第三類是農(nóng)民在宅基地超過標準多建房、承包地上違規(guī)建房，用來出租的；第四類是在農(nóng)村集體未使用地甚至農(nóng)用地上建設的別墅，在各個城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部都有一些小產(chǎn)權(quán)別墅，用于出售。
改革有特區(qū)，小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正沒有特區(qū)
人民論壇：對于已售小產(chǎn)權(quán)房問題，你怎么看？
宋林飛：現(xiàn)在政府有關(guān)部門提出要清理小產(chǎn)權(quán)房，這是對的。小產(chǎn)權(quán)房泛濫，干擾房地產(chǎn)市場、侵占土地，已經(jīng)到了非清理不可的時候，但清理不能一刀切，因為小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)有其歷史和現(xiàn)實的原因，處理一定要穩(wěn)妥。現(xiàn)在，所有已售的小產(chǎn)權(quán)房都希望轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房，但沒有代價與代價較低的“轉(zhuǎn)正”對大產(chǎn)權(quán)房購買者是不公平的，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展也有不良影響。在我看來，針對居民已經(jīng)入住的小產(chǎn)權(quán)房，可以分類采取以下措施：
第一，收購為保障房。通過政府購買，或者通過社會融資購買，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ戏俊Ｊ召徯‘a(chǎn)權(quán)房時要進行合理的補償，然后把這些房屋按照公租房或廉租房規(guī)定條件提供給中低收入者或者進城務工人員。用這種辦法擴大保障房的房源，是可行的。
第二，征收房產(chǎn)稅，并且要比大產(chǎn)權(quán)房多征收。因為小產(chǎn)權(quán)的門檻低，就要高門檻出；大產(chǎn)權(quán)的門檻高，就要低門檻出。小產(chǎn)權(quán)的價格低，但稅高，這樣就公平一些。
第三，該拆的還是要拆。在給購買人進行必要的補償后，違章違法、違背規(guī)劃的，以及存在嚴重安全隱患的小產(chǎn)權(quán)房，應該堅決拆掉。要通過評估合理補償，這樣有利于社會和諧、社會穩(wěn)定。
第四，補交土地出讓金等房地產(chǎn)開發(fā)費用，有代價地轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房。轉(zhuǎn)正不是不可以，但一定要有代價，土地成本等要和周邊相似類型的商品房相近。房屋質(zhì)量較好、小區(qū)環(huán)境較好的小產(chǎn)權(quán)房，補交與招拍掛相似的土地出讓金和其他費用，才能轉(zhuǎn)正，但轉(zhuǎn)正的肯定是少數(shù)，不能多。
第五，以后未經(jīng)批準的一經(jīng)發(fā)現(xiàn)就要拆掉，不能“下不為例”，否則清理就永無止境。要遵循先清理、后治理、再規(guī)范的路徑，對地方干部問責，追究責任人，這樣小產(chǎn)權(quán)房才能停建。法治的社會是不能隨心所欲的。總之，清理不能一刀切，治理必須一刀切。
人民論壇：5月25日，國土資源部、廣東省政府在深圳宣布啟動深圳土地管理制度改革綜合試點，深圳小產(chǎn)權(quán)房有望“確權(quán)”。您對此有何看法？
宋林飛：中國當前一些重大經(jīng)濟問題、社會問題，相當一部分直接或間接與土地管理制度改革有關(guān)，中國現(xiàn)行土地管理制度已到了必須改革的關(guān)鍵時期。改革是好事，但我要強調(diào)的是，深圳是改革開放的特區(qū)，但不能成為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的特區(qū)。小產(chǎn)權(quán)房“確權(quán)”不等于簡單一窩蜂統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房，這是絕對不能允許的。深圳怎么搞，必須能在全國推廣，不能有區(qū)域特權(quán)。因為深圳的小產(chǎn)權(quán)房所占比是全國最高的，據(jù)媒體報道，截至2011年底，深圳小產(chǎn)權(quán)房違法建筑達到37.94萬棟，建筑面積達4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。因此，不能搞特殊，這一點必須強調(diào)。
責編/徐艷紅 美編/石玉
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小產(chǎn)權(quán)房治理各地動態(tài)
北京：治理小產(chǎn)權(quán)房從“打雷”開始“下雨”
北京各郊區(qū)縣一直是小產(chǎn)權(quán)房的集中地。一直以來，小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，并呈現(xiàn)豪宅化、逆勢而漲的趨勢。2012年初，北京法院判處了一例國土官員對小產(chǎn)權(quán)房不作為的瀆職案，北京市國土局懷柔分局執(zhí)法隊負責人對水岸江南的小產(chǎn)權(quán)房項目視而不見，被法院以罪判刑。此案亦被一些關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房問題的人士解讀為小產(chǎn)權(quán)房治理從“打雷”開始“下雨”。
武漢：建議將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩?/p>
在全國大部分城市里，小產(chǎn)權(quán)房多集中于城市邊緣地帶，因城市的擴容從邊緣土地進化為中心城區(qū)，而武漢則屬于例外。市場機構(gòu)統(tǒng)計，武漢三環(huán)內(nèi)有近3成土地屬于集體用地，且三環(huán)內(nèi)有56個城中村，城中村所屬住宅大部分為小產(chǎn)權(quán)房。由于城中村的面積太大，一兩年內(nèi)城中村不會消失，小產(chǎn)權(quán)房的交易自然也存在。因此，有專家建議最好的辦法還是將小產(chǎn)權(quán)房用地劃為國家用土地，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩俊?/p>
太原：城中村改造 小產(chǎn)權(quán)房成拆遷難點
太原市住房和城鄉(xiāng)管委會的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全市35個改造村累計拆除舊村建筑總面積104.08萬平方米，但在推進城中村改造中仍面臨不少難題，其中以違法建設小產(chǎn)權(quán)房問題最為突出。城中村違法改造、違法建設、違規(guī)售房現(xiàn)象依然存在，且有愈演愈烈之勢。市住房和城鄉(xiāng)管委會有關(guān)負責人介紹，據(jù)有關(guān)情況，不少村委會干部私下聯(lián)合開發(fā)商打著“城中村改造”的旗號，不拆舊村，建設小產(chǎn)權(quán)房，有些單位團購了這些小產(chǎn)權(quán)房，增大了改造難度。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，目前太原的小產(chǎn)權(quán)房已超過房地產(chǎn)年開發(fā)量的50%。由于城中村人員眾多，房屋權(quán)屬復雜，拆遷補償與人員安置皆面臨諸多難題。
福建：嚴禁補辦小產(chǎn)權(quán)房土地審批手續(xù)
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
收錄日期：2015年1月17日
一、引言
近幾年，我國住房市場需求旺盛，房價不斷攀升，城市土地價格也隨之上漲，而農(nóng)村土地價值與城市土地價值相比卻一文不值。在這樣的背景下，一方面部分城市周邊的村集體或農(nóng)民受經(jīng)濟利益的驅(qū)動，不惜冒著法律風險以“新農(nóng)村建設”為幌子，興建小產(chǎn)權(quán)房;另一方面城市中生活的中低收入人群面對巨額房款，無力實現(xiàn)“住有所居”。由此，小產(chǎn)權(quán)房以其價格低廉與城市中低收入人群的住房購買能力正好實現(xiàn)了供需匹配，一時之間使小產(chǎn)權(quán)房市場堪稱火暴。目前，小產(chǎn)權(quán)房在我國急速擴展，對我國經(jīng)濟社會造成了巨大影響。
2011年底，國家了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》文件，明確了相關(guān)工作的重大政策問題。《意見》明確規(guī)定，對于借戶籍制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞非農(nóng)業(yè)建設，并向集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對這個問題有明確的規(guī)定，即城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購買小產(chǎn)權(quán)房。該《意見》之后，國家要求各地對農(nóng)村集體土地進行確權(quán)登記，但是對小產(chǎn)權(quán)房的違法用地不允許發(fā)證，該行為是政府以強制政策文件的形式進一步明確了小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，進一步向購房者闡述了小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護。
但目前政府僅就小產(chǎn)權(quán)房不合法性做出了提示，卻沒有對如何處理小產(chǎn)權(quán)房問題給出具體的處理辦法。針對小產(chǎn)權(quán)房問題，雖然政府意識到了解決小產(chǎn)權(quán)房問題的迫切性，但該如何處理小產(chǎn)權(quán)房，目前缺乏合理的處理方案。一方面小產(chǎn)權(quán)房的大量存在有其客觀原因;另一方面小產(chǎn)權(quán)房問題背后涉及復雜的利益問題。不管是清理小產(chǎn)權(quán)房，還是“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房，都會損害部分人群的利益，政府難以做到“兩全”，難以判定該不該“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房。因此，本文擬從小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”出發(fā)，以研究小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”切實路徑為核心，分析小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”模式。期以設計出合理可行的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑，來為決策該不該“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房提供建議。
二、小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)
首先，依據(jù)非官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積已達60多億平方米，這么大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因多種多樣。因此，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”不應“一刀切”，應分類轉(zhuǎn)正。于是，本文首先設立小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”前提，及小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)標準，確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房才能“轉(zhuǎn)正”。
其次，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律法規(guī)，小產(chǎn)權(quán)房不合法的關(guān)鍵原因在于其土地不合法。因此，對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)，以其用地性質(zhì)為核心確權(quán)標準。我國已建小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)其所用的土地性質(zhì)分為三類：第一，在國有建設用地上建的小產(chǎn)權(quán)房;第二，在集體建設用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，其中集體建設用地分為：公共設施用地、集體企業(yè)用地、農(nóng)村住宅用地（宅基地）;第三，在農(nóng)業(yè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房。為了保障我國18億畝耕地紅線，以及根據(jù)農(nóng)業(yè)用地必須農(nóng)用的土地管制原則，在農(nóng)業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán);根據(jù)最新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)定，農(nóng)村集體建設用地中的集體企業(yè)用地可以上市招拍掛，但其用地性質(zhì)是商務用地，因此在集體企業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房也不予確權(quán)。
另外，小產(chǎn)權(quán)房在建設過程中，未辦理“五證一書”，缺乏相關(guān)質(zhì)量監(jiān)管，現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房存在質(zhì)量隱患，于是小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)還要對房屋質(zhì)量進行專業(yè)評估。根據(jù)目前房屋安全質(zhì)量評估規(guī)定，房屋質(zhì)量評級為C、D級為“危房”，因此質(zhì)量評級為C、D級房屋不予確權(quán)。（圖1）
三、確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑選擇
首先，據(jù)國土部門統(tǒng)計，至2007年上半年，全國“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達到66億平方米。小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模巨大，加之小產(chǎn)權(quán)房的成本遠遠低于商品房，從房地產(chǎn)經(jīng)濟角度考慮，如果大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房進入市場流通，很可能會對房地產(chǎn)市場造成巨大沖擊，影響我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。因此，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應該考慮市場承受能力。目前，我國為緩解住房壓力，實行住房“雙軌制”，即商品房系統(tǒng)與保障性住房系統(tǒng)。如果單一的將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)入“商品房”，大量的小產(chǎn)權(quán)房流入二手房系統(tǒng)，商品房供應突增，必然對商品房市場造成影響;如果單一的將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)入“保障性住房”，商品房需求劇降，同樣會對商品房市場不利。鑒于對我國住房市場考慮，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應是商品房、保障性住房多模式路徑發(fā)展。
其次，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”理應補交費用，而小產(chǎn)權(quán)房房主部分是社會中低收入人群，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑設置需考慮房主的經(jīng)濟承受能力。小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”成本在房主的經(jīng)濟承受能力之內(nèi)才能有效地調(diào)動房主轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)房的積極性。對于生活經(jīng)濟壓力較大的房主而言，如果將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，“轉(zhuǎn)正”成本相對較高，他們很可能難以承受。對于處于農(nóng)村交通地理位置相對較差的這類小產(chǎn)權(quán)房而言，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，房主不僅要承受“轉(zhuǎn)正”成本帶來的經(jīng)濟壓力，同時如果房屋欲賣出，能否找到買家，能否實現(xiàn)房屋增值利益，這些都會為房主帶來“轉(zhuǎn)正”困擾。同時，農(nóng)村交通地理位置較差的這類小產(chǎn)權(quán)房，大多是屬于房主自住，不管是轉(zhuǎn)為“商品房”還是轉(zhuǎn)為“保障性住房”，都不能調(diào)動房主積極性。這類房主只需要保障其房屋產(chǎn)權(quán)，以防被拆遷時經(jīng)濟利益受損。因此，從小產(chǎn)權(quán)房的實際情況出發(fā)，為調(diào)動小產(chǎn)權(quán)房房主積極性，必須采取多模式的“轉(zhuǎn)正”路徑。
綜上，小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”路徑必須商品房模式與保障性住房模式并存。同時，在農(nóng)村交通地理位置較差的這類小產(chǎn)權(quán)房，情況特殊，沒有轉(zhuǎn)為“商品房”或“保障性住房”的意義，但需要保護房主的房屋所有權(quán)權(quán)益。
四、確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房多模式“轉(zhuǎn)正”程序
（一）商品房模式。小產(chǎn)權(quán)房占用土地中國有建設用地與集體建設用地的所有權(quán)者不同，所以小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”的程序，二者應不相同。另外，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”就是將其不完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為與商品房相當?shù)暮戏ㄍ耆a(chǎn)權(quán)。因此，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”程序須以產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”為核心。
1、房屋所有權(quán)證。在國有建設用地上和集體建設用地上建的小產(chǎn)權(quán)房均沒有合法的房屋所有權(quán)證，而是“鄉(xiāng)產(chǎn)證”或者是與開發(fā)者簽訂的購房協(xié)議。商品房房屋所有權(quán)證則是在購房者支付完所有房地產(chǎn)交易費用之后，并且房地產(chǎn)企業(yè)把商品房完整交付給購房者，才能向房地產(chǎn)交易部門申請領取《房屋所有權(quán)證》。與商品房拿證的程序相比，小產(chǎn)權(quán)房購房者支付了房款，并且使用了房屋，只是因為開發(fā)主體沒有按照合法程序?qū)Ψ课葸M行開發(fā)而沒能使小產(chǎn)權(quán)房房主得到房屋所有權(quán)證，使房主支付了費用，權(quán)益卻沒得到合法保護。因此，從保護小產(chǎn)權(quán)房房益出發(fā)，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”時，房屋交易部門應該頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》。房屋所有權(quán)年限以小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)時，房屋質(zhì)量評估的安全使用年限為準，計時起點為質(zhì)量檢測時，但從“鄉(xiāng)產(chǎn)證”頒發(fā)或簽訂購房協(xié)議時間至房屋所有權(quán)年限結(jié)束時間不超過商品房使用年限70年。
2、土地使用權(quán)證
（1）國有土地使用權(quán)證。在國有建設用地上建的這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”應頒發(fā)《國有土地使用權(quán)證》，但由于這類小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納土地出讓金，從政府利益角度來說，這類小產(chǎn)權(quán)房“欠”政府土地出讓金及相關(guān)稅費。同時，房屋建設過程中沒有報建程序，而房屋使用者卻享受了公共基礎配套設施。
以商品房來講，土地出讓金及相關(guān)稅費、房屋建設基礎設施配套費等，最終都是轉(zhuǎn)化為房價由購房者來承擔。因此，從利益平衡角度出發(fā)，房主選擇將其小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，應由房主承擔須補交的土地出讓金及相關(guān)稅費、城市基礎設施配套費等。房主補交了“轉(zhuǎn)正”的稅費之后，可取得《國有土地使用權(quán)證》。土地使用權(quán)年限與房屋所有權(quán)年限一致。
（2）集體土地使用權(quán)證。在部分集體建設用地上建的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”應頒發(fā)《集體土地使用權(quán)證》，這類小產(chǎn)權(quán)房的土地使用成本雖在建房時補償給了農(nóng)民或村集體，但未繳納農(nóng)村土地使用相關(guān)稅費、村鎮(zhèn)基礎設施配套費等相關(guān)稅費。
同理，從政府利益講，房主須補交土地使用稅費、村鎮(zhèn)基礎設施配套費等相關(guān)稅費，才能獲取《集體土地使用權(quán)證》，土地使用權(quán)年限與房屋所有權(quán)年限一致。
3、商品房模式“轉(zhuǎn)正”程序圖。（圖2）
（二）保障性住房“產(chǎn)權(quán)共有”模式
1、保障性住房模式思考。從保障性住房角度來說，保障性住房除了其建設成本與商品房存在差異以外，其功能屬性是不同的。保障性住房主要是用于保障社會中低收入的住房困難人群的居住，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”為保障性住房，理應考慮保障性住房的功能屬性。事實上，居住在小產(chǎn)權(quán)房的人不完全能滿足保障性住房申請條件，但本文考慮小產(chǎn)權(quán)房可“轉(zhuǎn)正”為保障性住房，主要是基于以下幾點：第一，購買小產(chǎn)權(quán)房的人有部分是社會的中低收入人群，這部分人正是由于經(jīng)濟的原因，沒有能力購買商品房而迫于無奈購買的小產(chǎn)權(quán)房，因此這部分人群的現(xiàn)實情況和保障性住房的保障對象是有共通點的;第二，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的“產(chǎn)權(quán)共有”模式，小產(chǎn)權(quán)房房主不需要補繳費用，而是將補繳的費用轉(zhuǎn)換為政府持有的產(chǎn)權(quán)，但小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”為保障性住房后如果要退出房屋只能以保障性住房性質(zhì)進行配租或者回購，這樣一來即便小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”了但也很難實現(xiàn)房屋的增值能力。因此，從經(jīng)濟利益角度來判斷，選擇將房屋“轉(zhuǎn)正”為保障房的房主，會更偏向于是經(jīng)濟能力不強的這類房主，即很可能會偏向于是社會中低收入的這類房主，這樣這類房主與保障性住房的覆蓋人群并不矛盾;第三，該模式涉及的社會公平問題，本文確定雙方產(chǎn)權(quán)比例的標準是以商品房成本投入為參照，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”后，雖轉(zhuǎn)為了保障性住房，但其不享受保障性住房的土地劃撥和稅費優(yōu)待，即保障性住房模式相當于是為房主為社會中低收入人群而設計的一條出路，考慮其經(jīng)濟能力，以保障性住房形式保障其居住權(quán)，但不負責其房屋保值增值。
2、保障性住房模式“轉(zhuǎn)正”路徑。目前，北京保障性住房“產(chǎn)權(quán)共有”試點意見指出房屋產(chǎn)權(quán)由個人與政府出資比例為劃分依據(jù)，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。因此，本文購房者與政府對小產(chǎn)權(quán)房“產(chǎn)權(quán)共有”的產(chǎn)權(quán)比例，以此意見為依據(jù)。
確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房，房主不需要補交稅、費，而是將原本需要補交的稅、費轉(zhuǎn)為房屋產(chǎn)權(quán)（政府持有），房主將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)為另一部分房屋產(chǎn)權(quán)（房主持有），即政府與房主產(chǎn)權(quán)共有。
產(chǎn)權(quán)比例的確定依據(jù)房主需要補交的這部分稅、費在同類商品房開發(fā)成本中所占的比例而定。因而，國有建設用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，房主應當補交的稅、費相對更多，這類小產(chǎn)權(quán)房選擇產(chǎn)權(quán)共有時，政府享有的產(chǎn)權(quán)比例應相對更高;在部分集體建設用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，房主應當補交的稅、費相對更低，這一類小產(chǎn)權(quán)房選擇產(chǎn)權(quán)共有時，政府享有的產(chǎn)權(quán)比例相對更低。
房主與政府共有產(chǎn)權(quán)的擁有年限以小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)時，房屋質(zhì)量評估的安全使用年限為準，計時起點為質(zhì)量檢測時，但從“鄉(xiāng)產(chǎn)證”頒發(fā)或簽訂購房協(xié)議時間至房屋所有權(quán)年限結(jié)束時間不超過商品房使用年限70年。（圖3）
（三）小產(chǎn)權(quán)房模式。考慮有部分小產(chǎn)權(quán)房位處農(nóng)村相對較差的交通地理位置，購房者屬于其他村的居民。這類小產(chǎn)權(quán)房房主一般為務農(nóng)人員，經(jīng)濟收入能力較差，轉(zhuǎn)為“商品房”會為其帶來嚴重經(jīng)濟困擾，這類房主不會主動“轉(zhuǎn)正”其小產(chǎn)權(quán)房。如果將這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房，這類房屋也發(fā)揮不了其保障性作用。在考慮這部分小產(chǎn)權(quán)房存在的實際情況之下，這類小產(chǎn)權(quán)房可選擇保持原狀，由相關(guān)政府部門對這部分房屋的實際情況進行鑒定，鑒定之后頒發(fā)房屋所有權(quán)證，以保證房主的財產(chǎn)權(quán)益。同時，設立獨立的小產(chǎn)權(quán)房管理系統(tǒng)，對這類小產(chǎn)權(quán)房進行監(jiān)管。
這類小產(chǎn)權(quán)房鑒定標準：第一，用地為部分集體建設用地;第二，位于農(nóng)村交通地理位置差;第三，購房者屬于其他村農(nóng)民但房屋是用于自住。（圖4）
五、總結(jié)
首先，根據(jù)目前小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模及其形成原因的多樣性，確定了小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應設置條件，即對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)。其次，以小產(chǎn)權(quán)房用地性質(zhì)為確權(quán)標準核心，并輔以小產(chǎn)權(quán)房房屋質(zhì)量評估，設置了小產(chǎn)房具體的確權(quán)程序。其中，從用地性質(zhì)角度出發(fā)，由于農(nóng)業(yè)用地被占用會嚴重危及我國18億畝耕地紅線，并且根據(jù)土地管制原則農(nóng)業(yè)用地必須農(nóng)用，因此農(nóng)業(yè)用地上小產(chǎn)權(quán)房不予轉(zhuǎn)正。目前，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的最新規(guī)定，集體企業(yè)用地可上市流轉(zhuǎn)，但其用地性質(zhì)為商業(yè)用地，因此集體企業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房不符合用地性質(zhì)要求，不予確權(quán)。從房屋質(zhì)量角度出發(fā)，房屋質(zhì)量評級為C、D級，屬于危房，不予確權(quán)。綜上，小產(chǎn)權(quán)房用地性質(zhì)屬于國有建設用地、集體宅基地、集體公共建設用地，并且房屋質(zhì)量評級為A、B級房屋，均予以確權(quán)。
在小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)基礎上，依據(jù)我國目前住房供應“雙軌制”，構(gòu)建了小產(chǎn)權(quán)房多模式“轉(zhuǎn)正”路徑。以商品房、保障性住房、小產(chǎn)權(quán)房為“轉(zhuǎn)正”路徑，分別設計了確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”程序。其中，商品房模式以“兩證”（房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證）為核心，設計了“轉(zhuǎn)正”的分步程序;保障性住房模式則以“產(chǎn)權(quán)共有”為核心，根據(jù)房主、政府雙方擁有房屋財產(chǎn)比重，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán);小產(chǎn)權(quán)房模式則是在考慮部分房屋的特殊性，經(jīng)對其交通地理位置、需求屬性進行確認后，對這類特殊小產(chǎn)房頒發(fā)房屋所有權(quán)證，保障房主房屋財產(chǎn)權(quán)。
本文綜合考慮了小產(chǎn)權(quán)房形成背景，我國目前住房市場現(xiàn)狀，以多重選擇為核心，設計了多模式的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑，望能為推動小產(chǎn)權(quán)房問題解決提供綿薄之力。
主要參考文獻：
[1]王靜.“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因及對社會經(jīng)濟的影響[J].山東土地資源，2010.5.
中圖分類號：D669 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2014）35-0116-02
一、問題的提出
小產(chǎn)權(quán)房問題是政府監(jiān)管部門一直重視的問題，其數(shù)量多、比重大、分布范圍廣，且加速劇增，亟待解決；保障性住房開工建設慢，建筑質(zhì)量、相關(guān)配套良莠不齊，供需嚴重失衡等問題依然嚴重。小產(chǎn)權(quán)房成因是多方面的，既有利益的驅(qū)使，也是相關(guān)部門監(jiān)管不力、社會保障體系尚未完善的反映。但其根源在于我國獨特的土地制度及城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，想要從根源上解決問題，應從制度、法規(guī)上允予改革，但制度完善非一朝一夕之事。
二、調(diào)研區(qū)域及研究方法
本次調(diào)研區(qū)域選定為深圳市的光明、坪山兩個新區(qū)。深圳市是我國第一個經(jīng)濟特區(qū)，它創(chuàng)造了經(jīng)濟發(fā)展的奇跡，但在飛速發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題，小產(chǎn)權(quán)房，即深圳官方所稱的“違法建筑”便是歷史遺留與經(jīng)濟發(fā)展留下的問題之一。光明區(qū)、坪山區(qū)是兩個功能新區(qū)，常住人口近80萬，而戶籍人口僅為9.05萬。大量外來人口住房需求、商品房價格居高不下等原因，為小產(chǎn)權(quán)房的滋生提供了良機。另一方面，兩區(qū)保障性住房項目仍處于規(guī)劃和在建階段，已入住安居房占很小比例，規(guī)劃新增套數(shù)遠不能滿足需求，住房保障程度明顯不足。
三、調(diào)研數(shù)據(jù)分析
1.受訪者的基本情況分析。小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化涉及到村集體、購買者、租戶等各方利益，而各利益主體的背景特征如收入、職業(yè)等與之密切相關(guān)，故本文從受訪者的收入、戶籍、學歷等方面進行研究分析。在225份有效問卷中，男女比例為3∶2。受訪者的年齡結(jié)構(gòu)中，70后、80后占較大比例，是年齡構(gòu)成中的主要成分，為77.33%。戶籍組成中，非深圳戶口占82.67%，而深圳戶口僅占17.33%，大量的外來人口涌入深圳，蘊含著巨大的住房需求。學歷組成中，高中以上學歷占到64%，而初中及以下學歷較少，受訪者普遍是中等偏上水平，文化水平較高、掌握一定知識。家庭人口結(jié)構(gòu)中，普遍為3人及以上的家庭人口組成，所占比例達到92%。在家庭年總收入的組成結(jié)構(gòu)中，9萬及以下收入的家庭占62.66%，為絕大部分，而12萬及以上的家庭比例低于20%。此外，49.33%的受訪者居住在自家購置的小產(chǎn)權(quán)房中，并了解房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)；45.33%的受訪者租住在小產(chǎn)權(quán)房中，并有所了解。88%的受訪者為在職人員，包括企業(yè)員工、公務員、個體戶等。
2.住房基本情況分析。小產(chǎn)權(quán)房向保障性住房轉(zhuǎn)化必須有客觀的物質(zhì)條件，即房屋建筑質(zhì)量、配套設施等方面必須符合居住。（1）房屋的配套。第一內(nèi)部配套普遍不足。內(nèi)部配套中，細分為生活型配套和休閑型配套。在三種房屋類型、20個樓盤比較中，總體內(nèi)部配套差異不大，但休閑型配套少于生活型配套、散盤缺乏內(nèi)部配套，僅滿足基礎生活需要。第二外部配套較為完善。教育資源的配置上，20個樓盤周邊教育場所分布較均勻，與學校的距離普遍在700m內(nèi)。各樓盤周邊都配套有公交站/地鐵站，距離較近但線路數(shù)量差別較大。有9個樓盤的公交站線路少于等于3線，10個樓盤大于等于9線，1個樓盤小于等于5線。各樓盤外部配套較完善，其中成規(guī)模的小區(qū)配套的使用便利性優(yōu)于散盤，總體上外部配套比較平均。（2）房屋的質(zhì)量。在房屋建筑質(zhì)量上，本文從墻體開裂、墻灰剝落、管道破裂和線路設備故障、墻體漏水5個指標進行評價，其中前4個指標差異較小，質(zhì)量相對較好；而墻體漏水指標差異較大，標準差系數(shù)達0.48。在總分倒數(shù)的樓盤中，幾乎都為散盤，其建筑質(zhì)量較差，大部分成規(guī)模小區(qū)的房屋質(zhì)量要高于散盤。（3）房屋的宜居程度。數(shù)據(jù)反映各樓盤朝向普遍較好，少數(shù)處于中等，成規(guī)模的小區(qū)安保級別較高，而散盤缺乏管理且設備不齊。物業(yè)管理的環(huán)境衛(wèi)生、車輛管理和設備維護三方面中，有3個小區(qū)型樓盤都較好，由物業(yè)管理公司負責；有7個樓盤環(huán)境衛(wèi)生差、無車輛管理和設備維護處；而散盤普遍僅有公共服務或私人管理，管理質(zhì)量較差。各樓盤內(nèi)部配套差異小，滿足基本需要；外部配套上，較為齊全，交通、教育普遍方便，但小區(qū)型的民眾使用設施的便利性優(yōu)于散盤。各樓盤建筑質(zhì)量普遍過關(guān)，成規(guī)模小區(qū)比散盤更宜居。
3.受訪者對轉(zhuǎn)化的意見情況分析。（1）對產(chǎn)權(quán)風險的了解和保障性住房認識程度分析。第一受訪者對產(chǎn)權(quán)、風險了解程度較高。占70.67%的購買者知道房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，對小產(chǎn)權(quán)房的風險有所了解，在這部分受訪者中，33.33%是知道風險，52.00%是知道風險但不詳細，存在較模糊的認知。第二受訪者對保障性住房的認識程度較高、認識途徑多樣、期望不高。總體上，受訪者期望更多的是滿足基本生活所需的基礎設施如教育、公共交通等，而對帶有享受性質(zhì)的設施如健身設施、會所的要求不高。（2）影響受訪者對小產(chǎn)權(quán)房的處理傾向的因素分析。對于小產(chǎn)權(quán)房“屬于違規(guī)建筑，一律拆除”的僅有2.61%的人支持，即民眾普遍支持保留已建成的小產(chǎn)權(quán)房，其中支持轉(zhuǎn)為保障性住房比支持合法化的高出近8個百分點，民意基礎更大。總體上租戶、購買者對轉(zhuǎn)化的意愿都較強。但比較而言，業(yè)主對政策、產(chǎn)權(quán)了解與處理傾向影響弱。在一般認識程度的受訪者中，有63%選擇將小產(chǎn)權(quán)房有條件轉(zhuǎn)為保障性住房，比例最高，較小產(chǎn)權(quán)房有條件合法化高出26個百分點；而認識較全面的受訪者對有條件轉(zhuǎn)為保障性住房的意愿最低，占45.5%。了解程度對受訪者轉(zhuǎn)化的意愿影響不大。（3）受訪者對轉(zhuǎn)化方式的意見分析。對于不同的轉(zhuǎn)化方式，受訪者的可接受程度明顯不同。“按面積補交一定的價款”是其首選，占37.27%；其次是“在一定年限內(nèi)不可以出租或出售”，占20.00%，這兩項占了逾半數(shù)比例。而其他方式較大地觸動了群體利益，不被認可因此比例較小。受訪者普遍認為轉(zhuǎn)化的首要條件是具備可靠的建筑質(zhì)量，所占比例達49.21%；除建筑質(zhì)量外，“良好的生活配套”和“良好的交通配套”，分別占22.22%和15.08%，也是最受重視的兩點，即“基礎性因素”。相比“進一步享受性因素”如“良好的戶型設計”、“良好的內(nèi)部配套”等比例，受訪者需求更多為滿足基本生活的剛需，安全是第一考慮要素。
通過實地調(diào)研情況可以看出，小產(chǎn)權(quán)房總體質(zhì)量并不低劣，甚至部分要優(yōu)于政府規(guī)劃建設的保障房；而民眾在處理小產(chǎn)權(quán)房上，存在一定妥協(xié)但仍有抗爭意識，且民眾的收入、住房條件等因素對轉(zhuǎn)化的意愿影響最大；而租戶對兩房轉(zhuǎn)化意愿比較強烈。另一方面則是，雖官方明令禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣并明確其違法性，但民眾仍“鋌而走險”購買小產(chǎn)權(quán)房。這里的原因是多方面的：（1）小產(chǎn)權(quán)房建設存在“潛行規(guī)”。深圳市小產(chǎn)權(quán)房建筑面積發(fā)展到占全市總建筑面積一半以上，雖有部門監(jiān)管不力的原因，但更多的是專業(yè)建筑施工技術(shù)的保障和利益的驅(qū)使。（2）民眾更多地以經(jīng)濟人的角色進行思考。購買小產(chǎn)權(quán)房是違法的，但法不責眾，其違法成本低，從經(jīng)濟人的角度上看值得購買。（3）政策不明朗使民眾滋生轉(zhuǎn)正期望和投機意愿。深圳市官方從未承認該市存在小產(chǎn)權(quán)房，而是存在違法建筑，這與主流輿論相背離。此外，部分媒體對政策頻繁解讀為小產(chǎn)權(quán)房或轉(zhuǎn)正，使得民眾抱有希望，增加了投機意愿；而政府舉措不清，對小產(chǎn)權(quán)房問題無正面回復，一定程度上誤導了民眾。（4）小產(chǎn)權(quán)房極富吸引力。在商品房價格高漲不下，社會保障體系覆蓋范圍、惠及群體較小的現(xiàn)實下，價格低廉、質(zhì)量日漸提高、配套齊全的小產(chǎn)權(quán)房對既無力負擔高房價，又無資格申請保障性住房的民眾存在極大吸引力。隨城市的發(fā)展、基礎設施的完善，外部正面效益使得小產(chǎn)權(quán)房也在升值，顯現(xiàn)出的利潤空間也吸引了民眾的投資。
參考文獻：
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隨著年初“國八條”頒布，全國多個省市依據(jù)實際情況積極響應落實，其中最為嚴厲的是住房限購令。然而，這一輪嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策使土地違法案件不斷增加，根據(jù)國土部公布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度全國土地違法較去年同期增長3.7%，以小產(chǎn)權(quán)房居多，小產(chǎn)權(quán)房儼然有抬頭之勢。
一、小產(chǎn)權(quán)房概念特征與轉(zhuǎn)正
1.小產(chǎn)權(quán)房認識
小產(chǎn)權(quán)房指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會私自制作發(fā)放的“房屋所有權(quán)證”的房，也被稱作“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”或“村產(chǎn)權(quán)房”。有些學者認為，小產(chǎn)權(quán)房本質(zhì)上沒有產(chǎn)權(quán)的房子[1]。它由集體經(jīng)濟組織在集體建設用地甚至農(nóng)用地上建造而成，除安置本村村民外，還低價出售給非本村居民。故小產(chǎn)權(quán)房最誘人也最明顯的特征是“價格低廉，”這也是人們越發(fā)關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房的原因。價格低廉的根本原因是小產(chǎn)權(quán)房的“非合法性。”
2.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正
2009年深圳《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》被媒體解讀為“小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正、合法化。”國土部澄清實質(zhì)并非如此，但轉(zhuǎn)正之說不斷傳開，讓很多小產(chǎn)權(quán)房購買者看到了希望[2]。
小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正涉及多方利益。開發(fā)商反對小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，合法化對利益造成傷害。當前低價小產(chǎn)權(quán)房與高價商品房已形成一定的競爭關(guān)系（價格競爭），而小產(chǎn)權(quán)房在價格上有明顯優(yōu)勢，且開發(fā)成本遠低于商品房開發(fā)成本。不論價格還是成本，商品房開發(fā)商們堅決反對小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。購買了小產(chǎn)權(quán)房或在為購房苦惱的老百姓，對小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正持擁護態(tài)度。商品房價格之高使不少老百姓無法承受，限購令等房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺又給不少居民沉重打擊。中央政府對小產(chǎn)權(quán)房持打壓態(tài)度，而落實到地方尤其是村集體組織，則睜一只眼閉一只眼。小產(chǎn)權(quán)房建設給村集體帶來不少收入，加之政績考核機制不完善，地方更多對小產(chǎn)權(quán)房持縱容態(tài)度。
二、小產(chǎn)權(quán)房與限購令
2011年國務院下發(fā)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，對購房套數(shù)和條件限制，被稱為歷年房地產(chǎn)調(diào)控政策最為嚴厲的。本地居民最多購置兩套房，非本地居民最多購置一套。不管是對本地或非本地購房者，還是房地產(chǎn)開發(fā)商，都是一記重拳。因此，北京、南京、深圳、廣州等地出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房熱銷場面。投資者為謀取利益，購買者高房價下選擇小產(chǎn)權(quán)房是暫時緩和。
據(jù)東方衛(wèi)報報道，以南京早期小產(chǎn)權(quán)房聚居地八卦洲為例，限購令出臺使部分曾期盼小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的居民不再希望轉(zhuǎn)正。由于小產(chǎn)權(quán)房不在限購商品房范圍內(nèi)，低價購買的小產(chǎn)權(quán)房可再出售或出租，所得價款成為購買商品房資金重要來源。限購令使房屋出租價格上升，小產(chǎn)權(quán)房價格不斷上升，有些大城市已萬元一平米。小產(chǎn)權(quán)房擁有者抓住高價時機賣給需要的居民，收入不菲。
小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正聲音忽高忽低，而政府對小產(chǎn)權(quán)房處理也在尷尬處境，打擊力度較溫柔。很多居民抱著遲早要轉(zhuǎn)正或法不責眾心理，在限購令、高房價驅(qū)使下購買高風險、無保障的小產(chǎn)權(quán)房。
三、限購令下小產(chǎn)權(quán)房出路
限購令出臺使外地居民把目光投向小產(chǎn)權(quán)房，給眾多官員、專家學者再次敲響警鐘。一味以“堵” 的方式去解決小產(chǎn)權(quán)房問題無法適應經(jīng)濟社會發(fā)展，尋求合理方式解決小產(chǎn)權(quán)房問題是當務之急[3]。目前處理方式更多傾向合法化。一方面小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量龐大，另一方面是市場經(jīng)濟和社會資源公平分配要求。
1.平抑房價
高房價是小產(chǎn)權(quán)房肆意擴張的主要原因之一，限購令出臺正是針對高房價。2003年房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，不管打壓還是鼓勵，房價一直走高。2010年國十條以及2011年國八條，都以遏制房價過快上漲為主要目的，并未以降低房價為主要目的，今年各省市制定房價上漲控制目標正是體現(xiàn)。我國房價還有一個特點：在一段相對平穩(wěn)期后，會出現(xiàn)報復性反彈。小產(chǎn)權(quán)房主要優(yōu)勢是價格低，只占普通商品房房價的三四成。筆者認為，平抑房價不是權(quán)益之計。
2.分類處理
根據(jù)國土部處理意見，一案一處理，對2007年12月30日前所建小產(chǎn)權(quán)房予以合法化，之后所建一律拆除，這考慮到小產(chǎn)權(quán)房遍地開花現(xiàn)實，也是保障中低收入家庭的處理方式。除在時間上限制，在用地上也有限制。不少專家認為，對于在農(nóng)用地上建設的小產(chǎn)權(quán)房，一律拆除，而在集體建設用地上的小產(chǎn)權(quán)房依據(jù)建筑年限長短等酌情處理，允許補繳全部或部分土地出讓金、稅費等。
耕地紅線堅決不可動搖，對農(nóng)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，觀點基本一致。集體建設用地上的小產(chǎn)權(quán)房，考慮其建房期以及年限，予以分別對待。堅決叫停新建小產(chǎn)權(quán)房。這種“具體情況，具體處理”的處理符合短期發(fā)展要求，但從長期來看，對解決中低收入家庭住房問題仍不完善。
3.小產(chǎn)權(quán)房“保障化”
目前越來越多專家學者探索小產(chǎn)權(quán)房與保障房建設并軌道路。朱健、郭松海認為，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生暴露出中國住房保障體系建設滯后。為保障中低階層人群基本住房需要，應增加廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房供給，建立和完善多層次住房保障體系，制止小產(chǎn)權(quán)房進一步擴大蔓延[4]。今年兩會，保障房建設成為熱議亮點，制定十二五規(guī)劃期內(nèi)3600萬套保障房建設目標。小產(chǎn)權(quán)房購買者以中低收入人群為主，將數(shù)量龐大的小產(chǎn)權(quán)房納入保障房體系，既節(jié)約建房成本，又能彌補我國保障房建設缺失。新加坡完善的住房保障體系給我國提供了很好的借鑒。
從法理上說，小產(chǎn)權(quán)房建造和買賣似乎法律依據(jù)不足，并且大量占用耕地，不利于農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。但從實踐看，卻在客觀上緩解了大中城市人口的住房壓力，為緊張的城市住房保障解圍[5]。我國住房結(jié)構(gòu)失衡，保障性住
房缺口大，把小產(chǎn)權(quán)房納入保障房體系，加快保障房建設，可及時為中低收入者解決住房問題。
四、具體措施
筆者認為，分類處理與小產(chǎn)權(quán)房“保障化”是符合現(xiàn)實與長遠利益的行之有效之舉。把小產(chǎn)權(quán)房分門別類處理，不僅從時間、地類上區(qū)分，也從小產(chǎn)權(quán)房建筑面積、質(zhì)量和密度以及其規(guī)劃對當?shù)爻鞘小⑥r(nóng)村發(fā)展的影響區(qū)分。以時間、地類為主要區(qū)分因素，2007年12月30日以后所建以及占用農(nóng)用地的小產(chǎn)權(quán)房堅決拆除，集體建設用地上的小產(chǎn)權(quán)房視情況酌情補償購買者。符合時間、地類要求的小產(chǎn)權(quán)房，根據(jù)建筑面積、建筑密度等分別處置。對于一些建筑面積、密度小、影響當?shù)爻鞘小⑥r(nóng)村規(guī)劃的零星小產(chǎn)權(quán)房，予以拆除并以保障房屋補償。根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房所在地域及購買人群，將其分類收編為經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房、以及限價房這四種保障房。這將是惠及各方利益的舉措。
然而，要朝著正確方向?qū)嵤Q策，需要政府、開發(fā)商、百姓共同努力。過去十年房地產(chǎn)調(diào)控政策，國家制定初衷是好的，具體實施條例也可行，但在實施過程中卻一直走“S”型道路，走偏、糾正，實施一段時間開始背離方向。以2010年國十條為例，主要是加大供應量，可到2011年，卻變?yōu)闇p少供應。一些政策過度執(zhí)行，也會導致社會問題。以該次限購令為例，二套房認定標準“認房又認貸，”那會不會由此引發(fā)假離婚現(xiàn)象增多？離婚是造成社會不安分的主要因素之一。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的處理，實施過程中要堅持走“直線，”以穩(wěn)定社會為主要方向。地方政府加大執(zhí)行力度落實，堅決貫徹中央精神，真正為社會、百姓謀福利。完善政績考核機制，以地方綠色GDP增長為主要度量標準。對非法開發(fā)要嚴厲打擊，鼓勵支持保障房建設，降低從事保障房建設的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例。
開發(fā)商在遵守國家相關(guān)法律情況下投資開發(fā)。樹立遵紀守法意識，秉著對老百姓負責態(tài)度，不讓老百姓陷入無保障生活。
百姓既是小產(chǎn)權(quán)房“收益者，”也是“受害者。”樹立堅決不買小產(chǎn)權(quán)房的觀念，從長遠為自身權(quán)益保障考慮。其次，改變過去 “居者有其屋”觀念，變?yōu)椤熬诱哂衅渥。辈扇∽夥俊Ｄ壳靶录悠掠?2%的國民居住在公屋內(nèi)，我們要與時俱進，傳統(tǒng)觀念在如今不一定受用。
建立統(tǒng)一住房登記體系，對城鄉(xiāng)住房進行統(tǒng)一管理[5]，完善相關(guān)法律體系，合理制定保障房申請標準，使真正需要住房的百姓有安身之所。加快人才公寓建設，解決大學畢業(yè)生住房問題。
簡言之，當前形勢下，小產(chǎn)權(quán)房的最好出路在于完善保障性住房體系，解決中低收入群體住房問題，切斷小產(chǎn)權(quán)房購買源。
五、總結(jié)
限購令出臺再次摧熱小產(chǎn)權(quán)房，使不少居民面對高房價選擇購買價格低廉、沒有保障的小產(chǎn)權(quán)房。解決小產(chǎn)權(quán)房這一頑疾刻不容緩，否則“病入膏肓，”對房地產(chǎn)市場乃至整個社會經(jīng)濟穩(wěn)定造成極為不利的影響。筆者認為，結(jié)合“一案一處理”與“加快保障房建設”，將部分小產(chǎn)權(quán)房納入保障房體系，是一項合理的解決方案，符合新農(nóng)村建設、和諧社會發(fā)展要求。
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但如果完全把小產(chǎn)權(quán)政策的頻繁變化歸咎于城鄉(xiāng)建設部或行政機關(guān)的執(zhí)法活動，無疑是不甚公平的。我國法律法規(guī)其實從未公開承認小產(chǎn)權(quán)的大門，行政機關(guān)作為法律的執(zhí)行者應該嚴格執(zhí)行法律，不能逾越法律規(guī)定承認小產(chǎn)權(quán)的地位。在這個意義上，小產(chǎn)權(quán)房屋地位的不確定主要是立法而非執(zhí)法問題。當然，行政執(zhí)法機關(guān)的執(zhí)法活動存在失誤，相關(guān)執(zhí)法活動時緊時松，讓人不知所從。嚴格地說，行政機關(guān)執(zhí)法只是實現(xiàn)法治的手段之一，即使行政機關(guān)沒有執(zhí)法，也絕不說明大家可以背離法律規(guī)定，私下進行小產(chǎn)權(quán)房的建設和交易。然而，我們至今也沒有充分的理由說明小產(chǎn)權(quán)房在倫理上缺乏正當性。
我國農(nóng)村土地大都屬于村民集體所有而不是國家所有。如果要求先完成對集體土地的征收，再由國家將土地出讓給開發(fā)商，這就意味著國家最終通過征收集體土地而得到利益。村民集體組織自愿將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商違反了法律規(guī)定，在倫理上卻又難以指責。法律規(guī)定與社會正當性之間存在明顯的沖突，這才是降低執(zhí)法效果的根源。在法律沒有得到修改時，如果行政機關(guān)明確確認小產(chǎn)權(quán)的法律地位，允許或者放任小產(chǎn)權(quán)房屋交易，這才是更可怕的問題。這就意味著，如果不修改法律，就幾乎沒有辦法根治小產(chǎn)權(quán)房屋的問題。
無論民眾如何評價，立法者在小產(chǎn)權(quán)房屋的轉(zhuǎn)正問題上始終猶豫不決。有的學者認為，貿(mào)然轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)房屋將帶來一系列難以估量的復雜社會問題，18億畝的耕地紅線政策將被突破，國家無法有效實施城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃，還將失去出讓土地使用權(quán)帶來的巨大收益。有的學者更是提出，禁止小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正有助于維護農(nóng)民對自有住宅的所有權(quán)，初步解決了返鄉(xiāng)農(nóng)民居無定所問題，有效地對抗了金融危機帶來的沖擊，如此等等。然而，我們也不應忽視相反的意見。
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集體經(jīng)營性建設用地入市，該國有還是繼續(xù)集體所有？
集體經(jīng)營性建設用地入市了，入市了以后，國有還是繼續(xù)集體所有？如果繼續(xù)集體所有，那么今后的城市用地就變成了二元結(jié)構(gòu)。現(xiàn)在城市土地是國有的一元結(jié)構(gòu)。將來集體建設用地入市，如果不改變土地的這種所有性質(zhì)，接下來城市用地又變成國有和農(nóng)村集體二元。如果政策制度規(guī)定只要入市就變成國有，先變?yōu)閲校€是先入市再變?yōu)閲校孔兂蛇@個問題了。
遠郊地區(qū)經(jīng)營建設用地沒有入市變現(xiàn)的可能，但是它的建設用地要大量地限制出來。越遠郊的農(nóng)民進城愿望就越強烈，離開農(nóng)村的沖動越強烈。所以建設用地閑置速度越大，范圍越廣。城市化建設過程當中，近郊農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，但是這點用地能夠滿足我們的城市化用地擴張的需要嗎？不能。怎么辦？近郊大量的農(nóng)用土地要城市化。現(xiàn)在理論上來講，近郊的農(nóng)業(yè)用地大規(guī)模成為城市用地，遠郊大量農(nóng)村建設用地閑置下來，后者就有一個復墾變成耕地問題，怎么解決這個矛盾，要不要國家政策出臺？如果通過，農(nóng)村集體之間的這種空間和數(shù)量之間的這種置換可能實現(xiàn)嗎？必須通過國家層面、政府層面才能協(xié)調(diào)。
中圖分類號：DF521 文獻標識碼：A
一、“水岸江南”事件引發(fā)小產(chǎn)權(quán)房危機
2010年7月15日，國土部通報掛牌督辦違法案件情況。上半年，全國共發(fā)現(xiàn)本期發(fā)生的違法用地行為2.2萬件，涉及土地面積11.7萬畝，同比上升14.1%。其中，在第二季度被公開掛牌督辦的北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)出售集體土地建小產(chǎn)權(quán)房，國土資源部已責令開發(fā)商停止對外銷售，對尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除，責令退還對外出租待建土地，并落實了對相關(guān)責任人的黨紀、政紀處理和行政處罰 。
事實上，小產(chǎn)權(quán)房成為輿論的焦點，也是矛盾的必然。一方面是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的日漸催生；另一方面則是城市居民面對高房價“鋌而走險”，小產(chǎn)權(quán)房的前途究竟如何，一直讓人們猜測不斷。一種觀點認為對于違法占有耕地建成的小產(chǎn)權(quán)房等情況惡劣的，極有可能施以嚴厲的處罰措施。對于絕大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主而言，小產(chǎn)權(quán)房終會轉(zhuǎn)正，只需假以時日 ；另一種觀點則堅決反對小產(chǎn)權(quán)房合法入市，認為小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”一旦開閘，可能會打亂合理城鄉(xiāng)規(guī)劃，增加城市建設的成本和難度。極大沖擊房地產(chǎn)市場，影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，同時使侵占農(nóng)村耕地現(xiàn)象更加猖獗 。在兩種觀點的交鋒中，前一種觀點一直占據(jù)上風。然而，隨著14部委高規(guī)格聯(lián)合調(diào)查引發(fā)的“水岸江南”事件的出現(xiàn)，在地下默默發(fā)展了十多年的小產(chǎn)權(quán)房再次被推到了輿論的風口浪尖上，并引發(fā)了人們對于小產(chǎn)權(quán)房命運的擔憂。
二、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展成因與現(xiàn)狀
小產(chǎn)權(quán)房在各地以舊城改造、城中村改造、新農(nóng)村建設等名義存在已久，發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢。即便無產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房也仍以燎原之勢，遍及全國，尤其在發(fā)達城市的產(chǎn)區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房市場異常活躍。
據(jù)國土部門不完全統(tǒng)計，目前全國小產(chǎn)權(quán)房面積已達66億平方米 。一些機構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查顯示，珠三角地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量驚人，深圳這樣的城市小產(chǎn)權(quán)房（農(nóng)民房）占城市住房總面積的比重可能高達40%至50% 。在西安，小產(chǎn)權(quán)房主要集中在城郊和城鄉(xiāng)結(jié)合部，許多小產(chǎn)權(quán)房都是以城中村改造的名義進行，村委會拿出一部分土地，以城中村改造的名義和開發(fā)商合作建設或自己建設，在安置了本村村民之后將剩余房子拿出來銷售 。在南京，城郊的小產(chǎn)權(quán)房從2000年左右就出現(xiàn)了。2007年前后，市場上大約有將近200個小產(chǎn)權(quán)房項目，有的村組開發(fā)的項目現(xiàn)在已經(jīng)住進了幾萬人 。在天津，不僅近郊地區(qū)有小產(chǎn)權(quán)房在銷售，遠郊地區(qū)也開始有所分布。由于其價格相比同地段商品房每平米至少低2 000元左右，吸引了不少購房者的目光。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，在天津，郊縣地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房銷量已經(jīng)占到整個市場的20% 。在珠三角，城市化、城鎮(zhèn)化進程速度相對較快，程度（水平）相對較高，由此直接促進和造就了城郊和城中村的小產(chǎn)權(quán)房以規(guī)模化的方式不斷蔓延和拓展。在珠三角地區(qū)，農(nóng)民宅基地的出租甚至出售早已形成了一個龐大的灰色市場。
從以上數(shù)據(jù)不難看出，小產(chǎn)權(quán)房已不是一個區(qū)域性問題，而是一個全國性問題，其影響力已經(jīng)觸及國計民生，社會安定，必須謹慎對待，及時處理。然而，一刀切式的強行拆除，顯然不能從根本上解決問題，相反可能滋生更多的民生矛盾。因此，必須對小產(chǎn)權(quán)房進行有區(qū)別的性質(zhì)界定和政策處理。
三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革背景下的治理對策
由于小產(chǎn)權(quán)房問題直接牽扯到農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)房購房人的利益，影響房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展，更是社會和諧、社會主義新農(nóng)村建設以及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展必須面對和解決的實際問題，因此必須盡快處理。目前，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革試點進入一個新階段，與之相關(guān)的《土地管理法》也是修改在即，在此背景下，解決小產(chǎn)權(quán)房問題，可從宏觀政策法規(guī)和微觀具體措施兩方面尋求對策。
（一）宏觀政策方面。
1、深化征地制度改革，讓農(nóng)民共享土地增值利益。在現(xiàn)有的土地制度和法律框架沒有得到根本改變的情形下，可嘗試暫時建立一個有效的土地收益分享機制，讓政府、集體、土地開發(fā)商和失地農(nóng)民均能分享到城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的成果。具體措施是，對公益性項目用地（如城市綠地、水庫等），仍由國家統(tǒng)征后劃撥（無轉(zhuǎn)讓收入），但應提高補償標準（由全體受益人或納稅人共同負擔補償費）；對商業(yè)性項目用地（如房地產(chǎn)開發(fā)等），允許集體土地逐步進入一級市場，讓集體經(jīng)濟組織代表農(nóng)民作為市場主體一方，直接參與市場交易。
2、深化土地流轉(zhuǎn)改革，破除用地違法性。自20世紀90年代進行土地流轉(zhuǎn)改革試點以來，各地紛紛出臺政策，探索改革新模式，不少地方實際上已經(jīng)讓農(nóng)民的集體土地直接進入到建設用地市場中。據(jù)報道 ，雖然法律仍然認為屬于違法，但實際上，珠江三角洲集體所有的土地占所有建設用地的50%。尤其是廣東省人民政府在2005年6月23日，以省政府令的形式了《廣東省建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題管理辦法》，規(guī)定自2005年10月1日起，廣東省內(nèi)的農(nóng)村集體建設用地可以直接進入市場，并與國有土地同地、同價、同權(quán)；因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物可導致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。這個方案徹底解決了“小產(chǎn)權(quán)”房交易的違法性，并取得了一定的成效。
3、改革農(nóng)戶宅基地制度，引入土地置換機制。目前農(nóng)村宅基地使用存在諸多問題：農(nóng)戶宅基地不能異地置換，選址往往局限于自然村或村民小組，導致村莊農(nóng)宅零星分散、雜亂無章；對“一戶一宅”折舊建新標準缺乏明確界定，導致老宅不拆新房亂建；農(nóng)民建在集體所有的宅基地上的住宅不發(fā)房地產(chǎn)證，不能自主買賣、抵押，變成不可交易的“死產(chǎn)”，一些已經(jīng)在城鎮(zhèn)務工經(jīng)商和安居樂業(yè)的農(nóng)民不肯放棄無償宅基地的權(quán)利，繼續(xù)在農(nóng)村建房，造成財產(chǎn)閑置和土地浪費。因此，可考慮學者馮媛媛的建議，即國家明確農(nóng)戶宅基地指標可以在縣域范圍內(nèi)異地置換使用，即符合“一戶一宅”新建住宅條件的農(nóng)民，可以帶宅基地指標到相關(guān)部門辦理異地建房手續(xù)，有條件的農(nóng)戶也可帶宅基地指標到縣城或中心鎮(zhèn)換購一套經(jīng)濟適用房 。
有了上述政策支持，小產(chǎn)權(quán)房的土地來源就能得到一定程度的控制。一方面集體經(jīng)濟組織不會輕易為了蠅頭小利，與開發(fā)商進行違規(guī)操作；另一方面，農(nóng)民對土地使用的監(jiān)督也會更加積極。最終，將使農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)與利用進入一個良性循環(huán)。
（二）具體措施方面。
宏觀政策方面的調(diào)控是對“小產(chǎn)權(quán)房”問題釜底抽薪的徹底解決辦法，但是由于時效性差，起不到立竿見影的作用。而解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題卻刻不容緩，如果再繼續(xù)放任自流，不僅會嚴重擾亂我國經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定，還會加重人們法不責眾的心理，嚴重損害黨和政府的威信和執(zhí)政能力。所以，在宏觀調(diào)控政策出臺之前，必須先行政命令來澆滅“小產(chǎn)權(quán)房”蔓延的勢頭。
1、時間點的確定。
即應該確立以某個日期為準，當即停止進行有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”規(guī)劃、建設和出售等所有一切活動。只有先劃定一個確定的時間，才能為今后合理的處理“小產(chǎn)權(quán)房”問題提供空間與時間的銜接，才能對分類處理“小產(chǎn)權(quán)房”問題提供有效而明確的界限。只有將“小產(chǎn)權(quán)房”問題由動態(tài)化為靜態(tài)，處理起來才能以靜制動。梳理小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展過程中的相關(guān)新聞可以發(fā)現(xiàn)，自2007年起，國家各部委開始加強對小產(chǎn)權(quán)房交易的監(jiān)管。2007年6月，原建設部發(fā)出風險提示，提醒購房者以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購買農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定；2007年12月 國務院常務辦公會明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房；2008年7月國土部下發(fā)通知，要求盡快落實農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明；2009年9月國土部下發(fā)《關(guān)于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房；而在此次“水岸江南”事件中，國土部督查公告將2007年12月30日定為分界線，對尚未銷售的，和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除，此前銷售的已建成房屋，待全國小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺后一并處理。
由此，筆者認為，該時間點的確定可以“水岸江南”事件中國土部督查公告為參考，確定為2007年12月30日，既有利于判定小產(chǎn)權(quán)房交易雙方的主觀狀態(tài)，又與類似案件的處理時限相統(tǒng)一，避免個案差異。
2、類型化視角下的區(qū)別處理。
首先，對于占用耕地和違反城鎮(zhèn)規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”，正在建設當中的要予以拆除；建好未售的要予以沒收；建好已售且入住率較低的，要退還購房者全部房款后，予以沒收；建好已售且入住率較高的，應向受益方收取土地補償金，并暫時予以保留，等待社會保障性住房到位后進行集體搬遷；對于沒收的“小產(chǎn)權(quán)房”，進行整改后可以暫時作為政策性租賃房或廉租房使用，其收益應用于補貼失地農(nóng)民和該房的日常維護以及基礎設施的修建。
其次，對于未占用耕地但違反城鎮(zhèn)規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”，正在建設當中的要予以拆除或沒收；對于建好的并嚴重影響城鎮(zhèn)規(guī)劃的房屋要堅決予以拆除，損失由原開發(fā)商和鄉(xiāng)、村政府共同承擔；建好未售對城鎮(zhèn)規(guī)劃影響不大的要予以處罰，并嚴禁其變相的銷售，但允許其進行租賃經(jīng)營；建好已售且入住率較低還不符合建筑規(guī)范的，退還購房者全部房款后，予以整改，整改合格后，允許以租賃方式經(jīng)營，整改后仍不合格的，要強行拆除；建好已售且入住率較高還符合建筑規(guī)范的，退還購房者部分房款后，要以長期租賃方式來經(jīng)營，收益用于賠償城鎮(zhèn)規(guī)劃修改和改善“小產(chǎn)權(quán)房”周邊生活環(huán)境。
最后，對于既未占用耕地又沒有違反城鎮(zhèn)規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”，正在建設當中的可以監(jiān)督其在符合建筑規(guī)范的前提下繼續(xù)施工并完工，嚴禁其進行變相銷售，但允許其進行租賃經(jīng)營；建好已售且符合建筑規(guī)范的，要退還居住者的全部購房款并允許以長期租賃方式來經(jīng)營，不得再對城鎮(zhèn)居民進行變相的銷售。對于這類型“小產(chǎn)權(quán)房”，國家還可以根據(jù)實際情況對其進行有計劃分類別按步驟的回收作為商品房或社會保障性住房，使其轉(zhuǎn)化為合法化住房。
基金項目：湖北工程學院2011年度科學研究項目（湖北省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新與政策研究）（r2011021）
（作者：湖北工程學院政治與法律學院副教授）
注釋：
趙瑩瑩.水岸江南小產(chǎn)權(quán)房被查處.北京晚報，2010-7-15
陽瑞雪.關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房合理性與可行性的思考.商業(yè)時代，2008（28）
萬晶.小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”口子不宜開.中國證券報，2009-6-16
朱寧寧.購房人博弈政策預期 小產(chǎn)權(quán)房逼宮政府進退維谷.法制網(wǎng)， 2009-08-05.
石志勇.有“產(chǎn)”無“權(quán)”，“小產(chǎn)權(quán)房”路在何方.新華網(wǎng)，2007-08-16，.
北京房山一位業(yè)主在電話里氣憤地對記者說：“這是偷襲行為!大產(chǎn)權(quán)房貴得離譜，只能買小產(chǎn)權(quán)房，這就如溺水的人抓住漂來的一塊浮木，眼見有活下去的可能。那是絕對不會撒手的!”
低價格，無疑是小產(chǎn)權(quán)房賣主的殺手锏，是小產(chǎn)權(quán)房破竹般增量的根本原因，從而讓那些買不起商品房又不符合入住廉租房、經(jīng)適房等條件的中低收入者實現(xiàn)“居者有其屋”的愿望。這些中低收入者，絕大多數(shù)是自嘲為“城市窮人”的白領，他們成了小產(chǎn)權(quán)房的核心購買力人群。
那么，目前全國小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量如何?
記者從央視報道時引用的非權(quán)威數(shù)據(jù)中查到，小產(chǎn)權(quán)房面積已達60多億平方米。專家稱，這是讓人忐忑的數(shù)據(jù)。
當記者向業(yè)主們問及購買小產(chǎn)權(quán)房時有無考慮風險時，多數(shù)業(yè)主都表示心知肚明，他們坦言：“一直懷著一種期待，希望有那么一天，政府能讓小產(chǎn)權(quán)房‘幸福轉(zhuǎn)正’。”對有可能要實行強拆或“一刀切”的解決方案，業(yè)主們無一例外表示反對，“那是對社會財富的一種浪費，絕不利于矛盾的化解”。
各條通往墓地的主干道路一如往常般擁堵，新奇的是，還增添了不少“小產(chǎn)權(quán)墓”的營銷人員攔路擋道。備受關(guān)注的小產(chǎn)權(quán)房尚待清理整頓，殊不知悄然出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)墓”又在農(nóng)村集體土地上滋生蔓延開來，成為土地違規(guī)的“新寵”。
究其原因，一是公墓數(shù)量有限，民政部在今年3 月28 日的“殯葬綠皮書”稱，目前全國人口每年死亡約800 萬，并還在隨著老齡化程度的提高呈逐年增長趨勢。按此死亡人口數(shù)量推算，從全國范圍來看，目前現(xiàn)有的墓穴只夠使用6 年。二是價格昂貴，坊間皆曰“死不起”。合法公墓的價格至少比“小產(chǎn)權(quán)墓”高出兩倍以上。
相反，“小產(chǎn)權(quán)墓”拿地成本非常低且回報率高。投資者往往只跟村里簽一紙協(xié)議就可以圈到幾十畝土地，進而大肆牟利。河北一老農(nóng)言道，辛苦一年每畝純收益不過2000 元，而如果種“小產(chǎn)權(quán)墓”，一畝地的收益則在數(shù)十萬甚至上百萬元，一次性收入超過100 年的種地收益。
可見，“小產(chǎn)權(quán)墓”的滋生與蔓延條件可謂是得天獨厚，利潤豐厚是催生“小產(chǎn)權(quán)墓”違規(guī)亂象的首要原因。
在我們的接觸中，經(jīng)營者“打游擊”鉆空子偷偷售賣，記者問：“公墓經(jīng)過政府審批了么？”營銷人員爽快地回答：“說白了，這就是‘小產(chǎn)權(quán)墓’，但安全方面您盡管放心，包您經(jīng)濟適用。”網(wǎng)上大肆宣揚、暗中經(jīng)營，并拋出“墓地可以預訂”、“提前聯(lián)系還有優(yōu)惠”的噱頭來吸引客戶，而且還有豪華墓、家族墓等土豪套餐。賣者肆無忌憚，那買方呢？
似乎也是心照不宣，默契十足！因為他們知道“小產(chǎn)權(quán)墓”一旦形成氣候，處理起來將十分棘手。正如一位公墓管理人員所說，“只要規(guī)模大了，誰也管不了，有的公墓雖然說是小產(chǎn)權(quán)的，但是里面埋了好幾千甚至上萬人了，誰還能把墓地平了？”
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，雖然沒拿到政府許可，可既成事實面前，非法公墓可靠規(guī)模倒逼政府“轉(zhuǎn)正”。幾千個墓穴，就有幾千個家庭做支撐，即便不能“轉(zhuǎn)正”，只要逝者入土，死者為大，政府也無計可施。
因此，“小產(chǎn)權(quán)墓”屢禁屢現(xiàn)，違規(guī)熱銷的背后，既有開發(fā)者的瘋狂逐利與炒作，也有購買者的貪圖便宜與僥幸，或許還有監(jiān)管部門的失察乃至放縱。